Meerwaarde van beleggers voor modeketens Theoretische verkenning en empirisch onderzoek naar de beperking van de winkelleegstandsproblematiek in Nederland.
1
Thesis: Meerwaarde van winkelvastgoedbeleggers voor de mode. Een onderzoek naar de beperking van de leegstand in Nederlandse winkelcentra. Auteur: B.M. Hogervorst Leerstoel: Master Science of Real Estate, afstudeerrichting Assetmanagement Onderwijsinstituut: Amsterdam School of Real Estate Begeleider: drs. A. Marquard Bedrijf: ING Bank N.V. Begeleiders: Dhr. S.J. van der Laan en Mw. B.B.M. Brand Datum: 3 mei 2013
2
Voorwoord Vanaf dag één van mijn scriptie heb ik dagelijks nieuwe kranten- en web berichten kunnen lezen, bijna wekelijks werden onderzoeken gepubliceerd en minder frequent boeken door diverse onderzoeksbureaus: alles over de oplopende winkelleegstand in Nederland. Je vraagt je af, “Hoe actueel kan een scriptie onderwerp zijn”? Het onderwerp ‘winkelleegstand’ werd tevens mijn vaste gesprek van de dag met iedereen die ik sprak, waaronder bankrelaties, vastgoedbeleggers, retailers, medestudenten, collega’s - maar ook vrienden en familie. Aangezien het scriptieonderwerp maatschappelijk gezien zo breed is en de leegstandsproblematiek van de winkels merkbaar is voor iedereen, zijn er steeds meer mensen geïnteresseerd geraakt in de probleemstelling. Met de interesse en support in mijn directe omgeving werd het voor mij nog uitdagender om aan dit onderzoek verder te werken. Gezien het feit dat het gekozen onderzoek zo actueel is, werd mij met de dag duidelijker dat er een belangrijk onderdeel niet wordt belicht (namelijk de relatie tussen retailer en belegger) en dat de toevoeging van mijn rapport tot nieuwe inzichten zal leiden. In de periode van oktober 2012- mei 2013 heb ik met heel veel plezier aan dit onderzoek gewerkt. De onderwerpen mode en winkelvastgoed interesseren mij enorm, gezien de dynamiek, ontwikkelingen en vernieuwingen. Hierdoor zie ik deze periode als een enorme verrijking op persoonlijke en zakelijke vlakken. Ik heb intrigerende mensen ontmoet tijdens de interviews, die mij meerdere invalshoeken hebben laten zien, waardoor het mogelijk werd om van alle kanten de probleemstelling te analyseren. Voor deze leerzame en plezierige onderzoeksperiode wil ik allereerst mijn begeleider van de ASRE Arthur Marquard bedanken, omdat hij altijd met ontzettend veel enthousiasme mij, zowel persoonlijk als inhoudelijk heel goed heeft ondersteund. Hiernaast wil ik mijn leidinggevende Barbera Brand en collega Steef van der Laan van ING Bank N.V. bedanken voor het meedenken en het mogelijk maken van de tijd die ik heb mogen besteden aan mijn onderzoek. Ook wil ik heel graag alle geïnterviewde en in het bijzonder de deelnemers aan de expertmeeting bedanken voor hun tijd en medewerking aan dit onderzoek. Zonder jullie bijdrage was dit onderzoek niet tot stand gekomen. Tot slot maar zeker niet in de laatste plaats wil ik mijn man Michel heel erg bedanken, omdat hij dag en nacht voor mij klaar heeft gestaan tijdens mijn twee jaar durende opleiding en vooral tijdens mijn onderzoeksperiode. Ik wens u veel plezier bij het lezen van dit onderzoek!
3
Samenvatting Dit onderzoek is gericht op de relatie tussen beleggers en modeketens met als doel aanbevelingen te doen deze relatie te verbeteren en vanuit die optiek winkelleegstand te beperken. Nederlandse winkelgebieden vertonen steeds meer leegstaande winkelruimtes. Veel onderzoek toont aan dat de winkelleegstand gedurende recente jaren is toegenomen en verder zal toenemen in de nabije toekomst, hetgeen de aantrekkelijkheid van de winkelgebieden dreigt te verslechteren. Lege winkelruimtes vertonen een ‘ongezellig’ en verpauperend beeld, nodigen niet uit tot consumeren en kunnen een ‘negatief spiraaleffect’ als gevolg hebben. Winkelleegstand wordt door veel partijen als probleem ervaren: door de consument, de gemeentebesturen, retailers/winkeliers en door de winkelvastgoedbeleggers. Winkelleegstand wordt veroorzaakt door exogene factoren, die lastig kunnen worden beïnvloed. De oorzaken kunnen gevonden worden bij economische, demografische en technologische factoren. De economische neergang heeft inmiddels geleid tot dalend consumenten vertrouwen en faillissementen van retailers. Demografische factoren, waaronder vergrijzing en bevolkingskrimp, leiden tot stagnerende bestedingen in voornamelijk perifere gebieden. Technologische factoren, zoals de opkomst van e-commerce, kunnen leiden tot een teruggang in bestedingen die plaatsvinden in de fysieke winkels. Daarentegen zijn er ook theorieën die beweren dat juist moderetailers het internet als verkoopstimulans kunnen aanwenden, waarbij websites de consument juist naar de winkels leiden. Er is geen literatuur voorhanden over de expliciete relatie tussen moderetail en beleggers. Toch kan er op basis van de klassieke locatie theorie en theorie over belevingswaarde worden afgeleid dat juist de modebranche gevoelig is voor leegstand die ontstaat in winkelgebieden, omdat leegstand afbreuk kan doen aan de aantrekkingskracht en belevingswaarde van winkelgebieden. Clustering van fashion is daarbij een belevingswaarde op zichzelf. Daarnaast kan worden geconstateerd dat juist mode het grootste aandeel heeft binnen het palet van retail aanbod. Terugtreding uit gebieden door en faillissementen van modeketens kunnen derhalve een grote impact hebben op de resultaten van winkelbeleggingen. De veronderstelling luidt dat daarom een goede verhouding tussen beleggers en modeketens van extra belang is. Het onderzoek is gebaseerd op: - Literatuur analyses - Semigestructureerde oriënterende interviews met belangenorganisaties - Gestructureerde interviews met experts en vertegenwoordigers van retailers en beleggers - Een expertmeeting met retailers en beleggers en de overkoepelende organisaties Op basis van de gevonden resultaten zijn conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan: Conclusies: - De negatieve ontwikkelingen op de winkelmarkt (de stijgende winkelleegstand tot 20-30% in 2020), zoals aangegeven in onderzoek studies vallen mee volgens de geïnterviewde moderetailers en beleggers. - Moderetailers hechte veel waarde aan investeringen in de winkelruimtes. - E-commerce biedt kansen, daar er een grotere doelgroep kan worden bereikt, hetgeen zal leiden tot versterking van de fysieke winkels. - Beleggers hebben de neiging om kosten voor service en marketing door te belasten aan de moderetailers. Moderetailers wensen transparantie en inspraak in deze kosten. - Clustering en belevingswaarde is van groter belang voor moderetailers dan andere retailers.
4
-
Overheden hebben een negatieve invloed op het functioneren van de winkelmarkt door en ruimtelijk beperkend beleid. Het werken met omzethuur in Nederland wordt in de weg gestaan door institutionele wettelijke restricties, hiernaast dient er volgens de beleggers een toetsingsinstrument te zijn. Er is een verschil opgemerkt bij de geïnterviewde tussen Institutionelen en particuliere beleggers. Institutionelen worden in de relatie met retailers gehinderd door een bureaucratische structuur.
Aanbevelingen: 1. Er is een sterke frictie geconstateerd in de relatie tussen beleggers en retailers waar het de hoogte van huren en kosten betreft, zeker in de huidige tijd. Beleggers zouden daarom o.a. kunnen overwegen een nieuw verdienmodel in te richten, dat gebaseerd is op omzetresultaten en aansluit op het koopgedrag van de consumenten in die regio. 2. Moderetailers wensen meer transparantie in besprekingen, plannen voor het winkelgebied en in de overeenkomsten met beleggers. Transparantie zal er ook voor zorgen dat de (lokale) kennis van de retailers kan worden benut, en dit samen met duidelijkheid zal leiden tot een toenemend vertrouwen. 3. Het zou de belegger ten goede komen in de relatie met de moderetailer wanneer zij optimaal op de hoogte is van de marktactualiteit waarin de moderetailer zich bevindt - welke economische, demografische en technologische ontwikkelingen zij ondergaan en wat de impact hiervan is op bedrijfsvoering. 4. De belegger zou volgens de moderetailers meer mogen investeringen in zowel het opleveringsniveau van de winkelruimte, als in de inrichting van het winkelpand. Met name voor de wat kleinere ondernemer kan dit de verhuurbaarheidsmogelijkheden van de winkelpanden vergroten. 5. Bovenstaande aanbevelingen hebben voornamelijk betrekking op winkelgebieden die met een A of B status kunnen worden aangeduid. Hier zijn overigens de meeste moderetailers gevestigd. Voor winkelleegstand die zich op C-locaties voordoet, zal gezocht moeten worden naar geheel andere ‘creatieve’ oplossingen. Transformatie naar andere functies, zoals woningen, ligt hier meer voor de hand. 6. In de relatie tot de overheid, die vaak als een knelpunt wordt beschouwd, kunnen beleggers en retailers wellicht gezamenlijk optreden om door beleid opgeworpen stremmingen te doorbreken.
5
Inhoudsopgave Voorwoord .............................................................................................................................................. 3 Samenvatting........................................................................................................................................... 4 Inhoudsopgave ........................................................................................................................................ 6 Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet ............................................................................................................... 8 1.1 Aanleiding ...................................................................................................................................... 8 1.2 Doelstelling .................................................................................................................................... 9 1.3 Centrale vraagstelling: ................................................................................................................... 9 1.4 Enkele methodologische aspecten ................................................................................................ 9 1.5 Afbakening................................................................................................................................... 10 1.6 Leeswijzer .................................................................................................................................... 10 Hoofdstuk 2: Context ............................................................................................................................ 12 2.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 12 2.2 Historie van het winkellandschap ............................................................................................... 12 2.2.1 Het ontstaan van het winkellandschap ................................................................................ 12 2.2.2 Winkelstructuur .................................................................................................................... 12 2.2.3 Van Schaalvergroting naar herstructurering ........................................................................ 13 2.3 Locatie theorieën......................................................................................................................... 13 2.4 Huidige invloedrijke factoren op winkelleegstand ...................................................................... 15 2.4.1 Economische en Demografische aspecten ........................................................................... 15 2.4.3 E- commerce ......................................................................................................................... 16 2.4.4 Leegstand ............................................................................................................................. 16 2.5. Conclusie .................................................................................................................................... 17 Hoofdstuk 3 Actoren ............................................................................................................................. 18 3.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 18 3.2. Inventarisatie van de dimensies ................................................................................................. 18 3.3. Vraagkant: Moderetailer ............................................................................................................ 18 3.3.1 Oriënterende interviews vraagzijde ..................................................................................... 20 3.4 Aanbod: Belegger ........................................................................................................................ 22 3.4.1.
Oriënterende interviews aanbodzijde ........................................................................... 22
3.4.2 Selectie winkelvastgoedbeleggers........................................................................................ 23 3.5
Conclusie oriënterende interviews ....................................................................................... 23
Intermezzo: Vertaling van de oriënterende fase naar het empirisch onderzoek ................................. 24
6
Hoofdstuk 4: Interviews ........................................................................................................................ 26 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 26 4.2 Methodologische aspecten ......................................................................................................... 26 4.3 Interview resultaten .................................................................................................................... 26 4.4 Conclusie ..................................................................................................................................... 34 Hoofdstuk 5: Expertmeeting ................................................................................................................. 36 5.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 36 5.2 Introductie Expertmeeting .......................................................................................................... 36 5.3 Procedure .................................................................................................................................... 37 5.4 Uitwerking expertmeeting .......................................................................................................... 37 5.5 Conclusie ..................................................................................................................................... 40 Hoofdstuk 6: Eindconclusie ................................................................................................................... 42 6.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 42 6.2 Conclusies uit het onderzoek ...................................................................................................... 42 6.3 Aanbevelingen aan winkelvastgoedbeleggers ............................................................................ 44 Hoofdstuk 7: Reflectie ........................................................................................................................... 46 7.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 46 7.2 Reflectie van het onderzoek en de resultaten ............................................................................ 46 7.3 Reflectie op eigen ervaringen...................................................................................................... 47 Bibliografie ............................................................................................................................................ 48 Bijlagen .................................................................................................................................................. 50 Bijlage 1 Toelichting locatie A1-C ...................................................................................................... 51 Bijlage 2 Interview vragen retailers ................................................................................................... 52 Bijlage 3 Interviewvragen Winkelvastgoedbeleggers ....................................................................... 53
7
Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet 1.1 Aanleiding Winkelleegstand in Nederland neemt de laatste jaren steeds verder toe. Met name de aanloopstraten naar het centrum van de binnensteden, vertonen steeds vaker lege etalages en aanplakbiljetten met ‘Te Huur’. De huidige leegstand bestaat volgens Locatus momenteel uit 14.000 winkels in heel Nederland, hetgeen neerkomt op een leegstandspercentage van 6,3%. De oplopende winkelleegstand kan op verschillende manieren verklaard worden (zie bijvoorbeeld Aarts, 2012; Locatus 2011). Een van de oorzaken kan gezocht worden op macro economisch niveau. De huidige economische crisis zorgt voor een terugloop van de bestedingen (CBS, 2012). De financiële onzekerheid beïnvloedt het koopgedrag op een negatieve manier. Consumenten zullen merendeels gebruiksartikelen en luxe goederen zoals kleding en schoenen langer blijven gebruiken. (ING, 2012 CBW Mitex, 2012) Naast deze oorzaak die op relatief korte termijn speelt- daar laag en hoogconjunctuur zich achter elkaar opvolgen - zijn er ook langere termijn oorzaken, welke moeilijk of niet meer te keren zijn, zoals de demografische samenstelling van Nederland. De Nederlandse bevolking is krimpende en vergrijzende, ontwikkelingen die al in veel andere Europese landen kunnen worden waargenomen op lange termijn. Met name in de zuidelijke provincies is een terugloop te zien van het inwoneraantal per gemeente (AD, 1 nov 2012). Wanneer het verzorgingsbied kleiner wordt is het op den duur voor moderetailers minder interessant om zich nog op die locaties te vestigen. Ook heeft de E-commerce, de verkopen via internet, volgens ING Economisch Bureau een zware stempel gedrukt op de winkelvastgoedmarkt in de kledingbranche. De online verkopen nemen steeds sterker toe, waardoor het aanbod van webwinkels wordt vergroot en de e-commerce in fashion in een versnelling is geraakt. Dit kan leiden tot een nog grotere afzet van fashion via internet (ING, 2012). De vraag is welke gevolgen dit heeft voor de behoefte aan winkelvastgoed. Volgens CBW-Mitex (2012), de brancheorganisatie voor kleding, is de pijn in de terugloop van de kledingomzet in winkels met name gelegen in de damesmode. Van de totale besteding aan kleding wordt 70% bij kledingwinkels uitgegeven (ABN Amro, 2012), dit percentage daalt langzaam net als de totale omzet van kleding. In 2011 daalde dit met 1,4% en in 2012 verwacht ABN Amro een daling van 2%. Naast het grote aanbod van webwinkels voor kleding, bestaat er een overaanbod van fysieke winkelruimtes in Nederland. De winkeldichtheid per inwoner is in Nederland hoger dan in ieder ander Europees Land met 15m² aan winkelruimte per inwoner. De laatste tien jaar zijn duizenden vierkante meters middels grote nieuwbouw winkelcentra toegevoegd in Nederland. Als gevolg hiervan is de onderlinge concurrentiestrijd steeds verder toegenomen tussen winkelcentra binnen dezelfde, maar ook tussen verschillende steden. Verschillende onderzoeksbureaus zijn gericht op het bedenken van nieuwe winkelconcepten voor winkelcentra. Er wordt veel geschreven over ‘Het nieuwe winkelen’ (NRW, 2011). De behoeften van de ‘nieuwe’ consumenten worden hierbij in beeld gebracht. Veelal komt naar voren dat ‘beleving’ een steeds grotere rol zal gaan spelen. Wat tot nu toe in het actuele onderzoek discours weinig aandacht krijgt, zijn de wensen en eisen van retailers aan vastgoed, voorzieningen en faciliteiten die beleggers hen kunnen bieden. Er is vooralsnog nauwelijks inzicht in vragen als: “Wanneer zijn retailers bereid om zich te gaan vestigen in een winkelcentrum?” of: “Met welke aanpassingen van de voorzieningen, winkelpand of huurprijs is de retailer geïnteresseerd in een vestiging?” In het licht van bovenstaande economische,
8
demografische en technologische ontwikkelingen, zijn deze vragen voor zowel retailers als beleggers meer dan ooit van belang.
1.2 Doelstelling Het centrale doel van dit onderzoek is erop gericht te komen tot aanbevelingen aan beleggers over maatregelen die zij kunnen nemen ten einde leegstand in winkelcentra tegen te gaan. De invalshoek is daarbij vanuit modeketens, gezien de grote impact van moderetailers op de winkelruimtes. Wetenschappelijk gezien is het doel erop inzicht te verkrijgen in de nog weinig onderzochte vereisten van modeketens aan winkelvastgoed en de rol die de belegger hierbij kan spelen. Maatschappelijk is het wenselijk aanbevelingen te kunnen doen aan beleggers hoe zij bij kunnen dragen aan het aantrekkelijk maken van winkelvastgoed voor modeketens; dit verbetert immers de kwaliteit van de beleggingsportefeuille, maakt winkelcentra aantrekkelijker voor consumenten en beperkt wellicht de leegstand.
1.3 Centrale vraagstelling: Wat zijn de vereisten die modeketens stellen aan winkelvastgoed en op welke wijze kunnen beleggers van winkelvastgoed inspelen op die vereisten, waardoor risico op leegstand kan worden beperkt?
Vraagstelling De volgende deelvragen zullen worden beantwoord: 1. Hoe is het huidige Nederlandse winkellandschap ontstaan? a. Hoe is de winkelstructuur opgebouwd? b. Welke factoren zijn van invloed op de winkelleegstand? 2. Welke actoren zijn van belang in de moderetail in relatie tot het winkelvastgoed? a. Welke ontwikkelingen zijn zichtbaar in de modebranche? b. Hoe wordt door experts de modesector omschreven in relatie tot het vastgoed? c. Hoe kijken de experts van vastgoedbeleggers aan tegen de retailmarkt? 3. Wat zijn de behoeften van landelijke moderetailketens? a. Welke eisen stellen de landelijke moderetailketens aan winkelvastgoed? b. Aan welke wensen van de landelijke moderetailketens wordt niet voldaan? c. Welke aanbevelingen hebben de landelijke moderetailketens aan de beleggers? 4. Wat is de visie van deze vastgoedbeleggers op de Nederlandse winkelmarkt? a. Welke verwachtingen hebben de winkelvastgoedbeleggers van de modebranche? b. Hoe is de ervaring met moderetailketens voor wat betreft de huuronderhandelingen? 5. Welke aanbevelingen en advies kan er gegeven worden aan de winkelvastgoedbeleggers? a. Wat is de mis match tussen de wensen en eisen van landelijke retail ketens en het aanbod van beleggers? b. Op welke manieren kan de belegger in de wensen en eisen van landelijke mode retail Ketens voorzien?
1.4 Enkele methodologische aspecten Het betreft hier een praktijkgericht verkennend onderzoek. Voor dit onderzoek zal allereerst een literatuurinventarisatie plaatsvinden. Wetenschappelijke literatuur, recente artikelen, publicaties en onderzoeken van Locatus, CPB, HBD, CBW Mitex zullen worden geraadpleegd om een beeld te vormen van actuele ontwikkelingen op de winkelmarkt en het gedrag van modeketens op deze markt.
9
Naast het literatuurgedeelte bevat het onderzoek ook een empirisch deel. De benadering hierbij is drieledig: - er worden, aanvullend op het theoretisch semigestructureerd interviews gehouden met brancheorganisaties (oriënterende fase) - er worden, op basis van de inzichten die de literatuur en oriënterende interviews hebben geleverd, gestructureerde interviews afgenomen met beleggers in winkelvastgoed en vastgoedmanagers bij retail ketens (verkennende/verklarende fase) - de uitkomsten van de oriënterende en verkennende fase worden voorgelegd aan experts, gedurende een expertmeeting waarbij een deel van de kandidaten in de eerdere fasen bij het onderzoek betrokken zijn geweest (toetsende fase). Verdere methodologische aspecten worden uiteengezet in hoofdstuk 4 en 5.
1.5 Afbakening Het onderzoek wordt gericht op landelijke retail modeketens die gevestigd zijn in hoofdcentra en stadsdeelwinkelcentra door heel Nederland – en op winkelbeleggers. De reden voor een focus op mode kan gevonden worden in argumenten die later – als onderdeel van het literatuur onderzoek – nader zullen worden uitgewerkt. In het kort gaat het om de volgende argumentatie: - Fashion beschikt na ‘Food’ over het meeste aantal fysieke winkels in Nederland (CBRE 2012) en drukt hierdoor een grote stempel op de winkelcentra. - In het winkellandschap zijn vooral de landelijke ketens die het beeld bepalen voor 80% op A1 winkelstraten en 90% in winkelcentra (Van Gool, 2007), waardoor deze retailers ook het invloedrijkst zijn en een grote markt bedienen. - Vooral de fashionbranche wordt hard getroffen door de huidige marktomstandigheden. - Een winkelcentrum zonder kledingwinkels zal op langere duur een geringere toegevoegde waarde hebben - tenzij het zich in een buurtwijk bevindt, waar de winkels zich beperken tot de dagelijkse levensbehoeften. Dit is een belangrijk gegeven voor de winkelbelegger. De behoefte van de moderetailers zal dan ook van grote waarde zijn voor de beleggers. De opkomst van e-commerce heeft en zal naar verwachting volgens onderzoeksbureaus waarschijnlijk een nog grotere stempel drukken op de invulling van de fysieke winkels. Dit onderzoek kan handvatten bieden aan beleggers en zo het risico op leegstand te beperken.
1.6 Leeswijzer De deelvragen genoemd onder 1.3. worden chronologisch beantwoord in de volgende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt een beeld geschetst van de totstandkoming van het huidige winkellandschap en knelpunten die het laatste decennium zijn opgetreden in deze structuur. Door een koppeling aan ruimtelijk economische theorieën wordt inzicht verkregen in de argumenten voor het ontstaan van de huidige situatie, alsmede in de rol die moderetail daarbij speelt. Bij dit laatste wordt ook aansluiting gevonden bij theorieën over belevingswaarden. Hoofdstuk 3 geeft zowel op basis van literatuur en oriënterende interviews inzicht in zowel de vragende als aanbiedende partijen op de winkelmarkt. Hiermee wordt een eerste inzicht verkregen in de behoefte van retailers en beleggers en van knelpunten die kunnen optreden. Deze worden samengebracht in een twaalftal dimensies, die kenmerkend zijn voor de raakvlakken tussen winkelbeleggers en moderetailers. Hoofdstuk 4 geeft de methodologische verantwoording alsmede de uitwerking van de expertinterviews (13 interviews). De resultaten worden weergegeven in een tabel, waar niet alleen de belangrijkste argumenten aan vraag- en aanbodkant worden gepresenteerd, maar ook overeenkomsten en tegenstellingen in de argumenten. Bij het transcriberen is zoveel mogelijk
10
aangesloten bij de letterlijke terminologie van de respondenten. De resultaten leiden tot een kritische reflectie op eerder bevonden resultaten in hoofdstuk 2 en 3 en monden uit in hypothesen, die de basis vormen van de expertmeeting (discussie) in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 5 geeft de methodologische invalshoek, hypothesen en (verantwoording) respondentselectie ten behoeve van de expertmeeting. Ook vindt er een nauwkeurige weergave van de resultaten plaats. Hiermee wordt een totaalbeeld verkregen van de in dit onderzoek verkende problematiek rondom moderetailers, waar in hoofdstuk 6 conclusies over worden getrokken en aanbevelingen worden gedaan naar de winkelbelegger. In hoofdstuk 7 wordt in wetenschappelijke zin gereflecteerd op de kwaliteitsaspecten van het onderzoek.
11
Hoofdstuk 2: Context 2.1 Inleiding Ter inleiding wordt in dit hoofdstuk een beeld geschetst van de geschiedenis en het functioneren van de Nederlandse winkelmarkt. Het ontstaan van de winkelgebieden in Nederland is van belang, om de relatie tussen beleggers en retailers te kunnen analyseren, daar de onderhandelingsposities onderling bepaald worden en wijzigen gedurende veranderingen van de winkelmarkt. In paragraaf 2.2 wordt een historisch overzicht gegeven van de ontstaansgeschiedenis van het winkellandschap en waarbij wordt stilgestaan bij de theoretische achtergronden van winkelstructuren. De locatietheorieën in paragraaf 2.3 zijn bedoeld om de positie van modeketens verder te beschrijven. In paragraaf 2.4 wordt de actuele leegstandsproblematiek behandeld en de onderliggende oorzaken voor leegstand (economische en demografische trends) worden weergegeven. Ook wordt aandacht besteed aan een relevante technische ontwikkeling van de laatste jaren, namelijk het ontstaan van e-commerce. In paragraaf 2.5 worden de resultaten samengevat.
2.2 Historie van het winkellandschap 2.2.1 Het ontstaan van het winkellandschap Het winkellandschap is sinds het bestaan van de winkels rond de 19e eeuw, toen boeren van het platteland hun producten kwamen verkopen in de steden op de markten, onderhevig aan diverse veranderingen. De veranderingen ontstaan met name door economische en demografische kenmerken die zich in de loop van de jaren hebben voorgedaan. Het winkellandschap heeft pas echt vorm gekregen in de periode van wederopbouw na de Tweede Wereld Oorlog tussen 1945-1965. In de periode voor de oorlog kenmerkte Nederland zich als een agrarisch land, waarbij de burgers met name op het platteland woonde. De aanwezige winkels in de dorpen voorzagen alleen de lokale inwoners, daar de inwoners nog niet of nauwelijks mobiel waren, in de dagelijkse primaire levensbehoeften. Hiernaast was er de dagelijkse bezorging aan huis door de melkboer, bakker en groenteman. In een aantal steden in het westen van Nederland ontstonden een aantal vaste winkels in voorhuizen vlakbij de markt. In de oorlog zijn veel winkels verwoest en failliet gegaan. Vanaf de Vanaf de jaren ’60 gingen jaren ’50 brak er een periode van economische groei aan, waardoor modewinkels een grote rol het besteedbaar inkomen en daarmee de koopkracht steeg. Het spelen in de winkelgebieden en inwoneraantal binnen de steden begon ook te groeien. Er werden nieuwe wijken aangelegd, waar vervolgens eigen ontstonden er modeketens. winkelvoorzieningen werden gecreëerd. Er was nog geen sprake van planmatige winkelcentra. De lijnbaan in Rotterdam is het eerste winkelcentrumconcept geweest, wat tijdens de wederopbouw is ontstaan. Het nieuwe stadshart in Rotterdam moest ervoor zorgen dat het centrum van Rotterdam weer goed moest gaan functioneren na de bombardementen. Vanaf dit moment voorzien winkels niet meer alleen in de dagelijkse primaire levensbehoeften en huishoudelijke artikelen, maar gaan modewinkels een grote rol spelen in de winkelgebieden. In de jaren ’60 is er een professionele commerciële vastgoedmarkt ontstaan. Er kwamen steeds meer geïnteresseerde winkelvastgoed partijen, zoals projectontwikkelaars (zoals MBO, dochter van NMB later ING), institutionele beleggers (Winkel Beleggingen Nederland WBN waar later Corio uit is ontstaan) en (mode)retail ketens. De detailhandel onderging een dynamische explosieve periode waardoor op perifere locaties ontwikkelingen gingen plaatsvinden, wat tot een ingrijpende verstoring van de detailhandel structuur heeft geleid.
2.2.2 Winkelstructuur De bevolkingsdichtheid in Nederland is zeer hoog, waardoor de benodigde omzetmogelijkheden aanwezig zijn. Meerdere factoren hebben in Nederland voor de huidige winkelconcentratie gezorgd. Het koopgedrag van de consumenten, vestigingsgedrag van detailhandelsbedrijven, en
12
overheidsregulering. Winkelcentra zijn gedifferentieerd in te delen, waarbij een rangorde van hoofdcentra wordt onderscheiden in branchesamenstellingen en het inwoneraantal. De omvang van de modesector is in de grootste binnensteden vele malen groter dan in een klein dorp of buurtcentrum. De mate waarin filiaal en franchisebedrijven van met name modeketens voorkomen in een winkelcentrum, bepaalt de sterkte, het karakter en de huurprijs van een winkelcentrum. (Bolt, 2005). Ter verduidelijking van deze samenhangende processen, beleving en vestigingskeuze, en relatie van moderetailers met de beleggers, zijn locatie theorieën van belang, doordat beiden gebaat zijn bij een goede ligging en branchering voor de aantrekkelijkheid en passantenstromen binnen winkelcentra. Locatietheorieën spelen hierbij een belangrijke verklarende rol. In paragraaf 2.3. zal apart aandacht worden besteed.
2.2.3 Van Schaalvergroting naar herstructurering De laatste 10 jaar stond in het teken van schaalvergroting. De afgelopen 10 jaar is het aantal m² winkelruimte met 25% gestegen. De afgelopen 5 jaar is 2,5mln winkelmeters toegevoegd, waarbij er in totaal 28mln m2 winkelruimtes zijn in Nederland. Het aantal verkooppunten bestaat uit 103.000. Zowel het aantal als de omvang van de winkels zijn gestegen. De gemiddelde winkelunits worden steeds groter, gemiddeld is een winkelruimte tussen de 266m2 en 271m2. Ook neemt het aantal filialen toe van ketens en nemen zelfstandige winkeliers af. In 10 jaar tijd is het aantal filialen van 28% naar 35% van het totaal gestegen. Geconcludeerd kan worden dat de retail ketens een nog grotere stempel gaan drukken op het winkellandschap. Van de circa 28mln m2 winkelruimte wordt slechts 3,2mln m2 opgevuld door Fashion (excl. schoenen, leerwaren en accessoires). Met 11,4% staat fashion op de 3e plaats van alle branches die de meeste winkelmeters in gebruik heeft. Op 1 met 24% staat ‘home furnishing’ en op de 2e plaats met 17,4% food. Met het aantal fysieke winkels staat fashion op de 2e plaats met 17,9% en food op 1 met 21,4%.(CBRE 2012). Home furnishing tref je met name aan op PDV locaties en Food in buurtwinkelcentra.
2.3 Locatie theorieën Christaller geeft de rangorde onder winkelcentra aan. Het consumentendraagvlak voor alledaagse benodigdheden kan relatief klein zijn, ten opzichte van periodieke aankopen waar onder mode. Winkels die dezelfde assortiment artikelen aanbieden vormen middels de branchering een bepaald type winkelcentra. De modewinkels in de grote centra verruimen de omzet van de bestedingen van de ‘eigen bevolking’ met die van consumenten elders. Volgens Nelson ‘leidt de wil van consumenten om door vergelijking van artikelen tot de beste keuze te kunnen komen tot clustering van bedrijven met dezelfde soort koopwaar of koopverwantschap’. 90% van de consumenten hebben geen vaste winkel, in de beleving van de koper geeft vergelijkend winkelen van kleding de garantie voor de beste aankoop. Dit is de reden waarom moderetailers sterk in de belangrijkste winkelstraten van de grotere centra zijn geconcentreerd. Het effect van concentreren noemt Nelson: ‘Cumulatie van attractie’. De theorie van Myrdal geeft aan dat winkels zich concentreren in de omgeving van publieksstrekkers. ‘cumulatieve causatie’. Hetgeen zich voordoen in een groot verzorgingsgebied. Grote warenhuizen trokken in 2005 jaarlijks 2,5miljoen bezoekers, in steden met koopzondagen ligt dit nog hoger. De Grote trekkers zijn hier De Bijenkorf, C&A en H&M met nieuwe winkel trekkers zoals Primark en AberCrombie. Winkelcentra zijn door op te delen in verschillende types aan rangordes. Zie hieronder een tabel met de verschillende type winkels. Dit onderzoek zal zich met name richten op alle Hoofdcentra en de stadsdeelcentra onder de ondersteunende centra, daar hier het percentage modewinkels het omvangrijkste is.
13
Tabel 1: Indeling van winkelcentra naar bepaalde hoedanigheden (Bolt, 2005) Type Winkelcentrum
Hoofdcentra* Grote Middelgrote Kleine Dorpscentrum Ondersteunende Centra Stadsdeelcentra Wijkcentra. Buurtcentra Buurtsteunpunt Nevencentra** PDV
Aantal winkels
WVO x 1000
Food %
Mode %
Aantal inwoners x1000
Omzet/ EUR x1000
Huur/euro/m2
Cat. 1. Cat. 2. Cat. 1. Cat. 2. Cat. 1. Cat. 2. Groot Klein
>500 275-500 200-275 125-200 75-125 50-75 25-50 <25
>100 50-100 35-50 22,5-35 12,5-22,5 7,5-12,5 4,75 <4
3 4 5 6 11 18 25 30
37 37 38 38 32 24 16 10
88-155 35-70 23-50 17-39 10-25 5-12 <4,5
645.000 355.000 210.000 122.000 74.000 38.000 17.000 6.000
205-820 190-535 150-355 145-300 135-250 115-225 <110 .
Cat. 1. Cat. 2. Cat. 1. Cat. 2.
>100 50-100 30-50 15-30 5-15 <5
>24 12-24 6-12 3-6 1,5-3 <1,5
18 29 40 50 60 85
31 30 19 8 6 0
>80 40 15-30 10-15 5-10 <5
215.000 100.000 60.000 30.000 15.000
240-440 195-320 180-225 145-200 105-145
Cat. 1. Cat. 2.
>10 2-10
>12 3-12
94 88
>20.000 8.000
65-80 55-80
GDV >10 >300 Fact.-outlet-center *Onder hoofdcentra vallen de A1- t/m B2-standkwaliteiten; de C-standkwaliteit om sterk afwijkende functionele hoedanigheden niet. Overigens is in het binnenstedelijke gebied deze standkwaliteit naar aantal winkels al gauw goed voor meer dan 30% van het totale aantal winkels. **Aangaande GDV-concentraties en factory-outlets centers zijn er te weinig centra gerealiseerd om daar referentiewaarden op te kunnen baseren. Bij fact. worden gezien hun risico wel omzethuren toegepast.
Alonso geeft aan dat naar mate het gaat om grotere centra, het aantal retailers dat strijdt om de betere vestigingsplaatsen stijgt. Aangezien op A1 locaties in binnensteden beperkte ruimte is, zal de strijd gevoerd worden door het opbieden van de huurprijs. De huurprijzen zullen enorm oplopen op deze locaties. Het aanbod op deze locaties is inelastisch, nog steeds is er sprake van een vraagmarkt op deze locaties. Hetgeen voor de B-C locaties anders komt te liggen. Alonso’s theorie zegt dat winkelformules met elkaar strijden om de locaties met de hoogste bezoekersstromen. De modeketens die gevestigd zijn op deze A1 locaties, kunnen de hoge huisvestigingskosten betalen, andere moderetailers moeten dan genoegen nemen met een mindere drukke vestigingsplaatsen (Blocaties) en startende ondernemers vaak op C-locaties. Op de A locaties is de minste leegstand te vinden, daar de vraag hier vele malen hoger is dan de B –locaties. (Zie bijlage 1 voor verdere toelichting van A1 tot C locaties) De wet van Hotelling is een economisch principe dat bij meer concurrentie op dezelfde markt aanbieders van producten of diensten zich steeds minder van elkaar De diverse locatietheorien onderscheiden. Waarbij de aanbieders zich naar het midden van de en belevingswaarde geven markt gaan bewegen, om het grootste verzorgingsbied te bedienen. de verklaring aan waarom Als de concurrentie iets gevonden heeft dat goed verkoopt, is de makkelijkste manier om mee te profiteren gewoon hetzelfde op bijna modeketens zich clusteren. de zelfde locatie te gaan verkopen. Dit principe verklaart de clustering van moderetailers in dezelfde winkelstraten. Conclusie op basis van de verschillende locatie theorieën voor modeketens: Clustering van modeketens leidt tot een vergroting van de reikwijdte van regionale winkelcentra in termen van Christaller. Dit hangt samen met het feit dat modeketens die geclusterd gehuisvest zijn gezamenlijk een hogere belevingswaarde creëren, mede door variëteit in het aanbod. Ook Hotelling kan van toepassing zijn: kennelijk is de toegevoegde waarde het grootst in het “midden van de markt”. Moderetailers creëren hogere waarden van het winkelvastgoed voor de beleggers door clustering voor desbetreffend onroerend goed en zij profiteren zelf van een hogere omzet. In de
14
relatie is deze onderlinge positieve uitwerkingen van belang voor beide partijen. In termen van de klassieke locatietheorie, zijn de huren in grotere winkelcentra (met een grote reikwijdte) wel hoger. Daarnaast spelen passantenstromen een rol (lokatietypologie). Sinds het jaar 2000 (Bolt 2005) blijkt dat modeketens zich steeds meer in de dure A-straten vestigen. De filiaal- en franchisebedrijven domineren de winkelmarkt op deze locaties. Het betreft merendeels efficiënt opererende bedrijven, die door een hoge omzet per werknemer een hoge omzet per vierkante meter, een relatief hoge huur kunnen betalen. Met name de dameskledingzaken zijn in de gelegenheid deze relatief hoge huur te betalen. De modeketens profiteren van de grote stroom passanten in de A-straten en besparen daarmee op reclame. Op locaties in een lager segment, meestal de B locaties in perifere straten, vestigen zich hoofdzakelijk de specialistische winkels, bijvoorbeeld Ulla Popken (grote maten). Op B2 locaties is fashion nauwelijks nog te vinden. In het kader van dit onderzoek leiden locatietheorieën tot de volgende veronderstellingen: Modeketens hebben een neiging te centraliseren leegstandsontwikkeling op centrale locaties zal daarom lager zijn dan op perifere locaties. De tweede veronderstelling is modeketens die geclusterd gevestigd zijn hebben een hogere aantrekkingskracht, belevingswaarde speelt hierbij een centrale rol.
2.4 Huidige invloedrijke factoren op winkelleegstand 2.4.1 Economische en Demografische aspecten De oorzaken die ten grondslag liggen aan de winkelleegstandsproblematiek in Nederland zijn voor een groot deel gelegen in algemene macro economische en demografische ontwikkelingen, die op exogene wijze het winkelaanbod beïnvloeden, maar waarop door beleidsmakers en retailers weinig invloed uit te oefenen is. 2.4.1.1 Economische ontwikkelingen Nederland verkeert net als de rest van Europa in een economische crisis. De Nederlandse Bank (DNB) heeft in december 2012 de verwachting uitgesproken dat de Nederlandse economie krimpt in 2012 met 1% en in 2013 met 0,6%. In 2014 volgt een herstel en kan er een lichte economische groei toetreden met 1%. De vooruitzichten zijn in negatieve zin bijgesteld door DNB, aangezien de ontwikkeling van het Nederlandse BBP in het afgelopen 3e kwartaal is tegengevallen. Hiernaast doet de wereldeconomie het slechter dan een half jaar geleden werd voorspeld. Deze negatieve berichten hebben invloed op het bestedingspatroon van de Nederlandse bevolking. Het geeft aan dat het herstel nog niet in 2013 zal aantreden, waarbij de koopkracht daalt, door de verhoogde werkloosheid. Hiernaast zorgt het verdwijnen van vertrouwen in de economie voor een terughoudendheid van consumenten. De bestedingen van kleding lopen hierdoor terug, hetgeen weer niet ten goede komt aan de economie. 2.4.1.2 Demografische ontwikkelingen Vrij wel alle gemeenten krijgen in de toekomst te maken met een bevolkingskrimp. Volgens de regionale bevolkingsprognose van Planbureau voor de Leefbaarheid (PBL, 2010) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) krijgt een derde van alle Nederlandse gemeenten in de periode tot 2040 te maken met een afname van het inwoneraantal, 10% van de gemeentes zullen te kampen hebben met een daling van het aantal huishoudens en vrijwel alle gemeenten zullen te maken krijgen met vergrijzing oftewel een afname van de potentiele beroepsbevolking. De krimp beperkt zich niet alleen tot de huidige krimpregio’s zoals Zuid Limburg, maar gelden voor heel Nederland. Voorspeld is dat in Parkstad Limburg tussen 2009 en 2040 de potentie beroepsbevolking met bijna 50.000 zal afnemen, Eemsdelta met 12.000 en in Zeeuws Vlaanderen met 17.000. Gemeenten kunnen echter wel anticiperen op dit gegeven, door aanpassingen van woningbouwplannen en van economisch en ruimtelijk beleid.
15
Zie onderstaande afbeelding van de omslag krimp gebieden en de ontwikkeling tot 2040.
Figuur 1: Krimp potentiele beroepsbevolking 2008-2040
2.4.3 E- commerce Uit verschillende onderzoeken en publicaties komt naar voren dat e-commerce een negatief effect heeft op de omzet voor kleding in de fysieke winkels. ING Economisch bureau geeft aan dat de ontwikkelingen in e-commerce in Nederland nog in de kinderschoenen staat in vergelijking met veel andere West-Europese landen, zoals Engeland en Duitsland. Dit zou kunnen leiden tot de veronderstelling dat e-commerce in Nederland de komende jaren nog veel “Invloed van e-commerce op sneller zal gaan toenemen dan in omringende landen. In 2011 publiceert leegstand wordt overschat.” ING Economisch bureau ‘E-volution’ waarin wordt aangegeven dat ecommerce haar stempel drukt op de verkoop van kleding. Een citaat uit NRC Handelsblad (2013) ‘In 2020 gaat 30% van de kledingverkoop via internet’. De online kleding verkopen blijven stijgen en tegelijkertijd daalt de omzet in kledingwinkels. Er wordt gesteld dat de daling van omzet in kledingwinkels een directe resultante is van online verkopen. Prof. Dr. Cor Molenaar, hoogleraar E-marketing aan de Erasmus Universiteit, denkt bovendien dat online verkoop zal exploderen als gevolg van de ‘ipadisering’ van het koopgedrag. “Mensen kunnen nu vanaf de bank, met een borreltje, online aankopen doen” (Molenaar, 2011), wat als gevolg heeft dat de leegstand nog verder kan gaan oplopen indien retailers in met name de kledingbranche hun zaak sluiten. In tegenstelling tot deze negatieve berichten worden ook tegenstrijdige berichten gepubliceerd, zoals: ‘Invloed van e-commerce op leegstand overschat’. Gerard Zandbergen, directeur Locatus, geeft op 28 augustus 2012 op Twinkle(website gericht op e-commerce) aan: “De gevolgen van de ‘voorspellingen van Cor Molenaar’, waarvoor geen onderbouwing wordt geleverd, zijn zeer schadelijk: iedereen wordt in mijn ogen op het verkeerde been gezet en niemand durft meer te bewegen.” Gezien deze tegenstrijdige berichten zal e-commerce een belangrijke rol krijgen in dit onderzoek. De verschillende stellingnamen over de relatie tussen e-commerce en kledingomzet geeft aan dat er geen overeenstemming bestaan onder deskundigen over de uiteindelijke effecten, hetgeen uitnodigt tot nadere analyse.
2.4.4 Leegstand Het overaanbod van de winkelruimtes wat leegstand als gevolg heeft, is opgelopen in de afgelopen jaren. In de jaren 2009-2010 steeg de winkelleegstand met 9%, in 2011 was dat 10%. (Locatus,2011). In maart 2012 stond 2,8mln m2 winkelruimte leeg, hetgeen neerkomt op 10% van de totale winkelvoorraad. Met name de aanloopstraten, kleinere winkelstrips, buurtwinkelcentra, meubelboulevards en andere perifere winkels kampen met deze groeiende leegstand.
16
Één op de tien winkels staan leeg in de ‘hoofdwinkelgebieden’ van winkelcentra van steden ter grote van Almelo Gouda en Veenendaal. Met name de kleine winkels komen leeg. De gemiddelde winkel is 266-271m2 en de gemiddelde leegstaande winkel 212m2. (ANP 2012) Hetgeen aangeeft dat vraag naar de kleinere winkelruimtes afneemt. Op C locaties stijgt de leegstand fors naar 12,3%, hetgeen betekent dat 1 op de 8 winkels leeg staat, wat heeft geleid tot het ombouwen van de winkelpanden naar woningen en of kantoor. Sinds 2010 is het omzetverloop in de kledingbranche zeer wisselend van aard. Periodes van krimp en groei volgen elkaar op. Zo daalde de omzet met -6,1% in kwartaal 1 van 2011 en in het 2e kwartaal 7,9%. Volgens brancheorganisatie CBW Mitex moest over de gehele periode binnen de modebranche wordt de meeste pijn genomen in de damesmode, met een krimp van 7,2%, de herenmode stond op -2,5%. Analyse van de huidige drijvers van winkelleegstand leiden tot de volgende veronderstellingen: - Economische en demografische ontwikkelingen wijzen op een toenemende leegstand van winkelvastgoed; - De invloed van e-commerce op het winkelaanbod is niet eenduidig; - Leegstand doet zich met name voor op perifere locaties. - Het feit dat clustering van modeketens tot een positieve belevingswaarde en daardoor hogere aantrekkingskracht leidt, leidt tevens tot de stelling dat het faillissement van aantrekkelijke winkelketens een negatief hefboomwerking kan hebben op de ontwikkeling van een winkelgebied – vooral als het gebied al wat lager geclassificeerd is.
2.5. Conclusie De fijnmazige structuur van het winkellandschap in Nederland is ontstaan na de tweede wereldoorlog, in de wederopbouwfase van het land. De structuur van de buurt, wijk en hoofdwinkelcentra is in de loop der jaren tot stand gekomen door het koopgedrag van consumenten, vestigingsgedrag van retailers en overheidsbeleid. Moderetailers, waaronder met name grote ketens, vestigden zich in groten getale op de A1 locaties van de grote steden, met als gevolg dat huurprijzen daar stijgen. Deze ketens kunnen de huisvestingslasten immers gemakkelijk opbrengen uit de omzet. De A1 en A2 en B1 locaties zijn voor de modeketens het meest van belang in termen van opbrengstpotentie, gezien de huidige (en waarschijnlijk) blijvende consumentenstroom. Hiernaast hebben de locatie theorieën uitgewezen dat modeketens zich ook graag in elkaars nabijheid vestigen, om de aantrekkelijkheid van het gebied te vergroten (Alonso) en een zo’n groot mogelijk afzetgebied te bemachtigen (Hotelling). Deze synergie komt ten goede aan de modewinkels en waarde creatie voor de winkelbelegger. Rond de eeuwwisseling (2000) zijn in een heel hoog tempo miljoenen vierkante meters winkelruimte toegevoegd. Dit werd gevolgd door de constatering dat het aanbod al snel te omvangrijk dreigde te worden. De vraag naar winkelruimtes door retailers nam af als gevolg van onder andere economische en demografische veranderingen en de opkomst van technologieën zoals bijvoorbeeld e-commerce. De invloed van e-commerce is nog niet eenduidig. De veronderstellingen op basis van ruimtelijke theorie en actuele ontwikkelingen kunnen gezien worden als een basis voor dit onderzoek.
17
Hoofdstuk 3 Actoren 3.1 Inleiding In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan de actoren die met hun onderlinge relatie het object van onderzoek van deze scriptie bepalen. Aan de vraagzijde van vastgoed zijn dit de moderetailers, aan de aanbodzijde de beleggers. Omdat literatuur over modeketens ontbreekt, is ervoor gekozen een oriëntatie te laten plaatsvinden door semigestructureerde interviews met de koepelorganisaties van vragers en aanbieder. In paragraaf 3.3 worden de resultaten van de interviews uiteengezet, in paragraaf 3.4 worden de resultaten gepresenteerd. Daaraan voorafgaand worden in paragraaf 3.2 de dimensies globaal geïnventariseerd. Naast de resultaten van de interviews, wordt in de paragrafen 3.3 en 3.4 aandacht besteed aan de soort retailers die er op modegebied, alsmede een inventarisatie van de beleggerstypologie. Daarbij worden kort actuele trends besproken. Ook worden aan het eind van iedere paragraaf de respondenten geselecteerd, ten behoeve van de expert interviews in hoofdstuk 4.
3.2. Inventarisatie van de dimensies Hoewel de algemene vastgoedliteratuur zich niet uitlaat over de elementen die de relatie tussen belegger en retailer te bepalen, is het mogelijk op basis van Van Gool (2012), Nozeman (2011) en eigen bewerking de belangrijkste dimensies te destilleren. Het gaat dan om zowel financiële als nietfinanciële dimensies. Financiële dimensies hebben betrekking op: huur (al dan niet omzet gerelateerd), kosten in verband met services, marketing en duurzaamheid en investeringen in het winkelgebied. Niet-financiële dimensies hebben betrekking op (overige) juridische aspecten (huurcontract), marketingactiviteiten – waar het concrete acties betreft om de (nieuwe) consument te benaderen, overheidsinterventies (die beperkende of stimulerend kunnen werken in de bedoelde relatie). Aanvullend op deze inventarisatie van relatief triviale dimensies, spelen ook algemene economische factoren een rol in de relatie tussen belegger en retailer. Deze zijn afgeleid van de locatie theorieën die gepresenteerd zijn in hoofdstuk 2. Daar is aangetoond dat het bij deze theorieën gaat om, grootte en reikwijdte, aantrekkingskracht en belevingswaarde. De dimensies worden op basis van de oriënterende interviews aangescherpt en samengevat in de intermezzo na hoofdstuk 3.
3.3. Vraagkant: Moderetailer Voor het bepalen van de rol van de vragers is het eerst noodzakelijk een beeld te krijgen van deze retailers. Kort wordt stil gestaan bij omzet ontwikkelingen en verschuivingen in marktaandelen en e-commerce. De moderetailers bestaan uit: - ketens, - zelfstandige ondernemers; - franchise’ers van landelijke bekende formules.
Zoals eerder aangegeven staan in deze scriptie modeketens centraal. Onderstaande grafiek toont het groeiende aandeel van ketens ten opzichte van franchise en zelfstandigen.
18
Figuur 2: trend aantal zelfstandigen en filialen in periode van 10 jaar 2001-2011
Het aantal filialen van ketens neemt toe en zelfstandige winkeliers nemen af. In 10 jaar tijd is het aantal filialen van 28% naar 35% van het totaal gestegen. Ketens nemen een steeds groter aandeel in het Nederlands winkellandschap. Tot grootste ketens in Nederland behoren: - H&M - Zara (Inditex) - C&A - Bestsellers (Only, Villa Jack & Jones) - Coltex (Didi, superstar) Uit deze ketens wordt, op basis van de oriënterende interviews in paragraaf 3.2.1., een selectie gemaakt ten behoeve van de expertinterviews uit deze ketens. Jaarlijks worden er nieuwe formules geïntroduceerd, zowel in fysieke winkelcentra als op internet. Hiernaast verdwijnen er bestaande formules, zoals Piet Kerkhof, Henk ten Hoor, Hans Textiel, Leon en Bandolera. In totaal laat de totale modebranche de laatste jaren een omzetdaling zien, zoals onderstaande afbeelding toont.
Figuur 3: Omzetontwikkeling modebranche 2012 t.o.v. dezelfde periode vorig jaar. Bron: CBW Mitex Modemonitor.nl
Van de totale modebranche heeft met name de damesmode in kwartaal 3 van 2012 een forse daling laten zien van 8,3%. Overigens zijn de in de grafiek getoonde omzetcijfers gebaseerd op consumentenvertrouwen, met de gedachte dat wanneer het vertrouwen afneemt de bestedingen ook afnemen. (CBW Mitex, 2012). Naast de ontwikkelingen in de fysieke winkelmarkt wordt internet steeds belangrijker voor de modebranche. Volgens onderzoeksbureau Gfk is ‘online shoppen’ momenteel de motor achter de stagnerende fashionmarkt, voor met name herenmode en schoenen. Ondanks de groei met circa
19
20% van de geboekte omzet via internet, is het aandeel e-commerce op de totale omzet van kleding nog slechts op 5%-6%. De ontwikkeling van het web shoppen is nog lang niet in een eindstadium gekomen. Er zullen steeds meer nieuwe technieken en concepten worden geïntroduceerd, die het winkelen via internet aantrekkelijk maken. Gevestigde modeketens, met een internationale dekking, beschikken met hun ver ontwikkelde websites en logistieke ondersteuning, gecombineerd met hun kennis en ervaring op het gebied van retail, over een grote voorsprong ten opzichte van kleinere winkeliers. Volgens Gfk bestaat de top 5 van fashion shoppen in Nederland uit: Wehkamp, Neckerman Esprit, Bon Prix en H&M. Al met al kan geconcludeerd worden dat de online kledingverkoop zich in de komende jaren in een hoog temp ontwikkeld. ING Economisch Bureau verwacht in de kleding sector een online aandeel van kleding dat oploopt tot 40% in 2020. Modeketens die anticiperen op online verkoop, social media en nieuwe technieken lopen voor op de concurrenten en kunnen hun klanten optimaal van dienst zijn. Vooralsnog blijven de meeste kledingaankopen via de fysieke winkels verlopen.
3.3.1 Oriënterende interviews vraagzijde Zoals in paragraaf 3.1 aangekondigd zijn oriënterende interviews afgenomen met belangenorganisaties van retailers, ten einde aanvullende informatie te verschaffen over de moderetailmarkt van Nederland. De volgende partijen zijn hiervoor geselecteerd: Een brancheorganisatie van onder meer mode Retail specialist van Nederland In het interview wordt de nadruk gelegd op de verwachting, dat er de komende jaren een aantal modeketens op een faillissement afstevent, hetgeen gerelateerd is aan het onvoldoende inspelen op de behoefte van de ‘nieuwe consument’. Doordat consumenten steeds mobieler worden, bereid zijn verder “Moderetailketens die de afgelopen vijf te reizen en zich oriënteren op internet alvorens tot jaar niet hebben geïnvesteerd hebben aankoop over te gaan, zijn zij beter dan ooit geïnformeerd een grotere kans op faillissement” over ontwikkelingen op modegebied. ”Niet alle retailers gaan mee met de veranderingen en de snellere hypes, wat uiteindelijk kan leiden tot faillissementen. Piet kerkhof en Landgraaf zijn hier al voorbeelden van.” Ook werd aangegeven dat moderetailers, die de laatste vijf jaar niet hebben geïnvesteerd in ‘marketing’, aankleding van de winkels en assortiment, een kleinere overlevingskans hebben. “Dit kan zomaar betekenen dat er honderden winkelpanden leeg komen te staan binnen afzienbare tijd, welke heel moeilijk opgevuld kunnen worden.” Voorbeelden van retail ketens die wel inspelen op de nieuwe eisen van consumenten zijn, : Primark, The Sting en Expresso. “Internet gaat achter de fysieke winkels aan”, verwacht de geïnterviewde retail specialist. Als voorbeeld noemt hij de overname van Bol.com door Ahold. Albert Heijn wil met afhaalpunten voor Bol.com extra consumenten in de winkels lokken. De extra service voor de consument, door de mogelijkheid te bieden bestelde producten op een punt af te kunnen halen, biedt synergie. Over de relatie tussen beleggers en moderetailers is de retailspecialist zeer uitgesproken: beleggers verplaatsen zich onvoldoende in de problematiek van de winkelier. Huren blijven te hoog en servicekosten worden veelvuldig opgelegd en doorbelast aan de huurder.
20
Samengevat komt het erop neer dat de retailspecialist een somber beeld van de winkelmarkt schetst, waarbij retailers zich niet bewust zijn van het belang te blijven investeren, onvoldoende notie hebben van het belang van marketing - en waarbij huren en kosten aan de hoge kant blijven. Internet retail zal verder aan belang winnen.
Tijdens het oriënteerde interview met de branche organisatie hebben de onderzoeksresultaten , waar de geïnterviewde nauw bij betrokken was, een belangrijke leidraad gevormd.
“Moderetailers zouden allemaal een heel duidelijk profiel moeten neerzetten, waarbij de doelgroep op de juiste manier wordt benaderd.”
Hij geeft voor de korte termijn aan dat de brancheorganisatie niet positief is over de modebranche. Zij verwachten negatieve omzetontwikkelingen, echter zijn zij terughoudend om dit in de markt te ventileren om te voorkomen dat onzekerheid en wantrouwen een nog hogere vlucht nemen. Dit komt de winkelmarkt immers niet ten goede. Voor 2014 verwacht de geïnterviewde wel een (lichte) verbetering. Net als de retailspecialist wijst hij op de invloed die moderetailers kunnen hebben op het bevorderen van hun succes. “Moderetailers zouden allemaal een heel duidelijk profiel moeten neerzetten, waarbij de doelgroep op de juiste manier wordt benaderd. De collectie dient vernieuwd te zijn, omdat de consument dit nu eenmaal wenst. Met name retailers die zich richten op het middensegment hebben hiermee een zwaardere opgave dan voorheen. Te denken valt aan Miss Etam, C&A maar ook Esprit en Mexx - merken die aantal jaren geleden helemaal hot waren. De hypes duren steeds korter.” Primark noemt hij als keten die momenteel wel goed presteert in Nederland. Het rapport ‘Retail 2020’ wordt kort besproken. Daarin wordt aangegeven dat het winkelleegstandspercentage zal stijgen naar circa 20 tot 30%, een sterke toename, “daar de retailers het steeds zwaarder krijgen in het licht van teruglopende bestedingen. Bovendien is de laatste jaren al een overaanbod aan winkelruimte gecreëerd, met name de gebieden in de periferie dienen geherstructureerd te worden”. De focus van herstructurering zou moeten liggen op de binnensteden, om zowel maatschappelijke als economische redenen. Aangegeven wordt dat de zogenaamde “Cross channel” een belangrijke rol in de toekomst zal gaan spelen. Doordat een winkel altijd bereikbaar is zowel off als online, zal de omzet in dit segment stijgen. Op ieder moment kan de consument het product aankopen. De fysieke winkels worden ondersteund door een (eigen) webshop. Zelfs webshops gaan fysieke winkels openen, waaronder Bol.com (afhaalpunten bij AH) en coolblue. Samengevat wordt een negatief beeld geschetst voor de winkelmarkt, maar dan met name voor de korte termijn. Net als de retail specialist onderstreept hij het belang van e-commerce in relatie tot de fysieke winkel. Kansen liggen volgens hem voor de moderetail niet in de periferie, maar in binnensteden. 3.3.2 Selectie van de moderetailers Voor de selectie van de interviews van modeketens is gebruik gemaakt van informatie uit de gesprekken met de branche organisatie en de retail specialist. In deze gesprekken is geadviseerd om modeketens te selecteren die naar buiten treden met nieuwe concepten en ideeën en die investeren om aan wensen van consumenten te blijven voldoen. Deze modeketens zijn trekkers voor winkelcentra en zijn ook de partijen die in de huidige tijd nog steeds uitbreiden en winkelruimtes zoeken. Juist deze ketens spelen een doorslaggevende rol bij het tegengaan van leegstand door de belegger.
21
3.4 Aanbod: Belegger In deze paragraaf zullen de resultaten van de oriënterende interviews met betrekking tot de aanbieder, oftewel winkelvastgoedbelegger uiteengezet worden. De Nederlandse winkelvastgoedbeleggers kunnen in een aantal hoofdgroepen worden ingedeeld: - Institutionele vastgoedbeleggers; - Particuliere winkelvastgoedbeleggers met een organisatie; - Particuliere winkelvastgoedbeleggers als natuurlijke personen. Er bestaan daarnaast ook diverse fondsen, C.V. constructies, andere samenwerkingsverbanden tussen verschillende partijen en buitenlandse beleggers waaronder Duitse en Engelse vastgoedpartijen. Deze worden in het onderzoek buiten beschouwing gelaten. Cijfers over actuele eigendomsverhoudingen en verdeling van winkelvastgoed over verschillende typen beleggers, zijn niet bekend. In van Gool (2001) wordt nog wel aangetroffen, dat de eigendomsverhoudingen van winkelvastgoed in Nederland destijds (119.620 aantal winkels) 40-50% uit eigen gebruik bestond - en voor 50-60% uit beleggingsvastgoed. (Van Gool, 2001). Deze cijfers zijn in latere uitgaves niet geactualiseerd. Een en ander wordt bevestigd door Nozeman (2012). Als ervan uit wordt gegaan dat nog steeds ongeveer 60% van de winkelpanden in beleggershanden is, kan het totaal aantal winkels in eigendom bij beleggers (gebaseerd op gegevens uit hoofdstuk 2) worden geschat op ongeveer 60.000. Beleggers beschikken in dat geval naar schatting over meer dan 16,8 miljoen vierkante meters winkelruimte. De substantiële winkelvastgoedportefeuilles in Nederland worden met name aangehouden door institutionele beleggers, waaronder Unibail Rodamco, Corio, VastNed Retail, Wereldhave, Syntrus Achmea Vastgoed, Altera, ING Dutch Retail Fund, Redevco, Kroonenberg Groep en NSI. Nozeman (2012) tekent wel aan, dat het aandeel van particulieren vastgoedbeleggers toeneemt op de winkelvastgoedmarkt, maar deze portefeuilles zijn veelal kleiner dan die van institutionelen. Hiernaast zijn particulieren, aldus Nozeman voor de individuele winkelobjecten succesvoller in acquisitie, met als reden de goede lokale netwerken en korte beslislijnen. (Op dit gegeven wordt later in het (empirische) onderzoek nog teruggekomen.)
3.4.1. Oriënterende interviews aanbodzijde Analoog aan de werkwijze in de paragraaf over retailers, zijn ook met belangenorganisaties aan de kant van de beleggers oriënterende interviews gehouden. Het gaat hierbij om: - een belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands Vastgoed. - is een partij die zowel huur als verhuurtransactie begeleidt, waardoor zij uit een hybride functie vanuit de aanbodkant ook inzicht heeft in de problematiek die speelt aan de vraagkant. Deze partij is dus twee keer vertegenwoordigd. Wat betreft de beleggers ontstaat op basis van de oriënterende interviews met belangenverengingen het volgende beeld: - Beleggers denken onvoldoende met (mode)retailers mee, zij huren en kosten te hoog en moeten zij nog “wennen aan de nieuwe economische situatie”. Het beeld ontstaat dat kosten met betrekking tot duurzaamheid soms zelfs worden opgelegd. - Beleggers zien wel het belang in van investeringen en innovaties in winkelcentra, maar zitten overheidsmaatregelen op het gebied van huurrecht en renovatiemogelijkheden in de weg. - Alle partijen staan positief tegenover omzethuur als instrument om de financiële relatie tussen de belegger en retailer te optimaliseren. - De rol van e-commerce wordt onderstreept als kans voor de retailer.
22
3.4.2 Selectie winkelvastgoedbeleggers Op basis van de gesprekken is er voor gekozen alle beleggers te vertegenwoordigen in de interviews op basis van de hoofdgroepen die aan het begin van deze paragraaf zijn gepresenteerd. In de gesprekken is aangegeven dat deze een verschillend deel van de markt bestrijken.
Een institutionele belegger is gekozen, omdat deze belegger een omvangrijke portefeuille van winkels door heel Nederland heeft.
Een particuliere belegger met een omvang welke vergelijkbaar is met een institutionele belegger, maar wel met een geheel eigen relatie met de huurder en een organisatiestructuur met een duidelijke eigenaar (in plaats van aandeelhouders) en daarmee een flexibelere besluitvorming.
Daarnaast zijn twee natuurlijke personen geselecteerd die beiden kleinschaliger werkzaam zijn in een specifieke regio (Rotterdam en Den Haag). Bij die laatste keuze heeft ook de pragmatische bereidheid van de belegger een rol gespeeld in de selectie.
3.5 Conclusie oriënterende interviews In dit hoofdstuk is een beeld geschetst van beleggers en moderetailers, die samen het object van onderzoek in deze scriptie vormen. Er is een kort overzicht gegeven van de partijen en er hebben oriënterende interviews plaatsgevonden met koepelorganisaties. Het beeld dat ontstaat, komt overeen met de bevindingen van hoofdstuk 2: teruglopende omzetten in de detailhandel en tegenvallende beleggingsrendementen gedurende de afgelopen jaren. In de oriënterende interviews wordt gewezen op een onvoldoende bewustzijn over het belang van investeringen en marketing, zowel aan de kant van moderetailer als aan de kant van de belegger. Het belang van internet wordt door alle partijen onderschreven. Ook wordt meermaals gewezen op de relatie tussen internet en de fysieke winkel, vooral waar het moderetail betreft. Over de beleggers wordt door retail vertegenwoordigers aangegeven, dat zij de huurprijzen hoog houden en (soms geforceerd) kosten doorberekenen ten behoeve van bijvoorbeeld marketing, service en duurzaamheidsinvesteringen. Het actuele beeld daarbij is gelijktijdig dat moderetailers te maken hebben met teruglopende omzet en zelfs faillissementen. Deze gegevens lijken de onderhandelingen en de relatie tussen moderetailers en de beleggers onder druk te zetten. In het hiernavolgende intermezzo wordt, op basis van de voorgaande gegevens, een vertaling gemaakt tussen de theorie en oriëntatie enerzijds, en de empirische analyse anderzijds.
23
Intermezzo: Vertaling van de oriënterende fase naar het empirisch onderzoek De voorafgaande literatuurstudie en oriënterende interviews hebben een beeld gegeven van de problematiek op de winkelmarkt in het algemeen en de relatie tussen belegger en moderetailer in het bijzonder. Hiermee kunnen de in hoofdstuk 3 geformuleerde dimensies worden aangevuld met de benoeming van knelpunten die in de interviews en de daaropvolgende expertmeeting een centrale rol innemen. Onderstaande tabel is in die zin een samenvatting van de resultaten uit hoofdstuk 2 en 3 en vormt een brug naar het praktijkonderzoek.
Dimensies:
Knelpunten:
1.Huurprijzen:
Moderetailer: Beleggers houden vast aan hoge huurprijzen. Belegger: Er ligt een druk op de bestaande huurprijzen, over het algemeen is er een dalende trend zichtbaar. Moderetailer: Omzet gerelateerde huurcontracten worden niet tot weinig aangeboden; Belegger: Er dient een basishuur afgesproken te worden, waarbij de omzethuur beperkt flexibel is. Moderetailer: De looptijd van huurcontracten dienen korter te worden. Belegger: Huurcontracten laten te wensen over wat betreft flexibiliteit en lengte looptijd Moderetailer: Hoge servicekosten worden zonder specificaties nageheven bij de retailers; Belegger: De servicekosten worden steeds meer een punt van discussie. Moderetailer: Het lijkt erop dat beleggers weinig extra diensten bieden aan moderetailers en zich niet verdiepen in de bedrijfsvoering van de huurders. Belegger: De belegger organiseert steeds meer activiteiten om consumenten te trekken. Moderetailer: De belegger dwingt de energieleverancier op aan de retailer en dwingt tot duurzaamheidsinvestering waar de retailer geen profijt van heeft. Beleggers: Duurzaamheid wordt verwacht bij institutionele beleggers. Moderetailer: De overheid moet winkels in de periferie tegenhouden, om de binnensteden aantrekkelijk te houden. Belegger: De overheid moet winkels in de periferie tegenhouden, om de binnensteden aantrekkelijk te houden. Moderetailer: Aanbod sluit niet goed aan op de vraag, omdat de omvang van de leegstaande winkelruimte kleiner is dan de gemiddelde in gebruik genomen winkelruimte. Belegger: Aanbod sluit niet goed aan op de vraag, omdat de omvang van de leegstaande winkelruimte kleiner is dan de gemiddelde in gebruik genomen winkelruimte.
2. Omzethuur:
3. Huurcontracten:
4.Servicekosten:
5.Service:
6.Duurzaamheid:
7.Overheid interventie:
8.Aanbod winkelruimte:
24
Dimensies (vervolg)
Knelpunten
9.’Nieuwe consument’:
Moderetailer: Er wordt te weinig ingespeeld op de nieuwe consument die beleving wenst. Beleggers: Er wordt te weinig ingespeeld op de nieuwe consument die beleving wenst.
10.Investeren/liquiditeiten:
Moderetailers: Niet investeren kan leiden tot faillissementen van modeketens Beleggers: Niet investeren kan leiden tot faillissementen van modeketens. Moderetailers: 24/7 bereikbaarheid van winkels. Gebrek aan cross channel. Wel of niet oorzaak van winkelleegstand? Belegger: 24/7 bereikbaarheid van winkels. Gebrek aan cross channel. Wel of niet oorzaak van winkelleegstand? Moderetailer: Locatie, branchering/clustering is voor modeketens nog belangrijker dan niet mode retailers. Beleggers: Locatie, branchering/clustering is voor modeketens nog belangrijker dan niet mode retailers.
11.e-commerce:
12.Locatietheorie/belevenis waarde:
Toelichting op de ‘bronnen’ van de dimensies: Huur, kosten, investeringen, huurcontracten en winkelruimte zijn afkomstig uit de literatuur van Nozeman(2012) en Van Gool(2007). De locatietheorie, nieuwe consument en e-commerce zijn gebaseerd op uitkomsten van hoofdstuk 2. Service, marketing, overheid, duurzaamheid en omzethuur zijn toegevoegd naar aanleiding van de interviews in hoofdstuk 3.
25
Hoofdstuk 4: Interviews 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk is gewijd aan zowel de methodologische verantwoording als de presentatie van de interviews en interviewresultaten. In paragraaf 4.2 worden de methodologische aspecten en keuzes beschreven, wordt de respondentkeuze verantwoord en wordt getoond hoe de interviews zijn voortgekomen uit de eerdere bevindingen, zoals gepresenteerd in het intermezzo. Bij de interviews wordt aangesloten bij de structuur van vraag en aanbod. In paragraaf 4.3 worden dan ook de resultaten van de moderetailers naast die van de winkelvastgoedbelegger gepresenteerd. In paragraaf 4.4 worden de belangrijkste bevindingen samengevat en wordt aangegeven hoe deze bevindingen zullen worden voorgelegd in een expertmeeting, die in hoofdstuk 5 centraal staat.
4.2 Methodologische aspecten Naar aanleiding van de oriënterende interviews met is meer duidelijkheid verkregen over de relatie tussen beleggers en retailers en de actuele situatie. Geconstateerd is dat de beleggers niet op dezelfde ‘lijn’ zitten als de retailers. Het veranderproces lijkt moeilijk op gang te komen na het ontstaan van de economische crisis voor de beleggers. Beleggers lijken zich (in de ogen van retailers) nog vast te houden aan de werkwijze zoals gangbaar in de periode van 2005-2007, waarin er voldoende retailers waren die tegen hoge huurprijzen winkelruimtes huurden. Nu de markt is veranderd als gevolg van economische, demografische en technologische ontwikkelingen en de kritisch en veel eisende ‘nieuwe’ consumenten (zoals onder andere geschetst in hoofdstuk 2), moeten de retailers inspelen op tegenvallen omstandigheden. Het is dan van belang dat ook de belegger hierin meebeweegt. De marktwerking van vraag en aanbod is veranderd: voorheen leek de retailmarkt een vraagmarkt momenteel is het een aanbodmarkt.
4.3 Interview resultaten In deze paragraaf zullen de bevindingen uit de interviews met een zevental moderetailers en een viertal beleggers naast elkaar worden samengevat in een overzicht, waaruit vervolgens stellingen worden geformuleerd welke tijdens de expertmeeting zal worden voorgelegd aan de vier aanwezigen experts, die een afvaardiging vertegenwoordigen van alle geïnterviewde partijen. De zeven geselecteerde retailers geven een representatief beeld van de winkelinvulling van een gemiddeld hoofdcentrum of stadsdeelcentrum in Nederland. De ketens bestaan uit een mix van nationale en internationale partijen, allen met een eigen strategie en doelgroep, welke omvangrijke en minder omvangrijke winkelruimtes in gebruik nemen. Zelfstandige ondernemers zijn, zoals eerder genoemd, buitenbeschouwing gelaten in dit onderzoek. Zij nemen af in aantal en zijn onderzoekstechnisch lastig te benaderen; met het interviewen van de ketens is gemakkelijker een grote retail groep vertegenwoordigd in het onderzoek. Daarbij komt dat juist de beslissingen van ketens een grote invloed hebben op het ontstaan van de negatieve spiraal, die eerder op basis van locatietheorieën is voorspeld. De interviewvraagstellingen aan moderetailers zijn opgenomen in bijlage 2.
26
De vier gekozen vastgoedbeleggers vormen een goede afspiegeling van de verschillende typen actieve winkelvastgoedbeleggers in Nederland (zoals aangekondigd in paragraaf 3.4.2). De interviewvragen aan de winkelvastgoedbeleggers staan weergegeven in bijlage 3. De bevindingen uit de interviews, waarvan de interviewvragen zijn gebaseerd op de geschetste dimensies in het intermezzo, worden hieronder weergeven. Naast een feitelijke weergave van de resultaten is per dimensie een analyse van overeenkomsten en verschillen beschreven.
Dimensies:
Vraagkant/ Moderetailer
Aanbodkant/Belegger
1. Huurprijzen:
*Over het algemeen dalen de huurprijzen, met name op B- en C locaties de huurprijzen op A-locaties blijven daarentegen nog steeds stijgen; *Onderhandelingsgesprekken over huurprijzen lopen moeizamer; * Vastgoedbeleggers hanteren huurprijzen welke gedreven worden door rendementsberekeningen, waarbij de waardering van het pand een rol speelt, hetgeen als gevolg heeft dat de beleggers de maximale huurprijs willen behalen; * Vastgoedbeleggers houden het liefst vast aan ‘oude’ huurprijzen; * Winkelvastgoedbeleggers drukken de huurprijzen (in de markt) uit per m², terwijl het de moderetailer gaat om de maandelijkse huisvestigingslasten die gedragen kunnen worden. De m² prijs is niet relevant en zegt niet zo veel voor een moderetailer.
*Op A1 locaties blijven de huurprijzen stijgen, en op B en C locaties dalen de prijzen; *Onderhandelingen over huurprijzen gaan moeizamer.
Overeenkomsten: Moderetailer en belegger ondervinden beiden dat op A1 locaties de huren nog steeds stijgen, en dat op B en C locaties de huurprijzen een dalende trend laten zien. De verklaring hiervoor is dat het aanbod op A locaties beperkt is en de vraag hoog is, hetgeen op de B en C locaties net andersom is. Hiernaast zijn beiden partijen van mening dat de onderhandelingsgesprekken moeizaam verlopen, omdat beide andere uitgangspunten hanteren. Tegenstellingen: Moderetailers en beleggers hebben een verschillend verdienmodel, waarbij de berekening van de huursom anders wordt vastgesteld. Moderetailers zijn afhankelijk van de fluctuerende omzet op die locatie en vastgoedbeleggers hebben een standvastige rendementsberekening, waaraan zij zich graag willen houden. De verdienmodellen sluiten in veel gevallen niet op elkaar aan. Conclusie: Beide partijen geven aan dat de onderhandelingen moeizaam verlopen. De verklaring kan gezocht worden in het gegeven dat beleggers huurprijzen berekenen op basis van verdienmodellen waarin de prijs in meters wordt uitgedrukt (daar de waarde afhankelijk is van de huurwaarde per m²). De moderetailer denken alleen aan huisvestigingslasten die gedragen moeten worden uit de huidige en misschien nog wel dalende omzetten op die betreffende locatie. 2. Omzethuur:
* Omzet gerelateerde huur is een wens van moderetailers, die met name ook internationaal actief zijn. In landen als
27
* Een belegger is in veel gevallen alleen bereid om omzethuur aan te bieden in combinatie met een basishuur.
Engeland, België en Frankrijk is dit fenomeen heel gebruikelijk; * Omzethuur is alleen gewenst wanneer de basishuur niet te hoog is, waardoor de belegger alleen mee profiteert van omzetgroei en niet mee deelt in verlies; * Omzet huur geeft de moderetailer de zekerheid te allen tijde te kunnen voldoen aan de huisvestingslasten; * Omzethuur biedt stimulans in de opstartfase en voor de vestiging in een nieuw winkelcentrum.
* Omzet gerelateerde huurcontracten brengen een verhoogd risico met zich mee voor de belegger; *Vastgoedwaarderen op basis van omzethuur is lastig; *Omzethuur is alleen mogelijk wanneer het winkelgebied van één belegger is, omdat de invloed van de belegger indirect op de omzet hier groter is dan bij een solitair winkelpand; *Er dienen instrumenten te worden afgestemd, waarmee de omzet van die winkel wordt berekend.
Overeenkomsten: In het Nederlandse winkelvastgoed is men niet heel bekend met omzetgerelateerde huurcontracten. Er is weinig vraag naar omzethuur en daarnaast wordt het weinig aangeboden. Beide partijen wensen een omzetgerelateerd huurcontract alleen af te sluiten, wanneer dit in hun eigen voordeel werkt. Moderetailers wensen omzet gerelateerde huur bij een economische neergang en beleggers bij economische opleving. Tegenstellingen: Beleggers willen alleen omzet gerelateerde huurcontracten afsluiten met basishuur, retailers zonder basishuur. Conclusie: De Nederlandse winkelmarkt is wellicht nog niet klaar voor omzetgerelateerde huur. Er is nog geen duidelijke vraag en de juiste tools zijn hier nog niet voor beschikbaar. 3.Huurcontracten:
* Moderetailers wensen huurcontracten met een korte looptijd, van circa 2 tot 5 jaar; * Moderetailers met een relatief kleine winkelomvang wensen flexibiliteit in huurcontracten; * Modeketens die hoge inrichtings investeringen doen in het winkelpand wensen geen flexibele huurcontracten; * Huurcontracten op A-locaties worden voor langere periode afgesloten dan nieuwe en of B locaties.
28
* Beleggers willen huurcontracten met lange looptijden. Korte looptijden hebben een negatief effect op de waarde van het winkelpand; * Beleggers wensen flexibele huurcontracten, waardoor ook zij de mogelijkheid krijgen om het huurcontract te eindigen en opnieuw te onderhandelen met nieuwe huurders voor een betere branchering en opbrengsten.
Overeenkomsten: Moderetailers en beleggers wensen meer flexibiliteit in de huurcontracten. Tegenstellingen: Het merendeel van de retailers wensen huurcontracten met een korte looptijd, terwijl de belegger graag huurcontracten afsluit met lange looptijden. Conclusie: Moderetailer en beleggers zijn genoodzaakt door de marktomstandigheden om op goede locaties langjarige huurcontracten af te sluiten en korte huurcontracten voor de mindere locaties. 4.Servicekosten:
* De naheffingen van servicekosten zijn hoog; * De moderetailers komen collectief met elkaar in opstand tegen hoge servicekosten; * Specificaties van de servicekosten worden steeds vaker opgevraagd; * Huurders wensen transparantie in kostenstructuur.
* Institutionele winkelvastgoedbeleggers zijn van mening dat recent wel heel erg veel aandacht wordt besteed aan de hoogte van de servicekosten; * In een aantal gevallen is de berekening van de servicekosten op voorhand niet goed gegaan.
Overeenkomsten: Beide partijen zijn van mening dat de naheffingen van servicekosten in een aantal gevallen niet correct is verlopen. Tegenstelingen: De beleggers vinden dat er opeens wel veel aandacht wordt gegeven aan de servicekosten. Moderetailers vinden de verhoogde kosten onacceptabel. Conclusie: De transparantie en hoogte van de servicekosten zijn voor de moderetailers een belangrijk issue. Er liggen kansen voor de belegger om deze ontevredenheid weg te nemen. 5.Service
* De service die de beleggers maken zijn soms gewenst; * De kosten voor de service wordt veelal later weer doorbelast aan de retailers.
*Winkelbeleggers bieden retailers verschillende service aan: - het organiseren van acties in winkelcentra om meer consumenten te trekken. Hierbij valt te denken aan verloting van een auto en sinterklaasoptocht; - Bieden afhaalkluisjes aan, welke ook door de retailers in het winkelcentrum gebruikt mogen worden ‘De Buren’; - aanbieding van een ‘loyality’ waarbij de retailer acties mag aanbieden.
Overeenkomsten: Beide partijen zijn van mening dat service van de belegger benodigd is om het winkelcentrum aantrekkelijker te maken voor de consument. Tegenstellingen: De rekening van de service van de belegger aan de retailer komt bij de retailer te liggen. Conclusie: De extra service van de belegger wordt gewaardeerd, echter gezien het feit dat de door de belegger gemaakte kosten veelal worden doorberekend aan de retailer, is het van belang om de retailer medezeggenschap te geven.
29
6.Duurzaamheid:
* Duurzaamheid wordt door een aantal moderetailers als belangrijk ervaren; * De kosten voor de verduurzaming van de winkelpanden worden opgelegd en doorbelast aan de retailers; * Moderetailers kunnen de verhoogde lasten niet doorberekenen in de kledingprijzen, daar de bestedingen al teruglopen; * Consument is niet bereid meer te betalen voor mode, wanneer het vastgoed en bedrijfsvoering zich verduurzaamt.
* Sommige beleggers, waaronder met name beursgenoteerde vastgoedfondsen vinden duurzaamheid belangrijk; * Beleggers geven aan dat verduurzaming in sommige gevallen leidt tot lagere energielasten voor de retailer.
Overeenkomsten: Duurzaamheid wordt over het algemeen als relevante kwestie ervaren. Tegenstellingen: Moderetailers zien het belang van verduurzaming minder dan de beleggers, omdat de consumenten niet bereid zijn om meer te betalen voor kleding. De rekening voor de verduurzaming komt hierdoor ook deels (volgens de moderetailer ten onrechte) bij de retailer te liggen. Conclusie: In de winkelmarkt is duurzaamheid minder van belang dan op de kantorenmarkt. Daar de kosten voor verduurzaming niet opwegen tegen de verdiensten. De consumenten zijn over het algemeen niet bereid om meer geld te betalen voor kleding wanneer het winkelpand duurzaam is, waardoor de retailer de kosten die zij (op hun beurt) van de belegger toegeschoven krijgt, kan doorberekenen aan de consument. 7.Periferie/overheid
* PDV/GDV locaties worden door moderetailers veelal gezien als een mogelijke bedreiging; *Enige moderetailers vinden het ook een aanvulling op het verschillende winkelaanbod; * De locatie van het winkelcentrum is van belang. De outletcenter van Roermond wordt als zeer succesvol beschouwd, daar het centrum aansluit op het bestaande winkelcentrum van Roermond en de omliggende grote verzorgingsgebieden (Duitsland en België).
* De binnensteden dienen aantrekkelijk te blijven; * Overheden moeten een stop zetten op PDV/GDV locaties en uitbreiding van outletcenters, wanneer deze niet ten goede komt aan het winkelcentrum/binnenstad.
Overeenkomsten: Op gebied van overheid zijn de partijen het op alle vlakken met elkaar eens. De PDV/GDV locaties zijn een bedreiging voor de winkelkern, tenzij het in ruimtelijke termen een aanvulling is. Tegenstellingen: N.v.t. Conclusie: Voor de overheid is er een rol weggelegd voor de ruimtelijke ordening voor wat betreft de aantrekkelijkheid van de winkelcentra in binnensteden. Zowel de retailer als belegger is erbij gebaat, wanneer ontwikkeling, PDV/GDV locaties en verruiming van de bestemming wordt tegengehouden.
30
8.Omvang winkelruimtes:
* Aanbod winkelruimtes sluit niet goed aan qua omvang op de vraag. Moderetailers wensen steeds grotere oppervlaktes, met name de internationale retailers; * Voor modeketens met een business model waarbij de omvang circa 200m2 dient te zijn, biedt het huidige/toekomstige aanbod kansen; * De overheid bemoeilijkt soms de mogelijkheden om bestaande winkels met elkaar te verbinden, op grond van monumenten of straatbeeld.
* In herontwikkelingen en nieuwe ontwikkelingen van winkelcentra nemen de vastgoedbeleggers de vraag van grotere winkelruimtes mee; *Beleggers zijn op de hoogte van de vraag naar grotere winkeloppervlaktes;
Overeenkomsten: Moderetailers en beleggers zitten over het algemeen op één lijn voor wat betreft een wenselijk grotere omvang van winkelunits. De vraag naar ruimere winkelruimtes groeit, waardoor het huidige winkelaanbod qua omvang niet goed meer aansluit op de vraag; Tegenstelingen N.v.t. Conclusie: Er is een rol voor de overheid weggelegd om in te stemmen bij goedkeuringsaanvragen om de verruiming/samenvoeging van bestaande winkelpanden, waardoor het aanbod beter op de vraag aansluit. 9.Nieuwe consument
*Modecollecties worden steeds sneller vernieuwd, omdat de ‘nieuwe consument’ dit verlangd. * Er wordt ingegaan op de nieuwe technologische ontwikkelingen, zoals winkelen via de smartphones; * Webshops worden aangeboden; * Inrichting van de winkels wordt steds modieuzer.
* De beleggers zijn zich bewust van ‘De Nieuwe Consument’; * Particulieren proberen om (op kleinere schaal) winkelgebieden aantrekkelijker te maken voor consumenten, omdat zij voor vernieuwing willen blijven zorgen.
Overeenkomsten: Beide partijen zijn zich ervan bewust, dat de nieuwe consument veeleisend is. De geïnterviewde retailers zorgen voor een vernieuwende collectie een aantrekkelijk/uitnodigende ingerichte winkel en webshop. Beleggers proberen winkelcentra te vernieuwen door investeringen te doen en retailers aan te trekken die van toevoegde waarde zijn voor deze centra. Tegenstellingen: N.v.t. Conclusie: Moderetailers en beleggers doen er alles aan om aan de wensen en eisen van de consument te voldoen. De technologie wordt aangepakt.
31
10.Liquiditeit/invest eren
* Modeketens die voldoende liquide zijn kunnen in de huidige aanbodmarkt goed en snel onderhandelen, hetgeen voordelen met zich meebrengt; * Modeketens moeten blijven investeren in de fysieke winkels en kleding om de nieuwe consumenten te blijven aantrekken; * Liquide modeketens denken anticyclisch en gaan juist in economisch slechte tijden het aantal vestigingen uitbreiden; * Onvoldoende liquiditeitsbuffer leidt tot faillissement.
* Vastgoedbeleggers die liquide zijn kunnen sterker aan de wensen en eisen van modeketens voldoen; * Liquide vastgoedbeleggers staan sterker in de onderhandelingen met retailers; * Liquide vastgoedbeleggers dienen te investeren in het moderniseren van winkelpanden en centra, waarmee zij de consumenten en daarmee retailers aantrekken; * De beslissing om te investeren in winkelcentra is voor een particuliere onderneming sneller genomen, dan bij een institutionele belegger.
Overeenkomsten: Zowel de retailer als de belegger komen in een betere onderhandelingspositie wanneer zij liquide zijn. Wanneer beide partijen kunnen investeren in de inrichting dan wel het winkelvastgoed wordt de kans op leegstand kleiner en de aantrekkelijkheid van het winkelcentrum groter. Voor beide betekent onvoldoende liquide middelen een faillissement. Tegenstellingen: N.v.t. Conclusie: Liquiditeit is voor alle partijen van belang om elkaar tegemoet te kunnen komen en om de positie te bepalen in de onderhandeling. Om liquide te blijven/worden dienen er steeds nieuwe huurcontracten afgesloten te worden. Er dient een juiste afweging te worden gemaakt over de bestaande leegstand. Bij oplopende leegstand zal de liquiditeiten steeds sneller terug lopen. 11.E-commerce
* Een webshop is een goede aanvulling op de fysieke winkel; *De doelgroep die bereikt kan worden is vele male groter; * De modeketen is 24uur per dag, 7 dagen per week bereikbaar; * Internet heeft invloed op de omzetgroei, echter is het niet meetbaar of een webshop ervoor zorgt dat het aantal consumenten terugloopt in de fysieke winkels; *De vraag is of de bestedingen die op internet gedaan worden, anders in de winkel zouden plaatsvinden of daarnaast; *De invloed van internet wordt overschat door veel onderzoeksbureaus; *De internetverkopen heeft al jaren een gigantische groei meegemaakt, maar deze groei wordt minder; *De internetverkoop zullen nooit de fysieke winkels gaan overheersen, daar consumenten graag blijven winkelen als tijdverdrijf en vermaak. *Er zijn hoge kosten verbonden aan internetverkopen. Verzendkosten. Deze komen vaak voor rekening van de retailer;
32
* Internet is een aanvulling op de fysieke winkels, afhaalpunten versterkt de trek van consumenten naar de fysieke winkels; * Beleggers geven aan dat het effect van internet groter zal worden, Corio heeft er zelf ook onderzoek naar gedaan; * De invloed van internet wordt overschat; * Internet zal nooit de fysieke winkels overnemen.
-
-
-
Retourneren. Een groot deel van de bestellingen wordt weer geretourneerd, omdat de maat of kleur niet goed is, wat grote handling met zich meebrengt. Diefstal. Verzonden pakketten zijn volgens consumenten niet of niet volledig geleverd; Kleding komt gedragen zich terug. Gedragen kleding die wordt geretourneerd kan niet meer verkocht worden en wordt weggegooid;
Overeenkomsten: Retailers en beleggers zijn allebei van mening dat internet wordt overschat in de factor in reductie van winkelruimte en dat webshops een aanvulling zijn op de fysieke winkels. Tegenstellingen: N.v.t. Conclusie E-commerce is een goede aanvulling op de fysieke winkel. De negatieve berichten in de media welke door onderzoeksbureaus zijn gevoed, hebben een sterke negatieve landing. De invloed van e-commerce op de verkopen is overigens slecht meetbaar. 12. Locatietheorie
* Modeketens kiezen er voor om zich bij elkaar te concentreren; *De modeketens richten zich op dezelfde consumentenstroom; *De locatie is voor moderetailers nog belangrijker dan voor andere retailers; *Modeketens vestigen zich graag op A1 locaties in grote steden.
*Voor modeketens is branchering meer van belang dan voor andere retailers. Wanneer een belegger een heel winkelcentra in bezit heeft, kunnen zij aan branchering eisen voldoen; *De locatie is voor moderetailers nog belangrijker dan voor andere retailers.
Overeenkomsten: Beide partijen geven aan dat locatie voor modeketens nog meer van belang is dan voor andere niet moderetailers. Hiernaast wordt door beide aangegeven dat branchering en clustering voor modeketens van belang is. Tegenstellingen: N.v.t. Conclusie: Locatie en clustering zijn relatief zwaar van belang voor moderetailers in vergelijking met andere retailers. 13.Institutionele vs. particulieren beleggers
* Retailers wensen periodiek aan tafel te gaan met degene die kennis heeft van het vastgoed en de bevoegdheden heeft; * De onderhandelingen met een particuliere belegger verlopen sneller dan met institutionele beleggers.
33
*Particulieren zitten dichter op de huurders en het vastgoed dan institutionele partijen; *Particulieren beleggers laten de retailers in dezelfde winkelstraat som meebeslissen/denken in de zoektocht naar een nieuwe huurder (De winkel dient een goede aanvulling te zijn op de winkelstraat).
Overeenkomsten: Zowel retailers als particuliere beleggers zijn van mening dat zij dichter op het vastgoed zitten en ook sneller beslissingen kunnen nemen. Tegenstellingen: Institutionele beleggers kunnen naar mening van particulierenbeleggers in de samenwerking met retailers i.v.m. organisatorisch redenen in mindere mate een goede samenwerkingsverband aangaan. Retailers geven aan dat het verschilt per persoon en dat dit niet zozeer afhankelijk is van het type bedrijf, het gaat meer om het type mens als vastgoedpersoon. Conclusie: Een particuliere belegger kan makkelijker en sneller voorzien in de wensen en eisen van de consument, daar de bevoegdheden lager liggen en de onderhandeling organisatorisch sneller kan gaan. Out of de box mogelijkheden zijn sneller bespreekbaar bij particulieren dan bij institutionele beleggers. Particulieren beleggers staan sterker in de onderhandelingen.
4.4 Conclusie Vraagkant: Modeketens zijn zich erg bewust van het feit dat de huidige winkelmarkt een aanbodmarkt betreft en niet langer een vraagmarkt. Huurders maken van deze positie graag gebruik door huurkortingen te vragen bij huurherzieningen en nieuwe huuronderhandelingen. Over het algemeen willen modeketens zich op A1 locaties vestigen om verschillende redenen, waaronder consumentenstroom en clustering/branchering. De verklaring hiervoor ligt ten grondslag in de locatie theorieën, zoals omschreven in hoofdstuk 2. De huurprijzen op A1 locaties, met name in grote steden, stijgen nog steeds. Het bestaande aanbod van winkelruimtes sluit grotendeels niet aan op de vraag van met name internationale modeketens, die zich in of nabij de grote steden op of nabij A1 locaties willen vestigen. De algemene zichtbare trend is toch dat het winkeloppervlak in de loop van de jaren steeds omvangrijker wordt. Liquide modeketens zien de huidige winkelmarkt als een kans, daar er winkels vrijkomen op locaties waar zij zich graag willen gaan vestigen. Enig nadeel hierbij kan zijn dat zij nog gebonden zijn aan lopende huurcontracten. De moderetailer met kleinere winkels (<270m2) willen zich ook steeds meer gaan vestigen in kleinere steden, waar de huurprijzen dalen. Samengevat luiden volgens de geïnterviewde de wensen en eisen van het vastgoed en de verwachtingen van de winkelvastgoedbelegger als volgt: De wensen/eisen aan winkelvastgoed: De wensen en eisen zijn met name gebaseerd op locatie en prijs: - hoge consumentenstroom; - goede locatie waar de doelgroep zich in hoge mate vertegenwoordigt; - lage huurprijzen; - een groot verzorgingsgebied; - grote omvang winkelruimtes; - lage servicekosten, - vestigen naast andere modeketens. - kortlopende en flexibele huurcontracten; - A1 locatie, in en nabij grote steden. - omzet gerelateerde huurprijzen (zonder hoge basishuur); - lage aanvangsinvestering in het pand; - goede bereikbare locaties per OV;
34
De verwachtingen die retailers hebben van beleggers: - transparantie, open relaties opbouwen. - goede samenwerking onderhouden, dit is de basis van de onderhandelingen; - kennis van de retailmarkt; - hoge huurprijzen loslaten en realistische marktconforme prijzen voor die locatie aanbieden; - kosten voor verduurzaming niet verhalen bij huurder; - transparant zijn in naheffing servicekosten; - opleveringsniveau dient hoog te zien; Aanbodkant: Beleggers houden zich in het algemeen nog sterk vast aan de bestaande (in economische goede tijden) opgemaakte rendementsmodellen van het onroerend goed. Waardoor zij niet wensen af te wijken van de (hoge) gehanteerde huurprijzen, lange huurcontracten en terughoudend zijn in het aanbieden van omzet gerelateerde huurcontracten. De waarde van het vastgoed is nog van groot belang, hetgeen de onderhandelingen met retailers in de weg kan staan. Naast huurprijs onderhandelingen kan het verhalen van de service- en marketing kosten en kosten met betrekking tot de verduurzaming van het vastgoed door de belegger op de retailer een goede samenwerking in de weg staan, daar er steeds vaker discussies over deze claims bij de retailer ontstaan. Bij de beleggers is een verschil tussen particulieren en institutionele ondernemingen, voor wat betreft de samenwerking. Particulieren ondernemingen staan dichter bij de huurder en dichter op het vastgoed. De reden hiervoor kan gezocht worden in de omvang van het bedrijf en de aandeelhouders. De beslissingsbevoegdheden bij particulieren liggen meestal op een lager niveau binnen het bedrijf en zijn hiernaast ook minder bureaucratisch. Dit alles kan resulteren in kortere onderhandelingsperiodes en sneller ontwikkelde investeringsplannen voor het winkelcentra.
35
Hoofdstuk 5: Expertmeeting 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de werkwijze en de resultaten van de expertmeeting gerapporteerd. In paragraaf 5.2 wordt deze geïntroduceerd aan de hand van de opgestelde hypothesen en een overzicht van de deelnemers. In paragraaf 5.3 wordt een korte beschrijving gegeven van het proces, waarna in paragraaf 5.4 de verslaglegging wordt weer gegeven van de expertmeeting. Het hoofdstuk wordt afgesloten met de belangrijkste conclusies die zijn voortgekomen uit de meeting in paragraaf 5.5.
5.2 Introductie Expertmeeting Tijdens de expertmeeting zijn de volgende hypothesen voorgelegd aan de deelnemers. Deze hypothesen zijn ontleend aan de in hoofdstuk 2 tot en met 4 verkregen inzichten en met name uit de interviewresultaten. Hypothese 1: Leegstand De leegstandsontwikkeling op de winkelmarkt zoals geschetst in diverse onderzoeken valt mee. A locaties zullen goed verhuurd blijven; B locaties bieden juist kansen voor kleinere/startende retailers; C locaties krijgen een andere functie. Hypothese 2: E-commerce E-commerce kan juist in het voordeel van de mode retailer worden aangewend en hoeft daarmee geen bedreiging voor leegstand te zijn. Hypothese 3: Omzethuur In periode van economische vooruitgang zijn beleggers meer geneigd tot een systeem van omzethuur, terwijl tijdens economische neergang huurders hier de voorkeur aangeven. Hypothese 4: Locatie/belevingstheorieën Zowel branchering als locatie is voor de moderetailers van groter belang dan voor niet-mode retailers. Hypothese 5: Kosten verhalen Beleggers kunnen zichzelf een groot voordeel doen door minder kosten op de retailer te verhalen, waarbij gedacht wordt aan servicekosten, marketingkosten en verduurzaming van het vastgoed. Hypothese 6: Overheid Overheden hebben een negatieve invloed op het functioneren van de winkelmarkt door een ruimtelijke beperkend beleid in binnensteden en het toestaan van outletcenters in de periferie. Hypothese 7: Opleveringsniveau Beleggers kunnen leegstand tegengaan wanneer het opleveringsniveau van het winkelpand zodanig hoog is dat de investeringen voor de huurder budgettair te verantwoorden zijn voor de opening van een nieuwe vestiging. Hypothese 8: Omvang winkelruimtes Het huidige winkelruimteaanbod sluit niet aan op de vraag van mode retail ketens. Units zijn structureel te klein.
36
5.3 Procedure De expertmeeting vond plaats op 28 februari 2013 ten kantore van ING Real Estate in Rotterdam. De meeting duurde 2 uur en ving aan om 9.15 uur. De expertmeeting werd geopend door Arthur Marquard van de Amsterdam School of Real Estate, die een korte toelichting gaf op de doelstelling en de wetenschappelijke achtergrond van deze onderzoeksmethode. Deelnemers werden daarbij gewezen op het feit dat de expertmeeting niet per definitie bedoeld is om objectieve resultaten te vergaren, maar bedoeld is om verschillen in meningen (of overeenstemming) tussen experts bloot te leggen met als doel intersubjectieve conclusies te kunnen trekken en intersubjectieve navolgbaarheid te waarborgen. In die zin worden de hypothesen dus ook niet aangenomen of verworpen, zij kunnen slechts meer of minder aannemelijk worden gemaakt. Het reageren op elkaars standpunten een interactiemogelijkheid die expertmeetings biedt, leidt daarbij wel tot een zekere mate van synergetische meerwaarde. Na de introductie is er een toelichting gegeven op het onderzoek en de tot dan toe bekende resultaten. Omwille van de onafhankelijkheid van de uitkomsten deed Arthur Marquard - tevens onderzoeksbegeleider - zo min mogelijk mee aan de inhoudelijke discussie. Hij vervulde de rol van procesbewaker. Na presentatie van de inhoudelijke resultaten werd deelnemers erop gewezen dat een ieder een minuut per stelling zou krijgen toebedeeld om een standpunt uiteen te zetten, gevolgd door plenaire discussie. Tijdens het proces is deze regel losgelaten, aangezien deelnemers het prettiger vonden om direct op elkaars beweringen te kunnen reageren. Daarbij is getracht de stellingen evenredig veel aandacht te geven ten opzichte van elkaar, maar kon niet worden voorkomen dat er tijdens het gesprek accenten werden gelegd of stellingen soms gelijktijdig en door elkaar heen werden besproken.
5.4 Uitwerking expertmeeting Hypothese 1: Leegstand Alle deelnemers geven aan dat de leegstandsproblematiek, zoals deze in veel onderzoeken wordt geschetst, enigszins overdreven is. De verschillen per winkelgebied zijn echter groot. Aangegeven wordt dat juist voor mode een hoog regionaal niveau geldt: Klanten zijn bereid steeds grotere afstanden te bereizen, waardoor het verzorgingsgebied "Consumenten geven in alle enquêtes voor mode de afgelopen jaren steeds groter is geworden. aan een voorkeur te hebben voor De clustering van fashionketens heeft daarbij een kleine winkels van zelfstandige belevingswaarde op zich. De consumenten zijn daarbij niet ondernemers, maar uiteindelijk consistent in hun mening gerelateerd aan hun shoppen ze allemaal bij H&M en The daadwerkelijk gedrag: "Consumenten geven in alle Sting.” enquêtes aan een voorkeur te hebben voor kleine winkels van zelfstandige ondernemers, maar uiteindelijk shoppen ze allemaal bij H&M en The Sting. “ De deelnemers bereiken over de volgende elementen wel overeenstemming: - Er komen verschuivingen tussen locaties, waarbij de bezetting op de meeste A1 en A2 locaties goed zal blijven. - Er zijn verschillen tussen kleinere en grotere steden, waarbij de centrale locaties in kleinere steden het moeilijker zullen krijgen; zij missen de regionale aantrekkingskracht hebben die juist fashion retail nodig heeft.
37
-
-
-
Ketens zullen zich blijven richten op A1 locaties, terwijl op zich A2 locaties (de aanloopstraten) mogelijkheden blijven voordoen voor zelfstandige ondernemers en winkels uit andere segmenten. Voor modeketens kan het ook aantrekkelijk zijn zich te vestigen net buiten A1 locaties, waar grotere winkeleenheden beschikbaar zijn. Vaak is het bezit in binnen steden erg versnipperd en gedomineerd door gemeentelijke restricties. Het kan dan aantrekkelijk zijn een kleine unit op een A1 locatie te openen met een grotere unit in de nabijheid. Klanten kunnen eenvoudig worden doorverwezen naar een nabijgelegen winkel met breder assortiment. Parkeren is belangrijk voor het slagen van winkelgebieden. Daarbij is de beschikbaarheid van voldoende plaatsen relevanter dan de prijs van het parkeren. Consumenten geven hun gedrag blijk toch hoge tarieven hiervoor te kunnen betalen.
Hypothese 2: E-commerce Over deze stelling wordt snel overeenstemming bereikt: ecommerce is van toegevoegde waarde voor de retailer en e-commerce is van toegevoegde hoeft lang niet altijd tot leegstand te leiden. De deelnemende waarde voor de retailer en hoeft lang retailers geven aan dat consumenten de neiging hebben om niet altijd tot leegstand te leiden. zich te oriënteren op een artikel via internet, maar vervolgens naar de fysieke winkel gaan om het product af te halen. “Internet nodigt daarmee eigenlijk uit tot winkelgedrag, zeker waar het kledingartikelen betreft. Dit geldt voor 80% van de consumenten,”. Door e-commerce zouden ook nieuwe winkelformules kunnen ontstaan en nieuwe productdienstencombinaties. Als voorbeeld wordt genoemd: supermarkt Vomar, die zichzelf in nieuwe beleidsvoornemens als service centrum beschouwt, waar je bijvoorbeeld -naast het boodschappen doen- ook medische diensten af kunt nemen en je auto kunt laten repareren. Hypothese 3: Omzethuur Door een belegger wordt gezegd dat omzethuren in Nederland niet snel zullen worden ingevoerd, "tenzij we een systeem met toetsingselementen gaan volgen zoals in Engeland". De belegger moet meetbare vereisten kunnen stellen aan de retailer in een te ontwikkelen toetsingsmodel. Een ander is van mening dat omzethuur wel zou kunnen worden ingevoerd in Nederland, maar dat goed moet worden nagedacht over de exacte uitvoering bij het relateren van huur aan omzet. Zeker voor de kleine zelfstandige zou dit aantrekkelijk zijn, “want de wetgeving laat momenteel nog weinig ruimte om deze huurkortingen te bieden ten opzichte van grotere ketens”. Daarnaast levert het goede instrumenten voor de belegger om inzicht te verkrijgen in het functioneren van de retailer. Een moderetailer wijst op de onwenselijkheid om kleine winkeliers te bevoordelen bij een systeem van omzethuur. Daarnaast geeft hij aan dat het nog maar de vraag is of beleggers in situaties met omzethuur de basishuur zullen loslaten. "Een 3% hogere huur bij een 20% hogere omzet klinkt goed, maar ik moet nog zien of beleggers bereid zijn huren ook daadwerkelijk te verlagen wanneer de omzet tegen zit". Samengevat geven de beleggers aan dat omzethuur een goed instrument is, mits het wordt gekoppeld aan een toetsingsinstrument en vooral ter stimulering van zelfstandig ondernemers. Vertegenwoordigers van de modeketens zijn terughoudend wat betreft omzethuur. Hypothese 4: Locatie/belevingstheorieën De deelnemers wijzen op het schaalniveau van het winkelgebied: vooral modeketens opereren op een regionaal schaalniveau met een groot verzorgingsgebied. Locatie en (overige) branchering zijn
38
daarbij wellicht meer van belang voor moderetailers dan voor andere retailers. Juist de clustering van mode leidt tot de hogere belevingswaarde. Door alle retail vertegenwoordigers wordt onderschreven dat belevingswaarde onlosmakelijk verbonden is aan fashion retail. Hypothese 5: Kosten verhalen Waar het veronderstellingen over de kosten betreft die aan retailer in rekening worden gebracht, richt de discussie zich in eerste instantie op de afweging van de voor- en nadelen. "Als je meer kosten betaalt als retailer, of een hogere huur, dan krijg je er ook wat voor terug. Je kunt bijvoorbeeld minder kosten of een lagere huur verkrijgen als je op de schoonmaak bezuinigt, maar dan wordt het winkelcentrum smoezelig en minder aantrekkelijk. " Volgens de vertegenwoordigers van de beleggers zijn retailers geneigd naar de totale kosten te kijken zonder zich af te vragen welke services ertegenover staan. Alle deelnemers zijn het erover eens dat services en servicekosten elementen zijn die belegger en retailer samen zouden moeten organiseren. Zij geven daarbij wel aan dat de discussie over kosten in dat geval veel transparanter gevoerd moet worden. Dit is momenteel vaak niet het geval. Institutionele beleggers zijn als organisatie vaak ontoegankelijk, kleine retailers houden vaak hun kaarten tegen de borst. Ook moeten partijen beiden ervan overtuigd zijn dat een gerichte actie daadwerkelijk resultaat oplevert. Nu worden er soms marketingactiviteiten georganiseerd zoals een Sinterklaasintocht die de consument eerder in de weg lijken te zitten. Hypothese 6: Overheid De stelling dat de overheid belemmerend werkt voor de winkelmarkt wordt onderschreven door de deelnemers, maar het uit zich in verschillende dimensies. Een moderetailer wijst erop dat het niet per definitie verkeerd is wanneer gemeentelijke overheden trachten grootschalige detailhandel ontwikkelingen buiten het centrum tegen te gaan “maar dan moet er in het centrum wel een alternatief worden geboden”. Hij geeft aan dat het centrum voldoende huisvestingsmogelijkheden biedt met behoud van historisch gevels. Achter de gevels is renovatie/nieuwbouw tot grotere eenheden immers technisch best mogelijk. Maar dan moeten overheden soepeler zijn met fysiek beperkende vereisten. Daarnaast zou er meer gedaan kunnen worden aan de parkeerproblematiek: Eenheid van beleid en tarieven, alsmede voldoende plaatsen. Gewezen wordt door de moderetailer op het verschijnsel dat gemeenten geneigd zijn outlet centers te stimuleren, als verkapt onderdeel van grondpolitiek. De outlet centers richten zich duidelijk op een “ander publiek” en vormen soms oneerlijke concurrentie voor de al gevestigde detailhandel in de buurt. Hypothese 7: Opleveringsniveau De deelnemers geven allen aan dat het opleverings-/investeringsniveau van de winkel en de eisen die daaraan worden gesteld erg verschillend is per retailer. De grote modeketens zitten hier niet per definitie op te wachten, daar zij zelf al veel investeren en verbouwen aan de huisvesting. Volgens een belegger zijn het opleveringsniveau en de investeringsniveau communicerende vaten met de hoogte van de huur. Evers brengt in dat beleggers het de retailers zo flexibel mogelijk moeten maken bij de start. Deelnemers bereiken overeenstemming over het feit dat: - Opleveringsniveau belangrijker is voor kleine retailers dan voor grote ketens.
39
-
Opleveringsniveau minder belangrijk is al de locatie al hoogwaardig is. Particuliere beleggers meer maatwerk in de oplevering kunnen bieden. Niet alle beleggers kapitaalkrachtig genoeg zijn om significant te investeren in de oplevering.
De slotconclusie over deze stelling is dat het opleveringsniveau minder van belang is dan wel het bieden van financiële faciliteiten aan de retailer. Hypothese 8: Omvang winkelruimtes De omvang van winkelruimtes, is in de bespreking van de andere hypotheses al vaak ter sprake gekomen. De conclusie luidt: -
Er zijn te weinig grote winkelruimtes op A1 locaties. Grote winkelruimtes op A1 locaties kunnen worden gerealiseerd door panden te verbouwen, maar de gevel intact te laten. Gemeenten moeten dan wel willen meewerken. Het is voor de modeketens aantrekkelijk grotere retail ruimtes te betrekken op A2 locaties, maar dan wel in de buurt van de hoofdwinkelstraat, op een paar minuten loopafstand voor de consument vanaf de kleinere vestigingen.
Een belegger wijst daarbij nog op de onwenselijkheid om in alle steden en centra identieke retail te huisvesten. Het ontbreekt aan creativiteit voor binnenstedelijke ontwikkelingen, er wordt te eenvoudig voor nieuwbouw net buiten het centrum gekozen.
5.5 Conclusie Op basis van de expertmeeting en de aldaar besproken hypotheses kunnen de volgende conclusies worden getrokken: Hypothese 1: Leegstand Aannemelijker gemaakt, maar specificeren. Het is heel erg gebiedsafhankelijk of leegstand optreedt. Hypothese 2: E-commerce Aannemelijker gemaakt en herformuleren: juist het niet gebruiken van ecommerce werkt tegen de retailer, leidt tot mindere resultaten en dus tot leegstand. Hypothese 3: Omzethuur Aannemelijker gemaakt, maar ook triviaal. Het hangt bovendien af van de soort winkelier, maar ook van de vraag of de belegger bereid is de basishuren te verlagen bij tegenvallende omzet. Hypothese 4: Locatie/belevingstheorieën Aannemelijker gemaakt, maar wel gerelateerd aan het schaalniveau: het gaat bij mode om belevingswaarde en dus is clustering van belang en zijn centralere locaties hoog in de hiërarchie van extra belang Hypothese 5: Kosten verhalen Niet aannemelijker gemaakt, wel gespecificeerd. Het gaat erom goede en transparante afspraken te maken over dit soort kosten en om het meetbaar maken van de resultaten. Gezamenlijk optrekken in de inhoud van marketing is wenselijk. Hypothese 6: Overheid Aannemelijker gemaakt en meer geoperationaliseerd: het gaat om belemmeringen in binnensteden, beperkingen in het bestemmingsplan en beperkingen in het huurrecht. Daarnaast werkt het toelaten van concurrerende outletcenters verstorend. Hypothese 7: Opleveringsniveau Niet aannemelijker gemaakt, wel gespecificeerd. Financiële faciliteiten vanuit de belegger voor het winkelcentrum zijn belangrijker dan het opleveringsniveau en additionele investeringen.
40
Hypothese 8: Omvangwinkelruimtes Aannemelijker gemaakt, met als kanttekening dat de problemen sterk gerelateerd zijn aan binnenstedelijke A1 locaties en sterk gerelateerd zijn aan overheidsbeleid. Naast de analyse op basis van hypothesen kunnen een aantal opvallende elementen worden genoemd. Gedurende de expertmeeting bleek meerdere malen het belang dat door de deelnemers wordt gehecht aan communicatie en transparantie in de onderzochte relatie. Aan het belang van transparantie werd het meest geappelleerd wanneer de discussie zicht richtte op de verdeling van de service en marketingkosten, maar ook alle kosten die gepaard gaan met het verduurzamen van het winkelcentrum. Door retailers wordt het van groot belang geacht, dat besluiten die genomen moeten worden over deze kosten, bij voorkeur in gezamenlijkheid moeten worden genomen, om verrassingen te voorkomen en wantrouwen tegen te gaan. In een periodieke overlegstructuur zou de huurder kunnen meebeslissen en suggesties voor kosten en kostenbesparingen kunnen aandragen. Ook kan er door periodiek overleg meer structuur worden gebracht in de onderhandelingen over mogelijkheden tot additionele investeringen in winkelpanden. De respondenten waren zich bewust dat er wel een aantal belemmeringen kunnen optreden, die een transparante samenwerking in de weg kunnen staan waar het gaat om kostenkwesties. Een hiervan heeft betrekking op de sterkte van de financiële situatie van de belegger: De belegger dient wel financieel in staat te zijn om de kosten te kunnen delen in de kosten en om te participeren bijvoorbeeld inrichtingsinvesteringen - of om een lening te verschaffen aan de retailer. Een andere belemmering zou gelegen kunnen zijn in een bureaucratische organisatiestructuur. Veel institutionele beleggers hebben een groot organisatiestructuur, waarbij de bevoegdheden van medewerkers vastomlijnd in matrices zijn verankerd. Bij eventuele extra investeringen of andere financiële vraagstukken dient telkens goedkeuring gevraagd te worden hetgeen kan leiden tot een stroperige besluitvorming. Daarbij speelt ook dat tijdens de meeting werd gewezen op dat (zowel aan de zijde van de beleggers als de retailers) de betrokkenheid van een particulier c.q. zelfstandige ondernemer over het algemeen hoger is, hetgeen de resultaten tegen goede kan komen.
41
Hoofdstuk 6: Eindconclusie 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de resultaten van alle uitgewerkte interviews en literatuurstudies samengevat en wordt een advies geformuleerd aan winkelvastgoedbeleggers met betrekking tot de relatie met modeketens. In paragraaf 6.2. wordt uiteengezet wat de resultaten zijn van het gehele onderzoek en in paragraaf 6.3. zal het advies aan de winkelvastgoedbeleggers uitgewerkt worden op basis van de in hoofdstuk 2 tot en met 5 verkregen inzichten. De nadruk ligt hier bij op conclusies in relatie tot het tegengaan van leegstand.
6.2 Conclusies uit het onderzoek De scriptie is gestart vanuit de vraag welke vereisten modeketens aan hun winkelvastgoed en aan de winkelbeleggers stellen. Doelstellingen waren daarbij gericht op het verkrijgen van inzicht in de onderzoekmatig onontgonnen relatie tussen moderetailers en beleggers, om uiteindelijk aanbevelingen te doen, met als uiteindelijke doel de leegstand te beperken, uit de benoeming van knelpunten en uit de suggesties voor verbeteringen in de betreffende relatie. Als subdoel wordt ook aandacht besteed aan de specifieke rol die modeketens spelen in winkelcentra, alsmede aan de actuele ontwikkelingen op de Nederlandse winkelmarkt – waarbij ook ontwikkelingen in e-commerce een rol spelen. Methodologische gezien is het onderzoek hiertoe gestructureerd volgens twee benaderingen: - een oriënterende fase (theorie) op basis van literatuur en semigestructureerde interviews met belangenorganisaties om het probleem in kaart te brengen - een gecombineerde verkennende en toetsende fase (empirie) om tot specificering en aanbevelingen te komen, op basis van interviews met modeketens en beleggers en op een expertmeeting bestaande uit deskundigen en vertegenwoordigers van de verschillende actoren. Conclusies oriënterende fase: De conclusies uit de literatuurstudie en de oriënterende interviews kunnen als volgt worden samengevat: Het Nederlandse winkellandschap is ontstaan sinds de tweede wereldoorlog, volgens patronen van de klassieke locatietheorie (christaller, myrdal, alonso, hotelling) waarbij de overheid een stimulerende rol heeft gespeeld. Modeketens bevinden zich (in termen van deze theorieën) hoog in de hiërarchie vanwege hun relatief grote regionale reikwijdte en hun mate van clustering. Het is om die reden dat zij met name te vinden zijn op A en B1 locaties in binnensteden en regionale winkelcentra. In het meest recente decennium is te veel winkelvastgoed toegevoegd aan de markt onder enorme expansiedruk, waarna met het keren van het economisch en demografisch tij een overaanbod van winkelruimtes is ontstaan. E-commerce lijkt, voornamelijk gebaseerd op literatuurstudies (Molenaar et al.) en publicaties van onderzoeksbureaus c.q. brancheorganisaties als CBW Mitex, in eerste instantie een belangrijke drijvende factor in het verder oplopen van de leegstand en laat een forse groei zien. Volgens belangenorganisaties en retail specialisten zijn veel modeketens niet vernieuwend genoeg als ondernemers om te overleven, omdat zij dikwijls te beperkt aansluiten bij de belevingswaarde van de consument (zoals bijvoorbeeld verwoord in de theorieën van Alonso en Reilly).
42
Leegstand dreigt met name op perifere locaties (C-locaties), waar demografische krimp plaatsvindt en sprake is van een lage belevingswaarde. De relatie tussen modeketens en beleggers loopt langs verschillende dimensies, die niet expliciet in de literatuur zijn aangetroffen, maar zijn ontleend aan de impliciete inhoud van basisliteratuur, als Van Gool (2007) en Nozeman (2012). Het gaat om: huurprijzen, omzethuur, huurcontracten, servicekosten, duurzaamheid, service, periferie/overheid, omvang winkelruimtes, ‘nieuwe consument’, liquiditeit/investeren, e-commerce, en locatiefactoren. Volgens retail vertegenwoordigers spelen beleggers recentelijk te beperkt in op de wensen en moeilijkheden die retailers ondervinden. Zij houden de basishuren hoog, rekenen met hoge servicekosten en investeren beperkt – dit terwijl de economische omstandigheden zijn verslechterd. Zeker wanneer er in ogenschouw wordt genomen dat het belang en de rol die modeketens spelen in het succes van winkelgebieden. Uit de empirische verkenning (interviews, expertmeeting) ontstaat een genuanceerder beeld: De negatieve ontwikkeling op de winkelmarkt, zoals geschetst in diverse onderzoeken en meningen van brancheorganisaties, vallen mee in de ogen van de geïnterviewden: A-locaties in grote steden zullen goed verhuurd blijven, B1-locaties kunnen kansen bieden voor zelfstandigen/kleine retailers, net als A locaties in kleinere steden. C-locaties kunnen wellicht beter een andere functie krijgen, zoals een woonfunctie. E-commerce wordt niet gezien als een bedreiging maar als een verrijking. Moderetailers weten een nog grotere markt te bedienen dan met enkel de fysieke winkels. Daarbij wijzen recente inzichten erop dat e-commerce juist nog meer mensen naar de winkels toetrekt, omdat consumenten zich in veel gevallen slechts ter oriëntatie wenden tot het internet. Er worden sinds kort zelfs afhaalpunten gecreëerd, hetgeen de vraag naar fysiek winkelvastgoed doet toenemen. Beleggers zijn instrumenteel beperkt in het tegengaan van leegstand. Wel is er een middel dat opvalt: modeketens hechten veel waarde aan investeringen in de winkelruimte zelf, waardoor zij graag een bijdrage zien van de belegger voor de investering in de inrichting. Beleggers hebben de neiging om ontwikkelingen op te dringen aan modeketens en vervolgens de rekening aan de retailer te presenteren. Het gaat daarbij om bijvoorbeeld: 1. verplichte verduurzaming, waarbij de kostenvoordelen in energie en materiaalgebruik worden afgeroomd via de huur 2. opgedrongen marketing waarvan de kosten op de retailer worden verhaald. Retailers wensen hierin een betere samenwerking, om deze kosten bespreekbaar te maken en mogelijk te beperken. Servicekosten worden door alle bij het onderzoek betrokken retailers als zijnde ‘te hoog’ beschouwd. Er is een sterke wens om deze te minimaliseren en te specificeren
43
dan wel om de kosten 50/50 (gelijkelijk) met de belegger te verdelen. Transparantie wordt hierbij genoemd als sleutelbegrip. Belevingswaarde, zoals beschreven in de ruimtelijk economische theorie, speelt een belangrijke rol. Deze wordt echter niet alleen verkregen door investeringen in winkelgebieden, maar door de clustering van fashion zelf. Beleggers moeten zich daarom bewust zijn van het feit dat beginnende leegstand in de mode een kettingreactie te weeg kan brengen in het (slechte) functioneren van een winkelcentrum, juist doordat de belevingswaarde hierdoor sterk kan dalen (negatieve spiraal). Overheden hebben een negatieve invloed op het functioneren van de winkelmarkt door een ruimtelijke beperkend beleid in binnensteden en het toestaan van outletcenters in de periferie. Het werken met omzethuren is voor alle partijen over het algemeen wel bespreekbaar, maar momenteel beschouwen retailers de basishuren al als te hoog. Bovendien staan institutionele (wettelijke) restricties het werken met omzethuur in de weg en dienen er volgens de beleggers toetsingsinstrumenten te worden vastgesteld voor de vaststelling van de omzet. Retailers lopen bij institutionele beleggers tegen een bureaucratische structuur op met langzame besluitvorming en onduidelijkheid over de contactpersoon bij particuliere beleggers speelt dit veel minder een rol. De belangrijkste conclusie die getrokken kan worden is dat ‘open communicatie’ en ‘transparantie’ het meeste van belang zijn in de relatie tussen belegger en retailer, bij het tegengaan van leegstand in deze huidige winkelmarkt. De grootste behoefte van de moderetailer in deze tijden van economisch laagconjunctuur is een “belegger die meedenkt”. De belegger dient zich volgens de moderetailer meer te verdiepen in de bedrijfsvoering van de moderetailer. In een transparante samenwerking kan een goede langdurige relatie worden opgebouwd, hetgeen van belang is voor het naar tevredenheid sluiten van overeenkomsten.
6.3 Aanbevelingen aan winkelvastgoedbeleggers De aanbevelingen die gedaan kunnen worden aan de winkelvastgoedbeleggers op basis van dit onderzoek luidt als volgt 1. Nieuw verdienmodel: Er is een sterke frictie geconstateerd in de relatie tussen beleggers en retailers waar het de hoogte van huren en kosten betreft – en mate waarin kosten door de belegger aan de retailer worden op gelegd. Beleggers zouden daarom kunnen overwegen een nieuw verdienmodel in te richten, dat gebaseerd is en aansluit op het koopgedrag van de consumenten – aansluitend op kenmerken van verzorgingsgebied en consumentenstromen. Vastgoedbeleggers doen er goed aan om een toekomst visie te ontwikkelen, waarbij afstand wordt genomen van verdienmodellen uit het verleden. Een grotere flexibiliteit in huurcontracten is een voorwaarde, waarvan het belang door alle partijen wordt onderkend, maar die nog niet altijd wordt toegepast
44
2. Transparantie: Moderetailers wensen meer transparantie in besprekingen en in de(huur)overeenkomsten met beleggers. Een verbeterde inzage voor de retailer in de marketing- en servicekosten, alsmede kosten voor de verduurzaming van het vastgoed, kan al leiden tot een toenemend vertrouwen. Periodieke besprekingen over verschillende kosten tussen retailers en beleggers kunnen tot een kostenreductie, een efficiëntere verdeling en daarmee een grotere tevredenheid van beide partijen leiden. Daarnaast is het wenselijk dat moderetailers op het gebied van marketing het voortouw nemen (ten opzichte van de belegger) omdat hun ervaringen vaak beter aansluiten bij de lokale (consumenten)ervaringen uit de dagelijkse praktijk. 3. Inlevingsvermogen: Bij moderetailers leeft vaak het gevoel dat de belegger niet optimaal op de hoogte is van de marktactualiteit waarin de moderetailer zich bevindt - welke economische, demografische en technologische ontwikkelingen zij ondergaan en wat de impact hiervan is op bedrijfsvoering. Er zijn aanwijzingen dat particuliere beleggers zich hiervan meer bewust zijn dan institutionelen. Ook blijkt uit de empirische resultaten dat particuliere beleggers flexibeler en sneller kunnen inspelen op de wensen van de retailer. 4. Investeren: De belegger zou volgens de moderetailers meer mogen investeren in zowel het opleveringsniveau van de winkelruimte, als in de inrichting van het winkelpand. Met name voor de wat kleinere ondernemer kan dit de verhuurbaarheidsmogelijkheden van de winkelpanden vergroten. Wanneer de huisvestingslasten lager worden als gevolg van een hoger investeringsbijdrage door de belegger in de inrichting van de winkel, wordt het voor de retailer laagdrempeliger om over te gaan tot huur (of contracten te verlengen). Dit kan cruciaal zijn, omdat het de eerder genoemde kettingreactie, van een dalende belevingswaarde bij een toenemende leegstand, kan keren. Ook hier geldt dat gezamenlijk overleg een belangrijke succesfactor is, waarbij de retailer voldoende inbreng moet behouden in de zeggenschap over de inzet van vakmensen. Een positief effect, is dat de belegger niet alleen profiteert van een verhuurd pand, maar dat ook de kwaliteit en dus de waarde van het pand beter wordt gewaarborgd. 5. Herbestemmen: Bovenstaande aanbevelingen hebben voornamelijk betrekking op winkelgebieden die met een A of B status kunnen worden aangeduid. Hier zijn overigens de meeste moderetailers gevestigd. Voor winkelleegstand die zich op C-locaties voordoet, zal gezocht moeten worden naar geheel andere ‘creatieve’ oplossingen. Transformatie naar andere functies, zoals woningen, ligt hier meer voor de hand. (Bovendien waren in veel gevallen de winkelruimtes voorheen al woningen, transformatie is dan relatief snel te realiseren.) 6. Overheid In de relatie tot de overheid, die vaak als een knelpunt wordt beschouwd, kunnen beleggers en retailers wellicht gezamenlijk optreden om door beleid opgeworpen stremmingen te doorbreken. Als voorbeelden kunnen worden genoemd; Opzetten van juridische bepalingen omtrent het hanteren van omzethuren en het wegnemen van renovatie beperkende maatregelen kan al leiden tot verbeteringen.
45
Hoofdstuk 7: Reflectie 7.1 Inleiding In dit hoofdstuk vindt op tweeërlei wijze reflectie plaats op het onderzoek: - Reflectie naar aanleiding van de wetenschappelijke kwaliteitscriteria - Reflectie op basis van persoonlijke ervaringen. In dit hoofdstuk reflecteer ik mijn bevindingen op persoonlijk vlak voor wat betreft eigen ervaringen in paragraaf 7.2 en de inhoud van mijn scriptie in paragraaf 7.3.
7.2 Reflectie van het onderzoek en de resultaten Kwaliteitscriteria voor onderzoek hebben betrekking op de validiteit en betrouwbaarheid. Deze kunnen zowel intern als extern worden beschouwd (Marquard, de Vor, 2012). Interne validiteit heeft betrekking op de kwaliteit van het instrument. In het kader van dit onderzoek: zijn met de wijze waarop interviews en expertmeeting zijn vormgegeven passende instrumenten gebruikt. Externe validiteit heeft betrekking op de vraag in hoeverre de uitkomsten representatief en algemeen zijn. Interne betrouwbaarheid heeft betrekking op de kans dat niet-bekende omgevingsfactoren de antwoorden van respondenten hebben beïnvloed. Externe betrouwbaarheid heeft betrekking op de navolgbaarheid van de presentatie en de vraag of onderzoeksresultaten bij herhaling stabiel zullen zijn. Validiteit Zowel de interviews als de expertmeeting zijn zo goed mogelijk ingebed in literatuur en resultaten van empirisch onderzoek. Het aanbod en de vraagzijde zijn geraadpleegd om een evenwichtig beeld te schetsen, dat in die zin als valide kan worden aangemerkt. Het onderzoek heeft zich echter wel eenzijdig gericht op grote moderetailketens de positie van de kleine zelfstandige is buiten beschouwing gelaten, zodat voorzichtig moet worden omgegaan met het door vertalen van de resultaten voor deze specifieke groep. Aan de andere kant is de situatie van zelfstandigen vaak wel erg uiteenlopend. De eenzijdige focus op de grote ketens in termen van externe validiteit te rechtvaardigen, omdat deze groep landelijk zo niet wereldwijd opereert. In die zin zijn de resultaten op dat niveau wel enigszins gegeneraliseerd. Een kanttekening moet gemaakt worden van de validiteit van de uitkomsten van de expertmeeting, gezien het aantal beperkte deelnemers en gezien het feit dat een van de genodigden niet aanwezig kon zijn. De ervaring van de onderzoeker is dat de uitkomsten wellicht iets te eenzijdig in termen van de belangen van grote retail ketens zijn verwoord. Ook is er kritiek geuit op de bureaucratische wijze van institutionele beleggers die in het gezelschap niet direct vertegenwoordigd (IVBN) waren en niet directe en weer woord kon geven. Betrouwbaarheid Methodologisch gezien is het aantonen van de interne betrouwbaarheid van kwalitatief onderzoek een lastige zaak, omdat het immers om niet gekende omgevingsvariabelen gaat. De interviews zijn niet van te voren getest, echter tijden de interviews ontstond het idee dat respondenten eerder terughoudend waren met het geven van antwoorden over zaken waar zij te ver van afstonden, hetgeen de suggestie wekt dat zij betrouwbare antwoorden hebben gegeven. Daarnaast hadden de resultaten van de interviews met vergelijkbare partijen een hoge interne consistentie. Dit suggereert niet alleen dat er een zekere overeenstemming is over de in deze scriptie onderzochte problematiek (zoals weergegeven in de conclusies van hoofdstuk 6) maar ook dat niemand geprobeerd heeft antwoorden te geven op basis van sociale wenselijkheid of om ander on gelegitimeerde motieven.
46
Wat betreft de navolgbaarheid van het onderzoek is getracht de onderzoeksinstrumenten (diverse interviews en hypothese expertmeeting) zo gedetineerd mogelijk weer te geven en over de uitkomsten nauwkeurig en onafhankelijk te rapporteren. Vervolg onderzoek kan derhalve eenvoudig gebaseerd worden op deze informatie, hoewel de uitwerking van de interviews vertrouwelijk moeten worden gehouden. De vraag of onderzoeksresultaten in de tijd stabiel zullen zijn in het kader van de inhoud van het onderwerp is minder relevant aangezien de actuele situatie op de winkelmarkt zich ieder moment snel kan wijzigen.
7.3 Reflectie op eigen ervaringen Vanuit mijn achtergrond als vastgoedfinancier heb ik over het algemeen geen contact met huurders/moderetailers. Bij het verstrekken van een financiering op een winkelpand of winkelcentrum staat de relatie tussen mij als financier met de vastgoedbelegger centraal. Gedurende dit onderzoek heb ik mij sterker kunnen verdiepen in de relatie tussen de vastgoedbelegger en moderetailer. De leegstandsproblematiek heb ik aan een andere kant met andere invalshoeken kunnen aanschouwen. Hetgeen mij een bredere scoop heeft gebracht, voor wat betreft de benadering van een probleem. Winkelleegstandproblematiek is een maatschappelijk probleem, echter wordt dit probleem door iedereen op een andere manier en omvang uitgesproken. De vier interviews die ik met name heb afgenomen met brancheorganisaties en 13 interviews moderetailers is heel interessant geweest voor mijn persoonlijke ontwikkeling en kijk op de winkelmarkt.
47
Bibliografie -
Aarst, C. (2012) ‘Hoe leidt een herontwikkeling tot een beter functionerend winkelcentrum’, master thesis: ASRE Amsterdam ABN Amro, (2012) ‘De visie op retail’ ABN Amro, CBW Mitex, (2012) ‘Cross channel retail’ ABN Amro, (2013 a) Trendrapport: retail ‘Ken uw klant’ ABN Amro, (2013 b) ‘Retaillocaties’, 15 februari 2013 Baarda, D.B., Goede de M.P.M.(2006), Basisboek Methode en Technieken. Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwantitatief onderzoek, Noordhoff Uitgevers Badia, E, (2009) ‘Zara and her sisters’, Palgrave Macmillan BeBright/NRW (2011) ‘De toekomst van het winkelen; drie scenario’s voor 2025; een verkenning aan de hand van verschillende toekomstbeelden’, Utrecht Bolt, E.J. (2003), ‘Winkelvoorzieningen op waarde geschat,’ Drukkerij Bakker Merkelbeek Bouwfondsontwikkeling (2006) Het dynamisch winkellandschap CBRE (2012), ‘Understanding Retail Destinations in the Netherlands’, 14 november 2012 CBW-Mitex, Dtnp, HBD (2011), ‘Dynamiek door beleid’, april 2011 CBW-Mitex (2011), ‘Branche in detail, modezaken’, 11 oktober 2011 CBW-Mitex en HBD (2012), ‘Retail 2020’, Zeist CPB, ‘Huishoudens voelen de crisis in de portemonnee’, 15 oktober 2012 DNB (2012), ‘Economische ontwikkelingen en vooruitzichten december 2012’ Eichholtz, P, ‘Gezonde stadswinkelcentra: ruilen, herbestemmen en fondsvorming’ 15 november 2012 FGH (2013) ‘FGH Vastgoedbericht 2013’ maart 2013 Gool, P. van D, Brounen, P. Pager en R.M. Weisz. (2001), ‘Onroerend goed als belegging’, Houten, Wolters-Noordhoff Gool, P. van D, Brounen, P. Pager en R.M. Weisz. (2007), ‘Onroerend goed als belegging’, Houten, Wolters-Noordhoff Hazeu, C.A.(2000), ‘Institutionele economie’, uitgeverij Coutinho HBD, Hoofdbedrijfschap Detailhandel (2011). ‘Aantal winkels en winkelvloeroppervlakte per gemeente’. Hoes, S (2012), ‘De gevolgen van e-commerce voor de vraag naar kledingwinkels’ masterthesis TU Delft ING Economisch Bureau, (2011). ‘Fashion E-volutie kledingretail staat op grens nieuw tijdperk’, 23 september 2011 IVBN (2012), ‘Dynamiek op de winkelmarkt’, maart 2012 Locatus (2012), ‘Retail Reflect’, 28 september 2012 Molenaar, C (2011), Het einde van winkels?’ Sdu Uitgevers, Den Haag Molenaar, C.N.A.(2012), ‘Detailhandel in de mineur’ 18 augustus 2012 Molenaar, C (2013), Red de Winkel!’ Sdu uitgevers, Den Haag Neprom (2012), retail visie 2012 ‘Van places to buy naar places to be’ Nievergeld, M (2013), ‘Transformatie winkelstraten financieel beschouwd’, wikistedia Nozema, E., Post, W., Langendoen M., (2012) ‘Het Nederlandse winkellandschap in transitie’ NRC Handelsblad(2013), ‘Kaalslag in de kledingbranche’ 15 januari 2013
48
-
-
NRW (2010), ‘fit for the future, over de toekomst van winkelen in Nederland’ NRW Task forse (2010), ‘Dynamiek van Winkelgebieden’. NRW Task force (2011), ‘Consumentenbeleving in winkelgebieden’ NRW + GfK (2012), ‘Trendupdate 2012’, 15 november 2012 Planbureau voor de leefomgeving (2010) ‘Van bestrijden naar begeleiden: demografische krimp in Nederland’ Retailnews, (2013) ‘Huurprijs winkels opnieuw verlaagd’ 2013, onderzoek Jones Lang Lasalle. Retailvisie, (2013) ‘thema: Samenwerken loont’, retailvisiemagazine.nl Speetjens, J.W, (2012) Interview Jan Willem Speetjens Corio, 17 oktober 2012. Taconis, K, (2012), ‘Aantrekkingskracht van retaillocaties neemt toe’, Mediaplanet december 2012. Twinkle (2012a), 'Opkomst e-commerce deert kledingketens niet', 2 augustus 2012 Twinkle (2012b), ‘Invloed van e-commerce op leegstand overschat’ 28 augustus 2012 Van Haaren J.(2012), interview Unibail Rodamco over duurzaam vastgoed, 13 april 2012 Verschuren P., Doorewaard H, (2007) Het ontwerpen van een onderzoek, Uitgevers Lemma WPM (2011), Thema Saneren en investeren WPM (2011), ‘Focus op vastgoed’ Waarde creatie winkelcentra tijdens en na de crisis.
Websites: -
www.cbs.nl www.hbd.nl www.retaildetail.nl Denationaleretailgids.nl
49
Bijlagen Bijlage 1 Toelichting locatie A1-C Bijlage 2 Interview vragen retailers Bijlage 3 Interview vragen winkelvastgoedbeleggers
50
Bijlage 1 Toelichting locatie A1-C A1 locatie De winkelstra(a)t(en) die binnen een centrum de hoogste bezoekersaantallen, in een zeer hoog geconcentreerd winkelareaal. Modeketens en warenhuizen leggen beslag op meer dan 75% van de winkelverkoopvloeroppervlakte. (Bolt, 2005). A1 trajecten omgeven zich met name in de omgeving van publiekstrekkers, Bijenkorf, Hema, H&M en C&A. Het straatbeeld wordt bepaald door landelijke filiaal en franchisebedrijven, welke voor 90% de winkeloppervlakte in handen hebben. Leegstandspercentage Is gemiddeld 4%. A2 locatie Modeketens zijn hier met 55% nog steeds dominant aanwezig. Bezoekersaantal is minder dan A1. De grootschalige landelijke bekende publiekstrekkers zijn niet aanwezig, wel de landelijke regionale opererende filiaalbedrijven. Zij zijn goed voor de invulling van 60% van de winkelruimte. Leegstand is met 7% hoger als A1. B1 locatie Autoluwe winkelstraten met hooguit eenrichtingsverkeer voor auto’s. Ongeveer 75% van de ondernemers, goed voor 60% van de winkelruimte is in handen van zelfstandige ondernemers. Mode legt zo’n 40% beslag op de aanwezige winkelruimte. In deze straten zijn ook horeca en dienstverlening voorzieningen zichtbaar. B2 locatie Zijn straten met veel autoverkeer. Het aantal voetgangers die voorbij kunnen gaan is kleiner. Consumenten worden hier minder verleidt om een winkel aan de overkant van de straat in te lopen. Wel zijn deze locaties met de fiets goed bereikbaar. Het aandeel foodwinkels stijgt enorm op B2 locaties. De sportzaken en supermarkten vestigen zich hier. Meest dominante branche is woninginrichtingssector met 25%-30%. 80% van de winkels is voor 65% in handen van zelfstandige ondernemers. C locatie Deze locatie kenmerkt zich als een hoge mate van functiemenging. Behoren niet tot de hoofwinkelcentrum. Ruim 90% van de bedrijven is hier zelfstandig. De leegstand is hoog met 25% en de huren zullen hier gaan dalen.
51
Bijlage 2 Interview vragen retailers Interview vragen Retailers: 1. Wat is de strategie van …….? 1a. Wat is de doelgroep van …..? 1b.Waar wil ……. graag gevestigd zijn? 1c. Hoe ziet de uitbreidings/inkrimping planning eruit? 2. Wat is het concept/formule van ……..? 2.a. Hoe vaak wordt het concept/formule aangepast? 2b. Hoe speelt …… in op de ‘nieuwe consument’? 2c. Hoeveel heeft ….. de afgelopen jaren geïnvesteerd in marketing aankleding en een nieuw assortiment? 3. Hoe gaat het met de omzetontwikkelingen binnen ….? 3a. Wat zijn de verwachtingen over 2013? 4. Hoe staat ….. tegenover internet verkopen? 3.a. Welke ontwikkelingen verwacht je? 5. Welke zijn je verwachtingen omtrent de winkelleegstand? 4a. Zal de leegstand toenemen van nu 9% naar 20/30% in 2020? (Retail 2020) 6. Wat vindt ….. van de gevraagde huurprijzen in de winkelmarkt? 7. Betaalt ….. omzet gerelateerde huur? 7a. Hoe staat….. tegenover omzethuur? 8. Zijn de servicekosten die …. betaald acceptabel? 9. Hoe staat … tegenover flexibiliteit van de huurcontracten? 9a. Welke voor en of nadelen zie je? 9b. Is het acceptabel dat de rechten van de huurder minder sterk worden, waardoor de belegger de mogelijkheid kan hebben om een andere branchering in het winkelgebied aan te brengen. 10. Hoe staat … tegenover duurzaamheid? 9a. In welke mate zijn hogere lasten die hier tegenover staan acceptabel? 11. Welke service bieden de huidige of toekomstige vastgoedbeleggers ……? 12. Hoe staat ….. tegenover PDV/GDV locaties en outletstores in de periferie? 13. Wat vind je van het huidige beleid van de overheid/gemeenten voor wat betreft de winkelmarkt? 14. Wat zijn eisen/voorwaarden die …. stelt aan winkelvastgoed? 15. Op welke manier kunnen winkelvastgoedbeleggers hun winkelpanden aantrekkelijker maken voor moderetailers? 15a. Welke veranderingen moeten er worden doorgevoerd? 16. Hoe is de onderlinge verstandhouding tussen de belegger en …..?
52
Bijlage 3 Interviewvragen Winkelvastgoedbeleggers Interview vragen Beleggers: 1. Wat is de strategie van …….? 2. Welke winkelcentra kampen met leegstand? 3. Hoe worden de gesprekken/onderhandelingen met moderetailers ervaren? Gaan deze moeizamer als voorheen? 4. Welke trend zie je met betrekking tot de huurprijzen? Stijgen of dalen deze? 5. Wat zijn je verwachtingen omtrent de winkelleegstand? 4a. Zal de leegstand toenemen van nu 9% naar 20/30% in 2020? (Retail 2020) 6. Hoe wordt deze leegstandsproblematiek aan gepakt door …….? 7. Hoe denkt …… over omzet gerelateerde huur? 8. Ziet……. internet als een bedreiging voor de leegstand? 9. Hoe staat ….. tegenover de discussie omtrent de servicekosten? Moderetailers hebben aangegeven dat de naheffingen te hoog en onacceptabel zijn. 9a. Hoe gaat ……. hiermee om? 10. Hoe staat … tegenover flexibiliteit van de huurcontracten? (IVBN strijdt hiervoor) 10a. Welke voor en of nadelen zie je? 10b. Is het acceptabel dat de rechten van de huurder minder sterk worden, waardoor de belegger de mogelijkheid kan hebben om een andere branchering in het winkelgebied aan te brengen. 11. Hoe staat … tegenover duurzaamheid? (WKO in Utrecht??) 11a. Worden deze aanpassingen m.b.t. het verduurzamen door belast in de huurprijzen? 12. Welke service biedt ……. aan moderetailers? 12.a. Waarom zou een moderetailer een huurcontract met ….. moeten afsluiten? 12b. Biedt ….. meerwaarde als partner? 13. Hoe staat ….. tegenover PDV/GDV locaties en outletstores in de periferie? 14. Wat vind je van het huidige beleid van de overheid/gemeenten voor wat betreft de winkelmarkt? 15. Welke wensen en eisen stellen moderetailers volgens u aan vastgoed/pand? 16. Op welke manier kan …… de winkelpanden aantrekkelijker maken voor moderetailers? 16a. Welke veranderingen moeten er worden doorgevoerd? 16b. Worden deze investeringen gedaan? Zo ja gezamenlijk met de retailers? 17. Hoe is de onderlinge verstandhouding tussen de ….. en de moderetailers?
53
