Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2013-2014
De overdracht van privatieve kavels bij appartementsmede-eigendom Masterproef van de opleiding “Master in het Notariaat‟
Ingediend door Thomas De Plecker (studentennummer: 00705023)
Promotor: Prof. dr. Annelies Wylleman Co-promotor: Charlotte Willemot
Dankwoord
Er zijn allicht veel betere manieren voorhanden om mijn erkentelijkheid te uiten ten aanzien van mijn familie, vrienden en iedereen die mij heeft gesteund tijdens de opleiding notariaat, dan hen te vermelden in dit dankwoord. Ik maak me sterk dat ik dit ook nog zal doen in de nabije toekomst. Desalniettemin neem ik deze gelegenheid alvast te baat om enkelen onder hen in het bijzonder te bedanken. Vooreerst wens ik mijn ouders en mijn grootmoeder te vermelden voor de financiële steun en de bemoedigende woorden het afgelopen jaar. Verder bedank ik ook mijn vriendin, Evy, die de afgelopen weken en maanden heeft moeten ondervinden hoeveel vrije tijd een student notariaat opoffert aan zijn studie. Hetgeen me naadloos bij de vrienden brengt, waarvoor ik de afgelopen periode veel te weinig tijd heb vrijgemaakt. Ik wens echter evenzeer de vrienden te bedanken, die ik er het afgelopen jaar bijkreeg in deze studie. Hun steun was onontbeerlijk. Daarnaast wens ik ook mijn promotor, professor Wylleman, te bedanken door wiens colleges mijn interesse voor dit onderwerp werd aangewakkerd, alsook mijn co-promotor, Charlotte Willemot, zonder wiens praktische begeleiding dit werk mogelijk nooit zijn deadline had gehaald. Ten slotte wens ik ook een bijzonder dankwoord te richten tot het personeel van de facultaire bibliotheek, waar ik bij het schrijven van deze masterproef vele uren doorbracht.
II
Inhoudsopgave 1.
Inleiding........................................................................................................................................... 1
2.
De Wet van 2 juni 2010 ................................................................................................................... 2
3.
2.1.
Knelpunten onder de Wet van 30 juni 1994 ............................................................................ 2
2.2.
Doel van de Wet van 2 juni 2010 ............................................................................................ 4
Precontractuele informatieplicht ..................................................................................................... 5 3.1.
De onderhandse overeenkomst ................................................................................................ 5
3.1.1.
Actoren met een informatieplicht .................................................................................... 6
3.1.2.
Inlichtingen en documenten ............................................................................................ 6
3.1.3.
Formele vereisten en termijn ........................................................................................... 7
3.2.
De authentieke akte ................................................................................................................. 8
3.2.1.
Overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht ......................................................... 9
3.2.2.
De optredende notaris .................................................................................................... 10
3.2.3.
Inlichtingen en documenten .......................................................................................... 10
3.2.3.1.
Informatie naar aanleiding van de authentieke akte .............................................. 11
3.2.3.2.
Informatie naar aanleiding van de onderhandse overeenkomst ............................. 12
3.2.3.3.
Informatieplicht ten aanzien van de syndicus........................................................ 13
3.2.4. 3.3. 4.
Kosten verbonden aan de informatieplicht ............................................................................ 14
Verrekening van de bijdragen en lasten in de mede-eigendom ..................................................... 16 4.1.
Gehoudenheid tot de schuld .................................................................................................. 16
4.1.1.
4.2.
6.
Verrekening van de toekomstige bijdragen ................................................................... 17
4.1.1.1.
Buitengewone lasten en oproepen ......................................................................... 17
4.1.1.2.
Gewone kosten ...................................................................................................... 19
4.1.2.
5.
Formele vereisten en termijn ......................................................................................... 13
Verrekening van de bijdragen in het kapitaal ................................................................ 20
4.1.2.1.
Werkkapitaal.......................................................................................................... 20
4.1.2.2.
Reservekapitaal...................................................................................................... 21
Afwijkende onderlinge regeling ............................................................................................ 22
Afhouden van de achterstallen ...................................................................................................... 25 5.1.
Toepassing ............................................................................................................................. 26
5.2.
Formele vereisten en termijn ................................................................................................. 27
5.3.
Draagwijdte ........................................................................................................................... 28
Rol en aansprakelijkheid van de notaris ....................................................................................... 29 6.1.
De informatie- en raadgevingsplicht ..................................................................................... 29 III
6.2. 7.
De verschuldigde achterstallen .............................................................................................. 30
Rechtsvergelijkend perspectief ...................................................................................................... 32 7.1.
Nederland .............................................................................................................................. 32
7.1.1.
Informatie- en onderzoeksplicht .................................................................................... 33
7.1.1.1.
Informatieplicht uit het algemeen contractenrecht ................................................ 33
7.1.1.2.
Onderzoeksplicht ................................................................................................... 34
7.1.1.3.
Informatieplicht uit het appartementsrecht ............................................................ 35
7.1.2.
Verrekening van de bijdragen en lasten in de mede-eigendom .................................... 36
7.1.3.
De verschuldigde achterstallen ...................................................................................... 37
7.1.3.1.
Schulden opeisbaar in het lopende of vorige jaar .................................................. 38
7.1.3.2.
Bevoorrechte vordering ......................................................................................... 39
7.1.4. 7.2.
Rol van de notaris .......................................................................................................... 39
Frankrijk ................................................................................................................................ 40
7.2.1.
Precontractuele informatieplicht ................................................................................... 41
7.2.2.
Verrekening van de bijdragen en lasten in de mede-eigendom ..................................... 43
7.2.3.
De verschuldigde achterstallen ...................................................................................... 44
7.2.3.1.
Verzetsrecht tegen de verkoopsprijs ...................................................................... 45
7.2.3.2.
Achterstallen van een kandidaat-koper.................................................................. 46
7.2.3.3.
Wettelijke hypotheek ............................................................................................. 47
7.2.3.4.
Onroerend voorrecht .............................................................................................. 47
7.2.4.
Rol van de notaris .......................................................................................................... 48
8.
Conclusie ....................................................................................................................................... 50
9.
Bibliografie.................................................................................................................................... 53
IV
1. Inleiding De overdracht van een appartement is geen eenvoudige kwestie. Men draagt immers niet alleen een appartement over, maar tegelijk ook een aandeel in de mede-eigendom. Hetgeen dan weer onlosmakelijk verbonden is met de afrekening van lopende en toekomstige kosten, alsook het invorderen van eventueel verschuldigde achterstallen. Overwegende dat de kosten verbonden aan de mede-eigendom zowel op korte als op lange termijn zwaar kunnen doorwegen voor de eigenaar van een appartement, zijn alle partijen gebaat bij een goede kennis van het financiële plaatje en de algemene staat van de mede-eigendom. De wet voorziet dan ook in een informatieplicht naar aanleiding van een overdracht, waarbij de notaris, net als bij het invorderen van achterstallige betalingen, een belangrijke rol speelt. Nu de wetgever met de Wet van 2 juni 20101 een aantal lacunes en verzuchtingen uit de praktijk inzake de overdracht van privatieve kavels in een mede-eigendomsstructuur heeft willen aanpakken, zal ik in deze masterproef bespreken wat er concreet is veranderd, welke draagwijdte er aan de vigerende wettelijke bepalingen moet worden gegeven en vooral waar het appartementsrecht vandaag nog tekortschiet. Daarbij is er de nodige ook aandacht voor de bijzondere taken die de notaris bij een overdracht met betrekking tot de mede-eigendom heeft. Tot slot kijkt deze masterproef ook over de grenzen heen. De knelpunten inzake medeeigendom bij de overdracht van appartementen, worden namelijk besproken vanuit het Nederlandse en het Franse recht. Waarbij eveneens de functie van de Nederlandse, dan wel de Franse notaris onder de loep wordt genomen.
1
Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni 2010.
1
2. De Wet van 2 juni 2010 Hoewel het voor ons meest logische zaak ter wereld lijkt dat personen eigenaar zijn van een privatief deel in een gebouw, zonder de gemeenschappelijke delen exclusief te bezitten, voorzag het burgerlijk wetboek oorspronkelijk geen bijzondere bepalingen inzake gedwongen mede-eigendom of appartementsrecht. Sterker nog, het was maar in 1924 dat de Belgische wetgever artikel 577bis2 toevoegde aan het Burgerlijk Wetboek.3 Dit artikel regelde slechts een aantal algemeenheden met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, maar voorzag bijvoorbeeld geen specifieke bepalingen die relevant zijn voor de overdracht van kavels. Het moderne appartementsrecht, zoals wij dat vandaag kennen, kwam eigenlijk maar met de Wet van 30 juni 1994.4 Het is deze wet die de artikels 577-3 tot 577-14 invoert en daarmee onder andere een vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid creëert. Ook inzake de overdracht van kavels komt er met de Wet van 30 juni 1994 een artikel 577-11 BW, dat beoogt kopers via een informatieplicht beter te beschermen en regels vastlegt in verband met de afrekening en overgang van de verplichte bijdragen in de mede-eigendom. Maar de wet is verre van volmaakt en leidt al gauw tot verschillende discussies.5
2.1.Knelpunten onder de Wet van 30 juni 1994 Voor wat betreft de overdracht van privatieve kavels vertoonde de Wet van 30 juni 1994 drie grote lacunes: het scharnierpunt “datum van overdracht” was niet gedefinieerd in de wet, de wettelijke informatieplicht was onvolledig en kwam te laat en er was niet voorzien een voorrecht of zekerheid ten voordele van de vereniging van mede-eigenaars wanneer een mede-eigenaar met achterstallen zijn kavel overdroeg. In de Wet van 30 juni 1994 werd de datum van overdracht voorzien als scharnierpunt inzake de afrekening van lopende en toekomstige bijdragen en daardoor ook de informatieplicht, maar de wetgever liet na precies te definiëren wat hij hiermee bedoelde, waarop verschillende stellingen ontstonden in de rechtsleer. De discussie rond wat hiermee bedoeld werd, was zeker 2
Thans artikel 577-2 BW Wet van 8 juli 1924, BS 13 juli 1924. 4 Wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, BS 26 juli 1994. 5 P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, “De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken”, Not.Fisc.M. 2010, 237. 3
2
niet onzinnig. Wanneer tussen de ondertekening van het compromis en de authentieke akte enkele weken of maanden zaten en intussen een groot bedrag opeisbaar zou worden, dan maakte het immers wel een groot verschil of de datum van overdracht sloeg op de onderhandse overeenkomst, dan wel op de authentieke akte. De meerderheidsrechtsleer was en is het erover eens dat dit het hier gaat om de vaste datum van de authentieke akte.6 Het gemeen verbintenissenrecht treedt hen hier in bij.7 Een andere betreurenswaardige bepaling uit de Wet van 30 juni 1994 was de invulling van de informatieplicht ten laste van de notaris uit hoofde van artikel 577-11 §1 BW. Het ging namelijk om een kostenstaat van alle lasten waartoe de algemene vergadering reeds had besloten voor de eigendomsoverdracht, maar pas erna opeisbaar werden en dewelke nog dienden te worden opgevraagd bij de syndicus. Theoretisch betekende dit echter dat de syndicus enkel een kostenstaat diende op te sturen van de lasten waartoe reeds beslist werd, maar nog niet opeisbaar waren. Maar wat dan bijvoorbeeld met de oproepen tot kapitaalinbreng?8 Wat met dringende werken die de syndicus reeds liet uitvoeren, maar waarover niet beslist werd? Het is om die reden dat sommige notarissen meer informatie opvroegen bij de syndicus dan de wet hen oplegde.9 Maar zelfs wanneer een notaris meer deed dan van hem gevraagd werd, stelde zich het probleem dat dit allemaal in principe maar gebeurde naar aanleiding van de authentieke akte, wat te laat is gezien de onderhandse overeenkomst –al dan niet met tussenkomst van de notaris- reeds gevormd was.10 Bijkomend probleem was dat de informatieplicht maar gold voor alle overdrachten onder de levenden, zoals verkopen en schenkingen, maar de testamentaire of wettelijke erfopvolging buiten het toepassingsgebied vielen.11 Nochtans zou het bijvoorbeeld met het oog op het aanvaarden van een nalatenschap met een appartement op zich geen slechte zaak zijn dat ook de erfgenamen werden geïnformeerd over de toestand van de mede-eigendom. 6
J-F. TAYMANS, “La transmission d’un lot et le role du notaire” in N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), La copropriété forcée des immeubles et groupes d’immeubles batîs: cinq ans d’application de la loi du 30 juin 1994, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 2001, 329-331. 7 Zie artikel 1328 BW 8 J-F. TAYMANS, “Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d’un lot” in N. VERHEYDENJEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, 287-288. 9 Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/001, 26-27. 10 J-F. TAYMANS,“La transmission d’un lot et le role du notaire” in N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), La copropriété forcée des immeubles et groupes d’immeubles batîs: cinq ans d’application de la loi du 30 juin 1994, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 2001, 345-346. 11 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2010, 1103.
3
Het derde punt van kritiek, was dat de wet niet voorzag in een voorrecht of zekerheid ten voordele van de vereniging van mede-eigenaars. Het was immers niet ondenkbaar dat een mede-eigenaar door de jaren heen verschillende achterstallen opbouwde ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars, vervolgens zijn appartement werd verkocht en na betaling van de hypothecaire schuldeisers er niets meer overbleef voor de vereniging van medeeigenaars. In dit geval waren de andere mede-eigenaars benadeeld, gezien zij de achterstallen van uittredende mede-eigenaar op zich dienden te nemen.12
2.2.Doel van de Wet van 2 juni 2010 De Wet van 2 juni 2010 komt er uiteindelijk pas 15 jaar na de Wet van 30 juni 1994. Naast de vele onvolmaaktheden en lacunes onder de vorige Appartementswet, lagen er verschillende motieven aan de basis van de wet, zoals het transparanter maken van het beheer van de medeeigendom door de syndicus en het nauwer betrekken van de mede-eigenaars bij het beheer. 13 Ten slotte kunnen we uit de parlementaire stukken opmaken dat de oude appartementswet volgens de wetgever ook gewoon aan modernisering toe was.14 De hoofddoelstellingen van de wetgever zijn dan ook niet mis te verstaan: meer transparantie in de relaties in de mede-eigendom, het moderniseren van de mede-eigendom en het ophelderen van discussies in de rechtspraak en rechtsleer.15 Dit laatste slaat onder andere op de kritiek in verband met de informatieplicht, maar bijvoorbeeld ook op de beslissing van cassatie inzake de kosten die verbonden zijn aan de informatieplicht.16
12
Wetsvoorstel tot wijziging van de hypotheekwet van 16 december 1851, met het oog op het creëren van een voorrecht voor de verenigingen van mede-eigenaars, Parl.St. De kamer 2007-2010, nr. 0636/001, 4. 13 P. LECOCQ, “Une reforme pour un meilleur fonctionnement et plus grande transparance” in I. DURANT, P. LECOCQ, J-P. LANNOY, M. PLESSERS, A. SALVÉ, P. VAN DEN EYNDE, O. JAUNNIAUX, C. MOSTIN, La copropriété par appartements: la reforme de 2010, Brussel, La Charte, 2010, 4-20. 14 Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/001, 4-6. 15 Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Senaat 2009-2010, nr. 4-1409/10, 3-4. 16 Cass. 23 februari 2001, T.Not. 2001, 591.
4
3. Precontractuele informatieplicht De Wet van 30 juni 1994 voorzag met artikel 577-11 §1 BW reeds in een wettelijke informatieplicht ten laste van de notaris. De wetgever maakte destijds de overweging dat dit de rechtszekerheid ten goede zou komen.17 Het veronderstelt dat de koper grondig geïnformeerd wordt over de financiële situatie van de mede-eigendom en vooral over de schulden die hij na de overdracht nog zou moeten betalen aan de vereniging van medeeigenaars.18 Zoals reeds aangegeven was het grote probleem met de informatieplicht echter dat ze te beperkt was en bovendien te laat kwam. De wetgever heeft dit euvel willen verhelpen door enerzijds de inlichtingen uit te breiden en anderzijds te voorzien in een informatieplicht in de onderhandse fase.
3.1.De onderhandse overeenkomst Onder het nieuwe artikel 577-11 §1 BW wordt voorzien dat in het vooruitzicht van een eigendomsoverdracht voor
de ondertekening van de overeenkomst, aankoopbod of
aankoopbelofte een aantal inlichtingen en documenten dienen te worden verstrekt aan de verkrijger. Het is evenwel evident dat de notaris niet altijd zal worden betrokken bij de onderhandse fase van een overdracht, hoewel dit natuurlijk wel kan. Wanneer de notaris evenwel niet bij de onderhandse overeenkomst wordt betrokken, valt de informatieplicht ten laste van andere actoren. Zij moeten er op toezien dat de alle inlichtingen en documenten tijdig worden bezorgd aan de verkrijger.
17
Wetvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. De Kamer 1990-1991, nr. 1756/001, 31. 18 V. SAGAERT, “Overdracht van een kavel onder de appartementswet” in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 192.
5
3.1.1. Actoren met een informatieplicht In de onderhandse fase voorziet de wet drie actoren met een informatieplicht: de notaris, professionele tussenpersonen en de verkoper zelf.19 Al kunnen we even goed spreken van twee soorten actoren, de verkoper en de professionele tussenpersonen. De notaris is per slot van rekening ook een professionele tussenpersoon.20 Dit betekent natuurlijk dat zowel de verkoper, als een eventuele
vastgoedmakelaar de
syndicus zullen moeten aanschrijven om inlichtingen te bekomen, wanneer er geen notaris zou tussenkomen bij de onderhandse overeenkomst. Gebeurt dit niet, dan kan de koper de nietigheid van de overeenkomst vorderen.21 In het geval de nietigheid zou worden gevorderd en dit het gevolg is van een nalatigheid die te wijten valt aan een professionele tussenpersoon, hetzij de notaris, hetzij een makelaar, dan zal men hen uiteraard professioneel aansprakelijk kunnen stellen voor de gebeurlijke schade. De wet voorziet niet wie de informatieplicht ten laste dient te nemen wanneer er zowel een notaris als een vastgoedmakelaar betrokken is bij de verkoop. Bijvoorbeeld wanneer de verkoop via een makelaar verloopt, maar de onderhandse verkoopovereenkomst wordt ondertekend in aanwezigheid van de notaris. Het heeft uiteraard geen zin om twee keer dezelfde informatie te geven, maar de notaris zal er alleszins goed aan doen in de akte de koper te laten verklaren in de overeenkomst dat hij de informatie daadwerkelijk heeft ontvangen, teneinde een eventuele vordering tot aansprakelijkheid nadien te vermijden.
3.1.2. Inlichtingen en documenten Het werd reeds aangehaald dat de informatieplicht onder de wet van 30 juni 1994 inhoudelijk te beperkt was, waardoor sommige notarissen meer deden dan hetgeen hen werd opgelegd door de wet.22 De wetgever heeft dan ook de informatieplicht gevoelig uitgebreid. Nu zal men overeenkomstig artikel 577-11 §1, 1°-6° BW de volgende documenten en inlichtingen bij de syndicus moeten opvragen en overmaken aan de verkrijger:
19
Artikel 577-11 § 1 lid1 BW V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010”, RW 2010-2011, 192. 21 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2010, 1104. 22 Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/001, 26-27. 20
6
1° Het bedrag van het werkkapitaal en reservekapitaal.23 2° Het bedrag van de eventuele achterstallen van de overdrager. 3° De toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng in het reservekapitaal waartoe de vereniging van mede-eigenaars besloten heeft voor de vaste datum.24 4° De (eventueel) hangende gerechtelijke procedures. 5° De notulen van alle gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de afgelopen drie jaar, alsook alle periodieke afrekeningen van de lasten de voorbije twee jaar. 6° Een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering werd goed gekeurd. MOSTIN en LECOCQ geven terecht aan dat het verkrijgen van deze informatie belangrijk is omdat beide partijen op deze manier een beter beeld krijgen van de financiële kant van de mede-eigendom, de gevolgen ervan beter kunnen inschatten en zich bewust worden van de mogelijkheid om bepaalde kosten mee in de overeenkomst te betrekken.25
3.1.3. Formele vereisten en termijn De wetgever heeft in beginsel geen vormvereisten voorzien inzake het opvragen van de documenten en inlichtingen bij de syndicus, dus dit zou in principe op eenvoudig verzoek kunnen. Toch is het aangeraden om een aangetekende brief te gebruiken.26 De betrokken actor kan maar beter bewijzen dat hij zijn plichten heeft vervuld wanneer de syndicus tekortschiet. Bijkomend argument is dat de wet van 15 mei 201227 voorziet dat als men voortaan de vereniging van mede-eigenaars wil bereiken, men twee aangetekende zendingen zal moeten versturen: één naar de zetel van mede-eigenaars en één aan de woonplaats, verblijfplaats of maatschappelijke zetel van de syndicus.28 Deze wijziging was vooral ingegeven door het feit 23
Zie artikel 577-11 §5 BW Dit lijkt wenselijk omdat het hier over veel geld kan gaan, zie P. LECOCQ en C. MOSTIN, “La vente et la copropriété” in B., DUBUISSON en P., WÉRY (eds.), La mise en vente d’unimmeuble, hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Brussel, Larcier, 2005, 198-199. 25 P. LECOCQ en C. MOSTIN, “La vente et la copropriété” in B., DUBUISSON en P., WÉRY (eds.), La mise en vente d’un immeuble, hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Brussel, Larcier, 2005, 199. 26 V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010”, RW 2010-2011, 192. 27 Wet van 15 mei 2012 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek wat de mede-eigendom betreft en van artikel 46, § 2 van het Gerechtelijk Wetboek, BS 8 juni 2012. 28 X., “6 correcties op mede-eigendom”, Nieuwsbrief Notariaat nr. 14 juli 2012, 6. 24
7
dat de syndicus vaak belangrijke briefwisseling mistte, doordat men de zetel van de vereniging van mede-eigenaars aanschreef en niet hem als vertegenwoordiger.29 Dat gezegd zijnde is de bepaling in se niet van toepassing omdat men in het kader van artikel 577-11 BW sowieso de syndicus en niet de vereniging van mede-eigenaars dient aan te spreken. Wat niet wegneemt dat men de syndicus om precies dezelfde reden toch best aangetekend schrijft. De syndicus beschikt over een termijn van 15 dagen om te antwoorden op het verzoek tot informatie. Verzuimt de syndicus om te antwoorden, dan zal de notaris, professionele tussenpersoon of verkoper de verkrijger in kennis moeten stellen van diens verzuim.30 Bijkomstig zal de notaris dit verzuim vermelden in de overeenkomst. SAGAERT stelt dat, in tegenstelling tot de notaris, de syndicus hier niet aansprakelijk zal kunnen worden gesteld voor zijn verzuim. Immers, indien de overeenkomst uiteindelijk toch tot stand zou komen zonder de beoogde informatie, heeft de verkrijger bewust gekozen voor het risico. In het omgekeerde geval koos de verkrijger ervoor de overeenkomst niet te sluiten bij gebrek aan informatie, in welk geval er ook geen schade kan zijn waarvoor men de syndicus kan aanspreken. Wat eventueel wel mogelijk zou zijn, is het bekomen van een dwangsom opdat de syndicus alsnog zijn verplichting zou nakomen.31 VAN DEN EYNDE daarentegen sluit de aansprakelijkheid van de syndicus op basis van artikel 1382 BW ten gevolge van zijn verzuim in deze fase niet uit, maar geeft tegelijk ook niet aan waaruit de schade eventueel zou bestaan.32 Het feit dat er geen onmiddellijke sanctie is voorzien ten aanzien van de syndicus bij zijn verzuim, bevordert de informatieplicht zeker niet. Dit probleem zou men als vereniging van mede-eigenaars evenwel makkelijk kunnen oplossen door als vereniging van mede-eigenaars sancties op te nemen in het contract met de syndicus.
3.2.De authentieke akte Hoewel de wetgever ervoor koos om de precontractuele informatieplicht ook op te leggen voor de authentieke akte, werd in artikel 577-11 §2 BW geen afbreuk gedaan aan de informatieplicht ten laste van de notaris naar aanleiding van de authentieke akte zelf. De 29
X., “Mede-eigendom”, NJW 2012, 456. Artikel 577-11 §1 lid 2 BW 31 V. SAGAERT, “Overdracht van een kavel onder de appartementswet” in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 193. 32 P. VAN DEN EYNDE, “La transmission d’un lot privatif” in I. DURANT, P. LECOCQ, J-P. LANNOY, M. PLESSERS, A. SALVÉ, P. VAN DEN EYNDE, O. JAUNNIAUX, C. MOSTIN, La copropriété par appartements: la reforme de 2010, Brussel, La Charte, 2010, 230. 30
8
notaris zal onder de nieuwe wet dus nog steeds een kostenstaat moeten opvragen bij de syndicus. Verder zal de notaris er de facto ook op moeten toezien dat aan de informatieplicht in de onderhandse fase werd vervuld en zo nodig deze nog recht te zetten, mocht er daar een gebrek zijn. Men kan zich echter ernstige vragen stellen bij het feit dat de wetgever nog steeds uitdrukkelijk het onderscheid maakt tussen de onderhandse en de authentieke akte voor wat betreft de informatieplicht. Deel van de kritiek op de informatieplicht onder de Wet van 30 juni 1994 was namelijk dat ze er maar kwam op het moment dat de bindende onderhandse overeenkomst al was gesloten. Nu de opdeling niet verdwenen is, zal dit nog steeds het geval zijn voor de informatie die louter naar aanleiding van de authentieke dient te worden opgevraagd. Dit betreft nochtans zeer pertinente informatie, die mogelijk wel een grote rol kan spelen in de verkoop. De notaris die reeds optreedt in de onderhandse fase, kan daarom ook maar beter deze informatie reeds opvragen, zodoende zijn informatie- en raadgevingsplicht naar behoren te vervullen.33
3.2.1. Overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht Een niet onbelangrijke wijziging in gevolge de wet van 2 juni 2010 is het feit dat de informatieplicht niet langer enkel bij een overdracht onder de levenden op de notaris rust, maar even goed bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht wegens overlijden.34 Naast translatieve overeenkomsten, vallen dus ook declaratieve overeenkomsten, zoals bijvoorbeeld een tontinebeding, onder het toepassingsgebied en zal de informatieplicht ook spelen wanneer een appartement deel uit zou maken van een nalatenschap. Men zal dan de testamentaire of wettelijke erfgenamen moeten informeren op dezelfde wijze als een koper. Men zou zelfs nog een stap verder kunnen gaan door te stellen dat ook conventionele overeenkomsten met rechtspersonen, die de overdracht van een appartement tot gevolg hebben, bijvoorbeeld bij een fusie, eronder vallen.35 De wetgever heeft dit niet specifiek voorgeschreven, maar anderzijds heeft hij het ook nergens uitgesloten.
33
L. WEYTS, De notariswet, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2012, 337-339. R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2010, 1104. 35 V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010”, RW 2010-2011, 193. 34
9
3.2.2. De optredende notaris De informatieplicht naar aanleiding van een authentieke akte valt ten laste van de optredende notaris. Dit was al zo onder de wet van 30 juni 1994, maar bleek door een onduidelijkheid in de Franse tekst van de wet de aanleiding te zijn van felle discussies onder rechtspractici. De Franse wettekst stelde namelijk dat het de “notaire instrumentant” was, op wie een informatieplicht jegens zijn cliënten rustte en hij dus enkel tot het opvragen en doorgeven van informatie was gehouden in zijn hoedanigheid van instrumenterende notaris, met andere woorden naar aanleiding van de authentieke akte. En per definitie niet wanneer hij werd ingeschakeld bij de ondertekening van het compromis.36 Die opvatting was niet wenselijk, alleen al omdat de Nederlandse tekst het geenszins had over de “instrumenterende notaris”. Bovendien strookte deze zienswijze ook helemaal niet met het doel van de wet, zijnde meer rechtszekerheid bieden aan de partijen betrokken bij de overdracht,37 noch met informatie- en raadgevingsplicht van de notaris uit hoofde van zijn ambt.38 Door de invoering van een informatieplicht in de onderhandse fase ten aanzien van de notaris, zijn afwijkende interpretaties inmiddels onmogelijk geworden. Een bijzonder vraagstuk stelt zich wanneer er twee notarissen optreden in dezelfde akte, bijvoorbeeld wanneer bij een verkoop beide partijen zelf een notaris kiezen. De vraag is dan welke van beide gehouden is de informatieplicht te voldoen. Rekening houdend met artikel 14 en 15 van het Algemeen Reglementair Kader Notariaat, zal het behoudens afwijkende onderlinge overeenkomst de minuuthoudende notaris zijn die de opzoekingen dient te verrichten en dus ook de informatieplicht draagt. Hetgeen niet wegneemt dat zijn collega, die mee optreedt in de akte, gehouden is de inlichtingen waarover hij eventueel al zou beschikken zoals bijvoorbeeld de naam en het adres van de syndicus, over te maken.39
3.2.3. Inlichtingen en documenten Net als onder de wet van 30 juni 1994 is de notaris gehouden een kostenstaat van een aantal uitgaven en oproepen tot kapitaalinbreng die reeds vaststaan, maar waarvan de syndicus de 36
V. SAGAERT, “Overdracht van een kavel onder de appartementswet” in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 193. 37 Wetvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. De Kamer 1990-1991, nr. 1756/001, 31. 38 L. WEYTS, De notariswet, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2012, 337-339. 39 L. WEYTS, De notariswet, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2012, 104.
10
betaling nog niet heeft opgeëist voor de datum van de eigendomsoverdracht, op te vragen.40 Deze informatie is van wezenlijk belang omdat de verwerver overeenkomstig artikel 577-11 §2 lid 5 BW, behoudens een afwijkende overeenkomst tussen de partijen, deze kosten volledig zal dragen. Bovendien zal hij deze ook dragen wanneer de syndicus voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht de bedoelde buitengewone lasten wel al heeft opgeëist en de nieuwe mede-eigenaar een volmacht had om aanwezig te zijn op de algemene vergadering die tot de last in kwestie heeft besloten. Deze uitzondering is overigens tegenwerpelijk aan de vereniging van mede-eigenaars.41 Daarnaast zal de notaris bovendien gehouden zijn de inlichtingen en documenten, die eigenlijk al in de onderhandse fase dienden te worden meegedeeld aan de verkrijger, mocht dit nog niet zijn gebeurd.
3.2.3.1.Informatie naar aanleiding van de authentieke akte Louter naar aanleiding van de authentieke is de notaris gehouden een kostenstaat op te vragen van vier specifieke buitengewone lasten: 1° Het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering heeft besloten voor de vaste datum van eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus nog geen betaling heeft verzocht. 2° Een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die goedgekeurd zijn voor de vaste datum van eigendomsoverdracht, alsook het bedrag voor dringende werkzaamheden, maar waarvan de syndicus nog geen betaling heeft verzocht. 3° Een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe
de
algemene
vergadering
heeft
besloten
voor
de
vaste
datum
van
eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus nog geen betaling heeft verzocht. 4° Een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan voor de vaste datum van eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus nog geen betaling heeft verzocht. 40
Artikel 577-11 §2 BW P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, “De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken”, Not.Fisc.M. 2010, 262. 41
11
In deze lijst is enkel de informatieplicht inzake de kapitaalinbrengen en het bedrag voor dringende werkzaamheden nieuw. Een eerder logische toevoeging, overwegende dat bij de parlementaire voorbereiding op de wet van 2 juni 201042 de wetgever moest vaststellen dat verschillende notarissen deze informatie wel opvroegen en overmaakten aan hun cliënten.43
3.2.3.2.Informatie naar aanleiding van de onderhandse overeenkomst Het gevaar van een precontractuele informatieplicht in de onderhandse fase, ten laste van al dan niet professionele verkopers, bestaat erin dat de koper de inlichtingen en documenten die hij naar aanleiding van de onderhandse overeenkomst diende te ontvangen, gewoonweg nooit ontvangt. Of hij deze wel ontvangt, maar zij onvolledig of onjuist blijken. De wetgever voorziet daarom in artikel 577-11 §2 lid 2 BW dat als een nieuwe mede-eigenaar deze inlichtingen en documenten om welke reden dan nog niet heeft ontvangen, de notaris ze gewoon op dezelfde wijze opvraagt bij de syndicus. De notaris zal dan in voorkomend geval een verklaring opnemen in zijn akte dat alle bedoelde documenten en inlichtingen werden overgemaakt. Men zou in theorie de onderhandse verkoopovereenkomst kunnen sluiten onder de opschortende voorwaarde dat de documenten en inlichten aan de koper worden bezorgd binnen een bepaalde termijn. Maar nu de informatieverplichting op de verkoper rust, zal dit een zuiver potestatieve voorwaarde zijn en loopt hij het risico dat de koper de nietigheid van de overeenkomst zal vorderen. Die loopt hij sowieso, overwegende dat het appartementsrecht van dwingend recht is. Bovendien zal, naar analogie met de cassatierechtspraak inzake het bodemattest, het later bezorgen van de bedoelde documenten geen afbreuk doen aan nietigheidsvordering van de koper, ook al zouden hieruit geen bijkomende kosten ten laste van de koper blijken.44
42
Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/001, 26-27. 43 P. LECOCQ en C. MOSTIN, “La vente et la copropriété” in B., DUBUISSON en P., WÉRY (eds.), La mise en vente d’un immeuble, hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Brussel, Larcier, 2005, 198-199. 44 Cass. 24 juni 2010, T.Not. 2010, afl. 11, 603.
12
3.2.3.3.Informatieplicht ten aanzien van de syndicus Overeenkomstig artikel 577-11 §3 BW is de notaris nu ook gehouden om op zijn beurt een aantal inlichtingen over te maken aan de notaris. Dit was onder de Wet van 30 juni 1994 namelijk niet geval, terwijl de syndicus toch wel gebaat was bij een minimale doorstroom aan informatie om een afrekening op te stellen en vooral ook om te weten bij wie hij vanaf welke datum de toekomstige bijdragen kan innen.45 Daarom zal de notaris naar aanleiding van een overdracht, aanwijzing of splitsing van het eigendomsrecht van een privatieve kavel, gehouden zijn de syndicus in te lichten over de datum waarop de authentieke akte wordt verleden, de identificatie van de privatieve kavel en de identiteit alsook het huidig en eventueel toekomstig adres van de betrokken partijen. De wetgever legt hiervoor geen termijn op, noch voorziet hij dat de kennisgeving moet gebeuren via aangetekende brief. De voorzichtige notaris zal dit evenwel doen als bewijs dat hij zijn plicht heeft vervuld.46 Vreemd is echter dat de wet geen informatieplicht voorziet met betrekking tot het effectieve gebruik van de kavel, nu dit ook relevant kan zijn voor de afrekening van het werkkapitaal.47
3.2.4. Formele vereisten en termijn In tegenstelling tot de informatieplicht in de onderhandse fase heeft de wetgever hier voorzien dat de syndicus beschikt over een termijn van 30 dagen om te antwoorden op het verzoek van de notaris. Wat betekent dat de notaris de syndicus tijdig dient aan te schrijven, wil hij vermijden dat het ondertekenen van de akte zou moeten worden uitgesteld. Bovendien zal de notaris de syndicus hier wel verplichtend aangetekend moeten aanschrijven.48 Wanneer de notaris gehouden is de tot het opvragen van informatie naar aanleiding van de onderhandse overeenkomst en de authentieke akte, kan hij dat in één brief doen, maar zal hij daarbij wel best de strengste bepaling hanteren en de syndicus aangetekend schrijven.
45
V. SAGAERT, “Overdracht van een kavel onder de appartementswet” in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 192. 46 P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, “De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken”, Not.Fisc.M. 2010, 262. 47 A. WYLLEMAN, “Het appartementsrecht tussen zaken en verbintenissenrecht en op weg naar rechtspersonenrecht” in E. ALOFS (ed.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, 530531. 48 Artikel 577-11 § 2 BW
13
Wanneer de syndicus verzuimt zijn verplichtingen na te komen, moet de notaris dit melden aan de partijen en dit veiligheidshalve ook in de akte vermelden, waarna hij zelf vrijgesteld is van enige aansprakelijkheid. In tegenstelling tot wat het geval is bij de onderhandse fase, kan de verkrijger hier niet meer afzien van de overeenkomst op basis van het verzuim van de syndicus. Hij is immers gebonden door het compromis en het feit dat hij hat bedrag van de buitengewone kosten niet kent, doet daar geen afbreuk aan. Volgens VAN DEN EYNDE neemt dit echter niet weg dat hij enige schade voortkomend uit het verzuim van de syndicus op deze laatste kan verhalen.49
3.3.Kosten verbonden aan de informatieplicht Nu notarissen, professionele tussenpersonen en verkopers verplicht zijn verschillende zaken op te vragen bij de syndicus en deze op zijn beurt gehouden is deze documenten en inlichtingen op te zoeken en over te maken, stelt zich de vraag wie gehouden is de kosten voor dat opzoekingswerk te dragen. Vooral bij professionele syndici, dewelke betaald worden voor het syndicale werk dat ze verrichten, bleek dit de voorbije jaren een heikel punt. Deze vraag heeft dan ook aanleiding gegeven tot uiteenlopende lagere rechtspraak. Zo kwam de vrederechter van Sint-Kwintens-Lennik tot het besluit dat de notaris op basis van artikel 1370 BW, het ontstaan van een verbintenis uit wet, gehouden was om de kosten van de opzoeking te dragen.50 Maar de vrederechter vergiste zich, want de notaris had zich helemaal niet verbonden om de kosten te dragen. Hij heeft de wettelijke plicht inlichtingen op te vragen bij de syndicus, maar daaruit kan geen verbintenis worden afgeleid. 51 Een standpunt dat gevolgd werd door de vrederechter van Brugge.52 En uiteindelijk ging ook het Hof van Cassatie mee in deze redenering en verbrak het daarmee het arrest van de vrederechter van Sint-KwintensLennik.53 Daarmee was het pleit echter niet beslecht. Het Hof van Cassatie had namelijk bepaald wie de kosten van de opzoeken niet hoefde te dragen. Maar wie dan wel? Uiteindelijk heeft de
49
P. VAN DEN EYNDE, “La transmission d’un lot privatif” in I. DURANT, P. LECOCQ, J-P. LANNOY, M. PLESSERS, A. SALVÉ, P. VAN DEN EYNDE, O. JAUNNIAUX, C. MOSTIN, La copropriété par appartements: la reforme de 2010, Brussel, La Charte, 2010, 231. 50 Vred. Sint-Kwintens-lennik 6 april 1998, TBBR 99/2, 124. 51 R. TIMMERSMANS, “Kosten van opgave lopende schulden niet ten laste van het behandelende notariskantoor”, T.App. 2001/1, 1. 52 Vred. Brugge 5 juli 1999, Rec.gén.enr.not. 2001/31, noot PATART, 32. 53 Cass. 23 februari 2001, T.Not. 2001, 593.
14
wetgever in de wet van 2 juni 2013 de meest evidente oplossing bevestigd: het is de overdragende mede-eigenaar die de kosten verbonden aan het opzoekingswerk zal dragen.54
54
Artikel 577-11 §4 BW
15
4. Verrekening van de bijdragen en lasten in de mede-eigendom Mede-eigenaars zijn gehouden bij te dragen in de lasten van de mede-eigendom. Wanneer men een appartement koopt in een gedwongen mede-eigendomsstructuur, moet men dan ook goed beseffen dat men vroeg of laat zal moeten betalen voor de lasten van de mede-eigendom. Maar vanaf welk moment zal een nieuwe mede-eigenaar precies gehouden zijn om bij te dragen? Vanaf de onderhandse overeenkomst? Vanaf de authentieke akte of vanaf het effectief gebruik? En wat gebeurt met voorschotten die de uittredende mede-eigenaar al aan de vereniging van mede-eigenaars heeft vermaakt? Men kan zich moeiteloos inbeelden dat wanneer er geen wettelijke regeling voorhanden is, hierover pittige discussies zouden kunnen ontstaan.55 Omwille van de rechtszekerheid voorzag de Wet van 30 juni 1994 dan ook in een aantal regels in verband met de verrekening van de verschillende toekomstige bijdragen en lasten uit het verleden. De wetgever koos voor de regels die haar het meest logisch leken,56 dewelke overigens, behoudens enkele kleine aanpassingen, onder de wet van 2 juni 2010 integraal werden behouden. Maar hoewel de regels inzake verrekening van dwingend recht zijn, voorzag de wetgever reeds in 1994 tevens uitdrukkelijk in de mogelijkheid om er van af te wijken bij onderlinge overeenkomst.57 Hierdoor creëerde de wetgever de facto een onderscheid tussen de obligatio, de gehoudenheid tot de schuld en de contributio, de effectieve bijdrage in de schuld.58
4.1.Gehoudenheid tot de schuld Wat betreft de obligatio of gehoudenheid tot de schuld, maakt de wetgever een onderscheid tussen enerzijds de toekomstige bijdragen, die nog verschuldigd zijn aan de vereniging van mede-eigenaars en de bijdragen in het kapitaal die de uittredende mede-eigenaar al heeft gedaan en dus in wezen een last uit het verleden zijn.
55
J-F. TAYMANS, “Les problems specifiques liés a la mutation de la propriété d’un lot” in N. VERHEYDENJEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, 282-285. 56 Wetvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. De Kamer 1990-1991, nr. 1756/001, 31. 57 V. SAGAERT, “Overdracht van een kavel onder de appartementswet” in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 179. 58 R. TIMMERMANS, Syndicus van flatgebouwen, Mechelen, Kluwer, 2003, 164-165.
16
Door de invoering van de meer uitgebreide informatieplicht, zouden nieuwe mede-eigenaars goed op de hoogte moeten zijn van welke lasten hen precies te wachten staan. Deze informatie zal hij bekomen bij de verkoper, een professioneel tussenpersoon of in voorkomend geval bij de notaris. Het is evenwel niet de verkoper of de notaris, maar wel de syndicus die de lasten uit het verleden afrekent en bekijkt bij wie hij betaling moet bekomen voor toekomstige bijdragen.59 Om deze taken te kunnen vervullen, voorziet de wetgever in de Wet van 2 juni 2010 dat de notaris voortaan ook een aantal inlichtingen moet overmaken aan de syndicus.60
4.1.1. Verrekening van de toekomstige bijdragen De verrekening van de lasten zal zich deels toespitsen op toekomstige lasten. Dit zijn lasten die zeker zijn, maar nog niet werden geïnd door de syndicus. De regels in artikel 577-11 §2 BW zullen bepalen of het de nieuwe, dan wel de uittredende mede-eigenaar is die deze lasten zal dragen. Een afrekening of terugbetaling is hier dus niet aan de orde, overwegende dat er nog niets werd betaald. Het probleem zal zich voornamelijk stellen wanneer nog voor de datum waarop de kavel wordt overgedragen beslissingen worden genomen, maar de syndicus pas om betaling verzoekt nadat de overdracht is afgerond. De wet maakt een onderscheid tussen enerzijds een aantal eenmalige, buitengewone lasten en oproepen en anderzijds een aantal gewone kosten.
4.1.1.1.Buitengewone lasten en oproepen De buitengewone lasten zijn eenmalige bijdragen, die hun oorsprong vinden in een beslissing van de algemene vergadering. In feite gaat het hier om uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing, kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, alsook de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen die eventueel zouden kunnen worden gedekt door het reservekapitaal.61 Maar dat laatste hoeft niet en bovendien kan het ook gebeuren dat het 59
R. TIMMERMANS, Praktische gids voor de syndicus. Handboek voor professioneel of voor zelfbestuur van de vereniging van mede-eigenaars, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2012, 319. 60 V. SAGAERT, “Overdracht van een kavel onder de appartementswet” in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 192. 61 Artikel 577-11 §2, 1°-4° BW
17
reservekapitaal ontoereikend is om een bepaalde kost te dekken. De wet sprak oorspronkelijk niet over de oproepen tot kapitaalinbreng62 en de kosten voor dringende herstellingen63, maar dit euvel werd uiteindelijk rechtgezet met de Wet van 2 juni 2010. De Wet van 30 juni 1994 stipuleerde dat deze lasten, indien ze hun oorsprong vonden in een beslissing of feit dat zich had voorgedaan voor de datum van overdracht, maar de betaling pas opeisbaar werd na de deze datum, zouden worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar. Gezien er al heel wat inkt vloeide over de discussie wat de wetgever precies bedoelde met de “datum van overdracht”, heeft de wetgever in de Wet van 2 juni 2010 de kans aangegrepen om hetgeen de meerderheidsrechtsleer al lange tijd aanhing te bevestigen. De datum van overdracht is de vaste datum van de overeenkomst.64 Concreet komt dit er op neer dat het ijkpunt vastligt op ofwel de datum van registratie van de onderhandse overeenkomst of de datum van overlijden van één van de ondertekenaars of de opname van de overeenkomst in een authentieke akte.65 Evenzeer zweeg de Wet van 30 juni 1994 over wanneer een schuld precies “opeisbaar” werd. Was dit op het moment dat de syndicus zelf de factuur van diens aannemer kreeg? De datum waarop de syndicus het verslag opstuurde van de algemene vergadering die de beslissing nam?66 De onduidelijkheid bracht de wetgever ertoe om in de Wet van 2 juni 2010 te bepalen dat de buitengewone lasten en oproepen, die hun oorsprong vonden voor de vaste datum van overdracht, maar waarvoor de syndicus pas na die datum om betaling verzoekt, ten laste van de nieuwe mede-eigenaar vallen. A contrario zullen de buitengewone lasten en oproepen, waarvoor de syndicus wel al om betaling heeft verzocht voor de vaste datum van overdracht wel nog ten laste van de overdrager vallen. Doch, als uitzondering hierop geldt het geval waarin de last of oproep tot kapitaalinbreng een gevolg zou zijn van een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars, genomen tussen de ondertekening van de onderhands akte en de authentieke akte, op voorwaarde dat de verkrijger op het moment van 62
J-F. TAYMANS, “Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d’un lot” in N. VERHEYDENJEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, 287-288. 63 Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/001, 26-27 64 J-F. TAYMANS, “La transmission d’un lot et lerole du notaire” in N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), La copropriété forcée des immeubles et groupes d’immeubles batîs: cinq ans d’application de la loi du 30 juin 1994, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 2001, 329-331. 65 V. SAGAERT, “Overdracht van een kavel onder de appartementswet” in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 182. 66 J-F. TAYMANS, “Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d’un lot” in N. VERHEYDENJEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, 290-291.
18
die vergadering beschikte over een volmacht om de algemene vergadering bij te wonen. 67 Deze uitzondering zal tegenstelbaar zijn aan de vereniging van mede-eigenaars.68
4.1.1.2.Gewone kosten De gewone kosten van de mede-eigendom zijn de vaste kosten voor het dagdagelijks beheer van de mede-eigendom. Of men kan ook stellen dat het eigenlijk alle kosten zijn die niet onder de opsomming van de buitengewone lasten en oproepen tot kapitaalinbreng vallen. Voorbeelden hiervan zijn het energieverbruik van de gemeenschappelijke delen, kosten van een conciërge of onderhoudspersoneel. 69 Deze lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag dat hij effectief gebruikt maakt van de overgedragen kavel. Onder de wet van 30 juni 1994 was de datum van overdracht nochtans het ijkpunt, maar dit werd naar aanleiding van de wet van 2 juni 2010 aangepast omwille van het feit dat bij de verrekening van het werkkapitaal wel rekening wordt gehouden met het gebruik. Gezien het werkkapitaal slaat op gewone kosten, zou hierdoor een inconsistentie bestaan.70 De keuze van de wetgever om “het effectief gebruik van de gemeenschappelijke delen” te gebruiken als onderscheidingspunt werd in 1994, zij het dan wel voor de afrekening van het werkkapitaal, als de meest evidente oplossing beschouwd,71 maar valt vanuit een juridisch oogpunt wel te betreuren.72 Deze regeling vindt uiteraard haar oorsprong in de praktijk waar een verkoper het pand een periode na de eigenlijke eigendomsoverdracht blijft bewonen of in het omgekeerde geval de koper er al zou intrekken nog voor de authentieke akte wordt getekend. Maar een derde geval, dat ook regelmatig terugkomt in de praktijk, lijkt daarbij over het hoofd te worden gezien. Zo zal het regelmatig voorkomen dat een appartement voor of na de overdracht een periode onbewoond is,
67
Artikel 577-11 §2 lid 6 BW P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, “De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken”, Not.Fisc.M. 2010, 262. 69 J-F. TAYMANS, “Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d’un lot” in N. VERHEYDENJEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, 296. 70 Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/006, 13. 71 Wetvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. De Kamer 1990-1991, nr. 1756/001, 33. 72 J-F. TAYMANS, “Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d’un lot” in N. VERHEYDENJEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, 308. 68
19
waarvoor de wet sensu stricto helemaal niets voorziet.73 Bovendien is het artikel door haar bewoording ook niet consistent met artikel 577-11 §3 BW dat de notaris wel oplegt om de syndicus in te lichten over de datum van de authentieke akte, maar hem tegelijk helemaal niet verplicht om hem in te lichten over het effectief gebruik.74
4.1.2. Verrekening van de bijdragen in het kapitaal Overeenkomstig artikel 577-5 §3 BW mag de vereniging van mede-eigenaars in het bezit zijn van een roerend vermogen, voor zover dit enkel wordt aangewend voor het behoud en beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Dit onroerend goed zal voornamelijk bestaan uit geldelijke voorschotten van de mede-eigenaars, teneinde het beheer van de mede-eigendom vlotter te laten verlopen. Het opvragen voorschotten heeft uiteraard het praktische voordeel dat telkens zich een kost voordoet in hoofde van de vereniging van mede-eigenaars, de syndicus niet alle mede-eigenaars moet lastigvallen om betaling te bekomen. Met betrekking tot de afrekening heeft de wetgever ervoor gekozen om een onderscheid te maken tussen enerzijds het werkkapitaal en anderzijds het reservekapitaal. Beide met een onderscheiden afrekening.75 Aan het onderscheid tussen beide en de wijze waarop ze worden afgerekend, werd niet geraakt in de wet van 2 juni 2010.
4.1.2.1.Werkkapitaal Het werkkapitaal behelst alle voorschotten die de mede-eigenaars betalen om periodieke uitgaven te dekken. Artikel 577-11 §5 BW geeft als voorbeeld de verwarmings- en verlichtingskosten van gemeenschappelijke delen, alsook de beheerskosten en uitgaven van een huisbewaarder, maar andere voorbeelden zoals periodieke uitgaven voor ramenlappers of de kosten verbonden aan het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin, zijn eveneens denkbaar.
73
In dit geval zal diegene die eigenaar is de lasten pro rata temporis betalen, gezien het feit dat een appartement een tijd leegstaat geen afbreuk doet aan de verplichting tot betaling van de bijdrage in de lasten, zie Vred. Antwerpen 1 juni 2005, T. App. 2006/1, 39. 74 A. WYLLEMAN, “Het appartementsrecht tussen zaken en verbintenissenrecht en op weg naar rechtspersonenrecht” in E. ALOFS (ed.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, 530531. 75 Artikel 577-11 §5 BW
20
Het bedrag van deze voorschotten zal worden vastgesteld in de begroting bedoeld in artikel 577-8 §4, °18 BW. Het zal dan aan de syndicus zijn om de voorschotten op te vragen op de wijze bepaald in de statuten. Veelal zal dit per trimester gebeuren, al staat het de vereniging van mede-eigenaars vrij een geheel andere regeling uit te werken.76 Wat de afrekening van deze voorschotten betreft, bepaalt de wet dat uittredende medeeigenaar schuldeiser wordt voor de periode waarin hij niet langer effectief gebruik maakte van de gemeenschappelijke delen, maar dus wel een voorschot heeft betaald.77 Met ander woorden, als een mede-eigenaar een voorschot betaalde voor een heel trimester, maar het goed verkoopt en het een aantal dagen voor het einde van het trimester niet langer effectief gebruik maakt van de gemeenschappelijke delen, dan zal de vereniging van mede-eigenaar hem het voorschot pro rata temporis moeten terugbetalen. De nieuwe mede-eigenaar zal dan weer schuldenaar worden van de vereniging van mede-eigenaars voor de dagen die werden afgerekend met de uittredende mede-eigenaar. Hij moet er zich dan ook bewust van zijn dat hij in voorkomend geval op het einde van de periode twee keer zal moeten betalen: de afrekening van de resterende dagen en het voorschot voor de nieuwe periode.78
4.1.2.2.Reservekapitaal Het reservekapitaal bestaat uit voorschotten die bedoeld zijn om niet-periodieke kosten te dekken, zoals de kosten verbonden aan de vernieuwing van het verwarmingssysteem, liftkosten of dakbedekking.79 Of er überhaupt bijdragen worden geleverd aan het reservekapitaal, wordt beslist bij algemene vergadering, waarna de syndicus de bijdragen zal kunnen opvragen overeenkomstig de modaliteiten die de algemene vergadering heeft voorzien.80 Overeenkomstig artikel 577-11 §5, °2 BW blijft het aandeel van de uittredende mede-eigenaar eigendom van de vereniging van mede-eigenaars. Het wordt dus, in tegenstelling tot het werkkapitaal, niet afgerekend.
76
R. TIMMERMANS, Syndicus van flatgebouwen, Mechelen, Kluwer, 2003, 171-173. Artikel 577-11 §5, 1° BW 78 J-F. TAYMANS, “Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d’un lot” in N. VERHEYDENJEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, 307. 79 Artikel 577-11 §5 in fine BW 80 R. TIMMERMANS, Syndicus van flatgebouwen, Mechelen, Kluwer, 2003, 172. 77
21
Ook deze zienswijze achtte de wetgever in 1994 zeer logisch. Zij was namelijk de mening toegedaan dat, gezien het reservekapitaal bedoeld was om grotere installaties te herstellen of op termijn te vervangen, de bijdrage tot het reservekapitaal eigenlijk een compensatie was voor het gebruik van deze installaties.81 Doch deze regeling blijkt helemaal niet in overeenstemming met het rechtsgevoel en de verwachtingen van uittredende mede-eigenaars, die vaak verbaasd zijn dat ze de bijdragen die zij jaren lang betaald hebben niet gewoon terugkrijgen.82 Bovendien moet men vanuit de praktijk ook vaststellen dat niet elke medeeigendom op dezelfde manier beheerd wordt. Er zijn verenigingen van mede-eigenaars die op regelmatige basis een oproepen tot een bijdrage in het reservekapitaal, maar tegelijkertijd zijn er ook verenigingen waar het reservekapitaal onbestaande is.83 Gezien de wetgever met de wet van 2 juni 2010 deze regeling niet heeft gewijzigd, is men de facto gedwongen om vanuit de praktijk op zoek te gaan naar oplossingen. Primordiaal daarbij is dat de burger beter geïnformeerd dient te worden over wat er gebeurt met het reservekapitaal, nog voor hij een compromis tekent, zodat men dit overeenkomstig de staat van de mede-eigendom bij een verkoop in rekening kan brengen.84
4.2.Afwijkende onderlinge regeling Het staat de partijen vrij om van de wettelijk voorziene regeling af te wijken. Men kan met andere woorden een regeling treffen over de contributio of effectieve bijdrage. Dit was reeds het geval onder de wet van 30 juni 1994 en is onder de wet van 2 juni 2010 niet gewijzigd. De vraag is echter of de mogelijkheid om onderling een afwijkende regeling te treffen ook tegenwerpelijk zal zijn aan de vereniging van mede-eigenaars, dan wel louter inter partes speelt.
81
Wetvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. De Kamer 1990-1991, nr. 1756/001, 31. 82 A. WYLLEMAN, “Het appartementsrecht tussen zaken en verbintenissenrecht en op weg naar rechtspersonenrecht” in E. ALOFS (ed.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, 531. 83 J-F. TAYMANS, “Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d’un lot” in N. VERHEYDENJEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, 311. 84 WYLLEMAN, A., “Het appartementsrecht tussen zaken en verbintenissenrecht en op weg naar rechtspersonenrecht” in E. ALOFS (ed.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, 532 en J-F. TAYMANS, “Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d’un lot” in N. VERHEYDENJEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, 311.
22
In de praktijk kunnen zich hier grosso modo twee zaken voordoen: in het eerste geval is de overdrager bereid om een last te dragen die overeenkomstig de wet aan de verwerver zou vallen, bijvoorbeeld buitengewone lasten die nog niet opgevraagd werden door de syndicus. Dit zich zou bijvoorbeeld kunnen voordoen wanneer men overeenkomt dat de overdrager het appartement nog een periode na de overdracht blijft bewonen. In principe zal de syndicus dan de koper aanspreken die op zijn beurt regres kan zoeken bij de verkoper. Maar in een dergelijke situatie kan het ook dat de verkoper zich rechtsgeldig en vrijwillig verbindt ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars, via een beding ten behoeve van een derde. De syndicus zou in dat geval ook rechtstreeks naar de verkoper kunnen gaan om betaling te bekomen voor die kosten.85 In het omgekeerde geval krijgen we een situatie waar de overnemer akkoord is de nog verschuldigde bedragen van de overdrager over te nemen. In dit geval kunnen we spreken van een contractueel solidariteitsbeding. In het recente verleden werden dergelijke bedingen nog massaal in de statuten geschreven, zodat de vereniging van mede-eigenaars beter beschermd zou zijn tegen insolvente uittreders, hetgeen werd verworpen in de rechtsleer en rechtspraak.86 Dit betekent echter niet dat het aan de partijen verboden is om conventioneel solidariteitsbedingen af te sluiten. Dit zou het gevolg kunnen zijn van een kettingbeding, maar kan even goed vrijwillig tot stand komen. Dergelijke bedingen zijn evenwel aan strenge voorwaarden gebonden en bovendien kunnen ze de wettelijke schuldenaar niet ontslaan van zijn gehoudenheid tot de schuld. Daarnaast zou een solidariteitsbeding volgens de meerderheidsrechtsleer ook geen zakelijke werking hebben ten aanzien van derde schuldeisers van de wettelijke schuldenaar. Het feit dat een koper bereid is om de achterstallige bijdragen te betalen tegen een lagere verkoopprijs zou immers de zekerheid van hypothecaire, bevoorrechte en gewone schuldeiser aantasten en zo een supervoorrecht creëren voor de vereniging van mede-eigenaars buiten de wet om.87 Anderzijds is de vereniging van mede-eigenaars geenszins verplicht om rekening te houden met de afspraak die twee contractanten onderling sluiten. Zo hoeft de syndicus zich bij de afrekening bijvoorbeeld niet te schikken naar het feit dat er tussen de partijen
85
V. SAGAERT, “Overdracht van een kavel onder de appartementswet” in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 184-185. 86 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2010, 208-209. 87 V. SAGAERT, “Overdracht van een kavel onder de appartementswet” in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 184-189.
23
overeengekomen werd om inzake de verrekening af te wijken van de datum van overdracht.88 Mocht één partij hierdoor meer betalen dan zij zou betaald hebben indien de onderlinge regeling was gevolgd, dan beschikt zij wel over een regresvordering ten aanzien van de andere contractant ten belope van hetgeen zij teveel zou hebben betaald.
88
Vred. St.-Pieters-Woluwe 17 maart 2005, T.App. 2006/3, 39.
24
5. Afhouden van de achterstallen Een groot euvel van het appartementsrecht onder de Wet van 30 juni 1994 bestond erin dat een mede-eigenaar met achterstallige bijdragen ten aanzien van de vereniging van medeeigenaars zijn appartement kon verkopen, zonder dat er iets overbleef nadat bevoorrechte of hypothecaire schuldeisers hun vordering hadden uitgewonnen. In dergelijk geval bleef de vereniging van mede-eigenaars zitten met de achterstallen. Vanuit de praktijk creëerde men daarom solidariteitsbedingen die ervoor zorgden dat de koper de verschuldigde achterstallen van de verkoper zou dragen. Dergelijke solidariteitsbedingen kwamen voor onder twee vormen: in de onderlinge verkoopovereenkomst en in de statuten. Overeenkomstig artikel 577-11 §2 lid 5 BW was en is het toegestaan om dergelijke bedingen onderling met elkaar overeen te komen, maar dit heeft niet tot gevolg dat de overdrager hierdoor bevrijdt is, dan wel dat er een extra schuldenaar wordt toegevoegd. 89 Wanneer de bepaling wordt opgenomen in de statuten, is het beding evenwel niet tegenwerpelijk aan derden, want het is immers een persoonlijke verbintenis en geen zakelijke.90 Een gevolg hiervan is dat wanneer een verkoop zou worden ontbonden na een bepaalde periode, de verkoper niet kan gedwongen worden tot het betalen van de lasten voor die periode, precies omdat het hier over persoonlijke lasten gaat.91 Een mogelijke oplossing voor het verbod op een algemeen solidariteitsbeding in de statuten is het kettingbeding, waar een bouwpromotor een appartement verkoopt met een solidariteitsclausule en de verplichting dat als deze eerste koper de kavel ooit zou verkopen, een solidariteitsclausule met dezelfde verplichting in geval van latere doorverkoop wordt voorzien ten laste van diens koper.92 Los daarvan voorzag het appartementsrecht zelf echter niet in een procedure of voorrecht om tegemoet te komen aan de verenigingen van mede-eigenaars die voor deze situatie werden gesteld.93 Het Franse appartementsrecht deed dit nochtans wel.94 Om die reden kwam er dan ook een wetsvoorstel om de artikelen 27 en 29 van de hypotheekwet aan te passen
89
V. SAGAERT, “Overdracht van een kavel onder de appartementswet” in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 187. 90 P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, “De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken”, Not.Fisc.M. 2010., 260. 91 Rb. Brussel 10 maart 2006, T. App. 2007/3, 50. 92 V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010”, RW 2010-2011, 193. 93 Wetsvoorstel tot wijziging van de hypotheekwet van 16 december 1851, met het oog op het creëren van een voorrecht voor de verenigingen van mede-eigenaars, Parl.St. De kamer 2007-2008, nr. 0636/001, 4. 94 Artikel 19 en 19-1 Wet van 10 juli 1965, n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
25
overeenkomstig het Franse recht.95 Dit wetsvoorstel haalde het niet, gezien de wetgever vreesde dat
een bijkomend onroerend voorrecht
de kredietsector zou schaden.
Kredietverleners zouden geen hypothecair krediet meer toestaan als ze niet langer de eerste rang hadden.96 Maar naar aanleiding van de wet van 2 juni 2010 werd wel een regeling ingevoerd ten voordele van de vereniging van mede-eigenaars, die eveneens haar oorsprong vond in het Franse appartementsrecht97 en dat hetzelfde beoogde,98 maar terzelfder tijd bezwaarlijk een voorrecht kan worden genoemd.
5.1.Toepassing Het is de notaris die de plicht heeft om de achterstallen van de overdrager op gewone en buitengewone lasten af te houden van de verkoopprijs.99 Met de buitengewone lasten bedoelt de wetgever de lasten beschreven in artikel 577-11 §2, 1° - 4° BW, die niet ten laste van de verkrijger vallen, ook al zou dit zou dit deel uitmaken van een onderlinge overeenkomst. 100 De gewone lasten die overdrager nog verschuldigd zou zijn alvorens de nieuwe medeeigenaar de overgedragen kavel effectief gebruikt, vallen hier dus ook onder. Om dit te kunnen doen moet de notaris natuurlijk eerst weten of er überhaupt nog achterstallen zijn. In principe zal de syndicus die overeenkomstig artikel 577-11 §1, 2° BW voorafgaand aan de onderhandse en de authentieke akte moeten aangeven of er nog achterstallen zijn.101 Als de notaris geen informatie heeft gekregen van de syndicus in verband met de achterstallen, bijvoorbeeld omdat hij niet betrokken was bij de onderhandse verkoopovereenkomst, zal hij logischerwijze een staat van de eventuele achterstallen alsnog moeten opvragen. Zo niet, kan de notaris zijn plicht ook niet vervullen.
95
Wetsvoorstel tot wijziging van de hypotheekwet van 16 december 1851, met het oog op het creëren van een voorrecht voor de verenigingen van mede-eigenaars, Parl.St. De kamer 2007-2008, nr. 0636/001, 6: in het wetsvoorstel zou 1° bis van artikel 2374 Fr. Code Civil worden overgenomen in artikel 27 Hypotheekwet. 96 P. VAN DEN EYNDE, “La transmission d’un lot privatif” in I. DURANT, P. LECOCQ, J-P. LANNOY, M. PLESSERS, A. SALVÉ, P. VAN DEN EYNDE, O. JAUNNIAUX, C. MOSTIN, La copropriété par appartements: la reforme de 2010, Brussel, La Charte, 2010, 232. 97 Het verzetsrecht bedoeld in artikel 20 Wet van 10 juli 1965. 98 Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/001, 27. 99 Artikel 577-11/1 BW 100 P. VAN DEN EYNDE en I. GERLO, “De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken”, Not.Fisc.M. 2010, 259-260: de partijen kunnen onderling een regeling overeenkomen, maar deze is niet tegenstelbaar aan de vereniging van mede-eigenaars. 101 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2010, 1110.
26
Een uittredende mede-eigenaar wiens verkoopprijs wordt ingehouden door de notaris ten belope van zijn achterstallen met betrekking tot de gewone of bijzondere kosten, kan deze achterstallen betwisten. Dit zal overigens niet alleen het geval zijn bij een vrijwillige verkoop, maar evenzeer en volgens dezelfde procedure bij een gedwongen verkoop. 102 Als de achterstallen betwist worden, dan zal de notaris contact moeten opnemen met de betrokken syndicus. Het is vervolgens aan de syndicus om een bewarend of uitvoerend beslag te leggen op de ingehouden gelden.103 Mogelijk kan dit leiden tot samenloop met andere schuldeisers, waarna een rangregeling zich opdringt.104
5.2.Formele vereisten en termijn De wetgever voorzag in de Wet van 2 juni 2010 dat wanneer een overdrager de achterstallen op eenvoudige mededeling betwistte, de notaris binnen de drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte, die de overdracht vaststelde, de syndicus hierover diende in te lichten. Dit per aangetekende brief. Vervolgens beschikte de syndicus op zijn beurt over twaalf werkdagen na ontvangst van die authentieke akte om een bewarend of uitvoerend beslag op de ingehouden gelden te leggen. Gebeurde dit niet, dan kon de notaris rechtsgeldig hetgeen ingehouden was, doorstorten aan de overdrager. Dit was bleek echter problematisch wanneer de notaris maar op de derde werkdag na kennisgeving van de authentieke akte de syndicus aanschreef. In dat geval had de syndicus de facto maar negen werkdagen om beslag te leggen, hetgeen in de praktijk te weinig bleek. Bovendien was het moment waarop de termijn begon te lopen, zijnde na “ontvangst” van de authentieke akte, ook niet geheel duidelijk.105 De wetgever paste dit dan ook aan bij de Wet van 15 mei 2012.106 De termijn voor de syndicus werd van twaalf naar twintig dagen gebracht en zowel de termijn voor de notaris om de syndicus aan te schrijven als de termijn voor de syndicus om beslag te leggen, gaat reeds in bij het verlijden van de authentieke akte. Voor het beslag zal uiteraard niet volstaan dat de syndicus de notaris op de hoogte brengt van zijn beslag via aangetekende brief. De syndicus zal een gerechtsdeurwaarder moeten 102
Beslagr. Brussel 30 mei 2012, T.App. 2012, afl 3, 56. R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2010, 1106. 104 V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010” RW 2010-2011, 194. 105 X., “6 correcties op mede-eigendom”, Nieuwsbrief Notariaat nr. 14 juli 2012, 7. 106 Artikel 4 van de wet van 15 mei 2012 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek wat de mede-eigendom betreft en van artikel 46, § 2 van het Gerechtelijk Wetboek, BS 8 juni 2012. 103
27
inschakelen. Of de syndicus zijn beslag zal kunnen leggen op basis van de statuten 107 is zeer twijfelachtig. In voorkomend geval zal de afrekening immers opgemaakt worden op basis van onderhandse documenten, die geen uitvoerbare kracht bezitten. De syndicus doet er dan ook goed aan om maar beslag te leggen na tussenkomst van de beslagrechter.108
5.3.Draagwijdte Het mag duidelijk zijn dat de met de invoering van artikel 577-11/1 BW zeker geen nieuw voorrecht werd gecreëerd ten voordele van de vereniging van mede-eigenaars. Meer zelfs het artikel stelt zeer duidelijk dat de notaris eerst de bevoorrechte en hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een beslag onder derden of overdracht van schuldvordering, dient uit te betalen. Concreet betekent dit dat de optredende notaris in geval van een vrijwillige verkoop een kleine rangregeling zal opstellen, rekening houdend met de bevoorrechte, hypothecaire schuldeiseres en de schuldeisers die hem een derdenbeslag of overdracht van schuldvordering ter kennis hebben gebracht. Met andere schuldeisers dient men hier schijnbaar geen rekening te houden. Bij een gedwongen verkoop zal daarentegen een rangregeling worden opgesteld, maar dan voor het volledige bedrag, rekening houdend met alle schuldeisers en hun hoedanigheid. In dat geval moet men immers overgaan tot een wettelijke hypotheekzuivering.109 Het is hierdoor zeker niet ondenkbaar dat er na betaling van de bevoorrechte en hypothecaire schuldeisers, niets meer overblijft voor de vereniging van mede-eigenaars. Maar zelfs als niet alle ingehouden sommen verdwenen zijn, dan is het voor de overdrager nog steeds mogelijkheid om de achterstallen te betwisten.110 Met andere woorden: het kan perfect dat de vereniging van mede-eigenaars aan het einde van de rit achterblijft met de schulden van de uittredende mede-eigenaar. Nochtans was het net de bedoeling van de wetgever om net dit te vermijden.111 Vanuit het oogpunt van de vereniging van mede-eigenaars valt het dan ook te betreuren dat de wetgever er niet voor heeft gekozen om in navolging van het Franse appartementsrecht een voorrecht in te voeren. 107
De statuten zijn immers de basis voor de bijdrageplicht en een notariële akte heeft uitvoerende kracht. R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2010, 1110-1120. 109 V. SAGAERT, “De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010”RW 2010-2011, 194. 110 C. WILLEMOT, “Actuele ontwikkelingen inzake appartementsrecht. Overzicht van de rechtspraak sinds 1 september 2010” in A. WYLLEMAN (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat nr. 23, Brugge, Die Keure , 2013, 46. 111 Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/001, 27. 108
28
6. Rol en aansprakelijkheid van de notaris De Belgische notaris heeft met betrekking tot de mede-eigendom twee belangrijke taken bij de overdracht van een kavel: het informeren van de partijen en het afhouden van eventuele achterstallen ten voordele van de vereniging van mede-eigenaars. Daarnaast zal de notaris ook een raadgevingsplicht hebben ten aanzien van de partijen, die eveneens zal spelen bij de overdracht van appartementen. Vervult de notaris deze plichten niet naar behoren, kan hij burgerlijk en tuchtrechtelijk aansprakelijk worden gesteld.
6.1.De informatie- en raadgevingsplicht De notaris heeft de cruciale taak bij de overdracht van onroerend goed om de partijen raad te geven in verband met hun transactie. Dit houdt niet in dat hij overeenkomsten die de partijen al hebben gesloten of op het punt staan om te sluiten, louter op hun inhoud becommentarieert. Nee, de notaris is gehouden de partijen in te lichten over alle rechtsgevolgen van de overeenkomst.112 Men moet daarbij in acht nemen dat een overeenkomst rechtsgevolgen kan teweegbrengen, waarover de partijen zelf niets bepalen in hun overeenkomst. Dit geldt ook voor de mede-eigendom. Het is dan ook niet meer dan logisch dat verschillende notarissen voor de invoering van de huidige wettelijke informatieplicht veel meer deden dan de wet hen voorschreef.113 En zelfs nu zal de notaris vaak nog opzoekingen doen die hem niet worden opgelegd door de wet, maar volgen uit zijn informatie- en raadgevingsplicht. De beste illustratie hiervan is het feit dat de notaris bij de verkoop van een appartement ook de basisakte zal inkijken om na te gaan of de bedoeling van de partijen wel stroken met hetgeen beschreven staat in de basisakte, terwijl de wet dit nochtans geenszins uitdrukkelijk voorziet.114 In voorkomend geval kan hij bovendien ook aan de syndicus vragen of hij weet heeft van andere grote kosten aan de mede-eigendom die niet zouden blijken uit de stukken, of er een reglement van orde is, of er een collectieve verzekering is en of de verkoop gekoppeld is aan een dienstenovereenkomst, zoals bijvoorbeeld bij een serviceflat. Wanneer de notaris tekort schiet bij het vervullen van zijn informatie- of raadgevingsplicht, kan hij burgerrechtelijk en tuchtrechtelijk aansprakelijk worden gesteld voor zijn fout. Voor 112
L. WEYTS, De notariswet, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2012, 337-339. Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/001, 26-27. 114 C. DE WULF, Het opstellen van akten IIb, Mechelen, Kluwer, 2002, 190. 113
29
de burgerlijke vordering moet er dan wel sprake zijn van schade. Dit is ook meteen de reden waarom de mogelijkheid om de syndicus aansprakelijk te stellen voor zijn verzuim in de onderhandse fase, twijfelachtig is. Wanneer hij nalaat de opgevraagde informatie over te maken, zal het al dan niet bestaan van enige schade volledig afhangen van het feit dat de partijen toch het risico willen nemen de overdracht te laten doorgaan zonder meer informatie.115 Hetgeen uiteraard niet uitsluit dat een vereniging van mede-eigenaars kan voorzien in conventionele sancties in haar contract met de syndicus, de syndicus eventueel kan worden gedwongen zijn plichten na te komen door middel van een dwangsom of hij naar aanleiding van de authentieke akte aansprakelijk kan worden gesteld voor zijn verzuim.116 Hoewel de notaris aansprakelijk is voor een gebrekkige raadgeving, zal hij evenwel niet aansprakelijk zijn voor het overnemen van clausules uit het compromis in de authentieke akte, zelfs wanneer deze niet overeen zouden stemmen met de bedoeling van één van de partijen. De regeling werd immers overeengekomen tussen de partijen en de notaris kan deze fundamenteel niet meer wijzigen. Dit neemt echter niet weg dat de notaris gehouden zal zijn de partijen uitleg te verschaffen over de gevolgen en de draagwijdte van de overeenkomst, ook al kan hij deze niet meer wijzigen.117 Dit kan zich onder andere voordoen met betrekking tot de mede-eigendom wanneer de partijen overeenkomstig artikel 577-11 §2 lid 5 BW een afwijkende regeling voorzien inzake de verrekening van de bijdragen in de lasten van de mede-eigendom.
6.2.De verschuldigde achterstallen Ook met betrekking tot de regeling inzake het verrekenen van de verschuldigde achterstallen speelt de notaris een hoofdrol. Hij zal de gelden van zijn cliënt-verkoper aanhouden, communiceren tussen de partijen en hetgeen werd aangehouden mogelijk weer vrijgeven. Hij moet daarbij de bij wet voorziene termijnen en formaliteiten, zoals bijvoorbeeld het gebruik van een aangetekende in plaats van gewone brief, in acht nemen. Doet hij dit niet, dan kan
115
V. SAGAERT, “Overdracht van een kavel onder de appartementswet” in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 193. 116 P. VAN DEN EYNDE, “La transmission d’un lot privatif” in I. DURANT, P. LECOCQ, J-P. LANNOY, M. PLESSERS, A. SALVÉ, P. VAN DEN EYNDE, O. JAUNNIAUX, C. MOSTIN, La copropriété par appartements: la reforme de 2010, Brussel, La Charte, 2010, 231. 117 Rb. Brussel 12 december 2003,T.Vred. 2006, 368, noot BAUDONCQ, F., “Raadgevingsplicht van notarissen in geval van buiten hun tussenkomst gesloten overeenkomsten”
30
hem zijn nalatigheid of slordigheid in de organisatie van zijn beroep verweten worden en kan hij bij het ontstaan van schade aansprakelijk worden gesteld.118 Er stelt zich evenwel nog een andere bijzondere vraag inzake de aansprakelijkheid van de notaris met betrekking tot het achterhouden van de achterstallen op de verkoopprijs. De notaris kan immers overeenkomstig artikel 577-11/1 BW achterstallige bijdragen van zijn cliënt afhouden van de verkoopprijs, maar op welk moment is hij gehouden de gelden terug te geven? In een arrest van de rechtbank van eerste aanleg te Brussel deed zich namelijk een geval voor waar de notaris een bedrag van meer dan 35 672,24 euro van de verkoopprijs had afgehouden op basis van een eenvoudige mededeling door de syndicus, maar wanneer hem een vonnis van de beslagrechter werd overhandigd waaruit bleek dat de zaak was afgehandeld, verzuimde hij de gelden over te maken. Hij werd dan ook aansprakelijk gesteld voor het achterhouden van belangrijke sommen, zonder dat de vordering hiertoe voldoende gestaafd was.119 Men dient deze uitspraak wel enigszins te nuanceren, in die zin dat de zaak zich voordeed voor de inwerkingtreding van de wet van 2 juni 2010 en huidig artikel 577-11/1 BW nog niet van kracht was.
118 119
L. WEYTS, De notariswet, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2012, 331-332. Rb. Brussel 15 oktober 2009, T.App. 2010/4, 28.
31
7. Rechtsvergelijkend perspectief De verschillende knelpunten die gepaard gaan met de overdracht van een appartement zijn niet louter een Belgisch probleem. Zij komen immers voor in alle landen waar het bezit van een privatieve kavel dwingend gepaard gaat met het bezit van gemeenschappelijke delen. Zij zijn universeel. Het is dan ook nuttig om te kijken hoe andere landen met een modern appartementsrecht omgaan met het informeren van een koper in verband met alles wat de mede-eigendom aanbelangt, het verrekenen van de bijdragen in de lasten bij de overdracht, de eventuele achterstallen die zouden bestaan in hoofde van de overdrager en welke rol daarbij is weggelegd voor de notaris. Het Nederlandse en Franse appartementsrecht, dienen daarbij als vergelijkingsbasis.
7.1.Nederland Net zoals dat geval was in België, kwam het appartementsrecht in Nederland opmerkelijk laat tot stand. De eerste vorm van regulering dateert immers maar van de Appartementswet van 1951, die werd aangepast in 1972. Niet toevallig kort na de tweede wereldoorlog, toen men in een aantal steden besloot om de vernielde laagbouw in te ruilen voor grotere gebouwen en het kopen van woningen bovendien in opmars was.120 Nochtans was de idee van verschillende personen, die elk een deel bezitten in één gebouw, was voor de eerste Appartementswet niet ongekend. Tot de inwerkingtreding van de wet, loste het Nederlandse notariaat echter alle praktische problemen op door de oprichting van coöperatieve verenigingen, dewelke medeeigenaars toelieten om de mede-eigendom samen te beheren.121 Hoewel Nederland, in tegenstelling tot België en Frankrijk, over een monistisch appartementsrecht beschikt,122 zijn de drie regimes wel op verschillende punten wel vergelijkbaar. Zo kent het Nederlandse appartementsrecht evenzeer een vereniging van eigenaars met een afgescheiden reservefonds, zijn de rechten in de mede-eigendom 120
J.H. BEEKHUIS, Het recht van appartement, Zwolle, N.V. Uitgevers-Maatschappij W. E. J. Tjeenk Wiilink, 1959, 8-9. 121 J.M.M., DE VRIES, “Het appartementsrecht en de coöperatieve flatexploitatie” in A.N. HOUWING (ed.), Onroerend goed, Deventer, Kluwer, 1968, 371-391. 122 Het monisme houdt in dat alles in het gebouw gemeenschappelijk is aan de mede-eigenaars, ook de appartementen. In Nederland zal men dus van alles mede-eigenaar zijn, maar een exclusief gebruiksrecht hebben voor het appartement zelf, zie IR. W. VAN RIESSEN, Eigendom van appartementen, het moderne bedrijfsleven, Leiden, Nederlandsche Uitgeversmaatschappij N.V., 1952, 14-15.
32
onlosmakelijk verbonden met het privatieve deel en is de bijdrageplicht gestoeld op objectieve gegevens, die bepaald worden in het reglement van de mede-eigendom, zoals dat bij ons het geval is in de statuten. Maar wat betreft de verkoop van appartementen, zijn er toch ook heel wat verschillen op te merken. Zo geniet de vereniging van eigenaars een veel grotere vrijheid om bijvoorbeeld de uiteindelijke afrekening van de lasten te regelen. Bij een overdracht zal dan ook veel afhangen van wat er precies bepaald is in het reglement van het betrokken appartementsgebouw.
7.1.1. Informatie- en onderzoeksplicht Kenmerkend voor het Belgische vastgoedrecht is dat de wet voorziet in een vrij uitgebreide en gedetailleerde wettelijke informatieplicht, hetgeen zeker ook terugkomt wanneer het over mede-eigendom gaat.123 Dit is in Nederland niet het geval. De Nederlandse wetgever gaat er immers van uit dat op basis van een aantal gemeenrechtelijke leerstukken en het feit dat bij een verkoop de koper een beperkte bedenktijd heeft om op de overeenkomst terug te komen een verkrijger nog kan afzien van de eigendomsoverdracht, mocht blijken dat hij niet voldoende geïnformeerd is. Dit heeft inderdaad de facto tot gevolg dat bij een verkoop van Nederlands onroerend goed, de verkoper belang heeft om de koper goed te informeren. Zoniet kan de koper er immers nog onderuitkomen. Bovendien legt de wetgever op basis van dezelfde rechtsfiguren ook een deel van de verantwoordelijkheid bij de verkrijger, die zelf ook bepaalde zaken zal moeten opvragen of nagaan.124 Daarnaast bestaat er een zeer beperkte informatieplicht, die specifiek betrekking heeft op het een appartementsrecht. Niet verwonderlijk gaat het hier om de achterstallen en bijdrage in het reservefonds. Eveneens een oud zeer uit het Belgisch appartementsrecht.125
7.1.1.1.Informatieplicht uit het algemeen contractenrecht Wat betreft de informatieplicht van de overdrager, kunnen we enkele bepalingen uit het gemeenrecht onderscheiden die tot doel hebben een correct en volledige informatie-
123
Zie artikel 577-11 BW L. VOET en A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren; Zeker weten?!”, TPR 2009, 199-202. 125 Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/001, 27. 124
33
uitwisseling te garanderen. In hoeverre deze bepalingen spelen, zal
afhangen van de
deskundigheid van de partijen, de specifieke omstandigheden en de mogelijkheid om zelf bepaalde zaken te onderzoeken.126 Belangrijk is artikel 7:15 NBW, hetwelk stelt dat een onroerend goed vrij van bijzondere lasten en beperkingen dient te worden overgedragen, behoudens degene die de verkoper vermeld heeft. Bovendien zal de verkoper overeenkomstig het tweede lid van dit artikel ongeacht enig andersluidend beding instaan voor lasten of beperkingen die vatbaar zijn voor inschrijving in openbare registers, maar ten tijde van de overdracht niet waren ingeschreven. Dit brengt wat betreft het appartementsrecht natuurlijk wel een belangrijke nuance met zich mee. De overdrager zal dus wel kunnen bedingen dat hij niet zal instaan voor de lasten die vermeld staan in het reglement, voor zover dit is ingeschreven in de openbare registers ten tijde van de verkoop.127 Verder spelen uiteraard ook de wilsgebreken in het Nederlandse recht. Een overeenkomst die tot stand kwam onder invloed van dwaling128, bedrog, bedreiging of misbruik van omstandigheden129 kan nietig worden verklaard. Om te vermijden dat een overeenkomst wordt aangetast door dwaling of bedrog zal de overdrager uiteraard de verkrijger volledig en correct moeten informeren.
7.1.1.2.Onderzoeksplicht Anderzijds wordt van de verkrijger ook verwacht dat hij bij het sluiten van een overeenkomst, zelf een deel van het initiatief neemt. Hij mag met andere woorden van zijn kant ook niet lichtvaardig zijn. Toch lijkt de Nederlandse rechtspraak zwaarder te tillen aan het feit dat een overdrager zijn informatieplicht niet heeft voldaan, dan aan het feit dat de verkrijger zijn onderzoeksplicht niet is nagekomen. Een verkoper zal zich immers niet kunnen beroepen op het feit dat de koper zelf niets heeft ondernomen, als excuus voor zijn eigen verzuim aan de mededelingsplicht. Bovendien mag van de verkrijger niet worden verwacht dat hij de
126
L. VOET en A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren; Zeker weten?!”, TPR 2009, 202. Overeenkomstig artikel 5:109, lid 1 NBW moet het reglement immers worden ingeschreven in de openbare registers. 128 Artikel 6:228 NBW 129 Artikel 3:44 NBW 127
34
informatie, die de overdrager hem geeft, zelf nog zou controleren. 130 De verkrijger mag er dus van uitgaan de informatie correct is. Met betrekking tot de overdracht van appartementen zal de onderzoeksplicht voornamelijk spelen op het vlak van zaken die zijn opgenomen in het reglement. Dit zal namelijk ingeschreven zijn in de openbare registers131 en dus publiek raadpleegbaar. 132
7.1.1.3.Informatieplicht uit het appartementsrecht Hoewel de Nederlandse wetgever duidelijk niet gewonnen is voor de idee van wettelijke informatieplichten, heeft hij toch twee informatieverplichtingen ingevoerd ten aanzien van de optredende notaris met betrekking tot de achterstallen en de bijdrage in het reservefonds. Vooreerst zal de notaris ervoor moeten zorgen dat bij de overdracht van een appartementsrecht, hetzij ten bijzondere titel, dan wel bij toebedeling, er een verklaring van de vereniging van mede-eigenaars aan de akte wordt gehecht, waarin het exacte bedrag staat vermeld van de achterstallen van de oude mede-eigenaar, die door de vereniging van eigenaars zou kunnen worden verhaald op de nieuwe eigenaar.133 Dit heeft alles te maken met het feit dat een nieuwe eigenaar, behoudens afwijkende regeling, hoofdelijk aansprakelijk zal zijn voor achterstallen beperkt tot degene die opeisbaar waren in het jaar voor de overdracht. De informatieplicht heeft hier enerzijds tot doel de verkrijger te informeren, waardoor hij eventueel nog zou kunnen afzien van de overdracht, maar anderzijds ook vast te leggen wat het precieze bedrag is waarvoor de nieuwe eigenaar mogelijk zou moeten opdraaien. De nieuwe eigenaar zal immers nooit voor een groter bedrag kunnen worden aangesproken dan bepaald in de verklaring van de vereniging van eigenaars.134 Tegelijk dient de verklaring van de vereniging van eigenaars ook te vermelden wat de omvang van het reservefonds is.135 Deze bepaling komt natuurlijk ook terug in het Belgische appartementsrecht136 en zal om dezelfde redenen nuttig zijn. Wanneer een vereniging van eigenaars immers over een zeer beperkt reservefonds zou beschikken, maar uit de feiten blijkt 130
L. VOET en A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren; Zeker weten?!”, TPR 2009, 201-202. Artikel 5:109, lid 1 NBW 132 www.notaris.nl/regels-voor-bewoners-appartement 133 Artikel 5:122, lid 5 NBW 134 A.A. VAN VELTEN, “Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed”, Ars Notariatus 120, Deventer, Kluwer, 2009, 499-500. 135 Artikel 5:122, lid 6 NBW 136 Artikel 577-11 §1, 1° BW 131
35
dat de gemeenschappelijke delen dringend dienen te worden gerenoveerd, weet de verkrijger dat hij zich aan een grote kost kan verwachten. Dit kan ertoe aanleiding geven dat men de verkoopvoorwaarden wil herzien en zich mogelijk zelfs bedenkt.
7.1.2. Verrekening van de bijdragen en lasten in de mede-eigendom Net als in België maakt het Nederlandse appartementsrecht een onderscheid tussen enerzijds bijdragen bedoeld voor dagdagelijks beheer van de gemeenschappelijk delen, de servicekosten en anderzijds bijdragen bedoeld voor buitengewone kosten, het reservefonds. Voor de eigenlijke verrekening van de lasten bij een overdracht beperkt de Appartementswet zich, net als in het Belgische appartementsrecht, tot het aanduiden van een schuldenaar die tot obligatio gehouden is. Maar de wet geeft, in tegenstelling tot wat het geval is in België, vereniging van eigenaars wel uitdrukkelijk de mogelijkheid om van de wettelijke gehoudenheid tot een schuld af te wijken in het reglement. Het zal dus voor een verkrijger, maar zeker ook voor een overdrager met betrekking tot lasten waartoe reeds werd beslist, maar dewelke nog niet opeisbaar werden gesteld, om het reglement goed na te lezen. Wat betreft de bijdragen voor de servicekosten, is de vereniging van eigenaars niet gebonden aan bijzondere regels. Artikel 5:112 lid 1 a) en b) NBW bepalen dat regelingen inzake de schulden en kosten, alsook het opstellen van een jaarlijkse kostenrekening over het voorafgaande jaar en de bijdrage in de kosten dienen te worden opgenomen in het reglement. Verder bepaalt artikel 5:113 lid 2 NBW dat de schulden evenredig dienen te worden verdeeld onder de mede-eigenaars. Anders gesteld, het beheer van de servicekosten zal sterk afhangen van wat vooraf werd bepaald in het reglement. Gebruikelijk is daarbij voorschotten te vragen op basis van de opgestelde begroting en op het einde van het jaar te bekijken of er rekening houdend met de werkelijke kosten iets moet worden bijbetaald of teruggegeven. 137 Met betrekking tot de reeds betaalde voorschotten die de dagelijkse kosten dekken, werd daarentegen helemaal niets in de wet voorzien. Dus ook geen teruggave pro rata temporis, zoals wij die in België kennen. Maar dit kan uiteraard in het reglement worden voorzien. De bijdragen die bedoeld zijn om buitengewone kosten te dekken, komen dan weer terecht in het reservefonds. In tegenstelling tot wat bepaald is voor het Belgische reservekapitaal, is de
137
Artikelen 11 en 12 Modelreglement 2006 (www.nederlandvve.nl)
36
vereniging van eigenaars verplicht om een reservefond aan te houden. 138 Doet het dit niet en meent de gemeente waar het gebouw zich bevindt dat het gebouw onbewoonbaar dreigt te worden, dan kan de gemeente, waarin het gebouw zich bevindt, sinds 2011 overeenkomstig artikel 5:127a NBW gemachtigd worden door de kantonrechter om de vereniging van eigenaars bijeen te roepen en onder meer voorstellen te doen met betrekking tot het reservefonds. Deze toch wel opmerkelijke bepaling is ingegeven door het feit vooral in achtergestelde wijken de zogenaamde slapende verenigingen van eigenaars zelden of nooit onderhoudswerken lieten uitvoeren, met verder verval van het gebouw tot gevolg. 139 Wat betreft de voorschotten en bijdragen tot het reservefonds, bepaalt het Nederlandse appartementsrecht louter dat hetgeen reeds opeisbaar werd gesteld voor de overdracht ten laste van de uittredende mede-eigenaar zal vallen. De geleverde bijdragen kan men overigens niet terugvorderen. Een belangrijk scharnierpunt in de gehoudenheid tot de schuld zal net als onder het Belgische recht de overdracht zijn. Na de overdracht zal men immers, behoudens een afwijkende regeling voor buitengewone kosten, steeds de nieuwe mede-eigenaar moeten aanspreken. De vereniging van eigenaars zal dan uiteraard eerst op de hoogte moeten zijn van de overdracht. De Nederlandse wetgever heeft de verkrijgers de plicht opgelegd om na de overgang of toedeling de vereniging van eigenaars onverwijld in kennis te stellen van de overdracht.140
7.1.3. De verschuldigde achterstallen De meest efficiënte, maar daarom niet de meest rechtvaardige oplossing voor het probleem van de achterstallige bijdragen, is het gebruik van een solidariteitsbeding. In de Belgische rechtspraak en rechtsleer wordt het toepassen van solidariteitsbedingen geweerd, voor zover zij worden ingeschreven in de statuten.141 In Nederland is dit daarentegen wel mogelijk, nu de Nederlandse wetgever er voor heeft gekozen om van het solidariteitsbeding een algemene regel te maken.
138
Artikel 5:126, lid 1 NBW A.A. VAN VELTEN, “Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed”, Ars Notariatus 120, Deventer, Kluwer, 2009, 499-500. 140 Artikel 5:122, lid 2 BW 141 R. TIMMERMANS, Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2010, 208-209. 139
37
Daarnaast voorziet de wet, naar Frans voorbeeld142 in een voorrecht voor de vereniging van mede-eigenaars met betrekking tot de achterstallen.
7.1.3.1.Schulden opeisbaar in het lopende of vorige jaar Wanneer lasten of bijdragen nog niet werden betaald en zij opeisbaar werden in het lopende jaar of het vorige jaar ten opzichte van de overdracht, zal ook de verkrijger hoofdelijk aansprakelijk zijn voor zover de lasten die opeisbaar werden in het voorgaande of het lopende jaar.143 Dit stelt de vereniging van eigenaars natuurlijk in een luxepositie, zij kunnen zich verhalen op twee schuldenaars. Hun situatie is in die zin aanzienlijk beter dan die van de verenigingen van mede-eigenaars in België.144 Deze regel voelt echter onrechtvaardig aan en kan een onwetende koper bovendien voor grote verassingen stellen. De wetgever voorziet dan ook in artikel 5:122 lid 5 NBW dat de koper degelijk geïnformeerd wordt over welke schulden er nog zijn. De notaris zal hiertoe een verklaring bij het bestuur van de vereniging van eigenaars moeten bekomen, waarin precies is aangegeven voor welk bedrag de verkrijger zou kunnen worden aangesproken. Deze verklaring wordt vervolgens aan de akte gehecht. De verkrijger zal maar aansprakelijk zijn voor hetgeen uit de verklaring blijkt. Geeft de vereniging van eigenaars per ongeluk een te laag bedrag op, dan zal ze het tekort niet langer kunnen verhalen op de verkrijger. In het geval de vereniging van eigenaars gewoon niet antwoordt op de vraag van de notaris, dan meldt de notaris dit in zijn akte en wijst hij de partijen op de eventuele gevolgen.145 Anderzijds is de vereniging van eigenaars geenszins verplicht om deze regeling ook daadwerkelijk te hanteren. Artikel 5:122 lid 4 NBW geeft haar immers de mogelijkheid om zelf in haar reglement te bepalen in hoeverre oude schulden dienen te worden gedragen door de nieuwe of de oude eigenaar. Die mogelijkheid is er overigens ook voor lasten, die reeds vaststaan ten gevolge een beslissing van de vereniging van eigenaars, maar die pas na de overdracht opeisbaar zijn, hetgeen overeenkomt met onze buitengewone lasten. Hiervoor kan
142
Artikel 19-1 Wet van 10 juli 1965 Artikel 5:122, lid 3 NBW 144 Artikel 577-11/1 BW: men zal maar betaald worden na de hypothecaire en bevoorrechte schuldeisers. 145 A.A. VAN VELTEN, “Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed”, Ars Notariatus 120, Deventer, Kluwer, 2009, 489-490. 143
38
men de overdrager zelfs exclusief aansprakelijk stellen,146 wat niet meteen lijkt te stroken met de filosofie van de verrekening.147
7.1.3.2.Bevoorrechte vordering Naast de mogelijkheid om de nieuwe eigenaar toe te voegen als hoofdelijke schuldenaar voor de schulden die opeisbaar zijn geworden in het lopende of voorgaande jaar, zijn deze vorderingen bovendien ook bevoorrecht, overeenkomstig artikel 3:286 lid 1 NBW. De vereniging van eigenaars kan dan beslag leggen, eventueel onder voorwaarde dat wanneer het beslag ontoereikend is om de schulden te dekken, de koper het saldo dient aan te zuiveren.148 Dit zal mogelijk het geval zijn, wanneer er sprake is van samenloop. In dat geval zal net als in België de hypothecaire vordering bedoeld in artikel 3:285 NBW primeren, hetgeen het voorrecht de facto uitholt.
7.1.4. Rol van de notaris Wat betreft de verkoop van een appartement, wordt de rol van de Nederlandse notaris in geen geringe mate beïnvloed door het dualistisch stelsel van eigendomsoverdracht. Daar waar onder het Belgische en Franse monistische systeem de overdracht wordt bereikt door wilsovereenstemming
tussen
de
partijen,
vereist
het
dualistisch
stelsel
naast
verkoopovereenkomst namelijk nog een notariële leveringsakte, dewelke nadien wordt overgeschreven in de openbare registers.149 Nu de tussenkomst van de notaris helemaal niet vereist is bij het afsluiten van de verkoopovereenkomst en de leveringsakte in principe geen inhoudelijke wijzigingen meer aanbrengt, adviseert de Nederlandse notaris de partijen in beginsel niet meer over de inhoud van de overeenkomst. Wel zal hij net als in België de een aantal zaken moeten onderzoeken, zoals bijvoorbeeld het rusten van een hypotheek of een beslag op het onroerend goed.150
146
Artikel 40 lid 5 Modelreglement 2006 (www.nederlandvve.nl) In dergelijk geval zal men zich immers beperken tot één schuldenaar, terwijl men voor schulden uit het verleden zich kan verhalen op twee schuldeisers. 148 A.A. VAN VELTEN, “Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed”, Ars Notariatus 120, Deventer, Kluwer, 2009, 490. 149 Artikel 3:89 NBW 150 L. VOET en A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren; Zeker weten?!”, TPR 2009, 205. 147
39
Nochtans zal de Nederlandse notaris net als zijn Belgische collega’s gebonden zijn door een informatie- en adviesplicht, wat betreft de zakelijke inhoud van zijn akte.151 Hij zal de partijen uitdrukkelijk op de hoogte moeten stellen van de eventueel voor hen nadelige gevolgen. Doet hij dit niet, dan loopt hij uiteraard het risico aansprakelijk te worden gesteld.152 Dit zal naar aanleiding van de leveringsakte echter beperkt zijn, gezien de inhoud van de akte reeds door de partijen, al dan niet met tussenkomst van een makelaar werd vastgelegd. Toch kan zijn advies of bijkomende informatie nuttig blijken, bijvoorbeeld bij het blootleggen van een aantal gebreken of door de verkoper achtergehouden informatie. Dit is uitermate relevant nu de koper over een termijn beschikt waarin hij zich kan bedenken. Bovendien kan het ook gebeuren dat de Nederlandse notaris wel betrokken wordt bij de koopovereenkomst, zoals dat in de streek rond Amsterdam doorgaans het geval is.153 In die situatie zal zijn informatieplicht zich alleszins uitstrekken tot de verplichtingen inzake het appartementsrecht.
7.2.Frankrijk Het Franse appartementsrecht gaat net als het Belgische uit van het monisme en vertoont ook op organisatorisch vlak grote gelijkenissen. Zo beschikken zij ook over een reglement van mede-eigendom en een syndicaat, dat overeenkomt met onze vereniging van medeeigenaars.154 Een opmerkelijk verschil echter is dat de Belgische wetgever, net als zijn Nederlandse collega, ervoor heeft gekozen om het appartementsrecht op te nemen in het burgerlijk wetboek. Dit is in Frankrijk niet het geval nu het Franse appartementsrecht vervat zit in enerzijds de wet van 10 juli 1965155, en anderzijds in het decreet van 17 maart 1967.156 Ook met betrekking tot de overdracht van privatieve kavels lijken beide stelsels geheel hun eigen weg op te gaan. Zo voorziet de het Franse appartementsrecht wel in een specifieke precontractuele informatieplicht, maar gaat het dan veelal om verplichtingen of zaken die in het Belgisch recht totaal ongekend zijn. Daarnaast kent het Franse recht een zeer ruime bescherming toe aan het syndicaat voor wat betreft de eventueel achterstallige betalingen van 151
Artikel 43 wet van 3 april 1999, houdende wettelijke regeling van het notarisambt W.G. HUIJGEN en A.J.H. PLEYSIER, “De wetgeving op het notarisambt”, Ars Notariatus C, Deventer, Kluwer, 2001, 156-157. 153 L. VOET en A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren; Zeker weten?!”, TPR 2009, 205-206. 154 GIVORD, F. en GIVERDON, C., La copropriété, Parijs, Dalloz, 1992, 275-279 en 314-315. 155 Wet van 10 juli 1965, n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (www.legifrance.gouv.fr),hierna: Wet van 10 juli 1965. 156 Decreet van 17 maart 1967, n°67-223pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (www.legifrance.gouv.fr), hierna: Decreet van 17 maart 1967. 152
40
een uittredende mede-eigenaar, daar waar de Belgische wetgever een bepaling kopieerde uit het Franse recht,157 waarvan men in Frankrijk reeds lang weet dat ze alleen nooit volstaat om de vereniging van mede-eigenaars afdoende te beschermen tegen achterstallige bijdragen.
7.2.1. Precontractuele informatieplicht Vooreerst bepaalt artikel 46 van de Wet van 10 juli 1965 dat elke eenzijdige koop- of verkoopbelofte, alsook bij elke overeenkomst die de verkoop van een kavel of een deel van een kavel als voorwerp heeft, de oppervlakte van de kavel of het deel ervan dat het voorwerp is van de overeenkomst, dient te vermelden, op straffe van relatieve nietigheid. Een bepaling die wordt ingegeven door de idee dat koper de oppervlakte betaalt en wanneer deze niet overeen zou stemmen de werkelijkheid de koper het recht geeft om een prijsvermindering te vorderen.158 Om niet tot grote onzekerheid of discussies te leiden, vereist de toepassing van een dergelijk artikel natuurlijk wel een zeer precieze definitie van wat wel en niet bedoeld wordt met de oppervlakte in de zin van de wet. Zo zijn bijvoorbeeld kelders en parkeerplaatsen, evenals de oppervlakte van een mezzanine, die zich op minder dan 1,80 meter van de vloer zou bevinden, uitgesloten bij de berekening. Kavels of delen van kavels met een oppervlakte van 8 vierkante meter zijn zelfs niet onderhevig aan de bepaling. 159 Naast de onderhandse overeenkomst, dient ook de authentieke akte de oppervlakte te vermelden en zal de instrumenterende notaris gehouden zijn in zijn akte een verklaring op te nemen waarin de koper afziet van zijn recht om de nietigheid te vorderen wegens het ontbreken van de oppervlakte in de onderhandse overeenkomst. In dergelijk geval kan de koper enkel nog binnen het jaar na het ondertekenen van de akte een proportionele vermindering vragen van de verkoopprijs wanneer de oppervlakte meer dan één twintigste kleiner zou zijn, dan hetgeen werd aangegeven in de akte, terwijl een proportionele vermeerdering van de prijs in het omgekeerde geval uitgesloten is. De nietigheid kan echter wel nog binnen 1 maand na het ondertekenen van de authentieke akte worden gevorderd door de begunstigde van een verkoopbelofte of diegene die zich verbonden heeft tot een aankoopbelofte. De notaris zal bovendien gehouden zijn om op de dag van de ondertekening van de authentieke verkoopakte de partijen een eenvoudige kopie van de akte te bezorgen of bij vervanging daarvan een
157
Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/001, 27. 158 J. LAFOND en B. STEMMER, Code de la copropriété, Parijs, Litec, 2003, 366. 159 Artikelen 4-1 en 4-2 Decreet van 17 maart 1967
41
uittreksel met daarin de vermelding van de oppervlakte, evenals de tekst van artikel 46 van de wet van 10 juli 1965. In tegenstelling tot het Belgische appartementsrecht voorziet het Franse appartementsrecht evenwel niet in een plicht om een resem inlichtingen of documenten inzake de medeeigendom over te dragen aan de kandidaat-verwerver. Elke overeenkomst tot overdracht van eigendom of tot de vestiging van een zakelijk recht dient echter wel te vermelden dat de overnemer of begunstigde van het recht voorafgaand kennis heeft genomen van het reglement van mede-eigendom, de beschrijvende staat van de splitsingsakte en alle akten die deze zouden hebben gewijzigd, voor zover dezen werden gepubliceerd in de fichier immoblilier. Desalniettemin zullen zij toch ook tegenwerpelijk zijn aan de verwerver of de begunstigde van het recht, wanneer zij niet gepubliceerd zijn.160 Verder zal overeenkomstig artikel 4-4 van het decreet van 17 maart 1967 de overdragende eigenaar gehouden zijn om op vraag een kandidaat verwerver le carnet d’entretien of het onderhoudsboekje en le diagnostic technique over te dragen. Dit laatste is een dossier met een technische analyse van diverse risicovolle aspecten die mogelijk verbonden zijn aan het appartementsgebouw, zoals de aanwezigheid van lood en asbest, de staat van de gasinstallatie, maar evengoed de energieprestatie van het gebouw.161 Hetzelfde artikel stond ook al in de wet van wet van 10 juli 1965, onder artikel 45-1, zij het dan met de belangrijke nuance dat verwerver werd geacht de bedoelde documenten rechtstreeks van de syndicus te bekomen in plaats van bij de overdrager, hetgeen uiteraard verwarrend was. Dit artikel werd dan ook recent uit de wet geschrapt.162 Ten slotte zal de notaris bij de overdracht of de vestiging van een zakelijk recht, hetzij de overdragende mede-eigenaar bij onderhandse overdracht, net zoals dat het geval is in het Belgische appartementsrecht, de syndicus aanschrijven om een gedateerde staat op te vragen van de achterstallen en de toekomstige lasten. Overeenkomstig artikel 5 van het decreet van 17 maart 1967 zal de syndicus een onderscheid maken tussen de bijdragen die ten laste van de uittredende eigenaar komen, de bijdragen die misschien ten laste van de uittredende eigenaar zullen vallen en de bijdragen die ten laste van de nieuwe mede-eigenaar zullen vallen. Hij doet dit bij benadering en met voorbehoud van het goedkeuren van de rekeningen.
160
ATIAS, C., La copropriété des immeubles bâtis, Parijs, Sirey, 1989, 73. www.developpement-durable.gouv.fr/-Diagnostics-techniques-immobiliers-.html 162 Afgevoerd door artikel 74 van de wet van 24 maart 2014pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (www.legifrance.gouv.fr) 161
42
7.2.2. Verrekening van de bijdragen en lasten in de mede-eigendom Het systeem van de bijdragen in de mede-eigendom onder het Franse appartementsrecht, is in wezen volledig gelijklopend met het Belgische. Enerzijds zal elke mede-eigenaar persoonlijk gehouden zijn tot een voorschot voor de dagdagelijkse kosten, op basis van een jaarlijkse geraamde begroting.163 Anderzijds zijn er de bijdragen voor niet voorziene of niet dagdagelijkse kosten, bijvoorbeeld voor het verbeteren van de gemeenschappelijke delen en kan de algemene vergadering beslissen tot het bijdragen van permanente voorschotten, bij wijze van voorziening voor minder courante uitgaven.164 Inzake de verrekening van de lasten bepaalt artikel 6-2 van het decreet van 17 maart 1967 de obligatio of gehoudenheid tot de schuld bij overdracht ten bezwarende titel in drie onderscheiden situaties. Ten eerste zal de verkoper gehouden zijn tot betaling van de voorschotten in het kader van het geraamde budget, wanneer deze opeisbaar zijn voor de overdracht. Om de nieuwe mede-eigenaar hier niet voor verrassingen te stellen, voorziet artikel 5 lid 3 van het Decreet van 17 maart 1967 dat in deze een informatieplicht rust op de optredende notaris, dan wel de verkoper wanneer het gaat om een onderhandse overeenkomst.165 Ten tweede zullen de kosten die buiten het geraamde budget vallen, ten laste komen van diegene die mede-eigenaar is op het moment van de opeisbaarheid. En ten slotte zal hetgeen bij het afsluiten van de rekeningen teveel of te weinig betaald zou zijn op de voorschotten ten laste vallen van de diegene die op het moment van het afrekenen van de lasten mede-eigenaar is. Het zal de partijen echter vrij staan een afwijkende regeling overeen te komen, die in beginsel wel maar enkel inter partes zal spelen.166 Maar, net als in België, kan het syndicaat er via de werking van het derden beding een extra schuldenaar bij krijgen.167 Een vreemd gegeven is dat de Franse wetgever nergens in de wet heeft voorzien dat er ook effectief iets moet teruggegeven worden. Men gaat er echter vanuit dat wat betreft het aandeel van de bijdragen in het fonds de roulement, hetgeen overeenstemt met ons werkkapitaal, de uittredende mede-eigenaar recht heeft op een teruggave pro rata temporis van de
163
Artikel 18 Wet van 10 juli 1965 Artikel 35 Decreet van 17 maart 1967 165 C. ATIAS, La copropriété des immeubles bâtis, Parijs, Sirey, 1989, 75. 166 Artikel 6-3 Decreet van 17 maart 1967 167 C. ATIAS, La copropriété des immeubles bâtis, Parijs, Sirey, 1989,, 76. 164
43
voorschotten die hij betaald heeft, tenzij de statuten ervan zouden afwijken.168 In dergelijk geval, zal men de afrekening in de praktijk vaak doen met de overnemer.169 A contrario zullen de kosten verbonden aan een beslissing die pas na de overdracht opeisbaar worden ten laste van de nieuwe mede-eigenaar vallen. De discussie over wanneer de overdracht nu precies plaatsvond, speelt in Frankrijk niet. Ten aanzien van de lasten, zal de regeling immers maar uitwerking krijgen wanneer de syndicus op de hoogte is gesteld van de overdracht. Voor zover dit nog niet zou zijn gebeurt wordt de overdracht immers niet tegenwerpelijk geacht aan de syndicus en hoeft hij er geen rekening mee te houden wanneer bijdragen opeist. Bij elke overdracht van eigendom van een private kavel of een deel ervan, evenals bij de vestiging van een vruchtgebruik, blote eigendom of een recht van gebruik of bewoning, moet zonder uitstel een attest dat de overdracht of vestiging van het recht vaststelt worden overgemaakt aan de syndicus, hetzij door de partijen, hetzij door de optredende notaris die de akte opstelt of de advocaat, wanneer het zou gaan om een rechterlijke uitspraak, akte of beslissing waarin hij optreedt.170 Gezien de overdrager tot dat moment gehouden is tot de opeisbare lasten, zal hij er alle belang bij hebben om de syndicus hiervan zo snel mogelijk op de hoogte te stellen.171
7.2.3. De verschuldigde achterstallen Daar waar het Belgische appartementsrecht een voorrecht, noch een wettelijke hypotheek toekent aan de vereniging van mede-eigenaars en de Nederlandse appartementswet een weinig effectief voorrecht toekent aan de vereniging van eigenaars, heeft de Franse wetgever ervoor gekozen om het syndicaat op de meest uitgebreide wijze te beschermen tegen achterstallige mede-eigenaars. Het Franse appartementsrecht voorziet namelijk niet alleen in een verzetsrecht, een onroerend voorrecht en een wettelijke hypotheek ten bate van het syndicaat, recent trof zij ook nog is een regeling voor de situatie waar een mede-eigenaar met achterstallen in hetzelfde gebouw een ander appartement wenst te kopen. 168
L. ARNAUD en J-R. BOYEURE, Milliemes et charges de copropriété: calcul, repartition, revision, Parijs, Actualité Juridique, 265-266. 169 J. LAFOND en B. STEMMER, Code de la copropriété,, Parijs, Litec, 2003, 370. 170 Artikel 6Decreet van 17 maart 1967 171 L. ARNAUD en J-R. BOYEURE, Milliemes et charges de copropriété: calcul, repartition, revision, Parijs, Actualité Juridique, 265.
44
7.2.3.1.Verzetsrecht tegen de verkoopsprijs Sterk gelijkend op Belgische regeling inzake het achterhouden van achterstallen, is het Franse verzetsrecht tegen de verkoopprijs, in die zin dat zij voorziet dat bij een verkoop de notaris een gedeelte van de verkoopprijs afhoudt dat overeenkomst de nog verschuldigde achterstallen. De concrete uitwerking ervan vertoont echter gevoelige verschillen met de regeling voorzien in artikel 577-11/1 BW. Zo schrijft artikel 20 van de wet van 17 maart 1965 voor dat bij een overdracht ten bezwarende titel de verkoper gehouden zal zijn een attest voor te leggen, niet ouder dan een maand, waarin de syndicus bevestigt dat hij vrij is van elke verplichting ten aanzien van het syndicaat. Gebeurt dit niet of is de kavel het voorwerp van een gedwongen verkoop, een onroerend beslag of een onteigening dan dient de optredende notaris of de daartoe bevoegde persoon de betrokken syndicus aangetekend aanschrijven met ontvangstbewijs om hem de overdracht te melden.172 Tegelijk moeten ook de ingeschreven schuldeisers worden verwittigd.173 De syndicus mag dan binnen de 15 dagen na ontvangst van de kennisgeving, op eenvoudige wijze verzet doen tegen de verkoopsprijs ten belope van de verschuldigde achterstallen, waarna enige overdracht van de verkoopprijs niet tegenstelbaar zal zijn aan het syndicaat. Op straffe van nietigheid vermeldt het verzet het nog verschuldigde bedrag en de oorzaken van de bijdragen. 174 Een heikel punt voor de vereniging van mede-eigenaars in de Belgische variant is dat wanneer de partijen het niet eens zijn over de achterstallen, de syndicus gedwongen wordt om zich tot de rechter te wenden. Zo niet worden de gelden toch overgemaakt aan de overdrager, wat het bekomen van een betaling aanzienlijk bemoeilijkt en de schuldenaar is een gunstige positie plaatst. Dit probleem bestond ook onder het Franse appartementsrecht, maar werd inmiddels verholpen door een recente wetwijziging.175 Onder het Franse appartementsrecht wordt de bewijslast namelijk verschoven naar de verkoper, die zich op zijn beurt zal moeten verzetten. Doet hij dit niet, dan worden de gelden binnen 3 maanden na het verzet overgedragen aan het syndicaat.
172
L. ARNAUD en J-R. BOYEURE, Milliemes et charges de copropriété: calcul, repartition, revision, Parijs, Actualité Juridique, 265. 173 Artikel 5-1 en 6-1 Decreet van 17 maart 1967 174 J. LAFOND en B. STEMMER, Code de la copropriété,, Parijs, Litec, 2003, 377. 175 Artikel 20, I lid 1 in fine wet van 10 juli 1965, gewijzigd door de wet van 24 maart 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (artikel 55)
45
7.2.3.2.Achterstallen van een kandidaat-koper Een bijzondere situatie die sinds kort wordt behandeld door het Franse appartementsrecht176 is deze waar een mede-eigenaar nalaat zijn bijdragen te betalen, maar tegelijk wel wenst over te gaan tot de aankoop van een andere kavel in hetzelfde gebouw. Onverminderd de motieven van een dergelijke mede-eigenaar, is het wel opmerkelijk dat hij zijn vermogen wel kan aanwenden om een kavel aan te kopen, doch niet om zijn achterstallige bijdragen te voldoen. Het zal voor het syndicaat hoe dan ook geen goede zaak zijn dat deze mede-eigenaar een bijkomende kavel verwerft in hetzelfde gebouw. De optredende notaris zal gehouden zijn voorafgaand aan het opmaken van de authentieke akte aan de syndicus de namen van de kopers of de bestuursleden of aandeelhouders van de burgerlijke vastgoedvennootschap of de naamloze vennootschap die de kavel koopt, evenals de namen van hun echtgenoten en partners die met hen verbonden zijn door een burgerlijke solidariteitsovereenkomst, mee te delen. De syndicus zal dan op zijn beurt een attest van hoogstens een maand oud afleveren, waarin vermeld wordt of één van de genoemde personen al dan niet reeds mede-eigenaar is in het desbetreffende appartementsgebouw en indien dit het geval zou zijn of zij al dan niet in gebreke zijn gesteld voor achterstallige bijdragen, dewelke in een periode van 45 dagen na de ingebrekestelling nog niet werden voldaan.177 In dat geval zal het onmogelijk zijn om de koop af te sluiten. Als er al een onderhandse verkoopovereenkomst zou zijn getekend, wordt de verkoper op de hoogte gebracht en beschikt hij over 30 dagen om de achterstallen te voldoen. Verleent de syndicus op het einde van deze periode geen attest van afsluiting van de kosten, dan zal de verkoop absoluut nietig zijn. Het Belgische appartementsrecht beschikt niet over een bepaling die dit regelt, al kan men zich even goed de vraag stellen of een dergelijke situatie dermate veel voorkomt in België dat ze een tussenkomst van de wetgever zou vereisen.
176 177
De wet van 24 maart 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (artikel 55) Artikel 20, II wet van 10 juli 1965
46
7.2.3.3.Wettelijke hypotheek178 Voor alle vorderingen die het syndicaat heeft op elke mede-eigenaar kan de syndicus, zonder toestemming van de algemene vergadering een hypotheek laten inschrijven, wanneer de mede-eigenaar, desnoods informeel, in gebreke werd gesteld of wanneer een mede-eigenaar gebruik wou maken van een verlengde betalingstermijn voor werken waarmee hij niet akkoord is. De wet voorziet geen termijn tussen de ingebrekestelling en de niet-betaling van de bijdragen, waarna de syndicus mag overgaan tot inschrijving. Een inschrijving of aanvullende inschrijving zal echter niet nodig zijn wanneer de schuld al meer dan vijf jaar opeisbaar is. 179 Omgekeerd kan de syndicus ook zonder toestemming van de algemene vergadering de opheffing van de hypotheek verzoeken wanneer de schuld is voldaan. De in gebreke blijvende mede-eigenaar kan zelf ook de volledige of gedeeltelijke opheffing verzoeken bij de rechter, op voorwaarde van een voldoende aanbod van betaling of een gelijkgestelde garantie.180 Bijkomstig zal men ook wanneer de kavel verhuurd wordt als syndicaat een bijzonder voorrecht genieten op de huurprijs en alles wat zich in het appartement bevindt, tenzij het zou gaan om de huur van een niet bemeubeld appartement. In dat geval zouden de meubels immers toebehoren aan de huurder. Wanneer het appartement niet verhuurd wordt, zou de syndicus zich wel kunnen verzetten tegen het wegmaken van de meubels, eventueel met een beslagvonnis.
7.2.3.4.Onroerend voorrecht181 Anderzijds bepaalt artikel 2374, 1° bis van de Franse Code Civil ook dat het syndicaat bevoorrechte schuldeiser is op de verkoopprijs van een appartement, voor de achterstallige bijdragen in de mede-eigendom, evenals de eventueel door de rechter toegekende schadevergoeding en interesten. Voor werken die niet voorzien waren in de vooraf opgestelde begroting, beperkt het voorrecht zich wel tot de bijdragen verschuldigd in het lopende jaar en de twee voorafgaande jaren. Wanneer het voorrecht op de verkoopprijs in samenloop zou
178
Artikel 19 wet van 10 juli 1965 L. ARNAUD en J-R. BOYEURE, Milliemes et charges de copropriété: calcul, repartition, revision, Parijs, Actualité Juridique, 298-299. 180 J. LAFOND en B. STEMMER, Code de la copropriété,, Parijs, Litec, 2003, 377. 181 Artikel 19-1 Wet van 10 juli 1965 179
47
komen met het voorrecht van de verkoper en een eventuele ontlener, dan bepaalt de wet dat het syndicaat alleszins voorrang heeft op de verkoper en op de eventuele ontlener voor bijdragen in de kosten en werken van het lopende jaar en de twee voorafgaande jaren.182 Dit voorrecht bestond oorspronkelijk niet onder de wet van 10 juli 1965, terwijl het verzet en de wettelijke hypotheek wel al van kracht waren.183 Veel syndici klaagden echter over de soms weinig efficiënte werking van deze figuren. Het verzet was namelijk niet nuttig wanneer er reeds verschillende voorrechten op de kavel rustten en hun bedrag de verkoopsprijs overschreed. De hypotheek was daarentegen efficiënter, maar ook niet makkelijk te bekomen.184 De wetgever voerde dan maar het voorrecht, waarop de syndicus zich eventueel na een verzet nog kan beroepen.185
7.2.4. Rol van de notaris Net als in België, heeft de Franse notaris een prominente rol te vervullen bij het informeren en raad geven aan de partijen inzake de mede-eigendom en het verrekenen van de eventuele achterstallen van de uittredende mede-eigenaar. Los van zijn wettelijke verplichtingen inzake het appartementsrecht, is de Franse notaris gehouden tot een zeer doorgedreven raadgevingsplicht, die nochtans niet volgt uit een specifieke wettelijke verplichting.186 Daarbij maakt het niet uit of hij vaste, dan wel eenmalige cliënten ontvangt, of het nu gaat om het geven van een advies, dan wel het verlijden van een onderhandse of authentieke akte. Sterker nog, de notaris zal gehouden zijn een cliënt op precies dezelfde wijze te informeren over de gevolgen van zijn akte wanneer deze hem louter zou verzoeken tot het overnemen van een reeds afgesloten onderhandse overeenkomst in een authentieke akte, dan wanneer deze de onderhandse overeenkomst nog niet zou hebben gesloten.187 Deze uitlegging heeft tot gevolg dat de Franse notaris bij de overdracht van een
182
Men gaat daarbij uit van een fiscaal boekjaar van 12 maanden, zie artikel 5-1 decreet van 17 maart 1967. Het voorrecht werd maar ingevoerd met de wet van 21 juli 1994 relative à l'habitat (artikel 34) 184 J. LAFOND en B. STEMMER, Code de la copropriété,, Parijs, Litec, 2003, 728. 185 Artikel 20 lid 1 in fine Wet van 10 juli 1965 186 GOUY meent dat de plicht om partijen te informeren volgt uit de aard en de sociale organisatie van het beroep zelf, ook al werd dit nooit zo verwoord in de Ventôsewet, zie P. GAULTIER, C. GOUY, P. PALLU DE LESSERT en A. RAISON, Traité Général du Notariat: Nouveau dictionnaire alphabetique, Paris, Librairie du journal des notaires et des avocats, 1953, 2912-99. 187 P. GAULTIER, C. GOUY, P. PALLU DE LESSERT en A. RAISON, Traité Général du Notariat: Nouveau dictionnaire alphabetique, Paris, Librairie du journal des notaires et des avocats, 1953, 2903-4. 183
48
appartement, zijn cliënten op dezelfde wijze zal informeren ongeacht het feit dat er reeds een onderhandse overeenkomst werd gesloten. Wanneer een Franse notaris akten verlijdt die niet conform de geldende regels worden bevonden, dan kunnen zij nietig worden verklaard.188 Maar de notaris kan in dat geval ook burgerrechtelijk aansprakelijk worden gesteld voor hun tekortkomingen of die van hun medewerkers bij de uitoefening van hun beroep overeenkomstig artikelen 1382 en 1383 van de Franse Code Civil. In de Franse rechtspraak wordt reeds lang aangenomen dat het daarbij niet enkel gaat over tekortkomingen die uitdrukkelijk door de wet omschreven zijn, maar ook de informatie- en raadgevingsplicht.189
188
Artikel 41 Décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires P. GAULTIER, C. GOUY, P. PALLU DE LESSERT en A. RAISON, Traité Général du Notariat: Nouveau dictionnaire alphabetique, Paris, Librairie du journal des notaires et des avocats, 1953, 2912-38. 189
49
8. Conclusie Het Belgisch appartementsrecht onderkent sinds de wet van 2 juni 2010 ten volle de problemen inzake mede-eigendom, die zich stellen bij de overdracht van appartementen. Maar dat betekent niet dat het die problemen daarom ook verholpen heeft. Wanneer we de informatieplicht bekijken, dan lijkt de wetgever de problemen deels opgelost, in die zin dat de informatieplicht thans breder is en gedeeltelijk plaats vindt voor de onderhandse overeenkomst. Maar het is onbegrijpelijk waarom de wetgever een aantal pertinente inlichtingen gewoon doorschuift naar de authentieke akte. Bovendien is de wettelijk informatieverplichting mijns inziens verre van volledig. Zo is het bijvoorbeeld niet onrealistisch dat er een niet zichtbaar gebrek is in de mede-eigendom, dat vroeg of laat zal moeten worden behandeld en grote kosten met zich zal meebrengen, doch helemaal niet blijkt uit de stukken. Iets wat bijvoorbeeld in Frankrijk met de diagnostic technique190 mogelijk wel wordt opgelost. Verder lijkt het Nederlandse en Franse systeem mij ook niet preferabel ten aanzien van het Belgische, al valt er wel iets te zeggen voor het feit dat een koper ook wordt geacht bepaalde opzoekingen te doen, daar waar ons appartementsrecht de koper zeer passief houdt en hem geenszins aanzet om zelf informatie in te winnen. Wat betreft de verrekening van bijdragen in de lasten en voorschotten, beschikt het Belgisch appartementsrecht over een aanvaardbare regeling, die in verschillende opzichten duidelijker is dan die in Frankrijk en Nederland. Zo zal in Nederland bijvoorbeeld veel afhangen van wat het reglement van mede-eigendom bepaalt. Alleen met betrekking tot de afrekening van het reservekapitaal, heeft de wetgever een kans laten liggen om de regelgeving dichter te laten aanleunen bij hetgeen de bevolking verwacht.191 Het reservekapitaal wordt thans net als in Nederland en Frankrijk bekeken als een bijdrage die tegenover het gebruik en de slijtage van de gemeenschappelijke delen staat. De idee is dat wanneer een gemeenschappelijk deel aan vervanging of renovatie toe is, men dan uit het reservekapitaal kan putten. 192 Maar vanuit het perspectief van een verkoper ziet men dit natuurlijk anders. Men beschouwt een aandeel in het kapitaal immers als een eigen goed, waar de koper plots van profiteert zonder daarvoor een vergoeding te moeten betalen. De malaise voor de verkoper bestaat er dan ook vaak in dat hij bij de aankoop van een nieuw appartement mogelijk moet vaststellen dat er in de nieuwe 190
www.developpement-durable.gouv.fr/-Diagnostics-techniques-immobiliers-.html A. WYLLEMAN, “Het appartementsrecht tussen zaken en verbintenissenrecht en op weg naar rechtspersonenrecht” in E. ALOFS (ed.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, 531. 192 Wetvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. De Kamer 1990-1991, nr. 1756/001, 31. 191
50
vereniging van mede-eigenaars helemaal geen reservekapitaal werd opgebouwd en hij op zijn beurt niet kan profiteren.193 Overgaan tot een terugbetaling van het aandeel zou dan weer tot nadeel strekken van de vereniging van mede-eigenaars. Zij kan immers plots een groot deel van haar kapitaal zien vertrekken. Een ideale oplossing is met andere woorden niet meteen voor handen. Daarom is het toch wel aangeraden om zich als verkoper voor een verkoop goed te informeren over het reservekapitaal en dit mee te betrekken in de verkoopvoorwaarden.194 Met betrekking tot de achterstallen heeft de wetgever nagelaten een wettelijke hypotheek in te voeren zoals dat het geval is in Frankrijk, uit vrees dat hypothecaire kredietverleners sneller zouden weigeren om kredieten te verlenen, daar zij hun bevoorrechte positie zouden verliezen.195 Het huidige systeem heeft uiteraard ook de facto tot gevolg dat een kredietverlener nooit rekening zal moeten houden met de eventuele kosten van de medeeigendom bij de beoordeling van de terugbetalingsmogelijkheden van de nieuwe medeeigenaar. Hij zal immers toch rang innemen voor de vereniging van mede-eigenaars. Het Nederlandse voorrecht kampt met hetzelfde probleem, al kan met daar natuurlijk nog terugvallen op het wettelijke solidariteitsbeding. Dit laatste heeft het grote voordeel dat het de vereniging van eigenaars niet met lege handen achterlaat, maar heeft dan weer tot nadeel dat de koper niet met volledige zekerheid weet waar hij aan toe zal zijn. Hij wordt namelijk toegevoegd als hoofdelijke schuldenaar, maar weet niet of de vereniging van eigenaars hem werkelijk zal aanspreken, dan wel eerst de uittredende eigenaar probeert aan te spreken en of deze dan nog wel vermogend zal zijn. In die zin lijkt Franse systeem een pak verkieslijker. Het is alleszins het meest effectieve om de vereniging van mede-eigenaars te beschermen, maar lijkt vanuit een rechtseconomisch perspectief vooral een overkill aan regelgeving. Toch moet dit genuanceerd worden omdat per situatie zich een onderscheiden middel kan opdringen om de achterstallen te voldoen. Zo is het mogelijk om eerst de figuur van het verzet aan te wenden en eventueel vervolgens het onroerend voorrecht.196 Ten slotte kan men ook stellen dat de Belgische en Franse notaris nog steeds een cruciale rol spelen bij afwikkeling van de overdracht van een appartement. Dit blijkt ook noodzakelijk nu 193
J-F. TAYMANS, “Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d’un lot” in N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, 311. 194 WYLLEMAN, A., “Het appartementsrecht tussen zaken en verbintenissenrecht en op weg naar rechtspersonenrecht” in E. ALOFS (ed.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, 532. 195 P. VAN DEN EYNDE, “La transmission d’un lot privatif” in I. DURANT, P. LECOCQ, J-P. LANNOY, M. PLESSERS, A. SALVÉ, P. VAN DEN EYNDE, O. JAUNNIAUX, C. MOSTIN, La copropriété par appartements: la reforme de 2010, Brussel, La Charte, 2010, 232. 196 Artikel 20 lid 1 in fine Wet van 10 juli 1965
51
het appartementsrecht er de voorbije jaren niet makkelijker op is geworden en vooral in Frankrijk vaak zeer technisch blijkt, zoals bijvoorbeeld voor het berekenen van de oppervlakte.197 In Nederland schijnt de notaris aan waarde te hebben ingeboet, nu de vereniging van eigenaars met betrekking tot de afrekening zelf regelingen kunnen treffen en de verkoopakte in de meeste gevallen niet meer in aanwezigheid van de notaris wordt getekend en van hem blijkbaar niet langer wordt verwacht dat hij de regelingen die de partijen zijn overeengekomen uitgebreid becommentarieert.198
197 198
Artikelen 4-1 en 4-2 Decreet van 17 maart 1967 L. VOET en A. KEIRSE, “Hoe de koop van een woning te reguleren; Zeker weten?!”, TPR 2009, 205.
52
9. Bibliografie Wetgeving Wet van 15 mei 2012 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek wat de mede-eigendom betreft en van artikel 46, § 2 van het Gerechtelijk Wetboek, BS 8 juni 2012. Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, BS 28 juni 2010. Wet van 30 juni 1994 tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, BS 26 juli 1994. Wet van 8 juli 1924, BS 13 juli 1924. Boek 5, titel 9 van Nederlands Burgerlijk Wetboek Wet van 3 april 1999, houdende wettelijke regeling van het notarisambt Wet van 10 juli 1965, n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Decreet van 17 maart 1967, n°67-223 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Decreet van 26 november1971, n°71-941 relatif aux actes établis par les notaires Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/001. Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Kamer 2009-2010, nr. 1334/006. Wetsvoorstel tot wijziging van de hypotheekwet van 16 december 1851, met het oog op het creëren van een voorrecht voor de verenigingen van mede-eigenaars, Parl.St. De kamer 20092010, nr. 0636/001. Wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en de werking ervan transparanter te maken, Parl.St. De Senaat 2007-2008, nr. 4-1409/10. Wetvoorstel tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek betreffende de medeëigendom, Parl.St. De Kamer 1990-1991, nr. 1756/001. 53
Rechtspraak Cass. 24 juni 2010, T.Not. 2010, afl. 11, 603. Cass. 23 februari 2001, T.Not. 2001, 591. Beslagr. Brussel 30 mei 2012, T.App. 2012, afl 3, 56. Rb. Brussel 15 oktober 2009, T.App. 2010/4, 28. Rb. Brussel 10 maart 2006, T. App. 2007/3, 50. Rb. Brussel 12 december 2003, T.Vred. 2006, 368, noot BAUDONCQ, F., Vred. Antwerpen 1 juni 2005, T.App. 2006/1, 39. Vred. St.-Pieters-Woluwe 17 maart 2005, T.App. 2006/3, 39. Vred. Brugge 5 juli 1999, Rec.gén.enr.not. 2001/31, noot PATART, 31. Vred. Sint-Kwintens-lennik 6 april 1998, TBBR 99/2, 120.
Rechtsleer ARNAUD, L., en BOYEURE, J-R., Milliemes et charges de copropriété: calcul, repartition, revision, Parijs, Actualité Juridique, 319. ATIAS, C., La copropriété des immeubles bâtis, Parijs, Sirey, 1989, 179. BEEKHUIS, J.H., Het recht van appartement, Zwolle, N.V. Uitgevers-Maatschappij W. E. J. Tjeenk Wiilink, 1959, 56. DE VRIES, J.M.M. “Het appartementsrecht en de coöperatieve flatexploitatie” in A.N. HOUWING (ed.), Onroerend goed, Deventer, Kluwer, 1968, 371-391. DE WULF, C., Het opstellen van akten (IIb), Mechelen, Kluwer, 2002, 190. GIVORD, F. en GIVERDON, C., La copropriété, Parijs, Dalloz, 1992, 762.
54
GAULTIER. P., GOUY, C., PALLU DE LESSERT, P. en RAISON, A., Traité Général du Notariat: Nouveau dictionnaire alphabetique, Paris, Librairie du journal des notaires et des avocats, 1953, losbl. HUIJGEN, W. G. en PLEYSIER, A.J.H., “De wetgeving op het notarisambt”, Ars Notariatus C, Deventer, Kluwer, 2001, 293. LECOCQ, P., “Une reforme pour un meilleur fonctionnement et plus grande transparance” in I. DURANT, P. LECOCQ, J-P. LANNOY, M. PLESSERS, A. SALVÉ, P. VAN DEN EYNDE, O. JAUNNIAUX, C. MOSTIN, La copropriété par appartements: la reforme de 2010, Brussel, La Charte, 2010, 1-20. LECOCQ, P. en MOSTIN, C., “La vente et la copropriété” in B. DUBUISSON en P. WÉRY (eds.), La mise en vente d’un immeuble, hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Brussel, Larcier, 2005, 198-199. SAGAERT, V., “De hervorming van het appartementsrecht door de wet van 2 juni 2010”, RW 2010-2011, 178-196. SAGAERT, V., “Overdracht van een kavel onder de appartementswet” in V. SAGAERT, G. ROMMEL (eds.), Appartementsrecht, Brugge, Die Keure, 2008, 175-195. TAYMANS, J-F., “Les problèmes specifiques liés a la mutation de la propriété d’un lot” in N. VERHEYDEN-JEANMART (ed.), Copropriété: la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relative à la copropriété, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 1994, 432. TAYMANS, J-F., “La transmission d’un lot et le role du notaire” in N. VERHEYDENJEANMART (ed.), La copropriété forcée des immeubles et groups d’immeubles batîs: cinq ans d’application de la loi du 30 juin 1994, Louvain-la-neuve, UCL faculté de droit, 2001, 327-350. TIMMERMANS, R., Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2010, 1408. TIMMERSMANS, R., “Kosten van opgave lopende schulden niet ten laste van het behandelende notariskantoor”, T.App. 2001/1, 1-2. TIMMERMANS, R., Praktische gids voor de syndicus. Handboek voor professioneel of voor zelfbestuur van de vereniging van mede-eigenaars, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2012, 663. 55
TIMMERMANS, R., Syndicus van flatgebouwen, Mechelen, Kluwer, 2003, 300. TIMMERMANS, R., “Vernieuwde appartementswet, een eerste verkenning”, NWJ 2010, 430-454. VAN DEN EYNDE, P., “La transmission d’un lot privatif” in I. DURANT, P. LECOCQ, J-P. LANNOY, M. PLESSERS, A. SALVÉ, P. VAN DEN EYNDE, O. JAUNNIAUX, C. MOSTIN, La copropriété par appartements: la reforme de 2010, Brussel, La Charte, 2010, 229-233. VAN DEN EYNDE, P. en GERLO, I., “De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en het beheer ervan transparanter te maken”, Not.Fisc. M. 2010, 237-266. VAN RIESSEN, IR. W., Eigendom van appartementen, het moderne bedrijfsleven, Leiden, Nederlandsche Uitgeversmaatschappij N.V., 1952, 64. VAN VELTEN, A. A., “Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed”, Ars Notariatus 120, Deventer, Kluwer, 2009, 662. VOET, L. en KEIRSE, A., “Hoe de koop van een woning te reguleren; Zeker weten?!”, TPR 2009, 181-275. WEYTS, L., De notariswet, Mechelen, Wolters-Kluwer, 2012, 359. WILLEMOT, C., “Actuele ontwikkelingen inzake appartementsrecht. Overzicht van de rechtspraak sinds 1 september 2010” in A. WYLLEMAN (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat nr. 23, Brugge, Die Keure , 2013, 1-49. WYLLEMAN, A., “Het appartementsrecht tussen zaken en verbintenissenrecht en op weg naar rechtspersonenrecht” in E. ALOFS (ed.), Liber Amicorum Hélène Casman, Antwerpen, Intersentia, 2013, 527-540. X., “6 correcties op mede-eigendom”, Nieuwsbrief Notariaat nr. 14, juli 2012, 6-8. X., “Mede-eigendom”, NJW 2012, 456-457.
56
Overige bronnen Modelreglement 2006 (www.nederlandvve.nl) www.overheid.nl www.nederlandvve.nl www.notaris.nl/regels-voor-bewoners-appartement www.legifrance.gouv.fr www.developpement-durable.gouv.fr/-Diagnostics-techniques-immobiliers-.html
57
