Gemeente Sint-Martens-Latem RUP Manege

Gemeente Sint-Martens-Latem RUP Manege Ontwerp definitieve vaststelling – toelichtingsnota, stedenbouwkundige voorschriften en plannen

Gemeentebestuur Sint-Martens-Latem Dorp 1 9830 SINT_MARTENS-LATEM Grontmij Vlaanderen Gent, januari 2012

Verantwoording Titel

:

RUP Manege

Subtitel

:

Toelichtingsnota, stedenbouwkundige voorschriften

Projectnummer

:

184586

Revisie

:

6

Datum

:

Januari 2012

Auteur(s)

:

Griet Van Waes, Leen Coorevits, Thomas Telen

E-mail adres

:

[email protected]

Gecontroleerd door

:

GVW

Paraaf gecontroleerd

:

Goedgekeurd door

:

Paraaf goedgekeurd

:

Contact

:

GVW

Meersstraat 138A B-9000 Gent T +32 9 241 59 20 F +32 9 241 59 30 [email protected] www.grontmij.be

Pagina 2 van 37

Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van 7 september 2011 Op bevel, De Secretaris, J. Van den Heede

De Voorzitter, F. Vanmassenhove

Het College van Burgemeester en Schepenen verklaart dat onderhavig RUP voor iedereen ter inzage heeft gelegen van 16 september 2011 tot en met 14 november 2011 Namens het College Op bevel, De Secretaris, J. Van den Heede

Zegel van de gemeente

De Burgemeester, F. Vanmassenhove

Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van 30 januari 2012 Op bevel, De Secretaris, J. Van den Heede



De Voorzitter, F. Vanmassenhove

Verantwoordelijk ruimtelijk planner, Griet Van Waes

, Revisie 1 Pagina 3 van 37

Inhoudsopgave

TOELICHTEND DEEL .......................................................................... 6 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding ............................................................................... 7 Opdrachtomschrijving ........................................................... 7 Situering van het plangebied ................................................ 7 Het ‘Westelijk landbouwgebied’ in Sint-Martens-Latem vandaag ................................................................................ 8

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Verkenning van het plangebied......................................... 9 Situering ................................................................................ 9 Schets van het plangebied.................................................. 10 Impressies van het plangebied ........................................... 11 Graasweides in gebruik door de manege ........................... 12

3 3.1 3.2

Plannings- en beleidscontext .......................................... 13 Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (1997)........................ 13 Afbakening van de gebieden voor natuur, bos en landbouw ............................................................................................ 13 Motivering opmaak RUP in functie van manege binnen de herbevestigde agrarische gebieden.................................... 14 Gewestelijk RUP grootstedelijk gebied Gent ...................... 14 Provinciaal ruimtelijk structuurplan Oost-Vlaanderen (2003) ............................................................................................ 14 Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Sint-Martens-Latem (Dep 13 07 06) .................................................................... 15 Overzicht overige juridische context ................................... 17 Vergunningstoestand .......................................................... 17 Eigendomsstructuur ............................................................ 17

3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Probleemstelling en visievorming ................................... 18 Korte historiek .....................................................................18 Probleemstelling..................................................................18 Afweging..............................................................................18 Ruimtelijke concepten en ontwikkelingsperspectieven .......20 Structuurschets ...................................................................22

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Op te heffen voorschriften en ruimteboekhouding ....... 23 Op te heffen voorschriften ...................................................23 Ruimteboekhouding ............................................................23 Planbaten/planschade/compensatie ...................................23 Watertoets ...........................................................................24 Conclusie onderzoek tot m.e.r. ...........................................26

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN.................................. 28 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8

Algemene stedenbouwkundige voorschriften ............... 29 Bestaande situatie...............................................................29 Inplantingen van openbaar nut............................................30 Aanplantingen van bomen, struiken en hagen....................30 Waterhuishouding en integraal waterbeheer ......................30 Publiciteit .............................................................................31 Reliëfwijzigingen..................................................................31 Ondergrondse constructies .................................................32 Duurzame ruimtelijke ontwikkeling met kwaliteit .................32

2 2.1

Specifieke stedenbouwkundige voorschriften............... 33 Art. 1: Zone voor manege (CAT. RECREATIE) ..................33

Pagina 4 van 37

TOELICHTEND DEEL

PLANNEN BESTAANDE EN JURIDISCHE TOESTAND GRAFISCH PLAN PLANBATEN/PLANSCHADE/COMPENSATIE...................... 37

Pagina 5 van 37

TOELICHTEND DEEL


1

Inleiding

1.1

Opdrachtomschrijving

Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van de gemeente SintMartens-Latem is goedgekeurd door de bestendige deputatie van Oost-Vlaanderen op 13 juli 2006. Dit Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan biedt een kader om een RUP op te maken voor de manege gelegen langs de Broekstraat. De manege wordt in de gewenste recreatieve structuur geselecteerd als lokaal recreatief element binnen een zone die aangeduid wordt als ‘zone voor passieve recreatie’. De manege is gelegen langs een toeristisch-recreatieve route.

1.2

Situering van het plangebied

In het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) worden verschillende deelruimten vooropgesteld in de gemeente: • De Leievallei • Het Woonbos • De Steenweg • Het oostelijk landbouwgebied • Het westelijk landbouwgebied Het plangebied van dit RUP situeert zich in de deelruimte ‘Westelijk Landbouwgebied’.

Leievallei

Woonbos

De bedoeling van het RUP is:

• een opwaardering van de site; • mogelijkheden creëren om een indoor-piste uit te bouwen; • nagaan binnen welke randvoorwaarden deze ontwikkelingen kunnen vorm krijgen.

Steenweg

Oostelijk landbouwgebied Westelijk landbouwgebied


Inleiding

1.3

Het ‘Westelijk landbouwgebied’ in SintMartens-Latem vandaag

Ter hoogte van de brug van de Broekstraat over de spoorlijn komen een aantal verspreide (landbouw)woningen voor waaronder ook de manege.

Het westelijk landbouwgebied maakt deel uit van een groter gebied, het zuidelijk bekengebied. Dit gebied wordt voornamelijk gekenmerkt door een depressie langs de Kuisloop, de Nazarethbeek en de Hooglatembeek. Het wordt doorsneden door een netwerk van beken en is zeer nat. In de subdeelruimte Weilandwijken werden er waterbeheersingswerken uitgevoerd waardoor het westelijk landbouwgebied nu buiten het overstromingsgebied is gelegen. Het Westelijk landbouwgebied bestaat voornamelijk uit akker- en weiland. Het gebied is zeer open, met een beperkte hoeveelheid kleine landschapselementen (knotwilgenrijen en een paar kleine bosjes). De omgeving van de samenvloeiing van de Kuisloop en de Nazarethbeek (langs de Permekelaan, de Oase en de patiowijk) wordt gekenmerkt door permanent vochtig grasland en akkers met talrijke grachten. Het gebied wordt doorsneden door een aantal lijnvormige elementen:

• De spoorlijn van De Pinte naar Deinze (met oversteekplaatsen ter •

• • •

hoogte van de Klapstraat (overweg), de Broekstraat (brug) en de Keistraat (brug) Tussen de spoorlijn en de N43 vormt de bebouwing langsheen de Klapstraat en de Mortelstraat aaneengesloten woonlinten. Ten zuiden van de spoorlijn is de bebouwing langs de Klapstraat minder aaneengesloten: De bebouwingslinten langs de Hullekensstraat, de Broekstraat en de Molenhoekstraat vormen eveneens relatief aaneengesloten gehelen; De beken Kuisloop, Biezenlos/Hooglatembeek/Nazarethbeek Enkele knotwilgenrijen

Pagina 8 van 37

2

Verkenning van het plangebied

GENT

SINT-MARTENS-LATEM

2.1

Situering

Het plangebied is gelegen in het westelijk landbouwgebied. Het gebied wordt doorsneden door een aantal lijnvormige elementen. De spoorlijn van De Pinte naar Deinze (met oversteekplaatsen ter hoogte van de Klapstraat (overweg), de Broekstraat (brug) en de Keistraat (brug) kruist het gebied van oost naar west. Langs de Broekstraat heeft zich een relatief aaneengesloten bebouwingslint ontwikkeld. Ter hoogte van de kruising van de spoorlijn met de Broekstraat komen een aantal verspreide (landbouw)woningen voor waaronder ook de manege. Het plangebied van de manege ligt in de zuidwestelijke oksel van de Broekstraat en de spoorweg

DEINZE DE PINTE

NAZARETH

Figuur 1: topografische kaart van het plangebied


Verkenning van het plangebied

2.2

Schets van het plangebied

Ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer Het gebied is bereikbaar met de wagen vanaf de Broekstraat. Momenteel zijn er twee toegangen. De meest noordelijke toegang (dichtst bij de spoorweg) heeft direct toegang tot de binnenruimte van de bestaande gebouwen, de zuidelijke toegang bevindt zich achter de gebouwen waar meer ruimte is om te parkeren in de omgeving van de buitenpistes. Ontsluiting langzaam verkeer Aan de noordzijde van het plangebied is een toegangsweg naar een achterliggend landbouwperceel. Opbouw van het domein Het domein bestaat grosso modo uit drie gebieden: • een gedeelte aansluitend op de Broekstraat, waar de gebouwen geconcentreerd zijn; • achter dit gedeelte bevinden zich de buitenpistes; • de zone achter de pistes is momenteel nog in landbouwgebruik. Bebouwing De stijl van de bebouwing is een typische hoevestijl: langgerekte gebouwen bestaande uit 1 bouwlaag met een zadeldak. Het betreft dan ook een voormalige landbouwbedrijfszetel gebouwd omstreeks 1953. Eén van de loodsen zou zelfs ‘vooroorlogs’ zijn. Alle gebouwen zijn wit geschilderd. De woning staat dwars op de Broekstraat en wordt omgeving door stallen. Eén stal sluit direct aan op de woning en staat parallel van de Broekstraat. Achteraan bevindt zich een kleine loods.

SINT-MARTENS-LATEM

Figuur 2: bestaande ruimtelijke structuur

Pagina 10 van 37

2.3

Impressies van het plangebied

woning

Stal aan voorzijde van de woning

Stallen rond het binnenplein

Zicht op ruiterspad

Zicht naar achter vanop het binnenplein

Ruimte achter de gebouwen

KLE’s op de perceelsranden


2.4

Graasweides in gebruik door de manege

Er zijn ongeveer 4 ha weides in gebruik én in eigendom van de manege. Het gaat over de volgende percelen: Oppervlakte (m²) afdeling

44015

Legger

1788

Perceel

417 b

13342

417 c

9808

430 a

10422

415

2300

416

5400

Totale oppervlakte (m²)

41272

De sportpaarden gaan twee uur per dag buiten. Deze paarden lopen dan ook meestal alleen of per twee op een deel van de weide om kwetsuren door vb. het vechten tussen twee paarden te vermijden.

Graasweides in bezit van de manege


3

Plannings- en beleidscontext

3.1

Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (1997)

Sint-Martens-Latem behoort grotendeels tot het buitengebied, alsook de manege opgenomen binnen dit RUP. Deelgebied ‘Oostelijk Landbouwgebied’ (en aansluitende steenweg) is het deel van Sint-Martens-Latem dat quasi volledig tot het grootstedelijke gebied Gent behoort.

3.2

gemeenten, provincies en belangengroepen wordt een ruimtelijke visie uitgewerkt voor landbouw, natuur en bos. Deze visie geeft op hoofdlijnen aan welke gebieden behouden blijven voor landbouw en waar er ruimte kan zijn voor natuurontwikkeling of bosuitbreiding. De visie vormt de basis voor de opmaak van concrete gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen die de bestemmingen op perceelsniveau vastleggen. Op 3 juni 2005 besliste de Vlaamse Regering over de wijze waarop ze de afbakening van de gebieden van de agrarische structuur versneld kan vastleggen voor de grote aaneengesloten landbouwgebieden waarvoor de bestaande gewestplannen nog steeds een goede planologische vertaling van de gewenste agrarische structuur zijn. De Vlaamse Regering herbevestigt voor deze gebieden de bestaande gewestplannen. Het plangebied behoort tot de deelruimte Leiestreek en werd in het operationeel uitvoeringsprogramma van 24 oktober 2008 aangeduid als herbevestigd agrarisch gebied.

Afbakening van de gebieden voor natuur, bos en landbouw

In uitvoering van het RSV is de Vlaamse overheid bezig met de afbakening van de gebieden van de natuurlijke en agrarische structuur. De afbakening wordt uitgevoerd in twee fasen: in een eerste fase werd de afbakening van de grote eenheden natuur en natuur in ontwikkeling gemaakt volgens de procedure voorzien in het decreet natuurbehoud. In 2003 werd het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) eerste fase goedgekeurd. De tweede fase van de afbakening verloopt via een meer geïntegreerde benadering waarbij landbouw, natuur en bos gelijktijdig ten opzichte van elkaar worden afgewogen. In overleg met



3.3

Motivering opmaak RUP in functie van manege binnen de herbevestigde agrarische gebieden

Gezien het plangebied gelegen is binnen herbevestigd agrarisch gebied, wordt de volgende motivering opgenomen (cfr. Omzendbrief RO/2010/001): Onderzoek naar de alternatieve locaties: Dit RUP wordt opgemaakt in uitvoering van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Sint-Martens-Latem. Hierin werd reeds bepaald dat de manege op de huidige plaats kan worden bestendigd en ontwikkelingskansen kan krijgen. Het kiezen van een alternatieve locatie zou in strijd zijn met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en is daarom geen evidente optie. Bovendien zou zoeken naar een alternatieve locatie zou ruimteverslindend en niet realistisch zijn. De manege is gelegen in de oksel van de Broekstraat (brug) en de spoorweg. De gevraagde uitbreiding wordt volledig gerealiseerd op de bestaande huiskavel, waardoor er geen landbouwgebieden worden aangesneden. Gezien de site momenteel niet in gebruik is door zuivere landbouw, lijkt het zone-eigen maken van de manege niet hinderlijk voor de landbouw. Onderzoek naar de impact op de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische structuur: Het RUP heeft geen impact op de ruimtelijk-functionele samenhang van de agrarische structuur, gezien er geen gebieden waar effectief agrarische activiteiten plaatsvinden, worden opgenomen. Het RUP doet uitspraak over de kavel waar zich nu een manege op bevindt. Bovendien is deze kavel niet gelegen in een open landbouwstructuur, maar aan de rand daarvan, in de oksel van de brug aan de Broekstraat en de spoorweg.

Compensatie is niet noodzakelijk, gezien het RUP zich beperkt tot de huiskavel. Onderzoek naar de mogelijke flankerende maatregelen voor landbouw. De gebouwenstructuur wordt zo geconcentreerd mogelijk gehouden, opdat er geen nieuw agrarisch gebied zou moeten worden ingepalmd. De nieuwe loods wordt voorzien op het eigen terrein van de manege. Door de verplichte aanplant van kle’s, wordt er gezorgd voor een maximale integratie in het agrarisch gebied.

3.4

Gewestelijk RUP grootstedelijk gebied Gent

De afbakeningslijn van het grootstedelijk gebied is beleidsmatig van aard en omvat de as van de N43 tot de bedrijvenzone in Deurle, het oostelijk landbouwgebied aansluitend op Gent en het woonuitbreidingsgebied van Hooglatem. Het plangebied van onderhavig RUP valt aldus buiten de afbakeningslijn.

3.5

Provinciaal ruimtelijk structuurplan OostVlaanderen (2003)

3.5.1

Bepalende selecties op provinciaal niveau

In de gewenste nederzettingsstructuur wordt Sint-Martens-Latem geselecteerd als hoofddorp en Deurle als woonkern. Gent en de Leiestreek zijn bovendien geselecteerd als toeristischrecreatief netwerk. Dit netwerk omvat de kunststad Gent en de

Pagina 14 van 37


toeristisch-recreatieve elementen langsheen de Leie tot Zulte en verder uitwaaierend tot in West-Vlaanderen.

3.5.2

Ontwikkelingsvisie voor de deelruimte Leieruimte

Het beleid is gericht op het behoud van de relatie tussen het Westelijk en het Zuidelijk Openruimtegebied en het creëren van een functionele en fysieke overgang tussen de ontwikkelingen in het Westelijk en het Zuidelijk Openruimtegebied en het Oost-Vlaams Kerngebied. Tevens wordt de toeristische, ecologische en landschappelijke waarde van de Leie behouden en versterkt. De open ruimtecorridors tussen Gent en Sint-Martens-Latem en tussen Sint-Martens-Latem en Deinze moeten worden behouden. Ontwikkelingen op het vlak van wonen worden gebundeld in de bestaande kernen langs de Leie. Op de overgang van de vallei naar de kernen, kunnen laagdynamische recreatieve infrastructuren ontwikkeld worden om de relatie tussen de rivier en de kern, zowel landschappelijk als toeristisch-recreatief te versterken. In het noordelijk deel van de Leieruimte vormen de stationsomgevingen en de N43, als multifunctionele hoofdstraat, aanknopingspunten voor een gestructureerde ontwikkeling van wonen en woonondersteunende voorzieningen.

3.6

Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan SintMartens-Latem (Dep 13 07 06)

Doelstellingen Westelijk landbouwgebied Het zuidelijk bekengebied omvat het Oostelijk bos- en landbouwgebied; de Weilandwijken en het Westelijk landbouwgebied. In het westelijk landbouwgebied krijgt landbouw de kans om zich verder te ontwikkelen. Randvoorwaarden zijn het behoud van het visueel open karakter in relatie met de open ruimte corridor ScheldeLeie en het beschermen van de kleine landschapselementen. Deze elementen vormen een basis-ecologische infrastructuur en fungeren als stapsteen voor de verbinding tussen de Hospicebossen en het woonbos. Deze deelruimte wordt geselecteerd als landbouwbasisgebied. Versterken van het structurerend karakter van de beken De Kuisloop, Biezenlos, Nazarethbeek, Hooglatembeek, Duivebeek en Rosdambeek worden geselecteerd als lokale natte natuurverbindingsgebieden. Ze verbinden het westelijk basislandbouwgebied via de centrale weilandwijken met het oostelijk bos- en landbouwgebied. Het is belangrijk dat een ecologische basiskwaliteit van de beken en de oevers kan gerealiseerd worden. Deze kwaliteit moet het voortbestaan garanderen van de organismen die verbonden zijn aan het specifiek milieu van de beken. Het structurerende karakter van de beken wordt functioneel versterkt door langs of nabij de oevers fiets- en wandelpaden te voorzien. Deze worden geïntegreerd in een gemeentelijk netwerk van fiets- en wandelroutes (zie ook gewenste verkeers- en vervoersstructuur). Natuurlijke overstromingsgebieden en bufferbekkens moeten de weilandwijken vrijwaren van nieuwe overstromingen. Westelijk open ruimtegebied als landbouwbasisgebied In de landbouwbasisgebieden blijft landbouw de hoofdgebruiker. Ontwikkelingen in deze gebieden mogen de landbouwstructuur niet ondermijnen. Om de landbouw maximale kansen te geven, dient het

Pagina 15 van 37


landbouwbasisgebied gevrijwaard te worden van andere functies. Dit betekent concreet dat de in het gebied aanwezige woonlinten en verspreide bebouwing niet verder mogen uitdeinen. Voor de zonevreemde woningen worden ontwikkelingsperspectieven geformuleerd. Het gebied ten zuiden van de spoorweg is een nog gaaf en niet versnipperd open ruimte gebied dat beschermd wordt. Morfologisch gezien is de bescherming van de open ruimte een belangrijke landschappelijke beeldbepalende randvoorwaarde. Het deel tussen de spoorweg en de N43–Lijnstraat–Hullekensstraat– Molenhoekstraat is ruimtelijk meer versnipperd maar wel belangrijk voor de landbouw. Het gebied tussen de Broekstraat, de Klapstraat, de Hullekensstraat en de spoorweg wordt aangeduid als zone waar glastuinbouw zal toegelaten worden. Tussen de Lijnstraat– Hullekensstraat–Molenhoekstraat en de N43 liggen nog een aantal restpercelen landbouwgebied. De waarde van deze gebieden voor de landbouw is beperkt. Het binnengebied tussen de Hullekensstraat, de Lijnstraat en de Broekstraat is door de woonlinten langs de Hullekensstraat en de Broekstraat van de open ruimte afgesneden. Het wordt in reserve gehouden voor het creëren van bijkomende woongelegenheden. Ook het binnengebied tussen de Lijnstraat, Broekstraat, Molenhoekstraat en de weilandwijken maakt omwille van de bebouwing langs de straten en rekening houdend met de te verwachten ontwikkeling van de weilandwijken, geen deel uit van de aaneengesloten open ruimte. Gezien zijn centrale ligging en goede bereikbaarheid wordt dit gebied bestemd voor gemeentelijke voorzieningen. Eventuele ontwikkelingen van gemeenschapsvoorzieningen dienen rekening te houden met het behoud van de ‘openheid’ onmiddellijk langs de steenweg. Het onderbreken van de bebouwingsstrip dient als kwaliteit behouden en versterkt te worden. Deze optie past tevens in het ontwikkelingsconcept voor de deelruimte steenweg. Gezien deze twee deelgebieden aansluiten bij de lineaire ontwikkeling langs de

steenweg, veroorzaken de vooropgestelde ontwikkelingen geen verdere versnippering van de open ruimte in het zuidelijk bekengebied. Bieden van realistische ontwikkelingsperspectieven voor bestaande behoorlijk vergunde gebouwen in niet-geëigende bestemmingsgebieden

• Sport- en recreatie-infrastructuur: Manege (Broekstraat)

• • • • •

De manege is gelegen in de Broekstraat, nabij de brug over de spoorweg. Ruimtelijk sluit de infrastructuur aan bij de woonkorrel langs de Broekstraat. In functie van het verder exploiteren krijgt de manege beperkte uitbreidingsmogelijkheden. De randvoorwaarde voor een uitbreiding zullen worden uitgewerkt in een gemeentelijk RUP. Volgende elementen dienen in acht genomen te worden om te vermijden dat de draagkracht van de deelruimte overschreden wordt of dat een uitbreiding leidt tot versnippering: nieuwe bebouwing moet ruimtelijk aansluiten bij de bestaande; d.m.v. kleine landschapselementen moet de infrastructuur landschappelijk geïntegreerd worden in de open ruimte; uitbreiding van de functie mag het functioneren van de professionele landbouw in dit gebied niet aantasten; een uitbreiding mag niet leiden tot een sterke verhoging van de verkeersattractie. Functiewijzigingen naar landbouw of wonen (voor de bestaande gebouwen) zijn toegestaan.

Gewenste recreatieve structuur De manege wordt in de gewenste recreatieve structuur geselecteerd als lokaal recreatief element binnen een zone die aangeduid wordt als ‘zone voor passieve recreatie’. De manege is gelegen langs een toeristisch-recreatieve route. Gewenste verkeersstructuur De Broekstraat wordt geselecteerd als lokale weg type II.

Pagina 16 van 37


3.7

Overzicht overige juridische context

Type plan

In het gebied

Aangrenzend

Gewestplan

Agrarisch gebied

Agrarisch gebied

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen

Geen Geen

Geen Geen

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen Geen

Geen

APA’s of BPA’s

Geen

Geen

Verkavelingsvergunningen

Geen

Geen

Beschermde monumenten, landschappen en Geen.

Geen

dorpsgezichten Gebieden met recht van voorkoop

VLM ifv van

VLM ifv van

ruilverkavelingen

ruilverkavelingen

Inventaris bouwkundige erfgoed

Ja

Niet relevant

ankerplaatsen

neen

neen

relictzones

ja

ja

Ven-gebieden

neen

neen

3.8

Vergunningstoestand

In 1996 werd een vergunning geweigerd voor het bouwen van stallen met opslagplaats en in 2000 werd vergunning geweigerd voor de regularisatie van de bestemmingswijziging. De vergunningentoestand is momenteel geregulariseerd volgens de bepalingen van het Besluit van de Vlaamse Regering van 28 november 2003. In 2007 gebeurde uiteindelijk de regularisatie van de bestemmingswijzing. Stedenbouwkundige vergunningen • 1996/004, AROHM 44064/1079/2: bouwen stallingen met opslagloods voor het telen van paarden, weigering 29/04/1996. • 2000/200, AROHM 44064/1079/6: regularisatie bestemmingswijziging van veestallen naar stallen voor het fokken van paarden, weigering 04/12/2000 • BD 13/12/2007: regularisatie bestemmingswijziging Milieuvergunningen klasse 2

• 02/06/1997: weigering paardenmanege en paardenfokkerij • BD 17/01/2008: manege

3.9

Eigendomsstructuur

Het plangebied is reeds volledig in eigendom van de uitbater van de manege.

relictzone ter hoogte van het plangebied

Pagina 17 van 37

4

Probleemstelling en visievorming

De uitbater heeft bovendien de wens om in functie van de leefbaarheid van de manege 50 paarden te kunnen stallen en een overdekte piste te bouwen. Ons klimaat laat immers niet toe tijdens de winter oefenritten in open lucht te houden. Dit leidt jaarlijks tot een terugval van het aantal klanten (leden). Daarnaast wenst de uitbater plaats te behouden voor een buitenpiste. Tenslotte is er ook nood aan extra parkeerplaatsen. De woonfunctie op het terrein moet kunnen behouden worden.

4.1

Korte historiek

Eind jaren tachtig waren er nog vier maneges gevestigd in de gemeente: Hooglatemweg, Oude Vierschaarstraat, Ruitersdreef en Hoge Heirweg. Allen waren zij echter gelegen in woon- of woonparkgebied en moesten zij wijken voor woningbouw. Zo ook de manege Devreese die oorspronkelijk in de Ruitersdreef gevestigd was. Zij herlocaliseerden zich naar de huidige locatie aan de Broekstraat. Deze locatie heeft als recreatieve troef de aansluiting op de Hospicebossen te Nazareth.

4.2

Probleemstelling

De uitbater heeft de wens om zijn huidige activiteit ter plaatse te kunnen blijven uitoefenen, namelijk het uitbaten van een manege waar rijlessen kunnen worden gevolgd. Ook worden er zomerkampen georganiseerd. Momenteel worden ca. 40 paarden gestald. Om optimaal te functioneren zouden de stallen voor de paarden vergroot moeten worden (3m x 3,5 m) en is het wenselijk meer functionele opslagruimte te hebben.

4.3

Afweging

4.3.1

Afweging ten opzichte van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

De ontwikkelingsperspectieven voor de manege dienen afgewogen aan de hand van de gemeentelijke beleidselementen, aangegeven in het gemeentelijk ruimtelijke structuurplan. Betreffende de manege zijn in het structuurplan al vrij duidelijke elementen opgenomen. Volgende elementen dienen in acht genomen te worden om te vermijden dat de draagkracht van de deelruimte overschreden wordt of dat een uitbreiding leidt tot versnippering:

• nieuwe bebouwing moet ruimtelijk aansluiten bij de bestaande De gevraagde indoor-looppiste en stallen moeten gebundeld worden in één gebouw, dat ruimtelijk zal moeten aansluiten bij de bestaande bebouwing. Ook moet deze loods op de huiskavel worden ingeplant, aan de kant van de spoorweg. Op die manier wordt de ruimtelijke versnippering tot een minimum beperkt.



Nieuwe gebouwen buiten deze loods kunnen niet worden toegelaten.

• d.m.v. kleine landschapselementen moet de infrastructuur landschappelijk geïntegreerd worden in de open ruimte; Om tot een optimale integratie te komen in het landschap, moeten de randen afgewerkt worden met kleine landschapselementen. Er wordt beter gekozen voor een inplanting van streekeigen kleine landschapselementen, die transparant is. Een dichte groene buffer zou net de nadruk op de site leggen, en daardoor minder geïntegreerd zijn in de omgeving.

• uitbreiding van de functie mag het functioneren van de professionele landbouw in dit gebied niet aantasten; Om aan dit principe te voldoen, wordt er geopteerd om de uitbreidingen te beperken tot de reeds bestaande huiskavel. Op die manier worden geen gronden die reeds in gebruik zijn door de landbouw, aangesneden.

• een uitbreiding mag niet leiden tot een sterke verhoging van de verkeersattractie; De manege moet voorzien zijn van een eigen parking die de parkeerdruk voldoende kan opvangen. Momenteel is er geen verkeersoverlast gekend ten gevolge van de manege. De uitbreiding is voornamelijk gepland om ook bij slecht weer te kunnen werken. Ook is de uitbreiding noodzakelijk in functie van betere stallen voor de paarden. De groei van 40 naar 50 paarden kan worden ondervangen door de ruimte voor parking te vergroten ten opzichte van de reeds bestaande parking. We kunnen we besluiten dat de mobiliteit niet wezenlijk zal toenemen.

• Functiewijzigingen naar landbouw of wonen (voor de bestaande gebouwen) zijn toegestaan. In de voorschriften moet worden voorzien dat bij stopzetting van de manege een functiewijziging naar landbouw of zuiver wonen is toegelaten. De manege is gelegen in de Broekstraat, nabij de brug over de spoorweg. Ruimtelijk sluit de infrastructuur aan bij de woonkorrel langs de Broekstraat. De manege wordt in de gewenste recreatieve structuur geselecteerd als lokaal recreatief element binnen een zone die aangeduid wordt als ‘zone voor passieve recreatie’. De manege is gelegen langs een toeristisch-recreatieve route. In functie van het verder exploiteren krijgt de manege beperkte uitbreidingsmogelijkheden.

4.3.2

Andere afwegingen

Momenteel is deze zone herbevestigd als agrarisch gebied. In het structuurplan heeft de gemeente al duidelijk aangegeven dat ze de intentie had om de manege ontwikkelingskansen te geven, gezien de manege geselecteerd werd als lokaal recreatief knooppunt. Voor planopties die reeds waren voorzien in het structuurplan van de gemeente, bestaat de mogelijkheid om gemeentelijke RUP’s op te maken binnen de herbevestigde agrarische gebieden.

4.3.3

Conclusie

Mits het meenemen en respecteren van bovenstaande randvoorwaarden, kan gesteld worden dat het behoud en de beperkte uitbreiding van de manege in overeenstemming is met het vooropgestelde beleid.

Pagina 19 van 37

4.4

Ruimtelijke concepten en ontwikkelingsperspectieven

Bundelen van de bebouwing Gezien de ligging van de manege in een gaaf en niet versnipperd open ruimte gebied, deel van een relictzone dat herbevestigd is als agrarisch gebied en dus van belang is voor de beroepslandbouw, gaat extra aandacht naar een zuinig ruimtegebruik. De behoeften van de manege zijn echter niet van die aard dat ze een duurzaam functioneren van de beroepslandbouw in de deelruimte hypothekeren. De ontwikkelingsperspectieven worden binnen de bestaande huiskavel voorzien. Om de impact op de open ruimte en het landschap tot een minimum te beperken dient de bebouwing zoveel mogelijk gebundeld te worden. Nieuwe bebouwing dient aan te sluiten bij de bestaande bebouwing, dat wil zeggen zo dicht mogelijk bij de Broekstraat en de spoorweg.

Duidelijke ontsluiting van de site Het is wenselijk in de toekomst één duidelijke toegang tot de site uit te bouwen voor het publiek,met aansluitend de nodige parkeervoorzieningen. Om de verkeersveiligheid en – leefbaarheid van de omgeving (Broekstraat) te blijven garanderen moet alle parkeerbehoefte op eigen terrein opgevangen worden. De meest zuidelijke toegang is hiervoor best geschikt en laat toe aansluitend de nodige parkeervoorzieningen in te richten. De noordelijke toegang kan gebruikt worden als toegang vanaf het recreatieve pad voor ruiters, wandelaars en fietsers, en als dienstweg/brandweg voor de manege.

P

Landschappelijke integratie van de site in de omgeving De landschappelijke integratie van de site is momenteel niet optimaal. Het behoud en de verdere uitbouw van de KLE’s biedt een aanknopingspunt om de site landschappelijk op te waarderen en beter in de omgeving te integreren. Gezien het waardevolle karakter van de bebouwing en het open karakter van de agrarische omgeving is het hierbij helemaal niet de bedoeling de site volledig aan het zicht te onttrekken. Aandacht moet gaan naar het opladen van de site met gerichte groenelementen die zowel voor de belevingswaarde op de site als voor de omgeving een meerwaarde betekenen.



Verbinding voor zachte weggebruikers creëren Momenteel bevindt zich aan de noordzijde van de site een doorsteek naar een achterliggende landbouwweide. Mits het doortrekken van de doorsteek over de weides van de manege en mits het voorzien van een kleine verbinding over een landbouwperceel, kan er een aantrekkelijke doorsteek voor ruiters, fietsers en voetgangers gecreëerd worden. Op die manier kan de site ingeschakeld in een recreatief netwerk, wat een meerwaarde voor de site betekent. Voor het plangebied betekent dit het behouden van verankeren van de bestaande doorsteek ter hoogte van de manege.

blauw: bestaande doorsteek groen: aan te leggen doorsteek op weides manege rood: verbinding maken over landbouwperceel

Aandacht voor esthetiek van de nieuwe bebouwing Het hoevecomplex is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Er dient daarom extra aandacht te gaan naar de vormgeving en het materiaalgebruik van het nieuwe gebouw. De nieuwe rijhal dient een geheel te vormen met de bestaande bebouwing. Dit kan door er morfologisch en typologisch bij aan te sluiten of er positief mee te contrasteren.

Pagina 21 van 37

4.5

Structuurschets

Volgende structuurschets voorziet een bijkomende overdekte piste met overdekte kantine, met een buitenafwerking aansluitend op de reeds bestaande bebouwing. Dit houdt in dat er gewerkt wordt met gewitte bakstenen muren en hout. Een combinatie van (licht)hellende zadeldaken en kleinere platte daken is mogelijk. Tussen het bestaande woonhuis en de nieuwe bebouwing wordt een multifunctioneel binnenpleintje gecreëerd, aansluitend op het reeds bestaande binnenpleintje. Naast de binnenpiste is ook een buitenpiste voorzien. De oprit voor de bezoekers is links van de bestaande bebouwing voorzien en sluit aan op een ruime parking. Een ‘dienstweg’ bevindt zich rondom de site. De hele site wordt ingegroend naar de omgeving toe door de aanplant van kleine landschapselementen. Ook de voortuin, langs de Broekstraat blijft maximaal onverhard en wordt met groenelementen aangelegd. Rechts van de site doet de dienstweg ook dienst als doorsteek naar de achterliggende weides voor ruiters en wandelaars.


5

5.1

Op te heffen voorschriften en ruimteboekhouding

Op te heffen voorschriften

Bij het van kracht worden van dit RUP zullen de bestemmingen en bijhorende voorschriften van het gewestplan voor die percelen die gelegen zijn binnen het plangebied van onderhavig RUP opgeheven worden en vervangen door de bestemmingen en voorschriften van onderhavig RUP. Voor het gewestplan betreft het de bestemmingen agrarisch gebied.

5.2

Ruimteboekhouding

Gewestplan Agrarisch gebied

Opp. 9.539m²

RUP Zone voor manege

Opp. 9.539m²

Totale oppervlakte

9.539m²

Totale oppervlakte

9.539m²

5.3

Planbaten/planschade/compensatie

Volgens art. 2.2.2 van de Codex Ruimtelijke Ordening dd. 27 maart 2009, dient in een RUP een register te worden opgenomen, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in art. 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel 2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of 3, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. Het register planbaten/planschade/compensatie wordt grafisch voorgesteld op kaart 4 van de kaartenbundel. Deze kaart is het register, zoals bedoeld in artikel 2.2.2. §1, eerste lid, 7° en 8° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing, een kapitaalschadecompensatie of een gebruikerscompensatie. • De regeling over de planschade is te vinden in artikel 2.6.1 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. • De regeling over de planbatenheffing is te vinden in artikel 2.6.4 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. • De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel 6.2.1. en volgende van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. • De regeling over de gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. De opname van percelen in dit register houdt niet in dat sowieso een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over



de toepassing van die voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden. Planbaten De bestemmingswijziging van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding “landbouw” valt, naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding “recreatie” valt, geeft mogelijks aanleiding tot het heffen van planbaten. Planschade Geen enkel deel van het plangebied kan mogelijks aanleiding geven tot planschade. Compensatie Geen enkel deel van het plangebied kan mogelijks aanleiding geven tot planschade.

5.4

Watertoets

Algemeen kader Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (Belgisch Staatsblad 14 november 2003) legt in hoofdstuk III, afdeling I, bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Artikel 8 van dat decreet luidt: "Art. 8. § 1. De overheid die over een vergunning, een plan of programma moet beslissen, draagt er zorg voor, door het weigeren van de vergunning of door goedkeuring te weigeren aan het plan of programma dan wel door het opleggen van gepaste voorwaarden of aanpassingen aan het plan of programma, dat geen schadelijk effect ontstaat of zoveel mogelijk wordt beperkt en, indien dit niet mogelijk is, dat het schadelijk effect wordt hersteld of, in de gevallen van de

vermindering van de infiltratie van hemelwater of de vermindering van ruimte voor het watersysteem, gecompenseerd. Een schadelijk effect wordt gedefinieerd als: "ieder betekenisvol nadelig effect op het milieu dat voortvloeit uit een verandering van de toestand van watersystemen of bestanddelen ervan die wordt teweeggebracht door een menselijke activiteit; die effecten omvatten mede effecten op de gezondheid van de mens en de veiligheid van de vergunde of vergund geachte woningen en bedrijfsgebouwen, gelegen buiten overstromingsgebieden, op het duurzaam gebruik van water door de mens, op de fauna, de flora, de bodem, de lucht, het water, het klimaat, het landschap en het onroerend erfgoed, alsmede de samenhang tussen een of meer van deze elementen". Op 20 juli 2006 keurde de Vlaamse Regering het ontwerp van uitvoeringsbesluit over de watertoets definitief goed. Het besluit geeft de lokale, provinciale en gewestelijke overheden, die een vergunning moeten afleveren, richtlijnen voor de toepassing van de watertoets. Het besluit, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 31 oktober 2006 (Nr. 350 – pag. 58326), trad in werking op 1 november 2006. Overstromingsgebieden Kaart 1: Overstromingskaart Kaart 2: Overstromingsgevoelige gebieden

Om te weten welke gebieden gevoelig zijn voor overstromingen en welke milderende maatregelen er kunnen opgelegd worden bovenop de gewestelijke verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, worden de bovenstaande kaarten bekeken. De volgende analyse werd gemaakt. Het volledige studiegebied is gelegen in het deelbekken van de BenedenLeie en watert af naar de Rosdambeek. In de omgeving van het plangebied zijn geen overstromingsgevoelige gebieden gelegen.

Pagina 24 van 37


Infiltratiegevoeligheid

Grondwaterkwetsbaarheid

Kaart 3: Infiltratiegevoelige gebieden

Kaart 6: Grondwaterkwetsbaarheid

De percelen van het RUP zijn aangeduid als infiltratiegevoelig. Dit betekent dat de bodem toelaat dat er water infiltreert. Binnen het plangebied zal nog voldoende onverharde oppervlakte aanwezig zijn opdat er geen waterproblematiek ontstaat. Er dienen dan ook geen bijkomende maatregelen genomen te worden. Grondwaterkwetsbaarheid Kaart 4: Grondwaterstromingsgevoelige gebieden

Het plangebied is gelegen in matig grondwaterstromingsgevoelig gebied. Dit wil zeggen dat op geringe diepte voor de omgeving belangrijke grondwaterstromingen aanwezig zijn. Extra aandacht moet worden gevestigd op de aanleg van ondergrondse constructies en paddocks, waarbij de grondwaterhuishouding in detail dient te worden bekeken. Ondergrondse constructies worden beter beperkt tot een kleine kelder bij het woonhuis. Oppervlaktewaterkwaliteit Kaart 5: Zoneringsplan VMM

Het plangebied is op het zoneringsplan aangeduid als individueel te optimaliseren buitengebied, waar het afvalwater zal moeten worden gezuiverd door middel van een IBA. Dit zal dan ook mogelijk zijn binnen het RUP. Het RUP zal verder geen invloed hebben op de oppervlaktewaterkwaliteit, gezien het RUP geen bijkomende woningen toelaat. Er zullen dan ook geen nieuwe problemen ontstaan. Er moeten bijgevolg geen extra maatregelen hieromtrent worden opgenomen in dit RUP.

Het grondwater is in het volledige studiegebied aangeduid als zijnde zeer kwetsbaar. Doordat de bovenste watervoerende laag niet bedekt is door een beschermende deklaag of een dikke onverzadigde zone, is deze laag zeer kwetsbaar. Dit wordt uitgedrukt met een index Ca1 op de grondwaterkwetsbaarheidskaart. Deze index wijst op een winbare watervoerende laag bestaande uit zand, zonder deklaag en met een onverzadigde zone van maximum 10 m dikte. Zoals eerder al vermeld zal een oplossing gezocht moeten worden voor het zuiveren van het afvalwater en worden er geen nieuwe lozingspunten toegelaten. Bovendien moet een manege vanuit de milieuwetgeving voldoen aan bijzondere voorwaarden om te kunnen beschikken over een milieuvergunning klasse 2. Conclusie Er zijn geen problemen te verwachten als men bij de aanleg van ondergrondse constructies en paddocks de grondwaterhuishouding in detail bekijkt in het kader van een stedenbouwkundige vergunning. Kelderverdiepingen moeten worden beperkt tot een kleine kelder bij het woonhuis.

Pagina 25 van 37


5.5

Conclusie onderzoek tot m.e.r.

De opmaak van een plan-MER wordt niet noodzakelijk geacht vanuit de project-m.e.r. plicht of de noodzaak tot een passende beoordeling. Uit deze scoping van de milieueffecten kunnen we besluiten dat er binnen het RUP geen ecologisch en landschappelijk waardevolle gebieden voorkomen. Het plangebied maakt deel uit van een relictzone. In het RUP worden dan ook maatregelen genomen om de site zoveel mogelijk te integreren in het waardevolle landschap, door de versterking van de aanwezige kleine landschapselementen.

Hoewel de landbouwwaarde van de omgeving hoog wordt ingeschat, is het grootste deel van het plangebied al jaren in gebruik als manege. Daaruit kunnen we besluiten dat het landbouwareaal niet structureel wordt aangetast. De effecten op de gezondheid en de veiligheid van de mens zijn nihil. Ook wat betreft het ruimtelijke aspect kunnen we quasi geen negatieve invloed verwachten, gezien het RUP een bestaande manege bestendigt. Er worden beperkt en onder voorwaarden uitbreidingen toegestaan. Er worden onder ander voorwaarden opgelegd om de volledige site landschappelijk in te passen in de omgeving. Bijgevolg kunnen we besluiten dat er geen plan-MER moet worden opgemaakt.

Binnen het plangebied liggen geen beschermde monumenten, maar de bestaande hoevegebouwen zijn opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. De voorschriften van het RUP moeten afbraak voorkomen en garant staan dat eventuele verbouwingen met respect voor de erfgoedwaarde gebeuren. Het plangebied is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied. De aard van het RUP zal weinig veranderen aan de waterhuishouding van het gebied. Het Zoneringsplan voorziet op termijn geen aansluiting op het rioleringsnet. De individuele zuivering van afvalwater door een IBAsysteem is verplicht, waardoor de oppervlakte- en grondwaterkwaliteit enkel maar kan verbeteren. In de milieuvergunning die de manege heeft zal er bovendien op toegezien worden dat er geen vervuiling kan optreden door de manege. De biologische waarde wordt door dit RUP zo goed als niet beïnvloed, de aanleg van bijkomende kleine landschapselementen kan de natuurlijke structuur zelfs opwaarderen.

Pagina 26 van 37


Pagina 27 van 37

Legende: contourRUPmanege

Risicozones overstroming (MOG2006)

Recent overstroomde gebieden (ROG2008) Waterloop

Waterloop/Modder Afstromend water Rivier Zee

S LO N E EZ BI

O

AM

GEMEENTE SINT-MARTENS-LATEM

RUP Mangege toelichtingsnota kaart 1: Overstromingskaarten

Opdrachtgever: Gemeente Sint-Martens-Latem

0

125

250

500

750

1.000 Meters

¯

Datum : maart 2010 NGI, Topografische kaart, 2002; AGIV, VHA 2008, ROG 2008, NOG, Watersystemen 2008

© Grontmij Vlaanderen nv Alle rechten voorbehouden

P:\184586\G\Fase30\Gis\ToelichtingsnotaManege\184586_00_01_OVERSTROMINGSKAARTEN.mxd

R

SD

EK BE


Niet overstromingsgevoelig

Effectief overstromingsgevoelig


RUP Mangege Toelichtingsnota kaart 2: Watertoets Overstromingsgevoelige gebieden


0

125

250

500

750

1.000 Meters

¯

Datum : maart 2010 NGI, Topografische kaart, 2002; AGIV, VHA 2008, ROG 2008, NOG, Watersystemen 2008


P:\184586\G\Fase30\Gis\ToelichtingsnotaManege\184586_00_02_WATER_OVERSTROMINGSGEVOELIG.mxd

Mogelijk overstromingsgevoelig


Bevaarbaar

Geklasseerd, eerste categorie

Geklasseerd, tweede categorie Geklasseerd, derde categorie Niet geklasseerd

Niet infiltratiegevoelig


RUP Mangege Toelichtingsnota kaart 3: Watertoets Infiltratiegevoelige gebieden


0

125

250

500

750

1.000 Meters

¯

Datum : maart 2010 NGI, Topografische kaart, 2002; AGIV, VHA2008, Watertoetskaart 2006 © Grontmij Vlaanderen nv Alle rechten voorbehouden

P:\184586\G\Fase30\Gis\ToelichtingsnotaManege\184586_00_03_WATER_INFILTRATIEGEVOELIG.mxd

Infiltratiegevoelig


Bevaarbaar

Geklasseerd, eerste categorie

Geklasseerd, tweede categorie Geklasseerd, derde categorie Niet geklasseerd

Geen informatie beschikbaar Zeer gevoelig voor grondwaterstroming (type 1)

Matig gevoelig voor grondwaterstroming (type 2)


RUP Mangege Toelichtingsnota

P:\184586\G\Fase30\Gis\ToelichtingsnotaManege\184586_00_04_WATER_GRONDWATERSTROMIGSGEVOELIG.mxd

Weinig gevoelig voor grondwaterstroming (type 3)

kaart 4: Watertoets Grondwaterstromingsgevoelige gebieden


0

125

250

500

750

1.000 Meters

¯

Datum : maart 2010 NGI, Topografische kaart, 200x; AGIV, VHA2008, Watertoetskaart 2006 © Grontmij Vlaanderen nv Alle rechten voorbehouden


R

SD O

AM

EK BE


RUP Mangege Toelichtingsnota kaart 5: Zoneringsplan


0

125

250

500

750

1.000 Meters

¯

Datum : maart 2010 NGI, Topografische kaart, 2002; AGIV, VHA 2008, Watersystemen 2008; VMM, WMS geoloket zonering © Grontmij Vlaanderen nv Alle rechten voorbehouden

P:\184586\G\Fase30\Gis\ToelichtingsnotaManege\184586_00_05_Zoneringsplan.mxd

B

S LO N ZE IE


Grondwaterkwetsbaarheid ONVOLDOENDE GEGEVENS WEINIG KWETSBAAR MATIG KWETSBAAR

KWETSBAAR / MATIG KWETSBAAR KWETSBAAR

ZEER KWETSBAAR / WEINIG KWETSBAAR

S LO N E EZ BI

ZEER KWETSBAAR / MATIG KWETSBAAR ZEER KWETSBAAR

UITERST KWETSBAAR

O

AM


RUP Mangege Toelichtingsnota kaart 6: Grondwaterkwetsbaarheid


0

125

250

500

750

1.000 Meters

¯

Datum : maart 2010 NGI, Topografische kaart, 2002; AGIV, VHA 2008, Watersystemen 2008; VMM, WMS geoloket zonering


P:\184586\G\Fase30\Gis\ToelichtingsnotaManege\184586_00_06_GRONDWATERKWETSBAARHEID.mxd

R

SD

EK BE

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN


1

Algemene stedenbouwkundige voorschriften

Verordenende voorschriften

1.1

Toelichting

Bestaande situatie

Binnen de bestaande vergunde of vergund geachte en niet-verkrotte gebouwen, die niet voldoen aan de stedenbouwkundige inrichtingsvoorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan, kunnen onderhouds-, renovatie- en instandhoudingswerken uitgevoerd worden binnen het bestaand volume. Uitbreidingen dienen conform de inrichtingsvoorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan te zijn. Bij herbouw of nieuwbouw van een hoofdzakelijk vergund, niet verkrot gebouw of een deel van een dergelijk gebouw, moet de nieuwe bebouwing beantwoorden aan de inrichtingsvoorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan. De bestaande vergunde activiteiten kunnen behouden blijven. Nieuwe activiteiten moeten beantwoorden aan de stedenbouwkundige voorschriften van dit ruimtelijk uitvoeringsplan.




1.2

Inplantingen van openbaar nut

Het oprichten van gebouwen en infrastructuur voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut is toegelaten in alle zones, ongeacht de bestemming. De inplanting mag de bestemming van de betreffende zone niet verhinderen. Hun noodzaak moet om technische of maatschappelijke redenen kunnen aangetoond worden door een verklarende en gemotiveerde nota, die wordt toegevoegd bij de vergunningsaanvraag.

1.3

De betrokken werken, handelingen en wijzigingen kunnen worden toegelaten ongeacht het publiek- of privaatrechtelijk statuut van de initiatiefnemer of het al dan niet aanwezig zijn van winstoogmerk.

Aanplantingen van bomen, struiken en hagen

Bij aanplantingen van bomen, struiken en hagen moet een keuze gemaakt worden uit streekeigen en standplaatsgebonden soorten. Bijzondere aandacht gaat uit naar het versterken en herstellen van kleine landschapselementen (KLE’s). Vergunningsplichtige handelingen in de omgeving van kleine landschapselementen mogen het verder leven van de kleine landschapselementen (KLE) niet aantasten of bedreigen of de aanwezige beeld- en belevingskwaliteit aantasten.

1.4

Toelichting

Zie ook specifieke voorschriften

Waterhuishouding en integraal waterbeheer

Aanleggen van verhardingen dient beperkt te worden tot wat strikt noodzakelijk is, alsook dient gewerkt te worden met waterdoorlatende verhardingen, tenzij werken met niet-waterdoorlatende verhardingen om bepaalde redenen aangewezen zou zijn (bvb. vigerende sectorale wetgeving); De afwatering dient te gebeuren naar of via bestaande of nieuwe grachten. In alle bestemmingzones zijn werken en handelingen, voorzieningen en

Pagina 30 van 37


Verordenende voorschriften inrichtingen toegelaten die nodig zijn voor het voorkomen van wateroverlast voor zover zij conform de principes van natuurtechnische milieubouw gebeuren en passen binnen een integraal waterbeheer. Het is naast de hoofdbestemming toegelaten waterpartijen en afwateringsgrachten te voorzien ten behoeve van de waterhuishouding in het gebied. Deze waterpartijen en afwateringsgrachten hebben bij voorkeur een verbindende ecologische waarde en een landschappelijke (esthetische) meerwaarde.

1.5

Toelichting

Natuurtechnische milieubouw: Daarbij wordt rekening gehouden met de inheemse fauna en flora door de levensvoorwaarden van deze fauna en flora zoveel mogelijk te behouden of te herstellen en zelfs te creëren en te ontwikkelen.

Publiciteit

Een uithangbord is toegestaan, enkel ten behoeve van de activiteit ter plaatse. De hoogte van het uithangbord mag de bouwhoogte van het gebouw niet overschrijden. Er is slechts één paneel toegestaan met een maximale oppervlakte van 2m². Lichtreclame is niet toegestaan. Ook andere vormen van reclame zijn verboden. Het gebruik en de intensiteit van lichtbronnen in open lucht zijn beperkt tot de noodwendigheden inzake de uitbating en veiligheid van de manege. De verlichting is op die manier aangebracht dat niet-functionele lichtoverdracht naar de omgeving maximaal wordt beperkt.

1.6

Reliëfwijzigingen

Het reliëf kan enkel worden gewijzigd in functie van de bestemming. Bij elke aanvraag van reliëfwijziging worden de bouwtechnische redenen van de reliëfwijziging aangetoond.

Pagina 31 van 37



1.7

Toelichting

Ondergrondse constructies

Ondergrondse constructies worden beperkt tot één kelder van maximum 25m²voor de bedrijfswoning.

1.8

Duurzame ruimtelijke ontwikkeling met kwaliteit

Elke aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning zal worden beoordeeld aan de hand van volgende criteria: • zorgvuldig ruimtegebruik; • een kwaliteitsvolle en duurzame aanleg van het plangebied en afwerking van de gebouwen.

Pagina 32 van 37

2

Specifieke stedenbouwkundige voorschriften

2.1

Art. 1: Zone voor manege (CAT. RECREATIE)


2 . 1 .1

Toelichting

Bestemmingsvoorschriften

De hoofdbestemming van het gebied is manege en mag alleen de noodzakelijke gebouwen en infrastructuur voor de werking van de manege bevatten. Als nevenbestemming is één woning van de exploitant en één kantine toegestaan. Bij stopzetting van de manege is een functiewijziging naar landbouw of wonen toegelaten. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor het realiseren van de bestemming, zijn toegelaten;




Toelichting

De instandhouding, het herstel en de ontwikkeling van de natuur en het natuurlijk milieu en van de landschapswaarden zijn eveneens toegelaten.

2.1.2

Inrichtingsvoorschriften

Bebouwing Bebouwing is enkel toegestaan binnen deze overdrukken: Overdruk bestaande bebouwing • De gebouwen, aangeduid met de overdruk “behoud bestaande bebouwing” dienen te worden behouden. • Alle onderhouds- en instandhoudingswerken zijn toegestaan. • De gebouwen kunnen gerenoveerd worden binnen het bestaande gabariet. Het materiaalgebruik dient minstens even kwalitatief te zijn als dat van het oorspronkelijke gebouw. De elementen met erfgoedwaarde zoals beschreven in de inventaris van bouwkundig erfgoed dienen behouden te blijven. De verbouwing gebeurt met respect voor de delen van het gebouw met erfgoedwaarde. Overdruk bebouwing • Een uitbreiding van bestaande gebouwen binnen de overdruk ‘bestaande bebouwing’ is toegelaten voor zover deze valt binnen de overdruk ‘bebouwing’ en beperkt is tot 20% van het volume op het ogenblik van de goedkeuring van dit RUP. De uitbreiding gebeurt met respect voor de delen van het gebouw met erfgoedwaarde. De sloop van alle gebouwen buiten deze overdruk bebouwing dient deel uit te maken van de eerstvolgende vergunningsaanvraag voor nieuwe bebouwing.

Pagina 34 van 37



Toelichting

• Een nieuw gebouw van maximum 2000m² is toegelaten binnen deze overdruk: ° de maximale kroonlijsthoogte is 4m ° de maximale nokhoogte is 8m ° minstens 50% van het dak dient voorzien te zijn van een hellend dak waarvan de dakhelling minimum 30% is ° de vormgeving en het materiaalgebruik dient aan te sluiten en in harmonie te zijn met de bestaande bebouwing: de buitenafwerking van het gebouw dient overwegend uit gewitte baksteen en hout te bestaan. Niet-bebouwde perceelsdelen • De niet bebouwde perceelsdelen kunnen ingericht worden in functie van de manege. Een buitenpiste is toegelaten. • Enkel de noodzakelijke verharding en constructies voor de activiteit en de bedrijfswoning (circulatieruimte, binnenpleintje, toerit, tuinpaden en terrassen, mestvaalt) zijn toegelaten. • De parking dient voorzien te worden in waterdoorlatende materialen. • Maximaal één toegang is toegelaten voor de bezoekers, en dit ter hoogte van de indicatieve aanduiding ‘toegang publiek’. • De parking voor de bezoekers sluit aan bij deze toegang en komt niet dieper dan 50m ten opzichte van de rooilijn van de Broekstraat • Ter hoogte van de overdruk ‘voortuin’ is slechts 10% verharding toegelaten. De rest van de overdruk wordt groen ingericht. • Ter hoogte van de indicatieve aanduiding ‘kleine landschapselementen’ worden streekeigen kleine landschapselementen aangeplant. • Ter hoogte van de indicatieve aanduiding ‘fietsers- ruiters- en voetgangersdoorgang’ dient een doorgang te worden voorzien voor fietsers, ruiters en voetgangers.

Pagina 35 van 37



Toelichting

Bijzondere bepalingen Bij een vergunningsaanvraag dient een inrichtingsschets te worden gevoegd waarop minstens wordt aangegeven: • hoe de toegangen voor bezoekers en bewoners vanaf de openbare weg wordt georganiseerd; • hoe de parkeervoorzieningen worden georganiseerd; • op welke manier de nieuwe gebouwen of uitbreidingen van de bestaande gebouwen zich inpassen in het geheel van de zone en in de omgeving (plaatsing, profiel, materialen, …) • op welke manier de niet-bebouwde oppervlaktes worden ingericht (verharde en niet-verharde ruimten, beplantingen, terreinen, …).

Pagina 36 van 37

PLANNEN BESTAANDE EN JURIDISCHE TOESTAND GRAFISCH PLAN PLANBATEN/PLANSCHADE/COMPENSATIE

PLANNEN BESTAANDE EN JURIDISCHE TOESTAND GRAFISCH PLAN PLANBATEN/PLANSCHADE/COMPENSATIE

Pagina 37 van 37

LEGENDE : naa Ge nt g va n e w r spoo

rijk r Kort

Grens plangebied Zonevreemde woning Zonevreemde sport, recreatie, cultuur Landbouwbedrijf / infrastructuur 1+1

Bouwlagen met bouwlagen in dak Weiland

t traa eks Bro

l sta

sta

Inrit - toegang

n lle

Bomen Haag

1+

1

s ta

l

buitenpiste

buitenpiste

WL

p:\184586\g\fase30\cad\184586_rup-manege_03_pdr.dwg - 1_ft1

RUP MANEGE

Feitelijke toestand op kadasterkaart

Datum : augustus 2011 Opdrachtgever : Sint-Martens-Latem Bron : SCHAAL : 1:1 500

LEGENDE : Grens plangebied

p:\184586\g\fase30\cad\184586_rup-manege_03_pdr.dwg - 2_ft2

RUP MANEGE

Feitelijke toestand op luchtfoto


LEGENDE : Grens plangebied Gewestplanbestemmingen: 0900- agrarisch gebied 150e- bestaande spoorwegen opgenomen in de 'inventaris bouwkundig erfgoed'

p:\184586\g\fase30\cad\184586_rup-manege_03_pdr.dwg - 3_jur

RUP MANEGE

Juridische toestand op kadasterkaart


LEGENDE : naa Ge nt g va n e w r spoo

rijk r Kort

Grens plangebied Zonegrens Categorie 1 : WONEN

1

Zone voor manege Behoud bestaande bebouwing Overdruk bebouwing

t traa eks Bro

5

Overdruk voortuin Fietsers-, ruiters- en voetgangers doorgang (indicatieve aanduiding)

6

Toegang publiek (indicatieve aanduiding) 35

Kleine landschapselementen (indicatieve aanduiding)

60

1

p:\184586\g\fase30\cad\184586_rup-manege_03_pdr.dwg - 4_gp

RUP MANEGE

Grafisch plan


LEGENDE : Gemeentegrens Grens plangebied

t traa eks Bro

Zonegrens Planbaten mogelijk Vlaamse Codex RO art. 2.6.4.)

landbouw

- ->

recreatie

1

DISCLAIMER Deze kaart is het register, zoals bedoeld in artikel 2.2.2. §1, eerste lid, 7° en 8° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing, een kapitaalschadecompensatie of een gebruikerscompensatie. 1. De regeling over de planschade is te vinden in artikel 2.6.1 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 2. De regeling over de planbatenheffing is te vinden in artikel 2.6.4 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. 3. De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel 6.2.1. en volgende van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. 4. De regeling over de gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. Dit register geeft, conform de geciteerde wetgeving, de percelen weer waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan geven tot vergoeding of heffing. De opname van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden. Dit register werd aangemaakt door het plan zoals het gold vóór de bestemmingswijziging digitaal te vergelijken met het huidige plan. In een aantal gevallen verschilt de cartografische ondergrond waarop de bestemmingen werden ingetekend in het oude en het nieuwe plan. Daarom kunnen bij de digitale vergelijking beperkte fouten optreden. Het register moet met dat voorbehoud geraadpleegd worden. Meer informatie over het register is opgenomen in de toelichting die eveneens in deze bijlage van het RUP is opgenomen. De tekst van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en van het decreet gronden pandenbeleid kan geraadpleegd worden op www.ruimtelijkeordening.be , rubriek wetgeving. De tekst van het decreet gebruikerscompensatie kan geraadpleegd worden op www.codex.vlaanderen.be , zoekterm "gebruikerscompensatie".

p:\184586\g\fase30\cad\184586_rup-manege_03_pdr.dwg - 5_pbps

RUP MANEGE

Planbaten / Planschade Gebruikscompensatie


Gemeente Sint-Martens-Latem RUP Manege

Recommend Documents