ZNALECKÝ POSUDEK č. 1198 - 38/2013
O obvyklé ceně bytové jednotky č. 2497/4 a spoluvlastnického podílu o velikosti 50625/1545600 na budovách č.p. 2497, 2498 a 2499 a pozemku p.č. st. 2721, které jsou zapsána na LV č. 6332 a 4286 v k.ú. Aš, obec Aš, okr. Cheb.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 6 Mgr. Zuzany Sobíškové, č.j.: 025 Ex 1/10 Bělohorská 270/17 162 00 Praha 6
Účel znaleckého posudku: Ocenění bytové jednotky č. 2497/4 a spoluvlastnického podílu o velikosti 50625/1545600 na budovách č.p. 2497, 2498 a 2499 a pozemku p.č. st. 2721, za účelem jejich budoucího prodeje v draţbě.
Podle stavu ke dni 31.07.2013 znalecký posudek vypracovala:
Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 – Hlubočepy tel.: 602 205 369 Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních.
V Praze, dne 31.07.2013
A. Nález 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 2497/4 Příbramská 2497/1 352 01 Aš Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Aš Katastrální území: Aš Počet obyvatel: 13 054 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 124,3684 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 124,37 Kč/m2
2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.06.2012 za přítomnosti znalce.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z KN na bytovou jednotku, LV č. 6332, pro k.ú. Aš, obec Aš, okr. Cheb, ze dne 15.12.2011 - Výpis z KN na budovy a pozemek, LV č. 4286, pro k.ú. Aš, obec Aš, okr. Cheb, ze dne 15.12.2011 - Informativní snímek z KN mapy staţený z internetu, k.ú. Aš, obec Aš, okr. Cheb, měř.: 1:1000 - Prohlášení vlastníka na bytovou jednotku č. 2497/4, získáno na KÚ v Chebu - Usnesení o ustanovení znalcem, č.j.: 025 Ex 1/10 - 21, ze dne 15.12.2011, vydáno Exekutorským úřadem Praha 6 - JUDr. Janem Grosamem - Informace a skutečnosti, zjištěné při místním terénním šetření - Fotodokumentace
4. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí jsou bytová jednotka č. 2497/3 a spoluvlastnický podíl na budovách č.p. 2497, 2498 a 2499 a pozemku p.č. st. 2721 o velikosti 50625/1545600 zapsány na LV č. 6332, kat. území Aš, obec Aš, okres Cheb, ve vlastnictví SJM Trocha Jiřího, nar.: 04.05.1964, bytem Příbramská 2497/1, Aš, 352 01, Aš 1 a Trochové Ivety, nar.: 13.06.1966 bytem Příbramská 2497/1, Aš, 352 01, Aš 1. Spoluvlastnický podíl na budovách č.p. 2497, 2498 a 2499 a pozemku p.č. st. 2721 o velikosti 50625/1545600 je zapsán na LV č. 4286, kat. území Aš, obec Aš, okres Cheb, ve vlastnictví SJM Trocha Jiřího, nar.: 04.05.1964, bytem Příbramská 2497/1, Aš, 352 01, Aš 1 a Trochové Ivety, nar.: 13.06.1966 bytem Příbramská 2497/1, Aš, 352 01, Aš 1 o velikost spoluvlastnického podílu 50625/1545600. V oddílu C listu vlastnictví č. 6332 jsou zapsána tato omezení : - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Soudního exekutora JUDr. Jana Grosama, č.j. 025 Ex 1/10, ze dne 23.05.2011 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 66 400,- Kč s příslušenstvím včetně nákladů exekuce ve prospěch CASH COLLECTORS CZ a.s., IČ: 27932788, se sídlem Týn 1049/3, Praha 1 Staré Město, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti -2-
soudního exekutora JUDr. Jana Grosama, č.j.: 025 Ex 1/10 ze dne 23.05.2011 s právní mocí ke dni 30.05.2011 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 4 592,84 Kč s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank a.s., IČ: 49240901, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Aleše Hofmana, č.j.: 029 Ex 1879/2008 ze dne 13.06.2011 s právní mocí ke dni 22.06.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Juraje Podkonického , č.j.: 067 Ex 2717/2010, ze dne 01.08.2011 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora JUDr. Juraje Podkonického , č.j.: 067 Ex 563/2009, ze dne 01.08.2011 - Nařízení exekuce pověřeným soudním exekutorem Mgr. Danielem Vlčkem, Vrchlabská 28/17, 197 00, Praha 19 - Kbely na Trochovou Ivetu, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Chebu č.j.: 23 Exe 9044/2011, ze dne 11.07.2011 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 27 269,45 Kč s příslušenstvím ve prospěch AB CREDIT a.s., IČ: 40522610, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Juraje Podkonického Ph.D., č.j.: 067 Ex 2717/2010 ze dne 17.05.2011 s právní mocí ke dni 25.05.2011 - Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 60 875,81 Kč s příslušenstvím ve prospěch GE Money bank, a.s. IČ: 25672720, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti soudního exekutora JUDr. Juraje Podkonického a.s., č.j.: 067 Ex 563/2009 ze dne 12.05.2011 s právní mocí ke dni 23.05.2011.
5. Dokumentace a skutečnost Při ocenění mi nebyl umoţněn vstup do bytové jednotky, z tohoto důvodu provádím ocenění dle odborného odhadu. Telefonní kontakt na povinné nebyl zjištěn.
6. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka č. 2497/3 je situována ve 2.NP v krajní řadové zateplené panelové čtyřpodlaţní budově se sedlovou střechou s mírným sklonem, která byla vystavěna asi před 40 lety v ulici Příbramské, v severní části centrálního intravilánu města Aše, v sídlištní zástavbě obdobných budov, v Karlovarském kraji, na západním okraji České republiky, při hranici z Německem. Bytová jednotka je situována v jedné ze tří řadových budov pro bydlení (v krajní) ve kterých se nachází celkem situováno 24 bytů (v kaţdé budově je 8 bytových jednotek). Předmětem ocenění je rovněţ spoluvlastnický podíl na budovách č.p. 2497, 2498 a 2499 a pozemku p.č. st. 2721. Střecha je pokryta vlnitým plechem, fasáda je zateplena a omítnuta stříkanou VC omítkou, štítové stěny jsou obloţeny trapézovým plechem, úplné klempířské konstrukce, včetně bleskosvodu, jsou provedeny. Sokl je obloţen kabřincem. V budově není výtah. Objekt je napojen na všechny inţenýrské sítě.
7. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2497/3 1.1.2. II. Srovnávací metoda 2.1.) Byt 2+1 v Aši 2.2.) Byt 2+1 v Aši -3-
2.3.) Byt 2+1 v Aši, ul. Palackého 2.4.) Byt 2+1 v Aši, ul. Ţiţkova
B. Znalecký posudek I. Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1472/6 Popis Oceňovaná bytová jednotka č. 2497/4 o celkové plošné výměře 50,625 m2 je situována ve 2. NP ve čtyřpodlaţní panelové budově se sedlovou střechou s mírným sklonem. Plastová okna bytu jsou orientována na jihozápad (pokoj) a na severovýchod (pokoj a kuchyně). Byt 2+1 sestává z kuchyně, dvou pokojů, koupelny, WC, předsíně, komory v 2.NP a vestavěné skříně v 1.NP o těchto plošných výměrách: pokoj 12,14 m2 pokoj 16,30 m2 kuchyně 8,30 m2 předsíň 8,02 m2 koupelna 3,18 m2 WC 0,95 m2 komora 1,16 m2 vestavěná skříň 0,575 m2 Vzhledem ke skutečnosti, ţe mi nebyl uskutečněn přístup do bytové jednotky, nemohu bytovou jednotku podrobně popsat. Dle prohlášení vlastníka je byt vybaven plynovým sporákem, vestavěnou skříní, kuchyňskou linkou a vybavením koupelny a WC. Bytová jednotky je vytápěna ústředním topením s dálkovým zdrojem tepla, TUV je rovněţ ohřívána prostřednictvím dálkového zdroje. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 2721 Popis Svaţitý pozemek k jihozápadu nepravidelného půdorysného tvaru p.č. st. 2721 o celkové plošné výměře 547 m2 je v listu vlastnictví zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku jsou vystavěny budovy č.p. 2497 - 2499 a částečně je pozemek zatravněn. Při ocenění byla pouţita přiráţka + 50 % za výhodnou polohu v obci a + 10 % za moţnost napojení na plyn. Ocenění -4-
Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - poloţka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 50 % účelu uţití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další poloţky: 2.11. Moţnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle poloţky č. 1, počítají se další poloţky z jiţ takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění pouţití či nepouţití přiráţek a sráţek: Při ocenění pouţívám přiráţku + 50 % za skutečnost, ţe pozemek je v širším centru města. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití) 0,9100 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 124,37 1,00 2,1310 0,9100 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 2721
Výměra [m2] 547,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
65,00
397,95
Jedn. cena [Kč/m2] 397,95
Cena [Kč] 217 678,65 217 678,65
Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 2721 - zjištěná cena
=
217 678,65 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. 2721
=
217 678,65 Kč 217 678,65 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
217 678,65 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda obec 10 001 – 50 000 obyvatel 40 let 16 824,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyně:
12,14 m2 16,30 m2 8,30 m2 -5-
předsíň: koupelna: WC: komora: vestavěná skříň: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
8,02 m2 3,18 m2 0,95 m2 1,16 m2 0,58 m2 50,63 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Ţádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodţie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80
č. III I II II II
Vi 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III III IV
0,00 0,00 0,65
č. I II
Pi 0,00 0,02
IV III III
0,02 0,00 0,05
III
0,04
III
0,05
III
0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,80 = 0,458
i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v centru obce 4. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení 5. Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů -6-
12
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,180
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Za negativitu I právních vztahů pro prodejnost bytové jednotky povaţuji skutečnost, ţe bytová jednotka je obsazená rodinou povinné, která po realizaci, patrně, nebude chtít opustit objekt.
Ti 0,00 0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 0,950
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,458 * 1,180 * 0,950 = 0,513 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 16 824,- Kč/m2 * 0,513 = 8 630,71 Kč/m2 CP = CU * PP = 8 630,71 Kč/m2 * 50,63 m2 = 436 972,85 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
436 972,85 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 217 678,65 Kč Spoluvlastnický podíl: 50 625 / 1 545 600 Hodnota spoluvlastnického podílu: 217 678,65 Kč * 50 625 / 1 545 600 = 7 129,91 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
7 129,91 Kč
Bytová jednotka č. 1472/6 - zjištěná cena
=
444 102,76 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1472/6
444 102,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
444 102,80 Kč
Celkem
444 102,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
444 102,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: -7-
444 100,- Kč
II. Srovnávací metoda V rámci srovnávací metody byly porovnávány bytové jednotky ve panelových budovách pro bydlení. Přímo v Aši bylo v nabídkách realitních kanceláří a na internetu nalezeno dostatečné mnoţství bytových jednotek 2+1. Bytovou jednotku oceňuji jako byt v původním stavu, bez rekonstrukce, z důvodu, ţe mi nebyl umoţněn vstup dovnitř a skutečný stav bytové jednotky neznám. 2.1.) Byt 2+1/B v Aši
v zatepleném panelovém domě s výtahem. Byt je po rekonstrukci, nová plastová okna. V předsíni je keramická dlaţba, v pokojích jsou na podlahách parkety. Původní kuchyňská linka, zachovalá. V koupelně je sedací vana a umyvadlo. Budova po rekonstrukci střechy, rozvodů vody, kanalizace a fasády. Plošná výměra :
61 m2
Cena : 393 000,00 Kč 2.2.) Byt 2+1 v Aši
v panelovém domě po rekonstrukci v osobním vlastn. Byt je po částečné rekonstrukci – plastová okna, podl. nová KL. Dům je po celkové rekonstrukci, nová fasáda. Byt je v klidné části města. Plošná výměra :
51 m2
Cena : 410 000,00 Kč
2.3.) Byt 2+1 v Aši, ul. Palackého
v panelovém domě v klidné části města. Byt se nachází ve 4.NP v zateplené budově. Plastová okna, původní zachovalé jádro. . Plošná výměra :
56 m2
Cena : 320 000 Kč 2.4.) Byt 2+1 v Aši, ul. Žižkova
v klidné lokalitě města. Byt je v zatepleném panelovém domě s novou fasádou a nachází se ve 2. patře. Koupelna je po rekonstrukci, okna a parkety -8-
jsou původní, k bytu náleţí sklep.
Plošná výměra :
54 m2
Cena : 410 000,00 Kč
Tabulka srovnávaných nemovitostí : Bytová jednotka 2+1 Aš 2+1 Aš 2+1 Aš, Palackého 2+1 Aš, Ţiţkova průměr :
Celková cena : 393 000,00 Kč 410 000,00 Kč 320 000,00 Kč 410 000,00 Kč
Plošná výměra 61,00 m2 51,00 m2 56,00 m2 54,00 m2
Cena/m2 6 443,8 039,5 714,7 592,-
Koeficienty:
Cena/m2
0,95*0,90 0,95*0,90 0,95*1,05 0,95*0,95
5 509,6 873,5 700,6 491,6 143,-
k1 – koeficient navýšení cen realitními kancelářemi o svoji provizi k2 – koeficient technického stavu bytové jednotky Výpočet srovnávací metodou : 6 143 * 50,625 = 310 989 Kč = 311 000 Kč
C. Rekapitulace celková Administrativní cena celkem:
444 100,- Kč
Srovnávací cena celkem:
311 000,- Kč
Při stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Stanovení administrativní ceny nemovitostí na základě § 26 vyhlášky č. 450/2012, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávacím způsobem. Ke stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky byla zjištěna administrativní cena a cena bytové jednotky na základě srovnávání obdobných bytových jednotek v Aši, v blízkém okolí oceňované bytové jednotky v panelových domech. Výsledky obou metod se poměrně liší, při stanovení obvyklé ceny se přikláním k výsledku, zjištěnému srovnávací metodou, která po úpravě koeficienty lépe vystihuje obvyklou cenu bytu. Cena dle vyhlášky vychází vyšší, patrně z důvodu, ţe ceny nemovitostí v panelových domech v dané lokalitě klesají, ale do cenového předpisu se tato skutečnost dostane se zpoţděním. Při ocenění nepřihlíţím k omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví. -9-
Obvyklá cena bytové jednotky: 311 000,- Kč slovy: třistajedenácttisíckorunčeských a.
bytová jednotka č. 2497/4 a spoluvlastnický podíl na budovách č.p. 2497, 2498, 12499 a pozemku p.č. st. 2721, které jsou zapsány na LV č. 6332 a LV č. 4286, k.ú. Aš, obec Aš, okr. Cheb – obv. cena činí, včetně příslušenství 311 000,- Kč
b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví .
c.
Závady, které prodejem v draţbě nezaniknou nejsou.
d.
Výsledná cena všech výše označených nemovitostí a jejich příslušenství k datu ocenění činí 311 000,00 Kč.
V Praze, dne 31.07.2013 Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 – Hlubočepy
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1198 - 38/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 38/2013.
- 10 -
