Volkshuisvestelijk jaarverslag 2014 en jaarstukken 2014
Deel 1
Volkshuisvestelijk jaarverslag 2014
Maatschappelijke meerwaarde Jaarverslag 2014
Inhoud Voorwoord ............................................................................................................................. 5 Inleiding ................................................................................................................................. 6
Transparantie en verantwoording ........................................................................... 6 ‘DrieKamerModel’ ................................................................................................... 6 Leeswijzer ............................................................................................................... 6 DrieKamerModel ................................................................................................................... 7 1. Maatschappelijke kamer .................................................................................................... 7
1.1 Betaalbaar wonen ............................................................................................. 7 1.1.1 Huurprijs vergelijken met commerciële verhuurders ................................... 7 1.1.2 Inkomensafhankelijke huurverhoging ......................................................... 7 1.1.3 Werkwijze debiteurenadministratie: voorkomen van huisuitzettingen ......... 9 1.1.4 Andere bijdragen ........................................................................................ 9 1.2 In een huis dat bij je past .................................................................................. 9 1.2.1 Consulent maatschappij & zorg .................................................................. 9 1.2.2 Wonen met extra aandacht ........................................................................ 9 1.2.3 Invloed van bewoners op hun woonomgeving .......................................... 10 1.2.4 Tegengaan van onrechtmatige bewoning ................................................. 11 1.3 In een buurt die je bevalt ................................................................................. 11 1.3.1 Leefbaarheidsconsulenten en huismeesters ............................................ 11 1.3.2 Initiatieven ................................................................................................ 11 1.4 Nu en in de toekomst ...................................................................................... 12 1.4.1 Stroomversnelling ..................................................................................... 12 1.4.2 Investeren in kennisontwikkeling voor toekomstbestendige sociale huisvesting ........................................................................................................ 13 1.4.3 Relatie met belanghebbenden .................................................................. 14 2. Vastgoedkamer ................................................................................................................15
2.1 Onze klanten ................................................................................................... 15 2.1.1 Service en dienstverlening ....................................................................... 15 2.1.2 Communicatie........................................................................................... 15 2.2 Onze woningen ............................................................................................... 18 2.2.1 Exploitatie bezit ........................................................................................ 18 2.2.2 Nieuwbouw en verbouw ........................................................................... 20 2.2.3 Verwervingen en verkopen ....................................................................... 21 3.Vermogenskamer ..............................................................................................................23
3.1 Financieel beleid ............................................................................................. 23 Jaarverslag 2014
2 van 53
3.2 Uitkomsten vermogenskamer 2014................................................................. 23 Maatschappij en organisatie .................................................................................................26 4. 2014: terugblikken en vooruit kijken..................................................................................26
4.1 Motto 2014: kern in de keten – een stap verder .............................................. 26 4.2 Koers past in de maatschappelijke beweging ................................................. 26 4.3 Vooruitblik 2015 en verder .............................................................................. 27 5. Voortgang in de uitvoering van de beleidsvisie 'Kern in de keten' .....................................30
5.1 Ontwikkeling woningvoorraad naar de toekomst ............................................. 30 5.2 Ketensamenwerking en nieuw opdrachtgeverschap ....................................... 30 5.3 Nieuwe invulling maatschappelijke rol in de buurt ........................................... 31 6. Medewerkers en organisatie.............................................................................................32
6.1 Afronding krimp ............................................................................................... 32 6.2 In-, door en uitstroom ...................................................................................... 33 6.3 Opleiding en ontwikkeling ............................................................................... 33 6.4 Duurzame inzetbaarheid ................................................................................. 33 6.5 Het andere werken .......................................................................................... 34 6.6 Risico Inventarisatie & Evaluatie ..................................................................... 34 6.7 Preventief Medisch Onderzoek ....................................................................... 34 6.8 Van de Ondernemingsraad ............................................................................. 35 7. Risicobeheersing ..............................................................................................................37
7.1 Inleiding........................................................................................................... 37 7.2 Risicoprofiel .................................................................................................... 37 7.3 Risicotolerantie ............................................................................................... 39 7.4 Systeem voor risicobeheersing en -controle ................................................... 39 7.5 Risicobeoordeling............................................................................................ 40 Toezicht................................................................................................................................42 8. Toezicht Raad van Commissarissen ................................................................................42
8.1 Verslag van de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen over 2014 .............................................................................................................................. 42 8.2 Verantwoording van de Raad van Commissarissen........................................ 42 8.2.1 Samenstelling van de raad ....................................................................... 42 8.2.2 Werkwijze ................................................................................................. 44 8.2.3 Kerncommissies ....................................................................................... 45 8.2.4 Inhoudelijk toezicht ................................................................................... 46 8.2.5 Besluiten ................................................................................................... 49 8.2.6 Toezicht op verbindingen ......................................................................... 49 8.3 Governance .................................................................................................... 49 8.3.1 Governance Code .................................................................................... 49 Jaarverslag 2014
3 van 53
8.3.2 Afwijking van de in de Code omschreven best practices .......................... 49 8.3.3 Zelfevaluatie van de raad ......................................................................... 50 8.3.4 Werving en selectie leden van de raad..................................................... 50 8.3.5 Verantwoording aan belanghouders ......................................................... 50 8.4 Integriteit ......................................................................................................... 51 8.4.1 Integriteitscode ......................................................................................... 51 8.4.2 Klokkenluidersregeling ............................................................................. 51 8.4.3 Leningen en garanties .............................................................................. 51 8.4.4 Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen.............................. 51 8.5 Bestuurder ...................................................................................................... 51 8.5.1 Beoordeling prestaties bestuur ................................................................. 51 8.5.2 Bezoldigingsbeleid bestuurder.................................................................. 51 8.5.3 Bezoldiging bestuurder en directie in 2014 ............................................... 52 8.5.4 Bezoldiging raad van commissarissen ..................................................... 52 8.6 Ten slotte ........................................................................................................ 52 Verklaring van het bestuur ....................................................................................................53 Mededeling van de raad van commissarissen ......................................................................53
Jaarverslag 2014
4 van 53
Voorwoord De afgelopen jaren is de corporatiesector met grote regelmaat negatief in het nieuws geweest. Met het rapport ‘Ver van huis’ van de parlementaire enquête kunnen we, naar ik hoop, die periode afsluiten en het moment aangrijpen om te laten zien wat onze maatschappelijke betekenis is. Dat vraagt in eerste instantie volledige transparantie van ons doen en laten. Woonwaard heeft het DrieKamerModel gekozen om zichtbaar te maken welke keuzes wij maken en voor welke dilemma’s we staan. Keuzes en dilemma’s zichtbaar maken, is een eerste voorwaarde om het gesprek met gemeenten en huurdersorganisaties aan te kunnen gaan. In 2015 gaan we intensief in gesprek met onze stakeholders, om tot een nieuwe meerjarenbeleidsvisie te komen. Bij transparantie hoort ook de bereidheid om publiekelijk de prestaties van corporaties onderling te vergelijken. De Aedes-benchmark die eind 2014 gepubliceerd werd, helpt daarbij. Zeker als de benchmark de komende jaren wordt uitgebreid. In onze regio gebruiken we de benchmark om van elkaar te leren. Dat maakt de benchmark extra waardevol. Van elkaar leren hoort bij de plicht die we als maatschappelijke organisaties hebben optimaal maatschappelijk te presteren tegen minimale kosten. In de maatschappelijke prestatie staat de betaalbaarheid van wonen voor onze doelgroep centraal. Zeker in deze tijd, waarin uit verschillende onderzoeken blijkt dat steeds meer mensen moeite hebben om financieel rond te komen. Voor Woonwaard en de collega-corporaties Van Alckmaer en Kennemer Wonen is dit aanleiding geweest om in de stad Alkmaar tot een gezamenlijke portefeuillestrategie te komen. Gezamenlijk garanderen we dat van onze woningvoorraad 75% een huurprijs beneden de tweede aftoppingsgrens heeft. Met de huurdersorganisaties en gemeente gaan we in gesprek of ook zij dit percentage kunnen onderschrijven. We willen met z’n drieën over meer onderwerpen afspraken maken met de gemeente en huurdersorganisaties. Eén daarvan is leefbaarheid. Onze zorg zit vooral in de effecten van de extramuralisering. Hoe kunnen we samen met begeleidende instanties ervoor zorgen dat kwetsbare mensen succesvol zelfstandig kunnen gaan wonen? Daarvoor is samenwerking met de buurt en draagvlak onder bewoners noodzakelijk. Intensieve samenwerking tussen gemeente, begeleidende instelling en corporatie is daarbij essentieel. De gemeente heeft daarin, als gevolg van de decentralisaties in het sociale domein, een centrale en verbindende rol. Wellicht is het goed om ook het wonen als vierde decentralisatie op te pakken. Daarmee zou het hele sociale domein gedecentraliseerd zijn. Deze laatste gedachte geeft ook de ruimte om op decentraal niveau te ontwerpen hoe het sociale domein ingericht kan worden. Daarbij wordt dan niet gekeken vanuit de lijn van instituties en regelgeving, maar vanuit de vraag van bewoners die kortere of wat langere tijd begeleiding of hulp nodig hebben. Hoe zouden we, als we het opnieuw mogen doen een sociaal vangnet passend in deze tijd vorm geven? Daarin ligt wat ons betreft de uitdaging voor de komende jaren. Pierre Sponselee Directeur-bestuurder Jaarverslag 2014
5 van 53
Inleiding Transparantie en verantwoording Transparantie en verantwoording worden met recht gevraagd van organisaties die actief zijn in het publieke domein. Deze organisaties zijn immers niet democratisch gelegitimeerd, en de ‘klanten’ van maatschappelijke organisaties zijn veelal beperkt in hun keuzevrijheid. Noch overheid, noch markt hebben daardoor directe middelen om de prestaties van een maatschappelijke organisatie te sturen. Het is aan de corporatie om in dialoog met alle belanghebbenden de koers te bepalen en uit te voeren waarmee de maatschappelijke doelen het best zijn gediend. In veel gevallen leidt dit tot goede maatschappelijke prestaties. De ruimte voor maatschappelijk ondernemerschap is in de afgelopen decennia helaas ook gepaard gegaan met uitglijders binnen de sector, zo liet Aedes in 2013 al zien in het rapport ‘De balans verstoord’. Het onderzoek van de parlementaire enquêtecommissie, dat in 2014 werd afgerond, bevestigde dit beeld, met soms ontluisterende voorbeelden. De nieuwe Woningwet, die in december van 2014 op de valreep is aangenomen door de Tweede Kamer, versterkt de positie van huurders en gemeenten bij het bepalen van beleid en investeringen door woningcorporaties. Dit beschouwen we als een goede ontwikkeling, die past bij hoe we in onze omgeving opereren. ‘DrieKamerModel’ Het jaarverslag is een van de manieren waarop Woonwaard transparantie over de maatschappelijke investeringen en prestaties biedt. Om hierin een stap te maken, hebben we ervoor gekozen om onze prestaties te ordenen volgens het ‘DrieKamerModel’. In dit model wordt het werk van de corporatie beschouwd vanuit drie invalshoeken: de vastgoedkamer, de maatschappelijke kamer en de vermogenskamer. De vastgoedkamer en vermogenskamer presteren ‘marktconform’, en bieden daarmee ruimte aan de maatschappelijke kamer om maatschappelijk te investeren. Het DrieKamerModel biedt, naast een ordening van de domeinen, ook een handvat om de geldstromen tussen de kamers inzichtelijk te maken. Deze slag hebben we in dit jaarverslag niet compleet gemaakt. Wel is hebben we het zo compleet mogelijk gedaan. In een volgend jaarverslag werken we het weer verder uit. Leeswijzer Het jaarverslag bestaat uit twee delen. Deel 1 beschrijft de prestaties die in het afgelopen jaar zijn gerealiseerd, geordend naar het DrieKamerModel. In deel 2 vindt u een verantwoording over 2014 in relatie tot de koers die is uitgezet in de beleidsvisie 2012 - 2015, over de organisatie en over risicobeheersing. Het jaarverslag eindigt met het verslag van de Raad van Commissarissen.
Jaarverslag 2014
6 van 53
DrieKamerModel 1. Maatschappelijke kamer Woonwaard is een maatschappelijke vastgoedorganisatie: een vastgoedorganisatie met een maatschappelijke opgave. In het DrieKamerModel is het de maatschappelijke kamer die de maatschappelijke prestaties van de corporatie inhoud geeft. Veel maatschappelijke prestaties levert de corporatie dankzij de inzet van de woningvoorraad. Daar waar de corporatie meer doet dan van een commerciële marktpartij verwacht zou worden, verantwoorden we onze activiteiten en resultaten in de maatschappelijke kamer. We doen dat aan de hand van onze missie: ‘Betaalbaar wonen in de regio Alkmaar, in een huis dat bij je past, in een buurt die je bevalt, nu en in de toekomst.’ In totaal heeft Woonwaard meer dan € 1 mln. uitgegeven aan personeelskosten, financiële bijdragen en out of pocketkosten die zijn toe te schrijven aan de maatschappelijke kamer. Dat bedrag is exclusief gederfde inkomsten doordat de huur die wij berekenen lager is dan de markthuur. 1.1 Betaalbaar wonen De kern van iedere corporatie is om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Niet voor niets begint de missie van Woonwaard met ‘betaalbaar wonen’. Dat is een belangrijk thema dat we onder andere via ons huurbeleid hebben ingevuld. In deze paragraaf lichten we toe wat we in 2014 hebben gedaan op het gebied van betaalbaarheid. 1.1.1 Huurprijs vergelijken met commerciële verhuurders Het DrieKamerModel gaat uit van een vergelijking tussen het huurprijsbeleid van de woningcorporaties en dat van commerciële verhuurders. De conclusie luidt dan al snel dat woningcorporaties huurruimte laten liggen: we zouden meer huur kunnen vragen dan we doen. Woonwaard bekijkt haar huurprijsbeleid door een andere bril, namelijk de bril van de markt waarin we actief zijn. We verhuren woningen hoofdzakelijk aan huurders met een jaarinkomen onder de € 38.500. In ons huurprijsbeleid willen we de huren afstemmen op dit specifieke marktsegment. Dit betekent dat we ons inspannen om de kosten van beheer, exploitatie en investeringen laag te houden, zodat ook de huur op een niveau kan blijven dat betaalbaar is voor onze huurders. Wanneer het inkomen van een huurder zo laag is dat ook onze huurprijzen te hoog zijn, springt de overheid bij met de huurtoeslag. 1.1.2 Inkomensafhankelijke huurverhoging Bij de jaarlijkse huurverhoging in 2014 hebben we de huren inkomensafhankelijk verhoogd. We hebben deze ruimte in het overheidsbeleid gebruikt om onze huren sneller naar de standaardhuur (ook streefhuur genoemd) te krijgen. Dit is een strategische doelstelling om de huurprijzen in lijn te brengen met de waarde en de kwaliteit van de woning, om op termijn betaalbaarheid te kunnen garanderen. Jaarverslag 2014
7 van 53
De huren werden verhoogd tot maximaal de standaardhuur. Dat is de huur die past bij de kwaliteit, de ligging en de populariteit van de woning en waarmee de kosten van de woning worden gedekt. De standaardhuur is altijd lager dan de maximaal redelijke huur, de huur die de woning waard is volgens het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel). De standaardhuur stellen we jaarlijks vast. Bij mutatie harmoniseert Woonwaard de huur naar de standaardhuur. De huren van de sociale woningvoorraad worden afgetopt op de standaardhuur. De huurprijs van vrije sector woningen worden niet afgetopt. Huidige huur (2014) Huurprijs
Aantal VHE 2.665
tot € 392,98
Percentage 19,6%
Percentages cumulatief 19,6%
€ 392,98 - € 562,48
7.370
54,1%
73,7%
€ 562,48 - € 602,78
1.298
9,5%
83,2%
€ 602,78 - € 699,48
2.010
14,7%
97,9%
287
2,1%
100%
13.630
100%
vrije sector Eindtotaal
Besluit tot huurverlaging in 2015 Op basis van verschillende onderzoeken hebben we vastgesteld dat het huurbeleid ertoe leidde dat de huurprijzen te veel zouden stijgen in relatie tot het inkomen van onze doelgroep. Daarom hebben we samen met twee collega-corporaties besloten om minimaal 75% van onze woningvoorraad in de categorie betaalbaar (tweede aftoppingsgrens, circa € 600,-) aan te bieden. Minimaal 95% van onze woningen blijft onder de huurtoeslaggrens (ca. € 700,-). Om aan dit nieuwe huurbeleid invulling te geven, verlagen we de huidige standaardhuren met 3%. Door alle standaardhuren te verlagen, blijft het aanbod in de verschillende prijssegmenten verdeeld, in plaats van dat alle woningen langzaam groeien naar een huur van € 600. Dit beleid is vastgesteld in 2014 en wordt uitgevoerd bij de huuraanpassing per 1 juli 2015 of direct bij mutatie. Bij huurders die op dit moment meer dan de standaardhuur betalen, verlagen we in 2015 de huur bij de jaarlijkse huuraanpassing. Nieuwe standaardhuur Huurprijs tot € 392,98
1.601
11,7%
Percentages cumulatief 11,7%
€ 392,98 - € 562,48
6.235
45,7%
57,4%
€ 562,48 - € 602,78
2.435
17,9%
75,3%
€ 602,78 - € 699,48
3.073
22,5%
97,8%
286
2,1%
100%
vrije sector Eindtotaal
Jaarverslag 2014
Aantal VHE
13.630
Percentage
100%
8 van 53
1.1.3 Werkwijze debiteurenadministratie: voorkomen van huisuitzettingen Woonwaard is er juist om mensen met een zwakkere sociale, economische of maatschappelijke positie te huisvesten. Daarom doen we er alles aan om mensen te blijven voorzien in een primaire basisbehoefte: een woning. Als er huurachterstand ontstaat, voeren we een intensieve aanpak om huisuitzetting te voorkomen. We weten het aantal huisuitzettingen daardoor te beperken. In 2014 waren er 14 ontruimingen op basis van huurachterstand en 2 op basis van woonfraude. 1.1.4 Andere bijdragen Andere bijdragen aan de betaalbaarheid leverden we bijvoorbeeld met de groepsaankoop duurzame energie. Daarmee kunnen huurders, via een compleet verzorgde overstap naar een andere leverancier, hun vaste lasten laten dalen. Via het project ‘Wonen is een vaardigheid’ leren we huurders die voor het eerst zelfstandig gaan wonen hun huishoudboekje te beheren.
1.2 In een huis dat bij je past Woonwaard wil woningen aanbieden die passen bij de leefstijl, levensfase en bijzondere fysieke of sociale vereisten van huurders. Door de extramuralisering zijn er steeds meer bewoners die wonen met zorg of die ondersteuning nodig hebben. Dat leidt ertoe dat Woonwaard ook woningen en woonvormen aanbiedt waarin op een goede manier zorg en begeleiding kan worden geboden. Bij het ‘wonen in een huis dat bij je past’ vinden we het ook van belang dat huurders meepraten en -beslissen over hun woonomgeving. In deze paragraaf lichten we toe hoe we hier invulling aan geven. 1.2.1 Consulent maatschappij & zorg Door de extramuralisering zien we meer bewoners in wijken wonen die speciale aandacht nodig hebben. De consulent maatschappij & zorg, een nieuwe functie sinds eind 2013, ondersteunt individuele bewoners en verwijst waar nodig naar hulpverleningsorganisaties en andere instanties. Hiermee proberen we overlast te voorkomen en leveren we een bijdrage aan de veiligheid en leefbaarheid van omwonenden. Doordat de consulent bij bewoners over de vloer komt en andere instellingen inschakelt, is de kans groter dat bewoners zelfstandig kunnen blijven wonen. 1.2.2 Wonen met extra aandacht We zijn er speciaal voor mensen met een zwakkere sociale, economische of maatschappelijke positie. Het huisvesten van mensen die extra aandacht nodig hebben, is dus een belangrijke taak van de corporatie. Op verschillende manieren hebben we hierin voorzien. De kosten van de hiervoor benodigde personele inzet bedragen ca. € 75.000. Hieronder een overzicht van enkele resultaten. •
Nieuwe woonvormen Aan de Titanialaan huisvesten we ongeveer 30 jongeren met diverse beperkingen in één complex samen met reguliere huurders. Zij worden begeleid vanuit verschillende instellingen.
Jaarverslag 2014
9 van 53
•
Aanpassing woningen De bestaande woningen en complexen aan De Liede, Mantelmeeuw, Lindeboomplein en Tesselschadestraat hebben we verbouwd en/of geschikt gemaakt voor ongeveer 58 cliënten van DnoDOEN, Leger des Heils en Esdégé Reigersdaal.
•
Verhuringen via Transferpunt Via het Transferpunt van SVNK zorgen we voor doorstroming vanuit instellingen voor de cliënten van zorginstanties en bemiddelt bij de huisvesting van statushouders (zie tabel).
•
WonenPlus Vrijwilligers van WonenPlus verlenen hand- en spandiensten aan ouderen, mensen met een functiebeperking en chronisch zieken, waardoor zij langer zelfstandig kunnen blijven wonen en meedoen in de samenleving.
•
Huismeester in Hof van Luxemburg In het Hof van Luxemburg (50 aanleunwoningen) verricht een huismeester de kleine reparaties in de woningen en gemeenschappelijke ruimtes. De bewoners in dit complex zijn niet in staat dit zelf te doen.
Verhuringen via Inverdiencontract via Transferpunt Contract aan statushouders (via Transferpunt) VHE’s aan zorginstellingen Plaatsen voor cliënten van zorginstellingen Totaal
Aantal 24 25 550 178 777
1.2.3 Invloed van bewoners op hun woonomgeving De behoefte aan zeggenschap bij mensen in het algemeen neemt steeds meer toe, dus ook over het wonen. In de nieuwe huisvestingswet is aan dit onderwerp dan ook aandacht besteed. Inspraak van huurders bij de werkzaamheden van corporaties wordt steeds belangrijker. In onze missie staat dat bewoners actieve partners zijn met gedeelde verantwoordelijkheden. Waar mogelijk zoeken we de dialoog en proberen we samen verder te komen. Enkele voorbeelden staan hieronder •
Groot onderhoud Muiderwaard Per flat hebben bewoners en bewonerscommissie meegedacht en meebesloten over de onderhoudswerkzaamheden, de materialen en de planning.
•
Bergerweg De bestaande studentenhuisvesting aan de Bergerweg hebben we uitgebreid met 8 nieuwe studentenwoningen. De studentbeheerders zijn betrokken bij de plannen en organiseerden de officiële opening eind oktober 2014.
•
Hof van Overdie In de 'Hof van Overdie' verhuren we 28 woningen aan bewoners die bereid zijn om zich in te zetten voor elkaar, het complex en de wijk, in ruil voor een lagere huur. We verwachten dat de levendigheid van de buurt daardoor
Jaarverslag 2014
10 van 53
toeneemt. We rekenen een iets lagere huur, in totaal € 1.800 op jaarbasis. •
Coöptatie Strandwal De bewonerscommissie van de Strandwal (complex met 60 zorgwoningen) kunnen nieuwe bewoners voor het complex voor dragen. Zij selecteren potentiële bewoners op bereidheid om anderen te ondersteunen en een rol te spelen in de activiteiten van de bewonerscommissie.
•
Woongroep De Vuurplaats De Vuurplaats is een woongroep in de wijk Butterhuizen (Heerhugowaard), waarbij bewoners zelf bepalen wie in aanmerking komt voor vrijkomende woningen. Het doel is ‘milieu- en mensvriendelijk samen wonen en werken’.
1.2.4 Tegengaan van onrechtmatige bewoning Door onze intensieve aanpak om onrechtmatige bewoning tegen te gaan, zorgen we ervoor dat zoveel mogelijk woningen beschikbaar blijven voor onze doelgroep en bewaken we een eerlijke woonruimteverdeling. Dit jaar heeft onze aanpak geresulteerd in 71 woningen die weer beschikbaar zijn gekomen voor onze doelgroep. Deze aanpak, en de preventieve werking die ervan uit gaat, draagt ook bij aan de leefbaarheid in de wijk.
1.3 In een buurt die je bevalt De woonomgeving is heel bepalend voor het woongenot. Daarom richt Woonwaard zich ook op de woonomgeving, met als doel dat de mensen die er wonen de omgeving positief beoordelen. Woonwaard ondersteunt bewoners in initiatieven die de leefbaarheid verbeteren, en draagt bij via de huisvesting van maatschappelijke voorzieningen. Wat we hebben gedaan lichten we hieronder toe. 1.3.1 Leefbaarheidsconsulenten en huismeesters Onze leefbaarheidsconsulenten en huismeesters dragen bij aan een prettige woonomgeving, een betrokken houding van bewoners en ze ondersteunen bewonersinitiatieven. De leefbaarheidsconsulenten zijn het ‘gezicht, oren en ogen’ van Woonwaard in de aandachtswijken Rivierenwijk, Overdie en De Mare. Zij doen onder andere het sociaal beheer, het onderhouden van contacten met bewonerscommissies, signaleren en doorverwijzen, controle en handhaven, en de contacten met netwerkpartners. Samen met bewonerscommissies maken we afspraken over de inzet van huismeesters. Huurders betalen 70% van de kosten van de huismeester, Woonwaard betaalt 30%. Huurders mogen met elkaar beslissen waar de huismeester zijn tijd aan besteed. Onze huismeesters krijgen positieve feedback op hun inzet. 1.3.2 Initiatieven Leefbaarheidsconsulenten en huismeesters zijn betrokken bij veel van onderstaande initiatieven. In totaal trokken we zo’n € 90.000 voor deze initiatieven, en circa € 120.000 voor extra schoonmaakwerkzaamheden.
Jaarverslag 2014
11 van 53
•
Ondersteuning bewonersinitiatieven In 2014 heeft Woonwaard 27 initiatieven van bewoners ondersteund. De initiatieven variëren van kleine fysieke verbeteringen (bijv. het plaatsen van een fietsenrek) tot een ontmoetingsactiviteit waarbij bewoners elkaar leren kennen.
•
Vrijwillige beheerders Huurders die geen uitzicht hebben op betaald werk, vragen we als beheerders voor hun eigen complex. Zo delen we de verantwoordelijkheid van de woonomgeving en dalen het aantal klachten en meldingen over vuil en graffiti.
•
Inzet van studentbeheerders De studentbeheerders aan de Bergerweg dragen bij aan een omgeving waarin het prettig is om te wonen. Met de studentbeheerders zijn afspraken gemaakt over een aantal beheerstaken waarvoor zij verantwoordelijk zijn.
•
Ondersteuning Buurtbemiddeling Als huurders klachten hebben over woongedrag van buren, verwijst Woonwaard door naar Buurtbemiddeling. Deze organisatie zet getrainde vrijwilligers in bij burenoverlast. In 2014 hebben 94 Alkmaarse huurders gebruik gemaakt van Buurtbemiddeling en 55 huurders uit Heerhugowaard.
•
Schoonmaak en groenonderhoud Schoonmaak en groenonderhoud zetten we in om de uitstraling van buurten plezierig te houden, om de verhuurbaarheid van woningen op peil te houden en de omgeving voor de huurders leefbaar en aantrekkelijk te houden. Het gaat hier om bijvoorbeeld extra (incidentele) schoonmaakkosten voor het verwijderen van graffiti, grofvuil en voor groenbeheer.
1.4 Nu en in de toekomst Zolang er vraag is naar betaalbare woningen die niet door ‘de markt’ geboden worden, wil Woonwaard hierin kunnen voorzien. Dit betekent dat een duurzame exploitatie noodzakelijk is, met voldoende rendement om de woningvoorraad toekomstbestendig te houden en investeringen te kunnen plegen in de woonfunctie, duurzaamheid en technische kwaliteit. 1.4.1 Stroomversnelling De Stroomversnelling is een initiatief van 6 corporaties, waaronder Woonwaard, en 4 landelijke bouwbedrijven. Het doel is om huurders via renovatie een comfortabele, veilige en betaalbare woning aan te bieden. Een woning die net zoveel energie opwekt als - onder normale omstandigheden - verbruikt. We noemen dit ook wel een Nul-Op-de-Meter-woning (NOM-woning). Eind 2013 maakte BAM Woningbouw voor Woonwaard de eerste prototype woning. Begin 2014 heeft Woonwaard 5 bewoonde woningen op deze manier aangepakt. Eind oktober 2014 zijn we gestart met de volgende 49 woningen, die voor het einde van het jaar aan de bewoners werden opgeleverd.
Jaarverslag 2014
12 van 53
Waarom doet Woonwaard mee aan de Stroomversnelling? Woonwaard denkt dat innovatie in de bouw noodzakelijk is om tot betaalbare verbeteringen van de betaalbare woningvoorraad te komen. De Stroomversnelling is een innovatief project, waarin corporaties en bouwbedrijven samen hun nek uitsteken om tot nieuwe concepten te komen. Het unieke van de Stroomversnelling is dat we gebruik maken van de energierekening van de huurder. Doordat de woning ‘nul op de meter’ is, vragen we een Energie Prestatie Vergoeding aan de huurder. Na de aanpak heeft de huurder een heel comfortabele woning, zonder extra kosten. Die constructie geeft ons de financieringsruimte om de woningen weer voor 50 jaar op te knappen en tegelijkertijd een flinke bijdrage te leveren aan duurzaamheid en CO2-reductie. Daarnaast stimuleert de Stroomversnelling innovatie en werkgelegenheid in de bouw. Maatschappelijke prestatie We lopen voorop in de ontwikkeling van de renovatie van woningen naar ‘nul op de meter’. Doordat we voorop lopen, dragen we bij aan kennisontwikkeling en zijn we innovatief qua proces en techniek. We dragen bij aan beheersbare woonlasten voor de huurder; huur en Energie Prestatie Vergoeding ontwikkelen zich voorspelbaar. Na de ingreep zijn de woonlasten voor de huurder gelijk. In veel gevallen zullen huurders na een jaar geld terugkrijgen van de energieleverancier, omdat de woning meer energie opwekt dan zij verbruiken. De verbeterde isolatie draagt bovendien bij aan meer comfort. De corporaties hebben 3 prestatie-eisen aan de bouwers gesteld: 1. Een tevreden bewoner 2. Rendement van 5,25% op de investering, gedurende 40 jaar, waarbij de corporatie bereid is het onderhoud bij de bouwer neer te leggen 3. Nul-Op-de-Meter gemeten over een jaar. De CO 2 -reductie per woning is 3.401 kg per woning. We hebben in 2014 54 NOM-woningen verbouwd, die straks zorgen voor 183.000 kg CO 2 -reductie. Het financiële rendement van de eerste 55 woningen van Woonwaard bedraagt 4,8%. Omdat we in het begin staan van een innovatieproces zijn de kosten niet direct laag. Ook worden in deze fase nog extra kosten gemaakt. Het rendement is echter wel veel hoger dan bij traditionele renovaties. Dankzij de Stroomversnelling zullen de prijzen voor dit soort renovaties gaan dalen. Daar kan iedereen van profiteren. 1.4.2 Investeren in kennisontwikkeling voor toekomstbestendige sociale huisvesting Netwerk Conceptueel Bouwen De partijen in het Netwerk Conceptueel Bouwen werken aan een ‘hoge kwaliteit tegen een lage prijs met een eenvoudig en snel proces van ontwikkeling en realisatie’. Het is een samenwerking tussen corporaties, architecten en bouwbedrijven. Woonwaard is lid het netwerk.
Jaarverslag 2014
13 van 53
Deelname TU-programma ‘de vernieuwde corporatie’ De TU Delft volgt een aantal jaar enkele corporaties die het roer drastisch hebben omgegooid als reactie op externe ontwikkelingen. Woonwaard is een van die corporaties. Deelname pilot DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een model waarin de belangrijkste keuzes van corporaties duidelijk inzichtelijk worden gemaakt: de vastgoedexploitatie, de financiële continuïteit en de maatschappelijke activiteiten. Platform31 helpt met een pilot om de maatschappelijke kamer vorm te geven. In 2014 zijn geen kosten gemaakt voor deelname aan de pilot. 1.4.3 Relatie met belanghebbenden Als maatschappelijke organisatie hechten we aan een goede relatie met onze belanghebbenden. We informeren hen over relevante thema’s, en geven hen invloed op ons beleid. Huurdersparticipatie Een corporatie is wettelijk verplicht om regelmatig met een georganiseerde huurdersgroep te spreken. Huurders van Woonwaard hebben zich verenigd in een Huurdersbelangenvereniging (HBV). Daarnaast zijn er 34 (vrijwillige) bewonerscommissies die ondersteund worden door de Huurdersbelangenvereniging. Er zijn afspraken met bijna alle commissies gemaakt over de inzet van leefbaarheidsconsulenten, huismeester, leefbaarheidsprojecten en wat bewonerscommissies zelf doen. We zoeken ook participatie door ongeveer 700 huurders die zich daarvoor hebben aangemeld, minimaal drie maal per jaar digitaal te bevragen op handelen of beleid van de corporatie. We hebben een kantoor ter beschikking gesteld aan de HBV waar zij kunnen vergaderen en spreekuur voor huurders hebben. In 2014 besteedden we ruim € 60.000 om de huurdersparticipatie vorm te geven. Bewonersblad ‘Thuis!’ Met ons bewonersblad Thuis! geven we huurders inzicht in waar Woonwaard voor staat. Uit lezersonderzoek blijkt dat het blad ook de betrokkenheid met Woonwaard vergroot. De productie van de Thuis! kost ca. € 0,80 per nummer. E-nieuwsbrief Stakeholders informeren we via onze e-nieuwsbrief. In 2014 verstuurden we zes e-nieuwsbrieven.
Jaarverslag 2014
14 van 53
2. Vastgoedkamer 2.1 Onze klanten 2.1.1 Service en dienstverlening KlantContactCentrum (KCC) Het team dat de primaire klantcontacten afhandelt, is het Klantcontactcentrum (KCC). In 2014 heeft het KCC bijna 66.000 telefoongesprekken gevoerd. Het team werkt efficiënt, professioneel en klantvriendelijk met als resultaat positieve reacties van huurders en partners. APK Onderhoud Een keer in de drie jaar komt Woonwaard bij huurders thuis om de woning technisch na te lopen en kleine reparaties direct uit te voeren. We inspecteren de woning aan de hand van een puntenlijst (APK lijst), waarbij de woning en installaties worden gecontroleerd op veiligheid. We verwachten door de APK een bijdrage te leveren aan het ervaren woongenot van de huurders. Daarbij houden we de technische kwaliteit van de woning op peil. Groenonderhoud Re-integratiebedrijf WNK doet voor Woonwaard het groenonderhoud in de wijken. Hiermee was in 2014 € 200.000 gemoeid. WNK handelt ook de klachten over het groenonderhoud af, waardoor vragen van huurders op dit vlak snel worden opgelost, zonder tussenkomst van Woonwaard. We hebben bewust gekozen voor het werken met een re-integratiebedrijf. Veel van de medewerkers behoren direct of indirect tot de doelgroep van de corporatie en wonen in ons gebied of onze woningen. Dit vergroot de betrokkenheid bij de directe woonomgeving en heeft een positieve uitstraling naar bewoners. Schoon Woonwaard sluit met bewoners, onder andere via bewonerscommissies, contracten af over hoe vaak, wanneer en wat er schoon gehouden moet worden. Hiervoor betalen de bewoners servicekosten. Bewoners bepalen zelf hoeveel ze betalen en waarop het onderhoud wordt ingezet. Dit is het reguliere schoonmaakwerk. Het extra werk, zoals verwijderen graffiti, schoonmaken ernstige vervuiling door onbekende dader(s), dat moet gebeuren komt voor rekening van de maatschappelijke kamer, omdat het veroorzaakt wordt door niet te achterhalen daders en de woonomgeving negatief beïnvloedt. 2.1.2 Communicatie Lidmaatschappen en financiële ondersteuning Via lidmaatschappen en financiële ondersteuning van instellingen en initiatieven dragen we bij aan een goede reputatie van Woonwaard. Soms biedt een lidmaatschap of financiële ondersteuning mogelijkheden om te netwerken. In andere gevallen draagt het bij aan de vitaliteit of leefbaarheid van een wijk of stad. Als een project aan een van die voorwaarden voldoet, dan kiezen we er vaak voor om die te ondersteunen.
Jaarverslag 2014
15 van 53
In 2014 hebben we 15 projecten ondersteund, voor een bedrag van in totaal € 28.800 Digitale media Via onze website en social media geven we huurders en stakeholders actuele informatie over Woonwaard. De website fungeert als een kennisbank voor de huurders. Ook kunnen huurders via formulieren tal van aanvragen doen. Via Mijn Woonwaard-omgeving krijgen zij ook inzage in hun persoonlijke gegevens, de puntenwaardering, de standaardhuur en huidige huur van hun woning. Met onze sociale media (Twitter, Facebook, Linkedin, GooglePlus, Youtube) richten we ons vooral op stakeholders. In 2014 hebben we ook voorbereidingen getroffen voor een nieuwe website. Niet alleen is de huidige website verouderd qua vormgeving en technologie, maar we willen ook verdere stappen maken in de mogelijkheden die de website biedt voor huurders. KWH-Huurlabel Woonwaard voert het Huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) sinds 2001. KWH peilt met continue metingen de tevredenheid van onze bewoners over diverse aspecten van onze dienstverlening: contact, woning zoeken, nieuwe woning, huur opzeggen, reparaties, onderhoud, ontevredenheid, woning en buurt. Klantfocus is een belangrijke waarde van Woonwaard. De resultaten van de KWH-metingen geven ons de informatie die we nodig hebben om daaraan te werken. Over 2014 halen we gemiddeld over alle onderdelen een 7,6, dat is 0,6 punten boven de norm. Op twee onderdelen scoren we onder de KWH-norm: ontevredenheid (6,2; norm 6,5) en woning (6,8; norm 7).
Jaarverslag 2014
16 van 53
Een analyse van KWH heeft uitgewezen dat bewoners die ontevreden zijn dit niet melden bij Woonwaard maar het aangeven in de vragenlijst van KWH. Deze analyse zal worden ingezet ter verbetering van de processen die tot klachten hebben geleid. Op basis van de meting in 2014 wordt ons label, dat geldig is tot 2016, niet verlengd. In 2015 wordt opnieuw gemeten, als dan de norm gehaald wordt, volgt verlenging. Klachtafhandeling Woonwaard houdt de uitingen van ontevredenheid van bewoners (klachten) die schriftelijk binnenkomen bij. Wat opvalt is dat het aantal klachten - na enkele jaren van daling - het afgelopen jaar is gestegen. Ongeveer een derde van de klachten gaat over de uitvoering van reparaties. Voorheen kwamen klachten voor een groot deel rechtstreeks bij het eigen onderhoudsbedrijf terecht en werden daar opgelost zonder volledige registratie. Sinds we met het extern onderhoudsbedrijf (HVA) werken, komen alle klachten bij Woonwaard binnen. Die worden eerst geregistreerd en dan doorgezet naar HVA. In de eerste periode hebben we de bedrijfsvoering moeten scherpstellen. Die zaken verklaren mogelijk een deel van de stijging. Omdat de klachten nu meer zichtbaar zijn dan in het verleden, kunnen we ook werken aan verbetering. Wat verder opvalt is het stijgende aantal klachten over gedrag van medewerkers en verzoeken om schadevergoeding (claims). De stijging laten zich voorts ook deels verklaren door de (aankondiging van inkomensafhankelijke) huurverhoging en een bulkverzending (achterstallige) facturen voor reparatieverzoeken. Bij klachten proberen we de ontevredenheid van de huurder om te zetten in tevredenheid. Dat doen we door het zo goed mogelijk beantwoorden van de klacht en het oplossen van de onderliggende ontevredenheid. We hebben eind 2014 een analyse gemaakt van de binnenkomende klachten en uitingen van ontevredenheid en het afhandelingsproces en een verbeteringsvoorstel gedaan. We zijn in 2014 gestart met een traject om klachten efficiënter af te handelen en te voorkomen. Ook in 2015 heeft dit onze volle aandacht. Tabel: meldingen in aantallen per categorie
Omschrijving Klachten over gedrag medewerkers Klachten over groot onderhoud/renovatie klachten over uitvoering reparatie Klachten over (onderhoud) installaties (CV, warmwatervoorziening, lift etc.) Klachten over mutaties en woningtoewijzing Niet eens met factuur Burenoverlast (escalatie) Claim/schadevergoeding Klacht over staat van de woning (achterstallig onderhoud) Klachten van niet huurders (kopers, huurders andere corporatie) Overig Totaal
Jaarverslag 2014
2014 17 3 164 16
2013 7 3 57 15
2012 8 3 41 6
2011 13 1 43 9
22 16 4 91 4
18 42 1 43 9
12 33 4 33 4
14 55 6 31 8
x
x
x
3
29 366
15 210
10 154
18 201
17 van 53
2.2 Onze woningen In deze paragraaf zoomen we in op de samenstelling van ons bezit, nieuwbouw en verbouw, en verwervingen en verkopen. 2.2.1 Exploitatie bezit Het aantal verhuureenheden dat Woonwaard exploiteert is met 47 afgenomen. In de tabellen hieronder een overzicht van aantallen verhuureenheden, onze woningen per gemeente per categorie (op basis van Wet op de Huurtoeslag) en de ontwikkeling van onze woningvoorraad. Type Eengezinswoningen Meergezinswoningen Woonwagens Woningen in beheer bij derden Garages Parkeerplaatsen Overige objecten Totaal
2014 5.885 7.410 18 737 401 469 14.920
Woningvoorraad per gemeente per 31 december 2014 Netto-huurprijs per maand Alkmaar Graft-de Rijp Heerhugowaard Heiloo Langedijk Woningvoorraad per 31 december 2014
<389,06 1.614 32 385 6 2.037
389,06556,82 4.601 249 2.376 132 7.358
556,83699,48
>699,48 Eindtotaal
1.598 140 1.705 18 124 3.585
231 1 80 2 1 315
8.044 422 4.546 20 263 13.295
Ontwikkeling van de woningvoorraad, exclusief woningen in beheer en exclusief woonwagens Netto-huurprijs per maand Woningvoorraad per 1 januari 2014 Sloop/onttrekkingen/herrubricering Toevoeging van woningen Ombouw Verkoop van woningen Mutaties netto-huurprijs Woningvoorraad per 31 december 2014
<389,06 2.208 293171042.037
389,06556,82 7.422
37277.358
556,83699,48
>699,48
Eindtotaal
3.393
372
38
5
24178 3.585
1547315
Huur De totale huuromzet van de portefeuille van Woonwaard bedraagt € 82.770.000. Daarnaast is er sprake van een huurderving van € 1.375.000. Deze derving is te verdelen naar: Jaarverslag 2014
18 van 53
13.395 2943 31830 13.295
totaal
woningen
BOG
voorzieningen
59.395
59.395
-
-
Moeilijk verhuurbaar
359.945
112.541
215.283
32.121
Mutatie
300.274
123.842
129.020
47.412
(Voorgenomen) sloop
247.623
247.623
-
-
Verkoop
326.256
283.478
42.169
609
81.062
80.725
-
337
1.374.555
907.605
386.471
80.479
Leegstand i.v.m. onderhoudsprojecten
Overige (ontruiming, toewijzing door derden) Totaal
Het aantal mutaties in de voorraad betrof 1.156. Minimaal 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen moet worden bemiddeld aan kandidaten met een verzamelinkomen lager dan € 34.678. Maandelijks controleren we wat de stand van zaken is en sturen we zo nodig bij. In 2014 was het percentage 92% Kosten De aan het vastgoed gerelateerde kosten bestaan uit de kosten voor onderhoud, overige operationele kosten en indirect aan het vastgoed toe te rekenen organisatiekosten. In 2014 waren de kosten voor onderhoud als volgt: Planmatig onderhoud € 7.839.000 Dagelijks onderhoud € 6.810.000 VVE’s € 1.304.000 Totaal € 15.953.000
De verdeling van de overige operationele kosten was als volgt: Erfpacht € 31.000 Verhuurdersheffing € 6.400.000 Belastingen € 4.662.000 Verzekeringen € 339.000 Overige € 400.000 Totaal € 11.832.000 Rendement en kostenquote Woonwaard stuurt met betrekking tot het vastgoed op rendement. Rendement is in dit geval de verhouding tussen de waarde van het vastgoed en de huuropbrengst. Voor 2014 is het door Woonwaard te behalen minimum netto rendement (IRR) vastgesteld op 2,44%. Voor de waarde van het vastgoed wordt uitgegaan van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde voor het totale Woonwaard bezit bedraagt € 1.9 mld. Het gerealiseerde huurrendement komt daarmee op 4,4%. De tweede grootheid waarop Woonwaard met betrekking tot het vastgoed stuurt is de kostenquote. Dit is de verhouding tussen huuropbrengst en direct en indirect aan het Jaarverslag 2014
19 van 53
vastgoed toe te rekenen operationele kosten. De kosten mogen maximaal 50% van de baten bedragen. In 2014 was het aandeel van de kosten ten opzichte van de totale huuromzet 44,7%. Van het gerealiseerde huurrendement komt 55,3% ten goede aan de operationele kasstroom, wat resulteert in een nettorendement van 2,43%. 2.2.2 Nieuwbouw en verbouw Opleveringen 36 nieuwbouw woningen Na de oplevering van de eerste 14 woningen in 2013 zijn in 2014 in Langedijk 36 nieuwe sociale huurwoningen in het project Westerdel opgeleverd. Dit is de eerste fase van dit uitbreidingsplan, waarin Woonwaard in totaal maximaal 61 woningen zal realiseren. De stichtingskosten van het project zijn € 12.115.000 en de gemiddelde huurprijs voor deze eerste 50 grondgebonden woningen bedraagt € 665 per maand. De stichtingskosten van het project kunnen nog met maximaal € 1.800.000 dalen, als de rechter in hoger beroep Woonwaard in het gelijk stelt in het geschil tussen Woonwaard en Woningbouw Vereniging Langedijk over de hoogte van de grondkosten van dit project. Bouw gestart 138 woningen en 1 brede school Woonwaard is in 2014 gestart met een, in het huidige perspectief, omvangrijk bouwprogramma, verdeeld overeen drietal projecten. Spieghelbuurt Alkmaar In Alkmaar is gestart met de bouw van het project Spieghelbuurt 3e fase.In dit project worden een brede school, die door de gemeente Alkmaar in eigendom afgenomen wordt, en 62 woningen gerealiseerd. Het woningbouwprogramma omvat 27 appartementen boven de school, 22 appartementen aan een park en 13 grondgebonden woningen. De appartementen aan het park zullen verkocht worden, terwijl de overige woningen voor verhuur bestemd zijn. Het project wordt eind 2015 opgeleverd. Tamarix Heerhugowaard In Heerhugowaard is de bouw van het project Tamarix van start gegaan. In dit project worden 70 appartementen gerealiseerd, waarvan 37 via een bulkcontract aan de Zorginstelling Philadelphia worden verhuurd voor cliënten met een verstandelijke beperking en 33 beschikbaar komen voor reguliere verhuur door Woonwaard. De oplevering is in het derde kwartaal van 2015. Plan Roelofsen In Graft de Rijp is HSB uit Volendam gestart met de uitvoering van Plan Roelofsen. Woonwaard neemt hier 6 grondgebonden woningen af via een turnkey overeenkomst. De woningen zijn bedoeld voor sociale verhuur en worden in het tweede kwartaal van 2015 opgeleverd. Voorbereiding gestart 32 zorgwoningen Voor cliënten van Esdégé realiseert Woonwaard een programma in De Draai en aan de Middenweg in Heerhugowaard. In 2014 is een haalbaarheidsonderzoek afgerond voor de realisatie van 32 zorgwoningen en is gestart met het ontwerp hiervoor. Jaarverslag 2014
20 van 53
Oplevering 8 verbouwde zelfstandige studenten units In de voormalige school aan de Bergerweg is de huur van het daar aanwezige kinderdagverblijf opgezegd. Net als voor de rest van de voormalige school heeft Woonwaard besloten de beschikbaar gekomen ruimte te verbouwen tot 8 zelfstandige studentenunits. De investeringskosten bedragen in totaal € 426.000, waaraan de gemeente Alkmaar € 100.000 subsidie heeft toegekend. Toevoegingen aan woningvoorraad Aan het Hof van Overdie, de Lauwers en aan de Bergerweg hebben we 62 woningen aan de kernvoorraad toegevoegd. Hierdoor zijn er weer meer woningen beschikbaar voor onze doelgroep. In het Hof van Overdie heeft Woonwaard 50 woningen die gesloopt zouden worden technisch in orde gemaakt, zodat we die weer minimaal 10 jaar kunnen exploiteren. In het voormalige schoolgebouw en kinderdagverblijf aan de Bergerweg in Alkmaar heeft Woonwaard acht studentenwoningen toegevoegd aan de studentenwoningen die we daar eerder realiseerden. Bij de Lauwers hebben we de geschakelde eengezinswoningen, die bewoond waren door cliënten van EsdégéReigersdaal, omgebouwd tot vier reguliere eengezinswoningen. Door verbouwing van de woningen, aanpassing van de plattegrond en nieuwe keukens en badkamers is de kwaliteit van de woningen toegenomen. 2.2.3 Verwervingen en verkopen Woonwaard heeft in 2014 21 woningen teruggenomen, die eerder onder de Koopgarantregeling zijn verkocht. Het totale aankoopbedrag daarvan bedraagt € 2.612.000. De gemiddelde koopsom is € 124.000. Van deze teruggenomen woningen zijn er 20 regulier verkocht en is 1 woning verkocht onder Koopgarantvoorwaarden. Eén Koopgarantkoper is 100% eigenaar geworden van zijn woning. Daarmee is dus 1 Koopgarantwoning omgezet naar bloot (volledig) eigendom. Het aantal woningen waarop Woonwaard met Koopgarant aanspraken heeft, is daardoor met 21 afgenomen van 394 ultimo 2013 naar 373 ultimo 2014. Nieuwbouw Verbouw Terugname Koopgarant Totaal
36 8 21 + 65
Afname voorraad In 2014 zijn uit de bestaande voorraad 83 woningen verkocht en getransporteerd, waarvan 10 aan zittende huurders. Het aantal verkochte garages bedraagt 8 stuks. Hierboven is reeds aangegeven dat 21 teruggenomen Koopgarantwoningen zijn verkocht. In totaal bedraagt de verkoopopbrengst € 15,5 mln. Voor de woningen is dat gemiddeld € 147.000. Het totale verkoopresultaat bedraagt ruim € 6 mln. verkochte woningen doorverkoop Koopgarantwoningen verkochte garages verkoop parkeerplaatsen verkoop bedrijfsruimte Totaal
Jaarverslag 2014
83 21 8 4 1 -/- 117
21 van 53
Verbetering voorraad In 2014 is fors geïnvesteerd in de bestaande voorraad. Een deel van de investering betrof doorlopende projecten van 2013: Muiderwaard en Hoefplan. Het project Muiderwaard (Alkmaar) is in 2014 afgerond met de oplevering van de laatste 163 van in totaal 363 woningen. De hiermee gepaard gaande investering bedraagt in 2014 € 6.688.000 (€ 41.000 per woning). Het energielabel is als gevolg van de investering met 1 of 2 stappen verhoogd naar gemiddeld een B-label. Het meerjarige project Hoefplan (Alkmaar) is in 2014 vrijwel afgerond. We hebben dit plan versneld uitgevoerd, om optimaal te kunnen profiteren van het verlaagde BTWtarief en daarmee maatschappelijk geld te besparen. Er zijn 84 woningen opgeleverd en van de laatste 20 woningen is wel het casco, maar nog niet het interieur opgeleverd. De investering in dit project in 2014 is € 4.695.000. De gemiddelde investering per woning in het totale project bedraagt € 69.200. Het energielabel is met 2 tot 3 stappen verhoogd naar gemiddeld een B-label. In het complex Lauwers (Heerhugowaard) heeft de zorginstelling Esdégé de huur beëindigd van de 4 verbouwde grote eengezinswoningen. Woonwaard heeft daarop besloten de woningen terug te brengen in oorspronkelijke staat en deze regulier te verhuren. De hiermee gepaard gaande investering bedroeg € 266.000. Voor de verbetering van de woningvoorraad participeert Woonwaard, als een van de initiatiefnemers, in de Stroomversnelling. Hierover wordt in de maatschappelijke kamer gerapporteerd. De 54 woningen die we in 2014 aanpakten maakten 3 of meer labelsprongen.
Aantallen woningen en labelsprongen 200 150 100 50 0
163 54
84
Stroomversnelling - Hoefplan - 2 tot 3 Muiderwaard - 1 3 of meer labelsprongen tot 2 labelsprongen labelsprongen
Jaarverslag 2014
22 van 53
3.Vermogenskamer De Vermogenskamer bewaakt de financiële continuïteit van de organisatie. Deze rol heeft onder meer betrekking op het beheer van de kasstromen om ervoor te zorgen dat er niet meer liquiditeiten worden besteed dan er beschikbaar zijn. Dit gebeurt primair door te sturen op de gewenste ontwikkeling van de kasstromen en het eigen vermogen. De Vermogenskamer draagt ook zorg voor de gewenste liquiditeitsontwikkeling om borgbaar te blijven volgens de criteria van het WSW. In samenhang hiermee bepaalt de Vermogenskamer ook de mate waarin de corporatie vreemd vermogen aantrekt (leverage). Bij de bepaling van de gewenste financiële positie staan drie kernvraagstukken centraal: • Toekomstige omvang totaal vermogen • Gewenste groei eigen vermogen • Omvang van de leverage (aan te trekken financiering, mede in relatie tot het WSW borgingsplafond) 3.1 Financieel beleid Woonwaard wil een solide, financieel robuuste organisatie, met een laag risico profiel zijn. Woonwaard hanteert hierbij het “Duurzaam Business Model”, waarbinnen de effecten van beleidskeuzes vanuit lange termijn scenario’s worden geanalyseerd. Een belangrijk uitgangspunt in het financiële beleid is dat het aantrekken van financiering met WSW-borging altijd mogelijk moet zijn; vandaar dat Woonwaard aan de voorwaarden voor borgstelling door het WSW wil (blijven) voldoen. Het WSW geeft garanties aan onze financiers. Dankzij deze garanties kan Woonwaard geld lenen tegen gunstige voorwaarden. Om aan de voorwaarden voor borgstelling door het WSW te kunnen blijven voldoen stuurt Woonwaard onder andere op het saldo van de operationele kasstromen. In het treasurystatuut is opgenomen dat Woonwaard streeft naar een zo laag mogelijke kostenvoet van het vreemd vermogen en een optimale verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. 3.2 Uitkomsten vermogenskamer 2014 Belangrijke kasstromen binnen de vermogenskamer zijn: •
De opgenomen leningen ten behoeve van onder meer het investeringsprogramma. Aan nieuwe leningen werd in 2014 een bedrag van € 26 mln. aan nieuwe leningen opgenomen, in 2013 was dit € 37 mln. Aan aflossing van leningen werd in 2014 € 53 mln besteed, in 2013 was dit € 47 mln. Per saldo daalde hierdoor de leningen portefeuille, in lijn met het gevoerde financiële beleid. Belangrijke randvoorwaarde hierbij vormt het borgingsplafond van het WSW, wat bepalend is voor de omvang van aan te trekken leningen onder WSW borging. Woonwaard bevind zich onder dit plafond, zodat de ruimte voor het aantrekken van nieuwe leningen toereikend is.
Jaarverslag 2014
23 van 53
De samenstelling van de leningen portefeuille is:
•
De rente lasten Deze bedroegen in 2014 € 20 mln, in 2013 bedroegen deze € 21 mln. De lage rentestanden hebben uiteraard een gunstig effect op de omvang van de rente lasten. Zo bevindt de 1-maands Euribor zich al maanden onder de 1%. Het gemiddelde rente percentage bedroeg in 2014 4,03%, in 2013 was dit 4,05%). Om de rente op een aanvaardbaar niveau te houden heeft Woonwaard in het verleden een derivaten portefeuille samengesteld. Deze derivaten (rente swaps) zijn bedoeld om voor leningen met een variabel rente niveau, een vast rente niveau te realiseren. Woonwaard heeft in haar Treasury statuut vastgelegd dat geen nieuwe derivaten meer worden aangeschaft.
•
De bedrijfslasten Deze totale bedrijfslasten bedroegen in 2014 € 84 mln, in 2013 bedroegen deze € 79 mln. Deze bestaan voornamelijk uit afschrijvingen, onderhoud en personeelskosten en heffingen. Ook de bedragen voor leefbaarheid (2014: € 461K, 2013: € 570K) vallen hieronder. Mede door externe benchmarks (AEDES) wordt de omvang van de bedrijfslasten strak gevolgd.
•
De mutatie in het eigen vermogen. Het eigen vermogen is in 2014 met 16 mln afgenomen als gevolg van het positieve resultaat en gerealiseerde en niet gerealiseerde herwaarderingen. In 2013 steeg het Eigen Vermogen per saldo met € 10 mln. Een belangrijk kengetal is de solvabiliteit. De solvabiliteit geeft de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen weer. Dit kengetal wordt gebruikt om aan te tonen in hoeverre of de onderneming voldoende eigen vermogen heeft om in geval van liquidatie alle verschaffers van vreemd vermogen hun leningen terug te betalen. Het CFV verlangt een minimale solvabiliteit van 20%, waarbij het vastgoed in exploitatie is gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde.
Jaarverslag 2014
24 van 53
De financiële positie is uit te drukken in een aantal financiële kengetallen. Op deze kengetallen wordt door Woonwaard zelf gestuurd, maar ook richting WSW en CFV dient hierover verantwoording te worden afgelegd. Woonwaard voldoet aan de intern en extern gestelde normen en op basis van de huidige inzichten en scenario analyses is de verwachting gerechtvaardigd dat Woonwaard ook in de toekomst aan deze ratio’s zal kunnen voldoen.
Jaarverslag 2014
25 van 53
Maatschappij en organisatie 4. 2014: terugblikken en vooruit kijken 4.1 Motto 2014: kern in de keten – een stap verder ‘Kern in de keten – nieuwe wegen naar bekend gebied’. Zo luidt de titel van de beleidsvisie van Woonwaard voor de periode 2012 – 2015. Woonwaard koos bij deze beleidsvisie voor een hernieuwde positie, afgestemd op maatschappelijke en economische ontwikkelingen die zich manifesteerden: • De behoefte aan zeggenschap bij mensen in het algemeen, en dus ook bij het wonen. En daarmee gepaard: de behoefte van overheid en maatschappelijke organisaties om verantwoordelijkheid bij burgers/bewoners te laten, in plaats van deze over te nemen. De rol van Woonwaard verschoof van 'zorgen voor' naar 'zorgen dat'. Waar er in eerder beleid werd uitgegaan van ondersteuning van leefbaarheid en bewoners in brede zin, is in de nieuwe beleidsvisie de aandacht gefocust op wijken danwel buurten waar de leefbaarheid achterblijft bij de omgeving. Steun aan individuele huurders is toegespitst op de kleine groep die daar daadwerkelijk van afhankelijk is. Deze steun wordt georganiseerd via samenwerking in maatschappelijke ketens, waarin Woonwaard niet meer de regiefunctie op zich neemt, maar een waardevolle schakel wil zijn. • De verwachtingen aan de activiteiten van de woningcorporatie waren aan verandering onderhevig: de corporatie werd niet meer gezien als organisatie die zich in de volle breedte diende in te zetten voor vitale wijken, maar als organisatie die vooral zou moeten bekommeren om het wonen voor mensen in de lagere inkomensgroepen. De WSW borging beperkt zich inmiddels ook tot die activiteiten. • De financiële positie was minder ruim dan voorheen, als gevolg van de tegenvallende verkopen en de aangekondigde heffing van de overheid. Woonwaard koos voor een ontwikkeling van de organisatie in deze lijn: een compacte kernorganisatie die de beoogde resultaten boekt dankzij samenwerking met ketenpartners. In de jaren 2012 en 2013 heeft Woonwaard ingrijpende keuzes gemaakt in de organisatie-inrichting en –sturing, waarmee de nieuwe koers ook daadwerkelijk gestalte kreeg. Tegelijkertijd zijn nog niet alle doelstellingen uit de beleidsvisie gerealiseerd. Vandaar het motto voor het jaarverslag: ‘Kern in de keten - een stap verder’. 4.2 Koers past in de maatschappelijke beweging In december van 2014 werd de herzieningswet, aangevuld met een omvangrijke novelle van de Woningwet en voorzien van de nodige amendementen, aangenomen in de Tweede Kamer. Twee maanden eerder presenteerde de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties haar bevindingen. Deze steunden de lijn van de Herzieningswet, en zette deze op onderdelen nog strakker aan. Zo krijgt de sector niet twee toezichthouders, maar wordt één onafhankelijke woonautoriteit ingericht die Jaarverslag 2014
26 van 53
toezicht houdt op zowel de volkshuisvestelijke prestaties als op de financiën. Met de nieuwe wet wordt de invloed van gemeenten en huurders groter, en wordt het werkdomein van de corporaties teruggebracht. Een stevige trendbreuk ten opzichte van enkele jaren eerder, toen de corporaties via de Vogelaarheffing meebetaalden en meewerkten aan de sociale en economische pijlers onder de wijkaanpak. De koers die Woonwaard in 2011 koos, en verankerd in de beleidsvisie voor de navolgende periode, sluit aan bij de sfeer van de Herzieningswet. De niet-DAEB portefeuille – die overigens al gering was – is in afbouw, en de initiërende rol in herstructurering en leefbaarheid is vervangen door de rol van samenwerkingspartner, waarbij initiatief en regie voor verbetering en vernieuwing veel meer dan voorheen bij huurders, gemeenten en maatschappelijke partners ligt. Woonwaard focust op het duurzaam bieden van betaalbaar wonen, en sluit daarmee aan bij de huidige maatschappelijke verwachting. 4.3 Vooruitblik 2015 en verder In het komende jaar zal Woonwaard de ingezette koers verder afmaken: verder met de nieuwe opdrachtgeverrol in de bouw, verder met de versterking van de positie van huurders, verder met de schakelfunctie in maatschappelijke netwerken. De gevolgen van de nieuwe Woningwet worden geïmplementeerd. Omdat de inhoudelijke koers van Woonwaard al goed aansluit bij de nieuwe kaders voor de sector, is het voornaamste vraagstuk hoe de voorraad wordt gesplitst in DAEB- en niet-DAEB. Deze strategische afweging wordt in het voorjaar van 2015 gemaakt. Beleidsvisie 2016-2018 In 2015 wordt de koers voor de komende jaren uitgezet, in de voorbereiding van de beleidsvisie voor 2016 – 2018. Hierin zullen de wensen en opvattingen van onze huurders, de HBV, de gemeenten en maatschappelijke samenwerkingspartners een grote invloed hebben. Net als bij de vorige beleidsvisie willen we met hen een dialoog voeren over de samenhang tussen de maatschappelijke voorzieningen in de regio, en de rol en de betekenis van de woningcorporatie daarin, en de netwerken die nodig zijn voor een goed functionerend lokaal sociaal stelsel. De visie van partijen hierop willen we meenemen in onze eigen visie voor de komende jaren. Wonen en Zorg Ook in het domein van wonen en zorg treden grote verschuivingen op. We koersen op dit moment op een algehele kwaliteitsslag in onze woningvoorraad: We bieden veel woningen waar mensen tot op hoge leeftijd, en met verminderde mobiliteit prettig en veilig kunnen wonen; in zeer bescheiden mate exploiteren we specifiek vastgoed voor een kleinere doelgroep. Deze koers willen we toetsen in de dialoog die we voeren rond de beleidsvisie. Omvang en samenstelling woningvoorraad Een derde dilemma dat Woonwaard in de dialoog zal inbrengen, is de omvang en samenstelling van de woningvoorraad. De investeringen die Woonwaard in de voorraad kan doen, bedragen jaarlijks circa € 30 miljoen (strategisch onderhoud en nieuwbouw). Dit volume maakt een trage transitie van de woningvoorraad naar de gewenste voorraad mogelijk. Een alternatief scenario is om de woningvoorraad wat af te bouwen en de vrijgekomen middelen versneld te investeren. Woningen en Jaarverslag 2014
27 van 53
buurten waar dat hard nodig wordt geacht, krijgen daardoor eerder en kwaliteitsimpuls. De afbouw van de voorraad gaat op korte termijn uiteraard ten koste van de beschikbaarheid. Om een keuze te maken in dit dilemma, is de visie van huurders en gemeenten uiterst relevant. Ondanks dat de nieuwe Woningwet de sfeer ademt dat corporaties minder maatschappelijk ondernemend, en meer beherend georiënteerd zouden moeten worden, ziet Woonwaard bredere maatschappelijke opgaven waaraan we vanuit het wonen een grotere bijdrage kunnen leveren dan alleen het voorzien in een betaalbaalbare woning. De dialoog over de toekomst zullen we dan ook vanuit deze ambitie inzetten. Financiële continuïteit De financiële positie van Woonwaard is solide, zo blijkt uit de jaarrekening over 2014. In de meerjarenraming voor de komende 10 jaar is ruimte om de reguliere beheeropgave uit te voeren, én om te investeren in vernieuwing en verbetering van de woningvoorraad. De huursom volgt op de middellange termijn de ontwikkeling van de inflatie. In de eerste jaren is nog rekening gehouden met een huursomstijging iets boven inflatie, omdat de huren van huurders met een inkomen boven de door Europese regelgeving bepaalde grens sneller zullen stijgen naar de standaardhuur. Met de meerjarenbegroting wordt dus zowel de betaalbaarheid, als de investering in de kwaliteit van de voorraad geborgd. Uiteraard binnen de financiële kaders zoals gesteld door in- en externe toezichthouders. De begroting 2015 laat het volgende beeld zien voor de ICR: Interest Coverage Ratio 2,20 2,00 1,80
scenario (nieuw)
1,60
begroting 2014-2023 norm WSW (ondergrens)
1,40 2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
1,20
De ICR (rentedekkingsgraad) is het belangrijkste kengetal waar Woonwaard op stuurt. De ICR ligt in de periode 2015 – 2024 gemiddeld op 2,0 en ligt hiermee ruim boven de minimale norm van 1,4. Woonwaard is hiermee voldoende in staat om vanuit haar operationele kasstroom de rente te betalen.
Jaarverslag 2014
28 van 53
De solvabiliteit ontwikkelt zich in laatste meerjarenraming als volgt: Solvabiliteit 60% 50% begroting 2015-2024
40% begroting 2014-2023
30% norm WSW (ondergrens)
20% 10% 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen. Dit kengetal wordt gebruikt om aan te tonen in hoeverre de onderneming voldoende eigen vermogen heeft om risico’s op te vangen. Woonwaard voldoet ruim aan de minimale solvabiliteiteis van 20%, waarbij het vastgoed in exploitatie is gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde.
Jaarverslag 2014
29 van 53
5. Voortgang in de uitvoering van de beleidsvisie 'Kern in de keten' 5.1 Ontwikkeling woningvoorraad naar de toekomst Woonwaard stelde in de beleidsvisie dat de primaire verantwoordelijkheid van de corporatie ligt bij het voorzien in betaalbare woningen, die passen bij de wensen en financiële draagkracht van onze huurders. Om dit te kunnen waarmaken, is een adequate sturing op de samenstelling, de kwaliteit en het rendement van de woningvoorraad nodig. In 2014 is de basis hiervoor gelegd, door de systematiek van de vastgoedsturing uit te werken, en de voorbereidingen te treffen voor een vastgoedregistratie die de gewenste sturing mogelijk maakt: • Alle woningen zijn ingedeeld in logische bouwblokken. • Er is vastgesteld over welke informatie Woonwaard wil beschikken om te kunnen sturen op de kwaliteit en het rendement van de woningen. • Er zijn voorbereidingen getroffen om het nieuwe primaire informatiesysteem in te richten naar deze informatiebehoefte. Ook de strategie om te komen tot een goed toekomstig woningaanbod is verder uitgewerkt, zowel op het niveau van de gebieden waar Woonwaard woningen verhuurt, als op het niveau van de bouwblokken: in welke gebieden blijven we verhuren en in welke gebieden zullen we het aandeel terugbrengen, welke woningen willen we verbeteren, welke in verkoop brengen? Bij deze afwegingen is de regionale woonvisie een belangrijk uitgangspunt. Deze uitwerking is voor ons het vertrekpunt voor de dialoog met huurders en gemeenten. De uitwerking laat zien waar dilemma’s, kansen en keuzemogelijkheden liggen. In de dialoog rond de beleidsvisie, die we voeren in 2015, zal de portefeuillestrategie een van de hoofdthema’s zijn. De ontwikkeling van ons woningaanbod vormt immers het hart van onze maatschappelijke betekenis. 5.2 Ketensamenwerking en nieuw opdrachtgeverschap De ketensamenwerking in de bouw is gestoeld op de visie dat samenwerking tussen partijen, vanuit ieders rol en competenties, leidt tot de beste resultaten. Woonwaard werkt al geruime tijd op deze wijze samen met ketenpartners. In 2014 zijn we hierin een stap verder gegaan: vanuit een gedefinieerde prestatie en financiële kaders vragen we een marktpartij een optimaal product te leveren. De opdracht aan BAM in de Stroomversnelling is hiervan een voorbeeld: Woonwaard wil bestaande woningen renoveren tot een ‘nul-op-de-meter-woning’, een woning die evenveel energie opwekt als gemiddeld bij bewoning wordt verbruikt. Dit dient voor de huurder kostenneutraal te zijn, voor Woonwaard te voldoen aan de rendementseisen voor sociale woningbouw, en de huurder moet tevreden zijn met het resultaat. Vanuit deze duidelijke resultaatsverwachting wordt de productontwikkeling geheel in handen van de markt gelegd. Woonwaard stuurt als opdrachtgever op het beoogde resultaat, de marktpartij brengt de benodigde expertise en het innovatievermogen in om het beoogde product te realiseren. Het werken vanuit prestatiecontracten zal in de komende jaren verder worden uitgebreid, zodat Woonwaard steeds meer in de rol van regievoerend opdrachtgever komt. De meerwaarde die we daarvan verwachten, is dat we de kennis van de markt maximaal kunnen benutten. Jaarverslag 2014
30 van 53
5.3 Nieuwe invulling maatschappelijke rol in de buurt In de beleidsvisie sprak Woonwaard zich uit voor een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid. Deze visie is vertaald in een nieuwe wijze van werken in buurten en wijken. De leefbaarheidsconsulenten en huismeesters van Woonwaard werken vooral in de buurten en woongebouwen waar er extra aandacht voor de leefbaarheid nodig is. Zij zorgen dat Woonwaard de taken uitvoert die horen bij de rol van verhuurder, zoals de schoonmaak en het groenonderhoud. Daarnaast zijn zij gesprekspartner van bewoners(commissies), met de inzet dat ieder vanuit de eigen betrokkenheid bijdraagt aan de leefbaarheid. In 2014 stelde Woonwaard een consulent maatschappij & zorg aan. Het aantal huurders dat zorg en begeleiding gebruikt om zelfstandig te kunnen (blijven) wonen stijgt. Dit is onder meer het effect van de extramuralisering van de zorg. De consulent zorg & maatschappij vormt de brug tussen Woonwaard als verhuurder, en de organisaties die de huurders begeleiden. Deze rol is van groot belang gebleken. Dankzij deze rol kunnen situaties waarin huurders in de problemen komen, en daardoor soms ook overlast voor andere bewoners geven, worden verbeterd. Woonwaard beschouwt het vervullen van deze rol als onderdeel van de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de leefbaarheid, zonder daarmee zelf actief te worden op het terrein van hulp of zorg.
Jaarverslag 2014
31 van 53
6. Medewerkers en organisatie 6.1 Afronding krimp In 2013 richtte Woonwaard de organisatie op een nieuwe wijze in. Hiervoor is de lijn van de vastgoedkolom gekozen, in combinatie met een inrichting langs de hoofdprocessen. De bedrijfsvoering in de processen is verder geoptimaliseerd; er wordt ingezet op 'operational excellence', met als doel maatschappelijke meerwaarde te kunnen blijven realiseren dankzij lage bedrijfslasten. De organisatie is ingericht met twee hiërarchische niveaus: zowel directie als procesmanagers leggen rechtstreeks verantwoording af aan de bestuurder. In het directieteam zijn de rollen van Vastgoed en Wonen even sterk vertegenwoordigd; dit sluit aan bij de identiteit van de 'maatschappelijke vastgoedorganisatie' en waarborgt dat beleid en investeringsbeslissingen vanuit een integrale afweging worden voorbereid. De kosten van bedrijfsvoering (personeelslasten) zijn in 2014 verder afgenomen, als gevolg van een daling van de formatie, die hieronder nader is toegelicht. Overgang Onderhoudsbedrijf naar Helder Vastgoed Alkmaar Tot en met 2013 had Woonwaard een eigen Onderhoudsbedrijf. In 2012 en 2013 is de uitbesteding van het onderhoud voorbereid. In 2014 is dit gerealiseerd, via de overgang van onderneming van het Onderhoudsbedrijf naar Helder Vastgoed Alkmaar BV. Het dagelijks onderhoud heeft Woonwaard uitbesteed aan HVA. De medewerkers van het Onderhoudsbedrijf zijn met behoud van arbeidsvoorwaarden overgaan naar HVA. Formatie Op 31 december 2014 was de werkelijke formatie 86,2 in totaal 99 medewerkers. De onderstaande tabel laat de afbouw van de formatie van Woonwaard in de afgelopen jaren zien. De afbouw is gerealiseerd door de verzelfstandiging van Pilaster VvE Beheer BV in 2012, de overgang van het Onderhoudsbedrijf van Woonwaard naar Helder Vastgoed BV in 2014 en door de reorganisatie en krimp in 2013 die deels geëffectueerd is in 2014. Tabel: aantal medewerkers en fte per ultimo jaar Jaar 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Aantal medewerkers 181 193 194 204 197 192 *167 *139 99
Aantal werkelijke fte 160,8 167,8 175,4 178,0 177,0 169,4 *140,8 *104,3 86,2
* Inclusief het Onderhoudsbedrijf en boventallige medewerkers (17,4 fte)
Jaarverslag 2014
32 van 53
6.2 In-, door en uitstroom In 2014 zijn er 10 nieuwe medewerkers in dienst getreden (2013: 7). Het ging om aanstellingen met een vast of tijdelijk karakter en traineecontracten. De uitstroom was fors in 2014. Het betrof de medewerkers van het Onderhoudsbedrijf die met behoud van arbeidsvoorwaarden overgingen naar Helder Vastgoed BV en medewerkers van verschillende teams van Woonwaard van wie het arbeidscontract werd beëindigd vanwege de krimp waartoe in 2013 was besloten. Daarnaast vond er uitstroom plaats als gevolg van natuurlijk verloop en als gevolg van het niet verlengen van tijdelijke contracten. In de onderstaande tabel is dit nader gespecificeerd. Reden uitstroom Vroegpensioen Pensioen Eigen initiatief Beëindiging met wederzijds goedvinden Beëindiging na gerechtelijke procedure Beëindiging tijdelijk contract (geen verlenging) Beëindiging na 2 jaar ziekte (WIA) Overlijden Reorganisatie Overgang van onderneming
Aantal medewerkers 1 1 4 4 16 22
6.3 Opleiding en ontwikkeling In 2014 was 3% van de bruto loonsom gereserveerd voor opleidingen, cursussen, trainingen en seminars. We hebben in 2014 daar 2,82% aan besteed. Het corporate opleidingsbudget en functiegebonden budget is daarmee volop benut. Het loopbaanbudget - dat conform CAO beschikbaar is voor de loopbaanontwikkeling van medewerkers - is in mindere mate gebruikt (1,62%). Dit budget is voornamelijk ingezet door medewerkers die boventallig waren als gevolg van de reorganisatie. De summiere besteding van het loopbaanbudget is een van de redenen waarom we in 2014 aandacht hebben besteed aan het thema ‘duurzame inzetbaarheid’. Besteding als percentage van de brutoloonsom Besteding functiegebonden budget Besteding corporate budget Besteding loopbaanbudget
2,04% 0,78% 1,62%
6.4 Duurzame inzetbaarheid Woonwaard nam deel aan een proeftuin 'aan de slag met je inzetbaarheid'. De proeftuin is een initiatief van Aedes en de sociale partners, met als doel om corporaties te ondersteunen om de duurzame inzetbaarheid van medewerkers te verbeteren. Woonwaard deed mee, gelet op het belang dat medewerkers nu en naar de toekomst gemotiveerd, competent en vitaal aan het werk zijn. 'Waar krijg ik energie van?' 'Wat doe ik over 3 jaar?' 'Waar ligt mijn passie?' In een aantal workshops voor medewerkers en managers is in 2014 het belang van Jaarverslag 2014
33 van 53
duurzame inzetbaarheid op de kaart gezet. Het thema van deze workshops luidde 'Van baanzekerheid naar werkzekerheid'. Niet het behoud van je baan is belangrijk, maar ervoor zorgen dat je je hele leven lang werk houdt. Managers zijn zich na de workshops nog meer bewust van hun rol als het gaat om stimuleren van leren en begeleiden van ontwikkelvraagstukken van medewerkers. Medewerkers vonden het verfrissend de blik op de eigen inzetbaarheid te werpen en collega's van andere teams hierover te spreken. Een aantal medewerkers heeft concrete plannen, bijvoorbeeld het invullen van de Loopbaanwijzer van FLOW, het opvragen van het persoonlijk loopbaanbudget, een gesprek voeren met de manager en/of het opstellen van een Persoonlijk Ontwikkel Plan. Uit de evaluatie van de workshops blijkt dat nut en noodzaak van permanent ontwikkelen naar voren is gekomen. De deelname aan de proeftuin was een waardevolle eerste stap, die in 2015 wordt vervolgd met een uitbreiding van het aanbod voor leren en ontwikkelen. 6.5 Het andere werken Woonwaard heeft in 2014 verder invulling gegeven aan de efficiënte en moderne corporatie die we willen zijn. De kantoorinrichting is aangepast aan een eigentijdse werkomgeving met flexibele werkplekken en ook digitaal hebben we volgende stap gemaakt met het (interactief) werken met Sharepoint en het HR-syteem ADP Workforce. Het is een manier van samenwerken waarmee we de organisatie flexibeler en slagvaardiger maken. 6.6 Risico Inventarisatie & Evaluatie Het eerste kwartaal van 2014 is de risico-inventarisatie & -evaluatie (RI&E) bij Woonwaard uitgevoerd. Het gaat om een inventarisatie van de risico’s met betrekking tot de veiligheid, de gezondheid en het welzijn van de medewerkers, en een risico-inschatting. Uit de resultaten komt naar voren dat Woonwaard zich als werkgever in positieve zin inzet voor het verbeteren van de arbeidsomstandigheden. Op basis van de RI&E is een Plan van Aanpak opgesteld, waarin enkele verbeterpunten zijn opgenomen. 6.7 Preventief Medisch Onderzoek In oktober 2014 heeft Woonwaard een Preventief Medisch Onderzoek (PMO) aangeboden aan haar medewerkers. Het onderzoek bestond uit een standaard vragenlijst met speciale aandacht voor psychosociale arbeidsbelasting en een aantal losse modules (bloedonderzoek glucose/cholesterol, oogmeting, gehooronderzoek en een adviesgesprek met de arts). Uit de bedrijfsrapportage komt naar voren dat het met de algemene gezondheid van medewerkers van Woonwaard goed gaat, vergeleken met de Nederlandse beroepsbevolking. Wel dient er aandacht te zijn voor de mentale werkbelasting. De grote meerderheid van de medewerkers heeft vertrouwen en geeft aan met plezier te werken bij Woonwaard. In de week dat we het PMO hebben uitgevoerd, hebben we er een themaweek van gemaakt: de vitaliteitsweek! Door medewerkers van Woonwaard is een vitaliteitsprogramma bedacht en uitgevoerd.
Jaarverslag 2014
34 van 53
6.8 Van de Ondernemingsraad De Ondernemingsraad heeft zich ten doel gesteld om proactief te zijn en te blijven. Open en transparante communicatie zijn steekwoorden die onverminderd van kracht zijn. De Ondernemingsraad kenschetst 2014 als een rustig jaar. Overleg In dit jaar kwam de raad twaalf maal bijeen in een vergadering, en vond zes maal de Overlegvergadering met de bestuurder plaats. Hierbij is tevens de HR adviseur aanwezig. In de Overlegvergadering is de ondernemingsraad onder meer geïnformeerd over de consequenties van de Werkkostenregeling, die in werking treedt per 1 januari 2015. Daarnaast voerde het Dagelijks bestuur, bestaande uit de voorzitter en vicevoorzitter, eenmaal in de zes weken informeel overleg met de bestuurder. In dit overleg komen relevante ontwikkelingen, en de agendapunten voor de formele Overlegvergadering aan de orde, ter voorbereiding op deze vergadering. De Ondernemingsraad vergadert jaarlijks met (een afvaardiging van) de Raad van Commissarissen. Op 1 september 2014 heeft een afvaardiging van de OR een bespreking gehad met mevrouw Groskamp, voorzitter van de auditcommissie. Dit overleg ging over de begroting en het jaarverslag 2013 en de halfjaarrapportage 2014. Nieuwe samenstelling Ondernemingsraad De zittingsperiode van vier OR-leden liep eind 2013 af. De verkiezingen voor de nieuwe leden is uitgesteld tot 2014, vanwege de krimp van de organisatie die rond de jaarwisseling zijn beslag kreeg. Als gevolg van de krimp van de organisatie, is de omvang van de Ondernemingsraad teruggegaan van zeven leden naar vijf leden. In 2014 bleek het niet nodig verkiezingen uit te schrijven: er werd één nieuw lid gezocht, en er was één collega die zich aanmeldde als kandidaat lid. Deze collega is benoemd. De Ondernemingsraad heeft in zijn nieuwe samenstelling een training gevolgd. Advies- en instemmingsverzoeken In 2014 zijn geen adviesaanvragen voorgelegd aan de Ondernemingsraad. De Ondernemingsraad heeft vier maal ingestemd met instemmingsverzoeken: • Instemmingsverzoek verplichte vrije dag 2 januari 2015 (januari 2014). • Instemmingsverzoek Risico Inventarisatie en Evaluatie (april 2014). • Instemmingsverzoek Verzuim Vitaal (juni 2014). • Instemmingsverzoek Arbo, verzuim en re-integratiebeleid Woonwaard (december 2014) Arbocommissie Er is binnen Woonwaard een Arbo-commissie opgericht, die alle Arbo-technische zaken bespreekt en uitzet in de organisatie. De commissie bestaat uit vier leden, twee P&O-collega’s en twee OR-leden. Eenmaal per kwartaal kwam de Arbocommissie bijeen. Dit jaar heeft de commissie onder meer de uitkomsten van de Risico-inventarisatie en –evaluatie, en het bijbehorende plan van aanpak besproken.
Jaarverslag 2014
35 van 53
De Ondernemingsraad heeft zich sterk gemaakt voor een goede club BHV-ers met twee ploegleiders. Tevens heeft de invulling van de functie preventiemedewerker onze volledige aandacht gehad.
Jaarverslag 2014
36 van 53
7. Risicobeheersing 7.1 Inleiding Risicomanagement heeft afgelopen jaar, net zoals voorgaande jaren, hoog op de agenda van Woonwaard gestaan. In 2014 is er begonnen om een systeem van sturing en beheersing op te zetten. Hierin worden de risico-oorzaken van de strategische doelstellingen inzichtelijk gemaakt waarbij tevens wordt gekeken hoe op deze doelstellingen gestuurd en de risico-oorzaken beheerst kunnen worden. Dit heeft als bijkomend effect dat het risico-bewustzijn onder medewerkers wordt vergroot. Vanuit de omgeving van de woningcorporaties wordt steeds meer gewezen op de noodzaak van goed risicomanagement. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft haar beoordeling in 2014 aangepast door 24 business risk vragen op te stellen. We hebben de vragen beoordeeld op consequenties voor Woonwaard. Daaruit blijkt dat ons risicomanagement zich in de goede lijn ontwikkelt. In 2015 beoordeelt het WSW ons daadwerkelijk op deze 24 business risks. Ook zijn er vijf financiële ratio’s (ICR, LTV, DSCR, solvabiliteit en dekkingsratio) waarop de financiële positie van iedere deelnemende woningcorporatie wordt getoetst. Halverwege 2014 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) 27 signaalpunten gepubliceerd die richting geven bij de start van de financiële beoordeling. Deze punten duiden de potentiële risico’s bij woningcorporaties aan. Niet alle signaalpunten tellen even zwaar of leiden tot een nader onderzoek; het gaat het CFV om een totaalbeeld dat mede gebaseerd is op onderlinge verbanden tussen signaalpunten, de context van de corporatie, ervaringen en al dan niet lopende trajecten vanwege opgelegde interventies bij corporaties. Het CFV onderzocht ook Woonwaard aan de hand van signalen. De beoordeling van het CFV gaf geen aanleiding tot het doen van interventies. Gelet op het toegenomen risicoprofiel van de sector heeft CFV besloten de sectorale buffernorm voor solvabiliteit te verhogen met 2,5% naar 25%. In dit risicohoofdstuk is uiteengezet hoe Woonwaard omgaat met de geïdentificeerde risico’s. 7.2 Risicoprofiel De belangrijkste risico’s van 2014 waren: • Herziene woningwet • Beschikbaarheid en betrouwbaarheid ICT infrastructuur en data • Derivaten Herziene woningwet De invoering van de herziene woningwet stelt eisen aan onze bedrijfsvoering, over de volle breedte. De nieuwe Wonngwet lijkt op basis van de tot nu toe gepubliceerde versies complex en moeilijk uitvoerbaar. In 2014 zijn verkenningen gedaan om de uitvoerbaarheid en de riisico’s daarin in beeld te krijgen. Beschikbaarheid en betrouwbaarheid ICT infrastructuur en data Het beheer van de ICT infrastructuur is sinds de opheffing van Trevin uitbesteed. Het kwaliteitsniveau voldoet momenteel niet aan de SLA. Er wordt intern veel tijd en energie gespendeerd om de problemen voor de medewerkers zo veel mogelijk te Jaarverslag 2014
37 van 53
beperken. In 2014 zijn er stappen gezet om de samenwerking met de externe leverancier te verbeteren en in 2015 zal er gekeken worden of er nog ruimte voor verbetering is of dat er andere stappen ondernomen gaan worden. In 2014 is er een Informatiebeleidsplan opgesteld, dat in 2015 wordt vastgesteld, en is een Informatisering & Automatisering (I&A) visie vastgesteld. Deze documenten geven de kaders aan waaraan de applicaties en de ICT infrastructuur binnen Woonwaard moeten voldoen (uitgangspunten en randvoorwaarden voor producten en diensten) en welke ambities er worden nagestreefd. Bij het implementeren van nieuwe applicaties zijn deze documenten richtinggevend. In 2014 zijn er diverse kwaliteitsslagen ingezet om de betrouwbaarheid van de data te borgen. In 2015 wordt hier mee verder gegaan en wordt er vorm gegeven aan gegevenseigenaarschap van data (conform CORA). Voldoende financiële middelen De financiële positie van Woonwaard kan in het gedrang komen wanneer er niet aan de externe (financiële) eisen wordt voldaan. Om dit te voorkomen wordt er actief gestuurd op diverse financiële parameters. In 2015 zullen deze parameters periodiek via een intern platform (SharePoint) aangeboden worden, zodat iedereen hier tijdig van op de hoogte kan zijn. Derivaten en margin calls In 2014 heeft Woonwaard een aantal acties ondernomen om de risico’s betreffende derivaten te limiteren, zoals het aanhouden van een buffer en het periodiek uitvoeren van stresstesten. In 2014 is de uitkomst van de stresstest een keer negatief uitgevallen, waarvan melding naar het CFV is gemaakt. De acties uit het plan van aanpak leidden tot het weer kunnen voldoen aan de stresstest. Woonwaard is met de Deutsche Bank in gesprek gegaan om enkele voorwaarden met betrekking tot het swapcontract te wijzigen. De voorgestelde wijzigingen betreffen het verplaatsen van het break-moment van 2016 naar 2022, het omzetten naar een ander type break-clausule, een aanpassing van de vaste rente en het storten van een vast bedrag in plaats van periodieke marktwaardeverrekening. Daarmee kan Woonwaard efficiënter met de derivatenbuffer omgaan. Dit heeft een substantiële verlaging van de buffer tot gevolg. In onze portefeuille bevatte alleen het contract met de BNG toezichtsbelemmerende bepalingen. In september 2014 is een overeenkomst getekend waarin de toezichtsbelemmerende bepalingen zijn komen te vervallen. De swap met de BNG van € 15,8 mln. is beëindigd per oktober 2014 door het bereiken van de contractuele einddatum. Doordat Woonwaard gedurende 2014 een renteswap met margin call verplichtingen had, liep Woonwaard bij rentedalingen het risico op margin calls als gevolg van een negatieve marktwaarde van de renteswap. Margin calls zijn verzoeken voor stortingen die dienen als extra zekerheid. Begin augustus 2014 kreeg Woonwaard het eerste verzoek om een margin call te storten ter grootte van € 0,9 mln. Eind november was de stand van de gestorte margin calls het hoogst met een saldo van € 4,0 mln. Op 1 december 2014 is het contract met de Deutsche bank aangepast. Onderdeel van het gewijzigde contract is de storting van een vast collateral amount Jaarverslag 2014
38 van 53
van € 4,0 mln. (feitelijk een ‘independent amount’) . Het verloop van de gestorte margin calls over 2014 was als volgt:
saldo margin calls 2014 (x € 1,0 mln.)
4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 8-8-2014
8-9-2014
8-10-2014
8-11-2014
8-12-2014
Woonwaard had ultimo 2014 een swapportefeuille van € 143,7 mln. (2013: € 159,5 mln.) met een negatieve marktwaarde van circa € 44 mln. (2013: 25 mln.). De totale basispuntgevoeligheid van de swapportefeuille bedroeg ultimo 2014 circa -/- € 197.600 (2013 circa -/- € 160.300). Ten behoeve van het voldoen aan de EMIR-verplichtingen is Woonwaard toegetreden tot het ISDA 2013 EMIR Portfolio Reconciliation, Dispute Resolution and Disclosure Protocol (ISDA-protocol). Woonwaard kwalificeert binnen de EMIR als NFC minus partij. Woonwaard heeft de rapportageverplichtingen gedelegeerd aan de derivatenpartijen. 7.3 Risicotolerantie Woonwaard heeft een beperkte risicotolerantie om de financiële continuïteit, een van de strategische doelstellingen, te blijven garanderen. In 2015 brengen we de nietfinanciële risico’s in kaart. 7.4 Systeem voor risicobeheersing en -controle Om risicobeheersing en de controle hiervan concreet vorm te geven, maken we gebruik van de applicatie ‘Modulor Bestuur’. Hierbij kijken we naar de organisatiedoelen, de doelen die met de Raad van Commissarissen overeen zijn gekomen en externe wet- en regelgeving. Met deze applicatie worden de sturing, beheersing en risico-oorzaken per doelstelling inzichtelijk gemaakt. Per doel is er minimaal één risico-oorzaak te benoemen welke op verschillende wijzen beheerst kan worden. Onder sturing wordt opgenomen hoe er sturing wordt gegeven aan het behalen van de doelstellingen. Wanneer alle doelen, risicooorzaken, sturing en beheersmaatregelen in de applicatie zijn opgenomen, kan er een rapportage gedraaid worden waaruit in een matrix blijkt of Woonwaard ‘incontrol’ is of waar er nog ‘gaps’ zijn. Tevens kan er gerapporteerd worden over de voortgang van de activiteiten waarmee er grip komt op doelen, activiteiten en op sturing en beheersing. Jaarverslag 2014
39 van 53
De beoogde resultaten van dit systeem zijn: • De risico’s inclusief sturing en beheersmaatregelen van de organisatie- en externe doelen inzichtelijk hebben. • De ‘gaps’ tussen sturing en beheersing inzichtelijk hebben. • Woonwaard kan aantonen ‘in control’ te zijn en medewerkers zijn zich bewust van de risico’s en hoe zij hier zelf controle op kunnen uitoefenen. Bij het opstellen van de begroting is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd waarbij gebruik gemaakt is van historische data van diverse macro-economische parameters (prijsinflatie, looninflatie, rente, bouwindex, onderhoudsindex en marktindex). Hierbij zijn 200 scenario’s doorgerekend die allen dezelfde kans van voorkomen hebben. Uit de doorrekening blijkt dat Woonwaard in alle gevallen boven de minimaal noodzakelijke normen blijft voor de belangrijkste sturingscriteria (ICR en DSCR). Voor de solvabiliteit (op basis van volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) loopt Woonwaard een macro-economisch risico van 5,43%. De solvabiliteit in het vastgestelde begrotingsscenario komt uit op 42,32%. Voor de ICR loopt Woonwaard een macro-economisch risico van 0,32. De ICR in het vastgestelde begrotingsscenario komt uit op 2,16. Zie ook paragraaf 1.3. Van de macro-economische parameters had de onderhoudsindex de meeste invloed en is daarom in zijn geheel doorgerekend met de meest negatieve waarde uit de scenario’s. In het scenario van de aangepaste onderhoudskostenindex blijft Woonwaard voldoen aan de minimale normen van de belangrijkste sturingscriteria. 7.5 Risicobeoordeling Beoordeling externe partijen In juni 2014 heeft Woonwaard een borgbaarheidsverklaring van het WSW ontvangen. Woonwaard voldoet, conform artikel 8 van het Reglement van Deelneming, aan de eisen die WSW stelt en kan daarmee gebruikmaken van de faciliteiten van WSW. Het CFV heeft risicogericht onderzoek gedaan naar de financiële continuïteit van Woonwaard. Naar aanleiding van dit onderzoek stonden nog twee punten open ter afhandeling: • Het geactualiseerde treasurystatuut is door het CFV ontvangen en er is vastgesteld dat deze voldoet aan de genoemde beleidsregels. • De maatregelen om toezichtbepalende belemmeringen in derivatencontracten te elimineren zijn als toereikend beoordeeld. Hiermee heeft het CFV eind oktober 2014 aangegeven geen aanleiding te hebben om interventies te doen. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) voert per 1 januari 2014 namens de minister voor Wonen en Rijksdienst het ‘’volkshuisvestelijk’’ toezicht uit op de woningcorporaties. Het ILT oordeelt over de mate waarin de wetten en andere relevante regels zijn nageleefd. Eind november 2014 heeft het ILT aangegeven dat de (on)toegankelijkheid van de huuradministratie van de intermediaire verhuurder(s) aandacht verdient. Er zal actief op worden toegezien dat Woonwaard zich maximaal inspant om bij het aangaan van nieuwe contracten met intermediaire verhuurders Jaarverslag 2014
40 van 53
afspraken worden gemaakt over de mogelijkheid om met zekerheid te kunnen vaststellen dat sociale huurwoningen aan de doelgroep worden verhuurd. Beoordeling Woonwaard In 2014 zijn er behoorlijk wat stappen gezet om grip te krijgen op de risico’s. In 2015 zullen er concrete stappen gezet worden om risicomanagement en de interne beheersing meer vorm te geven, zie paragraaf 1.2. In 2015 staat een tweedelige workshop ‘Interne Beheersing & Risicomanagement’ op de planning, met als doel tot een goed beeld te komen van wat er nodig is aan informatie en ondersteuning van een primair systeem. Deze workshop maakt onderdeel uit van het selectietraject voor een nieuw primair systeem. Verder wordt er in 2015 gewerkt aan het inzichtelijk maken van de sturing en beheersing van de risico-oorzaken behorend bij de organisatie-doelen door middel van de applicatie Modulor Bestuur, zal de financiële positie op basis van de externe wet- en regelgeving gemonitord worden en wordt er een ‘in-control’ scan door PWC afgenomen waaruit zal blijken op welk niveau van het ‘maturity model’ Woonwaard zich momenteel bevindt en met behulp van welke aanbevelingen een hoger niveau behaald kan worden. De te nemen stappen voor 2015 en de ambities die Woonwaard heeft om het niveau van risicomanagement naar een hoger plan te trekken en hier transparant over te kunnen zijn, kan er tezamen met de externe beoordelingen gesteld worden dat Woonwaard in redelijk mate ‘In-Control’ is.
Jaarverslag 2014
41 van 53
Toezicht 8. Toezicht Raad van Commissarissen 8.1 Verslag van de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen over 2014 Aan de maatschappelijk belanghebbenden van stichting Woonwaard NoordKennemerland (hierna: Woonwaard) te Alkmaar Hierbij bieden wij u het volkshuisvestelijk jaarverslag over het afgelopen boekjaar, en de door het bestuur opgemaakte geconsolideerde jaarrekening over het jaar 2014 aan. De jaarrekening omvat de winst- en verliesrekening over dat jaar, de balans per 31 december 2014, de daarbij behorende toelichtingen. De jaarrekening is door PWC gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring die u op pagina 48 van de jaarrekening aantreft. Wij kunnen ons met deze stukken verenigen en verlenen onze goedkeuring. Wij stellen het bestuur voor de jaarrekening 2014 op grond van artikel 12 lid 1 letter g van de statuten vast te stellen. Daarmee wordt de bestuurder voor het gevoerde beleid decharge verleend. 8.2 Verantwoording van de Raad van Commissarissen 8.2.1 Samenstelling van de raad Statutaire samenstelling De Raad van Commissarissen bestaat statutair uit ten minste vijf en ten hoogste zeven leden, die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die voor een volgende zittingstermijn van vier jaar kunnen worden herbenoemd. Twee commissarissen worden op bindende voordracht van de huurders en huurdersorganisatie benoemd. Leden Op 31 december 2014 bestaat de raad uit de volgende personen: Mr. H.M. (Henry) Meijdam, (m, 1961) Voorzitter Raad van Commissarissen, 1e benoeming in 2006 voor de periode 1 januari 2007 tot 31 december 2010, herbenoemd op 18 oktober 2010 voor de periode 2011 tot 31 december 2014, niet herbenoembaar. Voorzitter Remuneratiecommissie. De heer Meijdam onderhoudt namens de raad de contacten met de Ondernemingsraad. Hoofdberoep: partner Bureau Markt & Overheid, vanuit deze positie onder meer belast met de directie van Espeq. Selectie uit nevenfuncties: voorzitter Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur, voorzitter Gebiedscommissie Amstel Gooi en Vecht, voorzitter Stichting Leefomgeving Schiphol, voorzitter raad van toezicht Stichting Monumentenwacht. Een volledig overzicht is op te vragen bij het bestuurssecretariaat. Jaarverslag 2014
42 van 53
M.A.J. Groskamp MiF (v, 1969) Commissaris 1e benoeming op 14 februari 2013, herbenoembaar. Voorzitter van de Auditcommissie Hoofdberoep: Zelfstandig financieel adviseur en interim manager. Nevenfunctie: bestuurslid Stichting Heerlijkheid Brederode Mr. O. Muurmans MBA (m, 1951) Commissaris, 1e benoeming op 14 februari 2013, herbenoembaar. Lid van de remuneratiecommissie Hoofdberoep: directeur Muurmans Management Services. Nevenfuncties: lid Raad van Toezicht van Arkin (tot juni 2014), Lid Raad van Toezicht van Lentis. Drs. J.H.R. (Ruud) Bergh, (m, 1951) Commissaris, 1e benoeming in 2004, herbenoemd op 21 november 2011 voor de zittingsperiode tot 21 november 2015, niet herbenoembaar. Lid van de Audit Commissie. Hoofdberoep: directeur Schiphol Area Development Company NV Nevenfuncties: voorzitter Raad van Commissarissen Latei, Bestuurslid ABC Architectuurcentrum Haarlem. P.J.M.J. (Peter) Hoogenbosch, (m, 1948) Commissaris benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie, 1e benoeming op 25 februari 2008 voor de periode 2008 t/m 2011, herbenoemd op 21 november 2011 voor de zittingsperiode tot 21 november 2015 , niet herbenoembaar. Hoofdberoep: directeur P. Hoogenbosch BV, management en advies Nevenfuncties: vice-voorzitter stichting De Wering, lid Commissie van Toezicht Zuyder Bos/Amerswiel. Mr. C.E. (Casper) Schouten, (m, 1961) Commissaris benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie, 1e benoeming 15 april 2011 voor de periode tot 15 april 2015, herbenoembaar. Hoofdberoep: Partner Kennedy Van der Laan advocatenNevenfuncties: voorzitter Child Care Foundationte Waterland, voorzitter Raad van Toezicht Stichting TROM te Amsterdam en lid van de Raad van Toezicht van de stichting Stayokay te Amsterdam. Benoemingen De selectie van de leden van de raad is gebaseerd op de in het reglement van de raad omschreven profielschets. Deze profielschets is beschikbaar op www.woonwaard.nl. In 2014 is de heer Schouten benoemd tot voorzitter van de Raad van Commissarissen. Hij bekleedt deze functie met ingang van 1 januari 2015. Deskundigheidsgebieden De raad is van mening dat alle relevante deskundigheden zijn vertegenwoordigd. De heer Meijdam is deskundige op het gebied van de volkshuisvesting in brede zin. Mevrouw Groskamp is toegetreden tot de raad op grond van onder meer haar Jaarverslag 2014
43 van 53
financiële deskundigheid. De heer Bergh brengt de benodigde vastgoedexpertise in. De heer Hoogenbosch is deskundige op het terrein van welzijn en dienstverlening. De heer Schouten is deskundig op juridisch gebied, en is gespecialiseerd in herstructurering, huurrecht en projectontwikkeling. De heer Muurmans heeft een professionele achtergrond op het vlak van HRM en organisatiekunde. Alle commissarissen hebben een achtergrond in (maatschappelijk) ondernemen. 8.2.2 Werkwijze Rol van de raad De Raad van Commissarissen oefent toezicht uit op het beleid van het bestuur, op de werking en integriteit van de interne controle- en risicobeheersingssystemen en op door het bestuur ingestelde procedures, op de algemene gang van zaken binnen Woonwaard en op de met haar verbonden ondernemingen. De raad staat het bestuur met advies terzijde. De raad verleent goedkeuring aan besluiten die door de bestuurder zijn voorgenomen, zoals verankerd in de statuten. De raad stelt zich in deze rol kritisch op en weegt het maatschappelijk belang en de financiële risico’s. De raad neemt kennis van alle bestuursbesluiten die de bestuurder binnen het afgebakende mandaat neemt. Het reglement van de Raad van Commissarissen en het bestuursreglement zijn op te vragen bij het directiesecretariaat en te downloaden van www.woonwaard.nl. Vergaderingen In totaal heeft de raad in 2014 acht maal vergaderd volgens een vooraf vastgesteld schema. Er werd vergaderd op 13 februari, 10 april, 15 mei, 3 juli, 29 augustus, 16 oktober en 27 november 2013. Op 29 augustus heeft de raad een werkbijeenkomst gehouden waarbij bestuur, directie en enkele medewerkers aanwezig waren. Op 16 oktober vond de jaarlijkse evaluatiebijeenkomst plaats, onder leiding van Bureau Berenschot. In de vergadering van 13 februari zijn de accountants uitgenodigd voor een thematische bespreking. In de vergadering van 27 november waren het directieteam, de concerncontroller en de manager strategie & beleid aanwezig bij de bespreking van het jaarplan en de begroting voor 2014. Op 17 februari heeft overleg plaatsgevonden tussen enkele leden van de raad en de Ondernemingsraad. De leden die op voordracht van de huurders in de raad zitten bezochten de algemene ledenvergadering van de Huurdersbelangenvereniging op 15 april, en vergaderingen van de afgevaardigden op 4 februari, 10 juni, 7 oktober en 18 november 2013. Leden van de raad hebben, bepaald door hun aandachtsgebied, overleg gevoerd met leden van de directie en bestuursstaf. Het doel daarvan was de verbinding met de organisatie te verbreden en te verdiepen.
Jaarverslag 2014
44 van 53
Informatievoorziening De raad wordt mondeling en schriftelijk geïnformeerd. De schriftelijke informatie bestaat onder meer uit relevante correspondentie met het ministerie, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het WSW, de management letter van de accountant en het accountantsverslag, interne gespreksnotities over diverse thema’s, en externe rapporten die voor het functioneren van de corporatie van belang zijn. De periodieke verslaggeving vond in 2014 plaats in de vorm van kartaalrapportages en de halfjaarrapportage. Hierin wordt gerapporteerd over de voortgang van de jaarplannen en de begroting. Via het sociaal jaarverslag is de raad geïnformeerd over relevante ontwikkelingen op personeelsgebied. 8.2.3 Kerncommissies Audit Commissie De Audit Commissie bestaat uit mevrouw Groskamp, voorzitter, en de heren Bergh en Schouten. De opdracht van de Audit Commissie is erop toe te zien dat Woonwaard passende procedures en controlesystemen onderhoudt ter beheersing van de financiële en operationele risico’s waaraan Woonwaard is blootgesteld en ter controle van de betrouwbaarheid van de financiële rapportage. De Audit Commissie is in het verslagjaar drie maal bijeen gekomen. De externe accountant, PWC, is bij een vergadering aanwezig geweest. Op 16 april werden de jaarstukken, het accountantsverslag en de managementletter behandeld in aanwezigheid van de externe accountant. Op 19 augustus werden de halfjaarrapportage en een voorstel met betrekking tot de derivatenportefeuille besproken. In deze vergadering is tevens de rol van de auditcommissie ten opzichte van de raad bij de behandeling van de jaarrekening en de dialoog met de accountant besproken. Op 4 november heeft de commissie de begroting voor 2015 en de meerjarenraming, het jaarplan en het treasuryjaarplan voor 2015 behandeld, en een aanpassing van het investeringsstatuut besproken. In deze vergadering is door de concern controller een presentatie over het duurzaam business model gegeven. Selectie- en remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit de heer Meijdam, de heer Hoogenbosch en de heer Muurmans. De remuneratiecommissie heeft op 13 februari 2014 met de bestuurder gesproken over de prestaties over 2013, en heeft de te behalen prestaties voor 2014 vastgesteld. Op 16 oktober is de remuneratiecommissie bijeen geweest om de 360 graden feedback van de bestuurder te bespreken. De onderzoeker de heer Sturkenboom van Atrivé was daarbij aanwezig. De conclusie was dat de bestuurder op alle onderzochte competenties gemiddeld tot bovengemiddeld scoort.
Jaarverslag 2014
45 van 53
8.2.4 Inhoudelijk toezicht Toezichtkader Het toezichtkader wordt gevormd door de volkshuisvestelijke beleidsvisie, het jaarplan, de begroting, de meerjarenraming, het treasuryjaarplan, het investeringsstatuut en het verbindingenstatuut. De raad hanteert dit toezichtkader bij de beoordeling van strategische keuzes die worden gemaakt en bij de goedkeuring van voorgenomen bestuursbesluiten. Goedkeuring van de doelstellingen en de strategie Het bestuur heeft ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd: a) De volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen van Woonwaard. b) De operationele en financiële doelstellingen van Woonwaard. c) De meerjarenstrategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen. d) De te bereiken concrete resultaten. De doelstellingen van Woonwaard zijn er op gericht om maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. De raad heeft het jaarplan en de begroting voor 2015 tijdens de vergadering van 27 november 2014 goedgekeurd. Interne risicobeheersing en controlesystemen In 2014 heeft de raad veel aandacht geschonken aan risicobeheersing en controlesystemen. Zo heeft de raad, ondersteund door de Audit Commissie, de accountantscontrole en opvolging van de aanbevelingen in de managementletter behandeld. In de Raad van Commissarissen en in de Auditcommissie is gesproken over: − Risico’s in lopende projectenportefeuille, inclusief Stroomversnelling − Risico’s in afwijkingen tussen begroting en realisatie − Risico’s als gevolg van de nieuwe Woningwet − Scherpte van de organisatie om de adviezen van de accountant op te volgen − Eisen aan de financiële onderbouwing van investeringsbeslissingen − Efficiënter omgaan met de derivatenbuffer − De borgingsvoorzieningen van het WSW en de WSW volmacht − Fiscaliteiten en waarderingsgrondslagen. Het investeringsstatuut is in 2014 op onderdelen aangepast en goedgekeurd door de raad. Financiële continuïteit De meerjarenbegroting geeft inzicht in de financiële continuïteit op middellange termijn. Bij afwijkingen van de jaarbegroting, bijvoorbeeld door verwerving van onroerend goed, uitstel of wijziging van nieuwbouwprojecten of wijziging van verkoopprognoses, beoordeelt de raad de effecten van de afwijking op de financiële continuïteit aan de hand van het geïmplementeerde toetsingskader.
Jaarverslag 2014
46 van 53
Woonwaard beschikt over zowel een treasurystatuut als een treasuryjaarplan. Het treasuryjaarplan wordt elk jaar, samen met de andere jaarplannen en begrotingen, aan de raad ter goedkeuring voorgelegd. De treasurycommissie, gevormd door de procesmanager Informatiecentrum, een treasurer, de concerncontroller en een extern adviseur, vergaderde regelmatig in het jaar. De commissie bracht daarover verslag uit aan de bestuurder. Beoordelingen van de financiële continuïteit door het CVF en het WSW, en de oordeelsbrief van de minister komen in de raad aan de orde. Woonwaard heeft in de loop van 2014 een liquiditeitscommisie opgericht die maandelijks realisatie, liquiditeitsprognose en buffervereisten monitort. De commissie bestaat uit de concerncontroller, directeur Vastgoed, procesmanager Informatiecentrum en bestuurder. Investeringsbeslissingen De investeringsbeslissingen voor nieuwbouw die Woonwaard in 2014 nam, hebben elk hun oorsprong in de periode van voor de crisis op de woningmarkt. De investeringsbeslissingen sluiten onder meer als gevolg van deze lange periode van voorbereiding niet aan bij de uitgangspunten van het investeringsstatuut. De raad maakte een zorgvuldige weging bij de goedkeuring van de besluiten voor nieuwbouw: - Tamarixplantsoen - Spieghelbuurt - Middenweg. Het investeringsbesluit over de Stroomversnelling heeft eveneens de kritische aandacht van de raad gehad. De raad is zowel positief over de maatschappelijke betekenis van het project, als scherp op de financiële haalbaarheid op lange termijn. De investeringsbeslissing voor de aanpak van 50 woningen is goedgekeurd. Daarnaast heeft de raad goedkeuring geven aan een aantal investeringsbeslissingen voor kleinschaliger strategisch onderhoud, die zijn opgenomen in het overzicht van voornaamste besluiten. Gespreksonderwerpen De raad kiest voor een actieve rol in de beleidsmatige afwegingen die Woonwaard maakt. Belangrijke keuzes in de koers worden vroeg in het afwegingsproces bediscussieerd in de raad, zodat de organisatie de zienswijze van de raad kan meenemen in de verdere beleidsvorming. Het initiatief om een thema te agenderen kan zowel worden genomen door de raad als door de bestuurder. In 2014 sprak de raad over: • Betaalbaarheid. Woonwaard maakte de keuze om de betaalbaarheid te verbeteren door structurele verlaging van de huursom in de meerjarenbegroting en actieve huurverlaging bij mutatie en bij zittende huurders die meer betalen dan de nieuwe vastgestelde standaard huren. • Uitgangspunten voor het jaarplan van 2015. De rode draad in het jaarplan van 2015 is gesteld op ‘maatschappelijke vastgoedorganisatie in bedrijf’. • Wonen en Zorg. Deze discussie is gevoerd in het licht van de veranderingen in het domein van de zorg en van een concreet investeringsvoornemen voor Jaarverslag 2014
47 van 53
huisvesting van cliënten van Esdégé. Mede op grond van deze discussie in de raad is de koers in wonen en zorg in de portefeuillestrategie bepaald, en is de investeringsbeslissing voor het project ‘Middenweg’ genomen. In de vergaderingen van de raad kwam verder onder meer aan de orde: Vroonermeer-Noord De ontwikkeling van de nieuwbouwlocatie kent een complexe context. De raad functioneert als klankbord voor de strategie van Woonwaard om het project te kunnen realiseren in deze context, en keurde de allonge bij het contract tussen betrokken partijen goed. Westerdel Woonwaard en WBV Langedijk hebben een juridisch geschil over de kosten van de projectontwikkeling Westerdel voorgelegd aan de rechter. De raad heeft hierover meermalen gesproken, en zich uitgesproken voor de keuze voor hoger beroep na de uitspraak van de rechter in het voordeel van WBVL Langedijk. Eendragt Schelphoek is voor een belangrijk deel gereed. Het laatste deel van de ontwikkeling heeft betrekking op koopwoningen en bedrijfsmatig onroerend goed en vormt daarmee een risicovolle en niet tot onze kerntaken behorende activiteit. De raad heeft gefunctioneerd als klankbord en onderschrijft de conclusie tot uittreden. Met het uittreden uit De Eendragt C.V. en uit Eendragt Beheer B.V. treedt Woonwaard uit de ontwikkeling van Schelphoek in Alkmaar. Nieuwe woningwet De raad heeft zich verdiept in de betekenis van de nieuwe Woningwet. In het bijzonder sprak de raad over de rol van de gemeenten en over de effecten van de splitsing van de portefeuille in DAEB en niet-DAEB. Ontwikkeling Woonwaard De organisatie heeft een reorganisatie en twee rondes van krimp achter de rug. De laatste werd in 2014 afgerond. De raad is alert op het functioneren van de organisatie en op mogelijke signalen die wijzen op knelpunten in de bedrijfsvoering. De raad waardeert het initiatief van Woonwaard om deel te nemen aan een langjarig onderzoeksproject van de TU Delft naar relatie tussen de organisatie en de maatschappelijke prestatie. Benchmark De raad hecht veel belang aan de prestaties van Woonwaard ten opzichte van marktpartijen en ten opzichte van andere woningcorporaties. De benchmark van Aedes wordt beschouwd als een eerste stap in de beoogde richting. De raad stimuleert Woonwaard om het maximale uit de beschikbare markt- en sectorgegevens te halen. Derivatenportefeuille Het risicoprofiel van de derivatenportefeuille is in 2014 beperkt. De auditcommissie en de raad hebben dit proces en de afwegingen actief gevoed en nauwlettend gevolgd. Jaarverslag 2014
48 van 53
8.2.5 Besluiten Tijdens het verslagjaar werden 42 bestuursbesluiten door de raad behandeld, waarvan 16 voorgenomen besluiten. Voorgenomen bestuursbesluiten hebben betrekking op - in artikel 12 van de statuten onder lid 1 omschreven - handelingen of voornemens waarvoor specifieke goedkeuring door Raad noodzakelijk is, zoals de verkrijging, vervreemding of bezwaring van registergoederen. De voornaamste besluiten waren: • Vaststellen jaarstukken 2013 • Vaststellen jaarplan, begroting en treasuryjaarplan 2015 • Inkomensafhankelijke huurverhoging • Opheffen beleidsregel ‘niet lager dan huur voor mutatie’ en aanpassen standaardhuur • Tamarixplantsoen (BB2, BB3, BB4 en BB5) • Stroomversnelling (BB1, BB2 en BB3) • Bergerweg (BB2, BB4 en BB5) • De Draai Heerhugowaard (BB1) • Middenweg 4 Heerhugowaard (BB2) • Spieghelbuurt fase 3 (BB4 en BB5) • Tesselschadestraat (BB2, BB3, BB4 en BB5) • Opheffen Trevin • Aanpassen derivatencontract Deutsche Bank. • Uitreden Eendragt 8.2.6 Toezicht op verbindingen Stichting Woonwaard kent een aantal verbindingen, die zijn toegelicht in de jaarrekening op pagina 2. De raad is door de bestuurder geïnformeerd over de besluiten die in de verbindingen zijn genomen. De raad heeft goedkeuring over de begroting en de jaarrekening van de dochter BV’s verleend. 8.3 Governance 8.3.1 Governance Code De raad hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op passende wijze worden meegewogen. De raad en de bestuurder hebben om die reden in 2007 besloten om de Governance Code Woningcorporaties (hierna: de Code) ook voor Woonwaard van toepassing te verklaren. De Code geldt dan ook voor dit verslag. 8.3.2 Afwijking van de in de Code omschreven best practices Woonwaard wijkt op twee punten af van de Code. Het eerste is de (her)benoeming van de bestuurder voor een periode van maximaal vier jaar. De huidige bestuurder is benoemd vóór de invoering van de Code en heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. Woonwaard heeft als alternatief voor de best practice in de code gekozen voor een vierjaarlijkse intensieve beoordeling van het functioneren van de bestuurder, waarbij ook zijn geschiktheid voor de toekomst van Woonwaard aan de Jaarverslag 2014
49 van 53
orde komt. Een tweede afwijking betreft de zittingstermijn van een van de leden van de raad. Deze commissaris is in 2011 voor de derde maal benoemd. De reden daarvoor was destijds het gelijktijdige aftreden van een commissaris, en het voortijdige afscheid van een andere commissaris, waardoor veel expertise verloren dreigde te gaan. 8.3.3 Zelfevaluatie van de raad De raad heeft op 29 augustus een zelfevaluatie gehouden onder begeleiding van bureau Berenschot. Hierin is kritisch gereflecteerd op het functioneren van de raad, de kwaliteit van de samenstelling van de raad, de rol en betekenis van de Auditcommissie, en de wijze waarop de raad met de bestuurder vergadert. Enkele conclusies uit deze evaluatie: - De raad en de bestuurder hebben een adequate en professionele verhouding - De relevante aandachtsgebieden voor de RvC zijn adequaat belegd - De raad heeft voldoende verbinding met de organisatie. Desalniettemin kan de raad nog aan toegankelijkheid winnen. - De relevante doelgroepen zijn in de raad vertegenwoordigd, maar de verbinding met de samenleving kan beter. Er zijn aanbevelingen geformuleerd, waaronder: - Het doorzetten van de rol als strategisch gesprekspartner voor de bestuurder - Het omarmen van de ontwikkeling naar realtime en proactief toezicht - Het versterken van de interne profilering om zo de toegankelijkheid te vergroten. 8.3.4 Werving en selectie leden van de raad In het Huishoudelijk Reglement van de raad is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen wordt geschetst. Bij elke vacature voor een commissaris wordt de profielschets geactualiseerd. In 2014 heeft de wervingsprocedure voor de positie van voorzitter en vervolgens voor de werving van een nieuw lid plaatsgevonden. 8.3.5 Verantwoording aan belanghouders De raad hecht veel belang aan de dialoog met en verantwoording aan belanghouders. Woonwaard werkt in dialoog met de gemeenten en maatschappelijke organisaties aan de opgave voor volkshuisvesting en verwante maatschappelijke doeleinden. Dit gebeurt via bestuurlijk overleg met verantwoordelijke wethouders en bestuurders van maatschappelijke organisaties, zoals zorg- en welzijnsorganisaties, en regionale en sectorale gremia. In Alkmaar (2012) en Heerhugowaard (2010) is dit geborgd in een prestatieafspraak. Met de gemeente Alkmaar is afgesproken om tot nieuwe afspraken te komen in 2015, na de fusie met de gemeenten Graft-De Rijp en Schermer. Met de gemeente Heerhugowaard zijn afspraken gemaakt over het actualiseren van de afspraken. In een bestuurlijk overleg is vastgesteld dat de huidige werkafspraken een goede basis zijn voor de samenwerking. Ook met deze gemeente is de afspraak gemaakt in 2015 nieuwe prestatieafspraken te maken. In de gemeente Langedijk wordt gewerkt met een Langedijks Actie Plan. Dit wordt herijkt in 2015. Met de gemeente Heiloo maakte
Jaarverslag 2014
50 van 53
Woonwaard in 2010 afspraken, maar gezien de beperkte rol in deze gemeente, hechten partijen niet aan het maken van nieuwe afspraken. Woonwaard verantwoordt zich eens in de vier jaar via de maatschappelijke visitatie. Deze visitatie is in 2013 gehouden.
8.4 Integriteit 8.4.1 Integriteitscode Woonwaard heeft de integriteitscode geactualiseerd en opnieuw uitgegeven onder de titel ‘Een beetje integer bestaat niet’. De integriteitscode verbiedt het werknemers om geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadele van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke opportuniteiten die Woonwaard toekomen. Afgesproken werd dat de code ook geldt voor het bestuur en de leden van de raad. De integriteitscode van Woonwaard is beschikbaar op de website van Woonwaard. 8.4.2 Klokkenluidersregeling Op 25 februari 2008 werd de Klokkenluidersregeling vastgesteld en goedgekeurd. De ingangsdatum van de regeling was 1 mei 2008. De regeling is beschikbaar op de website van Woonwaard. 8.4.3 Leningen en garanties Woonwaard verstrekt geen leningen of garanties aan leden van de raad, het bestuur of de medewerkers 8.4.4 Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen Alle leden van de raad zijn onafhankelijk van de stichting. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Woonwaard, of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Woonwaard. De voorgedragen commissarissen vervullen hun functie zonder last- of ruggespraak met de voordragende partij. In de regel verlenen de commissarissen geen andere diensten dan die welke voortvloeien uit hun lidmaatschap van de raad, noch onderhouden zij banden met Woonwaard, hetzij direct, hetzij indirect, buiten hun commissariaat. 8.5 Bestuurder 8.5.1 Beoordeling prestaties bestuur Het functioneren van de bestuurder wordt eens in de vier jaar intensief beoordeeld door een externe deskundige. Dit heeft in 2014 plaatsgevonden. Er is een beoordeling gemaakt op basis van de competenties die behoren bij het actuele bestuurdersprofiel. Op alle onderdelen is gebleken dat de bestuurder over de gevraagde competenties beschikt. 8.5.2 Bezoldigingsbeleid bestuurder In het bezoldigingsbeleid wordt de wet- en regelgeving gevolgd. Op 6 december 2011 is de WNT door de Tweede Kamer aanvaard. Op 1 januari 2013 is de WNT van Jaarverslag 2014
51 van 53
kracht geworden. Binnen de WNT heeft de minister een aparte regeling voor woningcorporaties gemaakt. De bestuurder valt conform de WNT in de overgangsregeling, derhalve is besloten het salaris te handhaven op het niveau van december 2012. De bezoldiging van de bestuurder bestaat uit de volgende bestanddelen: • Een vast basissalaris, dat is bevroren in verband met de normering in de WNT. • De premie voor een pensioenregeling (werkgevers- en werknemersaandeel). • Het beschikbaar stellen van een auto. 8.5.3 Bezoldiging bestuurder en directie in 2014
naam
fucntie(s)
P.F.Th. Sponselee Th. Dekker W. Duijster
directeur-bestuurder directeur wonen directeur vastgoed
duur van het belastbare vaste voorzieningen omvang van het t.b.v. beloningen diensten variabele totale dienst-verband betaalbaar op verband onkostenbeloning bezoldiging in het jaar in het jaar termijn vergoedingen (x€1) (x€1) (x€1) (x€1) (in dagen) (FTE) 139.263 100.710 105.258
3.708
45.708 18.876 19.591
184.971 119.586 128.557
365 365 365
1,0 1,0 1,0
De bezoldiging van directeur-bestuurder en directieleden valt binnen de kaders van de WNT. Conform de uitgangspunten van de WNT zijn de wettelijk verplichte verzekeringen (sociale lasten) geen onderdeel van de bezoldiging. Beloningen betaalbaar op termijn betreffen de pensioenpremies die voor rekening van Woonwaard zijn gekomen. Woonwaard kent voor de bestuurder geen bonusregeling, eindejaarsuitkering of vertrekregeling. 8.5.4 Bezoldiging raad van commissarissen Het honorarium van de leden van de raad werd in 2012 vastgesteld en bestaat uit een – van de functie van de Commissaris afhankelijke – vergoeding. De raad heeft in het najaar besloten om de honoreringscode van de VTW te volgen. Het honorarium van de commissarissen is niet gekoppeld aan de financiële prestaties van Woonwaard.
Naam
functie(s)
Mr. H.M. Meijdam Drs. J.H.R. Bergh P.J.M.J. Hoogenbosch Mr. C.E. Schouten M.A.J. Groskamp Mr. O. Muurmans
voorzitter RvC lid RvC lid RvC lid RvC lid RvC lid RvC
totale bezoldiging (x€1) 15.468 10.340 10.260 10.345 8.350 8.350
aanstelling in het jaar (in dagen) 365 365 365 365 365 365
omvang van de aanstelling in het jaar (FTE) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0
8.6 Ten slotte De raad heeft waardering voor de bereikte resultaten in het verslagjaar en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid uit jegens de directeur-bestuurder en alle medewerkers. Alkmaar, 8 april 2015 Jaarverslag 2014
52 van 53
Verklaring van het bestuur Het bestuur van stichting Woonwaard Noord-Kennemerland verklaart, op grond van artikel 24 lid 1 van de statuten, dat zij hierbij de jaarstukken (jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestingsverslag en het overzicht met cijfermatige kerngegevens en prognose) over 2014 vaststelt. Tevens wordt hierbij verklaard dat alle uitgaven zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting. De jaarrekening over 2014 is gecontroleerd door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. De jaarrekening, inclusief afgegeven controleverklaring, kunt u als pdf downloaden. Alkmaar, 8 april 2015
Origineel getekend door P.F.Th. Sponselee, directeur-bestuurder
Mededeling van de raad van commissarissen De jaarstukken over 2014 zijn door het bestuur opgemaakt. De Raad van Commissarissen heeft, op grond van artikel 24 lid 2 van de statuten, de jaarstukken laten controleren door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. De raad van commissarissen keurt de jaarstukken over 2014 goed. Alkmaar, 8 april 2015
Origineel getekend door De Raad van Commissarissen
Jaarverslag 2014
53 van 53
Deel 2
Jaarstukken 2014
JAARSTUKKEN
2014
Stichting “Woonwaard Noord-Kennemerland” Alkmaar
d.d. 8 april 2015
Inhoud Bestuursverslag ............................................................................................................................. 2 Jaarrekening .................................................................................................................................. 9 1
Balans per 31 december 2014 ..................................................................................... 10
2
Winst- en verliesrekening over 2014 ........................................................................... 12
3
Kasstroomoverzicht 2014 ............................................................................................ 13
4
Algemene toelichting .................................................................................................... 14
5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva .................................................. 14
6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat .............................................................. 23
7
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling .............. 26
8
Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht ...................................... 27
9
Toelichting op de balans .............................................................................................. 28
10
Toelichting op de winst- en verliesrekening ................................................................. 38
11
Overige informatie ........................................................................................................ 41
Overige gegevens ....................................................................................................................... 45 12
Statutaire resultaatbestemming ................................................................................... 47
13
Bestemming van het resultaat over 2013 .................................................................... 47
14
Voorstel tot bestemming van het resultaat over 2014 ................................................. 47
15
Gebeurtenissen na balansdatum ................................................................................. 47
16
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ................................................. 47
Bijlagen ..................................................................................................................................... 51 17
Kerncijfers en kengetallen............................................................................................ 53
1
Bestuursverslag Algemene informatie Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland (hierna: Woonwaard) is een stichting met de status van “Toegelaten Instelling Volkshuisvesting”. Woonwaard heeft een specifieke toelating voor de regio NoordKennemerland en is werkzaam binnen de kaders van de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De kernactiviteiten van Woonwaard zijn het verhuren, ontwikkelen, verwerven en verkopen van woningen. De missie van Woonwaard is te zorgen voor betaalbaar wonen in de regio Alkmaar, in een huis dat bij je past, in een buurt die je bevalt, nu en in de toekomst. Woonwaard gelooft dat ontplooiing van mensen de motor is voor welzijn en geluk. Een goed thuis is daarvoor de basis. De financiële strategie van Woonwaard is erop gericht om deze missie duurzaam te kunnen volbrengen. In 2013 heeft Woonwaard maatregelen genomen om haar financiële positie te verstevigen, zodat zij haar huurders - ondanks de ingevoerde verhuurderheffing - in continuïteit kan voorzien van betaalbare en kwalitatief goede huisvesting. Het jaar 2014 is het eerste jaar waarin de effecten van de doorgevoerde organisatiewijziging volledig zichtbaar zijn geworden. In de resultatenrekening komt dit vooral tot uitdrukking in de personeelslasten, die ten opzichte van 2013 met ruim 40% (€ 4,5 miljoen) zijn gedaald. De verhuurderheffing is voor 2014 uitgekomen op een bedrag van € 6,4 miljoen. Juridische structuur en verbindingen Woonwaard heeft een beperkt deel van haar activiteiten ondergebracht in haar verbindingen. Een schema van de verbindingen per ultimo 2014 is onderstaand weergegeven. De exploitatie van vastgoed en de ontwikkeling van huurwoningen vinden plaats in de Toegelaten Instelling. Alle door Woonwaard aangegane verbindingen hebben als uitgangspunt minimaal kostendekkend te zijn. Voor de verbindingen waarbinnen projectontwikkeling plaatsvindt wordt dit gedaan ten behoeve van de volkshuisvestelijke doelstelling van Woonwaard. Met uitzondering van de activiteiten van BV Pilaster V.v.E. Beheer worden de overige activiteiten van de verbindingen afgebouwd. In 2014 heeft dit geleid tot het vervreemden van het belang in Eendragt Beheer BV en Eendragt CV. Ook in 2015 zullen stappen worden gezet om waar mogelijk en wenselijk de juridische structuur te vereenvoudigen. Juridische structuur
2
Hoofdactiviteit(en) per verbinding Verbinding Woonwaard Beheer BV Woonwaard Projecten BV Woonwaard Schelphoek BV Woonwaard Dienstverlening BV BV Pilaster V.v.E. Beheer Helavron Beheer BV Hallokaties CV
Activiteit Tussenholding Tussenholding Geen Tussenholding Dienstverlening Beherend vennoot Projectontwikkeling
BV Pilaster V.v.E. Beheer verricht (commerciële) activiteiten voor verenigingen van eigenaars. Dit gebeurt in opdracht van particuliere verenigingen, van corporaties of ontwikkelaars. De dienstverlening omvat zowel advisering als het volledige beheer van verenigingen van eigenaars. Vanuit Hallokaties CV werden projecten ontwikkeld in het gebied Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk. In 2007 heeft Woonwaard haar deelname in Hallokaties opgezegd. De reeds aangegane verplichtingen worden nagekomen. Naar verwachting worden de laatste projecten van Hallokaties in 2015 afgewikkeld. In 2014 heeft Woonwaard een kapitaaluitkering van € 761.000 ontvangen van Hallokaties. Kerncijfers verbindingen Aandeel van Woonwaard in Partij Woonwaard Beheer BV Hallokaties CV
Kapitaal
Eigen vermogen
Verstrekte leningen
Verstrekt R/C
Afgegeven garanties
100%
€ 1.430.000
€0
€0
€0
45%
€ 656.000
€0
€0
€0
Interne organisatiestructuur In haar beleidsvisie 2012-2015 heeft Woonwaard gekozen voor een meer compacte organisatie van haar activiteiten, waarbij eigen verantwoordelijkheid van de huurder en vastgoedsturing centraal staan. Om dit te bereiken heeft in 2012 en 2013 een organisatieverandering plaatsgevonden, waarbij is gekozen voor een platte, procesgedreven organisatie. In de bedrijfsvoering past Woonwaard de AedesCode op alle onderdelen toe. In de onderstaande figuur is de huidige organisatiestructuur van Woonwaard weergegeven.
Financiële informatie Ontwikkelingen 2015 Huurbeleid 2015 De betaalbaarheid van de woningen is een belangrijke pijler in het beleid van Woonwaard. Om de betaalbaarheid beter te waarborgen heeft Woonwaard een aanpassing in haar huurbeleid doorgevoerd. Het uitgangspunt is dat ten minste 75% van haar sociale huurwoningen een standaardhuur (een huur die passend is bij de kwaliteit van de woning) heeft onder de tweede aftoppingsgrens (2014: € 596,75). Om dit te bereiken zullen de standaardhuren in 2015 worden verlaagd met 3%. Huurverhogingen in 2015 zullen plaatsvinden voor zover de huur vóór huurverhoging lager is dan de standaardhuur. In het geval dat de huidige huur boven de standaardhuur ligt, vindt een huurverlaging plaats. Het effect van deze beleidsaanpassing op de bedrijfswaarde is circa € 18 miljoen negatief. Dit beleidsuitgangspunt is reeds verwerkt in de waardering van het sociale vastgoed in de voorliggende jaarrekening. 3
Ontwikkelingen in het jaar Huurbeleid 2014 Jaarlijks stelt het ministerie van BZK de kaders voor het huurprijsbeleid voor huurwoningen in het sociale segment vast. Voor 2014 is bepaald dat de huren voor zelfstandige en onzelfstandige woningen met 4,0% verhoogd mogen worden. Daarnaast hebben verhuurders de mogelijkheid gekregen om voor deze categorie woningen een extra huurverhoging door te voeren op basis van het (huishoud)inkomen van de huurder. Woonwaard heeft in 2014 voor het eerst gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. De feitelijke huurverhoging die Woonwaard heeft doorgevoerd is afhankelijk van de kwaliteit van de woning, die tot uitdrukking komt in de zogenaamde “standaardhuur”, en het huurniveau vóór de verhoging. Verhuurderheffing Met ingang van 2013 is voor verhuurders van zelfstandige woonruimten de verhuurderheffing ingevoerd. Deze heffing is van toepassing op woningen met een huur tot de huurtoeslaggrens (2014: € 699,48). De verhuurderheffing wordt stapsgewijs ingevoerd als percentage van de WOZ, namelijk van 0,014% in 2013 tot 0,536% in 2017 e.v.. Over 2014 bedroeg de verhuurderheffing € 6,4 miljoen (0,381%), ten opzichte van € 0,3 miljoen in 2013. Woonwaard heeft op deze ingrijpende heffing geanticipeerd door de eerder genoemde organisatieverandering en door aanpassing van haar investeringsvolume en onderhoudsbeleid. Hierdoor kan meerjarig worden voldaan aan eigen financiële sturingscriteria en de eisen die externe toezichthouders stellen. Woonwaard verwacht met de genomen maatregelen een goede balans gevonden te hebben tussen een financieel gezonde organisatie en het leveren van een optimale maatschappelijke prestatie. Jaarresultaat Het jaar 2014 is afgesloten met een positief resultaat van € 2,5 miljoen. Dit resultaat is toegevoegd aan de algemene reserve. De algemene reserve wordt gebruikt als dekking voor de reguliere bedrijfsuitoefening voor het opvangen van toekomstige risico’s en maakt het mogelijk om in de toekomst grootschalige projecten uit te voeren waarmee mogelijk onrendabele, sociaal maatschappelijke investeringen gepaard gaan. Het bedrijfsresultaat (voor rente en belastingen) bedraagt € 26,5 miljoen en is daarmee nagenoeg gelijk aan voorgaand jaar. Vermogenspositie Vanuit haar maatschappelijke ambities, heeft Woonwaard gekozen voor betaalbaarheid van haar woningen. In dat kader heeft Woonwaard besloten de standaardhuren met 3% te verlagen. De standaardhuur is de huur die in de ogen van Woonwaard passend is voor de betreffende woning. Deze huurverlaging is ingerekend in de bedrijfswaarde, dat wil zeggen de waardering van de sociale woningvoorraad op basis van toekomstige kasstromen. Het effect van deze verlaging is een lagere bedrijfswaarde. Dit veroorzaakt een daling van het eigen vermogen en daarmee van het weerstandsvermogen. De daling van het eigen vermogen en van het weerstandsvermogen is hiermee dus een direct gevolg van strategische keuzes. De financiële positie van Woonwaard biedt ruimte om deze maatregelen te treffen; Woonwaard voldoet ook met deze lagere bedrijfswaarde aan haar eigen normen en die van het WSW. Het weerstandsvermogen (het totaal van het eigen vermogen, de egalisatierekening en de voorzieningen) is ten opzichte van 2013 gedaald van € 367 miljoen naar € 348 miljoen. Aan het eind van 2014 is het weerstandsvermogen 38,6% van het balanstotaal; eind 2013 was dit 38,7%. De solvabiliteit op basis van het volkshuisvestelijk vermogen van 2013 bedroeg 36,1% en is daarmee een procentpunt hoger dan het gemiddelde van de referentie groep van 35,1% (bron: Corporatie in Perspectief 2014; Corporatie Benchmark Centrum). De current ratio is 0,39 aan het eind van 2014; ultimo 2013 was deze 0,65. Deze daling wordt grotendeels veroorzaakt door een afname van het saldo liquide middelen met € 21,5 miljoen. Deze afname komt voort uit de afbouw van de buffer voor de derivatenportefeuille (zie toelichting stresstest CFV). Voor zover voor de aflossing van leningen herfinanciering noodzakelijk is, is hiervoor voldoende borgingsruimte beschikbaar. Toezichtbrief CFV 2014 In 2013 is de systematiek van toezicht door het CFV gewijzigd. De toezichthouder voert risicogericht onderzoek uit op een zestal toezichtterreinen, welke van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit. Deze terreinen zijn: Kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. De beoordeling van deze zes toezichtterreinen gaf het CFV aanleiding tot een tweetal opmerkingen. Woonwaard werd verzocht (1) de “Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting” expliciet op te nemen in het treasurystatuut en (2) de toezichtbelemmerende bepalingen in één van de derivatenovereenkomsten op te heffen. Beide opmerkingen zijn in 2014 naar tevredenheid van het CFV afgewikkeld.
4
Kasstromen en financieringsbehoeften Een belangrijk uitgangspunt in het financiële beleid van Woonwaard is dat het aantrekken van financiering met WSW-borging altijd mogelijk moet zijn; vandaar dat Woonwaard aan de voorwaarden voor borgstelling door het WSW wil (blijven) voldoen. Het WSW geeft garanties aan onze financiers. Dankzij deze garanties kan Woonwaard geld lenen tegen gunstige voorwaarden. Van het WSW heeft Woonwaard de verklaring ontvangen dat zij onveranderd borgbaar is. Daarnaast is een borgingsplafond vrijgegeven voor de investerings- en herfinancieringsbehoefte voor de jaren 2014, 2015 en 2016. De investeringen in nieuwbouw en verbetering van bestaand bezit zijn in 2014 volledig uit eigen middelen gefinancierd. In 2014 is voor een totaal van € 26,0 miljoen aan nieuwe leningen opgenomen. Deze middelen zijn ingezet voor de herfinanciering van vervallen leningen. In totaal is € 53,4 miljoen afgelost op leningen van overheden en kredietinstellingen. De beschikbare kredietfaciliteit in rekening-courant is € 7,5 miljoen. Hiervan is per ultimo 2014 € 1.000 gebruikt voor bankgaranties. Deze kredietfaciliteit kan ook gebruikt worden voor margin calls. Sturen op kasstromen Om aan de voorwaarden voor borgstelling door het WSW te kunnen blijven voldoen stuurt Woonwaard op het saldo van de operationele kasstromen. De belangrijkste indicatoren voor deze sturing zijn de interest coverage ratio (ICR) en de debt service coverage ratio (DSCR). De ICR geeft aan in hoeverre uit de operationele kasstroom aan renteverplichtingen kan worden voldaan; de DSCR geeft aan of er in een jaar voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd om aan rente- én aflossingsverplichtingen te voldoen. Woonwaard stuurt op een ICR-norm van ten minste 1,4 en een DSCR-norm van ten minste 1,0. Dit is in overeenstemming met de wijze waarop het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de financiële positie van Woonwaard beoordeelt. Kostenvoet vreemd vermogen De gemiddelde kostenvoet van het vreemd vermogen is per 31 december 2014 4,00% (2013: 4,03%). Voor de komende drie jaar verwachten wij een gemiddelde kostenvoet van het vreemd vermogen van circa 4,05%. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde is de contante waarde van de toekomstige kasstromen die met de exploitatie samenhangen. Dit wordt ook wel aangeduid als de contant gemaakte verwachte verdiencapaciteit. De bedrijfswaarde is gebaseerd op verwachtingen voor de toekomst, welke jaarlijks worden geactualiseerd. Hierbij zijn bedrijfseigen parameters en uitgangspunten gehanteerd, die passen binnen de kaders van het WSW. De bedrijfswaarde van het sociale vastgoed in exploitatie bedraagt ultimo 2014 € 741 miljoen (2013: € 759 miljoen). Voor een overzicht van de belangrijkste door Woonwaard gehanteerde uitgangspunten wordt verwezen naar paragraaf 5.4.2. Investeringsbeleid In het boekjaar werd voor een bedrag van ruim € 26,4 miljoen geïnvesteerd in roerende en onroerende zaken. Hiervan had een bedrag van € 13,8 miljoen betrekking op aankopen en investeringen in nieuwbouw en € 11,5 miljoen op levensduurverlenging en verbetering van bestaand bezit. Daarnaast is voor € 1,1 miljoen geïnvesteerd in onroerende zaken ten dienste van de exploitatie. In 2014 werd een bedrag van € 5,3 miljoen als onrendabele investering op nieuwbouwprojecten ten laste van het jaarresultaat gebracht. Deze onrendabele investering heeft betrekking op aangegane verplichtingen voor projecten die in 2014 en latere jaren gerealiseerd worden. Doelstelling en beleid inzake risicobeheer van financiële instrumenten In het actuele treasurystatuut van Woonwaard is het afsluiten van derivaten niet meer toegestaan. Dit betekent een afbouw van de derivatenportefeuille naarmate huidige contracten aflopen. De lopende derivaten (payer swaps) zijn in het verleden afgesloten ter beperking van inherente financiële risico’s en zijn als zodanig effectief. Overeenkomstig haar treasurystatuut houdt Woonwaard zich onverkort aan de actuele "Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting". Interne beheersing rondom derivaten Het afsluiten van nieuwe derivaten is in het huidige treasurystatuut uitgesloten. Voor contractaanpassingen van reeds bestaande derivaten geldt dat (eventuele) voorstellen hiertoe worden besproken in de Treasury Commissie. Deze commissie brengt advies uit aan de directeur-bestuurder, die per voorstel een besluit neemt. Gezien de gevoeligheid van deze voorstellen, dienen (voorgenomen) besluiten ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen te worden voorgelegd. Ten aanzien van haar derivatenportefeuille voert Woonwaard periodiek een stress test uit om vast te stellen in hoeverre zij in staat is om op dat moment aan haar stortingsverplichtingen (margin calls) te kunnen voldoen welke zouden ontstaan bij een rentedaling van 2%-punten.
5
Stress test CFV In de afgelopen jaren heeft het CFV Woonwaard meerdere malen verzocht om een stress test uit te voeren op haar derivatenportefeuille. Het doel van deze stress test is vast te stellen in hoeverre de corporatie in staat is om de stortingsverplichtingen (margin calls) die ontstaan bij een rentedaling van 1%-punt, respectievelijk 2%punten op te vangen vanuit de aanwezige liquiditeit. Om de benodigde liquiditeit voor de stress test beter te kunnen beheersen is in 2014 het contract met Deutsche Bank aangepast, waardoor er geen tussentijdse marktwaardeverrekening meer plaatsvindt. In plaats van deze marktwaardeverrekening heeft Woonwaard een vaste waarborgsom gestort van € 4,0 miljoen. Zonder deze contractaanpassing zou Woonwaard op 31 december 2014 voor dit contract een waarborgsom (collateral) hebben moeten storten van circa € 5,9 miljoen en zou ze daarnaast een buffer aan moeten houden voor een bedrag circa € 32,8 miljoen. De laatste stress test is uitgevoerd op 31 december 2014. De uitkomsten van deze test zijn in het onderstaande overzicht opgenomen.
marktwaarde 31-12-2014 (x € 1.000)
marktwaarde 31-12-2014 -/-1%-punt (x € 1.000)
marktwaarde 31-12-2014 -/-2%-punt (x € 1.000)
Onderliggende waarde portefeuille
123.700
123.700
123.700
Inschatting van de marktwaarde Te verrekenen onderpand
(30.322) 0
(40.287) 6.287
(51.391) 17.391
Saldo bank en deposito’s Saldo kredietfaciliteit Saldo overige zekerheden Totaal beschikbare buffer
15.115 7.499 0 22.614
15.115 7.499 914 23.528
15.115 7.499 1.400 24.014
Uitkomst stress test liquiditeitsbuffer
22.614
17.241
6.623
Deze stress test heeft alleen betrekking op contracten met marktwaardeverrekening. Eén contract met een onderliggende waarde van € 20 miljoen heeft geen marktwaardeverrekening. Op grond van deze stress test is de conclusie dat Woonwaard op 31 december 2014 in staat was om een rentedaling van 2%-punten op te vangen. Valutarisico Woonwaard is uitsluitend werkzaam in Nederland en doet geen transacties in vreemde valuta. Beschikbaarheidsrisico De verhuurderheffing vanuit de landelijke overheid en de saneringssteun vanuit het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Woonwaard heeft haar financiële meerjarenplan zodanig afgestemd op deze maatregelen, dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering structureel gecontinueerd wordt. Woonwaard voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander externe belanghouders worden gehanteerd. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe Woningwet hanteert Woonwaard het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Woonwaard heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit positieve operationele kasstroom en kasstromen uit verkoop van bestaand bezit. Hierdoor is het voor Woonwaard niet nodig geweest om in 2014 (noch in 2013) niet-DAEB financiering aan te trekken. De verwachting is dat Woonwaard ook in 2015 de (beperkte) niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Kredietrisico Woonwaard heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Woonwaard maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico´s te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Renterisico Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woonwaard risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woonwaard renteswaps gecontracteerd, zodat zij
6
per saldo een vaste rente betaalt. Ultimo 2014 heeft Woonwaard haar variabele leningen voor een bedrag van € 143,7 miljoen afgedekt met payerswaps en voor een bedrag van € 17,0 miljoen niet afgedekt. Bij een stijging van de marktrente met 100 basispunten neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in een jaar met € 0,2 miljoen toe. Renterisico relatief Het relatieve renterisico is het totaal van de herfinanciering, de opslagherzieningen (basisrente leningen) en renteconversies van ieder jaar, uitgedrukt in een percentage van het verwachte saldo van de leningenportefeuille aan het begin van ieder jaar. Woonwaard streeft ernaar het renterisico meerjarig te spreiden, met als uitgangspunt de ‘WSW-grens’ van 15% van de som van haar leningenportefeuille. In de onderstaande grafiek is het relatieve renterisico voor de komende 10 jaar weergegeven.
Duizenden
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
€ 40.000 5,0%
€ 20.000
0,0%
€0
Opslagherziening basisrentelening Renteconversie VAR/ROL
‐€ 20.000
‐5,0%
Renteconversie ANN/FIX Aflossing
‐€ 40.000
Relatieve renteriscio ‐10,0%
Grens statuut
‐€ 60.000 ‐15,0%
‐€ 80.000
‐20,0%
‐€ 100.000
Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat per balansdatum Woonwaard loopt zijn: 31-12-2014 (x €1.000) Banktegoed Beschikbare kredietfaciliteit Reeds vastgelegde nog te ontvangen leningen Nog op te nemen uit leningen met variabele hoofdsom Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2015) Ruimte
15.119 7.499 0 14.000 14.252 50.870
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Woonwaard zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ultimo 2014 heeft Woonwaard investeringsverplichtingen uitstaan voor een bedrag van € 24,5 miljoen. Woonwaard houdt een ruime liquiditeitspositie aan als buffer voor de derivaten. Tevens beschikt Woonwaard over een kredietfaciliteit bij de Rabobank van € 7,5 miljoen. Middels de vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt voortdurend gestuurd op nivellering van de beschikbare en de benodigde financiering. Tevens loopt Woonwaard liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. Woonwaard heeft met een aantal van haar derivatentegenpartijen afspraken gemaakt over het uitwisselen van onderpand. Bij een daling van de marktrente (IRS-curve) met 100 basispunten dient Woonwaard circa € 6,3 miljoen additioneel aan onderpand te storten; bij een daling van 200 basispunten dient Woonwaard circa € 17,4 miljoen aan additioneel onderpand te storten. Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien een betrouwbare reële waarde niet direct is te bepalen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, dan wel met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken.
P.F.Th. Sponselee Directeur-bestuurder
7
8
Jaarrekening
9
1
Balans per 31 december 2014
(na voorgestelde resultaatbestemming)
ACTIVA ref.
2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
740.870 12.211 4.815 757.896
759.105 12.928 5.709 777.742
58.666 48.568 107.234
63.002 47.625 110.627
1.430 655 3.500 11.730 17.315
1.204 1.195 8.300 7.760 18.459
882.445
906.828
0 492 492
0 3.942 3.942
369
0
685 2.193 924 3.802
644 1.131 986 2.761
15.119
36.633
19.782
43.336
902.227
950.164
Va s te a c tiva [9.1]
Materiële vaste activa - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Subtotaal
[9.2]
Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Subtotaal
[9.3]
Financiële vaste activa - Deelnemingen in groepsmaatschappijen - Andere deelnemingen - Latente belastingvorderingen - Overige financiële vaste activa Subtotaal Totaal vaste activa
Vlotte nde a c tiva [9.4]
Voorraden - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop - Vastgoed bestemd voor de verkoop Subtotaal Onderhanden projecten
[9.5]
Vorderingen
[9.6]
- Huurdebiteuren - Overige vorderingen - Overlopende activa Subtotaal [9.7]
Liquide middelen Totaal vlottende activa
Tota a l a c t iva
10
PASSIVA ref.
2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
345.610 62 345.672
361.271 325 361.596
236
287
2.316 2.316
5.365 5.365
0 453.131
0 465.629
49.530 502.661
49.509 515.138
32.275 3.514 1.369 1.959 570 1.732 9.923 51.342
47.185 3.688 1.207 1.335 595 1.444 12.324 67.778
902.227
950.164
[9.8]
Ei g e n ve r m o g e n - Algemene reserve - Bestemmingsreserves Totaal eigen vermogen
[9.9]
Eg a l i s a t i e r e k e n i n g
[9.10]
Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen Totaal voorzieningen
[9.11]
Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal langlopende schulden
[9.12]
Kor t lope nde s c hulde n - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Schulden aan groepsmaatschappijen - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Schulden ter zake van pensioenen - Overige schulden - Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Tota a l pa s s iva
11
2 Winst- en verliesrekening over 2014 ref.
2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
Be dr ijf s opbr e ngs t e n [10.1]
- Huuropbrengsten - Opbrengsten servicecontracten - Overheidsbijdragen - Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille - Projectopbrengsten - Geactiveerde produktie eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten
[10.2] [10.3]
[10.4]
82.805 2.566 74 6.058 1.735 423 969 94.630
79.316 2.609 94 6.144 2.600 424 1.822 93.009
1.532 31.992 6.436 31 4.169 723 858 910 15.953 461 2.564 18.058 83.687
2.254 31.383 1.730 31 6.317 1.025 1.316 2.559 16.487 570 2.608 12.853 79.133
Be dr ijf s la s te n
- Kosten uitbesteed werk projecten - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Erfpacht - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Overige personeelskosten - Lasten onderhoud - Leefbaarheid - Lasten servicecontracten - Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten - Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
[10.5] [10.6]
[10.7] [10.8] [10.9]
1.969
(133)
- Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille
13.609
12.501
Bedrijfsresultaat
26.521
26.244
122 (19.754) (19.632)
131 (20.558) (20.427)
6.889
5.817
(4.800) 387
(2.700) (93)
2.476
3.024
Fi n a n c i ë l e b a t e n e n l a s t e n
- Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen - Vennootschapsbelasting - Resultaat deelnemingen Re s ult a a t na be la s tinge n
12
3
Kasstroomoverzicht 2014
(indirecte methode) ref.
2014
2013
(x € 1.000 )
(x € 1.000 )
Ka s s tr oom uit ope r a t ione le a c tivite it e n Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Overige waardeveranderingen, herwaardering en voorzieningen - Mutatie egalisatierekening - Boekwinst /-verlies op desinvesteringen - Veranderingen in werkkapitaal · Mutatie voorraden en onderhanden projecten · Mutatie vorderingen · Mutatie kortlopende schulden
[10.5] [10.6] [10.10/11] [9.9] [10.3]
26.244
31.992
31.383
(9.303) (51) (6.058) 2.683 (100) (961)
(10.202) (66) (6.054) (680) 669 (4.601)
1.622 44.723
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Afkoop derivaten Ontvangen dividend Ontvangen winstbelasting
26.521
158 (20.702) 0 761 0
[9.3]
(4.612) 36.693 172 (21.437) 0 851 195
(19.783) 24.940
Kasstroom uit operationele activiteiten
(20.219) 16.474
Ka s s tr oom uit inve s te r ings a c tivit e ite n Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen van materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen van financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
[9.1] [9.2] [9.1/2] [9.3] [9.3]
(24.431)
(22.063)
11.985 (4.191) 20
11.740 (500) 222 (16.617)
(10.601)
Ka s s tr oom uit f ina nc ie r ings a c tivite it e n Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten
[9.11] [9.11]
26.144 (55.981)
37.220 (46.756) (29.837)
(9.536)
Toename of afname geldmiddelen
(21.514)
(3.663)
Het verloop van de geldmiddelen is als volgt: Stand liquide middelen per 1 januari Mutatie boekjaar Stand liquide middelen per 31 december
36.633 (21.514) 15.119
13
4 Algemene toelichting 4.1
Algemeen Stichting “Woonwaard Noord-Kennemerland” (hierna: Woonwaard) is een stichting met de status van “Toegelaten Instelling Volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Noord-Kennemerland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector, waarbinnen zij woningen verhuurt, ontwikkelt en verkoopt. Woonwaard is statutair gevestigd te Alkmaar, feitelijk aan de Hertog Aalbrechtweg 30 te Alkmaar.
4.2
Groepsverhoudingen Woonwaard staat aan het hoofd van de Woonwaard-groep. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van artikel 2:379 BW is onderstaand opgenomen:
Niet geconsolideerde rechtspersonen en vennootschappen, gewaardeerd op netto vermogenswaarde 1 Woonwaard Beheer BV (100%)* 2 Woonwaard Projecten BV (100%)* 2 Woonwaard Schelphoek BV (100%)* 2 Woonwaard Dienstverlening BV (100%)* 2 BV Pilaster V.v.E. Beheer (100%)* 2 Helavron Beheer BV (45%)* 1 Hallokaties CV (45%)* 2 Eendragt Beheer BV (33%, verkocht in 2014)* 1 De Eendragt CV (32%, verkocht in 2014)*
Statutaire zetel
Hoofdactiviteit
Alkmaar Alkmaar Alkmaar Alkmaar Alkmaar Alkmaar Alkmaar Alkmaar Assendelft
Tussenholding Tussenholding Tussenholding Tussenholding Dienstverlening Beherend vennoot Projectontwikkeling Beherend vennoot Projectontwikkeling
1
* : Woonwaard heeft een direct belang in deze deelneming 2 * : Woonwaard heeft een indirect belang in deze deelneming
4.3
Consolidatie De activiteiten van de in de consolidatie te betrekken maatschappijen zijn voor wat betreft balanstotaal, omzet en resultaat van dermate klein belang voor de jaarrekening van Woonwaard, dat gebruikmakend van artikel 2:407 lid 1a BW (vrijstelling voor in de consolidatie te betrekken maatschappijen die gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis op het geheel zijn) geen geconsolideerde jaarrekening voor Woonwaard is opgesteld. In 2014 is voor het eerst van deze vrijstelling gebruik gemaakt.
4.4
Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woonwaard zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 7 of bij de toelichting op het desbetreffende onderdeel in de jaarrekening.
5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1
Regelgeving De jaarrekening 2014 van Woonwaard is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW, het Besluit beheer sociale huursector, hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken inzake de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
5.2
Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.
14
5.3
Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige belanghouders, aangaande verplichtingen ten aanzien van toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
5.4 5.4.1
Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grondposities wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en de direct toerekenbare interne kosten alsmede de transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De toerekening vangt aan bij de start van de ontwikkeling. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen aan het begin van het verslagjaar. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond met opstallen is gekocht, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de (eventuele) boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Woonwaard verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie is te herleiden, wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering en, indien van toepassing, rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.
5.4.2
Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, voor woningen die getypeerd zijn als DAEB woningen en voor maatschappelijk vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting van de Minister van Binnenlandse Zaken d.d. 3 november 2010. Kwalificatie Het beleid van Woonwaard is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van haar beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonwaard zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde de basis voor de bepaling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woonwaard waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde (bedrijfswaarde), verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking van een investering (de zogeheten na-investeringen) welke leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. 15
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of aanpassen van de oorspronkelijke verhuurcapaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van dergelijk onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. PMC-indeling Woonwaard groepeert het vastgoed op basis van gelijksoortigheid (kasstroomgenererende eenheid). Deze wordt gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen sociaal en commercieel vastgoed. De product-marktcombinaties laten zich als volgt omschrijven: Doelstelling
Product
Markt
Sociaal
1. Eengezinswoningen 2. Meergezinswoningen (zoals galerijflats en portiekwoningen) 3. Niet-woningen. 4.Woonwagens en standplaatsen
De buurt waarin het vastgoed zich bevindt.
Commercieel
1. Eengezinswoningen 2. Meergezinswoningen (zoals galerijflats en portiekwoningen) 3. Niet-woningen 4. Woonwagens en standplaatsen
De buurt waarin het vastgoed zich bevindt.
De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering zijn gedefinieerd. Hierdoor is tevens aansluiting gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen, welke door Woonwaard (kunnen) worden verkregen uit de uitoefening van haar bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de investering. Kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de vastgestelde meerjarenprognose, welke een periode van tien jaar bestrijkt. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde ontwikkeling van inflatie, huurstijging en van genormeerde lastenniveaus. De belangrijkste uitgangspunten die door Woonwaard bij de bepaling van de bedrijfswaarde zijn gehanteerd zijn: Jaarlijkse huurverhoging van 2,0% (voorgaand jaar: 2,0%). Voor het eerste en het tweede jaar wordt een afwijkende huurverhoging ingerekend van 2,0% (inflatie) verhoogd met 1%-punt als gemiddelde voor de extra toegestane huurverhoging (voorgaand jaar: 2,5% + 1,0%); Jaarlijkse huurderving van 1% (voorgaand jaar: 1%); Jaarlijkse stijging van de onderhoudslasten gelijk aan de verwachte inflatie (2,0%) voor de eerste 5 jaar en daarna inflatie + 1%-punt (voorgaand jaar: gelijk aan huidig verslagjaar); Jaarlijkse stijging van de overige variabele lasten (o.a. OZB, verzekering en algemeen beheer) conform de vastgestelde meerjarenbegroting 3,0% (voorgaand jaar: gelijk aan huidig verslagjaar); Onderhoudskosten genormeerd op € 1.275 voor 2015, daarna € 1.200 (prijspeil 2014) per woning per jaar (voorgaand jaar: gelijk aan huidig verslagjaar); Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: gelijk aan huidig verslagjaar); Een disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 1 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: gelijk aan huidig verslagjaar);
16
De minimale resterende levensduur wordt gesteld op 15 jaar, tenzij er sprake is van een vastgesteld SVB-plan waaruit een kortere levensduur blijkt (voorgaand jaar: gelijk aan huidig verslagjaar); De verhuurderheffing is op basis van de op balansdatum geldende wetgeving opgenomen in de bedrijfswaarde (voorgaand jaar: gelijk aan huidig verslagjaar); De saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, het niet vastgoed gerelateerde deel van de leefbaarheidsuitgaven, het niet vastgoed gerelateerde deel van de organisatiekosten en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde (voorgaand jaar: gelijk aan huidig verslagjaar).
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten welke niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke en hiertoe erkende externe deskundigen, of worden vergelijkbare, getaxeerde onroerende zaken als referentie gehanteerd. Verkopen zijn voor een periode van 5 jaar betrokken in de prognose. Hiermee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. De kavelprijs bedraagt € 20.000 minus 3x € 5.000 voor verwachte sloopkosten, proceskosten en uitplaatsingskosten. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde welke aan dat complex zou zijn toegekend bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt:
Bij een waardestijging als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering), indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen. Een eventueel resterende overige waardestijging wordt verwerkt als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. Bij een waardedaling als een negatieve herwaardering, indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.
Bijzondere waardeverminderingsverliezen Woonwaard beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen, wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief was verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoordeling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Afschrijvingen De afschrijvingen worden per component lineair over de geschatte resterende levensduur bepaald, over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2014 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen vanaf dat moment.
17
5.4.3
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw, welke zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen aan het begin van het verslagjaar. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Woonwaard beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn, dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de aldus bepaalde actuele waarde lager is dan de tot dat moment geactiveerde kosten wordt een bijzondere waardevermindering verwerkt, indien en voor zover deze waardevermindering niet wordt gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaardering van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het vastgoed in ontwikkeling behoort of gaat behoren. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt voor het dan resterende verschil een voorziening getroffen. Afschrijving Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de desbetreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
5.4.4
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en van bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte opbrengstwaarde.
5.5
Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen de reële waarde inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa zijn overeenkomstig van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.
5.5.1
Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Woonwaard waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en vervolgens tegen reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer, welke redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Bepaling van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn een daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aanvankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door Woonwaard gedefinieerd. Voor haar commercieel vastgoed hanteert Woonwaard het waardebegrip van marktwaarde in verhuurde staat. In de waardering is een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten is door een externe 18
taxateur een aannemelijkheidverklaring m.b.t. tot de marktconformiteit afgegeven. In alle gevallen van marktwaardebepaling is rekening gehouden met eventuele contractuele verplichtingen van Woonwaard, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatievalidatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). 5.5.2
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Woonwaard verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Woonwaard kent in dit kader alleen verkopen met een terugkoopplicht, welke transacties kwalificeren als een financieringstransactie. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De desbetreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden. Eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichting worden in het resultaat verwerkt als ‘Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
5.6 5.6.1
Financiële vaste activa Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen Vanaf de overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van overgenomen vennootschappen opgenomen in de jaarrekening. De overnamedatum wordt bepaald door het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend op de betreffende vennootschap. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of het equivalent hiervan dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen onderneming, vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopend passief opgenomen.
5.6.2
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt ervan uitgegaan dat er sprake is van invloed van betekenis. Een negatieve vermogenswaarde zal eerst in mindering worden gebracht op vorderingen; Pas wanneer dan een negatief saldo overblijft, zal er eventueel een voorziening worden opgenomen. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen welke gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de desbetreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woonwaard in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt hiertoe een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor latere waardering worden de grondslagen toegepast welke gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. 19
5.6.3
Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.
5.6.4
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen.
5.6.5
Latente belastingvorderingen en - verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven welke per het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden voor zover deze reeds bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. De gehanteerde disconteringsvoet bestaat uit de voor Woonwaard per einde verslagjaar geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van het effectieve belastingtarief van 25%.
5.6.6
Overige financiële vaste activa De onder de overige financiële vaste activa opgenomen vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
5.6.7
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ten aanzien van financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten, beoordeelt Woonwaard op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Woonwaard de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt.
5.7 5.7.1
Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede 20
gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met eventuele incourantheid van de voorraden. 5.7.2
Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd of aangekocht vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, dan wel de lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging van het vastgoed, alsmede alle gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, alsmede de in overeenstemming met paragraaf 6.3.12 toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met eventuele incourantheid van de voorraden.
5.8
Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief is, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichtte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.
5.9
Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid (gebaseerd op een beoordeling per balansdatum) wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
5.10
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen als onderdeel van de kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde per balansdatum.
5.11
Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties.
5.12
Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze verwachte vergoeding als een actief in de balans opgenomen.
5.12.1
Voorziening onrendabele investeringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
21
5.13
Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en van de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in paragraaf 9.11.
5.14
Leasing
5.14.1
Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Woonwaard ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de looptijd van het contract. 5.15
Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Woonwaard maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Woonwaard past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie wordt dit door Woonwaard gedocumenteerd. Woonwaardstelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedgerelatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie, indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijs hedge accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Woonwaard derivaten tegen kostprijs waardeert, omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft.
22
6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1
Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. Voordelige resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
6.1.1
Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
6.1.2
Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
6.2 6.2.1
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2014 bedroeg dit maximumpercentage 4,0%, afgezien van de mogelijkheid om op basis van het inkomen van de huurder een extra huurverhoging door te voeren.
6.2.2
Opbrengsten servicecontracten Onder opbrengsten servicecontracten worden de ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten verantwoord. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De gemaakte kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
6.2.3
Overheidsbijdragen Onder overheidsbijdragen zijn de volgende elementen opgenomen: Vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; Overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de geldende regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.
6.2.4
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren notariële transportakte).
6.2.5
Projectopbrengsten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode). De voortgang van de verrichtte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. 23
Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meeren minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 6.2.6
Geactiveerde productie eigen bedrijf De toegerekende directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden verantwoord als geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten wordt opgenomen.
6.3 6.3.1
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Ook wordt er niet afgeschreven op sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel met een verkoopbestemming binnen 5 jaar. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen overeenkomstig aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.
6.3.2
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
6.3.3
Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen.
6.3.4
Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de contractueel overeengekomen arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
6.3.5
Pensioenlasten Pensioenen - algemeen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.
24
Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen, in de toekomst, een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zouden zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de onderneming de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de onderneming zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Regeling(en) Woonwaard Woonwaard is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds voor Woningcorporaties, Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De door het fonds verzorgde pensioenregeling is een toegezegdpensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). Woonwaard heeft de toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering, omdat Woonwaard in geval van een tekort geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds dit toelaat. Het fonds heeft op balansdatum een dekkingsgraad van 114% (2013: 114%). Op 31 december 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Op grond hiervan worden de komende jaren geen additionele premies verwacht. Tot en met 31 december 2007 was de pensioenregeling van Woonwaard ondergebracht bij verzekeringsmaatschappij Avero. De tot dat moment opgebouwde rechten zijn achtergebleven bij Avero. Op deze rechten rust voor Woonwaard alleen nog een indexatieverplichting, welke is gekoppeld aan de indexatie van het bedrijfstakpensioenfonds. Nieuwe rechten worden opgebouwd bij het bedrijfstakpensioenfonds voor Woningcorporaties (SPW). 6.3.6
Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
6.3.7
Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonwaard, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.
6.3.8
Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
6.3.9
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.
6.3.10
Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille
De uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille hebben betrekking op de gerealiseerde herwaardering op sociaal vastgoed door afschrijving en verkoop. 6.3.11
Financiële baten en -lasten
Financiële baten en -lasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 25
6.3.12
Geactiveerde rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de rentelasten. 6.3.13
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Woonwaard integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Woonwaard staat aan het hoofd van een fiscale eenheid voor vennootschapsbelasting. Binnen deze fiscale eenheid worden belastingen toegerekend aan de dochtermaatschappijen alsof zij zelfstandig belastingplichtig zijn.
7 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 7.1
Algemeen De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingenwaardering vaste activa.
7.2
Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Woonwaard heeft meerdere complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen, doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het verslagjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. Het volgende aspect kent ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 300 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2015-2019. De woningverkopen vormen, in aantal en prijs, een onzeker element in de berekeningen. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Woonwaard heeft hiervoor ten behoeve van de bedrijfswaarde de volgende schattingen gehanteerd: de heffing loopt op van 0,449% van de WOZ-waarde in 2015, naar 0,491% in 2016 en 0,536% in 2017, waarbij de heffing na 2017 zal blijven bestaan op het niveau van 2017 (0,536%). Ten aanzien van de ontwikkeling van de WOZ-waarde gaat Woonwaard er van uit dat die inflatievolgend zal zijn. Huurbeleid De hoogte van de bedrijfswaarde is mede afhankelijk van de (verwachte) ontwikkeling van de huursom. Woonwaard houdt voor de jaren na 2015 rekening met een huurstijging die gelijk is aan de verwachte gemiddelde inflatie (2%). Daarnaast is alleen voor 2015 en 2016 rekening gehouden met een extra (inkomensafhankelijke) huurstijging van gemiddeld 1%.
26
Overheidsmaatregelen In het verleden genomen overheidsmaatregelen, waaronder de introductie van de verhuurderheffing, hebben een grote invloed gehad op de waardering van het vastgoed. Het is niet uit te sluiten dat ook toekomstige weten regelgeving een dergelijke impact zullen hebben. Nieuwe wet- en regelgeving worden pas meegenomen in de waardering van het vastgoed op het moment dat deze zijn ingevoerd. 7.3
Vastgoedbeleggingen, reële waarde Een door Woonwaard aangewezen erkend en bevoegd taxateur heeft de waarde van de commerciële vastgoedportefeuille gewaardeerd middels de BAR-methode. De belangrijkste uitgangspunten, welke bij de bepaling van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in paragraaf 5.5.
7.4
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan ten aanzien van de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
7.5
Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woonwaard een aantal veronderstellingen gedaan, onder andere omdat per 31 december 2014 de aangiften over de jaren 2010 tot en met 2014 nog niet definitief zijn opgelegd. De belangrijkste veronderstellingen zijn: De aanslagen worden opgelegd conform de ingediende aangiften; Er zal in toekomst voldoende fiscale winst worden gemaakt om de aanwezige compensabele verliezen te kunnen compenseren. Dientengevolge kan de fiscale last over de periode 2010 tot en met 2014 nog wijzigingen ondergaan en kunnen belastinglatenties een andere waarde kennen.
8 Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen, rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van een verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest aangemerkt als een uitgave uit operationele activiteiten.
27
9 9.1
Toelichting op de balans Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende overzicht weergegeven: Vastgoed in Onroerende en Sociaal ontwikkeling roerende zaken vastgoed in bestemd voor ten dienste van de exploitatie exploitatie eigen exploitatie ( x € 1.000 ) ( x € 1.000 ) ( x € 1.000 ) Stand per 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2014
Totaal ( x € 1.000 )
735.411 221.898 (198.204) 759.105
18.528 0 (5.600) 12.928
11.735 0 (6.026) 5.709
765.674 221.898 (209.830) 777.742
Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Overboekingen binnen vaste activa Overboeking van/naar voorziening Overboekingen van/naar voorraad
39 (4.360) (4.791) (31.327) (705) 22.654 0 255
25.243 0 0 0 (432) (17.411) (8.348) 231
1.154 (360) 0 (665) 0 (1.023) 0 0
26.436 (4.720) (4.791) (31.992) (1.137) 4.220 (8.348) 486
Totaal mutaties
(18.235)
(717)
(894)
(19.846)
760.295 203.700 (223.125)
18.457 0 (6.246)
10.486 0 (5.671)
789.237 203.700 (235.041)
740.870
12.211
4.815
757.896
geen lineair 40-50 jaar lineair 10-30 jaar lineair 10-30 jaar n.v.t. n.v.t.
geen geen geen geen geen geen
geen lineair 30-40 jaar lineair 10 jaar n.v.t. lineair 5 jaar lineair 3-5 jaar
Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden Afschrijvingscomponenten en -termijnen Grond Opstal Installaties Inbouwpakket Inventaris Automatisering
In het verslagjaar werd onder onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 520.000 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,03%. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven voor het sociale vastgoed. In 2014 heeft Woonwaard het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op een gedeelte van het bezit. Bij het opmaken van deze jaarrekening heeft het WSW van deze volmacht geen gebruik gemaakt. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld voor 300 woningen in de komende 5 jaar. Naar verwachting zullen 60 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt circa € 8 miljoen. De geschatte boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar circa € 8 miljoen. Onder de rubriek vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is een grondpositie opgenomen met een boekwaarde van € 643.000, welke in 2009 is verworven met het oog op toekomstige woningbouw. Deze locatie is in het bestemmingsplan van de desbetreffende gemeente aangegeven als toekomstig verstedelijkingsgebied.
28
9.2
Vastgoedbeleggingen De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende overzicht weergegeven:
Commercieel vastgoed in exploitatie ( x € 1.000 ) Stand per 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2014
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ( x € 1.000 )
Totaal ( x € 1.000 )
61.623 24.130 (22.751) 63.002
39.373 8.252 0 47.625
Mutaties 2014 Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Overboekingen binnen vaste activa Overboeking van/naar voorziening Overboekingen van/naar voorraad
0 (2.184) 1.163 0 0 (4.220) 0 905
0 0 3.256 0 0 0 0 (2.313)
Totaal mutaties
(4.336)
943
(3.393)
59.697 20.794 (21.825)
36.684 11.884 0
96.381 32.678 (21.825)
58.666
48.568
107.234
Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden
100.996 32.382 (22.751) 110.627
0 (2.184) 4.419 0 0 (4.220) 0 (1.408)
De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van het commerciële vastgoed in exploitatie bedraagt € 61,2 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde van het commerciële vastgoed met € 9,2 miljoen gemuteerd. In 2013 heeft Woonwaard een hypothecaire zekerheid gegeven aan de Rabobank Alkmaar ten aanzien van 81 vrije sector woningen. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 373 woningen opgenomen. Deze woningen zijn verkocht met een terugkoopplicht. Er wordt gebruik gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. De contracten zijn gebaseerd op het Koopgarant-principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 10% en 33%.
29
9.3
Financiële vaste activa Het verloop van de financiële vaste activa wordt als volgt gespecificeerd:
Deelnemingen Andere groepsmijen deelnemingen ( x € 1.000 )
9.3.1
Stand per 1 januari 2014
1.204
Investeringen Desinvesteringen Dividend Resultaat deelnemingen Overige mutaties via resultaat Stand per 31 december 2014
0 0 0 226 0 1.430
Latente belastingvorderingen
( x € 1.000 )
1.195 0 0 (761) 221 0 655
( x € 1.000 )
Overige financiële vaste activa ( x € 1.000 )
Totaal ( x € 1.000 )
8.300
7.760
18.459
0 0 0 0 (4.800) 3.500
4.191 (20) 0 (60) (141) 11.730
4.191 (20) (761) 387 (4.941) 17.315
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Dit betreft het belang in Woonwaard Beheer B.V.
9.3.2
Andere deelnemingen Woonwaard participeert als commanditair vennoot in Hallokaties C.V. en voert daar geen beherende taken uit en is dientengevolge slechts aansprakelijk tot het bedrag van haar aandeel in het kapitaal. Het belang in Eendragt C.V. is in 2014 verkocht.
9.3.3
Latente belastingvorderingen De belastinglatentie is als vordering opgenomen voor het verschil tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de verkoopportefeuille (€ 1,2 miljoen negatief), de langlopende schulden (€ 1,7 miljoen), projectontwikkeling (€ 1,5 miljoen), verrekenbare verliezen (€ 1,2 miljoen) en overige waarderingsverschillen (€ 0,3 miljoen). De latentie zal niet binnen één jaar worden gerealiseerd. De latente belastingschuld met betrekking tot de verkoopportefeuille kan per jaarlaag worden verrekend met latente belastingvorderingen, dientengevolge is geen afzonderlijke latente belastingvoorziening verantwoord. De latente belastingvordering is opgenomen tegen contante waarde. Bij waardering op contante waarde over deze periode vindt de discontering van de waarderingsverschillen plaats tegen een netto rente van 3,0%. Dit percentage is afgeleid uit de voor de Woonwaard geldende rente voor langlopende leningen op 31 december 2014 van 4,0%, onder aftrek van het nominale belastingtarief van 25%. Omdat (met uitzondering van de verkoopportefeuille) het verschil in de fiscale en commerciële waardering van de vastgoedportefeuille in exploitatie naar verwachting pas na lange tijd tot afwikkeling komt is de contante waarde hiervan verwaarloosbaar. Het nominale bedrag van het volledige verschil tussen de fiscale en de commerciële waardering heeft een omvang van circa € 200 miljoen.
9.3.4
Overige financiële vaste activa De samenstelling van de overige financiële vaste activa is als volgt:
Afkoopsommen derivaten Waarborgsommen derivatencontracten Overige vorderingen
31-12-2014
31-12-2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
7.258 4.000 472 11.730
7.398 0 362 7.760
Onder de overige financiële vaste activa is voor een bedrag van € 7,3 miljoen aan afkoopsommen van derivaten opgenomen. Deze afkoopsommen worden over de looptijd van de in de hedgerelatie betrokken leningen ten laste van het resultaat gebracht. De resterende looptijd van deze leningen is gemiddeld 47 jaar. In 2014 is met Deutsche Bank overeengekomen dat geen tussentijdse marktwaardeverrekening op de derivatenportefeuille meer plaatsvindt. In plaats daarvan heeft Woonwaard een vaste waarborgsom van € 4 miljoen gestort. Deze waarborgsom loopt tot april 2022. 30
9.4
Voorraden Op de voorraden heeft geen afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden.
9.5
Onderhanden projecten Het onderstaande overzicht geeft inzicht in de totaal aan de onderhanden projecten bestede kosten (inclusief tussentijdse resultaatname en minus voorzieningen) en de reeds ontvangen verkooptermijnen die daarop in mindering zijn gebracht. De voorraden zijn gewaardeerd tegen kostprijs.
Kosten onderhanden projecten Minus: totaal ontvangen voorschotten
31-12-2014
31-12-2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
369 0 369
0 0 0
De cumulatief verantwoorde omzet op onderhanden projecten is gelijk aan het totaal van de ontvangen voorschotten, verhoogd met de bedragen die op grond van de voortgang van het werk in rekening gebracht zouden mogen worden. Het saldo van de projecten met een positief financieringssaldo (ontvangen voorschotten zijn hoger dan de gemaakte kosten) is op balansdatum nihil (2013: nihil). In het verslagjaar is onder vastgoed bestemd voor verkoop (paragraaf 9.4) en onderhanden projecten een bedrag ad € 4.000 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten is een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,03%. 9.6
Vorderingen Onder de vorderingen zijn geen posten opgenomen met een verwachte resterende looptijd langer dan 1 jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
9.6.1
Huurdebiteuren
Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid
9.6.2
31-12-2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
1.195 (510) 685
1.042 (398) 644
31-12-2014
31-12-2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
Overige vorderingen
Te ontvangen verkooptermijnen nieuwbouw Te ontvangen subsidies Te ontvangen koopsommen verkoop bestaande bouw Overige vorderingen
9.7
31-12-2014
0 1.000 477 716 2.193
Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de rechtspersoon.
31
435 172 0 524 1.131
9.8 9.8.1
Eigen vermogen Algemene reserve Het verloop van de algemene reserve is als volgt: 2014 ( x € 1.000 )
Stand per 1 januari
361.271
Resultaatbestemming boekjaar Gerealiseerde herwaardering Herwaardering sociaal vastgoed Mutaties bestemmingsreserves Stand per 31 december
2.476 (13.609) (4.791) 263 345.610
Overeenkomstig artikel 27 lid 2 van de statuten van Woonwaard dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woningwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. De algemene reserve bestaat voor een bedrag van € 236 miljoen uit ongerealiseerde herwaarderingen van materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen. Bij de herwaarderingen is rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat. 9.8.2
9.9
Bestemmingsreserves Huurders belangen vereniging
Woonwaard fonds
Totaal
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
Stand per 1 januari 2014
62
263
325
Toevoeging uit de algemene reserve Aanwending bestemmingsreserve Stand per 31 december 2014
0 0 62
0 (263) 0
0 (263) 62
Egalisatierekening Het verloop van de egalisatierekening is als volgt: 2014 ( x € 1.000 )
Stand per 1 januari Toevoeging rente Reguliere bijdrage t.g.v. exploitatie Stand per 31 december
9.10
287 23 (74) 236
Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen is als volgt:
Onrendabele investeringen nieuwbouw Onrendabele investeringen strategisch onderhoud Totaal
Stand per 01-01-2014
Dotaties
Onttrekkingen
Vrijval
Stand per 31-12-2014
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
2.590
5.299
(5.573)
0
2.316
2.775 5.365
0 5.299
(2.775) (8.348)
0 0
0 2.316
De voorzieningen hebben overwegend een kortlopend karakter en worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
32
9.10.1
Onrendabele investeringen nieuwbouw en strategisch onderhoud
De voorzieningen voor onrendabele investeringen nieuwbouw en strategisch onderhoud betreffen het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de realisatie van nieuwbouw huurwoningen en strategisch onderhoud aan bestaande woningen, waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. 9.11
Langlopende schulden Stand per 31-12-2014
Aflossingsverplichting 2015
Aflossingsverplichting > 5 jaar
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
485.406
32.275
311.373
49.530 534.936
0 32.275
0 311.373
Opgenomen onder kortlopende schulden
(32.275) 502.661
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het verslagjaar zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.
50.000
100,0%
40.000
80,0%
30.000
60,0%
20.000
40,0%
10.000
20,0%
‐ jaar:
9.11.1
0,0% 2015
2016
2017 2018 Aflossing
2019 2020 2021 2022 2023 Cum. procentuele aflossing
% van leningen 31.12.2014
€ 1.000
Het vervalschema van de langlopende leningen (kredietinstellingen) in de komende 10 jaar is hieronder grafisch weergegeven:
2024
Leningen overheid en kredietinstellingen
Verloop De mutaties in 2014 van de leningen overheid en kredietinstellingen worden als volgt toegelicht:
Stand per 1 januari 2014 Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Stand per 31 december 2014
Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Totaal
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
382
512.432
512.814
0 (382) 0
26.000 (53.026) 485.406
26.000 (53.408) 485.406
Kenmerken leningenportefeuille Voor een totaal bedrag van € 161 miljoen hebben de leningen een variabele rentevoet. De rentevoet voor deze leningen is gebaseerd op de 1-, 3- en 6-maands Euribor. Voor een bedrag van € 144 miljoen is het renterisico van deze leningen afgedekt middels payerswaps. Deze swaps hebben dezelfde modaliteiten als de in de hedgerelatie betrokken leningen, waardoor er sprake is van een effectieve hedge. Na het effect van de swaps is de gemiddelde rente op de afgedekte variabel rentende leningen 4,4% (2013: 4,5%). 33
De leningen kredietinstellingen zijn met WSW borging verkregen. Overige zekerheden die voor de leningen zijn gegeven zijn opgenomen in de toelichting op de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen. Marktwaarde De marktwaarde van de leningen kredietinstellingen bedraagt ca. € 589 miljoen (nominaal € 485 miljoen). Basisrenteleningen Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 66 miljoen aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 2,8% (2013: 2,9%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald, wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,6% (2013: 0,5%). Het vervalschema van de credit spread herzieningen is hieronder weergegeven: Jaar 2015 2016 2017 2018 2019
Hoofdsom 0 10.000 16.000 0 0
Afgesproken 0 0 0 0 0
Nog af te spreken 0 10.000 16.000 0 0
Als op het moment van de credit spread-herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. Kenmerken derivatenportefeuille De derivatenpositie is op hoofdlijnen te splitsen in een portefeuille met marktwaardeverrekening en een portefeuille zonder marktwaardeverrekening. Woonwaard heeft ultimo 2014 derivatencontracten met 3 partijen. De specificatie is als volgt:
totale hoofdsom
threshold
marktwaarde 31-12-2014
zonder marktwaardeverrekening, vaste waarborgsom Deutsche Bank € 20,0 mln. n.v.t.
-/- € 13,4 mln.
met marktwaardeverrekening ABN AMRO € 47,1 mln. Rabobank € 76,6 mln.
-/- € 10,8 mln. -/- € 19,5 mln.
€ 9,0 mln. € 25,0 mln.
betaald op margin calls 31-12-2014
break clause
€ 4,0 mln. mandatory, 2022
0 nee 0 nee
Voor een toelichting op stress test voor de derivatenbuffer wordt verwezen naar het bestuursverslag. Het vervalschema van de derivatenportefeuille is als volgt: Jaar 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2032 2064
Hoofdsom 8.600 12.000 40.000 17.000 15.000 14.000 17.100 20.000 143.700
Marktwaarde De marktwaarde van de derivaten bedraagt per balansdatum € 44 miljoen negatief (2013: € 25 miljoen negatief). De totale basispuntgevoeligheid van de swapportefeuille bedroeg ultimo 2014 circa € 197.600 (2013 circa -/- € 160.300). Beleidsregels van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Op grond van de beleidsregels van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninksrijksrelaties van 5 september 2012 diende Woonwaard een plan van aanpak op te stellen voor de afbouw van dat deel van de derivatenportefeuille waarbij sprake is van toezichtbelemmerende bepalingen. Binnen de portefeuille van Woonwaard waren alleen in een overeenkomst met BNG bepalingen opgenomen die werden aangemerkt als toezichtbelemmerend. Deze overeenkomst is in 2014 van rechtswege beëindigd (contractuele einddatum), waardoor er eind 2014 in de derivatenportefeuille geen sprake meer is van toezichtbelemmerende bepalingen.
34
9.11.2
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2014 ( x € 1.000 )
Stand per 1 januari
49.509
Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Opwaarderingen Afwaarderingen Stand per 31 december
144 (2.573) 2.450 0 49.530
9.12
Kortlopende schulden De kortlopende schulden hebben een verwachte looptijd van minder dan één jaar of zijn direct opeisbaar.
9.12.1
Schulden aan kredietinstellingen
Het saldo van de schulden aan kredietinstellingen bestaat per 31 december 2014 en 31 december 2013 volledig uit het kortlopende deel van de langlopende schulden. 9.12.2
Schulden aan groepsmaatschappijen
Dit betreft de Rekening Courant verhouding met Woonwaard Beheer B.V. Over 2014 is hierover een rentepercentage van 4,03% afgesproken. 9.12.3
Belastingen en premies sociale verzekeringen
In het saldo van belastingen en premies sociale verzekeringen is voor 2014 een bedrag van circa € 1,7 miljoen (voorgaand jaar: € 1,1 miljoen) opgenomen met betrekking tot de omzetbelasting. 9.12.4
Overlopende passiva
Onder de overlopende passiva is een bedrag opgenomen ad € 7,9 miljoen (voorgaand jaar: € 8,6 miljoen) met betrekking tot nog te betalen rente op leningen.
35
9.13
Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen
9.13.1
Aan- en verkopen woningen
Op balansdatum is voor een bedrag ad € 765.000 aan woningen verkocht, waarbij de verkoopaktes zijn getekend maar waarbij de overeenkomsten nog niet bij de notaris zijn gepasseerd. 9.13.2
Zekerheden
Woonwaard heeft de volgende zekerheden gesteld ten behoeve van haar huidige en/of toekomstige verplichtingen bij de Rabobank Alkmaar e.o. te Alkmaar: Pandrecht op huurpenningen en hypotheek op 81 vrije sector woningen; Rentecompensatie en saldoverrekening voor drie rekeningen; Overige bankgaranties voor een totaal van € 794 voor onbepaalde tijd. 9.13.3
Investeringsverplichtingen
Woonwaard is de volgende investeringsverplichtingen aangegaan: Voor de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten zijn reeds verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 17,5 miljoen. Voor de bouw van 196 wooneenheden en een Gezondheidscentrum Onder Een Dak (GOED) in het project Vroonermeer-Noord is een verplichting tot aankoop van grond van de gemeente Alkmaar aangegaan voor een bedrag van € 3,9 miljoen (prijspeil 2014). Voor planmatig en strategisch onderhoudsprojecten zijn verplichtingen aangegaan voor circa € 0,6 miljoen. Voor het project “Stroomversnelling” is Woonwaard een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met 5 andere woningcorporaties, waarbij er een gezamenlijke verplichting is afgesproken om woningen te renoveren tot zogenaamde nul op de meter-woningen. Het aandeel van Woonwaard hierin is om 635 woningen te renoveren, hiervan heeft Woonwaard inmiddels 55 woningen gerenoveerd. Voor het uitvoeren van het dagelijks onderhoud is een overeenkomst met HVA aangegaan met een jaarlijkse omzetgarantie aan te verstrekken onderhoudsopdrachten van € 2,3 miljoen. De omzetgarantie heeft een einddatum van 31 december 2023. Tevens zijn er turnkey-overeenkomsten gesloten voor de aankoop van woningen voor een bedrag van € 2,5 miljoen. 9.13.4
Obligo WSW
Ten behoeve van de borgstelling bij het WSW dient een obligo te worden aangehouden. Per 31 december 2014 heeft de corporatie een obligo uitstaan ten bedrage van € 18,4 miljoen. Het obligo wordt door het WSW ingevorderd als het vermogen van het WSW onder de minimumgrens van 0,25% van de gegarandeerde uitstaande schuldrestanten komt. 9.13.5
Leaseverplichtingen
Voor de volgende zaken zijn operational lease contracten afgesloten met een totale lopende verplichting ultimo 2014 van € 645.000.
Wagenpark Telefonie Overige contrtacten Stand per 31 december 2014
9.13.6
Verplichting < 1 jaar
Verplichting 1-5 jaar
Verplichting > 5 jaar
Totaal
80.000 73.000 60.000 213.000
247.000 123.000 62.000 432.000
0 0 0 0
327.000 196.000 122.000 645.000
Garantstellingen
Daarnaast staat Woonwaard garant voor de jaarlijkse rente en aflossing van drie door de Bank Nederlandse Gemeenten aan DIGH verstrekte leningen, waarvan 2 leningen een looptijd hebben van 20 jaar en 1 lening een looptijd van 10 jaar. Het door Woonwaard op balansdatum geborgde schuldrestant bedraagt € 605.920 De jaarlijkse annuïteit waarvoor Woonwaard garant staat bedraagt € 61.906. Het saldo van de garantstelling neemt jaarlijks af, nadat DIGH aan haar annuïtaire verplichtingen heeft voldaan. De waarde van de totale leningportefeuille die DIGH in beheer heeft is in de afgelopen jaren gedaald als gevolg van diverse ontwikkelingen in de markt en in de wetgeving. Om die reden is DIGH gestart met de voorbereiding van de verkoop van de portefeuille, waarbij bij alle garantstellers mogelijk een afslag op de waarde van de leningportefeuille in rekening wordt gebracht. Woonwaard houdt in de jaarrekening nog geen rekening met deze afslag, gezien de onduidelijkheid over de uitkomst van de afwikkeling en de financiële consequenties hiervan.
36
9.13.7
Heffing saneringsfonds
Voor 2015 is de saneringsheffing vastgesteld op € 0. (2014: € 2,8 miljoen). 9.13.8
Rekening courant
Woonwaard heeft de beschikking over een kredietfaciliteit in rekening-courant van € 7,5 miljoen. 9.13.9
Fiscale eenheid
Woonwaard maakt deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel. 9.14
Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonwaard en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft Woonwaard naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
37
10 10.1
Toelichting op de winst- en verliesrekening Huuropbrengsten
De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten is als volgt:
Gemeente Alkmaar Gemeente Heerhugowaard Gemeente Graft - De Rijp Gemeente Langedijk Gemeente Heiloo
2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
47.083 30.739 3.052 1.772 159 82.805
45.292 29.537 2.924 1.391 172 79.316
Het totaal van de netto huuropbrengsten is gewijzigd als gevolg van: Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging, woningverbetering en huurharmonisatie; Het in exploitatie komen van nieuwe verhuureenheden; Het uit exploitatie nemen van woningen als gevolg van verkoop of sloop; Mutatie in de huurderving ten opzichte van voorgaand jaar. 10.2
Overheidsbijdragen
Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie Overige rijksbijdragen
10.3
94 0 94
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2014 ( x € 1.000 )
2013 ( x € 1.000 )
12.292 3.321 (6.904) (2.651) 6.058
11.728 874 (5.686) (772) 6.144
Overige bedrijfsopbrengsten
Beheerdiensten Opbrengsten service abonnement Overige bedrijfsopbrengsten
10.5
2013 ( x € 1.000 )
74 0 74
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Netto opbrengst verkopen voorraad Af: Boekwaarde verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde verkopen voorraad
10.4
2014 ( x € 1.000 )
2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
30 474 465 969
30 466 1.326 1.822
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Afschrijvingen onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
38
2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
31.327 665 31.992
30.689 694 31.383
10.6
10.7
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
Bijzondere waardeverminderingen onroerende zaken in exploitatie Bijzondere waardeverminderingen onroerende ten dienste van de exploitatie Bijzondere waardeverminderingen onroerende zaken in ontwikkeling Afboeking acquisitiekosten projecten
5.575 0 5.299 432 11.306
12.572 1.200 5.281 454 19.507
Terugname bijzondere waardevermindering onroerende zaken in exploitatie Terugname bijzondere waardevermindering onroerende zaken in ontwikkeling
(4.870) 0 (4.870)
(17.777) 0 (17.777)
6.436
1.730
Lasten onderhoud 2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Onderhoud via VVE
10.8
7.839 6.810 1.304 15.953
Leefbaarheid 2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Niet-vastgoed gerelateerde leefbaarheid
10.9
339 122 461
2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
4.662 339 2.727 6.400 3.585 345 18.058
4.724 412 3.333 260 3.796 328 12.853
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
1.163 3.256 (2.450) 1.969
564 (3.441) 2.744 (133)
Herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Herwaardering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Herwaardering verplichtingen uit hoofde van verkopen onder voorwaarden
10.11
459 111 570
Overige bedrijfslasten
Belastingen Verzekeringen Saneringsheffing Verhuurderheffing Diverse bedrijfslasten Afwaardering vorderingen
10.10
10.314 4.808 1.365 16.487
Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille
Gerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie a.g.v. verkoop Gerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie a.g.v. afschrijvingen
39
2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
2.014 11.595 13.609
1.524 10.977 12.501
10.12
Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente egalisatierekening Rente leningen overheid en kredietinstellingen Rente groepsmaatschappijen Overige rentelasten en soortgelijke kosten Geactiveerde rente projectontwikkeling
2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
23 20.109 58 88 (524)
28 21.137 0 110 (717)
19.754
20.558
De gemiddelde rentevoet die is gehanteerd bij het activeren van rente is 4,03% (2013: 4,05%). 10.13
Vennootschapsbelasting
De vennootschapsbelasting wordt als volgt gespecificeerd:
Acute belastingen Mutatie latente belastingen
2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
0 (4.800) (4.800)
0 (2.700) (2.700)
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief is 25%. De hogere effectieve belastingdruk wordt vooral veroorzaakt door het hogere fiscale resultaat als gevolg van een lagere toegestane fiscale afschrijving op vastgoed in exploitatie en een lagere fiscale boekwinst op de verkoop van onroerende zaken. Daarnaast spelen het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde of belaste winstbestanddelen een rol in de fiscale winstbepaling en daarmee in de effectieve belastingdruk. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar. 10.14
Resultaat deelnemingen
Resultaat deelneming Hallokaties CV Resultaat deelneming Eendragt CV Resultaat deelneming Woonwaard Beheer BV
10.15
2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
221 (60) 226 387
245 (500) 162 (93)
Accountantshonoraria
In het verslagjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
Controle van de jaarrekening Andere controle opdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controle diensten
2014
2013
( x € 1.000 )
( x € 1.000 )
56 19 0 1 76
48 15 0 0 63
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woonwaard zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
40
11 11.1
Overige informatie Werknemers
Gemiddeld aantal medewerkers in het verslagjaar in FTE Aantal medewerkers einde verslagjaar in FTE Aantal medewerkers einde verslagjaar
2014
2013
93 87 99
131 122 139
Woonwaard heeft geen medewerkers in dienst die werkzaam zijn buiten Nederland (2013: 0). 11.2
Bezoldiging van bestuurders en commissarissen
11.2.1
Bezoldiging van het bestuur
Informatie over de bezoldiging van de bestuurder is herleidbaar tot een enkele natuurlijke persoon en kan daarom achterwege blijven in de jaarrekening. Woonwaard maakt van deze mogelijkheid gebruik om te voorkomen dat in één document volgens meerdere definities de bezoldiging van de bestuurder wordt vermeld. In paragraaf 11.3.1 wordt de bezoldiging van de bestuurder volgens WNT-uitgangspunten toegelicht. 11.2.2
Bezoldiging van de commissarissen
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen wordt hieronder gespecificeerd volgens de definities van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Deze gepresenteerde bezoldiging is inclusief omzetbelasting en reiskostenvergoedingen à € 0,19 per kilometer.
Mr. H.M. Meijdam (voorzitter) Drs. J.H.R. Bergh P.J.M.J. Hoogenbosch Mr. C.E. Schouten M.A.J. Groskamp MFE Mr. O. Muurmans MBA
11.3
2014
2013
( x€ 1 )
( x€ 1 )
18.717 12.630 12.415 12.941 10.251 10.586 77.540
18.717 12.746 12.415 12.793 11.102 11.298 79.071
Bezoldiging van topfunctionarissen (WNT) Bij de samenstelling van de onderstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de “Beleidsregels toepassing WNT” d.d. 26 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Woonwaard herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken. Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties. Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland is € 167.000 (klasse G). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum .
41
11.3.1
Bezoldiging topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen - met dienstbetrekking bedragen x € 1 Functie(s) Jaar Duur dienstverband Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? (Fictieve) dienstbetrekking? Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie
1)
P.F.Th. Sponselee Directeur-bestuurder Directeur-bestuurder 2014 2013 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1,0 1,0 nee nee ja ja nvt nvt
138.602 45.708 184.310 167.000 1)
142.878 45.555 188.433 228.599 nvt
Betreft bezoldigingsafspraak voor 1 januari 2013 en valt derhalve onder het overgangsrecht.
bedragen x € 1 Functie(s) Jaar Duur dienstverband Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? (Fictieve) dienstbetrekking? Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie
bedragen x € 1 Functie(s) Jaar Duur dienstverband Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? (Fictieve) dienstbetrekking? Zo niet, langer dan 6 maanden binnen 18 maanden werkzaam? Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding: zie
Th. Dekker Directeur Wonen Directeur Wonen 2014 2013 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1,0 1,0 nee nee ja ja nvt nvt
100.710 18.876 119.586 167.000 nvt
98.896 18.327 117.223 228.599 nvt
W. Duijster Directeur Vastgoed Directeur Vastgoed 2014 2013 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1,0 1,0 nee nee ja ja nvt nvt
105.258 3.708 19.591 128.557 167.000 nvt
42
105.478 3.708 19.683 128.869 228.599 nvt
11.3.2
Bezoldiging topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen - zonder dienstbetrekking bedragen x € 1 Functie(s) Jaar Duur dienstverband Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding, zie
H.M. Meijdam Voorzitter RvC 2014 2013 1/1 – 31/12 1/1 – 31/12
bedragen x € 1 Functie(s) Jaar Duur dienstverband Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding, zie
P.J.M.J. Hoogenbosch Lid RvC 2014 2013 1/1 – 31/12 1/1 – 31/12
bedragen x € 1 Functie(s) Jaar Duur dienstverband Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum Motivering indien overschrijding
M.A.J. Groskamp Lid RvC 2014 2013 1/1 – 31/12 14/2 – 31/12
J.H.R. Bergh Lid RvC 2014 2013 1/1 – 31/12 1/1 – 31/12
15.468
15.468
10.340
10.340
0
0
0
0
0 15.468 12.525
0 15.468 17.145
0 10.340 8.350
0 10.340 11.430
1)
1) C.E. Schouten Lid RvC 2014 2013 1/1 - 31/12 1/1 – 31/12
10.260
10.260
10.345
10.345
0
0
0
0
0 10.260 8.350
0 10.260 11.430
0 10.345 8.350
0 10.345 11.430
1)
1) O. Muurmans Lid RvC 2014 2013 1/1 - 31/12 14/2 – 31/12
8.350
9.052
8.350
9.052
0
0
0
0
0 8.350 8.350
0 9.052 11.430
0 8.350 8.350
0 9.052 11.430
1) Betreft bezoldigingsafspraak voor 1 januari 2013 en valt derhalve onder het overgangsrecht. NB. Mevrouw C.M.M. Ineke is in 2015 als nieuw lid van de Raad van Commissarissen geïnstalleerd. Zij heeft daarom geen bezoldiging over 2014 ontvangen. 11.3.3
Bezoldiging overige functionarissen - met en zonder dienstbetrekking
Er is geen sprake van overige functionarissen met een bezoldiging boven de WNT-norm in 2014. 11.3.4
Uitkeringen bij einde dienstverband topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen
Er is geen sprake van uitkeringen bij einde dienstverband aan topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen in 2014. 11.3.5
Uitkeringen bij einde dienstverband overige functionarissen
Er zijn in 2014 geen uitkeringen bij einde dienstverband geweest die de WNT-norm overschrijden.
43
11.4
Ondertekening van de jaarrekening Alkmaar, 8 april 2015 Origineel getekend door Directeur-bestuurder
Raad van Commissarissen
P.F.Th. Sponselee
Mr. C.E. Schouten
Drs. J.H.R. Bergh
P.J.M.J. Hoogenbosch
M.A.J. Groskamp MFE
Mr. O. Muurmans MBA
C.M.M. Ineke
44
Overige gegevens
45
46
12
Statutaire resultaatbestemming
In de statuten van Woonwaard zijn geen bepalingen opgenomen betreffende de bestemming van het resultaat. Het resultaat wordt derhalve op voorstel van de directeur-bestuurder toegevoegd of onttrokken aan de algemene reserve of een bestemmingsreserve.
13
Bestemming van het resultaat over 2013
De jaarrekening 2013 is op 15 mei 2014 vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. De bestemming van het resultaat is vastgesteld en goedgekeurd conform het daartoe gedane voorstel in de jaarrekening 2013.
14
Voorstel tot bestemming van het resultaat over 2014
De directeur-bestuurder stelt voor het resultaat over het verslagjaar 2014 ten bedrage van € 2.476.000 geheel ten gunste van de algemene reserve te brengen. Dit voorstel is al in de jaarrekening verwerkt.
15
Gebeurtenissen na balansdatum
De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.
16
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
De controleverklaring van de onafhankelijke accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina’s opgenomen.
47
48
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van commissarissen van Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting Woonwaard NoordKennemerland te Alkmaar gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de stichting is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur van de stichting is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de stichting. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de stichting gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Ref.: e0351500 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle, Postbus 513, 8000 AM Zwolle T: 088 792 00 38, F: 088 792 94 61, www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het bestuursverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het bestuursverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 10 april 2015 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland – Ref.: e0351500
Pagina 2 van 2
Bijlagen (geen deel uitmakend van de jaarrekening)
51
52
17
Kerncijfers en kengetallen 2014
2013
Woningen en woongebouwen Garages Parkeerplaatsen Overige objecten Totaal bezit
13.313 737 401 469 14.920
13.413 746 418 405 14.982
In aanbouw Totaal verhuureenheden
138 15.058
36 15.018
Mutaties in het totaal verhuureenheden In exploitatie (nieuwbouw) Verkoop regulier Verkoop onder voorwaarden Sloop / onttrekking Aankoop Overige mutaties / ombouw Mutatie in aanbouw Totaal
5 -96 0 0 49 -20 102 40
80 -105 -2 0 26 10 -42 -33
Prijs/kwaliteitsverhouding (woningen in eigendom) Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto-huurprijs (x € 1,--)
153 504
155 481
Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop Betaalbaar Duur Totaal
2.037 7.376 3.900 13.313
2.215 7.424 3.774 13.413
Kwaliteit Kosten niet-planmatig onderhoud / verhuureenheid (x € 1,--) Kosten planmatig onderhoud / verhuureenheid (x € 1,--) Totaal uitgaven onderhoud woningen (x € 1.000,--)
544 525 15.953
412 688 16.487
1.195 8,0% 266
989 6,6% 267
1,42% 1,62%
1,30% 0,79%
1. GEGEVENS BEZIT
2. VERHUUR Aantal verhuurmutaties Mutatiegraad Gemiddelde huurmatiging (x € 1,--) Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur
53
2014
2013
57.985 1.161 1.326 23.168 16 23.339 33.690
59.296 1.232 2.893 24.135 19 24.513 34.384
5.722 1.069 385 8 1.324 166
5.468 1.100 578 9 1.372 202
512.814 26.000 -53.408 485.406 4,00%
520.838 37.000 -45.024 512.814 4,03%
Beleggingen (x € 1.000,--) Bedrag aan liquide middelen
15.119
36.633
Interne financiering (vaste activa minus leningen)/ verhuureenheid
25.455
26.144
38,3% 38,6% 1,59
38,1% 38,7% 1,54
0,39 1.672
0,64 1.100
0,72% 3,55% 2,46%
0,84% 3,49% 2,48%
2,16 1,92
1,72 1,79
3. KERNCIJFERS PER VERHUUREENHEID Balans Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa Eigen vermogen Egalisatierekening Weerstandsvermogen Langlopende schulden Winst- en verliesrekening Huren en vergoedingen Onderhoudslasten Personeelslasten Rentebaten en Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten Jaarresultaat 4. FINANCIERING Leningen, kredietinstellingen en overheid (x € 1.000,--) Schuldrestant per 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen Schuldrestant per 31 december Gemiddeld gewogen rentepercentage 31 december
5. SOLVABILITEIT Eigen vermogen / totaal vermogen Weerstandsvermogen / totaal vermogen Totaal vaste activa / lang vreemd vermogen 6. LIQUIDITEIT Current ratio (vlottende activa / kortlopende schulden) Operationele cash-flow / verhuureenheid (x € 1,--) 7. RENTABILITEIT Rentabiliteit eigen vermogen (incl egalisatierekening) Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen 8. INTEREST COVERAGE RATIO (ICR) Interest coverage ratio o.b.v. kasstroomoverzicht Interest coverage ratio woningexploitatie
54
