DERSTEUNING
KING . PROJECTEN
SAMENLEVING TERECHT
organisch gebiedsontwikkelen in de praktijk samen op weg met uitnodigingsplanologie
K O N I J N E N B U R G
G R O E P
..... omgevingsvisie . programma . programmatische instructieregels . instructies . omge
Van organische gebiedsontwikkeling ...
Al jaar en dag ontstaan initiatieven voor locatieontwikkeling van onderaf zonder dat de overheid hiertoe heeft geëntameerd. Dit geldt ook steeds meer voor grotere gebiedsontwikkeling. Als van nature (organisch) ontstaat steeds meer de wens om projecten te ontwikkelen en te realiseren vanuit een eigen maatschappelijke behoefte. Zowel gezien vanuit de ontwikkelaar die zich beweegt in een zekere macro-economische constellatie op enig moment, alswel gezien vanuit de eindgebruiker die iets wil in een zekere sociaal-maatschappelijke setting op enig moment. Deze trend zet steeds verder door. De wetgever speelt hierop in met de nieuwe Omgevingswet. De overheid wordt in die situatie op de eerste plaats kaderstellend teneinde de waarden van de fysieke leefomgeving en de door de overheid gewenste ontwikkelingen in die omgeving zeker te stellen. Kaderstellend met veel ruimte latend voor initiatieven vanuit de maatschappij (burgers en bedrijven). Wij vinden het belangrijk dat zowel de professionele initiatiefnemers als de kaderstellende tevens faciliterende overheid wordt ondersteund om de processen en procedures zo efficiënt en zo effectief mogelijk te kunnen laten verlopen. Door hen te adviseren, door voor hen producten te creëren en door hen op te leiden. In deze brochure geven wij een richting aan voor transitie naar uitnodigingsplanologie en voor het op planologisch-juridisch vlak efficiënter laten lopen van organische gebiedsontwikkeling.
K O N I J N E N B U R G
G R O E P
e aanpak . omgevingsplan . omgevingsverordening . evingsvergunning . projectbesluit .....
... tot effectieve uitnodigingsplanologie.
In de vakliteratuur wordt momenteel aandacht besteed aan de invloed van de nieuwe Omgevings-wet op een inmiddels op gang zijnde cultuurverandering in de gebiedsontwikkeling, aangeduid met het begrip “uitnodigingsplanologie”. In plaats van het vooraf ruimtelijk bepalen van wat in een bepaald gebied mag, hetgeen tot de dag van vandaag gangbaar was bij de meeste gemeenten (“toelatingsplanologie”) of – als daaropvolgende tendens vanaf 2004 – het sturen van gewenste ontwikkelingen (“ontwikkelingsplanologie”), heeft de maatschappij nu behoefte aan eigen initiatieven om op een organische wijze een gebied tot ontwikkeling te brengen. Zodra de overheid projectontwikkelaars, particulieren of andere maatschappelijke actoren uitnodigt om een aangewezen gebied te gaan ontwikkelen, spreekt men van “uitnodigingsplanologie”. De Omgevingswet bevat een aantal concrete maatregelen die uitnodigingsplanologie mogelijk moeten maken. Die zijn opgenomen in Hoofdstuk 12 (Grondexploitatie) van de wet. De regering stelt, bijvoorbeeld, dat de mogelijkheid tot het doorschuiven van de verplichting om exploitatieregels vast te stellen naar een later moment in het ontwikkelingsproces (ten laatste bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit), goed bij uitnodigingsplanologie past. Verder noemt de regering als verbeteringen in het grondexploitatierecht: het schrappen van de planfiguur exploitatieplan, het schrappen van de kostensoort bovenplanse kosten en de introductie van een “kruimellijst” met gevallen van ontwikkeling waarin van exploitatieregels of exploitatievoorschriften kan worden afgezien.
K O N I J N E N B U R G
G R O E P
..... functies . omgevingswaarden . maatwerk milieu-activiteit . maatwerkvoorschr
Hoe u zich op deze ontwikkeling voorbereidt ...
Op de eerste plaats kunnen projectontwikkelaars en gemeenten op de Omgevingswet vooruitlopen met flexibele bestemmingsplannen voor gebiedsontwikkeling. Moeizame en lange ruimtelijke procedures, te gedetailleerde bestemmingsplannen, een groot aantal vergunningaanvragen en een nietflexibele voorbereiding en besluitvorming door de gemeente. Alle aspecten die heden herkenbaar zijn voor initiatiefnemer en faciliterende overheid. Onze advisering richt zich op een flexibelere projectplanologie, een werkwijze die past in organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie. Dit wordt mede mogelijk gemaakt met een eenvoudig en flexibel ruimtelijk plan. Een ontwikkelingsplan dat niet alleen aan het stedenbouwkundig plan een basis biedt maar alle mogelijke stedenbouwkundige varianten faciliteert. Een ontwikkelingsplan waarin dus enkel de hoofdstructuur is vastgelegd met daaromheen bewegingsvrijheid, en met behoud van consistentie, kwaliteit en rechtszekerheid. Op de tweede plaats kunnen planologisch-juridische procedures sneller en efficiënter verlopen. Door voldoende kennis te hebben van de stappen in die procedures teneinde een betrouwbare projectplanning te kunnen maken. En door toepassing van coördinatieregelgeving en de Crisis- en herstelwet op de juiste plaats en op het juiste moment in het proces. Op de derde plaats kan al worden vooruitgelopen op de nieuwe regelgeving voor grondexploitatie in de Omgevingswet. De gemeente kan reeds een prototype van een standaardset van exploitatieregels en exploitatievoorschriften opzetten. Projectontwikkelaar en gemeente kunnen een prototype opstellen voor een exploitatieovereenkomst.
K O N I J N E N B U R G
G R O E P
kregels . exploitatieregels . afwijkactiviteit . riften . exploitatievoorschriften .....
.. en wat wij voor u kunnen doen.
Ons adviesbureau is ruim vijftien jaren actief in de advisering en ondersteuning van gemeenten, zowel op het vlak van ruimtelijke ordening en omgevingsrecht als in het veld van werkprocessen en (bestuurlijk) organisatierecht. Voor uw voorbereiding staan dan ook ervaren en deskundige juristen, planologen, organisatie- en ICT-deskundigen ter beschikking. Ter voorbereiding op organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie kunnen wij voor u in eerste instantie het volgende doen: - het ontwerpen en het redigeren van een grondexploitatieplan; - het ontwerpen en het redigeren van een (anterieure) grondexploitatieovereenkomst; - het maken van een programma en een draaiboek voor de planologisch-juridische procedures van gebiedsontwikkeling; - het adviseren omtrent de Wet ruimtelijke ordening en de toekomstige Omgevingswet, in het bijzonder omtrent de coördinatieregelgeving en de Crisis- en herstelwet; - het adviseren omtrent het meest adequate kader van uitnodigingsplanologie in concrete gevallen; - het adviseren omtrent uw organisatie met het oog op geschiktheid van besluitvorming en werkprocessen voor uitnodigingsplanologie; - het verzorgen van een prototype-grondexploitatieregelgeving en een prototype-exploitatieovereenkomst in het licht van de toekomstige Omgevingswet; - het verzorgen van een opleidingstraject, waaronder een introductiebijeenkomst over de Omgevingswet..
K O N I J N E N B U R G
G R O E P
SOCIAAL-JURIDISCHE ADVISERING EN OND
ORGANISATIE MET RECHT . REGIONALE SAMENWERK
Contact: Concernsecretariaat Haagsche Hof, Parkstraat 83 2514 JG Den Haag tel.: +31 (0)70 3538259 fax: +31 (0)70 3538333
[email protected] Correspondentieadres: Postbus 311 5110 AH Baarle-Nassau Onze website: www.konijnenburg-groep.nl
Studio’s en ateliers: Den Haag, Breda, Utrecht en Eindhoven
Serie: Op recht ruimte [NL] © 2015, MQ67 Marketing & Quality, member of the KONIJNENBURG GROUP. All rights reserved.
