„ Homerun? ” – a magyar lakáshitelezés az EU tükrében Harmati László Vezérigazgató-helyettes
1
Tartalom 1. Az EU lakáshitel-piaca és Magyarország 2. A hazai lakáshitelezés fejlődése. • Mi van a számok mögött? • Autonóm fejlődés, vagy állami beavatkozás? 3. Hová tartunk és melyek a fejlődési irányok? 4. Van-e megjósolható konvergencia-pályája a
lakáshitelezés fejlődésének? 5. A hazai lakáshitelezés kockázatai és dilemmái
2
Az EU jelzáloghitel piaca •AZ EU jelzáloghitel piaca* 2003 végén: 5100 milliárd EUR, •ebből 4260 milliárd EUR a lakáshitel a 10 évvel ezelőttinek a duplája •az utóbbi 10 évben átlagosan 8%-kal növekedett (2003: 7,4%) •az EU GDP-nek 42%-át teszi ki *az új csatlakozók nélkül, de Norvégiát és Svájcot is beleértve
3
Jelzáloghitel-állomány és éves növekedési ütem az EU-ban (2003)
90%
1 200 000 1 100 000 1 000 000
Jelzáloghitel állomány 2003 % Éves növekedési ütem
900 000
80% 70% 60%
800 000 700 000
50%
600 000
40%
500 000
30%
400 000 300 000
20%
200 000
10%
100 000 0
0%
DE UK NL FR ES DK IT SE BE PT IE FI GR PL LU HU LV
Forrás: European Mortgage Federation
4
% Éves növekedés
Jelzáloghitel-állomány Millió EUR
1 300 000
Lakáshitel állomány a GDP százalékában (2003) 120% 100%
100% 87%
80%
US 71%
% GDP
7 0%
60%
54 %
51%
EU 45.7%
50 % 45%
4 2% 36 %
40%
34% 2 9%
25 %
Új EU tagok 5.43% 17%
20%
1 3% 8%
8%
5%
5%
Forrás: European Mortgage Federation
Z C
PL
H U
LV
IT
G R
FR
E B
LU
SF
ES
IE
SE
PT
D E
K U
D K
N
L
0%
5
Egy főre jutó lakáshitel - 2003
30,5
Dánia Hollandia
28 18,9
UK Írország
15
Svédország
15 14
Németország
9,4
Luxemburg Finnország
8,8
Ausztria
7,5
Belgium
7,4
Spanyolország
7,5
Portugália
7
Franciaország
6,4
Olaszország
3
Görögország
2,4
Magyarország
0
Észak – €16,300
Dél – €5,300
0,7 5
10
15
20
25
30
35
€ 1000/fő Source: European Mortgage Federation, EUROSTAT
6
„Home ownership” ráta és a lakáshitel/GDP mutató (2003)
120%
120% Tulajdonos által lakott lakások aránya
100%
lakáshitel/GDP
100%
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20%
20%
0%
0%
HU GR ES IT IE PT UK BE LU SE FI FR PL NL DK DE
Forrás: European Mortgage Federation
7
Lakásár infláció 2003
25%
20%
15%
EURO övezetben átlagosan 7% 10%
5%
li a n g A
iu m el g B
H
ol la n d
ia
0%
Source: European Mortgage Federation
8
Lakáspiaci indikátorok –mennyiség, minőség
1000 főre jutó lakások száma 1998-ban
Fürdőszobás lakások aránya 1998-ban
Lengyelország
Románia
Szlovákia
Észtország
Írország
Szlovákia
Szlovénia
Lengyelország
Csehország
M agyarország
Lettország
Portugália
Ausztria
Görögország
Magyarország
Írország
Hollandia
Csehország
Olaszország
Ausztria
Németország
Olaszország
Finnország
Németország
Spanyolország
Spanyolország
Franciaország
Hollandia 0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
40
50
60
70
80
90
100
Forrás: Hegedüs et al
• Magyarországon 4 millió lakás van. Az ezer főre jutó lakások száma
Magyarországon európai viszonylatban átlagosnak mondható, de a lakások minősége tekintetben jelentős a hazai lemaradás. 9
Lakással való elégedettség (2003) Lakással való elégedettség és annak okai
1 millió háztartás! Elégedettek
Elégedetlenek 29 %
71 % •Mintegy 1 millió háztartás elégedetlen a lakáshelyzetével •300-400 ezer azon háztartások száma akik az elkövetkező 3 évben változtatni akarnak lakáshelyzetükön
munkahely
7%
családi ok
3% 20%
lakás: lefelé mobil
38%
lakás: felfelé mobil 32%
környék 0%
5%
10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
Source: Source:KSH, KSH,Városkutatás Városkutatás Kft. Kft.
10
A hazai fejlődési pálya Lakáshitel állomány havi növekedése (Md Ft)
2500
90,0 80,0
75
70,0 55
50,0
44 39 34
35333533 32 3029
5 5 6
8 8
9
7
3 5
8 8
17
15 10
9
16
12
10
90
jan.
nov.
2005 .
sz ep t.
máj. júl.
márc.
nov. . jan. 2004
máj. júl.
márc .
nov. . jan. 2003
sz ep t.
máj. júl.
márc .
nov. . jan. 2002
sz ep t.
máj. júl.
márc .
nov. . jan. 2001
sz ep t.
máj. júl.
márc.
0,0
HUF lakáshitel állomány havi növekedése (MdFt)
80
Deviza lakáshitel álomány havi növekedése (MdFt)
70 60 50 40 30 20 10
. jan . 2005
nov.
szep t.
máj.
nov.
szep t.
júl.
máj.
márc .
. jan.
0
2003
2 20 05 004 feb ru ár
20 03
20 02
20 01
20 00
19 99
19 98
19 97
19 96
19 95
19 94
19 93
19 92
1314141413
13
2 3
19 91
45
23 19
10,0
Forrás: Forrás: MNB MNB
43
30 27
20,0
Jelenlegi trend: 1. A lakáshitel állomány növekedése lassul. 2. Strukturálisan a devizahitelek felé rendeződik. 3. A kereslet visszaesésére kínálati ár és kockázati reakció következett be. 4. Az ingatlanbefektetések népszerűsége csökken.
5859
57
38
37
30,0
0
67 66
51 49
43
40,0
500 167 192 186 129 191 324 173 169 150 137 128
55 5252
. jan.
779
1000
60,0
2004
1500
67
márc .
1509
76
sz ep t.
1910 1936
júl.
2000 milliárd Ft
80
Lakáshitelállomány alakulása Magyarországon 1991-2005 febr
11
Kamattámogatás és piacbővülés A lakáshitelállomány havi állomány-növekedése 2000-2004 szeptember (Mrd. Ft) 90,0
Kamattámogatás kisebb csökkentése, hitelösszeg-határok kisebb korrekciója
80,0
Kamattámogatás és összeghatárok lényeges csökkentése
70,0
60,0
Kamattámogatás lényeges növelése, kedvezmények kiterjesztése
50,0
40,0
30,0
Első kamattámogatási rendszer bevezetése
20,0
Source: Source:MNB MNB
Devizahitelek térhódítása
10,0
0 no v. 00 ja n. 01 m ár c. 01 m áj .0 1 jú l .0 1 sz ep t.0 1 no v. 01 ja n. 02 m ár c. 02 m áj .0 2 jú l .0 2 sz ep t.0 2 no v. 02 ja n. 03 m ár c. 03 m áj .0 3 jú l .0 3 sz ep t.0 3 no v. 03 ja n. 04 m ár c. 04 m áj .0 4 jú l .0 4
0
ep t.0
jú l .0
sz
ja n. 00 m ár c. 00 m áj .0 0
0,0
2002-2004 közötti lakáshitelezési boom okai: • Bőkezű támogatási rendszer (alacsony kamatozású, magas összegű hitelek és egyéb
támogatások) • Nagy elhalasztott kereslet jelent meg a piacon (magas az autonóm növekedés is) • Javuló háztartási jövedelmi helyzet, eladósodási kultúra • Reál eszközökbe való befektetés ösztönző (ingatlan-ár növekedés)
12
Új lakásengedélyek és új lakásépítések száma Az új építési engedélyek és épített lakások (1990-2002) (forrás: KSH) 70000
64000
Új építési engedélyek száma
60000 50000 40000 30000 20000
Új lakások száma 44709
43771 42913
59241
47867 48762
39000 33164 30462 31511 30577 30474 29882 28671 28130 28054 27152 28257 25807 24721 23848 23442 21583 20925 20947 20323 19287
44000 35543
10000 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 est
• A lakásállomány amortizációját figyelembe véve 40.000 új
lakás/év az irányszám • A ’90-es évek visszaesése után a támogatási rendszer hatása kimutatható, nőtt a lakásépítési kedv 13
Hazai helyzet - országon belül erősen koncentrált a piac A A hazai hazai lakáshitelek lakáshitelek földrajzi földrajzi megoszlása megoszlása EU EU régiók régiók szerinti szerinti bontásban bontásban 2003 2003
5,9% 7,5% 9,6%
52,2%
8,0% 10,3% 6,5% Source: Source:MNB MNB
A A lakáshitelezés lakáshitelezés több, több, mint 50%aa koncentrálódik koncentrálódik Budapestre Budapestre és és Pest Pest Megyére! Megyére! 14
Konvergencia pálya (1) – volumen benchmark 1000% 900% 800% 700% 600% 500% 400% 300% 200% 100% 0%
Az EU kevésbé fejlett, később csatlakozó országaiban nőtt leggyorsabban a lakáshitelezés az elmúlt 10-15 évben, mind abszolút ...
Lakáshitel Lakáshitel állomány állomány növekedése növekedése 1990-2000 1990-2000
F
S
N
B
D
UK
I
NL
E
EL IRL P
…mind relatív (GDP arányos) értelemben.
35%
•2003-ban a leggyorsabban növekvő régi EU-tag: IRL és GR, 25% éves növekedéssel •A leggyorsabb új csatlakozók HU •Milyen ütemet tarthatunk fenn?
30% 25%
Spanyolorszag Görögország Írország Portugália
20% 15% 10%
Lakáshitel/GDP 1990-2000
5% 0% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Source: Source:European European Mortgage MortgageFederation Federation (EMF) (EMF)
15
Konvergencia pálya (2) - árazás
11
DE
10
GR
9
ES
8
IT
7 6
NL
5
ECB
4 I 00
II 00
III 00
IV 00
I 01
II 01
III 01
IV 01
Forrás: European M ortgage Federation, ECB M onthly Bulleti n
16
Kockázati profil 1. A devizaárfolyam kockázat az egyik legfontosabb kockázati kérdés a lakáshitelezésben 2. Élénkülő hitelkockázati éhség. 3. A hitelkockázat-vállalásának hiányoznak lényeges szabályozási rendezői Ingatlan értékelés, LTV standard Magasabb LTV magasabb tőkekövetelménye
4. A fogyasztóvédelmi standard-ek hiánya (European Code of Conduct) 5. Amiről nem szóltam: Lakáspolitikai szabályozási kockázat, következetlenségek … Földhivatali nyilvántartás, bejegyzési pontatlanságok okozta kockázatok Pozitív adósnyilvántartás hiánya 17
Néhány kiválasztott lakáspolitikai dilemma
1. „Új lakás vagy felújítás” ♦rossz a lakások állapota, de sok közülük olyan amelyet nem érdemes felújítani → Mennyi új lakás kell?
2. „Bérlakás vagy lakástulajdonlás ösztönzés” ♦nagyon alacsony a bérlakások aránya (8%), de az EU-ban egyértelműen a lakástulajdonlás növekedése a trend, Ld. Liszabon Tulajdonos által lakott lakások aránya → Hol van az optimum? 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
83%
71% 61%
m iu lg Be
70% 55%
51%
85%
77%
55%
42%
80%
74%
73%
51%
43%
et m Né
ág sz or G
ö ör
53%
57%
42%
1980-as évek a ni Dá
66%
65%
2000-es évek eleje
a lia g di ág ág ág gá zá sz an sz sz s l u r r r t l r r o lo zo Í ro Ho Po ci a yo las an an O r p Source: F Source:ECB ECB S
g zá rs go
3. „Deviza alapú hitel, vagy forinthitel” ♦várakozások és kamatkülönbségek, marketing és fogyasztóvédelem, kockázatkezelés és szabályozás → Vannak-e tankönyvi igazságok? 18
Összegzés 1.
A lakáshitelpiac az EU-hoz mérve fejletlen, de dinamikusan nő Tartós növekedési pálya. Dinamikus hitelnövekedés.
2.
Az üzleti lehetőség mutatói: A lakóingatlanok kevesebb, mint 20%-a terhelt jelzáloggal Korszerűtlen lakásszerkezet, lakás-elégedetlenség magas foka Magas a tulajdonolt lakások aránya, rossz a lakott lakások minősége
Az EU lakásár inflációja magasnak mondható, a hazai árnövekedés dinamikája csökkent 4. Lassuló dinamika, de tartós növekedési pálya, korrekciókkal. 5. Csökkenő marzsok, jobban monitorozott kockázatok (ld. Bázel II) 6. EU –hoz konvergáló termékstruktúra 3.
Lakáshiteleken belül átrendeződés Új termékek: „equity release”, „remortgage”, jelzálog alapú hitelkártya 19
