INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉS 1021 Buda pest, Heim ich István utca 3-5. szám 11377/1 Hrsz.-ú Kivett templom, lakóház, udvar, gazdasági épület megnevezésú
ingatlan
lmmow ell200 2 Kft.
ÉRTÉKELŐ LAP
1021 Budape st, Heinric h István utca 3-S. szám 11377/l Hrsz.-ú Kivett templom , lakóház, udvar, gazdaság i épület megneve zésü
ingatlan tehermentes, becsült, nyiltpiaci forgalmi értéke: 200 OOO OOO,- Ft.+ ÁFA. Lakott piaci érték: 146 300 OOO,- Ft.+ ÁFA.
II. Kerület i Önkorm ányzat 7216/10277 tulajdon hányad ának értéke: tehermen tes, becsült, nyiltpiaci forgalmi értéke: 140 430 086,- Ft.+ ÁFA.
Lakott piaci értéke: 102 724 608,- Ft.+ ÁFA
Budapest, 2013. szeptembe r 19. Készítette:
J1f~
ingatlanfo rgalmi értékelő engedély szám: 3136/2!XJ2
Szakértői 1021 Budapeot, Heinrich !Jtv.ln uka 3>-5.
2
JmmoweU 2002 Kft.
TARTALOMJEG YZÉK
l.Eiőzmények
Megbízó Megbízás tárgya Értékelő megbízása
2. Kiinduló adatok Adatszolgáltatás Értékelés módszere Értékelés korlátozó feltételei Publikálási jegyzék
3. Az ingatlan jellemzői Ingatlan fekvése Ingatlan ismertetése Telekkönyvi adatok
4. Értékképzés Piaci összehasonlító adatok elemzése Hozam alapú értékbecslés Összefoglalás Tanúsítvány
Mellékletek
1021 Budape•t, Heinrlch Jahr.6n utca 3-5.
3
Immowell2002 Kft.
1. ELŐZMÉNYEK Megbizó
1.1
Budapest Főváros II. Kerületi Önkormányzata 1024 Budapest, Mechwart liget l.
Megbizás tárgya
1.2
1021 Budapest, Heimich István út 3-S. szám alatti ingatlan bruttó értékének nyíltpiaci és lakott állapotú becslése.
Szakértö megbizása
1.3
Imrnowell 2002 Kft. ingatlan szakértö céget a Budapest, ll. Kerületi Önkormányzat képviselője kérte fel a tárgyi ingatlan értékelésére.
2 KIINDULÓ ADATOK, ÉRTÉKELÉS MÓDSZERE 2.1.
Adatszolgiltatás
A megbfzó átadta a rendelkezésére álló szerzödéseket, adatbázisokat. Az értékelő áttekintetle a rendelkezésére álló adatokat, helyszínen bejárta az ingatlant 2013. június 15.-én.
2.2.
Értékelés módszere
Az értékelés módszereként az értékelő piaci .összehasonlító alapú és a hozam ala pú eljárásmódszeré t választotta az ingatlan értékének meghatározásánáL Az értékelés fordulónapja: 2013. szeptember 19. Értékelés érvényességi ideje: 90 nap. Az érték-megállapítás érdekében vizsgálta és elemezte: • • • •
A IL kerületben kialakult ingatlanok értékesitési árszfnvonalát. Az ingatlan térbeli elhelyezkedését, megközelfthetöségét. Az ingatlanok hasznosíthatóságát. Az ingatlan jogi helyzetét, védettséget, korlátozásokat.
1021 Budapes~ Hellll'icb Istvin utca ~
4
Jmmow~ll2002 Kft.
2.3. Az értékelés korlátozó feltételei: Az értékbecslés nem tartalmazza az értékbecslés összes formai kellékét és szükséges dokumentumát Szakértő feltételezte, hogy a hiányzó dokumentumok nem tartalmaznak értéket befolyásoló tényt, adatot vagy egyéb információt. Az értékelés az Európai Unió tagállamaiban müködő hivatásos vagyonértékelők szervezete a TEGOVA 2003 vagyonértékelési útmutatójának módszertani elvei és gyakorlati szempontjai alapján, a szakma általánosan elfogadott szabályai szerint készült az ingatlan nyilvántartás szerinti teriiletét valósnak fogadta el. A Megbízó által rendelkezésre bocsátott alapterllleti adatokat valósnak fogadta el, azokat méréssel nem ellenőrizte le. Szakértő
Az értékelés kizárólag szemrevételezés alapján történt, diagnosztikai vizsgálatot az értékelő nem végzett, a rejtett, vagy érzékszervekkel nem észlelhető hibákért felelősséget nem vállal. Az értékelést kérő tulajdonos az értékbecsléshez szükséges információkat rendelkezésünkre bocsátotta, azokat ismételten nem ellenőriztük, feltételeztük, hogy azok pontosak és helytállók. Az értékelés felsorolja az összes olyan feltételezést, körülményt, amelyek befolyásolják az anyagban szereplő elemzéseket, véleményeket, következtetéseket Az értékelést kérő tájékoztatta a szakértőt a jelenlegi jogállásról és a tulajdoni viszonyróL Más az ingatlan használatát, illetve a vele való rendelkezési jog gyakorlását akadályozó körülményről nincs tudomása. Az értékelő nem vállal felelősséget olyan később jelentkező tényezőkért, amelyek befolyásolhatják a meghatározott értéket. Az értékelő nem végzett az ingatlanok jogi helyzetére vonatkozó vizsgálatokat, nem képezte a megbízás tárgyát az ingatlanhoz kapcsolódó kötelezettségek vizsgálata, sem az ingatlannyilvántartásan kivüli jogok és tények feltárása. Kijelentjük, hogy az ingatlan értékének megállapításához semmiféle múltbeli, vagy jelenlegi érdekünk nem fíiződik, továbbá, hogy munkánk díjazása független a megállapított érték nagyságától.
2.4. Publik.ilási jegyzék
Az értékelés meghatározott piaci érték megállapltására készült. A szakvéleményt más célra felhasználni részleteiben, vagy egészben nem lehet. Az értékelés érvényességi ideje a fordulónaptól számított 90 nap, a szakvéleményben rögzltett feltételek figyelembevételével. lOZl Budapest, Heiurldl htvfn oka~.
5
lntmowell2002 Kft.
3. AZ INGATLAN JELLEMZŐ! 3.1. Az ingatlan fekvése A vizsgált ingatlannak helyt adó Heinrich István utca Budapest IL kerületében a Húvösvölgyi út és a Völgy utca között fekszik. A telek észak-keleti lejtésú domboldalon található. Az ingatlan környezetében a városi szövetet villák, családi házak és társasházak alkotják. A hegyvidéki ingatlan autóbusszal (57, 63, 64, 157, 164) és villamossal (61 ) közelfthető meg. A tömegközlekedési eszközök megállója ill. végállomása pár száz méterre találhatóak. Gépkocsival a megközelítés és a parkírozás jól megoldható. A terület tömegközlekedési és infrastruktúrális szempontból megfelelőnek tekinthető. Parkolni az ingatlan előtti utcákban díjmentesen lehetséges. 3.2.Ingatlan ismertetése Az épületeknek helyt adó északkeleti lejtésd telek a mált század 30-as éveiben épült, lakóházak illetve a Magyar Szentföld-templom található. Az épületek · múszakilag igen rossz állapotúak. A vizsgált ingatlan 1-II-25-ös övezetben található, mely intézményi övezet, amelynél a legkisebb terület 6000 lUTI, 1,2-es szintterületi mutatóval, 40 %-os beépfthetöség, 35%-os legkisebb zöldfelülettel. Az ingatlan mtíemléki védelem alatt áll, a 11378/1 hrsz ingatlan mtíemléki környezete, továbbá az ingatlanon fővárosi jelentóségtí védett természeti érték (olimpiai tölgy) található. Mivel az ingatlan müemlék, ezért az ingatlan építési ügyeiben elsőfokon a Budapest Főváros Kormányhivatala Kulturálls örökségvédelmi Irodája (BFKH KÖI) rendelkezik hatáskörrel és illetékességgel. A BFKH KÖI előzetes állásfoglalása alapján a templom épület urnatemetőként történő hasznosítását támogatják, a mdemlék környezetbe nem illő leromlott állapotú épületek bontását javasolják, új épületek építésére engedély kiadását nem támogatják. Templomépület: A Bauhans egyik legjelentösebb magyar képviselője Molnár Farkas tervezte 1941-ben. Az épület építése 1942-44 között zajlott, majd a háború miatt félbemaradt. 1946-ban indult újra az építkezés, de 1949-ben akkori politikai közbelépés miatt végleg abbamaradt a templom építése. Különböző tlpusú hasznositásokat követően a Fővárosi Levéltár raktáraként használták 2004-ig. Az épület azóta üresen áll, állapota folyamatosan tovább romlik. "A" épület 1910 környékén épült földszintes, magas tetös családi ház, melyben 1 lakás került kialakftásra, mlÍSzaki állapota megfelelő.
1021 Budo:peat, lleinrlch Istvb uta 3-S.
6
lmmowoii21J02 Kft.
"B" épület: 1910 környékén épület földszintes, magas tetős villa épület, melyben 2 lakás került kialakításra. Az épület mllemléki védettséget élvez. Állapota . felújítandó. "C" épület: 1910 környékén épület földszint, emelet + tetőtér beépítésü lakó épület, melyben 5 lakás került kialakftásra. Az épület mi'iemléki védettséget élvez. Állapota felújítandó. Mtíhely: A templom bejárata mellett található épület. A templom felújításakor el kell bontani, mivel az épület a templom köveit, nyllászáróit használta fel az épülésekor, valamint a templom megközelíthetőségét is akadályozza, rnivel közvetlenül a főbejárat előtt áll. Raktár 1: Mi'iemléki értéket nem képvisel. Raktározásra használtAk, állapota leromlott. Jelenleg használaton kivül van, állapota nem megfelelő, teljes felújítást igényel. Raktár 2: Fachwerkes melléképület, mely miiemléki értéket képvisel, bontani nem szabad. Jelenleg használaton kívül van, állapota nem megfelelő, teljes felújítást igényel.
3.3. Az ingatlan épületeinek méretei Me2nevezés: Templom épülete, mi'iemlék védettség "A" épület, l lakás, bontható "B" épület, 2 lakás, mi'iemlék védettség "C" épület, 5 lakás, mi'iemlék védettség Melléképület: mtíhely, bontandó Melléképület: raktár l, bontandó Melléképület: raktár 2, miiemlék védettség Osszesen:
Hasznos alapterület: 2262m2 62m2 152m2 359m2 84m2 70m2 35m2 3024m2
3.4. Az ingatlan telekkönyvi adatai: Ingatlan címe: Helyrajzi szám: Típusa: Tulajdonos: Telek összterület: Bejegyzések:
1021 Budapest, HeiDrich lslvu utca $-5.
1021 Budapest, Heinrich István utca 3-5. 11377/1 kivett templom, lakóház, udvar, gazdasági épalet Budapest Főváros önkormányzata 3061/10277 II. Kerületi önkormányzat 7216/10277 !0 276m2 Elővásárlási jog, jogosult: Magyar Allam
7
lmmowetl21J02.Kft.
4. ÉRTÉKKÉPZÉS PIACI ÖSSZEHASON LÍTÓ ADATOK ALAPJÁN A szakértö elvégezte a telek piaci összehasonlftáson alapuló értékelését. Az értékelés során a hasonló adottságú és funkciójú ingatlanok elhelyezkedési, fizikai állapot szerinti, jogi jellemzőiben mutatkozó különbséget vizsgálta, természetesen figyelembe véve az adás- vételek időpontját. A • • • •
becslés során kiemeJt figyelmet fordított az alábbi tényezőkre. A felhasznált piaci és egyéb adatok megbízhatóságáv al összefüggö kockázata. A vizsgált ingatlanok áraiban meglévő alku tartalékokra. A vizsgált ingatlanok eltérő közmt1vesftettségére és mikrokörnyezetb e!i elhelyezkedésére . A vizsgált ingatlanok jogi helyzetére, hasznosithatóság ára, korlátozásokra.
szakértő a
4.1. Piaci összehasonlítás (lak6 funkci6)
Az 1. számú mellékletben Jevezetett, a környékre jellemző fajlagos telekárat; a kinálati árak ártartalékával csökkentve, valamint a vizsgált telek sajátosságait figyelembe véve számított egységárat (210 167,- Ft/m2), a vizsgált nettó alapterülettel (573 m2) szorozva kapjuk a vizsgált ingatlanrész becsült piaci értékét. 210 167,- Ft/ m2 * 573 m2 * = 120 425 500,- Ft. Vizsgált lakóingatlan becsült piaci ára kerekítve: 120 OOO OOO,- Ft. (A használt lakóingatlan értékesítése ÁFA mentes.) A bérleti jog megváltása a 34/2004 (X.l3.)-es Önkormányzati rendelet alapján a lakott ingatlanok piaci értékének 50%-a. A "B" és "C" jelíl ingatlanok lakottak, me!yek kerekitett piaci értéke: 107 400 000,- Ft. A kártalanítás becsült összege: 53 700 OOO,- Ft. A lakóingatlanok lakott értéke: 120 OOO 000,- Ft. - 53 700 OOO,- Ft. = 66 300 OOO,- Ft. A II. Kerületi Önkormányzat lakóingatlan tulajdoni hányada 7216/10277. Lakóingatlan tulajdoni hányad értéke lakottan: 66 300 000,- Ft. * 7216/10277 =46 552 573,- Ft.
4.2 Hozam alapít értékelés (templom épülete)
Bevételek számítása: Éves bevétel: A bevétel az épület folyamatos mt1ködését feltételezve megegyezik a potenciálisan eikérhető bérleti díj mértékével, figyelembe véve a kihasználtsági százalékot is. 1021 B"dapeo~ Heimich Jelrio ulca 3-5.
8
lmmowell2002 Kft.
Maradványé rték Az értékelési periódus után az ingatlan további 10 éves mííködését feltételezzük. A tíz éves mííködés egyenlege adja az ingatlan maradványértékét 2024-ben.
Kiadások szllmitása: Üzemeltetéssei kapcsolatos rendszeres költségek: Az ingatlan mííködtetési, karbantartási és menedzselési költsége a bevétel8%-ára prognosztizálható. A bontandó épületek tekintetében szakértő nem számolt értékkel, sem költséggel.
Hozamszllmitás eredménye:
A f6épület hasznositb esetén a hozamszámítási módszer alapján az ingatlan piaci értéke kerekftve: 80 OOO OOO,- Ft. + ÁFA. A részletes számításokat a 2. számú melléklet tartalmazza. 4.3. Összérték számítása
megvizsgálta a fő, illetve melléképületek piaci illetve hasznos!tási értékeit. Az ingatlan értéke a két kalkulált érték (lakó és templom funkdó) összegéből tevődik össze:
Szakértő
Ingatlan piaci érték: 120 OOO OOO,- Ft.+ 80 OOO OOO,- Ft.+ ÁFA= 200 OOO OOO,- Ft.+ ÁFA Az ingatlanhányad lakott értékét a teljes ingatlan értékének a bérleti díj megváltás költségével csökkentett része adja. 200 OOO OOO,- Ft.- 53 700 OOO,- Ft. = 146 300 000,- Ft.+ ÁFA 4.4. Értékelés összefoglalása
A szakértői jelentés 3. pontjában ismertetett adottságokkal rendelkező, 1021 Budapest, Heinrich István utca 3-5. szám alatti ingatlan értékének becslését a szakértő végrehajtotta. Az értékelést a mellékletben szereplő táblázatokba foglaltak szerint elvégezve, figyelemmel a korlátozó feltételekre, a 2013. szeptember 19.-i fordulónapra,
az ingatlan becsült nyiltpiaci értékét 200 OOO OOO,- Ft. + ÁFA. azaz Kettőszázmillió forint+ ÁFA. összegben állapította meg. 1021 Budapest, Heimich 1Jtv4u utca 3-5.
9
lnunowell2002 Kft
TANÚSÍTVÁN Y Az értékelő ezennel legjobb tudása és tanúsítja:
meggyőződése
alapján az alábbiakat
•
A ténybeli megállapítások, melyeket e szakvélemény tartalmaz, igazak és helytállók.
•
A szakvéleményben foglalt elemzéseket, véleményalkotásokat és következtetéseket csak a szakvélemény által tartalmazott előfeltételek határolják be, és azok az értékbecslő személyes részrehaJ1ástól mentes szakértői elemzései, véleményei és következtetései.
•
Nincsenek sem jelenlegi, sem jövőbeni érdekeltségeim azon eszközökben, melyek a jelentés tárgyát képezik, nincsenek személyes érdekeim egyik fél irányában sem.
•
Javadalmazásarn nem függ az értékelt vagyontátgy értékétől, semmilyen intézkedéstől vagy eseménytől, mely e szakvéleményben foglalt elemzések, felhasználás vagy megjelenitése következtetések és vélemények eredményeként jöhet létre.
•
és kidolgozása következtetéseim és véleményeim Elemzéseim, of Group szakvéleményem elkészítése a TEGOVA 2003 (The European Valuers' Associations), irányelvei és ajánlásai történt.
Budapest, 2013. szeptember 19.
!~ . . . . .. .. (1(.~J[~~~ Cé
Imrnowell 2002 Kft.
liiZl Budapoo~ Helnrlch lstvu utca :1-5.
!O
Immowen 2002 Kft.
Fotódokumentáci ó:
--. '..
·~·-
1021 Budapest, Heinrich lsMn utca 3-5.
.. ·
l
ll
Immowen 2002 Kft.
