Inhoud. Voorwoord 5. 1 Introductie: strategische uitdagingen 6. 2 De meerwaarde van vastgoedbeleggingen 8

s t r at e g i s c h e k e u z e s v o o r 2 0 1 1 - 2 0 1 3

B e l e g g i n g s n o ta va s t g o e d en hypotheken

Inhoud Voorwoord

5

1 Introductie: strategische uitdagingen

6

2 De meerwaarde van vastgoedbeleggingen

8

3 Pensioenfondsen: de onderbouwing van hun strategie

20

4 Syntrus Achmea: visie op de productmarkten

28

5 Pensioenfondsen: de invulling van hun strategie

54

6 De ondersteunende rol van Syntrus Achmea

68

Nawoord

72

Over Syntrus Achmea Vastgoed

75

3

4

Syntrus Achmea Beleggingsnota 2011 - 2013

Voorwoord Het moment is meer dan ooit uitdagend De Nederlandse pensioenfondsen staan in het centrum van de belangstelling. En helaas niet altijd in positieve zin. De financiële crisis van de afgelopen tijd hakt er steviger in dan menigeen, de pensioenfondsbestuurders incluis, had verwacht. De financiële gezondheid van pensioenfondsen hangt nauw samen met hun beleggingsbeleid. En dus met de opbouw van de portefeuille. Het gemiddelde Nederlandse pensioenfonds belegt zo´n 8 tot 10% van de totale beleggingsportefeuille in vastgoed. Daarmee is dit deel van de portefeuille naar onze smaak onderwogen. In voorzichtige Asset Liability Managementstudies komen wij uit op een optimaal vastgoedbelang van 20 tot 25%. Dat heeft onder meer te maken met de superieure rendement/ risicokarakteristieken van vastgoedbeleggingen. Daarnaast blijken ook beleggingen in hypothecaire vastgoedfinancieringen bijzonder veel meerwaarde te hebben voor de beleggingsdoelstellingen van pensioenfondsen. Is alle vastgoed dan even goed? De eerlijkheid gebiedt die vraag met ‘nee’ te beantwoorden. De rendementen in de ene sector zijn beter dan in de andere. Maar er liggen wel aantrekkelijke uitdagingen. Zoals in de herontwikkeling van binnensteden. Als woongebieden, maar zeker ook als winkelgebieden. Wanneer investeringen in de stad leiden tot een aantrekkelijker vestigingsklimaat, zowel voor bewoner als voor winkelier, zal daarvan een olievlekwerking uitgaan. Het is een kwestie van durf en visie om eraan te beginnen. Want het moment is meer dan ooit uitdagend. Dat geldt ook voor beleggingen in kantoren, bedrijfsruimten en zorgvastgoed. Het sleutelwoord is ook hier kwaliteit. Kwaliteit die ook staat voor duurzaamheid. Pensioenfondsen kiezen vanuit hun bedrijfsfilosofie al voor Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen. Duurzaamheid is daarvan een onderdeel. Duurzaamheid is ook voor ons als Syntrus Achmea een hard gegeven. Bij onze vastgoedaankopen willen we zelfs op de overheidsregelgeving vooruitlopen. Ook op dat punt is het moment wat ons betreft meer dan ooit uitdagend. Deze beleggingsnota blikt vooruit op de periode 2011-2013 en verder. Een periode die in het teken zal staan van ontegenzeglijk economisch herstel, of dat nu snel of langzamer zal gaan. Een periode ook waarin de omgeving waarin pensioenfondsen opereren, zal veranderen. De kansen voor de toekomst dienen zich vandaag aan. Wij staan klaar om die kansen samen met de pensioenfondsen te verzilveren.

Directie Syntrus Achmea Vastgoed Henk Jagersma George Dröge Oktober 2010

5

1 Introductie: strategische uitdagingen De economie geeft weliswaar signalen van herstel, toch

wil namens de pensioenfondsen graag een initiërende en

zijn de gevolgen van de crisis nog zichtbaar en voelbaar.

intermediërende rol spelen in de ‘meerhoeksverhoudingen’

Ook vastgoedbeleggingen zijn door de crisis geraakt, maar

tussen pensioenfondsen, overheden, corporaties en

deze beleggingscategorie toont zijn stabiliteit ten opzichte

ontwikkelaars.

van andere beleggingscategorieën. Prijzen en aanvangs rendementen van vastgoed zijn nog steeds aantrekkelijk.

Binnenstedelijke herontwikkeling De kracht van de stad zal de komende tijd versterkt moeten

Qua ‘timing’ is de huidige periode dan ook heel uitdagend om

worden. Voor een groot deel door herontwikkeling van de

een meer dan tijdevenredig deel van de meerjarige beleggings-

woningmarkt, maar ook door die van de openbare ruimte en

budgetten naar voren te halen en nu te besteden aan beleggingen

de winkelvoorzieningen. De huidige winkelbeleggingsmarkt

in vastgoed en hypotheken. Dat stimuleert de bouwen

wordt beheerst door strategische heroriëntaties van enkele

vastgoedsector, belangrijke motoren van de economie.

grote beleggers en verminderde financieringsmogelijkheden

Maar vastgoed is ook in de toekomst een goede investering,

van een aantal concurrerende marktpartijen.

mede vanwege de schaarste. Bovendien dekt dat het risico op een forse inflatie doordat doorgaans de huurinkomsten

Voor onze opdrachtgevers biedt deze situatie goede

met de inflatie meegroeien. Juist die huurinkomsten zorgen

mogelijkheden tot een kwalitatief hoogwaardige uitbreiding

voor voorspelbare en relatief hoge kasstromen.

van de winkelportefeuilles. Aantrekkelijke winkelsteden zijn aantrekkelijke binnensteden. Winkelsteden die verleiden tot

Samenwerking

‘een dagje uit’ en niet alleen voor de dagelijkse boodschappen.

In tijden als de huidige is het verstandig strategische

Het beleggingsbeleid van pensioenfondsen sluit daar ook op

samenwerkingsverbanden te zoeken. Bijvoorbeeld om

aan. Syntrus Achmea is deze beleidsrichting al in 2009 en

gebiedsontwikkeling op gang te brengen en om de kracht van

2010 ingeslagen met enkele grote aankooptransacties in

de binnensteden te benutten. Partijen als woningcorporaties

winkelvastgoed.

kunnen daarbij interessante partners worden. Zowel op het gebied van gezamenlijke woningprojectontwikkeling als in de

Kantoren

zin van overdracht van (een deel van) het commerciële deel

Gezien de grote, structurele leegstand op de kantorenmarkt

van de woningvoorraad. Daarnaast bewegen de corporaties

lijkt het een controversiële opmerking, maar onder bepaalde

zich ook op het terrein van het zorgvastgoed: een segment in

voorwaarden blijft ook de kantorenmarkt nog steeds

de markt dat de komende tijd vanwege de vergrijzing in

aantrekkelijk als beleggingsgebied. Afwaarderingen hebben

belang zal toenemen.

immers al fors plaatsgevonden. Onze kantorenbeleggingen zullen zich blijven richten op het

6

Samenwerking schept ook kansen voor pensioenfondsen.

A-segment van de markt. Dit segment is nog steeds

Zij kunnen, veel meer dan corporaties, overheden en banken,

succesvol en zal meer en meer een rol spelen in de

met hun beleggingskracht de zo nodige stimulator van de

multifunctionaliteit en de maatschappelijke oriëntatie van

woningbouw zijn. En daarmee tegelijkertijd - in het licht van

vastgoedlocaties. Ook hier is intensieve en slimme samen-

hun eigen beleggingsdoelstellingen - verder werken aan de

werking met andere vastgoedmarktpartijen aan de orde,

groei van hun vastgoedportefeuille. Syntrus Achmea Vastgoed

waaronder opnieuw overheden.


De kracht van de stad moet versterkt worden

Wij omarmen de oproep van de minister van VROM om

Veel belangrijker voor de toekomst is het om - samen met

ongebreidelde nieuwbouw van kantoren tegen te gaan, zolang

en namens onze beleggers - een kwalitatief goede opbouw

er nog zoveel leegstand is. We onderzoeken ook serieus op

van de beleggingsportefeuille met vastgoed en vastgoed

welke manier verouderde kantoren kunnen worden

financieringen te realiseren, om zo de lange termijndoel

getransformeerd naar andere bestemmingen. Een strakke

stellingen veilig te stellen. Daartoe zullen wij ons blijven

voorwaarde daarbij is wel dat overheden soepeler en

inspannen, zowel in onze beheer- en acquisitietaken, in onze

stimulerender omgaan met regelgeving bij de herbestemming.

beleggingsmarkten en netwerken, als tegenover overheden

Milieubepalingen gaan te veel uit van nieuwbouw en zijn

en andere marktpartijen die wij zullen stimuleren tot

daardoor te rigide.

samenwerking en een proactieve opstelling.

Toekomst Wij hebben kennis genomen van de bevindingen van de commissies Frijns (‘Beleggingsbeleid en Risicobeheer’) en Don (commissie van de parameters). Wij onderschrijven niet alle uitkomsten van beide commissies, maar deze Beleggingsnota is niet de juiste plaats om de argumenten van beide commissies te weerleggen.

Hoofdstuk 1 Introductie: strategische uitdagingen

7

2 De meerwaarde van vastgoedbeleggingen Pensioenfondsen verkeren in een turbulente omgeving, met

rendement/risicokarakteristieken. Zoals figuur 1 laat zien,

een sterk gewijzigd toezicht. Hoe kunnen zij reageren op

heeft Nederlands vastgoed de afgelopen 15 jaar betere

het veranderende denken over risicomanagement en over

rendementen behaald dan aandelen en obligaties. Daardoor

het pensioenstelsel van de toekomst? En ook: hoe staan

is vastgoed een uitstekende toevoeging geweest aan de

deze vragen in relatie tot hun vastgoedbeleggingen?

portefeuille van pensioenfondsen ter afdekking van de lange

Welke plaats nemen deze beleggingen in bij het realiseren

termijnverplichtingen. De rendementsparameters, die in het

van hun strategische doelstellingen op pensioengebied?

Financieel Toetsings Kader voor de toekomstige opbrengsten

Is het belang van vastgoed in de beleggingsportefeuilles

van vastgoed worden gehanteerd, staan echter wel erg ver af

groot genoeg? Draagt vastgoed bij aan een optimale

van deze historische lange termijnrealiteit.

beleggingsportefeuille? Op een aantal van die vragen proberen we in dit hoofdstuk een antwoord te geven.

De omgeving waarin pensioenfondsen opereren, is ingrijpend aan het veranderen. Inspelend op deze veranderingen heeft

De traditionele rol van vastgoed in de beleggingsportefeuille

Syntrus Achmea de rol van vastgoed in de portefeuilles van

Vastgoed maakt van oudsher deel uit van de beleggingsmix

We hebben met behulp van geavanceerde, kwantitatieve

van pensioenfondsen. Vastgoed heeft namelijk uitstekende

methoden uitvoerig onderzocht wat de bijdrage van vastgoed

pensioenfondsen opnieuw tegen het licht gehouden.

Figuur 1: Totaal rendement op vastgoed, aandelen en obligaties (in %) 50

50

40

40

30

30

20

20

10

10

0

0

-10

-10

-20

-20

-30

-30

-40

-40

-50

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Obligaties Aandelen Vastgoed

-50

Bron: IPD, Morgan Stanley Capital International Inc.; JP Morgan GBI (7-10 jaar)

8


Vastgoed combineert een aantal unieke eigenschappen

voor de komende 20 jaar kan zijn aan de optimale strategische portefeuille van pensioenfondsen en welke eigenschappen van vastgoed daarin bepalend zijn.

Figuur 2: Vastgoed: Totaal rendement per eenheid risico (in %) Vastgoed

Finland South Africa Portugal Germany Denmark New Zealand Netherlands Italy Norway Effas bonds Canada Australia USA Spain UK France Sweden Ireland MSCI shares 0,0

Effas bonds MSCI shares

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

Bron: IPD, NACREIF, Bloomberg; bewerking Syntrus Achmea Vastgoed (2010)

Hoofdstuk 2 De meerwaarde van vastgoed

9

Figuur 3: Lange termijn direct rendement van vastgoed (in %) South Africa New Zealand Canada USA Australia Norway Portugal Finland UK Ireland Netherlands Sweden Denmark France Spain Germany

4

5

6

7

8

9

10

Bron: IPD, NACREIF; bewerking Syntrus Achmea Vastgoed (2010)

Unieke eigenschappen Ons onderzoek laat zien dat vastgoed een aantal unieke

• Vastgoed

verbetert het risicoprofiel van de totale

eigenschappen combineert. Deze combinatie maakt dat

beleggingsportefeuille door de geringe samenhang tussen

vastgoed voor pensioenfondsen een waardevolle toevoeging

het verloop van vastgoedrendementen en dat van andere

is aan de strategische beleggingmix. In termen van

beleggingscategorieën. Vastgoed reageert wat rendement-

rendementszekerheid en risicoreductie:

verloop betreft namelijk anders op veranderingen in de economische en maatschappelijke omgeving dan aandelen,

• Vastgoed

combineert hoge rendementen met lage risico’s;

obligaties en andere beleggingscategorieën. Daardoor heeft

vastgoed levert dus veel rendement op per eenheid risico.

vastgoed een stabiliserend effect op zowel de opbrengsten

In de meeste landen heeft vastgoed de afgelopen 20 jaar

als de waarde van de totale beleggingsportefeuille. En dat

een gemiddeld jaarlijks totaalrendement tussen de 7 en 11%

is juist de match die pensioenfondsen zoeken tegenover

laten zien. Bovendien heeft vastgoed in alle onderzochte landen

hun lange termijnpensioenverplichtingen.

meer rendement per eenheid risico opgeleverd dan aandelen en in de meeste landen ook meer dan obligaties, zie figuur 2 op pagina 9.

• Vastgoed

verhoogt het rendement op de totale beleggings-

portefeuille en verlaagt de kans op onderdekking van pensioenfondsen, zowel in nominale als in reële termen.

• Vastgoed

toont in alle landen een hoog en stabiel

inkomsten(cash)rendement. Dat is voor pensioenfondsen

• De

waarde van vastgoed beweegt mee met de waarde van de

een doorslaggevende eigenschap bij het herbalanceren van

pensioenverplichtingen door juist de relatief grote samenhang

de portefeuillesamenstelling en/of het doen van pensioen-

van vastgoedrendementen met het verloop van de inflatie,

uitkeringen. De stabiliteit van de kasstromen dankt vastgoed

vooral op middellange en lange termijn. Van alle hoofd

aan het feit dat daar een portefeuille van contractuele

beleggingscategorieën reageren vastgoedrendementen

huurverplichtingen aan ten grondslag ligt. Als de huurder

aanzienlijk sneller en intensiever dan aandelen- en obligatie

failliet gaat, is er weliswaar geen huurcontract meer, maar

rendementen op inflatieversnellingen. In de meeste landen

blijft het vastgoed overeind. Een nieuw huurcontract levert

zijn huurcontracten namelijk geïndexeerd voor inflatie.

een nieuwe bijdrage aan de stabiliteit van de kasstroom.

10


• Vastgoedbeleggingen

hebben een lange gemiddelde

looptijd (‘duration’) door de onderliggende portefeuille van huurcontracten. Hierdoor beweegt de waarde van vastgoed in belangrijke mate mee met de waarde van de pensioenverplichtingen. Het Financieel Toetsings Kader kent onterecht geen looptijd toe aan vastgoedbeleggingen, waardoor vastgoed, evenals aandelenbeleggingen, geen rol spelen in de beoordeling van de match tussen beleggingen en verplichtingen. • Vastgoed

is een steeds meer transparante beleggings

categorie met goed voorspelbare rendementen. • Vastgoed

is bij uitstek de drager en ‘facilitator’ van

maatschappelijke trends en behoeften. Vastgoed draagt dus aanzienlijk bij aan een goede spreiding binnen de beleggingsportefeuille. Modelberekeningen geven aan dat een aandeel van 20-25% vastgoed binnen de totale beleggingsportefeuille optimaal is wat betreft hoogte en zekerheid van de portefeuilleopbrengsten en beperking van het risico. Dat geldt zowel voor Nederlands vastgoed als voor een mix van internationaal vastgoed. Het is dan ook begrijpelijk dat pensioen fondsen met een relatief hoog percentage vastgoed in de beleggingsmix onder de huidige economische omstandigheden opvallend weinig problemen met de dekkingsgraad ondervinden. Op dit moment ligt bij de meeste Nederlandse pensioenfondsen het percentage vastgoed feitelijk op het te lage niveau van tussen de 9% en 10%. Dat is ons inziens een gemiste kans.

De optimale vorm van vastgoedbeleggingen In de optimale strategische beleggingsportefeuille van een pensioenfonds speelt de vorm waarin in vastgoed wordt belegd een belangrijke rol. Dat kan op een aantal manieren: met directe of indirecte vastgoedbeleggingen, met vastgoedbeleggingen met of zonder ‘leverage’ (gedeeltelijke financiering met vreemd vermogen) en door indirect beleggen via beursgenoteerde vastgoedfondsen. In indirecte vastgoed beleggingen is leverage eerder regel dan uitzondering. De gekozen beleggingsvorm heeft veel invloed op het percentage vastgoed in de optimale beleggingsportefeuille. Het onderscheid tussen direct en indirect vastgoed blijkt daarbij geen rol te spelen. Het gebruik van leverage en/of het beleggen via al dan niet beursgenoteerde fondsen doet dat wel.


11

Leverage Gedeeltelijk financieren met vreemd vermogen voegt vastrentende kenmerken toe aan vastgoed, waardoor op de unieke mix van vastgoedeigenschappen wordt ingeboet. Wanneer meer dan 25% leverage wordt toegepast, loopt het optimale percentage vastgoed in de portefeuille daarom snel terug. Leverage dient daarom bij voorkeur beperkt te blijven tot maximaal 25%. De huisfondsen voor Nederlands vastgoed die Syntrus Achmea beheert, voldoen daaraan en zijn dan ook een uitstekend alternatief voor direct aangehouden vastgoed.

Beursgenoteerde beleggingsfondsen Beursnotering voegt aan vastgoedbeleggingen aandelen kenmerken toe. Daardoor gaat een deel van het zo gewenste, onderscheidende vermogen van direct vastgoed ten opzichte van andere beleggingscategorieën verloren. En heeft toevoeging van vastgoed aan de portefeuille naast aandelen nog slechts een beperkte meerwaarde. Daarbij komt dat beursgenoteerde vastgoedbedrijven ook nog een hoge leverage in de portefeuille toepassen. Hierdoor gaan ook de positieve eigenschappen van direct ‘unleveraged’ vastgoed goeddeels verloren. De huisfondsen van Syntrus Achmea houden deze positieve eigenschappen nu juist wel vast.

De ideale samenstelling van de vastgoedportefeuille is een kwestie van maatwerk Welke optimale vastgoedportefeuille? Bestaat er nu een optimale vastgoedportefeuille, met een unieke mix van eigenschappen die maakt dat vastgoed in de beleggingsportefeuille van pensioenfondsen bijzondere toegevoegde waarde heeft? Die vraag kunnen we beter veranderen in ”welke optimale vastgoedportefeuille kiezen we?” Want uit een interne, kwantitatieve studie blijkt dat een groot aantal onderling sterk verschillende vastgoedportefeuilles toch de gewenste mix van vastgoedeigenschappen kan leveren. In die zin bestaat dé optimale vastgoedportefeuille dus niet.

12


Drie terugkerende elementen

beleggen met hoge leverage. Zie tabel 1.

Bij elke mogelijke vastgoedportefeuille zien we steeds drie

Welke samenstelling van de vastgoedportefeuille uiteindelijk

terugkerende beleggingsvormen c.q. leverageniveaus:

het beste bij een specifiek pensioenfonds past, hangt

vastgoed met weinig tot geen leverage (minder dan 25%

natuurlijk van veel meer factoren af en is een kwestie van

leverage), vastgoed met hoge leverage (50% of meer) en

maatwerk en risicoperceptie van het pensioenfonds.

beursgenoteerd vastgoed. Onze studies wijzen op een - voor een gemiddeld, representatief pensioenfonds - meest optimale combinatie van 75-85% vastgoed met lage leverage,

Tabel 1: Internationale spreiding (in %)

15-25% vastgoed met hoge leverage en 0% beursgenoteerd vastgoed.

Internationale spreiding De optimale combinatie van risico/rendementeigenschappen van vastgoedbeleggingen blijkt op veel internationale

lage leverage

hoge leverage

Nederland

15-25

65-75

Overig Europa

25-35

10-20

Noord-Amerika

12,5-17,5

5-10

Azië

25-35

5-10 Bron: Syntrus Achmea Vastgoed

vastgoedmarkten gerealiseerd te kunnen worden.

vastgoedmarktrisico´s wordt internationale spreiding in de

De strategische waarde van hypothekenbeleggingen

vastgoedportefeuille aanbevolen. Tegenover de lagere risico’s

Niet alleen beleggingen in vastgoedproducten hebben hun

uit hoofde van spreiding staan echter wel andere risico’s,

strategische meerwaarde in een pensioenfondsenportefeuille.

zoals het valutarisico en de risico´s van hoge uitvoeringskosten

In onze visie dragen ook beleggingen in hypotheekleningen bij

van een eventueel lokaal opererende vastgoedbeheerder.

aan een goed gespreide portefeuille. En daarmee aan de

Met name vanuit de optiek van het beheersen van

doelstellingen van een pensioenfonds. Het beleggingsproduct Kiezen voor een internationale strategie door middel van

hypotheken is een vastrentend product, net zoals beleggingen

indirecte beleggingen, dus via vastgoedfondsen, brengt weer

in staatsleningen en bedrijfsobligaties.

het risico met zich mee van hoge leverage in dergelijke fondsen. Buitenlandse vastgoedfondsen met weinig leverage

Beperkt risico

zijn immers schaars en veelal klein van omvang. Dat verhoogt

Beleggen in hypotheken brengt slechts een beperkt risico

de zoeken beheerkosten van de belegger.

met zich mee: een belangrijk kenmerk van deze beleggingscategorie, zie tabel 2 op pagina 14. Dit komt door de stabiele

Buitenlands en Nederlands vastgoed

kasstromen die bestaan uit rente-inkomsten en aflossingen,

In het geval dat uitsluitend belegd wordt in buitenlandse

en door het vastgoed dat als onderpand dient bij een

vastgoedfondsen die niet meer dan 25% leverage toepassen,

hypotheeklening. Bij bedrijfsobligaties (‘credits’) wordt in

(een schaars goed), valt het aandeel van direct Nederlands

het geval van faillissement een verlies geleden omdat de

vastgoed in de totale vastgoedportefeuille volgens onze

balanswaarde kleiner is dan de hoofdsom van de obligaties.

studies fors terug naar 15-25%. Maar wanneer de

Bij hypotheken blijft dit waardeverlies zeer beperkt.

beleggingen worden gedaan in internationale fondsen die

Bovendien is de waarde van het onderliggende vastgoed

meer dan 50% leverage toepassen, dan blijft het aandeel

in de regel hoger dan de (restant) hypotheeksom.

internationaal vastgoed in de optimale vastgoedportefeuille beperkt tot 25-35%. De overige 65-75% wordt in deze

Zowel beleggen in hypotheken als in credits?

situatie ingenomen door beleggingen in Nederlands vastgoed.

Uit onze eigen studies met een Asset Liability Management-

Gegeven deze uitgangspunten, komt volgens onze studies de

model blijkt dat hypothekenbeleggingen een belangrijke

verdeling van de vastgoedportefeuille over Europa (exclusief

bijdrage kunnen leveren aan het bereiken van de doelstellingen

Nederland), Noord-Amerika en Azië uit op de ideale combinatie

van pensioenfondsen. Hypothekenbeleggingen bieden namelijk

van 2:1:2 bij beleggen met lage leverage en 2:1:1 bij

goede spreidingmogelijkheden binnen de vastrentende


13

Tabel 2: Rendement hypotheken en credits (over de periode 2000-2009 in %) Particuliere Hypotheken fonds

Zakelijke Hypotheken Fonds

Europese Credits AAA

Europese Credits AA

Europese Credits A

Europese Credits BAA

Rendement over 10-jaars periode

71,1

73,0

60,9

66,4

58,8

66,9

Gemiddeld rendement per jaar

5,52

5,64

4,87

5,23

4,73

5,26

Risico

4,16

4,21

2,52

4,06

5,90

8,18

Bron: Syntrus Achmea Vastgoed

portefeuille. De toegevoegde waarde is goed te vergelijken met

Spreiding met hypothekenbeleggingen

die van credits (niet-staatsobligaties) met een vergelijkbare

Vooral de samenhang (correlatie) tussen het verloop van de

kwaliteit (rating). In feite zijn hypotheken en credits binnen

rendementen van particuliere en zakelijke hypotheek

beleggingsportefeuilles uitwisselbaar.

beleggingen enerzijds en van andere vastrentende beleggings categorieën anderzijds is belangrijk. Een correlatie kleiner dan

Dat geeft de hypotheekfondsen van Syntrus Achmea toch

100% geeft aan dat er geen volledige samenhang is. Er zijn

een voorsprong op beleggingen in credits, bijvoorbeeld in

dan diversificatievoordelen te behalen, mogelijkheden tot

onderpanden en governance. Het hele proces van het ontwikkelen

risicoreductie dus, wanneer er in een combinatie van beide

en uitvoeren van het beleid in de hypotheekfondsen via de

beleggingsproducten wordt belegd.

verstrekking tot het beheer van de hypotheekleningen is immers

Onze berekeningen laten overduidelijk zien dat risico-

voor de deelnemende beleggers aan onze hypotheekfondsen

spreiding en -reductie ontstaan door aan de vastrentende

transparant en controleerbaar. Dat ligt voor credits, met name

portefeuille beleggingen in hypotheekleningen toe te voegen.

voor de meer complexe producten, wel eens heel anders.

Zo is de samenhang tussen de rendementen van hypotheekbeleggingen en die van gemiddeld tot hoog kwalitatieve

Transparantie Transparantie van beleid en processen is terecht een dominante factor geworden in de relatie tussen onze opdrachtgevers - de pensioenfondsen - en Syntrus Achmea. Daarnaast is toezicht uitgegroeid tot een belangrijk aandachtspunt. Toezichthouder De Nederlandsche Bank (DNB) dwingt pensioenfondsen om voortdurend inzicht en kennis te hebben van de producten waarin zij beleggen. Transparantie, verantwoording afleggen en presteren zijn dus sleutelwoorden geworden in onze relatie met de opdrachtgevers. Een samenwerking die tot uiting komt in een optimale ’grip’ van onze opdrachtgevers op ons vastgoedbeheerproces. We maken met onze opdrachtgevers dienstverleningovereen komsten met afspraken over processen, rapportage, mandaten en resultaten. We leggen over ons beleid verantwoording af aan onder meer een Klantenraad, die mede de procesgang in het bedrijf volgt en daarover adviseert. Daarnaast is er een interne Beleggingscommissie die beleid en beleggingen beoordeelt en die zo is samengesteld dat zij meekijkt ‘door de ogen van de opdrachtgever’. Beleggingsbeleid, beleggingsacties en de beleggingsresultaten worden op basis van een aantal indringende en gedetailleerde rapportages gevolgd en beoordeeld door de Raden van Toezicht van elk van onze elf beleggingsfondsen. Participanten van onze fondsen geven elk jaar hun goedkeuring aan het opereren van deze fondsen en het beheer van Syntrus Achmea. Vanzelfsprekend is er ook de externe accountant met controles op cijfers en processen en thema-audits, zoals de doorlopende kwalificering van onze organisatie voor SAS 70-I en II.

14


bedrijfsobligaties slechts 0 tot 40%, en dat is gunstig voor

economie en vastgoedmarkten, het debiteurenrisico op

hypotheekbeleggingen.

zakelijke hypothekenleningen hoger ligt dan in meer evenwichtige marktsituaties. En hoger dan bij particuliere

De performance van hypothekenbeleggingen

hypothekenbeleggingen.

Zoals reeds gesteld, worden op de verstrekking van hypotheekleningen hoge risicomarges verkregen, hoger dan

De hypothecaire rechten op (goed) vastgoed, gevoegd bij de

past bij het risicoprofiel van deze verstrekkingen. Dankzij die

goede rendementen en de lage risico´s, maken beleggingen

hoge marges, hoger dan op creditbeleggingen, behalen de

in hypothekenleningen tot een belangrijke toegevoegde

hypotheekfondsen van Syntrus Achmea uitstekende

waarde voor de beleggingsportefeuille.

rendementen en een outperformance. Zie tabel 3. De marge op hypotheken volgt bovendien een ander verloop in de tijd

De optimale portefeuille vastrentende waarden zou er volgens

dan de marge op credits. Het feit dat vastgoed dient als

onze modelstudies dan ook als volgt uit kunnen zien.

onderpand voor hypothekenleningen en deze leningen dus

De optimale verhouding tussen beleggingen in particuliere en

meer zekerheden bieden, draagt daar sterk aan bij. Dat neemt

zakelijke hypothekenleningen ligt ongeveer op 1:2.

niet weg dat in het huidige tijdsgewricht van kwetsbare Tabel 3: Optimale portefeuille vastrentende waarden (in %) Hypotheken

Europese Staatsleningen

Europese AAA

Europese AA

Europese A

25-30

20-25

10-15

10-15

5-10

Europese BAA 20-25 Bron: Syntrus Achmea Vastgoed


15

Vastgoed faciliteert maatschappelijke trends en behoeften

kijk op de maatschappelijke betekenis van vastgoed, en al

Pensioenfondsen tonen zich bereid te beleggen in

maatschappelijke trends en behoeften. Maar Syntrus Achmea

Maatschappelijk Verantwoorde Beleggingen, zoals beleggingen

zal zelf, in samenspraak met de opdrachtgevers, invulling

met een positief effect op duurzaamheid. Die bereidheid tot

geven aan deze ontwikkelingen.

helemaal niet naar de precieze verbanden tussen vastgoed en

deze beleggingen doet overigens niets af aan de primaire risico- en rendementdoelstellingen van pensioenfondsen, maar ze moeten daar wel in passen.

Bijdrage aan economie en arbeidsmarkt Beleggen in vastgoed gaat om meer dan alleen rendement en risico. Bij vastgoedbeleggingen gaat ook de maatschappelijke betekenis een steeds grotere rol spelen. Vastgoed levert een veel directere, en directer aanstuurbare, bijdrage aan een gezonde en evenwichtige ontwikkeling van economie en arbeidsmarkt dan obligaties en aandelen. Dat betekent natuurlijk niet dat een positief klimaat op obligatie- en aandelenmarkten niet bevorderlijk zou zijn voor de economische omgeving. De gezamenlijke directe en indirecte bijdrage van de bouwsector, de vastgoedmarkt, het vastgoedbeheer en aanleverende sectoren aan (de groei van) de economie en

Duurzaam vastgoed in de lift

werkgelegenheid schatten wij op zo’n 10%. Tegenwoordig twijfelt bijna niemand in de

Een vernieuwende, maatschappelijke kijk op vastgoed

vastgoedwereld meer aan het belang van

De maatschappelijke impact van vastgoed is voelbaar op veel

niet alleen ‘met aandacht voor energiezuinigheid

meer gebieden dan de meer materiële effecten van vastgoed

en zorg voor het milieu’, maar we richten ons

als belegging. Naar onze mening zal de maatschappelijke

ook op duurzaam vastgoed dat op lange termijn

dimensie van vastgoed steeds meer belangstelling wekken,

aantrekkelijk blijft voor zowel gebruikers als

ook van pensioenfondsen. En daarbij zal het bewustzijn

eigenaren/beleggers. Behalve dat duurzaam

groeien omtrent de wederzijdse versterking van de

vastgoed bijdraagt aan een beter milieu door

maatschappelijke impact van vastgoed en het rendement.

een lagere CO2-uitstoot, zal het daarom op

duurzaamheid. We bedoelen met ‘duurzaam’

termijn ook een hoger rendement opleveren. Bij de maatschappelijke impact van vastgoed valt bijvoorbeeld te denken aan de relatie tussen vastgoed en de vergrijzing:

De vraag naar duurzaam vastgoed neemt toe.

de vergrijzing vraagt om andere woonvormen en voorzieningen.

Zo huurt bijvoorbeeld de Rijksgebouwendienst, de

Nieuwe vastgoedontwikkelingen zullen bijdragen aan de

grootste huurder in de Nederlandse kantorenmarkt,

oplossing voor het dichtslibben van het wegennet en leiden tot

vanaf 2010 alleen nog maar kantoren met een

het verder opwaarderen van het openbaar vervoer. Wat betreft

groen energielabel (A, B of C). Ook binnen andere

onderwijsvernieuwing: upgrading van het onderwijs heeft een

sectoren, zoals de financiële dienstverlening,

duidelijke relatie met studentenhuisvesting. Vastgoed ten slotte

is er een groeiende vraag naar duurzame huis-

heeft een nauwe relatie met duurzaamheid: duurzaamheids

vesting. Institutionele beleggers vinden het dan

toepassingen beklijven en renderen vooral in vastgoed, een van

ook belangrijk dat er aandacht wordt besteed

de grootste CO2-uitstoters.

aan duurzaamheid bij vastgoedbeleggingen.

Er is nog weinig onderzoek gedaan naar deze vernieuwende

16



17

Vastgoed levert een directe bijdrage aan een gezonde economie en arbeidsmarkt

3 Pensioenfondsen: de onderbouwing van hun strategie In dit hoofdstuk schetsen we eerst de economische

De lagere versnelling van de wereldeconomie zorgt er ook

ontwikkeling op de korte en lange termijn. Die heeft immers

voor dat de dreiging van inflatie voorlopig ver weg is, in elk

invloed op de productmarkten waarop Syntrus Achmea ten

geval tot na 2012. Het monetair beleid van de meeste landen

behoeve van de pensioenfondsen belegt: de markten voor

zal voorlopig ruim blijven. In 2010 daalt de lange rente over

direct vastgoed, de drie continentale markten voor indirect

het algemeen, met uitzondering van landen die hoge

vastgoed en de hypothekenmarkten. Vervolgens geven we

risicopremies opgelegd krijgen door de markt. Pas wanneer

in hoofdstuk 4 onze visie op die verschillende beleggings

het economisch herstel in 2012 in de lift komt, zullen inflatie

productmarkten.

en rente vanaf 2013 gaan oplopen.

De economische ontwikkeling op korte en lange termijn

In opkomende economieën staan de zaken er rooskleuriger

In 2010 is de wereldeconomie weer enigszins opgekrabbeld,

verschillende regeringen. Bovendien wordt de economische

maar de niveaus van vóór de recessie van 2008-2009 zijn

groei in landen als China en India maar voor een deel

nog niet in zicht. Voor de periode 2011-2013 wordt een verder

geconsumeerd op de binnenlandse markt en wordt de groei

herstel verwacht, maar de wereldeconomie zal gemiddeld

dus vooral gedragen door investeringen in productiecapaciteit.

minder groeien dan voor de grote recessie. Overheden hebben

Mede daardoor blijft de inflatie in de ontwikkelde economieën

met allerlei stimuleringsmaatregelen de haperende wereld-

laag. In de opkomende economieën is er wel kans op inflatie.

voor dankzij de export en het stimuleringsbeleid van de

economie weer aan de praat gekregen; daarmee is echter tegelijkertijd het schuldenprobleem groter geworden. Nationale

Nederland

overheden hebben bovendien ingegrepen in de internationale financiële wereld. Het basisprobleem, i.c. overfinanciering met

Economische vooruitzichten: broos herstel tot

slechte leningen, is daarmee niet verdwenen, maar voor een

eind 2011

deel overgegaan in de handen van nationale overheden.

Ook Nederland klimt langzaam uit het diepe dal van 2009, dankzij de stimuleringsmaatregelen van de overheid en het

Het afbouwen van die schuldenberg, ‘de-leveraging’, beperkt

herstel van de wereldhandel. Maar het herstel in ons land is

de ruimte van overheden, bedrijven en consumenten voor

broos en de onzekerheden zijn groot. In de tweede helft van

bestedingen en investeringen. Dat zal de economische groei

2011 wint de economie niettemin verder aan kracht, vooral

de komende jaren beperken. Als in de loop van 2010 de

door het aantrekken van de export. Vanaf 2012 gaan ook de

effecten van de overheidsstimulering uitgewerkt raken,

consumentenbestedingen doortikken en zullen we een

schakelt de economie terug naar een lagere versnelling.

versnelling zien in het economisch herstel. Tegelijkertijd zullen

Doorzettend herstel van de economische groei zal dan vooral

ook inflatie en lange rente langzaam oplopen, zoals te zien is

moeten komen van de groei van de wereldhandel, c.q. van de economische groei in de opkomende economieën in Azië. Die zijn echter op dit moment nog te klein om als motor te fungeren voor de wereldeconomie. Pas met het aantrekken van de binnenlandse vraag in de V.S. in 2012 krijgt het economisch herstel wereldwijd meer vaart.

20

Lagere versnelling wereldeconomie houdt inflatie op afstand Syntrus Achmea Beleggingsnota 2011 - 2013

in onderstaande ramingen. Deze cijfers houden overigens nog

oplopen tot boven de 5%. De werkgelegenheid zal in deze

geen rekening met bezuinigingen door een nieuwe regering.

periode per saldo nog nauwelijks groeien.

De Nederlandse economie: een vooruitblik tot 2020

Al met al ziet de economie er voor de komende periode wat

Het ziet ernaar uit dat de Nederlandse economie in de periode

minder rooskleurig uit dan we in de achterliggende twintig

2014-2020 een bescheiden economische groei tegemoet kan

jaar gewend waren. We moeten voor de periode 2014-2020

zien van gemiddeld 1,75%. Belangrijkste oorzaken zijn de

dan ook rekenen met iets lagere rendementen op vastgoed-

aantrekkende wereldhandel en een langzaam herstel van de

beleggingen dan de afgelopen twintig jaar.

consumentenbestedingen. Ook de lange rente zal langzaam Tabel 4: Economie Nederland (in %) 2009

2010

2011

2012

2013

2014-2020

Groei bruto binnenlands product

-4,0

1¼

1¾

2

2½

1¾

Inflatie

1,2

1½

2

1¾

2

2¼

Lange rente

3,7

3½

4¼

4½

4½

5

Groei consumentenbestedingen

-2,4

¼

¼

1¼

1¼

1¾

Relevante wereldhandel

-12,7

7½

5¼

6

8

4½

Groei werkgelegenheid

-2,8

-2

-1

-¼

¼

0

Bron: CPB, Centraal Economisch plan 2010, Economische Verkenningen 2011-2015 en Vier Vergezichten op Nederland tot 2040

Hoofdstuk 3 Pensioenfondsen: de onderbouwing van hun strategie

21

Vastgoedmarkten: eerst stabilisatie en daarna

waardestijging. De invloed van inflatie is precies tegenover

geleidelijk herstel

gesteld: een beperkte bijdrage tot en met 2012, maar vanaf

De economische omgeving bepaalt voor een belangrijk deel

2013 draagt de oplopende inflatie steeds meer bij aan de

het rendement op vastgoedmarkten. In de periode 2011-2013

waardegroei van vastgoed in Nederland. Dat compenseert

levert de langzaam aantrekkende economische groei een

een groot deel van het negatieve rente-effect.

belangrijke bijdrage aan het herstel van de waardegroei van vastgoed. De lange rente, de belangrijkste drijvende factor

We kunnen dan ook de volgende prognose maken voor

achter de waardegroei van vastgoed, blijft de komende jaren

vastgoed in Nederland. Na de afwaarderingen in 2008 en

in Nederland op een laag niveau en dat is in principe goed

2009 stabiliseren de vastgoedmarkten in Nederland zich in de

nieuws voor (de financiering van) vastgoed.

tweede helft van 2010. Vanaf 2011 treedt een voorzichtige verbetering op, die in 2012 en 2013 aan kracht wint. Voor de

Op de wat langere termijn zal de verwachte stijging van de

periode 2014-2020 worden rendementen verwacht die gemiddeld

lange rente een dempende factor worden voor de

iets boven de 7% uitkomen, met uitzondering van kantoren.

Figuur 4: Totaal rendementen Nederland bij voorzichtig herstel (in %) 20

bedrijfsruimten prognose

18 16

kantoren prognose

14

woningen prognose

12 10

winkels prognose

8 6 4 2 0 -2 -4

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Bron: IPD, Syntrus Achmea Vastgoed

Tabel 5: Rendementen en herwaarderingen Nederlands vastgoed t/m 2020 (in %) totaalrendementen

herwaarderingen

2009

2010

2011

2012

2013

2014-2020

2009

2010

2011

2012

2013

2014-2020

winkels

2,4

6,00

8,25

9,00

9,50

7,20

-3,6

-0,50

1,75

2,50

3,00

0,90

woningen

-2,2

4,50

6,00

7,75

9,00

7,10

-5,8

0,00

1,50

3,25

4,50

2,90

kantoren

-0,2

5,25

6,50

7,75

8,50

5,60

-6,8

-2,00

-0,75

0,50

1,25

-1,30

bedrijfshallen

-0,3

5,50

7,25

8,50

9,25

7,00

-7,4

-2,50

-0,75

0,50

1,25

-1,10

Bron: Syntrus Achmea Vastgoed

22


In de tabel ‘Rendementen en herwaarderingen Nederlands

Europa

vastgoed t/m 2020’ wordt duidelijk dat we de eerstkomende jaren de meeste waardeverhoging zullen zien bij woningen

Economische vooruitzichten: herstel in twee snelheden

winkelbeleggingen. Bij woningen heeft dat te maken met de

tot 2013

productieachterstand die de woningmarkt tijdens de crisis

Het economische beeld van Europa is gemengd. Terwijl in de

heeft opgelopen.

rest van de wereld de economie opkrabbelt, blijft Europa achter.

Voor winkels tonen institutionele beleggers, mede in het licht

De hoop dat overheidsstimulering tot herstel van de binnen-

van de beleggingsprestaties van deze sector in de laatste jaren,

landse vraag in de Europese Unie zou leiden, is vervlogen.

een aanhoudend grote belangstelling. Het structurele overschot

Hoog opgelopen overheidstekorten nopen veel landen tot

in de kantorensector heeft geleid tot de snelste stijging van

ingrijpende bezuinigingen. Die zullen de ruimte voor groei van

het aanvangsrendement van de vier genoemde sectoren.

bestedingen en investeringen de komende jaren drastisch inperken. De kredietverlening aan bedrijven en particulieren

Herwaarderingen van vastgoed zijn zeer gevoelig voor

blijft moeizaam. Overcapaciteit in de economieën en

veranderingen in de rente. Indien de lange rente gemiddeld

oplopende werkloosheid houden de inflatie en de rente de

10 basispunten lager uitkomt dan voorzien, zullen de

komende twee à drie jaar laag.

herwaarderingen gemiddeld 0,15 tot 0,20% hoger uitkomen.

Tabel 6: Economie Europa (in %) 2009

2010

2011

2012

2013

2014-2020


-4,0

1,0

0,7

1,8

2,0

1,8

Inflatie

0,6

1,1

0,4

1,6

1,9

2,2

Lange rente

3,6

3,5

3,9

4,4

4,6

4,7


-1,2

0,5

0,4

1,7

1,8

1,7

Groei wereldhandel

-12,0

7,0

4,0

6,0

8,0

4,5


-1,8

-0,6

0,6

1,0

1,2

1,0

Bron: Capital Economics, OECD, Consensus Forecast


23

Achter deze cijfers ligt wel een Europa van twee economische

daling van aanvangsrendementen zal zich voortzetten. In die

snelheden. In Noordwest Europa en in de meeste opkomende

landen kunnen we dus uitgaan van opwaarderingen, zij het met

economieën in het midden en oosten zijn staatsschulden

gemiddeld lagere percentages dan in de afgelopen twintig jaar.

redelijk onder controle of binnen afzienbare tijd onder controle te brengen. Vanaf de tweede helft van 2011 wint het herstel

In de Mediterrane landen en op de Britse Eilanden zullen de

van de economie daardoor aan kracht en komt er ook meer

huurdalingen dit jaar gemiddeld groter zijn en ook het beeld

ruimte voor de binnenlandse bestedingen om aan te trekken.

bepalen in 2011. Onder invloed van de stijgende lange rente

Rente en inflatie zullen langzaam oplopen.

zullen aanvangsrendementen nog kunnen oplopen, al zal het tempo van land tot land verschillen. Al met al zijn de

Aan de andere kant staan de Mediterrane landen, Ierland en

vooruitzichten voor vastgoed in deze landen somber.

in mindere mate het Verenigd Koninkrijk, voor ingrijpende hervormingen in de overheidsfinanciën en de economie.

Noord-Amerika

Daarnaast leggen de financiële markten aan deze landen een hogere rente op. De remmende invloed daarvan op de

Economische verwachtingen: stevig herstel vanaf

binnenlandse bestedingen en de economische groei zal tot na

tweede helft 2011

2013 voortduren.

Noord-Amerika staat er over het algemeen genomen beter voor dan Europa. Het economische herstel wordt dit jaar

24

Europese vastgoedmarkten: tussen bescheiden groei

vooral gedragen door de enorme stimuleringsmaatregelen

en sombere verwachtingen

van de Amerikaanse overheid. Wanneer die maatregelen in

We vinden dit verdeelde Europa ook terug in de vastgoed-

2011 uitgewerkt raken, zal de economie tijdelijk naar een

markten. In Noordwest Europa en de opkomende Europese

lagere versnelling terugschakelen. De daling in de werk

economieën zal 2010 gekenmerkt worden door zich

gelegenheid zal pas volgend jaar stoppen. Dat heeft zijn

stabiliserende huurmarkten en, in vergelijking met voorgaande

weerslag op het consumentenvertrouwen, dat maar niet echt

jaren, bescheiden afwaarderingen. Vanaf 2011 mogen we

wil toenemen. Dalende werkgelegenheid en onbenutte

rekenen op voorzichtige groei in markthuren en de bescheiden

capaciteit in de industrie houden de inflatie tot 2012 op een


Inflatie tot 2012 op een laag niveau

hand. Al met al moeten we voor de komende jaren rekening houden met een vrij vlakke waardeontwikkeling, waarbij de positieve effecten van huurgroei en de negatieve effecten van oplopende aanvangsrendementen elkaar min of meer in evenwicht houden.

Azië Economische vooruitzichten: wisselvallig De economieën in Azië verschillen zozeer dat het niet mogelijk is één beeld te schetsen. In de ontwikkelde economieën groeien de consumentenbestedingen niet al te hard. Oorzaak is de combinatie van oplopende fiscale druk en afbouw van de schuldenpositie van huishoudens en bedrijven. laag niveau. Vanaf de tweede helft van 2011 zal de

Een land als Japan krijgt de komende jaren weer te maken

aantrekkende wereldhandel in Noord-Amerika zorgen voor

met het deflatiespook. Daar neemt het risico van een

een stevige opvoering van de economische groei. Wel zullen

hernieuwde recessie na 2011 dan ook toe.

inflatie en lange rente dan snel oplopen. De economische groei in Azië wordt vooral geleid door de Vastgoed: vlakke waardeontwikkeling

indrukwekkende prestaties van China. De groei gaat gepaard

Na de forse afwaarderingen in 2009 is 2010 een overgangs-

met enige inflatoire druk, maar de meeste economische groei

jaar. Dankzij het economische herstel zijn de huurdalingen tot

is gerelateerd aan uitbreidingsinvesteringen in de productie-

stilstand gekomen en zijn de aanvangsrendementen gedaald.

capaciteit. Dit dempt de inflatoire druk.

Echte ruimte voor huurgroei ontstaat pas in de tweede helft van 2011, wanneer het economische herstel aan vaart wint. Gezien de snelle stijging van de lange rente moet de komende jaren niet gerekend worden op een verdere daling van de aanvangsrendementen; stijgingen liggen meer voor de

Tabel 7: Economie Noord Amerika (in %) 2009

2010

2011

2012

2013

2014-2020


-2,4

3,0

1,5

3,4

3,2

2,6

Inflatie

-0,2

1,6

0,6

2,2

2,2

2,3

Lange rente

3,8

4,1

4,6

5,1

5,2

5,4


-0,5

2,0

1,3

2,7

2,6

2,4

Groei wereldhandel

-12,0

7,0

4,0

6,0

8,0

4,5


-3,6

-0,3

0,6

1,3

1,2

1,0

Bron: Capital Economics, OECD, Consensus Forecast


25

Doorzettend herstel moet vooral komen van groei van de wereldhandel

4 Syntrus Achmea: visie op de productmarkten De markten waarop Syntrus Achmea zich concentreert,

en een minder snelle daling van de woningprijzen. Toch laat

zijn de beleggingsmarkten in vastgoed en hypotheken.

die prijsontwikkeling in 2010 nog steeds een grillig verloop

Welke markten zijn voor onze klanten, de pensioenfondsen,

zien. Het prijsniveau van voor de recessie is nog niet bereikt.

momenteel de meest aantrekkelijke en waarom?

Er zijn overigens wel verschillen per regio en soort woning.

Welke kansen liggen er, mede gezien zowel het nationale

Belangrijk voor de woningmarkt is dat het vertrouwen van de

als het internationale politieke en financieel-economische

consumenten aan het terugkeren is, waarmee ook het waarde-

klimaat? Welke invloed kan bijvoorbeeld het afschaffen van

behoud van woningen wordt veiliggesteld. Meer consumenten

de hypotheekrenteaftrek hebben? Of de dynamisering van

durven weer te kopen en de prijzen in de meer courante

het duurdere deel van de huurwoningmarkt? Welke ontwikke-

segmenten zijn minder weggezakt dan velen verwachtten.

lingen staan ons in de andere deelmarkten van het vastgoed te wachten? En hoe staan de internationale markten ervoor?

Toch lijkt het nog te vroeg om te spreken van een doorzettend herstel, aangezien veel kopers en verkopers nog steeds onzeker

Woningen en grondposities

zijn over het voorgenomen fiscale overheidsbeleid en de

Marktanalyse

huidige marktomstandigheden. Daardoor opereren ze zeer

De eerste tekenen van herstel van de Nederlandse woning-

behoedzaam.

markt waren vorig jaar al zichtbaar: meer verkooptransacties

Figuur 5: Prijsindex bestaande koopwoningen (2005 = 100) 115

110

105

100

95

2005 2006 2006 april 2006 juni 2006 2006 2006 2007 2007 april 2007 juni 2007 2007 2007 2008 2008 april 2008 juni 2008 2008 2008 2009 2009 2009 mei 2009 juli 2009 2009 2010 2010 2010 mei 2010 juli

90

Bron: CBS (2010)

28


Kopers en verkopers opereren behoedzaam

Huurwoningen

nog met ca. 100.000 nieuwe woningen per jaar. In werkelijk-

Doordat de koopwoningenmarkt nog niet volledig hersteld is,

heid zullen er in 2010 waarschijnlijk slechts ca. 55.000

zijn er steeds meer huishoudens die de voorkeur geven aan

woningen worden opgeleverd en voor 2011 wordt rekening

een huurwoning. Sommigen zijn afwachtend en onzeker over

gehouden met ca. 43.000 woningen. Pas vanaf 2012 zal er

de ontwikkeling van de koopprijzen en de toekomst van de

weer sprake zijn van een licht groeiende nieuwbouwproductie.

hypotheekrenteaftrek. Anderen willen eerst hun huis

Het lagere bouwtempo en de daardoor aanhoudende schaarste

verkopen, voordat ze een nieuw kopen en huren een huis in

aan woningen zal in ieder geval tot en met 2013 weer een

de overbruggingsperiode. Toch is er een trend te bespeuren dat

structurele prijsstijging veroorzaken, zij het in een gematigder

vooral de afzet van dure huurwoningen in het algemeen minder

tempo dan in de periode voor de economische recessie.

goed verloopt. De vraag naar fraaie producten concentreert zich op de meer schaarse lokale woningmarkten. Naarmate

Veel zal dus afhangen van het al dan niet afschaffen van de

de huurprijs hoger is, zijn consumenten eerder geneigd om te

hypotheekrenteaftrek en de liberalisering van de huurmarkt.

kopen en zien ze huren als het mislopen van vermogensopbouw.

Ook de effecten van eventuele bezuinigingsmaatregelen van

Het middeldure huursegment staat er hierdoor een stuk beter

een nieuw kabinet zijn nog niet duidelijk. Bijna alle politieke

voor en ondervindt minder afzetproblemen.

partijen willen meer huurverhogingen mogelijk maken, gecombineerd met een inperking van de hypotheekrenteaftrek.

Visie en vooruitzichten

In elk geval zullen maatregelen op de Nederlandse woning-

De nieuwbouwproductie reageerde begin 2010 voor het eerst

markt complexe gevolgen hebben voor het aanvangsrendement

op de crisis met een flinke daling van het aantal opgeleverde

van woningbeleggingen. Beperking van de hypotheekrente

woningen ten opzichte van het vorige jaar. Voor de komende

aftrek zal de taxatiewaarde op uitpondwaarde mogelijk met

tijd zien wij voor de woningmarkt zowel kwantitatief als

circa 10% verlagen en het bruto aanvangsrendement

kwalitatief een blijvende schaarste. Vorige kabinetten rekenden

verhogen. Daarnaast zullen ingrepen in het huurregime leiden

Hoofdstuk 4 Syntrus Achmea: visie op de productmarkten

29

tot gemiddeld hogere huren, vooral in het niet-geliberaliseerde

Winkels

deel van de markt. Dit heeft een positieve invloed op het bruto Marktanalyse

aanvangsrendement in dat marktsegment.

De Nederlandse detailhandel laat sinds medio 2010 weer Op dit moment geldt in Nederland een bruto aanvangsrendement

voorzichtig positieve omzetgroeicijfers zien. Dat komt door het

voor woningen van circa 4,5 tot 5%. Een waardedaling van

toegenomen consumentenvertrouwen en het weer beschik-

woningen met 10% zal het bruto aanvangsrendement doen

bare krediet. Maar het herstel is broos en gaat gepaard met

stijgen naar circa 5,3-5,4%. Als de huren door de liberalisering

veel onzekerheden. Niettemin is de totale winkelleegstand in

extra zouden stijgen, dan zou dit een neerwaarts effect

2009 en 2010 verder toegenomen. Wel is de vraag naar

hebben op het aanvangsrendement, maar niet genoeg om

winkelruimte op top-retaillocaties nog steeds groot, maar de

weer op het niveau van 5% uit te komen.

B- en C-winkellocaties, meestal gesitueerd in de aanloop straten, ondervinden steeds meer exploitatieproblemen.

Doorrekening van verwachte hervormingen op de woningmarkt

Ondanks dat het totale beleggingsvolume in winkelvastgoed in

duiden dus niet op een daling van het aanvangsrendement,

2009 bijna 30% lager lag dan in 2008, vormde het wel 35% van

eerder op een stijging. Mochten deze ingrepen niet plaats-

het totale beleggingsvolume in commercieel vastgoed. Het aan-

vinden, dan zal door een gestage groei van de woningprijzen

deel winkelbeleggingen ligt daarmee boven dat van kantoren, dat

het bruto aanvangsrendement tot 2013 dalen tot onder de 5%.

historisch gezien de meeste belangstelling van beleggers geniet. Zowel particuliere als institutionele beleggers zijn voortdurend op zoek naar kwalitatief hoogwaardig winkelvastgoed. Dat

Hervormingen op de woningmarkt leiden niet tot een daling van het aanvangsrendement

heeft de aanvangsrendementen sinds het begin van 2010 weer onder druk gezet. In het algemeen zijn de huurprijzen van winkelunits in 2009 nog licht gestegen en in de eerste helft van 2010 gestabiliseerd.

Figuur 6: Huurgroei winkels en groei van detailhandelsomzetten (in %) 4,0

10

3,5

8

3,0

6

2,5

4

2,0

2

1,5

0

1,0

-2

0,5

-4

Huurgroei (l-as) Detailhandelsomzetten (r-as)

0,0

-6 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Bron: IPD, CBS. Groei detailhandelsomzetten 2 kwartalen vertraagd

30


Blijvend hoge vraag naar hoogwaardig winkelvastgoed

Visie en vooruitzichten Winkelbeleggingen zijn vooral afhankelijk van consumentenbestedingen. Die zullen de komende jaren wel groeien, maar vooralsnog bescheiden. Die situatie zal tot en met 2013 voortduren. Daarna zal de groei in bestedingen versnellen. Toch verwachten we dat het aantal retailers dat niet meer aan

De belangstelling van beleggers voor kwalitatief hoogwaardig

de huurverplichtingen kan voldoen, nog kan toenemen.

winkelvastgoed blijft ook de komende periode groot.

Terwijl winkelgebruikers meer belangstelling zullen krijgen

Ook beleggers zullen de komende periode een aanhoudend

voor goede locaties en daar de vraag naar ruimte dus verder

grote belangstelling tonen voor kwalitatief hoogwaardig

zal toenemen, zal op de minder goede locaties de leegstand

winkelvastgoed. Het aanbod binnen dit segment zal bij de

verder oplopen. De verwachting is wel dat in 2013 de

vraag achterblijven, waardoor de aanvangsrendementen ook

leegstand zich ook op deze locaties geleidelijk zal stabiliseren,

in 2010 en 2011 verder zullen aanscherpen, i.c. onder druk

zo niet zal afnemen.

komen te staan. Uiteindelijk zal de blijvend hoge vraag naar hoogwaardig winkelvastgoed zorgen voor een blijvende

Het verschil tussen goed, hoogwaardig winkelvastgoed en

schaarste binnen dit segment. De beleggingsdruk blijft in het

winkelvastgoed van mindere kwaliteit zal de komende periode

hogere winkelsegment dus volop aanwezig, bij opnieuw

steeds groter worden. Het zijn de grote, financieel gezonde

dalende aanvangsrendementen. Een rendementsontwikkeling

Nederlandse retailers en de internationale retailers die nog

die op enig moment ook weer zal overslaan naar aanloop

steeds op zoek zijn naar goede expansiemogelijkheden.

straten en minder hoog gekwalificeerd winkelvastgoed.

Retailers die in zwaar weer verkeren, zullen naar verwachting steeds vaker gedwongen plaats moeten maken voor degelijker partijen.

Figuur 7: Bruto aanvangsrendement winkels (%) 8 7 6 5 4 3 2 1

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

Bron: ROZ/IPD, bewerking Syntrus Achmea Vastgoed (2010)


31

Het functioneren van de Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt functioneert niet optimaal. Veel overheidsgeld wordt inefficiënt verdeeld, huishoudens stromen onvoldoende door en woningen blijven schaars. Wel is er stilaan een consensus ontstaan over een gelijke aanpak van de huur- en koopwoningenmarkt. Politieke en marktpartijen zijn het erover eens dat er tussen de aankondiging en de daadwerkelijke invoering van maatregelen een overbruggingsperiode moet zitten om schokeffecten tegen te gaan. Van de 2,4 miljoen corporatiewoningen in Nederland worden er 1,4 miljoen bewoond door huishoudens die op basis van hun huidige inkomen niet (meer) voor een goedkope sociale huurwoning in aanmerking zouden komen (het zogeheten scheefwonen). Om dat tegen te gaan, zou er een frequente inkomenstoets moeten plaatsvinden. Het liberaliseren van de overige huren zal de doorstroming bevorderen. De helft van de huurprijs zou dan bepaald moeten worden op basis van de onderliggende WOZ-waarde van de woning; hiermee worden de woonvoorkeuren van consumenten een belangrijk onderdeel van de huurprijsvorming. De andere helft zou op basis van WWS-punten (Woning Waardering Stelsel) bepaald moeten worden, waardoor ook het kwaliteitsaspect van de woning wordt meegenomen. Liberalisering van de huur zal leiden tot een beter functionerende woningmarkt en een beter gebruik van de beschikbare middelen. De beperking van de hypotheekrenteaftrek is de natuurlijke tegenhanger op de woningenmarkt van huurliberalisering. De hypotheekrenteaftrek zorgt voor een bepaalde meerwaarde van de woning die wegvalt als de aftrek wordt afgeschaft. Het fiscale voordeel zorgt ervoor dat consumenten over het algemeen de voorkeur geven aan een koopwoning boven een huurwoning. Geliberaliseerde huurwoningen, met name in het dure huursegment, leggen het daardoor meestal af tegen koopwoningen. Voor pensioenfondsen is de geliberaliseerde huurwoningenmarkt een belangrijk beleggingsgebied. Een gebied dat wordt gemangeld tussen een overdaad aan gereguleerde huurwoningen aan de ene kant en gesubsidieerde koopwoningen aan de andere kant. Voor de beleggingsruimte van pensioenfondsen zal het goed zijn als er meer ruimte ontstaat door beperking van de hypotheekrenteaftrek en het toepassen van huurliberalisatie.

32


Focus op gebiedsontwikkeling Nederland verandert. Demografische, technologische, economische en maatschappelijke ontwikkelingen zorgen voor een verandering van de huisvestingsvraag van vastgoedgebruikers. Door het beperkt beschikbare grondoppervlak wordt er grote druk uitgeoefend op het bestaande bebouwde gebied. De toekomstige bouwopgave is hierdoor voornamelijk gelegen in de aanpassing van de bestaande voorraad om zo het nog bestaande natuurlijk landschap zo veel mogelijk te behouden. Dit betekent verdichten (uitbreidingsvraag) en verjongen (vervangingsvraag) en tegelijkertijd verduurzamen van de gebouwenvoorraad waar de vraag toeneemt, en verdunnen (krimp) en verjongen waar de vraag afneemt. Gebiedsontwikkelingen zijn vaak grote, logge en soms onoverzienbare trajecten met bijbehorende risico’s. Hiervan zijn de afgelopen jaren verschillende voorbeelden de revue gepasseerd: de Binckhorst in Den Haag, het stationsgebied in Utrecht, maar ook de Zuidas in Amsterdam. Projecten met deze omvang en complexiteit lopen snel onverwachte vertraging op door lange en complexe procedures. Nederland heeft een krachtig verleden wat betreft planning van de ruimtelijke ordening. Teveel regels zorgen nu echter voor vastlopende (gebieds-)ontwikkelingen. De Tweede Kamer heeft ter verbetering van procedures en doorlooptijden in 2008 de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangenomen. Deze zorgt voor een halvering van de bestemmingsplanprocedures en is overzichtelijker, leesbaarder en eenvoudiger. Daarnaast is de Crisis- en herstelwet ingevoerd om binnenstedelijke (her)ontwikkelingen met tijdelijke en permanente maatregelen te versnellen en te vereenvoudigen. Maar ook om werkgelegenheid te creëren, duurzaamheid te verwezenlijken en de economische structuur van Nederland te versterken. De binnenstedelijke herontwikkeling- en vernieuwingsopgave wordt gestuurd door een bovenliggend maatschappelijk belang: kwaliteit en bruikbaarheid van de gebouwenvoorraad. Dit vraagt enerzijds om actieve deelname vanuit alle betrokken partijen en anderzijds om veel kennis, ervaring, visie en beleid. Daarnaast zal de verandering in de omgeving invloed hebben op de bestaande infrastructuur. De verschillende vervoersstromen (voetgangers, fietsers, auto’s en openbaar vervoer) zullen goed op elkaar afgestemd moeten worden. Diversiteit is voor Nederland van groot belang. Dit betekent afwisseling tussen dorpen en steden en onderscheid tussen buitenwijken en stadscentra. Niet alleen in dichtheid van gebouwen maar ook in diversiteit van functies. Voor pensioenfondsen ontstaat hier een kans om als belegger en/of financier in te stappen als partner in gebiedsontwikkeling. Door deel te nemen in gebiedsontwikkeling, investeren ze in duurzame huisvesting voor de toekomst. Hierdoor dragen ze bij aan de maatschappelijke doelen: verjonging van de gebouwenvoorraad en het stimuleren van de bouw, ‘de motor van de economie’. Participeren in gebiedsontwikkeling betekent voor de pensioenbelegger meedenken en beslissen tijdens de initiatieffase van projecten. Een gevolg hiervan is dat er beter, actiever en met visie en beleid geacquireerd en belegd kan worden in vastgoed. Resulterend in reductie van het risico en verhoging van het rendement. Beleggen in vastgoed en vastgoedfinancieringen zal zo nog krachtiger kunnen concurreren met het risico-rendementsprofiel van andere beleggings categorieën.


33

Figuur 8: Huurgroei kantoren en groei kantoorwerkgelegenheid (in %) 3

9

Huurgroei (l-as)

2

6

Groei kantoorwerkgelegenheid (r-as)

1

3

0

0

-1

-3

-2

-6

-3

-9 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Bron: IPD, CBS. Groei kantoorwerkgelegenheid 4 kwartalen vertraagd

Kantoren

langere termijn een lichte, trendmatige krimp in de werkgelegenheid te wachten. Die wordt dan weer een

Marktanalyse

beperkende factor in de waardeontwikkeling van vastgoed,

De Nederlandse kantorenmarkt staat sinds 2008 onder zware

en meer in het bijzonder in de kantorensector.

druk, met afnemende opnamecijfers, een oplopend aanbod en een toenemende leegstand. Het eerste aarzelende herstel

De tweedeling op de kantorenmarkt zal ervoor zorgen dat

heeft plaatsgevonden vanaf eind 2009, met name in eerste

aanvangsrendementen in 2011 op A-locaties verder zullen

klas vastgoed. Daardoor hebben aanvangsrendementen in dit

dalen en op B- en C-locaties verder zullen stijgen.

segment al weer een lichte daling laten zien.

Algemeen kunnen we stellen dat op totaal marktniveau, dus over alle typen locaties en objecten, aanvangsrendementen

Ten opzichte van de periode van voor de recessie maken de

pas gedurende 2012 zullen gaan dalen. Een licht dalende

beleggingen in kantoren in 2009 en 2010 een kleiner deel uit

trend die tot en met 2014 zal voortduren.

van de totale beleggingsportefeuille van pensioenfondsen in

In 2010 hebben de financieringmogelijkheden zich hersteld,

vastgoed. Beleggers hebben zich dan ook meer gericht op

wat een toenemend beleggingsvolume ondersteunt.

winkelvastgoed. Het aandeel van buitenlandse beleggers in

Toch zullen de aanvangsrendementen niet op het niveau

het beleggingsvolume is de afgelopen tijd laag geweest,

komen van de periode voor de crisis.

maar sinds dit jaar zijn enkele buitenlandse partijen weer actief op de Nederlandse kantorenmarkt.

Afwaarderingen op kantorenvastgoed vinden al plaats sinds het derde kwartaal van 2008. Naar verwachting zal dit

34


doorgaan tot in de tweede helft van 2011. Vooral kantoren op

Vanaf 2012 zal de werkgelegenheid weer groeien. Dat zal

B- en C-locaties zullen tot en met 2011 nog met neerwaartse

positief bijdragen aan de waardegroei van vastgoed. Maar die

correcties te maken hebben. De vraag naar kantoren zal zich

positieve bijdrage ligt wel op een structureel lager niveau dan

meer en meer concentreren op een aantal grote kernlocaties

in de achterliggende dertig jaar. Bovendien staat ons op de

in Nederland, zoals de Zuidas in Amsterdam of de binnenstad


van Den Haag. En dan vooral op objecten met stabiele,

A-locaties zijn dus nog steeds goed verhuurbaar en bieden

langetermijn huurcontracten. De succesfactoren zijn hier

mogelijkheden tot renovaties, waardoor huur- en waarde-

concentratie van werkgelegenheid, de sterke, multimodale

sprongen kunnen worden gemaakt.

regiopositie en de sterke ontsluiting van deze locaties.

Figuur 9: Opname en aanbod van kantoorruimte (miljoen m2) 7

Opname

6

Aanbod

5 4 3 2 1 0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009 2010 Q1 2010 Q2 Bron: Jones Lang LaSalle (2010)


35

Internetaankopen Het aankopen van producten via het internet neemt snel toe. Uit een enquête van het CBS eind 2009 blijkt dat 75% van de circa 12 miljoen internet gebruikers in Nederland aankopen doet via het internet. Meer dan 60% van deze groep geeft aan het internet regelmatig te gebruiken om producten te kopen. Ter vergelijking: in 2002 kocht nog maar 20% van de bevolking regelmatig iets via het internet. Naar verwachting zal het internet als verkoopkanaal voor veel detaillisten qua gemak, prijs, service en efficiëntie vele voordelen en complementariteit bieden en dus een versterking, en niet een verzwakking, van de winkelstructuur betekenen. De mate waarin internetaankopen zullen doordringen in het bestedings gedrag van consumenten is overigens nog steeds onzeker. Winkelen is immers ook een sociale en emotionele aangelegenheid. Daar staat tegenover dat in bepaalde branches, zoals de videotheken, reisbureau’s en de CD-winkels, het internet de fysieke winkels zal gaan vervangen. Maar krachtige franchisebedrijven en internationale retailers met hun formulewinkels zullen volop ruimte claimen. Naar verwachting zullen zij steeds vaker het internet als belangrijkste verkoop kanaal gaan beschouwen. In lijn met het ‘funshoppen’ zullen hun ‘stenen’ winkels hun functie behouden om producten te ervaren, te passen en te vergelijken. Het zijn vooral de aanloopstraten (B- en C-winkel gebieden) van de centrale winkelgebieden waar de verdringing van fysieke winkelruimte door internet zichtbaar zal worden. Door een gebrek aan onderscheidend vermogen zullen vooral de traditionele mkb-speciaalzaken op achterstand komen en het verliezen van de nieuwe, innovatieve en veelal kleine (web)nichewinkels.

36


Herbestemming en verduurzaming van kantoren De match tussen vraag en aanbod op de huidige Nederlandse kantorenmarkt is zowel kwantitatief als kwalitatief ontwricht. De kwantitatieve vraag naar kantoorruimte zal de komende jaren naar verwachting verder afnemen. Daar staat tegenover dat de kwalitatieve vraag van gebruikers, eigenaren en beleggers naar moderne, duurzame gebouwen op goede locaties zal toenemen. Voor een gezonde kantorenmarkt zal een groot deel van het bestaande overaanbod van de markt moeten verdwijnen. Daarnaast zal ook een groot deel van de verouderde gebouwen door verduurzaming voorbereid moeten worden op de toekomstige eisen van de gebruiker. Leegstand van gebouwen zorgt voor een versneld verouderingsproces van gebouwen en gebieden. Dit effect neemt toe wanneer leegstand zich clustert. Dit heeft ongewenste gevolgen voor de sociale samenhang van het gebied, waardoor het in een negatieve spiraal van verloedering en waardedaling terecht kan komen. Transformatie van leegstaande gebouwen kan bijdragen aan minder structurele leegstand en daarmee aan een beter rendement voor de belegger en een hogere gebruikskwaliteit. Dit geldt zowel voor het gebouw als het gebied. Om een succesvolle transformatie van kantoren naar een andere bestemming op gang te brengen, is het gewenst dat de overheid de restrictieve regels die nu gelden versoepelt, bijvoorbeeld op het gebied van energiezuinigheid en geluidsnormen. Beperking van de gronduitgifte voor kantoorontwikkeling geeft ook meer kans aan herbestemming.

Figuur 10: Bruto aanvangsrendement kantoren (in %) 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0



37

Bedrijfsruimten

toegenomen. Aan de aankopende kant zijn met name particuliere beleggers actief.

Marktanalyse De bedrijfsruimtesector heeft het nog steeds moeilijk. Met name


de verouderde bedrijfsruimten op B- en C-locaties zijn lastig

Voor de industrie en de distributiesector in Nederland is de

te verhuren, omdat gebruikers en beleggers zich vooral op de

ontwikkeling van de wereldhandel een belangrijke graadmeter

eerste klas bedrijfsruimten op A-locaties richten.

en daarmee belangrijk voor bedrijfsruimten. Dankzij het herstel van de wereldhandel zal - met enige jaren vertraging - ook de

Het beleggingsvolume en het aantal transacties laten nog

waardegroei van bedrijfsruimten weer aantrekken. Om die reden

steeds een dalende trend zien. Toch begonnen de aanvangs-

zijn op de langere termijn de vooruitzichten voor bedrijfsruimten

rendementen van eerste klas bedrijfsruimten in de loop van

in Nederland in het algemeen beter dan voor kantoren.

2010 te stabiliseren, dankzij de schaarste binnen dit segment. In tegenstelling tot voorgaande jaren is het aandeel van

Op de korte termijn zullen beleggers en gebruikers zich nog

verkopende ontwikkelaars in transacties in 2010 sterk

steeds concentreren op bedrijfsruimten op A-locaties.

Figuur 11: Huurgroei bedrijfsruimten en groei invoer (in %) 6

18

Huurgroei (l-as)

4

12

Groei invoer (r-as)

2

6

0

0

-2

-6

-4

-12

-6

-18 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Bron: IPD, CBS. Groei invoer 6 kwartalen vertraagd

38


Dat versterkt de tweedeling in de bedrijfsruimtemarkt.

en langjarig verhuurde bedrijfsruimten, met name logistiek

De hele markt zal tot en met 2011 waardedalingen laten zien.

vastgoed, zal in het A-segment voor een aanscherping van de

Pas in 2012 of 2013 zal er sprake zijn van een herstel.

aanvangsrendementen zorgen.

Ondanks stabiliserende aanvangsrendementen zullen huren maar nauwelijks stijgen en op secundaire locaties voorlopig dalen, zeker tot eind 2011. De schaarste aan kwalitatief goed

Figuur 12: Bruto aanvangsrendement bedrijfsruimten (in %) 12 10 8 6 4 2

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0


Figuur 13: Opname en aanbod van bedrijfsruimte (miljoen m2) 9

Opname

8 Aanbod

7 6 5 4 3 2 1 0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009 2010 Q1

Bron: Jones Lang LaSalle (2010)


39

Strategische beleggingen in vastgoed zijn de toekomst Institutionele vastgoedbeleggers met lange termijn doelstellingen beleggen ook in zorgvastgoed. De zorgmarkt, en daarmee de zorgvastgoedmarkt, is nauwelijks conjunctuurgevoelig. Daarnaast komen er steeds meer senioren, waardoor er een toenemende kwantitatieve vraag naar zorgvastgoed in delen van de zorgmarkt ontstaat. Als gevolg van welvaart, vergrijzing en individualisering van de maatschappij groeit ook de zorgvraag en daarmee ook de vraag naar andere en meer kwalitatieve zorgvastgoedproducten. Het huidig aanbod sluit niet aan op deze toekomstige vraag. Zorginstellingen die zich weten te onderscheiden op het gebied van zorg, dienstverlening maar ook huisvesting, zijn op zoek naar verbeterde en meer op de vraag aansluitende vastgoed producten.

40


Zorgvastgoed

Visie en vooruitzichten De afgelopen jaren hebben zorginstellingen kunnen wennen

Marktanalyse

aan het idee dat ze een alternatief vastgoedbeleid (moeten)

De belangrijkste aanleiding voor zorginstellingen om hun

voeren. Maar nu banken aangeven het financieringsvraagstuk

vastgoedbeleid kritisch te heroverwegen is de Wet Toelating

niet alleen aan te kunnen en zich steeds kritischer opstellen

Zorginstellingen (WTZi ), die per 1 januari 2006 in werking is

bij een financieringsaanvraag groeit bij zorginstellingen een

getreden. Deze wet maakt het mogelijk dat zorginstellingen

sterke ‘sense of urgency’.

op een andere manier naar hun vastgoed kijken.

Ook de bezuinigingen in de zorg, versterkt en versneld als

Tot nu toe krijgt elke instelling nog een vast budget voor

gevolg van de financiële crisis, dwingen zorginstellingen ertoe

kapitaalslasten, waaronder vastgoedlasten. Een daling van

om steeds strategischer om te gaan met hun vastgoed.

het aantal bewoners of klanten heeft in zo’n systeem geen

Ze zoeken naar mogelijkheden van huur, sale and leaseback

gevolgen voor de kapitaalslastenvergoeding van het rijk aan

of andere constructies voor het vastgoed. Dat biedt professionele

de zorginstelling. Maar per 2012 (dit is een streefdatum)

vastgoedbeleggers de mogelijkheid hierin een rol te spelen

dragen de zorginstellingen zelf het risico voor de investerin-

door het zorgvastgoed in eigendom te nemen en te verhuren

gen in huisvesting. Zij zullen dan afgerekend worden op de

aan de zorginstelling.

geleverde zorgprestaties. Deze omschakeling naar een vorm van prestatiebekostiging zal belangrijke gevolgen hebben voor het strategisch vastgoedbeleid van zorginstellingen. Zij zullen in de toekomst zo veel mogelijk zelf moeten beslissen over gebouwen en infrastructuur. En beslissingen moeten nemen of en zo ja hoe zij hun vastgoed kunnen financieren.

Per 2012 dragen zorginstellingen zelf het risico voor de investeringen in huisvesting

Figuur 14: 65-plussers op totale bevolking in Nederland (in %) 30 25 20 15 10 5 0

2000

2010

2020

2030

2040

2050

2060

2070

2080

2090

2100

Bron: RIVM, bewerking Syntrus Achmea Vastgoed (2010)


41

Internationaal vastgoed

Kantoren Zolang het zicht op een fundamenteel economisch herstel

Europa

niet duidelijk is, zal de vraag naar kantoren in Europa wisselend blijven. De opname van kantoren zal voornamelijk

Marktanalyse

gegenereerd worden vanuit consolidatie en niet zozeer vanuit

Traditioneel duurt een economisch herstel in Europa langer

expansie van bedrijven. Een algemene huurprijsstijging wordt

dan in Azië en Noord-Amerika. 2010 laat in Europa dan ook

pas in 2012 verwacht. Sinds medio 2009 laat de investerings

nog weinig herstel van het gebruikersdeel van de vastgoed-

markt een toenemende activiteit zien. Aanvangsrendementen

markt zien. Dat ligt anders voor de beleggingsmarkt, waar de

dalen, terwijl ook de huren nog dalen.

belangstelling van beleggers voor kwalitatief hoogwaardige Bedrijfsruimten

gebouwen op goede locaties groot blijft.

Op de bedrijfsruimtemarkt, inclusief logistiek, zijn de gevolgen Winkels

van de financiële crisis scherp zichtbaar. De opname van

De daling van de winkelhuren is in 2010 doorgezet.

bedrijfsruimten is sterk teruggelopen en de huurprijzen blijven,

De winkelbestedingen blijven onder druk staan. Een algemeen

weliswaar minder sterk, dalen. Het laagste huurprijsniveau

herstel van de winkelhuren in Europa verwachten we niet

wordt eind 2010 bereikt. De verwachting is dat de huurprijzen

eerder dan in 2012. Daarentegen daalden vanaf de tweede

zich pas in 2012 echt gaan herstellen. Een uitzondering

helft van 2009 de aanvangsrendementen van winkels, met

vormen sterk op de export gerichte logistieke locaties op

name in het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk. De belangstelling

strategische plaatsen.

van beleggers om van de gedaalde waarden in het topsegment te profiteren, is groot. Door de krappe winkelmarkt zijn prijzen,


net als bij kantoren, soms weer snel gestegen terwijl huren

Vanwege de beperkte alternatieven in andere beleggings

nog steeds dalen.

sectoren en de recente prijscorrecties, zal de vraag naar vastgoedbeleggingen sterk toenemen. De prijzen van vastgoed zullen naar verwachting stijgen, met name in het

Figuur 15: Ontwikkeling aanvangsrendementen Vastgoedsectoren EU-27 (in %) 8,5

bedrijfsruimte

8,0 7,5

winkels

7,0

kantoren

6,5 gemiddelde 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0

07Q1 07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3 09Q4 10Q1 10Q2 Bron: CBRE, bewerking Syntrus Achmea Vastgoed (2010)

42


core-segment (het hogere kwaliteitsegment). Dit, ondanks

op de Central Business District (CBD) locaties. En dat bij nog

de negatieve algemene huurprijsverwachtingen tot 2012,

steeds stijgende aanvangsrendementen op perifere locaties.

sectoren regiobreed. Zowel op de gebruikers- als op de beleggingsmarkt zal de

Winkels

kwalitatieve tweedeling tussen core en niet-core verder

De winkelmarkt in Noord-Amerika heeft momenteel nog steeds

doorzetten. Op objectniveau zal de tweedeling tussen

last van de crisis. Ondanks de afnemende werkloosheid is het

moderne, energiezuinige en oudere objecten toenemen.

consumentenvertrouwen relatief laag gebleven. Dit jaar is de leegstand nog licht toegenomen en zijn de huurprijzen gedaald.

Noord-Amerika

Dit komt vooral doordat de voorraad nieuwe winkels groot blijft, ondanks het ‘on hold’ zetten van een groot aantal projecten.

Marktanalyse

Ook de aanvangsrendementen blijven nog licht stijgen, behalve

In Noord-Amerika is het herstel dat in 2009 was begonnen,

bij langdurig verhuurde objecten met hogere huurinkomsten.

doorgezet. We zien dat met name in de toegenomen werkgelegenheid en in de bestedingen van zowel particulieren als

Bedrijfsruimten

bedrijven. Maar een structureel herstel in de Noord-Amerikaanse

De bedrijfsruimtesector in Noord-Amerika liet in 2009 een

vastgoedmarkten is momenteel nog niet te zien.

licht herstel zien. Maar van een structureel herstel is nog geen sprake, gezien het feit dat de opname in 2010 weer

Kantoren

licht is gedaald. Daarnaast is de leegstand eveneens licht

Zo is de kantorenmarkt nog niet helemaal hersteld van de crisis,

toegenomen en zijn de huurprijzen ietwat afgenomen.

wat te zien is aan de oplopende leegstand en de dalende huurprijzen. De zichtbare vertragingen hierin duiden echter op een licht herstelproces met licht dalende aanvangsrendementen


43

Woningen


De huurwoningenmarkt heeft zich hersteld vanaf begin 2010,

Pas eind 2010 wordt een stabilisatie van de leegstand in de

mede door de groeiende economie en de dalende werkloos-

kantorenmarkt verwacht, waarna deze leegstand in 2011 tot

heid. Voor het eerst sinds het derde kwartaal van 2008 is er

2013 enigszins zal dalen. De huurprijzen zullen vanaf 2011

sprake van een huurprijsstijging, met name door enerzijds de

langzaam toenemen en vanaf 2013 versneld stijgen.

toenemende vraag naar vooral kwalitatief betere huurwoningen

In de winkelsector zullen de huurprijzen voorlopig nog tot 2012

op A-locaties, en anderzijds de dalende productie.

afnemen, omdat de leegstand de komende tijd hoog blijft.

Figuur 16: Ontwikkeling leegstand & werkloosheid tussen 1980 - 2010 in de VS (in %) 25

Werkloosheid Winkels

20

Kantoren

15

Woningen 10

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

1990

1988

1986

1984

1982

0

1980

5

Bron: Reis, BLS, Moody (2010)

44


Vanaf 2011 wordt een herstel van de verhuuractiviteiten van

Kantoren

bedrijfsruimten verwacht; de leegstand zal pas in 2012 dalen.

De grootste kantorenmarkten in Azië lieten met name vanaf het

De huurprijzen zullen naar verwachting vanaf begin 2011

derde kwartaal van 2009 een eerste herstel zien. De opnieuw

geleidelijk aantrekken. De huurwoningensector zal naar

sterk groeiende economie heeft de vraag naar kantorenruimte

verwachting verder herstellen. De leegstand is in de loop van

van met name financiële instellingen en andere hoogwaardige

2010 gestabiliseerd en zal naar verwachting begin 2011

dienstverlening enorm doen toenemen. Het verschil tussen

langzaam gaan dalen. Door de toenemende belangstelling

regio’s is echter groot, waarbij de Chinese kantorenmarkten

van beleggers naar eersteklas objecten, zullen het transactie-

al in een opgaande lijn zitten, en markten als Tokyo,

volume en de kapitaalswaarden in dit segment toenemen.

Singapore en Seoul nog te maken hebben met dalende huurprijzen. Pas in 2011 zal in het gehele continent sprake

Azië

zijn van stijgende huurprijzen.

Marktanalyse

Winkels

De Aziatische vastgoedmarkten hebben zich het afgelopen

Op het Aziatische continent heeft de winkelmarkt veel steun

jaar voorspoedig hersteld. In vergelijking met Europa en

ondervonden van de stimuleringsmaatregelen van de

Noord-Amerika loopt het Aziatische continent hiermee voorop.

verschillende overheden. Consumentenbestedingen en

Overheden hebben hieraan een belangrijke bijdrage geleverd

daarmee ook winkelomzetten zijn in een jaar tijd behoorlijk

door consumentenbestedingen te stimuleren. De lage rente

toegenomen. Retailers in het food- en modesegment zijn het

heeft voor een toegenomen investeringsbereidheid op de

meest actief op de verhuurmarkt geweest en hebben veel

vastgoedmarkten gezorgd.

behoefte aan winkelruimte, met name in de winkelcentra.


45

Winkelhuurprijzen in de Chinese steden zijn het afgelopen

Bedrijfsruimten

jaar weer gestegen. Na een periode van twee jaar huur

Door stimuleringsmaatregelen van de overheid in de tweede

dalingen zijn ook in Japan sinds medio 2010 de huurprijzen

helft van 2009 vertoonden investeringen en bestedingen in de

weer toegenomen.

bedrijfsruimtemarkt een stijgende lijn. De vraag naar bedrijfsruimten, met name logistiek, is in 2010 aanzienlijk verbeterd. Op sommige markten is zelfs sprake van schaarste.

Figuur 17: Huurontwikkeling Aziatische kantorenmarkten (in % verandering jaar-op-jaar) 20%

2014

10%

2013

0%

2012

-10%

2011

-20% 2010

-30% 2009

-40% 2008

-50%

Tokyo

Singapore

Seoul

Beijing

Shanghai

Bron: Cushman & Wakefield (2010)

Figuur 18: Huurontwikkeling Aziatische winkelmarkten (in % verandering jaar-op-jaar) 10%

2014

5%

2013

0%

2012

-5%

2011 2010

-10%

2009

-15%

2008

-20%

Beijing

Shanghai

Singapore

Tokyo Bron: Cushman & Wakefield (2010)

46


Woningen


Van alle vastgoedsegmenten heeft de woningmarkt zich in

Zoals we in de Beleggingsnota van vorig jaar (2010-2012)

Azië het snelst hersteld. Met name China neemt hierin het

al signaleerden, heeft Azië zich door haar grote flexibiliteit

voortouw. De voortgaande urbanisatietrend en een groeiende

en veerkracht eerder hersteld dan de andere continenten.

middenklasse heeft de vraag naar woningen in vooral het

Een groot deel van de Aziatische vastgoedmarkten zit al weer

middeldure prijssegment in landen als China en Thailand

volop in een stijgende lijn en de verwachting is dat hiervan

expansief doen toenemen. Dit, in combinatie met de snelle

ook in 2011 en 2012 sprake zal zijn. Pas na 2013-2014

prijsstijgingen, heeft overheden er wel toe gezet om in 2010

kunnen we een trendomkeer verwachten in lijn met een begin

(krediet)maatregelen te nemen om zo excessieve liquiditeiten en

van de neergaande fase van de economische cyclus.

daarmee toenemende speculatie tegen te gaan. De Aziatische overheden laten hiermee zien dat zij actief willen bijdragen

Net als in 2010, zullen in 2011 de prijzen van vastgoed in

aan een gezonde marktwerking.

Azië gematigder stijgen dan in 2009, maar deze stijging zal nog steeds sneller zijn dan in Europa en Noord-Amerika.

Beleggen in Aziatische vastgoedmarkten Syntrus Achmea heeft een onderzoek gedaan naar de investeringsbereidheid van Nederlandse vastgoedbeleggers in Azië. Daarnaast is aan de hand van aanvangsrendementen en huurprijzen een vergelijkende analyse uitgevoerd tussen de belangrijkste Europese en Aziatische vastgoedmarkten. Azië is, vanuit Nederland gezien, al ongeveer twintig jaar een investeringsregio voor vastgoed, zij het voor een beperkt aantal partijen. De economische groeiverschuiving die plaatsvindt van de Westerse naar Aziatische landen beïnvloedt de Nederlandse vastgoedbeleggers sterk in hun investeringsgedrag. De Nederlandse vastgoedbeleggers die op dit moment in Azië actief zijn (voornamelijk institutioneel), zijn grote, gerenommeerde instellingen met een duidelijke voorkeur voor indirecte vastgoedbeleggingen. De geïnterviewde instellingen gaven aan dat diversificatie, verzadiging van de Europese en Noord-Amerikaanse vastgoedmarkten, het grote marktpotentieel van de Aziatische economieën en een goed trackrecord van vastgoedadviseurs de belangrijkste redenen zijn om in Aziatisch vastgoed te investeren. Waarbij regio´s worden geselecteerd naar de mate van transparantie. Core en value added beleggingen (beleggingen voor de (middel)lange termijn) worden voornamelijk in volwassen markten als Japan, Zuid-Korea, Hong Kong en Singapore gedaan. Opportunistisch beleggen vindt met name plaats in China. Uit de statistische analyse komt naar voren dat de Aziatische vastgoedmarkten over de periode 2002-2009 een structureel hogere waardetoename hebben gekend dan de Europese vastgoedmarkten. De aanvangsrendementen zijn in Azië vaak nog wel hoger en de huurprijzen lager dan in Europa, maar de verschillen tussen beide continenten zijn in zeven jaar tijd kleiner geworden. De Aziatische vastgoedmarkten zijn wel veel beweeglijker. Juist daardoor is snelle anticipatie op veranderende marktomstandigheden nog meer van belang. De verschillen tussen de Aziatische vastgoedmarkten onderling zijn groot, zoals in grafiek 19 is te zien, terwijl de verschillen tussen de Europese markten onderling juist klein zijn. Dit maakt vooral in Azië spreiding over verschillende landen en markten belangrijk.


47

Figuur 19: Aanvangsrendementen van kantoren in Azië op A-locaties (in %) 14%

Thailand Bangkok TaiwanTaipei

12%

Singapore Singapore Republic of Korea Seoul

10%

Japan Tokyo 8%

India New Delhi China Shanghai

6%

China Beijing China Hong Kong

4% 2%

jun-10

dec-09

jun-09

dec-08

jun-08

dec-07

jun-07

dec-06

jun-06

dec-05

jun-05

dec-04

jun-04

dec-03

jun-03

dec-02

0%

Bron: Cushman & Wakefield (2010)

Ondanks de nasleep van de wereldwijde recessie zijn de Nederlandse vastgoedbeleggers positief gestemd en zullen zij hun Aziatische vastgoedbeleggingen (soms sterk) laten toenemen ten opzichte van die in Noord-Amerika en Europa. Er kunnen in Azië hoge aanvangsrendementen gerealiseerd worden, maar deze gaan wel gepaard met hogere risico’s.

Het verschil tussen de verschillende kantoormarkten in Azië

In 2011 zal bij een aantrekkende exportsector en een verdere

blijft aanzienlijk. Niet alleen wat betreft leegstand, maar ook

toename van de binnenlandse bestedingen de vraag naar

wat betreft de nog op te leveren kantoorruimte in de periode

bedrijfsruimten verder toenemen en zullen huurprijzen snel de

2010-2012. In tegenstelling tot de andere vastgoedsectoren

bodem bereiken.

zullen huurprijzen in het algemeen pas in 2011 weer een stijgende tendens laten zien. China is een uitzondering en toont nu al stijgende huurprijzen voor kantoorruimte. Wat betreft winkelruimte wordt er de komende jaren rekening gehouden met een sterk toenemende vraag. Een vraag op een structureel hoog niveau: er zijn namelijk veel (internationale) retailers die niet in hun behoefte naar winkelruimte kunnen voorzien. Dat geldt vooral voor de opkomende en snelgroeiende steden in China. De verdere groei van de middenklasse zal tevens een verdere impuls betekenen voor de woningbouw de komende jaren. Overheden hebben aangekondigd om, indien nodig, financiële, monetaire en fiscale maatregelen te treffen om de huisprijsstijging in toom te houden.

48

Sterk toenemende vraag naar Aziatische winkelruimte Syntrus Achmea Beleggingsnota 2011 - 2013

Particuliere hypotheken

zullen in 2011 en 2012 nog steeds voor een zeer trage stijging van het aantal woningtransacties zorgen.

Marktanalyse De particuliere hypothekenmarkt is vanzelfsprekend gelieerd

Een andere ontwikkeling met een remmende werking op de

aan de Nederlandse woningmarkt. Als gevolg van de huidige

huizenprijzen is de mogelijke beperking van de hypotheek

crisis is het aantal hypothekentransacties in de afgelopen twee

renteaftrek. Op dit moment lijkt een aanpassing van de

jaar fors afgenomen. Verschillende marktpartijen, zoals NVM, NVB,

hypotheekrenteaftrek niet op de agenda van het nieuwe kabinet

Rabobank en CBS, zijn het erover eens dat de huizenprijzen

te staan. De impact op de woningmarkt zal worden bepaald

niet verder zullen dalen. Het aantal hypotheekaanvragen vertoont

door het moment waarop en het tempo waarin de fiscale

sinds de eerste helft van dit jaar weer een lichte stijging.

regelingen worden gewijzigd.

In Nederland kan men bij meer dan twintig financiële

Verstrekkers van hypothekenleningen zijn kritischer geworden

instellingen terecht voor een particuliere hypotheeklening.

en zullen naar verwachting ook in de toekomst verhoudings-

Hoewel de vier grootste Nederlandse financiers ongeveer

gewijs lagere financieringen verstrekken dan in het verleden.

80% van het marktaandeel hebben, worden tariefwijzigingen

Verstrekkingen boven 125% van de executiewaarde behoren

onderling nauwgezet gevolgd.

inmiddels tot het verleden. Omdat Nederlandse consumenten over het algemeen hun hypotheeklening keurig afbetalen,


blijft het risico beperkt. In het kielzog van de aantrekkende

De schaarste aan koopwoningen wordt versterkt door de

economie en werkgelegenheid kan de woningmarkt verder

afgenomen bouwproductie. Deze schaarste in het aanbod,

herstellen. De productie van hypothekenleningen zal uiteraard

in combinatie met de wens van huurders en starters om

in lijn lopen met de verwachte geleidelijke toename van

een eigen woning te bezitten, blijft een opwaartse druk op

aankooptransacties in 2011-2013. Geleidelijk, want het zal

woningprijzen uitoefenen. De invloed van economische

ontegenzeglijk minder gemakkelijk zijn dan voorheen om een

ontwikkelingen en onzekerheden rond werkgelegenheid

lening te verkrijgen.

Figuur 20: Ontwikkeling spread op particuliere hypotheken (in basispunten) 250

200

150

100

50

0

31-12-2005

31-12-2006

31-12-2007

31-12-2008

31-12-2009

31-08-2010

Bron: Syntrus Achmea Vastgoed (2010)


49

Zakelijke hypotheken

Visie en vooruitzichten Verschillende Nederlandse financiers hebben aangekondigd

Marktanalyse

dat ze zich meer op de lokale, nationale markt zullen gaan

Financiers en beleggers in commercieel vastgoed zijn de laatste

richten. Daardoor zal de concurrentie tussen krediet

tijd weer een stuk positiever gestemd. Dat blijkt mede uit het

verstrekkende partijen toenemen. En ook buitenlandse banken

feit dat zowel het aantal financieringen van commercieel

betreden opnieuw de Nederlandse vastgoedfinanciering-

vastgoed als de bedragen die ermee gemoeid zijn, toenemen.

markt. Grote partijen als FGH, SNS, ABN AMRO en ING, en voorzichtiger ook buitenlandse financiers, stellen weer kapitaal

Hierbij moet een onderscheid gemaakt worden tussen

beschikbaar en zullen de financiering van kwalitatief goed

enerzijds de financiering van lang verhuurde, duurzame en

vastgoed graag naar zich toetrekken.

goed gelegen objecten en anderzijds die van onderpanden met een hoger risico. De risico- en liquiditeitsopslagen nemen

Vastgoedondernemingen met comfortabele balansverhoudingen

overigens per saldo wel af ten opzichte van 2009 en zijn

zullen wel rekening moeten houden met meer conservatieve

gedaald van gemiddeld 300 naar 200 basispunten in 2010.

kredietvoorwaarden dan voorheen. Daar staat tegenover dat ze sinds tijden weer onderhandelingsruimte tegenover

Een veel gehoorde klacht van vastgoedbeleggers in de

financiers hebben door een breder aanbod van financieringen.

afgelopen twee jaar was het gebrek aan aanbod van kapitaal

De marges van financieringen op kwalitatief goed vastgoed

en de zeer beperkte financieringsbereidheid van krediet

zullen hierdoor mogelijk afnemen.

verleners. Momenteel is er evenwel voldoende kapitaal beschikbaar, maar is het beperkte aanbod van kwalitatief vastgoed debet aan de nog beperkte financieringsmarkt en het geringe aantal transacties.

Figuur 21: Ontwikkeling van de spread op zakelijke hypotheken (in basispunten) 240

235

230

225

220

215 31-012010

28-022010

31-032010

30-042010

31-052010

30-062010

31-072010

31-082010

Bron: Syntrus Achmea Vastgoed (2010)

50

Syntrus Achmea Vastgoed Beleggingsnota 2011 - 2013


51

Hypothekenmarkten trekken voorzichtig aan

5 Pensioenfondsen: de invulling van hun strategie Op basis van onze analyses en verwachtingen met

Wij kopen objecten in lijn met dit beleid, waarbij we het

betrekking tot economieën en beleggingsmarkten in de

product zoveel mogelijk afstemmen op lokale doelgroepen.

vorige twee hoofdstukken, zetten we in dit hoofdstuk de

Denk hierbij aan behoeften als nabijheid van voorzieningen en

ingrediënten voor een succesvol beleggingsbeleid op een

aantal parkeerplaatsen, OV-voorzieningen en woon-, c.q.

rij. Waarop baseert Syntrus Achmea het beleid dat we aan

zorgdiensten. Die behoeften kunnen verschillen per doelgroep.

de pensioenfondsen adviseren wat betreft beleggingen in

Het product dient zoveel mogelijk te voldoen aan eisen die de

vastgoed en hypotheken? Welke kansen biedt dat beleid

verhuur en latere kansen op verkoop optimaliseren.

voor beleggers? Welke producten zijn aan te bevelen?

Directe Nederlandse vastgoedbeleggingen Woningen en grondposities Op het gebied van woningen en grond liggen onze acquisitie-

Vooroplopen in duurzaamheid

kansen vooral bij partijen zoals ontwikkelaars, grondbezitters en corporaties. Zij hebben door de crisis te maken gekregen

In 2010 is Syntrus Achmea begonnen alle

met sterke financiële beperkingen.

woningacquisities op duurzaamheid te toetsen aan de hand van het systeem ‘GPR Gebouw’.

In ons woningbeleid richten wij ons op kwalitatief hoogwaardige

Dit systeem beoordeelt vastgoed op vijf thema’s:

woningen op goede locaties. Locaties in gebieden met een

energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en

groeipotentieel in termen van aantal huishoudens, gebieden

toekomstwaarde. Bij onze eigen woningontwikke-

met economisch gunstige perspectieven en gebieden met

lingen willen we vooruitlopen op het Lente Akkoord

(toekomstige) woningtekorten, zowel kwalitatief als kwantitatief.

dat overheid en marktpartijen in 2008 hebben

We komen op basis daarvan uit op de regio’s Randstad,

gesloten. Daarin is de ambitie vastgelegd om het

Brabantse Stedenrij, Zwolle en KAN-gebied (knooppunt

gebouwgebonden energiegebruik bij nieuwbouw

Arnhem-Nijmegen).

in 2011 en 2015 met 25% respectievelijk 50% terug te brengen ten opzichte van de bouwregel-

Daarnaast speelt een goede verhuurbaarheid en een solide

geving van 2007. Syntrus Achmea streeft ernaar

waardeontwikkeling een belangrijke rol. Hierbij zijn het product

om al in 2013 een reductie van 50% te realiseren.

en de afstemming ervan op de markt essentieel. Ook is nog

54

een ander criterium relevant, namelijk de keuze voor het

Wat betreft de bestaande woningportefeuille is het

geliberaliseerde segment, met de voorkeur voor een huurprijs

onze doelstelling om het aandeel woningen met

tussen K 650 en K 1.000. De keuze voor het geliberaliseerde

een groen energielabel (A, B of C) te vergroten.

huursegment is te verklaren uit de vrije marktwerking. In dit

Onderzocht wordt welke investeringen rendabel

segment is het huurbeleid niet gereguleerd en mag de

zijn uit te voeren. In het algemeen zullen

huurverhoging marktconform zijn; geen begrenzing van

duurzaamheid en het rendement/risicoprofiel van

overheidswege dus.

vastgoed elkaar versterken.


Consumenten geven een steeds groter deel van hun budget uit in kernwinkelgebieden

Ons Achmea Dutch Value Added Residential Partnership, het

De keuze voor A1-locaties komt voort uit het feit dat

Grondfonds, speelt in op de toenemende vraag naar woningen

consumenten een steeds groter deel van hun budget uitgeven

in Nederland in de komende decennia. In de Vijfde Nota

in de kernwinkelgebieden van een beperkt aantal grote steden

Ruimtelijke Ordening van 2001 gaat men ervan uit dat tot

en regiosteden. De voorkeur voor winkels in grote buurt- en

2030 ongeveer een vijfde deel van de grond die nu nog dient

wijkcentra volgt de behoefte van consumenten om hun

voor agrarische doeleinden, aan de landbouw zal worden

(dagelijkse) boodschappen te doen op één geconcentreerde

onttrokken ten behoeve van andere functies. Dat is ongeveer

plaats (one-stop-shopping). Zowel voor A1-locaties als grote

475.000 hectare. Bij een verwachte economische groei van

buurt- en wijkcentra geldt dat een positieve bevolkings- en

jaarlijks 2 tot 3% en een bevolkingsgroei tot 18,5 miljoen

inkomensgroei een belangrijk criterium is voor een boven-

inwoners in 2030 is ten minste 190.000 hectare nodig voor

gemiddeld rendement op de langere termijn. De laatste jaren

woningen, bedrijven en infrastructuur.

blijkt dat de divergentie tussen goede winkellocaties, zoals

Winkels

minder kwalitatieve locaties steeds verder toeneemt. De selectie

Voor de periode 2011-2013 zien wij kansen voor acquisitie

wordt dus steeds scherper.

A1-locaties en grote buurt- en wijkcentra, en meer perifere,

van goed winkelvastgoed. Met nadruk op voornamelijk kwalitatief hoogwaardige objecten in het kernwinkelgebied

Gezien de grote ‘winkeldichtheid’ in Nederland zal de

(A1-locaties) en grote buurt- en wijkcentra. Dit zijn de

bouwopgave zich de komende jaren vooral concentreren op

winkelgebieden die naar onze mening toekomstbestendig zijn.

het moderniseren, verjongen en kwalitatief verbeteren van de

Omdat er veel vraag is naar deze objecten en zeer weinig

bestaande winkelvoorraad. Wij zien de herontwikkeling binnen

aanbod, moeten we snel kunnen handelen om succesvol te zijn.

steden dan ook als een uitgelezen kans om onze portefeuille

Hoofdstuk 5 Pensioenfondsen: de invulling van hun strategie

55

Koplopers Duurzaamheid in Retail In vergelijking met woningen en kantoren is er in de winkelsector minder aandacht voor duurzaamheid bij huurders/gebruikers. Een aantal marktpartijen, waaronder Syntrus Achmea, heeft zich aangesloten bij het platform Koplopers Duurzaamheid in Retail om daarin verandering te brengen. Doelstelling: komen tot concrete resultaten en aanbevelingen om de Nederlandse winkelvastgoedmarkt te verduurzamen. Binnen de winkelportefeuille kijkt Syntrus Achmea vooral naar het verduurzamen van winkelcentra, omdat daar de mogelijkheden groter zijn dan bij solitaire winkelpanden. We toetsen winkelcentra op duurzaamheid met behulp van een door ingenieursbureau Search ontwikkelde methodiek. Deze toets is gebaseerd op BREEAM, het uit het Verenigd Koninkrijk afkomstige duurzaamheidcertificaat dat momenteel ook voor de Nederlandse markt wordt ontwikkeld. Solitaire winkelobjecten worden casco verhuurd. De verantwoordelijkheid ten aanzien van duur zaamheid ligt daarom grotendeels bij de huurders. Bij deze objecten richten we ons vooral op voorlichting aan en overtuiging van huurders. Nemen zij zelf duurzame initiatieven, dan ondersteunen we ze daarin.

56


toekomstbestendig te maken. Door bijvoorbeeld ruimte te

bedrijven dat - om kosten te besparen - op zoek is naar nieuwe

bieden aan winkelconcepten die inspelen op de ‘belevings

manieren van werken, zoals thuiswerken, waardoor zij minder

gerichte’ wens van consumenten. Extra voorzieningen

m2 per persoon nodig hebben. Deze trend gaat minder op

toevoegen aan een buurt of wijk maakt bovendien meer

voor de A-locaties. Want de vraag naar kantoorruimte die er

synergie mogelijk tussen winkelen, wonen en werken.

nog is, gaat in eerste instantie uit naar kantoorruimte op juist díe A-locaties.

Kantoren Het afgelopen jaren werd een duidelijk onderscheid zichtbaar in de performance van beleggingen in kantoren met A-, B- en C- kwaliteit. In het B-, maar vooral het C-segment is er

Goede kantoren met een langjarig huurcontract blijven als belegging in trek

sprake geweest van aanzienlijke afwaarderingen. De toekomstverwachtingen voor het C-segment en in mindere mate het B-segment blijven overwegend negatief.

Goede kantoren met een langjarig huurcontract in grote

Daarbij speelt de demografische ontwikkeling in Nederland -

steden met een goede bereikbaarheid per auto of openbaar

de vergrijzing van de beroepsbevolking - een rol. Maar ook

vervoer, blijven in trek. De markt voor deze kantoren is zelfs al

het op lange termijn afnemend aantal werkende mensen,

aan het aantrekken, overigens wel alleen op goede locaties.

met name in de kantorensector, geeft aanleiding tot negatieve

Ons beleid richt zich daarbij op kantorenmarkten met

verwachtingen. Dit in combinatie met een groeiend aantal

voldoende dynamiek en omvang in de economische groeiregio’s


57

Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht, en in gunstig gelegen steden met een regionale functie. Deze steden krijgen een nog sterkere positie door de vele fusies en overnames die er plaatsvinden. Beleggingen in andere steden nemen we uitsluitend in overweging bij een zeer interessant rendementrisicoprofiel.

Voldoende dynamiek en omvang in de groeiregio’s De portefeuille wordt continu gemonitord om, daar waar mogelijk van locatie tot locatie, een kwalitatief hoogwaardige voorraad aan te houden. Het portefeuillebeleid is dan ook gericht op verjonging. Dat is noodzakelijk omdat de Nederlandse kantorenmarkt al jaren een netto opname kent van vrijwel nul tot negatief. In deze vervangingsmarkt verdringen nieuwe kantoren voortdurend oudere. Syntrus Achmea zoekt in de kantorenmarkt steeds naar optimale markt/product/locatie-combinaties, met een nadrukkelijke duurzaamheidskarakteristiek.

Vooraf toetsen op duurzaamheid Syntrus Achmea zal aan te kopen kantoor objecten vooraf toetsen op duurzaamheid. Binnen de bestaande portefeuille investeren wij regelmatig in kantoorobjecten door ze te verduurzamen, zodat ze op die manier beter in de markt gepositioneerd zijn. Want de vraag naar duurzame kantoren neemt toe. We zijn van mening dat nieuwbouw van kantoren beperkt moet worden tot echt duurzame locaties die uitstekend bereikbaar zijn. Nieuwbouw op deze locaties dient in alle opzichten duurzaam te zijn.

58


Bedrijfsruimten

Zorgvastgoed

Wij streven naar een portefeuille waarin nieuw logistiek

De ontwikkelingen op de zorgmarkt maken aannemelijk dat

vastgoed 75% van deze portefeuillewaarde uitmaakt.

de markt voor zorgvastgoed de komende jaren zeer fors zal

Dan gaat het met name om objecten op logistieke hotspots

groeien. Door de unieke kenmerken van zorgvastgoed geeft

zoals Nijmegen/Arnhem, Rotterdam-Rijnmond, Eindhoven/

dit onze opdrachtgevers, de pensioenfondsen, een uitgelezen

Helmond, Schiphol/Amsterdam, Tilburg, Venlo, Den Bosch

kans om hun portefeuille te versterken.

en West-Brabant (Moerdijk, Breda, Roosendaal). Daarnaast beleggen wij voor ongeveer 25% in langdurig

Wij verwachten dat zorginstellingen zich steeds meer zullen

verhuurde productiehallen met bovengemiddeld solvabele

richten op hun kernactiviteit: het verlenen van zorg.

huurders. Ingegeven door de huidige marktomstandigheden

Andere activiteiten, zoals het ontwikkelen en beheren van

biedt de beleggersmarkt kansen om goed gelegen bedrijfs-

vastgoed, zullen zij onderbrengen bij gespecialiseerde partijen.

ruimten op te nemen tegen een aantrekkelijk rendement.


59

60


De markt voor zorgvastgoed zal de komende jaren fors groeien

Ziekenhuisgerelateerd vastgoed Ziekenhuisvastgoed ten slotte is een even interessante als uitdagende beleggingscategorie. Het gaat om relatief grote investeringen. De ziekenhuismarkt heeft op bepaalde vlakken bovendien een complex karakter, bestuurlijk en juridisch.

Zorgvastgoed toevoegen aan de beleggingsportefeuille betekent diversificatievoordelen behalen. Dat komt door de lage

Internationale indirecte vastgoedbeleggingen

samenhang met rendementen van andere vastgoedsectoren, in combinatie met het relatief lage risico van

Syntrus Achmea belegt in buitenlands vastgoed via de

zorgvastgoed. Bovendien heeft zorgvastgoed draagvlak in de

AREA Funds: drie eigen, niet beursgenoteerde vastgoedfondsen

pensioenfondsensector als maatschappelijk verantwoorde

die op hun beurt weer beleggen in lokale, respectievelijk

belegging.

sectorale, niet genoteerde vastgoedfondsen (‘Fund of Funds’). Aan deze vorm van beleggen zitten haken en ogen die tijdens

Van de veertien zorgsegmenten waarin de zorgmarkt kan

de crisis zichtbaar zijn geworden. Het komt vaak voor, dat het

worden verdeeld, richten wij ons de komende periode op

niveau van de leverage, de financiering van het onderliggende

de vier hierna genoemde segmenten waarin de kans op

vastgoed met schuld, te hoog is in een financieel onzekere

succesvolle beleggingen volgens ons bovengemiddeld is.

tijd zoals tijdens de kredietcrisis. Daardoor konden problemen ontstaan in een markt waarin de waarde van het vastgoed

Intramurale woonzorg en verpleeghuizen

daalde en waarin dientengevolge de waarde van het onderpand

Het grootste zorgvastgoedsegment is dat van de intramurale

voor banken onvoldoende was geworden.

woonzorg/verpleeghuizen. Het is een interessante markt voor vastgoedbeleggers. De bestaande voorraad is verouderd,

Ook blijkt dat beleggers vaak te weinig zeggenschap hebben

en dit geeft kansen om nieuwe objecten te ontwikkelen.

in het beleggingsbeleid van de vastgoedfondsen en geconfronteerd worden met beslissingen van de beheerder die niet altijd

Extramurale woonzorg in het middensegment

in het belang zijn van de beleggers. Hiermee hangt samen dat

De vraag naar extramurale zorg groeit, mede door toenemende

beleggers vaak niet op een lijn blijken te zitten wat betreft de te

individualisering van de samenleving. Als antwoord hierop

volgen strategie. Dit kwam vooral naar voren bij grote vastgoed-

ontwikkelen zorgleveranciers nieuwe woonzorgproducten en

fondsen met veel beleggers, en van verschillende achtergrond.

-arrangementen zoals diensten aan huis (thuiszorg) en richten zij woonzorgzones en woonzorgcomplexen in. Ook hier zien

Naar aanleiding van deze ervaringen zal Syntrus Achmea het

wij kansen voor nieuwe ontwikkelingen.

beleggingsbeleid ten aanzien van internationaal vastgoed herijken en zo nodig aanpassen. We brengen in het beleid

Eerstelijns zorgcentra

onder meer de volgende veranderingen aan:

Ook zijn er kansen in de eerstelijns gezondheidszorg.

• Lagere

Daaronder vallen de huisarts, tandarts, fysiotherapeut, wijkverpleging en maatschappelijk werk, eventueel aangevuld met andere disciplines uit de eerste en de tweede lijn.

• Maximaal

60% leverage met een voorkeur voor maximaal

30%-50%.

De marktwerking leidt bovendien tot specialisatie van

• Een

zorgverleners en overheveling van taken van de tweede

• Meer

naar de eerste lijn. Het aanbod van deze zorgverleners

leverageniveaus bij nieuwe beleggingen in Europa

en de Verenigde Staten.

gemiddelde leverage van 50-60% in het AREA Fund Azië. invloed op beleid opeisen door grotere participaties in

minder fondsen.

wordt meer en meer gebundeld in eerstelijnszorgcentra.

• Participaties

Bovendien vindt integratie plaats met andere sectoren,

• Meer

zoals welzijn, preventie en onderwijs.

in fondsen met minder beleggers.

zogenoemde ‘clubdeals’; dit zijn beleggingen in

fondsen met een zeer beperkte groep gelijkgezinde beleggers. • Meer sector/regio-specifieke fondsen en daardoor meer focus.


61

• In

een beperkt aantal Europese landen (maximaal 2) een

joint venture-structuur. • In

zo’n structuur met een of meer partners een semi-

directe portefeuille opbouwen. • Langs

deze weg ‘op maat gemaakte’ beleggingsfondsen

opzetten.

Noord-Amerika De vastgoedmarkten in de VS laten een scherp herstel zien. Met name core vastgoed is zeer gewild en inmiddels alweer relatief duur geworden. Momenteel biedt vooral de appartementenmarkt beleggingsmogelijkheden. Daarnaast blijft het winkelsegment interessant, vooral winkels die

• Ons

richten op verbeterde, soepeler uittrederegiems.

gebruiksgoederen en levensmiddelen verkopen. Ook hier

• Een

aangescherpte governance structuur.

moeten kantoren onderwogen worden. Gezien de grote diversiteit van de kantorenmarkt in de VS, kunnen bepaalde

Door deze beleidsaanpassingen ontstaat een meer ‘echt’

niches interessant zijn zoals zorgvastgoed e.d.

vastgoedbelang, dat minder beïnvloed wordt door leverage en waarbij beleggers meer invloed kunnen uitoefenen op het beleid.

Azië Verdelen we de Aziatische vastgoedmarkten in volwassen markten, zoals Japan, en groeimarkten, zoals China, dan zien

Syntrus Achmea herijkt het beleid voor internationaal vastgoed

we in de volwassen markten geen uitgesproken kansen om te beleggen. De aandacht moet vooral gericht worden op opkomende markten in de groeilanden. Onze beleggingsfocus zal daardoor komen te liggen op China, Vietnam en Thailand. We zullen ons bij de vastgoedbeleggingen in het Aziatische

Bij de huidige complexe, internationale marktomstandigheden

continent vooral richten op woningen en winkels. Dat zijn de

is het zaak een bijzonder actief beheer te blijven voeren, mogelijk

vastgoedsegmenten die het meest gebaat zijn bij de

in een hogere versnelling. Om meer invloed uit te oefenen op

groei-impulsen en de welvaarttoename in genoemde landen.

het beleid moeten we indien nodig collega-beleggers mobiliseren,

Daarbij zullen we vooral kiezen voor projectontwikkelings

annotaties inbrengen in jaarvergaderingen, en tegenstemmen

fondsen. Die kunnen relatief snel inspelen op veranderende

bij belangrijke, ons niet welgevallige, beslissingen. Kortom: een

omstandigheden.

activistisch aandeelhouderschap voorstaan. Vastgoedexpertise Tot slot wordt het beleid van maatschappelijk verantwoord

Syntrus Achmea heeft ruime ervaring en expertise in

ondernemen van de beheerders van de vastgoedfondsen

internationaal vastgoed opgebouwd. Hoewel de Europese en

waarin wij namens onze klanten beleggen, nader onderzocht.

Noord-Amerikaanse vastgoedmarkten nog kansen bieden,

Heeft een vastgoedfondsmanager geen MVO-beleid dan

lijkt het onvermijdelijk dat Azië als sterke groeimarkt een

zullen we hem in die richting aansturen.

nadrukkelijker rol zal gaan krijgen in de internationale vastgoedportefeuille. Syntrus Achmea zal dicht bij de markt

Europa

blijven door bij voorkeur samen te werken met lokale partijen

In Europa zullen we ons vooral richten op vastgoed in Duitsland,

en door kennis en expertise over het Aziatische continent uit

het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en in mindere mate

te breiden. Gezien het positieve sentiment over Azië onder de

Scandinavië. Daarbij gaat de belangstelling vooral uit naar de

Nederlandse vastgoedbeleggers, zelfs na de economische

woningen winkelsegmenten. In een wat latere en duidelijker

recessie, zullen zich de komende tijd nog genoeg kansen

fase van economisch herstel zullen daar ook weer bedrijfs-

voordoen die we niet mogen laten liggen.

ruimten bijkomen. Die kunnen vaak als beleggingssubstituut voor kantoren worden gezien, terwijl bedrijfsruimten intensiever reageren op economisch herstel dan kantoren. Dit heeft tot gevolg dat kantoren de komende jaren onderwogen worden.

62


Zorgplicht Onderdeel van het hypothekenbeleid van Syntrus Achmea is de zorgplicht bij het verstrekken van particuliere hypotheekleningen. De Wet op het financieel toezicht geldt hierbij als leidraad. De zorgplicht heeft specifiek betrekking op het voorkomen van overkreditering en financiële problemen bij de consument. Voor een beoordeling van de financiële situatie van hypotheekaanvragers beoordelen we het inkomen en de eventuele financiële verplichtingen zoals bestaande leningen, een (doorlopend) krediet of alimentatie. Daarnaast wordt gekeken naar vermogen, zoals spaargeld. We vragen relevante stukken op, zoals werkgevers verklaringen en loonstroken. De hypotheeklasten mogen in principe niet meer bedragen dan de door het Nederlandse Instituut voor Budgetonderzoek opgestelde woonlastpercentages. Dit staat in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Op basis van de woonlastpercentages wordt de maximale leencapaciteit vastgesteld. Bij de vaststelling van het maximaal te lenen bedrag wordt uitgegaan van een 30-jarige annuïtaire aflossing. Ook als (een deel van) de lening aflossingsvrij wordt aangeboden.


63

Hypotheken Particuliere hypotheken De laatste jaren zien we forse, historisch ongebruikelijk hoge

Customer Due Dilligence (CDD) Beleid

rentemarges op nieuwe hypotheekverstrekkingen. Dat is een van de gevolgen van de kredietcrisis. Konden we vóór de

Om te voorkomen dat Syntrus Achmea zaken

crisis komen tot een marge van tussen de 30-50 basispunten

doet met personen of organisaties die nu of in

op een hypotheeklening met een Nationale Hypotheek Garantie,

het verleden betrokken zijn geweest bij

inmiddels is die marge door een verhoogde risicoperceptie in

faillissementen, betalingsachterstanden, fraude,

de markt opgelopen naar 180 tot 200 basispunten. Er kunnen

terrorisme, witwassen van gelden of andere

dus zeer hoge marges behaald worden bij beleggingen in

vormen van crimineel gedrag, wordt een zoge-

bepaalde segmenten van de hypothekenmarkt. En dat bij niet

noemde Customer Due Dilligence (CDD)

evenredig gestegen risico’s.

uitgevoerd voor aanvang van de financieringsrelatie. Een CDD-toetsing bestaat uit identificatie van de

Nu er in de segmenten met een laag leenpercentage en met

relatie en uit het raadplegen van onder andere

een NHG-garantie relatief hoge marges behaald kunnen worden,

het Bureau Krediet Registratie en het insolventie-

richten we het beleid van het Particuliere Hypothekenfonds

register. Doorgaans zal een toetsing plaatsvinden

dan ook op deze segmenten. In 2010 wordt ongeveer 65%

bij verhogingsaanvragen, tussentijdse revisies,

van de nieuwe verstrekkingen gedaan in het NHG-segment.

overdracht van een dossier naar onze afdeling Intensief & Bijzonder Beheer, aanwijzingen dat

De keuze om nieuwe verstrekkingen te beperken tot de

een bestaande cliënt betrokken is geraakt bij

segmenten met een zeer gering risico zorgt ervoor dat de

voornoemde (criminele) zaken of negatieve

hypothekenportefeuille van het Particuliere Hypothekenfonds

publiciteit rond een bestaande relatie.

nog defensiever van samenstelling is geworden. In 2010 was het aantal hypotheken in portefeuille met een NHG-garantie, dan wel met een dekkingswaarde kleiner dan 75%, ongeveer 83% van de portefeuillewaarde. Daarnaast is het percentage

Particuliere Hypothekenfonds nu een sterk opwaarts

NHG-hypotheken sinds het begin van de kredietcrisis

potentieel. Dalen straks ook de marges op hypotheken,

gestegen van 15% naar 20% van de portefeuille. Het succes

dan zal dit immers leiden tot een opwaardering en dus tot

van dit beleid manifesteert zich in de zeer lage betalings

een positieve performance van het fonds.

achterstanden in de portefeuille: zelfs minder dan 0,01% van onze totale uitstaande hypothekenvorderingen.

Zakelijke hypotheken Door de kredietcrisis zijn ook de rentemarges op zakelijke

De marges op andere vastrentende beleggingscategorieën

hypotheken fors gestegen. Het krediet- en onderpandrisico

zoals bedrijfsobligaties (credits) zijn als gevolg van de

wordt in de markt louter als gevolg van de kredietcrisis hoger

kredietcrisis eerst opgelopen, waarna ze in 2010 weer fors

ingeschat, nog los of dit op object-, c.q. debiteurniveau ook

zijn gedaald. Dit is in het Particuliere Hypothekenfonds niet

zo is. Verder zijn de prijzen van commercieel onroerend goed

gebeurd, de marges in de hypothekenmarkt zijn (nog) niet

in Nederland in het algemeen gedaald, wat uiteraard ook

gedaald. Daardoor heeft de portefeuillewaarde van het

effect heeft op het risico van zakelijke hypotheken. Waar de marge op zakelijke hypothekenbeleggingen vóór de kredietcrisis rond de 40-50 basispunten (boven de interbancaire

De portefeuillewaarde van het Particuliere Hypothekenfonds heeft een sterk opwaarts potentieel 64

rentetarieven) lag, is het nu mogelijk om marges van 200 basispunten te behalen. Het is nog steeds zeer goed mogelijk om defensieve zakelijke hypothekenleningen te verstrekken, maar sinds de kredietcrisis wel tegen veel gunstiger, hoge marges.


We willen onze opdrachtgevers laten profiteren van de

verliezen lager zullen uitvallen dan de voorziening die al ten

beleggingsmogelijkheden die de zakelijke hypothekenmarkt

behoeve van deze risico’s genomen is.

biedt. De focus ligt daarbij, om defensieve redenen, op het voornamelijk verstrekken van beleggingsfinancieringen en niet

Inmiddels zijn de rentemarges in de kapitaalmarkt in het

hoger dan 85% van de executiewaarde. Vanuit de optiek van

algemeen, vanwege de verbeterde risicoperceptie in de

risicomanagement leggen we het zwaartepunt bij het

markt, opnieuw gedaald. Die daling heeft net als bij

financieren van objecten met langjarige huurcontracten,

particuliere hypotheken ook op de zakelijke hypothekenmarkt

een positieve kasstroom en met vooral woningen en winkels

nog niet doorgezet. Dat betekent dat er ook in de zakelijke

als onderpand. We verlenen slechts beperkt en heel selectief

hypothekenportefeuille een potentie is tot opwaardering.

projecten bouwfinancieringen. Als gevolg van de prijsdaling op de commerciële vastgoedmarkt zijn er toch problemen ontstaan bij een aantal zakelijke hypotheken. Enkele hypothekengevers zijn in gebreke gebleven of zij hebben met zulke grote problemen te kampen dat er verliezen worden verwacht. Als gevolg hiervan is er een voorziening gesteld van ruim K 44 miljoen euro voor toekomstige verliezen, ten laste van de performance over 2010. De daadwerkelijk gerealiseerde verliezen zijn tot nu toe echter aanzienlijk kleiner: K 4,4 miljoen sinds het uitbreken van de kredietcrisis. Er is dus een goede kans dat de

Intensief en Bijzonder Beheer Beleid Als een financiering niet (meer) aan de intern gestelde normen voldoet, kan het dossier worden over gedragen aan onze afdeling Intensief en Bijzonder Beheer (IB/BB). Dit gebeurt in de volgende gevallen: - als er een betalingsachterstand van 3 maanden is; - als een vestiging van een tweede hypotheek heeft plaatsgevonden zonder onze toestemming; - als er beslagleggingen zijn. Ook als er nog geen achterstanden zijn, maar uit analyse en signalen blijkt dat er mogelijk sprake is van een continuïteitsbedreigende situatie of in geval van een mogelijk reputatierisico voor Syntrus Achmea, kan de afdeling IB/BB worden ingeschakeld. Als wordt gekozen voor Intensief Beheer betekent dit dat we veronderstellen dat de financiering mogelijk kan worden voortgezet. We zullen dan met stringente begeleiding van de debiteur proberen de ontstane discontinuïteit op te lossen en eventuele achterstanden in te lopen. Valt het besluit om de financierings relatie direct te beëindigen, dan is er sprake van Bijzonder Beheer. Normaal gesproken zal de afwikkeling plaatsvinden door uitwinning van onze zekerheden. Het is doorgaans ons beleid om te komen tot een onderhandse verkoop, voordat we de debiteur een veiling van het onderliggende vastgoed aanzeggen. Hierbij zien we steeds vaker dat een verkooptransactie plaatsvindt op basis van een debiteurenwisseling. Daarbij neemt een nieuwe ‘goede’ debiteur de plaats in van de bestaande ‘slechte’.


65

Steeds op zoek naar voldoende duurzaamheidsdynamiek

6 De ondersteunende rol van Syntrus Achmea Pensioenfondsen willen een stabiel rendement, transparante

Er zijn sterke argumenten, waaronder die van risicospreiding

producten, meer risicospreiding en liquiditeit. Om dat te

en schaalgrootte van markten, om in internationaal vastgoed

bereiken vragen zij specialisten aan tafel, zoals Syntrus

te beleggen. Dat doen we voor onze opdrachtgevers onder

Achmea. Wij zijn een ‘full service’ vastgoedpartner voor

meer via onze Fund of Funds voor Europa, Noord-Amerika en

institutionele beleggers. Beleggingen in vastgoed en in

Azië. Beleggingen in pools van zakelijke en particuliere

vastgoedfinanciering zijn een ‘risk diversifier’ in de

hypothekenleningen blijken vooral door de hoge marges

portefeuille. Het beheer van vastgoed en vastgoed

nadrukkelijke meerwaarde te hebben om de strategische

financieringen is wel een vak apart. Het is ons vak om een

beleggingsdoelstellingen van pensioenfondsen te bereiken.

gebalanceerde beleggingsportefeuille samen te stellen, en een hoog en stabiel rendement te behalen voor onze

Maatwerk en pooling

opdrachtgevers.

Discretionair beheer is beheer van portefeuilles die direct in eigendom van een of meer opdrachtgevers zijn en waarbij

Partners in beleggingen

beleid en beheer volledig zijn afgestemd op de wensen en

Wij zijn actief in de hele keten van vastgoedbeleggingen en

behoeften van het betrokken pensioenfonds(en). Naast de

-financiering. De keten loopt van het bezit van grondposities

mogelijkheid van discretionair beheer, beheren wij ook elf

tot de ontwikkeling van vastgoed en acquisitie, beheer en

beleggingsfondsen voor onze beheeractiviteiten. De elf

dispositie. Daarbij treden we ook op als vastgoedfinancier.

beleggingsfondsen bestaan uit vier fondsen voor de Nederlandse markt van respectievelijk woning-, winkel-,

Advisering op het gebied van beleid en het uitvoeren van

kantoor- en bedrijfsruimtebeleggingen, een Nederlands

strategische studies op het gebied van vastgoed en

zorgvastgoedfonds, een fonds voor Nederlandse grond

vastgoedfinanciering zijn nadrukkelijke onderdelen van onze

posities, een particulier en een zakelijk hypothekenfonds

dienstverlening, toegespitst op de wensen van onze

en zoals gezegd, drie internationale Funds of Funds.

opdrachtgevers. Zo doen we Asset Liability Management

De beleggingsfondsen zijn afgestemd op de fiscale status

studies, specifiek vanuit de ‘bottum up’ positie van vastgoed

van de opdrachtgevers.

en hypotheken als belegging in strategische pensioenfondsportefeuilles. We denken ook mee met opdrachtgevers bij het

Deze beleggingsfondsen bieden de deelnemende beleggers

optimaliseren van hun beleggingsportefeuilles en voelen ons

de mogelijkheid om het vastgoedbeheer meer op afstand te

dus sterk verantwoordelijk voor de kwaliteit van hun

plaatsen. Uit oogpunt van reputatierisico, onafhankelijk

vastgoed- en hypothekenportefeuilles. Wij beantwoorden

toezicht, de behoefte om risico´s te spreiden en behoefte aan

kennis- en visievragen over de marktomgeving en de

professioneel management is beleggen via beleggingsfondsen

(verwachte) ontwikkelingen daarin.

in bepaalde situaties vaak een verstandige keuze.

Ons ontwikkelbedrijf is gericht op een eigen pijplijn van

De beide hypothekenfondsen onderscheiden zich van andere

vastgoedontwikkelingsprojecten die borg staat voor een

vastrentende beleggingen door het zeer aantrekkelijke

kwalitatieve en bestendige instroom van vastgoed in de

risicoprofiel: de risico´s zijn vergelijkbaar met die van obligaties

beleggingsportefeuilles van onze opdrachtgevers.

en credits (bedrijfsobligaties), terwijl de rendements verwachtingen hoger liggen.

68


Het beheer van vastgoed en vastgoedfinancieringen is een vak apart

Als deelnemer aan onze beleggingsfondsen hebben onze

Onze klanten die in hypothekenleningen beleggen, hebben

opdrachtgevers op meerdere manieren inspraak in het beleid

een aantal jaren geleden besloten deel te nemen in onze

en het beheer van die fondsen. De beleggingsfondsen zijn zo

hypothekenfondsen. In het geval van vastgoedbeleggingen

opgebouwd dat zij optimaal tegemoet komen aan de

overwegen pensioenfondsen, i.c. bestaande en nieuwe

governance regels waaraan beleggingsfondsen, maar ook

opdrachtgevers, regelmatig om hun vastgoedbelangen aan te

pensioenfondsen en verzekeraars gehouden zijn.

houden en op te bouwen in de vorm van gepoolde beleggin-

De participanten, verenigd in de Vergadering van Participanten,

gen. Syntrus Achmea biedt pensioenfondsen de volgende

hebben een grote mate van invloed en inspraak over het te

twee mogelijkheden om hieraan gestalte te geven:

voeren fondsbeleid en de fondsvoorwaarden. Daarnaast hebben al onze vastgoedfondsen een Raad van Toezicht, die meediscussieert over het beleid en de resultaten.

1. deelname in de huisfondsen door middel van uitgifte van nieuwe participaties zonder inbreng van direct onroerend goed; en

Ons aanbod

2. deelname in de huisfondsen door middel van transformatie

Syntrus Achmea speelt in op de behoefte van grotere

van bestaande vastgoedbeleggingen in nieuw uit te geven

pensioenfondsen om vastgoedbeleggingen in eigendom te

participaties in onze fondsen; door inbreng van het vastgoed

houden, maar wel het beheer uit te besteden. Daarnaast

in deze fondsen dus.

bieden wij vooral aan kleinere tot middelgrote pensioenfondsen de mogelijkheid om de eerder genoemde voordelen van gepoolde beleggingen te incasseren en vooral om via deelname aan beleggingsfondsen de gewenste portefeuille spreiding te realiseren.

Hoofdstuk 6 De ondersteunende rol van Syntrus Achmea

69

De beleggingsfondsen zijn afgestemd op de fiscale status van de opdrachtgevers

Nawoord

Het samenstellen van een beleggingsnota is in deze woelige tijden geen eenvoudige opgave. De veranderingen die van dag tot dag optreden, vragen om flexibel inspelen op elke nieuwe situatie. Schommelingen op de beurs, maar ook in politiek opzicht en niet te vergeten de ontwikkelingen rond de pensioenfondsen zelf maken de toekomst ongewis. Gelukkig staan daar ook stabiele factoren tegenover. Beleggen in vastgoed en hypotheken hoort tot deze laatste categorie. In deze beleggingsnota heeft u kunnen lezen welke koers wij voor onze klanten voor de komende jaren op het oog hebben. In het huidige tijdsgewricht vertoont vooral de portefeuille woningen zijn interessante kanten. De woningmarkt als geheel is dan wel niet erg in beweging, op de huurwoningmarkt zijn die bewegingen wel te verwachten. De al zo lang door de Vereniging van Institutionele Beleggers (IVBN) gevraagde huuraanpassingen in het kwalitatief hogere segment van de woningmarkt lijkt aanstaande. Dergelijke huuraanpassingen zijn als onderdeel van een pakket aan maatregelen om de markt op gang te trekken, een belangrijke stap. Ze zorgen er in elk geval voor dat het rendement op deze beleggingscategorie interessanter wordt. Een tweede uitdaging die voor vastgoedbeleggers aantrekkelijk is, ook in economisch mindere tijden, is de integrale aanpak van de stad. Een aanpak die intensieve samenwerking tussen partijen vraagt, maar die op de langere termijn ook tot interessante rendementen zal leiden. Wil zo’n aanpak kans van slagen hebben, dan is het zaak om een goed overzicht te hebben van de sterke en de zwakkere kanten. Een gebiedsgerichte benadering, maar wel met oog voor de samenhang met de omliggende gebieden. Een aandachtspunt daarbij is de transformatie van leegstaande gebouwen naar woningen, zorgvoorzieningen en leisure. Geen eenvoudige opgave, maar wel een die kan bijdragen aan een beter rendement voor de belegger en een hogere gebruikskwaliteit. En daarmee aan de duurzaamheid van de gebouwde omgeving. Pensioenfondsen worden meer dan ooit aangesproken op hun sociale en maatschappelijke taak. De druk op een verantwoord en strategisch beleggingsbeleid zal de komende tijd alleen nog maar toenemen. In zo’n onrustige omgeving krijgen tastbare, solide en liquide beleggingen in eenvoudige, grote, transparante markten steeds meer de voorkeur. Samen staan we voor een betaalbaar en houdbaar inkomen voor later. Een gedegen en verantwoord beleggingsbeleid voor de ingelegde gelden van de deelnemer is daarbij het uitgangspunt. En vooral een transparant en goed uitvoerbaar risicomanagement. Bij Syntrus Achmea streven we naar een duurzaam rendement voor onze opdrachtgevers.

72


Nawoord

73

Redactie Syntrus Achmea Vastgoed Tekstredactie Ank Benko (ABC Zoetermeer) Carla van den Bergen (Dialoog Tekstbureau, Den Haag) Ontwerp Admore concept en vormgeving, Amsterdam Druk Grafinoord, Assendelft

Overname van teksten en foto's uit deze publicatie is niet toegestaan zonder uitdrukkelijke toestemming van Syntrus Achmea Vastgoed.

Over Syntrus Achmea Vastgoed Wie zijn we? •

Syntrus Achmea Vastgoed is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed en hypotheken

•

We beleggen, financieren en ontwikkelen

•

De omvang van onze beleggingsportefeuille is ruim

•

We zijn actief in Nederland, Europa, Noord-Amerika en Azië

•

We zijn de grootste vastgoedbelegger in Nederlandse

K 14 miljard

woningen, winkels en kantoren •

We zijn een middelgrote speler in vastgoedfinancieringen

•

Er werken 230 mensen bij Syntrus Achmea Vastgoed

Waar staan we voor? •

Verantwoord rendement voor onze opdrachtgevers

•

Het waarborgen van governance, compliance en risicomanagement

•

Kwalitatief hoogwaardig vastgoed

•

Transparante besturing van onze fondsen en portefeuilles

Waar gaan we voor? •

Outperformance

•

Het verduurzamen van nieuw én bestaand vastgoed

•

Betrouwbare en innovatieve producten en diensten

•

Een beter imago voor onze sector

•

H oge klanttevredenheid door tijdige en betrouwbare informatie

www.syntrusachmeavastgoed.nl

Inhoud. Voorwoord 5. 1 Introductie: strategische uitdagingen 6. 2 De meerwaarde van vastgoedbeleggingen 8

Recommend Documents