OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU

OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU Byt č. jednotky 857/18, v bytovém domě č.p. 856, 857, ulice U trati, Valdické předměstí, 506 01 Jičín

Účel posudku:

STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Číslo posudku:

1/2009

Datum ocenění:

12. dubna 2009

Zpracovatel:

Bc. Jarmila Kučerová

A. OBSAH ZPRÁVY Úvodní list A. Obsah zprávy B. Nález C. Ocenění D. Závěr E. Omezující podmínky a předpoklady F. Osvědčení V této zprávě Vám předkládám výsledky svého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 12. dubna 2009. Zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro bankovní účely. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Královohradecký kraj se sídlem v Hradci Králové, Katastrální pracoviště Jičín, na listu vlastnictví č. 6633, pro katastrální území, obec a okres Jičín. Informace o jednotce z internetového Nahlížení do KN ze dne 12.4. 2009 jsou přílohou této zprávy. Veškerý majetek je užíván přímo vlastníkem. Majetek jsem ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

B. NÁLEZ POPIS LOKALITY Okresní město Jičín, který je významným dopravním uzlem. Střetávají se zde komunikace Mladá Boleslav -Trutnov, Hradec Králové - Liberec a Poděbrady – Jičín. Jičín má cca 17 000 obyvatel a je významným spádovým sídlem z hlediska pracovních příležitostí, vyšší občanské vybavenosti, tj. kultury, zdravotnictví, školství včetně vysokého, sportu, obchodů, služeb a státní i regionální správy.

2

Oceňovaný byt č. jednotky 857/18 se nachází východně od centra města, na sídlišti přímo navazujícím na pěší zónu. Bytový dům i okolní zástavba jsou panelové, tvořená bytovými domy převážně ze 70. a začátku 80.let. V dochůzné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, banky, školy, kulturní a sportovní zařízení, apod.). Zastávky městského autobusu jsou rovněž v dochůzné vzdálenosti. Parkování je možné na přilehlých veřejných parkovištích. Kreditem tohoto místa je přímý výhled na rybník a kopec Šibeňák s parkovou úpravou. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitelky bytu. Technicky i právně je ale možné byt využít k pronájmu jako celku za tržní nájemné. Byt nepodléhá režimu regulovaného nájemného nebo jinému právnímu omezení, např. věcnému břemeni bezplatného užívání, apod. Dům č.popisné 856, 857 byl postaven v roce 1977. Je panelový, převážně montovaný z železobetonových stěnových panelů se zavěšenými parapetními pasy a meziokenními panely (systém TO6 B). Společný podíl činí 6505/258464. Společnými částmi domu jsou kočárkárny, sušárny, prádelny, sklady pro kola, chodby, schodiště s podestami a balkóny, výtah, hlavní rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny, rozvod tepla a TUV z centrální kotelny, rozvody telekomunikací a radiokomunikací včetně STA. Bytová jednotka č. 857/18 je byt 3+1, I. kategorie v 6. NP domu, ve vchodu č.p.857 vpravo od schodiště, se skládá z: Kuchyň

12,09 m2

Pokoj

20,60 m2

Ložnice 1

12,32 m2

Ložnice 2

8,07 m2

Šatna

2,13 m2

Koupelna

2,53 m2

WC

0,98 m2

Předsíň

6,33 m2

Celková podlahová plocha s příslušenstvím

3

65, 05 m2

Jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnitřní stranou vnějších oken. Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody plynu, vody včetně vodoměrů a uzavíracích ventilů, elektroinstalace, odpady) kromě stoupacích vedení. S bytem je užívána uzamykatelná plechová sklepní kóje v I. PP ve vchodu č.p. 857 označená na schématu (viz příloha) jako číslo 18 o celkové výměře 2,88 m2, která je součástí společných prostor. Byt je po částečné rekonstrukci v roce 2004, která se týkala zejména výměny původních oken za nová plastová pětikomorová s izolačním dvojsklem. Všechny prvky HSV jsou funkční bez statických poruch a závad nebo libovolných patologických jevů (trhliny, plísně, apod.) Pozemek - předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 6505/258464 na parcelách: St. 2320

zastavěná plocha a nádvoří

208 m2

St. 2321

zastavěná plocha a nádvoří

207 m2

1122/84

Ostatní plocha- zeleń

71 m2

Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy- předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 6505/258464 na společných částech domu – zde se jedná hlavně o přípojky médií, apod. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna.

C.OCENĚNÍ V odhadu byla použita pouze metoda

porovnávací jako názorná

demonstrace použití korekčních činitelů. Zároveň hodnoty vzešlé z porovnávací metody nejlépe odrážejí situaci na trhu nemovitostí v segmentu bytů v bytových domech.

POROVNÁVACÍ METODA Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala

4

do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Jičíně v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila. Pro analýzu jsem zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté využitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

1 450 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce:

TABULKA - POROVNÁVACÍ METODA Oceňovaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Byt 3+1, U trati 957

Porovnávaná nemovitost


A Byt 3+1 Valdické předm.

B Byt 3+1, U Trati

Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Jičín Jičín Jičín Obec Jičín Jičín Jičín Okres Jičín Jičín Jičín B. Údaje o pozemku – pozemek není oceněn samostatně Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem 5



C

D

Byt 3+1, Tyršova

Byt 3+1, U stadionu

Jičín Jičín Jičín

Jičín Jičín Jičín

C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet srovnávacích 65 72 jednotek Prodejní cena celkem X 1 670 000 Prodejní cena bez ceny 1670000 pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

D. Právní údaje Druh transakce

Absolutní vlastnictví

Existence věcných břemen

Nezjištěna

Využití podle územního Byt , vícepodlažní plánu

Kolaudační rozhodnutí

Ano

1

1

1

23194,44444

23484,84848

26285,71429

22128,57143

Nabídka

Jiná právní omezení a závazky

Ne

Nabídka

0,95

0,95

0,95

22034,72222

22310,60606

24971,42857

21022,14286

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

22034,72222

22310,60606

24971,42857

21022,14286

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

22034,72222

22310,60606

24971,42857

21022,14286

Byt , vícepodlažní




1

1

1

1

22034,72222

22310,60606

24971,42857

21022,14286

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

22034,72222

22310,60606

24971,42857

21022,14286

Ne

Korekce Upravená hodnota

Nabídka

0,95


26285,7143 22128,5714

1


1 549 000 1 549 000

12.4.2009


1 840 000 1840000

12.4.2009


1 550 000 1550000

12.4.2009

Korekce

Vlastnická práva

70

12.4.2009

Nabídka

Upravená hodnota

70

23194,4444 23484,8485


66

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

22034,72222

22310,60606

24971,42857

21022,14286

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá Velmi dobrá


Technický stav objektu

Velmi dobrá

Výborná

Velmi dobrá

1

1

0,95

1

22034,72222

22310,60606

23722,85714

21022,14286

Dobrý, Dobrý ćástečná rekonstrukce 6

Dobrý

Dobrý

Po rekonstrukci


Technická vybavenost budovy

Dobrá

1

1

1

0,98

22034,72222

22310,60606

23722,85714

20601,7

Dobrá


Funkční využitelnost budovy

Byt

Další možný rozvoj nemovitosti

ne

Dopravní obslužnost

autobus, vlak

1

1

22034,72222

22310,60606

23722,85714

20601,7

Byt

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

1

22034,72222

22310,60606

23722,85714

20601,7

ne

ne

Jiná technická korekce

panel

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

1

1

22034,72222

22310,60606

23722,85714

20601,7

autobus, vlak

autobus, vlak

autobus, vlak

autobus, vlak

1

1

1

1

22034,72222

22310,60606

23722,85714

20601,7

Před domem

Před domem Před domem

1

1

1

1

22034,72222

22310,60606

23722,85714

20601,7

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

22034,72222

22310,60606

23722,85714

20601,7

panel

panel

cihla

panel

1

1

0,98

1

22034,72222

22310,60606

23248,4

20601,7

větší


ne

1


ne

1


Byt 1

Před domem Před domem

Upravená hodnota

Byt 1

Korekce

Atraktivita objektu

Byt 1


Dobrá

1


Dobrá

1


Dobrá

srovnatelný větší

větší

1,01

1

1,01

1,01

22255,06944

22310,60606

23480,884

20807,717

1

1

1

1

22255,06944

22310,60606

23480,884

20807,717

Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Výsledná porovnávací hodnota

7

Porovnávací hodnota 1 jednotky

22213,5691 22255,0694 22310,6061

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

1443881,99

1602365

1472500

0

0

0

Celková porovnávací hodnota

1443881,99

1602365

1472500

ZAOKROUHLENO

1 450 000

Hodnota pozemku

23480,884

20807,717

1643661,88 1456540,19 0

1643661,88 1456540,19

D. ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 12. dubna 2009. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 12. dubna 2009 reprezentována částkou:

1 450 000 Kč (slovy: Jeden miliončtyřistapadesáttisíckorunčeských)

E. OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

8

0

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

F. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. 9

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Jičíně, dne 12. dubna 2009 Jarmila Kučerová

PŘÍLOHY 1. Fotodokumentace současného stavu 2. Mapa 3. Výpis z nahlížení do katastru nemovitostí 4. Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí 5. Porovnávaná nemovitost A 6. Porovnávaná nemovitost B 7. Porovnávaná nemovitost C 8. Porovnávaná nemovitost D

10

FOTODOKUMENTACE

Obrázek č. 1: Pohled západní

Obrázek č. 2: Pohled východní

Obrázek č. 3: Kuchyň

Obrázek č.4: Koupelna

11

OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU

Recommend Documents