Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 35 stran textu

Posudek / č. 109-152/2011

AP PR AI S ALS

O obvyklé ceně nemovitostí byt v bytovém domě č.p. 1139, 1140 a 1141 Ostrov zapsaném na LV č. 3855 k.ú. Ostrov nad Ohří ve vlastnictví Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov PSČ 363 01

Objednatel:

Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355

Zpracovatel:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Účel posudku:

Zjištění ceny pro exekuční řízení

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 35 stran textu.

V Praze dne 25.07.2011

Vyhotovení č.: 3

Znalecký posudek / č. 109-152/2011

Obsah 1

Rekapitulace ......................................................................................................................................................... 3

2

Jméno a osvědčení ............................................................................................................................................... 4

3

Předpoklady a omezující podmínky .................................................................................................................... 5

4

5

3.1

Omezující podmínky ...................................................................................................................................... 5

3.2

Definice základních pojmů ............................................................................................................................ 6

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé ................................................................................................................... 6

3.4

Podklady pro zpracování ocenění ................................................................................................................. 8

Nález ..................................................................................................................................................................... 9 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku ............................................................................................................ 9

4.2

Datum znaleckého posudku .......................................................................................................................... 9

4.3

Základní informace o nemovitosti ................................................................................................................ 9

Ocenění nemovitosti ........................................................................................................................................... 12 5.1

Nákladový způsob ........................................................................................................................................ 12

5.2

Rekapitulace hodnot .................................................................................................................................... 15

6

Výsledek ocenění................................................................................................................................................. 17

7

Přílohy ................................................................................................................................................................. 19

Strana 2

Znalecký posudek /č. 109-152/2011

1

Rekapitulace

Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 1139, 1140 a 1141, zapsaný na LV č. 3855, na pozemcích parc.č. 1093/1, 1093/2 a 1093/3 zapsaných na LV č. 2558 k.ú. Ostrov nad Ohří) ve vlastnictví Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov PSČ 363 01, RČ: 691207/0671. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 22.06.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 22.06.2011.

Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 3855 k.ú. Ostrov nad Ohří je stanovena:

785 000,00 Kč (slovy: Sedmsetosmdesátpět tisíc korun českých)

Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 25.07.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Strana 3


2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení:

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362

Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících.

Strana 4


3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1

Omezující podmínky

•

Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost,

•

zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny,

•

informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné,

•

další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné,

•

ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných,

•

hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených,

•

datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku,

•

odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování,

•

obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele,

•

tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů,

•

zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními,

•

zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související,

•

znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem,

•

posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování,

•

znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA.

Strana 5


3.2

Definice základních pojmů

Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé.

3.3

Metody stanovení ceny obvyklé

Administrativní cena – cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh – Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena – cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota – odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci), je reprodukční cena věci, snížená o

Strana 6


přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací – je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční – je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos – jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC – základní cena ZCU – základní cena upravená IPC – indexovaná průměrná cena CU – cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu ÚR – územní rozhodnutí ÚP – územní plán LV – list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě.

Strana 7


3.4

Podklady pro zpracování ocenění

Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 21584/09-71 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov

Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 2558 k.ú. Ostrov nad Ohří k datu 04.03.2011 výpis z KN LV č. 3855 k.ú. Ostrov nad Ohří k datu 04.03.2011 kopie katastrální mapy k.ú. Ostrov nad Ohří skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet

Strana 8


4 Nález 4.1

Předmět a účel znaleckého posudku

Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 1139, 1140 a 1141, zapsaný na LV č. 3855, na pozemcích parc.č. 1093/1, 1093/2 a 1093/3 zapsaných na LV č. 2558 k.ú. Ostrov nad Ohří) ve vlastnictví Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov PSČ 363 01, RČ: 691207/0671. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 22.06.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 22.06.2011.

4.2

Datum znaleckého posudku

Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137 EX 21584/09-71 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 03.05.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 22.06.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 22.06.2011. Vlastník/uživatel bytu nereagoval a neumožnil vstup do bytové jednotky. Ocenění nemovitosti se tedy provádí pouze na základě odborného odhadu a vnějšího ohledání nemovitosti. K 25.07.2011 nebylo s povinným dle Insolvenčního rejstříku online započato insolvenční řízení.

4.3

Základní informace o nemovitosti

Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Byt 1140/17 Adresa nemovitosti: Masarykova 1140, Ostrov nad Ohří, PSČ 363 01 Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Ostrov Katastrální území: Ostrov nad Ohří Počet obyvatel: 17 848 Indexovaná průměrná cena podle § 25 odst. 1: 16 956,00 Kč/m2 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem bytu je zapsáno dle výpisu z KN LV 2558 a 3855 k.ú. Ostrov nad Ohří pro: Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov PSČ 363 01, RČ: 691207/0671 (podíl 541/20069) LV č. 2558: Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: bez zápisu

Strana 9


Jiné zápisy: Vlastnictví jednotek ze dne 14.3.1997, právní účinky vkladu ke dni 25.4.1997 Stavba: Ostrov, č.p. 1139, 1140, 1141 (Z-13900175/1997-403). Listina - Prohlášení vlastníka budovy V9 1674/1997 POLVZ:175/1997 (Z-13900175/1997-403). Změna výměr obnovou operátu Parcela: St. 1093/1 (Z-6504/2010-403) Parcela: St. 1093/2 (Z6504/2010-403) Parcela: St. 1093/3 (Z-6504/2010-403) Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: bez zápisu Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Upozornění: Tento výpis z katastru nemovitostí neobsahuje zápisy v části B1, C, poznámkyv části D, listiny v části E a po 25.dubnu 2003 vyznačená upozornění(plombu), že právní vztahy k jednotkám, ke spoluvlastnickým podílům naspolečných částech domu, popř. pozemku jsou dotčeny změnou. Tyto zápisy jsouuvedeny vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví bytua nebytového prostoru. LV č. 3855: Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši 800.000,- Kč s příslušenstvímRaiffeisenbank a.s., Hvězdova 31716/2b, Praha 4, Nusle, 140 78, RČ/IČO: 49240901 Jednotka: 1140/17 (V-6305/2008-40). Listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 15.08.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 18.08.2008 (V-6305/2008-403). Nařízení exekuce Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, 363 01 Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: 691207/0671 (Z-3708/2009-403). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 25 Nc-4909/2008-7 ze dne 19.11.2008 (Z-3708/2009-403). Nařízení exekuce Soudní exekutor JUDr.Petr Kocián pro Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, 363 01 Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: 691207/0671 (Z-2045/2010-403). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 27 Nc-4507/2009-7 ze dne 22.10.2009 (Z-2045/2010-403). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutor JUDr. Petr Kocián pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech č.j. 27Nc 4507/2009-7 ze dne 22.10.2009. Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, 363 01 Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: 691207/0671, Jednotka: 1140/17 (Z-2046/2010-403). Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov 137Ex21584/2009 -17 ze dne 24.02.2010 (Z-2046/2010-403). Nařízení exekuce Soudní exekutor Mgr.Miloš Dvořák Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, 363 01 Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: 691207/0671 (Z-5667/2010-403). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 27 EXE-840/2010-9 ze dne 21.05.2010 (Z-5667/2010-403). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutor Mgr. Miloš Dvořák pověřen usnesením OS v K.Varech č.j. 27 Exe 840/2010-9 ze dne 21.5.2010. Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, 363 01 Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: 691207/0671, Jednotka: 1140/17 (Z-5668/2010-403). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Sokolov 041 EX-718/2010-13 ze dne 04.06.2010 (Z-5668/2010-403). Nařízení exekuce Soudní exekutor Mgr.Miloš Dvořák Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, 363 01 Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: 691207/0671 (Z-330/2011-403). Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Karlových Varech 25 EXE-2139/2010-7 ze dne 08.11.2010 (Z-330/2011-403). Jiné zápisy:

Strana 10


Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 6.1.2011 pro pohledávku ve výši 9.890,- Kč s příslušenstvím. Soudní exekutor Mgr. Miloš Dvořák pověřen usnesením Okresního soudu v Karlových Varech č.j. 25 EXE 2139/2010-7 ze dne 8.11.2010. Společenství vlastníků jednotek domu čp. 1139,1140,1141 ulice Masarykova, 363 01 Ostrov, Masarykova 1139, Ostrov, 363 01 Ostrov nad Ohří, RČ/IČO: 71002979 Jednotka: 1140/17 (Z-331/2011-403). Listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitostiExekutorský úřad Sokolov 041 EX-1429/2010 -15 ze dne 06.01.2011 (Z-331/2011-403). Nabývací tituly: Listina Smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 1042/1998 ze dne 6.3.1998. Právní účinky vkladu ke dni 11.3.1998. POLVZ:529/1998 (Z-13900529/1998-403) Pro: Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov, 363 01 Ostrov nad RČ/IČO: 691207/0671 Ohří. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceněný byt č. 1140/17 se nachází ve městě Ostrov v Karlovarském kraji. Dle serveru MVCR zde trvale žije 17 848 obyvatel. Město nabízí veškerou občanskou vybavenost a má 12 místních částí. Nemovitost je situována na velkém sídlišti na kraji města s veškerou občanskou vybaveností a napojením na rychlostní silnici E442. Podlahová plocha bytu je dle výpisu z katastru LV č. 2558 a 3855 činí 54,10 m2. Byt se nachází v souboru třech panelových domů s výtahem a opravenou fasádou. Budovy se nachází na pozemcích č. 1093/1, 1093/2 a 1093/3, zastavěná plocha a nádvoří, o celkové výměře 545 m2. Dům má pět nadzemních a jedno suterénní podlaží, ve kterém se nachází společné prostory domu se sklepními kójemi. Fasáda je opravená, okna jsou vyměněná za plastová. V souboru se nachází celkem 33 bytových jednotek. Oceňovaný byt se nachází v domě s celkem 14 bytovými jednotkami. Celkově budova působí udržovaně, parkování je možné před domem na ulici. V objektu nejsou garážová stání.

Strana 11


5 Ocenění nemovitosti 5.1

Nákladový způsob

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Obsah posudku: a) Byt porovnávacím způsobem a1) Byt ve 3.NP bytového domu č.p. 1140 b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Ostrov nad Ohří a) Byt porovnávacím způsobem a1) Byt v 3. NP bytového domu č.p. 1140 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Stavba je po částečné rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19 tabulka č. 1)

Bytový prostor Ostrov 35 roků 16 965,- Kč/m2

Základní cena dle přílohy č. 19 tabulky č. 1 se násobí indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT * I P * I V kde IT ; IP a IV jsou stanoveny jako 3

Index trhu IT

1

Tn n 1

7

Index polohy IP

1

Pn n 1

9

Index vybavení IV

1

Vn xV10 n 1

Podlahové plochy bytu dle výpisu z katastru LV č. 2558 činí 54,10 m2. Podlahové plochy - celkem:

= 54,10 m2

Strana 12


Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) - bez vlivu

č. II. II. II.

Ti -0,05 0,00 0,00

3

Index trhu IT

Tn = 0,95

1 n 1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad 3. Poloha nemovitosti v obci - okraj obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí nemovitosti - objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500m 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I. I. II. III. II. II. II. IV. II. II. III. II.

Pi 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

12

Index polohy

1

Pn = 1,02 n 1

Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - budova panelová, zazateplená 2. Společné části domu - kočárkárna, sklad 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2 - 4NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - ostatní světové strany 6. Zákl. příslušenství bytu - příslušenství úplné, standardní 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - standardní vybavení - sklepní kóje 8. Vytápění bytu - ústřední 9. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - byt se zanedbanou údržbou (menší úpravy) Koeficient pro stavby stáří nad 30 let do 50 let včetně:

č. III. II. II. III. II. III. II. III. III. III.

Vi 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,85

0,80

9

Index vybavení IV

Vn xV10 = 0, 7072

1 n 1

Celkový index I = IT * IP * IV = 0,9500 * 1,0200 * 0,7072 = 0,6853

Strana 13


Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 19): Index trhu IT (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): Index polohy IP (dle příl. č. 18a tabulka č. 5): Index konstrukce a vybavení IV (dle příl. č. 19 tabulka č. 2):

Základní cena upravená Plná cena:

2

54,10 m * 11 625,72 Kč/m

Byt č. 1140/17 - zjištěná cena

2

= * * *

16 965,00 Kč/m2 0,9500 1,0200 0,7072

= =

11 625,72 Kč/m2 628 951,45 Kč

=

628 951,45 Kč

b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Ostrov nad Ohří Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměry pozemků celkem 545 m2. Pozemky nemají BPEJ. b1) Pozemky Ostrov - § 27 - § 32 Výměry pozemků celkem 545 m2. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 l) se ZC = Cp x 1,00 Cp = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a≥1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Ostrov je dle serveru MVCR je 17 884 obyvatel. a=1000 Cp = 35+(17 884-1000)x0,007414= 160,18 Kč/m2 ZC =160,18 x 1,00 = 160,18 Kč/m2 Jedn. Parcelní Výměra Název cena Cena [m2] číslo [m2] 2 [Kč/m ] Zastavěná plocha a nádvoří 1093/1 168,00 160,18 26 910,24 Zastavěná plocha a nádvoří 1093/2 208,00 160,18 33 317,44 Zastavěná plocha a nádvoří 1093/3 169,00 160,18 27 070,42 Součet 87 298,10 Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1 významnost obce Úprava ceny celkem

25% 25%

2.11 možnost napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem

10% 10%

Mezisoučet Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem Podíl 541/20069 jednotka č. 1140/17 Celkem podíl Pozemek Ostrov - zjištěná cena

21 824,53 109 122,63 10 912,26 120 034,89 120 034,89 * 2,154 * 0,734 189 779,48 5 115,89 5 115,89 5 115,89 Kč

Strana 14


Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: a) Byt v 3.NP bytového domu č.p. 1140 b) Pozemky Ostrov nad Ohří - podíl Cena nemovitostí činí celkem

= 628 951,45 Kč = 5 115,89 Kč 634 067,34 Kč

Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle § 46 činí

=

5.2

634 070,00 Kč

Porovnávací metoda

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 podlahové plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 54,10 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej bytové jednotky 2+1 v 6. patře zatepleného panelového domu v osobním vlastnictví o celkové velikosti 64 m2. Bytová jednotka je v původním zachovalém stavu s plastovými okny, vybroušenými parketami a přestavěnou koupelnou, kde se provádí rekonstrukce. K bytu náleží lodžie s výhledem na staré město. Díky prostorným pokojům je možnost byt přestavet na 3+1. Nabídková cena 1 055 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 16 485,00 Kč/m2. 2) K prodeji byt 2+1 v OV o celkové ploše 60 m2. Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci, jsou zde sádrokartonové podhledy. Nová PVC okna ,rozvody vody, plynu,odpadu a elektriny. Byt má zděné jádro, v koupelně je masážní sprchový kout. V roce 2011 je plánované zateplení domu. Nabídková cena 1 260 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 21 000,00 Kč/m2. 3) Prodej družstevního bytu 2+1 po rekonstrukci. Zde jsou nová plastová okna, nové stoupačky a el. rozvody. Dům je zateplený s novou fasádou, nové výtahy a radiátory. Nachází se v klidné lokalitě. Byt je volný ihned. V blízkosti je veškerá obcanská vybavenost. Nabídková cena 1 150 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 16 910,00 Kč/m2. 4) Byt v osobním vlastnictví ve 2. patře panelového domu. Částečná rekonstrukce, na podlahách v chodbě a kuchyni dlažba, v pokojích parkety, nová kuchyňská linka, plastová okna, zděné koupelnové jádro obložené keramickými obklady s rohovou vanou. V kuchyni se nachází francouzské okno. K bytu náleží dva sklepy. Nabídková cena 1 099 000,00 Kč, jednotková nabídková cena 18 627,00 Kč/m2. Seznam porovnávaných objektů:

Název

Realizovaná cena

Km

Kc

Kv

K1

K2

K3

Množství [jedn]

Jedn. cena [Kč/jedn.]

Družební 2+1 Jungmannova 2+1 Družební 2+1 Vančurova 2+1

1 055 000,00 1 260 000,00 1 150 000,00 1 099 000,00

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

0,95 0,87 0,95 0,93

0,95 0,97 0,94 0,97

1,00 1,00 1,00 1,00

0,90 0,90 0,90 0,90

64,00 60,00 68,00 59,00

13 389,43 15 949,71 13 591,99 15 123,17

Strana 15


Součet: Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 14 513,58 Kč/m2 54,10 m2 á 14 513,58 Kč/m2

58 054,30 Kč/jedn. /4 14 513,58 Kč/jedn. 13 389,43 Kč/jedn. 15 949,71 Kč/jedn. 785 184,41 Kč

Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 785 184,41Kč, to je 785 000,00 Kč po zaokrouhlení.

5.3

Rekapitulace hodnot

Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota

634 070,00 Kč 785 000,00 Kč nestanovena

Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu částečně kladně ovlivňuje situování v centru města s veškerou občanskou vybaveností a napojením na rychlostní silnici E442. Negativní vliv mají nedostatky ve vybavenosti konstrukcemi, nemožnost garážování a omezené parkování na ulici. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 3855 k.ú. Ostrov nad Ohří podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 785 000,00 Kč.

Strana 16


6 Výsledek ocenění Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 1139, 1140 a 1141, zapsaný na LV č. 3855, na pozemcích parc.č. 1093/1, 1093/2 a 1093/3 zapsaných na LV č. 2558 k.ú. Ostrov nad Ohří) ve vlastnictví Michálek Alois, Masarykova 1140, Ostrov PSČ 363 01, RČ: 691207/0671. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 22.06.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 22.06.2011.

Cena obvyklá nemovitosti zapsané na LV č. 3855 k.ú. Ostrov nad Ohří je stanovena ve výši:

785 000,00 Kč (slovy: Sedmsetosmdesátpět tisíc korun českých)

Strana 17


Znalecká doložka

Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 109-152/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury – daňového dokladu č. 11114.

V Praze dne 25.07.2011

Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel

Posudek zpracoval: Lucie Suplinčáková Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec

Strana 18


7 Přílohy 1. 2. 3. 4. 5. 6.

usnesení č.j. 137 EX 21584/09-71 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov výpis z KN LV č. 2558 k.ú. Ostrov nad Ohří výpis z KN LV č. 3855 k.ú. Ostrov nad Ohří kopie katastrální mapy k.ú. Ostrov nad Ohří fotodokumentace nabídka realitních kanceláří

Strana 19


Bytový dům č.p. 1140

Vstupní chodba

Strana 20


Strana 21

Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 35 stran textu

Recommend Documents