KOMPARACE OCEŇOVÁNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU A NA TRŢNÍCH PRINCIPECH

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

KOMPARACE OCEŇOVÁNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU A NA TRŢNÍCH PRINCIPECH Bakalářská práce

Autor:

Jiří Kreidl

Vedoucí práce:

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Odborný konzultant:

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Praha

Duben 2009

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně

a s pouţitím uvedené

literatury.

V Plzni dne 15.4.2009

Jiří Kreidl

2

Poděkování: Děkuji Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za konzultace a cenné připomínky při sestavování této bakalářské práce. Jiří Kreidl

3

Anotace: Oceňování nemovitostí je odborná činnost, která se provádí za účelem zjištění hodnoty nemovitosti. Oceňování nemovitostí se provádí pomocí oceňovacích metod a pravidel. Při oceňování nemovitostí rozlišujeme dva základní přístupy, které se vzájemně odlišují svými pravidly a metodami. První z nich je administrativní oceňování nemovitostí, jehoţ výsledkem je tzv. administrativní cena. Administrativní cena se zjišťuje vţdy podle platného cenového předpisu, kdy stanovení takové ceny výslovně nařizují právní předpisy. Administrativní cena je uměle vytvořená a účelově zaměřená cena. Druhým přístupem je trţní oceňování nemovitostí, jehoţ výsledkem je odhad trţní hodnoty – tzv. cena obvyklá. Tato cena představuje cenu, za kterou je moţné v daném místě a čase nemovitost prodat nebo koupit. Trţní oceňování je individuální tvůrčí proces, spočívající v hledání cenotvorných vlivů, jejich analýz a váţení. Trţní hodnotu na rozdíl od administrativní ceny nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout. Oba typy cen, jak trţní, tak i administrativní, mají svou úlohu a při jejich správných aplikacích by mezi nimi nemělo vznikat antagonistické prostředí. Cena nemovitosti sjednaná při nákupu a prodeji vyjadřuje svobodnou vůli smluvních stran a nepodléhá rozhodnutí ţádného správního orgánu.

Real estate valuing is special work that is carried out to acknowledge real estate value. It is executed by means of methods and rules of appraisal. At real estate valuing we distinguish two basic approaches that differ in rules and methods. The first of them is administrative valuing of real estates and the result is so called administrative price. The administrative price is always executed under valid price regulation as fixing such a price is given by specific legal regulations. It is an artificial and specialized price. The second approach is market valuing of real estates. Its result is market value estimation – so called standard price. This price represents the price, for which the real estate is possible to sell or buy at the given place and time. Market valuing is an individual creative process that consists of searching for price-making influences, their analysis and balancing. Unlike administrative prices it is impossible to assess or establish the market value. It can be only estimated. Both price types, market and administrative, have their role and if they are applied correctly, the relation between them should not be antagonistic. The real estate price settled at purchase and sale expresses free will of contracting parties and is not subject of an administrative body decision.

4

Obsah ÚVOD ................................................................................................................ 6 TEORETICKÁ ČÁST 1. PRÁVNÍ ÚPRAVA OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ .......................................... 7 1.1. Administrativní oceňování nemovitostí ..................................................................... 9 1.2. Trţní oceňování nemovitostí ..................................................................................... 9 2. HISTORIE OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V ČR ........................................... 14 3. METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ....................................................... 19 3.1. Oceňování pozemků ............................................................................................... 19 3.1.1. Administrativní oceňování pozemků........................................................................................... 19 3.1.1.1. Oceňování stavebních pozemků .......................................................................................... 19 3.1.1.2. Oceňování zemědělských pozemků ..................................................................................... 21 3.1.1.3. Oceňování lesních pozemků ................................................................................................ 22 3.1.1.4. Oceňování pozemků vodních nádrţí, vodních toků a rybníků............................................. 23 3.1.1.5. Oceňování jiných pozemků ................................................................................................. 24 3.1.1.6. Oceňování trvalých porostů ................................................................................................. 24 3.1.2. Trţní oceňování pozemků ....................................................................................................... 25 3.1.2.1. Porovnávací metoda ........................................................................................................... 27 3.1.2.2. Indexová metoda ................................................................................................................. 28 3.1.2.3. Metoda třídy polohy (Naegeliho metoda)............................................................................ 30 3.1.2.4. Reziduální metoda ............................................................................................................... 31

3.2. Oceňování staveb .................................................................................................... 32 3.2.1. Administrativní oceňování staveb ............................................................................................... 32 3.2.1.1. Oceňování staveb nákladovým způsobem ........................................................................... 33 3.2.1.2. Oceňování staveb výnosovým způsobem ............................................................................ 34 3.2.1.3. Oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem ............................................................. 36 3.2.2. Trţní oceňování staveb............................................................................................................... 37 3.2.2.1. Nákladová metoda ............................................................................................................... 37 3.2.2.2. Výnosová metoda ................................................................................................................ 38 3.2.2.3. Porovnávací metoda ............................................................................................................ 40

PRAKTICKÁ ČÁST 4. TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ ................................................................ 43 4.1. Rodinný dům Plzeň- Roudná ................................................................................... 43 4.2. Administrativní budova Plzeň - Slovany ................................................................. 58 5. ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ V PLZNI................................................... 73 5.1. Cenová mapa nemovitostí Plzeň-město ................................................................... 73 5.2. Cenová mapa obecně ............................................................................................... 76 ZÁVĚR .............................................................................................................. 78 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ................................................................... 80 SEZNAM PŘÍLOH ............................................................................................. 82

5

Úvod Oceňování nemovitostí se provádí za účelem zjištění hodnoty nemovitosti. Oceňování nemovitostí je odborná činnost, která úzce souvisí s katastrem nemovitostí, neboť ten poskytuje pro oceňování nemovitostí nezbytná data. Cílem bakalářské práce je tedy poskytnout základní informace k problematice oceňování nemovitostí. Bakalářská práce je psána popisnou formou a mohla by slouţit případně jako návod k oceňování. Práce je rozdělena do pěti kapitol. První kapitola seznamuje se základními platnými právními předpisy a dvěma základními přístupy k oceňování nemovitostí, které se rozlišují podle účelu ocenění. Druhá kapitola se věnuje historii oceňování nemovitostí na území dnešní ČR od roku 1854, kdy byl vydán nejstarší oceňovací předpis týkající se soudních odhadů, přes období 1. Republiky, období 2. světové války, období poválečné, období nástupu socialismu a období opětné demokratizace aţ do současnosti. Třetí kapitola se zabývá metodami oceňování nemovitostí a zahrnuje postupně administrativní a trţní oceňování pozemků, oceňování staveb podle cenového předpisu a metody trţního oceňování staveb. U jednotlivých metod je uvedeno, v jakých případech se zpravidla pouţívají a stručný postup při jejich aplikaci. Při trţním oceňování nemovitostí má výběr vhodné metody klíčový význam. Čtvrtá kapitola obsahuje dva konkrétní případy trţního ocenění. Znalecké posudky jsou zpracovány na dva různé objektů a to rodinný dům a administrativní budovu. Poslední kapitola je věnována analýze trhu nemovitostí v Plzni-městě. Obsahuje přehledy cen jednotlivých druhů nemovitostí na trhu, popisuje jejich vývoj a faktory, které přímo ovlivňují jejich výši a tvorbu. Kapitola dále hodnotí význam cenových map, jejich vznik, funkci a pomoc při oceňování nemovitostí.

6

1. Právní úprava oceňování nemovitostí Oceňování nemovitostí je odborná činnost, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněţní ekvivalent. Je přitom třeba rozlišovat pojmy cena a hodnota. Účelů, ke kterým se oceňování nemovitostí vyuţívá, je celá řada. Například ocenění nemovitého majetku pro účely jeho aktivace v podnikatelském účetnictví, vyuţití hodnoty nemovitosti pro stanovení daňového základu v případě části majetkových daní, expertiza při rozhodování o prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti, podklad pro řešení právních pří a sporů, součást ocenění většího majetku (např. ocenění podniku), stanovení pojistné částky a pojistného při sjednávání pojistek na nemovitosti nebo oceňování nemovitostí jako zajištění úvěrů atd. Tak, jako existuje celá řada výše uvedených uţití informací o hodnotě nemovitosti, existuje i celá řada rozdílných poţadavků, které je třeba při stanovení hodnoty nemovitosti zohlednit. Účel ocenění má přímý vliv na obsah pojmu hodnoty nemovitosti, kterému musí odpovídat i pouţitá metodika ocenění. Ocenění zpracovaná pro různé účely nejsou tedy vzájemně zaměnitelná a rozlišujeme tedy několik druhů ocenění, činnost, která vede ke zjištění hodnoty nemovitosti podle jejích skutečných uţitných, technických a právních vlastností. Oceňování nemovitostí se provádí pomocí oceňovacích metod a pravidel. Základními právními předpisy pro oceňování nemovitostí jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který upravuje nejenom způsoby oceňování nemovitostí, ale i věcí movitých, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v poznámce č. 1 zákona o oceňování majetku 2. věta § 1 odst. 1 jednoznačně stanoví, ţe „Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon.― Zákon připouští také pouţití v případech, kdy tak rozhodne příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo se tak dobrovolně dohodnou smluvní strany. Zákon se neuplatní při sjednávání cen, předmětem oceňování podle tohoto zákona nejsou přírodní zdroje kromě lesů, ani vyčíslení jejich ztrát a náhrad, ani stanovení základu pro výpočet poplatků

7

uplatňovaných v souvislosti s ochranou ţivotního prostředí.1 Zákon neobsahuje sankční ustanovení pro případ nerespektování postupu stanoveného zákonem. To nechává na příslušných hmotně právních předpisech, jejichţ potřebám slouţí, resp. např. v oblasti daní na příslušné procesní normě, tj. zákonu o správě daní a poplatků č. 337/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Zákon rovněţ neobsahuje ţádná ustanovení o osobách provádějících oceňování. Určuje pouze, jak a co se má oceňovat, nestanoví však, kdo oceňování realizuje. Některé hmotně právní předpisy si pro své účely samy určují, kdo má být zpracovatelem ocenění zdaňovaného majetku – např. v případě daně z převodu nemovitostí je to soudní znalec.2 prováděcí vyhláška č. 617/2006 Sb., kterou se mění vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přiráţky a sráţky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb.3 zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, který uplatňuje, reguluje a kontroluje ceny výrobků, výkonů, prací a sluţeb pro tuzemský trh. Zákon platí pro převody a přechody práv a vlastnictví k nemovitostem, včetně uţívacích práv k nemovitostem. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, definuje cenu: „Cena je peněžní částka: sjednaná při nákupu a prodeji zboží zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než prodeji.“ 4 Zvláštním předpisem se zde rozumí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. V případě ohroţení trhu omezením hospodářské soutěţe nebo pokud to vyţaduje mimořádná trţní situace, mohou ústřední a místní orgány státní správy usměrnit tvorbu cen podle tohoto zákona – provádět tzv. regulaci cen. Cenové a místní orgány nebo jimi pověřené orgány jsou na základě tohoto zákona rovněţ oprávněny provádět cenovou kontrolu. Porušení cenových předpisů je upraveno v § 15 zákona o cenách. odst. 1 § 15 vyjmenovává případy porušení cenových předpisů ze strany prodávajícího, odst. 2 § 15 porušení cenových předpisů kupujícím. Cenové předpisy porušuje ten, kdo sjedná cenu, která nerespektuje regulované ceny (úředně stanovené ceny, věcné a časové usměrňování cen, cenové moratorium) nebo zneuţije při sjednávání ceny své 1

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, důvodová zpráva J.Heřman: Oceňování majetku. Praha, nakladatelství VŠE 3 § 1 vyhlášky č. 617/2006 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona o oceňování majetku 4 § 2 odst. 2 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách 2

8

hospodářské postavení. Řízení a sankce při porušení cenových předpisů řeší § 16, 17 a 18 zákona o cenách.

1.1. Administrativní oceňování nemovitostí Při oceňování nemovitostí rozlišujeme dva základní přístupy, které se vzájemně odlišují svými pravidly a metodami. Prvním z nich je administrativní oceňování nemovitostí, jehoţ výsledkem je tzv. administrativní cena (zjištěná, úřední, podle cenového předpisu). Administrativní cena se zjišťuje vţdy podle platného oceňovacího předpisu a to povinně jen v případech, kdy stanovení takové ceny výslovně nařizují právní předpisy. Oceňování administrativní cenou se pouţívá pro účely a potřeby státní správy, zejména pro daňové účely, oceňování majetku investičních a penzijních fondů, vyvlastňování, pro případy , kdy tak rozhodne oprávněný orgán (např. soud při ocenění podílového spoluvlastnictví), v případech , kdy se na tomto způsobu ocenění dohodnou strany, jichţ se majetek týká.5

1.2. Trţní oceňování nemovitostí Druhým přístupem je tržní oceňování nemovitostí, jehoţ výsledkem je odhad trţní hodnoty – tzv. cena obvyklá (obecná, trţní). Tato cena představuje cenu, za kterou je moţné věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, definuje cenu obvyklou jako cenu „která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“6 Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti jsou zejména: střetávání nabídky a poptávky v trţním prostředí Trh nemovitostí, jehoţ znalost je předpokladem oceňování nemovitostí, stejně jako jiné ekonomické systémy, lze rozdělit na objekty trhu, subjekty, které se trhu účastní, a na 5 6

Heřman J.: Oceňování majetku. Praha, nakladatelství VŠE § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

9

vzájemné vazby mezi nimi. Objektem trhu jsou přirozeně nemovitosti nebo lépe vlastnická práva k nim. Vlastnické právo je jedním z nejdůleţitějších druhů majetkových práv. Je chráněno ústavně Listinou základních práv a svobod, která ve svém článku 11. odst. 1 prohlašuje, ţe „Každý má právo vlastnit majetek.― Také je zaručeno, ţe vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a poţívá stejné ochrany. Obsahem vlastnického práva jsou jednotlivá oprávnění vlastníka: právo věc drţet, věc uţívat, poţívat, tedy brát z ní plody a jiné uţitky a oprávnění s věcí nakládat. Vlastnické právo je moţné omezit jen se souhlasem vlastníka, jinak jen na základě zákona, a to především ve veřejném zájmu. Základní vztahy na trhu nemovitostí. Vztah kupujícího a prodávajícího spočívá v koupi resp. prodeji nemovitosti a to za smluvně dojednaných podmínek, zejména pak za smluvně stanovenou cenu.Ti spolu uzavírají kupní smlouvu a vytvářejí trh v daném čase a místě. K ustanovení trţních cen dochází na základě střetu nabídky a poptávky, který prodávající a kupující vytvářejí. Dalšími dvěma významnými subjekty na trhu nemovitostí jsou pronajímatel a nájemce. Zatímco pronajímatel nabízí k pronájmu jím nevyuţívané nemovitosti (nemusí se jednat vţdy jen o stavby ale mnohdy také o nezastavěné či zastavěné pozemky), nájemce představuje na daném segmentu trhu poptávku. Na rozdíl od prodeje a koupě zde předmětem obchodu není vlastnické právo ale pouze právo uţívání dané nemovitosti. Také zde vzniká za předpokladu dostatečné nabídky a poptávky trţní cena trţní nájemné. Výše nájemného se za předpokladu fungujícího trhu s nemovitostmi proto stává faktorem ovlivňujícím poptávku po nemovitostech. Další subjekty na trhu nemovitostí. Významnou roli pro trh nemovitostí představují realitní makléři. Ti hrají na trhu nemovitostí roli prostředníka mezi prodávajícími a kupujícími resp. pronajímateli a nájemci, soustřeďují v daném čase na jednom místě poptávku a nabídku nemovitostí. Dalším subjektem, vytvářejícím trh nemovitostí, jsou banky. Ty mimo jiné poskytují úvěry určené k financování nemovitostí. Podobnou roli jako banky i kdyţ v daleko menší míře hrají na trhu nemovitostí leasingové společnosti. Důleţitou roli na trhu nemovitostí hraje také stát, který vytváří právní prostředí, na jehoţ pozadí trh nemovitostí funguje. Role státu spočívá v nastavení pravidel ochrany vlastnických práv, práv nájemců a ovlivňování trhu nemovitostí prostřednictvím svého daňového systému.

10

druh a stav nemovitosti Nemovitost resp. věc nemovitá je definována v občanském zákoníku: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.―7 Pozemkem se podle katastrálního zákona (zákon č. 344/1992 Sb.,o katastru nemovitostí České republiky) rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí trvalou hranicí. Stavbou se rozumí hmotný výsledek stavební činnosti – objekt rozestavěný nebo dokončený, pevně s pozemkem spojený. Za stavbu se povaţuje jediný stavební objekt, který je od objektů jiných stavebně technicky a funkčně oddělený. Stavba je určena druhem, účelem a vyuţitím. Stavba se po dobu své ţivotnosti nachází v určitém stavu, který ovlivňuje její hodnotu. Ţivotnost stavby je závislá nejenom na materiálovém a konstrukčním provedení, ale i na technickém stavu objektu. Při oceňování je tedy důleţité technický stav nemovitosti posoudit a zváţit jeho vliv na celkovou ţivotnost a tím i na míru znehodnocení. Tento stav můţe být: a) porucha – stav spočívající v narušení provozuschopného stavu objektu, b) poškození – jev spočívající v narušení bezvadného stavu objektu, c) bezvadný stav – stav objektu, ve kterém je objekt schopen plnit (nebo plní) stanovené funkce a dodrţuje hodnoty stanovených parametrů v mezích, stanovených technickou dokumentací, d) provozuschopný – stav, ve kterém je objekt plní či je schopen plnit stanovené funkce a dodrţuje hodnoty stanovených parametrů v mezích stanovených technickou dokumentací e) poruchový – v tomto stavu objekt není schopen plnit poţadovanou funkci v mezích daných technickou dokumentací f) mezní – stav objektu, ve kterém musí být další vyuţití objektu přerušeno pro

7 8

-

neodstranitelné porušení bezpečnostních poţadavků

-

neodstranitelné překročení předepsaných mezí stanovených parametrů

-

neodstranitelné sníţení efektivnosti provozu pod přípustnou hodnotu

-

nutnost provedení generální opravy8

§ 119 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Bradáč, A. Teorie oceňování nemovitostí. 5. vydání. Brno: Nakladatelství CERM, 2001, s. 149

11

poloha nemovitosti Poloha nemovitosti se obecně povaţuje za nejdůleţitější faktor, který ovlivňuje nejen hodnotu, ale i prodejnost nemovitosti. Rozlišujeme tzv.: makropolohu – poloha v rámci širšího sídla, regionu (např. pozemek v Plzni) mezopolohu – polohu v rámci sídla (např. obce) mikropolohu – polohu v rámci malé lokality (např. jedné ulice) S polohou souvisí okolí dané nemovitosti – dopravní dostupnost, infrastruktura apod. schválená územně plánovací dokumentace a územní rozhodnutí Územně plánovací dokumentaci pořizují orgány územního plánování

v souladu

s potřebami rozvoje území a tak ovlivňují následný rozvoj oblasti, ve které se nemovitost nachází. Cena stavebních pozemků roste úměrně s tím, jak následují jednotlivé stupně územního či stavebního řízení. další vlivy Hodnotu nemovitosti ovlivňují také negativní faktory, např. nepravidelný tvar pozemku, ekologická zátěţ z minulosti, nevhodné dispoziční řešení stavby apod. Vlastnosti nemovitostí, které ovlivňují jejich hodnotu nazýváme také hodnototvorné faktory nemovitostí. Při určení obvyklé ceny se nepřihlíţí k vlivům, které by mohly obvyklou cenu zkreslovat: -

mimořádné okolnosti trhu (stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních a jiných kalamit),

-

osobní poměry (majetkové, rodinné nebo jiné vztahy mezi prodávajícím a kupujícím),

-

zvláštní obliba (subjektivní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě, která vyplývá z osobního vztahu k nim).9

Podle současných mezinárodních standardů pro oceňování se vţil názor, ţe dřívější pojem „obecná cena nemovitosti“ , která se dnes nahrazuje pojmem „obvyklá cena“, odpovídá současnému pojmu „tržní hodnota nemovitostí". To jistě platí tam, kde se s obdobným majetkem obchoduje, a proto tam existuje obvyklá cena. V případě, kdy se v daném místě a čase s obdobným majetkem neobchoduje, a tedy tam neexistuje ani trh s takovým majetkem, nemůţe tam existovat ani obvyklá cena, neboť k obvyklé ceně lze dospět pouze na základě analýzy trhu. To ovšem neznamená, ţe majetek v takovém 9

Heřman J.: Oceňování majetku. Praha, nakladatelství VŠE

12

místě a čase nemá ţádnou hodnotu. Proto pokud se domníváme, ţe „obvyklá cena― a „trţní hodnota― jsou synonyma, měli bychom si tento názor trochu opravit. Trţní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena , která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v ţádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu tedy vyplývá, ţe znalec můţe pouze na základě analýzy trhu odhadnout buď obvyklou cenu, pokud tam existuje trh, nebo se pokusit odhadnout trţní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V ţádném případě však nelze obvyklou cenu ani trţní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Analýza trhu je nepochybně jednodušší, avšak velmi často řešíme případy, kdy trh právě s těmi našimi nemovitostmi v daném místě a čase neexistuje, nebo jsou trţní ceny nezjistitelné. Pak zbývá jen pokus o odhad trţní hodnoty pomocí ekonomického hodnocení. Úkolem ekonomického hodnocení je vypracovat expertízu o trţní hodnotě staveb a pozemků pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, ţe kaţdou nemovitost lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejšími vědeckými metodami nebo jejich kombinací s pouţitím aritmetických nebo váţených průměrů stanovena. Trţním oceněním se tedy neurčuje absolutní hodnota nemovitostí, ale interpretuje se chování kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovitosti. Jde tedy o subjektivní názor vykonstruovaný na základě dostupných informací k datu zpracování posudku. Proto také platnost takového posudku je omezena jen na krátké časové období max. 6 měsíců. Zjištění kapitálové hodnoty předpokládá shromáţdění mnoha podrobných údajů a formulování úsudku o návratnosti investice jako předehry pro nezbytné matematické výpočty k provedení ocenění, které je však jen přesným zpracováním odhadnutých údajů. Kaţdá samostatná nemovitost je jedinečná, i kdyţ co do podoby se od přilehlé nemovitosti nedá odlišit - zaujímá jiné místo a můţe mít i odlišnou cenu ovlivněnou třeba i osobní oblibou. Při odhadu trţní hodnoty lze zpravidla vyuţít pouze nákladový způsob ocenění a u nemovitostí, které jsou pronajaty nebo kde je alespoň reálná moţnost pronajmutí, lze pouţít i výnosový způsob ocenění. Pokud nemovitosti nejsou pronajaty a neexistuje ani reálná moţnost jejich pronajmutí, je výnosová hodnota nulová, avšak trţní hodnota ještě nemusí být nulová. Porovnávací způsob zde neuplatníme, neboť se pouţívá při analýze trhu pro odhad obvyklé ceny. Pokud jsme totiţ jiţ odhadli obvyklou cenu, nepotřebujeme se jiţ zabývat odhadem trţní hodnoty, neboť obvyklá cena je v tomto případě trţní hodnotou.

13

2. Historie oceňování nemovitostí v ČR Nejstarším oceňovacím předpisem na našem území byl patent č. 208 ř. z. ze dne 9.srpna 1854, týkající se soudních odhadů. V roce 1897 bylo vydáno Nařízení ministrů práv, věcí, vnitra a orby č. 175/1897 Sb. říšských zákonů a nařízení, o odhadech nemovitostí, tzv. odhadní řád nemovitostí. Tento předpis platil do rozpadu Rakouska-Uherska i prvních patnáct let samostatného Československa. 23. června 1933 bylo vydáno vládní nařízení č. 100/1933 Sb., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním, zkráceně „odhadní řád―. V nařízení se dají vysledovat obdobné zásady oceňování jak je známe dnes, cituji např. z § 17: „Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů bylo by možno dosáhnout za vydražené nemovitosti.― U pozemků se hodnota zjišťovala podle jednotek plošné míry, u budov podle jednotek zastavěné plochy nebo kapitalizováním ročního čistého výnosu při oceňování velkých statků s polním a lesním hospodářstvím a nemovitostí s průmyslovými podniky. Znaky dnešního porovnávacího způsobu oceňování můţeme najít např. v § 19: „Stanoví-li se odhadní hodnota zjištěním prodejní hodnoty, buď přihlíženo k prodejním cenám nemovitostí stejného druhu v krajině obvyklým a k obvyklému pachtovnému. Znalci jsou povinni odůvodnit prodejní hodnotu pokud možno určitými obdobnými případy a nikoliv jen povšechnými údaji.― Začátkem 2. světové války vyšlo nařízení předsedy vlády ze dne 20. června 1939 č. 175/1939 Sb., o zákazu zvýšení cen. Vláda tímto nařízením reagovala na prudké zvyšování cen všeho druhu po vytvoření tzv. Protektorátu Čechy a Morava a jeho začlenění do Velkoněmecké říše. Nařízení znamenalo zákaz zvyšování cen nad úroveň platnou k 20. 6. 1939 a týkalo se i nemovitostí do tohoto data postavených. Cenám se říkalo tzv. stopceny. Pro stanovení stopcen neexistovaly ţádné oficiální postupy, při oceňování pozemků se vycházelo z cenových map, u staveb se od ceny platné k 20.6. 1939 odečítalo přiměřené opotřebení. U pozemků pro převod mezi občany platila například 40 roků, aţ do roku 1979. Po skončení 2. světové války začaly snahy o znovuobnovení hospodářství v osvobozené republice. Válečné škody měly částečně nahradit vybírané daně a dávky. Zákon č. 134/1946 Sb., o dávce z majetkového přírůstku a o dávce z majetku, ukládal fyzickým i právnickým osobám povinnost přihlásit majetek, dluhy a břemena a odvést z něho

14

příslušné dávky. K provedení tohoto zákona byly postupně přijaty prováděcí vyhlášky č. 1702/1946 Ú. l., o ocenění jednotlivých druhů zemědělského a lesního majetku, vyhláška č. 1703/1946 Ú. l., jíţ se vydávají směrnice pro oceňování činţovních a rodinných domů pro účely dávky z majetku, a vyhláška č. 1704/1946 Ú. l., o oceňování výdělečného majetku pro účely dávky z majetku. Rozhodné časové období, za které se odváděly dávky z majetkového přírůstku bylo od 1. ledna 1939 do 15. listopadu 1945. Dávka z majetku se počítala z jeho hodnoty ke dni 15. listopadu 1945. Na základě přídělového nařízení pro ţivnostenské podniky č. 106/1947 Sb. a přídělového nařízení pro rodinné domky č. 163/1947 Sb., se v pohraničí přidělovaly drobné konfiskované ţivnostenské podniky a domky. V roce 1948 se v naší zemi změnil politický systém na socialistický, který znamenal konec trţnímu hospodářství. V roce 1949 bylo vydáno vládní nařízení č. 235/1949 Sb., o plánování a jiné tvorbě cen. Ceny byly centrálně stanovené pro celé území státu. Začalo znárodňování

podniků a vyvlastňování nemovitostí.

Prvním samostatným

náhradovým předpisem byla vyhláška č. 208/1950 Ú. l., kterou se stanoví podrobnosti o výpočtu náhrady za vyvlastnění nemovitostí pro stavby podle pětiletého plánu. Dalším předpisem byla vyhláška č. 228/1951 Ú. l., o určování náhrady za vyvlastnění a za uţívání nemovitostí. Oba předpisy zavádějí zásadu dvojího ocenění, s tím, ţe náhrada se poskytne v té částce, která je niţší. Nejvýše přípustná náhrada byla stanovena za 1 m2 pozemku od 4 Kč u malých obcí a do 10 Kč u krajských měst. V roce 1950 byl přijat zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, který zakotvil nové formy vlastnictví a to socialistické, soukromé a osobní. Ke dni 1.6.1953 na základě zákona č. 41/1953 Sb., o peněţní reformě, proběhla v naší republice měnová reforma, která přinesla přepočet veškerých cen, tedy i nemovitostí, v poměru 5: 1. Při oceňování nemovitostí bylo rozhodující, kdy byla oceňovaná stavba dokončena. Stavby postavené do 20.6.1939 se oceňovaly ve stopcenách s odečtením opotřebení a výsledná cena se přepočítala v poměru 5:1. Cena staveb postavených od 21.6.1939 do 31.5.1953 se určila jako cena v době pořízení s odečtením opotřebení upravená v poměru 5:1, stavby postavené od 1.6.1953 se oceňovaly podle pořizovací ceny s případným odpočtem opotřebení. K zajištění jednotného postupu při stanovení náhrady za vyvlastnění nemovitostí občanům a soukromým právnickým osobám byla vydána vyhláška ministra financí č. 18/1963 Sb., o stanovení náhrady za vyvlastnění nemovitostí občanům a soukromým

15

právnickým osobám, která zrušila náhradové vyhlášky č. 208/1950 Ú. l. a 228/1951 Ú. l. Vyhláška určovala podrobně výši náhrady za vyvlastnění jednotlivých druhů staveb a pozemků s rozlišení na stavby postavené do 1.6.1953 a po 1.6.1953. Ceny nemovitostí podle této vyhlášky platily i pro smluvní nabývání nemovitostí socialistickými organizacemi od občanů a soukromých právnických osob. Tím skončila poprvé od r. 1939 platnost stopcen pro převody pozemků a staveb v osobním nebo soukromém vlastnictví občanů a soukromých právnických osob na socialistické organizace. Uvedená vyhláška byla po necelém roce nahrazena vyhláškou č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Novou vyhláškou tak skončila platnost stopcen také pro převody vlastnictví staveb v osobním vlastnictví na jiné občany a soukromé právnické osoby. V § 25 vyhlášky se ukládá povinnost, aby organizace, které získaly vyvlastněním věci za náhradu nebo smluvně za cenu podle vyhlášky č. 18/1963 Sb., doplatily částku rozdílu náhrady podle této vyhlášky a vyhlášky č. 18/1963 Sb. Na základě vývoje po roce 1968 byla vydána nová vyhláška č. 43/1969 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Vyhláška připustila, ţe za stavbu v osobním vlastnictví můţe vlastník získat náhradu vyšší neţ podle sazeb vyhlášky, pokud prokáţe, ţe stavbu za vyšší částku nabyl. Cenovými výměry Českého a Slovenského cenového úřadu č. 315/126/78, o cenách porostů a č. 120/47/79, o cenách pozemků bylo ukončeno oceňování pozemků ve stopcenách. Vyhláškou č. 128/1984, o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání k pozemkům a náhradách za dočasné uţívání pozemků bylo ukončeno oceňování ve stopcenách pro stavby v soukromém vlastnictví při jejich převodu mezi občany a tím oceňování veškerých nemovitostí ve stopcenách. Od 1. 1. 1985 nabyla účinnosti dodnes platná vyhláška č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim. Vyhláška neobsahuje ţádná zvláštní ustanovení a odkazuje na platný cenový předpis. Po listopadu 1989 došlo postupně k přerodu socialistického hospodářství zpět na trţní. Byla novelizována vyhláška č. 182/1988 Sb., která zavedla např. nový způsob oceňování zemědělských pozemků podle BPEJ nebo zvýšení základních cen stavebních pozemků. Od 1.1.1991 nabyl účinnosti zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, který zakotvil svobodné sjednávání cen mezi prodávajícím a kupujícím a moţné způsoby regulace cen. Pro potřeby oceňování byla vydána vyhláška Ministerstva financí č. 393/1991 Sb., o

16

cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků, která byla později změněna a v roce 1994 nahrazena vyhláškou č. 178/1994 Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Důleţitým mezníkem novodobé historie oceňování nemovitostí byl rok 1998, kdy k 1.1.1998 nabyl účinnosti zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Oceňování je tedy v současné době upraveno zákonem, nikoli jen podzákonným předpisem – vyhláškou. Zákon o oceňování majetku se vztahuje mj. na oceňování všech nemovitostí kromě přírodních zdrojů. Prováděcí vyhláškou k zákonu o oceňování majetku byla vyhláška č. 279/1997 Sb. a vyhláška č. 540/2002 Sb., která je od 1.1.2007 nahrazena vyhláškou č. 617/2006, tu nahradila vyhláška č. 3/2008 Sb., která je od 1.1.2009 nahrazena vyhláškou č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Oproti vyhlášce č. 3/2008 Sb., obsahuje vyhláška č. 456/2008 Sb., různé změny. Nejdůleţitějšími jsou v druhé části v Hlavě I. §5 ods.1 stanovení limitu 1100 m3 obestavěného prostoru a Hlavě III. Oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem jsou v § 24 aţ 26a) koeficienty nahrazeny indexy. Poţadavek na aktuálnost koeficientu změny cen staveb a koeficientu prodejnosti vyvolával potřebu častých novelizací aktuální oceňovací vyhlášky, vývoj spěje k vydávání novel v ročním intervalu. Obsahem uvedených novel byla zejména aktualizace těchto koeficientů včetně podrobnějšího rozčlenění koeficientu prodejnosti v největších městech podle katastrálních území. Kromě výše uvedeného ještě obsahují další dílčí upřesnění postupu ocenění nemovitostí (např. sjednocení cen pronajatých a nepronajatých bytů, ocenění pronajatých celků atd.), principy stanovené vyhláškou č. 3/2008 Sb. však nemění. Z uvedeného přehledu vývoje oceňovacích předpisů vyplývá, ţe současná vyhláška č. 456/2008 Sb., na rozdíl od vyhlášek z dob před rokem 1989, se nesnaţí ceny nemovitostí na trhu regulovat, ale snaţí se je za účelem stanovení reálných cen kopírovat. Nákladové ceny, které vycházejí z pořizovacích cen nemovitostí, stanovuje poměrně výstiţně. Zajímavý je např. rozbor Ústavu soudního inţenýrství, uveřejněný v časopisu Soudní inţenýrství 9-10/1998, kde jsou porovnány nákladové ceny různých

17

nemovitostí zjištěné podle oceňovací vyhlášky a podle kalkulačních programů pro stanovení cen stavebních prací, které pouţívají stavební firmy. Rozdíly ve stanovených cenách jsou překvapivě malé.

18

3. Metody oceňování nemovitostí 3.1. Oceňování pozemků Pozemek je individualizovaná část zemského povrchu, bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta (zemědělská půda, zastavěná plocha, vodní toky). Pozemek je charakterizován v §27 zák. č. 344/92 Sb.10 jako část zemského povrchu oddělený od sousedních částí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků.

3.1.1. Administrativní oceňování pozemků Administrativní oceňování pozemků vyţaduje dobrou orientaci v zákoně o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášce, protoţe je postaveno na pouţívání jejích příloh a tabulek s řadou koeficientů, coţ podle mého názoru postup oceňování částečně ztěţuje. Pro účely oceňování se pozemky podle zákona o oceňování majetku člení na: a) stavební pozemky b) zemědělské pozemky c) lesní pozemky d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky e) jiné pozemky11 Pozemek se posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí, při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze stavu skutečného.

3.1.1.1. Oceňování stavebních pozemků Stavebními pozemky podle zákona o oceňování majetku jsou: a) nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly určeny k zastavění vydaným územním rozhodnutím

10 11

zákon č. 344/1992 Sb.,zákon ČNR o katastru nemovitostí České republiky § 9 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

19

b) pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí Při oceňování stavebního pozemku se postupuje podle § 10 zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku: a) stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě. Cenová mapa je grafický přehled pozemků na území obce s vyznačenými cenami stavebních pozemků. Obsahuje grafickou a textovou část. Grafická část cenové mapy se zpracovává na kopiích katastrální mapy, která zobrazuje hranice všech pozemků. Textová část cenové mapy obsahuje zejména popis jejího zpracování, charakteristiku obce a výsledky analýzy místního trhu s nemovitostmi.12 Záleţí na rozhodnutí obce, jestli bude sestavovat cenovou mapu stavebních pozemků. Podkladem pro sestavování cenových map stavebních pozemků jsou informace o cenách sjednaných za m2 stavebního pozemku od prodávajících. Prodávající mají informační povinnost v případech, kdy tak stanoví obec obecně závaznou vyhláškou. Údaje o cenách sjednaných při prodeji nemovitostí a cenách zjištěných podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky shromaţďují příslušné finanční úřady, které je postupují Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu k dalšímu zpracování. Zjištěné údaje slouţí k aktualizaci vyhláškových cen. b) pokud není stavební pozemek oceněn v cenové mapě, postupuje se při oceňování podle § 28 prováděcí vyhlášky č. 3/2008 Sb.. Stavební pozemek se ocení násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu. c) stavební pozemek se ocení cenou zjištěnou jiným způsobem oceňování podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, které stanoví vyhláška.

12

Dotazy a odpovědi k vyhlášce o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů (CV 9/1995) ASPI

20

Základní cena za m2 stavebního pozemku vedeného v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu jiţ uţívaného je cena uvedená v § 28 odst. 1 písm. a) – l) upravená přiráţkami a sráţkami uvedenými v příloze č. 21 tabulky č. 1 se zdůvodněním, koeficienty změn cen staveb Ki z přílohy č. 38 a koeficienty prodejnosti Kp z přílohy č. 39 vyhlášky. Koeficient prodejnosti vyjadřuje vztah cen sjednaných podle kupních smluv a cen zjištěných podle vyhlášky upravených na stejnou cenovou úroveň.13 Cenou za m2 nezastavěného pozemku určeného k zastavění rozhodnutím o umístění stavby nebo stavebním povolením je cena uvedená výše s tím, ţe platí: a) z rozhodnutí o umístění stavby nebo ze stavebního povolení je zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, násobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40 b) z rozhodnutí o umístění stavby nebo ze stavebního povolení není zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, násobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,8014 Nachází-li se na pozemku, ke kterému bylo vydáno rozhodnutí o umístění stavby nebo rozhodnutí o vyuţití území stavba, ocení se pozemek podle skutečného účelu uţití. Pozemky, které podle § 9 odst. 1 písm. a)

zákona o oceňování majetku nejsou

stavebními, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu obce nebo regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky na nichţ je přípustná stavba, se ocení podle § 28 odst. 2 nebo 7 vyhlášky a vynásobí se koeficientem 0,30.15

3.1.1.2. Oceňování zemědělských pozemků Zemědělskými pozemky se podle zákona o oceňování majetku rozumí pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina. Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek.16

13

Příloha č. 39 k vyhl. č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. § 28 odst. 3 vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 15 § 32 odst. 1 vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 16 § 11 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 14

21

Bonitovaná půdně ekologická jednotka BPEJ vyjadřuje pětimístným číselným kódem hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na schopnost produkce zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení. První číslice kódu (0 – 9) označuje příslušnost ke klimatickému regionu, druhá a třetí číslice (01 – 78) vymezuje příslušnost k hlavní půdní jednotce, čtvrtá číslice (0 – 9) stanoví kombinaci svaţitosti a expozice pozemku ke světovým stranám, pátá číslice (0 – 9) určuje kombinaci hloubky půdního profilu a jeho skeletovitost. Základní ceny zemědělských pozemků podle BPEJ jsou uvedeny v příloze č. 22 vyhlášky. Základní cena zemědělského pozemku se upravuje přiráţkami a sráţkami o vlivy podle přílohy č. 23 se zdůvodněním a koeficientem prodejnosti Kp podle přílohy č. 39 vyhlášky. V případě, ţe zemědělský pozemek nebyl bonitován a Pozemkový úřad to potvrdí, pouţije se k ocenění pozemku průměrná základní cena zemědělských pozemků v katastrálním území uvedená ve vyhlášce č. 463/2002 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků. Tato cena se dále upraví sráţkami a přiráţkami podle přílohy č. 23 vyhlášky se zdůvodněním a koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39 vyhlášky.

3.1.1.3. Oceňování lesních pozemků Lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky se oceňují podle § 30 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Základní cena lesního pozemku se zjišťuje podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Soubory lesních typů SLT jsou jednotky typologického systému, které sdruţují lesní typy podle ekologické příbuznosti vyjádřené vlastnostmi stanoviště. Konkrétní vlastnosti SLT jsou vyjádřeny dvoumístným kódem – číslicí a písmenem.17 Číslice na prvním místě

(0 –9) určuje příslušnost k vegetačnímu lesnímu stupni,

písmeno na druhém místě charakterizuje vlastnosti lesní půdy. Ceny za m2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou vyznačeny v příloze č. 24 vyhlášky. Výsledná cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které se na něm nacházejí.

17

Příloha č. 24 k vyhl. č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

22

3.1.1.4. Oceňování pozemků vodních nádrţí, vodních toků a rybníků Cena vodních nádrţí a rybníků se obecně vypočítá jako součet ceny pozemku a stavby na něm postavené. Cena velké vodní nádrže (objem nad 2 miliony m3 nebo hloubka větší neţ 9 m, průtok hráze nad 60 m3/s), ostatní vodní nádrže (jezero, tůň, zatopený lom, pískovna, důlní propadlina) a ostatní vodní plochy se zjistí jako součet ceny pozemku a ceny stavby na něm postavené, kde: cena pozemku činí 3% ze základní ceny stavebního pozemku podle § 28 odst. 1 písm. a) aţ l) a stavba se ocení podle části druhé vyhlášky. Cena rybníku určeného pro chov ryb a vodní drůbeže se vypočítá jako součet ceny pozemku a ceny stavby, kde: cena za m2 pozemku činí: a) 7% ceny, která se zjistí ze základní ceny stavebního pozemku podle § 28 odst. 1 písm. a) – l), pokud jsou tyto pozemky umístěny v zastavěné části obce nebo je-li kterýkoliv bod na jejich hranici vzdálen vzdušnou čarou do 200 m od souvisle zastavěné části obce, b) 5% ceny, která se zjistí ze základní ceny stavebního pozemku podle § 28 odst. 1 písm. a) – l) v ostatních případech. Cena stavby se zjistí podle nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na její pořízení v místě stavby v době jejich ocenění a násobí se koeficienty amortizace KR1, vodohospodářského významu KR2, koeficientem zásobení vodou KR3, produkčního objemu KR4, koeficientem začlenění do soustav KR5, přístupnosti rybníka KR6, koeficientem zabahnění KR7 a kontaminace KR8, které jsou uvedeny v příloze č. 23 vyhlášky a dále se násobí koeficientem změn staveb Ki a koeficientem prodejnosti Kp. Cena rybníku jiného než chovného a malé vodní nádrže (s objemem do 2 milionů m3, největší hloubkou 9 m, stoletým průtokem hráze do 60 m3/s) se vypočítá jako součet ceny pozemku a stavby, kde: Cena pozemku se zjistí jako cena pozemku rybníka chovného a cena stavby se rovná nákladům, které by bylo nutné vynaloţit na její pořízení v době ocenění vynásobeným koeficientem amortizace KR1, koeficientem vodohospodářského významu KR2, koeficientem změn cen staveb Ki a koeficientem prodejnosti Kp, uvedených v příloze č. 23, 38 a 39 vyhlášky.

23

3.1.1.5. Oceňování jiných pozemků Hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda (roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina ) se oceňují cenou ve výši 25% průměrné základní ceny zemědělského pozemku stanovené ve vyhlášce zákona o oceňování majetku a upraví se přiráţkou podle příslušné poloţky č. 1 přílohy č. 20 vyhlášky. Na základě věcného zdůvodnění lze tuto cenu sníţit aţ o 50%, nesmí však být niţší neţ 1 Kč/m2.18 Zahrada nebo ostatní plocha, která sousedí se stavbou a stavebními pozemky vedenými v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří a je společně uţívána vlastníkem nebo uţivatelem sousedícího pozemku: Cena za m2 takového pozemku je cena stanovená podle § 28 odst. 2 nebo 7 násobená koeficientem 0,30, nesmí být však niţší neţ 10 Kč/m2. Pozemek, který prokazatelně není stavební, zemědělský, lesní ani pozemek vodní nádrže a ostatní plochy se ocení cenou ve výši: a) 9% ze základní ceny stavebního pozemku podle § 28 odst. 1 písm. a) aţ l), má-li pozemek polohu v zastavěném území a v zastavitelné ploše, b) 6% ze základní ceny stavebního pozemku podle § 28 odst. 1 písm. a) aţ l), má-li pozemek polohu v nezastavěném území, Ceny je moţné na základě věcného zdůvodnění sníţit aţ o 50%, cena zjištěná podle odstavců 1,2,4 a 5 nesmí být niţší neţ 10 Kč/m2.19

3.1.1.6. Oceňování trvalých porostů S oceňováním pozemků souvisí i oceňování trvalých porostů na nich, které zákon upravuje v části páté vyhlášky. 1) lesní porost na lesním pozemku – jeho cena je dána součtem cen jednotlivých skupin dřevin uvedených v příloze č. 26 v poměru jejich plošného zastoupení v porostu. Základní ceny skupin dřevin zjištěné podle § 35 a 36 se upraví přiráţkou a sráţkami podle přílohy č. 31 tabulek č. 1, 2 a 3 se zdůvodněním a koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39 vyhlášky,

18 19

§ 32 odst. 3 vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. § 32 odst. 4 vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

24

2) lesní porost na nelesním pozemku se oceňuje podle § 35 aţ 37, popř. podle § 39 a 40 vyhlášky, Pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí nebo pro účely určené zvláštním právním předpisem se cena lesního porostu zjistí jako podíl na ceně lesního pozemku, jehoţ je nedílnou součástí podle §40 vyhlášky. Lesní porost na lesním i nelesním pozemku, který má výměru do 1 ha včetně, je moţné ocenit i postupem podle přílohy č. 30 tj. podle § 39, 3) ovocné dřeviny a - základní ceny pro ovocné dřeviny jsou uvedeny v příloze č. 34 vyhlášky, část 1 platí pro intenzivní výsadbu jedno druhových ovocných sadů (v Kč/m2) část 2 se pouţije pro extenzivní zahrádkovou výsadbu (v Kč/ks), Pro účely daně darovací a daně z převodu nemovitostí nebo pro účely určené zvláštním právním předpisem se cena jiných trvalých porostů zjistí způsobem podle odstavců 2 aţ 4. Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin v výměrou do 1500 m2 na pozemcích se oceňuje podílem.20 4) vinná réva – základní ceny pro révu vinnou včetně zařízení vinic jsou uvedeny v příloze č. 35, část I. pro intenzivní výsadbu, část II. pro extenzivní výsadbu, 5) chmelnice – základní ceny pro chmelové rostliny včetně zařízení chmelnic najdeme v příloze č. 36 vyhlášky, 6) okrasné rostliny – ceny okrasných rostlin zjistíme v příloze č. 37 vyhlášky. Uvedené základní ceny pro ovocné dřeviny, révu vinnou, chmelové a okrasné rostliny se upraví koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39. Příklady pouţití v praxi viz. (příloha č.1).

3.1.2. Trţní oceňování pozemků Absolutní a relativní cena pozemku Pozemky oproti převáţné většině jiných věcí mají jednu podstatnou zvláštnost, kterou je jejich omezená rozloha v daném územním celku (obec, město, region, stát). Pozemky nelze libovolně rozšiřovat nebo vyrábět; vzhledem k tomu se vlastnictví půdy stává zvláštní formou monopolu. Z tohoto monopolu se odvíjí pozemková renta, která je dvojího druhu – absolutní a relativní. Absolutní rentou je ta, kterou v daném regionu z titulu svého vlastnictví mají vlastníci nejméně výhodných pozemků jednotlivých druhů (zemědělských, lesních, stavebních,….). Relativní rentou pak je navýšení, které mají 20

§40 vyhlášky č. 3/2008.Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

25

nad rentu absolutní vlastníci pozemků výhodnějších, výnosnějších.Vzhledem k tomu by zřejmě bylo optimální oceňovat pozemky metodou výnosovou, s tím, jako by byly pronajaty (vlastníkovi stavby na nich postavené u pozemků stavebních, zemědělci na nich hospodařícímu u pozemků zemědělských). K pouţití výnosové metody však v převáţné většině případů chybí podklady. Navíc bude výnos ze stavebního pozemku kromě jeho polohy a velikosti zásadně odvislý od toho, jaká stavba je na něm postavena, u nezastavěného stavebního pozemku pak na tom, jaká v daných podmínkách reálně nejlukrativnější stavba na něm bude povolena a zda se najde vhodný investor. Je také řada pozemků, u nichţ výnos prakticky počítat nelze – okrasné sady, zahrady resp. parky (zde by byla výnosová hodnota zřejmě záporná), pozemky pod veřejnými budovami, kostele, silnice apod. Cena pozemku se také mění v závislosti na tom, jaké je jeho předpokládané vyuţití. Lze odvodit, ţe cena zemědělského pozemku určeného pro výstavbu bude stoupat postupně s tím, jak se bude přibliţovat skutečná realizace stavby.21 Hodnototvorné-faktory Mnoţství pozemků je omezené, jejich další charakteristikou je prakticky nekonečná ţivotnost. To samozřejmě neplatí pro všechny typy pozemků. Například pozemky jako jsou lomy, pískovny apod. svoji ţivotnost v případě těţby v čase ztrácejí. Ţivotnost pozemku mohou zkrátit rovněţ různé ekologické zátěţe. Hodnota pozemků spočívá nejen v jejich omezeném mnoţství ale rovněţ ve schopnosti přinášet uţitek. Ten můţe plynout z jeho vyuţití. Jiný uţitek přinášejí zemědělské a lesní pozemky, jiný těţební prostory. Důleţitým uţitkem, který pozemky přinášejí, je moţnost výstavby na nich. Za důleţité hodnototvorné vlastnosti pozemků proto můţeme povaţovat tyto: poloha celková výměra způsob vyuţití stupeň územního plánování míra vyuţití tvar pozemku inţenýrské sítě

21

Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí, III.rozšířené vydání, Brno, Ak.nakladatelství CERM,s.r.o.

26

zátěţ z minulosti (ekologická) zátěţ z minulosti stavba jiného vlastníka. Poloţme si otázku ( Jak ocenit

pozemek

zastavěný stavbou jiného vlastníka?)

Příkladem je obchodní středisko ATOM v Plzni na Lochotíně, kde vlastníkem objektu je právnická osoba a vlastníkem pozemku město Plzeň. Stávající vlastník koupil objekt v konkurzním řízení. Následně uzavřel s městem nájemní smlouvu na částku 90,-- Kč za m2/rok. V roce 2001 byl objekt nabídnut stávajícímu nájemci k odkoupení. Město Plzeň nabídlo novému nájemci trţní nájemné za pozemek ve výši 500,-- Kč za m2/rok. Kupující si dal

podmínku, ţe koupí objekt ATOM za cenu 16,5 mil. Kč včetně

pozemku. Město Plzeň poţadovalo trţní cenu pozemku ve výši 1750,-- Kč za m2/rok (od roku 1998 v Plzni není v platnosti cenová mapa). Ţádná ze stran nechtěla přistoupit na předloţenou nabídku. Spor skončil směnnou pozemku za jiný pozemek, který město akceptovalo. Následný prodeje nemovitosti byl realizován včetně pozemku za částku ve výši 16,5 mil. Kč stávajícímu nájemci. Je-li stavba na cizím pozemku nebo pozemek pod stavbou jiného vlastníka, ocenění nemovitostí je velmi sloţité, navíc za situace kdy neexistuje cenová mapa (např. Plzeň). V tomto případě je nutné, aby obě stany dospěli ke kompromisu, nebo o výši prodejní ceny rozhodl soud. Soudní znalec stanoví cenu podle platné cenové mapy (např. v Praze), nebo stanoví trţní cenu nemovitosti, ke které soud přihlédne při svém rozhodování o prodejní ceně. Při tržním oceňování pozemků se využívají následující metody.

3.1.2.1. Porovnávací metoda Jedním z moţných způsobů oceňování pozemků je porovnávací (komparativní, srovnávací) metoda, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. K pouţití této metody je nutná znalost cen i vlastností pozemků, které byly prodány nebo nabídnuty v daném místě a čase. Postup při oceňování pozemků porovnávací metodou je následující: 1) Odhadce shromáţdí srovnatelná data – dostatečný počet uskutečněných cen podobných pozemků. Zdrojem dat mohou být realizované ceny zaznamenané v databázi odhadce, nabídkové ceny z inzerce realitních kanceláří nebo periodik zaměřených na trh s nemovitostmi, či příslušné internetové stránky.

27

2) Skutečné realizované kupní ceny (KC) odhadce převede na srovnatelnou bázi, zpravidla na ceny v Kč/ m2. 3) Jako srovnávací faktory vybere odhadce např. polohu a výměru pozemku. Pozemkům, které jsou z hlediska polohy totoţné s pozemkem oceňovaným, stanoví koeficient K=1. Pozemkům s lepší polohou přiřadí koeficient K > 1, pozemkům s horší polohou koeficient K < 1. Podobně pozemkům shodným z hlediska jejich výměry stanoví koeficient K =1, rozlehlejším pozemkům K >1 a pozemkům menším koeficient K <1. 4) Vynásobením kupní ceny v Kč/m2 a příslušných koeficientů vypočítá upravené kupní ceny v Kč/m2. Poté spočítá aritmetický průměr cen v Kč/m2 a získá tzv. srovnávací hodnotu pozemku – hodnotu pozemku porovnáním. Stejně jako u pozemků lze porovnávací metodu pouţít při oceňování jiných typů nemovitostí. Porovnávací metoda navazuje přímo na ceny, které se utváří na trhu nemovitostí, coţ je její výhodou. Nevýhodou či problémem však můţe být nedostatek srovnatelných podkladů, který povede ke zkreslenému ocenění. Výhodou této metody ocenění je její přímá vazba na ceny utvářené na trhu nemovitostí. Nejsou-li však splněny předpoklady pro její pouţití (např. pouţití malého počtu dat o nemovitosti, které nevykazují s předmětem ocenění dostatečnou obdobnost), můţe vést ke zkreslení ocenění.

3.1.2.2. Indexová metoda Principem indexové metody je odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku pomocí tzv. indexů, které zohledňují některé jeho odlišné vlastnosti. Indexová metoda oceňování je rozšířená např. v SRN, kde byla původně zavedena. V ČR se pod názvem „indexová metoda― uváděla původně metoda publikovaná p.Brachmannem jako metoda pro zjištění ceny pozemků v nových spolkových zemích SRN (bývalá NDR). Základem je průměrná cena, ze které se provádí odvození pomocí koeficientů. Indexovou metodu je moţno efektivně vyuţít při porovnání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. Porovnání s jedním pozemkem je však zřejmě málo, pro větší objektivitu je zapotřebí provést porovnání s více pozemky prodanými resp. inzerovanými. Postup oceňování při pouţití indexové metody:

28

1) Odhadce má k dispozici známou trţní cenu srovnávacího pozemku TCs, ze které má

vypočítat trţní cenu oceňovaného pozemku TCo. 2) Nejdříve vypočítá jednotkovou trţní cenu srovnávacího pozemku JTCs – trţní cena srovnávacího pozemku přepočtená na jednotku výměry. JTCs = CPs/Pps, kde: Cps………………….cena pozemku srovnávacího Pps…………………..plocha pozemku srovnávacího 3) Pomocí tabulky koeficientů pro výpočet indexu pozemku vypočítá násobením příslušných koeficientů srovnávacího pozemku index srovnávacího pozemku Is. Is = As x Bs x Cs x Ds x Es x Fs Tabulka koeficientů pro výpočet indexu pozemku zahrnuje koeficienty: A….územní struktury (od okrajových poloh obce po společenská a obchodní centra) B….typ stavebního pozemku (druh a stavební připravenost) C….třídu velikosti obce podle počtu obyvatel D….obchodní – venkovskou polohu (obchodní, obytná, průmyslová, venkovská) E….územní připravenost, infrastrukturu (špatná, střední, dobrá, velmi dobrá, obchod, sluţby, zdravotnické zařízení, správní orgány, kultura, stanice dopravy a jejich vzdálenost od pozemku) F….speciální volitelné charakteristiky (ostatní podmínky, které zvyšují či sniţují cenu pozemku) 4) Dalším krokem je výpočet standardní jednotkové trţní ceny SJTCs – jednotková cena pozemku s indexem I = 1,00. SJTCs = JTCs/Is 5) Obdobně jako index srovnávacího pozemku Is se vypočítá index oceňovaného pozemku Io násobením příslušných koeficientů pro oceňovaný pozemek. Io = Ao x Bo x Co x Do x Eo x Fo 6) Následuje výpočet jednotkové trţní ceny oceňovaného pozemku JTCo – standardní jednotková trţní cena srovnávacího pozemku se násobí indexem oceňovaného pozemku. JTCo = SJTCs x Io 7) Nakonec odhadce získá cenu oceňovaného pozemku CPo – násobením jednotkové trţní ceny oceňovaného pozemku jeho plochou. CPo = JTCo x PPo, kde:

29

PPo…….plocha pozemku oceňovaného Při oceňování pozemků indexovou metodou je důleţité provést porovnání oceňovaného pozemku s více srovnávacími pozemky. Předpokladem tedy je, aby si odhadce vytvářel průběţně vlastní databázi údajů o nemovitostech, které byly prodány či inzerovány v regionu, kde působí. Jinak můţe být dosaţený výsledek nepřesný a zavádějící.

3.1.2.3. Metoda třídy polohy (Naegeliho metoda) Další metodou pouţívanou při oceňování pozemků pro trţní účely je Naegeliho metoda, která nese název podle švýcarského architekta Wolfganga Naegeliho, který objevil určitý vztah mezi cenou stavebního pozemku a celkovou cenou nemovitosti. Metoda umoţňuje odvodit cenu pozemku z ceny stavby, která je na pozemku umístěna. Metoda třídy polohy se pouţívá při oceňování stavebních pozemků a to především tehdy, kdy nemáme k dispozici ţádné srovnatelné objekty. Podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti je určen pomocí 5 + 2 klíčů třídy polohy. K jednotlivým klíčům je pak přiřazena hodnota od 1 do 8: 1. klíč – všeobecná situace (vesnice bez turistického ruchu aţ nejlepší místa pro obchod ve velkoměstech, 2. klíč – intenzita vyuţití pozemku (nepatrné vyuţití aţ velmi vysoké vyuţití pozemku), 3. klíč – dopravní relace k velkoměstu (pozemky v nepříznivých dopravních polohách aţ centrum velkoměstského dopravního systému), 4. klíč – obytný sektor (kempy, venkovské obytné stavby aţ luxusní hotely), 5. klíč – řemesla, průmysl, administrativa, obchod (skladovací plochy, štěrkovny, pískovny, venkovní plochy prodejen aţ luxusní obchody, obchodní domy, velké banky), 6. klíč – povyšující faktory, které zvyšují polohu aţ o jednu třídu (např. oblasti s výrazným zvýhodněním daňových poplatků, obchodní parcely v místech se silným cizineckým ruchem), 7. klíč – redukující faktory – sniţují polohu aţ o jednu třídu (mimořádné zastínění obytných objektů lesem, skálou, severní úbočí apod., rušivý hluk ze silniční, letecké nebo ţelezniční dopravy u obytných objektů, Postup při oceňování pozemku metodou třídy polohy:

30

1) Oceňovanému pozemku přiřadíme hodnoty jednotlivých klíčů. Tyto hodnoty sečteme a vypočítáme jejich průměr tzv. průměrný klíč polohy. 2) Průměrný klíč zařadíme do tabulky, která stanoví podíl hodnoty zastavěné části pozemku z celkové hodnoty nemovitosti a pohybuje se v rozmezí 1 aţ 38%: Podíl ceny pozemku z celkové ceny nemovitosti pro jednotlivé třídy polohy v % – úprava pro ČR 22 Třída polohy

1

2

3

4

5

6

7

8

5,0

6,5

9,0

13,0

17,5

23,0

30,0

38,0

4,0

5,2

7,2

10,4

14,0

18,4

24,0

30,4

Objekty provozní, ostatní obce

2,5

3,3

4,5

6,5

8,8

11,5

15,0

19,0

Obytné objekty, regulované

1,0

1,3

1,8

2,6

3,5

4,6

6,0

7,6

Objekty provozní, města nad 100 tis. Obyvatel Objekty provozní, města do 100 tis. Obyvatel

nájemné, bez provoz.prostor

3) Cenu pozemku vypočítáme podle vzorce: N CP ══ ── . (SC-CP) O Kde: CP…….cena pozemku – cena pozemku podle metody třídy polohy SC…….smluvní cena N…… Nageliho procentický podíl hodnoty pozemku z hodnoty stavby (poměrné číslo) O…… opotřebení stavby (poměrné číslo udávající poměr stáří ku ţivotnosti stavby) Naegeliho metoda můţe nahradit metodu výnosovou tam, kde není trţní hospodářství ještě dostatečně rozvinuto a umoţní přesto ocenit pozemky trţní cenou.

3.1.2.4. Reziduální metoda Ocenění reziduální metodou se pouţívá při oceňování pozemku, který je vhodný pro nové stavební vyuţití. Oceňovaný pozemek je buď dosud nezastavěný nebo na pozemku 22

Bradáč, A., Fiala, J. Nemovitosti Oceň. a právní vztahy. 3.vydání. Praha: Nakl. Linde, 2004, s. 176

31

stojí stavba, která přijde z ekonomických důvodů odstranit a na pozemku se postaví stavba nová.

Postup při oceňování pozemku reziduální metodou je následující: 1) Vycházíme z hodnoty budoucí nemovitosti po jejím dokončení, která představuje nejvýhodnější moţné vyuţití oceňovaného pozemku a zároveň je skutečně realizovatelná. 2) Od budoucí hodnoty nemovitosti po zástavbě pozemku odečteme veškeré náklady potřebné na výstavbu tj. náklady na demolici, náklady na odstranění případné ekologické zátěţe, náklady na vypracování projektu, stavební náklady, náklady na poradenství a ostatní. 3) Získaný výsledek upravíme resp. vydělíme odúročitelem = (1+x%)n , kde: x……………diskontní míra n……………doba potřebná na dokončení nové výstavby a dostaneme tak hodnotu pozemku reziduální metodou.

3.2. Oceňování staveb 3.2.1. Administrativní oceňování staveb Administrativní oceňování staveb vyţaduje pouţívání velkého mnoţství koeficientů, které je potřeba pečlivě sledovat, vyhledávat v příslušných tabulkách a aplikovat do výpočtových vzorců. Jednotlivé způsoby oceňování staveb jsou upraveny v části druhé vyhlášky č. 3/2008 Sb. Stavby se oceňují nákladovým, výnosovým a porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací. Pro potřeby oceňování se stavby člení na: a) pozemní stavby, kam patří budova, hala, rodinný dům, rekreační chalupa a domek, rekreační a zahrádkářská chata, garáţ, vedlejší stavba a venkovní úpravy. b) inţenýrské a speciální pozemní stavby – stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další speciální stavby. c) stavby vodních nádrţí a rybníků (oceňování těchto staveb viz kapitola 3.1.1.4).

32

d) jiné stavby. Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným uţitím se vychází při oceňování ze skutečného uţití stavby.23 Slabým místem je koeficient prodejnosti, který má svůj vývoj ještě před sebou. Nedokáţe postihnout konkrétní umístění nemovitosti v poměrně široké lokalitě, pro kterou je stanoven. Stejný koeficient platí např. pro nemovitosti v centru města (kromě největších měst) jako pro nemovitost na okraji připojené obce. Je stanoven podle statistických údajů Ministerstva financí, jeho reálnou výši však v mnoha případech odborníci zpochybňují. Skutečnost, ţe v časovém intervalu jednoho roku mezi aktualizacemi se v některých případech několikanásobně změní nesvědčí o prudkém cenovém vývoji, ale spíše poukazuje na jeho nepřesnost.

3.2.1.1. Oceňování staveb nákladovým způsobem Při oceňování stavby nákladovým způsobem se vychází: -

ze základních cen za měrné jednotky stavby (v m, m2, m3)

-

z nákladů na pořízení stavby

-

z charakteru stavby, velikosti, z jejího vybavení, polohy a prodejnosti

-

z technického opotřebení stavby (cena stavby se přiměřeně sníţí o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další ţivotnosti stavby nebo její části)

Ocenění stavby nákladovým způsobem se počítá podle vzorce: ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp, kde: ZCU………….základní cena upravená ZC……………základní cena podle přílohy č. 2 vyhlášky (základní ceny za m3 obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení a základní ceny za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru) nebo přílohy č. 3 (základní ceny obestavěného prostoru haly a její standardní vybavení a cena za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostoru) K1……………koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 vyhlášky, č. 3/2008 Sb.

23

§ 3 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

33

K2…………….koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, který se vypočítá podle vzorce: K2 = 0,92 + (6,60/pzp), kde: 0,92 a 6,60 jsou konstanty pzp…………….počet m2 průměrné zastavěné plochy, K3……………..koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, popř. samostatně oceňované části, který se získá pomocí vzorce: K3 = (2,10/v) + 0,30 pro budovy, K3 = (2,80/v) + 0,30 pro haly, ne však méně neţ 0,60, kde: 2,10,2,80, 0,30, 0,60 jsou konstanty, v……………….průměrná výška podlaţí v metrech, K4……………..koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce: K4 = 1 + (0,54 x n),kde: 0,54 je konstanta, n……………….součet objemových podílů konstrukcí a vybavení podle typů budov a hal (tabulka č. 1 a 2 v příloze č. 15 vyhlášky) výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na podkladě průkazného zdůvodnění, K5……………...koeficient polohový podle přílohy č. 14 (skupiny měst a obcí), Ki………………koeficient změn cen staveb podle přílohy č. 38 Kp……………...koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 Uvedený vzorec platí pro výpočet hodnoty budov a hal. Při oceňování jednotlivých typů staveb se pouţívají pouze některé z uvedených koeficientů. Vypočtená ZCU se sníţí o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 15 vyhlášky. Výpočet opotřebení se provede metodou lineární nebo analytickou.(viz kapitola 3.2.2.1.)

3.2.1.2. Oceňování staveb výnosovým způsobem Při tomto způsobu oceňování se předpokládá, ţe smyslem pořízení nemovitosti (mimo rodinných domů, objektů pro individuální rekreaci, kostelů apod.) je dosaţení maximálního výnosu jejich pronajmutím.Výnosová hodnota nemovitosti se rovná

34

součtu všech očekávaných budoucích výnosů, plynoucích z pronájmu nemovitosti, přepočtených na současnou hodnotu peněz. Výnosovým způsobem se oceňuje stavba, která je pronajata případně i s příslušenstvím a pozemkem jako celek jednomu nebo více nájemcům. Ocenění stavby výnosovým způsobem probíhá podle vzorce: CV = (N/p) x 100, kde: CV………………cena zjištěná výnosovým způsobem N………………...upravené roční nájemné p…………………míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 16 vyhlášky: Míra kapitalizace stanovená na základě sledování vývoje úrokových měr v peněţních ústavech a míry inflace v ČR pro oceňování nemovitostí výnosovým způsobem: Název poloţky

míra kapitalizace v %

Nemovitosti pro výrobu a garáţování Nemovitosti pro obchod a administrativu Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování Nemovitosti pro dopravu, spoje a školství Nemovitosti pro kulturu Nemovitosti pro zdravotnictví Nemovitosti pro zemědělství Nemovitosti pro skladování Bytové domy Ostatní nemovitosti

10 7 8 9 8 8 7 6 5 8

Vyhl. 3/2008 Sb., Příloha č. 16

Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy uzavřené mezi pronajímatelem a nájemcem nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Pokud je toto nájemné prokazatelně niţší neţ obvyklé, určí se ve výši obvyklého nájemného. Do ročního nájemného se nepočítají ceny sluţeb poskytovaných s uţíváním pronajatých nemovitostí (úklid apod.). Roční nájemné se upraví – sníţí o: -

nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka

-

5% z ceny pozemku zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků nebo § 28 vyhlášky, pokud jsou stavba i pozemek ve vlastnictví stejného subjektu pozemek je časově neomezeně pouţitelný a umoţňuje tudíţ vyhospodařit trvalý příjem (věčnou rentu),

35

stavba je časově omezeně pouţitelná (podléhá opotřebení) a poskytuje tudíţ moţnost vyhospodařit jen časově omezený výnos (tj. rentu jen po dobu dalšího trvání stavby).

3.2.1.3. Oceňování staveb a bytů porovnávacím způsobem Porovnávacím způsobem se oceňují stavby a byty podle následujícího vzorce: ZCU = ZC x KCP, kde: ZCU……………….základní cena upravená ZC…………………základní cena podle přílohy č. 18 vyhlášky (základní ceny za m3 obestavěného prostoru v jednotlivých oblastech katastrálních území, podle počtu obyvatel města či obce a opotřebení) KCP……………….koeficient cenového porovnání vypočtený podle vzorce: z (KCPn × vn) n=1

KCP = ———————— , z vn n=1

kde: KCP……………….koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku, vn…………………váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2, přílohy č. 18 vyhlášky pro garáţe, přílohy č. 19 vyhlášky pro byty) z……………………počet znaků (u garáţí 10, u bytů 22) Hodnocenými znaky jsou: trh s nemovitostmi, poloha v obci, převládající zástavba v okolí, inţenýrské sítě, doprava, obchod a sluţby, školství, zdravotnictví, kultura, sport, ubytování, úřady, pracovní moţnosti, ţivotní prostředí, přírodní lokalita, změna v zástavbě, příslušenství budovy, typ budovy, obyvatelstvo, vybavení bytu, orientace ke světovým stranám, poloha bytu v domě, mimořádné příslušenství bytu, posouzení širších vztahů. Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků KCPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provádí pomocí koeficientů cenového rozpětí KCR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1 přílohy č. 18 vyhlášky pro garáţe, tabulce č.1 přílohy č. 19 vyhlášky pro byty:

36

KCPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 – KCR KCPn pro II. kvalitativní pásmo = 1 – (KCR/2) KCPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000 KCPn pro IV. kvalitativní pásmo = 1 + (KCR/2) KCPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + KCR.

3.2.2. Trţní oceňování staveb 3.2.2.1. Nákladová metoda Nákladovou metodou se oceňují stavby, u kterých není rozhodující výnos, ale jejich funkčnost. Touto metodou se oceňují zejména nevýrobní objekty – rodinné domy, rekreační objekty, školy, kostely, muzea apod. Cenu stavby zjišťujeme z hlediska nákladů potřebných na postavení stavby. Výsledkem nákladového ocenění je tzv. reprodukční cena – hodnota k datu ocenění, ze které po sníţení o opotřebení získáme tzv. časovou cenu – věcnou hodnotu. Reprodukční cenu můţeme zjistit různě přesnými metodami: -

metodou THU (pomocí THU – technickohospodářské ukazatele)

-

metodou agregovaných poloţek

-

metodou rozpočtovou

Postup při oceňování nákladovým způsobem je následující: 1) Stanovíme technické nebo účelové měrné jednotky MJ oceňované stavby (m, m2, m3, ks apod.) a vypočítáme celkový počet měrných jednotek PMJ (obestavěný prostor, zastavěná plocha, hloubka, výška atd.) 2) Zjistíme jednotkovou cenu JC pro danou jednotku – z technickohospodářských ukazatelů THU, z rozpočtových ukazatelů, z uskutečněných prodejů nebo jiných kvalifikovaných a ověřených zdrojů. Tvorbou katalogů s jednotkovými cenami se zabývají odborné firmy. Protoţe oceňovaný objekt nebývá naprosto shodný s objektem, u kterého známe jednotkovou cenu, musíme jednotkovou cenu upravit indexy a koeficienty na stejnou cenovou úroveň CÚ (indexem přepočtu cenových úrovní, koeficientem vlivu vybavení stavby, koeficientem vlivu zastavěné plochy, koeficientem vlivu výšky podlaţí). 3) Výchozí nákladová cena VNC se potom rovná: VNC = PMJ x JC x CÚ

37

4) Stanovíme ţivotnost stavby Ţ jako součet stáří S a očekávané ţivotnosti OŢ Ţ = S + OŢ Ţivotnost stavby je doba, která uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání za podmínky, ţe na stavbě byla po celou dobu prováděna běţná údrţba. 5) Vypočítáme opotřebení stavby O např. metodou lineární: O = ( S/Ţ ) x 100 , kde: O………..opotřebení stavby S………...stáří stavby Ţ………...ţivotnost stavby Opotřebení (sešlost či znehodnocení stavby) vyjadřuje skutečnost, ţe stavba stárnutím postupně degraduje a udává se v % z hodnoty nové stavby. Opotřebení stavby analytickou metodou se vypočítá jako váţený průměr opotřebení jednotlivých prvků – částí stavby. 6) Nákladová cena NC se vypočítá podle vzorce: NC = VNC – O Nákladová metoda patří mezi nejstarší způsob oceňování nemovitostí. Kupující se vţdy rozhodoval, zda se mu vyplatí koupit si dům starší, jiţ opotřebený, nebo si postavit dům nový. Nákladová cena vypovídá o tom, kolik by stálo stejnou stavbu pořídit výstavbou novou a neodráţí přímo trţní hodnotu stavby. J. Kokoška uvádí v knize Oceňování nemovitostí obvyklou cenou (díl III.), ţe zaměření jen na nákladovou cenu: „…může vést při ocenění podniků, nebo jen majetku, k vážným deformacím a škodám. Nejvíce na tuto situaci doplatilo naše bankovnictví, které v období těsně po roce 1990 uvěřilo hodnotám vyčísleným jen nákladovým způsobem a poskytlo novým majitelům ohromné úvěry, které nebyly vždy podloženy ujasněnou koncepcí rozvoje podniku, zejména zajištěným odbytem a nyní po několika letech se zjišťuje, že podniky jsou v konkurzu a úvěry v nenávratnu.―24

3.2.2.2. Výnosová metoda Výnosová metoda představuje mezi metodami oceňování ekonomický a podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitostí. Nemovitost se zde povaţuje za věc, která má přinášet

24

Kokoška, J. a kol. Oceňování nemovitostí díl III. 3.vydání. Praha:Nakladatelství ARCH, 1999, s. 23

38

zisk.Výnosové metody vychází z předpokládaného výnosu z nemovitosti, kdy se hodnotí budoucí zisky z nemovitostí a porovnávají se s moţností uloţení peněz do banky na určitý úrok. Výnosovými metodami se oceňují zejména objekty pro komerční vyuţití – výrobní, skladové a administrativní objekty. Výsledkem výnosového ocenění je výnosová hodnota, která se nazývá také kapitalizovaná míra zisku či kapitalizovaný zisk. Výnosem se rozumí nájem. Na bázi výnosu rozeznáváme: -

výnosovou metodu s věčnou rentou

Výnosová metoda se věčnou rentou je zaloţena na principu tzv. věčné renty, který předpokládá, ţe budoucí hodnota peněz bude přibývat stejnoměrně po dlouhou dobu (věčná renta). Výnosová hodnota VH s věčnou rentou se zjednodušeně vypočítá podle vzorce: VH = (ČV/u) x 100, kde: VH………….výnosová hodnota ČV………….čistý výnos (ČV = čisté roční nájemné mínus náklady spojené provozem) u…………….úroková míra v procentech, která udává, o kolik % se zvýší vklad za určité období, zpravidla rok. Nájemné je stanoveno v peněţních jednotkách, podkladem pro určení nájemného jsou nájemní smlouvy za podmínky, ţe nájemné v nich sjednané je přiměřené tj. obvyklé nájemné v místě a čase. Mezi náklady spojené s provozem patří: -

provozní náklady, které hradí zpravidla vlastník (pojištění, daň z nemovitostí),

-

náklady na správu objektu (zajišťování velkých oprav a údrţby),

-

náklady na běţné opravy a udrţování

-

amortizace (rezerva na znovuobnovení stavby po skončení její ţivotnosti)

-

ztráty na nájemném

- výnosovou metodu s dočasnou rentou Výpočet výnosové hodnoty s dočasnou rentou je obdobný jako u věcné renty, s tím, ţe: -

náklady spojené s provozem nemovitosti neobsahují amortizaci

-

od čistého ročního výnosu se odečte podíl výnosu připadající na pozemek (nájemné v sobě zahrnuje jakoby část placenou za stavbu a část za pozemek) a zjistí se tak část nájemného připadající čistě na stavbu. Tento podíl se převede na současnou hodnotu a získá se tak výnosová hodnota stavby.

39

-

metodu diskontovaných peněţních toků DCF

Při pouţití této metody se sleduje vývoj nájemného v nemovitosti po určitou dobu a předpokládá se její následný prodej. Sledovaná doba musí být dostatečně dlouhá, aby nájemné jako proměnná výpočtu mělo dostatečnou váhu, zpravidla alespoň 8 – 12 let.

3.2.2.3. Porovnávací metoda Porovnávací metoda je vedle výnosové metody základní metodou trţního oceňování. Předpokladem pro pouţití porovnávací metody je, ţe máme k dispozici všechny informace o oceňované nemovitosti a zároveň dostatečné informace o prodejních cenách porovnatelných nemovitostí. V odborné literatuře bývá někdy označován i přímo za přístup na bázi trhu či trţní přístup, neboť při správné aplikaci na rozdíl od přístupů na základě věcné hodnoty či kapitalizací výnosu jsou v něm zastoupeny jak sloţka nákladů, tak i sloţka výnosů a to v takovém poměru, jak jej skutečně uznává trh. Jde o přístup, který je v zemích s rozvinutou trţní ekonomikou nejvíce frekventován a jehoţ výsledky jsou relativně velmi přesné. Aby byl výsledek optimální, musí být při uplatnění tohoto přístupu splněny čtyři základní podmínky: • oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a uţitku, • porovnávané ceny musí být poměrně aktuální, • porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů, • porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do

účastníků obchodu,

příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níţ nemovitost působí. Čím více se porovnávané nemovitosti liší, čím větší jsou časové rozdíly mezi datem ocenění a porovnávanými údaji, čím vzdálenější a rozdílnější co do podmínek jsou příslušné lokality a čím menší je počet obchodů, na jejichţ základě jsou porovnávací hodnoty zaloţeny, tím úměrně stoupá riziko nepřesnosti výsledku. Z toho vyplývá, ţe tento přístup je limitován zejména v případě mimořádných typů nemovitostí s malou četností transferů, u nichţ většinou porovnávací data chybí či mohou být podstatným způsobem zkreslena. Rozhodujícím činitelem při aplikaci porovnávacího přístupu Je porovnávací základna, resp. databáze, z níţ se při srovnávání hodnoty vychází. Jedinou

40

základnou, která je pro tyto účely vhodná, je základna zaloţená na principu sběru a tříděn cen ze skutečně realizovaných obchodních transakcí s nemovitostmi. Mnoho informací lze získat v realitních kancelářích, z výsledků draţeb, na obecních, pozemkových či katastrálních úřadech, u správců nemovitého majetku, ale i přímým dotazováním lidí s místními znalostmi, sousedů, drobných stavebníků, stavebních investorů apod. Čerpat lze i z realitních vývěsek, z odborných časopisů, inzertních rubrik, realitních periodik a reklam, přičemţ je zde ale nutno postupovat velmi opatrně, neboť jde většinou o představy nabízejících, které, obvykle neodpovídají realitě. Nicméně pro všeobecnou orientaci o situaci na trhu mají tyto indikátory značnou vypovídací schopnost. V případě obchodovaných cen jde v podstatě o následující aspekty: - najít informace o podobných prodejích, - utřídit je a vyřadit nevhodné, - vyhodnotit je a upravit do upotřebitelné formy, - transformovat je do současnosti. Utříděné informace by měly zahrnovat minimálně identifikační údaje o nemovitosti (adresa, druh obchodovaných nemovitostí a segment trhu, datum transferu, realizovaná cena) a další upřesňující charakteristiky (velikost pozemků, počet, parametry, rozsah, stáří a stav staveb, vybavení staveb a pozemků, poloha a infrastruktura, vyuţitelnost nemovitostí, podmínky transferu, stav trhu). Při aplikaci porovnávacího přístupu lze s takovouto vytvořenou bází pracovat v podstatě dvěma způsoby, přímým a nepřímým porovnáváním. Přímé porovnání je způsob, kdy je hledána hodnota oceňovaných nemovitostí porovnáváním s obchodovanou cenou konkrétní obdobné nemovitosti, která v tomto případě plní úlohu porovnávacího vzorku. V případě, jde-li o přímé porovnávání ve dvojici, bývá nazýván téţ jako párová analýza. Tento způsob má tu nevýhodu, ţe případné riziko stojí a padá s bezpečností ceny vzorku. Proto např. v USA je běţné tuto párovou analýzu provádět na základě tří obdobných vzorků, jejichţ výsledky mohou být navíc váţeny podle toho, jak výrazně se jejich parametry od oceňované nemovitosti liší. Nepřímé porovnání je způsob, kdy je hledána hodnota oceňovaných nemovitostí porovnáváním s obchodovanou cenou obdobných nemovitostí, která. v tomto případě má formu průměrné ceny za určitý standard a je získaná na základě sběru dat, jejich

41

vyhodnocení a statistickém ošetření z většího počtu transferů. Tento způsob je tedy zaloţen zejména na principech konformity a riziko je zde zmírněno v důsledku jeho rozloţení v rámci průměru. Mechanismus je zaloţen v prvé řadě na kvalitativních základech, jsou porovnávány kvalitativní charakteristiky, zatímco kvantita je zde druhotná a je uplatněna aţ prostřednictvím přepočtu průměrné jednotkové ceny na kvantitativní parametry srovnávaného subjektu. Výhodou tohoto způsobu je, ţe je univerzálněji pouţitelný', neboť u průměrného standardu by měly být potlačeny extremní vlivy a měl by tudíţ být vyuţitelný ve více případech. Je však velmi důleţité, aby průměrný standard byl jasně definován, coţ můţe být hlavně v počátcích tvorby databáze poměrně obtíţné. Shrnutí: Trţní ocenění má za úkol indikovat skutečnou trţní hodnotu, ocenění podle cenového předpisu má za úkol správně interpretovat daný cenový předpis. Aby byla hodnota indikovaná na trţních principech a cena zjištěná podle cenového předpisu byla shodná, musel by být cenový předpis konstruován tak, aby zohlednil všechny cenotvorné faktory a aby umoţnil jejich správnou trţní interpretaci. Současný cenový předpis všechny takové faktory nezohledňuje, i kdyţ je v tomto směru o mnoho lepší neţ cenové předpisy ze starších dob. Z výše uvedeného vyplývá, ţe závěry a indikace zjištěné při respektování trţních principů a podle cenových předpisu jsou vzájemně nekompatibilní. Jinak řečeno, cena zjištěná podle cenového předpisu nemůţe slouţit jako indikace moţné výše zajištění úvěru nemovitou zástavou, ani jako nástroj cenové argumentace při realitním obchodě. Naproti tomu ocenění zpracované na trţních principech nemůţe být pouţito pro stanovení základu vymezených typů majetkových daní. Ještě je třeba zdůraznit, ţe kaţdé trţní ocenění musí být zpracováno na trţních principech, ale ne kaţdý znalecký posudek musí být zpracován podle cenového předpisu. Naštěstí se stále více prosazuje to, ţe i soudy v některých případech jako je ocenění nepeněţitého vkladu do obchodní společnosti, vypořádání společného jmění manţelů, apod. přestaly vyţadovat znalecký posudek podle cenového předpisu, ale znalecký posudek o obecné ceně, coţ je de facto formálně jiná úprava trţního ocenění.25

25

Ort P.,Oceňování nemovitostí na trţních principech, Praha 2006

42

4. Trţní ocenění nemovitostí 4.1. Rodinný dům Plzeň- Roudná Posudek číslo 01.12/2008 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD NOMINÁLNÍ HODNOTY ZAJIŠŤOVACÍHO PROSTŘEDKU (NHZP) pro Českou spořitelnu, a.s. NEMOVITOST:

Rodinný dům č.p. 120 na parc. č. 14115

Adresa nemovitosti:

Na Hrádku 186, 301 00 Plzeň

Katastrální údaje:

Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, kú Plzeň, kód kú 721981, LV 3762 Stavba s pozemkem, č.p. 43, p.č. 118, 119/1 a 119/2

VLASTNÍK:

SJM Tůma Josef a Tůmová Alena, Na Hrádku 120/186, 301 00, Plzeň , podíl 1/2 Tůmová Alena, Na Hrádku 120/186, 301 00 Plzeň, podíl 1/2

Rodinný dům č.p. 120, Na Hrádku 186, Plzeň – Severní předměstí ÚČEL OCENĚNÍ:

Žádost o úvěr, ocenění stávající stavby

Účel úvěru:  koupě  výstavba  změna stavby  rekonstrukce  leasing  jiné OBJEDNATEL OCENĚNÍ:

Josef Tůma

Adresa objednatele:

Na Hrádku 120/186, 301 00 Plzeň

IČ

DIČ

Telefon

Fax

43

e-mail

ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele:

Demo Delta NEM

IČ

DIČ

Telefon

Datum místního šetření: 21.11.2008 Počet stran:

15

Fax

21.11.2008

Počet příloh:

e-mail

Datum zpracování:

22.11.2008 Vyhotovení číslo:

Počet vyhotovení:

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1875  rekonstrukce v r. 2005 Stavebně technický stav:  novostavba  udržovaná  neudržovaná Počet podlaží celkem:

3

z toho podzemní:

1

z toho nadzemní:

2

Počet bytů: 3

Konstrukce:  zděné Vyuţití:  bydlení Poloha:  centrum Přípojky:  voda  kanalizace plyn  elektro  telefon  zpev. příjezd Poţadavky objednatele Rizika nemovitosti: Rizika nemovitosti nejsou známa Vklad investic do nemovitosti v příštích obdobích: (nutno zohlednit v obecné ceně nemovitosti) Neplánují se ţádné investice. PRODEJNOST NEMOVITOSTI:

 velmi dobrá  (do 6 měsíců)

SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota

2 812 660,- Kč

Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová

3 791 101,- Kč

Cena podle cenového předpisu Obecná cena/Hodnota zajištění (NHZP)

3 000 000,- Kč

- z toho hodnota pozemku

355 212,- Kč

Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá cena rodinného domu č.p. 120 s příslušenstvím situovaného v ulici Na Hrádku č. 186 v Plzni je stanovena na základě vyhodnocení cen z uskutečněných prodejů, převzatých z prodejních cen realizovaných plzeňskými realitními kancelářemi a v neposlední řadě s přihlédnutím k výše zjištěným hodnotám. Obchodovatelné ceny jsou v daném regionu poměrně stabilizovány a lze je použít ke kvalifikovanému stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Nemovitost lze vzhledem k poloze a technickému stavu hodnotit pro zástavní účely jako dobrou. V Plzni, dne 22.11.2008

44

A. Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků Přehled všech vlastníků Přehled podkladů

Rodinný dům č.p. 120/186 s příslušenstvím na parc.č. 14115. SJM Tůma Josef a Tůmová Alena, Na Hrádku 120/186, 301 00 Plzeň, podíl 1/2 Tůmová Alena, Na Hrádku 120/186, 301 00 Plzeň, podíl 1/2 1. výpis z katastru nemovitostí KÚ Plzeň - město, LV č. 3762 2. kopie katastrální mapy map. list Plzeň 9-5/10 3. informace a údaje sdělené objednatelem posudku 4. skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření 21.11.2008

Charakteristika obce

Statutární město s kompletním občanským vybavením a kompletní inţenýrskou infrastrukturou. Poloha nemovitosti městská část Roudná. Nemovitost pronajata Nemovitost není pronajata. Rizika nemovitosti Rizika nejsou známa. Popis jednotlivých staveb Základní popis Rodinný dům - zděný dvoupodlažní objekt s částečným podsklepením a půdou Druh stavby- účel využití Bydlení. Dokumentace Předložena částečná projektová dokumentace ”Rekonstrukce RD, Na Hrádku 186„ z roku 2005 Způsob užívání Objekt je užíván k bydlení. Popis tech. stavu stavby Technický stav objektu dobrý. Údaje o stáří Původní objekt byl dle dostupných údajů stavebně realizován v roce a provedených 1875, v roce 2005 byla provedena rekonstrukce objektu spojená s rekonstrukcích jeho modernizací (dispoziční úpravy, nové instalace, výplně otvorů, sociální zařízení, nové podlahy, ústřední vytápění, ap.). Pozemky Základní popis každého Rovinný pozemek parc.č. 14115 situované při místní zpevněné pozemku komunikaci s možností napojení na veškeré inženýrské sítě. Trvalé porosty

Nevyskytují se.

Věcná břemena

Nevyskytují se.

Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 120, Na Hrádku 186, Plzeň

45

b) Pozemky 1) Pozemek parc.č. 14115 c) Ocenění porovnávací metodou

B. Odhad Popis a umístění objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 120, Na Hrádku 186, Plzeň Předmětem ocenění je dvoupodlaţní částečně podsklepený objekt rodinného domu se třemi bytovými jednotkami situovaný v ulici Na Hrádku č. 186 v obdobné zástavbě rodinnými domy. Původní objekt byl dle dostupných údajů stavebně realizován v roce 1875, v roce 2005 byla provedena rekonstrukce objektu spojená s jeho modernizací (dispoziční úpravy, nové instalace, výplně otvorů, sociální zařízení, nové podlahy, ústřední vytápění, ap.). Dispoziční řešení: 1.PP - schodiště, sklepy 1.NP - vstup, chodba se schodištěm, 2 × bytová jednotka 1+1 (chodba, koupelna s WC, kuchyně, pokoje) 2.NP - schodiště, bytová jednotka 2+1 (předsíň, koupelna s WC, kuchyně, obývací pokoj, loţnice) Půda

b) Pozemky 1) Pozemek parc.č. 14115 Stavební pozemek situovaný při místní komunikaci s moţností napojení na inţenýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, elektro, telefon).

Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s. 2005/2008. Věcná hodnota dle cenového předpisu 3/2008 Sb.

46

a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 120, Na Hrádku 186, Plzeň - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaţí: se dvěma nadzemními podlaţími Polohový koeficient: 1,100 Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,031 Podlaţí: Název 1.PP 1.NP 2.NP Zastřešení Součet:

Výška 2,15 m 3,40 m 3,40 m 2,65 m 11,60 m

Zastavěná plocha

42,89 m2 116,39 m2 116,39 m2 116,39 m2 392,06 m2

Obestavěný prostor: 1.PP: (8,10×4,10+4,40×2,20)×2,15 1.NP: (10,00×10,90+1,90×1,30+2,40×2,05)×3,40 2.NP: (10,00×10,90+1,90×1,30+2,40×2,05)×3,40 Zastřešení: (10,00×10,90+1,90×1,30+2,40×2,05)×(1,20+4,10×1/2)

= = = =

Obestavěný prostor – celkem:

= 1 261,94 m3

92,21 m3 395,73 m3 395,73 m3 378,27 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: betonové pasy neizolované 2. Zdivo: zděné 3. Stropy: betonové a dřevěné polospalné 4. Střecha: krov dřevěný 5. Krytina: bet. krytina Bramac 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové 8. Fasádní omítky: vápenné štukové s nátěrem 9. Vnější obklady: soklová omítka 10. Vnitřní obklady: keramické obklady 11. Schody: Betonové 12. Dveře: dřevěné plné a prosklené 13. Okna: dřevěná zdvojená okna 14. Podlahy obytných místností: plouvoucí podlahy, textilní krytiny

47

Hodnocení standardu P S S S S S S S S S S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

15. Podlahy ostatních místností: keramická dlaţba 16. Vytápění: ústřední s plyn. kotlem 17. Elektroinstalace: světelná třífázová 18. Bleskosvod: nevyskytuje se 19. Rozvod vody: plastové trubky 20. Zdroj teplé vody: kombinovaný v kotli na ÚT 21. Instalace plynu: rozvod zemního plynu 22. Kanalizace: plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně: kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči 24. Vnitřní vybavení: vana, umyvadlo 25. Záchod: standardní splachovací 26. Ostatní: běţné digestoře a odvětrání

S N S C S S S S S

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

S S S

100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy: P 7,10 2. Zdivo: S 22,30 3. Stropy: S 8,40 4. Střecha: S 5,20 5. Krytina: S 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 9. Vnější obklady: S 0,40 10. Vnitřní obklady: S 2,30 11. Schody: S 2,40 12. Dveře: S 3,30 13. Okna: S 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 16. Vytápění: N 4,40 17. Elektroinstalace: S 4,10 18. Bleskosvod: C 0,60 19. Rozvod vody: S 3,00 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 21. Instalace plynu: S 0,50 22. Kanalizace: S 2,80 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 25. Záchod: S 0,40 26. Ostatní: S 3,60 Konstrukce, vybavení

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 7,10 % 16. Vytápění 0,54 × 4,40 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

48

0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,27 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 6,78 4,10 0,00 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

1,0000 – + – =

0,0383 0,0238 0,0060 0,9795

Ocenění: Základní jednotková cena: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Základní jednotková cena upravená: Základní upravená cena : 1261,94 m3 x 4 321,89 Kč/m3

× × × =

1 975,– Kč/m3 0,9795 1,1000 2,0310 4 321,89 Kč/m3

=

5 453 965,87 Kč

Výpočet opotřebení kvadratickou metodou: Stáří: 132 roků Předpokládaná další ţivotnost: 85 roků Opotřebení: 100 × 1322 / 2172 = 37,002 % Odpočet opotřebení: 5 453 965,87 Kč × 37,002 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

Rodinný dům – zjištěná cena:

2 018 076,45 Kč 3 435 889,42 Kč 3 435 889,42 Kč

b) Pozemky b1) Pozemek parc.č. 14115 1.1. Indexová metoda 1.1.1. Pozemky Ocenění pozemku indexovou metodou zastavěná plocha p.č.: 14115 Základní jednotková cena: Kč/m2 ZJC Koeficienty pro výpočet indexu: průměrná A Územní struktura stavebně připravený B Typ stavebního pozemku 100 000 aţ 200 000 C Třída velikosti obce obyvatel D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy E Územní připravenost, infrastruktura dobrá nejsou F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 Výměra pozemku: m2 Cena pozemku Kč Pozemky – zjištěná cena:

800,– 1,00 1,50 1,50 1,30 1,00 0,60 1,755 000 1 404,– 253,00 355 212,– 355 212,– Kč

c) Ocenění porovnávací metodou – Rodinný dům Plzeň-Na Hrádku 186 a) Popis objektu: Rodinný dům Plzeň- Na Hrádku 186 Poloha Konstrukce Počet PP Počet NP

řadový krajový Zděné 1 2

49

Podkroví Ne Výtah Ne Pozemky 253,00 m2 Zastavěná plocha hlavního 117,00 m2 objektu Poměr pozemků k zastavěné 2,16 ploše OP celkem 1 261,94 m3 ZP podlaţí celkem 392,06 m2 PP podlaţí celkem 392,00 m2 Hrubá uţitková plocha 392,00 m2 Čistá uţitková plocha 392,00 m2 Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plyn Technický stav Dobrý Příslušenství vjezd, parkovací místa Stáří 132 roků b) Stanovení přepočítávacího indexu Č. Kritérium Min. A – obec 1 Velikost obce 0,85 2 Správní funkce 0,97 3 Poptávka po koupi, resp. pronájmu 0,90 nemovitostí 4 Přírodní okolí 0,94 5 Obchod a sluţby 0,94 6 Školství 0,94 7 Zdravotnictví 0,94 8 Kultura, sport 0,94 9 Hotely ap. 0,98 10 Struktura zaměstnanosti 0,94 11 Ţivotní prostředí 0,94 B – umístění nemovitosti v obci 12 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 13 Dopravní podmínky 0,94 14 Orientace ke světovým stranám 0,94 15 Konfigurace terénu 0,92 16 Převládající zástavba 0,94 17 Parkovací moţnosti v okolí 0,94 18 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 19 Územní plán 0,94 20 Inţenýrské sítě 0,60 C – vlastní nemovitost 21 Typ stavby 0,94 22 Dostupnost jednotlivých podlaţí 0,90 23 Regulace nájemného 0,90 24 Výskyt radonu 0,93 25 Další moţnosti ohroţení 0,60 26 Příslušenství nemovitosti 0,90 27 Moţnost dalšího rozšíření 0,98 28 Technická hodnota stavby 0,20 29 Údrţba stavby 0,85 30 Pozemky k objektu celkem 0,85 D – specifická kritéria – názor odhadce 31 Názor odhadce 0,90 Součin dílčích koeficientů – index IO

50

Max.

Hodnocení

1,25 1,03 1,10

1,12 1,03 1,05

1,06 1,06 1,06 1,06 1,06 1,02 1,06 1,06

1,00 1,04 1,04 1,04 1,04 1,00 1,02 0,95

1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05

1,00 1,02 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,05

1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15

1,00 1,00 1,00 1,00 0,87 1,00 1,00 0,85 0,95 0,85

1,10

1,00 0,90

Hodnocení porovnatelných objektů 1. Rodinný dům Plzeň-Slovany, K Parku

a) Popis objektu: RD Poloha samostatně stojící Konstrukce Zděné Počet PP 1 Počet NP 2 Podkroví Ne Výtah Ne Pozemky 377,00 m2 Zastavěná plocha hlavního 100,00 m2 objektu Poměr pozemků k zastavěné 3,77 ploše OP celkem 1 042,00 m3 PP podlaţí celkem 360,00 m2 Hrubá uţitková plocha (PUH) 360,00 m2 Čistá uţitková plocha (PUČ) 340,00 m2 Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plyn Technický stav Dobrý Příslušenství Zahrada Stáří 54 roků Poţadovaná cena 4 768 000,– Kč Pramen zjištění sdělení realitní kanceláře Koeficient úpravy ceny 0,00 Cena po úpravě 4 268 000,– Kč b) Stanovení přepočítávacího indexu Č. Kritérium Min. A – obec 1 Velikost obce 0,85 2 Správní funkce 0,97 3 Poptávka po koupi, resp. pronájmu 0,90 nemovitostí 4 Přírodní okolí 0,94

51

Max.

Hodnocení

1,25 1,03 1,10

1,12 1,03 1,05

1,06

1,04

5 6 7 8 9 10 11

Obchod a sluţby Školství Zdravotnictví Kultura, sport Hotely ap. Struktura zaměstnanosti Ţivotní prostředí B – umístění nemovitosti v obci 12 Poloha vzhledem k centru obce 13 Dopravní podmínky 14 Orientace ke světovým stranám 15 Konfigurace terénu 16 Převládající zástavba 17 Parkovací moţnosti v okolí 18 Obyvatelstvo v sousedství 19 Územní plán 20 Inţenýrské sítě C – vlastní nemovitost 21 Typ stavby 22 Dostupnost jednotlivých podlaţí 23 Regulace nájemného 24 Výskyt radonu 25 Další moţnosti ohroţení 26 Příslušenství nemovitosti 27 Moţnost dalšího rozšíření 28 Technická hodnota stavby 29 Údrţba stavby 30 Pozemky k objektu celkem D – specifická kritéria – názor odhadce 31 Názor odhadce Součin dílčích koeficientů – index IS0 c) Jednotkové ceny Za OP 4 095,97 Kč/m2 Za PP 11 855,56 Kč/m2 Za PUH 11 855,56 Kč/m2 Za PUČ 12 552,94 Kč/m2 d) Jednotkové ceny po přepočtení indexem IS0 Za OP 3 253,35 Kč/m2 Za PP 9 416,65 Kč/m2 Za PUH 9 416,65 Kč/m2 Za PUČ 9 970,56 Kč/m2

2. Rodinný dům Plzeň- Lochotín

52

0,94 0,94 0,94 0,94 0,98 0,94 0,94

1,06 1,06 1,06 1,06 1,02 1,06 1,06

1,04 1,04 1,02 1,04 1,02 1,02 1,00

0,94 0,94 0,94 0,92 0,94 0,94 0,94 0,94 0,60

1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05

0,97 1,03 1,00 1,00 1,03 1,00 1,04 1,00 1,05

0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85

1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15

1,05 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,02 0,85 0,90 1,00

0,90

1,10

1,01 1,26

a) Popis objektu: RD Poloha samostatně stojící Konstrukce zděné Počet PP 1 Počet NP 2 Podkroví ne Výtah ne Zastavěná plocha hlavního 130,00 m2 objektu OP celkem 1 430,50 m3 ZP podlaţí celkem 490,00 m2 PP podlaţí celkem 390,00 m2 Hrubá uţitková plocha (PUH) 390,00 m2 Čistá uţitková plocha (PUČ) 350,00 m2 Přípojky elektro, vodovod, kanalizace, plyn Technický stav Dobrý Příslušenství zahrada, dílna Stáří 49 roků Poţadovaná cena 0,– Kč Pramen zjištění sdělení realitní kanceláře Koeficient úpravy ceny 0,00 Cena po úpravě 5 250 000,– Kč b) Stanovení přepočítávacího indexu Č. Kritérium Min. A – obec 1 Velikost obce 0,85 2 Správní funkce 0,97 3 Poptávka po koupi, resp. pronájmu 0,90 nemovitostí 4 Přírodní okolí 0,94 5 Obchod a sluţby 0,94 6 Školství 0,94 7 Zdravotnictví 0,94 8 Kultura, sport 0,94 9 Hotely ap. 0,98 10 Struktura zaměstnanosti 0,94 11 Ţivotní prostředí 0,94 B – umístění nemovitosti v obci 12 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 13 Dopravní podmínky 0,94 14 Orientace ke světovým stranám 0,94 15 Konfigurace terénu 0,92 16 Převládající zástavba 0,94 17 Parkovací moţnosti v okolí 0,94 18 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 19 Územní plán 0,94 20 Inţenýrské sítě 0,60 C – vlastní nemovitost 21 Typ stavby 0,94 22 Dostupnost jednotlivých podlaţí 0,90 23 Regulace nájemného 0,90 24 Výskyt radonu 0,93 25 Další moţnosti ohroţení 0,60 26 Příslušenství nemovitosti 0,90 27 Moţnost dalšího rozšíření 0,98

53

Max.

Hodnocení

1,25 1,03 1,10

1,13 1,02 1,05

1,06 1,06 1,06 1,06 1,06 1,02 1,06 1,06

1,05 1,04 1,04 1,05 1,04 1,02 1,03 0,99

1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05

0,97 0,97 1,00 1,00 1,00 1,02 1,02 1,04 1,05

1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02

1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,02 1,02

28 Technická hodnota stavby 29 Údrţba stavby 30 Pozemky k objektu celkem D – specifická kritéria – názor odhadce 31 Názor odhadce Součin dílčích koeficientů – index IS1 c) Jednotkové ceny Za OP 3 670,05 Kč/m2 Za ZP 10 714,29 Kč/m2 Za PP 13 461,54 Kč/m2 Za PUH 13 461,54 Kč/m2 Za PUČ 15 000,– Kč/m2 d) Jednotkové ceny po přepočtení indexem IS1 Za OP 2 522,37 Kč/m2 Za ZP 7 363,77 Kč/m2 Za PP 9 251,92 Kč/m2 Za PUH 9 251,92 Kč/m2 Za PUČ 10 309,28 Kč/m2

0,20 0,85 0,85

1,00 1,10 1,15

0,90 0,95 1,00

0,90

1,10

1,00 1,46

3. Rodinný dům Plzeň - Slovany (Polní ul.)

a) Popis objektu: RD Poloha Konstrukce Počet PP Počet NP Podkroví Výtah Pozemky Zastavěná plocha hlavního objektu Poměr pozemků k zastavěné ploše OP celkem ZP podlaţí celkem PP podlaţí celkem Hrubá uţitková plocha (PUH) Čistá uţitková plocha (PUČ) Přípojky Technický stav

samostatně stojící Zděné 1 2 Ne Ne 320,00 m2 151,00 m2 2,12 1 495,15 m3 453,00 m2 453,00 m2 453,00 m2 425,00 m2 elektro, vodovod, kanalizace, plyn Dobrý

54

Příslušenství Zahrada Stáří 50 roků Poţadovaná cena 0,– Kč Pramen zjištění sdělení realitní kanceláře Koeficient úpravy ceny 0,00 Cena po úpravě 5 290 000,– Kč b) Stanovení přepočítávacího indexu Č. Kritérium A – obec 1 Velikost obce 2 Správní funkce 3 Poptávka po koupi, resp. pronájmu nemovitostí 4 Přírodní okolí 5 Obchod a sluţby 6 Školství 7 Zdravotnictví 8 Kultura, sport 9 Hotely ap. 10 Struktura zaměstnanosti 11 Ţivotní prostředí B – umístění nemovitosti v obci 12 Poloha vzhledem k centru obce 13 Dopravní podmínky 14 Orientace ke světovým stranám 15 Konfigurace terénu 16 Převládající zástavba 17 Parkovací moţnosti v okolí 18 Obyvatelstvo v sousedství 19 Územní plán 20 Inţenýrské sítě C – vlastní nemovitost 21 Typ stavby 22 Dostupnost jednotlivých podlaţí 23 Regulace nájemného 24 Výskyt radonu 25 Další moţnosti ohroţení 26 Příslušenství nemovitosti 27 Moţnost dalšího rozšíření 28 Technická hodnota stavby 29 Údrţba stavby 30 Pozemky k objektu celkem D – specifická kritéria – názor odhadce 31 Názor odhadce Součin dílčích koeficientů – index IS2 c) Jednotkové ceny Za OP 3 538,11 Kč/m2 Za ZP 11 677,70 Kč/m2 Za PP 11 677,70 Kč/m2 Za PUH 11 677,70 Kč/m2 Za PUČ 12 447,06 Kč/m2 d) Jednotkové ceny po přepočtení indexem IS2 Za OP 2 209,94 Kč/m2 Za ZP 7 294,– Kč/m2 Za PP 7 294,– Kč/m2

55

Min.

Max.

Hodnocení

0,85 0,97 0,90

1,25 1,03 1,10

1,12 1,02 1,06

0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 0,98 0,94 0,94

1,06 1,06 1,06 1,06 1,06 1,02 1,06 1,06

1,05 1,04 1,04 1,04 1,03 1,02 1,03 1,01

0,94 0,94 0,94 0,92 0,94 0,94 0,94 0,94 0,60

1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05

0,95 1,01 1,00 1,00 1,02 1,02 1,02 1,00 1,05

0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85

1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15

1,02 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 0,95 0,95 1,00

0,90

1,10

1,00 1,60

7 294,– Kč/m2 7 774,55 Kč/m2

Za PUH Za PUČ

Zjištění standardních jednotkových cen SJTC Objekt číslo 1 2 3 SJTC – min. SJTC – prům. SJTC – max.

Přepočtená jednotková cena SJP (Kč/m3, Kč/m2) za OP ZP PP PUH 3 253,35 9 416,65 9 416,65 2 522,37 7 363,77 9 251,92 9 251,92 2 209,94 7 294,– 7 294,– 7 294,– 2 209,94 7 294,– 7 294,– 7 294,– 2 661,89 7 328,89 8 654,19 8 654,19 3 253,35 7 363,77 9 416,65 9 416,65

PUČ 9 970,56 10 309,28 7 774,55 7 774,55 9 351,46 10 309,28

Výpočet ceny objektu OP 2 209,94 2 661,89 3 253,35

SJTC – min. SJTC – prům. SJTC – max. IO JCO – min. 1 980,11 JCO – prům. 2 385,05 JCO – max. 2 915,– Výměry 1 261,94 Cena oceňovaného objektu (Kč) CO – min. 2 498 780,01 CO – prům. 3 009 790,– CO – max. 3 678 555,10

Přepočtená jednotková cena (Kč/m3, Kč/m2) za ZP PP PUH 7 294,– 7 294,– 7 294,– 7 328,89 8 654,19 8 654,19 7 363,77 9 416,65 9 416,65 0,90 6 535,42 6 535,42 6 535,42 6 566,69 7 754,15 7 754,15 6 597,94 8 437,32 8 437,32 392,06 392,– 392,– 2 562 276,77 2 574 536,48 2 586 788,36

2 561 884,64 3 039 626,80 3 307 429,44

2 561 884,64 3 039 626,80 3 307 429,44

minimá lní průměr ná maximá lní

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou ze všech výměr

6 966,– 8 378,91 9 237,11 392,– 2 730 672,– 3 284 532,72 3 620 947,12

2 498 780,01 Kč 2 989 622,56 Kč 3 678 555,10 Kč

Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Porovnávací hodnota:

PUČ 7 774,55 9 351,46 10 309,28

2 812 660,– Kč =

2 812 660,– Kč

Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech

56

případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely zajištění úvěru. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků indexovou metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem Metoda Porovnávací Příjmová Nákladová CELKEM

3 435 889,– 355 212,– 3 791 101,– 2 812 660,–

Hodnota 2.812.660,-- Kč 0 3.791.101,-- Kč

Váha 90% 0 10%

Váţený průměr 2.531.394,-- Kč 379.110,-- Kč 2.910.504,-- Kč

Obvyklá (obecná, trţní) cena podle odborného odhadu znalce

3 000 000,– Kč. V Plzni dne 28.11.2008

57

Kč Kč Kč Kč

4.2. Administrativní budova Plzeň - Slovany ZNALECKÝ POSUDEK Odhad obvyklé ceny č. 01.12/2008 pro Raiffeisen bank, a.s. Účel posudku: ţádost o úvěr Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb. a č. 3/2008 Sb., podle stavu ke dni 28.11.2008 posudek vypracoval:

Předmět ocenění: Nebytový dům dokončený po rekonstrukci, obsazený, oceňovaný jako volný, pozemek vlastníka parcela č. 1762 . Ulice: Čapkovo náměstí Město: Plzeň Okres: Plzeň-město, Katastrální území, Plzeň Vlastník stavby a pozemku: MUDr. Pavel Hájek, E.Beneše 2634/83, Plzeň Zpracováno v programu: NEM3000 Znalecký posudek je zpracován ke dni 28.11.2008. Vypracoval: Jiří Kreidl, 3BK-OM, BIVŠ

V Plzni 30.11.2008

58

A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Nebytový dům Adresa nemovitosti: Čapkovo nám. 415/8 301 00 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Plzeň 4 Počet obyvatel: 162 759 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. e) : 800,- Kč/m2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.11.2008 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku 1. Základní podklady: výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Plzeň, město Plzeň, list vlastnictví č. 7652, vyhotovený Katastrálním úřadem v Plzni. 2. Situační podklady : kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Plzeň, mapový list č. PLZEŇ 6-3/42, vyhotovený Katastrálním úřadem v Plzni. 3. Doklady o nabytí : kupní smlouva ze dne 2.7.1991 - byla předloţena . 4. Projektové podklady : projekt rekonstrukce z projektové dokumentace "Rekonstrukce domu Čapkovo náměstí 8, Plzeň" vypracované projektantem Ateliér NEP spol s.r.o. sídlem Radyňská 62, Plzeň s datem 8/95 zak.č.8/95. 5. Doklady o stáří a době uţívání: znalecký posudek ze dne 26.1.1993 . 6. Ostatní podklady: pojistná smlouva 363-16-976-16 k domu č.p. 415 v k.ú. Plzeň, město Plzeň, ze dne 18.1.2002, znalecký posudek znalce Jiřího Muchky bytem Špillerova 234, Domaţlice ze dne 26.1.1993, fotodokumentace pořízená znalcem dne 28.11.2008 . 7. Závady váznoucí na nemovitosti sdělené objednatelem: ţádné závady na oceňované nemovitosti nebyly zadavatelem sděleny . Úplné podklady pro vypracování znaleckého posudku byly předány dne 28.11.2008.

59

4. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Administrativní budova č.p. 415 Jedná se o budovu s přístavbou, která je konstrukčně nebo provozně propojena a tvoří jeden funkční celek. Výčet jednotlivých částí 1. nebytový objekt č.p. 415 je základní část budovy (vlastní parcela č. 1762), 2. zimní zahrada - přístavba budovy (vlastní parcela č. 1762). Jedná se o budovu řadovou, s krovem sedlovým, se střešní krytinou jednoduchou taškovou BRAMAC, s hladkou vápennou omítkou s barevným nátěrem, s plastovými okny, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Převaţující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.podzemní podlaţí o zastavěné ploše 11,6*12,55+2,9*4,93 = 160 m2 ,má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 900 mm bez omítky, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček, stropy jsou klenbové, podlahy jsou betonové, plechové dveře, vybavení je elektroinsta1ace 230 / 400 V. V I.PP se nachází kotelna se třemi plynovými kotli zn. Viadrus G25. 1.nadzemní podlaţí o zastavěné ploše 11,6*12,55+2,9*4,93 = 160 m2 , má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 900 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou s barevným nátěrem, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček s hladkou vápennou omítkou nebo keramickým obkladem v soc. zázemí, stropy jsou nespalné betonové, podlahy jsou s dlaţdicemi na chodbách a s PVC v kancelářích, plastová okna, dveře do obloţkových zárubní částečně prosklené, vybavení je elektro 230 / 400 V, teplá a studená voda, soc. zařízení, ústřední vytápění, vzduchotechnika, výtah. V rámci rekonstrukce byla provedena přístavba zimní zahrady. 2.nadzemní podlaţí o zastavěné ploše 11,6*12,55+2,9*4,93 = 160 m2 , má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 600 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou s barevným nátěrem, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček s hladkou vápennou omítkou nebo keramickým obkladem, stropy jsou dřevěné trámové s podhledem (původní), podlahy jsou s keramickými dlaţdicemi, dveře hladké plné, okna plastová, vybavení je elektro 230 V, teplá a studená voda, soc. zařízení, ústřední vytápění, vzduchotechnika,výtah. 3.nadzemní podlaţí o zastavěné ploše 11,6*12,55+2,9*4,93 = 160 m2 , má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 600 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou s barevným nátěrem, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček se strukturovanou vápennou omítkou, okna s plastová, dveře do obloţkových zárubní, stropy jsou dřevěné trámové s podhledem (původní), podlahy jsou s koberci, na chodbách s keramickou dlaţbou, vybavení je elektro 230 V, teplá a studená voda, soc. zařízení, ústřední vytápění, výtah.

60

4.nadzemní podlaţí o zastavěné ploše 11,6*12,55+2,9*4,93 = 160 m2 , má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 600 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou s barevným nátěrem, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček se strukturovanou omítkou nebo keramickým obkladem, stropy jsou nespalné betonové, podlahy jsou s koberci, na chodbách s keramickou dlaţbou, dveře do obloţkových zárubní, plastová okna, vybavení je elektro 230 V, teplá a studená voda, soc. zařízení, ústřední vytápění, výtah. podkroví o zastavěné ploše 11,6*12,55+2,9*4,93 = 160 m2 , má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 450 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou s barevným nátěrem, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček s hladkou vápennou omítkou, stropy jsou zateplené v podkroví, okna plastová a střešní velux, dveře hladké do obloţkových zárubní, podlahy jsou s koberci nebo keramické, vybavení je elektro 230 V, teplá a studená voda, soc. zařízení s WC, umyvadlem a sprchovým koutem, ústřední vytápění, výtah. Dispoziční řešení: Jedná se o podsklepenou budovu, s přístavbou zimní zahrady, jako zázemí pro zaměstnance, objekt má 4.NP a podkroví. Počet garáţových stání: 0 Technický stav: Prohlídkou nebyly zjištěny závady. b) Vedlejší stavby b1) Zimní zahrada c) Ocenění výnosovým způsobem c1) Administrativní budova č.p. 415 d) Pozemky d1) Administrativní budova č.p.415

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb. a č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Hlavní stavby a1) Administrativní budova č.p. 415 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce:

F. budovy administrativní zděná

61

Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3..1 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Název podlaţí 1.PP: 1.NP: 2.NP: 3.NP: 4.NP: Podkroví: Součet

Zastavěná plocha 160,00 m2 160,00 m2 160,00 m2 160,00 m2 160,00 m2 160,00 m2 960,00 m2

Konstrukční výška 2,70 m 4,00 m 3,70 m 3,70 m 3,70 m 2,70 m

Součin 432,00 m3 640,00 m3 592,00 m3 592,00 m3 592,00 m3 432,00 m3 3 280,00 m3

Průměrná výška podlaţí: PVP = 3 280,00 / 960,00 = 3,42 m Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 960,00 / 6 = 160,00 m2 Obestavěný prostor: 1.PP: 1.NP: 2.NP: 3.NP: 4.NP: Podkroví: Obestavěný prostor – celkem:

431,67 m3 639,51 m3 591,54 m3 591,54 m3 655,50 m3 367,72 m3 3 277,48 m3

= = = = = = =

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody:

betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více ţelezobetonové montované dřevěný vázaný betonová krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky běţné obklady ţelezobetonové montované s běţným povrchem náplňové

11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody:

plastová běţná keramická dlaţba plynové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu bojler

62

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X N S S S S S S S P

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy: osobní výtah 25. Ostatní: mříţe 26. Instalační prefabrikovaná jádra: 27. Výtah osobní 6 podlaţí nosnost 320 kg Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 27. Výtah osobní 6 podlaţí nosnost 320 kg Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S N S S S S S S S P S S S A

Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 3,00 1,40 5,90 5,61

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

X S S S X A

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 17,40 1,00 9,30 1,00 7,30 1,00 2,10 1,00 0,60 1,00 6,90 1,00 3,30 1,00 1,80 1,00 2,90 1,00 3,10 1,54 8,01 1,00 3,20 1,00 4,20 1,00 5,70 1,00 0,30 1,00 3,20 1,00 3,10 1,00 0,20 0,46 0,78 1,00 3,00 1,00 1,40 1,00 5,90 1,00 5,61 107,50 1,0750

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Základní cena upravená = Plná cena: 3 277,48 m3 * 5 550,96 Kč/m3 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 82 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 80 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 162 roků

63

=

= 2 807,- Kč/m3 *0,9390 * 0,9613 * 0,9140 * 1,0750 * 1,1000 * 2,0270 5 550,96 Kč/m3 18 193 160,38 Kč

Opotřebení: 50,62 %

-

9 209 377,78 Kč

Administrativní budova č.p. 415 - zjištěná cena

= 8 983 782,60 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Zimní zahrada - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9..2 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Název podlaţí 1.NP:

Zastavěná plocha 110,00 m2

Konstrukční výška 2,89 m

Obestavěný prostor: 1.NP: Obestavěný prostor – celkem:

= =

317,90 m3 317,90 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 1,00 19,80 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 1,00 5,80 100,00 1,00 00

64

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 13 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Základní cena upravená Plná cena:

317,90 m3 * 2 744,50 Kč/m3

=1 250,- Kč/m3 *1,0000 *1,1000 *1,9960 =2 744,50 Kč/m3 =872 476,55 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 25 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 39 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 14 / 39 = 35,897 % Zimní zahrada - zjištěná cena

- 313 192,91 Kč = 559 283,64 Kč

Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Administrativní budova č.p. 415 b) Zimní zahrada

= 18 193 160,38 Kč = 872 476,55 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

19 065 636,93 Kč

Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): a) Administrativní budova č.p. 415 b) Zimní zahrada

= 8 983 782,60 Kč = 559 283,64 Kč

Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

9 543 066,24 Kč

c) Výnosová hodnota c1) Administrativní budova č.p. 415 Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Nemovitosti pro obchod a administrativu Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 7,00 % Skupina: A) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m2] 1.NP – kanceláře 34,00 1.NP - ostatní plochy 48,00 2.NP- zubní ordinace 53,70 2.NP – kanceláře 46,10 3.NP – kanceláře 100,00 4.NP -kanceláře 100,00 Podkroví 126,30

Nájemné [Kč/m2] 2 300,1 000,2 300,1 900,1 919,2 300,1 500,-

65

Výnos [Kč] 78 200,48 000,123 510,87 590,191 900,230 000,189 450,-

Výnosy celkem

948 650,-

Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor:

=

948 650,- Kč

Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 1 368 381,61 Kč Výměra stavebního pozemku: 271 m2 Skutečně zastavěná plocha: 160 m2 Cena skutečně zastavěné plochy: 807 900,58 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: 40 395,03 Kč Odpisy zjištěné procentem ze zjištěného nájemného 948 650,00 * 40 % = 379 460,00 Vypočtené odpisy:

-

379 460,- Kč

Roční nájemné upravené dle § 22 odst. 4: Míra kapitalizace 7,00 %

= 528 794,97 Kč / 7,00 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

= 7 554 213,86 Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: A) Změny okolí a podmínek s pozitivním dopadem na výnosnost nebo poptávku po oceňocané nemovitosti, nemovitost má rozvojové moţnosti. Ocenění nákladovým způsobem Ocenění výnosovým způsobem Rozdíl

CN = CV = R =

9 543 066,24 7 554 213,86 1 988 852,38

Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny A): CV + 0.50 R = 8 548 640,05 Kč Cena stanovená kombinací nákladového výnosového způsobu = 8 548 640,05 Kč

d) Pozemky d1) Administrativní budova č.p.415 - § 27 - § 31 Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Plzeň Katastrální území: Plzeň Vlastník pozemku: Pavel Hájek, E.Beneše 2634/83,32024 Plzeň, podíl 1/1 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název zastavěná plocha a nádvoří

Parcelní číslo Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 1762 271,00 800,00

66

Cena [Kč] 216 800,-

Součet Úprava ceny – příloha č. 21: výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 200 % poz. určený pro stavbu s komerční vyuţitelností: 25 % Úprava ceny celkem 225 % Mezisoučet poz. s moţností jeho napojení na rozvod plynu: 10 % Úprava ceny celkem 10 % Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Administrativní budova č.p.415 - zjištěná cena

=

216 800,-

+

487 800,704 600,-

+

70 460,775 060,0,8710 2,0270 1 368 381,61

* *

1 368 381,61 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: c) Administrativní budova č.p. 415 d) Pozemky

= 8 548 640,05 Kč = 1 368 381,61 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

9 917 021,66 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 49 činí

9 917 020,- Kč

Výsledné ceny: c) Administrativní budova č.p. 415 d) Pozemky

= 8 548 640,05 Kč = 1 368 381,61 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

9 917 021,66 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 49 činí slovy: devětmilionůdevětsetsedmnácttisícdvacet Kč

9 917 020,- Kč

D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou porovnávací Po nemovitostech uvedeného typu, tj. Nebytový dům dokončený po rekonstrukci, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu vyuţití, jsem názoru, ţe oceňovaná nemovitost je velmi dobře obchodovatelná. Jako podklady byly pouţity údaje z informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1. Činţovní dům Plzeň - město, Kopeckého sady, nebytový dům v centru města ,řadový dům, zast. plocha - 179 m2, lPP/4NP, cihlový, pouze nebytové prostory, Nabídková cena: 14.900.000,- Kč

67

Srovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou : - menší uţitná plocha - lepší technický stav - srovnatelné dopravní napojení - srovnatelné napojení na inţ. sítě - srovnatelný pronajímané prostory - omezená parkovací místa 2.Činţovní dům Plzeň -Slovany, Mikulášské nám., objekt po celkové rekonstrukci nová fasáda, střešní krytina, okna, v domě – nebytové prostory,cihlový, velmi dobrý technický stav, lPP/4NP, nabídková cena: 12 500 000,- Kč.

Srovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou : - srovnatelné dopravní napojení - srovnatelné napojení na inţ.sítě - srovnatelný technický stav

68

- lepší pronajímané prostory větší uţitná plocha 3. Činţovní dům Plzeň-Roudná, Plánská ul., v blokové zástavbě, zast. plocha - 253 m2, dobrý tech.stav, kompletní napojení na inţ.sítě, nabídková cena: 20 900 000,- Kč.

Srovnání oceňované nemovitosti se srovnatelnou : - větší zastavěná plocha - srovnatelné dopravní napojení - srovnatelné napojení na inţ.sítě - lepší technický stav - lepší pronajímané prostory - budova se nachází v záplavovém území Odůvodnění porovnávací metody : na základě výše uvedených skutečností stanovuji porovnatelnou hodnotu na :

Porovnávací hodnota : 12 000 000,- Kč E. Radonové riziko Hodnocení z hlediska radonového rizika : Vzhledem k tomu, ţe nebylo předloţeno měření vnitřní koncentrace radonu v objektu je proveden odhad na základě níţe uvedených zjištění. Zdrojem radonu v objektu můţe být : 1. podloţí pod objektem 2. stavební materiály 3. uţitková voda

69

1. Podloţí pod objektem Mezi parametry podloţí ovlivňující vnitřní koncentraci radonu patří koncentrace radonu v půdním vzduchu a plynopropustnost půdních vrstev. Na základě těchto parametrů se základové půdy zatřiďují do tří kategorií radonového rizika. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Plzeňský kraj se nachází Plzeň, Plzeň v I. kategorii - nízké radonové riziko. Moţnost pronikání radonu z podloţí do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. 1.1. Typ objektu. Stručný popis: Podsklepený objekt, pravděpodobně bez izolací, ale konstrukce nejsou porušeny. Z toho vyplývá, ţe kontaktní konstrukce jsou na izolačním podlaţí. Z daného typu objektu vyplývá, ţe pravděpodobnost překročení je velmi nízká. 1.2. Těsnost spodní stavby. Betonovou desku nebo hydroizolaci lze povaţovat za vrstvy zabraňující pronikání Rn z podloţí. Pravděpodobnost překročení vzrůstá s výskytem míst, kde můţe půdní vzduch volně proudit z podloţí do interiéru. Při místním šetření bylo zjištěno: neporušené konstrukce bez izolace a z toho vyplývá pravděpodobnost velmi nízká. 2. Stavební materiály Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na pouţitý stavební materiál je velmi nízká. 3. Uţitková voda Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu uţitkové vody je nízká, zdrojem je veřejný vodovod. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je velmi nízká.

F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se povaţují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. Lze je členit na - záplavy a povodně, - sesuvy půdy, - sopečné erupce, - tajfuny, - zemětřesení. V podmínkách České republiky lze uvaţovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických sráţek. Ostatní uvedené přírodní katastrofy nebyly na území České republiky významně zaznamenány. Budova se nenachází v území, kde lze uvaţovat s uvedenými přírodními jevy.

G. Územní plán Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, ţe pro obec Plzeň a katastrální území Plzeň byl schválen územní plán dne 01/2005. Z územního plánu vyplývá, ţe oceňovaná

70

nemovitost se nachází podle schváleného územního plánu v zóně označené bydlení bydlení městského typu.

H. Právní stav Za právní stav nemovitosti se povaţuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou uţívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace byla předloţena částečná a ověřená. Místním šetřením bylo zjištěno, ţe ta část dokumentace, která byla předloţena ověřená odpovídá skutečnému stavu uţívání.

I. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, ţe předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány.

Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti Výchozí nákladová cena bez odpočtu opotřebení: Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

19 065 636,93 Kč

Nákladová cena staveb po opotřebení Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

9 543 066,24 Kč

Výnosová hodnota

8 548 640,05 Kč

Cena pozemku

1 368 381,61 Kč

Porovnávací hodnota

12 500 000,00 Kč

Metoda Porovnávací Příjmová Nákladová

Hodnota 12.500.000,--Kč 8.548.640,-- Kč 9.543.066,-- Kč

Váha 60% 30% 10%

CELKEM

Váţený průměr 7.500.000,-- Kč 2.564.592,-- Kč 954.307,-- Kč

11.018.899,-- Kč

Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši:

12 500 000,- Kč

71

Závěr: Jedná se o nebytový dům, který je kompletně pronajatý. Je celý podsklepený, má 4.NP a podkroví. V roce 1993 prošel komplexní rekonstrukcí, při které byla provedena kompletní výměna střešní krytiny, oprava stropů ve vybraných podlaţích, oprava vnitřních a vnějších omítek, podlah a obkladů, přístavby zimní zahrady.

J. Znalecká doloţka Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 01.12/2008 do znaleckého deníku. Fotodokumentace interiéru objektu viz. (příloha č.2).

72

5. Analýza trhu nemovitostí v Plzni 5.1. Cenová mapa nemovitostí Plzeň-město Město Plzeň se rozkládá v Plzeňské kotlině na soutoku čtyř řek - Mţe, Radbuzy, Úhlavy a Úslavy, jejichţ splynutím vzniká řeka Berounka. Centrum města leţí v nadmořské výšce okolo 310 m nad mořem – viz. (příloha č.3). Díky své výhodné poloze na křiţovatce obchodních cest, bylo město Plzeň vţdy významným obchodním i kulturním centrem plzeňského regionu. Po zaloţení pivovaru Plzeňský Prazdroj a strojírenského podniku ŠKODA v 19. století význam města dále vzrostl. Dnes je čtvrtým největším městem České republiky, sídlem dvou univerzit a významným průmyslovým centrem. V současnosti město nadále profituje z výhodné geografické polohy v centru Evropy, vynikajícího silničního spojení s hlavním městem Praha i sousedním Německem (dálnice D 5) a blízkosti praţského mezinárodního letiště Ruzyně. Rozvinutá vědecká a výzkumně-vývojová základna spolu s kvalitní školskou infrastrukturou řadí město Plzeň k největším centrům vzdělávání v České republice. Na vysoké úrovni probíhá spolupráce mezi školami, výzkumnými a vývojovými centry a podnikatelským sektorem. Město nabízí kvalitní a široké spektrum příleţitostí k trávení volného času v mnoha kulturních a sportovních zařízeních. Plzeňská síť hypermarketů a supermarketů má (v přepočtu na obyvatele) srovnatelnou kapacitu s hlavním městem Prahou. Plzeň jako jedno z mála velkých měst nemá cenovou mapu. Poslední platná cenová mapa byla vydána v roce 1998. V roce 2002 ceny nemovitostí významně ovlivnila povodeň, která zaplavila většinu historické části města. Na základě této události byla provedena aktualizace povodňového modelu města Plzně, který změnil rozsah záplavových území. Dále na tuto skutečnost reagovali pojišťovny a vydali nové modely oblastí města Plzně, kde jsou lokality s nepojistitelnými nemovitosti. Plzeň je rozdělena na 10 městských obvodů- viz.mapa(příloha č. 4).

Městské obvody - Plzeň 1-10 MO Plzeň 1 – Lochotín MO Plzeň 2 – Slovany MO Plzeň 3 – Centrum + Skvrňany MO Plzeň 4 – Doubravka MO Plzeň 5 – Křimice

MO Plzeň 6 – Litice MO Plzeň 7 – Radčice MO Plzeň 8 – Černice MO Plzeň 9 – Malesice MO Plzeň 10 - Lhota

Tab.: Názvy jednotlivých městských obvodů

73

Ceny nemovitostí v jednotlivých městských částech jsou rozdílné. V současné době je vysoká poptávka po menších bytech typu 1+1 a 2+1. Klienti realitních kanceláří preferují koupi bytů v klasických cihlových domech v dosahu MHD. Jako atraktivní lokality jsou uváděny Bory a Slovany. Velký vliv na výběr lokality má typ bytového fondu v místě, skladba obyvatelstva a dopravní dostupnost.

Cenová mapa pozemků Plzeň-město (Kč/m2) Pozemky na rodinné Městská

domy ceny

Pozemky na bytovou výstavbu

Kč/m2

ceny Kč/m2

Od

Do

Od

Do

0

0

4000

7000

Širší centrum

1500

2000

1500

5000

Okrajové části

1000

1500

1500

5000

část Centrum

V současné době uţ nejsou v Plzni větší plochy k bytové výstavbě a místní stavební firmy se začínají orientovat na okolí města. Z tohoto důvodu bylo změnou územního plánu rozhodnuto o vybudování nové městské čtvrti pro bydlení, podnikání a volný čas tzv. Plzeň – Jiţní město, v lokalitě MO Plzeň 3 (Výsluní, Litice, Radobyčice). Atraktivní jsou pro kupující pozemky v oblasti Plzeň-jih, a to díky lepší dostupnosti centra města a vzhledem k dálničnímu obchvatu a dopravní návaznosti k plzeňským hypermarketům. Ţádané jsou zejména lokality, kde se dá očekávat nová výstavba.

Cenová mapa bytů Plzeň-město (Kč/m2) Byty nové Městská

ceny

Byty starší

Kč/m2

ceny Kč/m2

Od

Do

Od

Do

Centrum

24500

28000

22000

26000

Širší centrum

24000

25000

20000

25000

Okrajové části

24000

25000

18500

25000

část

74

Poptávka po bytech v panelových domech převyšuje nabídku a v současnosti dochází v tomto segmentu k růstu cen. Kdy během šesti měsíců se zvedla cena bytu 2+1 60 m2 z 1050 tis. Kč na 1.250 tis. Kč. Nejčastější poptávka je po menších bytech 1+1 a 2 + 1. V takových případech však kupující zaplatí více za metr čtvereční. Například garsoniéra v paneláku na Lochotíně26 o 32 m2 stojí osm set dvacet tisíc, tedy dvacet pět tisíc za metr čtvereční. Za byt 4+1 o 90 m2 , opět na Lochotíně, pak prodávající ţádá milion šest set šedesát pět tisíc, coţ je osmnáct a půl tisíce za metr čtvereční. Cena za nový cihlový byt na Borech bude podle názoru realitních kanceláří v horizontu dvou let přesahovat aţ 30 000 Kč/m2.

Cenová mapa rodinných domů Plzeň-město (Kč/m2) Městská

RD nové

RD starší

ceny v tis.Kč

ceny v tis. Kč

Od

Do

Od

Do

0

0

3000

6000

Širší centrum

3500

5500

3500

7000

Okrajové části

3000

5500

2500

5000

část Centrum

Velká poptávka je stále zaznamenána v sektoru rodinných domů, zvlášť v lokalitách Plzeň-město a Plzeň-jih. Poptávka po nákupu rodinných domků převyšuje nabídku, lidé začínají akceptovat i lokality mimo dosah MHD. Kupující je ochoten za RD v Plzni díky jeho výhodné poloze v preferované lokalitě (Bory, Slovany) zaplatit vysokou cenu.

Tabulka cen neregulovaných nájmů bytů Plzeň-město (Kč/m2) Městská

byty nové

byty starší

ceny za měsíc v Kč

ceny za měsíc v Kč

Od

Do

Od

Do

Centrum

8000

12000

7500

12000

Širší centrum

6500

10000

6500

9500

část

26

Lochotín je jednou z nejméně poţadovaných lokalit

75

Okrajové části

S růstem cen

6500

8000

5500

8000

bytů roste poptávka po pronájmech menších bytů. Nárůst ceny

panelových bytů a trvale vysoké ceny nových bytů způsobují, ţe současná generace třicátníků má potřebu uspokojit potřebu samostatného bydlení. Za staré byty nejsou ochotni platit tak vysoké ceny a na nové byty nemají dostatečné prostředky. Volba pronájmu je pro ně v současné době řešení bytové situace.

5.2. Cenová mapa obecně Cenová mapa slouţí jako informační zdroj pro potřeby měst, realitních kanceláří a občanů (vlastníků, kupujících, prodávajících). Měla by slouţit jako podklad pro různé formy finančního vypořádání, například při prodejích nemovitostí nebo při výpočtu daně z nemovitosti. Existence cenové mapy vede ke zvýšení informovanosti, posílení transparentnosti a sníţení rizika spekulací na trhu s pozemky. V případě prodeje nemovitostí slouţí cenové mapy a ceny pozemků v nich uvedené pouze jako informace a ţádným způsobem neomezují výši smluvní ceny (jako indikátor však jednání o trţní hodnotě nemovitosti ovlivňují). V současnosti pro území měst a obcí v ČR platí jednotná administrativní cena stavebních pozemků, která slouţí k výpočtu daně z nemovitosti a v případě niţší trţní neţ administrativní ceny se pouţívá i při určení daně z převodu nemovitostí. Ceny ve vyhlášce však nepostihují skutečnou diferenciaci cen stavebních pozemků (v centrech jsou ceny vyšší neţ podle vyhlášky na okrajích měst naopak niţší). Cenová mapa schválená

obecním

zastupitelstvem

a

registrovaná

MF

ČR

můţe

nahradit

administrativní cenu z vyhlášky. Cenové mapy pozemků si města v ČR pořídila proto, aby měla moţnost podle hodnot uvedených v mapách vypočítat realitě více odpovídající a spravedlivější daň z nemovitostí, která je příjmem obecních rozpočtů. Cenová mapa však můţe sehrát svoji roli například i při vyvlastnění pozemků, neboť v tomto případě je náhrada placena v souladu s cenovou mapou. Celá řada měst (Karlovy Vary, Hradec Králové, Pardubice, Osek, Olomouc, Mariánské Lázně, Brno, Vyškov, Děčín, Ostrava, Havířov) si v první polovině 90. let nechala vypracovat cenové mapy. Cenové mapy však byly pořízeny odlišnými metodami a nebyly srovnatelné. Vyhláška MF ČR č. 178/1994 s účinností od 1.11. 1994 omezila platnost do té doby zpracovaných cenových map do 1.7.1995. Vyhláška uloţila přepracovat dosavadní cenové mapy a vytvářet nové cenové mapy pouze na základě trţně dosaţených cen.

76

Dosud však není zaveden registr trţních cen pozemků při katastrálních (údaje z kupních smluv) či finančních úřadech (přiznání příjmu z prodeje nemovitosti) ani legislativně zakotven přístup k těmto informacím. Předpokládá se, ţe cenové mapy zpracované pouze na základě registrovaných trţních cen nebudou v blízké době k dispozici neboť postupné doplňování potřebných údajů o trţních cenách můţe zabrat značnou dobu. Při tvorbě cenové mapy se tudíţ uplatňuje rozdělení území na jednotlivé typy pozemků, kterým jsou podle dostupných údajů o trţních cenách přisuzovány patřičné cenové hladiny. Dalším problémem při vyuţívání cenových map je jejich aktualizace. Cenovou mapu je totiţ potřeba průběţně aktualizovat a v určité periodě nově vyhodnocené informace uveřejnit. Například v SRN existují při okresních úřadech tzv. sbory znalců vytvořené ze soudních znalců, notářů, zástupců stavebních úřadů, realitních kanceláří a občanů. Ty shromaţďují cenové údaje o nemovitostech v dané lokalitě, statisticky je vyhodnocují a jednou ročně vydávají průměry pro informativní účely. Při vyhodnocení vylučují některé extrémní případy, které by mohly zkreslit výsledné údaje, například nemovitosti z bankrotu nebo převody mezi příbuznými. Cenové mapy povaţujeme za podklad slouţící k odbornému rozhodování nikoliv však za nástroj rozhodování. Cenová mapa trh pouze monitoruje a neměla by slouţit k ovlivňování cen.

77

Závěr Úkolem bakalářské práce bylo vypracovat přehled a rozdíl v trţním oceňování nemovitostí a oceňováním podle cenového předpisu. Podat přehled pouţívaných metod oceňování a zhodnotit platnou právní úpravu. Způsoby oceňování nemovitostí z hlediska historického se podřizovaly vţdy společenské atmosféře jednotlivých období. Protoţe trh s nemovitosti je v neustálém pohybu, dají se i do budoucna předpokládat nové a přesnější metody a způsoby oceňování nemovitostí. Základní snahou v současné době je přibliţování úrovně administrativních cen nemovitostí skutečné úrovni cen na trhu. Rozdíl mezi administrativní a trţní cenou nemovitosti je předmětem sporů, které řeší soudní judikatura. Poukazuje např. na to, ţe „přiměřená náhrada― při vypořádání podílového spoluvlastnictví má vycházet nejen z ceny zjištěné podle cenového předpisu, ale i z trţní ceny nemovitosti. Někteří znalci a odborníci však namítají, ţe trţní cena vychází ze subjektivního přístupu kaţdého odhadce a stanovení náhrady oceněním trţní cenou není v plném souladu s čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod. Administrativní cena nemovitostí je jednoznačně určená na základě právní normy (zákon či vyhláška by neměly umoţňovat dvojaký výklad). Administrativní cena je uměle vytvořená a účelově zaměřená cena. Slouţí k zajištění fiskálních zájmů států, především při zjišťování daňového základu. Snahou úřadů státní správy je, aby administrativní cena byla v souladu s trhem a výsledný odvod do státního rozpočtu byl spravedlivý. Tvorba administrativní ceny však vychází ze zjednodušení reality a s odhadem trţní hodnoty nemá téměř nic společného. Neexistuje ţádný mechanismus, který by administrativní cenu transformoval na cenu trţní. Trţní hodnota je výsledkem procesu trţního oceňování. Trţní oceňování je individuální tvůrčí proces, spočívající v hledání cenotvorných vlivů, jejich analýze a váţení. V trţním oceňování neexistují přesné návody či vzorce, pouţívají se určitá postupová schémata, jejichţ aplikace se musí zvaţovat, přizpůsobovat a individuálně dotvářet. Trţní hodnotu na rozdíl od administrativní ceny nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku má obecnou povahu, která má zaručit dlouhodobou platnost zákona a současně moţnost reagovat na změny v oceňování nemovitostí resp. majetku změnou pouze doplňujících předpisů. Ocenění nemovitosti na

78

základě cenového předpisu má zajistit daňovou spravedlnost vůči jednotlivým daňovým poplatníkům a zamezit daňovým únikům, které plynou z nesprávného ocenění nemovitosti. Cena nemovitosti sjednaná při nákupu a prodeji podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb., vyjadřuje svobodnou vůli smluvních stran a nepodléhá rozhodnutí ţádného správního orgánu.

79

Seznam pouţité literatury Bradáč A. Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem. I. Díl, 1897-1984, 1. vydání, Brno, CERM, 2002 Bradáč A. Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem. II. Díl, 1985-1994, 1. vydání, Brno, CERM, 2002 Bradáč A. Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem. III. Díl, 1.11.199431.12.1997, 1. vydání, Brno, CERM, 2004 Bradáč A. Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem. IV. Díl, 1.1.199831.12.2002, 1. vydání, Brno, CERM, 2005 Bradáč A. Teorie oceňování nemovitostí. 5. vydání. Brno: Nakladatelství CERM, 2001 Bradáč A., Fiala J. Nemovitosti Oceňování a právní vztahy. 3. vydání. Praha: Nakladatelství Linde, 2004 J.Heřman: Oceňování majetku. 1. vydání, Praha, nakladatelství VŠE, 2005 Dušek D. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Nakladatelství Oeconomica, 2004 Hurdík J., Kledus M. Právní pojmy pouţívané při oceňování nemovitostí. Ostrava: Vydavatelství EXPERT, 1996 Kokoška J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. podle zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 279/1997 Sb., 1. vydání, Praha: Nakladatelství ARCH, 1998 Kokoška J. a kol. Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. 1. vydání, Praha: Nakladatelství ARCH, 2000 Michálek J., Novotný J. Pozemní stavitelství v kresbách, 1. vydání, Praha, Sobotáles, 2006 Ort P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. 1. vydání, Praha, 2007 Ort P. a kolektiv Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Praha, Verlag Dashöfer, 2008 Kadlecová M. : Oceňování a zdaňování pozemků jako nástroj hospodárného vyuţívání území. 1. vydání, Brno, UUR, 1995 Vorlíček P. (1993): Cenové mapy v praxi. Územní plánování a urbanismus XX (3) Zazvonil Z. Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vydání, Praha, CEDUK, 1996

80

Právní předpisy: Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky Ústavní zákon č. 2/1993 Sb., kterým se uvozuje Listina základních práv a svobod Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 344/1993 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů Vyhláška č. 463/2002 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků Vyhláška 617/2006, kterou se mění vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů Vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) Publikace z ASPI: Dotazy a odpovědi k vyhlášce o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů (CV 9/1995). Elektronické publikace: Grant zpracovával řešitelský tým sloţený z řešitele Ing. Tomáše Kubína a spoluřešitelů Doc. Ing. Václava Kuráţe, CSc. a Ing. Petra Bezděka, CSc. a Ing. Marie Kovandová. Všichni zmínění působí na Fakultě stavební Českého vysokého učení technického v Praze.[cit. 2007-04-15] Dostupný z WWW:< http:// www.la-ma.cz Magistrát města Plzně, zveřejněno 4.5.2006, Evţen Vaněk. [cit. 2007-04-15] Dostupný z WWW:< http://www.info.plzen-city.cz

81

Divize Sreality Czech-properties. [cit. 2007-04-15] Dostupný z WWW:< http:// www.sreality.cz

Seznam příloh Příloha č. 1 – příklady pouţití v praxi Příloha č. 2 - fotodokumentace interiéru administrativní budovy Příloha č. 3 – přehled řek v Plzeňské kotlině Příloha č. 4 – mapa městských obvodů

82

Příloha č. 1 – příklady pouţití v praxi Administrativní cena, tržní cena a tržní hodnota Příklady pouţití v praxi: Příklad 1) Daň z převodu nemovitosti se vyměřuje na základě trţně dosaţené ceny. K řízení však musí být přiloţen i výměr ceny administrativní. V případě, ţe trţní cena je niţší neţ cena administrativní, daňovým základem je cena administrativní. Daň je vţdy vyměřována z ceny vyšší. Příklad 2) V případě spravedlivého vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem, např. bezpodílového spoluvlastnictví manţelů, se v naší soudní praxi velmi často pouţívá cen administrativních. Tento postup však můţe poškodit nebo naopak zvýhodnit jednu ze zainteresovaných stran. Proto se postupně začínají vyuţívat i metody trţního ocenění. Příklad 3) Při oceňování nemovitostí pro bankovní účely, například ve vztahu k úvěrům, hypotékám a jejich jištění se velmi často vycházelo z administrativních cen. Tyto ceny však velmi často nebyly odrazem reálné skutečnosti, zejména pak v kontextu nově se rodícího a dynamicky se měnícího trhu s nemovitostmi v ČR. Klienti vlastnící kvalitní nemovitosti nemohli získal úvěr ve výši odpovídající trţní hodnotě jejich majetku, věřitelé (banky) na druhou stranu poskytovaly úvěry za které bylo ručeno neprodejnými nemovitostmi. Kadlecová, M. (1995): Oceňování a zdaňování pozemků jako nástroj hospodárného vyuţívání území. Územní rozvoj 1 (4), s. 17-20. Článek MF ČR č. 17/1994 Sb. sledoval rozdíly mezi trţními cenami a administrativními cenami, zjištěnými podle vyhlášky Vzorek 1358 prodejů nemovitostí byl analyzován podle tří kritérií: velikosti sídla, poloze v sídle a vyuţití pozemku. Pouze v Praze dosahovaly trţní ceny vyšší úrovně neţ ceny administrativní, v Brně byly vyrovnané a v ostatních sídlech byly administrativní ceny vyšší neţ ceny sjednané (trţní). V centrálních částech sídel byly trţní ceny v průměru vyšší neţ ceny administrativní, v lokalitách mimo centrum a na okrajích sídel tomu bylo přesně naopak. U administrativních budov byla trţní cena vyšší neţ administrativní. Budovy slouţící obchodu, výrobě a skladování vykazovaly naopak vyšší administrativní cenu. U kategorií bytových domů a rodinných domů byly obě ceny v souhrnu vyrovnané, nicméně u individuálních prodejů se značně lišily v závislosti na velikosti sídla poloze uvnitř sídla. Z analýzy vyplynula kritika vyhlášky podle níţ se stanovují administrativní ceny. Vyhláška nevyuţívá moţnosti diferenciace administrativních cen podle polohy v sídle. Vyuţívá se koeficientů zohledňujících druh a účel vyuţití z kolaudačního rozhodnutí a nepřihlíţí se k potenciálnímu moţnému vyuţití. Nesoulad mezi administrativními a trţními cenami vede k daňové nespravedlnosti, kdy je v současnosti většina vlastníků nemovitostí nucena platit vyšší daně neţ by odpovídalo skutečné hodnotě nemovitostí.

83

Příloha č. 2 - fotodokumentace interiéru administrativní budovy

84

85

Příloha č. 3 – přehled řek v Plzeňské kotlině

86

Příloha č. 4 – mapa městských obvodů

Městské obvody Plzeň 1-10 MO Plzeň 1 – Lochotín MO Plzeň 2 – Slovany MO Plzeň 3 – Centrum + Skvrňany MO Plzeň 4 – Doubravka MO Plzeň 5 - Křimice

MO Plzeň 6 – Litice MO Plzeň 7 – Radčice MO Plzeň 8 – Černice MO Plzeň 9 – Malesice MO Plzeň 10 - Lhota

87