Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetku
Komparace oceňování podle cenového předpisu a na trţních principech Bakalářská práce
Autor:
Markéta Balvínová Obor Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Červen 2009
PROHLÁŠENÍ
Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Praze dne 29. června 2009 …………………………………….. Markéta Balvínová
2
ANOTACE Bakalářská práce se zabývá srovnáním oceňování nemovitostí dle cenového předpisu s oceňováním na trţních principech. V prvé části je nejprve obecně vymezeno oceňování, jeho účel, dále základní pojmy a podklady nezbytné k oceňování nemovitostí. Následně jsou v této části popsány postupy a metody uţívané v trţním ocenění a stanovené cenovým předpisem. V teoretické rovině je provedeno srovnání těchto postupů a metodik a identifikovány nejvýznamnější rozdíly. V druhé části jsou pak realizována ocenění dvou nemovitosti (rodinného domu a administrativní budovy) jak dle cenového předpisu tak prostřednictvím trţních principů. Výsledky těchto ocenění jsou porovnány a zhodnoceny rozdíly mezi nimi. V poslední části této práce je provedena analýza realitního trhu pro oblast okresu Praha-východ.
ANOTTATION This bachelor´s dissertation considers on comparison between valuations according to statutory price order and open market valuation principles. The first part of this dissertation generally specifies valuation and its purpose, basic terms and supporting data necessary for real property valuation. Consequently the first part describes statutory price order processes and methods used for market valuation. There is accomplished a theoretical comparison of these processes and methods and shown the most significant differences. The second part of this dissertation brings an example of valuation of two real properties (family house and office building) using both statutory price order and open market valuation principles. The results of both valuations are compared and incurred differences are assessed. The last part of this dissertation includes an analysis of current Prague – east real property market.
3
OBSAH 1
ÚVOD ...................................................................................................... 8
2
TEORETICKÁ ČÁST - OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ .............. 10 2.1
OBECNÁ A ZÁKONNÁ DEFINICE OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A JEHO VYUŢITÍ .............. 10
2.2
VYMEZENÍ POJMŮ V OCEŇOVÁNÍ .............................................................................. 11
2.2.1
Nemovitost, stavba, pozemek .......................................................................... 11
2.2.2
Vlastnictví a spoluvlastnictví .......................................................................... 14
2.2.2.1
SJM ......................................................................................................................... 15
2.2.2.2
Vlastnictví bytů ....................................................................................................... 15
2.2.3
Členění nemovitostí ........................................................................................ 16
2.2.3.1
Členění dle zákonů (mimo vyhlášku) ..................................................................... 16
2.2.3.2
Členění dle vyhlášky ............................................................................................... 16
2.2.3.3
Členění nemovitostí z pohledu trhu ........................................................................ 17
2.2.4
Měření výměr staveb dle vyhlášky .................................................................. 18
2.2.5
Cena a hodnota ............................................................................................... 21
2.2.6
Ostatní pojmy .................................................................................................. 22
2.3
PODKLADY A INFORMACE PRO OCEŇOVÁNÍ
NEMOVITOSTÍ ....................................... 23
2.3.1
Katastr nemovitostí ......................................................................................... 24
2.3.2
Pozemková kniha ............................................................................................ 25
2.3.3
Informace nezbytné při oceňování nemovitostí ............................................... 26
2.3.4
Stavebně technická dokumentace.................................................................... 26
2.3.5
Místní šetření .................................................................................................. 26
2.4
TRŢNÍ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ.............................................................................. 27
2.4.1
Obecné přístupy k tržnímu oceňování nemovitostí ......................................... 27
2.4.1.1
Nákladový přístup ................................................................................................... 28
2.4.1.2
Výnosový přístup .................................................................................................... 28
2.4.1.3
Porovnávací přístup ................................................................................................ 28
2.4.2
Metody používané při stanovení tržní hodnoty ............................................... 28
2.4.2.1
Metoda věcné hodnoty (reprodukční cena) ............................................................. 28
2.4.2.2
Výnosová (příjmová) metoda ................................................................................. 30
2.4.2.3
Metoda porovnávací ............................................................................................... 34
2.4.2.4
Stanovení ceny obvyklé pro trţní ocenění .............................................................. 37
2.4.3
Ocenění dle cenového předpisu ...................................................................... 40
2.4.3.1
Oceňování RD, rekr. chalupy a rekr. domku dle § 5 cenového předpisu ................ 41
2.4.3.2
Oceňování RD, rekr. chalupy a rekr. domku dle § 26a cenového předpisu ............ 43
2.4.3.3
Stanovení ţivotnosti a opotřebení dle § 21 cenového předpisu ............................... 46
2.4.3.4
Oceňování budov a hal dle § 3 cenového přepisu ................................................... 48
2.4.3.5
Oceňování vedlejších budov dle § 7 cenového přepisu........................................... 50
4
2.5
2.4.3.6
Oceňování venkovních úprav dle § 10 cenového přepisu ....................................... 51
2.4.3.7
Oceňování bytu a nebytového prostoru dle § 13 cenového předpisu ...................... 51
2.4.3.8
Oceňování bytu ve vícebytovém domě dle § 25 cenového předpisu ....................... 52
2.4.3.9
Oceňování trvalých porostů dle § 35 cenového přepisu .......................................... 54
2.4.3.10
Oceňování stavebních pozemků dle cenového předpisu ....................................... 54
2.4.3.11
Výpočet ceny výnosovým způsobem dle cenového předpisu ............................... 56
2.4.3.12
Ocenění porovnávacím způsobem dle cenového předpisu .................................... 58
ZHODNOCENÍ METODICKÝ ROZDÍLŮ MEZI TRŢNÍM OCENĚNÍM A OCENĚNÍM DLE
CENOVÉHO PŘEDPISU ........................................................................................................................ 60
2.5.1
Účel ocenění ................................................................................................... 60
2.5.2
Metody ocenění ............................................................................................... 61
3
2.5.2.1
Metoda věcné hodnoty stavby................................................................................ 61
2.5.2.2
Výnosová metoda ................................................................................................... 62
2.5.2.3
Porovnávací přístup ................................................................................................ 63
PRAKTICKÁ ČÁST - ZPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ VYBRANÝCH
NEMOVITOSTI ...................................................................................................... 64 3.1
RODINNÝ DŮM – KŘENICE, OKRUŢNÍ 257 ................................................................. 64
3.1.1
Identifikace a popis oceňované nemovitosti.................................................... 64
3.1.1.1
Předmět ocenění...................................................................................................... 64
3.1.1.2
Seznam podkladů .................................................................................................... 64
3.1.2
Právní stav nemovitosti................................................................................... 65
3.1.2.1
Stavebně právní stav ............................................................................................... 65
3.1.2.2
Vlastnictví pozemků a budov.................................................................................. 65
3.1.2.3
Zástavní a jiná práva ............................................................................................... 65
3.1.2.4
Nájemní vztahy ....................................................................................................... 66
3.1.3
Popis nemovitostí ............................................................................................ 66
3.1.3.1
Pozemek (lokalita, popis) ....................................................................................... 66
3.1.3.2
Stavebně technický popis budovy, její vyuţití a dispozice ..................................... 67
3.1.3.3
Stáří stavby a technický stav ................................................................................... 68
3.1.3.4
Popis vedlejších staveb, IS, venkovních úprav a trvalých porostů .......................... 68
3.1.4
Rodinný dům –tržní ocenění ........................................................................... 69
3.1.4.1
Aplikace porovnávací metody ................................................................................ 69
3.1.4.2
Aplikace nákladové metody .................................................................................... 75
3.1.4.3
Aplikace příjmové metody ...................................................................................... 78
3.1.4.4
Stanovení ceny obvyklé rodinného domu ............................................................... 79
3.1.5
Rodinný dům – ocenění dle cenového předpisu .............................................. 80
3.1.6
Porovnání výsledku tržního ocenění rodinného domu a ocenění této
nemovitosti dle cenového předpisu.............................................................................................. 84 3.2
ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA ...................................................................................... 85
3.2.1
Identifikace a popis oceňované nemovitosti.................................................... 85
3.2.1.1
Předmět ocenění...................................................................................................... 86
5
3.2.1.2
Ostatní podklady ..................................................................................................... 86
3.2.1.3
Poloha a stručný popis ............................................................................................ 87
3.2.2
Právní stav nemovitostí................................................................................... 87
3.2.2.1
Vlastnictví ............................................................................................................... 87
3.2.2.2
Stavebně právní stav ............................................................................................... 87
3.2.2.3
Zástavní a jiná věcná práva ..................................................................................... 88
3.2.2.4
Nájemní vztahy k nebytovým prostorům ................................................................ 88
3.2.3
Popis nemovitostí ............................................................................................ 88
3.2.3.1
Pozemek (lokalita, popis) ....................................................................................... 88
3.2.3.2
Stručný popis .......................................................................................................... 89
3.2.3.3
Územní plán ............................................................................................................ 89
3.2.3.4
Oceňované nemovitosti........................................................................................... 89
3.2.3.5
Stavební popis......................................................................................................... 90
3.2.3.6
Technický stav a stáří stavby .................................................................................. 90
3.2.3.7
Venkovní úpravy a inţenýrské sítě ......................................................................... 90
3.2.3.8
Trvalé porosty ......................................................................................................... 91
3.2.4
Předpoklady pro vypracování posudku .......................................................... 91
3.2.5
Analýza nejlepšího a nejvyššího využití .......................................................... 91
3.2.6
Administrativní budova –tržní ocenění ........................................................... 92
3.2.6.1
Aplikace nákladové metody .................................................................................... 92
3.2.6.2
Aplikace výnosové metody ..................................................................................... 93
3.2.6.3
Aplikace porovnávací metody ................................................................................ 94
3.2.6.4
Zjištění ceny obvyklé ............................................................................................ 100
3.2.7
Administrativní budova – ocenění dle cenového předpisu ............................ 101
3.2.7.1
Hlavní stavby ........................................................................................................ 102
3.2.7.2
Venkovní úpravy .................................................................................................. 107
3.2.7.3
Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: ....................................... 115
3.2.7.4
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): ............................................ 116
3.2.7.5
Výnosová hodnota ................................................................................................ 117
3.2.7.6
Pozemky ............................................................................................................... 118
3.2.7.7
Trvalé porosty ....................................................................................................... 119
3.2.7.8
Výsledné ceny:...................................................................................................... 119
3.2.8
Porovnání výsledku tržního ocenění administrativní budovy a ocenění této
nemovitosti dle cenového předpisu............................................................................................ 120
4
ANALÝZA TRHU OKRESU PRAHA – VÝCHOD VE
STŘEDOČESKÉM KRAJI .................................................................................. 121 4.1
POPIS OKRESU ......................................................................................................... 121
4.2
TRH S NEMOVITOSTMI ............................................................................................. 122
4.2.1
Pozemky ........................................................................................................ 122
4.2.2
Budovy .......................................................................................................... 123
4.2.2.1
Byty a bytové domy .............................................................................................. 123
6
4.2.2.2
Rodinné domy ....................................................................................................... 126
4.2.2.3
Rekreační objekty ................................................................................................. 128
4.2.2.4
Komerční a průmyslové objekty .......................................................................... 128
4.2.3
Nájmy ............................................................................................................ 128
4.2.3.1
Byty ...................................................................................................................... 128
4.2.3.2
Rodinné domy ....................................................................................................... 129
4.2.3.3
Komerční nemovitosti........................................................................................... 129
4.2.4
Celkové zhodnocení ...................................................................................... 129
4.2.5
Mapa okresu Praha – východ ....................................................................... 130
5
LITERATURA ................................................................................... 131 5.1
PUBLIKACE ............................................................................................................. 131
5.2
PRÁVNÍ PŘEPISY ...................................................................................................... 131
5.3
INTERNETOVÉ ZDROJE ............................................................................................. 132
6
ZÁVĚR ............................................................................................... 133
7
PŘÍLOHY ........................................................................................... 134
7
1 ÚVOD Cílem mé bakalářské práce je porovnání ocenění nemovitostí dle cenového předpisu s trţním přístupem k oceňování nemovitostí, identifikace rozdílů, jejich rozbor a to jak v teoretické rovině tak i v reálném ocenění dvou nemovitostí – rodinného domu a administrativní budovy. V současné době se administrativní způsob oceňování nemovitostí opírá o zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, zejména stanovení hodnoty nemovitostí pro potřeby daňového řízení, jako např. základu daně z převodu nemovitosti. Teoretická část práce bude zaměřena na oceňování nemovitostí jako samostatný obor a na nejčastěji uţívané metody trţního oceňování, které budou uspořádány dle přístupu k oceňování. V podobném členění pak budou uvedeny i postupy oceňování dle cenového předpisu. Z důvodu obsáhlosti tohoto předpisu budou při popisování jednotlivých postupů uvedeny jen nejdůleţitější a nejčastěji uţívané části, a proto v této práci nenaleznete popis oceňování všech nemovitostí, které cenový předpis obsahuje. Na závěr teoretické části práce bude provedeno srovnání postupů při oceňování a uvedeny nejvýznamnější rozdíly. V praktické části pak bude provedeno ocenění dvou nemovitostí – rodinného domu a administrativní budovy – a to vţdy jak dle cenového předpisu tak i trţní ocenění. Cílem této části je pak tyto výsledky porovnat a ověřit na nich závěry z teoretické části. Dalším cílem této práce je zdůraznění skutečnosti, ţe trţní způsob ocenění je oproti administrativnímu individuální tvůrčí proces. Trţní cenu nelze přesně spočítat za pomocí ţádných vzorců a přesných návodů, ale ţe ji lze odhadnout díky různým a v této práci uvedením, způsobům. 8
V poslední části mé práce bude zpracována analýza realitní trhu pro oblast Praha - východ. Analýze bude obsahovat informace o situaci na trhu při prodeji i pronájmu nemovitostí (pozemky, objekty k bydlení, administrativní objekty atd.) v daném sektoru.
9
2 TEORETICKÁ ČÁST - OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ 2.1 OBECNÁ A ZÁKONNÁ DEFINICE OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A JEHO VYUŢITÍ
Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu, souboru předmětů, práv apod. přiřazován peněţní ekvivalent. Oceňování můţeme také definovat jako činnost, kdy je jednotlivým majetkovým prvkům přiřazována určitá hodnota. Výše přiřazované hodnoty záleţí především na účelu a tedy způsobu ocenění. Na oceňování nemovitostí se můţeme dívat ze dvou pohledů: jeden vyplývá z potřeby státu zjistit cenu nemovitosti jako základu pro potřeby daňových řízení (zejm. daň z převodu nemovitosti). K tomu je určena právní norma, dle které je moţné jednoznačně zjistit objektivní cenu nemovitostí za výše zmíněným účelem, druhý pohled vyplývá z trţního prostředí a potřeby „směny“ nemovitostí, jako jiného zboţí. V trţním prostředí nemůţeme očekávat podřízení se uměle vytvořeným pravidlům a to ať uţ z důvodů jisté jedinečnosti kaţdé nemovitosti, tak působením různých cenotvorných faktorů. Nejčastější vyuţití oceňování nemovitostí: bankovní financování – ocenění nemovitosti (nebo projektu na výstavbu nemovitosti) pro potřeby zřízení zástavy jako jsou hypotéky apod., prodej nemovitosti (daňové účely), prodej nebo koupě nemovitosti (investiční rozhodování), ocenění nemovitosti jako sloţky majetku podniku při podnikových kombinacích (fúze, štěpení, nepeněţní vklad do základního kapitálu atd.). Od 1. 1. 1998 do dnes (s novelizacemi č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.) platí zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, 10
který dle § 1 upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen „majetek“) a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. V § 2, který se zabývá způsoby oceňování majetku a sluţeb, zákon udává, ţe majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Cenou obvyklou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku a to ke dni ocenění. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem je např. nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, oceňování dle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování cenou sjednanou. Přijetí tohoto zákona bylo nezbytné hlavně z hlediska dosavadního rozporu s „Listinou základních práv a svobod“ a to z důvodu, ţe způsoby výběru některých majetkových daní byly upraveny pouze vyhláškou bez existence zákona.
2.2 VYMEZENÍ POJMŮ V OCEŇOVÁNÍ 2.2.1 Nemovitost, stavba, pozemek Dle občanského zákoníku rozdělujeme věci na movité a nemovité a dále jsou nemovitostmi nazývány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem: pozemek (podle katastrálního zákona) je definován jako část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, druhů pozemků, nebo rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Členění pozemků, dle výše zmíněného zákona, je na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty (dále jen "zemědělské pozemky"), lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy, parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen a zobrazen v katastrální mapě s označením parcelním číslem. Výměra parcely vyjadřuje plošný obsah v metrických jednotkách, zaokrouhlen na celé čtverečné metry 11
stavba je, dle občanského zákoníku, výsledek stavební činnosti, který lze samostatně vyčlenit podle druhu, účelu a vyuţití. Jedná se o jednotlivý stavební objekt, nikoli o soubor objektů, i kdyţ tvoří určitý funkční celek. Konkrétní stavba je určena druhem, popisným číslem, evidenčním číslem, katastrálním územím. Nemá-li stavba, z jakýchkoli důvodů, popisné nebo evidenční číslo, určujícím číslem je parcelní číslo pozemku na kterém je stavba postavena. Stavbou se rozumí i stavba nepovolená nebo stavba nezkolaudovaná, vznik stavby z hlediska občanského zákoníku je definován okamţikem zřetelně viditelných obrysů a dispozic prvního nadzemního podlaţí – cca jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaţí, Dle nového zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) se stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dále z hlediska stavebního zákona se pod slovem stavba, rozumí dle okolností i její část nebo změna dokončené stavby. Změnou dokončené stavby je nástavba, přístavba nebo stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se povaţuje téţ zateplení pláště stavby. Změnou stavby před jejím dokončením se rozumí změna v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem. Pozemek z hlediska stavebního zákona je definován odlišným způsobem a to na zastavitelný a nezastavitelný, coţ napovídá o vyuţití u hlediska územního plánu. Stavebním pozemkem je tedy pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Dále se zákon zmiňuje o zastavěném stavebním pozemku vedeném v katastru nemovitostí. Jako nezastavitelný pozemek, jak jiţ bylo výše zmíněno, zákon ukazuje na pozemky, které z nějakého důvodu zastavět nelze. Patří sem např. pozemky obce bez vydaného územního plánu, veřejná zeleň slouţící k obecnímu uţívání, zemědělské pozemky, pozemky veřejné infrastruktury, aj.
12
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a pozdějších změn, jsou stavby členěny na pozemní, kterými jsou budovy, prostorově soustředěné a navenek převáţně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s ohraničenými uţitkovými prostory a dále venkovní úpravy. Stavby inţenýrské a pozemní,
kterými jsou stavby dopravní, vodní,
speciální
pro rozvod energií a
vody,
kanalizace, věţe, stoţáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, vodní nádrţe a rybníky, a jiné stavby. Důleţitým bodem uvedeným v tomto zákoně je, ţe se stavba pro účely ocenění posuzuje dle účelu uţití. Při nesouladu mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a
skutečným uţitím se
vychází při oceňování ze skutečného uţití stavby. Nejsou-li tyto zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, ţe stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliţe vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, ţe stavba je určena k účelu, ke kterému se uţívá bez závad. Členění pozemků dle § 9 výše zmíněného zákona je následující: stavební pozemky, kterými jsou: -
nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí,
které byly
vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, -
dále skupina pozemků evidovaných v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří nebo ostatní plochy (staveniště, ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny) a v druhu pozemku zahrady a ostatní
plochy, které tvoří jednotný funkční celek se
stavbou a
pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného
vyuţití a jsou ve vlastnictví
stejného subjektu, -
plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí,
zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, 13
lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, aj..
2.2.2 Vlastnictví a spoluvlastnictví Problematiku vlastnictví a spoluvlastnictví řeší Občanský zákoník v části Věcných práv. Hlava první mluví o vlastnickém právu. Vlastník je zde definován jako osoba oprávněna předmět svého vlastnictví drţet, uţívat, poţívat jeho plody a uţitky a nakládat s nimi. Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana. Z hlediska oceňování a vůbec problematiky nemovitostí je důleţitý § 127 výše zmíněného zákona, který říká, ţe: vlastník věci se musí zdrţet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěţoval jiného nebo čím by váţně ohroţoval výkon jeho práv. Proto zejména nesmí ohrozit sousedovu stavbu nebo pozemek úpravami pozemku nebo úpravami stavby na něm zřízené bez toho, ţe by učinil dostatečné opatření na upevnění stavby nebo pozemku, nesmí nad míru přiměřenou poměrům obtěţovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi, nesmí nechat chovaná zvířata vnikat na sousedící pozemek a nešetrně, popřípadě v nevhodné roční době odstraňovat ze své půdy kořeny stromu nebo odstraňovat větve stromu přesahující na jeho pozemek, je-li to potřebné a nebrání-li to účelnému vyuţívání sousedících pozemků a staveb, můţe soud po zjištění stanoviska příslušného stavebního úřadu rozhodnout, ţe vlastník pozemku je povinen pozemek oplotit, vlastníci sousedících pozemků jsou povinni umoţnit na nezbytnou dobu a v nezbytné míře vstup na své pozemky, popřípadě na stavby na nich stojící, pokud to nezbytně vyţaduje údrţba a obhospodařování sousedících pozemků a staveb. Vznikne-li tím škoda na pozemku nebo na stavbě, je ten, kdo škodu způsobil, povinen ji nahradit; této odpovědnosti se nemůţe zprostit.
14
Hlava druhá zabývající se spoluvlastnictvím a společným jměním nám říká, ţe jakákoli věc můţe být v podílovém spoluvlastnictví více vlastníků. Společné jmění můţe vzniknout jen mezi manţely. Podílové spoluvlastnictví, zde „podíl“ vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci a není-li stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků stejné. K právním úkonům týkajících se společné věci jsou společné a nerozdílné oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci. O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Spoluvlastníci se mohou dohodnout o zrušení spoluvlastnictví a o vzájemném vypořádání; je-li předmětem
spoluvlastnictví
nemovitost,
musí
být
dohoda
písemná.
2.2.2.1 SJM Společné jmění manţelů tvoří majetek nabytý společně za dobu trvání manţelství, s výjimkou majetku získaného dědictvím nebo darem. Majetek nabytý jedním z manţelů a náleţející do výlučného vlastnictví tohoto manţela, jako např. věci, které podle své povahy slouţí osobní potřebě jen jednoho z manţelů. Dále do této kategorie spadají restituce majetku jednoho z manţelů, který měl vydanou věc ve vlastnictví před uzavřením manţelství a nebo jemuţ byla věc vydána jako právnímu nástupci původního vlastníka, a závazky, které manţelům společně vznikly za trvání manţelství, s výjimkou závazků týkajících se majetku, který náleţí výhradně jednomu z nich, a závazků, jejichţ rozsah přesahuje míru přiměřenou majetkovým poměrům manţelů, které převzal jeden z nich bez souhlasu druhého. Pokud není prokázán opak, má se za to, ţe majetek nabytý a závazky vzniklé za trvání manţelství tvoří společné jmění manţelů a majetek, který tvoří společné jmění manţelů, uţívají a udrţují oba manţelé společně. 2.2.2.2 Vlastnictví bytů Vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám upravuje samostatný zákon č. 72/1994 (zákon o vlastnictví bytů). Tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhoţ spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako 15
prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. V § 3 je řečeno, ţe pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu občanský zákoník.
2.2.3 Členění nemovitostí Legislativa v ČR i uţívaná praxe stanovuje několik různých vymezení a rozdělení nemovitostí dle účelu a způsobu vyuţití. 2.2.3.1 Členění dle zákonů (mimo vyhlášku) Bytem je dle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů nazývána místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor je definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Do této skupiny ovšem nepatří příslušenství bytu. Budova je pojmem, kterým je označována stavba trvalého charakteru spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými uţitkovými prostory. Rodinným domem se rozumí stavba určená pro bydlení, ve které je více neţ polovina podlahové plochy určena bydlení a v níţ jsou nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. 2.2.3.2
Členění dle vyhlášky Pro ocenění dle cenového předpisu člení vyhláška nemovitosti na následující
typy: budova a hala, inţenýrská a speciální pozemní stavba, 16
rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek, rekreační chata a zahrádkářská chata, vedlejší stavba, garáţ, studna, venkovní úprava, hřbitovní stavba a hřbitovní zařízení, kulturní památka, byt a nebytový prostor, rybník, malá vodní nádrţ a ostatní vodní díla, rozestavěná stavba, stavba určená k odstranění, jiná stavba, stavba bez základů, stavba více konstrukčních systémů, stavba s víceúčelovým uţitím. 2.2.3.3
Členění nemovitostí z pohledu trhu
Volné pozemky nevhodné k zástavbě a zemědělské pozemky jednotlivé vhodné k zástavbě větší územní celky určené k zástavbě či k jinému účelu rozvoje Rodinné domy zastaralé typy domů včetně obytných částí bývalých zemědělských usedlostí novější typy domů s rozsahem ve vazbě na pozemky starší vily novostavby
17
Nájemní a bytové domy klasické původní z hromadné výstavby, panelové moderní, nové plně obsazené nájemníky s podílem provozních prostorů bez regulace nájemného a prázdné Komerční objekty administrativní obchodní určené k ubytování pro jiný typ sluţeb Provozní objekty průmyslové zemědělské skladové jiné Rekreační objekty jednoúčelové chaty individuální objekty v kvalitnějším prostředí Ostatní a speciální např. inţenýrské stavby, veřejně prospěšné stavby, historické a kulturní objekty atd.
2.2.4 Měření výměr staveb dle vyhlášky Vyhláška definuje následující obecně uţívané termíny:
Délky Délky se uvádějí v metrech. Při kontrolním měření se původní délka povaţuje za správnou, pokud se kontrolní měření neodlišuje o více neţ 1 % z původně naměřené délky u staveb oceňovaných 18
Zastavěná plocha stavby Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají. Zastavěnou plochou nadzemní části stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních podlaţí do vodorovné roviny. Zastavěnou plochou podzemní části stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech podzemních podlaţí do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nezapočítávají.
Podlahová plocha Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému vyuţití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaţí, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky). U poloodkrytých případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny řezu. Do celkové podlahové plochy bytů a nebytových prostorů se započte podlahová plocha: arkýřů a lodţií, výklenků, jsou-li alespoň 1,2 m široké, 2 m vysoké a 0,3 m hluboké, místností nebo prostorů, pokud mají zkosený strop pod 2 m nad podlahou a sklepů pokud jsou místnostmi a podlahová plocha garáţí v rodinném domě vynásobená koeficientem 0,8, teras, balkónů a pavlačí vynásobená koeficientem 0,17,
19
sklepů a vymezených půdních prostor pokud nejsou místnostmi vynásobená koeficientem 0,10. Do celkové podlahové plochy se započte i půdorysná plocha zabraná vnitřním schodištěm (schodišťový prostor) v bytě, nebytovém prostoru a rodinném domě v jednotlivých podlaţích. Do podlahové plochy se nezapočítává plocha okenních a dveřních ústupků.
Obestavěný prostor stavby Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvaţuje. Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen: po stranách vnějším pláštěm bez izolačních přizdívek. Zdi a větrací a osvětlovací prostory o šířce větší neţ 0,15 m se uvaţují celým rozměrem, dole spodním lícem podlahy nejniţšího podzemního podlaţí nebo prostoru, který není podlaţím; není-li měřitelné nebo podlahová konstrukce chybí, připočte se 0,10 m, nahoře spodním lícem podlahy 1. NP. Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen: po stranách vnějšími plochami staveb, dole spodním lícem podlahy 1. NP; pokud je u nepodsklepených staveb nebo jejich částí podlaha prvního nadzemního podlaţí výše neţ přiléhající terén, připočte se i prostor obestavěný podezdívkou ohraničený dole průměrnou rovinou terénu u nepodsklepené části, nahoře spodním lícem podlahy 1. NP. V případě, ţe je podsklepená jen část stavby, připočte se 0,10 m na konstrukci podlahy vţdy v 1. NP, není-li tloušťka podlahy měřitelná nebo jestliţe podlahová
20
konstrukce neexistuje a jiţ se nepřipočítává na podlahovou konstrukci částečného podzemního podlaţí, nahoře v části, nad níţ je půda, horním lícem podlahy půdy; v části, nad níţ je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlaţby. Obestavěný prostor zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, bez ohledu na jejich tvar, se vypočte vynásobením zastavěné plochy půdy a podkroví součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky. Převaţují-li jiné tvary střešních konstrukcí, vypočte se obestavěný prostor zastřešení jako objem geometrického tělesa. Neodečítají se: otvory a výklenky v obvodových zdech, lodţie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, 2
nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m půdorysné plochy. Odečítají se: balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, římsy, pilastry, půlsloupy, vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky, komíny, ventilace, přesahující poţární a štítové zdi.
Připočítají se balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více neţ 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m.1
2.2.5 Cena a hodnota Z obecného hlediska je „cena“ částka, která je nabízena, poţadována nebo zaplacena za určité zboţí nebo sluţbu. Cena můţe, ale také nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby.
1
Vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.
21
Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje uţitek, prospěch vlastníka zboţí nebo sluţby k datu, k němuţ se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, trţní hodnota, ap.) přitom kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jinou peněţní částkou. Při oceňování je proto nutné vţdy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.2
2.2.6 Ostatní pojmy Cena pořizovací – je cenou za kterou bylo moţné danou věc či sluţbu pořídit v daném čase (povětšinou v době pořízení) a to bez odpočtu opotřebení. Tuto cenu nacházíme v účetní evidenci. Cena reprodukční – je cenou za kterou by bylo moţné stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění a to bez odpočtu opotřebení. Tato cena se zjišťuje několika způsoby: a to buď pomocí agregovaných poloţek, poloţkovým rozpočtem nebo např. pomocí THU (technicko-hospodářských ukazatelů. Cena administrativní – je cena zjištěná dle cenového předpisu Cena tržní – cena, která je jiţ historickým faktem, tj. skutečně realizovaná částka, za níţ byla nemovitost prodána na volném trhu mezi nezávislými subjekty a byla výsledkem střetu nabídky a poptávky. Tržní hodnota - částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným
2
prodávajícím a
dobrovolným
Albert Bradáč – Teorie oceňování nemovitostí
22
kupujícím
při
transakci
mezi
samostatnými a nezávislými partnery po patřičném průzkumu trhu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Cena obvyklá – cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní Pojem trţní hodnota a obvyklá cena jsou v zásadě obsahově rovnocenné, ale pojem obvyklá cena je pojmem pouţívaným v české legislativně na rozdíl od pojmu trţní hodnota, který je uţíván odborníky na oceňování. Věcná hodnota – je vlastně cena reprodukční, která je sníţená o odpovídající opotřebení, případně náklady uvádějící věc do stavu okamţitého uţívání. Výnosová hodnota – je součtem odúročených příjmů z pronájmu nemovitosti, plynoucí v budoucnosti. Jednotková (základní) cena – je cena za určitou jednotku např. m2, m3 m, ks, ha, aj. Stopcena – cena vycházející z nařízení vlády č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Platilo od 20. 6. 1939 téměř do roku 1984 (v některých případech). Koeficient prodejnosti – poměr mezi zprůměrovanými prodejními cenami, které byly skutečně dosaţeny a cenami časovými u srovnatelného typu nemovitostí ve stejné době a na srovnatelném místě.
2.3 PODKLADY A INFORMACE PRO OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Všechny podklady, které jsou pouţity k ocenění nemovitosti by měly být řádně uvedeny ve znaleckém posudku. Jedná se například o: výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapu, 23
cenovou mapu pozemků (pokud je v dané oblasti k dispozici), výpisy z pozemkových knih, výkresovou dokumentaci
a stavebně právní dokumentaci (pokud jsou
k dispozici), nájemní smlouvy, smlouvy o správě nemovitostí, pojistné smlouvy, smlouvy o sluţbách, výsledky místního ohledání, databázové a jinak získané informace, jiné doklady slouţící k ocenění nemovitostí.
2.3.1 Katastr nemovitostí Dle zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) byl zřízen katastr nemovitostí. Jedná se o evidenci nemovitostí na území České republiky. K jednotlivým nemovitostem je přiřazeno geometrické a polohové určení a popis. Dále je v katastru vedena evidence vlastnických práv a jiných právních vztahů k nemovitostem. Dle výše zmíněného zákona jsou následující údaje vedené v katastru závazné: parcelní číslo, katastrální území a geometrické určení nemovitosti. Další údaje vedené v katastru nemovitostí jsou např.: stavby s přiděleným číslem popisným či evidenčním, stavby bez přidělení těchto identifikačních čísel, pozemky členěné podle druhů, byty a nebytové prostory ve vlastnictví osob. Pro účely oceňování nemovitostí a to ve všech případech (trţní ocenění nebo např. dle cenového předpisu) jsou informace z katastru nemovitostí nepostradatelné. Získání výpisu z katastru nemovitostí je moţné na příslušném katastrálním úřadě a např. na pracovištích Czechpointu s identifikací lokality (ideálně katastrálního území) a čísla listu vlastnictví.
24
Výpis z katastru nemovitostí je rozdělen do několika částí a obsahuje následující informace: Část A - identifikuje vlastníky nebo vlastníky nemovitosti, u spoluvlastnictví téţ velikost podílů, Část B – jsou uvedeny údaje
stavbách a údaje o pozemcích (údaje o
parcelách, včetně parcelního čísla, výměry, druh a vyuţití pozemku, stavby a jejich číselná evidence, údaje o způsobu ochrany), Část C – omezení vlastnického práva, Část D – jiné údaje, Část E – podklady k zapsání do katastru nemovitostí, nabývací tituly, Část F – vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám.
2.3.2 Pozemková kniha Je dalším systémem evidování vlastnictví, který se rozšířeně pouţíval v České republice. Předchůdcem byly zemské desky a potom všechny pozemkové knihy nejednotně vedené na různých úrovních. Od 25. 5. 1871 byl vydán "knihovní zákon", který upravoval zakládání nových pozemkových knih jako dokladu o vlastnictví. Téměř dokonalý systém pozemkových knih byl hrubě narušen počátkem roku 1951, kdy občanský zákoník č.141/1950 Sb. zrušil právní váhu zápisů do pozemkové knihy (vlastnictví se zakládalo aţ do této doby povinným zápisem). Komunistickému reţimu se nehodila propracovaná ochrana vlastnictví a zcela otevřeně se začalo hovořit o postupném zrušení soukromého vlastnictví. Pozemkové knihy se pak ještě nepovinně vedly do roku 1964, kdy došlo ke skončení zápisů úplně. Pozemkové knihy se pak staly archiváliemi. Byly zdrojem zakládání nové evidence nemovitostí. Svého opodstatnění pak došly v době restitucí po r. 1989 a zejména po 1. lednu 1993 s účinností zákona o katastru nemovitostí.3
3
Albert BRADÁČ - Nemovitosti, oceňování a právní vztahy
25
2.3.3 Informace nezbytné při oceňování nemovitostí právní stav nemovitosti (vlastnictví nemovitostí, věcná břemena apod.) existence nájemních vztahů stavební technická dokumentace stavebně technický stav nemovitosti (místní šetření)
2.3.4 Stavebně technická dokumentace Ke kaţdé oceňované nemovitosti je dobré získat co nejvíce dokumentace, která nám umoţní získat předběţný obraz o nemovitosti jiţ před místním šetřením. Pokud máme dokumentaci z doby nedávné nebo odpovídající skutečnému stavu (ověřujeme při místním šetření), je to při oceňování velké plus. Pokud dokumentace neodpovídá např. z důvodů pozdějších změn, či rekonstrukcí nemůţeme na základě této dokumentace postavit ocenění, bez zohlednění pozdějších úprav. Stavebně technickou dokumentaci získáváme od majitele nemovitosti, případně od příslušného stavebního úřadu se svolením vlastníka (na základě jeho plné moci).
2.3.5 Místní šetření Před samotným místním šetřením je nutné znát důvod ocenění a prostudovat veškerou dostupnou dokumentaci a dle velikosti oceňovaného souboru nemovitostí si stanovit předběţný postup. Pro některé druhy ocenění je vhodné si předem připravit formuláře (areály, jednotlivé stavby, pozemky nebo např. trvalé porosty). Pro potřebu místního šetření je vhodné pouţívat prostředky, které nám pomohou zachytit a ověřit stav nemovitosti, jako je např. fotoaparát pro pořízení fotodokumentace, která je nezbytná pro ocenění nebo vhodný přístroj na provedení kontrolních měření. Po příchodu je vhodné se nejen představit, ale i seznámit přítomné s postupem místního šetření. 26
Prohlídku nemovitostí je nutné provádět důkladně, neboť ze zjištění na místním šetření se bude také odvíjet výpočet ceny, popř. hodnoty. Pokud něco bude zanedbáno, dojde k časové prodlevě díky dalšímu zjišťování údajů nebo další prohlídce. Můţe nastat situace, ţe nemusíme mít jiţ moţnost další prohlídky. Proto je doporučováno dělat si podrobný záznam o ohledání nemovitosti. Budovy je doporučováno ohledávat systematicky nikoliv na přeskáčku.4 Nejprve se doporučuje hodnotit objekt zvenčí, pro získání celkové představy a následně přejít k hodnocení vnitřních prostor objektu. Popis takového ohledání by měl obsahovat co nejvíce informací o dané nemovitosti. Další důleţité kroky při místním šetření: výměry, které máme uvedené ve stavební dokumentaci, je nutno ověřit nebo pokud dokumentace chybí je nutné vše změřit, ověření pouţitých stavebních materiálů, ověření všech rozvodů a přípojek inţenýrských sítí, aj., zhodnocení stavu nemovitosti (celkový i jednotlivých částí), venkovní úpravy.
2.4 TRŢNÍ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ 2.4.1 Obecné přístupy k trţnímu oceňování nemovitostí V rámci oceňovacího procesu je nutné, aby byly vyhledány a analyzovány všechny aspekty příslušného segmentu trhu dnešní doby. Stav na trhu s nemovitostmi je ovlivněn stavem nabídky a poptávky, ten ale reaguje na spoustu dalších aspektů, které mají primární či sekundární dopad na trţní hodnotu: stabilita či rozkolísanost ekonomického prostředí, konkurenční prostředí, pravděpodobné trendy a předpokládané změny, působení politických, sociálních, ale i fyzikálních vlivů, technologický rozvoj.
4
Petr ORT, Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech
27
2.4.1.1 Nákladový přístup Nákladový přístup spočívá v odhadu trţní hodnoty prostřednictvím výše nákladů na pořízení nové nemovitosti ve stejném rozsahu a funkcionality, téţ nazývána jako hodnota stavby v novém stavu, která je následně upravována dle stavu technického a morálního zastarání – opotřebení. 2.4.1.2 Výnosový přístup Výnosový přístup je proti tomu zaloţen na odhadu trţní hodnoty prostřednictvím současné hodnoty všech budoucích výnosů, které jsou sníţeny o náklady potřebné k jejich dosaţení. 2.4.1.3 Porovnávací přístup Principem porovnávacího přístupu k oceňování je porovnání oceňované nemovitosti se stejnou nebo obdobnou nemovitostí a s její známou cenou při prodeji. Porovnávané nemovitosti by měly být v době ocenění volně prodávané.
2.4.2 Metody pouţívané při stanovení trţní hodnoty 2.4.2.1 Metoda věcné hodnoty (reprodukční cena) Věcnou hodnotu nemovitosti lze definovat také jako hodnotu stavby v novém stavu v cenové úrovni k datu ocenění (reprodukční cena stavby), sníţenou o adekvátní opotřebení, které odpovídá stáří stavby a míře pouţívání. Jedná se tedy o aplikace nákladového přístupu. Věcná hodnota nemovitosti je tvořena součtem věcné hodnoty staveb a hodnoty pozemků.
2.4.2.1.1 Výpočet věcné hodnoty stavby. Věcná cena stavby je tvořena výchozí hodnotou stavby sníţenou o opotřebení. Výchozí cena stavby se zjišťuje podle skutečně dosahovaných nákladů v daném období, a to: 28
individuální kalkulací jednotlivých poloţek, metodou agregovaných poloţek, poloţkovým rozpočtováním, propočtem ceny (dle tzv. technologicko-hospodářských ukazatelů THU, které jsou zobecněny z kompletních staveb za jednotku). Určení výchozí ceny dle vyhlášky č. 3/2008 Sb. – obdobná metoda jako při propočtu ceny dle THU. Ţivotností stavby pro účely oceňování rozumíme dobu od vzniku či začátku uţívání stavby do jejího úplného opotřebení a tudíţ nemoţnosti dalšího uţívání. Je zde počítáno s prováděním běţné údrţby a oprav stavby. Ţivotnost je uváděna v letech. Ţivotnost můţeme také vyjádřit jako schopnost stavby či objektu plnit svoji funkci a to aţ do dosaţení mezního stavu, při pravidelné údrţbě. Je nutno uvést předpoklad další ţivotnosti (v rocích) s běţnou údrţbou. Opotřebení vyjadřuje do jaké míry je stavba poškozena stárnutím. Opotřebení se vypočítává různými metodami např. lineární, kvadratickou, logaritmickou, aj. Udávána je v procentech z hodnoty stavby nové, někdy také poměrovou hodnotou.
2.4.2.1.2 Výpočet hodnoty pozemků Hodnota pozemků
se stanovuje na základě porovnání dosaţitelných cen
stavebních pozemků v dané lokalitě s přihlédnutím k pozitivním i negativním faktorům ovlivňujícím hodnotu oceňovaného pozemku: atraktivita lokality, orientace ke světovým stranám, tvar pozemku a jeho velikost dopravní dostupnost, vyuţitelnost pozemku – inţenýrské sítě, moţnost a intenzita zastavění (dle územního plánu), omezující vlivy – věcná břemena, ochranná pásma, stavební uzávěra, ekologické zátěţe atd.
29
Do výpočtu vstupují pouze stavební pozemky a pozemky tvořící se stavebními pozemky jeden funkční celek.
Zjištění hodnoty pozemků se můţe provést následujícím způsobem: porovnáním se skutečnými prodeji pozemků, dle jednotkových cen uvedených v cenových mapách, Naegeliho metodou třídy polohy, přiměřeným vyuţitím cenového předpisu. Celková věcná hodnota nemovitostí se stanoví jako součet věcné hodnoty staveb a pozemků.
2.4.2.2 Výnosová (příjmová) metoda Výnosová hodnota nemovitosti je součtem odúročených předpokládaných budoucích čistých výnosů. Reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet výnos. Je dána velikostí kapitálu, který při uloţení na danou úrokovou míru, by v budoucnu umoţňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny výnosům, jenţ bude přinášet nemovitost. Výpočet se provádí součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, ţe výnosy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny na současnou hodnotu.5 Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u všech nemovitostí s provozními prostory. Toto nájemné však musí být stanoveno jako nájemné v daném místě a čase obvyklé, tj. takové, které se na trhu dá i skutečně objektivně zjistit. Je nutné posoudit s komentářem i výši nájemného uvedenou v uzavřených nájemních smlouvách v době ocenění. Obvyklá výše nájemného musí odráţet daný stav nemovitosti. Nárok na regulované nájemné je nutné respektovat.
5
Albert Bradač - Teorie oceňování nemovitostí
30
Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje např. jednoduchou kapitalizací stabilizovaného, trvale dosaţitelného ročního čistého výnosu příslušnou mírou kapitalizace, tj. porovnáním s jistinou vloţenou do banky při alternativním investování kapitálu: stabilizovaný čistý roční výnos x 100 (%) výnosová hodnota = --------------------------------------------------úroková míra kapitalizace (% p.a.)
2.4.2.2.1 Čistý roční výnos (Net Rental Income) Při kapitalizaci trvale dosaţitelného ročního výnosu představuje výnosová hodnota nemovitosti jistinu, ze které při uloţení do peněţního ústavu budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Vychází se z předpokladu, ţe majitel nemovitost pronajímá za účelem trvale odčerpatelného výnosu. Čistý výnos tvoří rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaloţených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Zdroj výnosu tvoří jednotlivé podlahové plochy staveb určené k pronájmu, rozlišené dle účelu uţívání a polohy v objektu. Zdrojem výnosu mohou být i běţně pronajímatelné volné části pozemků. Nájemné pro výpočet výnosu je nutné uvaţovat bez úhrad za plnění a sluţby spojené s uţíváním (např. teplo, teplou vodu, vodné, stočné, el. energii, odvoz TDO, ostrahu, apod.). Při výpočtu ročního příjmu se doporučuje uvaţovat se ztrátou nájemného ve výši od 5 % z důvodů moţných ztrát nájemného (částečná neobsazenost, neplacení nájemného atd.). Odpočitatelné roční výdaje (náklady) vynaloţené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání tvoří zejména: daň z nemovitostí (staveb i pozemků), pojištění staveb, 31
odpisy vyjadřující jejich „střádací funkci“ na obnovovací investice (ne účetní ani daňové odpisy), průměrné výdaje na běţnou údrţbu a opravy, náklady na správu. Tyto výdaje se u běţných nemovitostí dle lokality, typu pronajímaných prostor a technického stavu pohybují v rozmezí 10 - 40 % z hrubého nájmu. Příjem nelze počítat z výnosů podnikatelských aktivit provozovaných v nemovitosti. Jednalo by se o ocenění výnosů těchto podnikatelských aktivit (resp. podniku), nikoliv pouze nemovitosti. Stanovená výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, tzn. souboru stavby a pozemku.
2.4.2.2.2 Míra kapitalizace Míra kapitalizace představuje vlastně „poţadovaný výnos“ z investice tj. kupní (prodejní) ceny. Míra kapitalizace je při aplikaci výnosové metody velice citlivou poloţkou. Kapitalizační míru získáváme několika způsoby. Nejjednodušší je pouţití vyhlášky, která jasně stanovuje míru kapitalizace jednotlivých staveb, dle uţívání, tento postup nemusí být vhodný s ohledem na vývoj trhu a specifika kaţdé nemovitosti. Dalším způsobem je zjištění míry kapitalizace porovnáním, kdy musím mít k dispozici srovnatelnou stavbu. A další moţností je výpočet kapitalizační míry z nominální úrokové sazby. Při tomto způsobu lze kapitalizační míru R stanovit jako součet čtyř základních členů, a to skutečné míry výnosnosti, inflační míry, rizikové míry a míry ekonomické ţivotnosti: R = R1 + R2 + R3 +R4
32
kde R1…… je míra ekonomické výnosnosti, tj. úroková míra na bezpečné vklady ve lhůtě požadovaného úvěru, snížená o inflační vlivy. R2….. je skutečná míra inflace v hodnoceném období, používá se pouze v případě, že nájemné smlouvy neobsahují inflační doložku. R3….. je riziková míra. Výši rizika uložení kapitálu do oceňované nemovitosti nutno posoudit např. dle místních podmínek, podle známé nebo očekávané konkurence, a podle případného nebezpečí ztráty likvidnosti. Můžeme zahrnovat i vlivy konjunktury a nepředvídatelné vlivy. R4….. je míra ekonomické životnosti. Stanovuje se podle průměrné technické a morální životnosti hmotného majetku oceňované nemovitosti. Celková kapitalizační míra R se stanovuje zásadně skladbou všech faktorů. Pokud některý faktor není pouţit, je nutno uvést zdůvodnění.
2.4.2.2.3 Diskontování budoucích výnosů Protoţe problematika budoucích výnosů je velmi sloţitá a výše výnosů je závislá od řady okolností a skutečností jeţ jsou předvídatelné jen s částečnou pravděpodobností. Je nutné zohlednit následující kritéria: doba dosahování výnosu (jen po určitý čas či neomezeně), výše výnosů (konstantní či proměnné), jistota výnosů (bonita klientů), stálost uţívání či následný prodej. Je tedy pravděpodobné, ţe při oceňování nemovitosti bude také nutné uvaţovat nestabilizovaném ročním výnosu. Metoda diskontování budoucího výnosu pracuje s jednotlivými čistými výnosy budoucích let, které jsou odúročeny na součastnou hodnotu a následně sečteny. Diskontní míra je konstruována jako nekonstantní a nelineární. Základem pro její výši je bezriziková úroková míra vkladu po zdanění. Druhá sloţka je tvořena 33
vyjádřením rizik příslušným konkrétní investici do nemovitosti. Tato riziková sloţka diskontní míry značně ovlivňuje výslednou hodnotu nemovitosti.6 2.4.2.3 Metoda porovnávací Principem
porovnávací
metody
oceňování
je
porovnání
oceňované
nemovitosti se stejnou nebo podobnou nemovitostí a její známou cenou při prodeji. Porovnávané nemovitosti by měly být v době ocenění volně prodávané. Výběr porovnatelných objektů by měl být proveden na základě několika aspektů: druh, účel a vyuţitelnost oceňovaného objektu, technické parametry a stav, technologické a kvalitativní provedení, umístění a případné dopady okolí. Při srovnávání nemovitostí hraje velkou roli jejich umístění neboli poloha, od které se odvíjí i cena, proto je nutné porovnávat objekty nejen na základě podobného charakteru a účelu vyuţití, ale také na základě obdobného umístění. Pokud nelze najít objekt obdobného charakteru ve stejné oblasti musíme hledat oblast alespoň ve velmi podobných lokalitách. Při oceňování porovnávacím způsobem je důleţité brát v úvahu, ţe objekty porovnání nebývají stejné a ve většině případů se liší např. velikostí, stářím, opotřebením, aj. Odlišnosti je nutné odrazit ve výsledné hodnotě, k čemuţ se pouţívají tzv. „odlišnostní“ koeficienty. Koeficient odlišnosti vyjadřuje vliv jedné vlastnosti nemovitosti na rozdíl v ceně oproti jiné obdobné nemovitosti.7
2.4.2.3.1 Názvosloví, postupy a vymezení koeficientů Nemovitost oceňovaná je nemovitost jejíţ hodnotu zjišťujeme.
6
J.Heřman - Oceňování nemovitostí
7
Albet Bradač - Teorie oceňování nemovitostí
34
Nemovitost srovnávací je nemovitost, která byla vybrána jako odpovídající svými parametry k pouţití při porovnávací metodě a u které známe cenu. Metoda přímého porovnání je velice často uţívána, jedná se o přímé porovnání mezi nemovitostí oceňovanou a nemovitostí porovnávací. Metoda nepřímého porovnávání jedná se o porovnání nemovitostí srovnávacích s nemovitostní standardní, která má přesně definované vlastnosti a cenu a následné porovnání oceňované nemovitosti s tímto standardem, cena standardního objektu je při tom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí. Metoda multikriteriální je metodou při níţ se porovnává dle více kritérií. Metoda monokriteriální je porovnání jen dle jednoho hlavního kritéria. Databáze nemovitostí – soubor dat o obchodovatelných nemovitostech. Tento soubor by měl obsahovat co nejvíce pravdivých informací jako např. poloha, obce, stav nemovitosti, cena, výměry, způsob zjištění dat, aj. Tržní cena nemovitostí – cena nemovitosti zjištěná z trhu s nemovitostmi. Jedná se o cenu, za kterou byla nemovitost prodána nebo k prodeji nabízena. Jednotková cena – cena za jednotku výměry. Uţívá se např. m2 u podlahové plochy, zastavěné plochy, uţitkové plochy nebo výměry pozemku, m3 obestavěného prostoru nebo m délky, aj. Koeficient odlišnosti nebo také multiplikační koeficient – vyjadřuje vliv jedné vlastnosti stavby na rozdíl v ceně oproti jiné nemovitosti při porovnávání. Index odlišnosti vyjadřuje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v ceně.
35
Koeficient prodejnosti – poměr mezi skutečně dosaţenou prodejní cenou a odpovídající časovou cenou nemovitostí srovnatelného typu v rozhodné době a místě.
2.4.2.3.2 Podklady pro srovnávací metodu Jako podklady pro porovnání nám slouţí: realitní inzerce, která pomůţe utvořit představu o obecné ceně nemovitostí v jednotlivých lokalitách. Je však třeba si uvědomit, ţe cena inzerovaná k prodeji můţe být vyšší, neţ cena prodejní skutečná, cenové mapy pozemků, vlastní databáze znalce je podstatná pro objektivní stanovení hodnoty (např. prodejů nebo nájemného). Databáze by měla být průběţně aktualizována a kopírovat tedy pohyby trhu s nemovitostmi. Tato databáze by měla být vedena dlouhodobě, aby její vypovídající schopnost byla skutečně objektivní, veškeré moţné podklady oceňované nemovitosti, které pomohou ujasnit situaci týkající se oceňovaného objektu (kromě stavební dokumentace a výpisu z katastru, také veškeré dostupné smlouvy, uzemní rozhodnutí, aj.).
2.4.2.3.3 Metody cenového porovnání Zde jsou moţné dva přístupy, buď porovnání nemovitosti jako celku nebo porovnání dle jednotkové trţní ceny. Při porovnávání nemovitosti jako celku vycházíme z porovnání stavby s vybranými srovnatelnými nemovitostmi a pomocí koeficientů odlišnosti docházíme k výsledné hodnotě. U metody porovnání dle jednotkové metody si nejdříve získáme dostatečně velký soubor informací o nemovitostech stejného druhu. Vypočítáme tzv. standardní trţní cenu za jednotku výměry, dělením ceny výměrami a úpravou pomocí systému indexů jednotlivých srovnávacích objektů. Statistickým zpracováním získáme
36
průměrnou jednotkovou trţní cenu. Nakonec se vynásobením výměrami oceňované nemovitosti zjistí výsledná hodnota. 2.4.2.4 Stanovení ceny obvyklé pro tržní ocenění Cena obvyklá je cena, která by byla dosaţena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění (tzn. v daném místě a čase). Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mohou mít na cenu vliv. Do její výše se však nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby: mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky povodňových či jiných kalamit, osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím, zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle ţádných matematických vztahů. Je moţné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení ceny obvyklé bývá nejčastěji určení následujících hodnot: věcné hodnoty nemovitostí, výnosové hodnoty nemovitostí, srovnávací hodnoty nemovitostí.
2.4.2.4.1 Vlivy působící na cenu obvyklou Nejdůleţitějším vlivem působícím v trţním prostředí na cenu nemovitostí, a nejen jich, je působení změny nabídky a poptávky. Jakákoli věc by měla mít cenu jen v případě, ţe existuje poptávka po této věci, tedy pokud existuje ochotný kupující, a
37
stejně tak i nabídka a ochotný prodávající. Je důleţité zváţit „vzácnost“ tj. mnoţství věci určitého druhu na trhu. Jedním z dalších vlivů, který působí na cenu u nemovitostí je jejich nepřemístitelnost a tudíţ vliv okolí a polohy na cenu obvyklou. Do vlivů působících na cenu obvyklou patří také vlivy politické, ekonomické a další.
2.4.2.4.2 Metody stanovení ceny obvyklé 8 Cena obvyklá je cena, kterou by bylo moţno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době zaplatit. Jednou z metod stanovení ceny obvyklé je „metoda střední hodnoty“, která je velmi často pouţívána. Podstatou je zjištění hodnoty nemovitosti jako prostý aritmetický průměr z hodnoty věcné a hodnoty výnosové.
COB = kde COB……cena obvyklá CN……..cena stanovená nákladovým způsobem CV……..cena stanovená výnosovým způsobem Tuto metodu někteří autoři nazývají nevědeckou, i kdyţ poukazují na její časté pouţívání „praktiky“. Další z velice pouţívaných metod stanovení ceny obvyklé je metoda podle švýcarského architekta Naegeliho váţeného průměru. U této metody se přiděluje odlišná váha jednotlivě zjištěným hodnotám.
COB= 8
Albert Bradáč – Teorie oceňování nemovitostí
38
kde COB……cena obvyklá CN……..cena stanovená nákladovým způsobem vN……...váha ceny stanovené nákladovým způsobem CV……..cena stanovená výnosovým způsobem vV……..váha ceny stanovené výnosovým způsobem
Váhy věcné a výnosové hodnoty podle Naegeliho Rozdíl mezi výnosovou a Váha hodnoty věcnou hodnotou (za věcné výnosové předpokladu ţe věcná > (vN) (vV) výnosová) 1 0 aţ 10% 1 1 10 aţ 20% 2 1 20 aţ 30% 3 1 30 aţ 40% 4 1 40% a více 5
Součet vah (vN + vV) 2 3 4 5 6
Albert Bradáč – Teorie oceňování nemovitostí
Věcná i výnosová hodnota vţdy počítá se stavbou i s pozemkem. U této metody můţe nastat negativní situace a to změna skokem, coţ můţe změnit cenu o desítky tisíc korun. Na základě tohoto negativního aspektu existuje tzv. „Bradáčova úprava metody váţeného průměru“, kde dochází k připojení bodů s rozdílem výnosové a věcné hodnoty R = 0 (váha výnosové hodnoty = 1) a s rozdílem R = 40% (váha výnosové hodnoty = 5). Průběh váhy věcné a výnosové hodnoty v závislosti na tom, jakým násobkem hodnoty je hodnota věcná.
k % 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0
váha hodnoty věcně výnosově 1 1 1 1 1 1 1 3 1 5 1 5 1 5 1 5 39
Vzorcem za pomoci plynulé lomené čáry je pak moţno vyjádřit váţený průměr takto:
COB =
kde COB…….váženým průměrem zjištěná cena všech staveb na pozemku (včetně ceny pozemku, pokud mají stavby i pozemek stejného majitele) CN……….nákladovým způsobem zjištěná cena všech staveb na pozemku; tato cena má vždy váhu 1 CV……….výnosovým způsobem zjištěná cena staveb a pozemku vV……….váha ceny zjištěné výnosovým způsobem CV; tato váha činí: a) Je-li
CN ≤ CV
je vV = 1
b) Je-li
CN ≥ 1,4 * CV je vV = 5
c) Jen v ostatních případech se vV vypočte pomocí vzorce
n=
2.4.3 Ocenění dle cenového předpisu Oceňování dle cenového předpisu je jednoznačně metodicky stanovený a popsaný postup oceňování jednotlivých objektů. Dá se říci, ţe je striktní a nepřipouští spekulativní dedukce. Oceňování se řídí podle platných právních předpisů zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, pro potřeby daňového řízení.
40
Ve vyhlášce č. 3/2008 Sb. se místo pojmu „reprodukční cena“ objevuje název „cena zjištěná nákladovým způsobem“. V následujících kapitolách budou blíţe popsány způsoby oceňování dle cenového předpisu některých typů nemovitostí. 2.4.3.1 Oceňování RD, rekr. chalupy a rekr. domku dle § 5 cenového předpisu Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, který má obestavěny prostor větší neţ 1 100m3 a jejíţ cena není uvedená v tabulce přílohy vyhlášky 20a, je uvedená v příloze vyhlášky č. 6. Tato cena závisí na druhu pouţité konstrukce. Základní cena se násobí koeficienty
,
,
a
podle vzorce
kde ZCU ............ základní cena upravená, ZC ............ základní cena dle přílohy vyhlášky č. 6, ............ koeficient vybavení stavby upravuje základní cenu v závislosti na kvalitě konstrukcí a vybavenosti stavby. Vypočte se podle vzorce
kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n................ součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze vyhlášky č. 15 v tabulce, ...........koeficient polohový, který zohledňuje rozdíl nákladů na stavbu, dle umístění stavby. Určíme jej podle následující tabulky přílohy vyhlášky č. 14.
41
Tabulka č. 1 – Polohový koeficient Číslo poloţky
Název, resp. skupiny měst a obcí
Koeficient K5
1
Praha, Brno, Ostrava
1,20 aţ 1,25
2
Ostatní statutární města a katastrální území 1,10 aţ 1,15 lázeňských míst typu A uvedená v tabulce č. 2
3
Města, která byla k 31. prosinci 2002 sídly 1,05 okresních
úřadů
a
katastrální
území
lázeňských míst typu B uvedená v tabulce č. 2 4
Ostatní města
1,00
5
Ostatní obce
0,85
............ koeficient změny cen staveb, který je také nazýván koeficient inflace.Určíme jej podle přílohy vyhlášky č. 38 Příloha 38 - Koeficienty změn cen staveb BUDOVY BYTOVÉ Budovy jednobytové Domy rodinné jednobytové
2,142
Budovy pro rodinnou rekreaci Budovy dvou a vícebytové Budovy dvoubytové
2,142
Budovy tří a vícebytové
2,131
Budovy bytové ostatní Budovy se sluţbami sociální péče 2,058 Budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. zkráceno
............ koeficient prodejnosti vyjadřující rozdíl prodejnosti oproti nákladům na pořízení stavby, snížené o opotřebení. Hodnoty uvádí příloha vyhlášky č. 39, 42
Koeficient prodejnosti
dle přílohy č. 39
pro Prahu – východ a RD Praha východ
Rodinné domy
15 001 - 25 000
1,935
5 001 - 15 000
1,916
2 001 - 5 000
2,054
1 001 - 2 000
2,629
do 1 000 obyvatel
2,358
Konečnou cenu získáme vynásobením obestavěného prostoru v m3 a základní ceny upravené (ZCU). Dále tuto cenu dále upravujeme o opotřebení, které spočítáme dle kapitoly 2.4.3.3 Stanovení ţivotnosti a opotřebení dle § 21 cenového předpisu. Oceňování rekreační chaty a zahrádkářské chaty dle § 6 se provádí obdobným způsobem. 2.4.3.2 Oceňování RD, rekr. chalupy a rekr. domku dle § 26a cenového předpisu Cena dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku mající obestavěný prostor do 1 100 m3, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 20a V základní ceně je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č. 6. Výše zmíněná základní cena se vynásobí indexem cenového porovnání dle vzorce: ZCU = ZC x I kde ZCU .... základní cena upravená za 1 m3 obestavěného prostoru, ZC........ základní cena podle přílohy vyhlášky č. 20a tabulky č. 1, I............ index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T x I P x IV 43
kde IT ......... index trhu se stanoví podle vzorce:
IT = 1 + kde .......... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu dle přílohy vyhlášky č. 18a tabulky č. 1, Příloha vyhlášky č. 18a - TRH S NEMOVITOSTMI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Znak
Kvalitativní pásma
Číslo Název znaku
1
2
3
Číslo Situace na I. II. dílčím (segmentu) III. trhu s IV. nemovitostmi V. I. Vlastnictví nemovitostí II. Vliv právních vztahů na I. * prodejnost II.
Popis pásma Poptávka výrazně niţší neţ nabídka Poptávka niţší neţ nabídka Nabídka odpovídá poptávce Poptávka je vyšší neţ nabídka Poptávka je výrazně vyšší neţ nabídka Stavba na cizím pozemku Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) Negativní Bez vlivu
(např, prodej podílu, pronájem) III. * Pozitivní
Hodnota Ti -0,10 -0,05 0,00 0,05 0,10 -0,05 0,00 -0,01 aţ 0,05 0,00 0,01 aţ 0,05
Index trhu IT = 1 + *Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně pouţité výše hodnoty
IP ......... index polohy se stanoví podle vzorce: IP = 1 + kde
44
.......... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy vyhlášky č. 18a tabulky č. 3, 4, 5 a 6 v návaznosti na účel užití stavby a podle toho, ve které obci se nachází, n ........... celkový počet znaků v příslušné tabulce, IV ......... index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce:
IV = (1 +
) x V13
kde ......... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle přílohy č. 20a tabulky č. 2. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa. Navazující hospodářské části, bez ohledu na to, zda jsou provozně nebo stavebně propojeny s obytnou částí, se ocení na základě skutečného účelu uţití. Cena zahrnuje i cenu venkovních úprav, které tvoří jeho příslušenství (uvedených v příloze vyhlášky č. 11 kromě poloţek č. 3. 2, 15, 19, 21, 23 a 34) nebo vedlejších staveb tvořících příslušenství, ale jen pokud součet výměr zastavěných ploch příslušenství nepřesahuje 25 m2. Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb tvořících příslušenství větší neţ 25 m2, ocení se tyto stavby samostatně podle části druhé. Příloha vyhlášky 20a - Základní ceny za m3 obestavěného prostoru RD, rekreačních chalup, rekreačních domků STŘEDOČESKÝ KRAJ Benešov Beroun Kladno Kolín Kutná Hora Mělník Mladá Boleslav Nymburk Poděbrady 45
3 935 7 068 3 849 2 911 3 704 4 185 4 524 3 083 4 159
Praha – východ Praha - západ Příbram Rakovník 10 001 – 50 000 2 001 - 10 000 do 2 000
6 292 7 884 3 347 4 110 4 092 4 697 4 215
zkráceno
2.4.3.3 Stanovení životnosti a opotřebení dle § 21 cenového předpisu S metodiku odpočtu opotřebení se setkáváme jiţ ve vyhlášce č. 43/1969 Sb. převzala jí i následující vyhláška č. 128/1984 Sb. Vyhláška č. 182/1988 Sb. přinesla změnu, kdy se roční procento opotřebení se počítá z předpokládané ţivotnosti. Opotřebení staveb získáme způsobem, kdy se cena stavby přiměřeně sníţí o vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další ţivotnosti stavby nebo její části. Výpočet opotřebení se stanoví metodou lineární nebo analytickou. Analytickou metodu je nutno pouţít v následujících případech: stavba je ve stádiu před nebo po opravě (nepočítá se však běţná údrţba) stavba je v mimořádně dobrém, či naopak špatném technickém stavu výpočet opotřebení stavby lineární metodou je větší neţ 85% v případě oceňování kulturní památky pokud byla provedena nástavba, přístavba nebo vestavba Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí. Opotřebení stavby v procentech se vypočte podle vzorce:
kde n…….. počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících, Ai…….objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené v příloze vyhlášky, 46
Bi…….skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, Ci……předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená v příloze vyhlášky, popřípadě stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemž platí vztah Bi=
.
Je-li stavba uţívána k různým účelům, opotřebení se vypočte pro kaţdou část samostatně podle způsobu uţívání. Pouţití jiných metod pro výpočet opotřebení se nepřipouští. Předpokládaná ţivotnost staveb a jejich maximální opotřebení při lineární metodě dle vyhlášky 3/2008 Sb. Povolená Stavba
§
Max.
metoda
Předpokládaná
L=lineární
ţivotnost v letech opotřebení
A=analytická Budovy a haly Rodinné domy, rekreační chalupy, rekreační domky Rekreační chaty, zahrádkářské chaty Stavby inţenýrské a speciální pozemní Vedlejší stavby
4 6
v% zděné, monolitické,
L nebo A
ţelezobetonové,
85
ocelévé - 100 roků
7
ostatní 80 a méně podle druhu
5
L
konstrukce 50 aţ
85
100 zděné: 80 dřevěné
8 L nebo A
Garáţe
hodnota
9
oboustraně obíjené a montované 60 ostaní 30 aţ 40
47
85
kopané a vrtané Studny
10
L
nad průměr 150 mm: 100 ostatní:
85
50 Venkovní úpravy
11
L
podle přílohy č. 11 85
Hřbitovní stavby
12
L
100 - 150
Stavby bez základů
18
podle druhu stavby
hodnota materiálu podle
niţší o 20 aţ 40%
druhu stavby
2.4.3.4 Oceňování budov a hal dle § 3 cenového přepisu Základní cena budov a hal, které jsou popsané v přílohách vyhlášky č. 2 a 3 se násobí koeficienty
aţ
,
a
podle vzorce:
kde ZCU ........... základní cena upravená, ZC ............ základní cena dle příloh vyhlášky č. 2 nebo č. 3, K1…...........koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v tabulce přílohy vyhlášky č. 4. Pro rodinné domy, jak můžeme vidět v kapitole 2.4.3.1 a dále také pro rekreační chalupy a chaty, garáže a vedlejší stavby se nepoužívají koeficienty K1 až K3, druh stavebního materiálu je obsažen v různé základní ceně podle jeho typu a k rozdílným výškám podlaží a zastavěným plochám se nepřihlíží. K2 ...........koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, který se vypočte dle vzorce:
48
kde 0,92 a 6,60 jsou konstanty, PZP ........ průměrná zastavěná plocha v m2, K3 .......... koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce:
pro budovy,
30 pro haly, ne však méně než 0,60, kde v .............. průměrná výška podlaží v metrech, 2,10; 2,80; 0,30 a 0,60 jsou konstanty, K4 ............ koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce:
kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n................ součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze vyhlášky č. 15, K5 ............ koeficient polohový, který určíme podle tabulky v příloze vyhlášky č. 14, Ki ............ koeficient změny cen staveb, který určíme podle přílohy vyhlášky č. 38, Kp ............koeficient prodejnosti uvedený v příloze vyhlášky č. 39. Konečnou cenu získáme vynásobením obestavěného prostoru v m3 a základní ceny upravené (ZCU). Konečnou cenu dále upravujeme o opotřebení, které spočítáme dle kapitoly 2.4.3.3 Stanovení ţivotnosti a opotřebení dle § 21 cenového předpisu.
49
2.4.3.5 Oceňování vedlejších budov dle § 7 cenového přepisu Cena vedlejší budovy, pokud se nejedná o příslušenství k jiné stavbě, se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru dle přílohy vyhlášky č. 8 v závislosti na druhu pouţité konstrukce. Základní cena vedlejší stavby se vynásobí následujícími koeficienty:
kde ZCU .......... základní cena upravená, ZC ............ základní cena dle přílohy vyhlášky č. 6, K1 .............koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v následující tabulce přílohy vyhlášky č. 4. U bytu a nebytového prostoru v rodinném domě se používá koeficient K1 = 1,000, ............ koeficient vybavení stavby upravuje základní cenu v závislosti na kvalitě konstrukcí a vybavenosti stavby. Vypočte se podle vzorce:
kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n................ součet objemových podílů konstrukcí a vybavení,uvedených v příloze vyhlášky č. 15 v tabulce, ...........koeficient polohový, který zohledňuje rozdíl nákladů na stavbu, dle umístění stavby. Určíme jej podle následující tabulky přílohy vyhlášky č. 14, ...........koeficient změny cen staveb, který je také nazýván koeficient inflace.Určíme jej podle přílohy vyhlášky č. 38, ............koeficient prodejnosti vyjadřující rozdíl prodejnosti oproti nákladům na pořízení stavby, snížené o opotřebení. Hodnoty uvádí příloha vyhlášky č. 39. Konečnou cenu získáme vynásobením obestavěného prostoru v m3 a základní ceny upravené (ZCU). Tuto cenu dále upravujeme o opotřebení, které spočítáme dle kapitoly 2.4.3.3 Stanovení ţivotnosti a opotřebení dle § 21 cenového předpisu. 50
Oceňování garáţe § 8 se provádí obdobným způsobem. 2.4.3.6 Oceňování venkovních úprav dle § 10 cenového přepisu Cena venkovní úpravy se zjistí vynásobením měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze vyhlášky č. 11 nebo v příloze vyhlášky č. 5. Dále se základní cena vynásobí koeficienty K5, Ki a Kp a následně se sniţuje o opotřebení, přičemţ vycházíme z předpokládané ţivotnosti uvedené v příloze vyhlášky č. 11. 2.4.3.7 Oceňování bytu a nebytového prostoru dle § 13 cenového předpisu Základní cena bytu nebo nebytového prostoru uvedená v příloze vyhlášky č. 2, 3, a 6 se násobí koeficienty
,
,
a
podle vzorce:
kde ZCU ............ základní cena upravená, ZC ............ základní cena dle přílohy vyhlášky č. 6, ............ koeficient vybavení stavby upravuje základní cenu v závislosti na kvalitě konstrukcí a vybavenosti stavby. Vypočte se podle vzorce
kde 1 a 0,54 jsou konstanty, n................ součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze vyhlášky č. 15, ...........koeficient polohový, který zohledňuje rozdíl nákladů na stavbu, dle umístění stavby. Určíme jej podle následující tabulky přílohy vyhlášky č. 14. ............koeficient
změny
cen
staveb,
který
inflace.Určíme jej podle přílohy vyhlášky č. 38.
51
je
také
nazýván
koeficient
............koeficient prodejnosti vyjadřující rozdíl prodejnosti oproti nákladům na pořízení stavby, snížené o opotřebení. Hodnoty uvádí příloha vyhlášky č. 39. Cenu příslušenství stavby, která není stavebně její součástí, se vypočítává odděleně dle příslušného ustanovení vyhlášky a následně se připočte k ceně bytu či nebytového prostoru, její poměr dle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Konečnou cenu získáme vynásobením počtu m2 podlahové plochy a základní ceny
upravené
(ZCU)
a
přičtením
příslušenství
stavby
dle
velikosti
spoluvlastnického podílu, viz. výše. Konečnou cenu dále upravujeme o opotřebení, které spočítáme dle kapitoly 2.4.3.3 Stanovení ţivotnosti a opotřebení dle § 21 cenového předpisu. 2.4.3.8 Oceňování bytu ve vícebytovém domě dle § 25 cenového předpisu Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově vícebytového domu typového i netypového, včetně jeho příslušenství, které je součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy základní cenou uvedenou v příloze vyhlášky č. 19 tabulce č. 1. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce:
ZCU = ZC x I kde ZCU ........ základní cena upravená za m2 podlahové plochy bytu, ZC........ základní cena podle přílohy vyhlášky č. 19 tabulky č. 1, I............ index cenového porovnání vypočtený podle vzorce:
I = I T x I P x IV kde IT ......... index trhu se stanoví podle vzorce: IT = 1 + 52
kde ..........hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu dle přílohy vyhlášky č. 18a tabulky č. 1, IP ......... index polohy se stanoví podle vzorce: IP = 1 + kde ......... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy dle přílohy č. 18a tabulky č. 4 nebo č. 5 nebo č. 6 v návaznosti na velikost obce, ve které se byt nachází, n ........... celkový počet znaků v příslušné tabulce přílohy vyhlášky č. 18a, IV ......... index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: IV = (1 +
) x V10
kde ........ hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle přílohy č. 19 tabulky č. 2. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a související hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Index cenového porovnání se pro další výpočet zaokrouhlí na tři desetinná místa. Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba slouţící výhradně společnému uţívání. Spoluvlastnický podíl na pozemku či na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se ocení samostatně podle části třetí a páté.
53
2.4.3.9 Oceňování trvalých porostů dle § 35 cenového přepisu Oceňováním trvalých porostů se věnuje pátá část vyhlášky § 35 - § 42. Problematika oceňování trvalých porostů je velice rozsáhlá a proto zde budou uvedeny pouze postupy související s praktickou částí této práce dle § 41. Základní ceny okrasných dřevin se určují dle přílohy vyhlášky č. 37, následně se tato cena upraví o sráţky případně přiráţky, dle kvality porostu, a vynásobí koeficientem polohy
dle přílohy vyhlášky č. 14 a koeficientem prodejnosti
dle
přílohy vyhlášky č. 39. 2.4.3.10 Oceňování stavebních pozemků dle cenového předpisu Cenový předpis nám rozděluje stavební pozemky na pozemky uvedené v cenové mapě stavebních pozemků a pozemky v této mapě neuvedené, které se dále oceňují dle § 28. Na základě odstavce 1, výše zmíněného paragrafu, se rozdělují pozemky dle lokality a následně se provádí výpočet: pro hlavní městu Prahu je určená jednotná cena 2 250 Kč, pro obce, které sousedí s katastrálním územím města Prahy se postupuje dle následujícího vzorce: ZC = Cp x 5,00 Cp …..cena pozemku v Kč/m2, dle vzorce: Cp= 35 + (a – 1000) x 0,007414 a .............. počet obyvatel v obci, kdy pro a vždy platí a ≥ 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a = 1000, pro město Brno a Ostravu 1 100 Kč, pro obce, které sousedí s katastrálním územím měst Brna a Ostravy se postupuje dle následujícího vzorce:
54
ZC = Cp x 3,50 pro město Bohumín platí cena 400 Kč a město Hlučín 300 Kč, 800 Kč je cena v Českých Budějovicích, Františkových Lázních, Hradci Králové, Jihlavě, Karlových Varech, Liberci, Mariánských Lázních, Olomouci, Opavě, Pardubicích, Plzni, Ústí nad Labem a Zlíně, pro obce, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem e), kromě Jablonce nad Nisou a Chebu, částku vypočtenou podle vzorce: ZC = Cp x 3,00 v Otrokovicích je základní cena 400 Kč a v Přelouči 200 Kč, 500 Kč v Českém Krumlově, Děčíně, Frýdku- -Místku, Havířově, Chomutově, Jáchymově, Karviné, Kladně, Luhačovicích, Mladé Boleslavi, Mostě, Poděbradech, Přerově a Teplicích, v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem g), kromě Nymburku, částku vypočtenou podle vzorce: ZC = Cp x 2,50 s tím, ţe v Orlové je základní cena 400 Kč, v Litvínově 300 Kč, v Jirkově 250 Kč, v Bílině a Krupce 200 Kč, 400 Kč ve městech Benešov, Beroun, Blansko, Bruntál, Břeclav, Česká Lípa, Domaţlice, Havlíčkův Brod, Hodonín, Cheb, Chrudim, Jablonec nad Nisou, Jeseník, Jičín, Jindřichův Hradec, Klatovy, Kolín, Kroměříţ, Kutná Hora, Litoměřice, Louny, Mělník, Náchod, Nový Jičín, Nymburk, Pelhřimov, Písek, Prachatice, Prostějov, Příbram, Rakovník, Rokycany, Rychnov nad Kněţnou, Semily, Sokolov, Strakonice, Svitavy, Šumperk, Tábor, Tachov, Trutnov, Třebíč, Uherské Hradiště, Ústí nad Orlicí, Vsetín, Vyškov, Znojmo a Ţďár nad Sázavou,
55
v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem i), částku vypočtenou podle vzorce: ZC = Cp x 2,00 s tím, ţe v České Třebové je základní cena 250 Kč a v Novém Boru 200 Kč, v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) aţ j), kromě Litomyšle, částku vypočtenou podle vzorce: ZC = Cp x 1,00 s tím, ţe v Litomyšli je základní cena 200 Kč, u obce, která má více katastrálních území a její některá katastrální území jsou odloučena tak, ţe nesousedí s ostatními katastrálními územími téţe obce, se u územně odloučených katastrálních území upraví základní cena podle písmen a) aţ k) koeficientem 0,65.9 Dále se příslušná cena upraví zdůvodněnými přiráţkami a sráţkami, podle přílohy vyhlášky č. 21 a vynásobí se koeficientem změny cen vyhlášky č. 38 a koeficientem prodejnosti
dle přílohy
dle přílohy vyhlášky č. 39.
Pokud se jedná o cenu nezastavěného pozemku určeného k zastavění regulačním plánem, rozhodnutím o umístění stavby, územním souhlasem, ohlášením stavebnímu úřadu a veřejnoprávní smlouvou, platí, ţe je-li z jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40. Není-li z vyjmenovaných dokladů zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80. 2.4.3.11 Výpočet ceny výnosovým způsobem dle cenového předpisu Od ledna 2003 platí, ţe výnosově se ocení pouze pronajaté budovy nebo haly.
9
Vyhláška č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.
56
Pokud je pronajata pouze jedna budova (můţe to být i s příslušenstvím nebo i pozemkem) oceňuje se jako stavba. U pozemku, kde je stejný vlastník jako u budovy, je bráno fiktivní nájemné 5% z ceny pozemku ve výměře zastavěné stavbou, pozemek se pak oceňuje samostatně. Pokud je pronajat soubor o nejméně dvou budovách nebo halách a nájemné není rozlišeno na jednotlivé objekty, je výnosovým způsobem oceněn celý soubor včetně pozemků a porostů jednou cenou. Cena nemovitostí zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce:
kde CV ........... cena zjištěná výnosovým způsobem, N ............ roční upravené nájemné, p ............ míra kapitalizace uvedená v procentech. Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je moţno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby, jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaţí, rozdělené podle účelu uţití s uvedením nájemného. Nezapočítávají se podlahové plochy společných prostor, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníţí o podlahovou plochu nepronajatých prostor. Do ročního nájemného se nezahrnují ceny sluţeb poskytovaných s uţíváním pronajatých nemovitostí. Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb se sníţí o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka, nebo o 5 % z ceny pozemku, zjištěné 57
podle cenové mapy stavebních pozemků. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší neţ 50 % z ročního nájemného. 2.4.3.12 Ocenění porovnávacím způsobem dle cenového předpisu O oceňování porovnávacím způsobem se poprvé setkáváme ve vyhlášce č. 540/2002 Sb. A to pro byty a garáţe a dále díky novele č. 452/2003 Sb. přibyly rekreační a zahrádkářské chaty. Novela č. 456/2008 Sb. zavedla od 1. 1. 2009 „novou“ metodu oceňování dalších staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru stavby (u bytů se jedná o m2 podlahové plochy) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to indexu trhu IT, indexu polohu IP a indexu konstrukce a vybavení IV. Rozloţení na dílčí indexy umoţňuje dle stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do její prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá oceňované nemovitosti. Index trhu zohledňuje v ceně rozdílné vlastnictví stavby a pozemku, případně i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy odráţí skutečnosti umístění nemovitosti a tím vliv na cenu. U staveb určeným k trvalému bydlení je vliv na cenu určen především občanskou vybaveností obce, dopravní postupnost., aj. Uvedené skutečnosti se v ceně odráţejí různě, a proto v nově navrţené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobeni těmto skutečnostem. Základní ceny jsou v nové metodě oproti stávající doplněny o základní ceny jednotlivých okresních měst a jiných větších měst stanoveny pro jednotlivé oblasti, coţ zajišťuje objektivnější ocenění. Došlo také k odstranění skokového členění
58
základních cen v návaznosti na technické a morální opotřebení stavby, které v praxi vedlo k účelovému zneuţívání. 10
2.4.3.12.1 Základní postup při oceňování porovnávacím způsobem dle vyhlášky Pro úplnost je v této kapitole ještě jednou a zjednodušeně načrtnuto oceňování porovnávacím způsobem dle cenového předpisu. 1) Zjištění základní ceny z tabulky č. 1 příslušné přílohy vyhlášky podle druhu stavby: a) Příloha č. 18, kde jsou základní ceny za m3 obestavěného prostoru garáţí. b) Příloha č. 19 základní ceny za m2 podlahové plochy bytů. c) Příloha č. 20 základní ceny za m3 obestavěného prostoru rekreačních chat a zahrádkářských chat. d) Příloha č. 20a základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinných domů a rekreačních chalup. 2) Zjištění indexu trhu IT z tabulky č. 1 přílohy č. 18a podle vzorce
= 1+
3) Zjištění indexu polohy IP z tabulky č. 2 aţ 6 přílohy č. 18a, a to: a) Tabulka č. 2 pro garáţe dle vzorce
= 1+
.
b) Tabulka č. 3 pro stavby pro rodinnou rekreaci dle vzorce
= 1+
.
c) Tabulky č. 4 aţ 6 pro stavby určené k trvalému bydlení (jen rodinné domy) a byty: Tabulka č. 4 pro obce do 2000 obyvatel dle vzorce
= 1+
.
Tabulka č. 5 pro obce na 2000 obyvatel, s výjimkou měst vyjmenovaných v tabulkách č. 1 příloh 19 a 20a, dle vzorce = 1+
.
Tabulka č. 6 pro vyjmenovaná města a všechny obce okresů Prahavýchod a Praha-západ dle vzorce
= 1+
.
4) Zjištění indexu konstrukce a vybavení IV z tabulky č. 2 příslušné přílohy lek druhu stavby: a) Příloha č. 18 pro garáţe dle vzorce 10
Albert Bradáč – Teorie oceňování nemovitostí
59
.
b) Příloha č. 19 pro byty dle vzorce
.
c) Příloha č. 20 rekreační chaty a zahrádkářské chaty dle vzorce . d) Příloha č. 20a rodinné domy, rekreační chalupy dle vzorce . 5) Výpočet indexu cenového porovnání I dle vzorce
.
6) Vynásobení základní ceny indexem cenového porovnání I, výsledkem bude základní upravená cena na m3 obestavěného prostoru (u bytů m2 podlahové plochy) dle vzorce
.
7) Základní upravená cena z předchozího bodu se vynásobí dříve spočítanou výměrou (m3 nebo m2).
2.5 ZHODNOCENÍ METODICKÝ ROZDÍLŮ MEZI TRŢNÍM OCENĚNÍM A OCENĚNÍM DLE CENOVÉHO PŘEDPISU Výše v textu byly popsány základní přístupy k oceňování nemovitostí na trţních principech a dle cenového předpisu. Z uvedeného vyplývá, ţe ocenění dle současně platného cenového předpisu se shoduje s trţním oceněním v základních přístupech k ocenění – obě ocenění pouţívají nákladový, výnosový i porovnávací přístup. Skutečné rozdíly v oceněních tak vychází z jejich účelu, který je zcela rozdílný, a v konkrétní aplikaci základních oceňovacích přístupů.
2.5.1 Účel ocenění Ocenění dle cenového předpisu striktně vyţaduje daňová legislativa zejména pro účely stanovení základu pro daň z převodu nemovitostí. Tímto je dána základní filosofie cenového předpisu a to jeho konzistentnost v čase a jistá rezistence vůči častým změnám, která zabraňuje spekulativnímu přístupu při stanovování daňové povinnosti. Dále z tohoto účelu plyne i další zásadní vlastnost a to maximální snaha o
60
jednotný přístup k oceňovaným nemovitostem, s velmi omezenými moţnostmi zahrnout specifika konkrétní nemovitosti a aktuální stav trhu do jejího ocenění. Proti tomuto je účel trţního ocenění zcela opačný. Trţní ocenění je pouţíváno pro účely obchodní vztahů – ať uţ podnikových kombinací (fúze, rozdělení, odštěpení, nepeněţitý vklad, atd.) či přímý prodej nemovitosti, tak zejména v oblasti bankovního financování např. hypoték a zástav. V této oblasti je nezbytné, aby ocenění nemovitosti odpovídalo její aktuální trţní hodnotě, neboť v opačném případě by se zvyšovalo riziko zúčastněných stran obchodní transakce. Je zde tedy kladem důraz na promítnutí všech specifik oceňované nemovitosti a aktuálního stavu trhu do ocenění nemovitosti. V tomto ohledu je trţní ocenění náročnější na osobu znalce, neboť vyţaduje dobrou znalost situace na trhu a zkušenost se stanovováním klíčových parametrů ocenění.
2.5.2 Metody ocenění Jak jiţ bylo výše uvedeno, oba typy ocenění uţívají všechny tři přístupy k ocenění nemovitosti a z nich odvozené metody. Zásadní rozdíl je v jejich aplikaci, kdy cenový předpis jednoznačně vymezuje na jakou nemovitost bude aplikována ta která metoda a stanoví konkrétní formu výpočtu, zatímco při trţním ocenění má znalec moţnost zvolit nejvhodnější metodu (či kombinaci) a formu výpočtu dle svého uváţení, vţdy tak, aby byla obhajitelná a v souladu uţívanými principy. Nejčastěji se tento rozdíl projevuje v parametrech výpočtu, které pak mohou zásadně ovlivnit výsledné hodnoty ocenění. V následující textu je uvedeno několik nejvýznamnějších rozdílů v těchto parametrech. 2.5.2.1 Metoda věcné hodnoty stavby Zde se rozdíl projevuje zejména v stanovení základní ceny ZC, která je v oceňovacím předpisu stanovena pro jednotlivé typy staveb v přílohách vyhlášky. Proti tomuto stojí moţnost znalce pouţít pro stanovení věcné hodnoty stavby postup, který zohlední aktuální ceny stavebních prací na trhu (např. formou poloţkového 61
rozpočtu) nebo prostřednictvím technicko-hospodářských ukazatelů THU. Tyto ukazatele odráţejí aktuální ceny ve stavebnictví na rozdíl od cenového předpisu, který odráţí ceny se zhruba dvouletým zpoţděním. Toto zpoţdění je způsobeno tím, ţe pro vyhotovení vyhlášky je pouţito velké mnoţství „aktuálních“ dat a jejich shromáţdění a zpracování je velice časově náročné. Data v jednom roce sebrané se následují rok zpracovávají a v dalším roce vycházejí v novelizaci vyhlášky. Další rozdíl můţe být v aplikaci některých koeficientů. Např. koeficient prodejnosti, který je striktně stanoven a vyţadován cenových předpisem, zatímco jeho uţití v trţním ocenění je diskutabilní. Díky výše zmíněnému striktnímu pouţívání koeficientů v cenovém předpise a jejich jisté „zastaralosti“ můţe dojít ke značnému zkreslení oproti trţní realitě. Lze oprávněně pochybovat o tom, ţe koeficienty stanovené před dvěma lety dokáţou správně reagovat na aktuální trendy na realitním trhu, způsobené současnou celosvětovou finanční krizí. 2.5.2.2
Výnosová metoda V oceňování výnosovým způsobem lze zaznamenat dva zásadní rozdíly mezi
cenovým předpisem a trţními principy. První z nich zaznamenáme ve stanovení čistého výnosu z pronájmu, kdy je v cenovém předpisu jednoznačně určeno (procentem) mnoţství provozních nákladů, které sniţují hrubý výnos z pronájmu a další korekce hrubého nájmu. Proti tomu při trţním ocenění jsou odečítány skutečně vynaloţené náklady, popř. náklady na obvyklé úrovni v čase a místě, které se mnohdy velmi výrazně od tohoto procenta odlišují. Asi nejvýraznějším rozdílem ve výnosovém způsobu ocenění je stanovení míry kapitalizace. Zatímco v trţním ocenění je tento parametr stanovován velmi pečlivě a se zohledněním všech aspektů a rizik kaţdé oceňované nemovitosti, cenový předpis automaticky stanovuje pro jednotlivé typy budov kapitalizační míru a zároveň velmi omezuje její případnou modifikaci. V praxi tak můţeme, zejména v současnosti při značně nestabilním trhu, zaznamenat značnou odchylku mezi mírou kapitalizace dle vyhlášky a mírou kapitalizace stanovenou při trţním ocenění.
62
2.5.2.3 Porovnávací přístup I při tomto přístupu lze zaznamenat zásadní rozdíl ve stanovování jednotlivých indexů, kdy v případě cenového předpisu daný postup určuje jaké indexy jsou pouţity a jak budou stanoveny. Při trţním ocenění jsou naopak pouţity pouze údaje o nemovitostech z trhu, jejich srovnání a výpočet koeficientů provádí znalec.
63
3 PRAKTICKÁ ČÁST - ZPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ VYBRANÝCH NEMOVITOSTI
3.1 RODINNÝ DŮM – KŘENICE, OKRUŢNÍ 257 Tento posudek vyjadřuje pohled na trţní hodnotu uvedené nemovitosti, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu. Posudek je zpracován k 10. červnu 2009 a tudíţ všechny technické i právní skutečnosti odpovídají tomuto datu. Tento posudek slouţí výhradně ke studijním účelům. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, byl z ocenění vyloučen. Stavební dokumentace, poskytnuta majitelem, byla prověřena a odpovídá skutečnosti.
3.1.1 Identifikace a popis oceňované nemovitosti 3.1.1.1 Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou dále uvedené nemovitosti v Křenici, v ulici Okruţní č. p. 257, zapsané v katastru nemovitostí na LV 535, katastrální území Křenice u Prahy (675814), okres Praha – východ. Budova č. p. 257 na stavební parcele č. 226. Stavební parcela č. 226 o výměře 112 m2 (zastavěná plocha a nádvoří). Pozemková parcela č. 117/133 o výměře 860 m2. 3.1.1.2 Seznam podkladů Výpis z katastru nemovitostí ze dne 10. 6. 2009, LV 535, k.ú. Křenice u Prahy, Obec Křenice, fotokopie výpisu z katastru nemovitostí je přiloţena v příloze číslo 1. fotokopie katastrální mapy, k.ú. Křenice u Prahy, geometrický plán, fotokopie geometrického plánu je přiloţena v příloze číslo 2. 64
fotokopie územního rozhodnutí, dělení pozemků a staveb – lokalita „V Polníku“, „Na Kukli, U Silničky“ Sibřina, Křenice vydaného stavebním odborem Městského úřadu Říčany dne 2. 6. 2003, kolaudační rozhodnutí č. 2/79566/208/Há ze dne 2. 1. 2008, fotokopie kolaudačního rozhodnutí je přiloţena v příloze číslo 3. výkresová dokumentace rodinného domu.
3.1.2 Právní stav nemovitosti 3.1.2.1 Stavebně právní stav Oceňovaná nemovitost slouţí, ke dni ocenění, výhradně k bydlení. Ke stavebně právnímu stavu oceňované budovy byla majitelem předloţena kompletní stavební dokumentace, kopie územního rozhodnutí, kopie kolaudačního rozhodnutí a výpis z katastru nemovitostí. K oceňované parcele č. 117/133 je dle výpisu z katastru nemovitostí pozemek evidován zemědělském půdním fondu. Souhlas k trvalému odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu byl dle informací z Obecního úřadu Křenice udělen referátem ţivotního prostředí bývalého Okresního úřadu Prahavýchod dne 21.3.2001 pod č. j. 040/536/2001. 3.1.2.2 Vlastnictví pozemků a budov Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, ţe vlastnictví oceňované budovy a pozemků je bez právních vad je ve společném jmění manţelů Ing. Tomáše Balvína, bytem v Praze 2 – Nuslích, Jaromírova 685/39 a Markéty Balvínové, bytem v Křenici, Okruţní 257. 3.1.2.3 Zástavní a jiná práva Podle výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví 535, vázne na všech nemovitostech zástavní právo ve prospěch Hypoteční banky, a.s. v celkové výši 3 mil. Kč s právními účinky vkladu ke dni 13. 9. 2007.
65
Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno ţádným dalším zástavním nebo jiným věcným právem třetí osoby. 3.1.2.4 Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doloţena ţádná nájemní práva třetích osob.
3.1.3 Popis nemovitostí 3.1.3.1 Pozemek (lokalita, popis) Oceňovaný rodinný dům a pozemek se nachází v obci Křenice, v těsné blízkosti Prahy a Říčan. Celkový charakter lokality je příměstské bydlení středního standardu. V okolí se nachází pouze stavby určené k bydlení a zemědělské objekty (pole). V obci je dostupná jen částečná občanská vybavenost. Základní a mateřská škola, pošta a lékař jsou v dojezdové vzdálenosti cca 5 km. V obci je zřízena zastávka příměstských autobusů směřujících do Prahy a Říčan. Zastávka Českých drah (Kolovraty a Uhříněves) je v dojezdové vzdálenosti cca 5 a 7 km s moţností parkování. Pozemková parcela č. 117/133 a stavební parcela č. 226 se nachází v katastru obce Křenice, v lokalitě „V Polníku 2, Okruţní ulici. K pozemkové parcele č. 117/133 je napojení na veškeré inţenýrské sítě – voda, kanalizace, elektřina, plyn (celé území je plynofikováno společností Praţská plynárenská a.s.). Na hranici uliční čáry je zděné oplocení s dřevěnými výplněmi. U zbylých hranic parcely je vybudováno oplocení z pletiva, které je ukotveno na kovových sloupcích. Na hranici pozemku je přístřešek, kde jsou napojeny všechny inţenýrské sítě, s integrovaným prostorem pro uloţení nádob domovního odpadu. Parcela je přístupná po nově vybudované příjezdové komunikaci, majitelem komunikace je developer, společnost Trips, s.r.o. Pozemková parcela č. 117/133 slouţí jako zahrada. 66
Fotodokumentace k oceňované nemovitosti je přiloţena v příloze číslo 4. 3.1.3.2 Stavebně technický popis budovy, její využití a dispozice Oceňovaná budova je novostavba, která byla zkolaudována dne 2. 1. 2008 dle kolaudačního rozhodnutí č.j. 2/79566/2008/Há. Budova je samostatně stojící rodinný dům se dvěma nadzemími podlaţími a garáţovým přístřeškem pro dva automobily. Nosná a svislá konstrukce jsou ze ţelezobetonových celostěnových panelů tl. 150 mm. Nenosné příčky jsou ţelezobetonové nebo z porobetonových tvárnic. Nosná vodorovná konstrukce je ţelezobetonová panelová a monolitická. Střecha je polovalbová se skonem 40o s dřevěným krovem s ocelovými vaznicemi a se skládanou betonovou krytinou BRAMAC. Klempířské prvky jsou plechové s poplastováním. Schodiště je betonové s dřevěným obkladem. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem a předokenními hliníkovými ţaluziemi, ve vikýři v 2. NP jsou izolační trojskla bez venkovních rolet. Vnitřní dveře jsou dýhované s obloţkovými zárubněmi. Podlahy jsou s nášlapnými vrstvami s keramické dlaţby a laminátové podlahy. Vnitřní omítky jsou vápenné štukované, barevné. Vnější fasáda je zateplena pěnovým polystyrenem tl. 150 mm s vystuţenou tenkovrstvou omítkou. Vnitřní obklady jsou keramické. Kuchyňský kout je vybaven kuchyňskou linkou se zabudovaným elektrickým sporákem, elektrickou troubou, parní troubou, myčkou nádobí, odsavačem par a samostatně stojící lednicí. Větší koupelna obsahuje zabudovanou rohovou akrylátovou vanu, parní sprchový kout, dvojumyvadlo, závěsné WC a prádelní šachta, vybudovaná ze sádrokartonu. Menší koupelna obsahuje pouze závěsné WC, sprchový kout a umyvadlo. Rozvod vody a kanalizace je z PVC. Rozvody elektro 220V, 380V, hromosvod. Objekt je vytápěn ústředním topením ze zdrojem tepla z plynového kotle s 160 litrovým výměníkem na TUV, radiátory jsou RADIK klasik, s konvektory v obývací části a topnými ţebříky v koupelnách. V kuchyni a koupelnách je pod keramickou dlaţbou elektrické podlahové vytápění. Dále je v rodinném domě systém 67
centrálního vysávání Husky. Objekt je napojen na kanalizaci s tlakovým čerpadlem, plyn a elektro. Ostatní vybavení obsahuje centrální zabezpečovací systém (EZS), rozvody domácího telefonu, internetu a antény. Objekt rodinného domu je v současné době vyuţívám k trvalému bydlení. Jedná se o nepodsklepený dům se dvěma nadzemními. V 1. NP je vstupní předsíň, hala se schodištěm a z ní přístupný obývací pokoj s kuchyňským poutem, spíţ, pracovna, hospodářská místnost, malá koupelna s WC a terasa. V přízemí je zvnějšku přístupný sklad zahradního nářadí. V podkrovním 2.NP je po výstupu po schodišti prostor galerie a z ní přístupné tři pokoje, šatna a velká koupelna. Dále pak zateplený půdní prostor slouţící jako sklad. Při východní boční stěně rodinného domu je otevřené parkovací stání kryté protaţenou střechou podepřenou dřevěnými sloupy. 3.1.3.3 Stáří stavby a technický stav Jedná se o novostavbu dokončenou koncem roku 2007 a zkolaudovanou dne 2.1.2008. Celkový stav objektu je výborný. 3.1.3.4 Popis vedlejších staveb, IS, venkovních úprav a trvalých porostů Čelní oplocení - 26 bm, prefabriáty z vymývaného betonu, dřevěné výplně, boční a zadní oplocení – 99 bm pletivo + ocelové sloupky, zpevněné plochy 180 m2 (80 m2 pojezdová zámková dlaţba), přípojka kanalizace – 13,6 bm, PVC DN 150, přípojka vody – 15 bm, PE 32, přípojka elektro – 23 bm, CYKY, přípojka plynu – 19,5 bm PE 40x3,7. Na zahradě je pouze trávní porost a dva, zatím nevzrostlé, ţivé ploty. Na západní straně je ţivý plot z červeného buku o celkové délce cca 30 m, dřeviny jsou 68
vysoké jen cca 50 cm. Na východní straně zahrady je ţivý plot z vavřínu o celkové délce cca 10 m a výšce keřů cca 80 cm.
3.1.4 Rodinný dům –trţní ocenění 3.1.4.1 Aplikace porovnávací metody Při aplikaci porovnávací metody bylo provedeno porovnání samostatně pro pozemek a následně pro rodinný dům jako celek.
Ocenění pozemku porovnávací metodou Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název Okruţní pozemku 257 Parcelní číslo 117/133 a 226 Adresa pozemku Katastrální Křenice u území Prahy Obec Křenice
1
2
3
4
stavební parcela N/A
stavební parcela N/A
stavební parcela N/A
stavební parcela N/A
Křenice u Prahy Křenice
Strašín u Říčan Strašín
Sibřina
Květnice
Sibřina
Květnice
Okres
Praha Praha Praha Praha východ východ východ východ B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2
Praha východ
X
1 960 000
2 001 650
2 300 000
1 700 000
972
1042
817
1030
807
X
1 881
2 450
2 233
2 107
3.5.2009
2.6.2009
2.6.2009
2.6.2009
1
1
1
1
Upravená hodnota C. Právní údaje
1 881
2 450
2 233
2 107
Druh transakce
Prodej
Nabídka
Nabídka
Nabídka
Datum transakce Korekce
69
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce
Absolutní vlastnictví
Bez věcných břemen
Rodinný dům
1
0,95
0,95
0,95
1 881
2 328
2 121
2 001
Absolutní vlastnictví 1
Absolutní vlastnictví 1
Absolutní vlastnictví 1
Absolutní vlastnictví 1
1 881
2 328
2 121
2 001
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1
1
1
1
1 881
2 328
2 121
2 001
Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům 1
1
1
1
1 881
2 328
2 121
2 001
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
1 881
2 328
2 121
2 001
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
1
Upravená hodnota D. Technické parametry
1 881
2 328
2 121
2 001
Lokalita
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
1
1
1
Upravená hodnota Tvar pozemku
1 881
2 328
2 121
2 001
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1
1
1
1 881
2 328
2 121
2 001
Rovinný
Mírně svaţitý
Rovinný
Svaţitý
Korekce
0,9
1
0,9
1,1
Upravená
1 693
2 328
1 909
2 201
Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce
Ano
Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce
Dobrá
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svaţitost
Mírně svaţitý 3%
70
hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce
Kompletní
Nezjištěna
Autobus
Dobré
Ne
Upravená hodnota Jiná technická oprava Korekce
Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce
Kompletní
Kompletní
Nekompletní
1
1
1
1,1
1 693
2 328
1 909
2 421
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
1
1 693
2 328
1 909
2 421
Autobus
Autobus
Autobus
Autobus
1
1
1
1
1 693
2 328
1 909
2 421
Dobré
Dobré
Dobré
Dobré
1
1
1
1
1 693
2 328
1 909
2 421
Ne
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1
1 693
2 328
1 909
2 421
Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno
Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce
Kompletní
X
Ano
1
1
1
1
1 693
2 328
1 909
2 421
Obdobný
Obdobný
Obdobný
Obdobný
1
1
1
1
1 693
2 328
1 909
2 421
Ano
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1
71
Upravená 1 693 hodnota Výsledná porovnávací hodnota
2 328
1 909
2 421
Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota
2 088
1 693
2 328
1 909
2 421
972
1 042
817
1 030
807
2 029 322
1 764 000
1 901 568
1 966 500
1 954 150
jednotková hodnota v Kč/m2
Výpis oceňovaných parcel poř. číslo
číslo parcely
výměra v m2
1
117/133
860
2 088 Kč
1 795 491 Kč
2
226
112
2 088 Kč
233 831 Kč
Celkem
trţní hodnota
972
2 029 322 Kč
Ocenění nemovitosti porovnávací metodou MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec
Rodinný dům 117/133 a 226 Okruţní 257 Křenice u Prahy Křenice
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
N/A
Křenice u Prahy
Březí
Sluštice
Křenice
Březí
Sluštice
Okres
Praha Praha - východ Praha - východ Praha - východ východ B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
972
964 72
1234
1023
Hodnota za 1 m2 2 088 2 088 2 088 pozemku Hodnota pozemku 2 029 322 2 012 620 2 576 321 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem
171
2 088 2 135 799
163
182
193
6 300 000
6 790 000
6 100 000
4 287 380
4 213 679
3 964 201
26 303
23 152
20 540
2.4.2009
2.6.2009
1.12.2008
1
1
1
26 303
23 152
20 540
Druh transakce
Prodej
Nabídka
Prodej
Korekce
1
0,9
1
26 303
20 837
20 540
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
26 303
20 837
20 540
Ne
Ne
Ne
1
1
1
26 303
20 837
20 540
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
26 303
20 837
20 540
Ano
Ano
Ano
1
1
1
26 303
20 837
20 540
Ne
Ne
Ne
1
1
1
26 303
20 837
20 540
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce
Ne
Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce
Rodinný dům
Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce
Ano
Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Ne
E. Technické parametry 73
Lokalita
Dobrá
Porovnatelná
Porovnatelná
Porovnatelná
1
1
1
26 303
20 837
20 540
Výborný
Dobrý
Průměrný
1
1,1
1,15
26 303
22 921
23 621
Výborná
Dobrá
Dobrá
1
1,05
1,1
26 303
24 067
25 983
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
26 303
24 067
25 983
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
26 303
24 067
25 983
Autobus
Autobus
Autobus
1
1
1
26 303
24 067
25 983
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
26 303
24 067
25 983
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
26 303
24 067
25 983
N/A
N/A
N/A
1
1
1
26 303
24 067
25 983
Korekce pro velikost nemovitosti Korekce
Menší
Větší
Větší
1
1
0,95
Upravená hodnota
26 303
24 067
24 684
N/A
N/A
N/A
Korekce Upravená hodnota Technický objektu Korekce
stav
Výborný
Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce
Výborná
Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce
Dobrá
Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce
Dobrý
Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Autobus
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce
Dobrá
Upravená hodnota Atraktivita objektu
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota
N/A
F. Ostatní parametry
Jiná korekce
74
Korekce
1
1
1
26 303
24 067
24 684
25 018
26 303
24 067
24 684
4 278 042
4 287 380
4 380 120
4 763 978
2 029 322
2 012 620
2 576 321
2 135 799
6 307 364
6 300 000
6 956 440
6 899 778
Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
Zjištěná indikace trţní hodnoty rodinného domu včetně pozemku porovnávací metodou je 6 307 364, - Kč. 3.1.4.2 Aplikace nákladové metody Ocenění nákladovou metodou rodinného domu bylo provedeno dvojím způsobem a to za pouţití jak skutečně vynaloţených nákladů, tak v druhém případě byly pouţity základní ceny (jako jsou ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, ceny venkovních úprav a nebo ceny konstrukcí), které předepisuje vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.. Dvojí zpracování nákladové metody bylo provedeno z důvodu hlavního tématu práce a tedy porovnání nákladové metody za poţití skutečných cen a cen nákladů předepsaných vyhláškou. Opotřebení stavby bylo spočítáno jak metodou analytickou, tak lineární metodou z důvodu zobrazení rozdílu promítnutého v konečné ceně. Pro další části trţního ocenění bude počítáno s nákladovou cenou spočítanou dle skutečných nákladů a to právě z důvodu „podloţenosti“ nákladů a skutečnosti, ţe se jedná o novostavbu resp. stavbu z roku 2007. Metoda sníţení opotřebení analytickou metodou věrohodněji zohledňuje skutečný stav objektu, neţ metoda lineární, a protoţe se nejedná o pojistnou hodnotu, kde se lineární metoda nejvíce pouţívá, bude dále počítáno opotřebení analyticky. 75
Ocenění nemovitosti nákladovou metodou (dle skutečně vynaloţených nákladů) Rodinný dům, Okruţní 257, Křenice 117/133, 226 Montovaný z dílčů ţelezobetonových plošných
Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Technická ţivotnost Ekonomická ţivotnost
2 roky 100 let 68 let 116 m2 2 nadzemní podlaţí
Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti
228 m2 0,75
Celková podlahová plocha
171 m2
Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady na 1m3 v roce 2007
690 m3 6 496 Kč
Cenový index Jednotkové reprodukční náklady
1,062 6 899 Kč
Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení analytickou metodou Fyzické opotřebení lineární metodou Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Stavby a venkovní úpravy Opotřebení venkovních úprav Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem za pouţití analytické metody výpočtu opotřebení stavby Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem za pouţití lineární metody výpočtu opotřebení stavby Pozemek (oceněný porovnávací metodou) Indikovaná hodnota při pouţití analytické metody výpočtu opotřebení stavby Indikovaná hodnota při pouţití lineární metody výpočtu opotřebení stavby
-3,6% -2,0% 0,0% 0,0% -4,0%
4 760 429 Kč -171 375 Kč -95 209 Kč 0 Kč 0 Kč 505 512 Kč -20 220 Kč 5 074 345 Kč 5 150 512 Kč 2 029 322 Kč 7 103 668 Kč 7 179 835 Kč
76
Vynaloţené náklady na stavbu v roce 2007 Rodinný dům Stavba RD (SOD) - dodavatel spol. TUSCO Vnitřní krb - obloţení travertin Plovoucí podlaha Centrální vysavač Kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči EZS + rozvody slaboproudu Ostatní nadstandardní vybavení Celkem náklady na stavbu RD
Částka v Kč 3 760 514 Kč 100 000 Kč 112 000 Kč 60 000 Kč 330 000 Kč 40 000 Kč 80 000 Kč 4 482 514 Kč
Venkovní úpravy Zámková dlaţba 180m2 Přípojky technických sítí (voda, plyn, kanalizace, tel.) Čelní plot Úprava terénu Celkem náklady na venkovní úpravy
216 000 Kč 70 000 Kč 160 000 Kč 30 000 Kč 476 000 Kč
Celkové náklady v roce 2007
4 958 514 Kč
Ocenění nemovitosti nákladovou metodou (s jednotkovou cenou dle cenového předpisu) Rodinný dům, Okruţní 257, Křenice 117/133, 226 Montovaný z dílčů ţelezobetonových plošných
Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří
2 roky
Technická ţivotnost
100 let
Ekonomická ţivotnost
68 let 116 m2
Zastavěná plocha Počet podlaţí
2 nadzemní podlaţí 228 m2
Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti
0,75
Celková podlahová plocha
171 m2
Celkový obestavěný prostor
690 m3 77
Jednotkové reprodukční náklady na 1m3
Pozn1.
4 076 Kč
Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení analytickou metodou
2 812 440 Kč -3,6%
-101 248 Kč
-2%
-56 249 Kč
Funkční nedostatky
0%
0 Kč
Ekonomické nedostatky
0%
0 Kč
Pozn2.
0 Kč
Fyzické opotřebení lineářní metodou
Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem za pouţití analytické metody výpočtu opotřebení stavby
2 913 688 Kč
Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem za pouţití lineární metody výpočtu opotřebení stavby
2 868 689 Kč 2 029 322 Kč
Pozemek Indikovaná hodnota při pouţití analytické metody výpočtu opotřebení stavby Indikovaná hodnota při pouţití lineární metody výpočtu opotřebení stavby
4 943 010 Kč 4 898 011 Kč
Pozn1: základní cena za 1m3 dle cenového předpisu bez koeficientu Kp. Pozn2: základní cena venkovních úprav dle cenového předpisu, sníţená o opotřebení a bez koeficientu Kp.
Zjištěná indikace trţní hodnoty rodinného domu včetně pozemku nákladovou metodou je 7 103 668, - Kč. 3.1.4.3 Aplikace příjmové metody
Ocenění nemovitosti příjmovou metodou PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti
5%
324 000 Kč -16 200 Kč 307 800 Kč -10 000 Kč -9 800 Kč 0 Kč
78
Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem
0 Kč 0 Kč -6 000 Kč -25 800 Kč
Provozní příjem Rezervy na renovace
282 000 Kč -29 039 Kč
Čistý provozní příjem
252 961 Kč
Míra kapitalizace
4,5%
Indikovaná hodnota
5 621 364 Kč
Zjištěná indikace trţní hodnoty rodinného domu včetně pozemku výnosovou metodou je 5 621 364, - Kč. 3.1.4.4 Stanovení ceny obvyklé rodinného domu Jelikoţ oceňovaný rodinný dům patří mezi druh nemovitostí, který je na trhu běţně nabízen a obchodován, lze vycházet z toho, ţe nejpřesněji cenu odráţí metoda porovnávací, proto je jí přidělena váha 70 %. Nákladové metodě je přidělena váha 20 % z důvodu, ţe se jedná o novostavbu a pro případného investora je zajímavé posouzení nákladů, protoţe můţe zvaţovat variantu koupě novostavby či pouze pozemku a realizací vlastní stavby. Příjmová metoda má nejniţší váhu a to z důvodu, ţe se jedná o rodinný dům určen k trvalému bydlení a je umístěn mimo centrum obce, a proto lze předpokládat moţnost pronajmout pouze k bydlení. Název metody
Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
6 307 364 Kč
70
4 415 155 Kč
Příjmová metoda
5 621 364 Kč
10
562 136 Kč
Nákladová metoda
7 103 668 Kč
20
1 420 734 Kč
Výsledná cena obvyklá
6 398 025 Kč
79
3.1.5 Rodinný dům – ocenění dle cenového předpisu Název nemovitosti:
Rodinný dům
Adresa nemovitosti: Okruţní 257 250 84 Křenice Kraj:
Středočeský
Okres:
Praha - východ
Obec:
Křenice
Katastrální území:
Křenice u Prahy
Počet obyvatel:
259
Základní cena podle §28 odst. 1 písm. b) : 972,- Kč/m2 (35*5,00=175*2,358*2,142=884+10%=972) Rodinný dům č.p. 257 s pozemky a) Hlavní stavba a1) Rodinný dům č.p. 257 b) Venkovní úpravy b1) Venkovní zpevněná plocha okolo domu ze zámkové dlaţby tl.60 mm b2) Venkovní zpevněná plocha garáţového stání ze zámkové dlaţby tl.80 mm b3) Venkovní zpevněná plocha – obrubníky a krajníky b4) Čelní oplocení zděné + dřevěná výplň 26 bm b5) Plotová vrata příslušenství b6) Přípojka kanalizace 13,6 bm PVC DN 150 b7) Kanalizační šachta skruţená - hloubka 4.50 m b8) Přípojka vodovodu 15 bm, PE 32 b9) Vodoměrná šachta betonová b10) Přípojka elektro – 23 bm, CYKY b11) Rozvodová skříň - § 10 b12) Přípojka plynu 19,5 bm, PE 40x3,7 b13) Domácí regulátor b14) Boční a zadní oplocení – 99 bm, drát. oplocení + ocelové sloupky c) Pozemky c1) Pozemky 80
d) Porosty d1) Trvalé porosty Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavba a1) Rodinný dům č.p. 257 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům se dvěma nadzemními podlaţími. Svislá nosná konstrukce: ţelezobetonová - montovaná Obestavěný prostor:
1. NP:(8,75*11,25*2,95)+(1,81*8,40*2,95)+(3,91 *1,30*2,95)
=
350 m3
2. NP:
(8,75*11,25*2,78)+(1,81*8,40*1,1)
=
291 m3
Zastřešení:
(3,62*11,25*2,42)/2
=
49 m3
ZCU = ZC *I ZC = 6 292 Kč/m3 IT = 1 + Číslo
Název znaku
1
Situace na dílčím (segmentu) nemovitostmi Vlastnictví nemovitostí
2
Popis pásma
truhu
Hodnota Ti s Nabídka odpovídá poptávce 0,00 Stavba na pozemku Bez vlivu
3 Vliv právních vztahů na prodejnost Celkem =0 IT = 1 81
vlastním 0,00 0,00 0
IP = 1 + Číslo Název znaku
Popis pásma
Hodnota Pi 1 Úřady v obci Obecní úřad 0,00 2 Poloha nemovitosti Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba Objekty pro bydlení 0,00 4 Obchod, sluţby, kultura v obci Více obchodů nebo sluţeb, 0,03 pohostinství 5 Školství a sport Ţádná ZŠ -0,03 6 Zdravotní zařízení Ţádné -0,03 7 Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 0,00 9 Pracovní příleţitosti Omezené pracovní příleţitosti v obci 0,00 nebo okolí 10 Změny okolí s vliven na cenu Bez vlivu 0,00 nemovitosti 11 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů 0,00 Celkem -0,03 IP = 0,97 IV = (1 +
) x V13
Číslo Název znaku 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Popis pásma
Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvodových stěn Podlaţnost Přípojky Způsob vytápění Základní příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy
Samostatný rodinný dům typ 4 Méně jak 45 cm 1,73 Všechny Ústřední Nadstandartní provedení Centrální vysavač, krb Standartního provedení rozsahu 10 Vedlejší stavby Bez staveb 11 Pozemky ve funkčním celku se Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené Bez vlivu 13 Stavebně - technický stav Stavba ve výborném stavu Celkem IV =(1+0,19) x 1,25 IV =1,4875 82
Hodnota Vi 0,00 0,04 -0,02 0,01 0,08 0,00 0,06 0,01 a 0,00 0,00 0,01 0,00 1,25 1,44
I = I T x I P x IV I =1* 0,97* 1,4875 I = 1,442875 ZCU = ZC *I Ocenění: 6 292,- Kč/m3
Základní cena (dle příl. č. 20a):
=
Index trhu IT (dle výpočtu):
*
1,00
Index polohy IP (dle výpočtu):
*
0,97
Index konstrukce a vybavení IV (dle výpočtu):
*
1,443
Základní cena upravená
=
9 078,- Kč/m3
=
6 264 213,- Kč
=
6 264 213,- Kč
690 m3 * 9 078,5695 Kč/m3
Plná cena:
Rodinný dům č.p. 257 - zjištěná cena b) Venkovní úpravy = bod a) c) Pozemky c1) Pozemky - § 28 b) ZC=Cp*5 Cp=35 ZC=Ki*Kp*10% (připojení na rozvod plynu) ZC=35*5*2,142*2,358 = 883,90*10%=972,29 Kč
Název
Parcelní číslo
Výměra
Jedn.
cenaCena
[m2]
[Kč/m2]
[Kč]
Pozemek
226
112
972,29
108 896,-
Pozemek (*0,40)
117/133
860
388,92
334 468,-
Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem
443 364,-
Pozemky - zjištěná cena
= 83
443 364,- Kč
d) Porosty d1) Trvalé porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název
Stáří
Počet
/Jedn.
cenaCena
[roků] výměra
[Kč/jedn.]
[Kč]
Ţivý plot do výšky 0,5m listnatý – buk červený
1
120 ks
540,-
64 800,-
Ţivý plot nad výšky 0,5m listnatý - vavřín
1
25 ks
710,-
17 750,-
Součet
82 550,-
Koeficient polohy K5 (příl. č. 14):
*0,85
Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39):
*2,358
Celkem - okrasné dřeviny
165 455,-
Trvalé porosty - zjištěná cena
=
Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 257 včetně venkovních úprav:
= 6 264 212,96 Kč
c) Pozemky
=
443 364,00 Kč
d) Porosty
=
165 454,96 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
= 6 873 031,92 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
6 873 030, - Kč
Slovy: šestmilionůosmsetsedmdesáttřitisícetřicet Kč
3.1.6 Porovnání výsledku trţního ocenění rodinného domu a ocenění této nemovitosti dle cenového předpisu Trţní ocenění Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda
Výsledná hodnota 6 307 364 Kč 5 621 364 Kč 7 103 668 Kč
Výsledná cena obvyklá
6 398 025 Kč
Ocenění dle cenového předpisu Rozdíl Odchylka
6 873 030 Kč -475 005 Kč -7,4% 84
165 455,- Kč
Porovnání trţního ocenění s oceněním dle cenového předpisu ukazuje mírný rozdíl. Vzhledem ke skutečnosti, ţe cenový předpis určuje v tomto případě pro rodinné domy porovnávací metodu, která je i v trţním ocenění povaţována u rodinných domů za nejlépe respektují trţní cenu, lze konstatovat, ţe výše zmíněná odchylka není dána metodickým rozdílem, ale skutečností, ţe stanovené indexy a koeficienty v cenové předpisu jiţ neodráţejí realitu trhu v roce 2009.
3.2 ADMINISTRATIVNÍ BUDOVA Ocenění je provedeno podle platných právních předpisů tj. zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku, např. pro potřeby daňového řízení. Tento posudek vyjadřuje pohled na trţní hodnotu uvedené nemovitosti, jako by byla nabídnuta k prodeji na volném trhu. Posudek je zpracován ke 20. květnu 2009 a tudíţ všechny technické i právní skutečnosti odpovídají tomuto datu. Zpracovaný posudek slouţí výhradně ke studijním účelům a majitel dané nemovitosti souhlasí s jeho vypracováním, avšak nechce být zveřejněn a proto byly některé údaje, které by na majitele poukazovaly, z ocenění vynechány. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, byl z ocenění vyloučen.
3.2.1 Identifikace a popis oceňované nemovitosti Úkolem bylo zjistit cenu administrativní budovy č.p. 1235 , s pozemky a příslušenstvím, podle platných právních předpisů tj. zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky Ministerstva financí České
85
republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku. Dále bude zjištěna trţní cena administrativní budovy s pozemky a příslušenstvím. 3.2.1.1 Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou dále uvedené nemovitosti: budova č.p. 1235 na stavební parcele č. 1751, stavební parcela č. 1751 o výměře 1331 m2, pozemková parcela č. 163/1 o výměře 2333 m2, pozemková parcela č. 163/5 o výměře 771 m2, pozemková parcela č. 163/6 o výměře 432 m2, pozemková parcela č. 163/7 o výměře 103 m2. a další dále popsané stavby nezapsané v katastru nemovitostí, které jsou příslušenstvím nebo součástí uvedených nemovitostí jako věci hlavní. Kopie výpisu z katastru nemovitostí, bez uvedení údajů o majiteli nemovitosti je přiloţen v příloze číslo 5. Kopie katastrální mapy je přiloţena v příloze číslo 6. 3.2.1.2 Ostatní podklady Pro vypracování posudku majitelem poskytnuty tyto podklady: fotokopie katastrální mapy, výkresová dokumentace objektu, stavební půdorysy a řezy, nájemní smlouva se stávajícím nájemcem. Pro vypracování posudku byly získány tyto další podklady a informace z internetové sítě: katastr nemovitostí www.cuzk.cz cenové mapy a územní plány jednotlivých obcí uveřejněné na Internetu www.mestaobce.cz. 86
3.2.1.3 Poloha a stručný popis Oceňovaná budova se nachází u centra většího města, které má 308 374 obyvatel. Budova slouţí k administrativním účelům, má vlastní parkoviště a je velmi dobře přístupná z více ulic. Oceňovaná budova je uţívána jako administrativní. Budova je obdélníkového půdorysu, je plně podsklepená a má sedm nadzemních podlaţí. Dispozičně jsou v budově po obvodu umístěné kanceláře, uprostřed jsou dva výtahy, kuchyňka, nouzové schodiště a sociální zařízení. V 1. PP se nacházejí sklady, garáţe, výměníková stanice, elektrorozvodna, technické a sociální zázemí. V 1. NP se nachází vstupní hala, podatelna, zasedací místnost, kanceláře, schodiště a technické a sociální zázemí, ve 2. NP aţ 7. NP se nacházejí administrativní prostory se sociálním a technickým zázemím. Na ploché střeše dvoupodlaţní části se nachází strojovna vzduchotechniky, na střeše sedmipodlaţní části se nachází strojovna výtahu. Fotodokumentace k oceňované nemovitosti je přiloţena v příloze číslo 7.
3.2.2 Právní stav nemovitostí 3.2.2.1 Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, ţe vlastnictví oceňované budovy a pozemků je bezvadné a úplné a náleţí společnosti, která si nepřeje být zveřejněna. 3.2.2.2 Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla majitelem předloţena ţádná stavebně-právní dokumentace. Z výpisu z katastru nemovitostí a z délky a způsobu uţívání vyplývá, ţe stavebně právní stav oceňované stavby je bez závaţnějších závad.
87
3.2.2.3 Zástavní a jiná věcná práva Podle výpisu z katastru nemovitostí váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva společnosti Ţivnostenská banka a.s.. Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno ţádným dalším zástavním nebo jiným věcným právem třetí osoby, které by sniţovalo plánované příjmy vlastníka nebo vyţadovalo jeho neplánované výdaje. 3.2.2.4 Nájemní vztahy k nebytovým prostorům Podle poskytnutých podkladů a informací majitele je oceňovaná budova s pozemky a příslušenstvím pronajata jako jeden celek jednomu nájemci za 5.457.075,- Kč ročně s indexací dle indexu spotřebitelských cen dle ČSU. Tato smlouva je uzavřena na dobu určitou do 31.10.2025 s opcí na dalších dvacet let.
3.2.3 Popis nemovitostí 3.2.3.1 Pozemek (lokalita, popis) Jedná se o ocenění následujících pozemků: stavební parcela č. 1751 o výměře 1331 m2 , zapsaný jako zastavěná plocha, na kterém stojí administrativní budova č.p. 1235, pozemková parcela č. 163/1 o výměře 2333 m2 zapsaná jako ostatní plocha, ostatní komunikace, pozemková parcela č. 163/5 o výměře 771 m2 zapsaná jako ostatní plocha, ostatní komunikace, pozemková parcela č. 163/6 o výměře 432 m2 zapsaná jako ostatní plocha, ostatní komunikace, pozemková parcela č. 163/7 o výměře 103 m2 zapsaná jako ostatní plocha, ostatní komunikace.
88
3.2.3.2 Stručný popis Pozemky jsou rovinné, stavební parcela č. 1751 je zcela zastavěna administrativní budovou č.p. 1235. Na ostatních pozemcích se nachází příslušenství k administrativní budově jako zpevněné plochy, venkovní úpravy a trvalé porosty. 3.2.3.3 Územní plán Pozemky se nachází v jádrovém území určeném územním plánem, jako území s funkčním vyuţitím: bydlení a občanská vybavenost centrálního charakteru, která slouţí k soustředění občanské vybavenosti spolu s bydlením v městské zástavbě centrálních částí obytných zón. 3.2.3.4 Oceňované nemovitosti a) hlavní stavby 1. Administrativní budova č.p. 1235 b) venkovní úpravy a inţenýrské sítě 1. Plochy z betonu asfaltového tl.40 mm 2. Obrubník monolitický do průřezu 0,015 m2 3. Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, loţe z betonu 4. Přípojka kanalizace DN 250 mm 5. Kanalizační šachta skruţená z prefa dílců - hloubka 3.00 m 6. Opěrné zdi monolit. se ţelezového betonu 7. Rampa lehká, šířka do 1,5 m na jedné řadě pilířů 8. Vedení elektrická pro dráhy a dráhy visuté 9. Odlučovač ropných látek nad 2 m3 OP do 5 m3 OP 10. Vlajkové stoţáry 11. Automatická závora 12. Schodiště betonové na terén 13. Vodovodní přípojka 14. Bazén fontány c) trvalé porosty d) pozemky
89
3.2.3.5 Stavební popis Nosná svislá konstrukce a vodorovná konstrukce je ţelezobetonová montovaná. Střecha je plocha s krytinou z asfaltových pásů. Klempířské prvky jsou úplné
z pozinkovaného
plechu.
Schodiště
je
ţelezobetonové
montované
s mramorovými nebo teracovými stupni. Okna jsou dřevěná nebo kovová zdvojená. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené. Podlahy jsou betonové s krytinou z dlaţby, mramoru, PVC nebo textilní. Omítky vnitřní jsou vápenné štukové. Vnější fasáda je z keramických obkladů.
Rozvody elektro 220V, 380V, slaboproudu - telefony,
kamerový systém, hromosvod. Objekt je vytápěn pomoci radiátorů napojených přes výměníkovou stanici na dálkový rozvod tepla. Dva výtahy zajíţdějí do 7. NP, třetí nákladní výtah vede z podzemního podlaţí do prvního nadzemního. Objekt je napojen na vodovod a kanalizaci. 3.2.3.6 Technický stav a stáří stavby Celkový stav objektu je průměrný a odpovídá stáří stavby a způsobu uţívání. Doklad o stáří předloţen nebyl. Podle odhadu na základě místního šetření a dostupných podkladů je stavba uţívána od roku 1975. 3.2.3.7 Venkovní úpravy a inženýrské sítě Plochy z betonu asfaltového tl.40 mm. Obrubník monolitický do průřezu 0,015 m2. Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, loţe z betonu. Přípojka kanalizace DN 250 mm. Kanalizační šachta skruţená z prefa dílců - hloubka 3.00 m. Opěrné zdi monolit. se ţelezového betonu. Rampa lehká, šířka do 1,5 m na jedné řadě pilířů. Vedení elektrická pro dráhy a dráhy visuté. Odlučovač ropných látek nad 2 m3 OP do 5 m3 OP. Vlajkové stoţáry. Automatická závora. Schodiště betonové s teracem na terén. Vodovodní přípojka. 90
Bazén fontány. 3.2.3.8 Trvalé porosty lípa srdčitá
4,00 ks
bříza bělokorá
5,00 ks
borovice černá
1,00 ks
borovice černá
2,00 ks
modřín opadavý 1,00 ks magnolie
2,00 ks
jalovec poléhavý 14,00 ks rododendron
1,00 ks
kříţený tis červený
6,00 ks
dříšťál obecný
2,00 ks
tavolník
20,00 ks
japonský levandule
18,00 ks.
3.2.4 Předpoklady pro vypracování posudku Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od zástupců majitele a z veřejně dostupných zdrojů. Nebyla prováděna ţádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předloţených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých bylo vycházeno, není moţno převzít odpovědnost a předpokládá se jejich pravdivost a úplnost.
3.2.5 Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Oceňovaný majetek a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci a současné vyuţívání nemovitosti je v souladu s právem. Technický stav oceňovaného majetku umoţňuje vyuţitelnost z technického pohledu a není ničím podmíněno. Celý
91
objekt je dlouhodobě pronajat na dobu určitou do 31. 10. 2025 za trţní nájemné stabilnímu nájemci s opcí na dalších dvacet let. Na základě těchto skutečností je moţné konstatovat, ţe je současné vyuţití objektu v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
3.2.6 Administrativní budova –trţní ocenění 3.2.6.1 Aplikace nákladové metody Pro účely nákladové metody ocenění administrativní budovy č.p. 1235 byly pouţity základní ceny jako jsou ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, ceny venkovních úprav a nebo ceny konstrukcí, které předepisuje vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.. Výpočet opotřebení byl proveden analytickou metodou z důvodů objektivně většího opotřebení administrativní budovy.
Ocenění nemovitosti nákladovou metodou Administrativní budova č.p. 1235 1751, 163/1, 163/5, 163/6, 163/7 Ţelezobetonové
Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Technická ţivotnost Ekonomická ţivotnost
34 let 100 let 40 let
Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti
1 412 m2 1. PP, 7. NP 6 211 m2 0,73
Celková podlahová plocha
4 533 m2
Celkový obestavěný prostor
21 397 m3
Jednotkové reprodukční náklady na 1m3 Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení analytickou metodou Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
Pozn1. 55,4% 8% 0% 92
6 354 Kč 135 956 502 Kč -75 323 437 Kč -10 876 520 Kč 0 Kč
Stavby a venkovní úpravy opotřebením
Pozn2.
28 771 227 Kč
Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek
78 527 772 Kč 8 567 394 Kč
Indikovaná hodnota
87 095 165 Kč
Zjištěná indikace trţní hodnoty rodinného domu včetně pozemku nákladovou metodou je 87 095 165, - Kč. 3.2.6.2 Aplikace výnosové metody Pro zjištění výnosové metody byly pouţity údaje od majitele nemovitosti, které ovšem nebyli ověřovány.
3.2.6.2.1 Stanovení míry kapitalizace Při stanovení míry kapitalizace bylo vycházeno z faktu, ţe oceňovaná nemovitost byla na začátku roku 2009 prodána novému majiteli. Na přání původní i nového majitele není moţno v bakalářské práci uvést parametry této transakce, uváděná míra kapitalizace však primárně odpovídá této transakci s mírnou úpravou na základě vývoje v roce 2009.
Ocenění nemovitosti výnosovou metodou PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného
4%
5 457 075 Kč -218 283 Kč
Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu (plně hrazeny nájemcem) Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem
5 238 792 Kč 0 Kč -128 370 Kč -18 887 Kč 0 Kč 0 Kč -150 000 Kč -297 257 Kč
Provozní příjem Rezervy na renovace
4 941 535 Kč -958 002 Kč 93
Čistý provozní příjem
3 983 532 Kč
Míra kapitalizace
8,5%
Indikovaná hodnota
46 865 084 Kč
Zjištěná indikace trţní hodnoty administrativní budovy včetně pozemku výnosovou metodou je 46 865 084, - Kč.
3.2.6.3 Aplikace porovnávací metody Předmětem ocenění je zhruba třicet let stará udrţovaná administrativní budova o jednom podzemním podlaţí a sedmi nadzemními podlaţími. Bliţší popis je v kapitole 3.2.1.3 Poloha a stručný popis. Porovnání bylo nejprve provedeno pro pozemek samostatně a následně pro budovu jako celek.
3.2.6.3.1 Zjištění srovnávacích nemovitostí Pro účel porovnání byly zvoleny objekty stejného nebo podobného charakteru. U pozemků se jednalo o stavební parcely, které jsou určené územním plánem ke komerční zástavbě, jako jsou administrativní budovy, sklady, či sídla společností. Při
volbě
porovnávaných nemovitostí byl
dodrţen charakter
administrativní budovy. Poloha porovnávaných nemovitostí je obdobná, kdy se jedná o střední části větších měst. Velikost, technický stav a zařízení budov jiţ není úplně totoţné a proto je zohledněna příslušnými koeficienty.
Ocenění pozemků porovnávací metodou Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
stavební parcela
stavební parcela
stavební parcela
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku
Administrativ ní budova č.p 235
94
Parcelní číslo
1751, 163/1, 163/5, 163/6, 163/7
N/A
N/A
N/A
Brno
České Budějovice
Ostrava
Obec
Brno - venkov
České Budějovice
Ostrava
Okres
Brno
České Budějovice
Ostrava
Adresa pozemku Katastrální území
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
X
6 800 000
4 000 000
3 200 000
4 970
5 360
2 000
1 890
X
1 269
2 000
1 693
15.2.2009
2.6.2009
2.6.2009
1
1
1
1 269
2 000
1 693
Druh transakce
Prodej
Nabídka
Nabídka
Korekce
1
0,9
0,9
1 269
1 800
1 524
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
Absolutní vlastnictví
1
1
1
1 269
1 800
1 524
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1
1
1
1 269
1 800
1 524
Komerční zástravba
Sídlo společnosti nebo sluţby
Administrativní zástavba
Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Bez věcných břemen
Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
Administrativ ní budova
95
Korekce
1
1
1
1 269
1 800
1 524
Ano
Ano
Ano
1
1
1
Upravená hodnota
1 269
1 800
1 524
Jiná právní omezení a závazky Korekce
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
Upravená hodnota
1 269
1 800
1 524
Dobrá
Výborná
Dobrá
1
0,9
1
1 269
1 620
1 524
Nepravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1,1
1
1
1 396
1 620
1 524
Rovinný
Mírně svaţitý
Rovinný
1
1,1
1
1 396
1 782
1 524
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
1 396
1 782
1 524
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
1 396
1 782
1 524
Autobus
MHD
MHD
1
1
1
1 396
1 782
1 524
Omezené
Dobré
Dobré
Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Korekce
D. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku
Pravidelný
Korekce Upravená hodnota Svaţitost
Rovinný
Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce
Kompletní
Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
MHD
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Dobré
96
Korekce
1,1
1
1
1 535
1 782
1 524
Ne
Ne
Ne
1
1
1
1 535
1 782
1 524
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1
1
1
1 535
1 782
1 524
Obdobný
Menší
Menší
1
1,1
1,1
1 535
1 960
1 676
Ano
Ano
Ano
1
1
1
1 535
1 960
1 676
Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce
Ne
Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku
X
Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost
Ano
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku
1 724
1 535
1 960
1 676
4 970
5 360
2 000
1 890
Celková porovnávací hodnota
8 567 394
8 228 000
3 920 400
3 168 000
číslo parcely
výměra v m2
jednotková hodnota v Kč/m2
trţní hodnota
Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1
1751
1 331
1 724 Kč
2 294 407 Kč
2
163/1
2 333
1 724 Kč
4 021 676 Kč
3
163/5
771
1 724 Kč
1 329 067 Kč
4
163/6
432
1 724 Kč
744 691 Kč
5
163/7
103
1 724 Kč
177 554 Kč
4 970
1 724 Kč
8 567 394 Kč
Celkem 97
Ocenění nemovitosti porovnávací metodou MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
1
2
3
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo
Administrativní Administrativní Administrativní Administrativní budova budova budova budova 1751, 163/1, N/A N/A N/A 163/5, 163/6, 163/7
Adresa nemovitosti
N/A
N/A
N/A
Katastrální území
Ostrava
Plzeň - jih
Brno - město
Obec
Ostarava
Plzeň
Brno
Okres
Ostrava
Plzeň
Brno
755
430
3 245
B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku
4 970
Hodnota za 1 m2 1 724 1 724 1 724 pozemku Hodnota pozemku 8 567 394 1 301 485 741 243 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem
5 593 801
828
1 700
5 407
20 700 000
25 790 000
76 500 000
19 398 515
25 048 757
70 906 199
23 428
14 735
13 114
2.6.2009
2.6.2009
2.6.2009
1
1
1
23 428
14 735
13 114
Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Prodej
Korekce
1
1
1
23 428
14 735
13 114
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce
4 533
1 724
Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje
Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce
98
Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce
14 735
13 114
Ne
Ne
Ne
1
1
1
23 428
14 735
13 114
Ne
Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu
23 428
Administrativní Administrativní Administrativní Administrativní budova budova budova budova
Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí
1
1
1
23 428
14 735
13 114
Ano
Ano
Ano
1
1
1
23 428
14 735
13 114
Ne
Ne
Ne
1
1
1
23 428
14 735
13 114
Dobrá
Výborná
Velmi dobrá
1
0,9
0,95
23 428
13 261
12 458
Výborný
Průměrný
Dobrý
0,9
1,1
1
21 085
14 587
12 458
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Průměrná
1
1
1,1
21 085
14 587
13 704
Velmi dobrá
Výborná
Výborná
1
0,9
0,9
21 085
13 128
12 334
Omezený
Nemoţný
Omezený
1
1,2
1
21 085
15 754
12 334
MHD
MHD
MHD
1
1
1
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce
Ne
Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Dobrý
Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce
Velmi dobrá
Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce
Velmi dobrá
Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce
Omezený
Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
MHD
Korekce
99
Upravená hodnota
21 085
15 754
12 334
Výborná
Dobrá
Omezená
0,9
1
1,1
18 977
15 754
13 567
Velmi dobrá
Výborná
Dobrá
0,9
0,85
1
17 079
13 391
13 567
N/A
N/A
N/A
1
1
1
17 079
13 391
13 567
Korekce pro velikost nemovitosti Korekce
Menší
Menší
Porovnatelná
0,8
0,8
1
Upravená hodnota
13 663
10 713
13 567
N/A
N/A
N/A
1
1
1
13 663
10 713
13 567
12 648
13 663
10 713
13 567
57 329 869
11 313 214
18 211 849
73 356 008
8 567 394
1 301 485
741 243
5 593 801
65 897 263
12 614 699
18 953 092
78 949 809
Dopravní dostupnost a parkování Korekce
Dobrá
Upravená hodnota Atraktivita objektu
Dobrá
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
N/A
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry
Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
Zjištěná indikace trţní hodnoty administrativní budovy včetně pozemku porovnávací metodou je 65 897 263, - Kč. 3.2.6.4 Zjištění ceny obvyklé S ohledem na skutečnost, ţe došlo k nedávnému prodeji nemovitosti a podmínky tohoto prodeje nejlépe zobrazuje výpočet výnosovou metodou, je této metodě přiřazena váha 70%.
100
Název metody
Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
65 897 263 Kč
20
13 179 453 Kč
Příjmová metoda
46 865 084 Kč
70
32 805 559 Kč
Nákladová metoda
87 095 165 Kč
10
8 709 517 Kč
Výsledná cena obvyklá
54 694 528 Kč
3.2.7 Administrativní budova – ocenění dle cenového předpisu Název nemovitosti: Administrativní budova Adresa nemovitosti: neuváděno na ţádost majitele nemovitostí Pro lepší obraznost umístění nemovitosti, se budova nachází ve městě s cca 308 tisíci obyvateli.
Administrativní budova č.p. 1235 s pozemky a) Hlavní stavby a1) Administrativní budova č.p. 1235 b) Venkovní úpravy b1) Plochy z betonu asfaltového tl.40 mm b2) Obrubník monolitický do průřezu 0,015 m2 b3) Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, loţe z betonu b4) Přípojka kanalizace DN 250 mm b5) Kanalizační šachta skruţená z prefa dílců - hloubka 3.00 m b6) Opěrné zdi monolit. se ţelezového betonu b7) Rampa lehká, šířka do 1,5 m na jedné řadě pilířů b8) Vedení elektrická pro dráhy a dráhy visuté b9) Odlučovač nad 2 m3 OP do 5 m3 OP b10) Vlajkové stoţáry b11) Automatická závora b12) Schodiště betonové s teracem na terén b13) Přípojka vodovodu b14) Bazen fontány 101
c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu c1) Výnosová hodnota d) Pozemky d1) Pozemky e) Porosty e1) Trvalé porosty Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3.2.7.1
Hlavní stavby a) Administrativní budova č.p. 1235 - § 3
Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova:
F. budovy pro administrativu
Svislá nosná konstrukce:
montovaná z dílců betonových tyčových
Kód CZ - CC:
122
Zastavěné plochy a výšky podlaţí: 1. PP:
60,77*22,90+18,4*1,1
=
1 411,87 m2
1. NP:
58,55*21,8+9*4,5
=
1 316,89 m2
2. NP:
30,30*18,40
=
557,52 m2
3. NP:
30,30*18,40
=
557,52 m2
4. NP:
30,30*18,40
=
557,52 m2
5. NP:
30,30*18,40
=
557,52 m2
6. NP:
30,30*18,40
=
557,52 m2
7. NP:
30,30*18,40
=
557,52 m2
Strojovna výtahu:
18,62*7,35
=
136,86 m2
102
Název podlaţí
Zastavěná
Konstrukční výška
Součin
plocha 1. PP:
1 411,87 m2
3,30 m
4 659,17 m3
1. NP:
1 316,89 m2
3,60 m
4 740,80 m3
2. NP:
557,52 m2
3,30 m
1 839,82 m3
3. NP:
557,52 m2
3,30 m
1 839,82 m3
4. NP:
557,52 m2
3,30 m
1 839,82 m3
5. NP:
557,52 m2
3,30 m
1 839,82 m3
6. NP:
557,52 m2
3,30 m
1 839,82 m3
7. NP:
557,52 m2
3,30 m
1 839,82 m3
Strojovna výtahu:
136,86 m2
3,33 m
455,74 m3
Součet
6 210,74 m2
Průměrná výška podlaţí:
20 894,63 m3
PVP = 20 894,63 / 6 210,74 = 3,36 m
Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 6 210,74 / 9 = 690,08 m2 Obestavěný prostor: 1. PP:
(60,77*22,90+18,4*1,1)*(3,30)+(10,23*8,78*1, =
4 784,93 m3
40) 1. NP:
(58,55*21,8+9*4,5)*(3,60)
=
4 740,80 m3
2. NP:
(30,30*18,40)*(3,30)+(6,62*3,62*2,41)
=
1 897,57 m3
3. NP:
(30,30*18,40)*(3,30)
=
1 839,82 m3
4. NP:
(30,30*18,40)*(3,30)
=
1 839,82 m3
5. NP:
(30,30*18,40)*(3,30)
=
1 839,82 m3
6. NP:
(30,30*18,40)*(3,30)
=
1 839,82 m3
7. NP:
(30,30*18,40)*(3,30)
=
1 839,82 m3
Strojovna výtahu:
(18,62*7,35)*(3,33)
=
455,73 m3
Zastřešení:
(58,55*21,8)*0,25
=
319,10 m3
=
21 397,23 m3
Obestavěný prostor – celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení:
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 103
Konstrukce, vybavení
Provedení
Hodnocení Část standardu
[%]
1. Základy včetně zemních prací:
betonové pasy
S
100,00
2. Svislé konstrukce:
ţelezobetonové
S
100,00
3. Stropy:
ţelezobetonové panelové
S
100,00
4. Krov, střecha:
plochá
S
100,00
5. Krytiny střech:
svařované pásy
S
100,00
6. Klempířské konstrukce:
pozinkovaný plech
S
100,00
7. Úprava vnitřních povrchů:
dvouvrstvé vápenné omítky
S
100,00
8. Úprava vnějších povrchů:
keramické obklady
S
100,00
9. Vnitřní obklady keramické:
běţné obklady
S
100,00
10. Schody:
ţelezobetonové
s
běţnýmS
100,00
hladké plné dveře nebo prosklené
S
100,00
X
100,00
dřevěná zdvojená okna
S
85,00
hliníková
S
15,00
14. Povrchy podlah:
běţná keramická dlaţba nebo koberce
S
100,00
15. Vytápění:
dálkové
S
100,00
16. Elektroinstalace:
třífázová
S
100,00
17. Bleskosvod:
bleskosvod
S
100,00
18. Vnitřní vodovod:
ocelové trubky
S
100,00
19. Vnitřní kanalizace:
litinové
S
100,00
C
100,00
S
100,00
X
100,00
montované
povrchem 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna:
20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody:
centrální ohřev teplé vody
22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení:
WC, umyvadla
S
100,00
24. Výtahy:
osobní výtah
S
100,00
25. Ostatní:
poţární hydranty
S
100,00
26. Instalační prefabrikovaná jádra:
X
100,00
27. Vrata garáţová
A
100,00
104
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení Obj.
podílČást
Koeficient
Upravený obj.
standardu
[%]
[%]
podíl
1. Základy včetně zemních prací:
S
8,20
100,00
1,00
8,20
2. Svislé konstrukce:
S
17,40
100,00
1,00
17,40
3. Stropy:
S
9,30
100,00
1,00
9,30
4. Krov, střecha:
S
7,30
100,00
1,00
7,30
5. Krytiny střech:
S
2,10
100,00
1,00
2,10
6. Klempířské konstrukce:
S
0,60
100,00
1,00
0,60
7. Úprava vnitřních povrchů:
S
6,90
100,00
1,00
6,90
8. Úprava vnějších povrchů:
S
3,30
100,00
1,00
3,30
9. Vnitřní obklady keramické:
S
1,80
100,00
1,00
1,80
10. Schody:
S
2,90
100,00
1,00
2,90
11. Dveře:
S
3,10
100,00
1,00
3,10
13. Okna:
S
5,20
85,00
1,00
4,42
S
5,20
15,00
1,00
0,78
14. Povrchy podlah:
S
3,20
100,00
1,00
3,20
15. Vytápění:
S
4,20
100,00
1,00
4,20
16. Elektroinstalace:
S
5,70
100,00
1,00
5,70
17. Bleskosvod:
S
0,30
100,00
1,00
0,30
18. Vnitřní vodovod:
S
3,20
100,00
1,00
3,20
19. Vnitřní kanalizace:
S
3,10
100,00
1,00
3,10
20. Vnitřní plynovod:
C
0,20
100,00
0,00
0,00
21. Ohřev vody:
S
1,70
100,00
1,00
1,70
23. Vnitřní hygienické vybavení:
S
3,00
100,00
1,00
3,00
24. Výtahy:
S
1,40
100,00
1,00
1,40
25. Ostatní:
S
5,90
100,00
1,00
5,90
27. Vrata garáţová
A
0,05
100,00
1,00
0,05
Součet upravených objemových podílů:
99,85
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9985
105
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení
OP
Část
[%]
[%]
K
UP
PP
[%]
[%]
Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. části
celku
1. Základy:
S 8,20
100,0
1,00 8,20
8,22
34
35,00
2,8770
2. Svislé konstrukce:
S 17,40
100,0
1,00 17,40
17,43
34
35,00
6,1005
3. Stropy:
S 9,30
100,0
1,00 9,30
9,32
34
35,00
3,2620
4. Krov, střecha:
S 7,30
100,0
1,00 7,30
7,32
34
35,00
2,5620
5. Krytiny střech:
S 2,10
100,0
1,00 2,10
2,11
34
45
75,56
1,5943
6. Klempířské konstrukce:
S 0,60
100,0
1,00 0,60
0,60
34
45
75,56
0,4534
7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90
100,0
1,00 6,90
6,91
34
65,00
4,4915
8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30
100,0
1,00 3,30
3,30
34
98,00
3,2340
9. Vnitřní obklady keramické:S 1,80
100,0
1,00 1,80
1,80
34
75,00
1,3500
10. Schody:
S 2,90
100,0
1,00 2,90
2,90
34
30,00
0,8700
11. Dveře:
S 3,10
100,0
1,00 3,10
3,10
34
75,00
2,3250
12. Vrata:
X 0,00
100,0
0,00 0,00
0,00
0,00
0,0000
13. Okna:
S 5,20
85,0
1,00 4,42
4,43
34
65,00
2,8795
S 5,20
15,0
1,00 0,78
0,78
5
10,00
0,0780
14. Povrchy podlah:
S 3,20
100,0
1,00 3,20
3,20
34
45
75,56
2,4179
15. Vytápění:
S 4,20
100,0
1,00 4,20
4,21
34
40
85,00
3,5785
16. Elektroinstalace:
S 5,70
100,0
1,00 5,70
5,71
34
75,00
4,2825
17. Bleskosvod:
S 0,30
100,0
1,00 0,30
0,30
34
75,00
0,2250
18. Vnitřní vodovod:
S 3,20
100,0
1,00 3,20
3,20
34
50
68,00
2,1760
19. Vnitřní kanalizace:
S 3,10
100,0
1,00 3,10
3,10
34
50
68,00
2,1080
20. Vnitřní plynovod:
C 0,20
100,0
0,00 0,00
0,00
0,00
0,0000
21. Ohřev vody:
S 1,70
100,0
1,00 1,70
1,70
75,00
1,2750
22. Vybavení kuchyní:
X 0,00
100,0
0,00 0,00
0,00
0,00
0,0000
23. Vnitřní hyg. vybavení:
S 3,00
100,0
1,00 3,00
3,00
70,00
2,1000
24. Výtahy:
S 1,40
100,0
1,00 1,40
1,40
50,00
0,7000
25. Ostatní:
S 5,90
100,0
1,00 5,90
5,91
75,00
4,4325
26. Instalační pref. jádra:
X 0,00
100,0
0,00 0,00
0,00
0,00
0,0000
27. Vrata garáţová
A 0,05
100,0
1,00 0,05
0,05
60,00
0,0300
Součet upravených objemových podílů:
99,85
106
34 34 34 34
Opotřebení:
55,4026
z
Ocenění: 2 807,- Kč/m3
Základní cena (dle příl. č. 2):
=
Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):
*
0,9930
Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) :
*
0,9296
Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) :
*
0,9250
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
*
0,9985
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,2500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,1240
Základní cena upravená
=
6 353,93 Kč/m3
=
135 956 501,61 K
Úprava ceny za opotřebení
-
75 323 436,76 K
Administrativní budova č.p. 1235 - zjištěná cena
=
60 633 064,85 K
21 397,23 m3 * 6 353,93 Kč/m3
Plná cena:
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 55,4026 %
3.2.7.2
Venkovní úpravy
b1) Plochy z betonu asfaltového tl.40 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.2.2. Kanalizační šachta skruţená z prefa dílců - hloubka 3.00 m Kód CZ - CC: 2223 Počet: 771+103+432+388,5 = 1 694,50 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
1 694,50 ks * 9 450,- Kč/ks
=
16 013 025,- Kč
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,2500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,2430
Plná cena:
=
Výpočet opotřebení lineární metodou 107
44 896 518,84 K
Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 50 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 %
-
16 836 194,57 K
Plochy z betonu asfaltového tl.40 mm - zjištěná cena
=
28 060 324,27 K
=
37 392,- Kč
b2) Obrubník monolitický do průřezu 0,015 m2 - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.6. Obrubník monolitický do průřezu 0,015 m2 Kód CZ - CC: 211 Délka: 62,3+93,5 = 155,80 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
155,80 m * 240,- Kč/m
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,2500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,2210
Plná cena:
=
103 809,54 Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 30 / 40 = 75,000 %
-
77 857,16 Kč
Obrubník monolitický do průřezu 0,015 m2 - zjištěná cena
=
25 952,38 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 10 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 40 roků
b3) Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, loţe z betonu - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 9.12. Obr. betonové-montované do průřezu 0,015 m2, loţe z betonu Kód CZ - CC: 211 Délka: 67,50 m 108
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
67,50 m * 265,- Kč/m
=
17 887,50 Kč
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,2500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,2210
Plná cena:
=
49 660,17 Kč
-
29 796,10 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 20 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 30 / 50 = 60,000 %
Obr. betonové-mont. do průřezu 0,015 m2, loţe z betonu - zjištěná cena=
19 864,07 Kč
b4) Přípojka kanalizace DN 250 mm - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.3. Přípojka kanalizace DN 250 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 77,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
77,50 m * 1 810,- Kč/m
=
140 275,- Kč
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,2500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,2430
Plná cena:
=
393 296,03 Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 34 / 80 = 42,500 %
-
167 150,81 Kč
Přípojka kanalizace DN 250 mm - zjištěná cena
=
226 145,22 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 46 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků
109
b5) Kanalizační šachta skruţená z prefa dílců - hloubka 3.00 m - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.2.2. Kanalizační šachta skruţená z prefa dílců - hloubka 3.00 m Kód CZ - CC: 2223 Počet: 11,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
11,00 ks * 9 450,- Kč/ks
=
103 950,- Kč
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,2500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,2430
Plná cena:
=
291 449,81 Kč
-
123 866,17 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 46 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 34 / 80 = 42,500 %
Kanal. šachta skruţená z prefa dílců - hloubka 3.00 m - zjištěná cena=
167 583,64 Kč
b6) Opěrné zdi monolit. se ţelezového betonu - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 11.5. Opěrné zdi monolit. se ţelezového betonu Kód CZ - CC: 242052 Výměra: 45,55 m3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
45,55 m3 * 2 400,- Kč/m3
=
109 320,- Kč
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,2500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,2590
Plná cena:
= 110
308 692,35 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 11 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 34 / 45 = 75,556 %
-
233 235,59 Kč
Opěrné zdi monolit. se ţelezového betonu - zjištěná cena
=
75 456,76 Kč
b7) Rampa lehká, šířka do 1,5 m na jedné řadě pilířů - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 33.7. Rampa lehká, šířka do 1,5 m na jedné řadě pilířů Kód CZ - CC: 242 Délka: 1,60 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
1,60 m * 2 890,- Kč/m
=
4 624,- Kč
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,2500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,2590
Plná cena:
=
13 057,02 Kč
-
11 098,47 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 6 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 34 / 40 = 85,000 %
Rampa lehká, šířka do 1,5 m na jedné řadě pilířů - zjištěná cena= b8) Vedení elektrická pro dráhy a dráhy visuté - § 4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ stavby:
16b. Vedení elektrické - sítě osvětlovací
nízkého napětí Sítě kabelové se sloupy:
parkovými do 4 m 111
1 958,55 Kč
Hodnotit:
za 1 kus sloupu (vč. podílu ceny kabelů)
Kód CZ - CC:
2224
Mnoţství:
3,00 m ( nebo ks)
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 5):
=
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,2500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,2000
Základní cena upravená
=
33 000,- Kč/m
=
99 000,- Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 30 / 40 = 75,000 %
-
74 250,- Kč
Vedení elektrická pro dráhy a dráhy visuté - zjištěná cena
=
24 750,- Kč
=
32 865,- Kč
Plná cena:
3,00 m * 33 000,- Kč/m
12 000,- Kč/m
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 10 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 40 roků
b9) Odlučovač nad 2 m3 OP do 5 m3 OP - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.7.2. Odlučovač nad 2 m3 OP do 5 m3 OP Kód CZ - CC: 2223 Výměra: 3,50 m3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
3,50 m3 * 9 390,- Kč/m3
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,2500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,2430
Plná cena:
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků 112
92 145,24 Kč
Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 30 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 30 / 60 = 50,000 %
-
46 072,62 Kč
Odlučovač nad 2 m3 OP do 5 m3 OP - zjištěná cena
=
46 072,62 Kč
=
16 000,- Kč
=
16 000,- Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 30 / 50 = 60,000 %
-
9 600,- Kč
Vlajkové stoţáry - zjištěná cena
=
6 400,- Kč
=
25 000,- Kč
=
25 000,- Kč
b10) Vlajkové stoţáry - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet Počet: 2,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
2,00 ks * 8 000,- Kč/ks
Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 20 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků
b11) Automatická závora - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
1,00 ks * 25 000,- Kč/ks
Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků 113
Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 5 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 10 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 5 / 10 = 50,000 %
-
12 500,- Kč
Automatická závora - zjištěná cena
=
12 500,- Kč
=
2 655,- Kč
b12) Schodiště betonové s teracem na terén - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 12.5. Schodiště betonové s teracem na terén Kód CZ - CC: 242089 Délka: 9,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
9,00 m * 295,- Kč/m
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,2500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,2590
Plná cena:
=
7 497,06 Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 34 / 50 = 68,000 %
-
5 098,- Kč
Schodiště betonové s teracem na terén - zjištěná cena
=
2 399,06 Kč
=
8 500,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 16 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků
b13) Přípojka vodovodu - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 25,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
25,00 m * 340,- Kč/m 114
Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
*
1,2500
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
*
2,2410
Plná cena:
=
23 810,63 Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 34 / 45 = 75,556 %
-
17 990,36 Kč
Přípojka vodovodu - zjištěná cena
=
5 820,27 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 11 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 45 roků
b14) Bazén fontány - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet Počet: 1,00 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):
1,00 * 300 000,- Kč/
=
300 000,- Kč
=
300 000,- Kč
Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 34 / 50 = 68,000 %
-
204 000,- Kč
Bazén fontány - zjištěná cena
=
96 000,- Kč
Plná cena: Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 34 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 16 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 50 roků
3.2.7.3 Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a1) Administrativní budova č.p. 1235
=
135 956 501,61 K
=
44 896 518,84 K
b) Venkovní úpravy b1) Plochy z betonu asfaltového tl.40 mm 115
b2) Obrubník monolitický do průřezu 0,015 m2
=
103 809,54 Kč
b3) Obr. bet.-montované do průřezu 0,015 m2, loţe z betonu
=
49 660,17 Kč
b4) Přípojka kanalizace DN 250 mm
=
393 296,03 Kč
b5) Kanalizační šachta skruţená z prefa dílců - hloubka 3.00 m =
291 449,81 Kč
b6) Opěrné zdi monolit. se ţelezového betonu
=
308 692,35 Kč
b7) Rampa lehká, šířka do 1,5 m na jedné řadě pilířů
=
13 057,02 Kč
b8) Vedení elektrická pro dráhy a dráhy visuté
=
99 000,- Kč
b9) Odlučovač nad 2 m3 OP do 5 m3 OP
=
92 145,24 Kč
b10) Vlajkové stoţáry
=
16 000,- Kč
b11) Automatická závora
=
25 000,- Kč
b12) Schodiště betonové s teracem na terén
=
7 497,06 Kč
b13) Přípojka vodovodu
=
23 810,63 Kč
b14) Bazen fontány
=
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
300 000,- Kč
182 576 438,30 K
3.2.7.4 Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): a) Hlavní stavby a1) Administrativní budova č.p. 1235
=
60 633 064,85 K
b1) Plochy z betonu asfaltového tl.40 mm
=
28 060 324,27 K
b2) Obrubník monolitický do průřezu 0,015 m2
=
25 952,38 Kč
b3) Obr. bet.-montované do průřezu 0,015 m2, loţe z betonu
=
19 864,07 Kč
b4) Přípojka kanalizace DN 250 mm
=
226 145,22 Kč
b5) Kanalizační šachta skruţená z prefa dílců - hloubka 3.00 m =
167 583,64 Kč
b) Venkovní úpravy
b6) Opěrné zdi monolit. se ţelezového betonu
=
75 456,76 Kč
b7) Rampa lehká, šířka do 1,5 m na jedné řadě pilířů
=
1 958,55 Kč
b8) Vedení elektrická pro dráhy a dráhy visuté
=
24 750,- Kč
b9) Odlučovač nad 2 m3 OP do 5 m3 OP
=
46 072,62 Kč
b10) Vlajkové stoţáry
=
6 400,- Kč
b11) Automatická závora
=
12 500,- Kč
b12) Schodiště betonové s teracem na terén
=
2 399,06 Kč
b13) Přípojka vodovodu
=
5 820,27 Kč
116
b14) Bazen fontány
=
96 000,- Kč
Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
89 404 291,69 K
3.2.7.5 Výnosová hodnota Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu:
Nemovitosti pro obchod a administrativu
Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 7 % Skupina:
D)
Výnosy z pronajímaných prostor: Název
Plocha [m2]
Nájemné [Kč/m2] Výnos [Kč]
nájemce
3 833,00
1 423,71
5 457 075,-
Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
5 457 075,- Kč
Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku:
8 598 100,- Kč
Výměra stavebního pozemku:
4970 m2
Skutečně zastavěná plocha:
1317 m2
Cena skutečně zastavěné plochy:
2 278 410,- Kč
Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:
-
113 920,50 Kč
Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného 5 457 075,00 * 40 % = 2 182 830,00 Vypočtené odpočty celkem:
-
2 182 830,- Kč
Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4:
=
3 160 324,50 K
Míra kapitalizace 7 %
/
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: 117
7,0 %
45 147 492,85 K
Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové moţnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Administrativní budova se nachází v centru městské části Ostrava Mariánské Hory, v zastavěném území města se stabilizovanou občanskou a bytovou zástavbou. Stávající vyuţití nemovitostí k administrativním účelům odpovídá jejímu nejlepšímu a nejvyššímu vyuţití z důvodů vhodné dispozice a odpovídajícím stavebně technickým parametrům stavby. Ocenění nákladovým způsobem
CN = 89 404 291,69
Ocenění výnosovým způsobem
CV = 45 147 492,85
Rozdíl
R
= 47 266 631,69
Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R
=
49 874 156,01 K
Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu =
49 874 156,01 K
3.2.7.6 Pozemky Základní cena podle §28 odst. 1 písm. c) pro pozemky neuvedené v cenové mapě je pro dané město: 1 100,- Kč/m2 Pro oceňované pozemky však existuje platná cenová mapa s jednotkovou cenou za 1 m2 ve výši 1730,00 Kč. Název
Parcelní číslo
Výměra
Jedn.
cenaCena
[m2]
[Kč/m2]
[Kč]
Pozemek
St. 1751
1 331,00
1 730,00
2 302 630,-
Pozemek
163/1
2 333,00
1 730,00
4 036 090,-
Pozemek
163/5
771,00
1 730,00
1 333 830,-
Pozemek
163/6
432,00
1 730,00
747 360,-
Pozemek
163/7
103,00
1 730,00
178 190,-
Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem 118
8 598 100,-
Pozemky - zjištěná cena
=
8 598 100,- K
3.2.7.7 Trvalé porosty Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název
Stáří
Počet
/Jedn.
cenaSráţka Upr.
cenaCena
[roků]
výměra
[Kč/jedn.]
[%]
[Kč/jedn.] [Kč]
lípa srdčitá
30
4,00 ks
25 160,00
50%
12 580,00 50 320,00
bříza bělokorá
30
5,00 ks
19 650,00
50%
9 825,00
49 125,00
borovice černá
30
1,00 ks
18 610,00
50%
9 305,00
9 305,00
borovice černá
10
2,00 ks
2 610,00
50%
1 305,00
2 610,00
modřín opadavý
30
1,00 ks
15 840,00
50%
7 920,00
7 920,00
magnolie (šácholán)
20
2,00 ks
11 280,00
50%
5 640,00
11 280,00
jalovec poléhavý
15
14,00 ks
1 090,00
50%
545,00
7 630,00
rododendron kříţený
15
1,00 ks
3 050,00
50%
1 525,00
1 525,00
tis červený
15
6,00 ks
1 280,00
50%
640,00
3 840,00
dříšťál obecný
15
2,00 ks
1 090,00
50%
545,00
1 090,00
tavolník japonský
5
20,00 ks
190,00
50%
95,00
1 900,00
levandule
5
18,00 ks
80,00
50%
40,00
720,00
Součet
147 265,00
Koeficient polohy K5 (příl. č. 14):
*
1,25
Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39):
*
1,00
Celkem - okrasné dřeviny
184 081,25
Trvalé porosty - zjištěná cena
3.2.7.8
=
184 081,25 Kč
Výsledné ceny:
Administrativní budova č.p. 1235 s pozemky: c) Ocenění výnosovým způsobem
=
49 874 156,01 K
d) Pozemky
=
8 598 100,- Kč
Administrativní budova č.p. 1235 s pozemky - celkem: e) Porosty
58 472 256, 01 K =
119
184 081,25 Kč
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
58 656 337,26 K
Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí
58 656 340, - Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
58 656 340, - Kč
SLOVY: PADESÁTOSMMILIONŮŠESTSETPADESÁTŠESTTISÍCTŘISTAČTYŘICET KČ
3.2.8 Porovnání výsledku trţního ocenění administrativní budovy a ocenění této nemovitosti dle cenového předpisu
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda
65 897 263 Kč 46 865 084 Kč 87 095 165 Kč
Cenový předpis N/A 45 147 493 Kč 89 404 292 Kč
Výsledná cena obvyklá
54 694 528 Kč
58 656 340 Kč
Metoda
Trţní ocenění
Rozdíl
Odchylka
N/A 1 717 591 Kč -2 309 126 Kč
N/A 3,7% -2,7%
-3 961 812 Kč
-7,2%
Porovnání výsledných hodnot obou ocenění vykazuje relativně nízkou odchylku. Srovnání ovšem nezobrazuje významné rozdíly na úrovni vstupních parametrů. Obě ocenění jsou opřena primárně o příjmovou metodu (v trţním ocenění má váhu 70% a v cenovém předpisu se jedná o ocenění kombinovanou výnosově nákladovou metodou), ale základní vstupní parametry do této metody – čistý roční výnos a kapitalizační míra – jsou značně odlišné. V tomto konkrétním případě jsou vlivy těchto parametrů v opozici (trţní ocenění má sice vyšší čistý roční nájem, ale i vyšší míru kapitalizace), takţe se efekt jejich rozdílu vzájemně téměř ruší. Pro úplnost dodejme, ţe míra kapitalizace pro administrativní budovy v daném regionu za poslední dva roky vzrostla cca o 1,5% z důvodu celkového poklesu ekonomiky a zájmu o investice do administrativních budov. Pokud by jsme aplikovali míru kapitalizace na úrovni před tímto poklesem, byl by rozdíl v hodnotě stanovené příjmovou metodou cca 10 mil. Kč. Míra kapitalizace v trţním ocenění tak představuje nástroj, který promítá dopady situace na trhu do ocenění. Tento nástroj cenový předpis díky fixním sazbám míry kapitalizace zcela postrádá.
120
4 ANALÝZA TRHU OKRESU PRAHA – VÝCHOD VE STŘEDOČESKÉM KRAJI 4.1 POPIS OKRESU Okres Praha – východ je region od východu objímající hlavní město. Leţí ve střední častí Středočeského kraje. Na severu hraničí s Mělnickem, na západě se hraničí s regionem Praha – západ, na jihu se setkává s Benešovskem, na východě s Kolínskem a Nymburskem a na severovýchodě s Mladoboleslavskem. K 1. 1. 2008 měl region rozlohu 754,91 km2. Je v něm 8 měst Brandýs nad Labem, Čelákovice, Klecany, Kostelec nad Černými lesy, Mnichovice, Odolena voda, Říčany a Úvaly. Dále jsou v okrese 4 městysy a 98 obcí. Je zde několik komerčních zón soustředěných u silničních tepen, kde najdeme převáţně skladovací haly, ale i prodejní řetězce. Největší takovou lokalitou je okolí dálnice D1 u Průhonic, kde jsou převáţně nákupní centra, dále nově otevřený aquapark. O několik kilometrů dále po dálnici D1 směrem na Brno v Modleticích je logistické centrum mnoha společností. Další podobná centra, i kdyţ menšího rozsahu nalezneme v okolí Brandýsa nad Labem. Ve Velkých Popovicích je známý pivovar „Velkopopovický Kozel“, o kterém se objevila první zmínka jiţ v poslední třetině 17. století. Jinak se dá říci, ţe charakter tohoto okresu spíše poklidný a zaměřen na bydlení a rekreaci. V okrese Praha – východ ţije přes 117 100 obyvatel, coţ znamená 155 obyvatel na km2. Průměrný věk obyvatelstva okresu se v posledních letech sníţil, coţ je následek velkého přílivu, převáţně mladších obyvatel z měst do finančně dostupnějších lokalit, které jsou zároveň v dojezdové vzdálenosti Prahy. Krajina v nejbliţším okolí Prahy nabízí nepřeberné mnoţství turistických příleţitostí v mnoha rekreačních oblastech.
121
Dostupnost z okresu je v rychlým vlakovým nebo autobusovým spojením do Prahy, například v Čelákovicích, na Úvalsku, Říčansku či v Šestajovicích. Autobusem se z těchto měst a obcí dostanete do půl hodiny na okraj Prahy, ke stanici metra, vlakem jste nejpozději do třiceti minut přímo v centru na Masarykově či Hlavním nádraţí. Přírodní podmínky jsou značně různorodé, zhruba 16% rozlohy okresu je zalesněná plocha. Území okresu ohraničují řeky Vltava a Sázava, další toky, které v okrese protékají jsou Labe, Botič, Rokytka (přítok Vltavy) a Výmola.
4.2 TRH S NEMOVITOSTMI V posledních deseti letech se velice změnila situace na trhu s nemovitostmi v okolí Prahy. Lidé z hlavního města hledají příleţitosti bydlení v „zeleni“ a moţnost bydlení v rodinném domě, coţ ovšem často koliduje s cenami pozemků a nemovitostí v Praze, a tak často sahají po nemovitostech v okolí Prahy. Na základě velké poptávky po stavebních pozemcích a také těţkým podmínkám v oblasti zemědělství, došlo k gigantické změně zemědělské půdy na pozemky určené k zástavbě. Tato změna je vidět prakticky o okolí kaţdého většího města a okres Praha – východ není výjimkou. Obce v okolí Prahy, ale i jiných větších měst, se rozrůstají prakticky do všech stran a proto nejčastěji obchodovatelnými nemovitostmi v tomto okrese jsou pozemky a novostavby.
4.2.1 Pozemky Nejvíce obchodovatelné pozemky v okrese jsou stavební parcely. Asi 90% těchto parcel jsou původně bývalé zemědělské polnosti, které byly vyňaty z půdního fondu. Pouze zbylých 10% jsou pozemky stávající zástavby. Dalšími pozemky, které byly v posledních deseti letech často obchodovány, jsou zemědělské půdy se záměrem změny statusu. V dnešní době, jiţ lehce poklesl prodej těchto pozemků. Je to následkem několika aspektů, například to, ţe uţ byla vyňata velká část polností. Dále také změnou DPH u staveb, která vyvolala před více 122
jak dvěma lety ohromný zájem o pozemky a následnou výstavbu. Ale také nynější všeobecný trend zpomalení investic díky celosvětové ekonomické situaci. V bankovnictví došlo k „zdraţení“ a omezování úvěrů, coţ způsobilo méně výhodné investice pro podnikatele (pokud o ní v dnešní době uvaţuje) a pro fyzické osoby zdraţení hypotečních úvěrů znamená mnohem nevýhodnější nákup nemovitosti.
4.2.2 Budovy 4.2.2.1 Byty a bytové domy Ve městech okresu Praha – východ se dokončuje nebo bylo před krátkou dobou dokončeno, několik projektů bytové výstavby. Například v Říčanech developerský projekt Top byty Popis projektu Jedná se o Nové top byty nacházející se v klidném prostředí, cca 5 minut chůze od náměstí. Výborná dostupnost Prahy, cca 15minut autem. Nabízené byty jsou orientovány na jih a mají balkon. K bytovému domu je současně postavena budova s garáţovým stáním společně se skladovými prostory ke kaţdému bytu. Prostor vjezdu a parkoviště je hlídaný bezpečnostními kamerami s moţností zobrazení na vlastním TV přijímači, na kanálu dle vlastního výběru. Garáţová vrata jsou s dálkově ovládaným pohonem. Celý pozemek je v uzavřeném areálu s vjezdovou elektrickou závorou, která je ovládaná dálkově. Podlahy jsou plovoucí laminátové nebo dřevěné. V koupelnách, WC a na chodbách je dlaţba nebo mramor. Koupelny, chodby a kuchyně jsou vybaveny podlahovým topením se samostatným termostatem. Zařízení v koupelnách: - WC klozet závěsný LAUFEN, splachování GEBERIT, umyvadlo keramické, bílé LAUFEN, vana akrylátová, bílá RAVAK, baterie PAFFONI. Dveře a okna , dveře plné interiérové: dýhované, dveře prosklené interiérové: dýhované, vstupní dveře plné bezpečnostní, protipoţární od firmy NEXT. Veškeré vybavení bytu je samozřejmě moţno realizovat také dle přání klienta. Ceny některých luxusních bytových jednotek: 2. NP, 4+kk, 103, 88 m2 - 5.134.261,- Kč 123
3. NP, 3+kk, 91,94 m2 - 4.515.141,-Kč 3. NP, 3+kk, 112,53 m2 - 5.048.709,-Kč Byty Říčany Dalším developerským projektem byly Byty Říčany – výstavba domů A, B, C pod obchodními názvy Jakub, Lukáš, Jarda k nastěhování dům A, B - 31.3.2008 a dům C - 30.6.2008 Popis projektu Areál „Byty Říčany“ je situován cca 5 min. od centra Říčan na Rooseveltově ulici. Moderní komplex 3 bytových domů „Byty Říčany“ je architektonicky řešen v souladu s přírodním prostředím a respektuje charakter území. Svým obyvatelům přináší kvalitu, útulnost, bezpečí a moderní bydlení. Domy jsou trojpodlaţní, s vlastními předzahrádkami u domů Lukáš a Jarda, coţ vytváří dojem rodinných domků. Projekt byl určen pro různé cílové skupiny, jak pro rodiny s dětmi, tak pro zájemce o luxusnější bydlení. V kaţdém domě vzniklo 5 bytů v přízemí - k některým z nich jsou k dispozici předzahrádky, 8 bytů je situováno v 2. a 3. poschodí. V podkroví kaţdého z domů jsou čtyři podkrovní byty, které bylo moţno spojit s byty ve 3. poschodí a vytvořit tak luxusní mezonetový byt. Všechny byty mají balkon anebo lodţii, které umoţňují svým obyvatelům těsný kontakt s okolním prostředím. Kategorie bytů byly od 1+KK do 4+KK. Orientace bytů na jihovýchodním svahu zabezpečuje pro všechny byty dostatek slunce po celý den. V kaţdém bytovém domě je v přízemí vytvořeno zázemí – místnost pro kočárky a místnost na úklidové potřeby. Suterén nabízí 28 garáţových stání s vlastními sklepy. Pro obyvatele a návštěvníky je u objektů vytvořeno dalších 23 parkovacích míst, z toho 2 parkovací stání pro invalidy. Vybavení domů: objekty jsou postavené z pálených cihel Porotherm, zateplené kontaktním zateplovacím systémem Alsecco, interiérové příčky jsou zděné z příčkovek Porotherm a doplněné příčkami ze sádrokartonu (v podkroví), v suterénu jsou garáţová stání se sklepy, sekční vrata do suterénu jsou na dálkové ovládání, 124
v přízemí je společná místnost pro kočárky a místnost na úklidové potřeby, kamery jsou u vstupů do objektu s přepojením na bytového video-vrátného, do objektu je přiveden plyn ke kotli na ohřev TUV a vytápěcí vody, plyn je přiveden i do prostoru kuchyňské linky. Vybavení bytů: lokální plynové kotle Vaillant jsou s automatickou regulací a zásobním ohřevem TUV, ve vybraných bytech je komín pro krbovou vloţku, vstupní dveře jsou bezpečnostní, ohnivzdorné, dveře do bytů jsou od firmy Eurosafe, vnitřní dveře jsou s povrchovou úpravou dýha, s obloţenými zárubněmi, plastová okna jsou z imitace dřeva z vnější strany - zlatý dub a bílá z vnitřní strany, v přízemí ve standardním provedení aplikovaná bezpečnostní folie, v obytných částech jsou plovoucí podlahy, koupelny a WC – vodovodní baterie jsou chromové, pákové, dále keramické obklady a dlaţba. Součástí vybavení koupelny je vana Ravak, sprchový kout ze zástěnou a závěsné WC, na balkonech a terasách je mrazuvzdorná dlaţba, rozvody pro zabezpečovací systém jsou na pohybové senzory v hale v kaţdém bytě s moţností zapojení elektronického zabezpečovacího systému, moţnost namontování bezpečnostních fólií, telefonní linka, STA vysokorychlostní internet. Ceny některých bytových jednotek: 2. NP, 2+kk, 58 m2 - 3.534.467,- Kč 1. NP, 3+kk, 87 m2 - 4.015.314,-Kč
Projekt Melicharka Další ještě nedokončený je developerský projekt Melicharka v Brandýse nad Labem. Jedná se o nové a moderní byty 2+kk v osobním vlastnictví, plochy 45 m2 59m2. Součástí bytů je i parkovací stání. K přízemním bytům náleţí oblíbené 125
předzahrádky, byty v patrech mají balkony či terasy. Rezidence Melicharka nabízí svým zájemcům velmi lukrativní a zajímavé bydlení v moderním uzavřeném komplexu čtyř bytových domů, jehoţ součástí je rovněţ historický park původně náleţející k vile továrníka Melichara. A to vše téměř v centru města Brandýs nad Labem. Projekt nabízí zajímavé bydlení především mladým a rodinám, kteří preferují výhody klidného bydlení v lokalitě s fungující infrastrukturou (nachází se zde školy, školky, sportovní zařízení, nemocnice, kino atd.) s pracovními moţnostmi přímo v místě bydliště či hlavním městě Praze. Dokončení 4.Q. 2010 Ceny některých bytových jednotek: 2. NP, 2+kk, 45 m m2 - 2 339 609,- Kč 1. NP, 2+kk, 52 m2 - 2 703 548,- Kč
Celková poptávka po bytech v okolí Prahy byla podle realitních makléřů veliká a jako důvod uvádějí hlavně rozdíl v ceně bytu v Praze na v blízkém okolí, i přes nutnost dojíţdění. Cena bytů se pohybuje okolo 23 000 – 60 000 Kč/m2, záleţí zda se jedná o původní zástavbu nebo novostavbu a také na vybavení, zdali je standardní, nadstandardní nebo luxusní. Bytové domy v nabídce realit v tomto okrese vyskytují jen ojediněle. K prodeji byl počátkem roku nabídnut městský dům v Říčanech, který je před rekonstrukcí a jeho cena k prodeji byla 5 mil. Kč. Nově postavené bytové domy se jako celek v tomto regionu neprodávají. 4.2.2.2 Rodinné domy Rodinné domy nabízené k prodeji jsou v okrese dvojího charakteru. Novostavby, ať uţ dokončené nebo nedokončené, a nebo původní zástavba. Prodej novostaveb v posledních letech markantně stoupá, coţ můţe být důvodem změny situace nebo záměru původního investora. Ceny rodinných domů v tomto sektoru republiky se nedají přesně definovat, díky širokému spektru nabídky. Cenu ovlivňuje stáří, stav RD, velikost pozemku a a jiné aspekty. Nutno je však podotknout, ţe
126
velkou roli, a to hlavně u novostaveb kde čím dál častěji nacházíme luxusní provedení, hraje vybavení. Také je moţno se setkat s developerskými projekty na rodinné domy jako je například developerský projekt v Úvalech, Na Slovanech, jdoucí ve třech etapách, kdy poslední byla zahájena v zimě 2007. Popis projektu Společnost ČECHOSLÁVIE ve spolupráci se společností STEPP CONSULT postavila řadových rodinných domů a dvojdomů v jihovýchodní části Úval u Prahy. Předností tohoto projektu je moderní funkcionalistická architektura zasazená do příjemného a klidného prostředí zeleně bezprostředně navazujícího na původní zástavbu rodinných vilek. Atraktivnost lokality, která byla vybrána, zvyšuje - na rozdíl od některých satelitních městeček - fungující veškerá občanská vybavenost ve městě – mateřská škola, základní škola, základní umělecká škola, zdravotní středisko, pošta, 2 sportovní areály, tělocvična Sokola, nový areál koupaliště, fotbalové hřiště atp. V Úvalech dále funguje rozsáhlá obchodní síť, nedaleko obytného souboru probíhá výstavba supermarketu. Hromadná doprava je zajišťována PID a ţelezniční dopravou – jízda vlakem na Masarykovo nádraţí trvá cca 25 min. Město Úvaly je tak spojeno s Prahou i s mnoha okolními obcemi. Ve fázi projektu je i výstavba rychlostní komunikace, která velmi podstatně zkrátí spojení s Prahou. Dvoupodlaţní a třípodlaţní domy s plochou od 118 m2 do 163 m2 mají vlastní zahradu, terasu, venkovní parkovací stání na vlastním pozemku či garáţ. Klientům je nabídnut výběr z 9ti typů domů, moţné jsou i individuální úpravy domů. Samozřejmostí je vysoký standard základního vybavení domu (sanita LAUFEN a HANSGROHE, plovoucí podlahy, španělská keramika, kotle VIESSMANN). Dům 4 + 1 s plochou 119 m2 a pozemkem o rozloze 229 m2 stojí od 3.495.000,- Kč vč. DPH. Pro náročnější klientelu je určen dům 5 + 1 s terasou a garáţí, který má plochu 163 m2 a pozemek o rozloze 368 m2. Tento dům stojí od 4 846 000,-Kč vč. DPH. 127
4.2.2.3 Rekreační objekty Prodej rekreačních objektu není zdaleka hlavním markantem nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v tomto okrese. A to i přesto, ţe se jedná o oblast s hustým výskytem těchto nemovitostí. Je to dané hlavně dnešním trendem bydlení v okolí větších měst a tudíţ nepotřebností další nemovitosti rekreačního charakteru. I přesto je nabídka těchto objektu pestrá a záleţí na vybavenosti a charakteru těchto objektů. Objektivně je nutno říci, ţe nabídka těchto nemovitostí převyšuje poptávku. 4.2.2.4 Komerční a průmyslové objekty V nabídce výše zmíněných objektů se objevují nejvíce skladové haly a dále administrativní objekty a často také motoresty nebo hotely. V tomto roce je v nabídce areál průmyslového objektu Interiéru Říčany. Tento areál přímo sousedí s obchodní zónou a logistickými halami. V areálu se nachází hlavní dvoupodlaţní výrobní hala (24.500 m²) a řada dalších provozních budov. Do areálu je zavedena ţelezniční vlečka ze ţelezniční stanice Říčany. Nabízená cena je 105 mil Kč. Velice ojediněle se objevují i některé zemědělské objekty.
4.2.3 Nájmy 4.2.3.1 Byty Nabídka pronájmů bytů je celkem široká, jedná se však v největší míře o byty ve městech okresu. Největší zastoupení mají byty o velikosti 2kk nebo 2+1 a 3 kk nebo 3+1. Garsoniéru nebo 1+1 je v nabídce celkem obtíţné nalézt. Ceny pronájmů Velikost bytu 2+kk , 2+1 3+kk, 3+1 4+kk, 4+1
Cena za pronájem měsíčně 9 000 - 15 000 Kč 12 000 - 17 000 Kč 16 000 - 20 000 Kč
128
4.2.3.2 Rodinné domy Pronájem rodinných domů je v této lokalitě celkem běţnou záleţitostí a proto i jejich nabídka je rozmanitá. Jedná se o rodinné domy všech velikostí, od 2+kk aţ po např. 6+2. Ve většině případů jsou součástí těchto pronájmů i garáţe nebo garáţová stání. Samozřejmou součástí jsou zahrady nebo alespoň předzahrádky. Jelikoţ, jak jiţ bylo zmíněno, je nabídka velice rozmanitá je i rozptyl cen různorodý a jejich zprůměrování by vedlo ke zkreslení. Ceny se pohybují jiţ od 10 tisíc Kč/měsíčně za malý RD o velikosti 2+1 (bez zařízení) aţ po luxusní vilu za 90 tisíc Kč/měsíčně. Nejčastější rozpětí pronájmů je však mezi 20 – 30 tisíci Kč/měsíčně. 4.2.3.3 Komerční nemovitosti Největší koncentrace pronájmu komerčních nemovitostí je ve městech okresu Praha – východ a nebo v okolí dálnice D1 v komerčních zónách jako jsou Čestlice nebo Modletice. Ve městech se jedná převáţně o pronájem administrativních a obchodních prostor v komerčních zóně převaţuje pronájem skladovacích prostor. Ceny jsou odvislé od umístění a velikosti nabízených pronájmů. Průměrná cena skladovacích prostor se pohybuje okolo 8 EUR/měsíčně za m2.
4.2.4 Celkové zhodnocení I kdyţ je v současnosti, díky celosvětovému útlumu, nepříznivá doba pro nákup nemovitostí, dá se očekávat, ţe je to stav pouze dočasný. Bylo by však velice neprofesionální
uvádět
přesná
období
opětného
nárůstu
obchodování
s nemovitostmi. Celkově lze říci, ţe v okrese Praha – východ lze předpokládat další přiliv investorů, kteří budou chtít bydlet v dojezdové vzdálenosti Prahy. To je také marginální charakteristikou tohoto okresu. Vidět to můţeme na bezpočtu vznikajících „satelitů“. A proto trh s byty a rodinnými domy pravděpodobně zůstane dominantou tohoto okresu.
129
4.2.5 Mapa okresu Praha – východ
130
5 LITERATURA 5.1 PUBLIKACE BRADÁČ A., (a kol.): Nemovitosti, oceňování a právní vztahy, 2. přepracované a doplněné vydání, Linde Praha 1994, ISBN 80-7201-2 BRADÁČ A., (a kol.): Teorie oceňování nemovitostí, 8. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o. Brno 2009, ISBN 978-80-7204630-0 HEŘMAN J.: Oceňování nemovitostí, VŠE Praha 2005, ISBN 80-245-0947-4 HEŘMAN J.: Oceňování majetku, VŠE Praha 2005, ISBN 80-245-0967-9 JANKU M.: Nemovitosti, koupě a prodej, Computer Press Brno 2003, ISBN 807226-899-6 ORT P., Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I, Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s. 2008, ISBN 978-80-7265-128-3 ORT P., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-113-9 ORT P., Oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní Institut Vysoká Škola, a.s. 2007, ISBN 978-80-7265-101 ZAZVONIL Z.: Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vydání, CEDUK Praha 1996, ISBN 80-902-109-0-2
5.2 PRÁVNÍ PŘEPISY Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškou č. 456/2008 Sb. Obchodní zákoník č. 513/1991 Sb. Občanský zákoník č. 040/1964 Sb. Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor
131
Zákon č. 344/1992 Sb., České národní rady o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů
5.3 INTERNETOVÉ ZDROJE http://www.ocenovaninemovitosti.cz http://www.cenovemapy.cz http://www.katastrnemovitosti.cz http://www.wikipedia.org http://www.reality.cz http://www.ckom.cz/ http://www.pluto.cz/ http://www.rts.cz/
132
6 ZÁVĚR Ve své práce jsem měla za cíl porovnat ocenění nemovitostí dle cenového předpisu s trţním oceněním. Toto srovnání jsem provedla jak v teoretické rovině tak v praktickém porovnání ocenění dvou nemovitostí. Pro tyto nemovitosti byly vypracovány posudky jak dle cenového předpisu tak trţní ocenění. V teoretické části jsem popsala nejčastěji uţívané metody oceňování nemovitostí a rozebrány hlavní rozdíly v aplikaci jednotlivých metod oceňování, v určování parametrů výpočtu a v účelu pro který se ocenění provádí a který velmi ovlivňuje přístup k ocenění. Mohu konstatovat, ţe i kdyţ se základní postupy v oceňování velmi přiblíţily, významný rozdíl zůstává ve vstupních parametrech, které na jedné straně striktně stanovuje cenový předpis a na druhé straně jsou stanoveny znalcem na základě dostupných informací (databáze, průzkum trhu atd.). V praktické části jsem zpracovala posudky pro obě nemovitosti – rodinný dům a administrativní budovu, provedla rekapitulaci těchto ocenění a porovnala výsledné hodnoty. V poslední části jsem pak, v souladu se zadáním bakalářské práce, provedla analýzu realitní trhu pro zvolenou oblast ve které je i jedna z oceňovaných nemovitostí. Je nutné konstatovat, ţe v současné době je realitní trh pod velmi silným vlivem dopadů celosvětové finanční krize a lze na něm pozorovat postupující recesy. Dalším záměrem mé práce bylo zdůraznění skutečnosti, ţe oceňování je komplexní a odborně náročnou disciplínou. Nepostačí se pouze naučit teoretický přístup a podle něho při oceňování postupovat. Abychom mohli být dobrými znalci je třeba vţdy zvaţovat všechny moţné, nejen ekonomické, aspekty a to jak ze strany prodávajícího či kupujícího tak i trhu s nemovitostmi. Tím vším bych chtěla říci, ţe díky teorii se můţeme stát znalci, ale aţ dlouhodobá praxe z nás udělá „dobré“ znalce. Domnívám se, ţe cíle mé práce vytýčené v úvodu byly naplněny. 133
7 PŘÍLOHY Příloha č. 1: Kopie výpisu z katastru nemovitostí k ocenění RD Příloha č. 2: Kopie geometrického plánu RD Příloha č. 3: Kopie kolaudačního rozhodnutí RD Příloha č. 4: Fotodokumentace k oceňovanému RD Příloha č. 5: Kopie výpisu z katastru nemovitostí, bez údajů o majiteli nemovitosti, k ocenění administrativní budovy Příloha č. 6: Kopie katastrální mapy k ocenění administrativní budovy Příloha č. 7: Fotodokumentace k oceňované administrativní budově
134
Příloha č. 1 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí k ocenění RD
135
136
Příloha č. 2 - Kopie geometrického plánu RD
137
138
Příloha č. 3: Kopie kolaudačního rozhodnutí RD
139
140
Příloha č. 4 - Fotodokumentace k oceňovanému RD
141
142
Příloha č. 5 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, bez údajů o majiteli nemovitosti, k ocenění administrativní budovy
143
144
Příloha č. 6 - Kopie katastrální mapy k ocenění administrativní budovy
145
Příloha č. 7 - Fotodokumentace k oceňované administrativní budově
146
147
