Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech

Bakalářská práce

Autor:

Andrey Dudko Bankovnictví, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Červen 2012



Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, 26.6.2012

Andrey Dudko

2



Anotace Tato bakalářská práce má dvě části. Teoretickou a praktickou. Teoretická se zabývá komparativní analýzou dvou fundamentálních přístupů k oceňování nemovitosti. Srovnává oceňování na tržních principech s oceněním administrativní cenou. Účelem práce je popsat dva základní principy, zhodnotit jejich shodné a odlišné znaky a vyvodit závěry o vhodnosti či nevhodnosti využití jednotlivých metod v běžné praxi. Teoretická část obsahuje případovou studii, v rámci které se jedna nemovitost oceňuje oběma způsoby. Praktická část obsahuje dva příklady odborných posudků. Ocenění bytového domu a ocenění bytu. Nakonec je v praktické části odborná analýza lokálního trhu s nemovitostmi Prahy 7. Klíčová slova: oceňování nemovitosti, tržní hodnota nemovitosti, obvyklá cena, cena zjištěna, administrativní cena, cena dle vyhlášky

Annotation This thesis has two parts. The theoretical and practical. The theoretical analysis deals with two fundamental comparative approach to valuing the property. It compares the market valuation with the valuation principles of administrative cost. The purpose is to describe two basic principles, evaluate the same and different characters and draw conclusions about the appropriateness or inappropriateness of using each method in routine practice. The theoretical part contains a case study in which a property is valued both ways. The practical part contains two examples of expert reviews. Valuation of the apartment building and the apartment. At last, the practical part contains the expert analysis of local real estate market of Prague 7. Key words: real estate valuation, market value of the property, market value, established price, administrative costs, price according to price regulation

3



Obsah I. TEORETICKÁ ČÁST....................................................................................................................... 5 Předmluva .......................................................................................................................................... 5 Výběr tématu ................................................................................................................................... 5 Zdůvodnění tématu .......................................................................................................................... 5 1.

Úvod ............................................................................................................................................ 6

2.

Definice pojmů ........................................................................................................................... 6 2.1. Z historie oceňování na území České republiky ................................................................13

3.

Metody ocenění nemovitostí ....................................................................................................15 3.1. Nákladová metoda ..............................................................................................................16 3.2. Výnosová (příjmová) metoda .............................................................................................17 3.3. Porovnávací metoda ...........................................................................................................19 3.4. Uplatnění metodických přístupů v ocenění dle cenového předpisu ...................................19

4.

Kategorizace nemovitostí .........................................................................................................21

5.

Komparace ocenění pro konkrétní typ nemovitosti ..............................................................22 5.1. Oceňování staveb ...............................................................................................................22 5.1.1. Ocenění bytů ......................................................................................................................22 5.1.2. Ocenění rodinných domů ...................................................................................................25 5.1.3. Ocenění bytových domů.....................................................................................................26 5.1.4. Ocenění administrativních objektů .....................................................................................28 5.1.5. Ocenění výrobních areálů...................................................................................................28 5.2. Oceňování pozemků ...........................................................................................................29 5.2.1. Ocenění stavebních pozemků .............................................................................................30 5.2.2. Ocenění zemědělských pozemků .......................................................................................32 5.3. Ostatní ................................................................................................................................34 5.3.1. Ocenění garáží a rekreačních objektů (chaty) ....................................................................34

6.

Analýza komparativních charakteristik ................................................................................35 6.1. PROČ .................................................................................................................................36 6.2. JAK ....................................................................................................................................37 6.3. KDO ...................................................................................................................................38

7.

Případová studie .......................................................................................................................39 7.1. Popis nemovitosti ...............................................................................................................39 7.2. Ocenění bytu dle Vyhlášky ................................................................................................42 7.3. Ocenění bytu na tržních principech ....................................................................................45 7.4. Vyhodnocení ......................................................................................................................46

8.

Závěr..........................................................................................................................................47

II. PRAKTICKÁ ČÁST .......................................................................................................................54 1. Ocenění bytového domu...........................................................................................................55 2. Ocenění bytu .............................................................................................................................92 3. Analytická část .......................................................................................................................110 ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI ........................................................................110

4



I. Teoretická část Předmluva Výběr tématu K výběru tématu „Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech„ mne vedly následující důvody: Jedná se o dva základní způsoby oceňování, které se objevují v běžné praxi. Jsou nejběžnější a tedy jejích důkladné prozkoumání a zanalyzování jejich hlavních rozdílů je vynikajícím základem pro budoucí uplatnění získaných znalostí a zkušeností v praxi. Tedy při samotném oceňování nemovitostí. Oceňování administrativní cenou je sice poměrně zastaralé a v některých vyspělých ekonomikách se nevyužívá vůbec, nicméně v Česku ještě stále má svůj historický i praktický význam a je tedy nesmírně zajímavé jej srovnat s oceněním „pro běžnou potřebu“, tj. s oceňováním na tržních principech, kdy získáváme tzv. cenu obvyklou. Ať už je získaná pomoci výnosové, porovnávací či nákladové metody. Navíc jako pro člověka, který se již více než 7 let pohybuje na realitním trhu (jako nezávislý realitní makléř se zaměřením na prodej bytů a domů), je pro mě zajímavé podrobně se podívat i na aspekty tvorby administrativní ceny a pochopit její význam jako takový. Jsem totiž člověk z praxe a při prvním seznámení se s administrativní cenou mě nesmírně překvapilo a zarazilo, že se skutečně využívá. Nedokázal jsem ze začátku pochopit její opodstatnění. Z historického hlediska mi to bylo jasné, ale praktický význam unikal. Pohledem odborníka na realitní trh existence oceňování dle cenového předpisu se totiž jeví jako velice archaické až zbytečné. I to byl jeden z důvodů, proč jsem si zvolil toto téma.

Zdůvodnění tématu Protože se oba dva základní principy oceňování nemovitostí využívají v každodenní praxi oceňovatelů nemovitosti (ať už znalců nebo odhadců, viz níže), jejích pochopení a srovnání zásadních rozdílů s uvedením konkrétních příkladů je základním kamenem pro pochopení fungování oceňování jako takového. Pojďme tedy na to.

5



1. Úvod Pokud budeme brát v potaz při jednoduché logické úvaze rozšířenou ironickou tézi, že prostituce je nejstarším řemeslem, pak bychom museli logický dojít k závěru, že v okamžiku vzniku prostituce, vznikl i akt ocenění. Cena za poskytnutou službu musela být sjednána i uhrazena, tím pádem ale i stanovena. Jak a na základě jakého způsobu ocenění k tomu došlo, se jistě nikdy nedozvíme. Mohlo jít o porovnávací proces s jinou komoditou, mohlo se jednat i o akt se započtením možnosti budoucího výnosu, nicméně pochopitelně existuje i možnost, že šlo o cenu pevně předepsanou nějakou třetí stranou. Tedy administrativní. Kde ale leží pravda, o tom se můžeme jenom dohadovat. Ocenění jako takové se ale muselo odehrát. Pomineme-li nadsázku tohoto úvodu a zůstaneme-li u jeho základní myšlenky, dostáváme se k jednoduchému faktu, že ocenění jako takové vzniklo okamžikem první směny, tj. mluvímeli o historii oceňování, mluvíme rovnou o počátcích civilizace. Jistě nešlo o definovaný pojem oceňování, nicméně akt ocenění se musel tak jako tak odehrát v pozadí libovolné směny. A je pochopitelné, že čím složitější směny byly, tím potřebnějším se stávalo objektivní ocenění hodnoty. Posuneme-li se o stovky, ba tisíce let dopředu, ocitáme se v současnosti.

2. Definice pojmů Abychom se dostali ke srovnání základních parametrů dvou druhů ocenění zmíněných v názvu této práce, nejdříve je potřeba si jasně definovat některé základní pojmy, které se v textu objeví. Jejich určení nám poslouží jakýmsi základem, z něhož budeme neustále čerpat a k němuž se můžeme kdykoliv vrátit.

Stavba Dle §2 odst.3 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (Stavební zákon) stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.

6



Nemovitost V souladu s §119 odst.2 Občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.) jsou nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Přičemž dle následujícího paragrafu Občanského zákoníku (§120 odst.2) součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila. Nicméně už hned v dalším odstavci stejného paragrafu zákon hned vymezuje poněkud paradoxní skutečnost, a to že „stavba není součástí pozemku“ (§120 odst.2 Občanského zákoníku), což přináší celou řadu komplikací, způsobených faktem, že stavba vlastně může stát na cizím pozemku.

Katastr nemovitostí (zkrátka KN, nebo jednoduše „katastr“)

Katastrální zákon (č.344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR) hned v prvním paragrafu definuje, že katastr je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem podle zvláštního předpisu (zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, tj. zákon č. 265/1992 Sb.), a dalších práv k nemovitostem.

Znalec Podle §2 odst.1 Zákona č.36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících znaleckou činnost mohou vykonávat pouze znalci zapsaní do seznamu znalců. Navíc §3 tohoto zákona stanoví, že znalce jmenuje pro jednotlivé obory ministr spravedlnosti nebo předseda krajského soudu v rozsahu, v němž je ministrem spravedlnosti k tomu pověřen. A §5 pak ještě doplňuje, že ke jmenování znalcem dojde na základě výběru mezi osobami, které splňují podmínky pro jmenování. Prakticky vzato z toho plyne, že všechny znalecké posudky opatřené úředním razítkem a vytvářené převážně pro daňové účely jsou tvořeny výhradně znalci. Úředně přijatelné ocenění dle cenového předpisu tedy může vytvořit jedině znalec, jmenovaný znalcem v oboru „Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro oceňování nemovitosti“.

7



Odhadce Odhadce nemovitosti na druhou stranu je vlastně živnostník, podnikající na základě příslušného živnostenského oprávnění. Nic víc, nic míň. Je ale nutno podotknout, že se jedná o živnost vázánou, a tedy k získání živnostenského oprávnění pro vykonávání činnosti odhadce nemovitosti je nutné prokázat odborné vzdělání či praxi. Pochopitelně navíc cela řada bankovních ústavu, což je sektor, ze kterého odhadci získávají nejvíce zakázek, vyžaduje po spolupracujících odhadcích také příslušnou certifikaci.

Tržní hodnota Tržní hodnota vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen. Tržní cena přitom je cena dosažená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní majetek. Je věci dohody mezi kupujícím a prodávajícím.1 Zákon o oceňování (ZOM151) nedefinuje tržní hodnotu jako takovou, místo toho využívá identický a zaměnitelný pojem, a to „obvyklá cena“, která je v něm definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Tržní cena V případě tržní ceny, jak již bylo naznačeno v předchozím pojmu, už nejde o relativní zjištění ceny (jako například při stanovení obvykle ceny), nýbrž už se jedná o cenu, prokazatelně dosaženou v souvislosti s převodem práv k určité nemovitosti.

Administrativní hodnota Administrativní hodnota je zaměnitelný pojem s tzv. „hodnotou dle vyhlášky“, což je vlastně cena zjištěna dle cenového předpisu (a to konkrétně v souladu s vyhláškou č.3/2008 Sb. o 1

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha:Bankovní institut vysoká škola, 2007, str. 16

8



provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (Oceňovací vyhláška, nebo nadále v textu zjednodušeně jen Vyhláška)

Reprodukční cena §25 odst. 4) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví uvádí, že reprodukční pořizovací cena je cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje. Přeneseně do oboru oceňování nemovitosti pak reprodukční cena je vlastně částka, za kterou bychom stejnou nebo maximálně podobnou nemovitost mohli postavit v době provádění ocenění, bez ohledu na stav nemovitosti (opotřebení).

Zastavěna plocha Dle Vyhlášky zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají. Zastavěnou plochou nadzemní části stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních podlaží do vodorovné roviny. Zastavěnou plochou podzemní části stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.

Podlahová plocha Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky). Do úhrnu podlahové plochy bytů a nebytových prostorů se započítává podlahová plocha arkýřů a lodžií, výklenků (nad 1,2m šířky nebo 0,3m hloubky, případně 2m vysoké), místnosti se stropem pod 2m nad podlahou, teras balkónů, sklepů. Do celkové podlahové plochy se započte i půdorysná plocha zabraná vnitřním schodištěm (schodišťový prostor) v bytě, nebytovém prostoru a rodinném domě v jednotlivých podlažích. Do podlahové plochy se nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupků.

Obestavěný prostor

9



Protože se jedna o jeden z klíčových pojmu při oceňování nemovitostí, uvedu zde plné znění způsobu výpočtu Obestavěného prostoru z Vyhlášky. Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje. Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen a) po stranách vnějším pláštěm bez izolačních přizdívek. Zdi a větrací a osvětlovací prostory o šířce větší než 0,15 m se uvažují celým rozměrem, b) dole spodním lícem podlahy nejnižšího podzemního podlaží nebo prostoru, který není podlažím; není-li měřitelné nebo podlahová konstrukce chybí, připočte se 0,10 m, c) nahoře spodním lícem podlahy 1. NP. Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen a) po stranách vnějšími plochami staveb, b) dole spodním lícem podlahy 1. NP; pokud je u nepodsklepených staveb nebo jejich částí podlaha prvního nadzemního podlaží výše než přiléhající terén, připočte se i prostor obestavěný podezdívkou ohraničený dole průměrnou rovinou terénu u nepodsklepené části, nahoře spodním lícem podlahy 1. NP. V případě, že je podsklepená jen část stavby, připočte se 0,10 m na konstrukci podlahy vždy v 1. NP, není-li tloušťka podlahy měřitelná nebo jestliže podlahová konstrukce neexistuje a již se nepřipočítává na podlahovou konstrukci částečného podzemního podlaží, c) nahoře v části, nad níž je půda, horním lícem podlahy půdy; v části, nad níž je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlažby. Obestavěný prostor zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, bez ohledu na jejich tvar, se vypočte vynásobením zastavěné plochy půdy a podkroví součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky. Převažují-li jiné tvary střešních konstrukcí, vypočte se obestavěný prostor zastřešení jako objem geometrického tělesa. Neodečítají se a) otvory a výklenky v obvodových zdech, b) lodžie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, c) nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m2 půdorysné plochy. Neuvažují se a) balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi,

10



b) římsy, pilastry, půlsloupy, c) vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky, komíny, ventilace, přesahující požární a štítové zdi. Připočítají se balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více než 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m.

Pozemek Pozemkem dle § 27 Katastrálního zákona (č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky) je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků. Přičemž dle prvního odstavce §2 stavebního zákona (183/2006 Sb.) je stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Dále pak zastavěným stavebním pozemkem je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami. A nakonec nezastavěným územím jsou pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy.

Členění pozemku V případě pozemku se nesmí zapomenout ani na jejich členění dle zákona č.151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku, který vzhledem k jeho častému výskytu dále budu uvádět převážně pod zkratkou ZOM151): -

stavební pozemky, které §9 odst.1 ZOM151 rozděluje na o nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění; o pozemky evidované v katastru nemovitostí jako zastavěné plochy a nádvoří, staveniště, zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem; o plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí;

11


-


zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina);

-

lesní pozemky;

-

vodní nádrže a vodní toky;

-

jiné pozemky (například roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina).

Cenová mapa Podle §10 ZOM151, cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá. Vyhláška v §10 ještě ZOM151 doplňuje následovně: Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část. Textová část ve formátu A4 obsahuje: -

věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a komentář k možnostem jeho dalšího rozvoje, zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu,

-

popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu,

-

komentář ke zdrojům cen, použitým pro vypracování grafické části, a výsledky jejich rozboru,

-

popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti.

Grafická část složená do formátu A4 obsahuje: -

mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1 : 5000 nebo větším,

-

popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popřípadě parcelní čísla pozemků, 12


-


ceny jednotlivých stavebních pozemků, popřípadě ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností.

Podklady pro ocenění Jak oceňování administrativní cenou, tak i ocenění na tržních principech vychází ze zcela identických podkladů. Pro úplnost je tedy nutné uvést alespoň jejich základní přehled. Také zde je nutné podotknout, že nedostupnost podkladů by znalec či odhadce měl ve svém ocenění zmínit a odvolat se na jejich absenci. Zvýší si tak relevantnost své analýzy, a zároveň i upozorní na možnost potenciální nepřesnosti. Přece jenom se vždycky pracuje s velkým množstvím relativních informací. Podklady pro ocenění nemovitosti tedy jsou ve většině případů (jedná se o stručný orientační přehled, nejde jej tedy chápat absolutně): -

výpis z katastru nemovitostí (minimálně alespoň z elektronické verze KN, dostupné on-line na webových stránkách nahlizeni.cuzk.cz);

-

nabývací titul (kupní smlouva, smlouva o převodu, darovací smlouva apod., jsou dostupné v KN);

-

kopie katastrální mapy (dostupná on-line, stejně jako výpis z KN);

-

stavebně-technická dokumentace (projekt, půdorysy, kolaudační rozhodnutí apod.);

-

nájemní smlouvy;

-

doklad o zaplacení daně z nemovitosti;

-

výsledky místního šetření;

-

vyúčtování služeb;

-

cenové mapy;

-

mapové podklady (dostupné on-line například na maps.google.com nebo www.mapy.cz);

-

a celá řada dalších.

Nezbytné minimum podkladů by však měly tvořit alespoň nabývací titul, výpis z KN, snímek katastrální mapy, půdorysy (alespoň v základní podobě) a hlavně místní šetření.

2.1.

Z historie oceňování na území České republiky

Zde si dovolím malou lyrickou odbočku. A ačkoliv velmi nerad, tak už na začátku bakalářské práce musím umístit dlouhou citaci z jiné diplomové práce, jejíž přesnost stručnost a srozumitelnost mě natolik nadchla, že jsem se nakonec rozhodl svůj vlastní, několikrát 13



přepisovaný a pozměňovaný stručný historický souhrn zcela vypustit a na tomto místě umístit „jenom“ citaci. Ani po několika změnách a úpravách se mi totiž nepodařilo dosáhnout kompaktnosti a výstižnosti níže uvedené citace. Navíc poté co jsem náhodou objevil níže uvedený text, jakýkoliv další můj pokus končil pouhou parafrází. No a protože se tady jedná o akademický text, jehož autentičnost by měla být na prvním místě, rozhodl jsem se nakonec pro tak radikální krok, jakým je uvedení dlouhé citace hned na začátku vlastní práce. I když díky tomu se dle mého názoru zvyšuje riziko negativního hodnocení celé mé práce, fair play přístup a autentičnost práce naopak toto riziko vyvažují. Proto také jsem si dovolil i tuto zcela nestandardní lyrickou odbočku. „V roce 1897 bylo vydáno nařízení ministrů práv, věcí, vnitra a orby č. 175/189 ř. z. (odhadní řád), který uvádí určitá pravidla pro ustanovování soudních znalců a zásady oceňování. Základem pro stanovení hodnoty byla vždy cena realizovatelná na trhu nemovitostí, čili hodnota, která byla prověřena nabídkou a poptávkou. Vzhledem k tomu, že nebyly vždy k dispozici údaje o trhu a o cenách z kupních smluv už teprve ne, vytvářely se metodiky ocenění vycházející z nákladové hodnoty, která odrážela principy trhu. Obdobné metody byly používány po roce 1918 pro potřeby soukromé (pro úvěry, pojištění, obchod) a potřeby úřední (soudní, finanční). Zvláštním institutem bylo určování kapitalizační míry při stanovování výnosové hodnoty vrchním soudem vždy na půl roku. Pro účely exekuční byla stanovena oceňovací metodika dle vládního nařízení č.100/1933 Sb. Tyto principy byly využívány do začátku 2. světové války, kdy bylo vydáno vládní nařízení č. 175/1939 Sb. o zákazu zvýšení cen nad úroveň dosaženou k 20. 6. 1939 (o tzv. stopcenách). Převody nemovitostí se těmito stopcenami řídily de facto až do roku 1964 (a u některých nemovitostí, např. u bytových domů, až do konce rok 1984). Teprve až v tomto roce byl vydán oceňovací předpis Vyhláška Ministerstva financí č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí a následovaly další předpisy, které v podstatě pouze určovaly základ pro výpočet daně. Ke dni 1.4.1979 nabyl účinnosti výměr Českého cenového úřadu č. 120/47/79, o cenách pozemků, který se vztahoval na ceny pozemků nabývaných od občanů nebo jiných než socialistických organizací občany nebo jinými než socialistickými organizacemi. Další byl Výměr č. 315/126/78 o cenách porostů, který nabyl účinnosti od 1.6.1978. Následovala Vyhláška českého cenového úřadu č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků a dále Vyhláška Ministerstva financí, cen a mezd České socialistické republiky

14



č.182/1998 Sb. ze dne 13. října 1988, která zavedla nový způsob oceňování zemědělských pozemků podle BPEJ. V roce 1990 byla novelizována pro podmínky přechodu k tržnímu systému a v dalších letech (1991, 1994) dále postupně novelizována a měněna. Ke dni 1. 1. 1991 pak nabyl účinnosti zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), dle kterého se ve znění pozdějších změn a doplnění řídí oceňování nemovitostí dodnes. Prováděcí vyhláškou k tomuto zákonu byla vyhláška č. 279/1997 Sb., několikrát novelizovaná, kterou od 1.1.2003 nahradila vyhláška č. 540/2002 Sb., opět několikrát novelizovaná, a s účinností od 1.2.2008 vyhláška č. 3/2008 Sb., dále vyhláška č. 456/2008 Sb., s účinností od 1.1.2009 a poslední aktuální vyhláška je č. 460/2009 Sb. s účinností od 1.1.2010.“2 Nakonec kvůli aktuálnosti uvedeného historického přehledu je nutné doplnit, že ke dnešnímu dni přibyly Vyhláška 364/2010 Sb. s účinnosti od 1.1.2011 a nakonec i aktuálně platná Vyhláška č.381/2011 Sb. s účinnosti od 1.1.2012.

3. Metody ocenění nemovitostí Když už máme vyjasněné základní pojmy, je načase si podrobněji popsat jednotlivé metody, pomoci kterých se nemovitosti v současné době oceňují. S přihlédnutím k typu nemovitosti se využívají tři základní: metoda výnosová, porovnávací a nákladová. Podívejme se na ně podrobně. Bude to jednoduché, protože jejich názvy mluví sami za sebe: -

nákladová se zakládá na výpočtu nákladů na vybudování zcela identického nebo maximálně podobného objektu (v případě nedostupnosti původních technologii);

-

příjmová, nebo také výnosová metoda se pokouší co možná nejlépe vypočítat potenciální pravidelné příjmy, které nemovitost dokáže vyprodukovat;

-

nakonec porovnávací si klade za cíl srovnat srovnatelné objekty.

Jsou to velice obecně až laické definice. Proto si ještě musíme připomenout jakým způsobem tyto metody definuje ZOM151. Nákladová metoda dle definice ZOM151 zní: „Nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.“ 2

HELEŠICOVÁ, Hana. Porovnání cen bytového domu v k. ú. Břeclav stanovených dle platných oceňovacích předpisů: diplomová práce. Brno, 2010. 94 s., Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství. Vedoucí diplomové práce Ing. Jiří Karabec., str. 12-13 15



Výnosová metoda dle definice ZOM151 pak zní: „Výnosový způsob vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry).“ Porovnávací metoda dle ZOM151 je následující: „Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.“ Zákon o oceňování majetku pochopitelně definuje ještě další metody (oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty, oceňování sjednanou cenou), ty ale pro naši následnou komparaci jsou irelevantní, protože při následném rozboru se s nimi nesetkáme. Laické a zákonné definice tedy máme za sebou. Abychom ale byli úplní, je potřeba zmíněné metody podrobněji popsat z hlediska skutečného ocenění. Tedy rozvést jejich charakter s přihlédnutím k praxi, ve které se tyto metody navzájem prolínají a doplňují. Pojďme na to.

3.1.

Nákladová metoda

„Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho užitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí až nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí – popisem (nálezem) a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou – zjišťuje množství vložené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (životnost stavby). Tržní hodnota majetku by potom tedy měla být rovna množství vložené práce snížené o její znehodnocení (opotřebení) s respektováním konkrétních (funkční nedostatky) a

16



obecných (ekonomické nedostatky) tržních vlivů. Nutným znakem této metody je její jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost).“3 Při použití nákladové metody bychom měli především popsat zkoumaný objekt (včetně uvedení výměr), vypočítat obestavěný prostor, určit způsob užití a druh konstrukce, vypočítat reprodukční cenu a upravit jí korekcemi s ohledem na standardní vybavení objektu a jeho estetický přínos, zohlednit životnost a opotřebení (lineární metodou, tedy absolutním stářím nemovitosti, či analytickou metodou, která podrobně analyzuje jednotlivé prvky stavby a pomoci váženého průměru stanovuje koeficient životnosti stavby), a nakonec započítat funkční a ekonomické nedostatky. Zde je nutno ještě poznamenat, že při výpočtu reprodukční ceny máme celkem několik možnosti jak ji zjistit, a to obrátit se na Vyhlášku, využit technickohospodářské ukazatele (násobení m3 hodnotami dle příslušných tabulek), využít agregovaných položek (například dle ceníků stavebních práci, které si lze zakoupit) anebo vytvořením přímo položkového rozpočtu (nejpracnější, ale nejpřesnější). Z tohoto tedy vyplývá, že nákladová metoda je časově nejnáročnějším postupem, jehož vypovídací schopnost je do značné míry omezena. Nicméně nespornou výhodou je absence velké lability. Výsledek nákladové metody provedené několika odhadci či znalci ve stejném časovém úseku a dle shodné metodiky (například dle THU či agregovanými položkami od stejného zdroje, případně dle Vyhlášky) by měl být maximálně shodný.

3.2.

Výnosová (příjmová) metoda

„Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice… Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahu mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou. Investor ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, jehož základem je nejlepší a nejvyšší využití. Tržní hodnota majetku je potom rovna celkovému příjmu, který je majetek schopen po dobu své životnosti generovat… 3

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha:Bankovní institut vysoká škola, 2007, str. 72 17



Majetky (nemovitosti), které jsou nekomerční nebo je jejich hlavní účel jiný než komerční bychom potom mohli touto metodou ocenit jen obtížně nebo nedokonale.“4 Při uplatnění výnosové metody bychom si měli nejdříve ujasnit za jakých podmínek a při jakých okolnostech bude objekt přinášet maximální možný zisk. Samozřejmě obojí v mezích zákona. Tomu pomůže zkušenost, znalosti a především zdravý selský rozum odhadce, přizvaného k ocenění. Pak je nutné vypočítat čistý zisk, který zjistíme tak, že od potenciálních stanovených příjmů odečteme potenciální ztráty, jež vzniknou při neobsazenosti nebo při špatné platební morálce nájemců. Od této částky pak je nutné odečíst rezervy na opravy a renovace a nakonec i všechny provozní náklady vzniklé během zkoumaného období. Jde například o provozní náklady na údržbu objektu, nebo také daně a poplatky, Dostaneme tak NOI (net operating income, tedy čistý provozní příjem). Výslednou částku pak vynásobíme kapitalizační mírou. Tj. je nutné započítat budoucí znehodnocení peněz (inflace), potenciální rizika apod. Nejjednodušší v takovém případě je nahlédnutí do Vyhlášky, která jasně stanoví nejen postup, ale i samotnou míru kapitalizace (příloha č.16 Vyhlášky). Tato metoda je tedy převážně ekonomickou disciplínou, jejíž význam oceníme pouze v okamžiku, kdy objekt nějaký příjem vůbec generuje. V případě nemovitostí bez výnosů je její uplatnění zcela nevhodné. Zde se musí podotknout, že výnosová metoda je také ideálním nástrojem v případě, že jsme objekt již ocenili porovnávacím či nákladovým způsobem, a potřebujeme si tento výsledek ještě ověřit či doložit dalším relativně objektivním zkoumáním. V kombinaci s ostatními metodami je tedy „výnosovka“ nesmírně užitečným „ověřovacím“ doplňkem. Pochopitelně jedině v případech, kde se příjem generuje. Její užitečnost samostatně, tedy bez kombinace s jinými přístupy, je tím pádem velice diskutabilní a má své opodstatnění snad jedině při manažerském či investičním rozhodování. Ba i v těchto případech by bylo vhodnější zkoumání budoucího příjmu doplnit dalšími analýzami.

4



3.3.


Porovnávací metoda

„Prvním předpokladem aplikovatelnosti porovnávací metody je existence databáze porovnatelných nemovitostí. To je také důvod, proč nelze tuto metodu použít na nově vzniklých trzích. Některé prameny uvádějí, že kvalitní cenová databáze (cenové mapy pozemků, apod.) se vytváří třicet let za předpokladu kontinuálních a standardních tržních podmínek – tedy s vyloučením závažných hospodářských krizí, válek, razantních legislativních a politických změn apod.“5 Porovnávací metoda pro svou existenci potřebuje především existenci kvalitních databázi, obsahujících pravdivé a co možná nejúplnější údaje o nemovitostech. Jejím účelem je totiž srovnávat srovnatelné. A čím více prvků jsme schopni prozkoumat a čím více prvků je obsaženo v databázi, tím přesnější a věcnější bude výsledný odhad. Přičemž pozitivem takového odhadu bude skutečná a doložitelná tržní hodnota nemovitosti. Tato metoda ale logický se nedá uplatnit v případě, že nedokážeme najit vhodné nemovitosti pro porovnání. Při odhadování ceny nemovitostí prostřednictvím porovnávací metody je tedy nutné maximální počet jednotlivých údajů o nemovitosti přiřadit ke stejným údajům obdobné nemovitosti, tedy nemovitosti, jednotlivé prvky, které jsou co nejblíže odhadované. Lokalita, rozloha, cena vyplývající ze získaných podkladů s ohledem na datum jejího zaznamenání, typ ceny atd.

3.4.

Uplatnění metodických přístupů v ocenění dle cenového předpisu

Zmíněné základní metody se pochopitelně využívají i při ocenění dle cenového předpisu. Nicméně zde již není místo pro kreativní přístup a rozjímaní nad vhodnosti či nevhodnosti nějaké metody pro určitý typ nemovitosti. Tady je jasně stanoveno, co a jak se musí ocenit.

5




Nákladová metoda ve Vyhlášce Dle Vyhlášky se nákladový způsob ocenění využívá pro: -

budovy a haly;

-

inženýrské a speciální pozemní stavby (kromě rybníka a malé vodní nádrže);

-

rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky, jejichž obestavěný prostor je větší, než 1100 m3;

-

rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky patřící k zemědělské usedlosti;

-

rozestavěné rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky;

-

rekreační chat a zahrádkářské chaty;

-

vedlejší stavby

-

garáže;

-

studny;

-

venkovní úpravy;

-

hřbitovní stavby;

-

kulturní památky;

-

byty a nebytové prostory;

-

vodní díla (vč. rybníků a malých vodních nádrží)

-

rozestavěné objekty;

-

stavby k demolici;

-

stavby bez základů;

-

víceúčelové stavby;

-

stavby pro energetiku.

Výnosová metoda ve Vyhlášce Samostatnou výnosovou metodu Vyhláška nezná, využívá se jen v kombinaci s nákladovým oceněním, a to pro: -

stavby, které jsou celé pronajaté (i pokud jsou pronajaté s příslušenstvím a pozemkem)

-

stavby částečně pronajaté;

-

pronajaté soubory staveb;

-

pronajaté kulturní památky;

Porovnávací metoda ve Vyhlášce Vyhláška pochopitelně zná i ocenění porovnávacím způsobem, jež je vhodné pro: -

garáže;

20



-

byty ve vícebytových domech;

-

rekreační chaty a zahrádkářské chaty;

-

rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky;

4. Kategorizace nemovitostí Obyčejné deduktivní, zákonné a praktické definice metod ocenění nemovitostí jsou tedy v zásadě shodné a jasné. Proto teď, když už jsme si vyjasnili základní pojmy a náznakem si přiblížili fundamentální metody ocenění nemovitého majetku, je načase se vrhnout na způsoby ocenění jednotlivých typů nemovitostí. A samozřejmě i na odlišnosti při ocenění stejné nemovitosti obvyklou cenou, respektive prostřednictvím tržního ocenění, ve srovnání s oceněním administrativní cenou, potažmo oceněním dle cenového předpisu, tj. dle ZOM151 a v souladu se související Vyhláškou a dalšími právními předpisy. Vždy s důrazem na konkrétní typ nemovitosti, kterou chceme oceňovat. Zvláště když zákonná úprava to rozděluje poměrně jasně (viz výše). Základními kategoriemi nemovitostí jsou tedy stavby a pozemky. Stavby můžeme dle ZOM151 dělit na pozemní, inženýrské, vodní nádrže apod., a následně ještě Vyhláška je rozděluje dle účelu využití (viz výše). Nicméně pro účely této práce budeme komparovat nejběžněji oceňované stavby, a to „tržně“ rozdělené na: -

byty ve vícebytových domech;

-

rodinné domy;

-

bytové domy;

-

administrativní budovy;

-

výrobní areály;

-

ostatní (garáže, rekreační objekty).

Pozemky pak ZOM151 i Vyhláška dělí na stavební, zemědělské, lesní, vodní nádrže a toky, a nakonec jmenuje jiné pozemky (rokliny, bažiny, močály, kamenné meze apod.). Níže se podrobněji podíváme na komparaci ocenění pozemků: -

stavebních;

-

zemědělských.

21



5. Komparace ocenění pro konkrétní typ nemovitosti

5.1.

Oceňování staveb

5.1.1. Ocenění bytů A. Ocenění bytů dle ZOM151 Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích, určených pro společné užívání. Cena bytu se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů ve stavbě, do něhož se nezapočítávají plochy společného příslušenství stavby. Přitom se přihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru započte do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné, cena pozemku se rovněž započte do ceny stavby. Podlahová plocha bytu je součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru.

B. Provedení ocenění bytů dle Vyhlášky Vyhláška byty ještě rozděluje na byty ve vícebytových domech (naprostá většina bytů) a byty v ostatních budovách (např. byty správců v administrativních budovách, byty školníků ve školských zařízeních, byty v areálu nemocnic apod.). Cena bytů mimo vícebytové domy se zjistí jako podíl z ceny stavby: a) u rodinného domu vynásobením počtu m2 podlahové plochy oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1 Vyhlášky (měření a výpočet výměr staveb a jejich části), základní cenou za m2 stanovenou podle přílohy č. 6 Vyhlášky (upřesnění ceny za m2 prostoru příslušné nemovitosti), upravenou podle níže uvedeného vzorce (jde o úpravu zjištěné ceny pomoci korekčních činitelů, viz dále),

22



b) v ostatních případech vynásobením počtu m2 podlahové plochy základní cenou za m2 stanovenou podle typu stavby v přílohách č. 2 a 3 (upřesnění ceny za m3 obestavěného prostoru příslušné nemovitosti) a upravenou podle následujícího vzorce: ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp, kde: -

ZCU je základní cena upravená,

-

ZC – základní cena podle přílohy č. 2, 3 nebo 6,

-

K1 – koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce(příloha č.4 Vyhlášky). U bytu nebo nebytového prostoru v rodinném domě se použije koeficient K1 = 1,

-

K4 – koeficient vybavení stavby a oceňovaného bytu (vypočítává se dle podrobného postupu uvedeného ve Vyhlášce),

-

K5 - koeficient polohový (podle přílohy č. 14 Vyhlášky),

-

Ki – koeficient změny cen staveb (podle přílohy č. 38 Vyhlášky),

-

Kp – koeficient prodejnosti (Příloha č. 39 Vyhlášky)

Podrobnější vysvětlivky jednotlivých složek vzorce zde uvádím hlavně kvůli tomu, abych se na ně mohl odkazovat i v následujícím textu. Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí (venkovní úpravy, studna, altánky pro společné užívání apod.), se pro účely ocenění bytu vypočte podle příslušných ustanovení vyhlášky a k ceně bytu se připočte poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Cena dokončeného bytu ve vícebytových domech se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy (dle přílohy 1 Vyhlášky, viz výše) indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 19 Vyhlášky (indexované průměrné ceny za m2 podlahové plochy bytu) upravenou podle následujícího vzorce: CU = IPC x I, kde -

CU je cena upravená za m2 podlahové plochy bytu,

-

IPC – indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 Vyhlášky (viz výše)

-

I – index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT x IP x IV,

23



kde -

IT - index trhu,

-

Ip – index polohy,

-

IV – index konstrukce a vybavení

(všechny uvedené hodnoty se zjišťují dle příslušných příloh a vypočítávají se na základě vzorců, uvedených ve Vyhlášce) Takto zjištěná cena bytu zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání. Spoluvlastnické podíly na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se pak oceňují samostatně dle příslušné části Vyhlášky (III a V).

C. Ocenění bytů na tržních principech V případě ocenění bytu obvyklou cenou, není postup pro zkušeného odhadce či znalce, jež disponují kvalitní databázi (viz výše popis jednotlivých metod), o nic složitější. Obzvláště pak ve velkých městech, kde je dostatek objektů pro srovnání. Byt se obvyklou cenou oceňuje hlavně porovnávací metodou. Ta má totiž v takovém případě největší vypovídací hodnotu. A v případě uplatnění váženého průměru pak i největší váhu. V případě bytů ve velkých městech (Praha, Brno) se může doplnit výnosovým oceněním, nicméně pro většinu odhadů například pro cenovou argumentaci při prodeji postačuje obyčejná „porovnávačka“. Je relativně rychlá, přesná a v neposlední řadě je pro laika i poměrně srozumitelná. Nakonec byty ve výstavbě či již dokončené v rámci nových developerských projektů se mohou za určitých podmínek „doocenit“ pro stanovení váženého průměru ještě i nákladovou metodou. Takovéto ocenění pro zjištění věcné, respektive pojistitelné hodnoty ale vyžadují i některé bankovní ústavy přímo svými vnitřními směrnicemi. Jsou v takových případech standardní součásti ocenění pro zajištění hypotečního úvěru zástavou nemovitosti.

24



5.1.2. Ocenění rodinných domů A. Ocenění RD dle ZOM151 Nestanoví-li tento zákon jinak, stavba nebo její část se oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací, jejichž použití u jednotlivých druhů staveb stanoví Vyhláška. Stavba, která není spojena se zemí pevným základem, se oceňuje podle účelu jejího užití stejným způsobem jako stavba nemovitá stejného užití.

B. Provedení ocenění RD dle Vyhlášky Vyhláška ještě dělí rodinné domy dle toho, zda jsou velikosti obestavěného prostoru větší než 1100 m3, zda jsou součásti zemědělské usedlosti, nebo zda pro ně neexistuje indexovaná průměrná cena. A pochopitelně zda se jedná o dům rozestavěný či dokončený. Vše výše uvedené kromě dokončených rodinných domů se v souladu s Vyhláškou zjistí vynásobením počtu m3 (pozor, u bytu se jednalo o m2) obestavěného prostoru (určuje se dle příslušné přílohy Vyhlášky, definice a výpočet viz v kapitole Pojmů) základní cenou za m3, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle vzorce: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp. Vysvětlivky jsou shodné s těmi, uvedenými výše v popisu oceňování bytů dle vyhlášky. Zajímavosti je, že oproti bytům, zmizel koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce. Je-li rodinný dům užíván i k jiným účelům než k bydlení v rozsahu, který nemění charakter jeho užívání, ocení se celá stavba jako rodinný dům. Jestliže dojde ke změně charakteru užívání, stavba se ocení podle § 3 Vyhlášky (Ocenění budov a hal, to jsou vlastně všechny stavby vysloveně nezmíněné ve Vyhlášce). Navazující hospodářské části, bez ohledu na to, zda jsou provozně nebo stavebně propojeny s obytnou částí, se ocení na základě skutečného účelu užití samostatně, přičemž obytná část, pokud splňuje kritéria rodinného domu, se ocení podle § 5 Vyhlášky (ocenění dokončených RD, viz dále). Koeficienty se pro hospodářskou část stanoví zvlášť, nezávisle na obytné části. Obestavěný prostor hospodářské části se do obestavěného prostoru rodinného domu nezapočítává.

25



Cena dokončeného rodinného domu se zjistí vynásobením počtu m3 (znovu viz odlišnosti s byty) obestavěného prostoru rodinného domu indexovanou průměrnou cenou a upravenou podle následujícího vzorce: CU = IPC x I, Vysvětlivky a postup je shodný s tím v případě ocenění bytů. Zajímavé je, že zákon „pro jistou“, tedy kvůli zamezení pochybností, ještě jednou opakuje, že není-li indexovaná průměrná cena rodinného domu uvedena v příslušné příloze Vyhlášky (příloha č. 20a, tabulka č. 1) nebo je-li na pozemcích ve funkčním celku s RD stavba určená nebo užívaná pro podnikání, zjišťuje se cena dle postupu, uvedeného výše, kde jsme pojednávali o ocenění RD nad 1100 m3. Navíc cena rodinného domu vypočítána uvedeným postupem zahrnuje i cenu venkovních úprav, tvořících jeho příslušenství (Vyhláška to rozvádí do podrobností). I když jenom pokud součet výměr zastavěných ploch příslušenství větší než 25 m2 Pokud ale jsou větší, oceňují se postupem jako v případě dokončených rodinných domů. Pozemky a popřípadě trvalé porosty se ocení samostatně podle příslušných kapitol vyhlášky.

C. Ocenění RD na tržních principech Vzhledem k tomu, že v naprosté většině případů rodinné domy nejsou ve své původní podobě a dle původního záměru určené k pronájmu a tedy i trh s jejich pronájmy je velmi omezen, výnosová metoda při ocenění RD jeví jako velmi málo využívána (mimo zvláštních případů, jako například RD v rekreačních oblastech a RD v tzv. satelitních městečkách kolem velkých měst, kde je trh pronájmu RD živější). Nicméně může posloužit jako vhodný „kontrolní bod“ pro ocenění porovnávací metodou. Nejzásadnějším způsobem avšak i v případě rodinných domů je porovnávací metoda. Může být samozřejmě použitá i v kombinaci s nákladovou. Jsou tedy v případě RD téměř neoddělitelné. Otázku zda postavit či koupit řeší většina zájemců o dům.

5.1.3. Ocenění bytových domů A. Provedení ocenění bytových domů dle Vyhlášky V případě vyhlášky bytové domy spadají pod ocenění dle §3 Vyhlášky, tedy pod ocenění budov a hal, přičemž cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného

26



prostoru základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle vzorce: ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp, oproti bytům a rodinným domům tedy přibyly koeficienty: -

K2 – koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce K2 = 0,92 + 6,6O/PZP, přičemž PZP je průměrná zastavěná plocha a čísla jsou konstanty,

-

K3 – koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce K3 = 2,10/v + 0,30 (budovy) nebo K3 = 2,80/v + 0,30, přičemž v je průměrná výška podlaží v metrech a čísla jsou konstanty.

Nakonec je nutné podotknout, že v naprosté většině případů, je-li stavba (ať už se jedná o budovu (včetně hal, administrativních budov, výrobních areálů atd.), která je z většiny pronajata nebo její stav nebo účel pronajmutí umožňují, Vyhláška stanovuje, že se musí oceňovat kombinací nákladového a výnosového způsobu. Ceny zjištěná výnosovým způsobem se pak rovná upravenému ročnímu nájemnému znásobenému mírou kapitalizace (obojí stanovuje Vyhláška).

B. Ocenění bytových domů na tržních principech V případě oceňování bytových domů na tržních principech je nutné především uvažovat o porovnávací metodě. Pochopitelně ale nesmí se zapomenout ani na účel ocenění. Ve většině případů však bytový dům můžeme „rozprodat na součástky“ (pochopitelně je myšlen prodej jednotlivých bytů do vlastnictví různým subjektům) nebo pronajmout (pomineme-li, že byty v něm mohou být v režimu regulovaného nájemného). Výstavba bytového domu namísto jeho koupě není běžnou změnou investičního záměru, minimálně kvůli tomu, že ne každý investor je ochoten podstupovat celý proces stavby. Proto nákladová metoda v případě tržního ocenění bytových domů může posloužit spíše jako doplněk pro zjištění věcné hodnoty. Když to ale shrneme, vlastně všechny bytové domy pro stanovení maximálně přesné tržní hodnoty by se měly oceňovat kombinací základních metod, tedy výnosově, porovnáním a pro případnou korekci pomoci věcné hodnoty i nákladově. Výsledné částky by se pak měly zpracovat váženým průměrem. (tedy každému jednotlivému ocenění přiřadit procentuální 27



váhu, a stanovenými koeficienty pak násobit příslušné ceny, například v případě domu plně obsazeného byty s regulovaným nájemným, bude váha ceny zjištěné výnosovým způsobem nulová, a tedy i vliv této hodnoty na výslednou částku bude nulový).

5.1.4. Ocenění administrativních objektů A. Provedení ocenění administrativních objektů dle Vyhlášky Administrativní objekty se dle Vyhlášky oceňují v souladu s §3 Vyhlášky (ocenění budov a hal), a tedy platí vše uvedené v kapitole o oceňování bytových domů. Pochopitelně i včetně ocenění kombinací metod dle §22 Vyhlášky (kombinace metod).

B. Ocenění administrativních objektů na tržních principech V případě ocenění administrativních objektů platí bezvýhradně vše uvedené výše u bytových domů. Přece jenom administrativní budova je ve většině případů vytvářená buď pro vlastní potřebu, k prodeji (hlavně na zakázku) nebo k pronájmu. Je tedy namístě ji ocenit kombinaci všech metod, tedy porovnáním, výnosově a nákladově. Porovnáním zjistíme, zda je hodnota objektu, o nějž má investor zájem, odpovídající trhu; výnosově zanalyzujeme potenciální budoucí vývoj a reprodukční analýza hodnoty nám pomůže zorientovat se jak v budoucích nákladech na údržbu, tak i v možnosti vybudování objektu pro vlastní potřeby. Má-li budova na míru stejnou cenu jako již existující, nebylo by vhodnější si ji tedy nechat postavit než koupit?

5.1.5. Ocenění výrobních areálů A. Provedení ocenění výrobních areálů dle Vyhlášky Výrobní areály dle Vyhlášky spadají jak pod příslušné paragrafy stanovující ocenění jednotlivých staveb, tvořících součásti takového areálu, tak i pod paragraf 33 a následující, respektive pod část Vyhlášky, nesoucí název „oceňování souboru staveb a pozemků kombinací nákladového a výnosového způsobu“. Ve své podstatě se zde uvádí, že je-li soubor staveb s pozemky a příslušenstvím pronajat, ocení se jako celek kombinací nákladového a výnosového způsobu. Přičemž celková cena nemovitostí se zjistí ze součtu cen zjištěných nákladovým způsobem jednotlivých staveb areálu, cen pozemků zjištěných podle cenové mapy nebo podle §28 a §28a Vyhlášky (stanovení cen pozemků viz níže) a trvalých porostů, vše bez koeficientů prodejnosti a z ceny 28



zjištěné výnosovým způsobem s tím, že způsob výpočtu ceny je stanoven v příloze č. 17 Vyhlášky (zatřídění do skupiny na základě analýzy rozvoje nemovitosti). Co se tyče samostatných staveb, tak obecně pro ně platí podobný způsob ocenění jako pro bytové domy, tedy podle §3 Vyhlášky (Ocenění budov a hal). Pokud samozřejmě nespadají pod jiné kategorie (památky, garáže, hřbitovy apod.).

B. Ocenění výrobních areálů na tržních principech V průběhu své činnosti, odhadce by se měl neustále vracet k otázce „proč to dělá“. Ne ve filozofickém, ale v doslovném významu toho slova. Proč se oceňuje výrobní areál? Prodává se snad celý podnik? Nebo po krachu a nezájmu trhu o objekt se ukázalo jako nejpřínosnější vše zbourat a rozprodat co zůstalo? Nebo snad jde o areál natolik univerzální, že by se s minimem přestaveb hodil pro jakýkoliv účel? Samozřejmě v okamžiku odhadování tržní hodnoty, odhadce odpovědi na tyto otázky již zná, nicméně právě odpovědi na ně určují, jak takový areál oceňujeme. Jde o demolici? Pak jediným správným by se mohl zdát nákladový způsob. Jenomže co když je trh nenasycen anebo jenom za mírných úprav by výrobní areál mohl přinášet pravidelný zisk? Tady už jsme u výnosového a porovnávacího způsobu ocenění. Shrneme-li to, dojdeme k závěru, že z čistě technického hlediska se v případě výrobních areálů nevyhneme ani jedné z metod. Je nutné ocenit jednotlivé složky objektu, stejně tak i objekt jako celek. Například pro ocenění technologii je tedy vhodné přizvat k ocenění i příslušného odborníka. No a pokud pomineme technickou stránku věci, dojdeme navíc k závěru, že ocenění výrobního areálu je vlastně jednou z nejkreativnějších činnosti, se kterou se odhadce může setkat. Musí totiž zvážit nekonečné množství možnosti využití a způsobů nakládání s areálem, a to vše následně vyjádřit čísly a podložit konkrétními výpočty. Tvůrčí proces může začít.

5.2.

Oceňování pozemků

Zatímco jakoukoliv stavbu už jen etymologický můžeme označit za něco co se da vyrobit a postavit, pevnou půdu pod nohami, za standardních podmínek, vyrobit nedokážeme. S pozemky tedy můžeme vyvádět ledacos, ale určitě ne reprodukovat. Tedy zcela automatický odpadá možnost při jejich tržním ocenění využit reprodukční metodu. Zbývají tedy dvě. Výnosová a porovnávací. 29



Výnosovou metodu tržního ocenění pozemku pochopitelně je možné použit jedině v případě, že se jedná o pozemek, který dle definice dokáže vyprodukovat pravidelný výnos (ne jednorázový výnos díky prodeji). Nemůže tedy jít o stavební pozemek, nýbrž například o zemědělskou půdu, parkoviště apod. Přece jenom se nesmí zapomínat již zmíněný paradox českého práva, kdy pozemek pod budovou může mít jiného vlastníka než budova samotná.

5.2.1. Ocenění stavebních pozemků A. Ocenění stavebních pozemků dle ZOM51 Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle §2 (ZOM151), které stanoví Vyhláška. Nejsou-li cenové mapy stavebních pozemků v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví Vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit Vyhláška. Jestliže nelze cenu stavebního pozemku zjistit žádným z uvedených způsobů, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se ocení násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování, které stanoví Vyhláška.

B. Provedení ocenění stavebních pozemků dle Vyhlášky Vyhláška na rozdíl od zákona již podrobně rozebírá způsob nakládání s údaji v cenové mapě a v souvisejících přílohách Vyhlášky. Doplňuje také, že není-li stanovena cena stavebního

30



pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle §28 a §28a Vyhlášky. §28 Vyhlášky již uvádí konkrétní částky za konkrétní pozemky v závislosti na poloze. Například v aktuálním znění Vyhlášky základní cena za m2 plochy stavebního pozemku v Praze činí 2250 Kč, v Brně a Ostravě – 1100 Kč, v Českých Budějovicích, Plzni, Liberci nebo Zlíně – 800 Kč. §28a Vyhlášky se nakonec zabývá společnými ustanoveními pro stavební pozemky. Řeší například fakt, že stavební pozemek obsahující vodní plochu, netvoří jednotný funkční celek. Nebo také že zastavěná plocha a nádvoří se bez ohledu na skutečný rozsah zastavění ocení podle již zmíněného §28 Vyhlášky.

C. Ocenění stavebních pozemků na tržních principech Jako již několikrát před tím, i v případě tržního ocenění stavebních pozemků se odhadce dostává na hranici mezi exaktní vědou a tvůrčím procesem. Pozemek neodmyslitelně patří k většině nemovitosti, nicméně v českém právu se musíme potýkat s již zmíněným paradoxem, kdy nemovitost a pozemek mohou mít odlišné vlastníky. To pochopitelně práci jak odhadců, tak i znalců při zjišťování skutečné tržní hodnoty pozemků výrazně ztěžuje. Naštěstí trh s nemovitostmi v České republice již existuje přes 20 let a máme tedy s čím srovnávat. Proto tedy při vytváření odhadů na stavební pozemky se sice můžeme na začátku orientačně pozastavit nad cenou uvedenou v cenových mapách, nicméně nakonec jediným správným a nejpřesnějším metodickým postupem bude porovnání. K tomu, aby bylo co nejpřesnější, samozřejmě odhadce potřebuje mít dostatek znalosti, zkušenosti, ale v neposlední řádě i dostup ke kvalitní databázi skutečných prodejních cen. Pochopitelně vše kvůli tomu, aby dokázal vytvořit vyvážené a nejpřesnější srovnání, jehož výsledkem bude pravá tržní hodnota stavebního pozemku. Jako vždy ale nesmíme zapomenout ani na pečlivé prostudování dostupných materiálů. V případě stavebních pozemků především územní plány, které lépe než jakýkoliv astrolog předpoví budoucnost. Nekouká se tedy ke hvězdám, ale do územních plánů. Následně by se odhadce měl zaměřit na faktory přímo mající vliv na výslednou cenu: -

lokaci pozemku,

-

širší vztahy pozemku,

-

možnost napojení na inženýrské sítě a jejich kapacitu,

-

tvar, orientaci a svažitost pozemků, 31



-

dostupnost,

-

technické vlivy a omezení.6

Nesmyslnost ocenění stavebních pozemků nákladovou metodou vyplývá z logiky věci. Při tržním ocenění pozemků se setkáváme ještě s následujícími metodickými postupy, spadajícími pod ocenění porovnávací metodikou (kromě reziduální, viz níže). Jde vlastně o její odlišné interpretace: -

indexová metoda (přiřazuje hodnoticí indexy jednotlivým vlastnostem pozemku);

-

metoda třídy polohy (tzv. Naegeliho metoda, která vychází z několika hodnoticích klíčů, majících hodnotu od 1 do 8);

-

reziduální (cena pozemku se odvozuje od hodnoty budoucí stavby).

Co se týče výnosové metody, tak ta se při ocenění pozemků samozřejmě uplatňuje, nicméně to už se dostáváme k další kapitole, a to k pozemkům zemědělským. Přece jenom za současného stavu trhu nesetkáme se příliš často se stavebním pozemkem, jež by generoval pravidelný příjem, který by jen vzdáleně odpovídal tržní hodnotě samotného pozemku.

5.2.2. Ocenění zemědělských pozemků A. Ocenění zemědělských pozemků dle ZOM151 Podle §11 ZOM151 se zemědělský pozemek oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), přičemž základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví Vyhláška.

B. Provedení ocenění zemědělských pozemků dle Vyhlášky §29 Vyhlášky uvádí, že základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 22 Vyhlášky.

6

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha:Bankovní institut vysoká škola, 2007 32



Takto zjištěna základní cena se upraví přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23 Vyhlášky (Úprava základních cen zemědělských pozemků) a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39 Vyhlášky (Koeficienty prodejnosti). Je-li potvrzeno Pozemkovým úřadem, že zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován, ocení se průměrnou základní cenou v Kč/m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou ve zvláštním právním předpisu (Vyhláška č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků). Tato cena se také má následně upravovat dle výše uvedené přílohy č. 23 Vyhlášky a násobit koeficientem prodejnosti z přílohy č. 39 Vyhlášky. Není-li bonitovaný pozemek více než 6 let obhospodařován a jsou na něm trvalé porosty oceňované podle §38 Vyhlášky v nezastavěném území starší než 5 let, ocení se tento pozemek podle §32 Vyhlášky (Jiné pozemky) a vynásobí se koeficientem 0,65. Nakonec v souvislosti se zemědělskými pozemky Vyhláška uvádí, že cena zjištěná podle odstavců 2 až 4 činí nejméně 1 Kč/m2.

C. Ocenění zemědělských pozemků na tržních principech Informace při tržním ocenění jako vždycky hrají hlavní roli. Důležitá ovšem je i jejich kvalita a hloubka. V případě zemědělských pozemků tedy znalci nebo odhadci samozřejmě na začátku pro zorientování se v hodnotě nemovitosti dobrou službu udělá porovnávací metodika ocenění. Nicméně vzhledem k tomu, že ne vždy je k dispozici kvalitní a hlavně ověřená databáze cen zemědělských pozemků, jako výborným výchozím bodem může posloužit taktéž cenová mapa pozemků (přece jenom i zemědělská půda se může kupovat jako dlouhodobá investice, zvláště existuje-li reálný předpoklad, že pozemek dříve či později bude územním plánem označen za stavební). Dalším vynikajícím a doložitelným prvotním vodítkem samozřejmě jsou výše zmíněné BPEJ. Pro základní orientaci jistě nebudu na škodu. Po dokončení základní orientační porovnávací analýze, dostáváme se k nejdůležitější metodice při ocenění zemědělských pozemků obvyklou cenou. A to k metodě výnosové. Stejně jako v případě administrativních budov, i zde tato metodika hraje prim. Také například jako u výrobních areálů, by i v případě ocenění zemědělské půdy měl odhadce zamyslet nad nejlepším možným využitím nemovitosti. Řepka, či kukuřice? Brambory či oves? Ve svých úvahách by měl odhadce popustit uzdu své fantazii a následně, po dokončení tvůrčí fáze, by měl vypočítat i nejlepší možný výnos takovéto půdy. 33



Pochopitelně vzhledem k tomu, že většina odhadců či znalců se zabývá spíše stavbami či stavebními pozemky, v takovémto případě jistě bude vhodné k ocenění přizvat i odborníka na zemědělství a s ním konzultovat možná rizika či výhody určitého zemědělského pozemku. Po dokončení „porovnávačky“ a „výnosovky“ se pochopitelně pomoci váženého průměr dospěje k finální částce. Nákladová metodika pochopitelně ani zde nepřichází v úvahu.

5.3.

Ostatní

5.3.1. Ocenění garáží a rekreačních objektů (chaty) A. Provedení ocenění garáží a rekreačních objektů dle Vyhlášky Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, tvořící příslušenství jiné stavby neoceňované porovnávacím způsobem, nebo rozestavěné garáže, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou dle příslušné přílohy, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle vzorce: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp. Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m2 nebo stavba má více než dvě podlaží, zjistí se cena garáže podle §3 (viz kapitola Ocenění bytových domů). Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejichž indexované průměrné ceny nejsou uvedeny v příloze č. 20 Vyhlášky, a cena rozestavěné rekreační chaty a zahrádkářské chaty se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 7 Vyhlášky, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle stejného vzorce jako v případě garáži. Pochopitelně s použitím jiných hodnot dle příslušných ustanovení vyhlášky. Cena dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, která netvoří příslušenství jiných staveb, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 18 v tabulce č. 1 Vyhlášky a upravenou podle vzorce: CU = IPC x I (vysvětlivky viz výše v sekci o rodinných domech)

34



Cena dokončené rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 20 v tabulce č. 1 Vyhlášky, upravenou podle stejného vzorce jako v případě dokončených garáži (viz výše), znovu s použitím příslušných ustanovení Vyhlášky.

B. Ocenění garáží a rekreačních objektů na tržních principech Základním oceněním garáže, ale i rekreační či zahrádkářské chaty dle tržních principů je porovnávací metoda. Nicméně i v takovém případě například při investičním rozhodování může pomoct jak reprodukční, tak i výnosová metoda. Pochopitelně na prvním místě ale odhadce musí zvážit všechny okolnosti. Zatímco na Praze 1 postavit novou samostatnou garáž pro jedno osobní vozidlo nebo chatu víceméně není kde a navíc by to vyžadovalo neopodstatněně vysoké náklady, například ve vesnicích v okolí Slavkova u Brna by naopak bylo nesmyslem uvažovat o finančním přínosu z pronajmu parkovacího stání. S tímto na vědomí je tedy jasné, že srovnáme-li hrubě odhadnuté náklady nutné na stavbu nové garáže ve velkých městech s orientační tržní cenou za její pronájem, dojdeme k závěru, že zjišťovat cenu garáže nákladovým způsobem je zcela irelevantní. Zatímco výnosový způsob v kombinaci s „porovnávačkou“ je více než vhodný. A nakonec v menších obcích, kde v podstatě trh s garážemi k pronájmu neexistuje, by výnosový způsob byl zcela nemístným, zatímco nákladový naopak měl výraznou přednost. Samozřejmě znovu v kombinaci s oceněním porovnávací metodou. Nerozepisují se o tom v případě garáži náhodou, slouží to i jako zástupný příklad pro další nemovitostí. Pochopitelně včetně rekreačních objektů. (zde se nabízí zajímává úvaha: kolik peněz utratí o víkendu průměrná česká rodina, která chatu má, a podobná rodina bez chaty, zjištění vyplývající z takovéto analýzy by mohli mít vliv na výnosovou metodu ocenění rekreačních objektů).

6. Analýza komparativních charakteristik Zhodnoťme a shrňme si tedy dosavadní zjištění. Budeme-li se dívat na nejběžněji oceňované nemovitosti, dojdeme k závěru, že zatímco se v detailech ocenění jednotlivých druhů nemovitosti velice zásadně odlišuje, v zásadních postupech však jak administrativní, tak i tržní oceňování se shoduje. 35



V čem si se podobají? Především v tom, že na začátku odhadu nebo znaleckého posudku vždycky stojí prozkoumání dostupných podkladů a pochopitelně i místní šetření. Ať už je to znalec či odhadce, pokaždé by měl svůj prvotní zájem soustředit na hledání co nejúplnějších a nejpřesnějších podkladů. K tomu pochopitelně nejlépe poslouží Katastr nemovitostí. S počátečním „hledáním pravdy“ samozřejmě souvisí i fakt, že ať už jde o znalecký posudek pro stanovení daně z převodu nemovitosti nebo o odhad tržní hodnoty pro získání hypotéky, pokaždé by měl zpracovatel analýzy zmínit i skutečnosti, jejichž stav se nepodařilo zjistit. Ne všechny informace jsou dostupné a ne vždy jsou majitelé ochotni spolupracovat. Ve všech případech je ale důležité si zachovat profesionální odstup a v případě, že nějaké informace se nepodaří získat, je nutné to uvést. Tímto znalec či odhadce v žádném případě neshazuje svou odbornost, nýbrž naopak prokazuje potřebný odborný nadhled a důvěryhodnost posudků či odhadu. Po prozkoumání základních informací, získání potřebné dokumentace a místním šetření následuje samotný odhad. Zde ale podobnost končí a ke slovu se hlásí odlišnosti a specifika jednotlivých oceňovacích filosofii. Každá filosofie přitom finální částkou vyjadřuje něco zcela jiného, diametrálně odlišného a navzájem neslučitelného. Mluvíme-li tedy o administrativní ceně či tržní hodnotě, bavíme se o dvou ZCELA odlišných věcech. Přitom slovo filosofie zde nebylo použito náhodou. Veškeré odlišnosti se totiž odvíjí od základního filozofického impulsu, a to od otázek „PROČ“ a „JAK“. Když se to pokusíme shrnout do krátkých vět, bude to znít poměrně jednoduše. Proč vzniká tržní odhad? Protože někdo chce bydlet anebo vydělat či uložit peníze. Proč se zjišťuje administrativní cena? Protože stát velice nerad přichází o peníze daňových poplatníků a rád by od každého dostal stejně. Jak vzniká tržní odhad? Zkoumáním situace na trhu. Jak vzniká administrativní cena? Výpočtem na základě zákonných předpisů. Uvedená tvrzení jsou velice obecná, nicméně vystihují podstatu a zásadní filozofické rozdíly mezi administrativní a tržní hodnotou.

6.1.

PROČ

Proč ocenění vzniká? Jde snad o investiční záměr velké společnosti nebo o stanovení darovací daně? Nebo snad je nutné zajistit podklady pro určení darovací daně či pro rozhodnutí soudu? Shrňme si tedy základní účely, pro které se ocenění vytvářejí. Administrativní cena ve své podstatě existuje pro zajištění daňové spravedlnosti. Z pohledu státu tedy jde o neochotu se nechat okrádat, a z pohledu občana pak o pocit že všichni 36



subjekty trhu jsou vystavené rovným podmínkám. Tedy jde o zajištění toho, že když já prodám svůj byt a soused prodá téměř stejný byt, oba zaplatíme podle skutečné hodnoty a ne podle toho, že soused do smlouvy napsal nižší částku a navíc má na finančním úřadu tetu. Administrativní cena se tedy zjišťuje v případech, kdy: -

je potřeba stanovit základ daně (například při úplatném převodu nemovitosti, dědictví, darování apod.);

-

soud potřebuje podklady pro své rozhodnutí;

-

probíhá exekuce;

-

státní orgány jsou nucené přikročit k vyvlastnění.

Odhad tržní hodnoty je pak nezbytný pro všechny pohyby nemovitosti mezi subjekty na trhu, jako například pro: -

získání úvěru pro nákup nemovitosti;

-

cenovou argumentaci při realitním obchodě;

-

investiční rozhodování spojené s nákupem či prodejem nemovitostí;

-

development;

-

správu nemovitostí (ať už jde o facility či property managment);

-

stanovení pojistné hodnoty;

-

vypořádání majetku bez přivolání státních orgánů;

-

vklad nemovitosti do obchodního majetku společnosti;

-

zhodnocení tržní hodnoty majetku v rukou státních orgánů;

-

analýzu podnikatelského záměru atd.

6.2.

JAK

Dnes, v aktuálních podmínkách trhu a pro potřeby volného pohybu nemovitostí na trhu, se využívá ocenění obvyklou cenou. Tedy tržní ocenění. Jak sám název vypovídá, jde víceméně o hodnotu nemovitosti v podmínkách tržní ekonomiky. Laický řečeno jejím hlavním výsledkem je orientační hodnota, za kterou se dotyčná nemovitost dá prodat. Nebo také cena, za kterou ji s největší pravděpodobnosti někdo koupí. A jak jsme se dozvěděli při srovnávání jednotlivých postupů u konkrétních typů nemovitostí, při zjištění tržní hodnoty vlastně běží tvůrčí proces v kombinaci s uplatněním zdravého rozumu odhadce. Výsledkem tohoto procesu pak je konkrétní částka. Ta ale nemusí ve všech případech vyjit na korunu stejná jako u jiného odhadce, který by stejnou nemovitost oceňoval ve stejném okamžiku. Tvůrčí proces přece jenom vždycky bude ovlivněn zkušenostmi a znalostmi konkrétního člověka. Lidský 37



faktor je zde zcela rozhodující. Zpracovatel odhadu je tak součásti tvůrčího procesu, výsledkem kterého je matematický doložitelná částka. Naopak ocenění dle cenového předpisu odsunuje kreativitu a stanovování nejlepšího možného využití na vedlejší kolej. Hodnotí totiž výhradně a jenom faktický stav nemovitosti v souladu s jasně danými algoritmy, směrnicemi, tabulkami a postupy. Bere tedy nemovitost jako objekt čistě matematického zkoumání. Zde tedy znalec netvoří, ale postupuje dle předem nalinkovaného řešení. Ve finále tak pokud by danou nemovitost v daném časovém úseku hodnotilo více znalců, nakonec by se před nimi měla objevit víceméně stejná částka.

6.3.

KDO

Nakonec bych ještě přidal otázku „KDO“. Přece jenom z předchozích řádků jasně vyplývá, že administrativní cenu pro činnost orgánů státní správy má právo zjišťovat jedině a výhradně znalec jmenovaný soudem (viz definice). Přitom odhad tržní ceny může zpracovat jak znalec, tak i odhadce bez kulatého razítka. Stačí mít potřebné živnostenské oprávnění, případně kvůli spolupráci s bankovními ústavy ještě navíc i certifikaci. Když to shrneme, pak sice oba přístupy vycházejí z naprosto identických podkladů, jejich výsledky jsou ale diametrálně odlišné. Jak moc tedy odlišné jsou? Mají přes sedm set tisíc odlišnosti. Podívejme se na konkrétní příklad.

38



7. Případová studie Cílem této případové studie je ilustrovat odlišné přístupy v ocenění stejné nemovitosti a poskytnout finální podklady pro následující závěr teoretické části této práce. Protože se ve svém profesním životě zabývám realitami s orientaci na byty, v této případové studii půjde o ocenění bytu oběma fundamentálními metodami. Dle cenového předpisu a následně na tržních principech. Následná ocenění tedy nelze chápat jako plnohodnotná ocenění se všemi formálními náležitostmi, které k tomu patří. K tomuto účelu bude následovat praktická část této práce, zabývající se oceněním bytového domu a bytu. Zde tedy půjde čistě o ukázku výpočtů a názorné předvedení charakteristických postupů. Znovu tedy připomínám, že následující řádky nejsou plnohodnotným oceněním, ale ukázkou výpočtu. Samozřejmě se všemi náležejícími k tomu podklady.

7.1.

Popis nemovitosti

Jedná se o bytovou jednotku č.1499/19 v bytovém domě v ulici Na Zatlance 1499/12. Bytový dům č.p.1499 se nachází na parcele č.2849 v katastrálním území Smíchov, Praha. K bytu náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku č. 2849 (zastavěná plocha a nádvoří, 565 m2) o velikosti 7125/214612. Bytová jednotka se nachází v 6. nadzemním podlaží nárožního domu z řadové zástavby, v katastrálním území Smíchov, na Praze 5. Adresa nemovitosti je Na Zatlance 1499/12, 150 00 Praha 5 – Smíchov. Nemovitosti v nejbližším okolí mají podobný, respektive stejný charakter. Příjezdová komunikace je asfaltována. Bytový dům je podsklepený, se šesti nadzemními podlažími, mansardovou střechou z bobrovek, a napojeny na všechny sítě. Konstrukční prvky domu tvoří: -

zděné nosné zdivo;

-

vápenné omítky;

-

dřevěný mansardový krov pokryty keramickou krytinou (bobrovky);

-

kamenné schodiště;

-

nový výtah (stavba v roce 2011);

39


-


napojení na všechny inženýrské sítě (voda, elektro plyn).

Samotný byt se skládá z následujícího: Obývací pokoj

(zkosení)

36,20 m2

Ložnice

(zkosení)

15,67 m2

Koupelna

(zkosení)

5,43 m2

WC

1,28 m2

Předsíň

7,37 m2

Šatna

2,25 m2

Komora

(zkosení)

1,08 m2

Technická místnost

1,97 m2

Celková podlahová plocha

71,25 m2

Byt je vybaven standardně plovoucí podlahou, keramickými obklady v koupelně a na WC, dřevěnými eurookny, stropy jsou s částečným šikmým podhledem. Byt je napojen na veškeré sítě, a to plyn, elektro a voda. Bytový dům byl postaven v roce 1933 a je tedy 79 let starý. Je standardně udržován. Přičemž výbava samotného bytu, který byl postaven v rámci půdní výstavby v roce 2005, je též standardní. Jako podklady pro následující ocenění posloužilo následující: -

informace z katastru nemovitostí (elektronický výpis z online databáze, Příloha č.1);

-

smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky (není přílohou z důvodu ochrany práv smluvních stran);

-

mapové podklady (Příloha č.2);

-

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění Vyhlášky č.3/2008 Sb. v aktuálním znění, tedy ve znění vyhlášky č.387/2011 Sb. (není přílohou);

-

cenová mapa hl.m.Praha (Příloha č.3);

-

fotodokumentace.

40



Ocenění byla vyhotovena dle dostupných informací a odráží faktický stav nemovitosti ke dni 24.6.2012. Při ocenění byla využitá studijní verze programu NemExpressAC od společnosti Pluto-OLT, s.r.o., dostupná ke stažení na www stránkách společnosti www.pluto.cz

41


7.2.


Ocenění bytu dle Vyhlášky

Při následujícím výpočtu byla použita Vyhláška č.3/2008 Sb. ve svém aktuálním znění, tedy ve znění vyhlášky č.387/2011 Sb. Byt byl oceněn na celkovou částku (zaokrouhleno):

3 385 000 Kč

Zde je postup: Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Hlavní město Praha, oblast č. 21 Stáří stavby: 78 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 50 734,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: WC: Předsíň: Šatna: Komora: Započítaná podlahová plocha bytu:

=

1,28 m2 7,37 m2 2,25 m2 1,08 m2 11,98 m2

Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m: Obývací pokoj: Ložnice: Koupelna: Technická místnost: Podlahové pl. se zk. stropem, míst. sklepů a garáží v RD - celkem: =

36,20 m2 15,67 m2 5,43 m2 1,97 m2 59,27 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha místnosti se zk.stropem: Podlahové plochy - celkem:

11,98 m2 47,42 m2 59,40 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: 42

= 59,27 m * 0,80 = = 2



Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: 0,90

č. IV

Vi 0,10

II

0,00

II II I

0,00 0,00 -0,01

III

0,00

I

-0,03

III III II

0,00 0,00 1,05

č. III III III

Pi 0,00 0,01 0,00

III

0,02

II II III II

0,00 0,00 0,00 0,00

č. IV

Ti 0,05

II

0,00

II

0,00

9

Index vybavení IV = (1 +

Vi) * V10 * 0,90 = 1,002

i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - XXX 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8

Index polohy IP = (1 +

Pi) = 1,030

i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 +

Ti) = 1,050

i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,002 * 1,030 * 1,050 = 1,084 43



Pozemek Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ

Název

§ 27 cenová zastavěná plocha a mapa nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 2849

Výměra [m2] 565,00

Jedn. cena [Kč/m2] 6 320,00

Cena [Kč] 3 570 800,3 570 800,-

Pozemek - zjištěná cena

=

3 570 800,- Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: pozemek

=

3 570 800,- Kč 3 570 800,- Kč

Cena příslušenství - celkem:

=

3 570 800,- Kč

Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 50 734,- Kč/m2 * 1,084 = 54 995,66 Kč/m2 CP = CU * PP = 54 995,66 Kč/m2 * 59,40 m2 = 3 266 742,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 3 570 800,- Kč Spoluvlastnický podíl: 7 125 / 214 612 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 570 800,- Kč * 7 125 / 214 612 = 118 548,59 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Anděl - zjištěná cena

=

44

3 266 742,20 Kč

118 548,59 Kč 3 385 290,79 Kč


7.3.


Ocenění bytu na tržních principech

Při následujícím výpočtu byla použita klasická porovnávací metoda. Jako objekty ke srovnání byly použité nabídky realitních kanceláří ze stránek www.sreality.cz. Výsledná cena, vyplývající z ocenění tržní cenou činí k datu ocenění (zaokrouhleno):

4 120 000 Kč

Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 Množství jednotek oceňované stavby: 71,25 1. 2+kk, 50 m2 (novostavba) 2. 2+kk, 56 m2 (novostavba Na Zatlance) 3. 2+kk, 69 m2 (novostavba Na Zatlance) 4. 3+kk, 91 m2 (po rekonstrukci) Všechny byty na Smíchově. Seznam porovnávaných objektů: (Km – místo, Kc – čas, Kv – výbava, K1 – úprava nabídkové ceny, K2 – novostavba, K3 – atraktivita)

Název

Realizovaná cena Km Kc

Kv K1 K2 K3

1 2 3 4 Součet:

3 050 000,- Kč 4 300 000,- Kč 4 999 999,- Kč 4 650 000,- Kč

0,95 0,95 0,95 1,00 0,95 0,95 0,95 1,00 0,95 0,95 0,95 1,00 1,05 0,95 1,00 1,00

1,01 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 57 939,20 Kč 71,25 á 57 939,20 Kč/ Výsledná cena (zaokrouhleno)

Množství [jedn] 50,00 56,00 69,00 91,00

= =

4 120 000,- Kč

45

Jedn. cena [Kč/jedn.] 52 822,87 65 834,15 62 128,61 50 971,15 231 756,79 Kč/jedn. /4 57 939,20 Kč/jedn. 50 971,15 Kč/jedn. 65 834,15 Kč/jedn. 4 128 168,- Kč


7.4.


Vyhodnocení

Pokud si uděláme vzoreček Administrativní hodnota – Tržní hodnota = Rozdíl, dojdeme ke zjištění, o jakou částku by se při případném prodeji nemovitosti připravil její majitel, pokud by se rozhodl nabídnout bytovou jednotku k prodeji za částku, odpovídající administrativní ceně. 3 385 000 – 4 120 000 = -735

000 Kč.

Vyjádříme-li tuto částku koeficientem, pak „koeficient odlišnosti“ hodnot by v tomto případě činil 1,21. Tento koeficient avšak neupozorní na rozdíly tak důrazně, jak na to upozorní faktická reálná hodnota vyjádřena v penězích. Sedm set třicet pět tisíc rozdílů mluví jasnou řeči korun a poskytuje nám jedinečný, jednoznačný a konečný důkaz tvrzení, uvedených v předchozí kapitole, zabývající se komparativní analýzou dvou fundamentálních přístupů k oceňování nemovitostí. Mluvíme zde totiž o dvou zcela odlišných filosofiích, které jsou zcela nekompatibilní.

46



8. Závěr Zde, protože již jsme na konci teoretické části, je načase se pozastavit nad samotnou existenci ocenění dle cenového předpisu. Jak jsem se „prokousával“ touto práci, logický se mi neustále nabízela otázka: „Proč to dělat složitě, když to jde jednodušeji?“ Neustále jsem se tedy vracel k myšlence o potenciální možnosti nahrazení ocenění dle Vyhlášky něčím výrazně jednodušším, avšak ve stejné míře „spravedlivým“, tedy se zachováním základního kamene existence samotné vyhlášky, a to „daňové spravedlnosti“. Dle výsledků mého zkoumání této otázky možnými náhradami ocenění dle cenového předpisu se jeví: -

stanovení příslušných daní násobkem daně z nemovitosti,

-

existence podrobné, státem spravované databáze tržních odhadů.

V obou případech by se pochopitelně jednalo o „běh na dlouhou trať“. Co se týče daňové spravedlnosti, pak daň z nemovitosti je zcela jasnou a určitou položkou, jejíž výpočet se odehrává v souladu s poměrně jednoduchými výpočty uvedenými v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, aktuálně ve znění zákona č. 375/2011 Sb. Tudíž pokud by se takto určena daň vzala jako základ pro stanovení ostatních zákonných poplatků, stačilo by ji pro konkrétní případ už jenom vynásobit příslušným koeficientem. V druhém námětu se pak dostáváme ke značně pracnějšímu a náročnějšímu postupu. Šlo by totiž o databázi odhadů tržních cen, zpracovávaných jak znalci, tak i odhadci. Plnění takovéto databáze (zkráceně DB) údaji přitom by spadalo pod zákonné povinnosti jak znalců, tak i odhadců. Přičemž databáze (DB) by musela mít nastavené i základní kontrolní mechanismy proti zadávání do ní nepravdivých údajů. Vše je to ale možné řešit pomoci jednoduchých algoritmů, kontrolujících údaje v souladu s průměrnými aktuálními cenami (veřejně dostupnými). To by pochopitelně sloužilo jedině pro základní indikaci pravdivosti zpracovávaného záznamu v DB. Znamenalo by to však, že každý odhad či znalecký posudek by se zapracovával do centrální databáze odhadů, resp. znaleckých posudků a postupem času by se tím vytvořila zcela přesná a důvěryhodná databáze tržních odhadů. Přece jenom není nic spravedlivějšího pro stanovení daně, než skutečná tržní hodnota nemovitosti, komparována s aktuálními odhady podobných nemovitostí. Vytvářených certifikovanými nebo soudem stanovenými specialisty, jež svým jménem garantují pravdivost údajů (samozřejmě s možnosti namátkových kontrol). Po několika letech existence takovéto centrálně spravované DB by se vytvořil ultimativní nástroj pro stanovení „spravedlivé“ hodnoty pro výpočet základu dani apod. Pochopitelně nemluvě o 47



faktu, že takováto databáze by byla naprosto zásadním nástrojem pro práci s reálnou hodnotou nemovitosti. Byl by to jeden z nejrelevantnějších zdrojů vůbec. Ať už mluvíme o historických cenách, či o cenách aktuálně využitelných pro co nejpřesnější stanovení porovnávací hodnoty. Na úplný závěr musím přece jenom uvést i nesporné přínosy cenového předpisu. Existence vyhlášky jako takové totiž poměrně dost usnadňuje život znalcům a odhadcům, kteří se při své praxi mohou opřít o něco zákonem daného a definitivně tak podpořit určitý závěr své analýzy. Cenový předpis tak například určuje míru kapitalizace, kterou můžeme využit i při tržních odhadech. Existence cenového předpisu tedy není vůbec černobílá, jak by se na první pohled mohlo zdát. Nemusíme jej mít rádi, nicméně musíme uznat jeho přínosnost. Ve svém základním poslání ale, tedy v daňové spravedlnosti, je zcela jistě nahraditelný něčím přímočařejším. Například právě zmíněnými jednoduššími metodami. Tato práce si však nekladla za cíl přijít s řešením či takovéto potenciální řešení podrobně pospat. Měla srovnávat oceňování nemovitostí na základě cenového předpisu s oceňováním tržním. Nechme tedy nastíněná řešení spíše jako námět do budoucna. Cílem těchto řádků tedy není přijít s definitivem, ale dat podnět pro další činnost a poskytnout námět k dalšímu zkoumání v budoucnu.

48



SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY 1. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha:Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. 2. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I. Oceňování na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, 144 s. ISBN 978-80-7265-128-3. 3. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-101. 4. HELEŠICOVÁ, Hana. Porovnání cen bytového domu v k. ú. Břeclav stanovených dle platných oceňovacích předpisů: diplomová práce. Brno, 2010. 94 s., Vysoké učení technické v Brně. Ústav soudního inženýrství. Vedoucí diplomové práce Ing. Jiří Karabec, 5. BRADÁČ, A.; Teorie Oceňování nemovitostí, VII přepracované a doplněné vydání. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno, 2008. ISBN: 978-80-7204-578- 5. 6. HEŘMAN, Jan: Oceňování majetku. Praha, Nakladatelství Oeconomica 2005. 149 stran. ISBN 80-245-0967-9.

ZÁKONY 1. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník 2. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) 3. Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem 4. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) 5. Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví 6. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) 7. Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí 8. Vyhláška č. 3/2008 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška, ve znění novelizace 364/2010 a 381/2011 Sb.). 9. Vyhláška č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků

SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1: Informace z katastru nemovitosti Příloha č. 2: Mapové podklady Příloha č. 3: Cenová mapa Příloha č. 4: Fotodokumentace 49



Příloha č.1 Informace z katastru nemovitosti

zdroj: http://nahlizeni.cuzk.cz

50



Příloha č. 2 Mapové podklady

zdroj: maps.google.com

51



Příloha č. 3 Cenová mapa

1 zdroj: http://wgp.praha-mesto.cz/tms/projects_h/cmp08/index.php

52



Příloha č. 4 Fotodokumentace

53



II. Praktická část

54



1. Ocenění bytového domu ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Objednatel : Velká investiční, a.s. Bakalářská 15 170 00 Praha 7 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Bytový dům č.p. 1499 Na Zatlance 12 Praha 5-Smíchov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 20.6.2012

55



OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Použitá literatura Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

55 56 57 57 58 59 60 71 72 72

Přílohy Informace z katastru nemovitosti Snímek katastrální mapy Dostupná stavební dokumentace Vyúčtování z výroční zprávy SJM za rok 2008 a 2009 Fotodokumentace objektu Mapové podklady Pozemky v porovnání Bytové domy v porovnání

56



Velká investiční, a.s. Bakalářská 15 170 00 Praha 7 Česká republika 20.6.2012 Oznamují, že jsem ukončil tržní ocenění majetku označeného jako BYTOVÝ DŮM SMÍCHOV 1499, uvedený na listu vlastnictví č. 1499 pro katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha nacházejícího se na adrese Na Zatlance 1499/12, 150 00 Praha 5 - Smíchov V této zprávě předkládám výsledky svého šetření. Tato zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20.6.2012 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit pro zjištění tržní hodnoty oceňované nemovitostí z důvodu zájmu o její následný prodej. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 5, na listu vlastnictví č. 5008, pro katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha. Výpis z volně dostupné elektronické verze katastru nemovitostí na stránkách http://nahlizeni.cuzk.cz ze dne 20.6.2012 je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20.6.2012) užíván výhradně rezidenčně jako bytový dům s 23 nájemními byty, nebytovými prostory v suterénu budovy. To vše včetně bytů v rámci půdní vestavby z roku 2006. Všechny bytové jednotky se nacházejí v osobním vlastnictví fyzických osob. Budova se využívá výhradně k bydlení, případně pro provoz podnikatelské administrativní činnosti v rámci bytové jednotky. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Použitá literatura: 1. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I. Oceňování na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, 144 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

57



POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 1499 se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Smíchov, která je díky své poloze v blízkosti centra hlavního města, výborné nabídky služeb občanské vybavenosti (školy, školky, obchody, služby, sportoviště, restaurace, pošty, zdravotnická zařízení, banky atd.), vynikající dopravní dostupnosti (metro, tram, bus, silnice 1.třídy s přímým napojením na dálnice, vlakové nádraží, autobusové nádraží včetně příměstských spojů), nesmírně lukrativní a vyhledávanou lokalitou jak pro nadstandardní rezidenční bydlení, tak i pro prestižní administrativní využití. Navíc celá lokalita posledních více než 15 let prochází důslednou rekonstrukcí a renovaci. Včetně vybudování nových staveb občanské vybavenosti (poliklinika, obchodní centrum, kino apod.). Lokalita tedy patří k jedním z nejvyhledávanějším v Praze, s nesmírně pozitivním vývojem cen během posledního desetiletí. Jedinými negativy lokality jsou zvýšený smog z velkého automobilového provozu a s tím související zácpy ve špičkách, vysoká koncentrace lidi v blízkosti zastávek MHD, což způsobuje vyšší riziko drobné kriminality, a nakonec špatné parkovací možnosti, které neodpovídají vytíženosti této čtvrti. Jde ale o typické znaky centra Prahy. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je dům primárně určen k rezidenčnímu bydlení, případně k pronajímání bytových prostor. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný bytový dům byl dle dostupných informací získaných během místního šetření postaven v roce 1933. Od doby svého vzniku až dodnes byl využíván pouze k nájemnímu bydlení. Letá války přežil bez větší újmy (sousední dům byl zničen při bombardování, čimž vzniklá dnes již zastavěná proluka). Po dobu jeho existence byla prováděna pouze údržba, jedinými většími úpravami a rekonstrukcemi bylo vybudování půdní vestavby v letech 20042005, v rámci které budova prošla kompletní výměnou rozvodů elektřiny, plynu a vody a rekonstrukci interiéru a exteriéru, včetně zateplení fasády a výměny oken, a vestavby nového výtahu v roce 2011. V průběhu existence budova také prošla úpravami vnitřních dispozic, kdy z několika malých bytů vznikaly větší, nebo naopak. Současný stav dispozic byl přejat ze Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, jejíž součásti byly i půdorysy všech podlaží bytového domu. Včetně nových, vzniklých půdní vestavbou. Pozemek Předmětem ocenění je s parcelním číslem 2849 o rozloze 565m2 a evidovaný v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Podstatná část pozemku je zastavěná samotným bytovým domem, nezastavěná část je využitá jako dvorek ve vnitrobloku. Povrch je bez zeleně a je zabetonován. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Hodnota vedlejších staveb je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

58



Bytový dům Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, a jedná se o nárožní dům nepravidelného půdorysu, stojící na nároží ulic Na Zatlance a Karla Engliše. Uliční fasáda je orientována na sever a západ, dvorní na jih a východ. Dům je podsklepený, se šesti nadzemními podlažími. Nosnou konstrukci domu tvoří zděné nosné zdivo a příčky. Základy jsou betonové, pasové. Schodiště je tvořeno kamennými stupni, které jsou vetknuty do nosných zdí a opřeny o ocelovou schodnici. Krov je dřevěný, mansardový. Střešní krytinu tvoří keramická krytina (bobrovky). Klempířské konstrukce jsou provedené z pozinkovaného plechu s nátěrem. Uliční i dvorní fasáda je opatřena dvouvrstvou vápennou omítkou. Okna společných prostor jsou dřevěná. Byty mají dřevěná okna. Byty v půdní nástavbě dřevěná eurookna. Dům je napojen na přípojky vody, kanalizace, plynu a elektro. Topení je lokální, zajištěné plynovými topidly odvětranými do komínů. Ohřev teplé užitkové vody je rovněž lokální pomocí plynových průtokových ohřívačů nebo elektrických zásobníkových ohřívačů. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaží. Veškeré popisované prvky prošly rekonstrukci a modernizaci v rámci vestavby nových půdních bytů v letech 2004-2005. Vše včetně TZB. (s výjimkou výtahu, viz dále). V objektu proběhla vestavba nového výtahu v roce 2011. Výtah již je v provozu. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 23 bytů s odlišnými dispozicemi, a to: 6 bytů o dispozici 1kk nebo 1+1 8 bytu o dispozici 2kk nebo 2+1 8 bytů o dispozici 3kk nebo 3+1 1 byt o dispozici 4kk Z výše uvedených bytů jsou všechny byty v užívání jejich majitelů a/nebo v pronájmu. Dle dostupných informací je většina bytů po rekonstrukci. ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Provoz budovy není podmíněn žádnou rozsáhlou investicí do rekonstrukce. Všechny byty v rámci bytového domu se nacházejí v osobním vlastnictví, budova tedy splňuje kritéria maximální ziskovosti z důvodu, že všechny byty lze pronajmout za tržní nájemné. Na základě těchto skutečnosti zastávám názor, že současné využití bytového domu je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

59



OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Pro ocenění pozemků jsem použil metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použil všech tří metod ocenění.

60



POROVNÁVACÍ METODA Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsem předpokládal, že pozemky splňují požadavek na nejvyšším a nejlepším využití. Nabídkové ceny pozemků jsem upravil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Na základě výše uvedených skutečností a v souladu s níže uvedeným výpočtem jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

10 131 327 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce: Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

4

Adresa pozemku

Na Zatlance 1499/12

U dvou srpů, Košíře

Na Neklance, Na Kleovce, Smíchov Vinohrady

Katastrální území

Smíchov

Košíře

Smíchov

Vinohrady

P2 Vinohrady (Nám.Míru) N/A bez ulice, Vinohrady, 200m od metra Vinohrady

Obec

Praha

Praha

Praha

Praha

Praha

Okres

Praha 5

Praha 5

Praha 5

Praha 2

Praha 2

Název pozemku

Na Zatlance

Parcelní číslo

P5 -Smíchov (Neklanka)

P5 - Košíře

2849

4382 N/A

P2 Vinohrady (Nusle) N/A

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

31 845 000

19 000 000

8 999 000

6 000 000

2123

559

562

430

15000

33989,26655

16012,45552

13953,48837

21.6.2012

21.6.2012

21.6.2012

21.6.2012

1

1

1

1

15000

33989,26655

16012,45552

13953,48837

565 X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

13500

30590,33989

14411,20996

12558,13953

Absolutní vlastnictví

Korekce

Absolutní vlastnictví 1

61



1



Upravená hodnota Existence věcných břemen

13500 Bez věcných N/A břemen

N/A

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Bytový dům

Ano

Nejsou

1

13500

30590,33989

14411,20996

12558,13953

obytné

všeobecně obytné

čistě obytné

1

1

1

1

13500

30590,33989

14411,20996

12558,13953

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

13500

30590,33989

14411,20996

12558,13953

N/A

N/A

Upravená hodnota

N/A 1

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

N/A

12558,13953

1

všeobecně obytné

Upravená hodnota

14411,20996

1

Korekce Územní rozhodnutí

30590,33989

N/A

N/A

1

1

1

1

13500

30590,33989

14411,20996

12558,13953

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Horší

Horší

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

1,02

1,02

1

14175

31202,14669

14699,43416

12558,13953

Korekce Svažitost

Rovinný

Kompletní

1

1

14175

31202,14669

14699,43416

12558,13953

N/A

1

1

14883,75

31202,14669

14699,43416

12558,13953

Kompletní

Dopravní dostupnost a parkování

Omezené

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Kompletní 1

1

14883,75

31202,14669

14699,43416

12558,13953

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

14883,75

31202,14669

14699,43416

12558,13953

Autobus, tramvaj

Autobus, tramvaj

Tramvaj

Kompletní

1,01

1,01

1,02

1

15032,5875

31514,16816

14993,42285

12558,13953

Omezené

Korekce Upravená hodnota

Kompletní 1


Kompletní 1

Korekce

Dopravní obslužnost

Rovinný

1

N/A

Upravená hodnota

Rovinný

1,05 Kompletní

Upravená hodnota

Pravidelný

1

Korekce Kontaminace půdy

Pravidelný

1

Korekce Dostupnost inženýrských sítí

Pravidelný

Mírně svažitý Rovinný

Upravená hodnota

Dobrá

1,05 Pravidelný

Upravená hodnota

Horší

Dobré

Dobré

Omezené

1

0,95

0,95

1

15032,5875

29938,45975

14243,7517

12558,13953

Ne

Ne

Korekce

1

62

Ne 1

Ne 1

1



Upravená hodnota

15032,5875

Jiná technická korekce

29938,45975

14243,7517

12558,13953

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno


1

1

1

1

15032,5875

29938,45975

14243,7517

12558,13953

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Větší

Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost

Podobný

Podobný

Menší

0,99

1

1

1,01

14882,26163

29938,45975

14243,7517

12683,72093

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno


1

1

1

1

14733,43901

29938,45975

14243,7517

12810,55814

14733,43901

29938,45975

14243,7517

12810,55814

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku

17931,55215 565

Celková porovnávací hodnota 10131326,97 Výpis oceňovaných parcel číslo parcely výměra v m2 Celkem

2849

565

63

jednotková hodnota v Kč/m2 17931,55215

tržní hodnota 10 131 327



Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzal do úvahy bytové domy, které jsou aktuálně v Praze nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Nabídkové ceny jsou upravené koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše hodnoty jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny bytových domů zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

88 427 860 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. Příloha č. 2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

1 Činžovní Bytový dům dům Na Zatlance Smíchov

Porovnávaná nemovitost 2

Porovnávaná nemovitost 3

4

Bytový dům Strakonická

Bytový dům Erbenova

Bytový dům Legerova

2849

Adresa nemovitosti

Na Zatlance 1499/12

N/A

Strakonická, Praha 5

Erbenova, Praha 5

Legerova, Praha 2

Katastrální území

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Smíchov

Nové Město

Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha 5 Praha 5 Praha 5 Praha 5 2 B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 565 312 379 185 571 Hodnota za 1 m2 pozemku 18 547 18 547 18 547 18 547 18 547 Hodnota pozemku celkem 10 479 058 5 786 666 7 029 315 3 431 196 10 590 340 C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek 422,13 159 253 185 269 Prodejní cena celkem X 15 000 000 39 490 000 34 000 000 69 500 000 Prodejní cena bez ceny 9 213 334 32 460 685 30 568 804 58 909 660 pozemku Cena za 1 porovnávací X 57945,49904 128303,1027 165236,7785 218995,0185 jednotku Datum transakce 21.6.2012 21.6.2012 21.6.2012 21.6.2012 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 57945,49904 128303,1027 165236,7785 218995,0185 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka 64

Bakalářská práce Korekce Upravená hodnota Regulované nájemné Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky, vč.věcných břemen Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti


Ne

0,9 0,85 0,85 0,85 52150,94914 109057,6373 140451,2617 186145,7657 Ano Ano Ano Ne 1,05 1,05 1,05 1 54758,49659 114510,5192 147473,8248 186145,7657

Bytový dům Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Ano

1 1 1 1 54758,49659 114510,5192 147473,8248 186145,7657 Ano Ano Ano Ano 1 1 1 1 54758,49659 114510,5192 147473,8248 186145,7657

Ne

N/A

N/A

1 54758,49659 Výborná

Výborný

Dobrá

Dobrá

Omezený

Kompletní

Omezená

Výborná

N/A

1 114510,5192

N/A

N/A

1 1 147473,8248 186145,7657

Průměrná

Dobrá Dobrá 1,1 1,05 1,05 60234,34625 120236,0452 154847,516 Průměrný Dobrý Výborný 1,1 1,05 1 66257,78088 126247,8474 154847,516 Průměrná Průměrná (není Dobrá (není výtah) výtah) 1,05 1,05 1 69570,66992 132560,2398 154847,516

Výborná

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 186145,7657 Výborný 1 186145,7657 Dobrá 1 186145,7657

1 1 1 1 69570,66992 132560,2398 154847,516 186145,7657 Dobrý Dobrý (půda) Omezený Omezený (půda) 0,95 0,95 1 1 66092,13642 125932,2278 154847,516 186145,7657 Tram, bus, Tram, bus, Tram, Bus Kompletní silnice I. třídy silnice I.třídy 1,05 1,05 1,05 1 69396,74325 132228,8392 162589,8918 186145,7657 Omezená

Omezená

Omezená

Omezená

1 1 1 69396,74325 132228,8392 162589,8918 Dobrá Dobrá Dobrá 1,05 1,05 1,05 72866,58041 138840,2811 170719,3864 N/A N/A N/A 1 1 1 72866,58041 138840,2811 170719,3864

1 186145,7657 Výborná 1 186145,7657 Centrum 0,95 176838,4774

Menší

Podobná

Podobná 65

Menší



Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 145071,4869 jednotky Porovnávací hodnota 81965390,1 celkem (bez poz.) Hodnota pozemku 6462470 Celková porovnávací 88427860 hodnota

1,05 1 1,05 1 76509,90943 138840,2811 179255,3558 176838,4774 N/A N/A N/A Hluk, smog 1 1 1 1,05 76509,90943 138840,2811 179255,3558 185680,4013 76509,90943

66

138840,2811

179255,3558 185680,4013



PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou, při výpočtu které je nutno počítat i s kapitalizaci majetku V případě vyhodnocení ceny pro majitele se zájmem o následný prodej, může posloužit jako podklad pro pochopení stanoviska strany kupující, a tedy jako podklad pro kvalitní cenovou argumentaci. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě předpokladu, že tržní nájemné v dané lokalitě činí 206 Kč/m2. Touto částkou byla vynásobená celková podlahová plocha budovy bez plochy společných prostor staveb, která dle dostupné projektové dokumentace činí 1997,52 m2. Přičemž k částce tržního nájemného 206 Kč/m2 jsem dospěl analýzou 50ti nabídkových cen objektů k bydlení (byty) ve stejné lokalitě. Analýza vycházela výhradně z upravených nabídkových cen. Úprava byla nutná kvůli skutečnosti, že nabídkové ceny neodrážejí vždy ceny reálně dosažené při skutečném uzavření nájemních smluv. Výpočet byl následující: číslo m2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

87 127 37 80 110 38 41 68 44 66 69 85 148 69 35 75 80 80 120 107 32 80 20 100

25

50

cena po cena cena za korekci celkem m2 (5%)

číslo m2

cena po cena cena za korekci celkem m2 (5%)

19500 18525 35900 34105 8000 7600 13500 12825 28500 27075 8000 7600 10000 9500 14000 13300 8000 7600 10500 9975 16000 15200 13500 12825 20000 19000 12000 11400 10000 9500 10000 9500 15000 14250 12500 11875 23000 21850 17990 17090,5 9500 9025 21000 19950 8000 7600 16000 15200

212,93 268,54 205,41 160,31 246,14 200,00 231,71 195,59 172,73 151,14 220,29 150,88 128,38 165,22 271,43 126,67 178,13 148,44 182,08 159,72 282,03 249,38 380,00 152,00

26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49

30 110 57 102 112 60 66 60 62 125 107 40 110 77 50 48 160 72 80 49 88 69 121 191

9500 30000 11500 18000 15000 17000 14000 12000 12000 31500 18000 9900 22500 18500 10500 10500 45000 14000 13500 11000 18000 12500 23500 48900

9025 28500 10925 17100 14250 16150 13300 11400 11400 29925 17100 9405 21375 17575 9975 9975 42750 13300 12825 10450 17100 11875 22325 46455

300,83 259,09 191,67 167,65 127,23 269,17 201,52 190,00 183,87 239,40 159,81 235,13 194,32 228,25 199,50 207,81 267,19 184,72 160,31 213,27 194,32 172,10 184,50 243,22

14000

266,00

50

55

12500

11875

215,91

13300

206 Kč/m2

67



Výpočet tržního nájemného v souladu s běžnou praxí vychází z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny na základě výroční zprávy o hospodaření Společenství vlastníků jednotek za rok 2008 a 2009. V roce 2008 celkové náklady na provoz a údržbu tvořili 210 766 Kč+40 902 Kč = 251 668 Kč V roce 2009 celkové náklady na provoz a údržbu tvořili 221 517 Kč+23 499 Kč = 245 016 Kč ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Průměrné roční náklady na údržbu a provoz budovy tedy činí………………….. 248 342 Kč Náklady zahrnují: úklid, výtah a revize, elektro společných prostor, správce, účetní, pojištění, popelnice, daň z nemovitosti, revize komínů, elektřiny, plynu, hromosvodů, správu domu, fond oprav. Náklady nezahrnují: vodné (z důvodů vybírání záloh na vodné od majitelů bytových jednotek, nejde tedy o kumulovaný náklad za dům). Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou činí:

86 287 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce:

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (3%) Efektivní hrubý příjem Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace (odborný odhad 5%) Čistý provozní příjem Míra kapitalizace Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

68

4 937 869 148 136 4 789 733 248 342 4 541 391 227 070 4 314 322 5% 86 286 436 86 287 000



NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. 7 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

59 115 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.

7

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I. Oceňování na tržních principech. 69



NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -8% Funkční nedostatky -5% Ekonomické nedostatky 0%

Bytový dům, Na Zatlance 1499, Praha 5 2849 Klasická, zděná 79 422,13 1 podzemní, 5 plná nadzemní, 2 půdní vestavba 3 018,23 0,85 2 565,50 9552,8019 m3 5800 Kč/m3 55 406 251 51 195 376 48 635 607 48 635 607

Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

10 479 058 59 114 665 59 115 000

70



ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu předmětného majetku v osobním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20.6.2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda 88 427 860 60 53 056 716 Příjmová metoda 86 287 000 30 25 886 100 Nákladová metoda 59 115 000 10 5 911 500 Výsledná cena 84 854 316 Zaokrouhleno 84 850 000 Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány, proto považují indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 60 %. Bytový dům je také majetkem, který je schopen generovat příjmy, proto je váha ocenění příjmovou metodou z hlediska investičního rozhodování a cenové argumentace při prodeji či koupi důležitá. Z těchto důvodu jsem ji přisoudil váhu 30%. Vzhledem k poloze bytového domu a nedostatku volných stavebních pozemků v této oblasti, nemá hodnota zjištěna nákladovou metodou potřebnou vypovídací hodnotu. Využil jsem ji tedy jako korekční činitel pro hodnoty, zjištěné jinými metodami, má váhu 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20.6.2012 reprezentována částkou

=84 850 000 Kč (slovy:Osmdesatčtyřimiliónyosmsetpadesátpěttisíckorunčeských) Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

71



OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY8 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ8 Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 20.6.2012

…………………………………… Andrey Dudko 8





73



74



75



Příloha č.2 Snímek katastrální mapy

76



Příloha č.3 Dostupná stavební dokumentace

77



78



79



80



Příloha č.4 Vyúčtování z výroční zprávy SJM za rok 2008 a 2009

81



Příloha č.5 Fotodokumentace objektu (zdroj foto: maps.google.com)

82



Příloha č.6 Mapové podklady

zdroj: maps.google.com

83



Příloha č.7 Pozemky v porovnání Pozemek č.1

84



Pozemek č.2

85



Pozemek č.3

86



Pozemek č.4

87



Příloha č.7 Bytové domy v porovnání Bytový dům č.1

88



Bytový dům č.2

89



Bytový dům č.3

90



Bytový dům č.4

91



2. Ocenění bytu Z důvodu demonstrace schopnosti využit mírně odlišných algoritmů, v případě ocenění bytu jsem zvolil odlišný postup při jeho ocenění, než v případě bytového domu. Zatímco u druhého jmenovaného jsem se řídil převážně literaturou uvedenou v jeho úvodu, v tomto případě jsem se nechal inspirovat nejen ji, ale i posudky, které jsem za letá své realitní praxe mohl vidět. Při vytváření tabulek jsem využil pomoci zkušební verze (demoverze) programu NemKalk 7.7.4 od společnosti AC Software, s.r.o. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Objednatel : Václav Bezdomý Podmostecká 1 170 00 Praha 7 Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Byt č. 17 v bytovém domě č.p. 1188 Přístavní 51 Praha 7-Holešovice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 25.6.2012 92



OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Použitá literatura Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

92 93 94 94 95 96 96 102 103 103

Přílohy Informace z katastru nemovitosti Snímek katastrální mapy Dostupná stavební dokumentace Fotodokumentace objektu Mapové podklady

93



Václav Bezdomý Podmostecká 1 170 00 Praha 7 Česká republika 26.6.2012 Oznamují, že jsem ukončil tržní ocenění majetku označeného jako BYTOVÁ JEDNOTKA 1188/17, uvedená na listu vlastnictví č. 8232 pro katastrální území Holešovice, městská část Praha 7, obec Praha nacházejícího se na adrese Přístavní 1188/51, 170 00, Praha 7 - Holešovice V této zprávě předkládám výsledky svého šetření. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 26.6.2012 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit pro zjištění tržní hodnoty oceňované nemovitostí z důvodu zájmu o její následný prodej. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 7, na listu vlastnictví č. 8232, pro katastrální území Holešovice, městská část Praha 7, obec Praha. Výpis z volně dostupné elektronické verze katastru nemovitostí na stránkách http://nahlizeni.cuzk.cz ze dne 26.6.2012 je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván výhradně pro bydlení. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Použitá literatura: 1. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I. Oceňování na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, 144 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

94



POPISNÉ INFORMACE Byt je zapsán u katastrálního úřadu na Praze 7, na listu vlastnictví č. 8232 pro katastrální území Holešovice, městská část Praha 7, obec Praha. LOKALITA Byt se nachází v centru Holešovic, tedy širším centru Prahy, ve velmi žádané lokalitě nedaleko centra města, která prošla rozsáhlou rekonstrukci a renovaci a v poslední době s eposunuje mezi atraktivní lokality s velkým rozvojovým potenciálem. Místo disponuje velmi dobrou dopravní obslužnosti (tram, spoje do centra města i na metro) a širokým spektrem služeb. Pro rezidenty existuje možnost parkování v tzv. „modré zóně“, což usnadňuje vyhledání místa k parkování v době parkovacích špiček (18.00++). POZEMEK Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 7937/124472 na parcele p.č. 944 o výměře 309 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. DŮM Dům je součásti řádové zástavby bytovými domy. Má jedno (1) PP, kde se nachází sklepy a technické místnosti, a osm (8) NP. Všechny byty jsou určené k bydlení a všechny jsou obsazené buď přímo jejich majiteli, nebo nájemci s nájmem za tržní cenu. V roce 2005 původní objekt z roku 1930 prošel rozsáhlou rekonstrukci. Opravovaly se všechny rozvody TZB, měnila okna, opravoval interiér domu, proběhlo zateplení a oprava fasády, instaloval se výtah. Podstatnou část stavebních práci ale tvořila půdní vestavba 5 bytů, mezi nimiž se nachází i oceňovaná bytová jednotka. BYT Bytová jednotka 1188/17 je umístěna v 7.NP výše uvedeného bytového domu č.p.1188 v k.ú.Holešovice, Praha 7. K bytu náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 7973/124472 a je řešena jako 3kk se děma koupelnami, terasou a sklepem. Navíc vzhledem k nedávné rekonstrukci domu je byt velmi atraktivní pro zájemce o koupi nebo pronájem. Vybavení bytu je nadstandardní (napříkad kuchyňská linka s kameninovou deskou, dvě koupelny, terasa směrem do vnitrobloku a na Vltavu, sklep). Výměry podlahové plochy jednotlivých místnosti jsou následující: - Obývací pokoj s kk - 26,9 m2 - Ložnice - 12,86 m2 - Ložnice 2 - 21,86 m2 - Předsíň - 9,36 m2 - Koupelna a WC se sprch.koutem - 4,23 m2 - Koupelna a WC s vanou - 3,76 m2 - Komora - 1,14 m2 - Terasa - 6,14 m2 (započítává se 50% plochy) - Sklep - 5,1 m2 (nezapočítává se) -----------------------------------------------Celková podlahová plocha – 82,37 m2

95



ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Vzhledem k tomu, že je byt v osobním vlastnictví, lze předpokládat, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím, a odráží reálný stav, kdy majitel jej využívá pro své vlastní bydlení, nicméně s možnosti jeho pronajmutí za standardních tržních podmínek. OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Při stanovení obvyklé ceny jsem použil kombinaci dvou metod ocenění. Porovnávací, která je nejvhodnější pro tržní ocenění bytů, a výnosovou, protože byt lze pronajmout za tržní nájemné. Vzhledem k účelu ocenění není nákladová metoda relevantní. Neodráží objektivně stav trhu.

96



POROVNÁVACÍ METODA Stanovení obvyklé ceny pozemku Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při své analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzali do úvahy byty porovnatelných parametrů, které jsou v Praze nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Protože se jednalo o nabídky, tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Jako srovnávací jednotku pro stanovení tržní hodnoty bytu jsem zvolil m2. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

4 850 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden níže.

Ocenění porovnávací metodou Tržní hodnota oceňovaného bytu se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) bytů - dále jen „vzorky“. Hodnota bytu, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cv x KU / Vvzorek x Vbyt / Kf kde Hv – hodnota dle vzorku, Cv – cena vzorku, KU – koeficient úpravy na reálnou cenu, Vvzorek – výměra vzorku, Vbyt – výměra oceňovaného bytu, Kf – cenotvorný koeficient

Charakteristika oceňovaného bytu

Výměry a dispozice

Typ domu Konstrukce Typ bytu Stav bytu Vlastnictví

Podlahová plocha

bytový dům cihlová 3+kk novostavba osobní

obývací pokoj s kk chodba a předsíň koupelna a WC se sprch.koutem koupelna a WC s vanou ložnice/pracovna ložnice komora 50% terasy (6,14 m2)

= 26,09 m2 = 9,36 m2 = 4,23 m2 = 3,76 m2 = 21,86 m2 = 12,86 m2 = 1,14 m2 = 3,07 m2 2 = 0,00 m

Sklep (5,1 m2, nezapočítává se) ----------------------------------------------------------2 Podlahová plocha celkem = 82.37 m

97



Vzorek 1 (U Průhonu) Identifikace vzorku Datum zpracování Nabídková cena Koeficient úpravy na reálnou cenu

www.sreality.cz - ID zakázky 220942 26.06.2012 4 190 000 Kč Ku = 1.05

Charakteristika bytu Typ domu neuvedeno Konstrukce cihlová Typ bytu 3+kk Stav bytu neudržovaný Vlastnictví osobní

Výměry a dispozice Užitná plocha Podlahová plocha

obr. 1

obr. 2

96.00 m2 96.00 m2

obr. 3

obr. 4

Cenotvorné faktory skup. 1 2 3 4 *)

cenotvorný faktor Poloha Stav Vybavení Atraktivita

hodnota faktoru, % 0

*)

-10 -5 -10

vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný

Kf = 1.00 x 0.90 x 0.95 x 0.90 = 0.7695 Hv = 4 190 000 Kč x 1.05 / 96.00 m2 x 82.37 m2 / 0.7695

= 4 905 604 Kč Míra shody (váha) = 2

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------POPIS: Nabízíme exkluzivně k prodeji byt o velikosti 3+kk v ulici U Průhonu v Holešovicích. Byt se nachází ve 3. nadzemním podlaží šestipatrového cihlového bytového domu a má výhled jak do jednosměrné ulice, tak i do klidného vnitrobloku, na obou stranách jsou lodžie. Na podlaze jsou parkety a plovoucí podlaha. Více informací u realitního makléře.

98



Vzorek 2 (Dělnická) Identifikace vzorku Datum zpracování Nabídková cena Koeficient úpravy na reálnou cenu

www.sreality.cz - ID zakázky 277174 26.06.2012 6 820 000 Kč Ku = 1.05

Charakteristika bytu Typ domu neuvedeno Konstrukce cihlová Typ bytu 3+kk Stav bytu po rekonstrukci Vlastnictví osobní

Výměry a dispozice Užitná plocha Podlahová plocha

obr. 1

obr. 2

obr. 3

116.00 m2 116.00 m2

obr. 4



hodnota faktoru, % *)

0 +3 +3 *) 0


Kf = 1.00 x 1.03 x 1.03 x 1.00 = 1.0609 Hv = 6 820 000 Kč x 1.05 / 116.00 m2 x 82.37 m2 / 1.0609 = 4

793 032 Kč

Míra shody (váha) = 1 -----------------------------------------------------------------------------------------------------------POPIS: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej nadstandardního prostorného bytu 3+kk se dvěmi terasami a střešní plošinou s nádherným výhledem v osobním vlastnictví v nové půdní vestavbě domu v Holešovicích v ulici Dělnická. Byt se nachází v 6. a 7. nadzemním podlaží zděného domu. Byt je před dokončením s tím, že budoucí majitel si zvolí finální materiály. Byt je řešen jako 3+kk ve dvou úrovních, má dvě koupelny, po jedné v každé podlažní úrovni, mezi podlažími je schodiště s galerií. Byt má 2 terasy plochy 15 m² a nad těmito terasami je privátní střešní plošina s dostupností po žebříkových schodech s nádherným výhledem na centrum Prahy, Hradčany, Petřín. Celková plocha bytu je 116 m². Podlahy obytných místností jsou plovoucí, topení zajišťuje plynový etážový kotel, v obývacím pokoji je možnost krbu. V domě je nový výtah, byla dokončena nová fasáda, nové rozvody médií a interiér. Dům je situován v centrální oblasti Holešovic, v bezprostřední blízkosti je zastávka TRAM, stanice metra a rekreační park Stromovka jsou blízko dostupné. Cena bytu je 6.820.000 Kč včetně DPH. Ev. číslo: 276560.

99



Vzorek 3 (U Uranie) Identifikace vzorku Datum zpracování Nabídková cena Koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika bytu Typ domu neuvedeno Konstrukce cihlová Typ bytu 3+kk Stav bytu novostavba Vlastnictví osobní

obr. 1

www.sreality.cz - ID zakázky 2586448476 26.06.2012 5 800 000 Kč Ku = 1.05 Výměry a dispozice 2 Užitná plocha 90.00 m

obr. 2

obr. 3



hodnota faktoru, % 0 +5 +5 +5

*)


Kf = 1.00 x 1.05 x 1.05 x 1.10 = 1.15763 Hv = 5 800 000 Kč x 1.05 / 90.00 m2 x 82.37 m2 / 1.15763 = 4

814 754 Kč

Míra shody (váha) = 1 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------POPIS: Byt je velký, vzdušný s neprůchozími pokoji. V koupelně vana i sprchový kout, včetně dvou umyvadel. Toaleta je oddělená. Byt je vybaven moderní kuchyňskou linkou se všemi spotřebiči. K bytu náleží uzamykatelný sklep v suterénu budovy a 6 m2 velký balkón, který je přístupný z obývacího pokoje. K bytu náleží také garážové stání. Byt má otevřený výhled do okolí. Dřevěné podlahy, dřevěná okna, bezpečnostní dveře i ostatní prvky jsou vysokého standardu kvality. Byt se nachází 1 zastávku tramvají od stanice metra C - Nádraží Holešovice. Nebo 3 zastávky tramvají na Palmovku. Bydlíte v centru, přitom jste blízko řeky, jejíž okolí je stvořeno pro krásné vycházky. Vhodný jak pro rodinu s dětmi, tak pro luxusní bydlení.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného bytu Vzorek 1 (U Průhonu) Vzorek 2 (Dělnická) Vzorek 3 (U Uranie) Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňovaného bytu porovnáním 100

4 905 604 Kč 4 793 032 Kč 4 814 775 Kč 4 854 754 Kč

4 850 000 Kč



PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě faktu, že podobné byty v dané lokalitě lze pronajmout za částku 18.000,- Kč/měsíčně. Výpočet tohoto tržního nájemného v souladu s běžnou praxí vychází z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny na základě informaci od majitele bytové jednotky, podložené měsíčním vyúčtováním za služby. Toto vyúčtování netvoří přílohu zprávy z důvodu na straně majitele bytové jednotky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou činí:

2 200 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce:

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu (18 000 Kč x 12) Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného (5%)

216 000 10 800

Efektivní hrubý příjem

205 200

Provozní náklady (1348 Kč x 12) Pojistné Daň z nemovitosti

16 176 2 616 961

Celkové roční provozní náklady

19 753

Provozní příjem Rezervy na renovace (odborný odhad 5%) Čistý provozní příjem

185 447 9 272 176 175

Míra kapitalizace

8%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

2 202 183 2 200 000

101



NÁKLADOVÁ METODA Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protože množství nákladu, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu.9

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu předmětného majetku v osobním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 26.6.2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena

Indikace (Kč) 4 850 000 2 200 000 N/A

Váha (%) 90 10 N/A

Vážený průměr (Kč) 4 365 000 220 000 N/A 4 585 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány, proto porovnávací metoda odráží nejlépe stav trhu, je ji přisouzena váha 90 %. V případě bytu nejde o standardní investiční majetek, využívá se převážně k řešení bytových potřeb, avšak má schopnost generovat příjmy z pronájmu. Příjmová metoda tedy není pro stanovení výsledné tržní hodnoty natolik zásadní, má váhu 10 %. V části Nákladová metoda jsem specifikoval proč nebyla nákladová metoda aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 26.6.2012 reprezentována částkou

= 4 585 000 Kč (slovy:Čtyřimilionypětsetosmdesátpět tisíckorunčeských) Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

9




OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY10 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ10 Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 26.6.2012 …………………………………… Andrey Dudko 10





104



Příloha č.2 Snímek katastrální mapy

105



Příloha č.3a Dostupná stavební dokumentace

106



Příloha č.3b Dostupná stavební dokumentace

107



Příloha č.5 Fotodokumentace objektu

108



Příloha č.6 Mapové podklady (zdroj: maps.google.com)

109



3. Analytická část --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI

Oblast Praha 7 Hlavní město Praha

Andrey Dudko 2012

110



Městský obvod Praha 7 má celkovou rozlohu 1046 ha (10,46 km2) a žije v něm 43 505 obyvatel. Hustota zalidnění je tedy 4 110 obyvatel/km2. Obvod Praha 7 se skládá ze dvou samostatných městských částí. Jednou je Praha-Troja (337 ha, 1 191 obyvatel), která byla v roce 1992 vyčleněna z Prahy 7 a dnes je zčásti samostatným správním celkem. Druhou městskou části v rámci obvodu je pak samotná Praha 7 (709 ha, 41 818 obyvatel). (1) Ta se následně ještě člení na dvě čtvrti: Holešovice a Bubeneč. A zatímco se Holešovice téměř kompletně nacházejí na území Prahy 7, Bubeneč cca z půlky plochy (48%) spadá pod obvod Praha 6, nicméně část je i právě na Praze 7 (viz mapové podklady). Je ale tvořena především parkem Stromovka. Zastavěna plocha části Bubenče patřící pod Prahu 7 je tedy zcela minimální ve srovnání s její celkovou rozlohou.

zdroj: http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/mestske_casti_a_katastralni_uzemi_hlavniho_mesta_prahy/$File/ku_mc.jpg

111



Praha 7 prošla výraznou proměnou v roce 1997, po zásahu povodněmi, kdy se z větší části ocitla pod vodou. Do té doby místo bydlení spíše sociálně slabších vrstev obyvatelstva, se poté začalo proměňovat do dnešní podoby velmi lukrativní oblasti jak pro podnikání, tak i bydlení. Nejdříve ale samozřejmě vznikla síť rozsáhlých protipovodňových opatření. Na následujícím rozvoji se velkou měrou podílela výborná dopravní dostupnost a rozsáhla síť místních obchodů a služeb. Svojí roli sehrálo i bohaté místní kulturní vyžití. Doprava Dopravní spojení s jinými částmi Prahy zajišťují hlavně tramvaje. V Troji pak naopak převážně autobusy. V každém případě vzhledem k umístění celé oblasti v těsné blízkosti centra města, je spojení velice pohodlné a rychlé. Městskou hromadnou dopravou (MHD) se dostaneme maximálně za 15 minut do historického středu Prahy z téměř jakékoliv zastávky MHD na Praze 7. S výjimkou Troji; tady se ale jedná spíše o vilovou čtvrť, podrobněji níže. Na Praze 7 najdeme také autobusové a vlakové nádraží (Nádraží Holešovice). Samostatně také musím zdůraznit existenci dvou stanic metra: Holešovice a Vltavská. Mají výrazný vliv na propracovanost a nesmírnou pohodlnost dopravní infrastruktury na Praze 7. Automobilové spojení s Prahou zajišťují tři hlavní dopravní tepny. Ulice Argentinská, Milady Horákové a Nábřeží kpt.Jaroše. Na všech těchto místech se v čase ranní a večerní špičky tvoří rozsáhle kolony. V této době je tedy automobilová doprava značně omezená, jde však o problém Prahy jako celku. Na Praze 7 se to již řeší budováním nového dopravního uzlu Tunel Blanka. Jde o mnohamiliardový projekt tunelu Blanka pod oblasti zvanou „Letná“ (oficiálně Letenské sady, viz níže) a na něj napojených silnic. Měl by ulehčit dopravě ve zmíněných ulicích a značně zlepšit kvalitu ovzduší v oblasti.

Budoucí

infrastruktury

určené

automobilovou

dopravu

rozvoj

dopravní

pro tedy

osobní je

velice

Praha 7

pozitivní.

112

Zdroj: maps.google.com



Kultura Co se týká kulturního vyžití, zde je velice stručný výčet objektů, zvyšujících atraktivitu oblasti: velice

rozsáhlý

park

Stromovka,

pražské

Výstaviště s jeho mnoha atrakcemi (včetně populární Matějské poutě), krytá hokejová aréna úspěšného klubu HC Sparta, fotbalový stadion

Troja

Zdroj: maps.google.com

jednoho z nejúspěšnějších fotbalových klubů v ČR (Sparta), umělecká vysoká škola Akademie výtvarných umění, oceňována pražská Zoologická zahrada, Národní technické muzeum, Veletržní palác a jeho Muzeum moderního umění (spadá pod Národní galerii), kulturní centrum moderního umění Galérie DOX, park Letenské sady (vyvýšený, nabízející působivé panorama Prahy), celá řada cyklistických stezek, vhodných jak pro běžce, tak i pro rekreaci na kolečkových bruslích, horolezecké centrum atd. Ostatní Celá oblast Prahy 7 má rozsáhlou síť obchodů a služeb (převážně potraviny). Paradoxně i přes lukrativnost oblasti stále ještě chybí větší nákupní centrum. Rozvoj Tímto se dostáváme k faktu, že kvalitu celé oblasti naopak poněkud snižuje chátrající oblast v okolí vlakového nádraží Praha-Bubny. Před hospodářských úpadkem v roce 2008 developerská společnost Orco Group měla poměrně rozsáhlý plán na revitalizaci celé oblasti. Zahrnoval celou řadu rezidenčních a komerčních objektů, právě i včetně většího nákupního centra. Tento projekt však dodnes čeká na svou chvíli, protože zmíněný investor prošel obdobím výrazného úpadku a omezil své developerské aktivity (hrozil i bankrot). Nutno podotknout, že v rámci revitalizačního programu nádraží Praha-Bubny má v budoucnu vzniknout i rozsáhlý státní komplex – sídlo tisíců úředníků státní správy.

113


Poněkud


diskutabilní

postavení má v rámci Prahy 7 Holešovická tržnice. Její vliv se nedá jednoznačně určit jako pozitivní, ale ani negativní. Zde jsou faktory mající na to vliv: Jedná se o druhou největší tržnici

v Praze.

Jde

o

klasickou tržnici levného zboží a najdeme zde i „čtvrť červených luceren“ s nabídkou služeb.

sexuálních Přesto

Zdroj: Český statistický úřad

se

v posledních letech provozovatele areálu tržnice se pokoušejí o revitalizaci objektu. V rámci tržnice tak dnes najdeme velice oblíbený klub SaSaZu (včetně relativně známé restaurace), divadlo Millenium, sídlo jednoho z největších českých obchodů s elektronikou Alza.cz. Konají se zde farmářské trhy, jejichž popularita v Praze stále roste. Vliv tržnice na okolí tedy je značný, nicméně jak jsem napsal výše, nedá se jednoznačně stanovit zda celé čtvrti dodává spíše body kladné či záporné. Zcela určitě ale pokud jeho vývoj do budoucna bude pokračovat ve stejném duchu, pak převáží vliv pozitivní a ceny nemovitosti v okolí Holešovické tržnice by mohly růst. O tom se ještě zmíním v závěru této analýzy.

Jak už bylo naznačeno výše, v rámci následující analýzy budeme celou oblast Prahy 7 členit na tři podoblasti: -

Holešovice;

-

Bubeneč;

-

Troja.

114



Stručná charakteristika podoblasti Holešovice – to je oblast bývalých továren, jakýsi intravilánový brownfield, který po zmíněné povodni prošel rozsáhlou obnovou, vznikla zde celá řada luxusnějších rezidenčních projektů, ale také i několik výrazných administrativních budov, jakožto i mnoho ze stávajících cihlových objektů prošlo rekonstrukci. Bubeneč má podobný charakter jako Holešovice (rezidenčně-administrativní), nicméně vzhledem k blízkosti exkluzivní části Prahy 6 (diplomatické vily) a díky tomu, že nejde o bývalou průmyslovou oblast, jsou ceny nemovitosti zde mírně vyšší, než v Holešovicích (viz níže). Troja má pak zcela odlišný charakter. Jde o vilovou čtvrť s minimem bytových domů. Tomu odpovídá i charakter celé oblasti a ceny nemovitosti.

POZEMKY V Holešovicích a Bubenči jsou volné pozemky určené pro individuální vilovou výstavbu značně omezené, respektive vůbec neexistují. Co se týče pozemků pro komerční výstavbu, je zde hlavně již výše zmíněná oblast vlakového nádraží Praha-Bubny. Její budoucnost je stále nejasná, avšak vzhledem k její obrovské lukrativnosti je zcela jisté, že v horizontu 10-15 let jí čeká velice rozsáhly rozvoj. V Troji se pak cena pozemku pro výstavbu individuálního bydlení (rodinné domy) z důvodu jejich velké vzácnosti pohybuje v rozmezí 11 až 15 000 Kč za m2. BUDOVY Byty ceny v Kč za m2

Holešovice

Bubeneč

Troja

byty v domě z původní

35 – 45 000

45-50 000

N/A

40 – 60 000

48 – 70 000

50 – 60 000

zástavby (dům před rekonstrukci) byty v domě z původní

115



zástavby (dům po rekonstrukci, nástavby) nové byty v rámci

N/A

55 – 75 000

Holešovice

Bubeneč

Troja

N/A

N/A

75 – 115 000

Holešovice

Bubeneč

Troja

17 – 23 000

19 – 25 000

N/A

25 – 40 000

30 – 50 000

N/A

45 – 80 000

developerských projektů

Rodinné domy ceny v Kč za m2 RD nebo vila

Bytové domy ceny v Kč za m2 Bytový dům před rekonstrukci Bytový dům po rekonstrukci

Administrativní budovy (2) ceny v Kč za m2 Prodej administrativních budov

Holešovice

Bubeneč

Troja

N/A

N/A

N/A

Objekty pro individuální rekreaci a průmyslové objekty se mezi dostupnými nabídkami nevyskytují.

116



NÁJMY (3)

Garsonky

Byty do 60 m2

Byty nad 60 m2

Obchodní prostory

Kanceláře

Holešovice

Bubeneč

Troja

7 – 10 000

7 – 10 000

N/A

Kč/měsíčně

Kč/měsíčně

10 – 13 000

10 – 15 000

12 – 16 000

Kč/měsíčně

Kč/měsíčně

Kč/měsíčně

od 12 000

od 12 000

od 20 000

Kč/měsíčně

Kč/měsíčně

Kč/měsíčně

200 – 400 Kč/m2

200 – 700 Kč/m2

N/A

měsíčně

měsíčně

250 – 400 Kč/m2

250 – 500 Kč/m2

měsíčně

měsíčně

117

N/A



Závěr a výhled Do budoucna je zkoumána oblast velice zajímává z hlediska dlouhodobých investic do nemovitosti. Lze v ní v horizontu dekády očekávat růst cen nemovitosti. Zcela nepochybně Prahu 7 čeká další rozsáhlý rozvoj, dočasně pozastavený špatnou ekonomickou situaci hlavního investora projektu revitalizace nádraží Praha-Bubny. Zvyšení poptávky po nemovitostech v této oblasti může způsobit i plánované administrativní centrum určené pro státní úředníky. Navíc lze očekávat i uvolnění dopravy díky budoucímu dobudování tunelu Blanka, což znovu bude mít vliv na budoucí růst cen v této oblasti. V neposlední řadě pak i budoucí rozvoj a proměna Holešovické tržnice bude mít za důsledek další mírný nárůst cen jak rezidenčního, tak administrativního segmentu. Velkou roli však pochopitelně na budoucí rozvoj Prahy 7 bude mít ekonomická situace nejen v Praze a ČR, ale i v celé Evropské unii. Odkazy a poznámky: (1) http://www.czso.cz/xa/redakce.nsf/i/souhrnne_udaje_o_mestskych_castech/$File/MC_2009.xls (2) k administrativním účelům lze využit výše uvedené činžovní domy (3) všechny uvedené ceny jsou čistě orientační

118

Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech

Recommend Documents