voor woningbouw beleggers

Prestatie concept bouwkundig onderhoud voor woningbouw beleggers

Scriptie E.J. Dijkhuis Post Doctorale Opleiding Vastgoedkunde Begeleider Drs. L.B. Uittenbogaard Hardenberg augustus 2000

prestat~econcept bouwkundig onderhoud woningbouwbeleggers

SB V

In de afsluitende scriptie van de opleiding beleggings- en vastgoedkunde wordt veelal een onderwerp gezocht welke aansluit op de dagelijkse werkzaamheden van de cursist. Vandaar dat in mijn geval gezocht is naar raakvlakken tussen de aannemerij en beleggingen in vastgoed. Naar aanleiding hiervan is gekozen om als onderwerp bouwkundig onderhoud te nemen. Het resultaat omvat een onderzoek naar de haalbaarheid van een nieuw concept op dit gebied. Eberhard Dijkhuis

Pagina 1

31-8-00

SB V

prestatje concept bouwkundig onderhoud woningbouwbeleggers

2.

Inhoudsopgave Voorwoord .................................................................................................i Inhoudsopgave ...................... .... ..... ..........................................2 Inleiding .................................................................................................... 3 Verkenning ................................................................................................4 Probleemsignalenng...................................................................................... 4 Probleemstelling ............................................................................................ 5 Uitgangspunten en randvoorwaarden ........................................................... 5 ...........6 Inventarisatie.......................................m.................. ..................................................................... Onderhoud ............................ . 6 Prestatiebeginsel ........................................................................................... 9 Woningbouwbeleggers ................................................................................ 12 Analyse concept ........................................................................................ l 5 Beschrijving concept .................................................................................... 15 Wijze van onderzoek ................................................................................... 16 Case ............................................................................................................. 17 Varianten ...................................................................................................... 23 Opmerkingen .............................................................................................. 25 Conclusies 26 Aan bevelingen ........................................................................................2 7 Samenvatting .........................................................................................29 Bronvermelding .........................................................................................30

.. .. ..

..................................................................................................

Pagina 2

31-8-00

prestatie concept bouwkundig onderhoud woningbouwbeleggers

SB V

Inleiding Zoals al in het voorwoord aangegeven, wordt in deze scriptie onderzoek verricht naar de haalbaarheid van een nieuw product. De opzet hiervan bestaat uit een viertal onderdelen. Ten eerste wordt in het probleemverkennend hoofdstuk omschreven wat zal worden onderzocht en welke randvoorwaarden hierbij gelden. Het hierop volgende hoofdstuk geeft een beschrijving van diverse aspecten die samenhangen met het onderwerp. Aan de hand van dit hoofdstuk moet duidelijker worden waarover het onderzoek gaat met betrekking tot de huidige situatie, omvang en vergelijkbare concepten in andere branches en dergelijke. De kern van dit rapport wordt beschreven in het zesde hoofdstuk. Het concept wordt uitgewerkt en aan een praktijkvoorbeeld getoetst. Hierbij komt aan de orde hoe deze toetsing plaatsvindt en welke varianten mogelijk zijn. Uiteindelijk zal in dit hoofdstuk worden geanalyseerd of het concept haalbaar is of niet. Het aansluitende hoofdstuk bestaat uit twee onderdelen. Ten eerste worden conclusies samengevat naar aanleiding van de voorgaande hoofdstukken. Ten tweede worden aanbevelingen gedaan met betrekking tot de verdere productontwikkeling van het omschreven concept. Eén en ander wordt afgesloten met een korte samenvatting.

Pagina 3

31-8-00


4.

Verkenning

4.1.

Probleemsignalering

SB V

De bouw loopt over het algemeen niet voorop als het gaat om innovaties. De aannemerij is vraagvolgend. Als een klant aan een bepaald product behoefie toont, zal hierop worden ingespeeld. Zijn die signalen er niet dan is de bouw terughoudend. Omdat er voldoende bouwproductie is, is het niet nodig om nieuwe producten te ontwikkelen. Echter om de productie te kunnen behouden als de vraag in de toekomst minder wordt, is het verstandig nu met productontwikkeling bezig te zijn. Hoewel niet revolutionair, zijn er op het gebied van bouwkundig onderhoud diverse nieuwe producten te ontwikkelen door het combineren van bestaande concepten. Het 'nieuwe' product wat in deze scriptie aan de orde komt is ook op deze manier ontstaan. In de bouw is in de afgelopen jaren op het gebied van nieuwbouw ervaring opgedaan met een andere vorm van aanbesteden. Hierbij wordt niet gewerkt met een technische omschrijving waarin alle materialen en werkzaamheden staan aangegeven, maar met een prestatie omschrijving. In deze omschrijving wordt alleen aangegeven wat het resultaat moet zijn. Hoe het tot stand komt is hierbij van ondergeschikt belang. Met betrekking tot bouwkundig onderhoud is met een dergelijk concept nog geen ervaring opgedaan. Interessant is uit te zoeken of het mogelijk is het prestatie concept niet alleen bij nieuwbouw toe te passen, maar ook voor bouwkundig onderhoud. Het blijkt dat in de schilder- en installatiebranche dit concept al wel wordt toegepast op dit gebied. Een schilder sluit een contract af waarin wordt vastgelegd dat het schilderwerk gedurende een bepaalde periode aan een vooraf vastgestelde staat van onderhoud blijft voldoen. Het maakt hierbij niet uit hoe (vaak) geschilderd wordt. Bij installatiewerk bijvoorbeeld kan worden aangegeven dat een verwarmingsinstallatie gedurende de contractperiode aan de vooraf vastgestelde ruimtetemperaturen moet blijven voldoen. Ook hierbij maakt het niet uit hoe vaak en op welke manier het onderhoud plaatsvindt. Als een nieuw product wordt onderzocht is het verstandig zich te beperken tot een bepaalde doelgroep. Ervaringen van schilders en installateurs zijn opgedaan in de woningbouw bij woningbouwverenigingen en beleggers. Gedacht is daarom dit onderzoek ook te richten op woningbouw. Bij woningbouwverenigingen is veelal personeel in dienst die bouwkundige klussen en klein onderhoud uitvoeren. Hierdoor kan een scheef beeld ontstaan als bouwkundig onderhoud door aannemers wordt onderzocht. Gekozen wordt dan ook om zich te beperken tot woningbouwbeleggers.

Pagina 4

31-8-00


SB V

In voorgaande verkenning is omschreven welk product in deze scriptie zal worden onderzocht. Samenvattend kan dit worden verwoord in de volgende probleemstelling: Is het haalbaar voor de aannemerij om bouwkundig onderhoud, welke wordt vastgelegd in een prestatie overeenkomst, aan te bieden aan woningbouwbeleggers.

4.3.

Uitgangspunten en randvoorvvaarden De uitgangspunten bij het onderzoek zijn: Er zal alleen worden gekeken naar contracten voor woningbouwbeleggers O Er wordt geen rekening gehouden met eventuele randvoorwaarden naar aanleiding van de Europese regelgeving e Er zal alleen worden gekeken naar bouwkundig onderhoud O De wijze van financiering door de aannemer voor het aanbieden van een concept met vaste termijnen niet worden onderzocht e Belastingen worden buiten beschouwing gelaten O

Pagina 5

31-8-00

prestat~econcept bouwkundig onderhoud woningbouwbeleggers

5.

SBV

Inventarisatie Alvorens het concept te onderzoeken zal een inventarisatie plaatsvinden van de belangrijkste aspecten uit de probleemstelling. Ten eerste zal bouwkundig onderhoud worden onderzocht. Ten tweede zullen prestatieovereenkomsten tegen het licht worden gehouden en als laatste zal de doelgroep worden beschreven.

5.1.

Onderhoud Onderhoud is een algemeen begrip welke is te definiëren' als het geheel van technische en organisatorische acties die ertoe dienen een gebouw in een zodanige staat terug te brengen of te behouden, dat het gedurende een bepaalde gebruiksperiode functioneel en technisch kan blijven voldoen aan het programma van eisen dat aan het huidige functionele systeem ten grondslag ligt.

Er kan onderscheid worden gemaakt in de volgende hoofdgroepen: Bouwtechnisch onderhoud 0 Installatietechnisch onderhoud Hygiënisch onderhoud e Cultuurtechnisch onderhoud Deze hoofdgroepen kunnen weer worden opgesplitst. Onder bouwtechnisch onderhoud wordt bijvoorbeeld bouwkundige werkzaamheden maar ook schilderwerk verstaan. Schilderwerk wordt echter meestal afzonderlijk uitbesteed. In dit verband zal verder echter alleen rekening worden gehouden met bouwkundige werkzaamheden. e

Naast een onderscheid in soorten werkzaamheden kan ook een onderscheid worden gemaakt in moment van uitvoering van bepaalde werkzaamheden. Hierbij worden de volgende keuzen onderscheiden welke vervolgens kort worden toegelicht: Correctief of preventief 0 Niet gepland of gepland e Routine of conditie afhankelijk Correctief of preventief onderhoud Correctief onderhoud vindt plaats als een onderdeel niet meer aan de eisen voldoet. Preventief onderhoud voordat het niet meer voldoet. Deze en de andere verschillen zijn in het schema op de volgende bladzijde weergegeven.

' Stichting Bouwresearch Lange termiin onderhoudscontracten Pagina 6

31-8-00

prestatie concept bouwkund~gonderhoud woningbouwbeleggers

SB V

-

niet meer voldoet

een bepaald moment niet

De keuze voor correctief of preventief onderhoud is met name op basis van kosten, gebruikersgemak en capaciteit organisatie. De kosten zijn afhankelijk van kosten inspecties aan de ene kant en kosten gevolgschade aan de andere kant. Ook de huuropbrengsten als gevolg van de kwaliteit van het object kunnen hierbij meespelen. Ingeval van maximale huur aan de hand van een puntensysteem heeft het immers geen zin het kwaliteitsniveau van het object te verhogen, terwijl dat in andere gevallen juist interessant kan zijn. Verder moet de organisatie in staat zijn een meerjaren planning te maken. Dit kan uiteraard worden uitbesteed. Niet aepland of aepland onderhoud Bij niet gepland onderhoud wordt niet langer dan hooguit twee jaar vooruit gekeken. Bij gepland onderhoud per definitie drie jaar of langer.

spreiding mogelijk 'i eerder vervangen dan i technisch noodzakelijk i i

P~<<<<<<<~~m~~~~<~~~<~<%<~<<<+;<~<;<<~<<~%<<<<<<m<<%:~~;~e<~<~~;<:~:<<<#%<~<~~e~<#<<~~<*::~;
Pagina 7

31-8-00


SB V

De keuze voor het plannen van onderhoud is met name op basis van spreiding van kosten Routine of conditie afhankelijk onderhoud Dit onderscheid lijk in eerste instantie veel op de keuze tussen preventief en correctief onderhoud. Toch is dit niet het geval. Het verschil zit in dit geval in de cyclus die wordt toegepast. Bij routine onderhoud wordt in vast perioden onderhoud uitgevoerd. Bij conditie afhankelijk onderhoud vindt dat plaats afhankelijk van de conditie van het onderdeel.

Als bovenstaande varianten worden gecombineerd ontstaat een ovelaicht van alle mogelijke varianten. In he4 schema op de volgende bladzijde wordt dit weergegeven.

Pagina 8

31 -8-00

SB V


5.2.

Prestatiebeginsel "De klassieke manier van aanbesteden wordt bij toenemende complexiteit van bouwprojecten steeds meer achterhaald. Als verschillende disciplines worden ingezet leidt dat gauw tot vertragingen en meerwerk. De 'nieuwe' manier van aanbesteden is op basis van een probleem en niet op basis van 'kant en klaar' oplossingen2."Hoewel dit citaat handelt over nieuwbouwprojecten geeft het de kern van deze paragraaf aan. Het verschil tussen een traditionele of een prestatie overeenkomst bestaat uit de keuze tussen de benadering vanuit het probleem of vanuit de oplossing. De definitie van het prestatiebeginsel bestaat uit het werken met functionele kwaliteitscriteria die op objectief meetbare wijze de 'prestaties' van een produd weergeven. Deze prestaties worden onafhankelijk van de samenstelling van een product geformu~eerd.~ Ervaringen met het prestatiebeginsel zijn opgedaan in: Nieuwbouwprojecten e Installatietechnisch en schilderonderhoud Deze zullen hier afzonderlijk worden behandeld. Vervolgens zullen deze aspecten worden gecombineerd voor bouwkundig onderhoud. e

* Cobouw Aanbestedingsmethode verhoogt rendement 19 mei 2000

3

Pagina 9

SBR prestatiebeginsel en aanbiedingskosten 31 -8-00


SBV

Nieuwbouw Naar aanleiding van bouwkundige nieuwbouwprojecten is de afgelopen jaren ervaring opgedaan met het prestatiebeginsel.Aan de hand hiervan zijn de volgende voor- en nadelen op te stellen.

garanties afgeven

aanbesteden volgens het

bij het bouwen betrokken,

maken is niet mogelijk

i ontstaan, zoals kortere doorlooptijd

: ontwerp, en uitvoering en

:i

moeilijk en leidt snel tot conflicten

::9S

meer vrijheid toe te passen bouwmethode Acquisitiemiddel, omdat er nog weinig Het maken van een aanbieding bij aanbieders zijn die deskundig zijn op dit een prestatie vraag is

$

g 5

2

bedrijf, wat positief is voor de ontwikkeling in de toekomst aardoor een goedkopere aanbieder

is steeds meer prestatiegericht

;,;,,~:,;,;,,y,,:.,:;:,;.;.w,:.:.

4

Pagina 10

5..:

toetst niet op hoofdlijnen maar houdt ! zich te gedetailleerd bezig met de i uitvoering . ;.

. : . + : . : , : ~ ; : , : . . :",i..<&S*,&&.kr)i. .. , .. ........ïi....,>h.<...,!<...... ,,,<*+.,

$3

1 g

.,w,i),>k '.... -.j\:.::*fi:<.K.>::>s:**:.;sr<:,:<
.y

Onderzoek design en build Universiteit van Reading 1994-1996 31-8-00


SBV

Onderhoud Het bedrijfschap Schilderwerk heeft op het gebied van onderhoud een prestatiecontract5 Schilderwerk ontwikkelt. Hierin zijn de verschillen tussen een traditioneel en een prestatie contract als volgt kernachtig weergegeven

Verder is een uitgewerkt prestatie-aanbieding van een schilder doorgenomen. Hierbij viel het volgende op: 0 De prestaties worden omschreven aan de hand van IS0 normen O De stimulans voor de schilder bestaat uit het zo lang mogelijk uitstellen van het onderhoud waardoor een langere onderhoudscyclus ontstaat. e Opmerking met betrekking tot het contract is deze flexibel te houden in verband met eventueel wijzigende omstandigheden. Onderhoud Om een beeld te geven hoe de contractvorming in het onderhoud tot op dit moment is, is een schema toegevoegd waarin dit is weergegeven.

Prestatiecontract

Zoals te verwachten, bestaat het percentage waarbij een prestatiecontract wordt toegepast uit met name schilderwerk en cv-contracten.

Standaard Prestatiecontract Schilderwerk Rijswijk september 1997 Pagina 11

prestatie concept bouwkundig onderhoud won~ngbouwbeleggers

SB V

Om een beeld te krijgen van de omvang van het bouwkundig onderhoud bij woningbouwbeleggers wordt eerst een overzicht gegeven van de totale woningvoorraad in Nederland. Vervolgens wordt gekeken welk aandeel de beleggers hierin hebben. Aan de hand hiervan kan een schatting worden gemaakt met van de mogelijk omzet met betrekking tot hetondewerp van deze scriptie.

Pagina 12

31-8-00


SB V

.,

P" ' " ," " " '

/

1

Sociale verhuurders 2 374.000 woningen

r

P . , ,

beleggers

X10.000 wonrnqen

r

1

Yleine verhuurders 1 i 6 000 woningen

P3fli~~li~f~r"

verhuurders 4CiS.OOC woningen

L

--

1 1

I

J

Eigen woningen

Pagina 13

31-8-00


SB V

Uit voorgaande gegevens blijkt dat de woningvoorraad nog steeds groeiende is. Bijna 50% is eiqen bezit. Dit aandeel groeit langzaam. Eigen woningen worden het beste onderhouien Bij particuliere huurwoningen (waaronder ook woningbouwbeleggers vallen) blijkt veel achterstallig onderhoud aanwezig te zijn. Dit ontstaat door met name de particuliere verhuurders. Beleggers kunnen zich achterstallig onderhoud niet veroorloven en zuilen dan ook gemiddeld veel meer uitgeven dan particuliere verhuurders. Hierdoor ontstaat een scheef beeld. Als ingeschat wordt dat de onderhoudskosten bij beleggers minimaal op het niveau van woningbouwverenigingen liggen, kan berekend worden dat er gesproken kan worden over een omzet op jaarbasis van zo'n 500 miljoen gulden voor woningbouwbeleggers. Uiteraard zit hierin ook schilderwerk en installatiewerk. Uitgaande van zo'n 50% bouwkundige kosten kan worden uitgegaan van 250 miljoen gulden bouwkundige onderhoudskosten bij woningbouwbeleggers. Om te weten wat er speelt bij beleggers met betrekking tot onderhoud. is bij een tweetal beleggers de huidige situatie en de gewenste situatie besproken. Het blijkt dat de manier van onderhoud vooral bepaald wordt door het algemene beleid van de belegger. In het hogere huursegment is kwaliteit belangrijk, in het lagere segment de kosten. Bij de geïnterviewde beleggers bleek dat de voorkeur bestaat werkzaamheden intern uit te (gaan) voeren. Hiermee wordt bedoeld dat onderhoud niet via de beheerder wordt uitgevoerd maar centraal. Er liggen overigens wel verschillende uitgangspunten hieraan ten grondslag. Bij de één wil men meer contact met de huurders om meer kwaliteit te kunnen bieden. Bij de ander gebeurt het met name uit kostenoogpunt.

Pagina 14

31-8-00


6.1.

SB V

Beschrijving concept Door middel van de hiervoor beschreven inventarisatie is een beeld verkregen over de aspecten van onderhoud en het prestatie concept. De daadwerkelijke opstelling van het concept en de toetsing ervan vindt in dit hoofdstuk plaats. Het concept wordt omschreven in de volgende stappen: 1. De belegger stelt een vraagspecificatie op. Dit gebeurt aan de hand van prestatie eisen. 2. De aannemer maakt een opname van het object. Als eerste wordt vastgesteld of het object op dit moment aan de vraagspecificatie voldoet. Bij nieuwbouw zal dat het geval zijn. Bij bestaande objecten zal een aparte opgave moeten worden gemaakt om aan het uitgangspunt te voldoen. 3. Aan de hand van de vraagspecificatie maakt de aannemer een aanbodspecificatie. Hierin wordt aangegeven wat de bandbreedte is waarbinnen de staat van onderhoud zich zal gaan bevinden. Dit zal ondubbelzinnig te controleren moeten zijn. Hierbij dient te worden gedacht aan het gebruik van IS0 normen. 4. Aan de hand van de aanbodspecificatie maakt de aannemer een onderhoudsplanning. In het voorgaande hoofdstuk werd dit gepland preventief conditie afhankelijk onderhoud genoemd. Hieruit volgen de jaarlijkse kosten voor het onderhoud. 5. Aan de hand van de jaarlijkse onderhoudskosten maakt de aannemer een voorstel voor een betalingsregeling. Hierbij kan gedacht worden aan jaarlijks vaste bedragen. 6. De opdrachtgever beoordeelt de aanbodspecificatie en de bijbehorende kosten. 7. Indien het aanbod akkoord is wordt een contract afgesloten voor een relatief lange periode. Te denken valt aan 15-20 jaar. 8. Als vanwege commerciële eisen bepaalde onderdelen van het object aangepast moeten worden, zal het contract opnieuw moeten worden bekeken. Het contract moet de mogelijkheid bieden hierin flexibel te zijn. In de figuur op de volgende bladzijde wordt één en ander weergegeven.

Pagina 15


SBV

,..-. ...-,....

.....-....

Nul Minimaal niveau Aanwezig niveciu

A aanpassing van huidig niveua naar nul niveau B ruimte tussen minimum niveau en nul niveau c aanpassing aan nieuw (markt)niveau +- Contractperide -F

6.2.

-

Tijd

Wijze van onderzoek Om het hiervoor beschreven concept te beoordelen zal de haalbaarheid aan de hand van een case worden onderzocht. Het criterium wat hierbij gehanteerd wordt is de kosten voor de belegger. Reden hiervan is dat het onderzoek zich richt op een productontwikkeling vanuit de aannemerij. Argumenten zoals beleidsaspecten welke bij de beleggers kunnen meespelen zijn hier geen toetsingscriterium omdat de aannemerij hierop geen invloed heeft. Dergelijke keuzen moeten de beleggers zelf maken. De achterliggende gedachte bij dit concept is dat de beleggers een zorg minder hebben op moment dat de aannemer voor het onderhoud verantwoordelijk is. Als vervolgens blijkt dat de kosten hierbij niet hoger zijn dan in de huidige situatie, is het een concurrerend alternatief. Het plan van aanpak is dan ook als volgt: l. Het kiezen van een bestaand object welke vrijwel nieuw is. Problemen in verband met het aanpassen naar een nulniveau komen dan niet aan de orde. 2. Opstellen van een vraagspecificatie zoals een belegger zou maken. 3. Opstellen van een aanbodspecificatie om de bandbreedtes aan te geven. Hierbij zal niet worden gekeken naar bijbehorende normeringen. Dit omdat met name het kostenaspect in dit onderzoek een rol spelen en de risico's bij toetsing hier minder van belang zijn. 4. Het opstellen van een kostenschema welke door de belegger wordt gehanteerd als het project op traditionele wijze wordt onderhouden. Voor afzonderlijke perioden van 10, 15, 20, 25 en 30 jaar worden de kosten contant gemaakt. Deze bedragen dienen als uitgangspunt waaraan het concept zal worden getoetst. 5. Door middel van een variant op bovengenoemde kostenschema zal worden aangegeven hoe een aannemer zal omgaan met dit concept. Voor de genoemde verschillende contractstermijnen zullen de jaarlijkse onderhoudskosten worden vastgesteld. 6. De jaarlijkse onderhoudskosten zullen contant worden gemaakt en worden vergelijken met de contante waarde van de kosten bij een traditioneel contract.

Pagina 16

31-8-00


6.3.

SB V

Case In overleg met de Nederlands grootste woningbouwbelegger Vesteda is een betrekkelijk nieuw object gekozen waarbij op de 'traditionele' manier het onderhoud wordt gedaan. Het object bestaat uit een galerijflat van 44 woningen. Er zijn overdekte parkeerplaatsen aanwezig. Het aantal bouwlagen exclusief parkeerkelder is 4. Het project is eind i995 opgeleverd.

Project: Premier

In het kader van dit onderzoek is een 30 jaren planning opgesteld. Uitgangspunt hierbij iss dat de beleggerlbeheerder zelf de onderhoudsplanning maakt en bijstelt en jaarlijks de hierin aangegeven onderdelen uitbesteed. In aansluiting op de werkelijke gang van zaken bij de belegger is bij het opstellen van de onderhoudsplanning onderscheid gemaakt in een aantal onderdelen: generiek- en specifiek bouwkundigonderhoud, schildewerk, installatiewerk en liftonderhoud. Ter informatie wordt in de figuur op de volgende bladzijde aangegeven hoe de verhouding tussen deze onderdelen is.

Pagina 17

31-8-00


SBV

In het kader van dit onderzoek wordt echter alleen gekeken naar generiek bouwkundig onderhoud.

Vraawpecificatie De vraagspecificatie omvat het onderhoud welke de opdrachtgever wil uitbesteden. Het kan een beknopte omschrijving zijn, welke wordt opgesteld aan de hand van de werkzaamheden die op dit moment in de meerjarenplanning staan. In onderstaande tabel is dat voor bovengenoemd project gedaan.

De postkasten en het bellentableau moet qoed functioneren

Pagina 18

31-8-00

SBV


Aanbodspecificatie Aan de hand van de vraagspecificatie zal een aannemer een aanbodspecificatie maken.

een betonrot vertonen

erontreinigingen bevatte

Pagina 19

31-8-00


SBV -

P -

Onder77oudsplanning

ie vo!gende stap In de toetsing van het concept bestaat uit het vergelijken van de onderhoudsplanning van de belegger en de aanbieding van de aannemer. In onderstaande figuur is aangegeven wat de verschillen zijn. De aangegeven cyclus belegger bestaat uit het aantal jaar van de cyclus van het betreffende onderhoud. Als hier is aangegeven wordt het niet toegepast. De cyclus van de aannemer omvat hetzelfde vanuit het oogpunt van de aannemer. Hierbij wordt getracht door regelmatig klein onderhoud het groot onderhoud uit te stellen en calamiteiten te voorkomen. l-'

Pagina 20

31-8-00


SB V

Kostenve~ueliik Naar aanleiding van bovenstaande specificaties zijn de jaarlijkse kosten opgesteld. In onderstaande grafiek is dit weergegeven.

Vergelijk inspanningsbestek en prestatiebestek

@ inspanningsbestek

E3 prestatiebestek standaard

Uit bovenstaande grafiek is op te maken dat bij het prestatiebestek getracht is onderhoud uit te stellen en door meer inspectie en klein onderhoud uit te smeren.

Pagina 21

31-8-00


SB V

Vervolgens worden de jaarlijkse vaste kosten berekend indien de aannemer een contract afsluit met de belegger. Het resultaat is in onderstaande tabel weergegeven De hierin genoemde bedragen zijn de contante waarden van de onderhoudskosten over de genoemde perioden.

bestek

. .

..

.,. ,

bestek

30 jaar

fl 678.615

f1 699.023

3,0%

25 jaar

fl 592.003

fl 635.750

7,4%

20 jaar

fl 571.709

fl 575.485

0,7%

15 jaar

fl 501.G47

f1 468.955

-6,5%

10 jaar ,

,

, ,

, ,

.,

.

.

.. .

..

..

fl 115.041 . ... .. . . .. . .

. ..

. ... . . .. . .

...f1 95.453 ..... .. .. ... .

.

.

.

.

-17,0% . . ... .

T

.. .

g

,,

~2~,*.>~~**~~q>~~<~*s~~q,y~:~,~~:.y;~.~~*:~:~:<*s:~*~2.:~$~"&~~.*.:*:w$~~~e~<,~*~<~,~~<s;~<~~~~~~~+*;~~~~**:::$*,s

Hoewel de aanbodspecificatie is opgezet met hetzelfde inspanningsbestek als uitgangspunt, kan door een ander inzicht een heel ander beeld ontstaan. Duidelijk is dat bij het aanbod getracht zal worden, onderhoud zoveel mogelijk door te schuiven tot na de contractperiode. Bij korte contracten (10 - 15 jaar) is dat goed mogelijk zonder dat de prestatie vermindert. Bij langere perioden (20 - 25 jaar) is dat niet meer mogelijk en komt de 10% extra winst en risico die bij de aanbieding is meegenomen tot uiting in de kosten. Deze extra kosten zijn een inschatting van de extra kosten om het risico over te nemen. Met name het vergroten van de onderhoudscycli brengt een groter risico met zich mee. Na 25 jaar zullen er weer verschuivingen ontstaan als het groot onderhoud bij het prestatiebestek net na de contractperiode wordt verschoven. Vanwege het opnemen van een hoger risico percentage bij de onderhoudskosten (door de aannemer) zal een prestatiecontract duurder zijn dan een inspanningscontrad. Er dient echter rekening te worden gehouden met de interne kosten en het risico van de belegger. Bij een prestatiecontract zullen de kosten voor het instandhouden van de onderhoudsplanning en het uitbesteden ervan hoger zijn dan het inspecteren bij het prestatiecontract. De hoogte van deze kosten zal de belegger zelf moeten inschatten. Belangrijk is dat hierbij wordt gerekend met kosten van klachtenafhandeling en andere risico's.

Pagina 22

31 -8-00


SB V

6=4= Varianten Periodieke termiinen In bovenstaande uitwerking is als uitgangspunt genomen dat een vast termijnbedrag wordt vastgesteld voor de gehele contractperiode. Hierin zijn echter diverse varianten mogelijk. In hoofdlijnen kunnen de volgende varianten worden onderscheiden: Gelijke termijnen o Stijgende termijnen e Gelijke termijnen met toeslagen bij groot onderhoud In onderstaande grafiek wordt één en ander inzichtelijk weergegeven.

termijnen

1 E3 gelijke termijnen

stijgende termijnen O ongelijke termijnen

/

i d

Het effect voor de belegger is in onderstaande tabel te zien.

gelijke termijnen

fl 50.247

f1 699.907

stijgende termijnen

fl 37.813

fl 678.217 4

Uitgangspunt is dat bij de belegger een rekenrente wordt gehanteerd van 6% en bij de aannemer van 4%. De inflatie is aangehouden op 2,25%. Omdat de belegger zal rekenen met een hogere rente dan de aannemer, ontstaat een voordeel als de aannemer de kosten beter laat corresponderen met de opbrengsten. Dit blijkt onder andere uit bovenstaande contante waarden.

Pagina 23

31-8-00


SB V

Combinatie Een belangrijk aspect in de onderhoudsplanning van de belegger is het specifiek onderhoud. Dat zijn de verbeteringen ten opzichte van het nulniveau. Dit onderhoud zal op basis van commerciële afwegingen worden vastgesteld. Nadeel van een prestatiecontract is dat het tijdstip van groot onderhoud wordt vastgesteld door de aannemer. Als een keuken nog wel aan de prestatie voldoet, hoeft de aannemer deze op basis van het prestatiebestek niet te vervangen. Commercieel kan het echter interessant zijn de keuken wel te vervangen. Hier ontstaat dus een probleem voor de belegger. Een oplossing hiervoor is om het groot onderhoud van dergelijke onderdelen niet in de prestatie overeenkomst op te nemen maar in een apart contract. Nadeel van deze optie is dat de belegger zich dan toch weer bezig moet houden met onderhoud. De vraag is echter of dat commercieel gezien niet automatisch zal gebeuren. In de inventarisatie van hoofdstuk 5 is al aangegeven dat met name beleggers met woningen in het hogere huursegment naar de commerciële kant van de staat van onderhoud zullen kijken. Terugkomend op de onderdelen die in aanmerking komen om apart in een inspanningsbestek te verwerken kunnen de volgende worden genoemd: e Toiletten vernieuwen e Badkamers vernieuwen r, Keukens vernieuwen r, Plafond entree vernieuwen In onderstaande grafiek is aangegeven welke consequentie dat heeft voor de bouwkundige onderhoudskosten.

Beleggers die met name naar de commerciële kant van het onderhoud kijken zullen moeite hebben met het 'normale' prestatiecontract. Een goede tussenoplossing is dan de hier beschreven variant. In het prestatiecontract staan de buitenschil van het gebouw en klein onderhoud. Groot onderhoud aan binnenafwerkingen wordt door de belegger zelf vastgesteld. Aangezien dat in ons voorbeeld slechts elke 15 jaar aan de orde is zal dit geen grote aanslag op de capaciteit van de belegger tot gevolg hebben. Het ligt voor de hand dit specifiek onderhoud te laten uitvoeren door de aannemer die ook het overige onderhoud onder haar beheer heeft. Is dit het geval dan maakt het omzettechnisch niet uit voor de aanbiedende partij. Pagina 24

31-8-00


6.5.

SB V

Opmerkingen In aansluiting op bovenstaande analyse zal dit hoofdstuk worden afgesloten met een aantal algemene opmerkingen over het prestatie-onderhoudscontract. Ten eerste dient te worden opgemerkt dat de aanbiedingen op basis van een prestatie beschrijving heel divers kunnen zijn. Een goede beoordeling is dan ook niet eenvoudig. Omdat de vertrouwensrelatie goed moet zijn is het voor de belegger te overwegen dergelijke aanbiedingen door slechts iof enkele aanbieders te laten maken. Zoals met elk contract, zal sok een prestatiecontract zorgvuldig moeten worden opgesteld. Omdat er al diverse voorbeelden beschikbaar zijn van nieuwbouwprestatie contracten, maar ook van bijvoorbeeld schilderwerk en installatiewerk zal hieromtrent dan ook niet veel moeilijkheden te verwachten te zijn. Zeer belangrijk bij de beoordeling van de prestaties is de meetbaarheid. In de hier behandelde case is hieraan geen aandacht besteed. Om discussie te voorkomen is het echter zaak voor elke prestatie eis ondubbelzinnige (algemene) normen te vermelden om dit te meten. De voorkeur gaat hierbij uit naar IS0 normen. Een aantal maal is in dit verslag aangegeven dat een nulmeting belangrijk is in verband met achterstallig onderhoud. Echter ook na de contractstermijn is achterstallig onderhoud een risico (voor de belegger). Als de dakbedekking als voorbeeld zonder enige vorm van onderhoud geen lekkage heeft vertoond bij een langdurig onderhoudscontract, zal er gedurende het contract aan de prestatie eisen zijn voldaan. Na het contract is de kwaliteit echter minder dan als er door middel van een inspanningsbestek te werk is gegaan. Door het koppelen van inspanningsafspraken aan een prestatie contract is het mogelijk dit te voorkomen. Met andere woorden, gesteld kan worden in de vraagspecificatie dat bepaald onderhoud minimaal moet zijn verricht binnen een vast te stellen periode. De vraag is echter of je dan niet beter een inspanningscontract kunt afsluiten. Mijns inziens behoort dit aspect tot het risico van het concept.

Pagina 25

31-8-00


SB V

Conclusies Als een onderhoudscontract door een aannemer wordt aangeboden aan een belegger op basis van een prestatiecontract, zijn de kosten hiervan nauwelijks hoger dan in de traditionele situatie. Het risico en interne kosten bij de belegger zijn echter lager. Het concept moet dan ook haalbaar kunnen zijn uit kostenoogpunt. Uitgangspunten hierbij zijn de volgende: De keuze voor het uitbesteden volgens dit concept is met name beleidsmatig. De belegger moet bereid zijn het risico uit te besteden waardoor lagere interne kosten ontstaan. Per saldo ral dan een goedkopere situatie kunnen ontstaan waarbij de belegger 'minder zorgen' heeft. O Er dienen geen verborgen gebreken te zijn in het betreffende object. Met name nieuwe objecten zullen dan ook in aanmerking komen. r De aannemer moet zelf kunnen bepalen wat de onderhoudscyclus is zolang de prestaties nog aan de eisen voldoen. e Specifiek onderhoud dient apart te worden gecontracteerd. Eventueel dient het contract te worden aangepast indien het gevolgen heeft voor het bestaande onderhoud. O

Pagina 26

31-8-00

prestatie concept bouwkundig onderhoud woningbouwbefeggers

8.

SB V

Aanbevelingen Zoals aangegeven is het beschreven concept interessant om aan beleggers aan te bieden. Mede gezien de omzetberekening van bouwkundig onderhoud bij woningbouwbeleggers is het een interessante doelgroep. Om tot een concrete aanbieding te komen kan door middel van een sterkte-zwakte analyse worden bepaald waar de knelpunten liggen. Aan de hand hiervan kan een aanbeveling worden gedaan over hoe het product in de markt gezet kan worden. Strength Het is een (financigle) stimulans voor de aanbieder de levensduur zodanig te verlengen dat een optimum ontstaat Vrijheid voor aanbieder in onderhoudsmethode waardoor efficiency voordelen mogelijk zijn b Het gaat de belegger uiteindelijk om de prestatie niet om de wijze van uitvoering e Goede kwaliteit voor de gebruiker Weakness e Hogere Inspectiekosten e De organisatie moet de capaciteit en kennis hebben om de aanbieding en de uitvoering te toetsen e Het is niet altijd eenvoudig eenduidige toetsingscriteria op te stellen (niet overal zijn IS0 normen voor) e Verlies van speelruimte in onderhoud voor de belegger (normaal sluitpost) r Indien de aannemer het object niet heeft gebouwd, kunnen er problemen ontstaan in garantiegevallen e Een langdurig contract is vaak statisch e Bij bestaand (=niet nieuw) vastgoed is het moeilijk om de staat van onderhoud vast te stellen e Het is niet eenvoudig de conditie aan het eind van de contractsperiode vast te leggen e Het uitvoeren van specifiek onderhoud (in verband met commerciële aspecten) is moeilijk in te passen Oportunity's e Tendens minder via beheerder uitbesteden maar centraal door belegger Het probleem van achterstallig onderhoud omzeilen door het concept toe te passen op nieuwbouwsituaties e Belasting aspecten Threats e Gebrek aan onderling vertrouwen bij opdrachtgever en opdrachtnemer e De (interne) beheerders zien het als een bedreiging van hun functie e In de bouw is over het algemeen weinig sprake van innovatie e Het risico van verborgen gebreken is door de aannemer moeilijk in te schatten e Belasting aspecten (B

Pagina 27

31-8-00

presfaf~econcept bouwkund~gonderhoud wonrngbouwbeleggers

SB V

Aan de hand van bovengenoemde SWOT kunnen uitgangspunten worden omschreven om tot een goed functionerend concept te komen. e Doe eerst ervaring op met het concept bij nieuwe gebouwen liefst bij gebouwen die door dezelfde aannemer zijn gebouwd e Als de kans bestaat dat de beleggers specifiek onderhoud willen uitvoeren kan het groot onderhoud beter apart in een contract worden opgenomen e Zorg voor een flexibel contract waarin eventuele bijstellingen mogelijk zijn e Zorg voor eenduidige toetsingscriteria e Biedt het concept aan bij beleggers die op dit moment ook al een groot deel van het onderhoud uitbesteden (bijvoorbeeld aan externe beheerders). Hierdoor is het gevaar kleiner dat de organisatie het concept als bedreiging van de eigen functie zien. Biedt het concept alleen aan bij beleggers waarmee een goede vertrouwensrelatie bestaat e Onderzoek eventuele belastingaspecten e Onderzoek financieringsmogelijkheden voor de aannemer e Onderzoek juridische aspecten met betrekking tot garanties

Pagina 28


9.

SB V

Samenvatting In deze scriptie wordt onderzoek verricht naar een nieuw product welke de aannemerij kan aanbieden aan woningbouwbeleggers. Het nieuwe product is ontstaan door de combinatie van twee bestaande concepten. Deze concepten zijn bouwkundig meerjaren onderhoud en het prestatiecontract.Voor schilderwerk en installatiewerk bestaat de combinatie al, voor bouwkundig onderhoud wordt het nog niet toegepast. De haalbaarheid hiervan is dan ook het centrale vraagstuk in deze scriptie. Het concept houdt in dat niet in materialen en werkzaamheden het onderhoud wordt uitbesteed, maar door middel van prestatie eisen. De belegger stelt een specificatie op waaraan de staat van onderhoud moet voldoen. De aannemer maakt hiervoor een aanbieding waarin wordt aangegeven wat het minimale niveau zal zijn wat zal worden gehandhaafd. Vervolgens wordt een meerjaren onderhoudsplanning door de aannemer gemaakt. Hieruit kunnen jaarlijks vaste termijnen worden berekend die aan de belegger worden aangeboden. Als de belegger akkoord gaat met de aanbieding zal een contract voor een langere periode worden afgesloten. Gedacht dient hierbij te worden aan minimaal 15 jaar. Op het gebied van kosten is het concept doorgerekend bij een bestaand woningbouwcomplex. Het blijkt dat de (externe) kosten nauwelijks hoger uitvallen voor de belegger dan in de traditionele situatie (als de belegger het onderhoud jaarlijks zelf bepaald en uitbesteed). De hoofdreden hiervan is dat de aannemer zal proberen het (groot) onderhoud uit te stellen door onder andere regelmatig klein onderhoud te plegen. Het onderhoud wordt per saldo goedkoper, maar omdat de aannemer met een lagere rente en een hoger risico zal rekenen dan de belegger ontstaan hogere kosten. Indien de belegger kiest voor het concept, ontstaan voor haar lagere (interne) kosten. Het beheren van het onderhoud wordt goedkoper, risico's verminderen en klachtenafhandeling met betrekking tot onderhoud is voor de aannemer. Verwacht wordt dat per saldo een goedkoper concept ontstaat en dat het vanuit kostenoogpunt haalbaar is. Aanbevolen wordt dan ook dit concept verder uit te werken.

Pagina 29

31-8-00


SB V

Bronvermelding

10.

Prestatie-overeenkomsten in het onderhoud OTB werkdocument 97-19 Delft University Precs 1997 a

Lange termijn onderhoudscontracten Stichting Bouwresearch september 1997

e

Aanbestedingsmethode verhoogt rendement C O ~ O U19-5-2000 W Volkshuisvesting in cijfers 99 VROM 1999

e

Prestatiecontracten, stimulans voor innovatie? Stichting Bouwresearch maart 1997

e

Prestatieconcept in het beheer en onderhoud van utiliteitsgebouwen Afstudeerrapport Koenders TU Eindhoven december 1993

a

Prestatiebeginsel en aanbiedingskosten Stichting Bouwresearch augustus 1998

e

Onderhoud en opdrachtgevers EIB oktober 1998

O

IVBN gegevens Rigo onderzoek

a

Standaard Prestatiecontract Schildewerk Bedrijfschap Schildersbedrijf Rijswijk september 1997

e

Interview Vesteda ir. J. Kuipers MRE

a

Interview Amvest dhr. Meininger

e

Website www.minvrom.nl

r

Website www.sev.nl

e

Website www.aedes.nl

c

Website www.ivbn.nl

Pagina 30

31-8-00

voor woningbouw beleggers

Recommend Documents