Jaarverslag Jaarstukken. Jaarverslag 2014

Jaarverslag 2009

Jaarstukken Jaarverslag 2014

Jaarstukken Plicht Getrouw 2014 INHOUD

Algemene beschouwing Jaarverslag Hoofdstuk 1

Hoofdstuk 2

Volkshuisvestingsverslag 1.1 Verhuren en verkopen van woningen 1.2 Nieuwbouw en kwaliteit van onze woningen 1.3 Onze bijdrage aan leefbaarheid 1.4 Samenwerking met onze partners 1.5 Wonen en zorg 1.6 Financieel beleid en beheer

7 11 15 17 19 21

Bestuurlijke Organisatie 2.1 Governance 2.2 Bestuur 2.3 Raad van Toezicht

35 37 41

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

47 49 51 53 57 61 65 67 71 73

Jaarrekening Balans Winst-en-verliesrekening Kasstroomoverzicht Waarderingsgrondslagen Bedrijfswaarde Toelichting op de balans Winst en verlies fiscaal Toelichting op winst-en-verliesrekening Kengetallen Goedkeuring en vaststelling jaarstukken

Overige gegevens 1. Resultaatbestemming 2. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

77 79

Jaarstukken Plicht Getrouw 2014 1


ALGEMENE BESCHOUWING Het jaar 2014 is voor de woningcorporatie sector een enerverend jaar geweest. De gevolgen van de misstappen bij 16 van de 378 corporaties in Nederland hebben een noodzakelijke parlementaire enquête tot gevolg gehad met de daarop volgende regeringsvoorstellen voor aanpassing van het systeem. Voor Plicht Getrouw kwam daarbij de geplande herijking van haar portfoliobeleid. Om met dit laatste te beginnen geeft de herijking Plicht Getrouw zicht op de te verwachte investeringen om haar bezit voor de lokale huurmarkt acceptabel te houden. Hiervoor zijn extra onderhoudsinvesteringen in de komende jaren noodzakelijk. Plicht Getrouw heeft vrijwel alle begrotingsdoelen gehaald ondanks de effecten vanuit de economische recessie en de nadelige effecten van de verhuurdersheffing. Daarbij hebben we betrouwbare partners die ons versterken in onze volkshuisvestingsdoelen. U kunt de resultaten van 2014 zelf beoordelen in deze jaarstukken. In 2014 maakten wij financieel een pas op de plaats en is de strategie voor de komende jaren van Plicht Getrouw vorm gegeven. De in samenhang hiermee uitgevoerde conditiemetingen aan het bezit geven een beeld dat Plicht Getrouw alert moet blijven op de omvang en schaal van onderhoudsingrepen die financieel gezien zijn beperkingen hebben. De verhuurdersheffing heeft een drukkend effect op onze operationele kasstroom. Deze blijft weliswaar positief, maar Plicht Getrouw vindt het principieel onjuist dat er geld bestemd voor de volkshuisvesting in Bennekom naar Den Haag verdwijnt. De verhuurdersheffing bedroeg in 2014 € 567.000 en loopt op tot ongeveer € 874.000 in 2019. De verhuurdersheffing slokt in 2014 bijna 11% van de huuropbrengsten op. Zo wordt onze investeringsruimte beperkt. Het totale woningbestand in Bennekom bestaat uit circa 26% huurwoningen; hiermee is onze doelgroep niet volledig te huisvesten gemeten naar de wachttijden van ca. 6 jaar voor een sociale huurwoning in de gemeente Ede. Hoewel wij verkoop van bezit niet nastreven, genereert dat waarschijnlijk opbrengst die wij kunnen investeren ter wille van de volkshuisvesting. Voor Plicht Getrouw zijn investeringsmogelijkheden beperkt. Dit in samenhang met het huidige rijksbeleid. De economische situatie dwingt Plicht Getrouw zich te gedragen als een beheercorporatie. Bij toekomstige stelselaanpassingen zal de strategie van Plicht Getrouw worden bijgesteld met als doel het in stand houden van voldoende aantal kwalitatief goede en passende huurwoningen met een betaalbare huur voor de primaire doelgroep. Volgens de ministeriële regeling moest in 2014 ten minste 90% van alle woningen met een netto huur van € 699,48 of lager toegewezen worden aan woningzoekenden die een bruto gezinsinkomen van niet meer dan € 34.678 per jaar hebben. In 2014 is de toewijzing 97% geweest waarmee voldaan werd aan de eis. Door het niet halen van deze 90%-grens in 2011 en 2012 heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken een sanctie opgelegd. Plicht Getrouw is voor de duur van 2014 een sanctie opgelegd welke betrekking heeft op de borging van leningen voor nieuwbouw van huurwoningen. In de loop van 2014 is de sanctie door het ministerie opgeheven. Vooruitblik 2015 Het bestuur zal zich in 2015 concentreren op de veranderingen die zich in de regelgeving van de overheid ten aanzien van de volkshuisvesting voordoen. Voor Plicht Getrouw komt daar nog bij het visitatietraject voor de periode 2011-2014 dat in 2015 moet worden afgerond. Het bestuur zal extra inspanning moeten leveren om de gevolgen van de herzieningwet aangaande de huurderparticipatie bij de huurders vertegenwoordiging te activeren en gekend te krijgen. De verdere implementatie van de governancecode zal in 2015 zijn beslag moeten krijgen. In samenspraak met de accountant zal een traject van risicoanalyse in 2015 worden uitgewerkt.


Verder zal versnelling worden gebracht in het traject van begroting van onderhoud en conditiemetingen van het bezit. In samenspraak met de plaatselijke corporaties en de gemeente Ede zal vorm geven moeten gaan worden aan de passendheidtoets voor sociale huurwoningen Onder leiding van de gemeente Ede zal samen met partners in de volkshuisvesting vorm gegeven gaan worden aan een huisvestingsverordening zoals voorgeschreven in de huisvestingswet. Dit zal tevens afgestemd worden in de regio FoodValley. In samenwerking met hetzelfde gremium zal door de gemeente Ede een woonvisie voor de gemeente worden samengesteld. Het bestuur zal bij de uitvoering van deze taken kunnen steunen op de raad en advies van de Raad van Toezicht en de kennis en kunde die door de woningcorporatie Woonstede wordt geleverd binnen het kader van de vigerende samenwerkingsovereenkomst. Bennekom, 12 mei 2015 B.F. Tans voorzitter


1. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG



1.1

VERHUREN EN VERKOPEN VAN WONINGEN

Ook in 2014 was onze missie mensen die niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien te ondersteunen. Primair is dat de inkomensgroep tot € 34.678, daarnaast wordt de inkomensgroep € 34.678 € 43.000 in het huisvestingsbeleid opgenomen. Wat deden we in 2014? Woningvoorraad In het verslagjaar is ons woningbezit gelijk gebleven (811 woningen). Ons bezit wordt gevormd door, 579 woningen in de categorie laagbouw, 226 woningen in de categorie middelhoogbouw (woongebouwen met niet meer dan vier etages) en 6 woningen die behoren tot de categorie overig (etagewoningen en kamers). Van de woningvoorraad in Bennekom zijn 136 woningen specifiek bestemd voor senioren (55-plussers). Afgelopen jaar zijn er geen woningen aangekocht of verkocht. Verkoop van woningen kan leiden tot investeringsruimte voor nieuwbouw maar het beleid is vooralsnog dat er geen woningen uit het bestaande bezit worden verkocht. De belangrijkste reden hiervoor is de aanhoudend grote vraag naar betaalbare huurwoningen. In de periode voorafgaande aan 2013 is er voor miljoenen in ons bezit geïnvesteerd en zodoende is de boekwaarde te hoog om woningen af te stoten. Bovendien wordt de verkoopopbrengst afgeroomd door de vennootschapsbelasting als deze niet op korte termijn wordt geïnvesteerd in de bouw van nieuwe huurwoningen. Wij zien op korte termijn geen mogelijkheden voor investeringen in nieuwbouw van huurwoningen in Bennekom. Investeren in Ede of de Food Valley regio behoort niet tot de voornemens. Plicht Getrouw is per slot van rekening een Bennekomse woningcorporatie waar woningzoekenden uit de regio eveneens toegang hebben. Nieuwbouw In het verslagjaar werden geen woningen opgeleverd of nieuwbouwplannen ontwikkeld. Betaalbare voorraad Om de kerntaak goed te kunnen uitvoeren, moeten er voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen in leefbare buurten beschikbaar zijn. We hanteren de bereikbaarheidsgrens van € 596,- (aftoppingsgrens huurtoeslag) als basis voor de betaalbare voorraad. Van onze woningen behoort ruim 73% tot de betaalbare voorraad. De in 2014 uitgevoerde herijking van het portfoliobeleid geeft aan dat minimaal 65% van het bezit een betaalbare huur moet hebben. Aan de doelstelling dat ten minste 65% van het gehele woningbezit betaalbaar moet zijn werd in het verslagjaar ruim voldaan. Huurverhoging 1 juli 2014 De gemiddelde huurverhoging bedroeg 4,0%. Dit was ook de maximaal gemiddelde huurverhoging van 4,0% die op corporatieniveau gegeven mocht worden in 2014. Door de beperkingen in huurdifferentiatie werd bij vrijwel alle woningen de huur met hetzelfde percentage, 4,0% verhoogd. Wel is de rekenhuur (netto huur inclusief subsidiabele servicekosten) afgetopt op de maximale huurtoeslag en liberalisatiegrens van € 699,48. Dit betrof 1 woning die een iets lagere huurverhoging kreeg. Bezwaren Tegen de aangezegde huurverhoging per 1 juli 2014 werden geen bezwaarschriften ingediend. Harmonisatie In 2014 hebben wij de huurprijs van 28 vrijgekomen woningen geharmoniseerd. De gemiddelde verhoging bedroeg bijna € 54 per maand. Deze harmonisatie levert op jaarbasis (maandbedrag x 12) ruim € 18.000,-- op.


Omdat de harmonisaties in 2014 niet voor 12 maanden extra opbrengst genereren, is de extra opbrengst van deze 28 harmonisaties in het jaar 2014 minder, namelijk € 10.000,--. Betaalbaarheid Aantal woningen per 31-12-2014 aantal aantal goedkoop (subsidiabel) <= 389,05) 36 aantal betaalbaar (subsidiabel) <= 596,75) 522 aantal duur (netto) <= 699,48) 253 aantal duur, boven toeslag (netto) > 699,48) 0 Totaal 811

% 4% 64% (incl. 4 dubbele woningen Meidoornlaan) 31% 0% (excl.2 dubbele woningen Meidoornlaan)

n.b. er zijn 809 contracten, dit betreft 811 woningen, in Corpodata wordt voor PG het aantal betaalbaar opgeplust met 4 vhe.( Meidoornlaan 17,19,21,23) en duur vermindert met 2 (Meidoornlaan 17, 21). De gemiddelde netto huur was per 31-12-2014 € 544,08 Kenmerken woningbezit Informatie over ons woningbezit staat in de kengetallen en in de uitgave Corporatie in Perspectief van het Aedes. Uitgebreide informatie over de woonruimteverdeling is te raadplegen in het verslag woonruimteverdeling WERV.

Figuur 2: Woningen naar bouwjaar per 31 december 2013. Bron: CFV Corporatie in perspectief 2013


Vrijgekomen huurwoningen Met 59 vrijgekomen woningen lag het aanbod in het verslagjaar hoger dan vorig jaar. Het aantal vrijgekomen woningen ten opzichte van het totale woningbezit, de zogenaamde mutatiegraad, was 7,3. Ruim 32% van dit woningaanbod viel in de categorie betaalbaar en was bereikbaar voor de doelgroep van beleid, terwijl 100% onder de zogenoemde liberalisatiegrens viel. We hebben 40 vrijgekomen woningen (68% van het totaal aantal vrijgekomen woningen) geadverteerd. Van de negentien andere woningen zijn er twaalf op basis van voordracht vanuit Opella verhuurd, vier woningen in verband met woningruil, twee woningen zijn ingezet voor de huisvesting van statushouders en één woning is aangewend voor de huisvesting van een gezin met een urgentie voorrangstatus. Zes van de vrijgekomen woningen waren specifiek bestemd voor 55-plussers. Vraag naar huurwoningen Aan het eind van het verslagjaar stonden 36.434 woningzoekenden ingeschreven in de WERV-regio. Van hen zijn 42% doorstromers en 58% starters. Bijna 83% heeft bij inschrijving een inkomen tot € 34.678. Het aandeel ingeschreven woningzoekenden met als woonplaats Bennekom bedroeg 1.295. Het aantal reacties dat gemiddeld op een advertentie wordt ontvangen is ten opzichte van het vorige verslagjaar gedaald van 84 reacties naar gemiddeld 66. Woonruimteverdeling In 2014 werd 72% van de vrijgekomen woningen toegewezen aan starters en 28% aan doorstromers. Volgens de ministeriële regeling moet ten minste 90% van alle woningen met een netto huur van € 699,48 of lager toegewezen worden aan woningzoekenden die een gezamenlijk belastbaar jaarinkomen van niet meer dan € 34.678 hebben. In 2014 waren alle vrijgekomen woningen bereikbaar voor deze inkomensgroep. Van alle woningzoekenden behoort 83% tot deze doelgroep. Uiteindelijk is 97% van alle verhuringen binnen de kaders van deze ministeriële regeling verhuurd. Toegewezen woningtypen en woonduur In 2014 was de gemiddelde inschrijfduur om voor een woning in aanmerking te komen ruim 6,5 jaar. De inschrijfduur die nodig was om in aanmerking te komen voor de laagbouwwoning bedroeg ruim 9 jaar en voor middelhoogbouw 4 jaar. Om in aanmerking te komen voor een seniorenwoningen was in het verslagjaar ruim 2 jaar inschrijfduur nodig. Bijzondere doelgroepen Tot de bijzondere doelgroepen worden onder andere mensen met een geestelijke of lichamelijke beperking gerekend. Deze groep heeft onze bijzondere aandacht. Inmiddels hebben we respectievelijk vier -deels onzelfstandige- appartementen en twee woningen voor begeleid wonen verhuurd aan de stichting Philadelphia en een woning aan het RIBW en een woning aan Opella. Voor vier andere woningen heeft de stichting Philadelphia recht op het voordragen van kandidaten. Daarnaast heeft de stichting Opella het voordrachtrecht van 65 van de 101 appartementen in woongebouw Cornélie. De door Opella voor te dragen kandidaten beschikken vrijwel allen over een zogenoemde CIZ-indicatie. Ontruimingen Voor het jaar 2014 waren er 3 ontruimingen gepland. Daadwerkelijk is er 1 woning ontruimd en zijn van 1 woning de sleutels ingeleverd. Een ontruiming is nog in een procedure gevat.


Wat doen we in 2015? Aan onze primaire doelgroep wijzen we minimaal 90% van de woningen tot een huur van € 710,68 toe. Aan onze secundaire doelgroep – de middeninkomens - wijzen we maximaal 10% van onze woningen met een huur tot € 710,68 toe. In 2015 gaan we bij de huurverhoging uit van een inkomensafhankelijke huurverhoging, resulterend in een gemiddelde huurverhoging van 2,6%. De verdeling van deze 2,6% verhoging over de diverse inkomensgroepen is als volgt; Inkomens tot € 34.229 een huurverhoging van 2% (1% + 1%) Inkomens van € 34.229 t/m € 43.786 een huurverhoging van 3% (1% + 2%) Inkomen boven de € 43.786 een huurverhoging van 5% (1% + 4%)

De taakstelling huisvesting statushouders wordt samen met collega corporaties in Ede en volgens afspraken met de gemeente ingevuld. Er zijn voor Plicht Getrouw, voor zover op dit moment bekend, geen bouwmogelijkheden voor sociale woningen in Bennekom. Wij leveren geen woningen op. Passendheidsnorm. Woningcorporaties moeten in 2016 voldoen aan de 95-procentnorm voor het verplicht passend toewijzen van huurwoningen aan mensen met recht op huurtoeslag met een huur onder de aftoppingsgrens (rond 600 euro). Dit legt in 2015 een beperkende claim op het herijken van de streefhuren en de selectie van woningzoekenden.


1.2

NIEUWBOUW EN KWALITEIT VAN ONZE WONINGEN

De markt voor nieuwbouw is in Bennekom zeer beperkt. Ontegenzeggelijk is het zo dat meer nieuwe woningen de enige oplossing is om de wachtlijsten te verminderen en de druk op de woningmarkt te verkleinen. In de prestatieafspraken 2010-2014 (verlengd voor 2015) tussen de gemeente Ede, stichting Woonstede, stichting woningcorporatie Plicht Getrouw en de Huurdersbond Ede e.o. zijn geen afspraken gemaakt over woningbouw in Bennekom. De gemeente heeft de provinciale zoekzones niet overgenomen, zodat er geen nieuwbouw in Bennekom gepland staat. Bovendien is onze financiële spankracht zeer beperkt, temeer daar we tot op heden geen woningen willen verkopen. Bovendien wordt onze investeringscapaciteit in de toekomst nog meer beperkt door rijksbeleid. De grootste nadruk zal de komende jaren op beheer liggen, de portfoliostrategie is in de tweede helft van 2014 herijkt. De gekozen portefeuillestrategie houdt in dat die primair gericht is op een beherende corporatie die op termijn overweegt woningen te verkopen en nieuw te bouwen. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het eerder gevoerde beleid zijn hierbij: 1

2

Voor het onderhoud zal als basis de conditiemetingen aangehouden worden. Hiertoe gaat Plicht Getrouw eerst per complex nader onderzoeken wat er echt noodzakelijk is. Daarna wordt besloten of dit tot een structurele aanpassing van de onderhoudsnorm in 2016 leidt; De jaarlijkse huurverhoging is drie jaar ca. 3% en daarna inflatievolgend. Dit past beter bij de doelstelling om de huren zo laag mogelijk te houden en voldoende betaalbare woningen in portefeuille te houden. Hiertoe worden de streefhuren per complex in 2015 ook herijkt in het verlengde van deze herijkte portefeuillestrategie.

Plicht Getrouw kiest er nadrukkelijk voor om op korte termijn geen woningen te verkopen en ook geen nieuwbouw te plegen. Plicht Getrouw zal ook de woningen sober en doelmatig beheren maar nauwelijks of geen extra investeringen doen in de woningvoorraad. De energielabels van de woningen zijn goed (bijna alle woningen zijn C of beter). Daarom zullen hier voorlopig geen extra maatregelen worden uitgevoerd om woningen zuiniger te maken. Wat deden we in 2014? Nieuwbouw In 2014 is geen nieuwbouw opgeleverd en zijn er ook geen projecten ontwikkeld. Grondaankopen Wij hebben in 2014, maar ook in de jaren hiervoor, geen speculatieve grondaankopen gedaan om in een bepaald gebied een positie te verwerven met het oogmerk daar woningen te kunnen bouwen, terwijl er geen zekerheid is dat er op de grond een woonbestemming ligt. Als we grond aankopen dan is het alleen als we daadwerkelijk van plan zijn er binnen vijf jaar woningen te bouwen. Ook kopen we niet meer grond aan dan nodig is voor de eigen woningbouw, met de bedoeling de grond in de vorm van kavels door te verkopen. Verbetering, renovatie en onderhoud In het verslagjaar werd door bestuursleden overleg gevoerd met medewerkers van Woonstede Vastgoedservice en Vastgoedprojecten. Ten aanzien van de uitvoering van de werkzaamheden was er vrijwel dagelijks contact, met name daar waar het toewijzing en onderhoud van woningen betrof. Groot onderhoud In 2014 werd geen grootonderhoud uitgevoerd. Volgens het masterplan voor het grootonderhoud en/of renovatie zijn de afgelopen decennia 255 woningen aangepakt. Daarmee zijn deze woningen weer minimaal 25 jaar goed exploiteerbaar. Grootonderhoud was derhalve niet aan de orde en is ook de komende jaren niet noodzakelijk.


Soort Planmatig bouwkundig onderhoud Dagelijks en periodiek onderhoud - reparatieonderhoud - mutatieonderhoud - schade - preventief onderhoud - overig onderhoud Keukens Badkamers Installaties

Begroting 2014 206.349 365.847

Totaal

132.828

Jaarrekening 2014 231.171 208.153 108.418 16.500 7.012 71.570 4.653 31.582 12.544 36.787

705.024

520.237

Kostenverdeling soorten onderhoud

Planmatig onderhoud De werkelijke kosten voor planmatig onderhoud zijn ca.€ 25.000 hoger uitgevallen dan begroot. In 2014 is onder regie van onze beheerder het volgende planmatig onderhoud uitgevoerd: Overzicht activiteiten planmatig onderhoud per complex Adressen Korenlaan 23 t/m 31, Korenlaan 36 t/m 48, Laarweg 85 t/m 139 en Laarweg 106 t/m 114 Knoopkruid 1 t/m 33 en Brunel 2 t/m 22 Meidoornln 25 t/m 32, Esdoornln 2 t/m 56 en Berkenln 39 t/m 34 Meidoornln 1 t/m 21 en Esdoornln 9 t/m 19 Meidoornln 2 t/m 24 en Esdoornln 21 t/m 31

activiteiten planmatig onderhoud

aantal woningen

Schilderwerk en houtreparaties achtergevels Schilderwerk, houtreparaties en isolatieglas verdiepingskozijnen Mechanische ventilatie vervangingen,

45

Mechanische ventilatie vervangingen, Mechanische ventilatie vervangingen

16

44 53

18

Reparatie- en mutatieonderhoud De kosten van dagelijks onderhoud waren lager dan begroot doordat in de begroting voor het gehele bezit is uitgegaan van een norm van € 868 per woning. Begin 2011 zijn op het totale woningbezit echter 100 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Het is dus aannemelijk dat de onderhoudskosten voor deze woningen lager zijn dan de norm. Het bestuur besloot enige jaren geleden om de uitvoering van het reparatie- en mutatieonderhoud, het planmatig bouwkundig onderhoud en het grootonderhoud te laten verrichten door één aannemer. Daarnaast zijn er onderaannemers werkzaam die bijvoorbeeld het schilderwerk uitvoeren. Met van Grootheest Bouwbedrijf uit Bennekom werd een overeenkomst afgesloten die loopt tot 1 juni 2015. In december 2014 vond een gesprek plaats met betrekking tot de serviceverlening van dit bedrijf. Plicht Getrouw is tevreden over de verleende service en dienstverlening van Grootheest aan de huurders. De inschakeling van Van Grootheest na 1 juni 2015 zal afhankelijk zijn van het resultaat van te houden aanbesteding met meerdere onderhoudsbedrijven.


De uitgaven voor dagelijks en periodiek onderhoud bedroegen € 208.153. Zoals de afgelopen jaren gebruikelijk, hoefden wij bij een ruime meerderheid van de vertrekkende huurders nagenoeg geen schade in rekening te brengen. Woonstede Vastgoed is verantwoordelijk voor het toezicht op de uitvoering van het dagelijks onderhoud aan de woningen en overige ruimten van Plicht Getrouw. Het gaat daarbij onder meer om de volgende zaken: reparatie- en mutatieonderhoud, (zelf) aangebrachte voorzieningen met huurverhoging en WMO-aanvragen. Onderhoudsabonnement Het onderhoudsabonnement biedt de bewoner de mogelijkheid om een groot deel van het onderhoud, dat volgens de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komt, tegen een maandelijkse vergoeding bij ons onder te brengen. De vergoeding is in het verslagjaar gelijk gebleven. De meerderheid van onze bewoners heeft een onderhoudsabonnement afgesloten. In 2014 bedroegen de directe uitgaven € 39.376 Huurderszelfwerkzaamheid In 2014 werden 81 aanvragen verwerkt voor zelf aan te brengen voorzieningen (ZAV).  67 aanvragen voor het zelf veranderen van de woning ZAV  10 aanvragen voor het wijzigen van de woning door Woonstede WAV  4 aanvragen die betrekking hebben op WMO Duurzaamheid Onze woningen hebben gemiddeld energielabel C. De nieuwe woningen in het Baron van Wassenaerpark zijn voorzien van warmtekoppeling, een duurzame vorm van energieopwekking. Om hogere woonlasten van lage inkomens via de energierekening te beperken blijven wij zoeken naar mogelijkheden om te investeren in energiebesparende en veiligheidsmaatregelen. Wat doen we in 2015? We bouwen geen nieuwe woningen in 2015 en groot onderhoud is niet nodig. In het kader van planmatig onderhoud wordt er voor ruim € 272.586 werkzaamheden uitgevoerd. Het gaat hierbij om vervanging keukens, badkamers en toiletten. De onderhoudsingrepen zullen gebaseerd worden op de conditiemetingen. Hiertoe gaat Plicht Getrouw eerst per complex nader onderzoeken wat er echt noodzakelijk is. Daarna wordt besloten of dit tot een structurele aanpassing van de onderhoudsnorm in 2016 leidt. Teneinde de huren betaalbaar te houden worden in 2015 de streefhuren herijkt waarbij getracht wordt harmonisatie te beperken en te hoge huren terug te brengen naar een betaalbaar niveau behorende bij onze primaire doelgroep. Als er in de loop van het jaar 2015 ruimte blijkt te zijn in de totale onderhoudsbegroting (planmatig onderhoud en reparatieonderhoud), dan investeren wij in het verbeteren van de woningen met een energielabel lager dan label C.



1.3

ONZE BIJDRAGE AAN LEEFBAARHEID

Omdat de leefomgeving voor een groot deel het woongenot van onze klanten bepaalt en bijdraagt aan de waarde van ons woningbezit, zetten wij ons in voor leefbaarheid. Als we technische voorzieningen kunnen treffen die de leefbaarheid bevorderen dan doen we dat. Wat deden we in 2014? In 2014 is circa € 27.000 toegerekend aan het verbeteren van de leefbaarheid in en rond onze woningen. Wijkwerk Via onze beheerder Woonstede nemen wij deel aan Wijkwerk. Onze inzet voor de leefbaarheid is beperkt, omdat er ook een beperkte opgave voor ons ligt. In het Wijkwerk Activiteitenplan 2014 voor Bennekom zijn in het geheel geen activiteiten voor ons opgenomen. Schoonmaak- en tuinonderhoud Niet alleen een goede woning is bepalend om prettig te wonen, maar ook een aantrekkelijke woonomgeving en een goed schoonmaakbeleid. Wij besteden daarom aandacht aan het schoonhouden van de gebouwen en het tuinonderhoud. Sociaal beheer Onze beheerder neemt niet alle meldingen met betrekking tot burenoverlast zelf in behandeling. Een deel van de klagers wijzen wij op de mogelijkheid om gebruik te maken van buurtbemiddeling. Samen met Welstede en de gemeente Ede is het project buurtbemiddeling opgezet. In een vroeg stadium worden burenruzies onder leiding van een vrijwillige bemiddelaar opgelost. Burenruzies kosten onze beheerder veel tijd, terwijl het feitelijke probleem vaak doorsuddert. Huurachterstand en woonfraude Een incassoprocedure is vastgesteld waarbij achterstanden worden genoteerd. De procedure die Plicht Getrouw hanteert, komt overeen met de incassoprocedure zoals die in de samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd. We bestrijden woonfraude en voorkomen huurachterstanden. Waar betalingsproblemen dreigen, leggen wij zo snel mogelijk contact met deze huurders. Na aanmaningen, ingebrekestellingen en persoonlijk contact versturen we een sommatie. Daarna pas volgt eventueel een aankondiging van gedwongen ontruiming. Bovendien hebben we een samenwerkingscontract met de gemeente Ede getekend over vrijwillige schuldhulpverlening. Wij beoordelen onze werkwijze als effectief en preventief, streng en rechtvaardig. We zitten er bovenop en betalingsregelingen treffen we zonder rente in rekening te brengen. De totale huurachterstand aan het einde van het verslagjaar bedroeg 0,58 % van de bruto jaarhuur (totaal € 30.611,51). De achterstand is in vergelijking met voorgaande jaren flink toegenomen. De economische crisis en een andere uitbetalingswijze van de huurtoeslag (direct naar huurder) zijn bepalende factoren. Bovendien hadden we op 31 december 2014 een vordering van ruim € 9.000 op vertrokken huurders (schade, waarborgsom etc.). HUURDEBITEUREN zittende huurders idem, met wie regelingen zijn getroffen WSNP (zittende en vertrokken huurders) vertrokken huurders te vorderen stook/servicekosten te vorderen 1e afhuurnota doorbelastingen derden (TD)

31-12-2014 30.612 11.897 2.439 7.710 88 0,00 120 52.866

31-12-2013 12.227 4.159 1.119 6.681 -828 199 1.516 25.072


af: voorziening voor dub. debiteuren totaal huurdebiteuren

-5.136 47.730

-3.168 21.904

Specificatie huurachterstanden zittende huurders

tot 1 mnd tot 2 mnd 2 mnd en meer totaal

per 31 december 2014 aantal huurders bedrag 19 4.587 10 6.402 10 19.623 39 30.612

per 31 december 2013 aantal huurders bedrag 14 2.452 5 4.883 3 4.892 22 12.227

Huurachterstand in % van de bruto jaarhuur zittende huurders

0,58 %

0,24 %

We hanteren huisuitzettingen als uiterste middel, nadat andere middelen geen oplossing meer kunnen bieden. Ontruimingen vinden plaats vanwege huurachterstanden, overlast of een combinatie van beide. Huurders die ontruimd zijn op huurachterstand kunnen in beginsel via het aanbodmodel weer reageren op een woning indien de huurschuld en overige kosten betaald zijn. Indien nodig worden aanvullende voorwaarden als budgetbeheer gesteld. In 2014 zijn er 3 aanzeggingen geweest voor een ontruiming, daarvan is er 1 daadwerkelijk uitgevoerd en 1 heeft zijn sleutels ingeleverd. In 2012 hebben we, net als onze beheerder, het Convenant Woonfraude met de gemeente Ede getekend. In Bennekom is er in 2014 een woonfraude geval. Deze bewoner heeft een tweede kans gekregen en opteerde voor woningruil. We hebben geen ontruimingen op overlast gehad. Wat doen we in 2015?     

In principe vindt tweemaal per jaar in Bennekom het overleg plaats tussen de wijkbeheerder, de gebiedsagenten van de politie Gelderland-Midden, leden van de huurdersorganisatie Plicht Getrouw, de woonconsulent van Woonstede, twee bestuursleden van Plicht Getrouw; woonregels handhaven en woonfraude beperken; deelname wijkwerk; behandeling en/of verwijzing sociale klachten: monitoren huurachterstanden en pro actief betrokken huurders benaderen.


1.4

SAMENWERKING MET ONZE PARTNERS

Wij hebben structureel overleg met onze belangrijkste belanghouders: de gemeente Ede en onze huurdersorganisatie. Wat deden we in 2014? Gemeente We hebben prestatieafspraken met de gemeente Ede. We overleggen structureel op ambtelijk en bestuurlijk niveau met de gemeente Ede. In 2014 werden, conform de jaaragenda, de reguliere onderwerpen als woonruimteverdeling, prestatieafspraken en betaalbaarheid besproken. Huurdersorganisatie De bewonersparticipatie is gewaarborgd in de artikelen 15 t/m 18 van de statuten en door de samenwerkingsovereenkomst met Huurdersorganisatie Plicht Getrouw. Er is een reglement waarin het overleg met huurders is geregeld. We ondersteunen de huurdersorganisatie financieel en hebben structureel overleg. De huurdersorganisatie ontving in 2014 financiële ondersteuning van € 266 voor advertentiekosten. Op 20 mei en 18 november 2014 zijn vergaderingen gehouden met het bestuur van Plicht Getrouw en de huurdersorganisatie van Plicht Getrouw. Tijdens deze bijeenkomsten werden allerlei wetenswaardigheden besproken en vastgelegd in verslagen. De vergaderingen verliepen in een prettige sfeer. De Huurdersorganisatie Plicht Getrouw kreeg informatie over planmatig onderhoud 2014 en inzage in de begrotingsopzet voor 2015. In december 2014 werd de definitieve begroting vastgesteld voor 2015. Ook is gesproken over rendementgestuurd onderhoud. Het activiteitenplan 2015 Plicht Getrouw is in december 2014 verstrekt aan de huurdersorganisatie. Ook is het jaarstukken 2013 in mei 2014 verstrekt aan de huurdersorganisatie. Buiten deze vergadercyclus wordt periodiek overleg gevoerd met de voorzitter van de huurdersorganisatie om mondeling of schriftelijke informatie te verschaffen over zaken zoals de verhuurdersheffing, de voorgenomen huurverhoging en wijzigingen in het bestuur. Ook sociale problemen komen daarbij aan de orde die vaak tussentijds kunnen worden opgelost. Huurdersorganisatie Plicht Getrouw kwam meerdere malen bijeen voor intern overleg. Tweemaal is er overleg geweest met het bestuur van Plicht Getrouw. Daarbij was ook afdeling Sociaal Beheer en Leefbaarheid van Woonstede aanwezig. Alle huurders zijn 1 x uitgenodigd om klachten en wensen te uiten. Hieraan hebben 5 huurders gehoor gegeven. Wij hebben geen direct overleg met de Huurdersbond Ede e.o. Wel zijn zij, net als wij, ondertekenaar van de prestatieafspraken met de gemeente Ede. Contact met bewoners Er is in 2014 geen vergadering belegd met bewoners door het bestuur van Plicht Getrouw. Reden is dat hiervoor tot dusverre geen belangstelling bestaat bij de huurders. De vragen die er onder de mensen leven worden vaak telefonisch, op het spreekuur, per brief of per email gesteld. In 2014 werd het huurderspreekuur 6x gehouden, eenmaal per twee maanden. Hiervan maakten 30 huurders gebruik. Op 3 november 2014 bezochten 23 bewoners van Cornélie onaangekondigd het spreekuur om klachten te uiten over het gebouw of de woning. Intussen is er een bewonerscomité opgericht dat maandelijks contact heeft met 2 leden van het bestuur om deze zo veel mogelijk klachten op te lossen. In 45 gevallen is hulp en bijstand verleend aan bewoners die met vragen of problemen zaten die nagenoeg allemaal zijn opgelost. De klachten hadden betrekking op huurachterstanden, burenoverlast en de woning.


Sommige zaken zijn doorgegeven aan de technische dienst van Woonstede en wat de huurachterstanden betreft aan de afdeling incasso van Woonstede. In 2014 heeft Woonstede één keer per maand overzichten verstrekt van huurders die met huurachterstand kampen. Soms biedt een simpel telefoontje of kort bezoek al uitkomst om de huurachterstand op te lossen. Hieruit blijkt dat Plicht Getrouw een corporatie is die veel tijd besteedt aan haar huurders. Geschillenregeling Wij hechten veel waarde aan een goede relatie met onze huurders. Maar in de praktijk is het nu eenmaal zo dat je het niet altijd met elkaar eens hoeft te zijn. En dan is het goed dat er een regeling bestaat om geschillen op een onpartijdige en klantvriendelijke manier uit de wereld te helpen. Daartoe hebben de corporaties in de WERV / Food Valley een gezamenlijke regeling in het leven geroepen. Het secretariaat van de Geschillenadviescommissie WERV wordt tot en met 2014 door Woonstede gevoerd. In 2014 zijn er door huurders van Plicht Getrouw geen zaken aan de Geschillenadviescommissie voorgelegd. Regionaal overleg De corporaties in het regionaal stedelijk netwerk van de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal, Barneveld, Nijkerk, Woudenberg, Renswoude en Scherpenzeel willen samenwerken, omdat ze allen het belang inzien van een kwalitatief hoogwaardig, evenwichtig, gedifferentieerd maar vooral leefbaar woon- en werkklimaat. Deze samenwerking van de corporaties Idealis, de Woningstichting Wageningen, Woningstichting Rhenen, de Veenendaalse Woningstichting, Patrimonium Woonstichting, Stichting Interkerkelijk Bejaardenwerk, Woonstede, Woningstichting Barneveld, Vallei Wonen, Woningstichting Nijkerk, gemeentelijk woningbedrijf Renswoude en Plicht Getrouw is niet geformaliseerd. De corporaties regelen hun woonruimteverdeling gezamenlijk via Huiswaarts. Diversen Plicht Getrouw werd in het verslagjaar vanuit het bestuur vertegenwoordigd bij verschillende landelijke en/of regionale bijeenkomsten van o.a. de brancheorganisatie Aedes. Naast de deelname aan bovengenoemde bijeenkomsten/vergaderingen werd het bestuur door één of meer bestuursleden vertegenwoordigd bij bijeenkomsten over actuele ontwikkelingen in de sector.

Wat doen we in 2015? De betrokkenheid van belanghebbenden is met name bij de huurders erg laag. Aan de hand van het in 2014 uitgewerkte portfoliobeleid hoopt Plicht Getrouw belangstelling te kweken bij haar huurders hiervoor. Zodat ook zij, naast gemeente en collega-corporaties, betrokken worden bij de strategische dialoog. De huurders zijn overigens zo tevreden over de concrete prestaties dat hierdoor de urgentie om betrokken te willen worden bij deze strategische dialoog vrijwel afwezig is. In het kader van de overlegwet en de herzieningwet zal in nauw overleg met huurdersorganisatie Plicht Getrouw cursussen en seminars worden aangeboden voor de bestuursleden en vertegenwoordigers van de huurdersorganisatie. Plicht Getrouw stelt haar huurders in de gelegenheid kennis te nemen van bepaalde stukken (volgens artikel 19 van het BBSH) die voor bewoners van wezenlijk belang zijn. Hiervoor is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de Huurdersorganisatie Plicht Getrouw. We stimuleren en faciliteren de actieve huurdersorganisatie. We overleggen ten minste twee keer per jaar. We overleggen structureel met de gemeente Ede en de collega-corporaties in WERV/ Food Valley.


1.5

WONEN EN ZORG

Wij spannen ons in om de woningen en woonomgeving van senioren zo in te richten dat zij er zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen en een zo groot mogelijke kwaliteit van leven hebben. De combinatie van wonen en zorg kan alleen maar tot stand komen wanneer zorginstellingen en woningcorporaties nauw met elkaar samenwerken. Wat deden we in 2014? Baron van Wassenaerpark Het beheer vanuit oogpunt van de VvE’s Baron van Wassenaerpark heeft ernstige vertraging opgelopen door een traag verlopende goedkeuringsprocedure vanuit de zorgsector. Verhuur In het aantal levensloopgerichte woningen liepen wij achter ten opzichte van de branche. De uitbreiding van het aantal levensloopgerichte woningen is met de realisatie van het gebouw Cornelie deels gerealiseerd, de verdere uitbreiding van het aantal levensloopgerichte woningen in het bestaande bezit van Plicht Getrouw middels verbouw moet nog planmatig in beeld gebracht gaan worden waarbij de hoogte van de investeringen gematigd zal moeten blijven. In het woongebouw Cornelie wordt nauw samengewerkt met zorgorganisatie Opella. Deze samenwerking zal na 2014 uitgebreid kunnen gaan worden naar het overige bezit van Plicht Getrouw zodra regelgeving op dat gebied door de overheid duidelijk is omschreven. Zorgorganisatie Opella heeft voorkeursrecht in het complex Cornelie om bij mutatie van een appartement met zorgcontract binnen drie dagen een nieuwe huurder voor te stellen. Het maximum van 65 zorgcontracten mag niet worden overschreden om te voorkomen dat het imago van een verzorgingshuis ontstaat. Wij verhuren vier, deels onzelfstandige, appartementen voor begeleid wonen aan de stichting Philadelphia en twee woningen aan de stichting 'Eleos', Gereformeerd Landelijke Instelling voor Beschermde Woonvormen. Voor vier andere woningen heeft de stichting 'Eleos' het recht van voordracht van kandidaten, zoals stichting Philadelphia recht heeft op het voordragen van kandidaten voor vier woningen. Wet Maatschappelijke Ondersteuning Met extra aanpassing is het vaak mogelijk dat mensen langer in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Daarom dragen wij, via onze beheerder, al jaren bij aan de uitvoering van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). In 2014 zijn er in het kader van de WMO geen woningen aangepast. Wat doen we in 2015? De verhuur aan zorginstellingen en de praktische bijdrage aan de uitvoering van de WMO zetten we voort. Wij staan open voor het leveren van een bijdrage aan de huisvesting van kleinschalige woonvoorzieningen voor de verschillende doelgroepen. Tot slot wordt sinds begin 2014 deelgenomen aan overleg met Gemeente, zorginstellingen e.d. om betere huisvesting te creëren voor woningen voor ouderen. De verdere uitontwikkeling door derden van het Baron van Wassenaerpark zal de positie van de huidige eigenaren Woonstede, Opella en Plicht Getrouw noodzaken in nauwer overleg tot afstemming te geraken ten aanzien van het beheer van het Park.


Het verhuren van vier, deels onzelfstandige, appartementen voor begeleid wonen aan de stichting Philadelphia zal door deze stichting worden beëindigd in 2015. De appartementen zullen omgezet worden naar zelfstandige woningen.


1.6

FINANCIEEL BELEID EN BEHEER

Algemeen Onze financiële continuïteit is van primair belang. Alleen dan kunnen we onze doelstellingen en ambities waarmaken. Het financieel beleid is gericht op continuïteit om onze doelstellingen en ambities waar te kunnen maken. We willen onze middelen alleen inzetten voor het realiseren van onze missie. Binnen het beginsel van een marktconforme prijsstelling van de producten en diensten is er ruimte voor keuzevrijheid van de klant, vooral ook waar het de mensen met een smalle beurs betreft. We willen ervoor zorgen dat we te allen tijde toegang hebben tot de geld- en kapitaalmarkt. Dat betekent dat we ervoor zorgen dat we voldoende borgingsruimte hebben in het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. We streven naar een helder inzicht in onze financiële spankracht. Ook willen we in financieel opzicht een betrouwbare en solide partner zijn. Jaarverslaggeving De jaarrekening is opgesteld op basis van BW 2 Titel 9 en Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RJ 645). Wij waarderen ons vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Deze methode geeft naar onze mening het best inzicht in de waarde en de rendementen van de complexen, rekening houdend met de risico’s per complex. Ook sluit deze methode het beste aan op de portefeuillestrategie en de rendementsfilosofie bij investeringen. Verder wordt door deze indeling het benchmarken met commerciële woningexploitaties mogelijk. De benchmark betreft niet alleen de uitkomsten van de marktwaarde, maar ook de vergelijking van de uitgangspunten voor het bepalen van de marktwaarde. Verder hebben we de keuze gemaakt voor de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening. Deze indeling geeft een beter inzicht in de samenstelling van het resultaat, sluit beter aan op het sturen op kasstromen en sluit beter aan op de waardering van vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Naar onze mening is het belangrijkste onderdeel in deze opzet van de functionele winst- en verliesrekening het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille. Dit geeft het directe rendement uit de verhuur van het vastgoed weer. Uit dit resultaat worden de kosten voor organisatie, leefbaarheid en financiering gedekt. Als hiervan het saldo positief is, betekent dit dat wij in de kern een financieel gezonde organisatie hebben. Om deze reden noemen we dit saldo het kernresultaat. Wat deden we in 2014? Het verslagjaar werd afgesloten met een positief resultaat van ruim 6,7 miljoen euro vóór vennootschapsbelasting en ruim 6,4 miljoen euro ná vennootschapsbelasting. Voor 2014 was een negatief jaarresultaat van 983 duizend euro begroot. Een belangrijk verschil is de waardestijging van het vastgoed in 2014. Deze is ruim 5,5 miljoen euro en in de begroting was rekening gehouden met een waardevermindering van bijna 1,8 miljoen euro. In onderstaande tabel is de winst- en verliesrekening over 2014 opgenomen ten opzichte van de begroting 2014 en de jaarrekening 2013 (bedragen in duizenden euro’s).


Omschrijving

Jaarrekening 2014

Begroting 2014

Jaarrekening 2013

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid

3.146 5.594 -4 -480 -27

2.951 -1.760 -7 -317 -15

3.360 -5.481 12 -392 -17

Resultaat voor financiering en belastingen

8.229

852

-2.518

-1.481

-1.576

-1.596

6.748

-724

-4.114

-311

-259

-365

6.437

-983

-4.479

Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen (x € 1.000)

Het resultaat na belastingen over 2014 is ruim 6,4 miljoen euro positief. Over 2013 was dit bijna 4,5 miljoen euro negatief. Uit de winst-en-verliesrekening is af te leiden dat het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille in 2014 gedaald is. De huuropbrengsten over 2014 zijn 223 duizend euro hoger dan over 2013. De huurderving over 2014 is 6 duizend euro hoger dan over 2013. Voor het overige bestaat het verschil in de huuropbrengsten tussen 2014 en 2013 uit een saldo van de reguliere huurverhoging (4%), huurharmonisatie en woningverbetering. De stijging van de lasten is veroorzaakt door de per saldo hogere heffingen van het Centraal Fonds en het Rijk van 526 duizend euro. De onderhoudslasten over 2014 zijn ongeveer 248 duizend euro lager dan over 2013. Dit is vooral veroorzaakt door het doorschuiven van keukenvervangingen uit 2012 naar 2013 voor ongeveer 150 duizend euro en de kosten van asbestverwijdering in 2013 van 80 duizend euro. De overige lasten zijn 160 duizend euro hoger dan het voorgaande jaar. Dit wordt veroorzaakt door de VvE bijdragen aan de VvE’s Cornelie en het Baron van Wassenaerpark, die in 2014 ook voor 2013 in rekening gebracht zijn.


Ten opzichte van de begroting 2014 is het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille ongeveer 195 duizend euro hoger. De samenstelling hiervan is als volgt. Hogere huuropbrengsten Lagere lasten verhuur en beheeractiviteiten Lagere lasten onderhoudsactiviteiten Hogere overige directe operationele lasten exploitatie bezit Lagere heffingen en bijdragen Centraal Fonds en Rijk Totaal

23 63 185 -137 61 195

(x € 1.000)

De hogere huuropbrengsten zijn het gevolg van huurharmonisatie waarmee in de begroting 2014 geen rekening gehouden werd. Daardoor is ook de reguliere huurverhoging hoger dan begroot. De kosten van onderhoud zijn lager dan begroot, omdat de vervanging van CV installaties achter blijft bij de begroting doordat heel veel installaties eerder al op basis van klachten vervangen zijn. Ook het dagelijks en preventief onderhoud is lager dan begroot. Dit is te verklaren doordat een relatief groot deel van de woningen in 2011 is opgeleverd en nog relatief nieuw is, waardoor er minder reparaties nodig zijn. De kosten hiervoor zijn wel in de onderhoudsnorm per woning opgenomen. De overige directe operationele lasten exploitatie bezit zijn hoger dan begroot. Dit komt deels doordat de bijdrage aan de VvE’s Cornélie en Baron van Wassenaerpark niet juist in de begroting opgenomen waren. Daarnaast moest ook de bijdrage voor 2013 nog betaald worden. De verhuurdersheffing is lager dan begroot doordat de WOZ waarde (waarop de heffing gebaseerd is) lager is dan begroot. Ook de saneringsheffing is lager dan begroot, omdat we in de begroting gerekend hebben met een bijdrage van € 220 per woning terwijl de bijdrage is vastgesteld op € 202 per woning. Op de lagere lasten voor verhuur en beheeractiviteiten komen we terug bij de organisatiekosten. Ten opzichte van de marktwaarde in verhuurde staat van 88,1 miljoen euro van eind 2013, is het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille over 2014 ongeveer 3,6%. Over 2013 was dit bij een marktwaarde in verhuurde staat van 93,6 miljoen euro eind 2012 ook ongeveer 3,6%. De waardeveranderingen van het bezit zijn in hoge mate bepalend voor het jaarresultaat. Een belangrijk element in de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is de leegwaarde van de woning. Als gevolg van de verbeterde situatie op de woningmarkt in 2014, zijn de leegwaardes gestegen. In het verlengde hiervan zijn ook de markthuren in 2014 hoger dan in 2013. De waardevermeerdering van het vastgoed in exploitatie is 5,6 miljoen euro. Dit is ruim zes procent van de waarde aan het begin van het jaar. In 2013 was de waardedaling 5,5 miljoen euro. Dit was gelijk aan bijna zes procent van de waarde aan het begin van dat jaar. In de paragraaf “Waarde van het bezit” gaan we hier verder op in. De overige activiteiten bestaan vooral uit leveringen en werken voor derden, zoals het aanbrengen van voorzieningen en keukenaanpassingen tegen betaling door de huurder. Verder worden hier de opbrengsten en de kosten van de glasverzekering en het onderhoudsabonnement verantwoord. Het resultaat over 2014 op deze activiteiten is 4 duizend euro negatief. Over 2013 was dit 12 duizend euro positief. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door de hogere kosten van het onderhoudsabonnement en doordat meer tijd is geschreven op de overige activiteiten.


Organisatiekosten De organisatiekosten zijn de kosten van het bedrijf (bestuur, vergoeding administratie en beheer en overige bedrijfskosten) voor zover ze niet zijn toe te rekenen aan de andere activiteiten. De bedrijfskosten over 2014 zijn hoger dan die over 2013. Het overgrote gedeelte van de bedrijfskosten bestaat uit een vast bedrag dat door de beheerder in rekening wordt gebracht. Dit bedrag is in 2014 hoger dan in 2013. Dit vloeit voort uit de nieuwe samenwerkingsovereenkomst, die in 2014 is opgesteld. Daarnaast zijn de kosten in 2014 hoger dan in 2013 door het implementeren van SBI en het uitvoeren van conditiemetingen. De verdeling van de bedrijfskosten naar de verschillende onderdelen van de functionele winst-en-verliesrekening vindt plaats op basis van de tijdschrijfgegevens van de beheerder. De uitkomsten van het tijdschrijven zijn als volgt. Omschrijving Stook- en servicekosten Verhuur en beheer Overige activiteiten Organisatie en ondersteuning Leefbaarheid Totaal

2014

2013

1,0% 36,7% 1,4% 57,7% 3,2%

1,7% 40,9% 0,6% 55,3% 1,5%

100,0%

100,0%

Aan stook- en servicekosten zijn minder uren besteed dan in 2013 doordat in verband met de energievoorziening op het Baron van Wassenaerpark in 2013 extra uren besteed werden. Vooral de andere wijze van het leveren van energie en de gevolgen hiervan voor de afrekeningen hebben toen de nodige inspanning gekost. Aan organisatie en ondersteuning is meer tijd besteed dan in 2013. Dit heeft vooral te maken met de implementatie van SBI. Aan leefbaarheid zijn meer uren besteed, omdat vaker opgetreden moest worden bij het niet naleven van de huurovereenkomst. Het gevolg hiervan is dat procentueel minder uren zijn besteed aan vooral de verhuur en beheeractiviteiten. In absolute zin is hieraan in 2014 meer tijd besteed dan in 2013. De opbouw van het saldo van het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille minus organisatiekosten, leefbaarheid en financiering (het kernresultaat) is als volgt: Omschrijving

Jaarrekening 2014

Begroting 2014

Jaarrekening 2013

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Organisatiekosten Leefbaarheid

3.146 -480 -27

2.951 -317 -15

3.360 -392 -17

Per saldo

2.639

2.619

2.951

-1.481

-1.576

-1.596

1.158

1.043

1.355

Financieringslasten Kernresultaat (x € 1.000) Jaarstukken Plicht Getrouw 2014

24

Kasstromen Organisaties die in financiële problemen komen hebben in de regel een acuut tekort aan liquide middelen, gekoppeld aan de moeilijkheden die er zijn om het elders vastliggende vermogen op korte termijn liquide te maken. Bij de kredietcrisis hebben we gezien dat er erg veel op waarde werd gestuurd, zonder een goed beeld te hebben van de onderliggende geldstromen. Wij sturen primair op kasstroom, waarbij we de waardeontwikkeling van het vastgoed niet uit het oog verliezen. Hiermee sluiten we aan op de systematiek van het WSW. Het is voor ons van cruciaal belang om de toegang tot de kapitaalmarkt open te houden om zo aan voldoende financiering te kunnen komen voor onze investeringen, voor zover dit niet uit de verhuur van woningen komt. In ons financieel reglement hebben we dan ook als eerste doelstelling opgenomen dat de borging van leningen door het WSW niet in het geding mag komen. Op basis van de WSW-systematiek zijn de operationele kasstromen en is de rentedekkingsgraad als volgt: Omschrijving

Jaarrekening 2014

Begroting 2014

Jaarrekening 2013

Kasstroom uit operationele activiteiten Af: betaalde vennootschapsbelasting

2.635 311

2.612 259

2.964 365

Kasstroom vóór rente

2.324

2.353

2.599

Rentelasten

1.498

1.576

1.621

1,55

1,49

1,60

Rentedekkingsgraad (ICR) (Kasstromen x € 1.000)

In dit overzicht is bij de vennootschapsbelasting alleen de te ontvangen en de te betalen vennootschapsbelasting verwerkt. Er is geen rekening gehouden met de mutaties in de belastinglatenties, omdat dat geen kasstroom is. Uit dit overzicht blijkt dat de kasstroom uit verhuur beter is dan begroot, maar lager is dan over 2013. De verklaringen hiervoor staan vermeld in de analyse van het jaarresultaat. De norm voor de rentedekkingsgraad is minimaal 1,5. De norm van 1,5 hebben we in 2014 gehaald door zowel een hogere kasstroom uit exploitatie als lagere financieringslasten dan in de begroting 2014 was opgenomen. Kengetallen In onderstaand overzicht zijn de kengetallen voor het verslagjaar 2014 opgenomen: Omschrijving

ICR DSCR Loan to value Direct rendement Indirect rendement Gerealiseerd resultaat Externe financiering van investeringen

Jaarrekening 2014 1,55 0,84 38,3% 3,6% 6,3% 1,7% 0,0

Jaarrekening 2013 1,60 0,98 42,7% 3,6% -5,9% 1,8% 0,0


Waarde van het bezit Marktwaarde in verhuurde staat Sinds het boekjaar 2012 waarderen we ons verhuurd vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. In 2012 zijn alle complexen door de taxateur bezichtigd. In verband met de stelselwijzing die we in de jaarrekening 2012 hebben doorgevoerd, zijn destijds alle complexen door een externe taxateur getaxeerd via een geveltaxatie en in 2013 en 2014 via een desktoptaxatie. De taxateur heeft het begrip marktwaarde gehanteerd zoals dit is beschreven in het RICS Redbook: De marktwaarde representeert het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De aannames van de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop wij actief zijn. Voor het bepalen van de marktwaarde is gebruik gemaakt van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de ontvangsten en uitgaven zijn geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ zijn gemaakt naar het heden. De disconteringsvoet is per complex bepaald. Daarnaast is een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. De marktwaarde van al ons verhuurde vastgoed bedraagt eind 2014 ongeveer 93,8 miljoen euro. Eind 2013 was dit 88,1 miljoen euro. Rekening houdend met de investeringen in 2014, is de opwaardering van de marktwaarde in verhuurde staat bijna 5,6 miljoen euro, oftewel 6,4%. Deze stijging wordt vooral veroorzaakt door een hogere leegwaarde en markthuur door de stijging van de woningmarkt als geheel en onder invloed van het huidige marktsentiment. Daarnaast is het eenvoudiger om financiering aan te trekken en dat heeft een positief effect op de marktwaarde. Een onderdeel van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is de taxatie van de leegwaarde per balansdatum. Deze was per 31 december 2014 ongeveer 143 miljoen euro. De marktwaarde in verhuurde staat is ruim 65% van de leegwaarde. Eind 2013 was de leegwaarde ongeveer 139 miljoen euro. De marktwaarde in verhuurde staat was hiervan ongeveer 63%. Bedrijfswaarde Naast de marktwaarde in verhuurde staat, hebben we voor het verhuurde vastgoed ook de bedrijfswaarde berekend. Ook hierbij is gebruik gemaakt van de DCF. De verschillen met de marktwaarde in verhuurde staat zijn dat bij de bedrijfswaarde gebruik wordt gemaakt van interne parameters, de grond als restwaarde aan het einde van de levensduur (maximaal 50 jaar) en een discontering voor het gehele bezit van 5,25%. Dit percentage is gelijk aan hetgeen door de sectorinstituten is voorgeschreven. De jaarlijkse huurverhogingen zijn gerelateerd aan de verwachte inflatie van 2 procent per jaar tot en met 2019. Evenals in de jaarrekening 2013 hebben we in de bedrijfswaarde voor 2015 rekening gehouden met een extra huurverhoging. In de jaren 2015 tot en met 2107 gaan we uit van 3% huurverhoging. Vanaf 2018 gaan we uit van een huurverhoging van 2%. De extra huurverhoging dient als compensatie voor de verhuurdersheffing. De grondslag voor de verhuurdersheffing is de WOZ. Aangezien onze woningen gemiddeld een hoge WOZ-waarde hebben, worden wij relatief zwaar aangeslagen. We hebben de verhuurdersheffing op basis van de geldende regelgeving ingerekend tot en met het einde van de levensduur van de woningen.


Evenals bij de marktwaarde in verhuurde staat zijn bij de uitgaven alleen de direct aan de exploitatie van het vastgoed gerelateerde uitgaven meegenomen. Dit zijn de directe uitgaven voor verhuur en beheer, onderhoud en de zakelijke lasten. De verwachte inflatie is tot en met 2019 2,0% per jaar en daarna 3% per jaar. De norm voor de lasten van verhuur, beheer en zakelijke lasten is 832 euro per woning per jaar. In 2013 was dit 799 euro per woning per jaar. De norm voor onderhoud is 922 euro per woning per jaar. In 2013 was dit nog 868 euro per woning per jaar. Op basis van bovenstaande parameters is de bedrijfswaarde van de woningbezit per 1 januari 2015 ongeveer 49,4 miljoen euro. Per 1 januari 2014 was de bedrijfswaarde ongeveer 53,1 miljoen euro. De belangrijkste verklaring van het verschil is de lagere huurverhoging. De loan to value op basis van bedrijfswaarde is eind 2014 72,6%. Eind 2013 was dit 70,8%. De verslechtering is het gevolg van een relatief hogere daling van de bedrijfswaarde dan de leningportefeuille. Vermogensbeleid Het vermogensbeleid dient de financiële continuïteit van Plicht Getrouw te waarborgen en het maatschappelijk rendement te verhogen. Voor Plicht Getrouw houdt dit vooralsnog een goede inzet van middelen op plaatselijk niveau in. De organisatie moet over voldoende financiële middelen beschikken om ook in de toekomst haar doelstellingen te kunnen blijven realiseren. Het direct rendement over 2014 ten opzichte van de marktwaarde per 31 december 2013 was 3,6%. Over 2013 was dit ook 3,6%. Het gerealiseerd resultaat (resultaat exclusief waardeveranderingen) over 2014 ten opzichte van het eigen vermogen per 31 december 2013 was 1,7%. Over 2013 was dit 1,8%. Deze zijn beide hoger dan de inflatie (consumentenprijsindex) van 1,0% in 2014 en is hiermee goed te noemen. Het indirecte rendement, de waardeverandering van het vastgoed, was in 2014 6,3% van de marktwaarde per 31 december 2013. Over 2013 was dit minus 5,9%. De belangrijke oorzaken voor de mutaties in de marktwaarde ten opzichte van 2013 zijn de volgende: - De huurinkomsten zijn relatief sterk gestegen door de huurverhoging per 1 juli. - De leegwaarde is gestegen door de ontwikkelingen op de woningmarkt. In de regio Ede is dit op basis van informatie van de NVM 4,9%. - De leegwaardeontwikkeling is vanwege de ontwikkelingen op de woningmarkt hoger ingeschat dan voorgaand jaar. - De markthuur is gerelateerd aan de leegwaarde en is vanwege de hogere leegwaarde gestegen. Verder hebben de werkelijke nieuwe huurcontracten in 2014 een positief effect op de ingerekende markthuur. Door de beschikbaarheid van aanbod en door toetreding van (buitenlandse) partijen op de beleggingsmarkt zijn de rendementen scherper. Ten opzichte van de marktwaardes per 31 december van het voorgaande jaar zijn het direct rendement en het indirect rendement: Omschrijving

2014

2013

Direct rendement Indirect rendement

3,6% 6,3%

3,6% -5,9%

De solvabiliteit en de loan to value zijn per balansdatum 2014 en 2013 als volgt. Omschrijving

31 december 2014

31 december 2013

60,5% 38,3%

56,6% 42,7%

Solvabiliteit Loan to value Jaarstukken Plicht Getrouw 2014

27

De stijging van de solvabiliteit is het gevolg van het positieve jaarresultaat. De daling van de loan to value is veroorzaakt door een stijging van de marktwaarde terwijl de leningportefeuille daalt. Financiering Een bewust beheer van de geldstroom is onontbeerlijk voor het behalen van een zo hoog mogelijk renteresultaat. Door het financieren van investeringen met eigen middelen en een actief beheer van de liquiditeitspositie worden de smalle financiële marges van de woningexploitatie enigszins verruimd. Anders gezegd: het liquiditeits- en vermogensbeheer moeten voor de huurders gunstig uitpakken. Het beheer van de leningportefeuille is essentieel. Plicht Getrouw streeft ernaar om de invloed van jaarlijkse renteconversies en herfinancieringen te beperken tot ongeveer 10 procent van de portefeuille. Naaste de reguliere aflossingen hebben we in 2014 een aantal leningen voor in totaal 3,7 miljoen euro met gemiddeld 4,8% rente geheel afgelost. We sloten een nieuwe lening af voor 2,3 miljoen euro en een rentepercentage van 1,799%. Het gemiddeld rentepercentage van de leningportefeuille daalde in 2014 iets ten opzichte van 2013, namelijk van 4,20% naar 4,17%. In onze leningportefeuille hebben we geen gestructureerde leningproducten en geen basisrenteleningen. Verder maken wij geen gebruik van derivaten. Beleggingen Op het gebied van beleggingen voeren wij een voorzichtig beleid binnen de randvoorwaarden van het treasurystatuut. Hierin is onder meer opgenomen dat er alleen mag worden belegd in fondsen met een hoofdsomgarantie en in fondsen die FIDO-proof zijn (Financiering Decentrale Overheden). We hebben gebruik kunnen maken van twee producten van de ING die beide een rendement opleveren van ongeveer 1,0%. Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting zoals deze bij ons in de jaarrekening is opgenomen, is berekend op basis van de uitgangspunten van de vaststellingsovereenkomsten voor de integrale vennootschapsbelasting (VSO 2). VSO 2 dateert van januari 2008 en is door ons ondertekend. De VSO kende een looptijd van vijf jaar en is nadien telkens met één jaar verlengd. Voor de jaarrekening 2014 betekent VSO 2 dat we een fiscale winst hebben behaald van ruim 1.023.000 euro. De bijbehorende vpb-last is bij 20% over de eerste 200.000 euro en 25% over 823.000 euro, 246.000 euro. Verder betekent VSO 2 dat we voor verschillen tussen de fiscale en de bedrijfseconomische waardering die in de loop van de jaren zullen verdwijnen, de zogenaamde tijdelijke verschillen, een belastinglatentie moeten opnemen. Het betreft een vordering voor zover de fiscale waardering van de leningen lager is dan de bedrijfseconomische. Voor ons betekent dit dat we per saldo een latente belastingvordering van 147.000 euro in de jaarrekening hebben opgenomen. Dit is 65.000 euro lager dan ultimo 2013. Wat doen we in 2015? Begroting 2015-2019 Evenals in de vorige begroting hebben we ook in de begroting 2015 – 2019 te maken met spanning tussen de betaalbaarheid van de huren en de financierbaarheid van de activiteiten. De verhuurdersheffing en de saneringsheffing samen leggen een claim van bijna 4,3 miljoen euro in vijf jaar tijd op onze kasstroom. We kunnen dit grotendeels financieren, maar dit gaat ten koste van de betaalbaarheid van de huren en ten koste van de bedrijfslasten. De kwaliteit van de woningen blijft echter op een goed peil. In de begroting hebben we tot en met 2017 een gemiddelde huurverhoging van 3% ingerekend en voor 2018 en 2019 hebben we 2% ingerekend. Hierbij toppen we af op de grenzen van liberalisatie.


De komende jaren lopen enkele contracten van fixe-leningen af. Deze gaan we gedeeltelijk uit eigen middelen aflossen. Dit beperkt onze toekomstige financieringslasten. Jaarresultaat De begrote jaarresultaten zijn als volgt opgebouwd. Omschrijving

2015

2016

2017

2018

2019

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Saldo financiële baten en lasten

3.130 890 8 -470 -19 -1.451

3.073 899 8 -463 -19 -1.497

3.249 1.816 7 -472 -19 -1.518

3.224 1.852 6 -482 -19 -1.450

2.942 1.889 6 -506 -20 -1.533

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

2.088

2.001

3.063

3.131

2.778

-299

-275

-312

-320

-222

1.789

1.726

2.751

2.811

2.556

Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

De begrote jaarresultaten zijn sterk beïnvloed door de waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille, het onderhoud en de verhuurders- en saneringsheffing. In 2015 en 2016 verwachten we nog een stijging van de waarde van het vastgoed van 1%. Vanaf 2017 gaan we uit van een stijging van 2%. De saneringsheffing wordt vooralsnog tot en met 2018 geheven. In dat jaar is de berekende heffing bijna 49 duizend euro. Deze valt weg in 2019. Daar staat tegenover, dat we in 2019 veel extra onderhoud doen. Hiermee is de daling in het resultaat van 2018 naar 2019 verklaard. De organisatiekosten zijn in 2015 hoger dan in 2016, omdat in 2015 de kosten van de visitatie zijn opgenomen. Kasstroom In onze winst-en-verliesrekening zijn geen afschrijvingen opgenomen. Het enige onderdeel in de winst-enverliesrekening dat geen kasstroom is, is de geraamde waardeverandering van het vastgoed. Als we deze op het verwachte jaarresultaat aanpassen, dan ziet de geraamde kasstroom uit exploitatie de komende vijf jaar er als volgt uit: Jaar Kasstroom

2015

2016

2017

2018

2019

898

826

935

960

665


Kengetallen Uit de begroting zijn de volgende kengetallen af te leiden. Kengetal 2015 2016

2017

2018

2019

ICR

1,62

1,55

1,62

1,66

1,43

Debt service coverage ratio (DSCR)

0,94

0,96

0,97

1,02

1,04

Direct rendement Indirect rendement

3,5% 1,0%

3,4% 1,0%

3,6% 2,0%

3,5% 2,0%

3,1% 2,0%

Rendement eigen vermogen Rendement vreemd vermogen

3,4% 4,0%

3,2% 4,3%

4,9% 4,5%

4,8% 4,4%

4,1% 4,8%

Loan to value

38,6%

37,4%

35,7%

34,0%

32,7%

Solvabiliteit

60,3%

61,6%

63,3%

65,1%

66,4%

0,46

0,49

0,48

0,50

0,56

Liquiditeit

De ICR (interest coverage ratio, oftewel de rentedekkingsgraad) is de operationele kasstroom vóór aftrek van rentelasten en ná aftrek van vennootschapsbelasting in verhouding tot de rentelasten. Het WSW hanteert hiervoor een norm van 1,4. Hier blijven we alle jaren boven. De relatief lage ICR in 2019 is het gevolg van de hoge begrote onderhoudskosten in dat jaar. De DSCR (debt service coverage ratio) geeft aan of uit de operationele kasstroom de rente en de aflossingen kunnen worden betaald. Zowel voor de operationele kasstroom als de aflossing van de leningen hanteert het WSW eigen definities. Deze komen erop neer dat het onderhoud door het WSW is genormeerd en dat gedurende de restant looptijd de gehele leningportefeuille moet kunnen worden afgelost. De lagere operationele kasstroom heeft ook hier effect op de uitkomst van het kengetal. De hoogte van de leningportefeuille ten opzichte van de restant levensduur speelt eveneens een rol in de relatief lagere uitkomst. Het WSW hanteert een norm van minimaal 1,0 voor dit kengetal. Hier groeien we langzaam naar toe. Het direct rendement (netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille in percentage van de marktwaarde in verhuurde staat) is ongeveer gelijk aan hetgeen in de sector over 2013 is gerealiseerd. Het indirect rendement is de verwachte waardeverandering van de vastgoedportefeuille zoals opgenomen in de uitgangspunten bij de begroting. Het rendement eigen vermogen (jaarresultaat in percentage van het eigen vermogen) is positief door de positieve jaarresultaten inclusief de positieve waardeveranderingen. Het rendement vreemd vermogen is de gemiddelde rentelast op het vreemd vermogen en stijgt doordat de leningen die worden geherfinancierd een lager rentepercentage hebben dan de herfinanciering. De loan to value is de verhouding tussen de leningportefeuille en de marktwaarde in verhuurde staat. Door de opwaardering van het vastgoed en de aflossingen op de leningen, neemt deze verhouding af.


De solvabiliteit (eigen vermogen in percentage van het balanstotaal) neemt toe door de positieve jaarresultaten. De liquiditeit is de verhouding tussen de kortlopende activa en de kortlopende schulden. Ondanks positieve operationele kasstromen loopt de ratio nauwelijks op vanwege gedeeltelijke herfinanciering van leningen uit eigen middelen.



2.

BESTUURLIJKE ORGANISATIE



2.1

GOVERNANCE

Wij onderschrijven de principes van de Governancecode Woningcorporaties, maar wij constateren ook dat voor een corporatie van onze omvang de formele uitwerking geen sinecure is. Plicht Getrouw heeft haar governancestructuur ingericht volgens het tweelagen bestuursmodel. Wij werken met een Raad van Toezicht, bestaande uit drie personen, en een bestuur bestaande uit vijf bestuursleden. De taken van het bestuur en de Raad van Toezicht zijn vastgelegd in statuten. Deze zijn verder uitgewerkt in een bestuursreglement en een reglement Raad van Toezicht. Deze en andere governancedocumenten staan op onze website. Op de volgende artikelen wijken wij nog af van de Governancecode Woningcorporaties: II.1.6/III.4.1.E Dit artikel is niet van toepassing, want wij hebben geen personeel in dienst. II.2.5 Wij hebben de hoofdlijnen van het remuneratierapport van de Raad van Toezicht niet apart op onze website. Deze informatie is via het jaarstukken openbaar gemaakt op onze website. III.1.3.g/h Aangezien er geen commissies zijn, is de hele Raad van Toezicht verantwoordelijk. In 2012 is de jaarlijkse constatering inzake formele onafhankelijkheid van de RvT niet geactualiseerd. III.3.5 Aan de verplichting met betrekking tot de maximale zittingsduur van Toezichthouders konden wij in 2014 niet voldoen. Omwille van de continuïteit, en het gefaseerd aftreden van de huidige leden van de Raad mogelijk te maken zal in 2015 een wervingsactie voor een lid van de Raad worden gestart. (zie verslag Raad van Toezicht). III.5.1 t/m 5.3 Er zijn geen commissies benoemd; de omvang van de Raad van Toezicht staat dit niet toe. De Raad is collectief verantwoordelijk.



2.2

BESTUUR

Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw is op grond van de Woningwet (Koninklijk Besluit van 5 februari 1920, nummer 38, Staatsblad nr. 54) een toegelaten instelling. Ons werkveld is vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De maatschappelijke bestemming van ons vermogen waarborgen wij als toegelaten instelling door professioneel toezicht, een transparante inrichting van de organisatie, voortdurende dialoog met onze belanghouders in de lokale omgeving en een correcte omgang met onze klanten. In onze statuten staan het doel, het werkgebied, de besturing en het toezicht beschreven. In het jaarstukken wordt inzicht gegeven in de activiteiten die Plicht Getrouw in verbinding of samenwerking met andere rechtspersonen heeft ondernomen. Verbindingen, deelnemingen en samenwerkingen Woningcorporatie Plicht Getrouw is een stichting met een bestuur en een Raad van Toezicht. In artikel 8 van de statuten is vastgelegd dat met leden van het bestuur en de Raad van Toezicht geen arbeidsovereenkomst als bedoeld in artikel 7: 612 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek mag worden aangegaan. De Raad van Toezicht houdt toezicht op het bestuur. De stichting heeft geen personeel in dienst. Het beheer is middels een samenwerkingsovereenkomst met Woonstede te Ede vorm gegeven. Plicht Getrouw was in 2014 deelnemer in WoningNet N.V. met 711 aandelen à 14,26 euro, in totaal voor 10.139 euro. Driekwart van dit bedrag is in 2007 gestort en een kwart is opvraagbaar.

De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) 2013 en Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014. Hierin worden de bezoldigingsmaxima benoemd voor toezichthouders en bestuursleden. De verwijzing naar deze regeling wordt opgenomen in de vergoedingsregeling van Plicht Getrouw De bezoldigingsmaxima voor de Raad en het Bestuur Plicht Getrouw kunnen bepaald worden op basis van haar woningbezit (811 vhe) en de grootte van de gemeente waarin zij werkzaam is (Gemeente Ede 116.000 inw.). Hieruit volgt een bezoldigingsklasse C hetgeen een maximaal bezoldigingsplafond aangeeft van € 103.900 per jaar. De werkelijke vergoeding voor het lidmaatschap van de Raad bedraagt 4-6% van het aangegeven maximaal bezoldigingsplafond. De werkelijke vergoeding voor het lidmaatschap van het Bestuur bedraagt 4-6% voor de bestuursleden en 12% voor de voorzitter van het aangegeven maximaal bezoldigingsplafond. De werkelijke vergoedingen voor RvT en Bestuur liggen op grote afstand van het maximaal bezoldigingsplafond van de formele regelgeving. Samenstelling De vertegenwoordiging van huurders in het bestuur is geregeld in de statuten artikel 3, lid 1. Conform de statuten zijn bestuursleden uiterlijk om de vier jaar aftredend. Er is geen maximale zittingsduur bepaald. Omdat wij eraan hechten dat bestuursleden zo mogelijk een lokale binding en bestuurservaring hebben, is het aantal geschikte kandidaten beperkt. De samenstelling van het bestuur per 1 januari 2014: 

De heer B.F. Tans (1947) is sinds 1 februari 2013 lid van het bestuur en sinds 1 mei 2013 voorzitter. Hij woont in Ede en is zelfstandig adviseur in de bouwen vastgoedsector en is in de corporatiesector onder andere adjunct-directeur van Mooiland Vastgoedontwikkeling BV geweest. Als nevenfunctie is de heer Tans lid van de Woonconsumenten Advies Commissie (WAC) Ede.


 





Indien een advies van WAC-Ede wordt aangevraagd door Plicht Getrouw zal de heer Tans alleen Plicht Getrouw vertegenwoordigen en afstand nemen van het advieswerk door WAC-Ede. De heer Tans ontving als voorzitter voor zijn werkzaamheden voor de stichting € 12.585 op jaarbasis. De heer D. van den Berg (1948) is sinds 1 januari 2011 als plaatsvervangend voorzitter benoemd in het bestuur. De heer Van den Berg was werkzaam bij de gemeente Ede in een ondersteunende dienst. Hij ontving € 6.381 op jaarbasis voor zijn werkzaamheden voor de stichting. De heer A.J.M. Baks (1940) is sinds 1 maart 2009 lid van het bestuur en was levensmiddelentechnoloog. Hij vervult de functie van secretaris. De heer Baks ontving voor zijn werkzaamheden voor de stichting € 6.381op jaarbasis De heer Baks is op 31 december 2014 als bestuurslid teruggetreden. De functie secretaris zal in 2015 worden ingevuld. De heer H.J.M. Wouters van den Oudenweijer (1944) woont in Ede en was bouwkundige. Sinds 1 maart 2010 maakt hij deel uit van het bestuur. Hij vervult de functie technische zaken. De heer Wouters van de Oudenweijer ontving voor zijn werkzaamheden voor de stichting € 4.305 op jaarbasis De heer J.J.M. Stoop (1950) woont in Bennekom en was controller. Sinds 1 januari 2014 vervult hij de functie bestuurslid Financiën - penningmeester. De heer Stoop ontving voor zijn werkzaamheden voor de stichting € 4.305 op jaarbasis

De bestuursleden krijgen een vaste kostenvergoeding van € 165 per jaar (begrepen in bovengenoemde bedragen). Alleen werkelijk gemaakte kosten voor studie- of reiskosten kunnen worden gedeclareerd. Mutaties bestuur Bij het aanstaande terugtreden van de heer Baks aan het einde van het verslagjaar heeft het bestuur besloten om een bestuurslid functie secretaris aan te trekken. Na plaatsing van de advertentie in de plaatselijke bladen in het najaar 2014 zijn hierop 9 reacties ontvangen. Een nader sollicitatiegesprek is gevoerd met drie kandidaten in nauw overleg met de huurdersorganisatie Plicht Getrouw. De huurdersorganisatie Plicht Getrouw heeft de heer P.Schotsman voorgedragen voor de functie van bestuurslid-secretaris. De voordracht is door de Raad overgenomen en de aanstelling tot bestuurslid-secretaris is per 1-1-2015 van kracht geworden. De heer Schotsman (1954) was schoolleider in het basisonderwijs. In 2014 liep voor de heer D. van den Berg de eerste termijn van 4 jaar lidmaatschap van het bestuur af. De heer Van den Berg heeft zich voor een tweede termijn van vier jaar beschikbaar gesteld. De heer Van den Berg is aansluitend herbenoemd door de Raad tot bestuurslid – vicevoorzitter. Naam

per 31 december 2014 2015

De heer B.F. Tans

2016 X

2017

De heer D. van den Berg

2018

2019

2020 X

2021

sinds

jaren

2013

3

2011

5

2014

2

2010

6

2015

1

2022

X

De heer J.J.M. Stoop

X

De heer H.J.M. Wouters van den Oudenweijer De heer P.A. Schotsman

X

X

X

X

Tabel 4. rooster van aftreden bestuur per 1 januari 2015


Werkwijze Het bestuur heeft in 2014 twaalf maal vergaderd. Naast de lopende kwesties over verhuurzaken, technische zaken, de bestuurlijke organisatie en de ontwikkelingen in de sector en politiek inzake volkshuisvesting waren belangrijke gespreksonderwerpen voor het bestuur.          

Oprichting VvE’s Baron van Wassenaerpark. Samenwerking met Woonstede (o.a. samenwerkingsovereenkomst) en WERV-corporaties (woonruimteverdeling). Kwartaal- en maandverslagen van de financiële positie. Huurbeleid 2014-2015. Jaarstukken en jaarrekening 2013. Uitgangspunten begroting 2014, begroting 2014 en meerjarenbegroting 2014-2018 en onderhoudsbegroting 2014. Activiteitenplan 2015 Bestuurswijzigingen. Herijking van het portfolio management. Opstellen risicoanalyse van een eventuele beheeropdracht aan derden.

Samenwerkingsovereenkomst met Woonstede In september 2014 heeft een inventarisatie plaatsgevonden van de beheerovereenkomst tussen Plicht Getrouw en Woonstede 2009. Daarbij is een vergelijking tussen kosten en geleverde diensten gemaakt waarbij de noodzaak van kostenbeheersing versus taakverzwaring zijn besproken. De beheerovereenkomst die Plicht Getrouw met Woonstede heeft afgesloten in 2009 diende opnieuw te worden geformuleerd naar aanleiding van gewijzigde regelgeving in de belastingwetgeving. Een werkgroep bestaande uit D. van den Berg, J.J.M. Stoop en H. van den Bos heeft hier uitwerking aangegeven met als resultaat dat een samenwerkingsovereenkomst op basis van de gemene rekening is opgesteld. Hierin zijn de noodzakelijke werkzaamheden voor Woonstede benoemd met de daarbij behorende verdeling van optredende werkelijke kosten. Over het algemeen is er tevredenheid over de wijze waarop Woonstede haar diensten aan Plicht Getrouw verleend. De samenwerking is in 2014 intensiever geworden mede door overheidsmaatregelen die ons nopen om zuinig te zijn. Tevens zijn de contacten tussen de verschillende bestuursleden met de diverse afdelingen van Woonstede, die binnen hun taakveld opereren, geïntensiveerd. De onderlinge verhoudingen verlopen uitstekend en er is altijd tijd en bereidheid bij Woonstede aanwezig om zaken uit te leggen aan bestuur en Raad van Toezicht. Beoordeling doelmatigheid Het bestuur is van oordeel dat de stichting voldaan heeft aan de gestelde strategische doelen. Woningzoekenden zijn in 2014 passend gehuisvest, ook naar de mening van CFV, en daarbij is de stichting financieel gezond en zijn wij erin geslaagd solide kasstromen uit verhuur te realiseren. Deze kasstromen zijn echter onvoldoende om ingezet te kunnen worden voor investeringen. De ambities van Plicht Getrouw zijn vertaald in de portefeuille strategie en worden uitgewerkt in jaarlijkse activiteitenplannen. Door de lage mutatiegraad, beperkte nieuwbouwmogelijkheden en de goede staat van onderhoud zijn er bijzonder weinig initiatieven of mogelijkheden te verwachten. Het schrijven van jaarplannen wordt dan een eentonig verhaal. Plicht Getrouw stelt zich tot doel hier in de jaren na 2014 actiever in te gaan opereren.



2.3

RAAD VAN TOEZICHT

De Raad van Toezicht houdt toezicht op het beleid en de algemene zaken van Plicht Getrouw. Voor een goed functioneren van de woningcorporatie is het van belang alle belanghebbenden erbij te betrekken. In het licht van haar maatschappelijke taak om voldoende betaalbare huisvesting te bieden, ziet de Raad erop toe dat de afweging van deze belangen in het beleid van Plicht Getrouw voldoende zijn gewaarborgd. De Raad van Toezicht is onafhankelijk, waardoor zij als adviseur kan functioneren en tegelijker tijd integraal toezicht kan houden. Doel van het toezicht De Raad is verantwoordelijk voor het toezicht op de te volgen strategie op de zes prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Om deze taak te kunnen realiseren is continuïteit van de onderneming vereist. Om die reden houdt de Raad uitdrukkelijk toezicht op het financieel beleid en de financiële resultaten. De Raad van Toezicht laat zich regelmatig en structureel door het Bestuur informeren over de doelen en behaalde resultaten van Plicht Getrouw. De taken en bevoegdheden van de Raad van Toezicht zijn omschreven in artikel 12 van de Statuten en in het Reglement Raad van Toezicht (te raadplegen via: www.woningcorporatieplichtgetrouw.nl). Samenstelling van de Raad van Toezicht Op 31 december 2014 was de samenstelling van de Raad als volgt:  de heer Ir. L. Zandbergen (1939) is Voorzitter/Secretaris en sinds 2001 lid van de Raad. Hij is gepensioneerd en woonachtig in Bennekom. De heer Zandbergen heeft geen nevenfuncties.  de heer Ir. P. Oosterveld (1948) is Vicevoorzitter en sinds 1 januari 2013 lid van de Raad. Hij is gepensioneerd en woont in Bennekom. Hij heeft als nevenfuncties: Bestuursvoorzitter Manege Zonder Drempels te Bennekom, Vicevoorzitter Bestuur Kijk en Luister Museum te Bennekom, lid van de Adviesraad Hoogwaterbescherming van Ministerie Infrastructuur en Milieu en Voorzitter van de Wageningse Golfclub.  de heer E.J. Fredriks (1970) is sinds 1 januari 2013 lid van de Raad, woont in Bennekom en is in het bedrijfsleven actief als financieel directeur. Als nevenfuncties heeft hij: Lid Raad van Toezicht Stichting CNS te Ede, Lid Bestuur Stichting Vermogen Voorziening Ouderen en Lid Bestuur Stichting Maak u geen Zorgen. Er waren in 2014 geen toezichthouders benoemd op voordracht van de huurders. Governance Code Voor een kleine woningcorporatie als Plicht Getrouw, waar vrijwilligers het Bestuur en de Raad van Toezicht vormen en alle operationele taken zijn uitbesteed aan derden, wringt de uitvoering van de Governance Code met de praktische realiteit. Plicht Getrouw kan op onderdelen niet geheel aan de naleving van de Governance Code voldoen en is genoodzaakt aanpassingen hierop aan te brengen. Door de kleinschaligheid kent de Raad van Toezicht onder andere geen Audit commissie en Remuneratiecommissie. Onafhankelijkheid van de Raad: In een zeer kleine vrijwilligersorganisatie zoals Plicht Getrouw, zijn de mogelijkheden beperkt om niet alleen over cijfers achteraf te oordelen, maar ook te weten wat deze cijfers inhouden. De Bestuursvergadering is een van de weinige plekken om kennis van de inhoud op te doen. Daarnaast behoort de Raad het Bestuur “met raad en daad” ter zijde te staan. In het reglement Bestuur is om die reden vastgelegd dat de leden van de Raad van Toezicht “een staande uitnodiging voor het bijwonen van de bestuursvergaderingen” hebben. Bij toerbeurt is een lid van de Raad als toehoorder bij de bestuursvergaderingen aanwezig. Voorafgaand aan de reguliere vergaderingen van de Raad van Toezicht heeft de Raad een apart overleg met de Voorzitter Bestuur, waarin deze toelichting geeft op de lopende zaken. Jaarstukken Plicht Getrouw 2014 41

Samenstelling van de Raad: Door de vele recente onverwachte mutaties in Bestuur en Raad van Toezicht --- van de 8 thans zittende leden van Bestuur en Raad zijn 5 leden korter dan 2 jaar in functie --- heeft de Raad reeds in 2012 besloten de Raad omwille van de continuïteit gefaseerd te verjongen en de heer L. Zandbergen, ondanks het overschrijden van de maximale zittingstermijn, tot 31 december 2016 te herbenoemen. In het verslagjaar 2012 en 2013 heeft de Raad reeds uitvoerig hiervan melding gemaakt.

2015 naam de heer L. Zandbergen de heer P. Oosterveld de heer E.J. Fredriks

2016

2017

2018

X X X

2019

2020

2021

(X) (X)

Tabel 5. rooster van aftreden Raad van Toezicht per 31 december 2014

De heer Zandbergen is aftredend per 31 december 2016 en niet herbenoembaar. De heren Oosterveld en Fredriks zijn aftredend per 31 december 2016 en herbenoembaar. Werving en benoeming In het boekjaar 2014 zijn in de samenstelling van de Raad van Toezicht geen mutaties of (her)benoemingen aan de orde geweest. Medio 2015 zal, vooruitlopend op het uittreden van de heer Zandbergen eind 2016, met de werving van een nieuw lid Raad van Toezicht worden begonnen. Deskundigheid en Opleiding De deskundigheidseisen die aan de Raad respectievelijk aan de leden van de Raad van Toezicht worden gesteld, zijn vastgelegd in de profielschets van de Raad. De uit drie leden bestaande Raad beschikt over voldoende ervaring in volkshuisvestingsaangelegenheden, algemeen management en specifieke financiële expertise. Gedurende 2014 zijn door de leden enkele volkshuisvesting gerelateerde cursussen gevolgd, als ook informatieve bijeenkomsten van Aedes bijgewoond. Vergoeding Conform artikel 9 van de Statuten mogen leden van de Raad van Toezicht geen geldelijk voordeel genieten van hun lidmaatschap, behoudens een redelijke vergoeding voor hun werkzaamheden en het bijwonen van vergaderingen. Voor algemene kosten van de Raad van Toezicht en de individuele vaste vergoedingen wordt jaarlijks een budget vastgesteld. De individuele vergoedingen voldoen aan de normen gesteld in De Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) 2013 en Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014. In het boekjaar 2014 zijn de vergoedingen aangevuld met een kostenvergoeding van € 165 per jaar. Overzicht van de vergoedingen leden Raad van Toezicht in 2014: Voorzitter/Secretaris, de heer Zandbergen € 6.375 Vicevoorzitter, de heer Oosterveld € 6.455 incl. btw lid, de heer Fredriks € 5.209 incl. btw Integriteit Aan de bestuursleden en leden van de Raad van Toezicht worden geen leningen of garanties verstrekt. De Raad concludeert dat:  nevenfuncties van de bestuursleden en leden van de Raad van Toezicht --- voor zover die er zijn --geen rechtstreeks verband hebben met het werk dat voor Plicht Getrouw wordt gedaan.


  

er zich, bij de leden van de Raad van Toezicht noch bij de bestuursleden situaties hebben voorgedaan waarbij sprake was van belangenverstrengeling of de onafhankelijkheid van leden van de Raad of van bestuursleden in het geding was. er geen transacties zijn geweest waarbij sprake was van tegenstrijdig belang voor bestuursleden of leden Raad van Toezicht. er een integriteitcode is vastgelegd.

Taken en werkzaamheden In haar werkzaamheden richt de Raad van Toezicht zich met name op het Bestuur en op de algemene gang van zaken. Met dit oogmerk is een toezichtkader geformuleerd waarmee de Raad de realisatie van de doelstellingen en uitvoering van het beleid van de corporatie monitort en beoordeelt. Met het Bestuur worden op regelmatige basis de bevindingen van de Raad, vooral die onderwerpen waarvan “werkelijk” en “plan” uit de pas lopen, besproken en geëvalueerd. Voor Plicht Getrouw vormen het Bedrijfsplan 2010-2014, het Activiteitenplan 2015 en het Prestatiecontract 2010-2014 het uitgangspunt voor onder andere de monitoring van de maatschappelijke functie van de organisatie. Het Treasury Jaarplan, de Begroting en de Meerjarenbegroting geven een beeld van de financiële situatie. Ook beschikt Plicht Getrouw over een Treasury Statuut. In de Kwartaalrapportages en Verslagen van de Bestuursvergaderingen wordt de realisatie van de doelstellingen gevolgd. Desgewenst ontvangt de Raad aanvullende informatie. In de Raad van Toezicht zijn als belangrijkste onderwerpen besproken;  Begroting 2015 en Meerjarenbegroting 2015-’18  decharge Bestuur Cornélie-project  huurverhoging per 1 juli 2014  Risicoanalyse  draaiboek Kwartaalverslagen en Jaarrekening 2014  Beoordelingsbrief 2013 van Centraal Fonds Volkshuisvesting  Treasury Jaarplan 2014, herfinanciering leningen WSW  goedkeuren Verslag en Jaarrekening 2013  Strategisch Beleidskeuze Instrument SBI  Samenwerkingsovereenkomst met Woonstede  (her)benoemen bestuursleden  Controle werkzaamheden accountant  Het functioneren van Bestuur en bestuursleden Goedkeuringen en Besluiten In het verslagjaar heeft de Raad acht maal vergaderd. Daarnaast hebben de leden van de Raad bij toerbeurt de Bestuursvergaderingen bijgewoond. Volgens onze statutaire opdracht hebben wij Jaarverslag en Jaarrekening 2013 onderzocht en kennis genomen van de door Deloitte Accountants afgegeven verklaring. Op grond hiervan heeft de Raad in de vergadering van 28 mei 2014 Verslag en jaarrekening 2013 conform artikel 12 van de Statuten goedgekeurd. Op 20 november 2014 heeft de Raad haar goedkeuring gegeven aan de Begroting 2015 en kennisgenomen van de Meerjarenbegroting 2015-’19. Na uitvoerig overleg met het Bestuur heeft de Raad in haar vergadering van 29 december 2014 de verlenging goedgekeurd van de Samenwerkingsovereenkomst met Woonstede voor een jaar. De Raad heeft in haar vergadering van 13 februari 2014, met ingang van 1 januari 2014, de heer J.J.M. Stoop benoemd en in haar vergadering van 29 december 2014, met ingang van 1 januari 2015, de heer P.A. Schotsman benoemd als bestuurslid van Plicht Getrouw. In 2014 zijn geen andere voorgenomen besluiten van het Bestuur conform de Statuten ter goedkeuring voorgelegd.


Externe accountant Deloitte Accountants is voor drie boekjaren (2014, 2015 en 2016) benoemd als externe accountant tegen een vaste, all-in prijs per jaar. Op 20 november 2014 (jaarrekening en managementletter) en 17 oktober (pre-audit) heeft de Raad de externe accountant ontmoet. De Raad vergaderde op 6 mei 2014 in aanwezigheid van de externe accountant over het jaarverslag en de jaarrekening 2013. Contacten met Belanghebbenden Samen met de Voorzitter Bestuur is op 16 december 2013 kennis gemaakt met mevrouw Eleveld, de nieuw aangetreden wethouder Wonen, RO en Welzijn van de Gemeente Ede. Op 18 november 2014 heeft de Raad deelgenomen aan het najaarsoverleg tussen Bestuur en Huurdersorganisatie Plicht Getrouw. Oordeel 2014 Plicht Getrouw anticipeert goed op de marktontwikkelingen en op de nieuwe weten regelgeving. Het vereist stuurmanskunst om de balans van financiële lasten en huuropbrengsten in evenwicht te houden, zonder ons sociale huurbeleid geweld aan te doen. Dienaangaande is het Bestuur standvastig in het varen van een bestendige sociale koers, zonder onverantwoorde risico’s te nemen. Het Bestuur is zeer transparant in haar discussies met belanghebbenden en de Raad. Ook in 2014 heeft Plicht Getrouw haar volkshuisvestelijke opdracht naar vermogen waargemaakt. Bennekom, 12 mei 2015 Leen Zandbergen, voorzitter/secretaris


3.

JAARREKENING



1. BALANS NA RESULTAATBESTEMMING ACTIVA (in duizenden euro's) VASTE ACTIVA VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

FINANCIËLE VASTE ACTIVA Latente belastingvordering Overige effecten

31-12-2014

31-12-2013

260

260

93.510

87.870

93.770

88.130

147 10

212 10

157

222

PASSIVA (in duizenden euro's)

31-12-2014

31-12-2013

EIGEN VERMOGEN

57.510

51.073

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

8.619 27.261 88

12.656 24.973 86

35.968

37.715

712

36

171 56 647

181 454 801

1.586

1.472

95.064

90.260

VLOTTENDE ACTIVA VORDERINGEN Huurdebiteuren

48

22

Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

0 4 24

0 5 4

76

31

1.061

1.877

95.064

90.260

LIQUIDE MIDDELEN TOTAAL

Jaarstukken Plicht Getrouw 2014

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

47

Jaarstukken Plicht Getrouw 2014

48

2. WINST-EN-VERLIESREKENING Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur en beheeractiviteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Heffingen en bijdragen Centraal Fonds en Rijk Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

(x € 1.000,-) 2014 5.185 58 -63

2013 4.962 59 -68

-309 -520 -474 -731

-290 -768 -329 -205

3.146

3.361

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling Toegerekende organisatiekosten Toegerekende financieringskosten Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

0

0

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

0

0

5.594

-5.481

5.594

-5.481

54 -58 -4

64 -52 12

-480 -27

-392 -17

17 -1.498

24 -1.621

-1.481

-1.597

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

6.748

-4.114

Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

-311 6.437

-365 -4.479

Buitengewone baten Buitengewone lasten Resultaat na belastingen

6.437

-4.479

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Opbrengsten overige activiteiten Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten Overige organisatiekosten Leefbaarheid Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Waardeverandering terugkoopverplichting Saldo financiële baten en lasten



3. KASSTROOMOVERZICHT volgens de directe methode (x € 1.000,--) 2014

2013

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit verhuur: Inkomsten

5.263

5.053

Uitgaven

-2.297

-2.012 2.966

3.041

Kasstroom uit overige activiteiten: Inkomsten

26

36

Uitgaven

-4

-21 22

Ontvangen rente Betaalde rente Vennootschapsbelasting

15

2

40

-1.749

-1.471

-265

-393

Operationele kasstroom

-2.012

-1.824

976

1.232

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

-46

-31

Investeringen in financiële vaste activa

0

0 -46

-31

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Afgesloten leningen Aflossing van leningen Waarborgsommen

Mutatie liquide middelen

2.350

0

-4.098

-1.834

2

1 -1.746

-1.833

-816

-632



4. WAARDERINGSGRONDSLAGEN De jaarrekening sluit aan bij het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en richtlijn 645 Toegelaten Instellingen van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van de in deze paragraaf opgenomen waarderingsgrondslagen. De waardering en de bepaling van het resultaat geschieden volgens een bestendige gedragslijn. RJ 645 In januari 2011 is de definitief herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RJ 645) gepubliceerd. In het najaar van 2011 hebben wij samen met de Raad van Toezicht de keuze gemaakt om vanaf het boekjaar 2012 het vastgoed te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Deze methode geeft naar onze mening het best inzicht in de waarde van de complexen, rekening houdend met de risico’s per complex. Ook sluit deze methode het beste aan op de portefeuillestrategie en de rendementsfilosofie bij investeringen. In het verlengde van de keuze voor marktwaarde in verhuurde staat, nemen wij in de jaarrekening vanaf het boekjaar 2012 de winst- en verliesrekening op volgens de functionele indeling. Deze indeling geeft een beter inzicht in de samenstelling van het resultaat, sluit beter aan op het sturen op kasstromen en sluit beter aan op de waardering van vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Waarderingsgrondslagen Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. In verband met de stelselwijzing die we op dit punt in 2012 hebben doorgevoerd, zijn alle complexen in 2012 door een externe taxateur getaxeerd. De taxateur heeft het begrip marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd zoals dit is beschreven in het RICS Redbook: De Marktwaarde representeert het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De aannames van de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop wij actief zijn. Voor het bepalen van de marktwaarde is gebruik gemaakt van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de ontvangsten en uitgaven zijn geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet ‘contant’ zijn gemaakt naar het heden. Daarnaast is een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het schatten van kosten en opbrengsten is gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode.


Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s is ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het schatten van de kosten en opbrengsten is op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. Per complex is het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip ‘marktwaarde’. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10-jaars Interest Rate Swap (IRS). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. De IRS is 1,76% en de sectorspecifieke risicoopslag 4,44% hetgeen resulteert in een disconteringsvoet van 6,20%. Voor de verschillende typen vastgoed en locaties (wijken) worden gedifferentieerde percentages aangehouden. De gemiddelde disconteringsvoet is 6,7% bij doorexploiteren en 7,8% bij uitponden. In de jaarrekening 2013 was het gemiddelde disconteringspercentage bij doorexploiteren 7,25% en bij uitponden 9,0%. Door middel van de exit yield is aan het einde van de beschouwingsperiode de dan geldende huurstroom gekapitaliseerd, wat resulteert in de eindwaarde. De exit yield is gebaseerd op de verhouding tussen de huur en de leegwaarde. Verder geldt dat bij het bepalen van de exit yield op basis van de huurstroom en de leegwaarde aan het eind van de beschouwingsperiode, referentiemateriaal gebruikt wordt dat bekend is op de peildatum. Bij de gekozen beschouwingsperiode van 15 jaar, is het complex aan het eind van de beschouwingsperiode 15 jaar ouder dan de referenties op de peildatum. Om deze reden wordt bij het bepalen van de exit yield een opslag gehanteerd ten opzichte van het Bruto AanvangsRendement (BAR) in jaar 1. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De liberalisatiegrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Wonen en Rijksdienst wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorginstellingen en -dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Financiële vaste activa Latente belastingvordering De latente belastingvordering is het gevolg van tijdelijke verschillen in bedrijfseconomische en fiscale waardering van verschillende balansposten. Bij de bepaling van deze latentie is rekening gehouden met waarderingsverschillen voor de opgenomen leningen. Het gehanteerde belastingtarief is gelijk aan de staffel uit de belastingwetgeving. De belastinglatentie is tegen nominale waarde opgenomen. Effecten De deelneming is tegen verkrijgingsprijs opgenomen, wegens gebrek aan invloed van betekenis op het beleid van de deelneming.


Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. Voorzieningen Pensioenen Omdat wij geen personeel in dienst hebben, is een voorziening voor pensioenverplichtingen voor ons niet van toepassing. Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen De leningen worden afgelost op basis van het annuïteitensysteem en daarnaast zijn er enkele fixe leningen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verzorgt de borging van nieuw aan te trekken leningen. Voor de opgenomen leningen zijn geen zekerheden afgegeven. De gemeente Ede verstrekt geen leningen meer. De rol van de gemeente beperkt zich tot achtervangfunctie voor het WSW. Kortlopende schulden Deze zijn berekend en opgenomen tegen de nominale waarde. Winst-en-verliesrekening In onze jaarrekening passen wij de functionele indeling van de winst- en verliesrekening toe, zoals deze is opgenomen in RJ 645. Wij hebben hiertoe besloten omdat wij van mening zijn, dat dit model een beter inzicht geeft in de samenstelling van het jaarresultaat en ook beter aansluit op sturen op kasstroom en het verantwoorden van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat. Ten opzichte van het model hebben wij een regel toegevoegd bij de samenstelling “Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille”. De toegevoegde regel is “Heffing en bijdrage Rijk en CFV”. Wij hebben dit gedaan omdat het bedrag dat hier de komende jaren verantwoord wordt van wezenlijke omvang is en inzicht verstorend is als het onder een ander noemer wordt verwerkt. In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan een onderdeel. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toe te rekenen kosten en de indirecte kosten. De direct toe te rekenen kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van de tijdschrijfgegevens van de beheerder. De medewerkers van de beheerder verantwoorden hun tijd op de verschillende gedefinieerde activiteiten. Deze zijn gerubriceerd naar de volgende onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening:  Servicecontracten (toezicht uitvoering werkzaamheden behorend bij de servicekosten, administratie en afrekening stook- en servicekosten).


   

Verhuur en beheeractiviteiten (verzorgen van de huuradministratie en de huurincasso, werkzaamheden voor het opnieuw verhuurd worden van de eenheden, voorbereidende werkzaamheden voor het onderhoud, waaronder het uitvoeren van inspecties en het samenstellen van onderhoudsprognoses). Overige activiteiten (kosten voor het aanbrengen van voorzieningen in het kader van de wmo en de zelf aangebrachte voorzieningen, werkzaamheden voor het verkopen van badkamers en keukens). Organisatiekosten (kosten voor bestuur en beheer van de organisatie, administratie, ondersteuning, facilitaire zaken, communicatie en automatisering voor zover niet toe te rekenen aan de andere onderdelen). Leefbaarheid ( begeleiden van bewoners, optreden bij sociale klachten, houden van spreekuurdeelname aan wijkteams).

Resultaatbepaling Baten worden verantwoord in het jaar dat zij worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Verliezen worden in aanmerking genomen wanneer ze voorzienbaar zijn. Bij exploitatie van vaste activa worden alle baten en lasten in aanmerking genomen vanaf de (gemiddelde) dag van oplevering. Vennootschapsbelasting De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat vóór belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Wij hebben VSO 2 ondertekend en wij hebben dan ook VSO 2 gebruikt als uitgangspunt voor het bepalen van onze fiscale positie. Er wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het gehanteerde belastingtarief is gelijk aan de staffel uit de belastingwetgeving. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting over de verstreken jaren afwijken van de in de jaarrekeningen opgenomen schatting. In de jaarrekening is een uitgebreide toelichting opgenomen inzake de verschillen tussen het commerciëleen het fiscale resultaat en de in de balans opgenomen latenties. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De kasstroom uit operationele activiteiten is afgeleid van de functionele winst-en-verliesrekening waarop de mutaties in het werkkapitaal bij de betreffende onderdelen zijn aangepast. Bij de kasstroom uit investeringsactiviteiten hebben we ons gebaseerd op de investeringen zoals ze blijken uit de toelichting op de balans. Bij de kasstroom uit financieringsactiviteiten zijn de werkelijke aflossingen en ontvangsten opgenomen. Het gehanteerde model van het kasstroomoverzicht is gebaseerd op de bijlage bij RJ 360.


5. BEDRIJFSWAARDE Woningen De bedrijfswaarde van de woningen die in exploitatie zijn is berekend op basis van de volgende parameters: Omschrijving Huurverhoging jaar 1-3 Huurverhoging jaar 4-5 Huurverhoging jaar 6 en verder Huurderving Inflatie algemene kosten jaar 1-5 Inflatie algemene kosten jaar 6 en verder Inflatie onderhoud jaar 1 Inflatie onderhoud jaar 2 en verder Discontering Norm algemene kosten per woning Norm onderhoud per woning

2014

2013

3,00% 2,00% 2,00% 0,50% 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 5,25%

4,00% 4,00% 2,00% 0,50% 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% 5,25%

832 922

799 868

De restwaarde bestaat in beide jaren uit de grondwaarde minus kosten voor herhuisvesting, sloop en bouwrijpmaken. Per woning is dit vastgesteld op € 5.000. Dit bedrag is met 2,5% inflatie geïndexeerd naar het einde van de resterende levensduur en contant gemaakt tegen het disconteringspercentage zoals genoemd bij de parameters. De resterende levensduur is bepaald op minimaal 15 jaar, tenzij er een geformaliseerd plan voor sloop en herstructurering voor een complex is. Dat is bij geen van de complexen het geval. De jaarlijkse huurverhoging is voor de eerste drie jaar berekend op 3% en daarna op 2%. Hiermee gaan we in de eerste drie jaar uit van een huurverhoging die één procentpunt boven inflatie ligt en daarna van een huurverhoging die gelijk is aan inflatie. Hiermee is de ingerekende huurverhoging lager dan in het Woonakkoord is opgenomen. De algemene kosten per woning bestaan uit rechtstreeks toe te rekenen kosten zoals die in de functionele winst-en-verliesrekening zijn opgenomen bij de lasten verhuur en beheeractiviteiten en de overige directe operationele lasten van het bezit. De onderhoudskosten zijn zowel de externe kosten van vooral aannemers en materiaal als de kosten van eigen personeel dat onderhoud uitvoert. De verhuurdersheffing hebben we voor de eerste vijf jaar ingerekend op basis van de staffel uit het Woonakkoord. Dit loopt op tot ongeveer € 1.034 per woning in 2017. Vanaf 2018 is de verhuurdersheffing met het jaarlijkse inflatiepercentage verhoogd.


De uitkomsten van de bedrijfswaarde zijn (bedragen in duizenden euro’s): Netto contante waardes

2014

2013

Huuropbrengsten Huurderving Algemene kosten Onderhoud Verhuurdersheffing

83.566 418 11.052 12.813 12.094

88.389 442 11.117 12.383 13.457

Saldo

47.189

50.990

2.210

2.131

49.399

53.121

Restwaarde Bedrijfswaarde

Overig vastgoed Het overig vastgoed bestaat uit de parkeergelegenheden en het bedrijfsmatig onroerend goed. Bij het berekenen van de bedrijfswaarde voor dit vastgoed zijn de volgende parameters gehanteerd: Omschrijving Huurverhoging jaar 1-3 Huurverhoging jaar 4-5 Huurverhoging jaar 6 en verder Huurderving Inflatie algemene kosten jaar 1-5 Inflatie algemene kosten jaar 6 en verder Inflatie onderhoud jaar 1 Inflatie onderhoud jaar 2 en verder Discontering Norm algemene kosten Norm onderhoud

2014

2013

3,00% 2,00% 2,00% 0,00% 2,00% 3,00% 2,80% 3,00% 5,25%

4,00% 4,00% 2,00% 0,00% 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% 5,25%

832 102

783 102

De restwaarde is gelijk aan de historische uitgaafprijs van de grond. De samenstelling van de algemene kosten en het onderhoud is gelijk aan de hetgeen bij de bedrijfswaarde van de woningen is vermeld. De verhuurdersheffing is voor het overig vastgoed niet van toepassing.


De uitkomsten van de bedrijfswaardeberekeningen zijn (in duizenden euro’s): Netto contante waardes

2014

2013

Huuropbrengsten Huurderving Algemene kosten Onderhoud

232 0 17 2

261 0 18 2

Per saldo

213

241

12

12

225

253

Grond Bedrijfswaarde



6. TOELICHTING OP DE BALANS

(x € 1.000,-)

VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Cumulatieve afschrijvingen Verantwoord onder voorzieningen Boekwaarden Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2014 Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen Overboeking gereedgekomen activa Overboeking verkocht onder voorwaarden Overboeking voorzieningen Mutatie actuele waarde Overige overboekingen Totaal mutaties 2014 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Verantwoord onder voorzieningen Boekwaarden LATENTE BELASTINGVORDERING Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december OVERIGE EFFECTEN Stand per 1 januari Mutatie Stand per 31 december

Sociaal vastgoed in exploitatie

123

57.699

137

30.171

260

87.870

260

87.870

Totaal

57.822 0 30.308 0 0 88.130 0 88.130

46

46 0 0 0 0 5.594 0 5.640

5.594 0

5.640

123 137

57.745 35.765

260

93.510

57.868 35.902 0 93.770

31-12-2014 212 -65 147

31-12-2013 250 -38 212

10 0 10

10 0 10

Dit betreft een kapitaaldeelname van 0,13% in Woningnet N.V. (Utrecht). Jaarstukken Plicht Getrouw 2014 61

VLOTTENDE ACTIVA VORDERINGEN HUURDEBITEUREN Zittende huurders WSNP (zittende en vertrokken huurders) Vertrokken huurders Subtotaal Af: voorziening dub.debiteuren Totaal huurdebiteuren Huurachterstand in % van de bruto jaarhuur zittende huurders BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN Vennootschapsbelasting

OVERIGE VORDERINGEN Diverse debiteuren Te ontvangen schade-uitkeringen Totaal OVERLOPENDE ACTIVA Nog niet vervallen exploitatie bijdragen Overige overlopende activa Totaal LIQUIDE MIDDELEN Kas- en banksaldi Deposito's en beleggingen, tegoed per maand opvraagbaar Totaal

31-12-2014

31-12-2013

43 2 8 53 5 48

17 1 7 25 3 22

0,58

0,24

0 0

0

4 0 4

5 0 5

0 24 24

0 4 4

111 950 1.061

27 1.850 1.877


TOELICHTING OP DE BALANS

(x € 1.000,-) 31-12-2014

31-12-2013

EIGEN VERMOGEN OVERIGE RESERVE Saldo per 1 januari Jaarresultaat Saldo per 31 december

51.073 6.437 57.510

55.552 -4.479 51.073

8.619 27.261 35.880

12.656 24.973 37.629

459

349

14.886

22.102

67 21 88

67 19 86

In het Eigen Vermogen is een bedrag van 35.902 (2013: 30.308) begrepen voor cumulatieve niet-gerealiseerde waardeveranderingen. LANGLOPENDE SCHULDEN LENINGEN Leningen overheid (gemeente) Leningen kredietinstellingen Totaal Kortlopende aflossingsverplichtingen Stand leningen na vijf jaar Gemiddelde rentevoet van de langer dan 1 jaar uitstaande leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt ca. 4,17 % (2013 ca. 4,20 %) WAARBORGSOMMEN Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Totaal


KORTLOPENDE SCHULDEN

31-12-2014

31-12-2013

SCHULDEN AAN LEVERANCIERS Betreft per 31 december openstaande facturen

712

36

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERINGEN Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal

19 152 171

10 171 181

15 7 34 56

401 6 47 454

38 382 3 0 224 647

29 480 3 0 289 801

1.191

1.256

OVERIGE SCHULDEN Rekening courant Woonstede Gemeente Ede Servicekosten huurders Totaal OVERLOPENDE PASSIVA Vooruitontvangen huur Niet vervallen rente Te storten aandelenkapitaal Woningnet Stookkosten huurders Overige overlopende passiva Totaal NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN Obligo's WSW leningen

De obligobedragen dienen als buffer voor het WSW en moeten op het eerste verzoek geheel of gedeeltelijk worden betaald. Het WSW zal de obligo’s pas opeisen als het risicovermogen van het WSW daalt tot 0,25% van het garantievolume. Mocht daarna het garantievermogen ook dalen tot 0,25% van het garantievolume, dan treedt de achtervangpositie van het Rijk en Gemeente in werking. Zij zullen op dat moment renteloze leningen verstrekken aan het WSW.


7. WINST & VERLIES FISCAAL (x € 1.000,--) 6.437

Bedrijfseconomisch resultaat 2014 Correcties op bedrijfseconomisch resultaat Bij: Waardeverandering vaste activa

-5.594 -5.594

Bij: Afschrijvingen

0 0

Af: Correcties fiscaal Vrijval leningen o/g (agio/disagio) Vrijval subsidies (agio/disagio) Additionele fiscale onderhoudskosten Geactiveerde rente activa in ontwikkeling

260 0 35 0 -295

Fiscaal resultaat 2014 Bij: Fiscaal niet aftrekbare kosten Saneringsheffing Vennootschapsbelasting

548

164 311 475

Belastbaar bedrag 2014 Vennootschapsbelasting (20,0%) Vennootschapsbelasting (25,0%) Effectieve belastingdruk

1.023 40 206 3,82%



8. TOELICHTING OP WINST-EN-VERLIESREKENING Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Totaal huuropbrengst Af: huurderving Af: bijdrage huurgewenning

(x € 1.000,--) 2014 5.182 30 5.212 -27 0 5.185

2013 4.953 30 4.983 -21 0 4.962

199 3 27 229

152 2 22 176

Opbrengsten servicecontracten Servicekosten Stookkosten Administratiekosten servicekosten

53 2 3

53 4 2

Totaal

58

59

Lasten servicecontracten Toerekening organisatiekosten Servicekosten Stookkosten

8 50 5

12 49 7

Totaal

63

68

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten Toegerekende lasten verhuur Toegerekende lasten onderhoud Woningaanbodsysteem Externe incassokosten

148 158 0 8

97 193 0 3

Totaal lasten

314

293

Administratiekosten huurcontracten Doorberekende externe incassokosten

4 1

3 0

Totaal vergoedingen

5

3

Per saldo

309

290

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Aedes contributie Belastingen en verzekeringen Overige lasten woningen

7 302 165

8 314 7

Totaal

474

329

Specificatie hogere huuropbrengst: - huurverhoging (incl. naloop voorgaand jaar) - woningverbetering en in expl.genomen woningen - harmonisatie-ineens


Heffingen en bijdragen Centraal Fonds en Rijk Saneringsheffing Verhuurdersheffing Totaal

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Materiële vaste activa in exploitatie

2014

2013 -164 -567

-183 -22

-731

-205

-5.594

5.481

Deze waardeverandering heeft betrekking op de mutatie actuele waarde, zoals deze ook verantwoord wordt in het overzicht van de vastgoedbeleggingen in de toelichting op de balans. Opbrengsten overige activiteiten Heetwatertoestellen Glasverzekering Onderhoudsabonnement Leveringen en werken voor derden Overige baten

1 12 26 4 11

1 12 25 26 0

Totaal

54

64

Kosten overige activiteiten Toegerekende organisatiekosten Kostprijs werken voor derden Onderhoud glasfonds Onderhoudsabonnement

11 4 4 39

4 21 4 23

Totaal

58

52

Vergoeding voor het bestuur

33

31

Vergoeding voor de Raad van Toezicht

18

22

Kosten voor accountantscontrole van de jaarrekening en andere verantwoordingen Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten Totaal

17 13 0 0 30

30 3 0 0 33

-246

-327

-65

-38

-311

-365

Deze kosten zijn verantwoord op basis van de in de verslagjaren ontvangen facturen. Belastingen Belasting over de fiscale winst Terugontvangen voorgaande jaren Actieve belastinglatentie


Overige toelichtingen Bezoldiging van bestuurders Indeling volgens de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 Aantal gewogen verhuureenheden per 31 december 2012 Aantal inwoners gemeente Ede in 2012 Indeling in categorie Maximum beloning in euro's

814 108.765 C 103.900

Naam Beloning Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindigingsuitkeringen Totaal

B.F. Tans

Functie Soort dienstverband Duur van het dienstverband

Voorzitter Geen 1-1-2017

Naam Beloning Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindigingsuitkeringen

13 0 0 0 13

Functie Soort dienstverband Duur van het dienstverband Naam Beloning Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindigingsuitkeringen Totaal Functie Soort dienstverband Duur van het dienstverband

Plaatsvervangend voorzitter Geen 1-1-2019

A.J.M. Baks

Totaal

D. van den Berg 6 0 0 0 6

6 0 0 0

H.J.M. Wouters 4 0 0 0

6

4

Secretaris Geen 1-1-2015

Lid Geen 1-1-2018

J.J.M. Stoop 4 0 0 0 4 Penningmeester Geen 1-1-2018


Bezoldiging van toezichthouders

Naam Beloning Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindigingsuitkeringen Totaal

Functie Soort dienstverband Duur van het dienstverband Naam Beloning Belastbare kostenvergoedingen Voorzieningen betaalbaar op termijn Beëindigingsuitkeringen Totaal

Functie Soort dienstverband Duur van het dienstverband

ir. L. Zandbergen

P. Oosterveld 6 0 0 0 6

Voorzitter RvT Fictief 1-1-2017

7 0 0 0 7

Lid RvC Fictief 1-1-2017

E.J. Fredriks 5 0 0 0 5

Lid RvC Fictief 1-1-2017


9. KENGETALLEN 2014

2013

2012

2011

2010

579 111 121 0 811 1 12 824

579 111 121 0 811 1 12 824

579 111 121 0 811 1 12 824

579 111 121 0 811 1 12 824

579 111 20 0 710 1 1 712

0 150 106 61 203 176 14 101 811

0 150 106 61 203 176 14 101 811

0 150 106 61 203 176 14 101 811

0 150 106 61 203 176 14 101 811

0 150 106 61 203 176 14 0 710

93.770 57.510 35.880 5.185 94 6.437

88.130 51.073 37.629 4.962 95 -4.479

93.580 55.552 39.463 4.791 92 -6.183

% huren/verg. % huren/verg. gem. per won. gem. per won.

533 56 0,58 0,51 641 366

510 78 0,24 0,42 947 355

492 65 0,18 0,33 539 343

473 58 0,27 0,57 868 293

460 42 0,17 0,41 862 329

Solvabiliteit EV/TV x 100 Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen

60,5 11,2 8,3

56,6 -8,8 -3,2

57,6 -11,1 -4,6

60,0 1,3 2,5

2,8 174,9 9,0

Verhuureenheden:

eengezinswoningen etagewoningen zonder lift etagewoningen met lift hoogbouw totaal woningen garages overige obj. totaal

Woningen naar bouwperiode: Tot 1945 1945 t/m 1959 1960 t/m 1969 1970 t/m 1979 1980 t/m 1989 1990 t/m 1999 2000 t/m 2009 vanaf 2010

Balans en resultaat

x € .1.000,--

Marktwaarde verhuurd bezit Eigen vermogen Leningen Huren Vergoedingen Jaarrresultaat

101.068 * 61.735 1.281 39.780 41.153 4.602 3.920 79 65 783 2.241

Algemeen Gem. huurbedrag woningen Gem. bedrag stookkosten Huurachterstand Huurderving Onderh.uitgaven Belastingen


Loan to value ICR DSCR Direct rendement Indirect rendement Gerealiseerd resultaat Externe financiering van investeringen Current ratio

2014

2013

2012

2011

2010

38,3% 1,55 0,84 3,6% 6,3% 1,7% 0,0

42,7% 1,60 0,98 3,6% -5,9% 1,8% 0,0

42,2% 1,75 0,96 3,6% -7,4% 2,2% 0,0

39,4% 1,96 1,21 3,2% -1,0% 2,9% 0,0

* * * * * * *

0,72

1,30

1,93

1,21

1,59

In 2012 zijn we overgegaan op waardering op marktwaarde in verhuurde staat. De vergelijkende cijfers 2011 zijn daarop aangepast. In 2010 ontbreken daarom enkele kengetallen.


10. Vaststelling jaarstukken 2014 en jaarrekening 2014 Het bestuur van de stichting Woningcorporatie Plicht getrouw verklaart dat de middelen in 2014 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend en dat Plicht Getrouw in 2014 waar mogelijk in overeenstemming met de Governancecode heeft gehandeld. De jaarrekening is door Deloitte Accountants gecontroleerd en van een verklaring voorzien. Onder voorbehoud van goedkeuring in overeenstemming met artikel 12, lid 12 van de statuten van Plicht Getrouw door de Raad van Toezicht op datum 12 mei 2015, stelt het bestuur het jaarstukken en de jaarrekening over 2014 vast. Bennekom, 12 mei 2015

B.F. Tans voorzitter

D. van den Berg vicevoorzitter

P.A. Schotsman secretaris

H.J.M. Wouters van den Oudenweijer technische zaken

J.J.M. Stoop penningmeester

Goedkeuring jaarstukken 2014 en jaarrekening 2014 De Raad van Toezicht van de Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw verklaart dat de middelen in 2014 uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn aangewend en dat Plicht Getrouw in 2014 waar mogelijk in overeenstemming met de Governancecode heeft gehandeld. In overeenstemming met artikel 12, lid 12 van de statuten van Plicht Getrouw keurden wij op 12 mei 2015 het jaarstukken en de jaarrekening over 2014 goed. De Raad van Toezicht dechargeert het bestuur voor het gevoerde beleid over 2014. De jaarrekening is door Deloitte Accountants gecontroleerd en van een verklaring voorzien. Bennekom, 12 mei 2015

L. Zandbergen Voorzitter

P. Oosterveld vicevoorzitter/secretaris

E.J. Fredriks lid



4. OVERIGE GEGEVENS



1. Resultaatbestemming In de statuten van de stichting is geen bepaling opgenomen over de bestemming van het resultaat. Wel is in artikel 14 lid van 2 van de statuten opgenomen dat aan geldmiddelen en andere activa van de stichting geen andere bestemming mag worden gegeven dan ter bevordering van het doel van de stichting. Deze doelstelling is het uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam zijn in Bennekom, gemeente Ede. Voorgesteld wordt dan ook om het resultaat over 2014 toe te voegen aan de overige reserve.




Jaarverslag Jaarstukken. Jaarverslag 2014

Recommend Documents