Jaarverslag. Helemaal Ons Huis

Jaarverslag Helemaal Ons Huis

2013

Inhoudsopgave

Gegevens stichting

3

Terug- en vooruitblik

4

Wonen blijft

7

Beleidsplan ‘Wonen Blijft’

7

Betaalbaar wonen

9

Passend wonen

10

Duurzaam wonen

13

Actief samenwerken

14

Vitale buurten

15

De voorraad

18

Dienstverlening en communicatie

19

Klachtencommissie

20

Organisatie, bestuurlijke structuur en personeel

21

Financiële continuïteit

24

Verslag van de Ondernemingsraad

29

Verslag van de Raad van Toezicht

31

Verkorte jaarrekening

39

Controleverklaring accountant

48

Bent u geïnteresseerd in een bepaald hoofdstuk? Klik op de vetgedrukte titel in deze inhoudsopgave. U komt dan direct in het hoofdstuk van uw keuze. Klik op het blokje aan het eind van elke pagina om terug te gaan naar deze inhoudsopgave.

Bij de foto op de voorzijde: In 2013 bestond Ons Huis 60 jaar. En wie jarig is, trakteert! Ons Huis medewerkers deelden op 25 mei kleurrijke plantenbakjes uit aan onze huurders.

2

Gegevens stichting

Naam van de toegelaten instelling

‘Ons Huis’, Woningstichting

Rechtsvoorganger opgericht bij notariële akte op

20 mei 1953

Omgezet van vereniging naar stichting

12 juli 1995

Datum en nummer van de inschrijving in het

12 juli 1995 H 25640, in het handelsregister

Openbare Register, gehouden door de Kamer van

Huidige nummer: 08025640

Koophandel en Fabrieken binnen welk rechts gebied de instelling haar woonplaats heeft Gemeente

Apeldoorn en Zutphen

Bezoekadressen

Waterloseweg 3, 7311 JG Apeldoorn Nieuwstad 38, 7201 NR Zutphen

Postadres

Postbus 24, 7300 AA

Telefoon (Apeldoorn/Zutphen)

055-5262500 / 0575-582310

Fax

055-5262599 / 0575-582319

E-mail

[email protected]

Internet

www.onshuisapeldoorn.nl

Datum en nummer van het Koninklijk Besluit,

15 februari 1954 nr. 21 bij gewijzigd besluit

waarbij de instelling is toegelaten

d.d. 19 december 1993

Laatste statutenwijziging:

3 juli 2003 Naamswijziging en BBSH aanpassingen

De stichting is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties

3


Als we terugkijken op de afgelopen jaren 2011 tot en met 2013, is er in het landschap van de woningcorporaties veel veranderd. Door de recent uitgebrachte novelle van minister Blok verandert dat landschap de komende jaren nog ingrijpender.

Herstellen

verhuurdersheffing oplopen en de mate waarin

De afgelopen twee jaar hebben we alle zeilen

saneringssteun nodig zal zijn, is ongewis.

moeten bijzetten om ons huishoudboekje op orde

Daarnaast werd in de loop van 2013 duidelijk dat

te krijgen in de storm van overheidsmaatregelen

de situatie bij Wooninvesteringsfonds (WIF) als

(verhuurdersheffing), saneringsheffing en tegen

dramatisch kan worden aangemerkt. We hebben

vallende marktontwikkelingen. Met de enorme

rekening gehouden met een afschrijving van de

projectenportefeuille van Ons Huis was dat

waarde van de certificaten (meer dan 2 miljoen

geen sinecure, maar het is ons gelukt. Na het

euro). Een extra tegenslag.

B2-oordeel in het voorjaar 2012 mogen we nu stellen dat het ingezette herstelplan zijn vruchten

Beleidsplan

heeft afgeworpen. We hebben in 2013 een positief

Afgelopen jaar 2013 heeft Ons Huis haar

oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting

beleidsplan met inbreng van stakeholders en

ontvangen en kunnen weer kijken naar mogelijk

medewerkers open vastgesteld: ‘Wonen Blijft’.

heden in plaats van beperkingen. We moeten de

Dit geeft focus op onze activiteiten. Onderwerpen

ingezette koers van het herstelplan uiteraard wel

voor Ons Huis zijn de komende jaren: betaalbaar

volhouden.

heid, passendheid, duurzaamheid, actief samen werken en vitale buurten. Op deze thema’s gaan

Heffingen en WIF

wij onze activiteiten afstemmen.

In 2014 betalen we als gevolg van alle overheidsen sectormaatregelen 2,7 miljoen euro aan de

Betaalbaarheid

verhuurdersheffing en iets meer dan 1 miljoen

Het huurbeleid wordt de komende maanden

aan saneringssteun. De komende jaren zal de

uitgewerkt. In 2013 hebben we al geanticipeerd op het thema betaalbaarheid. We temporiseren op lange termijn in de meerjarenbegroting de stijging van de huren. We nemen niet de uitgaven als uitgangspunt, maar de betaalbaarheid. De inkomsten zijn vervolgens leidend; daar hebben we het mee te doen. Het lukt ons de operationele kasstroom positief te houden en onze schuldenpositie af te bouwen. Ook hebben we energiemaatregelen voor de komende jaren ingerekend. Betaalbaarheid gaat over woonlasten, niet alleen over huur. Bij de ingrepen focussen we op die complexen waar we het meeste rendement uit onze investeringen kunnen halen. Daarbij kijken we ook naar het gebruik van huurtoeslag. We investeren daar waar dat het hardst nodig is. Voor de komende jaren hebben we hiervoor maar liefst 10 miljoen euro gereserveerd.

Opening fototentoonstelling van het Community Art project in het Staatsliedenkwartier.

4


Maatregelen

onze doelgroep betaalbaar willen houden. Elke

Ons Huis had in haar meerjarenbegroting

euro moet raak zijn, we mogen niets laten liggen.

2013 en volgende jaren al rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Met het oog op

Financiële kengetallen

het betaalbaar houden van de woningen vangt

De sectoreisen worden steeds strenger.

Ons Huis de heffingen gedeeltelijk op door te

De notitie ‘Toezicht met een bite’, door het

bezuinigen op de bedrijfslasten (-12 % per 2013

verenigingscongres van Aedes vastgesteld, heeft

ten opzichte van 2011) en onderhoudslasten

ertoe geleid dat WSW de eisen aanscherpt.

(-30% in de meerjaren onderhoudsbegroting ten

Deze aanscherping moet de komende tijd nog

opzichte van 2011). De uitstaande schuld dringen

duidelijk worden. De corporaties worden zeer

we terug, waardoor de rentelasten afnemen. De

kritisch naar elkaar en de governance speelt een

begrote onderhoudslasten zijn overigens op een

steeds prominentere rol in het corporatiebeleid.

verantwoorde wijze naar beneden bijgesteld. Er

Ons Huis vindt dit een goede zaak. Solidariteit

zat veel ‘lucht’ in. Tevens is de temporisering van

en borging voor elkaar is prima, mits een

de projecten gecontinueerd. In 2013 zijn we actief

ieder zich aan de spelregels houdt. Ons Huis

gestart met een tender om een gedeelte van onze

heeft bij haar vastgestelde interne financiële

te realiseren koopwoningen te verkopen aan een

kengetallen in verband met de onzekerheid van

marktpartij. We hebben daar al wat ervaring mee

de saneringssteun een extra buffer (bovenop

opgedaan, maar we constateren ook dat dit voor

de sectoreisen) ingebouwd. Ons Huis voldoet

sommige wijken lastig gaat. Daarom hebben we

aan de in- en externe financiële kaders. Dit

minister Blok laten weten dat we in kwetsbare

alles leidt weliswaar tot een vermindering van

wijken (Zevenhuizen, Kanaalzone) ook in niet-

onze investeringsmogelijkheden in nieuwbouw

daeb (daeb= diensten van algemeen economisch

en bestaande voorraad, maar is vanuit

belang) moeten blijven investeren, omdat de

risicomanagement een voorwaarde om goede

markt daarop afhaakt. Daarnaast heeft Ons

en betaalbare woningen voor onze doelgroep te

Huis in de operationele bedrijfsvoering in 2013

blijven onderhouden en realiseren. Overigens

ervaringen opgedaan met een leantraject voor het

vinden wij dat we onze woningen met de huidige

verhuurproces. Hiermee zijn de leegstandsdagen

meerjarenbegroting op een prima niveau kunnen

bij mutatie enorm teruggebracht, waardoor er

houden.

duizenden euro’s per jaar zijn bespaard. Een aanpak die wij de komende jaren ook voor andere

Nieuwbouw

processen toe gaan passen. Continu alert zijn en

Ons Huis kon door al deze maatregelen in 2013

verbeteren is de wijze waarop we woningen voor

weer investeren. Zo zijn we gestart met de nieuwbouw van 21 sociale huur- en 8 koop woningen in de Zonnetuin en gaven we groen licht voor het bouwen van 40 sociale huur- en 14 koopwoningen in de Schatkamer van Zuid.

Samenwerken met de Woonmensen Landelijk bleef het onrustig door de ingrijpende maatregelen van de overheid. Mede daarom zijn er in 2013 gesprekken gevoerd met de Woonmensen om tot een fusie te komen. We kwamen in het najaar van 2013 tot de conclusie dat het tempo van de besprekingen wat te snel ging. De fusie is daarom stop gezet, de samenwerking nadrukkelijk niet. Over en weer werken medewerkers van Woonmensen en Ons Huis op projectbasis voor elkaar. In 2014 willen we deze samenwerking verder uitbreiden. Sfeerimpressie nieuwbouwproject Zonnetuin.

5


We sturen

Na het richten (beleidsplan) van Ons Huis staan

Ons Huis kiest en handelt in het licht van haar

we in 2014 voor de opgave om Ons Huis opnieuw

missie. We houden focus op de resultaten omdat

in te richten, zodat we klaar zijn voor de toekomst.

het onze bedoeling is bewoners te helpen goed

We willen helder en transparant zijn in wat we

en betaalbaar te wonen. Om dit te monitoren

doen en kunnen en vertrouwen op een blijvende

zijn we in 2014 gestart met het sturen op de

goede samenwerking met onze huurders en

Succes Bepalende Factoren. Sturen vanuit een

partners in Apeldoorn en Zutphen.

gezamenlijke visie en intentie vraagt om een helder HRM beleid. De komende jaren zal dit

Apeldoorn, 14 april 2014

sterk de aandacht krijgen. Het doet er toe wat

Maarten van Gessel

een ieder bij Ons Huis doet en dat wil Ons Huis als een goed werkgever faciliteren.

Eerste steen leggen van nieuwbouwwoningen Zonnetuin.

6

Wonen blijft

‘Betaalbaar’, ‘passend’, ‘duurzaam’ en ‘werken

Beleidsplan ‘Wonen blijft’

aan vitale buurten’ staan precies in de goede volgorde. Ze geven aan waar de prioriteit ligt als we in een situatie komen waarin we gedwongen

In 2013 heeft Ons Huis zich gericht op het

worden om te kiezen.

heruitvinden van haar missie binnen de gestelde financiële kaders. Zoals hiervoor vermeld,

Betaalbaar wil zeggen dat de woonlasten op

hebben we een nieuw beleidsplan opgesteld,

te brengen zijn door onze huurders. De ruimte

waarin de contouren zijn neergezet en de koers

om dit waar te maken, is niet vanzelfsprekend

voor de nabije toekomst staat aangegeven. We

aanwezig. Desondanks blijft betaalbaar wonen

hebben hierover gesproken met belanghouders

onze missie. Passend betekent dat de juiste

uit Apeldoorn en Zutphen. In kleine groepen

woningen op het juiste moment beschikbaar

is op een aantal avonden gediscussieerd over

zijn, voor een passende prijs. Onze partners

de toekomst van Ons Huis. Daarnaast hebben

in de stad bieden zo nodig ondersteuning bij

sessies plaatsgevonden met medewerkers, de

het zelfredzaam zijn. Met duurzaam wonen

huurdersbelangenvereniging en bewoners

bedoelen we dat Ons Huis voor kwaliteit gaat en

commissies. Kortom, we hebben ons vanuit

daarbij rekening houdt met de lange termijn. Het

verschillende kanten laten adviseren. Dit heeft

vastgoed en de buurten waarin dat vastgoed staat,

zeer inspirerende bijeenkomsten opgeleverd. De

willen we op waarde houden. En dat zit hem

betrokkenheid bij de activiteiten van Ons Huis is

natuurlijk niet alleen in de stenen. Buurten vitaal

groot, dat is goed om te ervaren. Met als resul

maken en houden doen we met anderen. Ons

taat een nieuw beleidsplan, waarmee we onze

Huis wil hierin verbindend zijn. We zien de klant

toekomst richting geven: Wonen blijft!

als coproducent waarmee we de leefbaarheid en de samenhang in een buurt of complex kunnen

Onze missie is:

verbeteren.

Wij bieden betaalbaar, passend en duurzaam wonen en werken actief samen aan het vitaal maken en houden van buurten.

Kernwaarden Onze missie is niet compleet zonder dat we ons afvragen hoe we dat doen en hoe we met elkaar omgaan. Ons Huis heeft belangrijke waarden gekozen, die ons gaan helpen om de missie waar te maken: ■■

Verantwoord ondernemen: maatschappelijk

■■

Creativiteit: waardoor we kunnen blijven doen

■■

Flexibiliteit: vlot meebewegen op de constante

■■

Betrokkenheid: je verplaatsen in een ander is

rendement behalen op een zakelijke manier. waarvoor we zijn. veranderingen en ontwikkelingen. de kern van goede dienstverlening, collegialiteit en partnerschap.

Echtpaar Van Brink uit de Kruizemuntstraat in Apeldoorn stond centraal in ons huurdersblad in de rubriek ‘De buurt van’.

7

Wonen blijft

Agenda 2013-2016

te passen op de huidige en toekomstige

Ons Huis heeft haar missie vertaald in een aantal

vraag. Verhuurbaarheid, rendement en

thema’s die de komende periode op de agenda

volkshuisvestelijke doelen wegen we tegen

staan. ■■

Huurders in positie:

elkaar af. ■■

gericht inzetten op leefbaarheid, preventie

in de beperkte mogelijkheden die we hebben,

van overlast en sociale kwaliteit. Het aantal

kiezen we voor nieuwbouw die past bij de volkshuisvestelijke opgave in de stad.

kwetsbare huurders neemt toe, daar anticiperen we op. ■■

Nieuwbouw:

■■

Ontwikkelen nieuw verdienmodel:

Zelfstandig (blijven) wonen mogelijk maken:

betaalbaar wonen aanbieden en ook nog

door het scheiden van wonen en zorg is juist

vernieuwen en investeren. Dat maken we

samenwerken op het gebied van wonen en

mogelijk door minder uit te geven en te

zorg nodig. Ons Huis informeert haar klanten

besparen en de schuldenlast te beperken. We

en biedt mogelijkheden aan voor hulpmiddelen

onderzoeken of en hoe samenwerking dan wel

in huis om langer zelfstandig te kunnen

fusie met collega-corporaties kan bijdragen.

blijven wonen. ■■

■■

Verduurzamen van de woningvoorraad:

Simultaan aan de strategische agenda werkt

werken aan een toekomstbestendige

Ons Huis aan het optimaliseren van haar cultuur,

woningvoorraad en een goede rentmeester

organisatie-processen en het management.

zijn voor het opgebouwde maatschappelijk

Door de basis op orde te hebben, kunnen

vermogen.

we onze doelen bereiken. We vertalen ons

Herijken strategisch voorraadbeleid:

beleidsplan ‘Wonen blijft’ in strategische doelen

waardesturing van ons vastgoed door

en succesbepalende factoren met bijbehorende

de strategie van onze complexen aan

kritieke prestatie indicatoren.

Mevrouw van Luttikhuizen ontvangt de sleutel van haar appartement in Berkenhove. Atlant Zorggroep levert de zorg.

8

Wonen blijft

Betaalbaar wonen

met een huurverhoging aangeboden, omdat deze als doel hebben de totale woonlasten te

In het beleidsplan ‘Wonen Blijft’ krijgt betaalbaar wonen een hoge prioriteit. In 2013 hebben de

verlagen. ■■

voor is.

doelstelling: ■■

■■

■■

Bij de jaarlijkse huurverhoging bedroeg de

■■

In 2013 hebben we een verdiepingsslag

huurverhoging voor de laagste inkomens

gemaakt in de energiebesparingsopgave.

tot €33.614 4% (inflatie 2,5% plus 1,5%).

Op basis van complexverkenningen is een

Ons Huis heeft er voor gekozen deze

plan opgesteld om in 10 jaar tijd onze gehele

huurverhoging door te voeren maar daarbij

woningvoorraad minimaal op het niveau

de streefhuur als grens te hanteren en niet de

van energielabel C te krijgen. Naast het

wettelijk toegestane maximale huurprijs. De

benoemen van de complexen en de verwachte

streefhuur is de huurprijs die wordt gevraagd

benodigde investering, is ook gekeken in

bij een nieuwe verhuring. Het gemiddelde

welke volgorde we dit doen. Op basis van

huurverhogingspercentage kwam in 2013 dan

energielabel, meerjaren-onderhoudsbegroting

ook lager uit dan mogelijk was geweest: 3,95%,

en gemiddeld energieverbruik is bepaald

passend binnen de begroting.

in welk jaar welk complex wordt opgepakt.

Ons Huis heeft in 2013 een analyse gedaan

Eind 2013 is gestart met twee projecten,

naar betaalbaarheid. De uitkomsten

die in 2014 worden uitgevoerd, te weten bij

krijgen een vertaling in het huurbeleid

een complex laagbouwwoningen in Orden

2014. In de meerjarenbegroting is rekening

en bij een complex laagbouwwoningen in

gehouden met een gematigde toename van

Kerschoten. In verband met het heroriënteren

huurinkomsten.

van de energiebesparingsopgave zijn er in

In 2013 is het servicekostenbeleid opgesteld.

2013 beperkt energetische maatregelen

Ook hierin speelt betaalbaarheid een

uitgevoerd. In een complex aan de IJsselkade/

belangrijke rol: servicekosten maken

Kuiperstraat in Zutphen is het plafond van

immers een belangrijk onderdeel uit van de

de bergingen geïsoleerd ten behoeve van de

woonlasten bij de hoogbouw. Afgesproken is

onderste woonlaag. De kosten bedroegen circa

dat de komende drie jaar het energieverbruik

€ 75.000. Ook zijn er in diverse complexen

in algemene ruimtes met 10% afneemt en

47 individuele cv-ketels vervangen door ketels

dat bij schoonmaak en tuinonderhoud een

met een hoger rendement. De totale kosten

besparing van 5% wordt gerealiseerd. In het

hiervan bedroegen € 39.000.

beleid is opgenomen dat de zelfwerkzaamheid

■■

Ons Huis voert woonlastenadviesgesprekken met nieuwe huurders wanneer hier aanleiding

volgende activiteiten bijgedragen aan deze

■■

Dat energiebesparende maatregelen

van bewoners wordt bevorderd en dat we

daadwerkelijk een flinke besparing opleveren

samen met bewoners kritisch bekijken of de

voor de bewoners bleek uit het energieverbruik

servicekosten naar beneden kunnen door

van de bewoners van de grondgebonden

minder vervuiling te laten optreden.

woningen in de Staatsliedenbuurt en De

Ook in het woningverbeteringsbeleid, dat in

Heeze. Het gemiddelde gasverbruik is bij

2013 is vastgesteld, is rekening gehouden

deze woningen gemiddeld respectievelijk

met betaalbaarheid. Wanneer huurders meer

15% en 30% afgenomen. Ons Huis activeert

willen dan wij standaard aanbieden, dan

bewoners om naast de energiebesparende

kan dat tegen een eenmalige vergoeding.

maatregelen ook zelf aan de slag te gaan met

Voorheen kon dit verrekend worden met de

energiebesparing. Het traject ‘Hoge Dries en

huur, met als gevolg dat het huurprijsniveau

Zichtweg gaan samen besparen’ is eind 2013

omhoog ging. Ook voor WMO-voorzieningen,

afgerond. In samenwerking met netbeheerder

hang- en sluitwerk, buitenkranen en andere

Liander verschaften we bewoners inzicht in

aanpassingen kunnen huurders tegen een

hun energieverbruik en gaven we tips om nog

eenmalige vergoeding bij Ons Huis terecht.

meer energie te besparen.

Energetische maatregelen worden nog wel

9

Wonen blijft

Passend wonen

sectorhuur niet betaalbaar zijn. Daarom heeft Ons Huis besloten een deel van haar 10%-ruimte

Passend wonen wil zeggen dat de juiste woningen

voor deze groep te benutten. Vijftien van de 21

op het juiste moment beschikbaar zijn. Dat vraagt

woningen in het nieuwbouwproject Zonnetuin

om een transparante en rechtvaardige manier

worden toegewezen aan gezinnen (in dit geval:

van woningtoewijzing, maar soms ook om maat

huishoudens met 4 of meer personen) met een

werk. Passend betekent ook het goede bouwen

middeninkomen tussen de € 34.229 en € 43.000.

en woningen aanpassen.

De kale huurprijs van de woning is € 680.

Toewijzingen

Doorstroomproject voor senioren

Inkomen

Het doorstroomproject dat in september 2011

In 2013 is 98% van de beschikbaar gekomen

is gestart door de Apeldoornse corporaties

sociale huurwoningen toegewezen aan huurders

heeft als doel om de doorstroming in de

met een inkomen onder de €34.229. Rekenen

sociale huur te bevorderen door senioren te

we de toewijzingen waarvan het inkomen niet

‘verleiden’ om te verhuizen naar een voor hen

definitief vastgesteld kon worden niet mee, dan

meer geschikte woning. Eind 2013 is de balans

is het percentage 93%. De norm is dat 90% van

opgemaakt van de resultaten. Bij Ons Huis

de toewijzingen wordt gedaan aan deze groep.

heeft het project geleid tot 16 ‘doorstromers’. Vooral de nieuwbouwappartementen aan de

Uit diverse onderzoeken blijkt dat voor gezinnen

Normastraat waren gewild bij de doorstromers.

met een middeninkomen woningen in de vrije

Met het adviesgesprek, de huurkorting en zo nodig nog wat verdere ondersteuning, konden deze senioren de stap maken en kwamen extra eengezinswoningen beschikbaar. Reguliere toewijzingen In 2013 heeft Ons Huis 339 sociale huurwoningen toegewezen. Van de woonruimte die beschikbaar kwam, is 84% toegewezen op de reguliere manier: via Woonkeus, op basis van de toewijzingsregels zoals ze in het convenant Woonruimteverdeling zijn vastgesteld. Gemiddeld reageerden 46 mensen op een woning van Ons Huis in Apeldoorn, in 2012 waren dit er 55. Ons Huis heeft 10% toegewezen via loting; dat is conform de afspraken die zijn gemaakt in Woonkeus-verband. Met de loting maken spoedzoekers meer kans op een woning.

Balkononderhoud bij De Sikkel in Apeldoorn.

Wijze van toewijzing: Bijzondere bemiddeling Ons Huis Apeldoorn Ons Huis Zutphen Totaal

Reguliere Herstructurering

Urgentie

woningzoekenden

Totaal

47

0

21

237

305

7

0

1

26

34

54

0

22

263

339

Bron: Woonkeus Stedendriehoek

10

Wonen blijft

Toewijzing naar huurklasse: Huurklasse

0 t/m

374,44 t/m

535,92 t/m

574,36 t/m

681,03

Inkomensklasse

374,44

535,91

574,35

681,02

en hoger

Primaire doelgroep Secundaire doelgroep

19

70

44

131

1

17

16

38

20

88

60

170

> = 34.229 Eindtotaal

1

totaal

1

265 72 2

1 1

339

Bron: Woonkeus Stedendriehoek

Toewijzing naar huurklasse

huurverhoging een bijdrage leveren aan de

In bovenstaande tabel is weergegeven in welke

doorstroming. Voor de laagste inkomenscategorie

huurklasse de woningen zijn toegewezen en

is 4% aangehouden (inflatie plus 1,5%), voor

aan welke doelgroep. De primaire doelgroep

de middengroep 4,5% (inflatie plus 2%) en voor

is de doelgroep die recht heeft op huurtoeslag,

de inkomens boven de €43.000 is 6,5% (inflatie

de secundaire doelgroep heeft geen recht

plus 4%) aangehouden. Dit is in VSW-verband met

op huurtoeslag maar heeft wel een inkomen

elkaar afgestemd: de Apeldoornse corporaties

lager dan € 34.229.

hebben de inkomensafhankelijke huurverhoging allemaal doorgevoerd. Voor de inkomens onder

Bijzondere toewijzingen

€33.614 is de streefhuur als grens gehanteerd,

In 2013 is 16% van de beschikbare woningen

bij de hogere inkomens is dat 100% van maximaal

via bijzondere bemiddeling tot stand gekomen.

redelijke huur geweest. Wie kon aantonen dat zijn

Zo is in een aantal wooncomplexen woonruimte

inkomen inmiddels in een lagere categorie viel,

beschikbaar voor huurders die begeleiding

had recht op huurverlaging. Ons Huis koos ervoor

en/of zorg krijgen. Dit betreft bijvoorbeeld de

dit ook te laten gelden voor huurders die de

seniorenflat Gildenhove (jonge mensen met

inkomensval in 2013 maakten. Ook voor de vrije

autisme die begeleid worden door ’s Heerenloo)

sector is in 2013 het inflatievolgend huurbeleid

en in de Riperkamp in Zutphen (mensen met

losgelaten: ook deze huurders kregen 4%,

een licht verstandelijke beperking die begeleid

met als argumentatie dat dit eerlijker was ten

worden door Humanitas). Daarnaast worden

opzichte van de sociale huur (één lijn). Volgens

mensen individueel gehuisvest, op voordracht

de gegevens van de Belastingdienst (op basis van

van een instelling of organisatie, zoals Iriszorg,

inkomensgegevens 2011) hadden 25% van onze

Riwis en ’s Heerenloo. Ook toewijzingen

huurders een inkomen boven de €33.614.

aan statushouders vallen onder bijzondere toewijzingen.

Er zijn 145 bezwaren ingediend waarvan het gros de inkomensafhankelijke huurverhoging betrof.

Huurverhoging

De 62 bezwaren, waaraan Ons Huis tegemoet

Passend wonen wil ook zeggen: een huur

is gekomen, betroffen: huishoudinkomen in

die past bij je inkomen. De prijs van sociale

2012 lager dan 2011 (55); chronisch zieken en

huurwoningen is gebaseerd op wat lagere

gehandicapten (5); huishoudinkomen in 2013

inkomens kunnen betalen. Daarom vindt Ons

lager dan in 2011 (2). Van de 83 door ons niet

Huis het verantwoord om hogere inkomens meer

gegrond verklaarde bezwaren zijn er achttien

huur te vragen en heeft in 2013 de inkomens

op verzoek van de huurder ter beoordeling

afhankelijke huurverhoging toegepast. De extra

doorgestuurd naar de huurcommissie.

huuropbrengsten benut Ons Huis om haar

De Huurcommissie stelde vijftien huurders in het

volkshuisvestelijke opgave te kunnen vervullen

ongelijk, twee in het gelijk en één bezwaarschrift

en om deels de verhuurdersheffing te kunnen

verklaarde de commissie niet ontvankelijk

betalen. Ook kan de inkomensafhankelijke

11

Wonen blijft

Toegankelijkheid

is ook het ZAV-beleid in 2013 aangepast. ZAV

In 2013 zijn in 22 woningen aanpassingen gedaan

staat voor zelf aangebrachte voorzieningen.

die bijdragen aan het langer zelfstandig kunnen

Huurders mogen zelf wijzigingen in hun woning

wonen van senioren en mensen met een fysieke

aanbrengen. De belangrijkste wijzigingen zijn

beperking. Het gaat hierbij om aanpassingen in

dat de randvoorwaarden voor vergoedingen

douche en toilet, het aanbrengen van handgrepen

zijn aangescherpt om de huren betaalbaar te

en drempels verwijderen.

houden. Ook is de drie-partijen-overeenkomst geïntroduceerd. Er zijn ZAV’s waar een volgende

Aanpassingen aan woningen

huurder voordeel van heeft, maar waar Ons Huis

In het afgelopen jaar zijn keuzemogelijkheden

geen onderhouds- of vervangingsplicht heeft.

beperkt en zijn de bijbehorende huurverhogingen

Bijvoorbeeld zonwering of airconditioning. Door

omgezet in eenmalige koopbedragen.

het sluiten van een drie-partijen-overeenkomst

Dankzij deze maatregelen hebben huurders

wordt de onderhoudsplicht overgedragen aan de

van Ons Huis nog steeds keuze om hun

nieuwe huurder. We houden hiermee de woningen

woning te voorzien van comfort, maar met

passend.

mate. De mogelijkheden staan in het nieuw vastgestelde woningverbeteringsbeleid. In

Maatwerk

navolging op het woningverbeteringsbeleid

Ons Huis werkt structureel samen met diverse zorgpartijen zodat mensen passend, met een woonzorgarrangement, kunnen wonen. Meer hierover onder ‘Actief Samenwerken, zorgpartijen’. Passend wonen betekent soms ook een extra steuntje of duwtje in de rug om het wonen te laten slagen, voor de huurder en voor zijn omgeving. Een aantal instrumenten zet Ons Huis zelf in, zoals het Laatste Kans contract (LKC), waarbij dwingende afspraken worden gemaakt met huurders over begeleiding. Daarnaast werken we samen of verwijzen we naar maatschappelijk werk, de Stadsbank, stichting Present en andere instanties. In onder staande tabel een overzicht.

Gevelonderhoud Goudsmidshoeve en omgeving in Apeldoorn.

2013

2012

2011

Aanmeldingen Laatste Kans contracten

13

16

25

42

45

Aantal huurders met Laatste Kans contracten

14

Casussen in sociaal teams (aanpak multiprobleemhuishoudens)

14

Aanmelding preventieve woonbegeleiding

14

11

Verwijzing naar diverse instanties bij nieuwe verhuringen

47

22 -

6 7

Vonnis tot ontruiming

58

50

46

Huurders met minnelijke regeling WSNP*/faillissement

99

85

98

Uitzettingen

14

18

6

*: WSNP = Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen

12

Wonen blijft

Nieuwbouw

woning. Per woning is gemiddeld een budget

Passend betekent ook het goede bouwen,

van € 520 beschikbaar. Verwijtbare schade

aansluitend op de behoefte. Eengezinswoningen

brengen we in rekening bij de vertrekkende

zijn nog altijd het meest gewilde product in de sociale huur. In 2013 heeft Ons Huis 21 een

huurder. ■■

Serviceonderhoud

gezinswoningen gebouwd in de sociale huur in

Huurders zijn zelf onderhoudsplichtig voor

het project Zonnetuin. De oplevering van deze

de kleine herstelklussen. Door lid te worden

woningen is voorjaar 2014. In 2013 zijn 11

van het Servicefonds van Ons Huis nemen wij

appartementen opgeleverd aan de Vlijtsekade.

deze onderhoudsplicht over. Op 31 december

Deze zijn bestemd voor jonge mensen uit de

2013 bedroeg de abonnementsprijs voor het

Stedendriehoek, die we graag willen binden aan

Servicefonds € 5,08 per maand. De totale

Apeldoorn. Uit het nieuwbouw verkoopprogramma

opbrengst is niet kostendekkend. Ons Huis

zijn 21 woningen toegevoegd aan de vrije

houdt in de begroting rekening met een tekort.

sectorhuur omdat ze niet verkocht werden:

Het tekort in 2013 bedroeg € 3,91 per deel

10 niet-verkochte nieuwbouw atelierwoningen van

nemer (aantal deelnemers: 4.912).

project ’t Podium, 2 niet-verkochte nieuwbouw appartementen van project Sparta Luce en 9 niet-

Bijzondere renovatie

verkochte nieuwbouw appartementen Bellevue.

Het Wonen boven Winkels project aan De Groenmarkt 28 in Zutphen heeft de Palts

Duurzaam wonen

publieksprijs gewonnen. De tweejaarlijkse Paltsprijs is ingesteld door het Wijnhuisfonds en is bestemd voor particulieren of bedrijven die hun

Duurzaam wonen wil zeggen dat Ons Huis voor

Zutphense pand of object op cultuurhistorisch

kwaliteit wil gaan, waarmee het vastgoed en

verantwoorde wijze hebben opgeknapt. Het

de buurten waar dat vastgoed staat, op waarde

Wijnhuisfonds restaureert verwaarloosde panden

blijven. Ook in 2013 is veel geïnvesteerd in de

in Zutphen en maakt zich sterk voor het behoud

kwaliteit van de woningen en in de kwaliteit van

van de historische binnenstad.

buurten.

Waarde van buurten Onderhoud aan de woningen

Het zijn niet alleen de woningen die de kwaliteit

De kosten voor het onderhoud bedroegen in

van wonen bepalen, zeker is ook dat de buurt

2013 € 7,1 miljoen. In 2012 was dit 8,9 miljoen.

een grote rol speelt. Daarom participeert Ons

Het planmatig en economisch onderhoud

Huis in diverse wijken buurtplatforms. In 2013

bedragen € 5,7 miljoen, voor het jaarlijks

heeft dit onder andere geleid tot een impuls aan

terugkerend onderhoud (dagelijks onderhoud)

het spelen in de openbare ruimte in De Heeze.

is in 2013 € 1,4 miljoen aan kosten geboekt.

In het complex woningen aan het Dorpersveld

Voor een specificatie wordt verwezen naar

speelde in 2013 de kwestie rond de mogelijke

de toelichting op de winst- en verliesrekening.

grondwatervervuiling, De gemeente Apeldoorn

Binnen het jaarlijks onderhoud onderscheiden we:

heeft hiertoe aanvullend onderzoek laten

■■

■■

Klachtenonderhoud

verrichten met als resultaat dat er geen sprake

Per woning zijn bij Ons Huis gemiddeld 0,92

was van een gevaar voor de volksgezondheid.

reparatieverzoeken binnengekomen. Dit

Samen met bewoners is een plan gemaakt voor

is lager dan in 2012. Toen was dit 0,94 per

het opknappen van het binnenterrein aan de

woning. De gemiddelde kosten per opdracht

Zilversmidshoeve. In Kerschoten is bijgedragen

zijn circa € 100.

aan de actie ‘Kerschoten Schoon!’. In 2013 is

Mutatieonderhoud

extra aandacht besteed aan het onderhoud van

De eisen, waaraan woningen moeten voldoen

tuinen door bewoners hier op aan te spreken.

bij het leegkomen, zijn uitvoerig beschreven.

Stichting Present heeft met vrijwilligers

Uitgangspunt bij de beoordeling is niet de

verschillende tuinen opgeknapt bij huurders die

oorspronkelijke, maar een goede staat van de

hier niet zelf toe in staat zijn.

13

Wonen blijft

De huismeesters

van de bevolkingsontwikkeling en transitie van

Er zijn vijf huismeesters werkzaam in een aantal

de voorraad. Aanvullende nieuwbouw is nog

woongebouwen van Ons Huis. De huismeester is

steeds nodig maar de aandacht verschuift naar

namens Ons Huis het aanspreekpunt voor onze

de bestaande voorraad. Betaalbaarheid is een

klanten. Huurders met vragen, opmerkingen en

belangrijk onderwerp.

klachten over de woning, het woongebouw en de woonomgeving kunnen bij hem terecht. Samen

Ons Woongoed

met bewoners streeft de huismeester ernaar om

Ongeveer 1.500 huurders van Ons Huis zijn lid

een prettige woonomgeving te creëren.

van huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed, dit is ongeveer 30% van de huurders. In 2013 is de samenwerkingsovereenkomst tussen Ons Huis en Ons Woongoed geactualiseerd. In de overeenkomst is onder andere vastgelegd over welke onderwerpen overleg wordt gevoerd en op welke wijze Ons Woongoed door Ons Huis om advies wordt gevraagd. In 2013 begon Ons Woongoed met een voltallig bestuur met 7 bestuursleden. Gedurende het jaar traden enkele bestuursleden om diverse redenen af, waardoor er eind 2013 met 2 bestuursleden geen sprake meer was van een voltallig bestuur. In december startte het bestuur een wervings

De wijkmanagers van Ons Huis.

actie op, om in een ledenvergadering begin 2014 een nieuw bestuur te kunnen voordragen aan de leden. Ons Huis heeft zeven maal vergaderd met

Actief samenwerken

het bestuur van Ons Woongoed. Ook sprak het bestuur van Ons Woongoed met een afvaardiging van de Raad van Toezicht.

Het verschil maken, maatschappelijk betekenis vol zijn, lukt veel beter als we de verbinding

Ons Woongoed heeft in 2013 advies uitgebracht

leggen met andere organisaties. Als we onze

over het servicekostenbeleid van Ons Huis.

partners kennen, kunnen we samen optrekken

Nadat men bij bewonerscommissies informatie

waarbij ieder zijn of haar eigen verantwoordelijk

heeft opgehaald heeft Ons Woongoed advies

heid pakt.

uitgebracht aan Ons Huis. Dit advies is meegenomen in het servicekostenbeleid. Ons

Gemeenten

Woongoed heeft vervolgens ingestemd met het

In 2013 is in Zutphen de Woonvisie vastgesteld en

nieuwe servicekostenbeleid van Ons Huis.

zijn Prestatieafspraken voorbereid. Ons Huis is betrokken bij de totstandkoming van de Woonvisie

Collega-corporaties (VSW)

en heeft in de Prestatieafspraken duidelijk

Het jaar 2013 heeft in het teken gestaan van een

gemaakt hoe zij kan bijdragen aan het realiseren

mogelijke fusie met de Woonmensen. De fusie is

van de Woonvisie. Dat dit een bescheiden rol zal

niet doorgegaan, maar de samenwerking heeft

zijn, is evident, gezien de beperkte mogelijkheden

door het traject wel een impuls gekregen.

om te investeren. De komende jaren staan

Binnen VSW werken de Apeldoornse corporaties

in Zutphen de volgende thema’s centraal:

al vele jaren samen. In 2013 leidde deze

duurzaamheid, zeggenschap, zorgzaam

samenwerking tot:

en betaalbaar, kwaliteit van de bestaande

■■

een verkenning van het scheiden van wonen en zorg;

woningvoorraad en het centrum van Zutphen. ■■

strategisch voorraadbeleid voor Apeldoorn;

In de gemeente Apeldoorn is een Woonagenda

■■

het thema betaalbaarheid;

opgesteld. Op basis van deze agenda worden

■■

het betrekken van stakeholders bij het beleid;

in 2014 Prestatieafspraken gemaakt. In de

■■

nieuwe afspraken ten aanzien van

Woonagenda wordt een reëel beeld gegeven

Opstapwoningen. 14

Wonen blijft

Maar liefst 40 organisaties namen deel aan de

en de samenhang tussen bewoners verbeteren.

stakeholdersbijeenkomst die de Apeldoornse

16% van de huurders van Ons Huis zetten zich

corporaties in 2013 hebben belegd. De

actief in of nemen deel aan deze activiteiten. Het

stakeholders gaven aan dat de hoofdopgaven van

streven is dit percentage te verhogen.

de corporaties zijn: ■■

■■

voldoende betaalbare en kwalitatief

Hierna een greep uit de vele activiteiten die in

goede woningen;

Apeldoorn en Zutphen plaatsvonden in 2013.

leefbaarheid in wijken en buurten.

De belangrijkste aandachtspunten die onze

Buurtteams

stakeholders hebben meegegeven, zijn:

In een buurtteam werken de huismeester

betaalbaarheid van het wonen, urgentiebesef op

en de woonconsulent van Ons Huis intensief

veranderingen in de zorg, de eigen kracht van

samen met een maatschappelijk werker, de

burgers en draagkracht van buurten en wijken en

buurtregisseur, de wijkagent en eventuele andere

de (woon)kwaliteit van de woningen.

samenwerkingspartners in de buurt. Het doel van het buurtteam is het ondersteunen van

Zorgpartijen

bewoners bij het creëren van een vitale wijk en

Ons Huis heeft in een aantal complexen

kwetsbare huurders zo snel mogelijk de juiste

specifieke woonzorgarrangementen. Van de 132

ondersteuning te bieden. Dat vraagt om een ‘erop

seniorenappartementen van complex Berkenhove

af mentaliteit’ en zorgen dat je de huurders kent.

in Apeldoorn zijn 50 appartementen bestemd voor

In 2013 heeft Ons Huis in de buurtteams van

cliënten van Atlant Zorggroep die 24-uurs zorg

Orden en Zuid veel inzet gepleegd.

nodig hebben. Dit zijn we met Atlant Zorggroep overeengekomen bij de renovatie van Berkenhove

Community Art

in 2010. In 2013 zijn deze 50 appartementen nu

Bij de laagbouwwoningen in de Oldenbarneveld

allemaal in gebruik door Atlant Zorggroep.

straat e.o. vond een Community Art project

In 2013 is gekeken of deze arrangementen in

plaats. Markant, centrum voor kunsteducatie,

de toekomst blijven bestaan en zo ja, op welke

heeft in opdracht van Ons Huis (familie)portretten

wijze? Door het scheiden van wonen en zorg

gemaakt van de huurders. Verder is bewoners

en de transities in het sociale domein zullen

gevraagd wat zij wensen voor hun buurt of straat.

corporaties, zorgpartijen en instellingen zich op

Directeur-bestuurder Maarten van Gessel opende

een andere wijze tot elkaar verhouden. Ons Huis

de fototentoonstelling in de buurt samen met

werkt samen met Atlant Zorggroep, Humanitas,

mevrouw Post, één van de oudste deelnemers

’s Heerenloo, Riwis, Zorggroep Apeldoorn, De

aan het project.

Passerel, Philadelphia, Sutfene en GG Net. Speelzone de Heeze

Beursvloer

Jantje Beton opende op de Nationale

Op de Beursvloer van Apeldoorn kunnen

Buitenspeeldag op 12 juni de Speelbuurt in

bedrijven, instellingen en goede doelen met

De Heeze. De kinderen uit de buurt zijn actief

gesloten beurzen wat voor elkaar betekenen.

betrokken geweest bij het ontwerp. Ons Huis

Ons Huis heeft onder meer een deal gesloten dat

heeft een financiële bijdrage geleverd en was

overtollig sanitair een goede bestemming krijgt in

actief betrokken bij de planvorming.

Roemenië. Bewonerscommissies

Vitale buurten

Aan het einde van 2013 waren er 17 bewoners commissies in de complexen van Ons Huis. Commissies overleggen met Ons Huis

Vitale buurten zijn buurten waar je graag

en met de medebewoners over diverse

woont en waar je verantwoordelijk wilt zijn voor

complexaangelegenheden. Ook zetten

hoe het eraan toegaat. Om dat voor elkaar te

bewonerscommissies zich actief in om de

krijgen, zoekt Ons Huis de samenwerking op en

leefbaarheid en het onderlinge contact in het

wil zij verbindend zijn. We zien de huurder als

complex te verbeteren. Voorbeeld hiervan is

coproducent waarmee we samen de leefbaarheid

de bewonerscommissie van De Keerking in 15

Wonen blijft

Osseveld. De bewonerscommissie organiseerde

Wijkschouwen en kennismaken bewoners

met ondersteuning van Ons Huis een kerstfeest

Vlijtsekade

voor de medebewoners.

Een goed contact met buren draagt bij aan prettig wonen. Vóór de oplevering van de woningen

Het Firmament: Leukste straat van Nederland

konden de bewoners van de appartementen aan

Het Firmament mag zich een jaar lang ‘De

de Vlijtsekade kennis met elkaar maken en hun

Leukste Straat van Nederland’ noemen. Het

nieuwe woning bezichtigen.

initiatief voor ‘De Leukste Straat van Nederland’

Ons Huis organiseert voor huurders die al langer

komt van www.jouwstraat.nl. Door het uitvoeren

in hun huidige woning wonen ook regelmatig

van diverse muzikale en sociale opdrachten had

bijeenkomsten om (opnieuw) kennis te maken

Het Firmament de meeste punten behaald. Aan

met de buren en met Ons Huis, of een wijkschouw

Het Firmament staan ruim 60 huurwoningen

door de woonomgeving. Bewoners gaan op

van Ons Huis. Ons Huis gaf daarom ook een

deze bijeenkomsten met elkaar in gesprek

cadeau weg: een cheque waarmee bewoners

over hun ervaringen in de buurt en over de

in december een eigen kerstboomfeest

woningen. Als er verbeterpunten zijn, dan gaan

organiseerden.

Ons Huis en bewoners hiermee aan de slag. De buurtbijeenkomsten organiseert Ons Huis in samenwerking met de gemeente Apeldoorn of Zutphen. In 2013 organiseerde Ons Huis bijeenkomsten in Zevenhuizen, De Mheen, in De Ruyterstraat en Rustenburgstraat en in Zutphen in de Beekstraat. Individuele huisbezoeken De Maten Ons Huis bezoekt ook huurders thuis. Via de huisbezoeken krijgt Ons Huis nog beter beeld van wat er leeft bij de huurders. In 2013 hebben 12 persoonlijke huisbezoeken plaatsgevonden bij bewoners aan de Goudsmidshoeve. De bezochte huurders zijn erg enthousiast over het gesprek met medewerkers van Ons Huis. De belangrijkste

Het Firmament wint de titel ‘Leukste Straat van Nederland 2013’. Emma Gossink van Ons Huis overhandigt Job van Hellemondt een cadeaucheque.

besproken punten worden direct opgepakt en via de rapportages gedeeld met de betrokken afdelingen. Klantenpanel

Ons Idee

Huurders van Ons Huis gingen op 16 december in

De beste ideeën voor een wijk of buurt komen

een klantenpanel in gesprek over prettig wonen.

vaak van de bewoners. Ons Huis heeft een

De deelnemers fungeerden als adviseur van Ons

speciaal fonds voor buurtactiviteiten opgericht:

Huis. De vraag die centraal stond was: “Wat kan

‘Ons idee’. Met dit fonds willen wij de uitvoering

en mag je van elkaar - huurder en Ons Huis -

van ideeën van onze huurders meer kans van

verwachten, als het gaat om de aanpak en het

slagen geven. Zo gingen bewoners van de

voorkomen van negatief woongedrag?" Wat opviel

Hoge Dries aan de slag met de organisatie van

is dat tevredenheid over de eigen woonsituatie

een buurtfeest. Ook haalde Ons Huis via een

en Ons Huis overheerst. Opvallend is bovendien

digitaal platform ideeën op bij bewoners van de

de grote bereidheid van de deelnemers om zelf

Zilversmidshoeve voor de nieuwe inrichting van

een rol te spelen in de aanpak van overlast en het

het binnenterrein. Tijdens een bijeenkomst zijn de

stimuleren van goed woongedrag. De deelnemers

geplaatste ideeën met de bewoners besproken.

wisten goed te verwoorden hoe Ons Huis en

De gemeente, eigenaar van de grond van het

andere instanties ook een rol van betekenis

binnenterrein, heeft aansluitend een ontwerp

spelen.

gemaakt dat is voorgelegd aan de bewoners. In de eerste helft van 2014 vindt de uitvoering plaats. 16

Wonen blijft

Aanpak woonfraude

Bijdragen aan buurtinitiatieven en sponsoring

Onder woonfraude verstaan we “alle vormen

Met een financiële bijdrage heeft Ons Huis een

van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige

aantal buurtinitiatieven mede mogelijk gemaakt.

verhuur van de woning, onrechtmatig gebruik

In 2013 heeft Ons Huis onder meer een bijdrage

van de woning, overbewoning van de woning

geleverd aan het Zuiderparkfestival (wijk Zuid),

en huisvesting van illegalen in de woning”.

de Buitenspeeldag (diverse wijken), de Winterfair

Het doorverhuren van een woning of hennepteelt

in Orden en de in Zevenhuizen gevestigde

zijn voorbeelden van woonfraude. Sinds oktober

Real-X (jeugdactiviteiten). Ook is ‘NL Doet’

2010 is Ons Huis actief bezig met de uitvoering

ondersteund via de Zutphense Uitdaging. Voor

van het woonfraudebeleid. In 2013 zijn 17 zaken

vitale buurten zijn vrijwilligers van het grootste

afgehandeld. Bij 8 zaken was er daadwerkelijk

belang. Daarom heeft Ons Huis bijgedragen

sprake van woonfraude.

aan het evenement voor de vrijwilligers van Apeldoorn (Apeldoorn Trofee). Als waardering

Aanpak overlast

zijn ook bewonerscommissieleden voor dit

In 2013 heeft Ons Huis bij 107 overlastsituaties

evenement uitgenodigd. Ter ondersteuning van

bemiddeld, de helft betreft geluidsoverlast.

de gebiedsontwikkeling van de Kanaalzone en

Het aantal bemiddelingen is licht gestegen ten

onze betrokkenheid bij de binnenstad heeft

opzichte van 2012, maar lager dan de jaren

Ons Huis ook Stichting het Apeldoorns Kanaal

daarvoor. De problematiek van de overlast is

financieel ondersteund. In het kader van

zwaarder en ingewikkelder, zo is de ervaring.

haar maatschappelijke betrokkenheid heeft

We blijven bewoners bij overlast van de

Ons Huis in 2013 sponsorbijdragen betaald

buren in eerste instantie wijzen op hun eigen

aan: de Voedselbank Apeldoorn, Dag van de

verantwoordelijkheid. Ook de inzet van de

Duurzaamheid Zutphen en de Woon Advies

huismeesters werpt zijn vruchten af. In het kader

Commissie Zutphen.

van risicomanagement krijgt de preventie van overlast meer aandacht.

Toekomstige huurders Vlijtsekade maken alvast kennis in aanloop naar goed burencontact.

17

Wonen blijft

De voorraad Mutaties In onderstaande tabel zijn de wijzigingen in de voorraad woningen en overige verhuurde objecten weergegeven. woningen

onzelfst.

zorg-

wooneenh. eenheden

woonwagens/

garages/

bedrijfs-

standplaatsen/

bergingen

ruimten

95

16

werklocaties Aantal 1 jan. 2013

4.984

Overname van Werkmaatschappijen

32

Oplevering nieuwbouw

11

Aankoop

88

172

106

1

2

Onverkocht naar huur

21

Verkoop

-/- 17

Aantal 31 dec. 2013

5.033

-/- 2 88

172

106

93

17

Verdeling van het woningbezit naar huurklasse Bij de verdeling van het woningbezit per 31 december 2013 naar huurklasse is de indeling uit het BBSH en de beheersbaarheidsgrens aangehouden. Dit betreft uitsluitend de zelfstandige woningen. Apeldoorn

Zutphen

Totaal

339

3

342

€ 374,45 t/m € 535,90 (betaalbaar)

1.929

174

2.103

€ 535,91 t/m € 574,34 (betaalbaar)

853

28

881

1.197

50

1.247

421

39

460

4.739

294

5.033

t/m € 374,44 (goedkoop)

€ 574,35 t/m € 681,01 (duur) Meer dan € 681,01 (vrije sector) Totaal

18

Wonen blijft

Verdeling van het bezit naar woningtype Woningtype

Apeldoorn

Zutphen

Totaal

2.081

43

2.124

257

0

257

25

0

25

2.363

2.363

2.406

221

18

239

Laagbouw Grondgebonden woning Grondgebonden woning voor senioren Atelierwoning Subtotaal laagbouw Gestapelde bouw Appartement voor jongeren Appartement begane grond

156

0

156

Appartement met lift

475

40

515

Appartement zonder lift

480

38

518

Appartement voor senioren

716

152

868

328

3

331

Subtotaal gestapeld

Maisonnette

2.376

251

2.627

Totaal

4.739

294

5.033

Huuropzeggingen en mutatie

kunnen allerlei zaken gemakkelijk via de website

In totaal waren er in 2013 binnen het woningbezit

regelen.

van Ons Huis in Apeldoorn 375 huuropzeggingen. Dit betekent een mutatiegraad van 8,0% (2012:

Doorlopende klantprocessen

7,6%). Dit is exclusief de onzelfstandige kamers.

Ons Huis bevraagt huurders doorlopend op de

De mutatiegraad in het eerste kwartaal was het

kwaliteit van dienstverlening met enquêtes via

laagste en in het vierde kwartaal het hoogst.

telefoon en e-mail. Bij de enquête over reparatie

In Zutphen bedroeg het mutatiepercentage 14,7%

verzoeken vragen we toestemming om terug te

(2012 13,9%). In Zutphen zijn de woningaantallen

bellen als de klant aangeeft (nog) niet tevreden

te gering om daaraan conclusies te verbinden.

te zijn. Zo geeft de enquête direct aanleiding om het beter te doen. De resultaten zijn doorgaans

Leegstand

positief. Voor de punten waarop we wat minder

Het gemiddeld aantal dagen leegstand in 2013

scoren zetten we verbeterpunten in gang. De

bedroeg in Apeldoorn 47 dagen (2012: 76 dagen).

algemene rapportcijfers voor 2013 zijn:

Het gemiddeld aantal dagen leegstand bij een

Nieuwe huurders:

sociale huurwoning bedroeg 25 dagen (2012: 41).

Vertrokken huurders: 7,3

Dankzij een efficiënter werkproces, het (tijdelijk)

Reparatieverzoeken: 7,8

verhuren van nieuwbouwwoningen en grondge

Woningverbetering:

7,9

7,7

bonden woningen die in de verkoop staan, is de gemiddelde leegstand behoorlijk afgenomen. In afwachting van de toekomst van het complex Lekstraat stonden een aantal woningen in verband met herstructurering langer leeg. Deze zijn eind 2013 tijdelijk verhuurd.

Dienstverlening en communicatie Website De website van Ons Huis is vernieuwd. Nieuws, informatie en het actuele woningaanbod staan nu nog overzichtelijker bij elkaar. En huurders

Ons Huis vernieuwde haar website.

19

Wonen blijft

Huismeesters

Hoewel het voornemen tot fusie met de

Huurders kunnen terecht bij de huismeester

Woonmensen niet op korte termijn zal worden

tijdens de spreekuren in het complex. Daarnaast

geëffectueerd, streeft Ons Huis in het kader

kunnen huurders sinds 1 juli 2013 direct contact

van samenwerking met de Woonmensen

opnemen met de huismeester via zijn e-mail

naar de oprichting van een gezamenlijke

adres en via een vaste telefoonlijn. Voorheen

Klachtencommissie en op termijn mogelijk

verliep het telefonisch contact via het algemene

naar een plaatselijke of regionale commissie.

telefoonnummer van Ons Huis. De ervaringen

Dit voornemen heeft instemming van het lid

van zowel de huurders als de huismeesters zijn

van de Klachtencommissie van Ons Huis, de

erg positief.

Klachtencommissie van de Woonmensen en de directeur-bestuurders.

Klachtencommissie

Op 2 april 2013 hebben de twee leden van de Klachtencommissie in haar jaarvergadering

De voorzitter van de commissie, de heer J.H.

stilgestaan bij het overlijden van de voorzitter.

Stelwagen, is in oktober 2012 overleden. In eerste

Het klachtenregister over het jaar 2012 is

instantie heeft Ons Huis mede op verzoek van de

gecontroleerd en het jaarverslag over dat jaar

commissie naar een nieuwe onafhankelijke voor

vastgesteld. De procedure met betrekking tot

zitter gezocht. In het licht van de voorgenomen

aan de Klachtencommissie gerichte klachten

fusie met de Woonmensen heeft dit voornemen

is vastgelegd in een reglement. In 2013 zijn

een lagere prioriteit gekregen.

er drie klachten bij de Klachtencommissie binnengekomen. Twee klachten zijn via de

De heer Otemann, lid van de commissie op voor

interne procedure afgehandeld tot tevredenheid

dracht van de huurdersbelangenvereniging Ons

van de betrokken huurders. Eén klacht is op

Woongoed, liet in september weten zijn lidmaat

verzoek van de klager rechtstreeks door de

schap van de Klachtencommissie op te zeggen

Klachtencommissie afgehandeld. De directeur-

in verband met het beëindigen van de huur van

bestuurder heeft het advies van de commissie

een woning van Ons Huis. Het bestuur van Ons

betreffende deze klacht overgenomen en

Woongoed bleek niet in staat tot een nieuwe voor

geëffectueerd.

dracht te kunnen komen door een crisis binnen het bestuur. Daarmee is de samenstelling van de commissie gemarginaliseerd tot één persoon, zijnde de heer J.A. Ronner, benoemd op voor dracht van de Raad van Toezicht van Ons Huis.

20


Organisatie In schema ziet onze structuur er als volgt uit:

Directie-bestuurder

Bestuursstaf

Business Controlling

Projectontwikkeling

Vastgoed

Klant en Wonen

Bedrijfsservice

De stafafdelingen Business Controlling en

het bestuur uit één persoon bestaat, is een

Bestuursstaf vallen rechtstreeks onder de

evenwichtige rolverdeling op basis van geslacht

directeur-bestuurder. Projectontwikkeling

niet van toepassing. De samenstelling van de

is gezien de aard van de werkzaamheden in

Raad van Toezicht staat vermeld in het verslag

eenzelfde positie geplaatst. Het beheer van

van de Raad over het intern toezicht.

bestaande huurwoningen vindt plaats in de afdelingen Klant en Wonen en Vastgoed. In de

Persoonlijke gegevens directeur-bestuurder

afdeling Bedrijfsservice zijn de ondersteunende

De heer M.J.W. van Gessel (geboortedatum

diensten ondergebracht.

18 november 1958) is sinds 1 juni 2011 directeur-bestuurder van Ons Huis. Hij is

Het managementteam bestaat uit de

tevens gevolmachtigd directeur van Ons Huis

managers van de afdelingen, de hoofden van

Synergie B.V, Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed

de stafafdelingen en de directeur-bestuurder.

B.V., Glindhuis Apeldoorn B.V., Wonen boven

De directeur-bestuurder neemt op basis van

Winkels Zutphen B.V. en Kanaalzone Zuid pilot

het overleg besluiten die we vastleggen in een

B.V. De activiteiten van Glindhuis Apeldoorn B.V.

geautoriseerd bestuursbesluit. De directeur-

en Kanaalzone Zuid pilot B.V. zijn in de loop van

bestuurder voert bilateraal overleg met

2013 beëindigd en de B.V.’s zijn opgeheven.

managers en hoofden van stafafdelingen met als doel voortgangscontrole, afstemming en interne

Beloning directeur/bestuurder

communicatie. Rond projectontwikkeling is een

De heer M.J.W. van Gessel heeft in 2013 een

afzonderlijke overleggroep geformeerd.

totaal vast inkomen van €127.633,90 ontvangen. Zijn inkomen is door de Raad van Toezicht

Bestuurlijke structuur

vastgesteld op basis van de beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties en vastgelegd in een remuneratierapport. Er is geen variabele

De directeur-bestuurder vormt het bestuur van

beloning overeengekomen.

Ons Huis, woningstichting. Het intern toezicht

De fiscale bijtelling voor het privé gebruik van

berust bij de Raad van Toezicht. De heer M.J.W.

een bedrijfsauto bedroeg in 2013 € 2.142,60.

van Gessel is directeur-bestuurder. Aangezien

Voor inkomen op termijn is € 30.180,96 aan 21


pensioenpremies afgedragen. De bezoldiging

Nevenfuncties (onbezoldigd):

van de directeur-bestuurder bedraagt daarmee

- voorzitter stichting Vitesse Betrokken;

op basis van de Wet Normering Topinkomens

- bestuurslid Stichting Samenleven Doe je Zo.

€159.957,46. Eventuele vergoedingen aan de directeur-

De belangrijkste besluiten van het bestuur in 2013

bestuurder uit hoofde van aan zijn functie

- vaststelling van de jaarstukken 2012;

gerelateerde externe bestuursfuncties worden

- toekennen periodieken medewerkers en

rechtstreeks aan Ons Huis Woningstichting overgemaakt.

vaststellen salarissen per 1 januari 2013; - vaststellen huurverhoging 2013; - uitbreiding verkoopportefeuille;

Vertegenwoordiging/nevenfuncties

- verkoopprijzen bestaande huurwoningen;

De directeur-bestuurder vertegenwoordigt Ons

- regeling sociaal beleidskader;

Huis in de navolgende organen:

- woningverbeteringbeleid;

- bestuur stichting Verenigde Samenwerkende

- verbindingenstatuut;

Woningcorporaties Apeldoorn (VSW); - lid Raad van Toezicht stichting Woonkeus Stedendriehoek; - diverse overlegplatforms van de gemeente Apeldoorn; - lid bestuur bouwsociëteit Stedendriehoek; - voorzitter Overleg Wonen Apeldoorn (OWA);

- servicekostenbeleid; - inkoopregels bij privé-aankopen; - beleid inzake zelf aangebrachte verbeteringen; - formalisatie procuratiebevoegdheden; - realisatie Schatkamer van Zuid, fase 1A; - vaststelling van de begroting 2014 en meerjarenbegroting 2014-2023.

- lid Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW); - functionariskringen en themawerkgroepen Aedes.

Werkgebied Ons Huis heeft regionale toelating in de Stedendriehoek alsmede toelating in de gemeente Nijmegen. Het woningbezit is gelegen in Apeldoorn en Zutphen. Daarnaast participeert Ons Huis in de CV Heyendaal en is daarmee indirect eigenaar van 1/3 van 195 zelfstandige wooneenheden voor studerende jongeren in Nijmegen.

Administratieve organisatie Ons Huis beschikt over een geïntegreerd Handboek AO/KM (Administratieve Organisatie en Kwaliteit Management). De afdeling Controlling beheert en onderhoudt het handboek. In 2013 zijn een beperkt aantal audits uitgevoerd en processen geactualiseerd.

Het Wonen boven Winkels project aan de Groenmarkt 28 in Zutphen wint de Palts publieksprijs.

22


Personeel

Resultaat gericht werken Ons Huis hanteert een methodiek van resultaat

Personeelssamenstelling

gericht werken. Met elke medewerker maken we

Op 1 januari 2013 werkten er bij Ons Huis

afspraken over prestaties, die in een betreffend

69 mensen (59,25 fte’s). Aan het eind van de

jaar verwacht worden en op welke wijze deze

verslagperiode bedroeg dit aantal 65 mede

prestaties tot stand moeten komen.

werkers (54,33 fte’s). In de periode tussen 1 januari 2012 en 31 december 2013 is het aantal

Woondiensten Cafetariasysteem

fte’s met 8,25 verminderd. Drie medewerkers

Op basis van de CAO Woondiensten hebben

zijn in deze periode boventallig verklaard en

medewerkers de mogelijkheid keuzes te maken

op basis van de regeling sociaal beleidskader

via het Woondiensten Cafetariasysteem.

afgevloeid. Voor het overige is de vermindering

Met behulp van dit systeem kan een medewerker

tot stand gekomen door een organische krimp

zijn of haar arbeidsvoorwaardenpakket toesnijden

van de organisatie. Vacatures zijn ingevuld door

op de eigen wensen. In 2013 heeft ongeveer 69%

herschikking van werkzaamheden binnen de

van het personeel gebruik gemaakt van de moge

bestaande personeelsomvang. Daarmee is een

lijkheden van het Cafetariasysteem.

aanzienlijke besparing op de personeelslasten

Arbeidsomstandigheden

gerealiseerd.

Ons Huis heeft op basis van een risico-

Ziekteverzuim

inventarisatie een jaarplan met betrekking tot

Het ziekteverzuim exclusief zwangerschapsverlof

arbeidsomstandigheden opgesteld. De arbeids

bedroeg in 2013 4,2% (2012: 3,5%), vooral veroor

inspectie vond bij een controle de inventarisatie

zaakt door langdurig ziekteverzuim van enkele

gedateerd en heeft ons opgedragen een nieuwe

medewerkers. Het kortdurend ziekteverzuim

inventarisatie op te stellen. Tevens constateerde

daalde verder naar 1,3% (2012: 1,4%). De ziek

men dat het register met klachten over agressie

meldfrequentie was ongeveer gelijk aan het

en geweld in onvoldoende mate bekend was

voorgaande jaar en bedroeg 1,49.

bij medewerkers. Ons Huis gaat met beide onder werpen in overleg met de Ondernemingsraad aan

In grafiek:

de slag.

5,5

In 2013 heeft Ons Huis medewerkers de gelegen

4,5

heid geboden een periodiek medisch onderzoek

3,5

uit te laten voeren. Eens per vier jaar biedt Ons

2,5

Huis deze mogelijkheid aan. Het overgrote deel

1,5

van de medewerkers heeft daarvan gebruik gemaakt. De resultaten bieden tevens inzicht

0,5 jaar

2010

2011

2012

2013

in de mate van medewerkerstevredenheid. Op hoofdlijnen is het personeel zeer tevreden

Ziekteverzuim ex. zwangerschap in % Kort ziekteverzuim in % Ziekmeldfrequentie

over de werkomstandigheden. Het onderwerp is uitvoerig besproken met de Ondernemingsraad.

Het ziekteverzuim wijkt nauwelijks af van het

Bedrijfshulpverlening

gemiddelde in de branche. Ons Huis probeert

Ons Huis heeft zeven medewerkers die gediplo

kortdurend verzuim te voorkomen en te

meerd zijn voor Bedrijfshulpverlening (BHV);

beperken. Langdurige zieken worden intensief

daarnaast zijn er drie volledig gediplomeerde

begeleid bij hun re-integratie, vaak ondersteund

EHBO’ers aanwezig, waarmee Ons Huis

door externen.

ruim voldoet aan de wettelijk gestelde eisen hieromtrent. Jaarlijks volgen de BHV-ers

Opleidingen

cursussen om goed getraind te blijven.

In totaal volgden medewerkers 78 cursussen en/ of een opleiding. Zeven medewerkers maakten daarbij gebruik van hun individueel loopbaan ontwikkelingsbudget. 23


Resultaat en vermogens ontwikkeling

rechtstreeks aan het vermogen toegevoegd en

Resultaat

Waardering en waardeveranderingen

Over 2013 heeft Ons Huis een negatief resultaat

Ons Huis waardeert haar sociale voorraad op

van ruim € 6,4 miljoen verantwoord. In 2012

bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde nam in 2013

bedroeg het resultaat negatief € 11,1 miljoen.

toe, in hoofdzaak door (nog) verdergaande

In dat jaar hebben we aanzienlijke voorzieningen

kostenbesparingen op onderhoud en beheer

moeten nemen op voorraden onverkochte

lasten. De totale mutatie van de bedrijfswaarde

nieuwbouwwoningen en grondposities. De

in 2013 bedroeg ruim € 12 miljoen. Naast

relatieve verbetering komt vooral omdat in

(des)investeringen (per saldo € 1,9 miljoen),

2013 de resultaten in de deelnemingen vrijwel

herclassificatie naar commercieel vastgoed

nihil waren, terwijl we in 2012 een resultaat

(-/- € 4,1 miljoen) en afschrijvingen (€ 7,3 mil

deelnemingen van negatief afgerond € 10,9

joen) bedroeg de mutatie in de bedrijfswaarde

miljoen hebben verantwoord.

per saldo positief € 21,7 miljoen. Hiervan is

beïnvloedt daardoor niet het resultaat.

€ 16,8 miljoen rechtstreeks aan het vermogen Het resultaat voor belastingen en resultaat

toegevoegd.

deelnemingen nam af van € 0,6 miljoen in 2012 naar negatief € 6,5 miljoen in 2013.

Het commerciële deel van het bezit waardeert

De niet gerealiseerde waardeverandering van

Ons Huis op marktwaarde in verhuurde staat.

vastgoedbeleggingen had een negatief effect op

Ultimo 2013 is dit onroerend goed gewaardeerd

het resultaat van € 9,0 miljoen tegen negatief

op (bruto) 75% van de WOZ-waarde onder aftrek

€ 2,7 miljoen in 2012. Het resultaat 2013 is verder

van 5% in verband met verkoopkosten. Een

negatief beïnvloed door de afwaardering van

partiële taxatie door een gecertificeerd taxateur

de certificaten van het Wooninvesteringsfonds

onderbouwt dit percentage.

(inclusief opgelopen rente) voor een bedrag

De waarde van het commercieel vastgoed in

van € 2,4 miljoen. Afwaardering is noodzakelijk

exploitatie nam in 2013 toe met € 6,7 miljoen.

vanwege de financiële positie van het

Voor (per saldo) € 9,9 miljoen hebben we (des)

Wooninvesteringsfonds.

investeringen toegevoegd, waaronder de omslag van koopwoningen, die in verhuur zijn genomen.

Huurontwikkeling

Door herclassificatie van sociaal vastgoed naar

De totale huren namen toe van € 31,6 miljoen

commercieel vastgoed hebben we € 4,1 miljoen

in 2012 naar € 33,6 miljoen in 2013. Naast de

toegevoegd. Tegenover deze toename stond de

algemene huurverhoging is deze toename het

negatieve waardeverandering van € 7,3 miljoen.

gevolg van de overname van onroerend goed van

Deze afname heeft een directe relatie met de

de verbindingen, de oplevering van nieuwbouw en

afnemende marktwaarde van onroerend goed.

het toepassen van huurharmonisatie bij mutatie. Ook nam de huurderving af ten opzichte van 2012.

Deelnemingen In juli 2013 nam Ons Huis, woningstichting

Vermogensontwikkeling

de ontwikkelings- en exploitatieactiviteiten

Tegenover de negatieve vermogensmutatie van

en het onroerend goed over van de volgende

€ 6,4 miljoen door het resultaat 2013 staat een

deelnemingen:

positieve vermogensmutatie van € 16,8 miljoen.

■■

Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V.;

Dit betreft de rechtstreeks aan het vermogen

■■

Glindhuis Apeldoorn B.V.;

toegevoegde positieve waardeontwikkeling

■■

Wonen boven Winkels Zutphen B.V.;

van sociaal vastgoed in exploitatie en laat zich

■■

Kanaalzone Zuid Pilot B.V.

als volgt verklaren. De bedrijfswaarde van het

Bij deze overdracht nam Ons Huis het

sociaal vastgoed van Ons Huis in exploitatie is

(ongeborgde) leningvolume over van Ons Huis

hoger dan de historische kostprijs (na aftrek

Ontwikkeling Vastgoed B.V., groot € 25,6 miljoen.

van afschrijvingen). Deze waardemutatie wordt

Daarover was overeenstemming bereikt

24


met de externe financier. Vervolgens zijn de

invulling en uitvoering hiervan. Voor transacties

deelnemingen Glindhuis Apeldoorn B.V. en

die niet binnen het statuut vallen vraagt de

Kanaalzone Zuid Pilot B.V. geliquideerd.

directeur-bestuurder vooraf goedkeuring aan de Raad van Toezicht.

Ons Huis wil in 2014 de resterende activiteiten in Wonen boven Winkels Zutphen B.V. afstoten en

Organisatie treasuryfunctie

deze deelneming ook opheffen. Afhankelijk van

De manager Bedrijfsservice is verantwoordelijk

de keuze of de DAEB (Diensten van Algemeen

voor de treasuryactiviteiten van Ons Huis.

Economisch Belang) en niet-DAEB activiteiten

De manager legt transactievoorstellen voor aan

administratief of juridisch worden gesplitst,

de directeur-bestuurder ter besluitvorming en

besluit Ons Huis of ook de tussenliggende holding

voert deze vervolgens uit. Het hoofd Controlling

Ons Huis Synergie B.V. opgeheven wordt. Dan

voert de formele controle uit op naleving

blijft alleen Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V.

van richtlijnen, afspraken en besluiten. De

over om deel te nemen in eventuele vof’s, zoals

treasurycommissie van Ons Huis bestaat uit de

nu in Vof de Verbinding.

directeur-bestuurder, de manager Bedrijfsservice (voorzitter) en het hoofd Controlling. In 2013

Schematisch ziet de organisatie van de

vergaderde de commissie vier keer in het bijzijn

verbindingen er als volgt uit:

van een extern deskundige.

Ons Huis Woningstichting

Ons Huis Synergie B.V.

Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V.

Wonen boven Winkels Zutphen B.V.

Treasury

Vof de Verbinding (50%)

Langlopende schulden De langlopende schulden van Ons Huis namen

Treasurystatuut

in 2013 (per saldo) toe met € 4,8 miljoen.

Ons Huis heeft een treasurystatuut dat in

Geconsolideerd namen deze schulden af

2012 is vastgesteld. Dit statuut gaat Ons Huis

met € 20,8 miljoen. Ons Huis betaalde de

in 2014 actualiseren, na vaststelling van de

aflossingen uit aanwezige liquide middelen,

nieuwe Woningwet. De doelstellingen van het

verkoopopbrengsten en positieve operationele

treasurybeleid zijn: het waarborgen van blijvende

kasstromen en herfinancierde een deel.

toegang tot de kapitaalmarkt, het beheersen van financiële risico’s, het realiseren van zo

In juli 2013 nam Ons Huis van de deelneming

laag mogelijke kosten en het zeker stellen

Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. zes onge

van voldoende liquiditeit. Het statuut regelt de

borgde leningen over voor een totaalbedrag

25


van € 25,6 miljoen. Dit was in verband met het

Ons Huis beschikt over ruim € 9 miljoen

overnemen van de activiteiten en onroerend goed

kredietfaciliteit bij de huisbankier. Ook in 2014

van de werkmaatschappijen. In de tweede helft

gebruikt Ons Huis overtollige liquide middelen,

van 2013 is ruim € 6,2 miljoen weer afgelost

binnen de kaders van het treasurystatuut, onder

op deze leningen. Door deze aflossing neemt

meer voor aflossing van (niet-DAEB) leningen.

het herfinancieringsrisico van ongeborgde financiering in 2015 en 2016 af. Daarnaast ontving

Derivaten

Ons Huis in april 2013 twee nieuwe financieringen

In het treasurystatuut heeft Ons Huis geregeld

van totaal €13,2 miljoen. Deze leningen dienden

dat we rente-instrumenten mogen inzetten

als (deel)herfinanciering van eindaflossingen van

om renterisico’s af te dekken. De doelstelling

leningen.

hiervan is dat lange rentevast perioden mogelijk zijn zonder hoge liquiditeitsopslagen voor de

Het gemiddeld rentepercentage van de op

onderliggende lening. Bovendien kunnen we

31 december 2013 aanwezige leningen is 4,18%

op deze wijze flexibiliteit bereiken door het

(eind 2012: 4,02%). Deze toename komt omdat

ontkoppelen van lening en rentelooptijd.

van zes leningen voor totaal € 30 miljoen in 2013 het rentepercentage contractueel overging van

Er zijn randvoorwaarden in het statuut

een rente gebaseerd op 1-maands euribor naar

opgenomen om risico’s te vermijden of

de rentevast periode tegen een rentepercentage

te beperken, zoals:

van 5,25%. De nieuw afgesloten en overgenomen

■■

gemiddelde percentage.

een gelimiteerde lijst van toegestane renteinstrumenten;

leningen hadden een positief effect op het ■■

er moet een verband bestaan tussen de lening portefeuille en beleggingen enerzijds en het

Liquiditeiten Begin 2013 had Ons Huis een saldo liquide

gebruik van rente-instrumenten anderzijds; ■■

het gebruik is uitsluitend toelaatbaar om het

middelen van ruim € 22,2 miljoen. Dit saldo

rentetype van de portefeuille te veranderen of

gaf Ons Huis in 2013 grotendeels uit aan de

renterisico’s te beperken;

financiering van investeringen en de aflossing

■■

niet toegestaan;

nog over € 7,7 miljoen aan liquide middelen. Voor de aflossing op 2 januari 2014 van € 11,4

het gebruik van instrumenten met een open einde (opties zonder onderliggende waarde) is

van leningen. Eind 2013 beschikte Ons Huis ■■

om tegenpartijrisico’s en liquiditeitsrisico’s te

miljoen maakte Ons Huis tijdelijk gebruik van het

beperken zijn limieten en andere voorwaarden

rekening courant krediet. Er werd namelijk op 15

in het statuut opgenomen.

januari 2014 € 5,5 miljoen gestort van de lening die begin 2014 is overeengekomen.

Ultimo 2013 beschikte Ons Huis over één lening met een zogenaamde ‘embedded derivaat’. Dit betreft een combinatie van een cap en een floor, waardoor de rente binnen voorwaarden variabel is. Deze lening heeft een looptijd tot 1 juli 2016 en een hoofdsom van € 8 miljoen. Dat is 3,7% van de nominale waarde van de lening portefeuille. Begin 2013 beschikte Ons Huis over twee caps van respectievelijk € 0,5 miljoen (einddatum 2-1-2013) en € 23 miljoen (afloop 2-4-2013). Deze caps zijn aangegaan om te voldoen aan de jaarlijkse renterisico limieten van het WSW. Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. beschikte over een cap van € 6,5 miljoen die per 17 juli 2013 is vervallen nadat de onderliggende lening is overgenomen door Ons Huis. Bij geen van de rente-instrumenten is sprake van toezicht

Opening Jantje Beton speelzone de Heeze in Apeldoorn. Fotograaf: T. Reijers

belemmerende bepalingen of het aanhouden van liquiditeitsbuffers. 26


Belastingen en andere heffingen

Saneringsheffing Het Centraal Fonds Volkshuisvesting legde in

Vennootschapsbelasting

2013 een saneringsheffing op aan de sector om

Ons Huis is belastingplichtig voor de vennoot

in moeilijkheden geraakte collega-corporaties

schapsbelasting sinds 1 januari 2008. Er bestaat

te saneren. Voor Ons Huis bedroeg deze heffing

een fiscale eenheid met de 100% deelnemingen.

€ 1,2 miljoen. De verwachting is dat ook in de

De aanslagen tot en met 2011 zijn definitief door

komende jaren saneringsheffingen volgen. In

de fiscus opgelegd. Dit leidde niet tot wijzigingen.

de meerjarenbegroting houden we daarmee

De aangifte 2012 is in 2013 definitief ingediend;

rekening tot en met 2017.

ten opzichte van de schatting in de jaarrekening gaf dit een positief effect van € 287.000. De fiscus gaf recent aan deze aanslag conform aangifte op te leggen.

Financiële oordelen van externe partijen

Voor verschillen tussen fiscale en commerciële waardering zijn latenties gevormd, voor zover

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen.

Het WSW verklaarde in 2013 dat Ons Huis voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Dit op grond

Verhuurdersheffing

van de door haar uitgevoerde financiële analyse.

In 2013 heeft Ons Huis voor het eerst de

Ook gaf het WSW opnieuw kredietfaciliteit af

opgelegde verhuurdersheffing voldaan. In

voor Ons Huis. Ons Huis kan daardoor leningen

2013 bedroeg deze heffing circa € 0,1 miljoen.

aantrekken met WSW-borging.

Deze heffing loopt snel op: in 2017 tot circa € 4

Het WSW heeft haar beoordelingssystematiek

miljoen per jaar. De investeringsmogelijkheden

eind 2013 aangepast. Doorrekeningen wijzen uit

van Ons Huis zijn daardoor aanzienlijk

dat Ons Huis ook voldoet aan de normen van de

beperkt. Desondanks blijft voor Ons Huis de

nieuwe systematiek. Dit is een voorwaarde om

betaalbaarheid voor de doelgroep speerpunt van

zonder meer gebruik te kunnen maken van de

beleid. Ons Huis vangt de verhuurdersheffingen in

faciliteiten van het WSW.

eerste instantie op door de organisatie zo sober en doelmatig mogelijk in te richten. Ook het

Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

niveau van de onderhoudskosten dringt Ons Huis

Het CFV beoordeelt de financiële continuïteit

sterk terug, overigens zonder hierbij de kwaliteit

van woningcorporaties en heeft zes toezicht

van het onroerend goed geweld aan te doen.

terreinen: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkrachtvermogen. Het CFV verklaarde op grond van haar onderzoek op deze terreinen dat er bij Ons Huis geen aanleiding is tot opmerkingen of nader onderzoek.

Risicomanagement In de Raad van Toezicht, het managementteam en operationeel is continue aandacht voor mogelijke risico’s en beheersingsmaatregelen om de risico’s te beperken of terug te dringen. In periodieke sessies behandelt het management team en middenkader aanwezige risico’s en beheersingsmaatregelen en beoordeelt of aanvullende maatregelen nodig zijn. In 2013 stelde Ons Huis een uitvoerige rapportage op Bewoners uit de Beekstraat in Zutphen in gesprek over wonen in hun buurt.

27


over de organisatie van het risicomanagement

Loan to Value

en van de belangrijkste onderkende risico’s

De loan to value bedraagt ultimo 2013 67,1%.

en maatregelen.

Intern hanteert Ons Huis hiervoor 65% als boven grens. Een deel van de leningen is rechtstreeks

Ons Huis heeft op de volgende risicogebieden

gekoppeld aan projecten die onder voorraden

beheersingsmaatregelen genomen:

zijn verantwoord. Indien we hiermee rekening

■■

■■

Strategische risico’s op het gebied van wet-

houden, zou de loan to value 62,8 bedragen en

en regelgeving, marktrisico’s huurmarkt en

voldoen aan de interne norm. Door het verder

reputatierisico’s;

afbouwen van de lening portefeuille verbetert

Financiële risico’s zoals rente- en financie

deze waarde de komende jaren.

ringsrisico’s; ■■

■■

■■

Organisatorische risico’s zoals externe en

Interest Coverage Ratio (ICR)

interne compliance risico’s;

De ICR bedraagt over 2013 2,6. Dit voldoet ruim

Risico’s van grondposities en projectontwikke

schoots aan de intern gestelde norm van 1,5. De

ling zoals ontwikkelings- en verkooprisico’s;

toekomstige verhuurders- en saneringsheffingen

Operationele risico’s zoals informatiserings

zetten deze waarde onder druk. Ons Huis vangt

risico’s, fiscale risico’s, leveranciersrisico’s,

deze negatieve invloeden voor een belangrijk deel

risico’s samenhangend met vastgoed en

op door de lening portefeuille en daarmee de

procuratierisico’s.

rentelasten te laten afnemen en de uitgaven aan onderhoud en bedrijfslasten te beperken.


Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Op basis van de 2% aflossingsfictie (WSW norm

Solvabiliteit

t/m 2013) bedraagt de DSCR over 2013 1,7%. Een

De solvabiliteit is in 2013 toegenomen van 36,7%

DSCR van 1% geldt als voldoende.

eind 2012 naar 38,6% eind 2013. Intern houdt Ons Huis 30% als ondergrens aan. Ondanks het negatieve resultaat verbeterde de solvabiliteit. Dit is het gevolg van de toename van de bedrijfs waarde van het bezit. Deze toename muteert voor een belangrijk deel rechtstreeks in het vermogen.

28


In 2013 voerde de directeur-bestuurder acht maal overleg met de Ondernemingsraad, die in samenstelling volledig veranderde. Viermaal werd tussentijds informeel overleg gevoerd met het hoofd Bestuursstaf. Centrale thema’s in het overleg waren de gevolgen van de besparingen op de kosten van beheer en het voornemen tot fusie met de Woonmensen. Dat laatste onderwerp leidde tot contacten en overleg met de Ondernemingsraad van de Woonmensen en gezamenlijk overleg met de bestuurders van beide organisaties.

Hoewel het voornemen tot fusie uiteindelijk niet

Daarnaast zijn in de overlegvergaderingen de

tot vervolgacties en een formele adviesaanvraag

volgende onderwerpen aan de orde geweest:

leidde, vormden de resultaten van het

■■

aanpassing secundaire arbeidsvoorwaarden, waaronder het vervallen van een feestbijdrage;

vooronderzoek naar fusie aanleiding voor de Ondernemingsraad om een initiatiefdocument

■■

uitslagen resultaatgericht werken 2012;

op te stellen. In dit initiatiefdocument geeft de

■■

uitkomst interne enquête en globaal medewerkerstevredenheidsonderzoek 2012;

Ondernemingsraad een aantal onderwerpen aan die volgens de OR opgepakt moeten worden om

■■

Ons Huis als organisatie en haar medewerkers te

■■

■■

ziekteverzuim 2012 en eerste halfjaar 2013;

■■

voornemen tot fusie met de Woonmensen en

■■

CAO 2e halfjaar 2013;

De Ondernemingsraad heeft haar instemming verleend aan:

uitslag 4-jaarlijks medisch onderzoek medewerkers en mogelijke vervolgacties;

verbeteren.

Instemmingsrecht

jaarverslag 2012;

resultaten vooronderzoek;

■■

instellen sociaal beleidskader;

■■

integriteitscode;

■■

wijziging systematiek resultaat gericht

■■

samenwerking met de Woonmensen;

werken;

■■

tijdsbesteding OR-leden;

■■

evaluatie en plan van aanpak

■■

concept beleidsplan Wonen blijft;

arbeidsomstandighedenbeleid;

■■

uitwerking en gevolgen betaalbaarheid

■■

wijziging reglement Ondernemingsraad;

■■

bijstellen protocol overleg directeur-

huurwoningen; ■■

bestuurder en de Ondernemingsraad; ■■

vaststellen verplichte snipperdagen 2014.

vertalen beleidsplan in strategische doelen en succesbepalende factoren;

■■

begroting 2014 en meerjarenbegroting.

In elke vergadering komen actualiteiten en mededelingen (landelijk, plaatselijk en Ons Huis) aan de orde, evenals een kort verslag van vergaderingen van de Raad van Toezicht, als die hebben plaatsgevonden. In het jaarlijkse gesprek met een afvaardiging van de Raad van Toezicht zijn in een open sfeer de hoofdzaken van beleid de revue gepasseerd.

Kantoorpand Ons Huis aan de Waterloseweg in Apeldoorn met kunstwerk ‘Het Nest’.

29


Samenstelling

werden medewerkers van Ons Huis opnieuw

Op 1 mei van 2013 traden de leden Willem

gevraagd zich kandidaat te stellen. Ook in deze

Kruimer, Thea Otter en Martijn Endeman af

verkiezingsronde was het aantal kandidaten

volgens rooster. Drie medewerkers gaven

gelijk aan het aantal openstaande plaatsen.

te kennen belangstelling te hebben voor het

Martijn de Boer en Ans Reukers werden zonder

lidmaatschap van de Ondernemingsraad. Geen

bezwaar van de overige medewerkers van Ons

enkele medewerker van Ons Huis gaf aan

Huis benoemd tot lid.

bezwaar te hebben tegen het benoemen van de drie kandidaten, waardoor betrokkenen zonder

De Ondernemingsraad bestaat per 31 december

het houden van verkiezingen tot lid van de OR

2013 uit de volgende leden:

zijn benoemd. De nieuwe leden volgden een

■■

Jeroen Knoop, voorzitter;

tweedaagse cursus.

■■

Gerben Beunk, secretaris en

Vooral door de voorgenomen fusie met de

■■

Woonmensen en de daarmee samenhangende

■■

Martijn de Boer, lid;

hoeveelheid werk van de OR, alsmede de

■■

Ans Reukers, lid.

plaatsvervangend voorzitter; Lies Bouma, lid;

behoefte aan een breder draagvlak onder het personeel, wenste de Raad het aantal leden uit te breiden tot vijf. Na wijziging van het reglement

Woningen van Ons Huis in de Beekstraat in Zutphen.

30


voortdurende financiële en economische crisis,

Inleiding

de als gevolg daarvan stagnerende woningmarkt en de forse ingrepen van de rijksoverheid in de volkshuisvesting. Het toezicht van de Raad

De directeur-bestuurder heeft het verslag

was nadrukkelijk gericht op het borgen van de

over het jaar 2013 voorgelegd aan de Raad van

financiële positie van Ons Huis, het helder maken

Toezicht. De door de bestuurder opgemaakte

en beschouwen van risico’s en de wijze van het

en vastgestelde jaarrekening 2013 bestaat

managen daarvan.

uit de resultatenrekening, de balans en de toelichting daarop, de in de balans opgenomen

Herstelplan ‘Van B2 naar A1’

geconsolideerde jaarrekening 2013, alsmede het

In 2012 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting

volkshuisvestingsverslag over het afgelopen jaar.

(CFV) Ons Huis een continuïteitsoordeel B2 toe

De jaarrekening is door Ernst & Young gecontro

gekend. Naar oordeel van het fonds was op basis

leerd en goedgekeurd. De Raad heeft de jaar

van gegevens over het jaar 2010 en de prognoses

rekening en bijbehorende stukken, het interne

over de komende vijf jaar dat de voorgenomen

beheersingssysteem en het accountantsverslag

activiteiten van Ons Huis de financiële positie op

met de accountant besproken.

korte termijn in gevaar brengen. Op grond van dit oordeel heeft Ons Huis het herstelplan ‘Van B2

De Raad kan zich met de stukken verenigen

naar A1’ opgesteld.

en heeft de jaarrekening 2013 goedgekeurd,

De auditcommissie en de Raad zelf hebben

waarmee de directeur-bestuurder decharge

toegezien op de vordering van de uitvoering

is verleend.

van het herstelplan door de bestuurder. De voorgenomen maatregelen in het herstelplan

Met de goedkeuring van de jaarrekening van

betroffen onder meer het terugbrengen van

Ons Huis en de in de jaarrekening voorgestelde

de projectenportefeuille en het beperken

resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat

van onderhoudskosten en bedrijfslasten en

over het verslagjaar 2013 € 6,4 miljoen negatief.

het managen van (nieuwe) risico’s. Bij het bespreken van de jaarrekening over het jaar

In dit verslag legt de Raad van Toezicht, als onder

2012, het opstellen van een nieuw beleidskader

deel van een maatschappelijk ondernemende

en het goedkeuren van de begroting 2014 en

organisatie, verantwoording af over de wijze

meerjarenbegroting heeft de Raad de stukken

waarop zij invulling heeft gegeven aan de uit

mede beschouwd vanuit de voorgenomen

voering van haar taken en bevoegdheden in het

maatregelen uit het plan. In de vergadering

afgelopen jaar. Ons verslag betreft het toezicht

van de Raad in september is vastgesteld dat

op Ons Huis, woningstichting, als Raad van

de meeste herstelmaatregelen zijn gerealiseerd

Toezicht en omdat er sprake is van een gecon

of op schema liggen. Bij het goedkeuren van de

solideerde jaarrekening, ook het toezicht op

begroting 2014 en volgende jaren constateerde

de 100% verbinding Ons Huis Synergie B.V. als

de Raad dat Ons Huis weer opereert binnen de

Raad van Commissarissen.

vastgestelde financiële kaders en dat er weer ruimte is voor (beperkte) investeringen.

Speerpunten van het toezicht

In september 2013 berichtte het CFV schriftelijk dat de financiële continuïteit van Ons Huis weer gewaarborgd is.

De Raad van Toezicht heeft in 2013 zeven maal vergaderd. Eén lid was bij één vergadering

Jaarverslag 2012

afwezig. Bij de vergaderingen zijn naast de

Het jaarverslag en de jaarrekening over het jaar

directeur-bestuurder over het algemeen het

2012 is door de Raad in april 2013 goedgekeurd.

hoofd Bestuursstaf en het hoofd Controlling

De externe accountant was daarbij aanwezig.

aanwezig. Het hoofd Projectontwikkeling is

Het verslag was opgesteld volgens de herziene

aanwezig geweest bij vergaderingen, waarin

richtlijn RJ 645. Over de inhoud van deze richtlijn

de projectenportefeuille aan de orde kwam.

heeft de Raad zich uitvoerig laten informeren.

Ook het jaar 2013 kenmerkte zich door de

De Raad heeft met de externe accountant 31


gesproken over het signaleren van financiële

later stadium met enkel de Woonmensen en Ons

risico’s en de rol van de accountant daarbij.

Huis. Hij heeft de Raad een voorstel voorgelegd

Na een positief oordeel van de accountant over

om een meerwaarde onderzoek uit te voeren

het jaarverslag 2011 kreeg Ons Huis immers

naar een fusie tussen beide corporaties. De Raad

een B2-oordeel van het CFV. Hoewel de gegevens

heeft het voorstel uitvoerig besproken en de

en periode op grond waarvan de financiële positie

bestuurder voorgesteld allereerst in een relatief

wordt beoordeeld van elkaar verschillen, heeft de

kort vooronderzoek te bezien of een fusie kans

Raad uitgesproken een actieve rol van de externe

van slagen heeft.

accountant met betrekking tot het signaleren van

Na uitvoering van dit vooronderzoek heeft de

risico’s te verwachten.

Raad de resultaten besproken en na meerdere beraadslagingen geconcludeerd dat een fusie

Beleidsplan ‘Wonen blijft’

op korte termijn niet wenselijk is. Naar haar

De bestuurder heeft in het verslagjaar een nieuw

oordeel zijn beide organisaties in transitie en zijn

beleidskader opgesteld en voorgelegd aan de

de financiële posities onvoldoende gewaarborgd.

Raad van Toezicht. De Raad was betrokken bij

Een fusietraject op dit moment is een te grote

de wijze waarop het plan tot stand is gekomen

belasting voor de organisatie, heeft daardoor

en bij het opstellen van de contouren van het plan.

een hoog afbreukrisico en brengt de continuïteit

De Raad is zeer te spreken over de inbreng en

van de organisatie in gevaar.

betrokkenheid van medewerkers en stakeholders

De bestuurder en de Raad hebben vervolgens na

bij de totstandkoming van ‘Wonen blijft’.

ampele overweging besloten het meerwaarde

Inhoudelijk past het voorgenomen beleid naar

onderzoek niet uit te laten voeren en vooralsnog

haar oordeel bij de omstandigheden, waarin Ons

andere vormen van samenwerking met collega

Huis de komende jaren met beperkte financiële

corporaties te realiseren. Op termijn is een fusie

middelen haar doelstellingen kan realiseren.

daarbij niet uitgesloten.

De Raad zal toezien op de implementatie van het voorgenomen beleid en het managen van

Strategie projecten

de risico’s.

Mede in het licht van het herstelplan heeft de Raad zich evenals voorgaande jaren gefocust

Samenwerking met collega-corporaties

op de risico’s van de projectenportefeuille van

In het nieuwe beleidsplan is vastgesteld dat

Ons Huis. Aan de hand van de rapportages van

Ons Huis onderzoekt of en hoe samenwerking

de organisatie heeft de Raad alle projecten

dan wel fusie met collega-corporaties bijdraagt

beschouwd en de in kaart gebrachte risico’s

aan het realiseren van haar doelstellingen.

en afwaarderingen gewogen. Enkele projecten

De bestuurder heeft de Raad geïnformeerd over

zijn door de Raad bezocht. De fors afgeslankte

verkennende gesprekken met in eerste instantie

portefeuille is naar het oordeel van de Raad thans

de Goede Woning en de Woonmensen en in een

beheersbaar. Het bewaken van risico’s op dit onderdeel blijft speerpunt van het toezicht door de Raad.

Financiële kaders Mede als uitvloeisel van de vernieuwde richtlijn RJ 645 en als instrument om financiële continu ïteit te waarborgen, heeft de bestuurder een voorstel voorgelegd om de financiële kaders van Ons Huis bij te stellen. De ICR is nu vastgesteld op minimaal 1,5 en gemiddeld 1,7; de solvabiliteit op 30% en de loan to value op maximaal 65%. De Raad acht deze normen passen in deze lastige financiële omstandigheden en heeft het voorstel goedgekeurd.

In ons huurdersblad was er aandacht voor de woongroep Centraal Wonen ’t Vierschaar in Apeldoorn.

32


Begroting 2014 en meerjarenbegroting 2014-2023

Contact met Ondernemingsraad en Ons Woongoed

De door de bestuurder voorgelegde begroting en

Een delegatie van de Raad heeft in het verslagjaar

meerjarenbegroting geeft de Raad vertrouwen

een gesprek gevoerd met de Ondernemingsraad

op korte en middellange termijn. Veranderingen

van Ons Huis over de algemene gang van zaken

in overheidsbeleid rond de volkshuisvesting

binnen het bedrijf. Twee leden van de Raad

en steeds veranderende normen van toezicht

hebben een algemeen gesprek gevoerd met

houders maken vooruitzichten op de langere

het bestuur van Ons Woongoed, de huurders

termijn onzeker. Beleidsvoornemens blijken

belangenvereniging. Eén lid van de Raad

financieel uitvoerbaar, betaalbaarheid van

bezocht een algemene ledenvergadering van

huurwoningen voor de primaire doelgroep

deze vereniging.

is gewaarborgd. De Raad heeft de begroting goedgekeurd.

Besluiten De Raad heeft in 2013 goedkeuring verleend aan:

Risicomanagement

■■

document Bedrijfswaarde/nieuwe RJ 645;

De Raad beschouwt het risicomanagement

■■

jaarverslag en de jaarrekening 2012;

als integraal onderdeel van effectief

■■

het Verbindingenstatuut;

management en als expliciet onderdeel van

■■

het beleidsplan Ons Huis 2013-2016;

het toezicht. In het verslagjaar heeft de Raad

■■

instellen vooronderzoek fusie De Woonmensen en Ons Huis;

bij tal van thema’s nadrukkelijk gefocust op de risico’s en het analyseren daarvan. In dit

■■

reglement selectie- en remuneratiecommissie;

verslag komt risicomanagement regelmatig

■■

volmacht aan WSW tot hypotheekvestiging op het WSW onderpand van Ons Huis;

terug. Meer specifiek heeft de Raad in het verslagjaar de bestuurder gevraagd het

■■

de begroting 2014;

bestaande risicomanagement te beschrijven

■■

het investeringsstatuut;

en inzichtelijk te maken voor de Raad. Onzekere

■■

het risicomanagement;

marktomstandigheden, financiële ingrepen van

■■

investering Schatkamer van Zuid.

de rijksoverheid en financiële ondersteuning van noodlijdende corporaties maken dat noodzakelijk.

Auditcommissie

In de loop van het jaar heeft de bestuurder

De Raad heeft in 2012 een afzonderlijke audit

meerdere malen op onderdelen gerapporteerd

commissie voor Ons Huis ingesteld. De slechte

over dit onderwerp. Het in november gepresen

markt-omstandigheden en daarmee samen

teerde integraal overzicht van instrumenten is

hangende bedrijfsrisico’s van Ons Huis en

door de Raad goedgekeurd.

haar verbindingen maken het nadrukkelijk(er) volgen van de financiële positie van Ons Huis

Informatievoorziening

door de Raad noodzakelijk. De samenstelling

Ons Huis informeert de Raad met overzichten van

en werkwijze van de commissie zijn vastgelegd

actualiteiten op landelijk, regionaal/plaatselijk

in een door de Raad vastgesteld reglement

en Ons Huis niveau, door overzichten van

auditcommissie. Leden van de commissie zijn de

bestuursbesluiten en met kwartaalrapportages

heren Van Bolhuis en Houterman. De bestuurder

op het gebied van Wonen, Vastgoed, Projecten

en het hoofd Controlling zijn bij de vergadering

en Financiën. Naar oordeel van de Raad dient de

aanwezig.

informatievoorziening niet alleen gericht te zijn op een terugblik naar de voorgaande periode,

De auditcommissie is in 2013 vier maal bijeen

maar eveneens aan te geven in hoeverre verwacht

geweest, veelal ter voorbereiding van de

wordt de beoogde doelstellingen te realiseren.

vergaderingen van de Raad. In januari voerde de

Eventuele risico’s dienen daarbij in kaart te

commissie overleg met een vertegenwoordiger

worden gebracht. Met ingang van het 1e kwartaal

van het CFV over de beoordelingsnormen van

2014 zal de bestuurder de informatievoorziening

het Fonds. Daarnaast kwamen aan de orde

naar de Raad op basis van deze uitgangspunten

de herziene richtlijn RJ645, de management

inrichten.

letter van de accountant, het jaarverslag

33


en jaarrekening 2012 (in aanwezigheid van

selectie- en remuneratiecommissie slechts

de accountant), het financiële kader, het

bedoeld om zaken in het kader van selectie-

mogelijk oprichten van een commanditaire

en remuneratie voor te bereiden voor de Raad.

vennootschap woonwagens, de begroting 2014

De Raad blijft als geheel verantwoordelijk.

en volgende jaren, het investeringsstatuut, kwartaalrapportages en verslagen van de

Corporate Governance

treasurycommissie en niet op de laatste plaats

Uitgangspunt voor de corporate governance van

het risicomanagement.

Ons Huis is de Aedes Code en de daarop aan sluitende Governance Code Woningcorporaties.

Onverlet de voorbereidende werkzaamheden

Op welke wijze Ons Huis met de Code omgaat,

van de auditcommissie beschouwt de Raad

staat gedetailleerd aangegeven op de website van

haar functioneren als een geheel. Alle leden

Ons Huis.

zien toe op het onderhouden van passende controles en controlesystemen ter beheersing

De Raad van Toezicht onderschrijft de noodzaak

van de financiële en de operationele risico’s

van transparantie in bestuur en toezicht en het

waaraan Ons Huis is blootgesteld en ter

afleggen van verantwoording daarover aan de

controle op de integriteit van de financiële

stakeholders. De Code vormt naar mening van

informatievoorziening.

de Raad de basis voor goed bestuur in woning corporaties. Ook vormt het de basis voor het

Selectie- en Remuneratiecommissie

goed functioneren van het interne toezicht in

Mede door het invoeren van de Wet Normering

woningcorporaties.

Topinkomens en de uitvoeringmaatregel om de

Door middel van een zogenaamde Governance

salarissen van corporatiedirecteuren te normeren

agenda zijn de in de Governance Code

(de staffel van Blok) heeft de Raad in juli van

Woningcorporaties opgenomen onderwerpen

het verslagjaar besloten een ‘lichte’ selectie-

in de vergaderingen van de Raad geagendeerd.

en remuneratiecommissie in te stellen. De Raad

De onderwerpen zijn, met betrekking tot de

heeft een reglement daartoe vastgesteld.

behandeling en besluitvorming, divers van aard.

De commissie bestaat uit twee leden van de Raad

Integer ondernemen stelt hoge eisen aan Ons

en zal zich in 2014 buigen over de remuneratie

Huis als maatschappelijk ondernemer. De Raad

van de directeur-bestuurder en de leden van de

van Toezicht ziet erop toe dat Ons Huis zorgvuldig

Raad van Toezicht. Leden van de commissie zijn

te werk gaat, haar verantwoordelijkheden in acht

de heer Stevelmans en mevrouw Blijleven.

neemt en de geldende regels naleeft. Ons Huis

Vergelijkbaar met de auditcommissie is de

heeft een integriteitscode opgesteld. De code is geen dichtgetimmerd en uitputtend reglement. Er staat niet over elk onderwerp precies in wat wel en niet mag. Eén van de kernwaarden bij Ons Huis is ‘verantwoord ondernemen’. Daarbij past niet een veelheid aan regels, wel eigen verantwoordelijkheid en professionaliteit van medewerkers en leden van de Raad. De integriteitscode is daarbij een hulpmiddel en dient als handvat voor de dagelijkse werkzaamheden. Naast bovengenoemde integriteitscode beschikt Ons Huis over een klokkenluidersregeling (inclusief interne vertrouwenspersonen en extern meldpunt). In 2013 heeft een lid van de Raad melding gemaakt van het feit dat een dochter via het reguliere toewijzingssysteem een woning van Ons Huis is toegewezen. Een lid maakte bekend

Nieuwe huurders Vlijtsekade bezichtigen hun woning.

dat het bedrijf, waarvan zij directeur is, zonder 34


haar bemoeienis een overeenkomst met Ons

Om aan de regels van de Governance Code

Huis heeft gesloten met betrekking tot een

Woningcorporaties ten aanzien van taken,

kunstproject voor huurders van woningen van

bevoegdheden en handelswijze van de Raad van

Ons Huis.

Toezicht en de bestuurder te voldoen, beschikt Ons Huis - in aanvulling op de statuten - over een

In 2010 heeft Ons Huis voor het laatst een visitatie

‘Corporate Governance reglement’. De Raad heeft

laten uitvoeren. Het eindrapport verscheen in

ervoor gekozen om geen afzonderlijk ‘Reglement

januari 2011. In 2014 zal Ons Huis conform de

Werkwijze Raad van Toezicht/Commissarissen’ op

Governance Code opnieuw een visitatie laten

te stellen. De cursief gedrukte stukken zijn op de

uitvoeren.

website (www.onshuisapeldoorn.nl) geplaatst.

Taak, werkwijze en samenstelling Raad van Toezicht

De voorzitter van de Raad initieert de evaluatie

De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te

directeur-bestuurder. De voorzitter wordt in zijn

houden op het beleid van het bestuur en op de

rol ondersteund door de directeur-bestuurder

algemene gang van zaken bij de woningcorporatie

van Ons Huis. Zij voeren maandelijks overleg met

en de met haar verbonden ondernemingen en

elkaar. De in juli van het verslagjaar ingestelde

staat de directeur-bestuurder met raad ter zijde.

selectie- en remuneratiecommissie zal de

Het toezicht van de Raad van Toezicht strekt zich

evaluatie van het functioneren van de Raad en

ook uit tot de verbindingen.

de directeur-bestuurder gaan voorbereiden.

De Raad is verantwoordelijk voor de kwaliteit

De Raad van Toezicht is zodanig samengesteld

van eigen functioneren. De taken, verantwoorde

dat de leden ten opzichte van elkaar, de bestuur

lijkheden, bevoegdheden en werkwijze van de

der en welk deelbelang dan ook onafhankelijk

Raad van Toezicht zijn vastgelegd in de statuten

en kritisch kunnen opereren. Er bestaan geen

van Ons Huis Woningstichting. Naast de in de

overlappingen met andere bestuursfuncties.

statuten opgenomen regelingen betreffende

Geen van de leden van de Raad van Toezicht is

onverenigbaarheid (art. 16), aftreden en vacatures

of was in het verleden in dienst van Ons Huis en/

(art. 17), einde lidmaatschap Raad van Toezicht

of onderhoudt een directe of indirecte band met

(art. 18), schorsing en ontslag (art. 19), taken

toeleveranciers of afnemers van Ons Huis. Geen

en bevoegdheden (art. 20), vergaderingen (art.

van de leden van de Raad van Toezicht verleent

21), besluitvorming ter vergadering (art. 22),

andere diensten dan die welke voortvloeien uit

onderzoek jaarstukken (art. 23) en besluitvorming

zijn lidmaatschap van de Raad van Toezicht of

(Hoofdstuk IV), is een profielschets en een

onderhoudt banden met Ons Huis hetzij direct,

benoemingsprocedure Raad van Toezicht

hetzij indirect, buiten zijn lidmaatschap van de

aanwezig.

Raad van Toezicht. In het verslagjaar hebben

van het functioneren van de Raad en van de

geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. Ons Huis heeft als beleid geen leningen of garanties te verstrekken aan haar leden van de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht bestaat thans uit vijf leden. De samenstelling van de Raad is in het jaar 2013 niet gewijzigd. Twee leden zijn primair voor een periode van vier jaar benoemd en kunnen voor een volgende zittingstermijn van vier jaar worden herbenoemd. De leden Stevelmans en Verburgh

Merouw Post bekijkt haar foto van het Community Art project in het Staatsliedenkwartier.

35


zijn in december herbenoemd voor een periode

bestuurders van woningcorporaties en vast

van vier jaar. In de statuten is bepaald dat de

gelegd in een door de Raad opgesteld

Raad uit minimaal vijf en ten hoogste uit zeven

remuneratierapport. In verband met de privacy

leden dient te bestaan. In de profielschets voor

gevoeligheid van deze informatie in de situatie

de leden van de Raad van Toezicht is als één

van één directeur-bestuurder vindt de Raad

van de algemene uitgangspunten opgenomen

in afwijking van de Governance Code

dat de Raad pluriform moet zijn samengesteld.

Woningcorporaties (II.2; II.2.3 t/m II.2.5)

In de huidige samenstelling telt de Raad twee

openbaarmaking van dit rapport niet wenselijk.

leden van het vrouwelijke en drie leden van het mannelijke geslacht. De leden van de Raad staan

Ieder jaar worden tussen de Raad van Toezicht

opgesomd in de bijlage aan het eind van dit

en de directeur-bestuurder afspraken gemaakt

hoofdstuk.

welke, naast de jaarbegroting, beschouwd worden als het directiejaarplan (prestatieafspraken)

Alle leden zijn in het dagelijks leven actief

in het kader van het resultaat gericht werken.

werkzaam en vanuit hun actieve werkkring

In de vergadering in april 2013 heeft de Raad

betrokken bij en bekend met ontwikkeltrajecten.

haar werkgeversrol vervuld bij de jaarlijkse

De specifieke deskundigheidsbevordering

beoordeling van de directeur-bestuurder.

vindt plaats door het bijwonen van thema-

Het functioneren van de directeur-bestuurder

bijeenkomsten, het tot zich nemen van actuele

is geëvalueerd. In februari 2013 zijn prestatie

toegezonden documentatie evenals het kennis

afspraken gemaakt voor het jaar 2013.

nemen via de media van de ontwikkelingen in

De Raad is zeer tevreden over de wijze waarop

het werkgebied, voor zover deze van belang

de bestuurder zijn functie heeft vervuld. Met de

zijn voor de ontwikkelingen in de volks

directeur-bestuurder is geen variabele beloning

huisvesting. Indien wenselijk kan op eigen

overeengekomen.

verzoek/initiatief van de leden worden voorzien in aanvullende mogelijkheden tot verdere

Er zijn in 2013 of eerder geen aandelen, garanties

deskundigheidsbevordering. Daarbij maken

of leningen verstrekt aan de directeur-bestuurder.

de leden ook gebruik van hun lidmaatschap

Het is beleid om dat ook niet te doen.

van de Vereniging van Toezichthouders

In een zelfevaluatie, een verplicht onderdeel van

Woningcorporaties (VTW). In 2013 is door een

de Governance Code, heeft de Raad in februari

aantal leden gebruik gemaakt van aanvullende

stilgestaan bij de eigen samenstelling, het

deskundigheidsbevordering in de vorm van

functioneren en haar werkwijze, de informatie

(externe) trainingen/workshops en dergelijke.

voorziening, de relatie Raad van Toezicht en directeur-bestuurder, het bestaan van mogelijke

De Raad is van oordeel dat zij in 2013 zodanig

belangenverstrengelingen, het maatschappelijk

was samengesteld dat zij haar taak naar behoren

functioneren van de organisatie, de individuele

kon vervullen. Verscheidene leden van de Raad

beleving en toekomstige accenten. Dit betrof een

van Toezicht kunnen als financiële deskundigen

vergadering gedeeltelijk buiten aanwezigheid

worden beschouwd. Tevens zijn er enkele leden

van de directeur-bestuurder. In het proces van

met een volkshuisvestelijke en/of sociaal-

zelfevaluatie is ook nadrukkelijk gekeken naar

maatschappelijke achtergrond.

de competenties van de zittende leden en de gewenste competenties van de gehele Raad van

Conform de statuten zijn twee leden van de

Toezicht. De Raad concludeert dat, gezien de

Raad van Toezicht benoemd op voordracht van

ontwikkelingen in de branche, aandacht voor

de huurdersbelangenvereniging Ons Woongoed.

stakeholders en verdere oriëntatie buiten de

Jaarlijks overlegt een delegatie van de Raad

eigen corporatie van wezenlijk belang blijft.

met de Ondernemingsraad van Ons Huis.

In december heeft de Raad besloten de onderlinge samenwerking en haar relatie met

De salariëring van de directeur-bestuurder

de directeur-bestuurder te evalueren onder

is geheel conform de beloningscode voor

begeleiding van een externe deskundige.

36


Beloning/vergoeding van de leden van de Raad

zich door de accountant in de vergadering

In 2013 heeft de Raad haar jaarlijkse beloning

accountantsverslag, de jaarrekening en de

vastgesteld op basis van de Code voor de hono

bedrijfsvoering binnen Ons Huis. De Raad zag

rering van commissarissen in woningcorporaties,

geen aanleiding om aan het voorschrift uit de

opgesteld door Vereniging Toezichthouders

Governance Code Woningcorporaties gehoor

Woningcorporaties. De beloning is vastgelegd in

te geven om één keer per jaar in overleg

een remuneratierapport. De jaarlijkse beloning

te treden met de accountant zonder aanwezig

voor leden van de Raad van Toezicht bedraagt

heid van de directie. De Raad heeft aan de

in 2013 € 8.275 (2012 € 8.138) bruto per jaar,

accountant geen bijzondere aandachtspunten

exclusief BTW. De beloning aan de voorzitter

meegegeven voor de accountantscontrole over

bedraagt € 10.345 (2012 € 10.173), eveneens

het jaar 2013. Daarnaast heeft de accountant

exclusief BTW. Conform de code ontvangen

een Managementletter Interimcontrole 2013

de leden geen vaste onkostenvergoeding.

opgesteld, die in de auditcommissie en de Raad

De totale honorering voor de Raad van Toezicht/

is besproken.

op 14 april 2014 laten informeren over het

Commissarissen inclusief werkgeverslasten en exclusief BTW bedroeg in 2013 € 43.445 (2012:

In de accountantsverslagen zijn aanbevelingen

€ 42.723).

uitgebracht over actuele onderwerpen en ontwikkelingen binnen de sector op fiscaal-,

Rol, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant

financieringen verslaggevinggebied.

De externe accountant is benoemd door de

de externe accountant regelmatig in haar

Raad van Toezicht. De bezoldiging van en de

vergaderingen en heeft dit om die reden niet

opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-

afzonderlijk vastgelegd in een protocol. In 2014

controle werkzaamheden door de externe

zal de Raad het functioneren van de externe

accountant is goedgekeurd door de Raad op

accountant evalueren.

De Raad bespreekt de onafhankelijkheid van

voorstel van en na overleg met de directeurbestuurder. In 2013 is geen sprake geweest van

Apeldoorn, 14 april 2014

het uitvoeren van niet-controle opdrachten door de externe accountant. Drs. R.L. Stevelmans, voorzitter De externe accountant van Ons Huis (Ernst

Mevr. E.M. Verburgh

& Young) heeft de opdracht te beoordelen of

B.J. van Bolhuis

de voorstelling van zaken in de jaarrekening

Mevr. MA A. Blijleven-le Granse

overeenstemmen met de werkelijkheid.

Ing. T.E. Houterman RQIM

De auditcommissie heeft op 3 april 2014 met de externe accountant de jaarrekening voorbesproken en de Raad van Toezicht heeft

37

Bijlage: Leden Raad van Toezicht

Per 31 december 2013 was de Raad als volgt samengesteld Drs. R.L. Stevelmans Functie

voorzitter, lid op voordracht van de huurdersbelangenvereniging

Geboortedatum

17-10-1959

Eerste benoeming

1 januari 2010

Herbenoeming

1 januari 2014

Kennisgebied(en)

overheid/politiek-bestuurlijke strategie/maatschappelijk

Beroep

rector C.S.G. De Heemgaard te Apeldoorn

Aftredend in

31 december 2017 [niet herbenoembaar]

Nevenfuncties

bestuursvoorzitter samenwerkingsverband passend onderwijs Apeldoorn, Voorst en Epe

B.J. van Bolhuis Functie

lid

Geboortedatum

14-10-1963

Eerste benoeming

15 april 2008

Herbenoeming

24 april 2012

Kennisgebied(en)

financiën/economie/strategie

Beroep

algemeen directeur Koninklijke Schut NV

Aftredend in

2016 [niet herbenoembaar]

Nevenfuncties

lid ledenwerfcommissie VNO-NCW Stedendriehoek

Mevr. E.M. Verburgh Functie

lid

Geboortedatum

15-12-1962

Eerste benoeming 1 januari 2010 Herbenoeming

1 januari 2014

Kennisgebied(en)

marketing/management/sociaal maatschappelijk

Beroep

directeur-bestuurder Markant Apeldoorn

Aftredend in

31 december 2017 [niet herbenoembaar]

Nevenfuncties

voorzitter stichting Culturele Initiatieven Apeldoorn; voorzitter communityplatform Apeldoorn Direct; bestuurslid stichting Cultuurkwartier Apeldoorn

Ing. T.E. Houterman RQIM Functie

lid

Geboortedatum

15-12-1958

Eerste benoeming 15 februari 2011 Kennisgebied(en)

financiën, governance, volkshuisvesting

Beroep

directeur Videam Consultancy BV

Aftredend in

2015 [herbenoembaar]

Nevenfuncties

geen

Mevr. MA A. Blijleven-Le Granse Functie

lid, lid op voordracht van de huurdersbelangenvereniging

Geboortedatum

21-11-1966

Eerste benoeming

15 februari 2011

Kennisgebied(en)

HRM/personeelsmanagement/sociaal maatschappelijk

Beroep

zelfstandig HRM Consultant

Aftredend in

2015 [herbenoembaar]

Nevenfuncties

bestuurslid Apeldoornse Tennisfederatie

38

Fotograaf: T. Reijers

Verkorte jaarrekening

2013


(x € 1.000,-)

Boekjaar

2013

2012

2011

2010

Balans - Vaste activa

358.024

341.195

326.804

*)

- Eigen vermogen

148.567

138.141

141.778

*)

- Langlopende schulden

214.220

195.275

223.519

223.174

- Totaal vermogen

384.970

376.373

369.971

*)

33.581

31.636

30.519

28.572

2.527

2.361

2.247

2.161

594

1.026

1.821

*)

3.379

0

0

0

Winst- en verliesrekening - Huren - Vergoedingen - Opbrengst verkochte activa - Gereal. opbrengst onderhanden projecten - Overige bedrijfsopbrengsten

418

860

908

1.071

40.499

35.883

35.495

*)

- Jaarresultaat -6.377 -11.075

10.453

*)

- Totaal omzet

Continuïteit (ultimo boekjaar) 1. Liquiditeit (current ratio)

Vlottende activa/kortlopende schulden

1,24

0,95

2,99

4,08

2. Solvabiliteit

Eigen vermogen/totaal vermogen

38,60%

36,70%

37,18%

*)

3. Loan to Value (excl. projectfinancieringen)

Leningen / waarde vast actief

62,70%

68,60%

72,10%

4. ICR (Rentedekkingsgraad)

Operationele kasstroom/rentelasten

2,6

1,3

5. DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

Operationele kasstroom/rente en

aflossing (o.b.v. 2% aflossingsfictie)

1,7

0,9

Aantal verhuureenheden 5.293

5.244

5.227

5.155

Woonwagens en standplaatsen

Woningen en wooneenheden

106

106

106

106

Overige

110

111

111

99

0,71

0,77

0,78

1,51

Algemeen 1. Huurachterstand uitgedrukt in een per centage van de huren en vergoedingen

2. Huurderving uitgedrukt in een percen-

tage van de huren en vergoedingen

0,69

0,99

1,23

0,89

3. Algemene bedrijfsreserve einde boek-

jaar in euro's per woning

28.423

26.428

24.929

*)

5.770

5.452

4. Gemiddelde netto-huur per

woning (euro's per jaar)

6.321

5.975

*) niet beschikbaar i.v.m. stelselwijziging

40

Vennootschappelijke balans

31 december 2013

(x € 1.000,-)

31 december 2012

Activa Vaste activa Materiële vaste activa

272.160 259.948

Vastgoedbeleggingen 67.377 60.671 Financiële vaste activa 18.487 16.182 Vlottende activa Voorraden 4.105

3.615

- Onderhanden werk 11.653

- Vastgoed bestemd voor verkoop

4.394

Vorderingen

- Huurdebiteuren

265

274

- Vorderingen groepsmaatschappijen

902

7.901

- Belastingen en premies sociale verzekering

3

0

- Overige vorderingen

1.172

67

- Overlopende activa

1.142

1.071

3.484

Liquide middelen

7.704

9.313

22.250

Totaal 384.970 376.373

Passiva Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve 148.567 138.141 Voorzieningen Deelnemingen Latente belastingverplichtingen

0 390

5.696 390

390

6.086

Langlopende schulden 214.220 195.275 Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers

2.929

3.115

Schulden aan groepsmaatschappijen

0

78

Belastingen en premies sociale verzekering

1.234

1.062

Aangegane verplichtingen

197

898

Aflossingsverplichting komend boekjaar 13.389 27.797 Overlopende passiva

4.044

3.921

21.793

36.871

Totaal 384.970 376.373

41

Vennootschappelijke winst- en verliesrekening

(x € 1.000,-)

2013 2012

Bedrijfsopbrengsten Huren 33.581 31.636 Opbrengsten servicecontracten

2.527

2.361

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

594

1.026

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Overige bedrijfsopbrengsten

3.379 418

859

Som der bedrijfsopbrengsten 40.499 35.882 Bedrijfslasten Kosten van uitbesteed werk

2.933

0

Afschrijvingen op vaste activa

7.730

8.092

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa -4.009 -5.940 Bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa

1.059

1.406

Lonen en salarissen

3.151

3.481

Sociale lasten

433

474

Pensioenlasten

578

641

Lasten onderhoud

7.126

8.941

Leefbaarheid

285

235

Lasten servicecontracten

2.468

2.305

Overige bedrijfslasten

5.459

4.653

Som der bedrijfslasten 27.213 24.288 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

-9.040

Bedrijfsresultaat

-2.713

4.246

8.881

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa -2.393

0

Rentebaten

783

442

Rentelasten

9.200

8.868

Opbrengsten financiële vaste activa

91

156

-10.719

-8.270

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -6.473

611


801

-65

Resultaat na belastingen -6.408

-190

Resultaat deelnemingen

31

-10.885

Groepsresultaat na belastingen -6.377 -11.075

42

Kasstroomoverzicht

(x € 1.000,-)

2013 2012

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

4.246

8.881

Aanpassingen voor: - Afschrijvingen

7.730

8.092

- Overige waardeveranderingen m.v.a. -4.009 -4.534 correctie aandeel derden

1.059

0

- Bijzondere waardeverminderingen

1.059

0

- Niet gerealiseerde waardeveranderingen

9.040

2.713

correctie aandeel derden

47

0

- Mutatie overige voorzieningen

0

-460

Totaal aanpassingen 14.926

5.811

Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden -7.749

1.643

af: afwaardering -2.559 -800 - Vorderingen

5.829 -3.506

af: kwijtschelding -5.800

0

- Kortlopende schulden -15.069 22.425 af: mutatie aflossingsverplichting

14.408

Totaal veranderingen werkkapitaal

-22.506

-10.940

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

-2.744

8.232 11.948

Rentebaten

783

442

Opbrengsten financiële vaste activa

91

156

Resultaat deelnemingen -9.200 -10.885 Rentelasten

31 -8.868


65

Totaal

-801

-8.230

Kasstroom uit operationele activiteiten

-19.956

2 -8.008

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in: - Materiële vaste activa -4.789 -4.832 - Vastgoedbeleggingen -15.983 -4.830 - Financiële vaste activa

-9.398

-1.542

Totaal investeringen -30.170 -11.204 Desinvesteringen in: - Materiële vaste activa

4.601

1.241

- Vastgoedbeleggingen

1.457

553

- Financiële vaste activa

4.794

Totaal desinvesteringen

12.209

10.852

14.003

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -19.318

2.799

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden: - Ontvangsten 38.863 - Aflossingen

-34.093

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

169

-4.811

4.770

-4.642

Mutatie geldmiddelen -14.546 -9.851 43

Geconsolideerde balans

31 december 2013

(x € 1.000,-)

31 december 2012

Activa Vaste activa Materiële vaste activa

272.160 260.523

Vastgoedbeleggingen 67.377 67.731 Financiële vaste activa 18.892 21.385 Vlottende activa Voorraden 15.759 22.092 Onderhanden projecten Vorderingen

0

427

Debiteuren

1.455

510

Vorderingen groepsmaatschappijen

301

314

Belastingen Overlopende activa

3 1.145

0 1.676

2.904

Liquide middelen

7.972

2.500

22.513

Totaal 385.064 397.171

Passiva Eigen vermogen Algemene bedrijfsreserve 148.567 138.141 Voorzieningen Latente belastingverplichtingen

390

Langlopende schulden 214.304

390

220.975

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

0

12

Schulden aan leveranciers

2.939

3.729

Belastingen en premies sociale verzekering

1.229

1.214

Aangegane verplichtingen

197

898

Aflossingsverplichting komend boekjaar 13.389 27.797 Overlopende passiva

4.049

4.015

21.803

37.665

Totaal 385.064 397.171

44

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

2013

(x € 1.000,-)

2012

Bedrijfsopbrengsten Huren 33.595 31.911 Opbrengsten servicecontracten

2.527

2.361

Opbrengst verkochte activa

594

1.026

3.379

2.241

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Overige bedrijfsopbrengsten

406

590

Som der bedrijfsopbrengsten 40.501 38.129 Bedrijfslasten Kosten van uitbesteed werk

2.952

2.377

Afschrijvingen op vaste activa

7.730

8.094

materiële vaste activa -4.000

3.213

Overige waardeveranderingen Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa

1.059

1.406

Lonen en salarissen

3.151

3.481

Sociale lasten

434

474

Pensioenlasten

578

641

Lasten onderhoud

7.126

8.942

Leefbaarheid

285

235

Lasten servicecontracten

2.468

2.335

Overige bedrijfslasten

5.502

4.742

Som der bedrijfslasten 27.285 35.940 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

-9.040

Bedrijfsresultaat

-3.245

4.176 -1.056

Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa -2.393 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke lasten

778 98 9.201

0 605 64 9.181

-10.718

-8.512

Resultaat voor belastingen -6.542 -9.568 Vennootschapsbelasting

-74

458

Resultaat na belastingen -6.468 -10.026 Resultaat deelnemingen

91

-1.049

Nettoresultaat na belastingen -6.377 -11.075

45

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

2013 2012

Bedrijfsresultaat

4.176 -1.057

x € 1.000,-)

Kasstroom uit operationele activiteiten Aanpassingen voor: - Afschrijvingen

7.730

8.094

- Overige waardeveranderingen m.v.a. -4.000

4.619


1.059

0

- Bijzondere waardeverminderingen

1.059

0

- Niet gerealiseerde waardeveranderingen

9.040

3.245


47

0

- Mutatie overige voorzieningen

0

-460

Totaal aanpassingen 14.935 15.498

Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden

6.334 11.307

af: afwaardering -2.559 -9.575 - Onderhanden projecten

428 -324

- Vorderingen -404

202

- Kortlopende schulden -15.887 22.038 af: mutatie aflossingsverplichting

14.408

Totaal veranderingen werkkapitaal

-22.506

2.320

1.142

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 21.431 15.583 Rentebaten / opbrengst f.v.a. Resultaat deelnemingen

876

669

91 -1.050

Rentelasten -9.201 -9.181 Vennootschapsbelasting

74

Totaal

-458

-8.160

-10.020

Kasstroom uit operationele activiteiten 13.271

5.563

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in: - Materiële vaste activa -4.214 -5.158 - Vastgoedbeleggingen -9.520 -7.622 - Financiële vaste activa

-36

-1.906

Totaal investeringen -13.770 -14.686 Desinvesteringen in: - Materiële vaste activa

4.601

1.241

- Vastgoedbeleggingen

1.805

3.974

- Financiële vaste activa

168

Totaal desinvesteringen

1.635

6.574

6.850

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -7.196 -7.836

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Langlopende schulden: - Ontvangsten 38.865 - Aflossingen

-59.480

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

71

-8.815

-20.615

-8.744

Mutatie geldmiddelen -14.540 -11.017 46

Overige gegevens

Niet in de balans opgenomen regelingen

Loopbaanontwikkelingsbudgetten Iedere medewerker beschikt over een loopbaanontwikkelingsbudget van € 900 per

Obligo's Waarborgfonds

aanwezig dienstjaar met een maximum van €

Saldo ultimo boekjaar € 7.602.000 (2012:

4.500. Hieruit kunnen functie- of persoonsgerichte

€ 8.160.000).

opleidingen betaald worden die geen direct organisatiebelang hebben.

Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd.

Bankgarantie

Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever

Ons Huis heeft een afnamegarantie afgegeven aan

voor de betaling van de leningsverplichtingen.

Ter Steege Vastgoed voor afname van maximaal

Op grond van deze borgstelling zijn corporaties

8 hoekwoningen voor zover deze niet verkocht

verplicht een obligo aan te houden ter grootte

zijn op het moment van oplevering. Als zekerheid

van een bepaald percentage (2013: 3,85%) over

heeft Ons Huis een bankgarantie aan Ter Steege

het schuldrestant van de door hun aangetrokken

afgegeven van € 140.000. Van deze 8 woningen zijn

en door het WSW geborgde leningen. Met deze

inmiddels de meeste woningen verkocht, zodat de

obligoverplichting staan woningcorporaties

afname beperkt zal blijven tot een enkele woning.

als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij

Kredietfaciliteit

is opeisbaar indien de borgstellingsreserve

Ons Huis heeft een kredietfaciliteit van ruim

(risico- of garantievermogen) van het WSW niet

€ 9 miljoen bij de huisbankier om (tijdelijke)

voldoende is om op grond van aanspraken van

liquiditeitstekorten af te dekken.

geldgevers de betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers over te nemen.

Heffing voor saneringssteun, Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)

Huurverplichtingen

Het CFV heeft aan de corporatiesector een heffing

Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane

voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij

huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt

de opvraag van de prognose-informatie 2014-2018

in totaal € 17.290. De huurverplichtingen loopt tot

aangegeven dat rekening gehouden moet worden

en met 31 oktober 2014.

met een heffing voor saneringssteun in de jaren 2014 tot en met 2018 van respectievelijk 3,5%, 2%,

Hoofdelijke aansprakelijkheid vennootschapsbelasting

2%,1% en 1% van de jaarlijkse huursom.

De stichting maakt deel uit van de fiscale eenheid

Op basis hiervan verwacht Ons Huis dat de heffing

vennootschapsbelasting Ons Huis Woning

als volgt zal zijn:

stichting. Daarmee is de stichting hoofdelijk

- 2014 € 1.055.000;

aansprakelijk voor de belastingschulden van alle

- 2015 €

886.000;

tot de fiscale eenheid vennootschapsbelasting

- 2016 €

603.000;

behorende maatschappijen.

- 2017 €

307.000;

- 2018 €

314.000.

Aansprakelijkheidsverplichting Ons Huis Ontwikkeling Vastgoed B.V. is met

Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van

betrekking tot haar belang in vof’s hoofdelijk

de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting

aansprakelijk voor alle schulden in deze vof’s.

in de balans opgenomen.

47

Overige gegevens

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde

Verklaring betreffende de jaarrekening

jaarrekening in overeenstemming met

De in dit verslag opgenomen verkorte enkel

gecontroleerde jaarrekening 2013.

voudige en geconsolideerde jaarrekening 2013 van Ons Huis Woningstichting is ontleend

Verantwoordelijkheid van de accountant

aan de gecontroleerde jaarrekening 2013

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een

van Ons Huis Woningstichting te Apeldoorn.

oordeel over de samengevatte geconsolideerde

Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt

jaarrekening op basis van onze werkzaamheden,

bij die jaarrekening in onze controleverklaring

uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands

van 14 april 2014. Desbetreffende jaarrekening

Recht, waaronder de Nederlandse Standaard

en deze samenvatting daarvan, bevatten geen

810, “Opdrachten om te rapporteren betreffende

weergave van gebeurtenissen die hebben

samengevatte financiële overzichten”.

plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 14 april 2014.

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel is de verkorte enkelvoudige

De samengevatte geconsolideerde jaarrekening

en geconsolideerde jaarrekening in alle van

bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op

materieel belang zijnde aspecten consistent met

basis van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland

de gecontroleerde jaarrekening van Ons Huis

geldende Burgerlijke Wetboek, artikel 26, eerste

Woningstichting.

lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels

Arnhem, 9 mei 2014

toepassing WNT. Het kennisnemen van de

Ernst & Young Accountants LLP

samengevatte jaarrekening kan derhalve niet

w.g. drs. W. van Olst RA

in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van Ons Huis Woningstichting.

48

Ons Huis Waterloseweg 3 Postbus 24 7300 A A Apeldoorn T (055) 526 25 00 F (055) 526 25 99 Nieuwstad 38 7201 NR Zutphen T (0575) 58 23 10 F (0575) 58 23 19 E [email protected] I www.onshuisapeldoorn.nl

Jaarverslag. Helemaal Ons Huis

Recommend Documents