Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech Bakalářská práce

Autor:

Anna Palovičová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

duben 2010

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

Anna Palovičová

V Praze dne 30.04.2010

2

Poděkování: Tímto chci poděkovat Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., jako vedoucímu této bakalářské práce, za konzultace, cenné rady a ochotu při její tvorbě. Dále děkuji panu Ing. Karlu Schwarzovi za jeho poskytnuté znalosti a zkušenosti z oboru oceňování nemovitostí, do kterých mě zasvětil.

3

Anotace: Bakalářská práce se zabývá komparací dvou základních přístupů k oceňování nemovitostí. Popisuje a srovnává administrativní oceňování a oceňování na trţních principech. Práce je lokačně zaměřena na trh České republiky. Součástí práce jsou i čtyři praktické ukázky ocenění nemovitostí v okrese Nymburk. Klíčová slova:

Trţní hodnota Ocenění na trţních principech Ocenění podle cenového předpisu Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda

Summary: Bachelor’s thesis is concerned with two basic accesses to property valuation. It describes and compares appraisement according to price provision and on market principles. The thesis is concentrated locally on the market of the Czech Republic. A part of the thesis also includes four practical valuations of property in the district Nymburk.

Keywords:

Market Value Appraisement on market principles Appraisement According to Price Provision Comparative method Income Method Cost Method

4

Obsah Úvod....................................................................................................................................................9 TEORETICKÁ ČÁST 1. Oceňování nemovitostí - základní pojmy a definice ................................................................10 1.1. Cena a hodnota ......................................................................................................................10 1.2. Účel a vyuţití ocenění ............................................................................................................12 1.3. Znalec a odhadce ...................................................................................................................12 2. Historie oceňování v ČR ............................................................................................................13 2.1. Období 1897 - 1933................................................................................................................14 2.2. Období 1933 - 1939................................................................................................................15 2.3. Období 1946 - 1948................................................................................................................15 2.4. Období 1948 - 1953................................................................................................................16 2.5. Období 1953 - 1963................................................................................................................17 2.6. Období 1963 - 1984................................................................................................................17 2.7. Období 1984 - 1990................................................................................................................19 2.8. Období 1990 - 1997................................................................................................................19 2.9. Období 1998 - 2010................................................................................................................20 3. Oceňování nemovitostí ................................................................................................................21 3.1. Oceňování nemovitostí podle cenového předpisu ..................................................................21 3.2. Oceňování nemovitostí na trţních principech ........................................................................22 3.3. Oceňování pozemků ...............................................................................................................22 3.3.1. Oceňování pozemků podle cenového předpisu ..........................................................23 3.3.1.1. Oceňování stavebních pozemků ..................................................................................23 3.3.1.2. Oceňování zemědělských pozemků ............................................................................27 3.3.1.3. Oceňování lesních pozemků .......................................................................................28 3.3.1.4. Oceňování pozemků vodních ploch .............................................................................29 3.3.1.5. Oceňování jiných pozemků .........................................................................................30 3.3.1.6. Oceňování trvalých porostů ........................................................................................30

5

3.3.2. Oceňování pozemků na tržních principech ................................................................32 3.3.2.1. Porovnávací metoda .....................................................................................................32 3.3.2.2. Indexová metoda .........................................................................................................34 3.3.2.3. Metoda třídy polohy .....................................................................................................35 3.3.2.4. Reziduální metoda .......................................................................................................37 3.3.2.5. Výnosová metoda ........................................................................................................38 3.3.3. Oceňování pozemků - komparace základních přístupů ...........................................39 3.4. Oceňování staveb ..................................................................................................................39 3.4.1. Měření staveb .................................................................................................................41 3.4.2. Oceňování staveb podle cenového předpisu ...............................................................43 3.4.2.1. Nákladový způsob .......................................................................................................44 3.4.2.2. Výnosový způsob ........................................................................................................46 3.4.2.3. Porovnávací způsob .....................................................................................................48 3.4.3. Oceňování staveb na tržních principech .....................................................................52 3.4.3.1. Nákladová metoda .......................................................................................................52 3.4.3.2. Výnosová metoda ........................................................................................................55 3.4.3.3. Porovnávací metoda .....................................................................................................58 3.4.4. Oceňování staveb - komparace základních přístupů ................................................60 PRAKTICKÁ ČÁST 4. Ocenění nemovitostí ...................................................................................................................62 4.1. Trţní ocenění bytové jednotky ..............................................................................................62 4.2. Ocenění bytové jednotky podle cenového předpisu ..............................................................73 4.3. Trţní ocenění bytového domu ................................................................................................80 4.4. Ocenění bytového domu podle cenového předpisu ................................................................97 4.5. Vyhodnocení rozdílů ............................................................................................................103 5. Analýza realitního trhu - okres Nymburk . ............................................................................104 5.1. Popis okresu ........................................................................................................................104 5.2. Regionální segmentace ........................................................................................................107 5.3. Město Nymburk ...................................................................................................................108 5.3.1. Pozemky ........................................................................................................................108

6

5.3.2. Byty ...............................................................................................................................108 5.3.3. Rodinné domy ...............................................................................................................109 5.3.4. Objekty pro individuální rekreaci ................................................................................109 5.3.5. Nebytové objekty .........................................................................................................109 5.3.6. Nájmy ...........................................................................................................................109 5.4. Město Poděbrady .................................................................................................................110 5.4.1. Pozemky ........................................................................................................................110 5.4.2. Byty ...............................................................................................................................110 5.4.3. Rodinné domy ...............................................................................................................111 5.4.4. Objekty pro individuální rekreaci ................................................................................111 5.4.5. Nebytové objekty .........................................................................................................111 5.4.6. Nájmy ............................................................................................................................112 5.5. Město Lysá nad Labem .......................................................................................................112 5.5.1. Pozemky ........................................................................................................................112 5.5.2. Byty ...............................................................................................................................113 5.5.3. Rodinné domy ...............................................................................................................113 5.5.4. Objekty pro individuální rekreaci ................................................................................113 5.5.5. Nebytové objekty .........................................................................................................113 5.5.6. Nájmy ............................................................................................................................114 5.6. Město Milovice ...................................................................................................................114 5.6.1. Pozemky ........................................................................................................................116 5.6.2. Byty ...............................................................................................................................117 5.6.3. Rodinné domy ...............................................................................................................117 5.6.4. Objekty pro individuální rekreaci ................................................................................117 5.6.5. Nebytové objekty .........................................................................................................118 5.6.6. Nájmy ............................................................................................................................118 5.7. Ostatní obce .........................................................................................................................118 5.7.1. Pozemky ........................................................................................................................119 5.7.2. Byty ...............................................................................................................................119

7

5.7.3. Rodinné domy ...............................................................................................................119 5.7.4. Objekty pro individuální rekreaci ................................................................................119 5.7.5. Nebytové objekty .........................................................................................................120 5.7.6. Nájmy ...........................................................................................................................120 5.8. Celkový výhled ...................................................................................................................120 Závěr ..............................................................................................................................................121 Seznam použité literatury . ...........................................................................................................122 Zadání bakalářské práce .............................................................................................................125

8

Úvod Cílem mé bakalářské práce je porovnání dvou základních přístupů k oceňování nemovitostí – oceňování podle cenového předpisu a oceňování na trţních principech. Celá práce je spíše popisného charakteru a mohla by případně slouţit jako návod k oceňování. Rozčlenila jsem ji do pěti kapitol. Nejprve jsou vymezeny základní pojmy a definice z oblasti oceňování nemovitostí. Dále jsem se věnovala historii oceňování nemovitostí, a to od roku 1897 aţ do současné doby. V další kapitole jsem vymezila konkrétní přístupy k oceňování nemovitostí – podle cenového předpisu a na trţních principech, čemu se věnuje i hlavní část mé práce, a to nejprve administrativnímu a trţnímu oceňování pozemků a následně administrativnímu a trţnímu oceňování staveb. Svou pozornost jsem ve větší míře zaměřila na oceňování nemovitostí podle v současnosti platného cenového předpisu. Zákon o oceňování má obecnou povahu, tzn., vymezuje základní pojmy, způsoby, principy a zásady oceňování. Konkrétní postupy při oceňování podrobně upravuje a aktualizuje vyhláška Ministerstvem financí ČR. Tím je zabezpečena dlouhodobá platnost zákona, ale i moţnost pruţně reagovat podzákonnými předpisy na specifika oceňování podle potřeb praxe. Praktická část obsahuje ocenění dvou nemovitostí ve městě Milovice. Pro město jsou typické opuštěné objekty po sovětské armádě, ze kterých jiţ velké mnoţství prošlo rekonstrukcí. První oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka v zrekonstruovaném panelovém bytovém domě, druhou je zdevastovaný bytový dům, u kterého stanovuju jeho budoucí hodnotu po provedení případné rekonstrukce. Kaţdá nemovitost je oceněna podle cenového předpisu i na trţních principech. Poslední kapitola je věnována analýze trhu v okrese Nymburk, přičemţ největší pozornost je věnována městu Milovice.

9

1. Oceňování nemovitostí – základní pojmy a definice Oceňování nemovitostí je odborná činnost, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněţní ekvivalent. Pojem nemovitost definuje občanský zákoník1 v § 119, odst. 2, jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Ovšem neplatí, ţe stavba je součástí pozemku, protoţe český právní řád umoţňuje, ţe vlastníkem stavby můţe být i jiná osoba neţ vlastník pozemku.

1.1.

Cena a hodnota

Při oceňování majetku je nutno rozlišovat pojmy cena a hodnota. Cena je konkrétní částka určená osobitou hodnotou, kterou dané nemovitosti přiřazuje kupující a prodávající, a je realizovaná aţ při převodu nemovitosti. Termín cena je definován i v zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách, jako peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí, nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na straně jedné a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány, jaké vlastnosti věci vyjadřují (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy třeba zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.2 Hodnota oceňované nemovitosti vychází ze dvou základních vlastností: schopnosti přinášet uţitek a omezeného mnoţství statku. Při stanovení hodnoty proto musí odhadce objektivně posoudit skutečné uţitné, technické a právní vlastnosti nemovitosti. Takto zjištěná hodnota 1

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

2

Bradáč. A., Fiala J., Hlavinková V.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Praha, Linde Praha, a.s., 2007

10

můţe být východiskem při jednání o ceně nemovitosti, avšak sjednaná cena při prodeji nemovitosti nemusí vţdy odpovídat její hodnotě. Můţe být ovlivněna například zvláštní oblibou, která má význam jen pro konkrétního klienta nebo pro určitou kategorii klientů. Při izolované směně mezi dvěma kupujícími se cena ustáli v rozmezí, jehoţ horní hranici tvoří subjektivní hodnocení zboţí kupujícím, spodní hranici hodnocení prodávajícím.3 V oblasti oceňování nemovitosti můţeme najít různorodé pouţití termínů cena a hodnota: -

cena zjištěná, resp. cena administrativní – cena zjištěná podle cenového předpisu. Od 1. ledna 2010 platí vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.

-

cena pořizovací, resp. historická – cena, za kterou bylo moţno nemovitost pořídit v době jejího postavení, bez odpočtu opotřebení. Pouţívá se např. v účetní evidenci.

-

cena reprodukční – cena, za kterou by bylo moţno pořídit ke dni ocenění stejnou nebo porovnatelnou nemovitost, bez odpočtu opotřebení. U staveb se zjišťuje nákladovou kalkulací, podrobným poloţkovým rozpočtem, pomocí agregovaných poloţek, nebo pomocí technicko-hospodářských ukazatelů (THU), tzn. cen za měrnou jednotku.

-

věcná hodnota, resp. substanční hodnota – reprodukční cena nemovitosti, sníţená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity uţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady na opravu váţných závad.

-

výnosová hodnota, resp. kapitalizovaná míra zisku – součet očekávaných výnosů z nemovitosti,

diskontovaných

na

současnou

hodnotu.

Při

předpokladu

dlouhodobých stabilizovaných výnosů je moţno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.4 -

obvyklá cena, resp. tržní hodnota – podle zákon č. 151/1997 Sb. se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají

3

Drozen F., Ryska J., Vacek A. a kol.: Oceňování majetku, Praha, VŠE, 1997

4

Bradáč. A., Fiala J., Hlavinková V.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Praha, Linde Praha, a.s., 2007

11

na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Existuje několik definic tržní hodnoty. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC5 je trţní hodnota odhadnutou částkou, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. -

výchozí cena – pojem pro cenu nové stavby, bez odpočtu opotřebení, při výpočtu některé z výše uvedených cen (hodnot).

1.2.

Účel a využití ocenění

Oblastí, ve kterých se vyuţívá výsledků oceňování nemovitostí a kde je trţní ocenění nebo znalecký posudek nezbytnou součástí dalších procesů je celá řada, např.: -

v bankovnictví – např. oceňování pro zajištění úvěru nemovitou zástavou,

-

v pojišťovnictví – např. stanovení pojistné hodnoty nebo při likvidaci pojistné události,

-

ve správě majetku – např. ocenění vstupní trţní hodnoty při převzetí majetku do správy,

-

při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů,

-

v obchodních aktivitách – např. při akvizicích a fúzích,

-

ocenění majetku jako nepeněţitého vkladu do obchodní společnosti,

-

v státní a veřejné správě – např. problematika náhrad při vyvlastnění majetku občanů,

-

při občansko-právních sporech – např. vypořádání dědictví nebo společného jmění manţelů,

-

při stanovení základu daně při převodu nemovitosti atd.

1.3.

Znalec a odhadce

V oblasti oceňování majetku se můţeme setkat s dvěma hlavními profesními skupinami, které se zabývají touto činnosti: znalci a odhadci.

5

International Valuation Standards Comittee (Mezinárodní komise pro oceňovací normy)

12

Znalec je vysoce kvalifikovaný odborník jmenovaný do funkce soudem, na základě prokázání znalostí a poţadovaného vzdělání. Nárok na jmenování ovšem nevzniká po splnění všech poţadavků, ale je podmíněn i potřebami a poptávkou ze strany soudu po odborníkovi v daném oboru. Znalci jsou zapsáni v seznamu znalců v ČR a podléhají kontrolní působnosti jmenovacího orgánu, do jehoţ působností přísluší dle trvalého bydliště. Úkolem znalců je zpracovávat znalecké posudky opatřené kulatým razítkem se státním znakem, které musí evidovat v znaleckém deníku. Deník je předkládán ke kontrole krajskému soudu. Činnost znalců se zaměřuje na zakázky od soudů a státních orgánů, ale také z privátní a občanské oblasti. Odhadce je odborník, který se věnuje oceňování majetku zpravidla pro účely zástav např. u bank, nebo privátních zadavatelů a je zapsán do seznamu organizací, se kterými spolupracuje. Musí splnit podmínky pro udělení koncesované ţivnosti, které posuzuje místně příslušný ţivnostenský odbor okresního úřadu. Odhadce nenese míru odpovědnosti jako znalec, nemá právo pouţívat kulaté razítko se státním znakem a nemusí vést deník se záznamy všech vypracovaných ocenění. Certifikovaný odhadce je vyšším kvalifikačním stupněm profese odhadce. Pro jeho získání je nutno absolvovat proces certifikace a pravidelně své znalosti a způsobilost prokazovat u své akreditované certifikační organizace. Tento segment odhadců je, z důvodu vyšší garance kvality ze strany certifikačního orgánu, upřednostňován u spořitelen a bank. Vzhledem k tomu, ţe nejsou soudními znalci, mohou vypracovat pouze tzv. trţní ocenění a ne znalecký posudek. Mezi funkcemi znalec a odhadce je tedy značný rozdíl. Shodný pro obě profese je objekt zkoumání, tzn. typ majetku, kterým se zabývají. Znalec se můţe na základě svých odborných znalostí a zkušeností věnovat i komerční činnosti oceňování, ale opačně to neplatí. Odhadce určuje trţní hodnotu majetku, zatímco znalec musí v mnoha případech stanovit i administrativní cenu.

2. Historie oceňování nemovitostí v ČR Metodika oceňování nemovitostí v České republice v minulosti závisela od aktuální hospodářské a politické situace a proto se změnou reţimů docházelo i ke změnám v oblasti oceňování majetku. Nástup centrálně plánované ekonomiky v poválečném období znamenal konec uplatňování trţních principů při oceňování a bezvýhradné pouţívání

13

stanovených cenových předpisů. Tuto situaci změnili aţ události v listopadu 1989, kdy návrat k trţní ekonomice a rozvoj trhu nemovitostí znamenal i návrat k pouţívání trţních principů v oceňování majetku a změny v cenových a právních předpisech.

2.1.

Období 1897 – 1933

První odhadní řády vznikaly jiţ ve druhé polovině 19. století. 9. srpna 1854 byl vydán patent ř. z. č. 208, týkající se soudních odhadů. 25. července 1897 vstoupilo do platnosti Nařízení ministerstva spravedlnosti č. 175/1897 ř.z. Tento odhadní řád stanovil ocenění nemovitosti na základě zjištění tzv. hodnoty prodejové nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku. Hodnota prodejová se zjišťovala u nezastavěných pozemků určených k zastavění, u zemědělských nebo lesních pozemků, které netvořily část hospodářského celku a u pozemků, které k datu ocenění nemohli přinášet vlastníkovi výnos, ale předpokládal se výnos v budoucnu. U staveb se hodnota prodejová stanovovala v případě, ţe stavby nebyly spojeny s provozováním zemědělského, lesního nebo průmyslového hospodářství a u malých nebo středně velkých zemědělských nebo lesnických usedlostí. Hodnota staveb a pozemků se stanovovala zvlášť. Hodnota prodejová se dá přirovnat k dnešnímu ocenění na základě porovnávací hodnoty nemovitosti, kdy znalec musel analyzovat prodejní ceny obdobných nemovitostí v dané lokalitě s ohledem na charakteristické vlastnosti konkrétní nemovitosti. Druhým způsobem stanovení ceny nemovitosti bylo kapitalizování ročního čistého výtěžku, které se pouţívalo u velkých zemědělských a lesnických statků a u horních a průmyslových podniků. U zemědělských a lesnických statků byl zjištěn hrubý výnos, který poskytovaly jednotlivé části hospodářství, ze kterého byly odečteny veškeré náklady, související s provozem, daně a veřejné dávky (např. kostelní, školní) a byla připočtena věcná práva související s nemovitostí (např. práva rybářská). Kaţdý zemský vrchní soud určil pro celý svůj obvod nebo jeho části, podle které úrokové míry bude majetek kapitalizován. Oceňování na základě kapitalizování ročního čistého výtěţku vychází ze stejných principů jako v současnosti pouţívaná výnosová metoda. Činţovní domy podléhaly dvojímu ocenění, tzn. podle kapitalizovaného výtěţku činţovního a podle hodnoty prodejové. Průměr obou hodnot byl povaţován za odhadní cenu.

14

2.2.

Období 1933 – 1939

23. července 1933 vstoupilo do platnosti vládní nařízení č. 100/1933 Sb., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním, tzv. odhadní řád. Novelizoval a doplňoval starý odhadní řád z r. 1897. Stanovil právní stránku postupu při oceňování majetku a určoval některé základní hospodářské zásady, postupy a údaje. Odhadní hodnota se stanovovala buď zjištěním prodejní ceny, kapitalizováním ročního čistého výtěţku, nebo zjištěním průměru obou hodnot. 20. června 1939 bylo vydáno Nařízení předsedy vlády č. 175, o zákazu zvýšení cen, které mělo zabránit neúměrnému zvyšování cen v podmínkách blíţící se války. Cituji z § 1: „Jest zakázáno zvýšiti ceny zboží, statků a úkonů všeho druhu, jakož i veškeré úplaty, na které se vztahuje působnost nejvyššího úřadu cenového podle vládního nařízení č. 121/1939 Sb, nad jejich stav ke dni 20. června 1939; pokud byly ceny nebo úplaty po 20. červnu zvýšeny, buďtež sníženy na stav k tomuto dni. Ze zvláště závažných důvodů národohospodářských může nejvyšší úřad cenový v jednotlivých případech prohlásiti i nižší ceny nebo úplaty, než byly dne 20. června 1939, za ceny neb úplaty, jejichž zvýšení se zakazuje.― Tzv. stopceny měli zabránit negativním hospodářským následkům válečného konfliktu, na základě zkušeností z minulých let. Při stanovení odhadních cen staveb se vycházelo z cen platných k 20. červnu 1939, které byly upraveny o příslušené opotřebení. Ceny pozemků se stanovovaly na základě cenových map. Tato metodika oceňování platila v některých případech aţ do roku 1984. Např. u oceňování pozemků do roku 1979, nebo u trvalých porostů do roku 1978. Nejdéle se tento postup pouţíval u oceňování nemovitostí pro převod staveb mezi občany. U staveb v osobním vlastnictví postavených od 20. června 1939 do roku 1964 a u staveb ve vlastnictví soukromém, postavených od 20. června 1939 aţ do roku 1984.

2.3.

Období 1946 – 1948

Prvním cenovým předpisem pro oceňování nemovitostí byl po válce Zákon č. 134/1946 Sb., ze dne 15. května 1946 o dávce z majetkového přírůstku a o dávce z majetku, který stanovil fyzickým i právnickým osobám přihlašovací povinnost pro účely dávky z majetkového přírůstku a dávky z majetku. Rozhodným dnem pro přihlášení majetku byl 1. leden 1939, ke kterému se stanovoval počáteční stav majetku a 15. listopad 1945, ke kterému se určil konečný stav majetku. Přihlašovací povinnosti podléhal majetek

15

v tuzemsku, majetek v cizině, dluhy a břemena. Jednalo se o jednorázové dávky, které měli částečně pomoct obnovit válkou poškozené hospodářství. Majetkový přírůstek se oceňoval kupní cenou, částkou, která byla vynaloţena na opravu určitého předmětu, částkou, která byla vynaloţena za tím účelem, aby byl daný majetek získán jinak neţ koupí, nebo částkou, která byla vyplacena jako náhrada za majetek, který byl vyvlastněn. Majetkový přírůstek u některých druhů výdělečného majetku se ocenil srovnáním počátečního a konečného stavu. Počátečný stav majetku se oceňoval pořizovací cenou po odečtení částky odpovídající skutečnému opotřebení, konečný stav se stanovil na základě obecné ceny majetku. Za obecnou cenu majetku byla povaţována cena, které by se dosáhlo při prodeji celého podniku, nikoliv cena, které by se dosáhlo při prodeji jednotlivých částí. Ocenění obecnou cenou se pouţívalo i při stanovení hodnoty dávce podrobeného majetku. K aplikaci zákona č. 134/1946 Sb., byly přijaty podrobnější předpisy a to prováděcí vyhlášky č. 1702/1946 Ú. l. o oceňování jednotlivých druhů zemědělského a lesního majetku, vyhláška č. 1703/1946 Ú. l. o oceňování činţovních a rodinných domů pro účely dávky z majetku a vyhláška č. 1704/1946 Ú. l. o oceňování výdělečného majetku pro účely dávky z majetku. I kdyţ zákon a prováděcí vyhlášky byly vytvořené pro jednorázové pouţití, byly pouţité i v pozdějším období. V roce 1947 vycházejí dva předpisy upravující oceňování některého znárodněného majetku při dalších převodech. Prvním bylo Vládní nařízení č. 106/1947 Sb., ze dne 17. června 1947, o přídělu drobných konfiskovaných ţivnostenských podniků. Týkalo se podniků do dvaceti zaměstnanců. Majetek se oceňoval obecnou cenou sníţenou o opotřebení. Druhým bylo Vládní nařízení č. 163/1947 Sb. ze dne 2. září 1947, o přídělu konfiskovaných rodinných domků. Předpisy měli za úkol podpořit osídlení území, kde došlo k odsunu německého obyvatelstva. Z toho důvodu byly ceny poměrně nízké a oceňování staveb včetně pozemků se provádělo násobkem ročního nájemného podle tabulky.

2.4.

Období 1948 – 1953

Trţní hospodářství v Československé republice ukončil nástup nového politického systému. Ústavní zákon č. 150/1948 Sb. – Ústava 9. května, byl prvním krokem k zavedení socialistické hospodářské a tím i vlastnické soustavy. To mělo dopad zejména na ceny zemědělské půdy, která podle nové ústavy patřila tomu, kdo na ní pracuje. Zavedl se

16

převod zemědělských pozemků do JZD. Zemědělská půda se dala oceňovat pouze v případě, kdy se jednalo o změnu jejího vyuţití na pozemky určené k výstavbě. Vládním nařízením č. 235/1949 Sb., o plánování a jiné tvorbě cen byly ceny centrálně stanovené pro celé území státu. Pro vyuţití v znalecké praxi vychází 19. prosince 1950 Vládní nařízení č. 177/1950 o odhadech nemovitých věcí, na základě kterého se hodnota nemovitého majetku stanovovala podle ceny, za kterou jí bylo moţné v mezích cenových předpisů prodat. Dalšími cenovými předpisy byly vyhláška č. 208/1950 Ú. l., kterou se stanoví podrobnosti o výpočtu náhrady za vyvlastnění nemovitostí a vyhláška č. 228/1951 Ú. l., o určování náhrady za vyvlastnění a za předběţné uţívání nemovitostí. Oba cenové předpisy stanovily zásadu dvojího ocenění, s tím, ţe niţší částka určovala výši náhrady. Náhrada za nemovitosti vyvlastněné pro účely výstavby obcí se určovala cenou pozemku zvýšenou o cenu investic. Za 1 m2 pozemku mohla být stanovena náhrada ve výši 4 – 10 Kčs. Tyto ceny platily při nejhodnotnějších pozemcích. Při méně hodnotných pozemcích se stanovovaly niţší ceny, nejméně však 2 Kčs za 1 m2.

2.5.

Období 1953 – 1963

Zákon č. 41/1953 Sb., o peněţní reformě, inicioval v Československé republice měnovou reformu, kdy se veškeré mzdy, platy a ceny přepočítali ke dni 1. června 1953 v poměru 5:1. Při stanovení hodnoty nemovitostí bylo rozhodující, kdy byla oceňovaná stavba dokončena. Pro stavby postavené do 20. června 1939 platili stopceny, sníţené o opotřebení a upravené v poměru 5:1. Hodnota staveb dokončených od 21. června 1939 do 31. května 1953 se stanovila jako cena v době pořízení, sníţená o opotřebení a upravená v poměru 5:1. Stavby postavené od 1. června 1953 se oceňovaly podle pořizovací ceny s odpočtem opotřebení.

2.6.

Období 1963 – 1984

Aţ v roce 1963 vyšla první cenová vyhláška upravující jednotným způsobem oceňování nemovitostí. Tím předpisem byla Vyhláška ministra financí č. 18/1963 Sb., o stanovení náhrady za vyvlastnění nemovitostí občanům a soukromým právnickým osobám, která ukončila platnost stopcen při převodech nemovitostí v osobním nebo soukromém vlastnictví občanů a soukromých právnických osob a stanovila jednotný postup při stanovení náhrady za vyvlastnění nemovitostí. Vyhláška určovala výši náhrady za

17

vyvlastnění jednotlivých druhů staveb a pozemků. Stavby rozdělovala na stavby postavené do 1. června 1953 a po 1. červnu 1953. Doplněním této vyhlášky je Vyhláška ministra financí č. 19/1963 Sb., o úplatném nabývání věcí socialistickými organizacemi od občanů a soukromých právnických osob. Cenovým předpisem pro stanovení ceny nemovitostí za účelem jejich převodu byla Vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastění nemovitostí. Uvedené cenové předpisy znamenaly nový přístup k oceňování nemovitostí a stanovili jednotný postup stanovení hodnoty nemovitosti na základě cen za měrnou jednotku. Důleţitým znakem cenových předpisů tohoto období je pohled na vlastnictví oceňovaných nemovitostí. Při oceňování nemovitostí bylo důleţité určit typ vlastnictví. Občanský zákoník6 stanovil dva typy vlastnictví – osobní a soukromé. Osobní vlastnictví zahrnovalo věci, které slouţily k uspokojení potřeb občana nebo jeho rodinných příslušníků jako byly např. jeden rodinný dům, jedna chata, apod. Jako soukromé vlastnictví se označovaly všechny ostatní věci, např. druhý rodinný dům, ale především výrobní prostředky, jako byla např. továrna nebo velkostatek. Převod věcí v soukromém vlastnictví byl omezen. Nemohly být předmětem prodeje mezi občany, mohly se prodávat nebo darovat pouze státu. Věci v soukromém vlastnictví ale mohly být předmětem dědictví. U pozemků zavedl Občanský zákoník nový druh uţívacího vztahu, tzv. osobní uţívání, kdy byl pozemek ve vlastnictví státu, ale občan jej dostal trvale přidělen do osobního uţívání. Vyhláška č. 73/1964 stanovila zásady rozdělení staveb do tzv. tříd kvality stavby. Zařazení stavby se provádělo na základě posuzování jednotlivých konstrukcí. V případě, kdy minimálně dvě třetiny konstrukcí odpovídaly dané třídě, byla nemovitost do této třídy zařazena. V nejasných případech rozhodoval o zařazení do příslušné třídy stavební úřad. Třída kvality stavby stanovila cenu za 1 m2 obytné plochy, případně zastavěné plochy. Výsledná cena se přiměřeně sníţila o opotřebení, které se obvykle stanovovalo lineárně. Vyhláška stanovila v § 11 i cenu práva osobního uţívání pozemku, kdy se tato cena rovnala výši náhrady poskytované za obdobné pozemky při jejich vyvlastnění podle § 15. Takto zjištěné ceny mohly být příslušnými krajskými výbory po projednání s ministerstvem financí zvýšené. V roce 1969 nabyla planost Vyhláška č. 43/1969 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitosti. Metodika oceňování nemovitostí 6

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

18

byla zaloţena na stejných principech jako vyhláška č. 73/1964 Sb., tzn. na třídách kvality stavby, ale ceny za měrnou jednotku vzrostly. Změna nastala i v případě nesplnění poţadavku minimálně dvou třetin jednotlivých konstrukcí dané třídy kvality, kdy jiţ nebylo potřeba rozhodnutí stavebního úřadu, ale zařazení do příslušné třídy probíhalo na základě dalších výpočtů. Do roku 1984 ještě vstoupil do platnosti Výměr č. 315/126/78 o cenách porostů platný od 1. června 1978, který stanovil způsob zjištění cen porostů, které jsou součástí nemovitostí, pro jejich převod nebo přechod mezi občany, Výměr č. 120/47/79 o cenách pozemků platný od 1. dubna 1979, který stanovil ceny pozemků nabývaných od občanů nebo jiných socialistických organizací občany nebo jinými neţ socialistickými organizacemi a Výměr č. 982/80 o rozšíření platnosti výměru č. 120/47/79 o cenách pozemků. Tyto výměry definitivně ukončily oceňování pozemků ve stopcenách.

2.7.

Období 1984 – 1990

Od 1. ledna 1985 vstoupila do platnosti nová vyhláška Českého cenového úřadu č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. Nový cenový předpis nahradil do té doby platnou vyhlášku č. 43/1969 Sb., a navazující cenové výměry. Přinesl zásadní úpravy v metodice oceňování nemovitostí, kdy základem pro ocenění staveb se stala hodnota tzv. bodů za počet podlaţí, jednotlivé konstrukční prvky a provedení stavby. Důleţitým faktorem se stala zastavěná plocha podlaţí, která nahradila měrnou jednotku 1 m2 obytné plochy, pouţívanou v předchozí metodice. Uvedený cenový předpis byl doplněn vyhláškou č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim. 13. října 1988 vydalo ministerstvo financí, cen a mezd Vyhlášku č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. Cenový předpis vycházel z původní metodiky a hlavní změnou bylo zvýšení ceny za jeden bod.

2.8.

Období 1990 – 1997

Rok 1989 přinesl změnu politického reţimu, Československá republika se začala vracet k trţní ekonomice a nově přijatá Ústava zrušila dva typy vlastnictví. 1. září 1990 vstoupila do platnosti Vyhláška č. 316/1990 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 182/1988 Sb.

19

Nově vyhláška stanovila např. oceňování zemědělské půdy podle BPEJ příslušející k dané ceně orné půdy. Z bodového systému vycházeli ještě i další vyhlášky č. 589/1990 Sb., 393/91 Sb., a její novelizace č. 110/1992 Sb. a č. 611/1992 Sb. 25. srpna 1994 ministerstvo financí vydalo Vyhlášku č. 178/1994 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, která byla v roce 1995 novelizovaná Vyhláškou č. 295/1995 Sb. Vyhláška č. 178/1994 Sb. zavedla oceňování staveb podle účelu uţití a pouţívanou měrnou jednotkou se stal 1 m3 obestavěného prostoru. Kromě nákladového způsobu ocenění tento cenový předpis zavedl i oceňovaní výnosovou metodou. Tento přístup se pouţíval u domů s nájemními byty, kde výsledná cena byla aritmetickým průměrem ceny zjištěné nákladovým způsobem a ceny zjištěné výnosovým způsobem.

2.9.

Období 1998 – 2010

1. ledna 1998 vstoupil do platnosti Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který platí s novelizacemi č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb., aţ dodnes. Tento zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, ale neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Konkrétní ceny, koeficienty, přiráţky a sráţky k cenám a postupy při oceňování stanovila vyhláška č. 279/1997 Sb. s platností od 1. ledna 1998, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Tento cenový předpis byl novelizován vyhláškou č. 127/1999 Sb. s platností od 1. července 1999, vyhláškou č. 173/2000 Sb. s platností od 1. července 2000, vyhláškou č. 338/2001 Sb. s platností od 1. října 2001 a vyhláškou č. 325/2002 Sb. s platností od 3. července 2002. Další vyhláška, č. 540/2002 Sb., s platností od 1. ledna 2003, přinesla výraznou změnu v oceňování garáţí, které netvoří příslušenství k jiné stavbě a u bytů ve vícebytových domech, kdy pro stanovení jejich ceny byla pouţitá porovnávací metoda. V novelizacích – vyhláška č. 452/2003 Sb., s platností od 1. ledna 2004 a vyhláška č. 640/2004 Sb., s platností od 1. ledna 2005, bylo pouţití porovnávacího způsobu rozšířeno i na rekreační a zahrádkářské chaty. Vyhláška č. 617/2006 Sb., s platností od 1. ledna 2007 zavedla změnu u oceňování venkovních úprav, které předchozí vyhlášky oceňovali pouze nákladovým způsobem. Tato vyhláška kromě nákladového způsobu ocenění zavedla i ocenění zjednodušeným způsobem u venkovních úprav na pozemcích ve funkčním celku s vícebytovým domem nebo rodinným domem, tvoří-li tyto venkovní úpravy příslušenství

20

k těmto stavbám. Cena venkovních úprav se zjišťuje zjednodušeným způsobem ve výši 2,0 – 5,0 % ze zjištěné ceny hlavní stavby, případně vedlejších staveb a garáţe. 13. dubna 2007 byla vyhláška novelizovaná vyhláškou č. 76/2007 Sb., s platností do 1. února 2008, kdy vstoupila v platnost vyhláška č. 3/2008 Sb. V novelizacích – vyhlášce č. 456/2008 Sb. s platností od 1. ledna 2009, a v současnosti platné vyhlášce č. 460/2009 Sb., se pouţívání porovnávacího způsobu ocenění rozšířilo i na rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky o obestavěném prostoru do 1 100 m3. Cena takto zjištěná zahrnuje i cenu venkovních úprav, tvořících příslušenstvím k těmto stavbám a popřípadě i cenu vedlejších staveb s celkovou zastavěnou plochou do 25 m2. Finanční úřady evidují údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných při prodeji těchto nemovitostí a předávají je Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. Prostřednictvím těchto informací dochází k aktualizaci hodnot koeficientů, které se stanovují na základě podílů sjednaných cen v kupních smlouvách a výsledných cen v znaleckých posudcích. Ministerstvo financí vydává novou oceňovací vyhlášku, případně její novelizace, většinou jedenkrát ročně, s platností ve většině případů od 1. ledna. Nejvýraznější změnou v oceňování nemovitostí podle cenového předpisu, je v posledních letech, u některých typů nemovitostí, přechod od nákladového způsobu k porovnávacímu způsobu oceňování. Vývoj, kdy se v roce 2003 započalo s porovnávacím způsobem oceňování u garáţí a bytů, v roce 2004 u zahrádkářských a rekreačních chat a rozšíření tohoto způsobu oceňování v roce 2009 i na rodinné domy, naznačuje budoucí vývoj oceňování podle cenového předpisu a snahu o přiblíţení se k trţním hodnotám nemovitostí.

3. Oceňování nemovitostí 3.1.

Oceňování nemovitostí podle cenového předpisu

Administrativní cena je cena, která vychází z cenového předpisu a úkolem znalce je tento předpis správně aplikovat na ocenění dané nemovitosti. Pouţívá se např. v souvislosti s fiskálními zájmy státu pro stanovení daňového základu při převodu nemovitosti, pro ocenění majetku investičních a penzijních fondů, v případech, kdy o tom rozhodne kompetentní orgán, nebo kdy se na tom dohodnou strany, jejichţ majetku se ocenění týká. Základní způsoby oceňování jednotlivých druhů majetku jsou stanoveny zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování 21

majetku), který má ovšem obecnou povahu. Vymezuje základní pojmy, principy a způsoby oceňování, ale v podrobnostech a konkrétních cenotvorných údajích odkazuje na prováděcí vyhlášku. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. V § 2, odst. 1, stanovuje jako základní způsob ocenění majetku a sluţeb obvyklou cenu, v odst. 3 uvádí jiné způsoby oceňování, jako je způsob nákladový, výnosový, porovnávací, podle jmenovité hodnoty, podle účetní hodnoty, podle kurzovní hodnoty a oceňování sjednanou cenou. Způsoby oceňování nemovitostí předepisuje Hlava II tohoto zákona.

3.2.

Oceňování nemovitostí na tržních principech

Pro oceňování nemovitostí na trţních principech neexistují přesné vzorce nebo pokyny, které by jednoznačně indikovali způsob ocenění, ale pouze určité postupy, jejichţ pouţití závisí na konkrétních podmínkách a okolnostech. Trţní hodnotu nelze stanovit či najít, ale pouze odhadnout. Tržní hodnota je pojem ekonomicky obecný – vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen.7 Základem a nezbytným předpokladem pro stanovení trţní hodnoty je důkladná znalost trhu s nemovitostmi. Trţní oceňování je systematický proces, individuální pro kaţdou oceňovanou nemovitost. Je zaloţen na hledání vhodných cenotvorných argumentů, jejich analýze a váţení všech vlivů. Při oceňování nemovitostí na trţních principech vycházíme ze tří základních přístupů: -

přístup na bázi porovnání

-

přístup na bázi očekávaných výnosů

-

přístup na bázi vynaloţených nákladů.

3.3.

Oceňování pozemků

Pozemkem se podle § 27 zák. č. 344/92 Sb.8, rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 7

Ort. P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, BIVŠ, a.s., 2007

8

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)

22

Pozemky jsou jedinečným přírodním zdrojem s omezenou rozlohou a nelze je nijakým způsobem reprodukovat nebo rozšiřovat. Mnoţství pozemků je tedy omezeno na jiţ existující pozemky, které ale můţeme vhodným způsobem zhodnotit. Stavební pozemky např. zavedením inţenýrských sítí, zemědělské pozemky melioracemi nebo hnojením. Hodnota pozemku se můţe změnit i bez konkrétního zásahu, v závislosti na tom, jaké lze předpokládat jeho vyuţití. Na zhodnocení pozemků můţe mít vliv změna územního plánu, nově vybudované komunikace, změna okolní zástavby a další vlivy. Uvedené vlivy můţou ale působit i negativně a hodnotu pozemků sníţit. Při oceňování pozemků tedy musíme, na základě všech dostupných dokumentů, brát v úvahu i jejich budoucí stav a případnou změnu v účelu vyuţití. Standardně se pozemky oceňují vynásobením celkové výměry jednotkovou cenou za 1 m2.

3.3.1.

Oceňování pozemků podle cenového předpisu

Zákon o oceňování majetku9 zavedl v § 9 členění pozemků pro účely oceňování na: a) stavební pozemky b) zemědělské pozemky c) lesní pozemky d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky e) jiné pozemky Při ocenění pozemek posuzujeme podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu zápisu v katastru nemovitostí a skutečným stavem, se pozemek oceňuje podle skutečného stavu. Konkrétní postup při oceňování pozemků a jednotlivé koeficienty a hodnoty stanovuje v současnosti platná vyhláška č. 460/2009 Sb., ve třetí části, v § 27 - § 32.

3.3.1.1. Oceňování stavebních pozemků Dle zákona o oceňování majetku10 jsou stavebními pozemky: a) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je 9

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

10


23

stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. Při oceňování stavebních pozemků se hodnota přednostně stanovuje na základě cenové mapy, ve které mohou obce stanovit obecně závaznou vyhláškou ceny stavebních pozemků. Zavedení cenové mapy není pro obec povinností. Při sestavování cenových map se obvykle vychází z informací o realizovaných převodech vlastnictví pozemků na území dané obce. Tyto údaje obce získávají od prodávajících, kteří při prodeji stavebního pozemku zasílají obci, na jejímţ území pozemek leţí, informaci o prodejní ceně za m2. Tato informační povinnost platí v případech stanovených obecně závaznou vyhláškou obce. Obce umoţňují nahlédnout do své cenové mapy pozemků kaţdému, kdo o to poţádá, na obecním nebo městském úřadě. Pro oceňování stavebních pozemků uvedených v cenové mapě je určen § 27 platné vyhlášky č. 460/2009 Sb., který konkrétně popisuje i formu provedení cenové mapy. Tato musí obsahovat textovou i grafickou část. Textová část zahrnuje analýzu místního trhu s nemovitostmi a komentář k moţnostem dalšího rozvoje, popis předlohy pouţitého mapového podkladu, komentář ke zdrojům cen, popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti. V grafické části se nachází mapa s vyznačenými stavebními pozemky na území obce v měřítku 1:5000 nebo větším, popisné údaje a ceny jednotlivých stavebních pozemků nebo skupin pozemků. Nejsou-li v cenové mapě oceněny všechny pozemky tvořící funkční celek jednotnou cenou, při výpočtu se postupuje jako u pozemků neuvedených v cenové mapě. S výjimkou cenových map v měřítku větším neţ 1:1000 včetně, se samostatným, odděleným oceněním pozemků zastavěných ploch a pozemků s nimi funkčně spojených.11

11

§ 27, odst. 6 vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

24

Při stanovení hodnoty stavebních pozemků neuvedených v cenové mapě postupujeme podle § 28 nebo § 32, odst. 2 prováděcí vyhlášky č. 460/2009 Sb. V § 28, odst. 1 uvedené vyhlášky, jsou stanoveny základní ceny za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu jiţ uţívaného. U některých obcí je cena uvedena konkrétně finanční částkou, u jiných je uveden vzorec, na základě kterého částku vypočteme. Konkrétní hodnota např. v hlavním městě Praze je stanovena ve výši 2 250 Kč, v Brně a Ostravě 1 100 Kč, v Českých Budějovicích a Karlových Varech 800 Kč. Základní cena stavebních pozemků, kterou stanovujeme výpočtem podle vzorce, závisí na počtu obyvatel v obci a na poloze daného katastrálního území z hlediska sousedství některých měst. Pro výpočet se pouţívá vzorec: Cp = 35 + (a – 1000) x 0,007414, v němţ Cp … cena pozemku v Kč/m2, zaokrouhlená na dvě desetinná místa, a … počet obyvatel v obci; pro a vţdy platí, ţe kdyţ je počet obyvatel v obci niţší neţ 1000, pouţije se a = 1000. Tuto cenu (Cp) následně dosadíme do vzorce, který závisí na poloze katastrálního území, ve kterém leţí oceňovaný pozemek, z hlediska sousedství některých měst. Pro obce, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým z katastrálních území hlavního města Prahy, výslední základní cenu vypočteme podle vzorce: ZC = Cp x 5,00, a např. pro obce, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým z katastrálních území měst Brno a Ostrava, je stanoven vzorec: ZC = Cp x 3,50. Pro obce, jejichţ ţádné katastrální území nesousedí s některým z katastrálních území uvedených v § 28, písm. b) – j), je stanoven vzorec: ZC = Cp x 1,00. Základní cenu stavebních pozemků, které leţí v katastrálních území odloučených od obce tak, ţe nesousedí s ostatními katastrálními územími téţe obce, upravíme ještě koeficientem 0,65. Další úpravy dosud získaných cen závisí na konkrétním vyuţití pozemku. Zásady pro stanovení ceny zastavěných ploch a nádvoří jsou stanoveny v § 28, odst. 2, kdy získaná základní cena za m2 stavebního pozemku se dále upravuje přiráţkami a sráţkami a násobí se koeficienty Ki a Kp. Přiráţky a sráţky uvádí příloha č. 21 platné vyhlášky a týkají 25

se vlivu polohy a dalších vlivů, působících zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu. Důvodem pro sníţení ceny pozemku můţe být např. přístup po nezpevněné komunikaci nebo chybějící moţnost napojení na některou z inţenýrských sítí. Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu uţití stavby na něm zřízení, moţnost napojení na veřejný rozvod plynu a další vlivy naopak základní cenu zvyšují. Úprava se provádí připočtením nebo odečtením procent. Koeficient změn cen staveb Ki je uveden v příloze č. 38 a koeficient prodejnosti Kp je uveden v příloze č. 39 vyhlášky. U stanovení hodnoty stavebních pozemků se pouţívá koeficient Ki té stavby, podle které byl u pozemku pouţit koeficient Kp. Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se bez ohledu na skutečný rozsah zastavění ocení podle odst. 212. §28, odst. 3 vyhlášky stanovuje zásady ocenění nezastavěného pozemku určeného k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu a veřejnoprávní smlouvou. V případě, kdy je z vyjmenovaných dokladů jednoznačně zřejmá budoucí zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40. Totéţ platí, i kdyţ je zvláštním právním předpisem stanovená nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku. V případech, kdy není zřejmá budoucí zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80. Cena nezastavěného pozemku určeného rozhodnutím o změně vyuţití území pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, přírodní sportoviště a rekreační plochu nebo pozemku takto jiţ uţívaného, se stanovuje podle § 28, odst. 4, vynásobením koeficientem 0,50 a dalšími úpravami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki a Kp. Pozemek zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavce 2 je cena stanovená podle odstavce 2, vynásobená koeficientem 0,40.13 § 28, odst. 7, dále stanovuje zásady pro ocenění pozemků evidovaných v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem vyuţití pozemku dráha, dálnice,

12

§ 28, odst. 9 vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 13


26

silnice a ostatní komunikace, včetně jejich součástí a veřejné prostranství, které není součástí komunikace, Odst. 8 se týká ocenění pozemků, na které bylo vydáno rozhodnutí o změně vyuţití území, týkající se těţebních a jim obdobných činností nebo s nimi souvisejícími pracemi na zemském povrchu. Cena stavebního pozemku, zjištěná podle cenového předpisu, musí činit nejméně 20 Kč/m2. Vyhláška č. 456/2008 Sb., platná pro rok 2009, stanovovala tuto minimální hodnotu ve výši 10 Kč/m2.

3.3.1.2. Oceňování zemědělských pozemků Dle zákona č. 151/1997 Sb., jsou zemědělské pozemky takové, které jsou evidovány v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina. Nyní se označení louka a pastvina nahradilo označením trvalý travní porost. Tyto pozemky se oceňují podle § 29, na základě bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 22 prováděcí vyhlášky. Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) zemědělských pozemků pětimístným číselným kódem vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení14. První číslice kódu BPEJ značí příslušnost ke klimatickému regionu (0 – 9), druhá a třetí číslice vymezuje příslušnost k určité hlavní půdní jednotce (01 – 78), čtvrtá číslice stanoví kombinaci svaţitosti a expozice pozemku ke světovým stranám a pátá číslice určuje kombinaci hloubky půdního profilu a jeho skeletovitosti15. Základní cena se upravuje se zdůvodněním přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 23, která se vztahuje k vzdálenosti katastrálního území, ve kterém zemědělský pozemek leţí, od obcí určených touto přílohou. Např. pro polohu zemědělského pozemku na území obcí sousedících s hlavním městem Prahou, je stanovená přiráţka ve výši 280 % a pro katastrální území v okolí do 7 km od hlavního města Prahy je přiráţka 140 %. Příloha č. 23 dále stanovuje sráţky, které se pouţívají v případech, kdy bylo zjištěno průkazné sníţení vyuţitelnosti pozemku. Mezi tyto případy patří např. zvýšená balvanovitost, pevné 14

§ 8, odst. 3 zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. 15

Příloha č. 22 k vyhlášce č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

27

překáţky a zvýšený výskyt stoţárů elektrovodných zařízení. Důvodem pro pouţití sráţky můţe být i umístnění pozemku v bezprostředním sousedství lesního porostu, který stíní a odčerpává vodu i ţiviny. Je-li potvrzeno Pozemkovým úřadem, ţe zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován, ocení se průměrnou základní cenou v Kč/m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou ve zvláštním právním předpisu. Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39.16 V případě, kdy zemědělský pozemek není více neţ 6 let obhospodařován a jsou na něm lesní porosty nebo okrasné rostliny starší neţ 5 let, ocení se pozemek podle § 32, odst. 4, jako pozemek, který není prokazatelně stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy. Hodnota se vynásobí koeficientem 0,65 a příslušným koeficientem z přílohy č. 39. Cena zemědělských pozemků, zjištěná podle cenového předpisu, musí činit nejméně 1 Kč/m2.

3.3.1.3. Oceňování lesních pozemků Lesní pozemky jsou takové, které jsou jako les zapsány v katastru nemovitostí, a zalesněné nelesní pozemky. Dle zákona č. 151/1997 Sb., se lesní pozemek oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem. Základní ceny lesních pozemků stavuje platná vyhláška v § 30. Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem, u kterého není předpokládáno jeho jiné vyuţití, se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Soubory lesních typů SLT jsou jednotky typologického systému, které sdruţují lesní typy podle ekologické příbuznosti vyjádřené hospodářsky významnými vlastnostmi stanoviště. Lesní typy jsou zakresleny v lesnických typologických mapách.17 Kód SLT je tvořen dvoumístným kódem, který zahrnuje číslici a písmeno. Číslice na prvním místě stanovuje příslušnost k vegetačnímu lesnímu stupni, písmeno na druhém místě vyjadřuje vlastnosti lesní půdy. Kódy SLT jsou uvedeny v lesním hospodářském plánu a ceny v Kč/m2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 24 vyhlášky. Výsledná cena lesního pozemku zahrnuje ceny všech jeho částí v jednotlivých 16

§ 29, odst. 3 vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 17


28

porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny, a dále se upravuje se zdůvodněním sráţkami podle vyhlášky č. 25 a násobí koeficientem Kp. Sráţky se týkají negativních vlivů působících na oceňovaný lesní pozemek, mezi které patří např. zhoršené odtokové poměry nebo poloha na území národního parku. Cena lesního pozemku, zjištěná podle cenového předpisu, musí činit nejméně 1 Kč/m2.

3.3.1.4. Oceňování pozemků vodních ploch Prováděcí vyhláška č. 460/2009 Sb. stanovuje zásady oceňování pozemků vodních ploch v § 31. V § 2, písm. g) vymezuje pozemek vodní plochy jako pozemek s vodním dílem, kromě pozemku rybníku a malé vodní nádrţe, a dále pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku vodní plocha, na němţ je koryto vodního toku, předtím neuvedená vodní nádrţ a zamokřená plocha. Pozemek zastavěn hrází, jezem a dalšími stavebními součástmi vodních děl, oceňovaných podle § 4 jako inţenýrské a speciální pozemní stavby, se na základě ustanovení § 31, odst. 1, zjistí podle § 28, odst. 2, tzn. jako stavební pozemek. Rybník je v § 2, písm. h) definován jako uměle vytvořená vodní nádrţ, určená především k chovu ryb, s přírodním dnem a technickou vybaveností nutnou k regulaci vodní hladiny. Malá vodní nádrţ je pod písm. i) vymezena jako uměle vytvořená nádrţ s objemem do 2 milionů m3 po hladinu ovladatelného prostoru, s největší hloubkou 9 m, měřeno na pevné dno a stoletým průtokem v profilu hráze do 60 m3/s nebo u nádrţí s umělým přívodem vody nesmí přesáhnout součet stoletého průtoku z vlastní vodní nádrţe a kapacity přivaděče. Cena pozemku rybníku nebo malé vodní nádrţe, včetně jejich částí pod hrází a s jejich dalšími stavebními součástmi, jakoţ i pozemku, který je určen ke stavbě rybníku a malé vodní nádrţe, se zjistí podle § 31, odst. 4, jako součin jeho výměry evidované v katastru nemovitostí v m2, ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) aţ l), koeficientu K i z přílohy č. 38, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a koeficientu 0,06 u pozemku v zastavěném území, nebo koeficientu 0,05 v nezastavěném území. U pozemku nebo jeho části umělé vodní nádrţe a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakoţ i u pozemku přírodní vodní nádrţe a přírodního vodního toku, se cena zjistí jako součin jejich výměry v m2, ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) aţ l), koeficientu 0,07 a koeficientu Kp z přílohy č. 39. Ceny pozemků vodních ploch musí činit nejméně 10 Kč/m2.

29

Cena pozemku zamokřené plochy, močálu, mokřadu a baţiny se zjistí jako součin jeho výměry v m2, koeficientu 0,25 a průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle poloţky č. 1 přílohy č. 23 a koeficientu Kp z přílohy č. 39. Tato cenu musí činit nejméně 1 Kč/m2.

3.3.1.5. Oceňování jiných pozemků Oceňovaní jiných pozemků řeší § 32 vyhlášky. V odst. 1 stanovuje zásady pro ocenění pozemků, které prokazatelně nejsou pozemky stavebními, ale jsou prokazatelně zahrnuty do platného územního plánu, nebo platného regulačního plánu, jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky, na nichţ je přípustná stavba. Tyto pozemky se ocení podle § 28, odst. 2 nebo 7 a vynásobí se koeficientem 0,30. Výsledná cena musí činit nejméně 20 Kč/m2. Hodnota pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2, se stanoví podle § 28 odst. 2 a vynásobí koeficientem 0,40. Tato cena musí činit nejméně 10 Kč/m2. Dle § 32, odst. 3 se hodnota pozemku prokazatelně hospodářsky nevyuţitelného se zjistí jako součin jeho výměry v m2, průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle poloţky č. 1 přílohy č. 23, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a koeficientu 0,25. Výsledná cena musí činit nejméně 1 Kč/m2. Cena pozemku, který nepatři do dosud uvedených a pozemku, který prokazatelně není stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, se zjistí podle § 32, odst. 4 jako součin ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) aţ l), jeho výměry v m2, koeficientu Kp z přílohy č. 39 a koeficientu 0,09 u pozemků v zastavěném území a v zastavitelné ploše a koeficientu 0,06, jde-li o pozemek v nezastavěném území. Tato cena musí činit nejméně 10 Kč/m2.

3.3.1.6. Oceňování trvalých porostů Cena pozemků stanovena na základě cenového předpisu nezahrnuje porosty, které se na těchto pozemcích nacházejí, a tudíţ je nutno stanovit jejich cenu samostatně. Zákon č. 151/1997 Sb. člení trvalé porosty na: a) lesní porosty, b) ovocné dřeviny, c) vinnou a chmelovou révu,

30

d) okrasné rostliny. Vyhláška č. 460/2009 Sb., stanovuje způsoby jejich ocenění v páté části, v § 35 - § 42. Pro ocenění lesních porostů se pouţívá nákladový a výnosový způsob. Ocenění vychází ze skupin lesních dřevin podle jejich zastoupení v lesním porostu, věku, bonitních stupňů, obmytí a zakmenění. Tyto údaje se zjistí z lesního hospodářského plánu nebo lesní hospodářské osnovy, a ověří se. V případě existujících rozdílů mezi skutečným stavem a stavem uvedeným v hospodářském pláně nebo osnově, nebo v případě, kdy tyto dokumenty nejsou vyhotoveny, zjistí se potřebné údaje podle skutečnosti. Základní cena se upravuje přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 31 vyhlášky. Důvodem pro pouţití sráţky můţe být např. poloha lesu v národním parku, nebo v ochranném pásmu zdroje přírodní léčivé a stolní minerální vody. Cenu můţeme zvýšit přiráţkou např. u geneticky cenných lesních porostů. Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem. Znalec musí vycházet z druhu dřevin, jejich věku, pěstebního tvaru nebo způsobu zaloţení jejich porostu. Ceny těchto porostů jsou uvedeny v přílohách č. 34 – 36 vyhlášky. Ceny vinné a chmelové révy zahrnují i ceny zařízení vinic a chmelnic. Okrasné dřeviny se oceňují nákladovým způsobem, kdy cena vychází zejména ze zdravotního stavu porostů, stupně poškození a jejich ekonomické ţivotnosti. Ceny jsou uvedeny v příloze č. 37 vyhlášky. Pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí, popřípadě pro účely určené zvláštním právním předpisem, se cena trvalých porostů stanovuje zjednodušeným způsobem. U lesního porostu se cena zjistí zjednodušeným postupem podle § 40 platné vyhlášky, kdy se při oceňování vychází z výměry dřevin na lesním pozemku, věku dřevin, bonitního stupně a zakmenění porostu. Převodní tabulky bonitních stupňů jsou uvedeny v příloze č. 27 vyhlášky. Ovocné dřeviny, vinné révy, okrasné rostliny a jejich smíšené porosty se zjednodušené oceňují podle § 42 v případě, kdy se nacházejí na pozemcích ve funkčním celku s rodinným domem, rekreační chalupou, rekreační chatou nebo bytem a jejich celková pokryvná plocha je nejvýše 1 500 m2 včetně. Za pokryvnou plochu se povaţuje plocha kolmých průmětů obsahu všech korun jednotlivých rostlin na povrch pozemku, jehoţ jsou součástí. Cena ovocných dřevin se tedy zjistí vynásobením zjištěné ceny pokryvné plochy těchto trvalých porostů na pozemcích a koeficientu 0,045, u okrasných rostlin je hodnota koeficientu 0,085 a u smíšených porostů 0,065.

31

3.3.2.

Oceňování pozemků na tržních principech

Pozemky jsou majetkem, který se značně liší od ostatních druhů nemovitostí. Podstatným rozdílem a zároveň hodnototvorným faktorem je jejich omezená rozloha, kterou nelze dále rozšiřovat, protoţe jejich nabídka je omezena plochou zemského povrchu. Tato skutečnost se projevuje zejména v trţních cenách pozemků v centrech měst, kdy nedostatek volných pozemků a vysoká poptávka, způsobují růst jejich cen. S tím souvisí i poloha nemovitosti, coţ je faktor s největším vlivem na hodnotu pozemku a jeho prodejnost. Hodnota pozemků se mění i v závislosti na dalších hodnototvorných faktorech. Významným faktorem jsou informace o předpokládaném vyuţití pozemků s ohledem na časový horizont, v němţ se daný vývoj očekává. Vhodným příkladem jsou zemědělské pozemky s obvykle nízkou hodnotou, která stoupá v závislosti na očekávání moţných změn vyuţití pozemku pro jiné účely, např. pro bytovou výstavbu nebo průmyslové zóny. Toto dává prostor pro spekulace s nemovitostmi spojené s úměrným stupněm rizika, ţe nedojde k naplnění těchto očekávání. Při trţním oceňování pozemků je proto nutné prověřit územní plán a veškeré územně plánovací informace. S tím souvisí i faktor míry vyuţití, kdy nejlepší a nejvyšší vyuţití pozemku přímo ovlivňuje jeho zhodnocení. Výsledná hodnota závisí i na mnohých fyzických charakteristikách oceňovaného pozemku, jako je např. jeho tvar a celková výměra, poloha, topografie, orientace a vybavení pozemku inţenýrskými sítěmi. K pozemkům se můţou vázat různé typy omezení vlastnický práv, která omezují jejich optimální vyuţití a tím sniţují hodnotu majetku. Častým omezením jsou věcná břemena, např. právo chůze a jízdy a vedení nadzemních a podzemních sítí, se kterými souvisí i právo vstupu na pozemek za účelem oprav a údrţby. Při stanovení trţní hodnoty pozemků se pouţívá několik metod, které lze pouţít samostatně, nebo v některých případech i kombinovat. Metodiky bank ve většině případů stanovení trţní hodnoty pozemků poţadují porovnávací metodu.

3.3.2.1. Porovnávací metoda Tento způsob stanovení trţní hodnoty pozemků je v praxi nejpouţívanější, a vychází z porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Samotný proces porovnání lze rozdělit do tří základních fází:

32

1. fáze přípravná – sběř dat a informací, 2. fáze porovnávací – výběr vzorků, vhodného způsobu a jednotky porovnání, aplikace korekčních činitelů, 3. fáze závěrečná – analýza výsledků, indikace porovnávací hodnoty. Podmínkou při výběru porovnávaných nemovitostí, jsou jejich podobné vlastnosti a účel vyuţití, umístnění v obdobné lokalitě a časová aktuálnost informací. Nedostatek srovnatelných podkladů můţe vést ke zkreslení výsledného ocenění. Základními údaji pro porovnání pozemků jsou cena za 1 m2, rozloha pozemku a datum transakce, kdy proběhl obchod, neboť ceny podléhají vývoji, inflaci a dalším faktorům. Údaje o cenách porovnávaných nemovitostí, získaných z vhodné databáze, se dále upravují porovnáváním korekčních činitelů. Tyto korekce správně dávají největší váhu těm vzorkům porovnávaných nemovitostí, které jsou oceňované nemovitosti nejblíţe. Kaţdá úprava korekčního činitele musí být doloţena přesným výpočtem nebo analýzou. Při úpravě porovnávaných cen se kromě data transakce přihlíţí i k právním údajům a technickým parametrům porovnávaných nemovitostí. Mezi právní údaje, které je nutno posuzovat při stanovení trţní hodnoty, patří druh transakce, na základě kterého byla porovnávaná nemovitost nabyta, nebo je nabízená. Nejobjektivnější je získání údajů pro porovnání z jiţ uskutečněných prodejů, které ve většině případů není potřeba z tohoto hlediska korigovat. V případě pouţití údajů z dostupných nabídek nemovitostí je nutno je upravit koeficientem, z důvodu obvyklého nadsazení poţadovaných cen. Posuzovanými právními údaji jsou i vlastnická práva, existence věcných břemen, vyuţití podle územního plánu, územní rozhodnutí a jiná právní omezení a závazky. Mezi technické parametry, které zohledňujeme při korekci porovnávaných cen, patří lokalita, tvar a orientace pozemku, svaţitost, dostupnost inţenýrských sítí, kontaminace půdy a další technické korekce. Mezi ostatní parametry, které posuzujeme, patří např. velikost pozemku a zastavitelnost. Korekci provádíme úpravou koeficientu posuzovaného parametru. Např. při shodnosti parametru lokality u oceňovaného a u porovnávaného pozemku, platí, ţe koeficient K = 1. Kdyţ porovnávaný pozemek leţí v lepší lokalitě neţ pozemek oceňovaný, platí, ţe K > 1 a naopak, kdyţ oceňovaný pozemek leţí v lepší lokalitě neţ pozemek porovnávaný, K < 1. Upravené jednotkové ceny porovnávaných pozemků dostaneme po jejich vynásobení všemi aplikovanými koeficienty. Porovnávací hodnota pozemku je pak aritmetickým průměrem těchto cen. 33

Pozemky jsou na trhu běţně obchodovány, a proto porovnávací metoda, která nejlépe odráţí aktuální stav nabídky a poptávky, se jeví jako nejvhodnější pro tento typ nemovitostí.

3.3.2.2. Indexová metoda Metoda vychází z odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku. Při porovnání dochází k úpravě hodnoty pomocí indexů, které se určují na základě konkrétních vlastností daného pozemku. U pozemku se známou kupní cenou je nutno stanovit jednotkovou tržní cenu srovnávacího pozemku JTCS, kdy platí JTCS = CPS / PPS, kde CPS … cena pozemku srovnávacího, PPS … plocha pozemku srovnávacího. Pro tento pozemek se podle tabulky koeficientů pro výpočet indexu stanoví násobením příslušných koeficientů index srovnávacího pozemku IS, kdy platí IS = AS x BS x CS x DS x ES x FS, kde AS … index územní struktury, BS … index typu stavebního pozemku, CS … index třídy velikosti obce podle počtu obyvatel, DS … index obchodní resp. průmyslové polohy, ES … index územní připravenosti, infrastruktury, FS … index speciálních charakteristik volitelných. Ze zjištěné jednotkové tržní ceny srovnávacího pozemku a indexu srovnávacího pozemku vypočítáme standardní jednotkovou tržní cenu SJTCS, tj. jednotkovou cenu pozemku s indexem I = 1,00, podle vzorce: SJTCS = JTCS / IS. Dalším krokem je výpočet indexu oceňovaného pozemku IO, kdy postupujeme obdobně jako při stanovení indexu srovnávacího pozemku IS, tzn. násobením příslušných koeficientů odpovídajících vlastnostem oceňovaného pozemku: IO = AO x BO x CO x DO x EO x FO. Tímto indexem vynásobíme SJTCS, a dostaneme jednotkovou tržní cenu oceňovaného pozemku JTCO: JTCO = SJTCS x IO.

34

Kdyţ tuto jednotkovou cenu vynásobíme výměrou oceňovaného pozemku PPO, získáme trţní cenu oceňovaného pozemku CPO: CPO = JTCO x PPO. Při pouţití této metody je nutno provést porovnání s více pozemky, co vede k větší objektivitě stanovené trţní hodnoty. Tato metoda se pouţívá např. v SRN.

3.3.2.3. Metoda třídy polohy Tato metoda oceňování stavebních pozemků vychází z původní Naegliho metody třídy polohy, která je pojmenovaná podle švýcarského architekta Wolfganga Naegeliho. Je zaloţena na vztahu stavebního pozemku k celkové ceně nemovitosti a k výnosu z nájmu. Procentuální podíl hodnoty pozemku z celkové hodnoty nemovitosti se stanovuje na základě tzv. klíčů třídy polohy, kterých se pouţívá 5 + 2. Tyto klíče zahrnují různá kritéria, podle kterých se hodnotí oceňovaná nemovitost: -

1. klíč – všeobecná situace; hodnotí se poloha pozemku a velikost a význam obce, ve které se pozemek nachází. Jako nejvýhodnější se hodnotí nejlepší místa pro obchod ve velkoměstech.

-

2. klíč – intenzita vyuţití pozemku; hodnotí se v rozmezí od pozemků s nepatrným vyuţitím aţ po pozemky vyuţité pro stavby obchodních domů v exkluzivních místech jako např. Praha a Brno.

-

3. klíč – dopravní relace k velkoměstu; stanovuje se na základě dostupnosti veřejné dopravy, případně cestovního času k městu a hustoty frekvence provozu v dané oblasti. Jako nejmíň výhodná se jeví poloha v odlehlých, vysloveně nepříznivých dopravních polohách, nejvýhodnější je poloha v ohnisku velkoměstského dopravního systému s velmi hustým provozem chodců.

-

4. klíč – obytný sektor; pouţívá se jen u obytných budov, ubytoven, kempů, motelů a hotelů, případně smíšených staveb a zahrnuje rozmezí od venkovských obytných staveb aţ po luxusní hotely s velkolepým prostorovým tvářením.

-

5. klíč – řemesla, průmysl, administrativa, obchod; pouţívá se jen u provozních objektů. Za nejmíň výhodné se povaţují štěrkovny a pískovny, lomy, pily atd., jako nejvýhodnější se hodnotí např. luxusní obchody, obchodní domy a velké banky.

35

-

6. klíč – povyšující faktory; umoţňují zvýšení aţ o jednu třídu v konkrétních případech, např. rohové parcely pro obchodní účely, pozemky se stavební uzávěrou v chráněných územích a oblasti s výrazným zvýhodněním daňových poplatků.

-

7. klíč – redukující faktory; umoţňují sníţení aţ o jednu třídu v konkrétních případech, např. rušivý hluk ze silniční, letecké nebo ţelezniční dopravy u obytných objektů a blízko leţící, rušivě působící průmyslová zařízení u obytných, administrativních nebo hotelových objektů.

Kaţdý klíč zahrnuje 8 tříd, kdy třída č. 1 se povaţuje za nejmíň výhodnou a třída č. 8 je nejvýhodnější. Při výpočtu hodnoty pozemku uvaţujeme jenom ty klíče, které lze uplatnit, tzn., ţe 4. a 5. klíč pouţijeme pouze pro pozemky s odpovídajícím vyuţitím. Po stanovení hodnoty jednotlivých klíčů aritmetickým průměrem vypočítáme třídu polohy. Výsledná hodnota se dále zařadí do tabulky, která stanovuje podíl hodnoty pozemku z celkové hodnoty oceňované nemovitosti: Tab.: Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí pro jednotlivé třídy polohy

Úprava pro ČR Třída polohy Podíl

objekty provozní, města nad 100 tis. obyvatel ceny objekty provozní, města do 100 tis. obyvatel pozemku objekty provozní, ostatní obce % obytné, regul. nájemné, bez provozních prostor

1

2

3

4

5

6

7

8

5,0

6,5

9,0

13,0

17,5

23,0

30,0

38,0

4,0

5,2

7,2

10,4

14,0

18,4

24,0

30,4

2,5

3,3

4,5

6,5

8,8

11,5

15,0

19,0

1,0

1,3

1,8

2,6

3,5

4,6

6,0

7,6

Zdroj: Doc. Ing. A. Bradáč, DrSc, vlastní úprava.

Úprava tabulky pro ČR stanovuje podíl hodnoty pozemku z celkové hodnoty oceňované nemovitosti ve výši 1 – 38 %. Z tabulky vyplývá, ţe např. hodnota pozemku s nejméně výhodnou polohou, s účelem vyuţití pro provozní objekty ve městě nad 100 tisíc obyvatel, bude činit 5 % z celkové ceny nemovitosti. Cena stavby bude zbytkem do sta, tedy 95 %. Vztah pro výpočet ceny celého pozemku CP bude: PP CP = RC x ————— 100 – PP

36

v němţ RC … reprodukční cena staveb na pozemku (bez odpočtu opotřebení) ke dni odhadu (Kč), PP … procentuální podíl pozemku na celkové ceně, zjištěný podle třídy polohy (%).18 Pokud se týká velikosti pozemku, který je moţno ocenit v závislosti na ceně na něm stojící budovy, je moţno za přijatelný povaţovat aţ trojnásobek zastavěné plochy objektu; zbytek je nutno ocenit samostatně buď podle fiktivní budoucí stavby, pokud je moţno pozemek rozumně zastavět, nebo jinou metodikou. Jedná-li se o nezastavěný stavební pozemek, pak je nutno reálně zvaţovat, jaký nejlukrativnější objekt by na něm bylo moţno vystavět, vypočíst si jeho reprodukční cenu a z této vycházet.19 Metoda třídy polohy umoţňuje zjistit hodnotu pozemku i v případech, kdy není moţno pouţit výnosovou hodnotu, např. v případě trţního hospodářství, které není dlouhodobě rozvinuto a stabilizováno. Můţe být pouţita i v případech, kdy nejsou k dispozici porovnatelné nemovitosti, a tudíţ není moţné aplikovat porovnávací metodu. I kdyţ v případě hodnot uvedených v tabulce se jedná o úpravu pro Českou republiku, není tato metoda vhodná vţdy a pro všechny segmenty trhu nemovitostí.

3.3.2.4. Reziduální metoda Reziduální metoda stanovení trţní hodnoty je vhodná zejména v případech, kdy je u pozemku předpoklad nového stavebního vyuţití. Můţe se jednat např. o pozemek nezastavěný, nebo pozemek zastavěný stavbou, kterou je z ekonomického hlediska výhodnější odstranit a na pozemku vystavět novou stavbu. V prvním kroku ocenění se musí výnosovou nebo porovnávací metodou stanovit hodnota nemovitosti po jejím dokončení. Tato nemovitost by měla představovat nejlepší moţné vyuţití oceňovaného pozemku a zároveň stavba musí být technicky, právně a ekonomicky realizovatelná. Z budoucí hodnoty celé nemovitosti odečteme náklady potřebné na výstavbu, které zahrnují stavební náklady, ale také náklady na odstranění případné ekologické zátěţe, vypracování projektu, poplatky a daně atd. 18

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 19

Bradáč A., Fiala. J., Hlavinková. V: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, IV. přepracované a doplněné vydání, Praha, Linde Praha, a.s., 2007

37

Na závěr odečteme obvyklý zisk developera, se kterým by v případě uskutečnění návrhu kalkuloval. Takto získanou hodnotu vydělíme odúročitelem, který získáme z hodnoty diskontní míry a doby, potřebné na dokončení nové výstavby, kdy odúročitel vyjádříme ze vztahu (1+x%)n, kde x … diskontní míra, n … doba potřebná na dokončení nové výstavby. Současná hodnota výsledného zůstatku představuje hodnotu pozemku stanovenou reziduální metodou.

3.3.2.5. Výnosová metoda Stanovení trţní hodnoty nemovitosti na základě výnosové metody je vhodné pouţít u těch nemovitostí, které mohou vytvářet výnos. U pozemků se jedná o pravidelný výnos z jejich pronájmu v závislosti na konkrétních právech uţívání, např. pozemek, na kterém je umístněno parkoviště. Pozemky obvykle ale nejsou typickým investičním majetkem, který si investoři pořizují z důvodu schopnosti produkovat příjmy z pronájmu. Tudíţ tato metoda není obecně vhodná pro ocenění všech pozemků. Trţní hodnota se stanovuje na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu pozemku v takové míře, která odpovídá investičním rizikům spojeným s vlastnictvím této nemovitosti. Jako první krok při aplikaci této metody je nutno stanovit hrubý potenciální příjem z oceňovaného pozemku, ze kterého po odečtení případných provozních nákladů určíme čistý provozní příjem. Trţní hodnota je potom stanovena metodou přímé kapitalizace, kdy se pouţívá jediná kapitalizační míra, do které jsou zahrnuty všechny faktory, mající na její výši vliv. Výnosová metoda můţe slouţit i k stanovení trţní hodnoty u pozemků, které nelze zastavět, jako jsou zemědělské a lesní pozemky. Jejich hodnota vychází většinou z rozdílu výnosů a nutných nákladů, plynoucích z moţností, jakým způsobem lze na nich hospodařit. U zemědělských a lesních pozemků výsledky hospodaření do značné míry souvisejí s jejich bonitou, která spolu s polohou, jsou hlavními diferenciačními faktory výše pozemkové renty.20

20

Zazvonil Z.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, CEDUK, 1996

38

Ve většině případů ocenění pozemků se ale výnosová metoda nepovaţuje za rozhodující a přikládá se jí menší váha.

3.3.3.

Oceňování pozemků – komparace základních přístupů

Oba základní přístupy k oceňování pozemků pouţívají jako základní měrnou jednotku m2. Porovnávací metoda, jako nejvíce pouţívaný způsob stanovení trţní hodnoty pozemků, prostřednictvím aplikace korekčních činitelů nejlépe reflektuje nejen skutečný stav pozemků, ale i širší vztahy. Oceňovací vyhláška sice také předepisuje úpravu výsledné ceny přiráţkami a sráţkami dle příloh č. 21, 23 a 25, ale tyto obvykle nejsou schopny zohlednit všechny faktory působící na nemovitost. Příkladem můţe být stavební pozemek umístněn u frekventované silnice, kde denně projíţdí tisíce nákladních automobilů, a způsobují nadměrný hluk, otřesy a prašnost. Předpoklad, ţe pozemek by byl lákadlem pro případné zájemce o stavbu rodinného domu, je minimální. Pokud pozemek není umístněn v lokalitě zajímavé pro komerční vyuţití, nelze zde uvaţovat ani o nebytové výstavbě. Platná vyhláška pro tento typ negativních vlivů stanovuje sráţku pouze do výše 10 %. Uplatnění tohoto pozemku na trhu by bylo velmi obtíţné a je zřejmé, ţe prodejce by musel poţadovanou cenu upravit daleko víc. Uţ samotná základní cena stavebních pozemků uvedena v § 28 platné vyhlášky je často vzdálená od cen realizovaných na trhu. Např. pozemky pro výstavbu rodinných domů ve vyhlášené lokalitě Kersko, patřící pod obec Hradištko, jsou obchodovány na úrovni 1 300 – 1 500 Kč/m2. Základní cena daná vyhláškou je 35 Kč/m2 21. Při úvaze o pozemku jako o zastavěné ploše a nádvoří pro rodinný dům a následné úpravě koeficienty Ki a Kp je výsledná cena 110 Kč/m2. Příloha č. 21 platné vyhlášky umoţňuje maximální výši úpravy pro danou obec 125 %, výsledná cena tedy bude činit 248 Kč/m2. Z toho je zřejmé, ţe administrativní cenu a trţní hodnotu v praxi nelze zaměňovat.

3.4.

Oceňování staveb

Stavbou se rozumí výsledek stavební činnosti, který lze individualizovat podle druhu, účelu a vyuţití, a zejména podle jeho vyuţití v terénu. Jde o jednotlivý stavební objekt, nikoli o soubor těchto objektů, i kdyţ by tvořili určitý funkční celek. V takovém případě 21

Cena je určena podle § 28, písm. k): *35 + (a – 1 000) × 0,007414+ × 1,00, kde a = 1 000 pro 498 obyvatel v obci

39

pak podle funkčního, účelového vyuţití objektů jeden z nich zaujímá postavení věci (stavby) hlavní (např. rodinný domek, rekreační chata, garáţ) a jiný postavení věci (stavby) vedlejší (např. studna, kolna).22 Předmětem ocenění jsou nejčastěji tyto stavby: -

rodinný dům – podle vyhlášky č. 501/200623 se tím rozumí rodinný dům, ve kterém více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví,

-

byt – zákon o oceňování majetku24 definuje byt jako místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství,

-

budova – nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí25,

-

hala - stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti kaţdého prostoru nejméně 400 m3, činí více neţ dvě třetiny obestavěného prostoru stavby; za svislé konstrukce vymezující vnitřní volné prostory se nepovaţují vnitřní samostatné podpěrné tyčové prvky, jako jsou zejména sloupy a pilíře, a svislé konstrukce nedosahující výšky 1,7 m; zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2 26,

-

stavba pro rodinnou rekreaci – stavba, jejíţ objemové parametry a vzhled odpovídají poţadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci můţe mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví27.

22

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Brno, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 23

§ 2 písmeno a) bod 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecních požadavcích na využívání území

24

§ 8, odst. 1 zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 25

§ 27 písmeno k) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)

26

§ 2 písmeno a) vyhlášky č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 27

§ 2 písmeno b) vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecních požadavcích na využívání území

40

3.4.1.

Měření staveb

Důleţitým faktorem při oceňování staveb je správná volba měrné jednotky, přičemţ jsou zde rozdíly při stanovení administrativní ceny a při stanovení trţní hodnoty. Metodiky většiny bank vyţadují u běţně obchodovaných staveb aplikaci porovnávací metody na základě čisté podlahové plochy, tzn., ţe porovnání s dalšími nemovitostmi probíhá právě prostřednictvím této měrné jednotky. Čistá podlahová plocha je celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělících konstrukcí, instalačních jader, apod. Zjednodušeně lze říci, ţe je to „plocha kam jde šlápnout“. Tato měrná jednotka je poměrně přesným cenotvorným faktorem, protoţe vyjadřuje skutečně uţívaný prostor. Dalšími měrnými jednotkami při trţním oceňování jsou: -

zastavěná plocha – je určena průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu.

-

celková zastavěná plocha – je určena součtem zastavěných ploch všech podlaţí.

-

čistá pronajímatelná plocha – je čistá podlahová plocha bez společně uţívaných částí budovy, jako je např. schodiště nebo chodba.

Při oceňování podle cenového předpisu je měření a výpočet staveb jednoznačně určen přílohou č. 1 platné vyhlášky. Tato definuje zastavěnou plochu stavby jako plochu ohraničenou ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Zastavěnou plochou podlaţí se rozumí plocha půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaţí, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí tohoto podlaţí včetně omítky. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je vnějším obvodem obalová čára vedená lícem svislých konstrukcí. Plochy lodţií a arkýřů se nezapočítávají. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha podlaţí vymezena ortogonálním průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.28 Stanovení zastavěné plochy podlaţí je, kromě výpočtu obestavěného prostoru, důleţité např. při určení podlaţnosti rodinného domu oceňovaného porovnávacím způsobem podle § 26a oceňovací vyhlášky, která se počítá jako podíl zastavěné plochy všech podlaţí a zastavěné plochy 1.NP. 28


41

Při oceňování bytových jednotek a nebytových prostor je měrnou jednotkou podlahová plocha, která se podle platné vyhlášky u některých prostor dále násobí koeficienty, a to: -

místnosti se zkoseným stropem, jejichţ světlá výška v nejniţším bodě je menší neţ 2 m a sklepy, pokud jsou místnostmi – koeficient 0,80,

-

terasy, balkóny, pavlače – koeficient 0,17,

-

sklepní kóje a vymezené půdní prostory – koeficient 0,10.

Koeficienty se uplatňují i v metodikách bank, např. Česká spořitelna, a.s., stanovila pro balkony a terasy koeficient 0,30 a pro sklepy a garáţové stání koeficient 0,70. Při oceňování budov, hal, rodinných domů, rekreačních objektů, vedlejších staveb a garáţí podle cenového předpisu, je základní měrnou jednotkou vţdy 1 m3 obestavěného prostoru. Obestavěný prostor vypočteme jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen a) po stranách vnějším pláštěm bez izolačních přizdívek. Zdi a větrací osvětlovací prostory o šířce větší neţ 0,15 m se uvaţují celým rozměrem, b) dole spodním lícem podlahy nejniţšího podzemního podlaţí nebo prostoru, který není podlaţím; není-li měřitelné nebo podlahová konstrukce chybí, připočte se 0,10 m, c) nahoře spodním lícem podlahy 1.NP. Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen a) po stranách vnějšími plochami staveb, b) dole spodním lícem podlahy 1.NP; pokud je u nepodsklepených staveb nebo jejich částí podlaha prvního nadzemního podlaţí výše neţ přiléhající terén, připočte se i prostor obestavěný podezdívkou ohraničený dole průměrnou rovinou terénu u nepodsklepené části, nahoře spodním lícem podlahy 1.NP. V případě, ţe je podsklepená jen část stavby, připočte se 0,10 na konstrukci podlahy vţdy v 1.NP, není-li tloušťka podlahy měřitelná nebo jestliţe podlahová konstrukce neexistuje a jiţ se nepřipočítává na podlahovou konstrukci částečného podzemního podlaţí, c) nahoře v části, nad níţ je půda, horním lícem podlahy půdy, v části, nad níţ je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlaţby. Obestavěný prostor zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, bez ohledu na jejich tvar, se vypočte vynásobením zastavěné plochy půdy a podkroví součtem průměrné 42

výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky. Převaţují-li jiné tvary střešních konstrukcí, vypočte se obestavěný prostor zastřešení jako objem geometrického tělesa. Neodečítají se a) otvory a výklenky v obvodových zdech, b) lodţie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, c) nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m2 půdorysné plochy. Neuvaţují se a) balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, b) římsy, pilastry, půlsloupy, c) vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky, komíny, ventilace, přesahující poţární a štítové zdi. Připočítají se balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více neţ 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m.29 Obestavěný prostor se při oceňování nemovitostí na trţních principech uplatňuje při stanovení reprodukční ceny nákladovým přístupem.

3.4.2.

Oceňování staveb podle cenového předpisu

Zákon o oceňování majetku30 člení stavby na: a) stavby pozemní, kterými jsou 1. budovy, jimiţ se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory, 2. venkovní úpravy, b) stavby inţenýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energie a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrţe a rybníky, d) jiné stavby. 29

Příloha č. 1 k vyhlášce č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 30


43

Při oceňování podle cenového předpisu posuzujeme stavbu podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití uvedeným v katastru nemovitostí nebo v dokladech o účelu, pro který byla stavba povolena a skutečným uţitím stavby, se při stanovení výsledné ceny vychází ze skutečného uţití stavby. Jestliţe je stavba určena k několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad. Ocenění provádíme nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací. Vhodnou metodu pro konkrétní oceňovanou nemovitost stanovuje platná vyhláška 460/2009 Sb., v § 3 - § 26a, a znalec musí při oceňování pouţít pouze způsob stanovený vyhláškou pro konkrétní stavbu.

3.4.2.1. Nákladový způsob Postup při oceňování staveb nákladovým způsobem předepisuje vyhláška č. 460/2009 Sb., ve druhé části, § 3 - § 21. Tato metoda se pouţívá pro ocenění těchto staveb: -

budova a hala - § 3,

-

inţenýrská a speciální pozemní stavba, kromě stavby rybníka a malé vodní nádrţe §4

-

rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek, jejichţ obestavěný prostor je větší neţ 1 100 m3, nebo v případě, ţe se jedná o rozestavěné stavby - § 5,

-

rekreační a zahrádkářská chata, v případě, ţe se jedná o rozestavěné stavby - § 6,

-

vedlejší stavba, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně - § 7,

-

garáţ, tvořící příslušenství jiné stavby neoceňované porovnávacím způsobem, nebo rozestavěné garáţe - § 8,

-

studna - § 9,

-

venkovní úprava, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně - § 10,

-

hřbitovní stavba a hřbitovní zařízení - § 11,

-

kulturní památka - § 12,

-

byt, který se nenachází v bytovém domě, rozestavěný byt a nebytový prostor - § 13,

-

rybník, malá vodní nádrţ a ostatní vodní dílo - § 14,

-

rozestavěná stavba - § 15,

-

stavba určená k odstranění - § 16,

-

jiná stavba - § 17.

44

Ocenění vychází ze základních cen za měrné jednotky stavby, nebo z nákladů na pořízení stavby. Dále je nutno zohlednit charakter a velikost stavby, její vybavení, funkce, polohu, prodejnost a technické opotřebení. Pro stanovení výsledné ceny budov a hal se pouţívá vzorec: ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp, kde ZCU … základní cena upravená, ZC … základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3 vyhlášky, tzn. základní cena za m 3 obestavěného prostoru budovy nebo haly a její standardní vybavení, K1 … koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 vyhlášky, K2 … koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, K3 … koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, K4 … koeficient vybavení stavby, K5 … koeficient polohový podle přílohy č. 14 vyhlášky, Ki … koeficient změny ceny staveb podle přílohy č. 38 vyhlášky, Kp … koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 – vychází z účelu uţití stavby a obce, ve které se stavba nachází. Postup při určení hodnoty jednotlivých koeficientů předepisuje vyhláška č. 460/2009 Sb., § 3. Z obdobného vzorce se vychází i při oceňování rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků, ale pro stanovení výsledné ceny se pouţívají pouze některé koeficienty. Základní cena těchto staveb se tedy vypočítá podle vzorce: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp. Tento vzorec slouţí i pro ocenění rekreačních a zahrádkářských chat, vedlejších staveb a garáţí, s pouţitím odpovídajících příloh vyhlášky. Při ocenění bytu, který se nenachází v bytovém domě, rozestavěného bytu nebo nebytového prostoru se vychází ze základní ceny za m2 podlahové plochy uvedené v příloze č. 2, 3 nebo 6 vyhlášky a vzorec se rozšiřuje o koeficient K1, který jiţ byl zmíněn u nákladového způsobu ocenění budov a hal. Při ocenění studny nebo venkovních úprav se násobí počet měrných jednotek dané stavby cenou uvedenou v příloze č. 10 pro studny a č. 11 pro venkovní úpravy. Takto získaná 45

cena se dále upravuje koeficienty K5, Ki a Kp. Pro studny je určenou měrnou jednotkou 1 m hloubky, u venkovních úprav se vychází z charakteru dané úpravy. Např. u vodovodních nebo kanalizačních přípojek je to 1 m délky, u septiku nebo ţumpy 1 m3 obestavěného prostoru, u plotů 1m2 pohledové plochy a u vrat a vrátek 1 kus. Základní cena staveb oceněných nákladovým způsobem se dále sniţuje o opotřebení, podle přílohy č. 15 vyhlášky, která odkazuje na pouţití lineární nebo analytické metody, přičemţ vyhláška konkrétně určuje, která metoda má být pouţitá. Analytická metoda se pouţije vţdy v případech, kdy je stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném stavu, byla provedena nástavba, přístavba, vestavba, nebo je stavba ve stádiu před nebo po opravě. V ostatních případech se pouţije lineární metoda. Nákladový způsob oceňování podle cenového předpisu se pouţíval od roku 1994 aţ do roku 2003 pro všechny typy staveb. Tato metodika ovšem nebyla schopna zanést do ocenění trţní faktory, které značně ovlivňují cenu nemovitosti. Z toho důvodu se od roku 2003 aţ do současnosti postupně přešlo u některých běţně obchodovaných nemovitostí na porovnávací způsob ocenění.

3.4.2.2. Výnosový způsob V současnosti se výnosový způsob ocenění pouţívá v kombinaci s nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Kp. Postup při oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu předepisuje vyhláška č. 460/2009 Sb., ve druhé části, § 22 a §23. Vyhláška stanovuje způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Tato metoda se pouţívá pro stavby, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, které jsou celé nebo částečně pronajaty. Dále se tento způsob ocenění pouţívá pro stavby, které nejsou ke dni ocenění pronajaty, ale lze je v místě pronajmout, pokud to jejich stavebně technický stav umoţňuje. To se týká budov pro administrativu, sluţby, obchod, vícebytových domů, budov pro skladování a manipulaci, pro skladování a úpravu zemědělských produktů, garáţí typu haly a stavby, které jsou kulturní památkou. Nájemné za nepronajaté plochy se dopočítává ve výši obvyklého nájemného podle §2 odst. 1, zákona o oceňování majetku31.

31


46

Pro výnosový způsob oceňování se pouţívá vzorec: N CV = —— x 100, p kde CV …cena zjištěná výnosovým způsobem, N … roční nájemné, p … míra kapitalizace v procentech – uvedená v příloze č. 16 vyhlášky (v rozmezí 5 – 12 %). Roční nájemné se zjišťuje z nájemní smlouvy, nebo jiných náleţitých dokladů o provedených platbách nájemného. Kdyţ tyto doklady nejsou k dispozici, nebo v nich uvedené nájemné je niţší neţ obvyklé, stanoví se nájemné ve výši obvyklé ceny. Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb podle odstavců 2 a 3 se sníţí o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka. Pokud nájemné z pozemku nebylo sjednáno nebo jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby, sníţí se o 5 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 28. Při výpočtu se vychází pouze ze skutečně zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 22 odst. 1 aţ 3. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší neţ 50 % z ročního nájemného32. Způsob výpočtu výsledné ceny prostřednictvím kombinace nákladového a výnosového způsobu je uveden v příloze č. 17 vyhlášky, kde tabulka č. 1 určuje zatřídění nemovitostí do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti. Tato tabulka dělí nemovitosti do šesti skupin z označením A – F ze dvou hledisek: -

změny okolí a podmínek s dopadem na výnosnost nemovitosti nebo na její poptávku – s pozitivním dopadem, bez zásadních změn, s negativním dopadem

-

rozvojové moţnosti nemovitosti.

Vzorce pro výpočet výsledné ceny jsou uvedeny v tabulce č. 2, která dělí nemovitosti podle dílčích výsledků ocenění nákladovým způsobem a ocenění výnosovým způsobem.

32


47

Tabulka č. 2

Kód skupiny:

A B, C D, E F

Výpočet ceny nemovitostí kombinací nákladového a výnosového způsobu: CV ≤ CN CV > CN Pro stavby Pro soubor Pro budovy typu Pro ostatní staveb J a K a pro budovy soubor staveb CV + 0,40 R CV + 0,40 R CV x 1,05 CV x 1,10 CV + 0,20 R CV + 0,15 R CV – 0,05 R CV x 1,05 CV + 0,10 R CV CV – 0,10 R CV CV CV – 0,05 R CV – 0,20 R CV – 0,05 R

Zdroj: Příloha č. 17 k vyhlášce č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Kde R = CV – CN, CV … cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná výnosovým způsobem, CN … cena stavby popřípadě souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti Kp. Pozemky se oceňují samostatně, podle jiţ uvedeného způsobu v kapitole 3.3.1.

3.4.2.3. Porovnávací způsob Postup při oceňování staveb porovnávacím způsobem předepisuje vyhláška č. 460/2009 Sb., ve druhé části, § 24 - § 26a. Tato metoda se pouţívá pro ocenění těchto staveb: -

garáţ, která netvoří příslušenství jiných staveb, kromě staveb oceňovaných porovnávacím způsobem - § 24,

-

byt ve vícebytovém domě - § 25,

-

rekreační chata a zahrádkářská chata - § 26,

-

rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek o obestavěném prostoru do 1 100 m3.

Tyto stavby musí být v dokončeném stavu, v opačném případě se oceňují nákladovým způsobem. Při oceňování se vychází z hodnocených znaků, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty. Vyhláška č. 490/2009 Sb., stanovuje hlediska, která se při porovnání berou v úvahu v přílohách č. 18 – 20a.

48

Určenou měrnou jednotkou pro uvedené stavby, kromě bytu ve vícebytovém domě, je 1 m3 obestavěného prostoru. Pro byty ve vícebytovém domě to je 1 m2 podlahové plochy. Základní cenu této jednotky získáme podle vzorce: ZCU = ZC x I, kde ZCU … základní cena upravená za m3 obest. prostoru, nebo m2 podlahové plochy bytu, ZC … základní cena podle přílohy č. 18 – 20a tabulky č. 1, která určuje základní ceny za určenou měrnou jednotku z hlediska velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblasti, I … index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT x IP x IV, kde IT … index trhu, IP … index polohy, IV … index konstrukce a vybavení. Index trhu IT se stanovuje podle vzorce: 3

IT = 1 +  Ti, i=1

kde Ti … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu dle přílohy č. 18a tabulky č. 1. Zařazení do kvalitativního pásma se hodnotí na základě tří znaků: -

znak č. 1: situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi – stav poptávky k nabídce,

-

znak č. 2: vlastnictví nemovitostí – stavba na cizím nebo vlastním pozemku,

-

znak č. 3: vliv právních vztahů na prodejnost – negativní, bez vlivu nebo pozitivní.

Index polohy IP u garáţí se stanovuje podle vzorce: 5

IP = 1 +  Pi, i=1

u bytů ve vícebytovém domě, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků: n

IP = 1 +  Pi, i=1

49

u rekreačních a zahrádkářských chat: 11

IP = 1 +  Pi, i=1

kde n … celkový počet znaků v příslušné tabulce přílohy č. 18, Pi … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č. 18a tabulky č. 2 – 6. Zařazení do kvalitativního pásma se hodnotí na základě více znaků, podle druhu oceňované stavby a významu obce, ve které se nachází. Např. pro stavby k trvalému bydlení a byty, pro obce do 2 000 obyvatel včetně, kromě obcí v okresech Praha – východ a Praha - západ uvádí tabulka č. 4 tyto znaky: -

znak č. 1: význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského,

-

znak č. 2: poloha nemovitosti v obci,

-

znak č. 3: okolní zástavba a ţivotní prostředí v okolí nemovitosti,

-

znak č. 4: obchod, sluţby, kultura v obci,

-

znak č. 5: školství a sport v obci,

-

znak č. 6: zdravotní zařízení v obci,

-

znak č. 7: veřejná doprava,

-

znak č. 8: obyvatelstvo,

-

znak č. 9: nezaměstnanost v okolí,

-

znak č. 10: změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti,

-

znak č. 11: vlivy neuvedené.

U kaţdého znaku je uvedeno 3 – 5 kvalitativních pásem, ze kterých znalce vybírá tu moţnost, která nejvíc odpovídá skutečnému stavu. Index konstrukce a vybavení IV u garáţí se stanovuje podle vzorce: 5

IV = (1 +  Vi) x V6, i=1

u bytů ve vícebytovém domě, rekreačních a zahrádkářských chat: 9

IV = (1 +  Vi) x V10, i=1

50

u rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků: 12

IV = (1 +  Vi) x V13, i=1

kde Vi … hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle přílohy č. 18 – 20a tabulky č. 2. Např. pro rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky uvádí tabulka č. 4 z přílohy č. 20a tyto znaky: -

znak č. 1: druh stavby,

-

znak č. 2: provedení obvodových stěn,

-

znak č. 3: tloušťka obvod. stěn,

-

znak č. 4: podlaţnost,

-

znak č. 5: napojení na veřejné sítě,

-

znak č. 6: způsob vytápění stavby,

-

znak č. 7: zákl. příslušenství v RD,

-

znak č. 8: ostatní vybavení v RD,

-

znak č. 9: venkovní úpravy,

-

znak č. 10: vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD,

-

znak č. 11: pozemky ve funkčním celku se stavbou,

-

znak č. 12: kriterium jinde neuvedené,

-

znak č. 13: stavebně-technický stav nemovitosti – hodnota pásma se násobí koeficientem s pro určení kategorie stáří: A – stavby do 20 let včetně – koeficient 1,0 B – stavby nad 20 do 30 let včetně – koeficient 0,9 C – stavby nad 30 do 50 let včetně – koeficient 0,8 D – stavby nad 50 do 80 let včetně – koeficient 0,7 E – stavby nad 80 let.

Přestoţe se popsaný postup oceňování staveb podle cenového předpisu můţe zdát pracný a sloţitý, v současnosti znalci pouţívají více druhů výpočetních programů, které jejich práci zjednodušují a urychlují.

51

3.4.3.

Oceňování staveb na tržních principech

I kdyţ na nabídku staveb dostupných na trhu vlívá mnoho omezujících faktorů, na rozdíl od pozemků jsou reprodukovatelné a jejich mnoţství lze za určitých podmínek rozšiřovat. Hlavním omezujícím faktorem je mnoţství pozemků, které je moţno zastavět. Tato skutečnost výrazně limituje objem výstavby v dané lokalitě. Výstavba můţe být omezena i územně plánovací dokumentací obce, která předepisuje přípustný typ staveb v dané lokalitě, poţadovanou podlaţnost a další činitele limitující nejen mnoţství ale i provedení staveb. Trţní hodnotu staveb ovlivňuje mnoho dalších mikroekonomických a makroekonomických faktorů, např. probíhající fáze ekonomického cyklu, dostupnost úvěrů, úroková míra, rozvoj průmyslu v dané lokalitě, ale i další vlivy, jako např. demografický vývoj a ţivotní úroveň obyvatelstva. Jedním z nejdůleţitějších činitelů ovlivňujících trţní hodnotu a prodejnost staveb je jejich lokace. To se projevuje např. v centrech velkých měst, které jsou téměř plně zastavěny, a nabídka je tedy značně omezena. Trţní hodnotu nemovitosti můţeme stanovit třemi základními přístupy: -

přístup na bází vynaloţených nákladů – nákladová metoda,

-

přístup na bázi očekávaných výnosů – výnosová metoda,

-

přístup na bázi porovnání – porovnávací metoda.

Výběr metody závisí především na charakteru stavby a četnosti obchodů s daným segmentem nemovitostí na trhu. Nejčastěji se pouţívá kombinace těchto metod, kdy se provádí analýza o kontribuci jednotlivých přístupů k trţní hodnotě. To, jak k ní přispívají jednotlivé metody, záleţí na typu oceňované nemovitosti a významnosti její polohy. Trţní hodnota je pak váţeným průměrem trţních hodnot zjištěných nákladovou, výnosovou a porovnávací metodou.

3.4.3.1. Nákladová metoda Nákladová metoda slouţí k stanovení věcné hodnoty nemovitosti a k ocenění přistupuje z technického hlediska. Metoda vychází z předpokladu, ţe hodnotu nemovitosti lze zjistit sečtením hodnoty pozemku a celkových nákladů na pořízení stavby sníţených o opotřebení. Tato metoda zobrazuje hlavně stavební náklady, ale trh nemovitostí ovlivňuje mnoho jiných činitelů. Je vhodná zejména pro objekty, kde není rozhodující výnos, ale jejich funkčnost případně pohoda uţívání.

52

Nákladový přístup v sobě reflektuje trţní principy v tom směru, ţe uznává skutečnost, ţe kupující můţe při koupi nemovitosti srovnávat nabízenou prodejní cenu s náklady na výstavbu obdobné nemovitosti. Princip, kdy porovnáváme oceňovanou stavbu se známými reprodukčními náklady na stavbu s porovnatelnými funkčními a technickými vlastnostmi, tedy tvoří základ nákladové metody. Při výpočtu věcné hodnoty stavby postupujeme následovně: 1.) Musíme kvantifikovat oceňovanou stavbu pomocí základní měrné jednotky – m3 obestavěného prostoru. Musíme zjistit i další kritéria, jako je zastavěná plocha, počet podlaţí, celková podlahová plocha a celková pronajímatelná plocha. 2.) Všechny cenové nástroje pro výpočet reprodukční ceny jsou strukturovány podle typů staveb, a proto je důleţité správné zatřídění stavby. Určuje se na základě dvou znaků – způsob uţití (např. administrativní budovy, domy vícebytové) a druh konstrukce (např. zděný, montovaný z dílů ţelezobetonových plošných). 3.) Stanovené měrné jednotky se ocení hodnotou, která odpovídá nákladům na jejich pořízení, a tím stanovíme reprodukční cenu, tzn. cenu, za kterou by bylo moţno pořídit ke dni ocenění stejnou nebo porovnatelnou nemovitost. Pro omezení sloţitosti výpočtu reprodukční ceny vycházíme při výpočtu z tzv. agregovaných cen, které zahrnují více dílčích cenových poloţek. Tyto poloţky jsou sestaveny z nákladů na úplné provedení dané konstrukce a obsahují např. náklady materiálové,

dopravné,

mzdové.

Dalším

agregováním

agregovaných

cen

dosáhneme vysoce agregované ceny. Tyto ceny vyjadřují cenu za měrnou jednotku dokončené stavby. Informace o předpokládané výši nákladů na pořízení oceňované stavby můţeme získat z různých zdrojů: -

vlastní databáze reprodukčních cen,

-

cenový předpis,

-

ceníky stavebních prací (existují i v elektronické podobě),

-

rozpočtování, tzn. vytvoření vlastního poloţkového rozpočtu,

-

přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu pomocí indexů (stavby po roce 1990),

-

porovnání s identickou stavbou (např. dva shodné řadové rodinné domy).

Pro zohlednění specifických vlastností oceňované stavby je nutno průměrnou cenu dále upravit koeficientem, zohledňujícím standardy vybavení. Nejpřesnější 53

metodou pro stanovení výši koeficientu je analytický způsob, kdy u jednotlivých konstrukcí určíme jejich provedení jako standardní, podstandardní a nadstandardní. Vhodnou metodiku pro výpočet nabízí např. oceňovací vyhláška, která konkrétně stanovuje postup při výpočtu koeficientu vybavení stavby a omezuje ho rozpětím od 0,80 do 1,20. Toto rozpětí lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění. 4.) Dále stanovíme ţivotnost stavby, přičemţ je nutno rozlišovat: -

technickou ţivotnost – od vzniku stavby do jejího zchátrání,

-

právní ţivotnost – od vzniku nemovitosti jako věci aţ po její zánik jako věci,

-

ekonomickou ţivotnost – od vzniku stavby do okamţiku ztráty ekonomické uţitečnosti,

-

morální ţivotnost – od vzniku stavby do okamţiku zastarání stavby.

5.) Se ţivotností stavby souvisí i její opotřebení. Udává se v %, a vyjadřuje sníţení kvality stavby vlivem různých činitelů. Nejpřesnějším způsobem pro stanovení opotřebení je analytická metoda, tzn. váţený průměr opotřebení jednotlivých konstrukčních prvků. 6.) Takto stanovená reprodukční cena představuje pouze technické a konstrukční stránky stavby, a nezohledňuje její ekonomickou a morální stránku. Při ocenění je proto nutné brát v úvahu i existující funkční a ekonomické nedostatky. Příkladem funkčních nedostatků můţe být nevhodná dispozice bytové jednotky s průchozími pokoji, nebo nevhodná dispozice rodinného domu, kde půdorys schodiště zabírá aţ 1/4 zastavěné plochy. Hodnotu těchto nedostatků vyjadřuje rozdíl reprodukční ceny stavby bez těchto nedostatků a reprodukční ceny oceňované stavby. Ekonomické nedostatky jsou v podstatě tím, co česká vyhláška, kterou se provádí zákon o oceňování majetku, nazývá koeficienty prodejnosti. Tyto ekonomické nedostatky mají vyjádřit vztah (poměr) mezi věcnou hodnotou majetku (reprodukční cenou sníţenou o opotřebení) a trţní hodnotou.33 Z důvodu chybějící kvalitní databáze, je při stanovení ekonomických nedostatků vhodné vycházet z oceňovací vyhlášky.

33

Ort. P.: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Praha, BIVŠ, a.s., 2007

54

Výsledná věcná hodnota nemovitosti je tedy součtem hodnoty stavby zjištěné popsaným způsobem a hodnoty pozemku.

3.4.3.2. Výnosová metoda Výnosová metoda vychází z ekonomického pohledu na nemovitost a stanovuje její hodnotu prostřednictvím výše očekávaného uţitku plynoucího z vlastnictví této nemovitosti ve formě nájemného. Jedná se o budoucí uţitek, a tudíţ má ocenění charakter předpovědi budoucího stavu. Potenciální poptávající vnímají nemovitost jako věc, která bude generovat zisk a je pravděpodobné, ţe čím vyšší, delší a jistější tento uţitek bude, tím vyšší bude mít daná nemovitost hodnotu. Důleţitým faktorem je rozsah a kvalita pronajímatelných ploch. Např. nevhodné příslušenství stavby, které ztratilo původní doplňkovou funkci k hlavní stavbě a je jiţ nevyuţitelné, její hodnotu nezvyšuje. Pokud je moţné budoucí prospěch vyjádřit jako řadu očekávaných budoucích výnosů, můţeme výnosovou hodnotu nemovitosti definovat jako součet všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti kapitalizovaných na současnou hodnotu. Výpočet výnosové hodnoty nemovitosti je zaloţen na časové hodnotě peněz a relativním riziku investice. Do očekávaných výnosů plynoucích z nemovitosti musíme promítnout nejen moţné změny výnosů i kapitalizačních měr, ale i změny hodnoty nemovitosti, které souvisí s technickými změnami (opotřebení, znehodnocení), se změnami funkčními, uţitkovými, právními, finančními, ekonomickými apod.34 Při výpočtu výnosové hodnoty rozeznáváme čtyři typy výnosů: -

potencionální hrubý výnos, který určíme jako celkové výnosy při maximálním vyuţití nemovitosti za nejvyšší trvale dosaţitelné nájemné,

-

efektivní hrubý výnos je hrubý příjem sníţený o předpokládané ztráty příjmu spojené např. s neplacením nájemného nebo s neobsazeností některých prostor (např. sezónně zaměřené rekreační zařízení),

-

čistý provozní výnos tedy bude efektivní hrubý příjem sníţený o rezervu na renovace (odpisy na rekonstrukci nemovitosti) a provozní náklady (např. náklady na pojištění, daň z nemovitosti, správa majetku),

34

Ort. P. a kolektiv autorů: Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha, Verlag Dashöfer nakladatelství, s.r.o., 2008

55

-

čistý provozní výnos po dopočtu splátek odpovídá čistému provoznímu výnosu po odečtení ročních splátek úvěru.

Protoţe výnosový přístup indikuje trţní hodnotu nemovitosti na základě budoucího prospěchu, je nutno převést očekávané výnosy na současnou hodnotu. Tuto transformaci lze provést dvěma základními způsoby: diskontováním a kapitalizováním. Diskontování pouţíváme v případě, kdy máme k dispozici řadu jednotlivých budoucích výnosů, jejichţ výše můţe být proměnlivá. Máme-li k dispozici jediný reprezentativní výnos, pouţíváme kapitalizování. Při kapitalizování se k stanovení výnosové hodnoty pouţívá tzv. kapitalizační míra. Jsou dva způsoby aplikace tohoto způsobu ocenění – kapitalizování přímé a kapitalizování výnosové: -

Přímé kapitalizování vychází z předpokladu, ţe mezi výnosovou hodnotou nemovitosti a ročním výnosem existuje v daném segmentu trhu rovnováha, a proto můţeme výnosovou hodnotu stanovit jako násobek ročního výnosu podle vzorce: VH = V * k, kde VH … výnosová hodnota nemovitosti, V … odhadnutý roční výnos (potenciální hrubý výnos, příp. efektivní hrubý výnos), k … koeficient vyjadřující ustálený poměr mezi výnosem a hodnotou. Výše koeficientu je stanovena na základě porovnání prodejných cen a dosahovaných hrubých výnosů obdobných nemovitostí. Tato metoda můţe fungovat i jako rychlý indikátor případné úrovně výnosové hodnoty, kdyţ hrubý roční výnos z nemovitosti vynásobíme kapitalizační mírou. Vhodnou výši kapitalizační míry zjistíme např. v prováděcí vyhlášce k zákonu o oceňování majetku, v příloze č. 16, kde je míra kapitalizace stanovena jednotlivě pro různé typy nemovitostí, např. bytové domy – 5 %, nemovitosti pro obchod a administrativu – 7 % a nemovitosti pro výrobu a garáţování – 10 %.

-

Výnosové kapitalizování určuje výnosovou hodnotu nemovitosti ze vztahu mezi jediným budoucím očekávaným reprezentativním výnosem a současnou výnosovou hodnotou. Za reprezentativní výnos se zpravidla volí předpokládaný výnos v následujícím roce. Při stanovení hodnoty nemovitosti se berou v úvahu i moţné změny v průběhu časového období, ke kterému se vztahuje prognóza budoucích výnosů (zpravidla 5 – 15 let).

56

Míra kapitalizace zde zahrnuje dvě sloţky – míru výnosnosti a sloţku na návratnost, a stanovuje se jako jejich součet nebo rozdíl, v závislosti na budoucí modelované situaci. Stanovení výnosové hodnoty (VH) s pouţitím tzv. věčné renty vychází z hypotézy, ţe po přerušení renty bude moţné prodat nemovitost bez relativní ztráty její hodnoty: VH = V / iv kde V … reprezentativní výnos z nemovitosti iv … míra výnosnosti (rovna míře kapitalizace). Při diskontování jsou jednotlivé výnosy za příslušné roky odúročeny na jejich současné hodnoty a poté sečteny. K odúročení jednotlivých výnosů se pouţívá tzv. diskontní míra, která vychází z míry výnosnosti obvyklé pro výnosy z nemovitostí v daném segmentu trhu, ale zahrnuje v sobě i sloţku reagující na moţná rizika návratnosti investice. Tento způsob je označován jako metoda diskontovaných peněžních toků, resp. metoda diskontovaného cash flow. Např. výnosovou hodnotu nemovitosti na základě jediného jednorázového výnosu na konci n-tého roku vypočítáme podle vzorce: VH = Vt *

1 , (1 + id)t

kde Vt … jednorázový výnos na konci roku t, id … roční diskontní míra. Rozdíl mezi výnosovou a kapitalizační mírou spočívá v tom, ţe míra kapitalizace vyjadřuje poměr mezi jediným očekávaným ročním výnosem a současnou hodnotou nemovitosti. Při přímé kapitalizaci má kapitalizační míra podobu kompaktního čísla, ve kterém je sloţka výnosnosti a návratnosti zastoupena v blíţe nedefinovaném poměru na základě přímé reflexe trhu. V případě výnosové kapitalizace má míra kapitalizace podobu součtu nebo rozdílu sloţky výnosnosti a návratnosti v závislosti na budoucí modelované situaci.

57

Naopak výnosová míra je aplikována na celou řadu předpokládaných budoucích výnosů, mezi které patří i návratnost. Pro jednotlivé výnosy lze pouţít rozdílné míry výnosnosti.35 Moţností pro stanovení výnosové hodnoty je nekonečná řada, a jelikoţ výnosový přístup vychází z principů finanční matematiky, další vhodné vzorce můţeme najít právě v této disciplíně.

3.4.3.3. Porovnávací metoda Přístup na bázi porovnání je v trţní ekonomice nejrozšířenější metodou pro stanovení trţní hodnoty u běţně obchodovaných nemovitostí. Postup při ocenění staveb, resp. majetku jako celku, je obdobný jako u aplikace porovnávací metody při oceňování pozemků (viz. kapitola 3.1.2.1). Proces stanovení porovnávací hodnoty tedy vychází z porovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnými nemovitosti z vhodné databáze. Ideální je, kdyţ si odhadce během své profesní činnosti vytváří vlastní databázi sjednaných cen, která vychází ze skutečně realizovaných prodejů. Tato databáze musí obsahovat i celou řadu dalších dat, aby bylo moţné zohlednit při porovnání co nejvíce aspektů. Při omezeném mnoţství informací o skutečně realizovaných cenách je nutno pouţít jiné zdroje dat, např. nabídkové ceny nemovitostí, které lze najít přímo v nabídkách realitních kanceláří, na internetových realitních serverech, v periodikách apod. Poţadavky a představy prodávajících jsou zpravidla vyšší, neţ následně sjednaná kupní cena, kterou je kupující ochoten zaplatit, a proto je nutno tyto ceny upravit korekčním činitelem, který je adaptuje na úroveň odpovídající reální situaci na trhu. Obvykle se k tomu pouţívá úprava koeficientem ve výši 0,8 – 0,9, ale odhadce také vychází ze svých zkušeností a znalosti daného trhu. Výběr porovnávaných nemovitostí závisí na tom, zda budeme porovnávat nemovitosti jako celek, nebo jednotlivé části. Většina prodejních a nabídkových cen je stanovena za nemovitost jako celek, a není určeno, jaká část se vztahuje k pozemku a jaká ke stavbě. Obvykle se tedy pouţívá porovnávání nemovitostí jako celku. Základními porovnávacími jednotkami při oceňování staveb jsou ceny za 1 m2 podlahové, pronajímatelné plochy, nebo za 1 m3 obestavěného prostoru. U některých typů staveb je moţné pouţít jako porovnávací jednotku i některý z kvantitativních znaků, který souvisí s jejich účelem uţití, např. hromadnou garáţ lze ocenit na základě porovnání zjištěných 35

Ort. P. a kolektiv autorů: Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha, Verlag Dashöfer nakladatelství, s.r.o., 2008

58

cen za parkovací stání a následném přepočtu porovnávací hodnoty na počet stání v oceňované garáţi. Při oceňování pro potřeby bank musí odhadce vycházet z metodiky konkrétní banky, která určuje základní jednotku pro porovnání, obvykle se jedná o 1 m2 uţitné resp. podlahové plochy. Zjištěné jednotkové ceny porovnávaných nemovitostí se dále korigují porovnáváním korekčních činitelů. Z důvodu omezení cenových úprav, je vhodné při výběru nemovitostí pro porovnání upřednostnit ty, které se nacházejí v blízkém okolí a co nejméně se odlišují od oceňované nemovitosti. Nemovitosti pro porovnání by měli být lepší i horší kvality, a ne všechny horší nebo všechny lepší neţ oceňovaná nemovitost. To by mohlo vést k stanovení nesprávné trţní hodnoty. Při úpravě porovnávaných cen se postupuje obdobným způsobem, jak jiţ bylo uvedeno u oceňování pozemků, tzn., ţe kromě data transakce přihlíţíme i k právním údajům a technickým parametrům porovnávaných nemovitostí. Dalšími skutečnostmi, které je nutno posoudit je technický stav a vybavenost objektu, kdy korekčními činiteli posuzujeme např., zda jsou v rodinném domě provedeny rozvody ústředního vytápění, nebo zda je tam nadstandardní vybavení, jako je centrální vysavač nebo zabezpečovací zařízení. Rozdíl v technickém stavu objektu lze vyjádřit kalkulací nákladů potřebných na uvedení oceňované nemovitosti do stavu nemovitosti porovnávané, nebo opačně. Dalším korekčním činitelem je funkční vyuţitelnost objektu, kdy odhadce porovnává efektivnost vyuţití oceňované a porovnávané nemovitosti, např. modelováním příjmu při maximální vyuţitelnosti objektu. Obdobně lze pouţít také korekci posuzující další rozvoj nemovitosti, která ale vychází z moţného rozvoje objektu prostřednictvím stavebních úprav formou nástavby, přístavby apod. V případě rozdílů v atraktivitě objektu oceňovaného a porovnávaného lze stanovit výši koeficientu na základě rozdílu mezi dosaţitelnými nájmy. Korekce, které nebylo moţné uplatnit u jiných činitelů, můţeme provést prostřednictvím části jiná technická korekce. Upravené jednotkové ceny porovnávaných nemovitostí dostaneme po jejich vynásobení všemi aplikovanými koeficienty. Aritmetickým průměrem těchto cen získáme porovnávací hodnotu nemovitosti.

59

3.4.4.

Oceňování staveb – komparace základních přístupů

Při oceňování podle cenového předpisu pouţitý způsob jednoznačně předepisuje platná vyhláška. Při trţním ocenění aplikace určitého přístupu závisí na odhadci, který váţí všechny vlivy působící na hodnotu nemovitosti. Jedním ze základních rozdílů v oceňování nemovitostí podle cenového předpisu a na trţních principech je pouţívání vhodných měrných jednotek, kdy při stanovení administrativní ceny staveb vţdy vycházíme z obestavěného prostoru a při trţním oceňování je pouţití měrných jednotek závislé na metodě, kterou zvolíme, nebo metodice organizace, pro kterou se ocenění vypracovává. Při oceňování bytů a nebytových prostor se pouţívá shodná měrná jednotka – 1 m2 podlahové plochy, i zde se ovšem plochy příslušenství jednotek upravují různými koeficienty. V současnosti platná vyhláška stanovuje pro oceňování většiny běţně obchodovaných dokončených staveb porovnávací způsob, který je zaloţen na podobném principu jako porovnávací způsob u trţního oceňování. V obou případech se stavba hodnotí z různých pohledů a na základě toho se dále koriguje její cena. Při trţním oceňování se stavba porovnává s obdobnými nemovitostmi, které byly nebo jsou nabízeny na trhu. Při stanovení administrativní ceny se nejedná o porovnávání v pravém slova smyslu, ale korekce ceny se provádí prostřednictvím kvalitativních pásem. Trţní hodnota se stanovuje porovnávacím způsobem jako aritmetický průměr upravených cen porovnávaných nemovitostí, při oceňování podle cenového předpisu je základní cena určena vyhláškou a tato se dále upravuje. I kdyţ i způsob stanovený vyhláškou přihlíţí k různým okolnostem ovlivňujícím cenu stavby, nedokáţe ve výsledné ceně zohlednit skutečný zájem a trendy na trhu s nemovitostmi. Vyhláška se aktualizuje zpravidla jedenkrát ročně, ale podmínky na trhu se neřídí tímto intervalem. Vyhláškou stanovené znaky, podle kterých se hodnotí nemovitost, neobsahují všechny prvky, které můţou ovlivnit cenu nemovitosti. Např. u ocenění bytových jednotek porovnávacím způsobem chybí znak, který by zohledňoval dispoziční řešení, tzn. počet místností. 1 m2 podlahové plochy bytové jednotky o velikosti 2+1 je obvykle draţší neţ u jednotky 3+1 nebo 4+1. Neplatí to sice vţdy, ale vyhláška vychází z průměrných hodnot. Příkladem můţe být stanovení indexu konstrukce a vybavení nemovitosti, kde je posuzován znak umístnění bytu v domě, a znalec musí zatřídit jednotku do těchto kvalitativních

60

pásem: 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu, ostatní podlaţí nevyjmenované, 2. – 4.NP s výtahem. Znak zohledňující rozdíly v cenách u bytů s různými dispozicemi by mohl být rozdělený např. do těchto kvalitativních pásem: jednopokojové byty, dvoupokojové byty, třípokojové byty, čtyř a vícepokojové byty, ale samozřejmě je to návrh na hlubší analýzu.

61

4. Ocenění nemovitostí 4.1.

Tržní ocenění bytové jednotky

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 01/10 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pozemky: Vlastník stavby a pozemku:

Bytová jednotka č. 910/112 Topolová 910, 289 23 Milovice Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Milovice, k.ú. Benátecká Vrutice, kód ČSÚ: 602 060, LV: 819 St. 452 Evžen Belza, Tismice 48, 282 01 Tismice, vlastnictví: SJM Marie Belzová, Tismice 48, 282 01 Tismice, vlastnictví: SJM

OBJEDNATEL :

XXX

ZHOTOVITEL :

Anna Palovičová telefon: 605 047 825

ÚČEL OCENĚNÍ:

Ocenění nemovitosti jako podklad pro bakalářskou práci (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:

e-mail: [email protected]

1 620 000 Kč 23.4.2010

Počet stran: 11 stran

V Praze, dne 26.4.2010

Datum zpracování :

26.4.2010

Počet příloh:

4

Anna Palovičová

62

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:  stavba dokončena v r. 1980  změna stavby v r. 2006  rekonstr. v r. Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

 udržovaná

 neudržovaná

SOUČASNÝ STAV Konstrukce:  zděné  kovové Využití:  bydlení  bydl., podn. Poloha:  centrum  prům. zóna Přípojky:  voda  elektro

 betonové  dřevěné  pronájem  část. obsazen  kraj obce  nákup. zóna  kanalizace  telefon

 montované  jiné  podnikání  volný objekt  bytová zóna  mimo obec  plyn  zp. příjezd

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : Počet podlaží celkem: 4 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží

910/112

1.NP

Typ

2+1

 MHD  železnice  autobus  dálnice  silnice I.,II.,III.tř.

z toho podzemní: 0

z toho nadzemní: 4

Počet bytů/nebytů: 66/0

PP bytu Balkon Terasa

Sklad Zahrada Celková Podíl na Sklípek plocha společných jednotky částech domu a pozemku

m2

m2

m2

m2

m

m

67,18

0,00

0,00

0,00

0,00

67,18

Obvyklá cena Kč/m2

174 / 10 000

24 114

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 1 620 000 Kč 600 000 Kč 1 030 000 Kč 1 620 000 Kč 20 000 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění

x 0 Kč 1 440 000 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Srovnatelné bytové jednotky se v dané lokalitě v obdobných panelových bytových domech pohybují v 2 cenovém rozmezí 23 000 - 28 000 Kč/m . Jako silné stránky shledávám umístnění bytové jednotky v domě po kompletní rekonstrukci a přestavbě, provedené v roce 2006 a velmi dobrý technický stav jednotky. Bytový dům se nachází v klidné lokalitě v blízkosti lesoparku. Jedná se o lokalitu s výbornou dopravní dostupností do Prahy osobní i veřejnou dopravou. Parkovaní je možné u bytového domu, počet míst je dostačující. Slabou stránkou je nedostatečná občanská vybavenost vzhledem k počtu obyvatel ve městě. Nabídka obdobných nemovitostí je mírně vyšší než poptávka. Vyšší nabídka je daná zvýšenou výstavbou bytových jednotek v opuštěných domech po armádě. Vzhledem k omezenému množství dalších bytových domů k rekonstrukci a vzhledem k vyšším cenám bytů v novostavbách, lze očekávat v budoucnu v segmentu bytových jednotek v panelových bytových domech vyrovnání poptávky a nabídky. Pro stanovení obvyklé ceny byla s koeficientem 1,0 použita hodnota stanovena porovnávací metodou, protože nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě, kdy nabídka nájmů je vyšší než poptávka, co souvisí s přijatelnými cenami bytů, které si vlastníci nepořizují pro vlastní bydlení ale jako investici. V současnosti je v místě obchodováno dostatečné množství obdobných bytových jednotek pro získání vhodných údajů pro stanovení porovnávací hodnoty. Milovice jsou dlouhodobě se rozvíjející lokalitou a tento trend lze očekávat i do budoucna.

63

NÁLEZ Situace Přehled podkladů

Charakteristika obce

Poloha nemovitosti

- výpis z katastru nemovitostí LV č. 819 ze dne 26.04.2010 - výpis z katastru nemovitostí LV č. 748 ze dne 26.04.2010 - výpis z katastru nemovitostí LV č. 887 ze dne 26.04.2010 - snímek z katastrální mapy ze dne 12.08.2009 - kupní smlouva ze dne 15.04.2009 - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti Milovice leží 35 km severovýchodně od okraje Prahy, 15 km od města Nymburk. Jedná se o město s rozšířenou občanskou vybaveností (pošta, základní a mateřská škola, zdravotní zařízení, banka, policie) a kompletní sítí obchodů a služeb. IS: elektro, voda, kanalizace, plyn. Milovice jsou dopravně obslouženy autobusovou i vlakovou dopravou. Oceňovaná nemovitost se nachází severním okraji města, na hranici městských částí Benátecká Vrutice a Mladá, v ulici Topolová. Jedná se o klidnou lokalitu v blízkosti lesoparku. Bytový dům je samostatně stojící, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektro, vodovodu a kanalizace. Okolní zástavbu tvoří bytové domy. Autobusová zastávka v docházkové vzdálenosti.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení Evidence v KN

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb

Základní popis stavby

Popis bytové/nebytové jedn.

Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby

Konstrukce

Bytový dům je samostatně stojící, nepodsklepený, se čtyřmi nadzemními podlažími. Jedná se o panelový dům z roku 1980, který sloužil jako ubikace pro příslušníky sovětské armády. Od roku 1990 byl objekt opuštěn a z důvodu nedostatečného zabezpečení podlehl postupné devastaci. V roce 2006 byla provedena kompletní rekonstrukce a přestavba objektu a bylo zde nově vybudováno 66 bytových jednotek. Bytová jednotka č. 910/112 o velikosti 2+1 se nachází v 1.NP bytového domu, jako druhý byt na podlaží. Celková výměra jednotky činí 67,18 m2. K bytové jednotce nenáleží příslušenství umístněné mimo jednotku. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickou varnou deskou a elektrickou troubou. V koupelně se nachází vana a umyvadlo, bytové jádro je zděné. Podlahy místností jsou betonové, pokryté laminátovými plovoucími podlahami a keramickou dlažbou. Okna jsou plastová, dveře dýhované, do obložkových zárubní. Vytápění a ohřev vody je zajištěn dálkově. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2+1, která se skládá ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny, WC, komory a předsíně. V roce 2006 byla provedena kompletní rekonstrukce a přestavba bytového domu. Bytová jednotka je ve velmi dobrém technickém stavu. Popis

1. Základy včetně zemních prací betonové, s izolací proti zemní vlhkosti 2. Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných, zateplovací fasádní systém, SDK příčky

64

3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Okna 13. Povrchy podlah 14. Vytápění 15. Elektroinstalace 16. Bleskosvod 17. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní plynovod 20. Ohřev teplé vody 21. Vybavení kuchyní 22. Vnitřní hygienické vybavení 23. Ostatní

železobetonové montované dřevěný sbíjený, sedlová plechová hliníková pozinkovaný plech hladké štukové omítky strukturované omítky běžné obklady železobetonové s povrchem z keramické dlažby dýhované, do obložkových zárubní plastová betonové, pokryté laminátovou plovoucí podlahou a keramickou dlažbou dálkově světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí chybí dálkově kuchyňská linka, elektrická varná deska, elektrická trouba vana, umyvadlo, WC běžná digestoř a odvětrání, domácí telefon, anténní rozvody, vestavěné skříně

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Pozemek sestává z parc. č. st. 452 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1 435 m2. Jedná se o rovinný pozemek obdélníkového půdorysu. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci 1384/3 ve vlastnictví města Milovice. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektro, vodovodu a kanalizace. K oceňované bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 174/10000.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění Cena pozemků je stanovena na základě skutečně realizovaných cen stavebních jednotkové ceny pozemků: pozemků pod bytovými domy ve vlastnictví města, které tyto pozemky odprodává v

ceně 1 000 Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří Hodnota pozemků celkem

St. 452

Výměra m2 1 435

Jednotková cena Kč/m2 1 000

Spoluvlastnický podíl 174 / 10 000

Celková cena pozemku Kč 24 969 24 969

Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název pokoj pokoj kuchyň koupelna WC komora předsíň Celková podlahová plocha

Typ výměry byt byt byt byt byt byt

Podlahová plocha 15,54 m2 16,03 m2 14,04 m2 2,60 m2 0,88 m2 3,95 m2 14,14 m2 67,18 m2

65

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Započítaná plocha 15,54 m2 16,03 m2 14,04 m2 2,60 m2 0,88 m2 3,95 m2 14,14 m2 67,18 m2

Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Současný stav 67,18 21 394 1 437 249 100,00 30 70 30,00 1 006 070

[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby

Užitná plocha

Podlaží

Lokalita / Popis Dispozice Požadovaná cena

m2

Jednotk. cena Kč/m2

Kč

Zdůvodnění koeficientu Kc Koeficient Upravená celkový cena KC Kč/m2

Oceňovaná jednotka Milovice, Topolová ul. panelová

X 67,18

1.NP

2+1

X

X

X

X

Srovnávané jednotky Milovice, ul. Topolová Bytová jednotka č. 912/111 o velikosti 2+1 v 1.NP bytového domu č.p. 912, v obci Milovice, v ulici Topolová. Skládá se z kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, předsíně, koupelny, WC a komory. Celková výměra bytové jednotky činí 67,65 m 2. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a sklokeramickou varnou deskou. V koupelně se nachází vana a umyvadlo. Podlahy místností jsou betonové, pokryté PVC a keramickou dlažbou. Okna jsou plastová, dveře dýhované. Bytová jednotka je vytápěna dálkově. Ohřev vody je zajištěn dálkově. Informace o ceně zjištěná z kupní smlouvy ze dne 16.09.2009.

panelová

68,00

1.NP

2+1

1 698 000

24 971

Milovice, ul. Mírová Bytová jednotka č. 912/133 o velikosti 2+1 v 3.NP bytového domu č.p. 912, v obci Milovice, v ulici Topolová. Skládá se z pokoje, ložnice, kuchyně, koupelny, WC, chodby a komory. Celková výměra bytové jednotky činí 66,53 m 2. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem. V koupelně se nachází vana a umyvadlo. Podlahy místností jsou betonové, pokryté plovoucími podlahami a keramickou dlažbou. Okna jsou plastová, dveře dýhované, do obložkových zárubní. Bytová jednotka je vytápěna dálkově. Ohřev vody je zajištěn dálkově. Informace o ceně zjištěná z kupní smlouvy ze dne 28.04.2009.

panelová

67,00

3.NP

2+1

1 750 000

26 119

Milovice, ul. Topolová Bytová jednotka o velikosti 2+1 v 1.NP bytového domu v obci Milovice, v ulici Topolová. Byt v osobním vlastnictví v panelovém domě,který je po celkové rekonstrukci. Byt se nachází v prvním zvýšeném patře z celkově čtyř v domě bez výtahu. Byt je po celkové rekonstrukci s plovoucími podlahami a dlažbou, koupelna a zvlášť WC. K dispozici pro bydlící v domě je kolárna a kočárkárna

66

Jedná se o bytovou jednotku v sousedním bytovém domě č.p. 912, který byl zrekonstruován ve stejném období jako bytový dům, ve kterém je umístněna oceňovaná bytová jednotka. Typově se jedná o identický bytový dům. Dispoziční řešení, technický stav a vybavení je srovnatelné. Rozdíl v celkové výměře je minimální. Celkově lze porovnávaný byt chápat jako srovnatelný s bytem oceňovaným. 1,000

24 971

Jedná se o bytovou jednotku v sousedním bytovém domě č.p. 912, který byl zrekonstruován ve stejném období jako bytový dům, ve kterém je umístněna oceňovaná bytová jednotka. Typově se jedná o identický bytový dům. Dispoziční řešení, technický stav a vybavení je srovnatelné. Rozdíl v celkové výměře je minimální. Celkově lze porovnávaný byt chápat jako srovnatelný s bytem oceňovaným. 1,000

26 119

Jedná se o bytovou jednotku v dané lokalitě. Jedná se o bytový dům po celkové rekonstrukci. Rozdíl v celkové výměře je minimální. Celkově lze porovnávaný byt chápat jako srovnatelný s bytem

oceňovaným. Informace o ceně je získaná z nabídky realitní kanceláře, z toho důvodu je upravena koeficientem 0,8.

Informace o ceně zjištěná z nabídky realitních kanceláří ze dne 26.04.2010.

panelová

65,00

1.NP

2+1

1 730 000

26 615

0,800

21 292 2

Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

24 127 Kč/m 2 67,18 m 1 620 881 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Oceňovaný majetek je zanesen v KN jako vymezená bytová jednotka č. 910/112 ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a jeho využití odpovídá platné územně plánovací dokumentaci. Využití bytové jednotky je právně přístupné. Bytová jednotka je ve stavu, který umožňuje její okamžité užívání k stanoveným účelům. Podmínka okamžité využitelnosti je tímto splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Ke dni ocenění je bytová jednotka využívána k vlastnímu bydlení. Přehled srovnatelných pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel

podlaží

1.Obytné prostory

Bytová jednotka 2+1, Milovice, ul. Průběžná, 5.NP Bytová jednotka 2+1, Milovice, ul. Mírová, 3.NP Bytová jednotka 2+1, Milovice, ul. Krátká, 4.NP

2.Obytné prostory 3.Obytné prostory

podlahová plocha [m2] 67

nájem [Kč/m2/rok] 1 254

nájem nájem [Kč/měsíc] [Kč/rok] 7 000 84 000

56

1 929

9 000

108 000

64

1 313

7 000

84 000

Při stanovení výnosové hodnoty bylo uvažováno s optimálním příjmem z nájemného za bytovou jednotku ve výši 7 000 Kč za měsíc. Toto odpovídá situaci na trhu s nájmy v dané lokalitě. Hodnota nákladů na údržbu vychází z údajů získaných z realitních kanceláří. Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP Reprodukční cena RC Časová cena stavby (zaokrouhleno) C Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Nh Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění 0,05 % x RC Opravy a údržba 2,50 % x RC Správa nemovitosti 0,07 % x RC Ostatní náklady Náklady celkem V Čisté roční nájemné N=Nh-V Míra kapitalizace Zbývající životnost stavby pro výpočet výnosové hodnoty Výnosová hodnota Cv

67

m2 Kč Kč

67 1 440 000 1 010 000

Kč/(m2xrok) Kč/rok % Kč/rok

1 254 84 000 90 % 75 600

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % let Kč

560 720 36 000 1 008 800 39 088 36 512 6,00 70 598 232

Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 819 ze dne 26.04.2010 Snímek z katastrální mapy ze dne 12.08.2009 Fotodokumentace Mapa oblasti

počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1

Osvědčení: Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Anna Palovičová


68

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 819 ze dne 26.04.2010

69

Snímek z katastrální mapy ze dne 12.08.2009

70

Fotodokumentace

Kuchyně

Jídelna

Obývací pokoj

Loţnice

Koupelna

71

Mapa oblasti

72

4.2.

Ocenění bytové jednotky podle cenového předpisu

Ocenění č. 02/10 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 910/112, v prvním nadzemním podlaţí bytového domu v ulici Topolová č.p. 910, v obci Milovice, na pozemku parc. č. st. 452 - zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Benátecká Vrutice, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, okres Nymburk.

Objednatel posudku:

XXX

Účel posudku:

Ocenění nemovitosti jako podklad pro bakalářskou práci

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 23.04.2010 posudek vypracovala: Anna Palovičová Tel.: 605 047 825 E-mail: [email protected]

Ocenění obsahuje 7 stran, bylo vypracováno ve 3 vyhotoveních.


73

A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - bytové jednotky č. 910/112, v prvním nadzemním podlaţí bytového domu v ulici Topolová č.p. 910, v obci Milovice, na pozemku parc. č. st. 452 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Benátecká Vrutice, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, okres Nymburk.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.04.2010 za přítomnosti vlastníka nemovitosti.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 819 ze dne 26.04.2010 - výpis z katastru nemovitostí LV č. 748 ze dne 26.04.2010 - výpis z katastru nemovitostí LV č. 887 ze dne 26.04.2010 - snímek z katastrální mapy ze dne 12.08.2009 - kupní smlouva ze dne 15.04.2009 - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti

4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 819 SJM Evţen Belza, Tismice 48, 282 01 Český Brod Marie Belzová, Tismice 48, 282 01 Český Brod

5. Dokumentace a skutečnost Při prohlídce bylo provedeno podrobné zaměření nemovitosti. Výměry místností uvedeny v kupní smlouvě ze dne 15.04.2009 odpovídají skutečnému stavu ke dni ocenění.

6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 910/112, která se nachází v 1.NP panelového bytového domu v ulici Topolová č.p. 910, v obci Milovice, na pozemku parc. č. st. 452 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1435 m2. Jedná se o klidnou lokalitu na hranici městských částí Benátecká Vrutice a Mladá. Bytový dům je samostatně stojící, nepodsklepený, se čtyřmi nadzemními podlaţími. Jedná se o panelový dům z roku 1980, který slouţil jako ubikace pro příslušníky sovětské armády. Od roku 1990 byl objekt opuštěn a z důvodu nedostatečného zabezpečení podlehl postupné devastaci. V roce 2006 byla provedena kompletní rekonstrukce a přestavba objektu a bylo zde nově vybudováno 66 bytových jednotek. Jedná se o klasický panelový dům, montovaný z dílců betonových plošných. Střecha je nízká sedlová, střešní krytina plechová. Fasáda je opatřena zateplovacím fasádním systémem. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektro, vodovodu a kanalizace, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci.

74

7. Obsah ocenění

Pozemek a) Pozemek parc. č. st. 452 Byt a) Bytová jednotka č. 910/112

75

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nymburk Obec: Milovice

Pozemek

a) Pozemek parc. č. st. 452 - § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 91,98 Kč.Cena je určena podle písm. k): [35 + (8 685 – 1 000) × 0,007414] × 1,00, kde 8 685 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,162 Koeficient prodejnosti Kp: (Byty) × 1,049 Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a St. 452 1 435 91,98 208,6049 299 348,03 nádvoří Pozemky – zjištěná cena:

299 348,03 Kč

Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Spoluvlastnický podíl k bytu: 174 / 10 000

299 348,03 Kč 299 348,03 Kč 5 208,66 Kč

Byt

a) Bytová jednotka č. 910/112 - § 25 Bytová jednotka č. 910/112 o velikosti 2+1 se nachází v 1.NP bytového domu, jako druhý byt na podlaţí. Skládá se ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny, WC, komory a předsíně. Celková výměra jednotky činí 67,18 m2. K bytové jednotce nenáleţí příslušenství umístněné mimo jednotku. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickou varnou deskou a elektrickou troubou. V koupelně se nachází vana a umyvadlo, bytové jádro je zděné. Podlahy místností jsou betonové, pokryté laminátovými plovoucími podlahami a keramickou dlaţbou. Okna jsou plastová, dveře dýhované, do obloţkových zárubní.

76

Vytápění a ohřev vody je zajištěn dálkově. K oceňované bytové jednotce náleţí spoluvlastnický podíl ve výši 174/10000 na společných částech domu a pozemku parc. č. st. 452 – zastavěná plocha a nádvoří. Podlahové plochy bytu (PP): Pokoj Pokoj Kuchyň Koupelna WC Komora Předsíň Podlahové plochy bytu – celkem:

+ + + + + + =

15,54 m2 16,03 m2 14,04 m2 2,60 m2 0,88 m2 3,95 m2 14,14 m2 67,18 m2

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 8 685 Základní cena (ZC):

19 872,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Hodnocení znaku II. Poptávka niţší neţ nabídka II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. Bez vlivu

Ti –0,05 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku 1 Význam obce 2 Úřady v obci

3 Poloha nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a ţivotní prostředí v okolí 5 Obchod, sluţby, kultura v okolí nemovitosti

I. II.

II. V. III.

Hodnocení znaku Bez většího významu Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta Okrajová území obce Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality Kompletní síť obchodů a sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení 77

Pi 0,00 0,02 –0,01 0,05 0,05

6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava

9 10 11 12

III. Základní škola a sportovní zařízení

II. Omezená dostupnost zdravotnické péče III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší neţ je průměr v kraji Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

0,04 0,00 0,00

0,00 –0,04 0,00 0,00

12

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

1,110

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Hodnocení znaku III. Budova - panelová, zateplená II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaţí nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný světovým stranám výhled 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory I. Standardní vybavení, bez dalších uţívané spolu s bytem prostor 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etáţové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Popis znaku 1 Typ stavby 2 Společné části domu

Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10:

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 1,05*

1,0 9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

1,019

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): 0,950 × 1,110 × 1,019 = Základní cena upravená (ZCU = ZC × I): 19 872,– × 1,075 =

1,075 21 362,40 Kč/m2

67,18 × 21 362,40 =

1 435 126,03 Kč

Určení porovnávací hodnoty (PP × ZCU):

78

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Cena pozemku Spoluvlastnický podíl: Hodnota spoluvlastnického podílu:

= × =

299 348,03 Kč 174 / 10 000 5 208,66 Kč 5 208,66 Kč + = 1 440 334,69 Kč

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: Byt – zjištěná cena:

1 440 334,69 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace ceny pozemku: a) Pozemek parc. č. st. 452 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Spoluvlastnický podíl k bytu: 174 / 10 000

299 348,03 Kč 299 348,03 Kč 5 208,66 Kč

Výsledná cena bytu: a) Bytová jednotka č. 910/112 Cena po zaokrouhlení podle § 46:

1 440 334,69 Kč 1 440 330,– Kč

Výsledná cena: 1 440 330,– Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistačtyřicettisíctřistatřicet Kč

V Praze dne 26.04.2010 Anna Palovičová Tel.: 605 047 825 E-mail: [email protected]

79

4.3.

Tržní ocenění bytového domu

Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 03/10 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje :

Bytové domy, Bytový dům bez č.p. Rakouská, 289 23 Milovice Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Milovice, k.ú. Milovice nad Labem, kód ČSÚ: 695 190, LV: 818

Vlastník stavby:

Milan Houžvička, Lipová 34, Polabec, 290 01 Poděbrady, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

Město Milovice, 5. května 71 / 54, 289 23 Milovice, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL :

XXX

ZHOTOVITEL :

Anna Palovičová telefon: 605 047 825

ÚČEL OCENĚNÍ:

Ocenění nemovitosti jako podklad pro bakalářskou práci (ocenění stavby v rekonstrukci)

Současný stav 4 340 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

e-mail: [email protected]

10.3.2010

9 stran


Budoucí stav 27 750 000 Kč

Datum zpracování :

26.4.2010

Počet příloh:

9

Anna Palovičová

80

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI :  stavba dokončena v r. 1920  změna stavby v r. 1970 Stavebně technický stav stavby:

 novostavba

 udržovaná

SOUČASNÝ STAV

 neudržovaná

BUDOUCÍ STAV

Konstrukce: zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné Využití:  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt Poloha:  centrum  kraj obce  bytová zóna  prům. zóna  nákup. zóna  mimo obec Příjezd:  zpevněná komunikace Přípojky:  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

 zděné  betonové  montované  kovové  dřevěné  jiné  bydlení  pronájem  podnikání  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt  centrum  kraj obce  bytová zóna  prům. zóna  nákup. zóna  mimo obec  zpevněná komunikace  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost do vyššího správního celku :  MHD  železnice  autobus  dálnice  silnice I.,II.,III.tř

BYTOVÝ DŮM (budoucí stav) Počet jednotek

Bytové jednotky: Nebytové jednotky: Garáže:

20 0 0

Plocha jednotek 2 m 1 366 0 0

Plocha balkonů 2 m 0 0

Plocha sklepů m

2

0 0

Plocha zahrad 2 m 0 0

Celková plocha 2 m 1 366 0 0

Obvyklá cena 2 Kč/m 20 315 0 0

RIZIKA  negativní  právní zánik  záplavová  riziko přístupu  věcná  předkupní  ostatní  evidence v vlivy stavby (zánik a a příjezdu břemena právo omezení KN okolní čp/čo) zátopová zástavby oblast  záplavová a zátopová oblast

pojištění proti zaplavení  ano /  ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 0 Kč 0 Kč 4 940 000 Kč 4 340 000 Kč 0 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty

14 100 000 Kč 13 730 000 Kč 13 730 000 Kč 0 Kč

Budoucí stav 28 358 988 Kč 17 758 257 Kč 17 460 000 Kč 27 750 000 Kč 0 Kč x 21 820 000 Kč 21 820 000 Kč 0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Jako silnou stránku shledávám umístnění bytového domu v klidné lokalitě v prostředí lesoparku, v lokalitě s výbornou dopravní dostupností do Prahy osobní i veřejnou dopravou. Milovice jsou dlouhodobě se rozvíjející lokalitou a tento trend lze očekávat i do budoucna. Slabou stránkou je v současnosti nedostatečná občanská vybavenost vzhledem k počtu obyvatel ve městě. Nemovitost je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu, kdy od roku 1990 není užívána. Byl předložen předběžný rozpočet na rekonstrukci bytového domu v celkové výši 14 100 000 Kč. Na základě porovnání stanovených cen s běžnými cenami stavebních prací lze tuto rekonstrukci v uvedených cenách provést.

81

Pro stanovení současné obvyklé ceny byla s koeficientem 1,0 použita hodnota stanovena nákladovou metodou, snížena o náklady na odkoupení pozemku ve vlastnictví města Milovice ve výši 602 000 Kč. Po provedení rekonstrukce bytového domu bude pozemek na základě písemného prohlášení vlastníka 2 odprodán vlastníkovi bytového domu v ceně 1 000 Kč/m . Ostatní metody nelze vzhledem k uvedenému použít: Obdobné nemovitosti se v dané lokalitě v současnosti neobchodují a bytový dům není v stavu umožňujícím jeho pronájem, a tudíž porovnávací a výnosovou hodnotu nelze reálně stanovit. Pro stanovení budoucí obvyklé ceny byla s koeficientem 1,0 použita hodnota stanovena porovnávacím způsobem u bytových jednotek, snížena o náklady na odkoupení pozemku ve vlastnictví města Milovice ve výši 602 000 Kč. Tato metoda nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě, kdy nabídka nájmů je vyšší než poptávka, co souvisí s přijatelnými cenami bytů, které si vlastníci nepořizují pro vlastní bydlení ale jako investici. V současnosti je v místě obchodováno dostatečné množství obdobných bytových jednotek pro získání vhodných údajů pro stanovení porovnávací hodnoty. Možnost prodeje bytového domu po rekonstrukci jako celku nelze očekávat.

NÁLEZ Situace Přehled podkladů

Charakteristika obce

Poloha nemovitosti

- výpis z katastru nemovitostí LV č. 818 ze dne 26.04.2010 - výpis z katastru nemovitostí LV č. 1 ze dne 26.04.2010 - snímek z katastrální mapy ze dne 26.04.2010 - krycí list rozpočtu ze dne 26.04.2010 - návrh dispozičního řešení bytového domu - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti Milovice leží 35 km severovýchodně od okraje Prahy, 15 km od města Nymburk. Jedná se o město s rozšířenou občanskou vybaveností (pošta, základní a mateřská škola, zdravotní zařízení, banka, policie) a kompletní sítí obchodů a služeb. IS: elektro, voda, kanalizace, plyn. Milovice jsou dopravně obslouženy autobusovou i vlakovou dopravou. Oceňovaná nemovitost se nachází jižním okraji města, v části Mladá, v ulici Rakouská. Jedná se o klidnou lokalitu v sousedství lesoparku. Bytový dům je samostatně stojící, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy po provedené rekonstrukci. Autobusová i vlaková zastávka v docházkové vzdálenosti.

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Překupní právo Ostatní omezení

Evidence v KN Právní zánik stavby

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Na LV č. 818 je zapsáno zástavní právo smluvní ve výši 1.500.000,- Kč, oprávnění pro Ing. T. Havránka a L. Havránkovou. Dle sdělení vlastníka nemovitosti bude proveden výmaz zástavního práva z KN. Bytový dům se nachází na pozemku jiného vlastníka – město Milovice. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o bytový dům z roku 1920, který sloužil pro potřeby rakouskouherské armády. V roce 1970 byla provedena modernizace objektu a sloužil jako ubikace pro příslušníky sovětské armády. Od roku 1990 byl objekt opuštěn a z důvodu

82

Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení

Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby

nedostatečného zabezpečení podlehl postupné devastaci. Bytový dům je samostatně stojící, nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Objekt není napojen na inženýrské sítě. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné, stropy dřevěné trámové s rovnými podhledy. Střecha je sedlová s polovalbami ve štítu a valbová, krytina osinkocementová vlnitá, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné, fasáda z lícovaného zdiva. Bytový dům - bez využití. V současnosti objekt není využíván. Po provedení rekonstrukce se bude jednat o bytový dům, který bude zahrnovat 20 bytových jednotek: 1.NP: 4 x bytová jednotka 1+kk, 3 x bytová jednotka 1+1, 1 x bytová jednotka 2+1, chodba, schodiště, kolárna. 2.NP: 4 x bytová jednotka 1+kk, 4 x bytová jednotka 2+kk, chodba, schodiště. Podkroví: 2 x bytová jednotka 2+kk, 1 x bytová jednotka 3+kk, 1 x bytová jednotka 4+kk, chodba, schodiště. Bytový dům je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu. V současnosti není možné jeho užívání. Chybí.

Současný stav Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře

Popis betonové zděné cihelné dřevěné trámové s rovnými podhledy sedlová a valbová azbestocementové šablony pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky lícované zdivo chybí betonové chybí

12. Okna 13. Povrchy podlah

dřevěná zdvojená okna betonové, částečné pokryté keramickou dlažbou

13. Povrchy podlah

chybí

14. Vytápění 15. Elektroinstalace 16. Bleskosvod 17. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní plynovod 20. Ohřev teplé vody 21. Vybavení kuchyní

chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí

22. Vnitřní hygienické vybavení

chybí

23. Ostatní

chybí

83

Budoucí stav betonové zděné cihelné dřevěné trámové s rovnými podhledy sedlová a valbová pálená tašková titanzinkový plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka běžné obklady betonové dýhované, do obložkových zárubní plastová betonové, pokryté laminátovou plovoucí podlahou a keramickou dlažbou betonové, pokryté laminátovou plovoucí podlahou a keramickou dlažbou ÚT s plynovým kotlem světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžné elektrické a plynové sporáky vany, sprchové kouty, umyvadla, WC běžná digestoř a odvětrání, domácí telefon, anténní rozvody

SOUČASNÝ STAV Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název 1.NP 2.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Opotřebení (stanoveno analyticky) Věcná hodnota (VH)

(38,80*13,30+7,50*11,50)*3,50 = (38,80*13,30+7,50*11,50)*3,50 = (38,80*13,30+4,20*11,50)*3,80/2+3,30*11,50*3,80/4 = =

Obestavěný prostor 2 108,01 m3 2 108,01 m3 1 108,30 m3 5 324,33 m3

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků %

Současný stav 602 5 324,33 2 578 100,00 13 726 119 90 64,00

Budoucí stav 602 5 324,33 4 098 100,00 21 819 098 90 20,00

Kč

4 941 400

17 455 278

BUDOUCÍ STAV PŘEHLED JEDNOTEK Bytové prostory Stanovené koeficienty pro přepočet ploch Koeficient plochy bytu:

1,00

objekt číslo bytu podlaží

Koeficient plochy sklepa:

kategorie

plocha bytu plocha sklepa m2

Byt B1 Byt B2 Byt B3 Byt B4 Byt B5 Byt B6 Byt B7 Byt B8 Byt B9 Byt B10 Byt B11 Byt B12 Byt B13 Byt B14 Byt B15 Byt B16 Byt B17 Byt B18 Byt B19 Byt B20 Celkové plochy:

1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3

I. I. I. I. I. I. I. I. I. I. I. I. I. I. I. I. I. I. I. I.

0,70

m2

45,25 52,21 52,38 53,49 67,59 77,36 32,29 73,59 26,05 25,97 99,34 51,43 77,47 53,61 54,11 54,81 107,53 133,44 77,53 150,83 1 366,28

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

84

Koeficient plochy balkonu:

plocha balkónů / teras

upravená plocha

m2

m2

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

45,25 52,21 52,38 53,49 67,59 77,36 32,29 73,59 26,05 25,97 99,34 51,43 77,47 53,61 54,11 54,81 107,53 133,44 77,53 150,83 1 366,28

0,30

plocha předzah rádky m2

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet obestavěného prostoru: Název 1.NP 2.NP Podkroví Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Opotřebení (stanoveno analyticky) Věcná hodnota (VH)

(38,80*13,30+7,50*11,50)*3,50 = (38,80*13,30+7,50*11,50)*3,50 = (38,80*13,30+4,20*11,50)*3,80/2+3,30*11,50*3,80/4 = =

Obestavěný prostor 2 108,01 m3 2 108,01 m3 1 108,30 m3 5 324,33 m3

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků %

Současný stav 602 5 324,33 2 578 100,00 13 726 119 90 64,00

Budoucí stav 602 5 324,33 4 098 100,00 21 819 098 90 20,00

Kč

4 941 400

17 455 278

Bytové prostory objekt číslo bytu podlaží Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Celkem

B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11 B12 B13 B14 B15 B16 B17 B18 B19 B20

1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3

plocha bytu 2 m 45,25 52,21 52,38 53,49 67,59 77,36 32,29 73,59 26,05 25,97 99,34 51,43 77,47 53,61 54,11 54,81 107,53 133,44 77,53 150,83 1 366,28

jednotková cena 2 Kč/m 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970 15 970

85

reprodukční cena opotřebení věcná hodnota Kč % Kč 722 643 20,00 578 114 833 794 20,00 667 035 836 509 20,00 669 207 854 235 20,00 683 388 1 079 412 20,00 863 530 1 235 439 20,00 988 351 515 671 20,00 412 537 1 175 232 20,00 940 186 416 019 20,00 332 815 414 741 20,00 331 793 1 586 460 20,00 1 269 168 821 337 20,00 657 070 1 237 196 20,00 989 757 856 152 20,00 684 922 864 137 20,00 691 310 875 316 20,00 700 253 1 717 254 20,00 1 373 803 2 131 037 20,00 1 704 830 1 238 154 20,00 990 523 2 408 755 20,00 1 927 004 21 819 493 17 455 596

Výpočet porovnávací hodnoty Bytové prostory Definice koeficientů podle velikosti

Výměry od do 20 51 81

Koeficient

50 80 160

Definice koeficientů podle podlaží

Podlaží od do

1,00 0,95 0,90

1 2

Definice koeficientů podle orientace

Koeficient

1 3

0,95 1,00

Orientace

Koeficient

jihovýchod severozápad

1,00 0,90

Výpočet standardní jednotkové ceny

Legenda: K1 - stav (stáří, standard); K2 - typ stavby; K3 - podlaží; K4 - orientace; K5 - velikost; K6 - lokalita; K7 - zdroj nabídky Lokalita

Dispoz.$ Plocha Požadov. typ cena 2 m Kč

Jednotk. cena 2 Kč/m

1 Milovice, 1+kk 27,00 1 050 000 Rakouská 2 Milovice, 1+kk/L 28,00 990 000 Višňová 3 Milovice, 1+kk/L 52,00 1 320 800 Lesní 4 Milovice, 1+kk 28,00 890 000 Spojovací 5 Milovice, 2+kk 46,00 1 200 000 Kaštanová 6 Milovice, 2+kk 55,00 1 271 400 Topolová 7 Milovice, 2+kk/L 49,00 1 400 000 Armádní 8 Milovice, 2+kk 52,00 1 350 000 Družstevní 9 Milovice, 3+kk/L 98,00 2 245 500 Lesní 10 Milovice, 3+kk/B 64,00 1 660 000 B.Vrutice 11 Milovice, 3+kk 106,0 2 300 000 Rakouská 12 Milovice, 3+kk 96,00 2 400 000 Rakouská Průměrná standardní jednotková cena

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

Upravená cena 2 Kč/m

38 889 0,98 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 0,95

32 667

35 357 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95

30 407

25 400 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95

22 860

31 786 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95

27 336

26 087 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95

22 435

23 116 0,95 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95

18 724

28 571 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95

25 714

25 962 0,95 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 0,95

21 029

22 913 0,95 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,95

18 560

25 938 0,95 1,00 1,00 0,95 0,95 1,00 0,95

21 009

21 698 0,98 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,95

18 226

25 000 0,98 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,95

21 000 23 331

Ocenění bytových jednotek porovnávacím způsobem Legenda: Kt - typu pronájmu; K1 - stav, vybavení; K3 - podlaží; K4 - orientace; K5 - velikost objekt

Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt

číslo podlaží orientace bytu B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11

1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2

SZ SZ JV JV JV JV SZ SZ SZ SZ SZ

plocha bytu m2 45,25 52,21 52,38 53,49 67,59 77,36 32,29 73,59 26,05 25,97 99,34

Kt

K1

K3

K4

K5

Kc

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

1,00 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90

0,90 0,86 0,95 0,95 0,95 0,95 0,90 0,86 0,90 0,90 0,81

86

upravená celková cena jedn. cena Kč/m2 Kč 20 998 950 139 20 064 1 047 558 22 164 1 160 954 22 164 1 185 556 22 164 1 498 069 22 164 1 714 612 20 998 678 011 20 064 1 476 533 20 998 546 986 20 998 545 306 18 898 1 877 306

Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Celkem

B12 B13 B14 B15 B16 B17 B18 B19 B20

2 2 2 2 2 3 3 3 3

SZ JV SZ JV JV SZ SZ JV JV

51,43 77,47 53,61 54,11 54,81 107,53 133,44 77,53 150,83 1 366,28

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00

0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,90 0,90 0,95 0,90

0,86 0,95 0,86 0,95 0,95 0,81 0,81 0,95 0,90

20 064 22 164 20 064 22 164 22 164 18 898 18 898 22 164 20 998

1 031 908 1 717 050 1 075 648 1 199 298 1 214 813 2 032 079 2 521 721 1 718 380 3 167 059 28 358 988

Výpočet výnosové hodnoty Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Oceňovaný majetek je zanesen v KN jako stavba bez č.p., způsob využití - bydlení. Objekt je ve stavu, který neumožňuje jeho okamžité užívání k stanoveným účelům. Podmínka okamžité využitelnosti není splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutné provést kompletní rekonstrukci objektu. Byl předložen návrh dispozičního řešení pro výstavbu 20 bytových jednotek. Ke dni ocenění objekt není užíván. Stanovení parametrů ocenění výnosovým způsobem typ prostoru

obvyklé nájemné 2

Kč/(m *rok) 1 633

nepronajaté

dosahované procento pronajmutí % 85,00

náklady na údržbu a správu

ostatní náklady

% z RC 2,57

Kč/m 110

2

míra kapitalizace % 6,00

Bytové prostory objekt číslo podlaží bytu Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Celkem


1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3

plocha bytu

obvyklé nájemné

m2

Kč/(m2*rok)

45,25 52,21 52,38 53,49 67,59 77,36 32,29 73,59 26,05 25,97 99,34 51,43 77,47 53,61 54,11 54,81 107,53 133,44 77,53 150,83 1 366,28

1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633 1 633

Kv

nájem

reprodukční cena

Kč

1,00 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,90 0,90 0,95 0,90

73 893 80 996 81 260 82 982 104 856 120 012 52 730 114 164 42 540 42 409 146 000 79 786 120 183 83 168 83 944 85 029 158 037 196 117 120 276 221 675

87

722 643 833 794 836 509 854 235 1 079 412 1 235 439 515 671 1 175 232 416 019 414 741 1 586 460 821 337 1 237 196 856 152 864 137 875 316 1 717 254 2 131 037 1 238 154 2 408 755

náklady

zisk

výnosová hodnota

Kč

Kč

Kč

23 549 27 172 27 260 27 838 35 176 40 260 16 805 38 298 13 557 13 516 51 699 26 766 40 318 27 900 28 160 28 525 55 962 69 446 40 349 78 496

39 260 41 675 41 811 42 697 53 952 61 750 28 015 58 741 22 602 22 532 72 401 41 052 61 838 42 792 43 192 43 750 78 370 97 253 61 886 109 927

654 331 694 583 696 845 711 612 899 193 1 029 170 466 925 979 015 376 692 375 535 1 206 676 684 206 1 030 633 713 208 719 860 729 173 1 306 160 1 620 887 1 031 431 1 832 122 17 758 257

Rekapitulace Bytové prostory objekt

číslo bytu

Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt Byt


podlaží plocha bytu 2 m 1 45,25 1 52,21 1 52,38 1 53,49 1 67,59 1 77,36 1 32,29 1 73,59 2 26,05 2 25,97 2 99,34 2 51,43 2 77,47 2 53,61 2 54,11 2 54,81 3 107,53 3 133,44 3 77,53 3 150,83

věcná hodnota Kč 578 114 667 035 669 207 683 388 863 530 988 351 412 537 940 186 332 815 331 793 1 269 168 657 070 989 757 684 922 691 310 700 253 1 373 803 1 704 830 990 523 1 927 004

porovnávací hodnota Kč 950 139 1 047 558 1 160 954 1 185 556 1 498 069 1 714 612 678 011 1 476 533 546 986 545 306 1 877 306 1 031 908 1 717 050 1 075 648 1 199 298 1 214 813 2 032 079 2 521 721 1 718 380 3 167 059

Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 818 ze dne 26.04.2010 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1 ze dne 26.04.2010 Snímek katastrální mapy ze dne 26.04.2010 Fotodokumentace nemovitosti. Návrh dispozičního řešení 1.NP bytového domu Návrh dispozičního řešení 2.NP bytového domu Návrh dispozičního řešení podkroví bytového domu Mapa oblasti.

výnosová hodnota Kč 654 331 694 583 696 845 711 612 899 193 1 029 170 466 925 979 015 376 692 375 535 1 206 676 684 206 1 030 633 713 208 719 860 729 173 1 306 160 1 620 887 1 031 431 1 832 122

obvyklá cena Kč 950 000 1 040 000 1 160 000 1 180 000 1 490 000 1 710 000 680 000 1 470 000 550 000 540 000 1 870 000 1 030 000 1 710 000 1 070 000 1 190 000 1 210 000 2 020 000 2 510 000 1 710 000 3 160 000

obvyklá cena bez DPH Kč 871 560 954 128 1 064 220 1 082 569 1 366 972 1 568 807 623 853 1 348 624 504 587 495 413 1 715 596 944 954 1 568 807 981 651 1 091 743 1 110 092 1 853 211 2 302 752 1 568 807 2 899 083

počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1 1 1 1

Osvědčení: Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Anna Palovičová

V Praze, dne 26.04.2010

88


89


90

Snímek z katastrální mapy ze dne 26.04.2010

91

Fotodokumentace

Pohled z ulice

Schodiště

Vstupní prostor

Pokoj

Pokoj

Půdní prostor

Půdní prostor

92

Návrh dispozičního řešení 1.NP bytového domu

93

Návrh dispozičního řešení 2.NP bytového domu

94

Návrh dispozičního řešení podkroví bytového domu

95

Mapa oblasti

96

4.4.

Ocenění bytového domu podle cenového předpisu

Ocenění č. 04/10 O ceně nemovitosti - bytového domu bez č.p., v obci Milovice, na pozemku parc. č. 1134 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Milovice nad Labem, zapsaného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, okres Nymburk.

Objednatel posudku:

XXX

Účel posudku:

Ocenění nemovitosti jako podklad pro bakalářskou práci

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 10.03.2010 posudek vypracovala: Anna Palovičová Tel.: 605 047 825 E-mail: [email protected]

Ocenění obsahuje 7 stran, bylo vypracováno ve 3 vyhotoveních.


97

A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - bytového domu bez č.p., v obci Milovice, na pozemku parc. č. 1134 - zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Milovice nad Labem, zapsaného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Nymburk, okres Nymburk.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.03.2010 za přítomnosti zástupce vlastníka nemovitosti.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 818 ze dne 26.04.2010 - výpis z katastru nemovitostí LV č. 1 ze dne 26.04.2010 - snímek z katastrální mapy ze dne 26.04.2010 - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti

4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 818 Milan Houţvička, Lipová 34, Polabec, 290 01 Poděbrady

5. Dokumentace a skutečnost Stavební výkresy skutečného provedení stavby bytového domu nebyly doloţeny, porovnání nelze provést. Zakreslení v katastrální mapě odpovídá skutečnému stavu.

6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytový dům bez č.p., v obci Milovice, v ulici Rakouská, na pozemku parc. č. 1134 - zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek není předmětem ocenění, neboť je ve vlastnictví města Milovice. Bytový dům je samostatně stojící, nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlaţími. Objekt není napojen na inţenýrské sítě, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Jedná se o bytový dům z roku 1920, který slouţil pro potřeby rakouskouherské armády. V roce 1970 byla provedena modernizace objektu a slouţil jako ubikace pro příslušníky sovětské armády. Od roku 1990 byl objekt opuštěn a z důvodu nedostatečného zabezpečení podlehl postupné devastaci.

7. Obsah ocenění a) Bytový dům bez č.p.

98

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Nymburk Obec: Milovice

a) Bytový dům bez č.p. Bytový dům je samostatně stojící, nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlaţími. Svislé konstrukce zděné cihelné, stropy dřevěné trámové s rovnými podhledy. Střecha sedlová a valbová, střešní krytina osinkocementová vlnitá, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Schodiště je betonové. Podlahy místností jsou betonové, částečně pokryté keramickou dlaţbou. Okna jsou dřevěná zdvojená. Rozvody IS a vytápění nejsou provedeny. Bytový dům byl postaven v roce 1920. V 70. letech minulého století byla provedena modernizace objektu. V současnosti je ve zhoršeném stavebně-technickém stavu. V objektu chybí větší počet hodnocených znaků. Tento stav umoţňuje překročit mezní hranici koeficientu K4. Podlaží: Název 1.NP 2.NP Součet:

Výška 3,50 m 3,50 m 7,00 m

Zastavěná plocha 38,80×13,30+7,50×11,50 38,80×13,30+7,50×11,50

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

602,29 m2 602,29 m2 1 204,58 m2

= =

3,50 m 602,29 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP (38,80×13,30+7,50×11,50)×3,50 2.NP (38,80×13,30+7,50×11,50)×3,50 Zastřešení (38,80×13,30+4,20×11,50)×3,80/2+3,30×11,50×3,80/4 Obestavěný prostor – celkem:

= 2 108,02 m3 = 2 108,02 m3 = 1 108,30 m3 = 5 324,34 m3

Vybavení: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Název, popis Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce

Obj. podíl 6,00 % 18,80 % 8,20 % 5,30 % 2,40 % 0,70 %

99

Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Podíl

70 % 30 %

7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Název, popis Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah

15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 6,90 % 3,10 % 2,10 % 3,00 % 3,20 % 0,00 % 5,40 % 3,10 % 4,70 % 5,20 % 0,40 % 3,30 % 3,20 % 0,40 % 2,10 % 1,80 % 3,80 % 1,30 % 5,60 % 0,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Neuvaţuje se Standardní Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvaţuje se

Podíl

40 % 60 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací

1,0000 –0,54 × 6,00 %

–

0,0324

6. Klempířské konstrukce

–0,54 × 1,852 × 0,70 % × 30 %

–

0,0021

9. Vnitřní obklady keramické

–0,54 × 1,852 × 2,10 %

–

0,0210

10. Schody

–0,54 × 3,00 %

–

0,0162

11. Dveře

–0,54 × 1,852 × 3,20 %

–

0,0320

14. Povrchy podlah

–0,54 × 3,10 % × 40 %

–

0,0067

–0,54 × 1,852 × 3,10 % × 60 %

–

0,0186

15. Vytápění

–0,54 × 1,852 × 4,70 %

–

0,0470

16. Elektroinstalace

–0,54 × 1,852 × 5,20 %

–

0,0520

17. Bleskosvod

–0,54 × 1,852 × 0,40 %

–

0,0040

18. Vnitřní vodovod

–0,54 × 1,852 × 3,30 %

–

0,0330

19. Vnitřní kanalizace

–0,54 × 1,852 × 3,20 %

–

0,0320

20. Vnitřní plynovod

–0,54 × 1,852 × 0,40 %

–

0,0040

100

21. Ohřev vody

–0,54 × 1,852 × 2,10 %

–

0,0210

22. Vybavení kuchyní

–0,54 × 1,852 × 1,80 %

–

0,0180

23. Vnitřní hygienické vybavení

–0,54 × 1,852 × 3,80 %

–

0,0380

24. Výtahy

–0,54 × 1,852 × 1,30 %

–

0,0130

25. Ostatní

–0,54 × 1,852 × 5,60 %

–

0,0560

=

0,5530

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9310 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9000 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5530 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1620 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8270 1 672,56 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 5 324,34 m3 × 1 672,56 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací – podstandardní 90 / (90 + 60) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 6,00 % × 0,46 / 0,5530 2. Svislé konstrukce – standardní 90 / (90 + 60) × 100 = 60,000 % 60,000 % × 18,80 % / 0,5530 3. Stropy – standardní 90 / (90 + 30) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 8,20 % / 0,5530 4. Krov, střecha – standardní 90 / (90 + 10) × 100 = 90,000 % 90,000 % × 5,30 % / 0,5530 5. Krytiny střech – standardní 0 / (0 + 5) × 100 = 0,000 % 0,000 % × 2,40 % / 0,5530 6. Klempířské konstrukce – standardní 70 % 0 / (0 + 5) × 100 = 0,000 % 0,000 % × 0,70 % × 70 % / 0,5530 7. Úprava vnitřních povrchů – standardní 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 6,90 % / 0,5530 8. Úprava vnějších povrchů – standardní 0 / (0 + 5) × 100 = 0,000 % 0,000 % × 3,10 % / 0,5530

101

+

2,995 %

+ 20,398 %

+ 11,121 %

+

8,626 %

+

0,000 %

+

0,000 %

+

9,982 %

+

0,000 %

= 8 905 278,11 Kč

10. Schody – podstandardní 90 / (90 + 40) × 100 = 69,231 % 69,231 % × 3,00 % × 0,46 / 0,5530 13. Okna – standardní 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 5,40 % / 0,5530 14. Povrchy podlah – podstandardní 40 % 40 / (40 + 1) × 100 = 97,561 % 97,561 % × 3,10 % × 40 % × 0,46 / 0,5530 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 8 905 278,11 Kč × 63,668 % Cena po odečtení opotřebení:

+

1,728 %

+

7,812 %

+ 1,006 % = 63,668 % – 5 669 812,47 Kč = 3 235 465,64 Kč

Bytový dům – zjištěná cena:

3 235 465,64 Kč

C. Rekapitulace Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Bytový dům Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:

8 905 278,11 Kč 8 905 278,11 Kč 8 905 280,– Kč

Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Bytový dům Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 46:

Výsledná cena: 3 235 470,– Kč Cena slovy: třimilionydvěstětřicetpěttisícčtyřistasedmdesát Kč

V Praze dne 26.04.2010 Anna Palovičová Tel.: 605 047 825 E-mail: [email protected]

102

3 235 465,64 Kč 3 235 465,64 Kč 3 235 470,– Kč

4.5.

Vyhodnocení rozdílů

Z provedených ocenění vyplývají tyto výsledky: Bytová jednotka č. 910/112: -

trţní hodnota:

1 620 000,- Kč

-

administrativní cena:

1 440 000,- Kč

Bytový dům bez č.p., na pozemku parc. č. st. 452: -

trţní hodnota (současná):

4 340 000,- Kč

-

administrativní cena:

3 235 470,- Kč

Výsledné hodnoty se značně liší, coţ jenom potvrzuje skutečnost, ţe tyto dva základní přístupy k oceňování majetku nelze zaměňovat. Administrativní cena nezobrazuje skutečnou hodnotu. Slouţí např. při stanovení základu daně z převodu nemovitosti. Příslušný finanční úřad stanovuje daň porovnáním kupní ceny uvedené v kupní smlouvě a ceny zjištěné v znaleckém posudku, daň je pak určena z vyšší ceny.

103

5. Analýza realitního trhu – okres Nymburk 5.1.

Popis okresu

Okres Nymburk leţí ve východní části Středočeského kraje v Polabské níţině. Ze středočeských okresů sousedí na jihu s okresem Kolín, na jihozápadě s okresem Praha východ a na severozápadě s okresem Mladá Boleslav. Dále hraničí s Královéhradeckým krajem a to s okresem Jičín na severovýchodě a s okresem Hradec Králové na východě. Povrch okresu je pouze málo členitý s charakterem výrazně rovinného typu. Okres Nymburk je nejníţe poloţeným okresem Středočeského kraje. Jeho největší část leţí v níţině pod 200 m nad mořem a jen na severu území u Chroustova mírně stoupá do výšky 290 m nad mořem. Rovinný charakter krajiny narušují pouze ojedinělé lokality jako Oškobrh (285 m n.m.), Chotuc (252 m n.m.) a Sadský kopec (213 m n.m.). Nejniţší místo je při odtoku Labe z okresu – 173 m n.m.. Rozloha okresu je 850,07 km2, a ve Středočeském kraji zaujímá 6. místo a 7,7 % z jeho rozlohy. 69,60 % z rozlohy okresu zabírá zemědělská půda, 17,5 % lesy. Okres má 90 195 obyvatel, hustota zalidnění je tedy 106,1 obyvatel na 1 km², coţ řadí okres Nymburk k průměrným okresům kraje. Okres zahrnuje 87 obcí, z toho 6 obcí má statut města a 3 obce byly stanoveny městysem. Sídlem okresu je město Nymburk. Nymbursko má tradici v strojírenském, potravinářském, gumárensko-osinkovém a sklářském průmyslu. Z hlediska intenzity zemědělské výroby patří k předním okresům Středočeského regionu, k čemu přispívá vhodná poloha a úrodnost půdy. V okrese je kvalitní školní infrastruktura, která je tvořena sítí základních škol, učilišť a středních škol, např. gymnázium v Nymburce a v Poděbradech, gymnázium s ekologickým zaměřením v Poděbradech, střední zdravotnická škola a vyšší odborná škola zdravotnická v Nymburce, obchodní akademie v Lysé nad Labem. Okres Nymburk se dělí na tři správní obvody obcí s rozšířenou působností (SO ORP): Nymburk, Lysá nad Labem, Poděbrady. -

Správní obvod Nymburk zahrnuje 39 obcí, z nichţ Nymburk a Sadská mají statut města a sídlí v nich pověřený obecní úřad. Statut městyse mají obce Křinec, Loučeň a Kounice. Tato oblast byla v minulosti čistě zemědělskou oblastí s tradicí pěstování obilovin, cukrovky, zeleniny a ovoce. Rozvoj průmyslu nastal v době výstavby ţelezniční

104

tratě Praha – Olomouc, kdy zde vznikly ţelezniční opravny s celorepublikovým významem. Oblast se vyznačuje nejvyšší zaměstnaností v odvětví doprava, pošty a telekomunikace v kraji. Mezi největší zaměstnavatele patří např. Parker-Hannifin s.r.o. v Sadské (výroba statického a aplikovaného těsnění pro automobilový, strojírenský a elektrotechnický průmysl), INFUSIA, a.s. v obci Hořátev (farmaceutická výroba), TEMAC, a.s. ve Zvěřínku (výroba automobilového a průmyslového těsnění), JDK spol. s r.o. v Nymburku (výrobce chladící techniky).

Obrázek 1: Mapa SO ORP Nymburk, zdroj: www.czso.cz

-

Správní obvod Lysá nad Labem zahrnuje devět obcí, z nichţ Lysá nad Labem a Milovice mají statut města. Pověřený obecní úřad sídlí v Lysé nad Labem. Obvod se vyznačuje vysokou zaměstnaností v zemědělství se zaměřením na ovocnářství a zelinářství. Mezi největší zaměstnavatele patří firma BRAMKO Semice, která se zabývá pěstováním zeleniny. Dalšími významnými zaměstnavateli

105

jsou např. LEKKERLAND O.K. FOODS spol. s r.o. (obchodní společnost v oblasti potravinářského a nepotravinářského zboţí) a LINDE + WIEMANN CZ s.r.o. (výroba dílů pro automobilový průmysl), oba v Lysé nad Labem .

Obrázek 2: Mapa SO ORP Lysá nad Labem, zdroj: www.czso.cz

-

Správní obvod Poděbrady tvoří 35 obcí. Poděbrady a Městec Králové mají statut města a sídlí v nich pověřený obecní úřad. Také v tomto obvodě jsou příznivé podmínky pro zemědělskou výrobu. Z průmyslových odvětví je zde zastoupen sklářský průmysl, který byl ale z ekonomických důvodů částečně omezen. Mezi dalšími významné zaměstnavatele patří KBH velkoobchod spol. s r.o. v Poděbradech (velkoobchod s potravinami), KOH-I-NOOR HARDTMUTH a.s. v Městci Králové (výroba školních, uměleckých a výtvarných potřeb a fasádních barev) a Poděbradka a.s. v Poděbradech (výroba minerálních vod). Jedním z největších zaměstnavatelů jsou

106

Lázně Poděbrady, kdy správní obvod Poděbrady vykazuje nejvyšší podíl zaměstnaných ve zdravotnictví v rámci celého kraje.

Obrázek 3: Mapa SO ORP Poděbrady, zdroj: www.czso.cz

5.2.

Regionální segmentace

Z hlediska trhu lze okres Nymburk rozdělit na čtyři části: -

město Nymburk

-

město Poděbrady

-

město Lysá nad Labem

-

město Milovice

-

ostatní obce.

I kdyţ okrajová zástavba města Milovice je vzdálena od okraje Lysé nad Labem pouze cca 2 km, nelze situaci na trhu v těchto dvou městech posuzovat společně. Minulost Milovic a s tím související bytová výstavba je značně specifická a přímo ovlivnila současnou situaci na trhu nemovitostí ve městě. V budoucnu se ovšem očekává postupné vyrovnání cenové úrovně a shoda v cenách nemovitostí v těchto dvou městech.

107

5.3.

Město Nymburk

Nymburk leţí přibliţně 40 km východně od okraje Prahy. Město má 14 500 obyvatel. Jedná se o hospodářské a kulturní centrum regionu středního Polabí. Ve městě se nachází kompletní občanská vybavenost a kompletní síť obchodů a sluţeb. Nymburkem prochází jediná silnice 1. třídy, č. 38 (Mladá Boleslav – Jihlava – Znojmo). Autobusové nádraţí se nachází v blízkosti centra před výpravní budovou ţelezniční stanice. Nymburk je významným ţelezničním uzlem. Prochází tudy trať č. 231 Praha Velký Osek - Kolín. Ţelezniční doprava má pro Nymburk zásadní význam a drţí si monopol ve spojení s Prahou, kam není zabezpečeno přímé autobusové spojení. Za pozornost stojí historické jádro města, kde se nachází část středověkého cihlového opevnění chráněného dvěma vodními příkopy, cihlový gotický kostel, renesanční radnice a vodárna.

5.3.1.

Pozemky

V centru města v současnosti nejsou ţádné pozemky vhodné k zastavění. Ojediněle se vyskytují nabídky pozemků v okrajových částech města v cenovém rozmezí 1 600 – 1 800 Kč/m2. Rozsáhlejší výstavba probíhá na jihozápadním okraji města, v stavebně srostlé části Drahelice, v lokalitě s vybudovanými inţenýrskými sítěmi, kde se nabídkové ceny pohybují v rozmezí 950 – 1 200 Kč/m2.

5.3.2.

Byty

Nabídka bytů v dané lokalitě odpovídá poptávce. Nejvíce jsou zde nabízeny byty 2+1 ve zděných bytových domech postavených v letech 1948 – 1965 a 3+1 v panelových bytových domech postavených v 70. a 80. letech minulého století. Byty v novostavbách developerských společností se v současnosti v nabídkách realitních kanceláří nevyskytují.

Velikost bytu 1+kk, 1+1 2+kk, 2+1

Nabídkové ceny Panelové bytové dům Zděné bytové domy 750 000 – 1 050 000,– Kč 1 150 000 – 1 280 000,– Kč 2 (21 000 – 26 500,– Kč/m ) (25 500 – 30 000,– Kč/m2) 899 000 – 1 350 000,– Kč 1 260 000 – 2 000 000,– Kč 2 (18 000 – 24 000,– Kč/m ) (22 500 – 37 500,– Kč/m2) 108

3+kk, 3+1 4+kk, 4+1

5.3.3.

1 350 000 – 1 950 000,– Kč (19 000 – 25 000,– Kč/m2) 1 900 000 – 2 088 000,– Kč (22 500 – 23 000,– Kč/m2)

1 350 000 – 2 400 000,– Kč (22 500 – 30 000,– Kč/m2) 2 099 000,– Kč (25 000,– Kč/m2) malá nabídka

Rodinné domy

Nabídka rodinných domů byla v posledních letech značně rozšířena o nově vybudované čtvrtě v okrajových částech města, kde se ceny těchto domů pohybují v rozmezí 2 990 000 – 3 950 000 Kč u řadové zástavby a 3 970 000 – 4 920 000 Kč u samostatně stojících objektů. Zajímavé bydlení nabízejí ekologické jednopodlaţní vily na jihozápadním okraji města v části Drahelice, kde se ceny těchto architektonicky zajímavých objektů pohybují v rozmezí 4 200 000 – 4 500 000 Kč. Starší rodinné domy před rekonstrukcí jsou nabízeny za 1 780 000 – 2 050 000 Kč, ceny větších dvougeneračních domů se pohybují na úrovni 5 500 000 – 5 800 000 Kč.

5.3.4.

Objekty pro individuální rekreaci

Nabídka těchto objektů je omezena pouze na zahrádkářské chatky na pronajatých pozemích v kolonii na okraji města. Ceny objektů jsou v rozmezí 85 000 – 180 000 Kč. V souvislosti se změnou ţivotního stylu lze očekávat pokles zájmu a daný typ nemovitostí.

5.3.5.

Nebytové objekty

V nabídce se vyskytují pouze čtyři objekty. Skladový areál na okraji města je nabízen za 8 400 000 Kč, bývalá tavírna sýrů za 14 800 000 Kč a dvě restaurace, jejichţ nabídková cena je 6 940 000 Kč a 8 490 000 Kč. U skladového areálu a bývalé tavírny je předpoklad jejich vyuţití v současném stavu minimální a v případě prodeje je čeká spíše přestavba na jiný účel. Zájem o budovy restaurací je při návratnosti investic v daném segmentu podnikání diskutabilní. I u nich je na místě úvaha o jejich vyuţití na jiný účel, např. administrativní prostory pro pronájem, coţ by dispozičně u obou staveb bylo moţné.

5.3.6.

Nájmy

Nabídka bytů na pronájem je minimální a je omezena pouze na byty o velikosti 3+1, kde se měsíční nájem pohybuje v rozmezí 5 500 – 10 000 Kč, bez poplatků za energie a sluţby.

109

Komerční prostory lze pronajmout v ceně 11 000 – 55 000 Kč, v závislosti na jejich poloze v rámci města a pronajímané ploše.

5.4.

Město Poděbrady

Lázeňské město Poděbrady leţí 40 km východně od okraje Prahy při dálnici D11, v nadmořské výšce 190 m n.m. To řadí město mezi nejteplejší místa v republice s nejstabilnějším počasím. Poděbrady mají 13 400 obyvatel a obdobné mnoţství pacientů a návštěvníků město kaţdoročně navštíví. Lázně jsou známé svou specializací na léčbu srdečních a cévních onemocnění. Lázeňský charakter města a strategická poloha v blízkosti Prahy dělá z města Poděbrady atraktivní a vyhledávanou lokalitu.

5.4.1.

Pozemky

V širším centru města se nachází několik proluk vhodných k zastavění, z nichţ několik jiţ bylo vyuţito developerskými společnostmi pro výstavbu bytových a multifunkčních domů. V současnosti je k prodeji nabízen pozemek na rohu Lázeňské ulice a Riegrova náměstí o výměře 855 m2, na který bylo vydáno stavební povolení na stavbu hotelu. Pozemek se nachází cca 100 m od lázeňského parku a je nabízen v ceně 11 500 000 Kč (včetně stavebního povolení a projektu na hotel). Poptávka po stavebních pozemcích ve městě dlouhodobě převyšuje nabídku a v současnosti ve městě nejsou pozemky určené pro výstavbu rodinných domů. Určitou alternativu nabízí západní předměstí Poděbrad – stavebně nesrostlá část Kluk, kde se cena stavebních pozemků pohybuje na úrovni 1 500 Kč/m2. Pozemky v komerční zóně na okraji města se obchodují na úrovni 1 500 – 2 100 Kč/m2.

5.4.2.

Byty

Poptávka a nabídka je ve městě vyrovnaná hlavně kvůli činnosti developerských společností, které zde i v současnosti budují několik bytových domů. Ve stejné lokalitě jsou ovšem výhodnější ceny u bytů ve zděných bytových domech z 30. let minulého století, převáţně v širším centru města. Omezená nabídka je v segmentu menších panelových bytů o dispozici 1+kk, 1+1, 2+kk a 2+1, kdy je v nabídce realitních kanceláří pouze jediná bytová jednotka této kategorie.

110

Velikost bytu 1+kk, 1+1 2+kk, 2+1 3+kk, 3+1 4+kk, 4+1

5.4.3.

Nabídkové ceny Panelové bytové dům Zděné bytové domy ţádná nabídka 1 300 000 – 3 200 000,– Kč (39 000 – 46 000,– Kč/m2) 1 430 000,– Kč 1 800 000 – 4 590 000,– Kč (26 000,– Kč/m2) malá nabídka (31 500 – 54 500,– Kč/m2) 1 730 000 – 3 109 000,– Kč 1 650 000 – 5 550 000,– Kč 2 (24 500 – 32 500,– Kč/m ) (29 000 – 47 500,– Kč/m2) 2 050 000 – 2 499 000,– Kč 2 940 000 – 4 900 000,– Kč 2 (23 000 – 28 500,– Kč/m ) (27 000 – 49 500,– Kč/m2)

Rodinné domy

Dlouhodobě je největší poptávka po rodinných domech umístněných v širším centru města, kde v současnosti nejsou v nabídce ţádné obdobné nemovitosti. Ceny realizované v posledních třech letech se pohybovali v rozmezí 3 900 000 – 7 000 000 Kč u řadových objektů a 5 500 000 – 8 500 000 Kč u samostatně stojících rodinných domů. Zajímavým a v současnosti nedostupným segmentem, typickým pro toto lázeňské město, jsou prvorepublikové vily, u kterých se realizované ceny pohybovali aţ na hranici 10 000 000 Kč. Starší rodinné domy v okrajových částech města se obchodují v cenových intervalech 2 700 000 – 5 700 000 Kč, srovnatelné nemovitosti v stavebně nesrostlých částech města Polabec a Přední Lhota v rozmezí 2 080 000 – 2 680 000 Kč.

5.4.4.


I zde je nabídka těchto objektů omezena pouze na zahrádkářské chatky na pronajatých pozemích v zahrádkářské kolonii v sousedství ţelezniční tratě. Ceny objektů se pohybují v rozmezí 180 000 – 320 000 Kč.

5.4.5.

Nebytové objekty

V souvislosti s výstavbou polyfunkčních domů v širším centru města se skupina komerčních prostor v poslední době rozšířila o nové nebytové prostory v cenách 55 000 – 62 000 Kč/m2 v 1.NP a 37 000 – 40 000 Kč/m2 v 2.NP. Zájem o umístnění provozoven v blízkosti lázeňské kolonády odpovídá atraktivitě místa a zvýšená poptávka způsobila, ţe

111

v současnosti jsou nabízeny pouze dva tyto komerční prostory. Z jiných nebytových objektů se v nabídce vyskytuje pouze jediná budova, a to objekt restaurace ve výletní části Poděbrad. Jedná se o dům po kompletní rekonstrukci, z přelomu 19. a 20. století. Nabízen je za 18 000 000 Kč. Poloha objektu a dostatečná velikost pozemku, např. na zřízení parkoviště, by umoţňovala vyuţívat objekt i k jiným účelům, např. jako sídlo společnosti.

5.4.6.

Nájmy

Nabídka bytů na pronájem je obvykle v lázeňských městech dostatečná, co platí i pro město Poděbrady. V současnosti je zde dostatečná nabídka dvou a třípokojových bytů v starších zděných bytových domech v širším centru města, které lze pronajmout v ceně 7 000 – 11 000 Kč za měsíc, bez poplatků za energie a sluţby. Komerční prostory v polyfunkčních domech lze pronajmout v ceně 10 000 – 20 500 Kč, v závislosti na pronajímané ploše.

5.5.

Město Lysá nad Labem

Lysá nad Labem leţí 30 km severovýchodně od okraje Prahy. Město má 8 500 obyvatel. V současnosti je Lysá nad Labem známá především výstavištěm, které pořádá v průběhu roku řadu tematicky zaměřených výstav. Jedná se o klidnou lokalitu s kompletní občanskou vybaveností a kompletní sítí obchodů a sluţeb. Výhodou města je výborná dopravní dostupnost hlavního města Prahy osobní i veřejnou dopravou. Město se skládá ze dvou částí – Lysé nad Labem a Litoli, které jsou od sebe odděleny ţelezniční tratí. Počet obyvatel se dlouhodobě pohybuje na stejné úrovni a město bylo cílem pouze omezeného mnoţství developerských investic.

5.5.1.

Pozemky

Nabídka pozemků je mírně niţší neţ poptávka. Pozemky v místech souvislé zástavby se obchodují v rozmezí 2 200 – 2 400 Kč/m2, pozemky na okraji města v rozmezí 950 – 1 100 Kč/m2. Pozemky určeny pro komerční výstavbu v současnosti ve městě nejsou nabízeny.

112

5.5.2.

Byty

V lokalitě je zvýšená poptávka zejména po levnějších malometráţních bytech v panelových bytových domech. Tyto v současnosti v nabídce úplně chybí. Nabídka ostatních bytů odpovídá poptávce. Nová výstavba byla provedena pouze na západním okraji obce, v blízkosti ţelezniční tratě, kde byla vystavěna skupina tři a čtyřpodlaţních bytových domů.


5.5.3.

Nabídkové ceny Panelové bytové dům Zděné bytové domy 950 000 – 1 860 000,– Kč ţádná nabídka (25 000 – 39 000,– Kč/m2) 1 400 000 – 1 990 000,– Kč ţádná nabídka (25 000 – 36 500,– Kč/m2) 1 590 000 – 1 990 000,– Kč 1 495 000 – 2 695000,– Kč 2 (23 000 – 25 500,– Kč/m ) (21 000 – 35 000,– Kč/m2) 1 798 000 – 1 930 000,– Kč 2 270 000,– Kč 2 (24 000 – 24 500,– Kč/m ) (25 000,– Kč/m2) malá nabídka

Rodinné domy

Nabídka rodinných domů je v Lysé nad Labem vyšší neţ poptávka. Jedná se zejména o starší rodinné domy v širším centru a okrajových částech města v cenách 2 950 000 – 4 200 000 Kč. Dalším segmentem nabídky jsou novostavby řadových rodinných domů na okraji města v cenovém rozmezí 3 050 000 – 3 395 000 Kč.

5.5.4.


Tento typ nemovitostí se ve městě Lysá nad Labem neobchoduje.

5.5.5.

Nebytové objekty

Nabídka je omezena pouze na výrobní a skladové objekty v cenovém rozmezí 3 100 000 – 4 000 000 Kč v okrajových částech. Zájemci o komerční prostory v širším centru města v minulosti řešili nedostatek těchto nemovitostí zřízením provozoven v přízemí rodinných domů v blízkosti frekventovaných komunikací.

113

5.5.6.

Nájmy

V současnosti jsou ve městě v malém mnoţství nabízeny byty o velikosti 2+1 a 2+kk v cenovém rozmezí 7 500 – 10 000 Kč za měsíc, bez poplatků a energie a jeden byt o velikosti 3+1 za 13 000 Kč, včetně poplatků. Tato menší nabídka je ve shodě s niţší poptávkou. Komerční prostory lze pronajmout v ceně 5 000 – 6 000 Kč měsíčně za cca 30 m2.

5.6.

Město Milovice

Milovice leţí 35 km severovýchodně od okraje Prahy. Město je tvořeno čtyřmi částmi: Milovice, Mladá, Benátecká Vrutice a stavebně nesrostlý Boţí Dar. Neoddělitelnou částí historie je vznik vojenského újezdu Mladá v roce 1904, ve kterém působilo několik armád, a to rakouskouherská, československá, německá a sovětská. V roce 1991 odešel z Milovic poslední sovětský voják a v roce 1995 byl zrušen vojenský výcvikový prostor. V srpnu roku 1996 byla započata jeho revitalizace. Vzhledem k armádní historii města a s ní spojenými dosud nedořešenými problémy se jedná o specifickou lokalitu v rámci České republiky. V poslední době se o městě mluví v souvislosti s letištěm Boţí Dar, které v roce 2006 získal od státu Středočeský kraj. Jedná se o areál 196 objektů ve špatném stavebnětechnickém stavu. V současnosti není letiště vyuţíváno pro vojenský ani civilní letecký provoz a slouţí pouze pro ultralehká sportovní letadla a pořádání kulturních akcí. Rozvoj letiště probíhal zejména v 50. a 60. letech, kdy bylo výrazně modernizováno, byla vybudována betonová přistávací dráha a přilehlé manipulační plochy, hangáry, řídící věţ, ubikace, sklady, dílny atd. V blízkosti letiště se nachází 12 panelových bytových domů, bývalé společenské domy, tělocvična, plavecký bazén, jídelny, sociální prostory, nákupní střediska a mnoţství dalších objektů. Po odchodu sovětské armády, která si z Milovic v roce 1968 udělala centrum okupačního vojska a sídlo armádního velitelství, došlo v důsledku nedokonalého zabezpečení objektů k jejich rozsáhlé devastaci, která u některých objektů dosáhla takového stupně, ţe jsou prakticky nevyuţitelné a musejí být demolovány. Území bývalého letiště představuje výhodnou lokalitu pro vybudování významného dopravního uzlu. Předností jsou jednoznačně dané majetkové poměry, kdy je lokalita převáţně ve vlastnictví Středočeského kraje, blízkost hlavního města Prahy a dalších průmyslových center, moţnost silničního napojení na dva dálniční tahy (Praha – Mladá

114

Boleslav, Praha – Hradec Králové) a elektrifikovaná trať z Prahy přes Lysou nad Labem. Návrhy na vyuţití této lokality se ovšem mění v závislosti na rozhodnutí politických představitelů ve vedení Středočeského kraje. Plány na obnovení provozu letiště změnilo rozhodnutí vedení kraje o umístnění největší solární elektrárny v Česku právě na místě letiště. Předpokládaná investice je ve výši 5 miliard Kč. V lokalitě Mladá byla v roce 1997 zahájena rekonstrukce panelových domů postavených po roce 1968. Součástí oblasti je i Rakouský tábor, který byl téţ součástí vojenského výcvikového prostoru. Typickou výstavbu zde tvoří objekty vybudované pro potřeby rakousko-uherské a československé armády a tzv. generálské vily z 20. a 30. let minulého století. Z velitelského domu vznikl klub matek na mateřské dovolené, v polním skladu léčiv je domov pro postiţené a v rakouských kasárnách cukrárna. To je jen zlomek z mnoţství objektů, které v lokalitě Mladá našli nové a zásadně odlišné vyuţití. V této části města se rozrůstá sídliště zrekonstruovaných bytových domů, i kdyţ těch, které ještě renovací neprošli, je víc neţ 50 procent. Je tu vidět i ulice, jejíţ jedna strana má za sebou zdařilou rekonstrukci a na protější stojí vybydlené bloky sovětských bytových domů zarostlé křovím. Ţivot v sousedství ruin sniţuje kvalitu bydlení, ale podobné místa pomalu mizí. Silnou stránkou oblasti je dostupná cena bytů a jejich dostatečné mnoţství. Předpokládá se, ţe po ukončení rekonstrukcí bytových domů v lokalitě Mladá, by Milovice mohly mít aţ patnáct tisíc obyvatel. V roce 1991, po odchodu sovětské armády, ţilo v Milovicích jen 1 096 obyvatel. V letech 1992 – 1994 město převzalo od armády bytové domy na sídlišti Balonka. Část z nich byla opravena za prostředky z dotace na bydlení pro volyňské Čechy a přistěhovalo se do nich asi 120 občanů z oblasti postiţené havárií atomové elektrárny Černobyl. Rovněţ byla obnovena infrastruktura v této lokalitě a postupně byl zprivatizován zbytek získaného bytového fondu v rozsahu cca 400 bytů. Noví vlastníci byty postupně opravovali. Došlo tak k nárůstu obyvatel na 1 789. Do roku 1996 pak narostl počet obyvatel na 2 082, zejména z důvodu sloučení Milovic s Benáteckou Vruticí a rekonstrukce dvou panelových domů na Balonce. V letech 1997 – 1999 začalo z důvodu zahájení rekonstrukcí panelových domů v Mladé nejvýznamnější období, z pohledu přírůstku obyvatel. Do města se začali stěhovat mladé rodiny s dětmi a začali se projevovat první sociální i školské problémy. V následujících letech pokračovala rekonstrukce bytového fondu a stěhování mladých obyvatel do města. 115

Velkým problémem Milovicka se stal nedostatek pracovních příleţitostí. Místní pracovní trh není schopen reagovat na počet občanů, kteří se do města stěhují. Vzhledem k historickému vývoji neexistuje ve městě významný zaměstnavatel a tak jsou obyvatelé nuceni za práci dojíţdět do Mladé Boleslavi, nebo průmyslové zóny v Benátkách nad Jizerou a především do blízké Prahy, kam je dobré a pravidelné spojení vlakem i autobusem (Praţská integrovaná doprava). Stav ve vývoji počtu obyvatelstva se odráţí i ve školství. Město obtíţně zvládá zajištění podmínek kvalitního vyučování, a to personálně i prostorově. V současnosti ve městě fungují tři mateřské školy a dvě základní školy, které však nepokryjí potřeby města. Slabou stránkou byla i absence středoškolského vzdělání, které nedávno zastoupila soukromá střední škola. Se vzrůstajícím počtem obyvatel došlo i k rozšíření poskytované zdravotní péče a vzrostl počet ambulancí soukromých lékařů. Ani tyto kapacity však nejsou dostačující. Po sovětské armádě zůstala ve městě opuštěná budova polikliniky a nedokončená stavba nemocnice, které ovšem stejně jako ostatní budovy v lokalitě podlehli devastaci. K významnému rozvoji došlo v oblasti sluţeb a stravovacích zařízení. Ve městě jsou zastoupeny i sluţby v oblasti pojištění a peněţnictví a své sluţby rozšířila i pošta, která otevřela druhou provozovnu. Své prodejny zde vystavěli i diskontní řetězce. Pro zajištění kulturního a společenského ţivota zřídili Milovice příspěvkovou organizaci, která pořádá kulturní akce, zajišťuje provoz knihoven a videopůjčoven a organizuje provoz informačního střediska. Stěhování mladých rodin ovlivnilo věkovou strukturu města a mladá generace do 35 let tvoří 74 procent obyvatelů obce. Milovice se stali nejdynamičtěji se rozvíjejícím českým městem, jehoţ počet vzrostl na více neţ 9 000 obyvatel a za 15 let se Milovice stali třetím největším městem okresu. Za pomoci státních dotací dochází k dalším rekonstrukcím bytových domů a obnově infrastruktury města.

5.6.1.

Pozemky

Ve městě je dostatečná nabídka pozemků k stavbě rodinných domů i pro komerční výstavbu. V částech Milovice a Mladá se stavební pozemky pro bydlení obchodují v rozmezí 1 000 – 2 500 Kč, v části Benátecká Vrutice 500 – 1 400 Kč. Ceny pozemků pro

116

komerční výstavbu se pohybují v rozmezí 500 – 1 500 Kč. Poptávka v dané lokalitě odpovídá nabídce pozemků.

5.6.2.

Byty

Nabídka bytů v dané lokalitě je vyšší neţ poptávka. Nejvíce jsou zde nabízeny dvou a třípokojové

byty

v zrekonstruovaných

zděných

domech

dvoupokojové byty v panelových domech po rekonstrukci.

nebo

novostavbách

a

Vyšší nabídka bytů je

způsobena tempem výstavby nových bytových domů a prováděnými rekonstrukcemi na stávajících opuštěných objektech.


5.6.3.

Nabídkové ceny Panelové bytové dům Zděné bytové domy 950 000 – 1 130 000,– Kč 1 090 000 – 1 390 000,– Kč 2 (23 000 – 30 500,– Kč/m ) (27 500 – 31 500,– Kč/m2) 1 100 000 – 1 700 000,– Kč 1 100 000 – 2 198 000,– Kč 2 (19 000 – 32 500,– Kč/m ) (22 000 – 35 000,– Kč/m2) 1 399 000 – 1 880 000,– Kč 1 450 000 – 2 600 000,– Kč 2 (19 500 – 27 000,– Kč/m ) (20 000 – 31 000,– Kč/m2) 1 899 000,– Kč 1 690 000 – 3 100 000,– Kč 2 (26 500,– Kč/m ) malá nabídka (21 000 – 29 000,– Kč/m2)

Rodinné domy

V nabídce převaţují novostavby řadových rodinných domů v části Mladá v cenovém rozmezí 2 750 000 – 3 680 000 Kč. Ceny starších rodinných domů po rekonstrukci, v centrální části města, se pohybují v rozmezí 2 500 000 – 3 090 000 Kč. Starší rodinné domy před rekonstrukcí jsou nabízeny pouze v okrajové části Benátecká Vrutice a to v cenách 870 000 – 1 600 000. Pokles nabídky rodinných domů se v souvislosti s pokračující výstavbou nových objektů neočekává ani v dalších letech.

5.6.4.


Vzhledem k historii lokality v místě nedošlo k rozšíření zahrádkářských kolonií nebo výstavbě rekreačních objektů, a tudíţ se zde tento typ nemovitostí prakticky nevyskytuje.

117

5.6.5.

Nebytové objekty

V nabídce se kromě objektů, které lze okamţitě uţívat vyskytují i objekty po armádě, u kterých je nutno provést kompletní rekonstrukci. Jedním ze dvou v současnosti nabízených objektů je zchátralá dvoupodlaţní budova, který se nachází v blízkosti lokality zrekonstruovaných bytových domů a tudíţ je zde předpoklad vyuţití objektu pro přestavbu také na bytový dům. Objekt je nabízen za 4 500 000 Kč. Druhým je bývalý administrativní objekt mimo souvislou zástavbu v ceně 1 950 000 Kč. Zde je předpoklad uţívání k původním účelům minimální. Ve městě jsou dále nabízeny dvě restaurace po provedené rekonstrukci v cenách 9 180 000 Kč a 11 500 000 Kč a restaurace před rekonstrukcí v ceně 2 780 000 Kč. Z jiných nebytových objektů se v nabídce vyskytuje skladový a výrobní areál v okrajové části Milovic v ceně 2 780 000 Kč.

5.6.6.

Nájmy

Nabídka pronájmů je ve městě vyšší neţ poptávka, co souvisí i s přijatelnými cenami bytů, které si pak lidi pořizují nejenom pro bydlení, ale i jako investici do budoucna. Nejširší je nabídka jedno a dvoupokojových bytů, které lze pronajmout v ceně 5 500 – 10 000 Kč, bez poplatků za energie a sluţby. Komerční prostory se v nabídce vyskytují spíše ojediněle. Současná nabídka obsahuje pouze halu vhodnou pro skladování nebo výrobu, v ceně 15 000 Kč/m2 a prostor restaurace v ceně 35 000 Kč/m2 za měsíc.

5.7.

Ostatní obce

Z ostatních obcí je trh nejvíce aktivní v blízkosti dálnice D11, např. ve městě Sadská, u kterých je zajištěna výborná dopravní dostupnost do Prahy. V blízkosti dálnice D11 se nachází i jedinečná lokalita Kersko, která je součástí obce Hradištko. Kdysi lesní osada, ve které se nacházeli především rekreační chaty, se stala v posledních letech zajímavou lokalitou pro trvalé bydlení. Přísná pravidla určující maximální zastavěnost a podlaţnost rodinných domů napomáhají k zachování typické atmosféry lokality a podporují charakter oblasti pro bydlení v prostředí lesoparku.

118

5.7.1.

Pozemky

Pozemky pro stavbu rodinných domů se pohybují v rozmezí 600 – 1 600 Kč/m2 v obcích v blízkosti dálnice D11, např. Sadská, Velenka, Písková Lhota a v rozmezí 300 – 750 Kč/m2 v severních částech okresu. V oblasti Kersko jsou nabízeny pozemky za cenu 1 300 – 1 500 Kč/m2, přičemţ se jedná o pozemky o výměře 1 800 – 3 900 m2, bez moţnosti rozdělení na více stavebních pozemků. Ceny komerčních pozemků jsou v sousedství dálnice v rozmezí 450 – 850 Kč/m2, směrem na sever okresu se ceny sniţují na 250 – 450 Kč/m2. Zemědělské pozemky jsou obchodovatelné za ceny 7 – 33 Kč/m2.

5.7.2.

Byty

Většinu nabídky tvoří byty v starších zděných domech. Nejvyšší ceny jsou v obcích v blízkosti dálnice D11, např. Sadská a Milčice, kde jsou v nabídce bytové jednotky o velikosti 4+kk a 4+1 v cenách 2 380 000 – 2 450 000 Kč a bytová jednotka 3+kk v ceně 1 699 000 Kč. V ostatních částech okresu se obchodují dvou, tří a čtyřpokojové byty v cenovém rozmezí 750 000 – 1 290 000 Kč. Byty o velikosti 1+kk a 1+1 se v nabídce objevují spíše výjimečně.

5.7.3.

Rodinné domy

Starší rodinné domy se v blízkém okolí města Nymburk a u dálnice D11 obchodují v cenách 1 500 000 – 3 100 000 Kč, ve zbytku okresu 850 000 – 2 200 000 Kč. Starší rodinné domy v oblasti Kersko se obchodují v cenách 3 800 000 – 4 100 000 Kč. Rozmezí cen novostaveb je široké, pohybuje se v cenách 1 980 000 – 8 500 000, v závislosti na velikosti, vybavení a standardech objektu.

5.7.4.


Zahrádkářské chaty v okolí měst Nymburk, Lysá nad Labem a Poděbrady se obchodují v cenách 390 000 – 670 000 Kč, v závislosti na výměře pozemku. Ceny rekreačních objektů se pohybují v rozmezí 700 000 – 2 000 000 Kč. V Kersku lze koupit objekty pro rekreaci v cenách 1 800 000 – 3 900 000 Kč.

119

5.7.5.

Nebytové objekty

V nabídce se objevuje několik typů nemovitostí, např. bývalé prodejny a hospody na malých obcích, opuštěné skladové a výrobní areály, dlouhodobě nevyuţívané ubytovny. Poptávka po těchto nemovitostech je niţší neţ nabídka.

5.7.6.

Nájmy

Nájmy bytů se v ostatních obcích vyskytují výjimečně. V nabídce se v malém mnoţství vyskytují skladové prostory.

5.8.

Celkový výhled

Trh s nemovitostmi bude zřejmě ovlivněn mírným uvolněním podmínek na poskytování hypoték. Z důvodu oblíbenosti a atraktivity lokality lze očekávat rozvoj zejména ve městě Poděbrady. Zajímavé bude sledovat i další rozvoj města Milovice v souvislosti s očekávanými investicemi a pokračováním rekonstrukcí bytových domů a nové výstavby. Vzhledem k vývoji v posledním období lze do budoucna předpokládat stagnaci trhu s nemovitostmi ve městech Nymburk a Lysá nad Labem po mírném poklesu cen.

120

Závěr Cílem této bakalářské bylo porovnání a popsání dvou základních přístupů k oceňování nemovitostí – oceňování podle cenového předpisu a oceňování na trţních principech. Z metodického hlediska je rozdíl v neexistujícím jednotném předpisu pro stanovení trţní hodnoty, kdy např. různé banky při oceňování pro zajištění úvěru vyţadují pouţívání jejich vlastní metodiky a formulářů. S tím je spojen i názor některých odborníků, ţe trţní hodnota je pouze subjektivní názor daného odhadce. Oba přístupy jsou v podstatě prací s informacemi, které musí znalec nebo odhadce získat a správně vyhodnotit. Při pouţití cenového předpisu je znalec omezen postupy a hodnotami, které jsou uvedeny ve vyhlášce, a případné korekce můţe provádět pouze v určeném rozmezí. Při stanovení trţní hodnoty odhadce analyzuje veškeré cenotvorné faktory ovlivňující nemovitost a můţe tak lépe indikovat její skuteční trţní hodnotu. Zde je nutno podotknout, ţe profese znalec a odhadce nelze zaměňovat. Znalec je do své funkce jmenován soudem a jde o nejvyšší kvalifikační úroveň odbornosti. Odhadce získává způsobilost pro výkon své profese u certifikační organizace, která je také garantem jeho kvality. Znalec se kromě své činnosti můţe věnovat i trţnímu oceňování, opačně to ale neplatí. I znalec, který se nevěnuje komerčnímu oceňování, můţe být ovšem soudem poţádán o zpracování znaleckého posudku o obvyklé ceně, coţ je v podstatě také stanovení trţní hodnoty. Z toho vyplývá, ţe ne kaţdý znalecký posudek musí vycházet z cenového předpisu. I přes změny v prováděcí vyhlášce, která se snaţí aplikací porovnávacího způsobu a kombinací výnosového a nákladového způsobu o přiblíţení se k trţním hodnotám, dochází k podstatným rozdílům ve výsledcích těchto přístupů. Popsané rozdíly jsem podloţila i oceněním bytové jednotky a bytového domu, kdy se potvrdilo, ţe zjištěné hodnoty nejsou kompatibilní a značně se odlišují, a tudíţ je nelze zaměňovat. Ani přes pravidelně prováděné aktualizace oceňovací vyhlášky pravděpodobně nenastane sjednocení výsledků těchto dvou principů oceňování. Novelizace vyhlášky vydávané obvykle jednou ročně nemohou pruţně reagovat na trţní trendy.

121

Seznam použité literatury: [1] BRADÁČ, Albert. Oceňování staveb, pozemků a porostů. 1. díl – Oceňování staveb. Brno, Ostrava: EXPERT, technické nakladatelství Ostrava. 1995 [2] BRADÁČ, Albert. a kol. Předpisy pro oceňování nemovitostí (1897 – 31.3.1992). Brno, Ostrava: EXPERT, Consulting Centre. 1993 [3] BRADÁČ, Albert. a kol. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přepracované vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. ISBN 978-80-7204-630-0 [4] BRADÁČ, Albert. FIALA, Josef. HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. Praha: Linde Praha, a.s. 2007. ISBN 978-80-7201-679-2 [5] BRADÁČ, Albert. KREJČÍŘ, Pavel. SCHOLZOVÁ, Vlasta. Úřední oceňování majetku 2008. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2008. ISBN 978-80-7204559-4 [6] BRADÁČ, Albert. KREJČÍŘ, Pavel. SCHOLZOVÁ, Vlasta. Úřední oceňování majetku 2009. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2009. ISBN 978-80-7204615-7 [7] BRADÁČ, Albert. KREJČÍŘ, Pavel. SCHOLZOVÁ, Vlasta. Úřední oceňování majetku 2010. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. 2010. ISBN 978-80-7204667-6 [8] DÖRFL, Luboš. KRATĚNA,

Jindřich. ORT, Petr. VÁCHA, Vladimír. Soudní

znalectví aneb minimum znalostí znalce nejen v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické v Praze. 2009. ISBN 978-80-01-04307-3 [9] DROZEN, František. RYSKA, Jaromír. VACEK, Alexandr. Oceňování majetku. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze. 1997. ISBN 80-7079-932-3

122

[10] DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze. 2004. ISBN 80-245-0728-5 [11] HÜTTER, David. Základy oceňování nemovitostí. Brno: Institut Franka Dysona – realitní vysoká škola, s.r.o. 2008 ISBN 978-80-254-2664-7 [12] ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 [13] ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007. ISBN 978-80-7265-101 [14] ORT, Petr. a kol.: Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashöfer nakladatelství, s.r.o. 2008. ISSN 1803-5159 [15] ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9 [16] SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické v Praze. 2008. ISBN 978-80-01-04032-4 [17] ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK. 1996. ISBN 80-902109-0-2 [18] ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha: EKOPRESS, s.r.o. 2006. ISBN 80-86929-14-0 [19] ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK. 2004. ISBN 80-902109-3-7

123

Právní předpisy: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb. Vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. Internetové zdroje: http://business.center.cz http://cs.wikipedia.org http://portal.gov.cz http://reality.ihned.cz http://www.archiweb.cz http://www.czso.cz http://www.kr-stredocesky.cz http://www.la-ma.cz http://www.mapy.cz http://www.mestolysa.cz http://www.mesto-milovice.cz http://www.mesto-nymburk.cz http://www.mesto-podebrady.cz http://www.ocenovaninemovitosti.cz http://www.profit.cz http://www.sreality.cz http://www.stavebni-forum.cz http://www.strmlada.cz

124

Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech

Recommend Documents