Č.j.: 295/2010-N
č.vyhotovení : 2
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3109/213/10 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 300/14 vč.příslušenství a spoluvlastnického podílu o velikosti 612/24480 ke společným částem budovy čp.300 a k pozemkům parc.č. 511/62 a 511/219 v obci Jinočany, k.ú.Jinočany
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb. a č.460/2009 Sb. ze dne 14.12.2009 s účinností od 1.1.2010.
Oceněno ke dni:
21.července 2010
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran textu a přílohy. V Praze, dne 27.července 2010
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá při ulici Jiráskova v obci Jinočany a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena - bytovou jednotkou číslo 300/14 umístěnou ve 2.NP bytového domu čp. 300, který je postaven na pozemku 511/219, k.ú.Jinočany. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 612/24480 ke společným částem bytového domu čp. 300 a k pozemkům parc.č. 511/219 a 511/62. Dále k bytové jednotce náleží právo užívání 2 parkovacích stání a komory na chodbě v 1.NP. Stáří domu nebylo dokladově zjištěno, dle sdělení spolubydlících v domě byl dům kolaudován v r. 2007, stáří činí ke dni ocenění 3 roky. Je předpoklad, že bytová jednotka je standardně vybavena. Stavebně -technický stav domu je velmi dobrý, odpovídá novostavbě. Lokalita, ve které se nemovitost nachází je k bydlení vhodná, v okolí se nachází uspokojivá občanská vybavenost. Dopravní spojení možné autobusy PID nebo dopravou vlastní. Ke dni prohlídky nemovitosti nebyl umožněn přístup do bytu, proto je vycházeno při ocenění z dostupných podkladů a informací získaných na místě samém. Na LV č. 954 je uvedeno Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny,a.s., pohledávka ve výši 1.678.000,-Kč. Tato pohledávka nebyla zahrnuta do ceny obvyklé.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Jinočany, obec Jinočany, list vlastnictví č.954 vyhotovený dálkovým přístupem Údaje z realitních kanceláří Informace o nemovitosti sdělené spoluobčany domu čp.300 Místní šetření znalce se zjištěním současného stavu dne 21.7.2010. Majitelem nemovitosti nebyl umožněn přístup do bytu.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 954 pro k.ú. Jinočany, obec Jinočany zapsáni : SJM Palko Róbert a Palková Mária Cintorínská 483 Spišská Teplice, Slovensko
1.4 Přílohy posudku LV Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových 2) Pozemek p.č. 511/219 3) Pozemek p.č. 511/62
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Byty v domech vícebytových Oceněno podle § 25 vyhlášky. 2.1.1 Popis Bytová jednotka číslo 300/14 charakteru 3+kk umístěná ve 2.NP bytového domu čp.300. Bytový dům je nepodsklepen a má 4 nadzemní podlaží. Základy domu betonové s provedenými izolacemi proti zemní vlhkosti, nosná konstrukce zděná, střecha plochá, střešní krytina asfaltové svařované pásy. Vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní fasáda je zateplena. Klempířské konstrukce kompletní, bleskosvod je osazen. Stropy železobetonové s rovným omítaným podhledem, jednotlivá podlaží jsou spojena schodištěm, výtah se zde nevyskytuje. Podlahové krytiny plovoucí podlahy a dlažby, okna dřevěná Eurookna s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné prosklené a náplňové. Vytápění etážové plynovým kotlem s přípravou TUV. Dispoziční řešení: předsíň, koupelna s WC, 2 x pokoj, obývací pokoj + kk
2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Byt 3+kk Balkon
61,20 2,50
61.20 m 2.50 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
63.70 m
2.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
24.
Výtahy chybí
0.01300 -3-
100%
-0.013*1.852
26.
Instalační prefabrik.jádra navíc - zděná
0.05658
100%
0.05658*1.852/Ki ________________________________________________
0.02439 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.02439) = 1.0132 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
2
-0.05
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.05
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.05 = 0.950 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
3
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
3
0.02
2
0.00
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.02
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.02 = 1.020 2.1.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná
-4-
4
0.10
2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 2 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=1.0+0.00 pro stáří 3 let)
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.0500
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.10
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.10) x 1.0500 = 1.155 2.1.8 Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.950 x 1.020 x 1.155
= Kč
36.946,x 1.1190
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 63.70 m2
= Kč = Kč
41.342,57 2.633.521,96
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových
Cena celkem Kč
2.633.522,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Pozemek p.č. 511/219 Oceněno podle § 28 vyhlášky. 2.2.1 Popis Pozemek vedný jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 849m2 . Pozemek je zastavěném stavbou bytového domu čp. 300. Spoluvlastnický podíl k pozemku činí 612/24480. 2.2.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
10%
2.2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku
= Kč -5-
182,64
(35 + (1206 - 1000) x 0.007414) x 5.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 849.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 612/24480
= Kč = Kč
182,64 200,90
= Kč = Kč = Kč
x 2.1620 x 1.0070 437,39 371.348,29 9.283,71
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 511/219
Cena celkem Kč
9.284,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Pozemek p.č. 511/62 Oceněno podle § 28 vyhlášky. 2.3.1 Popis Pozemek vedený jako ostatní plocha, zeleň o celkové výměře 946m2 . Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Spoluvlastnický podíl k pozemku činí 612/24480. 2.3.2 Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
10%
2.3.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1206 - 1000) x 0.007414) x 5.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 946.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 612/24480
= Kč
182,64
= Kč = Kč
182,64 200,90
= Kč = Kč = Kč
x 2.1620 x 1.0070 437,39 413.775,60 10.344,39
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek p.č. 511/62
Cena celkem Kč
10.344,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
3. REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových 2) Pozemek p.č. 511/219 3) Pozemek p.č. 511/62
2.633.522,- Kč 9.284,- Kč 10.344,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena
2.653.150,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionyšestsetpadesáttřitisícejednostopadesát Kč V Praze, dne 27.července 2010
.................... vypracoval
-7-
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název
Cena bez Kp
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3.
Byty v domech vícebytových Pozemek p.č. 511/219 Pozemek p.č. 511/62
2633522.00 9219.00 10272.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena bez Kp
2653013.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota - administrativní bez Kp
Cena celkem Kč
2.653.013,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Bytová jednotka není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění domu hodnotím obchodovatelnost jako běžnou. Při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že nemovitosti podobného charakteru jsou nabízeny následovně : -8-
Prodej bytu, 3 + kk/G, L, Jinočany, Za Devítkou Exkluzivně nabízíme velice hezký, světlý byt 3+kk 73 m² s lodžií 5 m² a garážovým stáním, který se nachází v prvním patře třípatrové cihlové novostavby kolaudované v roce 2007. V bytě je kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, vestavěné skříně, satelit. Na podlahách je plovoucí podlaha a dlažba. Toaleta a koupelna zvlášť, měřidla na vodu a topení (vlastní plynový kotel pro jeden vchod). Prodej: 3.720.000 Kč
Příjemný světlý byt 3+kk, OV, Jinočany, 72 m2 Nabídka příjemného a světlého bytu 3+kk (4+kk) v těsné blízkosti Prahy Zličín, obec Jinočany. Zděná novostavba z roku 2007, dřevěná Eurookna s vnitřními žaluziemi, bezpečnostní dveře, Topení a ohřev vody je řešeno vlastním plynovým kotlem, malá obytná vestavba nad schodištěm (další ložnice), parkovací stání, internet, předzahrádka. Klidná lokalita s veškerou občanskou vybaveností: úřad, pošta, lékař, škola, školka, hřiště, obchod, restaurace a výborným spojením do Prahy autem i MHD ( 10 minut na metro Zličín). Celková užitná plocha bytu 82m². Prodej: 3.490.000 Kč
Prodej bytu, 3 + kk/G, Jinočany, Nerudova, 63m² Nabídka novostavby bytu 3+kk se zahrádkou v lokalitě Prahy - západ, Jinočany. K bytu o ploše 63 m² patří rovinatá zahrada 91 m² a 2 parkovací stání před domem. V bytě pěkná kuchyňská linka včetně elektrospotřebičů. Koupelna s vanou. WC samostatně. Orientace V-Z. Obývací pokoj s kuchyní 26 m², ložnice 11 a 12 m². Podlahy plovoucí, dlažba. V bytě komora. Pozemek oplocen. Osobní vlastnictví. Prodej: 3.390.000 Kč
-9-
Objekt Užitná plocha číslo
1 2 3
bytu m2
UP teras předzahr.
73 72 63
Oceňovaná nemovitost Byt 61
Cena celkem Kč
Vybavenost koef.0,901,05
Poloha koef.0,901,05
Zdroj
Cena/UP Kč
RK, prod.c.
5 10 91
3 720 000 3 490 000 3 390 000
0,90 0,95 0,85
1,00 1,00 1,00
0,87 0,87 0,87
39 956 40 118 39 855
3
2 438 536
1
1
1
39 976
V roce 2007 byly bytové jednotky v tomto domě prodávány v cenovém rozpětí 2.000.000,-2.300.000,-Kč. Na základě porovnání stanovuji srovnávací hodnotu ve výši 2.400.000,-Kč.
4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. Vzhledem k porovnání nabízených nemovitostí v blízkém okolí a dále na základě doporučení realitních kanceláří volím cenu obvyklou ve výši 2.400.000,-Kč. 4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
2.653.150,2.653.013,nestanovena 2.400.000,-
= Kč
2.400.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
2.400.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 10 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
2.653.013,- Kč nestanovena 2.400.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
2.400.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionyčtyřistatisíc Kč V Praze, dne 27.července 2010
.................... vypracoval
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 3109/213/10. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
- 11 -
