COrpus den hOOrn-zuid: kAnsen vOOr trAnsFOrmAtie! Een aanbieding van De Urbanisator, een initiatief van APPM Management Consultants en Urhahn Urban Design 22 oktober 2012
www.urbanisator.nl
Aanleiding De leegstandsproblematiek in het kantorengebied ‘Corpus
een vervolg waarin met vereende inspanningen de kwaliteit
zijn relevant en hebben betekenis voor de inzet van de
Den Hoorn-Zuid’ is groot. Deze is mede veroorzaakt door een
van het gebied geleidelijk wordt vergroot en daarmee ook de
gemeente in het gebied.
gebrek aan ruimtelijke samenhang, waardoor het gebied niet
betekenis, uitstraling en waarde van dit gebied. De uitkomst
als één kantorengebied herkenbaar is. Bovendien is er een grote
kan ook zijn dat er onvoldoende behoefte/urgentie is voor
verkeersdruk, is er een gebrek aan multifunctionaliteit en heeft
een aanpak op gebiedsniveau of dat een focus op een kleiner
het gebied een onduidelijk imago en een verwarrende naam.
deelgebied op meer steun kan rekenen. Ook deze uitkomsten
Kortom, het gebied kan veel beter. De gemeente wil graag samen met de marktpartijen het gebied
Urbanisator: vaart in binnenstedelijke herontwikkeling
aantrekkelijker maken. Dat gaat niet vanzelf. Vanuit de visie
Om vaart te maken in herontwikkelingsopgaven hebben we de Urbanisator ontwikkeld. Een succesvolle versterking van
van De Urbanisator zijn we overtuigd dat een gezamenlijke
verouderde gebieden of leegstaand vastgoed is haalbaar wanneer deze gebaseerd is op een gezamenlijke urgentie en aanpak
aanpak tot het hoogst haalbare resultaat leidt. Een gezamelijke
van de direct betrokken partijen: vastgoedeigenaren, gebuikers en overheid. Het is niet iets dat één partij dominant kan
aanpak die gebaseerd is op het verbinden van de partijen
trekken. Collectiviteit is essentieel voor succes. Als gevolg van het versnipperd eigendom, de diversiteit aan (deel)belangen
die direct en indirect belang hebben bij deze opgave en het
en de traditioneel dominante rol van de overheid, komt echte samenwerking niet automatisch van de grond. De Urbanisator
aanhaken van innovatieve en creatieve partners die het gebied
is het organiserend vermogen en de onafhankelijke spil in het gebied. De Urbanisator verbindt de partijen met elkaar en met
aantrekkelijker kunnen maken. De opgave is immers het vinden
initiatiefnemers van buiten het gebied. Zo komen ambities, toekomstbeelden, belangen en middelen bij elkaar, ontstaat een
van de beste oplossing voor de problematiek van de leegstand
gezamenlijk perspectief en zichtbare dynamiek.
die gaat ontstaan. Wanneer het gedachte-experiment dat er
De Urbanisator gaat uit van de kracht en urgentie in een gebied en treedt op voor de partijen die kansen willen benutten.
één eigenaar van het hele gebied is, leidt tot een effectievere
Samen met deze partijen wordt een concrete aanpak opgesteld en uitgevoerd. Het resultaat loopt uiteen van (een gedragen
aanpak en een beter resultaat (ruimtelijk, financieel,
plan voor) transformatie, tijdelijke exploitatie, verbeteringen in de (openbare) ruimte en inspelen op programmatische kansen.
programmatisch) dan wanneer ieder voor zich werkt, dan is de
Voorbeelden waar de Urbanisator succesvol aan de slag is, zijn de Plaspoelpolder in Rijswijk, de Binckhorst in Den Haag en een
inzet van De Urbanisator zinvol.
deelgebied van Amstel III in Amsterdam. Op de Plaspoelpolder bijvoorbeeld is door vastgoedeigenaren de Stichting Urbanisator Plaspoelpolder opgericht. De stichting zorgt ervoor dat het opgestelde actieprogramma wordt uitgevoerd. Partijen gaan
APPM, Urhahn Urban Design, De Mannen van Schuim en
gezamenlijk aan het werk met marketing, lobby, fysieke verbetering, tijdelijk gebruik en het slim combineren en afstemmen van
Stadkwadraat werken samen in de Urbanisator, die zij op
initiatieven om de leegstand tegen te gaan.
meerdere plekken in het land hebben opgezet. Deze opgave vraagt nu om de gebundelde expertise van APPM en Urhahn Urban Design. Die zetten we in om de vastgoedeigenaren en bedrijven in Corpus Den Hoorn-Zuid in beweging te krijgen. Dit voorstel omvat de eerste fase voor de aanpak voor de start van de gezamenlijke actie voor het gebied. Daarnaast geven we een doorkijk naar de daaropvolgende fase met een besluit over een plan van aanpak voor het vervolg. Dit vormt de basis voor appm & urhahn urban design
Offerte Corpus Den Hoorn-Zuid: Kansen voor transformatie!
2
Onze visie op uw opgave Een gezamenlijke perpsectief als basis
dat deze aanpak succes gaat opleveren. De goede voorbeelden
Beoogd resultaat
De gemeente heeft de ‘Visie Kantorenpark Corpus Den Hoorn’
van collectieve aanpakken bij kantorenparken zijn steeds meer
Het resultaat van onze aanpak is een gezamenlijk besluit
opgesteld. Hierin zijn een goede analyse van de problematiek
voorhanden. De Urbanisator zelf is hier een goed voorbeeld van.
van vastgoedeigenaren, de ondernemersvereniging en de
en een doorkijk naar de toekomst opgenomen. Om te komen
Doordat eigenaren de handen ineenslaan ontstaat er nieuw
gemeente over de uitvoering van een Actieprogramma
tot gezamenlijke acties, zal de visie door het gebied moeten
elan in een gebied. De negatieve spiraal wordt omgekeerd en
voor Corpus den Hoorn Zuid. Dit resultaat bereiken we
worden gedragen. Pas dan worden de ondernemers en
de deelnemers voelen zich eigenaar van een gedeeld probleem,
in twee fasen.
eigenaren ook werkelijk eigenaar van het gedeelde probleem en
in plaats van een individueel probleem. Wij zullen met de
kan samenwerking naar een oplossing succesvol worden. Dit
eigenaren in gesprek gaan over de problematiek die zij ervaren
Fase 1 resulteert in een gedragen Coalitieverklaring die
vraagt een open dialoog tussen de ondernemers, eigenaren en
en in hoeverre het gebied daar een onderdeel van vormt. Door
wordt ondersteund door de ‘coalition of the willing’.
gemeente, waarbij de vastgestelde visie een basis kan bieden.
ze te wijzen op goede voorbeelden elders in het land, inspireren
Ofwel, de partijen in het gebied die positief zijn over het
en verleiden we hen om mee te doen in een vernieuwende
vormen van een collectief, urgentie zien om aan de slag
Inspireren en verleiden tot actie
aanpak. Het gaat dan niet alleen om lange termijn successen,
te gaan en overtuigd zijn dat ze gezamenlijk aan de slag
Vastgoedeigenaren hebben vaak een brede portefeuille,
maar juist ook om de zaken die morgen effect sorteren.
moeten.
beperkte betrokkenheid bij het gebied en zijn niet gewend sterk
Voorbeelden zijn goede borrels, het samen maken van (picknick-)
samen te werken met de buren. Om hen samen te laten werken,
banken, een boomplantdag etc.. Zo creëren we actiebereidheid
Het resultaat van de tweede fase is een besluit over een
is naast een urgentiegevoel, ook het geloof en vertrouwen nodig
voor het gebied.
haalbaar actieprogramma dat tot stand is gekomen met de coalitie uit de eerste fase. Naast inhoudelijke acties maken ook organisatorische en financiële aspecten hier deel van uit.
Actiebereidheid: leerling Schilders van de Schilder^sCOOL pimpen de nieuwe Picknickbanken voor de Plaspoelpolder in Rijswijk en initiatief voor een tijdelijke koffiecorner brengt leven in de Haagse Binckhorst.-*
appm & urhahn urban design
Offerte Corpus Den Hoorn-Zuid: Kansen voor transformatie!
3
appm & urhahn urban design
Offerte Corpus Den Hoorn-Zuid: Kansen voor transformatie!
4
Aanpak Dit resultaat willen wij bereiken door een heldere en effectieve
Welke ingrepen zou hij of zij dan plegen? Daarnaast zullen
aandacht genereren rondom de bijeenkomst. Daarvoor maken
aanpak:
we in de gesprekken goede voorbeelden uit andere gebieden
we een serie wervende posters en/of flyers, die we inzetten in
voorleggen om te toetsen en te inspireren. Ook zullen we
combinatie met berichtgeving via social media.
Fase I: Gedeelde visie en urgentie als basis
inventariseren in hoeverre partijen bereid zijn om een bijdrage
De bijeenkomst is vooral bedoeld om te inspireren, de doelgroep
De eerste fase heeft tot doel om een coalitie te smeden van
te leveren voor het opstellen van het actieprogramma. Naast
is breed. We veronderstellen dat de problemen in het gebied
vastgoedeigenaren, ondernemers en overheid die gezamenlijk
de inventarisatiegesprekken, zullen we enkele keren een open
bekend zijn. Deze willen we benoemen, maar vooral niet te lang
aan de slag gaan om Corpus Den Hoorn-Zuid te verbeteren.
inloopspreekuur houden, waar geïnteresseerden met ideeën,
bij stil staan. Door middel van inspirerende presentatie, gericht
initiatieven of vragen terecht kunnen. Zo achterhalen we direct
op de opgave van Corpus en doorspekt met voorbeelden elders
waar energie zit.
(Plaspoelpolder, Zürich-West, Binckhaven) laten we zien welke
1) Inventarisatie van het gebied en interviewronde
kansen er liggen door gezamenlijk aan de slag te gaan. Aan het
Een goede basis is nodig om in het vervolg de juiste voorstellen te kunnen doen, zowel vanuit inhoud als vanuit draagvlak.
2) Kick-off bijeenkomst
einde van de bijeenkomst wordt de deelnemers gevraagd of zij
De inventarisatie van het gebied is een analyse op basis van
De kick-off bijeenkomst zorgt voor een gezamenlijk startpunt.
achter het initiatief staan om gezamenlijk het gebied te gaan
wat we buiten kunnen zien en op basis van informatie over
Hier begint het collectief vorm te krijgen. Dit doen we door
verbeteren. De ambities die hierbij aan de orde komen worden
eigendom, leegstand, ondernemers etc. De inventarisatie geven
gezamenlijk te bespreken waar oplossingen kunnen liggen,
vervolgens bijgevoegd bij de Coalitieverklaring.
we weer als een kartografisch verslag. De kaarten laten zien
wat het perspectief is en of er urgentie en bereidheid is
waar de problematiek het meest urgent is, waar de knelpunten
om in actie te komen om het gebied te verbeteren. Het is
3) Coalitieverklaring
en de potenties zich bevinden. De informatie halen we op uit
vanzelfsprekend van groot belang dat een vertegenwoordiging
In de Coalitieverklaring worden op hoofdlijnen de urgentie, de
interviews met de belangrijkste eigenaren in het gebied, de
van belanghebbende partijen uit het gebied (overheid, bedrijven
gedeelde visie (van gemeente, bedrijven en vastgoedeigenaren)
ondernemersvereniging en de gemeente. In de gesprekken gaan
en vastgoedeigenaren) aanwezig is bij de bijeenkomst. Dit
en de denkrichtingen voor het vervolg samengevat in woord en
we met name in op de urgentie die de eigenaar voelt en welke
willen we bereiken door gericht aandacht te genereren rondom
in beeld door middel van een kansenkaart. De coalitieverklaring
denkrichtingen hij of zij heeft voor een gebouw en het gebied.
het nieuwe initiatief Urbanisator Corpus Den Hoorn-Zuid.
biedt handvatten voor de volgende fase van de collectieve
Wat als deze eigenaar de eigenaar zou zijn van het hele gebied?
Door middel van een slimme ´guerilla-marketing´ zullen we
aanpak om Corpus Den Hoorn-Zuid te verbeteren. De eigenaren
go/no-go moment
Fase I: Gedeelde visie en urgentie als basis 1. Inventarisatie van het gebied en interviewronde 2. Kickoff bijeenkomst 3. Coalitieverklaring Fase II: Besluit over uitvoering actieprogramma 4. Interne expertmeeting 5. Actieprogramma 6. Besluit over vervolg en start uitvoering appm & urhahn urban design
* * Offerte Corpus Den Hoorn-Zuid: Kansen voor transformatie!
5
en bedrijven uit het gebied die ermee instemmen om aan de
6) Besluit over vervolg en start uitvoering
slag te gaan, zullen we committeren aan de ‘Coalitieverklaring
Op basis van het opgestelde actieprogramma zal er een
Urbanisator Corpus Den Hoorn-Zuid’. Indien haalbaar, voorziet
besluitvormende bijeenkomst worden georganiseerd waar
de coalitieverklaring ook in een hard (financieel) commitment
de direct betrokken partijen voor worden uitgenodigd.
van de partijen voor de volgende fase. Voor de gemeente
Hierbij wordt het Actieprogramma gepresenteerd en wordt
Groningen zullen we onze visie en aanbevelingen op het
besloten of er voldoende draagvlak is om tot uitvoering van
gelopen proces en op het vervolg opstellen.
dit Actieprogramma te komen en werkelijk te starten met de Urbanisator Corpus Den Hoorn-Zuid. Hier wordt dan ook
Fase II: Besluit over uitvoering actieprogramma
vastgesteld hoeveel iedereen zal bijdragen en met welke
In de tweede fase vertalen we de bevindingen van de eerste fase
verdeelsleutel zal worden gewerkt. Het vaststellen van het
in een Actieprogramma en zorgen voor besluitvormig hierover.
actieprogramma en het commitment om hieraan mee te
Vervolgens kunnen we aan de slag!
betalen vormt de start van de Urbanisator Corpus Den HoornZuid waarbij de acties uit het Actieprogramma worden
4) Interne expertmeeting
uitgevoerd.
APPM en Urhahn Urban Design gaan samen met de conceptontwikkelaars De Mannen van Schuim in een expertmeeting aan de slag met de bevindingen uit de eerste fase. Op basis van de gebundelde expertise, ervaring en creativiteit van de Urbanisator-partners, wordt er gewerkt aan een Actieprogramma. 5) Actieprogramma Het actieprogramma bevat de sporen van de collectieve aanpak die de Urbanisator Corpus Den Hoorn-Zuid moet gaan bevatten. Dit kan zijn marketing en positionering, duurzaamheid, herontwikkelen van (deel)gebieden, veroorzaken van reuring in het gebied en inzetten van tijdelijke functies. De acties die hiertoe moeten worden ondernomen op korte en lange termijn vatten wij samen in een actieprogramma. Hierin doen we ook een voorstel voor de wijze van organisatie en financiering. voorbeelden van inventarisaties (Amstel III, Amsterdam) en weergave van de ambities (Binckhaven, Den Haag)
appm & urhahn urban design
Offerte Corpus Den Hoorn-Zuid: Kansen voor transformatie!
6
Organisatie Ons team
Bart uitgebreide ervaring opgedaan met gebiedsmarketing.
De Urbanisator werkt in kleine ondernemende teams. Voor
Bij de Urbanisator Corpus Den Hoorn-Zuid zal Bart met name
deze opgave zal het team bestaan uit APPM en Urhahn Urban
verantwoordelijk zijn voor het dagelijkse procesmanagement.
Design tijdens fase I, versterkt met de Mannen van Schuim in fase II. Hiermee combineren we de gedegen en innovatieve
Bart Stoffels is geboren Groninger
proceskennis en -ervaring van APPM, de verbeeldende kracht en
en werkt sinds januari 2009 als
stedenbouwkundige vakkennis van Urhahn Urban Design en de
stedenbouwkundige en projectleider
expertise in commerciële en creatieve conceptontwikkeling van
voor Urhahn Urban Design. Bart heeft
De Mannen Van Schuim.
zich gespecialiseerd in binnenstedelijke herontwikkeling en het adviseren in
Hilco van der Wal is trekker en één van de
complexe samenwerkingsverbanden. Bart werkt vanuit een
initiatiefnemers van de Urbanisator. Vanuit
gebruikersgerichte ontwerpattitude. Zijn rol in het project
zijn gedrevenheid om binnenstedelijk
varieert van inspirator bij de kick off bijeenkomst tot creatief
gebied beter te benutten en zo Nederland
adviseur bij het actieprogramma.
mooier te maken, zet hij zich dagelijks in om via nieuwe manieren juist in deze tijd
De Mannen van Schuim is een
binnenstedelijke herontwikkeling in beweging te krijgen. Hij
Haagse conceptontwikkelaar
is grondlegger van de Stichting Urbanisator Plaspoelpolder
die gelooft dat de huidige
en de Urbanisator Binckhaven. Tevens is hij met de andere
vastgoedmarkt en financiële
Urbanisator-partners steeds bezig met het ontwikkelen van
context vraagt om slimme en haalbare
vernieuwende werkwijzen. Hilco zal optreden als opdrachtleider
oplossingen. Zij werkt vanuit een commerciële achtergrond,
en fungeren als strategisch adviseur.
waarbij het ontwerpen ingezet wordt als middel, niet als doel. Er wordt gerekend aan elke streep die gezet wordt.
Bart van de Velde is adviseur bij APPM en
Expertises en ervaringen liggen in de combinatie van (social)
een betrokken Urbanisator. Als afgestudeerd
media, vormgeving, architectuur en stedenbouw, marketing &
stedelijk econoom weet Bart de verbinding
branding en financiën. Een rol voor Rico Zweers of Niels de Vries
te leggen tussen enerzijds de economische
Humel is voorzien in fase II in het project.
kansen voor een gebied en anderzijds de betrokkenheid en het enthousiasme van de huidige gebruikers en eigenaren. Bij APPM heeft Bart aan de basis gestaan van diverse initiatieven rondom de verduurzaming van bedrijventerreinen. Zo neemt Bart zitting in een werkgroep van de Dutch Green Building Council die werkt aan een duurzaamheidslabel voor bestaande gebieden. Daarnaast heeft appm & urhahn urban design
Offerte Corpus Den Hoorn-Zuid: Kansen voor transformatie!
7
Inzet en honorarium
Tot slot
Uw rol
We gaan graag samen met u, met ondernemers en met
APPM en Urhahn Design gaan graag samen met de gemeente
We werken in dit traject nauw samen met de gemeente. U
eigenaren aan de slag met de eerste stap richting een
Groningen aan de slag om een gebiedscoalitie te smeden
wordt vroegtijdig in het proces betrokken en ook gevraagd om
collectieve aanpak voor de verbetering van Corpus Den Hoorn-
in Corpus Den Hoorn-Zuid. Met deze gebiedscoalitie kan
te ondersteunen. Dit kan bijvoorbeeld zijn door te ondersteunen
Zuid. Het doorlopen van de eerste fase bieden wij aan voor een
gezamenlijk worden gewerkt aan de opgaven in het gebied. Een
bij de communicatie rondom de kick-off bijeenkomst of om ons
honorarium van € 10.000,- (excl. BTW). Na het einde van fase 1
beproefd concept, zoals wij deze al vaker in andere gebieden
te helpen om bij de juiste mensen aan tafel te komen tijdens de
is er een go/ no go-moment voor de tweede fase. Deze vraagt
hebben uitgevoerd. Wij hopen u hiermee in ieder geval een
inventarisatiegesprekken. Daarnaast komen de komende tijd
ook een budget van € 10.000,- (excl. BTW). Tijdens de eerste fase
passende aanbieding te hebben gedaan.
diverse initiatieven aan de orde die helpen om het gebied in een
onderzoeken we of partijen bereid zijn een bijdrage te leveren
positiever daglicht te brengen. Het kan zijn dat hier zo nu en dan
aan de tweede fase, zodat de gemeente hier niet eenzijdig aan
goedkeuring van de gemeente voor nodig is, bijvoorbeeld voor
de lat staat. Wanneer we moeten concluderen dat er (op dit
tijdelijke ingrepen in de openbare ruimte. U wordt gevraagd om
moment) onvoldoende basis is voor een slagvaardige coalitie,
de aanpak van de Urbanisator onder de aandacht te brengen bij
zullen wij niet starten met fase 2. In dat geval verrekenen we
de verschillende verantwoordelijke gemeentelijke diensten. Het
alleen de kosten voor de eerste fase (€ 10.000,-).
vergt immers een gezamenlijke inspanning om van Corpus Den Hoorn-Zuid een vitaler gebied te maken.
Contactpersoon: Wij verwachten het proces van fase 1 en 2 te kunnen doorlopen in 3 maanden. Na afronding van fase 2 ligt er een actieprogramma waar de gebiedscoalitie zich ook financieel aan zal moeten commiteren.
Hilco van der Wal APPM Management Consultants Spicalaan 8 2132 JG Hoofddorp E
[email protected] T +31652543021 www.urbanisator.nl
appm & urhahn urban design
Offerte Corpus Den Hoorn-Zuid: Kansen voor transformatie!
8
