De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt

Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011

LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur



makelaar sinds 1990  9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels  9 jaar DTZ Zadelhoff Retail



specialisaties:  beleggingen  projectverhuur  advies

LMBS retail B.V. LMBS retail B.V.

       

sinds 2008 alleen retail 12 medewerkers landelijk landelijk filiaalbedrijf A1/A2 PDV/GDV supermarkten

Introductie Dienstverlening LMBS retail B.V.



advies  taxaties  huurherzieningen (7:303)



verhuur  projectverhuur  verhuur



beleggingen



aanhuur

Cliënten

Supermarkt cliënten

Data Locatus  databank met alle 220.000 winkels gekoppeld aan eigen CRM/data systeem Huurdata  databank van ca. 1.400 supermarkten (van de 4.300)  huuringangsdatum  m²  huurder/verhuurder  bron  vertrouwelijk j/n Beleggingsdata  databank met alle winkelbeleggingstransacties van de afgelopen 3 jaar.  koper/verkoper  bruto aanvangsrendement

Taxeren/waarderen van supermarkten Waardebegrippen

Onderhandse verkoopwaarde, onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst De onderhandse verkoopwaarde, onder gestand-doening van de lopende huur-over-eenkomst(en), representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen, nadat verkoper de onroerende zaak na de beste voor-bereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestand-doening van de lopende huurover-eenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten.

Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd

De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd, representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij onder-handse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen nadat verkoper de onroerende zaak, na de beste voorbereiding, vrij van huur en/of huur-rechten en ontruimd op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden.

Waarderen Methoden

Huurwaardekapitalisatiemethode

De onderhandse verkoopwaarde is bepaald aan de hand van de bruto markthuurwaarde van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen en/of terreinen, verminderd met onroerende zaakgebonden zakelijke en andere, door opdrachtgever opgegeven en/of geschatte lasten en gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement.

Discounted Cashflow methode

De discounted cashflow methode (ook wel contante waarde methode) komt er op neer dat de waarde van een object wordt bepaald door de geraamde toekomstige netto kasstromen van object, contant te maken naar de taxatiedatum, inclusief de eindwaarde.

HKCW Huurwaardekapitalisatiemethode



huurwaarde per jaar



exploitatiekosten per jaar (minus)



BAR (keer)



Kosten Koper (minus)



=



waarde KK




huurwaarde per jaar






BAR (keer)






=



waarde KK

Huurwaarde Huurwaarde:



vrije markthuurwaarde



huurprijs



wettelijke huurwaarde (7:303)



% van de omzet

Prijs ≠ Waarde

Huurwaarde Voorbeeld Kalverstraat te Amsterdam:



huurwaarde leeg



huurprijs






% van de omzet (15%) Omzet EUR 10.000,- per m²

EUR




huurwaarde leeg

EUR 2.900,-



huurprijs

EUR










huurwaarde leeg

EUR 2.900,-



huurprijs

EUR 2.300,-



wettelijke huurwaarde (7:303) EUR







huurwaarde leeg

EUR 2.900,-



huurprijs

EUR 2.300,-



wettelijke huurwaarde (7:303) EUR 1.750,-




EUR




huurwaarde leeg

EUR 2.900,-



huurprijs

EUR 2.300,-



wettelijke huurwaarde (7:303) EUR 1.750,-




EUR 1.500,-

Huurherzieningen De kernbegrippen uit artikel 7:303 BW lid 2:

“gemiddelde van huurprijzen… van vergelijkbare bedrijfsruimten… ter plaatse… die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van 5 jaren voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering”

Huurherzieningen De kernbegrippen uit artikel 7:303 BW lid 1:

“Huurder en verhuurder kunnen huurprijsherziening vorderen bij de rechter, na afloop van bepaalde duur, te verzoeken na afloop van tenminste 5 jaar vanaf ingangsdatum huidige prijs”

Huurherzieningen Cruciale vraag “hoe vergelijk je appels met peren?”

Huurherzieningen Cruciale vraag “hoe vergelijk je appels met peren?”



methode BHAC  iedere KvK  ieder eigen aanpak  soms geen BHAC

Voorbeeld 303 rekenmodel

≠

Casus Bereken de waarde van deze supermarkt

     

ligging: oppervlakte huurprijs duur huuringang referenties in markt

in „t Gooi 1.000 m² EUR 185,5 + 3*5 optie jan 2007 14,5 keer


huur * m² * factor = waarde ?

185 * 1.000 * 14,5 = EUR 2.682.000,-

financiering maximaal 75% derhalve EUR 2.011.875,-


huurwaarde * m² * factor = waarde ?

145 * 1.000 * 14,5 = EUR 2.102.500,-

financiering maximaal 75% derhalve geen EUR 2.011.875,- maar EUR 1.576.875,- dus bijleggen

EUR

435.000,-

Onderzoek Casus winkelcentrum met 2 supers



wijkwinkelcentrum met:  

Albert Heijn 1.750 m² Super de Boer 1.690 m²

 

Albert Heijn EUR 180,- per m² Super de Boer EUR 145,- per m²

Onderzoek Resultaten onderzoek Van Lit/Strijker 2005



service supermarkten (ca.300) bij gelijke parameters (SPSS)



huur (303) niet afhankelijk van parkeren

 

Randstad gem. EUR 20,- meer Noorden gem. EUR 15,- lager



Albert Heijn gem. EUR 22,- meer

Vergelijkbare locaties Huurherzieningen – ter plaatse Alle supermarkten in Eindhoven

Vergelijkbare locaties Huurherzieningen – ter plaatse Alle supermarkten kleiner dan 800 m² WVO

Vergelijkbare locaties Huurherzieningen – ter plaatse Alle supermarkten groter dan 1.600 m² WVO

Voorbeeld 303 rekenmodel

≠

Huurherzieningen Herleide huurprijs in voorliggende 5 jaar

5 60

Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar

1 2 3 4 5

€ € € € €

4

3

48

36

100.000 102.500 105.062 107.689 110.381

EUR EUR EUR EUR EUR

/5 = 105.126

2 24

100.000 102.500 105.062 107.689 110.381

/5 = 111.063

1 12

/ / / / /

112,2 115,6 119,1 120,7 123,0

x x x x x

nu

124,8 124,8 124,8 124,8 124,8

= = = = =

111.229 110.657 110.090 111.347 111.996

Huurherzieningen EUR 150

EUR 115

EUR 125

EUR 136

EUR 170

EUR 120

EUR 136 x 1.000 m² = EUR 136.000

Let op lengte van contracten in vergelijk!




huurwaarde per jaar






BAR (keer)






=



waarde KK

Exploitatiekosten Exploitatiekosten zijn:

       

onderhoudslasten (voorziening) opstalverzekering beheerskosten OZB lasten (eigenaars deel) waterschapslasten niet doorbelaste VVE kosten niet doorbelaste winkeliersvereniging canon



circa 6-15% van de huurwaarde




huurwaarde per jaar






BAR (keer)






=



waarde KK

Kapitaliseren BAR/NAR:

 

benadering waarde op basis van BAR input is NAR



verrekening van Contante Waarde (verschil HP-HW*lengte contract) en andere eenmalige lasten

 

BAR = 11 en 16 keer? NAR = 5% en 9%

LMBS retail B.V.

Dank voor uw aandacht!

LMBS retail B.V. Herculesplein 112 3584 AA Utrecht www.lmbs.nl T: 030 256 58 20 F: 030 256 58 29

De waarde van een supermarkt

Recommend Documents