11 DECEMBER 2014
C.13.0475.F/1
Hof van Cassatie van België
Arrest
Nr. C.13.0475.F HANKAR INVEST nv, Mr. Paul Alain Foriers, advocaat bij het Hof van Cassatie, tegen L’ARDENNE PRÉVOYANTE nv, Mr. Jacqueline Oosterbosch, advocaat bij het Hof van Cassatie.
I.
RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van koophandel te Brussel van 14 november 2012. Eerste advocaat-generaal Jean-François Leclercq heeft op 19 september 2014 een schriftelijke conclusie neergelegd op de griffie. Raadsheer Marie-Claire Ernotte heeft verslag uitgebracht en eerste advocaatgeneraal Jean-François Leclercq heeft geconcludeerd.
11 DECEMBER 2014 II.
C.13.0475.F/2
CASSATIEMIDDEL
De eiseres voert volgend middel aan. Geschonden wettelijke bepalingen - artikel 149 van de Grondwet; - de artikelen 14, eerste en tweede lid, 16, I en IV, 18, 19 en 20 van afdeling 2bis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, voormeld artikel 14, tweede lid, zoals gewijzigd bij de wet van 5 juli 1963. Aangevochten beslissingen Het bestreden vonnis stelt vast dat de eiseres, bij aangetekende brief van 11 juni 2008, die was gepost op 12 juni, de hernieuwing van de litigieuze handelshuur heeft gevraagd “met ingang van 1 oktober 2009 voor een huurprijs van 100.000 euro per jaar; dat de verweerster [de eiseres], in een brief van 4 augustus 2008, het volgende antwoord heeft gestuurd: - de huurovereenkomst voorziet in de bestemming van de gehuurde ruimten als supermarkt, die niet kan worden gewijzigd zonder instemming van de verhuurder; - de wijziging van activiteit kan enkel worden aanvaard indien de toekomstige huur niet lager is dan de huidige huur; - de hernieuwing onder de voorgestelde voorwaarden wordt geweigerd en de aanvaarding ervan wordt aan de volgende voorwaarden onderworpen: • nieuwe jaarlijkse basishuurprijs gelijk aan 206.014 euro geïndexeerd; • verbod op overdracht van onderverhuring zonder voorafgaande instemming van de verhuurder; • bij verkoop van het pand kan de verhuurder de huurder uitzetten; • de nieuwe commerciële bestemming (fitnesszaal) zal in een overeenkomst worden bevestigd indien de andere, voormelde voorwaarden aanvaard worden, [en], dat aangezien de onenigheid bleef bestaan, heeft [de eiseres] de procedure ingeleid voor de vrederechter”. Vervolgens verklaart het bestreden vonnis het hoger beroep van de eiseres niet-gegrond. Het bevestigt zodoende het vonnis van de eerste rechter van 26 juni 2009, die de rechtsvordering van de eiseres had verworpen. Tot staving van zijn beslissing wijst het bestreden vonnis eerst op het volgende: “De [verweerster] verzet zich tegen de door de [eiseres] gevraagde huurhernieuwing, op grond dat haar vordering niet strekte tot de voortzetting van dezelfde handel, en zij voert aan dat de huur waarvan de hernieuwing gevraagd wordt strekte tot de exploitatie van een supermarkt, terwijl de werkelijke handelsactiviteit bestond in die van een fitnesszaal ;
11 DECEMBER 2014
C.13.0475.F/3
Hoewel de huurovereenkomst van 12 januari 1965 niet uitdrukkelijk de handelsactiviteit vermeldt die contractueel wordt opgelegd of toegestaan, bepaalt het aanhangsel van 9 december 1976 dat ‘Delhaize een supermarkt exploiteert in de voormelde ruimten’ en dat de huur ‘strekt tot uitbreiding van de supermarkt die thans door Delhaize wordt geëxploiteerd in de aan de [verweerster] verhuurde ruimten’; Het aanhangsel van 7 april 2000 vermeldt ook dat ‘de partijen een huurovereenkomst hebben gesloten voor een duur van 36 jaar, die is ingegaan op 1 oktober 1964, en die betrekking heeft op een gebouwencomplex dat momenteel geëxploiteerd wordt als supermarkt’; De akte van overdracht van handelshuur en verkoop van 28 juni 2007 vermeldt dat ‘de overdrager verklaart in de hierboven vermelde ruimten een supermarkt te hebben geëxploiteerd tot op de datum van 19 april 2006’ (bijzondere voorwaarden, punt 4, bladzijde 6), terwijl punt 5 van dezelfde akte bepaalt dat ‘de overnemer de rechten en verplichtingen uit de hoofdhuur heeft willen overnemen’”. Het vonnis wijst vervolgens erop: “Luidens artikel 13 van de wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuur ‘heeft de huurder het recht […] de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten’; Het begrip ‘dezelfde handel’ moet strikt worden toegepast; Indien de huurder de aard van de geëxploiteerde handel wijzigt zonder instemming van de verhuurder, verdwijnt het recht op hernieuwing (Cass., 6 januari 1983, AC 1982-83, p. 583); Zulks is te dezen wel degelijk het geval, daar de exploitatie van een supermarkt zonder instemming van de verhuurder is gewijzigd in de exploitatie van een fitnesszaal; Het hoger beroep is niet gegrond.” Grieven Eerste onderdeel 1. De eiseres voerde in haar syntheseconclusie in hoger beroep aan dat “[de verweerster] de exploitatie van een fitnesszaal uitdrukkelijk heeft aanvaard; laatstgenoemde heeft de [eiseres] op 4 augustus 2008 geschreven (stuk 17): ‘zoals hieronder wordt gepreciseerd, kunnen wij dat enkel aanvaarden (de exploitatie van een fitnesszaal) indien de toekomstige huur niet lager is dan de huidige’; [De verweerster] was het enkel oneens met het bedrag van de huur; [De verweerster] heeft het beginsel van de hernieuwing dus aanvaard; [De verweerster] had de hernieuwing kunnen trachten te weigeren om dringende redenen maar heeft dat niet gedaan; de verhuurder kan immers steeds weigeren de hem gevraagde hernieuwing toe te staan; artikel 16, I, van de wet van 30 april 1951 betreffende de
11 DECEMBER 2014
C.13.0475.F/4
handelshuur vermeldt verschillende redenen op grond waarvan de verhuurder de huurhernieuwing kan weigeren; die redenen moeten worden aangevuld door artikel 16, IV, van de wet, waarin het volstrekte en discretionaire recht van de verhuurder is vastgelegd om de hernieuwing te weigeren, zonder bijzondere motivering maar met betaling van een uitzettingsvergoeding met het oog op een volledige vergoeding”. [De verweerster] voerde vervolgens aan dat de verweerster “de exploitatie van een fitnesszaal uitdrukkelijk heeft aanvaard: ‘zoals hieronder wordt gepreciseerd, kunnen wij dat enkel aanvaarden indien de toekomstige huur niet lager is dan de huidige’; het geschil had dus enkel betrekking op het bedrag van de huur”. De eiseres heeft zodoende aangevoerd dat de verweerster, door de litigieuze huurhernieuwing te onderwerpen aan andere voorwaarden dan die welke de huurder haar had voorgesteld, in beginsel akkoord was gegaan met de hernieuwing van de huur, zodat het geschil beperkt was tot de omschrijving van de voorwaarden waaraan de hernieuwde huur onderworpen zou worden en dat de verweerster dus niet meer het beginsel zelf van de hernieuwing kon betwisten of zich daartegen nog kon verzetten. 2. Het vonnis antwoordt met geen enkele reden op dat middel uit de conclusie. Het bestreden vonnis is dus niet regelmatig met redenen omkleed en schendt bijgevolg artikel 149 van de Grondwet. Tweede onderdeel 1. Artikel 14, eerste lid, van de wet betreffende de handelshuur bepaalt: “De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, moet zulks of straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde”. Daarenboven volgt uit artikel 18 van dezelfde wet: “Indien uit het in artikel 14 bedoelde antwoord blijkt, dat de verhuurder de hernieuwing afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur, en indien omtrent die voorwaarden onenigheid blijft bestaan, wendt de huurder zich tot de rechter binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval. De rechter doet uitspraak naar billijkheid”. Artikel 19 van de wet betreffende de handelshuur bepaalt dienaangaande: “Indien de onenigheid de door de verhuurder gevraagde huurprijs betreft, houdt de rechter onder meer rekening met de prijs die in de wijk, de agglomeratie of de streek gewoonlijk wordt gevraagd voor vergelijkbare onroerende goederen, gedeelten van onroerende goederen of ruimten, en eveneens, in voorkomend geval, met de bijzondere aard van de gedreven
11 DECEMBER 2014
C.13.0475.F/5
handel, en het voordeel door de huurder getrokken uit de gehele of gedeeltelijke onderverhuring van de ruimten. Hij let niet op het gunstig of ongunstig rendement van de onderneming, dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven”. Artikel 20, ten slotte, bepaalt dat “de huur wordt hernieuwd tegen de prijs en de voorwaarden door de rechter vastgesteld indien geen beroep is ingesteld tegen het in eerste aanleg gewezen vonnis of indien de huurder, binnen vijftien dagen na de betekening van het in hoger beroep gewezen vonnis, van zijn vraag tot hernieuwing geen afstand heeft gedaan”. 2. Uit het onderling verband tussen die wetsbepalingen en uit hun samenhang met artikel 16, I en IV, van de wet betreffende de handelshuur, die de redenen opsomt waarom de verhuurder “de hernieuwing van de huur kan weigeren” volgt dat, wanneer de verhuurder een vraag tot hernieuwing van een handelshuur ontvangt en zijn instemming afhankelijk stelt van voorwaarden die betrekking hebben op de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur, hij niet langer het recht heeft zich te verzetten tegen het beginsel zelf van de hernieuwing. Voor de rechter, die overeenkomstig artikel 18 in fine van de wet betreffende de handelshuur kennisneemt van het geschil, kan in de regel enkel nog debat worden gevoerd over de voorwaarden waaraan de hernieuwde huur zal worden onderworpen. 3. Het bestreden vonnis, dat uitspraak moet doen over een vordering die de eiseres heeft ingesteld overeenkomstig artikel 18 in fine van de wet betreffende de handelshuur en dat daarenboven heeft vastgesteld dat de verweerster, in haar brief van 4 augustus waarmee zij antwoordde op de vraag van de eiseres tot huurhernieuwing, die hernieuwing “onder de voorgestelde voorwaarden” had geweigerd en haar instemming afhankelijk had gesteld van verschillende voorwaarden, met name de huurprijs, heeft niet naar recht kunnen beslissen dat de verweerster terecht aanvoerde dat de eiseres niet voldeed aan de voorwaarden om de huurhernieuwing te vragen. Het bestreden vonnis schendt zodoende immers de in het middel aangegeven bepalingen van de wet betreffende de handelshuur, meer bepaald de artikelen 18 en 20 van die wet.
III.
BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling Beide onderdelen samen Overeenkomstig artikel 14, eerste lid, van de wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuur moet de verhuurder, binnen drie maanden na de kennisgeving door de huurder van de voorwaarden waaronder hij bereid is de nieuwe huur aan te gaan, de huurder op dezelfde wijze kennisgeven van zijn met redenen omklede
11 DECEMBER 2014
C.13.0475.F/6
weigering tot hernieuwing, van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde, bij ontstentenis waarvan de verhuurder vermoed zal worden in te stemmen met de hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden. Artikel 18 van de wet bepaalt dat, indien uit het in artikel 14 bedoelde antwoord blijkt dat de verhuurder de hernieuwing afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere modaliteiten van de huur, en indien omtrent die voorwaarden onenigheid blijft bestaan, de huurder binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval, een vordering instelt voor de rechter en dat de rechter uitspraak doet naar billijkheid. Artikel 20 van de wet bepaalt dat de huur wordt hernieuwd tegen de prijs en onder de voorwaarden die door de rechter zijn vastgesteld. Uit die bepalingen volgt dat de keuze van de verhuurder om de hernieuwing van de huur afhankelijk te stellen van andere voorwaarden, de grenzen bepaalt van het geschil dat de huurder bij de rechter aanhangig maakt. Die bepalingen beletten niet dat de verhuurder, in hoofdzaak, ervoor kan kiezen zich met een met redenen omklede weigering te verzetten tegen de hernieuwing van de huur en, in ondergeschikte orde, die hernieuwing onder andere voorwaarden kan aanvaarden. Het bestreden vonnis, dat vaststelt dat de eiseres, in een brief van 11 juni 2008, gevraagd heeft om “de handelshuur te hernieuwen voor een periode van negen jaar, met ingang op 1 oktober 2009, tegen een huurprijs van 100.000 euro per jaar”, dat de verweerster, in haar brief van 4 augustus 2008, geantwoord heeft dat “de huurovereenkomst voorziet in de bestemming van de gehuurde ruimten als supermarkt, die niet kan worden gewijzigd zonder instemming van de verhuurder”, dat “de wijziging van activiteit enkel kan worden aanvaard indien de toekomstige huur niet lager is dan de huidige huur” en dat “de hernieuwing onder de voorgestelde voorwaarden wordt geweigerd en de aanvaarding ervan aan de volgende voorwaarden wordt onderworpen, [waaronder een] nieuwe jaarlijkse basishuurprijs gelijk aan 206.014 euro geïndexeerd”, beslist vervolgens dat “de [verweerster] zich verzet tegen de […] huurhernieuwing, op grond dat [die] vordering niet strekte tot de voortzetting van dezelfde handel” en dat, inderdaad, “de
C.13.0475.F/7
11 DECEMBER 2014
exploitatie van een supermarkt zonder instemming van de verhuurder is gewijzigd in de exploitatie van een fitnesszaal”. Het bestreden vonnis antwoordt met die overwegingen op de conclusie van de eiseres, door een andere beoordeling ertegenover te stellen, waarin de eiseres aanvoerde dat de verweerster, door haar voormelde brief, instemde met de exploitatie van een fitnesszaal en dus met het beginsel van de huurhernieuwing, zodat het geschil enkel betrekking had op het bedrag van de huur. Aangezien uit die overwegingen volgt dat de verweerster, in de uitlegging die het bestreden vonnis aan de brief van 4 augustus 2008 geeft, zich in hoofdzaak tegen de vraag van de huurder om huurhernieuwing heeft verzet door een met redenen omklede weigering omdat de bestemming van de gehuurde ruimten was gewijzigd, en subsidiair andere voorwaarden heeft voorgesteld, verantwoordt het bestreden vonnis, dat de weigeringsgrond gegrond acht, zijn beslissing naar recht volgens welke de eiseres geen recht heeft op de hernieuwing van de huur. Geen van de twee onderdelen kan worden aangenomen. Dictum Het Hof, Verwerpt het cassatieberoep. Veroordeelt de eiseres tot de kosten. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door afdelingsvoorzitter Christian Storck, afdelingsvoorzitter Albert Fettweis, de raadsheren Martine Regout, Michel Lemal en Marie-Claire Ernotte, en in openbare terechtzitting van 11 december 2014 uitgesproken door afdelingsvoorzitter Christian Storck, in aanwezigheid van eerste advocaat-generaal Jean-François Leclercq, met bijstand van griffier Lutgarde Body. Vertaling opgemaakt onder toezicht van raadsheer Bart Wylleman en overgeschreven met assistentie van griffier Kristel Vanden Bossche. De griffier,
De raadsheer,
