Odhad majetku porovnávací metodou

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Odhad majetku porovnávací metodou Diplomová práce

Autor:

Bc. Zuzana Lukešová

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort PhD.

Praha

Duben, 2011

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V příloze stvrzuji, ţe elektronická verze diplomové práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 15. dubna

Zuzana Lukešová

Poděkování: Chtěla bych poděkovat vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi Ph.D. za pomoc při psaní této práce.

Anotace práce: Tato práce je dělena na tři hlavní části a to na část teoretickou, praktickou a analytickou. Teoretická část popisuje princip porovnávací metody. Praktická část ukazuje funkci metody na dvou příkladech ocenění. A třetí část shrnuje porovnávací metodu v analýze výsledků.

Annotation: This work is separated into free main parts. Theoretical, practical and analytical part. Theoretical part description principle of comparison method. Practical part show function of this method on two example of evaluation of property. And in the third part is summary of comparison method in analysis of results.

Obsah: ODHAD MAJETKU POROVNÁVACÍ METODOU 1 Porovnávací metoda oceňování ........................................................................................ 7 1.1 Obecné přístupy k porovnávací metodě ................................................................. 7 1.2 Porovnávací proces ............................................................................................... 7 1.3 Základní principy oceňování.................................................................................. 8 1.4 Aplikace porovnávacího přístupu .......................................................................... 9 1.5 Přípravná fáze ...................................................................................................... 10 1.5.1 Parametry shromáţděných dat ....................................................................... 10 1.5.2 Přímé porovnání ............................................................................................. 13 1.5.3 Nepřímé porovnání ........................................................................................ 14 1.6 Porovnávací fáze ................................................................................................ 20 1.6.1 Výběr vzorků ................................................................................................. 20 1.6.2 Porovnávací hodnota ...................................................................................... 21 1.6.3 Volba způsobu porovnávání .......................................................................... 22 1.6.4 Nalezení cenotvorných rozdílů ...................................................................... 25 1.7 Závěrečná fáze – vyhodnocení výsledků ........................................................... 27 1.7.1 Odlišné podmínky transakce…………………………………………………28 1.7.2 Odlišné vlastnosti nemovitosti…………………………………………….…33 2 Trţní ocenění .................................................................................................................. 45 2.1 Trţní ocenění byt č.p. 2093................................................................................ 45 2.2 Trţní ocenění – výrobní hala společnosti Ma-dona s.r.o. .................................. 52 3 Analýza porovnávací metody ......................................................................................... 65 3.1 Kvantitativní analýza……………………………………………..……………65 3.2 Kvalitativní analýza……………………………………………………………67 3.3 Závěrečná analýza…………………………………………….……………….68 4 Seznam pouţité literatury .............................................................................................. 71

5

Úvod: Téma diplomové práce Odhad majetku porovnávací metodou jsem si zvolila proto, ţe volně navazuje na moji bakalářskou práci Vliv územního plánu na cenu majetku. Důleţitou součástí bakalářské práce byly dvě trţní ocenění majetku, v jednom případě se jednalo o byt a ve druhém případě šlo o výrobní halu. Obě ocenění byla povedena právě porovnávací metodou a u ocenění výrobní haly byla ještě pouţita metoda nákladová a výnosová. Protoţe kapacita bakalářské práce byla omezená, nebylo moţné proniknout do hloubky do kaţdé zmiňované metody. Mne velice zaujala právě porovnávací metoda. Proto bych se jí v diplomové práci chtěla věnovat více. Analýzu porovnávací metody bych chtěla aplikovat na jiţ zmíněné dva trţní odhady. Ráda bych se také zaměřila na úlohu korekčních činitelů, kteří zohledňují rozdílnost porovnávaného majetku. Název odhad majetku by fakticky mohl zahrnout ocenění i dalšího typu majetku jako např. movitého majetku, cenných papírů, nehmotného majetku, práv, pohledávek i celých podniků, ale protoţe mým oborem je oceňování nemovitostí, budu se specializovat ve své diplomové práci právě na tuto část. Cílem mojí práce je tedy podrobně zkoumat ocenění majetku porovnávací metodou na konkrétních odhadech majetku a nabídnout případným čtenářům mojí diplomové práce jiný pohled na zmíněnou problematiku.

6

Odhad majetku porovnávací metodou 1 Porovnávací metoda oceňování 1.1 Obecné přístupy k porovnávací metodě1 Pokud se chceme zabývat porovnávací metodou, je třeba si uvědomit, ţe svou dílčí funkci tvoří všechny tři metody, tj. metoda nákladová, výnosová a porovnávací a je třeba uvaţovat o určité harmonii těchto metod. Lze říci, ţe do jisté míry je porovnávací metoda podpořena metodou výnosovou a naopak, protoţe tyto metody vycházejí ze stejných nemovitostí a předpokládají do budoucna stejný uţitek. Při aplikaci této metody, je třeba mít teoretické ekonomické znalosti, také určitý cit a logicky přistupovat k dané problematice. Nedílnou součástí je i znalost trhu, zodpovědný přístup a práce s dostupnými podklady a metodikou. Jako první legislativní podpora porovnávacího přístupu, vznikl v roce 1998 zákon číslo 151/97 Sb., který se částečně věnuje i porovnávacímu způsobu ocenění. Poprvé byl porovnávací způsob uplatněn aţ od roku 2003 ve vyhlášce číslo 540/02 Sb. pro oceňování bytů v bytových domech a garáţí, přičemţ se jedná o ceny administrativní.

1.2 Porovnávací proces 2 Porovnávací metoda je zaloţena na porovnání, nebo-li na komparaci určitých kritérií posuzovaného majetku. Jedná se tedy o způsob ocenění, který funguje na základě porovnání předmětu ocenění se shodnými nebo podobnými vzorky. Oceňovaná nemovitost je nemovitost, u které je třeba zjistit cenu a jako vzorek pouţíváme nemovitost srovnávací, u které známe její parametry a cenu. U porovnání movitých věcí je situace jednodušší, protoţe jsou obvykle vyráběny sériově a ve větším mnoţství. Protoţe nemovitosti jsou jak jiţ vyplývá z názvu nepřenosné, není moţné dosáhnout absolutní shody u všech posuzovaných parametrů, snaţíme se alespoň o porovnávání majetku s co největším podílem shodných nebo podobných kritérií. 1 2

Údaje dostupné z http://www.posudkynemovitosti.cz/zakon.htm Údaje dostupné z publikace : Porovnávací hodnota nemovitostí

7

Hodnota nemovitosti je tedy velmi závislá na své poloze, největší vliv má na komerční objekty a na druhou stranu nejmenší vliv polohy lze předpokládat u výrobních objektů. Lze pohlíţet na oceňování porovnávací metodou jako na jeden z hlavních principů oceňování a nebo jako na dílčí přístup ze tří základních moţností určování trţní hodnoty. Porovnávací proces začíná uţ chováním účastníků trhu, kdy poptávající srovnávají výhodnost cen nabídek a nabízející podle reakcí na ceny přizpůsobují nabídky konkurenci. Jestliţe u nákladové metody vycházíme z předpokládaných nákladů a u výnosové metody z očekávaného uţitku, tak i kdyţ tyto skutečnosti jsou zohledněny v porovnávací metodě, hlavním problémem je přístup k cenotvorné diferenci majetku. U porovnávací metody musíme zohlednit odlišnosti porovnávaných vzorků korekčními činiteli. Tvorba těchto činitelů není vůbec jednouchá. Určitou pomůckou mohou být nákladové a výnosové přístupy, jejichţ výsledky však nemusí být zcela spolehlivé.

1.3 Základní principy oceňování Abychom se dopracovali k finální fázi ocenění a zjistili jsme trţní hodnotu, musíme se podrobně věnovat porovnávací metodě. Vychází ze zásad substituce, tj. vyhledávání vzorků které jsou vzájemně nahraditelné nebo zaměnitelné, mají podobné vyuţití, rozsah a mají podobné parametry. Jsou-li předmětem porovnávání nemovitosti, pak jejich hodnota odvozená od realizovaných cen, můţe vyjadřovat hodnotu porovnávací za předpokladu, ţe nemovitosti splňují podmínku substituce. Spolehlivost výsledku porovnávání můţe sníţit fakt, ţe dané nemovitosti na trhu nejsou nebo mezi nimi existuje velké mnoţství diferencí. Velmi důleţitý přístup je i z pohledu nabídky a poptávky, kde můţe vzhledem k pomalejší reakci nabídky docházet k určitému časovému sklonu. Proto je nutnou součástí odhadu analýza trhu, která by se měla zabývat příslušnou skupinou nemovitostí. Změna rovnováhy mezi nabídkou a poptávkou můţe být způsobena změnou kupní síly, změnou v úvěrové politice, preferencí, v situaci ve stavebnictví, daňovým zatíţením nebo změnou populace. Samozřejmě dosaţení absolutní vyváţenosti je téměř nemoţné. Hodnotu porovnávaného majetku mohou do značné míry ovlivnit i vnější vlivy. To znamená například atraktivitu lokality, dopravní obsluţnost a dostupnost, ţivotní prostředí, výhled, oslunění, bezpečnost a úroveň infrastruktury a sluţeb.

8

V určitých lokalitách dochází ke komfortnímu principu tj. určitému vývoji ke shodě mezi jednotlivými nemovitostmi, kdy se rozdíly stírají a ceny se ustalují na podobných hodnotách. Ceny také mohou růst směrem k epicentru, v tomto případě mluvíme o principu gradace. Nesmírně důleţitým principem je i kontribuční princip, na jehoţ základě se uskutečňují korekce cen. Aplikace tohoto principu nelze vyjádřit ţádným vzorcem a posouzení závisí na hodnotiteli. Kontribuce znamená v podstatě to jakým způsobem a v jakém směru jednotlivé komponenty nemovitostí mohou přispět k celkové hodnotě. Jestli hodnotu zvyšují, jsou k ní neutrální a nebo zda působí na celkovou hodnotu negativně. Zvláštním principem je i přirozený despekt k uměle vytvořeným správně-administrativním regulím. To neznamená ignorovat obecně platné předpisy, ale spíše postupovat rozumně při posuzování srovnatelných nemovitostí. Určitý pocit zkreslení můţe vyvolávat přístup dodatečného účelového zpochybňování uskutečněných trţních cen. Při pohledu na transakci s určitým časovým odstupem, můţe vzniknout řada tvrzení, ţe daná cena byla neúměrně nízká, nebo vysoká. Je třeba přihlédnout ke skutečnosti, ţe cena byla například sestavována za jiných podmínek a nebo za jiných dostupných informací. Jiné principy se týkají kvality, kvantity, synergie, nejvyššího a nejlepšího vyuţití a nebo kvality vlastnických práv. Prostřednictvím zmíněných principů, by měl odhadce analyzovat trh a na těchto základech stavět své závěry.

1.4 Aplikace porovnávacího přístupu Průběh odhadu porovnávací metody bývá rozdělen do tří etap, které zahrnují: 1. Přípravnou fázi – sběr informací 2. Porovnávací fázi – výběr vzorků, volba způsobu porovnávání, nalezení cenotvorných rozdílů, výběr a aplikace porovnávací metody 3. Závěrečnou fáze – zahrnuje analýzu a vyhodnocení dílčích výsledků a indikaci porovnávací hodnoty Jednotlivé etapy se mohou vzájemně prolínat. Data vycházejí ze zdrojů i mnoţství vzorků, kvality a spolehlivostí informací. Přípravná fáze se zabývá zejména sběrem vyuţitelných informací. Jedná se o podmínky za nichţ bylo dosaţeno cen prodejních, nabídkových, vydraţených, odmítnutých, ale i plánovaných. 9

Data by měl odhadce preferovat vlastní a aktivně je shromaţďovat. Můţe také vyuţít informací z externích databází, ale vlastním datům lépe porozumí a nabývá tím i více zkušeností a přehled. Po shromáţdění všech dat je nutné posoudit vhodnost vzorků, které budou slouţit k porovnání. Přihlédnout k jejich kvalitě i kvantitě, určit počet vzorků a zvolit způsob porovnávání. Pokud najdeme vhodné vzorky s konkrétní podobou, pouţijeme přímý způsob porovnání. Pokud ne, vyuţijeme referenční vzorek, který v podstatě reprezentuje určitou mnoţinu vybraných vzorků. Tento reprezentant je tvořen ze sekundárních dat. Součástí druhé porovnávací fáze je zohlednit podstatné diference mezi subjektem a jednotlivými vzorky. Pokud se totiţ nejedná o nemovitosti se srovnatelnými vlastnostmi, musíme rozdílnost zahrnout do ceny. Dalším navazujícím krokem porovnávacího procesu je určení vhodného typu porovnávací analýzy a to kvalitativní nebo kvantitativní. V určitých situacích je moţné tyto dvě analýzy kombinovat. Na případné odlišnosti reaguje tzv. cenová adjustace, která můţe být prováděna různými technikami. Vyhodnocení výsledků analýzy se skládá z pouţití několika dílčích výsledků z nichţ je sestaven výsledek jediný.

1.5 Přípravná fáze Základem práce znalců a odhadců při oceňování je dostatek informací o oceňované nemovitosti. Pokud nemáme k dispozici soubor dat, které zahrnují ceny nemovitostí ať uţ plánované, nabídnuté, realizované nebo odmítnuté, je třeba mít k dispozici další doplňující data. Odhadce má moţnost získat informace buď od přímých účastníků konkrétního realizovaného obchodu a nebo zprostředkovaně od ostatních účastníků trhu. 1.5.1

Parametry shromážděných dat

Důleţitým hlediskem posuzování dat odhadcem je lokalita trhu, tedy geografické hranice. Je pochopitelně nutné respektovat hranice dané správními celky, ale je třeba také přihlédnout k hranicím vytvořeným spádovostí, účelovostí, komunikačními koridory a dlouhodobým vývojem. Záleţí na tom jestli odhadce posuzuje předmět ocenění, se kterým se obchoduje často a je v úzké lokalitě běţně zastoupen a nebo jestli se jedná o nemovitost, se kterou se obchoduje zřídka a její výskyt je velmi omezen. Pak odhadce musí okruh hledání rozšířit na širší region.

10

V některých případech musí přistoupit k celostátní a nebo internacionální trţní působnosti, to se můţe týkat například velkých průmyslových závodů. Pro odhadce je běţnější, kdyţ shromaţďuje data z okolí svého bydliště, tedy z regionu který je mu důvěrně znám a tento typ dat také častěji vyuţije ke své práci. Pro usnadnění práce odhadce záleţí na tom jakou formou a do jaké hloubky shromaţďuje nasbírané informace. Data mohou být vyjádřena v numerických či kategoriálních jednotkách, mohou mít formu popisu a nebo lze pouţívat různé kombinace a zkratky. Data by měla v podstatě zahrnovat všechny parametry nemovitosti, ekonomické a technické vlastnosti, ale i grafické podklady jako fotografie a plány. Potřebné informace mohou být shromaţďovány účelově a nebo systematicky. Sběr dat, který slouţí pouze k jednomu konkrétnímu úkolu v krátkém časovém intervalu, nazýváme účelové shromaţďování dat. Pouţíváme je v situacích, kdy je třeba rychle zkompletovat potřebné údaje a kdy odhadce nemá k dispozici příliš velké mnoţství srovnávacích dat. To se můţe stát v případě oceňování speciálních nemovitostí a nebo pokud se jedná o začínajícího odhadce. Na druhou stranu sběr dat, který je prováděn pravidelně se označuje systematické shromaţďování dat. Jedná se o soustavné archivování údajů, které lze kdykoliv operativně pouţít. Pro usnadnění práce je nejvhodnější způsob uchovávání informací pomocí výpočetní techniky. Jednou ze základních podmínek správného odhadu porovnávací hodnoty, je správnost a pravdivost dat. Vhodné je, pokud se jedná o data podloţená písemně a doplněná osobní prohlídkou znalce. Běţnější je ale opačný případ, kdy jsou data často neúplná a působení těchto nepřímých údajů můţe být méně spolehlivé. V některých situacích se můţeme setkat s daty, která jsou nepřesná z důvodu absence některých parametrů, které lze doplnit osobní prohlídkou. Jestliţe máme dostatek technických a ekonomických skutečností a pochybujeme nad správností ceny, lze si ji ověřit z materiálů archivovaných v katastrálních úřadech nebo je lze získat přímo od účastníků transakce. Ověření správnosti dat můţeme konzultovat s realitními kancelářemi, pracovníky úvěrových institucí, zástupci samosprávy, ale i se sousedy přilehlých nemovitostí.

11

Pokud máme dostatek ověřených dat, pak aby byla efektivně vyuţita, záleţí na tom jakou formou jsou setříděna. Pro účel oceňování je nejvhodnější způsob shromaţďování dat pomocí výpočetní techniky, která nám nabízí řadu softwarových databází. Velmi důleţité je přehledné a systematické uspořádání informací, od zásadních aţ po detailní. Dobrý způsob organizace, můţe odhadci výrazně usnadnit práci a umoţnit mu rychlé vyhledávání evidovaných dat. Přímo vzorová databáze v tuzemsku dosud neexistuje, takţe kaţdý odhadce musí sám zpracovávat shromáţděná data, podle svého osobního uváţení a potřeb. Kaţdý uţivatel s časovým odstupem zjistí, jak data ideálně vkládat, filtrovat a eventuelně vyřazovat nepotřebné poloţky. Právě počet a důleţitost poloţek je rozhodující při rychlém vyhledávání. Je vhodné zohlednit hlediska polohy, způsob vyuţití, technické, ekonomické a provozní charakteristiky, podmínky transakce, vlastnická práva a jejich omezení a případné další nerealitní komponenty. Tento seznam zahrnuje většinu hlavních potencionálních rozdílností, jimiţ se nemovitosti mohou lišit. Výhodné je rozčlenit data do několika hlavních segmentů, zvláštním informacím pak vyčlenit speciální popisný sloupec a rozlišit zdroj získaných dat pro lepší pozdější orientaci. Stejně tak je velmi vhodné doplnění databáze o grafické materiály, které mohou slouţit jako dobrý způsob připomenutí si řešené nemovitosti a nebo mohou být zdrojem doplňujících informací, které při zakládání do databáze nebyly zohledněny. Pozor bychom si měli dát na kvalitu grafických materiálů, protoţe pokud nepochází z vlastního šetření, mohou být výsledky zkresleny úhlem fotografie apod.. To se týká zejména nabídkových cen uváděných v realitních periodikách a nebo na internetu, protoţe jejich cílem je pokud moţno přikrášlit nabízenou nemovitost. Záměrně tedy na fotografii nebudou zachyceny existující viditelné poruchy staveb a nebo nevábné okolí domu. Při zpracovávání databází se můţeme setkat s hodnotami, které jsou značně odlehlé nebo dokonce extrémní. Pokud odhadce nemá k dispozici mnoho vzorků a takovýto extrémní vzorek pouţije při porovnání, můţe se stát, ţe míra odlišnosti celkový odhad značně vychýlí. Proto je nutné tyto vybočující hodnoty ze souboru odstraňovat. Existují dva statistické testy, kterými je moţné tento typ hodnot eliminovat. Jedná se v první řadě o Grubbsův test nebo jinak o parametrický test, který pracuje na principu testování hypotéz, postavený na základě náhodného výběru.

12

Pouţívá se pro vyloučení vychýlených hodnot a testuje extrémy, které se výrazně liší od ostatních hodnot v souboru. Pro test je v první řadě nutné seřadit hodnoty dle velikosti a pokud nějakou hodnotu vyloučíme, test se opakuje dokud jsou v souboru hodnoty, které vykazují extrémní odlehlost od ostatních dat. Druhým statistickým testem je Dean-Dixonův test nebo také neparametrický test. Postup je obdobný jako u předcházejícího testu. Po seřazení dat dle velikosti, se ale pro koncové hodnoty určí kriterium z něhoţ se vypočítá, jestli bude hodnota ze souboru vyřazena či nikoli. Pokud dojde k vyřazení některých hodnot, stejně jako v předchozím testu, vše se opakuje dokud existují odlehlé hodnoty. 1.5.2

Přímé porovnání

Přímé porovnání znamená, posouzení oceňovaného předmětu s kaţdým vzorkem bez vyuţití jakéhokoliv mezičlánku. Někdy tento způsob ocenění bývá označován jako párová analýza. Vzorky je moţné seřadit vzestupně nebo sestupně podle ceny, kterou u těchto vzorků známe. Výhodou tohoto způsobu porovnání je, ţe všechny pouţité vzorky jsou přesně známy a to i jejich parametry. Tento systém je jednoduchý a transparentní, protoţe je moţné kdykoliv se k údajům vrátit, je moţné je doplnit nebo naopak nějakou část vyřadit. Aby toto porovnání nebylo příliš pracné, pouţívá se jen omezený počet srovnávaných vzorků. Spolehlivost metody tedy závisí na kvalitě vzorků. Metoda přímého porovnání, pracuje přímo s nemovitostí oceňovanou a nemovitostmi srovnávanými. Informace o cenách konkrétních transakcí získaných přímo, jsou většinou lepší a pravděpodobně nepodléhají takové míře zkreslení, jako informace od dalších účastníků. Moţnost získání přímých dat je například z vlastních prováděných ocenění nebo vyuţitím starších dat z podkladů pro vyţádané posudky. Vlastní databáze Kaţdý odhadce by si měl vést vlastní databázi prodejních cen a nájemného a pravidelně ji aktualizovat. Informace můţe odhadce získat se strany prodávajícího, ale i ze strany kupujícího a můţe tak zjistit, jak se dohodnutá cena přibliţuje ceně stanovené. Pokud účastníci trhu neakceptují odhadnutou trţní hodnotu, je zapotřebí s těmito informacemi nakládat jako s nepřímým zdrojem dat.

13

V některých případech můţe být překáţkou pro vyuţití dat fakt, ţe neexistují v písemné podobě a tedy, ţe nemají průkazní funkci jako materiál ke znaleckému posudku. Stejně tak jako poţadavky některých institucí a nebo účastníků trhu, kteří si nepřejí další rozšiřování získaných informací. Při sestavování vlastní databáze na základě provedené osobní prohlídky, je třeba dbát na několik zásad. Před provedením místního šetření, je třeba se důkladně seznámit se zájmovým územím ze všech dostupných podkladů, pokud moţno dopředu se ohlásit odpovědné osobě a zejména proto, aby odhadce nic neopomněl, je vhodné vzít s sebou formulář se všemi parametry nutné pro ocenění. Prohlídka by v první řadě měla být zaměřena na pozemek, okolí nemovitosti a porosty na pozemku. Po vstupu do nemovitosti, je třeba pracovat velmi důkladně a podrobně, aby vyuţitý čas v místě ohledání, nebyl promarněn a nebylo nutné se na místo znovu vracet. Kromě investovaného času a nákladů na cestu je nutné brát v úvahu, ţe odhadci nemusí být znovu prohlídka umoţněna. Ohledání by mělo postupovat systematicky a to od sklepa, jednotlivých podlaţí, aţ po půdní prostory. Je nutné budovy posuzovat celkově a vzít v úvahu konstrukci stavby jako jsou např. základy, nosné konstrukce, stropy, střešní konstrukce, izolace, ale i existenci bleskosvodu, klempířských prvků. Dále přípojky na vodovod, kanalizaci, elektro, plyn a další. Odhadce by neměl zapomenout na opotřebení stavby, stáří a celkový technický stav. Zaměřit by se měl i na rekonstrukce, modernizace, nástavby, vestavby či významnější opravy. Do podkladů by si měl zaznamenat počty místností a výměry s uvedením výšek. Pro sloţitější objekty je dobré rozdělit stavbu na několik částí. I venkovní prostory by měly být popsány systematicky, u zpevněných ploch uvádíme výměru, případný sklon a materiál. U ostatních ploch můţeme uvést významné stromy a další prvky, které je třeba zmínit. K šetření pouţíváme různé pomůcky k měření od klasického pásma aţ po laserový dálkoměr, dále fotoaparát, baterku, mohou se hodit i přezůvky, v některých případech velmi oceníme holínky a pláštěnku 1.5.3

Nepřímé porovnání

Metoda nepřímého porovnání, také nazývaná jako metoda bazická a nebo metoda standardní ceny, je zaloţená na porovnání se standardním objektem. Tato cena je většinou odvozena z cen zpracovaných v databázi nemovitostí. Data získaná nepřímo od dalších účastníků jsou často vyuţívána i kdyţ jejich pravdivost můţe být do jisté míry zkreslena právě při zprostředkovávání informací.

14

Obrázek č. 1 – Výběr způsobu porovnání

Nepřímé porovnání na rozdíl od přímého, porovnává posuzovaný předmět ocenění pouze s jedním reprezentativním vzorkem, který zastupuje soubor vzorků. V referenčním vzorku jsou zastoupeny průměrné typické vlastnosti všech vzorků, které v souboru uvaţujeme. Podle konstrukce zastupujícího vzorku, můţeme nepřímé porovnání rozdělit na referenční vzorek sestavený na základě konkrétních vzorků se standardními vlastnostmi a nebo na vzorek, který je vytvořen z cizích zdrojů. V prvním případě se jedná o zpracovávání vlastních dostupných informací, kdy je zároveň prováděn výběr vzorků. Ve druhém případě, je jiţ reprezentativní vzorek dokončen a je převzat z jiných zdrojů. To znamená, ţe výsledné hodnoty nemůţe odhadce nikterak zkontrolovat ani ovlivnit vlastním úsudkem. Na druhou stranu, nemělo by se stát, ţe do reprezentativního vzorku se promítne chyba jednoho špatně zvoleného vzorku, protoţe předpokládáme, ţe extrémní hodnoty byly při sestavování vzorku vyřazeny. Odhadce se musí spokojit s tím, ţe referenční vzorek by měl být sestavován z kvalitních výsledků. Do této kategorie, lze zařadit i ocenění administrativními cenami nebo pouţití cen pozemků z cenových map.

15

Bez ohledu na to s jakými informacemi pracujeme je třeba dbát na jejich aktuálnost. Pokud odhadce nepřejímá hotový vzorek z cizích zdrojů a pouţije nepřímé porovnání, kdy však vychází z vlastních informací, je toto porovnání velmi podobné přímému. Výhodou je transparentnost, ale otázkou je, jestli data se kterými odhadce disponuje jsou tak kvalitní. Ideální situace nastává, pokud odhadci vyuţívají vlastních databází a vzájemně spolu spolupracují při distribuci dat. Zvolená forma porovnání závisí na tom, jestli ceny reagují na moţné cenotvorné rozdíly a v jakém vztahu jsou k posuzovanému subjektu. Za jednotku porovnání můţe být povaţována celková cena vybraného vzorku a nebo cena jednotková, která je přepočtená na zvolený znak vzorku. Cena celková se běţně pouţívá především u přímého porovnání. U nepřímého způsobu porovnání bývá výhodnější vyuţití přepočtu celkové ceny na cenu jednotkovou. V tomto případě je to pro usnadnění práce, protoţe vybraný znak má kvantitativní charakter a můţeme předpokládat, ţe má přímý vztah např. k velikosti zastavěné plochy. Pokud jsou tedy známé všechny hodnoty vybraných znaků můţeme porovnání uskutečnit prostřednictvím zvolené jednotky. Pokud máme k dispozici více jednotek porovnání, je vhodné posoudit jednotlivé výsledky a porovnat tak případné rozdíly. Realitní inzerce Zdrojem těchto dat mohou být realitní kanceláře, vývěsková inzerce, propagační materiály a nebo webové stránky realitních serverů. Data uvedená v databázích nemovitostí, mohou být ovlivněna např. prodejem uskutečněným mezi příbuznými, nebo osobami spřízněnými z právního pohledu a nebo spekulativním prodejem. Nedostatkem těchto zdrojů je v tom, ţe informace k nabízené ceně nejsou dostačující, většinou se jedná o velmi stručný popis a navíc se realitní společnosti snaţí nabízenou nemovitost značně přikrášlovat. Vhodné jsou fotografie a nebo osobní prohlídka. Protoţe i zmapování příslušné lokality můţe odhadci napovědět řadu informací, které by jinak zůstaly skryty. Můţe se jednat o nepříjemné sousedy v okolí, nebo o zápach pocházející z nedaleké zemědělské činnosti. Další informace můţe odhadce získat kontaktováním správců nemovitosti, nájemníků nebo sousedů dotčených nemovitostí nebo z odborných agentur, které při servisní činnosti s realitami shromaţďují uţitečné informace.

16

Katastrální úřady3 Za velmi důleţitý a seriózní zdroj dat můţeme povaţovat katastrální úřad, který má obrovskou výhodu v tom, ţe velké mnoţství dat lze získat i přes internet. Výpis z katastru nemovitostí by neměl být starší tři měsíce, aby data byla aktuální. Jako podklad lze vyuţít i část katastrální mapy, kde jsou vyznačeny hranice pozemků, které odpovídají skutečnosti. U těchto grafických materiálů je potřeba vzít v úvahu, ţe rozměry uváděné v mapě nemusí odpovídat skutečnosti a je vhodné si je ověřit. Na druhou stranu nevýhodou získaných informací z katastrálních úřadů je fakt, ţe neznáme okolnosti transakce a podmínky je třeba dále prozkoumávat. Stavební úřady Další informace mohou pocházet ze stavebních úřadů související se stavebním řízením jako je např. územní rozhodnutí, stavební povolení nebo kolaudační rozhodnutí. Dále z územně plánovací dokumentace, z organizací technického charakteru, které zpracovávají podklady pro vodovod a kanalizace. Elektrorozvodné závody, plynárny, telekomunikace a další. Všechna tato data si musí odhadce vhodným způsobem zpracovat a uchovat pro vhodnou příleţitost. Protoţe snad nikdy nemůţe nastat situace, kdyby měl odhadce všechny informace které potřebuje, je tento proces shromaţďování dat nekonečnou soustavnou činností. Cenové mapy4 Cenové mapy jsou grafickým podkladem, z něhoţ je moţné zjistit cenu pozemků. Mohou být vypracovány na různé úrovni podrobnosti. Vyjadřují vztah trhu s nemovitostmi a ukazují úroveň trţních cen nemovitostí. Můţe slouţit jako pomůcka pro investory a můţe být podkladem pro hodnocení bankovních zástav. Cenové mapy se tvoří na základě informací získaných z realizovaných převodů pozemků, kdy jsou zjištěné ceny vyneseny do mapy určité oblasti. Obec pro tyto účely můţe být rozdělena do několika zón podle typu zástavby jako je např. obytná, komerční, občanská zóna a nebo část určená pro rekreaci. Pokud by se jednalo o objekt jiného typu, musí se vyuţít k přepočtu koeficienty. Aby byla cenová mapa kvalitní, je potřeba shromaţďovat data na opravdovém trhu deset let i více.

3 4

Volně dostupné informace http://www.cuzk.cz/ Volně dostupné informace http://www.cenovemapy.cz/

17

To je na našem území moţné aţ od roku 1990, protoţe do té doby platilo, ţe překročení ceny uvedené ve vyhlášce, znamená porušení kupní smlouvy a v krajním případě i propadnutí nemovitosti státu. Aktualizaci cenových map je vhodné provádět jednou za rok a nebo za dva roky. Pokud se nejedná pouze o prodej pozemku, ale i o nemovitost, lze zjistit cenu pozemku tak, ţe odhadneme reprodukční cenu stavby, sníţenou o opotřebení a tu odečteme od celkové ceny. Měřítko mapy kam jsou základní ceny doplňovány, je pro ČR předepsáno 1 : 5 000 a nebo podrobnější. Cenová mapa stavebních pozemků by měla obsahovat textovou a grafickou část. Textová část zahrnuje věcnou analýzu trhu a moţnosti rozvoje, dále popisuje mapový podklad s přihlédnutím ke skutečnému stavu. Komentuje zdroje a výsledky cen a popisuje postup zpracování a uvaţovanou dobu platnosti. Grafická část obsahuje mapové vykreslení stavebních pozemků, zahrnuje identifikační a informační údaje o obci a ceny jednotlivých pozemků dle skupin. V případě, ţe obec cenovou mapu má a oceňovaný pozemek je v ní oceněn, je povinností odhadce ji vyuţít pro kaţdé ocenění podle zákona o oceňování majetku. Návrh či změny cenové mapy projednává Ministerstvo financí. Koncem kaţdého roku obce doplňují údaje o cenách a to pokud dojde ke změně ceny, účelu vyuţití nebo ke změně stavební vybavenosti pozemku. Nevýhodou této databáze můţe být skutečnost, ţe ač jsou data aktualizována závisí na realizovaném prodeji a pokud se ţádný neuskuteční cena zůstává stejná i kdyţ se předpokládá její nárůst. Dalším negativním hlediskem je neznalost podmínek transakce. Data z externích databází V případě, kdy odhadce nemá pro daný předmět ocenění dostatek vlastních informací, můţe se obrátit na informace z externích databází. Tyto databáze za nás v podstatě průběţně a dlouhodobě shromaţďují data, která mohou výrazně zjednodušit práci odhadce. Ani tento způsob shromaţďování dat však není bezchybný. Problémem můţe být přílišná podrobnost dat a nebo právě naopak určitá povrchnost, to je pro odhadce nedostačující. V České republice se vyuţívají dva typy externích databází. Jedná se o databáze obchodovaných cen, včetně vlastností a podmínek prodejů, vytvářené především soukromými subjekty. A databáze sekundárních dat nemovitostí, vytvářené státními institucemi určené pro státní správy.

18

První typ databáze pracuje na principu běţné sluţby, takţe informace jsou poskytovány za úplatu a cena se odvíjí od mnoţství informací. Mezi databáze, které jsou určené pro trţní ocenění patří databáze MOISES5, která je v ČR k dispozici od roku 1997 a funguje na principu protisluţby uţivatelům. Zpracovává, uchovává a nabízí informace o uskutečněných obchodech s nemovitostmi na území ČR. Kaţdý uţivatel se finančně podílí do takové míry, do jaké do databáze pravidelně přispívá a samozřejmě to závisí na kvalitě vloţených dat. Databáze je přístupná pouze na základě smlouvy. Aktualizace vloţených údajů probíhá čtyřikrát ročně. Další databází je databáze RPN tedy Registr porovnávacích nemovitostí ČR6, která pracuje za účelem sběru, zpracování a poskytování informací týkajících se hlavně oceňování nemovitostí. V současné době není tato databáze přístupná a připravuje se registr porovnávacích nemovitostí ve spolupráci se společností PLUTO-OLT s.r.o.. Druhou skupinu databází reprezentují volně dostupné a veřejné databáze. Jedná se o výše zmíněné cenové mapy stavebních pozemků, které vytvářejí a spravují místně příslušné obce ve spolupráci s Katastrálními úřady. Další je Databáze cen nemovitostí Českého statistického úřadu7, kterou zpracovávají Finanční úřady ve spolupráci s Ministerstvem financí. Vychází z dat získaných v souvislosti s daňovým přiznáním a poskytuje globální informace na makroekonomické úrovni, slouţící ke sledování cenové hladiny. Další databáze vytvářejí například podniky a další instituce pouze pro své potřeby. Jedná se například o databázi průmyslových zón ČR, kterou spravuje Agentura pro podporu podnikání a investic CzechInvest a je určena především pro zahraniční investory. Další orientační ceny můţeme dohledat v řadě propagačních broţur.

5

Údaje dostupné http://www.reaia.cz/Informace.aspx Další informace na http://www.pluto.cz/ 7 Údaje dostupné http://www.czso.cz 6

19

1.6 Porovnávací fáze 1.6.1

Výběr vzorků

Po shromáţdění všech vzorků, je třeba zvolit vhodnost vzorků ve vztahu k posuzované nemovitosti. Je vhodné, aby byl oceňovaný subjekt ze stejného segmentu jako vzorky, se kterými se bude porovnávat. Měli by se shodovat ve velikosti sídla a významu plochy, v účelu pouţití a typu nemovitosti, velikosti v souvislosti s potřebami vyuţití, stavu a moţnosti vyuţití, kvalitě provedení, vybavenosti, rozsahu působnosti na trhu a kategorizaci hodnoty. Podle toho jaké má odhadce data k dispozici, rozhodne se jestli uskuteční ještě osobní prohlídku. Velmi záleţí na tom jestli je nemovitost posuzována jako celek, coţ je běţnější a jednodušší a nebo jestli je rozdělena na nějaké dílčí části. Rozdělení na části bývá pouţito jen ve výjimečných případech, jako je posouzení dvojice stavba a pozemek a nebo u netypických nemovitostí, kde chybí porovnávací vzorky. I kdyţ toto zohlednění vychází v podstatě z teoretických základů, v některých případech je vhodné toto posouzení realizovat. Dobré je tuto metodu pouţít pokud známe hodnotu jednoho komponentu a dohledáváme hodnotu komponentu druhého, jako je např. garáţ a parkovací místo, rekreační chata a bazén. Posouzení doplňující části bývá obvykle provedeno paušálním výpočtem. Sloţitější situace je u porovnání netradičních nemovitostí, jako jsou soubory staveb, komplexy a nebo areály, protoţe pro ty je obtíţné dohledat srovnatelný vzorek k posouzení. Pokud shrneme tuto metodu je vhodné pouţití rozdělení celku na dílčí části jen v situaci, kdy s kaţdou částí lze nakládat samostatně. V jiných případech hrozí riziko chyby a např. narušení synergického efektu. Porovnávání nemovitosti jako celku je tedy jednodušší, spíš odpovídá skutečnosti a docílíme optimálnějšího výsledku, neţ při porovnání rozloţených částí. Pokud budeme provádět posouzení dílčích částí, nic nám nebrání v tom, abychom alespoň pro orientaci provedli posouzení celku pro finální srovnání. Při výběru vzorků je vhodné disponovat alespoň se třemi aţ pěti kvalitními vzorky pro přímé porovnání a pokud moţno z blízkého okolí. To bývá u některých typů nemovitostí problém a je tedy nutné, rozšířit okolí a důkladně vzorky posoudit a vyřadit ty , které jsou naprosto nevyhovující. Problém také můţe nastat v situaci, kdy máme vhodné vzorky, ale jejich ceny jsou z důvodu pasivity daného segmentu trhu zastaralé a neodpovídají aktuálním podmínkám. Odhadce můţe těchto hodnot vyuţít, ale je třeba pokusit se zmapovat situaci a hodnotu pouţít. 20

Při výběru vzorků je také velmi důleţité, aby hledanou hodnotu tzv. orámovali neboli, aby se předpokládaná hodnota nacházela, někde uprostřed ostatních vzorků. Pro stanovení hodnoty nemovitosti není vhodné, kdyţ jsou všechny vzorky „lepší“ a nebo obráceně. I přes všechny moţné překáţky při vybírání vhodných vzorků, je třeba uvést, ţe je vţdy lepší alespoň nějaký vzorek neţ ţádný. U nepřímého porovnání vycházíme z ceny referenčního vzorku. Cena je tedy převzata od výběrového souboru, kde je většina parametrů shodných. Preferujeme vzorky z blízkého okolí, aby diference jejich cen s ohledem na lokalitu měla co nejmenší rozdíly. Dále upřednostňujeme výběr vzorků ze stejného segmentu trhu a aţ v případě nedostatku vzorků volíme výběr z příbuzných segmentů. Stejně tak jako u přímého porovnání se doporučuje vybírat vzorky, aby porovnávaná nemovitost byla tzv. zarámovaná ostatními vzorky a doporučuje se vyhledávat co nejpodobnější vzorky pokud moţno s minimálními odlišnostmi. Pokud je to nutné, je třeba tzv. překročit hranice lokality při výběru vhodných vzorků a nerespektovat tedy uměle vytvořené linie. Dále se doporučuje vyhledávat vzorky pokud moţno aktuální a takové, které se příliš neliší v parametrech transakce. Je ve většině případech efektivní pohlíţet na oceňovanou nemovitost jako na celek a tak jej také posuzovat s výjimkou speciálních případů. 1.6.2

Porovnávací hodnota

Jednotky porovnání jsou většinou ceny dosaţené, dohodnuté nebo navrhované částky ve formě Kč/ks. Při čemţ, kusem se rozumí porovnávaná nemovitost posuzovaná jako celek. Je moţné místo celku zvolit jinou porovnávací jednotku, ale pro porovnání nesmíme opomenout přepočítat ceny pouţitých vzorků a uvádět příslušná data ve zvolených jednotkách. Aplikace je závislá na tom, jestli jsou kvantitativní nebo kvalitativní data známá v daných jednotkách a nebo jestli jsou odvoditelná. Zjištěné výsledky porovnání je třeba na závěr přepočítat zpět do stavu posuzovaného jako celek. Běţně pouţívanou jednotkou porovnávací metody je uvádění pozemků v Kč/m2. Je to pro pozemky typická jednotka a účastníci trhu jsou na takové označení zvyklí. Samozřejmě na pozemek pohlíţíme jako na celek a nerozlišujeme část pozemku, která je zastavěná a další moţné části pozemku zvlášť. Výjimkou je pozemek, kdy nezastavěná část je nepoměrně velká a nelze ji zhodnotit dalšími stavbami nebo ji jinak vhodně vyuţít. Při posuzování bereme v úvahu i tvar pozemku, hustotu zástavby a moţnosti vyuţití.

21

U sloţitějších staveb jako jsou administrativní budovy, průmyslové haly, můţe být měrnou jednotkou podlahová plocha v m2 a nebo i obestavěný prostor v m3 . Tohoto označení se pouţívá většinou u pronájmů a obecně se doporučuje dávat přednost ceně za plochu před cenou za prostor. Jinou typickou porovnávací jednotku pouţívá ubytovací zařízení jako jsou např. hotely, penziony, ty uţívají buď hostinský pokoj a nebo lůţko. Měrná jednotka místo k sezení, je zase obvykle vyuţívána u restaurací nebo divadel. U garáţí a autoservisů se vyskytuje jednotka parkovací místo a u golfového hřiště dokonce cena za m2 na jamku. U speciálních staveb se můţeme setkat s Kč/počet prodejních regálů nebo u liniových staveb se porovnává hodnota dle 1 běţného metru délky. Ve stejných jednotkách lze uvádět i věcná břemena. Všechny zmíněné jednotky se pouţívají pro zjednodušení práce s porovnávanými vzorky a předmětem ocenění. Mají kvantitativní charakter, takţe cena je uváděna ve formě Kč/mnoţství a ve chvíli, kdy se provádí adjustace ceny neuvaţuje se o rozdílnosti v mnoţství, protoţe to je zohledněno při přepočtu jednotky na celek. Můţe se zdát, ţe existuje přímá úměra mezi cenou za celek a cenou za jednotku, ale v případě kdy se oceňovaný předmět nachází u hranice intervalu, je tím i výsledná cena ovlivněna. Zkreslení mohou způsobovat i některé další kvalitativní nebo kvantitativní znaky. Některé jednotky mohou mít formu ekonomickou a nebo technickou a mohou je vyuţívat i jiné obory jako je stavebnictví nebo realitní činnost. Tato data lze vyuţít při oceňování, ale doporučuje se přikládat jim spíše orientační váhu. 1.6.3

Volba způsobu porovnávání

Podle toho jakou formou je subjekt porovnáván, můţeme způsoby porovnávání rozdělit na přímé a nepřímé, neboli zástupné. Také můţeme ocenění rozdělit dle metody cenového porovnání a to na porovnání nemovitosti jako celku nebo na porovnání pomocí standardní jednotky ale i podle indexování hodnot. Další moţností je porovnání dle cenového předpisu. Porovnání nemovitostí jako celku je moţné provádět srovnáváním s jinými nemovitostmi, a to ať uţ s jejich cenami prodejními nebo nabídkovými. Jedná se o první způsob srovnání tzv. cenovou rozvahou. U nabídkových cen lze vyuţít jako podklad realitní inzerce uváděné v periodikách nebo na internetu. 22

Z těchto podkladů vychází buď cenové rozmezí nebo přímo cena nemovitosti. I kdyţ je tento způsob spíše doplňkový, je třeba u kaţdé ceny uvést zdůvodnění výsledků. Další moţností porovnání jako celku je vyuţití indexu odlišnosti. Stejně jako v předchozím případě vychází porovnání z prodejních a nabídkových cen nemovitostí, stanovení a odůvodnění ceny nebo cenového rozpětí. Srovnávají se nejméně tři podobné vzorky a to jejich velikost, poloha, technický stav a ze všech dostupných informací určí odhadce cenu oceňovaného předmětu. U odhadu je vţdy nutné uvádět zdroj pouţitých dat a zohlednit případné rozdíly. Cenová redukce se provádí dělením příslušným koeficientem. Třetí moţnou variantou posouzení celku je pouţití tzv. Klimešovy srovnávací metodiky. Autor této metodiky se věnuje oceňování nemovitostí pro účely poskytování hypotečních úvěrů. To vychází z přepočtu věcné hodnoty nemovitosti na obecnou hodnotu a pro přepočet slouţí tzv. cenový koeficient. Výpočet se provádí pro jednotkové ceny staveb a pozemků a ne pro celek. Časová cena se při výpočtu krátí, takţe metodika se v podstatě týká porovnání celku. Ke stanovení koeficientu se vyuţívá konkrétních čísel, které popisují místní cenový rozdíl nemovitostí, vůči zjištěné věcné hodnotě s přihlédnutím na jejich situování. Nejhorší a nejlepší nemovitosti vzhledem k poloze, jsou na základě posouzení odhadce ustanoveny jako okrajové hodnoty intervalu. Pro vyuţití metody porovnání pomocí standardní jednotkové trţní ceny SJTC, je nutné znát trţní cenu za jednu jednotku výměry např. zastavěné plochy nebo podlahové plochy. Předpokládá se průměrné technické provedení a opotřebení stavby. Pomocí indexu objektu z teoretické ceny vypočteme cenu jednotkovou. Index objektu vyjadřuje trţní odlišnosti. Protoţe u podobných objektů není jednotková cena známa je třeba ji odvodit. Pro správnost výsledků je nutné pracovat s dostatečným mnoţstvím dat nabídkových nebo prodejních cen a znát jejich výměru. Po vydělení celkové ceny výměrou, získáme cenu za trţní jednotku, ta je díky srovnávacím indexům přepočtena do standardní jednotkové trţní ceny. Statistickým zpracováním můţeme získat standardní průměrnou cenu, standardní minimální a maximální trţní cenu a nebo cenové rozmezí. Z těchto údajů lze vypočítat jednotkovou trţní cenu oceňovaného majetku. Po vynásobení celkové výměry získáme celkovou cenu. Pokud máme k dispozici více typů výměr jako je obestavěný prostor, zastavěná plocha a další, je vhodné provést porovnání se všemi výměrami a výsledky porovnat.

23

Systém funguje na principu násobení koeficienty. Pokud je vzorek stejný, násobí se hodnotou 1,0 pokud je vzorek lepší, násobí se hodnotou větší neţ 1,0 a pokud je horší hodnota kterou bude jednotka násobena, je menší neţ 1,0. K zohlednění odlišností se pouţívají porovnávací kriteria, která je moţno rozšiřovat nebo naopak odebírat a stejně tak i váha jednotlivých charakteristik můţe být různá. Kaţdé hodnocení je třeba zdůvodnit. Metoda indexování hodnot nabízí buď vyuţití procentních sráţek a nebo je moţné pouţít systém dílčích koeficientů. Po vynásobení hodnoty koeficientem je výsledkem index pro přepočet. V obou případech je velmi důleţité zváţit velikost sráţek, aby nedocházelo k nesmyslným výpočtům. Pokud by např. jedna charakteristika výrazně vybočovala, je třeba se zamyslet nad tím, zda je výpočet správný a nebo zda by nebylo vhodnější vyuţít pro srovnání jiný vhodnější vzorek. Pro tuto metodiku lze částečně vyuţít koeficientů prodejnosti uvedené ve vyhlášce, které představují časové ceny a pro nás mohou mít funkci ověření reálných hodnot. V Klimešově srovnávací metodice se setkáváme s 21 srovnávacími kritérii, kterým je přisuzována různá váha. Tyto kritéria v tomto případě slouţí pro posouzení cen rodinných domů. Ocenění dle vyhlášky vychází z informací získaných ministerstvem financí, které vyplývá z daňových přiznání, konkrétně se jedná o daň z převodu. Pouţívané koeficienty jsou poměrem sjednaných cen a cen zjištěných nákladovým způsobem. Vyhláška byla poprvé pouţita v roce 2002 pro byty a garáţe v bytových domech, které netvoří příslušenství k jiným hlavním stavbám. Po novele vyhlášky je zavedena metoda pro oceňování staveb porovnávacím způsobem. Cena se vypočítá vynásobením obestavěného prostoru se základní cenou, která je upravena cenovým indexem. Ten je sestaven z dílčích indexů jako je index trhu, index polohy a index konstrukce a vybavení. Tyto dílčí indexy pomáhají stanovovat kvalitu nemovitosti z pohledu prodejnosti, polohy a provedení. V indexu trhu mohou být zahrnuty i odlišnosti týkající se vlastnických práv. Do indexu polohy můţeme začlenit atraktivitu lokality, přírodní památky, sportovní vyţití a rekreaci. Především u rodinných domů a bytů zohledníme moţnosti občanské vybavenosti v lokalitě, dopravní dostupnost a obsluţnost, pracovní příleţitosti a to vše s ohledem na velikost obce. V této metodě jsou odděleně řešeny základní ceny nemovitostí v městech jako jsou Karlovy Vary nebo v Plzni.

24

Také došlo k úpravě cen souvisejících s technickým a morálním opotřebením, které bylo v údajích finančních úřadů velmi nepřesné a celkově zkreslovalo cenu majetku. Zohlednění opotřebení bylo přesunuto aţ do kategorie technický stav nemovitosti a vybavení a dělí se na pět kvalitativních pásem, které jsou ještě upravovány koeficientem udávajícím stáří stavby. 1.6.4

Nalezení cenotvorných rozdílů

Pokud máme vybrány vzorky, známe jejich hodnotu a vybrali jsme způsob porovnání je třeba ještě nalézt a zohlednit kvantitativní a kvalitativní rozdíly posuzovaných nemovitostí. Diference mohou způsobit rozdílné podmínky transakce a nebo různé vlastnosti porovnávaných předmětů. Rozdílnost porovnávaných vzorků musíme ve vztahu k porovnávané nemovitosti zohlednit. Lze říci, ţe čím odlišnější vzorek od nemovitosti, tím větší rozdíl bude v ceně, kterou musíme pro tyto účely upravit. Hledáme tedy v jakém místě v námi stanoveném intervalu vzorků se posuzovaný předmět nachází. Samozřejmě nelze s úplnou přesností odhadnout všechny faktory, které ovlivnili transakci a její cílovou cenu, ale je třeba pracovat s těmi hlavními indikátory. Pro usnadnění práce a lepší přehlednost je dobré rozčlenit typy rozdílů do několika skupin a postupovat systematicky. Obecně se vyuţívají prvky jako vlastnická práva k nemovitosti, finanční podmínky, podmínky prodeje, trţní podmínky, daňové podmínky, poloha, technické parametry, ekonomické parametry, způsob a moţnosti vyuţití a nerealitní faktory. Toto jsou základní prvky, kterými se mohou nemovitosti zásadně lišit a mít tak vliv na cílovou cenu nemovitosti. Podle charakteru a situace ocenění je samozřejmě moţné tyto základní prvky rozšířit o další vhodně zvolené body. První polovina prvků zahrnuje údaje vztahující se především k podmínkám transakce a druhá část zahrnuje hlavně odlišné vlastnosti mezi jednotlivými

nemovitostmi.

Odhadce

systematicky

zkoumá

jednotlivé

znaky

porovnávaných vzorků a určuje, kterým směrem a v jaké velikosti se odlišnosti projeví. Samotná úprava ceny se provádí na základě zásad, které mají buď kvantitativní formu výpočtu nebo pomocí koeficientů, přiráţek a nebo konkrétními finančními hodnotami. Prvky mohou být zastupovány komplexně a cenová úprava můţe zahrnovat řadu příslušných znaků a nebo můţe odhadce znaky posuzovat jednotlivě. 25

Cenová úprava můţe zahrnovat geografické rozdíly od obecné lokality aţ po umístění nemovitosti v bezprostředním okolí, zohlednění dostupnosti, svaţitosti a výhledu. V případě, ţe je adjustace ceny provedena formou souhrnného výsledku, neměl by chybět podrobný rozbor úprav. Pokud dojde k situaci, ţe některé z prvků se shodují, pak je z celkového hodnocení vyloučíme. Takovou situaci shrneme konstatováním, ţe dané prvky nemají vliv na konečné hodnocení. Můţe se stát, ţe některé prvky budou vykazovat zásadní rozdíly, ale nemusejí mít vliv na výslednou cenu. V tomto případě je ale třeba popsat a vysvětliv situaci, proč výsledky nebudou zohledněny v celkovém hodnocení.

26

1.7 Závěrečná fáze – vyhodnocení výsledků K vyhodnocování výsledků se pouţívá řada porovnávacích analýz, které slouţí k indikaci porovnávací hodnoty nemovitosti. Nejčastěji rozlišujeme základní techniky na kvalitativní a kvantitativní analýzy. Kvantitativní porovnávací analýzy se zaměřují na měření rozdílností jednotlivých vzorků s oceňovaným předmětem. Cílem úpravy cen vzorků pomocí sráţek nebo přiráţek je, aby výsledek správně vypovídal o rozdílnosti posuzovaných předmětů. Změny se vyjadřují pomocí korekčních koeficientů. Do této kategorie, lze zahrnout i uţitečné statistické analýzy zaloţené na uplatnění časových řad. Kvalitativní porovnávací analýzy se zakládají na principu hodnocení diferencí mezi vzorky a oceňovanými předměty bez ohledu na kvantifikaci. Jednotlivé rozdíly hodnotíme jako méně či více významné a cenu hledáme mezi vzorky s nejmenšími odlišnostmi. Do této kategorie patří klasifikační technika, která pracuje s pásmem vzorků a v intervalu mezi nejméně horším a nejméně lepším vzorkem, indikuje pozici oceňovaného subjektu. K této metodě je samozřejmě nutné mít k dispozici dostatek vhodných vzorků, takţe vzorky mohou být horší, srovnatelné a nebo lepší. Kvalitativní porovnávání můţe být prováděno nejrůznějšími technikami testování. Jedním ze zvláštních případů je i testování na základě osobních pohovorů s odborníky různých oborů jako jsou developeři, správci nemovitostí, pracovníci realitních agentur a draţebních agentur. Ve většině případů mají závěry z těchto analýz spíše doplňkový charakter. Mezi kvantitativními a kvalitativními způsoby porovnávání mohou vzniknout základní rozdíly. Protoţe kvantitativní analýza pracuje s koeficienty, čísly a procenty, ale kvalitativní technika uţívá slovního hodnocení. To můţe na první pohled působit, ţe první ze zmiňovaných analýz je přesnější, protoţe je podloţená čísly. Na rozdíl od druhého postupu, kde se můţe jevit slovní hodnocení nepřesné, protoţe jej při popisu můţe odhadce snadno zkreslit. Takové postoje nejsou správné, protoţe právě kombinace kvalitních dat a informací vede ke správnému výsledku. Pokud totiţ k výsledku nemůţeme dojít ţádným výpočtem, je slovní hodnocení správné a nemá smysl se ho pokoušet nahradit nějakou hodnotou.

27

1.7.1

Odlišné podmínky transakce

Můţe nastat několik situací, kdy je nutné reagovat na moţné cenotvorné rozdíly. Jsou to převzatá vlastnická práva k nemovitostem, finanční podmínky, prodejní podmínky, trţní podmínky a daňové podmínky. Odhadce si sám zvolí mnoţství prvků, které zahrne do jednotlivých oblastí porovnání, neměl by opomenout ţádný důleţitý okruh, ale zároveň by měl zváţit důleţitost a zda vůbec některé rozdílnosti do oceňování zahrne. Také by nemělo dojít k dvojímu zohlednění jedné diference. V jednodušších případech můţe odhadce finanční a obchodní podmínky sloučit v jeden celek ze kterého, bude provedena cenová adjustace. Diference vlastnických práv První z moţných rozdílných podmínek transakce je zohlednění přejatých vlastnických práv. Existují výhody nebo omezení prodeje, které jsou uvedené v nájemních nebo obchodních smlouvách. Ty přenáší prospěch nebo omezení na budoucího vlastníka a měly by být zahrnuty v hodnotě nemovitosti, eventuelně by měly být zohledněny jako cenotvorné diference. Pokud vzorek nebo oceňovaná nemovitost vykazují určité rozdíly, je nezbytné pomocí adjustace vytvořit upravený základ, který bere v úvahu vzniklé odlišnosti vlastnických práv. Zohledňovat diference by nebylo nutné v případě, ţe by byl k dispozici vzorek se stejnými parametry, coţ je v běţných podmínkách nepravděpodobné. Při těchto cenových úpravách je vhodnější vyuţít absolutní formu sráţek, tj. přímo hodnotou uváděnou v penězích. Komparační proces se díky rozdílům můţe jevit jako zkreslený, tvoří nový základ, který je aţ dodatečně upravován. K úpravám odhadu v tomto směru můţe slouţit i několik metod, které se běţně uţívají v rámci výnosové metody, které zahrnují sníţení nebo navýšení ceny. Také lze vyuţít formu diskontování, která se pouţívá při dočasném omezení. Pokud omezení nebo zvýhodnění má kaţdý rok různou hodnotu, vyjadřuje se cena součtem současných odúročených hodnot. Pokud má kaţdý rok omezení či zvýhodnění hodnotu stejnou a nebo rytmicky se měnící, pouţijeme vzorec věčné renty a nebo pouţijeme příslušný finanční koeficient, vyjadřující periodicky měnící se hodnotu. Příkladem odlišných podmínek transakce z pohledu odlišností ve vlastnických právech můţe být sníţení hodnoty v důsledku regulovaného nájemného nebo existence jiného věcného břemene.

28

I kdyţ regulované nájemné na řadě míst v České republice skončilo, stále ještě existuje v Praze, ve většině krajských nebo větších měst, pro které se ukončení předpokládá na konec roku 2012. Lze říci, ţe se jedná o nespravedlivé zvýhodnění nájemníků, na které musí doplácet vlastníci domů. V některých případech je regulované nájemné aţ 3 krát niţší neţ nájemné trţní. Po skončení všech regulovaných nájmů by mělo dojít k vyrovnání trhu, protoţe regulace způsobuje určité výkyvy a po skončení by měl ceny určovat trh jako v jiných případech. Nájemníkům a vlastníkům domů můţe k určení nájemného pomoci cenová mapa, která naznačí výši ceny nájemného v dané lokalitě. Je dobré, aby se obě strany dohodli a aby nedocházelo ke zbytečným soudním sporům. Dále můţe hodnotu ovlivnit památková ochrana staveb a území. Jedná se o omezení stavební činnosti na základě rozhodnutí státní památkové péče, které se můţe týkat např. památkové zóny, historické části města, kulturních památek, vodních toků nebo významných trvalých porostů. Diference finančních podmínek transakce Další prvkem, který je třeba zohlednit jsou finanční podmínky transakce. Podmínky finančních transakcí bývají velmi specifickou záleţitostí a v rámci dodrţení diskrétnosti můţe být řada informací utajena. Kaţdá transakce je individuální a mohou se od sebe značně lišit. Pro práci odhadce je nutné proniknout do podmínek prodeje a přiblíţit k ním srovnatelné vzorky. Ocenění vede k určení trţní hodnoty majetku a jeho cílová hodnota uvedená ve formě ceny, naznačuje ujednanou kupní cenu, která v době převodu bude uhrazena v plné výši. Pokud odhadce dohledá vzorky, jejichţ prodeje byly realizovány v obdobných finančních podmínkách, není třeba výslednou hodnotu dále upravovat. Pokud, ale existují určité rozdíly, je třeba tuto skutečnost v ceně zohlednit a vytvořit srovnatelný cenový základ. Z časového hlediska můţeme rozlišovat platby předem a platby, které jsou prováděné dodatečně. Finanční podmínky by měli vţdy vyplívat ze smluvní dokumentace. Moţnými důvody plateb předem můţe být dlouhodobější zavázání se k transakci kvůli právním účinkům. Běţně se tento způsob vyuţívá u nové výstavby, kde můţe přijatá záloha slouţit i jako forma volného kapitálu pro společnost, která má na starosti výstavbu. A na druhou stranu o něco levnější cena, můţe dříve přilákat budoucí vlastníky, kteří ale podstupují riziko, ţe nemusí dojít k úspěšnému dokončení stavby. Například při oceňování bytů v bytovém domě, kde nejsou všechny byty dokončeny, se zdá logické pouţít pro ocenění vzorky byty, které jiţ byly prodány.

29

Všechny podmínky se mohou zdát shodné, ale je třeba zjistit jestli i finanční podmínky byly naprosto stejné. Pokud třeba část ceny byla uhrazena před započetím výstavby a nebo naopak dodatečně po provedených platbách, můţe dojít k určitému zkreslení, které je třeba vzít v úvahu. Pokud např. developerská společnost prodává pozemky pro plánovanou výstavbu rodinných domů, paradoxně první a nejlepší stavební parcely jsou prodány za nejniţší cenu. Jejich noví majitelé totiţ postupují riziko, ţe nebude vše probíhat dle smlouvy a na pozemku např. nejsou ještě zhotoveny přípojky na sítě jako jsou vodovod, kanalizace a další. Ti zájemci, kteří se pro koupi rozhodnou později, mají např na pozemku jiţ zhotoveny přípojky, ale za vyšší cenu a uţ nemají moţnost vybrat si z nejlepších pozemků. A ti, kteří kupují poslední, zpravidla nejméně atraktivní pozemky, zaplatí nejvyšší cenu, protoţe mají k dispozici všechny přípojky a např. i hotové pozemní komunikace. Můţeme provézt analýzu kupních smluv a zjištěné rozdíly zohlednit formou přiráţky nebo sráţky. Další moţnou diferencí u finančních podmínek je prodej nemovitosti na úvěr, kde záleţí na době splatnosti, frekvenci splátek a moţnosti předčasného splacení. Diference obchodních podmínek Při odhadu nemovitosti porovnávací metodou je nutné zohlednit také obchodní podmínky prodeje. U transakce se předpokládá, ţe obě strany jsou seznámeny s podmínkami obchodu, přijímají cenu bez nátlaku a mají dostatečný časový prostor pro uváţení obchodu a nemají osobně zaměřené netrţní zájmy. Obě strany tedy vnímají podmínky obchodu jako výhodné. Můţe se stát, ţe tyto podmínky nebyly dodrţeny z různých důvodů jako např. spřízněnost mezi subjekty obchodu, ať uţ se jedná o vazby příbuzenecké nebo jiné. Dále realizace obchodu, které není pro jednu nebo druhou stranu výhodný z důvodu nátlaku, časového omezení a nebo absence konkurenčního prostředí. Nebo byl obchod ovlivněn citovou vazbou k lokalitě nebo je oceňovaný majetek ve zvláštní oblibě jedné ze stran obchodu. Nedodrţení podmínek můţe znamenat i obchod, který je uskutečněn z důvodu spekulací a můţe mít předpokládanou konkurenční výhodu. Dále můţe být cílem transakce získání chybějící části celku, která je nezbytně nutná k uskutečnění investičního záměru nebo zpřístupnění jiného majetku. Obchod se můţe týkat jen části určitého majetku, můţe mít zvláštní podmínky prodeje, nebo se účastníci obchodu chovají nestandardně.

30

Stejně tak jako u finančních podmínek transakce i u obchodních podmínek můţe být velmi těţké získat pravdivé a kvalitní informace o transakci a moţných odlišnostech, které mohou závaţně ovlivnit výši dohodnuté ceny. Samozřejmě ideální situace je, kdyţ je pro podmínky ocenění, dostatek vhodných vzorků k porovnání, bez neţádoucích odlišných obchodních podmínek transakce. Realita bohuţel obvykle nenabízí dostatek vzorků, takţe je třeba pracovat i se vzorky, u kterých existují odlišnosti v obchodních podmínkách. Pokud existuje výhoda pro jednu stranu transakce, znamená to, ţe pro druhou stranu tím vzniká určité omezení, které má nějakou hranici, kterou nelze překročit. Takovéto limitující okolnosti nemusí být přímo zahrnuty do porovnání, ale lze k takové skutečnosti přihlédnout v závěrečné analýze. Pokud je jedna ze stran silně motivovaná ke koupi zdánlivě nepodstatné nemovitosti, ať uţ z důvodu citové vazby nebo dokoupení chybějící části pozemku, můţe být touto skutečností cena velmi ovlivněna, aniţ by cítila nějaké znevýhodnění, protoţe zaplacenou vyšší cenu jí v budoucnu vynahradí např. uspokojení osobní potřeby a nebo v případě chybějící části majetku, umoţnění realizování plánovaných záměrů. Pokud zjistíme skutečnost, která by mohla ovlivnit obchodní podmínky transakce, je třeba se na tuto diferenci dívat objektivně a důkladně zváţit jestli má opravdu zásadní význam pro úpravu hodnoty majetku. Pokud máme k dispozici dostatek vzorků a odlišnost transakce se jeví jako subjektivní názor jedné z obchodních stran, je vhodné tento vzorek raději vyloučit z ocenění. Stejně tak nepříliš pravdivou vypovídací hodnotu mohou mít informace získané z různých periodik nebo realitní inzerce, které se týkají nabídkových cen. Bohuţel v některých případech můţe mít odhadce k dispozici pouze nabídkové ceny a musí s nimi tedy pracovat s vědomím, ţe se jedná o ceny, které ukazují pouze představu nabídky. Některé nabízené nemovitosti mohou být nabízeny s postupně se sniţující cenou, nebo jsou nabízeny s dlouhodobě nereálně vysokou cenou. Také se můţeme setkat s tím, ţe jedna nemovitost je zastoupena několika nabídkami s různými cenami a stejně tak není neobvyklé, ţe některé realitní kanceláře provádějí fiktivní nabídky, aby uměle vytvořily pocit vyšší cenové hladiny nemovitostí. Reálně dosaţené ceny jsou téměř vţdy odlišné, proto je s těmito daty třeba pracovat s dlouhodobější praxí, citem a nabídkové ceny brát s určitou cenovou rezervou. Obecně je doporučováno nabídkové ceny upravovat sráţkou 10% aţ 30%.

31

Ani vzorek, který reprezentuje cenu určitého podílu není vhodné vyuţít bez zohlednění diference. Nelze totiţ cenu podílu vynásobit případným podílem a předpokládat, ţe se jedná o srovnatelnou hodnotu nemovitosti. Prodej nemovitosti rozdělené na několik spoluvlastnických podílů, je většinou realizován za odlišnou cenu neţ by byl v případě prodeje celku. Navíc nemůţeme předpokládat, ţe cena podílu klesá úměrně s jeho velikostí. Určitou roli v zohlednění odlišností podmínek hraje i existence majoritního vlastníka nemovitosti a s tím vznikající rozhodovací práva. Diference trţních podmínek Cenové úpravy mohou vyţadovat i odlišnosti v trţních podmínkách transakce. Rozdílnosti mohou vznikat zejména vlivem působení času a s časovým odstupem, od realizovaného prodeje vzorku se můţe měnit odhad ceny. Právě porovnávací přístup je zaloţen na aktuálnosti údajů a pokud se jedná o pouţití starších vzorků, mohou být ovlivněny hospodářským vývojem inflací, měnící se nabídkou a poptávkou, změnou legislativy, ochrany vlastnických práv a nebo změnou úroků. K těmto změnám můţe dojít i v rámci poměrně krátkého časového horizontu a nebo, mohou existovat vzorky, které z tohoto pohledu mohou být povaţovány za srovnatelné dlouhodobě. Časový horizont nelze samostatně povaţovat ze kritérium pro cenovou úpravu, ale odhadce by měl věnovat pozornost spíše situacím a změnám, které v uplynulém čase proběhly a zda mohlo dojít k nějakému ovlivnění hodnoty majetku. Odhadce se také můţe setkat s případy, kdy má uskutečnit ocenění k historickému datu a nebo naopak má určit budoucí hodnotu majetku. Pokud odhadce stojí před úkolem stanovit budoucí hodnotu majetku, můţe mu pomoci výnosová metoda ocenění, ta funguje na principu sčítání předpokládaných diskontovaných budoucích čistých výnosů. Je potřeba mít ale stále na paměti, ţe posuzujeme majetek porovnávací metodou a v tomto případě je pro nás metoda výnosová jen pomůckou. Dále mohou vzniknout nepřesnosti v důsledku časových průtah, kdy cena majetku je dohodnutá dlouho před podpisem smlouvy a vloţením do katastru nemovitostí. Pokud se odhadce rozhodne vyuţít informace vztahující se k transakci, která není úplně aktuální, můţe k úpravě vyuţít statistických metod jako je např. forma časových řad.

32

Diference daňových podmínek Do poslední skupiny moţných odlišných podmínek transakce, lze zahrnout odlišnosti v daňových podmínkách. V tuzemsku je rozhodujícím kriteriem skutečnost, zda pouţitá hodnota vzorku obsahuje daň z přidané hodnoty. Protoţe se velmi často daňová legislativa mění, je vhodnější ceny nemovitostí vyuţívaných pro účely ocenění, uvádět bez daně z přidané hodnoty. U nabídkových cen nemovitostí uváděných např. v realitních publikacích se můţe odhadce setkat s problémem, zda jsou ceny uváděny s daní nebo bez daně. Tuto skutečnost je třeba zjistit a pak-li ţe, cena majetku obsahuje daň z přidané hodnoty, musí být provedena cenová úprava ve formě sráţky dle příslušné legislativy. Existují situace, kdy očišťování ceny majetku od daně, ať uţ daně z přidané hodnoty a nebo daně z nemovitosti, není ţádoucí. Můţe se jednat o speciálně zaměřený odhad např. investičního charakteru. 1.7.2

Odlišné vlastnosti nemovitosti

Při porovnání vlastností nemovitostí se můţeme setkat s diferencemi týkající se polohy, technické charakteristiky, ekonomické charakteristiky, způsobu vyuţití nemovitosti a nebo nerealitními podmínkami. Uvedené kategorie vlastností by měli zahrnout základní odlišnosti vybraných vzorků pouţitých k ocenění nemovitostí. Záleţí na posouzení odhadce jestli nějakou z kategorií rozšíří, ale musí pracovat obezřetně, aby nezahrnul nějakou skutečnost do posouzení duplicitně. Také musí posoudit, jestli zjištěná diference má opravdu znatelný vliv na cílovou hodnotu majetku a zda ji nějakým způsobem zohlední. Pokud se rozhodne odlišnost zahrnout do cenových úprav, musí ještě zvolit jakou vahou bude vzorek lepší nebo horší neţ předmět ocenění. Nelze u všech ocenění postupovat dle stanoveného výpočtu, který nedokáţe zohlednit situaci při které se transakce odehrává a fakt, ţe i kdyţ se jedná o určitou rozdílnost nemusí mít na konečnou hodnotu ţádný vliv. Diference vzhledem k poloze Posouzení odlišností vzhledem k poloze bývá nejdůleţitějším faktorem při hledání hodnoty majetku. Vzhledem k tomu, ţe je majetek nepřemístitelný a jeho umístění je originální je z tohoto pohledu unikátní a navíc je spjat s okolím. Z tohoto důvodu je velmi nutná cenová úprava a zohlednění diference, která různou polohou vzniká.

33

Můţe to být velmi sloţitá situace, protoţe rozdílnost polohy lze jen těţko změřit a odhadce k tomuto problému musí přistupovat s citem a zkušeností. Ideální situace je, kdyţ cenová úprava vzorků je pokud moţno co nejmenší a jedná se o velmi podobné vzorky. Do kategorie polohy je moţné zahrnout celou řadu rozdílností, je však potřeba dbát na to, aby některé prvky nebyly zahrnuty duplicitně. Proto se můţe v některých případech zdát výhodnější, rozdělit kategorii polohy na více skupin. K rozdílnosti polohy můţeme přistupovat z pohledu širších geografických vztahů, kde je zohledněna zejména velikost a význam obce v souvislosti s počtem obyvatel a kulturní a hospodářské situaci příslušného kraje či regionu. Druhým pohledem můţeme mírně nerespektovat správní uspořádání a k lokalitě můţeme přistupovat konkrétněji v souladu s přiléhajícím okolím. Tyto dva pohledy ocenění je vhodné pouţít zejména u nepřímého porovnání, které pracuje s vhodně zvolenými reprezentativními vzorky nebo vyuţívá informací z aplikace sekundárních dat. V těchto případech bývá geografická oblast jiţ přerozdělena do skupin, aby byla data přehlednější. V případě pouţití přímého porovnání jsou většinou vzorky vybírány s ohledem na lokalitu a není tedy nutné diference zohledňovat. Předpokládá se velká podobnost posuzovaných vzorků, které mezi sebou mají jen minimální odlišnosti. Posouzení z širšího geografického pohledu bývá u přímého porovnání pouţito spíš výjimečně a to v případě, kdy pro oceňovanou nemovitost neexistují vhodné vzorky v příbuzné lokalitě, nebo kdy význam ocenění překračuje hranice lokality a v některých případech je nutné hledat i za hranicemi státu na nadnárodní úrovni. Tato situace pochopitelně nenastává u běţného ocenění rodinného domu, protoţe porovnání s jiným domem například za hranicemi, by nedávalo význam. Proto při přistoupení k vyuţití vzorku z jiné lokality musí mít svůj opodstatněný důvod. Podle členění polohy, byly vysledovány znaky, které zahrnují snad všechny podstatné faktory, které mohou být spojeny s různorodostí polohy. První přístup ocenění je pohled z širších vztahů, který zahrnuje velikost obce, rozlohu, počet obyvatel a skladbu území. Dále zahrnutí polohy z pohledu regionu na vnitrozemní a příhraniční. A poslední část prvků zařazených do pohledu širších vztahů je význam obce z pohledu hospodářství, bydlení, obchodu a sluţeb, správy obce, doprava, rekreace a sport, cestovní ruch, ţivotní prostředí a migrace obyvatelstva.

34

Do druhého pohledu ocenění lze zahrnout prvky jako umístění nemovitosti v rámci obce, urbanistické vztahy, dopravní dostupnost a obsluţnost, tvar a orientace pozemku a další vlivy okolí. Záleţí na kaţdém případu ocenění a také na postupu odhadce, jestli některé prvky sloučí, vyloučí a nebo jestli je naopak potřeba o nějaký prvek porovnání doplnit. Diference ve velikosti a polohy obce Zohlednění rozdílů velikosti a polohy obce, je velmi významným prvkem, který vypovídá o historickém společenském vývoji a ekonomickém postavení v lokalitě. Jsou s ním spojeny informace vztahující se k hospodářské a kulturní situaci a popisují vybavenost sluţeb, školství, sportu a dopravní obsluţnosti. Moţné pracovní příleţitosti, podmínky pro bydlení a pohyb obyvatelstva. Význam umístění v lokalitě a okolí obce vypovídá o dopravní dostupnosti, moţnostech turistického zájmu jako např. kulturní a přírodní památky, tradice nebo zajímavosti. Například velmi dominantní postavení v lokalitě mají lázně nebo horská střediska, která svojí atraktivitou výrazně ovlivňují hodnotu nemovitostí v okolí. Při stanovování úprav ceny, na základě rozdílů vzniklých větší vzdáleností, můţe vzniknout komplikace, jak objektivně stanovit správnou hodnotu. Obecně lze říci, ţe zohlednění polohy obce se vyuţívá převáţně u nepřímého způsobu porovnání, kdy jsou vyuţívána sekundární data. Moţným řešením porovnávání polohy z pohledu širších vztahů je pouţití koeficientu prodejnosti, který je uţíván v nákladovém způsobu ocenění. Fungují na principu základu, který nemusí být stoprocentně spolehlivý ve své absolutní výši, ale protoţe má relativní formu můţe být stejně spolehlivý jako sekundární data. U přímého pohledu porovnání není běţná cenotvorná úprava polohy obce s ohledem na velikost a její význam. Rozdíly mohou být příliš vysoké a úprava ceny by mohla být obtíţná a neprůhledná. Pokud to situace umoţní, je vhodné a jednodušší, aby odhadce v běţných případech ocenění, zvolil vzorky v rámci srovnatelných lokalit. Z toho vyplývá, ţe se jedná o kvalitativní analýzu, protoţe kvantitativní analýza by práci odhadce zkomplikovala. Předmětem ocenění, u kterého je nevyhnutelné hledat porovnávací vzorky buď v rámci České republiky a nebo i za hranicemi, je například autodrom nebo průmyslové továrny. U těchto speciálních nemovitostí je nutné polohu posoudit a cenově upravit. V tomto případě se doporučuje vhodně sníţit počet porovnávaných charakteristických prvků a ponechat jen ty, u kterých se předpokládá vliv na cílovou hodnotu. Také není asi úplně moţné striktně dodrţovat uměle vytvořené linie správních hranic.

35

Za prvé se tyto hranice mohou postupem času měnit a za druhé v případě oceněné např. továrny působí atraktivita města z pohledu cestovního ruchu méně vhodně, neţ třeba umístění v průmyslové zóně s přístupem k vlakové nebo lodní dopravě. Rozdílnosti z uţšího pohledu tj. v rámci obce nebo lokality jsou obvykle řešeny na principu cenové gradace, kdy lze změřit rozdíly od centra obce k jejím okrajům. Tohoto postupu lze vyuţít u komerčně zaměřených objektů a lze ho aplikovat především v rámci měst. Tento princip samozřejmě neplatí automaticky pro všechny typy objektů, velmi záleţí na segmentu trhu. Některé nemovitosti jako jsou např. rodinné domy tomuto pravidlu nepodléhají, protoţe někdo dobrovolně preferuje koupi rodinného domu na okraji města a centru se chce spíše vyhnout. Obrázek č.2 - Princip cenové gradace

Odlišností tohoto principu můţe být i preference umístění např. v průmyslové zóně a nebo u důleţitého dopravního koridoru, takţe systém principu se chová jinak a epicentrem zájmu jsou jednotlivé dopravní tepny ve městě.

36

Pokud ale princip cenové gradace platí, pak má podobu připomínající vrstevnice. Ve středu města jsou ceny nejvyšší a s postupnou vzdáleností klesají. Pokud máme k dispozici prodejní ceny nemovitostí uvedené v grafu, je naprosto jednoduché odhadnout hledanou cenu porovnávaného majetku podle umístění v příslušném segmentu. Pochopitelně se tento postup nedá pouţívat úplně bez rozmyslu, ale je třeba nemovitost řádně posoudit a zohlednit i další prvky ocenění. S tímto principem souvisí i cenové mapy stavebních pozemků, které je také moţné vyuţít pro indikaci ceny. V obou případech se jedná o zdroj dat, které působí na celkové ocenění spíše podpůrně a informace jsou především orientační. Je to z toho důvodu, ţe hranice územních celků nemusí odpovídat a vykazují mezi sebou velmi vysoké rozdíly a ceny nemusí být aktuální. Diference urbanistického charakteru Z urbanistického pohledu se rozdílnosti posuzovaných nemovitostí týkají především orientace hranic pozemků, přístup ke komunikacím a samostatné umístění, na konci a nebo v rámci sousedství. Lze rozčlenit území dle urbanistických vlastností na pozemky s dobrou dopraní dostupností, na umístění u přístupových cest nebo křiţovatek. Umístění pozemků a tedy i nemovitostí vychází z historického základu, takţe jsou buď členěny do různě nepravidelných tvarů a nebo přiléhají k cestám, nádvořím a náměstím. Podle umístění je moţné vysledovat i zvyšování cen pozemků, které jsou například umístěny na krajních částech komunikace a nebo nároţní pozemky. Bývá to z toho důvodu, ţe tyto typy pozemků bývají větší a mohou mít odlišný tvar a okolí s jinými prvky, které jsou pro zájemce o nemovitosti zajímavější. Na druhou stranu pozemky umístěné v koncových částech jsou spojeny s většími náklady např. na oplocení, povrchové úpravy nebo tepelné izolace. To všechno ale většinou předčí moţnost zajímavějšího depozičního nebo architektonického řešení nemovitosti, moţnosti odlišných zahradních úprav a oslunění pozemku. Také je více tolerována moţnost odlišného řešení nemovitosti, kdeţto v rámci řady nemovitostí v ulici, mají objekty svůj ráz a rytmus a odlišné řešení by danou harmonii narušovalo. Při vybírání vzorků pro ocenění porovnávací metodou se můţeme setkat se situací, kdy porovnáváme nároţní nebo koncově umístěný objekt, ale dostupné vzorky jsou umístěny pouze v řadě. Tuto diferenci je třeba zohlednit, obvykle se rozpětí pohybuje do 10 %.

37

Na cílovou cenu majetku mohou mít také vliv faktory působící na nemovitost z okolí, jsou to např. neudrţované objekty v sousedství a nebo dominantní zastaralá nebo neoblíbená stavby v okolí. Diference dopravní dostupnosti a obsluţnosti Diference dopravní dostupnosti a obsluţnosti zahrnují zejména dochůdnou vzdálenost k veřejné dopravě, moţnost parkování potřebného počtu aut v dobré vzdálenosti a kvalitě, moţnosti příjezdu zásobování nebo pro účely stěhování či stavební údrţby a u některých typů staveb blízkost dopravních uzlů jako je letiště pro hotel nebo umístění vlakového nádraţí pro průmyslové účely. Velmi důleţitá je i vzdálenost příjezdu nemovitosti od hlavních komunikací nebo křiţovatek, kvalita, údrţba a šířka cest včetně povrchu vozovky a jejího celkového charakteru. Jiný význam má samozřejmě dopravní dostupnost u rodinného domu a nebo u benzínové pumpy, kde je umístění v postatě rozhodující pro účel podnikání. Na stejném principu jsou umísťovány i pozemky pro další komerční účely jako jsou administrativní budovy a obchody. Ale např. u rodinných domů tento systém pracuje opačně, protoţe pro bydlení lidé preferují spíše klidnější lokality. U nemovitostí určených pro bydlení, je také důleţité zda existuje v dostatečné kapacitě moţnost parkování. Tento poţadavek je kladen i u komerčních objektů, kde ale obvykle nevadí, ţe je parkovné zpoplatněno, protoţe je určeno pro krátkodobé stání. Proto u nových staveb bývá počet parkovacích míst obvykle podmíněn standardem, který je v dnešní době pochopitelně vyšší neţ tomu bylo dřív. Navíc jsou preferována krytá parkoviště a to zejména v nepřízni počasí, ale i z důvodu omezení moţné kriminality. V husté bytové zástavbě a nebo v historických centrech bývá parkoviště navíc zpoplatněno i pro trvalé stání, proto tento faktor hraje důleţitou roli v rozhodování případných zájemců o nemovitost a ze stejného důvodu je patrné, ţe má velký vliv i na cenu nemovitosti. U novostaveb je moţným řešení zbudování podzemních garáţí, to ale pochopitelně zvyšuje pořizovací cenu nemovitosti a není výjimkou řada moţných technických komplikací. Při odhadu hodnoty nemovitostí, by se měl odhadce tedy zamyslet nad stávající situací, ale měl by vzít v úvahu i budoucí moţný vývoj u kterého lze předpokládat navýšení automobilů a tudíţ vyšší nároky na kapacitu parkovacích míst.

38

Diference orientace pozemku Odlišnosti pozemku lze posuzovat také z pohledu různé orientace ke světovým stranám, tvaru pozemku nebo odlišné konfigurace pozemku. Tento

faktor

úzce

souvisí

s

vyuţitelností

stavebního

pozemku,

s

moţným

architektonickým a dispozičním řešením a to samozřejmě i s moţností přístupu k nemovitosti. U konfigurace terénu bývá především z ekonomického hlediska preferován rovinatý terén, protoţe s ním nejsou spojeny tak vysoké náklady na zakládání stavby, moţnost napojení na inţenýrské sítě a dopravní dostupností na staveniště i po něm samotném. Členitost terénu můţe být chápána jako výhoda pro zahradní úpravy a usazení nemovitosti do krajiny. Na cenu nemovitosti má také vliv i umístění na pozemku, které souvisí s výhledem a osluněním. Na cenu majetku má vliv i předpokládaný vývoj lokality, kdy velmi hezký výhled můţe být pouze dočasnou záleţitostí, protoţe v daném úhlu pohledu bude např. předpokládaná bytová výstavba. Na cenu majetku působí i tvar pozemku kdy např. dlouhé a úzké pozemky nebo pozemky, které mají ostrý a ne příliš vyuţitelný úhel bývají levnější, neţ klasické bez problému vyuţitelné tvary. Na nemovitost můţe působit ještě celá řada dalších vlivů, která můţe působit rušivě. Jedná se o stavební činnost v okolí, provozování různých aktivit sousedů, které mohou způsobovat zvýšení hluku, prašnosti, zápachu nebo odpadů. Negativně také působí skládky odpadu v okolí, vrakoviště a skládky různého materiálu. Velmi nepříjemné jsou i chemické provozy nebo sklady výbušných materiálů, zvýšený provoz na přilehlých komunikacích, patně působí i bezprostřední umístění u hřbitova, kafilérie, zemědělské výroby nebo věznice. Bezpochyby dokáţe znepříjemnit hezké okolí problematické chování sousedů, které se můţe projevovat hlučností, nepořádkem, vandalstvím a nebo dokonce zvýšenou kriminalitou v souvislosti s existencí heren či nočních klubů v blízkosti nemovitosti. Posledním z moţných okruhů hrozeb jsou přírodní vlivy, jako jsou zátopová území, moţné sesuvy půdy a nebo bezprostřední blízkost vzrostlých stromů a řada dalších prvků. Pro správné posouzení těchto vlivů, je vţdy vhodná osobní prohlídka, která snad ve většině případů odhalí moţná negativa spojená s nemovitostí.

39

Protoţe i kdyţ vycházíme z nabídkové ceny kde je dostatek fotografií, některé prvky a to i záměrně na těchto podkladech mohou chybět. Zohlednění ceny vztahující se k technickým vlastnostem se můţe lišit ve kvalitě, kvantitě a nebo ve stavu nemovitosti. Diference kvality Diference v kvantitě jsou poměrně snadno změřitelné, mohou být vyjádřeny ve výměrách pozemků, formou celkové zastavěné plochy, součtem ploch jednotlivých podlaţí, čistou podlahovou plochou, čistou pronajímatelnou plochou, obytnou plochou, uţitnou plochou, obestavěný prostor a dalšími moţnými typy jednotek, které lze pouţít pro účely ocenění. Z důvodu lepší průkaznosti výsledků se doporučuje pouţívat převáţně plochu neţ obestavěným prostorem, protoţe jednotka prostoru můţe mít tendence ke skreslování celkové hodnoty. Jednotky ploch spolu úzce souvisejí takţe je snadné spočítat z celkové plochy podlahovou plochu odečtením konstrukcí. Můţeme tento výpočet realizovat např. z výkresu a nebo máme moţnost vyuţít koeficientu, který vyjadřuje určitý poměr odečitatelných ploch. Na stejném principu můţeme orientačně vyuţívat i průměrných výšek k dopočítání např. obestavěného prostoru. Pro účely ocenění je tento postup výhodný, protoţe cenotvorné rozdíly nezávisejí na několika centimetrech, ale zohledňují se zejména závaţnější odlišnosti a to se týká i ploch z kvantitativního pohledu. V případě porovnávání nemovitosti s ohledem na velikost plochy, můţeme tuto skutečnost zohlednit běţně vyuţívanou formou výměry nebo ji můţeme uvést jako počet místností. Tento přístup je spíše kvalitativního rázu, takţe záleţí na odhadci jak bude takovou situaci řešit. Je vţdy nutné, aby k ocenění přistupoval jako k posuzování celku a nedošlo k nějaké cenové deformaci vlivem špatně nebo duplicitně pouţitých korekcí. Při zohledňování rozdílností obvykle vycházíme z toho, ţe oceňovaný prvek je posuzován jako celek a tedy i dosaţená cena vypovídá o hodnotě celku. V určitých případech je moţné, ţe pozemek a stavba vykazují příliš velké jednostranné odlišnosti a je tedy nutné posouzení rozdělit na dvě části i kdyţ pouze na teoretické úrovni. Na druhou stranu nesmíme opomenout funkci synergického efektu, který vyzdvihuje výhody spojení několika částí ve funkční celek. Diference v kvalitě jsou velmi těţko změřitelné, takţe jejich posouzení je výrazně sloţitější neţ z pohledu kvantitativního.

40

Je moţné vymezit několik oblastí, kterých se toto hodnocení týká. Je to např. druh konstrukcí s ohledem na pouţité materiály a technologie, dispozice a vybavení stavby, stavební příslušenství, které zahrnuje parkovací místa, likvidace odpadu, vedlejší stavby a důleţitou oblastí je i exteriér a interiér. Všechny tyto oblasti je třeba posoudit, ale nemělo by se stávat, ţe odhadce zabředne do příliš podrobných detailů, které ve svém důsledku nemají faktický vliv na konečnou cenu majetku. Odhadce by měl vycházet z určité praxe a měl by mít znalosti z několika příbuzných oborů, které jsou pro jeho práci velmi uţitečné. Např. při posuzování kvality stavebních konstrukcí se hodí zkušenosti z oboru pozemní stavitelství. Obecně lze doporučit několik zásad jak postupovat při hodnocení kvality konstrukcí. Je to přístup k nemovitosti jako k celku a neposuzovat tedy jednotlivé stavební prvky s příliš velkým důrazem. Odhadce by se měl soustředit na prvky stavby, které hrají důleţitou roli v případě, ţe by došlo k poruše stavby a to zejména základové konstrukce, schodiště, střecha, nosné konstrukce, vstup a další. Také je třeba vycházet ze zkušenosti, týkajících se některých poruch jako bylo např. zborcení několika halových objektů pod neúměrným mnoţstvím sněhu. Kvalitu lze posuzovat i jako určité preference společnosti, kdy je třeba klasické pojetí stavby preferováno před experimentálními objekty. Obecně lze říci, ţe je z důvodu variability preferován sloupový systém konstrukce před stěnovým, nebo, ţe rovná střecha skrývá více moţných poruch neţ sklonitá a nebo ţe monolitický ţelezobeton je kvalitnější neţ ţelezobetonové montované díly. Také je třeba věnovat pozornost kapacitě přívodů medií, protoţe dnešní doba má mnohem větší potřebu neţ dříve. Kvalitu lze chápat i jako zajištění bezpečnosti, takţe zejména u větších staveb je potřeba signalizace únikových východů, zabezpečovacích systému a řady dalších. Odhadce by se tedy měl vcítit do pohledu účastníků trhu a odhadnout jejich preference. Další uţitečné znalosti, které znalec můţe často vyuţít jsou z oboru architektury. Dnešní doba klade velký důraz na řešení exteriéru a interiéru a to nejen u velkých staveb, ale běţně i u rodinných domů. Samozřejmě se u staveb cení určitá originalita, ale odhadce by měl s rezervou posuzovat i módní výstřelky, které třeba neplní kvalitně svou funkci. Diference stáří objektu Diference vztahující se k různému stáří a stavu objektu, je obvykle chápána jako trend kdy starší stavby jsou automaticky povaţovány za méně dobré a zastaralé.

41

Se stářím staveb je spojeno i různě váţné opotřebení konstrukce a s tím spojené náklady na opravu nebo modernizaci. Stavby, které byly rekonstruovány nebo modernizovány by měly být posuzovány s úpravou časového horizontu a mělo by se zohlednit, ţe míra opotřebení není tak vysoká. Obecně tedy starší nemovitosti mívají niţší hodnotu, ale objekty je třeba posuzovat individuálně, protoţe pokud je nemovitost udrţovaná nemusí zdaleka vykazovat tak velké známky opotřebení a její hodnota nemusí být sníţena. Dá se říci, ţe stavby do deseti let stáří jsou minimálně opotřebené, stavby do dvaceti let stáří jsou mírně opotřebené a zásadnější význam opotřebení je většinou u staveb , které jsou starší dvaceti let. Drobné odlišnosti v ocenění mohu vzniknout u novostaveb a staveb, které jsou téměř nové. Na jednu stranu mohou být novostavby draţší, právě z toho důvodu, ţe se jedná o úplně novou nemovitost a nebo naopak díky výhodným podmínkám, třeba ještě nedokončené stavby můţe být cena tak výhodná, ţe nekonkuruje cenou ani téměř novým stavbám. Je třeba aby odhadce bral v úvahu vzorky, které se liší věkem do maximálního rozsahu 10 let a ještě je třeba zohlednit, jestli v daném časovém horizontu nedošlo k nějaké zásadní politické či ekonomické změněn, která by cenu majetku mohla výrazně ovlivnit. Některé aplikace nabízejí zohlednění stáří formou výpočtu, kdy vycházejí z obecných hodnot opotřebení a ţivotnosti konstrukcí. Můţeme shrnou několik poznatků, které mají vliv na cenu nemovitosti. Je to upřednostňování skutečného technické stavu před pouhým omezením se na hodnocení stáří stavby, vzorky pro ocenění by měli být vybírány tak aby jejich stáří bylo co nejbliţší k oceňované nemovitosti a nepřekračovalo horizont 10 let. Měly by být také zohledněny významné události, které by mohli zásadně ovlivňovat cenu nemovitosti. Pokud je předmět ocenění po rekonstrukci, je vhodné vybrat vzorky, které jsou stejně tak rekonstruovány a nejsou zmíněné rekonstrukce starší 15 let. Diference ekonomické Ekonomické odlišnosti zahrnují hlavně kvalitu a velikost pronajímatelných ploch, podmínky nájmu, skladbu nájemníků a termíny uvedené v nájemních smlouvách, provozní náklady, nutné náklady a kvalitu managementu. Odhadce by si měl dát pozor, aby při hledání hodnoty nesklouzl k výnosové metodě a stále se věnoval hledání odlišností ekonomického rázu.

42

Měl by se vţít do pozice účastníků trhu. Stejně tak jako u jiných diferencí i u ekonomických je ideální moţností vyhnout se zohlednění rozdílů a vybrat takové vzorky, které se pokud moţno co nejvíce přibliţují oceňované nemovitosti. V reálné situaci toto není vţdy moţné, proto se doporučuje vyuţít kvalitativních analýz aby posouzení by co nejpřesnější a reagovalo správně na vzniklé rozdíly. Nemovitosti jsou dále spojeny s provozními náklady a to buď pravidelnými a nebo jednorázovými, které mají obnovovací funkci. Tyto typy nákladů, lze většinou ovlivnit a to lze třeba volbou vytápění a nebo správnou údrţbou konstrukcí. Také je moţné sníţit náklady např. výměnou oken nebo zateplením obvodového pláště, to ale vyţaduje jednorázovou investici. Diference vyuţití Diference v moţnostech vyuţití mají zásadní význam pro analýzu nejlepšího a nejvyššího vyuţití, kdy kaţdý posudek uvádí, ţe vyuţití nemovitosti je fyzicky reálné, technicky podloţitelné, finančně přiměřené a cílem je dosaţení nejvyšší a nejlepší hodnoty majetku. Posouzení nejlepšího a nejvyššího vyuţití je patrné zejména u nezastavěných pozemků, kdy jejich určení vychází z územního plánu. Pokud je obecný předpoklad, ţe některé pozemky budou vyjmuty ze zemědělského půdního fondu a budou přeznačeny na stavební pozemky, je jen otázka času neţ vznikne nový územní plán, kde tato skutečnost bude evidentní. Je tedy třeba uvaţovat i s moţným vývojem do budoucna. Schválený územní plán je důleţitým podkladem pro srovnávání nemovitostí a výběr vhodných vzorků. I kdyţ informace týkající se budoucího vývoje pozemků a tedy i vývoje územního plánu nejsou obecně dostupné, je vhodné aby se odhadce zajímal o moţný další vývoj lokality. U staveb by měla být analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití posuzována komplexně jako celek i s pozemkem. Odhadce musí posoudit jestli stávající stavba plní ideální funkci v současném stavu a nebo jestli by bylo vhodnější provést rekonstrukci či dokonce demolici. Tyto úvahy mohou být přínosné např. u zemědělských staveb, kdy jsou konstrukce zbytečně hutné a neodpovídají současným poţadavkům na vyuţívané zemědělské technologie. Také stavby, které jsou určeny ke speciálním účelům, mohou pozbýt hodnoty v situaci, kdy pro dané účely se jiţ nevyuţívají nebo jsou zastaralé a pro jiné účely je není moţné vyuţít.

43

Diference nerealitních faktorů Diference z pohledu nerealitních faktorů zahrnuje zejména komponenty, které mohou být zahrnuty v prodejní ceně, ale netvoří součást nemovitosti ani příslušenství. Jedná se o vnitřní vybavení, nábytek a zařízení, které se pouţívá v některých typech nemovitostí jako jsou např. hotely, restaurace, penziony nebo různé prodejny. Takové prvky by měli být posuzovány samostatně a záleţí na managementu jak s takovou součástí nemovitosti naloţí.

44

2 Tržní ocenění Pro názornost a lepší představu o výše zmiňované metodě oceňování, provedu ve dvou následujících příkladech trţního ocenění, konkrétní aplikaci této metody. 2.1 Tržní ocenění byt č.p. 2093 Předmětem prvního příkladu ocenění je byt respektive bytová jednotka s podílem na společných částech domu. Pro názornost a přehlednost uvedu pouze základní údaje a samotné ocenění. Popis oceňované nemovitosti Oceňovaný byt s počtem místností 3+1 má plochu 81 m² a nachází se v atraktivní lokalitě poblíţ centra města, je obklopen zelení a zástavbou domů obdobného charakteru. Jedná se o stavbu z 60.let, kterou tvoří klasické zděné konstrukce a dřevěné trámové stropy. Dům je v dobrém technickém stavu po rekonstrukci elektroinstalací, vodovodu, kanalizace a výměně dřevěných oken. Vybavení bytu je na standardní úrovni, neobsahuje ţádné nadstandardní prvky. Z urbanistického pohledu je to lokalita s dobrou občanskou vybaveností a dostatečnou kapacitou parkovacích míst. Byt je umístěn v prvním nadzemním podlaţí s výhledem na východ a na západ. Popis vzorku číslo 1 – byt v Sezimově ulici Jedná se o byt 3+1 s plochou 76 m², který se nachází v podobné lokalitě jako oceňovaný majetek ve stejném městě. Nejsou známá ţádná omezující ekonomická nebo právní fakta, která by měla vliv na cenu majetku. Co se týče technických vlastností, jedná se o nemovitost s mírně lepším technickým stavem a to jak klasické zděné konstrukce domu, tak i lepšího technického vybavení a příslušenství. Dům je přibliţně stejného stáří jako oceňovaná nemovitost a je také po rekonstrukci. Nachází se v klidné lokalitě s dobrým urbanistickým uspořádáním. Popis vzorku číslo 2 – byt v Petrohradské ulici Jako v předešlých případech se jedná se o byt 3+1 s plochou 80 m², který se nachází v ne příliš populární lokalitě, která je hustě obestavěna a není zde dostatek parkovacích míst.

45

Byt není omezen právně ani ekonomicky. Dům je ve srovnatelném technickém stavu jako předmět ocenění a stejně tak není vybaven nadstandardně. Jedná se panelový dům postavený přibliţně v 70.letech, který kromě výměny oken nebyl dosud rekonstruován. Popis vzorku číslo 3 – byt v Trocnovské ulici Jedná se opět o byt 3+1 s plochou 89 m², který je situován v trochu horší lokalitě neţ oceňovaná nemovitost. Občanská vybavenost je zde dostupá, ale stejně jako u předchozího vzorku se jedná o místo, kde je nedostatečná kapacita parkovacích míst. Byt není omezen právně ani ekonomicky. Z technického pohledu se jedná o obdobnou nemovitost bez speciálního vybavení nebo zařízení. Je to opět panelový dům postavený přibliţně v 70.letech, který kromě výměny oken nebyl dosud rekonstruován. Ocenění Ocenění bude provedeno na základě dostupných informací formou porovnávací metody ocenění. Cílem je stanovení trţní hodnoty majetku. Případné diference budou zohledněny pouţitím korekčních činitelů. Příloha číslo 1 Identifikační údaje oceňovaný majetek

porovnávaný majetek

porovnávaný majetek

porovnávaný majetek

A. Identifikační údaje pořadové číslo

1

2

3

byt 2093/2

Sezimova ulice

Petrohradská ul.

Trocnovská ul.

katastrální území

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

obec

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

okres

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

specifikace

Jako identifikační údaj můţeme zvolit pořadové číslo porovnávané nemovitosti, název nemovitosti podle segmentu, který oceňujeme, např. byt či dům s označením, stručný popis místa jako je např. průmyslová zóna nebo parkoviště a doplněné katastrálním územím nebo názvem obec. Další moţností označení je parcelní číslo vycházející z katastru nemovitostí a nebo adresa nemovitosti. Adresu je také vhodné doplnit katastrálním územím, příslušnou obcí nebo okresem či krajem.

46

Příloha číslo 2 Údaje o pozemku B. Údaje o pozemku pozemek není oceňován samostatně

Vzhledem k tomu, ţe v našem příkladu ocenění se zaměřujeme na určení trţní hodnoty bytu, nebudeme pozemek samostatně posuzovat. Příloha číslo 3 Základní údaje C. Základní údaje pro porovnání počet jednotek

81

prodejní cena

76

80

89

1 770 000

1 799 000

1 890 000

cena za jednotku

x

23289

22488

21236

datum transakce

03/2009

01/2009

12/2008

01/2009

korekce upravená hodnota

1

1

1

23289

22488

21236

V základních údajích je velmi důleţitým prvkem zvolení porovnávané jednotky, v našem případě jsme zvolili jednotku m² čili plochu bytu. V tomto typu porovnání je to běţně uţívaná jednotka, ale můţeme se setkat s formou celkové zastavěné plochy, součtem ploch jednotlivých podlaţí, čistou podlahovou plochou, čistou pronajímatelnou plochou, obytnou plochou, uţitnou plochou, obestavěným prostorem a dalšími moţnými typy jednotek. Pokud máme zvolenou jednotku je třeba uvést jejich počet a cenu za jednu jednotku, stejně tak celkovou cenu. Cena můţe být prodejní, nabídková nebo zjištěná například z cenové mapy. V našem případě známe cenu prodejní, ale pokud by se jednalo o cenu nabídkovou byla by nutná její korekce. Důleţitou součástí je datum transakce, která vypovídá buď o tom kdy se realizovala transakce a nebo v případě nabídkové ceny, kdy se nemovitost začala nabízet. V našem ocenění uvádíme datum realizované transakce. Obecně lze říci, ţe pokud je transakce vzorků uskutečněná do třech měsíců od transakce oceňované nemovitosti, můţeme ji pokládat za shodnou. Dalším časovým horizontem je jeden rok a období aţ tři roky. Tyto dva poslední horizonty je třeba posoudit a pokud můţe mít stáří transakce vliv na změnu ceny, je třeba ji zohlednit cenovou úpravou. Také během uplynulého období můţe dojít k nějaké zásadní změně, ať uţ politické nebo legislativní a tu je třeba zohlednit.

47

Příloha číslo 4 Právní údaje D. Právní údaje druh transakce

prodej

prodej

prodej

prodej

1

1

1

23289

22488

21236

absolutní

absolutní

absolutní

1

1

1

23289

22488

21236

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

23289

22488

21236

bytová vícepodl.

bytová vícepodl.

bytová vícepodl.

1

1

1

23289

22488

21236

ano

ano

ano

1

1

1

23289

22488

21236

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

23289

22488

21236

korekce upravená hodnota vlastnická práva

absolutní

korekce upravená hodnota existence věcných břemen

nezjištěna

korekce upravená hodnota vyuţití podle územního plánu

bytová vícepodl.

korekce upravená hodnota stavební povolení

ano

korekce upravená hodnota jiná právní omezení a závazky

nezjištěna

korekce upravená hodnota

V našem případě se podařilo získat data vztahující se ke vzorkům, které nemají ţádné právní omezení nebo odlišnosti, které by bylo potřeba zohlednit. Pokud bychom nepracovali s cenou prodejní, ale například nabídkovou a nebo draţební byla by korekce nutná. Ceny nabídkové bývají obvykle aţ o desetinu nadsazené a naopak ceny draţební mohou být aţ o dvě třetiny niţší neţ ceny prodejní. Pro stanovení ceny je vhodné určit koeficient, který je poměr průměrné nabízené ceny s průměrnou kupní cenou. Ještě existuje moţnost vyuţití informací z cenových map, ale vzhledem k neaktuálnosti údajů se doporučuje pouţívat tyto data pouze jako podpůrná k posuzování jiným způsobem. Odhadce, který zohledňuje vlastnická práva by měl vzít v potaz, jestli jsou práva k majetku absolutní jako v našem případě a nebo jestli jsou ovlivněna např. nějakou formu pronájmu či jiným omezením vlastnických práv. Existence věcných břemen u porovnávaných vzorků, také vyţaduje korekci. Věcná břemena nám ukládají něco strpět a sniţují hodnotu majetku. Mohou být zřízená za úplatu a nebo bezúplatná a také časově omezená nebo trvalá.

48

Součástí právních údajů je i vyuţití majetku podle územního plánu, protoţe můţe nastat situace, kdy máme k dispozici dvě na první pohled shodné nemovitosti, ale pokud je jejich určení dle územního plánu odlišné má to vliv i na cenu majetku. Stavební povolení zohledňuje zda je uděleno a eventuelně k jakému druhu výstavby. Do kategorie jiná právní omezení můţeme zařadit charakteristiku, která se vztahuje např. k zástavnímu právu ve prospěch třetích osob. Příloha číslo 5 Technické parametry E. Technické parametry lokalita

velmi dobrá

velmi dobrá

průměrná

dobrá

1

1,2

1,1

23289

26985

23360

velmi dobrý

dobrý

dobrý

korekce upravená hodnota technický stav

dobrý

korekce

0,95

1

1

22125

26985

23360

lepší

dobré

dobré

0,8

1

1

17700

26985

23360

dobrá

dobrá

dobrá

1

1

1

17700

26985

23360

omezený

omezený

omezený

1

1

1

17700

26985

23360

MHD

MHD

MHD

1

1

1

17700

26985

23360

velmi dobrá

velmi dobrá

velmi dobrá

1

1

1

17700

26985

23360

lepší

stejné

stejné

0,85

1

1

15045

26985

23360

upravená hodnota technické vybavení

dobré

korekce upravená hodnota funkční vyuţitelnost

dobrá

korekce upravená hodnota další moţný rozvoj

omezený

korekce upravená hodnota dopravní obsluţnost

MHD

korekce upravená hodnota atraktivita objektu

velmi dobrá

korekce upravená hodnota jiná technická korekce

příslušenství bytu

korekce upravená hodnota

Technické parametry zahrnují v první řadě lokalitu. V našem případě je pouze vzorek číslo 1 shodný a nepotřebuje úpravu, druhý a třetí vzorek se nachází v horší lokalitě neţ předmět ocenění a proto je zde učiněna korekce.

49

Posouzení technického stavu v našem případě také vyţadovalo korekci a to u prvního vzorku, který byl po rekonstrukci a byl vyhodnocen tedy jako lepší neţ oceňovaná nemovitost. Korekce je u této charakteristiky prováděna pomocí kalkulace nákladů, které by byly nutné k dosaţení stejného technického stavu jako objekt, který se nachází v horším stavu. Technické vybavení je v souvislosti s realizovanou rekonstrukcí prvního vzorku zohledněno korekcí, kdy je vzorek posouzen jako lepší, neţ oceňovaná nemovitost. V tomto pohledu posuzujeme zda nemovitost nebo vzorek pouţitý k porovnání obsahuje nějaké nadstandardní prvky, jako můţe být např. klimatizace, zabezpečovací systém apod.. Posouzení funkční vyuţitelnosti je poměrně sloţitější neţ předchozí prvky a to zejména u objektů, u kterých lze vyuţití měnit. U ocenění bytu se většinou korekce nevyuţije, protoţe je vyuţití obvykle jasně dáno. Z toho vyplývá i další charakteristika, tedy další moţná vyuţitelnost nemovitosti. V případě bytu je většinou velmi omezená, stejně je tomu i v našem ocenění. Dopravní dostupnost úzce souvisí s urbanistickým prostředím, ve kterém se oceňovaná nemovitost nachází, zahrnuje dochůdnou vzdálenost veřejné dopravy a pravidelnost jejích spojů. Atraktivita objektu můţe být spojená s technickými vlastnostmi objektu, můţe být z nějakého důvodu povaţována za výjimečnou např. díky popularitě okolí tzv. goodwill a nebo díky nějaké reklamě. Kategorie jiné technické korekce jsou určena pro další dosud nezahrnuté technické prvky nebo vlastnosti objektu. V našem případě jsme do této části zahrnuly příslušenství k bytu, které u prvního vzorku bylo posouzeno jako lepší, protoţe k bytu přísluší vybavená prádelna společná pro všechny byty. Pokud zařadíme nějaký prvek do této kategorie je třeba dbát aby nedošlo k duplicitnímu posouzení aby zmiňovaný jiný prvek nebyl uţ zahrnut do jiné části posouzení. Do této kategorie lze začlenit i existenci záplavových území nebo blízkost dopravní tepny, pokud jsme jiţ tuto skutečnost nezohlednili jinak.

50

Příloha číslo 6 Ostatní parametry F. Ostatní parametry velikost

menší

stejný

větší

korekce

0,95

1

1,1

14293

26985

25696

stejný

stejný

stejný

1

1

1

14293

26985

25696

upravená hodnota jiná korekce

podíl pozemku

korekce upravená hodnota

Do skupiny ostatní parametry můţeme zahrnout odlišnosti související s velikostí pozemku nebo v našem případě podlahové plochy bytu. Při posouzení bytu neuvaţujeme přímé úměrnosti velikosti. Všechny porovnávané byty jsou shodného charakteru, proto můţeme cenovou korekci v souvislosti s podlahovou plochou provést. Příloha číslo 7 Výsledná hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

22324

Celková porovnávací hodnota

1808278

Zaokrouhleno

1 808 000

Na základě vyhodnocení všech dostupných informací byla výsledná hodnota stanovena na částku 1.808.000 Kč. V případě ocenění bytů posuzovaných ve větším městě je obvykle k dispozici dostatek vhodných vzorků jako v tomto případě. Nejedná se o nijak speciální nemovitosti a na trhu se s nimi běţně obchoduje takţe s přihlédnutím k drobným korekcím lze snadno stanovit hodnotu majetku.

51

2.2 Tržní ocenění – výrobní hala společnosti Ma-dona s.r.o. Předmětem tohoto ocenění je výrobní hala společnosti, která zpracovává polyuretanové pěny. Tento typ stavby je v okolí neobvyklý a neobchoduje se ním moc často. POZEMEK Popis oceňovaného pozemku - výrobní hala společnosti Ma-dona s.r.o. Pozemky o celkové rozloze 4200 m² se nachází v k.ú. Měšice u Tábora. V celé lokalitě je celkem 6 logistických hal. Jedná se o lokalitu průmyslové zástavby na severovýchodní hranici města Tábora, ve které se plánuje další zástavba. Tomu také odpovídají okolní pozemky, které jsou pokryty spíše náletovými porosty. Terén je rovinatý místy podmáčený, coţ řeší systém struh. V celé průmyslové zóně jsou jiţ vybudovány všechny inţenýrské sítě a je zde dobrá dopravní obsluţnost i dostupnost a to je nutné zejména pro nákladní dopravu. Popis vzorku číslo 1 – pozemek Chýnov Jedná se o pozemek v celkové rozloze 5000 m², který se nachází v k.ú. Chýnov u Tábora v průmyslové lokalitě. Jedná se o lokalitu vzdálenou od Tábora asi 10km směrem na Pelhřimov. Území je dobře přístupné, jedná se o mírně svaţitý terén s dobrou dopravní dostupností a srovnatelnou obsluţností jako u oceňovaného majetku. Okolí pozemku tvoří hlavně zemědělská výroba a zemědělské pozemky. Popis vzorku číslo 2 – pozemek Skalice Pozemek o rozloze 4241 m² je situován v k.ú. Skalice nad Luţnicí, to je od Tábora asi 15 km směrem na Soběslav. Terén je rovinatý a okolí tvoří převáţně zemědělské pozemky. V lokalitě není na dostatečné úrovni vybodovaná síť inţenýrských sítí, ale jinak je pozemek dobře dostupný i je zde dostatečná kapacita parkovacích míst a dobrá dopravní obsluţnost. Popis vzorku číslo 3 – pozemek Tábor Pozemek má rozlohu 5148 m² a nachází v k.ú. Tábor. Průmyslová lokalita je umístěna za jiţní hranicí města Tábora a je obklopena další průmyslovou zástavbou.

52

Díky stávající zástavbě jsou zde na dobré úrovni inţenýrské sítě, moţnost parkování i dopravní obsluţnost. Tvar pozemku je nepravidelný a terén je spíše rovinatý jako u oceňovaného pozemku. Ocenění Ocenění bude provedeno na základě třech vybraných vzorků porovnávací metodou. Případné odlišnosti budou zohledněny korekčními činiteli. Podařilo se nám získat vzorky k posouzení, které by umoţňovaly umístění oceňovaného majetku ve středu intervalu. Příloha číslo 8 Výpis pozemků VÝPIS POZEMKŮ Katastrální území : Měšice u Tábora pořadové číslo

číslo parcely

výměra parcely

1 2 3 4

1244/7 1244/8 1245/7 1245/9

4036 58 105 1 4200

m²

celkem

jednotková cena Kč/m² 503 503 503 503

trţní hodnoty 2 030 108 29 174 52 815 503 2 112 600

Pro úplnost uvádím přesný výpis pozemků oceňovaného majetku. Příloha číslo 9 Identifikační údaje oceňovaný pozemek

porovnávaný pozemek

porovnávaný pozemek

porovnávaný pozemek

A. Identifikační údaje pořadové číslo název pozemku parcelní číslo adresa pozemku katastrální území

Hala Ma-dona Tábor

1 Pozemek Chýnov

2 Pozemek Skalice n/L

3 Pozemek Tábor

viz tabulka

x

x

x

Skalice n/L

Tábor

Voţická 602 Měšice u Tábora Chýnov u Tábora

obec

Tábor

Chýnov

Skalice

Tábor

okres

Tábor

Tábor

Tábor

Tábor

53

Nutné identifikační údaje by měli obsahovat pořadové číslo pozemku, název pozemku a eventuelně nějakou jednoslovní charakteristiku. V případě pozemků nám ne vţdy dostatečně dobře vystihne umístění adresa pozemku, zejména pokud se jedná o pozemky zemědělské je dobré uvést např. nejbliţší křiţovatku nebo jinou vhodnou charakteristiku. Údaje je vhodné doplnit informacemi o obci popř. okrese a katastrální území. Pokud oceňujeme soubor více pozemků, uvedeme jednotlivý výpis pozemků s parcelními čísli do samostatné tabulky. V jiných případech je moţné identifikaci pozemku parcelními čísli doplnit. Příloha číslo 10 Základní údaje B. Základní údaje pro porovnání prodejní cena celkem

x

2 500 000

2 332 550

3 088 800

rozloha pozemku v m²

4 200

5 000

4 241

5 148

x

500

550

600

02/2009

02/2009

01/2009

1

1

1

500

550

600

cena za 1m² datum transakce korekce upravená hodnota

Do základních údajů zahrnujeme informace týkající se ceny pozemku a musíme zvolit vhodnou jednotku pro ocenění. V případě posouzení pozemku je běţně vyuţívaná jednotka plocha pozemku udávaná v m². Cenu majetku vydělíme celkovou rozlohou pozemku a získáme cenu za 1 m², kterou pouţíváme jako jednotku pro porovnání. Co se týče rozlohy pozemku ve vhodných případech můţeme ocenit jen část pozemku, tedy rozlohu, která je vyuţívaná komerčně, ale běţnější je ocenění úplné plochy tedy rozlohy jako celku. Důleţitou součástí základních údajů týkajících se pozemku je datum transakce. Pokud by od sebe byly transakce více vzdáleny a to např. více neţ tři měsíce nebo více neţ rok, byla by nutná korekce ceny a nebo pokud je k dispozici dostatek vhodných vzorků, můţeme raději vybrat vzorek s aktuálnějšími informacemi. V našem případě se podařilo získat vhodné vzorky s aktuálními informacemi.

54

Příloha číslo 11 Právní údaje C. Právní údaje druh transakce

nabídka

nabídka

nabídka

korekce

0,9

0,9

0,9

upravená hodnota

450

495

540

absolutní

absolutní

absolutní

1

1

1

450

495

540

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

450

495

540

průmysl

průmysl

průmysl

vlastnická práva

absolutní

korekce upravená hodnota existence věcných břemen

nezjištěna

korekce upravená hodnota vyuţití podle územního plánu

průmysl

korekce upravená hodnota územní rozhodnutí

ano

korekce upravená hodnota jiná právní omezení a závazky korekce upravená hodnota

nezjištěna

1

1

1

450

495

540

ne

ne

ne

1,1

1,1

1,1

495

545

594

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

495

545

594

Do této části informací je nutné zahrnout o jaký druh transakce se jedná. K dispozici můţeme mít ceny prodejní, nabídkové, draţební a nebo z cenových map. U cen prodejních obvykle není nutná úprava, ale protoţe v našem případě jsme pracovali s cenami nabídkovými byla provedena jejich korekce a to ve výši 10%. Další částí právních údajů je posouzení vlastnických práv. V našem případě jsme získaly informace, ţe veškerá vlastnická práva jsou absolutní a není tedy nutná ţádná cenová úprava. Dalším moţným omezením je existence věcných břemen. Jedná se o opakované nebo trvalé právní omezení, které zatěţuje věc respektive jejího vlastníka. Můţe se jednat o povinnost něco konat vůči oprávněné osobě, nebo se něčeho zdrţet, to se můţe týkat určitého chování a nebo omezení v realizaci vlastnických práv. Existence věcného břemene dále znamená povinnost něco strpět, to můţe být chování oprávněné osoby, která např. vyuţívá zatíţenou věc. V našem případě ocenění nebyla věcná břemena zjištěna.

55

Zásadní vliv na cenu pozemku má i vyuţití dle územního plánu. Pokud předmět ocenění má jiné vyuţití neţ vybrané vzorky, je u těchto vzorků nutné stanovit korekční činitel, na základě stanovení nejlepšího a nejvyššího vyuţití pro příslušné vyuţití pozemku. Vzhledem k tomu, ţe územní rozhodnutí bylo v našem případě ocenění uděleno a v případě posuzovaných vzorků ne, provedli jsme korekci, která zahrnuje případné náklady na projektovou dokumentaci k získání tohoto rozhodnutí. Jiná právní omezení nebyla v našem případě zjištěna, takţe netvoří cenovou úpravu odhadu. Pokud existuje nějaký závazek vůči třetím osobám je třeba jej zohlednit. Příloha číslo 12 Technické parametry D. Technické parametry lokalita

dobrá

průměrná

velmi dobrá

korekce

0,95

0,9

1

upravená hodnota

470

490

594

nepravidelný

nepravidelný

nepravidelný

1

1

1

470

490

594

mírná

rovinný

rovinný

tvar pozemku

velmi dobrá

nepravidelný

korekce upravená hodnota svaţitost

rovinný

korekce

0,9

1

1

upravená hodnota

423

490

594

kompletní

částečná

kompletní

1

0,9

1

423

441

594

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

423

441

594

průměrná

průměrná

průměrná

1

1

1

423

441

594

dobrá

dobrá

dobrá

1

1

1

423

441

594

ne

ne

ne

1

1

1

dostupnost inţ. sítí

kompletní

korekce upravená hodnota kontaminace půdy

nezjištěna

korekce upravená hodnota dopravní obsluţnost

průměrná

korekce upravená hodnota dopravní dostupnost a parkování

dobrá

korekce upravená hodnota nutnost demolice objektů

ne

korekce upravená hodnota jiná technická korekce korekce upravená hodnota

nezjištěna

423

441

594

nezjištěna

nezjištěna

nezjištěna

1

1

1

423

441

594

56

Vzhledem k jedinečnosti pozemků, je nutné rozlišovat jejich velikost, vyuţitelnost, tvar a vybavení inţenýrskými sítěmi. V našem případě jsme neměli k dispozici všechny vzorky, které by byly shodné s oceňovaným pozemkem, proto jsme diference zohlednili korekcí. Další součástí technických údajů je tvar a orientace pozemku vůči světovým stranám. V našem ocenění mají všechny vzorky stejně jako oceňovaný pozemek nepravidelný tvar pozemku. Při ocenění se můţeme setkat s různými tvary pozemků, obvykle bývají hůře vnímány pozemky úzké a nebo dokonce pozemky rozdělené do několika částí. S vyuţitelností souvisí i synergický efekt, který můţe výrazně zvýšit hodnotu pozemku. Důleţitou roli hraje také skutečnost jestli obdélníkový tvar pozemku přiléhá k chodníku nebo komunikaci, delší nebo kratší stranou. Zejména pro komerční vyuţití nabízí delší strana více prostoru např. k reklamě. Případné rozdíly ve svaţitosti terénu, musí být zohledněny stejně tak jako v našem případě ocenění, kdy se jednalo pouze o malou diferenci u prvního vzorku. U velmi svaţitých terénu vznikají velké náklady na úpravu terénu a to samozřejmě můţe výrazně ovlivnit cenu pozemku. Dostupnost inţenýrských sítí zahrnuje instalace vodovodu, kanalizace, elektroinstalace, plynovod a další. V našem ocenění jsme se kromě vzorku číslo jedna setkali s kompletním vybedním inţenýrských sítí, takţe jsme v jednom případě provedli korekci. Korekce se provádí na základě předpokládaných nákladů se zajištěním sítí. Existují lokality, kde tyto náklady mohou být velmi vysoké a je třeba na tuto skutečnost přihlédnout. Do inţenýrských sítí patři mimo jiné i obsluţné komunikace, které jsou nezbytné pro přístup na pozemek a jejich vybudování skrývá opět řadu nákladů. Negativním prvkem ovlivňující cenu pozemku je kontaminace půdy, která v extrémním případě můţe pozemek i trvale znehodnotit. Přístupnost k pozemku hromadnou dopravou, zohledňujeme v parametru dopravní obsluţnost. Kromě vzdálenosti hodnotíme i frekvenci spojů. Dopravní dostupnost zahrnuje kapacitu parkovacích míst a přístupnost k pozemku automobilem po běţné komunikaci. V našem případě jsme museli zohlednit parkování a dostupnost zejména pro nákladní vozidla. Odstranění objektů, které jsou na pozemku znamenají náklady na demolici, o které je třeba sníţit hodnotu majetku.

57

Do kategorie jiných technických korekcí, můţeme zahrnout korekce, které nebyly dosud zohledněny. Jedná se například o záplavové území nebo o území postiţené radonovým zářením, které vyţaduje vyšší náklady na zakládání staveb. Příloha číslo 13 Ostatní parametry E. Ostatní parametry velikost pozemku

větší

stejná

větší

korekce

1,05

1

1,05

upravená hodnota

444

441

624

nezjišťena

nezjišťena

nezjišťena

1

1

1

444

441

624

moţná zastavitelnost

4 200

nezjišťena

korekce upravená hodnota

Do kategorie ostatní parametry spadá velikost pozemku, která i v našem případě ovlivňuje cenu. I kdyţ cena a velikost jsou nepřímo úměrné a cena za metr čtvereční většího pozemku bývá niţší neţ cena za pozemek menší. Do ostatních parametrů můţeme zahrnout i moţnou zastavitelnost pozemků a s tím spojené technické a hygienické normy. To zahrnuje např. minimální vzdálenosti domů, ztrátu části pozemku pro vyuţití obsluţné komunikace nebo jezero umístěné na pozemku. Příloha číslo 14 Výsledná hodnoty Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

503

Celková porovnávací hodnota

2 112 600

Zaokrouhleno

2 113 000

58

OBJEKT Popis oceňovaného objektu – Výrobní hala společnosti Ma-dona s.r.o. Oceňovaný majetek je výrobní hala s administrativní částí o celkových rozměrech 54,0 x 77,8 m, tedy rozlohou 4200 m², situovaná v zástavbě průmyslových hal. Lokalita je určená k další výstavbě a je zde dobrá dopravní obsluţnost i dostupnost a to je nutné zejména pro nákladní dopravu. Konstrukce haly je z ocelových rámů a obvodový plášť je realizován ze sendvičových panelů. Stavba byla postavena v roce 2005 a vzhledem k nízkému stáří není v postatě vůbec opotřebena. Popis vzorku číslo 1 – Výrobní areál Milevsko Jedná se o výrobní areál s rozlohou 6450 m², který je umístěn v průmyslové části města Milevska, které se nachází asi 25 km západně od Tábora. Areál je poměrně nový, takţe nejeví téměř ţádné známky opotřebení a i technická vybavenost objektu je stejně jako u oceňované nemovitosti na dobré úrovni. Lokalita je ale hůře dostupná městskou dopravou a je zde i menší kapacita parkovacích míst. Stavba je jednopodlaţní provedena s ocelových nosníků se sendvičovým obvodovým pláštěm. Popis vzorku číslo 2 – Zemědělská areál Kájov Zemědělský areál, který se nachází v obci Kyjov, poblíţ od Českého Krumlova tj. asi 90 km jiţně od Tábora. Má rozlohou 4241 m² a nachází se ve srovnatelné lokalitě jako předmět ocenění. K objektu je horší dopravní dostupnost i obsluţnost a stavba je v celkovém dobrém technickém stavu, ale je o něco starší neţ ostatní porovnávaná objekty. Areál je určen pro zemědělskou výrobu, takţe z pohledu funkční vyuţitelnosti je mírně horší. Popis vzorku číslo 3 – Výrobní hala Trhové Sviny Výrobní hala se nachází v obci Trhové Sviny u Českých Budějovic asi 80km od Tábora. Má rozlohou 5148 m², situovaná ve velmi dobré lokalitě na hlavní trase do Rakouska. Je zde srovnatelná dopravní dostupnost i obsluţnost jako u oceňovaného předmětu. Stavba je v dobrém technickém stavu a nejeví ţádné známky opotřebení.

59

Ocenění Příloha číslo 15 Identifikační údaje oceňovaný majetek

porovnávaný majetek

porovnávaný majetek

porovnávaný majetek

A. Identifikační údaje pořadové číslo Hala Ma-dona Tábor

1 Výrobní areál Milevsko

2 Zemědělský areál Kájov

3 Výrobní hala Trhové Sviny

viz tabulka

x

x

x

Voţická 602 Měšice u Tábora

Milevsko

Křenov u Kájova

Trhové Sviny

obec

Tábor

Milevsko

Kájov

Trhové Sviny

okres

Tábor

Písek

Č. Krumlov

Č. Budějovice

název nemovitosti parcelní číslo adresa nemovitosti katastrální území

Stejně jako u předchozích typů ocenění identifikační údaje jsou nutnou součástí porovnání. V našem případě jsme uvedly pořadové číslo, název objektu, katastrální území, obec a pro lepší orientaci okres. Příloha číslo 16 Údaje o pozemku B. Údaje o pozemku - viz tabulka I plocha pozemku

4200

5 000

4 241

5 148

hodnota za 1 m² hodnota pozemku celkem

503

500

550

600

2 112 600

2 500 000

2 332 550

3 088 800

Vzhledem k tomu, ţe pozemek je posuzován samostatně a je mu věnován předcházející díl ocenění, uvádíme pro správnost shrnutí údajů týkajících se porovnání pozemku. Příloha číslo 17 Základní údaje C. Základní údaje pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy počet srovnávaných jednotek 4200 6450 6000 prodejní cena celkem prodejní cena bez ceny pozemku

x

3150

29 500 000

19 900 000

20 000 000

27 000 000

17 567 450

16 911 200

60

cena za 1 porovnávací jednotku

x

datum transakce korekce upravená hodnota

4186

2928

5369

02/2009

01/2009

03/2009

1

1

1

4186

2928

5369

Prvním důleţitým bodem je uvedení zvolené jednotky ocenění v našem případě jsme zvolili celkovou zastavěnou plochu uváděnou v m², která udává jednotku pro porovnání s ostatními vzorky. Počet jednotek tedy udává celkovou zastavěnou plochu, kdyţ touto hodnotou vydělíme celkovou prodejní hodnotu nemovitosti, získáme cenu za jednu jednotku. S touto hodnotou pracujeme po celou dobu porovnávání a případné odlišnosti zohledňujeme korekcí. V závěru porovnání je opět jednotka převedena na celkovou hodnotu majetku. Základní údaje, také uvádí informace týkající se dat transakce, které v našem případě ocenění, nemusela být podrobena korekci, protoţe se jedná o transakce ne starší třech měsíců. Příloha číslo 18 Právní údaje D. Právní údaje druh transakce

prodej

korekce upravená hodnota vlastnická práva

absolutní

korekce upravená hodnota existence věcných břemen

ne

korekce upravená hodnota vyuţití podle územního plánu

výrobní objekt

korekce upravená hodnota kolaudační rozhodnutí

ano

korekce upravená hodnota jiná právní omezení a závazky korekce upravená hodnota

neuvaţujeme

nabídka

nabídka

nabídka

0,9

0,9

0,9

3767

2635

4832

absolutní

absolutní

absolutní

1

1

1

3767

2635

4832

ne

ne

ne

1

1

1

3767

2635

4832

výrobní objekt

výrobní objekt

výrobní objekt

1

1

1

3767

2635

4832

ano

ano

ano

1

1

1

3767

2635

4832

neuvaţujeme

neuvaţujeme

neuvaţujeme

1

1

1

3767

2635

4832

61

Protoţe se jedná o ocenění velmi specifické nemovitosti, nepodařilo se nám získat vzorky, jejichţ ceny by byly prodejní, proto jsme vyuţili nabídkové ceny, které jsme zohlednili korekcí. Z ostatních pohledů právního charakteru jsou vzorky povaţovány za srovnatelné. Vlastnická práva jsou absolutní a nejsou nijak omezena. Stejně tak nebyla prokázána existence věcných břemen ani jiná omezení nebo další závazky. Vzorky se od nemovitosti neodlišují ani ve vyuţití dle územního plánu, protoţe ve všech případech se jedná o výrobní objekty. Příloha číslo 19 Technické údaje E. Technické parametry lokalita

dobrá

korekce upravená hodnota technický stav objektu

dobrý

korekce upravená hodnota technická vybavenost budovy

velmi dobrá

korekce upravená hodnota funkční vyuţitelnost budovy

dobrá

korekce upravená hodnota další moţný rozvoj nemovitosti

dobrý

korekce upravená hodnota dopravní obsluţnost

dobrá

korekce upravená hodnota dopravní dostupnost a parkování

dobrá

korekce upravená hodnota atraktivita objektu

průměrná

korekce upravená hodnota jiná technická korekce korekce upravená hodnota

nezjištěno

srovnatelná

srovnatelná

lepší

1

1

0,95

3767

2635

4590

stejný

horší

stejný

1

1,1

1

3767

2899

4590

stejná

stejná

stejná

1

1

1

3767

2899

4590

stejná

horší

stejná

1

1,1

1

3767

3188

4590

dobrý

dobrý

dobrý

1

1

1

3767

3188

4590

horší

horší

stejná

1,1

1,1

1

4144

3507

4590

horší

horší

stejná

1,1

1,1

1

4559

3858

4590

průměrná

průměrná

průměrná

1

1

1

4559

3858

4590

nezjištěno

nezjištěno

nezjištěno

1

1

1

4559

3858

4590

62

Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti, bylo potřeba hledat vhodné vzorky v širším okruhu a to do vzdálenosti aţ 100 km. Ve dvou případech se nám podařilo získat informace o srovnatelné lokalitě objektu, tedy výrobní nebo průmyslové lokalitě. V jednom případě jsme se setkali s lepší lokalitou, která leţí na hlavním dopravním tahu Praha – České Budějovice – Rakousko. Všechny objekty kromě druhého vzorku jsou poměrně nové a nebyly u nich zjištěny známky většího opotřebení. Vzorek číslo dvě je o něco starší a proto tento fakt byl zohledněn korekcí.

Funkční nedostatky zohledňují jednodušší a funkčnější řešení

konstrukce majetku ze současných materiálů, které umoţní lepší dispoziční řešení prostor. Jedná se o poměr nákladů na reprodukci a nákladů na nahrazení konstrukce. V našem případě co se týče funkčního vyuţití stavby, se jedná sice ve všech případech o výrobní objekty, ale v jednom případě u druhého vzorku je výroba zemědělského charakteru a v ostatních případech se jedná o průmyslovou výrobu. Technická vybavenost je u všech nemovitostí srovnatelná a není třeba hodnotu dále upravovat. Další rozvoj nemovitosti byl zhodnocen jako moţný a tedy u všech nemovitostí srovnatelný. Drobné odlišnosti týkající se vzorku jedna a dva jsou u dopravní obsluţnosti, tedy přístupnosti lidem hromadnou dopravou a stejně tak i moţnost parkování a dopravní dostupnosti. Oba tyto vzorky byly o něco horší, takţe bylo nutné tuto skutečnost zohlednit korekčním činitelem. Atraktivita nemovitosti vzhledem k typu majetku byla zhodnocena jako průměrná u všech objektů a nebyly zjištěny ani jiné nutné úpravy technických parametrů. Příloha číslo 20 Ostatní parametry F. Ostatní parametry korekce pro velikost nemovitosti

větší

větsí

menší

korekce

1,05

1,05

0,95

upravená hodnota

4787

4051

4361

nezjištěno

nezjištěno

nezjištěno

1

1

1

4787

4051

4361

jiná korekce korekce upravená hodnota

nezjištěno

Co se týče velikosti nemovitosti i celkových hodnot, námi oceňovaná nemovitost se nachází uprostřed intervalu posuzovaných předmětů a po zohlednění odlišných velikostí vzorků, byla zjištěna hodnota porovnávací jednotky 4400.

63

Příloha číslo 21 Výsledná hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

4400

Celková porovnávací hodnota

18 480 000

Zaokrouhleno

18 480 000

Po přepočtu je výsledná hodnota: 18 480 000 Kč. Příloha číslo 22 Konečná hodnota AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA indikace (Kč)

váha (%)

váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

18 480 000

60

11 088 000

Příjmová metoda

17 153 000

20

3 430 600

Nákladová metoda

41 304 000

20

8 260 800

Výsledná cena

22 779 400

Zaokrouhleno

22 780 000

Pro úplnost uvádíme výsledky ocenění získané všemi metodami a získanou konečnou trţní hodnotu oceňovaného majetku. Vzhledem k tématu práce jsme se věnovali pouze porovnávací metodě, je ale patrné, ţe všechny tři metody spolu souvisí a nelze je opomínat.

64

3 Analýza porovnávací metody 3.1 Kvantitativní analýza Kvantitativní analýza pracuje s vybranými vzorky a rozdíly mezi nimi a porovnávaným předmětem ocenění se pokouší měřit a ocenit zjištěné diference. Snaţí se tedy zjistit pozici umístění v intervalu hodnot a dospět tak ke správnému výsledku. Základem výsledku mohou být známé ceny vzorků a nebo neznámá hodnota. Adjustace neboli přizpůsobování ceny stojí na několika podmínkách. Pokud je známá cena u vybraných vzorků shodná s porovnávanou nemovitostí, lze předpokládat, ţe její výsledná hodnota bude totoţná s porovnávanými nemovitostmi. Dále pokud je oceňovaná nemovitost horší neţ porovnávané vzorky, lze usuzovat, ţe předmět ocenění má niţší cenu neţ předměty porovnání. Naopak jestliţe je oceňovaná nemovitost lepší neţ nemovitosti srovnávané a jejich cena je opět známá, lze usuzovat, ţe předmět ocenění má vyšší hodnotu neţ porovnávané vzorky. Jsou li porovnávané nemovitosti horší neţ oceňované, pak lze předpokládat, ţe oceňované nemovitosti mají vyšší hodnotu neţ porovnávané vzorky. A na závěr, pokud porovnávané vzorky jsou lepší neţ oceňované nemovitosti, lze usuzovat, ţe oceňované nemovitosti mají niţší hodnotu neţ porovnávané vzorky. Jedná se o základní pravidla, která nám ukazují směr kam se hodnocená nemovitost nebo v opačném případě vzorek posune. Je tedy nutné aby si odhadce zvolil hned na začátku postup procesu porovnání a jednotku a tento přístup po celou dobu neměnil. Pak by totiţ mohlo snadno dojít k chybě. Cenové úpravy můţeme provádět pomocí přípočtů a odpočtů relativních částek vyjádřených v procentech z cenového základu, dělením nebo násobením základu příslušným koeficientem a nebo odpočty a připočty absolutních částek z cenového základu vyjádřeného v penězích. Můţeme vycházet buď z ceny porovnávaných vzorků, kterou známe a nebo z hledané hodnoty, ale pro cenový základ je vţdy výhodnější vyuţít cen porovnávaných vzorků. Je to zejména proto, ţe hledání hodnoty ke konkrétní ceně, je jasnější a průhlednější. Relativní úpravy cen zahrnují přípočty nebo odpočty v procentech formou koeficientů, ale absolutní přípočty a odpočty jsou realizovány v konkrétních pevných peněţitých částkách. Relativní pojetí má tu výhodu, ţe ho lze pouţít u jakékoliv jednotky, ale absolutní postup vyţaduje přepočet na zvolenou jednotku.

65

Pokud vycházíme ze směru od oceňovaného objektu a je-li oceňovaný subjekt o 5 % lepší neţ vzorek, pak se známá cena vzorku zvýší o 5% a násobíme jí hodnotou 0,05 a nebo koeficientem 1,05. Jestliţe je situace podobná, jen je oceňovaný předmět horší o 5% neţ vzorek, pak se cena vzorku sníţí o 5% a násobíme hodnotu -0,05 nebo koeficientem 0,95. Pokud ale vycházíme ze směru od porovnávaného vzorku a je-li vzorek o 5% lepší neţ oceňovaný předmět, základem je neznámá hodnota. Díky známe ceně vzorku, vypočítáme sníţení, tedy ceně dělené 1,05 a nebo násobení koeficientem 0,95. Jestliţe je situace podobná, ale jedná se o vzorek o 5% horší neţ předmět ocenění, úpravu opět provádíme pomocí známé ceny vzorku a částku dělíme 0,95 nebo násobíme koeficientem 1,05. Je tedy evidentní, ţe je jednodušší způsob odhad směrem od známé ceny vzorku, protoţe tento způsob eliminuje riziko vzniku chyb. Obecně se doporučuje dodrţovat dva postupy, a to pokud je porovnávaný vzorek lepší neţ předmět ocenění, je cena předmětu příliš vysoká a je třeba ji sníţit. Pokud je porovnávaný vzorek horší neţ předmět ocenění, značí to, ţe je cena předmětu nízká a je třeba ji zvýšit. Při ocenění lze vycházet z toho, ţe cenové úpravy mají konstantní základ, kterým je známá cena vzorku a nebo se jedná o upravenou cenu, vytvořenou z adjustace a kumulují se. Pokud se setkáme s vícenásobnými úpravami, coţ je určitě běţnější, neţ odlišnost pouze v jednom bodě porovnání, můţeme volit kumulativní způsob adjustace, tedy procentuelní vyjádření sčítat nebo násobit a nebo lze vycházet z jednotného základu. Pokud posuzujeme finanční a technické charakteristiky, je vhodné pouţít kumulativní způsob, ale na druhou stranu pokud posuzujeme prvky v rámci technické charakteristiky je lepší vyuţít postupu výpočtu od základu. Výběr způsobu ocenění záleţí hlavně na posouzení odhadce, můţe tyto dvě varianty i vhodně kombinovat. Pokud vycházíme od shodného základu je upravená cena niţší neţ u kumulativní varianty, protoţe u konstantního základu rostou úpravy aritmetickou řadou, ale u kumulativní varianty roste řadou geometrickou. Také se můţe stát při odpočtech z konstantního základu, ţe výsledek dosáhne záporných hodnot, coţ se u kumulativního způsobu nemůţe stát, protoţe v jeho případě se nule jen přiblíţí. S mnoţstvím úprav mohou stoupat rozdíly ve výsledcích. Pokud se odhadce rozhodne varianty kombinovat, je vhodné nejdříve hodnoty upravit pomocí sráţek z pevného základu a pak sníţit o procentuelní sráţky.

66

Tento postup se doporučuje, kvůli zkreslení z důvodu různých podmínek transakce a nebo pokud předmět ocenění zahrnuje část, kterou lze vnímat samostatně a lze ji vyjádřit absolutní přiráţkou a nebo sráţkou. 3.2 Kvalitativní analýza Principem kvalitativní analýzy je posouzení vzorků na ty, které lze hodnotit jako lepší a na druhé straně na druhou část vzorků, které lze hodnotit jako celkově horší. Součástí analýzy je srovnání vzorků podle míry odlišnosti z pohledu lepších a horších vzorků. Díky takto sestavené stupnici je moţné poměrně snadno určit hodnotu posuzovaného předmětu ocenění, protoţe lze předpokládat, ţe hodnota se nachází mezi nejméně horším a nejméně lepším vzorkem. Pro zpřesnění analýzy je moţné detailněji posoudit rozdíly jednotlivých odlišností u všech vzorků. Tzn. ţe při hodnocení vzorků nepouţíváme pouze klasifikaci lepší, shodný a horší, ale rozšíříme stupně o mezičlánky, tedy na výrazně horší, horší, spíše horší, shodné, spíše lepší, lepší a výrazně lepší. Ideální situací by bylo nalezení shodného vzorku, ale to v praxi není běţné. Je třeba k této analýze přistupovat opatrně, protoţe i kdyţ najdeme vzorek nejblíţe lepší a nejblíţe horší, nemůţeme předpokládat, ţe oceňovaná nemovitost se nachází přímo uprostřed tohoto intervalu, ale ţe se pravděpodobně přiklání spíše na jednu nebo druhou stranu. Dále lze říci, ţe některé znaky mají větší váhu na hodnotu neţ jiné. Například polohu nemovitosti těţko změníme, ale její technický stav nebo dopravní obsluţnost se časem můţe zlepšit či zhoršit a proto je některým prvkům přikládán větší důraz. Důleţitost znaků je v takových případech řešena formou kontribučních indexů. Vyuţití těchto indexů vyţaduje určitou zkušenost odhadce a cit pro posouzení intenzity a působení jednotlivých prvků. V jednodušších případech můţe existovat závislost mezi prodejní cenou vzorků a jedním z uvedených znaků, tzn. ţe cenu lze přepočítat díky zvolené jednotce. To je spíše teoretický pohled, protoţe v praxi se setkáváme většinou se sloţitějšími případy. Moţným negativem této analýzy můţe být také fakt, ţe vzorky jsou setříděné dle kvality, to ale neodpovídá setřídění dle ceny, takţe můţe nastat situace, kdy jeden vzorek hodnocený jako výrazně horší, má vyšší cenu neţ vzorek, který je hodnocen jako horší. V takovýchto případech lze porovnání vyřešit např. váţeným průměrem obou blízkých hodnot. Nebo je moţné vytvořit průměry cen sousedních dvojic a vytvořit tak pásmo naznačující cenu. Další moţností je pouţití více vhodných vzorků.

67

Celkový postup analýzy je tedy najít správné vzorky, rozdělit je do dvou skupin na část horší a část lepší a odhadnout hledanou cenu majetku v intervalu cen vzorků. Pokud je cenové pásmo široké je nutné určit nejbliţší horší a nejbliţší lepší vorek a eventuelně zúţit interval za pomoci proporčních vztahů. 3.3 Závěrečná analýza Celková analýza výsledků můţe mít podobu několika dílčích výsledků, které se mohou mírně vzájemně odlišovat, přičemţ cílem je sjednocení hodnot do jediného výsledku. Drobné odlišnosti dílčích výsledků nejsou nepřesností v porovnávacím přístupu, ale vznikají odlišným přístupem oceňovacího procesu podpořené různými úhly pohledu. Oceňování porovnávací metodou neuvádí absolutní hodnotu, ale odhad hledané hodnoty na základě pouţitých nástrojů. I kdyţ je porovnávací přístup přímočarý postup a přímo reflektuje na trh, je nutné brát získané výsledky s určitou rezervou, protoţe je zpracoval člověk na základě subjektivního úsudku. Vzhledem k jedinečnosti nemovitostí díky své poloze, můţeme posuzovat vzorky, které jsou více či méně podobné, ale nikdy se nebude jednat o dvě naprosto shodné nemovitosti. Kaţdý prodej je výsledkem dohody dvou stran, které k cílové částce došly za individuálních podmínek. Jedna ze stran můţe mít jednoduše lepší vyjednávací podmínky a i kdyţ jsou obě strany s prodejní hodnotou spokojeny, nemusí to vypovídat nic o vyrovnanosti stran. Takové okolnosti odhadce většinou nezjistí a nemůţe k nim ani nijak přihlíţet, proto je nutný určitý cit a zkušenosti. Další moţné odlišnosti mohou vzniknout přístupem k porovnání a to buď jako k celku a nebo posouzením přepočtu na jednotku obestavěného prostoru či na jednotku plochy. Zde jsou případné odlišnosti výsledkem zaokrouhlování některých hodnot a odhadce by měl hledat příčiny těchto rozdílů. Odhadce můţe provést sjednocení všech znaků buď během porovnávacího přístupu a nebo aţ v závěrečné analýze. Pokud zvolí postup sjednocení výsledků během porovnání, můţe v prvním případě pracovat s výsledky nejvhodnějších vzorků, nebo hodnotu porovnání stanovit ve výši středních hodnot dílčích výsledků a nebo ve třetím případě, lze zvolit hodnotu v rámci vymezeného pásma dílčími výsledky. Nejvhodnější vzorky je třeba stanovit s ohledem na největší podobnost, na mnoţství cenových úprav, na velikost těchto úprav, jejich souměrnost, správnost, aktuálnost, technickou spolehlivost postupů a vzájemnou kooperaci jednotlivých kritérií.

68

Samozřejmě velký důraz by měl být kladen na jednotlivé přístupy k dílčím výsledkům, měly by být posuzovány účelně a s přihlédnutím k jednotlivým technikám. Vytvoření jediného výsledku z několika dílčích by mělo být podpořeno srozumitelným vysvětlením a uvedením důvodů. Posouzení výsledků aţ v závěrečné analýze bývá spíše ojedinělé, protoţe vzniklé rozdíly mohou být poměrně vysoké a je nutné výsledky porovnávat i s jinými metodami. Cílem závěrečné analýzy je vytvořit soulad mezi třemi hlavními přístupy ocenění a určit tak hledanou trţní hodnotu oceňované nemovitosti.

69

Závěr Svou diplomovou práci na téma Oceňování majetku porovnávací metodou jsem zpracovala samostatně, z dostupné literatury a vyjadřuje můj názor na zmiňovanou problematiku. V první části jsem se věnovala zejména teoretické stránce této metody, aby se čtenář blíţe seznámil s principem fungování porovnávací metody. Z mého pohledu lze celkový porovnávací proces rozdělit na tři hlavní části a to je část přípravná, kdy odhadce shromaţďuje data a volí způsob jejich získání, v druhé porovnávací fázi má odhadce za úkol vybrat správné vzorky a způsob, jak je bude porovnávat a ve třetí závěrečné fázi vyhodnocuje a upravuje výsledky podle zjištěných odlišností. Druhá část práce je zaměřena na aplikaci metody na dvou konkrétních příkladech a podrobné popsání jednotlivých korekčních činitelů. Třetí část se věnuje celkové analýze porovnávací metody, která hodnotí výsledky z kvantitativního a kvalitativního pohledu a zahrnuje závěrečnou analýzu. Všechny tyto části pomáhají odhadci správně vyhodnotit získané výsledky. Tato část navazuje na poslední kapitolu z první části, která je zaměřena na zohlednění diferencí.

70

4 Seznam použité literatury 1. BRADÁČ Albert Teorie oceňování nemovitostí Brno: Vydalo Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.., ISBN 978-80-7204-630-0 2. BRADÁČ Albert Věcná břemena od A do Z Praha: Vydalo nakladatelství LINDE Praha, a.s., ISBN 978-80-7201-761-4 3. ORT Petr Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, oceňování na trţních principech 2007 Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-128-3 4. ORT Petr Moderní metody oceňování na trţních principech Praha: Bankovní institut vysoká škola a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-113-9 5. ZAZVONIL Zbyněk Porovnávací hodnota nemovitosti Praha: Vydalo nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., ISBN 80-86929-14-0

71