Komparace oceňování podle cenového předpisu a na trţních principech

Bankovní institut vysoká škola Praha Bankovnictví a pojišťovnictví

Komparace oceňování podle cenového předpisu a na trţních principech Diplomová práce

Autor:

Bc. Eva Holá Finance, oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

březen 2012

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Plzni dne: 15. 3. 2012

Bc. Eva Holá

-2-

Poděkování Velmi děkuji vedoucímu diplomové práce panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za jeho vstřícnost, cenné připomínky, ochotu a pomoc při zpracovávání této práce. Děkuji také mé rodině za podporu a toleranci při celém studiu.

-3-

Anotace práce Jméno a příjmení autora:

Bc. Eva Holá

Instituce:

Bankovní institut vysoká škola Praha, a.s.

Název díla:

Komparace oceňování podle cenového předpisu a na trţních principech Diplomová práce

Vedoucí práce:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Počet stran:

130

Počet příloh:

0

Počet titulů bibliografie:

10

Klíčová slova:

Cenový předpis Trţní principy Trţní hodnota Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda

Annotation Author:

Bc. Eva Holá

Institution:

Banking institute college of banking Prague

Title of the work:

Comparison Appraisement According to Principle of Price and on Market Principles

Head:

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Number of page:

130

Number of attachment:

0

Number of bibliography:

10

Keywords:

Price Provision Market Principles Market Value Comparative method Income Method Cost Method -4-

OBSAH ÚVOD

……………………….

7

1. SYSTÉMY OCEŇOVÁNÍ V ČESKÉ REPUBLICE .................................... ..

8

1.1 Definice pojmů

.....................................

9

1.1.1 Vybrané pojmy uţívané v zákoně a prováděcí vyhlášce ..........

10

1.1.2 Další vybrané pojmy uţívané v trţním oceňování ...................

12

2. CHARAKTERISTIKA SYSTÉMŮ

.....................................

13

.....................................

14

.....................................

14

Období do roku 1900

.....................................

14

Období roků 1900 – 1990

.....................................

14

Období roků 1990 aţ po současnost .....................................

17

2.1 Cenový předpis 2.1.1 Stručný náhled do historie

2.1.2 Současnost

.....................................

18

Koeficient prodejnosti

.....................................

24

Věcná břemena

.....................................

25

Míra kapitalizace

.....................................

26

.....................................

27

.....................................

27

Období do roku 1900

.....................................

27

Období roků 1900 – 1990

.....................................

27

Období roků 1990 aţ po současnost .....................................

28

2.2 Trţní principy 2.2.1 Stručný náhled do historie

2.2.2 Současnost

.....................................

28

Uţívané metody ocenění zaloţené na trţním principu ..........

30

Celkové hodnocení ocenění nemovitosti ...............................

33

3. KOMPARATIVNÍ ANALÝZA OBOU SYSTÉMŮ .....................................

34

Nákladový způsob

.....................................

37

Výnosový způsob

.....................................

41

Porovnávací způsob

.....................................

41

Ocenění stavebního pozemku

.....................................

42

Koeficient prodejnosti

.....................................

43

-5-

Věcná břemena

.....................................

44

Výpočet obestavěného prostoru

.....................................

46

Přístupové komunikace

.....................................

47

.....................................

49

4. PRAKTICKÉ PŘÍKLADY – vliv obou systémů na výsledek ocenění ...........

53

3.1. Shrnutí rozdílnost obou systémů – závěry

4.1 Ocenění stavebního pozemku

......................................

54

4.2 Ocenění bytové jednotky

......................................

66

4.3 Ocenění rodinného domu s věcným břemenem ..................................

81

4.4 Ocenění pozemku pro vyvlastnění státem

.....................................

106

5. NÁMĚTY K ÚPRAVĚ CENOVÉHO PŘEDPISU

.....................................

122

ZÁVĚR

.....................................

127

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY A DALŠÍCH ZDROJŮ .........................

129

-6-

ÚVOD Téma: Komparace oceňování podle cenového předpisu a na trţních principech, je téma nesmírně široké a zahrnuje veškerou problematiku, která se můţe při oceňování vyskytnout. Ve své práci jsem si vytyčila úkol se více soustředit na rozdílnosti v přístupu obou systémů oceňování, neţ zpracovat přesný návod, jak oceňovat. V diplomové práci si napřed ujasním několik základních pojmů, poté krátce nahlédnu do historie oceňování, kdy se tak striktně neodděloval náhled na nemovitosti z pohledu cenového předpisu a z pohledu trhu. Následně rozeberu současnou situaci, kdy je vhodné pouţít spíše trţní pohled a kdy je právními normami předepsáno hodnocení dle cenového předpisu a zda to v některém případě nevyvolá křivdu na vlastnících předmětných nemovitostí. Samostatným celkem bude podrobnější rozebrání případů z praxe a zhodnocení řešení. Cílem práce je rozklíčování obou principů oceňování a vybrat hlavní zásady principů. Pro komparaci je nutno zjistit, ve který zásadách se principy rozcházejí a ve kterých shodují. V praktické části uvedu některé příklady ocenění (ocenění pozemku, bytu, rodinného domu s věcným břemenem doţití), kdy ukáţi rozdílné postupy ocenění, rozdílné náhledy na oceňované nemovitosti a hlavně rozdílné výsledky ocenění. Dané téma je zpracováno do takové míry, aby rozdílnosti obou oceňovacích systémů byly zřejmé, aby bylo patrno, v kterém případě se pouţívá ocenění dle cenového předpisu (např. kdy je jinými právními předpisy nařízeno) a kdy je objednatelem odhadu či posudku poţadováno spíše trţní ocenění. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen zákon o oceňování, zákon), je spíše obecné povahy, to znamená, ţe vymezuje předmět úpravy, způsoby oceňování, členění staveb, pozemků, majetkových práv a ostatního majetku. Konkrétnější je jeho prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., a s účinností od 1.1.2012 ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. (tato novelizace je bez zásadních změn) - dále jen prováděcí vyhláška, vyhláška. Práce je určena pro širší veřejnost, která ale jiţ má určité podvědomí o tom, ţe existují nemovitosti s rozdílným uţitkem, a také trh s nemovitostmi, který dle moţného uţitku nemovitosti ohodnocuje. -7-

I v tomto oboru platí, ţe čím více víme o dané problematice, tím více nás tlačí pocit odpovědnosti za kvalitní zpracování odhadu nemovitosti nebo znaleckého posudku. Proto je třeba se v oboru nestále vzdělávat, konzultovat s kolegy. Oceňování nemovitostí je obor, kdy člověk nikdy nemůţe říci, ţe je vţdy připraven na řešení kaţdého nového případu (ocenění), ale naopak, stále se vyskytují nové a nové problémy v řešení, ať uţ v souvislosti s vývojem legislativy nebo ekonomiky naší země.

1. SYSTÉMY OCEŇOVÁNÍ V ČESKÉ REPUBLICE V České republice se pro oceňování majetku vyuţívají dva oceňovací systémy: a)

Oceňování dle tzv. cenového předpisu, tj. zákon č. 151/1997 Sb. s prováděcí

vyhláškou č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., a s účinností od 1.1.2012 ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. (tato novelizace je bez zásadních změn). Pro toto oceňování se také často pouţívají mezi veřejností názvy: vyhláškové ocenění, administrativní ocenění. Oceňování dle cenového předpisu se uţívá zejména pro fiskální potřeby státu nebo v případech, kdy je to vyţadováno některými právními předpisy (např. dle zákona o daních z příjmů). b)

Trţní ocenění – pro toto ocenění neexistuje ţádný přesně návodný právní předpis, jsou

dána pouze určitá schémata, respektují se obvyklé zvyklosti a obecná doporučení. Trţní ocenění se pouţívá například při vypořádání společného jmění manţelů, při vypořádání spoluvlastnických podílů, pro sjednání ceny do kupních smluv, tedy v případech, kdy je potřeba odhadnout skutečnou hodnotu předmětného majetku na trhu. To totiţ cenový předpis neumí. Oba uvedené systémy se v oceňovací praxi vyskytují jiţ velmi dlouho, i kdyţ veřejnost trţní ocenění vnímá jako něco nového. Jiţ před rokem 1900 měl znalec za úkol zjistit hodnotu prodejovou, obvyklou, trţní. Vývoj obou systémů je popsán v této diplomové práci, jsou konkretizovány rozdílné, ale i shodné náhledy obou systémů na nemovitosti.

-8-

1.1 DEFINICE POJMŮ 1.1.1 Vybrané pojmy uţívané v zákoně o oceňování a prováděcí vyhlášce V základních ustanoveních vyhlášky jsou vymezeny některé pojmy, např.: OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvaţuji všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Atd. podrobněji v cenovém předpise. BUDOVY - stavby prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Toto ustanovení je třeba respektovat obzvláště při oceňování rozestavěného bytu v bytovém domě. Pokud není bytový dům prostorově uzavřený (tj. hlavně zastřešení) nelze vnitřní prostory povaţovat za vzniklé byty. HALA - je stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti kaţdého prostoru nejméně 400 m3, činí více neţ dvě třetiny obestavěného prostoru stavby. Zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2. Daná velikost zastavěné plochy a obestavěného prostoru je určitým mezníkem, od kdy se třeba i zděná stodola u rodinného domu musí dle cenového předpisu ocenit jako hala a není ani jiţ vedlejší stavbou nebo budovou. VEDLEJŠÍ STAVBA - stavba, která tvoří příslušenstv1) stavby hlavní nebo doplňuje uţívání pozemku a jejíţ zastavěná plocha nepřesahuje 100 m². Vedlejší stavbou není garáţ a zahrádkářská chata.

-9-

REKREAČNÍ CHATA - chata s obestavěným prostorem nejvýše 360 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA - chata s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví V praxi je třeba na začátku oceňování napřed rekreační objekt správně zařadit a teprve poté pokračovat v oceňování a správnému přiřazování různých koeficientů. REKREAČNÍ DOMEK - domek v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; můţe mít nejvýše dvě nadzemní podlaţí, popřípadě jedno nadzemní podlaţí a podkroví a jedno podzemní podlaţí. RODINNÝ DŮM - vyhláška vyuţívá definici dle vyhl. č. 501/2006 Sb., a následně č. 269/2009 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území. § 2 a) stavby pro bydlení, odst. 2.: je rodinný dům, ve kterém více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. Dále je při oceňování důleţité rozlišovat funkční celek a jednotný funkční celek. FUNKČNÍ CELEK - je soubor nemovitostí tvořený nemovitou stavbou, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo více společně uţívanými pozemky, zpravidla pod společným oplocením. Ve funkčním celku můţe být i více zastavěných pozemků. JEDNOTNÝ FUNKČNÍ CELEK - je celek pozemků, kde jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu. -10-

Funkční celek je tedy větší mnoţina moţností seskupení pozemků a jednotný funkční celek je menší podmnoţina se striktním určením. Při oceňování dle oceňovacího předpisu je opět nutno dbát na správné zařazení pozemků. STAVEBNÍ POZEMKY - jsou: 1. nezastavěné

pozemky

evidované

v

katastru nemovitostí v jednotlivých druzích

pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. Tato definice je pro praxi obzvláště důleţitá. Např. některé realitní kanceláře nabízejí a prodávají některé pozemky jako stavební. Při následném ocenění dle cenového předpisu pro daň z převodu nemovitostí pak ale pozemek nelze zařadit a ocenit jako stavební a je oceněn například jako orná půda s výrazně niţší cenou zjištěnou. Pojmy: stavba, vznik a zánik stavby, pozemek, parcela aj. jsem se podrobně zabývala ve své dřívější bakalářské práci1, proto zde uvádím jen některé pojmy.

1

HOLÁ, Eva. Vliv zákona č. 183/2006 Sb. (stavebního zákona) na oceňování nemovitostí (Bakalářská práce). Praha : Vl. n., 2010. 90 s. -11-

1.1.2 Další vybrané pojmy uţívané v trţním oceňování TRŢNÍ HODNOTA2 - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotných prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozváţně a bez nátlaku. TRŢNÍ HODNOTA3 - je pojem ekonomicky obecný – vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen. TRŢNÍ CENA3 - je pojem ekonomicky konkrétní – cena dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Trţní cenu nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím. Zde lze navázat na myšlenku Ing. Petra Orta, Ph.D.: „Obvyklá cena je právní termín adekvátní ekonomické kategorii tržní hodnota.“ v jeho skriptech3. CENA4 - cena sjednaná při nákupu a prodeji zboţí. Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí ze dne 27.5.2009, sp.zn. 28 Cdo 2401/2008 uvádí, ţe: „…..problematiku vyhovění platným právním předpisům ze strany prodejce, jenž nezajistil potřebnou dokumentaci pro uvedení zboží na trh. Tyto dokumenty přitom osvědčují technickou a bezpečnostní způsobilost zboží. Zanedbání těchto aspektů činí zboží absolutně nezpůsobilým k nabízení, prodeji a užívání, což má přímý a určující vliv na obecnou cenu, odpovídající ceně tržní….

Cena obvyklá je vymezena v § 2 zák. č. 151/1997 Sb., o

oceňování majetku a změně některých zákonů, a tato definice odpovídá ceně tržní, na niž má pak fatální vliv, pokud zboží na území ČR vůbec nabízet a prodávat nelze…… V tomto směru dovolací soud přitakává názoru žalované, která ve svém vyjádření k dovolání odkazuje na § 2 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, jenž definuje pojem cena obvyklá, jako cenu obvykle požadovanou v daném místě a čase, čímž lze vymezit

i

cenu

tržní.“

Čili dle NS cena obvyklá a cena trţní jsou dva totoţné pojmy.

2

Dle standardů odborné organizace IVSC/TEGoVA ORT, Petr. Teorie oceňování. Vyd. 1. Praha : BIVŠ, a.s. 2006. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, s. 8-15. ISBN: 80-7265-085-8. 4 § 1 odst. 2 Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. 3

-12-

REPRODUKČNÍ HODNOTA - hodnota, za kterou by bylo moţno pořídit stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. VĚCNÁ HODNOTA - je reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání (někdy téţ uţíváno: časová cena) ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku) Pro odhad nebo návrh trţní hodnoty nemovitostí se obvykle uţívají tyto metody: POROVNÁVACÍ METODA3 - je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek PŘÍJMOVÁ METODA5 - analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu. NÁKLADOVÁ METODA - analyzuje náklady na pořízení majetku nového v rozhodném období. Náklady jsou sníţeny o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Jiným znehodnocením můţe být např. zdraví ohroţující materiál (azbest, formaldehyd).

2. CHARAKTERISTIKA SYSTÉMŮ V tomto stručném náhledu na charakteristiky systémů mi nejde o to popsat všechny historické vyhlášky, ale spíše chci naznačit časový vývoj období, kdy cenový předpis více respektoval trţní prostředí a s trochou nadsázky by se dalo říci, ţe cenové předpisy – vyhláškové oceňování - šly ruku v ruce se situací na trhu a trţním oceňováním; dále kdy se od sebe oddělily a trh byl násilně zdeformován; a kdy se zase pomalu oba systémy přibliţují. Je-li tématem této diplomové práce porovnání dvou oceňovacích systémů, je třeba nejdříve oba systémy alespoň stručně vysvětlit a popsat.

5

ORT, Petr. Příjmová metoda. Vyd. 1. Praha : BIVŠ, a.s. 2006. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, s. 36-39. ISBN: 80-7265-085-8. -13-

2.1 CENOVÝ PŘEDPIS 2.1.1 Stručný náhled do historie Mezi nejstarší cenové přepisy bychom mohli zařadit Bibli, kde dle Starého zákona odhadoval domy kněz. Samozřejmě kořeny oceňování sahají aţ do doby před naším letopočtem. Do této části práce jsou vybrány spíše předpisy, které významněji ovlivnily princip oceňování v Čechách za posledních přibliţně sto let. Období do roku 1900 Odhadní řád nemovitostí č. 175 z roku 1897 je jeden z prvních podrobnějších předpisů, jak postupovat při šetření a ocenění nemovitosti a kdo ocenění můţe provádět. Je zajímavé, jak v 19. století byli tvůrci zákonů moudří a některé zásady ze zákonů mají praktickou platnost dodnes. V článek III. nařízení „O zásadách, kterých jest šetřiti při odhadu“ ukládá znalci povinnost zjistit hodnotu prodejovou (hodnotu obchodní, trţní) podle jednotek míry plošné (u objektů) nebo kapitalizováním ročního čistého výtěţku. Zjištění hodnoty prodejové se dělo zvláště „při nezastavěných

pozemcích, kterých podle jejich polohy zužitkovali jest za

staveniště.“ Při určení hodnoty prodejové bylo hleděno k obvyklým v té krajině cenám prodejovým – základ současné porovnávací metody. Počátky dnešní výnosové metody jsou v odhadním řádu také patrné: např. činţovní objekty se posuzovaly dle svého výtěţku. Vrchní soud zemský musel kaţdý rok určit pro celý svůj obvod úrokovou míru, kterou se znalci museli při ocenění řídit (dnes si výnosové míry musí znalec zajistit sám, a je to jedna z nejtěţších disciplín při oceňování). Do výtěţku z nájemného bylo započteno také nájemné, které by bylo dosaţeno za místnosti toho času nepronajaté (toto ustanovení se v současnosti vrátilo do cenového předpisu – platí od roku 2008). Od hrubého nájemného se odečetly roční náklady. Do odhadního protokolu se zanesly okolnosti, které měly vliv na hodnotu, např. u stavení: zastavěná plocha, druh budovy, výška pater, stavební materiál, počet okenních otvorů, popis místností, stavební stav, místní poloha a jiné. Období v letech 1900 - 1990 Nařízení č. 175/1939 Sb. zákona a nařízení o zákazu zvyšování cen („stopceny“) Tímto nařízením bylo ke dni 20.6.1939 zakázáno zvyšovat ceny nemovitostí při převodu staveb mezi občany na území české republiky postavených v letech 1939 aţ 1964 (u staveb

-14-

v osobním vlastnictví) a v letech 1939 aţ 1984 (u staveb v soukromém vlastnictví). Některé soudobé restituce majetku se ještě tímto přepisem řídily. Osobní a soukromé vlastnictví - rozdíl mezi osobním a soukromým vlastnictví byl ten, ţe osobní vlastnictví zahrnovalo majetek k uspokojení potřeb občana (např. jeden rodinný domek, jedna chata…) a soukromé vlastnictví byl ostatní majetek (např. druhý rodinný domek, druhá chata, druhý automobil, továrny, velkostatky…). Věci v soukromém vlastnictví se mohly darovat nebo prodat pouze státu (nikoliv mezi občany). Pozemky byly v osobním uţívání, tedy ve vlastnictví státu. Přesná metodika, jak stopceny stanovit, nebyla vydána, u pozemků se vycházelo z cenových map. Je s podivem, jak jednostránkové nařízení bylo dlouho při oceňování vyuţíváno. V roce 1960 vznikla ČSSR, byla dokončena normalizace, nová ústava, nové zákony. V roce 1964 nabyl účinnosti nový občanský zákoník č. 40/1964 Sb. A ten s sebou přinesl i významné změny v oceňovaných předpisech. Významný a na svoji dobu první podrobnější předpis byla Vyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Zde byly poprvé zavedeny třídy kvality stavby od I. do IV. třídy. Zásady pro zařazení rodinných domků do jednotlivých tříd byly podrobně popsány, domek byl rozdělen dle konstrukcí a vybavení (např. zdivo, fasáda, schodiště, podlahy, kuchyně, vytápění…) a tyto konstrukce posouzeny dle kvality. Např. hodnocení prádelny: - třída I. v domě s pračkou, kotlem, necky, stůl, vytápění - třída II. v domě, kotel malý - třída III. v domě bez kotle - třída IV. bez prádelny Kaţdé třídě náleţela daná sazba ceny za 1 m² obytné plochy. Cena objekt se přiměřeně sníţila o jeho opotřebení. Měrnou jednotnou u rodinných domků zde byl m² obytné plochy. V historickém výčtu nemohu opomenout dominantní Vyhlášku č. 43/1969 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastňování nemovitostí. Tato vyhláška nabyla účinnosti dnem 1.6.1969 (nahradila vyhlášku č. 73/1964 Sb.) a platila aţ do -15-

31.12.1984, tedy celých 15 let.

Ve vyhlášce zůstaly třídy kvality stavby I. aţ IV. ale

s podstatně vyššími jednotkovými cenami za 1 m² obytné plochy. Byl zpřesněn výklad pojmu „podlahové plochy“ (předtím jen odkaz na předpis s hospodařením s byty, nyní přidány místnosti k přechodnému ubytování a jiné místnosti v rodinném domku). Dále byl předpis zjednodušen pro ocenění při náhradě za stavby v osobním vlastnictví. Měrnou jednotnou u rodinných domků i nadále zůstává m² obytné plochy. Obestavěný prostor uvaţovaný při ocenění při „stopcenách“ Ocenění v reţimu „stopcen“ vycházelo buď ze zastavěné plochy jednotlivých podlaţí nebo z obestavěného prostoru celého objektu. Do roku 1939 neexistovala ţádná právní norma, která by určovala způsob výpočtu obestavěného prostoru objektů. Postupy měření se předávaly mezi znalci spíše ústně a časem se v oceňovací praxi vţily. Teprve v roce 1940 byla vydána ČSN 1170-1940 „Předběţné rozpočty stavebních nákladů pozemních staveb“, kde v úvodu normy stanoven postup měření a výpočtu obestavěného prostoru. Tento postup vycházel ze zaţité a léty ověřené praxe měření a výpočtů, tj. ţe obestavěný prostor se vypočte jako součin zastavěné plochy jednotlivých podlaţí a jejich konstrukční výšky, k tomu se připočte část objemu střešního prostoru (cca 40 %). Objem sklepení se vypočetl zvlášť a oceňoval se niţší cenou – cenou za sklepy. Obestavěný prostor uvaţovaný v současnosti popsán viz níţe. Vyhláška č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků - vyhláška nabyla účinnosti od 1.1.1985. Tato vyhláška zcela změnila dosavadní metodiku oceňování. Jiţ se neuţívaly třídy kvality, ale bylo zavedeno tzv. bodové hodnocení a dle počtu bodů i celkové ocenění. Počet bodů závisel na počtu podlaţí objektu, typu jeho konstrukcí a provedení. Hodnota 1 bodu byla 1,- Kčs (koruna československá). Počet bodů pro jednotlivé konstrukce a vybavení byl neměnný (např. okna dvojitá nebo zdvojená hliníková za 130 bodů, okna jednoduchá dřevěná za 25 bodů). Počet zjištěných bodů se vynásobil zastavěnou plochou podlaţí v m² a hodnotou bodu 1,- Kčs. V této vyhlášce se objevil nový „trţní“ pohled na nemovitosti. V § 21 se uvádí: „Ceny staveb zjištěné dle předchozích ustanovení mohou být zvýšeny až o 20 %, zejména vzhledem k místu, poloze a zvláštnímu vybavení. Ceny nelze takto zvýšit, jestliže byly již zvýšeny podle § 18 nebo 19 odst. 4.“

-16-

§ 18 – lze sjednat vyšší cenu s přihlédnutím k moţnému vyuţití stavby. Tato sjednaná cena však nesmí překročit náklady na pořízení stavby. § 19 odst. 4 – Socialistické organizace mohou sjednávat v mimořádných případech vyšší ceny neţ ceny zjištěné dle této vyhlášky. Ustanovení § 21 umoţňovalo občanům, kteří mezi sebou uzavírají kupní smlouvu, sjednat po vzájemné dohodě vyšší cenu staveb, neţ byla cena zjištěná dle cenového předpisu. Zvýšení se pokládalo za cenu sjednanou dohodou mezi převodcem a nabyvatelem a nebylo na něj ţádné právo. V případech, kdy o zvýšení rozhodoval státní orgán (notářství, soud), byl odhadce vyzván k vyjádření a provedení návrhu ceny. Vyhláška č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků Účinnost od 1.1.1989.

U rodinných domků byla důleţitá zastavěná plocha podlaţí, u

ostatních obytných domů se uvaţovala podlahová plocha obytných místností a obestavěný prostor. Stále zůstalo bodové ohodnocení. Období od roku 1990 aţ po současnost Od revoluce v roce 1989, kdy došlo k pádu komunistického reţimu, se začalo politické zřízení v zemi přeměňovat více v souladu s demokratickými principy. V roce 1990 byla vydána nová ústava a tím skončilo období socialistické centrální plánovací ekonomiky. Bylo potřeba přeměnit řízené hospodářství na trţní model, započal proces privatizace státního majetku do soukromého vlastnictví, vlna restitucí soukromého majetku původním majitelům vyvlastněným během znárodnění. Od 1. září 1990 nabyla účinnosti vyhláška č. 316/1990 Sb., která mění a doplňuje vyhlášku č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního

uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. V této vyhlášce je sice stále bodový systém, ale pro ocenění zemědělských pozemků se zde zavádí bonitovaná půdně ekologická jednotka BPEJ jako základní mapovací a oceňovací jednotka bonitace zemědělské půdy. Konkrétní vlastnosti BPEJ byly vyjádřeny pětimístným kódem, např. 97543. První číslice značí příslušnost ke klimatického regionu (0-9), druhá a třetí číslice stanovuje příslušnost k určité hlavní půdní jednotce (01-78), čtvrtá číslice označuje kombinaci svaţitosti a expozice pozemku ke světovým stranám a pátá číslice vyjadřuje kombinaci hloubky půdy a

-17-

její skeletovitosti (tj. podíl štěrku a kamene v ornici). K jednotlivému kódu byla přiřazena sazba v Kč za m². Vyhlášku č. 316/1990 Sb. doplnila a znovelizovala vyhláška č. 611/1992 Sb. s účinností od 1.1.1993 do 31.10.1994. Během času se do vyhlášek dostal pojem „cenová mapa pozemků“, kdy některé obce zpracovávaly informace o uskutečněných prodejích stavebních pozemků v místě, sestavovaly mapy a tyto jako návrh cenové mapy zasílaly ministerstvu financí ČR ke schválení. Některé pojmy byly naopak zase z vyhlášek odstraněny a nahrazeny jinými. Např. pojem „rodinný domek“ přestal být uţíván v předpisech od 1.1.1992 (konec účinnosti zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty) a nahrazen pojmem „rodinný dům“. 2.1.2 Současnost Zatím poslední zásadní změnou v oceňovacích byl zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, účinnost od 1.1.1998. Tento zákon je předpisem obecným, uvádí základní zásady, a proto má své podrobnější prováděcí vyhlášky. Zákon upravuje způsoby oceňování majetku (věcí, práv a jiných majetkových hodnot) a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy (např. zákon o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí; vyhláška o odměnách notářů). Zákon se nevztahuje na sjednávání cen (dle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách), to probíhá převáţně dohodou. Zákon také neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Ustanovení tohoto zákona se nepouţijí v případech, kdy zvláštní předpis stanoví odlišný způsob oceňování (např. v účetnictví) a při převádění majetku podle zvláštního předpisu (např. převod majetku státu na jiné osoby). Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Pojem obvyklá cena z pohledu tohoto zákona vysvětlen v definicích pojmů viz výše. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry),

-18-

c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, Další způsoby oceňování dle zákona zde nejsou uvedeny, jsou jiţ nad rámec této diplomové práce. Zákon v hlavě druhé člení nemovitosti na stavby a pozemky. Stavby pozemní jsou např. budovy. Stavby inţenýrské a speciální pozemní jsou například stavby dopravní, vodní. Podrobné členění najdeme v příslušné prováděcí vyhlášce. Pro ocenění je důleţité, ţe stavba se posuzuje podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným uţitím se vychází při oceňování ze skutečného uţití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliţe vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad. V oceňovací praxi se občas stává, ţe oceňovaná stavba byla při své dávné výstavbě zkolaudována k jinému účelu uţití neţ je k datu ocenění uţívána. Například původní jednopatrový sklad v malé obci byl postupně změněn přestavbou na rekreační objekt. Ale v katastru nemovitostí je stále objekt veden jako jiná stavba nebo zemědělská stavba. Nebo původní zemědělská usedlost dnes slouţí z části pro bydlení a z části pro sídlo firmy s truhlářskou dílnou a sklady. Pro účely oceňování se pozemky člení na : a) stavební pozemky – rozbor uveden v definicích pojmů b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina.

-19-

Zákon říká, ţe pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Dle § 20 katastrálního zákona č. 344/1992 Sb. Nejsou údaje o druhu pozemku a jeho vyuţití právně závazné. V oceňovací praxi nastává tento nesoulad velmi často. S rozvojem výstavby kolem obcí a měst dochází k zabírání zemědělské půdy, změnám územních plánů, jsou vydávána nová územní rozhodnutí. Ministerstvo financí na dotaz: kdy (v jakém časovém období) lze např. pozemek „orná půda“ s vydaným územním rozhodnutím povaţovat za stavební a takto i oceňovat, odpovědělo, ţe rozhodující datum, je datum vydání územního rozhodnutí a nikoliv datum nabytí právní moci. Při oceňování nemovitostí je povinností znalce/odhadce tyto skutečnosti ověřovat a poté správně o pozemky ocenit. Zákon o oceňování majetku dále člení trvalé porosty, zaobírá se majetkovými právy (např. práva odpovídající věcným břemenům), oceňováním cenných papírů, ostatního majetku (např. platebních karet, pohledávek a závazků) a podniků. K zákonu o oceňování je prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., s účinností od 1.2.2008, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., a s účinností od 1.1.2012 ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. (tato novelizace je bez zásadních změn). Vyhláška má mnoho příloh (příloha 1 aţ 39) kde jsou například různé základní ceny, koeficient K1 – vyjadřuje druh konstrukce, koeficient K5 – vyjadřuje polohu, koeficient Ki – změnu ceny staveb, koeficient Kp – prodejnost. Na tyto přílohy základní ustanovení vyhlášky odkazuje a při ocenění je nutno tyto respektovat. V zásadě lze dle oceňovacího předpisu oceňovat třemi způsoby: a) oceňování staveb nákladovým způsobem, b) oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu, c) oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem. ad a) Oceňování staveb nákladovým způsobem Nákladovým způsobem se oceňují stavby: budovy a haly, za určitých podmínek dále: rodinný dům, rekreační chalupa, rekreační domek, rekreační chata a zahrádkářská chata,

-20-

garáţe, byty a nebytové prostory, dále vţdy vedlejší stavby, studny a jiné ve vyhlášce podrobně vyjmenované. Budova a hala - cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 vyhlášky, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu uţití a upravenou různými koeficienty (např. K1 - koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, K2 - koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí, K4 - koeficient vybavení stavby, Ki - koeficient změny cen staveb, vztaţený k cenové úrovni roku 1994, Kp - koeficient prodejnosti) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, jejichţ obestavěný prostor je větší neţ 1 100 m3 nebo které patří k původní zemědělské usedlosti anebo jejichţ základní cena není uvedena v příloze č. 20a v tabulce č. 1 a cena rozestavěného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2. Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp Rekreační chata a zahrádkářská chata - cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejichţ základní ceny nejsou uvedeny v příloze č. 20 a cena rozestavěné rekreační chaty a zahrádkářské chaty, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 7, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2. Základní cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty uvedená v příloze č. 7 se násobí koeficienty K4, K5, Ki, a Kp. ad b) Oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu Tento způsob oceňování se pouţije, pokud je celá stavba pronajata, nebo areál nebo část areálu. Pouţije se také ale v případě, kdy objekt (nebo jeho část) pronajat není, ale mohl by být. Vychází se z nájemní smlouvy nebo z obvyklého nájemného. Jen v případě, ţe nelze pro účel uţití stavby obvyklé nájemné v místě objektivně zjistit, ocení se tato stavba nákladovým způsobem.

-21-

ad c) Oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem V této části se vyhláška snaţí více přiblíţit skutečné situaci na trhu. Sběr dat z realizovaných prodejů a poté zapracování do vyhlášky je však bohuţel časově náročný (první rok sběr dat, druhý rok vyhodnocení a zpracování do cenového předpisu, třetí rok vchází cenový předpis v účinnost) a situace na trhu s nemovitostmi, potaţmo v naší ekonomice se né vţdy vyvíjí rovnoměrně tak, jak by si zpracovatelé předpisu představovali. Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1 100 m3, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20a a upravenou podle odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku uvedené v příloze č. 6. Bohuţel ani ministerstvo financí neumí přesně říci nebo definovat, co myšleno pojmem „dokončený dům“ – zda se jedná o dům zkolaudovaný (ale s chybějícími konstrukcemi, např. povrchy podlah, vnitřní osvětlovací tělesa, mnohdy i fasáda) nebo dům stavebně dokončený se všemi stavebními prvky, ale zatím z různých důvodů nezkolaudovaný (častým důvodem je vyhnutí se zápisu do katastru nemovitostí z důvodu hrozící exekuce). Rekreační chata a zahrádkářská chata - cena dokončené rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20 v tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty uvedené v příloze č. 7. Byt ve vícebytovém domě - Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů8) v budově typu J a K z přílohy č. 2, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 19 tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V této ceně bytu je zahrnuto standardní vybavení budovy, ve které se byt nachází, uvedené v příloze č. 2. Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které -22-

není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba slouţící výhradně společnému uţívání. Spoluvlastnický podíl na pozemku či na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se ocení samostatně. Oceňování pozemků dle cenového předpisu Jak jiţ v zákonu o oceňování uvedeno, pozemky se pro účely oceňování člení na: stavební, zemědělské, lesní, vodní nádrţe a toky, jiné pozemky (např. baţiny). Ve svém rozboru se budu zabývat hlavně pozemky stavebními a méně pozemky zemědělskými. Stavební pozemky - se přednostně oceňují dle cenové mapy stavebních pozemků obce, která obsahuje textovou a grafickou část. V textové části je věcná analýza místního trhu s nemovitostmi a moţnosti jeho dalšího rozvoje. V grafické části je mapa se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1:5000 a ceny jednotlivých stavebních pozemků. V současné době počet obcí, které vydávají cenové mapy spíše ubývá, protoţe zpracování a údrţba dat potřebných pro tvoření map je finančně a časově náročná, a získaná data né vţdy kopírují situaci na trhu s pozemky (např. v lokalitě se uskutečnily pouze jeden dva prodeje pozemků a kupní cena byla ovlivněna mimořádnými okolnostmi (např. spekulativními nebo tíseň prodávajícího), které kupní cenu zdeformovaly, cena tedy nebyla výsledkem transakce, kdy účastníci jednali ochotně a z vlastní vůle. Tato bohuţel ale musí být zahrnuta do cenové mapy a můţe zdeformovat celý okolní trh s pozemky. Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle § 28 vyhlášky. Co je podstatou § 28 vyhlášky: Stavebním pozemkům jsou dle vyhlášky přiřazeny základní ceny (např. v Praze 2.250,Kč/m², v Plzni 800,- Kč/m², v obci Bzí v okr. Plzeň-jih 35,- Kč/m²). Tyto ceny se dále upravují dle různých hledisek, např. dle počtu obyvatel v obci, zda je obec kulturně významná, jaký je přístup k oceňovanému pozemku (zda zpevněný, nezpevněný), zda pozemek ohroţen povodněmi atd. Upravená cena se vynásobí koeficienty Ki a Kp (koeficient změny cen staveb a koeficient prodejnosti). Nakonec se takto upravená cena vynásobí plošnou výměrou pozemku. Vliv na cenu pozemku má také to, zda je zahrnut do územního plánu obce, zda vydané rozhodnutí o umístění stavby a jiné faktory uvedené ve vyhlášce. Takto zjištěná cena pozemku dle cenového předpisu můţe činit nejméně 20 Kč/m2 (při trţním ocenění třeba korunu nebo nulu). -23-

Zemědělské pozemky - základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské vyuţití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ (vysvětleno viz výše) uvedených v příloze vyhlášky. Tuto cenu lze dále upravovat např. o balvanitost pozemku nebo je-li v místě zvýšený výskyt elektrovodných stoţárů. Takto zjištěná cena pozemku dle cenového předpisu můţe činit nejméně 1 Kč za Kč/m2. Oceňování trvalých porostů V oceňovací praxi se převáţně oceňují lesní porosty, ovocné dřeviny a okrasné rostliny. Lesní porost se oceňuje nákladovým a výnosovým způsobem. Vychází se ze skupin lesních dřevin podle jejich zastoupení v lesním porostu, věku, bonitních stupňů, obmýtí a zakmenění. Je třeba vycházet z lesních plánů a osnov od příslušného správce lesa. Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem podle druhu dřevin, jejich věku, pěstebního tvaru nebo způsobu zaloţení jejich porostu. Ceny vinné a chmelové révy obsahují ceny zařízení vinic a chmelnic. Okrasné rostliny se oceňují nákladovým způsobem. Oceňování trvalých porostů není moc vyhledávanou disciplínou u znalců/odhadců. Upřímně řečeno: málokdo je takový odborník na dřeviny (dendrolog), aby rozeznal Betulu pendulu (břízu bělokorou) od Betuly pubescent (břízy pýřité). Rozdíl v cenách u jednotlivých druhů za jeden strom je třeba i 20.000,- Kč a kdyţ je např. u rekreačního objektu těchto stromů 5-10, tak celkový rozdíl v ceně dle oceňovacího předpisu můţe být 100 aţ 200 tisíc. Přitom ale v trţním ocenění se většinou dřeviny nijak významně na obvyklé ceně (trţní hodnotě) nemovitosti nepodílejí, trh s nemovitostmi dřeviny většinou nezajímají. Dnes tady dřevina je a zítra ji můţe někdo odstranit, zničit. Běţně se nejedná se významnou trvalou hodnotu. Koeficienty prodejnosti Vyhláška k zákonu pro oceňování stanoví způsob pouţívání koeficientu prodejnost Kp. V praxi je správné uţití koeficientu jednou z nejobtíţnějších oceňovacích disciplín. Bohuţel na správné určení Kp se váţe následně i správné určení dalšího koeficientu Ki koeficientu změny ceny staveb. Koeficient prodejnosti Kp dle vyhlášky vyjadřuje vztah cen nemovitostí sjednaných dle kupních smluv a jejich cen zjištěných dle vyhlášky, upravených na stejnou cenovou úroveň. -24-

Na rozdíl od Kp při trţním ocenění, který nám říká, kolikrát dráţe nebo levněji se nemovitost na trhu prodává ve srovnání s vynaloţenými náklady na její pořízení (tj. náklady na vybudování a odečet opotřebení). Např. pro bytový dům je pro oblast Plzeň 1 koeficient Kp stanoven vyhláškou ve výši 1,672 a pro obec do 1 tisíce obyvatel v okrese Plzeň-jih ve výši 0,578. Znamená to tedy, ţe v Plzni se určitá nemovitost prodá výhodněji za vyšší cenu, je o ni větší zájem, neţ v malé obci. Koeficient prodejnosti se tvoří z dat, která poskytují finanční úřady z kupních smluv, tedy z realizovaných prodejů. Data zpracovává Ministerstvo financí ČR a Český statistický úřad. Na první pohled se tedy zdá, ţe vyhláška tímto koeficientem vlastně kopíruje stav na trhu nemovitostí. Ale bohuţel není tomu tak, protoţe rok trvá sběr dat (kupních cen) a další rok se vyhodnocuje a zpracovává do vyhlášky. Je zde tedy skluz cca 2 roky a za tu dobu se umí trh s nemovitostmi rychle měnit. A tak někdy dochází k situacím, ţe v malé obci se prodá bývalá zemědělská usedlost, kupní cena je spíše menší, ale zjištěná cena dle cenového předpisu je třeba i dvakrát větší, a prodávající musí zaplatit daň z převodu z té nepoměrně vyšší částky. Věcná břemena Další náročnou oceňovací disciplínou je ocenění věcných břemen. Dle občanského zákoníku § 151n odst. 1) věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, ţe je povinen něco trpět, něčeho se zdrţet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Zákon o oceňování v § 18 nastiňuje postup oceňování práv odpovídajícím věcným břemenům. Postup je popsán hodně stručně a prováděcí vyhláška se jiţ touto problematikou nezaobírá. Proto Ministerstvo financí ČR vydalo komentář k oceňování těchto práv. Problematika věcných břemen je velmi obsáhlá a nad rámec této diplomové práce. Proto se zde nebudu zabývat druhy věcných břemen, jak vznikají a zanikají….., ale spíše se soustředím na moţné příklady. Zákon o oceňování stanoví, ţe právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního uţitku ve výši obvyklé ceny. Roční uţitek se násobí počtem let uţívání práva, ale maximálně pěti, a pokud se právo váţe k určité osobě na dobu jejího ţivota, tak se násobí deseti.

-25-

Například: - právo přejezdu pozemku na dobu určitou 3 roky (neţ soused dostaví svůj dům a svoji cestu) => ocení se trojnásobkem ročního uţitku - právo přejezdu pozemku na dobu neurčitou => ocení se pětinásobkem ročního uţitku - právo doţití babičky Novákové v rodinném domu => ocení se desetinásobkem ročního uţitku Násobky nejsou tak sloţité, sloţité je určit roční uţitek. Dle vyhlášky k oceňování § 45 lze sníţit cenu nemovitosti o cenu věcného břemena na ní váznoucího nejvýše o 80 % zjištěné ceny nemovitostí. V trţní praxi se však můţe stát, ţe váznoucí věcné břemeno znehodnotí cenu nemovitosti zcela, anebo ještě naopak vyvolá další náklady (např. právo ukládání odpadu na určitém pozemku a následně povinnost pozemek ekologicky vyčistit). Míra kapitalizace K oceňování majetkových práv výnosovým způsobem se váţe tzv. míra kapitalizace. Při ocenění dle vyhlášky se míra kapitalizace p uţívá hlavně při oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu. Míra kapitalizace vyjadřuje poměr mezi očekávaným výnosem (budoucím, zpravidla ročním) a současnou hodnotou nemovitosti. Při vyuţití míry kapitalizace dle oceňovací vyhlášky dochází k určitému zkreslení, protoţe vyhláška uvaţuje nájemné z minulého období (poslední rok), ale výnosová hodnota je součtem budoucích výnosů. Míra kapitalizace dle vyhlášky také nerozlišuje, v jaké lokalitě se oceňovaná nemovitost nachází. Tzn., ţe například slušnému hotelu (nemovitost pro hromadné ubytování a stravování) v Plzni náleţí stejná míra kapitalizace (např. 8 %) jako ubytovně v „horní dolní“ Lhotě. Můţete namítnout, ţe výpočet lze upravit koeficientem prodejnost Kp, ale toto právě při oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu nelze, neboť zde se pouţívají hodnoty bez Kp. V trţním oceňování je výběr hodnoty míry kapitalizace obrovský problém. Měli bychom určit podíl výnosů z pronájmu nemovitosti a skutečné prodejní ceny. Bohuţel se jedná o data těţko zjistitelná, a tak znalci/odhadci uţívají míru kapitalizace dle vyhlášky. Někdo s větším citem a někdo s menším. O tomto více v části: Trţní principy - příjmová metoda.

-26-

2.2 TRŢNÍ PRINCIPIY Abych mohlo být provedeno srovnání trţních principů s oceňováním dle cenového předpisu i z pohledu historického, člením stručný historický přehled stejně jako přehled oceňování dle cenového předpisu viz výše. 2.2.1

Stručný náhled do historie

Období do roku 1900 Odhadní řád nemovitostí č. 175 z roku 1897 je cenovým předpisem, a přesto můţeme jeho ustanovení povaţovat za trţní principy té doby. Předpis ukládal znalci povinnost zjistit hodnotu prodejovou (hodnotu obchodní, trţní). Zjištění hodnoty prodejové se dělo zvláště „při nezastavěných pozemcích, kterých podle jejich polohy zužitkovali jest za staveniště.“ Při určení hodnoty prodejové bylo hleděno k obvyklým v té krajině cenám prodejovým. Období v letech 1900 - 1990 Nařízení č. 175/1939 Sb. zákona a nařízení o zákazu zvyšování cen („stopceny“) tímto nařízením bylo ke dni 20.6.1939 zakázáno zvyšovat ceny nemovitostí při převodu staveb mezi občany na území české republiky postavených v letech 1939 aţ 1964 (u staveb v osobním vlastnictví) a v letech 1939 aţ 1984 (u staveb v soukromém vlastnictví). Z výše uvedeného vyplývá, ţe trţní oceňování bylo násilně přetrţeno v červnu roku 1939 „stopcenami“, takţe můţeme říci, ţe aţ do roku 1985 se oceňovalo pouze dle cenového předpisu, trh s nemovitostmi se nemohl svobodně vyvíjet, sice existoval (obchodovalo se s nemovitostmi), ale uskutečněné prodeje nebyly zaloţeny na přirozeném splynutí nabídky a poptávky „mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozváţně a bez nátlaku“. Od 1.1.1985 nabyla účinnosti vyhláška č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků (její rozbor viz výše). V této vyhlášce se objevil nový „trţní“ pohled na nemovitosti. Ceny staveb zjištěné dle tohoto předpisu mohly být zvýšeny aţ o 20 %, zejména vzhledem k místu, poloze a zvláštnímu vybavení. Od roku 1985 nastala tedy opět pro odhadce moţnost či povinnost oceňovat s přihlédnutím k trţním podmínkám v místě a čase. Vyhláška umoţňovala občanům, kteří mezi sebou uzavírají kupní smlouvu, sjednat po vzájemné dohodě vyšší cenu staveb, neţ byla cena zjištěná dle cenového předpisu. Zvýšení se pokládalo za cenu sjednanou dohodou mezi převodcem a nabyvatelem a nebylo na něj ţádné právo.

-27-

Období od roku 1990 aţ po současnost V roce 1990 se v tehdy Československé federativní republice

začalo s procesem

přeměn, ekonomika se začala více trţně orientovat. Ekonomické principy uţ nebyly tolik potlačeny politickými rozhodnutími. Od 1.1. 1993 se datuje novodobý vznik dvou nezávislých státu: České republiky a Slovenské republiky. Česká republika se začala postupně vyrovnávat s dlouholetým odtrţením od světových cen, začala se více zapojovat do evropského systému i v rámci oceňování. V roce 1994 vydal v zahraničí Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (International Valuation Standards Commitee – IVSC) se sídlem v Londýně novelizované oceňovací standardy (první vydal v roce 1981, ale ty k nám v té době nepronikly). Standardy nepopisují přesně metody, jak oceňovat, ale poukazují na okolnosti, ke kterým je třeba při ocenění přihlíţet. V roce 1999 se do České republiky dostávají informace z evropské společnosti TEGoVA (The European Group of Valuers´ Associations). Organizace zveřejňuje standardy pro oceňování majetku. V té době také v České republice vznikají postupně různá seskupení odhadců a znalců, začínají se pořádat různá školení o problematice trţního oceňování. Vlastně se po roce 1990 všichni účastníci trhu s nemovitostmi začali vzdělávat, trh se začal rozvíjet. Ze začátku této „pionýrské“ doby někteří aktéři vyuţili nepřehledné situace na nově vznikajícím trhu (ať uţ to byli prodávající, kupující, znalci, odhadci, státní instituce aj.), ale postupně se začala „pravidla hry“ vyjasňovat a v současnosti si dovolím tvrdit, ţe valná většina obyvatel naší země tak trochu chápe fungování na trhu s nemovitostmi, různé instituce jsou daleko informovanější a obezřetnější, a jsou nastoleny určité trţní principy. Trţní principy to nazýváme proto, pro trţní ocenění neexistují ţádné přesně vymezené předpisy nebo přesná metodika. Proto také neříkáme, ţe „zjišťujeme“ trţní hodnotu (jako u cenového předpisu je cena zjištěná), ale pouze odhadujeme. Odhadnutá hodnota by měla odráţet situaci na trhu s nemovitostmi (pokud mluvíme o současné hodnotě) nebo vývoj trhu (pokud mluvíme o budoucí hodnotě). Trţní oceňování se totiţ umí pohybovat v čase nejen směrem vzad (jako oceňovací předpis), ale i směrem vpřed, tj. do budoucna. 2.2.2 Současnost Napřed je třeba si připomenout, ţe trh je místem, kde se setkává nabídka s poptávkou a na základě vzájemné konfrontace se utváří ceny zboţí nebo sluţeb. Nemovitosti jsou zboţí jako kaţdé jiné, moţná jen s tou výjimkou, ţe se nedají přemístit, dováţet, některé ani vyrobit (pozemky). Trh zboţí a sluţeb řeší mimo jiné základní otázky: CO, JAK, PRO KOHO nebo PROČ vyrábět (budovat, produkovat…)? Trh s nemovitostmi řeší to samé. -28-

Co prodávat, s čím obchodovat? Přeci se vším, co má nějakou cenu. Co vše lze ocenit? Vše! Jednoduchá odpověď, ale většinou sloţitá cesta k výsledku. Jak se k výsledku dobrat? Podstatou řešení úkolu pro znalce nebo odhadce je pochopení funkce oceňovaného majetku, jeho uţitečnosti, moţnosti vyuţití. Pro koho nebo proč oceňovat? Zde není myšlen účastník trhu, ale spíše za jakým účelem oceňovat. Jiný postup je třeba zvolit při zpracování odhadu ceny pro banku, jiný pro exekuční úřad, pro finanční analýzy podniků, pro dělení SJM…. V kaţdém případě, ale základní metodologické přístupy pro práci znalce či odhadce (dále jen oceňovatele) jsou stejné, a to: 1. Reflexe (pozorování) 2. Indukce a dedukce 3. Analogie (modelování) 4. Analýza a syntéza Výborně o těchto přístupech pojednává Ing. Petr Ort, Ph.D ve svých skriptech3, z kterých volně čerpám pro vysvětlení přístupů. Pomyslným prvním stupněm na cestě za výsledkem ocenění je prostá reflexe, tj. pozorování a zachycení daného stavu. Převedeno do praxe: oceňovatel provede prohlídku oceňované nemovitosti (například administrativní budovy), pořídí fotodokumentaci, budovu si zaměří (tj. její velikost vnější a podlahové plochy vnitřní), provede zápis o zjištěném stavu a neopomene prohlédnout a zdokumentovat i okolí budovy. Dalším stupněm je indukce a dedukce. Indukce je postup v úsudku od konkrétního případu k obecnému zjištění. Dedukce je postup opačný, od obecného k jednotlivému (konkrétnímu). V praxi to znamená, ţe u zmíněné administrativní budovy určíme její kvalitu a kvantitu, poté stanovíme reprodukční hodnotu vynásobením měrných jednotek vysoce agregovanou cenou (tj. cenou, která vyjadřuje cenu dokončené stavby vztaţenou na měrnou jednotku, např. kubický metr obestavěného prostoru stavby). Získáme tak věcnou hodnotu stavby. Aţ sem se postup zdá jednoduchý, průhledný, skoro aţ jednoduše matematický. V dalším stupni: analogii (modelování) musí oceňovatel prokázat nejen své znalosti získané studiem, ale také své zkušenosti získané praxí a mnohdy „tvrdě vykoupené“. Oceňovatel musí být schopen vymodelovat různé reálné situace týkající se oceňovaného objektu, situace kriticky zhodnotit a získané výsledky interpretovat. Například se můţe jednat o základní způsob modelování kapitalizační míry při výpočtu trţní hodnoty příjmovou metodou.

-29-

Závěrečným stupněm (metodou) je obvykle analýza a syntéza. Analýza je postup od jevů k principům, syntéza je postup opačný od principů k jevům. V praxi to znamená, ţe se provede analýza vytěţených dat, roztřídí se do skupin dle výrazných znaků (např. velikost podlahové plochy, konstrukčních systémů…), je třeba si uvědomit určité vlastnosti nemovitosti,

pouţít i matematické vyhodnocení, umět odhadnout následné chování

jednotlivých konstrukcí budovy (např. jak budou snášet další zatíţení, vnější síly, vnitřní sály…). Uţívané metody ocenění zaloţené na trţním principu Ocenění nemovitostí na trţních principech je odlišné od zjištění ceny dle cenového předpisu (oceňovací vyhlášky). Trţní principy se odvíjejí od trţních mechanismů a stavu trhu, tj. vztahy mezi nabídkou a poptávkou. Trţní oceňování je zaloţeno na vývoji cen, tendencích v politice, ekonomice…. Uţívané metody jsou: metoda porovnávací, příjmová, nákladová (definice viz výše). POROVNÁVACÍ METODA Oceňovanou nemovitost porovnáváme s prodeji obdobných nemovitosti v dané lokalitě a časovém rozmezí přibliţně 6 měsíců. Podmínky prodeje by měly být také porovnatelné (nemělo by se jednat např. o prodej v rodině, kdy kupní cena byla deformována osobními vztahy). Porovnání můţe být přímé a nepřímé. Přímé porovnání znamená, ţe porovnáváme přímo oceňovanou nemovitost se vzorky prodaných nemovitostí. Nepřímé porovnání znamená, ţe zjištěná data o prodávaných nemovitostech zpracujeme na průměrná data, vytvoříme si tzv. referenční vzorek (referuje o standardech vzorků) a oceňovanou nemovitost porovnáváme s tím vytvořeným referenčním vzorkem. V praxi se bohuţel stává, ţe v daném místě (okolí) a čase se nevyskytuje dostatečný počet prodaných obdobných nemovitostí a oceňovatel musí provádět porovnání i s obchodovanými (v té době nabízenými) nemovitostmi. Pak je na oceňovateli, aby vstupní data (nabízenou kupní cenu) citlivě upravil dle svých znalostí a zkušeností. V odhadu je třeba na tyto skutečnosti upozornit. Pro tuto metodu je důleţitá tvorba databáze o realizovaných prodejích nemovitostí. Databáze musí být neustále aktualizována, důleţité je, aby sbíraná data byla pravdivá a co moţná nejúplnější. Tvorba databází je jiţ nad rámec této diplomové práce. Při přímém porovnání je třeba porovnávat přes určité parametry. Parametry jsou nejen kvantitativní (zastavěná plocha, obestavěný prostor, …), ale i kvalitativní jak po stránce -30-

technické (např. konstrukční stavební systém, napojení na inţenýrské sítě), tak po stránce právní (např. zajištění přístupu k nemovitosti, omezení věcných práv, zda nemovitosti volná nebo pronajatá). Zjištěné parametry se upravují tzv. korekčními činiteli (koeficienty) – jejich uţití a úprava – viz praktická část této práce. V závěru porovnání získáme výslednou porovnávací hodnotu. Tato hodnota ovšem ještě nemusí být výsledkem ocenění. Oceňovanou nemovitost je lépe ohodnotit za pouţití více metod a v závěru výsledky metod citlivě posoudit. V praxi se vyskytují také však případy, kdy porovnávací metodu nelze pouţít. Je to například v případě odhadu ceny rozestavěného objektu. Tento objekt samozřejmě svoji cenu na trhu má. Ale rozestavěné stavby jsou vţdy v jiné fázi rozestavěnosti (dokončenosti), proto je nelze zcela dobře porovnávat a oceňovatel musí zvolit jinou metodu odhadu ceny. PŘÍJMOVÁ METODA Tato metoda je zaloţena na predikci čistých výnosů, které by mohly plynout z vlastnictví oceňované nemovitosti (jejího provozu či pronájmu). Principem metody je ukázat současnou hodnotu budoucích čistých příjmů z nemovitosti. Současnou hodnotu získáme diskontováním (odúročením) budoucích čistých výnosů na současnou hodnotu pomocí tzv. diskontní míry, která představuje výnosnost investice (např. koupě nemovitosti). Stanovení diskontní míry je velmi sloţitá disciplína a uţívá se v případech, kdy uvaţujeme budoucí peněţní toky a chceme je převést na současnou hodnotu (laicky řečeno: rozhodujeme se, zda investovat na kapitálovém trhu nebo investovat např. do koupě nemovitosti; na kapitálovém trhu můţeme znát dosahovanou výnosnost a tuto nebo větší výnosnost chceme mít i u předmětné nemovitosti; na základě této předpokládané výnosnosti můţeme budoucí peněţní toky převést na současnou hodnotu). Nebo můţeme postupovat opačně, tj. chceme zjistit míru zhodnocení investic vloţených do nemovitosti, tzv. kapitalizace. Kapitalizace proto, ţe převádíme výnos na kapitál. K tomuto převodu pouţíváme kapitalizační míru, kterou zjistíme jako poměr skutečně realizovaných trţních cen a skutečných výnosů prodaných nemovitostí. Pokud víme, ţe např. malá administrativní budova byla prodána za 8.000.000 Kč a její roční výnos byl 900.000 Kč, pak podíl hodnot je 8,8, tj. 8,8% kapitalizační míra. Obecně platí, ţe čím vyšší procento kapitalizační míry, tím niţší je výnosová hodnota nebo trţní hodnota nemovitosti. V příjmové metodě musí oceňovatel hodnotit, zda je oceňovaná nemovitost uţívána v souladu se zásadou nejvyššího a nejlepšího vyuţití, odhadnout zbývající dobu ţivotnosti objektu, vyhodnotit nájemní smlouvy, nutná náklady k provozu, aj. -31-

Trţní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek po dobu své ţivotnosti schopen generovat. NÁKLADOVÁ METODA Metoda je zaloţena na odhadu reprodukčních nákladů stavby, tj. nákladů nutných k pořízení obdobné stavby v nových současných cenách. Tyto reprodukční náklady jsou pak sníţeny o skutečné opotřebení stavby a získáme tzv. věcnou hodnotu. Zjednodušený postup v praxi je takový, ţe oceňovatel na základě skutečných měření objektu vypočte obestavěný prostor objektu a celkovou kubaturu vynásobí vysoce agregovanou cenou. Vysoce agregovanou cenou lze získat z ceníků firem např. RTS Brno, ÚRS Praha. Tato cena zahrnuje veškeré náklady na určenou jednotku (m², m³, bm..). Takto získá reprodukční cenu, která je uţívána také pro pojištění nemovitosti, pro developery při výstavbě aj. Reprodukční cenu sníţíme o skutečné opotřebení objektu. Výsledkem je věcná hodnota objektu, ke které je nutno často připočítat hodnotu pozemku. Náklady na pořízení majetku nového jsou sníţeny o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Jiným znehodnocením můţe být např. zdraví ohroţující materiál: - azbest, který se pouţíval v 70. letech při výstavbě administrativních budov, škol, nákupních středisek aj. - známé „boletické panely“ - formaldehyd - pouţíval se pro výrobu lepidel pojících dřevotřískové desky Hodnota majetku zjištěná nákladovou metodou však jen málokdy ukazuje na trţní hodnotu majetku. V atraktivních lokalitách, kde poptávka po nemovitostech výrazně převyšuje nabídku, bývá trţní hodnota nemovitostí vyšší neţ hodnota zjištěná nákladovou metodou (kupující je ochoten nemovitost výrazně přeplatit). Naopak v neatraktivních lokalitách je hodnota nemovitosti zjištěná nákladovou metodou výrazně vyšší (i násobně vyšší) a poptávka je v místě mizivá (například v odlehlé lokalitě malé vsi je nákladová hodnota bývalé zemědělské usedlosti velmi vysoká, protoţe kubatura objektů – stodol, hospodářské části – je velká, ale prodejnost v místě je velmi nízká). Přesto nákladová metoda má své místo v oceňování majetku a mnohdy jen díky ní si uvědomíme různé konstrukční, technické, funkční nedostatky, které mají významný vliv na trţní hodnotu oceňované nemovitosti.

-32-

Celkové hodnocení oceňované nemovitosti Aplikacemi výše uvedených metod můţeme odhadnout trţní hodnotu oceňované nemovitosti. Musíme zváţit, zda oceňovaný majetek je na trhu obchodován, zda současná ekonomika je stabilní nebo se naopak předpokládají určité překotné změny (např. situace trhu před orkem 2004 – před vstupem ČR do Evropské unie), které by měly kladný nebo záporný vliv vývoj trhu s nemovitostmi. Pokud jsou obdobné nemovitosti v dané lokalitě čile obchodovány, je vhodné přiřadit největší váhu metodě porovnávací. Je vhodné i trţní hodnotu navrhnout v určitém intervalu, cenovém rozpětí. V rozsudku Nejvyššího správního soudu (spisová zn. 8 Afs 80/2007-105) ze dne 31.3.2009 je uvedeno: „ Nejvyšší správní soud dospěl k závěru, že ceny sjednávané v běžných obchodních vztazích nelze absolutizovat jediným číslem, ….ale je třeba ji stanovit alespoň intervalem nejčastěji realizovaných cen. Stanovení konkrétního rozpětí musí zohlednit, zda se zjištěné ceny pohybují ve velkém nebo naopak úzkém rozpětí…….“. Závěr soudu aplikovat i na odhad trţní hodnoty. Problém cenového rozpětí ale nastává v případě, kdy je třeba ocenit nemovitost bez DPH. Potom by bylo třeba určit u cenového rozpětí i nejvyšší a nejniţší DPH. Při celkovém hodnocení je třeba se také zabývat ekonomické pojmy goodwill a badwill. Pojem goodwill bychom mohli chápat jako určitou nadhodnotu nemovitosti, hodnotu ale spíše abstraktní. Např. v Plzni je restaurace U Švejka, jejíţ interiéry a nábytek jsou zdobeny motivy kreseb Josefa Lady vztahující se k době Rakouska-Uherska a k dobrému vojákovi Švejkovi. Pokud bychom restauraci oceňovali jako objekt (po stavební stránce), tak motivy kreseb by nebyly významným příspěvkem k trţní hodnotě objektu. Pokud bychom ale restauraci oceňovali jako podnik (ocenění podniku), pak by motivy kreseb byly chápány jako nehmotná součást majetku podniku. Tato nehmotná část by se mohla vyčíslit jako rozdíl mezi účetním oceněním podniku a trţním oceněním podniku. Goodwill vzniká dlouhodobým kladným působením podniku na trhu a vede ke vzniku všeobecného podvědomí o firmě (podniku). Jedná se tedy o jakési dobré jméno podniku, jeho sluţeb, výrobků. Pokud by ale podnik ve společnosti působil negativně, měl by špatnou pověst a tím získal špatné jméno, jedná se o záporný goodwill, běţně nazývaný badwill (např. podnik dlouhodobě poškozující okolní ovzduší a vody svými exhalacemi a odpadními vodami).

-33-

3. KOMPARATIVNÍ ANALÝZA OBOU SYSTÉMŮ Oba dva výše charakterizované oceňovací systémy mají své zastánce i odpůrce. Oceňování dle cenového předpisu (někdy nazýváno administrativní oceňování nebo vyhláškové oceňování) se převáţně uţívá v souvislosti s daňovými zájmu státu (pro daň z převodu, darovací daň, dědickou daň, daň z příjmu, při převodu majetku státu na jiné osoby, pro vyvlastnění a jiné případy zvláštními předpisy stanovené nebo z rozhodnutí příslušných orgánů. V těchto případech, kdy je potřeba zjistit daňový základ, je k tomu potřeba nějaká právní norma, zákon, vyhláška. To splňuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a jeho prováděcí vyhláška. V zákoně a vyhlášce musí být pevně dána konstrukce ceny, protoţe nesmí být prostor pro dvojitý výklad. Naproti daňovým zájmům státu stojí trţní prostředí, kde působí „neviditelná ruka trhu“ a prostředí se nechce nechat svázat nějakými statickými pravidly (vyhláškou), protoţe trh je ţivý organismus a neustále se vyvíjí, mění, reaguje na ekonomické situace, a to docela pruţně, nebo alespoň pruţněji neţ zákon o oceňování s prováděcí vyhláškou. V trţním oceňování neexistují přesné vzorce, do kterých by se dosadilo a matematicky by vyšel výsledek. Trţní oceňování je tvůrčí proces, hledání cenotvorných argumentů, jejich analýza a váţení všech známých faktorů ovlivňujících trh s nemovitostmi, uţívají se spíše postupová schémata, pečlivě se hodnotí a váţí. Kdybychom chtěli symbiózu obou systému znázornit na časové ose, zjistili bychom, ţe do roku 1936 sice existoval cenový předpis (Odhadní řád nemovitostí č. 175 z roku 1897), ale ten znalci ukládal zjišťovat při oceňování hodnotu nemovitosti prodejní (obchodní, trţní), hledělo se na „v té krajině ceny prodejové“. Dále musel znalec zaznamenat všechny okolnosti, které měly na cenu vliv. V odhadním řádu neexistovaly ţádné koeficienty prodejnosti, polohy, vybavení staveb. Vše se řídilo podmínkami na trhu v místě a čase. Proto si z tohoto můţeme odvodit, ţe do roku 1936 šly oba systémy společně, lépe řečeno: byl jeden oceňovací systém, který vycházel v místních trţních podmínek. V roce 1936 bylo vydáno nařízení vlády č. 175/1939 Sb. zákona a nařízení o zákazu zvyšování cen („stopceny“) a vlastně tím bylo trţní oceňování násilně ukončeno. Dále po mnoho let pokračovalo jen oceňování dle cenového předpisu. Trh s nemovitostmi se nijak výrazně nevyvíjel, neexistovalo spolupůsobení a utváření trhu nabídkou a poptávkou. To vše

-34-

trvalo aţ do roku 1990, skončilo období socialistické centrální ekonomiky, začal se v hospodářství rozvíjet trţní model. Můţeme říci, ţe na časové ose se od roku 1990 opět objevují oba oceňovací systémy vedle sebe, ale hodně vzdáleny. Cenový předpis byl striktní, neumoţňoval pohyb mezi „mantinely“ (např. vyuţití znalosti místa při oceňování). Změna nastává prováděcí vyhláškou č. 540/2002 Sb. (k zákonu o oceňování), kdy s účinností od 1.1.2003 lze některé garáţe a byty oceňovat porovnávacím způsobem. U garáţí to lze jen u těch, které netvoří příslušenství jiných staveb. Jednalo-li se tedy o garáţ – příslušenství rodinného domu – oceňovala se nákladově; jednalo-li se o garáţ například řadovou, která netvořila příslušenství domu – oceňovala se porovnávacím způsobem. Dále byla moţnost oceňovat porovnávacím způsobem byty ve vícebytovém domě (typovém, netypovém). Oceňovalo se dle nově vzniklých znaků pro porovnání: stav trhu, poloha nemovitosti v obci, napojení na inţenýrské sítě, dostupnost dopravy, konstrukční provedení , obchody, sluţby v místě a jiné. O tomto období můţeme říci, ţe nastává přibliţování cenového předpisu trţnímu oceňování. Přibliţování pokračuje i novelou č. 452/2003 Sb., s účinností od 1.1.2004. Do staveb oceňovaných porovnávacím způsobem přibyly rekreační chaty a zahrádkářské chaty (včetně venkovních úprav). Toto bylo velmi přínosné a úlevné i pro znalce a odhadce, protoţe dříve zaměřováním a popisováním venkovních úprav strávil znalec více času neţ se samotným objektem chaty. V roce 2005 novela č. 640/2004 Sb. nepřinesla ţádné zásadní změny a ani novely v roce 2007 vyhl. č. 617/2006 Sb. a č. 76/2007 Sb. nepřispěly výrazněji k přiblíţení cenového předpisu realitě. Jejich příspěvek byl jen ten, ţe se mohly ovocné dřeviny a okrasné rostliny pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí oceňovat zjednodušeným způsobem, tj. dle výměry pokryvné plochy porostu a určitého procenta z ceny pozemky. Dříve se totiţ stávalo, ţe při ocenění např. rekreační chaty se zahradou a porosty, byla cena zjištěná u porostů daleko vyšší neţ u samotné chaty a z celkové nesmyslně vysoké ceny se také platila např. daň z převodu (dříve 5%). Docházelo tak k nesmyslným řešením, ţe vlastník před oceněním raději všechny stromy na pozemku u chaty pokácel a teprve poté svolil k ocenění. Ocenění zjednodušeným způsobem se týkalo v některých případech i lesního porostu. Znaleckou veřejností byla nedočkavě očekávána novela vyhlášky pro rok 2008. V roce 2008 vyšla zcela nová vyhláška, která zrušila všechny předtím prováděcí vyhlášky. Nová vyhláška č. 3/2008 Sb. s účinností od 1.2.2008 platí do dnešní doby, ale jiţ byla několikrát -35-

novelizována. Její účinnost byla od 1.2. proto, ţe od tohoto data se pravidelně mění Malý lexikon obcí s počty obyvatel, coţ má vliv na výpočet ceny pozemků. Vyhláška č. 3/2008 Sb. ale bohuţel ţádné výrazné změny nepřinesla, i kdyţ bylo ministerstvem financí avizováno oceňování porovnávacím způsobem také rodinných domů. Čili ţádné další výrazné přiblíţení trhu. Aţ teprve novela - vyhláška č. 456/2008 Sb. pro rok 2009 přinesla dlouho ţádané a očekávané oceňování rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku porovnávacím způsobem. Konečně vyhlášku zajímalo i zde, jaká je situace na dílčím trhu s nemovitostmi, poloha nemovitosti (zda je oblast preferovaná nebo není), zda je v místě veřejná doprava, zda lze v okolí očekávat změny mající významný vliv na cenu nemovitosti, zda v okolí nebydlí konfliktní skupiny atd. To jsou všechno hlediska, která je nutno uvaţovat i při trţním ocenění a mohou mít výrazný vliv povyšující cenu nebo poniţující. To byl další velký krok cenového předpisu pro přiblíţení se trţnímu ocenění. V současnosti se cenový předpis snaţí i nadále přibliţovat trţnímu ocenění, ale vzhledem k tomu, ţe reakce prováděcí vyhlášky na situaci na trhu je asi tak s dvouletým skluzem, nemůţe se cenový předpis nikdy přiblíţit trţním principům. Jeden rok se sbírají data, druhý rok se vyhodnocují získané kupní ceny z kupních smluv, upravují se koeficienty prodejnosti, koeficienty přepočtu základní ceny dle druhu konstrukce a jiné, a teprve na počátku třetího roku nabývá nově vytvořená vyhláška účinnosti! V posledních letech se prováděcí vyhláška mění 1x za rok. Největší rozpory v oceňování byly asi tak v roce 2009 - 2010, kdy tvůrci vyhlášky v roce 2007 sbírali data (rok 2007 byl rokem s doposud nejvyššími kupními cenami nemovitostí za posledních cca 50 let (po měnové reformě v ČR v roce 1953), v roce 2008 data vyhodnotili, zpracovali novou vyhlášku s účinností od 1.1.2009. Jaké bylo zděšení znalců a jejich klientů, kdyţ ocenění dle cenového předpisu pro daň z převodu bylo daleko vyšší neţ cena, za kterou byla v roce 2009 nemovitost prodána. V roce 2009 se totiţ jiţ naplno projevila ekonomická krize i na trhu s nemovitostmi a některé nemovitosti spadly s kupní cenou aţ o 30 % oproti roku 2007. Takţe se běţně stávalo, ţe např. prodej bytu 3+1 v panelovém bytovém domě v Plzni byl realizován za 1.460.000 Kč a cena zjištěná dle cenového předpisu byla 1.850.000 Kč. Daň z převodu se platí 3 % z vyšší hodnoty (kupní cena vs. cena zjištěná). V tomto případě je vyšší cena zjištěná, daň z převodu tedy činila 55.500 Kč. Z kupní ceny by byla daň 43.800 Kč. To bylo velké rozčarování pro daňového poplatníka.

-36-

V tomto hodnocení se chci zaměřit přímo i na konkrétní rozdíly obou současných oceňovacích systémů. V úvodní části zákona o oceňování majetku jsou uvedeny některé způsoby oceňování: Nákladový způsob Vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Pro tento nákladový způsob jsou stanoveny standardy vybavení. Například: Příloha č. 6 vyhlášky tabulka II. Standardní vybavení rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků. Popisuje standardní konstrukce a vybavení vyjmenovaných objektů. Tato tabulka byla vytvořena k zákonu o oceňování majetku v roce 1997 a konstrukce zde neuvedené jsou buď podstandardní nebo nadstandardní. Tabulka zaznamenala v uplynulých 15 letech (1997 2012) jen málo změn, a přitom materiály uţívané ve stavebnictví udělaly obrovský kvalitativní skok. Na některé konstrukce vyhláška pohlíţí jako na nadstandardní, ale trh na ně nahlíţí jako na obvyklé čili standardní. Některé prvky hodnotí vyhláška jako standardní, ale trh jiţ jako podstandardní. Příklady: Číslo

Konstrukce

poloţky

a vybavení

2

zdivo

Popis standardu

Náhled vyhlášky

Ovlivnění

Náhled trhu

hodnoty

Ovlivnění hodnoty

zdivo s tepelnou

toto zdivo

hodnota

nezateplené

směrem

izolační

standardní

nezměněna

cihelné zdivo

dolů

schopností

z původních

výrazně

klasického

plných cihel

cihelného zdiva

povaţuje za velmi

z plných cihel tj.

podstandardní

45 cm, …. 3

stropy

jakékoliv

i spalné stropy

hodnota

spalné stropy

směrem

s rovným

jsou

nezměněna

(mimo

dolů

podhledem

v pořádku

dřevostaveb) nechce

5

krytina

pálená,

betonová krytina

hodnota

betonová krytina

hodnota

pozinkovaný

je nadstandard

zvýšena

je levnější

nezměněna

plech,

materiálově

-37-

osinkocementové

i pokládkou

šablony, ţivičná

(krytina

svařovaná

velkoformátová) na

směrem

osinkocementové

dolů

šablony trh nahlíţí negativně 20

zdroj teplé

bojler, karma

vody

karmu hodnotí

hodnota

na karmu nahlíţí

směrem

jako standard

nezměněna

jako na

dolů

podstandard pokud

hodnota

bráno jako

hodnota

kombinovaný

zvýšena

standard u

nezměněna

kotel 23

vybavení

plynový sporák

kuchyně

rodinných domů

el.sporák (včetně

hodnota

plynový sporák

směrem

běţných

zvýšena

původní hodnotí

dolů

sklokeramických

trh jako

desek) hodnotí

podstandard

jako nadstandard el.sporák (včetně

hodnota

běţných

nezměněna

sklokeramických desek) hodnotí jako standard 24

vnitřní vybavení

vana ocelová, …

akrylátovou

hodnota

akrylátovou vanu

hodnota

vanu hodnotí

zvýšena

hodnotí jako

nezměněna

jako nadstandard

standard ocelovou vanu

směrem

původní hodnotí

dolů

jako podstandard

Ad č. 2 Pokud mluvíme například o rodinných domech, tak dnes zajímají trh objekty s nízkou spotřebou energie, coţ vyhláška nijak zásadně neřeší. Zpřísňují se poţadavky na tepelný odpor svislých nosných konstrukcí (hlavně obvodového pláště budovy). K porovnání hodnot slouţí součinitel prostupu tepla U (dříve se pouţívala opačná hodnota: tepelný odpor konstrukcí R).

-38-

Součinitel prostupu tepla U se udává v jednotkách W/m²K, vypovídá o tepelně izolačních schopnostech konstrukce. Pokud je hodnota vysoká (např. 1,30 u zděných domů z plného cihelného zdiva postavených kolem roku 1930), tak konstrukce propouští příliš mnoho tepla a provoz objektu je výrazně neekonomický. Pokud je hodnota nízká (např. 0,20 u zděného rodinného domu z novodobého cihelného zdiva postaveného kolem roku 2000), jedná se o objekt s výrazně ekonomičtějším provozem a tím i na trhu ţádanějším a více ceněním. Z výše uvedeného vyplývá, ţe vyhláška hodnotí konstrukci obvodového zdiva z pálených cihel vyrobených např. v roce 1970 (U = 1,1 W/m²K) a z nich v roce 1970 postavený dům stejně jako konstrukci obvodového zdiva z pálených cihel vyrobených např. v roce 2010 (U = 0,2 W/m²K) a z nich v roce 2010 postavený dům (zde se nezabýváme amortizací - to je jiné hledisko). Trh se ale naštěstí na to dívá jinak. Takto bychom se ale mohli pozastavit i u dalších konstrukcí: okna, stropní konstrukce, izolace....kaţdý prvek má svůj součinitel prostupu tepla U, z nich následně lze vypočítat průměrný součinitel prostupu tepla domu a lépe tak odhadnout spotřebu tepla k vytápění a s tím spojené náklady. Nikdo z účastníků trhu s nemovitostmi nechce mít zbytečné vysoké náklady na provoz kupované nebo uţívané nemovitosti. Při tvorbě tabulky popisů konstrukcí a jejich hodnocení k zákonu o oceňování v roce 1997 se ještě o součiniteli prostupu tepla U a tepelném odporu konstrukcí R neuvaţovalo, tyto hodnoty se neměřily. V České republice se začaly po roce 2000 vyrábět broušené cihly (zbroušené loţné plochy), aby se dosáhlo co nejmenších tepelných mostů. Vyvíjel se nejen tvar cihel, ale i vlastní materiál – keramický střep, spojovací malta, omítky. Poţadavky na tepelnou ochranu budov se za posledních 50 let zpřísnili 6krát, z toho za posledních deset let 2krát. U zdiva z pálených cihel došlo k navýšení tepelného odporu za posledních 50 let 11 krát, z toho za posledních 10 let 3krát6.

Ale tento vývoj bohuţel vyhláška vůbec

nezohledňuje. Ad č. 5 – pokud je na stavbě osazena betonová krytina vyráběná kolem roku 1930, i to by správně dle vyhlášky mělo být hodnoceno jako nadstandardní, coţ se jeví jako nelogické. Je zajímavé, ţe zatímco tašková krytina u rekreačních chat (příloha č. 7 tabulka II) je hodnocena vyhláškou jako nadstandardní, tak u vedlejších staveb (příloha č. 8 tabulka II) je 6

http://titul.zeen.cz/1D4de4ef2bab666012.cde/page/5 -39-

hodnocena jako standardní. Čili dochází k tomu, ţe zděná kolna (nebo chlívek) u chaty s taškovou krytinou má krytinu hodnocenou jako standardní cenu nezvyšující a zděná chata s taškovou krytinou má krytinu hodnocenou jako nadstandardní, cenu zvyšující. Ale trh se na tento případ bude dívat zcela opačně. Podobně rozdílný náhled vyhlášky a trhu je na ţivotnost jednotlivých konstrukcí. Při analytickém způsobu oceňování jsou vyhláškou dány určité intervaly moţné ţivotnosti konstrukcí. Příklady ţivotností v letech: -

základy

150 - 200

-

svislé konstrukce

80 - 200

-

stropy

80 - 200

-

krov, střecha

70 - 150

-

vnitřní obklady keramické

30 - 50

-

vnitřní hygienické vybavení

30 - 60

Z pohledu vyhlášky je co nejdelší ţivotnost konstrukcí pro daňové účely jasná. Čím se uvaţuje delší ţivotnost, tím je opotřebí rozloţeno do delšího časového úseku a zjištěná cena objektu je větší, neţ kdyby byla uvaţována kratší ţivotnost konstrukcí. Kdyţ je zjištěná cena objektu větší, pak také je např. základ daně z převodu nemovitostí (pokud = ceně zjištěné dle zvláštního právního předpisu = zákon č. 151/1997 Sb.) vyšší, a tím pádem je větší příjem z této daně do státního rozpočtu. Jaký je ale pohled trhu? Skutečně by mohl být potenciální kupující nadšený z toho, ţe jeho základy se mohou doţít minimálně 150 let? Jakou asi mají funkčnost dejme tomu po 70 letech, a co svislé a vodorovné izolace, jejich funkčnost? Nebo vnitřní hygienické vybavení, tj. vana, WC…tyto jsou po 10 letech uţ né moc ţádoucí, natoţ po 20 a více. Dnes se vyrábí předměty s kratší dobou ţivotnosti neţ dříve, a to z více důvodů: aby výroba potaţmo cena výrobku nebyla tak drahá, aby kupující byl nucen častěji kupovat, ale také proto, ţe výrobky rychleji morálně zastarávají. Ale tyto aspekty vyhláška přehlíţí a jakoby říká: „Ne, já trvám na tom, ţe základy staré 100 let mají teprve 2/3 nebo 1/2 své ţivotnosti za sebou a ţe jsou ještě v dobrém stavu.“

-40-

Výnosový způsob který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). V prováděcí vyhlášce se pouţívá k ocenění kombinace nákladového a výnosového způsobu. Pro výpočet ceny výnosovým způsobem je dán vzorec, v jehoţ jmenovateli je uvaţováno s mírou kapitalizace. Míra kapitalizace pro vybrané druhy objektů je uvedena v příloze č. 16 prováděcí vyhlášky. Zde je například k nemovitosti pro obchod a administrativu přiřazena míra kapitalizace 7 %. To znamená, ţe míra zhodnocení investic vloţených do nemovitosti dle vyhlášky bude stejná např. v obci Vrčeň u Nepomuka v okrese – Plzeň-jih (obec má cca 320 obyvatel a skutečně na návsi stojí administrativní budova bývalého zemědělského druţstva – dnes jiná zemědělská společnost) a také stejná např. v Praze. A takto to vyhodnocuje cenový předpis. Asi cítíme, ţe v tomto případě je vyhláška zcela „out“. Porovnávací způsob který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Zde je třeba objektivně pochválit tvůrce vyhlášky za dvě věci: a) při vyuţití porovnávacího způsobu se lze více přiblíţit realitě na trhu s nemovitostmi b) způsob výpočtu dává moţnost znalci lépe vyuţít své znalosti a zkušenosti Oceňovaná nemovitost se zde hodnotí ze tří hlavních hledisek: a) hodnotí se zde trh s nemovitostmi v místě – situaci v místě posoudí nejlépe místní znalec – rozhodně lépe, neţ ministerský úředník pomocí nějakého sloţitě sestaveného a zprůměrovaného koeficientu. b) hodnotí se poloha nemovitosti – např. poloha v obci, dopravní dostupnost místa, obyvatelstvo v okolí (obtíţná skupina sousedů dovede kupní cenu nemovitosti výrazně sníţit), změny v okolí nemovitosti, dokonce i nezaměstnanost v obci a okolí (pokud na malém městě ukončí např. svoji výrobní činnost firma, která zaměstnávala 150 aţ 200 lidí z místa a okolí, rázem výrazně poklesne koupěschopnost místních obyvatel a to se odrazí i v místní trhu s nemovitostmi). -41-

c) hodnotí se konstrukce a vybavení – hodnocení je podstatně jednodušší neţ u nákladového způsobu. Dokonce i opotřebení lze posoudit dle skutečného stavu a né matematicky jako podíl stáří objektu a celkové ţivotnosti. Mnohdy stavba stáří 50 let je méně opotřebená, protoţe se o ní vlastník kvalitně stará a průběţně modernizuje, neţ jiná stavba stáří 20 let, kterou její vlastník pouze uţívá a spíše vybydluje. To vše můţe znalec zohlednit. V kaţdém bloku hodnocení je ještě znak „vlivy neuvedené“, kde můţe znalec dále poníţit nebo povýšit hodnoty tak, aby celkový výsledek ocenění skutečně odpovídat situaci na trhu v dané lokalitě.

Oceňování stavebního pozemku Zákon o oceňování říká: „Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování, které stanoví vyhláška.“ Oceňování stavebních pozemků je velmi náročná disciplína, ať se oceňuje dle vyhlášky nebo na trţních principech. V praxi je nepřeberné mnoţství různých problémů při oceňování pozemků a vyhláška neumí nebo nemůţe všechny moţnosti postihnout. Například je-li pozemek evidován v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, takto se musí i ocenit, bez ohledu na skutečný rozsah zastavění. V praxi se můţe stát, ţe pozemek o výměře 1500 m² má pouze jednu třetinu zastavěnou a uţívanou jako nádvoří a zbylé dvě třetiny (1000 m²) jsou svahem k řece. Přesto se celý pozemek musí ocenit jako zastavěná plocha a nádvoří, tedy daleko vyšší cenou, neţ jakou ve skutečnosti má. Zde nelze ani uţít ustanovení zákona, ţe „při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.“ Nebo jiný příklad:

při ocenění stavebního pozemku byla v určitých lokalitách

vyhláškou nařízena přiráţka aţ 250 % k základní ceně. V Plzni je pro část Plzeň 1 (coţ zahrnuje i široké centrum města, místa kde není tak velká atraktivita) přiráţka 100 %. V té lokalitě je mnoho řadových garáţí z let kolem roku 1960, stavěných v akci „Z“, a v současnosti jejich stavebně technický stav je převáţně spíše horší. Jestliţe se garáţ prodává včetně pozemku pod garáţí o výměře cca 20 m², tak cena zjištěná dle cenového předpisu

-42-

samotné garáţe je 60.000 Kč a zjištěná cena pozemku včetně 100% přiráţky je 4.500 Kč/m² x 20 m² = 90.000 Kč, celkem cena zjištěná je tedy 150.000 Kč, ale cena trţní (realizovaná kupní cena) je 90.000,- Kč. Nařízení přiráţky striktně platilo pro ocenění k datu do 31.12.2010. Nové znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. účinné od 1.1.2011 zmírnilo uplatnění maximální přiráţky, kdyţ slovo “vţdy“ (rozumějme vţdy přiráţku pouţít) bylo nahrazeno slovem „zpravidla“. Znalec po řádném zdůvodnění tedy nemusí pouţít maximální přiráţku v plné výši. Vyhláška ani nezohledňuje například tvar pozemku nebo zda je zajištěn přístup k pozemku. Můţe být pozemek o výměře 800 m² tvaru širšího obdélníka, kam lze vhodně umístit stavbu rodinného domu v souladu se stavebním zákonem a dodrţením bočních odstupů od stávajících staveb, s přístupem po zpevněné veřejné komunikaci. Ale můţe být také jiný pozemek o stejné výměře, který je úzký, dlouhý, přístupný pouze přes nezpevněný pozemek jiné fyzické osoby. Bohuţel oba dva pozemku se ocení dle vyhlášky stejnou cenou. Z trţního pohledu je ale vyuţitelnost pozemků diametrálně odlišná a tím i jejich trţní hodnota je odlišná. Koeficienty prodejnosti Vyhláška k zákonu pro oceňování stanoví způsob pouţívání koeficientu prodejnost Kp. V praxi je správné uţití koeficientu jednou z nejobtíţnějších oceňovacích disciplín. Bohuţel na správné určení Kp se váţe následně i správné určení dalšího koeficientu Ki koeficientu změny ceny staveb. Koeficient prodejnosti Kp dle vyhlášky vyjadřuje vztah cen nemovitostí sjednaných dle kupních smluv a jejich cen zjištěných dle vyhlášky, upravených na stejnou cenovou úroveň. Na rozdíl od Kp při trţním ocenění, který nám říká, kolikrát dráţe nebo levněji se nemovitost na trhu prodává ve srovnání s vynaloţenými náklady na její pořízení (tj. náklady na vybudování a odečet opotřebení). Např. pro bytový dům je pro oblast Plzeň 1 koeficient Kp stanoven vyhláškou ve výši 1,672 a pro obec do 1 tisíce obyvatel v okrese Plzeň-jih ve výši 0,578. Znamená to tedy, ţe v Plzni se určitá nemovitost prodá výhodněji za vyšší cenu, je o ni větší zájem, neţ v malé obci. Koeficient prodejnosti se tvoří z dat, která poskytují finanční úřady z kupních smluv, tedy z realizovaných prodejů. Data zpracovává Ministerstvo financí ČR a Český statistický úřad. Na první pohled se tedy zdá, ţe vyhláška tímto koeficientem vlastně kopíruje stav na trhu nemovitostí. Ale bohuţel není tomu tak, protoţe rok trvá sběr dat (kupních cen) a další -43-

rok se vyhodnocuje a zpracovává do vyhlášky. Je zde tedy skluz cca 2 roky a za tu dobu se umí trh s nemovitostmi rychle měnit. A tak někdy dochází k situacím, ţe v malé obci se prodá bývalá zemědělská usedlost, kupní cena je spíše menší, ale zjištěná cena dle cenového předpisu je třeba i dvakrát větší, a prodávající musí zaplatit daň z převodu z té nepoměrně vyšší částky. Koeficient prodejnosti je stanoven plošně pro určitou obec a její katastrální území, ale je zřejmé, ţe rodinný dům v menší obci stojící přímo u kravína (dříve se kravíny stavěly hned nedaleko návsi, zřejmě aby to dojičky a krmiči neměli v brzkých ranních hodinách daleko od domova) by měl mít niţší koeficient prodejnosti neţ jiný rodinný dům stojící na druhém konci té samé obce v klidném prostředí bez kontaminovaného okolí. V posledních letech právě na tyto a podobné případy vyhláška pamatuje a u většiny oceňovaných nemovitostí lze koeficient prodejnosti Kp sníţit nebo zvýšit aţ o 30 % na základě řádného zdůvodnění. Je pravda, ţe ani sníţení o 30 % není v některých případech dostačující, ale je zde opět vidět snaha tvůrců vyhlášky více reagovat na trţní podmínky v místě oceňované nemovitosti. Věcná břemena Problematika věcných břemen by vydala na několik diplomových prací, proto se zde soustředím jen na některé problémy s oceňováním věcných břemen. Zákon o oceňování majetku uvádí: „Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům - právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Toto ocenění se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. Roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze-li cenu zjistit dle výše uvedeného, oceňuje se právo jednotně částkou 10 000 Kč.“ V prováděcí vyhlášce se o oceňování věcných břemen nemluví vůbec. Na to, ţe věcné břemeno můţe být závadou, která nemovitost můţe zcela znehodnotit z pohledu trhu, není metodika oceňování příliš propracovaná. Ministerstvo financí si tento problém v roce 1999 uvědomilo, a tak vydalo alespoň Metodickou pomůcku formou Sdělení MF čj. 162/38 024/1999 a později další Sdělení ze dne 27.2. 2001. Nyní máme rok 2012 a sdělení dosud nebyla aktualizována. -44-

Nejčastěji se vyskytující věcná břemena: právo bezplatného bydlení (v bytě, v rodinném domě), právo uţívání nebytových prostor, právo chůze nebo jízdy, právo pro energetiku, právo čerpání vody ze studny aj. Pokud se nejedná o věcné břemeno ze zákona (spíše dříve: na pozemek u rodinného domu byl umístěn betonový sloup pro nadzemní elektrické vedení; s vlastníkem pozemku nebyla sepsána smlouva, nebyla mu poskytnuta finanční náhrada a toto omezení nebylo evidováno v katastru nemovitostí – dodnes se lze při ocenění s těmito ještě nedořešenými případy setkat), mnohdy není ani evidováno v katastru nemovitostí a zjistí se aţ při místním šetření. Dále existují další omezení vlastnického práva, která se také bohuţel neevidují v katastru nemovitostí, a to jsou osobní závazky. Například babička daruje svému vnukovi byt a vnuk se v darovací smlouvě osobně zaváţe, ţe babičku nechá v bytě tzv. doţít, a to bezúplatně, a tak v bytě 2+1 ţijí dále oba společně. Tento osobní závazek má stejnou právní váhu jako věcné břemeno. Jde tedy o právo odpovídající věcnému břemenu a oceňuje se dle cenového předpisu stejně. Pokud by vnuk byt prodával a závazek nezrušil (nebo by babička nepřistoupila na zrušení závazku) musel by znalec ocenit byt a také závazek. V tomto případě by se dle oceňovacího předpisu ocenění provedlo ve výši desetinásobku ročního uţitku. To znamená, ţe babička má uţitek: ušetří za nájemné po dobu 10 let. Uţitek za rok můţe být třeba 36.000 Kč (polovina nájemného), za 10 let činí 360.000 Kč. Cena bytu zjištěná bez závady je například 1.360.000 Kč, po odečtu závady je výsledná hodnota 1.000.000 Kč. Má ve skutečnosti byt 2+1 s babičkou na doţití (babička je zdravá ţena v nejlepších letech) na trhu hodnotu 1 milion korun? Nemá! Například banka (kdyby si kupující chtěl vzít na tuto kupovanou nemovitost úvěr) by zástavu vyhodnotila jako zcela nevhodnou. Trh by na takovouto nemovitost nahlíţel jako na nemovitost neobchodovatelnou nebo obchodovanou jen za velmi nízkou cenu. Případů, kdy věcné břemeno zcela znehodnotí nemovitost je mnoho. Uvedu jen ještě jeden: v Plzni v lokalitě na Výsluní je velmi pěkný stavební pozemek o výměře 860 m². Magistrát města Plzně uvaţuje v této lokalitě o vzdušném el.vedení NN a toto vedení povede přímo nad zmiňovaným pozemkem a to tak, ţe ho „našikmo“ protne. Jak by toto věcné břemeno oceňovala vyhláška? Jako roční uţitek s násobkem pěti. Ročním uţitkem je myšleno, ţe povinný by pronajal určitý pruh pozemku k uţívání. Dejme tomu, ţe pruh pozemku pod vedením je v šířce 2 m a v délce 25 m, tj. celkem 50 m². Roční nájem takovéto plochy by mohl být 750 Kč. Násobek pěti činí 3.750 Kč. Vyhláška by tedy toto omezení ocenila částkou 3.750 Kč. -45-

Jak by se na uvedený případ díval trh? Vyhláška nezohledňuje ochranné pásmo u takovýchto liniových vedení. V tomto případě by bylo ochranné pásmo 15 m od krajního vodiče na kaţdou stranu, takţe znehodnocený pruh pozemku je široký 32 m a dlouhý 25 m = 800 m² (pozemek má 860 m²), takţe se dá říci, ţe pozemek je zcela znehodnocen. Stavět se na něm po vydání územního rozhodnutí pro vedení nesmí (nutno dodrţet ochranné pásmo), tak vlastníkovi zbývá jen na pozemku sekat trávu a udrţovat oplocení. Pokud by pozemek byl bez věcného břemene, mohla by být jeho trţní hodnota 860 x 1.200 Kč = více neţ 1 milion Kč. S věcným břemenem by byla hodnota na trhu NULA! Řečnická otázka: Jaká vznikne vlastníkovi pozemku újma: 3.750 Kč nebo 1 milion Kč? Z výše uvedených příkladů je zřejmé, ţe při oceňování věcných břemen je cenový předpis zcela mimo realitu. Výpočet obestavěného prostoru Pro ocenění dle cenového předpisu: Prováděcí vyhláška uvádí v příloze č. 1 „Měření a výpočet výměr staveb a jejich částí“ podrobně způsob měření a výpočtu obestavěného prostoru. Měřeni a výpočet se provádějí v metrech, v metrech čtverečních nebo v metrech krychlových, vţdy se zaokrouhlením na dvě desetinná místa. Délky se uvádějí v metrech. Při kontrolním měření se původní délka povaţuje za správnou, pokud se kontrolní měření neodlišuje o vice neţ 1 % z původně naměřené délky. V praxi to znamená, ţe na deseti metrech se můţe měření odchýlit o deset centimetrů. Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvaţuje. Dále ve vyhlášce následuje přesný postup, jak měření provádět. Jiný způsob měření vyhláška nepřipouští. Pro ocenění trţní: V současnosti se vyuţívají 3 právní normy: 1. Aktuální prováděcí vyhláška k zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 2. Obestavěný prostor dle ČSN 73 4055 3. Výpočet obestavěného prostoru dle DIN 277/1950 Obestavěný prostor dle ČSN 73 4055 - nabyla účinnosti od

1.1. 1963 ČSN jako norma

závazná. Zde uvedeny definice obestavěného prostoru, výpočet obestavěného prostoru bylo -46-

třeba doloţit názorným rozměrovým náčrtkem. Rozlišuje se zde obestavěný prostor základů, spodní části objektu, vrchní části objektu a zastřešení. Tato norma je vyuţívána často i dnes, i kdyţ není jiţ závazná. Obestavěný prostor základů se započítává spíše pro nákladovou kalkulaci, pro ocenění nemovitosti neuvaţuje. Výpočet obestavěného prostoru dle DIN 277/1950 - jedná se o německou normu (Deutsches Institut für Normung) – základní myšlenky normy formulovány v roce 1934, později zpřesňovány ( v roce 1940, 1950, 1973, 1987). Pro ocenění se často uţívá verze z roku 1950. V roce 2011 Česká bankovní asociace současně s Českou komorou odhadců opět preferují normu DIN 277/1950 při ocenění nemovitostí pro bankovní účely.

Problém je v tom, ţe tyto 3 právní normy se v postupu výpočtu obestavěného prostoru objektů liší, a proto často dochází k rozdílným výsledkům velikosti obestavěného prostoru, coţ má v konečném důsledku významný vliv na stanovení trţní hodnoty objektu. Bohuţel se zatím nezavedla praxe uvádět ve znaleckém posudku nebo odhadu, dle které právní normy byl obestavěný prostor vypočten (ale i zastavěná plocha, podlahová plocha). Nabídky realitních kanceláří nejsou v tomto směru uţ vůbec jednotné, mnohdy si dokonce pletou metry čtvereční a krychlové. Zde bych to zhodnotila jako nejednotnost výpočtu obestavěného prostoru pro oba systémy. Kaţdý způsob výpočtu má nějaké klady a zápory a svůj význam, proto v tomto případě nehodnotím, který systém výpočtu je lepší a transparentnější, ale pouze konstatuji rozdílnost. Přístupové komunikace k oceňovaným nemovitostem Dalším aspektem, který vyhláška příliš neřeší, jsou přístupové komunikace (cesty) k oceňovaným nemovitostem. Cestou je myšlen jakýkoliv přístupový (příjezdový) koridor ke zpřístupňovanému cíly. Přístupová cesta je důleţitá jak z hlediska povrchu cesty, tak z hlediska vlastnictví cesty. Povrch můţe být zpevněný (např. ţivicí) nebo nezpevněný („vyjeţděná“ polní cesta). Jistě je logické, ţe přístup po zpevněné komunikaci je jednodušší, neţ kdyţ je cesta blátivá nebo neudrţovaná se závějemi. Problém vlastnictví cesty se skládá ze dvou hlavní hledisek: čí je povrch cesty a čí je pozemek pod cestou. Pro jednoduchost zde uvaţuji, ţe povrch a pozemek jsou jednoho vlastníka. Bezproblémový přístup je po veřejné komunikaci (např. ve vlastnictví obce). Naopak velmi problémový přístup můţe být po cestě ve vlastnictví fyzické osoby. -47-

Nebudu se zde pouštět do právních rozborů, to není předmětem této práce, ale chci upozornit na pohled cenového předpisu a pohled trţního oceňování. Příklad: Je nutno ocenit rodinný dům na stráni s malým pozemek, k němu vede mezi poli cesta s nezpevněným povrchem. Pozemek cesty je ve vlastnictví fyzické osoby vlastnící přilehlé a okolní pozemky orné půdy. Mohlo by se jednat o veřejnou cestu na soukromém pozemku, ale také nemusí. V případě, ţe se nejedná o veřejnou cestu, jsou moţnosti ocenění tyto: Náhled vyhlášky: Při ocenění nákladovém - lze sníţit koeficient prodejnosti maximálně o 30 % - lze v ocenění pozemků uplatnit sráţku minus 0,10 za přístup po nezpevněné komunikaci. Tato sráţka se týká pouze ceny pozemku (pod domem, okolo domu….). Při ocenění porovnávací metodou - lze uplatnit v Indexu polohy nemovitostí ve znaku 5. Vlivy neuvedené - vlivy sniţující cenu - max. minus 0,10 - lze v ocenění pozemků uplatnit sráţku minus 0,10 za přístup po nezpevněné komunikaci. Tato sráţka se týká pouze ceny pozemku (pod domem, okolo domu….). Tato moţná sníţení nevystihují zcela znehodnocení ceny nemovitostí, jestliţe není přístup právně zajištěn (ať jiţ smluvně nebo ze zákona). Ani přístup umoţněný ze zákona nelze v realitě vţdy bez problémů vyuţívat. Náhled trhu: Takovouto nemovitost (jako ve výše uvedeném příkladu) by koupil jen zoufalec. Banky by oceňovanou nemovitost povaţovaly za nevhodnou zástavu, a tím pádem by neposkytly úvěr. Potenciální kupující, pokud by neměl celou poţadovanou kupní cenu v hotovosti, nemá mnoho šancí, jak nemovitost získat (snad jedině u nebankovních ústavů, ale to je varianta většinou zničující). Snaţil by se tedy o domluvení ceny co nejniţší nebo (a to spíše) by od této koupi ustoupil. Z pohledu trhu by se zde obvyklá cena předmětných nemovitostí blíţila skoro nule, jednalo by se o nemovitosti neprodejné.

-48-

3.1. Shrnutí rozdílností obou systémů - závěry Hlavní rozdíly obou systémů bych utřídila dle jejich důleţitosti na: 1. Podstatné rozdíly 2. Méně podstatné rozdíly

Ad 1. Podstatné rozdíly: a) Účel ocenění Oceňování dle cenového předpisu se převáţně uţívá v souvislosti s daňovými zájmu státu nebo při převodu majetku státu nebo převodu na stát. Účel trţního ocenění je variabilnější, ale pouţití systémů ocenění nelze zaměňovat. b) Výpočet obestavěného prostoru Způsob výpočtu obestavěného prostoru je v oceňovacím předpisu pevně dán, narozdíl od trţního ocenění, kde není striktně stanoveno z jakého předpisu je nutno vycházet (zda dle ČSN, DIN nebo oceňovacího předpisu). Výsledky ve výpočtu obestavěného prostoru jsou potom nesrovnatelné. c) Nepruţnost cenového předpisu v návaznosti na vývoj situace (ekonomické, politické aj.) v dané společnosti Cenový předpis má určitou 2-3letou „zpoţděnost“ s ohledem na vývoj situace na trhu s nemovitostmi. Toto se výrazně projevilo např. v roce 2009, kdy trh jiţ skoro dva roky v útlumu a nemovitosti při oceňování dle cenového předpisu byly oceňovány daleko vyšší hodnotou neţ za jakou byly obchodovány. Toto bylo velmi nepříjemné např. pro poplatníky daně z převodu nemovitostí. d) Hodnocení stavebních konstrukcí z hlediska stavebně technického Cenový předpis zatím nijak významně nezohledňuje, ţe novější stavební prvky mohou být kvalitnějšími. Myšleno kvalitnější co do komfortu uţívání nebo ekonomičtější uţitek (např. nízký součinitel prostupu tepla, kvalitnější tepelné a zvukové izolace). Trh s nemovitostmi kvalitnější prvky vnímá a také ohodnocuje.

-49-

e) Hodnocení stavebních konstrukcí z hlediska jejich ţivotnosti a jejich objemových podílů Cenový předpis uvaţuje opotřebení staveb pouze lineárně nebo analyticky s tím, ţe u lineární metody můţe činit opotřebení nejvýše 85 %. Pouţití jiných metod pro výpočet opotřebení se nepřipouští. Např. předpokládaná ţivotnost u budov, hal, rodinných domů je 100 let. Ale technický pokrok jde skokově nikoliv lineárně, a tak se běţně stává, ţe objekt haly stáří 20 let je jiţ morálně zastaralý a nesplňuje ani parametry současné legislativy. Nebo rodinný dům postavený v roce 1947, tedy těsně po válce (pouţit stavební materiál nevalné kvality), je dle cenového přepisu opotřeben kolem 65 %, není ani ve ¾ své ţivotnosti a jeho základy mohou údajně vydrţet aţ celkem 200 let. Ale co na to trh s nemovitostmi? Objekt haly starý 20 let hodnotí jako vhodný pro kompletní rekonstrukci (tedy za nízkou kupní cenu) a rodinný dům hodnotí spíše dle kvality a umístění pozemku, kdy potenciální kupující spíše přemýšlí o demolici domu a nové výstavbě na takto uvolněném pozemku. Také dané objemové podíly v cenovém předpisu jiţ neodpovídají současným stavebním prvkům a technologiím. Dříve bylo uvaţováno, ţe hlavním nositelem ceny např. rodinného domu jsou tzv. prvky dlouhodobé ţivotnosti PDŢ (základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, schodiště, krov), a proto jim byl přiřazen podstatný objemový podíl, rozhodně větší, neţ prvkům tzv. krátkodobé ţivotnosti PKŢ (např. střešní krytina, okna, dveře, vytápění). Situace na trhu dnes je taková, ţe objemové podíly PDŢ jsou ve skutečnosti menší neţ dříve (ale s podstatně lepšími vlastnostmi) a významný vliv na celkovou cenu nemovitosti získávají PKŢ (např. kvalitní fasádní omítky, krytiny střech, kuchyňské linky se spotřebiči, okna, dveře, tepelná čerpadla, solární kolektory). Trh s nemovitostmi opět tyto rozdíly vnímá, kvalita je kupujícími více vyţadována a také cenově akceptována. f) Výnosový způsob oceňování Při vyuţití „tabulkové“ míry kapitalizace dané dle cenového předpisu dochází k určitému zkreslení, protoţe cenový předpis uvaţuje nájemné z minulého období (např. za poslední rok), ale výnosová hodnota je součtem budoucích výnosů. Míra kapitalizace dle vyhlášky také nerozlišuje, v jaké lokalitě se oceňovaná nemovitost nachází. Naopak při oceňování na trţních principech trh zajímá výnosnost, návratnost, s tím souvisí lokalita, kde se nemovitost nachází, ale i odhad výhledu do budoucnosti. Čili cenový předpis pouţívá míry kapitalizace pevně dané (s malou moţností korekce) a trh pro výpočet míry zohledňuje daleko více faktorů a tím dochází k přesnějšímu výsledku (lépe odpovídajícímu skutečnosti). -50-

g) Hodnocení věcných břemen Nejčastějšími věcnými břemeny jsou např. liniové vedení přes pozemek nebo doţivotní uţívání celé nebo části nemovitosti (např. rodinného domu). U liniového vedení cenový předpis nezohledňuje, zda oprávněným je fyzická osoba nebo podnikající subjekt (s jinou velikostí uţitku z práva uţívání). Také nezohledňuje, ţe například nadzemní vedení nízkého napětí napříč pozemkem zahrady můţe znehodnotit celý pozemek a ne jen vymezenou šířku pozemku. Dále při výpočtu náhrady povinnému (újmy) uvaţuje omezení jen na dobu max. 5 let, i kdyţ ve skutečnosti půjde vedení přes pozemek „navţdy“. U doţivotního uţívání rodinného domu cenový předpis při výpočtu náhrady povinnému uvaţuje omezení jen na dobu max. 10 let (pokud věcné břemeno na konkrétní osobu), i kdyţ ve skutečnosti oprávněná osoba v domě bude ţít třeba 30 let. U obou příkladů cenový předpis připouští maximální sníţení zjištěné ceny nemovitosti o 80 %. Při trţním ocenění ale věcné břemeno můţe být hodnoceno jako závada znehodnocující oceňovanou nemovitost zcela, tedy ve výši 100 %. h) Oceňování stavebních pozemků Při oceňování stavebních pozemků dle cenového předpisu je prioritní ocenění dle cenové mapy. Jen pokud v místě není platná cenová mapa, oceňují se pozemky dle dalších ustanovení cenového předpisu. Bohuţel cenové mapy většinou nemají kvalitní vypovídací schopnost nebo ustanovení předpisu nezohledňuje všechny podstatné faktory. Pak dochází k deformaci zjištěné ceny pozemku (ať jiţ směrem nahoru nebo dolů). Kvalitní trţní ocenění můţe více ukázat skutečné hodnoty pozemků a zohlednit více cenotvorných faktorů. i) Přístupové komunikace Z pohledu trhu s nemovitostmi je velmi důleţitým cenotvorným faktorem kvalita přístupu k oceňované nemovitosti. Jsou např. dva obdobné rodinné domy ve stejné lokalitě, kdy k jednomu je příjezd a přístup po zpevněné veřejné komunikaci (třeba ve vlastnictví obce, města) a ke druhému jsou dva přístupy. Jeden přístup je sice po zpevněné, ale neveřejné cestě na soukromém pozemku, a druhý přístup je přes pozemek obce, ale nezpevněný a přístupová trasa je třeba o 500 m delší. V tomto případě nelze „uvalit“ věcné břemeno na neveřejnou cestu, protoţe existuje ještě jiný přístup k nemovitosti, ale tento jiný přístup není aţ tak atraktivní (je delší, blátivý…). Trh opět vyhodnotí a problémovou nemovitost ocení méně, neţ nemovitost s bezproblémovým přístupem.

Cenový předpis ale tak dalece neuvaţuje

(nebo lze v ocenění porovnáním jen málo zohlednit).

-51-

Ad 2. Méně podstatné rozdíly: a) Oceňování méně tradičních nemovitostí Při oceňování méně tradičních nemovitostí (např. pozemku vodních ploch) se z cenového předpisu často vychází i při trţním ocenění. Obchodování s těmito nemovitostmi probíhá, ale s menší frekvencí. b) Oceňování porostů, vedlejších staveb Při oceňování objektů s pozemky se na pozemcích často vyskytují také porosty a vedlejší stavby. U porostů umoţňuje cenový předpis ocenit je buď zjednodušeně (mimo ocenění pro dědické řízení!) nebo je v případě nějakých kvalitnější hodnotnějších porostů lze ocenit nákladově, výnosově. Trh má někdy o porosty zájem (např. kvalitní lesní porost, vinná réva) a někdy nezájem (např. porosty u rodinných domů). Rozdíly v ocenění v těchto případech nebývají dramatické. Při ocenění vedlejších staveb mohou být rozdíly trochu větší, protoţe někdy se jedná o stavby objemné, např. bývalé hospodářské části. Cenový předpis na ně nahlíţí někdy jako na větší hodnotu mající objekty, ale trh je můţe hodnotit spíše jako závadu nebo bezcenné, bez uţitku. Dalšími rozdíly se v této práci z důvodu omezeného rozsahu nezabývám. Na základě analýzy obou oceňovacích systémů (ocenění dle cenového předpisu a ocenění na trţních principech) jsem dospěla k názoru, ţe existence obou oceňovacích systémů má i v dnešní době svůj význam. Je však třeba pečlivě uváţit, který ze systému bude v praktickém ocenění pouţit a to ze dvou pohledů:

na prvním místě je vţdy ocenění v souladu

s legislativou, na druhém místě (při moţné volbě systému) posoudit, který oceňovací systém je v dané situaci vhodnější (má větší vypovídací schopnost, je spravedlivější…). Vyuţití oceňovacího předpisu je často předepsáno konkrétními zákony a jejich ustanovení je třeba dodrţovat. Uţití trţních principů je variabilnější. Oba systémy si vzájemně mohou ze svých principů přebírat ty nejdůleţitější aspekty a vzájemně se tak vylepšovat. Cenový předpis se sice v posledních letech snaţí více přibliţovat trţním principům (například zařazení porovnávacího způsobu), ale zatím jsou oba systémy neslučitelné (nekompatibilní).

-52-

4. PRAKTICKÉ PŘÍKLADY – vliv obou systému na výsledek ocenění V praktických příkladech je z důvodu omezeného rozsahu práce zkrácena předepsaná forma pro zpracování znaleckých posudků a trţních odhadů. Příklady uvádím pro analýzu rozdílného oceňování dvou oceňovacích systémů, nikoliv jako přesný postup jak oceňovat nebo jaké náleţitosti má mít znalecký posudek či ocenění. Jako první příklad jsem si vybrala ocenění stavebního pozemku, kdy vlastník poţadoval trţní odhad pro sjednání ceny. Trţní odhad byl proveden, pozemek byl později prodán a následně poţadováno ocenění pro daň z převodu. Ze závěru příkladu vyplývá rozdílnost obou oceňovacích systémů, a ţe kdyby znalec pro trţní odhad pouţil cenový předpis (nesprávně), mohl způsobit prodávajícímu velkou majetkovou újmu. Popisné informace jsou pro obě ocenění stejná, proto je uvádím pouze ve společném úvodu k příkladu jen jednou. Druhý příklad ukazuje ocenění bytové jednotky 4+1 v Plzni, kdy napřed budoucí kupující poţádal o trţní odhad pro banku pro účely úvěrového řízení. Po uskutečnění prodeje byl byt oceněn dle cenového předpisu. Zde v závěru je vidět více pohledů (zájmů): -

zájem prodávajícího: prodat co nejdráţe

-

zájem kupujícího: v tomto případě kupující z osobních důvodů akceptoval výrazně vyšší poţadovanou cenu prodávajícím, neţ ve skutečnosti byla trţní hodnota bytu (kupující měl v blízkosti staré rodiče a hledal byt v jejich blízkosti)

-

zájem banky: mít zdravé portfolio – dostatečnou trţní hodnotu zástavu (né nadhodnocenou)

-

pohled cenového předpisu: ocenění porovnávací metodou se jiţ blíţí skutečnému stavu na trhu

Ve třetím příkladu se zabývám vlivem věcného břemene: doţití osoby v rodinném domě. Z pohledu cenového předpisu je to jen mírné omezení a naopak z pohledu trhu je to výrazné omezení. Posledním čtvrtým příkladem chci ukázat ocenění pozemku pro vyvlastnění státem, kdy na oceňovaném pozemku bude vystavěn vstupní portál ţelezničního tunelu. Na cenu pro výkup pozemku se můţeme dívat z pohledu státu (a tedy nás daňových poplatníků): čím -53-

draţší výkupy, tím draţší veřejně prospěšné stavby, a na to navazuje zvyšování daní. Nebo se na cenu můţeme dívat z pohledu vlastníka pozemku, který mohl do budoucna pozemky ještě lépe vyuţívat nebo za 5 let prodat jako stavební, ale současným výkupem přichází o část svého majetku. Vlastník pozemku není „charita“, a proto zcela logicky poţaduje za nedobrovolně odebíraný majetek odpovídající náhradu. Struktura trţních ocenění a uspořádání je do tabulek v návaznosti na výuku Ing. Petra Orta, Ph.D. Příklady a přílohy k příkladům pocházejí z archivu autora této diplomové práce.

4.1 Ocenění stavebního pozemku Předmět ocenění

pozemek p.č. 772/30 – zahrada o výměře 866 m² v k.ú. Štěnovice, obci Štěnovice, okrese Plzeň-jih

Ocenění k datu

trţní ocenění k měsíci listopadu 2010 dle cenového předpisu k 1.12.2010

Podklady pro vypracování ocenění 1. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj - vyhotoveno dálkovým přístupem ze dne 30.9.2010, LV č. 1059 2. Kopie katastrální mapy Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, vyhotoveno pracovištěm Plzeň-jih ze dne 4.10.2010, mapový list 8-9/13 3. Kupní smlouva na předmětný pozemek ze dne 20.11.2010, právní účinky vkladu ke dni 1.12.2010 4. Potvrzení z OÚ Štěnovice o vyuţití pozemku ze dne 5.10.2010 5. Skutečnosti zjištěné na místě, informace a údaje sdělené objednatelem, OÚ Štěnovice a dalšími institucemi 6. Územní plán obce Štěnovice 7. Povodňový plán Plzeňského kraje 8. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, jeho novely a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. 9. Informace o prodejích obdob. nemovitostí ze smluv, vlastní databáze, z real. kanceláří -54-

Celkový popis Oceňovaný pozemek se nachází v Plzeňském kraji, okrese Plzeň-jih, v ulici Polní obce Štěnovice. Jedná se o pozemek mírně svaţitý, s travním porostem, volně přístupný. Na hranici pozemku je z inţenýrských sítí zavedena el., obecní vodovod, kanalizace a plyn. Ocenění je provedeno dle podkladů uvedených v podkladové části tohoto posudku, dle stavu a uţívání ke dni 1.12.2010, dle zjištění na místě samém, dle ústních údajů objednatele a institucí. Oceňovaný pozemek je evidován v katastru nemovitostí jako zahrada. Stavební úřad OÚ Štěnovice vydal dne 5.10.2010 potvrzení, ţe se předmětný pozemek nachází v území určeném územním plánem obce Štěnovice a územním rozhodnutím k výstavbě rodinných domů. Oceňuji v souladu s odstavcem 3)

§ 9 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle

skutečného stavu. Pozemek se nenachází v území ohroţeném povodněmi. K datu ocenění není v dané lokalitě platná cenová mapa. Příjezd a přístup k pozemku je po zpevněné veřejné komunikaci ve vlastnictví Obce Štěnovice. Obec Štěnovice má cca 1700 obyvatel (zdrojem je lexikon obcí), v místě jiţ probíhá výstavba nových rodinných domů a další je plánována. Dostupnost do Plzně dobrá, vzdálenost od centra města Plzně je cca 11 km.

pohled od východu

pohled od jihu

-55-

Odhad trţní hodnoty majetku Účel ocenění

Odhad trţní hodnoty majetku – k měsíci listopadu 2010

Obsah ocenění 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 2. Ocenění 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehoţ výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat tato čtyři kritéria7: Dodrţení právních předpisů Fyzická realizovatelnost Finanční proveditelnost Maximální ziskovost Ke dni ocenění je pro analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití nutno uvaţovat právní stav a reţim, v jakém se pozemek nachází. Pozemek je zahrnutý do územního plánu obce a nachází se v území určeném územním rozhodnutím obce Štěnovice k výstavbě rodinných domů. Jedná se tedy o pozemek stavební, i kdyţ v evidenci katastru nemovitostí evidován jako zahrada. Pro maximální ziskovost můţe vlastník pozemek pronajmout v celé plošné výměře nebo můţe pozemek vyuţívat pro vlastní potřebu a nemusí vydávat finanční částky za pronájem jiného pozemku v místě. Vlastník na pozemku můţe provést výstavbu rodinného domu. Na základě výše uvedených skutečností se jeví pozemek jako podnikatelsky vhodný, zatím ale není v reţimu nejvyššího a nejlepšího vyuţití.

7

http://www.american-appraisal.cz -56-

2. Ocenění Pro stanovení trţní hodnoty jsem zde pouţila porovnávací metodu: Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Pro ocenění pozemku jsem pouţila porovnávací metodu, která dává nejvěrnější obraz, pokud je s obdobnými nemovitostmi v místě a čase obchodováno. Vybrala jsem pro porovnání pozemky, které byly v rozhodném období obchodovány, jsou umístěny v blízkém okolí a svou moţností vyuţití se blíţí oceňovanému pozemku. Základními porovnatelnými údaji vedle času a místa, je druh, účel, poloha, kapacita, vybavenost, vyuţití a jiné. Porovnávací pozemky 1. Pozemek v obci Štěnovice, zahrnut do územního plánu v území určeném k výstavbě rodinných domů, výměra 847 m², pozemek rovinatý, skoro čtvercového tvaru, na hranici pozemku je přiveden veřejný vodovod a kanalizace, el., plyn. Přístup po nezpevněné komunikaci. Realizovaná cena: 1 490,- Kč/m²

datum transakce: červen 2010

2. Pozemek v obci Štěnovický Borek, zahrnut do územního plánu v území určeném k výstavbě rodinných domů, výměra 1214 m², pozemek mírně svaţitý obdélníkového tvaru, na hranici pozemku je přiveden veřejný vodovod a kanalizace, el., přístup po zpevněné komunikaci. Realizovaná cena: 1 350,- Kč/m²

datum transakce: říjen 2010

3. Pozemek v obci Útušice, zahrnut do územního plánu v území určeném k výstavbě rodinných domů, výměra 629 m², pozemek rovinatý, obdélníkového tvaru, na hranici pozemku je přiveden veřejný vodovod a kanalizace, el., plyn. Přístup po zpevněné komunikaci. Realizovaná cena: 1 420,- Kč/m²

datum transakce: listopad 2010

4. Pozemek v obci Štěnovice, zahrnut do územního plánu v území určeném k výstavbě rodinných domů, výměra 965 m², pozemek mírně svaţitý obdélníkového tvaru, na hranici -57-

pozemku je přiveden veřejný vodovod a kanalizace, el., plyn. Přístup po zpevněné komunikaci. Nabídková cena: 1 554,- Kč/m²

nabízeno: listopad 2010

Porovnání pro pozemek p.č. 772/30 Oceňovaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo

1

2

pozemku Název pozemku Parcelní číslo

Pozemek pro

Pozemek pro

Pozemek pro

Pozemek pro

Pozemek pro

výstavbu RD

výstavbu RD

výstavbu RD

výstavbu RD

výstavbu RD

772/30

Adresa pozemku Katastrální území

Štěnovice

Štěnovice

Štěnovický Borek Útušice

Štěnovice

Obec

Štěnovice

Štěnovice

Štěnovický Borek Útušice

Štěnovice

Okres

Plzeň-jih

Plzeň-jih

Plzeň-město

Plzeň-jih

Plzeň-město

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

1 262 000

1 640 000

893 000

1 500 000

847

1214

629

965

1 490,00

1 350,00

1 420,00

1 554,00

červen 10

říjen 10

listopad 10

listopad 10

0,98

1

1

1

1 460,20

1 350,00

1 420,00

1 554,00

866

Rozloha pozemku v m² X

Cena za 1 m² Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Prodej

Nabídka

1

1

1

0,9

1 460,20

1 350,00

1 420,00

1 398,60

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1 460,20

1 350,00

1 420,00

1 398,60

Existence věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1 460,20

1 350,00

1 420,00

1 398,60

-58-

Vyuţití podle

Pozemek pro

Pozemek pro

Pozemek pro

Pozemek pro

Pozemek pro

územního plánu

výstavbu RD

výstavbu RD

výstavbu RD

výstavbu RD

výstavbu RD

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

1

1

1

1

1 460,20

1 350,00

1 420,00

1 398,60

Ano

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení

Nejsou

Ano

Ano

1

1

1

1

1 460,20

1 350,00

1 420,00

1 398,60

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

a závazky Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1 460,20

1 350,00

1 420,00

1 398,60

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Obdobná

Mírně horší

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Tvar obdélníka

1,05

1,05

1

1 460,20

1 417,50

1 491,00

1 398,60

Čtverec

Korekce Svaţitost

Mírně svaţitý

Kompletní

1

1

1 460,20

1 389,15

1 491,00

1 398,60

Mírně svaţitý

0,95

1

1 387,19

1 389,15

1 416,45

1 398,60

Kompletní

Částečná (není

Kompletní

Kompletní

plyn)

Upravená hodnota Nezjištěna

1

1,05

1

1

1 387,19

1 458,61

1 416,45

1 398,60

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Zpev.komunik.

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1 387,19

1 458,61

1 416,45

1 398,60

Nezpevněná kom. Zpev.komunik.

Upravená hodnota Dobré

Nezjištěna 1

Korekce Dopravní dostupnost

Mírně svaţitý

1

Korekce

Dopravní obsluţnost

Rovinatý

0,95

inţenýrských sítí

Kontaminace půdy

Obdélník

0,98

Korekce Dostupnost

Obdélník

1 Rovinatý

Upravená hodnota

Obdobná

1 Obdélník

Upravená hodnota

Mírně horší

Zpev.komunik.

Zpev.komunik.

1,05

1

1

1

1 456,55

1 458,61

1 416,45

1 398,60

Dobré

Dobré

Dobré

Dobré

a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice

Ne

1

1

1

1

1 456,55

1 458,61

1 416,45

1 398,60

Ne

Ne

Ne

Ne

stávajících objektů Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

1 456,55

1 458,61

1 416,45

1 398,60

-59-

Jiná technická korekce Není

Není

Není

Korekce Upravená hodnota

Není

Není

1

1

1

1

1 456,55

1 458,61

1 416,45

1 398,60

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Obdobná

Větší

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

25 % plochy

Menší

Větší

1

0,97

1,02

0,99

1 456,55

1 414,85

1 444,78

1 384,61

25 % plochy

Korekce

15 % plochy

25 % plochy

25 % plochy

1

1,05

1

1

1 456,55

1 485,59

1 444,78

1 384,61

1 442,88

1 456,55

1 485,59

1 444,78

1 384,61

866

847

1214

629

965

1 249 537,16

1 233 697,43

1 803 508,37

908 765,99

1 336 152,51

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m² Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel

Jednotková Poř. číslo

Číslo parcely 1

Výměra v m²

772/30

hodnota v Kč/m² 866

Celkem

866

1440

Trţní hodnota

Zaokrouhleno

1 247 040 1 247 040

1 250 000

Typ úpravy základní ceny pomocí koeficientů násobením (vyšší kvalita nebo kvantita neţ u předmětné nemovitosti = niţší koeficient a naopak).

Odhad trţní hodnoty pozemku Pro porovnávací hodnotu pozemku uvaţuji vzhledem ke všech známým ovlivňujícím faktorů jednotkovou cenu od 1 390,- Kč do 1 485,- Kč, tj. cenové pásmo od 1 200 000,- Kč do 1 280 000,- Kč. Trţní odhad pozemku p.č. 772/30 o výměře 866 m² indikován porovnávací metodou je kolem středu cenového pásma ve výši 1 250 000,- Kč jakoby tento majetek v absolutním vlastnictví byl nabídnut k prodeji na volném trhu.

-60-

Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z těchto důvodů porovnávací metoda nejlépe odráţí nabídku a poptávku v místě, a metodě byla přisouzena váha 100 %. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku ke dni 15.11.2010 činí: 1 250 000 Kč Slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttisíckorun českých Omezující podmínky, předpoklady a osvědčení odhadce zde neuvádím, nejedná se kompletní odhad nemovitosti. V Plzni, dne 15. listopadu 2010 Eva Holá

Ocenění dle cenového předpisu Ocenění nemovitosti je provedeno podle dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 1.12.2010. Účel ocenění

Pro daňové účely - prodej nemovitosti

Obsah ocenění a) Venkovní úpravy a1) Přípojka vody a2) Přípojka kanalizace a3) Přípojka plynu a4) Přípojka el. a5) Pilíř zděný -61-

b) Pozemky b1) Pozemek p.č. 772/30 Ocenění a) Venkovní úpravy Vzhledem k tomu, ţe se jedná o poloţky nepodstatné a cílem této práce není ukazovat přesný postup ocenění venkovních úprav, uvádím níţe pouze výsledné částky ocenění venkovních úprav: a1) Přípojka vody

=

2 549,01 Kč

a2) Přípojka kanalizace

=

9 657,57 Kč

a3) Přípojka plynu

=

2 691,50 Kč

a4) Přípojka el.

=

1 503,68 Kč

a5) Pilíř zděný

=

11 045,18 Kč

b) Pozemky b1) Pozemek p.č. 772/30 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 3: Základní cena = cena dle § 28 odst. 1 písm. a) aţ l) = 120,84 Kč/m2. Název zahrada

Parcelní číslo Výměra 772/30

Úprava

Jedn.

cenaCena

[m2]

ceny

[Kč/m2]

[Kč]

866,00

0,8

96,67

83 716,22

Součet

83 716,22

Součet

83 716,22

Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem

10 % 10 %

+ 8 371,62

Mezisoučet

92 087,84

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

* 1,1530

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

* 2,1730

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 3 - celkem

230 723,23

Pozemek p.č. 772/30 - zjištěná cena

= 230 723,23 Kč

-62-

Výsledné ceny: a) Venkovní úpravy a1) Přípojka vody

=

2 549,01 Kč

a2) Přípojka kanalizace

=

9 657,57 Kč

a3) Přípojka plynu

=

2 691,50 Kč

a4) Přípojka el.

=

1 503,68 Kč

a5) Pilíř zděný

=

11 045,18 Kč

=

230 723,23 Kč

b) Pozemek p.č. 772/30 Výsledná cena nemovitosti činí celkem

258 170,17 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

258 170,- Kč

slovy: Dvěstěpadesátosmtisícjednostosedmdesát Kč V měsíci prosinci 2010 byl realizován prodej předmětného pozemku za 1 270 000,- Kč (= trţní cena pozemku).

SROVNÁNÍ cen k datu 1.12.2010 - Stavební pozemek o výměře 866 m²

Dle cenového předpisu

Trţní hodnota

Trţní cena

230 723 Kč

1 200 000 aţ 1 280 000 Kč

1 270 000 Kč

Trţní odhad potvrdila realizovaná trţní cena, která se nacházela v uvaţovaném cenovém pásmu. Toto cenové pásmo odpovídalo realitě. Naproti tomu, pokud by odhadce provedl trţní ocenění dle vyhlášky, klient by navrţenou cenu vyuţil jako prodejní cenu, způsobil by odhadce svému klientovi velkou majetkovou újmu.

Přílohy: výpis z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, mapa okolí

-63-

-64-

-65-

4.2. Ocenění bytové jednotky Předmět ocenění

bytová jednotka č. 1715/18 a příslušenství, včetně podílů na společných částech domu a pozemků, vše v katastrálním území Plzeň, obci Plzeň, okrese Plzeň-město

Ocenění k datu

trţní ocenění k měsíci srpnu 2011 dle cenového předpisu k 29.9.2011

Podklady pro vypracování ocenění 1. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj - katastrální pracoviště Plzeň- město ze dne 2.8.2011, LV č. 14017 2. Kopie katastrální mapy Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj - vyhotoveno dálkovým přístupem dne 2.8.2011 3. Původní kupní smlouva k předmětné bytové jednotce ze dne 12.5.1998 právní účinky vkladu práva ke dni 2.10.1998 4. Darovací smlouva ze dne 23.8.1999 5. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě, informace sdělené objednatelem a Magistrátem města Plzně - archivem stavební dokumentace 6. Povodňový plán Plzeňského kraje 7. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, jeho novely a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č. 1715/18 a příslušenství se nacházejí v bytovém domě č.p. 1715 v pátém nadzemním podlaţí, v ulici Dvořákova 27 v Plzni-Jiţní Předměstí. Bytový dům má 5 nadzemní podlaţí a 1 podzemní podlaţí. Jsou zde bytové jednotky různé velikosti. Dům je zděný, má plochou střechu se ţivičnou krytinou. Okna jsou plastová, dveře dřevěné plné a prosklené, stropy dřevěné s rovným podhledem, schodiště ţulové. Dům postaven kolem 1930, v roce 2005-6 osazena plastová okna, opraven střešní plášť. V domě nově zřízen výtah v roce 2011 (původně dům bez výtahu). V okolí je zástavba jiných bytových domů, příjezd je po zpevněné veřejné komunikaci, v místě jsou poloţeny všechny inţenýrské sítě včetně plynovodu.

-66-

Popis bytové jednotky č. 1715/18 Bytová jednotka č. 1715/18 se nachází v 5. NP zděného bytového domu v ulici Dvořákova 27 v Plzni na Borech v blízkosti Mulačovy nemocnice. Byt dispozičně 4+1 se sestává z: předsíně, kuchyně, čtyř pokojů, koupelny, WC, 2 komor (v bytě). Vybavení bytu je standardní kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem MORA, digestoří, WC kombi, rohovou vanou. Okna jsou plastová, dveře původní dřevěné do truhlářských zárubní, v pokojích renovované parkety, jinak dlaţba. Vytápění je dálkově a krbovými kamny v pokoji, ohřev vody plynovým průtokovým ohřívačem. K bytu lze uţívat sklepní kóji v 1. PP, tato zahrnuta do společných částí domu. V letech 2005-10 proběhla modernizace bytu: sníţení stropů (SDK), v části nové vnitřní omítky, dlaţba, obklady, koupelna, WC, kuchyně, rozvody vody a odpadů, osazena plastová okna, renovace vlysů.... Byt v dobrém stavu, udrţovaný.

celkový pohled od JZ

interiér

Odhad trţní hodnoty majetku Účel ocenění

Odhad trţní hodnoty majetku – k měsíci srpnu 2011

Obsah ocenění 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 2. Ocenění

-67-

1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehoţ výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat tato čtyři kritéria7: Dodrţení právních předpisů Fyzická realizovatelnost Finanční proveditelnost Maximální ziskovost Ke dni ocenění je pro analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití nutno uvaţovat právní stav a reţim, v jakém se bytová jednotka nachází. Bytová jednotka uţívána v souladu s kolaudačním rozhodnutím a jedině takového uţívání je v tomto případě přípustné. Pro maximální ziskovost můţe vlastník byt pronajmout nebo ho můţe vyuţívat pro vlastní potřebu a nemusí vydávat finanční částky za pronájem jiného bytu v místě. Na základě výše uvedených skutečností se jeví byt jako podnikatelsky vhodný a je v reţimu nejvyššího a nejlepšího vyuţití. 2. Ocenění Pro stanovení trţní hodnoty jsem zde pouţila porovnávací metodu: Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Pro ocenění bytu jsem pouţila porovnávací metodu, která dává nejvěrnější obraz, pokud je s obdobnými nemovitostmi v místě a čase obchodováno. Vybrala jsem pro porovnání byty, které byly v rozhodném období obchodovány, jsou umístěny v blízkém okolí a svou moţností vyuţití se blíţí oceňované bytové jednotce. Vzhledem k velké podlahové ploše oceňované bytové jednotky se mi podařilo zajistit pouze 3 obchodované obdobné byty pro porovnání. Základními porovnatelnými údaji vedle času a místa, vybavenost, vyuţití a jiné.

-68-

je druh, účel, poloha, kapacita,

Porovnávací vzorky bytů 1. Byt ve zděném bytovém domě v Alešově ulici, stáří domu 94 roky, dům bez výtahu, byt ve 4. NP o dispozici 4+1 vybaven: lamino kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, rohovou vanou, umyvadlem, WC kombi, vytápění etáţové s kombinovaným plynovým kotlem a zásobníkem na ohřev vody, okna plastová, povrchy podlah s vlysy. V roce 2001 modernizace bytu: výměna oken za plastová, vybudování etáţového vytápění, osazení rohové vany, WC kombi, obkladů a dlaţby, výměna části rozvodů el., vody, odpadů. Podlahová plocha bytu 106 m². Realizovaná cena: 2 440 000,- Kč

datum transakce: květen 2011

2. Byt ve zděném bytovém domě ve Vrchlického ulici, stáří domu 84 roky, dům bez výtahu, byt ve 3. NP o dispozici 5+kk vybaven: lamino kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči (horkovzdušná trouba, plynová varná deska, myčka nádobí, digestoř), vana a sprchový kout, 2 umyvadla, WC kombi, bidet. Vytápění je etáţové s kombinovaným plynovým kotlem a zásobníkem na ohřev vody, okna plastová, povrchy podlah s vlysy. V roce 1998 osazena plastová okna a zřízeno etáţové vytápění. V roce 2005 další modernizace bytu: odstranění příčky v kuchyni, nový kuchyňský kout, kompletní obnova koupelny a WC včetně rozvodů, obkladů a dlaţby. Podlahová plocha bytu 124 m². Realizovaná cena: 2 580 000,- Kč

datum transakce: červenec 2011

3. Byt ve zděném bytovém domě ve Stehlíkově ulici, stáří domu 93 roky, dům bez výtahu, byt ve 2. NP o dispozici 4+1 vybaven: atypickou dřevěnou kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči (horkovzdušná trouba, sklokeramická varná deska, myčka nádobí, digestoř), rohová vana a sprchový kout s masáţním panelem, 2 umyvadla, 2x WC kombi. Vytápění je etáţové s kombinovaným plynovým kotlem a zásobníkem na ohřev vody, okna plastová, povrchy podlah s vlysy. V roce 1995 osazena plastová okna a provedena renovace povrchů podlah. V roce 2002 zřízeno etáţové vytápění. V roce 2007 nové vybavení kuchyně, kompletní obnova koupelny a WC včetně rozvodů, obkladů a dlaţby. Podlahová plocha bytu 96 m². Realizovaná cena: 2 110 000,- Kč

datum transakce: červenec 2011

-69-

Porovnání - pro bytovou jednotku Oceňovaná

Porovnávaná

Porovnávaná

Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

Byt č. 1715/18

Alešova ul.

Vrchlického ul.

Stehlíkova ul.

Jiţní Předměstí

Jiţní Předměstí

Jiţní Předměstí

Jiţní Předměstí

Katastrální území

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Obec

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Okres

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Název nemovitosti

B. Údaje o pozemku - pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – m² podlahové plochy bytu Počet jednotek

112

106

124

96

Prodejní cena

X

2 440 000

2 580 000

2 110 000

Cena za jednotku

X

23 119,00

20 806,00

21 979,00

5/2011

7/2011

7/2011

1,01

1

1

23 350,19

20 806,00

21 979,00

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

1

1

1

23 350,19

20 806,00

21 979,00

Absolutní vlastnictví Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Ne

Bytový dům

Absolutní

1

1

1

23 350,19

20 806,00

21 979,00

Ne

Korekce

Vyuţití v souladu

Absolutní

Ne

Upravená hodnota

Prodej

Ne

1

1

1

23 350,19

20 806,00

21 979,00

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

s kolaud. rozhodnutím Korekce Upravená hodnota Bezproblémové okolí

Ano

Upravená hodnota Ne

1

1

23 350,19

20 806,00

21 979,00

Ano

Korekce Jiná právní omezení

1 Ano 1

1

1

23 350,19

20 806,00

21 979,00

Ne

Korekce Upravená hodnota -70-

Ano

Ne

Ne

1

1

1

23 350,19

20 806,00

21 979,00

E. Technické parametry Lokalita

Ţádaná

Mírně horší

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dům udrţovaný

Ţádaná

Ţádaná

1,01

1,00

1,00

23 583,69

20 806,00

21 979,00

Dům po

Dům udrţovaný

Dům udrţovaný

rekonstrukci Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost

Dobrá

0,95

1

1

22 404,51

20 806,00

21 979,00

Dobrá

Mírně lepší

Mírně lepší

bytu Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

1

0,99

0,99

22 404,51

20 597,94

21 759,21

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj

Omezený

1

1

1

22 404,51

20 597,94

21 759,21

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Omezený

Omezený

1

1

1

22 404,51

20 597,94

21 759,21

MHD

MHD

Korekce Upravená hodnota

Dobrá

MHD

1

1

1

22 404,51

20 597,94

21 759,21

Dopravní dostupnost a

Parkování na

Parkování

Parkování

Parkování

parkování

vlastním pozemku

omezené

omezené

omezené

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Upravená hodnota Zděné

1,01

1,01

22 628,55

20 803,92

21 976,80

Mírně lepší

Korekce Typ konstrukce

1,01

Mírně horší 0,99

1,01

1,01

22 402,27

21 011,96

22 196,57

Zděné

Korekce Upravená hodnota

Mírně horší

Zděné

Zděné

1

1

1

22 402,27

21 011,96

22 196,57

F. Ostatní parametry Velikost

Menší

Korekce Upravená hodnota Podlaţí

5. NP s výtahem

Větší 1,01

0,98

1,02

22 626,29

20 591,72

22 640,50

4. NP bez výtahu

Korekce

1,03

-71-

Menší

3. NP bez výtahu 2. NP bez výtahu 1,02

1,01

Upravená hodnota

23 305,08

21 003,55

22 866,91

23 305

21 004

22 867

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota

22 392

jednotky Porovnávací hodnota

2 507 887

celkem

Typ úpravy základní ceny pomocí koeficientů násobením (vyšší kvalita nebo kvantita neţ u předmětné nemovitosti = niţší koeficient a naopak).

Stanovení trţní hodnoty bytové jednotky Pro porovnávací hodnotu bytové jednotky uvaţuji vzhledem ke všech známým ovlivňujícím faktorům hodnotu ve středu cenového pásma, indikovanou porovnávací metodou ve výši 2 500 000,- Kč Tento trţní odhad bytové jednotky č. 1715/18 je uvaţován, jakoby tento majetek v absolutním vlastnictví byl nabídnut k prodeji po dostatečně dlouhou dobu na volném trhu. Oceňovaný majetek patří mezi nemovitosti, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z těchto důvodů porovnávací metoda nejlépe odráţí nabídku a poptávku v místě, a metodě byla přisouzena váha 100 %. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku ke dni 20.8.2011 činí: 2 500 000 Kč Slovy: dvamilionypětsettisíckorun českých Omezující podmínky, předpoklady a osvědčení odhadce zde neuvádím, nejedná se kompletní odhad nemovitosti.

-72-

Ocenění dle cenového předpisu Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 1715/18 - § 25 Popis viz výše společně pro trţní odhad. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu:

Bytový prostor

Poloha objektu:

Plzeň

Stáří stavby:

81 rok

Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

27 695,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu: bytová jednotka č. 1715/18: Podlahové plochy - celkem:

=

111,90 m2

=

111,90 m2

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku

č.

Vi

IV

0,10

II

0,00

3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu

II

0,00

4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované

II

0,00

5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové

II

0,00

III

0,00

II

-0,01

1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad

strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodţie nebo komora nebo sklepní kóje

-73-

8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etáţové

III

0,00

9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu

III

0,00

10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou

II

1,05

č.

Pi

1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce

III

0,00

2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované

III

0,05

3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení

III

0,00

4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní

II

0,00

5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - omezené

II

0,00

6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí

II

0,00

7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu

III

0,00

8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II

0,00

č.

Ti

II

-0,05

II

0,00

II

0,00

údrţbou Koeficient pro stáří 81 let: 0,60 9 Index vybavení IV

i)

* V10 * 0,60 = 0,687

i=1 Index polohy: Název znaku

spojení

8 Index polohy IP

i)

= 1,050

i=1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3 Index trhu IT

i)

= 0,950

i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,687 * 1,050 * 0,950 = 0,685

-74-

Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 27 695,- Kč/m2 * 0,685 = 18 971,08 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 18 971,08 Kč/m2 * 111,90 m2 = 2 122 863,85 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

2 122 863,85 Kč

Hodnota spoluvlast. podílu: 5 496 850,29 Kč * 1 119 / 18 767 = +

327 754,86 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 5 496 850,29 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 119 / 18 767 Bytová jednotka č. 1715/18 - zjištěná cena

=

2 450 618,71 Kč

b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Předmětem ocenění je také spoluvlastnický podíl ve výši 1119/18767 pozemků dle LV č. 14017: - p.č. 8092/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 558 m2 - pozemek zastavěn bytovým domem č.p. 1715 - p.č. 8092/2 - zahrada o výměře 223 m2 - p.č. 8092/3 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 220 m2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku, spíše rovinaté, v místě jsou zavedeny všechny inţenýrské sítě, příjezd je po zpevněné veřejné komunikaci. K datu ocenění není v dané lokalitě platná cenová mapa. Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra 2

[m ]

Jedn. cena 2

[Kč/m ]

Cena [Kč]

zastavěná plocha a nádvoří

8092/1

558,00

800,00

446 400,-

zastavěná plocha a nádvoří

8092/3

220,00

800,00

176 000,-

Součet

622 400,-

Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem

100 % 100 % +

-75-

622 400,-

Mezisoučet

1 244 800,-

2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu

10 %

Úprava ceny celkem

10 % +

Mezisoučet

124 480,1 369 280,-

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

1,6720

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

*

2,1540

Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

4 931 445,49

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 800,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

zahrada

Výměra

Jedn. cena

Cena

[m2]

[Kč/m2]

[Kč]

8092/2

223,00

800,00

178 400,-

Součet

178 400,-

Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby Úprava ceny celkem

100 % 100 % +

Mezisoučet

178 400,356 800,-

2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu

10 %

Úprava ceny celkem

10 % +

Mezisoučet

35 680,392 480,-

Úprava ceny dle § 28 odst. 5:

*

0,4000

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

1,6720

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

*

2,1540

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

565 404,80

Pozemky - zjištěná cena

=

5 496 850,29 Kč

Rekapitulace cen nemovitosti Bytová jednotka č. 1715/18

=

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

2 450 618,71 Kč 2 450 618,71 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí slovy: Dvamilionyčtyřistapadesáttisícšestsetdvacet Kč

-76-

2 450 620,- Kč

V Plzni, 18.10.2011 Eva Holá

ZÁVĚREČNÉ SROVNÁNÍ k datu k měsíci říjnu 2011 - Bytová jednotka 4+1 o podlahové ploše 112 m²

Dle cenového předpisu

Trţní hodnota - střed

Trţní cena

2 450 620 Kč

2 500 000 Kč

2 800 000 Kč

Skutečně realizovaná trţní cena byla vyšší neţ trţní odhad – střed a to z osobních důvodů kupujícího, který akceptoval výrazně vyšší poţadovanou cenu prodávajícím, neţ ve skutečnosti byla trţní hodnota bytu (kupující měl v blízkosti staré rodiče a hledal byt v jejich blízkosti). Ocenění dle cenového předpisu porovnávací metodou vyhláškovou zde odráţí stav trhu, coţ koresponduje se závěry, ţe začlenění porovnávací metody do vyhlášky přibliţuje ocenění dle cenového předpisu situaci na trhu (alespoň v případě ocenění bytů v Plzni mám toto ověřeno na více případech).

Přílohy: výpis z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, mapa okolí

-77-

-78-

-79-

-80-

4.3 Ocenění rodinného domu s věcným břemenem Předmět ocenění

objekt bydlení č.p. 19 včetně příslušenství, pozemků St. 55, p.č. 62/2, vše v katastrálním území Slavíkovice, obci Černíkov, okrese Klatovy.

Ocenění k datu

trţní ocenění k měsíci srpnu 2011 dle cenového předpisu k 11.8. 2011

Podklady pro vypracování ocenění 1. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj ze dne 2.9.2011 2. Kopie katastrální mapy ze dne 6.6.2011 3. Smlouva kupní o převodu vlastnického práva k nemovitostem ze dne 10.8.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 11.8.2011 4. Usnesení pro dědické řízení 10D 351/2000 se zřízením věcného práva, právní moci dne 1.6.2001 5. Skutečnosti zjištěné na místě, informace a údaje sdělené objednatelem, panem Krásnickým, institucemi 6. Znalecký posudek z roku 2001 pro dědické řízení - historie objektů 7. Údaje z územního plánu obce Černíkov - části Slavíkovice, informace z Obecního úřadu Černíkov 8. Povodňový plán Plzeňského kraje 9. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, jeho novely a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. Celkový popis Oceňované nemovitosti - objekt bydlení č.p. 19 včetně příslušenství a pozemky St. 55, p.č. 62/2 se nacházejí na okraji části Slavíkovice v zástavbě jiných rodinných domů se zahradami. Objekt je evidován v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení, svými parametry splňuje poţadavky na rodinný dům, oceňuji jako rodinný dům. Rodinný dům není podsklepený, má 1 nadzemní podlaţí, sedlovou střechu. V domě je jedna bytová jednotka 4+1. Dům je napojen na el. 220/380 V, voda je z vlastní studny, kanalizace svedena do ţumpy, plyn není. Na dům navazuje hospodářská část, naproti domu jsou další

-81-

hospodářské objekty (stodola, chlévy). Příjezd k nemovitostem je po zpevněné veřejné komunikaci. V obci Černíkov ţije 329 obyvatel, v části Slavíkovice 89. V místě není rozvinutá infrastruktura, dostupnost do města Klatovy je dobrá, vzdálenost 12 km. Podrobnější popis oceňovaných nemovitostí Rodinný dům č.p. 19 Objekt je v katastru nemovitostí evidován jako objekt bydlení, splňuje parametry rodinného domu dle § 2 odst. a) 2. vyhl. č. 501/2006 Sb. o obecně technických poţadavcích (ve znění vyhl. č. 269/2009 Sb.). Jedná se o rodinný dům. Rodinný dům není podsklepený, má jedno nadzemní podlaţí, sedlovou střechu. Základy jsou kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné smíšené. Stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem, krov je dřevěný sedlový, střešní krytina je pálená, klempířské konstrukce pozinkované. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné plné a prosklené. Povrchy podlah jsou betonové s dlaţbou, s PVC, dřevěné. Vnitřní obklad keramický je v koupelně. Vnější obklady nejsou. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější vápenocementové. Vytápění je etáţové na tuhá paliva, ohřev vody je bojlerem. V kuchyni je kuchyňská linka starší, sporák na tuhá paliva. V koupelně je vana a umyvadlo. WC je splachovací s nádrţkou. Je zavedena el. 220/380 V, rozvod vody je ze studny, kanalizace svedena do ţumpy. Plyn zaveden není (není v obci). Dům pochází z roku 1906 a blíţí se k hranici své ţivotnosti. Uvaţovaná podlahová plocha uţitná v rodinném domě je 101 m². Dispozice domu: 1. NP - veranda, chodba, kuchyně, 4 pokoje, koupelna, spíţ, WC Stodola Objekt bez čp/če na pozemku St. 55 má jedno nadzemní podlaţí, sedlovou střechu s pálenou krytinou, základy kamenné mělké bez izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny smíšené (cihly, kámen, dřevěné výplně), omítky vápenné částečné, vrata dřevěná svlaková, okna nejsou. Stropní konstrukce nejsou, podlaha je hliněná, el. proud pouze světelný. Vybaveno není, slouţí pro skladování sena, údrţba prováděna v minimálním rozsahu, objekt z roku 1906. Koeficient K4 uvaţuji ve skutečné výši dle skutečného stavu bez omezení. Hospodářská část Na rodinný dům navazuje hospodářská část bez čp/če na pozemku St. 55 pro chov drobného domácího zvířectva. Část má jedno nadzemní podlaţí, je nepodsklepená, strop je klenbový -82-

cihelný, krov dřevěný sedlový, střešní krytina pálená. Obvodové zdivo je prosyceno močovinou a celkově vlhké. Část byla vystavěna spolu s rodinným domem v roce 1906 a je v horším technickém stavu, koeficient K4 uvaţuji ve skutečné výši bez omezení. Chlévy Naproti stodole stojí zděné chlévy, jednopodlaţní se sedlovou střechou. Základy jsou kamenné mělké bez izolací proti zemní vlhkosti, zdivo smíšené provlhlé. Stropní konstrukce jsou cihelné klenbové, krov dřevěný, krytina pálená. Povrch podlah je cihelný, omítky vápenné, okenní otvory bez výplní, dveře dřevěné svlakové, el. proud světelný. Objekt z roku 1906, ve špatném technickém stavu. Studna Na pozemku St. 55 se nachází kopaná kamenná studna z roku cca 1900 (vybudována před výstavbou rodinného domu). Ze studny rozvod vody do rodinného domu, v domě čerpadlo Darling. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí na LV č. 13 v k.ú. Slavíkovice, obci Černíkov, okrese Klatovy: - pozemek St. 55 o výměře 1370 m2 - zastavěná plocha a nádvoří - z části zastavěn rodinným domem č.p. 19 a hospodářskými objekty - pozemek p.č. 62/2 o výměře 424 m2 - zahrada - pozemek ve funkčním celku Pozemky jsou mírně svaţité s travním porostem, celkově oplocené, přístup je ze zpevněné veřejné komunikace. Zavedena el., voda z vlastní studny, kanalizace do jímky. Plyn zaveden není.

-83-

pohled od JZ

pohled od JV

pohled od jihu

Odhad trţní hodnoty majetku Účel ocenění

Odhad trţní hodnoty majetku – k měsíci srpnu 2011

Obsah ocenění 3. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 4. Ocenění 1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, přiměřeně podporované, finančně přijatelné, zajišťující odpovídající finanční příjem a jehoţ výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat tato čtyři kritéria7: Dodrţení právních předpisů Fyzická realizovatelnost Finanční proveditelnost Maximální ziskovost Ke dni ocenění je pro analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití nutno uvaţovat právní stav a reţim, v jakém se oceňované nemovitosti nacházejí. Rodinný dům je uţíván v souladu s kolaudačním rozhodnutím a jedině takového uţívání je v tomto případě přípustné. Majetek je fyzicky i morálně zastaralý a jiţ není schopen generovat výraznější příjem. Lepší vyuţitelnost a tím i ziskovost by mohla být dosaţena pouze po nákladné rekonstrukci objektů. Pro současnou maximální ziskovost můţe vlastník nemovitosti pronajmout nebo je můţe vyuţívat pro vlastní potřebu a nemusí vydávat finanční -84-

částky za pronájem jiného bytu v místě. Pronájem však v současné době není moţný, protoţe na nemovitosti vázne věcné břemeno bezplatného uţívání pro matku vlastníka nemovitosti. Nemovitosti vyuţívá vlastník pro své bydlení a bydlení své matky. Tím nemusí vlastník vydávat finanční částky za pronájem jiného bydlení. Na základě výše uvedených skutečností se jeví nemovitosti jako podnikatelsky nevhodné, je splněno pouze kriterium „dodrţení právních předpisů“, majetek není v reţimu nejvyššího a nejlepšího vyuţití. 2. Ocenění Pro stanovení trţní hodnoty jsem zde pouţila porovnávací metodu: Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Pro ocenění rodinného domu s příslušenstvím a pozemky jsem pouţila porovnávací metodu, která dává nejvěrnější obraz, pokud je s obdobnými nemovitostmi v místě a čase obchodováno. Vybrala jsem pro porovnání domy, které byly v rozhodném období obchodovány, jsou umístěny v blízkém okolí a svou moţností vyuţití se blíţí oceňovaným nemovitostem. Vycházím ze 3 obchodovaných obdobných nemovitostí. Základními porovnatelnými údaji vedle času a místa,

je druh, účel, poloha, kapacita,

vybavenost, vyuţití a jiné. Porovnání je provedeno jako by oceňované nemovitosti nebyly zatíţeny věcným břemenem a teprve v závěru bude od odhadnuté hodnoty nezatíţených nemovitostí odečtena hodnota věcného břemene bydlení, která se v trţních podmínkách shoduje s náklady na odstranění břemene, tj. zajištění náhradního obdobného bydlení pro oprávněnou. Porovnávací vzorky 1. Rodinný dům v Černíkově, částečně podsklepený, 1 nadzemní podlaţí, sedlová střecha, byt 3+1. Objekt spíše v horším stavu. Byt vybaven: starší lamino kuchyňskou linkou, vanou, WC s nádrţkou, etáţovým vytápěním s kotlem na tuhá paliva. Zavedena el. třífázová, veřejná kanalizace, voda z vlastní studny. Plyn zaveden není. U domu je zděná stodola, chlívky,

-85-

zahrada. Podlahová plocha uţitná v domě 115 m², pozemky celkem 1120 m². Přístup po zpevněné veřejné komunikaci. Realizovaná cena: 540 000,- Kč

datum transakce: červen 2011

2. Rodinný dům v Poděvousech, nepodsklepený, 1 nadzemní podlaţí, sedlová střecha, byt 4+1. Objekt spíše v horším stavu. Byt vybaven: kuchyňskými skříňkami a mycím pultem, starším plynovým sporákem, vanou, WC s nádrţkou, etáţovým vytápěním s kotlem na tuhá paliva. Zavedena el. třífázová, plyn. Kanalizace svedena do jímky, voda z vlastní studny. U domu je velká zděná stodola, 2 kolny, zahrada. Podlahová plocha uţitná v domě 130 m², pozemky celkem 1365 m². Přístup po zpevněné veřejné komunikaci. Realizovaná cena: 625 000,- Kč

datum transakce: srpen 2011

3. Rodinný dům v Radonicích, nepodsklepený, 1 nadzemní podlaţí, sedlová střecha, byt 3+1. Objekt spíše v horším stavu. Byt vybaven: plechovou kuchyňskou linkou, el.sporákem jiţ nefunkčním, vanou, WC s nádrţkou, vytápěním je lokální ve dvou místnostech na tuhá paliva. Zavedena el.světelná. Kanalizace svedena do jímky, voda z vlastní studny. Plyn zaveden není. U domu je zděná dílna, malé kolny ve špatném stavu, zahrada. Podlahová plocha uţitná v domě 110 m², pozemky celkem 960 m². Přístup po zpevněné veřejné komunikaci. Realizovaná cena: 487 000,- Kč

datum transakce: červenec 2011

Seznam porovnávaných objektů Zjednodušené porovnání z důvodu rozsahu práce: Název

Realizovaná cena Km Kv K1 K2 K3

1. Černíkov

540 000,- Kč

0,99 0,98 1,00 0,99 1,02

529 042,30

2. Poděvousy

625 000,- Kč

0,98 0,98 1,00 0,97 1,01

588 064,92

3. Radonice

487 000,- Kč

0,99 1,01 1,01 0,99 1,04

506 378,71

Součet:

Jedn. cena [Kč/jedn.]

1 623 485,93 Kč/jedn./ 3

Minimální jednotková cena:

506 378,71 Kč/jedn.

Průměrná jednotková cena:

541 161,98 Kč/jedn.

Maximální jednotková cena:

588 064,92 Kč/jedn.

-86-

Koeficienty: Km

koeficient místa

Kv

koeficient vybavení

K1

koeficient stavu

K2

koeficient podlahové plochy

K3

koeficient pozemku

Uţití koeficientů: koeficienty se mezi sebou násobí, proto kvantitativně a kvalitativně lepší stav má niţší koeficient a naopak. Střední trţní hodnotu uvaţuji ve výši 540 000,- Kč. Tato hodnota bez odečtu závady – věcného břemene. Náklady na odstranění právní závady – věcného břemene bezplatného bydlení v domě Tyto náklady by se rovnaly nákladům na pořízení obdobného bydlení pro paní Janu Novákovou. Vzhledem k tomu, ţe v oceňovaných nemovitostech bydlí dvě osoby (osoba povinná a oprávněná), uvaţuji náhradu v rozsahu přibliţně polovičního rodinného domu s příslušenstvím a pozemky. Dle šetření v místě a okolí se cena rodinných domů s bytem 1+1 a 2+1 a zahradou pohybuje v cenovém rozmezí 350 000,- aţ 420 000,- Kč. Pokud pro zde snazší výpočet v názorném příkladu uvaţuji střední hodnotu, tj. cca 380 000,- Kč, tak i náklady na odstranění břemene by se rovnaly 380 000,- Kč plus cca 20 000,- Kč na přestěhování, právní formality atd. Celkem uvaţuji náklady ve výši 400 000 Kč.

Ocenění dle cenového předpisu Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

-87-

a) Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům č.p. 19 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu:

Rodinný dům

Poloha objektu:

Plzeňský kraj - do 2 000 obyvatel

Stáří stavby:

105 roků 3 472,- Kč/m3

Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaţí: nadzemní část I.:

9,45*12,74

=

120,39 m2

nadzemní část II:

2,80*2,28

=

6,38 m2

Název podlaţí

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

nadzemní část I.:

120,39 m2

3,65 m

nadzemní část II:

6,38 m2

2,58 m

Obestavěný prostor: nadzemní část I.:

(9,45*12,74)*(3,65)

=

439,43 m3

nadzemní část II:

(2,80*2,28)*(2,58)

=

16,47 m3

zastřešení I.:

3,30*0,50*9,85*13,10

=

212,91 m3

zastřešení II.:

1,16*0,50*2,80*2,28

=

3,70 m3

=

672,51 m3

Obestavěný prostor – celkem: Podlaţnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí:

ZP1 = 126,78 m2

Zastavěná plocha všech podlaţí:

ZP = 126,78 m2

Podlaţnost

ZP / ZP1 = 1,00

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku

č.

Vi

I

typ A

1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům

III

0,00

2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo

III

0,00

0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou

-88-

3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm

II

0,00

4. Podlaţnost - Hodnota 1

III

0,02

5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do

III

0,00

6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etáţové, dálkové

III

0,00

7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení

III

0,00

I

0,00

9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení

III

0,00

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo

II

0,00

11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem

III

0,01

12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu

III

0,00

13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad

IV

0,65

č.

Pi

1. Význam obce - bez většího významu

I

0,00

2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce

II

0,00

3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení

II

0,00

4. Obchod, sluţby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem

II

0,00

5. Školství a sport v obci - ţádná základní škola

I

-0,03

6. Zdravotní zařízení v obci - ţádné zdravotnické zařízení

I

-0,03

7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení

II

0,00

8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí

II

0,00

9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší neţ je průměr v kraji

I

-0,06

10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu

III

0,00

11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II

0,00

č.

Ti

I

-0,10

ţumpy nebo septiku

8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení

jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2

provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 105 let: 0,60 12

Index vybavení IV = (1 +

Vi ) * V13 * 0,60 = 0,402 i=1

Index polohy: Název znaku

11

Index polohy IP = (1 +

Pi ) = 0,880 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně niţší neţ nabídka

-89-

2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)

II

0,00

3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - k objektu se váţe věcné

I

-0,05

břemeno 3

Index trhu IT = (1 +

Ti ) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,402 * 0,880 * 0,850 = 0,301 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 472,- Kč/m3 * 0,301 = 1 045,07 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 045,07 Kč/m3 * 672,51 m3 = 702 820,03 Kč Rodinný dům č.p. 19 - zjištěná cena

=

702 820,03 Kč

b) Hlavní stavby b1) Stodola - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova:

Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů)

Svislá nosná konstrukce:

zděná

Kód CZ - CC: 12712

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: nadzemní část:

15,64*8,85

=

Název podlaţí

Zastavěná plocha

nadzemní část:

138,41 m2

Součet

138,41 m2

Průměrná výška podlaţí:

Konstrukční výška 4,60 m

138,41 m2 Součin 636,69 m3 636,69 m3

PVP = 636,69 / 138,41 = 4,60 m

Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 138,41 / 1 = 138,41 m2 Obestavěný prostor: nadzemní část:

(15,64*8,85)*(4,60)

=

-90-

636,70 m3

zastřešení:

(0,50*15,64*8,85)*(3,80)

Obestavěný prostor – celkem:

=

262,99 m3

=

899,69 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

Hodnocení

Část

standardu

[%]

1. Základy včetně zemních prací:

kamenné mělké

P

100,00

2. Svislé konstrukce:

smíšené

P

100,00

3. Stropy:

nejsou

C

100,00

4. Krov, střecha:

dřevěný sedlový

S

100,00

5. Krytiny střech:

pálená taška

S

100,00

6. Klempířské konstrukce:

pozinkovaný plech

N

100,00

7. Úprava vnitřních povrchů:

vápenné omítky

S

60,00

není

C

40,00

vápenné omítky

S

50,00

není

C

50,00

X

100,00

8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody:

nejsou

C

100,00

11. Dveře:

nejsou

C

100,00

12. Vrata:

dřevěná svlaková

P

100,00

13. Okna:

nejsou

C

100,00

14. Povrchy podlah:

nejsou

C

100,00

X

100,00

15. Vytápění: 16. Elektroinstalace:

světelná

S

100,00

17. Bleskosvod:

není

C

100,00

18. Vnitřní vodovod:

X

100,00

19. Vnitřní kanalizace:

X

100,00

20. Vnitřní plynovod:

X

100,00

21. Ohřev vody:

X

100,00

22. Vybavení kuchyní:

X

100,00

23. Vnitřní hygienické vybavení:

X

100,00

24. Výtahy:

X

100,00

C

100,00

X

100,00

25. Ostatní:

není

26. Instalační prefabrikovaná jádra:

-91-

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení

Obj. podíl

Část

standardu

[%]

[%]

1. Základy včetně zemních prací:

P

13,10

100,00

0,46

6,03

2. Svislé konstrukce:

P

30,40

100,00

0,46

13,98

3. Stropy:

C

13,80

100,00

0,00

0,00

4. Krov, střecha:

S

7,00

100,00

1,00

7,00

5. Krytiny střech:

S

2,90

100,00

1,00

2,90

6. Klempířské konstrukce:

N

0,70

100,00

1,54

1,08

7. Úprava vnitřních povrchů:

S

3,90

60,00

1,00

2,34

C

3,90

40,00

0,00

0,00

S

2,70

50,00

1,00

1,35

C

2,70

50,00

0,00

0,00

10. Schody:

C

1,80

100,00

0,00

0,00

11. Dveře:

C

2,40

100,00

0,00

0,00

12. Vrata:

P

3,00

100,00

0,46

1,38

13. Okna:

C

3,40

100,00

0,00

0,00

14. Povrchy podlah:

C

3,00

100,00

0,00

0,00

16. Elektroinstalace:

S

6,10

100,00

1,00

6,10

17. Bleskosvod:

C

0,40

100,00

0,00

0,00

25. Ostatní:

C

5,40

100,00

0,00

0,00

8. Úprava vnějších povrchů:

Koeficient Upravený obj. podíl

Součet upravených objemových podílů:

42,16

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,4216

Ocenění: 2 115,- Kč/m3

Základní cena (dle příl. č. 2):

=

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):

*

0,9390

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) :

*

0,9677

Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) :

*

0,7565

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

*

0,4216

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,2020

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,2570

Základní cena upravená

=

-92-

294,85 Kč/m3

899,69 m3 * 294,85 Kč/m3

Plná cena:

=

265 273,60 Kč

Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

225 482,56 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

39 791,04 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 105 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 1 rok Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 106 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 105 / 106 = 99,057 %

c) Vedlejší stavby c1) Hospodářská část - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba:

typ B

Svislá nosná konstrukce:

zděná tl. nad 15 cm

Podsklepení:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz.

podlaţí Podkroví:

nemá podkroví

Krov:

neumoţňující zřízení podkroví

Kód CZ - CC:

1274

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: nadzemní část:

4,30*9,45

=

Název podlaţí

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

40,64 m2

nadzemní část:

40,64 m2

3,15 m

Obestavěný prostor: nadzemní část:

(4,30*9,45)*(3,15)

=

128,00 m3

zastřešení:

(0,50*4,50*9,85)*(3,30)

=

73,14 m3

=

201,14 m3

Obestavěný prostor – celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) -93-

Konstrukce, vybavení

Provedení

Hodnocení

Část

standardu

[%]

1. Základy

kamenné bez izolací

P

100,00

2. Obvodové stěny

smíšené

P

100,00

3. Stropy

klenbové cihelné

S

100,00

4. Krov

dřevěný sedlový

S

100,00

5. Krytina

pálená

S

100,00

6. Klempířské konstrukce

pozinkovaný plech

S

100,00

7. Úprava povrchů

vápenná

S

100,00

X

100,00

svlakové

P

100,00

10. Okna

dřevěná jednoduchá

S

100,00

11. Podlahy

betonové

S

100,00

12. Elektroinstalace

světelná

P

100,00

8. Schodiště 9. Dveře

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení

Obj. podíl

Část

standardu

[%]

[%]

Koeficient Upravený obj. podíl

1. Základy

P

7,10

100,00

0,46

3,27

2. Obvodové stěny

P

31,80

100,00

0,46

14,63

3. Stropy

S

19,80

100,00

1,00

19,80

4. Krov

S

7,30

100,00

1,00

7,30

5. Krytina

S

8,10

100,00

1,00

8,10

6. Klempířské konstrukce

S

1,70

100,00

1,00

1,70

7. Úprava povrchů

S

6,10

100,00

1,00

6,10

9. Dveře

P

3,00

100,00

0,46

1,38

10. Okna

S

1,10

100,00

1,00

1,10

11. Podlahy

S

8,20

100,00

1,00

8,20

12. Elektroinstalace

P

5,80

100,00

0,46

2,67

Součet upravených objemových podílů:

74,25

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,7425

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8):

=

1 250,- Kč/m3

Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): *

0,7425

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

0,8500

-94-

*

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,1130

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,2570

Základní cena upravená

=

428,41 Kč/m3

=

86 170,39 Kč

Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

73 244,83 Kč

Hospodářská část - zjištěná cena

=

12 925,56 Kč

201,14 m3 * 428,41 Kč/m3

Plná cena:

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 105 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 1 rok Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 106 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 105 / 106 = 99,057 %

c2) Chlévy - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba:

typ B

Svislá nosná konstrukce:

zděná tl. nad 15 cm

Podsklepení:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz.

podlaţí Podkroví:

nemá podkroví

Krov:

neumoţňující zřízení podkroví

Kód CZ - CC:

1274

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: nadzemní část:

8,45*4,60

=

Název podlaţí

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

38,87 m2

nadzemní část:

38,87 m2

3,05 m

Obestavěný prostor: nadzemní část:

(8,45*4,60)*(3,05)

=

118,55 m3

zastřešení:

(0,50*8,45*4,60)*(1,50)

=

29,15 m3

=

147,70 m3

Obestavěný prostor – celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení:

-95-

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

Hodnocení

Část

standardu

[%]

1. Základy

kamenné mělké

P

100,00

2. Obvodové stěny

smíšené

S

100,00

3. Stropy

cihelné klenbové

S

100,00

4. Krov

dřevěný

S

100,00

5. Krytina

pálená

S

100,00

6. Klempířské konstrukce

pozinkované částečně

S

100,00

7. Úprava povrchů

vápenné omítky

S

100,00

X

100,00

dřevěné svlakové

P

100,00

10. Okna

nejsou

C

100,00

11. Podlahy

cihelné

P

100,00

12. Elektroinstalace

světelná

P

100,00

8. Schodiště 9. Dveře

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení

Obj. podíl

Část

standardu

[%]

[%]

Koeficient Upravený obj. podíl

1. Základy

P

7,10

100,00

0,46

3,27

2. Obvodové stěny

S

31,80

100,00

1,00

31,80

3. Stropy

S

19,80

100,00

1,00

19,80

4. Krov

S

7,30

100,00

1,00

7,30

5. Krytina

S

8,10

100,00

1,00

8,10

6. Klempířské konstrukce

S

1,70

100,00

1,00

1,70

7. Úprava povrchů

S

6,10

100,00

1,00

6,10

9. Dveře

P

3,00

100,00

0,46

1,38

10. Okna

C

1,10

100,00

0,00

0,00

11. Podlahy

P

8,20

100,00

0,46

3,77

12. Elektroinstalace

P

5,80

100,00

0,46

2,67

Součet upravených objemových podílů:

85,89

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,8589

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8):

=

-96-

1 250,- Kč/m3

Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): *

0,8589

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,1130

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,2570

Základní cena upravená

=

495,57 Kč/m3

=

73 195,69 Kč

Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

62 216,34 Kč

Chlévy - zjištěná cena

=

10 979,35 Kč

Plná cena:

147,70 m3 * 495,57 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 105 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 1 rok Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 106 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 105 / 106 = 99,057 %

d) Studny d1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny:

Kopaná

Hloubka studny:

6,00 m

Elektrické čerpadlo:

1 ks

Kód CZ - CC:

2222

Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky:

5,00 m

*

1 950,- Kč/m

+

9 750,- Kč

další hloubka:

1,00 m

*

3 810,- Kč/m

+

3 810,- Kč

1 ks *

10 780,- Kč/ks

+

10 780,- Kč

Základní cena celkem

=

24 340,- Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,3220

elektrické čerpadlo:

-97-

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,2570

Plná cena

=

12 346,24 Kč

Maximální opotřebení můţe dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

10 494,30 Kč

Studna - zjištěná cena

=

1 851,94 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 111 roků

Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 9 roků

Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 111 / 120 = 92,500 %

e) Porosty e1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]:

35 880,00

Celková výměra pozemku [m2]:

1794

Celková pokryvná plocha porostů [m2]:

52

Cena pokryvné plochy porostů [Kč]:

1 040,00

Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů:

*

0,065

Cena smíšeného porostu:

=

67,60

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

67,60 Kč

f) Pozemky f1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo 55

Součet

Výměra

Jedn. cena

Cena

[m2]

[Kč/m2]

[Kč]

1 370,00

35,00

47 950,47 950,-

-98-

Úprava ceny – příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost Úprava ceny celkem

-10 % -10 % -

Mezisoučet

4 795,43 155,-

2.2. není-li v místě moţnost napojení na veřejný vodovod

-5 %

2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou

-7 %

kanalizaci Úprava ceny celkem

-12 % -

Mezisoučet

5 178,60 37 976,40

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,2570

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

*

2,2020

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

21 491,38

2

Cena pozemku nesmí být niţší neţ 20,- Kč za m . Cena pozemku: 1 370,00 m2 * 20,- Kč/m2 = 27 400,- Kč Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

27 400,-

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název zahrada

Parcelní číslo

Výměra

Jedn. cena

Cena

[m2]

[Kč/m2]

[Kč]

62/2

424,00

35,00

14 840,-

Součet

14 840,-

Úprava ceny - příloha č. 21: 1.1. výhodnost polohy se zřetelem na její významnost Úprava ceny celkem

-10 % -10 % -

Mezisoučet

1 484,13 356,-

2.2. není-li v místě moţnost napojení na veřejný vodovod

-5 %

2.3. není-li v místě moţnost napojení na veřejnou

-7 %

kanalizaci Úprava ceny celkem

-12 % -

Mezisoučet

1 602,72 11 753,28

Úprava ceny dle § 28 odst. 5:

*

0,4000

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,2570

-99-

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

*

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

2,2020 2 660,54

Cena pozemku nesmí být niţší neţ 20,- Kč za m2. Cena pozemku: 424,00 m2 * 20,- Kč/m2 = 8 480,- Kč Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

8 480,-

Pozemky - zjištěná cena

=

35 880,- Kč

Rekapitulace cen nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 19

=

702 820,03 Kč

b) Stodola

=

39 791,04 Kč

c1) Hospodářská část

=

12 925,56 Kč

c2) Chlévy

=

10 979,35 Kč

d) Studna

=

1 851,94 Kč

e) Trvalé porosty

=

67,60 Kč

f) Pozemky

=

35 880,- Kč

c) Vedlejší stavby

Cena nemovitosti činí celkem

804 315,52 Kč

Cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

804 320,- Kč

(bez odečtu závady – věcného břemene) slovy: Osmsetčtyřitisíctřistadvacet Kč

Věcné břemeno uţívání Na listu vlastnictví v části C je zaznamenáno omezení vlastnického práva: Věcné břemeno uţívání Z-2119/2001-401 Oprávnění pro Novákovou Janu, Slavíkovice 19 Povinnost k budově Slavíkovice č.p. 19, parcele p.č. 62/2, St. 55 Notářským zápisem 10D 351/2000 ze dne 7.5.2001, nabytí právní moci dne 1.6.2001 bylo toto věcné břemeno zřízeno. Je třeba určit cenu závady z věcného břemene.

-100-

Vymezení obsahu V článku II. notářského zápisu se zřizuje ve prospěch paní Jany Novákové (rok narození 1935) věcné právo bezplatného doţivotního uţívání k nemovitosti - objektu bydlení č.p. 19, a to zejména ke kuchyni a čtyřem pokojům, s moţností volného pohybu po celém domě a vedlejších stavbách, s moţností volného pohybu po pozemku St. 55 a p.č. 62/2, se spoluuţíváním veškerého příslušenství, s moţností přijímání návštěv a dále pak s moţností odebírat si z pozemků St. 55 a p.č. 62/2 veškeré plody dle vlastní potřeby. Z tohoto vyplývá, ţe paní Jana Nováková je osoba oprávněná a k datu ocenění byla jedna osoba povinná. Vymezení rozsahu Rozsah je dán podlahovou plochou objektu bydlení č.p. 19, uţitnou plochou příslušenství a pozemků. 1. Podlahová plocha v domě je 101 m2 , dále jsou podlahové plochy příslušenství. 2. Plochy pozemků jsou 1 370 + 424 = 1 794 m2. Tyto plochy má moţnost uţívat jak osoba oprávněná, tak osoba povinná, tj. minimálně celkem 2 osoby. 3. Uţitek z plodů není ţádný. Délka trvání Po dobu ţivota oprávněné paní Jany Novákové (ke dni ocenění je stáří oprávněné 76 roků).

Vlastní ocenění Právo doţivotního uţívání objektu bydlení č.p. 19 s příslušenstvím a pozemky Hodnota práva není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím nebo sluţbou, které lze koupit. Zde se jedná o odhad hodnoty věcného břemene, čili závady váznoucí na nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe z notářského zápisu nevyplývá finanční vyrovnání ani podíl na nákladech za údrţbu, oceňuji dle § 18 zákona o oceňování odstavce 1) výnosovým způsobem a odstavce 4) desetinásobkem ročního uţitku. Jedná se zde o nehrazené nájemné. Nájemné rodinných domů není cenově regulováno a sjednává se dohodou. Pro zjištění ročního uţitku, který mohl mít povinný a nemá, proto pouţiji obvyklé sjednané nájemné pro

-101-

obdobný rodinný dům s pozemky v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku § 18, ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. Stávající rodinný dům je z roku 1906, jeho technický stav odpovídá stáří. Obvyklé měsíční nájemné obdobného domu s příslušenstvím a pozemky v místě a okolí ke dni ocenění

4 000,- Kč

roční nájemné

12 x 4 000,- Kč

roční příspěvek na údrţbu

12 x 2 000,- Kč

48 000,- Kč -

roční moţný uţitek oprávněného

24 000,- Kč 24 000,- Kč

Předmětné nemovitosti uţívají minimálně dvě osoby (1 oprávněná a 1 povinná), proto uvaţuji přiměřený moţný roční uţitek ve výši 1/2, tj. 24 000,- Kč : 2 = 12 000,- Kč Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcná břemena obecně. Roční uţitek vyplývající z věcného břemene: 12 000,00 Kč Věcné břemeno na doţití oprávněné osoby. 12 000,- Kč * 10 let = 120 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí:

120 000,- Kč

Věcné břemeno: Věcné břemeno uţívání

=

120 000,- Kč

Hodnota věcného břemene slovy - celkem: Jednostodvacettisíc Kč Cena nemovitostí po odečtení věcného břemene činí celkem Slovy: Šestsetosmdesátčtyřitisícetřistadvacet Kč

-102-

684 320,- Kč

ZÁVĚREČNÉ SROVNÁNÍ K měsíci srpnu 2011 - Rodinný dům s pozemky + věcné břemeno bezplatného bydlení (dále v tabulce jen v.b.)

Ocenění

nemovitostí

bez

Náhled trhu na nemovitosti

Ocenění dle vyhlášky

v Kč

v Kč

540 000

804 320

-

120 000

400 000

-

140 000

684 320

odečtu závady Hodnota v.b. Hodnota v.b. = náklady na odstranění Výsledné hodnocení

V tomto případě je ocenění dle cenového předpisu zcela mimo realitu a diametrálně se rozchází náhledem trhu. Při ocenění nemovitosti nelze uvaţovat pouze hodnotu práva jako cenu sluţby (nájmu), ale je třeba hodnotit právo (věcné břemeno) v celé šíři dopadu na cenu (hodnotu) oceňované nemovitosti. Vţdyť kdo z nás by si koupil byť jen pro rekreaci nemovitost, kterou by nemohl svobodně uţívat a musel by respektovat práva oprávněného z věcného břemene? Přílohy: výpis z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, mapa okolí

-103-

-104-

-105-

4.4 Ocenění pozemku pro vyvlastnění státem Předmět ocenění

části pozemku p.č. 2450 díl „a“ – oddělená část dle geometrického plánu č. 1659-177/2010 ze dne 9.11.2009, v k.ú. Doubravka, obci Plzeň, okrese Plzeň-město

Ocenění k datu

ocenění k měsíci lednu 2011

Podklady pro vypracování ocenění 1. Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město ze dne 2.6.2010, LV č. 387 2. Kopie katastrální mapy pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město ze dne 2.6.2010, mapový list č. 7-4/1 3. Geometrický plán č. 1659-177/2010 ze dne 9.11.2009 potvrzený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město dne 12.11.2010. 4. Usnesení ze dne 17.12.2010 SZ MMP/069795/10/KUBJ vydané Magistrátem města Plzně, odborem stavebně správním -106-

5. Veřejná vyhláška – Územní rozhodnutí č. 3673 č.j. 3645/2005 ze dne 29.5.2006 6. Veřejná vyhláška – Rozhodnutí č. 4138 č.j. 4633/2008 ze dne 28.8.2008 7. Část geodetické dokumentace – Předběţný výkres výkupu pozemků, z 6/2008 8. Usnesení Okresního soudu Plzeň-město o schválení dědické dohody, č. 29 D 700/2006 ze dne 9.11.2006 9. Skutečnosti zjištěné na místě, informace podané zúčastněnými 10. Povodňový plán Plzeňského kraje 11. Informace o prodejích obdobných nemovitostí ze smluv, vlastní databáze, z realitních kanceláří 12. Zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě (zákon o vyvlastnění), a související legislativa 13. Zákon č. 416/2009 Sb, o urychlení výstavby dopravní infrastruktury, a související legislativa 14. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb. 15. Výměr MF ČR č. 1/2010, 1/2011, 2/2011 Celkový popis Předmětný pozemek se nachází u severovýchodního okraje Plzně, v blízkosti zalesněného kopce Chlum, u jeho jihozápadní strany, v k.ú. Doubravka. Pozemek je zemědělsky vyuţíván, přístupný pouze přes zemědělské pozemky odlišných vlastníků. Inţenýrské sítě zavedeny nejsou. Statutární město Plzeň má cca 169 000 obyvatel (zdrojem je lexikon obcí), jsou zde veškeré inţenýrské sítě, obchody, pošta, škola, zdravotnické zařízení, autobusové i vlakové spojení, rozvinutá infrastruktura. Obsah ocenění Popis pozemku a) Ocenění dle oceňovacího předpisu a výměru ministerstva financí b) Stanovení trţní ceny obvyklé dle zákona č. 416/2009 Sb.

-107-

pozemek p.č. 2450

Popis pozemku Předmětem ocenění je část pozemku p.č. 2450 díl „a“ v k.ú. Doubravka, obec Plzeň, okres Plzeň-město, LV č. 387 o velikosti 513 m². Jedná se o část tohoto pozemku v jeho jihozápadní části, která je dotčena Veřejně prospěšnou stavbou D314 – vysokorychlostní trať v úseku most Gambrinus – východní hranice města. Tato veřejně prospěšná stavba je vymezena v Územním plánu města Plzně. Konkrétně se jedná dle geometrického plánu č. 1659177/2010 ze dne 9.11.2009 potvrzený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město dne 12.11.2010, nový stav: p.č. 3125/12 o výměře 691 m², způsob vyuţití ostatní plocha, jiná plocha. Původní výměra pozemku p.č. 3125/12 o velikosti 178 m² byla zvětšena o další díl „a“ z pozemku p.č. 2450 a tento díl je o výměře 513 m² a je předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku.

Předmětný pozemek se nachází u severovýchodního okraje Plzně, v blízkosti zalesněného kopce Chlum, u jeho jihozápadní strany, v k.ú. Doubravka. Pozemek je mírně svaţitý, tvarově trojúhelník, zemědělsky vyuţíván, ke dni ocenění v místě sněhová pokrývka. Je přístupný pouze přes zemědělské pozemky odlišných vlastníků. Inţenýrské sítě na něj zavedeny nejsou. Pozemek p.č. 2450 je v katastru nemovitostí evidován v druhu pozemku orná půda. Veřejnou vyhláškou – Územní rozhodnutí č. 3673 č.j. 3645/2005 ze dne 29.5.2006, Veřejnou vyhláškou – Rozhodnutí č. 4138 č.j. 4633/2008 ze dne 28.8.2008 bylo vydáno územní rozhodnutí o umístění stavby pro stavbu Modernizace trati Rokycany. Oceňuji v souladu s vydaným územním rozhodnutím a geometrickým plánem. Oceňovaný díl „a“ o výměře 513 m² je z více neţ ´ výměry určen jako pozemek pro tunel Chlum hloubená -108-

část – výjezdový portál a dle Geodetické dokumentace modernizace trati Rokycany – Plzeň ze dne 06/2008, s dočasným záborem nad 1 rok trvání – tedy zábor dle dokumentace dlouhodobý. Dle Povodňového plánu Plzeňského kraje se pozemek nenachází v území ohroţeném povodněmi. Pozemek se nenachází ani v ochranném pásmu lesa a ţeleznice (v blízkosti stávající). Ke dni ocenění není v místě platná cenová mapa. Oceňovaný díl „a“ pozemku se svojí částí nachází v území řešeném platným Územním plánem města Plzně, kdy je dáno vyuţití území: plochy ţelezniční dopravy. Část územního plánu:

-109-

Letecký snímek:

Zasaţení dílu „a“ stavbou:

Z výše uvedených důvodů uvaţuji celou výměru dílu „a“ 513 m² jako pozemek dotčený Veřejně prospěšnou stavbou D314 – pro vysokorychlostní trať a takto i oceňuji. -110-

a) Ocenění dle oceňovacího předpisu a výměru ministerstva financí Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb.: Pozemek oceněný dle § 28 odst. 7 a) s povrchem nezpevněným a nebo prašným. Název

Parcelní číslo

Výměra 2

[m ] Ki

Kp

Sráţka Upr.jedn.cena [Kč/m2]

[%] část oddělená z p.č. 2450 2,1650

díl a 0,4790

0

513,00

Jedn. Cena [Kč/m2] Min. cena

Cena

[Kč/m2]

[Kč]

800,00

829,63

425 600,19

Pozemek oceněný dle § 28 odst. 7 a) s povrchem

425 600,19

nezpevněným a nebo prašným - celkem Celková maximální cena - díl „a“

425 600,00 Kč

(zaokrouhleno dle § 46)

Dále cenu ovlivňuje: Výměr MF č. 01/2010 ze dne 8. prosince 2009, kterým se vydává Seznam zboţí s regulovanými cenami nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2010, ve znění výměru MF č. 01/2011 ze dne 7.1.2011 a č. 02/2011. V oddíle A jsou maximální ceny stanovené Ministerstvem financí pro nemovitosti (stavby, byty, nebytové prostory, pozemky a trvalé porosty), jejichţ cena je plně nebo částečně hrazena ze státního rozpočtu, státního fondu nebo jiných prostředků státu. Dle odst. a) Maximální cena je cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, pokud se neuplatní postup podle § 12 odst. 4 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů. V tomto případě kupující předloţí návrh na sjednání vyšší ceny, včetně věcného zdůvodnění výše ceny sjednané a znalecký posudek o ceně zjištěné podle zákona o oceňování majetku.

-111-

Dle odst. b) V případě pozemku zastavěného dráhou, dálnicí a silnicí, popřípadě pozemku podle stavebního zákona určeného k zastavění některou z uvedených komunikací, pokud jsou nebo budou veřejně uţívány [oceňovaného podle § 28 odst. 7 písm. a) vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška)], je zjištěná minimální cena těchto pozemků:

Cena minimální dle výměru MF č. 1/2010, 1/2011, 2/2011 Pozemek p.č.

Výměra v m²

2450 díl „a“

513

Min.cena v Kč

Celkem v Kč

75,00

38 475,00

Celková minimální cena

38 475,00 Kč

b) Stanovení trţní ceny obvyklé dle zákona č. 416/2009 Sb. Vysvětlení pojmů Pojem „trţní cena obvyklá“ dle zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní infrastruktury, není nikde a ničím definovaný pojem. Pro vysvětlení pojmu vycházím z korespondence mezi Ministerstvem financí a Ministerstvem dopravy v první polovině roku 2010, viz výňatek: -112-

„ …. Ministerstvo financí bude i přes výhrady absence věcné a logické podstaty akceptovat výklad Ministerstva dopravy, a to z důvodu zdůraznění, že se jedná o „tržní cenu obvyklou v daném místě a čase“, takže se lze domnívat, že zákonodárce měl na mysli cenu obvyklou, která je statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných (tržních) cen, v daném místě a čase.“ Obvyklou cenu definuje jednak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a to v § 2 odst. 1. Obvyklá cena - cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Právní pojem obvyklá cena je synonymická s ekonomickou kategorií trţní hodnoty. Trţní hodnota - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotných prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozváţně a bez nátlaku. Porovnávací metoda - analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Pro ocenění celku jsem pouţila porovnávací metodu, která dává nejvěrnější obraz, pokud je s obdobnými nemovitostmi v místě a čase obchodováno. Vybrala jsem pro porovnání pozemky, které byly v rozhodném období obchodovány, jsou umístěny v blízkém okolí a svou moţností vyuţití se shodují s předmětným majetkem. Základními porovnatelnými údaji vedle času a místa, je druh, účel, poloha, kapacita, vybavenost, vyuţití a jiné.

-113-

Porovnání pro pozemek p.č. 2450 díl "a" Oceňovaný

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Neobsazeno

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo Název pozemku

1

2

3

Ostatní plocha Ostatní

Ostatní

Ostatní

jiná plocha

plocha

plocha

plocha

dráha

dráha

dráha

4

Katastrální území

Doubravka

Doubravka

Doubravka

Doubravka

Obec

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Okres

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

Plzeň-město

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m² v Kč Prodejní cena

X

162 400

893 899

3 670 430

203

1608

5153

800,00

555,91

712,29

srpen 10

prosinec 09

říjen 09

1

1,1

1,12

800,00

611,50

797,76

celkem Rozloha pozemku

513

v m² Cena za 1 m²

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená

Prodej

1

1

1

800,00

611,50

797,76

hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

1

1

1

800,00

611,50

797,76

hodnota

-114-

Existence věcných Bez věcných

Bez věcných Bez věcných Bez věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

Korekce Upravená

břemen

1

1

1

800,00

611,50

797,76

hodnota Vyuţití podle

Plochy

Plochy

Plochy

Plochy

územního plánu

ţelezniční

ţelezniční

ţelezniční

ţelezniční

dopravy

dopravy

dopravy

dopravy

Korekce Upravená

1

1

1

800,00

611,50

797,76

hodnota Územní rozhodnutí Ano

Ano

Ano

Korekce Upravená

Ano

1

1

1

800,00

611,50

797,76

hodnota Jiná právní

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

omezení a závazky Korekce Upravená

1

1

1

800,00

611,50

797,76

hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Stejná

Stejná

Korekce Upravená

Stejná

1

1

1

800,00

611,50

797,76

hodnota Tvar pozemku

Tvar

Obdélník

Trojúhelník

Obdélník

trojúhelníka Korekce Upravená

0,99

1

0,99

792,00

611,50

789,79

hodnota Svaţitost

Mírně svaţitý Mírně svaţitý -115-

Mírně

Mírně

svaţitý

svaţitý

Korekce Upravená

1

1

1

792,00

611,50

789,79

hodnota Dostupnost

V blízkosti

V blízkosti

V blízkosti

V blízkosti

inţenýrských sítí

není

není

není

není

Korekce Upravená

1

1

1

792,00

611,50

789,79

hodnota Kontaminace půdy Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce Upravená

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

792,00

611,50

789,79

hodnota Dopravní

Zem.stroji

Zem.stroji

Zem.stroji

Osobním

obsluţnost

vozidlem

Korekce Upravená

1

1

0,98

792,00

611,50

773,99

hodnota Dopravní

Není

Není

Není

Dostupnost

dostupnost a

OA,

parkování

parkovat nelze

Korekce Upravená

1

1

0,99

792,00

611,50

766,25

hodnota Nutnost demolice

Ne

Ne

Ne

Ne

stávajících objektů Korekce Upravená

1

1

1

792,00

611,50

766,25

hodnota Jiná technická korekce Korekce

Pozemek čistý Pozemek čistý 1

-116-

Pozemek

Pozemek

čistý

čistý 1

1

Upravená

792,00

611,50

766,25

hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Menší

Větší

Korekce Upravená

Větší

1,01

0,97

0,9

799,92

593,15

689,63

hodnota Moţná

100 % plochy 100 %

100 %

100 %

plochy

plochy

plochy

zastavitelnost Korekce Upravená

1

1

1

799,92

593,15

689,63

799,92

593,15

689,63

hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

694,23

hodnota 1 m² Výpis oceňovaných parcel Jednotková hodnota v Poř. číslo 1

Číslo parcely 2450 díl "a"

Celkem

Výměra v m² Kč/m² 513 513

Trţní hodnota

694

Zaokrouhleno

356 022 356 022

356 000

Typ úpravy základní ceny pomocí koeficientů násobením (vyšší kvalita nebo kvantita neţ u předmětné nemovitosti = niţší koeficient, a naopak) Jednotkovou cenu jsem stanovila ve středu cenového pásma vzhledem ke známým ovlivňujícím faktorům Trţní cenu obvyklou dle zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní infrastruktury, uvaţuji ve výši

356 000,00 Kč

-117-

Rekapitulace Celková minimální cena

38 475,- Kč

Dle Výměru MF č. 01/2010, 01/2011, 02/2011 Slovy: třicetosmtisícčtyřistasedmdesátpětkorun českých

Celková maximální cena

425 600,- Kč

Dle § 28 odst. 7 a) (Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, a prováděcí vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 364/2010 Sb.) Slovy: čtyřistadvacetpěttisícšestsetkorun českých

Trţní cena obvyklá

356 000,- Kč

Dle § 3 odst. 5) (Zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní infrastruktury) Slovy: třistapadesátšesttisíckorun českých

Přílohy: výpis z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, mapa okolí

-118-

-119-

-120-

-121-

5. NÁMĚTY K ÚPRAVĚ CENOVÉHO PŘEDPISU Zákon 151/1997 Sb. 1. Upřesnění pouţití zákona, harmonizace předpisů Zákon upravuje způsoby oceňováni věci, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen majetek“) a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. V § 2 odst. 1) zákona je uvedeno: „Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňováni.“ Dále následuje definice obvyklé ceny. V odstavci 3 jsou vyjmenovány „jiné způsoby oceňování“ (např. nákladový, výnosový, porovnávací, oceňování dle jmenovité hodnoty, aj.). Po prostudování zákona a prováděcí vyhlášky zjistíme, ţe se dle tohoto zákona nemovitostí oceňují vţdy „jinými způsoby oceňování“, snad jen v případě oceňování věcných břemen se počítá s uţitkem ve výši obvyklé ceny a nájemného u výnosové metody. Jinak všechny nemovitosti se dle cenového předpisu oceňují jinými způsoby a ne obvyklou cenou. Nejasná nebo příliš šroubovaná formulace § 1 a části § 2 stále rozděluje znalce při oceňování nemovitostí např. při dědickém řízení na tři tábory: a) znalci, kteří pro dědické řízení oceňují striktně dle cenového předpisu b) znalci, kteří pro dědické řízení oceňují zásadně odhadem trţní hodnoty (obvyklé ceny) c) znalci, kteří pro dědické řízení ve znaleckém posudku uvádění dvojí ocenění: dle cenového předpisu a trţní Oceňování striktně dle cenového předpisu můţe zapříčinit (a zapříčiňuje) nespravedlivé dělení nemovitého majetku zůstavitele (např. stará velká chalupa v malé obci má zjištěnou cenu dle cenového předpisu velkou, ale trţní cenu bohuţel malou). Oceňování obvyklou cenou při dědickém řízení je z pohledu pozůstalých spravedlivější. Ale co na to říká legislativa? Vyhláška č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů stanoví výše odměny notářů z předmětu úkonu a kdyţ je předmětem úkonu věc, je tzv. tarifní

-122-

hodnotou této věci obvyklá cena věci. Přitom se vyhláška odvolává na zákon č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování. Zákon o oceňování však nařizuje nemovitosti oceňovat „jinými způsoby“ (viz výše). Z těchto legislativních nesouladů pak vznikají časté spory ať uţ mezi znalci navzájem, mezi soudy a znalci a notáři, mezi notáři a znalci… Závěr: Doporučuji zharmonizovat ustanovení zákona č. zákon č. 151/1997 Sb., zákona o oceňování a vyhlášky č. č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů. Vzhledem k tomu, ţe zákon stojí nad vyhláškou, doporučuji změnu textu zákona, jeho větší srozumitelnost v § 1 a 2. Domnívám se, ţe znalecký posudek pro dědické řízení se uţívá pro dva účely: a) pro zjištění základu pro daň dědickou (ocenění nemovitého majetku zůstavitele) b) pro stanovení hodnoty majetku k majetkovému vypořádání pozůstalých Ocenění dle cenového předpisu pro vyměření dědické daně chápu (pro daň darovací a z převodu se také majetek oceňuje dle vyhlášky). Pro majetkové vypořádání bych ovšem upřednostňovala v rámci spravedlivého dělení ocenění obvyklou cenou (tuto obvyklou cenu mohou také pouţít notáři k vyměření palmáre). Takţe dle mého názoru by znalec měl v posudku uvádět jak ocenění dle vyhlášky, tak odhad trţní hodnoty (obvyklé ceny). Myslím, ţe to není v rozporu se zákonem a je to spíše vstřícnost vůči objednateli posudku.

Prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů 2. Objemové podíly, ţivotnost objektů Vysvětlení provedeno na § 5 Rodinný dům U ocenění rodinného domu nákladovým způsobem se pouţívají objemové podíly konstrukcí a vybavení dle tab. č. 3 přílohy č. 15.Tyto objemové podíly se uţívají k zákonu o oceňování od roku 1998 (účinnost od 1.1.1998), tj. 13 let a asi tak 2 roky před tím se tvořily, takţe celkem cca 15 let jsou tyto podíly „na světě“. Vývoj našeho stavebnictví za posledních 10 let udělal obrovský skok dopředu, takţe například objemový podíl svislých konstrukcí jiţ nemusí tvořit dvě desetiny z ceny objektu, ale třeba daleko méně. Navíc tento objemový podíl se uţívá pro ocenění rodinného domu (chalupy aj.) starého třeba sto let stejně jako domu starého pět let. -123-

Jistě cítíme, ţe objemové podíly konstrukcí na domu před sto lety (masivní kamenné obvodové zdivo) a na domu starého 5 let jsou zcela jiné. Někdo by mohl namítnout, ţe druh konstrukce se ještě upravuje dle koeficientu K1. Ale zde se nerozlišuje, zda konstrukce zděná z cihel, bloků nebo kamene. Zdění je pojmenování technologie spojování kusového materiálu a materiál se zde nerozlišuje. Takţe na jedné straně se hodnotí stejně objemové podíly domu starého sto let nebo 5 let, a na druhé straně pouţíváme při ocenění koeficient K4 - koeficient vybavení stavby (tento se uţívá i u dalších objektů). Tento koeficient se vypočítává na tři desetinná místa – jaká přesnost! Přesný výsledek s nepřesnými čísly. S tím také souvisí uvaţované opotřebení staveb v příloze č. 15 k vyhlášce. Předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě zděného rodinného domu je 100 let. Ţivotnost základů se uvaţuje 150 aţ 200 let. Chápu, ţe vyhláška je tvořena hlavně pro fiskální účely státu, ale v dnešní době, kdy rodinný dům po 20 letech ţivotnosti je jiţ morálně zastaralý a třeba ani 50leté základy jiţ nemusí stoprocentně plnit svoji funkci (natoţ stoleté a více), se mi zdá vyhláška výrazně zastaralá právě v určení objemových podílů a ţivotnosti objektů. Vţdy se uvádělo, ţe prvky dlouhodobé ţivotnosti (tj. svislé a vodorovné nosné prvky) se převáţně podílejí na objemu stavby a hlavně jeho ceně, a ţe prvky krátkodobé ţivotnosti jsou daleko méně nositeli hodnoty stavby. Dle mé zkušenosti ale jiţ toto neplatí. Závěr: Doporučuji pracovat na změně příloh č. 15 ve spolupráci s odborníky rozpočtových programů, státní zkušebny materiálů aj., přehodnotit objemové podíly a ţivotnost konstrukcí a celých objektů. Ve výsledku podstatně zjednodušit nákladový způsob oceňování. 3. Oceňování technologického zařízení S účinností od 1.1.2011 přibylo oceňování technologického zařízení do oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění úpravy vyhl. č. 364/2010 Sb., které je součástí stavby. V § 21 odst. 1 se uvádí: „Cena zjištěná dle § 3 až 13 se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 15. K této ceně se připočte cena technologického zařízení určujícího účel užití stavby, zjištěná podle výše nákladů na jeho pořízení a upravená koeficientem prodejnosti Kp stavby.“

-124-

V příloze č. 2 vyhlášky je pod přílohou v bodě 4. uvedeno: „Základní ceny za m³ obestavěného prostoru nezahrnují náklady na účelové využití půdního prostoru a cenu technologického zařízení, které je součástí stavby a odpovídá účelu užití. Nejprve je třeba si připomenout, co to je součást věci. To definuje občanský zákoník č. 40/1964 Sb. v § 120: „ (1) Součástí věcí je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“ Dle vyjádření ministerstva financí má technologické zařízení základy, pevně spojené se stavbou, kde zařízení umístěno, proto se jedná o součást, zařízení musí být započteno do ceny stavby a při převodu nemovitosti řádně zdaněno. Problém ovšem vzniká tehdy (a to dost často), kdyţ zařízení je jiného subjektu (většinou při finančním nebo operativním leasingu). Například: je čerpací stanice pohonných hmot, pozemek, nádrţe, malý objekt prodejny a zastřešení je jednoho subjektu a obsluţné zařízení (čerpací stojany atd.) je jiného subjektu (leasingové společnosti). Dojde k prodeji čerpací stanice (jen toho „obalu, deštníku“ nad obsluţným zařízením, pozemku a malé stavby), ale ocenit by se mělo i technologické zařízení a z toho všeho odvést daň z převodu nemovitostí. Nebo jiný příklad: je velká montovaná hala s výrobní linkou na leasing za 25 milionů Kč, hala se prodává a dle stanoviska ministerstva financí se musí připočítat i osazená technologie na betonových základech. Daň z převodu 3 % z 25 milionů Kč dle mého nespravedlivě poţadovaná, můţe mít na prodejce aţ likvidační účinky. Ministerstvo ale tvrdí, ţe právní neumí rozlišit, co je čí. Neumí nebo nechce? Takţe zde vznikají dva problémy k řešení: a) danění majetku, který není převodce b) některé technologie jsou tak sloţité, ţe znalec v oboru ekonomiky, ceny a odhady nemovitostí není při nejlepší vůli schopen technologické zařízení ocenit (někdy ani třeba u starších zařízení nelze všechny náklady na pořízení doloţit, a kdyţ ano, tak morální opotřebení je třeba těţko stanovitelné, technický vývoj jde velmi rychle dopředu a zařízení, která dříve zabírala celé haly, se dnes vejdou do větší místnosti. Závěr: Doporučuji nechat udělat právní rozbor textu vyhlášky s pasáţemi o technologickém zařízení a teprve na základě rozboru citlivě zváţit potřebná ustanovení vyhlášky, a popř. vydat jasný promyšlený metodický pokyn, jak

v těchto případech postupovat. Rozsudek Nejvyššího

soudu ČR sp.zn. 22 Cdo 2106/2009 ze dne 3.5.2011 se zaobírá tím, kdy lze pro součást věci -125-

uvaţovat oddělitelnost nebo sounáleţitost. Sounáleţitost hodnotí jako důleţitější, s tím, ţe charakter oddělení ţádný zákon nestanoví. Přitom znehodnocení oddělením nemusí být jen ztráta hodnoty peněţní, ale demontáţí zařízení můţe být objekt znehodnocen zcela ve své funkčnosti nebo uţívání. 4. Početní operace a zaokrouhlování výsledku ocenění Při zpracování znaleckého posudku – ocenění dle cenového předpisu - se provádějí početní operace s přesností na dvě (u korun) aţ tři desetinná místa (u koeficientů). Takţe například dvacet, čtyřicet a i více stran posudku se hromadí čísla s přesností na setiny koruny (haléře). Dle § 46 vyhlášky se celková cena zjištěná zaokrouhlí na desetikoruny. Moţná při tvorbě zákona a vyhlášky v minulém tisíciletí desetikoruna něco znamenala. V trţním oceňování se převáţně zaokrouhluje na 5ti tisíce, ale i desetitisíce a statisíce. Závěr: Navrhuji přehodnotit přesnost početních operací na celé koruny a výslednou částku zaokrouhlit na tisíce směrem dolů. Bude to vstřícný krok nejen k daňovému poplatníkovi, ale ke všem, kdo výpočty tvoří nebo částky přenášejí do různých statistik, smluv a dalších výpočtů. Státní rozpočet to jistě neovlivní, kompenzací budou stohy ušetřených papírů a pracovních hodin ve státní správě.

Moţných změn by se jistě dalo navrhnout mnoho, ale zřejmě efektivnější by bylo celkově cenové předpisy změnit, zmodernizovat, zjednodušit, ale je pochopitelné, ţe to je běh na velmi dlouhou trať a zároveň musí být vůle to změnit.

-126-

ZÁVĚR V mé diplomové práci jsem porovnala systém oceňování dle cenového předpisu a oceňování na trţních principech a snaţila jsem se zanalyzovat oba systémy. Jako primární úkon před jakýmkoliv oceněním je ujasnění si, za jakým účelem se ocenění provádí, teprve poté přistoupit k výběru systému. Oceňování dle cenového předpisu se pouţívá při ocenění věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb všude tam, kde z právního předpisu vyplývá povinnost ocenění dle tzv. zvláštního předpisu (myšlen tím zákon č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování), tj. například pro daňové účely podklad pro daň z převodu nemovitosti, nebo stanovení náhrad při vyvlastňování aj. Taxativní výčet nelze uvádět, protoţe existuje provázanost s mnoha zákony stávajícími a nově vznikajícími. Oceňování na trţních principech se pouţívá všude tam, kde je potřeba odhadnout současnou (popř. budoucí) trţní hodnotu, např. pro sjednání ceny dle zákona o cenách, pro zajištění úvěru, pro realitní obchody, také pro stanovení náhrad při vyvlastňování (v tomto případě je vyţadováno ocenění dle cenového předpisu a trţní ocenění). V trţním oceňování neexistují přesné vzorce, do

kterých by se dosadilo a matematicky by vyšel výsledek. Trţní oceňování je tvůrčí proces, hledání cenotvorných argumentů, jejich analýza a váţení všech známých faktorů ovlivňujících trh s nemovitostmi, uţívají se spíše postupová schémata, pečlivě se hodnotí a váţí. V první kapitole této práce jsem vysvětlila některé základní a důleţité pojmy pouţívané v obou systémech oceňování. Nezabývala jsem se jiţ pojmy, které jsem definovala v mé dřívější bakalářské práci (např. stavba, vznik stavby aj.). Charakteristikou obou systémů jsem se zabývala ve druhé kapitole a to od stručné historie oceňování aţ po podrobnější současnost, a kdy je vhodné nebo nevhodné pouţití konkrétního oceňovacího systému. Díky pohledu do historie člověk snáze pochopí určité prvky současnosti, ţe nevnikly nahodile, ale vycházejí z tradice našeho státu, vývoje ekonomické, politické situace a smýšlení obyvatel, kteří jsou významnými účastníky trhu s nemovitostmi. Do roku 1939 „stopcen“ se vlastně oceňovalo trţně (viz Odhadní řád nemovitostí č. 175 z roku 1897 - „při určení hodnoty prodejové je hleděno k obvyklým v té krajině cenám prodejovým“). V roce 1939 nastalo násilné přetrţení vývoje trhu. Stopceny uvaţovány v některých případech aţ do roku 1984. Od roku 1985 nastává pomalý nástup zvyšování cen a dále po revoluci v roce 1989 se pomalu začíná formovat trh nemovitostí a tedy i trţní ocenění. Na základě charakteristik obou systémů jsem ve třetí kapitole provedla komparaci systémů a v závěrech vyhodnotila rozdílnosti. Některé rozdílnosti jsem ukázala v praktických příkladech v kapitole čtvrté. Zde jasně vidět, ţe nevhodně pouţitý systém (princip) má významný vliv na výsledek ocenění. Nemovitost

-127-

oceněná dle cenového předpisu můţe „vykazovat“ hodnotu v řádech miliónů, ale její trţní hodnota se můţe pohybovat jen v řádech statisíců korun. Ale mohou vzniknout i opačné případy. Z analýzy rozdílů systémů pak zcela logicky vyplynula pátá kapitola, kde jsem uvedla náměty k úpravě cenového předpisu. Vyhláška je v některých pasáţích zastaralá a místy nadměrně komplikovaná. Některé koeficienty se vypočítávají na 3 desetinná místa, výsledná cena nemovitostí na haléře a poté zaokrouhlení na desítky korun směrem nahoru. Má to v současnosti význam? Dle mého názoru: nemá. Na druhou stranu je vyhláška snáze kontrolovatelná a lze zjistit ať uţ početní chybu nebo záměrnou úpravu výsledku. Výpočet obestavěného prostoru je jednoznačně daný. U trţního ocenění je kontrolovatelnost méně moţná. Nemohu striktně říci, ţe vyhláškové oceňování je kompletně zcela někde jinde neţ trţní oceňování. V některých situacích se výsledky obou systémů shodují (např. ocenění některých bytů v Plzni nebo chat okolo Plzně) a v některých situacích se diametrálně rozcházejí (např. při ocenění zemědělských pozemků, které sice nejsou zahrnuty do stávajícího územního plánu, ale v časové horizontu 5-10 let zcela jistě se stanou pozemky stavebními a tato skutečnost jiţ dnes výrazně ovlivňuje jejich trţní cenu, ale vyhláškovou bohuţel ne). Vyhláška a vyhláškové ocenění by mělo existovat. Jsou některé nemovitosti, s kterými se běţně neobchoduje (např. kryt CO v bytovém domě, komín bývalé cihelny nebo výtopny, malý vodní tok - potok….), ale je nutno je v různých případech ocenit. Nebo existují nemovitosti, s kterými se obchoduje, např. rozestavěné objekty, a je třeba stanovit podíl rozestavěnosti (nebo dokončenosti), aby mohly být objekty mezi sebou porovnány, a k tomu je právě vyhláška potřebná a díky ní můţe znalec snadněji určit dokončenost jednotlivých objemových podílů konstrukcí. Ano, cenový předpis by mohl být jednodušší, pruţnější, více odpovídat skutečnosti, méně svazující a omezující. Ale kdyby neexistoval, jak by asi fungovalo trţní oceňování? Stejně by se nakonec nějaká „pravidla hry“ musela stanovit. Mírný postupný „trţní“ vývoj cenový předpis přece jen má a nezbývá neţ doufat, ţe se to bude zlepšovat a na jeho „úpravách“ se nepromítnou nějaká výrazná lobby, která by ho opět deformovala. Téma této diplomové práce (Komparace oceňování podle cenového předpisu a na trţních principech) je téma, které zahrnuje kompletní problematiku oceňování nemovitostí, ale v mé práci jsem se zabývala pouze vybranými problémy a snaţila se popsat standardnější případy, které se dají průkazně porovnat. Přínosem práce bylo pro mne osobně utřídění si jiţ -128-

získaných vědomostí za dobu studia nebo praktické činnosti oceňování, a hlubší proniknutí do dané problematiky. Jsem si vědoma toho, ţe vzhledem k moţnému rozsahu této práce, jsem se některými dalšími aspekty oceňování nemohla zabývat. Proto bych chtěla i do budoucna pokračovat v rozkrývání a pochopení některých dalších problémů v oceňovací činnosti.

SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY A DALŠÍCH ZDROJŮ Literatura BRADÁČ Albert a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání, 735 stran, Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008. ISBN 978-80-7204-578-5 BRADÁČ Albert a kol.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem,

I. díl: 1897 -

1984, I. vydání, 283 stran, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o. 2002. ISBN 807204-254-8 BRADÁČ a kolektiv: Věcná břemena od A do Z. 4. aktualizované vydání, stran 364, Praha: Linde Praha, a.s., 2009. ISBN 978-80-7201-761-4 ORT Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. První vydání, 76 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. ISBN: 80-7265-085-8 ORT Petr: Oceňování nemovitostí na trţních principech. První vydání, 92 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007. ISBN: 978-80-7265-101 ORT Petr: Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, Oceňování na trţních principech. První vydání, 143 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2008. ISBN: 978-80-7265-128-3 SKÁLA Milan: Ceny, oceňování a daň z přidané hodnoty. Časopis Odhadce a oceňování majetku 2009, ročník XV, číslo 3-4, str. 42, ISSN 1213-8223 ZAZVONIL Zbyněk: Porovnávací hodnota nemovitostí. Vydání I., stran 313, Praha: EKOPRESS, s.r.o., 2006. ISBN 80-86929-14-0

-129-

ZAZVONIL Zbyněk: Odhad hodnoty pozemků. Vydání první., stran 201, Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, Oeconomica, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2 ZAZVONIL Zbyněk: Výnosová hodnota nemovitostí. Vydání první, stran 257, Praha: CEDUK spol. s r.o., 2004. ISBN 80-902109-3-7 Předpisy Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, jeho novely a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 344/1993 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby. Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území a změny provedené vyhláškou č. 269/2009 Sb.

Internetové zdroje a jiné zdroje http://www.uur.cz http://www.american-appraisal.cz http://www.mmr.cz http://www.mfcr.cz http://www.info.plzen-city.cz http://titul.zeen.cz Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3.5.2011, sp.zn. 22 Cdo 2106/2009 Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.5.2009, sp.zn. 28 Cdo 2401/2008 Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 31.3.2009, sp.zn. 8 Afs 80/2007-105 -130-

-131-

-132-