Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování a majetku

Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech Bakalářská práce

Autor:

Naďa Kůrková Obor Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Duben 2013

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Dobroměřicích, dne 30. 4. 2013

Naďa Kůrková

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za cenné rady, které mi poskytl při zpracování mé bakalářské práce. Dále děkuji paní Zdeňce Ipserové za poskytnutí informací týkajících se realitního trhu na Lounsku. V neposlední řadě děkuji svému manželovi, dětem i celé rodině za podporu, kterou mi všichni po celou dobu studia věnovali.

Anotace Bakalářská práce se skládá ze tří částí – z části teoretické, praktické a analýzy trhu v předpokládaném místě profesního působení autora. V teoretické části se autor zabývá zhodnocením rozdílů mezi stanovením tržní hodnoty oceňovaného majetku formou tržního ocenění a stanovením administrativní ceny majetku dle cenového předpisu. Autor se zaměřil zejména na rozdíly ve způsobu určení výsledné hodnoty, respektive ceny, na rozdíl mezi výsledky těchto ocenění, ale také na formální náležitosti obou ocenění. V části praktické je provedeno ocenění rodinného domu formou obou způsobů ocenění – jak na tržním principu, tak dle cenového předpisu, a ocenění bytu. V poslední části autor provedl analýzu trhu s nemovitostmi v okresu Louny. Klíčová slova: tržní hodnota, administrativní cena, tržní princip - nákladová, porovnávací a příjmová metoda, cenový předpis

Annotation The bachelor thesis consists of three parts - theoretical, practical and market analysis in the field of professional presence of the author. In the theoretical part, the author deals with the evaluation of the gap between market value of the property being valued by the market valuation and determination of administrative cost of property according to price regulation. The author has focused in particular on differences in the determination of the final values, more precisely rates, the difference between these results of valuation, and also on the formalities of both awards. The practical part displays a case of valuation of the family house by applying both ways of awards - based on the market principle as well as on the price regulation and valuation of the apartment. In the last section, the author analyzed the real estate market in the Louny district. Key words: market value, administrative costs, market principles - cost, income and comparative method, price regulation 4

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 1

Teoretická část .................................................................................................................... 8 1.1

Vysvětlení základních pojmů ....................................................................................... 8

1.1.1

Odhadce, znalec .................................................................................................... 8

1.1.2 Nemovitost, stavba, budova, pozemek, parcela, nemovitosti určené k bydlení a rodinnou rekreaci ................................................................................................................ 9 1.1.3

Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí ..................................................... 12

1.1.4

Cenová mapa ...................................................................................................... 13

1.2

Podklady pro oceňování nemovitostí ......................................................................... 14

1.3

Skladba znaleckého posudku a odhadu ..................................................................... 15

1.3.1

Znalecký posudek ............................................................................................... 15

1.3.2

Odhad ................................................................................................................. 16

1.4

Ocenění na základě cenového předpisu ..................................................................... 17

1.4.1

Exkurz do historie cenových předpisů ............................................................... 17

1.4.2

Platné předpisy pro oceňování majetku .............................................................. 19

1.5

Oceňování nemovitostí na tržních principech............................................................ 19

1.5.1

Přístup na bázi porovnání ................................................................................... 21

1.5.2

Přístup na bázi kapitalizace příjmů..................................................................... 23

1.5.3

Přístup na bázi nákladů ....................................................................................... 24

1.5.4

Ocenění pozemků ............................................................................................... 28

1.5.5

Závěrečná analýza .............................................................................................. 30

1.6

Oceňování jednotlivých typů nemovitostí ................................................................. 31

1.6.1

Ocenění budov a hal ........................................................................................... 31

1.6.2

Ocenění rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků ................. 32

1.6.3

Ocenění rekreačních a zahrádkářských chat....................................................... 33

1.6.4

Ocenění garáží .................................................................................................... 33

1.6.5

Ocenění bytů ....................................................................................................... 34

1.6.6

Ocenění pozemků ............................................................................................... 35

1.6.7

Výpočet opotřebení stavby používaný u ocenění dle platných cenových předpisů 37

Závěr ..................................................................................................................................... 37 2

Praktická část .................................................................................................................... 39 5

2.1

Tržní ocenění rodinného domu .................................................................................. 39

2.2

Ocenění rodinného domu dle cenového předpisu ...................................................... 73

2.3

Tržní ocenění bytu ..................................................................................................... 82

2.4

Ocenění bytu dle cenového předpisu ....................................................................... 100

Závěr praktické části ........................................................................................................... 104 3

Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Louny................................................................. 105 3.1

Popis okresu ............................................................................................................. 105

3.2

Trh s nemovitostmi .................................................................................................. 107

3.3

Regionální segmentace ............................................................................................ 107

3.4

Město Louny a okolí ................................................................................................ 107

3.4.1

Pozemky ........................................................................................................... 107

3.4.2

Budovy ............................................................................................................. 108

3.5

Nájmy ....................................................................................................................... 110

3.5.1

Byty, rodinné domy .......................................................................................... 110

3.5.2

Prodejní prostory .............................................................................................. 110

3.5.3

Kanceláře .......................................................................................................... 111

3.5.4

Průmyslové objekty .......................................................................................... 111

3.6

Celkový marketingový výhled ................................................................................. 111

4

Seznam použité literatury ................................................................................................ 113

5

Seznam použitých zkratek............................................................................................... 115

6

Úvod Celá práce je rozdělena do tří základních částí: 1.

Část teoretická

2.

Část praktická

3.

Analýza trhu v okrese Louny

Teoretická část Cílem teoretické části mé práce je porovnání metod, které jsou využívány k ocenění majetku – oceňování na tržních principech a dle cenového předpisu. Je nám známo, že ocenit lze prakticky vše, veškerý majetek, ať už hmotný či nehmotný, movitý či nemovitý, ale třeba i zdraví… Vzhledem k tomuto faktu se ve své práci zaměřím pouze na rozbor metod, které jsou využívány k ocenění nemovitostí. Tato práce může případně sloužit jako návod k oceňování a má spíše popisný charakter. Proto jsem ji rozdělila do několika částí, ve kterých se nejdříve zaměřím na základní pojmy využívané v oceňování, na podklady potřebné pro zpracování ocenění, na formální náležitosti vyhotoveného ocenění, na metody, které jsou využívány k ocenění, a v poslední kapitole této části se zaměřím na ukázku postupu ocenění u jednotlivých typů nemovitostí. Praktická část V praktické části provedu ocenění rodinného domu s nebytovými prostory na adrese Louny, ulice Hilbertova, číslo popisné 65. Druhou oceňovanou nemovitostí bude byt na adrese Louny, ulice Kpt. Nálepky, číslo popisné 2099. Obě nemovitosti budou oceněny jak na tržních principech, tak podle cenového předpisu. Analýza trhu v okrese Louny Okres Louny leží v severních Čechách, v Ústeckém kraji. Svou rozlohou 1117,65 km2 je největším okresem Ústeckého kraje, naopak počtem obyvatel se řadí až na poslední místo. Hustota zalidnění okresu je v rámci kraje i ČR spíše podprůměrná. Počet obyvatel je 86 782, průměrná lidnatost je 77 obyvatel na km2. Okresní město Louny se nachází v severovýchodní části regionu. Při analýze trhu se zaměřím na trh s nemovitostmi zejména v oblasti Loun a okolí. 7

1

Teoretická část

Proč je tedy nutné oceňovat nemovitosti různými způsoby? Odpověď je jednoduchá – život přináší různé situace a v každé z nich nás bude zajímat hodnota nemovitosti z jiného úhlu pohledu. Například pokud budeme pojišťovat dům, potřebujeme znát částku, kterou bychom museli vynaložit v případě, že tento dům shoří a my budeme nuceni vybudovat nový. Jiná hodnota nás bude zajímat v případě, že budeme chtít koupit třeba bytový dům s nebytovými prostory; zde se zaměříme na to, jak jsou obsazeny byty a nebytové prostory, jak jsou postaveny nájemní smlouvy apod. Podle těchto zjištění si uděláme obrázek o tom, jaké budou z nemovitosti plynout budoucí příjmy, a jsme schopni určit, za jakou cenu se nám vyplatí nemovitost koupit. Jiná hodnota bude třeba v případě prodeje nemovitosti a následné platby daně z převodu nemovitosti finančnímu úřadu. Jinak budeme nahlížet na hodnotu nemovitosti, když jí budeme chtít prodat, nebo koupit… A tak bychom mohli pokračovat. Nicméně cílem této práce není určení toho, jaká metoda by měla být použita v tom kterém případě, proto se zaměřím čistě na popis jednotlivých metod a ukázky postupů u jednotlivých typů nemovitostí. Nejprve se ale seznámíme se základními pojmy, se kterými se při oceňování setkáváme, s podklady, které je třeba předložit pro vypracování ocenění a s formálními náležitostmi hotového ocenění.

1.1 Vysvětlení základních pojmů Jak již bylo řečeno, oceňovací metody se rozdělují na dva základní způsoby – ocenění dle cenového předpisu (stanovuje tzv. administrativní cenu) a ocenění na tržních principech (určuje tzv. tržní hodnotu). Jsou stanovena přesná pravidla, kdo tato ocenění může provádět, proto zde uvádím bližší vysvětlení pojmů odhadce a znalec.

1.1.1 Odhadce, znalec Mezi funkcí znalce a odhadce je značný rozdíl, přesto že se u obou profesí shoduje objekt zkoumání. Znalec se může věnovat kromě stanovení administrativní ceny i stanovení tržní hodnoty majetku, ale obráceně to možné není. Odhadce, případně certifikovaný odhadce, může vypracovat pouze tzv. tržní ocenění.

8

Odhadce -

Odhadcem nemovitostí je živnostník, který podniká na základě příslušného živnostenského oprávnění. Jedná se o živnost vázanou, což znamená, že pro získání živnostenského oprávnění je nutné prokázat odborné vzdělání nebo praxi.

Certifikovaný odhadce -

Je vyšším kvalifikačním stupněm profese odhadce, který musí své znalosti prokázat u akreditované certifikační komise. Tato kategorie odhadců je díky vyšší garanci kvality upřednostňována zejména u bank.

Znalec -

Podle § 2 odst. 1 Zákona č. 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících znaleckou činnost mohou vykonávat pouze znalci zapsaní do seznamu znalců. § 3 tohoto zákona dále stanoví, že znalec je jmenován pro jednotlivé obory ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu. § 5 tohoto zákona doplňuje, že jmenovaným znalcem může být osoba splňující podmínky pro jmenování, a že ke jmenování dojde na základě výběru z těchto osob, čili splněním podmínek jmenování nevzniká automaticky možnost stát se znalcem.

-

Z toho vyplývá, že znalcem je odborník s vysokou kvalifikací, který po svém jmenování může zpracovávat znalecké posudky, které jsou opatřeny kulatým razítkem se státním znakem.

1.1.2 Nemovitost, stavba, budova, pozemek, parcela, nemovitosti určené k bydlení a rodinnou rekreaci Dalšími pojmy, se kterými se při oceňování nemovitostí můžeme setkat, jsou pojmy upřesňující to, co si máme pod jednotlivými názvy majetku představit a jsou důležité proto, abychom oceňovaný majetek zařadili do té správné kategorie. Nemovitost -

Podle § 119 Občanského zákoníku jsou nemovitosti pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.1

1

Ort, Petr. Oceňování na tržních principech, Praha 2007

9

Součást nemovitosti -

§ 120 Občanského zákoníku uvádí, že součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Z pohledu oceňování je podstatná věta, že stavba není součástí pozemku.

Příslušenství nemovitosti -

Vycházíme opět z Občanského zákoníku, tentokráte z § 121, kde se uvádí, že příslušenstvím věci jsou takové věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou určeny k trvalému užívání s věcí hlavní. Nikde se však nesetkáme s přesnou definicí toho, co je příslušenstvím nemovitosti; jsou jím obvykle různé venkovní úpravy (např. ploty, přípojky sítí), ale může jím být i stavební dokumentace; záleží na vlastníkovi věci hlavní, třeba rodinného domu, jak příslušenství vymezí.

Pozemek -

Pozemek je přirozenou částí zemského povrchu oddělenou od sousední části hranicí: o hranicí vlastnickou o hranicí držby o hranicí druhů pozemků nebo rozhraním způsobu využití pozemků o hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území 2

Parcela -

Parcela je obrazem pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.3

Stavba -

Stavba je každé stavební dílo bez ohledu na účel užívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci; stavbou je např. i cirkusový stan. Stavba nemusí být zároveň i nemovitostí.

Budova -

Budova je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory.

2 3

Ort, Petr. Oceňování na tržních principech, Praha 2007 Ort, Petr. Oceňování na tržních principech, Praha 2007

10

Hala -

Halou je stavba o jednom nebo více podlažích, ve kterých je souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti každého prostoru nejméně 400 m3, činí více než dvě třetiny obestavěného prostoru stavby, přičemž zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2.

Vedlejší stavba -

Vedlejší stavbou je stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní (viz výše „Příslušenství stavby“) nebo doplňuje užívání pozemku a jejíž zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2. Vedlejší stavbou není garáž a zahrádkářská chata.

Rekreační chata -

Rekreační chatou je stavba pro rodinnou rekreaci s obestavěným prostorem nejvýše 360 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, která může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví.

Zahrádkářská chata -

Zahrádkářskou chatou je stavba pro rodinnou rekreaci s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, která může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví.

Rekreační domek -

Rekreačním domkem je stavba pro rodinnou rekreaci v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, který může mít nejvýše dvě nadzemní podlaží, popřípadě jedno nadzemní podlaží a podkroví a jedno podzemní podlaží.

Byt -

Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 11

Nebytový prostor -

Nebytový prostor je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo nebytového prostoru nebo společné části domu.

Rodinný dům -

Rodinným domem je stavba, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.4

1.1.3 Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí Při oceňování vyvstává problém určení tzv. porovnávací jednotky. Jedná se o jednotku, kterou určíme jako základ pro porovnání jednotlivých oceňovaných nemovitostí. U pozemku je určení jednoduché – zde se jedná o m2, nicméně u budov je to již složitější. Ne vždy máme přesnou projektovou dokumentaci, podle níž bychom mohli vypočítat obestavěný prostor, nebo nemůžeme provést prohlídku objektu, který používáme pro porovnání. Proto se v oceňování setkáváme s řadou výměr a je jen na nás, kterou z nich při ocenění použijeme. Níže uvádím alespoň ty nejvíce využívané. Zastavěná plocha (BA – Building area) -

Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny, přičemž izolační přizdívky se nezapočítávají.

Celková zastavěná plocha (GFA – Gross floor area) -

Celkovou zastavěnou plochou se rozumí součet zastavěných ploch všech nadzemních i podzemních podlaží, přičemž zastavěnou plochou jednotlivého podlaží rozumíme plochu vymezenou vnějším lícem obvodových konstrukcí.

4

Definice dle § 2 písm. A) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území

12

Čistá podlahová plocha (NFA – Net floor area) -

Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav. Zjednodušeně lze říci, že je to vše, kam můžeme šlápnout.

Obestavěný prostor (GBV) -

V praxi jsou užívány dva způsoby výpočtu obestavěného prostoru, které se liší v metodických postupech. Pokaždé je však výpočet obestavěného prostoru proveden jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení.

-

Způsoby výpočtu: o Podle ČSN 73 40 55 o Podle cenového předpisu, tedy podle právě platné prováděcí vyhlášky k Zákonu č. 151/97 Sb., respektive přílohy č. 1 této vyhlášky.

1.1.4 Cenová mapa Jako poslední pojem zde uvádím vysvětlení pojmu cenová mapa, která je důležitá pro určení ceny zejména stavebních pozemků. Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část. Textová část obsahuje: -

věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a komentář k možnostem jeho dalšího rozvoje,

-

popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu,

-

komentář ke zdrojům cen, použitým pro vypracování grafické části, a výsledky jejich rozboru,

-

popis postupu zpracování a předpoklad další účinnosti.

Grafická část obsahuje: -

mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1 : 5000 nebo větším, 13

-

popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popřípadě parcelní čísla pozemků,

-

ceny jednotlivých stavebních pozemků, popřípadě ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností.

1.2 Podklady pro oceňování nemovitostí Podklady, které je třeba doložit pro vypracování odhadu nebo znaleckého posudku se od sebe nijak neliší. Pro odhadce nebo znalce je žádoucí, mít k dispozici co nejvíce materiálů, se kterými může pracovat. Některé získá od zadavatele, jiné si musí zajistit sám. Nedílnou součástí je osobní ohledání oceňované nemovitosti. Mezi nejdůležitější podklady patří: -

Výpis z katastru nemovitostí, který by neměl být starší než 3 měsíce

-

Kopie části katastrální mapy, na které jsou označeny oceňované pozemky; stáří by také nemělo být delší než 3 měsíce

-

Výpisy z pozemkové knihy

-

Výkresová dokumentace skutečného provedení staveb – pokud se jedná o starší stavby, obvykle se výkresová dokumentace liší od skutečnosti; proto je třeba se jí „slepě“ nedržet

-

Stavebně právní dokumentace – územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí atd.

-

Nájemní smlouvy

-

Pojistné smlouvy

-

Přiznání k dani z nemovitostí

-

Smlouvy o správě nemovitostí

-

Smlouvy o službách

-

Výše uvedené podklady se odhadce nebo znalec snaží získat od zadavatele. Dalšími materiály, se kterými pracuje, jsou pak zejména:

-

Výsledky místního šetření – ohledání nemovitosti, které provádí odhadce či znalec osobně 14

-

Předpisy, normy

-

Cenová mapa pozemků – není k dispozici vždy, ale pokud v dané obci je vypracována a je k datu ocenění platná, je potřeba ji využít

1.3 Skladba znaleckého posudku a odhadu Pokud se zabývám rozdíly mezi oceněním majetku tržním způsobem a podle cenového předpisu, měla bych se vyjma rozdílnosti postupů použitých pro stanovení hodnoty oceňovaného majetku zaměřit také na formální náležitosti a skladbu znaleckého posudku a odhadu.

1.3.1 Znalecký posudek V praxi nejrozšířenějším dokumentem, který obsahuje indikaci ceny podle cenového předpisu, je právě znalecký posudek. Každý znalecký posudek musí podle zákona č. 36/67 Sb. a podle vyhlášky k tomuto zákonu č. 37/67 Sb. splňovat určité formální náležitosti, mezi něž patří: -

pevné sešití a přelepení sešívací tkanice papírovou páskou, která je přetištěna znaleckou pečetí

-

očíslování stran znaleckého posudku

-

znalecká doložka, podpis znalce a otisk jeho znalecké pečeti (kulaté razítko se státním znakem a identifikačními údaji znalce)

Znalecký posudek se skládá z těchto částí: -

Identifikační údaje o Základním identifikačním údajem je nadpis, předmět ocenění, místo, vlastník, účel ocenění, datum ocenění a použité podklady.

-

Nález o Zde znalec popíše to, co zjistil z prohlídky a zaměření na místě a ze studia podkladové dokumentace; důležité je rozdělení majetku na dílčí části a jejich popis.

-

Ocenění o V úvodu této části znalec uvede k jakému účelu je ocenění prováděno, podle jakého cenového předpisu (specifikace nejen čísla vyhlášky, ale i

15

čísla použitých ustanovení a paragrafů) a zda je majetek oceňován podle současného stavu. -

Závěr o Skládá se z rekapitulace zjištěných cen jednotlivých částí majetku (přehledná tabulka obsahující zjištěné ceny dílčích částí majetku) a vlastního závěru.

-

Znalecká doložka o Znalecká doložka je identifikací znalce, který posudek zpracoval (obsahuje např. údaje o tom, kdy a kým byl znalec jmenován) a bez ní nelze posudek použít (je neplatný).

-

Přílohy o Znalecký posudek nemá žádné povinné přílohy, ale obvykle znalci přikládají k posudku aktuální výpis z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy s označením oceňovaných pozemků a fotodokumentaci.

1.3.2 Odhad Podobná pravidla musí také dodržovat každý odhadce a vyhotovený odhad obsahuje podobné náležitosti, kterými jsou: -

Úvodní list

-

Obsah

-

Průvodní dopis

-

Popisné informace

-

Analýza nejlepšího a nejvyššího využití

-

Ocenění

-

Závěr

-

Omezující podmínky a předpoklady

-

Osvědčení

-

Přílohy

Zde již nebudu dopodrobna rozebírat jednotlivé obsahové části odhadu, protože se značně podobají oddílům znaleckému posudku. Náležitostí odhadu, která je v odhadu „navíc“ oproti znaleckému posudku, je analýza nejvyššího a nejlepšího využití a omezující podmínky a předpoklady. Nejlepší a nejvyšší využití představuje takové využití nemovitosti, které je zákonné, fyzicky možné a proveditelné. Zároveň musí přinášet odpovídající výnos. Analýza 16

nejvyššího a nejlepšího využití je oblastí, která může úzce ovlivnit tržní hodnotu majetku, nicméně je to oblast, která se žádným způsoben neprojevuje do stanovení administrativní ceny. Z výše uvedeného vyplývá, že odhad je oproti znaleckému posudku obsáhlejší. Na druhou stranu je nutno říci, že při své praxi bankovního poradce se setkávám s odhady nemovitostí vypracovanými pro účely zajištění nemovitostí, a tyto odhady nejsou žádnými sáhodlouhými elaboráty, nicméně nutné náležitosti obsahují.

1.4 Ocenění na základě cenového předpisu Na první pohled se může zdát, že ocenění dle cenového předpisu bude snadnou záležitostí, jakýmsi dosazováním výměr oceňovaného majetku do tabulky, ale není tomu tak. Znalec totiž musí při výpočtu administrativní ceny využít své zkušenosti k tomu, aby přesně stanovil výše koeficientů, např. koeficientu vybavení, které mohou cenu značně ovlivnit. Dále musí být obeznámen s problematikou nejen aktuálně platných cenových předpisů, ale zároveň se musí velmi dobře orientovat i v předpisech starších. Z tohoto důvodu zde uvádím alespoň základní informaci o způsobech stanovení administrativní ceny nejen v současnosti, ale i v minulosti.

1.4.1 Exkurz do historie cenových předpisů Stopceny Nařízení předsedy vlády č. 175 ze dne 20. 7. 1939 O zákazu zvýšení cen, tzv. stopceny, je prvním důležitým cenovým předpisem pro současnou praxi. Cílem tohoto nařízení bylo zmražení cen, zabránění jejich růstu a tím také zabránění hospodářského kolapsu. V současné době má tato vyhláška svůj význam při restitucích majetku. V letech 1939 až 1964 platila řada vyhlášek a nařízení, které však většinou nemají pro současnou praxi větší význam. Třídy kvality Rok 1964 přinesl nový Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.) a v návaznosti na něj byla v témže roce vydána Vyhláška č. 73/1964 Sb., která vychází z tzv. tříd kvality. Tato vyhláška stanovuje u staveb v osobním vlastnictví ceny za jeden metr čtverečný obytné (nebo zastavěné) plochy podle tříd kvality stavby. Ceny byly vždy pevné a opotřebení se obvykle určovalo lineárně. Pokud znalec oceňuje majetek mezi lety 1964 a 1990, musí vždy určit, zda

17

se jedná o soukromé či osobní vlastnictví, a dále typ subjektu. V současné praxi nachází tato vyhláška uplatnění při stanovení ceny nemovitostí pro tzv. malou restituci (majetek vydávaný nebo nahrazovaný oprávněným osobám podle zákona č. 403/1990 Sb.). Tato základní vyhláška byla v roce 1969 nahrazena Vyhláškou č. 43/69 Sb., která je opět založena na třídách kvality, ale oproti původní vyhlášce došlo v této k navýšení cen za měrnou jednotku. V letech 1964 až 1984 byl také důležitý Výměr č. 315/126/78 O cenách porostů, platný od 1. 6. 1978, a Výměr č. 120/47/79 O cenách pozemků, platný od 1. 4. 1979. Body Od roku 1984 byly nově vznikající vyhlášky koncipovány podle odlišné metodiky. Byl zaveden způsob ocenění podle počtu tzv. bodů, jejichž počet závisel na počtu podlaží, typu konstrukce a provedení stavby; metodicky hlavním cenotvorným faktorem byla zastavěná plocha podlaží. Hodnota staveb zjištěná tímto způsobem ocenění byla již daleko bližší reálné tržní hodnotě, ale pouze u staveb v osobním vlastnictví, u staveb v soukromém vlastnictví nadále zůstaly vyhláškové ceny na likvidačních úrovních a zcela odtržené od reality. První a základní vyhláškou dle této metodiky byla Vyhláška č. 128/84 Sb., která byla nahrazena Vyhláškou č. 182/88 Sb. Ta se od původní lišila jen v detailech, hlavní změnou bylo zvýšení ceny za jeden bod. V roce 1990 byla přijata nová Ústava, na kterou navázala novelizace mimo jiné Občanského zákoníku (zákon č. 509/91 Sb.) a v oblasti oceňování nemovitostí nahradila původní vyhlášku č. 182/82 Sb. Vyhláška č. 316/90 Sb. a její novelizace Vyhláškami č. 569/90Sb. a 40/91 Sb. Posledními vyhláškami, které byly založeny na bodovém principu, ale byly o něco lepší, protože více zohledňovaly nové tržní podmínky, byla Vyhláška č. 393/91 Sb. a její novelizace 110/92 Sb. a 611/92 Sb. Účel a standard Od roku 1994 až do současnosti je platný způsob oceňování dle cenového předpisu založený na jednotkové ceně, která závisí na účelu budovy, je vynásobena obestavěným prostorem a následně upravována různými koeficienty. První vyhláškou postavenou na této metodice byla Vyhláška č. 174/94 Sb., která byla novelizována Vyhláškou č. 295/95 Sb. V roce 1997 došlo k přijetí Zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb., který s následujícími novelizacemi platí 18

dodnes. Důvodem pro jeho přijetí byl mimo jiné neudržitelný právní stav, kdy v rozporu s Listinou základních práv a svobod byl způsob výběru některých majetkových daní upraven pouze vyhláškou, nikoliv zákonem.

1.4.2 Platné předpisy pro oceňování majetku Platnými předpisy pro oceňování majetku jsou tedy Zákon o oceňování majetku č. 151/97 Sb. a Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona. Dle výše uvedených předpisů mohou oceňovat jak znalci, tak odhadci.5 Znalec při stanovení administrativní ceny pracuje se všemi dostupnými metodami (porovnávací, nákladová a výnosová), nicméně jejich použití nezávisí na jeho uvážení, ale je přesně stanoveno cenovým předpisem. Výstupem z ocenění dle cenového předpisu je znalecký posudek, který stanovuje tzv. administrativní cenu oceňovaného majetku. Podle cenového předpisu oceňujeme především pro potřeby státního sektoru, výkonu práva a rovnoměrné výměry poplatků státu.

1.5 Oceňování nemovitostí na tržních principech Ocenění postavená na tržních principech využíváme v případech, kdy potřebujeme znát hodnotu majetku v daném místě a čase, určenou trhem v dané lokalitě a nezkreslenou administrativním zásahem, například pro účely prodeje nemovitosti. Hlavním úkolem odhadců je zjistit tržní hodnotu nemovitosti. Nejprve vysvětlím, co představuje pojem tržní hodnota majetku a jak se odlišuje od pojmu tržní cena, a následně uvedu, jakými způsoby tržní hodnotu stanovit. Tržní hodnota majetku je obecná cena, kterou bychom mohli získat v případě prodeje daného majetku k datu ocenění v běžném obchodním styku a za daného právního stavu. Jedná se tedy o pojem ekonomicky obecný.6 V praxi se můžeme setkat s řadou definic tržní hodnoty, mezi nimiž nejvýznamnější je definice podle komunitárního práva, definice podle IVSC/TEGoVA7 a definice z českého zákona o oceňování majetku. Definice podle IVSC/TEGoVA 5

Rozdíl mezi nimi je uveden v kapitole č. 8 Vysvětlení základních pojmů této práce. Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 2007 7 IVSC (The International Valuation Standards Committee) - Výbor pro mezinárodní oceňovací Standardy TEGoVA (The European Group of Valuers Associations) - evropská organizace národních asociací odhadců je mezinárodním sdružením, které bylo ustaveno v roce 1977 podle belgických zákonů, a které sdružuje 38 národních asociací odhadců reprezentující odhadce majetku z 27 evropských zemí 6

19

Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění, mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Z uvedené definice vychází většina metodik používaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na tržních principech, tedy i v České republice. Definice podle komunitárního práva, tj. podle práva Evropské unie Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Vzhledem k členství České republiky v Evropské unii je pro nás i tato definice závazná. Definice z českého Zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. I tato definice je důležitá, protože z ní vycházejí všechny vyhlášky o oceňování majetku a zároveň ji musí respektovat všechny metodiky oceňování majetku, které oceňují majetek nacházející se na území České republiky. Oproti tomu tržní cena je pojem ekonomicky konkrétní8, jedná se o cenu dosaženou v určitém čase mezi kupujícím a prodávajícím a za konkrétní majetek. Vzhledem k faktu, že tržní cena je dohodou mezi kupujícím a prodávajícím, není možné, aby odhadce určil její přesnou výši. Proto se dále budu zabývat pouze tržní hodnotou, nikoli tržní cenou. 8

Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 2007

20

Pokud tedy bude odhadce zjišťovat tržní hodnotu nemovitosti, může tak učinit několika způsoby. Může se podívat do minulosti, budoucnosti nebo se zaměří na současnost. Z uvedeného vyplynou tři základní přístupy, které znázorňuje níže uvedená tabulka.9 Minulost

Současnost

Budoucnost

S jakými náklady jsme majetek v minulosti realizovali Přístup na bázi nákladů

Jaká je současná tržní hodnota majetku na trhu

Jaký výnos očekáváme v budoucnosti

Přístup na bázi porovnání

Přístup na bázi kapitalizace výnosů

Tabulka číslo 1

Je žádoucí, aby odhadce provedl ocenění všemi možnými způsoby, nebo alespoň dvěma přístupy a v rámci závěrečné analýzy určil výslednou tržní hodnotu nemovitosti. Než se ale dostanu k popisu komparace a stanovení výsledné tržní hodnoty, představím nejprve jednotlivé přístupy podrobněji.

1.5.1 Přístup na bázi porovnání S touto metodou se můžeme setkat také pod názvem „Srovnávací metoda“, anglický výraz je „Market method“ nebo „Market approach“. Jak je patrné z jeho názvu, je tento princip založen na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, které mají podobné parametry a byly prodány za porovnatelných podmínek. Z toho plyne základní předpoklad pro využití tohoto přístupu – je jím existence dostatečného množství porovnatelných nemovitostí. Výsledkem je porovnávací hodnota, která se rovná ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu. Aby byl výsledek optimální, je třeba, aby byly splněny následující podmínky: -

Oceňovaná nemovitost musí být skutečně srovnatelná s nemovitostmi porovnávanými, což znamená, že si nemovitosti musí být skutečně podobné zejména co do rozsahu, užitku a kvality

9

-

Porovnávané ceny musí být co nejaktuálnější

-

Porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů

-

Porovnání musí probíhat ve stejném segmentu trhu

Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 2007

21

Čím více budou porovnávané vzorky rozdílné, tím více bude ve výsledné tržní hodnotě oceňované nemovitosti uplatněn subjektivní názor odhadce a tím více bude výsledná hodnota nepřesná. Z toho plyne základní nedostatek tohoto přístupu – je jím limitované využití zejména v případě mimořádných typů nemovitostí, se kterými není často obchodováno, díky čemuž porovnávací data zcela chybí, nebo mohou být značně zkreslena. Pro tyto účely si odhadce vytváří databázi porovnatelných nemovitostí, kterou musí neustále rozšiřovat, třídit a aktualizovat. Zdrojů pro získání těchto informací je celá řada, přesto sestavení databáze není snadnou záležitostí. Při jejím sestavování naráží na dvě úskalí, a sice úplnost informací o porovnávané nemovitosti a pravdivost získaných informací. Odhadce by neměl opomíjet žádnou příležitost a měl by využít každou možnost, jak takovéto údaje získat. Mnoho informací lze získat v realitních kancelářích, na obecních, pozemkových nebo katastrálních úřadech, z výsledků dražeb, z doložených nabývacích titulů k oceňovaným nemovitostem, z dotazování lidí se znalostmi dané lokality, atd. Vždy je třeba zjistit maximum informací o dané nemovitosti. Pokud bychom znali pouze skutečně realizovanou cenu bez doplňujících informací o velikosti pozemku a stavby, o vybavenosti, o poloze, o datu prodeje, o stavu stavby atd., byla by tato informace naprosto bezcenná a pro potřeby sestavované databáze zcela zbytečná. Při porovnání pak s těmito informacemi může odhadce pracovat dvěma způsoby. Lze využít přímé nebo nepřímé porovnání. Přímé porovnání V tomto případě je hledána hodnota oceňovaných nemovitostí porovnáním s obchodovanou cenou konkrétní obdobné nemovitosti. Velkou úlohu zde ale hraje vzorek (porovnávaná nemovitost), respektive jeho správná volba. Porovnání dvou vzorků nazýváme párová analýza. Pokud je to možné, doporučuje se provedení párové analýzy na základě tří obdobných vzorků, přičemž je vhodné jejich výsledky vážit dle toho, jak se jejich parametry liší od oceňované nemovitosti. Nepřímé porovnání Zde je hledána hodnota oceňovaných nemovitostí porovnáním s obchodovanou cenou obdobných nemovitostí ve formě průměrné ceny za určitý standard. Výhodou tohoto způsobu je jeho univerzálnější využití, protože u průměrné ceny za určitý standard předpokládáme, že budou potlačeny extrémní vlivy. 22

Odlišnosti a jejich zohlednění Protože každá nemovitost je jedinečná, je třeba cenově zohlednit veškeré technické, urbanistické, právní či ekonomické odlišnosti. To provádíme pomocí koeficientů, které mají v případě shody hodnotu 1, v případě zhoršujících odlišností hodnotu menší než 1, nebo naopak v případě zlepšujících odlišností hodnotu větší než 1. Při využití tohoto způsobu musíme myslet na to, že pokud má porovnávaná nemovitost pozitivní odlišnosti, to znamená, že je lepší než oceňovaná nemovitost, zohlednění se provede srážkou, a naopak, pokud má negativní odlišnosti, zohlednění se provede přirážkou k jeho ceně. Zohlednění odlišností by mělo být prováděno systematicky, aby při porovnání některé odlišnosti nebyly opomenuty, nebo naopak nebyly zohledněny vícekrát. U stanovení přesné výše koeficientu se projeví subjektivní názor odhadce, čímž je tato metoda riziková. Snížení případného rizika lze dosáhnout uplatněním dvou základních pravidel: -

stanovené koeficienty pouze lehce korigují odhad hodnoty,

-

určení výše koeficientu by mělo být provedeno na základě průkazného rozboru.

Obecně pak lze říci, že je třeba, aby stanovení koeficientů probíhalo „poctivě“, bez snahy zvýhodnit nebo naopak potlačit určité stimuly. Z těchto důvodů je dobré celý proces určení výše koeficientu popsat, zargumentovat a archivovat tak, aby mohl být v případě potřeby dodatečně překontrolován.

1.5.2 Přístup na bázi kapitalizace příjmů Jinak je nazýván též „Výnosová metoda“ nebo „Příjmová metoda“, anglický výraz je „Income method“ nebo „Income approach“. U tohoto přístupu je zjišťována hodnota nemovitosti součtem výnosů, které jejímu vlastníkovi nemovitost přinese po dobu své živostnosti, tržní hodnota je v tomto případě součtem celkového příjmu, který je konkrétní nemovitost po dobu své životnosti schopná vygenerovat. Jedná se tedy převážně o ekonomický pohled na nemovitost, při němž preferujeme užitné hledisko. Z uvedeného plyne, že tuto metodu můžeme jen obtížně využít při ocenění bytu nebo rodinného domu, ale bude pro nás důležitá zejména v případě ocenění komerčně využívané nemovitosti. Výsledkem je tedy výnosová hodnota, která se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu existence tohoto

23

efektu, přičemž nesmíme zapomenout na přepočet budoucích výnosů na současnou hodnotu pomocí tzv. kapitalizace. K tomu má odhadce k dispozici řadu mechanismů, pomocí kterých může při zvolené úrokové míře převádět budoucí hodnotu toho kterého období na současnou hodnotu. Jako období obvykle při ocenění nemovitostí používáme roky a výpočty provádíme s tzv. polhůtní formou připisování úroku, tedy s připsáním úroku na konci daného období. Pokud tedy vycházíme z předpokladu, že výnosová hodnota nemovitosti je dána součtem očekávaných výnosů ze všech budoucích období přepočtených na hodnotu současnou, můžeme ji vyjádřit univerzálním vzorcem, který bychom v této podobě využili v případě odlišných výnosů v jednotlivých obdobích: 


    ∗ 

 

Pokud bychom očekávali výnos neměnný, vypadá podoba výpočtu následovně: 


   ∗  

 

Dále musíme při převodu budoucích výnosů zohlednit to, zda se jedná o příjem časově omezený či neomezený. V případě tzv. dočasné renty pak provedeme výpočet následovně: VH  V VH  V * Zn U renty věčné pak výnosovou hodnotu vyjádříme takto: 

VH  

Výše uvedené způsoby jsou opravdu ty nejzákladnější. Ve skutečnosti je výpočet současné hodnoty příjmů přijatých v budoucnu procesem velmi rozličným, který úzce souvisí s finanční matematikou.

1.5.3 Přístup na bázi nákladů Někdy je nazýván také „Metoda věcné hodnoty“ nebo „Metoda nákladová“, anglický výraz je „Cost method“ nebo „Cost approach“. 24

Nákladový přístup vychází primárně z nákladů na stavbu, avšak nemůže být vytržen z tržního prostředí. Logicky v sobě musí obsahovat obecné tržní přístupy tak, aby skutečně zobrazoval tržní hodnotu. Je tedy založen převážně na technickém pohledu na nemovitost a jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota. Lze říci, že výše věcné hodnoty by měla vypovídat o tom, kolik by činily současné celkové náklady na vybudování oceňované nemovitosti do stavu ke dni ocenění včetně nákladů na pozemek. Způsoby oceňování pozemků v tuto chvíli ponecháme stranou a zaměříme se na oceňování staveb na bázi věcné hodnoty, přestože souvislost mezi náklady na stavbu a typem pozemku jsou více než zřejmé. Metoda nákladová má na první pohled ze všech oceňovacích metod nejblíže k tomu, abychom ji chápali jako jednoznačnou, mechanicky aplikovatelnou metodu. Ale opak je pravdou. Tento přístup představuje obecnou koncepci, která je založena zejména na technickém pohledu na nemovitost. K dispozici máme poměrně široku škálu prostředků, pomocí kterých získáme věcnou hodnotu, ale v žádném případě tento výsledek nemůžeme reprodukovat za hodnotu tržní. Pro její zjištění nesmíme přehlédnout skutečné tržní aspekty, to znamená, že nesmíme klást důraz pouze na technicko-objemové chápání investičních nákladů, ale musíme zohlednit také měřítko užitečnosti. Základní princip tohoto způsobu oceňování staveb spočívá v tom, že předpokládané náklady na realizaci oceňované stavby odvodíme od stavebních nákladů na novostavbu s obdobnými technickými a funkčními parametry, zároveň ale nesmíme zapomínat na to, že oceňovaná nemovitost není novostavbou, proto musíme zohlednit její znehodnocení. Stavební náklady lze určit třemi základními způsoby: 1. Globálně – zde jsou základem rozpočtové ukazatele získané ze skutečných nákladů realizovaných staveb s možným následným statistickým ošetřením dle jednotlivých typů staveb 2. Stavebnicově – na základě rozpočtových ukazatelů na jednotlivé konstrukční části nebo funkční díly stavby a jejich následným součtem 3. Podrobným stavebním rozpočtem – vycházíme z podrobného výkazu výměr a z kalkulace na jednotlivé položky stavby.

25

Vzhledem k tomu, že stavebnicová metoda je rychlá, poměrně přesná a operativní, je hlavním trendem v oceňování stavebních prací. Je kompromisem mezi využitím poměrně pracných položkových rozpočtů a méně přesných rozpočtových ukazatelů. Znehodnocení stavby Pohledů na znehodnocení stavby je několik a opět platí to, že výběr toho správného hlediska je důležitý. Pro účely oceňování znehodnocení obvykle vyjadřujeme procentuální srážkou z hodnoty stavby dle jejího fyzického opotřebení, poruch nebo vad, morálního zastarání a působení vnějších vlivů. Pro účely tržního oceňování znehodnocení chápeme jako rozdíl mezi hodnotou oceňované stavby v současném stavu a podmínkách a hodnotou téže stavby jako novostavby; pak znehodnocení vyjadřuje náklady, které bychom museli vynaložit na opravu oceňované nemovitosti tak, abychom ji uvedli do bezvadného stavu, který by svou kvalitou odpovídal novostavbě. Při odhadu znehodnocení stavby tedy můžeme použít tyto způsoby: 1. Globální způsoby -

Lineární metody – předpokladem aplikace této metody je to, že se stavba s přibývajícím věkem znehodnocuje přímočaře (novostavba má opotřebení 0 %, v polovině životnosti je opotřebení 50 %, atd.). Je to sice jednoduchá, ale nepřesná metoda. Využívána je v pojišťovnictví a u oceňování podle cenového předpisu, případně pro rychlý test hodnoty, ale neměli bychom ji využít pro finální ocenění.

-

Nelineární metody – vycházejí z předpokladu, že opotřebení neprobíhá lineárně, že v prvních letech po kolaudaci se stavba opotřebovává velmi málo a v poslední třetině životnosti její opotřebení prudce stoupá. Existuje celá řada nelineárních metod, ale v praxi se již nepoužívají vzhledem k nízké přesnosti.

2. Analytické způsoby -

Tento způsob je naprosto nejpřesnější a také nejpracnější. Při jeho aplikaci rozkládáme stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, okna, dveře, apod.) a stanovíme opotřebení každého prvku zvlášť. Využití analytického způsobu se doporučuje ve všech případech, kde je možné jeho provedení, někdy je to dokonce jediný možný použitelný způsob, kterým dojdeme k adekvátnímu výsledku. To platí v následujících případech: o Stavba je v mimořádně špatném stavu 26

o Stavba je po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě apod. o Nedokončená stavba

3. Nákladové způsoby -

Jak již bylo uvedeno, tento způsob lze využít u vad nebo poruch odstranitelných. Zde stanovíme znehodnocení jako odpočet odhadnutých nákladů na uvedení stavby do bezvadného stavu nebo odpočtem odhadnutých nákladů na odstranění vad jednotlivých dílčích komponentů.

4. Ostatní způsoby -

Například uvažujeme znehodnocení jako rozdíl mezi věcnou hodnotou oceňované nemovitosti bez opotřebení a tržní cenou, kterou jsme zjistili jinými oceňovacími metodami (porovnávací či výnosovou).

U starých staveb, které nemají další výhled, bychom neměli opomíjet eventuální zbytkovou hodnotu v případě demolice stavby. Zde získáme položky „plusové“, kam můžeme zahrnout zbytkový materiál, a „mínusové“, což představuje náklady na odstranění. Tím ale pohled na znehodnocení stavby nekončí. Kromě technického znehodnocení, které jsem popsala výše, musí být uvažováno též znehodnocení ekonomické a morální. Pokud bychom tyto aspekty opomenuli, výsledná hodnota by nemohla být považována za tržní hodnotu, protože by obvykle byla neúměrně vysoká. Proto se tedy zaměříme na tzv. funkční nedostatky, které zohledňují morální zastarání stavby, a ekonomické nedostatky zohledňující ekonomické znehodnocení stavby. Funkční nedostatky Funkční nedostatky se projevují zejména u komerčně využívaných staveb, např. v tiskárnách, kde byla výrobní technologie v době vzniku areálu naprosto odlišná od technologie využívané v současnosti. Při výpočtu funkčních nedostatků je nutno provést několik kroků: -

Stanovení parametrů stavby, která vyhovuje požadavkům současného uživatele.

-

Výpočet objemových parametrů a reprodukční ceny oceňovaného majetku a tzv. ideální stavby.

-

Výpočet základních funkčních nedostatků tak, že od rozpočtových nákladů nutných na pořízení nové stavby odečteme zjištěné reprodukční náklady oceňované stavby. 27

-

Obdobným způsobem, jakým byly spočítány základní funkční nedostatky, se spočítají také provozní funkční nedostatky.

-

Posledním krokem pro zjištění celkových funkčních nedostatků je součet nedostatků základních (investičních) a provozních.

Ekonomické nedostatky Česká vyhláška, kterou se provádí zákon o oceňování majetku, nazývá ekonomické nedostatky tzv. koeficienty prodejnosti. Tyto koeficienty vyjadřují vztah mezi věcnou hodnotou majetku (reprodukční cenou sníženou o opotřebení) a tržní hodnotou. Při stanovení ekonomických nedostatků se v současné době musíme opřít o oceňovací předpis, protože ke tvorbě vlastní databáze obsahující potřebné údaje nemá jednotlivec dostatek informací.

1.5.4 Ocenění pozemků Ocenění pozemků je oproti ocenění ostatních nemovitostí specifickou záležitostí, proto jsem se rozhodla věnovat mu samostatnou kapitolu. Při oceňování pozemků vycházíme z předpokladu, že země nemá žádnou hodnotu, ale získá ji v případě přizpůsobení určité funkci, která by vlastníkovi pozemku přinášela nějaký užitek. Z uvedeného plyne, že jiná bude tržní hodnota pozemku, který bude určen k zástavbě rodinnými domy, jinou hodnotu bude mít třeba zemědělská půda apod. Hodnota pozemku se odvíjí zejména od těchto základních faktorů: -

Nabídka a poptávka

-

Nejvyšší a nejlepší využití

-

Substituce

-

Konformita

-

Vliv očekávání a změn

-

Kvalita vlastnických práv

-

Fyzické charakteristiky

Oceňovací přístupy Opět platí, že i pro ocenění pozemků můžeme využít řadu oceňovacích přístupů, které je možné využít samostatně, případně je vzájemně kombinovat. V každém případě platí, že je vhodné provést ocenění minimálně dvěma způsoby, které mezi sebou porovnáme a 28

analyzujeme příčiny případných rozdílů. Protože víme, že pozemky jsou součástí přírody, že nejsou vytvářeny, proto není možné stanovit tržní hodnotu pozemku nákladovou metodou. V praxi jsou nejvíce využívány následující způsoby: -

Porovnání obchodovaných cen pozemků o Tento přístup je nejrozšířenější a je založen na principu porovnání, který jsem již vysvětlila v části týkající se porovnávací metody. Rozeznáváme dvě varianty, sice přímé a nepřímé porovnání. Určitou modifikací způsobu nepřímého porovnání jsou cenové mapy, které v daných lokalitách popisně definují pásma se základními cenami, která se rozlišují dle funkčních typů, převládajícího využití, polohy, vybavenosti apod.

-

Odvození na alokačním principu o Tato metoda je využívána u pozemků, kde nelze jejich hodnotu odvodit porovnáním, jako jsou například proluky (pozemky v urbanisticky dokončené lokalitě), nebo naopak samoty (mimořádně situované pozemky ve vesnických lokalitách). Alokace je založena na principu rovnováhy a kontribuce,

který

vyjadřuje

podíl

hodnoty

pozemku,

stanovený

v procentech, z celkové hodnoty nemovitosti. Spolehlivá je tato metoda v případě nových staveb, u starších staveb se cena pozemku zkresluje díky opotřebení stavby časem. Princip alokace obvykle funguje tak, že vycházíme z ceny, za kterou se prodávají nemovitosti v okolí, od kterých odečteme náklady na zástavbu. -

Odvození na základě extrakčního principu o Princip extrakce je oceňovací princip podobný alokaci, ale na rozdíl od ní ho můžeme použít zejména u již zastavěných pozemků. Hodnota pozemku je opět stanovena jako procentuální podíl z obchodovatelných cen nemovitostí jako celku, ale zohledňuje i opotřebení staveb stářím.

-

Investorský způsob založený na principu dělení pozemku pro výstavbu o Tento způsob využíváme v případě převážně nezastavěných pozemků, kde je plánováno rozdělení na jednotlivé stavební parcely, na kterých proběhne následná zástavba, a kde známe nebo můžeme odvodit tržní hodnoty nemovitostí v okolí. Určení hodnoty pozemku provádíme tak, že od očekávaných cen jednotlivých nemovitostí odečteme veškeré předpokládané přímé a nepřímé náklady, které musí být vynaloženy na dělení pozemku, 29

stavební náklady, marketing, zavedení inženýrských sítí, zhotovení komunikace a nesmíme zapomínat na podnikatelský zisk. Pokud bude tento investiční záměr financován i z cizích zdrojů, je třeba zohlednit i náklady na tento kapitál. -

Odvozením na základě reziduálního principu o Tento způsob je využitelný u nemovitostí, kde známe, nebo můžeme odhadnout výnos z nemovitosti jako celku. Podobně jako u alokačního principu platí, že přesnější výsledek získáme u novostaveb, které nejsou tolik ovlivněny faktorem času. Hodnotu pozemku zjistíme odečtením teoretického výnosového podílu staveb, který vypočteme z věcné či porovnávací hodnoty staveb, od celkového výnosu nemovitostí.

-

Kapitalizací pozemkové renty o Ke stanovení hodnoty pozemku tímto způsobem potřebujeme znát výši pozemkové renty, což je pravidelný a stálý příjem, který plyne z pronájmu pozemku. Postup kapitalizace pozemkové renty je shodný s postupem vysvětleným již dříve v kapitole týkající se výnosové metody.

1.5.5 Závěrečná analýza V tuto chvíli má odhadce k dispozici kromě popisu oceňovaného majetku a vypočtených výměr také tržní hodnoty majetku, ke kterým dospěl jednotlivými oceňovacími přístupy. Nastala tedy správná chvíle pro kontrolu vstupních dat a kontrolu faktorů ovlivňujících cenu. Pokud se nebudou dílčí výsledky příliš lišit, může být pro určení tržní hodnoty oceňovaného majetku použit aritmetický průměr, ale obvykle je k jejímu zjištění prováděna kontribuce dílčích výsledků, kterou ovlivňuje typ oceňovaného majetku. Matematicky tuto kontribuci vyjadřujeme jako vážený průměr tří dílčích hodnot: Tržní hodnota majetku zjištěná porovnávací metodou

X%

Tržní hodnota majetku zjištěná příjmovou metodou

Y%

Tržní hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou

Z%

Výsledná tržní hodnota

100 % 10

10

Ort, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha 2007

30

Opět platí, že nelze využít přesně stanovené procentuální rozdělení vah, ale toto rozvržení je úlohou odhadce. Musí vzít v úvahu dostupnost podkladů pro jednotlivé výsledky ocenění, které se projeví na jejich kvalitě. Porovnávací metoda má tím vyšší váhu, čím více se obchoduje s konkrétním typem oceňovaného majetku. Čím více proběhne převodů, tím více kvalitních vzorků získáme pro tvorbu databáze. V podstatě stejné pravidlo platí i pro metodu příjmovou, kde potřebujeme kvalitní databázi nájmů. Bez výše uvedených omezení je pouze metoda nákladová, ale její výsledky jsou obvykle pouze doplňkové.

1.6 Oceňování jednotlivých typů nemovitostí Do této chvíle jsem ve své práci uváděla pouze obecné informace související s oceňováním. Abych ukázala, jak se od sebe odlišují způsoby určení administrativní ceny a tržní hodnoty, uvádím dále konkrétní postupy u konkrétních typů nemovitostí. Ukáži, jaký bude postup při ocenění nemovitostí na tržních principech a podle Zákona o oceňování majetku č. 151/97 Sb. a Vyhlášky 3/2008 Sb. (dále jen „platné cenové předpisy“).

1.6.1 Ocenění budov a hal a)

ocenění budov a hal na tržních principech

U tohoto typu nemovitostí bude mít pro ocenění největší význam hodnota zjištěná výnosovým způsobem. Důvodem je poměrně malý pohyb s těmito nemovitostmi (nejsou často obchodovány), naopak bývají obvykle pronajímány, proto by měl mít odhadce k dispozici kvalitní databázi nájmů, ale databáze obchodovaných cen nebude plně dostačující. Odhadce tedy provede ocenění všemi třemi metodami a výsledkům každé z metod přidělí určitou váhu. V tomto případě bude mít výsledek zjištěný porovnávací metodou váhu 30 %, výsledek zjištěný příjmovou metodou váhu 60 % a výsledek zjištěný nákladovou metodou váhu 10 %.11 b)

ocenění budov a hal dle platných cenových předpisů

§ 5 oceňovací vyhlášky (nákladový způsob) Jako budova a hala se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle § 4 až § 11 oceňovací vyhlášky. Cena budovy a haly se zjistí vynásobením

11

Toto procentuální vyjádření není směrodatné, je pouze orientační. Úkolem odhadce je vždy stanovit váhy jednotlivým hodnotám tak, aby odrážely co nejvíce pravdivost těchto hodnot.

31

počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle vzorce: ZCU = ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki * Kp

1.6.2 Ocenění rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků a)

ocenění rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků na tržních

principech Pro rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky bude mít odhadce s největší pravděpodobností k dispozici dostatečný počet vzorků pro porovnání, ale vzhledem k tomu, že v České republice se rodinné domy pronajímají jen ojediněle, nebude mít dostatečnou databázi nájmů. O něco lepší bude situace u databáze nájmů rekreačních chalup a rekreačních domků, které se v některých lokalitách pronajímají poměrně často. Odhadce opět provede ocenění všemi třemi způsoby, ale u rodinného domu bude váha 90 % kladena na výsledek z porovnávací metody a 10 % na výsledek zjištěný nákladovou metodou, kdežto u rekreačních chalup a rekreačních domků bude výsledku porovnávací hodnoty dána váha 70 %, výsledku výnosové hodnoty váha 20 % a výsledku nákladové hodnoty váha 10 %. b)

ocenění rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků dle platných

cenových předpisů § 5 oceňovací vyhlášky (nákladový způsob) Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, jejichž obestavěný prostor je větší než 1100 m3, nebo které patří k původní zemědělské usedlosti anebo jejichž indexovaná průměrná cena není uvedena v příloze oceňovací vyhlášky č. 20a v tabulce č. 1 a cena rozestavěného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze oceňovací vyhlášky č. 6, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle vzorce: ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki * Kp § 26a oceňovací vyhlášky (porovnávací způsob) Cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1100 m3 se zjistí 32

vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze oceňovací vyhlášky č. 20a a upravenou podle vzorce: CU = IPC * I

1.6.3 Ocenění rekreačních a zahrádkářských chat a)

ocenění rekreačních a zahrádkářských chat na tržních principech

Odhadce opět provede ocenění všemi třemi způsoby, u rekreačních chat a zahrádkářských chat bude pravděpodobně výsledku porovnávací hodnoty dána váha 70 %, výsledku výnosové hodnoty váha 20 % a výsledku nákladové hodnoty váha 10 % podobně jako u rekreačních chalup a domků. b)

ocenění rekreačních a zahrádkářských chat dle platných cenových předpisů

§ 6 oceňovací vyhlášky (nákladový způsob) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejichž indexované průměrné ceny nejsou uvedeny v příloze oceňovací vyhlášky č. 20, a cena rozestavěné rekreační chaty a zahrádkářské chaty se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle vzorce: ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki * Kp § 26 oceňovací vyhlášky (porovnávací způsob) Cena dokončené rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze oceňovací vyhlášky č. 20 v tabulce č. 1 upravenou podle vzorce: CU = IPC * I

1.6.4 Ocenění garáží a)

ocenění garáží na tržních principech

V případě garáží bude situace pro tržní ocenění poměrně snadná – s garážemi se poměrně často obchoduje a často jsou pronajímány. Proto budeme mít dostatečný počet vzorků pro sestavení kvalitní databáze prodejů a nájmů. Provedeme tedy ocenění na principu porovnávacím, výnosovém a nákladovém. Nejvyšší váhu budou představovat metoda 33

porovnávací – 50 %, a metoda výnosová – 40 %. Váha nákladové metody ve výši 10 % bude pouze korektorem tržní hodnoty. b)

ocenění garáží dle platných cenových předpisů

§ 8 oceňovací vyhlášky (nákladový způsob) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, tvořící příslušenství jiné stavby neoceňované porovnávacím způsobem, nebo rozestavěné garáže, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze oceňovací vyhlášky č. 9 podle vzorce: ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki * Kp § 24 oceňovací vyhlášky (porovnávací způsob) Cena dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze oceňovací vyhlášky č. 18 v tabulce č. 1 a upravenou podle vzorce: CU = IPC * I

1.6.5 Ocenění bytů a)

ocenění bytů na tržních principech

U bytů budeme mít stejně jako u garáží pravděpodobně velký počet vyhovujících vzorků pro porovnání, protože se s byty všech kategorií často obchoduje, ale byty se také hodně pronajímají. Proto budeme schopni vytvořit si vypovídající databázi jak prodejů, tak nájmů. Provedeme tedy ocenění na všech třech principech, ale obvykle z 80 % budeme uvažovat hodnotu zjištěnou porovnávací metodou a z 20 % příjmovou metodou. b)

ocenění bytů dle platných cenových předpisů

§ 13 oceňovací vyhlášky (nákladový způsob) Cena bytu ve stavbách neuvedených v příloze oceňovací vyhlášky č. 2 pod typem J a K, nebo rozestavěného bytu, který je ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů12, jeho vybavení a 12

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákony o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů

34

příslušenství, včetně podílu na společných částech domu a jejich vybavení, které jsou stavebně součástí stavby, se zjistí jako podíl z ceny stavby: -

u rodinného domu vynásobením počtu m2 podlahové plochy oceňovaného bytu základní cenou za m2 stanovenou podle přílohy oceňovací vyhlášky č. 6, upravenou podle vzorce ZCU = ZC * K1 * K4 * K5 * Ki * Kp

-

v ostatních případech vynásobením počtu m2 podlahové plochy základní cenou za m2 stanovenou podle typu stavby v přílohách oceňovací vyhlášky č. 2 a č. 3 a upravenou podle vzorce: ZCU = ZC * K1 * K4 * K5 * Ki * Kp

§ 25 oceňovací vyhlášky (porovnávací způsob) Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č. 2 včetně příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze oceňovací vyhlášky č. 19 v tabulce č. 1 upravenou podle vzorce: CU = IPC * I

1.6.6 Ocenění pozemků a)

ocenění pozemků na tržních principech

Jak již bylo řečeno, pro ocenění pozemků lze využít řadu oceňovacích přístupů, které je možné využít samostatně, případně je vzájemně kombinovat. V každém případě platí, že je vhodné provést ocenění minimálně dvěma způsoby, které mezi sebou porovnáme a analyzujeme příčiny případných rozdílů. Protože víme, že pozemky jsou součástí přírody, že nejsou vytvářeny, proto není možné stanovit tržní hodnotu pozemku nákladovou metodou. Ve skutečnosti pro jejich ocenění použijeme metodu porovnávací a zbylé metody jsou téměř nepoužitelné. Nákladová zcela (se vznikem pozemků nejsou spojeny žádné náklady – nelze je vyrobit) a příjmová v omezeném množství případů. Pak logicky bude mít výsledek stanovený porovnávací metodou váhu 100 %.

35

b)

ocenění pozemků dle platných cenových předpisů

Před oceněním pozemku dle cenového předpisu je nejprve nutné provést správné zařazení pozemku; je třeba určit, zda se jedná o pozemek stavební (pak hraje roli, zda je uvedený v cenové mapě stavebních pozemků, či nikoliv), zemědělský, lesní a nelesní s lesním porostem, pozemek vodní plochy nebo jiný pozemek. § 27 oceňovací vyhlášky – Cenová mapa stavebních pozemků Hodnota stavebního pozemku uvedeného v cenové mapě se určí násobkem m2 pozemku a ceny uvedené v cenové mapě. § 28 oceňovací vyhlášky – Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků V odstavci 1 tohoto paragrafu najdeme dle místní příslušnosti základní cenu za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívanému, případně základní cenu dopočítáme dle vzorců, které najdeme v jednotlivých bodech tohoto odstavce. Takto zjištěná cena se upraví přirážkami nebo srážkami podle přílohy oceňovací vyhlášky č.21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy oceňovací vyhlášky č. 38 a Kp z přílohy oceňovací vyhlášky č. 39. § 29 oceňovací vyhlášky – Zemědělský pozemek Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se zjistí podle BPEJ13 uvedených v příloze oceňovací vyhlášky č. 22. Takto zjištěná cena se upraví přirážkami nebo srážkami podle přílohy oceňovací vyhlášky č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy oceňovací vyhlášky č. 39. § 30 oceňovací vyhlášky – Lesní pozemek a nelesní pozemek s lesním porostem Základní cena lesního pozemku se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč/m2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze oceňovací vyhlášky č. 24. Základní cena se opět upraví přirážkami nebo srážkami podle přílohy oceňovací vyhlášky č. 25 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy oceňovací vyhlášky č. 39. 13

Bonitované půdně ekologické jednotky

36

1.6.7 Výpočet opotřebení stavby používaný u ocenění dle platných cenových předpisů Cena všech nemovitostí, které jsou oceňovány na základě platných cenových předpisů nákladovým způsobem, musí být snížena o opotřebení stavby. V praxi to znamená využití § 21 (Opotřebení stavby) oceňovací vyhlášky, kde je uvedeno, že cena zjištěná podle § 3 až § 13 této vyhlášky, se sníží o opotřebení způsobem, který je stanoven v příloze oceňovací vyhlášky č. 15. K této ceně se připočte cena technologického zařízení určujícího účel užití stavby, zjištěná podle výše nákladů na jeho pořízení, snížená o opotřebení a upravená koeficientem prodejnosti stavby Kp.

Závěr Víme, že nemovitosti lze ocenit řadou způsobů, které můžeme rozdělit do dvou základních skupin – ocenění dle cenového předpisu a na tržních principech. A právě porovnání těchto dvou základních principů oceňování bylo cílem mé práce. Při konečném shrnutí se zaměřím na zodpovězení následujících otázek – Proč? Kdo? Jak? A právě odpovědi na tyto otázky nám ukáží, v čem se tyto dvě metody oceňování shodují a v čem se liší. Proč? Nejprve je důležité si uvědomit, proč danou nemovitost oceňujeme. Zda ji chceme nabídnout k prodeji, dát do zástavy bance, zaplatit daň z převodu nemovitosti… Pokud má být výstupem tržní hodnota majetku, pak bude využito ocenění na tržních principech. V případech, kdy potřebujeme znát administrativní cenu, musí být provedeno ocenění dle cenového předpisu, jehož úkolem je zejména dodržení daňové spravedlnosti. Kdo? Jak již bylo řečeno, oprávnění k vypracování znaleckého posudku a určení tzv. administrativní ceny má pouze znalec. Ten může díky své odbornosti zpracovávat i odhad tržní hodnoty, ale obráceně to možné není. Odhadce může zpracovat „pouze“ tržní ocenění. Jak? Při zjištění administrativní ceny je úkolem znalce správně zařadit oceňovanou nemovitost a podle typu nemovitosti pak cenový předpis znalci říká, jakými způsoby danou nemovitost

37

ocenit. Oproti tomu odhadce si cestu ke zjištění tržní hodnoty může zvolit sám, i když při této volbě musí dodržovat určitá pravidla, aby byla výsledná tržní hodnota co nejpřesnější. Výsledek ocenění? Už v předešlých kapitolách bylo uvedeno, že po formální stránce se „odhad tržní ceny“ a „znalecký posudek“ příliš neliší. Značný rozdíl však může, ale nemusí, být ve výsledné hodnotě, respektive ceně. Abychom při obou způsobech ocenění došli ke stejné hodnotě, musel by být cenový předpis sestaven tak, aby zohledňoval všechny cenotvorné faktory. Přesto, že se o dosažení tohoto stavu současně platný předpis snaží použitím řady koeficientů, administrativní cena a tržní hodnota se mohou značně odlišovat. Hlavní příčinu vidím v nastavení parametrů koeficientů prodejnosti a v časovém nesouladu mezi daty, ze kterých tyto koeficienty vychází, a datem skutečného ocenění. Vyhláška je upravována 1 krát ročně, nicméně její příprava je časově náročnější. Z tohoto důvodu je časový rozdíl mezi skutečností platnou v daném okamžiku přibližně dva roky, spíše déle. A jak všichni víme, za dva roky se na trhu s nemovitostmi situace může poměrně zásadně změnit – stačí se podívat na rozdíl v cenách nemovitostí v letech 2007 a 2009, kdy se ceny některých nemovitostí snížily až o 30 %. Dalším důvodem odlišnosti administrativní ceny a tržní hodnoty je dle mého názoru koeficient polohový. Jsou lokality, jako je např. centrum Prahy, kde bude administrativní cena nižší než tržní hodnota, protože o nemovitosti v této lokalitě je zájem a poptávka značně převyšuje nabídku. Oproti tomu „na samotě u lesa“ bude situace opačná. Domnívám se, že polohové koeficienty nejsou schopny tyto odchylky zcela vymazat. Po provedení ocenění v praktické části se v jejím závěru zaměřím na rozdíly jednotlivých ocenění s ohledem na lokalitu, ve které se oceňované nemovitosti nacházejí, a sice město Louny. Nicméně i přes své nedostatky má ocenění dle cenového předpisu v oceňování své místo a bude jeho důležitou součástí i v budoucnosti. Má totiž velký význam třeba při oceňování nemovitostí, se kterými se obvykle moc neobchoduje, nebo při ocenění rozestavěných objektů. Je pravda, že by mohlo být jednodušší a více odrážet skutečný trh, ale nesmíme ztrácet naději v další zlepšení cenových předpisů.

38

2

Praktická část

V praktické části provedu ocenění dvou vybraných nemovitostí, rodinného domu a bytu. Obě nemovitosti budou oceněny dle cenového předpisu i na tržních principech.

2.1 Tržní ocenění rodinného domu

Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č. p. 65 Hilbertova 65 440 01 Louny STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 27. února 2013

39

OBSAH Úvodní list

39

Obsah

40

Průvodní dopis

41

Popisné informace

43

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

47

Ocenění

48

Závěr

65

Omezující podmínky a předpoklady

67

Osvědčení

68

Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí

69

2. Snímek z katastrální mapy

70

3. Fotodokumentace objektu

71

40

Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

V Lounech, 30. dubna 2013

Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného jako

RODINNÝ DŮM č. p. 65 Uvedený na listu vlastnictví č. 1627, pro katastrální území Louny, Obec Louny, okres Louny Nacházejícího se na adrese Hilbertova 65, 440 01 Louny, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření, tj. k 27. 2. 2013. Je mi známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou, a zároveň mi není známo, že by zpráva měla sloužit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Louny, na listu vlastnictví 1627, pro katastrální území Louny, obec Louny, okres Louny. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 21. 1. 2013 je přílohou této zprávy.

41

Tržní hodnotu chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou k nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (27. 2. 2013) částečně pronajatý a byla dokončována jeho celková rekonstrukce. Stavební povolení, projektová dokumentace a nájemní smlouva byly předloženy jako podklady k ocenění, netvoří však jeho přílohu. Podle sdělení zadavatele nejsou uzavřena žádná věcná břemena ani zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definovaného jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a využitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší využití majetku

-

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

42

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Vzhledem k probíhající rekonstrukci oceňovaného objektu bylo zpracováno ocenění:

A – Aktuální tržní ocenění Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu, v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 27. 2. 2013.

B – Budoucí tržní ocenění Jako ocenění tzv. budoucí tržní hodnoty, tedy předpokládané hodnoty, kterou majetek získá po úpravách a změnách, které budou specifikovány v dalších oddílech zprávy o hodnocení.

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek, rodinný dům č. p. 65, se nachází v bývalém okresním městě 60 km od Prahy na silnici č. 7, Praha – Chomutov s velmi dobrou občanskou vybaveností – střední školy, kompletní síť úřadů, poliklinika, dobré kulturní a sportovní vyžití, supermarkety, množství obchodů, velmi dobré spojení do Prahy a okolních měst (autobus, vlak). Je umístěn ve velmi dobré poloze v historickém centru města v řadové zástavbě domů na severní straně Hilbertovy ulice, cca 100 m východně od náměstí. Přístup z veřejné komunikace (parcelní číslo 4849 – ostatní plocha, ostatní komunikace – město Louny). Dvůr za domem je přístupný pouze průchodem přes dům, parkování je možné ve vlastní garáži (2 automobily), jinak na parkovištích vzdálených cca 60 m, přímo před domem je zákaz stání. Ve dvoře jsou opěrné zdi, na severní straně pozemku původní zdi městského opevnění do ulice Pod Šancemi, cca 5 m pod úrovní dvora. Z místa je velice pěkný výhled na řeku Ohři a České středohoří.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku není nemovitost ke dni ocenění plně užívána. Prochází rozsáhlou rekonstrukcí a využívány jsou 43

pouze nebytové prostory, které jsou po provedených úpravách a částečné kolaudaci pronajaty. Po dokončení rekonstrukce bude nemovitost využívána jednak k bydlení vlastníků, tak bude pronajat druhý byt (uzavřena Smlouva o budoucí smlouvě nájemní, nájem od června 2013). Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Na místě oceňovaného majetku stály dříve dva měšťanské domy, u kterých neznáme přesné datum stavby. Po rozsáhlém požáru města v roce 1517 došlo k přestavbě a v průběhu 18. století byly dva původní domy nadstavbou spojeny v jeden. V průběhu 70. let 19. století došlo v rámci rekonstrukce k nešetrnému zásahu, při kterém byla špaletová okna vyměněna za okna v té době moderní, trojkřídlá, zcela odlišných rozměrů. Stejně tak byly nahrazeny vstupní dveře, byla osazena plechová garážová vrata a fasáda byla nastříkána břízolitem, čímž budova ztratila svou historickou tvář. Současní majitelé dům koupili v únoru 2011 ve velmi špatném technickém stavu. Z původního domu zůstalo zachováno masivní kamenné zdivo, klenuté stropy a schody z PP a 1. NP, všechny ostatní konstrukce byly vybourány a jsou nově provedeny. V době prohlídky byly dokončeny stavební práce v 1. NP a mezipatře, nové stropy a příčky ve 2. NP a 1. a 2. podkroví, krov s novou střešní krytinou, klempířské konstrukce, fasáda do ulice i do dvora, veškeré rozvody instalací, ústřední topení, osazena okna. K dokončení chybí provést v 1. a 2. podkroví hrubé podlahy a podlahové krytiny, dveře, vybavení koupelen, WC a kuchyně, dále pak ve 2. NP podlahové krytiny, dveře, dřevěné schody a vybavení kuchyně (předpokládané náklady na dokončení cca 1,5 mil. Kč hodlají majitelé financovat z poskytnutého úvěru). Pozemek Předmětem ocenění je jeden pozemek, který je situován v obci Louny v úzkém historickém centru. Půdorys pozemku má přibližně tvar lichoběžníku, s kratší jižní stranou obrácenou podél ulice Hilbertova a se severní stranou podél ulice Pod Šancemi. Vůči sousedním pozemkům je poloha pozemků řadová. Pozemek p. č. 181 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 472 m2 je z necelé poloviny zastavěn rodinným domem. Zbývající část pozemku není zastavěna, k datu ocenění vzhledem k probíhající rekonstrukci není upravena a po ukončení rekonstrukce bude sloužit jako okrasná zahrada.

44

V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inženýrské sítě (elektro, voda, plyn a kanalizace), z nichž na pozemek vedou podzemní přípojky. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Součástí oceňovaného majetku nejsou vedlejší stavby. Venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného v ulici Hilbertova 2. Přípojka kanalizace provedená z trub kameninových, hrdlových, vedená z domu do uličního řadu vedeného v ulici Pod Šancemi 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Hilbertova 4. Přípojka plynu vedená z ulice Hilbertova k plynoměrům umístěným uvnitř rodinného domu vedle vstupních dveří 5. Opěrné zdi na zahradě 6. Venkovní schodiště z kamenných kvádrů Veškeré stavební příslušenství je ve velmi dobré kvalitě. Původní příslušenství bylo při právě probíhající rekonstrukci nahrazeno novým, dříve opuková opěrná zeď byla zpevněna betonovými tvárnicemi. Trvalé porosty Součástí oceňovaného majetku nejsou trvalé porosty.

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o řadový dům lichoběžníkového půdorysu s nejkratší stranou umístěnou rovnoběžně s ulicí Hilbertova. Vstup do domu je přímo z Hilbertovy ulice. Stavba má jedno podzemní podlaží, 2 nadzemní podlaží, 1 mezipatro a plně využité podkroví. Podzemní podlaží je přístupné z vnitřních prostor domu dvěma schodišti. 1. i 2. nadzemní podlaží je bez teras, balkónů a lodžií. K mezipatru patří terasa situovaná na severní stranu s výhledem na řeku Ohři a České středohoří. Podkroví je z jižní strany osvětleno okny umístěnými ve vikýřích, ze severní strany jsou osazena střešní okna a okna na terasu, která patří k podkrovnímu bytu.

45

Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaží pouze sklepní prostory. V prvním nadzemním podlaží je vstupní chodba, garáž pro 2 automobily, kancelář, úklidová komora a komora s kotelnou s kotlem ústředního vytápění a zásobníkem vody pro byt ve 2. NP. Mezipatro obsahuje masérský salón s čekárnou, příslušenstvím (sprchový kout, WC, kuchyňka, úklidová komora) a terasou. V druhém nadzemním podlaží najdeme společnou chodbu, z níž se vstupuje do bytu v patře a v podkroví. Byt v patře obsahuje kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, 3 ložnice, 1 koupelnu se sprchovým koutem a WC, 1 koupelnu se sprchovým koutem, vanou a WC, a 3 chodby. Podkrovní byt je přístupný z 2. NP ze vstupní haly, vedle níž se nachází kotelna s kotlem ústředního vytápění a zásobníkem vody. V podkroví se nachází otevřený prostor sloužící jako kuchyně, jídelna a obývací část, 2 ložnice, šatna, koupelna, sauna, WC, úklidová komora a terasa přístupná z obývací části a koupelny. Ve druhém podkroví jsou k dispozici 2 ložnice se šatnami a 1 WC. Celkově oceňovaná stavba obsahuje bytové a nebytové prostory. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží a podkroví a nemá více jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Současný stav: Základy jsou kamenné. Nosné zdivo je masivní kamenné o tloušťce 60 až 90 cm, stropy v PP a 1. NP jsou klenuté, ve 2. NP a podkroví dřevěné trámové stropy s podhledy ze sádrokartonu se zateplením, střecha je sedlová s vikýři do ulice Hilbertova s dřevěným vázaným krovem, krytina je pálená tašková, klempířské konstrukce jsou provedeny z mědi. Fasáda do ulice je vápenná štuková s nátěrem, do dvora (severní strana) je provedeno zateplení. Vnitřní omítky vápenné štukové. Schody jsou provedeny z monolitického železobetonu s keramickým obkladem. Dveře jsou dřevěné, osazené do obložkových zárubní. Okna jsou dřevěná, Euro s dvojsklem, střešní Velux. 1. NP a mezipatro dokončeno – položena podlahová PVC krytina a dlažby. Vnitřní obklady provedeny v příslušenství nebytových prostor a v koupelnách v 2. NP z keramických obkladaček. Vytápění je ústřední s radiátory, v podkroví kombinováno s podlahovým. Zdrojem tepla jsou 2 plynové kotle. Elektroinstalace je zavedena světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům je vybaven bleskosvodem. Je proveden rozvod domácího telefonu a televizní antény. Rozvod vody je proveden z trubek PVC. Zdrojem teplé vody jsou zásobníky u kotlů a pro 46

nebytové prostory elektrický boiler. Zemní plyn je zaveden do kotelen v 1. NP a 2. NP. Svislé i ležaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. Nebytové prostory jsou vybaveny kuchyňkou, sprchovým koutem, závěsným splachovacím WC s umývátkem. Budoucí stav: Byt v 2. NP – podlahy laminátové plovoucí, kuchyňská linka s ostrůvkem, dveře. Byt v podkroví – podlahy keramická dlažba + PVC krytina, v koupelnách a na WC keramické obklady, dřevěné schody, dveře, kuchyňská linka s ostrůvkem. Náklady na dokončení rekonstrukce dle rozpočtu 1 000 000,- Kč.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

A – Aktuální tržní hodnota Vzhledem k tomu, že oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci, jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Na oceňovaném majetku probíhá rekonstrukce, která je téměř před dokončením. Díky ní však není možné majetek plně využívat. Uvedení do plného provozu je podmíněno investičními náklady, jejichž výše nepřekračuje skutečnou komerční využitelnost. Nemovitost je v tuto chvíli částečně zkolaudována, což umožňuje pouze částečné využívání budovy (nebytové prostory jsou od 1. 1. 2013 pronajímány). Podmínka okamžité plné využitelnosti tedy není splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. V době ocenění však není splněna ani tato podmínka.

47

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

B – Budoucí tržní hodnota Vzhledem k tomu, že oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci, jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Protože objekt bude sloužit k vlastnímu bydlení majitelů objektu a jejich rodiny a zároveň bude 1 bytová jednotka pronajata a nebytové prostory jsou již pronajímány za tržní nájemné, bude po dokončení rekonstrukce podmínka maximální využitelnosti splněna. Dokončením probíhající rekonstrukce bude také splněna podmínka maximální ziskovosti oceňovaného objektu. Na základě těchto skutečností jsem dospěla k názoru, že budoucí využití majetku po dokončení jeho rekonstrukce bude v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku se zpravidla používají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.

48

Pro stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku byly použity všechny tři metody ocenění.

A – Aktuální tržní hodnota Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty pozemku jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemku souvisejícího s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v blízkých lokalitách. Vzhledem k faktu, že oceňovaný majetek se nachází v úzkém centru města, kde se pozemky dlouhodobě neobchodují, byla jsem nucena využít pozemky v jiných částech města. Tuto skutečnost jsem zohlednila koeficientem, stejně tak jako rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: = 905 000 Kč a je kalkulována následovně 1916,14 * 472 = 904 418,60 Kč. Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 1 tohoto ocenění.

TABULKA č. 1 – Porovnávací metoda, pozemek Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1 Skalka

2 Kosmova

3 Dobroměřice

Skalka

Kosmova

Dobroměřice

Hilbertova 65 181 Hilbertova 65 49

Katastrální území Louny Louny Obec Louny Louny Okres Louny Louny B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena celkem X 1 262 430,00 Rozloha pozemku v m2 472 747 Cena za 1 m2 X 1 690,00 Datum transakce 1. 4. 2013 Korekce 1 Upravená hodnota 1 690,00 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Korekce 0,9 Upravená hodnota 1 521,00 Vlastnická práva Absolutní Absolutní vlastnictví vlastnictví Korekce 1 Upravená hodnota 1 521,00 Existence věcných břemen Bez věcných Bez věcných břemen břemen Korekce 1 Upravená hodnota 1 521,00 Využití podle územního Bydlení Bydlení plánu Korekce 1 Upravená hodnota 1 521,00 Územní rozhodnutí Ano Ano Korekce 1 Upravená hodnota 1 521,00 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Louny Louny Louny

Dobroměřice Louny Louny

1 213 030,00 808 1 501,27 1. 4. 2013 1 1 501,27

899 000,00 796 1 129,40 1. 4. 2013 1 1 129,40

Nabídka 0,9 1 351,15 Absolutní vlastnictví 1 1 351,15 Bez věcných břemen 1 1 351,15 Bydlení

Nabídka 0,9 1 016,46 Absolutní vlastnictví 1 1 016,46 Bez věcných břemen 1 1 016,46 Bydlení

1 1 351,15 Ano 1 1 351,15 Nejsou

1 1 016,46 Ano 1 1 016,46 Nejsou

1 1 521,00

1 1 351,15

1 1 016,46

Napojení na veškeré IS

Dobrá 1,35 2 053,35 Pravidelný 1 2 053,35 Rovinný 1 2 053,35 Napojení na veškeré IS

Dobrá 1,35 1 824,05 Pravidelný 1 1 824,05 Rovinný 1 1 824,05 Napojení na veškeré IS

Průměrná 1,5 1 524,69 Pravidelný 1 1 524,69 Rovinný 1 1 524,69 Napojení na veškeré IS

Nezjištěna

1 2 053,35 Nezjištěna

1 1 824,05 Nezjištěna

1 1 524,69 Nezjištěna

Výborná

Pravidelný

Rovinný

50

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Výborná Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Dobrá parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku 472 Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Viz územní plán Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 1 916,14 Rozloha pozemku 472 Celková porovnávací 904 418,60 hodnota

1 2 053,35 Dobrá 1,05 2 156,02 Dobrá

1 1 824,05 Dobrá 1,05 1 915,25 Dobrá

1 1 524,69 Dobrá 1,1 1 677,15 Dobrá

1 2 156,02 Ne

1 1 915,25 Ne

1 1 677,15 Ne

1 2 156,02

1 1 915,25

1 1 677,15

1 2 156,02

1 1 915,25

1 1 677,15

Větší 1 2 156,02 Obdobná 1 2 156,02

Větší 1 1 915,25 Obdobná 1 1 915,25

Větší 1 1 677,15 Obdobná 1 1 677,15

2 156,02

1 915,25

1 677,15

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v centru města Louny v nedávné době prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu výše uvedených transakcí jsem zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty majetku tímto přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jakou jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

51

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je = 6 679 000 Kč. Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 2 tohoto ocenění.

TABULKA č. 2 – Porovnávací hodnota – majetek jako celek Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Hilbertova 65

Pražská 112

Pražská 109

181

336

339

Beneše z Loun 135 262

Adresa nemovitosti

Hilbertova 65

Pražská 112

Pražská 109

Katastrální území

Louny

Louny

Louny

Beneše z Loun 135 Louny

Obec

Louny

Louny

Louny

Louny

Okres

Louny

Louny

Louny

Louny

472

827

512

376

1 916,00

1 916,00

1 916,00

1 916,00

905 000,00

1 584 532,00

980 992,00

720 416,00

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky č. 1 Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání – cena za m2 celkové zastavěné plochy (GFA) v Kč Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

640

1 000

650

560

X

6 950 000,00

5 900 000,00

7 500 000,00

Prodejní cena bez ceny pozemku

X

5 365 468,00

4 919 008,00

6 779 584,00

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

5 365,47

7 567,70

12 106,40

1. 4. 2013

1. 5. 2011

1. 12. 2010

1

0,9

0,9

5 365,47

6 810,93

10 895,76

Prodej

Prodej

Prodej

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

52

Korekce

1

1

1

5 365,47

6 810,93

10 895,76

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

5 365,47

6 810,93

10 895,76

Ne

Ne

Ne

1

1

1

5 365,47

6 810,93

10 895,76

Bydlení

Bydlení

Bydlení

1

1

1

5 365,47

6 810,93

10 895,76

Ano

Ano

Ano

1

1

1

5 365,47

6 810,93

10 895,76

Exekuční příkaz k prodeji nem.

Nejsou

Nejsou

1,1

1

1

5 902,01

6 810,93

10 895,76

Lepší

Lepší

Horší

0,95

0,95

1,05

5 606,91

6 470,39

11 440,55

Zhoršený

Průměrný

Průměrný až zhoršený

1,2

1,1

1,15

6 728,30

7 117,43

13 156,63

Průměrná

Průměrná

Průměrná

0,9

0,9

0,9

6 055,47

6 405,68

11 840,97

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,1

1,1

1,1

6 661,01

7 046,25

13 025,06

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Ne

Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce

Bydlení

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Průměrná, částečně chybí

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Omezený

Korekce 53

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

6 661,01

7 046,25

13 025,06

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

6 661,01

7 046,25

13 025,06

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

6 661,01

7 046,25

13 025,06

Nadprůměrná

Nadprůměrná

Nadprůměrná

1

1

1

6 661,01

7 046,25

13 025,06

1

1

1

6 661,01

7 046,25

13 025,06

Větší

Obdobná

Obdobná

1,05

1

1

6 994,06

7 046,25

13 025,06

N/A

N/A

N/A

1

1

1

6 994,06

7 046,25

13 025,06

6 994,06

7 046,25

13 025,06

Výborná

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Nadprůměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

9 021,79 5 773 947,82 905 000,00 6 678 947,82

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům plynoucích z vlastnictví tohoto majetku.

54

Tato metoda je považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace a provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše provozního příjmu byla stanovena na základě předložené nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 1. 2013. Výše nájmu uvedená ve smlouvě odpovídá průměrné hladině tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokalitě. Ve svých výpočtech jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: = 0 Kč. Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 3 tohoto ocenění.

TABULKA Č. 3 – Příjmová metoda, přímá kapitalizace Název

RD, Hilbertova 65, Louny

Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

72 000 Kč 10%

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné

7 200 Kč 64 800 Kč 10 000 Kč 6 000 Kč

55

Daň z nemovitosti Provozní náklady celkem

1 000 Kč 17 000 Kč

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

47 800 Kč 70 000 Kč 22 200 Kč

-

Míra kapitalizace

8% -

Indikovaná hodnota

277 500 Kč

Zaokrouhleno

0 Kč

Nákladová metoda U nákladové metody je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkčních nebo ekonomických nedostatků. Tyto tři prvky, které snižují hodnotu, jsou definovány následovně: -

Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí

-

Funkční nedostatky jsou snížení hodnoty způsobená zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku

-

Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

56

Vzhledem k rozsáhlé rekonstrukci nejsou funkční nedostatky a zejména fyzické opotřebení tak vysoké. Ekonomické nedostatky v rámci metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: = 8 685 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce č. 4 tohoto ocenění.

TABULKA Č. 4 – Nákladová metoda Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Rodinný dům, Hilbertova 65, Louny parcelní č. 181 zděná 500 let 1 rok 60 let 200 m2 1 podzemní, 2 nadzemní, 2 podkroví 840 m2 2610 m3 4246 Kč/m3 11 082 060 Kč 8 311 545 Kč 7 480 391 Kč 7 480 391 Kč

25% 10% 0%

Venkovní úpravy

300 000 Kč

Pozemek

905 000 Kč

Indikovaná hodnota

8 685 391 Kč

Zaokrouhleno

8 685 000 Kč

57

B – Budoucí tržní hodnota Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Pro účely stanovení budoucí tržní hodnoty pozemku jsem použila hodnotu, ke které jsem došla při určení aktuální tržní hodnoty: = 905 000 Kč a byla kalkulována následovně: 1916,14 * 472 = 904 418,60 Kč. Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 1 tohoto ocenění. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v centru města Louny v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu výše uvedených transakcí jsem zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty majetku tímto přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jakou jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je = 7 962 000 Kč. Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 5 na další straně tohoto ocenění.

58

TABULKA č. 5 – Porovnávací hodnota – majetek jako celek Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Hilbertova 65

Pražská 112

Pražská 109

181

336

339

Beneše z Loun 135 262

Adresa nemovitosti

Hilbertova 65

Pražská 112

Pražská 109

Katastrální území

Louny

Louny

Louny

Beneše z Loun 135 Louny

Obec

Louny

Louny

Louny

Louny

Okres

Louny

Louny

Louny

Louny

472

827

512

376

Hodnota za 1 m2 pozemku

1 916,00

1 916,00

1 916,00

1 916,00

Hodnota pozemku celkem

905 000,00

1 584 532,00

980 992,00

720 416,00

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky č. 1 Plocha pozemku

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy (GFA) v Kč Počet srovnávacích jednotek

640

1 000

650

560

Prodejní cena celkem

X

6 950 000,00

5 900 000,00

7 500 000,00

Prodejní cena bez ceny pozemku

X

5 365 468,00

4 919 008,00

6 779 584,00

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

5 365,47

7 567,70

12 106,40

1. 4. 2013

1. 5. 2011

1. 12. 2010

1

0,9

0,9

5 365,47

6 810,93

10 895,76

Druh transakce

Prodej

Prodej

Prodej

Korekce

1

1

1

5 365,47

6 810,93

10 895,76

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

5 365,47

6 810,93

10 895,76

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota

59

Existence věcných břemen

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

5 365,47

6 810,93

10 895,76

Bydlení

Bydlení

Bydlení

1

1

1

5 365,47

6 810,93

10 895,76

Ano

Ano

Ano

1

1

1

5 365,47

6 810,93

10 895,76

Exekuční příkaz k prodeji nem.

Nejsou

Nejsou

1,1

1

1

5 902,01

6 810,93

10 895,76

Lepší

Lepší

Horší

0,95

0,95

1,05

5 606,91

6 470,39

11 440,55

Zhoršený

Průměrný

Průměrný až zhoršený

1,2

1,1

1,15

6 728,30

7 117,43

13 156,63

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,1

1,1

1,1

7 401,13

7 829,17

14 472,29

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,1

1,1

1,1

8 141,24

8 612,09

15 919,52

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

8 141,24

8 612,09

15 919,52

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

8 141,24

8 612,09

15 919,52

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce

Bydlení

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Nadprůměrná

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Výborná

Korekce Upravená hodnota

60

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

8 141,24

8 612,09

15 919,52

Nadprůměrná

Nadprůměrná

Nadprůměrná

1

1

1

8 141,24

8 612,09

15 919,52

1

1

1

8 141,24

8 612,09

15 919,52

Větší

Obdobná

Obdobná

1,05

1

1

8 548,30

8 612,09

15 919,52

N/A

N/A

N/A

1

1

1

8 548,30

8 612,09

15 919,52

8 548,30

8 612,09

15 919,52

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Nadprůměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

11 026,64 7 057 047,34 905 000,00 7 962 047,34

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům plynoucích z vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem.

61

Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace a provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě s přihlédnutím k již uzavřeným nájemním smlouvám. Ve svých výpočtech jsem vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: = 3 055 000 Kč. Popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 6 tohoto ocenění.

TABULKA Č. 6 – Příjmová metoda, přímá kapitalizace Název

RD, Hilbertova 65, Louny

Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

396 000 Kč 10%

39 600 Kč

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Provozní náklady celkem

356 400 Kč 35 000 Kč 6 000 Kč 1 000 Kč 42 000 Kč

Provozní příjem

314 400 Kč 62

Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

70 000 Kč 244 400 Kč

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota

3 055 000 Kč

Zaokrouhleno

3 055 000 Kč

Nákladová metoda U nákladové metody je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkčních nebo ekonomických nedostatků. Tyto tři prvky, které snižují hodnotu, jsou definovány následovně: -

Technické opotřebení je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí

-

Funkční nedostatky jsou snížení hodnoty způsobená zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku

-

Ekonomické nedostatky jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

Vzhledem k rozsáhlé rekonstrukci nejsou funkční nedostatky a zejména fyzické opotřebení tak vysoké. Ekonomické nedostatky v rámci metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Při kvantifikaci těchto nedostatků jsem vycházela ze své průběžně aktualizované databáze a jako podpůrný argument jsem uvažovala

63

koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: = 9 517 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce č. 7 na další straně tohoto ocenění.

TABULKA Č. 7 – Nákladová metoda Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Rodinný dům, Hilbertova 65, Louny parcelní č. 181 zděná 500 let 1 rok 60 let 200 m2 1 podzemní, 2 nadzemní, 2 podkroví 840 m2 2610 m3 4718 Kč/m3 12 313 980 Kč 9 235 485 Kč 8 311 937 Kč 8 311 937 Kč

25% 10% 0%

Venkovní úpravy

300 000 Kč

Pozemek

905 000 Kč

Indikovaná hodnota

9 516 937 Kč

Zaokrouhleno

9 517 000 Kč

64

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na aktuální tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno: A. Ke skutečnostem platným ke dni 27. 2. 2013 (dále Aktuální tržní hodnota) B. Ke stavu po dokončení probíhající rekonstrukce (dále Budoucí tržní hodnota) Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Tabulka č. 8, A – Aktuální tržní hodnota

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

6 679 000

90

Vážený průměr (Kč) 6 011 100

0

0

0

8 685 000

10

868 500

Výsledná hodnota

6 879 600

Zaokrouhleno

6 880 000

Tabulka č. 9, B – Budoucí tržní hodnota Indikace (Kč)

Váha (%)

Porovnávací metoda

7 962 000

80

Vážený průměr (Kč) 6 369 600

Příjmová metoda

3 055 000

10

305 500

Nákladová metoda

9 517 000

10

951 700

Výsledná hodnota

7 626 800

Zaokrouhleno

7 627 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně obchodovány. Proto se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe konkrétní nabídku a poptávku po tomto

65

druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přiřadila jsem jí váhu 80 %, respektive 90 % při ocenění současné tržní hodnoty. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná, proto jsem na ni položila váhu 10 % při ocenění budoucí tržní hodnoty. Při ocenění současné tržní hodnoty jsem ji vzhledem k záporné výnosové hodnotě neuvažovala. Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou obvykle investoři ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující, a proto jsem jí přisoudila váhu 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 27. února 2013 reprezentována částkou: = 6 879 000 Kč (slovy: šestmilionůosmsetsedmdesátdevěttisíckorunčeských). V případě řádného dokončení rekonstrukce a za předpokladu, že k datu ukončení rekonstrukce nedojde k podstatným změnám tržních podmínek je budoucí tržní hodnota reprezentována částkou: = 7 627 000 Kč (slovy: sedmmilionůšestsetdvacetsedmtisíkorunčeských).

Neprováděla jsem žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je, nebo by mohl být majetek využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

66

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 67

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem tohoto zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly tomu, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Lounech, dne 30. dubna 2013

…………………………………………… Naďa Kůrková

68

Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí

69

Příloha č. 2 – Snímek z katastrální mapy

70

Příloha č. 3 – Fotodokumentace objektu

71

72

2.2 Ocenění rodinného domu dle cenového předpisu

Znalecký posudek o ceně nemovitosti č. 1/1/2013 Předmět ocenění -

Rodinný dům č. p. 65 na pozemku s parcelním číslem 181

Místo -

obec Louny, katastrální území Louny, ulice Hilbertova, okres Louny

Vlastník -

Naďa a Libor Kůrkovi, Na Vyhlídce 457, Dobroměřice

Účel ocenění -

Ocenění pro Bakalářskou práci

Datum ocenění -

27. února 2013

Použité podklady -

Prohlídka a zaměření na místě samém dne 27. 2. 2013

-

Výpis z KN katastrální území Louny ze dne 21. 1. 2013

-

Použité právní normy Vyhláška č. 3/2008 Sb. a zákon č. 151/97 Sb.

Nález 1. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek, který je situován v obci Louny v úzkém historickém centru. Půdorys pozemku má přibližně tvar lichoběžníku, s nejkratší jižní stranou obrácenou podél ulice Hilbertova a se severní stranou podél ulice Pod Šancemi. Vůči sousedním pozemkům je poloha pozemků řadová. Pozemek p. č. 181 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 472 m2 je

73

z necelé poloviny zastaven rodinným domem. Zbývající část pozemku je nezastavena, k datu ocenění vzhledem k probíhající rekonstrukci není upravena a po ukončení rekonstrukce bude sloužit jako okrasná zahrada. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inženýrské sítě (elektro, voda, plyn a kanalizace), z nich na pozemek vedou podzemní přípojky.

Tabulka č. 1 – Výpis pozemků Parcela (parcelní číslo) 181

Výměra (m2) 472

Druh pozemku Zastavěná plocha a nádvoří

Skutečný způsob využití Zastavěná plocha a nádvoří

2. Rodinný dům Stavba splňuje podmínky pro rodinný dům ve smyslu vyhl. č. 83/76 Sb. ve znění vyhl. č. 376/92 Sb., protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba nemá více jak jedno podzemní podlaží, 2 nadzemní podlaží a podkroví a nemá více jak tři kolaudované byty. Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o řadový dům lichoběžníkového půdorysu s nejkratší stranou umístěnou rovnoběžně s ulicí Hilbertova. Vstup do domu je přímo z Hilbertovy ulice. Stavba má jedno podzemní podlaží, 2 nadzemní podlaží, 1 mezipatro a plně využité podkroví. Podzemní podlaží je přístupné z vnitřních prostor domu dvěma schodišti. 1. i 2. nadzemní podlaží je bez teras, balkónů a lodžií. K mezipatru patří terasa situovaná na severní stranu s výhledem na řeku Ohři a České středohoří. Podkroví je z jižní strany osvětleno okny umístěnými ve vikýřích, ze severní strany jsou osazena střešní okna a okna na terasu, která patří k podkrovnímu bytu. Stavba dispozičně obsahuje v prvním podzemním podlaží pouze sklepní prostory. V prvním nadzemním podlaží je vstupní chodba, garáž pro 2 automobily, kancelář, úklidová komora a komora s kotelnou s kotlem ústředního vytápění a zásobníkem vody pro byt ve 2. NP. Mezipatro obsahuje masérský salón s čekárnou, příslušenstvím (sprchový kout, WC, kuchyňka, úklidová komora) a terasou. V druhém nadzemním podlaží najdeme společnou chodbu, z níž se vstupuje do bytu v patře a v podkroví. Byt v patře obsahuje kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, 3 ložnice, 1 koupelnu se sprchovým koutem a WC, 1 koupelnu se sprchovým koutem, vanou a WC, a 3 chodby. Podkrovní byt je přístupný z 2. NP 74

ze vstupní haly, vedle níž se nachází kotelna s kotlem ústředního vytápění a zásobníkem vody. V podkroví se nachází otevřený prostor tvořený společnou kuchyní, jídelním koutem a obývací částí, 2 ložnice, šatna, koupelna, sauna, WC, úklidová komora a terasa přístupná z obývací části a koupelny. Ve druhém podkroví jsou k dispozici 2 ložnice se šatnami a 1 WC. Celkově oceňovaná stavba obsahuje bytové a nebytové prostory. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení, stavba má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží a podkroví a nemá více jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou kamenné. Nosné zdivo je masivní kamenné o tloušťce 60 až 90 cm, stropy v PP a 1. NP jsou klenuté, ve 2. NP a podkroví dřevěné trámové stropy s podhledy ze sádrokartonu se zateplením, střecha je sedlová s vikýři do ulice Hilbertova s dřevěným vázaným krovem, krytina je pálená tašková, klempířské konstrukce jsou provedeny z mědi. Fasáda do ulice je vápenná štuková s nátěrem, do dvora (severní strana) je provedeno zateplení. Vnitřní omítky vápenné štukové. Schody jsou provedeny z monolitického železobetonu s keramickým obkladem. Dveře jsou dřevěné, osazené do obložkových zárubní. Okna jsou dřevěná, Euro s dvojsklem, střešní Velux. 1. NP a mezipatro dokončeno – položena podlahová PVC krytina a dlažby. Vnitřní obklady provedeny v příslušenství nebytových prostor a v koupelnách v 2. NP z keramických obkladaček. Vytápění je ústřední, s radiátory, v podkroví kombinováno podlahovým. Zdrojem tepla jsou 2 plynové kotle. Elektroinstalace je zavedena světelná i motorová s pojistkovými automaty. Dům je vybaven bleskosvodem. Je proveden rozvod domácího telefonu a televizní antény. Rozvod vody je proveden z trubek PVC. Zdrojem teplé vody jsou zásobníky u kotlů a pro nebytové prostory elektrický boiler o objemu 30 litrů. Zemní plyn je zaveden do kotelen v 1. NP a 2. NP. Svislé i ležaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. Nebytové prostory jsou vybaveny kuchyňkou, sprchovým koutem, závěsným splachovacím WC s umývátkem.

Zastavěné plochy jednotlivých podlaží, konstrukční výšky a obestavěný prostor rodinného domu jsou uvedeny v tabulkách č. 2 a č. 3.

75

Tabulka č. 2 – Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha (m2) 200 200 200 120 82

Název 1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží 1. podkroví včetně terasy 2. podkroví

Konstrukční výška (m) 2,4 5,5 3,3 3,0 3,4

Tabulka č. 3 – Obestavěný prostor Výpočet

Obestavěný prostor (m3)

200 * 2,4 200 * 5,5 10 * 1 200 * 3,3 120 * 1,5 40,45 * 1 82 * 1,7

480,00 1100,00 10,00 660,00 180,00 40,45 139,40 2609,85

Název

1. podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží Terasa I 2. nadzemní podlaží 1. podkroví bez terasy Terasa II 2. podkroví Obestavěný prostor celkem

3. Venkovní úpravy -

Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu

-

Přípojka kanalizace provedená z kameninových trub

-

Přípojka elektro vedená zemním kabelem

-

Přípojka plynu

-

Opěrné zdi

-

Venkovní schodiště z kamenných kvádrů

4. Trvalé porosty Součástí oceňovaného majetku nejsou trvalé porosty.

Ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

76

1. Pozemky Jedná se o stavební pozemek neuvedený v cenové mapě, proto je oceněn na základě § 28 oceňovací vyhlášky. Název pozemku

Zastavěná plocha a nádvoří

Výměra pozemku

472 m2

Základní cena za m2

400 Kč/m2

Úprava ceny – příloha č. 21 -

Výhodnost polohy se zřetelem na její významnost

150 %

-

Možnost napojení na veřejný plynovod

10 % 1 100,00 Kč/m2

Cena po úpravě Úprava ceny – příloha č. 38, koeficient Ki -

Budovy dvoubytové

2,150

Úprava ceny – příloha č. 39, koeficient Kp -

Obec Louny, rodinné domy

1,302

2

3 079,23 Kč/m2

Konečná cena za m pozemku Celková cena za pozemek

472 * 3 079,23

Cena za pozemek po zaokrouhlení

1 453 396,56 Kč 1 453 400,00 Kč

2. Rodinný dům Vzhledem k obestavěnému prostoru ve výši 2609,85 m3 je rodinný dům oceněn dle § 5 oceňovací vyhlášky. Základní cena za m 3, dle přílohy č. 6

1900 Kč/m3

Koeficient využití podkroví, dle přílohy č. 6

1,1

Koeficient vybavení stavby K4, dle výpočtu

0,9

Koeficient změny cen staveb Ki, dle přílohy č. 38 (dle SKP)

2,15

Koeficient prodejnosti Kp, dle přílohy č. 39 (dle obce a účelu)

1,302

Základní cena upravená za m3

5 318,67 Kč/m3

Plná cena

2609,85 m3 * 5 318,67 Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou

77

13 880 930,90 Kč

-

Opotřebení analytickou metodou ve výši 29,737 %, dle výpočtu

-

Úprava ceny za opotřebení

- 4 127 772,42 Kč

Zjištěná cena

9 753 158,48 Kč

Zjištěná cena po zaokrouhlení

9 753 160,00 Kč

3. Venkovní úpravy

Tabulka č. 4 Druh venkovní úpravy Přípojka vody provedená z PE trouby Přípojka kanalizace provedená z kameninových trub Přípojka elektro vedená zemním kabelem Přípojka plynu Opěrné zdi Venkovní schodiště z kamenných kvádrů

Počet jednotek

Cena za jednotku

Cena celkem

3m

1 075,55 Kč

3 226,64,00 Kč

20 m

4 188,34,00 Kč

83 766,8 Kč

3m

424,46 Kč

12 733,80 Kč

2m

699,96 Kč

1 399,95 Kč

66 m2

890,00 Kč

58 740,00 Kč

9m

190,00 Kč

1 710,00 Kč

Cena venkovních úprav celkem

161 577,50 Kč

Závěr Tabulka č. 5 Pozemek

1 453 400,00 Kč

Rodinný dům

9 753 160,00 Kč

Venkovní úpravy

161 580,00 Kč

Cena celkem

11 368 140,00 Kč

Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro zpoplatnění převodu. Ocenění bylo provedeno k datu prohlídky nemovitosti, tj. k 27. 2. 2013. Cena zjištěná na základě ocenění dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. a zákona č. 151/97 Sb. je 11 368 140 Kč, slovy jedenáctmilionůtřistašedesátosmtisícjednostočtyřicetkorunčeských. Znalecký posudek je vyhotoven ve 2 výtiscích o 7 stranách a 5 přílohách. 78

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, ze dne 2. 1. 2012 č. j. Spr. 4151/2012 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1/1/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 1/1/2013. Prohlašuji, že jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).

………………………………………….. Naďa Kůrková

Přílohy 14 1. Výpis z Katastru nemovitostí ze dne 21. 1. 2013 2. Snímek z Katastrální mapy ze dne 21. 1. 2013 3. Fotodokumentace objektu 4. Výpočet koeficientu K4 5. Výpočet opotřebení analytickou metodou

14

Přílohy č. 1 až 3 jsou vloženy v kapitole Tržní ocenění rodinného domu na stranách č. 69 až 72 této práce.

79

Příloha č. 4 – Výpočet koeficientu K4 K4 = 1 + (0,54 * n) K4 = 1 + [0,54 *(- 0,242) ] Číslo položky 1. 2.

Konstrukce a vybavení

K4 = 0,9 Kvalita

Objemové podíly RD "D"

provedení

tabulka č. 3

v%

Výpočet n

P

0,043

4,3

-0,043

P

0,243

24,3

S

0,243

24,3

S

0,093

9,3

S

0,093

9,3

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce

3.

Stropy

4.

Zastřešení mimo krytinu

S

0,042

4,2

5.

Krytiny střech

S

0,03

3

6.

Klempířské konstrukce

N

0,007

0,7

7.

Úprava vnitřních povrchů

S

0,064

6,4

8.

Úprava vnějších povrchů

S

0,033

3,3

9.

Vnitřní obklady keramické

S

0,024

2,4

11.

Schody

S

0,039

3,9

N

0,039

3,9

12.

Dveře

S

0,034

3,4

13.

Okna

N

0,053

5,3

14.

Podlahy obytných místností

S

0,023

2,3

15.

Podlahy ostatních místností

S

0,014

1,4

S

0,014

1,4

16.

Vytápění

S

0,042

4,2

17.

Elektroinstalace

S

0,04

4

18.

Bleskosvod

S

0,005

0,5

19.

Vnitřní vodovod

S

0,028

2,8

20.

Vnitřní kanalizace

S

0,029

2,9

21.

Vnitřní plynovod

S

0,005

0,5

22.

Ohřev teplé vody

S

0,016

1,6

23.

CH

0,005

0,5

CH

0,05

5

25.

Vybavení kuchyní Vybavení hygienických zařízení včetně WC Záchod

S

0,004

0,4

26.

Ostatní

S

0,03

3

24.

n celkem Vysvětlivky: S N P CH

-0,243

0,007

0,039 0,053

-0,005 -0,05

-0,242

standard nadstandard podstandard chybí

80

Příloha č. 5 – Výpočet opotřebení analytickou metodou Číslo položky 1. 2.

Svislé konstrukce

3.

Stropy

4. 5. 6. 7. 8. 9.

Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické

11.

Schody

12. 13. 14.

Dveře Okna Podlahy obytných místností

15.

Podlahy ostatních místností

16. 17. 18. 19. 20. 21.

Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod

Standard provedení P P S S S S S N S S S S N S N S S S S S S S S S

22.

Ohřev teplé vody

S

23. 24. 25. 26.

Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod Ostatní

X S S S

OPOTŘEBENÍ STAVBY Konstrukce a vybavení Základy včetně zemních prací

100 70 30 50 50 100 100 100 100 100 37 50 50 100 100 100 15 85 100 100 100 100 100 100

Upravený podíl v % 4,3 14,58 9,72 4,65 4,65 4,2 3 0,7 6,4 3,3 0,888 1,95 1,95 3,4 5,3 2,3 0,21 1,19 4,2 4 0,5 2,8 2,9 0,5

100

1,6

1

40

0,025

0,040

0,005 0,5 100 0,05 5 100 0,004 0,4 100 0,03 3 100 OPOTŘEBENÍ ANALYTICKOU METODOU

0,5 5 0,4 3

1 1 1 1

30 60 60 50

0,033 0,017 0,017 0,020

0,017 0,083 0,007 0,060 29,737

Objemové podíly RD "D" Tabulka č. 3 v% 0,043 4,3 0,243 24,3 0,243 24,3 0,093 9,3 0,093 9,3 0,042 4,2 0,03 3 0,007 0,7 0,064 6,4 0,033 3,3 0,024 2,4 0,039 3,9 0,039 3,9 0,034 3,4 0,053 5,3 0,023 2,3 0,014 1,4 0,014 1,4 0,042 4,2 0,04 4 0,005 0,5 0,028 2,8 0,029 2,9 0,005 0,5 0,016

1,6

Část v %

Stáří

Životnost

500 500 1 500 1 1 1 1 1 1 1 500 70 1 1 1 80 1 1 1 1 1 1 1

200 200 200 200 200 150 80 80 80 60 50 200 200 80 80 80 80 80 50 50 50 50 60 50

Opotřebení části celkem 1,000 4,300 1,000 17,010 0,005 0,036 4,650 1,000 0,005 0,023 0,007 0,028 0,013 0,038 0,013 0,009 0,013 0,080 0,017 0,055 0,020 0,018 1,000 1,950 0,350 0,683 0,013 0,043 0,013 0,066 0,013 0,029 0,210 0,013 0,013 0,015 0,020 0,084 0,020 0,080 0,020 0,010 0,020 0,056 0,017 0,048 0,020 0,010

2.3 Tržní ocenění bytu Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Byt č. 9 V bytovém domě číslo popisné 2099 Ul. Kpt. Nálepky 440 01 Louny

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 23. dubna 2013

82

OBSAH Úvodní list

82

Obsah

83

Průvodní dopis

84

Popisné informace

86

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

87

Ocenění

88

Závěr

93

Omezující podmínky a předpoklady

94

Osvědčení

95

Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23. 4. 2013

96

2. Snímek z katastrální mapy ze dne 23. 4. 2013

97

3. Fotodokumentace objektu

98

83

Bankovní institut vysoká škola, a. s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5

V Lounech, 30. dubna 2013

Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného mně jako

Byt č. 9

Uvedený na listu vlastnictví č. 6120, pro katastrální území Louny, Obec Louny, okres Louny Nacházejícího se na adrese Kpt. Nálepky 2099, 440 01 Louny, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 23. 4. 2013. Je mi známo, že zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou a není mi známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Louny, na listu vlastnictví 6120, pro katastrální území Louny, obec Louny, okres Louny. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23. 4. 2013 je přílohou této zprávy.

84

Tržní hodnotu chápu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni ocenění nijak komerčně využíván. Podle požadavku zadavatele jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a využitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší využití majetku

-

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními a jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

85

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle požadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno jako aktuální tržní ocenění, jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 23. 4. 2013.

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek, byt č. 9, se nachází v bývalém okresním městě Louny, 60 km od Prahy na silnici č. 7 Praha – Chomutov, s velmi dobrou občanskou vybaveností – střední školy, kompletní síť úřadů, poliklinika, dobré kulturní a sportovní vyžití, supermarkety, množství obchodů, velmi dobré spojení do Prahy a okolních měst (autobus, vlak). Byt se nachází v klidné a vyhledávané části města s veškerou občanskou vybaveností v okolí domu.

Oceňovaný majetek Podle zjištěných skutečností je jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu. Objekt tedy není komerčně využíván, ani není primárně k tomuto účelu určen. Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 559/8979 na pozemku parcelní číslo 3175/94 o výměře 213 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 559/8979 na společných částech domu. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna při výpočtu celkové tržní ceny. 86

Byt Oceňovaný majetek je přímo přístupný z hlavního domovního schodiště. Stávající dispozice bytu 2+1 o výměře 60 m2 obsahuje vstupní chodbu, 2 pokoje, kuchyni, koupelnu s WC a komoru. Byt se nachází v klasickém panelovém domě s výtahem ve 4. NP (z celkových 6), pod i nad oceňovaným bytem jsou umístěny byty. V roce 2011 byla provedena kompletní rekonstrukce oceňovaného majetku – zděná koupelna spojená s WC, nová kuchyňská linka, plovoucí podlahy, nové radiátory, nové rozvody vody a elektřiny. V domě byla osazena plastová okna a provedeno zateplení.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití majetku je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání, čímž je splněna podmínka okamžité využitelnosti majetku. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že byt je užíván vlastníkem k bydlení, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

87

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku se zpravidla používají tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální tržní hodnoty jsem použila kombinaci metody porovnávací a příjmové. Protože ocenění nákladovou metodou není pro byt vhodné, toto ocenění jsem nepoužila.

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala v úvahu byty porovnatelných parametrů, které byly v Lounech v nedávné době prodány nebo jsou nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden metr čtverečný čisté podlahové plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. 88

Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je = 805 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 1 tohoto ocenění.

TABULKA č. 1 - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Kpt. Nálepky 2099

Kpt. Nálepky 2239

Kpt. Nálepky ????

ČS armády

Katastrální území

Louny

Louny

Louny

Louny

Obec

Louny

Louny

Louny

Louny

Okres

Louny

Louny

Louny

Louny

????

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – m2 podlahové plochy Počet srovnávacích jednotek

60

62

61

60

Prodejní cena celkem

X

849 000,00

760 000,00

749 500,00

Cena za 1 porovnávací jednotku

X

13 693,55

12 459,02

12 491,67

31. 1. 2013

1. 4. 2013

1. 4. 2013

1

1

1

13 693,55

12 459,02

12 491,67

Druh transakce

Prodej

Nabídka

Nabídka

Korekce

1

0,9

0,9

13 693,55

11 213,11

11 242,50

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje

Upravená hodnota

89

Vlastnická práva

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

13 693,55

11 213,11

11 242,50

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

13 693,55

11 213,11

11 242,50

Bytová, vícepodlažní

Bytová, vícepodlažní

Bytová, vícepodlažní

1

1

1

13 693,55

11 213,11

11 242,50

Ano

Ano

Ano

1

1

1

13 693,55

11 213,11

11 242,50

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

13 693,55

11 213,11

11 242,50

Stejná

Stejná

Horší

1

1

0,95

13 693,55

11 213,11

10 680,38

Velni dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1,1

1,1

13 693,55

12 334,43

11 748,41

Velmi dobré

Dobré

Dobré

1

1,05

1,05

13 693,55

12 951,15

12 335,83

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

13 693,55

12 951,15

12 335,83

Výborný

Výborný

Výborný

1

1

1

13 693,55

12 951,15

12 335,83

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bytová, vícepodlažní

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Nejsou

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Velmi dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Výborný

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Výborná

Korekce

90

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

13 693,55

12 951,15

12 335,83

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

13 693,55

12 951,15

12 335,83

Velmi dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1,05

1,05

13 693,55

13 598,70

12 952,62

1

1

1

13 693,55

13 598,70

12 952,62

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

13 693,55

13 598,70

12 952,62

N/A

N/A

N/A

1

1

1

13 693,55

13 598,70

12 952,62

13 693,55

13 598,70

12 952,62

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

13 414,96

Celková porovnávací hodnota

804 897,56

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu.

91

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flox. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je = 323 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 2 tohoto ocenění.

Tabulka č. 2 – příjmová metoda, přímá kapitalizace Název Příjem z pronájmu - tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

Byt Kpt. Nálepky 2099/9, Louny 72 000 Kč 10%

7 200 Kč

Efektivní hrubý příjem Rezervy na renovace Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti)

64 800 Kč 15 000 Kč 24 000 Kč

Čistý provozní příjem

25 800 Kč

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota

322 500 Kč

Zaokrouhleno

323 000 Kč

92

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty, které plyne z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky, není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protože množství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu.

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným 23. 4. 2013. Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Tabulka č. 3 Indikace (Kč)

Váha (%)

Porovnávací metoda

805 000

80

Vážený průměr (Kč) 644 000

Příjmová metoda

323 000

20

64 600

N/A

0

0

Nákladová metoda Výsledná hodnota

708 600

Zaokrouhleno

709 000

93

Majetek patří mezi ty, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodu za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 80%. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobné majetky se sice běžně pronajímají, ale přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná, a proto jsme na ni položila váhu 20%. Nákladová metoda nebyla z již uvedených důvodů aplikována. Na základě uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 23. 4. 2013 reprezentována částkou: = 709 000 Kč, slovy: sedmsetdevěttisíckorunčeských.

Neprováděla jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek, nebo by mohl být, využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 94

2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

95

OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem tohoto zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Lounech, dne 30. dubna 2013

…………………………………………… Naďa Kůrková

96

Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí

97

Příloha č. 2 – Snímek z katastrální mapy

98

Příloha č. 3 – Fotodokumentace objektu

99

2.4 Ocenění bytu dle cenového předpisu

Znalecký posudek o ceně nemovitosti č. 2/1/2013

Předmět ocenění -

Byt č. 9

Místo -

okres Louny, obec Louny, katastrální území Louny, ulice Kpt. Nálepky č. p. 2099

Vlastník -

Berta Polívková, Kpt. Nálepky 2099, Louny

Účel ocenění -

Ocenění pro Bakalářskou práci

Datum ocenění -

23. dubna 2013

Použité podklady -

Prohlídka a zaměření na místě samém dne 23. dubna 2013

-

Výpis z KN katastrální území Louny ze dne 23. dubna 2013

-

Použité právní normy Vyhláška č. 3/2008 Sb. a zákon č. 151/97 Sb.

Nález 1. Pozemky Předmětem ocenění je podíl na pozemku p. č. 3175/94 ve výši 559/8979, který je situován v obci Louny v plně zastavěné části města. Oceňovaný pozemek – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 213 m2 je zcela zastaven rodinným domem.

100

V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inženýrské sítě (elektro, voda, plyn a kanalizace), z nichž na pozemek vedou podzemní přípojky.

Tabulka č. 1 Parcela

Výměra (m2)

Druh pozemku

3175/94

213, respektive podíl ve výši 559/8979

Zastavěná plocha a nádvoří

Skutečný způsob využití Zastavěná plocha a nádvoří

2. Byt Architektonické a dispoziční řešení Oceňovaný majetek je přímo přístupný z hlavního domovního schodiště. Stávající dispozice bytu 2+1 o výměře 60 m2 obsahuje vstupní chodbu, 2 pokoje, kuchyni, koupelnu s WC a komoru. Byt se nachází v klasickém panelovém domě s výtahem ve 4. NP (z celkových 6), pod i nad oceňovaným bytem jsou umístěny byty. V roce 2011 byla provedena kompletní rekonstrukce oceňovaného majetku – zděná koupelna spojená s WC, nová kuchyňská linka, plovoucí podlahy, nové radiátory, nové rozvody vody a elektřiny. V domě byla osazena plastová okna a provedeno zateplení.

3. Venkovní úpravy Součástí oceňovaného majetku nejsou venkovní úpravy.

4. Trvalé porosty Součástí oceňovaného majetku nejsou trvalé porosty.

Ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1. Pozemky Jedná se o stavební pozemek neuvedený v cenové mapě, proto je oceněn na základě § 28 oceňovací vyhlášky. Název pozemku

Zastavěná plocha a nádvoří

Výměra pozemku

213 m2

101

Výměra podílu na pozemku

13,26 m2

Základní cena za m2

400 Kč/m2

Úprava ceny – příloha č. 21: -

Výhodnost polohy se zřetelem na její významnost

50 %

-

Možnost napojení na veřejný plynovod

10 %

-

Cena po úpravě

660 Kč /m2

Úprava ceny – příloha č. 38, koeficient Ki -

Budovy tří a vícebytové

2,131

Úprava ceny – příloha č. 39, koeficient Kp -

Obec Louny, bytové domy

1,078

Upravená cena za m2 Celková cena za pozemek

1 516,16 Kč 13,26 * 1 473,86

Cena za pozemek po zaokrouhlení

20 104,28 Kč 20 100,00 Kč

2. Byt Protože se jedná o dokončený byt ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č. 2 oceňovací vyhlášky, je byt oceněn dle § 25 oceňovací vyhlášky. IPC, podle přílohy č. 19, tabulka č. 1

16 710,00 Kč

IT

0,95

IP

1,12

IV

1,103

I, vypočtený dle vzorce I = IT * IP * IV

1,174

CU (za m2), vypočtená dle vzorce CU = IPC * I

19 617,54 Kč

Celková cena bytu

1 177 052,40 Kč

60 * 19 617,54

102

Cena bytu po zaokrouhlení

1 177 050,00 Kč

Závěr Tabulka č. 2 Pozemek

20 100,00 Kč

Rodinný dům

1 177 050,00 Kč

Cena celkem

1 197 150,00 Kč

Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro zpoplatnění převodu. Ocenění bylo provedeno k datu prohlídky nemovitosti, tj. k 23. 4. 2013. Cena zjištěná na základě ocenění dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. a zákona č. 151/97 Sb. je 1 197 150,00 Kč, slovy jedenmilionjednostodevadesátsedmtisícjednostopadesátkorunčeských. Znalecký posudek je vyhotoven ve 2 výtiscích o 4 stranách a 3 přílohách.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem, ze dne 2. 1. 2012 č. j. Spr. 4151/2012 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2/1/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 2/1/2013. Prohlašuji, že jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).

………………………………………….. Naďa Kůrková

103

Přílohy 15 1. Výpis z Katastru nemovitostí ze dne 21. 1. 2013 2. Snímek z Katastrální mapy ze dne 21. 1. 2013 3. Fotodokumentace

Závěr praktické části Tabulka č. 2 Oceňovaná nemovitost

Pozemek Rodinný dům* Byt

Tržní hodnota

Administrativní cena

Rozdíl v Kč

Rozdíl v %

905 000,00 Kč

1 453 400,00 Kč

548 400,00 Kč

37,7

6 879 000,00 Kč

11 368 140,00 Kč

4 489 140,00 Kč

39,5

709 000,00 Kč

1 197 150,00 Kč

488 150,00 Kč

40,8

* Majetek jako celek, včetně pozemku

Ve výše uvedené tabulce uvádím výsledky ocenění provedených v praktické části. Z tabulky je zcela zřejmý rozdíl mezi výslednými hodnotami, respektive cenami jednotlivých majetků oceněných na tržních principech a dle cenového předpisu. U všech oceňovaných typů nemovitostí – pozemek, rodinný dům i byt – se tržní hodnota pohybuje okolo 60 % administrativní ceny. Domnívám se, že tento rozdíl je způsoben zejména časovým nesouladem mezi tvorbou vyhlášky a aktuální situací na trhu s nemovitostmi. Louny patří do oblasti s vysokou nezaměstnaností, což se dotýká tohoto segmentu trhu. Přestože v některých lokalitách České republiky se propady cen nemovitostí zmírnily, na Lounsku jsou stále na vyšších úrovních.

15

Přílohy jsou uvedeny v kapitole Tržní ocenění bytu na stranách 96 až 98 této práce.

104

3

Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Louny

3.1 Popis okresu Okres Louny leží v severních Čechách, Čechách v Ústeckém kraji. kraji Území Lounska má přibližně tvar kosodélníku s délkou asi 62 km a průměrnou šířkou cca 20 km, rozloha okresu je 1117,65 km2. Tou je Lounsko největším okresem Ústeckého kraje, naopak počtem obyvatel se řadí až na poslední místo. Hustota zalidnění okresu je v rámci kraje i ČR spíše podprůměrná. Počet obyvatel yvatel je 86 782, průměrná lidnatost je 77 obyvatel na km2.

Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Louny

Okres Louny sousedí v rámci Ústeckého kraje na severozápadě s okresem Chomutov, Chomutov, na severu s okresy Most a Teplice, Teplice, na severovýchodě severovýchodě pak s okresem Litoměřice Litoměřice.. Na jihovýchodě a jihu sousedí s okresy Středočeského kraje kraje Kladno a Rakovník, Rakovník, na západě hraničí s okresem Plzeň Plzeň-sever kraje Plzeňského a na západě s okresem Karlovy Vary kraje Karlovarského. Karlovarského Od reformy státní správy, která proběhla na počátku roku 2003 je okres rozčleněn do 3 správních obvodů obce s rozšířenou působností, působností, kterými jsou Louny Louny, Žatec a Podbořany.. Celkový počet obcí v okresu je 70, z toho 7 měst a 6 městysů. Okresní měst město Louny leží v severovýchodní části regionu.

105

Zdroj: http://www.czso.cz/xu/redakce.nsf/i/administrativni_rozdeleni_okresu_louny_2008/$File/Louny.gif

V oblasti hospodářství došlo za posledních 10 let k významným změnám. Hlavním odvětvím okresu je zemědělství, jež se specializuje na pěstování obilovin a olejnin a na produkci masa a vajec; důležitou oblastí je také pěstování chmele i přes značné snížení ploch plodících chmelnic. Hlavními průmyslovými odvětvími jsou potravinářství, strojírenství, stavebnictví a energetika. V okrese Louny se nacházejí průmyslové zóny, např. Triangle u Žatce a Louny Jihovýchod. Vzhledem k maximální obsazenosti zóny Louny Jihovýchod je plánována výstavba průmyslové zóny Agara, kde by mělo být postaveno 8 hal, z nichž 6 by mělo být výrobních a 2 skladovací, práci by zde mělo najít přibližně 1700 lidí (300 v administrativě a zbytek ve výrobě), což je vzhledem k vysoké míře nezaměstnanosti jedině žádoucí. Míra registrované nezaměstnanosti k 31. 12. 2011 byla v lounském okresu 12,31 %. Okres Louny je poměrně chudý na přírodní zdroje, význam má těžba kaolinů, keramických jílů a stavebních surovin, např. vápence, štěrkopísku a cihlářské hlíny. V lounském okresu najdeme také 9 chráněných lokalit nejrůznějších kategorií s bohatou flórou, z nichž se 5 chráněných území nachází v CHKO České středohoří. Na území okresu je několik rekreačních oblastní a to zejména v Poohří a v jihozápadní zalesněné části okresu. 106

3.2 Trh s nemovitostmi Po vstupu České republiky do Evropské unie v květnu 2004 došlo ke zvýšení cen většiny nemovitostí, což bylo způsobeno zejména větší ekonomickou a politickou stabilitou, ale také větší dostupností hypotečních úvěrů obyvatelstvu. Ke změně trendu došlo po roce 2008 v důsledku celosvětové krize. Poměrně rychlý pokles cen nastal od konce roku 2008, kdy průměrné ceny starších bytů dosahovaly úrovně 2,1 milionu Kč (jedná se o vážený průměr z hodnot v okresních a krajských městech včetně Prahy), po roce 2009 došlo ke zpomalení tempa poklesu, nicméně k poklesům stále docházelo, až se průměrné ceny dostaly na stávající úroveň, přibližně 1,5 milionu Kč. K největšímu snížení došlo ve městech s vysokou mírou nezaměstnanosti a nízkou úrovní příjmů, mezi něž patří i Lounsko.

3.3 Regionální segmentace Okres Louny lze rozdělit na tři části dle působnosti obcí s rozšířenou působností, tj. na Lounsko, Žatecko a Podbořansko. Na trhu s nemovitostmi je nejlepší situace vzhledem k dobré dopravní dostupnosti do Prahy právě na Lounsku.

3.4 Město Louny a okolí 3.4.1 Pozemky 3.4.1.1

Proluky

V centru města se volné proluky nevyskytují. V této části města je prakticky jediná možnost výstavby, kterou je rekonstrukce stávajících objektů. Možnost výstavby je dále omezována požadavky úřadu památkové péče. Jediná proluka v centru města se nachází v ulici Hilbertova směrem k řece Ohři, která vznikla po zřícení objektu. Ve střednědobém horizontu se nejeví jako reálná možnost, že by vznikly nové proluky například demolicemi současných staveb. Z uvedeného lze vyvodit, že případné prodeje budou jen ojedinělé, z čehož plynou možné velmi vysoké ceny za m2 pozemku.

3.4.1.2

Stavební pozemky

Poptávka po pozemcích pro výstavbu určenou k bydlení je vyšší díky dobré dopravní dostupnosti do Prahy. V investičně připravených lokalitách s vybudovanými inženýrskými sítěmi a obslužnými komunikacemi, např. Zahradní město, jsou ceny pozemku na téměř čtyřnásobně vyšších úrovních, než ceny pozemků bez připojení ne inženýrské sítě. 107

Realizované ceny pozemků Pozemky vybavené inženýrskými sítěmi

2000 Kč za m2

Pozemky bez inženýrských sítí

500 Kč za m2

Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu je dána nedostatečností existující průmyslové zóny Louny – Severovýchod, zejména jejím plánovaným rozšířením, vznikem zóny Agara. V budoucnu lze očekávat mírný nárůst cen pozemků, zvláště těch vybavených inženýrskými sítěmi s možností zástavby rodinnými nebo bytovými domy.

3.4.2 Budovy 3.4.2.1

Byty

Převážně se nabízejí byty v panelových bytových domech, v poslední době jsou k dispozici byty nově vzniklé v několika bytových domech v Zahradním městě. V současné době ve městě neprobíhá výstavba nových bytových domů. Ceny starších bytů se obchodují v těchto cenových intervalech: Byt 1 + 1

400 000 Kč až 450 000 Kč

Byt 2 + 1

600 000 Kč až 720 000 Kč

Byt 3 + 1

800 000 Kč až 850 000 Kč

Byt 4 + 1

900 000 Kč až 950 000 Kč

V budoucnu lze předpokládat spíše stagnaci, případně mírné snížení cen bytů v panelových objektech. Příznivější situace se očekává spíše u cen bytů v rekonstruovaných historických objektech.

3.4.2.2

Rodinné domy

Poptávka po rodinných domech je srovnatelná s nabídkou, zájem je spíše o starší rodinné domy než o novostavby. Realizované ceny při prodeji rodinných domů Řadové domy

2 000 000 Kč až 2 200 000 Kč 108

Volně stojící domy

3 000 000 Kč až 3 200 000 Kč

Novostavby

4 000 000 Kč až 4 500 000 Kč

3.4.2.3

Objekty pro individuální rekreaci

Po objektech pro rodinnou rekreaci je každoročně vyšší zájem v jarních měsících. Rekreační objekty můžeme rozdělit do třech kategorií – zahradní domky, které jsou poměrně rozšířené přímo v Lounech v zahrádkářské kolonii na Losech, chaty a chalupy, které jsou umístěné v Poohří nebo v zalesněných oblastech Lounska. Rekreační objekty se obchodují přibližně za tyto ceny: Zahradní domky

100 000 Kč až 200 000 Kč

Chaty a chalupy

150 000 Kč až 650 000 Kč

Chaty a chalupy s možností celoročního obývání

1 500 000 Kč

Cena je vždy ovlivněna velikostí, stářím a kvalitou objektu.

3.4.2.4

Bytové domy

Bytové domy se v nabídce téměř neobjevují, protože panelové domy se neprodávají jako celky, ale prodávají se spíše po jednotlivých bytových jednotkách.

3.4.2.5

Administrativní budovy

Tyto objekty se v nabídce prakticky neobjevují, trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor.

3.4.2.6

Průmyslové objekty

V souvislosti s útlumem průmyslu ve městě převyšuje nabídka poptávku, nicméně podobně jako u administrativních prostor se jedná spíše o trh pronájmu. Dříve prosperující potravinářské podniky (mlékárna, masokombinát, pivovar) ukončily svou činnost, jejich prostory jsou využívány jako skladové haly, případně jako menší výrobní haly. Z výrobních podniků stále funguje Elektroporcelán Louny a Lounské strojírny (dříve Legios), nicméně jejich činnost již není tak rozsáhlá, což je důvodem pro prodej nebo pronájem části nevyužívaných prostor, které opět ve většině případů slouží jako skladové. Vzhledem k morálnímu dožití objektů investoři využívají radši nabídku prostor v průmyslových zónách. Poměrně více se obchodují menší provozovny, ale i tady není pohyb nijak častý. 109

3.5 Nájmy 3.5.1 Byty, rodinné domy V současné době jsou velmi často nabízeny k pronájmu bytové jednotky všech velikostí a zároveň se poslední dobou objevují i nabídky na pronájem rodinných domů. Tato situace je pravděpodobně způsobena tím, že řada lidí si pořizuje nemovitost jako investici, protože předpokládají, že ceny nemovitostí se již nijak významně snižovat nebudou, spíše jejich hodnota v čase stoupne, nebo se vlastníkům nedaří byt nebo dům prodat za cenu, kterou si za nemovitost představují. Výše nájemného dle velikosti bytu: Byt 1 + 1

3 000 Kč měsíčně za byt

Byt 2 + 1

5 000 Kč měsíčně za byt

Byt 3 + 1

7 000 Kč měsíčně za byt

Byt 4 + 1

8 000 Kč měsíčně za byt

Rodinné domy se pronajímají přibližně za 10 000 Kč měsíčně.16

3.5.2 Prodejní prostory Na rozdíl od prostor k bydlení o nájem všech typů prodejních prostor je poptávka poměrně vysoká, zejména pak v centru města nebo v okolí supermarketů. Stejně jako v řadě českých měst jsou nájemci většinou vietnamští obchodníci, kteří své obchodní aktivity přesouvají do kamenných obchodů z městy často uzavíraných tržišť. Výše nájemného dle lokality:

Prostory v centru

300 Kč za m2 měsíčně

Prostory v širším centru

150 Kč za m2 měsíčně

Prostory v nákupních zónách v okolí supermarketů

200 Kč za m2 měsíčně

Prostory mimo atraktivnější lokality

100 Kč za m2 měsíčně

16

Jedná se tzv. studené nájemné, tedy o čisté nájemné bez nákladů na energie

110

3.5.3 Kanceláře Kancelářské objekty jsou pronajímány poměrně často, nabídka mírně převyšuje poptávku. Výše nájemného dle lokality: Prostory v centru

250 Kč za m2 měsíčně

Prostory mimo centrum

150 Kč za m2 měsíčně

3.5.4 Průmyslové objekty Jak již bylo uvedeno, nabídka průmyslových objektů je vysoká. Ve většině případů jsou tyto prostory využívány jako sklady. Průmyslové objekty se pronajímají přibližně za tyto ceny: Skladové haly

50 Kč za m2 měsíčně

Výrobní haly

90 Kč za m2 měsíčně

Situaci na Žatecku a Podbořansku získáme snížením výše uvedených údajů Lounska o cca 10 %.

3.6 Celkový marketingový výhled Vzhledem k ekonomické situaci nelze očekávat, že v nejbližších několika letech dojde k výraznému zlepšení na trhu s nemovitostmi, které by s sebou přineslo výrazné zvýšení cen. Důvody pro toto tvrzení jsou dva. V tomto regionu je vysoká nezaměstnanost, z čehož plynou obavy lidí o práci, a to vede k nechuti zadlužovat se, byť by důvodem zadlužení bylo řešení bydlení formou hypotečních či jiných úvěrů. Banky sice opět zmírnily podmínky pro poskytnutí úvěrů a úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou na minimálních úrovních, ale přesto jsou v tomto ohledu lidé opatrnější než dříve. Druhou příčinou je rychlý nárůst počtu bytů prvního i druhého bydlení. Řada domácností je toho názoru, že nemovitosti je dobré dlouhodobě držet, a věří v růst cen, nebo alespoň v zachování jejich hodnoty. To je ale více méně nereálné, protože stále roste počet bytů dostupných v ČR. Z porovnání sčítání lidu, domů a bytů, která byla provedena v letech 2001 a 2011 Českým statistickým úřadem, je zřejmé, že za 10 let došlo k nárůstu počtu bytů o 111

390 000. Vzhledem k vyšší nabídce nad poptávkou lze tedy očekávat další snižování cen, které může trvat i dalších 10 let.

112

4

Seznam použité literatury

Literatura: [1] DÖRFL, Luboš. KRATĚNA, Jindřich. ORT, Petr. VÁCHA Vladimír. Soudní znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické v Praze, 2009. ISBN 978-80-01-04307-3 [2] HÜTTER, David. Základy oceňování nemovitostí. Brno: Institut Franka Dysona – realitní vysoká škola, a. s., 2008. ISBN – 978-80-7265-128-3 [3] ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha. Bankovní institut vysoká škola, a. s., únor 2007. ISBN: 978-80-7265-101 [4] ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha. Bankovní institut vysoká škola, a. s., říjen 2007. ISBN: 978-80-7265-113-9 [5] ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Praha. Bankovní institut vysoká škola, a. s., únor 2008. ISBN: 978-80-7265-128-3 [6] ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha. CEDUK, 1996; ISBN: 80-902109-0-2 [7] ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha. CEDUK, 2004. ISBN 80-902109-3-7 [8] ZAZVONIL Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha. EKOPRESS, s. r. o., 2006. ISBN 80-86929-14-0

Periodika: Časopis REALIT, magazín o stavebním a realitním trhu, Ročník XIX., prosinec 2012

Právní předpisy: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách 113

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhláška č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů

Internetové zdroje: http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Louny http://www.czso.cz/xu/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_louny http://www.czso.cz/xu/redakce.nsf/i/okres_louny_cr/$File/CZ0424.pdf http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/krajkapitola/421011-12-r_2012-01 http://www.czso.cz/xu/redakce.nsf/i/administrativni_rozdeleni_okresu_louny_2008/$File/Louny.gif http://www.mapy.cz http://www.mmreality.cz/cs/ http://www.mulouny.cz/ http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ http://www.sreality.cz http://zatecky.denik.cz/zpravy_region/louny_agara_20080131.html

114

5

Seznam použitých zkratek

VH

výnosová hodnota

Vn

výnos v jednotlivých letech (pokud se jeho výše v letech mění)

V

výnos v jednotlivých letech (pokud je jeho výše v letech neměnná)

Un

úročitel

Zn

zásobitel

i

úroková míra

ZCU základní cena upravená ZC

základní cena

K1

koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce

K2

koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části

K3

koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části

K4

koeficient vybavení stavby

K5

koeficient polohový

Ki

koeficient změny cen staveb vztažený k cenové úrovni r. 1994

Kp

koeficient prodejnosti

CU

cena upravená za m3 obestavěného prostoru

IPC

indexovaná průměrná cena

I

index cenového porovnání

IT

index trhu

IP

index polohy

IV 115

index konstrukce a vybavení