DIPLOMOVÁ PRÁCE ZMĚNA V SUBJEKTECH NÁJEMNÍHO VZTAHU

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva

DIPLOMOVÁ PRÁCE ZMĚNA V SUBJEKTECH NÁJEMNÍHO VZTAHU

Veronika Badurová 2006 / 2007

Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Změna v subjektech nájemního vztahu zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny.

1

Na tomto místě bych ráda poděkovala JUDr. Kateřině Ronovské, Ph.D. za trpělivost, cenné rady a připomínky, ale hlavně za ochotu, kterou mi věnovala po celou dobu přípravy této mé diplomové práce. Děkuji.

2

Úvod

6

Kapitola 1. Nájemní vztah

8

1.1 Obecně k nájemnímu vztahu

8

1.2 Vznik nájemního vztahu

9

1.3 Druhy nájmů

11

1.4 Nájemné

11

1.5 Obsah nájemního vztahu

12

1.6 Zánik nájemního vztahu

12

Kapitola 2. Systematika nájmů

14

Kapitola 3. Nájem bytu

16

3.1 Obecně k nájmu bytu

16

3.2 Vznik nájmu bytu

19

3.3 Nájemné

20

3.4 Obsah nájmu bytu

20

3.5 Zánik nájmu bytu

21

Kapitola 4. Změny v subjektech závazkových vztahů

23

4.1 Obecně k závazkovým vztahům

23

4.2 Změny závazkových vztahů

23

4.3 Ke změně v subjektech závazkových vztahů

24

Kapitola 5. Změny v subjektech právního vztahu nájmu bytu

26

5.1 Obecně o změně subjektů nájemního vztahu k bytu

26

5.2 Ke změně na straně pronajímatele

26

5.3 Ke změně na straně nájemce

28

Kapitola 6. Změny na straně nájemce bytu inter vivos 6.1 Výměna bytu

30 30

6.1.1 Pojem výměny bytu

30

6.1.2 Dohoda o výměně bytu a její subjekty

30

6.1.3 Souhlas pronajímatele s výměnou bytu

32

6.1.4 Právní následky splnění dohody o výměně bytu

34

6.1.5 Fakultativnost uzavření nové nájemní smlouvy při výměně bytů

35

6.1.6 Odstoupení od dohody o výměně bytu

36

6.1.7 Výměna u bytů družstevních

37

6.2 Společný nájem bytu

37

6.2.1 Obecně ke společnému nájmu bytu

37

6.2.2 Změny v subjektech při vzniku práva společného nájmu bytu

39 3

6.2.3 Změny v subjektech při zániku práva společného nájmu bytu

42

6.2.4 Změny v subjektech služebního bytu, bytu zvláštního určení a bytu v domě zvláštního určení 6.3 Společný nájem bytu manžely

47 48

6.3.1 Obecně ke společnému nájmu bytu manžely

48

6.3.2 Změny v subjektech při vzniku společného nájmu bytu manžely

49

6.3.3 Změny v subjektech v souvislosti s existencí a zánikem společného nájmu bytu manžely Kapitola 7. Změny na straně nájemce bytu mortis causa 7.1 Změny v subjektech v případě individuálního nájmu bytu

53 62 62

7.1.1 Přechod práva nájmu nedružstevního bytu na osoby uvedené v ustanovení § 706 odst. 1 OZ

63

7.1.2 Přechod práva nájmu nedružstevního bytu na osoby uvedené v ustanovení § 706 odst. 2 OZ 7.1.3 Důsledky přechodu práva nájmu bytu podle § 706 odst. 1 a 2 OZ

65 69

7.1.4 Přechod práva nájmu družstevního bytu na dědice členského podílu podle ustanovení § 706 odst. 3 OZ 7.2 Změny v subjektech v případě společného nájmu bytu

70 72

7.2.1 Změny v subjektech při vzniku práva společného nájmu bytu

72

7.2.2 Změny v subjektech při zániku práva společného nájmu bytu

72

7.3 Změny v subjektech v případě společného nájmu bytu manžely

73

7.3.1 Změny v subjektech nájmu bytu v souvislosti s existujícím manželstvím podle § 707 odst. 1 a 2 OZ

73

7.3.2 Změny v subjektech nájmu bytu v souvislosti s rozvedeným manželstvím Kapitola 8. Registrované partnerství

76 79

8.1 Obecně k registrovanému partnerství

79

8.2 Registrované partnerství z pohledu nájmu bytu

79

8.3 Shrnutí

81

Kapitola 9. Změny v subjektech v souvislosti s dalšími možnými případy, ve kterých jde o nájemní vztah

Závěr

82

9.1 Nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení

82

9.2 Nájem a podnájem nebytových prostor

82

9.3 Podnikatelský nájem movitých věcí

84 85 4

Seznam použitých pramenů

89

Summary

94

5

Úvod Práci týkající se nájemního vztahu jsem si vybrala zejména proto, že nájem či nájemní vztah jako takový, je klasickým institutem soukromého práva, jenž zasahuje do každodenního života každého z nás a jehož podstata je nám známa již z dob římského práva. Otázky týkající se nájmu neubraly navzdory staletému vývoji práva na své aktuálnosti a důležitosti. Ba právě naopak. Problematika nájmu patří v současné době k nejdiskutovanějším tématům a i spory týkající se nájemních vztahů patří k těm nejfrekventovanějším v rámci soudního řízení. Úvodem pokládám za velmi důležité říci, i když má práce zní na téma změna v subjektech nájemního vztahu, je zaměřena především na problematiku změn v subjektech právního vztahu nájmu bytu. Pro uvedené zaměření jsem se rozhodla, neboť se domnívám, že právo na bydlení (v souvislosti s nájmem bytu) nabývá na stálé větším významu, a to i z toho důvodu, že každá druhá domácnost dnes bydlí v najatém bytě. Nájem bytu je vedle vlastnického práva k domu (bytu) nejrozšířenějším právním důvodem bydlení. Právo nájmu bytu je samostatným právním důvodem bydlení, i když je odvozeno od práva vlastníka domu. Nájem bytu je koncipován občanským zákoníkem jako nájem chráněný, což je dáno sociálním aspektem daného nájemního vztahu, jenž slouží k zabezpečení jedné ze základních lidských potřeb, a to potřeby bydlení. Právo bydlení může být přímé (právo vlastníka, spoluvlastníka nemovitosti, nájemce, podnájemníka,oprávněného z věcného břemene) nebo odvozené (právo bydlení členů domácnosti nájemce). Dané rozlišení je velmi důležité zejména z hlediska práv a povinností, které se vztahují k výkonu práva bydlení. Odvozené právo bydlení zaniká spolu se zánikem základního právního titulu. Ve své práci si rozhodně nekladu za cíl zpracovat danou problematiku ze všech možných i nemožných úhlů a pozic, to ostatně ani není vzhledem k vymezenému rozsahu práce, objemnosti předmětné problematiky a omezenému množství osobních zkušeností s danou problematikou možné. Cílem mé práce je spíše zmapování současné právní úpravy změn v subjektech právního vztahu nájmu bytu. Prostředkem k dosažení tohoto cíle pak bude i výklad právních institutů, jichž se změny v subjektech nájemních vztahů bezprostředně dotýkají. V úvodních kapitolách se budu zabývat obecně nájemním vztahem jako takovým a jeho specifičnostem, co se týče nájmu bytu. Následně rozeberu obecnou úpravu změny v subjektech závazkových vztahů, tak jak je upravena v občanském zákoníku. Podstata mé práce se pak nachází v kapitolách pět, šest a sedm. Kapitola pátá obecně pojednává o 6

změně v subjektech právního vztahu nájmu bytu na straně pronajímatele a nájemce. Kapitoly šestou a sedmou jsem pak z důvodu logické členitosti a celkové přehlednosti rozdělila na změny na straně nájemce bytu inter vivos (kapitola šest) a mortis causa (kapitola sedm). Záměrně jsem se v těchto kapitolách zaměřila pouze na změny v subjektech právního vztahu nájmu bytu na straně nájemce, protože se domnívám, že změny na straně pronajímatele nevyvolávají v praxi ani v teorii závažné potíže, avšak o škále možných změn na straně nájemce totéž konstatovat nelze. V kapitole osmé jsem se snažila rozebrat registrované partnerství z pohledu nájmu bytu. A konečně kapitola devátá pojednává již jen velmi stručně o změnách v subjektech v souvislosti s dalšími možnými případy, ve kterých jde o nájemní vztah. Ke změně v subjektech právního vztahu nájmu bytu dochází na základě celé řady právních skutečností, jimž se budu v této práci podrobněji věnovat. Na základě těchto právních skutečností může dojít i k určité transformaci nájemního vztahu v závislosti na tom, jak se mění počet jeho subjektů. Může třeba dojít k přeměně stávajícího právního vztahu nájmu bytu, který svědčí jednomu nájemci, na právo společného nájmu bytu či na právo společného nájmu bytu manžely. Nebo naopak ke změně práva společného nájmu bytu na individuální nájem bytu. V souvislosti s tím se do určité míry mění i rozsah práv a povinností spadajících pod daný nájemní vztah, a to kupříkladu v souvislosti se změnou (rozšíření, zúžení) počtu nájemců. A právě výše uvedené změny budou hlavním předmětem této práce. Pří zpracovávání své práce jsem vycházela zejména ze zákonné úpravy, dostupných článků, právních publikací a judikatury. Také jsem se pokusila, vedena snahou po určitém praktickém přínosu tohoto díla, o prezentaci svého právního názoru k určitým otázkám, které souvisejí s danou problematikou. Výchozí právní předpis, jehož jsem při své práci používala, je zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Závěrem je nutno uvést, že tato diplomová práce je zpracována na základě právního stavu platného a účinného k 16. 3. 2007.

7

Kapitola 1. Nájemní vztah 1. 1 Obecně k nájemnímu vztahu Občanskoprávní vztahy, včetně vztahů nájemních patří do oblasti práva soukromého. Jeho základním znakem je rovnost účastníků těchto vztahů a jejich značná smluvní volnost. Rovné postavení účastníků těchto vztahů se projevuje na straně jedné tím, že žádný z účastníků nemůže jinému účastníkovi jednostranně ukládat povinnosti, ani na něj převádět práva a na druhé straně tím, že v případě sporu vzniklého z občanskoprávního vztahu není žádný z účastníků oprávněn rozhodovat o právech a povinnostech vznikajících z tohoto vztahu. Tento úkol přísluší pouze státním orgánům, a to hlavně nezávislým soudům.1 Nájem lze obecně charakterizovat jako „právní vztah soukromoprávního charakteru, který je založen na základu nájemní smlouvy“2. Výslovnou definici nájemního vztahu v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ či občanský zákoník), nenajdeme. Jestliže však máme definovat nájemní vztah, můžeme použít definici nájemní smlouvy, která je obsažena v § 663 občanského zákoníku. § 663 OZ stanoví, že nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral užitky. Jinými slovy se jedná o právní vztah, ve kterém jedna osoba (pronajímatel) přenechává jiné osobě (nájemci) za úplatu (nájemné) do dočasného užívání nebo braní užitků individuálně určenou věc. Ze zákonného vymezení nájemní smlouvy tedy vyplývá, že k pojmovým znakům nájemního vztahu patří:3 1. přenechání užívání, resp. i braní užitků -

cílem a smyslem nájemní smlouvy je přenechat určitou věc nájemci pouze k užívání nebo i k braní užitků z najaté věci

2. určitá věc -

předmětem nájemní smlouvy je věc, jenž je jednak způsobilá být předmětem občanskoprávních vztahů (§ 118 OZ), a jednak způsobilá vzhledem ke své povaze k užívání, resp. braní užitků, může se jednat o věc movitou nebo nemovitou, věc jako celek nebo jen její část, důležité je, aby byla individuálně určená, neboť po skončení nájmu má nájemce povinnost vrátit tutéž věc

-

3. dočasnost

1

Schödelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. Praha : C. H. Beck, 2000, s. 1. Bulisová, J. Ottova všeobecná encyklopedie ve dvou svazcích. M – Ž. Praha : OTTOVO nakladatelství, 2003, s. 106. 3 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 279. 2

8

-

nájemní vztah je vztahem dočasným, což ale nevylučuje sjednat nájemní vztah bez určení doby užívání, tedy na dobu neurčitou

4. úplatnost -

úplatnost nájemního vztahu se projevuje povinností nájemce platit za přenechání věci nájemné, jehož výše závisí zpravidla na dohodě stran, v některých případech nájmů je však situace složitější, např. u nájmu bytů, kde je smluvní volnost omezena cenovými předpisy

Subjekty nájmu jsou na jedné straně pronajímatel a na druhé straně nájemce. Pronajímatel je oprávněn s věcí (předmětem nájmu) disponovat na rozdíl od dalších vlastnických oprávnění věc užívat, držet a brát z ní užitky. Z uvedeného vyplývá, že pronajímatelem může být vlastník věci, není to však pravidlem, v některých případech stanovených buď zákonem, nebo upravených smlouvou, může být pronajímatelem i osoba od vlastníka odlišná. Například vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky podle zákona o vlastnictví bytů4 nebude mít v případě existence právnické osoby právo vlastním jménem disponovat společnými částmi domu, namísto něj tak bude podle činit právnická osoba určená ke správě domu. Pronajímatelem se může stát osoba odlišná od vlastníka i na základě smlouvy. V takovémto případě je dispoziční právo vlastníka stát se pronajímatelem věci dobrovolně postoupeno smlouvou na jiný subjekt. Tady se může jednat třeba o tzv. inominátní, nepojmenované smlouvy podle § 51 OZ, u kterých nic nebrání tomu, aby nositel práva, odlišný od vlastníka věci, přenechal věc do pronájmu jiné osobě, typicky např. smlouva leasingová. Nájemcem se může stát zásadně kdokoliv. Okruh subjektů nájemce však může být omezen u bytových družstev jejich stanovami a to podle § 685 odst. 2 OZ. Co se týče plurality subjektů, zákon v zásadě umožňuje, aby na obou stranách nájemního vztahu vystupovalo více subjektů, a to jak na straně nájemce, tak na straně pronajímatele. U pronajímatele jde zejména o mnohost (pluralitu) subjektů ve formě podílového spoluvlastnictví, společného jmění manželů a konečně spoluvlastnictví společných částí domu vlastníky jednotek.5 U nájemce se jedná o pluralitu ve formě např. společného nájmu bytu. 1. 2 Vznik nájemního vztahu Nájemní vztah vzniká nejčastěji uzavřením nájemní smlouvy, nejsou však vyloučeny ani jiné způsoby vzniku např. ze zákona, a to tehdy, nastane-li zákonem stanovená skutečnost. Jako příklad uvádím nájem bytu a s ním související § 704 OZ – 4

Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují se některé zákony, ve znění pozdějších předpisů. 5 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1172 – 1176.

9

uzavřením manželství vzniká manželům společný nájem bytu, pokud se stal nájemcem bytu jeden z manželů ještě před uzavřením manželství nebo § 706 OZ týkající se smrti nájemce či § 708 OZ týkající se trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem. Uzavření nájemní smlouvy je v zásadě v dispozici subjektů vztahu, mluvíme o tzv. smluvní volnosti. Formu nájemní smlouvy zákon nestanoví, z čehož vyplývá, že nájemní smlouva nemusí být jen písemná, ale může být také ústní či konkludentní. Písemná forma je však stanovena u nájmu bytu, nebytového prostoru a u nájemních smluv upravených obchodním zákoníkem.6 Základní právní skutečností působící vznik nájemního vztahu je tedy nájemní smlouva, jež je dvoustranným právním úkonem, tzn. že musí být v souladu s ustanovením OZ o náležitostech právních úkonů - § 34 a n. OZ, musí tak splňovat náležitosti subjektu,vůle, projevu, poměru vůle a projevu a také předmětu. •

Způsobilost subjektu činit právní úkony je dána jeho způsobilostí k právům a povinnostem a také způsobilostí k právním úkonům (§38 OZ). Pronajímatelem může být i nezletilá osoba, ale vzhledem k absenci způsobilostí k právním úkonům (ta vzniká v plném rozsahu zletilostí, která se nabývá dovršením osmnácti let nebo uzavřením manželství) jedná za nezletilého jeho zákonný zástupce.

•

Vůle činit právní úkon musí být skutečná, svobodná, vážná a prostá omylu.

•

Projev vůle vedoucí k učinění právního úkonu musí být srozumitelný, určitý a případně splňovat stanovenou formu.

•

Nesmí existovat rozpor mezi vůlí a projevem vůle.

•

Předmět právního úkonu musí být možný a dovolený. Dále je nutno podotknout, že projev vůle pronajímatele a nájemce musí směřovat k

vyvolání právních následků, které s tímto projevem vůle zákon spojuje tj. uzavření nájemní smlouvy (§34 OZ). Projev vůle musí být učiněn vážně, svobodně, určitě, srozumitelně (§ 37 odst. 1 OZ). Dále, jak uvádí § 39 OZ, nesmí svým obsahem nebo účelem odporovat zákonu nebo jej obcházet anebo se příčit dobrým mravům. Další obecná ustanovení, jež musí nájemní smlouva respektovat, jsou ustanovení týkající se smluv, která nalezneme v § 43 a n. OZ. Tato ustanoveni podrobně upravují smlouvy, přijetí návrhu, okamžik uzavření smlouvy atd. Obecnou úpravu nájemní smlouvy najdeme v § 663 a n. OZ. Nájemní smlouva je uzavřena, jakmile se smluvní strany dohodnou na jejím obsahu. Náležitosti obsahu smlouvy nejsou při obecné úpravě nájemní smlouvy vymezeny. Z tohoto lze dovozovat, že 6

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1178.

10

jejich vymezení záleží na dohodě smluvních stran. Vznik nájmu nájemní smlouvou však nezbytně vyžaduje dohodu o předmětu nájmu a o nájemném. V některých případech jsou stanoveny obligatorní náležitosti nájemní smlouvy viz. nájem bytu, nájem nebytových prostor.7 1. 3 Druhy nájmů Občanský zákoník upravuje tyto druhy nájemních vztahů: •

obecná ustanovení o nájmu (§ 663 až 684 OZ) – v případě nemovitostí se použijí na všechny ty, jenž nemají charakter bytu, obytné místnosti nebo nebytového prostoru

•

nájem bytu (§ 685 až 716 OZ)

•

podnájem bytu/části bytu (§ 719 OZ)

•

nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení (§ 717 až 718 OZ)

•

nájem a podnájem nebytových prostor (§ 720 OZ ve spojení se zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů)

•

podnikatelský nájem věcí movitých (§ 721 až 723 OZ) Vztah obecných ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě (§ 663 až 684

OZ) a všech ostatních nájemních vztahů upravených občanským zákoníkem a zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů je takový, že pokud některou otázku neřeší speciálně zvláštní úprava nájemních vztahů, pak se použije ustanovení upravené v obecných ustanoveních o nájmu. Ustanovení § 663 až 684 OZ o nájemní smlouvě mají tedy povahu lex generalis, a použijí se tehdy, nestanoví-li zvláštní úprava některých nájemních vztahů jinak.8 1. 4 Nájemné Nájemní smlouva je smlouvou úplatnou. Dohoda o nájemném by tedy měla být součástí smlouvy. Občanský zákoník ve svém § 671 stanoví, že nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. Z uvedeného ustanovení tak vyplývá, že určení výše nájemného je věcí dohody stran. Prodlení s placením nájemného má za následek povinnost zaplatit poplatek z prodlení a neplacení nájemného může být důvodem vzniku práva pronajímatele od

7

Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné 2. 4. vydání. Praha : nakladatelství ASPI, 2005, s. 242. 8 Bradáč, A., Fiala, J. a kol. Rádce majitele nemovitostí. 2. vydání. Praha : Linde Praha, 2006, s. 165.

11

smlouvy odstoupit nebo dát nájemci výpověď. Občanský zákoník obsahuje k zajištění nájemného zvláštní institut zástavního práva k movitým věcem. 1. 5 Obsah nájemního vztahu Obsah nájmu je určen řadou ustanovení občanského zákoníku, případně dalších právních předpisů (zejména zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů) a samotnou nájemní smlouvou. Obsah nájmu tvoří vzájemné povinnosti nájemce a pronajímatele, jež jsou podrobně upraveny v hlavě sedmé, části osmé OZ. Obsah nájmu je možno změnit, a to jak smlouvou, tak v důsledku jiné právní skutečnosti. Nájemní vztah je tzv. vztahem synallagmatickým, to znamená, že některá práva a povinnosti nájemce vyplývají z práv a povinností pronajímatele, protože práva a povinnosti obou subjektů si navzájem korespondují, tj. právu jednoho subjektu odpovídá povinnost druhého subjektu a naopak. Mezi základní práva a povinnosti pronajímatele patří především povinnost odevzdat předmět nájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému nebo obvyklému způsobu užívání, v tomto stavu jej udržovat a zdržet se zásahů do řádného užívání pronajaté věci nájemcem. Mezi práva pronajímatele patří např. právo kontroly, zda je věc nájemcem užívána řádným způsobem, právo odstoupit od nájemní smlouvy při vážných závadách v užívání. Dále má pronajímatel právo na řádné a včasné placení nájemného a s tím související zákonné zástavní právo k movitým věcem a také zadržovací právo k movitým věcem a jiné. K právům a povinnostem nájemce patří zejména právo na řádné odevzdání věci, její řádné a nerušené užívání, případně i braní užitků, bylo-li sjednáno. Nájemce je povinen platit řádně a včas nájemné a za určitých zákonem vymezených podmínek mu vzniká právo na slevu z nájemného, případně není povinen nájemné platit.9 Další práva a povinnosti pronajímatele a nájemce viz. příslušná ustanovení hlavy sedmé, části osmé OZ. Některá z práv a povinností nájemce a pronajímatele v obecných ustanoveních OZ o nájmu mají dispozitivní povahu, tzn., že uvedená práva a povinnosti mohou být odlišně smluvně upravena. Patří sem např. §§ 665, 666, 667 atd.

Další práva a povinnosti

pronajímatele a nájemce viz. příslušná ustanovení hlavy sedmé, části osmé OZ. 1. 6 Zánik nájemního vztahu Nájemní vztah nemůže skončit jakýmkoliv způsobem. Teorie10 rozlišuje mezi tzv. obecnými způsoby zániku závazků kam patří např. dohoda stran (§ 572 OZ), splynutí (§ 584 9

Fiala, J., Hurdík, J., Jeřábková, L., Ronovská, K. Občanské právo hmotné. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2004, s. 66. 10 Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 285.

12

OZ), splnění rozvazovací podmínky (§ 36 OZ) atd., a tzv. speciálními způsoby zániku nájemního vztahu (§ 663 až 684 OZ). Způsoby zániku nájemního vztahu upravují obecná ustanovení o nájmu v občanském zákoníku v § 676 a n., tato ustanovení se však uplatní jen tehdy, není-li u jednotlivých druhů nájmů úprava odlišná. Mezi jednotlivé způsoby zániku nájemního vztahu patří: •

v případě nájmu sjednaného na dobu určitou nájemní vztah končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán

•

v případě nájmu sjednaného na dobu neurčitou může nájemní vztah skončit výpovědí

•

odstoupení od nájemní smlouvy

•

zničení pronajaté věci

•

smrt některého ze subjektů nájemního vztahu, a to jen za určitých podmínek, neboť smrt některého ze subjektů nemá zásadně sama o sobě právní následky, tj. nepůsobí zánik nájemního vztahu, protože v něm nejde o práva či povinnosti vázané pouze na určitou osobu. Strany však mohou tuto skutečnost učinit právně významnou, pokud ji zahrnou do nájemní smlouvy např. jako rozvazovací podmínku či důvod k odstoupení.11 Výjimkou je smrt nájemce nebo opuštění společné domácnosti. Smrt nájemce je absolutní způsob zániku nájmu, pokud ovšem nájem nepřechází podle zákonných důvodů na někoho jiného. Pro zemřelého však jde o zánik nájmu a v nájmu ze zákona pokračuje někdo jiný.12 Vedle obecných ustanovení o nájemním vztahu a důvodech jeho skončení obsahuje

občanský zákoník také zvláštní ustanovení o nájmu bytu viz. níže.

11

Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 288. 12 Křeček, S. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2. vydání. Praha : Linde Praha, 2002, s. 254.

13

Kapitola 2. Systematika nájmu Nájemní právní vztah je upraven v části osmé, hlavě sedmé občanského zákoníku, v ustanoveních §§ 663 až 723 a to jednak v podobě obecné, jednak v podobě zvláštních druhů nájemních smluv. Jelikož nájemní vztahy patří mezi závazkové právní vztahy, je nutno při aplikaci dotčených ustanovení brát zřetel rovněž na obecná ustanovení závazkového práva obsažená v části osmé, hlavě první OZ. Obecná ustanovení o nájmu obsažená v §§ 663 až 684 OZ, mají povahu lex generalis, a použijí se tehdy, nestanoví-li zvláštní úprava jednotlivých nájmů (§ 685 - 723 OZ) něco jiného. Občanský zákoník obsahuje zvláštní a komplexní úpravu nájmu bytu v §§ 685 až 716. Tato úprava se projevuje převážně kogentním charakterem norem týkajících se nájmu bytu a hlavně tím, že důvodem samostatné právní úpravy je specifická povaha nájmu bytu jakožto nájmu chráněného v rámci obecné úpravy nájemní smlouvy. I přesto, že úprava nájmu bytu je úpravou komplexní, není vyloučena případná aplikace obecných ustanovení o nájemní smlouvě. Jako příklad může posloužit ustanovení § 679 odst. 3 OZ, které nevylučuje, aby pronajímatel odstoupil od smlouvy o nájmu bytu podle tohoto obecného ustanovení. V rámci úpravy nájmu bytu je třeba ještě rozlišovat mezi byty družstevními a nedružstevními a to zejména v těch aspektech, kterých se dotýká moje práce – změny subjektů, viz dále. Úprava týkající se nájmu obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení obsažená v §§ 717 a 718, podnikatelského nájmu movitých věcí (§§ 721 až 723) a nájmu a podnájmu nebytových prostor (§720) je úpravou rovněž zvláštní, avšak nikoliv již komplexní. V případě nájmu a podnájmu nebytových prostor občanský zákoník dokonce pouze jen odkazuje na zvláštní úpravu této problematiky obsaženou v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon již lze pokládat za relativně komplexní. Nájemní smlouva je jako smluvní typ upravena pouze v občanském zákoníku, použije se proto i pro závazkové vztahy osob, na něž se jinak vztahuje zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ObchZ či obchodní zákoník). Proto se nájemní smlouvy mezi subjekty uvedenými v § 261 odst. 1 a 2 ObchZ řídí ve smyslu § 261 odst. 6 ObchZ ustanoveními občanského zákoníku, jedná se o tzv. kombinované obchody.13 Výjimku představuje smlouva o koupi najaté věci, tzv. leasing (§ 489 a n. ObchZ) a smlouva o nájmu dopravního prostředku (§ 630 a n. ObchZ). Obecná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě se zásadně použijí i pro nájem 13

Viz zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

14

pozemku, nestanoví-li zvláštní právní předpis jinak (srov. zák. č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů).14 Ještě je dle mého názoru nutno podotknout, že občanský zákoník uvozuje sice danou problematiku v hlavě sedmé, části osmé nadpisem „Nájemní smlouva“, to ale rozhodně neznamená, že by se úprava zde obsažená vztahovala pouze na ty nájemní vztahy, jež byly založeny nájemní smlouvou, neboť nájemní smlouva není jediným, nýbrž pouze jedním (byť nejčastějším) z instrumentů, na základě kterých může ke vzniku nájmu dojít. Viz výše v části nazvané Vznik nájemního vztahu, v odstavci prvém.

14

Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 279.

15

Kapitola 3. Nájem bytu 3. 1 Obecně k nájmu bytu Nájem bytu patří ke specifickým případům nájmu, o nichž má občanský zákoník zvláštní úpravu (srov. § 685 a n. OZ). Vzhledem k tomu lze obecná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě (§ 663 a n. OZ) použít jen tehdy, není-li pro nájem bytu stanovena úprava zvláštní. Na rozdíl od obecného institutu nájmu je nájem bytu koncipován jako nájem chráněný (§ 685 odst. 3 OZ), což je dáno výraznými sociálními aspekty tohoto vztahu, neboť slouží k zabezpečení jedné ze základních lidských potřeb – potřeby bydlení. To, že nájem bytu je koncipován jako nájem chráněný, se projevuje především v existenci zvláštních ustanovení o nájmu bytu v §§ 685 a n. OZ. Dalšími důsledky jsou nerovné postavení subjektů nájemního vztahu, které se projevuje především tím, že pronajímatel může nájem bytu vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů a také převážně kogentní charakter jednotlivých norem upravujících nájem bytu a regulace nájemného z bytu. Nájem bytu patří k nejrozšířenějším právním důvodům bydlení. Dalšími právními důvody bydlení mohou být např. vlastnické právo k bytu, věcné břemeno umožňující užívání bytu, podnájemní smlouva, postavení příslušníka domácnosti vlastníka nebo nájemce atd. Pod pojmem nájem bytu je nutno si představit skupinu vztahů, kterou tvoří nájem bytů nedružstevních, nájem bytu družstevních, nájem bytů služebních, nájem bytů zvláštního určení, nájem v domech zvláštního určení. K pramenům právní úpravy nájmu bytu patří především ustanovení § 685 a n. OZ, popřípadě obecná ustanovení o nájemní smlouvě v § 663 a n. OZ. Významná jsou také ustanovení části prvé OZ např. o výkonu a ochraně subjektivních práv, o subjektech občanskoprávních vztahů, o právních úkonech, o zastoupení atd. Vedle OZ, je třeba zmínit i jiné právní předpisy např. zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OSŘ), jenž je významný z hlediska ochrany práv vyplývajících z nájemních vztahů v občanském soudním řízení. Nájem bytů služebních, bytů zvláštního určení, bytů v domech zvláštního určení je, kromě právní úpravy obsažené v OZ, upraven i zákonem ČNR č. 102/1992 Sb., o úpravě některých otázek souvisejících s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen z. č. 102/1992 Sb.). Pokud jde o byty družstevní, je u nich významná úprava obsažená v obchodním zákoníku v § 221 až § 260, neboť tyto upravují

16

vztahy v družstvu a na jejich základě jsou pak vydávány stanovy jednotlivých bytových družstev. Právní úprava družstevních bytů tak vychází i ze stanov bytových družstev.15 Z § 685 OZ vyplývá nepřímá definice nájmu bytu, a to že nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání… Pojmovými znaky nájmu bytu tedy jsou:16 1. přenechání do užívání 2. byt (§ 118 odst. 2 – Předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory) 3. dočasnost – nájem bytu lze sjednat nejen na dobu určitou, ale i bez určení doby nájmu 4. úplatnost Subjekty nájmu jsou pronajímatel a nájemce. Pronajímatelem na rozdíl od nájemce může být jak osoba fyzická, tak i právnická. Pronajímatelem je zásadně vlastník domu, bytu, s výjimkou uvedenou výše, v části nazvané Obecně k nájemnímu vztahu – subjekty nájmu. To, že nájemcem bytu může být pouze osoba fyzická, není zakotveno v žádném ustanovení občanského zákoníku. Lze tak dovozovat například ze skutečnosti, že nájem bytu je koncipován jako nájem chráněný, a to ve prospěch nájemce bytu. Tato vyšší míra ochrany je odůvodněna především zajištěním, uspokojením potřeby bydlení, jež je vlastní pouze fyzickým osobám. Nemyslím si však, že by právnická osoba nemohla vystupovat jako nájemce, ale podle mého názoru, je to s ohledem na výše uvedené možné jen u obecného nájemního vztahu (§ 663 – 684 OZ), nikoliv u nájmu bytu. Vymezení pojmu „právnická osoba“ stejně jako otázka její způsobilosti být subjektem občanskoprávních vztahů nalezneme v ustanovení § 18 a n. občanského zákoníku. Jako pronajímatelé mohou právnické osoby vystupovat např. v případě družstva, obchodní společnosti, zřízené podle obchodního zákoníku. Pronajímatelem může být také stát či obec. Co se týče způsobilosti fyzických osob být účastníkem občanskoprávních vztahů, tu upravuje občanský zákoník v ustanovení § 7 a n. OZ. Z nich vyplývá, že způsobilost fyzické osoby mít práva a povinnosti vzniká narozením, kdežto způsobilost vlastními právními úkony nabývat práva a povinnosti vzniká v plném rozsahu až dosažením zletilosti. Zletilosti dosáhne fyzická osoba dovršením osmnácti let věku, dříve jen uzavřením manželství. Z uvedeného plyne, že nezletilý může vystupovat jak na straně 15

Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 97. Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 289.

16

17

nájemce (např. přejde-li na něj nájem bytu z důvodu uvedeného v § 706 odst. 1, 2 OZ), tak na straně pronajímatele (jestliže na něj např. přejde vlastnictví k bytu z důvodu dědění). Důležité ale je, že v době nezletilosti fyzické osoby za ni musí jednat její zákonný zástupce (§ 26 a n. OZ). Není rozhodné, z hlediska platné právní úpravy, zda se jedná o byt (dům) ve vlastnictví fyzické nebo právnické osoby. S určitými odlišnostmi se však můžeme setkat u bytů družstevních – nepřicházejí u něj např. v úvahu tradiční způsoby zániku nájemního vztahu, jež jsou typické pro závazkové právní vztahy. Těmi mohou být výpověď, odstoupení od smlouvy apod. Základním pojmem, který je třeba vymezit, je byt. Bohužel v našem právním řádu neexistuje obecně závazná definice pojmu byt. Ani samotný občanský zákoník žádnou definici tohoto pojmu nenabízí, to ale neznamená, že by byt právní řád vůbec nedefinoval. Definici bytu můžeme nalézt např. v § 2 písm.b) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, kde je byt definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Tato definice se však uplatní jen v rámci tohoto zákona.17 Dříve byla charakteristika bytu uvedena i v bytovém zákoně (dnes již zrušený zákon č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty), dnes se s ní setkáme jen ve stavebnětechnických předpisech. Bytem se tedy rozumí „soubor místností a prostor pod společným uzavřením, který svým stavebně-technickým i funkčním uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení“18. Rozhodný je přitom kolaudační stav, tj. rozhodnutí stavebního úřadu o užívání. Rozhodne-li stavební úřad tak, že určitá místnost nebo soubor místností jsou nebytovými prostory, nelze k takto vymezenému předmětu beze změny užívání platně uzavřít nájemní smlouvu k bytu.19 Pojmem byt se zabývá i soudní judikatura, ta definovala pojem byt takto: „Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 OZ je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu.“20 Na základě výše uvedené definice pojmu byt provedené judikaturou nemůže být bytem nebytový prostor, nemovitost či část nemovitosti určená k rekreaci (chata, chalupa), neboť bytem může být jen nemovitost či její část, která je určena k trvalému bydlení.

17

Rubeš, P. Byty fakticky nebo formálně? Právní rozhledy, 2003, č. 11. s. 566. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1195. 19 Tamtéž. 20 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1010/97. 18

18

3. 2 Vznik nájmu bytu Právní vztah nájmu bytu vzniká pouze z důvodů uvedených v zákoně. Za základní důvod vzniku je považována nájemní smlouva. Dále může nájem bytu vzniknout též na základě zákona, nastane-li právní skutečnost, s níž zákon vznik nájmu bytu spojuje. Takovými právními skutečnostmi jsou uzavření manželství s nájemcem bytu (§ 704 OZ), smrt nájemce bytu (§ 706 a 707 OZ), trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem bytu (§ 708 OZ). Zvláštním případem vzniku nájmu bytu je pak dohoda o společném nájmu bytu podle § 700 odst. 2 OZ. Pokud jde o nájemní smlouvu k bytu, stanoví občanský zákoník v ustanoveních §§ 685, 686 tzv. zvláštní náležitosti, podle kterých musí nájemní smlouva obsahovat: •

označení bytu

•

označení příslušenství bytu

•

rozsah užívání bytu a příslušenství

•

způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši

Výše uvedené náležitosti můžeme označit za obligatorní a jejich nedostatek působí absolutní neplatnost nájemní smlouvy podle § 39 OZ. Nájemní smlouva musí mít obligatorně písemnou formu, její nedodržení by znamenalo absolutní neplatnost nájemní smlouvy k bytu. Zvláštní podmínky jsou stanoveny pro uzavření nájemní smlouvy pro družstevní byty, služební byty, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení: -

nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu lze uzavřít pouze za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva (§ 685 odst.2 OZ)

-

podmínky pro uzavírání nájemních smluv o nájmu služebních bytů jsou stanoveny v z. č. 102/1992 Sb. - smlouvu lze uzavřít, jestliže se nájemce zavázal zajišťovat zákonem stanovené práce, na které je nájem vázán

-

byty zvláštního určení – podmínky stanoveny v z. č. 102/1992 Sb. - nájemní smlouvu je možné uzavřít jen na základě písemného doporučení zřizovatele, pokud si toto vyhradil ; pokud je zřizovatelem stát nebo na zařízení přispěl, je nutné doporučení obecního úřadu s rozšířenou působností, který si vyžádá také vyjádření krajského úřadu

-

byty v domech zvláštního určení – podmínky stanoveny v z. č. 102/1992 Sb. nájemní smlouvu je možné uzavřít jen na základě písemného doporučení zřizovatele, pokud si toto vyhradil ; je-li zřizovatelem stát nebo na zařízení přispěl, je nutné doporučení obecního úřadu s rozšířenou působností 19

3. 3 Nájemné Dohoda o nájemném a úhradě za plnění spojená s užíváním bytu je jednou z podstatných náležitostí nájemní smlouvy. Smluvní volnost nájemce a pronajímatele je v tomto směru omezená, neboť tito musí respektovat cenovou regulaci – cenové předpisy. V minulém roce byl přijat a od 31. 3. 2006 nabyl také účinnosti zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, který přináší do bytového práva zásadní změny mj. i v oblasti způsobu výpočtu nájemného. Pokud jde tedy o výpočet a stanovení nájemného, tento zákon umožňuje pronajímateli od 1. 1. 2007 za zákonem stanovených podmínek jednostranně zvyšovat nájemné a ponechává Ministerstvu pro místní rozvoj významné kompetence při stanovení základních parametrů nezbytných pro výpočet nájemného v jednotlivých letech.21 Do 1. 1. 2007 bylo zvyšování nájemného možné pouze na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem, popřípadě na základě rozhodnutí soudu. Na základě zákona č. 107/2006 Sb. je možné nájemné zvyšovat za použití mechanismu v zákoně obsaženém (zvýšení nájemného dohodou pronajímatele a nájemce je samozřejmě nadále možné, stejně tak i rozhodnutí soudu v případě neshody). Nájemné je tak možné jednostranně zvýšit od 1. 1. 2007 a vždy k dalšímu 1. 1. následujícího roku, zvýšení nesmí přesáhnout maximální hodnotu, jejíž způsob výpočtu zákon upravuje – tato hodnota je závislá na umístění bytu, podrobnější místní vymezení provádí Ministerstvo pro místní rozvoj formou sdělení ve Sbírce zákonů ČR. Nájemce je oprávněn ve lhůtě tří kalendářních měsíců od doručení oznámení o zvýšení nájemného podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného.22 Nájemní smlouva může obsahovat buď přímo dohodu o konkrétní výši nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, nebo způsob jejich výpočtu. Spolu s tím lze dohodnout i splatnost těchto plateb. 3. 4 Obsah nájmu bytu Obsah je tvořen vzájemnými právy a povinnostmi subjektů tohoto vztahu. Vzájemná práva a povinnosti jsou upravena jednak ustanoveními občanského zákoníku, jednak nájemní smlouvou a v případě družstevních bytů také stanovami družstva. Pokud se tedy jedná o práva a povinnosti pronajímatele a nájemce u nájmu bytu, potom platí vše, co jsem uvedla výše o obecných právech a povinnostech pronajímatele a nájemce. Zákon dále blíže upravuje některá práva a povinnosti ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu viz. § 685 a n. OZ. Jen namátkou pro představu uvedu některá z nich: 21

Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha : Linde Praha , 2006, s. 7. Vaško, Jaroslav. Nájem a nájemné [citováno 30. března 2007]. Dostupný z: http://zakony.idnes.cz/najema-najemne-01m-/pravobydleni.asp?c=A060810_000000_pravobydleni_12471.

22

20

•

Mezi práva a povinnosti pronajímatele patří povinnost předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, oprávnění pronajímatele provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce po předchozím oznámení termínu oprav, výjimkou jsou tzv. závady havarijního charakteru, zde má nájemce povinnost zpřístupnit byt v nejbližší možné době.

•

Mezi práva a povinnosti nájemce patří právo byt užívat, právo užívat společné prostory domu a společná zařízení, právo požívat plnění, jejichž poskytování je s nájmem spojeno, povinnost řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu, povinnost umožnit pronajímateli přístup do bytu za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádným způsobem, povinnost odstranit závady a poškození, které v domě způsobil sám nebo ti, kdo s ním bydlí, povinnost odevzdat byt pronajímateli nebo jím pověřené osobě při skončení nájmu… 3. 5 Zánik nájmu bytu Zanikne-li nájem bytu, znamená to, že zanikají jemu vlastní práva a povinnosti a

napříště je již nelze vykonávat. Ustanovení občanského zákoníku o skončení nájmu bytu (§ 710 a n. OZ) jsou ustanoveními kogentními, tzn., že si účastníci nájemní smlouvy nemohou dohodnout nic jiného. Nemohou některý z důvodů ukončení nájmu vyloučit, ani si nemohou stanovit důvody odlišné od právní úpravy. Jednotlivé důvody zániku nájmu lze rozdělit do dvou skupin. Rozlišujeme tzv. zánik relativní a zánik absolutní. Zánik absolutní znamená, že dochází nejen k zániku práva užívat byt určitého nájemce, ale i k zániku právního vztahu nájmu bytu. Právo užívat nepřechází na jiný subjekt. K absolutnímu zániku dochází na základě rozličných právních skutečností. Nejde jenom o ty, které jsou vyjmenovány v ustanovení § 710 OZ, podle něhož nájem bytu zaniká písemnou dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem, písemnou výpovědí nebo uplynutím doby, byl-li nájem bytu sjednán na dobu určitou plus, nově také byl-li nájem sjednán na dobu výkonu práce pro pronajímatele, skončí posledním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž nájemce přestal bez vážného důvodu na své straně vykonávat práce pro pronajímatele, ale nájem bytu může skončit kupříkladu i: -

smrtí nájemce, nedošlo-li k přechodu nájmu bytu podle § 706 OZ

-

zničením pronajaté věci – tedy zkázou bytu nebo domu ve smyslu § 680 odst. 1 OZ

21

-

u družstevních bytů nájem zanikne, zaniklo-li členství nájemce tohoto bytu v bytovém družstvu podle § 714 atd.23

Zánik relativní znamená, že nájemní vztah jako takový nezaniká (k zániku nájemního vztahu dochází pouze ve vztahu k určitému subjektu), ale dochází pouze ke změně v subjektech nájmu bytu. K relativnímu zániku dochází na základě ustanovení §§ 706 až 708 OZ smrtí nájemce bytu a trvalým opuštěním společné domácnosti nájemcem bytu, jestliže existují osoby, na které právo nájmu bytu přechází. V souvislosti s touto problematikou je nutno rozlišovat, zda se jedná o byty družstevní, nedružstevní, o byt ve společném nájmu či nikoliv, a současně se přihlíží ke specifikům bytů služebních, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení. Dále relativní zánik nájmu bytu představuje situace, kdy došlo k přechodu vlastnictví pronajaté věci podle § 680 odst. 2 OZ, v tomto případě však dochází ke změně subjektů na straně pronajímatele. Vedle těchto případů změny subjektů občanský zákoník upravuje i některé další případy, jež jsou obsaženy v §§ 702 odst. 2 OZ, 705 odst. 1 OZ. V těchto případech do nájemního vztahu nevstupují jiné subjekty, ale zužuje se okruh společných nájemců. Pro toho, kdo není napříště určen nájemcem, však soudní rozhodnutí důvod zániku nájmu představuje, pročež se zřetelem k těmto osobám o relativním zániku nájmu uvažovat lze. Za formu relativního zániku práva nájmu bytu lze považovat i splnění dohody o výměně bytu podle § 716 OZ., platí-li, že tímto okamžikem vstupují účastníci dohody ve vztahu k vyměněným bytům do nájemních poměrů původních nájemců.24 Tuto problematiku budu podrobněji probírat v dalších kapitolách své práce, neboť tato tvoří podstatu mého tématu.

23 24

Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 187. Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 189.

22

Kapitola 4. Změny v subjektech závazkových vztahů 4. 1 Obecně k závazkovým vztahům Závazkové právo je ta část občanského práva, která upravuje mezi specifickými subjekty jednotlivé formy společenské směny hodnot, a to hodnot majetkové povahy. Občanskoprávní závazkové vztahy jsou tedy vztahy určené společensko – ekonomicky, což vyplývá z ekonomických zájmů, které jsou realizovány ve společenských vztazích, regulovaných normami závazkového práva. Ekonomickým zájmem jednotlivých subjektů je v tom nejobecnějším vyjádření přerozdělit společenský produkt tak, aby sloužil k uspokojení potřeb všech členů společnosti. Závazkové právní vztahy jsou vztahy relativní povahy, což znamená, že vznikají vždy mezi dvěma či více subjekty, jejichž ekonomické zájmy jsou stejného charakteru, ale opačné polarity – zájmem prodávajícího je převést věc na jiného, zájmem kupujícího je převést věc do svého vlastnictví. Závazkové právní vztahy působí inter partes, tedy pouze mezi subjekty daného vztahu. Závazkové právní vztahy jsou ve většině případů tzv. vztahy synallagmatickými, opomeneme-li ne příliš často se vyskytující jednoduchý závazkový vztah, kdy věřiteli náleží pouze pohledávka a dlužníkovi pouze dluh. Pojem „synallagmatický“ bychom mohli vysvětlit tak, že subjekty závazkových vztahů (věřitel, dlužník) mají vůči sobě vzájemná práva a povinnost, tzn. že právu jednoho subjektu odpovídá povinnost druhého subjektu a naopak. Obě strany jsou jak dlužníkem, tak věřitelem. Na základě výše uvedeného je jednou z možných definic závazkového právního vztahu tato definice: Závazkový právní vztah je „typ občanskoprávního vztahu, který existuje mezi dvěma nebo více účastníky, jejichž významné postavení dává jedné straně (věřiteli) právo žádat od strany druhé určité plnění zpravidla majetkové povahy, zatímco strana druhá (dlužník) je povinna toto plnění poskytnout“25. Závazkový právní vztah je tak výrazem ekonomického vztahu, jimž jsou převáděny mezi jednotlivými subjekty určité hodnoty. Úpravu závazkových právních vztahů nalezneme v části osmé OZ, kde hlava první nejprve upravuje obecná ustanovení o závazcích a dále následuje úprava jednotlivých typů závazkových právních vztahů. 4. 2 Změny závazkových vztahů Vzhledem k tomu, co již bylo uvedeno výše - že závazky jsou společenskoekonomicky determinované vztahy s určujícími především ekonomickými zájmy subjektů, 25

Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 198.

23

je nutné, aby se závazky těmto určujícím zájmům a požadavkům mohly přizpůsobovat i svým právně technickým řešením. Proto je společensky žádoucí umožnit, aby v průběhu jejich trvání jeden či více prvků jejich struktury mohly prodělat určité změny. Ke změně závazků dojde, jestliže za trvání původního závazku nastane určitá právní skutečnost, se kterou zákon spojuje změnu některých jeho prvků, nikoli však zánik celého závazku. Takovou právní skutečností může být dohoda stran, jednostranný právní úkon, úřední rozhodnutí (rozhodnutí soudu či jiných státních orgánů) nebo protiprávní chování subjektu (prodlení).26 Někdy bývá obtížné od sebe odlišit, zda se jedná o změnu závazku, či zda jde již o jeho zánik. Při posouzení, zda jde o změnu či zánik závazku, je rozhodující vůle samotných subjektů, kterou je třeba vyložit s přihlédnutím k ustanovení § 35 OZ, jakož i to, jaké obsahové složky závazku jsou dotčeny. Rozlišení změny a zániku závazku má význam pro samotnou další existenci závazku. Závazkový právní vztah, stejně jako každý jiný právní vztah, má svou určitou vnitřní strukturu, která se vyznačuje jednotou a vnitřní diferencovaností. Podle tradičního teoretického pojetí je právní vztah tvořen triádou prvků, kterými jsou subjekt(y), objekt(y) a obsah.27 Mé téma je zaměřeno na změnu v subjektech, a proto změna týkající se objektu nebo obsahu zůstává mimo moji pozornost. 4. 3 Ke změně v subjektech závazkových vztahů Jelikož se má práce týká především problematiky změny v subjektech právního vztahu nájmu bytu, pojímám tuto část jen velmi stručně a obecně. Občanský zákoník rozlišuje tyto obecné důvody změny v subjektech závazkových vztahů:28 a) postoupení pohledávky – cese (§ 524 až 530 OZ) – Postoupením pohledávky postupuje původní věřitel (cedent) svou pohledávku vůči dlužníkovi třetí osobě (cesionáři) a to na základě určité právní skutečnosti, nejčastěji smlouvy mezi dlužníkem a věřitelem, dochází tak ke změně v osobě věřitele. b) převzetí dluhu – intercese privativní (§ 531 až 532 OZ) – Převzetím dluhu vstupuje do původního závazkového právního vztahu namísto původního dlužníka dlužník nový, který na sebe dluh přebírá, dochází tak ke změně v osobě dlužníka. 26

Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 230. 27 Harvánek, J. a kol. Teorie práva. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2002, s. 192. 28 Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné 2. 4. vydání. Praha : nakladatelství ASPI, 2005, s. 116.

24

c) přistoupení k závazku – intercese kumulativní (§ 533 až 534 OZ) – Při přistoupení k dluhu přistupuje k původnímu dlužníkovi dlužník nový, a to na základě písemné smlouvy s věřitelem, kterou se zavazuje, že splní za dlužníka jeho závazek, u této dohody se nevyžaduje souhlas původního dlužníka. Stává se tak dlužníkem vedle původního dlužníka a oba jsou zavázáni společně a nerozdílně (§ 533 OZ). Jiná je však situace v případě §534 OZ, ten stanoví, že dohodne-li se třetí osoba s dlužníkem, že splní jeho dluh vůči věřiteli, zavazuje se tímto vůči dlužníkovi, a věřitel, který není stranou tohoto závazku, není přímo oprávněn plnění po novém dlužníkovi požadovat. d) poukázka – asignace (§ 535 až 539 OZ) – Poukázkou opravňuje ten, kdo ji vydal (poukazatel) poukazníka, aby přijal plnění od poukázaného, a poukázaného zmocňuje, aby plnil poukazníkovi na účet poukazatelův. Poukázka se tak skládá ze tří základních vztahů vznikajících mezi třemi odlišnými účastníky. Jedná se o složený závazkový právní vztah, jehož cílem je splnění závazku prostřednictvím třetí osoby. e) poukázka na cenné papíry (§ 540 až 543 OZ) – Peněžní ústav může vystavit na třetí osobu nebo na sebe poukázku znějící na plnění cenných papírů, aniž by v ní uvedl důvod závazku. Poukázka může znít na řad – může být převedena rubopisem, tím přechází všechna práva z poukázky na osobu oprávněnou z rubopisu – nebo na jméno, v tomto případě dochází k jejímu převodu cesí podle § 524 a n OZ. Co se týče nájmu bytu, tak se domnívám, že v podstatě každou změnu nastalou v jeho subjektech lze teoreticky považovat za určitou formu cese a intercese, ať už privativní nebo kumulativní. Dále se ale domnívám, že u nájmu bytu je vyloučeno jeho jednostranné postoupení a to především z důvodu ustanovení § 525 odst. 1 věta druhá OZ. Toto ustanovení vylučuje postoupení takových pohledávek, které nemohou být postiženy výkonem rozhodnutí. Problém spočívá v tom, že nájemní vztah postihnout výkonem rozhodnutí nelze. Postihnout lze kupříkladu jednotlivá peněžitá plnění (nájemné) plynoucí z nájemního poměru, ale ne nájemní vztah jako takový. Ke změnám v subjektech nájmu bytu může dojít pouze na základě objektivních právních skutečností předpokládaných zákonem např. smrtí nájemce, která má za následek přechod práva nájmu bytu a dále na základě subjektivních právních skutečností, jež ale důsledně respektují vícestranný konsenz mezi pronajímatelem, nájemcem a třetí osobou, tzn. že je vyloučeno, aby např. nájemce jednostranně postoupil svá práva vyplývajícímu mu z nájemního poměru na třetí osobou bez souhlasu pronajímatele.

25

Kapitola 5. Změny v subjektech právního vztahu nájmu bytu 5. 1 Obecně o změně subjektů nájemního vztahu k bytu V průběhu trvání nájemního vtahu k bytu může dojít v důsledku určitých právních skutečností, jež jsou stanoveny zákonem, ke změně jeho subjektů, při čemž právní vztah nájmu bytu ve svých podstatných atributech i nadále trvá.29 Změna subjektů nájemního vztahu k bytu je možná jak na straně nájemce, tak na straně pronajímatele. 5. 2 Ke změně na straně pronajímatele Ke změně na straně pronajímatele může docházet v souvislosti s prodejem dané nemovitosti (bytu), tedy na základě kupní smlouvy. Při prodeji bytu může vyvstat otázka, zda má tato změna nějaký vliv na trvání nájemního vztahu k bytu. Pro obě smluvní strany je důležité, že kupující vstupuje ze zákona do právního postavení pronajímatele a nájemní vztah pokračuje dál s novým vlastníkem, který nastoupí bez dalšího na místo pronajímatele. Není tedy potřeby uzavírat novou nájemní smlouvu. V této souvislosti je třeba zmínit § 680 odst. 2 OZ, který stanoví, že dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele. Judikatura30 je ustálena v názoru, že toto obecné ustanovení OZ týkající se nájemní smlouvy se uplatní i v rámci nájmu bytu, a to proto, že zvláštní úprava nájemního vztahu použití uvedeného obecného ustanovení nevylučuje. Jedná se o zvláštní případ právního nástupnictví, jehož důsledkem je, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ex lege a to tehdy, nastane-li právní skutečnost, s níž zákon uvedený následek spojuje, tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel tak vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními atributy, kterými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající z nájemní smlouvy.31 Mnou vybraná judikatura k tomuto souhrnně stanoví: „Sama změna v osobě pronajímatele nemá na trvání právního vztahu z nájmu vliv. Jde o přechod pronajímatelových práv a povinností ze zákona, což se týká celého nájemního vztahu. Se změnou v osobě pronajímatele nedochází ke změně dohodnutého místa plnění nájemního vztahu a úhrad za plnění poskytována s užíváním bytu, dotčena není ani výše nájemného a úhrad stanovená v nájemní smlouvě.“ 32

29

Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 176. Srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 9. 2002, sp. zn. 26 Cdo 493/2001. 31 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 176. 32 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1526/2001. 30

26

Dalšími právními důvody, jejichž následkem je změna na straně pronajímatele, jsou např. darovací smlouva, nabytí vlastnického práva k bytu děděním, ale i zákon. Případy, kdy došlo k právnímu nástupnictví na straně pronajímatele přímo ze zákona, jsou například: -

zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí, ve znění pozdějších předpisů, na jehož základě přešly do vlastnictví obcí v zákoně specifikované obytné domy

-

zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby ve znění pozdějších předpisů (privatizace), restituční předpisy (zákon č. 403/1991 Sb., o nápravě některých majetkových křivd, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů), na základě výše uvedených zákonů došlo také ke změně vlastnictví, a tím i k právnímu nástupnictví na straně pronajímatele

Jelikož je nájemní vztah vztahem obsahově velmi složitým, zahrnujícím řádu práv a povinností na obou stranách nájemního vztahu, je logické, že na nového vlastníka bytu (nabyvatele) nemohou přecházet všechna práva a povinnosti původního pronajímatele. Nepřecházejí tak na něj peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele, jež vznikly za trvání původního nájemního vztahu. Takovouto pohledávkou může být např. pohledávka na splatné nájemné. I když samotná změna osoby pronajímatele nemá vliv na existenci stávajícího nájemního vztahu, může se tato skutečnost přesto projevit v postavení jeho subjektů, a to ať už příznivém či nepříznivém. Například v případě, kdy se bytová situace nového vlastníka nemovitosti (nabyvatele – fyzické osoby) odlišuje od bytové situace původního pronajímatele. Takováto skutečnost se pak může ve svém konečném důsledku projevit v uplatnění výpovědního důvodu podle ustanovení § 711a odst 1. písmeno a) OZ, jenž stanoví, že pronajímatel může s přivolením soudu vypovědět nájemci nájem, potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence. Jestliže se však novým vlastníkem nemovitosti (nabyvatelem) stane právnická osoba, může se tato situace naopak projevit v tom, že tato nemůže tento výpovědní důvod uplatnit. Odlišná situace nastane v případě, že dojde ke splynutí práva s povinností pronajímatele a nájemce v jedné osobě ve smyslu § 584 OZ, tj. nabyvatelem pronajatého bytu (domu) se stane dosavadní nájemce bytu, například na základě převodu vlastnického 27

práva k nemovitosti. V této situaci dojde k zániku nájemního práva splynutím.33 Takto zaniklé právo nájmu bytu se neobnoví ani v případě, dojde-li následně k zániku práva nájemce. 5. 3 Ke změně na straně nájemce Ke změně subjektů na straně nájemce dochází na základě celé řady právních skutečností za podmínek stanovených zákonem. Jen namátkou uvedu některé z nich, neboť se jimi budu podrobněji zabývat v dalších částech své práce. Mezi skutečnosti působící změnu subjektů na straně nájemce patří například: •

uzavření dohody o společném nájmu bytu podle § 700 odst. 2 OZ

•

zrušení práva společného nájmu bytu na základě rozhodnutí soudu podle § 702 odst. 2 OZ

•

smrt některého ze společných nájemců bytu, resp. trvalé opuštění společné domácnosti některým z nájemců podle § 707 odst. 3 OZ

•

uzavření manželství nájemcem bytu podle § 704 OZ

•

trvalé opuštění společné domácnosti jedním z manželů, jestliže jim svědčilo právo společného nájmu nedružstevního bytu manžely podle § 708 ve spojení s § 707 odst. 1 OZ

•

trvalé opuštění společné domácnosti jedním z manželů, jestliže jim svědčilo právo společného nájmu družstevního bytu, nikoliv však i společné členství v družstvu, jde-li o manžela, který nabyl členem družstva podle § 707 odst. 1 ve spojení s § 853 OZ

•

smrt jednoho z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu podle § 707 odst. 1 a 2 OZ

•

smrt nájemce bytu, který nebyl ve společném nájmu manželů podle § 706 odst. 1 a odst. 2 OZ

•

rozvod manželství manželů, kterým svědčilo právo společného nájmu družstevního bytu manžely, nikoliv však i společné členství v družstvu podle § 705 odst. 2 vety prvé OZ

•

realizace dohody o výměně bytu podle § 715 OZ

•

dohoda rozvedených manželů nebo rozhodnutí soudu ve smyslu § 705 odst. 1 a § 705 odst. 2 věta druhá OZ

•

trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem bytu, který nebyl ve společném nájmu manželů podle § 708 ve spojení s § 706 odst. 1 OZ

33

Srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 2. 2002, sp. zn. 26 Cdo 1155/99.

28

Na základě těchto právních skutečností může dojít i k určité transformaci nájemního vztahu v závislosti na tom, jak se mění počet jeho subjektů. Může třeba dojít k přeměně stávajícího právního vztahu nájmu bytu, který svědčí jednomu nájemci, na právo společného nájmu bytu či na právo společného nájmu bytu manžely. Nebo naopak ke změně práva společného nájmu bytu na individuální nájem bytu. Může se také do určité míry měnit rozsah práv a povinností spadajících pod daný nájemní vztah například v souvislosti se změnou (rozšíření, zúžení) počtu nájemců. Ke změně subjektů na straně nájemce dochází i s právními následky ve vztahu k pronajímateli. Ten může například svým projevem vůle ovlivnit změnu subjektů v rámci uzavření dohody o společném nájmu bytu podle § 700 odst. 2 OZ, neboť je dané dohody účastníkem. Jeho stanovisko je bráno v úvahu i u realizace dohody o výměně bytu podle § 715 OZ, kdy je jeho souhlas předpokladem platně uzavřené dohody o výměně bytu.34 To, co činí zásadní rozdíl v podmínkách, za kterých dochází ke změně v subjektech právního vztahu nájmu bytu na straně nájemce, je skutečnost, zda je předmětem nájmu byt družstevní nebo nedružstevní. Družstevní byt je pojmem, který zákon výslovně nedefinuje, i když jej užívá. Jedna z možných definic družstevního bytu je: „Družstevní byt je byt, který bytové družstvo pronajímá nebo jiným způsobem dává do užívání svým členům.“35 Obecně je tedy možno družstevním bytem rozumět byt, jenž se nachází v domě ve vlastnictví bytového družstva či ke kterému má bytové družstvo jiné právo (věcné břemeno v případě nástaveb) a který je pronajat členu tohoto bytového družstva, u kterého je nájem bytu právem spojeným s členstvím tohoto člena v bytovém družstvu ve smyslu § 230 obchodního zákoníku. Všechny tyto podmínky musí být přitom splněny současně. Z uvedeného plyne, že družstevní nájem nevzniká v každém bytě ve vlastnictví bytového družstva. V družstevních domech se totiž nacházejí také byty, které nejsou pronajaty členům družstva, ale jiným osobám, nebo sice členům družstva pronajaty jsou, ale právo nájmu není spojeno s členstvím. Přenechá-li bytové družstvo byt do nájmu uvedeným osobám, řídí se takovýto vztah obecnými ustanoveními občanského zákoníku o nájmu bytu. Ve věci nedružstevního bytu platí to, co jsem již uvedla v části nazvané Obecně k nájmu bytu – pojem byt.

34 35

Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 179. Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : CP Books, 2005, s. 104.

29

Kapitola 6. Změny na straně nájemce bytu inter vivos 6. 1 Výměna bytu 6. 1. 1 Pojem výměny bytu Právní rámec dohody o výměně bytu můžeme nalézt v ustanovení § 715 a 716 OZ. Tyto stanoví, že nájemci se mohou dohodnout o výměně bytu se souhlasem pronajímatelů. Má se za to, že pro výměnu bytu stačí, když jeden z vyměňovaných bytů je v nájemním poměru, druhé užívací právo k bytu může být založeno kupříkladu na právu vlastnickém, právu věcného břemene či na jiném oprávnění, které zakládá neodvozené užívání vyměňovaného bytu.36 Tento názor ovšem není jednomyslný. Jiní autoři (např. Schödelbauerová P., Nováková H.) zastávají názor opačný. Podle nich, z dikce obsažené v § 715 OZ vyplývá, že se výměna bytu může týkat pouze nájemců bytů, a ne na jedné straně nájemce bytu a na straně druhé osoby, která byt užívá na základě jiného právního titulu (vlastnictví, věcného břemene apod.). Rovněž je třeba upozornit na to, že v případě, kdy by předmětem dohody o výměně bytu byl převod bytu ve vlastnictví, muselo by se ze strany stávajícího vlastníka jednat o prodej bytu. Z tohoto důvodu nelze takový postup podřadit pod výměnu bytů, jak je myšlena v § 715 OZ, ale jedná se o kombinaci kupní a směnné smlouvy.37 Tento názor lze podpořit i judikaturou.38 Nejvyšší soud zaujal stanovisko, ze kterého vyplývá, že § 715 OZ je svou povahou ustanovení, které nelze analogicky uplatnit pro dohody o výměně bytů uzavírané jinými osobami, než nájemci směňovaných bytů. Rovněž lze uzavřít např. dohody o výměně bytů, které jsou užívány na základě jiném, než na základě nájmu bytu. Tyto však nelze považovat za dohody o výměně bytu podle ustanovení § 715 a 716 OZ, ale lze je klasifikovat jako dohody nepojmenované, tzv. inominátní smlouvy uzavřené na základě § 51 OZ. Při výměně bytu dochází k záměně účastníků nájemních smluv uzavřených ke směňovaným bytům, nové nájemní smlouvy není proto třeba uzavírat. Výjimkou jsou samozřejmě případy, kdy se na konkrétní změně původní nájemní smlouvy nový nájemce a pronajímatel dohodnou. 6. 1. 2 Dohoda o výměně bytu a její subjekty Výměna bytu je založena dohodou o výměně bytů, tedy smlouvou, která může mít i více než dva subjekty. Vzniká souhlasnými projevy účastníků. Občanský zákoník blíže nespecifikuje podstatné náležitosti smlouvy a jejich určení je tedy v kompetenci zúčastněných stran. Dohoda o výměně bytu je dvoustranným či vícestranným právním úkonem, vztahují se tak na ni obecná ustanovení o právních úkonech podle § 34 a n. OZ. 36

Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : CP Books, 2005, s. 76. Schodelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. Praha : C. H. Beck, 2000, s. 77. 38 Blíže usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1999, č. 2 Cdon 291/97. 37

30

Zákon stanoví, že dohoda musí mít písemnou formu, její nedodržení má za následek absolutní neplatnost uzavřené dohody. Má-li právo nájmu k jednomu z vyměňovaných bytů více nájemců, musí takovou dohodu uzavřít všichni nájemci. K platnosti dohody je třeba předchozí písemný souhlas pronajímatele, souhlas je rovněž právním úkonem, a tak musí splňovat obecné náležitosti podle § 34 a n. OZ. Je-li souhlas odepřen, chybí-li z jiných důvodů nebo není-li udělen písemnou formou, je dohoda absolutně neplatná. Obligatorně je tak stanovena písemná forma jak pro souhlas s výměnou bytů, tak i pro vlastní dohodu o výměně bytu. Předmětem dohody o výměně bytu není byt, přestože zákon hovoří o výměně bytu, nýbrž právo jej užívat (právo nájmu). Předmětem dohody nemůže být právo užívat pouze část bytu.39 Subjekty dohody o výměně bytu S ohledem na dikci použitou v ustanovení § 715 odst. 1 věta prvá OZ mohou být subjekty dohody o výměně bytu pouze nájemci bytu. Za pravdu tomuto tvrzení dává také judikatura: „Dohodu o výměně bytu mohou platně uzavřít toliko osoby, jež jsou nájemci směňovaných bytů, nikoliv osoby, jejichž nájemní poměr k bytu již dříve skončil, nebo osoby, které nájemci směňovaného bytu nikdy nebyly.“40 Ustanovení § 715 OZ nelze tedy ani analogicky (s ohledem na § 853 OZ) použít na případy, kdy je byt užíván osobou, jejíž nájemní poměr ke směňovanému bytu již skončil a která byt užívá na základě práva vyplývajícího z ustanovení § 712a OZ, resp. osobou, která nikdy nájemcem směňovaného bytu nebyla. Totéž platí i pro osoby uvedené v § 713 OZ, které užívají byt služební, byt zvláštního určení nebo byt v domě zvláštního určení do doby, než jim bude zajištěna bytová náhrada. Subjekty dohody o výměně bytu nemohou být ani osoby, které své právo v bytě bydlet odvozují od práva nájemce bytu, tj. příslušníci jeho domácnosti. V důsledku jejich slabšího právního titulu bydlení, který je pouze odvozen od práva nájemce, dochází zánikem právního titulu bydlení nájemce k původnímu bytu i k zániku odvozených užívacích práv příslušníků jeho domácnosti. Příslušníci domácnosti však mají právo, aby je nájemce vzal s sebou do vyměněného bytu, nedošlo-li mezi tím k platnému zániku jejich právního důvodu bydlení. Jejich další postavení je tak závislé na vůli nájemce, zda je v novém bytě nechá bydlet či nikoliv. Zvláštní postavení mezi příslušníky domácnosti nájemce mají osoby, které jsou vůči němu v rodinně právním vztahu, tj. rodinní příslušníci nájemce. Těmto osobám odvozené právo bydlení vznikne okamžikem, kdy se nájemce 39 40

Blíže usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 11. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1942/2002. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 4. 2004, sp. zn. 26 Cdo 1997/2003.

31

stane účastníkem nového nájemního vztahu, tedy současně se vznikem práva bydlení nájemce. Účastníkem dohody nemůže být ani podnájemce, i když realizace této dohody má vliv na jeho právní postavení. Spolu se zánikem nájemního vztahu k vyměňovanému bytu zaniká totiž i vztah podnájemní, jenž je od nájemního odvozen, a podnájemce je povinen byt vyklidit. Jeho postavení je o to horší, že nemá nárok na bytovou náhradu, ani na to, aby jej nájemce vzal do vyměněného bytu s sebou.41 Zákon tedy nepočítá s žádnou možností přechodu podnájemního vztahu ať už k původnímu bytu nebo k bytu novému, a proto je změnu v subjektech nájemního vztahu třeba považovat za skutečnost, která způsobuje zánik podnájemního vztahu. V případě, že by na jedné či na obou stranách dohody o výměně bytů stálo více nájemců, kteří užívají byt jako společní nájemci, je třeba uzavření dohody všemi těmito nájemci. V případě společného nájmu manželů musí být subjekty dohody oba manželé. Jestliže některý z těchto subjektů nebude s výměnou bytu souhlasit, způsobí to relativní neplatnost dohody o výměně bytu (§ 701 odst. 1 OZ ve spojení s § 40a OZ). To, že na stranách dohody o výměně bytu může stát více nájemců, se projevuje i v tom, že v případě soudního sporu (např. o povinnost splnit závazek z dohody podle § 716 OZ) musí být účastníky řízení všichni účastníci této vícestranné výměny. Vzhledem k vzájemné podmíněnosti práv a povinností z ní vyplývajících se totiž rozsudek bude vztahovat na všechny její subjekty. 6. 1. 3 Souhlas pronajímatele s výměnou bytu Předpokladem platnosti dohody o výměně bytu je písemný následný souhlas pronajímatele. To, že souhlas pronajímatele je následný (dochází k němu až po uzavření dohody), je dle mého názoru logické, neboť pronajímatel může svůj souhlas s dohodou odepřít jen na základě závažných důvodů. Aby závažnost svých důvodů mohl náležitě posoudit, musí mít vědomost o tom, kdo se má stát jeho novým nájemcem a co vše je obsahem dohody o výměně bytů. Jen tak mohou být výhrady pronajímatele k výměně bytů konkrétní a určité. Jak již bylo řečeno výše, pronajímatel může svůj souhlas odepřít pouze na základě závažných důvodů. Závažným důvodem může být například výše nájemného, doba trvání nájemní smlouvy. Neměla by jím však být okolnost, zda se jedná o smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou, s tímto názorem se ztotožňuje i judikatura: „O závažný důvod odepření souhlasu pronajímatele s dohodou nájemců o výměně bytu nejde v případě, učiní-

41

Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 119.

32

li tak pronajímatel jen proto, aby prostřednictvím výměny bytu dosáhl změny dosavadního nájemního vztahu na dobu neurčitou na nájemní vztah na dobu určitou.“42 Nesouhlasí-li pronajímatel s dohodou o výměně bytu, může se nájemce obrátit na soud, aby svým rozhodnutím projev vůle pronajímatele nahradil (§ 161 odst. 3 OSŘ). Důvody, pro které pronajímatel nesouhlasí s výměnou bytu, jsou tedy přezkoumatelné soudem. Předmětem zkoumání soudu, zda nahradí či nenahradí původní nesouhlas pronajímatele s výměnou bytu, je existence či neexistence vážných důvodů na straně pronajímatele. Závažnost důvodů bude vždy posuzována s ohledem na okolnosti konkrétního případu. Nelze přitom dovodit, že nejde o závažný důvod jenom proto, že se tento důvod přímo nedotýká práv a povinností nájemce. Je proto možné zohlednit osobnost nového nájemce, jeho reputaci, trestní minulost. Udělení souhlasu lze podmiňovat splněním povinností z nájemní smlouvy, kupříkladu zaplacením dlužného nájemného, nelze však vynucovat neodůvodněné změny nájemní smlouvy, například zkrácení doby nájmu.43 Soud svým rozhodnutím může pouze nahradit souhlas pronajímatele s již existující dohodou o výměně bytu, není však oprávněn na obsahu této dohody cokoliv měnit.44 Ještě bych chtěla dodat, že co se týče počtů subjektů na straně pronajímatele, kteří udělují souhlas s výměnou bytu, tak ti jsou v převážné většině případů dva, na základě jednoduché rovnice dva byty – dva pronajímatelé. Je ovšem možné, že jich bude více, např. v případě, kdy má směňovaný byt více vlastníků. Vždy je ale nutný souhlas všech pronajímatelů. Pokud je byt ve vlastnictví více osob, postačí, aby souhlas dali spoluvlastníci disponující většinou počítanou podle velikostí podílů. K určitým problémům může dojít v případě, kdy byt, jenž je předmětem výměny, je předmětem společného jmění manželů. Na straně pronajímatele daného bytu tak stojí dva subjekty – manželé. S ohledem na ustanovení § 145 odst. 2 OZ se zřejmě v případě poskytnutí souhlasu s výměnou bytu nebude jednat o obvyklou správu majetku náležejícího do společného jmění manželů, a proto si myslím, že bude nutný souhlas obou manželů s výměnou bytu. Pokud by souhlas jednoho z nich scházel, je zde reálné nebezpečí, že se tento bude dovolávat relativní neplatnosti tohoto vadného právního úkonu podle § 40a ve spojení s § 145 odst. 2 OZ. Dohoda o výměně bytu se stává perfektní okamžikem udělení souhlasu pronajímatele, resp. právní mocí rozsudku, jímž byl nahrazen jeho projev vůle. Platně 42

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2004, sp. zn. 736/2003. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1288. 44 Srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 424/2001.

43

33

uzavřená dohoda o výměně je tedy právně vynutitelná. Není-li dohoda realizována, může se kterýkoliv z jejích účastníků obrátit na soud s návrhem na rozhodnutí. Musí tak však učinit nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas ve smyslu ustanovení § 716 odst. 1 OZ. Jedná se o lhůtu prekluzivní, působící jak zánik práva domáhat se splnění dohody u soudu, tak i práv a povinností z dohody vyplývajících. Tato lhůta nemůže být prodloužena. Navíc se jedná o lhůtu hmotněprávní, takže v případě sporu musí být žaloba doručena soudu nejpozději poslední den této lhůty. Rozhodující pro běh této prekluzivní lhůty je den, kdy pronajímatel vyslovil souhlas s výměnou bytu, nebo den právní moci rozhodnutí, kdy byl tento souhlas vysloven soudem za pronajímatele. Účastníky soudního řízení musí být všichni účastníci dohody. V případě, že předmětem výměny je byt ve společném nájmu, musí právo uplatnit (být žalováni) všichni společní nájemci. Všichni žalobci (žalovaní) budou mít postavení nerozlučných společníků ve smyslu ustanovení § 91 odst. 2 OSŘ. Dohodou o výměně bytu jsou vázány i osoby, na které přešlo nájemní právo k bytu podle § 706 a 708 OZ (nikoliv dědicové nájemce), tj. zemře-li některý z účastníků dohody o výměně bytu před tím, než je dohoda realizována, přecházejí práva a povinnosti z ní vyplývající na osoby uvedené v §§ 706, 708 OZ. 6. 1. 4 Právní následky splnění dohody o výměně bytu Právním následkem realizace dohody o výměně bytu je změna subjektů nájemních vztahů ke směňovaným bytům. Podle stanoviska judikatury45 vstupují účastníci dohody (nájemci) ke dni splnění dohody o výměně bytů (§ 716 OZ) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem. Ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy. Uvedené právní nástupnictví se vztahuje na všechny základní znaky nájemního vztahu, jako je doba nájmu, výše nájemného. Námitka pronajímatele, že změna v osobě nájemce založená dohodou o výměně bytu bez možnosti pronajímatele ovlivnit další rozhodné znaky přetrvávajícího nájemního poměru (výši nájemného, dobu trvání nájemného) omezuje v konkrétní situaci neúměrně jeho práva, může být důvodem pro odepření souhlasu s dohodou o výměně bytu a její opodstatněnost lze přezkoumat v řízení dle § 715 věty třetí občanského zákoníku. V právní teorii se vyskytují názory, které podporují tezi, že k zániku původních nájemních vztahů může i přes platnou a včas splněnou dohodu o výměně bytu dojít pouze na základě právní skutečnosti předvídané ustanovením § 710 odst. 1 OZ. Takovýto názor 45

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1230/99.

34

zastávají například autorky Schödelbauerová P. a Nováková H., které uvádí: „Po uzavření dohody o výměně bytů a získání souhlasu pronajímatelů by mělo dojít k ukončení původních nájemních vztahů, a to dohodou podle § 710 odst. 1 OZ.“46 S odkazem na výše uvedený judikát Nejvyššího soudu, bych si dovolila tento názor označit za zastaralý, neboť z příslušného judikátu jasně vyplývá, že zánik dosavadního nájemního vztahu nájemce k bytu, jenž směňuje, nastává okamžikem splnění dohody o výměně bytu. Ke stejnému časovému okamžiku účastníci dohody vstupují do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem, pokud se pronajímatel a budoucí nájemce před realizací dohody o výměně bytů nedohodli na změně původní nájemní smlouvy. Jak jsem již uvedla, nájemce vstupuje do všech práv a povinností, které vyplývají z konkrétního nájemního vztahu. Toto však může v praxi působit určité problémy, neboť nájemce přebírá v rámci tohoto konkrétního nájemního vztahu nejen všechna práva, ale i povinnosti, a to může mít pro nového nájemce zásadní význam např. v případě dlužného nájemného, úhrad za poskytování služeb, náhrady za opravy zrealizované pronajímatelem za nájemce atd. Myslím si, že je proto nutné být při výměně bytu nad míru opatrný a vyžadovat od pronajímatele např. potvrzení, že směňující nájemce není v prodlení s placením nájemného. 6. 1. 5 Fakultativnost uzavření nové nájemní smlouvy při výměně bytů Dřívější teorie a praxe zastávaly názor, že v případě výměny bytu je nutné uzavřít novou nájemní smlouvu, na základě které vznikne nový nájemní poměr a tedy i právní titul k bydlení v jiném bytě.47 Soudní praxe navíc zastávala názor, že nová nájemní smlouva musí být adekvátní smlouvě předchozí, tj. pokud by dřívější nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou, tak na dobu určitou měla být sjednána také nová nájemní smlouva.48 V judikatuře tedy není jednotný názor na to, zda je třeba mezi novými nájemci uzavírat novou nájemní smlouvu s pronajímatelem nebo vstupují-li strany dohody do již existujícího právního vztahu. Nejnovější judikatura49 se spíše přiklání k tomu, že ke dni realizace dohody o výměně bytu vstupují účastníci dohody do nájemních vztahů druhé strany dohody a ke stejnému okamžiku jim zaniká právní vztah nájmu bytu, který směnili.

46

Schödelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. Praha : C. H. Beck, 2000, s. 80. Srovnej Schödelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. Praha : C. H. Beck, 2000, s. 80. 48 Salač, J. Nájemní smlouva jako právní důvod bydlení. Praha : Univerzita Karlova v Praze – Právnická fakulta, 2003, s. 126. 49 Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1230/99. 47

35

Proto není třeba uzavírat novou nájemní smlouvu, neboť dochází pouze ke změně v osobě smluvní strany.50 S ohledem na výše uvedené se domnívám, že názory zastávané dřívější teorií a praxí lze již dnes považovat za překonané. 6. 1. 6 Odstoupení od dohody o výměně bytu Dohoda o výměně bytu je smlouvou a z tohoto důvodu se na ni vztahuje obecné ustanovení § 48 OZ, jež ve svém odstavci prvém upravuje možnost účastníka smlouvy od smlouvy odstoupit, jestliže je to stanoveno zákonem nebo dohodnuto účastníky. Ustanovení § 48 odst. 2 OZ pak stanoví, že odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak. Z obecných ustanovení přichází ještě v úvahu odstoupení z důvodu uvedeného v § 49 OZ, kdy účastník, který uzavřel smlouvu v tísni za nápadně nevýhodných podmínek, má právo od smlouvy odstoupit. Právo na odstoupení od smlouvy (dohody o výměně bytu) se promlčuje v obecné promlčecí lhůtě (§ 101 OZ). Vedle výše zmíněných obecných důvodů odstoupení od smlouvy obsahuje občanský zákoník zvláštní úpravu odstoupení od dohody o výměně bytu ve svém ustanovení § 716 odst. 2 OZ. Toto ustanovení stanoví, že pokud nastanou dodatečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že není možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat, může od dohody odstoupit. Za závažné okolnosti můžeme považovat změnu počtu členů domácnosti, zhoršení kvality bytu, závažné sociální či zdravotní důvody apod. Důležité ovšem je, že se musí jednat pouze okolnosti, které nastaly až po uzavření dohody o výměně bytu, a to bez ohledu na to, zda o nich účastník dohody věděl či nikoliv. Závažné okolnosti tak mohou být subjektivního i objektivního charakteru. V případě sporu je soud posoudí podle konkrétních okolností případu. Ustanovení § 716 odst. 2 OZ dále stanoví, že právo odstoupit od dohody o výměně bytu musí být uplatněno u dalšího účastníka dohody bez zbytečného odkladu. Nejpozději je však možno právo odstoupit od dohody o výměně bytu uplatnit do okamžiku realizace dohody. Pokud by tomu tak nabylo, mohl by být právní úkon odstoupení od smlouvy shledán jako neplatný. Platné odstoupení od dohody o výměně bytu působí stejné právní účinky jako odstoupení od smlouvy obecně, tedy ex tunc, tj. odstoupení od smlouvy je jednostranným právním úkonem, kterým se smlouva ruší od počátku (§ 48 odst. 2 OZ). Podle výslovné dikce ustanovení § 716 odst. 2 OZ není odstoupením od dohody dotčena povinnost odstoupivšího účastníka dohody k náhradě škody. Pokud je tedy 50

Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : CP Books, 2005, s. 77.

36

náhrada škody uplatněna, budou se na ni vztahovat obecná ustanovení o odpovědnosti podle § 420 OZ. Právo na náhradu škody nelze vyloučit ani v případě, že od dohody o výměně bytu bylo odstoupeno na základě obecných ustanovení (§ 48 odst. 1 OZ). 6. 1. 7 Výměna u bytů družstevních. Pro byty družstevní platí v celku to samé, co pro byty nedružstevní. S ohledem na povahu bytů družstevních - vazba na členství nájemce v družstvu - se zde však vyskytují určité odlišnosti. U bytů družstevních je součástí dohody o výměně bytů i dohoda o převodu členských práv a povinností.51 Nájem družstevního bytu je totiž ze zákona vázán na členství v bytovém družstvu, jak vyplývá z ustanovení § 714 OZ, jež stanoví, že se zánikem členství osoby v bytovém družstvu zanikne její nájem bytu. Nájemcem družstevního bytu tak může být pouze člen družstva nikoliv nečlen. Uzavření dohody o výměně bytu tedy bez současného uzavření dohody o převodu členských práv a povinností nepovede ke změně subjektů u nájmu družstevního bytu. Co se týká společného nájmu bytu, ten může s ohledem na ustanovení § 700 odst. 3 OZ vzniknout pouze mezi manželi. To, že dojde ke vzniku společného nájmu družstevního bytu manžely, však ještě neznamená, že dojde současně i ke vzniku jejich společného členství v družstvu. Společné členství manželů v družstvu vzniká totiž jenom tehdy, vznikne-li jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Vedle společného nájmu bytu manžely tak současně vznikne i společné členství manželů v družstvu, a to vše za předpokladu, že spolu manželé trvale žijí (§ 703 odst. 2 a 3. OZ). Může se tedy s ohledem na výše uvedené klidně stát, že manželé vymění družstevní byt, který je sice ve společném nájmu bytu manžely, avšak u kterého současně neexistuje i společné členství manželů v družstvu. Jestliže ale dojde k realizaci dohody o výměně družstevního bytu, k němuž manželům vzniklo právo společného nájmu bytu, za jiný družstevní byt, vzniká se vznikem práva společného nájmu k novému vyměněnému družstevnímu bytu již manželům i právo společného členství, v případě, že v té době spolu trvale žijí.52 6. 2 Společný nájem bytu 6. 2. 1 Obecně ke společnému nájmu bytu Právo nájmu bytu může též svědčit více osobám, tj. kromě individuálního nájmu bytu, kdy právo nájmu bytu svědčí pouze jedné osobě (nájemci), rozlišujeme ještě tzv. 51

Korecká, V. Nájem bytu. Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 80. R 34/1983 (s. 499), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 701. 52

37

společný nájem bytu, pro který je charakteristická pluralita subjektů na straně nájemce. Pro upřesnění uvádím, že zde stále existují dvě strany smluvního vztahu nájmu bytu jako je tomu u “klasického“ nájmu (pronajímatel – nájemce), avšak s tím rozdílem, že na straně nájemce vystupuje více subjektů, individuí. Občanský zákoník tedy jednak upravuje společný nájem bytu, který může vzniknout mezi jakýmikoliv osobami (§ 700 až 702), a jednak společný nájem bytu manžely, jehož subjekty mohou být pouze manželé (§ 703 až 705), tento bude předmětem další části mé práce nazvané Společný nájem bytu manželi. Podstata společného nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 700 OZ spočívá v tom, že právo nájmu bytu přísluší více osobám společně a nedílně, přičemž všichni společní nájemci mají rovné postavení, mají tedy rovná práva a povinnosti. Při společném nájmu bytu jsou všichni společní nájemci subjekty, které užívají byt z titulu nájmu. Všichni nájemci mají stejná práva a povinnosti, mají tedy rovné postavení. Jejich práva jsou neodvozená a omezena jsou pouze existencí stejných práv a povinností ostatních společných nájemců, a nesmí být proto vykonávána tak, aby znemožňovala realizaci práv ostatních nájemců. Společnými nájemci mohou být jak osoby blízké, tak i osoby zcela cizí. Význam nemá ani to, zda vedou či nevedou společnou domácnost. Právo společného nájmu je právem nedílným, tj. není vyjádřeno určitým podílem na míře práv a povinností z nájemního vztahu vyplývajících. Jeho předmětem je byt jako celek bez ohledu na to, jak si společní nájemci užívání bytu mezi sebou rozdělili. V praxi se tato skutečnost promítne např. v tom, že jeden ze společných nájemců nemůže platit podíl na nájmu pouze z té části bytu, kterou užívá, ale pronajímatel je oprávněn požadovat placení nájemného nejen od všech společných nájemců, ale i od kteréhokoliv z nich.53 Společní nájemci se tedy mohou dohodnout, jakou část bytu bude ten který z nich užívat a jak se s ohledem na toto rozdělení budou podílet na nájemném a jiných platbách spojených s užíváním bytu. Tato jejich dohoda však nebude mít s ohledem na ustanovení § 701 odst. 2 OZ účinky ve vztahu k třetím osobám (pronajímateli). Od společného nájmu bytu je nutné rozlišovat situace, kdy je byt sice fakticky užíván více subjekty, ale o společný nájem bytu se nejedná. Tyto osoby sice společně užívají jeden byt, ale pouze jedna z těchto osob je nájemcem, tj. osobou, které svědčí neodvozené právo nájmu bytu. Ostatní osoby pak svoje právo bydlení odvozují od práva daného nájemce. Mají tedy právo bydlení, ale nemají k bydlení samostatný titul. Osud jejich práva na bydlení proto závisí na osudu nájemního práva nebo na vývoji jejich vztahu

53

Křeček, S. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2. vydání. Praha : Linde Praha, 2002, s. 44.

38

k nájemci.54 Těmito osobami jsou příslušníci domácnosti nájemce, kteří s ním v bytě žijí. Postavení těchto osob upravuje § 688 OZ. Je třeba jen zdůraznit, že je výlučně věcí nájemce, s kým hodlá sdílet společnou domácnost a naopak s kým ji sdílet nehodlá. Pronajímatel nemá na toto rozhodnutí žádný vliv, nemůže nájemci například zakázat, aby s danou osobou či osobami sdílel společnou domácnost, tedy bránit těmto osobám v užívání bytu. Společný nájem bytu je pak ještě třeba odlišit od právního vztahu podnájmu (srovnej § 719 OZ), jenž je také od vztahu nájemního “pouze“ odvozen. O společný nájem bytu se nejedná také v případě, kdy je byt užíván více osobami na základě jiného právního titulu, než je právo nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 685 OZ, např. spoluvlastnického práva či práva odpovídajícího věcnému břemeni.55 Společný nájem bytu se může vázat ke každému bytu s výjimkou bytu družstevních. U nich § 700 odst. 3 OZ stanoví, že může vzniknout jen mezi manželi. Vzhledem ke kogentní povaze uvedeného ustanovení je vyloučeno, aby právo společného nájmu družstevního bytu vzniklo jiným osobám než manželům, např. druhovi, družce, sourozencům. U družstevních bytů je tedy vyloučen vznik práva společného nájmu dohodou mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem.56 U společného nájmu bytu není vyloučeno, aby vznikl i u bytů služebních, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení, neboť ustanovení § 709 OZ vyjímá uvedené byty toliko z režimu práva společného nájmu bytu manžely. U všech těchto bytů může společný nájem vzniknout pouze smluvně, a to buď nájemní smlouvou podle § 685 OZ nebo dohodou podle § 700 odst. 2 OZ. Společný nájem u těchto bytů však nemůže vzniknout v důsledku přechodu práva nájmu bytu podle ustanovení § 706 odst. 1, 2 OZ, resp. § 708 OZ, neboť na základě ustanovení § 709 OZ tyto nepřichází u nich v úvahu.57 6. 2. 2 Změny v subjektech při vzniku práva společného nájmu bytu Úvodem bych chtěla říci, že co se týká vzniku společného nájmu bytu, je zde primární vůle pronajímatele. Tím se společný nájem bytu odlišuje od společného nájmu bytu manžely, jenž vzniká, po splnění zákonných podmínek, pouze ex lege.58 Společný nájem bytu může vzniknout zejména na základě nájemní smlouvy uzavřené podle § 685 OZ mezi pronajímatelem a společnými nájemci. Pokud tedy bude společný nájem bytu vznikat na základě právního titulu nájemní smlouvy, je třeba, aby

54

Kocourek, J. Byty, nebytové prostory, nájem a vlastnictví bytů. 6. vydání. Praha : EUROUNION, 2003, s. 62. 55 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 259. 56 Srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1313/2002. 57 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 260. 58 Salač, J. Nájemní smlouva jako právní důvod bydlení. Praha : Univerzita Karlova v Praze – Právnická fakulta, 2003, s. 84.

39

kontrahenty byly všechny osoby, kterým má společný nájem bytu vzniknout, tzn. aby v předmětné smlouvě na straně nájemce byly označeny všechny subjekty, kterým má společný nájem vzniknout, a aby také příslušnou smlouvu signovali. Samozřejmě není vyloučeno, aby se kterákoliv strana nechala zastupovat jiným subjektem.59 Dále přichází v úvahu i následný vznik společného nájmu bytu. V této situaci společný nájem bytu již existoval jako nájem individuální. Právním důvodem vzniku společného nájmu bytu je zde dohoda uzavřená podle § 700 odst. 2 OZ. Jedná se o trojstrannou dohodu, jejímiž subjekty jsou stávající nájemce, osoba, která má do nájemního vztahu vstoupit, a pronajímatel. Pro tento právní úkon není občanským zákoníkem předepsaná písemná forma, i přesto, že tato je obligatorně stanovena pro klasickou nájemní smlouvu k bytu (§ 686 odst. 1 věta druhá OZ). V zájmu právní jistoty smluvních stran lze však písemnou formu jen doporučit, předejde se tak případným pochybnostem, které by mohly v budoucnu vzniknout. Výše uvedenou dohodou tedy dochází ke změně subjektů na straně nájemce, konkrétně v jeho počtu, neboť tato dohoda způsobuje novaci původní nájemní smlouvy k bytu, tím, že do nájemního vztahu vtahuje další subjekt v podobě nového nájemce, a individuální nájem bytu se tak mění na nájem společný. V praxi často dochází k situaci, kdy společný nájem bytu již existuje, na straně nájemce je tak více než jedna osoba, a má dojít k dalšímu rozšíření v počtu nájemců. V takovémto případě je nutno postupovat podle ustanovení § 701 odst. 1 OZ. Toto ustanovení hovoří o tzv. běžných věcech týkajících se společného nájmu a věcech ostatních, “neběžných“. Běžné věci vyřizují nájemci každý sám, v ostatních je třeba souhlasu všech, a pokud by se nájemci nedohodli, rozhodne na návrh některého z nich soud. K běžným věcem jako je úhrada nájemného, objednávka oprav, které nese nájemce bytu apod., není třeba plné moci k tomu, aby nájemce, který užívá předmětný byt v režimu společného nájmu, mohl jednat za druhého. Pokud by se však jednalo o věci “neběžné“, podstatné, jako jsou např. změna nájemní smlouvy, zvýšení nájemného, zánik společného nájmu bytu ohledně všech nájemců, dispozice s nájemním právem atd., je třeba, aby tuto změnu přijali všichni společní nájemci. To znamená, že jednat za druhého společného nájemce může jiný nájemce jen na základě plné moci. Pokud by společný nájemce plnou moc neměl, tj. neměl by souhlas ostatních, a přesto by za druhého společného nájemce jednal, byl by takový právní úkon relativně neplatný (§ 40a OZ), tzn. nájemce, za něhož bylo jednáno, by se této 59

Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : CP Books, 2005, s. 121.

40

neplatnosti musel dovolávat, tj. právní úkon se považuje za platný, dokud se jeho neplatnosti nájemce, za kterého bylo jednáno, nedovolá. Relativní neplatnosti se může tudíž dovolávat nájemce, jenž byl tímto úkonem opomenut, a nikoliv ten, kdo ji způsobil. V případě, že by však nájemce dodatečně projevil s jednáním souhlas, byla by relativní neplatnost právního úkonu zhojena, právní úkon by byl platný.60 Domnívám se, že přibrání nového společného nájemníka do společného nájmu bytu je věcí natolik závažnou, že ji nelze považovat za tzv. běžnou věc podle § 701 odst. 1 OZ. Z tohoto důvodu si myslím, že je v tomto případě k rozšíření počtu subjektů na straně nájemce nutný souhlas všech dosavadních společných nájemců. S ohledem na výše uvedené je souhlas všech společných nájemců třeba i k přijetí další osoby do bytu jako příslušníka domácnosti některého z nich. Dají-li ostatní nájemci společného nájmu bytu souhlas, vznikne příslušníku domácnosti právní důvod bydlení, odvozený od práva společného nájmu bytu nájemce, s nímž žije ve společné domácnosti. Souhlas všech nájemců je nutný i v případě, kdyby některý z nájemců chtěl, aby s ním v bytě bydlel i jeho manžel(ka). Jak uvádí judikatura61, uzavře-li jeden ze společných nájemců sňatek, nevznikne manželům právo společného nájmu bytu, nýbrž společným nájemcem zůstává právě jen ten z nájemců, který měl právo společného nájmu bytu před sňatkem, a právo druhého z manželů k předmětnému bytu je odvozeno pouze od rodinně právního stavu. Uzavře-li tedy jeden z nájemců společného nájmu bytu za trvání nájemního vztahu manželství, nevznikne zde ze zákona právo společného nájmu bytu manžely podle § 704 odst. 1 OZ, neboť je vyloučeno, aby k jednomu bytu existovalo jak právo společného nájmu bytu, tak právo společného nájmu bytu manžely.62 Za běžné záležitosti dále nejsou považovány dispoziční úkony jako uzavření dohody o výměně bytu, nebo smlouvy o podnájmu, a je tedy i u nich vyžadován k jejich platnosti souhlas všech společných nájemců. Společný nájem bytu však nemůže vzniknout dohodou podle § 700 odst. 2 OZ skrze uplatnění § 702 odst. 1 OZ. Ustanovení § 702 odst. 1 OZ umožňuje, aby v případě neshod mezi společnými nájemci o jejich právech a povinnostech rozhodl na návrh některého z nich soud. Možnost rozhodování soudu je omezena pouze na případy neshod mezi společnými nájemci navzájem, jež se týkají výkonu práv a povinností vyplývajících z jejich společného nájemního vztahu. Soud tak může např. upravit výkon společného užívacího práva tak, že určí, kterou část bytu budou jednotliví společní nájemci užívat samostatně a kterou společně a jak se v důsledku toho budou podílet na nájemném a jiných 60

Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : CP Books, 2005, s. 122. Blíže rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 3. 2002, sp. zn. 28 Cdo 449/2002. 62 Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : CP Books, 2005, s. 123. 61

41

platbách. Soud však již nemůže na základě tohoto ustanovení řešit spory, které přesahují rámec výkonu společného užívacího práva a vzájemné vztahy společných nájemců. Nemůže tak nahradit souhlas některého ze společných nájemců k přijetí další osoby do bytu jako příslušníka domácnosti, k uzavření smlouvy podle § 700 odst. 2 OZ, smlouvy o podnájmu či o výměně bytu.63 Jinými slovy, vzniknou-li neshody mezi spolunájemci, řeší se obdobně jako u spoluvlastníků. Tak jako se nemohou v rámci neshod řešit v soudním řízení otázky týkající se existence spoluvlastnického vztahu či předmětu spoluvlastnictví, nemůže ani při aplikaci § 702 odst. 1 OZ jít o otázky existence spolunájemního vztahu. Soud by proto nemohl podle § 161 odst. 3 OSŘ nahradit chybějící souhlas dosavadního nájemce, neboť uvedené ustanovení dopadá pouze na případy, ve kterých soud na základě již existujícího právního důvodu ukládá někomu povinnost učinit projev vůle, tak tomu však v daném případě není. 6. 2. 3 Změny v subjektech při zániku práva společného nájmu bytu U společného nájmu bytu, co se týká jeho zániku, přichází v úvahu především obecné důvody zániku nájmu bytu, vyloučeno není ani trvalé opuštění společné domácnosti jedním ze společných nájemců. Vedle toho zákon upravuje výslovně jen jeden ze způsobů zániku společného nájmu bytu inter vivos, a to zrušení společného nájmu bytu na základě rozhodnutí soudu podle ustanovení § 702 odst. 2 OZ. U obecných důvodů zániku společného nájmu bytu se jedná zejména o ty, jež jsou upraveny v §§ 710 až 711a OZ. Jedná se tedy o dohodu pronajímatele a nájemce, výpověď nájemce či pronajímatele a uplynutí doby, by-li sjednán nájem na dobu určitou. Dohoda pronajímatele a nájemce Pokud jeden z nájemců již nechce předmětný byt užívat, může dát pronajímateli buďto výpověď, nebo s ním může také uzavřít dohodu o zániku nájemního vztahu, jenž se týká jen konkrétního vztahu mezi ním a pronajímatelem. Tímto právním úkonem tak dojde jen ke zúžení počtu společných nájemců a společný nájem ostatních nájemců trvá i nadále. V případě, že by společní nájemci bytu byli pouze dva a jeden z nich by s pronajímatelem uzavřel dohodu o zániku jeho nájemního vztahu, dojde k zániku společného nájmu bytu, ale nájemní poměr bude i nadále trvat v podobě nájmu individuálního. Může ale dojít i k situaci, že všichni společní nájemci bytu budou chtít společný nájem k bytu ukončit. V tomto případě je nutné, aby všichni společní nájemci byli subjekty dohody o zániku společného nájmu bytu. Výpověď ze strany společného nájemce 63

Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 262.

42

Společný nájem bytu může zaniknout (v případě, že společní nájemci jsou pouze dva, jinak by došlo jen ke zúžení počtu subjektů na straně nájemce) též výpovědí společného nájemce, a to ať již se jedná o společný nájem uzavřený na dobu určitou či na dobu neurčitou nebo nově na dobu výkonu práce pro pronajímatele. Náležitosti výpovědi jsou stanoveny pro zánik nájmu bytu v ustanovení § 710 odst. 2 OZ a uplatní se samozřejmě i pro společný nájem bytu. Výpověď společného nájemce je jednostranným právním úkonem s účinky pouze pro osobu tohoto nájemce. Výpověď nepodléhá souhlasu ostatních nájemců. Výpověď ze strany pronajímatele U výpovědi ze strany pronajímatele se uplatní úprava obsažená v ustanovení § 710 až 712 OZ, tak jako je tomu u nájmu bytu svědčícího jedné osobě. V případě, že jeden z výpovědních důvodů bude svědčit pouze jednomu ze společných nájemců např. jeden ze společných nájemců porušuje hrubě mravy v domě (§ 711 odst. 2 písm. a) OZ), lze výpověď uplatnit jen vůči tomuto nájemci, neboť jiní společní nájemci dobré mravy v domě neporušují. Z uvedeného vyplývá, že i když je právo společného nájmu bytu právem nedílným, není vyloučeno, aby zaniklo i jen ohledně jednoho ze společných nájemců. V případě, kdy se výpovědní důvod bude týkat všech společných nájemců, jako je tomu např. u výpovědního důvodu podle § 711a odst. 1 písm. a) nebo c) OZ musí výpověď a v tomto případě i žaloba, neboť pronajímatel může na základě uvedených výpovědních důvodů dát výpověď pouze s přivolením soudu, směřovat proti všem společným nájemcům, kteří pak mají v soudním řízení postavení tzv. nerozlučných společníků, jenž je upraveno v ustanovení § 91 odst. 2 OSŘ. Je třeba ještě dodat, že společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu, a to s ohledem neustanovení § 712 odst. 6 věta druhá OZ.64 Trvalé opuštění společné domácnosti jedním ze společných nájemců Zde se jedná o situaci, kdy jeden ze společných nájemců bytu, kteří nejsou manželé, a kteří spolu žijí ve společné domácnosti, tuto domácnost trvale opustí. Občanský zákoník však tuto situaci výslovně neupravuje. Úprava právních následků trvalého opuštění společné domácnosti obsažená ustanovení § 708 OZ se týká pouze bytu nedružstevních. Výjimku z tohoto tvoří případ trvalého opuštění společné domácnosti u družstevního bytu manželem, který sice má k bytu právo společného nájmu družstevního bytu manžely, ale zároveň není členem

64

Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : CP Books, 2005, s. 123 - 124.

43

bytového družstva (viz níže). Trvalé opuštění společné domácnosti má zde z hlediska osudu nájmu tytéž důsledky jako smrt. Judikatura65 za trvalé opuštění společné domácnosti považuje jednání vedené s úmyslem domácnost zrušit a již ji neobnovit. Právní následky tohoto jednání nastávají v době, kdy nájemce svoji vůli trvale opustit společnou domácnost projevil a realizoval. Nelze ale vyloučit situaci, kdy nájemce svůj úmysl trvale opustit společnou domácnost pojme až po odchodu ze společné domácnosti. Trvalé opuštění společné domácnosti musí být projevem svobodné vůle nájemce. Lze na ně usoudit i z konkrétního konkludentního jednání, které nevzbuzuje pochybnosti o úmyslu nájemce. Nejčastěji jde o odstěhování za účelem založení nové domácnosti. Otázkou opuštění společné domácnosti jedním ze společných nájemců bytů se zabýval ve svém rozhodování i Nejvyšší soud ČR. Ve svém rozsudku66 uzavřel, že ustanovení § 707 odst. 3 OZ se analogicky (§ 853 OZ) použije i v případě trvalého opuštění společné domácnosti jedním ze společných nájemců. Spojuje-li totiž občanský zákoník v ustanovení § 708 (jenž odkazuje na § 706 odst. 1 a 2 a § 707 odst. 1 OZ) s trvalým opuštěním společné domácnosti nájemcem bytu (jedním z manželů) stejné právní následky jako se smrtí nájemce bytu (smrtí jednoho z manželů), není logického důvodu proto, aby tomu tak nebylo i v případě, kdy se k bytu vázalo právo společného nájmu bytu, jestliže společní nájemci spolu žili ve společné domácnosti a jeden z nich ji trvale opustil. Jinak by totiž právní postavení společných nájemců bytu bylo nejen horší než právní postavení manželů, jimž svědčilo právo společného nájmu bytu manžely, nýbrž i horší než právní postavení osob, na něž přechází právo nájmu bytu podle § 706 odst. 1 OZ (nyní i odstavce 2 daného paragrafu). Poskytuje-li občanský zákoník výslovně ochranu společným nájemcům bytu pro případ smrti jednoho z nich (§ 707 odst. 3 OZ), nelze tuto ochranu odepřít pro případ trvalého opuštění společné domácnosti jedním z nich, když jinak jsou, v případech občanským zákoníkem výslovně upravených, právní následky obou právních skutečností ve vztahu k právu nájmu bytu stejné. S ohledem na výše uvedené je tedy při nedostatku výslovné úpravy právních následků trvalého opuštění společné domácnosti jedním ze společných nájemců bytu nutno analogicky použít ustanovení, jež upravuje vztahy obsahem i účelem nejbližší (srov. § 853 OZ). Takovým ustanovením je právě § 707 odst. 3 OZ. Výsledkem tedy je, že „ustanovení § 707 odst. 3 OZ lze analogicky (§ 853 OZ) použít i v případě trvalého opuštění společné domácnosti jedním ze společných nájemců 65 66

Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2002, sp. zn. 26 Cdo 396/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 1999, sp. zn. 26 Cdo 889/99.

44

bytu“67. To znamená, že dojde-li k trvalému opuštění společné domácnosti jedním ze společných nájemců, přechází jeho právo na ostatní společné nájemce. Logicky se tedy domnívám, že v případě trvalého opuštění společné domácnosti jedním ze společných nájemců právo společného nájmu bytu trvá i nadále, bylo-li před trvalým opuštěním společné domácnosti společných nájemců více, a dochází pouze ke zúžení počtu subjektů na straně nájemce. V případě, že společní nájemci byli pouze dva, dochází k transformaci společného nájmu bytu na nájem individuální. Společný nájem bytu tak zaniká. Zánik práva společného nájmu bytu na základě rozhodnutí soudu podle § 702 odst. 2 OZ Jedná se o specifický důvod zániku práva společného nájmu bytu, kdy soud může v případech zvláštního zřetele hodných na návrh společného nájemce zrušit právo společného nájmu bytu, vznikne-li jím nezaviněný stav, který brání společnému užívání bytu společnými nájemci. Základní podmínkou pro zrušení práva společného nájmu bytu je existence stavu objektivně bránícího dalšímu společnému užívání bytu, který musí být dán i v době rozhodování soudu. Není tak možno považovat tento požadavek za splněný v době, kdy lze pouze usuzovat, že v budoucnu vznikne stav, který pravděpodobně znemožní pokračování ve společném užívání bytu.68

Takovýto stav může být zapříčiněn jak subjektivními

okolnostmi (např. vyvolání neshod při výkonu společného nájemního práva, nepřispívání na nájemné), tak i okolnostmi objektivními, tj. nezávislými na vůli nájemců (např. nepříznivý zdravotní stav některého z nich). Za splnění podmínky nemožnosti společného užívání nelze bez dalšího považovat vznik neshod mezi společnými nájemci ohledně užívání bytu, neboť je třeba brát v úvahu, že existují prostředky vedoucí k odstranění tohoto nepříznivého stavu, např. postup podle ustanovení § 702 odst. 1 OZ, takže zrušení práva společného nájmu bytu není objektivně jediným prostředkem pro řešení stavu, který brání společnému užívání bytu.69 Současně je však třeba, aby šlo o případ zvláštního zřetele hodný. Zda se o takovýto případ jedná, je nutno posoudit i s přihlédnutím k ustanovení § 3 odst. 1 OZ. Aktivní legitimaci k podání návrhu má společný nájemce (nebo někteří ze společných nájemců), který výše uvedený stav nezavinil, nikoliv však pronajímatel.

67

R 7/2002, in: Korecká, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu. Praha : ASPI Publishing, 2003, s. 138. R 2/1989, in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 698. 69 R 23/1989 (s. 451), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 698. 68

45

Účastníky řízení musí být všichni společní nájemci, jinak by návrh musel být zamítnut pro nedostatek věcné legitimace. Navrhovatel ovšem může navrhnout, aby do řízení přistoupili zbývající společní nájemci bytu, ať na straně navrhovatele nebo na straně odpůrce. Rozsudek soudu se musí vztahovat na všechny účastníky právního vztahu společného nájmu bytu.70 Rozhodnutí soudu, jímž je návrhu vyhověno, má konstitutivní povahu, ruší společný nájem bytu a zavádí nový právní stav. To znamená, že soud současně určí, který (popř. kteří) ze společných nájemců bude byt i nadále užívat. V tomto směru není soud vázán návrhem, neboť jde o řízení, kde z právního předpisu vyplývá určitý způsob uspořádání vztahu mezi účastníky podle § 153 odst. 2 OSŘ. Při posouzení, který (kteří) ze společných nájemců bude byt nadále užívat, přihlíží soud k zájmu nezletilých dětí, k účelnému využití bytu, ke zdravotnímu stavu a sociálním poměrům účastníků, k jejich pracovnímu zařazení, k zásluhám o získání bytu, k péči o byt, k plnění povinností nájemce bytu, k příčinám vzniku stavu, jenž brání ve společném užívání bytu, a k předpokladům klidného soužití osob, které budou byt společně užívat.71 Důsledkem zrušení společného nájmu bytu může být, buď zúžení počtu stávajících společných nájemců, takže právo společného nájmu bytu bude trvat i nadále, nebo soud může určit, že výlučným nájemcem bytu bude pouze jeden ze společných nájemců a v důsledku toho se stávající právo společného nájmu bytu změní na individuální nájemní právo. Dojde-li k situaci, že počet společných nájemců bude snížen na dvě osoby, kterými budou manželé, dojde ke změně stávající práva společného nájmu bytu na společný nájem bytu manžely. Při posuzování nároku na bytovou náhradu toho ze společných nájemců, který po zrušení společného nájmu bytu podle § 702 odst. 2 OZ nebyl určen dalším nájemcem bytu a který je povinen byt vyklidit, se použije jako ustanovení upravující vztahy svým obsahem i účelem nejbližší (§ 853 OZ) ustanovení § 712 odst. 3 věty druhé OZ. Při rozhodování o formě bytové náhrady přihlíží soud zejména k příčinám zrušení práva společného nájmu bytu, k chování vyklizovaného nájemce za trvání nájemního vztahu (rozpor jeho chování s právními normami a dobrými mravy), včetně plnění povinností vyplývajících z nájmu bytu. Dále soud může přihlížet k jeho zásluhám o získání společného bytu, k jeho rodinným, zdravotním a sociálním poměrům.72 70

R 23/1989 (str. 177 odst. 1), in: Korecká, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu. Praha : ASPI Publishing, 2003, s. 136. 71 R 23/1989 (str. 452), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 699. 72 R 55/1998, in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 699.

46

6. 2. 4 Změny v subjektech služebního bytu, bytu zvláštního určení a bytu v domě zvláštního určení Vzhledem ke své povaze jsou zpravidla služební byty, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení v individuálním nájmu nájemce, pro jehož ubytování jsou určeny. Lze však připustit i možnost, že by k těmto bytům vzniklo právo společného nájmu bytu, a to dohodou uzavřenou podle ustanovení § 700 odst. 2 OZ. Je to možné z toho důvodu, že ustanovení § 709 vylučuje pro tuto kategorii bytů ustanovení §§ 703 až 708 OZ, nikoliv však aplikaci § 700 odst. 2 OZ. Jelikož tedy i u bytů služebních, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení je možný vznik společného nájmu bytu na základě dohody mezi dosavadním nájemcem, další osobou a pronajímatelem, platí pro tuto dohodu analogicky vše, co bylo řečeno o společném nájmu výše. Domnívám se proto, že se manželé můžou stát společnými nájemci, ale nikoliv na základě ustanovení § 703 a n. OZ (společný nájmem bytu manžely), ale právě na základě dohody podle § 700 odst. 2 OZ. Jestliže pak manželům nevznikne právo společného nájmu ve smyslu ustanovení § 700 OZ, bydlí ten z manželů, kterému nenáleží právo nájmu k tomuto bytu, v daném bytě jako příslušník domácnosti druhého manžela. U těchto bytů však s ohledem na ustanovení § 709 OZ nemůže vzniknout společný nájem bytu manžely a v případě úmrtí nájemce těchto bytů nepřechází nájem bytu na pozůstalého manžela, byť s ním žil ve společné domácnosti.73 U všech těchto bytů je tedy vyloučen vznik práva nájmu ze zákona, tj. přechodem práva nájmu bytu, resp. uzavřením manželství s nájemcem bytu. K zániku práva nájmu uvedených bytů dochází zásadně na základě stejných právních skutečností, které vedou k zániku práva nájmu nedružstevních bytů. Právo nájmu zde zaniká vždy smrtí nájemce (není-li byt ve společném nájmu, aniž by přecházelo na jiné osoby (srovnej § 709 OZ). Přechod práva nájmu je vyloučen i pro případ trvalého opuštění společné domácnosti nájemcem bytu. Uvedená skutečnost nemá sama o sobě za následek zánik jeho nájemního práva k bytu, toto právo trvá i nadále, dokud nezanikne některým ze způsobů stanovených zákonem, např. dohodou, výpovědí.74 Ještě je nutno dodat, že zákon (konkrétně § 713 OZ) poskytuje ochranu osobám, které zůstaly ve služebním bytě, bytě zvláštního určení nebo v bytě v domě zvláštního určení bydlet i po smrti výlučného nájemce (trvalém opuštění společné domácnosti nájemcem bytu). Specifická ochrana je také poskytována druhému manželu po rozvodu, 73 74

Srovnej Schödelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. Praha : C. H. Beck, 2000, s. 44. Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 298.

47

tzn. manželu, který nebyl nájemcem a zůstal v bytě bydlet i po rozvodu (§ 713 OZ). Z předmětného bytu se nemusí vystěhovat do té doby, dokud uživateli není zajištěn přiměřený náhradní byt. Soud však má moderační právo a může rozhodnout o tom, že postačí i náhradní byt o menší ploše atd.75 6. 3 Společný nájem bytu manžely 6. 3. 1 Obecně ke společnému nájmu bytu manžely Společný nájem bytu manžely je zvláštním případem společného nájmu bytu a z toho důvodu pro něj podpůrně platí ustanovení § 700 až 702 OZ (společný nájem bytu), pokud zvláštní ustanovení vztahující se k nájmu bytu manžely neobsahují úpravu odchylnou. Subjekty společného nájmu bytu manžely mohou být, jak už ostatně z názvu vyplývá, pouze manželé, tj. společný nájem bytu manžely není možný mezi druhem a družkou. Společný nájem bytu manžely je tedy podmíněn existencí manželství, přičemž někdy je také významné, zda spolu manželé žijí ve společné domácnosti či nikoliv (viz níže). Podmínku existence manželství můžeme považovat za splněnou i v případě manželství neplatného, neboť i toto manželství se považuje za platné a existující, a to až do doby, než bude soudem prohlášeno za neplatné. Právo společného nájmu bytu je právem společným a nedílným. Svědčí oběma manželům, pokud se týká jejich práv a povinností souvisejících s nájmem bytu. Nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu jsou tedy povinni platit oba manželé společně a nerozdílně a je jen na pronajímateli, vůči kterému z manželů uplatní svůj nárok. Nedílnost vztahu se projevuje i při zániku tohoto práva, platí totiž, že za trvání manželství nemůže zaniknout jen vůči jednomu z manželů. Výjimku tvoří případ upravený v ustanovení § 708 OZ (ve spojení s § 707 odst. 1 OZ), kde je stanoveno, že nájem jednoho z manželů zaniká v případě, že tento opustí trvale společnou domácnost.76 Institut společného nájmu bytu manžely je možný jak u bytů družstevních, tak i u bytů nedružstevních. Vyloučen je však u bytů služebních, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení, zde je možný pouze společný nájem bytu podle § 700 a n. OZ. Úprava společného nájmu bytu je úpravou kogentní a manželé se tedy od ní nemohou odchýlit vzájemnou dohodou, jako je tomu kupříkladu u společného jmění manželů (§ 143a OZ) a jeho vznik nemohou vyloučit ani dohodou uzavřenou s pronajímatelem.

75 76

Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : CP Books, 2005, s. 119. Srovnej Schödelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. Praha : C. H. Beck, 2000, s. 16.

48

6. 3. 2 Změny v subjektech při vzniku společného nájmu bytu manžely Společný nájem bytu manžely vzniká ze zákona bez ohledu na přání či vůli pronajímatele, ale i bez ohledu na přání samotných nájemců. Tímto se odlišuje od obecného společného nájmu, u něhož je souhlas pronajímatele nezbytný. A. Nedružstevní byty Možnost první Prvním případem, o kterém můžeme v této souvislosti hovořit, je vznik společného nájmu bytu manžely nabytím práva nájmu bytu jedním z manželů, resp. oběma za trvání manželství. Podle ustanovení § 703 odst. 1 OZ platí, že jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne společný nájem bytu manžely. Slova „za trvání manželství stanou“ nelze interpretovat jinak, než že jsou tím míněny případy, kdy jednomu z nich nebo oběma po uzavření manželství vznikne právo nájmu bytu.77 Podmínkou vzniku společného nájmu bytu manžely je zde současně skutečnost, že manželé spolu trvale žijí, není-li uvedená podmínka splněna, společný nájem bytu manžely nevznikne (§ 703 odst. 3 OZ). V tomto případě je nájemcem bytu pouze ten z manželů, kterému svědčí právní důvod vzniku nájemního práva k bytu. Za stav, kdy manželé spolu trvale nežijí, nelze považovat situaci, kdy manželé spolu dočasně nebydlí. Musí se jednat o rozvrat manželství, o situaci, kdy manželství neplní svoji společenskou funkci, aniž by ovšem o zániku manželství rozhodl soud. Manželství tedy po právní stránce trvá, ale nese znaky manželství rozvráceného a manželé nevedou společnou domácnost. Rozhodující je povaha soužití manželů, nikoliv fakt, zda manželé spolu bydlí. Jsou-li vztahy mezi manžely funkční a mají-li charakter trvalého soužití, vznikne právo společného nájmu bytu manžely i tehdy, nebydlí-li manželé v okamžiku nabytí nájemního práva společně. Naopak za situace, kdy manželé spolu sice fakticky bydlí, ale jejich manželství je rozvráceno a nevedou společnou domácnost, ke vzniku práva společného nájmu bytu manžely nedojde. Pokud však manželé společné soužití obnoví, není vyloučeno, aby jim právo společného nájmu bytu vzniklo dodatečně, a to okamžikem, kdy manželé projeví vůli spolu trvale žít.78 Společný nájem bytů manžely může vzniknout jen u bytů, ke kterým existuje běžné právo nájmu, nemůže tedy vzniknout v situaci, kdy jeden z manželů užívá byt na základě vlastnického (spoluvlastnického) práva. Druhému z manželů pak vznikne pouze právo bydlení. 77 78

Srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2004, sp. zn. 26 Co 1983/2004. Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 268.

49

Společný nájem bytu manžely nevznikne ani tehdy,79 pokud jeden z manželů získá za trvání manželství právo společného nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 700 OZ, které svědčí vedle něho i další osobě. Tento závěr platí i tehdy, jestliže jeden ze společných nájemců bytu uzavřel manželství již za existence společného nájemního práva k bytu. Právo jeho manžela v bytě bydlet předpokládá souhlas ostatních společných nájemců. Společný nájem bytu manžely nevznikne ani v případě, kdy jeden z nájemců trvale opustí společnou domácnost a je-li tu více osob splňujících podmínky přechodu práva nájmu na ně, stávají se všichni společnými nájemci. Ke vzniku společného práva manžely může takto dojít jen za předpokladu, že manželé jsou tady jedinými osobami, na něž právo nájmu přechází. Stejné právní následky se uplatní i v případě, že by nájemní vztah třetích osob zanikl jinak než trvalým opuštěním společné domácnosti, např. dohodou či výpovědí. V této situaci dochází ke dni, kdy zanikl třetí osobě nájem bytu, ke vzniku společného nájmu bytu manžely a společný nájem bytu dle ustanovení § 700 OZ zaniká. Možnost druhá Druhým případem, o kterém můžeme v této souvislosti hovořit, je vznik společného nájmu bytu manžely uzavřením manželství s nájemcem bytu. Ustanovení § 704 odst. 1 OZ říká, že stane-li se některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství, vznikne oběma manželům společný nájem bytu uzavřením manželství. Uvedené ustanovení řeší vznik společného nájmu v případě, že byt už je předmětem nájemního vztahu jednoho z manželů. Uzavřením sňatku se výlučné právo jednoho z manželů změní ve společný nájem bytu manžely. Ke vzniku společného nájmu bytu manžely podle § 704 odst. 1 OZ tedy dojde přímo ze zákona (uzavřením manželství). Uvedené ustanovení vylučuje (má kogentní povahu), aby si účastníci občanskoprávních vztahů upravili vzájemná práva a povinnosti odlišně.80 S ohledem na tento zákonný důsledek nemusí manželé s pronajímatelem uzavírat novou nájemní smlouvu. Jelikož je ustanovení § 704 odst. 1 OZ ustanovením kogentním, nelze jeho účinky vyloučit ani ustanovením § 3 odst. 1 OZ, toto ustanovení může v konkrétním případě zamezit účinkům výkonu subjektivních práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů, nemůže ale vyloučit účinky, jaké má podle kogentní právní normy pro vznik, změnu nebo zánik právních vztahů zákonem předvídaná skutečnost.81

79

R 23/1989 (s. 448, 449), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 700. 80 Srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 423/2000. 81 Srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 3. 2000, sp. zn. 26 Cdo 327/2000.

50

Ke vzniku práva společného nájmu bytu manžely podle § 704 odst. 1 OZ není stanovena podmínka existence trvalého soužití manželů, jako je tomu u v případě ustanovení § 703 odst. 1 OZ ani podmínka společné domácnosti oběma manžely v bytě, jehož se vznik práva nájmu týká.82 Soudní praxe zaujala dále názor, že společný nájem bytu manžely podle § 704 odst. 1 OZ nevznikne, jestliže manželé, kteří nezaložili společnou domácnost, prokazatelně vstoupili do manželství s úmyslem trvale žít odděleně nebo jestliže jejich záměr spolu trvale žít nebyl nikdy uskutečněn v důsledku toho, že aniž by spolu vůbec někdy začali trvale žít, došlo v jejich vztazích k trvalému a hlubokému rozvratu a manželství přestalo plnit svoji společenskou funkci.83 V praxi často dochází k tomu, že oběma manželům před uzavřením manželství svědčí nájemní právo k nějakému bytu. V těchto případech vznikne právo společného nájmu bytu k oběma těmto bytům. Tato skutečnost ale může být důvodem k výpovědi z nájmu bytu ze strany pronajímatele podle § 711 odst. 2 písm. c) OZ. Ne vždy však tato skutečnost musí skončit výpovědí, je tomu tak tehdy, jestliže ani jeden z bytů nevyhovuje bytovým potřebám manželů (např. jsou příliš malé) a nelze tak na nich spravedlivě požadovat, aby se do některého z nich přestěhovali. Domnívám se, že ke vzniku společného nájmu manžely by došlo i v případě, že by manželství uzavřely osoby, kterým dříve svědčilo právo společného nájmu k témuž bytu, a jiných společných nájemců by nebylo. B. Družstevní byty U práva společného nájmu družstevního bytu manžely platí v podstatě to, co již bylo řečeno ve vztahu k bytům nedružstevním. Při výkonu společného nájemního práva manžely není rozhodné (z hlediska právního postavení manželů), zda jsou manželé též společnými členy družstva. Tato otázka je za trvání společného nájmu družstevního bytu manžely významná pouze ve vztahu k výkonu členských práv a povinností. Tato práva a povinnosti přísluší totiž pouze členům družstva. Úprava vzniku společného nájmu družstevního bytu manžely je obsažená v ustanoveních § 703 odst. 2 a 3 a v § 704 odst. 2 OZ. Tato ustanovení mají povahu kogentní, a tudíž musí být respektovány i stanovami jednotlivých bytových družstev. Následující dvě možnosti, spíše než by se bezprostředně dotýkaly změny v subjektech, slouží k dotvoření celkového obrazu o tom, jakými způsoby může nájem bytu vznikat, z tohoto důvodu jsem je do této podkapitoly také zařadila. 82 83

Tamtéž. Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 10. 2003, sp. zn. 21 Cdo 969/2002.

51

Možnost první Z ustanovení § 703 odst. 2 a 3 OZ vyplývá, že vznikne-li jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu, to vše však jen za předpokladu, že manželé spolu trvale žijí. Ke vzniku společného nájmu družstevního bytu manžely je nutné, aby byly splněny všechny výše uvedené předpoklady. Je přitom nerozhodné, že členem družstva byl původně pouze jeden z manželů, nabyl-li totiž právo na uzavření nájemní smlouvy až po uzavření manželství, pak splněním i ostatních výše uvedených předpokladů dochází ke vzniku společného členství manželů v družstvu. Pro jeho vznik je však nezbytně nutná i skutečnost, že manželé spolu v okamžiku vzniku nájemního práva trvale žijí. Pokud manželé spolu v daném okamžiku nežijí, avšak dodatečně své soužití obnoví, dojde ke vzniku společného nájmu bytu manžely i jejich společného členství v družstvu k datu, kdy manželé projevili úmysl vést společnou domácnost.84 Uzavření nájemní smlouvy není jediným předpokladem vzniku společného nájmu družstevního bytu manžely a současně i jejich společného členství v družstvu (za předpokladu, že spolu trvale žijí) pro případ inter vivos. V úvahu přichází také například převod členských práv a povinností na druhého manžela85 podle § 229, 230 obchodního zákoníku, nebo i dohoda o výměně bytu.86 Možnost druhá Z ustanovení § 704 odst. 2 OZ vyplývá, že právo společného nájmu družstevního bytu, nikoliv i společného členství manželů v družstvu, vznikne, jestliže se jeden z manželů stal nájemcem družstevního bytu před uzavřením manželství nebo získal-li právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu před uzavřením manželství. V prvém případě vznikne společný nájem družstevního bytu okamžikem uzavření manželství, v druhém případě uzavřením nájemní smlouvy.87 V prvém případě není podmínka trvalého soužití pro vznik společného nájmu družstevního bytu stanovena. Může se stát, že i druhý manžel je nájemcem bytu, a to i bytu družstevního, v tomto případě vzniká okamžikem uzavření manželství oběma manželům

84

Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 288. Srovnej R 34 /1983 (s. 503´), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 702. 86 Srovnej R 34/1983 (s. 499), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 701. 87 R 34/1983 (s. 498), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 704. 85

52

společné nájemní právo družstevního bytu k oběma bytům. O možných následcích platí to, co jsem uvedla u bytů nedružstevních. Co se týká druhého případu, tak tady společný nájem družstevního bytu nevznikne, pokud by manželé spolu v době uzavírání nájemní smlouvy trvale nežili. Společný nájem však může vzniknout dodatečně, dojde-li k obnovení společného soužití manželů. 6. 3. 3 Změny v subjektech v souvislosti s existencí a zánikem společného nájmu bytu manžely A. Nedružstevní byty Zánik za trvání manželství Možnost první Tuto možnost zde uvádím jen velice stručně a spíše pro doplnění, neboť se změny v subjektech bezprostředně netýká. K zániku společného nájmu bytu může dojít na základě stejných právních skutečností, na základě kterých zaniká nájem bytu svědčící jedné osobě. S ohledem na ustanovení § 710 OZ přichází v úvahu uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán, dohoda o zániku nájmu, výpověď. Dohodu o zániku práva společného nájmu bytu manžely musí uzavřít oba manželé, není však vyloučeno, aby dohodu uzavřel jeden manžel se souhlasem manžela druhého. Totéž platí i pro výpověď ze strany nájemce. Co se týče výpovědi ze strany pronajímatele, musí právní důvod výpovědi svědčit oběma manželům. Ohledně jejich nároku na bytovou náhradu platí stejná hlediska jako v případě zániku nájmu svědčícího jedné osobě, přičemž manželé mají nárok na jednu bytovou náhradu (§ 712 odst. 6 OZ). Možnost druhá Trvalé opuštění společné domácnosti jedním z manželů je jediným případem, kdy za trvání manželství dochází k zániku práva společného nájmu bytu manžely pouze jednomu z manželů. Nejvyšší soud definoval ve svém rozhodování (pod sp. zn. 2 Cdon 1980/1997) pojem trvalé opuštění společné domácnosti jedním z manželů. Dospěl k závěru, že se jedná o jednání s úmyslem domácnost zrušit a již ji neobnovit. Jde tedy o takové jednání, kdy za trvání manželství jeden z manželů byt opustí, přičemž lze dovodit, že tak učinil s úmyslem se již nevrátit a manželské soužití neobnovit. Na základě toho, se pouhé opuštění bytu (odstěhování svršků, odhlášení se z trvalého pobytu), za trvalé opuštění společné domácnosti nepovažuje. V praxi ovšem může být velmi obtížné prokázat, že se o trvalé

53

opuštění společné domácnosti jedná. Nezbude proto, než v řadě případů vyhledat a provést důkazy nepřímé.88 Trvalé opuštění společné domácnosti jedním z manželů musí být učiněno na základě svobodné vůle. O trvalé opuštění společné domácnosti se tedy nebude jednat v případě, kdy je opuštění společné domácnosti motivováno snahou vyhnout se neshodám, ke kterým mezi manžely před opuštěním společné domácnosti docházelo a jejich opakování bylo možné reálně očekávat.89 Ještě je nutno dodat, že předpokladem aplikace § 708 OZ není existence společné domácnosti manželů ke dni, kdy jeden z manželů projevil a realizoval svou vůli trvale opustit společnou domácnost,90 a to zejména proto, že trvalé opuštění společné domácnosti bývá důsledkem rozvrácených vztahů mezi manžely, kdy tito zpravidla už společnou domácnost nevedou. Právním následkem trvalého opuštění společné domácnosti jedním z manželů je skutečnost, že dojde ke změně subjektů nájemního vztahu, kdy se jediným nájemcem bytu stane manžel, jenž v bytě zůstal, a to s ohledem na ustanovení § 708 ve spojení s § 707 odst. 1 OZ. Není nutné, aby byla uzavírána nová nájemní smlouva, neboť účinky spojené s trvalým opuštěním společné domácnosti nastávají i ve vztahu k pronajímateli. Právo nájmu přechází vždy pouze na druhého manžela, nikoliv i na ostatní osoby, které s mimi v bytě žili jako příslušníci jejich domácnosti (např. děti), jiný závěr by nebyl ani možný, neboť uvedená ustanovení jsou kogentní povahy. Otázkou zůstává, zda by se návratem manžela do domácnosti obnovilo předchozí právo společného nájmu bytu manžely. V této souvislosti se odvolávám na dřívější názory, které návrat manžela do společné domácnosti s obnovením společného nájmu bytu manžely spojovaly.91 Domnívám se, že tyto názory jsou logické, neboť opačný názor by byl v rozporu nejen s účelem práva společného nájmu bytu manžely, ale také se smyslem manželství. Z uvedeného tedy vyplývá, že právo společného nájmu bytu manžely se přetransformuje na nájem individuální a právo z něj svědčí tomu z manželů, který v bytě zůstal bydlet. Zánik v souvislosti se zánikem manželství Pro případ inter vivos zaniká manželství rozvodem. Tato skutečnost nepůsobí u nedružstevních bytů žádné právní následky na právo společného nájmu bytu manžely. Toto 88

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1244. 89 Blíže rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1980/97. 90 Blíže rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 3. 2002, sp. zn. 26 Cdo 629/2002. 91 Například Korecká, V. Nájem bytu. Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 58.

54

právo trvá i nadále, k jeho zániku je totiž nutná další právní skutečnost, a to buď dohoda rozvedených manželů nebo rozhodnutí soudu (srovnej § 705 odst. 1 OZ). Zákon zná tedy dva způsoby, kterými manželé mohou naložit s nájmem bytu, přičemž zákon dává nepochybně přednost dohodě, teprve pokud k ní nedojde, lze se domáhat rozhodnutí soudu. Právní poměry mezi rozvedenými manžely se v době od rozvodu do zániku práva společného nájmu bytu manžely řídí stejnými pravidly (§ 701 a 702 odst. 1 OZ) jako za trvání manželství. Odstěhuje-li se jeden z rozvedených manželů z bytu s vůlí byt trvale opustit dříve, než byla uzavřena dohoda či vydáno soudní rozhodnutí, lze tento případ chápat s ohledem na aplikaci § 853 OZ jako trvalé opuštění společné domácnosti jedním z manželů. Rozvedený manžel, který se tohoto jednání dopustil, se již nemůže domáhat zrušení práva společného nájmu bytu manžely podle ustanovení § 705 OZ, neboť společný nájem bytu zanikne již samotným trvalým opuštěním společné domácnosti. Možnost první Dohodu ve smyslu § 705 odst. 1 OZ nelze uzavřít před právní moci rozsudku o rozvodu manželství, takováto dohoda by nebyla pro nikoho závazná.92 Dohoda rozvedených manželů o zrušení práva společného nájmu bytu manžely musí řešit vedle zániku tohoto práva, určení dalšího výlučného nájemce i vyklizení druhého z manželů včetně případného zajištění náhradního bytu (ujednání o bytové náhradě nesmí odporovat zákonu, tzn. ustanovení § 712 odst. 3 OZ). Byla-li takováto dohoda uzavřena, lze se u soudu domáhat splnění povinnosti k vyklizení bytu toho z rozvedených manželů, který se nestal výlučným nájemcem bytu a je povinen byt vyklidit. Je-li povinnost vyklizení vázána na zajištění bytové náhrady, je pro posouzení důvodnosti vyklizovací žaloby právně významné, zda byla tato bytová náhrada zajištěna. Při posouzení otázky, zda byla pro rozvedeného manžela, který má byt vyklidit, zajištěna bytová náhrada, nelze vycházet toliko ze stavu, který je zde v době rozhodování soudu. Okolnost, že zajištění netrvá i v době, kdy soud rozhoduje ve věci, nemůže být bez dalšího důvodem pro zamítnutí žaloby.93 Dohody jiného obsahu nejsou neplatné, avšak nepůsobí zánik práva společného nájmu bytu (rozvedených) manželů a navíc pouze oddalují řešení bytové situace rozvedených manželů, neboť výkon společného práva k bytu trvá do doby, než dojde k uzavření dohody (či rozhodnutí soudu) podle ustanovení § 705 odst. 1 OZ. Nejvyšší soud se k této problematice vyjádřil následovně: „Dohody rozvedených manželů o užívání bytu, podle nichž budou byt užívat určitým dohodnutým způsobem i nadále oba, musí být 92 93

Křeček, S. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2. vydání. Praha : Linde Praha, 2002, s. 48. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2002, sp. zn. 26 Cdo 485/2000.

55

pokládány za dohody o dalším výkonu práva společného užívání bytu94 až do doby, než dojde k jeho zrušení způsobem uvedeným v ustanovení § 177 OZ95.“96 Forma dohody není zákonem stanovena, může být tedy uzavřena i ústně, příp. konkludentně. Písemnou formu však lze jenom doporučit, a to nejen proto, aby se předešlo případným pochybnostem o její existenci či obsahu, ale i z toho důvodu, že dohoda umožňuje, aby kterýkoliv z bývalých manželů požádal obec o součinnost při zajištění bytové náhrady pro toho z rozvedených manželů, který podle dohody má povinnost po zrušení společného nájmu se z bytu vystěhovat.97 Písemná forma by však byla zcela logická i z toho důvodu, že jak pro nájemní smlouvu, tak i pro dohodu o zániku nájmu bytu je písemná forma stanovena zákonem obligatorně. Je ale důležité, že musí jít vždy o dohodu, jež splňuje všechny předpoklady platnosti právních úkonů podle obecných ustanovení občanského zákoníku (např. § 37 OZ o určitosti projevu vůle, svobodě projevu, atd.). Ještě je třeba podotknout, že dohoda je zákonem preferovaný titul a pokud byla uzavřena, lze se u soudu domáhat jen jejího splnění, nikoliv znovu zrušení společného nájmu.98 Možnost druhá Z ustanovení § 705 odst. 1 OZ dále vyplývá, že nedohodnou-li se rozvedení manželé o nájmu bytu, soud na návrh některého z nich rozhodne, že se zrušuje právo společného nájmu bytu, a současně určí, který z manželů bude nadále byt užívat jako nájemce. Soud sice rozhoduje na návrh některého z rozvedených manželů, ale není vázán návrhem v tom směru, který z rozvedených manželů má být určen nájemcem bytu, a to proto že jde o řízení, kde z právního předpisu (§ 153 odst. 2 OSŘ) vyplývá určitý způsob vypořádání vztahů mezi účastníky.99 Základním předpokladem pro rozhodování soudu o návrhu na zrušení práva společného nájmu bytu manžely podle § 705 OZ je skutečnost, že vzniklo právo společného nájmu bytu manžely a že v době rozhodování soudu trvalo.100 94

Dnes společného nájmu bytu. Dnes § 705 OZ. 96 III/1965 (s. 300 odst. 1), in: Korecká, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu. Praha : ASPI Publishing, 2003, s. 157. 97 Srovnej §1 odst. 2 z. č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním z. č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 98 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1230. 99 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 276. 100 R III/1965 (s. 303), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 706. 95

56

Obsahem soudního rozhodnutí musí být rozhodnutí o zrušení společného nájmu manželů a rozhodnutí o tom, který z rozvedených manželů bude výlučným nájemcem bytu, stejně tak jako uložení povinnosti druhému z bývalých manželů byt vyklidit. Tyto části rozsudečného výroku jsou nedělitelné, to znamená jsou-li na základě podaného odvolání proti rozsudku soudu prvního stupně důvody pro zrušení jen některé části výroku rozsudku, je třeba zrušit celý výrok tohoto rozsudku.101 Nedělitelnost se projevuje také v tom, že je-li podáno odvolání proti rozhodnutí soudu prvního stupně, směřující jen do určité části výroku rozsudku ve věci samé, má toto odvolání odkladný účinek i vůči té části výroku, která není odvoláním napadena (§ 206 odst. 2 OSŘ). Uvedená povaha sporu se projevuje i v řízení dovolacím.102 Při rozhodování o dalším nájmu bytu soud vezme zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele (§ 705 odst. 3 OZ). Soudní rozhodnutí vydané na základě ustanovení § 705 odst. 3 OZ má konstitutivní povahu, je tedy důvodem vzniku, popř. změny, zániku právního vztahu, a proto na něj nelze aplikovat (při úvaze o dalším nájemci bytu) ustanovení § 3 odst. 1 OZ, neboť občanskoprávní vztah vzniká teprve právní mocí takovéhoto rozhodnutí. Aplikace uvedeného ustanovení je možná jen na výkon jednotlivých práv a povinností vyplývajících až z tohoto nově vzniklého právního vztahu.103 Ustanovení § 705 odst. 3 OZ patří svou povahou k právním normám s relativně neurčitou hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Jestliže tedy soud při svém rozhodování o dalším nájmu bytu vymezí ta hlediska, která považuje za podstatná, vyloží, kterým hlediskům dá přednost a proč, pak námitka, že soud do svých úvah některá z hledisek pro věc významných nezahrnul, případně že nesprávně zhodnotil význam hledisek ve věci zkoumaných, je kritikou nesprávného právního posouzení věc, nikoliv nepodloženosti skutkových závěrů.104 Co se týká zájmů nezletilých, dětí je nerozhodné, zda se jedná o společné děti rozvedených manželů nebo o dítě jednoho z nich, či zda jde o dítě osvojené nebo svěřené do pěstounské péče. Zájem nezletilých dětí však nelze vykládat tak, že za všech okolností

101

R 29/1993, in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 707. 102 Blíže R 27/1979, tamtéž. 103 Srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 9. 2002, sp. zn. 26 Cdo 2938/2000. 104 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 1998, sp. zn. 3 Cdon 117/96.

57

bude v zájmu nezletilých dětí zůstat v původním bytě, zejména pokud by se jednalo o byt, který je ze zdravotních důvodů nevyhovující. Dalším prioritním hlediskem je stanovisko pronajímatele, které ovšem může být v konkrétním případě v rozporu se zájmy nezletilých dětí. Může jít o případ, kdy pronajímatel preferuje, aby v bytě zůstal ten z rozvedených manželů, kterému nebyly svěřeny děti do výchovy. Zájem dětí má však vždy přednost. Navíc stanovisko pronajímatele je jeho právem, nikoliv povinností, a tak je na něm nelze vynucovat. Teprve po posouzení těchto dvou základních hledisek, může soud vzít v úvahu i to, jak se který z manželů o opatření bytu přičinil.105 Dále soud může přihlédnout k širším okolnostem rozvratu manželství, k sociálním a zdravotním poměrům rozvedených manželů atd. Po zrušení práva společného nájmu bytu manžely (dohodou nebo rozhodnutím soudu) náleží právo nájmu bytu jen tomu z rozvedených manželů, který byl určen za výlučného nájemce. Jeho nájemní právo je však dočasně omezeno právem druhého manžela, který je byt oprávněn užívat až do zajištění bytové náhrady (§ 712 odst. 6 OZ). Tomu z manželů, jenž je povinen byt vyklidit, svědčí pouze právo bydlení, jeho právní titul bydlení je tak slabší. Na právní vztah pronajímatele a rozvedeného manžela, který je povinen byt vyklidit, je nutno aplikovat § 712a OZ. Na právní vztah pronajímatele a rozvedeného manžela, který byl určen výlučným nájemcem bytu, je nutno aplikovat § 685 a n. OZ o nájmu bytu, neboť právo nájmu bytu zde nezaniká, dochází pouze ke změně jeho subjektů na straně nájemce a svědčí nadále tomuto rozvedenému manželovi. Právo rozvedeného manžela užívat byt do zajištění bytové náhrady se váže k danému bytu, nikoliv k osobě druhého z bývalých manželů, jenž v bytě zůstal. Proto v případě zániku nájemního poměru (př. smrt, trvalé opuštění společné domácnosti) rozvedeného manžela, výlučného nájemce bytu, přechází omezení (oprávnění) založená soudním rozhodnutím na nového nájemce, tj. jeho právního nástupce.106 Rozvedený manžel, který je povinen byt vyklidit, má nárok na náhradní byt podle ustanovení § 712 odst. 3 OZ. Soud však může, jsou-li proto důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že rozvedený manžel má právo jen na náhradní ubytování.107 Právo na bytovou náhradu přísluší rozvedenému manželovi jen na dobu, na kterou byl sjednán nájemní poměr. Právo na bytovou náhradu může být ve výjimečných případech i odepřeno, a to pro rozpor s dobrými mravy podle § 3 odst. 1 OZ. Tak je tomu zejména v případě, kdy

105

Blíže rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2000, sp. zn. 26 Cdo 2064/98. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2002, sp. zn. 26 Cdo 2658/2000. 107 Srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 324/2002. 106

58

rozvedený manžel, jenž je povinen byt vyklidit, je schopen trvale uspokojit svou bytovou potřebu například tím, že je vlastníkem jiného bytu.108 Shrnutí Komplexně lze tedy říci, že dohodou či rozhodnutím soudu na základě ustanovení § 705 odst. 1 OZ dochází k zániku práva společného nájmu bytu manžely a tím i ke změně subjektů na straně nájemce, neboť nájemní poměr jako takový nezaniká, pouze se přetransformuje na individuální nájemní poměr toho z rozvedených manželů, který byl určen za výlučného nájemce. B. Družstevní byty Zánik za trvání manželství Co se týče zániku práva společného nájmu bytu družstevního bytu, platí zde přiměřeně to, co o bytech nedružstevních. V situaci, kdy manželé jsou sice společnými nájemci družstevního bytu, avšak ne společnými členy družstva je možná analogická aplikace § 708 OZ, a to na základě ustanovení § 853 OZ, pro případ, že společnou domácnost trvale opustí manžel, který nebyl členem družstva. Jediným nájemcem bytu se pak stane druhý manžel, člen družstva. Jestliže však za stejné situace opustí trvale společnou domácnost ten z manželů, který je členem družstva, dojde nejen k subjektivnímu zániku společného nájmu družstevního bytu podle § 714 OZ, ale může dojít i k zániku objektivnímu, neboť není dán zákonný důvod přechodu nájmu družstevního bytu na druhého z manželů a nájem bytu zanikne jako takový.109 Vzniklo-li manželům vedle společného nájmu družstevního bytu také společné členství v družstvu, nepřichází zde v úvahu (na rozdíl od bytů nedružstevních) zánik společného nájmu družstevního bytu trvalým opuštěním společné domácnosti jedním z manželů, neboť ustanovení § 708 OZ se na byty družstevní nevztahuje. Zánik v souvislosti se zánikem manželství To, jaké právní následky na společný nájem družstevního bytu manžely má rozvod, najdeme upravené v ustanovení § 705 odst. 2 OZ. V tomto případě rozlišujeme, zda manželům vedle společného nájmu vzniklo i společné členství v družstvu, či nikoliv. Možnost první Ze zákona přímo vyplývá (§ 705 odst. 2 věta prvá OZ, že právo společného nájmu bytu zanikne rozvodem, jestliže právo na uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu nabyl jeden z rozvedených manželů ještě před uzavřením manželství (tzn. že 108 109

Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 279. Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 26 Cdo 988/2000.

59

rozvedení manželé byly pouze společnými nájemci, nikoliv společnými členy v družstvu), a právo užívat byt zůstane tomu z rozvedených manželů, který nabyl práva na nájem bytu před uzavřením manželství. Dochází tedy ke změně subjektů na straně nájemce, a to přímo ze zákona (právní mocí rozsudku o rozvodu manželství), neboť společný nájem bytu se přemění na nájem individuální. Stav, který takto vznikl, manželé nemohou změnit ani případnou dohodou podle § 705 odst. 2 věta druhá OZ, neboť tato je možná jen tehdy, jsou-li manželé zároveň společnými členy družstva. Není ovšem vyloučen následný převod členských práv a povinností ve smyslu § 229 a 230 obchodního zákoníku na druhého z rozvedených manželů, bude-li to vůle obou manželů. Rozvedený manžel, nečlen družstva, není povinen byt vyklidit do doby, dokud pro něj není zajištěna bytová náhrada, a to ve formě náhradního ubytování (§ 712 odst. 3 OZ). Soud však může z důvodů zvláštního zřetele hodných (např. příčiny rozvratu, zájem nezletilých dětí, sociální či zdravotní poměry, atd.) rozhodnout, že rozvedený manžel má právo na náhradní byt (§ 712 odst. 3 věta prvá OZ). Možnost druhá V případě, že manželům vzniklo vedle společného nájmu také společné členství v družstvu, nemá rozvod sám o sobě na jejich právní postavení žádné právní důsledky. Je zde tedy k zániku společného nájmu bytu manžely nutná (stejně jako u bytů nedružstevních) dohoda nebo rozhodnutí soudu, a i v tomto případě zákon preferuje dohodu. O užívání bytu v období po rozvodu do zániku společného nájmu družstevního bytu, o dohodě rozvedených manželů, o rozhodnutí soudu či bytové náhradě platí obdobně to, co jsem uvedla u bytů nedružstevních. Nebyla-li tedy uzavřena dohoda, rozhodne o zrušení práva společného nájmu družstevního bytu na návrh jednoho z bývalých manželů soud, jenž dále určí, který z nich bude jako člen družstva dále nájemcem bytu. To, který z rozvedených manželů byt ke dni rozhodnutí soudu užívá, však nemá pro rozhodování soudu zásadní význam, byť je jedním z hledisek, k nimž soud při rozhodování o dalším nájmu bytu přihlíží, je tedy jedním z méně významných hledisek.110 Pro úplnost je nutno říci, že členský podíl se stává výlučným majetkem toho z rozvedených manželů, který zůstal nájemcem družstevního bytu, a druhému manželovi

110

R 27/1999, in: Korecká, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu. Praha : ASPI Publishing, 2003, s. 169.

60

vzniká nárok na vypořádání. Judikatura111 k tomu dále zastala názor, že rozhodování soudu podle § 705 odst. 2 věty druhé a odst. 3 OZ, není vázáno na to, aby se současně rozhodovalo i o vypořádání společného jmění manželů, jehož součástí je i členský podíl v družstvu. Rozhodnutí soudu o zrušení práva společného nájmu družstevního bytu má konstitutivní povahu, a proto na něj nelze aplikovat ustanovení § 3 odst. 1 OZ, neboť občanskoprávní vztah vzniká teprve právní mocí takového rozhodnutí.112 Závěrem bych chtěla říci, že na základě dohody či rozhodnutí soudu podle § 705 odst. 2 věty druhé OZ dochází vedle zániku společného nájmu družstevního bytu manžely také k zániku společného členství a zároveň ke změně subjektů na straně nájemce, neboť společné členství se přetransformuje do individuálního členství toho z rozvedených manželů, který bude jako člen družstva dále nájemcem bytu. Ze společného nájmu bytu se tedy stane nájem bytu individuální.

111

R 14/1978 (s. 349, 350), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 708. 112 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 9. 2002, sp. zn. 26 Cdo 2858/2000.

61

Kapitola 7. Změny na straně nájemce bytu mortis causa Úvodem bych chtěla poznamenat, že následující kapitolu z důvodu větší přehlednosti rozdělím na změny v subjektech u individuálního nájmu bytu, na z měny v subjektech u společného nájmu bytu a na změny v subjektech u společného nájmu bytu manžely. Tyto tři celky pak budou podrobně rozvinuty. 7. 1 Změny v subjektech v případě individuálního nájmu bytu Zemře-li nájemce bytu a nejde-li o byt, který byl předmětem společného nájmu nebo společného nájmu manželů, může dojít buď k zániku nájemního vztahu, nebo k přechodu práva nájmu bytu na jinou osobu. Přechod nájmu bytu je právním nástupnictvím (sukcesí) svého druhu. Za splnění zákonem stanovených podmínek právo nájmu bytu smrtí nájemce nezaniká, nýbrž dochází ke změně v jednom z jeho subjektů, tj. namísto dosavadního nájemce vstupuje do nájemního vztahu (určitých práv a povinností) jiná osoba.113 Zánik nájemního vztahu působí smrt nájemce vždy, jde-li o byt služební, byt zvláštního určení a byt v domě zvláštního určení, neboť ustanovením § 709 OZ je u těchto bytů přechod práva nájmu bytu vyloučen. U ostatních nedružstevních bytů smrt nájemce bytu působí zánik nájemního vztahu jen v případě, že nájemce žil v bytě sám nebo jestliže osoby, které s ním žily, nesplňují zákonné podmínky přechodu práva nájmu bytu. Uvedeným osobám pak vzniká povinnost byt vyklidit, jejíhož splnění se lze domáhat i soudní cestou. Dále je nutno podotknout, že aby právo nájmu bytu mohlo přejít smrtí nájemce na jinou osobu, musí v době smrti nájemce reálně existovat. Přechod je tedy vyloučen, jestliže zemře osoba, jejíž právo bytu zaniklo a která v daném bytě žila pouze na základě práva bydlení do zajištění bytové náhrady podle § 712 odst. 6 OZ. Právní postavení této osoby řeší ustanovení § 712a OZ, jenž přechod práva nájmu bytu nepřipouští. Přechod práva nájmu bytu zde nelze použít ani analogicky podle ustanovení § 853 OZ.114 Právo nájmu bytu může přejít také na nezletilé dítě nájemce bytu. Práva a povinnosti vyplývající z nájemního vztahu vykonává nezletilé dítě prostřednictvím svých zákonných zástupců (§ 26 OZ) a v případě střetu zájmu pak prostřednictvím soudem ustanoveného zvláštního zástupce (§ 30 OZ).115 Ustanovení § 706 odst. 1 a 2 OZ se také bezprostředně dotýká pronajímatele (vlastníka bytu), neboť omezuje jeho smluvní volnost v užívání jeho věci. Účelem tohoto rozsáhlého omezení je ochrana faktických nájemníků, které pojila s nájemcem velmi úzká 113

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 862/96. Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2001, sp. zn. 28 Cdo 1000/2001. 115 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 9. 2000, sp. zn. 26 Cdo 503/2000. 114

62

vazba, což se mj. projevilo tím, že s ním trvale žili před jeho smrtí, a kteří se tak spoléhali na zajištěnost své bytové potřeby a nemohou ji ze dne na den uspokojit jinak. Toto omezení však nesmí být zneužíváno k účelům jiným, např. k získání výhodného bydlení účelovým jednáním, jenž naplňuje dikci, ale nikoliv účel omezujícího ustanovení.116 Protože k přechodu práva nájmu bytu podle § 706 odst. 1, 2 OZ dochází přímo na základě zákona, není tato změna podmíněna právním úkonem osoby, jež vstupuje do právního vztahu namísto dosavadního nájemce a nastává bez ohledu na souhlas pronajímatele. Předpokladem tohoto právního nástupnictví na straně nájemce není ani uzavření nové nájemní smlouvy mezi osobou, na níž právo nájmu bytu přešlo, a pronajímatelem. Povinnost k uzavření nájemní smlouvy nelze proto soudním rozhodnutím uložit ani pronajímateli,117 ani osobě, na kterou právo nájmu přešlo. Je ovšem třeba, aby nájemce pronajímateli přechod práva nájmu bytu oznámil a doložil splnění podmínek, jenž jsou pro přechod tohoto práva rozhodující. Důkazní povinnost o tom, že byly splněny podmínky přechodu nájmu bytu na další osoby, zatěžuje toho, kdo se přechodu nájmu dovolává. To však neznamená, že u každého přechodu nájmu bytu na tyto osoby bude muset proběhnout soudní řízení, v němž ten, kdo tvrdí, že na něho nájem bytu přešel, bude muset přechod nájmu dokazovat. Je možné, že pronajímatel přechod nájmu bytu, který nastal ze zákona, nebude zpochybňovat. Pro úplnost dodávám, že obecná charakteristika přechodu nájmu bytu uvedená v předcházejících odstavcích se vztahuje na byty nedružstevní. Pro obecnou charakteristiku přechodu nájmu bytu u bytů družstevních jsem zvolila, z důvodu větší přehlednosti, samostatnou podkapitolu.118 7. 1. 1 Přechod práva nájmu nedružstevního bytu na osoby uvedené v ustanovení § 706 odst. 1 OZ Z ustanovení § 706 odst. 1 OZ vyplývá, že jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Jedná se o právo, jež přechází na právní nástupce zemřelého nájemce přímo ze zákona (ex lege) nezávisle na dědění (jedná se tedy nikoliv o dědění, ale o tzv. zvláštní právní nástupnictví – sukcesi), a to dnem smrti zůstavitele. Okruh právních nástupců, kterým toto právo ze zákona svědčí, tak není totožný s okruhem dědiců.

116

Nález Ústavního soudu ze dne 1. 6. 2005, sp. zn. IV. ÚS 8/05. Srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 1. 2003, sp. zn. 26 Cdo 619/2002. 118 Viz podkapitola 7. 1. 5.

117

63

Výčet osob citovaný v uvedeném ustanovení je taxativní, a nelze jej proto rozšiřovat o další osoby, byť blízké příbuzné zemřelého nájemce, např. švagry, strýce apod. O této skupině osob se též hovoří jako o první skupině osob, kterou tvoří nejbližší příbuzní nájemce a registrovaného partnera, s výjimkou vnuků, na něž nájem bytu přechází, ale pouze za splnění dvou podmínek. Za prvé, musí prokázat, že se zemřelým nájemcem žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a za druhé, že nemají vlastní byt. Obě podmínky musí být splněny kumulativně. Soužití s nájemcem ve společné domácnosti Pojem společné domácnosti u osob uvedených v § 706 odst. 1 OZ vykládá právní praxe volněji, než při výkladu podle § 115 OZ. K přechodu práva nájmu bytu se tak u této skupiny osob nevyžaduje z hlediska naplnění znaku společné domácnosti podmínka spotřebního společenství, vyplývající jinak z § 115 OZ, ale i tak je třeba, aby jejich soužití v bytě s nájemcem mělo charakter trvalosti. Soužití se považuje za trvalé, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti svědčící o souhlasném úmyslu nájemce bytu a osoby s ním v jeho bytě žijící, žít v trvalém životním společenství.119 Konkrétně se tedy nevyžaduje, aby tyto osoby společně uhrazovaly náklady na své potřeby, kdyby tomu tak totiž bylo, nájemní právo by nemohlo např. přejít na ženaté nebo vdané děti nájemce, které s ním sice žily v jednom bytě, ale jejich rodiny vytvářely jinak samostatná spotřební společenství. Osoby uvedené v ustanovení § 706 odst. 1 (ale i 2) OZ nepřestanou být příslušníky společné domácnosti, zdržují-li se ze závažných důvodů, zejména služebních, pracovních, studijních či zdravotních, dočasně mimo své bydliště. Podmínka existence společného soužití ve společné domácnosti mezi nájemcem a osobou uvedenou v ustanovení § 706 odst. 1 OZ je splněna i v případě, že nájemce zemřel v nemocnici či v jiném léčebném zařízení po předcházející hospitalizaci. Toto soužití však muselo vzniknout ještě před hospitalizací.120 Existenci společné domácnosti však nelze ztotožňovat s pouhým přihlášením se ke k trvalému pobytu. Toto přihlášení má pouze veřejnoprávní, zejména evidenční, charakter a maximálně může být použito jako podpůrný důkaz existence společné domácnosti.121 Také nelze za existenci společné domácnosti považovat situaci, kdy osoba, na kterou by mělo právo nájmu bytu přejít, nájemce jen občas navštěvovala či mu poskytovala příležitostnou pomoc v domácnosti. 119

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1867/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2002, sp. zn. 26 Cdo 463/2002. 121 Salač, J. Nájemní smlouva jako právní důvod bydlení. Praha : Univerzita Karlova v Praze – Právnická fakulta, 2003, s. 88. 120

64

Přestože doba soužití nájemce a osob vyjmenovaných v § 706 odst. 1 OZ – ke dni smrti – není co do délky v zákoně stanovena, musí jít o dobu natolik dlouhou, aby bylo možno učinit závěr, že mělo jít o příslušnost (trvalé povahy) ke společné domácnosti nájemce.122 Dále snad není třeba dodávat, že soužití osoby s nájemcem bytu musí být současně uskutečňováno v tomtéž bytě. Absence vlastního bytu Pojmem vlastní byt zákon postihuje nejen právo na bydlení, jehož titulem je vlastnictví bytu (nemovitosti), nýbrž všechny právní důvody, od nichž se odvíjí takové právo na bydlení, jež svým charakterem slouží k trvalému (nikoliv přechodnému) uspokojování bytové potřeby jeho nositele.123 Jestliže osoba uvedená v ustanovení § 706 odst. 1 (ale i 2) OZ disponuje některým z těchto titulů bydlení, pak přechodem nájmu v její prospěch nelze pronajímatele spravedlivě omezovat ve volném nájmu bytu. Pojem nemít vlastní byt tak znamená, že uvedeným osobám nesvědčí ani výlučné, ani společné odvozené právo k bytu, tzn. nájem, společný nájem, vlastnické právo, právo z věcného břemene či právo založené tzv. inominátní smlouvou podle § 51 OZ. Splnění podmínky nedostatku vlastního bytu vylučuje i právo doživotního bydlení sjednané ve prospěch dárců v souvislosti s darováním nemovitosti (bytu). Vlastní byt má i osoba, které svědčí právo bydlení z titulu spoluvlastnictví domu. Pro posouzení existence či neexistence vlastního bytu je tedy rozhodující právní možnost užívat byt, tj. naplnění objektivních znaků tohoto právního titulu, nikoliv subjektivní vůle osoby, jíž tento titul svědčí. Rozhodující přitom je, zda právní titul bydlení je objektivně způsobilý založit trvalé bydlení. Není tedy podstatné, zda osoba, na niž má právo nájmu bytu přejít, takovýto právní titul ze subjektivních důvodů nerealizuje. Podmínka přechodu nájmu spočívající v tom, že osoba, na niž má právo nájmu přejít, nemá vlastní byt, musí být splněna ke dni smrti nájemce, nepostačí, že se tak stane později. 7. 1. 2 Přechod práva nájmu nedružstevního bytu na osoby uvedené v ustanovení § 706 odst. 2 OZ Z ustanovení § 706 odst. 2 OZ vyplývá, že nájemci (společnými nájemci) se stávají také vnuci nájemce a ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt.

122 123

Chalupa, L., Dvořáková Závodská, J., Chadrycká, V. Byty a právo. Praha : ASPI, 2007, s. 201. Srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 3. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2377/99.

65

Tato skupina osob bývá často označována jako druhá skupina osob, kterou tvoří vnuci nájemce a osoby bez příbuzenského poměru, a to pouze za splnění dvou podmínek. Za prvé, musí prokázat, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a za druhé, že nemají vlastní byt. U těchto osob jsou tedy podmínky přechodu práva nájmu bytu stanoveny přísněji, než u osob podle § 706 odst. 1 OZ, tj. stejně jako v případě § 115 OZ. To znamená, že musí jít o spotřební společenství trvalé povahy ve vlastním smyslu, tj. včetně společného hospodaření s prostředky na provoz domácnosti atd. U osob uvedených v § 706 odst. 2 OZ (ne u vnuků) se ještě vyžaduje navíc buď péče o společnou domácnost, nebo odkázanost výživou na uživatele bytu (vedle žití s uživatelem bytu ve společné domácnosti alespoň po dobu tří let před jeho smrtí). Nelze ztotožňovat pojem péče o společnou domácnost s pojmem spolužití ve společné domácnosti. Péče o společnou domácnost nebo odkázanost na výživu Péčí o společnou domácnost zemřelého nájemce bytu se rozumí bližší vztah k nájemci než pouhé sdílení společné domácnosti. Jedná se jak o skutečné obstarávání domácích prací, tj. udržování pořádku v bytě, příprava jídla, praní, žehlení, spravování prádla, ošetřování nájemce v nemoci, tak i poskytování finančního nákladu na úhradu potřeb společné domácnosti ze strany příslušníka domácnosti. V praxi se jedná zejména o vztah druh družka, vztah mezi vzdálenějšími příbuznými, kteří se o sebe vzájemně starali, anebo z nichž se jeden staral o chod domácnosti nájemce.124 Odkázanost výživou nemusí vždy nutně vyplývat z právního vztahu zejména ze zákona o rodině, i když tato může být v praxi častá, ale může se také jednat o odkázanost na výživu faktickou. Jde o širší pojem než o pouhé poskytování výživného. Vyžaduje se, aby nájemce hradil alespoň převážně celkové náklady těchto osob a aby tyto osoby neměly jiné zdroje k úhradě svých potřeb. Z tohoto důvodu přechází právo nájmu bytu například na sirotky po příbuzném nájemce bytu nebo po jeho příteli, kterých se nájemce dobrovolně ujal a jimž poskytoval výživu, na kterou byli odkázáni, i bez právního závazku, jakož i na děti druha (družky), pokud nemají vlastní příjem, resp. i na jiné osoby, které nemají vlastní důchod.125 S ohledem na zákonnou formulaci (§ 706 odst. 2 věta prvá OZ) se nejedná o podmínky kumulativní, nýbrž alternativní. Doba soužití s nájemcem ve společné domácnosti

124 125

Chalupa, L., Dvořáková Závodská, J., Chadrycká, V. Byty a právo. Praha : ASPI, 2007, s. 202. Tamtéž.

66

Na rozdíl od osob uvedených ve skupině první, jež se stanou nájemci, tvoří-li se zůstavitelem společnou domácnost, byť i jen na krátký čas, jsou zde požadavky na dobu soužití s nájemcem ve společné domácnosti stanoveny přísněji. Osoby uvedené v § 706 odst. 2 OZ musí se zůstavitelem sdílet společnou domácnost nejméně po dobu tří let před dnem přechodu nájmu a tato doba počítá se zpětně od smrti nájemce. V praxi se převažuje názor, že se musí jednat o nepřetržité tříleté soužití. Přerušení této doby vede k zániku práva na přechod nájmu, i kdyby došlo k jejímu pozdějšímu obnovení.126 V soudním řízení je splnění této podmínky ověřováno všemi dostupnými důkazními prostředky, zejména výslechem dalších osob žijících v bytě, sousedů atd. Důležitá jsou také lékařská dokumentace, zprávy poštovních úřadů apod. Absence vlastního bytu Co se týče splnění této podmínky, platí přiměřeně vše, co jsem již uvedla u osob spadajících pod ustanovení § 706 odst. 1 OZ. U osob spadajících pod ustanovení § 706 odst. 2 OZ je ovšem důležité, aby podmínka neexistence vlastního bytu byla dána po celou zákonem stanovenou tříletou dobu společného soužití.127 Přechod nájmu ve prospěch vnuka nájemce U vnuků nájemce se na rozdíl od dříve platného stavu (před novelou občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen z. č. 107/2006 Sb.) přechod nájmu zpřísňuje. Vnuci mají napříště stejná práva jako osoby, které pečovaly o společnou domácnost nájemce nebo na něj byly odkázány výživou. Podmínkou je, aby i vnuci žili se zemřelým nájemcem ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a neměli vlastní byt. Není tedy již možné, aby vnuk (vnučka) nájemce uplatňoval přechod nájemního práva ze zákona i v případě, že vytvořil jenom krátce před smrtí nájemce s tímto společnou domácnost, čehož bylo před 31. 3. 2006128 často zneužíváno v neprospěch pronajímatele. Ve snaze čelit neodůvodněným tvrdostem může soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že vnuk nájemce se stane nájemcem, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři roky. V této souvislosti si nelze nepovšimnout znění zákona, které zákonodárce zvolil. Podle gramatického znění („…..z důvodů zvláštního zřetele hodných….“) tak zřejmě nestačí pouze jeden důvod zvláštního zřetele hodný, ale je jich pro uplatnění výjimky, jež umožňuje přechod práva nájmu bytu, třeba více. Tím zákon sleduje cíl, aby bez dalšího nebyli účastníky výhody podle § 706 odst. 2 OZ ti, kteří se 126

Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha : Linde Praha, 2006, s. 50. Korecká, V. Nájem bytu. Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 52. 128 Den, kdy nabyla účinnosti novela občanského zákoníku, provedená zákonem č. 107/2006 Sb.

127

67

většinou s pochybným odůvodněním domáhali přechodu nájmu bytu i tam, kde těžili jen z nastalé svízelné situace pronajímatele.129 Rozhodnutí soudu o naplnění důvodů zvláštního zřetele hodných pro přechod nájmu bytu ve prospěch vnuka nájemce, jehož soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta, má konstitutivní povahu a nově právně řeší vznik právního vztahu na rozdíl od často nesprávné aplikace o dobrých mravech ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 OZ.130 Přechod nájmu bytu ve prospěch osob, jež pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něj byly odkázány výživou Pro tyto osoby se novelizací občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 nic nemění, co se týče požadavku přechodu nájmu bytu na ně, tj. nepřetržité tříleté soužití s nájemcem ve společné domácnosti a absence vlastního bytu. Požadavek obsažený v § 706 odst. 2 věta třetí (písemný souhlas nájemce a pronajímatele s přechodem práva nájmu bytu) se u nájemních smluv uzavřených před 31. 3. 2006 nevztahuje na osoby, které nájemce přijal do společné domácnosti před tímto datem, tj. vztahuje se jen na osoby, které se do společné domácnosti nájemce nastěhovaly až po 31. 3. 2006. Na základě ustanovení § 706 odst. 2 věty třetí OZ tedy nájem bytu založený smlouvou o nájmu bytu uzavřenou po 31. 3. 2006 přechází na osoby, které pečovaly o společnou domácnost nájemce nebo na něj byly odkázány výživou, i když splní hmotně právní podmínku tříletého nepřetržitého soužití s nájemcem před jeho smrtí a nemají vlastní byt, jedině tehdy, pokud se na tomto přechodu práva nájmu bytu pronajímatel s nájemcem dohodli. Zákon u této dohody stanoví písemnou formu a toto ujednání nemusí být obligatorně náležitostí smlouvy o nájmu bytu, lze jej tedy uzavřít i mimo vlastní nájemní smlouvu, a to jak současně s uzavřením smlouvy o nájmu bytu, tak i později. Přestože zákon hovoří o dohodě, bude patrně postačovat písemný souhlas pronajímatele a nebude zapotřebí dvoustranného právního úkonu.131 Písemný souhlas pronajímatele (přesněji písemná dohoda pronajímatele a nájemce) je zapotřebí pouze k tomu, aby spolužijící osoba v případě smrti nájemce nebo v případě jeho odchodu ze společné domácnosti, mohla doložit splnění ostatních podmínek nutných pro přechod nájmu bytu, není však za žádných okolností zapotřebí k tomu, aby si nájemce mohl přizvat kohokoliv do společné domácnosti ke společnému soužití, neboť jde o obecné, žádným právním předpisem neomezené právo občana uspořádat si svůj život. 129

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1237. 130 Chalupa, L., Dvořáková Závodská, J., Chadrycká, V. Byty a právo. Praha : ASPI, 2007, s. 200. 131 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha : Linde Praha, 2006, s. 51.

68

Pro úplnost výkladu zdůrazňuji, že u vnuka nájemce, jak plyne z textu zákona (§ 706 odst. 2 věta třetí za středníkem OZ), písemný souhlas pronajímatele se soužitím nájemce ve společné domácnosti jako nezbytná podmínka k přechodu nájmu bytu není zapotřebí. V rozporu s ustanovením § 706 odst. 2 OZ není ujednání se zpětnými účinky před jeho uzavřením.132 7. 1. 3 Důsledky přechodu práva nájmu bytu podle § 706 odst. 1 a 2 OZ Důsledkem zákonného přechodu práva nájmu bytu je vstup nového nájemce do stávajícího nájemního vztahu. Platí tedy, že i poté, co došlo k přechodu práva nájmu bytu podle § 706 odst. 1, 2 OZ, jde z obsahového hlediska zásadně o týž právní vztah. Pro právní poměry osob, na než právo nájmu bytu přechází, je příznačné, že jsou i nadále určeny základními obsahovými složkami původního právního vztahu, jakými jsou jeho předmět (byt a jeho příslušenství), nájemné, jakož i určení doby, na kterou je nájem sjednán. Uvedené právní nástupnictví má však svá specifika. Vztahuje se sice na základní práva a povinnosti, tvořící obsah právního vztahu nájmu bytu, avšak nikoliv na konkrétní dílčí peněžitá práva a povinnosti zemřelého nájemce, vzniklá ještě za jeho života. Na uvedené osoby tak nepřechází např. právo na slevu z nájemného, právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, stejně tak jako povinnost zemřelého nájemce zaplatit dlužné nájemné, splatné do okamžiku jeho smrti, či jiné peněžité závazky, vzniklé v souvislosti s výkonem jeho nájemního práva. Osud těchto peněžitých závazků a pohledávek se již řídí režimem práva dědického, tzn. přecházejí ne dědice zemřelého nájemce. Pokud jde o dluhy, uplatní se zde omezení podle § 470 OZ, tj. do výše ceny nabytého dědictví. Jestliže je osoba, na kterou přešlo právo nájmu bytu totožná s osobou dědice, vstupuje tato i do těchto posléze uvedených peněžitých závazků a pohledávek zemřelého nájemce, nikoliv však v důsledku přechodu práva nájmu bytu, ale z titulu dědění. Na osobu, na niž přešel nájem bytu podle § 706 odst. 1, 2 OZ, se vztahují i právní účinky výpovědi z nájmu bytu, kterou pronajímatel uplatnil vůči předchozímu nájemci za trvání jeho nájemního vztahu k bytu. Osoba, na niž přešlo právo nájmu bytu, vstupuje i do vztahu podnájemního, neboť smrt dosavadního nájemce bytu, jenž přenechal byt nebo jeho část jinému do podnájmu, nemá sama osobě za následek zánik podnájemního vztahu. Je tomu tak proto, že v případě přechodu práva nájmu bytu nedochází k zániku nájemního vztahu, a tudíž ani k zániku 132

Chalupa, L., Dvořáková Závodská, J., Chadrycká, V. Byty a právo. Praha : ASPI, 2007, s. 200.

69

vtahu podnájemního, neboť tento je od nájemního vztahu odvozen. Osoba, která vstupuje do právního vztahu nájmu bytu podle § 706 odst. 1 a 2 OZ, je vázaná také platnou dohodou o výměně bytu, uzavřenou ještě zemřelým nájemcem. Z hlediska faktické realizace této dohody je však významná prekluzivní lhůta stanovená k uplatnění práva domáhat se jejího splnění u soudu, jakož i případná možnost odstoupení podle § 716 odst. 2 OZ. 7. 1. 4 Přechod práva nájmu družstevního bytu na dědice členského podílu podle ustanovení § 706 odst. 3 OZ U družstevních bytů jsou právní následky smrti nájemce, individuálního člena družstva, ovlivněny dědickou posloupností. To však neznamená, že by se právo nájmu družstevního bytu dědilo. Předmětem dědění je totiž majetková hodnota, spojená se členstvím zemřelého nájemce v družstvu. Úpravu dané problematiky nalezneme v ustanovení § 706 odst. 3 OZ, podle kterého, jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl. K přechodu tak dochází přímo na základě zákona. Předmětem dědění je tedy majetková účast zemřelého nájemce v družstvu označovaná občanským zákoníkem jako členský podíl. Podle současné soudní praxe133 se však nedědí zůstatková hodnota členského podílu ani vypořádací podíl, protože na ten má nárok pouze člen, jehož členství zaniklo jinak než smrtí, případně dědic, který se nestal členem družstva. Předmětem dědictví jsou členská práva a povinnosti, která náležela zůstaviteli. Tato mají majetkovou hodnotu, jejíž cena se stanoví jako cena obvyklá. Příslušná ustanovení OZ (§ 460 a n.) upravují otázku, kdo může být k dědění povolán jako dědic. Může to být jak dědic ze zákona, tak dědic povolaný na základě závěti zůstavitele (zemřelého nájemce), kterému zůstavitel odkázal platnou závětí svůj členský podíl v družstvu. Přestože k přechodu členství v družstvu a nájmu družstevního bytu na dědice dochází již smrtí nájemce bytu, je nutné, aby nabytí členského podílu (dědictví) bylo konstatováno rozhodnutím soudu vydaném v dědickém řízení. Toto rozhodnutí má účinky ex tunc, tedy zpětně k smrti zůstavitele. Situace je jednoduchá v případě, že je k dědictví povolán jenom jeden dědic. V tomto případě soud tomuto dědici jen potvrdí nabytí dědictví na základě ustanovení § 481 OZ. Situace ovšem bude složitější v případě, že dědiců bude k dědictví povoláno více, neboť pokud se nejedná o manželé, nemůže těmto osobám vzniknout s ohledem na ustanovení § 700 odst. 2 OZ společný nájem družstevního bytu. V nejideálnějším případě 133

Viz rozsudek Nevyššího soudu ze dne 12. 6. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1523/2000.

70

dědicové uzavřou dohodu o vypořádání dědictví, v rámci které se dohodnou na tom, kterému z nich připadne členský podíl. Tato dohoda musí být ovšem v souladu se zákonem nebo dobrými mravy (§ 482 OZ), jinak ji soud neschválí. Nedojde-li v řízení o dědictví k dohodě dědiců o vypořádání dědictví nebo nebude-li soudem jejich dohoda schválena, potvrdí soud nabytí dědictví těm, jejichž dědické právo bylo prokázáno podle jejich dědických podílů (§ 483 OZ), a to i ohledně členského podílu v bytovém družstvu. Nejde-li o dědice, kteří jsou manželé, nebo nedohodnou-li se ve shora uvedeném případě dědicové o tom, kdo z nich získá členský podíl v bytovém družstvu a stane se nájemcem družstevního bytu, lze se žalobou domáhat, aby v tomto sporu mezi nimi o vypořádání vzájemných vztahů rozhodl soud.134 Členství zůstavitele v družstvu může být spojeno i s nájemním vztahem k více předmětům nájmu, nejčastěji např. k bytu a k nebytovému prostoru – garáži. V tomto případě je nasnadě otázka, zda je možné, aby přešel členský podíl a s tím spojené členství v družstvu a nájemní právo k jednotlivým předmětům nájmu na různé dědice. V případě smrti jednoho (člena družstva) z manželů je řešení této otázky jednoduché, neboť OZ tuto možnost výslovně upravuje pro případ, že se jednalo o manželé, kterým svědčilo právo společného nájmu družstevního bytu, nikoliv však společné členství v družstvu (viz ustanovení § 707 odst. 2 věta druhá a třetí OZ). Na základě uvedeného se tak domnívám, že by výše citované ustanovení šlo analogicky (§ 853 OZ) aplikovat i na případ, kdy by zemřel člen družstva (nájemce bytu, ke kterému by se nevázalo právo společného nájmu bytu manžely), neboť v obou případech jde o smrt osoby – individuálního člena družstva. Odpověď na danou otázku by pak zněla ano, jde-li o více předmětů nájmu, může členství zůstavitele přejít na více dědiců. Specifickým problémem je případ odúmrti, tedy situace, ve které členství v družstvu připadne na základě § 462 OZ státu jako dědictví. V praxi se objevují ohledně nároků státu protikladné názory. Proti nárokům státu bývá namítáno zejména: -

není dědicem, neboť k odúmrti dojde právě proto, že dědiců není

-

nemůže se stát členem družstva, neboť členství v družstvu přechází pouze na dědice

-

namůže se stát členem družstva, protože mu v tom brání zákonné omezení (§ 30 z. č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích), atd.

V praxi se ovšem objevují i názory, dle kterých stát dědicem je a může se tedy stát i členem bytového družstva, i když tak zákon vysloveně nestanoví. Jedná se však o názory 134

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2004, sp. zn. 30 Cdo 1847/2002.

71

menšinové, proti kterým stojí hlavně argumenty, že smysl odúmrti je odlišný od smyslu dědictví, odúmrť má především zabránit tomu, aby po smrti zůstavitele zůstal nějaký majetek bez vlastníka. Terminologické odlišnosti pojmu odúmrť a dědictví mají tedy svůj věcný hlubší smysl.135 7. 2 Změny v subjektech v případě společného nájmu bytu 7. 2. 1 Změny v subjektech při vzniku práva společného nájmu bytu V rámci zachování přehlednosti a systémové soudržnosti mé práce jsem se rozhodla zařadit tento případ změny v subjektech do této subkapitoly, ačkoliv jsem si vědoma, že by mohl být zařazen i do subkapitoly pojednávající obecněji o přechodu nájmu bytu mortis causa v souvislosti se vznikem individuálního nájmu bytu v důsledku smrti výlučného nájemce nedružstevního bytu (uvedené výše). V obou případech totiž dochází ke změně subjektů v důsledku smrti. Jediný rozdíl spočívá v tom, že v důsledku smrti výlučného nájemce, který žil v bytě pouze s jednou spolužijící osobou, uvedenou v § 706 odst. 1 a 2 OZ, vznikne opět právo individuálního nájmu bytu a změní se pouze osoba nájemce. V případě smrti výlučného nájemce, který žil v bytě s vícero spolužijícími osobami (§ 706 odst. 1 a 2 OZ), však těmto osobám vznikne právo společného nájmu bytu. Společný nájem bytu těmto osobám vznikne bez ohledu na to, zda spadají do skupiny osob podle § 706 odst. 1 OZ, či do skupiny osob podle § 706 odst. 2 OZ, jejich postavení je rovnocenné a všichni se stávají společnými nájemci. Tyto osoby tak nastupují ze zákona, okamžikem smrti původního nájemce, na jeho místo a z nájmu individuálního se tak rázem stává nájem společný. Jen pro úplnost dodávám, že stejné právní následky, jako v důsledku smrti výlučného nájemce, nastanou i tehdy, kdy tento trvale opustí společnou domácnost, a to za pomoci aplikace ustanovení § 708 OZ. 7. 2. 2 Změny v subjektech při zániku práva společného nájmu bytu Smrt jednoho ze společných nájemců, jemuž svědčilo právo společného nájmu bytu ve smyslu ustanovení § 700 OZ, vyvolá následky upravené v § 707 odst. 3 OZ. To znamená, že jeho právo nájmu přechází na ostatní nájemce, nikoliv na osoby, které s ním žily ve společné domácnosti. Dochází tak ke změně subjektů na straně nájemce, a to v tom smyslu, že dochází k redukci jejich počtu a zároveň dochází k rozšíření míry jejich práv a povinností k bytu.

135

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1238 až 1239.

72

Může dojít také k situaci, kdy se zúží výše uvedeným způsobem počet nájemců bytu jen na manžele. V tomto případě dochází ke vzniku společného nájmu bytu manžely a společný nájem bytu dle ustanovení § 700 OZ zaniká.136 Společný nájem bytu dále zanikne, jestliže se počet společných nájemců zúží pouze na jednu osobu. V této situaci dojde k zániku společného nájmu bytu a současně ke vzniku nájmu individuálního. Úpravu právních následků smrti jednoho ze společných nájemců bytu obsaženou v ustanovení § 700 odst. 3 OZ bude nutno zřejmě vztáhnout i na případy společného nájmu bytu služebního, bytu zvláštního určení a bytu v domě zvláštního určení, když novela občanského zákoníku provedená zákonem č. 509/1991 Sb. u těchto bytů existenci společného nájmu připustila, aniž by však tuto skutečnost promítla do ustanovení § 709 OZ. Jak toto ustanovení, tak ustanovení § 713 OZ míří totiž na situace, kdy k uvedeným bytům právo společného nájmu bytu nevzniklo.137 7. 3 Změny v subjektech v případě společného nájmu bytu manžely 7. 3. 1 Změny v subjektech nájmu bytu v souvislosti s existujícím manželstvím podle § 707 odst. 1 a 2 OZ A. Pokud se jedná o právní následky spojené se smrtí jednoho z manželů na právo společného nájmu nedružstevního bytu, tak ty najdeme upraveny v ustanovení § 707 odst. 1 OZ. Podle citovaného ustanovení právo společného nájmu bytu manžely zaniká a jediným nájemcem bytu se stává pozůstalý manžel. Právo společného nájmu bytu se tedy transformuje na individuální nájem bytu, u kterého se výlučným nájemcem stává pozůstalý manžel. Zatímco v případě § 706 OZ jde o přechod práva, v případě § 707 odst. 1 OZ jde o rozšíření práva subjektu, jemuž odpadne omezení právem druhé osoby.138 Jedná se o zvláštní případ změny subjektů nájemního vztahu, k němuž dochází přímo ze zákona, tj. ex lege, a to i ve vztahu k pronajímateli, a proto není nutné, aby byla s pozůstalým manželem uzavíraná nová nájemní smlouva. Vzhledem ke kogentní povaze tohoto ustanovení je vyloučeno, aby právo nájmu přešlo v důsledku smrti jednoho z manželů i na jiné osoby, jež mohly eventuálně žít s oběma manžely ve společné domácnosti, např. na dítě zemřelého manžela. Uvedené osoby mohou sice v bytě i nadále bydlet jako příslušníci domácnosti pozůstalého manžela, ovšem pouze s jeho souhlasem.139

136

Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : CP Books, 2005, s. 123. Korecká, V. Nájem bytu. Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 56. 138 Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1242. 139 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 281. 137

73

V praxi může nastat také situace, kdy zemřou oba manželé současně. Tento případ je nutno podřadit pod ustanovení § 706 OZ,140 tzn. že se u něj uplatní právní následky stejné jako v případě smrti jediného nájemce bytu, tj. § 707 odst. 1 OZ se vůbec neaplikuje. Co se týká bytu služebních, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení, u nich je společný nájem bytu manžely vyloučen. Je ovšem nutno brát v potaz situaci, kdy zemře jeden z manželů, výlučný nájemce zmíněných bytů. Vzhledem k tomu, že zde nevzniká právo společného nájmu bytu manžely, je přechod nájmu pro případ smrti vyloučen. Zákon však pozůstalému manželovi a osobám uvedeným v ustanovení § 706 odst. 1 OZ poskytuje určitou právní ochranu, neboť podle § 713 OZ nejsou tyto osoby povinny se vystěhovat, dokud jim není zajištěn přiměřený náhradní byt. V odůvodněných případech může soud rozhodnout, že postačí náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt nebo náhradní ubytování. B. Stejně jako u bytů nedružstevních, tak i u bytů družstevních působí smrt jednoho z manželů zánik společného nájmu bytu manžely (§ 707 odst. 2 OZ). Právní následky spojené s touto skutečností se však liší v závislosti na tom, zda manželům svědčilo vedle společného nájmu družstevního bytu i společné členství v družstvu či nikoliv. 1. Nevzniklo-li manželům vedle společného nájmu bytu také společné členství v družstvu, jsou právní následky smrti manžela, jemuž svědčilo členství v družstvu, v podstatě stejné, jako v případě smrti výlučného nájemce družstevního bytu podle § 706 odst. 3 OZ. Ustanovení § 707 odst. 2 věta třetí OZ totiž stanoví, že zemřel-li manžel, který nabyl právo na družstevní byt před uzavřením manželství, přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dědice, jemuž připadl členský podíl. V tomto směru platí přiměřeně to, co jsem již uvedla u smrti nájemce, individuální člena družstva, výše. Jedná se tedy o případ, kdy manželé byli sice společnými nájemci bytu podle ustanovení § 704 odst. 1 OZ, ale společným nájmem nevzniklo společné členství manželů v družstvu podle § 703 odst. 2 OZ, takže členem družstva byl jen zemřelý manžel. V takovém případě zanikne společný nájem družstevního bytu manžely již úmrtím tohoto společného nájemce, jenž byl členem družstva. Právo členství v družstvu a nájmu družstevního bytu se stane předmětem dědění. Je samozřejmě možné, aby se dědicem stal i pozůstalý manžel, kterému úmrtím zaniklo nájemní právo k bytu. V takovém případě dojde již ke dni úmrtí původního člena 140

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1242.

74

družstva ke vzniku družstevního nájmu pozůstalého manžela. Jelikož ale není tzv. neopomenutelným dědicem podle § 479 OZ, není vyloučeno, že manžel, jenž byl členem družstva, pořídil pro případ smrti závěť, v níž odkáže členský podíl jiné osobě. Členský podíl může připadnout dědici odlišnému od pozůstalého manžela také na základě dědické dohody. Nestane-li se tedy dědicem pozůstalý manžel, a to ať už na základě závěti, odmítnutí závěti či dědické dohody, ztrácí tento právní důvod bydlení v družstevním bytě. V takovém případě je nutno zvažovat poskytnutí bytové náhrady, kterou obecně upravuje § 712 OZ. Toto ustanovení se však o zániku družstevního nájmu bytu v tomto případě vysloveně nezmiňuje, ve svém odst. 3 upravuje pouze nárok na bytovou náhradu při postupu podle § 705 odst. 2 OZ. Toto ustanovení se zabývá postupem při zániku práva společného nájmu družstevního bytu rozvodem, což je obdobná situace, ovšem použitím analogie lze zřejmě dospět k podobným závěrům i v otázce bytové náhrady.141 Judikatura má k problematice bytové náhrady v takovémto případě názor stejný, neboť z rozhodování142 Nejvyššího soudu ČR jasně vyplývá, že právo na bytovou náhradu pozůstalého manžela je nutno analogicky (§ 853 OZ) posoudit podle ustanovení § 712 odst. 3 věty první OZ, tj. není povinen byt vyklidit, dokud mu není zajištěno náhradní ubytování, v odůvodněných případech má právo na náhradní byt. Bylo-li členství zemřelého manžela, člena družstva, spojeno s nájemním vztahem k více předmětům nájmu, např. k bytu a ke garáži, připouští právní úprava (§ 707 odst. 2 věta třetí OZ) možnost přechodu jeho členství na vícero dědiců. Je tedy možné, aby došlo k „rozdělení“ členství zemřelého manžela a k přechodu jeho členství na více dědiců tak, že na jednoho z nich přejde spolu s tím právo nájmu k družstevnímu bytu a na druhého právo nájmu k družstevní garáži. Uvedené řešení ovšem předpokládá dohodu dědiců o takovémto způsobu vypořádání dědictví.143 Nedojde-li k dohodě, nebo nebude-li soudem schválena, potvrdí soud nabytí dědictví těm, jejichž dědické právo bylo prokázáno podle jejich dědických podílů, a to i ohledně členského podílu v bytovém družstvu. 2. Vzniklo-li manželům vedle společného nájmu také společné členství v družstvu, zůstává členem družstva pozůstalý manžel a jemu též náleží členský podíl (§ 707 odst. 2 věta druhá OZ). K tomu podle zákona soud přihlédne v řízení o dědictví. V praxi je samozřejmě důležité, jakým způsobem k tomu soud přihlíží. Jestliže úmrtím jednoho z manželů zaniká společné členství manželů v družstvu a současně také společný nájem, je třeba hodnotu, kterou z dědictví po zemřelém manželovi získal pozůstalý manžel, 141

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1243. 142 R 62/2001, in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 721. 143 Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 293.

75

vypořádat s ostatními dědici podle zásad dědického práva. Způsob vypořádání je přitom tentýž, jako u postupu podle § 706 odst. 3 OZ, vycházející tedy z obvyklé ceny členského podílu.144 Ustanovení § 707 odst. 2 věta druhá OZ má kogentní povahu a zákonný důsledek z něj vyplývající tedy nastává bez ohledu na to, zda je v konkrétním případě pozůstalý manžel též dědicem po zemřelém manželovi, a nelze vyloučit ani závětí ani dohodou dědiců a pozůstalého manžela. Domnívám se však, že nic nebrání následnému převodu členských práv a povinností ve smyslu § 229 a §230 obchodního zákoníku pozůstalým manželem. Uvedený zvláštní režim právního nástupnictví preferující vzhledem k existenci společného členství manželů v družstvu pozůstalého manžela je v ustanovení § 707 odst. 2 věty druhé OZ upraven výslovně jen k nájmu družstevního bytu, nikoliv i k nájmu nebytového prostoru (např. garáže). Vzniká proto otázka, jak postupovat v situaci, kdy manželům, společným členům družstva, svědčilo vedle společného nájemního práva k bytu i společné nájemní právo např. ke garáži. Vzhledem k tomu, že pozůstalý manžel zůstává i nadále členem družstva a majetková účast v družstvu tedy není předmětem dědění, je třeba tohoto ustanovení analogicky (§ 853 OZ) použít i na nájem nebytového prostoru. Pozůstalý manžel se tak v důsledku nabytí celého členského podílu stane jak nájemcem družstevního bytu, tak i garáže.145 Pravidlo obsažené v § 707 odst. 2 větě čtvrté OZ tak na tuto situaci nedopadá, neboť se týká pouze případů individuálního členství zemřelého manžela v družstvu a přechodu práv a povinností s ním spojených na dědice. 7. 3. 2 Změny v subjektech nájmu bytu v souvislosti s rozvedeným manželstvím V praktickém životě může dojít k situaci, že zemře jeden z rozvedených manželů, u kterých i po rozvodu přetrvávala existence společného nájmu bytu (rozvedených) manželů. Problém ovšem je, že občanský zákoník tuto situaci vysloveně neřeší, a to i přesto, že se takové případy vyskytují. Právní následky smrti jednoho z bývalých manželů se budou lišit v závislosti na tom, zda se právo společného nájmu bytu (rozvedenými) manžely vztahovalo k bytu družstevnímu nebo k bytu nedružstevnímu. Oba případy však mají společné to, že u nich bude nutné při jejich řešení využít analogie podle ustanovení § 853 OZ. A. U nedružstevních bytů rozvod sám o sobě zánik práva společného nájmu bytu manžely nepůsobí, toto právo trvá i nadále a k jeho zániku je nutná dohoda rozvedených manželů, nebo nebude-li jí dosaženo, rozhodnutí soudu (§ 705 odst. 1 OZ). V časovém 144

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1242. 145 Korecká, V. Nájem bytu. Brno : IURIDICA BRUNENSIA, 1995, s. 55.

76

období od rozvodu do uzavření dohody manželů, příp. rozhodnutí soudu, může dojít k situaci, že jeden z rozvedených manželů zemře. Tato skutečnost pak bude mít vliv na samotnou existenci společného nájmu bytu, jenž zatím trvá, neboť tento v důsledku smrti jednoho z rozvedených manželů zanikne.146 Dojde tak ke změně subjektů na straně nájemce, tj. jediným nájemcem bytu se stane druhý z bývalých manželů. V tomto případě bylo nutno analogicky aplikovat ustanovení upravující vztahy svým obsahem a účelem nejbližší (§ 853 OZ), tedy ustanovení § 707 odst. 1 OZ, z něhož vyplývá, že zemřel-li jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, stane se jediným nájemcem pozůstalý manžel. Ohledně dalších podrobností týkajících se této problematiky mi na základě uvedeného nezbývá nic jiného, než odkázat výše na výklad zabývající se právními následky spojenými se smrtí jednoho z manželů, společných nájemců bytu, na právo nájmu bytu. B. Co se týče bytů družstevních, tak zde se opírám o názory judikatury, která se k smrti rozvedeného manžela, společného nájemce družstevního bytu, vyjádřila následujícím způsobem: „Právní následky smrti jednoho z rozvedených manželů, jimž svědčí právo společného nájmu družstevního bytu (i společné členství v družstvu) - neboť po rozvodu jejich manželství do smrti jednoho z nich nenastala právní skutečnost, předvídaná ustanovením § 705 odst. 2 věty druhé OZ, působící zánik tohoto práva - je nutno analogicky (§ 853 OZ) posoudit podle ustanovení § 707 odst. 2 věty prvé a druhé OZ.“ 147 Podle ustanovení § 707 odst. 2 věty první OZ, jde-li o byt družstevní, zanikne smrtí jednoho z manželů společný nájem bytu manžely. Věta druhá citovaného ustanovení pak stanoví, že bylo-li právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství, zůstává členem družstva pozůstalý manžel a jemu náleží členský podíl, k tomu přihlédne soud v řízení o dědictví. Ohledně dalších podrobností týkajících se této problematiky odkazuji výše na výklad zabývající se přechodem práva nájmu družstevního bytu, k němuž dochází v důsledku smrti jednoho z manželů za trvání manželství. Ještě bych poznamenala, že výše uvedené se týká pouze případů, kdy rozvedeným manželům svědčilo jak právo společného nájmu družstevního bytu, tak i společné členství v družstvu, neboť jen v tomto případě samotný rozvod nepůsobí zánik společného nájmu družstevního bytu, ale musí k němu přistoupit ještě další právní skutečnost, a to buď dohoda rozvedených manželů, nebo rozhodnutí soudu (§ 705 odst. 2 věta druhá OZ). 146 147

Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 275. Viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1285/2000.

77

V případě, že manželům svědčil jen společný nájem bytu, a nikoliv i společné členství, zaniká právo společného nájmu bytu již samotným rozvodem, a právo užívat byt zůstane tomu z rozvedených manželů, který nabyl práva na nájem družstevního bytu ještě před uzavřením manželství (§ 705 odst. 2 věta prvá OZ). Rozvedení manželé tudíž již nejsou společnými nájemci družstevního bytu.

78

Kapitola 8. Registrované partnerství 8. 1 Obecně k registrovanému partnerství Dne 1. července roku 2006 nabyl účinnosti zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých souvisejících zákonů (dále jen z. č. 115/2006 Sb.), jenž je jednou ze dvou148 významných novel, které se za poslední dobu dotkly ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu. Jde o právní úpravu, která byla předznamenána mnohými debatami v parlamentních i mimo parlamentních kruzích, a proto se domnívám, že se o významu a nutnosti právní úpravy homosexuálních párů není zapotřebí podrobně zmiňovat. Česká právní úprava registrovaného partnerství je kompromisní variantou úpravy partnerství homosexuálních párů, přičemž svými důsledky staví registrované partnerství mezi manželství a vztah druha a družky. Přijetím zákona došlo ke zrovnoprávnění homosexuálů s heterosexuálními osobami v tom smyslu, že obě skupiny mají nyní volbu, zda budou žít v partnerství sezdaném či nesezdaném.149 Co se týče pojmu registrované partnerství, jeho definici obsahuje sám zákon o registrovaném partnerství: „Registrované partnerství je trvalé společenství dvou osob stejného pohlaví vzniklé způsobem stanoveným tímto zákonem.“150 8. 2 Registrované partnerství z pohledu nájmu bytu Partnerem je třeba rozumět osobu, která vstoupila do registrovaného partnerství ve smyslu zákona č. 115/2006 Sb., v žádném případě pojem „partner“ nelze zaměňovat s pojmem druh, družka. Registrované partnerství je v občanském zákoníku upraveno v ustanovení § 705a, které se zabývá vztahy k nájemnímu bytu v registrovaném partnerství. Na rozdíl od manželství není se vznikem registrovaného partnerství spojen vznik společného nájmu bytu partnerů, který byl v nájmu jednoho z partnerů. Společný nájem partnerů nevzniká ze zákona ani uzavřením nájemní smlouvy k bytu jedním z partnerů za trvání registrovaného partnerství. Totéž platí, dle výslovné dikce zákona, o vzniku nájmu družstevního bytu (§ 705a odst. 2 věta první a druhá OZ). Není ovšem vyloučeno, aby oba partneři uzavřeli nájemní smlouvu společně jako společní nájemci, a to na základě ustanovení § 700 odst. 2 OZ, nebude se však jednat o společný nájem „partnerů“, ale obecný společný nájem bytu.

148

Druhou významnou novelou je zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. 149 Kovářová, D. Právní úprava registrovaného partnerství. Právo a rodina, 2006, č. 7, s. 7. 150 § 1 odst. 1 zákona č.115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých souvisejících zákonů.

79

Domnívám se, že z důvodů zmírnění tvrdosti dané úpravy registrovaného partnerství v OZ vůči druhému z partnerů, jemuž nemůže vzniknout nájemní vztah k předmětnému bytu ani uzavřením partnerství ani za existence registrovaného partnerství, zákonodárce začlenil do ustanovení § 705a odst. 1 OZ tzv. „právo na bydlení“ tohoto partnera, jenž je odvozováno od práva nájmu bytu druhého partnera. Registrovaný partner má tak vznikem registrovaného partnerství právo užívat byt, jenž je v nájmu druhého z partnerů. To platí i v případě vzniku neplatného partnerství. Z § 705a odst. 3 OZ vyplývá, že tomu tak je i v případě neexistence partnerství. K neexistenci partnerství dochází, jak je patrno z § 5 z. č. 115/2006 Sb., v důsledku podstatných vad prohlášení. Zákon obsahuje demonstrativní výčet těchto vad, kterými mohou být např. nedostatek svobodného a úplného projevu vůle. Problém spočívá v tom, že ani pojem podstatná vada, ani některý z důvodů uvedených v zákoně o registrovaném partnerství, nejsou legislativně navázány na důvody neplatnosti právního úkonu podle OZ. Přestože není pochyb, že prohlášení je právním úkonem, úprava v občanském zákoníku se nepoužije, neboť v z. č. 115/2006 Sb. chybí jakékoliv ustanovení o působnosti občanského zákoníku a z ustanovení § 1 ji dovodit nelze.151 Právo užívat byt partnerem není klasické odvozené právo užívat byt vázané pouze na souhlas nájemce. Partner má právo užívat byt i proti vůli nájemce, tedy jestliže je následně souhlas s užíváním odvolán. Z nájemní smlouvy je však zavázán pouze nájemce.152 Zánikem partnerství (zrušením, vyslovením neplatnosti či neexistence) zaniká právo na bydlení druhého partnera (§ 705a odst. 3 OZ). Pokud by partner, jenž není nájemcem bytu, užíval byt i po zániku partnerství, užíval by jej bez právního titulu a nesvědčilo by mu tak ani právo na bydlení podle § 712a OZ. Důsledkem toho by mohl být z bytu vyklizen. V souvislosti s touto problematikou je nasnadě otázka, zda by bylo možné konstruovat na základě analogie (§ 853 OZ) právo na bytovou náhradu pro bývalého registrovaného partnera povinného k vyklizení bytu podle § 712 odst. 3 OZ. Autorka Markéta Selucká se ve svém článku153, nazvaném Nájem bytu po novelách občanského zákoníku, domnívá, že tomu tak v rámci stávající právní úpravy možné není. Odůvodňuje to tím, že registrované partnerství není manželstvím, nevzniká u něj společný nájem registrovanými partnery atd., ale jedná se o zvláštní institut mající svá speciální 151

Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 1234. 152 Tamtéž. 153 Selucká, M. Nájem bytu po novelách občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2006, č. 18, s. 661.

80

ustanovení, a proto je analogie jednoznačně vyloučena. Ovšem jiná je situace v případě smrti partnera, jenž byl nájemcem služebního bytu, a v předmětném bytě zůstane bydlet zůstavší partner, v tomto případě nemá tento povinnost se z bytu vystěhovat do té doby, než je mu zajištěna bytová náhrada (§ 713 OZ).154 Ustanovení § 713 OZ se přiměřeně použije i na byty zvláštního určení a na byty v domech zvláštního určení. Zákon o registrovaném partnerství vnesl do právní úpravy nájmu bytu rovněž změny týkající se přechodu nájmu bytu. Registrovaný partner byl zařazen do mírnějšího režimu přechodu nájmu bytu vedle dětí, rodičů, sourozenců, zetě a snachy, tedy pod ustanovení § 706 odst. 1 OZ. Pokud jde o přechod nájmu bytu u registrovaného partnera, bude se na něj vztahovat vše, co jsem uvedla výše v souvislosti s přechodem práva nájmu nedružstevního bytu na osoby uvedené v ustanovení § 706 odst. 1 OZ. 8. 3 Shrnutí Celou problematiku dopadu registrovaného partnerství na nájem bytu, konkrétně na změnu v subjektech nájmu bytu, bych shrnula asi takto: Vzhledem k tomu, že u registrovaných partnerů je vyloučen společný nájem bytu registrovanými partnery, důsledkem čehož partner, jemuž nesvědčí právo nájmu bytu, má k předmětnému bytu pouze tzv. právo bydlení, se domnívám, že na danou problematiku se uplatní vše, co se týká práva nájmu bytu (nedružstevního i družstevního) svědčícího jedné osobě, kterým jsem se zabývala v průběhu své práce, a to jak pro případ inter vivos, tak pro případ mortis causa. Obecný společný nájem bytu však u registrovaných partnerů možný je, a to uzavřením dohody podle § 700 odst. 2 OZ. U registrovaných partnerů, v rámci této problematiky, by tak mělo platit vše, co jsem uvedla v souvislosti s obecným společným nájmem bytu výše, a to opět ať už pro případ inter vivos, tak pro případ mortis causa.

154

Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č. 5, s. 44.

81

Kapitola 9. Změny v subjektech v souvislosti s dalšími možnými případy, ve kterých jde o nájemní vztah Jelikož je moje práce zaměřena hlavně na změnu v subjektech nájmu bytu, pojímám tuto kapitolu jen velice stručně, spíše pro dotvoření celkového obrazu. 9. 1 Nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení Občanský zákoník upravuje nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení jako zvláštní druh nájmu v ustanovení § 717 a § 718 OZ. O daný právní vztah půjde tehdy, kdy předmětem nájmu bude jednotlivá obytná místnost, zpravidla bez samostatného příslušenství, v zařízení určeném k trvalému bydlení, což může být například svobodárna, některé podnikové ubytovny atd. Naopak o daný právní vztah se nebude jednat v případech zařízení poskytující pouze dočasné, přechodné ubytování. Prostřednictvím tohoto nájemního vztahu jsou zejména uspokojovány bytové potřeby jednotlivých osob, a proto je zde ze zákona přímo vyloučen vznik společného nájmu, a to i mezi manžely. Je-li i přesto nájemní smlouva k téže místnosti uzavřena s více osobami, je každý z nich samostatným nájemcem, a to v rozsahu, jenž mu byl v dohodě vymezen (§ 717 odst. 2 OZ). To platí i pro případ, bude-li takto uzavřena nájemní smlouva s manžely.155 To znamená, že se jedná o samostatné nájemní poměry ke stejnému předmětu (obytné místnosti) a zánik jednoho z nich tak nemá žádný vliv na existenci ostatních. S ohledem na výše uvedené se domnívám, že zde nemůže dojít k žádné změně v subjektech na straně nájemce. V úvahu snad přichází jedině teoretická možnost dohody mezi pronajímatelem, nájemcem a třetí osobou o tom, že tato osoba nahradí původního nájemce v jeho stávajícím nájemním vztahu. Pokud jde o změnu na straně pronajímatele odkazuji, vzhledem k absenci ustanovení týkajících se právě změny subjektů u tohoto druhu nájmu, na obecná ustanovení nájemní smlouvy dle hlavy sedmé části osmé OZ a obecná ustanovení závazkových vztahů, které upravuje hlava první části osmé OZ. 9. 2 Nájem a podnájem nebytových prostor Pokud jde o nájem, resp. podnájem nebytových prostor, zakotvuje jej sice občanský zákoník jako zvláštní druh nájmu, ale pouze symbolicky, neboť v tomto směru odkazuje na úpravu obsaženou ve zvláštním zákoně (§ 720 OZ), jímž je zákon č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění předpisů jej měnících a doplňujících (dále jen ZNNP).

155

Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005, s. 303.

82

Nebytové prostory jsou samostatným předmětem občanskoprávních vztahů (§ 118 odst. 2 OZ). Předmětem nájmu a podnájmu mohou být na základě ustanovení § 1 ZNNP nebytové prostory, jimiž jsou místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než k bydlení (mohou to být zejména skladové prostory, garáže, archivy, provozovny) a dále byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. Nebytovými prostory však nejsou příslušenství bytu, prádelny, sušárny, kočárkárny a půdy. Jediný případ změny v subjektech na straně nájemce, který ZNNP výslovně upravuje, je obsažen v ustanovení § 14 písm. a) ZNNP. Jedná se o způsob přechodu nájmu nebytových prostor, k němuž dojde smrtí nájemce. Na rozdíl od nájmu bytu nedochází ke změně subjektů na straně nájemce přímo ze zákona v důsledku smrti nájemce, ale je nutné, aby k této objektivní právní skutečnosti přistoupila ještě další, subjektivní právní skutečnost, a tou je projev vůle dědice (dědiců) zemřelého nájemce, o pokračování v nájmu.156 Jak vyplývá z uvedeného ustanovení, musí být rozhodnutí dědice (dědiců) o pokračování v nájmu oznámeno pronajímateli do třiceti dnů od smrti nájemce. Na rozdíl od úpravy přechodu nájmu bytu (§ 706 OZ) je ustanovení § 14 písm. a) ZNNP dispozitivní povahy, takže je možno v něm obsažené pravidlo smluvně vyloučit. Je možno si představit i jiné případy změn v subjektech tohoto druhu nájmu, byť nejsou zákonem vysloveně upraveny. Může se jednat o situaci, kdy na straně nájemce vystupuje více subjektů, a to například v důsledku výše zmiňovaného přechodu práva nájmu nebytových prostor ovšem na dva a více dědiců. Společný nájem nebytových prostor by samozřejmě mohl vzniknout i v důsledku písemné nájemní smlouvy mezi pronajímatelem a dvěma a více subjekty na straně nájemce. Další subjektovou změnu nájmu nebytových prostor si lze představit v situaci, kdy nebytový prostor je v nájmu vícero nájemců a jeden z nich zemře. Domnívám se, že tento případ by bylo možno posuzovat analogicky (§ 853 OZ) podle ustanovení § 707 odst. 3 OZ. V případě, že by původní nájemci byli pouze dva, došlo by (stejně jako u nájmu bytu) smrtí jednoho z nich k zániku společného nájmu a ke vzniku nájmu individuálního, jinak pouze ke zúžení počtu subjektů na straně nájemce. Možností, které si lze u změn v subjektech nájmu nebytových prostor na straně nájemce představit, je samozřejmě mnohem více, s ohledem na rozsah této práce však není v mých silách zmínit se o každé z nich.

156

Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002, s. 311.

83

Co se týče změny subjektů, odkazuji vzhledem k nedostatečné úpravě tohoto institutu v ZNNP na obecná ustanovení nájemní smlouvy dle hlavy sedmé části osmé OZ a obecná ustanovení závazkových vztahů, které upravuje hlava první části osmé OZ. 9. 3 Podnikatelský nájem movitých věcí Občanský zákoník sice tento druh nájmu ve svých ustanoveních § 721 až 723 OZ upravuje, avšak neobsahuje žádné ustanovení týkající se změny v jeho subjektech. Podle mého názoru si však lze i u tohoto druhu nájmu představit například společný nájem založený dohodou mezi pronajímatelem a dvěma a více nájemci a z něj vyplývající subjektové změny (rozšíření či zúžení) na straně nájemce na základě takových právních skutečností jako dohoda, smrt, rozhodnutí soudu atd. Pokud jde o změny subjektů, odkazuji, stejně jako v předcházejících subkapitolách, vzhledem k absenci ustanovení týkajících se právě změny subjektů u tohoto druhu nájmu, na obecná ustanovení nájemní smlouvy dle hlavy sedmé části osmé OZ a obecná ustanovení závazkových vztahů, které upravuje hlava první části osmé OZ.

84

Závěr Změny v subjektech nájemního vztahu představují značně složitou a variabilní problematiku jak co do možností je vyvolávajících, tak co do typů nájemních vztahů, u nichž mohou nastat. Výsledkem je nepřeberné množství možných změn, ke kterým může v souvislosti se změnou v subjektech nájemního vztahu dojít. Tuto práci jsem zaměřila především na problematiku změn v subjektech právního vztahu nájmu bytu. Zabývala jsem se, zejména vzhledem k četnosti a rozmanitosti možností, výhradně změnami nastalými na straně nájemce, zatímco změny nastalé na straně pronajímatele jsem ponechala více méně stranou pozornosti. Primárně jsem se snažila poskytnout pokud možno výstižný výklad o subjektových změnách, ke kterým může dojít na straně nájemce u právního vztahu nájmu bytu a zohlednila jsem i specifika bytů družstevních. Dále jsem se snažila komplexně postihnout i problematiku, která se změnou v subjektech nezpochybnitelně souvisí a která vzniká jako vedlejší produkt těchto změn. Jedná se o případy bytových náhrad, dopady subjektových změn na možné podnájemní vztahy, dopady subjektových změn na postavení osob žijících s nájemcem ve společné domácnosti. Ve své snaze dosáhnout cíle, jehož jsem si v úvodu práce stanovila, jsem však narážela v mnoha případech na nedostatek právní úpravy. Musela jsem se tak velmi často při zpracovávání a pochopení dané problematiky uchýlit k analogickému řešení, tedy k využití analogické působnosti občanského zákoníku na základě jeho ustanovení § 853 OZ. Nezbytným pomocníkem mi v těchto „svízelných“ situacích byla také související judikatura, která mi otazníky nad případnými chybějícími právními pravidly pomáhala překonat. S ohledem na předcházející odstavec se domnívám, že by možná stálo za pozornost, aby zákonodárce legislativní cestou vytvořil detailnější právní úpravu. Zejména by stála za úvahu problematika trvalého opuštění společné domácnosti jedním ze společných nájemců, jež nejsou manželé, kterou občanský zákoník vysloveně neupravuje. Neméně pozornosti by si zasloužila také problematika subjektových změn u družstevních bytů pro případ mortis causa, konkrétně v situaci, kdy členství zůstavitele je spojeno s nájemním vztahem k více předmětům nájmu a jedná se o individuální nájem bytu, nebo v situaci, kdy zemře jeden z rozvedených manželů, jimž svědčilo vedle společného nájmu bytu také společné členství v družstvu, či otázka bytové náhrady pozůstalého manžela v případě, že zemře jeden z manželů (člen družstva), kterým svědčilo právo společného nájmu, ale nikoliv už společné členství v družstvu. Situací, které by si zasloužily detailnější právní úpravu, je samozřejmě více. 85

Závěrem bych ještě ráda připomenula, že ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu se v poslední době dotkly dvě zásadní novely: 1) zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, jenž nabyl účinnosti k 31. 3. 2006 2) zákon č. 115/2006 Sb., o registrovaném partnerství a o změně některých souvisejících zákonů, jenž nabyl účinnosti k 1. 7. 2006. Uvedené novely uvádím záměrně, neboť se rovněž dotýkají subjektových změn, o kterých tato práce pojednává. Mezi základní změny, které do občanského zákoníku vnesl zákon č. 107/2006 Sb., můžeme řadit: -

nájem sjednaný na dobu výkonu práce nájemce pro pronajímatele

-

„kauce“ na nájemné

-

možnost předat byt nájemci ve stavu nezpůsobilém k řádnému užívání

-

změny povinností osob spolužijících s nájemcem

-

změny institutu přechodu nájmu bytu

-

rozčlenění výpovědních důvodů ze strany pronajímatele do dvou kategorií.

A právě změny institutu přechodu nájmu bytu souvisejí se subjektovými změnami právního vztahu nájmu bytu. Na základě zákona č. 107/2006 Sb. byli vnuci a vnučky vyňati z přechodu nájmu bytu v „mírnějším režimu“ (před novelou § 706 odst. 1 věta první OZ, nyní § 706 odst. 1 OZ) a zařazeni do druhé skupiny osob, tj. osob, které bývaly často nazývány tzv. osobami cizími, tedy bez příbuzenského poměru (před novelou § 706 odst. 1 věta druhá OZ, nyní § 707 odst. 2 OZ). To znamená, že rovněž v rámci nové právní úpravy může dojít k přechodu nájmu bytu na vnuka (vnučku), ovšem za přísnějších, zákonem vymezených podmínek. Na rozdíl od dřívější právní úpravy již nestačí, že vnuk (vnučka) s nájemcem žil v den jeho smrti ve společné domácnosti, ale musí prokázat, že s ním žil ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí. S úmyslem zákonodárce v tomto směru souhlasím, neboť před novelou docházelo velmi často ke zneužívání zákonné úpravy (v neprospěch pronajímatele) v tom smyslu, že vnuk (vnučka) nájemce uplatňoval přechod nájemního práva i v případě, že vytvořil společnou domácnost s nájemcem jenom krátce před jeho smrtí. Je však nutno podotknout, že i když zákonodárce u vnuků nájemce na jedné straně přechod nájmu ztížil, na straně druhé jim v určitém smyslu podal „pomocnou ruku“, neboť jejich přesun do přísnějšího režimu přechodu nájmu bytu částečně kompenzoval moderačním právem soudu. Ten může

86

z důvodů zvláštního zřetele hodných prominout splnění podmínky tříletého soužití se zemřelým nájemcem ve společné domácnosti. Dále se zpřísňuje režim přechodu nájmu bytu i pro další osoby (ty, které pečovaly o společnou domácnost nájemce nebo na něj byly odkázány výživou). K přechodu nájmu bytu totiž nedojde v případě, že nájemce přijal tyto osoby do bytu až po sjednání nájemní smlouvy, ledaže by byl přechod nájmu bytu pro tento případ v nájemní smlouvě sjednán. Rovněž zákon č. 115/2006 Sb. o registrovaném partnerství významně zasáhl do právních ustanovení týkajících se přechodu nájmu bytu. Tímto zákonem byl do občanského zákoníku vložen nový § 705a, podle něhož osoba, která uzavřela s nájemcem bytu registrované partnerství, má právo po dobu trvání tohoto manželství byt nájemce užívat, nestane se však společným nájemcem bytu. Od této skutečnosti se odvíjí i moje úvahy de lege ferenda, neboť s touto novou právní úpravou zcela nesouhlasím. Domnívám se, že když už zákonodárce dal homosexuálním párům možnost uzavřít registrované partnerství, tedy možnost zlegalizovat jejich soužití, vztah, postavil je tak téměř na roveň „normálních párů“ (oproti manželství však účelem registrovaného partnerství není založení rodiny a řádná výchova dětí). Z tohoto důvodu si myslím, že je zákon vůči těmto osobám, až dalo by se říct diskriminující, neboť jim neumožňuje tak, jako v případě manželů, aby jim sňatkem, nebo uzavřením nájemní smlouvy jedním z nich za trvání registrovaného partnerství, vzniklo společné právo bytu partnery. V případě smrti, či trvalého opuštění společné domácnosti jedním z nich tak na ně nájem bytu nepřechází automaticky, jako je tomu u manželských párů, nýbrž musí dokazovat určité skutečnosti stanovené zákonem. Zákonodárce je sice zařadil do mírnějšího režimu přechodu nájmu bytu, tedy do § 706 odst. 1 OZ mezi tzv. zvýhodněné osoby, avšak to, dle mého názoru, na jejich „diskriminaci“ nic nemění. Myslím si, že jedním z možných řešení by bylo, aby registrovaní partneři byli buďto zařazeni pod ustanovení § 703, 704 OZ týkající se společného nájmu bytu manžely, § 707 odst. 1 a 2 OZ týkající se smrti jednoho z manželů, nebo pro ně byla v tomto směru vytvořena specifická úprava v rámci občanského zákoníku. Postavení registrovaných partnerů je, alespoň dle mého názoru, oproti manželům znevýhodněno i v případě dalšího bytového zajištění registrovaného partnera po zrušení partnerství rozhodnutím soudu. U manželských párů po rozvodu zanikne právo společného nájmu bytu manžely a nájemcem předmětného bytu se stane jeden z manželů buď na základě dohody, nebo rozhodnutím soudu. Druhý z manželů má však nárok na příslušnou bytovou náhradu. U registrovaných partnerů, vzhledem k nemožnosti vzniku společného nájmu bytu partnery, zaniká právo partnera, který není nájemcem daného bytu, tento byt 87

nadále užívat, a to bez nároku na jakoukoli bytovou náhradu. Domnívám se, že i v tomto případě bohužel dochází k nestejnému zacházení se „stejnými“. Navrhovala bych proto, aby registrovaní partneři byli buďto zařazeni pod ustanovení § 705 OZ týkající se společného nájmu bytu manželi, nebo pro ně byla i v tomto směru vytvořena specifická úprava v rámci občanského zákoníku. Komplexně by se dalo říci, že nemožnost vzniku společného nájmu bytu partnery přináší pro toho z partnerů, který není nájemcem předmětného bytu, celou řadu nepříznivých důsledků. Z tohoto úhlu pohledu se mi způsob pojetí ustanovení § 705a OZ nezdá být příliš šťastným. Nezbývá tedy nic jiného než čekat, jakým způsobem se tato nová právní úprava v praktickém životě uplatní a na jaké případné další překážky, jež by mohly být podnětem k další činnosti zákonodárce, ještě narazí.

88

Seznam použitých pramenů Monografie Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006. Bradáč, A., Fiala, J. a kol. Rádce majitele nemovitostí. 2. vydání. Praha : Linde Praha, 2006. Brychta, I. Nájem a podnájem v otázkách a odpovědích. Praha : ASPI Publishing, 2004. Bulisová, J. Ottova všeobecná encyklopedie ve dvou svazcích. M - Ž. Praha : OTTOVO nakladatelství, 2003. Bučková, A., Oehm, P. Nemovitosti, byty a nebytové prostory. Praha : C. H. Beck, 2002. Dejlová, H. Zánik nájmu bytu. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2002. Fiala, J., Korecká, V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha : Linde Praha, 2005. Hendrych, D. a kol. Právnický slovník. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2003. Chalupa, L., Dvořáková Závodská, J., Chadrycká, V. Byty a právo. Praha : ASPI, 2007. Kocourek, J. Byty, nebytové prostory, nájem a vlastnictví bytů. 6. vydání. Praha : EUROUNION, 2003. Korecká, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu. Praha : ASPI Publishing, 2003. Korecká, V. Nájem bytu. Brno : IURUDICA BRUNENSIA, 1995. Křeček, S. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2. vydání. Praha : Linde Praha, 2002. Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha : Linde Praha, 2006. Salač, J. Nájemní smlouva jako právní důvod bydlení. Praha : Univerzita Karlova v Praze – Právnická fakulta, 2003. Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. Brno : CP Books, 2005. Schödelbauerová, P., Nováková, H. Bydlení v nájemním bytě. Praha : C. H. Beck, 2000. Švestka, J., Jehlička, O., Škárová, M., Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006.

Učebnice Fiala, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno : Masarykova univerzita v Brně a nakladatelství Doplněk, 2002. Fiala, J., Hurdík, J., Jeřábková, L., Ronovská, K. Občanské právo hmotné. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2004. 89

Harvánek, J. a kol. Teorie práva. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2002. Knappová, M., Švestka, J., Dvořák, J. a kol. Občanské právo hmotné 2. 4. vydání. Praha : nakladatelství ASPI, 2005.

Články Brach, P. Právní aspekty přechodu nájmu k bytu. Právní rádce, 2005, č. 4. Kovářová, D. Právní úprava registrovaného partnerství. Právo a rodina, 2006, č. 7. Lužná, R. Právní vztahy mezi mužem a ženou, kteří nejsou manžely. Právo a rodina, 2007, č. 2. Lužná, R. Přechod nájmu bytu. Právo a rodina, 2000, č. 12. Máša, D. Přechod nájmu bytu, aneb malá revoluce v nájemních vztazích. Právní rozhledy, 2005, č. 22. Rubeš, P. Byty fakticky nebo formálně? Právní rozhledy, 2003, č. 11. Selucká, M. Zásadní novelizace nájmu bytu. Jurisprudence, 2006, č. 5. Selucká, M. Nájem bytu po novelách občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2006, č. 18. Selucká, M. Návrh na zrušení ustanovení o nájmu bytu jako protiústavních. Jurisprudence, 2006, č. 4. Schödelbauerová, P. Problematika přechodu nájmu bytu. Veřejná správa, 2000, č. 11. Dvořáková Závodská, J. Společný nájem bytu manžely. Právo a rodina, 2003, č. 4. Dvořáková Závodská, J. Společný nájem bytu manžely (2. část). Právo a rodina, 2003, č. 5.

Internetové zdroje Vaško, Jaroslav. Nájem a nájemné [citováno 30. března 2007]. Dostupný z: http://zakony.idnes.cz/najem-a-najemne-01m/pravobydleni.asp?c=A060810_000000_pravobydleni_12471. Kapoun, Jiří. Nová právní úprava nájmu bytu v občanském zákoníku [citováno 30. března 2007]. Dostupný z: http://www.businessinfo.cz/cz/clanek/obcanske-pravo/pravni-upravanajmu-bytu-v-oz/1000872/40411/. Šmída,

Jiří.

Nájem

a

podnájem

[citováno

30.

března

2007].

Dostupný

z:

http://bydleni.tvujdum.cz/legislativa/najem-a-podnajem.aspx. Holec, Pavel. Jak je upraven nájem a podnájem nebytových prostor? [citováno 30. března 2007]. Dostupný z: http://zakony.idnes.cz/jak-je-upraven-najem-a-podnajem-nebytovychprostor-f8c-/obcanskepravo.asp?c=A051111_000000_obcanskepravo_9002 . Křeček, Stanislav. Nájem bytu v novém občanském zákoníku [citováno 30. března 2007]. Dostupný z: http://www.blisty.cz/2005/9/7/art24858.html. 90

http://profipravo.cz/index.php?page=article&id_category=11&id_article=244397&search= 1&csum=a17ebc57 ze dne 30. 3. 2007. http://profipravo.cz/index.php?page=article&id_category=81&id_article=244399&search= 1&csum=d1e2be57 ze dne 30. 3. 2007. http://profipravo.cz/index.php?page=article&id_category=81&id_article=243960&search= 1&csum=37a01e17 ze dne 30. 3. 2007. http://profipravo.cz/index.php?page=article&id_article=239996&id_category=11&search= 1&csum=5d79bd87 ze dne 30. 3. 2007. http://profipravo.cz/index.php?page=article&id_category=11&id_article=239017&search= 1&csum=9c9ecb57 ze dne 30. 3. 2007.

Zákony Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují se některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

Rozhodnutí soudních orgánů Nález Ústavního soudu ze dne 1. 6. 2005, sp. zn. IV. ÚS 8/05. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1010/97. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 9. 2002, sp. zn. 26 Cdo 493/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1526/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 4. 2004, sp. zn. 26 Cdo 1997/2003. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 5. 2004, sp. zn. 736/2003. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 424/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1230/99. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1230/99. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2003, sp. zn. 26 Cdo 1313/2002. 91

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 3. 2002, sp. zn. 28 Cdo 449/2002. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2002, sp. zn. 26 Cdo 396/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 1999, sp. zn. 26 Cdo 889/99. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 423/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 3. 2000, sp. zn. 26 Cdo 327/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 10. 2003, sp. zn. 21 Cdo 969/2002. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1980/97. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 3. 2002, sp. zn. 26 Cdo 629/2002. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2002, sp. zn. 26 Cdo 485/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 9. 2002, sp. zn. 26 Cdo 2938/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 1998, sp. zn. 3 Cdon 117/96. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2000, sp. zn. 26 Cdo 2064/98. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2002, sp. zn. 26 Cdo 2658/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 4. 2002, sp. zn. 26 Cdo 324/2002. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2001, sp. zn. 26 Cdo 988/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2001, sp. zn. 28 Cdo 1000/2001. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 9. 2000, sp. zn. 26 Cdo 503/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 1. 2003, sp. zn. 26 Cdo 619/2002. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 1. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1867/2000. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2002, sp. zn. 26 Cdo 463/2002. Rozsudek Nevyššího soudu ze dne 12. 6. 2001, sp. zn. 22 Cdo 1523/2000. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 1. 2004, sp. zn. 30 Cdo 1847/2002. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2001, sp. zn. 26 Cdo 1285/2000. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 10. 2. 2002, sp. zn. 26 Cdo 1155/99. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 1999, č. 2 Cdon 291/97. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 11. 2002, sp. zn. 28 Cdo 1942/2002. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2004, sp. zn. 26 Co 1983/2004. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 1997, sp. zn. 2 Cdon 862/96. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 3. 2001, sp. zn. 26 Cdo 2377/99. R 34/1983 (s. 499), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 701. R 2/1989, in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 698. R 23/1989 (s. 451), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 698. 92

R 23/1989 (str. 452), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 699. R 55/1998, in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 699. R 23/1989 (s. 448, 449), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 700. R 34 /1983 (s. 503), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 702. R 34/1983 (s. 499), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 701. R 34/1983 (s. 498), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 704. R III/1965 (s. 303), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 706. R 29/1993, in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 707. R 14/1978 (s. 349, 350), in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 708. R 62/2001, in: Balák, F., Korecká, V., Vojtek, P. Občanský zákoník s judikaturou a souvisejícími předpisy. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 721. R 7/2002, in: Korecká, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu. Praha : ASPI Publishing, 2003, s. 138. R 23/1989 (str. 177 odst. 1), in: Korecká, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu. Praha : ASPI Publishing, 2003, s. 136. III/1965 (s. 300 odst. 1), in: Korecká, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu. Praha : ASPI Publishing, 2003, s. 157. R 27/1999, in: Korecká, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu. Praha : ASPI Publishing, 2003, s. 169.

93

Summary My thesis is focused on the changes in landlord-tenant relationship. The main aim is the question of changes in legal relationship of residential lease. I decided to write about this topic because there is an increasing number of people living in rented flats. I focused mainly on the changes caused by the tenant. My thesis contains nine chapters including introduction and conclusion. Introduction is dealing with the reasons for choosing this topic. I generally characterized the conception of flat tenancy and the right of abode. I set the aims and briefly described the contents of each chapter and introduced the changes of subjects of legal relationship of a residential lease. In the first chapter entitled “Landlord-Tenant Relationship” I described briefly the conception of a lease and its entities, creation of landlord-tenant relationship, kinds of lease, lease, content of landlord-tenant relationship and its termination. The second chapter is dealing with the system of lease. It means including the landlord-tenant legal relationship into the civil code, relationship of common and special landlord-tenant regulations, relationship of civil and commerce code relation. Third chapter named “Flat Lease” contains similar topics as the first chapter to emphasize the specifics of the legal relations of lease against the typical landlord-tenant relationship. So I also mentioned the concept of lease, its subjects and legal regulation resources. I emphasized the necessity of lease as a protected lease. I also included the creation of lease, question of lease, content of lease and its termination, that is divided into absolute and relative. Chapter four is devoted to the changes in entities of contractual relationships. As I focused more to the changes in entities of contractual relationships so that is why I have excluded the object and content of contractual relationship. Chapter five deals with the changes in subjects of legal relationship of a lease. This chapter is divided into a part dedicated to the changes on the landlord’s and tenant’s side. The two following chapters are divided into changes on tenant’s side inter vivos (chapter six) and mortis causa (chapter seven). Chapter six entitled “Changes on the Tenant’s Side Inter Vivos“. At first I dealt with the exchange of flat institute, considering specifics of cooperative flats. At second I dealth with the changes in entities within the scope of common lease institute that I divided into changes in subjects at creation of common lease and into changes at termination of common lease. I also focused on the changes in subjects of service flats, flat of particular 94

purpose and a flat in a house of particular purpose. The following institute common residential lease of spouses is divided into changes in subjects at creation of common residential lease of spouses and into the changes in subjects connected with existence and termination of common residential lease of spouses. The reason for including the common residential lease of spouses to this subchapter is that that it also applies to the cooperation flats Chapter seven “Changes at Tenant’s Side Of a Flat Mortis Causa” is divided into three parts, to the changes in subjects in the case of individual residential lease, to the changes in the case of common residential lease and to the changes in subjects in the case of common residential lease of spouses. In the first part individual residential lease I discribed the institute of passage of the lease of a flat and of a cooperative flat. In the second part common residential lease I focused on the changes of entities at the creation of law of common residential lease and the changes in the entities at the termination of common residential lease. I divided the third part common residential lease of spouses to the changes in entities of residential lease in connection with existing marriage and to the changes in the entities of residential lease in connection with divorce. In both these chapters I took in account the question of cooperative flats. In regard of revised civil code by the code No. 115/2006, about registered partnership, I also included the eighth chapter entitled “Registered Partnership”. I characterized definition of registered partnership and registered partnership from the point of view of residential lease. As the residential lease is not the only type of landlord-tenant relationship, so I also briefly described the question of changes in entities in connection with the other possible cases, where is concerned the landlord –tenant relationship. This problematic was described in chapter nine. In Conclusion I tried to summarize my goals, problems that occurred during my research and the problems that should be paid more attention to. I have also drawn attention to two latest amendments of the civil code and their impact on residential lease. I have concluded all my work by contemplation de lege ferenda that I focused on the problematic of registered partnership.

95