Kansrijke aanpassingen van de huurregulering

Master Thesis | Real Estate & Housing | Technische Universiteit Delft

B.A.J. Nienhuis 24 juni 2015

Kansrijke aanpassingen van de huurregulering Het vergroten van het aanbod huurwoningen voor lage midden-inkomens

Colofon Titel Kansrijke aanpassingen van de huurregulering; Het vergroten van het aanbod huurwoningen voor lage midden-inkomens Master Real Estate & Housing Housing policy, management and sustainability laboratory Technische Universiteit Delft Student : Babbet (B.A.J.) Nienhuis Studienummer : 4008774 Adres : van Weelstraat 26 Postcode : 3022 ZD Plaats : Rotterdam Telefoon : +31 (0)6 36303981 E-mail : [email protected] Hoofdmentor : Gerard van Bortel Sectie : Housing Telefoon : +31 (0)6 14917231 E-mail : [email protected] Tweede mentor : Fred Hobma Sectie : Bouwrecht Telefoon : +31 (0)6 39251160 E-mail : [email protected]

Universiteit : Technische Universiteit Delft Afdeling : Bouwkunde | Real Estate & Housing Adres : Julianalaan 134 Postcode : 2628 BL Plaats : Delft Telefoon : +31 (0)15 2785159 E-mail : [email protected] Afstudeerstage : Platform31 Stagebegeleider : Frank Wassenberg Adres : Koningin Julianaplein 10 Postcode : 2595 AA Plaats : Den Haag Telefoon : +31 (0)6 57 94 35 92 E-mail : [email protected] Datum

B.A.J. Nienhuis

: 24 juni 2015

-2-

2015

Voorwoord

Gedurende mijn master Real Estate & Housing ben ik tijdens een bijeenkomst in aanraking gekomen met de problematiek rondom de Nederlandse particuliere huursector. Een grote sociale huursector, een grote koopsector en een kleine particuliere huursector. De aanleiding van dit fenomeen was duidelijk, denk hierbij aan onder andere de ontwikkelingen op de woningmarkt na WOII. Echter, de oplossing is daarbij nog niet gevonden. Nederland heeft tijden gekend waarin de Loan-to-Value van een hypotheek een hoogte bereikte van wel 120%, met als gevolg dat veel koopwoningen momenteel onder water staan. Onlangs presenteerde het Financieel Stabiliteitscomité als adviesorgaan van de regering een rapport waarin zij pleiten voor een stapsgewijze daling van de maximale hypotheek tot 90%, om te voorkomen dat bij een volgende woningmarkt crisis huizenbezitters weer met torenhoge restschulden overblijven. Het Centraal Planbureau en DNB zijn het niet eens met dit advies en voorzien lagere huizenprijzen en een groot tekort aan (middensegment) huurwoningen als gevolg van deze maatregel. Daarnaast zullen starters gemiddeld drie jaar extra moeten sparen eer zij voor een hypotheek in aanmerking kunnen komen, deze grote groep huishoudens moet in de tussentijd in de (geliberaliseerde) huursector terecht kunnen. Het aanbod huurwoningen zou met deze maatregel met 90.000 – 190.000 woningen moeten toenemen, maar vooralsnog hebben beleggers niet in grote mate in de particuliere huursector geïnvesteerd. Wat weerhoudt de investeerder en belegger van het investeren in de particuliere huursector? Welke doelgroepen zijn eigenlijk geïnteresseerd in deze huursector? En in hoeverre speelt de huurregulering een rol in de investeringsbereidheid? Mijn oprechte interesse ligt niet alleen in de wereld van het vastgoed en de woningmarkt, maar ook in de juridische wereld. Dit rapport presenteert een combinatieonderzoek van de woningmarkt en de weten regelgeving die op de particuliere huursector van invloed is: “Kansrijke aanpassingen binnen de huurregulering”. Op 1 september 2014 begon dit afstudeertraject aan de TU Delft binnen de master Real Estate & Housing, met als specialisatie Housing. Halverwege het traject begon ik aan een afstudeerstage bij Platform31 in Den Haag. Daarnaast heb ik gedurende het afstudeerjaar meerdere congressen bijgewoond waar opnieuw de problematiek rondom de particuliere huursector benadrukt werd. Hierbij wil ik graag mijn mentoren vanuit de TU Delft bedanken voor hun ondersteuning en begeleiding tijdens mijn onderzoek, dit zijn Gerard van Bortel en Fred Hobma. Ze hebben mij enorm veel geholpen bij het tot stand komen van dit onderzoeksrapport. Daarnaast wil ik mijn stagebegeleider vanuit Platform31, Frank Wassenberg, ontzettend bedanken voor zijn adviezen en betrokkenheid. Ook alle deskundigen die ik heb gesproken tijdens interviews en degenen die voor mij de tijd hebben genomen om aan mijn onderzoek mee te doen wil ik bedanken voor in hun inzet. Een dankwoord aan mijn lieve familie en vrienden hierin niet ontbreken. Ik wil hun bedanken voor het vele luisteren, alle goede raad en de onuitputtelijke steun de afgelopen tijd! Ten slotte wil ik u veel plezier wensen bij het lezen van mijn afstudeeronderzoek! Babbet Nienhuis, juni 2015

B.A.J. Nienhuis

-3-

2015

B.A.J. Nienhuis

-4-

2015

Inhoudsopgave Colofon............................................................................................................................................2 Voorwoord......................................................................................................................................3 Inhoudsopgave................................................................................................................................5 Begrippenlijst.................................................................................................................................7 Samenvatting.................................................................................................................................8 Summary........................................................................................................................................21 Leeswijzer......................................................................................................................................36 DEEL I | INTRODUCTIE ONDERZOEK 1. Inleiding............................................................................................................................38

1.1

De discrepantie tussen vraag en aanbod...............................................................38

1.2

Probleemanalyse..................................................................................................41

1.3

Probleemstelling.................................................................................................42

1.4

Doelstelling.........................................................................................................43

1.5 Onderzoeksvragen...............................................................................................43

1.6

1.7 Gebruikerspotentieel............................................................................................44

2.

Methodologie..................................................................................................................45

2.1

2.2 Onderzoeksstrategie............................................................................................45

2.3 Onderzoeksmethoden..........................................................................................46

2.4 Uitvoering............................................................................................................52

2.5

Beoogd eindproduct............................................................................................44

Conceptueel model..............................................................................................45

Analyse Delphi-ranking......................................................................................52

DEEL II | DE CONTEXT 3.

De actuele huurregulering in Nederland.....................................................................56

4.1 Huurbescherming................................................................................................56

4.2 Huurprijsregulering..............................................................................................60

4.

De huishoudkenmerken van de lage midden-inkomens.............................................66

5.

Belemmeringen voortkomend uit de huurregulering...................................................70

DEEL III | KANSEN VOOR HET MIDDENSEGMENT

B.A.J. Nienhuis

6.

Initiatieven en experimenten.........................................................................................75

6.1

Huur op Maat......................................................................................................75

6.2

Pilot Flexibel Huren Middeninkomens...............................................................77

6.3

Effecten op betaalbaarheid, kwaliteit en het aanbod..........................................78

6.4

Effecten op investeringsbereidheid.....................................................................81

7.

De huurregulering in Duitsland, Engeland en Frankrijk...........................................84

7.1

De huurregulering van Engeland........................................................................85

7.2

De huurregulering van Duitsland........................................................................87

-5-

2015

7.3

De huurregulering van Frankrijk.........................................................................88

DEEL IV | KANSRIJKE AANPASSINGEN 8.

Kansrijke aanpassingen van de huurregulering..........................................................92

8.1 Huurbescherming.................................................................................................92

8.2 Huurprijsregulering.............................................................................................93

8.3

Overig huurbeleid...............................................................................................94

8.4

Positionering kansrijke aanpassingen volgens de Delphi-ranking......................95

8.5 Conclusie............................................................................................................101

DEEL V | CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 9.

Conclusies en aanbevelingen........................................................................................105

9.1 Conclusies..........................................................................................................105

9.2 Aanbevelingen...................................................................................................109

9.3

9.4 Vervolgonderzoek..............................................................................................115

Reflectie.............................................................................................................112

REFERENTIES BIJLAGEN

Bijlage I | Experts voor interviews, gesprekken en Delphi-ranking...............................122

Bijlage II | Format semi-gestructureerde interviews..................................................123

B.A.J. Nienhuis

Bijlage III | Format ranking..........................................................................................125 Bijlage IV | Besluiten huurprijzen, drs. S.A. Blok.........................................................127

Bijlage V | Huur op Maat...............................................................................................130

Bijlage VI | Pilot Flexibel Huren Middeninkomens........................................................133

Bijlage VII | Huurkortingtabel pilot Flexibel Huren Middeninkomens..........................135

Bijlage VIII | Onderzoek Platform31.............................................................................136

Bijlage IX | Excel analyse Delphi-ranking.....................................................................139

-6-

2015

Begrippenlijst en afkortingen Sociale huursector

: De huursector met woningen die een maximale maandhuur van €710,68 (2015) hebben, bedoeld voor huishoudens met een maximaal inkomen van €34.911 per jaar (Rijksoverheid, 2014g).

Particuliere/Private/Commerciële huursector

: Woningen die anders dan door een woningcorporatie worden verhuurd, behoren tot de particuliere (of private) huursector.

Gereguleerde huursector : De huursector met woningen die bij aanvang van de huurovereenkomst een maandhuur beneden de €710,68 (2015) hebben (Rijksoverheid, 2014a). Geliberaliseerde (vrije) huursector : De huursector met woningen die bij aanvang van de huurovereenkomst een maandhuur boven de €710,68 (2015) hebben (Rijksoverheid, 2014a). Liberalisatiegrens

: De liberalisatiegrens wordt elk jaar aangepast, per 1 januari 2015 ligt deze grens op €710,68. Per 1 januari 2016 wordt de liberalisatiegrens voor drie jaar bevroren. Woningen beneden deze grens behoren tot de zogeheten gereguleerde sector.

WWS : Woningwaarderingsstelstel HOM : Huur op Maat FHM : Flexibel Huren Middeninkomens WOII : Tweede Wereld Oorlog TENLAW

: Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe

Figuur i - Schematische weergave begrippen (eigen illustratie)

B.A.J. Nienhuis

-7-

2015

Samenvatting Aanleiding en probleemstelling

De Nederlandse woningmarkt kan worden onderverdeeld in drie sectoren: de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. De ontwikkeling van de woningvoorraad vanaf 1947 is te zien in Figuur i. De particuliere (commerciële) huursector was de grootste sector op de woningmarkt, tot daar door verschillende maatregelen verandering in is gekomen. Het aandeel huurwoningen in de sociale huursector is sinds WOII sterk gegroeid om het woningtekort na de oorlog op te vangen. Vanaf de jaren ’50 heeft de overheid de sociale huursector flink gestimuleerd door een bijdrage in de vorm van subsidies.

Figuur i - Ontwikkeling omvang voorraad naar eigenaarcategorie sinds 1947 (Rijksoverheid, 2014g)

De keuzevrijheid in woningen is beperkt voor de groep midden-inkomens met een jaarlijks inkomen tussen €34.000 en €43.000 (prijspeil 2014). De sociale huursector valt af, omdat hun inkomen daarvoor te hoog is. Starters, ZZP’ers en ouderen kunnen moeilijk een hypotheek krijgen om verschillende redenen. Banken zijn namelijk meer terughoudend geworden met het verstrekken van hypotheken. De oorzaak hiervan ligt in de financiële en economische crisis die in 2007 in de Verenigde Staten is begonnen en is overgeslagen naar de rest van de wereld. De crisis werkte ook door op de woningmarkt en sinds enkele maanden is weer een licht herstel waarneembaar. De effecten van de crisis op de woningmarkt zijn nog wel waarneembaar. Huizen staan onder water door de daling van de huizenprijzen in de afgelopen tijd en doorstromers op de koopwoningmarkt kampen met restschulden die aan hun woning kleven. Andere Europese landen hebben de afgelopen jaren ook te maken gehad met een crisis op de woningmarkt, echter liggen de verhoudingen binnen de woningvoorraden in het buitenland anders dan in Nederland. In bijna de meeste gevallen domineert – net als in Nederland – de koopsector, maar bij de onderlinge verhouding tussen de sociale- en particuliere huursector domineert juist deze laatste.

Figuur ii - Woningvoorraad huur en koop in Frankrijk, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk (gebaseerd op van Deursen, 2013, p.25)

B.A.J. Nienhuis

-8-

2015

De huishoudens met een inkomen tussen €34.000 - €43.000 worden in dit onderzoek gedefinieerd in navolging van Boelhouwer en Hoekstra (2014) als de ‘lage midden-inkomens’. Uit bovenstaande worden geconcludeerd dat deze groep tussen wal en schip valt. De vraag naar middensegment huurwoningen is momenteel al groot en men verwacht dat dit de komende twintig jaren met 80%-200% zal toenemen (Figuur iii). N.B. Huishoudens met een laag midden-inkomen zijn inkomens tussen €33.000 en €43.000 per jaar (Prijspeil 2014; Boelhouwer & Hoekstra, 2014, p. 305)

Figuur iii – Het verwacht verloop van de vraag naar woningen (Eichholtz, Heijdendael, Likkel, & van Everdingen, 2014, p. 19)

Om de toenemende vraag naar middensegment huurwoningen op te vangen moet er in dit segment huurwoningen geïnvesteerd worden. Deze investeringen worden gedaan door beleggers en particuliere investeerders, maar vooralsnog blijft het vergroten van het aanbod beperkt. Hier liggen verschillende belemmeringen aan ten grondslag, waarbij binnen dit onderzoek wordt gefocust op de belemmerende werking van de huurregulering. De huurder in Nederland wordt erg beschermd, zowel binnen als buiten de gereguleerde sector. Binnen de sociale (gereguleerde) huursector gelden meer wetten en regels omtrent huurprijsregulering en huurbescherming dan in de vrije huursector. Toch zijn beleggers en investeerders op de vrije huursector niet volledig vrij in het bepalen van een huurprijs bij een woning. Het WWS blijft enigszins zijn werking uiten op de vrije huursector doordat huurders binnen zes maanden een huurprijstoets mogen laten doen. Daarnaast zijn er verschillende onderzoeken geweest naar de effecten van huurprijsregulering op de investeringsbereidheid. Whitehead (2012) is een van deze onderzoekers aan de Universiteit van Cambridge en concludeerde dat als gevolg van het WWS de kapitaalwaarde en het rendement op huurinkomsten van een woning daalt. Een tweede belangrijke conclusie is dat de huurregulering naast bijkomende negatieve effecten ook positieve effecten heeft. Zo geeft het bijvoorbeeld zekerheid aan verhuurders over de jaarlijkse huurprijsstijging en garanderen lange termijn huurcontracten een lange termijn inkomstenbron. Daar staat wel tegenover dat korte termijn huurcontracten meer flexibiliteit waarborgen over het uitponden van woningen op het gewenste moment en zijn er bij mutatie aanpassingen van het huurcontract mogelijk. De twee vormen van huurregulering die binnen dit onderzoek zijn gehanteerd zijn de huurbescherming en de huurprijsregulering. De huurbescherming is middels het Burgerlijk Wetboek gericht op de rechten en plichten van zowel huurder als verhuurder. De huurprijsregulering wordt voor een groot deel geregeld in besluiten en regelingen en voor een klein deel in het Burgerlijk Wetboek. Huurprijsregulering is op basis van zijn besluiten en regelingen makkelijker (tijdelijk) aan te passen dan de huurbescherming in het Burgerlijk Wetboek. Doordat er zeker ook voordelen voor de verhuurder binnen de huurregulering bestaan moet er voorzichtig worden omgegaan met de mogelijke aanpassing ervan. Er bestaat geen één-op-één relatie tussen de aanpassing van de huurregulering en de investeringen in de private huursector, een indirecte relatie kan echter wel worden onderscheiden. Uit bovenstaande aanleiding kan worden geconcludeerd dat de groep huishoudens met een laag middeninkomen in grote delen van Nederland te rijk is om te huren in de sociale huursector en te arm is om te kopen.

B.A.J. Nienhuis

-9-

2015

Het aanbod huurwoningen in de geliberaliseerde huursector sluit niet aan op de vraag vanuit de huishoudens in het middensegment en de investeringen in deze huursector komen moeizaam op gang. Aanpassingen binnen de huurprijsregulering en de huurbescherming (lees: huurregulering) kunnen er wellicht aan bijdragen om de drempel om in deze woningen te investeren voor investeerders en beleggers te verlagen. Met als resultaat een stijging van het totale aanbod geliberaliseerde huurwoningen in het €700 - €1000 segment. Aanpassingen van de weten regelgeving kunnen een negatief effect hebben op de investeringsbereidheid van (particuliere) investeerders en (buitenlandse) beleggers. Het continu blijven draaien aan de knoppen van huurregulering schept onduidelijkheid en onzekerheid over wat er nog veranderd zal gaan worden. Vanuit deze stelling verwacht ik dat een tijdje niets doen een waardevol effect kan opleveren met betrekking tot het gedrag van verschillende spelers op de markt. Door het wegnemen van de onzekerheid over weten regelgeving kan het probleem betreffende het aanbod middensegment huurwoningen zichzelf oplossen. Naast de kansrijke optie om een tijdje niets te doen worden binnen dit onderzoek ook aanbevelingen gedaan die te maken hebben met de aanpassing van de huurregulering, met als doel het vergroten van het aanbod middensegment huurwoningen voor huishoudens met een laag midden-inkomen.

Doelstelling

Het doel van dit onderzoek is om aanbevelingen te doen voor het aanpassen van de huurregulering – zowel de huurprijsregulering als de huurbescherming – waardoor het aanbod middensegment huurwoningen voor de lage midden-inkomens kan worden vergroot. Met het evalueren van reeds genomen initiatieven, lessen uit het buitenland en gesprekken met experts wordt er inzicht verkregen in kansrijke aanpassingen binnen deze huurregulering. Dit leidt tot de volgende onderzoeksvraag: Hoe kan het aanpassen van de huurregulering bijdragen aan het vergroten van het woningaanbod voor de lage midden-inkomens in de private huursector?

Methodologie

Dit onderzoek is voor een groot deel een evaluerende studie naar de initiatieven en experimenten die in de afgelopen vijf jaar zijn genomen. Er wordt onderzoek gedaan naar mogelijke kansrijke aanpassingen van de huurregulering en op een gestructureerde wijze naar de effecten van genomen aanpassingen op het aanbod, de kwaliteit en de betaalbaarheid van de private huurwoningen. Dit betekent dat dit onderzoek zowel kwalitatief als kwantitatief van aard is. Er bestaan veel methoden om kwalitatief onderzoek en kwantitatief onderzoek te doen, binnen dit onderzoek worden de volgende methoden gebruikt die o.a. geschikt zijn voor het maken van evaluaties. 1. Literatuurstudie/Documentenanalyse 2. Semi-gestructureerde interviews 3. Delphi-ranking Figuur iv geeft het onderzoeksontwerp van dit onderzoek weer. Het wordt weergegeven in een chronologische volgorde van links naar rechts beginnend met de probleem analyse. Daarna is het vooronderzoek gestart op basis van een literatuurstudie en documentenanalyse. Aan de hand van het vooronderzoek is een theoretisch kader opgesteld die de context vormt. Het veldonderzoek is gedaan aan de hand van semi-gestructureerde interviews en de Delphi-ranking. De resultaten van dit veldwerk werd continue teruggekoppeld aan de theorie. De terugkoppeling die bij de ranking hoort maakt het onderzoek compleet, doordat de resultaten zijn voorgelegd aan de experts en er aanpassingen konden plaatsvinden. Zo zijn er wetenschappelijk gevormde aanbevelingen geformuleerd. Zoals eerder genoemd is de literatuurstudie gebruikt om een theoretisch kader te vormen die betrekking heeft op de eerste drie deelvragen van het onderzoek en waarmee de context is gevormd. De documentenanalyse is gebruikt om de interviews goed voor te bereiden en de visies van verschillende partijen helder te krijgen. Op basis van kennis uit de literatuur is vanuit een viertal perspectieven (overheid, investeerders, huurdersbelangen, woningcorporaties) gezocht naar kansrijke aanpassingen van de huurregulering, door middel van semigestructureerde interviews. Het houden van semi-gestructureerde interviews wordt gedaan om de meningen

B.A.J. Nienhuis

- 10 -

2015

Figuur iv - Onderzoeksontwerp (eigen illustratie)

van experts boven tafel te krijgen. De delphi-ranking is een aanvullende methode op de interviews. Het houdt in dat er in minimaal twee rondes de mening van een aantal experts onderzocht wordt door middel van een bevraging. Na een eerste ronde analyseert de onderzoeker de uitkomsten en geeft in een tweede ronde feedback. De experts mogen na het zien van de feedback in de tweede ronde hun eerste ranking aanpassen.

Conclusies

Dit onderzoek heeft geleid tot conclusies aangaande de verschillende deelvragen van het onderzoek. Deze zullen hieronder ieder apart kort worden toegelicht.

Deelvraag 1: Wat is de actuele weten regelgeving omtrent de huurbescherming en de huurprijsregulering van woonruimten? Huurbescherming - Zowel de huurder als de verhuurder worden beschermd middels het Burgerlijk Wetboek - Een zittende huurder heeft een sterke mate van huurbescherming met betrekking tot het opzeggen van de huur, onderhoud en renovatie binnen de woning - Verhuurders kunnen niet altijd op gewenste momenten verkopen - Huurders kunnen alleen worden uitgezet wanneer er sprake is van wanbetaling Huurprijsregulering - Wetten en regelingen gelden voornamelijk voor de gereguleerde huursector - Huurders mogen in de vrije sector binnen zes maanden na aanvang van het huurcontract een huurprijstoets aanvragen - Verhuurders lopen op basis van de huurprijstoets het risico van terugval van een woning naar de gereguleerde huursector wanneer zij een woning met minder dan 142 WWS punten verhuren voor een te hoge huurprijs - Door de toevoeging van de WOZ aan het WWS wordt indirect de locatie meegenomen in de berekening van het aantal WWS punten - Enkel woningen in de laagste en hoogste huurklassen merken door de toevoeging van de WOZ aan het WWS een rendementsverschil van +5%

B.A.J. Nienhuis

- 11 -

2015

Sterke huurregulering geeft problemen voor de kleinere investeerder in de particuliere huursector. Er wordt vaak gedacht dat de verhurende partij een grotere machtspositie heeft ten opzichte van de hurende partij, bijvoorbeeld door informatie-asymmetrie. Echter heeft de huurder in veel opzichten door huurbescherming ook een grote macht. De huurder bepaalt zelf of en wanneer hij de huur opzegt. De verhuurder kampt met onzekerheid over of en hoe vaak er mutaties gaan plaatsvinden in zijn woning. Daarnaast kan de verhuurder een ongewenste huurder niet uitzetten en kan een huurder renovatiewerkzaamheden binnen de woning weigeren. Dit levert voor de grote belegger met jong woningbezit minder problemen op dan voor de kleine (lokale) investeerder die een tweede of derde woning zou willen verhuren. Wetten uit het Burgerlijk Wetboek omtrent huurbescherming zijn van toepassing op de gehele huursector. Een groot onderdeel van de huurprijsregulering is het WWS dat in eerste instantie voor de gereguleerde huursector bedoeld is, waarin woningcorporaties de grootste spelers zijn die tevens een sociaal maatschappelijke doelstelling hebben. Er zijn veel beleggers en investeerders die ook woningen in de gereguleerde sector verhuren waarvoor het WWS ook geldt. Daarnaast werkt het WWS in een bepaalde mate door in de vrije sector door de huurprijstoets die huurders binnen zes maanden na de huurovereenkomst mogen doen. Doordat het WWS op bepaalde punten verschillend geïnterpreteerd kan worden komt uit een woning geen eenduidig puntenaantal. Daardoor zijn woningen vlak boven de liberalisatiegrens een groter risico voor verhuurders dan woningen ver boven de liberalisatiegrens. Deelvraag 2: Wat is de omvang en wat zijn de huishoudkenmerken van de huishoudens die binnen de inkomensgrens van €33.000 - €43.000 vallen en die tevens een wens hebben om in een private huurwoning te wonen?

Omvang en huishoudkenmerken van lage midden-inkomens - Er zijn 900.000 huishoudens met een laag midden-inkomen, 375.000 van deze huishoudens wonen in een huurwoning - De groep is het meest vertegenwoordigd door een paar >45 jaar en alleenstaanden <44 jaar - Dit zijn in de meeste gevallen huishoudens zonder kinderen - Hoe lager het inkomen hoe hoger de huurquote - Gezinnen met een laag midden-inkomen kunnen maar zeer moeilijk rondkomen - Veel (lage) midden-inkomens wonen nu nog scheef

Nederland kent slechts 375.000 huishoudens met een laag midden-inkomen in een huurwoning. Van de 7 miljoen huishoudens in Nederland wonen enkel 5% lage midden-inkomens momenteel in een huurwoning. Het overgrote deel hiervan woont scheef, ofwel: in de gesubsidieerde huursector. Veelal zijn dit alleenstaanden tot 44 jaar of een paar ouder dan 45 jaar, beide zonder kinderen. Berekeningen van het NIBUD hebben laten zien dat lage midden-inkomens een risico groep is met betrekking tot de betaalbaarheid, ze vallen net buiten de subsidies van de gereguleerde sector. Lage midden-inkomens mét kinderen kunnen dan ook bijna niet rondkomen. Ten slotte zijn het de groepen die niet of nog niet in aanmerking kunnen komen voor een hypotheek die een vrije huursector woning zoeken: de ZZP’ers, starters en ouderen. Deelvraag 3: Welke belemmeringen, zoals beschreven in de literatuur, gericht op de huurregulering bestaan er voor investeerders in de private huursector en hoe beïnvloeden deze hun investeringsgedrag? Belemmeringen binnen de huurregulering versus de investeringsbereidheid - Belemmeringen voor investeerders binnen de vrije huursector en gericht op de huurregulering hebben te maken met het te behalen rendement op huurwoningen; de verdiencapaciteit

B.A.J. Nienhuis

- 12 -

2015

- - - -

Het WWS vormt een grote belemmering voor het behalen van een gewenst rendement Regulering voor woningcorporaties geldt ook voor particuliere investeerders die woningen verhuren beneden de liberalisatiegrens Scheefwoners (lage midden-inkomens, midden-inkomens en hoge inkomens) houden sociale huurwoningen bezet Investeerders staan welwillend tegenover het realiseren van vrije sector huurwoningen tussen €700 en €1000 per maand

Het WWS en de verhuurdersheffing resulteren in een te lage verdiencapaciteit wat leidt tot een negatieve investeringsbereidheid voor het middensegment. De belemmeringen voor investeerders en beleggers hebben effect op het te behalen rendement. Regels voor woningcorporaties - zoals de verhuurdersheffing - gelden ook voor beleggers en investeerders. Het effect op het gedrag van deze marktpartijen met een gevarieerd woningaanbod in zowel het sociale segment als het middensegment, resulteert netto in een daling van het totaal aantal investeringen, waaronder in het middensegment. Een groot deel van het woningbezit van woningcorporaties wordt nu nog bezet gehouden door scheefwoners - midden- en hoge inkomens – mede doordat er in de particuliere huursector te weinig aanbod is. Woningen verhuren onder de liberalisatiegrens heeft als gevolg dat men bij meer dan tien gereguleerde woningen een verhuurdersheffing betaalt. Dit is een belemmerend effect voor investeerders en beleggers, waardoor zij graag ruim boven deze grens woningen willen verhuren. Deze belemmerende werking heeft als gevolg dat er voornamelijk een gebrek is aan betaalbare middensegment huurwoningen tussen €710,68 (prijspeil 2015) en €800. Deelvraag 4: Welke initiatieven, gericht op de huurregulering, zijn in Nederland in de afgelopen vijf jaar geweest met als doel het vergroten van de private huursector voor lage midden-inkomens? Deelvraag 5: Welk effect hebben deze initiatieven gehad op het huisvesten van de lage midden-inkomens groep, met betrekking tot het aanbod, de betaalbaarheid en de kwaliteit? Deelvraag 6: Welke invloed kunnen deze initiatieven hebben op de bereidheid van private investeerders om te investeren in woningen voor lage midden-inkomens?

De effecten van Huur op Maat en Flexibel Huren Middeninkomens op de betaalbaarheid, de kwaliteit, het aanbod en de investeringsbereidheid - Een gegarandeerde betaalbaarheid - Beperking van de marktwerking - Kostennaïviteit: de huurder ervaart in mindere mate de reële kosten van het wonen en zal de prijs van een woning niet als keuzebelemmering ervaren - Huurprijsdiversiteit: in één straat met dezelfde type woningen kunnen verschillende netto huurprijzen ontstaan - Wegvallen van de kwaliteitskoppeling: er is geen koppeling meer tussen de kwaliteit van de huurwoning en de huurprijs, maar tussen het inkomen en de huurprijs - Privacy gevoelig: de inkomens van huurders worden met regelmaat (bijv. jaarlijks) aan de verhuurder bekend gemaakt om zodoende de huurprijs daarop aan te passen - Vergroot de keuzemogelijkheid in woningen voor lage midden inkomens - Scheefwoners worden op een nette manier gedwongen om óf te gaan verhuizen óf een hogere huur te gaan betalen

B.A.J. Nienhuis

- 13 -

2015

Flexibel Huren Middeninkomens en Huur op Maat. Dit zijn twee experimenten met als doel het inkomensafhankelijke huren en tijdelijke huurcontracten te testen en evalueren. Beide experimenten doen veel goeds voor de huisvesting van lage en middeninkomens, ook wordt indirect het scheefwonen tegengegaan. Nadelen van een inkomensafhankelijk huurbeleid zijn de verstoorde marktwerking en kostennaïviteit door huurders. Het grootste voordeel van een beleid als Huur op Maat is de hoge mate van efficiëntie op het gebied van zowel betaalbaarheid als het aanbod. Flexibel Huren Middeninkomens focust zich iets meer, in tegenstelling tot Huur op Maat, op de groep midden-inkomens. Betaalbaarheid gegarandeerd, de kwaliteit wordt toegewezen door de woningcorporatie per type huishouden en de efficiëntie van het huisvesten stijgt. De betaalbaarheid van sociale huurwoningen wordt gegarandeerd door inkomensafhankelijk huren. Stijgt het inkomen, dan stijgt de huur. Andersom daalt de huur ook wanneer het inkomen daalt. De huurprijs van woningen wordt gekoppeld aan het inkomen en niet meer direct aan de kwaliteit van woningen. Indirect kan hier wel sprake van zijn door huurwoningen met een bepaalde huurprijs toe te kennen aan inkomenscategorieën. De discussie zal altijd blijven bestaan over de redelijkheid van het toewijzen van een goede kwaliteit woning aan een huishouden met een laag inkomen. Echter gebeurt dit nu ook onder het huidige huurbeleid van woningen en dit kenmerkt dan ook het sociale woonstelsel van Nederland. Inkomensafhankelijk huren in de gereguleerde huursector leidt niet direct tot een groter aanbod middensegment huurwoningen, maar wel kan het scheefwonen hiermee worden verholpen. Daarnaast kan er efficiënter worden gehuisvest waardoor mogelijk (afhankelijk van de gestelde inkomensgrenzen) ook lage midden-inkomens een betere kans krijgen binnen de gereguleerde huursector. Kansen voor samenwerking tussen beleggers en woningcorporaties. Er is geen direct verband zichtbaar tussen inkomensafhankelijk huren en de investeringsbereidheid van beleggers, omdat dit in de corporatiesector plaatsvindt. Een indirect effect is een betere doorstroming van midden- en hogere inkomens, die eerder een laag inkomen hadden, vanuit de sociale huursector naar de geliberaliseerde huursector of koopsector. Daarnaast zullen op de langere termijn de huurprijzen van middensegment huurwoningen dalen, doordat met de invoering van inkomensafhankelijk huren de vraag naar middensegment huurwoningen van marktpartijen zal afnemen. Wanneer er sprake zou zijn van een perfecte markt zal een toenemende vraag in eerste instantie leiden tot hogere huurprijzen, vervolgens neemt het aanbod toe en zakken de huurprijzen weer naarmate de vraag af- en het aanbod toeneemt. Bij het verruimen van de mogelijkheden voor woningcorporaties, bijvoorbeeld door de lage midden-inkomens groep toegang te bieden aan de corporatiesector, zal er een deel nieuwbouw bij moeten komen, doordat de vraag toeneemt. Beleggers hebben de financiële middelen, corporaties hebben een maatschappelijk huisvestingsbeleid. Er liggen kansen in de samenwerking tussen beleggers en woningcorporaties om gezamenlijk in nieuwe projecten te stappen waarbij gemengde wijken ontstaan van een deel sociale huur, geliberaliseerde huur en koop. Deelvraag 7: Wat valt er te leren van de huurregulering in andere landen, met als doel het vergroten van het woningaanbod in de private sector voor lage midden-inkomens in Nederland?

De huurregulering in Duitsland, Engeland en Frankrijk - Sterke deregulering heeft in Duitsland en Engeland geleid tot een groter aandeel van de particuliere huursector - In Engeland geldt een sterk gereduceerde huurbescherming met de invoer van tijdelijke huurcontracten als standaard vorm - Door middel van overheidsinterventie kunnen initiatieven als Buy to Let in Engeland, het huursubsidiesysteem in Duitsland of de belastingvoordelen uit Frankrijk doorgang vinden - Deze drie bovenstaande maatregelen focussen op het aantrekken van de (kleine) particuliere investeerder - Het Buy to Let principe is naast een maandelijkse inkomstenbron een investering voor op de lange termijn - Een Buy to Let hypotheek is niet geheel vrijblijvend, er moet een

B.A.J. Nienhuis

- 14 -

2015

- - - -

percentage van het hypotheekbedrag met eigen vermogen gefinancierd worden Om een Buy to Let principe in Nederland mogelijk te maken zal er een groot aandeel eigen vermogen in de koop van de woning moeten zitten, dit maakt het minder toegankelijk voor private investeerders, maar wel voor de private belegger Het Duitse subsidiesysteem is gericht op de sociale doelgroep, waarbij particuliere investeerders een subsidiearrangement kunnen aanvragen De Franse particuliere huursector is voor circa 95% in handen van particuliere investeerders De Franse belastingvoordelen voor de particuliere huursector hebben de volgende kenmerken: jaarlijkse aftrek voor een bepaald percentage over investeringskosten, jaarlijkse aftrek voor een vast percentage over huurinkomsten en een looptijd van gemiddeld 6-15 jaar

Buy to Let, subsidiesysteem en belastingvoordelen om particuliere investeerders aan te trekken. Deze drie maatregelen hebben in Duitsland, Engeland en Frankrijk geleid tot een groter aandeel van de particuliere huursector. Het Buy to Let systeem gaat over de mogelijkheid het eigen vermogen te investeren in een te verhuren woning, waarbij de hypotheek het gat opvangt tussen het eigen vermogen en de koopkosten van de woning. Dit levert naast extra maandelijkse inkomsten een investering voor de lange termijn op wat voor veel investeerders aantrekkelijk is. Om dit in Nederland mogelijk te maken zal er een deel van het eigen vermogen in de koop van de woning geïnvesteerd moeten worden om de investering rendabel te maken. Over het gedeelte waarvoor een hypotheek is afgesloten hoeft enkel rente en aflossing worden betaald, over het eigen vermogen niet. Hoe meer eigen vermogen een investeerder in de Buy to Let woning steekt, hoe minder kosten de verhuur betreft en hoe hoger het rendement is. Duitsland heeft een subsidiesysteem voor de sociale sector. Het land kent geen sociale huursector zoals dit in Nederland het geval is. Om het aanbod sociale huurwoningen te stimuleren kunnen beleggers en investeerders bij de gemeente aangeven een huurwoning met een sociaal kenmerk te willen verhuren. Daartoe kunnen zij in aanmerking komen voor een speciaal subsidie-arrangement, zodat ook hier een aantrekkelijk rendement ontstaat op sociale huurwoningen. Dit kan ook voor het Nederlandse middensegment (tijdelijk) ingezet worden door de mogelijkheid te bieden van een subsidiearangement voor de ontwikkeling van huurwoningen tussen €700 en €1000 waardoor een redelijk rendement kan worden behaald. De Franse intermediaire sector is gebaseerd op belastingvoordelen voor de verhuur van een tweede woning. Dit heeft er in Frankrijk toe geleid dat de particuliere investeerders een aandeel hebben van 95% van de totale particuliere huursector. Een combinatie van belastingvoordelen en het aanbieden van Buy to Let hypotheken kan het Nederlandse middensegment op gang helpen. Deelvraag 8: Welke aanpassingen binnen de huurregulering zijn gezien de ervaringen in binnenen buitenland kansrijk om de private huursector te vergroten voor de lage midden-inkomens?

Kansrijke aanpassingen - Inkomensafhankelijk huren (sociale huursector) - Liberalisatiegrens verlagen - Vrijstelling van regulering - Commerciële corporatiewoningen verkopen - Buy to Let principe - Belastingvoordelen - Subsidies

B.A.J. Nienhuis

- 15 -

2015

Inkomensafhankelijk huren (sociale sector) / gericht op beleggers en particuliere investeerders -

Geconcludeerd kan worden dat bijna elk van de perspectieven binnen dit onderzoek het inkomensafhankelijke huren in de sociale huursector als kansrijke aanpassing beschouwt om het aanbod middensegment huurwoningen te vergroten. Zoals eerder vermeld zijn huurdersorganisaties hier geen echte voorstander van vanwege onder andere de inkomens privacy van huurders en daarnaast vinden zij het niet rechtvaardig dat de huurprijs van een woning wordt gekoppeld aan het inkomen en niet direct aan de kwaliteit van de woning. Veel partijen zijn van mening dat de inkomenstoets moet worden gedaan door de Belastingdienst in plaats van door woningcorporaties zelf. De privacy gevoeligheid kan worden gereduceerd door de Belastingdienst jaarlijks de maximale huur van een huishouden aan woningcorporaties door te laten geven in plaats van het inkomen van een huishouden. Daarnaast voegde Huur op Maat al de kwaliteit van de woningen ook toe aan het systeem van inkomensafhankelijk huren door woningen met een lage kwaliteit een lagere huurprijs te geven. Daarbij kan het wel voorkomen dat een groot gezin met een laag inkomen in een woning terecht kan komen met een relatief hoge kwaliteit doordat zij een grote woning nodig hebben. Echter gebeurt dit nu ook al onder het huidige huurbeleid van woningcorporaties. De doorstroming van midden en hoge inkomens uit de sociale huursector leidt onder andere tot een grotere vraag naar middensegment huurwoningen. Nu is de vraag naar middensegment huurwoningen ook al groot, bij gebrek aan aanbod zoekt men naar andere woon oplossingen. Om ook het aanbod middensegment huurwoningen te laten stijgen zullen verdere maatregelen moeten worden genomen. Naast dat de huurregulering een belemmering vormt voor beleggers en investeerders zijn er ook andere belemmeringen zoals de grondprijzen die ervoor zorgen dat weinig wordt geïnvesteerd in nieuwbouw middensegment huurwoningen. Het invoeren van inkomensafhankelijk huren in de sociale huursector schept duidelijkheid over de plek van lage midden-inkomens. Dit neemt automatisch de onduidelijkheid weg voor beleggers en investeerders over de plek van deze lage midden-inkomens.

Liberalisatiegrens verlagen / gericht op beleggers en particuliere investeerders - Het verlagen van de

liberalisatiegrens leidt tot meer vrije sector huurwoningen die uit de corporatiesector komen. In regio’s met een hoge marktdruk op gewilde locaties zullen de huurprijzen van woningen die geliberaliseerd worden meteen doorschieten naar boven het middensegment. Uiteindelijk ontstaan er meer marktconforme huurwoningen en op de lange termijn – wanneer de marktdruk is gezakt in gespannen regio’s – kan dit leiden tot meer woningaanbod in het €700 - €1000 segment. Daarentegen vermindert het aanbod sociale huurwoningen.

Vrijstelling van regulering / gericht op beleggers - Vrijstelling van bepaalde regulering op door de

gemeente aangewezen locaties is een aanbeveling uit een onderzoek van Platform31. Het is een potentiële maatregel om direct twee problemen op te lossen: (tijdelijke) transformatie van leegstaand vastgoed en het vergroten van het aanbod middensegment huurwoningen. De vier onderzoeksperspectieven staan positief tegenover deze maatregel die inhoudt dat op bepaalde locaties de verhuurdersheffing en het WWS niet geldt. Dit laat investeerders en beleggers vrij in het bepalen van het aanbod huurwoningen op die locatie en de bijbehorende huurprijzen. De gemeente houdt het aantal regelvrije locaties in de hand door zelf strategische locaties of gebouwen aan te wijzen. Dit hoeven geen toplocaties te zijn, want deze worden automatisch al door beleggers en investeerders ontwikkeld. Beter is het om gemeenten goede B locaties aan te laten wijzen voor deze maatregel. Commerciële corporatiewoningen / gericht op beleggers - De scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten door woningcorporaties leidt ertoe dat een deel van de woningportefeuille als niet-DAEB aangemerkt gaat worden. Het is nog onduidelijke wat corporaties met dit deel van hun woningbezit gaan doen: verhuren tegen een huur onder de liberalisatiegrens, verhuren binnen de niet-DAEB marge of verkopen aan investeerders. Investeerders wachten af wat woningcorporaties gaan beslissen. Een goede optie zou zijn om woningcorporaties te verplichten om een deel van hun woningportefeuille met meer dan 142 WWS punten te verkopen aan beleggers. Beleggers zijn geïnteresseerd in bestaande woningen, het vrijgekomen geld kunnen woningcorporaties gebruiken voor nieuwbouwprojecten in de gereguleerde sector.

Buy to Let principe, belastingvoordelen, subsidie (vrije sector) / gericht op particuliere investeerders - Het Buy to Let principe is evenals de belastingvoordelen uit Frankrijk een maatregel om particuliere (lokale)

investeerders te stimuleren om in de geliberaliseerde huursector woningen te verhuren. Hiervoor is een aanzienlijk deel eigen vermogen nodig om de investering rendabel te maken, daarnaast is het voor de particuliere investeerder een alternatief voor een spaardeposito. De belastingvoordelen hebben destijds in Frankrijk voor een exponentiële groei van het aantal particuliere huurwoningen gezorgd. De belastingvoordelen voor een tweede

B.A.J. Nienhuis

- 16 -

2015

huis in combinatie met wellicht een Buy to Let hypotheek maken een redelijk rendement voor investeerders mogelijk. Hierdoor wordt het voor de particuliere investeerder zeer interessant gemaakt om te investeren in het middensegment. Daarnaast hebben subsidies voor de vrije huursector een zelfde effect als belastingvoordelen. Subsidies zouden daarentegen gekoppeld kunnen worden aan bijvoorbeeld duurzaamheidsmaatregelen. Investeerders kunnen oude woningen uit de gereguleerde sector kopen en renoveren tot het een geliberaliseerde woning betreft. Daarbij kan het Rijk een subsidie bieden op duurzame renovaties.

Aanbevelingen

Het doel van dit onderzoek is om aanbevelingen te doen voor kansrijke aanpassingen binnen de huurregulering om het aanbod middensegment huurwoningen te vergroten. De aanbevelingen zijn tevens gericht op de huurregulering in een bredere context dan alleen op het niveau van wetgeving zelf. De aanbevelingen zijn gebaseerd op de conclusies uit Hoofdstuk 9.1 en zijn interessant voor alle vier de perspectieven die in dit onderzoek zijn gebruikt: huurdersorganisaties, (de)centrale overheden, woningcorporaties en investeerders en beleggers. Echter zijn veel aanbevelingen van toepassing op de (de)centrale overheden (het Rijk en de gemeenten) en woningcorporaties. Hieronder worden de aanbevelingen per punt besproken en tevens schematisch weergegeven.

Aanbeveling A

Laat het Rijk ervoor zorgen dat regelgeving voor de corporatiesector geen ongewilde effecten hebben op de particuliere huursector. Volgend uit Conclusie 1: Sterke huurregulering geeft problemen voor de kleinere investeerder in de particuliere huursector.

Hetgeen in de corporatiesector gebeurt heeft veel invloed op het gedrag van investeerders en beleggers in de particuliere huursector. De verhuurdersheffing was in eerste instantie bedoeld voor woningcorporaties, maar heeft ook gevolgen voor marktpartijen die woningen in de gereguleerde sector verhuren. Onduidelijkheid over aanpassingen van het WWS en de keuzes die woningcorporaties gaan maken rondom hun niet-DAEB bezit hebben als effect dat investeerders en beleggers afwachten wat er gaat gebeuren. Inkomensafhankelijk huren in de corporatiesector kan een positieve invloed hebben op de sociale maatschappelijke huisvesting van huishoudens met een laag inkomen en scheefwoners maken makkelijker de stap naar een particuliere huurwoning. De gestelde inkomensgrenzen voor inkomensafhankelijke huren maken voor investeerders en beleggers duidelijk welke doelgroepen in welke sector thuishoren.

Aanbeveling B

Breng voor een bepaalde tijd geen wijzigingen aan in de huurregulering. Volgend uit Conclusie 1: Sterke huurregulering geeft problemen voor de kleinere investeerder in de particuliere huursector.

Uit het onderzoek kan worden geconcludeerd dat onrust in weten regelgeving een extra risicofactor oplevert voor investeerders en beleggers, met dit risico wordt gedoeld op onzekerheid. Meerdere malen werd aangegeven dat marktpartijen het prettig vinden om in een omgeving met stabiele weten regelgeving te investeren. Het formuleren van deze kansrijke aanpassingen levert extra onrust op binnen de huurregulering, ook al is het een nieuwe subsidiemaatregel. Voornamelijk de kleine particuliere investeerders vinden de inspanningen in het verdiepen in extra of tijdelijke maatregelen niet opwegen tegen de eventuele voordelen in de zin van een hoger rendement. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het dus ook kansrijk is om een tijdje geen wijzigingen aan te brengen in de huurregulering. De vraag rest vervolgens voor aanpassingen aan de huurregulering die wel doorgevoerd gaan worden of deze baten opwegen tegen lasten die investeerders en beleggers ondervinden van de onrust.

B.A.J. Nienhuis

- 17 -

2015

Aanbeveling C

Laat het Rijk het WWS eenduidiger maken. Volgend uit Conclusie 3: Het WWS en de verhuurdersheffing resulteren in een te lage verdiencapaciteit wat leidt tot een negatieve investeringsbereidheid voor het middensegment.

Verhuurders willen graag ruim boven de liberalisatiegrens zitten met de verhuur van hun woning, om terugval naar de gereguleerde huursector te voorkomen. Zekerheid is een belangrijke factor in de investeringsbereidheid, het vernieuwde WWS biedt een extra onzekerheid, namelijk de toevoeging van de WOZ-waarde. Hoe de WOZ-waarde voor een woning uitpakt hangt af van hoe de gemeente de woning beoordeelt. Daarnaast zit er een aantal kleine valkuilen in de interpretatie van het WWS, voornamelijk wanneer het gaat om de toekenning van kwaliteitspunten en het opmeten van ruimten. De kwaliteitspunten kunnen grotendeels worden opgezocht aan de hand van beschikbare lijsten, maar uit de praktijk blijkt dat ook hierin geen volledige eenduidigheid bestaat.

Aanbeveling D

Laat het Rijk en gemeenten tijdelijke regelgeving op maat maken voor regio’s met een hoge marktdruk. Volgend uit Conclusie 3: Het WWS en de verhuurdersheffing resulteren in een te lage verdiencapaciteit wat leidt tot een negatieve investeringsbereidheid voor het middensegment.

Gedurende het onderzoek is naar voren gekomen dat de vraag naar particuliere huurwoningen tussen €700 en €1000 per maand met name in regio’s met een gespannen markt hoog is. In eerste instantie gaat het hier om Amsterdam, maar ook een stad als Utrecht speelt dit een rol. De invoering van bepaalde regelgeving heeft verschillende effecten in gespannen regio’s waar schaarste is en in regio’s waar de druk op de markt laag is. Tevens is het ook niet altijd gewenst om veranderingen van regelgeving door te voeren in de regio’s met een lage marktdruk. De investeringsbereidheid in steden als Amsterdam kan stijgen door (tijdelijk) op maat gemaakte regels te treffen die het aanbod middensegment huurwoningen stimuleren. Voorbeelden van op maat gemaakte (tijdelijke) regelingen zijn: 1. 2. 3.

Voor elke woning die men verhuurt tussen €710,68 en €850 krijgt men vrijstelling (1:1 verhouding) van de verhuurderheffing op één verhuurde woning in de gereguleerde huursector. (Regeling voor beleggers en investeerders die in meerdere sectoren woningen verhuren, stimulans om woningen in het lagere middensegment te verhuren). Woningen (vlak) boven de liberalisatiegrens blijven voor de komende 5 jaar geliberaliseerd, ongeacht de wijzigingen in het WWS (en daarmee het aantal punten van de woning) of de liberalisatiegrens. Maak tijdelijk subsidies mogelijk voor het verhuren van woningen waar op dat moment veel vraag naar en weinig aanbod van is. Bijvoorbeeld: Een subsidie voor nieuwe verhuringen van woningen tussen €710,68 en €850.

Aanbeveling E

Laat gemeenten en woningcorporaties experimenteren met verschillende vormen van inkomensafhankelijk huren. Volgend uit Conclusie 4: Flexibel Huren Midden-inkomens en Huur op Maat

Huur op Maat en Flexibel Huren Middeninkomens verschillen van elkaar, maar hebben in essentie hetzelfde doel. Huur op Maat bleek al een geslaagd experiment, Flexibel Huren Middeninkomens is nog in gang. Veel partijen zijn van mening dat een dergelijk huurbeleid voor woningcorporaties de toekomst is, daarom is

B.A.J. Nienhuis

- 18 -

2015

het van belang om nu al op verschillende wijzen te experimenteren met inkomensafhankelijk huren: tot en met welke inkomensgrenzen is inkomensafhankelijk huren effectief? Welke kwaliteit is passend voor een huishouden? Wat is betaalbaar? Met name experimenten rondom de lage midden-inkomens die willen huren zijn belangrijk, het is een relatief kleine groep huishoudens die precies tussen wal en schip valt. Tevens scoorde het inkomensafhankelijk huren in de sociale huursector hoog tijdens de Delphi-ranking.

Aanbeveling F

Laat het Rijk woningcorporaties stimuleren een deel van hun niet-DAEB woningbezit te verkopen aan beleggers. Volgend uit Conclusie 6: Kansen voor samenwerking tussen beleggers en woningcorporaties

Inkomensafhankelijk huren is een efficiënte manier van huisvesten, maar moet nog veel onderzoek ondergaan. Momenteel houden woningcorporaties zich bezig met de scheiding van hun DAEB en niet-DAEB activiteiten. Hier liggen kansen voor het middensegment. Corporaties zouden een deel van hun niet-DAEB woningbezit kunnen verkopen, ze mogen daarbij 10% niet-DAEB bezit overhouden voor eigen verhuur. Beleggers zijn geïnteresseerd in bestaande woningbouw, dit levert een direct rendement op. Bij de verkoop kunnen voorwaarden gesteld worden voor de komende 5-10 jaar door de huurprijsgrenzen te maximeren op bijvoorbeeld €950. Hiermee voorkom je dat de huurprijzen doorschieten naar >€1000, wat in gespannen woningmarkten direct kan gebeuren. Er liggen tevens kansen in de samenwerking tussen beleggers en woningcorporaties. Beleggers hebben het geld om te investeren, woningcorporaties hebben als doel om maatschappelijk te huisvesten. Laat beleggers aandeelhouders zijn van appartementencomplexen in het middensegment, waarbij woningcorporaties het beheer van woningen inclusief de juiste huisvesting van de lage midden-inkomens op zich neemt.

Aanbeveling G

Laat het Rijk en de gemeenten regelingen treffen om de kleine (lokale) investeerder aan te trekken. Volgend uit Conclusie 7: Buy to Let, subsidiesysteem en belastingvoordelen helpen om de particuliere investeerders aan te trekken.

Er zit een groot verschil tussen beheer en toewijzing aan grote beleggers en kleine particuliere investeerders; beide partijen ervaren verschillende belemmeringen van de huurregulering. Zo hebben de lokale investeerders eerder last van huurbeschermingsmaatregelen en heeft de verhuurdersheffing een veel groter effect op de kleine particuliere investeerder dan op de grote belegger. De eerste heeft meer kleiner en ouder woningbezit, vanaf tien woningen betaalt hij de verhuurdersheffing. Daarnaast zijn het niet alleen de beleggers die geld beschikbaar hebben, ook veel particulieren kunnen investeren in huurwoningen. Wat hen ervan weerhoudt is een te laag rendement. Belastingvoordelen voor een tweede huis zoals in Frankrijk, subsidies gekoppeld aan duurzame renovaties of Buy to Let hypotheken zijn verschillende manieren om particuliere investeerders te stimuleren in middensegment huurwoningen te investeren.

Reflectie

Het doel van dit onderzoek is gericht op het doen van aanbevelingen voor het aanpassen van de huurregulering, waardoor het aanbod middensegment huurwoningen kan worden vergroot. Het aanpassen van weten regelgeving ligt gevoelig in Nederland, men is vaak van mening dat het ten koste van iets of iemand zal gaan. Het beeld over de inhoud van de aanbevelingen is gedurende het onderzoek iets verschoven. In eerste instantie verwachtte ik aanbevelingen te doen die concreet op het niveau van weten regelgeving gebaseerd zouden zijn. Uiteindelijk heb ik deze verwachting bijgesteld naar een iets bredere opvatting van de aanbevelingen over kansrijke aanpassingen van de huurregulering. Het was een iteratief proces waarbij een constante focus

B.A.J. Nienhuis

- 19 -

2015

op de huurregulering en het middensegment nodig is geweest. Dit heeft geholpen om een gefocuste conclusie neer te kunnen zetten die daadwerkelijk op de huurregulering van toepassing is. Er zijn namelijk nog zoveel meer factoren te benoemen die onder andere de investeringsbereidheid beïnvloeden, zoals de grondpolitiek van gemeenten. Daarnaast is het belangrijk om te benoemen dat het onderzoeksproduct verschoven is naar de regio met een hoge marktdruk: Amsterdam. Dit kwam doordat het probleem van het middensegment voornamelijk speelt in deze regio en zich ook daar de bedrijven met experts bevonden die veel kennis hadden over deze problematiek. In de aanbevelingen en in het rapport zelf heb ik daarom uitdrukkelijk benadrukt dat bepaalde maatregelen andere effecten kunnen hebben op de verschillende regio’s van Nederland. Ook dit is een punt wat pas gedurende het onderzoek zelf duidelijk werd en van invloed is op het eindproduct. Ik ben vroegtijdig begonnen met het precies opzetten van de onderzoeksmethoden, ik ben al snel van start gegaan met de eerste interviews en gelijktijdig ook fase 1 van de Delphi. Dit heb ik gedaan omdat ik verwachtte dat veel deskundigen het te druk zouden hebben om een interview en Delphi in te plannen voor mijn onderzoek. Dit bleek in realiteit minder het geval te zijn, men staat welwillend tegenover onderzoeken en interviews met studenten mits het onderzoek enigszins compatibel is met hun werkzaamheden en kennis. In eerste instantie had ik graag een expert-sessie gepland met iedereen die ik tijdens fase 1 met een interview heb benaderd. Fase 2 zou de expert-sessie bedragen waarin ik de resultaten van fase 1 presenteer en vervolgens een aantal discussiepunten zou aanleveren. Een interview neemt al snel een uur in beslag, een expert-sessie al snel een dagdeel. Daarnaast moet er een datum gevonden worden en moeten de experts bereid zijn naar een locatie toe te komen. Uiteindelijk heb ik de keuze gemaakt om geen expert-sessie te organiseren. Ook na het presenteren van de resultaten van fase 1 via mail en telefonisch bleken veel experts – op een aantal na – bij hun eerdere standpunten te blijven. Een voordeel van een expert-sessie zou zijn geweest dat alle informatie van fase 2 op één dag verzameld kon worden. Mijn afstudeerstage bij Platform31 heeft enorm geholpen bij het vinden van de juiste experts die van bovenstaande twee onderwerpen genoeg kennis hebben. Het congres over de particuliere huursector was bij uitstek de plek om te gaan netwerken voor mijn afstudeeronderzoek en dat is daar goed gelukt. Naast het grote netwerk van Platform31 heb ik veel geleerd over de praktijk en de werkzaamheden van een projectleider. De stage is ook goed geweest voor mijn persoonlijke ontwikkeling, ik heb met name tijdens gesprekken en afspraken kunnen werken aan mijn communicatievaardigheden zowel face-to-face als telefonisch. Ik ben van nature bescheiden, van het zien van verschillende medewerkers of projectleiders aan het werk heb ik veel op kunnen pikken.

B.A.J. Nienhuis

- 20 -

2015

Summary Promising adjustments of the rent regulation

Increasing the private rental housing supply for low moderate income households Abstract

A large social-housing sector, a large owner-occupier sector and a very small private rental housing sector. This phenomenon has already occurred in the Netherlands since WWII. The Netherlands have known times in which the LTV ratio of mortgages reached a height of 120%, with the result that many residences nowadays have a lower market value than the value of the mortgage. Recently, the Financial Stability committee presented a report1 as advisory body of the Dutch Government in which they advocate for a step-by-step reduction of the mortgage limit to a maximum of 90%. This should prevent significant residual debts from home-owners in times of a new crisis in the housing market. Due to this measure, starters will have to save for additional three years on average before they are eligible for a mortgage. In the meantime they should be able to accommodate themselves in the private rental housing sector. The expected development of the private rental housing demand is between 80% - 200% and with the limitations of the maximum mortgage this demand relates to an increase of 90.000 – 190.000 dwellings. Investors have still not substantially invested in the private rental housing sector. What keeps them from investing in this particular housing sector? To which extent plays the rent regulation an inhibitory role? This research is focussing adjustments within the rent regulation, which leads us to the following research question: How can adjustments within the rent regulation contribute to increase the private rental housing supply for low moderate income households? Research has shown that there are differences in effects from rent regulation on large investors and small/local investors and that there are different effects in regions with a high market pressure or a low market pressure. The Dutch housing market lends itself for attracting more small and local private investors with (temporary) laws and regulations following the examples from England (Buy to Let), France (Tax benefits) and Germany (Subsidies). Keywords: private rental housing sector; rent regulation; income related rents; the Netherlands

Introduction

The Dutch housing market can be divided into three sectors: the social housing sector, the private rental sector and the owner-occupied sector. Figure v shows the development of the housing stock since 1947. The private rental sector was the largest sector on the housing market, several measures made changes to this. The proportion of rental housing in the social housing sector has grown significantly since WWII in order to

Development housing stock

Private rental sector

Housing associations

Owner-occupied

Figure v - Development size of the housing stock per owner category sincs 1947 (Rijksoverheid, 2014g) 1 http://www.financieelstabiliteitscomite.nl/nl/nieuws/nieuwsbericht/34#

B.A.J. Nienhuis

- 21 -

2015

reduce the housing shortage after the war. Large subsidies have contributed as well as the fostering of the social housing sector by the government in the 1950s. There is a limit in the freedom of choosing a type - rent or buy - of dwelling for moderate income households with an annual income between €34.000 and €43.000 (price level 2014). The social housing sector is already off, because their income is too high. Starters, freelancers and elderly have difficulty getting a mortgage for several reasons. Banks became more reticent with the provision of mortgages. The cause of this fenomenom begins with the financial and economic crisis that has started in 2007 in the United States and also took place in Europe. The crisis worked through in the housing market, but recovered slightly the past few months. The effects of the crisis on the housing market are still noticeable. Dwellings are ‘under water’ caused by the decreasing house prices and households that are intending to move have to deal with outstanding debts. Other European countries have also had to deal with a crisis on the housing market, however the ratio’s within these housing stocks differ from the Netherlands. In almost every case - just like the Netherlands - the owner-occupied sector dominates, but between de social housing sector and the private rental sector the latter dominates. From the above it can be concluded that these households are falling between two stools. The demand of midscale rental dwellings is big at the moment and it is expected that this demand will increase with 80% - 200% the upcoming twenty years (Figure vi). N.B. Households with a low middle-income are yearly incomes between €33.000 and €43.000 (price level 2014; Boelhouwer & Hoekstra, 2014, p. 305)

Figure vi – The expected development of the housing demand (Eichholtz, Heijdendael, Likkel, & van Everdingen, 2014, p. 19)

Investments have to be done in order to comply with the increasing demand for midscale rental dwellings. These investments are done by large investors and private investors, yet the enlargement of the supply is limited. Several constraints have caused this effect, this research is focussing on the rent regulation that could have a restrictive effect.

Rent regulation

The Dutch tenant is protected both within the regulated rental sector and outside the regulated rental sector. There are more laws and regulation within the social (regulated) housing sector concerning rent regulation than rent control. Although investors within the deregulated rental sector are not completely free in choosing their rent price level. The property valuation system (PVS) remains expressing its effects on the deregulated rental sector, because tenants can apply for a rent price test within six months after the rental agreement has been signed. In addition, there have been numerous researches about the effects of rent regulation on the willingness to invest. Whitehead (2012) is one of those researchers of the Cambridge University and concluded that the capital value and the return on rental income of dwellings decrease due the PVS. A second important conclusion is that the rent regulation has positive effects alongside the negative effects. For instance, rent regulation provides certainty to landlords about

B.A.J. Nienhuis

- 22 -

2015

the annual rent increase and garantee long-term rental agreements a long-term source of income. Contrary, short-term rental agreements ensure a larger flexibility on the individuel selling of a dwelling at a desired moment.

Two forms of rent regulation were used witin this research, rent (price) regulation and rent control. The rent control focusses - by means of the Civil Code - on the rights and obligations of both tenants and landlords. The rent regulation is to a great extent settled in decrees and regulations and for a small part in the Civil Code. Rent price regulation is easier to (temporarily) adjust than rent control. Because there certainly are benefits for landlords within rent regulation, adaptation of the rent regulation should be considered with caution. A direct relation between the adjustment of rent regulation and investments in the private rental sector does not exist. An indirect relation, however, can be distinguished.

From the above it can be concluded that the households with a low moderate income are too rich to hire a dwelling in the social housing sector and too poor to buy a dwelling. A mismatch exists between the demand and supply of non-regulated dwellings and investments in the private rental sector are more or less remaining off. Adjustments within the rent regulation can possibly contribute to lower the investment barrier for these specific dwellings. This wil result in an increasing supply of non-regulated dwellings between €700 - €1000. Adjustments in laws and regulations can have a negative effect on the willingness to invest of (private) investors. The ongoing change of rent regulation causes a lack of clarity and uncertainty for investors about what is going to change in the near future. From this point of view I expect that it can be valuable to make no changes within the rent regulation for a certain period and to see how investors and other market players will develop. The problem concerning the supply of rental dwellings between €700 €1000 could be solved by taking away the uncertainty and lack of clarity about laws and regulations.

The purpose of this research is to make recommendations for the adjustment of the rent regulation – both the rent regulation and rent control – whereby the supply of mid-market rental housing for low middle income households can be enlarged. Insight in possible adjustments of the rent regulation can be obtained by evaluating already taken initiatives, lessons from abroad and interviews with experts. This leads to the following research question:

How can adjustments within the rent regulation contribute to increasing the housing supply for low middleincome households in the private rental sector?

Methodology

To a large extent, this research is an evaluative study about initiatives and experiments that took place in the Netherlands in the past five years. The research involves an effective evaluation of the adjustments concerning the supply, the quality and the affordability of private rental housing. This research is both qualitative and quantitative. There are a lot of methods to conduct qualitative or quantitative research, the following methods are used within this research and are also appropriate methods to evaluate experiments. 1. Literature study / Document analysis 2. Semi-structured interviews 3. Delphi-ranking

Figure vii shows the research design of this study. It is shown in a chronological order from left to right starting with the problem analysis. From there the pre-research has started on the basis of a literature study and a document analysis. By means of the pre-research a theoretical frame was set up which contains the context. The field work was made on the basis of semi-structured interviews and the Delphi-ranking. The results of this field work was continuously fed back to the theory. The feedback that belongs to the ranking makes the research complete, because the results were presented to the experts from where adjustments could take place. At the end, scientific recommendation were formulated.

B.A.J. Nienhuis

- 23 -

2015

Figure vii - Research design (own illustration)

As mentioned before, the literature study was used to set up a theoretical framework for the three first sub questions that have formed the context. The document analysis was used to prepare the interviews and to clarify the different visions of the various stakeholders. Based on the knowledge from the literature from four perspectives (the government, investors, housing associations and tenant organizations), there was searched for possible adjustments of the rent regulation by means of interviews. Interviewing was the primary method to get to the opinions of experts. The Delphi-ranking was an additional method to the interviews. This method will be further elaborated in the next section.

Delphi-method

A Delphi-method implies a minimum of two rounds in which experts can give their opinion about a certain subject and in which the researcher studies their opinions by means of a ranking. After the first round, the researcher investigates the results and gives feedback to the experts in a second round. The experts are able to adjust their answers in the second round after seeing the results from the feedback. The size of the expert panel differs per type of research and depends on the qualifications of the experts, it can vary between 10 and 1685 participants (Remøy. 2010, pp. 2528). A Delphi-method can adopt several forms; a questionnaire face-to face, online or by post. Within this research there is chosen for a face-to-face Delphi-method which primarily can be combined with the interviews in the first round. The number of participants that has been approached is, forasmuch the available time and feasibility, fifteen (Personal communication, Remøy, 2014). An important aspect by containing the Delphi-method is the guarantee of anonymity of the participants (Elliott, Heesterbeek, Lukensmeyer & Slocum, 2006, pp. 113-124). Every interview with an expert ends with the Delphi-method. Every participant gets numbered cards (Figure viii) with possible

B.A.J. Nienhuis

Figure viii - Numbered cards with possible adjustment

- 24 -

2015

adjustments of the rent regulation on it, that they have to classify in three categories: ‘Leads to a BIGGER supply of private rental housing for low moderate income households’, ‘Leads to a SMALLER supply of private rental housing for low moderate income households’ or ‘no effect’. Besides the classification of the cards into the three categories, the experts are also ranking the cards from important (at the top) to less important (at the bottom). In phase 2 the experts are asked if they would like to adjust their first answers after seeing the results, or that they would like to keep them the same. In total there are found 18 possible adjustments of the rent regulation on the basis of a literature study. Every expert was asked the same final question: Are there missing any possible adjustments of the rent regulation in order to increase the supply of private rental housing between €700 - €1000? The participants were able to give feedback on the Delphi-method and on the effects of the possible adjustments on the Dutch housing market. The analysis of the data from phase 1 and phase 2 took place by means of Excel. The results were filled in a table that was linked to multiple graphs per perspective and a total overview. The graphs were mutually compared, from where conclusions were drawn.

Your results

Housing associations

Government

Investors

Tenant associations

Figure ix - Delphi-ranking phase 2

B.A.J. Nienhuis

- 25 -

2015

Results

The total of 18 possible adjustments of the rent regulation were presented to circa fifteen experts in phase 1 and phase 2. The experts were divided into four categories: tenant associations, investors, governments and housing associations (HAs). The 18 adjustments were:

1

Temporary contracts

10

Decrease the deregulation level

2

Rent price test

11

Non-regulated ‘free’ market

3

Termination of the rental contract

12

Exemption of regulation

4

Income related rents (social)

13

Sell commercial dwellings of HAs

5

Income related rents (non-regulated)

14

Regional differentiation

6

Abolish PVS

15

Buy to Let

7

Initial rents based on references

16

Tax benefits

8

Initial rents based on market prices

17

Abolish mortgage deduction

9

Deregulation level: WOZ/m2

18

Subsidies

Perspective 1 | Housing associations

4


8

Initial rents based on market prices

9


11


17


Perspective 2 | Investors

4


12


15

Buy to Let

16

Tax benefits

18

Subsidies

B.A.J. Nienhuis

- 26 -

2015

Perspective 3 | Tenant associations

4


5

Income related rents (non-regulated)

9


10


11


12


13


14

Regional differentiation

17


18

Subsidies

Perspective 4 | Governments

4


10


11


18

Subsidies

The results of the tenants organisations are marked grey, because those experts did not agree with the research question in the first place. They consider other affordability limits for the households with an income between €33.000 and €43.000, also they find the rent prices of more than €700 only affordable for households with a high income.

During the Delphi-method, each professional has indicated whether they think that a possible adjustment would lead to more private rental housing in the €700 - €1000 segment. The results of these indications show the impact of an adjustment. The classification between phase 1 and phase 2 did not much differ from each other, since the majority of the experts chose to keep their first answers the same. Conclusions have been drawn on the basis of phase 2.

B.A.J. Nienhuis

- 27 -

2015

Figure x shows a matrix on which the conclusions are based. The results from the Delphi-method are shown at the horizontal axis: no/negative impact versus impact. The adjustments that were ranked as ‘promising’ by the most perspectives are shown in orange, the other adjustment are shown in grey. The public support of each possible adjustment is shown at the vertical axis and is based on the interviews with the experts in which they revealed their opinion about the expecting effects of each adjustment. The part of the matrix in the upper right corner shows the adjustments that are both having a positive impact on the supply of private rental housing for low moderate income households and a wide public support, which are:

4


15

Buy to Let

10


16

Tax benefits

12


18

Subsidies

13


Impact

No/negative impact

Public support

No public support Figure x - Matrix public support versus impact (Own illustration)

B.A.J. Nienhuis

- 28 -

2015

Discussion and conclusion

This research has leaded to conclusions concerning the various sub questions that were included. The conclusions will be further explained in this section. Sub-question 1: What are the current laws and regulations regarding the rent control and rent regulation of living areas?

Summary conclusions about rent control; - Both tenants and landlords are protected by means of the Civil Code - A sitting tenant has a significant degree of rent control in relation to the termination of rent, the maintenance and renovation of the dwelling - Landlords cannot always sell the house at desired moments - Tenants can only be evicted when there is a payment default Summary conclusions about rent regulation; - Laws and regulation mainly apply to the regulated rent sector - Tenants can apply for a rent test within six months after the rent contract has been signed - Landlords have to deal with a risk from the rent test that tenants can apply for. If the dwelling actually has less than 142 PVS points, the dwelling will be considered as regulated. - By adding the property tax to the PVS the location will be indirectly calculated in the PVS system - Only rental dwellings in the lowest and highest rent class sense a yield difference of +5% by adding the property tax to the PVS 1. Strong rent regulation provides constraints for the small, local investor in the private rental sector. It is often thought that landlords have a strong dominant position with respect to tenants, for instance because of information-asymmetry. However, the tenant has by means of rent control a strong position as well. The tenant decides whether and when to end a lease contract. The landlord is facing uncertainty about whether and how often mutations will take place. In addition, the landlord cannot evict an unwanted tenant and the tenant can refuse to accept renovations inside the rental dwelling. This leads to problems for the small (local) investor who would like to rent out a second or third house and leads to less problems for the bigger investor. Laws in the Civil Code concerning rent control are applicable for the whole rental housing sector. A large part of the rent price regulation is covered by the PVS which is primarily intended for the regulated rent sector. In this sector the housing associations are the players with the biggest share in housing and who also have a social objective. There are many investors who rent out dwellings in the regulated housing sector where the PVS applies. In addition, the PVS is to a certain degree applicable in the nonregulated housing sector because tenants can apply for a rent test within six months after signing the lease contract. Because the PVS can be interpreted differently on certain points, there is not always a clear number of PVS points for a rental dwelling, it can differ 1 or 2 points. As a result, dwellings slightly above the deregulation limit are of greater risk for landlords than dwellings far above the deregulation limit. Sub-question 2: What is the size and what are the characteristics of households within the income limit of €33.000 - €43.000 and who also have the wish to live in a private rental dwelling?

Summary conclusions about size and household characteristics of low middle-income households; - There are 900.000 households with a low moderate income, 375.000 of these households live in a rental dwelling - This group is to a large extent represented by two person households > 45 year and singles < 44 year

B.A.J. Nienhuis

- 29 -

2015

- - - -

In most cases this are households without children The lower the income, the higher the rental quote Families with a low moderate income have a difficulty to make ends meet A lot of (low) moderate incomes are still living skewed

2. The Netherlands have only 375.000 households with a low moderate income that are living in a rental dwelling. Of the 7 million Dutch households only 5% with a low moderate income live in a rental dwelling. The majority of them are singles < 44 year or two person households > 45 year, both without children. Calculations of the NIBUD (Translated: National Institute for Budget Information) have shown that low middle income households are a risk group with regard to the affordability. They are falling between two stools, because they do not get housing allowance like households with a low income. Households with children and a low moderate income therefore can hardly make ends meet. Finally, the households that do not have a mortgage or cannot qualify for a mortgage are living in non-regulated rental dwellings: freelancers, starters and elderly. Sub-question 3: What barriers – as described in literature and focusing on the rent regulation – do exist for investors in the private rental sector and how does this affect their investment behavior? Summary conclusions about barriers within the rent regulation versus the investment behavior; - Barriers for investors within the non-regulated rent sector with a focus on rent regulation have to do with the earning capacity - The PVS is a significant barrier for achieving a desired return - Rent regulation for housing associations do also account for private investors with rental dwellings in the regulated sector - Skewed tenants (low moderate incomes, moderate incomes and high incomes) are keeping dwellings occupied - Investors are positive about the realisation of non-regulated rental dwellings between €700 - €1000 per month 3. The PVS and the landlord levy result in a too low earning capacity which leads to a negative willingness to invest for the middle segment. The barriers for investors affects the return on investments. Rules for housing associations - such as the landlord levy - apply for both housing associations and investors. The effect on the behaviour of the market players with a varied housing supply in the social housing sector and the middle segment, result in a net decrease of the total investments (including the middle segment housing). A large part of the housing stock of housing associations is yet occupied by skewed tenants - middle and high incomes - partly because there is in insufficient supply in the private rental housing sector. To rent more than ten dwellings below the deregulation limit causes an effect that landlords have to pay the landlord levy. This is a constraint for investors, whereby they would like to rent their dwellings far above the deregulation limit. This restrictive effect has the consequence that there is mainly a lack of affordable rental housing with rent prices between €710,68 (price level 2015) and €800. Sub-question 4: What initiatives – focusing on the rent regulation – have been taken in the past five years in the Netherlands with the aim to increase the private rental housing sector for low middle-income households? Sub-question 5: What impact did these initiatives have had on the housing of low middle-incomes regarding the supply, the affordability and the quality? Sub-question 6: What influence can these initiatives have on the willingness of private investors to invest in housing for low middle-income households?

B.A.J. Nienhuis

- 30 -

2015

Summary conclusions about the effects of Huur op Maat1 (HOM) and Flexibel Huren Middeninkomens2 (FHM) on the affordability, the quality, the supply and the willingness to invest; - The affordability is guaranteed - Limitation to the functioning of the market - Cost naivety: tenants experience to a lesser degree the real costs of living and the rental price will not be a barrier in choosing a dwelling - Rent price diversity: dwellins in a street with similar types of dwellings can have different rents - Loss of the quality link: there is no link anymore between the quality of the dwelling and the rent, but between the income of the household and the rent - Privacy sensitive: the incomes of tenants will be tested (f.i. annually) and will be disclosed to the landlord, the latter can adjust the rent prices according to the income of the tenant - Enlarges the amount of options in rental dwellings for low moderate incomes - Skewed tenants are forced in a decent way to move or to pay a higher rent 4. FHM and HOM. These are two experiments with the aim to set up income related rents and to test and evaluate temporary lease contracts. Both experiments have positive effects on the housing of low incomes and middle incomes, skewed housing is also indirectly counteracted. Disadvantages of an income related rent policy are the disturbed market and the costs naivety by tenants. The biggest advantage of the experiment HOM is the high degree of efficiency in terms of both affordability and supply. FHM is more focussed on the middle income households, unlike HOM. 5. Affordability guaranteed, the quality is assigned by housing associations per type of households and the efficiency of housing increases. The affordability of social housing is guaranteed by income related rents. When the income increases, the rent increases. Conversely, when the income declines, the rent declines too. The rent price of a dwelling is linked to the income of the household and not directly to the quality of the dwelling itself. The quality linkage may occur indirectly when rental dwellings with a certain rent price will be applied to certain income categories. The discussion about the reasonableness of assigning a high qualitative dwelling to a household with a lower incomes will always remain. However, this is already happening under the current rent policy of housing associations and this characterizes the social housing system of the Netherlands. Income related rents in the regulated housing sector does not directly lead towards a larger supply of middle segment rental dwellings, but the problem of skewed housing can be resolved with these experiments. Additionally, more efficient housing can be realised with income related housing, whereby the possibility exists (depending on the specified income limits) that low moderate income households have a better chance within the regulated rent sector. 6. Chances for cooperation between investors and housing associations. There is no direct link visible between income related rents and the willingness to invest from investors, because the income related rents take place in the social housing sector. An indirect effect is the higher mutation level of middle incomes and higher incomes, who previously had a low income, from the social housing sector to the deregulated rental sector or owner-occupied sector. Additionally, on the long term the rents of middle segment housing will decline, since the demand of middle segment housing from private investors will decline with the introduction of income related rents. When there would be a perfect market, the increasing demand initially results in a higher rent. Then the supply increases and the rents will decline as the demand reduces and the supply increases. Enlarging the opportunities for housing associations, for instance by assigning the low moderate income group to the social housing sector, a larger part newly built housing is necessary, since the demand will increase. Investors have the financial resources, housing associations have a social housing policy. There are opportunities in the cooperation between investors and housing assocciations in order to build new projects together, whereby mixed neighbourhoods with social housing, non-regulated housing and home-ownership can arise.

Sub-question 7: What can be learned from rent regulation abroad, with the aim to increase the housing supply of the private rental sector for low middle-income households in the Netherlands?

1. Free translated: Tailored rents 2. Free translated: Flexible rents for moderate income households

B.A.J. Nienhuis

- 31 -

2015

Summary conclusions about the rent regulation of Germany, England and France; - Strong deregulation has leaded to a larger share of the private rental housing sector in Germany and England - England has a strongly decreased rent control with temporary rent contracts as standard - Initiatives like Buy to Let in England, housing allowances in Germany and tax benefits in France can take place by government interventions - The three above described measures are focussing on attracting the (smaller) private investor - Buy to Let is besides an monthy source of income, an investment for the long term - Buy to Let is not without obligations, a percentage of the mortgage must by financed with own equity - Because of the amount of own eequity, Buy to Let is less accessible for small private investors - The housing allowances in Germany are focussed on the social target group where private investor can apply for a special subsidy arrangement - The private rental sector in France is accommodated by private investors for almost 95% - The tax benefits in France for the private rental sector are having the following characteristics: annual deduction for a certain percentage of the investment costs, annual deduction for a fixed percentage of the rental income and a duration of 6-15 years 7. Buy to let, housing allowances and tax benefits to attract the small and local private investors. These three measures in Germany, France and England have leaded to a larger share of the private housing sector. Buy to Let is a measure about investing own equity in a ‘buy to let’ dwelling. The investor buys a dwelling and subsequently rents it out. The mortgage catches the gap between the own equity and the total costs of the purchase of the dwelling. This provides an additional monthly income besides an investment for the long term, the latter is often very attractive for private investors. To make this possible in the Netherlands, a part of the equity of the investors has to be invested in the purchase of the dwelling to make the investment profitable. There only have to be paid interest and repayment over the part for which a mortgage is taken out, not over the investors own equity. The more equity an investor invests in the Buy to Let dwelling, the less costs for renting it out and the higher the return on equity. Germany makes use of a housing allowance system for their social housing sector. The country has no social housing sector as it is the case in the Netherlands. To stimulate the supply of social housing, investors in Germany can apply for social housing by the local municipality. To this end, they may qualify for a special subsidy arrangement so that an attractive return on investment arises on social housing. This may also (temporarily) be used for the Dutch middle segment housing stock by the possibility to grant an arrangement for the development of rental housing between €700 - €1000, whereby a reasonable return can be achieved. The French intermediary housing sector is based on tax benefits for the lease of a second dwelling. This has led in France to a share of 95% of the private rental sector by private investors. A combination of tax benefits and the provision of Buy to Let mortgages in the Netherlands can help to initiate the Dutch middle segment housing sector.

Sub-question 8: What are possible measures within the rent regulations, considering the experiences from the Netherlands and abroad, in order to increase the private rental housing supply for low middle-income households?

Summary conclusions about possible adjustments; - income related rents (social housing sector) - reduce the deregulation limit - exemption of regulation - sell the dwellings of housing assocation with > 142 PVS points - Buy to Let - Tax benefits - Housing allowances 8. These possible adjustments are processed in the recommendations that are described in the next section.

B.A.J. Nienhuis

- 32 -

2015

Recommendation A

Let the Government take care of preventing that regulations for the social housing sector have unwanted effects on the private rental housing sector. Following from Conclusion 1: Strong rent regulation provides problems for the smaller, local investor.

What takes place in the social housing sector has a high influence on the behaviour of investors in the private rental housing sector. The landlord levy was initially intended for housing associations, but has effects on market players with regulated rental dwellings as well. Investors have more or less a hesitant attitude when it comes to investing in the private rental housing sector. This has to do with two reasons: the lack of clarity about adjustments to the PVS and the choices that housing associations are going to make about their non-SGEI housing stock. Income related rents in the social housing sector can have a positive influence on the societal accommodation level of low moderate income households. Besides, for skewed households it will become easier to make a step from the social housing sector towards the private rental housing sector. Prescribed income limits for income related rents clarify which target groups can find housing in which housing sector.

Recommendation B

Do not apply changes to the rent regulation for a certain period. Following from Conclusion 1: Strong rent regulation provides problems for the smaller, local investor.

From this research it can be concluded that unrest in laws and regulation is an extra risk factor for investors. This risk factor refers to uncertainty. More than once it was stated by investors and other stakeholders that it has their preference to invest in a climate with stable laws and regulations. Even the application of a new subsidy measure causes extra unrest within the rent regulation. Mainly the smaller private investors do not find that the advantages – for instance in the form of a higher return – outweigh the efforts to explore the new fixed or temporary regulation. From this it is presumed that it therefore will be promising to make no chances in the rent regulation for a certain period. The question remains then for adjustments that will be implemented in the law; do their benefits outweigh the burdens that investors encounter from the unrest in the law?

Recommendation C

Let the government make the PVS less ambiguous. Following from Conclusion 3: The PVS and the landlord levy result in a too low earning capacity which leads to a negative willingness to invest for the middle segment.

Landlords would like to rent out their dwelling far above the deregulation limit to prevent a relapse of the dwelling to below the deregulation limit. Certainty is an important factor in the willingness to invest, the renewed PVS offers an additional uncertainty: the addition of the value according to the Valuation of Immovable Property Act (WOZ). The municipality decides whit what value a property will be appreciated. Additionally, there are some small pitfalls in the interpretation of the PVS, especially when it comes to the allocation of quality points and measuring different living areas. The quality points can mainly be found on the basis of available forms, however, practice shows that there is no entire consistency in this.

B.A.J. Nienhuis

- 33 -

2015

Recommendation D

Let the government make tailored temporary regulation for regions with a high market pressure. Following from Conclusion 3: The PVS and the landlord levy result in a too low earning capacity which leads to a negative willingness to invest for the middle segment.

During this research it was revealed that the demand of private rental dwellings between €700 - €1000 per month, especially in regions with a excessive market pressure, is high. Initially, it involves Amsterdam as well as it plays a role in a city like Utrecht. The introduction of certain regulations have different effects on high pressure regions with scarcity and in regions where the pressure on the market is low. It is not always wanted to implement the changes in regulations in the low pressure markets too. The willingness to invest in cities like Amsterdam may increase by (temporary) tailored regulations that stimulate the supply of middle segment rental housing. Examples of customized (temporary) regulations are: 1. 2. 3.

An exemption of the landlord levy on a regulated dwelling will be made possible for each dwelling that is rented out by the same landlord between €710,68 (deregulation limit, price level 2015) - €850 on a 1:1 ratio. (Regulation for investors with a housing stock in both the social housing sector and private rental housing sector, an incentive to rent out dwellings in the lower middle segment). Dwellings with a rent price just above the deregulation limit stay in the non-regulated housing sector for the upcoming five years, regardless the chances in the PVS (and thus the number of points of a dwelling) or the deregulation limit. Make temporary subsidies available for renting out the type of dwellings that currently have a high demand and low supply. For example: A subsidy for new rented dwellings in the €710,68 (price level 2015) - €850 segment.

Recommendation E

Let municipalities and housing associations experiment with different forms of income related rents. Following from Conclusion 4: FHM and HOM

The two experiments with income related rents - HOM and FHM - differ from each other, but in essence they have the same purpose. HOM already proved to be a successful experiment, FHM is still in progress. A lot of people consider income related rents as a new rent policy for housing associations for the future. That is why it is important to already experiment with different types of income related rents: to what extent are certain income limits effective in income related rents? What quality suits different types of households? What is affordable? In particular the experiments that involve low moderate income households with a wish to hire a dwelling is important. It is relatively small group of households that is falling between two stools. Furthermore, income related in the social housing got a high score during the Delphi-method.

Recommendation F

Let the government stimulate housing associations to sell a part of their non-SGEI stock to investors. Following from Conclusion 6: Chances for cooperation between investors and housing associations.

The application of income related rents is an efficient way of accommodating, but it needs a lot more research. Currently, housing associations are concerned with the separation of their SGEI and non-SGEI activities.

B.A.J. Nienhuis

- 34 -

2015

Arising from this there are opportunities for the middle segment housing. Housing associations could sell a part of their non-SGEI housing stock, they can keep a certain amount of their non-SGEI stock for own rental. Investors are interested in existing housing, this provides an immediate return on investment. The sale can impose conditions for the next 5-10 year by maximizing rent limits on €950 per month. This prevents that rents divert to more than €1000 per month, what easily may happen in high pressure housing markets. Furthermore there are opportunities for cooperation between investors and housing associations. Investors have the financial resources to invest in housing, housing associations have a societal purpose and often the land positions. Let investors be the shareholders of apartment buildings, where housing associations take care of the management of social housing, in order to create mixed neighbourhoods.

Recommendation G

Let the government make regulations in order to attract the small, local investor. Following from Conclusion 7: Buy to let, housing allowances and tax benefits to attract the small and local private investors.

There is a large difference between large investors and small, local investors; both parties experience different constraints within the rent regulation. Local investors are suffering from the rent control and the landlord levy has a much bigger impact on small investors than on the large investors. Generally, local investors have a smaller and older housing stock. From ten dwellings with a rent price below the deregulation limit, investors have to pay the landlord levy. Furthermore, it are not only the big investments companies that have financial resources, there are a lot of local investors with private equity too. What prevents them from investing in private rental housing is that the return on investment is too low. Tax benefits for a second home as in France, subsidies linked to sustainable renovations or Buy to Let mortgages are several ways to encourage local investors to invest in the private rental housing sector for (low) moderate income households.

B.A.J. Nienhuis

- 35 -

2015

Leeswijzer Dit onderzoek resulteert in aanbevelingen voor het aanpassen van de huurregulering – zowel de huurprijsregulering als de huurbescherming – waardoor het aanbod middensegment huurwoningen voor de lage midden-inkomens kan worden vergroot. Dit hoofdstuk bevat een leeswijzer voor dit rapport.

Deel I: Introductie onderzoek Hoofdstuk 1 start met de aanleiding en de probleemanalyse van het onderzoek, waarna vervolgens de doelstelling en onderzoeksvragen worden gepresenteerd. Het eindigt met een gebruikerspotentieel en het beoogde eindresultaat. In dit hoofdstuk staan het waarom en wat van dit onderzoek centraal. Hoofdstuk 2 gaat nader in op het hoe van het onderzoek in de vorm van de onderzoeksmethodologie, beginnend met het conceptueel model. Vervolgens wordt er verder uitgeweid over de strategie van het onderzoek – kwalitatief en/of kwantitatief – en de onderzoeksmethoden met de uitvoering ervan. Deel II: De context Hoofdstuk 3 bespreekt de eerste deelvraag van het onderzoek en gaat over de actuele weten regelgeving omtrent de huurregulering. De huurbescherming en huurprijsregulering worden apart van elkaar besproken.

Hoofdstuk 4 zet de huishoudkenmerken van de groep huishoudens met een laag midden-inkomen uiteen. Hierin wordt onder andere beschreven wat de ontwikkelingen in de huurvoorraad voor deze groep de afgelopen jaren zijn geweest en wat de omvang en kenmerken van deze groep zijn. Daarnaast wordt de betaalbaarheid van wonen voor deze groep verder uitgelicht. Hoofdstuk 5 gaat in op de belemmeringen voortkomend uit de huurregulering die het investeringsgedrag beïnvloeden van beleggers en particuliere investeerders. Er wordt nader ingegaan op hoe investeerders en beleggers tegen huurregulering aankijken en wat de wetenschap over de relatie tussen huurregulering en investeringsbereidheid zegt.

Deel III: Kansen voor het middensegment Hoofdstuk 6 beschrijft drie deelvragen die gezamenlijk een analyse opleveren van de initiatieven Huur op Maat en Flexibel Huren Middeninkomens. De analyse gaat in op de effecten van deze initiatieven op de betaalbaarheid, de kwaliteit, het aanbod van de huurwoningen en de invloed die ze kunnen hebben op de investeringsbereidheid van beleggers en investeerders. Het hoofdstuk start met een korte beschrijving van beide initiatieven, een meer uitgebreide beschrijving van de initiatieven kan worden gevonden in de Bijlage. Hoofdstuk 7 bespreekt de huurregulering van drie Europese landen: Engeland, Duitsland en Frankrijk. De huurregulering van elk van de landen wordt kort besproken waarna wordt ingegaan op de maatregelen uit deze landen die ook in een aangepaste vorm op de Nederlandse woningmarkt van toepassing kunnen zijn.

Deel IV: Kansrijke aanpassingen Hoofdstuk 8 is het hoofdstuk dat de laatste deelvraag beantwoord en waarvoor de Delphi-ranking van toepassing is. De achttien kansrijke aanpassingen worden besproken aan de hand van te verwachten effecten en de resultaten van de Delphi-ranking worden kenbaar gemaakt. De resultaten zijn geanalyseerd en aan de hand van een indeling naar impact en maatschappelijk draagvlak beoordeeld op kansrijkheid. Deel V: Conclusies en aanbevelingen Hoofdstuk 9 bevat de conclusies van elk van de hoofdstuk gevolgd door de aanbevelingen die zijn gebaseerd op de conclusies. In dit hoofdstuk is tevens de wetenschappelijk en maatschappelijke relevantie en de reflectie op het product en proces te vinden. Het wordt afgesloten met een korte aanbeveling voor eventueel vervolgonderzoek.

B.A.J. Nienhuis

- 36 -

2015

Deel I | INTRODUCTIE ONDERZOEK

B.A.J. Nienhuis

Johannes Vermeer - Het straatje (1661)

- 37 -

2015

1. Inleiding

De vraag en het aanbod van particuliere huurwoningen voor huishoudens met een laag midden-inkomen sluit niet op elkaar aan. Er ligt een oorzaak-gevolg relatie aan ten grondslag, die al begonnen is in de jaren ’40 tijdens de wederopbouw na WOII, om alle schade aan de woningmarkt te herstellen. De aanleiding van het probleem wordt beschreven als de discrepantie tussen vraag en aanbod. Uit de aanleiding en de probleemanalyse is een probleemstelling en doelstelling beredeneerd waar dit onderzoek op gebaseerd is.

1.1 De discrepantie tussen vraag en aanbod

In 2007 brak in de Verenigde Staten een crisis op de woningmarkt uit, van hieruit ontstond een verdere financiële en economische crisis. De economie en daarmee ook de woningmarkt stagneerde in Nederland (Elsinga, de Jong, & van der Heijden, 2011, p. 38). Sinds de crisis in 2007 begon was er in de navolgende jaren een daling in de economie te zien, momenteel is de economie – en ook de woningmarkt – zich weer aan het herstellen. De rijksoverheid verwacht een stijging binnen de economie van 1,25% in 2015, echter is een behoedzame houding in dit herstel noodzakelijk (Rijksoverheid, 2014c). Met een licht herstel van de economie gaat ook een licht herstel van de woningmarkt gepaard, onder het bewind van de Minister voor Wonen en Rijksdienst Stef Blok. Minister Blok heeft er zorg voor gedragen om de woningmarkt een nieuwe impuls te geven en daarmee voor een beginnend herstel te zorgen, aldus NVM-voorzitter Ger Hukker (NVM, 2015). Dit neemt niet weg dat veel Nederlandse banken hypotheken open hebben staan die maar in beperkte mate met deposito’s kunnen worden gefinancierd (De Nederlandsche Bank, 2014a, p. 17). Een deposito is, aldus Aegon (2013): “ ... een bepaalde tijd aan de bank toevertrouwd geld.” Door een tekort aan deposito’s zijn banken aangewezen op financiering vanuit de markt, in 2012 was deze financiering nog ongeveer twee derde van het bankbalans (De Nederlandsche Bank, 2012). De Nederlandsche Bank streeft in haar ambities voor 2018 naar een afhankelijkheidsreductie van de marktfinanciering, om te kunnen werken aan een betere financiële weerbaarheid (de Nederlandsche Bank, 2014b, p. 9). In Figuur 1 is te zien dat sinds 2007 het aantal leningen nagenoeg gelijk is gebleven en dat het aantal deposito’s licht is gestegen.

Figuur 1 - Ratio leningen en deposito’s (De Nederlandsche Bank, 2012)

Financiering vanuit de markt brengt risico’s met zich mee, omdat deze vorm van financiering afhankelijk is van de werking van de markt (De Nederlandsche Bank, 2014a, p. 13). Hierdoor is het uitzetten van nieuwe kredieten – waaronder hypotheken – risicovoller geworden dan voorheen waarbij de ratio leningen/deposito’s lager lag (zie Figuur 1). Naast het feit dat veel hypotheken van Nederlandse huishoudens onder water staan, zijn er ook huishoudens met betalingsachterstanden. Dit heeft, naast de risico’s van marktfinanciering en de nieuwe eisen die het Basel III akkoord aan banken stelt, geleid tot een terughoudende houding van banken met betrekking tot het verstrekken van nieuwe hypotheken (De Nederlandsche Bank, 2014a, p. 7). De daling van huizenprijzen zorgt ervoor dat het verkopen van een woning minder aantrekkelijk is geworden. Dit laatste heeft ook invloed op doorstromers die door restschulden die aan hun woning kleven niet kunnen verhuizen (Jacobs, 2013, p. 638). De huizenmarkt is door de moeilijke financiering van banken, het effect van de dalende huizenprijzen en onzekerheden over inkomens vast komen te zitten.

B.A.J. Nienhuis

- 38 -

2015

Tabel 1 geeft de ontwikkeling van de woningvoorraad in Nederland weer van 2006 tot en met 2012, het percentage particuliere huurwoningen bedraagt enkel 10% van het totale woningaanbod van 2012. Hier staan 60% koopwoningen en 30% sociale huurwoningen tegenover (Figuur 2). Dit betekent dat de huursector wordt gedomineerd door de sociale huur. Dit fenomeen speelt al enige tijd, in Figuur 3 is te zien dat het aantal sociale huurwoningen (met name corporatie woningen) sinds WOII sterk is gegroeid en het aantal woningen in de vrije sector is gedaald. Dit is ontstaan doordat er na WOII een grote stimulans ontstond tot het bouwen van grote getalen nieuwbouw woningen om het tekort op de woningmarkt op te vullen. Forse subsidies hebben hier tevens aan bijgedragen, evenals de stimulering van de sociale huursector door de overheid in de jaren ’50 (Elsinga et al., 2007, p. 50). Het relatief grote aanbod sociale huurwoningen en de grote koopsector in Nederland beperkt de keuzevrijheid voor midden-inkomens. Binnen deze groep gaat het met name om de lage midden-inkomens met een inkomen tussen de €33.000 en €43.000 per jaar. Deze groep heeft moeite met het kopen van een woning, ten eerste omdat deze groep een te hoog jaarinkomen heeft om in aanmerking te komen voor sociale huur. Ten tweede is het aanbod huurwoningen in de de particuliere huursector laag en is er tot dusver niet genoeg aanbod voor doorstromers vanuit de sociale huur naar een private huurwoning dat beter past bij hun inkomen (van Deursen, 2013, p. 24). In overige Europese landen liggen de verhoudingen tussen koop, sociale huur en particuliere huur anders dan in Nederland. In Duitsland domineert de particuliere huursector met 53%, gevolgd door koop met 42% en een sociale huursector van 5%. In het Verenigd Koninkrijk beslaat de koopsector voor twee derde de totale

Tabel 1 – Ontwikkeling woningvoorraad (Rijksoverheid, 2014d)

Figuur 2 - Woningvoorraad huur en koop in Nederland (gebaseerd op van Deursen, 2013, p.25)

Figuur 3 - Ontwikkeling omvang voorraad naar eigenaarcategorie sinds 1947 (Rijksoverheid, 2014g)

B.A.J. Nienhuis

- 39 -

2015

woningvoorraad en is de verhouding tussen sociale huur en particulieren nagenoeg gelijk (Figuur 4). In veel Europese landen is de koopsector het grootst, waarbij in de onderlinge verhouding tussen de sociale- en private huursector de laatste domineert, zoals het geval is in Frankrijk (van Deursen, 2013, p. 25). Lage midden-inkomens vallen momenteel tussen wal en schip bij het vinden van een passende woning. Passende bij het inkomen van €33.000 - €43.000 per jaar zijn dit in totaal 890.000 huishoudens (ABF Research, 2013, p. 14) van de in totaal 7 miljoen huishoudens die Nederland telt (Boelhouwer & Hoekstra, 2014, p. 305). Er zijn een aantal redenen waarom het juist voor deze groep moeilijk is een geschikte woningen te vinden. Ten eerste komen zij niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, omdat het inkomen hiervoor niet hoger mag zijn dan (peiling 1 januari 2015) €34.911 (Rijksoverheid, 2014g). Op afgelopen prinsjesdag (16 september 2014) zijn diverse maateregelen bekend gemaakt die betrekking hebben op huiseigenaren. Deze maatregelen hebben niet alleen gevolgen voor de huidige huiseigenaren, maar ook voor huishoudens die op zoek zijn naar een koopwoning. Het kopen van een woning voor de lage midden-inkomens wordt een moeilijkere opgave door de nieuwe rekenmethode die het NIBUD hanteert, de maximaal te verkrijgen hypotheek daalt hiermee fors (de Horde, 2014). De hypotheekrenteaftrek werd bijvoorbeeld per 1 januari 2015 verlaagd van 51,1% naar 51% en zal elk jaar met een 0,5% dalen (Vereniging Eigen Huis, 2014a). De maximale hypotheek was in 2013 nog 105% (Hypotheek platform, 2014) van de waarde van de woning (loan-to-value ratio) en is sindsdien elk jaar een procent verlaagd naar 103% in 2015 (Rijksoverheid, 2015). Daarnaast worden de regels rondom de inkomenseisen nog strenger dan voorheen. Een inkomen van rond de €35.000 per jaar kon voorheen nog ongeveer een hypotheek van €171.000 krijgen, dit wordt in 2015 maximaal €157.000 (Vereniging Eigen Huis, 2014b). Deze maatregelen hebben gevolgen voor de vraag naar huurwoningen in de vrije sector, de vraag naar huurwoningen binnen deze sector is sinds 2011 al flink gestegen en de verwachting is dan ook dat deze vraag nog drastischer zal toenemen; tussen 286.000 (80%) en 695.000 (200%) private huurwoningen voor de komende twintig jaar (zie Figuur 5).

Figuur 4 - Woningvoorraad huur en koop in Frankrijk, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk (gebaseerd op van Deursen, 2013, p.25)

Figuur 5 – Het verwacht verloop van de vraag naar woningen (Eichholtz, Heijdendael, Likkel, & van Everdingen, 2014, p. 19)

B.A.J. Nienhuis

- 40 -

2015

1.2 Probleemanalyse

De huurder in Nederland wordt erg beschermd, zowel binnen als buiten de gereguleerde sector. De gereguleerde sector is dat deel van de huursector waar de huurprijs van woningen beneden de liberalisatiegrens van €710,68 (2015) valt, dit wordt aangeduid met sociale huur. Binnen deze sociale huursector gelden meer wetten en regels omtrent huurprijzen en huurbescherming dan in de vrije huursector (Rijksoverheid, 2014g). De huidige huurregulering kan er momenteel voor zorgen dat het rendement voor investeerders in het lage middensegment gelimiteerd is, huurregulering biedt bescherming aan de huurder in de vorm van het voorkomen van onredelijk hoge huurstijgingen (Haffner, Elsinga, & Hoekstra, 2008, p. 230). Dit is één van de redenen voor private investeerders om minder te investeren in de private sector. IVBN (2011, p. 2) noemt naast de beperkende huurregulering ook de prijsontwikkelingen in de koopsector een reden van het uitblijven van investeringen in de vrije huursector. Onrust in weten regelgeving leidt dus tot een negatieve invloed op de investeringsbereidheid van investeerders en (buitenlandse) beleggers. Dit is tevens zichtbaar met de komst van de verhuurderheffing, die als een rem op de investeringen van beleggers werkt (IVBN, 2014, p. 4). Verhuurders die meer dan tien huurwoningen – met een huur tot maximaal de liberalisatiegrens – in hun bezit hebben krijgen hiermee te maken. Dit heeft een negatief effect op het rendement van het gehele portfolio van verhuurders, omdat de daar tegenoverstaande inkomensafhankelijke huurverhoging geen volledige dekking biedt voor de heffing. In een onderzoek van Whitehead (2012) aan de Universiteit van Cambridge wordt het effect van de huurprijsregulering op investeerders onderzocht. De volgende uitkomsten zijn algemene resultaten en gelden niet specifiek voor één land. Het effect van de huurregulering op investeerders wordt aldus Whitehead als belangrijkste bron gezien van het uitblijven van investeringen in de private huursector. Het bepalen van de hoogte van de huur, in Nederland aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), zorgt ervoor dat het huurrendement en de kapitaalwaarde van de woning daalt. Wat tevens kan leiden tot achterstallig onderhoud van de woning. De mate van huurbescherming neemt de vrijheid weg voor investeerders om bij lange-termijn contracten de woning te kunnen verkopen, maar garandeert echter wel een lange-termijn inkomsten stroom. Daar staat tegenover dat korte-termijn contracten voor hogere transactiekosten kunnen zorgen, bijvoorbeeld door het plegen van onderhoud om nieuwe huurders aan te trekken. Terwijl korte-termijn contracten meer flexibiliteit geven aan het verkopen van de woning op een gewenst moment (Whitehead, 2012, p. 35). Er zijn twee vormen van huurregulering te onderscheiden. De eerste vorm is de huurbescherming, die middels het Burgerlijk Wetboek gericht is op de rechten en plichten van zowel huurder als verhuurder. De tweede vorm is de huurprijsregulering die voor een groot deel wordt geregeld in besluiten en voor een klein deel in het Burgerlijk Wetboek. De besluiten – en daarmee de huurprijsregulering – zijn makkelijker aan te passen dan de huurbescherming in het Burgerlijk Wetboek. Zowel huurbescherming als huurprijsregulering bieden ook voordelen en zekerheiden voor de verhuurder, zoals de zekerheid die het WWS geeft over de minimale huur die gevraagd kan worden en de jaarlijkse huurprijsstijging. Lange-termijn contracten geven zekerheid over een lange-termijn inkomen (Whitehead, 2012, p. 37).

Figuur 6 – Het onderscheid binnen de huurregulering (eigen illustratie)

Doordat er zeker ook voordelen voor de verhuurder binnen de huurregulering bestaan moet er voorzichtig worden omgegaan met de mogelijke aanpassing ervan. Er bestaat geen één-op-één relatie tussen de aanpassing van de huurregulering en de investeringen in de private huursector, een indirecte relatie kan echter wel worden onderscheiden. Aanpassingen van de weten regelgeving kunnen een negatief effect hebben op de investeringsbereidheid van (particuliere) investeerders en (buitenlandse) beleggers. Het continu blijven draaien aan de knoppen van huurregulering schept onduidelijkheid en onzekerheid over wat er nog veranderd zal gaan worden. Vanuit deze

B.A.J. Nienhuis

- 41 -

2015

stelling verwacht ik dat een tijdje niets doen een waardevol effect kan opleveren met betrekking tot het gedrag van verschillende spelers op de markt. Door het wegnemen van de onzekerheid over weten regelgeving kan het probleem betreffende het aanbod middensegment huurwoningen zichzelf oplossen. Naast de kansrijke optie om een tijdje niets te doen worden binnen dit onderzoek ook aanbevelingen gedaan die te maken hebben met de aanpassing van de huurregulering, met als doel het vergroten van het aanbod middensegment huurwoningen voor huishoudens met een laag midden-inkomen.

Kansrijk

Kansrijk komt niet voor in de van Dale, op internet verschijnen verschillende definities die allen het overkoepelende aspect veelbelovend hebben.

“Kansrijk bijvoeglijk naamwoord: met veel kans op succes of overwinning, veel kans makend, veel kans hebbend.” (Encyclo, 2015a) De definitie kan worden onderverdeeld in een draagvlak en een bepaalde impact (zie Figuur 7). Binnen dit onderzoek maken vier perspectieven (huurdersorganisaties, woningcorporaties, investeerders en beleggers en (de)centrale overheden) ieder hun eigen belangen kenbaar die resulteren in eigen ideeën over wat kansrijk is.De impact ontstaat doordat experts van alle perspectieven aangeven of zij verwachten dat een maatregel wel of geen effect zal hebben op het doel van de vraagstelling: het vergroten van het aanbod middensegment huurwoningen voor lage midden-inkomens. Het draagvlak ligt bij de vier perspectieven binnen dit onderzoek: huurdersorganisaties, woningcorporaties, (de)centrale overheden en investeerders en beleggers. Hoe meer perspectieven voorstander zijn, hoe groter het draagvlak. De impact en het maatschappelijk draagvlak samen resulteert in de mate van kansrijkheid per maatregel.

Figuur 7 - Het begrip kansrijk (eigen illustratie)

1.3 Probleemstelling

Door de ontwikkeling van de Nederlandse woningvoorraad sinds WOII is het aantal private huurwoningen sterk afgenomen. Huishoudens met een midden-inkomen kunnen sinds de veranderingen rondom de toelatingseisen van woningcorporaties niet meer terecht in de sociale huursector. Daarnaast zijn de eisen voor het verkrijgen van een hypotheek aangescherpt, waardoor deze huishoudens niet altijd in aanmerking komen voor de koopsector. Kortom: deze huishoudens zijn te arm om te kopen en te rijk om (sociaal) te huren). Het aanbod huurwoningen in de geliberaliseerde huursector sluit niet aan op de vraag vanuit de huishoudens in het middensegment

B.A.J. Nienhuis

- 42 -

2015

(zie Figuur 8) en de investeringen in deze huursector komen moeizaam op gang. Aanpassingen binnen de huurprijsregulering en de huurbescherming (lees: huurregulering) kunnen er wellicht aan bijdragen om de drempel om in deze woningen te investeren voor investeerders en beleggers te verlagen. Met als resultaat een stijging van het totale aanbod geliberaliseerde huurwoningen in het €700 - €1000 segment.

Figuur 8 - Schematische inkomensverdeling versus woningvoorraad ((Jonker-Verkaart & Wassenberg, 2015, p. 5)

1.4 Doelstelling

Het doel van dit onderzoek is om aanbevelingen te doen voor het aanpassen van de huurregulering – zowel de huurprijsregulering als de huurbescherming – waardoor het aanbod middensegment huurwoningen voor de lage midden-inkomens kan worden vergroot. Met het evalueren van reeds genomen initiatieven, lessen uit het buitenland en gesprekken met experts wordt er inzicht verkregen in kansrijke aanpassingen binnen deze huurregulering.

1.5 Onderzoeksvragen

De onderstaande onderzoeksvragen sluiten aan op het volgende thema dat vanuit de TU Delft is gefaciliteerd: “Het vergroten van het aanbod private huurwoningen voor huishoudens met een midden-inkomen”. De deelvragen zijn opgesplitst in een aantal vragen binnen het vooronderzoek en de vragen voor het hoofdonderzoek. Met de deelvragen van het vooronderzoek kan er een theoretische context worden gevormd die als basis wordt meegenomen gedurende het onderzoek. Deze context is uitgewerkt in deel II van dit rapport.

Hoofdvraag Hoe kan het aanpassen van de huurregulering bijdragen aan het vergroten van het woningaanbod voor de lage midden-inkomens in de private huursector? -

Huishoudens met een laag midden-inkomen zijn inkomens tussen €33.000 en €43.000 per jaar (Prijspeil 2014; Boelhouwer & Hoekstra, 2014, p. 305)

Figuur 9 - Inkomensverdeling (Gebaseerd op Boelhouwer & Hoekstra, 2014, p. 305)

B.A.J. Nienhuis

- 43 -

2015

Deelvragen

Vooronderzoek 1. Wat is de actuele weten regelgeving omtrent de huurbescherming en de huurprijsregulering van woonruimten? 2. Wat is de omvang en wat zijn de huishoudkenmerken van de huishoudens die binnen de inkomensgrens van €33.000 - €43.000 vallen en die tevens een wens hebben om in een private huurwoning te wonen? 3. Welke belemmeringen, zoals beschreven in de literatuur, gericht op de huurregulering bestaan er voor investeerders in de private huursector en hoe beïnvloeden deze hun investeringsgedrag?

Hoofdonderzoek 4. 5. 6. 7. 8.

Welke initiatieven, gericht op de huurregulering, zijn in Nederland in de afgelopen vijf jaar geweest met als doel het vergroten van de private huursector voor lage midden-inkomens? Welk effect hebben deze initiatieven gehad op het huisvesten van de lage midden-inkomens groep, met betrekking tot het aanbod, de betaalbaarheid en de kwaliteit? Welke invloed kunnen deze initiatieven hebben op de bereidheid van private investeerders om te investeren in woningen voor lage midden-inkomens? Wat valt er te leren van de huurregulering in andere landen, met als doel het vergroten van het woningaanbod in de private sector voor lage midden-inkomens in Nederland? Welke aanpassingen binnen de huurregulering zijn gezien de ervaringen in binnenen buitenland kansrijk om de private huursector te vergroten voor de lage midden-inkomens?

1.6 Beoogd eindproduct

Het eindproduct zal resulteren in een aanbeveling voor stakeholders van de Nederlandse huursector: (de) centrale overheden, woningcorporaties, huurdersorganisaties en investeerders en beleggers. Het zal conclusies bevatten die gaan over kansrijke aanpassingen van de huurregulering om de vrije huursector te vergroten. Het is een schriftelijk wetenschappelijk rapport waarin niet alleen de conclusies, maar ook de resultaten die tot deze conclusies hebben geleid uitvoerig beschreven staan. Tevens biedt het rapport interessante inzichten voor partijen die met het huurbeleid te maken hebben, waaronder woningcorporaties, investeerders en beleggers en huurdersorganisaties.

1.7 Gebruikerspotentieel

Ervaringen van binnenlandse en buitenlandse initiatieven voor het vergroten van de particuliere huursector voor lage midden-inkomens kunnen bijdragen aan het vinden van kansrijke aanpassingen voor de huidige Nederlandse huurregulering. Initiatieven zoals de Pilot Flexibel Huren komend van de gemeente Amsterdam en gemeente Utrecht zijn direct gerelateerd aan de huurregulering. Ook bij andere (mogelijke) initiatieven ligt er vrijwel altijd een rol voor de gemeente en andere overheden om of samen te werken met investeerders of zelf deze risico’s te nemen. De resultaten voor dit onderzoek zouden daarom ten eerste interessant zijn voor gemeenten en daarnaast ook voor private investeerders. Tevens kan dit onderzoek interessante resultaten opleveren voor woningcorporaties, omdat deze vaak een grote rol spelen bij de huidige en eerder genomen initiatieven. Dit onderzoek bevat echter een politiek geladen onderwerp. De resultaten zouden niet direct toegepast kunnen worden op de maatschappij, een eventuele wijziging in de regulering gaat vaak gepaard met een langdurend proces. Het onderzoek heeft niet alleen betrekking op de investeerders in private huurwoningen, maar ook op de gebruikers van deze woningen. Deze laatste groep wordt door de wet gezien als de economisch zwakkere en geniet daardoor een bepaalde mate van bescherming. Dit onderzoek is interessant voor huurders met een laag midden-inkomen, omdat ingrepen van de huurregulering gevolgen hebben voor zowel huurders als verhuurders. Het doel van dit onderzoek is om vanuit wetenschappelijk oogpunt mogelijke aanpassingen te formuleren, waardoor een verbeterd kwalitatief en betaalbaar aanbod voor huurders kan worden gerealiseerd tegenover een redelijk rendement voor verhuurders.

B.A.J. Nienhuis

- 44 -

2015

2. Methodologie

Het opzetten van een onderzoek is een belangrijke stap in het starten van een onderzoek. Elling, Andeweg, de Jong en Swankhuisen (2005, p. 27) beschrijven in het boek Rapportagetechniek vier stappen binnen het schrijfproces van een scriptie. Deze stappen zijn: Bepaal de hoofdvraag (1), ontwerp een werkplan (2), schrijf de eerste versie (3) en schrijf de definitieve versie (4). Stap 1 is in vorig hoofdstuk aan bod gekomen door de hoofdvraag en onderzoeksvragen te bepalen. Dit hoofdstuk gaat over stap 2 van het schrijfproces. Er wordt ingegaan op de onderzoeksmethodiek en de uitvoering daarvan: het werkplan.

2.1 Conceptueel model

Het conceptueel model laat zien hoe binnen dit onderzoek vanuit de probleemstelling het uiteindelijke doel kan worden bereikt: het formuleren van kansrijke aanpassingen van de huurregulering voor een toename van het aantal private huurwoningen voor huishoudens met een laag middeninkomen. Er wordt onderzoek gedaan met een focus op de huidige huurregulering van Nederland, bestaande uit de huurprijsregulering en de huurbescherming. De initiatieven en experimenten die mogelijk leiden (en hebben geleid) tot een vergroting van de private huursector vormen een leidraad voor het onderzoek waarbij ook buitenlandse voorbeelden worden geëvalueerd. Het kader voor de evaluaties zijn de effecten op de kwaliteit, het aanbod en de betaalbaarheid van de private huurwoningen tezamen met het Figuur 10 – Conceptueel model (eigen illustratie) effect op het gedrag van de private investeerders.

2.2 Onderzoeksstrategie

Een onderzoeksstrategie kan kwalitatief of kwantitatief van aard zijn. “A qualitative research is a research strategy that usually emphasizes words rather than quantification in the collection and analysis of data.” (Bryman, 2012, p. 380). Echter, kwalitatief onderzoek heeft niet alleen te maken met de focus op woorden in plaats van getallen, er is een langere lijst met kenmerken van kwalitatief onderzoek. Tabel 2 geeft de contrasten weer tussen kwalitatief en kwantitatief onderzoek. Dit onderzoek hangt voor een groot deel af van de initiatieven en experimenten die in de afgelopen vijf jaar zijn genomen gericht op de huurregulering en het vergroten van de private huursector. Hierbij gaat het om het standpunt van de betrokken partijen en de effecten van deze initiatieven en experimenten op de betaalbaarheid, kwaliteit en het aanbod private huurwoningen. Een nieuwe theorie over de causale relatie tussen de huurregulering, het effect op het gedrag van private investeerders en de effecten op de kwaliteit, het aanbod en de betaalbaarheid van private huurwoningen wordt ontwikkeld. Dit kan worden bereikt op een procesmatige manier zoals te zien is in het onderzoeksontwerp in Figuur 16 (pagina 26). Het algemene thema voor het onderzoek is het vergoten van de private huursector voor huishoudens met een midden-inkomen. Met de hoofdvraag is het onderwerp meer

B.A.J. Nienhuis

- 45 -

2015

toegespitst door enerzijds te focussen op lage middeninkomens en anderzijds door het vergroten van de private huursector te bereiken met kansrijke aanpassingen binnen de huurregulering. Hierdoor kan er meer diepte binnen dit empirische onderzoek worden bereikt. Een kwalitatieve studie kan tevens gezien worden als een ongestructureerd onderzoek, waarbij het doel kan worden omschreven als het omschrijven van een bepaald fenomeen of probleem. Metingen worden gedaan aan de hand van een nominale of ordinale schaal (unieke waarden). Een kwantitatieve studie wordt gekenmerkt als een gestructureerd onderzoek. Het doel van kwantitatief onderzoek doen is het kwantificeren van een bepaalde variatie binnen fenomenen en problemen. Metingen binnen kwantitatief onderzoek gebeuren op een interval schaal of ratio schaal (continue waarden) (Kumar, 2011, p. 13).

Kwantitatief

Kwalitatief

Aantallen

Woorden

Onderzoeker op afstand

Onderzoeker dichtbij

Standpunt van onderzoeker Theorie testen Vast

Gestructureerd Generalisatie

Vaste, betrouwbare gegevens Macro

Gedrag

Kunstmatige setting

Standpunt van deelnemers

Theorie ontwikkelen Proces

Ongestructureerd

Contextueel begrip Rijke, diepgaande data Micro

Betekenis

Natuurlijke setting

Dit onderzoek is voor een groot deel een evaluerende studie Tabel 2 – Contrasten tussen kwalitatief en kwantitatief onderzoek (Bryman, 2012, p. 408) naar de initiatieven en experimenten die in de afgelopen vijf jaar zijn genomen. Er wordt onderzoek gedaan naar mogelijke kansrijke aanpassingen van de huurregulering en op een gestructureerde wijze naar de effecten van genomen aanpassingen op het aanbod, de kwaliteit en de betaalbaarheid van de private huurwoningen. Hierdoor kan worden geconcludeerd dat dit onderzoek zowel kwalitatief als kwantitatief van aard is.

2.3 Onderzoeksmethoden

Er bestaan veel methoden om kwalitatief onderzoek en kwantitatief onderzoek te doen, binnen dit onderzoek worden diverse methoden gebruikt die o.a. geschikt zijn voor het maken van evaluaties. De methoden worden hieronder kort besproken aan de hand van bestaande literatuur, waarna er dieper zal worden ingegaan op de uitvoering van de methoden.

Literatuurstudie

Er wordt steeds meer onderzoek gedaan naar de private huursector, wat inhoudt dat er ook steeds meer literatuur beschikbaar is aangaande dit onderwerp. Elling et al. (2005) beschrijven een literatuurverslag als:”… een beschrijving en evaluatie van de belangrijkste literatuur over een bepaald onderwerp.” Binnen dit onderzoek wordt er voornamelijk een literatuurstudie gedaan om de eerste drie deelvragen met betrekking tot het vooronderzoek te beantwoorden, maar in feite hebben alle onderzoeksvragen een literatuurstudie vooraf nodig. De belangrijkste literatuur over de huurregulering en bestaande experimenten in de private huursector zal worden geëvalueerd. Daarnaast wordt de literatuurstudie gebruikt om een theoretisch kader te vormen voor het vervolg van het onderzoek, dit kader – ook wel de context genoemd – kunt u vinden in deel II van dit rapport.

Documentenanalyse

De keuze voor een documentenanalyse komt voort uit de het willen verkrijgen van een goede voorbereiding op de andere methoden. Een documentenanalyse wordt vaak gecombineerd met interviews, zoals ook is gedaan bij het onderzoek van Sprenger (2001, p. 96). Sprenger gebruikte de documentenanalyse voornamelijk om de interviews voor te bereiden door middel van het analyseren van jaarverslagen van bedrijven en beleidsplannen. Een tweede voorbeeld van het gebruik van een documentenanalyse gecombineerd met interviews is te zien in het onderzoek van Beekhuijzen (2006, p. 6). Een documentenanalyse is door Beekhuijzen uitgevoerd ter voorbereiding op diepte interviews. Beide methoden controleren en valideren elkaar. Binnen mijn onderzoek zal de documentenanalyse ook gecombineerd kunnen worden met interviews, met name om de visies van verschillende partijen B.A.J. Nienhuis

- 46 -

2015

helder te krijgen. Vanuit de literatuurstudie wordt een theoretisch kader gevormd en wordt er data verzameld over kansrijke aanpassingen van de huurregulering op basis van wetenschappelijk onderzoek. De documentenanalyse verschaft daarentegen informatie over de visies van partijen en vormt een goede voorbereiding voor interviews. Door middel van interviews met experts kan de documentenanalyse methode gevalideerd worden.

Semi-gestructureerde interviews

De meningen van de betrokken partijen zijn belangrijk voor het beantwoorden van de deelvragen. Op basis van kennis uit de literatuur wordt vanuit een viertal perspectieven (overheid, investeerders, huurdersbelangen, woningcorporaties) gezocht naar kansrijke aanpassingen van de huurregulering, door middel van semi-gestructureerde interviews. Het houden van semi-gestructureerde interviews wordt gedaan om de meningen van experts boven tafel te krijgen. Los van een aantal visies vanuit het overheidsperspectief en het investeerdersperspectief zijn er te weinig documenten beschikbaar om wetenschappelijke conclusies uit te trekken. Het voordeel van een semi-gestructureerd interview is de mogelijkheid tot doorvragen nadat de geïnterviewde een antwoord heeft gegeven. Een veelvoorkomende fout die interviewers maken is het verwarren van interviewvragen met onderzoeksvragen. Het doel van een interview is het stapsgewijs beantwoorden van een onderzoeksvraag, niet de onderzoeksvraag zelf voorleggen aan de geïnterviewde persoon (Emans, 2004). Er is bij vijftien experts een semi-gestructureerd interview afgenomen. De start van de voorbereiding begint met het kiezen van de juiste personen voor het onderzoek. De basis gaat uit van een viertal perspectieven, bij deze perspectieven horen verschillende bedrijven en organisaties. De twee criteria die aan de experts is gesteld is dat zij moeten beschikken over voldoende kwalitatieve kennis over de particuliere huursector en de huurregulering.

Figuur 11 - Onderzoeksperspectieven (eigen illustratie)

Figuur 11 laat zien welke bedrijven en organisaties zijn benaderd, een uitgebreide lijst kan worden gevonden in Bijlage I. Elk perspectief behartigt de mening van tenminste twee professionals. Er zijn meerdere investerings- en beleggingspartijen benaderd, omdat deze partijen een uiteenlopende mening hebben ten opzichte van de huurregulering en zij zijn juist de spil van het onderzoek. B.A.J. Nienhuis

- 47 -

2015

Voorafgaand aan de interviews is er een lijst samengesteld met onderwerpen en interviewvragen die moeten leiden tot een antwoord op de deelvragen (zie Bijlage II). Daarna is elke vraag gelinkt aan één perspectief of meerdere perspectieven. Tevens zijn er aan alle geïnterviewde experts ook contextuele vragen gesteld die niet direct leiden tot een antwoord op een onderzoeksvraag, maar wel een duidelijk beeld kunnen scheppen over verwante onderwerpen. De deelvragen waar de interviews op zijn gebaseerd zijn de deelvragen van het hoofdonderzoek. Het vooronderzoek is al afgerond door middel van een literatuurstudie en documentenanalyse. In Figuur 12 worden de deelvragen gelinkt aan de perspectieven. Deelvraag vier en vijf gaan over de initiatieven en experimenten, interviewvragen over deze deelvragen worden voorgelegd aan de overheid en deelnemende woningcorporaties als initiatiefnemers van de experimenten om tevens de effecten hiervan op het aanbod, de kwaliteit en de betaalbaarheid boven water ter krijgen. De interviewvragen worden ook aan belangenverenigingen van huurders voorgelegd om de effecten vanuit het huurdersperspectief te onderzoeken. Deelvraag zes gaat over de bereidheid van investeerders om te investeren in private huurwoningen en de effecten van de initiatieven op het investeringsgedrag. De interviewvragen gebaseerd op deelvraag zes worden niet alleen voorgelegd aan investeerders, maar ook aan de lokale overheid. Deelvraag zeven zal grotendeels beantwoord worden aan de hand van literatuur, maar zal door middel van interviews ook worden voorgelegd aan de lokale overheid. Deelvraag acht kan aan alle perspectieven worden voorgelegd, zodat er een input op kansrijke aanpassingen van de huurregulering ontstaat vanuit vier perspectieven. Aan de start van elk interview wordt gevraagd of de geïnterviewde akkoord gaat met een opname van het gesprek. Zodoende kan naderhand een transcript van het gesprek worden uitgeschreven dat wordt gebruikt in het programma Atlas.Ti om data consistentie na te streven.

Figuur 12 - Onderzoeksperspectieven met deelvragen (eigen illustratie)

Delphi-ranking

Een Delphi-methode houdt in dat in minimaal twee rondes de mening van een aantal experts onderzocht wordt door middel van een bevraging. Na een eerste ronde analyseert de onderzoeker de uitkomsten en geeft in een tweede ronde feedback. De experts mogen na het zien van de feedback in de tweede ronde hun eerste ranking aanpassen. De grootte van het deelnemende panel verschilt en hangt af van kwaliteiten van de experts, het kan variëren van 10 tot 1685 deelnemers (Remøy, 2010, pp. 2528). Een Delphi-methode kan verschillende vormen aannemen, een vragenlijst via de post, online of face-to-face. Een belangrijk aspect bij het houden van een Delphi-methode is het garanderen van de anonimiteit van de deelnemers (Elliott, Heesterbeek, Lukensmeyer, & Slocum, 2006, pp. 113-124). In het geval van dit onderzoek is er gekozen voor een methode dat gebaseerd kan worden op de faceto-face Delphi-methode en in eerste instantie gecombineerd kan worden met de interviews. Het aantal B.A.J. Nienhuis

- 48 -

2015

experts dat is benaderd voor de interviews en gesprekken was, met het oog op de beschikbare tijd en de haalbaarheid, circa vijftien personen (Persoonlijke communicatie, Remøy, 2014). Nadat de interviews hebben plaatsgevonden wordt elk gesprek met een expert afgesloten door middel van de Delphi-ranking. Ieder krijgt genummerde kaartjes te zien met daarop een kansrijke aanpassing (Figuur 13) die ze moeten indelen in drie categorieën: ‘Leidt tot een GROTER aanbod private huurwoningen voor lage midden-inkomens’ (1), ‘leidt tot een KLEINER aanbod private huurwoningen voor lage middeninkomens’ (2) of ‘geen effect’ (3). Naast het indelen van de kaartjes per categorie, moeten ze ook gelegd worden op volgorde van belangrijk (bovenaan) naar minder belangrijk (onderaan). Aan elke geïnterviewde werd de vraag Figuur 13 - Kaartjes met kansrijke aanpassingsmogelijkheden (eigen foto) gesteld of ze eenmalig aan de terugkoppeling van de Delphi-ranking willen deelnemen. Dit is fase 2 van de Delphi-ranking en vindt plaats via e-mail waarbij de resultaten van hun eigen ranking worden getoond naast de resultaten per perspectief (Figuur 14). De experts wordt gevraagd of zij hun antwoorden nog eens willen aanpassen of zo willen houden. De resultaten worden anoniem aan elkaar gepubliceerd. Wanneer de Delphi-ranking per e-mail wordt verstuurd krijgt het de vorm van een formulier dat ingevuld kan worden (zie Bijlage III). Het formulier is zo gemaakt dat elke kansrijke aanpassing een korte beschrijving bevat. In totaal hebben 14 experts meegedaan aan de Delphi-ranking. Wanneer deze 14 als 100% wordt beschouwd in fase 1, is er een respons van 70% (10 personen) geweest op fase 2.

Figuur 14 - Delphi-ranking fase 2 (eigen illustratie)

B.A.J. Nienhuis

- 49 -

2015

In totaal zijn er 18 kansrijke aanpassingen van de huurregulering gevonden op basis van literatuuronderzoek. Aan alle experts wordt dezelfde slotvraag gesteld: ”Wat zou volgens u een kansrijke aanpassing van de huurregulering kunnen zijn om meer huurwoningen tussen de €700 en €1000 te creëren?”. Hiermee werden de experts in de gelegenheid gesteld feedback te geven op de aanpassingen die zij als meest kansrijk zagen en wat de effecten zouden zijn op de Nederlandse woningmarkt. Als kansrijk is hen de eerder genoemde definitie (zie Hoofdstuk 1.5) van dit begrip meegegeven om verwarring te minimaliseren. Twee professionals gaven aan een kansrijke aanpassing te missen in het lijstje, dit was in een vroeg stadium van de Delphi-ranking. Deze twee kansrijke aanpassingen zijn aan drie experts slechts eenmaal voorgelegd. Tijdens fase 2 hebben zij hier hun mening over kunnen geven. De analyse van de data uit fase 1 en fase 2 vindt plaats middels Excel (zie ook Figuur 17 op pagina 28). De resultaten worden ingevuld in een tabel die gekoppeld is aan een grafiek per perspectief en het totaalresultaat. De grafieken worden onderling vergeleken, daaruit worden conclusies getrokken.

Overzicht

Per deelvraag zal een overzicht worden gegeven welke methode wordt toegepast. Figuur 15 laat dit nogmaals op schematische wijze zien. Deelvraag 1 | Wat is de actuele weten regelgeving omtrent de huurbescherming en de huurprijsregulering van woonruimten? Literatuurstudie Met een literatuurstudie kan in kaart worden gebracht wat de actuele weten regelgeving is voor huurwoningen, tevens wordt er inzicht gegeven in de ontwikkeling van de huurregulering in de afgelopen jaren. Deelvraag 2 | Wat is de omvang en wat zijn de huishoudkenmerken van de huishoudens die binnen de inkomensgrens van €33.000 - €43.000 vallen en die tevens een wens hebben om in een private huurwoning te wonen? Literatuurstudie en documentenanalyse Een literatuurstudie zal uitwijzen wat de grootte van het aantal huishoudens met een laag middeninkomen is en wat de samenstelling van deze huishoudens is. Aan de hand van gegevens van het NIBUD kan informatie worden verkregen over het besteedbaar inkomen door middel van de documentenanalyse.

Figuur 15 – Onderzoeksmethoden gekoppeld aan deelvragen (eigen illustratie)

B.A.J. Nienhuis

- 50 -

2015

Deelvraag 3 | Welke belemmeringen, zoals beschreven in de literatuur, gericht op de huurregulering bestaan er voor investeerders in de private huursector en hoe beïnvloeden deze hun investeringsgedrag? Literatuurstudie en documentenanalyse Een literatuurstudie en documentenanalyse over deze deelvraag is een voorbereiding op deelvraag 6, dat gaat over de invloed van huurregulering op de bereidheid van private investeerders om te investeren in private huurwoningen. Deelvraag 4 | Welke initiatieven, gericht op de huurregulering, zijn in Nederland in de afgelopen vijf jaar geweest met als doel het vergroten van de private huursector voor lage midden-inkomens? Literatuurstudie, documentenanalyse en interviews Voor deze deelvraag is eerst een literatuurstudie nodig om te onderzoeken welke initiatieven zijn genomen met het oog op de huurregulering en in hoeverre deze initiatieven zijn geslaagd. Daarna zullen er interviews worden gehouden met betrokken instanties van de initiatieven om deze initiatieven te kunnen evalueren. Ter voorbereiding op de interviews wordt een documentenanalyse uitgevoerd. Deelvraag 5 | Welk effect hebben deze initiatieven gehad op het huisvesten van de lage middeninkomens groep, met betrekking tot het aanbod, de betaalbaarheid en de kwaliteit? Literatuurstudie, documentenanalyse en interviews Deze deelvraag is een vervolg op deelvraag 4 en zal worden beantwoord aan de hand van een literatuurstudie, documentenanalyse en interviews. Deze vraag wordt aan dezelfde partijen als in deelvraag 4 gesteld en maakt deel uit van de evaluatie van de verschillende initiatieven. Deelvraag 6 | Welke invloed kunnen deze initiatieven hebben op de bereidheid van private investeerders om te investeren in woningen voor lage midden-inkomens? Literatuurstudie, documentenanalyse en interviews Een literatuurstudie zal uitwijzen welke standpunten verschillende investeerders hebben ten opzichte van het investeren in de lage middensegment huurwoningen. Daarnaast kunnen interviews met private investeerders en verenigingen als IVBN en Vastgoedbelang een antwoord geven op deze vraag. Ter voorbereiding op de interviews wordt een documentenanalyse uitgevoerd. Deelvraag 7 | Wat valt er te leren van de huurregulering in Duitsland en Engeland, met als doel het vergroten van het woningaanbod in de private sector voor lage midden-inkomens in Nederland? Literatuurstudie, documentenanalyse en interviews Er is veel literatuur te vinden over huurregulering in andere Europese landen, ook het onderzoeksinstituut OTB heeft hier veel onderzoek naar gedaan. Ook zal voor deze deelvraag het Europese TENLAW project een belangrijke rol spelen, deze bevat rapporten over het woonbeleid en wetgeving rondom huur in alle Europese landen (TENLAW, 2014). Een aanvulling op het literatuuronderzoek kan gedaan worden door middel van interviews met personen die onderzoek hebben gedaan op het vlak van internationale huurregulering. Ter voorbereiding op de interviews wordt een documentenanalyse uitgevoerd. Deelvraag 8 | Welke aanpassingen binnen de huurregulering zijn gezien de ervaringen in binnenen buitenland kansrijk om de private huursector te vergroten voor de lage midden-inkomens? Literatuurstudie, documentenanalyse, interviews en Delphi-ranking Vanuit een literatuurstudie voor deze deelvraag kan een kader worden opgesteld voor de Delphirankin. Binnen dit kader kan het totaal aantal ervaringen uit binnenen buitenland worden opgezet, zodat daarmee verder kan worden gewerkt tijdens de interviews en ranking. De Delphi-ranking wordt gehouden met een vijftiental professionals vanuit de vier verschillende perspectieven. Een belangrijk selectiecriterium is de kennis die de experts moeten hebben op het gebied van de private huursector en de huurregulering. B.A.J. Nienhuis

- 51 -

2015

2.4 Uitvoering

Door middel van vier onderzoeksmethoden is het onderzoek uitgevoerd. De semi-gestructureerde interviews en de Delphi-ranking vergden enige vorm van voorbereiding, daarom wordt de uitvoering van deze twee methoden extra toegelicht.

Onderzoeksopzet

Figuur 16 geeft het onderzoeksontwerp weer. Het wordt weergegeven in een chronologische volgorde van links naar rechts beginnend met de probleemstelling. Daarna is het vooronderzoek gestart op basis van een literatuurstudie en documentenanalyse. Aan de hand van het vooronderzoek is een theoretisch kader opgesteld die de context vormt. Het veldonderzoek is gedaan aan de hand van semi-gestructureerde interviews en de Delphi-ranking. De resultaten van dit veldwerk werd continue teruggekoppeld aan de theorie. De terugkoppeling die bij de ranking hoort maakt het onderzoek compleet, doordat de resultaten zijn voorgelegd aan de experts en er aanpassingen konden plaatsvinden. Zo zijn er wetenschappelijk gevormde aanbevelingen geformuleerd.

Figuur 16 - Onderzoeksontwerp (eigen illustratie)

2.5 Analyseplan Delphi-ranking

Dit onderzoek heeft als doel het vinden van kansrijke aanpassingen binnen de huurregulering om zo het aanbod huurwoningen voor huishoudens met een laag midden-inkomen te vergroten. Deze kansrijke aanpassingen hebben te maken met de huurbescherming (variabele 1), de huurprijsregulering (variabele 2) en het overig beleid (variabele 3). De uitkomsten van de interviews met de experts vormen resultaten die worden beschreven in Hoofdstuk 8 en 9. De data wordt tijdens de analyse onderverdeeld in categorieën en variabelen en vervolgens in Excel verwerkt. De categorieën geven de vier onderzoeksperspectieven weer, de variabelen zijn de kansrijke aanpassingen die zijn geformuleerd aan de hand van literatuuronderzoek en gesprekken. De uiteindelijke aanbevelingen die zullen worden gedaan kunnen bestaan uit losse variabelen of een combinatie van variabelen. Categorie 1 | Investeerders en beleggers Categorie 2 | Woningcorporaties Categorie 3 | Huurdersorganisaties Categorie 4 | (De)centrale overheden Variabele 1 | Huurbescherming Wat zijn de kansen met betrekking tot: 1. Tijdelijke huurcontracten 2. Huurprijstoetsing (vrije huursector) 3. Overgang van de huur

B.A.J. Nienhuis

- 52 -

2015

Variabele 2 | Huurprijsregulering Wat zijn de kansen met betrekking tot: 4. Inkomensafhankelijke huren 5. WWS 6. Liberalisatiegrens 7. Aanvangshuren Variabele 3 | Overig beleid Wat zijn de kansen met betrekking tot: 8. Volledig vrije markt 9. Vrijstelling van regulering op aangewezen locaties 10. Hypotheekrenteaftrek 11. Subsidies/incentives 12. Commerciële corporatiewoningen 13. Regionale differentiatie 14. Buy to Let principe 15. Belastingvoordelen

Excel

De data wordt verzameld aan de hand van een ranking die is voorgelegd aan de experts uit verschillende organisaties en bedrijven. Er wordt één format (zie Bijlage III) gehanteerd voor elke ranking, waardoor een consistente vergelijking kan optreden tussen de verschillende uitkomsten. De analyse vindt plaats in excel, in een tabel worden de categorieën tegenover de variabelen geplaatst. Per organisatie wordt aangekruist welke aanpassing hij/zij kansrijk acht (zie Figuur 17). Aan de tabel worden vier verschillende grafieken gekoppeld die elk in een staafdiagram per perspectief de mate van kansrijkheid weergeven. Een vijfde grafiek geeft de mate van kansrijkheid voor alle perspectieven samen aan. De resultaten worden gepresenteerd aan elke deelnemer, waarbij ze een aanpassing kunnen doen op hun eerdere bevindingen. Beide resultaten worden uiteindelijk vergeleken.

B.A.J. Nienhuis

- 53 -

2015

Figuur 17 - Voorbeeld data analyse Excel (Eigen illustratie, zie Bijlage IX voor data analyse)

B.A.J. Nienhuis

- 54 -

2015

Deel II | DE CONTEXT

B.A.J. Nienhuis

- 55 -

2015

Berckheyde - Gezicht op de Herengracht in Amsterdam vanaf de Vijzelstraat (1671 - 1672)

3.

De actuele huurregulering in Nederland

De huurregulering bestaat uit twee componenten; de huurbescherming en de huurprijsregulering. Hieronder worden de onderdelen die betrekking hebben op dit onderzoek uitvoerig beschreven, waarmee een antwoord kan worden gegeven op de eerste deelvraag; Deelvraag 1 | Wat is de actuele weten regelgeving omtrent de huurbescherming en de huurprijsregulering?

Figuur 18 laat zien hoe er een verdeling kan worden gemaakt tussen de huurbescherming en de huurprijsregulering. Deze laatstgenoemde is gebaseerd op zowel wetgeving als besluiten. Binnen de huurbescherming gaat het enkel om wetgeving, dat met name gericht is op de rechten en plichten die voor zowel huurder als verhuurder gelden. De wet vermeldt deze rechten en plichten voor beide partijen in art. 7:201-282 Burgerlijk Wetboek. Dit staat beschreven in titel 4 van Boek 7, afdeling 1 tot en met 5. Afdeling 6 gaat over de huur van een bedrijfsruimte en zal daarom buiten beschouwing worden gelaten (wetten.nl, 2014). Afdeling 1 de algemene bepalingen, 2 verplichtingen van de verhuurder, 3 verplichtingen van de huurder, 4 de overgang van de huur en 5 de huur van een woonruimte zullen worden toegelicht. Allereerst volgt er een korte toelichting op het begrip woonruimte, behorende bij afdeling 5, waarna de overige vier afdelingen worden toegelicht.

Figuur 18 - Overzicht wetten en regels huurregulering (eigen illustratie)

3.1 Huurbescherming

Huurbescherming | Woonruimte Volgens de wet luidt de definitie van een woonruimte als volgt;

“Onder een woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.” (Art. 223 BW) Te weten dat zowel een zelfstandige woning, niet zelfstandige woning, woonwagen en een standplaats als woonruimte wordt beschouwd, kan er een verdere toelichting worden gegeven op de overige bepalingen van het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot de huur van een woonruimte.

B.A.J. Nienhuis

- 56 -

2015

Huurbescherming | Algemene bepalingen

“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.” (Art. 7:201 sub 1 BW) Een huurovereenkomst kan, net als een arbeidsovereenkomst, een duurovereenkomst worden genoemd. Duurovereenkomsten bevatten een sterk maatschappelijk belang bij eenzijdige opzeggingen van de overeenkomst, bijvoorbeeld wanneer een verhuurder het huurcontract wil opzeggen zonder dat de huurder hier intentie toe heeft. Dit heeft ertoe geleid dat de Nederlandse wetgeving in vergaande mate de economisch zwakkere in bescherming neemt (Asser/Abas 5-IIA 2007, p. 3). Veel wetsartikelen in boek 7 zijn van semidwingend en dwingend recht, dit betekent dat er niet ten nadelen van de huurder mag worden afgeweken van de bepalingen in het wetboek. Een huurovereenkomst moet in principe voldoen aan twee essenties, namelijk de (gedeeltelijke) ingebruikgeving en de tegenprestatie. Deze laatste hoeft niet altijd een geldsom te zijn, een tegenprestatie kan ook het onderhouden van het gehuurde of het voorkomen van brand, kraak of vernieling zijn (de Jonge, 2009, pp. 23-35). Huurbescherming | Verplichtingen van de verhuurder

“De verhuurder is verplicht de zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is.” (Art. 7:203 BW) Aldus bovenstaand wetsartikel is de verhuurder verplicht om de te verhuren woonruimte tijdig beschikbaar te stellen, dit is dan ook de hoofdverplichting van de verhuurder. Mocht dit niet het geval zijn dan is de verhuurder in verzuim en zou de huurder een vertragingsschade kunnen vorderen. Ten tweede kan de huurder ook de huur opschorten wanneer er sprake is van een gebrek, bijvoorbeeld lekkage of brandonveiligheid. Wanneer de verhuurder het probleem niet verhelpt kan dit leiden tot een vermindering in de huurprijs, echter betekent opschorten uitstel en niet afstel (de Jonge, 2009, pp. 61-80). De verhuurder mag alleen opschorten – in dit geval het niet meer beschikbaar stellen van het gehuurde – als de huurder zijn huur niet betaalt (de Jonge, 2009, p. 74). Artikel 7:204 lid 2 BW beschrijft hetgeen waarop de huurder recht heeft. In principe heeft de huurder recht op een genot dat bij aanvang van de overeenkomst verwacht mag worden van een goed onderhouden woning. Hierbij zijn twee elementen van belang waar de verhuurder zorg voor draagt, maar waarbij de verhuurder niet in alle gevallen aansprakelijk is. Ten eerste gaat het om de aanvang van de overeenkomst, tijdens de duur van de overeenkomst kunnen er ontwikkelingen gaande zijn in de omgeving van de woning. De verhuurder is niet verantwoordelijk voor bijvoorbeeld verpaupering van de wijk of hinder in het uitzicht vanuit de woning. Echter zegt dit niet dat verpaupering van de wijk geen effect heeft op de huurprijs van de woning, want de huurder kan huurvermindering vragen op grond van de kwaliteit van de woning zoals beschreven in de Uitvoering Huurprijzen Woonruimte (UHW). Het tweede element is een goed onderhouden woning (of: een goed onderhouden zaak). Wanneer men bijvoorbeeld een oude schuur huurt voor een lage prijs, kan dit niet de verhuurder verplichten de schuur tijdens de overeenkomst volledig op te knappen. De oude schuur moet in een dusdanige staat zijn dat hij geschikt is voor het doel waarvoor hij gebruikt zal worden. Dit is ook van toepassing op de huur van woningen, er zit namelijk een verschil in een te verwachten onderhoudsniveau. Men mag van een luxe loft met een hoge huurprijs een hoger onderhoudsniveau verwachten dan van een honderdjarige woning met een lage huurprijs (Huydecoper, 2012). De onderhoud van de woning is een belangrijke verplichting van de verhuurder, omdat deze de woning niet alleen ter beschikking moet stellen, maar ook ter beschikking moet laten. Dit is een gevolg van het feit dat de huur van een woning een duurovereenkomst is. Bij de koop van een woning is de overeenkomst van korte duur en gericht op afwikkeling, bij de huur van een woning heeft de overeenkomst een duurzaam karakter. Daarom draagt de verhuurder ook nog na de totstandkoming van de overeenkomst zorg voor het onderhoud van de woning (Asser/Abas 5-IIA 2007).

B.A.J. Nienhuis

- 57 -

2015

Huurbescherming | Verplichtingen van de huurder

“De huurder is verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen.” (Art. 7:212 BW) “De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.” (Art. 7:213 BW) De verplichtingen van de huurder bestaat uit twee belangrijke aspecten, de huurder is ten eerste verplicht om de vergoeding (tegenprestatie) tijdig te voldoen en ten tweede moet de huurder zich als een goed huurder gedragen. Beide verplichtingen hebben een nadere uitleg nodig. De tegenprestatie die wordt genoemd in Art. 7:212 BW bestaat meestal uit een financiële vergoeding, maar mag daarentegen ook een andere vorm hebben (de Jonge, 2009, p. 111). Een tegenprestatie kan ook de vorm hebben van het verlenen van een dienst, bijvoorbeeld het verzorgen van de verhuurder. Dit laatste was het geval bij een uitspraak van de Hoge Raad (HR 16 mei 1975, NJ 1975 437) in het arrest Drost/Van Donselaar. De huurder zou in dit geval een deel van het aangekochte pand huren van de verhuurders, met als tegenprestatie dat de huurder zorg zou verlenen aan de beide verhuurders. Deze zorg dekte vervolgens de gehele huur. Volgens de Rechtbank was hier inderdaad sprake van een huurovereenkomst, waar aan bijzondere wijze van huurbetaling aan was verbonden. Deze wijze van huur kon niet worden gezien als bestaande uit een huurovereenkomst met daarbij een aparte verzorgingsovereenkomst (Scholten, 1975). De huurder zelf heeft de verantwoordelijkheid dat de huur door de verhuurder wordt ontvangen, de verhuurder bepaalt daarbij op welke wijze de huur wordt betaald. Mochten er problemen voorvallen bij het betalen van de huur, waarbij de huurder alle bepalingen van de verhuurder heeft nagelopen, komt dit voor rekening van de verhuurder (de Waal, 2014). Wanneer de huurder verzuimd de tegenprestatie te betalen kan dit uiteindelijk leiden tot ontbinding van de overeenkomst. Uit jurisprudentie is gebleken dat één wanbetaling te weinig is om tot ontbinding over te gaan, als voldoende wordt de driemaandenregel beschouwd: drie maanden huurachterstand. Echter is ook dit geen harde grens waarna tot ontbinding wordt overgegaan door kantonrechters (de Jonge, 2009, p. 112). Het tweede aspect waaraan een huurder zich moet voldoen is het feit dat de huurder zich als een goed huurder moet gedragen. Dit houdt in dat de huurder zich naar maatstaven van redelijkheid en zorgvuldigheid moet gedragen, hieronder valt dat de huurder zorg moet dragen voor: 1. Schade aan de gehuurde woning 2. (Overige) schade voor de verhuurder 3. Informatieplicht 4. Schade aan de omgeving en omwonenden (de Waal, 2014) In een uitspraak van de rechter in Hof den Bosch op 31 juli 2007 (WR 2007, 83) was geen sprake van goed huurderschap. In de woning van een huurder werd een hennepkwekerij aangetroffen, nadat de huurder tijdens de afwezigheid een toezichthouder had aangesteld. De huurder was niet op de hoogte van de kwekerij, dit vond de rechter geen gegronde reden om niet over te gaan tot ontbinding van de overeenkomst (de Jonge, 2009, p. 136). Onder het huidige huurrecht is de huurder tevens verplicht om door middel van een schriftelijke toestemming aan de verhuurder te vragen om wijzigingen aan de woning aan te brengen. Dit geldt voor wijzigingen aan de woning die niet na afloop van de overeenkomst zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. De huurder kan via de rechter alsnog een machtiging krijgen om wijzigingen in de woning aan te brengen, wanneer de verhuurder hier geen toestemming voor heeft gegeven. Voordat de rechter hier toestemming voor geeft, moet aangetoond worden dat de wijzigingen noodzakelijk zijn of dat ze het woongenot verhogen, zonder dat de bezwaren van de verhuurder hier tegenop wegen (de Jonge, 2009, pp. 150-151).

B.A.J. Nienhuis

- 58 -

2015

Huurbescherming | Overgang van de huur

“Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft en vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, door de verhuurder doen de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger.” (Art. 7:226 lid 1 BW) ‘Koop breekt geen huur’ is een onderwerp dat sterk samenhangt met de verplichtingen van de verhuurder. De huurovereenkomst blijft bestaan wanneer de verhuurder zijn woning verkoopt aan een ander persoon, die daarna de nieuwe eigenaar zal zijn. Het gaat om een overeenkomst tussen twee personen, namelijk de huurder en de (voormalige) verhuurder. Tevens moet de nieuwe eigenaar zich onthouden van zijn recht wanneer dit een belemmering zou vormen voor het gebruik van het gehuurde door de huurder. In het kort komt dit laatste er simpelweg op neer dat de nieuwe eigenaar niet in zijn woning mag wonen zolang er een huurder in woont (de Jonge, 2009, pp. 100-101). Aldus Art. 7:228 lid 1 BW eindigt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op de overeengekomen dag zonder dat daartoe een opzegging vereist is. Huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd kunnen op drie manieren eindigen; door opzegging, ontbinding of beëindiging met wederzijds goedvinden (de Jonge, 2009, p. 223). Voor zowel opzegging als ontbinding zijn een aantal wettelijke verplichtingen vereist. Een opzegging is een ander woord voor de beëindiging van de huur. Of de huurovereenkomst kan worden opgezegd en hoe dit wordt gedaan staat in het huurcontract dat door beide partijen is ondertekend. Ontbinding kan in tegenstelling tot opzegging per direct gelden en is alleen mogelijk wanneer één van beide partijen in verzuim is (MKB HuisJuristen, 2014). Bij de opzegging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door de huurder geldt een opzeggingstermijn die gelijk is aan één betalingstermijn, niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden (Art. 7:271 lid 5 sub a BW). In de meeste gevallen is er sprake van opzeggingstermijn van één maand, dat gelijk staat aan de betalingstermijn van één maand. Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen moet hij voldoen aan een opzegtermijn van minimaal drie maanden, verlengd met één maand voor elk jaar dat de huurder ononderbroken het gehuurde gebruikt heeft tot maximaal een verhoging van zes maanden (Art. 7:271 lid 5 sub b BW). Voor de verhuurder geldt hierdoor een opzegtermijn van minimaal drie maanden, die kan oplopen tot een termijn van negen maanden. Voor de verhuurder gelden strikte regels voordat deze de huur daadwerkelijk kan opzeggen. Zoals eerder genoemd dient de opzegging te geschieden volgens een schriftelijke brief aan de huurder, waarin de huurder binnen een bepaalde termijn kan instemmen met de opzegging. Wanneer de wederpartij instemt met de opzegging is er sprake van een beëindiging met wederzijdse goedvinden. Wanneer dit niet het geval is kan de rechter een vordering tot opzegging door verhuurder toewijzen. De rechter doet dit echter alleen onder de volgende omstandigheden: - - - - -

de huurder gedraagt zich niet als een goed huurder; de verhuurder wil de woning zelf betrekken; de verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik; de verhuurder wil de bestemming die op de woning ligt volgens het bestemmingsplan verwezenlijken; betreft een onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van het hoofdverblijf van de verhuurder, waarbij de verhuurder kan aantonen dat zijn belangen zwaarder wegen (Art. 7:274 lid 1 sub a-f BW).

Ontbinding van een huurovereenkomst vindt plaats wanneer de huurder of verhuurder niet voldoet aan de nakoming van de verplichtingen die in de huurovereenkomst staan. Hiervoor moet de (ver)huurder eerst in verzuim zijn, voordat er daadwerkelijk tot ontbinding kan worden overgegaan. Wanneer het gaat om een achterstallige betaling moet de verhuurder eerst de huurder een schriftelijke aanmaning sturen, met daarin een redelijke termijn opgesteld waarin de huurder alsnog zijn verplichtingen kan nakomen. Als de huurder binnen de gestelde termijn alsnog zijn verplichtingen niet nakomt, is deze in verzuim (Rossel, 2011). Verwacht werd dat er maar weinig gebruik zou kunnen worden gemaakt van de regeling tot ontbinding, de rechter gaat pas over tot ontbinding wanneer het overduidelijk is dat de persoon die in verzuim is zijn plichten niet (op termijn)

B.A.J. Nienhuis

- 59 -

2015

kan nakomen. In werkelijkheid wordt het beroep op de bepaling om tot ontbinding over te gaan regelmatig gebruikt, uit de jurisprudentie blijk dat het juist de verhuurders zijn die enkel in uitzonderlijke gevallen succes op dit beroep hebben (Huydecoper/Heikens, 2014). In de meeste gevallen gaat het om brandschade waarbij de woning onbewoonbaar is geworden, de huurder kan hierdoor een beroep doen op het volgende wetsartikel; “Indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 206 niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt, is zowel de huurder als de verhuurder bevoegd de huur op voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden.” (Art. 7:210 lid 1 BW) Huurbescherming | Conclusie Uit de literatuur kan geconcludeerd worden dat het de intentie van de wet is om zowel huurder als verhuurder te beschermen. Echter blijkt – ook uit jurisprudentie – dat het vaak de huurder is die van de voordelen van deze bescherming geniet. Zolang de huurder zich als een goed huurder gedraagt en op de gezette termijnen zijn tegenprestatie voldoet kan de verhuurder zich niet ontdoen van de huurder in kwestie. De verhuurder daarentegen is enkel genoodzaakt de woonruimte beschikbaar te stellen aan de huurder en deze beschikbaarheid ook zo te laten tijdens de duur van de overeenkomst. De verplichtingen van de verhuurder zijn niet het probleem waardoor private investeerders een teruggetrokken houding aannemen aangaande het investeren in huurwoningen. Het probleem zit meer in de macht die de huurder heeft ten aanzien van de verhuurder, wanneer deze laatstgenoemde bijvoorbeeld zijn woning zou willen omzetten naar een koopwoning omwille van een gunstige markt. Voor investeerders en beleggers is de verhuur van een woning geen liefdadigheid, maar een middel om hun investering rendabel te maken. Met name de overgang van de huur werkt als een belemmering, omdat verhuurders graag willen omzetten op dat moment dat de markt daarvoor gunstig is. Daarnaast blijkt het vooralsnog moeilijk te zijn voor een verhuurder om de huurovereenkomst met een ongewenste huurder op te zeggen, zonder dat de huurder daarvoor toestemming geeft. Dit gaat op in situaties waar sprake is van bijvoorbeeld wietteelt of sterke verwaarlozing van de binnenkant van de woning. Ten slotte heeft de huurder macht over het renoveren van de woning. Wanneer de verhuurder tot verbetering van de woning wil overgaan en de huurder daar niet mee instemt, mag de verhuurder geen renovatie uitvoeren.

3.2 Huurprijsregulering

Huurprijsregulering | Algemeen De huurprijsregulering bestaat uit drie segmenten; het woningwaarderingsstelsel (WWS), de Huurcommissie en de jaarlijkse huurverhoging (Elsinga et al., 2007, pp. 81-82). De liberalisatiegrens voor huurwoningen is per 1 januari 2014 €699,48 per maand, woningen met een maandhuur boven deze grens hebben een maximale huurverhoging die wordt vastgelegd in het in contract zelf. Echter, huishoudens met een geliberaliseerd huurcontract mogen na aanvang van het contract de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie, dit wordt gedaan op grond van het puntensysteem (Rijksoverheid, 2014a). Wetten en regels met betrekking tot de huurprijsregulering zijn terug te vinden in Art. 7:246-265 BW, de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimten (UHW) en het Besluit Huurprijzen Woonruimten (BHW). De UHW en de wetten uit het Burgerlijk Wetboek zijn van dwingend recht, dit betekent dat hier niet van mag worden afgeweken ten nadele van de huurder óf de verhuurder (de Jonge, 2009, p. 273). Deze wetten en regels gelden alleen voor huurovereenkomsten die zijn ingegaan op of na 1 juli 1994 en voor huurovereenkomsten van woningen die op of na 1 juli 1989 tot stand zijn gekomen (Art. 7:247 BW) en waarbij de aanvangshuur beneden de toengeldende liberalisatiegrens lag (Art. 3 lid 2 UHW). Huurprijsregulering | WWS Het woningwaarderingsstelsel wordt in de volksmond ook wel het puntensysteem genoemd. De kwaliteit van een woning wordt weergegeven aan de hand van een aantal punten, waaraan een maximale huurprijs gerelateerd kan worden. Het waarderingsstelsel voor woonruimten staat beschreven in bijlage I van het BHW, per onderwerp is wordt een aantal punten toegeschreven per onderwerp. Deze puntentelling geldt voor alle huurwoningen die een huurprijs hebben tot aan de liberalisatiegrens, dit worden sociale huurwoningen genoemd en geldt niet voor huurwoningen in de vrije huursector. Wanneer de huurprijs van een woning hoger ligt dan de maximale huurprijs berekent aan de hand van het WWS kan de huurder de verhuurder een huurverlaging voorstellen (Rijksoverheid, 2014f).

B.A.J. Nienhuis

- 60 -

2015

De rijksoverheid (2014d) presenteerde op 17 oktober 2014 de nieuwe opzet van het WWS, ernaar strevend om dit per 1 juli 2015 in te voeren. Het voorstel is dat de WOZ-waarde mede de maximale huurprijs gaat bepalen, dit zal neerkomen op een bijdrage van de WOZ-waarde van gemiddeld 25% van de maximale huurprijs. Het huidige onderdeel schaarstepunten, dat nu nog toegekend kan worden bij de puntentelling, komt dan te vervallen. Bijlage IV bevat de wijziging van het Besluit huurprijzen die als zodanig naar de Tweede Kamer is verstuurd. Hierin staat onder andere dat de onderdelen 10. Woonomgeving, 11. Hinderlijke situaties en 13. Punten voor schaarstegebied komen te vervallen. Daarnaast wordt onderdeel 9. Woonvorm, vervangen door 9. Punten voor de WOZ-waarde. De toepassing van het wetsvoorstel zal leiden tot een verandering van alle maximale huurprijzen in de gereguleerde huursector. Woningen in buurten met een gemiddeld hoge WOZ-waarde krijgen een hogere maximale huurprijs dan woningen in buurten met een gemiddeld lage WOZ-waarde. Het kabinet heeft al eerder in het Woonakkoord (13 februari 2013) een voornemen opgenomen om het WWS te vereenvoudigen, dit resulteerde eerst in een variant genaamd Variant 5. Met dit huidige voorstel is Variant 5 verfijnd, waarbij er niet alleen rekening wordt gehouden met de WOZ-waarde per vierkante meter, er wordt ook rekening gehouden met de absolute WOZ waarde. Figuur 19 laat de verandering zien van het huidige WWS voor zowel Variant 5 als de huidige Variant 5V (verfijnde variant).

Figuur 19 - Totstandkoming Variant 5V (Gebaseerd op: Gopal, 2014)

In Variant 5V zijn de schaarstepunten, de woonomgeving en de woonvorm komen te vervallen, dit wordt vervangen door de WOZ-waarde per vierkante meter en de absolute WOZ waarde. Er worden zodoende meer punten aan het stelsel toegevoegd, daarom is er een tussentijdse correctie van de puntprijs nodig om te voorkomen dat de landelijke maximale huursom toeneemt (Gopal, 2014, p. 9). De toevoeging van de absolute WOZ-waarde aan het WWS neemt met zich mee dat er een ondergrens van de WOZ-waarde is vastgesteld, deze grens is €40.000 en geldt voor woningen met een lagere WOZ-waarde. Deze woningen krijgen naar verhouding een hogere maximale huurprijs, dit geldt voor slechts 0,5% van het totaal aanbod gereguleerde woningen. De WOZ-waarde per vierkante meter vervangt de woonvorm en de woonomgeving en heeft het meest zichtbaar een effect op huurwoningen kleiner dan 40 m2. Deze woningen krijgen naar verhouding een hogere WOZ-waarde per vierkante meter, waardoor de maximale huurprijs stijgt. Dit wordt enigszins gereduceerd door de absolute WOZ-waarde van het WWS systeem (Gopal, 2014, p. 11). Huurprijsregulering | Huurcommissie De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie dat onder toezicht staat van de minister voor Wonen en Rijksdienst. De organisatie is toegankelijk voor zowel huurder als verhuurder en behandelt geschillen tussen beide partijen. De organisatie bestaat uit een bestuur en tussen de vier en tien voorzitters (Art. 3a UHW). De onderwerpen die de Huurcommissie behandelt zijn; huurprijs, huurverhoging, huurverlaging, servicekosten, kosten voor nutsvoorzieningen, onderhoud en woningverbetering (Huurcommissie, 2014). Daarnaast doet de Huurcommissie uitspraken behorende bij de Wet op het overleg huurders en verhuurder (Art. 4a UHW). Dit

B.A.J. Nienhuis

- 61 -

2015

geldt in principe alleen voor woningen die zich in de gereguleerde sector bevinden. Echter kan de huurder van een geliberaliseerde woning (dus: met een huur boven de liberalisatiegrens) wel binnen zes maanden na aanvang van het huurcontract de hoogte van de huur toetsen via de Huurcommissie. Dit kan betekenen dat de vastgestelde maximale huurprijs alsnog wordt vastgesteld tot een waarde onder de liberalisatiegrens. Mocht dit het geval zijn, dan wordt de huurprijs verlaagd en behoort de woning alsnog tot de gereguleerde huursector (Rijksoverheid, 2014k). Hoe kunnen de hoge huurprijzen voor een kleine woning in het centrum van Amsterdam worden verklaard? Deze vraag is voorgelegd aan Wouter van Hoogstraten van de Huurcommissie, omdat er in de literatuur hier geen antwoord op te vinden is. Over het algemeen is de private huurder in Amsterdam blij om een woning te kunnen bemachtigen in het €700 - €1000 segment, ook al weet de huurder dat de huurprijs in relatie tot de kwaliteit (en met name het oppervlakte) te hoog is. Je zou verwachten dat de huurder na het ondertekenen van het contract de kans niet laat liggen om de huur naar beneden te krijgen door middel van een huurtoets bij de Huurcommissie, echter wil de huurder in de praktijk de verstandhouding met de verhuurder in goede orde laten en accepteert deze het bijpassende huurprijsniveau (Persoonlijke communicatie, Huurcommissie, 2015). De vraag over hoe deze situatie in Amsterdam zich kan voordoen is vaker ter sprake gekomen tijdens interviews met experts. Hierin werd aangegeven dat het waarschijnlijk is om te denken dat er voor het grootste deel onwetendheid heerst onder de huurders over deze optie en dat er ook een stukje intimidatie van de verhuurder kan meespelen (Persoonlijke communicatie, Vos, 2015). De Huurcommissie mag geen uitspraak doen over de huurprijs als deze na de toetsing boven de liberalisatiegrens uitkomt en daardoor tot de vrije huursector blijft behoren. De huurder is degene die het intiatief neemt om de aanvangshuur te laten toetsen door de Huurcommissie, hiervoor dient de huurder een verzoekschrift in bij de Huurcommissie. De Huurcommissie toetst vervolgens de woning aan de hand van het WWS en kijkt welke onderhoudsgebreken de woning heeft. Wanneer de huurprijs daadwerkelijk wordt verlaagd en blijkt dat de huurder teveel huur heeft betaald na ingang van de overeenkomst, dan draagt de huurder er zelf zorg voor om de teveel betaalde huur met terugwerkende kracht terug te krijgen van de verhuurder (Huurcommissie, jaar onbekend). Dat de Huurcommissie een vooraf gestelde geliberaliseerde woning tot een gereguleerde woning kan maken volgt ook uit de volgende jurisprudentie (WR 2014/78) van de Rechtbank Amsterdam op 27 februari 2014: Het betreft een zaak waarin verhuurder en huurder op 11 augustus 2012 met ingang van 1 september 2012 een maandelijkse totale huurprijs zijn overeengekomen van ver boven de liberalisatiegrens: €1290. Hierop zijn ze een korting overeengekomen van €45 per maand voor het gebruik van televisie en internet, waardoor de uiteindelijke huurprijs uitkomt op €1245 per maand. Op 18 september 2012 (ruim binnen de termijn van zes maanden) dient de huurder een verzoek in bij de Huurcommissie op basis van art. 7:258 BW. “Indien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastgesteld, kan de huurder aan de verhuurder een voorstel doen tot vaststelling van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten.” (Art. 7:258 lid 1 BW) Op 24 september 2012 verstrekt de verhuurder de splitsing van de huur en overige kosten aan de verhuurder, waarna de huurder aangeeft het hier niet mee eens te zijn. Op 17 januari 2013 stelt de Huurcommissie een onderzoek in naar de woning en de betreffende huurprijs, waarbij de rapporteur de woning heeft gewaardeerd op 130 punten. De Huurcommissie heeft uitspraak gedaan op 5 maart 2013: het puntentotaal wordt vastgesteld op 130 en er is sprake van een all-in prijs. Met ingang van 1 oktober 2012 staat de kale huurprijs met terugwerkende kracht vast op €340 per maand (op grond van Art. 7:258 55% van de maximale huurprijs behorende bij 130 punten) en de servicekosten op € 85,06 per maand (25% van maximale huurprijs). De reden dat de verhuurder de woning wilde verhuren voor een prijs zover boven de eigenlijke waarde komt niet voort uit naïviteit, maar van het bewustzijn van de krappe woningmarkt in

B.A.J. Nienhuis

- 62 -

2015

Amsterdam. De verhuurder heeft binnen de termijn van acht weken na de uitspraak van de Huurcommissie een vordering ingesteld bij de Rechtbank op 8 mei 2013. De kantonrechter heeft op 27 februari 2014 besloten dat de toepassing van de 55% sanctie onaanvaardbaar is op grond van de redelijkheid en billijkheid en stelt de huurprijs per 1 oktober 2012 op € 618,59 per maand op basis van 130 punten en de servicekosten op € 154,50 per maand (Y. A. M. JAcobs, 2014). In 2014 gold een liberalisatiegrens van € 699,48, dat betekent dat de woning bij de gereguleerde huursector hoort en niet bij de geliberaliseerde huursector zoals bij aanvang van het huurcontract het geval was. Contractsvrijheid is een belangrijk rechtsbeginsel, het betekent dat iedereen een overeenkomst mag aangaan met wie hij wil en naar eigen keuze de voorwaarden mag bepalen. Het Burgerlijk Wetboek beperkt deze vrijheid door invoering van Art. 3:40 BW en Art. 6.227 BW. “Een rechtsbehandeling die door inhoud of strekking in strijd is met de geode zeden of de openbare orde, is nietig.” (Art. 3:40 BW) “De verbintenissen die partijen op zicht nemen, moeten bepaalbaar zijn.” (Art. 6:227 BW) De wet beperkt de contractsvrijheid door machtsmisbruik te voorkomen en door de zwakkere maatschappelijke groepen te beschermen (Vertogen, 2010, p. 25). De contractsvrijheid met betrekking tot huurovereenkomsten wordt nog verder ingeperkt door de hierboven beschreven mogelijkheid tot toetsing van de aanvangshuur binnen een periode van zes maanden. Geconcludeerd kan worden dat hiermee voorkomen wordt dat verhuurders in de vrije huursector te hoge huurprijzen vragen voor hun woningen. Daar staat tegenover dat de verhuurder wel een hoge huur kán vragen, echter gaat dit niet zonder risico. De huurder kan altijd na de ondertekening binnen een half jaar de huurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. Huurprijsregulering | Jaarlijkse huurverhoging Er geldt een jaarlijkse huurverhoging voor woningen in de gereguleerde sector. Deze verhoging bestaat uit de inflatie over het voorgaande jaar plus een door de overheid vastgestelde procentuele waarde (Art. 12 BHW). De maximale huurverhoging voor zelfstandige woningen (eengezinswoningen, appartementen en portiekwoningen) bestond in 2014 uit een inflatie van 2,5% over 2013 plus 1,5% (4%) voor inkomens tot €34.085, plus 2% (4,5%) voor inkomens tussen €34.085 en €43.602 en plus 4% (6,5%) voor inkomens boven €43.602. Deze verhoging mag maximaal eens per twaalf maanden worden toegepast door de verhuurder, waarbij deze laatste minimaal twee maanden van tevoren de huurder schriftelijk op de hoogte brengt van de huurverhoging (Rijksoverheid, 2014b). Toch gelden er ook een aantal regels voor de huurverhoging van woningen in de geliberaliseerde huursector, ook hier mag de verhuurder maximaal eens per twaalf maanden de huur verhogen. De verhuurder hoeft de huurder hiervan niet op de hoogte te stellen en er is geen maximale huurverhoging. Een tussentijdse huurverhoging door de verbetering van de woning is daarentegen wel toegestaan. Mocht de huurder het niet eens zijn met de huurverhoging op basis van de woningverbetering dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Wanneer de huurder ook niet instemt met de schriftelijke opzegging door de verhuurder, zal de rechter moeten beslissen over de beëindiging van het huurcontract (Rijksoverheid, 2014a). De jaarlijkse huurverhoging ligt, anders dan in de gereguleerde huursector, vastgelegd in het huurcontract. De huurder gaat bij het ondertekenen van de huurovereenkomst akkoord met de daarin beschreven jaarlijkse verhoging. In veel gevallen kiest de verhuurder voor een huurverhoging die gepaard gaat met de voor dat jaar geldende inflatie. De verhuurder kan niet door middel van een onredelijke huurverhoging de huurder ertoe bewegen de huur op te zeggen. Wanneer beide partijen het niet met elkaar eens zijn, zal de rechter een beslissing kunnen maken op grond van redelijkheid en billijkheid. In het huurcontract staat geregeld hoe verhuurder en huurder omgaan met de huurverhoging, de verhuurder kan er onder andere voor kiezen om de jaarlijkse huurverhoging te baseren op de inflatie, op een vast

B.A.J. Nienhuis

- 63 -

2015

jaarlijks percentage van bijvoorbeeld 1% of op een aanpassing van de huurprijs op basis van de markthuur. De markthuurprijs is hierin een vergelijking van recent getroffen aanvangshuurprijzen die voor vergelijkbare woningen in de directe omgeving gelden. De volgende jurisprudentie geldt ter illustratie:

Het betreft hier de zaak van de Rechtbank in Haarlem op 10 augustus 2011 (WR 2011/118: Huurprijs woonruimte). De verhuurder stelde een verhoging in van de huurprijs met 57%, wat uitkomt op €1100 per maand. In het contract stond vastgesteld dat de verhuurder de huurprijs jaarlijks mag aanpassen conform de dan geldende markthuur, in plaats van een jaarlijkse huurverhoging van een vastgesteld aantal procent. Door de huurprijzen van vergelijkbare woningen met eenzelfde onderhoudsstaat en oppervlakte in de directe omgeving te bekijken, kwam de verhuurder op een verhoging van 57%. De vraag is aan de rechter of deze huurverhoging als redelijk kan worden aanschouwd. Ten eerste kijkt de rechter naar het WWS, op basis van het aantal punten kan er een huurprijs aan de woning worden gekoppeld. Binnen deze zaak werden er 180 punten aan de woning toegekend, waardoor de woning boven de liberalisatiegrens viel. Tevens bleek dat de woning inderdaad voldeed aan de markthuur van €1100. Ten tweede gaat de rechter na of de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) van toepassing is op de woning. Dit was niet het geval, aangezien het om een geliberaliseerde woning ging. De rechter oordeelde in dit geval dat de huurverhoging door de verhuurder als redelijk kan worden aanschouwd, mede gezien het feit dat de verhuurder de verhoging in driejaarlijkse stappen wilde uitvoeren (Uitspraak van de kantonrechter: WR 2011/118). Wanneer de woning onder de liberalisatiegrens was gevallen, zou de UHW van toepassing zijn geweest en zou deze regeling hebben bepaald wat de maximale huurprijsgrens en de maximale huurverhoging zou zijn.

In feite geldt voor huurwoningen boven de liberalisatiegrens dat de jaarlijkse huurverhoging – bijvoorbeeld in de vorm van een vastgestelde procentuele waarde, gelijk aan de inflatie of zoals in bovenstaand geval marktconform – altijd staat vastgelegd in de huurovereenkomst. De huurder tekent hiervoor bij aanvang van de overeenkomst en gaat akkoord met de geldende voorwaarden. Bij geschillen tussen huurder en verhuurder kan één van beide partijen naar de kantonrechter stappen, waarbij deze laatste oordeelt naar redelijkheid en billijkheid. Voor huurwoningen beneden de liberalisatiegrens gelden strengere regels en worden geschillen behandeld door de Huurcommissie. Woningen in de vrije huursector zijn niet gereguleerd, dit betekent dat veel wetten en regels niet voor deze woningen gelden. De wetten uit het Burgerlijk Wetboek blijven echter voor de hele huursector geldend. Dit heeft niet geresulteerd in een stijging van het aantal investeringen in private huurwoningen. De jaarlijkse huurverhoging zou als een stimulans voor investeerders moeten werken, het geeft een bepaalde zekerheid op de inkomsten vanuit de verhuur. Investeerders zien het huidige WWS daarentegen wel als een belemmering, dit heeft namelijk alles te maken met het te behalen rendement op de woning. Voor investeerders is de ideale situatie een kleine woning voor een hoge prijs te verhuren. Het WWS zorgt er momenteel voor dat dit niet mogelijk is. Mocht de investeerder een huurder vinden die een kleine woning wil huren voor een prijs boven de liberalisatiegrens, dan kan deze huurder alsnog binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst naar de Huurcommissie stappen om een toetsing van de huurprijs aan te vragen. De Huurcommissie kan tot het besluit komen dat op basis van het WWS de woonruimte een huurprijs krijgt toegekend beneden de liberalisatiegrens en waardoor de woning tot de gereguleerde sector behoort. De overheid presenteerde onlangs een voorstel tot wijziging van het WWS, waarbij de WOZ waarde wordt meegenomen in de berekening. Dit leidt ertoe dat ook de locatie van de woning mee gaat tellen in de waardering. Concrete huurprijsverschillen tussen huidige huurprijzen en huurprijzen na toevoeging van de WOZ component zijn te vinden in een onderzoek van ABF Research (Gopal, 2014, pp. 12-13). Het grootste verschil in huurprijzen geldt voor woningen kleiner dan 40 m2, deze woningen krijgen een huurverhoging van meer dan 5% ten opzichte van

B.A.J. Nienhuis

- 64 -

2015

de huidige huurprijs. De huurprijzen van hoekwoningen en tussenwoningen zullen dalen met 2,5%-5%. De hoogste en laagste huurklassen merken het meeste verschil tussen huurprijzen, deze woningen (inclusief de woningen kleiner dan 40 m2 representeren slechts 3% van de totale huurvoorraad. Er zal voor verhuurders geen groot rendementsverschil waarneembaar zijn. Huurprijsregulering | Conclusie Wetten en regels gelden voornamelijk voor woningen in de gereguleerde sector, de vrije huursector heeft met name te maken met wetten en regelingen rondom de huurbescherming. De vrijheid in huurprijsregulering heeft echter niet geresulteerd in een stijging van het aantal investeringen in private huurwoningen. Voor investeerders is de ideale situatie een kleine woning voor een hoge prijs te verhuren. Het WWS zorgt er momenteel voor dat dit niet mogelijk is ter bescherming van de huurder. Mocht de investeerder een huurder vinden die een kleine woning wil huren voor een prijs boven de liberalisatiegrens en voor meer WWS punten dan de woning eigenlijk waard is, dan kan de huurder alsnog binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst naar de Huurcommissie stappen om een toetsing van de huurprijs aan te vragen. De mogelijkheid tot het doen van een huurprijstoets zorgt er juist voor dat het WWS belemmerend werkt voor investeerders in de vrije huursector. De Huurcommissie kan tot het besluit komen dat op basis van het WWS de woonruimte tot de gereguleerde sector behoort. Onlangs is de WOZ component toegevoegd aan het WWS, waardoor er indirect in de berekening rekening wordt gehouden met de locatie van de huurwoning. Uit onderzoek blijkt dat er geen groot rendementsverschil zal ontstaan en dat enkel huurwoningen in de hoogste en laagste huurklassen een verschil merken van boven de 5%. Ten slotte zou de jaarlijkse huurverhoging als een stimulans voor investeerders en beleggers kunnen werken, want het geeft een bepaalde zekerheid op de inkomsten vanuit de verhuur.

B.A.J. Nienhuis

- 65 -

2015

4.

De huishoudkenmerken van de lage midden-inkomens

De groep lage midden-inkomens is eerder door Boelhouwer & Hoekstra (2014, p. 305) beschreven als een groep met een inkomen tussen de €33.000 en €43.000 per jaar. Binnen dit onderzoek zal er een literatuurstudie worden gedaan naar de omvang en de kenmerken van deze groep, zodat er een overzicht ontstaat van de type huishoudens waarvoor investeerders in het lage middensegment investeringen zouden moeten doen. De bijbehorende deelvraag luidt; Deelvraag 2 | Wat is de omvang en wat zijn de kenmerken van de huishoudens die binnen de inkomensgrens van €33.000 - €43.000 vallen en die tevens een wens hebben om in een private huurwoning te wonen? Nederland heeft in totaal zeven miljoen huishoudens (2013). De nieuwe voorschriften voor woningcorporaties hebben veel invloed op huishoudens met een laag midden-inkomen. De doelgroep voor woningcorporaties zijn nu voor 90% huishoudens met een inkomen lager dan €34.229, in 2013 bedroeg dit in totaal 13% van het totaal aantal Nederlandse huishoudens (Boelhouwer & Hoekstra, 2014, pp. 304-305). Tabel 3 geeft de verschillende inkomensgroepen in Nederland weer. Inkomen Laag inkomen | Doelgroep woningcorporaties Laag midden-inkomen Hoog midden-inkomen Hoog inkomen Totaal

Belastbaar inkomen Aantal huishoudens < €33.614 2,76 miljoen

% 39,5

€33.614 - €43.000 €43.000 - €65.000 > €65.000

13 22,6 24,9 100

0,91 miljoen 1,58 miljoen 1,75 miljoen 7 miljoen

Tabel 3 - Verschillende inkomensgroepen in Nederland (Gebaseerd op Boelhouwer & Hoekstra, 2014)

Figuur 20 geeft schematisch de omvang en leeftijdskenmerken van de huishoudens groep met een laag middeninkomen. Hieruit blijkt dat het aantal huishoudens met een laag midden-inkomen ongeveer 900.000 (13% van het totaal aantal huishoudens) bedraagt, waarvan ongeveer 375.000 (41% van de huishoudens met een laag midden-inkomen) huishoudens een woning hebben in de huursector. De verdeling naar leeftijd is relatief gelijkwaardig verdeeld, de grootste groep huishoudens met een laag midden-inkomen in de huursector heeft een leeftijd tussen 45 jaar en 65 jaar. Uit onderzoek van Boelhouwer & Hoekstra (2014, p. 306) is gebleken dat deze groep met name bestaat uit een-persoonshuishoudens (40%), gevolgd door twee-persoonshuishoudens (32%), twee-persoonshuishoudens met kinderen (21%) en één-ouder gezinnen (7%).

Figuur 20 - Schema huishoudsamenstelling (eigen illustratie, gebaseerd op gegevens van Boelhouwer & Hoekstra, 2014)

B.A.J. Nienhuis

- 66 -

2015

Ontwikkelingen in de huurvoorraad

Het Woononderzoek 2012 (Rijksoverheid, 2013, pp. 24-28) heeft een aantal ontwikkelingen in de huurvoorraad vastgesteld. Zo zijn de huurprijzen de afgelopen drie jaar gemiddeld 5% boven de inflatie gestegen, dit kan een gevolg zijn van een stijging van de kwaliteit van huurwoningen en de introductie van het energielabel als kwaliteitsfactor. Tevens is het aantal meergezins huurwoningen gestegen tot aan 56% in 2012. Een derde ontwikkeling in de huurvoorraad is een stijging in het aantal duurdere huurwoningen. Nieuwbouw huurwoningen van woningcorporaties behoren momenteel vaak tot de duurdere prijsklasse. In 2002 had nog maar 43% van alle nieuw gebouwde huurwoningen aan huur boven de Aftoppingsgrens, in 2012 was dit aantal al gestegen tot 77%. De ontwikkelingen in de huurvoorraad hebben ertoe geleid dat huren duurder is geworden de afgelopen jaren. De huidige huurregulering doet hier nog eens een schepje bovenop, waardoor enerzijds scheefwonen wellicht kan worden verholpen, anderzijds zijn er huishoudens die hierdoor precies tussen wal en schip raken. De doelgroepen met een laag midden-inkomen hebben door de huidige weten regelgeving moeite met rondkomen, dit blijkt nog eens uit gegevens van het NIBUD. “Schrijnend is bovendien dat niet alleen de sociale minima zijn die in de knel komen in duurdere sociale huurwoningen, maar ook huishoudens met een inkomens tussen de €30.000 en €35.000 met kinderen houden bijna niets over.” aldus Gerjoke Wilming, directrice van het NIBUD, op het Wooncongres (2014). Ter illustratie laten Figuur 21 en 22 een berekening zien van het totale kostenplaatje van huishoudens met een laag midden-inkomen. Hieruit blijkt dat een gezin met een laag middeninkomen, twee kinderen en één inkomen maandelijks tussen de €6 en €150 overhoudt per maand. Hierbij zijn contributies, abonnementen en vervoer, zoals het hebben van een auto, niet meegerekend. Een gezin met kinderen en twee inkomens houdt gemiddeld meer over dan een gezin met één inkomen (Wooncongres, 2014, p. 2). Echter laten deze berekeningen zien dat het tegenwoordig niet meer alleen de lage inkomens zien die moeite hebben met rondkomen, ook de doelgroepen met een laag midden-inkomen hebben hier moeite mee.

Figuur 21 - Kosten gezin 2 kinderen en 2 inkomens (Wilmink, 2014)

Figuur 22 - Kosten gezin 2 kinderen en 1 inkomen (Wilmink, 2014)

Scheefwonen

In 2011 woonden nog ongeveer een kwart van de huurders scheef (CBS, 2012), hiertoe behoren ook huurders met een laag midden-inkomen. Dit houdt in dat ze naar verhouding van hun inkomen te goedkoop wonen. In een onderzoek van ABF Research over het scheefwonen wordt dit fenomeen omschreven als “ [...] het niet passend wonen in financiële zin.” (ABF Research, 2013, p. 11). Lage midden-inkomens woonden scheef doordat zij tot voor kort nog in een sociale huurwoning konden wonen. De Europese Commissie (EC) Nederland de opdracht gegeven om de taken van woningcorporaties te definiëren die zij met staatssteun mogen verwezenlijken. Inmiddels mag niet meer dan 10% van de vrijgekomen sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven de €34.678 (prijspeil 2014) (Rijksoverheid, 2014i).

B.A.J. Nienhuis

- 67 -

2015

Ongeveer 85% van de huishoudens met een laag midden-inkomen wonen in een gereguleerde huurwoning, de overige 15% woont in een woning in de vrije huursector (ABF Research, 2013, p. 17). Het scheefwonen is in eerdere jaren sterk toegenomen doordat er niet meer werd gekeken naar het inkomen van de huurder wanneer deze laatstgenoemde de woning eenmaal bewoonde (Duijn, 2013, p. 9). Scheefwonen is ook ontstaan doordat huurprijzen van sociale huurwoningen door subsidies van het Rijk laag worden gehouden. Er zijn te dure woningen gebouwd door corporaties en hierdoor is er geen juiste verhouding tussen prijs en kwaliteit (Vastgoed Belang, 2014, p. 2). Het Kabinet Rutte II heeft ervoor gezorgd dat de huren voor midden- en hoge-inkomens in de gereguleerde huursector extra mochten worden verhoogd, voor middeninkomens gold een verhoging van 2,5% en voor hoge inkomens gold een verhoging van zelfs 6,5%. Dit heeft er mede voor moeten zorgen dat het aantal scheefwoners zou afnemen. Uit een onderzoek van het CBS (2012) blijkt dat er in 2012 de meeste scheefwoners woonden in het Groene Hart en op de Veluwe, meer dan 35%. In Den Haag, Amsterdam, Rotterdam en Utrecht wonen meer dan 20% huishoudens scheef, waarvan de meesten (bijna 30%) in Utrecht, gevolgd door Amsterdam.

Figuur 23 - Huishoudkenmerken lage midden-inkomens groep (Gebaseerd op: ABF Research, 2013, p. 16)

Huishoudkenmerken

Van de in totaal 375.000 huishoudens met een laag midden-inkomen die in een huurwoning wonen kan een onderverdeling worden gemaakt naar leeftijdscategorie. Figuur 23 geeft procentueel het aantal huishoudens verdeeld naar leeftijd weer. Over het algemeen liggen de waardes relatief dicht bij elkaar, tussen 8% en 16%. Het blijkt ook dat de grootste groep huishoudens in de vrije huursector een paar ouder dan 45 jaar is (16%), gevolgd door alleenstaanden tot en met 45 jaar (15%). De kleinste groep bestaat uit een paar met kinderen, deze groep vertegenwoordigt 8% van de huishoudens. De huurquote is de procentuele waarde van een huishouden waarmee wordt aangegeven welk deel van het inkomen besteed kan worden aan huur. Het wordt berekend door de woonuitgaven te delen door het besteedbaar huishoudinkomen (Haffner & Dol, 2014, p. 4). Wanneer het inkomen wordt vergeleken met de huurquote blijkt dat hoe lager het inkomen, hoe hoger de huurquote is (zie Figuur 24). De huurquote voor de laagste inkomens ligt rond de 33%

B.A.J. Nienhuis

Figuur 24 - Huurquote verderling naar inkomen (Blijie et al., 2013, p. 30)

- 68 -

2015

Figuur 25 - Huurquote verdeling naar type huishouden (Blijie et al., 2013, p. 31)

en voor de hoogste inkomens ligt de huurquote slechts rond de 12%. Dit grote verschil kan worden verklaard doordat wanneer het inkomen stijgt, de woonlasten naar verhouding dalen (Blijie, Groenemeijer, & Philipsen, 2013, p. 29). De huurquote voor de groep huishoudens waarin binnen dit onderzoek de focus op wordt gelegd wordt ook weergegeven in Figuur 24 door de zogeheten quintiel 3 en quintiel 4. De huurquote varieert hiervoor tussen 17% en 21% (gemiddeld 19%). Voor de lage midden-inkomens groep met bijvoorbeeld een inkomen van €34.000 wordt er per maand €538 uitgegeven aan huur. Tevens kan er een verdeling worden gemaakt van de huurquote over de type huishoudens. Zoals eerder te lezen zijn de lage midden-inkomensgroepen het meest vertegenwoordigd door een paar ouder dan 45 jaar, dit type huishouden heeft over het algemeen een huurquote van 21%-22% (zie Figuur 25). Alleenstaanden tot en met 45 jaar hebben een veel hogere huurquote, namelijk 29%, waarvan jongeren onder de 25 jaar een huurquote van 34% hebben. Een conclusie die hieruit volgt is dat alleenstaanden een hogere huurquote hebben dan een paar (met of zonder kinderen). Een logische verklaring voor dit fenomeen is dat alleenstaanden een lager inkomen hebben dan een huishouden met twee-verdieners. Dit komt overeen met de eerdere conclusie dat lagere inkomens een hogere huurquote hebben.

Conclusie

Er zijn een aantal conclusies die kunnen worden getrokken over de doelgroep waar dit onderzoek zich op focust. Nederland telt in totaal 7 miljoen huishoudens, ongeveer 900.000 daarvan zijn huishoudens met een laag midden-inkomen. Hiervan wonen nog eens 375.000 huishoudens in een huurwoning. De groep wordt het meeste vertegenwoordigd door een paar ouder dan 45 jaar, gevolgd door alleenstaanden tot en met 44 jaar. Met name huishoudens zonder kinderen wonen in een huurwoning in de vrije sector, eenoudergezinnen of gezinnen met kinderen wonen eerder in koopwoningen of sociale huurwoningen. De huurquote is een belangrijk aspect binnen de huishoudens en uit onderzoek is gebleken dat hoe lager het inkomen hoe hoger de huurquote. Berekeningen van het NIBUD hebben dan ook laten zien dat bijvoorbeeld huishoudens met een laag middeninkomen met kinderen bijna niet kunnen rondkomen. Dit kan mede een gevolg zijn van de huurprijzen die in de afgelopen jaren met 5% boven de inflatie zijn toegenomen. Ten slotte wonen veel midden-inkomens, waaronder ook juist de lage midden-inkomens, nog scheef. Dit zorgt ervoor dat er onvoldoende doorstroming in de huursector optreedt.

B.A.J. Nienhuis

- 69 -

2015

5.

Belemmeringen voortkomend uit de huurregulering

Eerder in dit voorstel werd in de probleemanalyse aangegeven dat de woningmarkt is vastgelopen als gevolg van de economische crisis. Banken kampen met strengere regels omtrent hypotheken en ook de komende jaren zal het voor met name starters lastiger worden om een woning te kopen. Eigen inbreng van spaargeld is al vanaf januari 2015 noodzakelijk geworden, de verwachting is dat de rente op hypotheken weer zal gaan stijgen. Een gevolg hierop is dat de vraag naar private huurwoningen meer en meer zal stijgen. Deze deelvraag focust zich op de belemmeringen die investeerders voor het investeren in private huurwoningen tegenkomen; Deelvraag 3 | Welke belemmeringen, zoals beschreven in de literatuur, gericht op de huurregulering bestaan er voor investeerders in de private huursector en hoe beïnvloeden deze hun investeringsgedrag? Voor het beantwoorden van deze vraag wordt er eerst een beschrijving gegeven vanuit de Kern: de Rijksoverheid, dit leidt tot een beschrijving van recent door het Rijk uitgevoerde veranderingen binnen het huurbeleid om de belemmeringen in het investeren in middensegment huurwoningen te reduceren. Vervolgens wordt beschreven hoe investeerders en beleggers zelf over de belemmeringen vanuit de huurregulering denken. Ten slotte volgt een onpartijdig beeld van onderzoekers uit verschillende landen die studies hebben gedaan naar de effecten van huurregulering op de vrije huursector. De conclusie verbindt de resultaten door een vergelijking te maken tussen hetgeen investeerders en beleggers vinden en hetgeen onderzoekers zijn tegengekomen.

De kern

Het Kabinet heeft een hervormingsplan opgesteld voor een gezamenlijke aanpak voor een flexibele en toekomstbestendige woningmarkt. Het plan biedt niet alleen meer keuzevrijheid voor huurders en kopers, maar ook meer kansen voor investeringen. In een brief van minister Blok van Wonen en Rijksdienst aan de Voorzitten van de Tweede Kamer, noemt Blok het scheefwonen als het probleem van het vastzitten van de gereguleerde huursector. Door de toevoeging van de WOZ-waarde aan het WWS zullen gewilde woningen meer waard worden, dit kan tevens een trigger zijn voor investeerders om te gaan investeren in huurwoningen waar de markt om vraag (Blok, 2013, pp. 7-8). Investeerders die woningen verhuren en woningcorporaties hebben extra inkomsten door de huurverhoging, het Kabinet vindt dat deze partijen met deze extra inkomsten een bijdrage kunnen leveren aan het verwezenlijken van de flexibele en toekomstbestendige woningmarkt. Het gaat hierbij om een heffing voor verhuurders met meer dan tien sociale huurwoningen, dit geldt niet voor huurwoningen in de geliberaliseerde huursector. De verhuurderheffing is gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde van de huurwoningen, echter wordt er minder heffing gerekend bij bijvoorbeel het transformeren van kantoren, scholen of kerken naar woningbouw (Rijksoverheid, 2014j). Het Kabinet wil belemmeringen aanpakken die nu mogelijk problemen vormen voor investeerders in de huursector. Genoemde belemmeringen zijn: de subsidies op koopwoningen, de huurprijsregulering in combinatie met het scheefwonen en woningcorporaties die zich mengen met de vrije huursector. Tevens geeft het Kabinet oplossingen voor deze belemmeringen. Ten eerste leggen zij een beperking op de subsidie van koopwoningen, ten tweede moet de inkomensafhankelijke huurverhoging het scheefwonen tegengaan en ten slotte moeten woningcorporaties zich weer gaan richten op hun kerntaak; het verhuren van sociale huurwoningen. Door deze laatste regel ontstaat er ruimte voor investeerders en beleggers in de vrije sector. Het Kabinet noemt daarnaast de kansen voor nieuwbouw op locaties met spanningen op de woningmarkt (Blok, 2013, p. 9).

Hoe denken investeerders en beleggers over belemmeringen door huurregulering?

De visie van investeerders op de woningmarkt heeft een andere insteek dan de visie van de overheid. De overheid is uit op een gezamenlijke aanpak van de woningmarkt (samenwerking tussen publieke en private partijen), investeerders zien hier eerder een scheiding tussen publiek en privaat. Dit is ontstaan doordat er sinds

B.A.J. Nienhuis

- 70 -

2015

de jaren 90 een oneerlijke concurrentie is ontstaan tussen particuliere investeerders en woningcorporaties. Laatstgenoemde partij werd altijd opgevangen door de overheid, waardoor deze niet failliet konden gaan, in tegenstelling tot de particuliere investeerder die niet de voordelen van grondsubsidies en voordelige rentetarieven kregen. Een grote belemmering die investeerders noemen is de Nederlandse weten regelgeving die in eerste instantie bedoeld lijkt voor de gereguleerde sector, maar ook doorwerkt op de geliberaliseerde huursector. Dit leidt volgens sommige investeerders tot een marktverstorende werking, omdat private investeerders kampen met de lasten van de weten regelgeving – zoals het WWS – en niet de lusten, die huurders daarentegen wel genieten in de vorm van (Vastgoed Belang, 2014, p. 2). Ook genoemde belemmeringen zijn de maximale huur op basis van kenmerken van de woning en het feit dat er geen verschil wordt gemaakt tussen woningcorporaties en private investeerders met betrekking tot investeringsvoorwaarden. Het uitblijven van een onderscheid tussen corporaties en private investeerders blijkt aldus de visie van investeerders nog eens onbegrijpelijk wanneer de verhuurderheffing ter sprake komt (Vastgoed Belang, 2014, pp. 5-6). Woningcorporaties hebben de middelen om te bezuinigen op hun voorraad. Doordat zij vaak een grotere voorraad hebben dan particuliere investeerders kunnen zij door middel van efficiënter te werk gaan besparen op de kosten, ook kunnen zij een deel van hun aanbod verkopen om zo de heffing te kunnen financieren. Dit gaat voor particuliere investeerders niet op en zodoende moeten zij de heffing op een andere manier bekostigen. De extra kosten voor de heffing resulteert in een vermindering van het aantal nieuwe investeringen (IVBN, 2014, p. 4). De huursubsidie op gereguleerde woningen werkt volgens investeerders als een vierde belemmering, omdat er hierdoor geen vraag zou zijn naar woningen vlak boven de liberalisatiegrens. Daarnaast zijn er tal van woningen waarbij er voor 1994 of 1989 een huurcontract is ingegaan, en dus behoren tot de gereguleerde sector, waarbij de huur inmiddels boven de liberalisatiegrens ligt (IVBN, 2014, p. 5). Ondanks veranderingen binnen het WWS, waardoor rekening wordt gehouden met de gewildheid van de woning, blijft de verdiencapaciteit van de investeerders hetzelfde. Uit onderzoek van het OTB in opdracht van Vastgoed Belang blijkt dat de verdiencapaciteit van verhuurders in praktijk verschilt van de door de overheid berekende theoretische verdiencapaciteit. Dit heeft gevolgen voor het opbrengen van de verhuurderheffing door particuliere investeerders, geschat wordt op een tekort van €300 miljoen tot 2017 (Vastgoed Belang, 2014, p. 6). Investeerders geven aan het vertrouwen in de overheid stukje bij beetje te verliezen, door onder andere de plotselinge verhuurderheffing. Belangrijk is voor investeerders in de vrije huursector dat ze er zeker van kunnen zijn dat overheidsingrepen in deze sector zullen uitblijven (IVBN, 2014, p. 3).

De wetenschap

Hiervoor beschreven kwam uit de visie van de investeerders naar voren dat zij tegen overheidsingrepen zijn en vinden dat de huurregulering zo ver mogelijk moet worden teruggedraaid. Daar staat tegenover dat de visie van de overheid inspeelt op een samenwerking tussen publiek en privaat, waarbij de huurregulering kan worden aangepast, maar weliswaar blijft bestaan. Het Centraal Planbureau heeft onderzoek gedaan naar de effecten van regulering en subsidiëring op de woningmarkt. Hieruit is gebleken dat door het beleid van de overheid de huren in de gereguleerde sector ongeveer 50% lager liggen dan de marktconforme huur (Romijn & Besseling, 2008, p. 9). Het gat tussen de marktconforme huur en de gereguleerde huur wordt opgevangen door de woningcorporaties zelf, zij kiezen voor welke prijs zij een woning verhuren. Er is dan sprake van een impliciete subsidie die

B.A.J. Nienhuis

- 71 -

Figuur 26 - Huidige woningmarkt vergeleken met ongereguleerde woningmarkt (Romijn & Besseling, 2008, p. 13)

2015

woningcorporaties onder andere kunnen aanbieden doordat zij staatssteun ontvangen van de overheid. Daarbij gaat het om ruim 14 miljard euro staatssteun. Opvallend is dat hiervan slechts een kleine helft van het bedrag terecht komt bij de lage inkomensgroep voor wie het bedoeld is, het overige bedrag komt terecht bij de zogeheten scheefwoners. Het gaat hierbij niet om de huursubsidie, maar om subsidies die woningcorporaties krijgen van de overheid. Immers, scheefwoners komen niet in aanmerking voor huursubsidie. Figuur 26 laat het verschil zien tussen de prijs van een woning in de huidige markt (A) en in een ongereguleerde markt (E). In een vrije markt zijn de prijzen van een huurwoning bijna een keer zo hoog als in de huidige situatie. Situatie E schetst een aantrekkelijkere markt om een woning in te verhuren, echter heeft dit ook gevolgen voor huishoudens met bijvoorbeeld een laag inkomen. De laagste inkomens zullen er qua woonruimte op achteruit gaan, midden-inkomens gaan er op vooruit en de hoogste inkomens gaan sterk vooruit. Dit effect wordt met name veroorzaakt doordat lage inkomens in de huidige markt met kunstmatig lage huren ruimer willen wonen dan wat eigenlijk bij hun inkomen past (Romijn & Besseling, 2008, pp. 9-14). Het Centraal Planbureau kaart aan dat door de kunstmatig lage huren het aanbod tekortschiet op de vraag. Daarnaast blijft het scheefwonen momenteel nog in stand doordat huishoudens die nu scheefwonen en waarbij het inkomen is gestegen, niet van hetzelfde woongenot gebruik kunnen maken wanneer ze gaan verhuizen. Ze kunnen dit woongenot enkel realiseren tegen een hogere prijs, daardoor is het aantrekkelijker om te blijven wonen in de huidige woning. Whitehead (2012) heeft onderzoek gedaan naar huurregulering in het algemeen en heeft een overzicht gemaakt van de gewenste en ongewenste effecten hiervan (Tabel 4). Dit overzicht biedt met name het inzicht dat er ook voordelen zitten aan de huurregulering voor investeerders. Ook Haffner et al. (2008) nemen een kritische houding aan ten opzichte van de negatieve klank die de huurregulering heeft. Het biedt bijvoorbeeld de zekerheid voor de verhuurder van een minimaal te vragen huurprijs en de jaarlijkse huurverhoging. Met betrekking tot de huurbescherming en huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd wordt als nadeel genoemd dat de investeerder (verhuurder) niet vrij is in het verkopen van de woning op ieder gewenst moment. Als voordeel staat hier tegenover dat een lange termijn contract de verhuurder de zekerheid biedt van een lange Gewenste effecten

Ongewenste effecten

Verhuurder

Huurder

Verhuurder

Huurder

Vastgestelde aanvangshuur

Zekerheid - berekenen van rendement.

Zittende huurders betalen minder huur dan nieuwe huurders wanneer de gereguleerde huur lager is dan de markthuur.

Verminderd winstopbrengst en kapitaalwaarde van de woning, kan leiden tot gebrek aan onderhoud.

Huurders kunnen mogelijk hogere huren betalen wanneer contracten worden vernieuwd.

Jaarlijkse huurverhoging

Geeft zekerheid over een bepaald te halen rendement.

Huurders zijn beschermd tegen onverwachte huurverhogingen tijdens de overeenkomst.

Kunnen een drijfveer creëren om zitten huurders proberen uit te zetten.

‘Lock-in’ effect: Huurders blijven de woning huren vanwege de huurprijs die lager ligt dan de marktprijs. De verhuis- en arbeidsmobiliteit daalt.

Lange-termijn huur

Garandeert lange-termijn inkomen, zekerheid dat ‘goede’ huurder blijft, verlaagt transactiekosten,

Biedt de zekerheid dat lange- Vermindert de vrijheid om termijn bewoning mogelijk is. de woning op een gewenst moment te verkopen.

Korte-termijn huur

Meer flexibilieit en financiele liquiditeit, kan de woning makkelijker verkopen, minimaliseert uitgaven op herstel.

Goede optie voor verhuisgeneigde huishoudens, verhuurder kan de huur tussen twee huurders door verhogen of de woning verkopen.

Huurprijsregulering

Huurbescherming Minder mobiele huishoudens kunnen worden gediscrimineerd door verhuurders om extra kosten te voorkomen.

Transactiekosten stijgen, tenzij Geen zekerheid over of en het contract van één huurder hoelang ze in de woning steeds wordt verlengd. kunnen blijven.

Tabel 4 - Gewenste en ongewenste effecten huurregulering (Gebaseerd op Whitehead, 2012, p.37)

B.A.J. Nienhuis

- 72 -

2015

termijn inkomsten stroom (Whitehead, 2012, p. 37). Dit laatste lijkt niet helemaal waar te zijn, gezien er altijd een kans bestaat dat de huurder zelf de overeenkomst opzegt. Veel effecten van de huurregulering die een belemmering kunnen vormen om te investeren in private huurwoningen komen overeen met de eerder genoemde belemmeringen door investeerders zelf.

Conclusie

De belemmeringen voor investeerders binnen de vrije huursector en gericht op de huurregulering hebben te maken met het te behalen rendement op huurwoningen; de verdiencapaciteit. Het WWS vormt een grote belemmering voor het behalen van een gewenst rendement. Door de huurtoeslag is er bijna geen vraag naar huurwoningen vlak boven de aftoppingsgrens door inkomens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Ook woningen tussen €500 - €700 zijn aantrekkelijk voor huishoudens met een laag midden-inkomen, maar vanwege de verhuurdersheffing wordt er niet (meer) in dit type huurwoningen geïnvesteerd. Te lage rendementen maken het realiseren van huurwoningen voor lage midden-inkomens lastig, de regels omtrent de verhuurderheffing voor woningcorporaties gelden bijvoorbeeld ook voor de private investeerder. Dit leidt en heeft geleid tot een oneerlijke concurrentie tegenover de particuliere investeerders met woningen in het gereguleerde segment. De overheid stuurt op nieuwbouw woningen, dit zorgt tevens voor meer werkgelegenheid, maar daarvoor moeten wel de juiste investeerders en de juiste huurders te vinden zijn. Uit meerdere onderzoeken is naar voren gekomen dat het aanbod sociale huurwoningen meer dan genoeg moet zijn voor de specifieke doelgroep met een laag inkomen. Het zijn de scheefwoners (lage midden-inkomens, midden-inkomens en hoge inkomens) die de sociale huurwoningen noodgedwongen bezet houden, doordat hun inkomen door de jaren is gestegen. Nieuwbouw voor sociale huurwoningen is niet de oplossing voor het probleem, woningen creeëren voor deze (lage) midden-inkomens wel. Investeerders staan welwillend tegenover het realiseren van vrije sector huurwoningen tussen €700 en €1000 per maand, aanpassingen in de huurregulering moeten ervoor zorgen dat dit ook mogelijk wordt.

B.A.J. Nienhuis

- 73 -

2015

Deel III | KANSEN VOOR HET MIDDENSEGMENT

B.A.J. Nienhuis

- 74 -

Schoenmakers - Stadsgezicht in Dordrecht (1821)

2015

6.

Initiatieven en experimenten

Uit de eerdere literatuurstudie is naar voren gekomen dat er twee concrete pilots zijn gelanceerd met als doel het aanbod huurwoningen voor de groep lage midden-inkomens te vergroten. Deze twee pilots zijn Huur op Maat en Flexibel Huren Midden-Inkomens, beide experimenten gaan over inkomensafhankelijk huren. Dit hoofdstuk bespreekt kort de twee experimenten en analyseert de effecten op de betaalbaarheid, kwaliteit, het aanbod en de investeringsbereidheid. Deelvraag 4, 5 en 6 zullen worden beantwoord: Deelvraag 4 | Welke initiatieven, gericht op de huurregulering, zijn in Nederland in de afgelopen vijf jaar geweest met als doel het vergroten van de private huursector voor lage midden-inkomens?

Deelvraag 5 | Welk effect hebben deze initiatieven gehad op het huisvesten van de lage midden-inkomens groep, met betrekking tot het aanbod, de betaalbaarheid en de kwaliteit?

Deelvraag 6 | Welke invloed kunnen deze initiatieven hebben op de bereidheid van private investeerders om te investeren in woningen voor lage middeninkomens?

6.1 Huur op Maat

Het experiment Huur op Maat, dat is gestart op 1 maart 2009, kan worden gezien als een alternatief huurbeleid voor Nederland, door middel van het realiseren van een nieuwe huurprijsbepaling. Deze nieuwe bepaling is gekoppeld aan het inkomen van de huurders en kan worden aangeduid als: inkomensafhankelijk huren. Er worden woningen toegewezen die bij het experiment horen, huurders kunnen zich inschrijven op deze woningen. Zodoende kiezen huurders er zelf voor om deel te nemen aan het experiment. Het driejarige experiment vond plaats onder dertien corporaties die ieder een aantal experimentwoningen hebben aangewezen waarvoor een bepaalde reële huurprijs van tevoren is vastgesteld. Afhankelijk van het totaal aan inkomen van een huishouden werd er een korting toegekend voor de woning (Kromhout et al., 2011, p. i). Het initiatief was alleen toegankelijk voor de lage midden-inkomens, waarbij een maximale huurgrens werd gesteld van €769,60 voor één- en tweepersoonshuishoudens en €1.046,48 voor drie – of meerpersoonshuishoudens (Woonruimte Verdeling Soest, 2009). Het experiment is tevens opgezet aan de hand van drie modellen: het Amersfoortse model, het Doetinchemse model en het Leidschendamse model (Kromhout et al., 2011). Na drie jaar is het experiment beëindigd op last van het ministerie (Ministerie van BZK) (Spies, 2012, pp. 2-3). Dit heeft ertoe geleid dat het initiatief Huur op Maat geen verder vervolg krijgt, maar wel goed materiaal is voor een evaluatie en het voortzetten van verdere experimenten. Aan de hand van een evaluerend rapport van Kromhout, Burger, Cozijnsen en Zeelenberg (2011) zijn conclusies getrokken over het Huur op Maat, de aanleiding tot het experiment en de uitwerking ervan zijn te vinden in Bijlage V.

Figuur 27 - Toepassingsgebied Huur op Maat in kaartvorm (Eigen illustratie)

B.A.J. Nienhuis

- 75 -

2015

Wet- en regelgeving van invloed op Huur op Maat

Enkel Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) mogen onder de categorie staatssteun vallen, vier belangrijke regels die zijn toegepast zijn: - De maximale huurprijs is gelijk aan de liberalisatiegrens - Alleen inkomens tot €34.000 per jaar mogen tot de doelgroep van woningcorporaties horen - Minimaal 90% van het totale aanbod woningen moet worden toegewezen aan deze doelgroep - Maximaal 10% van het totale aanbod woningen mag worden toegewezen aan huishoudens buiten de doelgroep met een sociale prioritering Het doel van Huur op Maat was het vergroten van de keuzevrijheid voor huurders. Aldus de Europese regelgeving zou Huur op Maat wel inkomenseisen moeten stellen om aan de 90% eis te voldoen. Daarnaast mochten nieuwbouwwoningen niet meer dan de maximale huur kosten, waarbij automatisch een kleine huurkorting overbleef of er moest een dusdanige huurkorting worden toegepast dat de gekorte huur onder de liberalisatiegrens uit zou komen. De landelijke invoering van inkomensafhankelijk huren zal leiden tot een structurele wijziging van de huurregulering. Het stelsel zal uitgaan van markthuren, deze huren worden vastgesteld en jaarlijks procentueel gewijzigd door het ministerie. Corporaties geven op die markthuren een huurkorting afhankelijk van het inkomen van een huishouden. De huidige toevoegingen aan de huurregulering, waaronder de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten van corporaties, verstarren de verwezenlijking van Huur op Maat enigszins. Of het experiment Huur op Maat daadwerkelijk in de huidige regelgeving kan worden ingepast hangt in het midden, het gaat om de interpretatie van het doel van het experiment. In een brief aan de Tweede Kamer verantwoordt Spies (2012, p. 3) de beëindiging van Huur op Maat op basis van het advies van de SEV: “De SEV geeft in haar advies aan dat verlenging van de experimentperiode met bijvoorbeeld nog eens drie jaar nog steeds te weinig nieuwe inzichten op zou leveren […] Ik deel deze inschatting en zie daarom geen aanleiding tot een verdere verlenging van dit experiment […]”. Er was destijds al sprake van de start van een pilot Flexibel huren in Amsterdam, een soortgelijk experiment. Dit samen met de voorkeur van de minister voor een landelijke vorm van inkomensbeleid heeft ervoor gezorgd dat het experiment geen verdere doorgang zou vinden (Spies, 2012, p. 3). Vanuit de praktijk klinkt echter een tweede onderliggende boodschap voor het stopzetten van het experiment, namelijk dat het experiment volgens het ministerie in strijd is met de weten regelgeving. Nadat juristen de weten regelgeving omtrent Huur op Maat hebben bestudeerd kon er niet met zekerheid worden gezegd dat het werkelijk in strijd is met de weten regelgeving (Persoonlijke communicatie, Vos, 2015). De desbetreffende regeling is de Toepassing toezicht (meldingsplichtige besluiten, nevenactiviteiten), verkoop van huurwoningen en invoering euro (sociale-huursector). Hieronder staat bij paragraaf 6. Bankieren beschreven dat het niet toegestaan is om inkomensgebonden maatregelen te treffen (zie onderstaand kader voor de volledige beschrijving van deze paragraaf). Nu speelt er een interpretatievraag, valt het inkomensafhankelijke huurbeleid onder een nevenactiviteit van de woningcorporatie of is het een hoofdactiviteit? Wanneer dit laatste aan de orde is, kan er niet worden gezegd dat inkomensafhankelijk huren in strijd is met de weten regelgeving. 6. Bankieren Het is niet toegestaan te bankieren, waaronder wordt verstaan: het door de t.i. of de verbinding aantrekken van geldelijke middelen, speciaal met het doel die vervolgens aan derden uit te lenen. Ook is het niet toegestaan uit de eigen bedrijfsreserve middelen vrij te maken met het speciale doel die vervolgens aan derden uit te lenen. Vanzelfsprekend geldt dit verbod niet voor beleggen - overeenkomstig de daaraan te stellen eisen (zie ook onder G) - en evenmin voor lenen aan collega t.i’s en voor interne financiering bij verbindingen (in dit laatste geval moet dit wel geschieden op marktconforme voorwaarden). Daarnaast is het niet toegestaan ‘subsidies’ te verstrekken, inkomensgebonden maatregelen te treffen of op enigerlei wijze financieel deel te nemen in een door een eigenaar-bewoner aangegane hypothecaire verplichting. Onder subsidies wordt uiteraard niet verstaan het geven van bijdragen aan bewonerscommissies, huurdersorganisaties ten behoeve van de uitvoering van de taken waar zij voor staan, of het geven van bijdragen in het kader van leefbaarheid.

B.A.J. Nienhuis

- 76 -

2015

Inmiddels begint er een nieuw draagvlak te ontstaan voor opnieuw een inkomensafhankelijk huurbeleid. Vos (Persoonlijke communicatie, 2015) concludeert dat woningcorporaties eigenlijk al een eeuw voor een inkomensbeleid zorgen, al doet elke corporatie dit op een andere manier. De ene corporatie geeft meer korting dan de andere corporatie op sociale huurwoningen. Met Huur op Maat kan dit enigszins gestroomlijnd worden. Naast alle positieve signalen waren niet alle organisaties blij met het inkomensbeleid van Huur op Maat. Hiertoe behoren een aantal woningcorporaties, omdat ze door middel van een huurkortingentabel minder huur konden vragen op plekken waar ze het liefst een huurprijs van tegen de €700 zouden vragen. Inkomsten op bepaalde woningen en huishoudens zouden dalen, maar aan de andere kant kon er van scheefwoners meer huur worden gevraagd. Naast een aantal woningcorporaties klinkt er ook vanuit de Woonbond een negatief signaal met betrekking tot het experiment Huur op Maat, dit geldt tevens voor de pilot Flexibel huren midden inkomens. De drijfveer van de Woonbond om tegen inkomensafhankelijk huren te zijn is dat er huur wordt betaald naar inkomen en niet naar de kwaliteit van de woningen. Vanuit de investeerdershoek klinkt wel een deels positief signaal ten opzicht van het invoeren van een inkomensafhankelijk huurbeleid in de corporatiesector, maar er kan volgens hen geen sprake zijn van een inkomensbeleid in de vrije huursector. IVBN is van mening dat de huurprijs gekoppeld moet zijn aan de kwaliteit die de woning heeft en niet aan het inkomen van het huishouden dat erin woont (Persoonlijke communicatie, Verweij, 2015).

6.2 Pilot Flexibel Huren Middeninkomens

De pilot Flexibel Huren Middeninkomens is een experiment dat is gestart door drie Amsterdamse woningcorporaties (Ymere, Stadgenoot en Eigen Haard), wordt begeleid door de Amsterdamse Federatie Woningcorporaties en geëvalueerd door Platform 31. Het is een driejarig experiment, gestart in november 2013 en doorloopt tot en met november 2016, dat voortbouwt op het experiment Huur op Maat. Ook hier kunnen lage midden-inkomens een woning in de vrije sector huren met een toegewezen korting. De pilot is inmiddels ruim een jaar van start, met nog een kleine twee jaar te gaan. Aan de pilot liggen vier doelen ten grondslag: 1. Meer aanbod creëren voor de lage midden-inkomens 2. Tegengaan van scheefbetalen 3. Doorstroming van huishoudens bevorderen 4. Betere besteding van volkshuisvestelijke middelen Anders dan bij Huur op Maat krijgen huishoudens een huurkorting van de corporatie wanneer men doorstroomt van een woning in de sociale huursector naar een middensegment huurwoning. De huurwoningen die hiervoor in aanmerking komen hebben een huurprijs tussen €700 en €1000 (prijspeil 2015). De minimale huurkorting bedraagt €100, maar mag maximaal 20% van de oorspronkelijke huurprijs bedragen (Gemeente Amsterdam, 2012; Gemeente Amsterdam & TU Delft, 2014). Per jaar wordt naar het inkomen van de huishoudens gekeken, mocht het inkomen zijn gestegen, stijgt de huur mee (Ymere, 2014). De aanleiding tot de pilot, de uitwerking van de pilot en tevens de aanvraag van een uitbreiding op de pilot is te vinden in Bijlage VI. Bij de start van de uitwerking van de pilot wilden de corporaties er graag vanuit gaan dat de inkomensgegevens via de belastingdienst beschikbaar konden worden gesteld. Echter bleek het nog de vraag of dit daadwerkelijk mogelijk was, omdat het gegevensgebruik van de €43.600 grens pas mogelijk is nadat de wetswijziging ten behoeve van de huurverhoging boven inflatie door de Eerste Kamer is goedgekeurd (Gemeente Amsterdam, 2012, p. 5). Na goedkeuring van de nieuwe regeling zou de belastingdienst kunnen aangeven of een huishouden binnen of buiten de inkomensgrenzen valt. Voor de sub-grens van €38.000 zou een IB60-

B.A.J. Nienhuis

Figuur 28 - Toepassingsgebied Flexibel Huren Middeninkomens in kaartvorm (Eigen illustratie)

- 77 -

2015

formulier noodzakelijk zijn die de huurder zelf moet invullen en verstrekken aan de desbetreffende corporatie. Uiteindelijk hebben corporaties ervoor gekozen om geen gebruik te maken van gegevens van de belastingdienst en IB60-formulieren, maar van de jaaropgaven en loonstroken van de huurders. Dit is het gevolg van de datum waarop de jaarlijkse inkomenstoets voor huurders wordt gedaan door de drie corporaties: 1 juli. Vaak zijn de gegevens vanuit de belastingdienst niet voor deze datum beschikbaar en dus ook niet bruikbaar voor de pilot (Visser & Spruit, 2013, p. 4). Een ander probleem kan zijn de verschuiving van de woningen tussen boven en onder de liberalisatiegrens, deze verschuiving hangt ieder jaar af van het inkomen van het huishouden. Zo kan het voorkomen dat een woning het ene jaar nog tot de DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) portefeuille van woningcorporaties behoort en het andere jaar niet meer. Het ministerie heeft voor dit probleem een oplossing gevonden (Visser & Spruit, 2013). De pilot heeft veel weg van het experiment Huur op Maat, maar wordt op kleinere schaal uitgevoerd en mocht niet dezelfde inhoud hebben. De pilot gebruikt echter wel bepaalde elementen die in Huur op Maat ook zijn gebruikt. Een groot verschil is de meer schoksgewijze aanpak van het inkomensafhankelijk huren. Je valt als huurder in een bepaalde categorieën, huurders die net op de rand liggen kunnen daardoor na een toets moment te maken krijgen met een plotseling hoger of lager uitvallende huur. De pilot is makkelijker uitvoerbaar dan Huur op Maat, echter staat hier tegenover dat wellicht niet de hoge mate van efficiënt huisvesten zoals bij Huur op Maat het geval was bereikt wordt. Er doen (nog) te weinig woningen mee aan de pilot om daadwerkelijk een evaluatie uit te voeren.

6.3 Effecten op de betaalbaarheid, kwaliteit en het aanbod

Het experiment Huur op Maat heeft geen grote problemen ondervonden en werd door de doelgroep beoordeeld als een rechtvaardig nieuw systeem. Hoewel het experiment drie jaar heeft geduurd, was de periode toch te kort om de dynamische effecten te meten. Dit zelfde geld voor de pilot Flexibel Huren Middeninkomens die op dit moment van evaluatie halverwege de experiment periode is. Voor beide experimenten wordt ingegaan op de betaalbaarheid, de kwaliteit en het aanbod van de woningen.

Figuur 29 - Verhouding betaalbaarheid, kwaliteit en het aanbod (Eigen illustratie)

Huur op Maat is destijds opgezet met als doel het budget neutraal blijven. Het heeft geen winstoogmerk gehad, maar werd vanuit maatschappelijk oogpunt gefaciliteerd. Corporaties kregen meer vrijheden in het huurbeleid met behoud van hun sociale karakter. Veel discussies ten aanzien van Huur op Maat zijn dan ook gegaan over de keuze van het huurbeleid systeem en het gebruik van de instrumenten (van der Schaar, 2011, pp. 20-21).

B.A.J. Nienhuis

- 78 -

2015

In het huidige huurbeleid zijn de huurtoeslag en de huurprijsregulering sterk met elkaar verweven, Huur op Maat bracht hier verandering in door de verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid bij de corporaties neer te leggen. Dit brengt met zich mee dat corporaties een nog sterkere sociale taak krijgen ten opzichte van commerciële verhuurders dan voorheen. Uiteindelijk draait de betaalbaarheid van de woningen om de netto huur die een huurder overhoudt, corporaties moeten bij Huur op Maat de huurkortingen aan kunnen passen naarmate het inkomen stijgt of daalt, zodat de netto huur passend blijft (van der Schaar, 2011, p. 22). Huur op Maat is een experiment geweest dat woningcorporaties meer vrijheid bood wat betreft de relatie tussen de huurtoeslag en de huurregulering. Corporaties namen de verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid over van het Rijk, te beginnen met het verhogen van de huren tot op marktniveau. Een korting werd toegekend op basis van het inkomen. Dit heeft geresulteerd in een voor de doelgroep betere betaalbaarheid van de huurwoningen (zie Figuur 30).

Figuur 30 - Huur op Maat systeem (Eigen illustratie)

Huur op Maat zou goed uitpakken voor de totale huursom, je bekijkt per jaar hoe de inkomensontwikkeling per huishouden eruit ziet. Wanneer het inkomen stijgt kan de huurkorting stap voor stap worden afgebouwd, het geld wat je daardoor overhoudt kan in andere huishoudens worden uitgegeven. Per saldo konden er meer huishoudens worden gehuisvest dan zonder Huur op Maat (Persoonlijke communicatie, Vos, 2015). Daarnaast werd er per euro gekeken naar het inkomen en naar de huurkorting, daardoor ontstond er een geleidelijke verandering van huurkorting en dus de netto woonlasten, huurders vallen niet plotseling in een ander kader. Nieuwbouwwoningen hebben een hoger kwaliteitsniveau dan bestaande woningen, wanneer corporaties die woningen betaalbaar gaan maken voor de doelgroep is het rendement op de woningen laag. Met het huidige huurbeleid zullen deze huishoudens bij een inkomensstijging niet snel verhuizen, omdat de woning van een goede kwaliteit is. Met Huur op Maat kon je deze huishoudens – naar redelijkheid – een hogere huur laten betalen. Huur op Maat is tevens een experiment geweest waarbij je de scheefwonersproblematiek automatisch kon oplossen, zonder dat er een doorstroming nodig was. Scheefwonenende huishoudens konden in de woning blijven wonen, ze werden enkel niet meer gesubsidieerd doordat de huurkorting (bijna) helemaal wegviel. Binnen corporaties kunnen twee vormen van scheefwoners worden onderscheiden (zie Figuur 31): huishoudens met een inkomen boven €43.000 per jaar en empty-nesters die een voor hen te grote woning bezet houden (Persoonlijke communicatie, Vos, 2015). Corporaties hebben lange wachtlijsten voor huurders in de sociale sector, woningen worden door een slechte doorstroming bezet gehouden door scheefwoners. Er is geen

B.A.J. Nienhuis

- 79 -

2015

stimulans voor deze huishoudens om naar een bij hun inkomen passende woning te verhuizen. Huur op Maat gaf huishoudens een korting op basis van hun inkomen en niet op basis van de woning zelf. Eenpersoonshuishoudens kregen een korting van 10%, gezinnen kregen een korting van 30%. De korting konden huishoudens naar eigen inzicht inzetten: op kwaliteit of op de huurprijs. Een eenpersoonshuishouden die de 10% inzet op een lagere huurprijs, kiest voor een kleine woning en een eenpersoonshuishouden die de 10% inzet op kwaliteit kiest voor een grotere woning. Een wisselwerking ontstond, óf de netto woonlasten gingen omlaag óf de woonkwaliteit steeg. Automatisch kwam hiermee een doorstroming op gang (Persoonlijke communicatie, Vos, 2015). Voor een scheefwoner die netto meer moet gaan betalen aan woonlasten is de drempel kleiner om ook daadwerkelijk te gaan verhuizen. Binnen het experiment Huur op Maat is een beeldvorming ontstaan over de kwaliteit van de woningen die met name te maken heeft met het feit dat er veel nieuwbouwwoningen zijn gebruikt voor het experiment. Voornamelijk in Amersfoort – de grootste experimentlocatie – is dit Figuur 31 - Twee vormen van scheefwonen (Eigen illustratie) ontstaan door de bouw van kwalitatief hoogwaardige nieuwbouwwoningen. Dit schepte een beeld dat huurders een woning met een te hoge kwaliteit zouden krijgen ten opzichte van de huurprijs die ze ervoor betaalden. In feite beslissen woningcorporaties zelf welke woningen ze betaalbaar gaan maken. Dat is al het geval binnen het huidige huurbeleid, maar ook bij een inkomensafhankelijk huurbeleid. Een gezinswoning kon op basis van de huishoudsamenstelling bij Huur op Maat toegewezen worden aan een gezin met een laag inkomen. Dit heeft als resultaat dat een gezin met een laag inkomen in een woning met een (te) hoge kwaliteit kon wonen. Veel partijen waren het niet eens met dit soort toewijzingen, terwijl deze toewijzingen nu ook al regelmatig gebeuren bij woningcorporaties onder het huidige huurbeleid (Persoonlijke communicatie, Pos, 2015). Voor de pilot Flexibel Huren Middeninkomens is het nog moeilijk aan te geven wat de effecten op de betaalbaarheid, de kwaliteit en het aanbod zijn door de korte looptijd van de pilot en het lage aantal woningen dat tot nu toe deelneemt aan het experiment. Bijlage VII geeft een overzicht van de kortingstabel die wordt gehanteerd tijdens de pilot. Eerst wordt de markthuur bepaald en ingevuld, automatisch wordt hieraan categorie A, B of C gelinkt. De categorieën zijn afgestemd op de reële huur en de inkomensgrens. Een markthuur van bijvoorbeeld €800 hoort bij categorie B (reële huur €775-€930). Daarbij hoort volgens de pilot een huur van tussen €681-€775 met een inkomen tussen €34.229-€38.695 (zie Figuur 32). Vervolgens kan in de tabel worden gekeken van welk type gezin er sprake is: een/twee persoon of een gezin. Tevens kan de hoogte van de korting op deze manier uit de tabel worden herleid. In de meeste gevallen geldt er een korting van €100. Een gezin met een inkomen van €29.900 krijgt de hoogste korting: €150. Vrijwel alle huishoudens met een laag middeninkomen kunnen in deze pilot rekenen op een korting van €100 op de gevraagde huur, daarbij vallen alle een/ twee persoonshuishoudens in de vrije huursector. Gezinnen vallen binnen de pilot pas in de vrije huursector bij een minimaal inkomen van €37.000. Of het aanbod huurwoningen per saldo meer wordt met Flexibel Huren Middeninkomens is de vraag. Wel is duidelijk dat de huishoudens met een laag midden-inkomen een betere kans op huisvesting in de huursector kunnen vinden tegen een redelijke huurprijs dan dat nu het geval is. Dit is tevens het geval bij Huur op Maat. Beide experimenten verschillen enigszins in de vormgeving, echter het doel van beide experimenten komt overeen. Doordat huurders en woningcorporaties bij Huur op Maat zich positief uitlaten over het experiment, kan redelijkerwijs worden aangenomen dat dit ook bij Flexibel Huren Middeninkomens het effect zal zijn en dat lage midden-inkomens ook bij deze pilot een betere huisvesting zullen krijgen.

B.A.J. Nienhuis

- 80 -

2015

Figuur 32 - Huurkorting pilot FHM (Eigen illustratie)

Flexibel Huren Middeninkomens heeft vooralsnog geen vliegende start gemaakt, er zijn in ruim een jaar tijd circa 80 woningen verhuurd onder de pilot. Aan Huur op Maat deden daarentegen zo’n 60.000 huishoudens mee. Dit verschil zit in het kleinere aantal deelnemende woningcorporaties bij Flexibel Huren Middeninkomens en een aantal knelpunten waar de pilot tegenaan loopt. Een eerste knelpunt is dat er maar een beperkt aantal woningen vrij komt die vervolgens verhuurd kunnen worden volgens de pilot. Een tweede punt is de randvoorwaarde van de pilot dat de huurder een sociale huurwoning achter moet laten. Dit laatste maakt dat de pilot niet kan inspelen op de vraag naar betaalbare middensegment huurwoningen voor starters (Persoonlijke communicatie, van Sluijs, 2015).

6.4

Effecten op de investeringsbereidheid

Dit hoofdstuk geeft een antwoord op de vraag of de hiervoor besproken experimenten en initiatieven een invloed kunnen hebben op de bereidheid van private investeerders en beleggers op het investeren in woningen in het €700-€1000 huursegment. De experimenten Huur op Maat en Flexibel Huren Middeninkomens vinden plaats en hebben plaatsgevonden in samenwerking met woningcorporaties. Hierbij ging het wel om geliberaliseerde huurwoningen, vooralsnog hebben beleggingspartijen en investeerders niet meegedaan met de initiatieven. De Gemeente Amsterdam is nauw betrokken bij de pilot Flexibel Huren Middeninkomens en nodigt investeerders van harte uit om mee te doen met de pilot, maar achten de kans klein dat marktpartijen dit ook daadwerkelijk zullen doen. Marktpartijen geven zelf ook aan dat ze enkel in projecten stappen waarbij er niet ook nog regels worden gesteld aan een inkomen gerelateerde huurprijs. Daarnaast vinden zij het over het algemeen wel een goed initiatief voor de gereguleerde huursector. Aldus bovenstaande is een directe invloed van de experimenten op investeerders en beleggers niet geheel aan de orde, de directe invloed op de investeringsbereidheid van marktpartijen is dat de vraag veranderd. Lage midden-inkomens kunnen met inkomensafhankelijk huren terecht in de corporatiesector, daardoor daalt de vraag van lage midden-inkomens naar huurwoningen van marktpartijen. In Amsterdam – en eveneens steden als Utrecht – is de druk op de markt hoog, bij een daling van de vraag zal de druk op de markt afnemen. Uiteindelijk zal een afnemende marktdruk op de lange termijn resulteren in lagere huurprijzen, dit kan meteen

B.A.J. Nienhuis

- 81 -

2015

worden gezien als een indirect effect. Een tweede indirect effect op de investeringsbereidheid hangt samen met het wegvallen van scheefwoners. Deze scheefwoners gaan aan de hand van hun inkomen meer betalen voor een woning van de desbetreffende corporatie, waardoor de stap kleiner wordt om te gaan verhuizen naar een huurwoning in de geliberaliseerde sector. Uiteindelijk leidt dit tot meer doorstroming van huurders tussen verschillende woningmarktsectoren. Woningcorporaties zullen door het toenemende aantal te huisvesten huishoudens nieuwe woningen gaan bouwen, wat resulteert in minder potentiële ontwikkellocaties voor beleggers. Daarnaast zal de focus van investeerders en beleggers op het huisvesten van midden- en hoge inkomens verschuiven richting de doelgroep hoge inkomens. De verwachting is tevens dat de vraag naar koopwoningen stijgt naarmate inkomensafhankelijk huren ingevoerd zou worden (van der Schaar, 2011, p. 24). Men krijgt een subsidie wanneer je in de sociale huursector valt, maar ook wanneer je tot de eigenwoning bezitters hoort. Huishoudens met een midden-inkomen lopen de subsidie van de sociale huursector mis en bij inkomensafhankelijk huren zal de huurkorting ook steeds minder worden naarmate het inkomen stijgt. Voor deze huishoudens is het bezitten van een woning een goedkopere variant op wonen doordat ze in aanmerking komen voor de hypotheekrenteaftrek. Tabel 5 geeft een overzicht weer van directe en indirecte effecten op de investeringsbereidheid van investeerders ten gevolge van het inkomensafhankelijk huren. Directe effecten

Indirecte effecten

Huur op Maat en Flexibel Huren Minder vraag van inkomens tot €43.000 Middeninkomens naar huurwoningen van marktpartijen, mits het inkomensafhankelijke huren geldt voor inkomens tot en met €43.000

Lagere huurprijzen op de lange termijn voor de doelgroep middeninkomens Meer doorstroming Kleiner aanbod potentiële nieuwbouwlocaties Focus komt te liggen op het huisvesten van hoge inkomens Vraag naar koopwoningen stijgt

Tabel 5 - Directe en indirecte effecten op de investeringsbereidheid

6.5 Conclusies

Er zijn in de loop der tijd veel instrumenten ontwikkeld die ingaan op inkomensafhankelijk huren. Er zitten veel voordelen aan dergelijke instrumenten, zoals een gegarandeerde betaalbaarheid. Toch kleeft hier ook een nadeel aan vast, namelijk dat de marktwerking door dit soort instrumenten wordt beperkt. Huurders krijgen een bepaalde huurkorting bij een woning van een zekere kwaliteit, waardoor de betaalbaarheid altijd voor de huurder gegarandeerd zal blijven. Dit resulteert in een zogenaamde kostennaïviteit: de huurder ervaart in mindere mate de reële kosten van het wonen en zal de prijs van een woning niet als keuzebelemmering ervaren. In feite kan dit nadeel deels worden weggenomen door aan een woning met een hoger kwaliteitsniveau een kleinere huurkorting te hangen (van der Schaar, 2011, p. 24). Een tweede effect van Huur op Maat is dat in één straat met dezelfde type woningen verschillende netto huurprijzen kunnen gaan ontstaan: huurprijsdiversiteit. Het ene huishoudens heeft een hoger inkomen dan het andere huishouden in die straat, daardoor worden er verschillende huurkortingen toegepast. De reële huur blijft echter hetzelfde, waardoor de netto huurprijzen wel gerechtvaardigd kunnen worden. Daarnaast is er geen koppeling meer tussen de kwaliteit van de huurwoning en de huurprijs, maar tussen het inkomen en de huurprijs: wegvallen kwaliteitskoppeling. Een ander nadeel is de privacy gevoeligheid van het inkomensafhankelijk huren, de inkomens van huurders worden met regelmaat (bijv. jaarlijks) aan de verhuurder bekend gemaakt om zodoende de huurprijs daarop aan te passen. Met de toepassing van zowel Flexibel Huren Middeninkomens als Huur op Maat worden de keuzemogelijkheden in woningen voor zowel de lage als de middeninkomens vergroot, woningcorporaties mogen nog steeds maximaal 10% van hun woningbezit verhuren aan huishoudens met een inkomen boven de €34.000 per jaar. Een ander groot voordeel voor woningcorporaties is dat scheefwoners op een nette manier worden gedwongen om óf te gaan verhuizen óf een hogere huur te gaan betalen. De huurkorting gaat daardoor enkel naar de huishoudens die het nodig hebben, waardoor een efficiëntere verdeling ontstaat in het toekennen van huurkortingen.

B.A.J. Nienhuis

- 82 -

2015

De pilot Flexibel Huren Middeninkomens stelt als één van de randvoorwaarden voor huurders dat zij een sociale huurwoning moeten achterlaten. Hierdoor sluiten zij de groep starters die niet in aanmekering komen voor sociale huur uit, terwijl dit juist de groep is die grote moeite heeft met het vinden van een geschikte woning: lange wachtlijsten in de sociale huursector, te weinig aanbod in de geliberaliseerde huursector of het niet in aanmerking komen voor een hypotheek. De andere kant van deze randvoorwaarde is dat er nieuwe sociale huurwoningen vrijkomen voor de doelgroep met een laag inkomen, zodat de wachtlijsten reduceren. Starters met een laag inkomen krijgen zodoende meer kansen op de woningmarkt, met de pilot Flexibel Huren Middeninkomens kunnen er dubbel zoveel verhuizingen op gang komen en daardoor meer huishoudens naar hun wens gehuisvest worden. Inkomensafhankelijk huren in de corporatiesector zal bij de pilot Flexibel Huren Middeninkomens wel degelijk leiden tot meer woning in de categorie €700 - €1000. De pilot werkt met drie huurcategorieën, waarvan categorie B en C in bovenstaand huurprijssegment vallen. Huur op Maat legt de nadruk meer op de gereguleerde sector, maar heeft wijst ook een aantal woningen met meer kwaliteit aan voor grote gezinnen of juist huishoudens met een hoger inkomen die wel in het €700+ segment vallen. Het onderbrengen van de lage midden-inkomens in de corporatiesector leidt ertoe dat er meer huurwoningen nodig zijn dan dat woningcorporaties nu in bezit hebben. Hebben zij de middelen en de mogelijkheid om deze nieuwbouw te financieren? In de huidige situatie is dit niet het geval. Wellicht liggen hier kansen voor investeerders en beleggers om in te springen. Beleggers krijgen hierin de rol van aandeelhouders, woningcorporaties nemen het beheer en daarmee de zorg voor maatschappelijke huisvesting op zich. Met het betrekken van investeerders en beleggers bij de huisvesting van (lage) midden-inkomens verschuift de focus van marktpartijen niet enkel naar de huurwoningen in het topsegment.

Huur op Maat

Betaalbaarheid Inkomen stijgt -> netto huur stijgt Inkomen daalt -> netto huur daalt

Kwaliteit Woning wordt toegewezen door corporatie

Aanbod Investeringsbereidheid Zeer sterke efficiënte Lagere huurprijzen op de lange huisvesting termijn

Privacy gevoelig Wegvallen kwaliteitskoppeling Kostennaïviteit

Voor alle lage en midden-inkomens

Huurprijsdiversiteit

Flexibel Huren Huurverhoging Woning wordt Middeninkomens in stappen, toegewezen door huurverlaging in corporatie één keer

Meer doorstroming Minder potentiële nieuwbouwlocaties Focus komt te liggen op het huisvesten van hoge inkomens Meer vraag naar koopwoningen

Efficiënte huisvesting

Lagere huurprijzen op de lange termijn

Privacy gevoelig Wegvallen kwaliteitskoppeling

Voor inkomens tussen €29.900 en €44.656

Meer doorstroming

Kostennaïviteit

Vrijkomen sociale huurwoning

Minder potentiële nieuwbouwlocaties

Niet voor starters

Focus komt te liggen op het huisvesten van hoge inkomens Meer vraag naar koopwoningen

Tabel 6 - Effecten van inkomensafhankelijk huren op Betaalbaarheid, Kwaliteit, Aanbod en Investeringsbereidheid

B.A.J. Nienhuis

- 83 -

2015

7.

De huurregulering in Duitsland, Engeland en Frankrijk

Ieder land heeft een ander huisvestingssysteem en daarmee gepaard gaan ook verschillende reguleringssystemen. Deelvraag 7 besteedt aandacht aan de huurregulering in het buitenland: Deelvraag 7 | Wat valt er te leren van de huurregulering in Duitsland, Frankrijk en Engeland, met als doel het vergroten van het woningaanbod in de private sector voor lage midden-inkomens in Nederland? In andere woorden, wat kan er worden geleerd van de weten regelgeving met betrekking tot de huurregulering in Duitsland, Engeland en Frankrijk? En welke invloed heeft de mate van huurregulering op de grote van de vrije huursector in deze landen? Hieronder wordt in het kort de analyse gepresenteerd dat heeft geleid tot de drie Europese landen die een leidraad zijn voor deelvraag 7. In het buitenland gelden andere regels betreffende de huurbescherming die het voor investeerders toegankelijker maakt om te investeren in de private sector. Tabel 7 laat de mate van huurregulering, gerelateerd aan de grootte van de vrije huursector, zien en Tabel 8 laat voor een aantal Europese landen het verloop van de mate van huurregulering zien. Uit de Tabellen valt te herleiden dat Nederland het enige land is met een sterke mate van huurregulering, hierdoor kan er geen vergelijking worden gemaakt met een land met dezelfde mate van huurregulering. Spanje, Finland, Engeland en Denemarken zijn landen die in de jaren 80 nog wel een sterke mate van huurregulering hadden, maar nu een gemiddelde of zwakke mate van huurregulering. Daarnaast hebben Zwitserland en Duitsland een grote private huursector en hebben Denemarken, Spanje en Ierland net als Nederland een kleine private huursector. Op basis van deze vergelijkingen zou het ten eerste interessant zijn om te kijken naar de huurregulering in Engeland, vanwege het verloop van een zeer sterke mate tot een zeer zwakke mate van huurregulering. Ten tweede is Duitsland een interessant land om een vergelijking mee te maken, vanwege de grote omvang van de private huursector. Ten slotte zal de huurregulering van Frankrijk worden uitgelicht omdat zowel de mate van huurregulering als de grootte van de particuliere huursector door de jaren heen gemiddeld is gebleven. Ook maakt Frankrijk gebruik van een interessant systeem met fiscale voordelen om particuliere investeerders aan te trekken. Mate van huurregulering

Grootte van de sector

Laag

Groot Engeland

Zwitserland

Finland

Duitsland

Noorwegen Medium

Medium Frankrijk

Zweden

Ierland

Frankrijk

Denemarken

Noorwegen

Spanje

Engeland

Zwitserland

Finland

Duitsland Zweden Sterk

Klein Nederland

Denemarken Spanje Nederland Ierland

Tabel 7 - Mate van huurregulering en de grootte van de vrije huursector (Gebaseerd op Whitehead, 2012, p. 38)

B.A.J. Nienhuis

- 84 -

2015

Mate van huurregulering 1980

Mate van huurregulering 2000

Sterk

Sterk Spanje Finland Nederland

Nederland

Denemarken Engeland Medium

Medium Zweden

Zweden

Duitsland

Duitsland

Noorwegen

Zwitserland

Zwitserland

Denemarken Spanje Frankrijk

Frankrijk

Ierland

Laag

Laag Ierland

Noorwegen Finland Engeland

Tabel 8 - Verloop van de huurregulering (Gebaseerd op Whitehead, 2012, p. 63)

7.1 De huurregulering van Engeland

De geschiedenis van de Engelse huurprijsregulering begint in 1915 ten gevolge van WOI met de Rent Act. Het was de bedoeling een tijdelijke wet op te stellen, maar heeft uiteindelijk geduurd tot en met 1980 waarna de Housing Act zijn intrede had (Whitehead, 2012, p. 110). In de tussentijd heeft de Rent Act in die vorm een lange tijd stilgelegen op een kleine aanpassing in 1957, 1964 en 1977 na. Pas vanaf de toetreding van de conservatieve regering onder leiding van Thatcher in 1979 zijn er veranderingen gekomen in de huurprijsregulering (zie Figuur 33). Voor die tijd, en met name in de jaren ’50, was er sprake van een grote mate van uittreding binnen de private huursector, omdat veel verhuurders de kans zagen om de huurwoning om te zetten naar een koopwoning. Daarnaast zorgden objectsubsidies die de bouw van sociale woningbouw ondersteunden voor een verdere krimp van de private huursector. Dit leidde ertoe dat wonen in de private huursector relatief duurder was dan wonen in een eigen woning of sociale huurwoning, tevens ontstond het beeld dat men de woningen binnen de private huursector als minder kwalitatief aanschouwden (Elsinga et al., 2007, p. 111). Tot en met de jaren ’70 is het eigen woningbezit gestimuleerd en ook door de jaren heen steeds verder gegroeid tot de koopsector ongeveer de helft van het totale woningaanbod bezette (Whitehead, 2012, p. 110). Oorzaken die hieraan ten grondslag liggen waren onder andere dat een eigen woning een natuurlijke wens van de individu zou zijn en de toegankelijkheid op de financiële markten. Men kon indertijd kiezen voor een sociale woning met een grote mate van huurbescherming tegen een goedkope maandlast of een eigen woning met een grotere mate van zekerheid en vrijheid dan een private huurwoning biedt. Met de komst van de regering van Thatcher werd de Housing Act gerealiseerd in 1980 (Elsinga et al., 2007, pp. 111-112). Whitehead (2012, p. 111) beschrijft de veranderingen binnen de huurregulering in Engeland ten gevolge van de nieuwe regering als: “Almost complete liberalisation”. In 1980 was nog slechts 11% van de woningmarkt bezet door particuliere huur.

Shorthold tenancies

Eén van de veranderingen in het huurbeleid onder de 1980 Housing Act is de introductie van shorthold tenancies, dit zijn korte termijn huurcontracten en golden enkel voor nieuwe huurcontracten van leegstaande panden (Whitehead, 2012, p. 112). De verhuurder kan een looptijd kiezen variërend tussen minimaal één en maximaal vijf jaar. Na afloop van de periode heeft de verhuurder alsnog de kans om de woning om te zetten naar een koopwoning. Om een balans te krijgen tussen huurbescherming voor de huurder en een redelijke huurprijsstijging voor de verhuurder werden de contracten veranderd in gereguleerde contracten (genaamd: regulated tenancies) waarbij werd uitgegaan van eerlijke huren die vastgesteld werden door Rent Officers (Elsinga et al., 2007, p. 112).

B.A.J. Nienhuis

- 85 -

2015

Figuur 33 - Geschiedenis van de huurregulering in Engeland (Eigen illustratie)

Buy to Let

In 1996 ontstond een ander initiatief genaamd Buy to Let, waar de verhuurder met een speciale hypotheek een woning kon verhuren als extra inkomstenbron. De rente op deze hypotheken lag tot begin 2000 boven de hypotheekrente op koopwoningen en is gedaald tot een bijna gelijk niveau door het toenemende aantal Buy to Let woningen. De impact van de crisis is goed te zien in Figuur 34, waar het aantal Buy to Let hypotheken sterk is gestegen tot 2008 en daarna fors daalde. Het marktaandeel van de Buy to Let verhuringen in 2004 was 6% in 2004 (Elsinga et al., 2007, p. 115). Vanaf 2009 is weer een licht stijgende lijn te zien in het aantal Buy to Let hypotheken. In 2014 stond de teller op 197.000 Buy to Let hypotheken, een stijging van 23% ten opzichte van 2013 (Collinson, 2015). De grootste motivatie van verhuurders met een Buy to Let hypotheek lag niet zozeer in het inkomen vanuit verhuur, maar in de groei van hun vermogen (Whitehead, 2012, p. 113). Het succes van de Buy to Let hypotheken valt te wijten aan de kortlopende huurcontracten en de sterke deregulering van huurprijzen, tevens werd lenen door de jaren heen goedkoper en leverde sparen minder op (Elsinga et al., 2007, p. 115).

Assured tenancies

shorthold

De komst van de Housing Act – die is herzien in 1996 in het White Paper – heeft geleid tot verdere liberalisering van de huurwoningenmarkt in Engeland. Sinds 1996 is de huurbescherming afgezwakt door nieuwe huurcontracten standaard als tijdelijk in te vullen, dit zijn assured shorthold tenancies (Elsinga et al., 2007, p. 114). Dit betekent dat huurders met een nieuw huurcontract vanaf dat moment

B.A.J. Nienhuis

Figuur 34 - Aantal Buy to Let hypotheken 2000-2011 (Whitehead, 2012, p.114)

- 86 -

2015

huren voor een periode van een half jaar of een jaar, met een opzegtermijn van een maand voor de huurder en twee maanden voor de verhuurder. Automatisch wordt het contract na de periode van een half jaar of een jaar maandelijkse verlengd. De overeenkomst kan alleen worden verbroken wanneer er bijvoorbeeld niet aan de betalingsvoorwaarden wordt voldaan. Daarnaast wordt de verhuurder vrijgelaten in de contractuele vaststelling van de aanvangshuur en de jaarlijkse huurprijsstijging (Elsinga, Haffner, & Hoekstra, 2014, p. 10). De huurder dient hier echter wel mee akkoord te gaan.

Housing Investment Trusts (HIT)

Naast de standaard korte termijn contracten zoals hiervoor besproken is met de herziening van de Housing Act een subsidie op de private huursector gekomen. De subsidie was voornamelijk bedoeld voor pensioenfondsen en andere grote partijen, deze zouden een verlaagde vennootschapsbelasting krijgen van 24% (ten opzichte van de reguliere 33%) bij de oprichting van een HIT. Woningen die in aanmerking kwamen voor een HIT mochten maximaal 85.000 Pond kosten en moesten leeg staan of een korte termijn huurcontract toegewezen krijgen, daarnaast moest de HIT minimaal 30 miljoen Pond activa hebben. Het doel van de HITs was een groei van de particuliere huursector, pensioenfondsen waren van mening dat de extra kosten niet opwogen tegen de belastingvoordelen (Elsinga et al., 2007, p. 115).

7.2 De huurregulering van Duitsland

De Duitse regering is al sinds WOI een voorstander van een sociale-markteconomie, dit houdt in dat marktpartijen een dominante rol hebben op de woningmarkt en overheidsinterventies alleen ondersteunend moeten zijn. Het woonbeleid in West-Duitsland in de periode na WOII tot 1956 kenmerkt zich door maatregelen met betrekking tot de huurbescherming, huurprijsregulering en woonruimteverdeling, ook wel Wohnungszwangswirtschaft genaamd. Dit ontstond in een reactie op de woningnood die ook in Duitsland is ontstaan na WOII. Vanaf 1956 tot 1970 werd een nieuw beleid gemaakt op basis van deregulering en flexibilisering. De huurprijsregulering werd in het begin van de zeventiger jaren afgeschaft op Hamburg, München en West-Berlijn na. Huursubsidies (Wohngeld) werden al verstrekt aan allerlei doelgroepen, hierin vond een verschuiving plaats richting gezinnen en doelgroepen met een lager inkomen (Elsinga et al., 2007, pp. 26-28). Naast de reguliere huursubsidie kent Duitsland een tweede huurtoeslagsysteem, de zogeheten Kosten der Unterkunft (woonuitgaven). Huishoudens zonder een inkomen van waar woonlasten kunnen worden betaald hebben recht op deze subsidie. De woonlasten worden volledig vergoed binnen het basisinkomen, de voorwaarden zijn dat het huishouden (bijna) geen inkomen mag hebben en een passende woning hebben (Elsinga et al., 2014, p. 18). Deze subsidie heeft als bijkomend effect dat huishoudens met een laag inkomen in een passende woning gaan wonen en de woning die zij achterlaten vrijkomt voor andere doelgroepen. Eind jaren ’70 werden de sociale huren verhoogd om de investeringen in nieuwe woningen te kunnen bekostigen. In de jaren ’80 vond er meer decentralisatie plaats en kwam de marktwerking op gang. De verhoogde sociale huren lagen hieraan ten grondslag, het sociale woonbeleid werd minder betaalbaar dan het voorheen was.

Figuur 35 - Geschiedenis van de huurregulering in Duitsland (Eigen illustratie)

B.A.J. Nienhuis

- 87 -

2015

Eind jaren negentig is het volkshuisvestingsbeleid veranderd, door grote getalen nieuwbouwwoningen is in die jaren een woningoverschot van ongeveer 500.000 woningen ontstaan (Elsinga et al., 2007, pp. 26-28).

Mietspiegel

In Duitsland wordt er op basis van marktprijzen gereguleerd, dit is een heel ander systeem dan in Nederland (Winters, 2012, p. 13). Voor het bepalen van de hoogte van de huur maakt Duitsland gebruikt van de zogenaamde Mietspiegel. Dit is een databestand waarin alle contracten van de afgelopen vier jaar tussen huurders en verhuurders zijn opgenomen met de daarbij horende kwaliteit van de woning. In deze Mietspiegel kan de verhuurder zijn woning vergelijken met andere woningen van dezelfde kwaliteit (ook locatiegewijs), om zo een juiste huurprijs te bepalen. Huurprijzen worden op deze manier marktconform vastgesteld, waarbij pas na 15 maanden na aanvang van het contract opnieuw de huur kan worden verhoogd aan de hand van de Mietspiegel. Tevens wordt de Mietspiegel gebruikt om huurders die een te lage huur betalen een extra toeslag te laten betalen; de Fehlbelegungs-abgabe (Haffner et al., 2008).

Tijdelijke subsidies voor de particuliere huursector

Duitsland heeft in tegenstelling tot Nederland geen apart sociaal huurstelsel waarin andere regels gelden dan voor de vrije huursector. Bijna alle woningen worden voor minimaal de markthuur verhuurd. Huurwoningen onder de markthuur worden verhuurd door gemeentelijke woningbedrijven en coöperaties, deze partijen vallen onder dezelfde regelgeving als de marktpartijen. Voor huurwoningen met een sociaal kenmerk kan een aanvraag voor een speciaal subsidie-arrangement worden gedaan door zowel een individuele particuliere investeerder als een professionele investeerder. De overheid geeft een directe subsidie, lage lening rente of belastingvoordeel aan de verhuurder in ruil voor een gematigde huurprijs van de woning voor een afgesproken periode van 1015 jaar (de Boer & Bitetti, 2014, p.32). Precieze invulling van dit subsidie-arrangement verschilt sterk per regio, dit geeft nogmaals het decentrale karakter van de Duitse woningmarkt weer. De afgelopen jaren zijn het aantal subsidie-arrangementen fors gedaald, naar alle waarschijnlijkheid als gevolg van een gebrek aan overheidsgeld en de afnemende woningvraag in veel Duitse regio’s (Elsinga et al., 2014, p. 25). De subsidiearrangementen sluiten aan bij een flexibel woonbeleid, omdat de overheid snel en makkelijk op gewenste plekken meer subsidie beschikbaar kan stellen.

7.3 De huurregulering van Frankrijk

Al sinds het einde van de 19e eeuw heeft de Franse overheid zich beziggehouden met het opstellen van weten regelgeving omtrent de huurregulering, genaamd de Loi Siegfried, dat een basis is geweest voor de sociale huursector. Begin 1900 groeide het aandeel van de particuliere sector, omdat een investering in huurwoningen leidde tot een hogere sociale status en financiële zekerheid. Na WOI bevroor de Franse overheid de huurprijzen, hierdoor daalde het rendement op huurwoningen en verkleinde het aandeel van de particuliere huursector (Elsinga et al., 2007, p. 47). Tot WOII gold er een sterke mate van huurregulering. Na de oorlog is een substantieel woningtekort in Frankrijk ontstaan net als in veel andere Europese landen. In 1948 werd een nieuw beleid gevoerd om het tekort aan huurwoningen op te lossen waarbij werd gedereguleerd op huurprijsregulering en een sterke mate van huurbescherming bleef bestaan (Whitehead, 2012, p. 126). De overheid decentraliseerde vanaf de jaren ’60, omdat het woningtekort al sterk was gereduceerd. In 1977 kwam de huisvestingswet en ontstond er een subsidie voor leningen voor de bouw van huurwoningen (Elsinga et al., 2007, p. 48). Een voorwaarde was wel dat het non-profit woningen moesten zijn. Later ontstonden meerdere subsidies voor de woningmarkt. De wet van Quilliot versterkte in 1982 de mate van huurregulering, waarna de wet van Mehaignerie in 1986 van deregulerende aard was en de wet van Mermaz-Malandain in 1989 eveneens weer van een versterkte regulering. Huurprijsregulering in de vorm van een jaarlijkse huurprijsaanpassing vindt plaats sinds 2006 volgens het INSEE, een instituut vergelijkbaar met het Nederlandse CBS. Sinds 2008 hangt de aanpassing af van de huishoudkosten, voorheen waren hier ook onderhoudskosten, renovatiekosten en constructiekosten bij inbegrepen.

B.A.J. Nienhuis

- 88 -

2015

Figuur 36 - Geschiedenis van de huurregulering in Frankrijk (Eigen illustratie)

Fiscale stimulans

De overheid werkt met een vorm van belastingvoordeel ten behoeve van de particuliere huursector. Dit sluit enigszins aan op het Duitse voorbeeld van het subsidie-systeem. Hoekstra (2014) noemt het belastingvoordeel voor de particuliere huursector de Franse intermediaire sector. In Nederland worden inkomsten vanuit verhuur van een tweede woning belast in box 3, waardoor er geen hypotheekrenteaftrek geldt. In Frankrijk wordt de particuliere verhuur belast in de voor Nederlandse begrippen Box 1, onderhoudskosten, verbeteringsinvesteringen, hypotheekrente en lokale belastingen mogen van het inkomen worden afgetrokken. Wanneer een particuliere verhuurder €150.000 investeert, correspondeert dit met een belastingvoordeel van €3000. De investeerder koopt een totaalpakket van bouw, beheer, onderhoud, hypotheek en verzekering. Hierdoor is er weinig inspanning van de investeerder voor de woning nodig en hebben ze te maken met weinig risico; men kan een verzekering afsluiten tegen een niet-betalende huurder (Hoekstra & Oxley, 2014). Waar Nederland zich focust op de institutionele beleggers als investeerder van vrije sector huurwoningen, legt Frankrijk de nadruk op de particuliere investeerder.

Conclusie

Zowel in Engeland als Duitsland heeft sterke deregulering geleid tot een groter aandeel van de particuliere huursector. Deze deregulering houdt grotendeels in dat er geen regels gelden ten aanzien van de aanvangshuur van woningen en de jaarlijkse huurprijsstijging. Met het Rijk als ondersteunend orgaan kunnen initiatieven als het Buy to Let in Engeland, het huursubsidiesysteem in Duitsland of de belastingvoordelen uit Frankrijk doorgang vinden. Alle drie de initiatieven helpen op flexibele wijze in het voorzien van een maatschappelijke behoefte. In Engeland geldt een sterk gereduceerde huurbescherming met de invoer van tijdelijke huurcontracten als standaard vorm. Deze vormen van deregulering zullen in Nederland hoogstwaarschijnlijk geen – of slechts in beperkte mate – doorgang vinden, omdat wij als een van de weinige Europese landen een groot sociaal woonstelsel hebben. Onder dit stelsel valt ook het WWS en de huurtoeslag, hiermee kan wordt een groot deel van de Nederlandse huishoudens voorzien in betaalbare huurwoningen. Het wegnemen van dit stelsel is dan ook niet wenselijk. Interessant voor de Nederlandse huursector kunnen zijn het Buy to Let principe van Engeland, de tijdelijke subsidies voor de vrije huursector van Duitsland en de belastingvoordelen zoals deze in Frankrijk worden gebruikt. Deze drie voorbeelden zijn gekozen als interessante cases voor Nederland opdat zij ertoe kunnen bijdragen de particuliere investeerder te stimuleren om in middensegment huurwoningen te investeren. Ieder land heeft een ander type woningmarkt door onder andere verschillende economieën, geografie, demografie of weten regelgevingen. Dit maakt dat voorbeelden uit andere landen niet zonder meer kunnen worden overgenomen en ingepast in het Nederlandse systeem. De maatregelen uit Engeland, Duitsland en Frankrijk kunnen daarentegen wel gebruikt worden ter inspiratie voor de Nederlandse woningmarkt. De drie maatregelen die te inspiratie dienen zijn: 1. Het Buy to Let principe (Engeland) 2. Het huursubsidie systeem (Duitsland) 3. Belastingvoordelen (Frankrijk)

B.A.J. Nienhuis

- 89 -

2015

Bovenstaande maatregelen focussen alle drie op het aantrekken van de (kleine) particuliere investeerder. Hier heeft Nederland er veel van, de meesten zijn niet actief op de woningmarkt, en naast de institutionele beleggers hebben ook zij ten opzichte van eerdere jaren veel liquide middelen in bezit om te investeren in bijvoorbeeld middensegment huurwoningen. Nederland kent een subsidiesysteem voor de gereguleerde huursector en voor de koopsector in de vorm van een hypotheekrenteaftrek. In andere Europese landen is de particuliere huursector substantieel gegroeid door het aantrekken van particuliere investeerders in de vorm van bovenstaande (subsidie)maatregelen. Hierdoor ligt er in Nederland een kans om door middel van fiscale stimulansen het aanbod middensegment huurwoningen te vergroten.

Buy to Let

Het Buy to Let principe maakt het mogelijk een tweede hypotheek te nemen ten behoeve van de verhuur van de woning in de particuliere huursector. Naast dat het maandelijkse extra inkomsten oplevert is het een investering voor op de lange termijn. Een Buy to Let hypotheek is niet geheel vrijblijvend, er moet een percentage van het hypotheekbedrag met eigen vermogen gefinancierd worden. Hypotheekverstrekkers in Nederland zouden de mogelijkheid kunnen bieden tot het verstrekken van Buy to Let hypotheken aan particuliere investeerders. Stel dat het gaat om een hypotheek voor een koopwoning van €200.000, waarbij er minimaal 15% (€30.000) eigen vermogen geïnvesteerd moet worden. De lening bedraagt vervolgens €170.000, waar een rente over betaald moet worden. In Engeland ligt deze rente iets boven de rente voor eigenaar-bewoners. In Nederland moet bijvoorbeeld voor een woning met een hypotheek van €170.000 maandelijks bruto €940 worden afgelost, met hypotheekrenteaftrek zou dit bedrag netto op €674 komen (prijspeil april 2015, www.rabobank.nl). Er geldt voor een tweede huis in Nederland geen hypotheekrenteaftrek. Dat betekent dat de woning uit bovenstaand voorbeeld op een goede locatie in Amsterdam zou moeten staan om er een huur voor te kunnen krijgen dat meer dan €940 per maand bedraagt. In de rest van Nederland gaat dit al bijna niet op. Met een Buy to Let constructie zou een huurprijs van €675 al lonend zijn, met als voorwaarde dat men een groot aandeel eigen vermogen inbrengt. Dit maakt het minder toegankelijk voor private investeerders, maar wel voor private beleggers.

Subsidiesysteem

Het Duitse subsidiesysteem is gericht op de sociale doelgroep. Particuliere investeerders kunnen een subsidiearrangement aanvragen en krijgen vervolgens bijvoorbeeld een lage lening rente in ruil voor gematigde huurprijzen. Een dergelijke subsidie zou in de Nederlandse woningmarkt tijdelijk geïntegreerd kunnen worden om het aanbod middensegment huurwoningen op gang te helpen. De Nederlandse overheid zou een subsidie direct aan de investeerder moeten geven in de vorm van een lagere grondprijs of belastingvoordelen. Daar staat tegenover dat er afspraken worden vastgelegd waarin de verhuurder toekent dat de woning(en) gedurende een aantal jaren voor maximaal de afgesproken huurprijs (bijvoorbeeld €800) worden verhuurd.

Intermediaire sector

De Franse intermediaire sector heeft de vorm van belastingvoordelen voor particuliere investeerders, deze groep heeft zo’n 95% van de particuliere huursector in handen. De belastingvoordelen verschillen per regio, maar hebben allemaal gemeenschappelijke kenmerken: investeringskosten jaarlijkse aftrek voor een bepaald percentage, huurinkomsten jaarlijkse aftrek voor een vast percentage en looptijd van gemiddeld 6-15 jaar. Daarnaast zijn een aantal fiscale voordelen enkel van toepassing in gebieden met een hoge druk op de woningmarkt. In Nederland zouden deze fiscale voordelen goed kunnen werken om de particuliere huursector op gang te helpen. Tevens zou dit in combinatie met Buy to Let hypotheken vorm kunnen krijgen, zodat investeringen in de particuliere sector rendabel kunnen worden gemaakt. Omdat de markt in met name Amsterdam en ook Utrecht meer gespannen is dan in andere delen van Nederland, kan er ook gekozen worden voor regionale differentiatie wat betreft de belastingvoordelen.

B.A.J. Nienhuis

- 90 -

2015

Deel IV | KANSRIJKE AANPASSINGEN

B.A.J. Nienhuis

Korthals - Straatje in de Jordaan (1916 - 1972)

- 91 -

2015

8.

Kansrijke aanpassingen van de huurregulering

Vanuit verschillende bronnen kunnen kansrijke aanpassingen van de huurregulering worden gevormd ter verruiming van het aantal huurwoningen voor de lage midden-inkomens. Dit deel bevat een groot aantal kansrijke aanpassingen gebaseerd op uitkomsten van voorgaande onderzoeksvragen, interviews en literatuuronderzoek. De aanpassingen kunnen worden onderverdeeld in drie categorieën: Huurbescherming, huurprijsregulering en overig beleid. Per categorie wordt de kansrijke aanpassing besproken evenals het te verwachten effect van de maatregel. Vervolgens worden de resultaten van de Delphi-ranking gepresenteerd en geanalyseerd. Deelvraag 8 | Welke aanpassingen binnen de huurregulering zijn gezien de ervaringen in binnenen buitenland kansrijk om de private huursector te vergroten voor de lage midden-inkomens?

8.1 Huurbescherming

De eerste kansrijke aanpassing komt voort uit het idee van minimum huurcontractstermijnen: tijdelijke huurcontracten (1) invoeren. Kromhout & Buitendijk (2013) kaarten deze optie aan in een effectenverkenning in opdracht van de Gemeente Amsterdam. Hierin beschrijven zij dat huurovereenkomsten met een bepaalde tijd niet nieuw zijn en al jarenlang worden uitgegeven door studentenhuisvesters in de vorm van campuscontracten. Huurcontracten voor bepaalde tijd kunnen geïnspireerd worden op de campuscontracten en de jongerencontracten. Sociale huurcontracten kunnen worden uitgegeven voor een periode van vijf jaar. Na die periode verhuist men naar een particuliere huurwoning, koopwoning of krijgen een eenmalige verlenging van het sociale huurcontract wanneer blijkt dat hun inkomen nog niet dusdanig is gestegen. Deze keuze wordt gebaseerd op het inkomen van het huishouden op dat moment (Kromhout & Buitendijk, 2013, pp. 1-2). Er is in de huidige Nederlandse markt veel leegstaand vastgoed, afhankelijk van de locatie kunnen leegstaande kantoren of winkelpanden worden gebruikt voor tijdelijke huisvesting van jongeren en starters. Het te verwachten effect van tijdelijke huurcontracten is dat het aantal scheefwoners in de corporatiesector beperkt blijft. Ten gevolge van de doorstroming stijgt de vraag naar (middensegment) particuliere huurwoningen evenals de vraag naar koopwoningen als alternatief voor huur. Een stijgende vraag betekent in gebieden met een hoge marktdruk hogere huurprijzen, in gebieden met een lage marktdruk is het een vorm van efficiënt huisvesten. De maatregel heeft een effect op de langere termijn, omdat de doorstroming pas na vijf jaar op gang komt. De theorie met betrekking tot de weten regelgeving omtrent huurregulering beschrijft de optie voor huurders om binnen zes maanden een huurprijstoets (2) te laten doen bij de Huurcommissie. Met het wegnemen van deze regeling verdwijnt het risico voor verhuurders dat een woning vlak boven de liberalisatiegrens na toetsing vlak onder de liberalisatiegrens – en dus gereguleerd – kan komen. Investeerders en beleggers spelen graag op safe door woningen te verhuren boven €750 per maand. Dit komt mede doordat er in het WWS grijze gebieden zitten die op verschillende manieren geïnterpreteerd kunnen worden, zoals het toekennen van kwaliteitspunten (Persoonlijke communicatie, Winnen, 2015). Hierdoor kan het aantal WWS punten afwijken bij verschillende toetsingen. De maatregel neemt een groot deel van de bescherming van huurders in de geliberaliseerde sector weg, daar staat tegenover dat huurders zelf in de hand hebben voor welke huurprijs zij een overeenkomst ondertekenen. Uit meerdere gesprekken met investeerders en beleggers is naar voren gekomen dat voornamelijk institutionele beleggers dit niet als een grote belemmering zien, omdat zij doorgaans jonge woningen in hun bezit hebben. Deze woningen zitten al snel (ruim) boven de liberalisatiegrens van 142 punten. De afschaffing van de huurprijstoets in de vrije huursector gaat daardoor met name op voor de particuliere investeerder, deze lokale investeerders hebben oudere woningen in hun bezit. Vanwege onder andere het gebrek aan voldoende isolatie komen deze woningen moeilijker boven de 142 punten grens uit. Huurdersorganisaties zijn tegen het wegnemen van deze maatregel. Zij zijn van mening dat zolang een verhuurder een rechtvaardige huurprijs vragen, de huurprijstoets niet eens nodig zou zijn en geen belemmering vormt (Persoonlijke communicatie, van Iersel, 2015; van Perlo, 2015). Het wegnemen van de huurprijstoets in de vrije huursector zal als effect hebben dat verhuurders bij mutatie eerder geneigd zijn tot het vragen van hogere huurprijzen van woningen die wellicht onder de liberalisatiegrens liggen. In regio’s met een hoge marktdruk zal dit effect zeer waarschijnlijk leiden tot huurprijzen boven het middensegment.

B.A.J. Nienhuis

- 92 -

2015

Van Velzen (Persoonlijke communicatie, 2015) van AVV Beheer stelt dat in de huidige maatschappij de overheidsinterventie te hoog ligt binnen de particuliere huursector en duidt daarbij met name op de invoer van de verhuurdersheffing die bedoeld is voor woningcorporaties, maar ook effecten heeft op private investeerders. Met betrekking tot de wetgeving rondom de huurbescherming is er een belangrijk aspect waar met name kleine particuliere investeerders tegenaan lopen: de beëindiging van de huur (3). Wanneer een woning is verhuurd aan een huurder die ongewenst blijkt – dit kan te maken hebben met bijvoorbeeld sterke verwaarlozing van de binnenkant van de woning of wietteelt – of overlast veroorzaakt is het voor de verhuurder niet mogelijk de huur op te zeggen zonder dat de huurder daarvoor toestemming geeft. Een derde aanpassing is daarom het mogelijk maken van opzegging van de huur op meerdere gronden dan alleen wanbetaling. Of dit daadwerkelijk een effect heeft op het investeringsgedrag is moeilijk te zeggen. De verwachting is dat het een licht bemoedigend effect zal hebben op de kleine particuliere investeerder met relatief oud woningbezit.

8.2 Huurprijsregulering

Een belangrijke kansrijke aanpassing met betrekking tot de huurprijsregulering is het invoeren van inkomensafhankelijke huren in de sociale huursector (4). Deze kan verschillende vormen aannemen, zoals een op maat gemaakt stelsel (Huur op Maat) of een bevordering van de doorstroming (Flexibel Huren Middeninkomens). Inkomensafhankelijk huren leidt niet per definitie tot een grotere voorraad huurwoningen voor huishoudens met een laag midden-inkomen, maar bevordert wel de efficiënte van het huisvesten van deze lage midden-inkomens. Noodzaak is dan wel dat de inkomensgroep tot en met €43.000 gehuisvest gaan worden in deze sector. Daarnaast wordt er op rechtvaardige wijze omgegaan met de huren van scheefwoners en wordt doorstroming van de sociale huursector naar een andere woonsector gestimuleerd. Tevens ligt er de mogelijkheid voor het invoeren van inkomensafhankelijke huren in de geliberaliseerde huursector (5). Het aanbod huurwoningen in het middensegment zal enerzijds stijgen, doordat huurprijzen van woningen worden aangepast aan het inkomen van ook de lage midden-inkomens. Anderzijds vormt dit een grote belemmering voor verhuurders doordat zij niet zelf de huurprijs kunnen bepalen, dit kan resulteren in een effect waarbij investeerders en beleggers ervoor kiezen hun geld elders te investeren. Daarnaast wordt inkomensafhankelijk huren in de geliberaliseerde huursector door investeerders en beleggers niet als wenselijk ervaren. Een door huurdersorganisaties benoemd obstakel voor inkomensafhankelijk huren in zowel de sociale huursector als de geliberaliseerde huursector is de schending van de privacy van huurders. Aldus Wonam (Persoonlijke communicatie, Kohsiek, 2015) zijn de veranderingen rond het WWS nog steeds niet helder voor beleggers en investeerders. Mede door de verhuurdersheffing ligt de focus van beleggers momenteel op de vrije sector. In eerste instantie lijkt de huurregulering alleen te gelden in de sociale huursector (woningcorporaties), maar het WWS geldt ook voor marktpartijen die woningen verhuren onder de liberalisatiegrens. Deze partijen zien graag dat het Rijk overgaat tot het afschaffen van het WWS voor de particuliere huursector (6), marktpartijen zullen niet in nieuwe projecten stappen wanneer er door het WWS geen redelijk rendement kan worden behaald. Waar in Nederland het Rijk de huurprijsgrenzen aangeeft door middel van het WWS, worden in veel andere landen de aanvangshuren gebaseerd op de markthuur, ofwel de reële huur. De Duitse Mietspiegel is een voorbeeld van het baseren van aanvangshuren op referentiewoningen (7) en in Frankrijk worden aanvangshuren gebaseerd op de marktprijs (8). De afschaffing van het WWS voor de particuliere huursector maakt automatisch plaats voor het baseren van huurprijzen op marktwaarden zoals in Frankrijk. Gedacht kan ook worden aan een ander systeem dan het WWS, zoals de Duitse Mietspiegel. Het afschaffen van het WWS en de aanvangshuren gebaseerd op marktprijzen zullen zeker leiden tot meer middensegment huurwoningen en waarschijnlijk tot minder sociale huurwoningen, de maatschappelijke wenselijkheid staat echter wel ter discussie en neigt naar niet wenselijk. Daarnaast is het systeem van referentiewoningen zeer arbeidsintensief (Persoonlijke communicatie, van der Zande, 2015). Een andere kansrijke oplossing is om de liberalisatiegrens te laten afhangen van de gemiddelde WOZ/m2 (9). Hierdoor ontstaat er verschil in relatieve kwaliteit, de huurprijs van een woning op een gewilde locatie kan hetzelfde zijn voor een woning op een minder gewilde locatie maar met een hoog afwerkingsniveau. Er ontstaan tevens regionale verschillen, in een duurdere regio kan de gemiddelde WOZ/m2 liggen op €3000/m2 en in een goedkopere regio kan dit €2000/m2 zijn. Het gevolg is dat alle woningen met een WOZ/m2 onder de WOZ/m2 liberalisatiegrens ligt gereguleerd wordt en alles erboven geliberaliseerd is. Hierdoor ontstaan er verschillende woningmarktregio’s. Aldus Vos (Persoonlijke communicatie, 2015) is het belangrijk dat er verschillende typen woningen gereguleerd moeten kunnen worden, ook grotere woningen voor gezinnen. Het effect van deze

B.A.J. Nienhuis

- 93 -

2015

maatregel is dat er geen grote woningen gereguleerd worden binnen de ring van Amsterdam, maar wel op locaties buiten de ring. Hele kleine woningen binnen de ring worden met deze maatregel ook gereguleerd. De liberalisatiegrenzen fluctueren bij het invoeren van deze maatregel, waardoor er een extra risicocategorie ontstaat voor verhuurders. Per saldo ligt het aan de nieuwe liberalisatiegrenzen die vastgesteld gaan worden op basis van de gemiddeld WOZ/2 of dit een effect heeft op het aanbod middensegment huurwoningen. Ten slotte ligt er een kansrijke aanpassing in het verlagen van de liberalisatiegrens (10), een denkbaar gevolg naar aanleiding van de wetgeving die ervoor zorgt dat woningcorporaties zich moeten richten op de primaire doelgroep van lage inkomens. Hierdoor verschuiven veel woningen van de gereguleerde sector naar de geliberaliseerde sector. Wanneer de liberalisatiegrens bijvoorbeeld wordt verlaagd naar €650, gaan investeerders en beleggers ook makkelijker investeren in woningen van €700. De keerzijde is dat meer geliberaliseerde woningen in Amsterdam doorschieten naar ver boven het middensegment, vanwege de hoge druk op de markt. In delen van Nederland met een lagere marktdruk is dit echter niet het geval. Deze maatregel zal verschillende effecten hebben op markten met een hoge druk en een lage druk. Per saldo leidt het wellicht tot meer huurwoningen in het middensegment.

8.3 Overig huurbeleid

Aan het lijstje kansrijke aanpassingen wordt één uiterste toegevoegd: een volledige vrije markt (11). De volledige vrije markt kan gebaseerd worden op het rechtsbeginsel van contractsvrijheid. Hiernaar refereert ook Winters (2012, p. 9) in haar literatuurstudie over de huurprijsregulering in België: “De Belgische Woninghuurwet vertrekt van het principe van contractsvrijheid [Dambre, 2009]. Telkens wanneer een nieuwe overeenkomst wordt afgesloten, wordt de huurprijs vrij bepaald tussen de contractanten.” Ook in Nederland geldt een beginsel van contractsvrijheid, dat ook wel in bredere context te vinden is onder de naam partijautonomie. Het beginsel van contractsvrijheid houdt de volgende drie punten in: - De vrijheid om te contracteren met wie men wil - De vrijheid om te contracteren wanneer men wil - De vrijheid om zelf de inhoud van het contract te bepalen Dit neemt niet weg dat er regelingen en wetten bestaan die het beginsel van contractsvrijheid enigszins beperken (den Tonkelaar, 2000). Een volledig vrije markt is in zijn geheel in Nederland maatschappelijk niet wenselijk, omdat de doelgroep met een laag inkomen zeer moeilijk huisvesting gaan vinden. De verwachting is dat het aandeel middensegment huurwoningen daarentegen wel zal groeien. Een vaak benoemd obstakel voor alle partijen is de verhuurdersheffing. Het mogelijk maken van vrijstelling van de verhuurdersheffing en het WWS voor bepaalde projecten zou een kansrijke aanpassing kunnen zijn. Beleggers van grote complexen kunnen onder vrijstelling van regulering (12) een mix van sociale en private huur ontwikkelen, met als voorwaarde dat een procentueel aandeel vrije sector huurwoningen voor lage midden-inkomens wordt ontwikkeld. Dit is gebaseerd op een aanbeveling van een onderzoek van Platform31 over de particuliere huursector (zie Bijlage VIII). Platform31 beveelt regelluwe locaties aan die door gemeenten worden aangewezen. Dit kunnen leegstaande gebouwen zijn die geschikt zijn voor een transformatie naar woningen. Deze projecten zijn vrij van verhuurdersheffing en vrij van het WWS. Minister Blok (2015) schreef in een kamerbrief op 4 mei 2015 akkoord te gaan met de motie van der Linde / Monasch. Hiermee is de minister akkoord gegaan met de invoering van regelluwe transformaties van o.a. kantoren. Het maatschappelijk draagvlak is tevens groot, omdat er op deze manier ook invulling kan worden gegeven aan leegstaand vastgoed. Daarnaast worden transformatielocaties met deze maatregel extra aantrekkelijk gemaakt voor beleggers en investeerders. Er zijn veel huurwoningen boven 142 punten die als sociale huurwoning worden verhuurd in de gereguleerde sector door woningcorporaties. Dit heeft veel effect op de woningmarkt gehad en is één van de redenen waarom er de laatste jaren niet meer in de vrije huursector geïnvesteerd is. Woningen binnen het corporatiebezit die in de geliberaliseerde sector verhuurd kunnen worden hebben gemiddeld 168 WWS punten (Persoonlijke communicatie, Verweij, 2015). Hieraan kan een maximale huurprijs van €850,88 (prijspeil 1 juli 2014) worden gekoppeld (Blok, 2014, p. 16), deze huurprijs is voor veel delen van Nederland te hoog. De woningen voor lage midden-inkomens zijn er wel, maar worden deels in de verkeerde sector verhuurd. Woningcorporaties moeten de komende tijd hun activiteiten gaan scheiden in DAEB en niet-DAEB activiteiten. Het effect van

B.A.J. Nienhuis

- 94 -

2015

deze maatregels is dat het woningaanbod voor lage midden-inkomens in korte tijd drastisch kan gaan toenemen wanneer woningcorporaties hun zogeheten commerciële huurwoningen verkopen (13) aan beleggers voor de geliberaliseerde huursector. Een interessante aanpassing is het ontwikkelen van regionale differentiatie (14) in het huurbeleid. De regionale differentiatie is bijvoorbeeld goed waarneembaar in Duitsland waar de differentiatie is ontstaan door het decentrale beleid dat Duitsland voert. Gemeenten met meer dan 100.000 inwoners maken gebruik van de Mietspiegel om de aanvangshuur vast te stellen, de maximale huur ligt iets boven de Mietspiegel. In kleinere gemeenten gelden andere manieren om de maximale huur vast te stellen (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 2015, p. 13). In zowel grote als kleine gemeenten is de huurprijsregulering verschillend, daarnaast geeft het wel enige zekerheid voor verhuurders en huurders doordat het niet sterk fluctuerend is. De invoering van regionale differentiatie is een lange termijn proces, waarbij er verder gedecentraliseerd moet worden. Uit gesprekken is meerdere malen naar voren gekomen dat zowel institutionele beleggers als particuliere investeerders geld beschikbaar hebben om te investeren in de woningmarkt. Er zijn veel particuliere investeerders die willen investeren in vrije sector huurwoningen, maar waar het vanwege een te laag rendement niet haalbaar is. Dit heeft onder andere te maken met de maximale huurprijs gekoppeld aan het WWS en de hypotheekrenteaftrek die niet geldt voor een tweede woning. In Engeland is het aantal particuliere investeringen in vrije sector huurwoning sterk toegenomen door het Buy to Let principe (15), circa 197.000 in 2014. In Nederland kan het principe vorm krijgen door speciale hypotheken te verstrekken voor koopwoningen, waarbij ook een deel eigen vermogen wordt geïnvesteerd. Aanvullend op het Buy to Let principe zijn er de belastingvoordelen (16) naar Frans voorbeeld voor particuliere verhuurders. Zo zouden onderhoudskosten, verbeteringsinvesteringen, de hypotheekrente en lokale belastingen van verhuurde woningen belast moeten worden in Box 1 van het Nederlandse belastingstelsel. Dit levert gemiddeld een belastingvoordeel op van 2%. Deze 2% levert net een extra rendement op die particuliere investeerders over de streep trekt. In 2010 zijn er op deze wijze 70.000 woningen verhuurd in Frankrijk en in 2012 circa 40.000 Beide aanpassingen hebben financiering van het Rijk nodig, een lastige maatregel gezien de afnemende hypotheekrenteaftrek voor eigenaar-bewoners. Naast kansrijke aanpassingen voortkomend uit de huurregulering, is er een grote concurrentie van de vrije huursector, namelijk de koopwoningenmarkt. Zodra de hypotheekrenteaftrek afgeschaft (17) zal worden stijgt de vraag en ook het aanbod vrije sector huurwoningen substantieel. Wanneer je met een hoger inkomen gaat huren loop van je twee kanten een subsidie mis. Aan de ene kant die van de sociale huursector in de vorm van gesubsidieerd wonen. Aan de andere kant kan je een subsidie krijgen op de koopwoningenmarkt in de vorm van een hypotheekrenteaftrek. Per saldo liggen de woonlasten voor een koopwoning lager dan de woonlasten van een vrije sector huurwoning. Een andere mogelijke oplossing zou kunnen zijn om op de geliberaliseerde huurwoningenmarkt ook een vorm van subsidie (18) te verstrekken. Er zijn meerdere opties te bedenken, een subsidie direct aan de verhuurders die huurwoningen in het middensegment ontwikkelen of een subsidie voor de duurzame kwaliteitsverbeteringen in dat woonsegment (Persoonlijke communicatie, Vos, 2015). In Nederland kan de subsidie worden vormgegeven door investeerders en beleggers een subsidie (incentive) te geven op de investering in huurwoningen met een huurprijs van minimaal €710,68 (prijspeil 2015) en maximaal een huurprijs van bijvoorbeeld €950, waardoor investeerders eerder op een redelijk rendement komen en de prikkel ontstaat om dit segment huurwoningen te creëren.

8.4 Positionering kansrijke aanpassingen volgens de Delphi-ranking

De in totaal 18 kansrijke aanpassingen van de huurregulering zijn in fase 1 aan circa 15 professionals met een verschillend perspectief voorgelegd, zoals beschreven in hoofdstuk 2.3. Vervolgens zijn de uitkomsten ingevuld in excel, waaraan meerdere grafieken zijn gekoppeld (zie Bijlage VIII). De verschillende belangen per perspectief zijn zichtbaar gemaakt in de grafieken en zullen hieronder worden beschreven.

Perspectief 1 | Woningcorporaties

De meeste woningcorporaties zijn erg positief over het invoeren van inkomensafhankelijk huren in de sociale huursector. Een dergelijk systeem zou door het Rijk moeten worden ingevoerd, waarbij de inkomenstoetsen via de Belastingdienst gefaciliteerd kunnen worden (Persoonlijke communicatie, Pos, 2015). Daarnaast is het een efficiënte en eerlijke vorm van huisvesten door de huur aan te passen aan het inkomen. Wanneer je

B.A.J. Nienhuis

- 95 -

2015

inkomen stijgt betaal je meer huur en ook vice versa wanneer je inkomen daalt (Persoonlijke communicatie, Vos, 2015). Het baseren van de aanvangshuren op marktprijzen heeft een koppeling nodig met het huurbeleid die een woningcorporatie voert (Persoonlijke communicatie, Pos, 2015). De woningcorporatie geeft op de markthuur een bepaalde huurkorting wat de woning betaalbaar maakt. De liberalisatiegrens koppelen aan de WOZ/m2 kan tot regionale verschillen leiden wanneer je de gemiddelde WOZ neemt per regio. Wanneer er niet wordt uitgegaan van de gemiddelde WOZ prijzen zal het leiden tot enkel geliberaliseerde huurwoningen in regio’s met een hoge marktdruk en enkel gereguleerde huurwoningen in regio’s met aan lage marktdruk (Persoonlijke communicatie, Raat, 2015). Regionale verschillen in de liberalisatiegrens zijn daarentegen wel goed toe te passen bij woningcorporaties, zij kunnen dit inpassen in hun huurbeleid. Een volledig vrije markt daarentegen is niet zomaar een maatregel, maar het volledig omgooien van het Nederlandse systeem (Persoonlijke communicatie, Raat, 2015). Dit geeft veel maatschappelijk niet wenselijke effecten op de woningmarkt, maar zal wel leiden tot meer woningen in het €700 - €1000 segment. Investeerders hoeven immers geen rekening meer te houden met bijvoorbeeld het WWS. De volgende maatregelen worden door woningcorporaties als meest kansrijk geacht om het aanbod middensegment huurwoningen te vergroten (zie ook Bijlage VIII):

4

Inkomensafhankelijk huren (sociale sector)

8

Aanvangshuren baseren op marktprijs

9

Liberalisatiegrens: WOZ/m2

11

Volledig vrije markt

17

Hypotheekrenteaftrek afschaffen

Daarnaast zijn er een aantal maatregelen die volgens woningcorporaties als enigszins kansrijk worden gezien:

1

Tijdelijke huurcontracten

10

Liberalisatiegrens verlagen

13

Commerciëke corporatiewoningen

15

Buy to Let principe

16

Belastingvoordelen

18

Subsidie (vrije sector huur)

Perspectief 2 | Investeerders en beleggers

De vrije huursector is een kleine markt en komt nog niet op gang, terwijl beleggers wel steeds meer gaan investeren. De huurregulering vormt daarbij voor een deel het probleem (Persoonlijke communicatie, Verweij, 2015). Daarnaast hangt de investeringsbereidheid voor een groot deel af van deregulering, bij deregulering kan er ruimte ontstaan voor ondernemen (Persoonlijke communicatie, Koning, 2015). Locaties aanwijzen waar een vrijstelling van regulering geldt zijn voor beleggers erg interessant, ze hebben een garantie in de vorm van de vrijstelling. In de afgelopen tien tot vijftien jaar is het aanbod vrije sector huurwoningen van institutionele beleggers met bijna de helft fors afgenomen, een belangrijke reden hiervoor is dat destijds de voorwaarden om in de vrije sector te verhuren niet helder en goed waren (Persoonlijke communicatie, Verweij, 2015). Enerzijds is het aannemelijk dat subsidies en belastingvoordelen tot een stimulans van de vrije sector huur leiden, anderzijds leidt het tot meer regels en onduidelijkheid wat investeerders en beleggers er nu

B.A.J. Nienhuis

- 96 -

2015

juist van weerhoudt te investeren in deze sector (Persoonlijke communicatie, Winnen, 2015). Het is de vraag of de extra voordelen in financiële zin opwegen tegen de onduidelijkheid en of er per saldo meer ontwikkeld gaat worden in het middensegment huur. De afwachtende houding van beleggers en investeerders hangt deels af van de onrust in weten regelgeving, maar ook van het nieuwe huurbeleid dat woningcorporaties gaan aannemen. Men wacht af hoe corporaties omgaan met hun niet-DAEB woningen. Het is nog onzeker over hoe dit gevolgen zal hebben voor de woningmarkt (Persoonlijke communicatie, Verweij, 2015). Dit laat zien dat wat er in de corporatiesector gebeurt veel invloed heeft op het gedrag van beleggers en investeerders. Het invoeren van inkomensafhankelijk huren in de sociale huursector wordt door investeerders en beleggers dan ook als positief ervaren. Het schept duidelijkheid over de daadwerkelijke doelgroep van woningcorporaties en door de jaarlijkse inkomenstoets wordt het aandeel scheefwoners geminimaliseerd. De invulling van de inkomensgrenzen bij het inkomensafhankelijk huren moet duidelijk maken of de lage midden-inkomens in de corporatiesector gehuisvest gaan worden of in de geliberaliseerde huursector. De geliberaliseerde huursector blijft in elk geval bestaan voor de hoge middeninkomens en de hoge inkomens. De volgende maatregelen worden door investeerders en beleggers als meest kansrijk geacht om het aanbod middensegment huurwoningen te vergroten (zie ook Bijlage VIII):

4


12

Vrijstelling van regulering

15

Buy to Let principe

16

Belastingvoordelen

18


Als enigszins kansrijk wijzen investeerders en beleggers de volgende maatregelen aan:

2

Huurprijstoets

3

Overgang van de huur

10


13

Commerciëke corporatiewoningen

Perspectief 3 | Huurdersorganisaties

Huurdersorganisaties hanteren andere inkomensgrenzen wanneer het gaat om de betaalbaarheid van huurwoningen voor lage inkomens en midden-inkomens: goedkope huur, betaalbare huur en dure huur, deze laatste categorie zijn dan huren vanaf de aftoppingsgrens tot aan de liberalisatiegrens (Persoonlijke communicatie, van Iersel, 2015). Zij zijn het dan ook per definitie niet eens met de gekozen onderzoeksvraag van dit onderzoek en zijn van mening dat de (lage) midden-inkomens in de corporatiesector gehuisvest zouden moeten worden. Van een middensegment hoeft dan ook helemaal geen sprake te zijn en de gepresenteerde kansrijke maatregelen lijken ten koste van de sociale huursector te gaan (Persoonlijke communicatie, van Perlo, 2015). Gezien het perspectief van de huurdersorganisaties is het lastig om de kansrijke aanpassingen van de huurregulering in te delen in de categorieën. Daarnaast vertegenwoordigen zij de belangen van huurders, daardoor zullen deregulerende maatregelen ten nadele van de huurder niet als kansrijk worden beschouwd. Een belangrijk inzicht in de maatregel over inkomensafhankelijk huren in de sociale huursector is het privacy gevoelige aspect dat gaat over de inkomenstoets dat tot dusver niet via de Belastingdienst werd geregeld. Ook

B.A.J. Nienhuis

- 97 -

2015

tijdelijke huurcontracten worden niet als de oplossing gezien voor het middensegment, omdat na afloop van het contract nog steeds huisvesting moet worden gezocht voor deze huishoudens (Persoonlijke communicatie, van Iersel, 2015). Er liggen nog wel kansen in het verduurzamen van het bestaande woningaanbod, daarnaast is de ingevoerde EPC (Energieprestatie Coëfficiënt) een positieve maatregel om eigenaren te stimuleren duurzaamheidsmaatregelen door te voeren (Persoonlijke communicatie, van Iersel, 2015). Een maatregel met de grootste invloed op het aanbod middensegment huurwoningen zal de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zijn. Dit leidt tot een algemene waardedaling van het woonvastgoed, waardoor meer woningen in het €700 - €1000 betrekking zullen krijgen (Persoonlijke communicatie, van Perlo, 2015). De volgende maatregelen worden door huurdersorganisaties als enigszins kansrijk geacht om het aanbod middensegment huurwoningen te vergroten (zie ook Bijlage VIII). Hierbij moet worden vermeld dat huurdersorganisaties hier per defiinitie niet achter staan:

4


5

Inkomensafhankelijk huren (vrije huursector)

9


10


11


12


13

Commerciële corporatiewoningen

14

Regionale differentiatie

17


18


Perspectief 4 | (De)centrale overheden

Inkomensafhankelijk huren kan een erg kansrijke maatregel zijn om de groep lage midden-inkomens een goede huisvesting te bieden. Daarbij verdwijnen ook de zorgen wanneer één van de twee inkomens wegvalt. Huurders staan over het algemeen erg positief tegenover het inkomensafhankelijke huren. Het is een nieuw concept, daardoor is het belangrijk om experimenten uit te voeren. Bij de pilot Flexibel Huren Middeninkomens loopt men al tegen een aantal knelpunten aan (Persoonlijke communicatie, van Sluijs, 2015). Het verlagen van de liberalisatiegrens zorgt ervoor dat er meer marktconforme woningen ontstaan. Een fluctuerende liberalisatiegrens zorgt wel voor extra onzekerheid bij investeerders, daardoor kan het effect ontstaan dat zij enkel ruim boven de liberalisatiegrens gaan zitten en er geen aanbod komt van woningen vlak boven de liberalisatiegrens (Persoonlijke communicatie, van der Zande, 2015). Een subsidie voor de vrije huursector kan als stimulans werken voor investeerders om juist in dit aanbod te investeren, maar subsidies hebben ook een marktverstorende werking.

B.A.J. Nienhuis

- 98 -

2015

De volgende maatregelen worden door (de)centrale overheden als kansrijk geacht om het aanbod middensegment huurwoningen te vergroten (zie ook Bijlage VIII):

4


10


11


18


Daarnaast zijn er een aantal maatregelen die volgens (de)centrale overheden als enigszins kansrijk worden gezien:

2

Huurprijstoets

5

Inkomensafhankelijk huren (vrije huursector)

6

WWS afschaffen

8

Aanvangshuur baseren op marktprijzen

9


12


13


14

Regionale differentiatie

15

Buy to Let principe

16

Belastingvoordelen

17


Maatschappelijk draagvlak

Tijdens de Delphi-ranking hebben de professionals onder andere aangegeven of zij denken dat een kansrijke aanpassing zal leiden tot meer huurwoningen in het €700 - €1000 segment, dit geeft uiteindelijk de impact weer van de kansrijke aanpassingen. De ranking van alle vier de perspectieven samen tijdens Fase 1 is te zien in Figuur 37. Figuur 38 laat de totale ranking zien van Fase 2. De meeste experts kozen ervoor om bij hun eerdere standpunten te blijven, er zit daarom maar een klein verschil tussen fase 1 en fase 2. Op basis van fase 2 zijn conclusies getrokken.

B.A.J. Nienhuis

- 99 -

2015

Figuur 37 - Delphi-ranking | Totaal fase 1

Figuur 38 - Delphi-ranking | Totaal fase 2

B.A.J. Nienhuis

- 100 -

2015

Figuur 39 - Matrix maatschappelijk draagvlak versus impact (Eigen illustratie)

Figuur 39 laat een matrix zien waarop de conclusies zijn gebaseerd. De uitkomsten van de Delphi-ranking worden weergegeven op de horizontale as: geen/negatieve impact tegenover impact. De aanpassingen die door alle vier de perspectieven als meest kansrijk zijn aangeduid (7 punten of meer in Figuur 38) worden weergegeven in het oranje, de rest van de maatregelen in het grijs. Het draagvlak van elke kansrijke aanpassing wordt weergegeven op de verticale as: geen maatschappelijk draagvlak tegenover maatschappelijk draagvlak. De indeling van de kansrijke aanpassingen op de verticale as is gebaseerd op de gesprekken met de experts waarin zij onder andere de te verwachten effecten van een maatregel kenbaar hebben gemaakt. Dit is tevens te lezen in Hoofdstuk 8.1 tot en met 8.4. Uiteindelijk resulteert het kader rechtsboven in de maatregelen die door de experts als kansrijk worden beschouwd op basis van hun draagvlak en impact.

8.5 Conclusie

De maatregelen in het kader rechtsboven hebben een positieve invloed op de investeringsbereidheid en zijn maatschappelijk wenselijk:

4 10 B.A.J. Nienhuis

Inkomensafhankelijke huren (sociale sector) Liberalisatiegrens verlagen

- 101 -

2015

12


13


15

Buy to Let principe

16

Belastingvoordelen

18

Subsidie (vrije huursector)

Veel van deze maatregelen horen bij het thema ‘overig huurbeleid’ en in mindere mate bij de huurbescherming en de huurprijsregulering. Hieruit kan worden opgemaakt dat er veel kansrijke maatregelen buiten de huurregulering te vinden zijn. Hieronder worden de acht kansrijke maatregelen kort toegelicht, waarbij tevens wordt aangegeven of de maatregel gericht is op investeerders, beleggers of allebei. Inkomensafhankelijk huren (sociale sector) / gericht op beleggers en particuliere investeerders - Geconcludeerd kan worden dat elk perspectief het inkomensafhankelijke huren in de sociale huursector als kansrijke aanpassing beschouwt om het aanbod middensegment huurwoningen te vergroten. Zoals eerder vermeld zijn huurdersorganisaties hier geen echte voorstander van vanwege onder andere de inkomens privacy van huurders en daarnaast vinden zij het niet rechtvaardig dat de huurprijs van een woning wordt gekoppeld aan het inkomen en niet direct aan de kwaliteit van de woning. Veel partijen zijn van mening dat de inkomenstoets moet worden gedaan door de Belastingdienst in plaats van door woningcorporaties zelf. De privacy gevoeligheid kan worden gereduceerd door de Belastingdienst jaarlijks de maximale huur van een huishouden aan woningcorporaties door te laten geven in plaats van het inkomen van een huishouden. Daarnaast voegde Huur op Maat al de kwaliteit van de woningen ook toe aan het systeem van inkomensafhankelijk huren door woningen met een lage kwaliteit een lagere huurprijs te geven. Daarbij kan het wel voorkomen dat een groot gezin met een laag inkomen in een woning terecht kan komen met een relatief hoge kwaliteit doordat zij een grote woning nodig hebben. Echter gebeurt dit nu ook al onder het huidige huurbeleid van woningcorporaties. De doorstroming van midden en hoge inkomens uit de sociale huursector leidt onder andere tot een grotere vraag naar middensegment huurwoningen. Nu is de vraag naar middensegment huurwoningen ook al groot, bij gebrek aan aanbod zoekt men naar andere woon oplossingen. Om ook het aanbod middensegment huurwoningen te laten stijgen zullen verdere maatregelen moeten worden genomen. Naast dat de huurregulering een belemmering vormt voor beleggers en investeerders zijn er ook andere belemmeringen zoals de grondprijzen die ervoor zorgen dat weinig wordt geïnvesteerd in nieuwbouw middensegment huurwoningen. Het invoeren van inkomensafhankelijk huren in de sociale huursector schept duidelijkheid over de plek van lage middeninkomens. Dit neemt automatisch de onduidelijkheid weg voor beleggers en investeerders over de plek van deze lage midden-inkomens. Liberalisatiegrens verlagen / gericht op beleggers en particuliere investeerders - Het verlagen van de liberalisatiegrens leidt tot meer vrije sector huurwoningen die uit de corporatiesector komen. In regio’s met een hoge marktdruk op gewilde locaties zullen de huurprijzen van woningen die geliberaliseerd worden meteen doorschieten naar boven het middensegment. Uiteindelijk ontstaan er meer marktconforme huurwoningen en op de lange termijn – wanneer de marktdruk is gezakt in gespannen regio’s – kan dit leiden tot meer woningaanbod in het €700 - €1000 segment. Daarentegen vermindert het aanbod sociale huurwoningen. Vrijstelling van regulering / gericht op beleggers - Vrijstelling van bepaalde regulering op door de gemeente aangewezen locaties is een aanbeveling uit een onderzoek van Platform31. Het is een potentiële maatregel om direct twee problemen op te lossen: (tijdelijke) transformatie van leegstaand vastgoed en het vergroten van het aanbod middensegment huurwoningen. De vier onderzoeks perspectieven staan positief tegenover deze maatregel die inhoudt dat op bepaalde locaties de verhuurdersheffing en het WWS niet geldt. Dit laat investeerders en beleggers vrij in het bepalen van het aanbod huurwoningen op die locatie en de bijbehorende huurprijzen. De gemeente houdt het aantal regelvrije locaties in de hand door zelf strategische locaties of

B.A.J. Nienhuis

- 102 -

2015

gebouwen aan te wijzen. Dit hoeven geen toplocaties te zijn, want deze worden automatisch al door beleggers en investeerders ontwikkeld. Beter is het om gemeenten goede B locaties aan te laten wijzen voor deze maatregel. Commerciële corporatiewoningen / gericht op beleggers - De scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten door woningcorporaties leidt ertoe dat een deel van de woningportefeuille als niet-DAEB aangemerkt gaat worden. Het is nog onduidelijk wat corporaties met dit deel van hun woningbezit gaan doen: verhuren tegen een lage huur, verhuren binnen de niet-DAEB marge of verkopen aan investeerders. Investeerders wachten af wat woningcorporaties gaan beslissen. Een goede optie zou zijn om woningcorporaties te verplichten om een deel van hun woningportefeuille met meer dan 142 WWS punten te verkopen aan beleggers. Beleggers zijn geïnteresseerd in bestaande woningen, het vrijgekomen geld kunnen woningcorporaties gebruiken voor nieuwbouwprojecten in de gereguleerde sector. Buy to Let principe, belastingvoordelen, subsidie (vrije sector) / gericht op particuliere investeerders - Het Buy to Let principe is evenals de belastingvoordelen uit Frankrijk een maatregel om particuliere (lokale) investeerders te stimuleren om in de geliberaliseerde huursector woningen te verhuren. Hiervoor is een aanzienlijk deel eigen vermogen nodig om de investering rendabel te maken, daarnaast is het voor de particuliere investeerder een alternatief voor een spaardeposito. De belastingvoordelen hebben destijds in Frankrijk voor een exponentiële groei van het aantal particuliere huurwoningen gezorgd. De belastingvoordelen voor een tweede huis in combinatie met wellicht een Buy to Let hypotheek maken een redelijk rendement voor investeerders mogelijk. Hierdoor wordt het voor de particuliere investeerder zeer interessant gemaakt om te investeren in het middensegment. Daarnaast hebben subsidies voor de vrije huursector een zelfde effect als belastingvoordelen. Subsidies zouden daarentegen gekoppeld kunnen worden aan bijvoorbeeld duurzaamheidsmaatregelen. Investeerders kunnen oude woningen uit de gereguleerde sector kopen en renoveren tot het een geliberaliseerde woning betreft. Daarbij kan het Rijk een subsidie bieden op duurzame renovaties.

B.A.J. Nienhuis

- 103 -

2015

Deel V | CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

B.A.J. Nienhuis

- 104 -

Verveer - Stadsgezicht, geïnspireerd op de Kolksluis te Amsterdam (1839)

2015

9.

Conclusies en aanbevelingen

Dit hoofdstuk bevat ten eerste de uiteindelijke conclusies van de onderzoeksvragen die het meest relevant zijn voor het doel van dit onderzoek, namelijk het doen van aanbevelingen voor het aanpassen van de huurregulering waardoor het aanbod middensegment huurwoningen voor lage midden-inkomens kan worden vergroot. Deze aanbevelingen zullen vervolgens op basis van de conclusies worden beschreven. Daarna volgt een bespreking van de reflectie van het onderzoek.

9.1 Conclusies Deelvraag 1 | Wat is de actuele weten regelgeving omtrent de huurbescherming en de huurprijsregulering?

Deelvraag 2 | Wat is de omvang en wat zijn de kenmerken van de huishoudens die binnen de inkomensgrens van €33.000 - €43.000 vallen en die tevens een wens hebben om in een private huurwoning te wonen?

B.A.J. Nienhuis

1

Sterke huurregulering geeft problemen voor de kleinere investeerder in de particuliere huursector. Er wordt vaak gedacht dat de verhurende partij een grotere machtspositie heeft ten opzichte van de hurende partij, bijvoorbeeld door informatie-asymmetrie. Echter heeft de huurder in veel opzichten door huurbescherming ook een grote macht. De huurder bepaalt zelf of en wanneer hij de huur opzegt. De verhuurder kampt met onzekerheid over of en hoe vaak er mutaties gaan plaatsvinden in zijn woning. Daarnaast kan de verhuurder een ongewenste huurder niet uitzetten en kan een huurder renovatiewerkzaamheden binnen de woning weigeren. Dit levert voor de grote belegger met jong woningbezit minder problemen op dan voor de kleine (lokale) investeerder die onderhoudsgevoeliger woningbezit heeft. Wetten uit het Burgerlijk Wetboek omtrent huurbescherming zijn van toepassing op de gehele huursector. Een groot onderdeel van de huurprijsregulering is het WWS dat in eerste instantie voor de gereguleerde huursector bedoeld is, waarin woningcorporaties de grootste spelers zijn die tevens een sociaal maatschappelijke doelstelling hebben. Er zijn veel beleggers en investeerders die ook woningen in de gereguleerde sector verhuren waarvoor het WWS ook geldt. Daarnaast werkt het WWS in een bepaalde mate door in de vrije sector door de huurprijstoets die huurders binnen zes maanden na de huurovereenkomst mogen doen. Doordat het WWS op bepaalde punten verschillend geïnterpreteerd kan worden komt uit een woning geen eenduidig puntenaantal. Daardoor zijn woningen vlak boven de liberalisatiegrens een groter risico voor verhuurders dan woningen ver boven de liberalisatiegrens.

2

Nederland kent slechts 375.000 huishoudens met een laag midden-inkomen in een huurwoning. Van de 7 miljoen huishoudens in Nederland heeft 13% een laag midden-inkomen. Hiervan woont circa 40% in een huurwoning en circa 60% in een koopwoning. Die 40% correspondeert met in totaal 375.000 huishoudens met een laag midden-inkomen dat momenteel in een huurwoning woont. Het overgrote deel hiervan woont scheef, ofwel: in de gesubsidieerde huursector. Veelal zijn dit alleenstaanden tot 44 jaar of tweepersoonshuishoudens ouder dan 45 jaar, beide zonder kinderen. Berekeningen van het NIBUD hebben laten zien dat lage midden-inkomens een risicogroep is met betrekking tot de betaalbaarheid, ze vallen net buiten de subsidies van de gereguleerde sector. Lage midden-inkomens mét kinderen kunnen dan ook bijna niet rondkomen. Ten slotte zijn het de groepen die niet of nog niet in aanmerking kunnen komen voor een hypotheek die een vrije huursector woning zoeken: de ZZP’ers, starters en ouderen.

- 105 -

2015

Deelvraag 3 | Welke belemmeringen, zoals beschreven in de literatuur, gericht op de huurregulering bestaan er voor investeerders in de private huursector en hoe beïnvloeden deze hun investeringsgedrag?

Deelvraag 4 | Welke initiatieven, gericht op de huurregulering, zijn in Nederland in de afgelopen vijf jaar geweest met als doel het vergroten van de private huursector voor lage midden-inkomens?

B.A.J. Nienhuis

3

Het WWS en de verhuurdersheffing resulteren in een te lage verdiencapaciteit wat leidt tot een negatieve investeringsbereidheid voor het middensegment. De belemmeringen voor investeerders en beleggers hebben effect op het te behalen rendement. Regels voor woningcorporaties - zoals de verhuurdersheffing - gelden ook voor beleggers en investeerders. Het effect op het gedrag van deze marktpartijen met een gemengd woningaanbod in zowel het sociale segment als het middensegment, resulteert netto in een daling van het totaal aantal investeringen, waaronder in het middensegment. Een groot deel van het woningbezit van woningcorporaties wordt nu nog bezet gehouden door scheefwoners - midden- en hoge inkomens – mede doordat er in de particuliere huursector te weinig aanbod is. Woningen verhuren onder de liberalisatiegrens heeft als gevolg dat men bij meer dan tien gereguleerde woningen een verhuurdersheffing betaalt. Dit is een belemmerend effect voor investeerders en beleggers, waardoor zij graag ruim boven deze grens woningen willen verhuren. Deze belemmerende werking heeft als gevolg dat er voornamelijk een gebrek is aan betaalbare middensegment huurwoningen tussen €710,68 (prijspeil 2015) en €800.

4

Flexibel Huren Middeninkomens en Huur op Maat. Dit zijn twee experimenten met als doel inkomensafhankelijke huren en tijdelijke huurcontracten te testen en te evalueren. Bij beide experimenten is de huurhoogte afhankelijk van het inkomen en leiden wijzigingen in het inkomen tot aanpassing van ed huur. De experimenten hebben een positief effect op de huisvestingskansen van lage- en middeninkomens, ook is het een manier om het scheefwonen tegen te gaan. Nadelen van een inkomensafhankelijk huurbeleid zijn de (ingeperkte) verstoorde marktwerking en de sterkere mate van kostennaïviteit van huurders. Het als huurder niet bewust zijn van de markthuur vindt al plaats in de sociale huursector doordat er geen markthuren worden gevraagd. Het (deels) wegnemen van de koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit van een woning versterkt dit effect. De sociale huursector wordt geregeld door woningcorporaties die met behulp van staatssteun een betaalbaar woningaanbod kunnen bieden voor de lage inkomens. De werking van de sociale huursector levert een positieve bijdrage aan een betaalbaar en sociaal woningaanbod, dit wordt daardoor gezien als DAEB (Dienst van Algemeen Economisch Belang). Inkomensafhankelijk huren leidt tot een grotere verstoring van de marktwerking doordat de huurprijs niet meer gebaseerd is op de kwaliteit van de woning. Dit vergroot nog verder de te verwachten kostennaïviteit van huurders, doordat zij de kwaliteit van de woning niet meer kunnen waarderen op de bijbehorende huurprijs. Het grootste voordeel van een beleid als Huur op Maat is de hoge mate van efficiëntie op het gebied van zowel een gegarandeerde betaalbaarheid als het huisvesten van huishoudens. Flexibel Huren Middeninkomens focust zich iets meer, in tegenstelling tot Huur op Maat, op de groep midden-inkomens.

- 106 -

2015

Deelvraag 5 | Welk effect hebben deze initiatieven gehad op het huisvesten van de lage middeninkomens groep, met betrekking tot het aanbod, de betaalbaarheid en de kwaliteit?

Deelvraag 6 | Welke invloed kunnen deze initiatieven hebben op de bereidheid van private investeerders om te investeren in woningen voor lage midden-inkomens?

5

Betaalbaarheid gegarandeerd, de kwaliteit wordt toegewezen door de woningcorporatie per type huishouden en de efficiëntie van het huisvesten stijgt. De betaalbaarheid van sociale huurwoningen wordt gegarandeerd door inkomensafhankelijk huren. Stijgt het inkomen, dan stijgt de huur. Andersom daalt de huur ook wanneer het inkomen daalt. De huurprijs van woningen wordt gekoppeld aan het inkomen en niet meer direct aan de kwaliteit van woningen. Indirect kan hier wel sprake van zijn door huurwoningen met een bepaalde huurprijs toe te kennen aan inkomenscategorieën. De discussie zal altijd blijven bestaan over de redelijkheid van het toewijzen van een goede kwaliteit woning aan een huishouden met een laag inkomen. Echter gebeurt dit nu ook onder het huidige huurbeleid van woningen en dit kenmerkt dan ook het sociale woonstelsel van Nederland. Inkomensafhankelijk huren in de gereguleerde huursector leidt niet direct tot een groter aanbod middensegment huurwoningen, maar wel kan het scheefwonen hiermee worden verholpen. Daarnaast kan er efficiënter worden gehuisvest waardoor mogelijk (afhankelijk van de gestelde inkomensgrenzen) ook lage midden-inkomens een betere kans krijgen binnen de gereguleerde huursector.

6

Kansen voor samenwerking tussen beleggers en woningcorporaties. Er is geen direct verband zichtbaar tussen inkomensafhankelijk huren en de investeringsbereidheid van beleggers, omdat dit in de corporatiesector plaatsvindt. Een indirect effect is een betere doorstroming van midden- en hogere inkomens vanuit de sociale huursector naar de geliberaliseerde huursector of koopsector. Met de initiatieven Huur op Maat en Flexibel Huren Midden-inkomens ontstaat een opwaartse druk vanuit de sociale huursector naar de particuliere huursector. Daarnaast zullen op de langere termijn de huurprijzen van middensegment huurwoningen dalen, doordat met de invoering van inkomensafhankelijk huren de vraag naar middensegment huurwoningen van marktpartijen zal afnemen. Het gat dat de kern van het probleem weergeeft zijn de huurwoningen tussen €600 - €800. Huurwoningen in deze prijsklasse zijn risicovol voor beleggers en worden daardoor gemeden. Bij het verruimen van de mogelijkheden voor woningcorporaties om de lage midden-inkomens toegang te bieden tot de corporatiesector, zal er een deel nieuwbouw bij moeten komen doordat de vraag toeneemt. Beleggers hebben de financiële middelen, corporaties hebben een maatschappelijk huisvestingsbeleid en grondposities. Er liggen kansen in de samenwerking tussen beleggers en woningcorporaties om gezamenlijk in nieuwe projecten te stappen waarbij gemengde wijken ontstaan met een mix van sociale huur, geliberaliseerde huur en koop.

Deelvraag 7 | Wat valt er te leren van de huurregulering in B.A.J. Nienhuis

7

Buy to Let, subsidiesysteem en belastingvoordelen helpen om particuliere investeerders aan te trekken. Deze drie maatregelen hebben in Duitsland, Engeland en Frankrijk geleid tot een groter aandeel van de particuliere huursector. Buy to Let gaat over de mogelijkheid om eigen

- 107 -

2015

Duitsland, Frankrijk en Engeland, met als doel het vergroten van het woningaanbod in de private sector voor lage midden-inkomens in Nederland?

vermogen te investeren in een te verhuren woning, waarbij hypotheek en hypotheekrenteaftrek mogelijk is. Dit levert naast extra maandelijkse inkomsten een investering voor de lange termijn op wat voor veel investeerders aantrekkelijk is. Op de Buy to Let hypotheek is hypotheekrenteaftrek mogelijk. In Engeland heeft dit, samen met de stijgende huizenprijzen, geleid tot een toename van circa 170.000 Buy to Let woningen in 2007. Tijdens en na de economische crisis is dit aantal gezakt tot bijna 60.000 extra Buy to Let woningen in 2011. Om dit in Nederland mogelijk te maken is het inbrengen van eigen vermogen een voorwaarde, dit is tevens om de investering rendabel te maken. Hoe meer eigen vermogen een investeerder in de Buy to Let woning steekt, hoe minder kosten de verhuur betreft en hoe hoger het rendement is. Duitsland heeft een subsidiesysteem voor de sociale sector. Het land kent geen sociale huursector zoals in Nederland. Om het aanbod sociale huurwoningen te stimuleren kunnen beleggers en investeerders bij de gemeente aangeven een huurwoning met een sociaal kenmerk te willen verhuren. Daartoe komen zij in aanmerking voor subsidies, zodat een aantrekkelijk rendement ontstaat op sociale huurwoningen. Dit kan ook voor het Nederlandse middensegment (tijdelijk) ingezet worden door subsidies te bieden voor de ontwikkeling van huurwoningen tussen €700 en €1000 waardoor een redelijk rendement kan worden behaald. De Franse intermediaire sector is gebaseerd op belastingvoordelen voor de verhuur van een tweede woning. Dit heeft er in Frankrijk toe geleid dat de particuliere investeerders een aandeel hebben van 95% van de totale particuliere huursector, dit zijn bijna 1 miljoen particuliere huurwoningen. Jaarlijks komen er tussen 40.000 en 70.000 nieuwe particuliere huurwoningen bij met behulp van belastingvoordelen. De Franse overheid heeft 1 miljard euro geïnvesteerd in de particuliere huursector, dit komt neer op gemiddeld €1000 per huurwoning. Een combinatie van belastingvoordelen en het aanbieden van Buy to Let hypotheken kan het Nederlandse middensegment op gang helpen.

Deelvraag 8 | Welke aanpassingen binnen de huurregulering zijn gezien de ervaringen in binnenen buitenland kansrijk om de private huursector te vergroten voor de lage midden-inkomens?

8

De kansrijke aanpassingen van de huurregulering die door alle perspectieven als kansrijk worden beschouwd op basis van de Delphi-ranking zijn van hoog naar laag:

- Inkomensafhankelijke huren (sociale huursector) - Subsidies - Liberalisatiegrens verlagen - Buy to Let principe - Vrijstelling van regulering - Commerciële corporatiewoningen - Belastingvoordelen Deze kansrijke aanpassingen zijn verwerkt in de aanbevelingen die in het volgende hoofdstuk beschreven worden.

B.A.J. Nienhuis

- 108 -

2015

9.2 Aanbevelingen

Het doel van dit onderzoek is om aanbevelingen te doen voor kansrijke aanpassingen binnen de huurregulering om het aanbod middensegment huurwoningen te vergroten. De aanbevelingen zijn gericht op de huurregulering. Niet alleen op het niveau van directe wetgeving zelf, maar ook in een bredere context van de huurregulering. De aanbevelingen volgen uit de conclusies van Hoofdstuk 9.1. De conclusies zijn gebaseerd op de resultaten die uit de onderzoeksvragen volgden, de aanbevelingen daarentegen zijn persoonlijk door mij geformuleerd op basis van wat er in het onderzoek geconcludeerd is. Ze zijn interessant voor alle vier de perspectieven die in dit onderzoek zijn gebruikt: huurdersorganisaties, (de)centrale overheden, woningcorporaties en investeerders en beleggers. Echter zijn veel aanbevelingen van toepassing op het Rijk en in mindere mate op de gemeenten en woningcorporaties. Hieronder worden de aanbevelingen per punt besproken en wordt tevens weergegeven vanuit welke conclusie zij voortkomen.

Aanbeveling A

Laat het Rijk ervoor zorgen dat regelgeving voor de corporatiesector geen ongewilde effecten hebben op de particuliere huursector. Volgend uit Conclusie 1: Sterke huurregulering geeft problemen voor de kleinere investeerder in de particuliere huursector.

Hetgeen in de corporatiesector gebeurt heeft veel invloed op het gedrag van investeerders en beleggers in de particuliere huursector. De verhuurdersheffing was in eerste instantie bedoeld voor woningcorporaties, maar heeft ook gevolgen voor marktpartijen die woningen in de gereguleerde sector verhuren. Onduidelijkheid over aanpassingen van het WWS en de keuzes die woningcorporaties gaan maken rondom hun niet-DAEB bezit hebben als effect dat investeerders en beleggers afwachten wat er gaat gebeuren. Inkomensafhankelijk huren in de corporatiesector kan een positieve invloed hebben op de sociale maatschappelijke huisvesting van huishoudens met een laag inkomen en scheefwoners maken makkelijker de stap naar een particuliere huurwoning. De gestelde inkomensgrenzen voor inkomensafhankelijke huren maken voor investeerders en beleggers duidelijk welke doelgroepen in welke sector thuishoren.

Aanbeveling B

Breng voor een bepaalde tijd geen wijzigingen aan in de huurregulering. Volgend uit Conclusie 1: Sterke huurregulering geeft problemen voor de kleinere investeerder in de particuliere huursector.

Uit het onderzoek kan worden geconcludeerd dat onrust in weten regelgeving een extra risicofactor oplevert voor investeerders en beleggers, met dit risico wordt gedoeld op onzekerheid. Meerdere malen werd aangegeven dat marktpartijen het prettig vinden om in een omgeving met stabiele weten regelgeving te investeren. Het formuleren van deze kansrijke aanpassingen levert extra onrust op binnen de huurregulering, ook al is het een nieuwe subsidiemaatregel. Voornamelijk de kleine particuliere investeerders vinden de inspanningen in het verdiepen in extra of tijdelijke maatregelen niet opwegen tegen de eventuele voordelen in de zin van een hoger rendement. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het dus ook kansrijk is om een tijdje geen wijzigingen aan te brengen in de huurregulering. De vraag rest vervolgens voor aanpassingen aan de huurregulering die wel doorgevoerd gaan worden of deze baten opwegen tegen lasten die investeerders en beleggers ondervinden van de onrust.

B.A.J. Nienhuis

- 109 -

2015

Aanbeveling C

Laat het Rijk het WWS eenduidiger maken. Volgend uit Conclusie 3: Het WWS en de verhuurdersheffing resulteren in een te lage verdiencapaciteit wat leidt tot een negatieve investeringsbereidheid voor het middensegment.

Verhuurders willen graag ruim boven de liberalisatiegrens zitten met de verhuur van hun woning, om terugval naar de gereguleerde huursector te voorkomen. Zekerheid is een belangrijke factor in de investeringsbereidheid, het vernieuwde WWS biedt een extra onzekerheid, namelijk de toevoeging van de WOZ-waarde. Hoe de WOZ-waarde voor een woning uitpakt hangt af van hoe de gemeente de woning beoordeelt. Daarnaast zit er een aantal kleine valkuilen in de interpretatie van het WWS, voornamelijk wanneer het gaat om de toekenning van kwaliteitspunten en het opmeten van ruimten. De kwaliteitspunten kunnen grotendeels worden opgezocht aan de hand van beschikbare lijsten, maar uit de praktijk blijkt dat ook hierin geen volledige eenduidigheid bestaat.

Aanbeveling D

Laat het Rijk en gemeenten tijdelijke regelgeving op maat maken voor regio’s met een hoge marktdruk. Volgend uit Conclusie 3: Het WWS en de verhuurdersheffing resulteren in een te lage verdiencapaciteit wat leidt tot een negatieve investeringsbereidheid voor het middensegment.

Gedurende het onderzoek is naar voren gekomen dat de vraag naar particuliere huurwoningen tussen €700 en €1000 per maand met name in regio’s met een gespannen markt hoog is. In eerste instantie gaat het hier om Amsterdam, maar ook een stad als Utrecht speelt dit een rol. De invoering van bepaalde regelgeving heeft verschillende effecten in gespannen regio’s waar schaarste is en in regio’s waar de druk op de markt laag is. Tevens is het ook niet altijd gewenst om veranderingen van regelgeving door te voeren in de regio’s met een lage marktdruk. De investeringsbereidheid in steden als Amsterdam kan stijgen door (tijdelijk) op maat gemaakte regels te treffen die het aanbod middensegment huurwoningen stimuleren. Voorbeelden van op maat gemaakte (tijdelijke) regelingen zijn: 1. Voor elke woning die men verhuurt tussen €710,68 en €850 krijgt men vrijstelling (1:1 verhouding) van de verhuurderheffing op één verhuurde woning in de gereguleerde huursector. (Regeling voor beleggers en investeerders die in meerdere sectoren woningen verhuren, stimulans om woningen in het lagere middensegment te verhuren). 2. Woningen (vlak) boven de liberalisatiegrens blijven voor de komende 5 jaar geliberaliseerd, ongeacht de wijzigingen in het WWS (en daarmee het aantal punten van de woning) of de liberalisatiegrens. 3. Maak tijdelijk subsidies mogelijk voor het verhuren van woningen waar op dat moment veel vraag naar en weinig aanbod van is. Bijvoorbeeld: Een subsidie voor nieuwe verhuringen van woningen tussen €710,68 en €850.

Aanbeveling E

Laat gemeenten en woningcorporaties experimenteren met verschillende vormen van inkomensafhankelijk huren. Volgend uit Conclusie 4: Flexibel Huren Midden-inkomens en Huur op Maat

Huur op Maat en Flexibel Huren Middeninkomens verschillen van elkaar, maar hebben in essentie hetzelfde doel. Huur op Maat bleek al een geslaagd experiment, Flexibel Huren Middeninkomens is nog in gang. Veel partijen zijn van mening dat een dergelijk huurbeleid voor woningcorporaties de toekomst is, daarom is het van belang om nu al op verschillende wijzen te experimenteren met inkomensafhankelijk huren: tot en

B.A.J. Nienhuis

- 110 -

2015

met welke inkomensgrenzen is inkomensafhankelijk huren effectief? Welke kwaliteit is passend voor een huishouden? Wat is betaalbaar? Met name experimenten rondom de lage midden-inkomens die willen huren zijn belangrijk, het is een relatief kleine groep huishoudens die precies tussen wal en schip valt. Tevens scoorde het inkomensafhankelijk huren in de sociale huursector hoog tijdens de Delphi-ranking.

Aanbeveling F

Laat het Rijk woningcorporaties stimuleren een deel van hun niet-DAEB woningbezit te verkopen aan beleggers. Volgend uit Conclusie 6: Kansen voor samenwerking tussen beleggers en woningcorporaties

Inkomensafhankelijk huren is een efficiënte manier van huisvesten, maar moet nog veel onderzoek ondergaan. Momenteel houden woningcorporaties zich bezig met de scheiding van hun DAEB en niet-DAEB activiteiten. Hier liggen kansen voor het middensegment. Corporaties zouden een deel van hun niet-DAEB woningbezit kunnen verkopen, ze mogen daarbij 10% niet-DAEB bezit overhouden voor eigen verhuur. Beleggers zijn geïnteresseerd in bestaande woningbouw, dit levert een direct rendement op. Bij de verkoop kunnen voorwaarden gesteld worden voor de komende 5-10 jaar door de huurprijsgrenzen te maximeren op bijvoorbeeld €950. Hiermee voorkom je dat de huurprijzen doorschieten naar >€1000, wat in gespannen woningmarkten direct kan gebeuren. Er liggen tevens kansen in de samenwerking tussen beleggers en woningcorporaties. Beleggers hebben het geld om te investeren, woningcorporaties hebben als doel om maatschappelijk te huisvesten. Laat beleggers aandeelhouders zijn van appartementencomplexen in het middensegment, waarbij woningcorporaties het beheer van woningen inclusief de juiste huisvesting van de lage midden-inkomens op zich neemt.

Aanbeveling G

Laat het Rijk en de gemeenten regelingen treffen om de kleine (lokale) investeerder aan te trekken. Volgend uit Conclusie 7: Buy to Let, subsidiesysteem en belastingvoordelen helpen om de particuliere investeerders aan te trekken.

Er zit een groot verschil tussen beheer en toewijzing aan grote beleggers en kleine particuliere investeerders; beide partijen ervaren verschillende belemmeringen van de huurregulering. Zo hebben de lokale investeerders eerder last van huurbeschermingsmaatregelen en heeft de verhuurdersheffing een veel groter effect op de kleine particuliere investeerder dan op de grote belegger. De eerste heeft meer kleiner en ouder woningbezit, vanaf tien woningen betaalt hij de verhuurdersheffing. Daarnaast zijn het niet alleen de beleggers die geld beschikbaar hebben, ook veel particulieren kunnen investeren in huurwoningen. Wat hen ervan weerhoudt is een te laag rendement. Belastingvoordelen voor een tweede huis zoals in Frankrijk, subsidies gekoppeld aan duurzame renovaties of Buy to Let hypotheken zijn verschillende manieren om particuliere investeerders te stimuleren in middensegment huurwoningen te investeren.

B.A.J. Nienhuis

- 111 -

2015

9.3 Reflectie

Dit hoofdstuk bevat een terugkijk op het proces en het product van dit afstudeeronderzoek. Het proces is veelal iteratief, er zal een reflectie worden gegeven op het initiële onderzoeksproces (planning) en het uiteindelijke proces. Centraal staat bij het onderzoeksproduct de doelstellingen zoals gesteld in Hoofdstuk 1. Daarbij zal eerst een inzicht worden gegeven in de relevantie van het onderzoek op wetenschappelijk en maatschappelijk vlak.

Wetenschappelijke relevantie

Het vergroten van de private huursector is momenteel een veelbesproken onderwerp, er wordt op verschillende niveaus onderzoek gedaan naar dit onderwerp. Platform31 is een organisatie dat bijvoorbeeld onderzoek doet naar een flexibeler woningmarkt en evalueert lopende initiatieven met betrekking tot het vergroten van de private huursector. Vanuit de gemeente Amsterdam speelt de vraag naar verder onderzoek over kansen om de private huursector – en dan met name het middensegment – te vergroten. Ook het wetenschappelijke instituut OTB (TU Delft) doet momenteel veel onderzoek naar de werking van de particuliere huursector. Er is een maatschappelijk debat gaande over de (particuliere) huursector wat aangeeft aan dat er nog te weinig kennis is over de problemen op de particuliere huurmarkt en dat er ook vanuit de maatschappij vraag is naar onderzoeksresultaten.

Figuur 40 – Aantal zoekresultaten binnen de private rental sector in Scopus (2015)

Zoekresultaten op de wetenschappelijke zoekmachine Scopus (2015) laten een stijgende lijn zien bij het onderwerp de private huursector1 (zie Figuur 40). Begin jaren ’80 zijn er slechts tien publicaties te vinden, maar al snel stijgt dit aantal naar bijna vijftig publicaties in 2000. Dat blijft zo tot 2004 en vervolgens stijgt het in rap tempo naar boven de 120 in 2014. De exponentiële groei van het onderzoek naar de private huursector kan mogelijk ontstaan zijn doordat het een interessante sector is die moet worden gedragen door marktpartijen. In dit rapport is gebleken dat voor sommige investeerders de huurregulering een belemmering vormt om te investeren in private huurwoningen. Binnen de wetenschap draagt dit onderzoek bij aan het vinden van kansrijke aanpassingen van de huurregulering, waardoor het aantal investeringen in de private huursector kan worden vergroot en uiteindelijk het aanbod beter aansluit op de vraag. Onderzoekers binnen Europa hebben studies verricht naar de huurregulering in Europese landen. De belangrijkste onderzoeken hierin zijn van Whitehead (2012), Haffner et al. (2008) en het TENLAW (2014) project dat is gesponsord door de EU. De huurregulering staat op een lopende band door de constante voorstellen tot wetswijziging en experimenten binnen de private huursector in regio’s met een gespannen woningmarkt. Het onderzoeksrapport van Whitehead toonde aan dat 1

Zoekopdracht Scopus: “Private Rental Sector”

B.A.J. Nienhuis

- 112 -

2015

er geen directe relatie bestaat tussen de grootte van de particuliere huursector en de mate van huurregulering in verschillende landen, maar dat de huurregulering wel effect heeft op het investeringsgedrag van beleggers en investeerders. Daarentegen bleek dat ook andere factoren zoals subsidies en de omvang van de sociale huursector een effect hebben op de particuliere huursector (Whitehead, 2012, p.14). Dit onderzoek biedt hierin een aanknopingspunt door te onderzoeken welke maatregelen gefocust op de huurregulering kansrijk zijn om het aanbod middensegment huurwoningen te vergroten. En daardoor niet alleen te kijken naar de mate van huurregulering in Nederland en dereguleringsmaatregelen, maar juist ook naar mogelijke kansrijke regelgeving en de effecten van maatregelen in de sociale huursector op de geliberaliseerde huursector. De kansrijke aanpassingen van de huurregulering zijn onderzocht aan de hand van de Delphi-methode en verkennende interviews. Het gebruik van de Delphi-methode heeft inzicht geboden in hoeverre een aanpassing van de huurregulering als kansrijk werd beschouwd door verschillende experts. Hierin is een onderscheid gemaakt tussen het draagvlak van de aanpassing en de impact van de aanpassing, tezamen geeft dit de mate van kansrijkheid weer. Het gebruik van de Delphi-methode heeft nieuwe inzichten geboden in het wetenschappelijk onderzoek naar de particuliere huursector.

Maatschappelijke relevantie

Onlangs bepleitte het FSC (Financieel Stabiliteitscomité, adviesorgaan van de regering) voor een stapsgewijze daling van de hypotheeklimiet voor Nederlandse huizenkopers naar maximaal 90% vanaf 2018. De verwachting is dat, bij invoering van deze maatregel, starters gemiddeld drie jaar extra moeten sparen voordat zij een huis kunnen kopen. In de tussentijd moeten deze starters in de huursector terecht kunnen, DNB (De Nederlandsche Bank) schat in dat er daardoor circa 90.000 – 190.000 extra huurwoningen nodig zijn tegen de tijd dat de hypotheeklimiet is gedaald naar 90% (Hofs, 2015). Nederland kent een momenteel een zeer kleine particuliere huursector in vergelijking met andere Europese landen. De vraag naar huurwoningen in het €700 - €1000 segment is de afgelopen vijf jaar met ruim 40% gestegen (Ministerie van BZK, 2014, p. 37); verwacht wordt dat deze vraag tot 2020 met nog eens 80%-200% zal stijgen (Eichholtz et al., 2014, p. 19). Veel pas afgestudeerden hebben moeite met het vinden van een woning, omdat ze niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en nog niet toe zijn aan de inflexibiliteit van een koopwoning of deze niet kunnen financieren. Tevens treedt er sinds enige tijd een verandering op in de maatschappij die alles te maken heeft met flexibilisering. Op de arbeidsmarkt komt dit al voor in de vorm van flexwerken en dit werkt ook door op de woningmarkt. Dit onderzoek doet concrete aanbevelingen voor het Rijk, gemeenten en woningcorporaties en focust zich op de kansen binnen de huurregulering en daarbij ook op de investeringsbereidheid van beleggers en investeerders. Het is tevens interessant voor beleggers en investeerders, aangezien zij de particuliere huursector op gang kunnen brengen. Het is een waardevolle aanvulling op andere onderzoeken naar de particuliere huursector.

Reflectie op het proces

Het onderzoeksproces heeft circa negen maanden geduurd; met dit destijds in het vooruitzicht vond ik het belangrijk om een onderwerp te kiezen waar ik dusdanig veel affiniteit mee heb dat ik daar graag een aantal maanden aan zou willen werken. Het kiezen van het thema gebeurde al voor de onderzoeksperiode, tijdens deze periode ben ik tot een onderwerp gekomen. Het kiezen van het onderwerp nam relatief niet veel tijd in beslag, daarbij heb ik dan ook veel hulp gehad tijdens de wekelijkse sessies in het begin met een aantal medestudenten en begeleiders vanuit de TU. Deze sessies gaven mij een belangrijk houvast en de ambitie om wekelijks met nieuwe vorderingen te komen. Voor de P2 peiling (een go/no go peiling voor je onderzoeksvoorstel) in januari had ik mijn onderwerp min of meer vastgelegd inclusief de onderzoeksvragen en methoden. Ik ben vroegtijdig begonnen met het precies opzetten van de onderzoeksmethoden, ik ben al snel van start gegaan met de eerste interviews en gelijktijdig ook fase 1 van de Delphi-ranking. Dit heb ik gedaan omdat ik verwachtte dat veel deskundigen het te druk zouden hebben om een interview en Delphi in te plannen voor mijn onderzoek. Dit bleek in realiteit minder het geval te zijn, men staat welwillend tegenover onderzoeken en interviews met studenten mits het onderzoek enigszins compatibel is met hun werkzaamheden en kennis. Ik vond het lastig om in te schatten hoeveel tijd ik van professionals kon vragen voor mijn onderzoek. In eerste instantie had ik graag een expert-sessie gepland met iedereen die ik tijdens fase 1 met een interview heb benaderd. Fase 2 zou de expert-sessie zijn waarin ik de resultaten van fase 1 presenteer en vervolgens

B.A.J. Nienhuis

- 113 -

2015

een aantal discussiepunten zou aanleveren. Een interview neemt al snel een uur in beslag, een expert-sessie al snel een dagdeel. Daarnaast moet er een datum gevonden worden en moeten de experts bereid zijn naar een locatie toe te komen. Uiteindelijk heb ik de keuze gemaakt om geen expert-sessie te organiseren. Ook na het presenteren van de resultaten van fase 1 via mail en telefonisch bleken de meesten bij hun eerdere standpunten te blijven. Een voordeel van een expert-sessie zou zijn geweest dat alle informatie van fase 2 op één dag verzameld kon worden. Er zijn veel positieve reacties geweest op de Delphi-methode; experts konden hierin hun belangen goed kenbaar maken en ook opmerkingen plaatsen. De Delphi is voor mij het belangrijkste onderdeel van mijn onderzoek geweest. Van tevoren verwachtte ik dat de interviews het meest van belang zouden zijn, uiteindelijk wees uit dat vanuit de Delphi de meest interessante data kwamen voor dit onderzoek. Experts hadden zo hun eigen ideeën over de effecten van een bepaalde maatregel. Het plaatsen van de verschillende bedrijven en organisaties in vier perspectieven maakte dat ik het onderzoek ook vanuit alle perspectieven bekeek en niet tot aanbevelingen zou komen waarbij slechts één perspectief baat zou hebben. Ik kijk met tevredenheid terug op het aantal personen dat ik heb kunnen spreken tijdens mijn onderzoek en de waardevolle informatie en inzichten die zij mij hebben gegeven. Nog liever had ik gehad om meer mensen de Delphi te laten doen, maar dat was gezien de beschikbare tijd niet haalbaar. Daarnaast is de huurregulering een complexe wetenschap die niet alleen huurprijsregulering zoals het WWS omvat, maar ook de huurbescherming. Experts die veel kennis hebben over de particuliere huursector én huurregulering zijn lastig te vinden. Mijn afstudeerstage bij Platform31 heeft enorm geholpen bij het vinden van de juiste experts die van bovenstaande twee onderwerpen genoeg kennis hebben. Het congres over de particuliere huursector in maart was bij uitstek de plek om te gaan netwerken voor mijn afstudeeronderzoek en dat is daar goed gelukt. Naast het grote netwerk van Platform31 heb ik veel geleerd over de praktijk en de werkzaamheden van een projectleider. De stage is ook goed geweest voor mijn persoonlijke ontwikkeling, ik heb met name tijdens gesprekken en afspraken kunnen werken aan mijn communicatievaardigheden zowel face-to-face als telefonisch. Ik ben van nature bescheiden; van het zien van verschillende medewerkers of projectleiders aan het werk heb ik veel op kunnen pikken. Op 15 juni 2015 vond een inspiratiemiddag plaats georganiseerd door het ministerie van BZK en Platform31 voor werknemers van het Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen (WB). Tijdens deze inspiratiemiddag kon ik mijn conclusies en aanbevelingen presenteren aan een deel van de participanten. Na een korte presentatie kon men aan de hand van post-its aangeven in welke aanbevelingen zij kansen zagen. Bijna alle aanbevelingen zijn gericht op het Rijk, daarom was het juist interessant om te zien hoe de werknemers van het Rijk zelf de aanbevelingen aanschouwden. Vanuit wetenschappelijk oogpunt verwachtte ik dat het mogelijk maken van regionale differentiatie - om zo aan de grote vraag in gespannen woningmarkten te kunnen voldoen - een hoge score zou krijgen. Echter bleek het tegendeel waar, juridisch gezien is dit een zeer lastige constructie om te kunnen realiseren. Hoog scoorden de aanbevelingen om het Rijk woningcorporaties te laten stimuleren een deel van hun niet-DAEB woningbezit te verkopen aan beleggers en de aanbeveling om het Rijk regelingen te laten treffen waardoor de kleine (lokale) investeerder gestimuleerd wordt om zijn private vermogen in het middensegment huurwoningen te investeren. Daarbij werd door enkelen opgemerkt dat het direct subsidiëren van de private huursector - naast de sociale huursector en de koopsector - niet zozeer de oplossing is, maar dat er wel kansen zitten in de vermindering van de subsidie op de koopsector en/of de sociale huursector. Binnen en buiten mijn onderzoek heb ik personen mogen ontmoeten uit diverse werkgebieden en mijn netwerk flink uit kunnen breiden. Daarbij heb ik ook een kijkje kunnen nemen in mogelijke toekomstige werkvelden. Een afstudeerstage naast je eigen onderzoek biedt zoveel nieuwe kennis en ervaringen, ik zou dat aan elke afstudeerder van harte kunnen aanbevelen.

Reflectie op het product

Het doel van dit onderzoek is gericht op het doen van aanbevelingen voor het aanpassen van de huurregulering, waardoor het aanbod middensegment huurwoningen kan worden vergroot. Gesproken wordt van kansrijke aanpassingen, nu is dit een begrip dat op basis van interpretatie anders toegepast zou kunnen worden door experts. Het beeld van een kansrijke aanpassing is bij mij vanaf het begin onveranderd gebleven, al was dit lastig om in woorden op papier te zetten. Het begrip kansrijk heb ik bij de Delphi-rankingen aan elke

B.A.J. Nienhuis

- 114 -

2015

experts uitgelegd als: “Een kansrijke aanpassing van de huurregulering moet vanuit uw perspectief en belang gezien worden als een mogelijkheid om het middensegment te kunnen vergroten”. Bij het categoriseren van de maatregelen hebben de experts geen rekening gehouden met het maatschappelijk draagvlak, het denken vanuit een draagvlak gebeurt immers vanuit een ander perspectief. Tijdens het gesprek over de verschillende maatregelen is naar voren gekomen hoe een maatregel van belang zou kunnen zijn voor een perspectief, op basis hiervan is uiteindelijk het maatschappelijk draagvlak bepaald. Het maatschappelijk draagvlak is dan ook belangrijk geweest bij de aanbevelingen om de realiteit niet uit het oog te verliezen. Het aanpassen van weten regelgeving ligt gevoelig in Nederland, men is vaak van mening dat het ten koste van iets of iemand zal gaan. Aanpassingen binnen de huurregulering liggen politiek gevoelig vanwege de verscheidenheid aan partijen die hier verschillende effecten van ondervinden, zoals aan de ene zijde de huurders en aan de andere zijde de investeringspartijen. Het beeld over de inhoud van de aanbevelingen is gedurende het onderzoek iets verschoven. In eerste instantie verwachtte ik aanbevelingen te doen die concreet op het niveau van weten regelgeving gebaseerd zouden zijn. Uiteindelijk heb ik deze verwachting bijgesteld naar een iets bredere opvatting van de aanbevelingen over kansrijke aanpassingen van de huurregulering. Daarbij heb ik telkens weer voor mijzelf opgeschreven dat ik mij met de aanbevelingen moet blijven concentreren op de huurregulering. Dit heeft geholpen om een gefocuste conclusie neer te kunnen zetten die daadwerkelijk op de huurregulering van toepassing is. Er zijn namelijk nog zoveel meer factoren te benoemen die onder andere de investeringsbereidheid beïnvloeden, zoals de grondpolitiek van gemeenten. Ten slotte is het belangrijk om te benoemen dat bepaalde maatregelen andere effecten kunnen hebben op de verschillende regio’s van Nederland. Dit is in de aanbevelingen en in het rapport zelf uitdrukkelijk benadrukt. Ook dit is een punt wat pas gedurende het onderzoek zelf duidelijk werd en van invloed is op het eindproduct. In de aanbevelingen voor vervolgonderzoek zal ik hier wat nader op ingaan.

9.4 Vervolgonderzoek

Binnen dit onderzoek is sterk de focus gelegd op de huurregulering en hoe aanpassingen van deze weten regelgeving kunnen leiden tot het vergroten van het aanbod huurwoningen voor lage middeninkomens. Gedurende het onderzoek kon worden geconcludeerd dat zelfs een klein land als Nederland grote regionale verschillen kent. Zo valt er een onderscheid te maken tussen regio’s met een hoge marktdruk en regio’s met een lage marktdruk, evenredig hieraan kunnen de begrippen schaarste en krimp worden gekoppeld. Veranderingen in de regelgeving hebben een andere uitwerking op gespannen woningmarkten dan op regio’s met een lage martkdruk, een eerste aanbeveling voor een mogelijk vervolgonderzoek zou daarom de volgende zijn: 1. Een onderzoek naar verschillende effecten van aanpassingen binnen de huurregulering op de investeringsbereidheid en het aanbod middensegment huurwoningen in regio’s met een hoge marktdruk en regio’s met een lage marktdruk. Daarnaast is tijdens het onderzoek naar voren gekomen dat institutionele beleggers belemmeringen anders ervaren dan de particuliere (lokale) investeerder. Dit heeft onder andere te maken met het type en de grootte van het woningbezit van beleggers en investeerders. De belegger investeert grootschalig en heeft relatief jong woningbezit, de particuliere investeerder investeert op kleinere schaal en bezit voornamelijk oudere en te renoveren woningen. Een tweede optie voor een mogelijk vervolgonderzoek is dan ook: 2. Onderzoek de verschillen tussen institutionele beleggers en particuliere investeerders en onderzoek welke aanpassingen van de huurregulering voor beide groepen en apart gewenst zijn.

B.A.J. Nienhuis

- 115 -

2015

Literatuur

ABF Research. (2013). Analyse Scheefwonen. Delft: ABF Research.

Asser/Abas 5-IIA 2007/6. Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 5. Bijzondere overeenkomsten. Deel IIA. Huur. Deventer: Kluwer 2007. Beekhuijzen, J. P. W. (2006). Weerstand te lijf met interne communicatie. Tilburg.

Blijie, B., Groenemeijer, L., & Philipsen, W. (2013). Woonuitgaven huurders en eigenaren-bewoners 2012. Delft: ABF Research, in opdracht van het Ministerie van BZK / DG WB.

Boelhouwer, P., & Hoekstra, J. (2014). Falling between two stools? Middle-income groups in the Dutch housing market. International Journal of Housing Policy, 14(3), 301-313. Bryman, A. (2012). Social research methods (4th ed.). Oxford: Oxford University Press.

de Boer, R. & Bitetti, R. (2014). A revival of the Private Rental Sector of the Housing Market?: Lessons from Germany, Finland, the Czech Republic and the Netherlands. Parijs: OECD (Organisation for Economic Co-operation and Development). de Jonge, A. R. (2009). Huurrecht (Vol. Vijfde druk). Den Haag: Boom Juridische Uitgevers.

de Waal, C. L. J. M. (2014). Groene serie Huurrecht: 5 Wijze van betalen bij: Burgerlijk Wetboek Boek 7, Artikel 212 [Tegenprestatie voldoen], Kluwer (electronisch geraadpleegd).

den Tonkelaar, J.D.A. (2000) Groene Serie Verbintenissenrecht: 60 Drie aspecten van de contractsvrijheid bij: Burgerlijk Wetboek 6, Artikel 213 [Overeenkomst. Meerpartijenovereenkomst].

Duijn, R. J. (2013). De invloed van hypotheekvoorwaarden op de prijsontwikkeling van koopwoningen. Amsterdam: School of Real Estate. Eichholtz, P. M. A., Heijdendael, T. R., Likkel, J., & van Everdingen, D. C. L. (2014). Dutch Residential Investments in European Perspective. Utrecht: Finance Ideas.

Elling, R., Andeweg, B., de Jong, J., & Swankhuisen, C. (2005). Rapportagetechniek (3 ed.). Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff. Elliott, J., Heesterbeek, S., Lukensmeyer, C. J., & Slocum, N. (2006). Participatieve methoden. Een gids voor gebruikers. In L. Vanrespaille (Ed.). Onbekend.

Elsinga, M., de Jong, M., & van der Heijden, H. (2011). Crisis en woningmarkt. Delft: Onderzoeksinstituut OTB; Technische Universiteit Delft. Elsinga, M., Haffner, M., & Hoekstra, J. (2014). Flexibilisering van de woningmarkt: lessen uit het buitenland. Delft: OTB.

Elsinga, M., Haffner, M., Hoekstra, J., Vandenbroucke, P., Buyst, E., & Winters, S. (2007). Beleid voor de private huur: een vergelijking van zes landen. Brussel: Departement Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerende Ergoed. Emans. (2004). Interviewing. Onbekend: Stenfert Kroese.

Gopal, K. (2014). Actualisatie Kabinetsvoorstel: Modernisering van het Woningwaarderingsstelsel. Delft: ABF Research (in opdracht van Ministerie van BZK). Haffner, M., & Dol, K. (2014). Woonuitgaven van de huurder: Internationale vergelijking met EU-SILC 2012. Delft: OTB. Haffner, M., Elsinga, M., & Hoekstra, J. (2008). Rent Regulation: The Balance between Private Landlords and Tenants in Six European Countries. European Journal of Housing Policy, 8(2), 217-233.

Hoekstra, J., & Oxley, M. (2014). Fiscale stimulansen zorgen voor investeringen in Franse particuliere huursector. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, Augustus(4), 11-15.

Huydecoper, J. L. R. A. (2012). Groene serie Huurrecht: I. Weergave wetsgeschiedenis, Algemene gedeelten bij: Burgerlijk wetboek Boek 7, Afdeling 2 Verplichtingen van de verhuurder, Kluwer (electronisch geraadpleegd). Huydecoper/Heikens. (2014). Groene Serie Huurrecht: 7 Toepassing in de rechtspraak bij: Burgerlijk Wetboek Boek 7, Artikel 210 [Ontbinding], Kluwer (electronisch geraadpleegd). Jacobs, B. (2013). Macro-economische politiek voor een uitweg uit de crisis (deel II). ESB, 98(4671), 636-639.

Jacobs, Y.A.M. (2014). WR 2014/78: Huurprijs woonruimte - servicekosten: all-in prijs; (niet-)geliberaliseerde woning; splitsen huurprijs en servicekostenbedrag; sanctie art. 7:258 BW in strijd met redelijkheid en billijkheid;

B.A.J. Nienhuis

- 116 -

2015

maximale huurprijs; energielabel (2014).

Jonker-Verkaart, M., & Wassenberg, F. (2015). Kansen voor particuliere huur in Nederland. Den Haag: Platform31.

Kromhout, S., & Buitendijk, J. (2013). Contracten voor bepaalde tijd: Effecten op de dynamiek in de sociale huursector. Amsterdam: RIGO Research an Advies BV. Kromhout, S., Burger, P., Cozijnsen, E., & Zeelenberg, S. (2011). Eindevaluatie Huur op Maat: Algemene resultaten en conclusies. Rotterdam: SEV. Kumar, R. (2011). Research Methodology: a step-by-step guide for beginners: Sage Publications Ltd.

Ministerie van BZK. (2014). Investing in the Dutch housing market; Useful facts and figures about the Dutch housing market and housing policy (Vol. B18_624534). Den Haag: Rijksoverheid. Orji, P., & Sparkes, P. (2014). National Report for England and Wales, TENLAW. Bremen: ZERP. Remøy, H. T. (2010). Out of Office. Amsterdam: IOS Press.

Rijksoverheid. (2013). Wonen in ongewone tijden: de resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012. Den Haag: Ministerie van BZK. Romijn, G., & Besseling, P. (2008). Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt. Den Haag: Centraal Planbureau. Rossel, H. J. (2011). Huurrecht algemeen. Den Haag: Kluwer (electronisch geraadpleegd).

Sprenger, C. (2001). Leerpraktijken: Lerend werken aan organisatieverandering. Alphen aan den Rijn: Samsom. Uitspraak van de Hoge Raad: NJ 1975, 437 (1975).

van der Schaar, J. (2011). Huur op Maat in perspectief. Rotterdam: SEV/Rigo Research en Advies.

van Deursen, J. (2013). De particuliere huursector in Nederland: kansen voor groei. Universiteit van Amsterdam, Den Haag. Vertogen, B. (2010). Contractsoverneming vs. contractsvrijheid. Tilburg: Universiteit van Tilburg.

Whitehead, C. (2012). The Private Rented Sector in the New Century: A comparative apporach. Denmark.

Winters, S. (2012). Huurprijzen en richthuurprijzen Deel 1: Literatuurstudie over richthuurprijzen. Heverlee: Steunpunt Ruimte en Wonen.

WR 2014/78: Huurprijs woonruimte - servicekosten: all-in prijs; (niet-)geliberaliseerde woning; splitsen huurprijs en servicekostenbedrag; sanctie art. 7:258 BW in strijd met redelijkheid en billijkheid; maximale huurprijs; energielabel (2014).

Bronnen

Blok, S. A. (2015). Reactie op de motie leden van der Linde / Monasch. Den Haag.

de Horde, C. (2014, 19 novemeber 2014). Huizenkoper mag in 2015 minder lenen. Financieel Dagblad.

De Nederlandsche Bank. (2014). Overzicht Financiële Stabiliteit Voorjaar 2014 (Vol. 19). Amsterdam: De Nederlandsche Bank NV.

Gemeente Amsterdam. (2012). Pilot Flexibel Huren: Een Amsterdams experiment met inkomensafhankelijke huren. Amsterdam: Gemeente Amsterdam.

Gemeente Amsterdam, & TU Delft. (2014). Betaalbare huurwoningen voor middeninkomens in Amsterdam: Verslag Menukaartbijeenkomst dinsdag 3 juni 2014. Delft. Hoekstra, J. (2014, 06-03-2014). [Franse Intermediaire sector].

Hofs, Y. (2015, 28 mei 2015). ‘Maximale hypotheek omlaag naar 90 procent koopsom’. Volkskrant.

IVBN. (2011). IVBN visie op de huurwoningenmarkt: Naar een vrije sector huurmarkt (pp. 1-6). Voorburg: IVBN. IVBN. (2014). IVBN Visie: op de vrije sector huurwoningmarkt. Voorburg: IVBN.

Ossel, F., & Isabella, G. P. (2014). Maatwerk (pilot) Amsterdam - Utrecht. Amsterdam: Wethouder Wonen Amsterdam, Gemeente Amsterdam. Rijksoverheid. (2014g). Staat van de Woningmarkt: Jaarraportage 2014. Den Haag.

B.A.J. Nienhuis

- 117 -

2015

SEV. (2012). Handboek Huur op Maat. Rotterdam: SEV.

Spies, J. W. E. (2012). Huur op Maat, D66-nota ‘Weg met de wachtlijst’, tijdelijk huren en Leegstandwet. Den Haag: Rijksoverheid. Vastgoed Belang. (2014). Visie op de huurwoningmarkt. Amsterdam: Vastgoed Belang.

Visser, A.-J., & Spruit, B. B. (2013). Evaluatievoorstel Flexibel Huren Middeninkomens. Den Haag: Platform31. Visser, A.-J., & Vos, M. (2011). Huur op Maat: SEV Advies. Rotterdam: SEV.

Websites

Aegon. (2013). Deposito. abc/d/deposito

Retrieved 15-10-2014, from http://www.aegon.nl/particulier/beleggen/beleggen-

Blok, S. A. (2013). Integrale visie op de woningmarkt. Den Haag.

Blok, S. A. (2014). Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015. Den Haag: Rijksoverheid.

CBS. (2012). Ruim een kwart van de huurders van corporatiewoningen verdient meer dan 33 duizend euro. Retrieved 03-12-2014, from http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/bouwen-wonen/publicaties/artikelen/ archief/2012/2012-3652-wm.htm Collinson, P. (2015). UK mortgage lending to landlords soared in last quarter of 2014. Retrieved 30-04-2015, from http://www.theguardian.com/money/2015/feb/17/uk-mortgage-lending-landlords-first-time-buyers Corpovenista. (2014). Flexibilisering van de huurwoningenmarkt. Retrieved 15-10-2014, from http://www. corpovenista.nl/pages/29/Programma/Flexibiliseren-in-de-sociale-voorraad.html De Nederlandsche Bank. (2012). Hypotheken maken banken afhankelijk van marktfinanciering. Retrieved 1510-2014, from http://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/dnbulletin-2012/dnb273669.jsp# Encyclo. (2015a). kansrijk. Retrieved 22-04-2015, from http://www.encyclo.nl/begrip/kansrijk

Encyclo. (2015c). Vrije markt. Retrieved 22-04-2015, from http://www.encyclo.nl/begrip/Vrije%20markt Huurcommissie. (2014). De Huurcommissie. Retrieved 30-11-2014, from http://www.huurcommissie.nl/

Huurcommissie. (jaar onbekend). Huurprijs bij een nieuw contract. Retrieved 30-12-2014, from http://www. huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/huurprijs-bij-een-nieuw-contract/#c424

Hypotheek platform. (2014). Hypotheek veranderingen 2013/2014. Retrieved 06-02-2015, from http://www. hypotheekplatform.nl/hypotheek-veranderingen-in-2015.asp MKB HuisJuristen. (2014). Opzegging en ontbinding. huurrecht.nl/huurder/opzegging-en-ontbinding

Retrieved 02-12-2014, from http://www.jurist-voor-

NVM. (2015). Hukker: Blok heeft herstel woningmarkt aangezwengeld. Retrieved 12-02-2015, from http://www. nvm.nl/Actual/januari_2015/Hukker_Blok_heeft_herstel_woningmarkt_aangezwengeld.aspx Rijksoverheid. (2014a). Geliberaliseerde huurwoning. Retrieved 26-09-2014, from http://www.rijksoverheid.nl/ onderwerpen/huurwoning/vrije-sector-huurwoning

Rijksoverheid. (2014b). Huurverhoging. Retrieved 30-11-2014, from http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ huurwoning/huurverhoging?utm_campaign=sea-t-bouwen_wonen_en_leefomgeving-a-huurwoning_ huurverhoging&utm_term=%2Bhuurverhoging&gclid=CKPlq7XUosICFceWtAodKCMAIw Rijksoverheid. (2014c). Nieuwe opzet Woningwaarderingsstelsel. Retrieved 30-11-2014, from http://www. rijksoverheid.nl/nieuws/2014/10/17/nieuwe-opzet-woningwaarderingsstelsel.html

Rijksoverheid. (2014d). Ontwikkeling woningvoorraad. Retrieved 0309-2014, from http://vois.datawonen.nl/quickstep/QSReportAdvanced. ?report=cow13_102&geolevel=nederland&geoitem=1&period=1985,1990,1995,2000,2005,2010,2012

Rijksoverheid. (2014e). Puntensysteem huurwoning. Retrieved 30-11-2014, from http://www.rijksoverheid.nl/ onderwerpen/huurwoning/puntensysteem-huurwoning

Rijksoverheid. (2014f). Sociale huurwoning (sociale huur). Retrieved 25-11-2014, from http://www.rijksoverheid. nl/onderwerpen/huurwoning/sociale-huurwoning-huren

B.A.J. Nienhuis

- 118 -

2015

Rijksoverheid. (2014h). Staatssteun woningcorporaties. Retrieved 03-12-2014, from http://www.rijksoverheid. nl/onderwerpen/woningcorporaties/staatssteun-corporaties Rijksoverheid. (2014i). Verhuurderheffing. onderwerpen/huurwoning/verhuurderheffing

Retrieved 09-12-2014, from http://www.rijksoverheid.nl/

Rijksoverheid. (2014j). Wanneer schakel ik de Huurcommissie in? Retrieved 30-11-2014, from http://www. rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/wanneer-schakel-ik-de-huurcommissie-in.html

Rijksoverheid. (2015). Nieuwe regels hypotheek. Retrieved 06-02-2015, from http://www.rijksoverheid.nl/ onderwerpen/koopwoning/nieuwe-regels-hypotheek

Scopus. (2015). Zoekresultaten ‘Private Rental Sector’. Retrieved 11-02-2015, from http://www.scopus.com/ results/results.url?sort=plf-f&src=s&st1=private+rental+sector&sid=AE4C0CD39AB2F6EE47A6EFAF1814C24B. ZmAySxCHIBxxTXbnsoe5w%3a60&sot=b&sdt=b&sl=36&s=TITLE-ABS-KEY%28private+rental+sector%29&orig in=searchbasic&txGid=AE4C0CD39AB2F6EE47A6EFAF1814C24B.ZmAySxCHIBxxTXbnsoe5w%3a6 TENLAW. (2014). Tenancy Law and Housing Policy in Multi-level Europe. Retrieved 18-11-2014, from http:// www.tenlaw.uni-bremen.de/ Vereniging Eigen Huis. (2014a). Financiële gevolgen 2015. Retrieved 25-11-2014, from https://www.eigenhuis. nl/actueel/Dossiers/521838-dossier-financiele-gevolgen-2015/ Vereniging Eigen Huis. (2014b). Strengere inkomenseisen voor hypotheek. from https://www.eigenhuis.nl/ actueel/nieuws/2014/550949-strengere-inkomenseisen-voor-hypotheek/ wetten.nl. (2014). Burgerlijk Wetboek Boek 7. Retrieved 11-11-2014, from http://wetten.overheid.nl/ BWBR0005290/tekst_bevat_huur/geldigheidsdatum_11-11-2014

Woningnet.nl. (2013). Veelgestelde vragen Flexibel huren. Retrieved 22-10-2014, from http://www. woningnetregioamsterdam.nl/Paginas/Veelgestelde%20vragen%20Flexibel%20huren Woonruimte Verdeling Soest. (2009). Huur op Maat. Retrieved 09-10-2014, from http://www.woonruimteverdeling. nl/woningnet/pagina.asp?pageid=5423&iid=64#

Ymere. (2014). Flexibel huren - huren met korting voor lage middeninkomens. Retrieved 09-10-2014, from http:// www.ymere.nl/ymere/index.asp?id=3357

Interviews/gesprekken

Kohsiek, R. (2015, 25-03-2015). [Rondleiding en presentatie Oranjekwartier ].

Koning, C. (2015, 25-03-2015). [Congres Kansen voor particuliere huur in Nederland: Deelsessie Rol kleine verhuurders]. Pos, W. (2015, 02-04-2015) Interview Portaal/Interviewer: B. A. J. Nienhuis. Utrecht.

Raat, N. (2015, 06-03-2015) Interview Amsterdamse Federatie Woningcorporaties/Interviewer: B. A. J. Nienhuis. Amsterdam. Remøy, H. T. (2014, 27-11-2014). [Gesprek over de Delphi methode].

ten Have, F. (2015, ). Interview Deloitte/Interviewer: B.A.J. Nienhuis. Den Haag

van der Zande, B. (2015, 29-04-2015) Interview Gemeente Amsterdam: Grond en Ontwikkeling/Interviewer: B. A. J. Nienhuis. Amsterdam. van Hoogstraten, W. (2015, 03-03) Huurprijstoets in de vrije huursector/Interviewer: B. A. J. Nienhuis. de Huurcommissie, Telefonisch. van Iersel, M. (2015, 10-03-2015) Interview Woonbond/Interviewer: B. A. J. Nienhuis. Amsterdam.

van Perlo, B. (2015, 16-03-2015) Interview Huurdersvereniging Amsterdam/Interviewer: B. A. J. Nienhuis. Amsterdam. van Sluijs, E. (2015, 12-03-2015) Interview Gemeente Amsterdam/Interviewer: B. A. J. Nienhuis. Amsterdam. van Velzen, M. (2015, 25-03-2015). [Presentatie Kansen voor grote en kleine beleggers in Nederland]. Verweij, S. (2015, 06-03-2015) Interview IVBN/Interviewer: B.A.J. Nienhuis. Den Haag

B.A.J. Nienhuis

- 119 -

2015

Vos, M. (2015, 24-02) Interview Vidomes/Interviewer: B. A. J. Nienhuis. Vidomes, Delft.

Wilmink, G. (2014). NIBUD presentatie Wooncongres 2014. Retrieved 19-11-2014, from http://www.platform31. nl/nieuws/wooncongres-2014-betaalbaarheid-sociale-huurwoningen-de-woonopgave-voor-de-toekomst Winnen, M. (2015, 30-04-2015) Interview Winnen&Co/Interviewer: B. A. J. Nienhuis. Amsterdam.

Wooncongres. (2014). Betaalbaarheid sociale huurwoningen dé woonopgave voor de toekomst. Den Haag: OTB | Platform 31.

B.A.J. Nienhuis

- 120 -

2015

6. Bijlage

Bijlage I Bijlage II Bijlage III Bijlage IV Bijlage V Bijlage VI Bijlage VII Bijlage VIII Bijlage IX

B.A.J. Nienhuis

| Experts voor de interviews, gesprekken en Delphi-ranking | Format semi-gestructureerde interviews | Format ranking | Besluit huurprijzen, drs. S.A. Blok (minister voor Wonen en Rijksdienst) | Huur op Maat | Pilot Flexibel Huren Middeninkomens | Huurtkortingstabel pilot Flexibel Huren Middeninkomens | Onderzoek Platform31 | Excel analyse Delphi-ranking

- 121 -

2015

Bijlage I | Experts voor interviews, gesprekken en Delphi-ranking

Vidomes Maarten Vos Manager stategie en innovatie Portaal Wim Pos Adviseur Amsterdamse Federatie Woningcorporaties Niels Raat Beleidsadviseur Woonbond Marijke van Iersel Senior beleidsmedewerker Huurdersvereniging Amsterdam Bastiaan van Perlo Organisatieadviseur IVBN Steef Verweij Beleidsadviseur Vastgoed Belang Laurens Miserus Beleidsmedewerker Winnen&Co Martijn Winnen Directie/creatieve oplosser Wonam Robert Kohsiek Directie Deloitte Frank ten Have Adviseur Gemeente Amsterdam Elly van Sluijs Programmanager wonen Gemeente Amsterdam Bob van der Zande Woningbouwregisseur Huurcommissie Wouter van Hoogstraten (Bestuursbureau) Bouwend Nederland Han de Groot Beleidsadviseur Zuidvleugel/Stedenbaan Stijn van der Walle Coördinator Stedenbaan Sustay Menno Schapendonk Directie Daarnaast heb ik diverse personen gesproken op de volgende congressen: - Wooncongres, november 2014 te Den Haag - Corpovenista ‘Vernieuwing Verbinden’, maart 2015 te Den Bosch - Platform31 ‘Kansen voor particuliere huur in Nederland’, maart 2015 te Amsterdam

B.A.J. Nienhuis

- 122 -

2015

Bijlage II | Format semi-gestructureerde interviews N.B. Per interview worden de relevante thema’s met bijbehorende vragen gekozen om voor te leggen aan de experts, dit betekent dat niet alle thema’s bij elk interview aan bod komen.

Interview Datum : Bedrijf/organisatie : Naam :

Thema Huur op Maat 1. Hoe is Huur op Maat tot stand gekomen? 2. Wie zijn de oprichters van het initiatief? 3. Wat was het primaire doel van het initiatief? 4. In het eindrapport over Huur op Maat van de SEV kon ik opmaken dat het een geslaagd experiment is geweest, denkt u daar net zo over? Wat maakte het experiment geslaagd? 5. Het experiment is stopgezet door minister Spies, het was een goed werkend concept, waarom dan toch stopgezet? 6. Als een initiatief als Huur op Maat werd doorgezet, wat verandert er dan zoal in de huurregulering? Thema Pilot Flexibel Huren Middeninkomens 7. Hoe is de pilot Flexibel huren tot stand gekomen? 8. Bouwt de pilot ook voort op Huur op Maat? 9. Heeft het effect op het huisvesten van huurders met een laag midden-inkomen? 10. Heeft de pilot een effect op het gedrag van private investeerders? 11. Is het realistisch om de pilot landelijk vorm te geven? 12. Wat veranderd er zoal aan de huurregulering als de pilot wordt toegepast? 13. Minister Blok heeft een aanvraag binnen gekregen van de Gemeente Amsterdam en Utrecht om met een pilot te starten, genaamd ‘Pilot flexibel huren’. Hoe staat het met deze pilot?

Thema Effecten Huur op Maat/Flexibel Huren Middeninkomens 14. Heeft het experiment effect op de betaalbaarheid van de woningen die bij het initiatief horen? 15. Wat doet een dergelijk initiatief met het rendement op huurwoningen? 16. Hoe staan investeerders tegenover deze initiatieven? 17. Heeft het experiment effect op het aanbod huurwoningen voor de lage midden-inkomens? 18. Heeft de pilot op termijn ook effect op de kwaliteit van de huurwoningen? 19. Zou een initiatief als ‘Flexibel huren midden-inkomens’ kunnen bijdragen aan meer woningen voor lage-midden inkomens?

Thema Huurprijsregulering 20. In hoeverre kan het WWS als een belemmering worden gezien voor de vrije huursector? Het vernieuwde WWS houdt rekening met de WOZ waarde van de woning, daarmee wordt indirect rekening gehouden met bijvoorbeeld de locatie van de woning. 21. Neemt deze verandering de belemmering niet al deels weg? 22. Zijn er andere belemmeringen te noemen gericht op de huurprijsregulering, waardoor investeringen in huurwoningen voor lage midden-inkomens uitblijven? 23. In hoeverre zien ziet u het WWS als een belemmering? Tijdens mijn literatuurstudie kwam ik erachter dat huurders ook in de vrije sector binnen 6 maanden naar de Huurcommissie kunnen stappen om de hoogte van hun huurprijs te laten toetsen aan de hand van het WWS. Dit betekent dat de Huurcommissie alsnog tot de conclusie kan komen dat er teveel huur wordt gevraagd en de woning kan toewijzen aan de gereguleerde huursector. 24. Komt dit veel voor?

B.A.J. Nienhuis

- 123 -

2015

25. 26. 27.

Hoe zit dit met de hoge huurprijzen in hartje Amsterdam? Hebben huurders hier bijvoorbeeld geen weet van? Zijn er andere belemmeringen te noemen gericht op de huurprijsregulering? En wat zijn de grootste risico’s gericht op de huurregulering?

Thema Huurbescherming 28. Vormt de overgang van de huur een belemmering voor investeerders? Bijvoorbeeld wanneer een investeerder of verhuurder de woning wil omzetten naar een koopwoning vanwege een gunstige markt, maar dit niet kan doen vanwege de zittende huurder? 29. Zijn er andere belemmeringen gericht op de huurbescherming? Thema Omzeilen huurregulering 30. Wat zijn manieren om de huurregulering te omzeilen --> hotelfunctie/short stay woningen? 31. Komt dit (al) veel voor in de praktijk?

Thema Huidige situatie investeringen 32. In wat voor type huurwoning wordt door investeerders het meest geïnvesteerd? 33. Is dit ook het type waar het hoogste rendement op zit? 34. Wordt er door investeerders veel geïnvesteerd in woningen vlak boven de liberalisatiegrens?

Thema Doelgroep Huishoudens met een laag midden-inkomen hebben een inkomen tussen de €34.000 en €43.000 per jaar. Tot deze groep, die een huurwoning zoeken, behoren 375.000 huishoudens. 35. Bestaan er alternatieve woonvormen voor deze doelgroep, naast een koopwoning? Uit onderzoek van het NIBUD is gebleken dat huishoudens met een laag midden-inkomen en twee kinderen erg moeilijk kunnen rondkomen (moeilijker dan een huishouden op bijstandsniveau), mede doordat zij buiten het bereik van subsidies vallen. 36. Merkt u dit bij woningzoekenden met een laag midden-inkomen?

B.A.J. Nienhuis

- 124 -

2015

Bijlage III | Format ranking

B.A.J. Nienhuis

- 125 -

2015

B.A.J. Nienhuis

- 126 -

2015

Bijlage IV | Besluit huurprijzen drs. S.A. Blok (minister voor Wonen en Rijksdienst) Besluit van

tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met de introductie van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken) Op de voordracht van Onze Minister voor Wonen en Rijksdienst van …, nr. …, Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Gelet op artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en artikel 37h van de Wet waardering onroerende zaken;

De Afdeling advisering van de Raad van State gehoord (advies van ................, nr. .................);

Gezien het nader rapport van Onze Minister voor Wonen en Rijksdienst van ... , nr. ... , Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; HEBBEN GOEDGEVONDEN EN VERSTAAN: Artikel I

Het Besluit huurprijzen woonruimte wordt als volgt gewijzigd: A

Artikel 8a komt te luiden:

Artikel 8a De maximale huurprijsgrens, behorende bij de kwaliteit van een woonruimte, wordt met 15% vermeerderd, indien: a. die woonruimte behoort tot een beschermd stads- en dorpsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g, van de Monumentenwet 1988, b. die woonruimte niet bestaat uit of deel uitmaakt van een beschermd monument als bedoeld in artikel 1, onder d, van die wet, c. die woonruimte is gebouwd voor 1945, en d. door de verhuurder noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van die woonruimte. B

Bijlage I, onderdeel A. Het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt als volgt gewijzigd: 1.

a.

De tabel wordt als volgt gewijzigd:

Onderdeel 9. Woonvorm wordt vervangen door:

9. Punten voor de WOZ-waarde:

- de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken met een minimum van € 40.000: bij: 1 punt per € 7.900 van die waarde, - die waarde, gedeeld door het aantal m² van de vertrekken en de overige ruimten, bedoeld in de

B.A.J. Nienhuis

- 127 -

2015

onderdelen 1 en 2, en vervolgens gedeeld door € 120: bij: een aantal punten gelijk aan de uitkomst van de berekening.

Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten aanzien waarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8, 12 en 14, 110 of meer is, worden minimaal 40 punten toegekend. Bij ministeriële regeling worden elk jaar, met ingang van 1 juli, de bedragen, genoemd in de eerste volzin, aangepast met de factor iw, bedoeld in artikel 10.3, vijfde lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001, met dien verstande dat het op basis daarvan berekende bedrag naar boven wordt afgerond op hele euro’s. b. De onderdelen 10. Woonomgeving, 11. Hinderlijke situaties en 13. Punten voor schaarstegebied vervallen. c. In onderdeel 12. Bijzondere voorzieningen wordt ‘serviceflatwoningen’ vervangen door ‘zorgwoningen’ en wordt ‘de onderdelen 1 tot en met 11’ vervangen door: de onderdelen 1 tot en met 9.

2. De toelichting wordt als volgt gewijzigd: a. In de Inleiding wordt ‘serviceflatwoning’ telkens vervangen door ‘zorgwoning’ en wordt ‘de onderdelen 1 tot en met 11’ telkens vervangen door: de onderdelen 1 tot en met 9. b. Onderdeel 9. Woonvorm wordt vervangen door:

9. Punten voor de WOZ-waarde Onder WOZ-waarde wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken, met een minimumwaarde van € 40.000. Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. Daarbij wordt uitgegaan van de vervangingswaarde die op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken ten grondslag heeft gelegen aan de beschikking op grond van die wet. Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten aanzien waarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8, 12 en 14 minimaal 110 punten betreft, bedraagt het aantal punten voor de WOZ-waarde minimaal 40 punten.

Afronding van de oppervlakte op hele vierkante meters vindt plaats na saldering van de oppervlakte van alle vertrekken en de overige ruimten; bij 0,5 m² of meer wordt afgerond naar boven, bij minder dan 0,5 m² naar beneden.

Afronding van het aantal punten vindt plaats na saldering van het aantal punten. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele punten. De totale waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats. c. De onderdelen 10. Woonomgeving, 11. Hinderlijke situaties en 13. Waardering woning in schaarstegebied vervallen. d. Onderdeel 12. Serviceflatwoningen komt te luiden:

12. Zorgwoningen Onder zorgwoning wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw

B.A.J. Nienhuis

- 128 -

2015

en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking, hetgeen in ieder geval blijkt uit een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, en waarbij de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvat: a) de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie; b) het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht. De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger. e.

In onderdeel 15. Slotopmerking wordt ‘serviceflatwoningen’ vervangen door: zorgwoningen.

Artikel II In artikel 10, onderdeel f, van het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken wordt ‘schaarstepunten’ vervangen door: woningwaarderingspunten.

Artikel III Onverminderd het bepaalde in artikel 12, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte worden bij ministeriële regeling de op 30 juni 2015 krachtens dat artikel geldende maximale huurprijsgrenzen op 1 juli 2015 geïndexeerd met -3,8%, met dien verstande dat de op basis daarvan berekende bedragen naar boven worden afgerond op hele eurocenten. Artikel IV Dit besluit treedt in werking met ingang van 1 juli 2015. Lasten en bevelen dat dit besluit met de daarbij behorende nota van toelichting in het Staatsblad zal

B.A.J. Nienhuis

- 129 -

2015

Bijlage V | Huur op Maat

Deze bijlage bevat de theorie achter de aanleiding en de uitwerking van het experiment Huur op Maat.

De aanleiding tot het experiment

De Nederlandse woningmarkt staat al een lange tijd op de lijst van discussiepunten, alsmede het Nederlandse huurbeleid. Twee belangrijke elementen uit de discussies zijn de vaststelling van de huurprijzen (huurprijsbepaling) en de betaalbaarheid van huurwoningen. De discussies hebben tot aan 2008 niet geleid tot een structurele verandering van het huurbeleid, op een paar wijzigingen in het WWS na (Kromhout et al., 2011, p. 1). In 2005 kreeg de SEV de opdracht van een aantal woningcorporaties om een verkenning uit te voeren naar oplossingsmogelijkheden voor het huidige huurbeleid (Visser & Vos, 2011). Dit gaf de aanleiding tot het opzetten van een experiment dat tevens antwoord gaf op de twee discussiepunten en zo ontstond Huur op Maat. Het zou drie jaar duren onder leiding van de SEV (Kromhout et al., 2011, p. 1). Een groot deel van de Nederlandse bevolking is niet in staat de gevraagde huurprijzen te betalen, om wonen betaalbaar te maken zou deze groep mensen een huurkorting moeten kunnen krijgen. In het huidige huurbeleid krijgt de grote groep sociale huishoudens een huurkorting en blijven zij deze korting ook houden na veranderingen in het huishouden (Visser & Vos, 2011, p. 7). Dit betekent dat er veel huishoudens zijn die onterecht een huurkorting krijgen. Voor deze huishoudens is er ook geen motivatie om door te stromen naar een koopwoning of duurdere segment huurwoning, omdat ze vanaf dat moment de korting mislopen die ze nu nog krijgen. Aan de andere kant zijn er ook huishoudens die door de samenstelling van hun gezin meer huurkorting zouden moeten krijgen, maar hier niet voor in aanmerking komen. Dit is het gevolg van het feit dat huurkortingen niet worden aangepast bij een verandering in de samenstelling van een huishouden of het inkomen van een huishouden. Het aantal scheefwoners blijft op deze manier groot, omdat de doorstroming niet wordt bevorderd. Er zijn vier doelstellingen opgezet voor het experiment Huur op Maat, te weten: 1. Een grotere keuzevrijheid voor woningzoekenden 2. Een betere betaalbaarheid voor sociale huurwoningen 3. Een meer doelmatige besteding van volkshuisvestingsmiddelen 4. Een betere verhouding tussen de prijs en de kwaliteit van woningen (Kromhout et al., 2011; Visser & Vos, 2011) De deelnemende corporaties hebben ook een aantal verwachtingen uitgesproken bij het experiment, zoals de verkleining van het gat tussen huur- en koopwoningen en een verbetering van de doorstroming van huishoudens. Tevens ontstond de verwachting dat er meer gemengde wijken zouden ontstaan en dat er binnen de sociale huursector meer kwalitatief duurzame nieuwbouw zou worden gebouwd. In Amsterdam heerst een gespannen woningmarkt, in tegenstelling tot regio’s als Drenthe of Limburg waar een ontspannen woningmarkt heerst. In een gespannen regio krijgt een huurder automatisch minder oppervlakte voor de huurprijs, zo huur je een kleine woning in Amsterdam voor een hoge prijs ten opzichte van een lage prijs voor diezelfde woning wanneer deze in een ontspannen woningmarkt zou staan. Bij Huur op Maat geldt het beleid dat van een vrijgekomen woning eerst een reële huur wordt bepaald op basis van de marktwaarde, wat dus dermate verschilt per regio. Aan de hand van het inkomen van het huishouden in die woning krijgen ze een eventuele huurkorting toegewezen (SEV, 2012, p. 6). De huurkorting wordt alleen toegewezen wanneer dit ook daadwerkelijk nodig is, hetgeen een huishouden kan betalen aan woonlasten wordt bepaald aan Figuur 1 - Toepassingsgebied Huur op Maat in de hand van NIBUD normen. De hoeveelheid korting die kaartvorm (Eigen illustratie)

B.A.J. Nienhuis

- 130 -

2015

een huishouden vervolgens krijgt toegewezen wordt bekeken aan de hand van kortingstabellen, deze tabellen zullen hierna worden toegelicht.

De uitwerking van het experiment

Het experiment vond plaats in veel regio’s door heel Nederland, Tabel 1 en Figuur 1 geven een overzicht van de toepassing van Huur op Maat gecombineerd met het aantal deelnemende woningen. In totaal deden 61.000 woningen mee aan het experiment, waarvan de meeste woningen zich in Amersfoort bevonden onder toezicht van de woningcorporaties Portaal en de Alliantie Eemsvallei (Kromhout et al., 2011, p. 5). Wie

Waar

Welke woningen

Aantal woningen

Portaal De Alliantie Eemvallei Woonconcept

Amersfoort, Soest, Eemnes, Hoevelaken Assen, Meppel, Hoogeveen, Steenwijkerland Doetinchem, Bronckhorst Hilversum

Alle woningen

22.970

Alle woningen tot liberalisatiegrens Alle woningen Alle woningen in Hilversum Noord en Oost Alle woningen Alle woningen Selectie van woningen Alle woningen Te Woon woningen Alle huurwoningen in de wijk Tolberg HAT-woningen en grote eengezinswoningen

9.235

Sité Woondiensten Dudok Wonen De Alliantie G&V Vidomes Rentree Woonbedrijf Ieder1 Wonen Centraal Wst. Nieuwkoop Aramis Allee Wonen Ymere

Leidschendam-Voorburg Deventer Devener, Zutphen Alphen a/d Rijn Nieuwkoop Roosendaal Almere

Totaal

6.962 4.856 3.067 3.904 1.502 6.407 541 1.160 834 61.438

Tabel 1 - Toepassingsgebied Huur op Maat in tabelvorm (Gebaseerd op Kromhout et al., 2011, p. 5)

De huurkorting die huurders kregen toegewezen zijn gebaseerd op kortingstabellen, hiervoor werd uitgegaan van drie basisnormen: referentiewoningen, acceptabele huurnormen en reële huurprijzen. Op basis van referentiewoningen wordt gekeken welk kwaliteitsniveau van een woning past bij de beoogde doelgroep, om vervolgens deze woningen betaalbaar te gaan maken. Met de acceptabele huurnorm wordt gekeken welk deel van het inkomen besteed kan worden aan woonlasten. De reële huurprijs is een huurprijs gebaseerd op marktconformiteit. Met deze basisnormen in het achterhoofd kon er een start worden gemaakt met het inkomensafhankelijk huren. De korting wordt berekend door de acceptabele huurnorm te verminderen met de reële huur van een referentiewoning. Vervolgens werd dit verschil doorberekend naar kortingen die bij woningen met een ander kwaliteitsniveau gaan gelden. Om die kortingen toe te kennen zijn er drie varianten bedacht die verschillen in een sociale variant tot meer marktconforme varianten. Er kan een voucher worden toegekend aan huurders. Dit staat voor een vast bedrag die huurders krijgen berekend aan de hand van hun inkomen, zonder te letten op de reële huur. Het gevolg van deze optie kan zijn dat huurders eerder kiezen voor een woning met minder kwaliteit, omdat ze een vast bedrag aan huurkorting krijgen en op die manier meer inkomen overhouden. Een tweede optie is om een woonwaardebon toe te kennen. Hierbij krijgen huurders een vast percentage – niet een vast bedrag – huurkorting gebaseerd op hun inkomen, ongeacht de reële huur van de woning. Hierbij geldt dat een woning met 10% hogere kwaliteit ook een 10% hogere huur heeft, echter vlakt de prijs-kwaliteit verhouding af naarmate de kwaliteit procentueel stijgt. Bij goedkopere woningen hoeft dan ook minder huurkorting worden gegeven. Een laatste optie is het verschuivende percentage, waarbij huurders van goedkopere woningen een lager percentage huurkorting krijgen dan huurders in een duurdere woning (SEV, 2012, p. 7). Uiteindelijk is in het experiment de voucher niet toegepast. Bij alle corporaties is het verschuivende percentage toegepast, behalve bij Vidomes, hier werd gebruik gemaakt van het vaste percentage. Zoals eerder genoemd is er binnen Huur op Maat gebruik gemaakt van drie modellen: het Amersfoortse model, het Doetinchemse model en het Leidschendamse model. De modellen werden niet enkel in die steden toegepast, maar zijn vernoemd naar de stad waar het model het eerste werd toegepast. Alle drie de modellen zijn

B.A.J. Nienhuis

- 131 -

2015

afhankelijk van het inkomen van de huurders, het verschil zit in het rekening houden met de huishoudgrootte en leeftijd en de reële huurprijs van de woning (Tabel 2). Afhankelijkheidskenmerken Amersfoortse model kortingspercentage Inkomen

Reële huurprijs Leeftijd

Huishoudsamenstelling

Doetinchemse model Leidschendamse model

X X

X

X

X

X

X X

X

Tabel 2 - Drie modellen met bijbehorende afhankelijkheidskenmerken van de te geven kortingspercentage (Kromhout, Burger, Cozijnsen, & Zeelenberg, 2011)

De huurkorting vanuit het Amersfoortse model hing af van het inkomen en de reële huurprijs en werd toegepast voor alle type huishoudens. Het model werd toegepast in Soest, Eemnes en Hoevelaken; Alphen aan den Rijn en Nieuwkoop; Hilversum; Deventer & Zutphen. Het model werd in aangepaste vorm toegepast in Assen, Hoogeveen, Meppel en Steenwijkerland. Het Doetinchemse model is zowel gebaseerd op het inkomen en de reële huurprijs als op de leeftijd en de huishoudsamenstelling van de huurders. Qua leeftijd werd er onderscheid gemaakt tussen <23 jaar, 23-65 jaar en >65 jaar en qua huishoudsamenstelling op 1 persoon, 2 personen en 3 of meer personen. Het model is toegepast in Doetinchem en Bronckhorst; Roosendaal en Almere, er werden acht verschillende huishoudsamenstellingen onderscheiden die elk een eigen kortingstabel hadden. Bij wijze van uitzondering hield Almere drie type huishoudens aan. Vidomes was de woningcorporatie die het Leidschendamse model toepaste waarbij rekening werd gehouden met het inkomen en de huishoudsamenstelling en leeftijd van de huurders. De reële huurprijs van de woning speelde geen rol in dit model. In totaal konden er zes type huishoudens worden onderscheidden, hierdoor kregen kleine huishoudens ook een kleinere huurkorting dan de grote huishoudens. In totaal zijn er binnen Huur op Maat verschillende tabellen tot stand gekomen met eenzelfde basisidee, maar die ieder op een eigen manier de huurkorting berekenen. Het fundamentele idee van Huur op Maat is om een tabel te gebruiken waarbij met vaste huurpercentages wordt gewerkt, waarbij onderscheid wordt gemaakt in leeftijd (huurtoeslaggrens) en het aantal personen. Elke corporatie heeft hier zijn eigen inpassing in gemaakt. Figuur 2 geeft een stappenplan weer om tot een geschikte huurkortingstabel te komen. Het uitgangspunt van het model is de huurnorm (SEV, 2012, p. 9), gebaseerd op acceptabele woonlasten van het NIBUD. De schaal wordt niet schoksgewijs toegepast, dus dat wil zeggen dat er per euro wordt gekeken naar het inkomen en ook per euro naar de bijpassende huurkorting.

Figuur 2 - Stappenplan huurkortingstabel (SEV, 2012, p. 9)

B.A.J. Nienhuis

- 132 -

2015

Bijlage VI | Pilot Flexibel Huren Middeninkomens

Deze bijlage bevat de aanleiding en uitwerking van de pilot alsmede de aanvraag voor een uitbreiding op de pilot.

De aanleiding tot de pilot Aan de aanleiding van het experiment liggen een aantal redenen ten grondslag, waarvan de belangrijkste berust op de doelgroep zelf. De groep huishoudens met een laag midden-inkomen kunnen sinds de EU maatregel moeilijk een plek vinden in de sociale huursector, doordat er een maximale inkomensgrens is gesteld voor het huren van een woning bij een corporatie. De betaalbaarheid voor huishoudens met een inkomen tussen €21.950 voor alleenstaanden (prijspeil 2015) of €29.800 (gezamenlijk) en €34.000 staat tevens onder druk doordat zij niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. Een tweede reden voor het starten van de pilot Flexibel Huren Midden Inkomens is de doorstroombevordering. Huurders van een sociale huurwoning met een (laag) midden-inkomen zijn minder geneigd te verhuizen bijvoorbeeld een vrije sector huurwoning, omdat het voor deze groep huishoudens niet aantrekkelijk is om te muteren. Een verhuizing brengt transactiekosten met zich mee en de huur zal bij een volgende woning beduidend hoger uitvallen dan voorheen vanwege het hogere inkomen. Een derde reden is het tegengaan van scheefwoners. Deze laatstgenoemden komen niet in aanmerking voor huurtoeslag, maar wonen wel in een gesubsidieerde woning met een verlaagde huur door middel van lage grondprijzen en gunstige leningen voor woningcorporaties (Gemeente Amsterdam, 2012, pp. 1-2). De pilot is ontstaan uit het initiatief van de Gemeente Amsterdam, in samenwerking met diverse corporaties. Het College van Burgemeester en Wethouders in Amsterdam vindt het belangrijk dat de volkshuisvestelijke middelen terecht komen op de plek voor wie ze bedoeld zijn, daarvoor stellen zij een aantal maatregelen waarvan de pilot er één van is. Zoals eerder genoemd is de pilot ontstaan vanuit een initiatief van de Gemeente Amsterdam en is verder uitgewerkt binnen een werkgroep waaraan – naast de Gemeente Amsterdam – de Amsterdamse Federatie Woningcorporaties, Huurdersvereniging Amsterdam en de corporaties Ymere, Stadgenoot, de Alliantie en De Key hebben deelgenomen. Nadat er een eindvoorstel is ontwikkeld hebben deze en andere corporaties aangegeven of zij wel of niet aan de pilot willen deelnemen. De corporaties die sinds 1,5 jaar meedoen aan de pilot zijn Ymere, Stadgenoot en Eigen Haard. Destijds is het voormalige SEV door het Rijk aangewezen betrokken te zijn bij de pilot en een eindevaluatie uit te voeren, Platform31 (fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV) zal deze evaluatie uitvoeren. Daarnaast heeft minister Spies in 2012 toestemming gegeven om met de pilot te starten en heeft zij aangegeven na een positieve eindevaluatie het flexibel huren een bredere invulling te geven. Inmiddels is minister Blok op haar functie geplaatst en is het niet duidelijk of hij het met deze opvatting eens is. De uitwerking van de pilot Huurwoningen die zijn toegewezen aan de pilot zullen een huurprijs krijgen die gekoppeld is aan het inkomen van het huishouden dat erin woont. De druk op de woningmarkt in Amsterdam is hoog, waardoor huurprijzen van woningen al snel richting €1000 per maand gaan. Met de komst van de pilot zal de invulling van de huurprijzen anders liggen dan voorheen, waardoor woningcorporaties aan de ene kant te maken gaan krijgen met lagere huuropbrengsten. Aan de andere kant biedt dit de mogelijkheid om scheefwoners meer huur te laten betalen, zodat dit past bij hun inkomen. Scheefwoners staan voor de keuzen om te mogen blijven wonen in de huidige woning tegen een hogere huurprijs of te gaan verhuizen naar een vrije sector huurwoning. De reële huurprijzen van de corporatiewoningen zullen richting marktconform worden vastgesteld, naar wat de initiatiefnemers een sociale marktprijs noemen. Hierop krijgen huishoudens een korting van de corporatie op basis van hun inkomen behorend bij een categorie. Woningen die aan de pilot meedoen zijn woningen met minimaal 142 punten (peil 2015), zodat deze boven de liberalisatiegrens uitkomt en niet aan bepaalde huurregulering gebonden zit. Met de korting kan de netto huurprijs van de woning beneden de liberalisatiegrens uitkomen, maar niet onder €560 per maand. Er wordt onderscheid gemaakt tussen drie categorieën woningen: 1. Huurprijs €560 - €664 bedoeld voor inkomens tussen €29.900 en €34.000 2a. Huurprijs €664 - €900 bedoeld voor inkomens tussen €34.000 en €43.600 2b. Huurprijs €664 - €775 bedoeld voor inkomens tussen €34.000 en €38.500 (Gemeente Amsterdam, 2012)

B.A.J. Nienhuis

- 133 -

2015

De voorwaarden waar de doelgroep aan moet voldoen zijn gespecificeerd in twee categorieën, namelijk het inkomen en de huishoudsamenstelling. Het inkomen van de huurders die deelnemen aan de pilot moet op jaarbasis liggen tussen €29.900 en €43.600 (prijspeil 2012). Een andere belangrijke voorwaarde is dat zij in de huidige situatie huurder moeten zijn van een sociale huurwoning van een Amsterdamse woningcorporatie. Hierdoor laten ze een sociale huurwoning achter voor de eigenlijke doelgroep en verhuizen zelf naar een woning behorend bij de pilot Flexibel Huren Midden Inkomens. Een stimulans voor deze verhuizing kan zijn dat de huurprijs ook zal dalen naarmate het inkomen daalt. De maximale inkomensgrens is gesteld op €43.600. Dit heeft als reden dat de pilot zich daardoor voornamelijk focust op de lage midden-inkomens die een moeilijke positie op de woningmarkt hebben. Deze groep valt tevens buiten de categorie huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen, waardoor de toestemming van het Rijk makkelijker kon worden voltrokken. De voorwaarde gericht op de huishoudsamenstelling omvat de toewijzing van huurwoningen aan meerpersoonshuishoudens. Redenen hiervoor zijn onder andere dat meerpersoonshuishoudens een behoefte hebben aan een grotere woning dan eenpersoonshuishoudens en eenpersoonshuishoudens hebben een grotere keuze in alternatieve woningen. In de regio Amsterdam komen veelal kleine huurwoningen vrij en zijn de grotere huurwoningen met minimaal 3-4 kamers tegen een betaalbare prijs schaars (Gemeente Amsterdam, 2012, p. 3). Het doel van de pilot is om ca. 600 – 800 woningen te verhuren verspreid over 3 jaar, dit komt neer op 200 – 275 per jaar. Inmiddels is de pilot al bijna 1,5 in werking gezet en zijn er nog geen 100 woningen verhuurd binnen de pilot.

Uitbreidingspilot Flexibel huren Wethouder Ossel uit Amsterdam en Wethouder Isabella uit Utrecht hebben een brief gestuurd aan minister Blok op 25 februari 2014. Hierin beschrijven zij een maatwerk pilot ter uitbreiding van de pilot Flexibel Huren Middeninkomens. Er is echter nog geen besluit genomen of en in welke mate dit maatwerk toegepast gaat worden, daarom wordt deze pilot enkel als mogelijkheid beschreven en niet geëvalueerd.

De weten regelgeving omtrent huren staat op een lopende band doordat er allerlei nieuwe afspraken zijn en worden gemaakt omtrent onder andere woningcorporaties, de verhuurderheffing, de huurprijsregulering en de Huisvestingswet. Veel van deze nieuwe afspraken worden landelijk ingezet en houden te weinig rekening met de effecten die dit op regionaal gebied teweeg brengen. Wethouder Ossel (Amsterdam) en wethouder Isabella (Utrecht) stellen daarom een uitbreiding voor van de pilot Flexibel Huren Middeninkomens om tot een meer op maat gemaakte pilot te komen voor de duur van vier à vijf jaar.

Het maatwerk legt beslag op vier thema’s, te noemen: 1. Ruimte voor lokaal huurbeleid 2. Lokale maatregelen in relatie met corporaties 3. Specifieke doelgroep maatregelen voor studenten, jongeren en ouderen 4. Specifieke maatregelen met als doel het vergroten van de dynamiek op de woningmarkt De essentie van het maatwerk ligt in het feit dat er tijdelijke contracten worden uitgegeven van vijf jaar aan starters met een leeftijd beneden de 30 jaar. Zij wonen in deze aangewezen huurwoningen tot en met een leeftijd van 35 jaar. Op deze leeftijd is de kans aannemelijk dat er een groei in het inkomen is ontstaan en dat zij kunnen doorstromen naar een vrije sector huurwoning of een koopwoning. Mocht dit niet het geval zijn, dan is er de mogelijkheid tot het eenmaal verlengen van het contract met nog eens vijf jaar. De wens ligt in Amsterdam en Utrecht om de pilot Flexibel Huren Middeninkomens uit te breiden naar meerdere doelgroepen en tevens naar de sociale huursector. Juist in de sociale huursector ligt het probleem van scheefwoners en door middel van het invoeren van flexibel huren kan dat probleem worden opgelost. Tevens ligt er de wens van de Gemeente Amsterdam en Gemeente Utrecht om het aanbod middensegment huurwoningen te versnellen. Tot nog toe – en met name in Amsterdam – is het aanbod huurwoningen onder de liberalisatiegrens het grootst en schieten de huren vanaf de liberalisatiegrens naar boven €900 per maand.

B.A.J. Nienhuis

- 134 -

2015

Bijlage VII | Huurkortingstabel pilot Flexibel Huren Middeninkomens

B.A.J. Nienhuis

- 135 -

2015

Bijlage VIII | Onderzoek Platform31 Platform 31 heeft onderzoek naar enerzijds een meer flexibele woningmarkt en anderzijds het op gang helpen van de particuliere huursector. Hoe zit het met het koppelen van de huurprijs aan het inkomen? Moet de huurregulering, die zeer gunstig is voor zittende huurders, worden doorbroken? In het onderzoek Kansen voor de particuliere huursector in Nederland (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 2015), dat is afgerond in maart 2015, wordt ook gekeken naar wat Nederland van het buitenland kan leren (Corpovenista, 2014). Onlangs is het onderzoek gepresenteerd over de kansen voor de particuliere huursector in Nederland. Platform31 heeft zich gericht op de vraag hoe je voor meer particuliere huurwoningen kunt zorgen. Er is een eindrapport geschreven aansluitend op een verkennend onderzoek dat is gestart in 2013 en is uitgebreid met een leerkring in 2014. De toenemende vraag naar de particuliere huurvoorraad wordt uit meerdere hoeken van het bedrijfsleven bevestigd. Zo stelt Wim Wensing, directeur Investment Management van Amvest, dat het vaak alleenstaanden en young professionals betreft die tussen wal en schip vallen bij de zoektocht naar een geschikte woning. Henk Jagersma, directievoorzitter Syntrus Achmea, voorziet nieuwe trends op de huurwoningenmarkt: meer een- en tweepersoonshuishoudens, vergrijzing, bevolkingsgroei en arbeidsmobiliteit. En nog belangrijkere trend is dat jongeren van nu zich meer focussen op het gebruik dan op het bezit, dit heeft effect op de vraag naar een bepaald type woning. Ook minister Blok erkent de groeiende vraag naar particuliere huurwoningen en is van mening dat dit het juiste moment is voor beleggers om in de woningmarkt te investeren (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 2015, pp. 25-27). Ondanks de juiste timing om te investeren in de woningmarkt, het geld dat beleggers en investeerders beschikbaar hebben en de bereidwilligheid van de overheid komen investeringen in het middensegment tot nog toe niet hard op gang. Platorm31 heeft een aantal belemmeringen in kaart gebracht die tussen 2013 en 2015 speelden. Wet- en regelgeving omtrent het huurbeleid staat momenteel op een lopende band, niet alle belemmeringen spelen nog evenveel op de voorgrond mee als voorheen. 1. Onrust in de weten regelgeving 2. Verhuurderheffing 3. Moeilijke financiering voor de kleine investeerder 4. Gebrek aan mogelijke investeringsprojecten 5. Onrealistische grondprijzen van gemeenten 6. Onbekendheid bij gemeenten over de particuliere huursector 7. Onwil bij gemeenten om de particuliere huursector uit te breiden 8. Het imago van de particuliere huursector (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 2015, pp. 28-31) In het belang van dit onderzoek zullen alleen de belemmeringen worden uitgelicht die van invloed zijn op de huurregulering: Onrust in de weten regelgeving en de verhuurderheffing.

Onrust in weten regelgeving

Beleggers en investeerders willen onnodige risico’s zoveel mogelijk inperken, daarbij hebben investeringen in de woningmarkt over het algemeen een lange termijnkarakter. Veranderingen in de weten regelgeving – of alleen al de dreiging ervan – leidt tot een extra risico op een investering. Een aantal recente veranderingen in de weten regelgeving die betrekking hebben op de huursector zijn onder andere de inkomensafhankelijke huurverhoging, het nieuwe WOZ component in het WWS, de aankomende bevriezing van de liberalisatiegrens, de scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten voor woningcorporaties en de verhuurderheffing. De onrust neemt wat vlakkere vormen aan, vanwege het feit dat deze aankondigingen reeds zijn doorgevoerd, men zou ook kunnen stellen dat de onrust langzaam overgaat in onduidelijkheid. Dit geldt ook in grote mate voor buitenlandse beleggers die moeite hebben met het complexe systeem dat Nederland hanteert. Ook Kohsiek (Persoonlijke B.A.J. Nienhuis

- 136 -

2015

communicatie, 2015) stelt dat veel investeerders en beleggers de vernieuwingen rondom het WWS niet helder vinden. Maatregelen die aldus het onderzoek van invloed zijn de het aanbod huurwoningen in de particuliere huursector zijn naast de bovengenoemde recente veranderingen van de weten regelgeving ook de verruiming van de inkomensgrens en de verhuurderheffing (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 2015, p. 33).

Verhuurderheffing

Een recente maatregel die het Rijk heeft genomen binnen het gereguleerde woningaanbod is de verhuurderheffing. Deze heffing geldt voor het gehele gereguleerde segment, niet alleen voor woningcorporaties, maar ook voor de particuliere verhuurder die woningen verhuurt beneden de liberalisatiegrens. De heffing gaat pas gelden wanneer een partij meer dan tien woningen in het gereguleerde segment verhuurt. Aldus Blok kunnen verhuurders de heffing betalen van de inkomensafhankelijke huurverhoging. IVBN (Persoonlijke communicatie, Verweij, 2015) stelt echter dat dit een averechtse uitwerking gaat krijgen op de woningmarkt, beleggers verliezen een stukje vertrouwen in de overheid en neigen naar investeringen in andere segmenten. Ook Vastgoed Belang beweert het tegendeel en heeft kunnen concluderen uit een evaluatie onder leden van de belangenvereniging dat de verhuurderheffing geenszins betaald kan worden uit de inkomensafhankelijke huurverhoging (Persoonlijke communicatie, Koning, 2015).

Oplossingen

Tijdens een presentatie van tien oplossingsrichtingen door Platform31 ten behoeve van de flexibilisering van de woningmarkt konden personen van verschillende organisaties aangeven welke oplossingen zij kansrijk achten. De voorgestelde oplossingsrichtingen zijn: 1. Regionale differentiatie huurbeleid 2. Periodieke passendheid toets 3. Tijdelijke contracten voor jongeren en/of starters 4. Tijdelijke bewoning van leegstaand vastgoed 5. Verdeelsysteem 6. Actieve bemiddeling 7. Actief voorraadbeleid 8. Fiscale stimulansen 9. Samen in één huis De tijdelijke contracten voor jongeren en/of starters werd zeer gewaardeerd, net als het toetsen van de periodieke passendheid en de actieve bemiddeling. Een aantal van deze oplossingsrichtingen kunnen worden toegevoegd aan dit onderzoek. Dit heeft als voorwaarde dat zij binnen het kader van de huurregulering moeten vallen, dat wil zeggen dat de oplossing gerealiseerd zou kunnen worden in de vorm van huurwetgeving of een huurregeling. Dit zijn de regionale differentiatie van het huurbeleid, de periodieke passendheid toets, de tijdelijke contracten, de tijdelijke bewoning van leegstaand vastgoed en de fiscale stimulansen.

Conclusies naar aanleiding van het onderzoek

Platform31 heeft vier conclusies getrokken in de vorm van aanbevelingen geformuleerd ten behoeve van het vergroten van de particuliere huursector in Nederland. 1. Onbekend maakt onbemind Er heerst veel onbekendheid tussen partijen, over gebieden en over de particuliere huursector in het algemeen. De onbekendheid tussen partijen geldt met name tussen gemeenten en beleggers of investeerders. De onbekendheid over gebieden speelt onder beleggers en investeerders zelf die automatisch kijken naar de schaarse A-locaties van Nederland, Amsterdam binnen de ring is hier een voorbeeld van. Hierdoor zien ze kansrijke B-locaties over het hoofd. Hun focus ligt op het vrijkomen B.A.J. Nienhuis

- 137 -

2015

van de toplocaties, terwijl de mogelijkheden die B-locaties bieden niet op gang komen. Een derde onbekendheid is die van de particuliere huursector zelf, veel experts hebben het negatieve en sterk verouderde beeld van de huisjesmelker op hun netvlies staan wanneer de particuliere huursector ter sprake komt. Dit is in de huidige maatschappij niet meer als zodanig aan de orde. Advies: Laat gemeenten en investeerders met elkaar kennismaken 2. Veel geld, weinig product Beleggers en investeerders geven aan genoeg geld te hebben om te investeren in projecten die hen aanspreken. Het geld is niet het probleem, de investeringsprojecten daarentegen wel. Advies: Laat investeerders hun blik verbreden en laat gemeenten een faciliterende houding aannemen. 3. Lokale investeerders bieden kansen Met het feit dat grote beleggers naar de toplocaties kijken, puur vanwege onwetendheid over de kansen op B-locaties, zijn er juist de lokale investeerders die wel weet hebben van kansen op B-locaties. B-locaties zijn in dit geval steden als Gouda, Deventer of Breda, maar kunnen ook groeisteden zijn. Advies: Laat gemeenten actief de lokale investeerders opzoeken 4. Kunstmatige ophoging van middelhoge huren Dit heeft alles te maken met de liberalisatiegrens, alles onder de grens is gereguleerd en daar is sprake van allerlei weten regelgeving waar verhuurders zich aan moeten houden. Verhuurders doen er dan ook alles aan om boven de grens uit te komen en nemen daartoe soms vergaande maatregelen zoals het plaatsen van extra wasbakken. Deze maatregelen leveren extra WWS punten op, waardoor de woning net boven de liberalisatiegrens kan uitkomen. Advies: Laat het Rijk regelluwe locaties aanwijzen (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 2015, pp. 40-41)

B.A.J. Nienhuis

- 138 -

2015

Bijlage IX | Excel analyse Delphi-ranking Fase 1 | Invoer resultaten per perspectief

Fase 1 | Grafieken

B.A.J. Nienhuis

- 139 -

2015

B.A.J. Nienhuis

- 140 -

2015

Fase 2 | Invoer resultaten per perspectief

Fase 2 | Grafieken

B.A.J. Nienhuis

- 141 -

2015

B.A.J. Nienhuis

- 142 -

2015

Kansrijke aanpassingen van de huurregulering

Recommend Documents