Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech

Bankovní institut vysoká škola Praha Finance

Komparace oceňování podle cenového předpisu a na tržních principech Diplomová práce

Autor:

Bc. Blažena Maciejewská Finance

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

červen 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne: 15. 6. 2013

Bc. Blaţena Maciejewská

Poděkování Chci poděkovat Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., jako vedoucímu této diplomové práce, za konzultace, cenné rady a ochotu při její tvorbě.

Bc. Blaţena Maciejewská

Anotace Diplomová práce se zabývá komparací dvou základních přístupů při oceňování nemovitostí. Popisuje a porovnává oceňování dle cenového předpisu a oceňování na trţních principech. Práce je také zaměřena na analytickou část týkající se ocenění nemovitostí oběma přístupy. Klíčová slova: Trţní hodnota Ocenění na trţních principech Ocenění dle cenového předpisu Porovnávací metoda Nákladová metoda Výnosová metoda Summary: Diploma thesis is concerned with two basic accesses to property valuation. It describes and compares appraisement according to price provision and on market principles. The thesis is concetrated on the analytical part on the property valuation with two basic accesses. Keywords: Market Value Appraisement on market principles Appraisement According to Price Provision Comparative method Cost Method Income Method

OBSAH ÚVOD......................................................................................................................................... 7 1. Oceňování nemovitostí ........................................................................................................... 8 1.1. Definice pojmů ................................................................................................................ 8 1.2. Cena a hodnota ................................................................................................................ 9 1.3. Účel a vyuţití ocenění ................................................................................................... 11 1.4. Subjekty, které mohou provádět ocenění ...................................................................... 12 2. Právní úprava oceňování ...................................................................................................... 13 2.1. Základní právní předpisy pro oceňování nemovitostí ................................................... 13 3. Systém oceňování obou přístupů .......................................................................................... 14 3.1. Oceňování dle cenového předpisu ................................................................................. 14 3.2. Oceňování nemovitostí na trţních principech ............................................................... 15 4. Základní metody oceňování nemovitostí.............................................................................. 16 4.1. Ocenění nákladovým způsobem .................................................................................... 16 4.1.1. Ocenění dle cenového předpisu .............................................................................. 16 4.1.2. Trţní způsob ocenění .............................................................................................. 18 4.1.3. Komparace nákladových metod ocenění ................................................................ 19 4.2. Ocenění výnosovým způsobem ..................................................................................... 20 4.2.1. Ocenění dle cenového předpisu .............................................................................. 20 4.2.2. Trţní způsob ocenění .............................................................................................. 21 4.2.3. Komparace výnosových metod ocenění ................................................................. 22 4.3. Ocenění porovnávacím způsobem ................................................................................. 23 4.3.1. Ocenění dle cenového předpisu .............................................................................. 23 4.3.2. Trţní způsob ocenění .............................................................................................. 24 4.3.3. Komparace porovnávacích metod ocenění ............................................................. 25 4.4. Ocenění pozemku .......................................................................................................... 27 4.4.1. Ocenění dle cenového předpisu .............................................................................. 27 4.4.2. Trţní způsob ocenění .............................................................................................. 29 4.4.3. Komparace ocenění pozemku ................................................................................. 30 4.5. Koeficient prodejnosti ................................................................................................... 30 5. Oceňování v bankovnictví .................................................................................................... 31 5.1. Metodické zásady při oceňování ................................................................................... 32 6. Analytická část ..................................................................................................................... 34 5

6.1. Ocenění rekreační chaty ................................................................................................ 34 6.2. Ocenění bytové jednotky ............................................................................................... 45 6.3. Ocenění rodinného domu .............................................................................................. 58 6.4. Analýza zjištěných hodnot ............................................................................................ 71 Závěr ......................................................................................................................................... 73 Seznam pouţité literatury a dalších zdrojů ............................................................................... 75 Přílohy: ..................................................................................................................................... 77

6

ÚVOD Oceňováním se zabývám po celou dobu trvání svého vysokoškolského studia na Bankovním institutu vysoké škole, a.s., proto i volba tohoto tématu byla více neţ na místě. Toto téma – Komparace oceňování dle cenového předpisu a na trţních principech, je velice široké a lze se s ním zabývat ze všech moţných stran, zahrnuje veškerou problematiku, která se v oceňování můţe vyskytnout. Ve své práci jsem se zaměřila na jednotlivé metody ocenění, přičemţ cílem této práce je vyhodnotit nejdůleţitější aspekty v oceňování těchto dvou základních přístupů a v neposlední řadě provést komparaci těchto metod jak v teoretické, tak i v analytické části této práce. Dalším cílem této práce je prokázat schopnost autora ocenit vybrané nemovitosti, jak na trţních principech, tak dle cenového předpisu. Přínos práce by měl být v navrţených postupech, které jsou popsány v teoretické části, ale jejich skutečné pouţití a modifikace závisí na zkušenostech a znalostech kaţdého odhadce. Ač se hodnoty ocenění těchto dvou metod liší diametrálně či neliší skoro vůbec, kaţdé ocenění má své opodstatnění a striktně vymezený způsob vyuţití daných metod, o čemţ jsem se přesvědčila i v analytické části. Diplomová práce bude kromě úvodu a závěru rozdělena do šesti hlavních kapitol. Úvodní z nich poskytne teoretický přehled nejdůleţitějších pojmů souvisejících s oceňováním nemovitostí, vysvětlí pojem cena a hodnota. Další část první kapitoly přiblíţí profese zabývající se oceňováním, tzn. soudní znalec a odhadce a vysvětlí diferenci mezi těmito subjekty. Kapitola druhá vymezí základní legislativu oceňování a nastíní účel a vyuţití oceňovacích systémů, které jsou podrobněji vysvětleny v kapitole třetí. Ve čtvrté kapitole se zabývám metodami oceňování nemovitostí, které jsou podrobně vymezeny a zahrnují i můj pohled na rozdílnost těchto metod. Pátá kapitola informuje o oceňování v bankovnictví a přiblíţí, jaké metodické zásady jsou závazné při oceňování nemovitostí, které jsou prováděny v souvislosti

s odhadem

obvyklé

ceny

nemovitosti

k zajištění

hypotečního

úvěru

poskytnutého bankou. V šesté a poslední kapitole své práce se zabývám analýzou ocenění rekreační chaty, bytové jednotky a rodinného domu na základě trţního ocenění a ocenění dle cenového předpisu a dále samotným vyhodnocením zjištěných hodnot. V diplomové práci se pokusím vyuţít získaných praktických postřehů, informací a rad od mých kolegů, profesorů a vedoucího této práce. 7

1. Oceňování nemovitostí Oceňování nemovitostí je odborná činnost, která se provádí za účelem zjištění hodnoty nemovitosti. Oceňování nemovitostí se provádí pomocí oceňovacích metod a pravidel.

1.1. Definice pojmů

NEMOVITOST – jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.1 POZEMEK - přirozená část zemského povrchu oddělaná od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku popřípadě rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemků.2 BUDOVA – nadzemní stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. 3 HALA - je stavba o jednom nebo více podlaţích, ve kterých souhrn jednotlivých volných vnitřních prostorů vymezených svislými konstrukcemi, podlahou a spodním lícem stropních nebo nosných střešních konstrukcí, o velikosti kaţdého prostoru nejméně 400 m3, činí více neţ dvě třetiny obestavěného prostoru stavby. Zastavěná plocha haly činí nejméně 150 m2. RODINNÝ DŮM - vyhláška vyuţívá definici dle vyhl. č. 501/2006 Sb., a následně č. 269/2009 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území. § 2 a) stavby pro bydlení, odst. 2.: je rodinný dům, ve kterém více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. BYT – je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. 4

1

§ 119, zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník § 27/a zákona č. 344/1992 Sb., katastrální zákon 3 § 3 zákona č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku 4 Ing. Petr Ort, Ph.D. – Oceňování nemovitostí na trţních principech 2

8

REKREAČNÍ CHATA - chata s obestavěným prostorem nejvýše 360 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras. Můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. ZAHRÁDKÁŘSKÁ CHATA - chata s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; můţe být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaţí a podkroví. REKREAČNÍ DOMEK - domek v zastavěném území obce se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras; můţe mít nejvýše dvě nadzemní podlaţí, popřípadě jedno nadzemní podlaţí a podkroví a jedno podzemní podlaţí. VEDLEJŠÍ STAVBA - stavba, která tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje uţívání pozemku a jejíţ zastavěná plocha nepřesahuje 100 m². Vedlejší stavbou není garáţ a zahrádkářská chata.

1.2. Cena a hodnota Při oceňování se setkáváme s různými druhy cen či hodnot a je tedy nutné odlišit cenu a hodnotu. Cena je částka určená hodnotou a je konkretizovaná, jakmile dojde k převodu nemovitosti. Označení cena je definováno v zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách, jako peněţní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboţí, nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům neţ k prodeji. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit na jedné straně kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Hodnota se zpravidla určuje odhadem. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnoty, výnosová hodnota, střední hodnota, trţní hodnota apod.), přitom kaţdá

9

z nich můţe být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.5 Cena administrativní Cena zjištěná podle cenového předpisu, tj. cena administrativní – podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. Cena pořizovací Cena pořizovací („historická“) je cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Pouţívá se v účetní evidenci. Cena reprodukční Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo moţno pořídit stejnou nebo porovnatelnou novou nemovitost v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. U staveb se zjišťuje buď pracně podrobným poloţkovým rozpočtem, za pomoci agregovaných poloţek, nebo za pomoci technickohospodářských ukazatelů (THU), jednotkových cen za 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zastavěné plochy apod. Věcná hodnota (substanční hodnota) Je v podstatě reprodukční cenou stavby, sníţenou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzitě uţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady odstranění váţných závad. Výnosová hodnota (kapitalizační míra zisku) Je součet očekávaných výnosů z nemovitosti, diskontovaných na současnou hodnotu. Při předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů je moţno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Cena obvyklá (trţní hodnota) Podle zákona č. 151/1997 Sb. se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny 5

Bradáč. A., Fiala J., Hlavinková V.: Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy, Praha, Linde Praha, a.s., 2007

10

okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.6 Trţní cena Tvoří se aţ při konkrétním prodeji resp. koupi a můţe se od zjištěné hodnoty odlišovat. Není moţno ji přesně stanovit.

1.3. Účel a využití ocenění Účelem ocenění je odhadnout hodnotu majetku. Výzvu k ocenění dává klient, který potřebuje znát odpověď na určité otázky, které se týkají nějakého majetku. Výsledkem ocenění je vyjádření znalce o celkové hodnotě oceňovaného majetku. Ocenění se můţe provádět pro velké mnoţství různých situací, např. Určení daňového základu – pro účel zjištění daňového základu a výpočet daně je nutné určit obvyklou cenu majetku. Výpočet se řídí ustanovením zákona. Dědictví – je tvořeno různými majetkovými poloţkami. I kdyţ část dědictví v dnešní době nepodléhá zdanění, musí se určit jeho trţní hodnota (např. pro účel spravedlivého rozdělení mezi dědice). Uzavírání pojistných smluv – pro správné nastavení pojistné částky je třeba provést kvalifikovaný odhad nákladové hodnoty majetku tak, aby se v případě pojistné události dostalo pojištěnému adekvátní náhrady a minimalizoval se na něho dopad pojistné události. Úvěrové řízení – banky často vyţadují ocenění majetku potenciálního dluţníka ať uţ přímo pro účely zástavy majetku nebo pro posouzení majetkové situace a bonity klienta.

6

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

11

Stanovení výše újmy či škody – ocenění majetku či jiné hodnoty v případě škody vzniklé například pojistnou událostí, v důsledku trestné činnosti. Vypořádání společného jmění manţelů – pro rozdělení majetku je třeba v případech, kdy nedojde mezi manţely k dohodě, provést objektivní ocenění veškerého majetku. Na jeho základě můţe soud rozhodnout o vypořádání SJM. Insolvenční řízení – při řešení ekonomického úpadku společnosti nebo občana je hned několik situací, kdy je nezbytné provést ocenění majetku, který tvoří majetkovou podstatu a ta má být zpeněţena na úhradu úpadcových dluhů.7

1.4. Subjekty, které mohou provádět ocenění Odhady pro vlastní potřebu si můţe provádět kdokoliv, kdo k tomu má značné a potřebné znalosti a informace. Pokud má být odhad správný a pouţitelný, musí být zpracován k tomu oprávněnými subjekty, jsou jimi odhadce, znalec či znalecký ústav. Odhadce je fyzická osoba, která má potřebné odborné vzdělání a je způsobilá zpracovávat odhady ve svém oboru (a tedy splňuje poţadavky ţivnostenského zákona pro získání koncese na oceňování majetku). Absolvuje zvláštní vzdělávací kurzy a je zpravidla členem některé z „komory“ odhadců. Na základě získané koncese je oprávněn zpracovávat odhady a odborná vyjádření, nikoliv ovšem znalecké posudky. Odhady jsou běţně vyuţitelné ve všech obchodních a občanských záleţitostech, kde není zákonem vyţadováno ocenění majetku znaleckým posudkem. Znalec je fyzická osoba, která splňuje odborné předpoklady, sloţila poţadované zkoušky a na základě těchto skutečností je jmenován znalcem předsedou krajského soudu a je tak zapsána do seznamu znalců vedeného u příslušného krajského soudu. Činnost znalců upravuje zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících. Znalci jsou oprávněni dělat znalecké posudky pro soudy, orgány činné v trestním řízení a ostatní státní orgány, kromě toho mohou vykonávat oceňovací činnost pro komerční a jiné instituce a pro občany.

7

František Drozen, Jaromír Ryska, Alexandr Vacek a kolektiv - Oceňování majetku

12

Znalecký ústav je právnická osoba s obdobnými oprávněními jako soudní znalec a jsou uvedeny v seznamu ústavů, které jsou vedeny krajskými soudy a veřejnosti dostupné na internetových stránkách Ministerstva spravedlnosti. Znalecké ústavy jsou jmenovány Ministerstvem spravedlnosti ČR. Mezi profesemi znalec a odhadce je podstatný rozdíl. Pro obě strany je shodný objekt zkoumání, tzn. typ majetku. Znalec se na základě svých odborných znalostí a zkušeností můţe věnovat i komerční činnosti oceňování, avšak u odhadce to neplatí. Odhadce určuje trţní hodnotu majetku, zatímco znalec musí v mnoha případech, kromě určení trţní hodnoty, stanovit administrativní cenu.

2. Právní úprava oceňování 2.1. Základní právní předpisy pro oceňování nemovitostí

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Jedná se o obecný předpis, uvádí primární zásady a má své důkladnější prováděcí vyhlášky. Zákon upravuje způsoby oceňování majetku. Oceňování majetku se rozumí věcí, práva a jiné majetkové hodnoty a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy (např. zákon o darovací dani, dědické atd.). Kromě nemovitostí se tento zákon vztahuje i např. na ocenění podniků a cenných papírů. Obsahuje výčet jednotlivých způsobů oceňování a dále členění pozemků. Tento zákon byl později novelizován ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. Prováděcí vyhláška MF č. 3/2008 Sb. Ve znění pozdějších předpisů změn provedených vyhláškami č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Tato vyhláška obsahuje výčet cen, koeficientů, přiráţek a sráţek k cenám a postupů oceňování ustanovených v zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Koeficienty a ceny 13

jsou uvedený v přílohách této vyhlášky a jsou rozděleny do tabulek podle katastrálního území a typu příslušenství nebo zařízení. Stavební zákon 183/2006 Sb. Upravuje otázky územního plánování, povolování staveb a jejich změn, odstraňování staveb, definuje také stavby zastavitelné plochy a nezastavěná území ze stavebního hlediska atd. Zákon byl dále novelizován ve znění zákonů č. 68/2007 Sb., č. 191/2008 Sb., č. 223/2009 Sb., č. 345/2009 Sb., č. 227/2009 Sb., č. 281/2009 Sb., č. 379/2009 Sb. a č. 424/2010 Sb., č. 420/2011 Sb., 142/2012 Sb., č. 167/2012 Sb. a č. 350/2012 Sb. Katastrální zákon 344/1992 Sb. Tento zákon je základním právním dokumentem k existenci katastrálního úřadu na území České republiky. Definuje jeho činnost, práva a povinnosti. Zákon se dočkal pozdějších novelizací ve znění zákonů č. 89/1996 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 120/2000 Sb., č. 220/2000 Sb., č. 53/2004 Sb., č. 342/2006 Sb., č. 186/2006 Sb., č. 269/2007 Sb., č. 8/2009 Sb., č. 227/2009 Sb. a č.227/2009 Sb. a č. 167/2012 Sb.

3. Systém oceňování obou přístupů 3.1. Oceňování dle cenového předpisu Zavazujícím zákonem pro činnost oceňování nemovitostí dle cenového předpisu je v současnosti zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, oceňovací vyhláškou č. 3/2008 Sb. Vyhláška k tomuto zákonu je kaţdý rok novelizována. Oceňování dle cenového předpisu se vyuţívá pro účely a potřeby státní správy, zejména však pro daňové účely, oceňování majetku investičních a penzijních fondů, vyvlastňování, i pro případy, kdy tak rozhodne oprávněný orgán (např. soud při ocenění podílového

14

spoluvlastnictví), v případech, kdy se na tomto způsobu ocenění dohodnou strany, kterých se majetek týká.8 V platné oceňovací vyhlášce je vymezen přesný postup pro oceňování jednotlivých typů majetku. V přílohách oceňovací vyhlášky, která jich čítá na 39, nalezneme základní ceny, koeficienty a další údaje, které jsou důleţité pro ocenění. V druhé části vyhláška popisuje způsob ocenění staveb (budov, hal, rodinných domů, garáţí, venkovních úprav aj.) nákladovým, výnosovým a porovnávacím způsobem. Ocenění nemovitosti podle cenových předpisů má v porovnání s trţním oceněním vedle své relativní jednoduchosti jednu velkou výhodu a to svou objektivnost. Ta je samozřejmě dána tím, ţe postup stanovení ceny je přesně dán oceňovací vyhláškou. Jeho velkou nevýhodou je ale skutečnost, ţe tento způsob ocenění prakticky vůbec neumoţňuje zohlednění trţních vlivů, které v praxi cenu nemovitosti často zásadním způsobem ovlivňují.

3.2. Oceňování nemovitostí na tržních principech Pro oceňování nemovitostí na trţních principech nejsou dané přesné výpočty nebo předpisy, které by indikovaly postup ocenění. Existují jisté postupy, jejichţ pouţití závisí na konkrétních podmínkách a okolnostech. Trţní hodnotu nemůţeme stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout. Zákonem není stanoven ţádný postup ani systém, podle kterého by se dalo postupovat. Kaţdý odhadce by se měl řídit svými morálními zásadami a obecně uznávanou teorií. Trţní ocenění se pouţívá v případech, kdy je poţadovaný výstup trţní hodnota nebo hodnoty na ní zaloţené. Trţní ocenění je zaloţeno na pouţití různých faktorů na trhu nemovitostí, jejichţ vlivy je trţní hodnota nemovitosti výrazně ovlivňována. Jedná se především o: - politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, ţivotní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy) - ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, ţivotní úroveň, moţnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra) - fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, topografie, sousedi, doprava, 8

Ing. Heřman J.: Oceňování majetku, Praha

15

zainvestovanost, architektura, ţivotní prostředí, vybavení, vyuţitelnost, stáří staveb, stav údrţby, technická, ekonomická, morální ţivotnost). Pro stanovení trţní hodnoty je základním a nezbytným předpokladem znalost trhu s nemovitostmi. Trţní oceňování je uspořádaný postup, individuální pro kaţdou oceňovanou nemovitost. Opírá se o vhodné cenotvorné argumenty, jejich analýze a váţení všech vlivů. Při oceňování nemovitostí na trţních principech vycházíme ze tří základních metod: - metoda na bázi porovnání - metoda na bázi očekávaných výnosů - metoda na bázi vynaloţených nákladů

4. Základní metody oceňování nemovitostí V České republice se oceňování nemovitostí řídí dvěma základními směry. Tyto směry jsou v podstatě naprosto odlišné disciplíny, jejichţ pouţití a výsledky nelze zaměňovat. První metoda spočívá v oceňování na trţních principech, druhá pak v administrativním ocenění, resp. oceňování dle cenového předpisu.

4.1. Ocenění nákladovým způsobem 4.1.1. Ocenění dle cenového předpisu

Nákladovým způsobem se oceňují stavby: - budova a hala, dle § 3 - inţenýrská a speciální pozemní stavba, dle § 4 - rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek, dle § 5 - rekreační chata a zahrádkářská chata, dle § 6 - vedlejší stavba, dle § 7 - garáţ tvořící příslušenství jiných staveb, dle § 8 - studna, dle § 9 - venkovní úprava, dle § 10 16

- hřbitovní stavba a hřbitovní zařízení, dle §11 - kulturní památka, dle § 12 - bytový a nebytový prostor, dle § 13 - rybník, malá vodní nádrţ a ostatní vodní dílo, dle § 14 - rozestavěná stavba, dle § 15 - stavba určená k odstranění, dle § 16 - stavba bez základů, dle § 17 - stavba z více konstrukčních systémů, dle § 18 - stavba s víceúčelovým vyuţitím, dle § 19 Základní cena oceňované nemovitosti se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru a základní cenou za m3 určitého typu stavby, která je uvedena v přílohách 2 – 13 oceňovací vyhlášky. Základní upravenou cenu, která se odvíjí od účelu uţití, získáme korekturou a aplikací příslušných koeficientů. Mezi tyto koeficienty spadá: K1 – koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K2 – koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí K3 – koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu K4 – koeficient vybavení stavby K5 – koeficient polohový Ki – koeficient změny cen staveb, vztaţený k cenové úrovni roku 1994 Kp– koeficient prodejnosti. Základní cenu upravenou (ZCU) zjistíme vynásobením základní ceny (ZC) určitého typu stavby a koeficientu (K), které jsou pro jednotlivé typy staveb rozdílné, např.: Budova a hala Cenu budovy a haly zjistíme, kdyţ vynásobíme počet m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 vyhlášky, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu uţití a upravenou danými koeficienty. V tomto případě se jedná o koeficienty K1koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, K2 - koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí, K3 - koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, K4 - koeficient vybavení stavby, K5 – koeficient polohový, Ki – koeficient změny cen staveb, vztaţený k cenové úrovni roku 1994 a Kp– koeficient prodejnosti uvedený v příloze. 17

Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, jejichţ obestavěný prostor je větší neţ 1 100 m3 nebo které patří k původní zemědělské usedlosti anebo jejichţ základní cena není uvedena v příloze č. 20a v tabulce č. 1 a cena rozestavěného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 6, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle základní ceny rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 vyhlášky se násobí koeficienty k4, K5, Ki a Kp.9

4.1.2. Tržní způsob ocenění Jedná se o přístup, který je zaloţený spíše na technickém pohledu na nemovitost, jehoţ výstupem je tzv. věcná hodnota, která vyjadřuje, kolik by činily celkové náklady na znovupostavení nemovitosti k datu ocenění včetně nákladů na pozemek. Přístup zohledňuje zejména funkční nedostatky oceňované nemovitosti, ekonomickou a morální zastaralost. Obecný postup je takový, ţe se zjišťují náklady na postavení nemovitosti stejné velikosti, typu a se stejnými technickými a uţitnými vlastnostmi jako má oceňovaná nemovitost, v cenové úrovni ke dni ocenění, sníţené o opotřebení. K věcné hodnotě staveb se obvykle připočítává hodnota pozemků, zjištěná jinými metodami. Nejčastěji aplikovanou metodou je metoda technickohospodářských ukazatelů (THU). Tato metoda spočívá v tom, ţe se nejprve určitým způsobem kvantifikuje stavba, nejčastěji na 1 m3 obestavěného prostoru a následně se podle typu stavby a konstrukčního systému ocení tyto jednotky (m3) tak, ţe se obestavěný prostor násobí vysoce agregovanými náklady na kvantifikovanou jednotku a výsledkem je tzv. reprodukční hodnota. Od reprodukční hodnoty se následně odečte opotřebení (technické i ekonomické) a výsledkem je věcná hodnota, ke které se přičítá hodnota pozemků. Zdrojem informací o THU jsou placené databáze, v České republice takovou databázi poskytuje např. RTS, a.s. nebo URS PRAHA, a.s.

9

vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

18

Další metodou je metoda stavebnicová, někdy také nazývaná metoda agregovaných poloţek. Metoda je analogií s metodou THU s tím rozdílem, ţe se oceňují postupně skupiny příbuzných poloţek (konstrukční části), tzn. např. základové konstrukce, svislé nosné a vodorovné konstrukce atd. Výhodou této metody je její vyšší přesnost, která je ovšem vykoupená větší pracností. Nejpřesnější, ale zároveň nejpracnější metodou je metoda podrobného poloţkového rozpočtu. Metoda je opět analogií předchozích metod, ale v tomto případě se přiřazují ceny jednotlivým prvkům stavebních konstrukcí a rovněţ vynaloţené lidské práci. Nedochází zde tedy k agregaci cen na určitou jednotku či konstrukční část jako v předchozích metodách.

4.1.3. Komparace nákladových metod ocenění Nákladová metoda se uplatní v různých odvětvích, pro která se ocenění vypracovává. V některých oblastech má přednostní funkci, jinde se pouţívá jen jako dodatečná pro redukci a upřesnění zjištěné hodnoty. Patří mezi nejstarší metodu oceňování. Oceňování tímto způsobem je velice pracné, klade vysoké poţadavky na odbornost odhadců a a velice zásadní problém spočívá v nedostupnosti ucelených informací o nových materiálech a technologiích. Ve vyhlášce jsou pro tento způsob ocenění stanoveny standardy vybavení (zaznamenané v tabulkách) a popisují standardní konstrukce a vybavení popsaných typů objektů. Tyto tabulky konstrukcí však neodráţí změnu technologií tak rychle, jak by bylo potřeba. Konstrukční a materiálové vlastnosti staveb dosáhly ve svém vývoji poměrně velkých změn. Změnila se např. kvalita izolačních a tepelně energetických vlastností a to v důsledku rostoucích cen energií. Některé konstrukce vyhláška hodnotí jako standardní, kdeţto trh s nemovitostmi na ně pohlíţí jako podstandardní. Jako příklad si můţeme uvést popis standardu v tabulce v příloze č. 6, vedené pod poloţkou č. 20 – zdroj teplé vody, v popisu standardu bojler, karma, kdy vyhláška na toto vybavení pohlíţí a hodnotí jako standard, kdeţto trh s nemovitostmi na něj můţe pohlíţet jako podstandard.

19

Vyhláška například nedokáţe zobrazit specifické vlastnosti stavby, nedokáţe přesně zachytit geografické a klimatické podmínky, neřeší objekty s nízkou spotřebou energie, které naopak zajímá trh s nemovitostmi, a takto můţeme pokračovat dále.

4.2. Ocenění výnosovým způsobem 4.2.1. Ocenění dle cenového předpisu

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu se nejčastěji vyuţívá v případě staveb, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, pronajatých jako celek jednomu nebo více nájemcům na základě nájemních smluv. Není – li stavba pronajata a mohla by být, ocení se i taková stavba kombinací nákladového a výnosového způsobu. Vychází se z nájemní smlouvy nebo z obvyklého nájemného. Pokud nelze zjistit pro účel uţití stavby obvyklé nájemné v místě, ocení se tato stavba nákladovým způsobem. Cena konkrétní stavby, uvedených v § 22 zjištěná výnosovým způsobem se zjistí pomocí následujícího vzorce: CV = N/p x 100 kde CV – cena zjištěná výnosovým způsobem, N – roční nájemné upravené podle následujících odstavců, p – míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 16 Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb se sniţuje o 40% své hodnoty a odpočtu nájemného z pozemku, je-li třetí osoby. V případě, ţe je vlastníkem a pronajímatelem pozemku stejná osoba, sníţí se hodnota ročního nájemného o 5% z hodnoty zastavěné plochy pozemku. Celková výše odpočtu ročního nájemného nesmí překročit 50% z ročního nájemného.

20

4.2.2. Tržní způsob ocenění Tato metoda je zaloţena na principu očekávání, má důraz v ekonomickém pohledu na nemovitosti a soustřeďuje se především na míru jejich uţitku. Uţitek je v tomto případě měřen čistým výnosem, který je moţné očekávat od nemovitostí, a dobou, po kterou tento výnos potrvá. Metoda je zaloţena na vztahu, která předpokládá, ţe výnosová hodnota nemovitosti je rovna součtu všech očekávaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti přepočtených na současnou hodnotu peněz. Jinak řečeno, výnosová hodnota je pravděpodobnou cenou, kterou je potenciální kupující v současnosti ochoten za nemovitost zaplatit v souvislosti s očekáváním všech budoucích zisků plynoucích z jejího drţení. Předpokládá, ţe kupující porovnává tuto cenu s jinými investičními moţnostmi, které připadají v úvahu, a je ochoten tuto cenu akceptovat, jestliţe mu oproti srovnávaným alternativám přinesou vyšší výnos, uţitek či jinou výhodu. Pro odhad výnosové hodnoty je důleţitá velikost diskontní míry, resp. míry kapitalizace, která se vyuţívá pro převod na současnou hodnotu. Vysoká hodnota těchto ukazatelů sniţuje hodnotu nemovitosti a naopak. V případě, ţe počítáme s jediným budoucím výnosem z nemovitosti, např., z příjmu z jejího prodeje, pouţijeme pro převod na současnou hodnotu kapitalizační míru. Kapitalizační míra je ve své podstatě relace mezi reprezentativním výnosem a výnosovou hodnotou. Rozlišujeme kapitalizaci přímou, která se pouţívá v České republice a kompaktně vyjadřuje míru kapitalizace a kapitalizaci výnosovou. Výnosová kapitalizace je sofistikovanější přístup pouţívaný zejména ve světě. Výnosová kapitalizace se skládá ze dvou sloţek, a to z míry výnosnosti a sloţky návratnosti. Sloţka návratnosti vyjadřuje nejistotu dosaţení předpokládané budoucí částky. To znamená, ţe míra kapitalizace je rovna míře výnosnosti pouze v případě, ţe si nemovitost svou hodnotu dlouhodobě udrţí. V případě, ţe nemovitost nabývá na hodnotě, je míra kapitalizace niţší neţ míra výnosnosti a naopak. V případě řady budoucích výnosů se k přepočtu na současnou hodnotu pouţívá diskontní míra. Na rozdíl od míry kapitalizace obsahuje diskontní míra pouze jednu sloţku, a to výnosnost, návratnost v ní zohledněna není. Pro odhad diskontní míry je velmi důleţitá výše úrokové míry. Diskontní míra bývá nejčastěji odvozována z nominální úrokové míry. Je však třeba ještě zohlednit vliv inflace, díky které klesá reálná hodnota peněz. 21

Diskontní míru můţeme určit: - vyuţívá se, známe-li výši ročních výnosů nemovitosti podobné stavby. Výpočet je dán následujícím vzorcem: p = Vr * 100 KC kde: p - kapitalizační míra v %, Vr – reálný čistý výnos za rok KC – kupní cena nemovitosti

4.2.3. Komparace výnosových metod ocenění K ocenění výnosovým způsobem se ve vyhlášce pouţívá kombinace nákladového a výnosového způsobu. Jak jiţ výše bylo uvedeno, ocenění stavby výnosovým způsobem probíhá podle vzorce CV = N/p x 100, kdy p je míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 16 prováděcí vyhlášky. Tabulka č. 1: Míry kapitalizace pro oceňování nemovitostí a majetkových práv výnosovým způsobem

Míra kapitalizace v %

Název položky

Budovy

/

Haly

Nemovitosti pro výrobu

7,5

9,5

Nemovitosti pro garáţování

11

10

Nemovitosti pro obchod

7

8

Nemovitosti pro administrativu

6,5

Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování (např.

7,5

hotely), ostatní ubytování Nemovitosti pro dopravu, spoje

7

Nemovitosti pro školství

8

Nemovitosti pro kulturu

7

Nemovitosti pro zdravotnictví

8

Nemovitosti pro zemědělství

6

7,5

Nemovitosti pro skladování

6

6,5

Nemovitosti pro sport

7

7

Bytové domy typové

5,5

-

Bytové domy netypové

4,5

-

Ostatní nemovitosti neuvedené

8

Majetková práva

12 Zdroj: Příloha č. 16 k vyhlášce č. 3/2008

22

Z tabulky je patrno, ţe např. k nemovitosti pro administrativu je přidělena míra kapitalizace 6,5%, je tedy pevně daná. Znamená to tedy, ţe míra zhodnocení investic vloţených do nemovitostí bude shodná dle vyhlášky např. v obci Vysoká Pec, v okrese Chomutov, která má 1 000 obyvatel, tak i v Praze. U trţního ocenění se zohledňuje více faktorů, provádí se důkladné analýzy moţných vlivů a je schopno lépe odráţet trţní hodnotu.

4.3. Ocenění porovnávacím způsobem 4.3.1. Ocenění dle cenového předpisu Toto ocenění se pouţívá pro ocenění samostatných garáţí netvořících příslušenství jiných staveb, pro ocenění bytů ve vícebitovém domě, rekreačních a zahrádkářských chat a ocenění rodinných domů, rekreačních chalup a domků, jejichţ obestavěný prostor je menší neţ 1 100 m3. Měrná jednotka pro uvedené stavby, kromě bytů ve vícebytovém domě, je 1 m3 obestavěného prostoru. Pro byty ve vícebytovém domě to je 1 m2 podlahové plochy.

Byt ve vícebytovém domě - Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č. 2, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 19 tabulce č. 1 upravenou podle odstavce 2. V ceně je zahrnuto standardní vybavení budovy, ve které se byt nachází. Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba slouţící výhradně společnému uţívání.10 Spoluvlastnický podíl na pozemku či na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se ocení samostatně. Rekreační chata a zahrádkářská chata - cena dokončené rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20 v tabulce č. 1 10

vyhláška č. 460/2009 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

23

upravenou podle odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty uvedené v příloze č. 7. Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1 100 m3, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, indexovanou průměrnou cenou uvedenou v příloze č. 20a a upravenou podle odstavce 2. V této ceně je zahrnuto standardní vybavení rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku uvedené v příloze č. 6.11 Postup oceňování staveb podle cenového předpisu se můţe zdát pracný a sloţitý, v současnosti však znalci pouţívají více druhů výpočetních programů, které jejich práci zjednodušují a urychlují.

4.3.2. Tržní způsob ocenění Porovnávací metoda je stěţejní při odhadu trţní hodnoty nemovitosti a pouţívá se nejčastěji. Tato metoda je zaloţena na porovnání hodnoty oceňované nemovitosti s hodnotami nemovitostí podobných parametrů nedávno prodaných nemovitostí za obdobných podmínek. Aby byl výsledek optimální, musí být při uplatnění tohoto přístupu splněny čtyři základní podmínky. -

oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn. musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a uţitku,

-

porovnávané ceny musí být poměrně aktuální,

-

porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů,

-

porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v nichţ nemovitost působí.12

Metoda přímého porovnání Oceňovaná nemovitost se rovnou porovná s porovnávací nemovitostí podle daných kritérií. Porovnávací nemovitost je hodnocena pomocí koeficientů (oproti oceňované nemovitosti) a výsledná porovnávací hodnota se pak zjistí aritmetickým průměrem. 11 12

vyhláška č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Zbyněk Zazvonil - Oceňování nemovitostí na trţních principech

24

Metoda nepřímého porovnání U nepřímého porovnání se oceňovaná nemovitost porovná pouze s jednou nemovitostí. Výhodou tohoto způsobu je skutečnost, ţe se nesrovnává s větším počtem vzorů, coţ můţe vést k přesnějším výsledkům. Čím více se porovnávané nemovitosti liší, čím větší jsou časové rozdíly mezi datem ocenění a porovnávanými údaji, čím vzdálenější a rozdílnější jsou příslušné lokality a čím menší je počet obchodů, na jejichţ základě jsou porovnávací hodnoty zaloţeny, tím stoupá riziko nepřesnosti výsledku. Rozhodujícím předpokladem při aplikaci porovnávací metody je databáze porovnávaných nemovitostí, z níţ se při srovnávání hodnoty vychází. Musí být zaloţena na principu sběru a třídění cen ze skutečně realizovaných obchodních transakcí s nemovitostmi. Při malém mnoţství informací o skutečně realizovaných cenách je nutno pouţít jiné zdroje dat, např. nabídkové ceny nemovitostí, které lze najít v nabídkách realitních kanceláří, na internetových realitních serverech apod. Vzhledem k tomu, ţe kaţdá nemovitost je svým způsobem jedinečná a i velmi podobné nemovitosti se liší, je třeba zohlednit odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti pomocí korekčních činitelů, kdy odhadce vychází ze svých zkušeností a znalostí daného trhu. Výsledkem v závěru porovnání, získáme porovnávací hodnotu nemovitosti.

4.3.3. Komparace porovnávacích metod ocenění Porovnávací metoda ocenění se zejména opírá o sběr informací z realitního trhu a je tedy vhodné podotknout, ţe vyhláška vyuţívající ocenění porovnávacím způsobem se více přibliţuje trţním cenám na trhu nemovitostí. Cílem této metody je dosáhnout srovnatelné hodnoty dané nemovitosti a následně ji aplikovat na konkrétní nemovitost. Oceňovací vyhláškou jsou vydávány tzv. indexované průměrné jednotkové ceny, které představují výchozí bod pro zjištění ceny. Tato cena je dále upravována na základě několika kritérií agregovaných do třech koeficientů. Trh s nemovitostmi – ve vyhlášce jsou určeny koeficienty, kterými se upravuje cena, tyto koeficienty jsou zprůměrované a víme, ţe znalec nejlépe posoudí sám situaci na místě. 25

Poloha nemovitosti – u tohoto koeficientu přihlíţí vyhláška např. na polohu v obci, obyvatelstvo v okolí (konfliktní skupina obyvatel můţe nemovitost výrazně sníţit) a jiné faktory. Index konstrukce a vybavení – dle skutečného stavu lze posoudit i opotřebení nemovitosti. I kdyţ vyhláška přihlíţí k velikosti obci, moţnosti vyuţití stavby, vybavenosti nemovitosti, stáří nemovitosti apod., stále musíme brát v potaz, ţe se vyhláška aktualizuje kaţdý rok a tedy platná vyhláška pro rok 2012 pracuje s údaji, a to ještě neúplnými, z roku 2011 a výsledná hodnota tedy nekoresponduje s cenou trţní. Ta by podrobněji zohlednila další cenotvorné faktory jako např. skutečnost, ţe pod okny před domem projíţdí tisíce aut kaţdý den nebo způsobující zápach ze sousedního domu, který je obydlený několika desítky koček a tak je dům nabízen jiţ několik let a nikdo ho nechce koupit. Je obecně známým faktem, ţe v posledních letech vývoj cen nemovitostí klesá. Týká se to zejména bytů, kde je zaznamenán největší pokles cen. Případný nárůst cen se týká určitých výjimek, jako jsou byty s neobyčejnou dispozicí v exkluzivních lokalitách, pozemky ve vyhledávaných místech apod. Pokles cen nemovitostí lze potvrdit ze všech dostupných zdrojů. Je tomu ale jinak, pokud se seznámíme s vyhláškou a jejími novelami z let 2010 a 2011. V uvedených letech vývoj cen podle oceňovací vyhlášky hovoří o naprostém opaku. Podle oceňovací vyhlášky jednotkové ceny za m2 podlahové plochy meziročně vzrostly v určitých částech Prahy. Tento vývoj jsem zaznamenala do tabulky, údaje jsou převzaté z vyhlášky č. 364/2010 Sb. a z vyhlášky č. 387/2011 Sb. Tabulka č. 2 – Porovnání jednotkových ceny

Část Prahy

Jednotková cena

Jednotková cena

Zvýšení

pro rok 2010

pro rok 2011

(+)/pokles (-)

Praha 1

92 039

95 085

3,31 %

Praha 2

64 082

66 894

4,39 %

Praha 3

54 208

56 105

3,50 %

Praha 4

44 906

47 935

6,75 %

Praha 5

46 036

48 155

4,60 %

Praha 6

58 706

61 176

4,21 %

Praha 7

44 203

44 469

0,60 %

Praha 8

42 416

45 750

7,86 %

26

Praha 9

45 778

47 917

4,67 %

Praha 10

45 846

46 724

1,92

Praha 11

44 890

48 488

8,02 %

Praha 12

39 167

41 909

7,00 %

Praha 13

36 156

40 990

13,37 %

Praha 14

28 013

23 413

- 16,42 %

Praha 15

30 177

31 959

5,91 %

Praha 16

42 207

36 110

- 14,45 %

Praha 17

40 535

40 535

0,00 %

Praha 18

40 264

40 086

- 0,44 %

Praha 19

42 111

33 689

- 20,00 %

Praha 20

49 090

50 613

3,10 %

Praha 21

51 022

50 734

- 0,56 %

Průměr

46 755

47 559

1,30 %

Zdroj: Oceňovací vyhláška

4.4. Ocenění pozemku 4.4.1. Ocenění dle cenového předpisu Zákon o oceňování majetku člení pozemky pro účely oceňování následovně: a) stavební pozemky b) zemědělské pozemky c) lesní pozemky d) pozemek vodní plochy a vodní nádrţe e) jiné pozemky

pozemek se pro účely oceňování posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem, který je uveden v katastru nemovitostí a skutečným stavem, se pozemek oceňuje podle skutečného stavu.

27

Nebudu zde vypisovat všechny typy pozemků, budu se věnovat pouze stavebním, zemědělským a lesním pozemkům. Stavební pozemek Při oceňování stavebních pozemků se vychází přednostně z cenové mapy, ve které mohou obce stanovit obecně závaznou vyhláškou ceny stavebních pozemků. Cenové mapy musí obsahovat grafickou i textovou část. V případě, ţe nejsou v cenové mapě oceněny všechny pozemky tvořící funkční celek jednotnou cenou, postupuje se při výpočtu podle § 28, jako u pozemků neuvedených v cenové mapě. Stavebním pozemkům jsou dle vyhlášky přiřazeny základní ceny. U některých obcí je uvedena konkrétní cena, u některých je uveden vzorec, podle kterého částku vypočteme. Např. v hlavním městě Praze je cena 2 250 Kč/m2, v Brně 1 100 Kč/m2, V Liberci 800 Kč/m2. Získaná cena za m2 stavebního pozemku se dále upravuje přiráţkami a sráţkami a násobí se koeficienty Ki a Kp. Koeficient změn cen staveb Ki je uveden v příloze č. 38 a koeficient prodejnosti Kp je uveden v příloze č. 39 vyhlášky. Těmito hledisky jsou např. přístup po nezpevněné komunikaci, svaţitý pozemek, výhodnost polohy pozemku atd. Úprava se provádí připočtením nebo odečtením procent. Zemědělské pozemky Jedná se o pozemky, které jsou evidovány v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost. Základní cena pozemku se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ, které jsou uvedeny v příloze č. 22 prováděcí vyhlášky. Bonitovaná půdně ekologická jednotka zemědělských pozemků pětimístným číselným kódem vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení.13 Základní cena se upraví se zdůvodněním přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 23, která se vztahuje k vzdálenosti katastrálního území, ve kterém zemědělský pozemek leţí. Cena můţe být upravena sníţením vyuţitelnosti pozemku, např. o zvýšenou balvanitost pozemku.

13

zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku.

28

Lesní pozemky a nelesní pozemek s lesním porostem Lesní pozemek se oceňuje výnosovým a porovnávacím způsobem podle plošně převládajících souborů lesních typů. Mezi lesní pozemky můţeme zahrnout les zapsán v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky. Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem se jistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině.

Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých

porostních skupinách, kterou na něm vymezeny. Ceny v Kč/m2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 24 provádění vyhlášky a dále se upravují podle vyhlášky č. 25 a násobí koeficientem Kp z přílohy č. 39. Cena zjištěná lesního pozemku činí nejméně 1 Kč/m2.

4.4.2. Tržní způsob ocenění Jedná se o majetek, který se velmi liší od ostatních druhů nemovitostí. Mají omezenou rozlohu a jejich nabídka je zredukována rozlohou zemského povrchu. Odráţí se to zejména v trţních cenách pozemků v centru měst, kde je nouze o volné pozemky a vysoká poptávka způsobuje růst jejich cen. Souvisí s tímto i poloha nemovitosti, coţ je faktor s největším vlivem na hodnotu pozemku a jeho následnou prodejnost. Mnoţství pozemků je omezené, jejich další charakteristikou je prakticky nekonečná ţivotnost. To samozřejmě neplatí pro všechny typy pozemků. Například pozemky jako jsou lomy, pískovny apod. svoji ţivotnost v případě těţby v čase ztrácejí. Ţivotnost pozemku mohou zkrátit rovněţ různé ekologické zátěţe. Hodnota pozemků spočívá nejen v jejich omezeném mnoţství ale rovněţ ve schopnosti přinášet uţitek. Ten můţe plynout z jeho vyuţití. Jiný uţitek přinášejí zemědělské a lesní pozemky, jiný těţební prostory. Důleţitým uţitkem, který pozemky přinášejí, je moţnost výstavby na nich. Při stanovení trţní hodnoty pozemků se pouţívá několik metod, které lze pouţít samostatně, nebo jejich kombinací. Jedná se o porovnávací metodu, indexovou metodu, metoda třídy polohy, reziduální metodu. Za důleţité vlastnosti pozemků povaţujeme: - poloha - celková výměra - míra vyuţití stupeň územního plánování - způsob vyuţití 29

- tvar pozemku - inţenýrské sítě

4.4.3. Komparace ocenění pozemku Dle cenového předpisu se stavební pozemek oceňuje dle cenové mapy, popř. dalších ustanovení cenového předpisu. Vyhláška nezohledňuje různé faktory ovlivňující cenu pozemku, jako např. tvar pozemku, přístupová komunikace, svaţitost pozemku a jiné. Pozemky jsou různě tvarované, mohou být obdélníkové či čtvercové, kde je dostatek prostoru pro umístění např. rodinného domu, jsou ale pozemky stejné výměry, které jsou úzké. V případě vyhláškového ocenění, ve kterém se pouţijí zmíněné pozemky, bude hodnota stejná. Trţní ocenění tyto faktory zkoumá a tím i hodnota pozemku je odlišná od té vyhláškové. Dochází tím k velkým cenovým rozdílnostem.

4.5. Koeficient prodejnosti Ráda bych tu zmínila podstatné detaily, které vyhláška sleduje a tím je koeficient prodejnosti. Tento koeficient má dle vyhlášky vyjadřovat vztah cen nemovitostí sjednaných podle kupních smluv a jejich cen zjištěných podle vyhlášky, upravených na stejnou cenovou úroveň. Musím ale podotknout, ţe koeficient prodejnosti se mění 1x ročně, tím pádem nereaguje na aktuální vývoj cen nemovitostí. Podkladem pro koeficient prodejnosti jsou ceny nemovitostí sjednané podle kupních smluv – pakliţe je koeficient prodejnosti stanoven pro rok 2012, uvedené ceny se sbírali v roce 2011 a to nikoli v posledních měsících roku, časové zpoţdění je tedy 1 – 2 roky a za tu dobu se ceny nemovitostí mohou posunout směrem nahoru a dolu. U většiny nemovitostí lze koeficient sníţit či zvýšit, avšak i v tomto případě, se cena nemusí přibliţovat ceně trţní.

30

5. Oceňování v bankovnictví Nemovitosti jsou předmětem ocenění zejména v těchto případech: - zajištění úvěru nemovitosti zástavou, - zajištění hypotečního úvěru - tvorba a analýza podnikatelských záměrů Ručení nemovitostí je jedním ze způsobu zajištění úvěru. Oproti jiným způsobům má ručení nemovitostí řadu výhod, například: - zástavní právo lze právně zajistit zápisem v katastru nemovitostí, - trţní ceny nemovitostí, zvláště stavebních pozemků, mají v zemích se stabilizovanou ekonomikou stabilní nebo progresivní charakteristiku vývoje, - oproti cenným papírům, které mohou být pouţity pro zajištění úvěru, mají nemovitosti větší cenovou stabilitu, - výnosy z nemovitostí jsou zpravidla stabilní a mají tendenci stoupat. Určitými nevýhodami při ručení nemovitostí je malá likvidita při prodeji a nepřemístitelnost nemovitostí. Pracovník banky musí posoudit, zda navrhovaná nemovitost jako zajištění úvěru je pro tento účel vhodná nebo nevhodná. Musí dále posoudit, zda je trţní hodnota zástavy dostatečná a zda lze v případě nesplacení úvěru přistoupit bez problému k prodeji zástavy a z výtěţku prodeje uspokojit pohledávku banky za dluţníkem. Pokud nemovitost přímo nesouvisí s úvěrem, dá se očekávat, ţe se ekonomické a technické parametry nemovitosti nebudou po dobu trvání úvěru měnit. Provedeno bude pouze standardní ocenění majetku ve stavu a podmínkách, které jsou platné ke dni poskytnutí úvěru. U komerčních nemovitostí je nutné vyhodnotit rizika, která vyplývají z případného přerušení provozu. V tomto případě by měla být zpracována dvě ocenění – jedno standardní pro fungující podnik a druhé pro katastrofický scénář (např. přerušení provozu). V bankovnictví se vyuţívá pojem cena v tísni. Jedná se o hodnotu nemovitosti, pod kterou by neměla klesnout hodnota úvěru po dobu splácení. Výše ceny v tísni vychází ze statistické analýzy trţních hodnot, stanovených odhadci při poskytnutí úvěru a skutečných prodejních cen dosaţených při nedobrovolných prodejích. Na základě těchto analýz je cena v tísni 31

obvykle stanovena jako součin trţní hodnoty zjištěné při standardním ocenění a koeficientu zohledňujícím rizika. Na výši koeficientu má vliv typ nemovitosti, bonita klienta, lokalita a typ poskytovaného úvěru. Za rizika se berou například: -

nemovitost není evidována v katastru nemovitostí,

-

právní stav nemovitosti není v souladu se skutečným stavem

-

nemovitost je uţívána bez kolaudačního souhlasu

-

nemovitost je v podílovém vlastnictví atd.

Pro oceňování nemovitostí slouţící k zajištění hypotečního úvěru si peněţní ústavy vytvořily zvláštní metodiky. Banka nebo jiná instituce, která poskytuje úvěr, určí osoby, které pro ni mohou provádět ocenění, způsob ocenění a stanoví majetek, který je vhodný jako zástava hypotečního úvěru.14

5.1. Metodické zásady při oceňování Metodické zásady jsou závazné pro ocenění nemovitostí, která jsou prováděna v souvislosti s odhadem obvyklé ceny nemovitostí slouţící k zajištění hypotečního úvěru poskytnutého bankou. Pokud bude výjimečně pouţito upraveného postupu ocenění, je odhadce povinen pouţitý způsob a rozdíly podrobně zdůvodnit a projednat se zpracovatelem metodiky. Ocenění a popis nemovitostí pro potřeby úvěrového řízení v bance provádí ve formě elektronických a písemných odhadů externí spolupracovníci banky, ev. pověření zaměstnanci banky - odhadci. Externí odhadce můţe být fyzická i právnická osoba, kterou banka eviduje a zařadí do aktuálního seznamu externích odhadců, který je k dispozici na všech obchodních místech banky. Odhadci se do seznamu banky zařazují po regionech dle místa jejich trvalého bydliště nebo sídla, výjimečně dle místa jejich převaţujícího působiště. Počty odhadců v jednotlivých regionech reguluje banka. Na zařazení do seznamu odhadců není právní nárok.

se do

seznamu odhadců nezařazují. Předpoklady externího odhadce pro spolupráci s bankou a zařazení do seznamu odhadců je, ţe má min. dvouletou praxi s trţním oceňováním nemovitostí nebo s prováděním supervizí

14

Ing. Ort Petr, Ph.D. a kolektiv autorů, Oceňování nemovitostí a cenové mapy

32

nemovitostí, potřebná osvědčení o absolvovaných školeních, případně doklady o získání certifikátu. Odhad obvyklé ceny nemovitostí se zpracovává pouze pro potřeby banky. Pro odhady nemovitostí se pouţívá bankou vydaný software, např. program NemExpress, kaţdá banka můţe vyuţívat jiný. Základem odhadu je přesná identifikace majetku - nemovitostí (stávající, případně budoucí stav), které jsou předmětem ocenění. Kaţdý odhad musí být zpracován tak, aby banka získala maximum informací k oceňovaným nemovitostem na minimálním počtu stránek. Preferují se celkové odhady (jeden odhad) na soubory jednotek a rodinných domů např. při výstavbě a rozprodeji novostaveb. Odhad se obvykle provádí ke dni místního šetření. Odhadce při místním šetření provede zejména - ověření předloţených podkladů a porovnání se skutečností, identifikaci staveb s pozemky, zdokumentování rozměrů, konstrukčních a dispozičních řešení, vybavení, stáří a technického stavu staveb, ověření uţívání nemovitosti, zdokumentování všech součástí a příslušenství nemovitostí, zhodnocení vazeb na okolí, fotodokumentaci. Při odhadu obvyklé ceny je nutné zejména vyhodnotit a uvaţovat: - hodnotu věcných břemen a práv váznoucích na nemovitosti, která jsou nebo z podkladů vyplývá, ţe budou zapsána v katastru nemovitostí. pouze přiměřeně investice vloţené do nadstandardních konstrukcí, vybavení a zařízení nemovitosti nebo bytu - pouze přiměřený vliv hodnot příslušenství staveb a pozemků, i kdyţ nejsou předmětem dílčích ocenění - vţdy je nutné řádně zdůvodnit případnou odchylku odhadnuté ceny od skutečné nabývací ceny uvedené v nabývacích dokladech (např. v kupní smlouvě, rozhodnutí o draţbě, smlouvě o dílo apod.), ev. ceny uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí. - rizika - vztahu k územním a regulačním plánům obcí, radonu, ekologická, přírodních vlivů, ochran (památkové, přírody, ochranných pásem) apod. Odhadci pro banky pouţívají např. program NEM Express nebo A-Cons, určité banky mají vlastní aplikace, jedná se o důvěrné interní materiály, které nejsou dostupné. Dle mých informací se metodiky bank velice podobají a rozdíly jsou spíše ve vytvořených šablonách. Pro lepší představu přikládám šablonu odhadu nemovitosti nejmenované banky uvedené v příloze č. 1.

33

6. Analytická část Analýza oceňování nemovitostí spočívá v porovnání ocenění dvou základních přístupů a výsledky této analýzy jsou dále zaznamenány v přehledné tabulce. V prvním ocenění jsem si vybrala ocenění rekreační chaty, kde jsem provedla ocenění za účelem trţního odhadu a následně ocenění pro daň z převodu nemovitostí. Stejným způsobem jsem pokračovala při ocenění bytové jednotky v Praze a při ocenění rodinného domu v Praze – západ. Při trţním oceňování byla pouţita literatura Teorie oceňování nemovitostí, 2009 – Bradáč A. Uspořádání do tabulek bylo vytvořeno autorem této práce. Z důvodu ochrany vlastníků nemovitostí jsem neuvedla čísla z LV, ani čísla evidenční.

6.1. Ocenění rekreační chaty Základní informace o oceňované nemovitosti

1. Předmět ocenění: Rekreační chata v k.ú. Těptín, obec Kamenice, okr. Praha východ, vč. příslušenství a pozemku 2. Ocenění k datu: Trţní ocenění ke dni 12.1.2013 Dle cenového předpisu ke dni 20.1.2013 3. Podklady pro vypracování: a) výpis z LV č. XX pro k.ú. Těptín, obec Kamenice, okr. Praha východ b) snímek katastrální mapy c) stavební povolení komise MNV Kamenice d) stavební plán na postavení rekreační chaty e) Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 450/2012 34

podle stavu ke dni 20.1.2013. f) Informace o prodejích obdobných nemovitostí ze smluv, vlastní databáze, z realitních kanceláří 4. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je rekreační chata č.e. XX v k.ú. Těptín, obec Kamenice, okr. Praha východ, vč. příslušenství (kolna, venkovní úpravy) a pozemku. Nemovitosti jsou lokalizovány mimo souvislou zástavbu obce, přístup po nezpevněné komunikaci, z inţenýrských sítí se vyskytuje elektřina, v místě téţ veřejný vodovod a kanalizace. Na pozemku chybí vlastní zdroj vody (studna). Obec Kamenice disponuje vcelku dobrou občanskou vybaveností. Dobré spojení do hlavního města Prahy autobusovou dopravou.

1) Ocenění rekreační chaty dle cenového předpisu Ocenění je provedeno dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 podle stavu ke dni 20.1.2013 Účel posudku: Převod vlastnického práva k nemovitostem Obsah ocenění: a) chata b) terasa, výška nad 0,5 do 1,0 m, na jedné řadě zděných sloupků c) trvalé porosty d) pozemky Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Kraj:

Středočeský

Obec:

Praha - východ 35

Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 a) Chata - §26 Rekreační chata je situovaná na mírně svaţitém pozemku, nepodsklepená, bez podkroví. Popis: 1.NP – veranda, kuchyně, dva pokoje Konstrukce a vybavení: Svislé obvodové konstrukce zděné v tl. 30 cm a dřevěné oboustranně obíjené, nízká kamenná podezdívka, střecha nízká sedlového typu, klempířské střešní konstrukce z pozinkového plechu, stropy dřevěné trámové, úpravy povrchů vápennými omítkami, vnější vápenná omítka a nátěry, běţné dřevěné dveře, okna dřevěná zdvojená, podlahy betonové, PVC, vytápění lokální na tuhá paliva, elektroinstalace světelná, částečně dřevěné okenice. Stavba je uţívána odhadem od r. 1962, elektřina zavedena počátkem 70 let minulého století. Stavebně – technický stav: celkově zhoršený. V ceně rekreační chaty je zahrnuto ocenění níţe uvedených venkovních úprav: - zpevněné plochy - opěrné zdi - oplocení s vraty a vrátky V ceně rekreační chaty je dále zahrnuto ocenění vedlejší stavby (sklad a suchý záchod) – kolny na mělkých základech, dřevěné jednostranně obíjené konstrukce s pultovou střechou krytou plechem, klempířské konstrukce, nátěry, běţné dřevěné dveře, podlaha betonová, zastavěná plocha 8,00 m2, stav zhoršený. Obestavěný prostor: 6,9*4,72*2,65+6,90*4,72*0,85*0,5 = 100,15 m3 Určení základní ceny za m3 dle přílohy č.20, tabulky č.1: Kraj: Středočeský Obec: Kamenice Počet obyvatel: 3 996 Indexovaná průměrná cena (IPC): 5 919,- Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č.1 36

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku

č.

1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi – poptávka je

I

Ti - 0,10

výrazně niţší neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí – stavba na vlastním pozemku

II

0,00

II

0,00

Název znaku

č.

Pi

1. Ţivotní prostředí a atraktivita oblasti – nemovitosti v okrese

VI

0,25

III

0,00

3. Poloha v zástavbě – bez vlivu, samoty

II

0,00

4. Dopravní dostupnost – bezproblémový příjezd k hranici pozemku

III

0,00

5. Hromadná doprava – špatná dostupnost

I

-0,02

6. Parkovací moţnosti - dobré

II

0,00

7. Obchod a sluţby (okolí nemovitosti) –obchody a sluţby (lékař)

III

0,03

8. Sportoviště – v místě – přístupné veřejnosti

II

0,02

9. Obyvatelstvo v okolí – bezproblémové okolí

II

0,00

10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu

III

0,00

11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II

0,00

č.

Vi

(ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost – bez vlivu 3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č.3 Index polohy:

Praha – západ a Praha - východ 2. Přírodní lokalita – les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost)

11

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,280 i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Index vybavení: Název znaku 37

0. Typ stavby – nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny

I

typ B

1. Druh stavby – rekreační chata

II

0,00

2. Svislé konstrukce – dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl.

II

-0,03

3. Střešní konstrukce – krov neumoţňuje zřízení podkroví

I

-0,01

4. Napojení stavby na sítě – ţádné napojení nebo pouze vlastní

I

-0,06

5. Vybavení

II

-0,06

6. Způsob vytápění stavby – lokální vytápění

II

0,00

7. Příslušenství stavby (venkovní úpravy a vedlejší stavby do

III

0,00

8. Výměra pozemků uţívané se stavbou – nad 400 m2

III

0,03

9. Kritérium jinde neuvedené – mírně sniţující cenu

II

-0,05

10. Stavebně – technický stav – stavba ve špatném stavu

VI

0,65*

zastavěné plochy 1.NP – bez podkroví na do ½ zastavěné plochy 1.NP

30 cm včetně

zdroj el.energie

celkové ZP 25m2 včetně – příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty

- (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D – stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 11: 0,7 9

Index konstrukce a vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 = 0,373 i=1

Index cenového porovnání I = IT * IP * IV = 0,900 * 1,280 * 0,373 = 0,430 Cena upravená CU = IPC * I = 5 919 * 0,430 = 2 545,17 Kč/m3 Určení porovnávací hodnoty OP * CU = 100,15 * 2 545,17 = 254 898,78 Kč Chata – zjištěná cena: 254 898,78 Kč b) Terasa, výška nad 0,5 do 1,0 m, na jedné řadě zděných sloupků - § 10 Terasa na sloupcích, pořízena s chatou v r. 1962 Zatřídění pro potřeby ocenění 38

34.3 Terasa, výška nad 0,5 do 1 m na jedné řadě zděných sloupků: 5,8 m2 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inţenýrská díla j.n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Koeficient prodejnosti: 2,607 (chaty) Ocenění: Základní cena: 5,80 * 2 320

13 456,- Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5:

* 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki:

* 2,3180

Koeficient prodejnosti Kp:

* 2,6070

Cena stavby

=

69 117,71

Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 51 roků Předpokládaná další ţivotnost: 19 roků Opotřebení: 100 * 51 / (51 + 19) = 72,857 % Odpočet opotřebení: 69 117,71 * 72,857 %

- 50 357,09 Kč

Cena po odečtení opotřebení:

= 18 760,62 Kč

Terasa – zjištěná cena:

18 760,62 Kč

c) Trvalé porosty - § 35-42 Zastoupení dřevin: jehličnaté stromy a keře, listnaté keře, rododendrony, jabloně, třešeň, lísky, rybízy. Pokryvná plocha trvalých porostů 135 m2, smíšený porost Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem - § 42 Plocha

Parc.č.

Koef.

Jedn.cena poz.

135 m2

XX

0,065

122,9062 Kč

Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem

39

1 078,50 Kč

Celková cena 1 078,50 Kč

Trvalé porosty – zjištěná cena: 1 078,50 Kč d) Pozemky - § 28 Základní cena stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 57,21 Kč/m2. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp * 1,00, kde Cp = 35 + (3 996- 1 000) * 0,007414 kde 3 996 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci

4% * 0,960

Koeficient změny cen staveb ki:

* 2,146

Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty)

* 2,607 Jednotková cena (Kč/m2)

Název

Parcela č.

Výměra

základní

upravená

Cena (Kč)

Zastavěná plocha

XX

47

57,21

307,2656

14 441,48

a nádvoří § 28 odst. 2 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci

4% * 0,960

Koeficient změny cen staveb ki:

* 2,146

Koeficient prodejnosti Kp: (Chaty)

* 2,607

Koeficient úpravy dle § 28 odst. 5:

* 0,400 Jednotková cena (kč/m2)

Název

Parcela č.

Výměra

základní

upravená

Cena (Kč)

Zahrada

XX

565

57,21

122,9062

69 442,-

Součet všech typů pozemků:

83 883,48 Kč

Pozemky – zjištěná cena: 83 883,48 Kč 40

Rekapitulace cen nemovitosti: a) Chata

= 254 898,78 Kč

b) Terasa, výška nad 0,5 do 1 m, na jedné řadě zděných sloupků

=

18 760,62 Kč

c) Trvalé porosty

=

1 078,50 Kč

d) Pozemky

=

83 883,48 Kč

Cena nemovitosti činí celkem

358 621,38 Kč

Cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

358 620,- Kč

2) Odhad tržní hodnoty rekreační chaty Úkolem odhadce je stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Ocenění bylo vypracováno dle dostupných metod pouţitelných v současných ekonomických podmínkách a vystihují tak současnou hodnotu majetku. Hodnota je velmi proměnlivá a je ovlivňována mnoha faktory. Při ocenění bude pouţita metoda porovnávací, jejíţ výsledek má poměrně vysokou vypovídající hodnotu. Při provedeném průzkumu nemovitostí byly nalezeny tři srovnatelné nemovitosti, tzv. referenční nemovitostí. Nemovitosti jsou porovnávány s oceňovanou nemovitostí s vyuţitím odpovídajících korekcí kritérií. V porovnání vycházím ze 4 hodnotících kritérií, vyjádřených ve výsledku korekčními koeficienty K1 aţ K4. Výsledný koeficient K je jejich součinem a jím se pak násobí průměrná sazba za 1 m2 referenční nemovitosti. Pokud platí, ţe oceňovaná nemovitost má v daném kritériu příznivější (lepší) hodnocení, neţ nemovitost referenční, je hodnota korekčního koeficientu vyšší neţ 1,00 a naopak nepříznivější (horší) hodnocení odpovídá hodnotě koeficientu menší neţ 1,00. Uváţím-li, ţe ceny inzerované jako poţadované prodejní jsou zpravidla vyšší, neţ které jsou nakonec dosaţeny (skutečná realizovaná kupní cena nabízených nemovitostí se pohybuje zhruba o 5-10 % níţe neţ nabídková cena), je inzerovaná cena referenční nemovitosti upravena o koeficient redukce na prameny ve výši 5 %. Dále byla nabídková cena upravena (poníţena) o koeficient prodejnosti (Kp) ve výši 10 %, zohledňující současný stagnující trh nemovitostí.

41

Porovnání s referenčními nemovitostmi 1) Chata, Psáry Rekreační chata, okr. Praha západ, 34 m2, chatová oblast cca 2 km od Psár. Chata je na vlastní parcele. Na pozemku je studna, k chatě náleţí suché WC. Příjezdová komunikace asfaltová lesem, poté je příjezd veden polní cestou mezi chatami. Velmi dobrá dopravní dostupnost do Prahy.

Celková cena: 880 000,- Kč

Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

880 000

0,95

836 000

Cena po Koeficient prodejnosti

zahrnutí koeficientu prodejnosti

0,90

752 400

Stanovení indexu odlišnosti:

K1 Koeficient stavu

K2 Koeficient pozemku

K3 Koeficient podlahové plochy

K4 Koeficient místa

IO K1*K2*K3*K4

0,90

1,00

1,00

1,05

0,95

2) Chata, Těptín Prodej rekreační chaty 46 m2 na vlastním pozemku. Chata je před kompletní rekonstrukcí a pozemek se dá případně vyuţít i pro stavbu rodinného domu. Veškeré sítě elektřina, vodovod, plyn i kanalizace jsou na hranici pozemku. Dostupnost do Prahy cca 30 min.

42

Celková cena: 795 000,- Kč

Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

795 000

0,95

755 250

Cena po Koeficient

zahrnutí

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,90

679 725

Stanovení indexu odlišnosti: K1 Koeficient stavu

K2 Koeficient pozemku

K3 Koeficient podlahové plochy

K4 Koeficient místa

IO K1*K2*K3*K4

1,00

0,95

0,95

1,00

0,90

3) Chata, Pohoří Rekreační chatka o uţitné plochy 40 m² s vedlejšími stavbami - kůlna, dřevník. Chatka je podsklepená. Chatka stojí na vlastním oploceném pozemku se vzrostlými stromy. Pitná voda je k dispozici ze studny. Toaleta je řešena pomocí chemického wc. Elektřina je zavedena aţ do chaty. Výhodou je dostupnost chatky autem po zpevněné příjezdové komunikaci aţ na pozemek. Obec Pohoří je situována 3 km od města Jílové u Prahy a 1 km od řeky Sázavy.

Celková cena: 749 000,- Kč

43

Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

749 000

0,95

711 550

Cena po Koeficient

zahrnutí

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,90

640 395

Stanovení indexu odlišnosti: K1 Koeficient stavu

K2 Koeficient pozemku

K3 Koeficient podlahové plochy

K4 Koeficient místa

IO K1*K2*K3*K4

0,90

0,95

1,00

0,95

0,81

Rekapitulace zjištěných hodnot Cena po koef.

Koeficient

Cena po zahrnutí

odlišnosti

koef. odlišnosti

752 400

0,95

711 018

679 725

0,90

613 452

640 395

0,81

520 161

prodejnosti a na prameny

Průměrná zjištěná hodnota

614 877

Zjištěná hodnota rekreační chaty ke dni ocenění činí 614 877,- Kč Lze předpokládat, ţe za současného stavu by předmětná nemovitost byla prodejná v úrovni zjištěné porovnávací hodnoty. Důvodem je skutečnost, ţe uvedená hodnota odráţí situaci na konkrétním trhu nemovitostí. Na základě tohoto lze konstatovat: Hodnota rekreační chaty, k.ú. Těptín, obec Kamenice po zaokrouhlení činí 615 000,- Kč Výsledné hodnoty (ceny), stanovené administrativním a trţním oceněním nadefinované rekreační chaty jsou: 1. Tržní hodnota nemovitosti 615 000,- Kč 2. Administrativní cena nemovitosti 358 620,- Kč Z ocenění je evidentní, ţe trţní hodnota nemovitosti převyšuje administrativní cenu. Zvláštním segmentem rezidenčního trhu jsou rekreační stavby. Z důvodu deregulace 44

nájemného, současně špatně dostupných hypotéčních úvěrů, banky přestávají poskytovat financování ve výši 100% zástavy, zpřísňují kritéria na bonitu klienta, získávají rekreační objekty větší oblibu. Často původní stavby rekreačního typu jsou dnes přebudovány, rekolaudovány a uţívány k trvalému bydlení. Z tohoto důvodu rekreační objekty nacházející se v blízkosti Hlavního města Prahy, nebo v lokalitě dobře dopravně dostupné (velmi často dnes preferované vlakové spojení), jsou dnes značně ceněné a jejich hodnota roste.

6.2. Ocenění bytové jednotky Základní informace o oceňované nemovitosti

1. Předmět ocenění: Bytová jednotka č. XX a příslušenství, včetně podílů na společných částech domu a pozemků, vše v katastrálním území Praha – Nové Město, v obci Praha 2. Ocenění k datu: Trţní ocenění ke dni 25.1.2012 Dle cenového předpisu ke dni 25.1.2012 3. Podklady pro vypracování a) výpis z LV č. XX pro k.ú. Praha – Nové Město, obec Praha b) snímek katastrální mapy c) vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 387/2011 podle stavu ke dni 25.1.2012. d) informace o prodejích obdob. nemovitostí ze smluv, vlastní databáze, z realitních kanceláří 4. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka umístěná ve druhém nadzemním podlaţí budovy č.p. XX, v ulici Krakovská XX, na stavební parcele č. XX, o výměře 614 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, způsob ochrany památkově chráněné území. Oceňovaná nemovitost se nachází v řadovém cihlovém pavlačovém bytovém domě z počátku 45

minulého století. Dům je v udrţovaném stavu, neprošel však zásadní rekonstrukcí. Půdorys domu je ve tvaru L, uvnitř je zpevněný dvůr. Střecha je sedlová. V domě není výtah. Dispozice jednotky: dva samostatné pokoje s okny do ulice, dále pak vstupní předsíň, na kterou navazuje prostorná hala bez oken, ve které je umístěna kuchyňská linka, oddělena pouze vizuálně pultem, ve kterém je zabudována varná deska, nad deskou je umístěna digestoř. Z haly, ve které je v části kuchyně zvýšena podlaha (pro umístění rozvodů vody a odpadu), je vstup do koupelny společné s WC, kde se nachází sprchový kout, umyvadlo a WC. Koupelna a WC je rovněţ umístěna na zvýšené podlaze kvůli technickým rozvodům. Jednotka je vytápěna elektrickými akumulačními kamny, která jsou umístěna v jednotlivých místnostech, dále pak elektrickým otopným ţebříkem, který se nachází v koupelně a je napojen přímo do sítě. Ohřev vody je zajištěn boilerem. V jednotlivých místnostech jsou dřevěné třívrstvé plovoucí podlahy, v předsíni je keramická dlaţba, dlaţba je rovněţ v koupelně. V jednotce se nacházejí 4 špaletová okna.

1) Ocenění bytové jednotky dle cenového předpisu Ocenění je provedeno dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. A č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 25.1.2012. Účel posudku: Převod vlastnického práva k nemovitostem Obsah ocenění: a) pozemky b) bytová jednotka Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. O oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Kraj:

Hlavní město Praha 46

Obec:

Praha

Počet obyvatel: 1 257 158 a) Pozemky – § 27 § 27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název

Parc.č. Výměra (m2) Jednotková cena (Kč/m2)

Zastavěná plocha a nádvoří

XX

614

Cena (Kč)

38 320,-

23 528 480 ,-

Úprava ceny vlastnickým podílem Zjištěná cena pozemku: 23 528 480,- Kč Vlastnický podíl: 820/11 537 Hodnota spoluvlastnického podílu: 23 528 480,- Kč * 820/11 537 = 1 672 302,47 Kč Pozemky – zjištěná cena:

1 672 302,47 Kč

b) Byt – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): 17,00 m2

hala s kuch. Koutem pokoj22

+

22,00 m2

pokoj

+

24,00 m2

koupelna s wc

+

7,00 m2

chodba

+

12,00 m2 =

Podlahové plochy bytu – celkem:

82,00 m2

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Indexovaná prům. cena (IPC):

95 085,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku

č.

1. Situace na dílčím (segmentu) – nabídka odpovídá poptávce trhu s

Ti

III

0,00

II

0,00

nemovitostmi 2. Vlastnictví nemovitostí – stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastn.) 47

3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem

II

0,00

- bez vlivu

3

Index trhu IT = (1 + ∑ Ti) = 1,000 i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Index polohy: Název znaku

č.

Ti

1. Poloha nemovitosti – souvisle zastavěné území obce

III

0,00

2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu – bez vlivu

II

0,00

3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí – převaţující objekty pro bydlení

III

0,00

4. Dopravní spojení – dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení

II

0,00

5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti – špatné

I

0,00

6. Obyvatelstvo – bezproblémové okolí

II

0,00

7. Změny v okolí s vlivem na cenu – bez vlivu

III

0,00

8. Vlivy neuvedené –bez dalších vlivů

II

0,00

Název znaku

č.

Ti

1. Typ stavby – zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná

IV

0,10

2. Společné částí domu – ţádné z dále uvedených

I

-0,01

3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu

II

0,00

4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované

II

0,00

5. orientace obyt. místnosti ke světovým stranám – ostatní světové

II

0,00

III

0,00

I

-0,03

II

-0,02

8

Index polohy IP = (1 + ∑ Pi) = 0,980 i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Index vybavení:

strany – částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem – standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - lokální na elektřinu nebo plyn 48

9. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu

III

0,00

10. Stavebně-technický stav - byt v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou

II

1,05*

* Kategorie stavby E - starší neţ 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,6 9

Index konstrukce a vybavení IV = (1 + ∑ Vi) × V10 = 0,655 i=1

Index cenového porovnání I = IT × IP × IV = Cena upravená (CU = IPC × I) = Určení porovnávací hodnoty PP × CU =

1,000 * 0,980 * 0,655

= 0,642

95 085 * 0,642

= 61 044,57 Kč/m2

82,00 * 61 044,57

= 5 005 654,74 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: Cena společných částí domu a jeho příslušenství = 1 672 302,47 Kč + 1 672 302,47 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu:

= 6 677 957,21 Kč

Byt – zjištěná cena

6 677 957,21 Kč

Rekapitulace cen nemovitostí Rekapitulace cen společných částí domu a jeho příslušenství: a) Byt – spoluvlastnický podíl: 820/11 537

1 672 302,47 Kč

Ceny bytu bez odpočtu opotřebení: Byt

6 677 957,21 Kč

Cena nemovitosti po zaokrouhlení podle § 46:

6 677 960,- Kč

2) Odhad tržní hodnoty bytové jednotky Úkolem odhadce je stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Ocenění bylo vypracováno dle dostupných metod pouţitelných v současných ekonomických podmínkách a vystihují tak současnou hodnotu majetku. Hodnota je velmi proměnlivá a je ovlivňována mnoha faktory. Při ocenění bude pouţita metoda porovnávací, jejíţ výsledek má poměrně vysokou vypovídající hodnotu. 49

Při provedeném průzkumu nemovitostí bylo nalezeno 8 srovnatelných nemovitostí, tzv. referenční nemovitostí. Nemovitosti jsou porovnávány s oceňovanou nemovitostí s vyuţitím odpovídajících korekcí kriterií. V porovnání vycházím ze 4 hodnotících kritérií, vyjádřených ve výsledku korekčními koeficienty K1 aţ K4. Výsledný koeficient K je jejich součinem a jím se pak násobí průměrná sazba za 1 m2 referenční nemovitosti. Pokud platí, ţe oceňovaná nemovitost má v daném kritériu příznivější (lepší) hodnocení, neţ nemovitost referenční, je hodnota korekčního koeficientu vyšší neţ 1,00 a naopak nepříznivější (horší) hodnocení odpovídá hodnotě koeficientu menší neţ 1,00. Uváţím-li, ţe ceny inzerované jako poţadované prodejní jsou zpravidla vyšší, neţ které jsou nakonec dosaţeny (skutečná realizovaná kupní cena nabízených nemovitostí se pohybuje zhruba o 5-10 % níţe neţ nabídková cena), je inzerovaná cena referenční nemovitosti upravena o koeficient redukce na prameny ve výši 5 %. Dále byla nabídková cena upravena (poníţena) o koeficient prodejnosti (kp) ve výši 10 %, zohledňující současný stagnující trh nemovitostí.

Porovnání s referenčními nemovitostmi 1) Byt 4+1, 132 m2, Krakovská Světlý byt po rekonstrukci ve 2. patře činţovního bytu s výtahem. Byt se skládá ze 4 místností - 3 loţnice (jedna s vlastní koupelnou a balkonem), velký obývací pokoj a samostatná kuchyň, velká vstupní hala, šatna. Na podlahách dřevěné parkety, velká okna, vysoké stropy, kuchyňská linka, velká koupelna s vanou, bezpečnostní dveře, vestavěné skříně.

Celková cena: 8 950 000,- Kč

50

Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

8 950 000

0,95

8 502 500

Cena po Koeficient

zahrnutí

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,90

7 652 250

Zjištění indexu odlišnosti: K1 Rekonstrukce, kvalita dokončení

K2 Orientace oken

K3 Umístění, obslužnost (patro)

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,1

0,95

1,00

1,15

1,20

2) Byt 3kk, 125 m2, Krakovská Kompletně zrekonstruovaný byt 3kk v 1. patře domu s výtahem. Byt po kompletní rekonstrukci, nová okna, dřevěné podlahy, nové rozvody. V koupelně rohová vana, sprchový kout, 2x WC. Vlastní plynové etáţové topení. Kabelová televize. Nové obloukové dveře, příprava na kuchyňskou linku.

Celková cena: 8 700 000,- Kč

Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

8 700 000

0,95

8 265 000

51

Cena po Koeficient prodejnosti

zahrnutí koeficientu prodejnosti

0,90

7 438 500

Stanovení indexu odlišnosti:

K1 Rekonstrukce, kvalita dokončení

K2 Orientace oken

K3 Umístění, obslužnost (patro)

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,05

0,95

1,00

1,05

1,05

3) Byt 3+1, 106 m2, Krakovská Byt se nachází ve 3. patře, dům má nový výtah, nová střecha, stoupačky, sklípek v suterénu, v přízemí je obchod s dobrými výnosy pro FO. Dispozice bytu – prostorná hala, koupelna, samostatné WC, kuchyně s jídelnou a balkonem do vnitrobloku, komora, 2 loţnice, obývací pokoj. V bytě je ústřední topení, nový elektrokotel, nová elektroinstalace v mědi, parkety, dlaţba.

Celková cena: 6 250 000,- Kč

Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

6 250 000

0,95

5 937 500

Cena po Koeficient

zahrnutí

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,90

5 343 750

Stanovení indexu odlišnosti: K1 Rekonstrukce, kvalita dokončení

K2 Orientace oken

K3 Umístění, obslužnost (patro)

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,15

0,95

0,98

1,15

1,23

52

4) Byt 3+1, 133 m2, Krakovská Prostorný a velmi světlý byt ve 3. patře činţovního domu s moţností parkování. Velká vstupní hala propojená s obývacím pokojem a s velkou kuchyní a s jídelnou. Dále jsou zde dvě loţnice, jedna s vlastní šatnou a koupelnou s vanou a masáţním sprchovým boxem, druhá loţnice s menší koupelnou a vlastním předpokojem. Všechna okna jsou orientována do zeleného, klidného vnitrobloku. Byt prošel kompletní rekonstrukcí, jsou zde repasovaná okna, nové dřevěné kazetové parkety, veškeré instalace jsou nové, nové plynové etáţové topení.

Celková cena: 10 000 000,- Kč

Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

10 000 000

0,95

9 500 000

Cena po Koeficient

zahrnutí

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,90

8 550 000

Stanovení indexu odlišnosti: K1 Rekonstrukce, kvalita dokončení

K2 Orientace oken

K3 Umístění, obslužnost (patro)

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,00

0,90

0,98

1,00

0,88

5) Byt 2+1, 63 m2, Krakovská Byt po rekonstrukci, v 1. patře. Všechna okna do vnitrobloku. Vytápění je zajištěno WAW a akumulačními kamny, ohřev vody průtokovým ohřívačem. Podlahové krytiny – parkety, dřevěná plovoucí podlaha, dlaţba. K bytu patří samostatný sklep, k dispozici je kočárkárna.

53

Celková cena: 3 990 000,- Kč

Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

3 990 000

0,95

3 790 500

Cena po Koeficient prodejnosti

zahrnutí koeficientu prodejnosti

0,90

3 411 450

Stanovení indexu odlišnosti: K1 Rekonstrukce, kvalita dokončení

K2 Orientace oken

K3 Umístění, obslužnost (patro)

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,10

0,95

1,15

1,15

1,38

6) Byt 4+kk, 125 m2, Krakovská Byt se nachází v 1. patře pětipatrového cihlového domu s výtahem. Dispozici bytu 3+1 tvoří velmi prostorná hala, která je propojená s kuchyní s novou kuchyňskou linkou a dvěma pokoji. S obývacím pokojem sousedí stejně velký pokoj a loţnice, která je spojena s koupelnou přes šatnu. Velká okna jsou po renovaci. Na podlahách jsou poloţeny dřevěné parketové vlysy, v ostatních místnostech je dlaţba. Stropní podhledy jsou se zabudovaným bodovým osvětlením. V bytě je zavedeno vlastní plynové etáţové topení. Vchodové dveře jsou bezpečnostní.

Celková cena: 7 200 000,- Kč

54

Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

7 200 000

0,95

6 840 000

Cena po Koeficient

zahrnutí

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,90

6 156 000

Stanovení indexu odlišnosti: K1 Rekonstrukce, kvalita dokončení

K2 Orientace oken

K3 Umístění, obslužnost (patro)

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,00

0,90

1,00

1,00

0,90

7) Byt 2+1, 71 m2, Krakovská Byt se nachází ve 3. patře čtyřpatrového cihlového domu s výtahem. Dispozice bytu 2+1. Byt je připraven ke kompletní rekonstrukci dle jiţ vypracovaného projektu. V současné době se nachází WC mimo prostor bytu, je však určeno k výlučnému uţívání s bytem. V bytě je rozvedeno plynové etáţové topení. V bytě se nachází komora a balkon do vnitrobloku.

Celková cena: 4 600 000,- Kč

Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

4 600 000

0,95

4 370 000

Cena po Koeficient

zahrnutí

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,90

3 933 000

Stanovení indexu odlišnosti: K1 Rekonstrukce, kvalita dokončení

K2 Orientace oken

K3 Umístění, obslužnost (patro)

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,15

0,95

1,00

1,10

1,20

55

8) Byt 2+1, 80 m2, Krakovská Byt se nachází ve 2. patře cihlového domu s novým výtahem. Všechna okna jsou orientována do klidného vnitrobloku. Byt je v průběţně udrţovaném stavu, před rekonstrukci. S bytem lze pronajmout garáţové stání ve dvoře domu.

Celková cena: 6 280 000,- Kč

Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

6 280 000

0,95

5 966 000

Cena po Koeficient prodejnosti

zahrnutí koeficientu prodejnosti

0,90

5 369 400

Stanovení indexu odlišnosti: K1 Rekonstrukce, kvalita dokončení

K2 Orientace oken

K3 Umístění, obslužnost (patro)

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,15

0,90

1,00

1,10

1,14

Rekapitulace zjištěných hodnot Cena po koef.

Koeficient

Cena po zahrnutí

odlišnosti

koef. odlišnosti

7 652 250

1,20

9 196 091

132

69 667

7 438 500

1,05

7 790 899

125

62 327

5 343 750

1,23

6 579 479

106

62 071

8 550 000

0,88

7 541 100

133

56 700

3 411 450

1,38

4 714 667

63

74 836

6 156 000

0,90

5 540 400

125

44 323

3 933 000

1,20

4 726 483

71

66 570

5 369 400

1,14

6 113 062

80

76 413

prodejnosti a na prameny

Průměrná zjištěná hodnota

6 525 273

Užitná plocha v m2

Výsledná cena za m2

64 113

56

Zjištěná hodnota za 1 m2 ke dni ocenění činí 64 113,- Kč, z čehoţ vypočítáme, ţe trţní hodnota oceňované nemovitosti bude činit dle následujícího výpočtu 82 m2 * 64 113 Kč/m2 = 5 257 266,- Kč Lze předpokládat, ţe za současného stavu by předmětná nemovitost byla prodejná v úrovni zjištěné porovnávací hodnoty. Důvodem je skutečnost, ţe uvedená hodnota odráţí situaci na konkrétním trhu nemovitostí. Na základě tohoto lze konstatovat: Hodnota bytové jednotky, k.ú. Nové Město po zaokrouhlení činí 5 257 300,- Kč Výsledné hodnoty (ceny), stanovené administrativním a trţním oceněním nadefinovaného rodinného domu jsou: I. Tržní hodnota nemovitosti

5 257 300,- Kč

II. Administrativní cena nemovitosti

6 677 960,- Kč

V následujícím ocenění je evidentní, ţe cenová mapa zkresluje celkovou cenu nemovitosti. Z výše uvedeného ocenění lze konstatovat, ţe mezi hlavní problém patří především jejich problematická extrakce ceny pozemku z ceny celkové a to především ve větších městech, kde prakticky nejsou volné stavební pozemky. Ve většině případů se obchoduje s pozemky jako s celky a nelze tedy přesně rozlišit cenu stavby a cenu pozemku. Z tohoto důvodu můţou být cenové mapy značně zkreslené. Cenová mapa přesně nerozlišuje velkou odlišnost v atraktivitě lokality, jako je tomu například u oceňované nemovitosti, která se nachází v neoblíbené části Prahy 1, v lokalitě, která je zasaţena poměrně velkou kriminalitou, je velmi tmavá a dopravně značně zatíţena. Dále je patrné, ţe u domu, který má větší mnoţství bytů, více pater, kde podíl na pozemku, který se rozpočítává mezi více bytových jednotek, bude značně rozdílný. Při trţním ocenění, nebude mít tento podíl ţádný vliv na cenu bytové jednotky, zatímco u administrativního ocenění můţe být tento rozdíl značný. Tak je tomu i u oceňované nemovitosti, kde podíl na pozemku je 1 672 302,47 Kč.

57

6.3. Ocenění rodinného domu Základní informace o oceňované nemovitosti

1. Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. XX stojící na stavebním pozemku č. XX o velikosti 93 m2 (zastavěná plocha a nádvoří), dále pak pozemek XX orná půda o velikosti parcele 742 m2, v okrese Praha – západ, obci Holubice, k.ú. Kozinec vše zapsáno na LV č. XX. 2. Ocenění k datu: Trţní ocenění ke dni 20.2.2012 Dle cenového předpisu ke dni 25.2.2012 3. Podklady pro vypracování: a) výpis z KN b) kopie katastrální mapy dotčeného území c) snímek katastrální mapy d) informace získané z veřejných zdrojů e) projektová dokumentace příslušné nemovitosti Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Kaštanová, v obci Holubice, okrese Praha – západ, v katastrálním území Kozinec, na rovinné oplocené parcele obdélníkového tvaru. Zástavba respektuje uliční stavební čáru. Dům byl vystavěn v roce 2007, je čtvercového půdorysného tvaru s garáţí umístěnou z boční strany. V rohové části domu je umístěna apsida.

Vstupní závětří je vytvořené pomocí

předsazené garáţe a střešní konstrukce, která spolu s vikýřem nad vstupem působí dominantně. Nad hlavní částí domu i nad garáţí tvoří zastřešení sedlová střecha. Přes vstupní závětří se přichází do chodby, ze které je přístupná koupelna a hala. Hala tvoří hlavní komunikační prostor domu, který je přímo propojený z obývacím pokojem. Vzhledem na velikost domu je obývací pokoj propojený s kuchyní a jídelní částí, coţ má za následek optické zvětšení těchto prostor. Z obývacího pokoje je východ na terasu. V hale je umístěné 58

schodiště, které spojuje denní část domu na přízemí s noční částí na poschodí. V přízemí se ještě nachází pokoj přístupný z haly. Garáţ je umístěná na boční straně domu. Noční část domu je v podkroví. Tady se nacházejí 3 pokoje, koupelna, WC a šatna. Ze dvou pokojů je přístup na balkon. Základové konstrukce jsou navrţeny jako základové pásy z prostého betonu B 15 šířek 550 mm a 700 mm. Zdivo celého objektu je navrčené z cihelných bloků POROTHERM. Dělící příčky jsou z POROTHERM 80mm, v podkroví sádrokartonové příčky s izolací. Podhledy v podkroví jsou ze sádrokartonu. Stropní konstrukci nad přízemím tvoří ţelezobetonová monolitická deska. Konstrukce krovu je dřevěná vaznicová soustava se středovými vaznicemi a fošnovými krokvemi. Střešní krytina je navrţená pálená taška Tondach. Okna a venkovní dveře jsou plastová, pětikomorová s izolačním dvojsklem, v barvě bílé. Garáţ je opatřena plastovými elektricky ovládanými vraty. V domě je instalován přímotopný automatický elektrokotel Protherm, otopná tělesa jsou Radik. Ohřev vody je řešen elektrickým zásobníkovým ohřívačem Ariston. V domě je instalován krb. Dům je napojen na veřejnou vodovodní síť, veřejnou kanalizační síť a veřejnou elektrickou síť. Pozemek je oplocen.

1) Ocenění rodinného domu dle cenového předpisu Ocenění je provedeno dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 25.2.2012 Účel posudku: Převod vlastnického práva k nemovitostem Obsah ocenění: a) rodinný dům b) pozemky Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění:

59

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb o oceňování majetku. a) Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu:

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda

Poloha objektu:

Praha - západ

Stáří stavby:

6 let

Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 8 549,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 71,04 m2

(8,56*7,64)+(0,875*3,55)+(1,06*1,= 02)+(1,43*1,02) 3,4*6,475

=

22,02 m2

4,6*8,86

=

40,76 m2

3,4*4,5

=

15,30 m2

Název podlaţí

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

71,04 m2

2,82 m

22,02 m2

2,59 m

40,76 m2

2,69 m

15,30 m2

2,88 m

Obestavěný prostor: 200,35 m3

((8,56*7,64)+(0,875*3,55)+(1,06*1,02)+(1, = 43*1,02))*(2,82) (3,4*6,475)*(2,59)

=

57,02 m3

(4,6*8,86)*(2,69)

=

109,63 m3

(3,4*4,5)*(2,88)

=

44,06 m3

=

411,06 m3

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí:

ZP1 =

93,06 m2

Zastavěná plocha všech podlaţí:

ZP

Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost:

60

=

149,12 m2

Podlaţnost:

ZP / ZP1 = 1,60

Výpočet indexu cenového porovnání Konstrukce a vybavení nemovitosti: Index vybavení: Název znaku

č.

Vi

0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny

I

typ B

zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům

III

0,00

2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo

III

0,00

3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm

I

-0,02

4. Podlaţnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně

II

0,01

5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV

0,04

kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etáţové, dálkové

III

0,00

7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení

III

0,00

I

0,00

III

0,00

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II

0,00

8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem

III

0,01

12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu

III

0,00

I

1,25

13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 6 let: 1,00 12

Index vybavení IV = (1 +

i=1

Vi) * V13 * 1,00 = 1,300

Index polohy: Název znaku

č.

1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území

III

0,00

2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu

II

0,00

3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - převaţující objekty pro bydlení III

0,00

61

Pi

4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II

0,00

spojení 5. Parkovací moţnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní III

0,02

parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí

II

0,00

7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu

III

0,00

8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II

0,00

8

Index polohy IP = (1 +

Pi) = 1,020

i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku

č.

1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je niţší II

Ti -0,05

neţ nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II

0,00

spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

II

0,00

3

Index trhu IT = (1 +

Ti) = 0,950

i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,300 * 1,020 * 0,950 = 1,260 Cena upravená CU = IPC * I = 8 549,- Kč/m3 * 1,260 = 10 771,74 Kč/m3 CP = CU * OP = 10 771,74 Kč/m3 * 411,06 m3 = 4 427 831,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

4 427 831,44 Kč

b) Pozemky Popis: Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Kaštanová, v obci Holubice, okrese Praha – západ, v katastrálním území Kozinec, na rovinné oplocené parcele obdélníkového tvaru. Zástavba respektuje uliční stavební čáru.

62

Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - poloţka č. 1: 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) 300 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen:

300 %

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití)

2,8860

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

2,1550

Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění

Zákl. cena

Koef.

Ki

Kp

Úprava

Upr. cena

[%]

[Kč/m2]

[Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2

39,57

1,00

2,1550 2,8860 300,00

984,40

§ 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 Typ

39,57

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a

0,40

2,1550 2,8860 300,00

393,76

Parcelní

Výměra

Jedn. cena

Cena

číslo

[m2]

[Kč/m2]

[Kč]

XX

93,00

984,40

91 549,20

XX

742,00

393,76

292 169,92

nádvoří § 28 odstavec 5 orná půda Stavební pozemky - celkem

383 719,12

Pozemek č. XX - zastavěná plocha a nádvoří, pozemek XX - =

383 719,12 Kč

zahrada - zjištěná cena Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení a) Rodinný dům

=

4 427 831,40 Kč

b) Pozemky

=

383 719,10 Kč

Celkem

4 811 550,50 Kč

Cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46

4 811 550,- Kč

63

2) Odhad tržní hodnoty rodinného domu Úkolem odhadce je stanovení trţní hodnoty nemovitosti. Ocenění bylo vypracováno dle dostupných metod pouţitelných v současných ekonomických podmínkách a vystihují tak současnou hodnotu majetku. Hodnota je velmi proměnlivá a je ovlivňována mnoha faktory. Při ocenění bude pouţita metoda porovnávací, jejíţ výsledek má poměrně vysokou vypovídající hodnotu. Při provedeném průzkumu nemovitostí bylo nalezeno 7 srovnatelných nemovitostí, tzv. referenční nemovitostí. Nemovitosti jsou porovnávány s oceňovanou nemovitostí s vyuţitím odpovídajících korekcí kritérií. V porovnání vycházím ze 4 hodnotících kritérií, vyjádřených ve výsledku korekčními koeficienty K1 aţ K4. Výsledný koeficient K je jejich součinem a jím se pak násobí průměrná sazba za 1 m2 referenční nemovitosti. Pokud platí, ţe oceňovaná nemovitost má v daném kritériu příznivější (lepší) hodnocení, neţ nemovitost referenční, je hodnota korekčního koeficientu vyšší neţ 1,00 a naopak nepříznivější (horší) hodnocení odpovídá hodnotě koeficientu menší neţ 1,00. Uváţím-li, ţe ceny inzerované jako poţadované prodejní jsou zpravidla vyšší, neţ které jsou nakonec dosaţeny (skutečná realizovaná kupní cena nabízených nemovitostí se pohybuje zhruba o 5-10 % níţe neţ nabídková cena), je inzerovaná cena referenční nemovitosti upravena o koeficient redukce na prameny ve výši 5 %. Dále byla nabídková cena upravena (poníţena) o koeficient prodejnosti (Kp) ve výši 10 %, zohledňující současný stagnující trh nemovitostí.

Porovnání s referenčními nemovitostmi 1) Rodinný dům, Malé Číčovice Rodinný dům 6+kk s garáţí, Malé Číčovice, okres Praha - Západ. Uţitná plocha domu 202m2, celková výměra pozemku 1205m2. Výborná dopravní dostupnost do Prahy- Metro Zličín 10 minut autem, Metro Dejvická 15 minut autem, OC Šestka 5 minut. Záruka klidu velké zahrady, okolní vzrostlá zeleň bez rušivých vlivů. Jedná se o opravdu prostorný a prosluněný dům. V ceně domu je uliční oplocení pozemku v kombinaci zdivo/dřevo s automatickou pojezdovou bránou v ceně 197 tis. Kč, oplocení z ostatních stran - poplastované pletivo v ceně 80. tis. Kč. Nízké provozní náklady (Energetická třída B – energeticky úsporný 64

dům, zateplení zdiva o tl. 15 cm, úspora na vodném a stočném). Nová moderní kuchyňská linka, koupelnový nábytek, velká terasa 24 m2 s pergolou z masivního dřeva, terénní a sadové úpravy, vysázeny vzrostlé stromy.

Celková cena: 5 869 964,- Kč Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

5 869 964

0,95

5 576 466

Cena po Koeficient

zahrnutí

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,95

5 297 643

Stanovení indexu odlišnosti:

K1 Velikost pozemku

K2 Velikost domu

K3 Kvalita dokončení

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

0,90

0,95

1,00

1,00

0,86

2) Rodinný dům, Číčovice RD 5 + 1, OV, Číčovice, Praha-západ Prodej poloviny dvojdomku v obci Číčovice, Prahazápad. Nabízíme na prodej novostavbu domu, který je dispozičně řešen jako 5+1, celková uţitná plocha 140m2, celková plocha pozemku 863m2 (z toho zastavěná 87m2). V 1. NP obývací pokoj s krbem a vstupem na terasu, kuchyně se skladem potravin, pokoj, koupelna, komora, ve 2. NP – 3 pokoje, koupelna, toaleta zvlášť, šatník, kaţdý pokoj má balkon. Dům byl postaven z vysoce kvalitních materiálů, podlahy parkety a dlaţba, dřevěná euro okna. K domu náleţí zahrada a zahradní domeček, parkovací stání pro dvě auta. Dům připojen na tyto inţenýrské sítě: elektřina, plynovod, přípojka vodovodu ze studny (vrtu), kanalizační jímka.

65

Celková cena: 6 000 000,- Kč Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

6 000 000

0,95

5 700 000

Cena po Koeficient

zahrnutí

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,95

5 415 000

Stanovení indexu odlišnosti:

K1 Velikost pozemku

K2 Velikost domu

K3 Kvalita dokončení

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

3) Rodinný dům, Holubice Rodinný dům se zahradou o velikosti 1166 m2 s garáţí, malou nebytovkou, a domkem na zahradě. Situačně - přízemí, samostatná garáţ, vstupní hala, kuchyň, pracovna, samostatná toaleta s umyvadlem, v mezipatře obývák s terasou. Patro - 2 loţnice, dětský pokoj, koupelna s vanou, umyvadlem a toaletou. V polosuterénu je menší nebytovka - momentálně kadeřnictví, druhá část je podsklepená. Jihozápadní orientace domu. Na zahradě stojí trvale obyvatelný domek, upravený jako garsoniéra s příslušenstvím a krbem. IS.: elektřina 220/380 V, vodovod, kanalizace, vlastní studna, plyn v obci není. Topení, ústřední – elektrokotel. Dům je z roku 1984 ve velmi dobrém udrţovaném stavu, bez závad.

Celková cena: 4 590 000,- Kč Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

4 590 000

0,95

4 360 500

66

Cena po Koeficient prodejnosti

zahrnutí koeficientu prodejnosti

0,95

4 142 475

Stanovení indexu odlišnosti:

K1 Velikost pozemku

K2 Velikost domu

K3 Kvalita dokončení

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

0,90

1,00

1,10

1,05

1,04

4) Rodinný dům, Holubice Rodinný dům se nachází v satelitním městečku v Holubicích. Dům je dispozičně řešen jako 5+kk ve 2.NP - přízemí obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna, 1.NP - čtyři pokoje a koupelna. V přízemí domu je příprava pro kuchyňskou linku a krb. Dům byl postaven z vysoce kvalitních materiálů, rovněţ vybavení je vysoce kvalitní - dubové podlahy, dřevěná euro okna, el. velmi úsporné topení Fénix v kombinaci s topnými panely ve střeše atd. K domu náleţí zahrada a garáţ s přímým vstupem do domu.

Celková cena: 7 000 000,- Kč Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

7 000 000

0,95

6 650 000

Cena po Koeficient prodejnosti

zahrnutí koeficientu prodejnosti

0,95

6 317 500

Stanovení indexu odlišnosti:

K1 Velikost pozemku

K2 Velikost domu

K3 Kvalita dokončení

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,10

1,00

0,90

1,00

0,99

67

5) Rodinný dům, Holubice RD 5+kk, v obci Holubice. Jedná se o patrový dům, (moţno jako dvougenerační). Cena za dodělaný dům na klíč (včetně oplocení). Dům řešen dispozičně tak, ţe v přízemí je bytová jednotka 3+kk, koupelna s WC a technická místnost, dále kryté garáţové stání. V patře 2 prostorné pokoje, moţno kaţdý s vlastním sociálním zařízením a mezonetem (s vyuţitím půdního prostoru), nebo prostorný 2kk - současný stav. Dům napojen na všechny sítě, kromě plynu. Topení podlahové v celém domě, s moţností vytápění krbem nebo elektrokotlem. Ve vesnici základní občanská vybavenost (škola, školka, restaurace, obchod, moţnost vyjíţděk na koních). Za domem prostorná zahrada, navazující přímo na rozlehlé sady. Dopravní dostupnost – 13km na metro A Dejvická.

Celková cena: 4 200 000,- Kč Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

4 200 000

0,95

3 990 000

Cena po Koeficient

zahrnutí

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,95

3 790 500

Stanovení indexu odlišnosti:

K1 Velikost pozemku

K2 Velikost domu

K3 Kvalita dokončení

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,10

0,95

1,00

1,00

1,05

6) Rodinný dům, Statenice Rodinný dům 6+1, podlahová plocha 230m2, zahrada 500 m2. Je zde moţnost vytvořit 2 samostatné bytové jednotky. Jsou zde parkety a dlaţba. Garáţ, veliký sklep – celá stavba podsklepená (70 m2 – vhodné pro podnikání či skladování), veranda, velice pěkně upravená zahrada. Nemovitost v dobrém stavu, na okraji Statenic u Prahy s krásným výhledem. V blízkosti zastávka autobusu. 68

Celková cena: 6 250 000 Kč Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

6 250 000

0,95

5 937 500

Cena po Koeficient

zahrnutí

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,95

5 640 625

Stanovení indexu odlišnosti:

K1 Velikost pozemku

K2 Velikost domu

K3 Kvalita dokončení

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,10

0,95

0,95

0,95

0,94

7) Rodinný dům, Kozinec Rodinný dům - jedná se samostatný dům, který však garáţí navazuje na dům vedlejší - tedy dvojdům spojený však pouze garáţí. Dům má zcela upravenou a vzrostlou zahradu, hotový plot, elektrická vjezdová brána i garáţ - celkově naprosto bez investic. Celoplošně plovoucí podlaha a v koupelnách dlaţba. Vestavěné skříně. Topení elektrické. Dispozičně je řešen jako 4+1 ve dvou patrech - přízemí: zádveří 2,5m2, wc a sprchový kout 2,9m2, obývací pokoj 29,3m2, kuchyně 11,5m2, garáţ 17,3m2. 1. patro: chodba 4,1m2, pokoj 1 10,4m2, pokoj 2 11,20 m2, pokoj 3 13,8 m2, balkony 6,6 m2, koupelna 8,2m2.

Celková cena: 4 990 000,- Kč

69

Cena

Koef. redukce

Cena po

požadovaná

na prameny

redukci na

( Kč )

ceny Kč

prameny Kč

4 990 000

0,95

4 740 500

Cena po Koeficient

zahrnutí

prodejnosti

koeficientu prodejnosti

0,95

4 503 475

Stanovení indexu odlišnosti:

K1 Velikost pozemku

K2 Velikost domu

K3 Kvalita dokončení

K4 Úvaha znalce

IO K1*K2*K3*K4

1,10

1,00

1,05

1,05

1,21

Rekapitulace zjištěných hodnot Cena po koef.

Koeficient

Cena po zahrnutí

odlišnosti

koef. odlišnosti

5 297 643

0,86

4 529 485

5 415 000

1,00

5 415 000

4 142 475

1,04

4 306 103

6 317 500

0,99

6 254 325

3 790 500

1,05

3 961 073

5 640 625

0,94

5 319 744

4 503 475

1,21

5 461 589

prodejnosti a na prameny

Průměrná zjištěná hodnota

5 035 331

Zjištěná hodnota rodinného domu ke dni ocenění činí 5 035 331,- Kč Lze předpokládat, ţe za současného stavu by předmětná nemovitost byla prodejná v úrovni zjištěné porovnávací hodnoty. Důvodem je skutečnost, ţe uvedená hodnota odráţí situaci na konkrétním trhu nemovitostí. Na základě tohoto lze konstatovat: Pro porovnávací hodnotu rodinného domu, uvaţuji vzhledem ke všech známým ovlivňujícím faktorům hodnotu ve středu cenového pásma, indikovanou porovnávací metodou ve výši 5 035 000,- Kč Výsledné hodnoty (ceny), stanovené administrativním a trţním oceněním nadefinovaného rodinného domu jsou: I. Tržní hodnota nemovitosti 5 035 000,- Kč II. Administrativní cena nemovitosti 4 811 550,- Kč 70

Trh nemovitostí, přesněji spíše s rodinnými domy, se prakticky zastavil. K prodejům těchto nemovitostí dochází především v mimořádných případech, např. prodej v tísni, kdy prodávající z rodinných, finančních (např. neschopnost splácet hypotéku) či jiných důvodů je nucen nemovitost prodat. V případě developerských projektů lze uvést, ţe tato část realitního trhu se takřka pozastavil a v řadě případů dochází k zakonzervování celých projektů. Pokud jiţ dojde k prodeji rodinných domů, nejvíce prodávané jsou domy v cenové relaci 3 000 000 – 5 000 000,- Kč. Z výše uvedených zjištěných hodnot, lze konstatovat, ţe hodnoty jsou takřka totoţné, malý rozdíl ve zjištěných hodnotách můţe být způsoben, ţe dům je poměrně malý a administrativní hodnota je odvozena z obestavěného prostoru. Při trţním ocenění je chápána nemovitost spíše dle svého vyuţitelného prostoru, dispozici a kvalitě dokončení.

6.4. Analýza zjištěných hodnot V mé práci jsem se zaměřila na ocenění tří nemovitostí a to rekreační chaty v Praze - východ, bytové jednotky v Hlavním městě Praha a rodinného domu v Praze - západ. Nemovitosti byly oceněny dle cenového předpisu a na trţních principech. Zjištěné hodnoty jsou uvedeny v následující tabulce:

Popis

Trţní hodnota

Administrativní cena

Rozdíl v %

Rekreační chata

615 000 Kč

358 620 Kč

41 %

Bytová jednotka

5 257 300 Kč

6 677 960 Kč

27 %

Rodinný dům

5 035 000 Kč

4 811 550 Kč

4%

Jak je z výše uvedené tabulky patrné, ocenění rekreační chaty na trţních principech přesahuje o více neţ 41 % cenu administrativní, je to způsobeno tím, ţe rekreační objekty nacházející se v blízkosti Prahy získávají na větší oblibě a jejich trţní hodnota roste. Lidé je začínají rekonstruovat a vyuţívat pro trvalé bydlení. Další oceňovanou nemovitostí byla bytová jednotka na Praze 1. U tohoto případu přesahuje cena dle vyhláškového ocenění o 27 % cenu vypočtenou dle trţního ocenění. Lze konstatovat, ţe u tohoto ocenění cenová mapa zkresluje celkovou cenu nemovitosti. Nerozlišuje velkou 71

odlišnost o atraktivitě lokality, jak tomu bylo u této nemovitosti, která se nachází v neoblíbené lokalitě, která je zasaţena poměrně velkou kriminalitou. Jako poslední ocenění jsem si vybrala rodinný dům v Praze – západ. Výsledky ocenění u této nemovitosti ukazují, ţe se ceny diametrálně neodlišují. Je to zapříčiněno tím, ţe se v posledních letech zastavil trh s prodejem rodinných domů a tedy se vyhláška přiblíţila k ceně trţní. Celkově lze toto srovnání uzavřít se závěrem, ţe se výsledné hodnoty, aţ na ocenění rodinného domu, velice lišily. I kdyţ se prováděcí vyhláška k zákonu č. 151/1997 Sb. snaţí přiblíţit trţním hodnotám, stále je potřeba a bylo by vhodné průběţně upravovat koeficienty tak, aby se více přizpůsobily situaci na trhu.

72

Závěr Hlavním cílem mé diplomové práce bylo objasnit souhrnnou problematiku dvou základních přístupů oceňování nemovitostí a zdůvodnit, pro jaký účel ocenění je vhodné pouţít daný přístup. Mezi základní způsoby oceňování nemovitostí patří oceňování dle cenového předpisu a oceňování na trţních principech. Kaţdý z těchto přístupů je vyţadován pro jiné účely ocenění a má své opodstatnění a oporu v zákoně. Oceňování dle cenového předpisu se pouţívá pro daňové účely státu, zejména však pro zjištění základu daně z převodu nemovitostí, vyvlastnění, darovací daň, popř. ocenění investičních a penzijních fondů. V porovnání s trţním oceněním má jednu velkou výhodu a to svou objektivnost. Ta je dána tím, ţe postup stanovení ceny je přesně dán oceňovací vyhláškou. Pro oceňování nemovitostí na trţních principech nejsou dané přesné výpočty nebo předpisy. Zákonem není stanoven ţádný postup ani systém, podle kterého by se dalo postupovat. Kaţdý odhadce by se měl řídit celou řadou faktorů, které trţní hodnota ovlivňuje. Dalším cílem mé práce bylo porovnat jednotlivé metody ocenění, které při oceňování nemovitostí pouţíváme a to jak v teoretické, tak analytické částí této práce. Je velmi důleţité vědět, ţe kaţdá z výše uvedených metod je zcela odlišná a dohromady nezaměnitelná. Není moţné pouţít ocenění zpracované pro banku pro potřeby finančního úřadu a naopak. Z analytické části mé diplomové práce, kdy jsem oceňovala mimo jiné i rodinný dům, je patrné, ţe i kdyţ se prováděcí vyhláška přiblíţila trţním hodnotám oceňování, zkoumáním oceňování dalších dvou nemovitostí bylo zjištěno, ţe stále dochází k podstatným rozdílům ve výsledcích těchto metod. Důvod, proč se tak děje, je časový nesoulad (aţ dvouletý) kaţdoročně novelizované prováděcí vyhlášky, která i přes snahu přiblíţit se trţním hodnotám nezahrnuje aktuální vývoj trhu. Trh je s vývojem cen vţdy o krok napřed před administrativní cenou a tedy pokles či zvýšení cen nemovitostí se projeví nejdříve za rok. Mezi další důvod značných rozdílů hodnot můţe být např. neaktualizované tabulky konstrukcí a vybavení objektů, věcná břemena, která mohou nemovitost z pohledu trhu zcela znehodnotit, popř. výpočet obestavěného prostoru a jiné. 73

Objevují se názory o přechodu k pouze trţnímu oceňování a zrušení tzv. administrativní ceny. I kdyţ jsem zastáncem trţního přístupu k oceňování nemovitostí, myslím, ţe ve státě s fungující trţní ekonomikou, kdy jsou ceny předmětem dohody, musí existovat mechanismus, který zajistí ocenění pro případ spravedlivého zdanění, přičemţ je dnes právě administrativní oceňování. Při tomto vypracování pro mě bylo velkým přínosem prohloubení si znalostí a zkušeností z oceňování. Doufám, ţe má práce přispěje nepatrným dílem k pochopení problematiky oceňování nemovitostí i těm, kteří v tomto oboru nemají potřebné odborné znalosti a ve své praxi se s ním dosud přímo nesetkali.

74

Seznam použité literatury a dalších zdrojů Bradáč Albert a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. VII. přepracované a doplněné vydání, 735 stran, Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008. ISBN 978-80-7204-578-5 Bradáč Albert, FIALA Josef, Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, III. přepracované vydání, 743 stran Praha: Linde Praha, 2004, ISBN 80-7201-441-2. ORT Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. První vydání, 76 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. ISBN: 80-7265-085-8 Ort Petr: Oceňování nemovitostí na trţních principech. První vydání, 92 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007. ISBN: 978-80-7265-101 Ort Petr: Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, Oceňování na trţních principech. První vydání, 143 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2008. ISBN: 978-80-7265-128-3 Zazvonil Zbyněk: Porovnávací hodnota nemovitostí. Vydání I., stran 313, Praha: EKOPRESS, s.r.o., 2006. ISBN 80-86929-14-0 Zazvonil Zbyněk: Odhad hodnoty pozemků. Vydání první., stran 201, Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, Economica, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2 Zazvonil Zbyněk: Výnosová hodnota nemovitostí. Vydání první: CEDUK spol. s r.o., 2004. ISBN 80-902109-3-7

Ostatní zdroje: Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., č. a 450/2012 Sb. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách Zákon č. 344/1993 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)

75

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Osobní konzultace, Mgr. Ing. Lukáš Křístek, MBA, Znalex s.r.o. Ing. Heřman J., Oceňování majetku. Praha, nakladatelství VŠE

Internetové zdroje Ministerstvo financí, www.mfcr.cz Realitní server, www.sreality.cz Český statistický úřad, www.czso.cz Český úřad zeměměřičský a katastrální, nahlíţení do katastru, www.cuzk.cz Portál Hlavního města Prahy, cenová mapa stavebních pozemků, www.praha.eu

76

Přílohy:

77

Příloha č. 1

ODHAD č. hypoteční úvěr Předmět ocenění:

1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor

Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:

Stávající

LV č.: Okres: Část obce: Číslo orientační:

Objednatel:

Stav ke dni / Prohlídka:

/

Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)

Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)

Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: Vypracoval:

výborně tel.: fax.: e-mail.:

Datum: ...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 4

strany textu včetně 0 stran příloh.

78

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Katastrální území:

Obec, část obce: Ulice:

parametr hlavní stavba počet podlaţí PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáţe v objektu / počet stání: stáří původní / další ţivotnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost / popis: forma uţívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běţně uţívána: pozemky (popis): výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:

stávající stav

budoucí stav

1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor 1

100 % /

/

vlastní

veřejné

bez vlivu na OC

79

vlastní

veřejné

Počet obyvatel: Poloha v obci: Poloha vzhledem k užívání: Okolí nemovitosti: Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Místopis:

Popis dispozice:

Budova:volně stojící evhodná

/

Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umoţňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby:

Věcná hodnota Hlavní stavby:

Ostatní stavby:

Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:

Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře kupní ceně)

ke

Koncesní listina: Prohlašuji, ţe při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.

Elektronicky odesláno: Příjemce: ČSOB hypotéka souborů: 0

e-mail: [email protected]

80

Počet

VÝNOSOVÁ HODNOTA č.

plocha - účel

podlaží

podlahová pl. [m2]

Hrubý výnos za rok celkem:

čistý nájem [Kč/měsíc]

nájem nájem [Kč/m2/rok] [Kč/rok] 0 Kč

Ztráta nájemného: 10,00 % Hrubý výnos celkem: Roční výdaje celkem: z toho: daň z nemovitosti: pojištění: odpisy vyjadřující „střádací fci”: běţná údrţba a správa: ostatní Čistý výnos za rok celkem: Uvaţovaná míra kapitalizace:

0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 7,00 % Kč

VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM: Poznámky:

REKAPITULACE: Věcná hodnota nemovitosti Výnosová hodnota nemovitosti 0 Kč

Porovnávací hodnota nemovitosti

81