ZNALECKÝ POSUDEK č. 890 - 30/2010 O obvyklé ceně rodinného domu č.p. 374, který není zapsán na listu vlastnictví a pozemku p.č. 1057, zapsaném na LV č. 1227, kat. území Zruč nad Sásavou, obec Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad v Praze 6, JUDr. Jana Grosama, č.j.: 025 Ex 2806/07 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti a pozemku, za účelem jejich prodeje v dražbě.
Podle stavu ke dni 02.05.2010 posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 – Hlubočepy tel.: 2 5181 4794, 602 205 369
Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze, dne 02.05.2010
-2-
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Fibichova 374 285 22 Zruč nad Sázavou Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Zruč nad Sázavou Katastrální území: Zruč nad Sázavou Počet obyvatel: 5 010 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 64,7301 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 64,73 Kč/m2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 07.03.2010 a 12.04.2010 za přítomnosti znalce. 3. Podklady pro vypracování posudku - LV č. 1227, obec Zruč nad Sázavou, okres Zruč nad Sázavou, okr. Kutná Hora, ze dne 25.08.2008 - Snímek z KN mapy, k.ú. Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, měř.: 1:1000, mapový list č. 9-3/33, ze dne 4.3.2010 - Usnesení Exekutorského úřadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, Bělohorská 270/17, č.j.:025 Ex 2806/07, ze dne 20.01.2010 - Stavební povolení k instalaci plynu na pozemkové parcele 1057 (středotlaká přípojka), včetně osazení plynového kotle PROTHERM, č.j.: Výst. 2207-590/99/Dr, ze dne 19.7.1999 pro pana Vladimíra Bazoniho a Zlatu Bazoniovou - Notářský zápis č. NZ 660/88, N 804/88, sepsaný na státním notářství v Kutné Hoře dne 8.9.1988 Jitkou Semelkovou, státní notářkou mezi Josefem Brzákem, nar. 2.6.1922 a manželi Vladimírem Bazoni, nar. 23.3.1955 a Zlatou Bazoniovou, nar. 18.5.1961, o prodeji pozemku p.č. 1057 a rozestavěného rodinného domku, jehož výstavba byla povolena na základě stavebního povolení č.j.: Výst. 772-621/87/Pr./Dr. ze dne 16.9.1987, vydán MěstNV Zruč nad Sázavou - Projektová dokumentace k provedení TZB, vypracován Václavem Bečvářem z května z roku 1999 - Informace a skutečnosti zjištěné při místním terénním šetření a v archivu Měst. úřadu Zruč nad Sázavou - Fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je pozemek p.č. 1057 zapsán na LV č. 1227, kat. území Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sázavou, okres Kutná Hora, ve vlastnictví SJM Bazoniho Vladimíra, nar. 23.03.1955, bytem Fibichova 374, 285 22, Zruč nad Sázavou 1 a Bazoniové Zlaty, nar. 18.05.1961, bytem Sad Míru 790, 285 22, Zruč nad Sázavou 1.
-3Rodinný dům č.p. 374, který není zapsán na listu vlastnictví je ve vlastnictví SJM Bazoniho Vladimíra, nar. 23.03.1955, bytem Fibichova 374, 285 22, Zruč nad Sázavou 1 a Bazoniové Zlaty, nar. 18.05.1961, bytem Sad Míru 790, 285 22, Zruč nad Sázavou 1. Vlastnictví vyplývá z notářského zápisu č. NZ 660/88, N 804/88, sepsaný na státním notářství v Kutné Hoře dne 8.9.1988 Jitkou Semelkovou, státní notářkou. V části C listu vlastnictví jsou zapsána tato omezení : - Nařízení exekuce na Bazoniho Vladimíra, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Kutné Hoře č.j. 8 Nc - 2636/2007, ze dne 12.03.2007 - Nařízení exekuce na Bazoniho Vladimíra, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Kutné Hoře č.j. 8 Nc - 2635/2007, ze dne 12.03.2007 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pozemku p.č. 1057 na základě Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Praha 6, č.j.: 025 Ex 2803/2007 JUDr. Jana Grosama, ze dne 2.6.2007 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pozemku p.č. 1057 na základě Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Praha 6, č.j.: 025 Ex 2806/2007 JUDr. Jana Grosama, ze dne 2.6.2007 - Nařízení exekuce na Bazoniho Vladimíra, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Kutné Hoře č.j. 8 Nc - 3051/2007, ze dne 6.8.2007 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pozemku p.č. 1057 na základě Exekučního příkazu Exekutorského úřadu Tábor, č.j.: 017 Ex 528/2007, ze dne 13.9.2007 - Nařízení exekuce na Bazoniho Vladimíra, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Kutné Hoře č.j. 8 Nc - 2899/2008, ze dne 5.5.2008 5. Celkový popis nemovitosti Dvoupodlažní zděný rodinný dům se sedlovou střechou s obytným podkrovím, je vystavěn na vlastním, velmi svažitém pozemku k jihu, v okrajové části intravilánu města Zruč nad Sázavou, v zástavbě rodinných domků, na rohu ulic Fibichovy a Pod Bezdíčkem. Zruč nad Sázavou leží 15 km severozápadně od Vlašimi a asi 30 km jižně od Kolína, v bývalém okrese Kutná Hora, ve Středočeském kraji. Rodinný dům, který není zapsán na listu vlastnictví, ani zakreslen v pozemkové mapě, je vystavěn na pozemku o celkové plošné výměře 832 m2. Jižní část zahrady je od ulice Pod Bezdíčkem oddělena plotem (resp. pouze jeho podezdívkou a sloupky), který je nedokončený, ostatní ploty provedeny nejsou. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, které jsou do RD zavedeny. Ačkoli nebyl dům zkolaudován a není dokončen, je využíván k trvalému obývání. 6. Obsah posudku I. Administrativní cena, zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky 460/2009 Sb. a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 374 b) Pozemky b1) Zahrada p.č. 1057 II. Srovnávací metoda c1) RD Zruč nad Sázavou c2) RD Zruč nad Sázavou c3) RD Zruč nad Sázavou c4) RD Zruč nad Sázavou
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 374 - § 26a Dvoupodlažní, volně stojící rodinný dům obdélníkového půdorysu s obytným podkrovím, je stavěn od roku 1987. Jedná se o zděný objekt ze škvárobetonových tvárnic, který je zastřešen sedlovou střechou pokrytou pálenou taškovou krytinou. Klempířské konstrukce provedeny nejsou, bleskosvod je osazen. Fasáda je zcela bez omítky. Jsou osazena zdvojená dřevěná dělená okna a dřevěné vstupní dveře. I když je rodinný dům evidentně využíván k bydlení, není dokončen, ani zkolaudován. Dům sestává ze suterénního technického (částečně podzemního podlaží), 2.NP a obytného podkroví, kde se patrně nachází obytná část domu. Vnitřní stav nemovitosti nemohu popsat, z důvodu, že mi nebyl umožněn vstup dovnitř, ani nebyla dohledána úplná projektová dokumentace, pouze k suterénnímu podlaží. Dispoziční řešení nemovitosti : 1.NP - je přístupné po dvouramenném schodišti a sestává z garáže, kotelny a dvou dalších místností. 2.NP a podkroví tvoří obytnou část domu, dle mého názoru se dispozičně jedná o RD 5-6 + 1 se dvěma budoucími lodžiemi v 1.NP (na severní stěně RD) i podkroví a balkónem v podkroví (na jižní straně). Obytná část rodinného domu je přístupná vchodem z ulice Pod Bezdíčkem (ze severu), z jižní části domu, či po schodišti z jižní části domu. V roce 2000 byla provedena plynofikace domu, včetně osazení nového plynového kotle. RD je napojen na všechny inženýrské sítě. U rodinného domu se vyskytují tyto venkovní úpravy: - podezdívka a sloupky při ulici Pod Bezdíčkem pod budoucí plot - pilíř elektrického proudu a plynu při ulici Fibichově (západní hranice pozemku) - přípojka elektrického proudu zemním kabelem - přípojka vody z veřejného řadu - přípojka kanalizace do veřejného řadu - přípojka plynu Venkovní úpravy, vyskytující se na zahradě, nemohu více popsat, z důvodu, že zahradu jsem nenavštívila, navíc v době terénního šetření ležel sníh. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 20a):
Rodinný dům Středočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel 23 roků 4 447,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP:
9,00*11,00 9,00*11,00
= =
99,00 m2 99,00 m2
-5Podkroví:
9,00*11,00
Název podlaží 1.NP: 2.NP: Podkroví:
Zastavěná plocha 99,00 m2 99,00 m2 99,00 m2
Obestavěný prostor: 1.NP: (9,00*11,00)*(2,60) 2.NP: (9,00*11,00)*(2,65) Podkroví: (9,00*11,00)*(3,00)/2 Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
99,00 m2
=
Konstrukční výška 2,45 m 2,65 m 2,65 m
257,40 m3 262,35 m3 148,50 m3 668,25 m3
= = = = ZP1 = 99,00 m2 ZP = 297,00 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 3,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
č.
Vi
III III II I V
0,00 0,00 0,00 0,00 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III IV
0,01 0,00 0,65
Koeficient pro stáří 23 let: 0,90 12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 0,90 = 0,638 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a
č.
Pi
I II
0,00 0,02
II III III
-0,01 0,00 0,05
-6služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III III
0,04 0,05
III
0,00
II III III II
0,00 0,04 0,00 0,00
č.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
12
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,190 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Rodinný dům není zkolaudován, zcela dokončen, ani zapsán na listu vlastnictví 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,638 * 1,190 * 0,900 = 0,683 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 4 447,- Kč/m3 * 0,683 = 3 037,30 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 3 037,30 Kč/m3 * 668,25 m3 = 2 029 675,72 Kč Rodinný dům č.p. 374 - zjištěná cena = 2 029 675,72 Kč
b) Pozemky b1) Zahrada p.č. 1057 - § 27 - § 32 Svažitý pozemek k jihu, téměř obdélníkového půdorysného tvaru p.č. 1 057 o celkové plošné výměře 832 m2 je zapsán v LV jako zahrada. Na pozemku je vystavěn v LV nezapsaný rodinný dům č.p. 374 a situována zahrada. Zastavěnou část pozemku oceňuji dle § 28, odst. 1 a 2, zbylou část dle § 28, odst. 5, z důvodu, že tvoří funkční celek s rodinným domem. Při ocenění byla použita přirážka + 10 % za možnost napojení na plyn a srážku - 4 % za obtížné zakládání stavby na velmi svažitém pozemku. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název zahrada Součet
Parcelní číslo 1057
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 146,00 64,73
Cena [Kč] 9 450,58 9 450,58
-7Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
-2 % -4 % 10 % 4% + * *
378,02 9 828,60 1,1490 2,1730 24 539,82
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 64,73 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 686,00 64,73
zahrada 1057 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.8.1 ztížené základové podmínky - svažitost terénu přes 15 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kč] 44 404,78 44 404,78
-2 % -4 % 10 % 4% + * * *
Zahrada p.č. 1057 - zjištěná cena
=
1 776,19 46 180,97 0,4000 1,1490 2,1730 46 121,43 70 661,25 Kč
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 374 b) Zahrada p.č. 1057
= =
2 029 675,75 Kč 70 661,25 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
2 100 336,97 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
2 100 340,- Kč
II. Srovnávací metoda
-8-
V rámci srovnávací metody byly porovnávány rodinné domy přímo ve Zruči nad Sázavou. Nemovitosti se liší velikostí zastavěné plochy, užitné plochy, rozlohou přilehlých pozemků i možností napojení na inženýrské sítě. Rozdíly jsou v závěrečné tabulce upraveny jednotlivými koeficienty. Pouze v jednou případě je srovnávána nedokončená nemovitost. c1) RD Zruč nad Sázavou
rozestavěný z roku 2004, téměř dokončený, podsklepený s dvougaráží a terasou. Do kolaudace je nutné investovat cca 150 – 200 tis. Kč. Voda ze studny, odpady do ČOV, elektřina 220/380 V.
Plocha pozemku : Užitná plocha : Zastavěná plocha :
719 m2 220 m2 122 m2
Cena : 1 950 000,00 Kč c2) RD Zruč nad Sázavou
Okružní ul., klidná lokalita. RD je udržovaný. Nap. na všechny IS, nové ÚT na plyn. Kolna, terasa, garáž skleník. Dům je dvoupatrový, řešen jako 3+1.
Plocha pozemku : Zastavěná plocha : Užitná plocha :
420 m2 58 m2 77 m2
Cena : 1 380 000,00 Kč c3) RD Zruč nad Sázavou
nárožní RD 3+1/B. je částečně podsklepený, část. po rekonstrukci – nové rozvody vody a el., nové koupelny a krb v obývacím pokoji. V 1.NP veranda, předsíň, kuchyň, obývací pokoj, koupelna a WC, v patře jsou 2 ložnice, koupelna s umyvadlem, balkon. Celý dům je vytápěn krbem, napojeno na V,K a E. Plyn je na hranici pozemku, TUV ohřev el. bojlerem. Zastavěná plocha : Užitná plocha : Plocha pozemku : Cena : 1 530 000,00 Kč
48 m2 76 m2 230 m2
-9c4) RD Zruč nad Sázavou
krásný, dispozičně řešen jako 5+1. Dům je vystavěn v klidné ulici s pěkným výhledem, nedaleko centra města po celkové vkusné rekonstrukci. V 1.NP je pokoj, kuch. ložnice, koupelna a terasa, v patře 3 ložnice a koupelna. Napojeno na všechny IS, vytápění ÚT na plyn.
Zastavěná plocha : Užitná plocha : Plocha pozemku :
80 m2 113 m2 755 m2
Cena : 3 790 000,00 Kč
Tabulka srovnávaných nemovitostí : RD č.1 č.2 č.3 č.4 průměr
ZP UP Pl.poz. IS (m2) (m2) (m2) 122 220 719 E 58 77 420 E,V,K,P 48 76 230 E,V,K,P 80 113 755 E,V,K,P
Cena 1 950 000 1 380 000 1 530 000 3 790 000
Cena /m2 8 863 17 922 20 131 33 540
koef. 0,95*1,0*1,01*1,12 0,95*0,80*1,06*1,0 0,95*0,80*1,08*1,0 1,00*0,60*1,00*1,0
K1- koef.navýšení cen o provizi RK= 0,95 K2- koef.technického stavu nemovitosti K3- koef. velikosti pozemku K3- koef. napojení na IS
Výpočet ceny rodinného domu se zahradou srovnávací metodou : 140 * 15 153 = 2 121 420 Kč * 0,85 = 1 803 207 Kč = 1 800 000 Kč 0,85 – koeficient nedokončené, nezkolaudované nemovitosti
C. Závěrečná rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
2 029 679,- Kč 70 661,- Kč 2 100 340,- Kč
Srovnávací hodnota:
1 800 000,- Kč
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem vycházela z těchto metod výpočtu :
Cena po úpravě : 9 525 14 438 16 524 20 124 15 153
- 10 1.) Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 460/2009, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Obvyklá hodnota nemovitostí byla stanovena ze dvou metod výpočtu - z administrativní ceny a z hodnoty zjištěné srovnávací metodou. Výsledky obou metod vyšly poměrně rozdílně. Výsledek stanovený porovnávací metodou, dle platné vyhlášky, je vyšší, než hodnota srovnávací metodou, z důvodu, že porovnávací způsob ocenění by neměl být aplikován na nemovitost nedokončené. Hodnoty srovnatelných nemovitostí na realitním trhu byly upraveny koeficientem navýšení cen realitních kanceláří, koeficientem technického stavu, koeficientem velikosti pozemku a koeficientem možnosti napojení na inženýrské sítě. Při stanovení výše obvyklé hodnoty jsem se přiklonila ke výsledku zjištěnému srovnávací metodou, který v tomto případě, lépe vystihuje obvyklou hodnotu objektu a pozemku. Při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listu vlastnictví.
Obvyklá cena činí: 1 800 000,- Kč slovy : jedenmilionosmsettisíckorunčeských a.
rodinný dům č.p. 374, který není zapsán na listu vlastnictví a pozemek p.č. 1057, který je zapsán na LV č. 1227, k.ú. Zruč nad Sázavou, obec Zruč nad Sáazvou, okr. Kutná Hora – obvyklá cena činí, včetně příslušenství 1 800 000,00 Kč
b.
Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví .
c.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou.
d.
Výsledná cena výše označených nemovitostí a jejich příslušenství k datu ocenění činí 1 800 000,00 Kč
V Praze, dne 02.05.2010 Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/35 152 00 Praha 5 - Hlubočepy
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999 pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 890 - 30/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 30/2010.
