Bedrijfsonroerendgoed – maart 2012
Voorwoord De laatste marathonwedstrijden op natuurijs zitten er op, net als de wereldkampioenwedstrijden Allround, waar Nederland (toch weer mooi) zegevierde. Ondertussen kraakt het (ijs) binnen de vastgoedmarkt nog wat na, terwijl het voorjaar zich aandient. Is het de Leegstand die gaat winnen, en trekken Herontwikkeling en Transformatie aan het kortste eind? Weten de retailers en woningcorporaties zich te stabiliseren? Het blijft in ieder geval een kwestie van lange adem, net als bij het marathonschaatsen. Gelukkig zien wij ook beweging in de markt, met mooie resultaten. Topsport is afzien en dat geldt - in deze barre tijden - ook voor onze sector. Wij hebben als aanmoediging (vanaf de zijlijn) ook dit voorjaar weer een nieuwsbrief samengesteld, die u informeert over actuele juridische onderwerpen. Wellicht helpt u dit bij het behouden van uw voorsprong! Cornélie Arnouts Paul Wanders
Valkuilen bij vertegenwoordigingsbevoegdheid Bij het sluiten van een koopcontract bent u niet verplicht in het handelsregister na te gaan of uw wederpartij vertegenwoordigingsbevoegd is, zo oordeelde de rechtbank Almelo recentelijk. In de makelaardij is dit een veelbesproken onderwerp, waarover talloze procedures zijn gevoerd. Een makelaar bemiddelt en heeft in beginsel geen vertegenwoordigingsbevoegdheid. Een koper die zijn verkoper aan een overeenkomst
wil
houden
op
basis
van
uitlatingen van diens makelaar zal moeten stellen en bewijzen dat de makelaar een volmacht
had
om
zijn
opdrachtgever
te
vertegenwoordigen. Als hij kan aantonen dat de
makelaar
de
schijn
van
vertegen-
woordigingsbevoegdheid gewekt heeft, zonder dat die bevoegdheid er in werkelijkheid was, dan is de makelaar daarmee volledig aansprakelijk. Dit is, hopelijk, voor u inmiddels bekende kost.
INHOUD Valkuilen bij vertegenwoordigingsbevoegdheid
1
Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming voor winkeliers
3
Het (keiharde) schriftelijkheidsvereiste
4
Retentierechten: de criteria
6
Veilingverkoop: Parel of kat in de zak?
7
Ook buiten de makelaardij staat het vraagstuk
handelsverkeer
van vertegenwoordigingsbevoegdheid volop in
functionarissen van een onderneming namens
de belangstelling. Wie namens zijn of haar
die onderneming rechtshandelingen verrichten
opdrachtgever zaken doet met een rechts-
ondanks
persoon (vennootschap, stichting, vereniging)
handelsregister niet bevoegd zijn.
dat
niet
zij
ongebruikelijk
daartoe
is
volgens
dat
het
spreekt in de praktijk altijd met iemand die die rechtspersoon vertegenwoordigt en namens
Hoewel
die rechtspersoon een handtekening zet onder
personen in het handelsregister dus wel in het
een intentieovereenkomst of koopcontract. Wat
belang van de vennootschap is, mag daarvan
nu als de rechtspersoon in kwestie zich,
geen misbruik gemaakt worden indien men
aangesproken op nakoming, beroept op onbe-
spijt heeft van een aangegane overeenkomst.
voegdheid
en
Wie in de praktijk zijn zaken laat regelen door
daarbij verwijst naar het handelsregister van
een formeel onbevoegde werknemer moet
de
daarvan de consequenties dragen.
Kamer
van van
de
vertegenwoordiger
Koophandel
waaruit
die
de
publicatie
van
de
bevoegde
onbevoegdheid blijkt? De rechtbank Almelo oordeelde onlangs in een dergelijke kwestie
Dat neemt niet weg dat het voor u als
dat het beroep op onbevoegdheid niet opging,
makelaar, in alle gevallen dat u namens uw
ondanks de publicatie in het handelsregister.
opdrachtgever zaken doet met een rechts-
De rechtbank oordeelde dat er geen rechts-
persoon, raadzaam blijft om bij het handels-
regel is die voorschrijft dat een zakelijke
register de bevoegdheid van de vertegen-
relatie, elke keer wanneer hij een overeen-
woordiger van die rechtspersoon te con-
komst met een (andere) rechtspersoon sluit, in
troleren. Blijkt die bevoegdheid niet uit het
het handelsregister moet nagaan of de per-
handelsregister, vraag dan om een schriftelijke
soon die de rechtspersoon vertegenwoordigt,
verklaring van een wel bevoegde persoon dat
daartoe op dat moment wel bevoegd is. Ook
de vertegenwoordiger voor deze zaak wel
de verkeersopvattingen brengen een dergelijke
bevoegd is, of zorg dat de overeenkomst door
verplichting niet met zich mee. Daarbij speelde
een wel bevoegde persoon getekend wordt
in het betreffende geval wel mee dat dezelfde
voor dat de champagne ontkurkt wordt. Dat
persoon in het verleden, namens die rechts-
voorkomt teleurstelling en gedoe achteraf.
persoon, met dezelfde wederpartij overeenkomsten had gesloten die door de rechts-
Paul Wanders
persoon wel waren nagekomen. De rechtbank
[email protected]
overweegt ten overvloede dat het in het
2
Wetsvoorstel ter verbetering van de huurbescherming voor winkeliers Regelmatig wordt een huurovereenkomst door een verhuurder van 290-bedrijfsruimte opgezegd op grond van ‘dringend eigen gebruik’. Daaronder wordt ook verstaan renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Het gebruik van deze opzeggingsgrond kent tegenstanders. Op 27 september 2011 is een wetsvoorstel bij
de huurder; alle omstandigheden van het geval
de Tweede Kamer ingediend, met als doel een
worden meegewogen. Ook is er geen sprake
betere bescherming te bieden aan winkeliers in
van plotselinge ontruimingen. Veelal is een
geval van renovatie. Volgens de indieners is
procedure van twee jaar gemoeid vanaf datum
sprake
rond
opzegging tot datum ontruiming. Kortom, de
renovatie. Huurders kunnen zonder pardon
beëindigingsprocedure omvat, anders dan de
hun winkel worden uitgezet als de eigenaar
toelichting
van
het
vermoeden, wel degelijk waarborgen voor de
wetsvoorstel. Hun oplossing: renovatie valt niet
huurder. De stelling van de indieners dat de
langer onder ‘dringend eigen gebruik’, één van
huurder ‘geen kans heeft om zijn kant van de
de wettelijke opzeggingsgronden. Voortaan
zaak ook maar te belichten’ is dan ook te
kunnen verhuurders alleen nog opzeggen op
ongenuanceerd.
van
plan
is
ernstige
te
misstanden
renoveren,
aldus
op
het
wetsvoorstel
doet
grond van de belangenafweging. Kort gezegd heeft het wetsvoorstel twee De indieners stellen dat ondernemers onder
gevolgen:
het bestaande recht ‘gewoon op straat kunnen worden gezet omdat verhuurders een lopende
1. Geen einde na vijf jaar
huurovereenkomst eenvoudig kunnen laten
Beëindiging vanwege renovatie zal alleen nog
beëindigen’. Deze aanname strookt niet met
mogelijk zijn via de belangenafweging. Deze
de praktijk, alleen al omdat een verhuurder
kan eerst na tien jaar worden
naar
de
Opzegging op grond van dringend eigen
huurovereenkomst – tegen de wil van de
gebruik kan na vijf jaar. Dit levert in juridische
huurder in – wenst op te zeggen. De huurder
zin een aanzienlijke beperking op van de
wordt
beëindigingsmogelijkheden
de
in
rechter
een
moet
dergelijke
indien
hij
procedure
altijd
voor
ingezet.
een
gehoord. De verhuurder moet aannemelijk
verhuurder. Het is echter de vraag of dit een
maken dat er sprake is van een renovatie, die
groot effect op de praktijk zal hebben,
zonder beëindiging van de huurovereenkomst
aangezien uit de jurisprudentie blijkt dat
niet
geen
beëindiging op grond van renovatie na vijf jaar
objectieve gegevens zijn vereist, moet wel
een zeldzaamheid is. Een renovatie is immers
sprake zijn van een behoorlijke onderbouwing.
meestal al meerdere jaren van tevoren te
Bij
voorzien.
mogelijk
is.
onvoldoende
Hoewel
daarvoor
onderbouwing
wordt
de
vordering afgewezen. Er vindt geen formele belangenafweging plaats, maar de rechter
2. Belangenafweging in plaats van dringend
houdt wel degelijk rekening met de positie van
eigen gebruik
3
Opzegging zal volgens de belangenafweging
wordt aangenomen, het moet nog worden
plaatsvinden, en niet meer via dringend eigen
beoordeeld door de tweede en eerste kamer.
gebruik. Onze verwachting is dat dit niet het
Toch is het goed om er alvast rekening mee te
effect zal hebben dat de huurders ervan hopen
houden, aangezien het de bedoeling is dat het
en verwachten. Zoals zojuist al vermeld toetst
directe werking zal hebben. Dit betekent dat
de rechter de plannen van de verhuurder nu
ook bij lopende procedures renovatie niet
ook al, beoordeelt hij of beëindiging van de
langer als opzeggingsgrond zal gelden, tenzij
huurovereenkomst noodzakelijk is, en toetst hij
de zaak reeds voor het wijzen van arrest bij het
vervolgens of er dringende noodzaak bestaat
gerechtshof staat. Mocht het wetsvoorstel
tot renovatie. Als de plannen deze toetsen
worden aangenomen, dan informeren wij u
doorstaan, valt het niet te verwachten dat het
uiteraard nader in een volgende nieuwsbrief.
oordeel van de rechter heel anders is in het
Het is wat ons betreft echter nog maar de
geval de belangen van de huurder wel expliciet
vraag of het zover komt, want hoewel het
worden meegewogen. Wel is te verwachten
wetsvoorstel past binnen de gevoelens van
dat verhuurders, om hun kansen te vergroten,
onvrede
meer aandacht zullen besteden aan een
huurrechtpraktijk,
tegemoetkoming
verbetering voor de positie van de huurder
van
huurders
in
een
die
voelbaar zal
het
en betekent
zijn
in
de
nauwelijks
een
vergoeding (in verhuis- en inrichtingskosten)
opleveren,
en/of het aanbieden van andere winkelruimte.
verhuurders een stap in de verkeerde richting.
het daarbij
voor
In die zin is het wetsvoorstel een verbetering
Een gemiste kans dus.
voor huurders. Maud Heerkens Het is nog maar de vraag of dit wetsvoorstel
[email protected]
Het (keiharde) schriftelijkheidsvereiste De Hoge Raad schept duidelijkheid over de positie van de particuliere verkoper bij verkoop van een woning. Hoewel veelal niet direct relevant voor de
Dat een koopovereenkomst van een woning
bedrijfsmakelaar die bemiddelt tussen louter
ingeval van een particuliere koper schriftelijk
commerciële partijen,
zou het schriftelijk-
moet zijn aangegaan zal voor velen weinig
heidvereiste bij de (ver)koop van een woning
nieuws onder de zon zijn. Dit vereiste is
mogelijk wel tot zijn/haar algemene kennis
inmiddels
mogen worden beschouwd. Daarom in deze
vastgoedpraktijk na haar introductie in ons
bijdrage een korte uiteenzetting van de laatste
burgerlijk wetboek in 2003.
wel
goed
‘ingeburgerd’
in
de
(juridische) stand van zaken.
4
De eis van schriftelijkheid nader bezien, valt op
voorbeeld
dat de wet spreekt van één akte (en dus
geconfronteerd en welke tot dilemma’s kon
bijvoorbeeld niet een brief- of mailwisseling of
leiden. Het feit dat lagere rechters voorheen
meerdere
akte
over het antwoord op die vraag nog wel eens
vormen). Met een akte wordt bedoeld een
verschillend oordeelden, droeg natuurlijk ook
schriftelijk stuk – dit hoeft niet per se een
niet bij aan de rechtszekerheid.
stukken
die
samen
één
makelaars
niet
zelden
werden
notariële akte te zijn. De Hoge Raad heeft aan deze onduidelijkheid Het schriftelijkheidsvereiste maakte onderdeel
een eind gemaakt met zijn arrest van 9
uit
de
december 2011. De casus betrof een geval
consumentkoper te beschermen, zodat deze
van
een
waarin de particuliere verkoper van een
niet al gebonden zou zijn aan een mondelinge
woning weigerde de koopakte te onder-
overeenkomst maar pas na ondertekening van
tekenen, omdat hij de financiering voor zijn
de schriftelijke koopovereenkomst. Van meet
opvolgende woning niet rond kreeg. De koper
af aan was derhalve wel duidelijk dat een
vorderde ontbinding en schadevergoeding. De
particuliere koper gerust na een mondelinge
verkoper stelde echter niet gebonden te zijn,
koopovereenkomst
kon
omdat niet voldaan was aan het wettelijke
meedelen van de koop af te zien, omdat hij
schriftelijkheidsvereiste, zodat er geen koop-
bijvoorbeeld tegen een andere interessantere
overeenkomst tot stand was gekomen. De
optie
komt
Hoge Raad stelt de verkoper uiteindelijk in het
daarnaast aan de koper ook nog drie dagen
gelijk. Volgens De Hoge Raad mag ook de
‘bedenktijd’ toe nadat hij de ondertekende akte
verkoper zich erop beroepen dat aan een
heeft ontvangen.
mondelinge overeenstemming ‘geen rechts-
was
wettelijke
aan
aangelopen.
regeling
de
om
verkoper
Bovendien
gevolg toekomt’. Dit geldt alleen als de Toch heeft de wetgever destijds ook kenbaar
verkoper
een
particulier
gemaakt dat het vormvereiste niet alleen in het
particuliere koper of verkoper derhalve weigert
belang van de koper is gesteld, maar ook van
zijn
de verkoper. Daaraan is wel toegevoegd dat
totstandkoming van een schriftelijke koop-
een verkoper zich niet zonder meer na het
overeenkomst, kan hij daartoe dus niet (door
bereiken van mondelinge overeenstemming
de rechter) worden gedwongen. Slechts onder
mag terugtrekken. Mede gelet hierop bleef dus
zeer
enigszins in het ongewisse wat nou precies de
partijen wel gebonden zijn aan een koopover-
positie was van de (particuliere) verkoper,
eenkomst, ook al zijn deze nog niet op schrift
indien slechts een mondelinge koopover-
gesteld. Wat deze bijzondere omstandigheden
eenkomst was gesloten en de verkoper zou
dan zouden zijn, zal uit (toekomstige) rechts-
worden verleid met een hoger bod op zijn
praak moeten blijken.
medewerking
bijzondere
te
is.
Indien
verlenen
omstandigheden
aan
een de
kunnen
woning. Kon de verkoper zich dan ook met recht op het standpunt stellen dat nog geen
Kortom: bij een koopovereenkomst tussen
koopovereenkomst tot stand was gekomen,
particulieren kan zowel de verkoper als de
omdat deze nog niet schriftelijk was aan-
koper zich op de eis van schriftelijkheid be-
gegaan? Dit was een vraag waarmee bij-
roepen. Ook de adviseur van de particulier
5
verkoper zal dus nu doorgaans veilig aan zijn
niets; hiervoor blijft gelden dat een mondelinge
klant kunnen adviseren dat deze niet ge-
koopovereenkomst ook bindend kan zijn.
houden is de mondelinge overeenkomst neer te leggen in een schriftelijk koopcontract. Voor
Jorrit Kraaikamp
de adviseurs betrokken bij een transactie
[email protected]
tussen twee professionele partijen verandert er
Retentierechten: de criteria Het komt geregeld voor dat een (onder)aannemer zich op een retentierecht beroept. In een recente uitspraak van de rechtbank Maastricht heeft de voorzieningenrechter de criteria voor het aannemen van een retentierecht nog eens nader uiteengezet. Het
zal
ook
in
uw
vastgoedportefeuille
wanneer beschikt de onderaannemer over
voorkomen: nieuwbouwprojecten die halver-
voldoende feitelijke macht om het retentierecht
wege de bouw gestaakt worden als gevolg van
te doen ontstaan?
het faillissement van de aannemer. Dit was onlangs nog het geval in Maastricht, hetgeen
In deze zaak had de eigenaar van een tweetal
resulteerde in een interessante uitspraak van
panden opdracht gegeven aan een aannemer
de rechtbank die korte metten maakte met het
om bouwkundige werkzaamheden te ver-
gepretendeerde
richten en had daartoe de sleutels aan die
retentierecht
van
de
onderaannemer.
aannemer overgedragen. De (hoofd)aannemer had vervolgens een deel van het werk
Kort gezegd geeft een retentierecht een
uitbesteed aan een installateur en de sleutels
aannemer het recht een onroerende zaak
van
onder zich te houden, zo lang zijn vordering
doorgegeven. Kort daarna is de hoofdaan-
niet is voldaan. Er dient in ieder geval aan een
nemer failliet verklaard en zijn de werkzaam-
drietal voorwaarden te zijn voldaan. Er moet
heden
sprake zijn van een opeisbare vordering op de
hoofdaannemer facturen van de onderaan-
opdrachtgever; er moet voldoende samenhang
nemer onbetaald had gelaten, beriep laatst-
bestaan tussen die vordering en de ver-
genoemde zich op een retentierecht: hij
plichting tot afgifte van de onroerende zaak; en
verving de sloten en hing borden achter de
de opdrachtnemer dient de feitelijke macht
ramen met de mededeling dat de bouwplaats
over de onroerende zaak uit te oefenen.
was afgesloten wegens het retentierecht van
de
stil
panden
komen
aan
te
die
liggen.
installateur
Omdat
de
de onderaannemer. Maar was er wel sprake Met name dit laatste vereiste levert nogal eens onduidelijkheden
op.
Bij
de
van feitelijk macht van de onderaannemer?
rechtbank
Maastricht stond dan ook de vraag centraal:
De
voorzieningrechter
vond
van
niet.
6
Weliswaar
manifesteert
het
hebben
van
recht moeten er feiten en omstandigheden
feitelijke macht zich onder andere door het
blijken die erop duiden dat de aannemer in het
plaatsen van borden en sloten en het be-
kader van de normale uitoefening van de
schikken over de sleutels die toegang bieden
aannemingsovereenkomst de feitelijke macht
tot de panden, maar deze feiten op zich zijn
over het onroerend goed heeft. Het enkele
onvoldoende voor het aannemen van feitelijke
beschikken over sleutels en het plaatsen van
macht. Daarvoor is meer nodig. En aangezien
borden en hekken is daarvoor een indicator,
de werkzaamheden van de onderaannemer al
maar op zich onvoldoende voor een succesvol
weken voor het inroepen van het retentierecht
beroep
stil lagen en er zich geen andere feiten of
opdrachtgever er dus op dat hij niet te snel in
omstandigheden hadden voorgedaan die erop
een
zouden wijzen dat de onderaannemer de
berusten, maar dat het loont dit aan te vechten
feitelijke macht over de panden uitoefende,
ingeval van twijfel of wel aan de criteria is
kwam de onderaannemer geen beroep op een
voldaan.
op
een
retentierecht.
gepretendeerd
Wijs
retentierecht
uw moet
retentierecht toe. Florence Verbeek Voor een succesvol beroep op een retentie-
[email protected]
Veilingverkoop: parel of kat in de zak? In uw praktijk zult u steeds vaker te maken krijgen met vastgoedveilingen. Door aanhoudende problemen op de onroerend goedmarkt moeten namelijk steeds meer panden gedwongen worden verkocht. Maar ook het aantal vrijwillige veilingen neemt toe. Het is namelijk een laatste middel om moeilijk verkoopbare woningen aan de man te brengen. Voor veilingkopers is dit goed nieuws. Het brengt de mogelijkheid met zich mee om tegen een zacht prijsje een parel aan de Amsterdamse grachtengordel te bemachtigen. Het is vaak de bank als hypotheekhouder die
passeren
een
onderscheid gemaakt dient te worden tussen
dergelijke
veiling
initieert.
Om
een
optimale opbrengst van haar onderpand te garanderen,
laat
de
bank
meestal
die
de
revue,
waarbij
een
woonruimte en (overige) bedrijfsruimte.
een
huurbeding opnemen in de hypotheekakte. Dit
Krachtens het huurbeding kan de huur die in
beding brengt met zich mee dat een eigenaar
strijd met het beding werd aangegaan, worden
niet
bank
vernietigd. Hierbij moet het wel gaan om een
huurovereenkomsten mag sluiten. Om met
zonder
huurovereenkomst die is aangegaan ná de
succes een beroep op dat huurbeding te
vestiging van de hypotheek. In dat geval is er
kunnen
aantal
namelijk sprake van een overeenkomst die is
voorwaarden zijn voldaan. In deze bijdrage
aangegaan in strijd met een contractuele
doen
goedkeuring
moet
aan
van
de
een
7
verplichting. Tegen huurders die beschikken
verzoeken om een taxatierapport met daarin
over een huurovereenkomst van vóór de
het verschil in opbrengst in verhuurde en
vestiging van de hypotheek, kan het huur-
onverhuurde staat. Verlof is niet vereist als de
beding niet worden ingeroepen. Deze ‘eerdere’
huurder heeft ingestemd met vernietiging van
huurders genieten namelijk wettelijke be-
de huurovereenkomst of indien die tot stand is
scherming. Ook tegen de opvolgende huurder
gekomen na aanplakking en/of publicatie van
van een huurder met een huurovereenkomst
de veiling. Daarnaast is verlof niet vereist voor
van vóór de vestiging van de hypotheek, kan
bedrijfsruimte.
het
huurbeding
niet
worden
ingeroepen.
Althans, niet zolang zijn huurovereenkomst
De hypotheekhouder kan er echter ook voor
niet ongunstiger is voor de hypotheekhouder,
kiezen om de inroeping van het huurbeding
bijvoorbeeld door een veel lagere huurprijs.
over te laten aan de koper. Dit is slechts mogelijk indien de hypotheekhouder de uit-
Voor de procedure van inroeping van het
oefening van het huurbeding blijkens de
huurbeding moet een aantal artikelen geraad-
veilingvoorwaarden aan de koper overlaat. De
pleegd worden (art. 3:264 BW en 544, 549
koper krijgt in dat geval een van de hypotheek-
Rechtsvordering). De algemene regel is dat de
houder afgeleide bevoegdheid tot inroeping
inroeping van het huurbeding niet kan voordat
van het huurbeding. Maar ook in dat geval zal
de schuldenaar (bij exploot) is geïnformeerd
de hypotheekhouder een aantal handelingen
over de voorgenomen executie. Pas daarna
moeten verrichten. Zo zal hij tenminste de
kan het huurbeding worden ingeroepen door
schuldenaar
de hypotheekhouder of door de veilingkoper,
voorgenomen executie.
moeten
informeren
over
de
op voorwaarde dat deze mogelijkheid in de veilingvoorwaarden aan de koper is over-
Mocht uw opdrachtgever dus voornemens
gedragen.
zijn een pand ter veiling te kopen, dan is het raadzaam om vooraf de veilingvoorwaarden op
Indien het gaat om woonruimte kan het beding
te vragen bij de veilingnotaris. Daarin kunt u
slechts worden ingeroepen nadat de voor-
nagaan of de bevoegdheid tot inroeping van
zieningenrechter daartoe op verzoek van de
het huurbeding aan de veilingkoper is overge-
hypotheekhouder verlof heeft verleend. Hierbij
dragen. Hoewel het huurbeding primair tot doel
moet een exploot aan de (onder)huurder
heeft het belang van de hypotheekhouder te
worden overgelegd waarin de voorgenomen
beschermen, heeft uw opdrachtgever ook baat
executie en de inroeping van het huurbeding
bij een juiste en tijdige inroeping. Hiermee
worden aangezegd. Dit exploot mag niet ouder
wordt immers voorkomen dat hij, in plaats van
zijn dan een maand. De voorzieningenrechter
een parel, een kat in de zak heeft gekocht.
verleent het verlof, tenzij het onderpand ook in verhuurde staat kennelijk voldoende opbrengt
Daniël Brand
om de hypotheekhouder(s) te voldoen. Om dat
[email protected]
te beoordelen kan de voorzieningenrechter dus
8
Contact Cornélie Arnouts, T +31 20 795 34 96 –
[email protected] Paul Wanders, T +31 20 795 32 90 –
[email protected] Boekel Amsterdam – Gustav Mahlerplein 2, Postbus 1070 AM, Amsterdam Boekel London – 36 Cornhill, EC3V 3ND, London, Verenigd Koninkrijk www.boekel.com
9
