page 1
Praktische aandachtspunten bij overdracht van een supermarkt Hoe het verwachtingspatroon van partijen op elkaar afstemmen?
Marc De Hauw Juridisch Directeur Carrefour
page 2
Katrien Vorlat Partner Stibbe
Het handelsfonds 1. Begrip • •
Geen wettelijk begrip Geheel van middelen (lichamelijke en onlichamelijke goederen), die door een handelaar worden samengebracht en die gebruikt worden om de onderneming te voeren en het cliënteel aan te trekken en te behouden
2. Kenmerken • •
page 3
Onlichamelijk roerend goed Feitelijke universaliteit
3. Samenstelling •
Essentiële elementen zonder de welke er geen handelsfonds is, bijvoorbeeld — — — — —
page 4
Cliënteel Uithangbord Huurrecht Vergunningen Cruciale contracten
•
Accessoire elementen waarvan de tijdelijke afwezigheid of vervangbaarheid het cliënteel niet affecteren, bv. — — —
•
over het algemeen uitgesloten elementen, bv. — — —
page 5
Meubilair Voorraad Machines en gereedschap
Schulden Schuldvorderingen Liquiditeiten
4. Verkoop van een supermarkt •
Transactiestructuur – waarom activa verkopen? Voordelen koper: — Fiscaal aftrekbare afschrijving op verkoopprijs — Uitsluiten van bepaalde passiva — Impliciete niet-concurrentieverplichting (garantie voor uitwinning) vermits het cliënteel omvat Nadelen : — Verkoopprijs komt in target terecht en is daar in principe belastbaar — BTW (behalve Art. II BTW-wetboek) — Overdracht van lopende contracten: oplossing art. 770 Wb. Venn., zoniet art. 1690 BW en voor schulden is toestemming schuldeiser nodig — Mogelijke gehoudenheid tot fiscale en sociale schulden
page 6
•
Transactiestructuur – waarom aandelen verkopen? — — — —
•
Factoren die de facto bepalend zijn voor bepalen van de prijs of overnmestructuur? — — — —
page 7
Voordeel voor verkoper: prijs is in principe onbelast In het algemeen minder complex op het niveau van documentatie Uitgebreidere verklaringen en waarborgen Nadeel voor koper: niet-aftrekbare uitgave
Cliënteel Ligging handelszaak Rendabiliteit Aantal garanties voor koper
Aandachtspunten juridische audit • • • • • •
page 8
Rechten m.b.t. tot het onroerend goed Vergunningen Opties en voorkeurrechten van concurrent Impact van bestaande fiscale constructies op overnamestructuur Voorraad Verstrekte zekerheden en borgstellingen tav financiële instellingen
Operationele aandachtspunten • • • • •
page 9
Vergunningen / attesten Veiligheid en volksgezondheid Personeelskost Reputatie in de markt Ligging
Belang van het zekerstellen rechten op het onroerend goed •
Welke zakelijke rechten zijn er? — — — — —
•
Aandachtspunt bij mogelijke doorverkoop handelszaak —
page 10
Aard: huur, erfpacht, opstal, vruchtgebruik Looptijd en mogelijkheid tot opzeg Omvang Rechten van derden Kosten
Aligneren hoofd- en onderhuur
Aandachtspunten mbt franchise-overeenkomst •
Precontractueel informatiedocument — —
Bij overdracht handelsfonds? Bij overdracht aandelen?
•
Intuitu personae karakter
•
Investeringskost / overnamekost toekomstige rentabiliteit — —
page 11
Staat van goederen Impact op toekomstige rendabiliteit
HR-Aspecten • • • • •
page 12
Totale verloningspakket Dimona verklaring Zwartwerk Informatie / consultatie van het personeel CAO nr 32bis bij overdracht van handelsfonds
Risico gehoudenheid fiscale en sociale schulden •
Doel —
•
Caveat — —
page 13
Vermijden dat fiscus in bepaalde gevallen de belastingschulden niet kan invorderen omdat de schuldenaar zich insolvabel had gemaakt dmv overdracht van handelszaak. De fiscale en RSZ administratie krijgt een voorrecht op koopprijs voor onbetaalde schulden.
Vermijden dat koper de koopprijs tweemaal moet betalen Men betaalt best niet indien er geen certificaat kan genotificeerd worden
Risico gehoudenheid fiscale en sociale schulden •
page 14
Principes —
Niet-tegenwerpelijkheid van overdracht handelszaak tot afloop van een periode van één maand volgend op de maand gedurende dewelke een kopie van de overdrachtsovereenkomst werd genotificeerd aan de administratie.
—
Hoofdelijke aansprakelijkheid voor fiscale of sociale schulden ten belope van de betaalde koopprijs gedurende de periode van niet-tegenwerpelijkheid.
—
Niet-tegenwerpelijkheid en hoofdelijke aansprakelijkheid geldt niet ingeval samen met overdrachtsovereenkomst een geldig certificaat wordt genotificeerd.
—
Hoofdelijke aansprakelijkheid voor fiscale of sociale schulden ten belope van de betaalde koopprijs gedurende de periode van niet-tegenwerpelijkheid.
—
Niet-tegenwerpelijkheid en hoofdelijke aansprakelijkheid geldt niet ingeval samen met overdrachtsovereenkomst een geldig certificaat wordt genotificeerd.
Welke certificaten • • •
• •
het belastingscertificaat in overeenstemming met artikel 442bis van het Wetboek van de Inkomstenbelasting het BTW certificaat in overeenstemming met artikel 93undeciesB van het BTW-Wetboek het certificaat in overeenstemming met artikel 41quinquies van de Wet van 27 juni 1969 tot herziening van de besluitwet van 28 december 1944 betreffende de maatschappelijke zekerheid der arbeiders het certificaat in overeenstemming met artikel 16ter van het Koninklijk besluit 38 van 27 juli 1967 houdende inrichting van het sociaal statuut der zelfstandigen het certificaat in overeenstemming met artikel 3.12.1.0.14 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit.
Procedure •
• • •
page 15
Aanvraag bij bevoegde belastingontvanger respectievelijk inningsinstelling sociale zekerheidsbijdrage Afgifte of weigering <30 dagen Geldig voor maximum 30 dagen Notificatie van het certificaat samen met de koop/verkoopovereenkomst
Niet-concurrentiebeding Doel —
Tijdspanne nodig om cliënteel aan zich te binden
Geldigheid — —
Beperking in omvang Beperking in tijd
—
Geografische beperking
Afdwingbaarheid —
page 16
Schadebeding ≠ boetebeding
Contractuele documentatie Verkoop handelszaak wordt meestal geregeld in meerdere overeenkomsten waartussen een juridische band moet worden tot stand gebracht • • • • • •
page 17
Vertrouwelijkheidsovereenkomst Exclusiviteitsovereenkomst Principeovereenkomst Overdrachtsovereenkomst Handelshuurovereenkomst Franchiseovereenkomst
1.
Vertrouwelijkheidsovereenkomst • • • • •
• • • • • •
page 18
Doel: discretie zeker zolang er geen bindende transactie is Voorwerp: wederzijdse geheimhouding van uitgewisselde informatie die bindend is Termijn: voldoende lange tijd, ook na mislukken van transactie Sanctie: forfaitaire schadevergoeding bij overtreding Uitzondering: — Wat in het openbaar domein is anders dan door fout van wie zich verbindt — Verplichtingen van dwingend recht (bv. beursgerelateerd) Procedure voorafgaande verwittiging ingeval van bekendmaking In de praktijk zware bewijslast Voorzien dat IP rechten bij verkoper blijven Bij afspringen van onderhandelingen moeten alle documenten worden terugbezorgd of gewist van elektronische informatiedragers Niet-concurrentiebeding Niet-afwervingsbeding
2.
Exclusiviteitsovereenkomst • • • • •
page 19
Exclusiviteit van onderhandeling Vermijdt dat koper onderhandelt met hete adem van concurrent in de nek Eventueel forfaitaire schadevergoeding bij overtreding Beperken in tijd Zware bewijslast
3.
Principeovereenkomst • • •
page 20
Terminologie: MOU, LOI, HOU – van weinig belang Gevaar van akkoord over voorwerp en prijs waardoor koop tot stand komt Hamvraag: bindend karakter. Bij voorkeur bindende bepalingen identificeren bindend:
- exclusiviteit - geheimhouding - mogelijkheid tot due diligence - tijdsbepaling - forum en toepasselijk recht
niet-bindend:
- prijs (intentioneel vaag blijven) - waarborgen, eventuele drempels en plafond - financiering - regeling management
4. Koop-verkoopovereenkomst
page 21
•
Voorwerp: aandelen of handelszaak
•
Prijs:
•
Opschortende/ontbindende voorwaarden
•
Verklaringen en waarborgen — Wettelijke bescherming — Contractuele bescherming
•
Vergoedingsmechanisme bij inbreuk op vrijwaring of waarborg
•
Niet-concurrentiebeding
bepaald of bepaalbaar prijsaanpassingsmechanismen
Vragen?
page 22
