Gedragscode voor servicekosten voor commercieel vastgoed in Nederland Het gouden ei of een lege dop?

Gedragscode voor servicekosten voor commercieel vastgoed in Nederland Het gouden ei of een lege dop ?

Amsterdam, oktober 2008 ASRE – MRE ’05-‘07 Masterproof in het kader van de opleiding Master of Real Estate Olav de Boer Begeleiders: Patrick Ruwiel (ASRE) Hans Stokkermans (FGH Vastgoed Expertise BV) Niet-vertrouwelijk (m.u.v. Bijlagen 3 t/m 5)

Inhoudsopgave Inhoudsopgave........................................................................................................................ i Voorwoord ............................................................................................................................ iii 1 Inleiding .............................................................................................................................. 1 1.1 Inleiding ...........................................................................................................................................1 1.2 Vraagstelling ...................................................................................................................................2 1.3 Aanpak onderzoek/methoden (leeswijzer)......................................................................................2

2 Onderzoek naar servicekosten, partijen en problematiek ................................................ 3 2.1 Wat wordt verstaan onder servicekosten?.......................................................................................3 2.1.1 2.1.2

Het begrip servicekosten..................................................................................................................................... 3 Definiëring.......................................................................................................................................................... 3

2.2 De partijen: rollen en belangen .......................................................................................................5 2.3 De ondervonden problemen en de veroorzakers ...........................................................................8 2.3.1 2.3.2

De ondervonden problematiek ............................................................................................................................ 8 Veroorzakers van de problematiek.................................................................................................................... 10

2.3 Samenvatting en conclusies ..........................................................................................................11

3 De Engelse code en haar Nederlandse equivalent..................................................12 3.1

Het initiatief uit het Verenigd Koninkrijk: RICS Service Charges Code.......................................12

3.1.1 3.1.2 3.1.3

3.2

Het Nederlandse equivalent een Code of Practice, de gedragscode .........................................14

3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4

3.3

Verantwoordelijkheid ....................................................................................................................................... 18 Projectgroep...................................................................................................................................................... 18 Doel en definities .............................................................................................................................................. 19 Reikwijdte......................................................................................................................................................... 20 Inhoud ............................................................................................................................................................... 21 Sanctie- (en beloning)structuur ......................................................................................................................... 21

Samenvatting en conclusies........................................................................................................23

3.4.1 3.4.2

4

Inleiding............................................................................................................................................................ 14 Het begrip gedragscode..................................................................................................................................... 14 Het nut van een gedragscode............................................................................................................................. 15 Gedragscodes in de vastgoedpraktijk................................................................................................................ 16

Toetsing aan de voorwaarden/succesfactoren voor gedragscodes............................................17

3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6

3.4

Achtergrond ...................................................................................................................................................... 12 De (juridische) status van de code..................................................................................................................... 13 De doelstellingen en inhoud van de Code of Practice ....................................................................................... 13

Samenvatting .................................................................................................................................................... 23 Conclusies......................................................................................................................................................... 24

Praktijktoets naar de inrichting van de gedragscode..................................................26 4.1 4.2

Een impressie van de opbouw en de inhoud van de Engelse code ...........................................26 Verslag van de schriftelijke praktijktoets onder betrokken partijen .............................................27

4.2.1 4.2.2 4.2.3

Inleiding inzake de schriftelijke praktijktoets ................................................................................................... 27 Diverse inleidende vragen................................................................................................................................. 28 Voorleggen van Engelse bepalingen als oplossing voor de servicekostenproblematiek ................................... 28

A B C D E F G H

Geen eenduidige definiëring van servicekosten..................................................................................................................... 29 Discrepantie in geboden kwaliteit voor geleverde prijs (waar voor geld) .............................................................................. 30 Gebrek aan inzicht in de opbouw van de kosten.................................................................................................................... 31 Gebrek aan inzicht in de kwaliteit van de beheerder.............................................................................................................. 32 Niet inzichtelijke wijze van toerekening van servicekosten................................................................................................... 33 Gebrekkige wijze van communiceren en overleggen............................................................................................................. 34 Een laat tijdstip van afrekenen............................................................................................................................................... 34 Grote verschillen in budget en afrekening. ............................................................................................................................ 35

4.2.4

Diverse afsluitende vragen................................................................................................................................ 35

4.3

Samenvatting en conclusies........................................................................................................37

4.3.1 4.3.2

Samenvatting .................................................................................................................................................... 37 Conclusies......................................................................................................................................................... 39

-i-

Gedragscode voor servicekosten in Nederland Het gouden ei of een lege dop ?

5

Het opstellen en implementeren van een gedragscode ................................................40 5.1

Toetsing aan de voorwaarden voor het opstellen van een gedragscode ...................................41 1 2 3 4 5 6

5.2 5.3

6

Verantwoordelijkheid ............................................................................................................................................................ 41 Projectgroep .......................................................................................................................................................................... 42 Doel en definities .................................................................................................................................................................. 42 Reikwijdte ..............................................................................................................................................................................42 Inhoud ....................................................................................................................................................................................43 Sanctie- en beloningstructuur .................................................................................................................................................43

De inhoud van de gedragscode servicekosten winkelcentra ......................................................43 Samenvatting en conclusies........................................................................................................49

Conclusies en aanbevelingen ........................................................................................51 6.1 6.2

Algehele conclusies.....................................................................................................................51 Aanbevelingen.............................................................................................................................53

Bibliografie ...........................................................................................................................55 Bijlagen .................................................................................................................................56 Bijlage 1

Opsomming Britse belangenorganisaties die de Code steunen

Bijlage 2

Overzicht van de opbouw van de Engelse Code

Bijlage 3

Samenvatting praktijktoets, blad met inleidende vragen

Bijlage 4

Samenvatting praktijktoets, blad met oplossingen voor problematiek

Bijlage 5

Samenvatting praktijktoets, blad met afsluitende vragen

Bijlage 6

Bepalingen inzake A : Geen eenduidige definiëring servicekosten

Bijlage 7

Bepalingen inzake B : Discrepantie in geboden kwaliteit voor geleverde prijs

Bijlage 8

Bepalingen inzake C : Gebrek aan inzicht in de opbouw van de kosten

Bijlage 9

Bepalingen inzake D : Gebrek aan inzicht in de kwaliteit van de beheerder

Bijlage 10

Bepalingen inzake E : Niet inzichtelijke wijze van toerekening van servicekosten

Bijlage 11

Bepalingen inzake F : Gebrekkige wijze van communiceren en overleggen

Bijlage 12

Bepalingen inzake G : Een laat tijdstip van afrekenen

Bijlage 13

Bepalingen inzake H : Grote verschillen in budget en afrekening

Bijlage 14

Overzicht fases, leden stuurgroep en werkgroep Leidraad servicekosten winkelcentra

Bijlage 15

Ontwerptekst Leidraad servicekosten winkelcentra d.d. juli 2008

Bijlage 16

Eigenaren trekken zich terug nu stadsdelen hun rechten niet erkennen. Het Parool d.d. 13 augustus, Amsterdam

- ii -


Voorwoord Servicekosten hebben al jaren mijn speciale belangstelling, aangezien ik in mijn leven regelmatig mij heb verwonderd over de mystiek die rondom dit onderwerp hangt. Zo maakte ik tijdens mijn studententijd bij de aanhuur van mijn woning kennis met een zogenaamde “all-in” huur, waarbij in het geheel niet aangegeven werd welke kosten daaronder werden begrepen.1 Bij de start van mijn loopbaan als taxateur van bedrijfsmatig vastgoed kwam ik vervolgens de meest uiteenlopende regelingen van servicekosten tegen in de verschillende huurovereenkomsten, waarover ik mij als commercieel beheerder van een vastgoedportefeuille jaren later extra verwonderde, aangezien ik in deze functie werd geconfronteerd met een grote diversiteit aan afrekeningen van servicekosten, de een nog meer ondoorgrondelijk dan de ander. In mijn huidige functie van vastgoedadviseur streef ik ernaar om zoveel mogelijk helderheid te verkrijgen in deze kosten voor mijn cliëntèle. Toch was ik er van overtuigd dat er een systematiek ontwikkeld zou kunnen worden die meer duidelijkheid rondom dit onderwerp zou kunnen creëren. Toen ik vernam dat er in het Verenigd Koninkrijk een gedragscode voor servicekosten voor commercieel vastgoed was ontwikkeld en recent was geïmplementeerd, zag ik hierin een mooie aanleiding om te onderzoeken of deze handelswijze een oplossing zou kunnen zijn voor de Nederlandse vastgoedpraktijk, waardoor ik besloot deze materie als onderwerp voor mijn Masterproof te kiezen. Bij de keuze van dit onderwerp kon ik vooraf niet bevroeden dat ik uiteindelijk het proces zou mogen begeleiden inzake het opstellen en (het uiteindelijk) implementeren van een gedragscode voor servicekosten in Nederland. Het is al met al een zeer boeiende en leerzame ervaring geweest, waarvan ik hoop dat mijn onderzoek een bijdrage heeft kunnen leveren aan het oplossen van de servicekostenproblematiek voor commercieel vastgoed in Nederland. Ik wil mijn begeleiders Hans Stokkermans en Patrick Ruwiel bedanken voor hun zeer nuttige en constructieve feedback in dit proces. Vanzelfsprekend ben ik ook veel dank verschuldigd aan alle personen die hun medewerking hebben verleend aan mijn onderzoek en de praktijktoets, evenals al diegenen die tijdens de paneldiscussies mij van veel input hebben voorzien. Tenslotte veel dank aan mijn gezinnetje voor het geduld dat zij opgebracht hebben om mij dit ‘ei’ te kunnen laten leggen. Ik wens u veel leesplezier.

Olav de Boer Amsterdam, oktober 2008

1

Iets dat overigens niet bij wet is toegestaan bij de verhuur van woningen.

- iii -

1 Inleiding 1.1 Inleiding De aandacht voor servicekosten in de vastgoedmarkt is de afgelopen jaren meer en meer toegenomen. Dit wordt aan de ene kant veroorzaakt door het feit dat de vastgoedmarkt aan het professionaliseren is en dat dit vanzelfsprekend de aandacht voor het kostenaspect met zich meebrengt. Aan de andere kant worden er steeds hogere eisen gesteld aan de te leveren diensten en faciliteiten. Van grote invloed op de populariteit van dit vraagstuk is echter het gegeven dat de hoogte van de servicekosten, gerelateerd aan de totale huisvestingslasten, de laatste jaren een zeer hoge vlucht heeft genomen. In sommige winkelcentra zijn bijvoorbeeld de servicekosten voor winkeliers gestegen tot meer dan 30% van de huurprijs (RND, 2006). De servicekosten hebben in die zin een commerciële waarde verkregen en kunnen derhalve een prominente rol spelen in de onderhandelingen tussen huurder en verhuurder.2 De alsmaar stijgende kwaliteitseisen in het vastgoed, vereisen een grote mate van vergelijkbaarheid van beleggingen. Er is derhalve een groeiende behoefte aan inzicht in de opbouw van het totale rendement van ieder afzonderlijke belegging. Een juiste inschatting van de totale kosten maakt daar onderdeel van uit. Een belegger wil dus de zogenaamde ‘werkelijke kostprijs’ van een belegging kunnen beoordelen, waarbij een juist onderscheid in eigenlijke, die hij kan doorberekenen aan de huurder, en oneigenlijke servicekosten, die drukken op het eigen resultaat, voorop staat. Beheerorganisaties kunnen zich op hun beurt met servicekosten onderscheiden van hun concurrenten door een heldere structuur van voorcalculaties te hanteren waarmee een signaal kan worden afgegeven aan de markt dat de geleverde prestaties toetsbaar en inzichtelijk zijn. Gebruikers zouden de wijze van toerekening kunnen toetsen en kunnen analyseren of daadwerkelijk ‘waar voor geld’ voor de geboden services geleverd wordt. In de praktijk blijkt echter dat er in Nederland veel onduidelijkheid bestaat rondom de inhoud en omvang van het begrip servicekosten in het vastgoed; dit ondanks het voormelde relatief grote aandeel van de servicekostenpost in de totale huisvestingslasten. Er bestaat in ons land geen regeling waaraan vastgoedinvesteerders en beheerders zich kunnen (danwel dienen) te conformeren. Dit heeft tot gevolg dat partijen in ons land met betrekking tot de verhuur van bedrijfsruimte vrij zijn om afspraken te maken inzake de servicekosten waardoor een grote diversiteit bestaat in de wijze waarop vastgoedeigenaren en/of haar beheerders servicekosten aan haar gebruikers in rekening brengen. Door de diversiteit, bestaat er geen uniform inzicht in de opbouw van de servicekosten en de wijze waarop deze bij gebruikers in rekening worden gebracht. Voorgeschreven bepalingen in huurovereenkomstenstandaarden leveren daarbij voor sommige partijen in het servicekostenproces geen bevredigend resultaat op en laten op vele vlakken nog ruimte voor eigen interpretaties. Deze gang van zaken vormt een obstakel voor het goed kunnen vergelijken van onderlinge projecten en het daarop kunnen sturen door de betrokken partijen. In het Verenigd Koninkrijk is door een algemene belangenorganisatie voor vastgoed een systeem van voorschriften voor servicekosten voor commercieel vastgoed ontwikkeld, te weten de RICS Code of Practice for Service Charges in Commercial Property hierna ook wel aangeduid met de Engelse Code danwel de Service Charge Code, dat een einde zou moeten maken aan een vergelijkbare problematiek omtrent servicekosten voor commercieel vastgoed in het Verenigd Koninkrijk en Wales. Het onderzoeken of voornoemd stelsel van voorschriften toepasbaar is op de Nederlandse markt is tot onderwerp van deze studie gekozen. Hierbij wordt uitdrukkelijk vermeld dat deze studie zich uitsluitend heeft gericht op het analyseren van het voormelde systeem van voorschriften voor commercieel vastgoed en derhalve niet voorziet in een analyse naar eventuele overige mogelijkheden tot regelgeving, zoals bijvoorbeeld een mogelijke aansluiting bij de servicekostenregelingen in de wet voor servicekosten van woonruimte. 2

Spaninks, 1994, pp. 1-3

-1-


1.2 Vraagstelling Uit de voorgaande paragraaf kan de navolgende vraagstelling worden herleid: Kan de recent in het Verenigd Koninkrijk ingevoerde Service Charge Code bijdragen aan het oplossen van de problematiek rondom servicekosten voor commercieel vastgoed, die door partijen in Nederland in dezen wordt ervaren, en zo ja, onder welke voorwaarden dient dit te geschieden ? Hieruit zijn de navolgende deelvragen te destilleren: 1. Wat wordt verstaan onder servicekosten ? 2. Welke partijen zijn er in het proces rondom de servicekosten te onderscheiden en welke rollen en belangen hebben deze partijen in het servicekostenproces ? 3. Welke problematiek kan worden geïnventariseerd in het servicekostenproces en wie zijn de veroorzakers van de geanalyseerde problematiek ? 4. Wat wordt verstaan onder de Engelse Service Charge Code ? 5. Wat wordt verstaan onder het Nederlandse equivalent van deze code ? 6. Wat zijn de voorwaarden/succesfactoren voor het ontwikkelen van soortgelijke regelgeving ? 7. Hoe dient het Nederlandse equivalent van de Service Charge Code te worden ingericht ?

1.3 Aanpak onderzoek/methoden (leeswijzer) De eerste drie deelvragen zullen worden behandeld in hoofdstuk twee. In dit hoofdstuk zal aan de hand van een literatuurstudie het begrip servicekosten worden geanalyseerd, waarna eveneens op deze wijze zal worden achterhaald welke partijen, belangen, rollen er in rondom het servicekostenproces te identificeren zijn. Vervolgens wordt de problematiek in kaart gebracht en zal hierbij worden onderzocht wie daarbij de problemen ondervinden en/of wie als veroorzakers van de problematiek kunnen worden aangemerkt. De deelvragen vier tot en met zes zullen in hoofdstuk vier aan bod komen. Het Engelse stelsel van voorschriften, de zogenaamde Code of Practice: Service Charges in Commercial Property, zal worden geïntroduceerd en geanalyseerd, waarna eveneens het Nederlandse equivalent, de gedragscode, aan de hand van een literatuuronderzoek zal worden uiteengezet, waarbij aan bod zal komen onder welke voorwaarden een dergelijke code dient te worden opgezet. Tevens zal daarbij de voorwaarden worden getoetst aan zowel de Engelse code als aan een eventueel te ontwikkelen Nederlandse servicekostengedragscode. De constateringen uit hoofdstuk twee en drie vormen de basis van het verdere verloop van het onderzoek in hoofdstuk vier, te weten een toetsing van de Nederlandse problematiek aan de voorschriften van de Engelse Service Charge Code. De invulling van de voorwaarden voor de ontwikkeling van een soortgelijke code voor de Nederlandse servicekostenproblematiek, alsmede de door de Engelse code aangedragen oplossingen voor de problematiek wordt vervolgens door middel van een onderzoek voorgelegd aan diverse onderkende belanghebbenden in het servicekostenproces. Het geheel van bevindingen uit de voorgaande hoofdstukken zijn vervolgens daadwerkelijk gebruikt als basis voor het onder mijn leiding opstellen van een gedragscode voor servicekosten voor een specifieke vastgoedsector in Nederland. De input voor deze gedragscode heb ik gehaald uit het organiseren van een zestal paneldiscussies. In hoofdstuk vijf doe ik verslag van de reacties die de leden van de drie belangenorganisaties (beleggers/eigenaren, beheerders en huurders) hebben gegeven, hetwelk uiteindelijk naar verwachting zullen leiden tot het daadwerkelijk implementeren van een gedragscode voor de desbetreffende sector. Deze studie zal worden afgesloten met conclusies en aanbevelingen.

-2-


2 Onderzoek naar servicekosten, partijen en problematiek Voordat er oplossingen kunnen worden aangedragen voor de servicekostenproblematiek, dient vanzelfsprekend allereerst deze problematiek nader te worden geanalyseerd. In dit hoofdstuk zal derhalve een analyse plaatsvinden om antwoord te verkrijgen op de navolgende vragen: -

Wat wordt verstaan onder servicekosten ? (paragraaf 2.1) Welke partijen zijn er in het proces rondom de servicekosten te onderscheiden en welke rollen en belangen hebben deze partijen in het servicekostenproces ? (paragraaf 2.2) Welke problematiek kan worden geïnventariseerd in het servicekostenproces en wie zijn de veroorzakers van de geanalyseerde problematiek ? (paragraaf 2.3)

De uitkomsten van de verschillende analyses worden per paragraaf geïnterpreteerd, waarna, indien mogelijk, enkele conclusies hieraan zullen worden verbonden, waarna in een afsluitende paragraaf (paragraaf 2.4) een samenvatting van de bevindingen plaatsvindt en de algehele conclusies worden weergegeven.

2.1 Wat wordt verstaan onder servicekosten? 2.1.1 Het begrip servicekosten Wanneer vastgoed wordt verhuurd, kunnen er door de verhuurder, naast de verschuldigde huurprijs, bij de huurder servicekosten in rekening worden gebracht. Servicekosten maken op deze wijze onderdeel uit van de totale huisvestingslasten van een huurder. Een eerste vorm van servicekosten3 werd in de jaren dertig in Amerika geïntroduceerd en gebruikt door eigenaren van wooncomplexen. Door veranderende marktomstandigheden werden eigenaren van grotere wooncomplexen gedwongen om betere faciliteiten aan haar huurders aan te bieden, zoals centrale verwarming, liften en brandbeveiliging. Om deze kosten af te dekken werden, naast de huurpenningen, servicekosten bij de huurders in rekening gebracht.4 Later werd dit systeem ook toegepast bij commercieel vastgoed. Door het groeiende behoefteniveau van huurders werd het servicekostenpakket, dat in beginsel slechts gold voor posten als verlichting van algemene ruimten, schoonmaakonderhoud en verwarming (in geval van een gezamenlijke verwarmingsinstallatie), uitgebreid met meerdere posten zoals beveiliging, groenvoorzieningonderhoud en afvalbeheer.

2.1.2 Definiëring Definities/omschrijvingen van servicekosten Een korte inventarisatie naar de definiëring danwel omschrijving van het begrip servicekosten onder publicaties van diverse auteurs en vastgoedorganisaties, levert de navolgende omschrijvingen op. -

“Alle kosten welke krachtens de huurovereenkomst boven de (kale) huurprijs aan de huurder voor leveringen en diensten in rekening mogen worden gebracht.”5 “…kosten die de eigenaresse (…) maakt ten behoeve van het onderhouden en beheren van gemeenschappelijke ruimten in het complex en diensten en faciliteiten voor gemeenschappelijk gebruik in en om het complex. Het gaat hierbij om gemeenschappelijke kosten die verhaalbaar zijn op alle huurders in het complex en niet om kosten die ten laste komen van één huurder”.6

3

Ook wel aangeduid als ‘leveringen en diensten’ of ‘bijkomende kosten’. Spaninks, 1994, p. 1 Rijksgebouwendient (RGD), VROM 6 Spaninks, 1994, p. 1 4 5

-3-


-

-

“Servicekosten zijn gemeenschappelijke voorzieningen en diensten, in het belang van het goed functioneren van het complex waartoe het gehuurde behoort, die de huurder van een bedrijfs-, winkel-, woon-, of kantoorruimte ter beschikking staan.”7 “Servicekosten zijn de middelen waarmee de kosten van algemene services voor vastgoed over meerdere gebruikers kunnen worden gedeeld.”8 “…door of namens de verhuurder geleverde diensten, waartoe de huurder zich contractueel via de huurovereenkomst heeft verplicht deze af te nemen. Daarom worden incidentele of eenmalige geleverde diensten niet tot het begrip servicekosten gerekend, hoewel dat eveneens service aan de huurder betreft.”9

Analyse De verschillende bovenvermelde omschrijvingen geven in de eerste plaats mijns inziens duidelijk weer dat er geen eenduidige omschrijving bestaat omtrent het begrip servicekosten. Er bestaat geen eenduidige definiëring van het begrip servicekosten. Wat verder opvalt is dat niet alle omschrijvingen dezelfde elementen bevatten waaruit mijns inziens het begrip dient te worden opgebouwd. Zo missen enkele omschrijvingen de vermelding dat de diensten en voorzieningen onder de regie van de verhuurder worden gemaakt en andere omschrijvingen missen de vermelding dat servicekosten kosten zijn die door huurder en verhuurder zijn overeengekomen. Eveneens kunnen enkele van bovenstaande omschrijvingen impliceren dat er in geval van een singletenant in een gebouw er eigenlijk geen sprake zou zijn van servicekosten, aangezien er dan geen sprake is van gemeenschappelijke kosten. Ik deel deze opvatting niet. Een eigenaar van een gebouw zou er voor kunnen kiezen om voorzieningen/zaken als het onderhoud van installaties in eigen hand te houden zodat hij hier de regie over houdt en zo eventuele verwaarlozing danwel ondeskundig onderhoud door een gebruiker uit kan sluiten.10 Hieronder zijn de mijns inziens belangrijkste factoren voor het definiëren van het begrip servicekosten weergegeven. Servicekosten zijn: A tussen huurder en verhuurder overeengekomen kosten voor diensten en voorzieningen B welke worden uitgevoerd onder regie van de eigenaar van vastgoed C en worden doorbelast aan en derhalve betaald door (een) gebruiker(s) van dat vastgoed. De mijns inziens veruit belangrijkste constatering die uit de bovenvermelde inventarisatie kan worden gehaald, is het feit dat de aangehaalde omschrijvingen geen enkel inzicht geven uit welke kostenposten deze servicekosten kunnen bestaan. Er bestaat geen eenduidige opvatting uit welke kostenposten servicekosten bestaan. De Algemene Bepalingen van de meest gebruikte standaard voor huurcontracten van commercieel vastgoed in Nederland, te weten de ROZ-contracten11 kent grote vrijheden toe aan de verhuurder. Zo kan de verhuurder de kostenposten voor servicekosten zelf bepalen, kan zij het voorschotbedrag tussentijds aanpassen, behoeft zij geen termijnen in acht te nemen voor de eindafrekening en behoeft zij huurder geen opschortingsrecht toe te kennen indien huurder van oordeel is dat de aan haar gepresenteerde eindafrekening niet in orde is.12 Het wetboek biedt hier ook geen uitkomst, aangezien deze inzake kosten bij verhuur slechts voorziet in de regeling van zogenaamde ‘kleine herstellingen’ die voor rekening van de huurder dienen te komen.13 De praktijk laat voor het overige dan ook veel ruimte 7

Kock, 1996, p. 37 RICS, 2007, p. 5 (vrij vertaald vanuit de Engelse taal) 9 Keeris, 2001, p. 372 10 Voorbeelden van eigenaren die deze werkwijze toepassen zijn het KLM Pensioenfonds en CGI 11 Standaardmodellen huurovereenkomsten en algemene bepalingen voor zowel winkelruimte als kantoorruimte, juli 2003 12 De Fouw, 2004, p.32 13 Zie artikel 7:217 jo. 7:206 lid 2 BW 8

-4-


over voor betrokken partijen (in casu verhuurder en huurder) om dit naar eigen inzicht verder in te vullen en overeen te komen. Er bestaan in Nederland nagenoeg geen algemene voorschriften voor de servicekosten voor commercieel vastgoed.

2.2 De partijen: rollen en belangen Na het onderzoeken van (de inhoud van) het begrip servicekosten zal in deze paragraaf een analyse plaatsvinden naar de partijen die een rol spelen in het gehele servicekostenproces en welke belangen zij hebben in dit proces. Knobben onderscheidt in zijn onderzoek naar Servicekosten & Benchmarking uit 2001 daarbij zeven omgevingspartijen14:

Figuur1 Overzicht van omgevingspartijen die servicekosten kunnen beïnvloeden (Bron: Knobben, 2001, p. 13)

In de navolgende alinea’s worden de door Knobben opgegeven partijen door mij omschreven aan de hand van de rollen die zij spelen in het servicekostenproces. In tegenstelling tot Knobben gedaan heeft in zijn onderzoek, behandel ik daarbij niet tegelijkertijd de problematiek die hij constateert bij de omgevingspartijen, maar probeer ik daarbij eerst te achterhalen wie van deze omgevingspartijen kan worden aangemerkt als belanghebbende door te onderscheiden wat de belangen zijn die de afzonderlijke partijen mijns inziens hebben in het servicekostenproces. Op deze wijze tracht ik te achterhalen wat de drijfveren zijn van de verschillende partijen in de wijze waarop zij opereren in het servicekostenproces. Met een weergave van een samenvatting en conclusies wordt de paragraaf afgesloten. Huurders Rol Knobben stelt dat de huurders van vastgoed kunnen worden gezien als de belangrijkste partij. Zij zijn degene die de kosten krijgen doorbelast en dienen deze derhalve te betalen. Vanzelfsprekend zit er een bepaald limiet voor een huurder aan de totale kosten die hij of zij aan haar huisvesting wil danwel kan besteden.

14

Knobben, 1994, p. 13 t/m 15

-5-


Belangen Aangezien de huurders de uiteindelijke rekening van de servicekosten gepresenteerd krijgen, is het evident dat zij er een groot belang bij hebben dat de kosten zo laag mogelijk gehouden worden. Dit betekent niet automatisch de absolute laagste prijs, maar de beste service voor de laagste prijs. De kostenlimiet speelt allereerst een rol bij de keuze van een vestigingsplaats voor het bedrijf. Bij het vergelijken van locaties en panden voor de verhuur van commercieel vastgoed worden, voor wat betreft het kostenaspect, vooral onderlinge huurprijzen vergeleken; dit terwijl inzicht in de hoogte van servicekosten hierbij eveneens zeer behulpzaam zou kunnen zijn. Zo kan een ouder pand met een lagere huurprijs in eerste instantie kunnen worden verkozen boven een nieuw pand met een hogere huurprijs, terwijl deze keuze wellicht anders zou uitvallen indien bij een juiste inschatting van de servicekosten zou blijken dat bijvoorbeeld het nieuwe pand (op termijn) lagere servicekosten, door bijvoorbeeld energiebesparende of onderhoudsvriendelijke bouw, zou kunnen genereren ten opzichte van de servicekosten van het oudere pand die bijvoorbeeld hoger kunnen uitvallen door hogere onderhoudskosten. De totale huisvestingslasten voor het nieuwe pand zouden in dat geval lager zijn dan het oudere pand (Knobben, 2001, p. 19). Ik wil daar aan toevoegen dat het volgens mij evident is dat het voor een huurder wenselijk is om, na de keuze voor de vestigingsplaats, de kosten in toom te kunnen houden tijdens de gehele exploitatieperiode in het pand waarvoor gekozen is. Beheerders Rol Knobben stelt dat de beheerder voor een belegger of eigenaresse optreedt zodat deze er verder geen omkijken meer naar heeft. Al naar gelang van de afspraken die tussen beheerder en eigenaar zijn gemaakt, kan deze de algehele exploitatie, klachtenafhandeling en administratieve beheer uit handen nemen. De mate van vrijheid die de beheerder hierin krijgt is eveneens afhankelijk van de afspraken die tussen verhuurder en huurder zijn gemaakt. Meestal normeert de eigenaresse de bedragen die de beheerder zonder overleg mag uitgeven. De honorering van een beheerder (door de eigenaar) wordt vaak bepaald als percentage van de totale servicekosten die zij in rekening brengt. Belangen Een veel gehoorde kritiek op bovenvermelde handelswijze van honorering is dat beheerders daarom niet erg gebaat zijn bij het beperken van (de hoogte van) de servicekosten, aangezien dit een direct negatief effect op hun inkomsten teweeg brengt. Verder bevinden beheerders zich volgens Knobben vaak in een tweespalt voor wat betreft de belangenbehartiging, aangezien zij aan de ene kant hun opdrachtgever (de belegger/eigenaar) moeten plezieren, terwijl ze aan de andere kant moeten inspelen op de wensen en de eisen van de huurders die zij moeten bedienen en die de uiteindelijke rekening van de diensten die zij laten uitvoeren moeten betalen. Beleggers / Eigenaren Rol Deze groep kan , zoals reeds hiervoor aangehaald, naar eigen inzicht besluiten of en zo ja voor welke delen van het beheerproces zij het beheer wenst uit te besteden (outsourcen) of zelf in eigen beheer wenst te houden. Zo bestaat er onder de beleggers nog een grote groep die eigenaar en tegelijkertijd beheerder is. Belangen Knobben stelt dat deze groep erbij gebaad is om een zo hoog mogelijk rendement te behalen en derhalve de (eigen) kosten zo laag mogelijk te houden. Aangezien de kosten voor het dagelijkse / reguliere onderhoud van vastgoed in de regel worden doorbelast aan de huurder via de servicekosten en de kosten van groot onderhoud en vervanging voor rekening van de belegger / eigenaar komt, is de laatste groep gebaad bij een zo groot mogelijke tenlastelegging van kosten aan de servicekosten. Aan de andere kant stelt Knobben dat de groep van beleggers / eigenaren er dus eveneens belang bij heeft dat (de hoogte van) servicekosten inzichtelijk zijn, zodat er een goede keuze kan worden gemaakt of het -6-


beheer dient te worden uitbesteed (outsourcen) danwel in eigen beheer dient te worden gehaald (insourcing) danwel gehouden. Makelaars/taxateurs Rol Afgezien van het feit dat makelaars geen partij zijn bij het beheerproces van servicekosten, worden zij toch door Knobben als omgevingspartij aangemerkt, aangezien zij belast zijn met de verhuur van het vastgoed en daarbij naast opgave van de vraaghuurprijs eveneens een opgave van de te verwachten servicekosten dienen te geven. Dit geldt volgens Knobben eveneens voor taxateurs, door hem hier geschaard onder de omgevingspartij van makelaars, die in een verkoopsituatie bij hun waarderingen een inschatting maken van de totale lasten waarmee een eigenaar van vastgoed rekening moet houden. Belangen Makelaars hebben er (commercieel) belang bij om het vastgoed daarbij onder zo aantrekkelijk mogelijk voorwaarden in de markt te kunnen zetten, danwel te verkrijgen. Alhoewel zij geen invloed hebben in het bepalen van de hoogte van het servicekostenbedrag, spelen zij echter wel een rol in het (mede) bepalen van het voorschotbedrag. Zij hebben derhalve belang bij een lage inschatting van (het voorschot op) de servicekosten. Het gaat mijns inziens echter te ver om de groep van taxateurs, die Knobben in een adem met de makelaars als omgevingspartij opvoert, aan te merken als belanghebbende in het servicekostenproces. Zij maken bij hun waarderingen van vastgoed een inschatting van de eigenaarslasten. Een goed inzicht in het feit welke kosten als servicekosten kunnen worden doorbelast aan de huurders en welke kosten als eigenaarslast hierbij aangemerkt kunnen worden, zou in theorie bij kunnen dragen aan een betere inschatting van de eigenaarslasten en aan derhalve aan een meer nauwkeurige waardering. Taxateurs hebben er echter geen belang bij of deze kosten nu hoog of laag worden ingeschat en zijn daarbij mijns inziens geen belanghebbende. Projectontwikkelaars Rol Projectontwikkelaars halen hun winst uit de verkoop van de door hen ontwikkelde projecten. De verkoopprijs wordt veelal gebaseerd op de huurprijs/huurwaarde van de projecten waardoor zij veelal streven naar een zo hoog mogelijke huuropbrengst. Daar staat dan tegenover dat de opgave van de kosten van het door hen ontwikkelde project zo laag mogelijk worden ingeschat, om de aantrekkelijkheid van hun projecten te verhogen. Belangen De belangen zijn vergelijkbaar met die van de makelaars, te weten het zo goed mogelijk verkopen van de projecten, waardoor zij baat hebben bij een zo laag mogelijke opgave van de kosten. Zij kunnen derhalve mijns inziens eveneens worden aangemerkt als belanghebbenden. Financiers Rol Financiers beoordelen aanvragen voor financieringen, waarbij het beoordelen van de kostenopgave een essentieel onderdeel is. Belangen Financiers hebben ten behoeve van het verstrekken van een financiering belang bij een juiste inschatting van de kosten van een project. Gelet op het feit dat het hierbij, evenals bij de hiervoor aangehaalde groep van taxateurs, puur gaat om eigenaarslasten, ben ik van mening dat de financiers in feite niet of nauwelijks belang hebben bij het onderwerp van de servicekosten, aangezien deze gedragen worden door de huurders en deze op generlei in aanraking komen met de financiers. Ik schaar de groep van financiers derhalve ook niet onder de groep van belanghebbenden in het servicekostenproces.

-7-


Overheid Rol Een partij als de overheid heeft in de afgelopen jaren, door het stellen van extra huisvestings- cq. veiligheidseisen, eveneens mede een rol gespeeld in het oplopen van de servicekosten. Te denken valt bijvoorbeeld aan kostenverhogende arbo-eisen voor onderhoudspersoneel of verplicht benodigde keurmerken voor installaties. Belang Aangezien regelgeving van de overheid mijns inziens een gegeven is en zij daarbij geen belang heeft bij het servicekostenproces, anders dan het faciliteren van redelijke en billijke regelgeving met betrekking tot de huur en verhuur van vastgoed, heb ik er ook voor deze groep voor gekozen om hen niet als belanghebbende te benoemen in het servicekostenproces. Te meer aangezien het in dezen naar mijn mening meer gaat welke afspraken er tussen verhuurder en huurder gemaakt worden over de verdeling van de daar uit vloeiende kosten. Samengevat zijn in de voorgaande alinea’s de rollen en belangen geanalyseerd van de zeven omgevingspartijen die Knobben in 2001 heeft beschreven in zijn onderzoek inzake benchmarking van servicekosten. Uit deze analyse concludeer ik dat de partijen taxateurs en financiers en overheid mijns inziens niet als belanghebbenden in het servicekostenproces dienen te worden aangemerkt. - Vanuit de groep van omgevingspartijen die Knobben heeft beschreven in het servicekostenproces, te weten: huurders, beheerders, beleggers/eigenaren, makelaars/taxateurs, projectontwikkelaars, financiers en overheid, kunnen de huurders, beleggers/eigenaren, makelaars en projectontwikkelaars als belanghebbenden worden aangemerkt.

2.3 De ondervonden problemen en de veroorzakers Nu achterhaald is wie als belanghebbenden in het servicekostenproces kunnen worden aangemerkt, is het voor het vinden van een juiste oplossing van de servicekostenproblematiek mijns inziens van belang om de problematiek die in dit proces ondervonden wordt in te delen naar diegenen die de problemen ondervinden en diegenen die de problematiek veroorzaken. In deze paragraaf zal derhalve getracht worden een antwoord te vinden op de navolgende vragen: - welke problemen kunnen worden geïdentificeerd bij de belanghebbenden in het servicekostenproces, en - wie zijn daarbij de veroorzakers van de ondervonden problematiek ?

2.3.1 De ondervonden problematiek De probleemhebbers Knobben heeft in zijn onderzoek eveneens aandacht besteed aan het inventariseren van de problematiek die ondervonden wordt in het servicekostenproces. Van de omgevingspartijen die Knobben in zijn studie heeft geïdentificeerd, onderscheidt hij 3 groepen van probleemhebbers, te weten de huurders (A), de beleggers/eigenaren (B) en de beheerders (C). In figuur 2 is de samenvatting weergegeven die Knobben in zijn onderzoek geeft van de door hem geconstateerde problemen. A De problemen van de huurders kort samengevat: • Gebrek aan inzicht in de servicekosten 1) De huurders weten niet precies welke kosten horen in de servicekosten en welke behoren tot de huur. 2) De huurders weten niet of de berekende prijs van de overeengekomen leveringen en diensten te hoog of te laag is. 3) De huurders hebben geen kennis van de opbouw van de servicekosten. Ze krijgen een servicekostenafrekening gebaseerd op hoofdgroepen. -8-


Hoe deze hoofdgroepen zijn opgebouwd is niet duidelijk. 4) Huurders kunnen de kwaliteit van de beheerder niet beoordelen. B De problemen van de beleggers kort samengevat: • Gebrek aan inzicht in de servicekosten 1) Beleggers hebben behoefte dat de prestaties van beheerders meetbaar worden, zodat ze kunnen bepalen of ze het beheer uitbesteden of niet. 2) Beleggers willen inzicht hebben in de opbouw van het totale rendement van vastgoed. 3) Beleggers willen de werkelijke koopprijs van een kantoorgebouw kunnen bepalen door middel van de beoordeling van de eigenlijke en oneigenlijke servicekosten. C De problemen van de beheerders kort samengevat: • Gebrek aan inzicht in de servicekosten 1) Beheerders kunnen geen garantie afgeven over de hoogte van de servicekosten voor volgend jaar. 2) Beheerders kunnen geen betrouwbare schatting maken van de servicekosten. 3) Beheerders kunnen niet aantonen dat ze beter zijn dan hun concurrenten, de kwaliteit van de beheerder is niet te bepalen. 4) Beleggers kunnen niet vaststellen voor huurders of beleggers of een verschil in servicekosten. wordt veroorzaakt door gebruikerskarakteristieken of door gebouwkarakteristieken. Figuur 2 Ondervonden problematiek rondom servicekosten (Bron: Knobben, 2001, p. 38 en 39)

Vervolgens heeft De Fouw in 2004 een artikel in het vastgoedmagazine Vastgoedmarkt gewijd aan de huidige rechtsregeling omtrent het onderwerp van de servicekosten (De Fouw, 2004, p.32) De geconstateerde problemen zijn: I) Kosten die worden doorbelast welke niet zijn toe te rekenen aan het gehuurde. II) Kosten kunnen tussentijds verhoogd worden zonder goed overleg. III) Een (te) late afrekening van de servicekosten. IV) Een afrekening die onevenredig hoog is ten aanzien van de voorschotten. Figuur 3 Ondervonden problematiek rondom servicekosten (Bron: De Fouw, 2004, p. 32)

Analyse Ik van mening ben dat sommige van de in het bovenstaande overzicht vermelde problemen geclusterd kunnen worden, aangezien deze problematiek mijns inziens een eenduidige oorsprong hebben. In de onderstaande alinea’s geef ik weer welke problematiek naar mijn mening op zich zelf staat en welke geclusterd kunnen worden. De clustering wordt weergegeven aan de hand van de aanduidingen van de opsomming. De constatering die Knobben weergeeft bij A onder 1) handelt mijns inziens om het feit dat servicekosten geen eenduidige definiëring kennen. De constatering bij A onder 2) heeft mijns inziens te maken met het feit dat huurders niet weten of zij waar voor hun geld krijgen. De constatering bij A onder 3) kan mijns inziens geclusterd worden met B onder 2) en 3) en C onder 4) aangezien deze allen te maken met het ontberen van inzicht in de opbouw van de kosten. De constatering bij A onder 4) kan geclusterd worden met B onder 1) en met C onder 3) en heeft te maken met het feit dat er behoefte bestaat om de (prestaties van de) beheerders onderling te kunnen vergelijken en derhalve de kwaliteit van de beheerders te beoordelen. Voor wat betreft de inventarisatie van De Fouw ben ik van mening dat het eerste vermelde probleem handelt rondom de toerekening van de kosten, het tweede omtrent de communicatie/overleg, het derde rondom het late tijdstip van afrekening en het laatste probleem heeft te maken met het verschil tussen de bevoorschotting en de afrekening hetwelk naar mijn mening geclusterd kan worden met de vermelding bij C onder 1) en 2) van Knobben.

-9-


Dit leidt tot de navolgende opsomming van problematiek rondom servicekosten: Problematiek: A. geen eenduidige definiëring van servicekosten (zie onder A1); B. discrepantie in geboden kwaliteit voor geleverde prijs (waar voor geld) (zie onder A2); C. gebrek aan inzicht in de opbouw van de kosten (zie onder A3, B2, B3, C4); D. gebrek aan inzicht in de kwaliteit van de beheerder (zie onder A4, B1, C3); E. niet inzichtelijke wijze van toerekening van servicekosten (zie onder I); F. gebrekkige wijze van communiceren en overleggen (zie onder II); G. een laat tijdstip van afrekenen (zie onder III); H. grote verschillen in budget en afrekening (zie onder IV, C1, C2).

2.3.2 Veroorzakers van de problematiek Nu de problematiek rondom servicekosten in kaart is gebracht, is het voor het vinden van een oplossing voor de problematiek van belang om te weten wie deze problematiek veroorzaakt. De probleemhebbers als veroorzakers De beheerder verzorgt de exploitatie rondom de servicekosten. Derhalve wordt de problematiek die te maken heeft met de wijze van de uitvoering van het beheer vanzelfsprekend veroorzaakt door de beheerder. Aangezien de eigenaar/verhuurder de contractspartij is van de huurder, is hij in feite verantwoordelijk voor dit servicekostenproces en kan hij mijns inziens dan mede worden aangemerkt als veroorzaker van de problematiek. Overige veroorzakers: makelaars en projectontwikkelaars Ten aanzien van de problematiek rond de budgettering en het gebrek aan inzicht in de opbouw van de servicekosten, merk ik op dat dit een probleem is dat, zoals vermeldt onder paragraaf 2.2.4 en 2.2.5 van deze studie, ook veroorzaakt kan zijn door een onjuiste opgave van de bevoorschotting door een makelaar/projectontwikkelaar bij de verhuur danwel verkoop van een pand. Zij kunnen wel degelijk hun stempel drukken op het verloop van het servicekostenproces zodat zij mijns inziens als veroorzaker kunnen worden aangemerkt. Het feit dat deze groepen zelf geen problemen rondom de servicekostenproblematiek ondervinden, is mijns inziens ook de reden waarom het onderwerp van servicekosten niet echt ‘leeft’ onder de makelaars en projectontwikkelaars. De (ver)huur- danwel (ver)kooptransactie zijn al geruime tijd achter de rug, eer de partijen die partij waren bij de transactie er achter komen of de door de makelaar en/of projectontwikkelaar opgegeven inschatting van de servicekosten correct is geweest of niet. De financiële strop is dan geheel voor rekening van (een der) betrokken partijen en de makelaar danwel de projectontwikkelaar blijft als het ware ‘buiten schot’. Hierbij is vermeldenswaardig dat het bedingen van aanzienlijke kortingen bij het inkopen van technische installaties voor de realisatie van gebouwen, een eveneens veelvuldig voorkomende omstandigheid bij projectontwikkelaars is. De verkopers van die installaties plegen in de praktijk vaak onderhoudscontracten voor deze installaties af te sluiten. Dat op deze wijze geprobeerd wordt om de vergeven kortingen (deels) terug te verdienen door het sluiten van relatief dure onderhoudscontracten, wordt verklaard uit het feit dat in de praktijk regelmatig blijkt dat bij het opnieuw aanbesteden van het onderhoudscontract bij afloop van de overeengekomen termijn, dit vaak veel goedkoper kan geschieden (Knobben, 2001, p. 14). Het eerste aangehaalde voorbeeld wijst op de (te) lage voorschotten op de servicekosten, terwijl het tweede voorbeeld wijst op te hoge werkelijke kosten door het afsluiten van te dure onderhoudscontracten. Door vaak te lage opgave van servicekosten af te geven en hier in de praktijk niet op afgerekend worden, hebben zij geen baat bij (het inzichtelijk maken van) het servicekostenproces terwijl zij aan de andere kant door de vaak te lage inschattingen wel degelijk invloed op (de inzichtelijkheid van) dit proces uitoefenen. - 10 -


Het vermelde in deze paragraaf leidt tot de navolgende conclusies - De beheerders en eigenaren zijn de veroorzakers van de problematiek rondom de servicekosten. - De groep van belanghebbende makelaars en projectontwikkelaars ondervinden zelf geen problemen inzake servicekosten, doch kunnen wel worden aangemerkt als probleemveroorzakers inzake de te lage bevoorschotting, danwel het verstrekken van te weinig inzicht in opbouw van servicekosten.

2.3 Samenvatting en conclusies Uit de analyse naar aanleiding van de vraag wat onder servicekosten verstaan wordt, is gebleken dat er geen eenduidige definiëring bestaat rondom dit begrip en dat er geen eenduidige opvatting bestaat uit welke kostenposten servicekosten bestaan. De mijns inziens belangrijkste factoren voor servicekosten zijn: A tussen huurder en verhuurder overeengekomen kosten voor diensten en voorzieningen B welke worden uitgevoerd onder regie van de eigenaar van vastgoed C en worden doorbelast aan en derhalve betaald door (een) gebruiker(s) van dat vastgoed. De door mij in de literatuur geïdentificeerde problematiek rondom servicekosten bij commercieel vastgoed heb ik herleid tot de navolgende opsomming van specifieke problemen. Problematiek: A. geen eenduidige definiëring van servicekosten; B. discrepantie in geboden kwaliteit voor geleverde prijs (waar voor geld); C. gebrek aan inzicht in de opbouw van de kosten; D. gebrek aan inzicht in de kwaliteit van de beheerder; E. niet inzichtelijke wijze van toerekening van servicekosten; F. gebrekkige wijze van communiceren en overleggen; G. een laat tijdstip van afrekenen; H. grote verschillen in budget en afrekening. In figuur 4 heb ik de bevindingen op de vragen welke partijen in het proces rondom servicekosten te onderscheiden zijn en welke belangen en rollen daarbij te identificeren, zijn schematisch weergegeven. De daarbij geïdentificeerde veroorzakers van deze problematiek zijn eveneens in deze figuur verwerkt.

Figuur 4 Belangen en rollen van partijen inzake de servicekostenproblematiek van commercieel vastgoed in Nederland

- 11 -


3 De Engelse code en haar Nederlandse equivalent Nu onderzocht is wat er onder het begrip servicekosten wordt verstaan, wie de partijen in dit proces zijn en welke problemen in dit proces worden ondervonden, zal in dit hoofdstuk de hiervoor voor de Engelse markt ontwikkelde regelgeving, alsmede de mogelijkheden voor een soortelijke regelgeving in Nederland nader worden onderzocht. In dit hoofdstuk zal getracht worden om antwoord te verkrijgen op de navolgende vragen: -

Wat wordt verstaan onder de Engelse Service Charge Code ? (paragraaf 3.1) Wat wordt verstaan onder het Nederlandse equivalent van deze code ? (paragraaf 3.2) Wat zijn de voorwaarden/succesfactoren voor het ontwikkelen van soortgelijke regelgeving ? (paragraaf 3.3)

De uitkomsten van de verschillende analyses worden per paragraaf geïnterpreteerd waarna, indien mogelijk, enkele conclusies hieraan zullen worden verbonden, waarna in een afsluitende paragraaf (paragraaf 3.4) een samenvatting en conclusies van de bevindingen plaatsvindt.

3.1

Het initiatief uit het Verenigd Koninkrijk: RICS Service Charges Code

In het Verenigd Koninkrijk heeft de belangenorganisatie RICS een oplossing aangedragen voor de servicekostenproblematiek, te weten het introduceren van een gedragscode voor servicekosten van commercieel vastgoed. In deze paragraaf zal allereerst de achtergrond en inhoud van deze code worden beschreven. Vervolgens zal worden onderzocht wat de voorwaarden zijn voor de ontwikkeling en (succesvolle) implementatie van een gedragscode, waarna deze voorwaarden worden getoetst aan zowel de Engelse code als de Nederlandse code.

3.1.1 Achtergrond De zogenaamde Code of Practice is ontwikkeld door de Royal Institute of Charterred Surveyors (RICS). Deze organisatie is een Engelse vastgoedbrancheorganisatie met ruim 136.000 aangesloten leden in 120 landen ter wereld.. In Nederland is eveneens een RICS organisatie opgericht. Met name in het Verenigd Koninkrijk heeft de RICS een zeer grote invloed op de vastgoedmarkt. Zo wordt de RICS in het Verenigd Koninkrijk geraadpleegd als er nieuwe regelgeving van overheidswege dient te worden ontwikkeld en oefent zij invloed uit op het vastgoedonderwijs door op het lesmateriaal eveneens een adviserende rol uit te oefenen. Het lidmaatschap van deze organisatie staat in het Verenigd Koninkrijk garant voor een bepaalde kwaliteit, waardoor zij een grote schare aan vastgoedprofessionals aan zich weet te binden en een lidmaatschap van deze organisatie als een pré, en soms zelfs als voorwaarde, wordt beschouwd.15 Om deze kwaliteit te kunnen waarborgen, vaardigt deze organisatie tevens standaarden voor de vastgoedsector uit. Zo heeft de RICS ook een standaard ontwikkelt op het gebied van de servicekosten, de zogenaamde RICS Code of Practice Service Charges in Commercial Property die voorschriften geeft voor de meest wenselijke structuur voor servicekosten16. De code is opgesteld door de stuurgroep Service Charges in Commercial Property van de bedrijfstak van commercieel vastgoed in het Verenigd Koninkrijk. Deze code is van kracht voor servicekosten die vanaf 1 april 2007 of latere datum in rekening worden gebracht.

15

16

Bron: persoonlijke gesprekken met prof. dr. B. Needham, voormalig hoogleraar Ruimtelijke Ordening aan de Radboud Universiteit van Nijmegen en P. Stotebury, voormalig voorzitter van de RICS in Nederland. Voor de integrale tekst van deze code verwijs ik naar de website www.servicechargecode.co.uk.

- 12 -


Volgens de voorschriften dienen de leden die aangesloten zijn bij de RICS deze voorschriften te implementeren in nieuwe huurovereenkomsten die vanaf voorgaande datum starten, danwel verlengd worden. - De Service Charge Code, is ontwikkeld door een van de grootste en invloedrijkste vastgoedbelangenorganisaties in het Verenigd Koninkrijk, de RICS. - De leden dienen de voorschriften per 1 april 2007 te implementeren in nieuwe huurovereenkomsten die vanaf voorgaande datum starten, danwel verlengd worden.

3.1.2 De (juridische) status van de code Deze RICS code is gebaseerd op een tweede uitgave van de uitgave Service Charges in Commercial Property: A Guide to Good Practice. Ofschoon deze Handleiding door instanties in de gehele bedrijfstak werd ondersteund, geschiedde de naleving daarvan op vrijwillige basis. Ervaring leerde dat deze vrijwilligheid een obstructie vormde in de toepassing van de regels door de eigenaren van vastgoed. Deze code heeft de status gekregen van richtlijn (guidance note). Dit betekent dat de bij de RICS aangesloten leden niet verplicht zijn het advies en de aanbevelingen die in de code worden vermeld te volgen, maar dat afwijken van de code alleen op basis van gemotiveerde redenen mogelijk is. Zij zet op deze wijze een meest wenselijke structuur (“most desirable structure”) neer met als doel overtredingen door de markt cq de rechter te laten sanctioneren. De code waarschuwt voor de gevolgen die het niet volgen danwel niet gemotiveerde afwijken van de code zouden kunnen hebben. Met name wordt hier gewezen op de consequenties bij gerechtelijke procedures, waarbij gesteld wordt dat de rechterlijke macht de code als uitgangspunt zal (kunnen) nemen.17 De verwachting heerst dat de gedragsregels daardoor meer toegepast zullen worden. De code heeft de officiële steun van de enkele gerenommeerde Britse belangenorganisaties in de vastgoedbranche. In Bijlage 1 heb ik een opsomming van deze partijen met een korte omschrijving waar deze partijen voor staan opgenomen. Uit deze opsomming blijkt dat de code zeer breed wordt ondersteund door belangenorganisaties uit de retailbranche. Volgens de voormalige voorzitter van RICS in Nederland18 staan de eerste twee vermelde organisaties, British Property Federation (BPF) en British Retail Consortium (BRC), bekend als gerenommeerde organisaties, waarbij de eerstgenoemde te vergelijken is met de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). De laatste twee vermelde organisaties zijn breed georiënteerd en meer vaktechnisch van aard. - Afwijking van de Engelse code kan alleen op basis van gegronde en gemotiveerde redenen, nadat een eerdere versie van de code op basis van volledige vrijwilligheid strandde. - De code heeft de officiële steun van enkele gerenommeerde Britse belangenorganisaties in de vastgoedbranche, waarbij de retailsector zeer breed vertegenwoordigd is.

3.1.3 De doelstellingen en inhoud van de Code of Practice De doelstellingen van de code De code geeft de navolgende omschrijving van haar doelstellingen: - Het bieden van een goede methode van aanpak voor commerciële servicekosten in Engeland en Wales. - Een einde maken aan servicekosten als een bron van conflicten. - Een budgeteerbaar en voorspelbaar deel van de vaste kosten van de gebruiker bieden. - Zorgen voor servicekosten die kostenneutraal zijn. (“not for profit, not for loss”) - Stimuleren van transparantie en communicatie in de relatie tussen eigenaren en gebruikers.

17 18

Zie pagina 2 van de code Bron: de heer Paul Stotesbury, voormalig voorzitter van de RICS in Nederland.

- 13 -


Voor een overzicht van de wijze waarop de code deze doelstellingen wil bereiken, verwijs ik naar het volgende hoofdstuk waarin (meer) op de inhoud van de voorschriften zal worden ingegaan.

- Doelstelling van de Service Charge Code zijn: - Het bieden van een goede methode van aanpak voor commerciële servicekosten in Engeland en Wales; - Een einde maken aan servicekosten als een bron van conflicten. - Een budgeteerbaar en voorspelbaar deel van de vaste kosten van de gebruiker bieden. - Zorgen voor servicekosten die kostenneutraal zijn. (“not for profit, not for loss”) - Stimuleren van transparantie en communicatie in de relatie tussen eigenaren en gebruikers.

3.2

Het Nederlandse equivalent een Code of Practice, de gedragscode

Volgens de Onroerend Goed Lexicon (Van den End, 1999) laat de term ‘ Code of Practice’ zich in het Nederlands vertalen naar de term ‘gedragscode’. In deze paragraaf zal dit begrip nader worden gedefinieerd en zullen de eigenschappen van een gedragscode worden beschreven. Vervolgens zullen de voorwaarden voor het opstellen van een gedragscode alsmede de factoren voor een succesvolle implementatie worden besproken. Deze paragraaf zal vervolgens worden afgesloten met de conclusies die hieruit kunnen worden getrokken en welke consequenties deze hebben voor het ontwikkelen van een gedragscode voor de servicekosten voor commercieel vastgoed in Nederland.

3.2.1 Inleiding Het fenomeen van het opstellen van gedragsregels voor een branche is niet nieuw, maar wordt in de gehele wereld en ook in Nederland steeds vaker toegepast. De Koning schrijft in zijn publicatie “Het hoe en waarom van gedragscodes” (De Koning, 2003) dat gedragscodes ontstaan zijn in de Verenigde Staten gedurende de jaren 50 tot en met 60 van de twintigste eeuw. In deze periode vond een grote ontwikkeling van organisaties plaats. Tijdens de jaren 80 kregen ethische standaarden zoals gedragscodes een extra impuls als gevolg van de ontwikkeling van managementtheorieën rondom het onderwerp organisatiecultuur en de beheersing van de organisatiecultuur. Met name het onderwerp beheersing van gedrag gaf aanleiding tot het floreren van gedragscodes. Paape en Hummels hebben in 2000 (het gebruik van) gedragscodes in Nederland onderzocht (Paape en Hummels, 2000). Ruim een meerderheid van de respondenten uit hun onderzoek, te weten de 2.500 grootste ondernemingen in Nederland, gaven aan, over een set van kernwaarden te beschikken die richtgevend zijn voor het gedrag van managers en medewerkers, ruim 34 % stelde over een gedragscode te beschikken en 49 % gaf aan bezig te zijn met het opstellen van een gedragscode.

3.2.2 Het begrip gedragscode Er bestaan verschillende definities omtrent het begrip gedragscode. Paape en Hummels vermelden in hun onderzoek de navolgende definities . - “ Een stelsel van uitspraken, waarmee een organisatie aangeeft welk gedrag haar leden geacht worden te tonen in nader aangeduide situaties, en welke uitgangspunten de organisatie richtgevend wil laten zijn bij het bepalen van beleid en bij het nemen van beslissingen (Van Luijk en Schilder, 1997)” - “ Een aanduiding van het algemene waardensysteem, ethische beginselen en specifieke regels die de organisatie tracht na te leven” (Frederick, et al. 1998). - “ Een verklaring van regels die richting geven aan het huidige en toekomstig handelen” (Weller, 1998).

- 14 -


TNO heeft aan dit begrip de navolgende omschrijving toegekend: “Een gedragscode is een officiële beschrijving van (veelal) morele regels of waarden die een organisatie nastreeft en waarnaar een ieder die aan de code is onderworpen zich dient te gedragen”(TNO-arbeid 2004).

De Koning heeft in zijn onderzoek naar gedragscodes (De Koning, 2003) 3 hoofdcategorieën van soorten gedragscodes weten te onderscheiden. Een gedragscode kan volgens hem: A een verzameling van regels zijn; B een beschrijving van waarden en normen zijn of C een combinatie van waarden, normen en regels zijn. In onderstaande tabel zijn de mijns inziens belangrijkste factoren voor het definiëren van het begrip gedragscode weergegeven: - Een gedragscode is: A een omschrijving van regels en/of van waarden en normen B die richtgevend zijn voor huidig en toekomstig gewenst gedrag C voor de organisatie die zich aan de regels hebben onderworpen. In een aantal van de bovenstaande omschrijvingen wordt het woord ‘organisatie’ gebezigd. Van Luijk (Van Luijk, 1993) geeft aan dat hiermee niet alleen een bedrijf (een bedrijfscode), maar ook een branche (branchecode), een industrie (industriële code) of bijvoorbeeld een overheid (gouvernementele code) kan worden bedoeld. Overwegingen Uit de bovenstaande paragrafen kan worden afgeleid dat een gedragscode kan worden opgesteld om regels en/of waarden en normen te bepalen die richtgevend zijn voor wenselijk gedrag en dat een gedragscode kan worden opgesteld voor een specifieke branche. Een en ander leidt tot de navolgende conclusie. - Een gedragscode kan worden opgesteld om regels en/of waarden en normen te bepalen die richtgevend zijn voor wenselijk gedrag en kan (onder andere) worden opgesteld voor een specifieke branche.

3.2.3 Het nut van een gedragscode Een belangrijke reden om een gedragscode te ontwikkelen liggen veelal in het feit dat wenselijk gedrag in de code kan worden vastgelegd en kan worden voorgeschreven aan diegenen die zich aan de code onderwerpen. Een gedragscode kan leiden tot een drukmiddel om hervorming en verbetering van processen in een bepaalde organisatie tot een succes te brengen. De voorschriften die in de code neergelegd zijn, zijn niet wettelijk afdwingbaar en maken ook geen onderdeel uit van een contractuele relatie. Wel kunnen er sancties in de codes worden opgenomen. Deze sancties gelden in dat geval voor overtredingen van diegenen die lid zijn van de organisatie die de gedragscode voert, danwel voor overtredingen van diegenen die door ondertekening van de code zich hebben onderworpen aan de regels van deze code. - Een gedragscode kan leiden tot een drukmiddel om hervorming en verbetering van processen in bepaalde organisatie tot een succes te brengen. - De voorschriften in een gedragscode zijn niet wettelijk afdwingbaar - Sancties in een gedragscode gelden voor: 1 leden van de organisatie die de gedragscode voert, of 2 diegenen die de gedragscode hebben ondertekend.

- 15 -


Overwegingen Uit de bovenstaande paragrafen kan worden afgeleid dat gedragingen die onder de juridische regelgeving vallen normaliter niet behoeven te worden geregeld in een gedragscode, aangezien deze door het recht gesanctioneerd kunnen worden. Een gedragscode kan fungeren als drukmiddel met de mogelijkheid om ongewenst gedrag te sanctioneren. Aangezien de voorschriften in een gedragscode niet wettelijk afdwingbaar zijn zullen processen alleen kunnen worden veranderd indien er een strikte naleving van de code wordt bewerkstelligd. Om dit te bereiken kunnen sancties in de code worden neergelegd. Dit leidt tot de navolgende conclusies. - Gedragingen die onder juridische regelgeving vallen behoeven niet in een gedragscode te worden geregeld. - Voorschriften in gedragscodes zijn niet wettelijk afdwingbaar. - Sancties kunnen bijdragen aan een strikte naleving van de voorschriften in een gedragscode.

3.2.4 Gedragscodes in de vastgoedpraktijk Er zijn in Nederland zijn reeds enkele gedragscodes ontwikkeld voor de vastgoedsector. Eveneens zijn er enkele codes in ontwikkeling. Voorbeelden zijn: - Gedragscode bij verkoop van (complexen) huurwoningen In november 1999 gesloten tussen de IVBN, Aedes en Vastgoed Belang Deze code beschermt de belangen van zittende huurders bij verkoop van huurwoningen. Hetzij bij het zelf uitponden, hetzij bij complexgewijze verkoop aan een andere (professionele) verhuurder). De Gedragscode ziet toe op voortzetting van goed verhuurderschap. - De algemene Neprom Gedragscode Deze gedragscode is ontwikkeld en uitgevaardigd door de overkoepelende organisatie voor projectontwikkelaars, de Neprom. De gedragscode benoemt de waarden, normen en regels die Neprom-leden bij hun functioneren in acht dienen te nemen.De kernwaarden waarop Nepromleden ten aanzien van hun handelen kunnen worden aangesproken zijn: zorgvuldigheid, integriteit en maatschappelijke verantwoordelijkheid. - Gedragscode Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) De STV wil professionaliteit, de transparantie en het vertrouwen in de markt van beleggingen in private gesloten vastgoedfondsen vergroten. Zij heeft hiertoe een gedragscode en standaarden ontwikkeld voor informatieverstrekking over een beleggingspropositie. Fondsaanbieders kunnen op vrijwillige basis de toepassing van deze standaarden in hun prospectus laten beoordelen door de STV. De ontwikkeling van de gedragscode is recent, juli 2007, tot stand gekomen. Ten tijde van het schrijven van deze Studie hebben 21 contribuanten toegezegd hun prospectussen te laten beoordelen door de STV, welke 60% van het totaal ingelegd fondsvermogen van Nederlandse niet-beursgenoteerde private gesloten vastgoedfondsen vertegenwoordigt. - Code of Ethics van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen (NVM) De grootste beroepsorganisatie van Nederland heeft sinds 1998 haar eigen gedragscode voor de bij deze organisatie aangesloten makelaars. - European Code of Ethics for Real Estate Professionals van de organisatie Conseil Européen des Professions Immobilières (CEPI) Deze Europese belangenorganisatie van vastgoedprofessionals heeft een gedragscode van algemene aard opgesteld welke op vrijwillige kan worden geïmplementeerd door haar leden. - Gedragscode Splitsen (Gemeente Amsterdam en Vereniging Vastgoedbelang) Deze gedragscode stelt strenge regels aan het splitsen van panden in appartementsrechten. Deze code vereist dat eigenaar en huurder het samen eens worden over het hele splitsingstraject middels het sluiten van een ‘voorlopig werkplan’ en ‘werkovereenkomst’. In deze stuken dient te worden opgenomen wat er precies verbouwd gaat worden, hoe het bouwproces verloopt, evenals de te verwachten huurverhogingen en servicekosten. Zonder deze overeenkomst zal de - 16 -


-

gemeente geen splitsingsvergunnuing meer afgeven. De code is bij wijze van ‘instemming’ ondertekend door de makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), de Huurdersvereniging Amsterdam en het splitsingsbureau Winnen & co en zal volgens planning op vrijwillige basis per 1 september 2008 worden ingevoerd en vanaf 1 januari 2009 verplicht worden gesteld.19 CEN/BT Task Force “ Services of Real Estate Agents” Naar aanleiding van de Europese dienstenrichtlijn heft het Europese normalisatieinstituut Centre Européenne de Normalisation (CEN) in 2005 een werkgroep opgericht met onder andere het doel om normen te ontwikkelen ten behoeve van de uniformering van termen en definities voor vastgoedtransacties, de kwalificatie van “ Real Estate Agents en de ontwikkeling van een gedragscode voor “ Real Estate Agents” (vastgoedmakelaars). De NVM heeft zitting genomen in deze werkgroep. Ten tijde van deze studie is hiervan nog geen eindresultaat gepresenteerd.

Overwegingen Bovenstaande voorbeelden van servicekosten in de vastgoedpraktijk geven aan dat het toepassen van een gedragscode in de Nederlandse vastgoedpraktijk als middel om bepaald gedrag te regelen geen ongebruikelijk middel is en breed toegepast wordt. Het toepassen van een gedragscode in de Nederlandse vastgoedpraktijk als middel om bepaald gedrag te regelen is geen ongebruikelijk middel en wordt breed toegepast.

3.3

Toetsing aan de voorwaarden/succesfactoren voor gedragscodes

In de vorige paragrafen van dit hoofdstuk heeft er een korte analyse van de Engelse Service Charge code plaatsgevonden en is deze in hoofdlijnen beschreven. Eveneens is het begrip alsmede het nut van een gedragscode geanalyseerd en zijn diverse voorbeelden van geïntroduceerde danwel nog te introduceren gedragscodes uit de vastgoedpraktijk weergegeven. Onder andere is hierbij vast komen te staan dat het toepassen van een gedragscode in de Nederlandse vastgoedpraktijk als middel om bepaald gedrag te regelen geen ongebruikelijk middel is en wordt breed toegepast. Van belang is om nu te onderzoeken aan welke voorwaarden het opstellen van een gedragscode dient te voldoen en wat de succesfactoren zijn voor een succesvolle implementatie van een dergelijke gedragscode voor servicekosten. In deze paragraaf zullen voornoemde voorwaarden en factoren worden onderzocht, waarbij tegelijkertijd een toetsing zal plaatsvinden van de voorwaarden aan zowel de Engelse als een eventuele Nederlandse situatie. Eveneens zal daarbij geput worden uit de constateringen en conclusies die in de voorgaande paragrafen zijn neergelegd. Er zal in deze toetsing worden uitgegaan van het opstellen van een branchecode. Figuur 3 geeft een opsomming van de aspecten die volgens Van den Berge e.a van belang zijn om te bepalen bij het ontwikkelen van een gedragscode: 1) 2) 3) 4) 5) 6)

Verantwoordelijkheid Projectgroep Doel en definities Reikwijdte Inhoud Sanctie- en beloningstructuur

Figuur 3 Aspecten van belang bij de ontwikkeling van een gedragscode (Van den Berge e.a.. 2004, p. 50)

In de navolgende subparagrafen zal op ieder van deze aspecten nader worden ingegaan.

19

Het Parool, donderdag 26 juni 2008, Amsterdam, blz. 11; zie echter ook Bijlage 16 van deze studie.

- 17 -


3.3.1 Verantwoordelijkheid Van belang is te bepalen wie de verantwoordelijkheid van de code draagt. Bij een branchecode dient in principe de gehele branche de verantwoordelijkheid voor de code te dragen. Het nemen van verantwoordelijkheid is namelijk een voorwaarde om de code te ontwikkelen, om de voortgang te monitoren en om tot een succesvolle implementatie te komen van de code binnen de organisatie. Overwegingen De Engelse Code of Practice is een branchecode voor de gehele commerciële vastgoedsector. De verantwoordelijkheid voor de code dient dan volgens de theorie in principe ook door de gehele branche te worden gedragen. Engelse situatie Zoals beschreven in paragraaf 3.1.1 is de Engelse code uitgevaardigd door een van de grootste en invloedrijkste vastgoedbelangenorganisaties in het Verenigd Koninkrijk, de RICS, die daar haar verantwoordelijkheid dan ook aan heeft verbonden. De RICS heeft een zeer hoog aanzien in het Verenigd Koninkrijk en wordt gezien als een autoriteit op vastgoedgebied. Deze eigenschappen maakt de organisatie uiterst geschikt om de verantwoordelijkheid voor de code te dragen. In Bijlage 1 van deze studie is opgesomd welke organisaties de Engelse code steunen, waarbij reeds is opgemerkt dat de code zeer breed wordt ondersteund door belangenorganisaties uit de retailbranche. Nederlandse situatie Voor het ontwikkelen van een gedragscode voor servicekosten in Nederland betekent het besluiten wie de verantwoordelijkheid voor (het ontwikkelen) van een gedragscode voor de gehele commerciële vastgoedbranche op zich wil en kan nemen mijns een behoorlijke opgave, gelet op de navolgende redenen. In Nederland bestaat er eigenlijk voor het vastgoed geen met de RICS te vergelijken overkoepelende algemene belangenorganisatie. De Nederlandse afdeling van de RICS heeft (nog) niet de voornoemde statuur die haar zusterorganisatie in Engeland voor het vastgoed is. Wel zijn er diverse belangenorganisaties die voor de belangen van bepaalde groepen van de vastgoedbranche opkomen.20 De code zal zoals vermeld gedragen moeten worden door de gehele branche waarvoor deze geldt. In hoofdstuk 2 is weergegeven welke partijen volgens mij aangemerkt kunnen worden als belanghebbenden bij het onderwerp van servicekosten, te weten huurders, beleggers/eigenaren, beheerders en in zekere zin ook makelaars en projectontwikkelaars. Mijns inziens zal het uitbrengen van een gedragscode voor servicekosten in Nederland voor een specifieke danwel algehele branche dan ook de steun behoeven van belangenorganisaties van al deze partijen. De verantwoordelijkheid voor een gedragscode voor servicekosten in Nederland zal dienen te worden gedragen door een algehele belangenbehartiger van de branche waarvoor de code dient te gelden. Daarbij zal deze gedragscode dienen te worden gesteund door een representatieve afvaardiging van alle belanghebbenden bij het servicekostenproces.

3.3.2 Projectgroep Om het proces te kunnen formuleren, plannen en uiteindelijk te implementeren dient een projectgroep te worden aangesteld. Voor een gedragscode op brancheniveau betekent dit, dat in principe voor alle lagen in de branche waar de code voor zou moeten gelden, er een afvaardiging van de desbetreffende brancheorganisaties aan de projectgroep zou dienen deel te nemen. Soms zijn externe specialisten op de desbetreffende onderwerpen waarop de code betrekking heeft eveneens onderdeel van de projectgroep.

20

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) zijn bijvoorbeeld eigenaarbelangenverenigingen.

- 18 -


Overwegingen Engelse situatie De Engelse code vermeldt op pagina 44 de namen van de personen die in de stuurgroep van de code zetelden. Zij vertegenwoordigen de organisaties die de code ondersteunen; een opgave van deze organisaties is, zoals reeds vermeld in paragraaf 3.1.2, opgenomen in Bijlage 1. Wat mij is opgevallen uit deze opsomming van organisaties die het initiatief steunen is dat de retailsector zeer breed vertegenwoordigd is. Verder zou uit het overzicht kunnen worden afgeleid dat er geen specifieke vertegenwoordiging bestaat van een belangenorganisatie van vastgoedmakelaars; navraag leert echter dat er in het Verenigd Koninkrijk niet een dergelijke algemene belangenorganisatie bestaat.21 Voor juridische ondersteuning nam daarbij een jurist in deze stuurgroep plaats. Nader onderzoek leert dat de personen uit de stuurgroep de navolgende functies bekleedden: - een directeur van een vastgoedconsultancy bedrijf22; - een portefeuille manager van een grote Europese drogisterijketen23; - een directeur van een van de grootste makelaarsorganisaties in Engeland24; - een servicekostenmanager bij een grote Engelse modeketen alias postorderbedrijf25; - een directeur servicekosten bij Engelands grootste vastgoedbeleggingsfonds26; - een directeur winkels in vastgoedmanagement van een groot Engels vastgoedconsultancy bedrijf27; - een jurist van een groot advocatenkantoor in Engeland28. Uit bovenstaande opsomming blijkt dat er een grote diversiteit aan functies zitting heeft gehad in de projectgroep. Het valt daarbij op dat de British Council for Offices is vertegenwoordigd door de directeur van een van de grootste Britse makelaardijorganisaties (Savills) is, waaruit blijkt dat de groep van makelaars op deze wijze toch enigszins zijn inbreng heeft kunnen leveren. Verder valt mij op dat er geen projectontwikkelaar in deze stuurgroep zitting heeft genomen. Nederlandse situatie Voor het opstellen van een projectgroep voor het ontwikkelen van een gedragscode voor servicekosten in Nederland zouden de partijen die de code ondersteunen eveneens zitting dienen te nemen in de op te stellen projectgroep. Hierbij dienen alle belanghebbenden te zijn vertegenwoordigd waardoor in aanvulling op de participanten in de Engelse code er mijns inziens ook een vertegenwoordiging van de projectontwikkelaars plaats zou dienen te vinden. De partijen die de code ondersteunen dienen eveneens zitting te nemen in de projectgroep, waarbij een representatieve vertegenwoordiging van de belanghebbenden in het servicekostenproces daarbij gegarandeerd is.

3.3.3 Doel en definities De projectgroep zal vooraf duidelijk haar doelen dienen vast te stellen. In een open discussie met alle gelederen binnen de branche waarvoor de code dient te worden opgesteld, zal bepaald moeten worden wat men exact met de code wil bereiken en welk gedrag daarvoor als wenselijk danwel niet-wenselijk kan worden aangemerkt. Door deze consultatie worden eveneens de mogelijkheden maar vooral ook de onmogelijkheden van de implementatie van een bepaald gewenst gedrag op diverse niveaus zichtbaar. Deze consultatie is verder wezenlijk om draagvlak binnen alle gelederen te creëren voor een

21 22 23 24 25 26 27 28

Zie onder voetnoot 16. Commercial Property Advisors Ltd, als vertegenwoordiger (voorzitter) van de RICS The Boots Company PLC, als vertegenwoordiger van de British Retail Consortium Savills, als vertegenwoordiger van de British Council for Offices Next Retail Ltd, als vertegenwoordiger van de Property Managers Association Land Securities, als vertegenwoordiger van de British Property Federation NB Real Estate Group, als vertegenwoordiger van de British Council of Shopping Centres Wragge & Co

- 19 -


implementatie van de code. De vorm waarin de consultatie plaats dient te vinden, zal bij een branchecode kunnen bestaan uit het voeren van een onderzoek. Van belang is tevens dat vast komt te staan voor welke exacte gevallen de code dient te gelden. Om misverstanden te voorkomen dienen de gehanteerde begrippen derhalve te worden afgekaderd en goed te worden omschreven. De code zal derhalve een passage dienen te bevatten waarin de definiëring van de gehanteerde begrippen zal zijn opgetekend. Overwegingen Engelse situatie In subparagraaf 3.1.3 zijn de doelstellingen van de Engelse code weergegeven welke specifiek in de code zijn opgeschreven. Eveneens bevat de Engelse code een apart hoofdstuk met de terminologie van de code. Nederlandse situatie Een juiste afkadering van de gehanteerde begrippen zal eveneens geen eenvoudige opgave blijken te zijn bij het regelen van een gedragscode voor servicekosten in Nederland. Zoals eerder vermeld in hoofdstuk 2 van deze studie bestaat er in Nederland geen eenduidige definiëring van het begrip servicekosten wat leidt tot intransparantie, onduidelijkheid, ongelijkheid en verwarring bij de betrokken partijen. Om te polsen wat het draagvlak voor een gedragscode is en wat voor doelstellingen er behaald zouden kunnen worden, zou er mijns inziens binnen de betrokken partijen in Nederland gekozen kunnen worden voor een onderzoek onder diverse grote beheerorganisaties, grote vastgoedbeleggers en grote vastgoedgebruikers (bijvoorbeeld instanties als de Rijksgebouwendienst), alsmede onder makelaar- en projectontwikkelaarorganisaties. Onderzocht zou bijvoorbeeld kunnen worden of de begrippen en de doelstellingen zoals vermeld in de Engelse code bruikbaar zijn voor de Nederlandse situatie. Om te polsen wat het draagvlak voor een gedragscode is en wat voor doelstellingen er behaald zouden kunnen worden, zou gekozen kunnen worden voor een onderzoek bij onder andere grote beheerorganisaties, vastgoedbeleggers, vastgoedgebruikers en makelaarsorganisaties.

3.3.4 Reikwijdte De reikwijdte van de gedragscode dient eveneens vooraf te worden vastgesteld. Enerzijds is deze afhankelijk van de mate waarin zij intern of juist extern gericht is. Bij interne codes, bijvoorbeeld private gedragscodes, kan de reikwijdte beperkt blijven tot het gedrag van collegae onderling terwijl bij publieke codes het gedrag met en tussen diverse externe partijen dient te regelen. Eveneens is de mate van ambitie bepalend bij het neerzetten van de reikwijdte van de code. Wil men bijvoorbeeld slechts een minimale standaard neerzetten of heeft men de ambitie om afwijkend gedrag van de code te verbieden. Het bepalen van het ambitieniveau wordt eveneens bepaald door het draagvlak van de betrokken partijen die zich met de code moeten kunnen identificeren. Overwegingen Engelse situatie Aangezien de Engelse code zowel het gedrag binnen de organisaties als het gedrag tussen externe partijen onderling wenst te regelen, is de code zowel intern als extern gericht. Door zoals een reeds in paragraaf 3.1.2 van deze studie aangehaalde meest wenselijke structuur (“most desirable structure”) neer te zetten en de code een status van een richtlijn te geven met als doel overtredingen door de markt cq de rechter te laten sanctioneren, heeft de Engelse code hoog ingezet in het ambitieniveau van de code. - 20 -


Nederlandse situatie Aangezien de reikwijdte en daarmede het ambitieniveau mede bepaald wordt door de mate van het te verwachten draagvlak in de organisaties, zal het draagvlak allereerst goed onderzocht dienen te worden eer men het ambitieniveau van de code kan vaststellen. Door reacties van de beoogde betrokken partijen te peilen op de door de Engelse code aangedragen oplossingen voor de servicekostenproblematiek, kan er mijns inziens een indicatie worden gegeven over het draagvlak dat er aanwezig is bij Nederlandse partijen om een gedragscode volgens Engels voorbeeld in te voeren en kan de reikwijdte van de regeling bij benadering worden bepaald. De (gewenste) reikwijdte van de te ontwikkelen gedragscode zou (eveneens) middels een onderzoek kunnen worden vastgesteld, door daarbij reacties te peilen op de door de Engelse code aangedragen oplossingen voor de in Nederland ondervonden servicekostenproblematiek.

3.3.5 Inhoud Vervolgens speelt de vraag welke onderwerpen men specifiek in de gedragscode wenst te ondervangen. Betreft het bijvoorbeeld een algemene gedragscode voor een breed onderwerp of wil men slechts enkele aspecten uit dat onderwerp specifiek regelen. De mate van het specifiek willen beschrijven en vastleggen van het gedrag heeft ook consequenties voor de omvang van de gedragscode en wederom voor de mate van het verkrijgen van draagvlak binnen de organisatie. Het ontwikkelen van een gedragscode betreft maatwerk, waardoor het een op een overnemen van een bestaande tekst uit een andere gedragscode derhalve niet wenselijk is. Overwegingen Engelse situatie De Engelse code is opgesteld met het doel om, zoals in paragraaf 3.1.3 is vermeld, een einde te maken van conflicten rondom servicekosten voor commercieel vastgoed in Engeland en Wales. Een en ander houdt in dat de code zeer breed georiënteerd is en zogezegd alle servicekostenproblematiek rondom zowel kantoor-, winkel- als bedrijfsruimte wil regelen. De Service Charge Code omvat dan ook een 86tal genummerde voorschriften. Volgens de aangehaalde theorie vereist een dermate grote omvang dan ook een dienovereenkomstig draagvlak in de branche. In het navolgende hoofdstuk zal nader op de inhoud van de code worden ingegaan. Nederlandse situatie Voor de Nederlandse situatie zal nader bekeken dienen te worden welke onderwerpen men precies in de gedragscode zou willen regelen. Des te meer men wilt regelen, des te groter dient het te verkrijgen draagvlak onder de belanghebbenden te zijn voor wie men de regeling wil aangaan. Aangezien hoofdstuk 2 van deze studie heeft gezien dat er een breed scala van belanghebbenden bij deze problematiek betrokken zijn, dient te worden onderzocht of de eventueel op te stellen gedragscode voor de gehele commerciële vastgoedbranche dient te gelden, danwel voor een of meerdere van haar categorieën, te weten kantoor, winkel, of bedrijfsruimten. Door aan belanghebbenden voor te leggen welke inhoud zij wenst te regelen in de gedragscode en de reacties hierop te peilen, kan een indicatie van de omvang en de specificatie van de inhoud worden gegeven. Het bepalen van de inhoud van een gedragscode is maatwerk. Door de inhoud middels een onderzoek voor te leggen aan de betrokken partijen en de reacties hierop te peilen, kan een indicatie van de omvang en de specificatie van de inhoud van de eventueel te ontwikkelen gedragscode worden gegeven.

3.3.6 Sanctie- (en beloning)structuur Een laatste wezenlijk aspect voor het ontwikkelen van een gedragscode is het opnemen van een helder sanctie- en eventueel een beloningstructuur. Het valt niet te ontkennen dat ook hier aansluiting gezocht dient te worden bij het algemene beleid in dezen van de desbetreffende organisatie om een goede implementatie van de code te kunnen bewerkstelligen. - 21 -


Overwegingen Engelse situatie De Engelse code wijst op het feit dat het naleven ervan geschiedt op vrijwillige basis, doch spreekt zij de verwachting uit dat de (rechts)praktijk ongemotiveerd afwijkend gedrag zal sanctioneren. De RICS heeft de status van de code verhoogd door deze van een handleiding naar een richtlijn te verheffen. Reacties van verschillende Britse auteurs29 die de verwachting uitspreken dat deze upgrading van de code ook tot dit effect zal leiden, wekt de indruk dat het beoogde effect van sanctionering in de praktijk zou kunnen werken. Mijns inziens is hier echter geen sprake van een helder sanctiebeleid, aangezien de sanctionering afhankelijk wordt gesteld van de beslissingen door de rechtspraak. Voor wat betreft een beloningsstructuur adviseert de Engelse code, onder de alinea die met het cijfer 22 is genummerd, als een goede methode van aanpak dat een gedeelte van de begroting voor de te leveren prestaties afhankelijk kan zijn van het realiseren (of overtreffen) van de overeengekomen normen en wordt betaald als een incentive wanneer aan de normen wordt voldaan. De uitwerking van deze bepaling kan worden aangetroffen in Bijlage D1 van de Engelse code. Hierbij wordt gesteld, dat bij het achterblijven van de geleverde prestatie aan de gestelde norm, dit ertoe dient te leiden dat het beheertarief daardoor verlaagd wordt en vice versa bij prestaties boven de norm. Zo wordt bijvoorbeeld voorgesteld om 90% van het tarief als basistarief te hanteren en de overige 10% afhankelijk te maken van de geleverde prestaties. Nederlandse situatie Zoals reeds vermeld in paragraaf 3.2.3 heeft de Nederlandse rechtspraak geen jurisdictie over de regels die neergelegd worden in een gedragscode. Hier kan dus geen aansluiting worden gevonden bij het in de Engelse code neergelegde sanctiebeleid. De bestaande gedragscodes in Nederland verwijzen vaak naar geschillencommissies danwel hebben een eigen vorm van tuchtrechtspraak. In de Nederlandse situatie zal onderzocht moeten worden welke vormen van sanctioneren danwel belonen bij de diverse betrokken partijen worden gehanteerd om vervolgens wellicht bij deze vormen aansluiting te vinden voor een sanctiestructuur. Het feit dat uit voornoemde paragraaf 3.2.3 kon worden afgeleid dat sancties bij kunnen dragen aan een strikte naleving van de voorschriften in een gedragscode, aangetoond is dat de geïdentificeerde belanghebbenden uit hoofdstuk 2 zelfs tegenstrijdige belangen hebben in deze problematiek, alsmede het feit dat de Engelse code voorheen een volledige vrijwillige basis kende en dat men daar bewust van is afgestapt, pleiten mijns inziens voor een aanbeveling tot het opnemen van een sanctiebeleid. Evenwel onderken ik het gevaar dat het willen opnemen van een sanctiebeleid kan leiden tot enige weerstand om tot een gezamenlijke regeling inzake de servicekostenproblematiek te komen. In tegenstelling tot in het Verenigd Koninkrijk te doen gebruikelijk is, wordt de beheervergoeding in de Nederlandse vastgoedpraktijk in regel betaald door de eigenaren/verhuurders van het vastgoed in plaats van door de huurders. De beloningsstructuur voor het beheertarief zoals in de Engelse code is neergelegd, is daar een servicekostenaangelegenheid, terwijl dat in de Nederlandse situatie een zaak is tussen de verhuurder/eigenaar van het vastgoed en de beheerder. Derhalve is het opnemen van een regeling omtrent et beheertarief in een Nederlandse gedragscode voor servicekosten mijns inziens niet op zijn plaats. Daarentegen worden in Nederland de administratiekosten, welke in de regel 5% over de totale in rekening te brengen servicekosten berdaagt, wel door de huurders betaald. Om beheerders een positieve prikkel te geven kan desondanks hierbij eveneens gedacht worden aan het belonen van beheerders indien zij bovengemiddeld presteren. De wijze van een mogelijke invulling van een eventueel beloningssysteem zou eveneens middels een onderzoek aan partijen kunnen worden voorgelegd. - Bij gebrek aan jurisdictie voor de Nederlandse reguliere rechtspraak inzake gedragscodes, zal onderzocht moeten worden welke vormen van sanctioneren danwel belonen bij de diverse betrokken partijen worden gehanteerd om dan eventueel bij deze vormen aansluiting te vinden voor een sanctie 29

Heppelthwaite, Spreckley en Wyat, 2007

- 22 -


cq beloningsstructuur. Middels een onderzoek zou een indicatie van mogelijke aanbevolen vormen verkregen kunnen worden. - De feiten dat sancties kunnen bijdragen aan een strikte naleving van de voorschriften in een gedragscode, sommige belanghebbenden zelfs tegenstrijdige belangen hebben in deze problematiek, alsmede het feit dat een eerste versie van de Engelse code niet slaagde in een vrijwillige opzet, pleiten voor een aanbeveling tot het opnemen van een sanctiebeleid.

3.4

Samenvatting en conclusies

3.4.1 Samenvatting In hoofdstuk 3 heeft een analyse van de Engelse Service Charge Code plaatsgevonden en is het Nederlandse equivalent van dergelijke regelgeving aan een nader onderzoek onderworpen. Daarbij zijn de voorwaarden/succesfactoren voor het ontwikkelen van dergelijke regelgeving eveneens geanalyseerd. De analyses naar de Engelse Service Charge Code leverden de navolgende bevindingen op: - De Service Charge Code, is ontwikkeld door een van de grootste en invloedrijkste vastgoedbelangenorganisaties in het Verenigd Koninkrijk, de RICS. - De leden dienen de voorschriften per 1 april 2007 te implementeren in nieuwe huurovereenkomsten die vanaf voorgaande datum starten, danwel verlengd worden. - Afwijking van de Engelse code kan alleen op basis van gegronde en gemotiveerde redenen, nadat een eerdere versie van de code op basis van volledige vrijwilligheid strandde. - De code heeft de officiële steun van enkele gerenommeerde Britse belangenorganisaties in de vastgoedbranche, waarbij de retailsector zeer breed vertegenwoordigd is. - Doelstellingen van de Service Charge Code zijn: - Het bieden van een goede methode van aanpak voor commerciële servicekosten in Engeland en Wales; - Een einde maken aan servicekosten als een bron van conflicten. - Een budgeteerbaar en voorspelbaar deel van de vaste kosten van de gebruiker bieden. - Zorgen voor servicekosten die kostenneutraal zijn. (“not for profit, not for loss”) - Stimuleren van transparantie en communicatie in de relatie tussen eigenaren en gebruikers. Het Nederlandse equivalent van de Engelse Code is de gedragscode. Het onderzoek naar dit begrip leverde de navolgende bevindingen op: Een gedragscode is: A een omschrijving van regels en/of van waarden en normen B die richtgevend zijn voor huidig en toekomstig gewenst gedrag C voor de organisatie die zich aan de regels hebben onderworpen. - Een gedragscode kan worden opgesteld om regels en/of waarden en normen te bepalen die richtgevend zijn voor wenselijk gedrag en kan (onder andere) worden opgesteld voor een specifieke branche. - Een gedragscode kan leiden tot een drukmiddel om hervorming en verbetering van processen in bepaalde organisatie tot een succes te brengen. - De voorschriften in een gedragscode zijn niet wettelijk afdwingbaar - Sancties in een gedragscode gelden voor: 1 leden van de organisatie die de gedragscode voert, of 2 diegenen die de gedragscode hebben ondertekend. - Gedragingen die onder juridische regelgeving vallen behoeven niet in een gedragscode te worden geregeld. - Voorschriften in gedragscodes zijn niet wettelijk afdwingbaar. - Sancties kunnen bijdragen aan een strikte naleving van de voorschriften in een gedragscode. - Het toepassen van een gedragscode in de Nederlandse vastgoedpraktijk als middel om bepaald gedrag te regelen is geen ongebruikelijk middel en wordt breed toegepast. - 23 -


In de onderstaande tabel zijn de bevindingen weergegeven van de analyse naar de voorwaarden voor het opstellen van een gedragscode voor servicekosten in Nederland. 1)

2)

3)

4)

5)

6)

Verantwoordelijkheid De verantwoordelijkheid voor een gedragscode voor servicekosten in Nederland zal dienen te worden gedragen door een algehele belangenbehartiger van de branche waarvoor de code dient te gelden. Daarbij zal deze gedragscode dienen te worden gesteund door een representatieve afvaardiging van alle bij het servicekostenproces betrokken partijen. Projectgroep De partijen die de code ondersteunen dienen eveneens zitting te nemen in de projectgroep, waarbij een representatieve vertegenwoordiging van de belanghebbenden in het servicekostenproces daarbij gegarandeerd is. Doel en definities Om te polsen wat het draagvlak voor een gedragscode is en wat voor doelstellingen er behaald zouden kunnen worden, zou gekozen kunnen worden voor een onderzoek bij onder andere grote beheerorganisaties, vastgoedbeleggers, vastgoedgebruikers en makelaarsorganisaties. Reikwijdte De (gewenste) reikwijdte van de te ontwikkelen gedragscode zou (eveneens) middels een onderzoek kunnen worden vastgesteld, door daarbij reacties te peilen op de door de Engelse code aangedragen oplossingen voor de in Nederland ondervonden servicekostenproblematiek. Inhoud Het bepalen van de inhoud van een gedragscode is maatwerk. Door de inhoud middels een onderzoek voor te leggen aan de betrokken partijen en de reacties hierop te peilen, kan een indicatie van de omvang en de specificatie van de inhoud van de eventueel te ontwikkelen gedragscode worden gegeven. Sanctie- en beloningstructuur Bij gebrek aan jurisdictie voor de Nederlandse reguliere rechtspraak inzake gedragscodes, zal onderzocht moeten worden welke vormen van sanctioneren danwel belonen bij de diverse betrokken partijen worden gehanteerd om dan eventueel bij deze vormen aansluiting te vinden voor een sanctie cq beloningsstructuur. Middels een onderzoek zou een indicatie van mogelijke aanbevolen vormen verkregen kunnen worden. De feiten dat sancties kunnen bijdragen aan een strikte naleving van de voorschriften in een gedragscode, sommige belanghebbenden zelfs tegenstrijdige belangen hebben in deze problematiek, alsmede het feit dat een eerste versie van de Engelse code niet slaagde in een vrijwillige opzet, pleiten voor een aanbeveling tot het opnemen van een sanctiebeleid.

3.4.2 Conclusies Uit het onderhavige hoofdstuk blijkt dat de inzet van de Engelse Service Charge Code hoog is doordat zij een einde wil maken aan alle problematiek in de gehele commerciële vastgoedsector in het Verenigd Koninkrijk. Hierbij wordt de code gesteund doorgerenommeerde Britse belangenorganisaties in de vastgoedbranche, waarbij de retailsector zeer breed vertegenwoordigd is. Uit nader onderzoek blijkt dat het middel van het Nederlandse equivalent van de Engelse code, een gedragscode, breed wordt toegepast in de Nederlandse vastgoedpraktijk. Bij het opstellen en implementeren van een gedragscode zijn de navolgende aspecten van belang: 1. Het dragen van de verantwoordelijkheid 2. Het opstellen van een projectgroep 3. Het bepalen van het doel en de definities 4. Het bepalen van de reikwijdte 5. Het bepalen van de inhoud 6. Het vaststellen van een sanctie- en beloningsstructuur Uit het door mij gevoerde onderzoek blijkt dat de Engelse code al deze aspecten heeft benoemd.

- 24 -


Om een idee te krijgen of in Nederland een dergelijke code haalbaar danwel wenselijk is en op welke wijze de voornoemde voorwaarden in de Nederlandse situatie ingevuld dienen te worden, zal zoals is aanbevolen een onderzoek ingesteld kunnen worden onder de bij het servicekostenproces betrokken partijen. In het navolgende hoofdstuk zal hier nader op in worden gegaan.

- 25 -


4

Praktijktoets naar de inrichting van de gedragscode

Nu in het vorige hoofdstuk de voorwaarden voor het opstellen en succesvol implementeren van een gedragscode zijn onderzocht, zal in dit hoofdstuk de beantwoording van de laatste deelvraag van de vraagstelling centraal staan, te weten: -

Hoe dient het Nederlandse equivalent van de Service Charge Code te worden ingericht ?

Naar aanleiding van de suggesties die in hoofdstuk 3 zijn gedaan om middels vervolgonderzoek een indicatie te kunnen verkrijgen van de status van de voorwaarden die van belang zijn voor het kunnen ontwikkelen van een gedragscode voor servicekosten in Nederland, heb ik een inventarisatie, door middel van een beknopt schriftelijke praktijktoets, uitgevoerd onder een elftal toonaangevende bestuurders, afkomstig uit de onder hoofdstuk 2 door mij geïdentificeerde belanghebbenden in de servicekostenproblematiek. Voor wat betreft de eventuele inhoud van de bepalingen in de gedragscode, heb ik de oplossingen die de Engelse code mijns inziens aandraagt voor de in hoofdstuk 2 van deze studie geïdentificeerde problematiek aan de belanghebbenden in de praktijktoets voorgelegd. Het hoofdstuk is aldus als volgt opgebouwd: Paragraaf 4.1 behelst een weergave van de opbouw van de Engelse code middels een bloemlezing van de voorschriften. Paragraaf 4.2 begint met een korte weergave van de opzet van de uitgevoerde schriftelijke praktijktoets onder de hierboven omschreven elf belanghebbenden, waarna de resultaten van het onderzoek in deze paragraaf worden neergelegd. Het hoofdstuk wordt afgesloten met paragraaf 4.3 waarin ik de uitkomsten van het onderzoek interpreteer en mijn conclusies hieraan verbindt.

4.1

Een impressie van de opbouw en de inhoud van de Engelse code

De gehele code heeft een omvang van 44 pagina’s, verdeeld over een 86-tal genummerde voorschriften, 15 pagina’s technische voorschriften en een elftal pagina’s aan Bijlagen. Het is derhalve ondoenlijk om alle maatregelen in deze studie te bespreken. Aangezien de code geen samenvatting bevat en ik toch in deze studie een globaal beeld wil geven van de inhoud van de code, heb ik in deze paragraaf getracht een bloemlezing van voorschriften weer te geven. Voor een totaal overzicht van de opbouw van de code met daarin een korte omschrijving van de verschillende onderdelen, is een overzicht opgenomen onder Bijlage 2 De Service Charge Code bevat onder andere de navolgende voorschriften: a) Servicekosten zijn kosten van operationeel management De code doet de aanbeveling dat alleen die kosten als servicekosten in rekening dienen te worden gebracht die te maken hebben met het operationeel management van het gebouw. b) Implementatie van voorschriften Partijen worden aangeraden om de lopende huurcontracten te interpreteren naar de geest van de code en aangemoedigd om in dezelfde lijn van de code veranderingen aan te brengen bij huurcontracten die worden verlengd. c) Kosten- en opbrengsten neutraliteit De eigenaar mag er niet op verdienen en ook niet op verliezen. Het overschot dient, inclusief de daarover gebeurde rente, te worden terugbetaald aan de huurder. - 26 -


d) Voorschriften bij het budgetteren, voorspellen en afrekenen De gebruiker dient minimaal 1 maand voor het begin van het nieuwe servicekostenjaar een budgettering van de eigenaar cq beheerder te hebben ontvangen. De afrekening mag maximaal 4 maanden na het einde van een servicekostenjaar plaatsvinden en de gebruiker krijgt daarna minimaal 4 maanden de tijd om deze te bekritiseren. e) Voorschrift bij dreigende overschrijding budget Bij een mogelijk optredende overschrijding van de gebudgetteerde servicekosten van meer dan 2%, dienen de gebruikers onmiddellijk op de hoogte te worden gesteld. f) Verplichting aanbesteding onderhoudscontracten Onderhoudscontracten dienen verder eens in de 3 jaar te worden aanbesteed. g) Voorschrift bij plannen van groot onderhoud/renovatie De code schrijft voor dat bij het plannen van groot onderhoud/renovatie, de gebruikers inzicht dienen te krijgen in het uitvoeringsprogramma. h) Een standaard kostencodekwalificatiesysteem Het kostencodekwalificatiesysteem van Jones Lang Lasalle, te weten OSCAR™ wordt als richtlijn gegeven om te hanteren; dit systeem is compatibel met het kostensysteem van de Investment Property Databank (IPD)30. Een opsomming van de in dit systeem gehanteerde kostencodes is in Bijlage 8 opgenomen. i) Honoreringvoorschriften van beheerders De honoreringen aan beheerders dienen niet meer als een percentage van de beheerkosten te worden overgeslagen, maar dienen een vast bedrag te behelzen. j) Instellen van een geschilleninstituut De code springt in op de cultuurverandering binnen het civielrechtelijke systeem waarbij het oplossen van geschillen zonder tussenkomst van de rechter wordt aangemoedigd. Zij stelt hierbij dat de zogenaamde ‘Alternative dispute resolution’ (alternatieve oplossing van geschillen) een goede methode van aanpak binnen de industrie is. De service die hiervoor wordt aangeboden is de RICS Dispute Resolution Service. Partijen die hier geen gebruik van maken zonder goede reden zullen waarschijnlijk hiervoor door de rechter worden gestraft met boetes.

4.2

Verslag van de schriftelijke praktijktoets onder betrokken partijen

4.2.1 Inleiding inzake de schriftelijke praktijktoets Naar aanleiding van de suggesties die in de voorgaande paragraaf gedaan zijn om middels een praktijktoets het doel kan worden bereikt om een indicatie te verkrijgen van de status van de voorwaarden die van belang zijn voor het kunnen ontwikkelen van een gedragscode voor servicekosten in Nederland, volgen hieronder de resultaten van een dergelijk door mij uitgevoerd onderzoek. In dit onderzoek heb ik een elftal toonaangevende bestuurders uit de in hoofdstuk 2 onderscheiden groepen van belanghebbenden, danwel belangenorganisaties van deze belanghebbenden, gevraagd om hun mening te geven over voormeld onderwerp. Deze partijen zijn zeer betrokken met de problematiek rondom de servicekosten. De vorm van een deze schriftelijke praktijktoets is mijns inziens zeer geschikt (gebleken) voor dit onderzoek, aangezien partijen op deze wijze zelf kunnen bepalen hoeveel tijd zij besteden aan het lezen van de diverse (vertaalde) passages uit de Engelse code om uiteindelijk tot een oordeel te komen. In Bijlagen 3 tot en met 5 is een samenvattend exemplaar van de door mij verspreide praktijktoets opgenomen, waarbij alle resultaten van de geënquêteerden in één document zijn weergegeven. Tevens is hierin een lijst van de namen en functies van de ondervraagden opgenomen.

30

Een wereldwijd opererende organisatie, gewijd aan de levering van onafhankelijke markt indices, benchmarks, prestatieanalyses, evenementen en opleidingen in de vastgoedsector.

- 27 -


Het onderzoek kent de navolgende opbouw. 1 Diverse inleidende vragen (Bijlage 3). 2 Het voorleggen van de bepalingen van de Engelse code als mogelijke oplossing voor de Nederlandse servicekostenproblematiek (Bijlage 4). 3 Diverse afsluitende vragen (Bijlage 5). Voornoemde opbouw vormt de leidraad voor de bespreking van de resultaten in de onderstaande subparagrafen. Het onderdeel van het onderzoek dat hierboven is aangeduid met het cijfer 2 legt de bepalingen van de Engelse code aan de respondenten voor die door mij zijn geselecteerd aan de hand van een analyse die ik heb uitgevoerd of en zo ja op welke wijze deze code oplossingen biedt voor deze problematiek. In de diverse inleidende en afsluitende vragen wordt ingegaan op de voorwaarden voor gedragscodes zoals in deze studie is behandeld in hoofdstuk 3.

4.2.2 Diverse inleidende vragen Uit de aan de ondervraagden voorgelegde pagina’s van de inleidende vragen, aan dit stuk toegevoegd als Bijlage 3, kan worden afgeleid dat alle ondervraagden op regelmatige basis te maken hebben (gehad) met servicekosten voor commercieel vastgoed. Tevens komt naar voren dat de groep van ondervraagden een mix is van personen die in de hoedanigheid van de door mij in hoofdstuk 2 geïnventariseerde belanghebbende partijen, danwel belangenorganisaties van deze belanghebbende partijen, te maken hebben met servicekosten voor commercieel vastgoed. Op de vraag of de ondervraagden te maken heeft (gehad) met het achttal door mij in hoofdstuk 2 geïnventariseerde specifieke problematiek rondom de servicekosten, blijkt dat een ruime meerderheid van de ondervraagden, te weten 8 personen, eveneens een meerderheid van de problemen, te weten 5 of meer, ondervindt danwel heeft ondervonden, waaronder de groep van huurders/gebruikers. Wat verder opvalt is dat de ondervraagde projectontwikkelaar heeft aangegeven ‘slechts’ 2 van de geïnventariseerde problemen te ondervinden. De bevindingen zijn grotendeels in lijn met de conclusies uit de hoofdstukken 2 en 3, waarin aangegeven wordt dat de projectontwikkelaars over het algemeen weinig belang hebben bij het servicekostenproces. Wat verder opvalt is dat het alle partijen zeer eraan gelegen is om de bovenvermelde geconstateerde problemen op te lossen, aangezien zij vrijwel allemaal hebben aangegeven veel of enig belang bij het oplossen van de problematiek te hebben. Partijen geven eveneens aan dat zij vrijwel allemaal zeer actief binnen hun organisatie bezig zijn met dit onderwerp en dat zij eveneens vrijwel allen in eerste instantie zeer positief tegenover het idee van het invoeren van een gedragscode staan.

4.2.3 Voorleggen van Engelse bepalingen als oplossing voor de servicekostenproblematiek In deze paragraaf worden de uitkomsten van reacties van de respondenten op de (vertaling van) in de Engelse neergelegde bepalingen besproken, aan de hand van de problematiek van de Nederlandse servicekostenpraktijk die in hoofdstuk 2 van deze studie door mij is behandeld. Deze voorgelegde bepalingen zijn door mij geselecteerd aan de hand van een analyse die ik heb uitgevoerd of en zo ja op welke wijze deze code oplossingen biedt voor deze problematiek. De verwijzingen naar de tekst in de Engelse code zal worden aangegeven met cijfers, bijvoorbeeld (18), die refereren naar de genummerde alinea’s in de Engelse code, waarbij verwezen wordt naar een weergave van deze door mij geïnventariseerde voorschriften uit de Engelse code (in de Nederlandse vertaling) in verschillende bijlagen. Voor de volledige tekst van de gegeven antwoorden verwijs ik naar Bijlage 4. Voor de duidelijkheid is hieronder de opsomming van de in hoofdstuk 2 van deze studie geanalyseerde problematiek weergegeven, waarvan telkens de bepalingen uit de Engelse code hieromtrent aan de respondenten zijn voorgelegd.

- 28 -


Problematiek: A. geen eenduidige definiëring van servicekosten; B. discrepantie in geboden kwaliteit voor geleverde prijs (waar voor geld); C. gebrek aan inzicht in de opbouw van de kosten; D. gebrek aan inzicht in de kwaliteit van de beheerder; E. niet inzichtelijke wijze van toerekening van servicekosten; F. gebrekkige wijze van communiceren en overleggen; G. een laat tijdstip van afrekenen; H. grote verschillen in budget en afrekening.

A

Geen eenduidige definiëring van servicekosten.

In de Engelse code zijn naar mijn opvatting de alinea’s met de cijfers 18 en 28 tot en met 30 gewijd aan deze problematiek. Ik verwijs voor een weergave van deze bepalingen naar bijlage 6, waarin ik eveneens een toelichting geef op de wijze waarop servicekosten in de Britse huurovereenkomsten over het algemeen worden geregeld. Deze bepalingen pogen het begrip servicekosten af te kaderen door aan te geven tot welke kosten de servicekosten dienen te worden beperkt en door aan te geven welke kosten in ieder geval niet onder dit begrip geschaard kunnen worden. De Engelse code kadert het begrip servicekosten af door aan te geven tot welke kosten de servicekosten dienen te worden beperkt en door aan te geven welke kosten in ieder geval niet onder dit begrip geschaard kunnen worden Reacties van de respondenten Ruim 60% van de ondervraagden is van mening dat de door de Engelse code voorgestelde bepalingen geen oplossing zullen geven voor bovenvermeld probleem. Voor het overige is opgemerkt dat: - het belang van inzicht in servicekosten niet gebaat is bij een separate vermelding van de kosten in de huurovereenkomst, maar bij het afsluiten van een servicecontract naast het huurcontract; - onder servicekosten zou ook nog moeten worden verstaan het ‘esthetische onderhoud’, schoonmaak en groenonderhoud, welke niet specifiek door de Engelse code worden genoemd; - jurisprudentie en convenanten in Nederland voor een groot deel hebben bepaald wat wel en niet onder servicekosten mag worden verstaan; - kosten voor (verbeteringen van) de constructie in Nederland voor rekening van de eigenaar dient te komen en derhalve niet doorbelast mag worden aan de huurders; doch wordt hierbij opgemerkt dat dergelijke kosten voor verbeteringen toch ten laste van de servicekosten gebracht kunnen worden, mits de huurder bij de verbetering baat heeft. Voor een opvolgende huursituatie kan dat echter tot problemen leiden, aangezien in dat geval de kosten vaak niet (meer) worden doorbelast doordat de verbeterde situatie dan het uitgangspunt is voor de huurprijs; - verbeteringskosten alleen ten laste van de servicekosten mogen worden gebracht met goedvinden van de huurder. Ruim 60% van de respondenten is van mening dat de voorgestelde bepalingen andere problemen kunnen uitlokken. Verder wordt er opgemerkt dat: - de bepalingen discussies zullen uitlokken wat er wel en niet onder servicekosten dienen te worden verstaan; - er een einde dient te komen aan het zogenaamde ‘eeuwigdurende’ onderhoud, waarbij de verhuurder kosten blijft doorbelasten voor onderhoud, terwijl hij eigenlijk de installatie al lang zou moeten vervangen;

- 29 -


-

B

beheerders naar verwachting blij zullen zijn met het definiëren van servicekosten en dat in dezen samenwerking gezocht moet worden met de groep van beleggers (IVBN) en ROZ om draagvlak te creëren.

Discrepantie in geboden kwaliteit voor geleverde prijs (waar voor geld)

Een mogelijke oplossing voor bovenstaande problematiek kan op verschillende plaatsen in de Engelse code worden verkregen, te weten in een paragraaf over beheertarieven (nrs. 38 t/m 40), maar ook bij de paragraaf inzake waar voor geld (nrs. 31 t/m 37) en een afzonderlijke bepaling (nr. 25). Ik verwijs voor een weergave van deze bepalingen naar bijlage 7. De bepalingen leggen niet alleen verplichtingen op aan de eigenaren, maar ook de gebruikers worden geacht zich in te spannen middels een proactieve houding (nr. 33). De eigenaar moet ervoor zorgdragen dat er waar voor geld wordt geboden en dient daarbij voortdurend zelf de kosten te evalueren en van serviceaanbieders te verlangen dat zij hun processen continue evalueren en verbeteren (nrs. 32, 34, 35). Zo wordt aan eigenaren opgelegd om de servicekosten voortdurend te evalueren en moeten gebruikers behulpzaam zijn bij de exploitatie van de services ten behoeve van het gehuurde. Eigenaren moeten ervoor zorgdragen dat er waar voor geld wordt geboden en dient daarbij voortdurend zelf de kosten te evalueren en ven serviceaanbieders te verlangen dat zij hun processen continue evalueren en verbeteren Gebruikers dienen middels een proactieve houding hun medewerking te verlenen aan het mogelijk maken van een effectieve exploitatie van de services. De eigenaar moet de kosten voortdurend evalueren en waar noodzakelijk (bijvoorbeeld om de drie jaar) van onderaannemers en leveranciers verlangen dat zij op competitieve wijze meedingen bij aanbestedingen of scherpe offertes aanbieden. De eigenaar is gerechtigd om een inkoopspecialist in te schakelen, zolang hij daarmee tot doel heeft betere waar voor geld en een grotere kosteneffectiviteit te realiseren. De kosten van deze specialist mogen ten laste van de servicekostenrekening worden gebracht. Als contracten en beloningspakketten prestatieafhankelijk zijn, verlangt een goede methode van aanpak dat deze met de markttarieven worden vergeleken. Het inschakelen van een inkoopspecialist waarvan de kosten ten laste van de servicekostenrekening mogen worden gebracht, zolang de eigenaar het doel nastreeft om lagere kosten te verkrijgen, wordt ook in deze code geopperd (nr. 36). Servicecontracten dienen marktconform te worden afgesloten (nr. 34) en eigenaren worden aangespoord om voor de belangen van de gebruikers op te komen (nr. 37). De code verder uit van het feit dat het niveau van de geboden services en de normen waaraan de geboden service moet voldoen, voor elk vastgoedobject afhankelijk is van de aard, het type en de complexiteit van het vastgoedobject (nr. 25) en dat de kwaliteit van de service moet worden afgestemd op de locatie, het gebruik en het karakter van het vastgoed (nr. 31). De kwaliteit van de geleverde service dient te zijn afgestemd op de locatie en het gebruik alsmede op de aard, het type en de complexiteit van het vastgoedobject. Het berekende beheertarief dient transparant en in redelijke verhouding te staan met de geleverde diensten (nr. 38) en het beheertarief dient regelmatig te worden aanbesteed of met de markt te worden vergeleken. Eigenaren dienen er op toe te zien dat dit tarief alleen betrekking heeft op het werk dat daadwerkelijk is uitgevoerd (nrs. 39 en 40). Het beheertarief dient transparant en in redelijke verhouding te staan met de geleverde diensten en dient regelmatig te worden aanbesteed of met de markt te worden vergeleken. Eigenaren dienen er op toe te zien dat dit tarief alleen betrekking heeft op het werk dat daadwerkelijk is uitgevoerd.

- 30 -


Reacties van respondenten Voor wat betreft dit vraagstuk, is een kleine meerderheid van de respondenten van mening dat de bovenvermelde problematiek opgelost zal worden met de voorgestelde bepalingen. De navolgende opmerkingen/suggesties zijn daarbij aangedragen: - Op welke wijze kan kwaliteit meetbaar worden gemaakt ? - De voorgestelde bepalingen zijn te ruim geformuleerd / te weinig concreet en uitvoerbaar. - De proactieve houding die de code van huurders verlangt, mag alleen van de huurder verlangt worden indien dit in goed overleg met de verhuurder is overeengekomen en vastgesteld in het pakket van Leveringen en Diensten. - Bij het verplicht stellen van het regelmatig aanbesteden van services dient de beheerder vrij te zijn om te kunnen inkopen waar hij wil en dient hij hierbij niet door de verhuurder te worden gestuurd. - Kosten voor het inschakelen van een inkoopspecialist mogen alleen met voorafgaande toestemming van de huurders worden doorbelast, tenzij daar een direct rendement tegenover staat. - Er zal een benchmark moeten worden ontwikkeld op basis van genormeerde meters. - Kwaliteit is subjectief en zal derhalve veel extra werk met zich mee brengen om telkens het serviceniveau af te stemmen op locatie, het gebruik en het karakter van het vastgoed. - De servicekwaliteit dient beoordeeld te worden door de gebruiker in plaats van de verhuurder. De eigenaar heeft daarbij de plicht om tegen een lage prijs de services in te kopen en deze regelmatig te evalueren. Het nut van stelselmatig verhogen is volgens hem daarbij nooit aangetoond. Voor wat betreft de te verwachten problemen bij de invoering van de bepalingen wordt het volgende aangedragen: - Er zal wellicht toch discussie ontstaan wanneer de kosten van een ingeschakelde inkoopspecialist door de verhuurder (zonder overleg) worden doorbelast aan de gebruikers. - In Nederland werken nog niet veel beheerorganisaties met performance gebonden fees. KFN houdt echter jaarlijks een huurdersteveredenheidsonderzoek waarvan de uitslag de hoogte bepaalt van de vergoeding aan de beheerder. - Het inkoopbeleid van services zal aangepast moeten worden door het feit dat gebruikers meer zeggenschap cq inspraak hierover zullen krijgen. - De begrippen dienen goed gedefinieerd te worden om problemen te voorkomen. - De voorgestelde bepalingen nauwelijks toegevoegde waarde leveren en niet te controleren zijn. Volgens ruim 80% van de respondenten is er ook voor deze bepalingen steun te verwachten vanuit de achterban, terwijl daarbij wel wordt aangetekend dat de bepalingen echter veel open einden bevatten.

C

Gebrek aan inzicht in de opbouw van de kosten.

De code schrijft het hanteren van een kostencodesystemathiek voor (D7 en E1 van de code). Ik verwijs voor een weergave van deze bepalingen naar bijlage 8. Door het voorschrijven van deze systematiek voor alle beheerders wordt beoogd de onduidelijkheid weg te nemen over de opbouw en de indeling van de posten. De Engelse code schrijft een eenduidige kostencodesystemathiek voor waaraan de beheerders hun processen dienen aan te passen. Reacties van respondenten Circa 2/3e deel van de ondervraagden is van mening dat een soortgelijk kostencodekwalificatie-systeem de bovenstaande problematiek zou kunnen oplossen. Hierbij werd het navolgende vervolgens opgemerkt: - Dit model zal een verandering in het denken bij verhuurders/beleggers teweeg dienen te brengen. - De gehele markt zal dit model moeten adopteren. Doordat vele beheerpartijen een eigen systeem hanteren zal dit verre van eenvoudig zijn. - 31 -


-

Het systeem zal niet de oplossing opleveren, aangezien er altijd onduidelijkheid blijft bestaan over de manier waarop de kosten worden berekend.31 Er zal te allen tijde ruimte voor maatwerk dienen te blijven bestaan zodat tegemoet gekomen kan worden aan de wensen van de gebruiker. Het bijkomende probleem bij het invoeren van voormeld systeem is de tijd die uniformering en standaardisering nou eenmaal vergt.

Voor wat betreft de te verwachten steun van de achterban zijn vrijwel alle respondenten positief gestemd.

D

Gebrek aan inzicht in de kwaliteit van de beheerder.

De Engelse code geeft in haar alinea’s genummerd 21 t/m 27 voorschriften voor de wijze van handelen van beheerders. Ik verwijs voor een weergave van deze bepalingen naar bijlage 9. nr. 21 en Bijlage E1 van de code schrijven prestatienormen voor. Eveneens wordt in de voorschriften expliciet vermeld dat de beheerders de geleverde kwaliteit van de service en waar voor geld voorop dienen te stellen en dat de laagste prijs daaraan ondergeschikt is (nr. 25). Daarbij komt dat de code eveneens voorschrijft dat expliciet rekening mag worden gehouden met de aard, type en de complexiteit van het vastgoedobject (nr. 25). Beheerders worden met de extra kosten die zij moeten maken om bijvoorbeeld servicecontracten open te breken tegemoet gekomen, aangezien de mogelijkheid in de code geboden wordt om deze kosten ten laste van de servicekosten te brengen (nr. 27). De code schrijft een systeem van prestatienormen voor het beheer van de services voor. Hierbij mag expliciet rekening gehouden worden met de aard, type en de complexiteit van het vastgoedobject, waarbij het leveren onder een lage prijs ondergeschikt is aan het leveren van de kwaliteit van de service. Reacties van respondenten Allereerst dient te worden opgemerkt dat de onderhavig voorgestelde bepalingen voor een groot deel de relatie tussen de eigenaar en de beheerder regelen. Zo wordt er opgemerkt dat beheerkosten in Nederland niet tot de servicekosten worden gerekend (op een administratieve vergoeding na). Dit in tegenstelling tot sommige landen waar dit wel het geval is, zoals bijvoorbeeld in het Verenigd Koninkrijk waar deze code aanhangig is gemaakt. 75% van de respondenten is van mening dat de voorgestelde bepalingen een oplossing kunnen vormen voor bovenstaande problematiek, waarbij wordt aangetekend dat de mening hierbij heerst dat de huurder in veel gevallen niet in staat is om de kwaliteit van de services goed te beoordelen. De te verwachten problemen bij de invoering van de voorgestelde bepalingen bestaan er volgens enkele respondenten in: - dat er wellicht niet voldoende beheerorganisaties momenteel in de markt zijn die kunnen voldoen aan de voorgestelde eisen, waardoor verwacht wordt dat de goede beheerorganisaties op deze wijze boven komen drijven; - dat niet de beheerorganisatie het verschil tussen goed en slecht beheer uitmaakt, maar dat het gaat om de persoon en welk contact hij met de desbetreffende huurder heeft. - dat deze regeling meer werk en derhalve in veel gevallen een hogere beheerfee zal betekenen. Vrijwel alle respondenten zijn van mening dat de voorgestelde bepalingen op steun kunnen rekenen vanuit hun achterban. Daarbij wordt de verwachting uitgesproken dat het moeilijk zal worden om bij beheerorganisaties deze bepalingen gesteund te krijgen.

31

Zie bijvoorbeeld het voorbeeld over ‘eeuwigdurend onderhoud’ onder A van deze paragraaf, waarbij de verhuurder kosten blijft doorbelasten voor onderhoud, terwijl hij eigenlijk de installatie al lang zou moeten vervangen.

- 32 -


E

Niet inzichtelijke wijze van toerekening van servicekosten.

Onder de Engelse code is er een aparte paragraaf toegekend aan het toerekenen van kosten, te weten de alinea’s met de cijfers 41 t/m 47. Ik verwijs voor een weergave van deze bepalingen naar bijlage 10. Als basis voor de toerekening worden een zestal berekeningswijzen voorgeschreven, te weten 1) een vast bedrag 3) belastbare waarde 5) gewogen vloeroppervlak 2) een vast percentage 4) vloeroppervlak 6) een eerlijk en redelijk aanbod De gebruikte methode dient aantoonbaar rechtvaardig en redelijk te zijn, consistent te worden toegepast (nr. 41) en te worden voorzien van een duidelijke toelichting op de uitwerking van de toerekening. De code schrijft voor dat de kosten voor onderverhuurde delen (nr. 43) en van eigen beheerkantoren (nr. 44) niet ten laste van de servicekostenrekening mogen worden gebracht. De Engelse code schrijft een zestal mogelijke toerekeningsmethoden voor. De gebruikte methode dient aantoonbaar rechtvaardig, redelijk en consistent te zijn en te worden voorzien van een duidelijke toelichting. Onder cijfer 41 en 46, waarbij aangegeven wordt aangegeven dat alleen kosten mogen worden doorbelast als de gebruikers daar ook daadwerkelijk voordeel bij hebben. Alleen die servicekosten waar gebruikers daadwerkelijk voordeel bij hebben mogen worden doorbelast. De eigenaren cq beleggers kunnen onder deze regels ook geconfronteerd worden met hogere eigenaarslasten nu zij de bepaalde opbrengsten die zij naast de huurprijs genereren, dienen te verminderen met de exploitatiekosten van deze zaken (nr. 45). De kosten van services die toe te schrijven zijn aan delen van een complex waarvoor inkomsten, niet zijnde huur, ontvangen worden, dienen te worden gedragen door diegenen die de inkomsten daarvan ontvangen. Reacties van respondenten Met betrekking tot bovenstaande toerekeningsproblematiek antwoordden de respondenten verdeeld op de vraag of deze problematiek met de voorgestelde bepalingen opgelost zou kunnen worden. De navolgende opmerkingen werden geuit: - Zolang de verhuurder bestuurt en de huurder betaalt, zal de situatie in dezen onduidelijk blijven. - De bepalingen in het ROZ-contract hieromtrent helder over zijn. - Er wordt gepleit voor een splitsing tussen huurcontract en servicecontract om een belangenverstrengeling in het toedelen van kosten en opbrengsten te voorkomen; een verhuurder kan dan niet meer zelf beslissen of hij wel of niet de kosten wil dragen danwel de opbrengsten zal nemen. Als te verwachten problemen bij het invoeren van de voorgestelde bepalingen wordt gemeld dat: - de beheerfee zal dienen te worden verhoogd door de extra voorgeschreven werkzaamheden; - de voorgestelde bepalingen ruimte laten voor discussie en creativiteit hoe hiermee om te gaan. Dit wordt door een ander geïllustreerd met onder meer het voorbeeld dat bij de voorgestelde toerekeningsmogelijkheden er geen rekening gehouden wordt met de openingstijden van de winkels, terwijl dit terdege van invloed op de hoogte van de kosten is. Vrijwel alle respondenten zijn van mening dat de voorgestelde bepalingen steun zullen kunnen krijgen binnen hun eigen organisaties. Daarbij wordt aangetekend dat: - het gedrag van de partijen en de aandacht van de verhuurder voor dit onderwerp bepalend zal zijn voor het oplossen van de problematiek; - communicatie tussen partijen hiervoor een absolute voorwaarde is. - 33 -


F

Gebrekkige wijze van communiceren en overleggen.

De code heeft een hele paragraaf gewijd aan het voorschrijven van regels met betrekking tot de communicatie tussen betrokken partijen bij het servicekostenproces (nrs. 9 t/m 15). Ik verwijs voor een weergave van deze bepalingen naar bijlage 11. Deze bepalingen schrijven voor dat er voortdurend overleg tussen eigenaren, beheerders en gebruikers dient plaats te vinden over de diensten en de kosten die daarvoor in rekening worden gebracht (nrs. 9 t/m 11 en 14), waarbij er naar gebruikers geluisterd dient te worden (nrs. 12 en 13). De Engelse code schrijft voor dat er voortdurend overleg tussen eigenaren, beheerders en gebruikers dient plaats te vinden over de diensten en de kosten die daarvoor in rekening worden gebracht. Reacties van respondenten Op een na zijn de respondenten van mening dat de voorgestelde bepalingen een oplossing kunnen bieden voor bovenvermelde problematiek. De opmerkingen hierbij geuit, zijn: - dat de communicatie tussen eigenaren en gebruikers in veel gevallen een verbetering verdient, doch dat het te ver gaat om partijen te verplichten zich met wederzijdse verplichtingen bezig te houden; partijen dienen zich te concentreren op hun eigen verplichtingen; - dat communicatie belangrijk is maar de eigenaar uiteindelijk degene is die de beslissing neemt. Een minieme meerderheid van de respondenten verwacht dat de voorgestelde bepalingen meerdere problemen zullen opleveren wanneer deze zouden worden ingevoerd. Opmerkingen zijn: - De fee van de beheerders zal naar alle waarschijnlijkheid (dienen te) stijgen naar aanleiding van de extra werkzaamheden die zij op grond van deze bepalingen dienen uit te voeren. - Er worden zorgen geuit over de naleving van deze bepalingen. - Er kunnen problemen ontstaan vanwege het feit dat veel huurders juist ontzorgd willen worden en zich niet met het servicekostenproces willen of kunnen bemoeien. De mening onder de respondenten is eveneens zeer verdeeld omtrent de vraag of zij denken dat hun achterban de bepalingen zullen ondersteunen. Dit resulteerde in de navolgende opmerkingen: - Er valt enkel medewerking te verwachten wanneer hier reële vergoedingen tegenover zullen staan. - De bepalingen zijn te verstrekkend. - De bepalingen behoeven niet vastgelegd te worden aangezien de bepalingen deel uitmaken van het zakelijk en correct omgaan met elkaar. - De bepalingen zullen leiden tot onrust in complexen, gezien het verschil in inzicht en kennisniveau van de huurders onderling.

G

Een laat tijdstip van afrekenen

Dit probleem wordt in de Engelse code tegemoet gekomen met een bepaling waarin vermeld staat dat de eigenaar tijdig, maar in elk geval binnen vier maanden na afloop van het servicekostenjaar de servicekostenafrekening aan de huurders dient te presenteren. Ik verwijs voor een weergave van deze bepalingen naar bijlage 12. De Engelse code schrijft voor dat de servicekostenafrekening tijdig, doch in elk geval binnen vier maanden na afloop van het servicekostenjaar aan de huurders gepresenteerd dient te worden. Reacties van respondenten Het voorschrijven van een maximale termijn waarbinnen de servicekostenafrekening dient te zijn afgeleverd bij de gebruiker kan op een 2/3e meerderheid rekenen onder de respondenten. Opmerkingen zijn: - De bepaling ontlokt problemen vanwege het in de regel te laat aanleveren van de daarvoor benodigde gegevens door derden (met name de nutsbedrijven). - De termijn van 4 maanden zal voor veel beheerorganisaties te kort blijken te zijn.

- 34 -


Ook op de vraag of zij van mening zijn of hun achterban de bepaling zal steunen, is een meerderheid van ruim 80% te vinden onder de respondenten. Daarbij wordt opgemerkt dat veel beheerorganisaties de gestelde termijn echter als te snel zullen bestempelen.

H

Grote verschillen in budget en afrekening.

Op verschillende plaatsen in de code wordt antwoord gegeven inzake bovenstaande kwestie (nrs. 16, 48 en 50). Ik verwijs voor een weergave van deze bepalingen naar bijlage 13. Voor wat betreft deze problematiek is er in de Engelse situatie voor gekozen aan de eigenaren de verplichting op te leggen om jaarlijks minimaal 1 maand voorafgaand aan het servicekostenjaar aan de gebruikers een schatting van de servicekosten met een toelichting daarop te (laten) verstrekken (nr. 48). Verder dienen op de afrekeningen de uitgaven gedetailleerd en belangrijke afwijkingen ten opzichte van de begroting uitvoerig te worden toegelicht. Eveneens dient de indeling van de begroting daarbij in een consistente lijn te worden gerapporteerd (nr. 50). De Engelse code schrijft de eigenaren voor om jaarlijks minimaal 1 maand voorafgaand aan het servicekostenjaar aan de gebruikers een schatting van de servicekosten met een toelichting daarop te laten verstrekken. De afrekening dient in een consistente lijn te worden gerapporteerd waarbij de uitgaven gedetailleerd en belangrijke afwijkingen ten opzichte van de begroting uitvoerig dienen te worden toegelicht Tevens wordt de verhuurder verplicht om aanzienlijke afwijkingen (waarbij als voorbeeld 2% afwijking van de kleinhandelsindex wordt gegeven) onmiddellijk aan de gebruikers te melden en heeft de verhuurder de plicht om per kwartaal eventuele onvoorziene afwijkingen ten opzichte van het budget aan de gebruikers te melden (nr. 16). Verhuurders zijn in de Engelse code verplicht om aanzienlijke afwijkingen onmiddellijk aan de gebruikers te melden waarbij zij verder de plicht heeft om per kwartaal eventuele onvoorziene afwijkingen ten opzichte van het budget aan de gebruikers te melden Reacties van respondenten Er is geen enkele respondent die van mening is dat de voorgestelde bepalingen niet de oplossing zal zijn voor bovenvermelde problematiek. Wel zijn de navolgende kanttekeningen geplaatst: - Een mededelingsplicht bij een afwijking van 2% van de kleinhandelsindex is te scherp. - De verplichting om telkens één maand voorafgaand aan het servicekostenjaar de servicekostenschatting aan de huurder te overleggen is ook zeer verstrekkend; voorgesteld wordt om deze termijn te koppelen aan een afrekentermijn van 6 maanden zoals beschreven bij de voorgaande problematiek. - Op het overleggen van gedetailleerde en complete overzichten is niet iedere beheerder ingericht. Capaciteitsproblemen, danwel verschillen die zullen ontstaan als de eenheidsprijs niet wijzigt maar de hoeveelheid/frequentie wel, zullen het gevolg zijn. De respondenten verwachten wel dat de bepalingen ondersteuning zullen krijgen van hun achterban, waarbij iemand hierbij als voorwaarde wil stellen dat er wel overeenstemming over de eventuele extra te verrichten werkzaamheden dient te worden verkregen.

4.2.4 Diverse afsluitende vragen In deze paragraaf worden de uitkomsten op de vragen behandeld die, ter afsluiting van het onderzoek, aan de ondervraagden zijn voorgelegd en waarvan een samenvattend verslag is opgenomen in Bijlage 5. Hieruit valt op te maken dat de respondenten na het lezen van de bepalingen in de Engelse code vrijwel allen nog steeds zeer positief tegenover het idee van het invoeren van een gedragscode in Nederland staan, met uitzondering van twee ondervraagden die actief zijn in het beheer van het vastgoed.

- 35 -


Deze twee personen zijn na het lezen van de bepalingen in mindere mate enthousiast geworden, maar nemen desondanks nog steeds een positieve houding tegenover het voorstel in. Over het voorstel om de Nederlandse tak van de RICS verantwoordelijk te maken voor het initiatief tot het ontwikkelen en implementeren van een Nederlandse gedragscode wordt wederom positief tot zeer positief gedacht, waarbij is opgemerkt dat een samenwerking met overige belangenorganisaties wordt aanbevolen, aangezien de huidige omvang van de Nederlandse RICS hiervoor als te klein wordt aangemerkt.32 Op de vraag welke partijen danwel belangenorganisaties van partijen in het servicekostenproces bij het ontwikkelen van de gedragscode volgens de ondervraagden betrokken dienen te worden, laat het onderzoek de navolgende repons zien: - Huurders/gebruikers circa 80% - Projectontwikkelaars circa 35% - Beheerders circa 90% - Makelaars circa 35% - Beleggers/eigenaren circa 100% Hierbij wordt gesuggereerd dat de groep gebruikers hierbij minstens 50% van de zeggenschap in het overleg dient te hebben, aangezien zij de partij is die de uiteindelijke kosten dient te betalen. Alle ondervraagde partijen staan positief tegenover het idee om de eigen organisatie waarin zij werkzaam zijn de te ontwikkelen code te laten ondersteunen. Aan de ondervraagden is vervolgens de vraag inzake de sanctionering van overtredingen van de code voorgelegd. In Engeland wordt de code gesanctioneerd door de rechterlijke macht. In Nederland zal dit niet mogelijk zijn, aangezien de Nederlandse rechterlijke macht geen overtredingen van gedragscode sanctioneert. Aan de ondervraagden werd voorgelegd hoe zij tegenover het idee van het instellen van een geschillencommissie stonden. Vrijwel alle respondenten zijn matig tot zeer positief voor dit idee. Hierbij wordt opgemerkt dat: - het instellen van een dergelijke commissie wellicht voorwaarde is voor het welslagen van de code. - de huidige tekst van de ROZ-contracten veel hinder zullen opleveren en derhalve eerst dienovereenkomstig de bepalingen in de code dienen te worden gewijzigd. Een persoon reageert enigszins negatief op het voorstel. Hij is de mening toegedaan dat wanneer de voorgestelde bepalingen in de ROZ-contracten en de tussen partijen af te sluiten huur- en/of servicecontracten zouden worden opgenomen, het verbintenissenrecht van toepassing is op de contractsrelaties en op deze wijze wel degelijk voorgelegd kunnen worden aan de rechter. De respondenten reageerden verdeeld op het voorstel om de beloningstructuur voor beheerders voor een deel prestatieafhankelijk te maken. De navolgende reacties zijn geuit: - Een dergelijke regeling is enigszins overbodig, aangezien een eigenaar al voldoende gestraft wordt bij het vertrek van een huurder wegens slecht beheer en hij er derhalve alles aan dient te doen om de huurder tevreden te houden. - Voorgesteld wordt om een beheerder vooraf goed te belonen en deze achteraf te straffen in zijn beloning indien blijkt dat hij de prestatienormen niet heeft gehaald.

32

In de toets is door een van de respondenten reeds aangegeven dat de NVM bereid is haar medewerking te verlenen aan het opstellen van een Nederlandse gedragscode voor servicekosten.

- 36 -


4.3


4.3.1 Samenvatting Zoals in de inleiding van dit hoofdstuk reeds is vermeld, stond in dit hoofdstuk de inrichting van de mogelijke te ontwikkelen gedragscode centraal. De praktijktoets die is uitgevoerd naar aanleiding van de suggestie uit hoofdstuk 3 om een indicatie te kunnen verkrijgen van de status van de voorwaarden die van belang zijn voor het kunnen ontwikkelen van een gedragscode voor servicekosten in Nederland, heeft de navolgende resultaten opgeleverd: Voorafgaand aan de toets, zijn de navolgende bevindingen gedaan: -

Een ruime meerderheid van de respondenten ondervinden vrijwel alle in hoofdstuk 2 geïnventariseerde problemen. De projectontwikkelaar geeft aan weinig problemen te ervaren. Alle ondervraagden zijn er zeer aan gelegen om voormelde problematiek op te lossen. Vrijwel alle ondervraagden geven aan zelf zeer actief binnen hun eigen organisatie bezig zijn met het vinden van oplossingen voor de servicekostenproblematiek. Vrijwel alle respondenten staan zeer positief tegenover het voornemen om een gedragscode voor servicekosten voor commercieel vastgoed in Nederland in te voeren.

Vervolgens zijn ten aanzien van de problematiek de navolgende suggesties/opmerkingen geuit: A B -

-

Geen eenduidige definiëring van servicekosten. het sluiten van een servicecontract naast het huurcontract; onder servicekosten valt ook ‘esthetische onderhoud’, schoonmaak en groenonderhoud; bij de invulling van het begrip op bestaande jurisprudentie en convenanten letten; verbeterkosten in principe voor rekening van verhuurder, doch eventueel in servicekosten als huurder er baat bij heeft en hierin heeft toegestemd; de definiëring lokt discussies over de uitleg van de bepalingen uit; er dient een einde te komen aan ‘eeuwigdurend’ onderhoud; voor draagvlak van de definiëring dient aansluiting te worden gezocht bij groep van beleggers (IVBN) en de ROZ. Discrepantie in geboden kwaliteit voor geleverde prijs (waar voor geld). kwaliteit dient meetbaar te worden gemaakt; de bepalingen zijn te ruim omschreven (te veel open einden); een proactieve houding van huurders kan alleen verlangd worden indien dit in de huurovereenkomst daadwerkelijk is afgesproken; bij verplichte aanbestedingen dient de beheerder vrij te zijn waar hij inkoopt zonder daardoor door de verhuurder hierin te kunnen worden verplicht; inschakeling van een inkoopspecialist alleen toestaan indien er toestemming van de huurder is, tenzij er een direct rendement tegenover staat; kwaliteit is subjectief en het telkens afstemmen van het serviceniveau hierop brengt veel extra werk met zich mee; de servicekwaliteit dient beoordeeld te worden door de gebruiker in plaats van de verhuurder. De eigenaar heeft daarbij de plicht om tegen een lage prijs de services in te kopen en deze regelmatig te evalueren; performance gebonden fees vergt aanpassing van veel beheerders; huurderstevredenheidsonderzoeken kunnen worden ingezet tot het bepalen van de hoogte van (een deel van) de fee van de beheerder; meer zeggenschap bij gebruikers vergt aanpassing van het huidige inkoopbeleid van services; een goede definiëring van de begrippen is een vereiste; de voorgestelde bepalingen zijn nauwelijks van toegevoegde waarde noch te controleren.

- 37 -


C D -

E -

F -

G H -

Gebrek aan inzicht in de opbouw van de kosten. een meerderheid van de respondenten is voor de invoering van een kostencodesysteem; de gehele markt zal dit model moeten adopteren. Doordat vele beheerpartijen een eigen systeem hanteren zal dit verre van eenvoudig zijn. een kostencodekwalificatiesysteem kan een groot deel van de problematiek oplossen, doch kan echter zaken als ‘eeuwigdurend onderhoud’ niet voorkomen; maatwerk dient te blijven bestaan om tegemoet te komen aan wensen van gebruiker; uniformering van een dergelijk systeem vergt een lange tijd. Gebrek aan inzicht in de kwaliteit van de beheerder. in Nederland wordt de beheervergoeding in de regel niet via de servicekosten betaald, maar door de verhuurder; desondanks zou het voorgestelde systeem van prestatienormen wel de aangehaalde problematiek kunnen oplossen, waarbij men dan wel vreest voor onkunde bij de beoordeling door huurders; vrees dat veel beheerorganisaties niet op deze werkwijze zullen zijn ingericht; de daadwerkelijke contactpersoon en de wijze waarop hij/zij communiceert is bepalend, niet de beheerorganisatie en de regels; vrees voor hogere beheerfees bij het invoeren van een dergelijk systeem. Niet inzichtelijke wijze van toerekening van servicekosten. de bepalingen die hieromtrent zijn opgenomen in het ROZ-contract dienen hiermee overeen te komen; suggestie om te splitsen in een huurcontract en een servicecontract waardoor een verhuurder niet (meer) zelf kan beslissen of hij wel of niet de kosten wil dragen danwel de opbrengsten zal nemen; de verwachting heerst dat de beheerfee verhoogd moet worden door de extra werkzaamheden; een regeling inzake toerekening bij extra openingstijden wordt node gemist; goede communicatie tussen partijen is hiervoor een absolute voorwaarde. Gebrekkige wijze van communiceren en overleggen. communicatie verbeteren is goed, doch dienen partijen zich bezig te houden met hun eigen verplichtingen in plaats van rekening te houden met elkaars verplichtingen; communicatie is belangrijk, maar de eigenaar beslist; vrees voor hogere beheerfees vanwege extra werkzaamheden; vrees voor niet naleving van de bepalingen; huurders willen ontzorgd worden en derhalve zich niet met het servicekostenproces willen of kunnen bemoeien; ondersteuning van de bepalingen is afhankelijk van de vergoeding die er tegenover staat; de bepalingen zijn zeer verstrekkend; de bepalingen behoeven niet te worden vastgelegd; dit behoort al onderdeel te zijn van het zakelijk en correcte omgang tussen contractpartijen; de bepalingen kunnen tot onrust leiden in een complex a.g.v. verschillende inzichten en kennisniveaus tussen huurders onderling. Een laat tijdstip van afrekenen. overwegend zeer positieve reacties m.b.t. het instellen van een maximale termijn; een viermaands termijn wordt te kort geacht, met name vanwege de latere aanlevering van gegevens van nutsbedrijven. Grote verschillen in budget en afrekening. een mededelingsplicht bij meer dan 2% te verwachten afwijking t.o.v. het budget is te scherp; het budgetteringsmoment te koppelen aan het afrekenmoment i.p.v. dit apart te regelen; volstaan kan worden met globaal informeren en overleggen van details op afroep i.p.v. het voorgestelde overleggen van alle details aan iedereen; deze voorschriften lokken capaciteitsproblemen bij beheerders uit deze voorschriften lokken problemen uit als de frequentie/hoeveelheid wijzigt en de eenheidsprijs niet. - 38 -


Na afloop van de toets, zijn de navolgende bevindingen gedaan: -

-

-

-

Ondanks een minder enthousiaste houding van de ondervraagde beheerders, blijkt dat het draagvlak onder de respondenten van het voornemen om een gedragscode voor servicekosten voor commercieel vastgoed in Nederland in te voeren (nog immer) groot tot zeer groot is. Eveneens wordt (wederom) positief tot zeer positief geoordeeld over het voorstel om de Nederlandse tak van de RICS verantwoordelijk te maken voor het initiatief tot het ontwikkelen en implementeren van een Nederlandse gedragscode, waarbij hiervoor een samenwerking met grote belangenorganisaties wordt voorgesteld. Ruim 80% van alle ondervraagden kiezen voor 3 partijen die in de stuurgroep voor de ontwikkeling en implementatie van de gedragscode zitting zouden moeten nemen, te weten gebruikers/huurders, beheerders en beleggers/eigenaars. Een minderheid van de ondervraagden is van mening dat er een vertegenwoordiging van projectontwikkelaars en/of makelaars in de stuurgroep zitting moeten nemen. Vrijwel alle respondenten ondersteunen het idee om een geschillencommissie in te stellen voor het sanctiebeleid van de gedragscode. Een respondent stelde echter voor om hierbij aansluiting te zoeken bij het verbintenissenrecht. Een meerderheid van de respondenten was voorstander om de beloningstructuur voor de beheerders voor een deel prestatieafhankelijk te maken.

4.3.2 Conclusies De beantwoording van de vraag hoe de Nederlandse code dient te worden ingericht, heeft dit hoofdstuk een richting verkregen door de uitgevoerde beknopte praktijktoets onder een elftal toonaangevende ervaren bestuurders in diverse disciplines in het vastgoed. De praktijktoets heeft onder andere een positief signaal gegeven inzake de wenselijkheid van het opmaken van een gedragscode voor servicekosten voor commercieel vastgoed. Eveneens bleek dat de tekst in de Engelse code oplossingen aandraagt voor alle door de door mij in hoofdstuk 2 van deze studie ondervonden servicekostenproblematiek, doch dat deze oplossingen volgens de respondenten niet een op een toepasbaar zullen zijn op de Nederlandse vastgoedpraktijk. Indien besloten wordt tot het opmaken van een gedragscode voor deze servicekostenproblematiek voor commercieel vastgoed in Nederland zou mijns inziens derhalve de bevindingen uit de praktijktoets bespreekbaar moeten worden gemaakt onder de partijen die deze code wensen te ontwikkelen en te implementeren. Voornoemd advies heb ik in praktijk kunnen brengen, aangezien ik het voorrecht gehad heb onder mijn objectieve begeleiding een proces te doorlopen om met verschillende belangenorganisaties te komen tot het ontwikkelen van een gedragscode. In hoofdstuk 5 doe ik verslag van dit proces en mijn bevindingen in dezen.

- 39 -


5

Het opstellen en implementeren van een gedragscode

Uit de resultaten van de praktijktoets uit het hoofdstuk 4 bleek onder meer dat er onder de respondenten een grote behoefte bestaat om problematiek rondom servicekosten aan te pakken. Eveneens bleek uit het onderzoek, dat de bepalingen uit de Engelse code niet een op een toepasbaar zijn op de Nederlandse situatie. Dit wordt bevestigd uit het door mij gevoerde onderzoek naar de voorwaarden c.q. succesfactoren voor het opstellen van een gedragscode, waaruit blijkt dat het klakkeloos overnemen van de inhoud van een andere gedragscode onwenselijk is. Deze bevindingen uit de praktijktoets gaven voor mij de aanleiding om mij meer te willen verdiepen in de daadwerkelijke invulling van de bepalingen in een op maat te maken gedragscode voor de Nederlandse vastgoedpraktijk Uit de terugkoppeling van mijn bevindingen aan de respondenten bleek dat de Raad Nederlandse Detailhandel (RND) met name geïnteresseerd was om op korte termijn tot regelgeving te ontwikkelen ten behoeve van de servicekostenproblematiek voor haar leden in de winkelbranche in Nederland. Via de voorzitter van de werkgroep servicekosten van deze organisatie, de heer Pieter Walraven, vernam ik dat zij voornemens waren om tezamen met de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) tot nadere afspraken hieromtrent te komen. Dit gaf voor mij aanleiding om nader contact te zoeken met bovenvermelde belangenorganisatie. Daarnaast zocht ik contact over dit onderwerp met een derde belangenorganisatie, te weten de Vakgroep NVM Vastgoedmanagement (NVM VGM). Deze organisatie representeert de groep van beheerders die volgens de uitkomsten van mijn onderzoek eveneens als belanghebbende in dezen kan worden aangemerkt en volgens de voorwaarden van het succesvol opstellen van een gedragscode, alsmede volgens de respondenten uit de praktijktoets bij dit proces betrokken zouden moeten worden. Uit deze nadere kennismaking kwam naar voren dat elk van deze partijen inderdaad dringende behoefte had aan een oplossing voor deze problematiek. Alhoewel deze belangenorganisaties zich specifiek richten op de servicekostenproblematiek in de retailbranche en derhalve niet, zoals bij Engelse code, op het gehele commerciële vastgoed, zag ik in deze situatie een unieke mogelijkheid om de bovenvermelde gewenste verdiepingsslag te kunnen maken. Door de bereidwilligheid van toonaangevende belangenorganisaties van zowel de groep van huurders, eigenaren en beheerders om de servicekostenproblematiek op te lossen, zou een groep van toonaangevende afgevaardigden van deze belanghebbenden bijeen kunnen worden gebracht om te discussiëren over de gewenste inhoud van een gedragscode voor servicekosten in Nederland. Op deze wijze zou mijns inziens meer inzicht verkregen kunnen worden op welke wijze een gedragscode voor servicekosten in Nederland dient te worden ingevuld. Ik heb derhalve deze belangenorganisaties aangeboden om onder mijn objectieve begeleiding een proces aan te gaan met als doel de ontwikkeling van een gedragscode van servicekosten. Alle drie belangenorganisaties hebben hiermee ingestemd, waarna ik onder mijn leiding diverse paneldiscussies heb gevoerd, waarbij de uitkomsten van mijn bevindingen uit voorgaande hoofdstukken, zowel inhoudelijk als procedureel, zijn toegepast. In Bijlage 14 is een overzicht opgenomen van de verschillende fases die zijn doorlopen in voornoemd ontwikkelingsproces waarin de samenstelling van zowel de stuurgroep als de werkgroep is weergegeven. Ik heb hierbij gebruik gemaakt van de onderzoeksvorm van deskundigenpanels, waarbij er in eerste instantie vier sessies zijn gepland voor het bijeenkomen van de stuurgroep en twee sessies voor de werkgroep. Ten tijde van het optekenen van dit hoofdstuk zou de laatst geplande stuurgroeppaneldiscussie volgens de planning plaatsgevonden moeten hebben, maar aangezien nog niet alle reacties van de verschillende achterbannen van de belangenorganisaties teruggekoppeld waren, is deze sessies tot nader orde uitgesteld. In totaal zullen er derhalve in ieder geval zes paneldiscussies hebben plaatsgevonden.

- 40 -


In dit hoofdstuk volgt een samenvatting van de reacties die de leden van de drie belangenorganisaties (beleggers/eigenaren, beheerders en huurders) hebben gegeven op mijn bevindingen uit mijn onderzoek naar de problematiek rondom servicekosten voor commercieel vastgoed, welke uiteindelijk hebben geleid tot het opstellen en naar alle waarschijnlijkheid zullen leiden tot het implementeren van een gedragscode voor servicekosten voor deze branche. In Bijlage 15 is een kopie opgenomen van de ontwerptekst die ten tijde van het optekenen van dit hoofdstuk aan de leden van de belangenorganisatie ter becommentariëring is voorgelegd. Volgens planning zou in het laatste kwartaal van dit jaar de gedragscode dienen te worden gepresenteerd aan de branche. Gelet op het feit dat de laatst geplande paneldiscussie van de stuurgroep ten tijde van het opmaken van dit verslag nog niet heeft plaatsgevonden, zal bij de herijking van de acties en tijdslijn pas duidelijk worden of dit streven kan worden gehaald. De hoeveelheid draagvlak van de opgestelde bepalingen bij de achterban van de belangenorganisaties speelt hierbij vanzelfsprekend een grote rol. Dit hoofdstuk is als vervolgens volgt opgebouwd. In paragraaf 5.1 worden de resultaten besproken van de aan de belangenorganisaties voorlegde voorwaarden voor het opstellen van een gedragscode, waarna deze in enkele overwegingen door mij voorzien worden van een nadere toelichting. In paragraaf 5.2 zal de inhoud van de op te stellen gedragscode de revue passeren aan de hand van de in deze studie geïnventariseerde problematiek, waarna het hoofdstuk wordt afgesloten met een samenvatting van de bevindingen. In de besprekingen van de onderwerpen zijn de opmerkingen c.q. suggesties die geuit zijn in de praktijktoets eveneens behandeld. Indien suggesties gedeeltelijk of helemaal niet terug zijn gekomen in de ontwerptekst heb ik getracht om in de onderstaande behandeling van de onderwerpen hier specifiek aandacht aan te besteden waarom hiertoe is besloten.

5.1

Toetsing aan de voorwaarden voor het opstellen van een gedragscode

Aan de hand van de opsomming van Van den Berge, in paragraaf 3.3 van deze studie, vindt in deze paragraaf een weergave plaats van de toetsing van de aspecten die van belang zijn bij de ontwikkeling van een gedragscode aan de door mij in samenwerking met de bovenvermelde belangenorganisaties ontwikkelde gedragscode. Algemeen De Nederlandse code is veel compacter dan de Engelse code. Enerzijds ligt dit in het feit dat de partijen in het servicekostenoverleg van mening zijn dat de bepalingen in de Engelse code te ruim omschreven zijn en voor een groot deel al neergelegd zijn in het contractenrecht waarbij men bij overtreding van dergelijke voorschriften zich zou kunnen beroepen op bijvoorbeeld wanprestatie. Anderzijds is bij de Nederlandse code alleen gezocht naar oplossingen voor de problematiek zoals die door partijen zelf wordt ondervonden, waardoor eveneens veel Engelse bepalingen niet zijn overgenomen. Er is gekozen voor de benaming van een leidraad in plaats van een gedragscode Deze benaming kreeg de voorkeur boven die van gedragscode. Aangezien de betekenis van dit begrip volgens de Dikke van Dale ‘richtsnoer’ danwel ‘beknopte handleiding’ is en er geen sanctiebeleid in de onderhavige opgestelde voorschriften is neergelegd, is de benaming van leidraad wellicht gepaster dan die van gedragscode, gezien de voornoemde voorwaarde van een sanctiebeleid bij een gedragscode die hier (vooralsnog) ontbreekt (zie hieronder onder 5). Gezien het feit dat ik in deze studie steeds de benaming gedragscode heb gehanteerd, zal ik in de onderstaande paragrafen naast de term leidraad ook de term gedragscode gebruiken.

1

Verantwoordelijkheid

De verantwoordelijkheid voor deze gedragscode wordt genomen door zowel de IVBN als de RND en de vakgroep NVM VGM. Dit betekent dat zowel de belangen van de belegger/eigenaar, de beheerder, als de huurder hierin zijn vertegenwoordigd. Tegelijkertijd zal de code ook ondersteund worden door deze belangenorganisaties. De code zal vervolgens worden voorgelegd aan de NEPROM. Aangezien het volgens partijen onwenselijk is dat de bepalingen in de code afwijken van de bepalingen die in de ROZ- 41 -


contracten en bijbehorende Algemene Bepalingen voorkomen, zullen de bepalingen eveneens ter beoordeling dienen te worden voorgelegd aan de Raad voor Onroerende Zaken. Overweging Aangezien de code specifiek voor een deel van de retailvastgoedsector wordt ontwikkeld, zijn wij tot de conclusie gekomen dat het geen noodzaak is om een algemene belangenbehartiger van vastgoed in Nederland de verantwoordelijkheid van deze code te laten dragen; de suggestie tot het voordragen van een organisatie als het RICS is dan ook afgewezen. Het voorleggen aan de ROZ is mijns inziens een absolute voorwaarde aangezien beide voorschriften met elkaar in overeenstemming dienen te worden gebracht.

2

Projectgroep

De organisaties die de gedragscode ondersteunen hebben, naast een representatieve afvaardiging van de leden van deze belangenorganisaties, tevens zitting in de projectgroep. Volgens de belangenorganisaties bestrijkt deze samenstelling van de projectgroep naar eigen zeggen 80% van het eigendom en beheer van de winkelcentra 33 in Nederland. Voor een overzicht van de personen die zitting hebben genomen in de projectgroep wordt verwezen naar Bijlage 14. Overweging De code wordt opgesteld en ondersteund door vertegenwoordigers van alle probleemhebbers van de servicekostenproblematiek, te weten de groep van eigenaren/beleggers (IVBN), de groep van beheerders (NVM Vastgoedmanagement) en de groep van gebruikers/huurder (RND). De door deze organisatie geclaimde dekking van 80% van het bezit danwel beheer van alle winkelcentra in Nederland, doet geloven dat een representatieve afvaardiging van deze partijen daarbij zeker gesteld is. Aangezien de belangenorganisaties de rol van de projectontwikkelaars als medeveroorzaker van de problematiek erkennen, is gekozen voor het voorleggen van de code aan deze groep in plaats van het betrekken van deze groep in de ontwikkeling van de gedragscode. Er is echter niet voor gekozen om aan eveneens de groep van makelaars de code voor te leggen, aangezien de belangenorganisaties van mening waren dat vooralsnog volstaan kon worden met het voorleggen van de code aan de projectontwikkelaars.

3

Doel en definities

De doelstelling van de gedragscode is het bereiken van meer transparantie en efficiency van servicekosten in winkelcentra. Hierbij is het formuleren van duidelijke uitgangspunten over welke kosten onder servicekosten vallen en over hoe winkeliers, beleggers en verhuurders dienen te communiceren over het bepalen van het serviceniveau en de doorbelasting hiervan eveneens als doel gesteld.

4

Reikwijdte

De code zal worden vastgesteld voor specifiek winkelcentra en niet als de Engelse Service Charge Code voor de gehele commerciële vastgoedbranche. De reden om daarbij specifiek te kiezen voor winkelcentra ligt in het feit dat in die winkelcentra over het algemeen altijd servicekosten worden berekend en die servicekosten vaak een substantieel deel uitmaken van de huisvestingslasten van de huurders. Juist de huurders van winkelcentra hebben hun ongenoegen over de huidige gang van zaken geuit bij de belangenorganisaties waarbij zij zijn aangesloten en aangedrongen op een oplossing. Overweging De keuze voor een beperkt deel van de commerciële vastgoedsector voor de reikwijdte van de bepalingen is mijns inziens niet zo verwonderlijk. Het is een aanzienlijk moeilijkere opgave om op voorhand draagvlak te creëren voor de gehele vastgoedbranche.34 Door te proberen om in deze specifieke deelsector een gedragscode te implementeren, zal wellicht bij welslagen de overige sector 33 34

Zie onder 4 bij Reikwijdte Zie mijn opmerkingen in paragraaf 3.3.1

- 42 -


volgen. Bovendien bleek uit de inventarisatie onder paragraaf 3.1.2 van deze studie al dat de retailsector bij de Engelse code eveneens zeer breed vertegenwoordigd is. Of de code ook voldoende draagvlak heeft onder de overige leden die bij de belangenorganisaties zijn aangesloten, wordt ten tijde van het opmaken van dit hoofdstuk onderzocht door het voorleggen van de in Bijlage 15 opgenomen ontwerptekst aan die leden.

5

Inhoud

Voor wat betreft de inhoud verwijs ik naar paragraaf 5.2 van deze studie.

6

Sanctie- en beloningstructuur

Van het invoeren van sancties danwel een beloningstructuur is afgezien, aangezien geen van de personen uit de stuurgroep het vooralsnog wenselijk vond om sancties danwel beloningen in deze code op te nemen en men de mening was toegedaan dat partijen bij een wens tot het opnemen van sancties hiertoe hun toevlucht konden nemen tot het verbintenissenrecht door bepalingen hiervoor op te nemen in de tussen elkaar te sluiten overeenkomsten. Overweging Het feit dat er naar alle waarschijnlijkheid geen sancties danwel beloningen worden opgenomen in deze code getuigt van veel vertrouwen van de belangenorganisaties in hun leden dat zij de code zullen naleven. Aangezien vanuit sancties echter eveneens een afschrikeffect zou kunnen ontstaan om tot een gezamenlijke gedragscode te komen, heb ik mij uiteindelijk neergelegd bij het vooralsnog niet opnemen van een sanctiebeleid.

5.2

De inhoud van de gedragscode servicekosten winkelcentra

Allereerst kan worden geconstateerd dat er, conform de aanbeveling uit paragraaf 3.3.5 van deze studie, besloten is om de inhoud van een elders ontwikkelde gedragscode, in dezen de Service Charge Code, niet een op een over te nemen, maar zelf de inhoud nader vast te stellen. Niettemin kan de wijze waarop bepalingen zijn geformuleerd in deze code vanzelfsprekend dienen als voorbeeld voor de te ontwikkelen code. In deze paragraaf zal ik de ontwikkelde inhoud van de gedragscode servicekosten winkelcentra behandelen aan de hand van de in deze studie geïdentificeerde problematiek rondom servicekosten. A Geen eenduidige definiëring: Besloten is om de door mij in paragraaf 2.1.2 van deze studie geformuleerde definitie van servicekosten in de leidraad op te nemen. Vervolgens is besloten om de wijze waarop de Engelse Service Charge Code enkele voorschriften geeft welke kosten niet onder servicekosten dienen te worden verstaan over te nemen, aangezien met name in deze posten de problemen rondom het begrip servicekosten ervaren wordt. Hiervoor wordt verwezen naar het onderdeel A van de als Bijlage 15 opgenomen ontwerptekst van de leidraad. Impliciet betekent voornoemde aanpak dat het partijen voor het overige vrijlaat welke posten men wel onder servicekosten wil laten vallen en dat deze wijze ons inziens de minste aanleiding geeft tot discussies. Voor de suggestie uit de praktijktoets om een servicecontract te sluiten naast de huurovereenkomst is door partijen niet gekozen, aangezien deze mogelijkheid een te grote verandering teweeg zou brengen op de huidige vastgoedpraktijk. Besloten is om eerst te bezien of met de bepalingen zoals deze nu zijn neergelegd in de gedragscode de problematiek kan worden opgelost. Als toelichting op de ontwerptekst sta ik hierbij stil bij enkele oorzaken die aan de formulering van de sommige bepalingen ten grondslag hebben gelegen:

- 43 -


Promotiekosten In de sessies werd er melding gemaakt van situaties waarbij extra schoonmaakkosten ten laste van het promotiebudget werden geboekt en in andere gevallen activiteiten, die als promotionele activiteiten zouden kunnen worden aangemerkt, die ten laste van de servicekosten werden geboekt. Door de begrippen servicekosten en promotiekosten op de wijze te formuleren zoals is aangegeven in de leidraad, wordt beoogd om het oneigenlijk aanwenden van budgetten tot het verleden te laten behoren. Vervangingsonderhoud Als voorbeeld werd in de discussies roltrappen aangedragen waarvan de technische levensduur reeds enige tijd overschreden is, maar waarbij de eigenaar de vervanging het liefst zo lang mogelijk wil uitstellen, zodat er op deze wijze een kans is op onnodige extra kosten voor onderhoud in de servicekosten. Aangezien eveneens onderkend wordt dat het uitstellen van een vervanging niet altijd is toe te rekenen aan de verhuurder35 is even verderop in de leidraad onder E III de bepaling opgenomen dat bij een toename van storingen/klachten van meer dan 25% per jaar mogelijke oorzaken en oplossingen door de beheerder dienen te worden aangedragen. Op deze wijze wordt beoogd het zogenaamd ‘eeuwigdurend’ onderhoud tot het verleden te laten behoren. Opbrengsten die niet, maar kosten die wel via de servicekostenrekening worden geboekt Hier werd als voorbeeld aangedragen de opbrengsten uit een parkeerterrein voor de verhuurder (bijvoorbeeld als bijdrage van huurders om het parkeren voor de bezoeker gratis te houden) terwijl ook de kosten van onderhoud geheel ten laste van de servicekostenrekening wordt gebracht. B Discrepantie in geboden kwaliteit voor geleverde prijs (waar voor geld) De geboden oplossing voor deze problematiek is verspreid weergegeven in de leidraad. De projectgroep is de mening toegedaan dat veel van de door de Engelse code inzake dit onderwerp geformuleerde bepalingen (bijvoorbeeld ‘waar voor geld’ of ‘proactieve houding’) te ruim omschreven zijn en al neergelegd zijn in het contractenrecht waarbij men bij overtreding van dergelijke voorschriften zich zou kunnen beroepen op bijvoorbeeld wanprestatie. Toch zijn er in de leidraad, zoals bijvoorbeeld onder E III, enkele voorschriften opgenomen waarbij wordt voorgeschreven op welke wijze de beheerder zou kunnen zorgdragen kwaliteit voor de geleverde prijs te leveren (bijvoorbeeld aanbestedingsplicht en plicht tot aanvraag van meerdere offertes). Ten aanzien van de bepalingen in de Engelse code inzake de beheerfee, is in dezen geen bepaling in de leidraad opgenomen, aangezien in Nederland de kosten van de beheerder niet via de servicekosten worden betaald maar door de verhuurder. Daarentegen is de hoogte van de administratiekosten die de huurders over de servicekosten verschuldigd zijn aan de beheerder wel ter sprake gekomen. Partijen hebben erkend dat het huidige systeem van heffing, te weten op basis van de hoogte van de in rekening te brengen kosten, verre van ideaal is, maar aangezien er geen goed breed gedragen alternatief hiervoor kon worden aangedragen en de groep van huurders hebben aangegeven dat voornamelijk het ontbreken van inzicht in en de invloed daarvan op in de servicekosten de grootste zorg is, is besloten om de wijze van heffing van de administratiekosten (voorlopig) niet in deze leidraad op te nemen. Wel is men akkoord gegaan met mijn voorstel om de beheerder per jaar te laten verplichten om bij de afrekening aan te geven welke besparingsmogelijkheden er eventueel zijn te behalen (zie onder E III), waardoor deze mijns inziens als het ware gedwongen wordt om het principe ‘waar voor geld’ voor de kostenposten in ogenschouw te nemen. Voor wat betreft het gevraagde inzicht in de opbouw van de kosten wordt verwezen naar het hieronder vermelde onder C.

35

Bijvoorbeeld de roltrappen bij Hoog Catharijne te Utrecht waarbij de gemeente het project heeft vertraagd.

- 44 -


C Gebrek aan inzicht in de opbouw van de kosten. Voor wat betreft het voorstel om een standaard kostencodekwalificatiesysteem, zoals voorgeschreven in de Engelse code, te hanteren voor de gehele branche, is voorlopig besloten om dit niet in de Nederlandse leidraad over te nemen. Redenen daarvoor zijn de volgende: - allereerst hanteren diverse partijen eigen kostencodesystemen; het aanpassen van deze systemen naar een standaard zou zeer ingrijpend zijn, terwijl de beheerders al de nodige voorschriften in de leidraad dienen op te nemen in hun bedrijfsvoering; het nu eveneens verplicht voorschrijven van een standaard zou op te veel weerstand kunnen stuiten in de branche voor acceptatie van de leidraad; - momenteel is een organisatie, OSCRE (Open Standards Consortium Real Estate) genaamd, in Europa bezig om een standaard te schrijven voor kostenverdelingen in het vastgoedmanagement; het hier op vooruit lopen voor een standaard zou ons inziens niet verstandig zijn; - partijen zijn het er ook niet over eens welke standaard gekozen zou moeten worden; velen zijn niet bekend met de door de Engelse code gehanteerde OSCAR™ systematiek; - communicatie en het geven van inzicht in de kosten wordt meer gezien als oplossing voor de problematiek dan het voorschrijven van een standaard kostencodesysteem. Wel hebben partijen mijn suggesties overgenomen inzake het opnemen van voorschriften inzake de bekendmaking van de verdeelsleutel van de servicekosten (zie de leidraad onder C). D Gebrek aan inzicht in de kwaliteit van de beheerder. De code schrijft een systeem van prestatienormen voor het beheer van de services voor, waarbij expliciet rekening gehouden wordt met de aard, type en de complexiteit van het vastgoedobject en waarbij het leveren onder een lage prijs ondergeschikt is aan het leveren van de kwaliteit van de service. Partijen in de projectgroep van de leidraad reageren enigszins afwijzend op het voorstel tot het opnemen van een systeem van prestatienormen, aangezien zij van mening zijn dat dit alleen lokaal en van geval tot geval vast te stellen is. Tevens vrezen de partijen dat de beheernormen voor velerlei uitleg vatbaar zullen zijn en stellen zij dat veel beheerorganisaties hun eigen systeem hanteren en dat hier derhalve, net als bij het kostencodekwalificatiesysteem, veel weerstand te verwachten zou zijn als men prestatienormen verplicht zou stellen en verwacht men van goede communicatie en het geven van meer inzicht meer heil dan van het voorschrijven van standaard prestatienormen. Aangezien ik er van overtuigd ben dat partijen baat kunnen hebben bij (voorschriften voor) het meetbaar maken van kwaliteit, heb ik voorgesteld om in de bijlagen van de leidraad een bijlage op te nemen van door de markt gehanteerde kwalificatienormeringen die als voorbeeld kunnen dienen voor die partijen in de sector die nog niet met dergelijke kwalificatienormeringen werken. De voorbeelden zouden in principe kunnen worden opgenomen onder Bijlage III van de leidraad. Deze waren ten tijde van het opmaken van de tekst van deze studie nog niet voorhanden. E Niet inzichtelijke wijze van toerekening van servicekosten. Partijen in de projectgroep waren het er over eens dat de inzage in de wijze waarop de kosten aan de gebruikers worden toegerekend zeer zal bijdragen aan het oplossen van de servicekostenproblematiek. Anders dan in de Engelse code kiezen partijen er niet voor om een limitatief aantal toerekeningsmethoden te selecteren, aangezien zij van mening zijn dat het oplossen van de problematiek eerder baat hebben bij het inzicht in de berekeningsmethode dan in de gekozen methode van toerekenen. Zoals reeds vermeld hebben partijen mijn suggesties overgenomen inzake het opnemen van voorschriften inzake de bekendmaking van de verdeelsleutel van de servicekosten (zie de leidraad onder C). Als toelichting op de ontwerptekst wil ik stilstaan bij enkele oorzaken die aan de formulering van de sommige bepalingen ten grondslag hebben gelegen: Extra openingstijden Huurders gaven in het overleg aan dat zij door het vrijlaten van de winkelsluitingswet de afgelopen jaren dikwijls werden geconfronteerd met (extra) kosten voor bijvoorbeeld schoonmaak die het gevolg waren van langere openingstijden van het winkelcentrum ten behoeve van andere gebruikers die - 45 -


tegenwoordig langere openingstijden hanteren (vb supermarkten). Onder onderdeel A heb ik in de leidraad opgenomen dat kosten ten gevolge van extra openingstijden in dat geval rechtstreeks aan de desbetreffende gebruikers dienen te worden toegerekend. . Onduidelijkheid bij verandering van unitgrootte Volgens gedeelde ervaringen van gebruikers, ontstaat er in de huidige servicekostenpraktijk vaak onenigheid wanneer bestaande units in een winkelcentrum worden samengevoegd danwel gesplitst. De gebruiker wil bij een samenvoeging van units gebruikelijkerwijs net zo veel betalen dan een andere gebruiker die evenveel meters huurt en niet geconfronteerd worden met extra kosten aangezien de grootte van de twee samengevoegde units afzonderlijk een hogere bijdrage per m² aan servicekosten verschuldigd waren. Dit kan mijns inziens voorkomen worden door te bepalen dat de staffeling vooraf aan alle gebruikers kenbaar gemaakt moet zijn, zodat een huurder bij een samenvoeging danwel splitsing van units van overige gebruikers kan zien wat de gevolgen daarvan zijn voor zijn verschuldigde prijs per m² aan servicekosten. Concessies t.a.v. huurders Partijen voerden in het overleg aan dat dikwijls het in de praktijk voorkomt dat met bepaalde huurders specifieke afspraken zijn gemaakt omtrent de maximale hoogte van de in rekening te brengen servicekosten. Bijvoorbeeld zou een verhuurder danwel ontwikkelaar genegen zijn om kortingen op servicekosten te verlenen wanneer hij of zij een grote trekker in het winkelcentrum binnen wil halen. Beheerders geven toe dat die gegeven kortingen dikwijls worden verdeeld over de overige gebruikers in een winkelcentrum. De code wenst een einde maken aan deze praktijken door gebruik te maken van een helder staffelsysteem waardoor concessies niet meer kunnen worden verdeeld over de huurders en voor rekening van de verhuurder zal moeten komen. In de stuurgroep is aangegeven dat met name voor deze bepalingen het wenselijk is om deze voor te leggen aan de ROZ, aangezien de wens in de leidraad is uitgesproken dat bijvoorbeeld de verdeelsleutel bij voorkeur onderdeel dient uit te maken van de huurovereenkomst. F Gebrekkige wijze van communiceren en overleggen. Het voorleggen van deze problematiek in het servicekostenoverleg heeft aanleiding gegeven om het fenomeen van een servicekostencommissie een centrale rol te geven in de te ontwikkelen gedragscode rondom de servicekostenproblematiek in winkelcentra. Deze materie is neergelegd in de leidraad onder E. In dit onderdeel zal ik aangeven hoe de besluitvorming hieromtrent tot stand is gekomen. Met name de groep van de gebruikers heeft in het servicekostenoverleg aangegeven dat de pijn voor hen rondom de servicekostenproblematiek ligt in het feit dat in de huidige servicekostenpraktijk niet voldoende tussen beheerder en gebruiker gecommuniceerd wordt en dat zij geen invloed op dit proces kunnen uitoefenen. De Engelse code schrijft voor dat er voortdurend overleg tussen eigenaren, beheerders en gebruikers dient plaats te vinden over de diensten en de kosten die daarvoor in rekening worden gebracht. Voor de Nederlandse code is in het servicekostenoverleg gezocht naar een oplossing om de communicatie tussen beheerder en gebruiker zo goed mogelijk te laten verlopen. In de huidige servicekostenpraktijk verloopt de communicatie inzake servicekosten in een winkelcentrum over het algemeen via de winkeliers/ondernemersvereniging, waarin de servicekosten over het algemeen als agendapunt worden behandeld. Volgens de beheerders en gebruikers in het servicekostenoverleg herbergt de behandeling van de servicekosten in deze vereniging twee problemen in zich, te weten: - de stemverhouding in de winkeliersvereniging is op een andere verdeelsleutel gebaseerd dan de betaling van de servicekosten, waardoor grote betalers van servicekosten naar verhouding minder invloed hebben in de besluitvorming over deze kosten; - de winkeliersvereniging beschikt over het algemeen niet over de specialistische kennis die vaak nodig is om een servicekostenafrekening en begroting te kunnen beoordelen. - 46 -


Diegenen die over het algemeen het meeste bijdragen in de servicekosten, te weten de grotere landelijke ketens met winkels van grote afmetingen, hebben daarbij tegelijkertijd het probleem dat zij vaak van het hoofdkantoor van de organisatie waarvoor zij werken, zich niet actief in de winkeliersvereniging mogen mengen. Enerzijds aangezien de daarvoor besteedde uren niet worden doorbetaald en anderzijds dat de formule niet geassocieerd wil worden met eventuele negatieve klanken vanuit de winkeliersvereniging. Dit is jammer voor de winkeliersvereniging aangezien deze grote afnemers van servicekosten over het algemeen wel over meer kennis beschikken om de servicekostenafrekening danwel begroting op haar merites te waarderen, aangezien zij ervaringen hiermee hebben in meerdere winkelcentra in het land. De beheerders en eigenaren in het servicekostenoverleg doen gewag van servicekostencommissies die als pilots zijn opgezet bij verschillende nieuw ontwikkelde winkelcentra. Zij dienen als overlegorgaan tussen de huurders en de beheerder, waarbij de groep van de huurders wordt vertegenwoordigd door minimaal 1 servicekostendeskundige. Een bestuurslid van de winkeliers/ondernemersvereniging neemt ook vaak zitting in deze commissie. De ervaringen met deze servicekostencommissie zijn goed, aangezien op een meer professionele wijze de servicekosten worden behandeld en de beheerder van zijn kant een aanspreekpunt heeft om zaken aangaande servicekosten te overleggen. In de leidraad inzake de servicekostencommissie heb ik er toch voor gekozen om aansluiting te blijven houden bij de winkeliers/ondernemingsvereniging, om de navolgende redenen: - het is eenvoudiger om personen te vinden die namens de huurders zitting willen nemen in de commissie; - er wordt draagvlak gecreëerd de winkeliers/ondernemersvereniging; - er kan op eenvoudige wijze een terugkoppeling plaatsvinden naar winkeliers/onderemersvereniging. De partijen die betrokken zijn in het servicekostenoverleg zijn akkoord gegaan met het feit dat er een duidelijke communicatieve link bestaat tussen de ondernemers-(of winkeliers-) vereniging en de servicekostencommissie, zolang een onafhankelijke positie van de servicekosten-commissie, die immers uitsluitend gericht is op de servicekosten en dus niet op de promotiekosten, gewaarborgd is. Dit kan bijvoorbeeld doordat de gezamenlijke winkeliers enkele leden van de servicekostencommissie benoemen en dat de verslagen van de servicekostencommissie ter informatie weer bij de gezamenlijke winkeliers terechtkomen. De beheerder dient de servicekostencommissie gedurende het lopende servicekostenjaar onverwijld te informeren over zaken die van invloed (kunnen) zijn op de samenstelling danwel de hoogte van de servicekosten. Voor wat betreft de taken en de zeggenschap van de servicekostencommissie is er duidelijk voor gekozen om de commissie geen mandaat te geven inzake het proces rondom de servicekosten, aangezien de eigenaar het laatste woord in het servicekostenproces wil hebben. De huurders gaven in het servicekostenoverleg aan dit te willen respecteren, in ruil voor een adviserende rol aan de eigenaar. De servicekostencommissie dient namelijk de door de beheerder te overleggen stukken te beoordelen alsmede te controleren op de in de leidraad neergelegde voorschriften en deze te voorzien van een met redenen omkleed positief danwel negatief advies, danwel van een onthouding van advies. De eigenaar dient op haar beurt volgens de leidraad alvorens zij wil besluiten inzake voorstellen tot uitbreiding/inkrimping van servicekosten, danwel tot het definitief goedkeuren van de totale servicekostenafrekening en budgettering daarvan, het advies hieromtrent van de servicekostencommissie af te wachten. Het staat haar echter vrij om deze advisering naast haar neer te leggen. Er is in de leidraad gekozen om een drempel voor het oprichten van een servicecommissie in te voeren, aangezien het niet de bedoeling is om elke kleinschalige ontwikkeling aan deze bepalingen te laten onderwerpen. Uiteraard staat het men vrij om de leidraad toch toe te passen.

- 47 -


Verder zijn in de leidraad diverse voorschriften voor de beheerder opgenomen waaraan zijn rapportage aan de servicekostencommissie dient te voldoen. Dit om de inzichtelijkheid te verbeteren en het principe ‘waarvoor geld’ na te streven. De RND heeft in de besprekingen duidelijk laten weten dat zij haar leden, daar waar mogelijk, aan zal raden zitting te nemen in deze servicekostencommissies. G Een laat tijdstip van afrekenen. De Engelse code schrijft een maximale afrekenperiode van vier maanden na afloop van het servicekostenjaar voor. De beheerders in het servicekostenoverleg geven aan dat, evenals de bevindingen uit de praktijktoets, een periode van 4 maanden als erg krap wordt ondervonden en waarschijnlijk sowieso niet gehaald kan worden, aangezien over het algemeen pas in het 2e kwartaal met de controles begonnen kan worden en dat alle nota’s dan pas binnen zijn. Ook worden andere oorzaken als eigendomsoverdracht, wisseling van beheer en/of gebruiker, discussies om nota’s en het wachten op besluitvorming in verenigingen van eigenaren als mogelijke redenen aangevoerd voor het vertragen van het afrekenproces. Toch geven gebruikers aan dat zij inzage nodig hebben in de hoogte van de afrekening aangezien de boeken in het administratieve proces op een gegeven moment gesloten moeten worden en een onvoorziene naheffing problemen hierbij opleveren. Op mijn voorstel om in dat geval een voorlopige afrekening te presenteren werd afwijzend gereageerd aangezien dat dubbel administratief werk zou betekenen. Beheerders hebben echter aangegeven wel akkoord te kunnen gaan met het verlenen van een indicatie indien de servicekosten niet binnen een termijn van 12 maanden kunnen worden afgerekend. Deze indicatie dient in dat geval dan wel een reële indicatie te betreffen (zie de leidraad onder D). H Grote verschillen in budget en afrekening. De Engelse code probeert bovenvermelde problematiek te voorkomen door onder andere voor te schrijven dat het budget minimaal 1 maand voorafgaande aan het servicekostenjaar gegeven moet worden, dat de gebruiker onmiddellijk in kennis moet worden gesteld bij een te verwachten afwijking ten opzichte van het budget van meer dan 2%. Budgetteringen bij nieuwbouwprojecten Allereerst komt in het servicekostenoverleg de problematiek inzake de budgettering bij nieuwbouwprojecten uitvoerig aan de orde. Juist bij deze projecten wil de inschatting van de hoogte van de servicekosten door verhuurders nog wel eens zeer veel afwijken van de daadwerkelijke kosten die de huurder daadwerkelijk bij de afrekening het eerste jaar gepresenteerd krijgt. Deze problematiek wordt door mij in deze studie ook al aangehaald in paragraaf 2.3.2 inzake de problematiek die veroorzaakt wordt door de projectontwikkelaars en de makelaars, aangezien zij baat hebben bij het lage inschatten van servicekosten om hun projecten beter verkoopbaar te maken. Volgens de beheerders in het servicekostenoverleg is een bijkomend probleem hierbij dat vaak in een beginfase van een winkelcentrumontwikkeling verhuurtransacties worden gedaan, terwijl de omvang van het servicekostenniveau op dat moment nog alle kanten op kan gaan. De wens wordt hier geuit om toch een regeling in de leidraad op te nemen dat probeert een einde aan bovenvermelde praktijken te maken. In de leidraad is onder B derhalve het voorschrift opgenomen dat in geval er nog geen sprake is van een huurrelatie (de zogenaamde precontractuele fase) de eigenaar, op verzoek van de potentiële gebruiker, inzage dient te geven in een reële onderbouwde doorrekening van de servicekosten voor het complex waartoe de eventueel aan te huren ruimte behoort. Indien een belegger een ontwikkeling koopt zal zij deze verplichting tot het geven van een reële onderbouwde doorrekening naar de huurder op haar beurt wensen door te zetten op de ontwikkelaar van het project, waardoor getracht wordt om de ontwikkelaar op basis van deze leidraad ertoe te bewegen om in het vervolg altijd een doorrekening van de servicekosten te laten maken. Derhalve is in de - 48 -


leidraad expliciet opgenomen dat de leidraad is voorgelegd aan de NEPROM, te weten de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen. Overige budgetteringen Partijen in het servicekostenoverleg geven aan dat de opgegeven problematiek voor de opvolgende jaren steeds minder voorkomt onder beheerders door de voortschrijdende technieken in begrotingen en meerjarenplanningen die door (grotere) beheerorganisaties worden toegepast. Niettemin komt het probleem nog wel voor en kunnen hiervoor voorschriften in de leidraad worden opgenomen. Inzake het voorschotbedrag voor servicekosten dat de eigenaar in rekening brengt bij de gebruiker, is de eigenaar in de leidraad onder B gehouden, op verzoek van de gebruiker, een reële onderbouwing van dit voorschot beschikbaar te stellen. De termijn van 1 maand voorafgaand aan het servicekostenjaar wordt door de beheerorganisaties beoordeeld als redelijk, doch wordt er voorgesteld om dit, gelijk aan suggesties uit de praktijktoets, tegelijkertijd te laten plaatsvinden met het moment van afrekenen, aangezien dan de juiste inschattingen ten opzichte van de gemaakte kosten van het voorafgaande jaar gemaakt kunnen worden. Een meldplicht bij een afwijking van 2% tijdens het lopende servicekostenjaar vinden alle partijen te scherp; derhalve wordt besloten dit percentage op 10% vast te stellen. Zie voor de bepalingen in de leidraad onder E III sub 1.

5.3


In dit hoofdstuk is verslag gedaan van de unieke mogelijkheid die ik heb aangegrepen om een totstandkomingsproces te mogen begeleiden aan de hand van de bevindingen uit deze studie, die hebben geleid tot het daadwerkelijk opstellen van een concept tekst van een gedragscode voor servicekosten van de retailbranche in Nederland. Deze is opgesteld en ondersteund door de belangenorganisaties van eigenaren/beleggers (IVBN), beheerders (NVM Vastgoedmanagement) en detaillisten (RND). Op deze wijze heb ik meer inzicht kunnen verkrijgen op welke wijze een gedragscode voor servicekosten in Nederland zou kunnen worden ingevuld. Aan de hand van de in hoofdstuk 3 van deze studie beschreven voorwaarden voor het opstellen van een gedragscode evenals aan de hand van de in hoofdstuk 2 van deze studie beschreven problematiek inzake servicekosten, alsmede de suggesties die gedaan zijn uit de praktijktoets in hoofdstuk 4, heb ik het gehele totstandkomingsproces doorlopen, wat uiteindelijk heeft geleid tot de ontwerptekst van de gedragscode, welke is opgenomen in Bijlage 15. Voor wat betreft de voorwaarden valt op dat er niet gekozen is voor een algehele vastgoedbelangenbehartiger in Nederland, zoals de RICS in Engeland, om de verantwoording van de code te nemen, maar dat dit geschiedt door de leden van de stuurgroep zelf. Eveneens is opvallend dat er niet gekozen is voor een sanctie- en/of beloningsstructuur. Voor wat betreft de inhoud van de Nederlandse code zij opgemerkt deze veel compacter is dan de Engelse code. Enerzijds ligt dit in het feit dat de partijen in het servicekostenoverleg van mening zijn dat de bepalingen in de Engelse code te ruim omschreven zijn en voor een groot deel al neergelegd zijn in het contractenrecht waarbij men bij overtreding van dergelijke voorschriften zich zou kunnen beroepen op bijvoorbeeld wanprestatie. Anderzijds is bij de Nederlandse code alleen gezocht naar oplossingen voor de problematiek zoals die door partijen zelf wordt ondervonden, waardoor eveneens veel Engelse bepalingen niet zijn overgenomen. In de Nederlandse code is niet gekozen voor een kostencodekwalificatiesysteem danwel voorschriften inzake de beheervergoeding. Dit in tegenstelling tot de bepalingen van de Engelse code, danwel de suggesties die zijn geuit in de praktijktoets. De redenen hiervoor zijn gemotiveerd weergegeven in de voorafgaande paragrafen.

- 49 -


Ook zijn er diverse bepalingen in de Nederlandse code opgenomen, welke niet in de Engelse code zijn opgenomen, zoals bijvoorbeeld voorschiften inzake servicekosten bij extra openingstijden, danwel de keuze voor het gebruik van speciaal ingestelde servicekostencommissies. Deze servicekostencommissie heeft een centrale rol gekregen in de gedragscode, aangezien uit het servicekostenoverleg is gebleken dat partijen van mening zijn dat met name de pijn rondom de servicekostenproblematiek gelegen is in het feit dat er in de huidige servicekostenpraktijk niet voldoende tussen beheerder en gebruiker gecommuniceerd wordt en dat gebruikers invloed in dit proces ontberen. Het instellen van servicekostencommissies heeft het doel om de communicatie tussen beheerder en gebruiker te verbeteren en hen een adviserende rol te geven. De uiteindelijke tekst van de Nederlandse code is veel compacter als de Engelse code.

- 50 -


6

Conclusies en aanbevelingen

In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de algemene vraagstelling zoals deze gesteld is in hoofdstuk 1 van deze studie. Deze vraagstelling luidt: Kan de recent in het Verenigd Koninkrijk ingevoerde Service Charge Code bijdragen aan het oplossen van de problematiek rondom servicekosten voor commercieel vastgoed, die door partijen in Nederland in dezen wordt ervaren, en zo ja, onder welke voorwaarden dient dit te geschieden ? Dit hoofdstuk bestaat uit 2 onderdelen, te weten een paragraaf met algehele conclusies en een paragraaf met aanbevelingen.

6.1

Algehele conclusies

Mijns inziens kan bevestigend op de vraagstelling in hoofdstuk 1 worden beantwoord. De recent in het Verenigd Koninkrijk ingevoerde Service Charge Code kan wel degelijk bijdragen aan het oplossen van de problematiek rondom servicekosten voor commercieel vastgoed, die door partijen in Nederland in dezen wordt ervaren. De voorwaarden waaronder dit dient te geschieden zijn in deze studie neergelegd. Uit deze studie is naar voren gekomen dat er in Nederland geen eenduidige opvatting rondom het begrip servicekosten bestaat, noch dat er eenduidigheid bestaat uit welke kostenposten onder dit begrip geschaard kunnen danwel mogen worden evenals dat er in de Nederlandse vastgoedpraktijk nagenoeg geen algemene voorschriften rondom servicekosten voor commercieel vastgoed voorhanden zijn. De door mij in de literatuur geïdentificeerde problematiek rondom servicekosten bij commercieel vastgoed heb ik herleid tot de navolgende opsomming van specifieke problemen. Problematiek: A. geen eenduidige definiëring van servicekosten; B. discrepantie in geboden kwaliteit voor geleverde prijs (waar voor geld); C. gebrek aan inzicht in de opbouw van de kosten; D. gebrek aan inzicht in de kwaliteit van de beheerder; E. niet inzichtelijke wijze van toerekening van servicekosten; F. gebrekkige wijze van communiceren en overleggen; G. een laat tijdstip van afrekenen; H. grote verschillen in budget en afrekening. De conclusies uit de inventarisatie naar de rollen en belangen van de betrokken partijen is in onderstaande figuur uit hoofdstuk 2 weergegeven.

Figuur 4 Belangen en rollen van partijen inzake de servicekostenproblematiek van commercieel vastgoed in Nederland

- 51 -


De inzet van de Engelse Service Charge Code is hoog, doordat zij een einde wil maken aan alle problematiek in de gehele commerciële vastgoedsector in het Verenigd Koninkrijk. Zij wordt gesteund door gerenommeerde Britse belangenorganisaties in de vastgoedbranche, waarbij de retailsector zeer breed vertegenwoordigd is. Het Nederlandse equivalent van de Engelse voorschriften, blijkt een gedragscode te zijn, welke vorm reeds breed wordt toegepast in de Nederlandse vastgoedpraktijk. Bij het opstellen en implementeren van een gedragscode zijn de navolgende aspecten van belang: 1. Het dragen van de verantwoordelijkheid ? 2. Het opstellen van een projectgroep 3. Het bepalen van het doel en de definities 4. Het bepalen van de reikwijdte 5. Het bepalen van de inhoud 6. Het vaststellen van een sanctie- en beloningsstructuur De Engelse code heeft deze aspecten benoemd. en ingevuld. Een indicatie voor de mogelijke invulling van bovenstaande aspecten voor een eventuele Nederlandse code is verkregen door het houden van een beknopte praktijktoets onder de geïdentificeerde betrokken partijen in het proces. Hieruit bleek onder andere dat vrijwel alle partijen de wens uitspraken om tot het opmaken van een gedragscode voor servicekosten voor commercieel vastgoed te komen. Eveneens bleek dat de tekst in de Engelse code oplossingen aandraagt voor alle door mij in hoofdstuk 2 van deze studie geïdentificeerde servicekostenproblematiek, doch dat deze oplossingen naar verwachting niet een op een toepasbaar zullen zijn op de Nederlandse vastgoedpraktijk. Indien besloten wordt tot het opmaken van een gedragscode voor deze servicekostenproblematiek voor commercieel vastgoed in Nederland zou mijns inziens derhalve de bevindingen uit de praktijktoets bespreekbaar moeten worden gemaakt onder de partijen die deze code wensen te ontwikkelen en te implementeren. Bij de ontwikkeling van een gedragscode voor de retailbranche, waarvan in hoofdstuk 5 verslag is gedaan, is de totstandkomingsstructuur gevolgd zoals in deze studie wordt aanbevolen, hetgeen geleid heeft tot een concept tekst die nog definitief vastgesteld moet worden, maar welke veel beknopter van opzet is dan de Engelse code. De oplossingen die de Engelse code aandraagt is als basis genomen voor de besprekingen. Enkele opvallende afwijkingen die ten opzichte van de Engelse code tijdens dit proces tot stand zijn gekomen zijn: -

De verantwoordelijkheid wordt niet door 1 maar door 3 belangenorganisaties genomen; Probleem veroorzakende partijen als de makelaars en projectontwikkelaars zijn niet in het totstandkomingsproces betrokken; Er is niet gekozen voor een sanctie- en/of beloningsstructuur; De inhoud is veel compacter; Er is niet gekozen voor een kostencodekwalificatiesysteem; Er is niet gekozen voor het opnemen van een regeling inzake de beheervergoeding.

Ook zijn er diverse bepalingen in dit voorstel opgenomen, welke niet in de Engelse code zijn opgenomen, zoals bijvoorbeeld voorschiften inzake servicekosten bij extra openingstijden en de keuze voor het gebruik van speciaal ingestelde servicekostencommissies. Deze servicekostencommissie heeft een centrale rol gekregen in de gedragscode voor winkelcentra, aangezien uit het servicekostenoverleg is gebleken dat partijen van mening zijn dat met name de pijn rondom de servicekostenproblematiek gelegen is in het feit dat er in de huidige servicekostenpraktijk niet voldoende tussen beheerder en gebruiker gecommuniceerd wordt en dat gebruikers invloed in dit proces ontberen. Het instellen van servicekostencommissies heeft het doel om de communicatie tussen beheerder en gebruiker te verbeteren en hen een adviserende rol te geven. - 52 -


6.2

Aanbevelingen

In de vorige paragraaf zijn de voorwaarden beschreven waaronder de invoering van een gedragscode voor de omschreven servicekostenproblematiek succesvol zou kunnen zijn. Toch wil ik waarschuwen voor te veel optimisme dat de alsdan ontwikkelde gedragscode ‘het gouden ei’ zou kunnen zijn voor de servicekostenproblematiek. Zoals in deze studie al eerder is aangehaald, is draagvlak een van de belangrijkste voorwaarden om veranderingen te kunnen bewerkstelligen. Dit geldt niet alleen voor het opstellen en onderschrijven van de bepalingen van een gedragscode, maar dient in het dagelijks doen en laten van alle bij het servicekostenproces betrokken partijen aanwezig te zijn. Zo betekent het publiceren van een gedragscodetekst in feite niets, indien er geen voldoende draagvlak blijkt te zijn door de partijen die de code ondersteunen.36 Het is derhalve mijns inziens een absolute voorwaarde om het draagvlak binnen de partijen die de code ondersteunen bij voortduring te blijven toetsen, anders zou een code niets anders dan een dode letter zijn danwel worden. Ook wil ik wijzen op de omstandigheid dat de voorschriften uit een gedragscode, die in feite opgesteld zijn om het gedrag in een bepaalde branche danwel organisatie te veranderen, gevolgen met zich mee kunnen brengen waarvan deelnemende organisaties zich vooraf dienen te realiseren of zij de consequenties ook onderschrijven. Als voorbeeld haal ik hier de in hoofdstuk 5 ontwikkelde Leidraad servicekosten winkelcentra aan, waarbij de voorschriften die aan de beheerorganisaties worden opgelegd kunnen inhouden dat diverse beheerorganisaties hun bedrijfsvoering zodanig moeten aanpassen dat dit bijvoorbeeld ten gevolge heeft dat de beheervergoeding die momenteel voor hun dienstvoering betaald wordt, niet toereikend kan blijken te zijn. Voor het welslagen van de code is dan bijvoorbeeld het verhogen van de beheerfee een consequentie waarvan de partijen die de code ondertekenen zich vooraf van bewust moeten zijn. Ook is het mijns inziens de vraag of het niet opnemen van een sanctiebeleid in een gedragscode voor servicekosten kan leiden tot een succesvol veranderingsproces in het gedrag. Zoals in paragraaf 3.3.6 van deze studie reeds door mij is gememoreerd, is een eerste versie van de Engelse code op basis van vrijwillige basis mislukt. Ook bij de deelnemende organisaties in de door mij ontwikkelde gedragscode uit hoofdstuk 5 hebben dit vooralsnog afgewezen. Aangezien deze studie heeft laten zien dat het sanctie- en beloningsbeleid toch als een van de voorwaarden voor het opstellen van een gedragscode is opgenomen, adviseer ik eveneens om alsnog een sanctie- en/of beloningsstructuur te ontwikkelen, indien blijkt dat de code niet wordt nageleefd. Als aanbevelingen voor verder onderzoek wil ik voorstellen om een onderzoek te laten uitvoeren naar de beheervergoedingen en administratievergoedingen in Nederland. In het door mij in hoofdstuk 5 gememoreerde servicekostenoverleg is de problematiek rondom de beheer- en administratievergoedingen aan de orde geweest en hebben partijen aangegeven geen goed alternatief te kunnen bedenken voor deze vergoedingen, te weten een beheervergoeding als % over de huurprijs, verschuldigd door de verhuurder en een administratievergoeding als % over de servicekosten, verschuldigd door de huurder. Gezien het feit dat dit systeem door met name de huurders werd ervaren als problematisch inzake de servicekosten, is een nader onderzoek naar mogelijke oplossingen mijns inziens gewenst. Ten slotte wil ik als aanbeveling opnemen dat alle voorschriften die ontwikkeld worden voor de commerciële vastgoed(ver)huursector, bij voorkeur dienen te worden afgestemd met de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), zolang het gros van de huurovereenkomsten in deze sector nog steeds volgens deze standaarden worden opgesteld. Een discrepantie tussen de gedragscodetekst en de bepalingen uit de ROZ-standaard, kan mijns inziens een goede naleving van de gedragscode blokkeren.

36

Zie artikel in Parool d.d. 13 augustus inzake terugtrekking van een van de contractspartijen bij de Gedragscode Splitsen van de Gemeente Amsterdam in Bijlage 16

- 53 -


Ik hoop dat dit onderzoek een bijdrage heeft kunnen leveren aan het oplossen van de problematiek rondom servicekosten voor commercieel vastgoed en dat het leggen van het gouden ei voor deze problematiek hiermee een stap dichterbij gekomen is.

Mr. H.J.O. de Boer RT Amsterdam, oktober 2008

- 54 -


Bibliografie -

Berge, T. van den, R. Knegt, M.H. Schaapman en I. Zaal, oktober 2004, Policy instruments to enhance compliance with equal treatment rules, Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, Den Haag;

-

Keeris, W, 2001, Vastgoedlexicon, Wolters-Noordhoff bv, Groningen/Houten;

-

Knobben, H.J.B., 2001, Servicekosten & Benchmarking, Faculteit Bedrijfskunde, Rijksuniversiteit Groningen (RUG), Groningen;

-

Kock, S.N.F.,1996, Huisvestingslasten geplande winkelcentra; mag het ietsje meer zijn?, Delftse Universitaire Pers – III – Winkelmarkt, Delft;

-

Koning, de, Ing. D.J. , 2003, Vooronderzoek Gedragscodes, Companies Care, Den Haag;

-

Luijk, van, H., 1993, Om redelijk gewin, BOOM/SUN Uitgeverij, Amsterdam;

-

Paape L. en G.J.A. Hummels, 2000, Sociaal en ethische verantwoording: keurslijf of lijfbehoud ?, PriceWaterhouseCoopers & Universiteit Nyenrode;

-

Royal Institute of Charterred Surveyors (RICS), 2006, Code of Practice, Service Charges in Commercial Property, RICS Business Services Limited;

-

TNO-arbeid, 2004, Succesfactoren bij de ontwikkeling, implementatie en handhaving van gedragscodes rond non-discriminatie en diversiteit, Rapport aan Companies CARE, TNO Hoofddorp;

Artikelen: -

Fouw, mr. A de, Servicekosten voor bedrijfsruimte vormen steeds vaker te groot deel van huurprijs, in: Vastgoedmarkt (VGM), februari 2004, p. 33;

-

Heppelthwaite, R., april 2007, Guilty as charged ?, in: Legal update, Fmworld (www.notjustcleaning.com),

-

Raas-de Lange, W., Huurrecht bedrijfsruimte in Engeland en België, in: Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte, 2005 sept/okt nr.5, pp. 148-153;

-

Raad Nederlandse Detailhandel (RND), mei 2006, Servicekosten van winkelpanden rijzen de pan uit, (www.raadnederlandsedetailhandel.nl), Leidschendam;

-

Spreckley, J., september 2006, Johnson (www.martineau-johnson.co.uk);

-

Wyatt, R., September 2006, The new service charge Code, Denton Wilde Sapte LLP (www.dentonwildesapte.com);

Service Charge Code, in: Property Update, Martineau

Internetsites: www.nvm.nl / www.vrom.nl / www.stichtingtransparantievastgoedfondsen.nl / www.bpf.uk.org / www.brc.uk.org / www.propertymanagersassociation.com / www.bcsc.uk.org / www.bco.uk.org / www.ipd.org

- 55 -


Bijlagen

- 56 -

Gedragscode voor servicekosten voor commercieel vastgoed in Nederland Het gouden ei of een lege dop?

Recommend Documents