REËLE OPTIES VOOR TRANSFORMATIE

MSRE SCRIPTIE ROB LINSSEN

REËLE OPTIES VOOR TRANSFORMATIE Een financiële en technische analyse van de transformatiepotentie binnen de Utrechtse kantorenvoorraad

Auteur ing. Rob Linssen MSRE +31 6 13306193 [email protected] Amsterdam School of Real Estate Huys Azië Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam Begeleiders Dr. Ronald Huisman Drs. Arthur Marquard

Amsterdam School of Real Estate Amsterdam School of Real Estate

Datum April 2015

1

Managementsamenvatting Inleiding Vanwege de omvangrijke structurele leegstand binnen de kantorenvoorraad in Nederland en de verwachting dat de vraag naar kantoorruimte de komende 30 jaar niet significant zal toenemen, dient er naar alternatieven gezocht te worden door leegstaande kantoren hernieuwde functies te geven. Dit kan onder andere door kantoorgebouwen te transformeren naar een woonfunctie. Alhoewel er veel over transformatie gesproken wordt, lijkt dit maar in geringe mate van de grond te komen. In hoeverre financieel gedreven argumenten hier met name aan ten grondslag liggen, is niet duidelijk. Middels gebruikmaking van de reële optietheorie, kan naast de actuele waarde van vastgoed, inzicht verschaft worden in de waarde van een optie om op enig moment tot transformatie over te gaan. Tevens is het mogelijk te berekenen in hoeverre transformatie van een deel van de kantorenvoorraad nu en op termijn, zoals na expiratie van de vigerende huurovereenkomst, financieel haalbaar is. De volgende centrale vraag is hierbij van toepassing: In hoeverre is woningtransformatie van de kantorenvoorraad in Utrecht financieel haalbaar, rekening houdende met de mogelijke meerwaarde die conform de reële optietheorie gecreëerd kan worden, door de beslissing eventueel tot huurexpiratie uit te stellen? De doelstellingen van dit onderzoek zijn: 1. Inzicht verkrijgen in de transformatiepotentie van de kantorenvoorraad in de stad Utrecht. 2. Toetsen in hoeverre woningtransformatie nu, dan wel op middellange termijn, financieel haalbaar is. Theoretisch kader De reële optietheorie biedt een methodiek om op basis van marktfluctuaties de waarde van een optie te berekenen, door het verlenen van een recht om op enig moment een aandeel of asset te verkopen. Dit principe kan ook toegepast worden voor een kantoorgebouw dat op een bepaald tijdstip kan worden getransformeerd naar een woonfunctie. Gegeven de huidige kantoor- en woningwaarde, de marktsituatie en conjunctuur van beide deelmarkten, is het mogelijk om inzicht te verkrijgen in de huidige en toekomstig te verwachten transformatiepotentie. Bijvoorbeeld bij expiratie van het lopende huurcontract. Niet alle kantoorgebouwen in Utrecht zullen geschikt zijn voor een woonbestemming. Wet- en regelgeving en marktinvloeden kunnen redenen zijn waarom transformatie niet realiseerbaar is, ongeacht de financiële omstandigheden. De volgende criteria zijn opgesteld waaraan een kantoorgebouw dient te voldoen om transformatie te kunnen bewerkstelligen, ongeacht eventuele financiële argumenten. -

Ligging in bedrijventerrein en of kantorenwijk Overschrijding grenswaarde luchtkwaliteit Overschrijding grenswaarde geluidsnormen Nieuwbouw gerealiseerd na 2010.

2

Data en methodiek Voor dit onderzoek is, wegens de omvang van de onderzoekspopulatie in combinatie met de intransparante eigenschappen van de vastgoedmarkt, gebruik gemaakt van gegeneraliseerde databestanden, doch betrouwbare Utrechtse marktdata. Om de betrouwbaarheid maximaal te waarborgen wordt het onderzoek uitgevoerd middels ‘worst case, ‘best guess’ en ‘best case’ scenario’s. Binnen de beschikbare bandbreedte van in de markt gebruikte bruto aanvangsrendementen, wordt in het ‘worst case’ scenario uitgegaan van hogere gemiddelde bruto aanvangsrendementen ten opzichte van het ‘best guess’ en ‘best case’ scenario. Na toetsing van de criteria wordt de financiële haalbaarheid van de overgebleven onderzoekspopulatie berekend middels de in dit onderzoek gehanteerde reële optietheorie. De vastgoedwaardes en bijbehorende optiewaardes worden berekend aan de hand van de in Utrecht actuele gemiddelde bruto aanvangsrendementen en huurprijzen voor de kantorenmarkt en woningmarkt, rekening houdende met vier verschillende woonsegmenten, te weten studentenhuisvesting, basissegment, middensegment en topsegment. Bij het bepalen van de gemiddelde bouwkosten wordt onderscheid gemaakt tussen de bouw van de vier verschillende woonsegmenten. Voorts wordt afhankelijk van de daadwerkelijke gebouw specifieke eigenschappen, waaronder bouwjaar, vorm, oppervlakte en type gevel bepaald of een grote of kleine ingreep voor realisatie van de woningen noodzakelijk is. De looptijd waartegen de beslissing genomen dient te worden om tot transformatie over te gaan wordt bepaald op basis van de in de markt geldende gemiddelde huurperiodes. Deze zijn vastgesteld op een periode van 3 jaar. Resultaten De resultaten laten zien dat de kantorenvoorraad in Utrecht, bestaande uit 557 kantoren met een bruto vloeroppervlak van 2,7 miljoen vierkante meter, voor 51,9% niet blijkt te voldoen aan de criteria waaronder transformatie naar een woonbestemming mogelijk wordt geacht, vanwege weten regelgeving en locatie- en object specifieke voorwaarden. De omvang waarbinnen transformatie realiseerbaar en financieel haalbaar is, beperkt zich tot gemiddeld 6,3% van de kantorenvoorraad, gelegen binnen een bandbreedte van minimaal 2,9% tot maximaal 15,7%. Gemiddeld is slechts 3,8% van de totale voorraad nu financieel haalbaar. Naar verwachting zal de transformatie kansrijke groep binnen 3 jaar groeien met 2,5%. Voor gemiddeld 41,8% van de totale voorraad is transformatie niet financieel haalbaar, ondanks dat hier onder de hiervoor genoemde voorwaarden geen bezwaren gelden.

A B C D NG

waarde kantoor > waarde wooncomplex; optiewaarde = 0,waarde kantoor < waarde wooncomplex; optiewaarde = 0,waarde kantoor < waarde wooncomplex; optiewaarde > 0,waarde kantoor > waarde wooncomplex; optiewaarde > 0,niet geschikt voor woonbestemming op basis van criteria

3

Inhoud 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8

Inleiding Aanleiding Probleemstelling Centrale vraag Doelstelling Relevantie Onderzoekmodel Afbakening Leeswijzer

2

6 7 7 7 8 8 8 9

Vastgoedwaardering middels reële optietheorie 2.1 Werking vastgoedmarkt 2.2 Reële opties 2.2.1 Introductie in optietheorie 2.2.2 Het Black & Scholes optiemodel 2.2.3 Reële optietheorie 2.3 Optie om een asset te veranderen door een andere asset 2.3.1 Theorie en formule 2.3.2 Vastgoedwaarde 2.3.3 Bouwkosten 2.3.4 Huurexpiratie 2.3.5 Marktconjunctuur 2.4 Conclusie

10 10 11 11 12 13 14 14 16 16 19 19 20

3

22 22 23 25 25

3.1 3.2 3.3 3.4

Criteria waaraan transformatie naar woningen dient te voldoen Woningvraag versus kantorenvraag Milieutechnische randvoorwaarden voor woningen Bouwtechnische randvoorwaarden voor woningen Conclusie

4

Status quo vastgoedmarkt Utrecht 4.1 Algemene kenmerken Utrecht 4.2 Kantorenvoorraad Utrecht 4.3 Vastgoedmarkt Utrecht 4.3.1 Kantorenmarkt 4.3.2 Woningmarkt 4.4 Conclusie

27 27 27 28 28 29 30

5 6

31

Van theorie en status quo vastgoedmarkt naar formulering van hypothesen

Data en methodiek 6.1 Data 6.1.1 Selectie onderzoeksgroep 6.1.2 Inputdata bronnen 6.1.3 Criteria waaraan transformatie naar woningen dient te voldoen 6.1.4 Vastgoedwaarde 6.1.5 Bouwkosten

34 34 34 34 35 35 36 4

6.1.6 Gemiddelde huurperiode 6.1.7 Marktconjunctuur 6.2 Methoden en technieken 6.2.1 Selectie onderzoeksgroep 6.2.2 Vastgoedwaarde 6.2.3 Bouwkosten 6.2.4 Gemiddelde huurperiode 6.2.5 Marktconjunctuur 6.2.6 Reële optiewaarde 6.3 Schematisering methodiek 6.4 Conclusie

36 36 36 36 37 39 41 42 42 43 44

7

46

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7

Resultaten optiewaarde berekening en segmentering kantoren op basis van financiële haalbaarheid tot transformatie. Criteria waaronder transformatie naar woningen dient te voldoen Vastgoedwaarde Bouwkosten Gemiddelde huurperiode en dividend Volatiliteit en Correlatie Optiewaarde Conclusie

46 48 49 49 49 50 53

8

Analyse van de transformatiepotentie binnen de kantorenvoorraad in Utrecht 8.1 Financiële haalbaarheid van transformatie in Utrecht 8.1.1 Resultaten per woonsegment 8.1.2 Resultaten per wijk 8.2 Toetsing Hypothesen 8.3 Conclusie

54 54 56 57 57 58

9

Conclusie en aanbevelingen 9.1 Conclusie 9.2 Reflectie 9.3 Aanbevelingen

60 60 62 63

Bibliografie

64

Bijlagen Bijlage I Bijlage II Bijlage III Bijlage IV-VI Bijlage VII Bijlage VIII Bijlage IX Bijlage X

Bedrijventerreinen en monofunctionele kantorenlocaties Gezoneerde industriegebieden en industrielawaai Luchtvervuiling als gevolg van stikstofdioxide en/of fijnstof Spoorweglawaai, Snelwegverkeerslawaai en verkeerslawaai bebouwde kom Vastgoedwaardes kantoorgebouwen en woonappartementen in Utrecht Transformatie bouwkosten Objecten met aangepast dividend, gezien actuele leegstand Resultaten berekening reële optiewaardes kantorenvoorraad Utrecht

5

1 1.1

Inleiding Aanleiding

De kantorenmarkt in Nederland kampt met een omvangrijke structurele leegstand. De buitensporige aanwas van nieuwbouw in de jaren ’90 en ’00 en de invoer van “het nieuwe werken”1 zijn belangrijke oorzaken die hieraan ten grondslag liggen. De in opdracht van de overheid opgestelde scenario’s voor welvaart en leefomgeving (WLO) houden, gezien de toenemende vergrijzing, zelfs tot 2040 rekening met een structureel lagere vraag naar kantoren (CPB 2012). De leegstand in de kantorenmarkt is een groot maatschappelijk probleem, waarvoor alle stakeholders naar oplossingen op zoek zijn. Aangezien de vraag naar kantoorgebruik volgens de WLO scenario’s niet zal herstellen, mede door ‘het nieuwe werken’ en krimp van de beroepsbevolking, zal er naar alternatieven gezocht dienen te worden om de leegstaande kantoren een hernieuwde functie te geven. Een mogelijke oplossing om de omvang van de structurele leegstand te verlagen kan worden gezocht in het transformeren van kantoren naar woonfuncties. Er is immers in de huidige markt meer vraag naar woningen dan naar kantoren. Ondanks de voor de hand liggende oplossing om tot transformatie van kantoorgebouwen over te gaan, lijkt transformatie tot op heden niet, of op beperkte schaal van de grond te komen. Redenen hiervoor zijn, onder meer, de extra risico’s die ontstaan bij grootschalige investeringen om tot een andere functie invulling of upgrading te komen (SBR, 2011). Desalniettemin blijft het besluit in hoeverre een eigenaar moet kiezen voor voortdurende exploitatie van het huidige gebruik, met structurele leegstandrisico’s tot gevolg, of beter kan overgaan tot transformatie naar een ander gebruik, voor een groot deel afhankelijk van de te verwachten marktontwikkelingen Dit principe geldt echter voor elk standaard waarderingsscenario en wijzigt niet bij het doen van grote investeringen en de keuzemogelijkheden die zich hierbij voordoen, zoals bij transformatie. Door gebruikmaking van gangbare waarderingstechnieken kan meer inzicht verschaft worden in de waarde van vastgoed, waarbij opties tot wijziging van functie van invloed zijn op de waarde en daarmee de haalbaarheid om een investering te rechtvaardigen. Een waarderingsmethode die de waarde van soortgelijk vastgoed met opties kan berekenen, kan mogelijk bijdragen om meer inzicht te verkrijgen in de mogelijkheden en onmogelijkheden om investeringen te rechtvaardigen teneinde meer transformatie te bewerkstelligen.

1. Het Nieuwe Werken (HNW) is een visie waarbij recente ontwikkelingen in de informatietechnologie als aanjager gelden voor een betere inrichting en bestuur van het kenniswerk. Het gaat om vernieuwing van de fysieke werkplek, de organisatiestructuur en -cultuur, de managementstijl en niet te vergeten de mentaliteit van de kenniswerker en zijn manager (Dik Bijl - Het Nieuwe Werken 2007).

6

1.2

Probleemstelling

Dit onderzoek richt zich op het verkrijgen van inzicht in de transformatiepotentie binnen de Utrechtse kantorenvoorraad. Hierbij wordt gekeken naar de financiële haalbaarheid binnen de huidige marktomstandigheden. Tevens wordt onderzocht, met gebruikmaking van de reële optietheorie, in hoeverre transformatie van een deel van de kantorenvoorraad mogelijk op middellange termijn, zoals na expiratie van de vigerende huurovereenkomst, financieel haalbaar is. Allereerst wordt inzicht verschaft in de wijze waarop transformeerbaar vastgoed en de optie tot transformatie of exploitatie in huidig gebruik gewaardeerd kan worden. Vervolgens wordt de kantorenmarkt en voorraad in Utrecht in haar huidige vorm geanalyseerd op de voor dit onderwerp van belang zijnde kenmerken, door gebruikmaking van actuele marktdata en voor transformatie van belang zijnde specifieke gebouw- en locatiekarakteristieken. Daarna wordt middels uitvoering van een multiple casestudy getoetst in hoeverre transformatie voor (een deel van) de huidige kantorenvoorraad financieel haalbaar is. 1.3

Centrale vraag

De volgende centrale vraag is op dit onderzoeksonderwerp van toepassing. In hoeverre is woningtransformatie van de kantorenvoorraad in Utrecht financieel haalbaar, rekening houdende met de mogelijke meerwaarde die conform de reële optietheorie gecreëerd kan worden, door de beslissing eventueel tot huurexpiratie uit te stellen? De centrale vraag kan onderverdeeld worden in de volgende subvragen: 1. Hoe kan de financiële haalbaarheid en de optiewaarde van transformatie projecten worden berekend middels de reële optietheorie? 2. Aan welke criteria dienen kantoorgebouwen te voldoen om transformatie naar woningen mogelijk te maken? 3. Wat is de status quo met betrekking tot de kantorenmarkt en woningmarkt in Utrecht? 4. Welke marktdata en methodieken zijn bruikbaar voor het berekenen van de optiewaarde voor transformatie van kantoren in Utrecht? 5. Wat is de verdeling van (toekomstige) transformatie kansrijke en niet-kansrijke kantoren binnen de Utrechtse kantorenvoorraad? 6. Wat is de omvang van de kantorenvoorraad waarbij transformatie op korte of op middellange termijn in potentie financieel haalbaar is? 1.4

Doelstelling 1. Inzicht verkrijgen in de transformatiepotentie van de kantorenvoorraad in de stad Utrecht. 2. Toetsen in hoeverre woningtransformatie nu, dan wel op middellange termijn financieel haalbaar is.

7

1.5

Relevantie

De omvang van de structurele leegstand binnen de kantorenmarkt in Nederland wordt, gezien haar omvang, erkend als een landelijk maatschappelijk probleem. Transformatie door herbestemming van kantoren naar woningen komt tot op heden echter in geringe mate van de grond. Door inzicht te verschaffen in hoeverre transformatie financieel gezien een haalbare casus betreft, kunnen de resultaten houvast bieden voor zowel eigenaren als overheidsinstanties, om met elkaar in overleg te gaan over de mogelijkheden om transformatie de ruimte te geven. Door transformatie van kantoorgebouwen wordt immers een bijdrage geleverd aan het verlagen van de structurele leegstand. 1.6

Onderzoek model

Het onderzoek kwalificeert als een toetsend onderzoek. De toetsing wordt verricht aan de hand van een door Margrabe (1978) en Eydeland & Wolyniec (2003) ontwikkelde reële optietheorie, gebaseerd op optietheorieën van Black & Scholes (1973). Allereerst worden het theoretisch kader, naast de reële optietheorie, de voor transformatie geldende criteria, alsmede de kantoren- en woningmarkt situatie in Utrecht besproken. Hieruit worden hypothesen geformuleerd, waarna de kantorenvoorraad in Utrecht wordt getoetst door gebruikmaking van een multiple casestudy. De resultaten geven inzicht in de omvang van transformatie kansrijke kantorengebouwen. 1.7

Afbakening

Dit onderzoek richt zich op het berekenen van de financiële haalbaarheid voor transformatie van de bestaande kantorenvoorraad naar een woonfunctie. Ter afbakening van het onderzoek wordt de volgende definitie voor financieel haalbaar geformuleerd: Definitie “financieel haalbaar”: Transformatie van een kantoor naar woningen wordt financieel haalbaar geacht, als de ingeschatte vastgoedwaarde van het getransformeerde voormalige kantoorcomplex minus de bouwkosten, een hogere waarde oplevert dan de ingeschatte waarde van het in gebruik zijnde kantoor. Het onderzoek beperkt zich tot het inzichtelijk maken van de kantorenregio in de stad Utrecht, aangezien een landelijke multiple casestudy niet haalbaar is binnen de tijdslimiet die voor deze scriptie is gegeven. Vanwege de heterogene eigenschappen van vastgoed zal, bij de doorrekening van de financiële haalbaarheid van de gehele kantorenvoorraad, gerekend worden binnen bandbreedtes en met gemiddelden van actuele marktdata. Bij het doorrekenen van de bouwkosten voor transformatie wordt geen rekening gehouden met het aanbrengen van extra ruimte, bijvoorbeeld door het optoppen van de bovenverdieping of uitbouwen van de achtergevel.

8

1.8

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 en 3 vormen het theoretisch kader voor dit onderzoek, opgesteld op basis van literatuuronderzoek. In hoofdstuk 2 wordt kort ingegaan op de werking van de vastgoedmarkt, waarna middels bespreking van de financiële optietheorieën een relatie wordt gelegd naar de werking van de reële optietheorieën, bruikbaar voor vastgoed gerelateerde assets. Specifiek wordt ingegaan op de theorie van Margrabe (Margrabe, 1978), waarbij de optiewaarde kan worden bepaald, in het geval dat een asset op enig moment kan worden vervangen door een andere asset. Tevens wordt gekeken naar de bouwkundige aspecten die invloed hebben op de hoogte van de bouwkosten bij transformatie. Deze kosten zijn van belang bij het doorrekenen van de financiële haalbaarheid van transformatieprojecten Hoofdstuk 3 gaat over criteria die gelden in het geval dat een kantoor wordt getransformeerd naar woningen. Niet alle kantorenlocaties zijn geschikt voor een woonbestemming. Wet & regelgeving en onder meer de ligging van een kantoor kunnen transformatie naar woningen belemmeren, onafhankelijk van financiële consequenties. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de voor de waardering van belang zijnde Utrechtse marktdata. In hoofdstuk 5 worden, op basis van het theoretisch kader en de status quo in de vastgoedmarkt van Utrecht, stellingen geformuleerd die in dit onderzoek worden getoetst ter beantwoording van de centrale vraag. In hoofdstuk 6 worden gehanteerde data en de methodiek besproken. In hoofdstuk 7 worden de resultaten besproken. In hoofdstuk 8 worden de resultaten geanalyseerd, waarna op basis van deze analyse in hoofdstuk 9, ter beantwoording van de centrale vraag, de conclusie van het onderzoek uiteen wordt gezet.

9

2

Vastgoedwaardering middels reële optietheorie Theoretisch kader en opzet onderzoekmodel

In dit hoofdstuk wordt aan de hand van literatuuronderzoek de voor dit onderzoek gebruikte waarderingsmethodiek vanuit de reële optietheorie besproken. Deze waarderingsmethodiek vormt in dit onderzoek het fundament waarmee de financiële haalbaarheid van kantoren, die mogelijk getransformeerd worden naar woningen, wordt berekend. Allereerst wordt in paragraaf 2.1 de werking van de vastgoedmarkt besproken om inzicht te verkrijgen in de variabelen die in de vastgoedmarkt van belang zijn, teneinde tot een waardering (prijsbepaling) te komen. Vervolgens komt in paragraaf 2.2 de werking van de reële optietheorie aan bod. In paragraaf 2.3 wordt besproken hoe middels de reële optietheorie de meerwaarde van een kantoor met een optie tot transformatie naar een woningbestemming kan worden berekend. In paragraaf 2.4 zal de eerste deelvraag beantwoord worden. -

2.1

Hoe kan de financiële haalbaarheid en de optiewaarde van transformatie projecten worden berekend middels de reële optietheorie? Werking vastgoedmarkt

Volgens de (neo-) klassieke theorie werkt iedere markt, ook de vastgoedmarkt, als een plek waar vraag en aanbod samen komen en afhankelijk van de omvang van vraag en aanbod de evenwichtsprijs van het te vermarkten goed wordt bepaald (Smith, 1776 en Ricardo, 1817). Vertaald naar vastgoed geldt dat de prijs van een kantoor, woning of winkel, uiteindelijk wordt bepaald door datgene wat de uiteindelijke koper bereid is te betalen en de verkoper hiervoor wenst te ontvangen. De vastgoedmarkt bezit kenmerken die afwijkend zijn ten opzichte van andere markten. Gezien de heterogene eigenschappen van vastgoed zal geen enkel vastgoedobject gelijkwaardig zijn. Met name de specifieke grondgebondenheid maakt elk vastgoedobject tot een specifiek product. Om de prijs van een specifiek heterogeen product te kunnen bepalen is er inzicht nodig in de vraag- en aanbodmarkt rondom het specifieke grondgebonden product, maar ook in de specifieke locatie- en objecteigenschappen van het product. Dit maakt het lastig om de prijs van vastgoed te bepalen en veroorzaakt dat de prijs afhankelijk is van veel interne en externe factoren. Productie van vastgoed vergt veel tijd. Er gaan vaak jaren voorbij voordat een vastgoedobject wordt gerealiseerd. Daarna zal het vastgoed doorgaans voor een periode van ongeveer 50 jaar in gebruik worden genomen, waarna het weer wordt gesloopt. Deze eigenschappen hebben tot gevolg dat op het moment dat besloten wordt om een gebouw neer te zetten, de vraag na ingebruikname al drastisch kan zijn veranderd. Dit fenomeen wordt in de economie varkenscyclus2 genoemd. Het aanbod en de prijs van vastgoed wisselen namelijk sterk in de loop der jaren, doordat ontwikkelaars massaal zullen bouwen op het moment dat de vraag en dus de prijzen hoog zijn, met als gevolg dat er in volgende jaren een overschot aan vastgoed ontstaat. Vanwege de lage prijzen zal er vrijwel niets meer aan de voorraad worden toegevoegd, met als gevolg dat het aanbod daalt en de prijzen weer stijgen. De cyclus begint weer opnieuw (Wheaton & di Pasquale, 1996). 2. Varkenscyclus is het verschijnsel in de economie dat overschotten en tekorten van een bepaald product elkaar afwisselen, doordat aanbieders massaal reageren op de hoogte van de prijzen, maar tegen de tijd dat deze reactie doorwerkt op het aanbod, is de prijs alweer omgeslagen (wikipedia)

10

Het 4 kwadrantenmodel van Wheaton en Di Pasquale De economen Wheaton en Di Pasquale hebben een model ontwikkeld waarmee theoretisch de werking van de vastgoedmarkt kan worden uitgelegd. Het model ziet er als volgt uit (figuur 1): Dit model geeft de werking van de ‘varkenscyclus’ in de vastgoedmarkt weer. Het model integreert de verschillende deelmarkten van de kantorenmarkt in één grafisch model met vier kwadranten. De vier kwadranten representeren de gebruikersmarkt, de beleggingsmarkt, de ontwikkelmarkt en de voorraadaanpassing door nieuwbouw. De verschillende segmenten van de kantorenmarkt kennen een eigen dynamiek, maar hebben een duidelijke relatie met elkaar. Het model geeft de onderlinge verbondenheid van de deelmarkten weer en de wijze waarop deze elkaar beïnvloeden als gevolg van exogene schokken die doorwerken in de vastgoedmarkt. figuur 1.

bron: (Wheaton & Di Pasquale, 1996)

De vastgoedmarkt is gezien haar eigenschappen conjunctuur gevoelig. Prijzen stijgen en dalen doorgaans cyclisch, als gevolg van overbebouwing bij hoge prijzen en uitblijven van nieuwbouw bij lage prijzen. Na verloop van tijd levert dit prijsschommelingen op (Wheaton & di Pasquale, 1996). Op de financiële beurzen fluctueren de prijzen ook en worden financiële opties gebruikt om de te verwachten neergaande of juist stijgende prijzen het hoofd te kunnen bieden. In de afgeleide reële optietheorie wordt tevens rekening gehouden met fluctuaties. De reële optietheorie werkt in de basis volgens hetzelfde principe als de financiële opties en houdt rekening met de te verwachten fluctuaties op basis van prijsschommelingen uit het verleden. De werking van de reële optietheorie wordt in de volgende paragraaf nader toegelicht. 2.2 2.2.1

Reële opties Introductie in optietheorie

Een optie is een recht om binnen een afgesproken periode een bepaald goed te kopen of te verkopen. Dit recht vertegenwoordigt een waarde. Deze optiewaarde is gebaseerd op de waarde van het onderliggende product, de looptijd, de bewegelijkheid van de prijs van de onderliggende waarde en de rente (wikipedia). Met het onderliggende product wordt doorgaans het aandeel bedoeld wat verkoopbaar is op de aandelenmarkt, maar kan in principe ook een huis of een ander asset zijn. De looptijd omvat de periode waarin de eigenaar gebruik kan maken van de optie. Hoe langer de looptijd, hoe groter de kans dat de onderliggende waarde verandert en de optie dus meer waard wordt. Met de bewegelijkheid, ofwel de volatiliteit, wordt bedoeld, de mate waarin de onderliggende waarde (aandeel of huis) verandert als gevolg van veranderende marktomstandigheden. De bewegelijkheid van de onderliggende waarde vormt vanuit de optietheorie een belangrijke parameter, daar de waarde van een optie grotendeels berekend wordt op basis van de te verwachte waarde11

ontwikkeling van een aandeel of asset in de toekomst, afhankelijk van de bewegelijkheid van de onderliggende waarde in het verleden. Call- en putopties: Een calloptie is een optie waarbij de koper van de optie het recht koopt om binnen een vooraf vastgestelde periode de onderliggende waarde te kopen, tegen een vooraf vastgestelde prijs. Als een aandeel in waarde is gedaald binnen de expiratieperiode van de optie is het recht niets meer waard. Indien de onderliggende waarde van het aandeel binnen de vooraf vastgestelde periode is gestegen, heeft de koper van de calloptie het recht om dit aandeel te kopen tegen de vooraf vastgestelde prijs. In het geval van een putoptie heeft de koper van de optie het recht om de onderliggende waarde van het aandeel binnen een vooraf vastgestelde periode te verkopen. Aldus, bij een waardedaling van het onderliggende aandeel kan de optiehouder de optie verkopen tegen de vooraf vastgestelde waarde. Het aandeel behoudt daarmee zijn waarde, ondanks dat de koers naar beneden is gegaan. Een koper van een putoptie speculeert in feite op een waardedaling van een aandeel op termijn. European & American options: Call- en putopties zijn onder te verdelen in Europese en Amerikaanse opties. Bij Amerikaanse opties heeft de optiehouder de mogelijkheid om op elk moment binnen de looptijd van de optieperiode zijn recht tot koop of verkoop uit te oefenen. In het geval van Europese opties is dit alleen mogelijk bij het einde van de vooraf vastgestelde looptijd (Hull,2011). 2.2.2

Het Black & Scholes optie model

Er zijn diverse methoden om de waarde van opties te berekenen, maar de meest bekende methodiek is het optiemodel, ontwikkeld door de heren Fischer Black en Myron Scholes (1973). De voornaamste reden hiervoor is dat in hun model optieprijzen onafhankelijk zijn van risico en daarmee ook van risico-aversie. Dit optiemodel wordt wereldwijd gebruikt door optiehandelaren om de waarde van opties, verhandeld op de financiële beurzen, te berekenen. Het Black & Scholes model vormt de basis voor de wijze waarop de waardering van de reële opties in dit onderzoek plaatsvindt. De formule van het Black & Scholes model is als volgt:

𝑡

𝑐 (𝑐𝑎𝑙𝑙𝑜𝑝𝑡𝑖𝑒) = 𝑆𝑒 −𝑦 𝑁(𝑑1 ) − 𝑋𝑒 −𝑟𝑡 𝑁(𝑑2 ) 𝑝 (𝑝𝑢𝑡𝑜𝑝𝑡𝑖𝑒) = 𝑋𝑒 −𝑟𝑡 𝑁(−𝑑2 ) − 𝑆𝑒 −𝑦𝑡 𝑁(𝑑1 )

𝑑1 =

𝑆 𝜎2 ln(𝑋) + (𝑟 − 𝑦 + 2 ) 𝑡 𝜎√𝑡

𝑑2 = 𝑑1 − 𝜎√𝑡

12

Het model bestaat uit de volgende variabelen: -

S = De onderliggende waarde van het aandeel. σ = volatiliteit y =periodieke dividend uitkering X =uitoefenprijs van de optie op het aandeel t =periode tot expiratie datum r =huidige risico vrije rentevoet

De optiewaarde van de call- of putoptie kan worden berekend als de huidige onderliggende waarde (S) van het aandeel, eventuele periodieke dividenduitkeringen (y) en de volatiliteit (𝜎) van het aandeel bekend zijn. Voorwaarde hierbij is dat het een Europese optie betreft, oftewel de optie kan worden uitgevoerd op één specifiek moment in de tijd (t), bijvoorbeeld een jaar vanaf heden. De rente waarmee gerekend wordt is de risicovrije rente (r). Bij een calloptie heeft de optie een waarde als de uitoefenprijs (X) lager is dan de onderliggende waarde (S). Bij een putoptie heeft de optie een waarde als de uitoefenprijs hoger is dan de onderliggende waarde van het aandeel. Het model veronderstelt dat de prijs van het onderliggende aandeel of asset een stochastisch proces, oftewel een toevalsproces volgt. De parameters 𝑁(𝑑2 ) 𝑒𝑛𝑁(𝑑1 ) staan voor de waarden van de cumulatieve standaard normale verdeling. De achterliggende statistische wiskundige theorieën komend tot dit model zijn niet relevant voor dit onderzoek en worden hier niet verder besproken. 2.2.3

Reële optietheorie

De methodiek, waartegen de hierboven omschreven financiële opties worden berekend, geldt in beginsel ook voor reële opties. Reële opties zijn een afgeleide van de financiële opties en werken volgens hetzelfde principe om de optiewaarde te berekenen. Daar waar financiële opties betrekking hebben op aandelen, worden reële opties gedefinieerd als opties op onroerende goederen, zoals grond, gebouwen, fabrieken, olieraffinaderijen et cetera (Hull 2011). Ontwikkelaars zouden bijvoorbeeld een optierecht kunnen kopen om grond wel of juist niet te ontwikkelen op een bepaald tijdstip. Een huurder zou een optierecht kunnen hebben om een huurcontract al dan niet te verlengen. De optie om een beslissing wel of niet te mogen nemen vertegenwoordigt een waarde en is te berekenen middels de reële optietheorie. Een voorbeeld hiervoor is de volgende: In de hypothetische veronderstelling dat 2 gebouwen X en Y exact dezelfde object- en locatiekenmerken hebben, geldt dat Y een hogere waarde zal kennen, onder de voorwaarden dat X alleen mag worden verhuurd als kantoor en Y naast kantoor ook mag worden herontwikkeld naar woningen. Immers, de markt zal bereid zijn hiervoor te betalen, omdat er meerdere mogelijkheden zijn om Y te exploiteren. Reële opties dragen naast het berekenen van de optiewaarde ook bij ten aanzien van investeringsbeslissingen. Moeten we wel of niet (her)ontwikkelen? Gaan we het huurcontract wel of niet verlengen? Reële opties dragen bij tot het maken van deze investeringskeuzes, maar beperken zich tot de financiële afwegingen. In de onroerende goederen handel zijn call- en putopties en Amerikaanse en Europese typen opties terug te vinden. Een voorbeeld van een zogenaamde Amerikaanse putoptie is de optie om op ieder moment binnen een van te voren overeengekomen (eventueel nooit eindigende) periode, een vastgoedproject te verkopen of een bouwproces te stoppen.

13

Opties die je het recht geven om op een specifiek vooraf afgesproken tijdstip een asset te kopen of te verkopen, of opties die je het recht geven om op een specifiek moment het huurcontract te verlengen of te ontbinden, zijn voorbeelden van Europese opties. De waardebepaling van deze optietypen worden in beginsel bepaald volgens de methodiek van Black & Scholes. De optiewaardebepaling die in dit onderzoek wordt gehanteerd, namelijk de optie om een asset op een van te voren vastgesteld tijdstip te vervangen door een anderen asset, zoals bij huurexpiratie, is een Europese optie en dus een afgeleide van het hiervoor besproken Black & Scholes model. 2.3 2.3.1

Optie om een asset te veranderen voor een andere asset Theorie en formule

De optie om een asset te veranderen voor een andere asset vormt een interessante waardebepaling in het onderzoek naar de transformatiepotentie van kantorenvastgoed. Het uitgangspunt waarom deze waardebepaling voor dit onderzoek passend is heeft te maken met de omstandigheid dat een eigenaar van een kantoorgebouw, die de mogelijkheid heeft om het kantoor als kantoorgebouw door te exploiteren of te transformeren naar woningen, een optie heeft om tussen deze twee typen van gebruik te kiezen. De eigenaar heeft in feite de optie om het kantoorgebruik op een specifiek moment te wijzigen in een woonfunctie. De gedachte achter de reële optietheorie wordt gevormd doordat de optie om een keuze te maken een waarde vertegenwoordigt. Immers, naar kantoor X met exact de zelfde kenmerken als kantoor Y, behoudens de mogelijkheid om van X woningen te maken, zal meer vraag zijn vanuit de markt, aangezien je flexibiliteit oftewel een optie koopt. Verhoogde vraag uit zich in een hogere prijs. De optiewaardebepaling om een asset te veranderen door een andere asset vindt zijn oorsprong bij Black & Scholes, maar is nader uitgewerkt door Margrabe(1978). Eydeland and Wolyniec (2003) hebben hier later de constructiekosten (X) aan toegevoegd. Margrabe heeft het Black & Scholes optiemodel dusdanig aangepast, dat een asset op een gegeven tijdstip (t) kan worden omgezet in een andere asset. Eydeland and Wolyniec hebben hieraan toegevoegd dat bij de omzetting kosten gemaakt moeten worden, zoals sloop of verbouwkosten. Verder is het model aangepast voor wat betreft de volatiliteitsspreiding. De methodiek gaat ervan uit dat asset (SA) zich in een andere markt begeeft als asset (SB). Deze markten hebben ieder hun eigen volatiliteit. Niet de volatiliteit alleen is van belang, maar met name de volatiliteitsverschillen tussen de twee deelmarkten. Daarnaast is tevens de correlatie tussen deze markten van belang voor het berekenen van de optiewaarde. De correlatie omvat de mee- of tegen beweging van de ene markt (in dit onderzoek zijnde de kantorenmarkt), ten opzichte van de andere markt (in dit onderzoek zijnde de woningmarkt). De gehanteerde formule is als volgt: 𝑡

𝑡

𝑒𝑜 = 𝑆𝐵 𝑒 −𝑦𝐵 𝑁(𝑑1 ) − (𝑆𝐴 + 𝑋)𝑒 −𝑦𝐴 𝑁(𝑑2 ) 𝑆𝐵 𝜎2 ln( + (𝑦𝐴 − 𝑦𝐵 + 2 ) 𝑡 (𝑆𝐴 + 𝑋) 𝑑1 = 𝜎√𝑡

14

𝑑2 = 𝑑1 − 𝜎√𝑡 𝑆𝐵 𝑆𝐵 𝜎 = √𝜎𝐵2 + ( 𝜎𝐴 )2 − 2𝜎𝐵 𝜎 𝜌 𝑆𝐴 + 𝑋 𝑆𝐴 + 𝑋 𝐴 𝐴,𝐵 Het model bestaat uit de volgende parameters: Algemeen -

in relatie tot dit onderzoek:

eo = waarde van de optie 𝑆𝐴 = waarde Asset A 𝑆𝐵 = waarde Asset B y = dividenduitkering X = verbouwkosten t = expiratiedatum 𝜎 = 𝑣𝑜𝑙𝑎𝑡𝑖𝑙𝑖𝑡𝑒𝑖𝑡 𝜌𝐴,𝐵 = correlatie asset A en B

optiewaarde kantoor in bezit kantoor woning periodieke huurinkomsten transformatiekosten tijdstip einde lopende huurperiode volatiliteit woningmarkt vs. kantorenmarkt correlatie tussen woningmarkt en kantorenmarkt.

De optiewaarde van een kantoor kan worden berekend als de huidige onderliggende waarden van kantoor (𝑆𝐴 ) en woningen (𝑆𝐵 ) en eventuele periodieke huurinkomsten (y), de transformatiekosten, de volatiliteit (𝜎) en correlatie (𝜌𝐴,𝐵 ) van de deelmarkten bekend zijn. Voorwaarde hierbij is dat het een Europese optie betreft en de optie wordt uitgevoerd op een specifiek tijdstip (t), bijvoorbeeld na expiratie van het huidige huurcontract. De optie heeft meerwaarde als de marktverwachtingen dusdanig zijn dat transformatie op termijn, gezien de te verwachten marktontwikkelingen, meer zal opleveren dan nu. Kijkende naar de onderliggende benodigde inputvariabelen valt op te merken dat een aantal parameters overeenkomsten hebben met elkaar. Zo zal de waarde van asset (𝑆𝐴 ) en asset (𝑆𝐵 ) in beide gevallen bepaald worden op basis van overeenkomstige maatstaven, bijvoorbeeld huurprijs. In onderstaande figuur (figuur 2) zijn de benodigde inputvariabelen opgedeeld in vier onafhankelijke groepen. Binnen iedere groep wordt gebruik gemaakt van overeenkomstige of gelijkwaardige broninformatie en data. In de volgende paragrafen worden de benodigde inputvariabelen per groep nader behandeld. - eo - SA - SB -y -X

optiewaarde waarde asset A waarde asset B dividend uitkering verbouwkosten

§ 2.3.2 Vastgoedwaarde

-t

expiratiedatum

§ 2.3.4 Huurexpiratie

-σ - ρA,B

volatiliteit correlatie asset A en B

§ 2.3.5 Marktconjunctuur

§ 2.3.3 Bouwkosten

figuur 2. Parameters ten behoeve van reële optiewaardering

15

2.3.2

Vastgoedwaarde

Hieronder volgt een uiteenzetting van de meest gebruikte vastgoedwaarderingsmethodieken om de waarde van vastgoed te kunnen berekenen. Deze methodieken kunnen worden gebruikt om de waardes van asset (𝑆𝐴 ) en (𝑆𝐵 ) te berekenen. X-keer de huur: De meest eenvoudige methodiek die in het vastgoed gebruikt wordt om de waarde van vastgoed te bepalen is de ‘x- keer de huur’ methodiek. Met behulp van deze methodiek bereken je de waarde van het vastgoed door een inschatting te maken van de huur die men jaarlijks verwacht te ontvangen, vermenigvuldigd met de periode t (in jaren) waarvan men inschat deze te verhuren. BAR (Bruto aanvangsrendement): De BAR-methodiek is één op één vergelijkbaar met de x- keer de huur methodiek. Hierbij wordt echter het te behalen rendement berekend. Wat inhoudt dat bijvoorbeeld 15 x de huur gelijk staat tot een jaarlijks te ontvangen rendement van 100/15 is 6,67%. De formulering van de BAR methodiek is als volgt: 𝐵𝐴𝑅 =

𝐻𝑢𝑢𝑟𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒 𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒 𝑣𝑎𝑠𝑡𝑔𝑜𝑒𝑑

NAR (Netto aanvangsrendement): Bij de NAR-methodiek wordt in afwijking op de BAR methodiek ook naar het kostenaspect van vastgoed gekeken. Immers, het in eigendom houden van vastgoed brengt niet alleen revenuen met zich mee, maar ook kosten aan onderhoud, belasting, verzekeringen et cetera. Het principe van de NAR bestaat uit de component huurwaarde minus kosten, gedeeld door de waarde van vastgoed, oftewel: 𝑁𝐴𝑅 =

𝐻𝑢𝑢𝑟𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒 − 𝑘𝑜𝑠𝑡𝑒𝑛 𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒 𝑣𝑎𝑠𝑡𝑔𝑜𝑒𝑑

De NAR geeft daarmee een reëler beeld van het uiteindelijk te behalen rendement dan de BAR, aangezien hier tevens de bijkomende kosten in beschouwing worden genomen. DCF (discounted cashflow): Deze methodiek wordt met name door lange termijn beleggers gehanteerd, aangezien je met behulp van deze methode een langjarige termijn verwachting van te verwachten kosten en opbrengsten kan berekenen, die vervolgens contant worden gemaakt. Het principe is ontleend aan de financiële rekenkunde, waar rekening wordt gehouden met devaluatie van geld, als gevolg van inflatie. Toekomstig te verwachten inkomsten worden, rekening houdend met inflatie, “contant” gemaakt naar nu. In plaats van de in de bancaire sector gebruikte lening en renteopslag, wordt in de vastgoedsector gebruik gemaakt van de variabelen zoals, jaarlijks te verwachten huuropbrengsten, te verwachten exploitatiekosten en de te verwachten ‘exit yield’. De ‘exit yield’ staat voor het rendement waartegen je het object na een bepaalde periode van de hand wenst te doen. De gegenereerde opbrengsten en kosten worden vervolgens contant gemaakt tegen de gehanteerde rekenrente (van Gool, 2013). 2.3.3

Bouwkosten

De investeringskosten, oftewel de kosten voor transformatie tot woningen, vormen een noodzakelijke parameter in de optiewaardering. De investeringskosten zijn afhankelijk van de wijzigingen die in de bestaande bouw dienen te worden doorgevoerd om van een 16

kantoorbestemming een woonbestemming te maken. Des te meer een kantoor zich vanuit haar specifieke heterogene eigenschappen leent voor een woonbestemming, des te minder aanpassingen er gedaan dienen te worden, met lagere bouwkosten tot gevolg. Op de TU Delft is onderzocht in hoeverre kantoren op basis van haar eigenschappen te segmenteren zijn in objecten die wel of niet geschikt zijn voor transformatie, afhankelijk van overeenkomstige bouwkundige eigenschappen. In het onderzoek van Remøy & de Jonge (2008) wordt voorlopig geconcludeerd dat gebouwen niet te segmenteren zijn. Overeenkomstigheden in gebouwkarakteristieken daarentegen blijken wel segmenteerbaar. Afhankelijk van deze specifieke gebouwkarakteristieken kan vervolgens vrij eenvoudig herleid worden in hoeverre een gebouw, bouwkundig gezien, geschikt is voor transformatie. Onderstaande tabel (figuur 3) geeft een opsomming van deze karakteristieken. Positief Constructie en Toepassing standaard maatvoering 5,4 m; vloer layout 7,2 m voor zowel kantoren als woningen Kolomconstructie Constructie zwaarder gedimensioneerd

gevel

Bij raveelmaat van 1,8m is het mogelijk om woningscheidingswanden aan te sluiten tegen gevel

vloerlayout

De diepte van een gebouw vergroot de transformatie potentie door verhoging VVO/BVO Voor woningen minder liften benodigd

trappen en liftschachten

Negatief Hoe dichter de kolommenstructuur hoe minder efficient indeelbaar tot woningen Lage plafondhoogte onder bestaande liggers Gewapende vloeren bemoelijken aanbrengen van vloersparingen Dunne vloeren vereisen akoestische isolatiemaatregelen Vliesgevels geven geen mogelijkheden als aansluitpunt voor woningscheidende wanden Uitkragende vloeren bemoeilijken het aanbrengen van balkons Centraal geplaatste trappenhuizen en liftschachten Te weinig vluchtroutes aanwezig voor bewoning Ruimte voor trappen en liften nemen vaak te veel ruimte in voor goede VVO/BVO factor.

figuur 3. Positieve en negatieve karakteristieken in relatie tot transformatiegeschiktheid

bron: (Remøy & de Jonge, 2008)

Het behoeft geen verder betoog dat positieve karakteristieken een gunstige invloed op de bouwkosten of de verhouding tussen het verhuurbaar vloeroppervlak en het bruto vloeroppervlak (VVO/BVO) hebben en negatieve karakteristieken kostenverhogend werken, dan wel een negatieve invloed hebben op de VVO/BVO verhouding. Ondanks dat het onderzoek van Remøy en De Jonge inzicht geeft in de karakteristieken die leiden tot verlaging, dan wel verhoging van de bouwkosten, geeft het onderzoek geen inzicht in de daadwerkelijke hoogte van de bouwkosten. In 2007 heeft Mackay (Mackay, 2007) onderzoek gedaan naar verbanden tussen diverse transformatie projecten op kostenniveau, om uitspraken te kunnen doen over de te hanteren kosten per gebouw element. Uit dit onderzoek komt naar voren dat bouwkosten voor transformatie projecten lastig te begroten zijn. In zijn onderzoek zijn de bouwkosten op elementenniveau van reeds gerealiseerde transformatie projecten met elkaar vergeleken. Helaas zijn er geen significante 17

verbanden gevonden tussen de gerealiseerde projecten. Opgemerkt dient te worden dat de steekproef vrij klein is. De afgelopen jaren zijn er diverse softwareprogramma’s ontwikkeld om de te verwachten transformatiekosten te berekenen op basis van kengetallen. Ook naar de betrouwbaarheid en validiteit van deze softwareprogramma’s is onderzoek gedaan (Fikse, 2008). Deze onderzoeken hebben aangetoond dat er geen ideaal programma is ontwikkeld, waarbij de betrouwbaarheid en validiteit worden gewaarborgd. Opgemerkt dient te worden dat deze programma’s zijn ontwikkeld met het doel om, op basis van de uitkomst, ook daadwerkelijk de beslissing tot investering te kunnen nemen van één enkel transformatieproject. Literatuuronderzoek wijst uit dat er tot op heden niet meer voor handen is dan de bepaling van gemiddelde kengetallen, voortkomend uit reeds gerealiseerde transformatieprojecten (De Vrij, 2004), (Muller, 2008), (Mackay, 2007) en (ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, 2010). Uit deze onderzoeken blijkt dat de staat van de gevel cruciaal is voor het laten slagen van de transformatie. De kosten voor het vervangen van de gevel, eventueel met aanbrengen van balkons, hebben een grote invloed op de hoogte van de bouwkosten. Uit het onderzoek van Mackay blijkt de gevel de hoogste kostenpost te zijn, gevolgd door de binnenwanden, algemene uitvoeringskosten (AUK) en werktuigbouwkundige installaties. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de werktuigbouwkundige installaties een vrij constante kostenpost betreft (Mackay, 2007). Van deze kostenposten is met name de gevel een element dat niet altijd vervangen hoeft te worden. De AUK, binnenwanden en werktuigbouwkundige installaties komen bij ieder project terug. In het onderzoek van De Vrij uit 2004 wordt onderscheid gemaakt tussen transformatieprojecten met geringe aanpassingen en transformatieprojecten met grote aanpassingen, waaronder de gevel. Eerdere onderzoeken wijzen uit dat de hoogte van de bouwkosten met name beïnvloed worden door gevelwerkzaamheden. Invloeden op de te realiseren inkomsten ontstaan door de indeelbaarheidsmogelijkheden die de bestaande constructie biedt. De dichtheid van de constructie en de afstand tussen de voor- en achtergevel bepalen de mate waarin de woningen zijn in te delen. (Remøy en de Jonge, 2008). Dit wordt bevestigd in het onderzoek van Mackay, waaruit blijkt dat typisch vierkante gebouwen lagere bouwkosten per m2 tot gevolg hebben (Mackay, 2007). Ondiepe gebouwen kunnen mogelijk voorzien worden van een galerij aan de buitenzijde, in plaats van een corridor in het gebouw. Dit heeft een positieve invloed op de VVO/BVO verhouding, echter brengt hogere kosten met zich mee, aangezien in dit geval ook de gevel (deels) vervangen moet worden en de constructie moet worden aangepast (Muller, 2008). Uit het hiervoor besproken literatuuronderzoek blijkt dat het vooralsnog niet mogelijk is om de exacte bouwkosten voor een object te bepalen, zonder diepgaande inventarisatie van een object. Wel is er inzicht in gemiddelde bouwkosten met ruime bandbreedtes die zijn berekend op basis van gerealiseerde transformaties. Kijkend naar specifieke objectkenmerken kan, op basis van literatuuronderzoek, geconcludeerd worden dat de specifieke karakteristieken van een gebouw invloed hebben op de hoogte van de bouwkosten en op de VVO/BVO verhouding. Voorts blijkt uit onderzoek dat het wel of niet vervangen van de gevel, eventueel met aanbrengen van balkons, een grote invloed heeft op de 18

hoogte van de bouwkosten. De gevel dient vanuit technisch oogpunt vervangen te worden, indien een vliesgevel is toegepast of indien er balkons dienen te worden aangebracht bij een object met een uitkragende vloer. De volgende karakteristieken; constructiedichtheid, toepassing kolomconstructie, gebouwvorm, centraal geplaatste trappenhuizen en aanwezigheid vluchtroutes hebben invloed op de VVO/BVO verhouding. 2.3.4

Huurexpiratie

Om een optiewaarde van een asset te kunnen berekenen dient rekening gehouden te worden met toekomstig dividend dat door of omwille van het asset periodiek wordt uitgekeerd. In de vastgoedmarkt vormen de jaarlijks terugkerende huurinkomsten het dividend. De expiratiedatum waar in de reële optietheorie over wordt gesproken is in dit geval niet de expiratiedatum van het huidige huurcontract, maar feitelijk de datum waarop besloten wordt om asset (𝑆𝐴 ) in gebruik te nemen als asset (𝑆𝐵 ). Doorgaans kan een eigenaar pas verbouwingswerkzaamheden uitvoeren nadat een huurovereenkomst expireert. Dit is het meest aannemelijke moment waarop een eigenaar uiterlijk beslist om de transformatiewerkzaamheden op te starten (Margrabe, 1978). 2.3.5

Marktconjunctuur

Zoals in het begin van dit hoofdstuk reeds is toegelicht, houdt de reële optietheorie rekening met prijsfluctuaties. De optiewaarde wordt berekend op basis van te verwachten toekomstige prijsontwikkelingen van het onderliggende asset. Het inschatten van toekomstige prijsontwikkelingen kan middels statistiek bepaald worden op basis van prijsontwikkelingen in het verleden. Hierdoor wordt inzicht verkregen in de kans dat de prijs van het asset zich in de toekomst enigszins conform deze historische resultaten blijft gedragen. Statistiek geeft economen een handvat om voorspellingen te doen over toekomstige ontwikkelingen, aan de hand van historische resultaten. Van een asset, waarvan de prijsontwikkeling zich gedraagt conform Aandeel A in onderstaande figuur (figuur 4), wordt minder snel verwacht dat deze “uitschieters” vertoont dan van aandeel B.

figuur 4. Voorbeelden van verschillen in volatiliteit tussen 2 aandelenkoersen

19

Met behulp van statistiek kan de standaarddeviatie afgeleid worden. Deze standaarddeviatie zegt iets over de mate van beweeglijkheid van een asset. De standaarddeviatie wordt in de financiële wereld doorgaans de volatiliteit van een aandeel of asset genoemd. De volatiliteit wordt berekend met de volgende formule: ∑𝑛 (𝑥𝑖 − 𝑥)2 𝜎 = √ 𝑖=1 𝑛−1 (Buijs,2012) Margrabe maakt gebruik van de prijsontwikkeling van beide assets (𝑆𝐴 ) en (𝑆𝐵 ). In dit onderzoek worden hiervoor de prijsontwikkelingen van de kantoren en woningmarkt gehanteerd. Margrabe houdt tevens rekening met de mate waarin de twee onderliggende deelmarkten, gelijkwaardig of tegenovergesteld van elkaar bewegen. Dit wordt in de statistiek correlatie genoemd. De correlatie (r) kan een waarde aannemen tussen ‘-1’ en ‘1’. Bij benadering van ‘1’ en ‘-1’ is de onderlinge samenhang zeer sterk. Bij een positieve samenhang van ‘1’ is er sprake van een optimaal verband tussen de twee variabelen. Bij een samenhang van ‘-1’ is het verband juist tegengesteld. Bij een waarde van ‘0’ is er geen enkele samenhang tussen de variabelen. De formule is als volgt: 𝜌𝐴,𝐵 =

∑ 𝑋𝑖 𝑌𝑖 − 𝑛𝑋𝑌 2

2

√(∑ 𝑥𝑖2 − 𝑛𝑋 )(∑ 𝑌𝑖2 − 𝑛𝑌 )

(Buijs, 2012) Door het berekenen van zowel de volatiliteit van de afzonderlijke deelmarkten en de correlatie tussen beide markten kan de volatiliteit van beide deelmarkten tezamen worden berekend. 𝑆𝐵 𝑆𝐵 𝜎 = √𝜎𝐵2 + ( 𝜎𝐴 )2 − 2𝜎𝐵 𝜎 𝜌 𝑆𝐴 + 𝑋 𝑆𝐴 + 𝑋 𝐴 𝐴,𝐵 (Margrabe, 1978) 2.4

Conclusie

In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de eerste deelvraag. -

Hoe kan de financiële haalbaarheid en de optiewaarde van transformatie projecten worden berekend, middels de reële optietheorie?

De vastgoedmarkt is net zoals andere markten onderhevig aan prijsschommelingen, veroorzaakt door verandering in vraag en aanbod. De optietheorie biedt een methodiek om, op basis van de te verwachten schommelingen van de markt, een inschatting te maken van de meerwaarde die een optie biedt, door het verlenen van een recht om op enig moment een aandeel of asset te verkopen.

20

De reële optietheorie werkt volgens hetzelfde principe. Daar waar financiële opties betrekking hebben op aandelen, worden reële opties gedefinieerd als opties op onroerende goederen, zoals grond, gebouwen, fabrieken, olieraffinaderijen et cetera. Conform de reële optietheorie is het mogelijk om de meerwaarde te berekenen van een asset dat op enig moment kan worden gewijzigd in een andere asset. Hetzelfde geldt voor een kantoor dat op een bepaald tijdstip kan worden getransformeerd naar een woonfunctie. Dankzij de optieformule, ontwikkeld door Black & Scholes (1973), heeft Margrabe (1978), aangevuld door Eydeland and Wolyniec (2003), een formule ontwikkeld waarmee het mogelijk is om deze eventuele meerwaarde te berekenen, rekening houdend met de bouwkosten component. Door het uitrekenen van de vastgoedwaardes van kantoorobjecten, gegeven de huidige kantoren en woning marktsituatie en de conjuncturele ontwikkeling van deze deelmarkten, is het mogelijk om, naast het verkrijgen van inzicht in de transformatiepotentie in de huidige marktomstandigheden, uitspraken te doen over een eventuele toekomstige potentie, gegeven de berekende optiewaarde die een waarde toekent aan de kans dat transformatie in de toekomst financieel haalbaar is, bijvoorbeeld na expiratie van het lopende huurcontract. De reële optietheorie houdt rekening met een scenario dat transformatie van een kantoorgebouw mogelijk niet nu financieel haalbaar is, maar mogelijk wel over een aantal jaar. Door gebruik van deze methodiek kan inzicht verschaft worden in zowel de omvang van potentiële transformeerbare kantoorgebouwen als toekomstig potentieel transformeerbare kantoorgebouwen.

21

3

Criteria waaraan transformatie naar woningen dient te voldoen

Niet elk kantoorgebouw is geschikt voor bewoning. In Nederland hebben we te maken met wet- en regelgeving die een bestemmingswijziging naar wonen, gegeven specifieke uitgangspunten, onmogelijk kan maken. Voor een woonbestemming gelden doorgaans zwaardere eisen aan een gebouw, dan voor een kantoorbestemming. Locatieafhankelijke factoren kunnen tevens een reden zijn waarom transformatie pertinent niet tot de mogelijkheden behoort. In een omgeving waar alleen sprake is van een kantorenmarkt zullen mensen niet bereid zijn te gaan wonen. Voorgaande redenen worden in dit onderzoek beschouwd als criteria waartegen wordt bepaald in hoeverre de kantorenvoorraad in Utrecht geschikt is voor transformatie. De kantorenvoorraad zal aan de hand van deze criteria worden gesegmenteerd in kantoren die mogelijk wel te transformeren zijn en kantoren die dat niet zijn, gezien de meest fundamentele locatie theorieën en wet- en regelgeving. In paragraaf 3.1 worden de markt- en locatieafhankelijke criteria besproken. In paragraaf 3.2 worden de locatieafhankelijke milieutechnische randvoorwaarden besproken en in paragraaf 3.3 de objectafhankelijke bouwtechnische voorwaarden. In paragraaf 3.4 wordt antwoord gegeven op de volgende deelvraag -

3.1

Aan welke criteria dienen kantoorgebouwen te voldoen om transformatie naar woningen mogelijk te maken? Woningvraag versus kantorenvraag

Een kantoorgebouw transformeren naar een woonbestemming zal niet financieel haalbaar zijn als er geen sprake is van enige mate van vraag naar woningen. In 1992 heeft een groep vastgoedprofessionals op basis van de in Nederland geldende markt- en locatie theorieën een norm ontwikkeld voor gebruik door vastgoedprofessionals (stichting REN, 1992). Deze Real Estate Norm (REN) geeft handvatten om op basis van specifieke locatie- en objectkenmerken onder meer inzicht te krijgen in de courantheid van een vastgoedobject. Zo geeft de REN inzicht in stadsgebieden die ingedeeld zijn naar locatietypering (figuur 5). De percentages achter de locatietyperingen geven weer in welke mate een bepaald vastgoed gerelateerd marktsegment aanwezig is. Per locatietypering wordt de gradatie aangegeven waarbinnen de marktsegmenten zijn voorzien. REN Stadscentrum Wijkcentrum Woonwijk-oud Kantorenwijk Bedrijventerrein Woonwijknieuw

Wonen 30 - 50% 40 - 60% 20 - 80% 0% 0% 60 - 80%

Voorzieningen 20 - 50% 15 - 35% 5 - 20% 5 - 20% 0 - 20% 10 - 20%

figuur 5. Locatietypering conform REN normering

Kantoren 10 - 40% 20 - 40% 0 - 10% 80 - 90% 0 - 30% 15 - 10%

Bedrijven 0 - 10% 15 - 30% 0 - 10% 0 - 20% 60 - 100% 0 - 10%

Recreëren 10 - 20% 10 - 20% 5 - 20% 0 - 10% 0 - 10% 10 - 30%

FSI >1,5 >1,2 >0,8 >1,2 >0,5 >0,5

Bron: (REN, 1992)

22

Uit de tabel valt te herleiden dat kantoren, gelegen op specifieke kantorenlocaties of op bedrijventerreinen, in theorie geen potentie hebben om te worden getransformeerd naar woningen. Er is namelijk geen enkele vraag naar woningen op deze locaties. Dit is het gevolg van de locatiekenmerken van kantorenwijken en bedrijventerrein, gezien de afwezigheid van voor bewoning gewenste voorzieningen. Karakteristieke kenmerken zijn doorgaans; geen sfeervolle omgeving, geen uitstraling, geen levendigheid, slecht sociaal imago en slechte externe veiligheid (REN, 1992). Aangezien er geen sprake is van een vraag naar woningbouw op bedrijventerreinen en kantoren, geldt ligging van een kantoor in deze gebieden als criterium. Kantoorgebouwen, gelegen op bedrijventerreinen en kantorenwijken worden niet meegenomen in het onderzoek naar het bepalen van de financiële haalbaarheid van transformatie. 3.2

Milieutechnische randvoorwaarden voor woningen

In Nederland wordt ter bescherming van de burger onderscheid gemaakt in eisen die gesteld worden aan voor bewoning bestemde locaties en voor kantoorgebruik bestemde locaties. Wet- en regelgeving, opgesteld vanwege externe invloeden zoals luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluidhinder, beïnvloedt in hoeverre bestaande kantoren in Utrecht mogen worden getransformeerd naar woningen. Luchtkwaliteit De luchtkwaliteit wordt bepaald door concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) in de lucht. Voor beide stoffen zijn grenswaardes geformuleerd. Mocht de grenswaarde worden overschreden, dan is gebruik van de locatie voor woningdoeleinden niet mogelijk. De grenswaardes voor fijnstof en stikstof zijn vastgesteld op een gemiddelde concentratie van 40 µg/m3 per jaar. Deze gemiddelden mogen jaarlijks 18 keer in het geval van stikstof, en 35 keer in het geval van fijnstof worden overschreden (wet milieubeheer, 2007). In dit onderzoek geldt een overschrijding van het gemiddelde van 40ug/m3 per jaar als criterium, aangezien er bij overschrijding van deze waarden in principe geen omgevingsvergunning kan en mag worden afgegeven voor het realiseren van woningbouw. Geluidhinder In Nederland is de wet geluidhinder van toepassing om bewoners te beschermen tegen overlast als gevolg van verkeer- en industrielawaai. In de wet geluidhinder is wetgeving omschreven voor geluid dat veroorzaakt wordt door wegen, spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen. In de wet is omschreven welke geluidsnormen er gelden voor de bouw van nieuwe woningen. Locaties waar deze normen worden overschreden zijn in beginsel niet geschikt voor bewoning, zonder toepassing van vergaande maatregelen zoals het aanbrengen van geluidswallen/muren. Volgens de wet geluidhinder wordt onder de voorkeursgrenswaarde verstaan, de geluidsbelasting die altijd toelaatbaar is op de gevel van de geluidsgevoelige bestemming. De maximale ontheffingswaarde is de geluidsbelasting die maximaal toelaatbaar is op de gevel. Een geluidsgevoelige bestemming is een functie die geschikt is voor woondoeleinden, zorgdoeleinden en onderwijsdoeleinden. De volgende normen worden gehanteerd binnen de wet geluidhinder (figuur 6):

23

Geluidstype

Voorkeursgrenswaarde Maximale ontheffingswaarde

Wegverkeer (binnen stedelijk) Wegverkeer langs snelwegen (buiten stedelijk) Railverkeer Industrielawaai

48 dB 48 dB 55 dB 50 dB(A)

figuur 6. Grenswaarden geluidsbelasting op gevel woningbouw.

63 dB 53 dB 68 dB 55 dB(A) Bron: (Wgh, 1979)

Indien er een woning gebouwd wordt met een geluidsbelasting hoger dan de voorkeursgrenswaarde, worden er een aantal eisen gesteld. Er moet sprake zijn van een gegronde reden om van de voorkeurssituatie af te wijken. Iedere woning die blootgesteld is aan een belasting, hoger dan de voorkeursgrenswaarde, moet beschikken over een geluidsluwe gevel. Verblijfsruimtes moeten zoveel mogelijk gesitueerd zijn aan deze geluidsluwe gevel (Wet geluidhinder, 1979). In afwijking op de wet geluidhinder heeft de gemeente Utrecht in haar geluidnota (2014) aanvullende maatregelen opgenomen, die specifiek van toepassing zijn op de situatie in Utrecht. Zo zijn er verzachtende maatregelen opgenomen in de geluidnota ter bevordering van vernieuwbouw, om transformatie te stimuleren. In afwijking van de wet geluidhinder zijn de volgende aanpassingen van kracht voor het bepalen van de in dit onderzoek geldende criteria. -

-

Bij hogere waarden, tot nabij de maximale ontheffingswaarde, wordt als voorwaarde gesteld dat er minimaal één gevel aanwezig moet zijn waarbij de geluidbelasting op zijn minst 10dB lager is dan de hogere waarde. (Dit betekent maximaal 3 dB of 5 dB bij respectievelijk rail- en wegverkeer). Bij vervangende nieuwbouw is een overschrijding van 5dB boven de voorkeursgrenswaarde acceptabel en hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd (geluidnota Utrecht, 2014).

In dit onderzoek wordt overschrijding op de norm meegenomen als criterium. Ook al zijn er mogelijkheden om de locatie, daar waar de norm is overschreden, geschikt te maken voor bewoning. Een voorbeeld hiervan is het aanbrengen van geluidswallen. De te realiseren aanpassingen zullen kostenverhogend werken. Deze kosten zijn alleen locatie specifiek te calculeren. Overschrijding van de maximale ontheffingswaardes en geformaliseerde afwijkingen vanuit de geluidnota van de gemeente Utrecht gelden hierbij als criterium, aangezien er bij overschrijding van deze waarden in principe geen omgevingsvergunning kan en mag worden afgegeven voor het realiseren van woningbouw. Bodemkwaliteit De mate waarin er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging heeft invloed op het realiseren van een woonbestemming. Gezien de situatie dat bij transformatie geen sprake is van sloop/nieuwbouw wordt veronderstelt dat de bodem in principe geschikt genoeg is voor het huidige gebruik. Indien de bodem niet geschikt is voor bewoning zal transformatie niet meer aan de orde zijn. Er zal dan eerder sprake zijn van sloop/nieuwbouw, met als gevolg dat de verontreinigde grond dient te worden afgevoerd. De bodemkwaliteit wordt om deze reden niet meegenomen als criterium.

24

3.3

Bouwtechnische randvoorwaarden voor woningen

Bij transformatie gaat men uit van de situatie dat het bestaande kantoorgebouw niet zal worden gesloopt en er geen nieuwbouw zal worden gerealiseerd. Dit houdt in dat bij transformatie minimaal de bestaande draagconstructie zal blijven bestaan. Ten behoeve van het opstellen van criteria voor dit onderzoek zijn bepaalde objectkenmerken van belang die, omwille van transformatie in de huidige situatie, niet zullen voldoen om woningbouw geschikt te maken. Minimale verdiepingshoogte Het criterium wat uitgaande van het huidige bouwbesluit in dat geval van toepassing is, is de noodzaak om in een nieuwbouw situatie een verdiepingshoogte van minimaal 2,6 meter te realiseren. Doorgaans zijn kantoorverdiepingen hoger, echter met name bij betonconstructies uit de jaren ’70 en ’80 van de vorige eeuw heeft men vaker constructies toegepast waarbij de vloervelden hoger zijn gelegen, maar de onderzijde van de betonconstructie lager is gelegen dan 2,6 meter. Om die reden zijn er situaties aan te merken waar de hoogte niet zal voldoen in het geval van een woonbestemming. Er is echter discussie over het hanteren van deze hoogte. Zo schrijft het ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam: “Het Bouwbesluit verplicht niet dat de woningen die ontstaan na transformatie minimaal 2,60 meter hoge plafonds moeten hebben, zoals vaak wordt gesteld. Ervan uitgaande dat de vloeren en plafonds niet ingrijpend gewijzigd worden, geldt de ondergrens van 2,10 meter, zoals die voor de bestaande bouw geldt.” (Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, 2010). In dit onderzoek wordt deze hoogte niet als criterium gehanteerd, daar lage plafondhoogtes binnen kantoorgebouwen maar sporadisch voorkomen en er zelfs discussie is over de minimale toe te passen hoogte. Ter stimulatie van transformatie is het van belang dat de overheid hier duidelijkheid over laat bestaan. Leeftijd kantoorgebouw Nieuwbouw objecten zullen in de regel niet de potentie hebben om te worden getransformeerd, aangezien ze onlangs doelbewust voor een andere bestemming zijn gerealiseerd. Daarnaast zal er in heel veel gevallen een langlopend huurcontract opzitten, mits niet op risico gebouwd. Met het ouder worden van een kantoorgebouw zal de potentie voor revitalisatie en transformatie groeien. Gezien de heterogene eigenschappen van vastgoed is de periode waarbinnen transformatie een reëel scenario vormt, gebouw en locatie afhankelijk. De transformatiepotentiemeter, opgesteld vanuit de TU Delft, sluit een eventuele potentie voor transformatie van gebouwen jonger dan 3 jaar uit als transformatiegeschikt (Geraedts & van der Voordt, 2007). Vandaar dat in dit onderzoek tevens een leeftijd van 3 jaar als criterium gesteld wordt voor verder onderzoek naar de financiële haalbaarheid van transformatie. 3.4

Conclusie

In dit hoofdstuk is antwoord gegeven op de volgende deelvraag. -

Aan welke criteria dienen kantoorgebouwen te voldoen om transformatie naar woningen mogelijk te maken?

Niet alle kantoorgebouwen zullen vanwege hun specifieke locatie- en objectkenmerken transformeerbaar zijn naar woningen. Ter bescherming van de burgers worden er strengere eisen gesteld aan woningbouw dan aan kantoorbouw. Daarnaast zal de burger lang niet op alle locaties 25

waar kantoren zijn gebouwd willen wonen. Voorbeelden hiervan zijn bedrijventerreinen en industriegebieden. Op basis van externe invloeden, als gevolg van wet- en regelgeving en marktinvloeden, zijn criteria opgesteld waaraan de individuele kantoorgebouwen binnen de kantorenvoorraad van Utrecht dienen te voldoen, om nader onderzoek naar de financiële haalbaarheid te rechtvaardigen. Het betreft de volgende criteria: -

Ligging in bedrijventerrein en of kantorenwijk Overschrijding grenswaarde luchtkwaliteit Overschrijding grenswaarde geluidsnormen Nieuwbouw gerealiseerd na 2010.

De kantoren voorraad in Utrecht zal, alvorens te worden doorgerekend middels de reële optie berekening, getoetst worden aan deze criteria. Kantoorgebouwen die niet voldoen aan deze criteria worden gesegmenteerd als zijnde “niet geschikt voor transformatie” en worden niet doorberekend op financiële haalbaarheid.

26

4

Status quo vastgoedmarkt Utrecht

In dit hoofdstuk worden de voor dit onderzoek relevante demografische, economische en geografische kenmerken van Utrecht uiteengezet en wordt de kantoren- en woningmarkt besproken om de transformatiepotentie van deze stad te kunnen onderzoeken, op basis van de in hoofdstuk 2 besproken theorieën. In paragraaf 4.1 wordt kort ingegaan op de algemene demografische kenmerken van de stad Utrecht. In paragraaf 4.2 wordt de spreiding van de kantorenlocaties in de stad Utrecht inzichtelijk gemaakt binnen de wijkgebieden. In paragraaf 4.3 wordt de status quo van de vastgoedmarkt en dan met name de woning en kantorenmarkt besproken. In paragraaf 4.4 wordt antwoord gegeven op de volgende deelvraag. 4.1

Wat is de status quo met betrekking tot de kantorenmarkt en woningmarkt in Utrecht? Algemene kenmerken Utrecht

Utrecht is de 4e stad van Nederland, telt 328.000 inwoners en staat met name bekend als een studentenstad met een relatief jonge en hoogopgeleide bevolkingsopbouw, in relatie tot andere grote gemeenten in Nederland. Utrecht maakt onderdeel uit van de randstad regio en is geografisch binnen de Nederlandse landsgrenzen centraal gelegen. Vanwege deze centrale ligging, in combinatie met de hoge beroepsbevolking, is Utrecht een aantrekkelijke vestigingsplaats voor bedrijven. Over een periode tot 2030 wordt een bevolkingsgroei verwacht, oplopend tot 390.000. Anders dan vele andere gemeenten in Nederland bevindt Utrecht zich niet in een krimpgebied (gemeente Utrecht, 2014). 4.2

Kantorenvoorraad Utrecht

De gemeente Utrecht geeft middels onderstaande kaart (figuur 7) inzicht in de verschillende typen kantoorgebieden in Utrecht. Zo zijn er in de stad Utrecht twee monofunctionele kantorenlocaties (kantorenwijken) gelegen, te weten Papendorp en Rijnsweerd. Daarnaast zijn er kantoren gelegen op het grootste Utrechtse bedrijven- en industrieterrein Lage Weide. De overige kantorenlocaties zijn gelegen in gemengde gebieden. Dit zijn gebieden waarin tevens sprake is van een woonbestemming. Het stations gebied en een deel van de wijk Kanaleneiland kennen daarbij een hoge kantorendichtheid. De binnenstad, Oost en een deel van de wijk Overvecht kent een lagere kantorendichtheid. In de overige gebieden binnen Utrecht is de kantorendichtheid het laagst en ondergeschikt aan de hiervoor besproken kantorengebieden. figuur 7. Utrechtse kantorenlocaties (gemeente Utrecht, 2012)

27

4.3

Vastgoedmarkt Utrecht

Aan de hand van diverse bronnen met actuele marktinformatie en marktdata, opgesteld door landelijke makelaars, wordt inzicht verkregen in de vastgoeddeelmarkten kantoren en woningen. Deze worden in de volgende sub-paragrafen nader besproken. 4.3.1

Kantorenmarkt

De landelijke leegstandscijfers bedragen momenteel 16% van de totale kantorenvoorraad (DTZ, 2015). Gezien de demografisch ontwikkelingen, namelijk een vergrijzing van de bevolking, de implementatie van “het nieuwe werken” en verdere automatisering van werkzaamheden is de verwachting dat de leegstand van de totale kantorenvoorraad tot 2040 niet zal verminderen naar een gezonde frictieleegstand van ongeveer 5%, doch eerder zal oplopen, tenzij er geen grootschalige ingrepen worden toegepast in de vorm van sloop, beperking van nieuwbouw en transformatie van kantoren naar andere bestemmingen (vastgoedmonitor Utrecht, 2013). Utrecht, met een kantorenvoorraad van 2.537.900 m2 VVO, vormt geen uitzondering op de landelijke problematiek rond de kantorenleegstand. De leegstand in Utrecht is overigens minder groot dan in het overgrote deel van het land. De leegstand bedraagt eind 2014 12,5% (DTZ, 2015). Na een aantal jaren van daling is de leegstand in het afgelopen jaar wederom gestegen. Aangezien de leegstand hiermee 7,5% hoger ligt dan de gewenste 5% frictieleegstand, staat binnen de gemeente Utrecht transformatie, sloop en beperking van nieuwbouw tevens op de agenda. De huurniveaus in Utrecht staan, door de verhoogde leegstand, onder druk en zijn over de afgelopen jaren gedaald naar top huren van € 195,-. Rekening houdende met incentives van ongeveer 20-30% ligt de huur feitelijk nog een stuk lager (vastgoedmonitor Utrecht, 2013). Binnen de stadsgrenzen van Utrecht betrekt met name het stationsgebied een sterke positie met weinig leegstand, zoals in de vastgoedmonitor 2013 van de gemeente Utrecht wordt gesteld. “Wat in het voordeel van Utrecht werkt is dat er een landelijke tendens is om kantoorvestigingen te concentreren in de Randstad, met name in Utrecht en Amsterdam. Ook op regionaal niveau is er een concentratiebeweging naar de centrumstad” (vastgoedmonitor Utrecht, 2013). Bedrijven zijn steeds meer op zoek naar locaties met goede toegankelijkheid tot het openbaar vervoer en de aanwezigheid van een breed scala aan voorzieningen. Dit past in het beeld van “het nieuwe werken” principe, dat door steeds meer bedrijven wordt toegepast. De verwachting is, dat met name centraal gelegen gebieden genoeg vraag zullen blijven houden ten koste van omliggende gebieden. Met name gebieden in de periferie, zoals kantorenwijken. Naast de stationslocatie is de leegstand in Kanaleneiland gedaald, terwijl anderzijds de leegstandspercentages in de wijken Oudenrijn en Lage weide verslechteren. Het structurele aanbod omvat nog 34% van het totale aanbod. DTZ beoordeelt 37% als kansarm. Deze kansarme locaties bevinden zich voornamelijk in Oudenrijn, gevolgd door Lage weide en Kanaleneiland. In zijn algemeenheid worden in Utrecht steeds meer flexibele huur situaties toegepast. Langlopende huurcontracten worden niet meer aangegaan (vastgoedmonitor Utrecht, 2013).

28

In figuur 8 en 9 wordt een overzicht gegeven van de huurprijzen en bruto aanvangsrendementen over 2013 en 2014.

Figuur 8. Huurprijzen kantoorruimte

Bron: (DTZ, 2015)

Figuur 9. Bruto aanvangsrendementen

Bron: (DTZ, 2015)

4.3.2

Woningmarkt

Het sentiment in de woningmarkt is in 2014 ten opzichte van voorgaande jaren zichtbaar verbeterd voor zowel koop- als huurwoningen. Deze verbetering heeft ook tot gevolg dat beleggers meer bereid zijn om in woningen te gaan beleggen. Uit onderzoek door Jones Lang Lasalle blijkt dat institutionele beleggers in de komende jaren de beleggingsportefeuilles willen uitbreiden met een duidelijke voorkeur op core en core-plus vastgoed. Dit zijn woningen voornamelijk gelegen in de randstad regio, bestaande uit nieuwbouw en bestaande huurwoningen met een lage vrije sector huur (Jones Lang Lasalle, 2014). Ook Syntrus Achmea geeft in haar prognoses aan dat het aantal geliberaliseerde huurwoningen, met name vanwege de politieke en (sociaal) economische ontwikkelingen, de komende jaren snel zal groeien. Vooral in het middensegment, met huurniveaus,

29

gelegen tussen € 700,- tot € 1.000,-, zijn de groeiverwachtingen zeer positief. (Syntrus Achmea, 2014). Voor wat betreft Utrecht bestaat er tevens een tekort op de particuliere huurmarkt. De huurprijzen behoren daarmee al tot de hoogste van Nederland. De vraag is het grootst in het segment met een huurprijs onder de € 900,- en is voornamelijk afkomstig van starters (gemeente Utrecht, 2013). Er is in Utrecht ook sprake van een tekort aan studentenhuisvesting. Er blijken met name mogelijkheden te zijn om kantoren te transformeren naar studentenhuisvestiging en startersappartementen. Voorwaarde hierbij is een redelijk centrale ligging, niet te ver van voorzieningen en openbaar vervoer (gemeente Utrecht, 2013). 4.4

Conclusie

Middels bespreking van de actuele situatie binnen de Utrechtse kantorenmarkt en woningmarkt wordt in dit hoofdstuk antwoord gegeven op de volgende deelvraag. -

Wat is de status quo met betrekking tot de kantorenmarkt en woningmarkt in Utrecht?

In Utrecht heerst, net zoals in de rest van Nederland, een structureel hoge leegstand, die als gevolg van diverse ontwikkelingen binnen gebruik van kantoren in de toekomst naar verwachting zal toenemen. In Utrecht zullen de kantorenlocaties, met name rond de centrale voorzieningen en nabijheid van openbaar vervoer, in trek blijven. Voor de overige locaties geldt dat de vraag naar kantoren structureel lager zal zijn. De woningmarkt is de afgelopen periode zichtbaar verbeterd en beleggers zijn steeds meer bereid om in woningen te beleggen. In Utrecht heerst met name een groot tekort aan studentenhuisvesting en starterswoningen. Dit biedt mogelijkheden voor transformatie van kantoren naar woningen.

30

5

Van theorie en status quo vastgoedmarkt naar formulering van hypothesen

Conform de centrale vraag van dit onderzoek wordt in deze thesis onderzoek gedaan naar de transformatiepotentie van de kantorenvoorraad in Utrecht. Op basis van de in de vorige hoofdstukken besproken theorieën, criteria en marktsituatie in Utrecht, is het mogelijk om door middel van het combineren van deze onderwerpen een aantal stellingen te formuleren. Met het toetsen van deze stellingen wordt de centrale vraag beantwoord en wordt nader inzicht verschaft in hoeverre reële opties een meerwaarde kunnen leveren in de vastgoedmarkt. Op basis van de centrale vraagstelling is de volgende hypothese geformuleerd. H0

De transformatiepotentie van de kantorenvoorraad in Utrecht is nihil.

H1

Een deel van de kantorenvoorraad in Utrecht is in potentie geschikt voor transformatie.

In de beantwoording van de centrale vraag en toetsing van bovenstaande hypothese wordt in dit onderzoek tevens onderscheid gemaakt tussen kantoren, die conform wet en regelgeving en/of ligging in industriële zones niet geschikt zijn voor bewoning en kantoren die op gunstige voor woning bestemde locaties zijn gelegen. Het onderzoek geeft tevens inzicht in de omvang van locaties die niet transformeerbaar zijn vanuit wet- en regelgeving ten opzichte van locaties waar een woonbestemming mogelijk is. Hieruit kan vervolgens een relatie worden gelegd tussen, het uitblijven van transformatie als gevolg van wet en regelgeving, ten opzichte van het uitblijven van transformatie doordat transformatie niet financieel haalbaar is. Dit uit zich in toetsing van de volgende hypothese. H0

De kantoorgebouwen die in potentie niet geschikt zijn voor transformatie zijn dit vanwege wetgeving en/of ligging in kantoren en/of bedrijventerrein.

H2

Een deel van de kantoorgebouwen die in potentie niet geschikt zijn voor transformatie zijn dit doordat transformatie gegeven de huidige marktomstandigheden niet financieel haalbaar is.

Aansluitend op de vorige hypotheses wordt onderzocht in hoeverre, binnen de voor woning geschikte kantoorgebouwen, transformatie financieel haalbaar is. De volgende hypothese wordt getoetst. H0

De financiële haalbaarheid voor transformatie van kantoorgebouwen, die geschikt zijn voor een woonbestemming, is nihil.

H3

Voor een deel van de voor bewoning geschikte kantoren is transformatie in potentie financieel haalbaar.

Middels de reële optietheorie kan berekend worden wat de waarde van een optie is. Door gebruik hiervan in het doorrekenen van de transformatiepotentie van de kantorenvoorraad in Utrecht is het mogelijk om de optiewaarde te berekenen van kantoorlocaties die afhankelijk van de marktontwikkelingen meerwaarde opleveren, doordat de keuze om te transformeren kan worden uitgesteld naar een passender tijdstip. Door berekening van deze waarde wordt tevens inzicht verschaft in het deel van de kantorenvoorraad waarvoor transformatie in de huidige markt niet financieel haalbaar is, maar gelet op de conjunctuur van de woning- en kantorenmarkt, dit op termijn 31

naar verwachting wel is. Aangezien er in de markt over het algemeen geen rekening gehouden wordt met toekomstige potentie van transformatie wordt de volgende hypothese opgesteld, met als uitgangspunt dat de omvang van de kantoren waarvan transformatie financieel haalbaar is, niet noemenswaardig zal vermeerderen, gezien de woning- en kantorenmarkt conjunctuur. H0

De omvang van de in potentie financieel haalbare transformaties zal, gegeven de conjunctuurbewegingen van beide deelmarkten, niet toenemen.

H4

De omvang van de in potentie financieel haalbare transformaties zal, gegeven de conjunctuurbewegingen van beide deelmarkten, toenemen.

De reële optietheorie geeft kopers en verkopers van vastgoed de mogelijkheid om, bij het tot stand komen van de transactie prijs, de meerwaarde te berekenen van een mogelijke optie die op een gegeven moment in de toekomst kan worden gemaakt, aangezien deze optie een waarde vertegenwoordigt. Een toekomstige optie om een kantoor te transformeren naar woningen kan volgens de reële optietheorie afhankelijk van de marktsituatie een bepaalde waarde vertegenwoordigen. In relatie tot het stimuleren van transformatie kan deze waarde mogelijk een scenario leveren waarbij verkoper en koper met het rekenen met optiewaardes sneller tot prijsovereenstemming komen, dan wanneer hier geen rekening mee wordt gehouden. Boekwaardes van (leegstaande) kantoorobjecten liggen dikwijls te hoog om transformatie en of herontwikkeling te bewerkstelligen. Door gebruikmaking van reële opties kan een potentiële koper mogelijk water bij de wijn doen door boven op de aankoopprijs ook de eventuele optiewaarde te bieden, mocht transformatie een realistische optie zijn. Op basis van dit uitgangspunt wordt de volgende hypothese getoetst. H0

Er zijn geen kantoorlocaties in Utrecht waarin het gebruik van optiewaardes van toegevoegde waarde kan zijn, om tot prijsovereenstemming te komen in geval van verkoop.

H5

Er is minimaal 1 kantoorlocatie in Utrecht waarin het gebruik van optiewaardes van toegevoegde waarde kan zijn, om tot prijsovereenstemming te komen in geval van verkoop, uitgaande van een optiewaarde van min. 5%.

In deze hypothese wordt een aanname van 5% optiewaarde gehanteerd, in de veronderstelling dat een marge van minimaal 5% invloed zal hebben op een uiteindelijke prijsovereenstemming. Bovenstaande hypothesen worden in relatie tot de centrale vraag getoetst om inzicht te krijgen in de transformatiepotentie van de kantorenvoorraad in Utrecht. De nulhypothesen worden verworpen op het moment dat de onderzoekspopulatie voor meer dan 5% en bij H0/H2 voor minder dan in 95% van de gevallen niet aan de stelling voldoet. De laatste hypothese vormt hier een uitzondering op. Hier wordt de nulhypothese verworpen als minimaal 1 object een optiewaarde heeft, groter dan 5% van de huidige ingeschatte vastgoedwaarde.

32

In figuur 10 staan de hypothesen en voorwaarden beschreven waaronder de nulhypothesen worden verworpen. Hypothesen H0

De transformatie potentie van de kantorenvoorraad in Utrecht is nihil.

H1

Een deel van de kantorenvoorraad in Utrecht is in potentie geschikt voor transformatie.

H0

De kantoorgebouwen die in potentie niet geschikt zijn voor transformatie zijn dit vanwege wetgeving en/of ligging in kantoren en/of bedrijventerrein.

H2

Een deel van de kantoorgebouwen die in potentie niet geschikt zijn voor transformatie zijn dit doordat transformatie gegeven de huidige marktomstandigheden niet financieel haalbaar is.

H0

De financiële haalbaarheid voor transformatie van kantoorgebouwen, die geschikt zijn voor een woonbestemming, is nihil.

H3

Voor een deel van de voor bewoning geschikte kantoorgebouwen is transformatie in potentie financieel haalbaar.

H0

De omvang van de in potentie financieel haalbare transformaties zal, gegeven normale conjunctuurbewegingen van beide deelmarkten, niet toenemen.

H4

De omvang van de in potentie financieel haalbare transformaties zal, gegeven normale conjunctuurbewegingen van beide deelmarkten, toenemen.

H0

Er zijn geen kantoorlocaties in Utrecht waarin het gebruik van optiewaardes van toegevoegde waarde kan zijn, om tot prijsovereenstemming te komen in geval van verkoop.

H5

Er is minimaal 1 kantoorlocatie in Utrecht waarin het gebruik van optiewaardes van toegevoegde waarde kan zijn, om tot prijsovereenstemming te komen in geval van verkoop uitgaande van een optiewaarde van min. 5%.

voorwaarde

resultaat

verworpen

<5%

min. 2,9% gem. 6,3% max. 15,7%

JA

>95%

min. 53,5% gem. 55,4% max. 61,5%

JA

<5%

min. 6,0% gem. 13,1% max. 32,4%

JA

<5%

min. 33,3% gem. 65,8% max. 163,4%

JA

min. 12 gem. 25 max. 65

JA

0

Figuur 10. Hypothesen en voorwaarden

33

6

Data en methodiek

Aan de hand van de in de vorige hoofdstukken omschreven theorieën, criteria en status quo van de vastgoedmarkt in Utrecht worden in dit hoofdstuk de te gebruiken data verantwoord en de onderzoeksopzet besproken. Op basis hiervan worden de nulhypothesen getoetst en wordt antwoord gegeven op de centrale vraag. Paragraaf 6.1 beschrijft welke data worden gehanteerd in dit onderzoek. Daarnaast wordt de representativiteit getoetst ten opzichte van vergelijkbare data. In paragraaf 6.2 wordt de methodiek uiteengezet die wordt gebruikt om het onderzoek uit te voeren en leidt tot de in hoofdstuk 7 uitgewerkte resultaten. In paragraaf 6.3 wordt de methodiek schematisch weergegeven. Paragraaf 6.4 geeft antwoord op onderstaande deelvraag. -

6.1

Welke (markt)data en methodieken zijn bruikbaar voor het berekenen van de optiewaarde voor transformatie van de kantoorgebouwen in Utrecht? Data

Beantwoording van de centrale vraag vereist een grote diversiteit aan beschikbare data. Hieronder volgt een uiteenzetting van de geselecteerde data. 6.1.1

Selectie onderzoeksgroep

De geselecteerde onderzoeksgroep bestaat uit de gehele kantorenvoorraad in de stad Utrecht. De hiervoor gebruikte database (type vastgoed, adres, bouwjaar, oppervlakte) is afkomstig van R.L. Bak. Deze database bevat gegevens van kantoorgebouwen met een bruto vloeroppervlak van minimaal 400 m2. Het databestand omvat een bruto vloeroppervlak van 2.726.775 m2. Volgens vastgoedfinancier FGH omvat de kantorenvoorraad in Utrecht om en nabij 2.703.600 m2 (FGH,2012). Volgens DTZ Zadelhoff is dit circa 2.697.000 m2 (DTZ, 2015). Dit betreft kantoorgebouwen met een verhuurbaar vloeroppervlak van minimaal 500 m2. Gezien de geringe afwijkingen tussen het kantorenbestand van R.L. Bak en de gegevens van FGH en DTZ kan worden verondersteld dat de database een betrouwbare weergave geeft van de kantorenvoorraad in Utrecht. Het betreft 557 kantoren waarvan de financiële haalbaarheid voor transformatie wordt bepaald, onder de voorwaarde dat een woonbestemming conform de in hoofdstuk 3 besproken criteria realiseerbaar is. 6.1.2

Inputdata bronnen

De vastgoedmarkt is een intransparante markt. Koop- en verkoopprijzen die in velerlei transparante markten bekend zijn, zijn dat zeker niet in de vastgoedmarkt. Vanwege de heterogene eigenschappen van vastgoed zal ieder object een afwijkende waarde vertegenwoordigen. Op basis van een taxatie wordt dan de theoretische marktwaarde bepaalt. Aangezien er geen openbaar register aanwezig is waarin alle taxaties kunnen worden opgevraagd zullen de waardes bij benadering moeten worden bepaald, op basis van gegevens die wel voorhanden zijn. In sub paragrafen 6.1.3 tot en met 6.1.7 volgt per benodigde inputvariabele de argumentatie en broninformatie die gebruikt worden voor dit onderzoek.

34

6.1.3

Criteria waaraan transformatie naar woningen dient te voldoen

De volgende bronnen worden gebruikt voor het toetsen van de kantorenvoorraad aan de gestelde criteria, waaruit wordt herleid of een woningbestemming realiseerbaar is. Bedrijventerrein of kantorenwijk: kantoorlocaties Utrecht (gemeente Utrecht, 2012) Luchtkwaliteit: atlas leefomgeving (RIVM, 2014) en monitoring luchtkwaliteit Gem. Utrecht (2013) Verkeers- en industrielawaai: Utrecht brengt geluid in kaart 2012 (gem. Utrecht, 2012) en atlas leefomgeving (RIVM, 2014) Bouwjaar: kantorenbestand Utrecht R.L. Bak (Bak, 2014) 6.1.4

Vastgoedwaarde

Waardebepaling kantoren en dividend lopende huurinkomsten De vastgoedwaarde van een kantoor kan worden benaderd op basis van actuele huurprijzen en locatie afhankelijke bruto aanvangsrendementen. Vastgoedmakelaars doen periodiek verslag van de gemiddeld gehanteerde marktprijzen en gemiddelde bruto aanvangsrendementen. Diverse landelijke makelaars, zoals Jones Lang Lasalle, DTZ Zadelhoff en Dynamis Partners, rapporteren periodiek de actuele huurprijzen en aanvangsrendementen. Deze marktdata worden in dit onderzoek gebruikt om de waarde van een specifiek kantoor in de onderzoekspopulatie te bepalen. Alhoewel er verschillen zitten in de gerapporteerde marktgegevens, zijn de verschillen niet significant en zijn deze per wijk gemiddeld genomen gelegen binnen dezelfde bandbreedte. De verschillen ontstaan met name doordat een andere wijkindeling wordt gehanteerd tussen makelaars, daar waar huurprijzen per wijk worden gerapporteerd, of doordat een makelaar de voorkeur geeft om de mediane huurprijs te hanteren en de andere de gemiddelde huurprijs. In dit onderzoek is gekozen om de marktgegevens te gebruiken van DTZ Zadelhoff (DTZ, 2015). Voor benadering van de huurprijs en de huidige leegstaande kantoorruimtes wordt gebruik gemaakt van de actuele vraagprijzen en de actuele aangeboden ruimte van te huur staande units. Deze worden doorgaans gedeeld middels internetsites zoals ‘Funda in business’ (www.fundainbusiness.nl) en ‘Realnext’ (www.realnext.nl). Na vergelijking tussen beide sites blijkt dat ‘Funda in business’ binnen de Utrechtse kantorenmarkt meer aanbod heeft dan ‘Realnext’. Om deze reden wordt er in dit onderzoek gebruik gemaakt van ‘Funda in business’. Waardebepaling woningfunctie In dit onderzoek is de woningwaarde van belang die van toepassing is op het moment dat een kantoor is getransformeerd naar woningen. Dit geeft de ontwikkelaar/bouwer de mogelijkheid om als het ware naar een bepaalde waarde “toe te bouwen”. In dit onderzoek zal de waarde benaderd worden op basis van de mogelijk te realiseren woningsegmenten. Onderscheid zal worden gemaakt tussen studentenhuisvesting, basissegment, middensegment en topsegment. Dit geldt voor zowel de huurwaarden als het te hanteren bruto aanvangsrendement. Verschillende databronnen zijn hiervoor geselecteerd, te weten, (IPD 2014), (Syntrus Achmea, 2014), (Altera vastgoed, 2014) en (DTZ, 2013) Deze bronnen geven inzicht in het directe rendement van woningen in totaliteit. Alleen DTZ geeft inzicht in het gemiddelde bruto aanvangsrendement per woningsegment. Aangezien het directe rendement van deze bronnen de laatste jaren tussen de 4,5 en 5,5% is gelegen en de bruto aanvangsrendementen doorgaans hoger zijn gelegen, daar uitgegaan wordt van theoretische totale

35

verhuur, wordt de rapportage van DTZ (De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed, DTZ Zadelhof, januari 2013) acceptabel geacht voor gebruik in dit onderzoek . 6.1.5

Bouwkosten

De inputdata voor het berekenen van de bouwkosten worden bepaald op basis van specifieke objectkenmerken, afmetingen, geveltype, aantal bouwlagen en vorm. Deze worden herleid met behulp van de meetsoftware en “streetview” mogelijkheden binnen Google Earth (Google Earth, 2013). 6.1.6

Gemiddelde huurperiode

Aangezien er geen databestanden bekend zijn met gegevens over de lopende huurcontracten van de kantorenvoorraad in Utrecht dient een aanname gedaan te worden op basis van in de markt bekende gemiddelde huurwaarden. Onderzoek van Roodhof en Huisman (2014) wijst uit dat de gemiddelde huurperiode van een kantoor in 2005 3,4 jaar was en in 2012 is teruggelopen naar 2,6 jaar. 6.1.7

Marktconjunctuur

Volatiliteit- en correlatieberekening van de woning- en kantorenmarkt wordt in dit onderzoek berekend op basis van de historische ontwikkeling van het totale rendement voor beide deelmarkten. Voor het berekenen van deze parameters is gebruikt gemaakt van de historische resultaten van de woningmarkt en kantorenmarkt, genoteerd door IPD (IPD, 2014). 6.2

Methoden en technieken

Ter beantwoording van de centrale vraag is gekozen voor kwantitatief onderzoek. Het onderzoek bestaat uit een multiple casestudy, waarbij middels gebruikmaking van de reële optietheorie, de financiële haalbaarheid voor transformatie wordt berekend van de gehele kantorenvoorraad in Utrecht. De te hanteren formule voor het berekenen van de financiële haalbaarheid per kantoorpand is besproken in hoofdstuk 2. In subparagraaf 6.2.1. wordt de methodiek besproken op basis waarvan de onderzoeksgroep wordt geselecteerd. In de subparagrafen 6.2.2 tot en met 6.2.6 worden de methodieken besproken waarmee de onderliggende inputvariabelen worden berekend. 6.2.1

Selectie onderzoeksgroep

In hoofdstuk 3 is aan de orde gekomen dat niet alle kantoorgebouwen in beginsel in aanmerking komen voor transformatie, de financiële haalbaarheid buiten beschouwing latende. De kantorenvoorraad uit de database van R.L. Bak dient gespiegeld te worden aan de in hoofdstuk 3 gestelde criteria. Objecten die niet voldoen aan deze criteria worden buiten beschouwing gelaten in de verdere doorrekening van de financiële haalbaarheid en worden in de resultaten meegenomen als NIET potentieel transformeerbaar.

De volgende filter wordt gehanteerd: 36

Woning markt Lucht kwaliteit Geluids hinder

Bouwjaar

•Is het kantoor gelegen in een gebied, niet zijnde een bedrijventerrein of kantorenwijk? •Voldoet de luchtkwaliteit aan de norm voor woningbouw? •Voldoet de geluidsbelasting op de gevel aan de norm voor woningbouw? •Is het kantoor gebouwd in de periode voorafgaand aan 2011?

figuur 11. Filter voor criteria

De objecten die geheel voldoen aan bovenstaande selectiecriteria komen in aanmerking voor nader onderzoek, ter bepaling van de financiële haalbaarheid van transformatie naar woningen. 6.2.2

Vastgoedwaarde

Berekening waarde kantoor (SA) De waarde van het kantoor wordt berekend volgens de in de markt veelvoudig gebruikte BARmethodiek. Deze methodiek is besproken in hoofdstuk 2. De waarde van een specifiek kantoorgebouw kan worden benaderd als de te hanteren huurwaarde en het in de markt veronderstelde bruto aanvangsrendement voor een specifiek object bekend zijn. Gezien de intransparante kenmerken van de vastgoedmarkt is dit niet realiseerbaar. Landelijke makelaars rapporteren doorgaans actuele huurprijzen en bruto aanvangsrendementen, door gebruikmaking van gemiddelden of bandbreedtes. Voor wat betreft het bruto aanvangsrendement wordt in de data broninformatie (figuur 9) onderscheid gemaakt tussen “beste locaties” en “overige locaties”. Ook hier wordt binnen bandbreedtes gerapporteerd. Op basis van de vastgoedmarktbespreking in hoofdstuk 3 worden wijken onderverdeeld in subgroepen die vallen in de groep “beste locaties” en wijken die vallen in de groep “overige locaties”. Het gemiddelde bruto aanvangsrendement per segment in het jaar 2014 wordt gehanteerd als uitgangspunt waartegen een belegger, die in Utrecht wil beleggen, bereid is te willen investeren. Om de betrouwbaarheid, door gebruikmaking van gemiddelde bruto aanvangsrendementen en gebruikmaking van bandbreedtes, te waarborgen wordt in dit onderzoek gebruik gemaakt van ‘worst case’ en ‘best case’ scenario’s. In het ‘worst case’ scenario is sprake van een kantorenmarkt met bruto aanvangsrendementen, gelegen aan de bovenkant van de bandbreedte. In het ‘best case’ kantorenmarkt scenario zijn de aanvangsrendementen gelegen aan de onderkant van de bandbreedte. Het ‘best case’ scenario gaat uit van betere omstandigheden voor kantorenverhuur dan het ‘worst case’ scenario. Aangezien ‘worst case’en ‘best case’ scenario’s met name de grenzen aangeven van wat als een realistisch scenario kan worden gezien, wordt tevens gebruik gemaakt van het gemiddelde scenario, namelijk het ‘best guess’ scenario. Dit omvat het meest waarschijnlijk te verwachten scenario. De methodiek is uiteengezet in figuur 12:

37

bandbreedte BAR per wijkgebied:

5,0%

gemiddelde bandbreedte:

Scenario's:

8,0%

6,5%

worst case best guess best case

figuur 12. Uitgangspunt worst case, best case en best guess scenario op basis van BAR bandbreedte.

De huurwaardes zijn tevens aangegeven binnen een bandbreedte. In dit onderzoek wordt per wijk het gemiddelde van de bandbreedte genomen om inzicht te krijgen in de veronderstelde huur waarde binnen een gebied. Voor de kantoren waar de huurwaarde via “Funda in business” bekend is, wordt de actuele vraagprijs gebruikt. Locaties waarvan, op basis van informatie vanuit “Funda in business” in combinatie met informatie vanuit de kantoren database, bekend is dat er (deels) en/of structureel (langer dan 3 jaar) sprake is van leegstand, wordt het aanvangsrendement naar boven bijgesteld, aangezien deze kantoren gezien de leegstand in theorie een hoger risico/rendementsprofiel hebben. De volgende aannames conform figuur 13 worden hierbij gedaan.

bandbreedte BAR per w ijkgbied:

w orst case best guess 8,0% 6,5%

best case 5,0%

8%+(8%-6,5%) strucurele leegstand:

9,5%

8,0%

6,5%

(8%+(8%-6,5%))/2 leegstand < 3 jaar of <50% structurele leegstand

8,75%

7,25%

5,75%

Figuur 13. Aanpassingen BAR in worst, best case scenario op basis van actuele leegstand.

Berekening waarde woning (SB) De waarde van het woningcomplex wordt in dit onderzoek bepaald middels berekening van het bruto aanvangs rendement. Een ontwikkelaar heeft echter de mogelijkheid om het te transformeren object geschikt te maken voor elk type woonsegment. In de markt worden woonsegmenten doorgaans ingedeeld in drie groepen, te weten basissegment, middensegment en topsegment. In dit onderzoek zal elk kantoorgebouw getoetst worden tegen de te verwachten waarde, berekend voor ieder van deze drie groepen. Dit geeft de volgende te hanteren formules. 𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒 𝑤𝑜𝑛𝑖𝑛𝑔𝑡𝑦𝑝𝑒 𝑠𝑒𝑔𝑚𝑒𝑛𝑡 =

ℎ𝑢𝑢𝑟𝑤𝑎𝑎𝑟𝑑𝑒𝑡𝑦𝑝𝑒 𝑠𝑒𝑔𝑚𝑒𝑛𝑡 𝐵𝐴𝑅𝑡𝑦𝑝𝑒 𝑠𝑒𝑔𝑚𝑒𝑛𝑡

De waarde wordt volgens bovenstaande formule per segment berekend. In figuur 14 staan de gemiddelde marktprijzen en aanvangsrendementen genoemd, die in de markt doorgaans worden gehanteerd, voor de verschillende woonsegmenten in de Randstad. 38

huurprijs studenten kamers €

420

huurprijs basis segment €

huurprijs midden segment 680

€

1.000

huurprijs top segment €

1.250

BAR w oning BAR w oning BAR w oning basis midden top segment segment segment 6,5%

5,3%

4,7%

Figuur 14. Gemiddelde landelijke BAR en huurprijzen per woningsegment.

Een uitzondering hierop is de bepaling van de huurprijs voor studentenhuisvesting. Deze huurprijs is berekend op basis van reële marktprijzen voor kamerverhuur in Utrecht voor de grotere studentenhuisvestingscomplexen (sshxl, 2015 en kamers.nl, 2015). De huur blijkt na toetsing op de aanbodsites en marktinformatie vanuit ING (ING, 2014) doorgaans ongeveer 14,- euro per m2 te zijn, exclusief servicekosten. Uitgaande van een kamer van gemiddeld 30m2 (zie ook paragraaf 6.2.3.) komt de maandhuur uit op € 420,-. Berekening periodieke huurinkomsten (y) De huurinkomsten worden bepaald op basis van de te hanteren markthuurwaarde in de kantorenmarkt. In dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van deze gemiddelde huurwaardes per wijk(deelgebied). Indien de huurprijs van een specifiek object bekend is, zal in afwijking op de gemiddelde huurwaarde per wijk, de kantoor specifieke huurprijs worden gebruikt. Volgens de in dit onderzoek gebruikte reële optietheorie, vertegenwoordigen deze huurinkomsten het dividend over de resterende periode tot expiratie van een eventueel lopende huurovereenkomst. Aangezien een vastgoedeigenaar in beginsel juridisch afhankelijk is van de lopende huurovereenkomst alvorens hij daadwerkelijk tot transformatie over kan gaan, vormt het uitgangspunt in dit onderzoek de huurexpiratie als optiedatum waarop de beslissing dient te worden genomen het kantoorgebouw als kantoor in exploitatie te houden, of te transformeren naar een woonfunctie. Uitzondering hierop vormen de locaties waarvan bekend is dat deze (deels) in de verhuur staan. De leegstaande ruimtes leveren naar verwachting geen dividend tot het moment van wederverhuur. Voor de objecten waarvan bekend is dat er sprake is van leegstand, zal geen dividend opgenomen worden voor de leegstaande gedeelten. 6.2.3

Bouwkosten

Zoals in paragraaf 2.3.3. is beschreven, is het tot op heden niet mogelijk om op basis van voorhanden zijnde data een model te ontwikkelen waarbinnen het mogelijk is om middels een ‘quickscan’ inzicht te krijgen in de exacte bouwkosten van een specifiek transformatieproject. Uit literatuuronderzoek blijkt dat bouwkosten bij transformatieprojecten aanzienlijk kunnen stijgen, wanneer er een nieuwe gevel dient te worden toegepast. Daarnaast hebben gebouwkarakteristieken zoals constructiedichtheid, toepassing kolomconstructie, gebouwvorm, centraal geplaatste trappenhuizen en aanwezigheid vluchtroutes invloed op de VVO/BVO verhouding. In dit onderzoek zullen deze elementen geanalyseerd worden om de te verwachten bouwkosten zo goed en betrouwbaar mogelijk te benaderen. Allereerst zal per object het te transformeren aantal BVO m2 worden berekend, gebruikmakend van de meetmogelijkheden vanuit Google Earth (Google Earth, 2013), om inzicht te krijgen in de totale 39

investeringskosten op basis van BVO kengetallen. Hiervoor worden geïndexeerde kengetallen gebruikt uit het onderzoek van De Vrij (De Vrij, 2004). Daar waar de begane grond van een gebouw zich vanwege haar specifieke locatiekenmerken niet leent voor woningverhuur, is voor deze laag kantoorgebruik van toepassing. Hiervoor gelden immers andere opbrengsten per m2 dan bij woningverhuur. VVO/BVO verhouding (vormfactor) Uit literatuuronderzoek is gebleken dat gebouwen met een dieper liggende achtergevel, vanwege hun afmetingen, efficiënter in te delen zijn voor bewoning, dan gebouwen met een minder diep liggende gevel. De vormfactor geeft het percentage van het bruto vloeroppervlak aan dat daadwerkelijk verhuurbaar is. Dus ruimtes zoals centrale hallen, liften of extra vluchtwegen worden hier niet in meegenomen. Het is zonder een diepgaande inventarisatie moeilijk in te schatten wat de te verwachten VVO/BVO verhouding zal zijn. Er is gekeken naar software programma’s die rekening houden met deze vormfactor. Na toetsing van de online transformatierekentool van BBN in samenwerking met SBR (BBN, 2014), blijkt dat deze tool rekening houdt met deze vormfactor. De tool is getoetst, door het invullen van verschillende lengte- en breedtematen. Het blijkt dat de tool rekening houdt met de efficiëntere indelingsmogelijkheid, naarmate de diepte van het object groter wordt. Zodoende kan in dit onderzoek worden volstaan met het invullen van de afmetingen in de transformatie rekentool van BBN om inzicht te krijgen in de VVO/BVO verhouding. Bij het uitrekenen van de vormfactor wordt uitgegaan van de verschillende woningoppervlaktes die in de markt gebruikt worden voor het realiseren van de verschillende segmenten. De indeling is als volgt: studentenkamer

30

m2

basis segment

70

m2

midden segment

85

m2

top segment

120 m2

De oppervlakte van de studentenkamers is bepaald op basis van de gemiddelde gebouwafmetingen in Utrecht. Uit analyse van de voorraad blijkt de kantorenvoorraad grotendeels te bestaan uit kantoren met een breedtemaat van om en nabij 15 meter. Dit afgezet tegen een standaardstramien van 5,4 meter (Remøy & de Jonge, 2008), maakt dat appartementen van 5,4m x 5,4m = +/- 30 m2 binnen de kantorenvoorraad van Utrecht de meest waarschijnlijk te realiseren afmeting zal zijn. Hoe dieper het gebouw, des te lastiger de centrale ruimte in te delen valt als verhuurbare meters. Voornamelijk gezien de daglichteisen die gesteld worden aan gebruiksgebieden (Remøy & de Jonge, 2008). Voor de berekening van het aantal appartementen is bij de studentenhuisvesting een aanpassing gedaan op de formule voor het bepalen van het aantal te realiseren appartementen, gezien de geringe oppervlakte die gehanteerd wordt voor studentenhuisvesting. Bij de gemiddelde tot grote appartementen kan doorgaans een appartement gecreëerd worden dat loopt van de voornaar de achtergevel, inclusief corridor. Voor een studentenkamer is dit in heel veel situaties niet mogelijk. In de totstandkoming van het aantal appartementen is rekening gehouden met de lengteen breedtematen van de gevel, om het maximaal aantal kamers te kunnen realiseren voor studenten.

40

Indien de totale lengtemaat groter is dan 3 x 5,4 m1 en de totale breedtemaat is groter dan 2 x 5,4 m1, wordt de omtrek van het gebouw vermindert met 2 x 5,4m1 = 10,8 m1 en vervolgens gedeeld door 5,4 m1. Indien er sprake is van meerdere soortgelijke bouwdelen wordt de uitkomst vermenigvuldigd met het aantal resterende bouwdelen. Bij kantoorgebouwen waar de lengte- en breedtemaat kleiner zijn dan in het hiervoor gestelde, geldt dat het bruto vloeroppervlak vermenigvuldigd wordt met de VVO/BVO verhouding en vervolgens gedeeld door het aantal te creëren appartementen met een omvang van 30 m2.

GROTE INGREEP

Grote/kleine ingreep Vervolgens wordt het object geanalyseerd, om te bepalen of een geringe aanpassing voldoende is voor bewoning, of dat een grote ingreep noodzakelijk is. Met verwijzing naar paragraaf 2.3.3 blijkt dat de grootste ingreep bij transformatie de gevel is. Een gevel zal doorgaans, vanuit technisch oogpunt, vervangen dienen te worden wanneer in de bestaande situatie een vliesgevel is toegepast, of wanneer er sprake is van een uitkragende constructie bij toepassing van balkons. Een andere reden voor vervanging van de gevel is onvoldoende klimaatbeheersing. Tot 1973 werd er geen gebruik gemaakt van isolatie in de gevel. In de jaren JA Verouderde gevel? ’80 werd pas aandacht gegeven aan het “sick building Criteria oud: 1940-1990 syndrome”, waarvan sommigen werden veroorzaakt NEE doordat ramen niet geopend konden worden (Remøy JA & de Jonge, 2008). Alhoewel bij vooroorlogse Vliesgevel aanwezig? gebouwen ook geen isolatie werd gebruikt is Criteria: bouwjaar '70-' tot gevelvervanging hier vrijwel nooit aan de orde, '90 en grote delen glas met aluminium profiel aangezien deze gevels, met name in de binnenstad, over een monumentale status beschikken. De keuze NEE tussen een grote ingreep en een kleine ingreep wordt Uitkragende constructie? JA bepaald aan de hand van het bouwjaar van het Criteria: terugliggende kantoorgebouw. Op basis van voorgaande kenmerken gevel begane grond is in dit onderzoek gevelvervanging aan de orde bij NEE gebouwen met een bouwjaar gelegen in de periode 1940-1990. In dit onderzoek wordt op basis van de KLEINE INGREEP flowchart in figuur 15 bepaald of een kleine ingreep of een grote ingreep volstaat. figuur 15. Criteria grote- of kleine ingreep 6.2.4

Gemiddelde huurperiode

De looptijd (t), waarin dividend wordt uitgekeerd, wordt bepaald aan de hand van de gemiddelde huurperiode in de Utrechtse kantorenmarkt. Op basis van het onderzoek van Roodhof en Huisman (2014) wordt in dit onderzoek een gemiddelde huurperiode van 3 jaar toegepast, alvorens de huur expireert. Er wordt in dit geval een afgerond gemiddelde aangehouden tussen de jaren 2005, met een gemiddelde looptijd van 3,4 jaar en 2012, met een gemiddelde looptijd van 2,6 jaar. Deze expiratiedatum wordt gezien als beslismoment om een eventuele optie tot transformatie te nemen. De berekende optiewaarde omvat de waarde om een beslissing te kunnen uitstellen tot 3 jaar na heden.

41

6.2.5

Marktconjunctuur

Voor het berekenen van de volatiliteit (σ) van de woningmarkt en de kantorenmarkt tezamen, moet allereerst de volatiliteit van beide markten onafhankelijk van elkaar worden berekend. De IPD (IPD, 2014) geeft periodieke resultaten, waaronder het verkregen direct en indirect rendement van een groot deel van de Nederlandse kantoren en woningvastgoedmarkt weer (figuur 16). Aan de hand van deze historische waardes kan de volatiliteit en de correlatie tussen beide markten worden berekend.

Figuur 16. IPD Nederlandse vastgoedindex, 31 december 2013

Hiervoor wordt de volgende formule gehanteerd: 𝑆𝐵 𝑆𝐵 𝜎 = √𝜎𝐵2 + ( 𝜎𝐴 )2 − 2𝜎𝐵 𝜎 𝜌 𝑆𝐴 + 𝑋 𝑆𝐴 + 𝑋 𝐴 𝐴,𝐵 6.2.6

Reële optie waarde

Aan de hand van de resultaten, door gebruikmaking van de reële optieformule van Margrabe, wordt de Utrechtse kantorenvoorraad gesegmenteerd in huidige en toekomstige (gezien de te verwachten markt) transformatie kansrijke en niet-kansrijke kantoorobjecten. Segmentatie vindt, met verwijzing naar figuur 17, plaats in 4 groepen A tot en met D.

42

Financiële haalbaarheid transformatie groep voorwaarde A waarde kantoor > waarde wooncomplex; optiewaarde = 0,B waarde kantoor < waarde wooncomplex; optiewaarde = 0,C waarde kantoor < waarde wooncomplex; optiewaarde > 0,D waarde kantoor > waarde wooncomplex; optiewaarde > 0,-

NU NEE JA JA NEE

> 3 jaar NEE NEE JA JA

Figuur 17. Segmentering (toekomstige) transformatie kansrijke en niet kansrijke kantoren.

Interpretatie van deze groepen is als volgt: Groep A: Transformatie naar een woonfunctie is in potentie niet financieel haalbaar en niet aantrekkelijker dan exploitatie met behoud van een kantoorfunctie. Gegeven de marktverwachtingen van de woning- en kantorenmarkt zal transformatie op termijn niet financieel haalbaar worden. Er zal gekeken moeten worden naar kansen voor wederverhuur van de huidige kantoorruimte, of nagedacht worden over transformatie met een andere functie, zoals zorg of onderwijs. Daarnaast zal in veel gevallen sloop de enige mogelijkheid voor hergebruik kunnen bieden. Groep B: Transformatie is momenteel in potentie financieel haalbaar en aantrekkelijker dan exploitatie van kantoorgebruik. Dit zal zich doorgaans alleen voordoen in situaties waarbij er geen tot weinig dividend wordt uitgekeerd in de vorm van huurinkomsten. Groep C: Transformatie is financieel haalbaar en kan per omgaande worden ingezet, maar mogelijk zou transformatie in de toekomst, afhankelijk van de lopende huurinkomsten, rendabeler kunnen zijn. De eigenaar zal, afhankelijk van de huidige cashflow en juridische mogelijkheden, moeten overwegen nu tot transformatie over te gaan of dit bijvoorbeeld tot expiratie van de huidige huurovereenkomst uit te stellen. Groep D: Transformatie is in potentie financieel niet haalbaar maar, gegeven de marktverwachtingen, wel in de toekomst. De eigenaar van het specifieke vastgoed zal bij expiratie van de huidige huurovereenkomst transformatie kunnen heroverwegen. Op basis van de resultaten en segmentering in bovenstaande groepen zullen de hypothesen worden getoetst. 6.3

Schematisering methodiek

In figuur 18 wordt de in paragraaf 6.2 besproken methodiek schematisch weergegeven, beginnend bij de selectie van de onderzoeksgroep en filtering van de objecten, middels in hoofdstuk 3 besproken criteria. Vervolgens wordt de overgebleven onderzoekspopulatie onderworpen aan de formules van Margrabe. Afhankelijk van de resultaten worden de objecten gesegmenteerd in huidige en mogelijk toekomstige transformatie kansrijke en niet kansrijke groepen.

43

Kantorenvoorraad Utrecht

Woning markt

kantoor 2,....

kantoor 1

criteria voor woonbestemming

Lucht kwaliteit

Kantoor ...555

Geluids hinder

•Is het kantoor gelegen op een bedrijventerrein of kantorenwijk?

•Voldoet de luchtkwaliteit aan de norm voor woningbouw?

•Voldoet de geluidsbelasting op de gevel aan de norm voor woningbouw?

•Is het kantoor gebouwd in de periode 2011 tot heden? Bouwjaar

onderzoeksgroep

kantoor 1

kantoor 2,....

vastgoed waarde

bouw kosten

onderzoek financiele haalbaarheid

huur periode

Correlatie en volatiliteit

geen transform. potentie

nu transformeren

H1

kantoor 1 t/m ...

H2

kantoor 1 t/m ...

resultaat en analyse onderzoek

Nu + toekomstige transf. potentie

•bouwkosten •grote / kleine ingreep

•gemiddelde huurperiode •Volatiliteit woningmarkt en kantorenmarkt •Correlatie woningmarkt en kantorenmarkt

•De transformatie potentie van de kantorenvoorraad in Utrecht is nihil.

•De kantoorgebouwen die in potentie niet geschikt zijn voor transformatie zijn dit vanwege wetgeving en/of ligging in kantoren en/of bedrijventerrein.

H3 kantoor 1 t/m ...

•BAR en huurwaarde kantoor •BAR en huurwaarde woning

toekomstig transformeren

H4 kantoor 1 t/m ... H5

•De financiële haalbaarheid voor transformatie van kantoorgebouwen die geschikt zijn voor een woonbestemming is nihil.

•De omvang van de in potentie financieel haalbare transformaties zal gegeven normale conjunctuurbewegingen van beide deelmarkten niet toenemen.

•Er zijn geen kantoorlocaties in Utrecht waarin het gebruik van optiewaardes van toegevoegde waarde kan zijn om tot prijsovereenstemming te komen in geval van verkoop.

Figuur 18. Schematisering onderzoeksmethodiek

6.4

Conclusie

In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de volgende deelvraag. -

Welke (markt)data en methodieken zijn bruikbaar voor het berekenen van de optiewaarde van de kantorenvoorraad in Utrecht?

Voor het berekenen van de optiewaarde, ten aanzien van het optioneel transformeren van de kantorenvoorraad naar een woonbestemming, zijn uiteenlopende databronnen benodigd. Gezien de intransparantie van de vastgoedmarkt is het, binnen de kaders van dit onderzoek, niet realiseerbaar om betrouwbare gebouw specifieke data te verkrijgen. Zodoende wordt gebruik gemaakt van betrouwbare, doch gegeneraliseerde data, verkregen vanuit markt evidence uit de vastgoedmarkt van Utrecht. Wegens het ontbreken van kantoorgebouw specifieke data is er in de opzet van de methodiek voor gekozen om het onderzoek uit te voeren middels ‘worst case’, ‘best guess’ en ‘best case’ scenario’s. Met behulp van deze scenario’s wordt de betrouwbaarheid gemaximaliseerd binnen de kaders van dit onderzoek. De scenario’s geven in het slechtste geval een huidige kantorenmarkt weer met hoge bruto aanvangsrendementen voor de kantorenvoorraad en in het 44

beste geval een laag bruto aanvangsrendement binnen de in Utrecht van toepassing zijnde bandbreedte van bruto aanvangsrendementen. Het ‘best guess’ scenario impliceert een, statistisch gezien, gemiddeld en meest waarschijnlijk te verwachten scenario. Alhoewel het ‘worst case’ en ‘best case’ scenario, statistisch gezien, niet realistisch zullen zijn, geven zij wel een bandbreedte weer waarbinnen reële scenario’s zich op basis van de gebruikte marktdata naar verwachting zullen voltrekken. Na toetsing van de criteria wordt de financiële haalbaarheid van de overgebleven onderzoekspopulatie berekend, aan de hand van de verschillende databronnen, middels gebruikmaking van de reële optietheorie opgesteld door Margrabe et al. Voor het verkrijgen van betrouwbare inputvariabelen wordt gebruik gemaakt van voor de markt in Utrecht geldende bruto aanvangsrendementen en gemiddelde huurprijzen per wijk. Ten behoeve van het bepalen van de vastgoedwaarde van woningen wordt gebruik gemaakt van gemiddelde bruto aanvangsrendementen en huurprijzen die van toepassing zijn voor vier verschillende woonsegmenten, te weten studentenhuisvesting, basis segment, midden segment en top segment. De bouwkosten worden bepaald op basis van gemiddelde kosten per m2, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de bouw van de vier verschillende woonsegmenten en rekening gehouden wordt met bouwkosten voortkomend uit grote of kleine ingreep, bijvoorbeeld door eventuele vervanging van de gevel. De looptijd, waartegen de beslissing genomen dient te worden om tot transformatie over te gaan, wordt bepaald op basis van de in de markt geldende gemiddelde huurperiodes. Deze zijn vastgesteld op een periode van 3 jaar. De te verwachten markt volatiliteit van de kantoren- en woningmarkt wordt berekend op basis van de rendement resultaten van beide markten over de periode 1994 tot en met 2013. Aan de hand van de uitkomsten van de reële optietheorie wordt de kantoren voorraad gesegmenteerd in vier groepen, te weten transformatie kansrijke en niet-kansrijke kantoren en potentieel toekomstig kansrijke en niet-kansrijke kantoren.

45

7

Resultaten optiewaarde berekening en segmentering kantoren op basis van financiële haalbaarheid tot transformatie

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek besproken en wordt antwoord gegeven op de volgende deelvraag. -

Wat is de verdeling van (toekomstig) transformatie kansrijke en niet kansrijke kantoorgebouwen binnen de Utrechtse kantorenvoorraad?

De kantorenvoorraad in Utrecht met een oppervlakte van meer dan 400 m2 bestaat op basis van het kantorenbestand van R.L. Bak uit 557 objecten. In paragraaf 7.1 wordt besproken welke kantoren als gevolg van de in hoofdstuk 3 besproken criteria niet in aanmerking komen voor onderzoek naar de financiële haalbaarheid van transformatie. In paragraaf 7.2 tot en met 7.4 wordt inzicht verschaft in de te hanteren vastgoedwaardes, huurprijzen, bruto aanvangsrendementen, leegstandscijfers, bouwkosten en huurperiodes op basis waarvan de optiewaarde wordt berekend. In paragraaf 7.5 worden de uitkomsten vanuit het onderzoek naar de volatiliteit en de correlatie tussen de kantoren en woningmarkt beschreven. In paragraaf 7.6 komen de uitkomsten van de reële optie formule aan de orde. Op basis van deze laatste resultaten kan vervolgens inzicht worden verschaft in de transformatiepotentie van de kantorenvoorraad in Utrecht. 7.1

Criteria waaronder transformatie naar woningen dient te voldoen

Op bijlage I tot en met IV staan de bestaande kantorenlocaties ingetekend in de plattegrond van Utrecht die, vanwege de in hoofdstuk 3 gestelde criteria, niet in aanmerking komen voor mogelijke transformatie en daarmee buiten de reikwijdte van dit onderzoek vallen. Bedrijventerreinen en kantorenwijken Bijlage I geeft de ligging van kantoorgebouwen op de bedrijventerreinen en kantorenwijken in Utrecht weer. Deze gebieden zijn, zonder grote infrastructurele ingrepen en plaatsing van voor bewoning geschikte voorzieningen, zoals winkels, horeca, parken e.d., niet geschikt voor transformatie naar een woonbestemming. 187 locaties, die in deze gebieden zijn gelegen, voldoen niet aan de gestelde criteria. Gezoneerde industrieterreinen en industrielawaai Bijlage II geeft de gezoneerde industriegebieden van Utrecht weer. Tevens geeft deze kaart het geluidsniveau weer als gevolg van industrielawaai. De grenswaarden voor geluidsoverlast ‘Lden’ zijn aangegeven middels een blauwe lijn. De grenswaarde ligt op 55 dB. Kantoren die in deze gezoneerde industriegebieden en/of binnen de ‘Lden’ contouren zijn gelegen, zijn niet geschikt voor bewoning. Deze kantorenlocaties vallen, conform de gestelde criteria, buiten het onderzoek. Het betreft 29 locaties. Luchtkwaliteit Bijlage III geeft de luchtkwaliteit weer in de stad Utrecht. De waarden waarbinnen woningbouw niet meer mogelijk is, zijn gelegen boven 30 µm/m3. Deze zijn in Utrecht alleen terug te vinden op de snelwegen. Er zijn 0 locaties die, vanwege een bovenmatige slechte luchtkwaliteit, niet in aanmerking komen voor een woonbestemming. 46

Verkeerslawaai Op Bijlage IV staat aangegeven welke kantoorlocaties bovenmatig hinder ondervinden, als gevolg van spoorweglawaai. Bij een geluidsbelasting met een maximale ontheffingswaarde van 68 dB op de gevel zijn 26 locaties gelegen in gebieden met een geluidsbelasting hoger dan 68 dB en/of is er geen sprake van een geluidsluwe gevel. Bijlage V geeft het aantal locaties weer die niet voldoen aan de criteria voor verkeerslawaai komend vanaf de snelweg. De ontheffingswaarde voor woningfuncties langs snelwegen is 53 dB. Als gevolg van snelwegverkeerlawaai vallen 53 locaties af voor verder onderzoek. Op Bijlage VI staat de mate van verkeerslawaai als gevolg van verkeer binnen de bebouwde kom aangegeven. De ontheffingswaarde voor verkeerslawaai binnen de bebouwde kom is 53 dB. In de geluidnota van Utrecht wordt een extra marge mogelijk gemaakt van 5 dB boven op de ontheffingswaarde. Locaties die zijn gelegen in de zone boven de ontheffingswaarde voldoen niet aan de vereiste criteria voor woningbouw. Locaties die zijn gelegen in het gebied tussen 53 dB en 58 dB, maar waar sprake is van een geluidsluwe gevel, voldoen dankzij de geluidsnota wel. Op basis van de hiervoor genoemde criteria voldoen 35 locaties niet aan de eisen. Nieuwbouw (jonger dan 3 jaar) In Utrecht zijn in de periode 2011 tot en met 2014 de volgende kantorenlocaties (figuur 19) met een oppervlakte groter dan 400 m2 BVO opgeleverd. Deze 6 locaties voldoen daarom niet aan de gestelde criteria. Orteliuslaan 982 Hondiuslaan 102 Uppsalalaan 12 Oudenoord 275 Reykjavikstraat Stadsplateau 1

2011 2011 2011 2012 2013 2014

Figuur 19. Nieuwbouw kantoren jonger dan 3 jaar

Op basis van de criteria, waaronder transformatie naar woningen dient te voldoen, worden 286 Locaties van de 557 kantoorlocaties in Utrecht niet geschikt geacht voor transformatie. Onderzoek naar de financiële haalbaarheid van potentieel te transformeren kantoorobjecten vindt plaats voor de overige 271 locaties (figuur 20).

47

Figuur 20. Kantorenvoorraad met transformatiepotentie Utrecht en indeling in bedrijfsgebieden en kantorenwijken

7.2

Vastgoedwaarde

De vastgoedwaarde van zowel de kantoorgebouwen als de potentieel te realiseren woongebouwen worden benaderd middels gebruikmaking van de BAR-methodiek. In bijlage VII staan de vastgoedwaardes van de 271 kantoorgebouwen vermeld. Deze waardes zijn berekend op basis van de gemiddelde huurprijs per wijk of de actuele vraagprijs in de markt, afgezet tegen actuele ‘worst case’, ‘best guess’ en ‘best case’ scenario’s, binnen de bandbreedte van de actuele bruto aanvangsrendementen in Utrecht voor goede en overige locaties. Er is rekening gehouden met de huidige leegstandsituatie van specifieke kantoorobjecten binnen de onderzoekspopulatie. In de bijlage staan daarom voor bepaalde gebouwen bijgestelde bruto aanvangsrendementen, gezien de actuele leegstandsituatie. Het bruto aanvangsrendement van de mogelijk te realiseren woningbouw wordt bepaald aan de hand van wat een belegger in woningen gemiddeld genomen aan aanvangsrendement wil verkrijgen. Op bijlage VII staan tevens de berekende vastgoedwaardes vermeld van de onderzoekspopulatie, uitgaande van de in de markt gebruikelijke bruto aanvangsrendementen en huurprijzen voor woningen. De waarde is bepaald op basis van het te realiseren aantal wooncompartimenten binnen de bestaande vorm van het object. 48

7.3

Bouwkosten

De bouwkosten per m2 zijn vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak van alle specifieke kantoorobjecten binnen de kantorenvoorraad. Onderscheid is gemaakt tussen benodigde bouwkosten vanwege een grote of een kleine ingreep. De resultaten hiervan zijn terug te vinden in bijlage VIII. 7.4

gemiddelde huurperiode en dividend

Literatuuronderzoek wijst uit dat de gemiddelde huurperiode om en nabij 3 jaar is. Uitgaande van een volledige verhuur in de huidige situatie wordt een doorlooptijd van 3 jaar gehanteerd alvorens een begin kan worden gemaakt met transformatie. In het onderzoek is ook rekening gehouden met de actuele marktsituatie, zoals bekend bij ‘Funda in Business’. Voor deze locaties zijn per specifiek geval de verwachte dividend inkomsten aangepast aan de actuele marktsituatie. Op bijlage IX staan de objecten vermeld, waarvan het te verwachten dividend voor de komende 3 jaar naar beneden is aangepast, gezien de huidige leegstand op deze locaties. 7.5

Volatiliteit en correlatie

De volatiliteit van de kantorenmarkt en woningmarkt en hun onderlinge correlatie is berekend op basis van de historische rendementsresultaten over de periode 1994 tot en met 2013, zoals gerapporteerd vanuit de IPD (IPD, 2014). De berekening en resultaten staan vermeld in figuur 21.

Jaar 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 gem

rendement rendement kantoren woningen (ipd) (ipd) X Y XY X2 Y2 8,0% 12,4% 0,080 0,124 0,01 0,0064 0,015376 8,5% 14,6% 0,085 0,146 0,01 0,007225 0,021316 12,0% 14,2% 0,120 0,142 0,02 0,0144 0,020164 14,2% 14,1% 0,142 0,141 0,02 0,020164 0,019881 15,8% 16,9% 0,158 0,169 0,03 0,024964 0,028561 14,9% 18,0% 0,149 0,180 0,03 0,022201 0,0324 12,3% 12,4% 0,123 0,124 0,02 0,015129 0,015376 8,3% 7,9% 0,083 0,079 0,01 0,006889 0,006241 5,6% 7,1% 0,056 0,071 0,00 0,003136 0,005041 5,4% 7,5% 0,054 0,075 0,00 0,002916 0,005625 6,3% 9,8% 0,063 0,098 0,01 0,003969 0,009604 10,6% 11,0% 0,106 0,110 0,01 0,011236 0,0121 12,1% 9,8% 0,121 0,098 0,01 0,014641 0,009604 10,0% 2,9% 0,100 0,029 0,00 0,01 0,000841 1,0% -2,2% 0,010 -0,022 0,00 0,0001 0,000484 3,8% 2,8% 0,038 0,028 0,00 0,001444 0,000784 2,3% 2,1% 0,023 0,021 0,00 0,000529 0,000441 -2,5% 0,7% -0,025 0,007 0,00 0,000625 0,000049 -2,4% 0,6% -0,024 0,006 0,00 0,000576 0,000036 7,7% 8,6% 1,46 1,63 0,18 0,166544 0,203924 0,08 0,09

volatiliteit kantorenmarkt

volatiliteit woningmarkt

correlatie beide deelmarkten

0,05479606

0,059987328

0,87

figuur 21. Berekening volatiliteit van kantoren- en woningmarkt en correlatie tussen beide markten

49

7.6

Optiewaarde

Hieronder volgen de eindresultaten van de ‘worst case’, ‘best guess’ en ‘best case’ scenario’s voor de stad Utrecht, met opsplitsing naar type woonsegment. Resultaten financiële haalbaarheid kantorenvoorraad Utrecht De totale kantorenvoorraad van de stad Utrecht, met een oppervlakte van ongeveer 2,7 miljoen m2 bruto vloeroppervlak en 557 kantoorobjecten, levert na onderwerping aan dit onderzoek en opgestelde criteria de volgende resultaten (figuur 22). Verdeling kantorenvoorraad in transformatie kansrijke en niet kansrijke kantoren VC niet geschikt voor woonbestemming op basis van veto criteria A B C D

waarde kantoor > waarde wooncomplex; optiewaarde = 0,waarde kantoor < waarde wooncomplex; optiewaarde = 0,waarde kantoor < waarde wooncomplex; optiewaarde > 0,waarde kantoor > waarde wooncomplex; optiewaarde > 0,-

worst case 51,9%

best guess 51,9%

best case 51,9%

32,5% 0,4% 5,6% 9,7%

41,8% 0,2% 3,6% 2,5%

45,2% 0,0% 2,2% 0,7%

figuur 22. Resultaten verdeling kantorenvoorraad in transformatie kansrijk en niet-kansrijk

Ten gevolge van de criteria waaronder transformatie naar woningen mogelijk wordt geacht, blijkt dat 51,9% van de kantorengebouwen niet in aanmerking komt voor een woonbestemming, als gevolg van wet- en regelgeving of locatie- en gebouwafhankelijke factoren. Ten aanzien van het overige deel van de voorraad blijkt voor gemiddeld 0,2%, binnen een bandbreedte van 0,0% tot 0,4%, transformatie per omgaande financieel haalbaar. Uitstel maakt het financieel verlies groter. Deze kantoorgebouwen bevatten immers geen optiewaarde. Het betreft hier kantoorgebouwen waarvan bekend is dat sprake is van (gedeeltelijke) structurele leegstand. Voor gemiddeld 3,6%, gelegen binnen een bandbreedte tussen 2,2% en 5,6% van de voorraad, is transformatie financieel haalbaar en zal op middellange termijn financieel haalbaar blijven. Aangezien transformatie doorgaans tijd kost, gelet op voorbereiding en bouwtijd, leent deze groep zich uitstekend voor transformatie op het moment dat de huidige huurovereenkomst expireert en de bouwvoorbereidingen zijn voltooid. Uitgaande van de te verwachten marktontwikkelingen zal voor nog eens gemiddeld 2,5% van de voorraad, binnen een bandbreedte van 0,7% tot 9,5%, transformatie op middellange termijn (gemiddeld 3 jaar) financieel haalbaar worden. In totaliteit is voor gemiddeld 6,3% (0,2%+3,6%+2,5%=6,3%) van de kantorenvoorraad transformatie, nu of op middellange termijn, financieel haalbaar. Het gemiddelde is gelegen binnen een bandbreedte van minimaal 2,9% (0,0%+2,2%+0,7%=2,9%) tot maximaal 15,7% (0,4%+5,6%+9,7%=15,7%). In figuur 23 staan de resultaten benoemd, waarbij strikt gekeken wordt naar de groep kantoorgebouwen die in principe geschikt zijn voor transformatie naar woningen, maar waar alleen het financiële argument transformatie kan weerhouden.

50

Verdeling binnen voor bewoning geschikte kantoren A waarde kantoor > waarde wooncomplex; optiewaarde = 0,B waarde kantoor < waarde wooncomplex; optiewaarde = 0,C waarde kantoor < waarde wooncomplex; optiewaarde > 0,D waarde kantoor > waarde wooncomplex; optiewaarde > 0,C

Bandbreedte optiewaarde groep C gemiddelde optiewaarde groep C

D

Bandbreedte optiewaarde groep D gemiddelde optiewaarde groep D

worst case 67,5% 0,7% 11,6% 20,1%

best guess 86,9% 0,4% 7,5% 5,2%

best case 94,0% 0,0% 4,5% 1,5%

[0,006%-151,2%] [0,0004%-105,0%] 70,9% 52,9%

[8,1%-59,9%] 29,6%

[0,07% - 39,5%] 10,7%

[0,0002% - 8,6%] 3,6%

[0,0009% - 3,9%] 2,1%

Figuur 23. Resultaten verdeling voor bewoning geschikte kantorenvoorraad in transformatie kansrijk en niet-kansrijk

Opvallend is dat voor het overgrote deel van de kantoorgebouwen, waarbij transformatie wettelijk en theoretisch markttechnisch gezien mogelijk lijkt, transformatie alsnog in potentie niet financieel haalbaar is. Ondanks de redelijk slechte kantoormarktomstandigheden. Voor gemiddeld 86,9%, binnen een bandbreedte van 67,5% tot maximaal 94,0% van de voor transformatie geschikte kantoorgebouwen, is transformatie in potentie niet financieel haalbaar. Van de onderzochte onderzoeksgroep blijkt voor gemiddeld 7,9% (7,5% + 0,4% = 7,9%), transformatie per heden financieel haalbaar. De bandbreedte tussen het ‘worst case’ en ‘best case’ scenario is daarbij gelegen tussen 4,5% (4,5%+0,0%=4,5%) en 12,3% (11,6% + 0,7% = 12,3%). Gezien de te verwachten marktontwikkelingen zal de groep kantoorgebouwen, waarbij transformatie financieel haalbaar is, binnen 3 jaar vergroten naar een omvang van gemiddeld 13,1% (0,4%+7,5%+5,2%=13,1%), gelegen binnen een bandbreedte van minimaal 6,0% (0,0%+4,5%+1,5%=6,0%) tot maximaal 32,4% (0,7%+11,6%+20,1%=32,4%). In figuur 23 staan tevens de bijbehorende optiewaardes in percentages van de actuele vastgoedwaarde berekend. De optiewaardes van de in groep C gesegmenteerde kantoorgebouwen ligt gemiddeld veel hoger dan de kantoorgebouwen in groep D. De lagere huidige kantoorwaarden ten opzichte van de te realiseren woningwaardes in groep C zijn hiervan de oorzaak. Immers, transformatie per omgaande levert direct een meerwaarde. De optiewaardes in groep D zijn met name van toegevoegde waarde, aangezien transformatie nu nog niet aantrekkelijk is, maar naar verwachting over 3 jaar wel. De optiewaardes van groep D zijn gemiddeld 3,6%, met uitschieters naar gemiddeld 2,1% in het ‘best case’ scenario en 10,7% in het ‘worst case’ scenario. De bandbreedte binnen elk scenario geven de minimale en de maximale berekende optiewaarde bij een enkel kantoorgebouw weer. In het gemiddeld te verwachten, oftewel het ‘best guess’ scenario is de minimaal berekende optiewaarde 0,00002% en maximaal 8,6%. Resultaten financiële haalbaarheid per woonsegment Aangezien de optiewaardes per woningsegment zijn berekend is het mogelijk om ook de financiële haalbaarheid voor de verschillende woningsegmenten inzichtelijk te maken. In figuur 24 staan, per segmenttype, de resultaten van de berekende optiewaarden en onderverdeling van de verschillende mogelijkheden binnen de ‘worst case’ en ‘best case’ scenario’s weergegeven.

51

Verdeling per woonsegment S 70,5% 1,1% 9,7% 18,7%

worst case B M 93,3% 69,0% 0,4% 0,0% 1,9% 8,2% 4,5% 22,8%

T 76,5% 0,0% 6,3% 17,2%

S 90,7% 0,4% 4,5% 4,5%

best guess B M 96,6% 88,8% 0,0% 0,0% 0,0% 6,7% 3,4% 4,5%

T 91,4% 0,0% 4,9% 3,7%

S 98,5% 0,0% 0,7% 0,7%

best case B M 99,3% 94,8% 0,7% 0,0% 0,0% 4,1% 0,0% 1,1%

T 95,5% 0,0% 1,9% 2,6%

A B C D

K > W; optiewaarde = 0,K < W; optiewaarde = 0,K < W; optiewaarde > 0,K > W; optiewaarde > 0,-

C

Bandbreedte C gem. C

[1,99% - [39,13% - [0,01% - [39,78% - [0,0004% 151,15%] 48,0,%] 141,46%] 124,98%] 105,02%] 44,36% 42,68% 84,83% 39,78% 2,47%

[0,04% - [17,33% 80,51%] 59,87%] 47,87% 38,60%

[3,4% - [28,11% 50,77%] 38,03%] 25,59% 32,08%

D

Bandbreedte D gem. D

[0,0001% [1,05% - [0,001% - [0,00004% [0,0003% - [0,0003% [0,00002% [0,00005% [0,0009% - 21,68%] 19,49%] 27,85%] - 4,89%] 7,7%] - 2,71%] - 25,87%] - 24,07%] - 0,42%] 5,06% 13,55% 7,64% 2,47% 2,47% 0,60% 4,29% 6,17% 0,21%

[3,13% - [0,001% 3,85%] 1,67%] 3,37% 0,96%

[15,61% 95,14%] 56,33%

Figuur 24. Resultaten per woningsegment

Opvallend zijn de afwijkende resultaten van het basissegment in groep C, met een gemiddelde omvang van 0,0% tot een maximale omvang van slechts 1,9%, in het uiterste ‘worst case’ scenario. Het basissegment blijkt, gezien de marktomstandigheden, minder geschikt voor transformatie ten opzichte van de andere segmenten. De beste mogelijkheden doen zich voor bij transformatie naar het middensegment, waar voor 6,7% van de kantoorgebouwen transformatie per heden in potentie financieel haalbaar is. Studentenhuisvesting biedt meer mogelijkheden, naarmate een lagere kantorenwaarde scenario, met uitschieters naar een omvang van 9,7%, Terwijl het topsegment de meeste mogelijkheden biedt ten opzichte van de andere segmenten in het ‘best case’ kantorenmarkt scenario met een omvang van 4,1%. Met betrekking tot de toekomstige potentie blijven de mogelijkheden voor het basissegment achter op de andere woonsegmenten. Opvallend is de grote toename van de financiële haalbaarheid voor de andere segmenten in het ‘worst case’ scenario, met een omvang van 17,2% voor het topsegment tot 18,7% voor studentehuisvesting. Voor het meest gemiddeld te verwachten en realistische scenario geldt dat de kansen voor alle segmenten over 3 jaar gestaag zal groeien, met percentages gelegen tussen 3,4% voor het basissegment tot maximaal 4,5% voor het middensegment en studentenhuisvesting. Voor wat betreft de optiewaardes in groep D valt op dat, in het gemiddelde oftewel het ‘best guess’ scenario, het topsegment gemiddeld de hoogste optiewaarde kent met een percentage van 6,17%. Echter in het ‘worst case’ scenario kent juist het basissegment de hoogste optiewaarde met een percentage van 13,55%. De uitschieters naar beneden zijn echter dusdanig klein dat daardoor de gemiddelde optiewaarde hoger is gelegen dan bij de andere segmenten. Resultaten financiële haalbaarheid per wijk In onderstaande figuur 25 staan de resultaten van de segmentering per wijk gegeven.

A B C D

overig

overvecht

stationsgebied

maliebaan e.o.

kanaleneiland

centrum

overig

best case

overvecht

stationsgebied

maliebaan e.o.

kanaleneiland

centrum

overig

best guess

overvecht

stationsgebied

maliebaan e.o.

kanaleneiland

worst case

centrum

Verdeling per wijk

K > W; optiewaarde = 0,- 100,0% 0,0% 100,0% 100,0% 8,3% 7,4% 100,0% 40,7% 100,0% 100,0% 58,3% 72,2% 100,0% 55,6% 100,0% 100,0% 91,7% 92,6% K < W; optiewaarde = 0,- 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 3,7% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1,9% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% K < W; optiewaarde > 0,- 0,0% 55,6% 0,0% 0,0% 33,3% 24,1% 0,0% 51,9% 0,0% 0,0% 25,0% 7,4% 0,0% 37,0% 0,0% 0,0% 8,3% 1,9% K > W; optiewaarde > 0,- 0,0% 44,4% 0,0% 0,0% 58,3% 64,8% 0,0% 7,4% 0,0% 0,0% 16,7% 18,5% 0,0% 7,4% 0,0% 0,0% 0,0% 5,6%

Figuur 25. Resultaten per wijk

52

De resultaten per wijk laten zien dat de transformatiepotentie zich met name voordoet in de wijken Kanaleneiland, Overvecht en in de overige gebieden. In het ‘best guess’ scenario is voor meer dan de helft (51,9%) van de kantoren waar transformatie mogelijk is, transformatie ook financieel haalbaar. In Overvecht is dit aandeel 25,0%. Binnen een periode van 3 jaar zal dit naar verwachting toenemen met 16,7%, waardoor uiteindelijk ook in Overvecht de meest kansen liggen voor transformatie, met een aandeel van 25,0% + 16,7% = 41,7% van de voor transformatie geschikte voorraad binnen de wijk. Opvallend is dat in het centrum, Maliebaan en het stationsgebied de transformatiepotentie 0,0% is. Dit komt met name door de hoge kantoorhuurwaardes die nog gevraagd worden in deze gebieden. Zelfs in het ‘worst case’ scenario zijn er naar verwachting financieel gezien geen mogelijkheden voor transformatie binnen deze wijken. Opgemerkt dient te worden dat er in dit onderzoek geen rekening gehouden is met eventuele subsidiebijdragen. Aangezien een groot deel van de gebouwen in het centrum een monumentale status hebben, kan subsidie vanuit de overheid transformatie in het centrum alsnog mogelijk maken. Op bijlage X zijn de uitkomsten van de in dit onderzoek gebruikte reële optietheorie terug te vinden die input leveren aan de hiervoor besproken resultaten op totaalniveau. 7.7

Conclusie

In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de volgende deelvraag. -

Wat is de verdeling van transformatie kansrijke en niet kansrijke en in potentie toekomstig transformatie kansrijke kantoren binnen de kantorenvoorraad in Utrecht?

De kantorenvoorraad in Utrecht, bestaande uit 557 kantoren met een bruto vloeroppervlak van 2,7 miljoen vierkante meter, blijkt voor 51,9% niet te voldoen aan de criteria waaronder transformatie naar een woonbestemming mogelijk wordt geacht. De overige voor woonbestemming geschikte locaties zijn op basis van de uitkomsten gesegmenteerd in vier groepen transformatie kansrijke en niet kansrijke locaties en mogelijk toekomstige transformatie kansrijke en niet kansrijke locaties. Transformatie wordt in dit geval kansrijk geacht als de transformaties (op termijn) financieel haalbaar zijn. De beste mogelijkheden doen zich voor bij transformatie naar het middensegment waarbij, voor 6,7% van de kantoorgebouwen, transformatie per heden in potentie financieel haalbaar is. Binnen de bandbreedtes van de ‘worst case’ en ‘best case’ scenario’s zijn er vergelijkbare mogelijkheden voor zowel studentenhuisvesting als het topsegment. Opvallend is dat met name voor het bassisegment transformatie doorgaans niet financieel haalbaar is. De resultaten per wijk laten zien dat de transformatiepotentie zich met name voordoet in de wijken Kanaleneiland, Overvecht en in de overige gebieden. In het centrum, Maliebaan en het stationsgebied is de transformatiepotentie 0,0%. Oorzaak hiervoor zijn gelegen in de gehanteerde hoge huurwaardes in deze gebieden. Tevens is er geen rekening gehouden met eventuele subsidieregelingen die vaak van toepassing zijn bij monumentale gebouwen. In totaliteit is voor gemiddeld 6,3% van de kantorenvoorraad transformatie, nu of op middellange termijn, financieel haalbaar. Gemiddeld is slechts 3,8% van de totale voorraad nu financieel haalbaar. Naar verwachting zal de transformatie kansrijke groep binnen 3 jaar groeien met 2,5%. 53

8

Analyse van de transformatiepotentie binnen de Utrechtse kantoren voorraad

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek nader besproken en geanalyseerd. Allereerst worden in paragraaf 8.1 de totaalresultaten besproken voor de gehele kantorenvoorraad in Utrecht. Vervolgens wordt de transformatiepotentie per wijk geanalyseerd en wordt gekeken naar het type woonsegment dat zich het beste leent voor transformatie. De hypotheses worden aan de hand van de resultaten getoetst in paragraaf 8.2. In paragraaf 8.3 wordt antwoord gegeven op de volgende deelvraag. -

8.1

Wat is de omvang van de kantorenvoorraad waarbij transformatie op korte en/of middellange termijn in potentie financieel haalbaar is? Financiële haalbaarheid van transformatie in Utrecht

Onderstaande figuur (figuur 26) geeft een grafische weergave van de verdeling van de kantorenvoorraad, gesegmenteerd in transformatie kansrijke en niet kansrijke kantoorgebouwen, uitgaande van ‘worst case, ‘best guess’ en ‘best case’ kantorenwaarde scenario’s. Verdeling van de totale kantorenvoorraad in (potentieel toekomstig) transformatie kansrijk en niet-kansrijk:

Verdeling van de voor woonbestemming geschikte kantoren in (potentieel toekomstig) transformatie kansrijk en nietkansrijk:

Legenda:

Figuur 26 Grafische presentatie onderzoeksresultaten

Uit het onderzoek blijkt dat, op basis van de in de markt te verwachten aanvangsrendementen, maar een beperkt deel van de kantorenvoorraad in potentie transformeerbaar is. Het overgrote deel, met een omvang van 51,9% van de totale kantorenvoorraad, komt niet in aanmerking voor transformatie 54

naar een woonfunctie, daar de betreffende kantoorgebouwen niet voldoen aan de voor woonbestemming geldende criteria, zoals beschreven in hoofdstuk 3. Het overige deel, ter grootte van 48,1% van het de voorraad, is middels het berekenen van de vastgoedwaarde en optiewaarde gesegmenteerd in (toekomstige) transformatiekansrijke en niet kansrijke groepen. In totaliteit blijkt, voor gemiddeld slechts 6,3% (0,2%+3,6%+2,5%=6,3%) van de totale kantorenvoorraad, transformatie financieel haalbaar. Daarbij dient opgemerkt te worden dat de huidige omvang gemiddeld genomen is berekend op slechts 3,8%, met een potentiële toename van 2,5% binnen 3 jaar vanaf heden. Rekening houdend met ‘worst case’ en ‘best case’ scenario’s kan de omvang variëren tussen minimaal 2,9% (0,0%+2,2%+0,7%=2,9%) tot maximaal 15,7% (0,4%+5,6%+9,7%=15,7%) van de totale kantorenvoorraad. Aandeel Transformatie financieel haalbaar Groep B en C geven de kantoorlocaties weer 70,9% waarvan transformatie, gegeven de huidige 151,2% marktomstandigheden, in potentie financieel 0,0% haalbaar is. Het verschil tussen beide groepen is dat49% er bij de selectie van groep B geen sprake is van een95% optiewaarde en bij groep C wel. Beide groepen zijn95% 126% echter nu geschikt voor transformatie. Na analyse blijkt dat bij de kantoren, die zijn gesegmenteerd in95% 141% groep B, er sprake is van (gedeeltelijke) leegstand. Er 141% wordt dus de komende jaren naar verwachting geen 105% tot weinig dividend vanuit de jaarlijkse huurstromen 95% uitgekeerd. De kantoren in groep C hebben een 126% optiewaarde binnen een bandbreedte van 0,0004%83% tot 151,2% (figuur 27). 126%

optiewaarde groep C

10,7% 52,9% 160% 39,5% wors t ca se 105,0% 0,1% 0,0004% 140% 12% 0% 120% 14% 51% bes t guess 9% 51% 100% 11% 83% 80%1% 51% 28% 95% bes t case 60% 15% 95% 24% 62% 40% 16% 51% 20% 14% 83% 41% 0%0% 8% 83% Figuur 27. Boxplot bandbreedte optiewaardes groep C 83% 1% 41%

Deze zeer grote spreiding is opvallend. De percentages om en nabij 0 zijn dusdanig laag, zodat de optiewaarde nagenoeg geen waarde heeft en de objecten in deze groep feitelijk overeenkomstig de selectie van groep B zijn. De resterende kantoorgebouwen, met een hoge tot zeer hoge optiewaarde, betreffen gebouwen waarvan transformatie nu aanbevelenswaardig is, doch gezien de historische bewegingen van de beide markten dit tevens op termijn is. Met name voor dit deel van de selectie binnen groep C zal naar verwachting met het uitdienen van een bestaand huurcontract, uitgaande van een 3-jaars periode en normale conjuncturele marktverschuivingen, transformatie na expiratie in potentie financieel haalbaar blijven. Voor wat betreft de kantoren met een zeer hoge optiewaarde tot 151,2% van de vastgoedwaarde blijkt na analyse dat de woning vastgoedwaarde, gegeven de huidige marktomstandigheden, veel hoger is gelegen dan de huidige kantoorsituatie, met een zeer hoge optiewaarde als gevolg. Voor beide groepen geldt dat transformatie naar woningen voor deze kantoorgebouwen per omgaande in potentie financieel haalbaar is.

55

Aandeel Transformatie financieel haalbaar na 3 jaar. Groep D bestaat uit kantoren waarvan de vastgoedwaarde minus de investeringskosten lager zijn dan de huidige kantoorwaarde. Daarmee wordt transformatie van deze groep momenteel niet financieel haalbaar geacht. Deze kantoren hebben echter, in optiewaarde groep D afwijking op het overgrote niet transformatie 29,6% 2,1% geschikte deel in groep A, een optiewaarde, 40% 59,9% 3,9% gelegen tussen 0,0002% en 39,5% van de huidige wors t ca se 8,1196% 0,0009% 35% ingeschatte vastgoedwaarde (figuur 28). 8% 3% Deze waarde omvat een extra waarde boven op de huidige waarde, gezien de mogelijke toekomstige optie om het kantoor op termijn (3 jaar) alsnog te transformeren. Over 3 jaar kan een eigenaar alsnog beslissen om afhankelijk van de dan geldende marktomstandigheden het kantoor door te exploiteren, of te kiezen voor transformatie.

30% 25% 20% 15% 10% 5%

8% 3% 41% 0% 8% 0% 51% 4% 51% 21% bes t guess8% 41% 41% bes t case 17% 60%

Voor deze groep geldt dat, gezien de marktfluctuatie van de woning en kantorenmarkt, 0% transformatie in de toekomst, gemiddeld genomen na einde huidige huurcontract, in potentie figuur 28. Boxplot bandbreedte optiewaardes groep D financieel haalbaar kan zijn. Aandeel Transformatie financieel niet haalbaar Het overgrote deel, te weten 32,3% tot 45,1% van de onderzoekspopulatie gelegen in groep A, is financieel gezien in potentie niet geschikt voor transformatie en zal dit gezien de marktbewegingen van beide deelmarkten naar verwachting in de toekomst ook niet worden. Voor deze kantoren zal naar andere scenario’s dan naar woningtransformatie gekeken moeten worden. 8.1.1

Resultaten per woonsegment

Kijkend naar de verschillende woonsegmenten valt het volgende op: In het ‘best guess’ scenario valt op dat het middensegment het hoogste aandeel met transformatie geschikte kantoren heeft, alhoewel het percentage verschil enigszins lager ligt dan in het ‘worst case’ scenario. Dit geldt ook voor de kantoren in groep D toekomstig potentieel geschikte locaties. Hier blijkt het aandeel ook het grootst te zijn in het middensegment, alhoewel maar 4,5% van de onderzoekspopulatie. Kijkend naar de verschillende scenario’s tezamen kan worden gesteld dat met name het middensegment zich leent voor transformatie, gezien de bandbreedte van beide groepen A en B, gelegen tussen 4,1 en 7,8%, gevolgd door studentenhuisvesting met een bandbreedte tussen 0,9% en 10,4% van de voor bewoning geschikte kantorenlocaties. De minste mogelijkheden worden verwacht voor het basissegment. De reden hiervoor is gelegen in de hoge prijsstijging van het middensegment bij een beperkte vermeerdering van het vloeroppervlak, in verhouding tot de bouwkosten. Een en ander in relatie tot het aantal appartementen wat kan worden gerealiseerd, bij een omvang van 85 m2 ten opzichte van de relatief niet veel kleinere 70 m2 voor het basissegment. 56

8.1.2

Resultaten per wijk

Na analyse van de wijkresultaten blijkt dat de reden voor het ontbreken van enige transformatiepotentie in de centraal gelegen wijken, centrum, stationsgebied en Maliebaan veroorzaakt worden door de hoge kantoorprijzen en relatief lage bruto aanvangsrendementen ten opzichte van de overige locaties. De marktprijzen zijn daar nog dermate hoog met als gevolg dat het generen van inkomsten uit bewoning, inclusief de te bekostigen investering voor het realiseren van een woonbestemming, geen rendabel scenario oplevert. Transformatie lijkt in potentie financieel haalbaar te zijn in de wijken Kanaleneiland, Overvecht en de overige locaties. In de wijk Kanaleneiland is voor het grootste deel van de in potentie geschikte kantoren, transformatie per direct financieel haalbaar. Dit wordt met name verklaard door de lage vraagprijs die wordt gehanteerd op de locaties, gelegen aan de Kanaalweg en de huidige leegstand situatie. Behoudens deze afwijking zal, gegeven de bewegingen van beide deelmarkten, de transformatiepotentie binnen deze wijken naar verwachting toenemen in de komende jaren. 8.2

Toetsing hypothesen

Met behulp van de resultaten uit het onderzoek kunnen de in hoofdstuk 5 opgestelde hypothesen worden getoetst. Indien niet wordt voldaan aan de criteria zal de nulhypothese worden verworpen en geldt de alternatieve hypothese. In onderstaand schema (figuur 29) staat welke nulhypothesen van kracht blijven en welke door middel van dit onderzoek worden verworpen. Hypothesen H0

De transformatie potentie van de kantorenvoorraad in Utrecht is nihil.

H1

Een deel van de kantorenvoorraad in Utrecht is in potentie geschikt voor transformatie.

H0

De kantoorgebouwen die in potentie niet geschikt zijn voor transformatie zijn dit vanwege wetgeving en/of ligging in kantoren en/of bedrijventerrein.

H2

Een deel van de kantoorgebouwen die in potentie niet geschikt zijn voor transformatie zijn dit doordat transformatie gegeven de huidige marktomstandigheden niet financieel haalbaar is.

H0

De financiële haalbaarheid voor transformatie van kantoorgebouwen die geschikt zijn voor een woonbestemming is nihil.

H3

Voor een deel van de voor bewoning geschikte kantoorgebouwen is transformatie in potentie financieel haalbaar.

H0

De omvang van de in potentie financieel haalbare transformaties zal gegeven normale conjunctuurbewegingen van beide deelmarkten niet toenemen.

H4

De omvang van de in potentie financieel haalbare transformaties zal gegeven normale conjunctuurbewegingen van beide deelmarkten toenemen.

H0

Er zijn geen kantoorlocaties in Utrecht waarin het gebruik van optiewaardes van toegevoegde waarde kan zijn om tot prijsovereenstemming te komen in geval van verkoop.

H5

Er is minimaal 1 kantoorlocatie in Utrecht waarin het gebruik van optiewaardes van toegevoegde waarde kan zijn om tot prijsovereenstemming te komen in geval van verkoop uitgaande van een optiewaarde van min. 5%.

voorwaarde

resultaat

verworpen

<5%

min. 2,9% gem. 6,3% max. 15,7%

JA

>95%

min. 53,5% gem. 55,4% max. 61,5%

JA

<5%

min. 6,0% gem. 13,1% max. 32,4%

JA

<5%

min. 33,3% gem. 65,8% max. 163,4%

JA

min. 12 gem. 25 max. 65

JA

0

Figuur 29. Hypothesen

57

Toelichting H0/H1: De hypothese wordt verworpen aangezien meer dan 5% van de kantorenvoorraad geschikt is voor transformatie. Gemiddeld genomen geldt voor 6,3% van de kantorenvoorraad dat transformatie financieel haalbaar is. Uitgangspunt bij deze gebouwen is dat wet- en regelgeving en andere relevante criteria, zoals besproken in hoofdstuk 3, transformatie toelaten. Rekening houdende met ‘worst case’ en ‘best case’ scenario’s kan de omvang van deze groep oplopen tot maximaal 15,7% van de kantorenvoorraad. Toelichting H0/H2: De hypothese wordt verworpen omdat van de kantorengebouwen die niet geschikt zijn voor transformatie, gemiddeld 55,4% niet voldoen vanwege wet- en regelgeving en/of locatie- of object specifieke kenmerken. Het overige deel komt niet in aanmerking voor transformatie, daar de investering niet financieel haalbaar is. De omvang is gelet op ‘worst case’ en ‘best case’ scenario’s minimaal 53,5% tot maximaal 61,5%. Toelichting H0/H3: De hypothese wordt verworpen omdat, van de kantoorgebouwen waar transformatie conform de gestelde criteria mogelijk is, voor gemiddeld 13,1% de investering tevens financieel haalbaar is. De omvang is, gelet op ‘worst case’ en ‘best case’ scenario’s, minimaal 6,0% tot maximaal 32,4%. Toelichting H0/H4: De hypothese wordt verworpen aangezien de procentuele toename van in potentie financiële transformaties gemiddeld 65,8% betreft. Rekening houdende met ‘worst case’ en ‘best case’ scenario’s loopt dit uiteen van minimaal 33,3% tot maximaal 163,4%. Toelichting H0/H5 De hypothese wordt verworpen aangezien voor gemiddeld 25 locaties, minimaal 12 locaties in het ‘best case’ tot maximaal 65 locaties in het ‘worst case’ scenario geldt dat de berekende optiewaarde hoger is gelegen dan de vastgestelde 5%, die op basis van een onderhandelingsaanname als minimaal toereikend kan worden beschouwd om als meerwaarde te dienen ten einde tot prijsovereenstemming te kunnen komen. 8.3

Conclusie

Van de kantoren die geschikt zijn voor een woonbestemming (48,1% van de kantorenvoorraad) blijkt na berekening van de vastgoedwaardes en optiewaardes het overgrote deel, vanuit financieel oogpunt niet in aanmerking te kunnen komen voor transformatie. ‘Worst case’ en ‘best case’ scenario’s in acht nemende blijkt voor minimaal 2,9% tot maximaal 15,7% transformatie per heden in potentie financieel haalbaar te zijn. Voor een deel van de voorraad, binnen een bandbreedte van 0,7% tot 9,7%, wordt verwacht dat, afhankelijk van de marktconjunctuur, transformatie op termijn, waarbij in dit onderzoek 3 jaar als uitgangspunt is genomen, transformatie mogelijk financieel haalbaar is. De resultaten geven weer dat de meest transformeerbaar geachte woonsegmenten alle segmenten zijn behoudens het basissegment. Dit wordt veroorzaakt door de hoge prijsstijging van het middensegment bij een beperkte vermeerdering van het vloeroppervlak in verhouding tot de bouwkosten. Kijkend naar de wijkverdeling lijkt transformatie in de centrale wijken niet financieel haalbaar te zijn. Dit wordt veroorzaakt door de hoge huurprijzen en relatief lage bruto aanvangsrendementen ten opzichte van de andere wijken. De kantoorwaardes liggen dermate hoog dat er geen sprake is van een optiewaarde. 58

Door toetsing van de hypothesen kan geconcludeerd worden dat de woontransformatiepotentie van de gehele kantoren voorraad in Utrecht zeer klein is. Het overgrote deel van de voorraad komt niet in aanmerking voor bewoning, gezien de ligging of veroorzaakt door wet- en regelgeving. Alhoewel de transformatiepotentie zeer klein is en klein zal blijven, zal de transformatiepotentie gegeven de marktbewegingen van de woning en kantoren markt toenemen. Gezien de spreiding van de berekende optiewaardes kan voor een deel van de kantorenvoorraad in Utrecht de berekende optiewaarde van toegevoegde waarde zijn bij verkoop van het object, gegeven de transformatiepotentie die het kantoor bezit.

59

9

Conclusie en aanbevelingen

In dit hoofdstuk wordt de centrale vraag van het onderzoek beantwoord. -

In hoeverre is woningtransformatie van de kantorenvoorraad in Utrecht financieel haalbaar, rekening houdende met de mogelijke meerwaarde die conform de reële optietheorie gecreëerd kan worden door de beslissing eventueel tot huurexpiratie uit te stellen?

In paragraaf 9.1 worden de conclusies van het onderzoek in beantwoording van bovenstaande vraag beschreven. In paragraaf 9.2 worden de resultaten bediscussieerd en in paragraaf 9.3 worden aanbevelingen gedaan voor verder onderzoek. 9.1

Conclusie

De resultaten uit dit onderzoek tonen aan dat voor een deel van de kantorenvoorraad in Utrecht transformatie naar woningen in potentie financieel haalbaar is. Hiervoor is de volgende hypothese getoetst (hypothese 1). Gemiddeld genomen is deze omvang 6,3% van de totale kantorenvoorraad. Opgemerkt dient te worden dat in het ‘best case’ scenario de hypothese niet wordt verworpen. Daar het meest waarschijnlijke gemiddelde scenario voldoet aan de voorwaarde kan de hypothese worden verworpen. Hypothese 1 H0

De transformatie potentie van de kantorenvoorraad in Utrecht is nihil.

H1

Een deel van de kantorenvoorraad in Utrecht is in potentie geschikt voor transformatie.

voorwaarde resultaat <5%

min. 2,9% gem. 6,3% max. 15,7%

verworpen JA

Voor het overgrote deel, gemiddeld 55,4% van de kantoorgebouwen zonder transformatiepotentie, is de oorzaak gelegen in het gegeven dat een woonbestemming hier vanwege onder meer wet- en regelgeving en locatie en object specifieke kenmerken transformatie niet mogelijk is. Desalniettemin is de oorzaak van de resterende groep, met een omvang van gemiddeld 44,6%, gelegen in het gegeven dat transformatie niet financieel haalbaar wordt geacht. Dit is aangetoond middels toetsing van de volgende hypothese (hypothese 2). Hypothese 2 H0

De kantoorgebouwen die in potentie niet geschikt zijn voor transformatie zijn dit vanwege wetgeving en/of ligging in kantoren en/of bedrijventerrein.

H2

Een deel van de kantoorgebouwen die in potentie niet geschikt zijn voor transformatie zijn dit doordat transformatie gegeven de huidige marktomstandigheden niet financieel haalbaar is.

voorwaarde resultaat >95%

min. 53,5% gem. 55,4% max. 61,5%

verworpen JA

Aangezien transformatie, zoals middels voorgaande toetsing is gebleken, in veel gevallen niet financieel haalbaar is rijst de vraag of het aandeel niet zeer beperkt is. Door toetsing van onderstaande hypothese (hypothese 3) wordt aangetoond dat in alles scenario’s inclusief het ‘best case’ scenario de hypothese wordt verworpen.

60

Hypothese 3 H0

H3

De financiële haalbaarheid voor transformatie van kantoorgebouwen die geschikt zijn voor een woonbestemming is nihil.

voorwaarde resultaat <5%

min. 6,0% gem. 13,1% max. 32,4%

verworpen JA

Voor een deel van de voor bewoning geschikte kantoorgebouwen is transformatie in potentie financieel haalbaar.

Middels gebruikmaking van de reële optietheorie is in dit onderzoek getracht inzicht te verkrijgen, in hoeverre de financiële haalbaarheid van de kantorenvoorraad in Utrecht in potentie op middellange termijn kan toenemen. Hierbij is uitgegaan van een periode van 3 jaar, aangezien de gemiddelde huurperiodes om en nabij deze 3-jaars periode zijn gelegen en transformatie juridisch pas mogelijk is na expiratie van het huidige huurcontract. Voor het verkrijgen van inzicht in mogelijke aanvullende potentie is de volgende hypothese getoetst (hypothese 4). Hypothese 4 H0

De omvang van de in potentie financieel haalbare transformaties zal gegeven normale conjunctuurbewegingen van beide deelmarkten niet toenemen.

H4

De omvang van de in potentie financieel haalbare transformaties zal gegeven normale conjunctuurbewegingen van beide deelmarkten toenemen.

voorwaarde resultaat <5%

min. 33,3% gem. 65,8% max. 163,4%

verworpen JA

Door gebruikmaking van de reële optie berekening is aangetoond dat de groep transformatie kansrijke kantoren kan toenemen met gemiddeld 65,8% tot maximaal 163,4%, uitgaande van het slechtste scenario voor de huidige bruto aanvangsrendementen, geldend in de kantorenmarkt. Op basis van deze resultaten wordt de nulhypothese verworpen en geldt de alternatieve hypothese H4. Alhoewel de reële optietheorie in dit onderzoek gebruikt is om inzicht te krijgen in de omvang van de toekomstige financieel haalbare transformatieprojecten, vormt dit niet de bestaansreden voor de optietheorie. De uitkomsten van de optie berekeningen vertegenwoordigen uiteindelijk een waarde. De waardes die in dit onderzoek zijn berekend kunnen in theorie van meerwaarde zijn in geval van een prijsonderhandeling bij verkoop van vastgoed. Er wordt immers mogelijk een optie tot transformatie mee verkocht, wat volgens de optietheorie een waarde vertegenwoordigd. Middels toetsing van de volgende hypothese (hypothese 5) wordt getoetst of optiewaardering binnen het Utrechts transformatiepotentieel een meerwaarde kan leveren bij een prijsonderhandeling. Uitgangspunt hierbij is dat de optiewaarde minimaal 5% van de huidige vastgoedwaarde dient te zijn alvorens deze van enige toegevoegde waarde kan zijn bij het bereiken van prijsovereenstemming. Hypothese 5 H0

Er zijn geen kantoorlocaties in Utrecht waarin het gebruik van optiewaardes van toegevoegde waarde kan zijn om tot prijsovereenstemming te komen in geval van verkoop.

H5

Er is minimaal 1 kantoorlocatie in Utrecht waarin het gebruik van optiewaardes van toegevoegde waarde kan zijn om tot prijsovereenstemming te komen in geval van verkoop uitgaande van een optiewaarde van min. 5%.

voorwaarde resultaat 0

min. 12 gem. 25 max. 65

verworpen JA

Voor gemiddeld 25 kantoorgebouwen binnen de kantorenvoorraad geldt dat de optiewaarde van meerwaarde kan zijn bij een prijsonderhandeling in geval van verkoop. Rekening houdend met ‘worst case’ en ‘best case’ scenario’s betreft het minimaal 12 tot maximaal 65 kantoorgebouwen.

61

Middels toetsing van bovenstaande hypothesen toont dit onderzoek aan dat voor een deel van de Utrechtse kantorenvoorraad transformatie naar een woonbestemming haalbaar is. De omvang, waarbinnen transformatie tevens financieel haalbaar is, beperkt zich tot gemiddeld 6,3% van de voorraad. Voor het overgrote deel, met een omvang van 51,9% van de voorraad, is transformatie niet mogelijk, vanwege wet- en regelgeving en locatie- en object specifieke voorwaarden. Voor gemiddeld 41,8% van de totale voorraad is transformatie niet financieel haalbaar, ondanks dat hier onder de hiervoor genoemde voorwaarden geen bezwaren gelden (figuur 30).

Figuur 30. Grafische weergave van onderzoeksresultaten

9.2

Reflectie

Vastgoed is heterogeen! Met name deze eigenschappen vormen de grootste uitdaging in dit onderzoek om tot valide en betrouwbare uitspraken te kunnen komen. De omvang van de onderzoekspopulatie, te weten de gehele kantorenvoorraad van Utrecht, maakt het ondoenlijk om gebouw specifieke data te verkrijgen. De intransparante eigenschappen van de vastgoedmarkt werken daarbij niet ten voordele van het onderzoek. Daar waar mogelijk en haalbaar binnen de reikwijdte van het onderzoek is gebruik gemaakt van pand specifieke data. Voorbeelden hiervoor zijn de gebruikmaking van de vraagprijzen en omvang van de leegstand van de te huur staande ruimtes op ‘Funda-in-bussiness’ en het inventariseren van de gebouw gebonden technische karakteristieken, door het maken van een quickscan van de kantorenvoorraad, middels gebruikmaking van ‘Google Earth’. Dankzij het kantorenbestand van R.L. Bak is het mogelijk geweest om inzicht te verkrijgen in de pand- specifieke kenmerken, zoals bouwjaar en vloeroppervlak. Grotendeels is het onderzoek echter uitgevoerd door gebruikmaking van gegeneraliseerde data, zoals bandbreedtes en gemiddelden van huurprijzen en bruto aanvangsrendementen, overigens wel geldend voor de Utrechtse vastgoedmarkt. Toepassing van gemiddeldes veroorzaakt echter onbetrouwbare pand specifieke uitkomsten. Door toepassing van ‘worst case’ en ‘best case’ scenario’s is getracht om onbetrouwbare resultaten zoveel mogelijk te voorkomen door rekening te houden met bandbreedtes. Hiermee wordt de kans op foutieve uitkomsten verkleind. Door het opstellen van hypotheses is een extra marge ingebouwd voor het verkrijgen van valide en betrouwbare resultaten. De hypotheses worden immers pas verworpen in het geval dat er sprake is van tegengestelde resultaten. Ondanks dat in dit onderzoek de financiële haalbaarheid per locatie is berekend, mag niet worden gesuggereerd dat middels dit onderzoek de financiële haalbaarheid van een specifieke locatie wordt 62

geacht te zijn bewezen. Reden hiervoor is de gebruikmaking van gemiddelden en quickscan gebouwinventarisatie. Voor het daadwerkelijk doorrekenen van de financiële haalbaarheid van een specifiek kantoorobject zal een veel diepgaandere haalbaarheidsstudie (casestudy) dienen te worden uitgevoerd, met gebruik making van meerdere pand specifieke data. 9.3

Aanbevelingen

Voor zover de onderzoeker bekend, is er niet eerder middels de reële optietheorie onderzoek verricht naar het berekenen van de transformatiepotentie van een vastgoed(deel)markt, bezien vanuit financieel perspectief. Voor toekomstig onderzoek is het aanbevelingswaardig om meer inzicht te verkrijgen in meer locatie specifieke data, ter verkrijging van betrouwbare locatieafhankelijke bruto aanvangsrendementen en huurprijzen. Voor wat betreft de berekening van de bouwkosten zou meer onderzoek naar de te hanteren kosten hiervan zinvol zijn. Ondanks dat er diverse onderzoeken zijn verricht naar de hoogte van de bouwkosten, is de onderzochte populatie tot dusver te klein gebleken om generaliseerde uitspraken te kunnen doen over de te hanteren kosten. In relatie tot het gebruikmaken van de reële optietheorie is het aan te bevelen om meer inzicht te verkrijgen in de toepasbaarheid van parameters, zoals volatiliteit van en correlatie tussen de woning- en kantorenmarkt. Welke marktdata lenen zich het beste ter verkrijging van inzicht in de te hanteren waardes? In dit onderzoek zijn deze parameters berekend op basis van de totale rendement resultaten vanaf 1994 tot 2012. De vraag is in hoeverre deze conjunctuurontwikkeling in de toekomst van waarde blijkt, gezien de huidige demografische ontwikkelingen in Nederland en ontwikkelingen zoals het ‘nieuwe werken’ en de consequenties daarvan voor de kantorenmarkt.

63

Bibliografie Altera Vastgoed (2014), jaarverslag sector woningen 2013. Bak, R.L. (2014), kantorenbestand Utrecht Black, F. & Scholes, M. (1973), The pricing of options and corporate liabilities. Journal of Political Economy, 81, 637-659. Buijs, A. (2012), Statistiek om mee te werken. Noordhoff uitgevers bv Groningen CPB (juni 2012), Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief. Den Haag, Centraal planbureau Di Pasquale, D. & Wheaton, W.C. (1996), Urban economics and real estate markets, Prentice hall, Englewood cliffs, NJ. DTZ Zadelhof, (2013) De markt voor Nederlands commercieel onroerend goed, januari 2013 DTZ Zadelhoff (2015), Nederland compleet, kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, januari 2015. Eydeland, A. & Wolyniec, K. (2003), Energy and power risk management. Wiley Finance. FGH (2012), Regionale marktgegevens kantorenmarkt provincie Utrecht Fikse R. (2008), Transformatietools uncovered, Een zoektocht naar de toepassingsmogelijkheden van de transformatie-instrumenten. afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Funda in business (2015) www.fundainbusiness.nl Gemeente Utrecht (2012) Utrecht brengt geluid in kaart. Dienst stadsontwikkeling Gemeente Utrecht (2012), Kantorenlocaties, verkregen op 12-12-2014 van http://www.utrecht.nl/economie-bedrijf/ondernemersloket/bedrijfshuisvesting/kantorenlocaties/ Gemeente Utrecht (2013), Monitoringsrapportage 2013, een uitwerking voor de stad Utrecht van het nationaal samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit. Gemeente Utrecht (2013),Vastgoedmonitor Utrecht, 2013. Afdeling onderzoek Gemeente Utrecht (2014), Utrecht monitor 2014. Afdeling intern bedrijfsonderzoek Gemeente Utrecht (2014), Geluidnota Utrecht. Sector milieu en mobiliteit. Gemeente Utrecht (2014), Utrecht bij de hand, verkregen op 22-10-2014 www.utrecht.nl/utrechts-onderzoek-en-cijfers/terugkerende-rapporten/utrecht-bij-de-hand/

van

Gereadts, R. & Voordt, van der, D. (2007),Transformatiepotentiemeter,in: Voordt, van der, D., Gereadts R., Remøy, H. & Oudijk, C. (2007) Transformatie van kantoorgebouwen; Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, 010, Rotterdam Google earth (2013), Google earth, Google inc.

64

Gool, van, P., Jager, P., Weisz, R. & Theebe, M. (2013), Onroerend goed als belegging. Noordhoff uitgevers, Groningen Hull, J.C. (2011), Options, futures, and other derivatives, Prentice Hall, 8th edition, ING (2014), Themavisie studentenhuisvestin.ING economisch bureau IPD (2014), IPD Nederlandse jaar vastgoedindex tot en met 31 december 2013. Jones LangLasalle (2014), Heat map woningmark, 2014 Lagae, A., Veelen,van, H. & Turpijn, I. (2010). Onderzoek bouwkosten en transformatie, kantorenloods, Gemeente Amsterdam ontwikkelingsbedrijf. Mackay R. (2007), Bouwkosten van transformatieprojecten, modelmatig inzicht in kostengeneratoren, afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Margrabe, W. (1978), The value of an option to exchange one asset for another. Journal of finance, 33(1). 177-186. Muller R. (oktober 2008), De Amsterdamse transformatiemarkt, Opbrengstgeneratoren en transformatiepotentie, afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Realnext (2015) www.realnext.nl Remøy H. en de Jonge H. (2008), Transformation and typology. Faculteit Bouwkunde TU Delft. Roodhof J. en Huisman R. (2014), De ontwikkeling van de huurtermijn op de kantorenmarkt. ASRE research center, Amsterdam school of real estate, Amsterdam SBR en transformatieteam (2011), Transformatie kantoren gaat niet vanzelf. Rotterdam, SBR Smith, A. (1776), An inquiry into the nature and casuses of the wealth of nations, W. Strahan and T. Cadell, London. Stichting REN, 1992. Waardering kantoorpanden, sl: Stichting REN. Syntrus Achmea (2014), Outlook 2014-2015, beleggen in vastgoed en hypotheken. Vrij, N. (2004), Transformatiepotentie: meten is weten, afstudeerscriptie Faculteit Bouwkunde TU Delft. Wet milieubeheer (1979), milieukwaliteitseisen, art. 5.2 wetswijziging 2007, voorschrift 2.1 Wet op geluidshinder (1979), art. 40-110 Websites BBN & SBR (2014), online rekentool transformatie. http://www.bbn.nl/rekentools/transformatie/ Kamers.nl (2015), www.kamers.nl. RIVM (2015) www.atlasleefomgeving.nl

65

Strabo (2015), www.strabo.nl. SSHXL (2015), www.sshxl.nl.

66

Bijlage I

Bedrijventerreinen en mono functionele kantorenlocaties

Rode gebieden: Mono functionele kantorenlocaties Papendorp: Rijnsweerd; Uithof (universiteitencomplex) Blauwe gebieden: Bedrijventerreinen: Lage weide, Overvecht, Kanaleneiland, Stadion Galgenwaard e.d.. Lage Weide Overvecht Rioolwaterzuiveringsinstallatie Utrecht Bedrijventerreinen Kanaleneiland 3x Stadion Galgenwaard Papendorp Rijnsweerd Uithof

71 locaties 5 locaties 1 locatie 29 locaties 11 locaties 45 locaties 22 locaties 3 locaties

Bijlage I I

Gezoneerde industriegebieden en industrielawaai

II(a)

II(b)

Lage Weide

14 locaties

Spoorwegremplacement

3 locaties

Douwe Egberts fabriek

1 locatie

Stadion Galgenwaard

11 locaties

Bijlage III Luchtvervuiling als gevolg van stikstofdioxide en/ of fijnstof

Aantal locaties met normoverschrijding < 40 µg/m3

0 Locaties

Bijlage IV

Rood Wit

Spoorweglawaai

26 locaties 20 locaties

Rood

norm hoger dan 68 dB zonder geluidsluwe gevel

Wit

norm hoger dan 68 dB met geluidsluwe gevel conform geluidsnota Utrecht

Bijlage V Snelwegverkeerslawaai

Aantal locaties met normoverschreiding door geluidbelasting vanaf snelweg.

53 Locaties

Bijlage VI Verkeerslawaai bebouwde kom

Aantal locaties met normoverschreiding door geluidbelasting vanaf verkeer bebouwde kom

35 Locaties

Bijlage VII (a) Locatie

DEELGEBIED 1 ADRES

Leegstand leegstand in m2 VVO

Huurprijs kantoren huurprijs funda

Waarde kantoren S_A

waarde woningen S_B

waarde BAR kantoor BAR kantoor BAR kantoor waarde kantoor waarde kantoor waarde kantoor studenten worst case gemiddeld best case worst case best guess best case kamers

huur y

waarde basissegment

waarde midden waarde segment topsegment

huurinkomsten y

164 €

160 €

164 9,25%

7,75%

6,25%

€

1.347.459

€

1.608.258

€

1.994.240

€

1.178.585

€

763.274

€

1.214.650

€

1.212.766

€

124.640

achter sint pieter 140

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.477.647

€

1.794.286

€

2.283.636

€

1.237.643

€

801.521

€

1.275.516

€

1.273.537

€

125.600

achter sint pieter 200

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€ 16.000.000

€ 19.428.571

€ 24.727.273

€ 12.522.483

€ 10.386.215

€ 16.528.302

€ 16.502.660

€ 1.360.000

centrum

boothstraat 1

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.317.647

€

1.600.000

€

2.036.364

€

993.332

€

839.950

€

1.137.700

€

1.136.457

€

112.000

centrum

brigittenstraat 15-17

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.882.353

€

2.285.714

€

2.909.091

€

1.344.000

€

870.400

€

1.385.128

€

1.382.979

€

160.000

centrum

brigittenstraat 24

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

978.824

€

1.188.571

€

1.512.727

€

739.200

€

478.720

€

761.820

€

760.638

€

83.200

centrum

catharijnesingel 59

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€ 17.167.059

€ 20.845.714

€ 26.530.909

€ 13.971.849

€ 11.303.252

€ 16.286.449

€ 16.265.645

€ 1.459.200

centrum

catharijnesingel 64

165 €

160 €

165 9,25%

7,75%

6,25%

€

5.101.622

€

6.089.032

€

7.550.400

€

4.073.813

€

2.968.064

€

4.723.285

€

4.715.957

€

471.900

centrum

domstraat 2

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.174.118

€

2.640.000

€

3.360.000

€

1.584.261

€

1.198.641

€

1.907.481

€

1.904.521

€

184.800

centrum

domstraat 4

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.844.706

€

2.240.000

€

2.850.909

€

1.305.863

€

951.414

€

1.514.051

€

1.511.702

€

156.800

centrum

domstraat 6

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

978.824

€

1.188.571

€

1.512.727

€

698.880

€

452.608

€

720.266

€

719.149

€

83.200

centrum

donkerstraat 15-19

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

3.218.824

€

3.908.571

€

4.974.545

€

2.425.920

€

1.860.480

€

2.960.710

€

2.956.117

€

273.600

centrum

drift 10-12

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.202.353

€

2.674.286

€

3.403.636

€

1.784.160

€

1.155.456

€

1.838.757

€

1.835.904

€

187.200

centrum

drift 11

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.035.294

€

1.257.143

€

1.600.000

€

781.846

€

506.338

€

805.771

€

804.521

€

88.000

centrum

drift 17

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.070.588

€

2.514.286

€

3.200.000

€

1.469.620

€

1.049.502

€

1.670.144

€

1.667.553

€

176.000

centrum

drift 23

centrum

drift 9/nobelstraat 2

centrum

centrum

achter sint pieter 11

centrum centrum

700

2861

€

gem huurprijs huurprijs wijk kantoor

BAR scenario's

€

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.315.294

€

2.811.429

€

3.578.182

€

1.658.209

€

1.461.770

€

2.326.215

€

2.322.606

€

196.800

165 €

160 €

165 9,25%

7,75%

6,25%

€

4.075.946

€

4.864.839

€

6.032.400

€

3.195.226

€

2.918.623

€

3.973.914

€

3.969.508

€

377.025

ganzenmarkt 7

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€ 15.058.824

€ 18.285.714

€ 23.272.727

€ 11.508.622

€

9.105.723

€ 14.490.566

€ 14.468.085

€ 1.280.000

centrum

hamburgerstraat 28-30

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

3.011.765

€

3.657.143

€

4.654.545

€

2.410.338

€

1.821.145

€

2.898.113

€

2.893.617

€

256.000

centrum

herenstraat 35-37

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.023.529

€

2.457.143

€

3.127.273

€

1.444.800

€

935.680

€

1.489.012

€

1.486.702

€

172.000

centrum

herman gorterstraat 55

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€ 14.409.412

€ 17.497.143

€ 22.269.091

€ 10.364.122

€ 10.195.068

€ 14.931.552

€ 14.911.778

€ 1.224.800

centrum

herman gorterstraat 75

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€ 17.656.471

€ 21.440.000

€ 27.287.273

€ 13.610.871

€ 11.457.008

€ 16.507.991

€ 16.486.904

€ 1.500.800

centrum

hermangorterstraat 5

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€ 26.917.647

€ 32.685.714

€ 41.600.000

€ 19.173.810

€ 19.078.064

€ 28.930.169

€ 28.889.038

€ 2.288.000

centrum

janskerkhof 12/jansdam 14

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

3.548.235

€

4.308.571

€

5.483.636

€

2.686.392

€

2.424.439

€

3.030.531

€

3.028.000

€

301.600

centrum

janskerkhof 13a

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

6.296.471

€

7.645.714

€

9.730.909

€

4.834.024

€

4.501.862

€

5.627.294

€

5.622.596

€

535.200

centrum

janskerkhof 16

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.882.353

€

2.285.714

€

2.909.091

€

1.426.961

€

1.306.655

€

1.633.309

€

1.631.945

€

160.000

centrum

janskerkhof 23-24

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.070.588

€

2.514.286

€

3.200.000

€

1.419.701

€

1.154.212

€

1.442.756

€

1.441.552

€

176.000

centrum

keizerstraat 3

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.035.294

€

1.257.143

€

1.600.000

€

781.846

€

506.338

€

805.771

€

804.521

€

88.000

centrum

kromme nieuwegracht 22

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

3.011.765

€

3.657.143

€

4.654.545

€

2.150.400

€

1.392.640

€

2.216.204

€

2.212.766

€

256.000

centrum

kromme nieuwegracht 3

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.505.882

€

1.828.571

€

2.327.273

€

1.080.561

€

910.572

€

1.449.057

€

1.446.809

€

128.000

centrum

kromme nieuwegracht 39

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

3.011.765

€

3.657.143

€

4.654.545

€

2.171.077

€

1.687.237

€

2.685.017

€

2.680.851

€

256.000

centrum

kromme nieuwegracht 58

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

941.176

€

1.142.857

€

1.454.545

€

710.769

€

460.308

€

732.519

€

731.383

€

80.000

centrum

kromme nieuwegracht 72-82

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

6.023.529

€

7.314.286

€

9.309.091

€

4.873.514

€

4.064.478

€

4.943.771

€

4.940.100

€

512.000

centrum

kroonstraat 25

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€ 24.094.118

€ 29.257.143

€ 37.236.364

€ 19.448.194

€ 15.211.914

€ 24.207.769

€ 24.170.213

€ 2.048.000

centrum

lange viestraat 1

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

€

€

3.200.000

€

1.748.230

€

€

€

€

centrum

lange viestraat 2

1291

€

185 €

160 €

185 9,25%

7,75%

6,25%

€ 13.880.000

€ 16.566.452

€ 20.542.400

€

9.093.377

€ 10.611.654

€ 14.274.931

€ 14.259.637

€ 1.283.900

centrum

mariaplaats 4

261

€

137 €

160 €

137 9,25%

7,75%

6,25%

€

2.295.676

€

2.740.000

€

3.397.600

€

2.115.660

€

1.708.931

€

2.456.573

€

2.453.452

€

centrum

minrebroederstraat 5

425

€

195 €

160 €

195 9,25%

7,75%

6,25%

€

895.946

€

1.069.355

€

1.326.000

€

681.046

€

441.058

€

701.887

€

700.798

€

82.875

centrum

muntstraat 7

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.569.412

€

3.120.000

€

3.970.909

€

1.922.081

€

1.416.576

€

2.254.295

€

2.250.798

€

218.400

centrum

neude 4

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

6.776.471

€

8.228.571

€ 10.472.727

€

5.170.901

€

4.539.007

€

6.647.410

€

6.638.608

€

576.000

centrum

nicolaas beetsstraat 216-222

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.258.824

€

2.742.857

€

3.490.909

€

1.646.769

€

1.446.203

€

2.301.443

€

2.297.872

€

192.000

centrum

nieuwegracht 15-17

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

941.176

€

1.142.857

€

1.454.545

€

710.769

€

460.308

€

732.519

€

731.383

€

80.000

centrum

nieuwegracht 2

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.600.000

€

1.942.857

€

2.472.727

€

1.208.308

€

782.523

€

1.245.283

€

1.243.351

€

136.000

centrum

nieuwegracht 23-25

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.091.765

€

1.325.714

€

1.687.273

€

824.492

€

533.957

€

849.723

€

848.404

€

92.800

centrum

nieuwegracht 6

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.882.353

€

2.285.714

€

2.909.091

€

1.411.536

€

1.054.523

€

1.678.135

€

1.675.532

€

160.000

centrum

nieuwegracht 60

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.223.529

€

1.485.714

€

1.890.909

€

975.411

€

674.560

€

1.073.474

€

1.071.809

€

104.000

centrum

nieuwegracht 92

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.823.529

€

3.428.571

€

4.363.636

€

2.403.692

€

1.556.677

€

2.477.248

€

2.473.404

€

240.000

centrum

nieuwegracht 94

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.505.882

€

1.828.571

€

2.327.273

€

1.129.157

€

816.837

€

1.299.889

€

1.297.872

€

128.000

centrum

nieuwekade 15

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

9.948.235

€ 12.080.000

€ 15.374.545

€

8.410.167

€

6.103.931

€

9.713.607

€

9.698.537

€

845.600

centrum

nieuwekade 291

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.505.882

€

1.828.571

€

2.327.273

€

1.364.677

€

883.791

€

1.406.437

€

1.404.255

€

128.000

centrum

noorderstraat 8

155 €

160 €

155 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.641.176

€

1.992.857

€

2.536.364

€

1.334.059

€

918.942

€

1.462.375

€

1.460.106

€

139.500

centrum

oudegracht 113

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.889.412

€

3.508.571

€

4.465.455

€

2.471.314

€

1.867.474

€

2.523.752

€

2.521.012

€

245.600

centrum

oudegracht 364

1700

€

160 €

160 9,25%

7,75%

6,25%

€

2.940.541

€

3.509.677

€

4.352.000

€

2.422.043

€

2.098.203

€

2.917.807

€

2.914.386

€

272.000

centrum

oudkerkhof 13

415

165 €

160 €

165 9,25%

7,75%

6,25%

€

2.600.757

€

3.104.129

€

3.849.120

€

2.159.943

€

1.893.987

€

2.424.800

€

2.422.584

€

240.570

centrum

oudkerkhof 45

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.070.588

€

2.514.286

€

3.200.000

€

1.822.180

€

1.326.266

€

1.865.246

€

1.862.995

€

176.000

centrum

pausdam 1-2

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.129.412

€

1.371.429

€

1.745.455

€

992.492

€

642.757

€

1.022.863

€

1.021.277

€

96.000

centrum

pieterskerkhof 16-17

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.430.588

€

1.737.143

€

2.210.909

€

1.021.440

€

661.504

€

1.052.697

€

1.051.064

€

121.600

centrum

plompetorengracht 1-3

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.710.588

€

3.291.429

€

4.189.091

€

2.084.234

€

1.349.790

€

2.148.013

€

2.144.681

€

230.400

centrum

plompetorengracht 14

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

997.647

€

1.211.429

€

1.541.818

€

780.812

€

505.669

€

804.706

€

803.457

€

84.800

centrum

plompetorengracht 15-17

centrum

plompetorengracht 19-21

centrum

333

€

€

€

2.070.588

2.514.286

1.339.640

1.893.962

1.891.647

176.000 212.350

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.590.588

€

1.931.429

€

2.458.182

€

1.179.360

€

763.776

€

1.215.450

€

1.213.564

€

135.200

155 €

160 €

155 9,25%

7,75%

6,25%

€

3.100.000

€

3.700.000

€

4.588.000

€

2.652.323

€

1.827.003

€

2.907.436

€

2.902.926

€

286.750

rijnkade 1

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€ 17.882.353

€ 21.714.286

€ 27.636.364

€ 12.729.168

€ 11.449.108

€ 18.219.756

€ 18.191.489

€ 1.520.000

centrum

slachtstraat 12

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

4.197.647

€

5.097.143

€

6.487.273

€

3.900.638

€

2.731.757

€

4.002.144

€

3.996.841

€

356.800

centrum

st.-jacobsstraat 121-135

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

6.447.059

€

7.828.571

€

9.963.636

€

5.299.288

€

3.947.657

€

5.781.374

€

5.773.719

€

548.000

centrum

st.-jacobsstraat 12-14

165 €

160 €

165 9,25%

7,75%

6,25%

€

9.275.676

€ 11.070.968

€ 13.728.000

€

6.774.488

€

6.871.037

€ 10.226.269

€ 10.212.261

€

858.000

centrum

st.-jacobsstraat 16

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

9.411.765

€ 11.428.571

€ 14.545.455

€

6.942.025

€

6.949.377

€

€

€

800.000

centrum

st.-jacobsstraat 200-500

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€ 27.162.353

€ 32.982.857

€ 41.978.182

€ 21.239.155

€ 17.789.834

€ 26.361.039

€ 26.325.255

€ 2.308.800

centrum

st.-jacobsstraat 61/lange viestraat

centrum

st.-jacobsstraat 6-8

centrum

vinkenburgstraat 26

centrum

vinkenburgstraat 2A

635

centrum

voorstraat 36-38

585

centrum

598

770

€

€

9.388.592

9.378.409

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€ 16.941.176

€ 20.571.429

€ 26.181.818

€ 13.027.646

€ 10.923.437

€ 16.189.398

€ 16.167.413

€ 1.440.000

155 €

160 €

155 9,25%

7,75%

6,25%

€

€

8.400.000

€ 10.416.000

€

6.602.769

€

4.985.834

€

€

7.434.383

€

651.000

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€ 11.294.118

€ 13.714.286

€ 17.454.545

€

8.626.244

€

7.190.769

€ 11.088.346

€ 11.072.074

€

960.000

€

150 €

160 €

150 9,25%

7,75%

6,25%

€

1.410.811

€

1.683.871

€

2.088.000

€

1.236.681

€

895.461

€

1.266.313

€

1.264.764

€

130.500

€

165 €

160 €

165 9,25%

7,75%

6,25%

€

891.892

€

1.064.516

€

1.320.000

€

686.037

€

564.702

€

769.069

€

768.216

€

82.500

vrouwe justitiaplein 1

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

8.470.588

€ 10.285.714

€ 13.090.909

€

7.792.615

€

5.046.646

€

8.031.077

€

8.018.617

€

720.000

centrum

vrouwe justitiaplein 1

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

7.209.412

€

8.754.286

€ 11.141.818

€

6.533.391

€

4.231.148

€

6.733.319

€

6.722.872

€

612.800

centrum

vrouwe justitiaplein 1

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€ 34.588.235

€ 42.000.000

€ 53.454.545

€ 29.120.497

€ 20.914.708

€ 33.283.019

€ 33.231.383

€ 2.940.000

centrum

waterstraat 47/kroonstraat 50

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

9.411.765

€ 11.428.571

€ 14.545.455

€

5.515.312

€

6.528.000

€ 10.388.457

€ 10.372.340

€

800.000

centrum

wittevrouwenkade 6

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.505.882

€

1.828.571

€

2.327.273

€

1.114.512

€

790.055

€

1.257.270

€

1.255.319

€

128.000

centrum

zakkendragershof 34-44

€

160 €

160 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.487.059

€

1.805.714

€

2.298.182

€

1.196.208

€

833.073

€

1.325.727

€

1.323.670

€

126.400

kanaleneiland

kanaalweg 15a-15f

1034

€

128 €

90 14,50%

12,00%

9,50%

€

1.365.517

€

1.650.000

€

2.084.211

€

2.591.979

€

2.761.846

€

4.395.117

€

4.388.298

€

198.000

kanaleneiland

kanaalweg 16a-16f

1410

€

128 €

90 14,50%

12,00%

9,50%

€

1.862.069

€

2.250.000

€

2.842.105

€

3.214.017

€

3.967.015

€

6.312.986

€

6.303.191

€

270.000

kanaleneiland

kanaalweg 16g-16l

1410

€

128 €

90 14,50%

12,00%

9,50%

€

1.862.069

€

2.250.000

€

2.842.105

€

3.214.017

€

3.967.015

€

6.312.986

€

6.303.191

€

270.000

kanaleneiland

kanaalweg 17a-17f

1034

€

128 €

90 13,25%

10,75%

8,25%

€

1.494.340

€

1.841.860

€

2.400.000

€

2.591.979

€

2.761.846

€

4.395.117

€

4.388.298

€

198.000

kanaleneiland

kanaalweg 18a-18f

1034

€

128 €

90 14,50%

12,00%

9,50%

€

1.365.517

€

1.650.000

€

2.084.211

€

2.591.979

€

2.761.846

€

4.395.117

€

4.388.298

€

198.000

kanaleneiland

kanaalweg 19a-19f

1034

€

128 €

90 14,50%

12,00%

9,50%

€

1.365.517

€

1.650.000

€

2.084.211

€

2.591.979

€

2.761.846

€

4.395.117

€

4.388.298

€

198.000

kanaleneiland

kanaalweg 14a-14f

€

128 €

90 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.250.000

€

2.842.105

€

3.857.143

€

3.214.017

€

3.967.015

€

6.312.986

€

6.303.191

€

270.000

kanaleneiland

kanaalweg 14g-14l

€

128 €

90 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.250.000

€

2.842.105

€

3.857.143

€

3.214.017

€

3.967.015

€

6.312.986

€

6.303.191

€

270.000

kanaleneiland

kanaalweg 15g-15l

1410

€

128 €

90 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.250.000

€

2.842.105

€

3.857.143

€

3.214.017

€

3.967.015

€

6.312.986

€

6.303.191

€

270.000

kanaleneiland

kanaalweg 17g-17l

1410

€

128 €

90 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.250.000

€

2.842.105

€

3.857.143

€

3.214.017

€

3.967.015

€

6.312.986

€

6.303.191

€

270.000

kanaleneiland

kanaalweg 18g-18l

1034

€

128 €

90 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.650.000

€

2.084.211

€

2.828.571

€

2.591.979

€

2.761.846

€

4.395.117

€

4.388.298

€

198.000

kanaleneiland

kanaalweg 19g-19l

1034

€

128 €

90 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.650.000

€

2.084.211

€

2.828.571

€

2.591.979

€

2.761.846

€

4.395.117

€

4.388.298

€

198.000

1601

€

€

€

90

90

7.037.838

7.444.648

Bijlage VII (b) Locatie

DEELGEBIED 1 ADRES

Leegstand leegstand in m2 VVO

Huurprijs kantoren huurprijs funda

gem huurprijs huurprijs wijk kantoor

BAR scenario's

Waarde kantoren S_A

waarde woningen S_B

waarde BAR kantoor BAR kantoor BAR kantoor waarde kantoor waarde kantoor waarde kantoor studenten worst case gemiddeld best case worst case best guess best case kamers

3394

€

125 €

128 €

125 14,50%

12,00%

9,50%

€

€

128 €

128 12,00%

9,50%

7,00%

2500

€

135 €

128 €

135 14,50%

12,00%

9,50%

koningin wilhelminalaan 5

€

128 €

128 12,00%

9,50%

kanaleneiland

lomanlaan 103

€

128 €

130 12,00%

kanaleneiland

beneluxlaan 31-43

€

128 €

128 12,00%

kanaleneiland

beneluxlaan 9

€

128 €

kanaleneiland

beneluxlaan 901-909

€

kanaleneiland

bernadottelaan 11-13

€

kanaleneiland

jutfaseweg 205

kanaleneiland kanaleneiland kanaleneiland

moeder teresalaan 100

kanaleneiland

moeder teresalaan 200

kanaleneiland

van vollenhovenlaan 659-687

maliebaan

biltstraat 182

maliebaan

biltstraat 97

maliebaan

burgemeester fockema andrealaan 15

maliebaan

burgemeester reigerstraat 78

maliebaan

burgemeester reigerstraat 89

maliebaan

emmalaan 25

maliebaan

emmalaan 29

maliebaan

emmalaan 33

maliebaan maliebaan

huur y

waarde basissegment

waarde midden waarde segment topsegment

huurinkomsten y

5.038.277

€

8.017.758

€

8.005.319

€

3.706.897

€

€

597.333

€

4.375.862

7,00%

€

3.264.000

9,50%

7,00%

€ 10.075.000

€ 12.726.316

€ 17.271.429

€ 13.150.888

€ 11.519.409

€ 18.331.632

€ 18.303.191

€ 1.209.000

9,50%

7,00%

€

6.762.667

€

8.542.316

€ 11.593.143

€

7.560.348

€

7.655.514

€ 11.441.732

€ 11.425.925

€

811.520

128 12,00%

9,50%

7,00%

€

4.373.333

€

5.524.211

€

7.497.143

€

5.145.949

€

4.765.535

€

6.987.525

€

6.978.248

€

524.800

128 €

130 12,00%

9,50%

7,00%

€

3.753.750

€

4.741.579

€

6.435.000

€

4.259.889

€

4.135.281

€

6.165.763

€

6.157.286

€

450.450

128 €

85 13,25%

10,75%

8,25%

€

3.977.358

€

4.902.326

€

6.387.879

€

6.230.843

€

4.982.170

€

7.928.471

€

7.916.170

€

527.000

€

128 €

128 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.133.333

€

2.694.737

€

3.657.143

€

2.532.087

€

2.197.273

€

3.221.779

€

3.217.502

€

256.000

koningin wilhelminalaan 7

€

128 €

135 12,00%

9,50%

7,00%

€

9.877.500

€ 12.476.842

€ 16.932.857

€ 12.227.838

€ 10.434.422

€ 16.605.017

€ 16.579.255

€ 1.185.300

lomanlaan 55

€

128 €

130 12,00%

9,50%

7,00%

€

5.227.083

€

€

€

€

€

€

€

175 €

128 €

175 14,50%

12,00%

9,50%

€ 13.275.862

€ 16.041.667

€ 20.263.158

€ 15.824.707

€ 13.072.738

€ 20.803.552

€ 20.771.277

€ 1.925.000

€

128 €

175 12,00%

9,50%

7,00%

€ 16.041.667

€ 20.263.158

€ 27.500.000

€ 15.824.707

€ 13.072.738

€ 20.803.552

€ 20.771.277

€ 1.925.000

€

128 €

130 12,00%

9,50%

7,00%

€

3.250.000

€

4.105.263

€

5.571.429

€

3.928.646

€

3.354.729

€

4.913.760

€

4.907.251

€

390.000

kanaleneiland

giessenplein 59

kanaleneiland

van vollenhovenlaan 277

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 3

kanaleneiland

700

3508

€

€

85

4.479.167

€

5.657.895

€

6.469.254

€

€

754.526

€

1.024.000

€

1.032.369

€

741.652

€

1.057.615

€

1.056.296

€

71.680

€

5.287.500

€

6.678.947

€

7.041.805

€

5.192.271

€

8.262.819

€

8.250.000

€

634.500

€

4.122.947

€

5.595.429

€

3.694.825

€

3.841.477

€

6.113.208

€

6.103.723

€

391.680

6.602.632

8.960.714

7.441.151

5.330.363

8.482.575

8.469.415

537.500

627.250

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.173.529

€

1.425.000

€

1.813.636

€

766.080

€

496.128

€

789.523

€

788.298

€

99.750

151 €

175 €

151 9,25%

7,75%

6,25%

€

742.757

€

886.516

€

1.099.280

€

598.871

€

411.264

€

654.473

€

653.457

€

68.705

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 28.823.529

€ 35.000.000

€ 44.545.455

€ 18.305.001

€ 17.341.046

€ 27.596.004

€ 27.553.191

€ 2.450.000

174 €

175 €

174 10,00%

8,50%

7,00%

€

929.160

€

1.093.129

€

1.327.371

€

759.102

€

491.609

€

782.331

€

781.117

€

92.916

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

3.705.882

€

4.500.000

€

5.727.273

€

3.163.569

€

2.048.788

€

3.260.377

€

3.255.319

€

315.000

€

175 €

180 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.609.412

€

1.954.286

€

2.487.273

€

1.052.424

€

737.831

€

1.174.162

€

1.172.340

€

136.800

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.029.412

€

1.250.000

€

1.590.909

€

710.769

€

460.308

€

732.519

€

731.383

€

87.500

€

175 €

175 9,25%

7,75%

6,25%

€

1.324.324

€

1.580.645

€

1.960.000

€

995.077

€

644.431

€

1.025.527

€

1.023.936

€

122.500

emmalaan 37-39

€

175 €

203 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.767.294

€

2.146.000

€

2.731.273

€

1.005.998

€

718.415

€

1.143.263

€

1.141.489

€

150.220

f.c. dondersstraat 1/biltstraat

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.676.471

€

3.250.000

€

4.136.364

€

1.861.689

€

1.436.160

€

2.285.461

€

2.281.915

€

227.500

maliebaan

koningslaan 11

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.050.000

€

1.275.000

€

1.622.727

€

724.985

€

469.514

€

747.170

€

746.011

€

89.250

maliebaan

koningslaan 112-113

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.192.647

€

2.662.500

€

3.388.636

€

1.513.938

€

980.455

€

1.560.266

€

1.557.846

€

186.375

maliebaan

koningslaan 19

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.029.412

€

1.250.000

€

1.590.909

€

710.769

€

460.308

€

732.519

€

731.383

€

87.500

maliebaan

maliebaan 108

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.379.412

€

1.675.000

€

2.131.818

€

901.385

€

740.175

€

1.177.891

€

1.176.064

€

117.250

maliebaan

maliebaan 10a

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.676.471

€

3.250.000

€

4.136.364

€

1.904.471

€

1.544.960

€

2.458.602

€

2.454.787

€

227.500

maliebaan

maliebaan 12

€

175 €

175 9,25%

7,75%

6,25%

€

2.033.784

€

2.427.419

€

3.010.000

€

1.667.077

€

1.079.631

€

1.718.091

€

1.715.426

€

188.125

maliebaan

maliebaan 13

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.955.882

€

2.375.000

€

3.022.727

€

1.350.462

€

874.585

€

1.391.787

€

1.389.628

€

166.250

maliebaan

maliebaan 14

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.058.824

€

2.500.000

€

3.181.818

€

1.408.118

€

1.037.785

€

1.651.498

€

1.648.936

€

175.000

maliebaan

maliebaan 15-17

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

4.529.412

€

5.500.000

€

7.000.000

€

3.115.864

€

2.356.775

€

3.750.499

€

3.744.681

€

385.000

maliebaan

maliebaan 16

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.029.412

€

1.250.000

€

1.590.909

€

684.923

€

443.569

€

705.882

€

704.787

€

87.500

maliebaan

maliebaan 18

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.697.059

€

3.275.000

€

4.168.182

€

1.874.387

€

1.381.425

€

2.198.357

€

2.194.947

€

229.250

maliebaan

maliebaan 19

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.029.412

€

1.250.000

€

1.590.909

€

710.769

€

460.308

€

732.519

€

731.383

€

87.500

maliebaan

maliebaan 20

€

197 €

175 €

197 10,00%

8,50%

7,00%

€

1.024.400

€

1.205.176

€

1.463.429

€

819.840

€

530.944

€

844.928

€

843.617

€

102.440

maliebaan

maliebaan 21-25

€

198 €

175 €

198 8,50%

7,00%

5,50%

€

6.021.529

€

7.311.857

€

9.306.000

€

3.780.955

€

2.552.866

€

4.062.553

€

4.056.250

€

511.830

maliebaan

maliebaan 22

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.358.824

€

1.650.000

€

2.100.000

€

938.215

€

607.606

€

966.926

€

965.426

€

115.500

maliebaan

maliebaan 24-26

138 €

175 €

138 9,25%

7,75%

6,25%

€

1.417.297

€

1.691.613

€

2.097.600

€

1.425.601

€

985.895

€

1.568.923

€

1.566.489

€

131.100

maliebaan

maliebaan 27-35

€

175 €

175 9,25%

7,75%

6,25%

€

6.763.514

€

8.072.581

€ 10.010.000

€

5.359.852

€

4.128.960

€

6.570.699

€

6.560.505

€

625.625

maliebaan

maliebaan 34

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

4.735.294

€

5.750.000

€

7.318.182

€

3.214.496

€

2.463.902

€

3.920.977

€

3.914.894

€

402.500

maliebaan

maliebaan 3-5

maliebaan

maliebaan 41

maliebaan maliebaan

456

534

€ €

46

30

301

144

€

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.482.353

€

1.800.000

€

2.290.909

€

1.012.525

€

735.153

€

1.169.900

€

1.168.085

€

126.000

141 €

175 €

141 9,25%

7,75%

6,25%

€

823.135

€

982.452

€

1.218.240

€

767.631

€

497.132

€

791.121

€

789.894

€

76.140

maliebaan 45

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.235.294

€

1.500.000

€

1.909.091

€

806.400

€

522.240

€

831.077

€

829.787

€

105.000

maliebaan 50

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

3.705.882

€

4.500.000

€

5.727.273

€

2.379.680

€

2.139.175

€

3.404.218

€

3.398.936

€

315.000

maliebaan

maliebaan 55

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.739.706

€

2.112.500

€

2.688.636

€

1.170.129

€

820.352

€

1.305.483

€

1.303.457

€

147.875

maliebaan

maliebaan 57

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.029.412

€

1.250.000

€

1.590.909

€

840.000

€

544.000

€

865.705

€

864.362

€

87.500

maliebaan

maliebaan 70

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.676.471

€

3.250.000

€

4.136.364

€

1.817.375

€

1.457.920

€

2.320.089

€

2.316.489

€

227.500

maliebaan

maliebaan 71

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.400.000

€

1.700.000

€

2.163.636

€

1.019.372

€

660.165

€

1.050.566

€

1.048.936

€

119.000

maliebaan

maliebaan 71f

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

7.205.882

€

8.750.000

€ 11.136.364

€

5.120.000

€

3.749.415

€

5.966.704

€

5.957.447

€

612.500

maliebaan

maliebaan 74

€

175 €

175 9,25%

7,75%

6,25%

€

974.324

€

1.162.903

€

1.442.000

€

718.782

€

465.497

€

740.777

€

739.628

€

90.125

maliebaan

maliebaan 77

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.235.294

€

1.500.000

€

1.909.091

€

852.923

€

552.369

€

879.023

€

877.660

€

105.000

maliebaan

maliebaan 79

165 €

175 €

165 9,25%

7,75%

6,25%

€

1.516.216

€

1.809.677

€

2.244.000

€

1.208.308

€

782.523

€

1.245.283

€

1.243.351

€

140.250

maliebaan

maliebaan 8

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.264.706

€

2.750.000

€

3.500.000

€

1.466.168

€

1.362.511

€

2.168.257

€

2.164.894

€

192.500

maliebaan

maliebaan 81-87

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 11.097.059

€ 13.475.000

€ 17.150.000

€

9.612.443

€

6.225.201

€

9.906.593

€

9.891.223

€

943.250

maliebaan

maliebaan 84-86

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.647.059

€

2.000.000

€

2.545.455

€

1.137.231

€

736.492

€

1.172.031

€

1.170.213

€

140.000

maliebaan

maliebaan 90

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.482.353

€

1.800.000

€

2.290.909

€

1.023.508

€

662.843

€

1.054.828

€

1.053.191

€

126.000

maliebaan

maliebaan 94

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.647.059

€

2.000.000

€

2.545.455

€

1.137.231

€

736.492

€

1.172.031

€

1.170.213

€

140.000

maliebaan

maliebaan 95-97

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.894.118

€

2.300.000

€

2.927.273

€

1.307.815

€

846.966

€

1.347.836

€

1.345.745

€

161.000

maliebaan

maliesingel 12

200 €

175 €

200 10,00%

8,50%

7,00%

€

2.150.000

€

2.529.412

€

3.071.429

€

1.563.338

€

1.061.637

€

1.689.456

€

1.686.835

€

215.000

maliebaan

maliesingel 2

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.852.941

€

2.250.000

€

2.863.636

€

1.209.600

€

783.360

€

1.246.615

€

1.244.681

€

157.500

maliebaan

maliesingel 20

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.470.588

€

3.000.000

€

3.818.182

€

1.702.400

€

1.305.600

€

2.077.691

€

2.074.468

€

210.000

maliebaan

maliesingel 22-23

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.852.941

€

2.250.000

€

2.863.636

€

1.267.909

€

949.071

€

1.510.322

€

1.507.979

€

157.500

maliebaan

maliesingel 26

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.194.118

€

1.450.000

€

1.845.455

€

779.520

€

504.832

€

803.374

€

802.128

€

101.500

maliebaan

maliesingel 27

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.235.294

€

1.500.000

€

1.909.091

€

806.400

€

522.240

€

831.077

€

829.787

€

105.000

maliebaan

maliesingel 28

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

926.471

€

1.125.000

€

1.431.818

€

604.800

€

391.680

€

623.307

€

622.340

€

78.750

maliebaan

maliesingel 28a

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.997.059

€

2.425.000

€

3.086.364

€

1.325.965

€

1.022.887

€

1.627.791

€

1.625.266

€

169.750

maliebaan

maliesingel 39-40

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.647.059

€

2.000.000

€

2.545.455

€

1.050.514

€

736.492

€

1.172.031

€

1.170.213

€

140.000

maliebaan

maliesingel 64-66

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.235.294

€

1.500.000

€

1.909.091

€

806.400

€

522.240

€

831.077

€

829.787

€

105.000

maliebaan

oorsprongpark 12

€

175 €

175 9,25%

7,75%

6,25%

€

2.081.081

€

2.483.871

€

3.080.000

€

1.695.316

€

1.196.800

€

1.904.550

€

1.901.596

€

192.500

maliebaan

oorsprongpark 6

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

947.059

€

1.150.000

€

1.463.636

€

618.240

€

400.384

€

637.159

€

636.170

€

80.500

maliebaan

ramstraat 27

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.235.294

€

1.500.000

€

1.909.091

€

823.334

€

552.369

€

879.023

€

877.660

€

105.000

maliebaan

ramstraat 31

€

175 €

175 9,25%

7,75%

6,25%

€

1.256.216

€

1.499.355

€

1.859.200

€

943.902

€

611.289

€

972.786

€

971.277

€

116.200

maliebaan

stadhouderslaan 41-43

maliebaan

tolsteegsingel 2a

maliebaan

553

€

35

212

1073

€

€

259

880

664

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.111.765

€

1.350.000

€

1.718.182

€

725.760

€

470.016

€

747.969

€

746.809

€

94.500

125 €

175 €

125 10,00%

8,50%

7,00%

€

4.500.000

€

5.294.118

€

6.428.571

€

5.691.077

€

4.097.575

€

6.520.755

€

6.510.638

€

450.000

wilhelminapark 26

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.441.176

€

1.750.000

€

2.227.273

€

921.339

€

632.714

€

1.006.881

€

1.005.319

€

122.500

maliebaan

wilhelminapark 38

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.029.412

€

1.250.000

€

1.590.909

€

736.615

€

477.046

€

759.156

€

757.979

€

87.500

maliebaan

wilhelminapark 40-41

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.441.176

€

1.750.000

€

2.227.273

€

995.077

€

644.431

€

1.025.527

€

1.023.936

€

122.500

maliebaan

wilhelminapark 45

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

1.132.353

€

1.375.000

€

1.750.000

€

781.846

€

506.338

€

805.771

€

804.521

€

96.250

maliebaan

wilhelminapark 60-61

90

€

166 €

175 €

166 9,25%

7,75%

6,25%

€

2.063.784

€

2.463.226

€

3.054.400

€

1.634.769

€

1.058.708

€

1.684.795

€

1.682.181

€

190.900

maliebaan

wittevrouwensingel 1-3/nachtegaalstaat

109

€

192 €

175 €

192 9,25%

7,75%

6,25%

€

2.698.378

€

3.220.645

€

3.993.600

€

2.104.358

€

1.603.071

€

2.147.890

€

2.145.616

€

249.600

oudenrijn

burgemeester verderlaan 17

1553

€

135 €

163 €

135 14,50%

12,00%

9,50%

€

4.282.759

€

5.175.000

€

6.536.842

€

7.042.083

€

5.081.797

€

8.087.014

€

8.074.468

€

621.000

oudenrijn

burgemeester verderlaan 15

1345

€

105 €

163 €

105 14,50%

12,00%

9,50%

€

3.041.379

€

3.675.000

€

4.642.105

€

6.429.728

€

4.639.902

€

7.383.796

€

7.372.340

€

441.000

oudenrijn

burgemeester verderlaan 11

€

163 €

163 12,00%

9,50%

7,00%

€

5.514.833

€

6.966.105

€

9.454.000

€

6.215.404

€

4.485.238

€

7.137.669

€

7.126.596

€

661.780

oudenrijn

burgemeester verderlaan 13

€

163 €

163 12,00%

9,50%

7,00%

€

7.301.042

€

9.222.368

€ 12.516.071

€

8.228.521

€

5.937.969

€

9.449.501

€

9.434.840

€

876.125

oudenrijn

burgemeester verderlaan 9

€

163 €

163 12,00%

9,50%

7,00%

€

3.395.833

€

4.289.474

€

5.821.429

€

3.827.219

€

2.761.846

€

4.395.117

€

4.388.298

€

407.500

oudenrijn

park voorn 4

€

163 €

163 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.716.667

€

3.431.579

€

4.657.143

€

2.972.308

€

2.309.908

€

3.675.916

€

3.670.213

€

326.000

overvecht

pahud de mortagnesdreef 61-67

€

123 €

123 13,25%

10,75%

8,25%

€

1.856.604

€

2.288.372

€

2.981.818

€

2.979.910

€

2.343.385

€

3.729.190

€

3.723.404

€

246.000

3604

€

Bijlage VII ( c ) Locatie

DEELGEBIED 1 ADRES

Leegstand leegstand in m2 VVO

Huurprijs kantoren huurprijs funda

Waarde kantoren S_A

waarde woningen S_B

waarde BAR kantoor BAR kantoor BAR kantoor waarde kantoor waarde kantoor waarde kantoor studenten worst case gemiddeld best case worst case best guess best case kamers

huur y

waarde basissegment

waarde midden waarde segment topsegment

huurinkomsten y

100 €

123 €

100 13,25%

10,75%

8,25%

€

603.774

€

744.186

€

969.697

€

1.488.738

€

964.135

€

1.534.295

€

1.531.915

€

80.000

zamenhofdreef 21-35

€

123 €

123 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.947.500

€

2.460.000

€

3.338.571

€

3.509.246

€

3.043.112

€

4.340.820

€

4.335.402

€

233.700

zamenhofdreef 49-65

€

123 €

123 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.972.500

€

3.754.737

€

5.095.714

€

5.434.146

€

4.779.381

€

6.817.504

€

6.808.995

€

356.700

€

123 €

90 13,25%

10,75%

8,25%

€

2.241.509

€

2.762.791

€

3.600.000

€

3.714.954

€

3.314.215

€

5.274.140

€

5.265.957

€

297.000

overvecht

Faustdreef 185

overvecht overvecht overvecht

kaap hoorndreef 24-36

overvecht

kaap hoorndreef 10-22

overvecht

kaap hoorndreef 38-50

overvecht

200

€

gem huurprijs huurprijs wijk kantoor

BAR scenario's

233

€

90

€

123 €

123 12,00%

9,50%

7,00%

€

3.382.500

€

4.272.632

€

5.798.571

€

3.714.954

€

3.314.215

€

5.274.140

€

5.265.957

€

405.900

210

€

115 €

123 €

115 13,25%

10,75%

8,25%

€

2.864.151

€

3.530.233

€

4.600.000

€

3.714.954

€

3.314.215

€

5.274.140

€

5.265.957

€

379.500

kaap hoorndreef 52-64

€

123 €

123 12,00%

9,50%

7,00%

€

3.382.500

€

4.272.632

€

5.798.571

€

3.714.954

€

3.314.215

€

5.274.140

€

5.265.957

€

405.900

overvecht

kaap hoorndreef 66-78

€

123 €

123 12,00%

9,50%

7,00%

€

3.382.500

€

4.272.632

€

5.798.571

€

3.714.954

€

3.314.215

€

5.274.140

€

5.265.957

€

405.900

overvecht

montalbaendreef 2

€

123 €

123 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.845.000

€

2.330.526

€

3.162.857

€

2.572.452

€

1.988.529

€

3.164.484

€

3.159.574

€

221.400

overvecht

tiberdreef 4

€

123 €

123 12,00%

9,50%

7,00%

€

8.712.500

€ 11.005.263

€ 14.935.714

€ 11.430.693

€

9.751.744

€ 14.811.912

€ 14.790.787

€ 1.045.500

overvecht

aidadreef 7

€

123 €

123 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.562.500

€

€

€

€

1.414.846

€

€

€

stationsgebied

catharijnesingel 20

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 49.411.765

€ 60.000.000

€ 76.363.636

€ 32.949.538

€ 32.607.692

€ 47.455.605

€ 47.393.617

€ 4.200.000

stationsgebied

catharijnesingel 28-32

€

175 €

140 8,50%

7,00%

5,50%

€ 10.376.471

€ 12.600.000

€ 16.036.364

€

8.511.216

€

7.998.015

€ 11.639.911

€ 11.624.706

€

stationsgebied

catharijnesingel 33

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 12.208.824

€ 14.825.000

€ 18.868.182

€

7.976.339

€

8.056.611

€ 11.725.530

€ 11.710.213

€ 1.037.750

stationsgebied

catharijnesingel 38-46

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

7.617.647

€

9.250.000

€ 11.772.727

€

5.553.538

€

4.020.647

€

6.007.852

€

5.999.555

€

647.500

stationsgebied

catharijnesingel 47

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

9.264.706

€ 11.250.000

€ 14.318.182

€

6.606.875

€

5.596.453

€

8.324.410

€

8.313.021

€

787.500

stationsgebied

catharijnesingel 48

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

4.992.647

€

€

7.715.909

€

3.607.308

€

2.842.569

€

4.230.849

€

4.225.053

€

424.375

stationsgebied

catharijnesingel 49-55

607

€

150 €

175 €

150 9,25%

7,75%

6,25%

€ 10.216.216

€ 12.193.548

€ 15.120.000

€

8.917.450

€

7.632.121

€ 11.505.961

€ 11.489.788

€

945.000

stationsgebied

catharijnesingel 56

359

€

175 €

175 €

175 9,25%

7,75%

6,25%

€

€

€

€

5.175.899

€

4.095.101

€

€

€

612.500

stationsgebied

croeselaan 15

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 32.632.353

€ 39.625.000

€ 50.431.818

€ 23.012.341

€ 18.150.243

€ 27.610.888

€ 27.571.391

€ 2.773.750

stationsgebied

croeselaan 247-249

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

€

€

€

€

€

€

€

stationsgebied

croeselaan 28

stationsgebied

daalsesingel 1-9

stationsgebied stationsgebied

6.621.622 2.676.471

3.236.842

6.062.500 7.903.226 3.250.000

4.392.857

9.800.000 4.136.364

1.844.926

1.848.000

1.196.800

2.080.032

6.125.840 1.904.550

2.077.255

6.117.362 1.901.596

307.500 882.000

227.500

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 19.558.824

€ 23.750.000

€ 30.227.273

€ 14.101.891

€ 11.648.706

€ 17.326.518

€ 17.302.814

€ 1.662.500

195 €

175 €

195 9,25%

7,75%

6,25%

€ 10.540.541

€ 12.580.645

€ 15.600.000

€

€

€

€

€

daalsesingel 71

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 17.911.765

€ 21.750.000

€ 27.681.818

€ 11.341.045

€ 12.760.290

€ 17.798.187

€ 17.777.154

€ 1.522.500

daalsetunnel 101/daalseplein 101

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 39.117.647

€ 47.500.000

€ 60.454.545

€ 28.129.763

€ 24.809.148

€ 35.491.726

€ 35.447.128

€ 3.325.000

stationsgebied

fentener van vlissingenkade 1

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 11.529.412

€ 14.000.000

€ 17.818.182

€

€

€

€

€

stationsgebied

godebaldkwartier 24-54

stationsgebied

godebaldkwartier 347-441

stationsgebied

graadt van roggenweg 100-300

stationsgebied stationsgebied

4918

€

7.571.354

8.449.108

5.425.582

5.471.803

7.757.694

8.707.658

7.747.957

8.694.149

975.000

980.000

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 21.823.529

€ 26.500.000

€ 33.727.273

€ 14.897.917

€ 13.847.974

€ 20.749.561

€ 20.720.748

€ 1.855.000

185 €

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 19.352.941

€ 23.500.000

€ 29.909.091

€ 13.212.681

€ 12.281.527

€ 18.402.272

€ 18.376.719

€ 1.645.000

€

175 €

175 9,25%

7,75%

6,25%

€ 41.621.622

€ 49.677.419

€ 61.600.000

€ 35.475.019

€ 27.249.461

€ 39.998.869

€ 39.945.642

€ 3.850.000

jaarbeursplein 15

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 15.183.824

€ 18.437.500

€ 23.465.909

€ 10.217.447

€

9.565.795

€ 14.228.723

€ 14.209.256

€ 1.290.625

mineurslaan 20-30

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 16.058.824

€ 19.500.000

€ 24.818.182

€ 10.653.176

€

9.139.200

€ 14.543.840

€ 14.521.277

€ 1.365.000

stationsgebied

mineurslaan 500

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 41.176.471

€ 50.000.000

€ 63.636.364

€ 27.985.434

€ 26.851.526

€ 39.010.977

€ 38.960.213

€ 3.500.000

stationsgebied

moreelsepark 1

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 11.323.529

€ 13.750.000

€ 17.500.000

€

8.285.538

€

6.260.185

€

€

€

stationsgebied

moreelsepark 2

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 14.442.647

€ 17.537.500

€ 22.320.455

€ 11.785.200

€

7.632.320

€ 12.145.838

€ 12.126.995

€ 1.227.625

stationsgebied

moreelsepark 3

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 49.411.765

€ 60.000.000

€ 76.363.636

€ 30.230.164

€ 29.727.508

€ 47.307.436

€ 47.234.043

€ 4.200.000

stationsgebied

moreelsepark 42-65/stationsplein

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 13.495.588

€ 16.387.500

€ 20.856.818

€

9.776.785

€

8.217.186

€ 12.312.409

€ 12.295.312

€ 1.147.125

stationsgebied

radboudkwartier 245-273

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 15.647.059

€ 19.000.000

€ 24.181.818

€

8.506.027

€

9.922.560

€ 15.790.455

€ 15.765.957

€ 1.330.000

stationsgebied

sijpesteijnkade 23

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

€

€

2.100.000

€

972.332

€

629.701

€

1.002.087

€

1.000.532

€

115.500

stationsgebied

stationsplein 89-109

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€ 10.500.000

€ 12.750.000

€ 16.227.273

€

7.228.434

€

6.744.358

€

9.815.401

€

9.802.580

€

892.500

stationsgebied

vredenburg 133-139

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

7.000.000

€

8.500.000

€ 10.818.182

€

5.004.676

€

4.283.516

€

5.974.693

€

5.967.633

€

595.000

stationsgebied

vredenburg 2/drieharingstraat

€

175 €

175 8,50%

7,00%

5,50%

€

2.635.294

€

3.200.000

€

4.072.727

€

2.046.188

€

1.612.618

€

2.249.296

€

2.246.638

€

224.000

Utrecht NO

pompelaan 8

€

145 €

145 12,00%

9,50%

7,00%

€

4.833.333

€

6.105.263

€

8.285.714

€

7.133.538

€

4.619.815

€

7.351.831

€

7.340.426

€

580.000

Utrecht NO

kleine singel 1-3

€

145 €

145 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.812.500

€

2.289.474

€

3.107.143

€

3.414.729

€

2.485.744

€

3.495.402

€

3.491.187

€

217.500

Utrecht NO

hengeveldstraat 29

355

145 €

145 €

145 13,25%

10,75%

8,25%

€

1.750.943

€

2.158.140

€

2.812.121

€

2.521.358

€

1.794.363

€

2.855.494

€

2.851.064

€

232.000

Utrecht NO

goeman borgesiuslaan 77

5610

€

141 €

141 14,50%

12,00%

9,50%

€

5.445.517

€

6.580.000

€

8.311.579

€

8.129.677

€

7.405.095

€ 11.784.240

€ 11.765.957

€

789.600

Utrecht NO

oudlaan 4

€

145 €

145 13,25%

10,75%

8,25%

€

7.660.377

€

9.441.860

€ 12.303.030

€

9.148.677

€

8.670.523

€ 13.798.002

€ 13.776.596

€ 1.015.000

Utrecht NO

dekhuyzenstraat 40-50

€

145 €

145 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.480.208

€

1.869.737

€

€

1.612.477

€

1.414.818

€

€

€

Utrecht NO

hooghiemstraplein 165

€

145 €

145 12,00%

9,50%

7,00%

€

8.627.500

€ 10.897.895

€ 14.790.000

€ 10.398.341

€

8.246.370

€ 13.123.019

€ 13.102.660

€ 1.035.300

Utrecht NO

huizingalaan 121

€

145 €

145 12,00%

9,50%

7,00%

€

870.000

€

1.098.947

€

1.491.429

€

1.014.548

€

771.308

€

1.227.436

€

1.225.532

€

104.400

Utrecht NO

huizingalaan 189-191

€

145 €

145 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.051.250

€

1.327.895

€

1.802.143

€

1.238.212

€

931.998

€

1.483.152

€

1.480.851

€

126.150

Utrecht NO

nieuwe koekoekstraat 101

€

145 €

145 12,00%

9,50%

7,00%

€

604.167

€

763.158

€

1.035.714

€

672.000

€

435.200

€

692.564

€

691.489

€

72.500

Utrecht NO

oudlaan 4

160 €

145 €

160 12,00%

9,50%

7,00%

€

7.333.333

€

9.263.158

€ 12.571.429

€

9.666.462

€

6.260.185

€

9.962.264

€

9.946.809

€

880.000

Utrecht NO

wittevrouwensingel 76

€

145 €

145 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.208.333

€

1.526.316

€

2.071.429

€

1.234.872

€

1.255.385

€

1.997.780

€

1.994.681

€

145.000

Utrecht NO

bemuurde weerd 28

150 €

145 €

150 13,25%

10,75%

8,25%

€

600.000

€

739.535

€

963.636

€

808.209

€

523.412

€

832.941

€

831.649

€

79.500

Utrecht NW

oudenoord 330-370

€

141 €

141 12,00%

9,50%

7,00%

€

7.637.500

€

9.647.368

€ 13.092.857

€ 12.096.000

€

7.833.600

€ 12.466.149

€ 12.446.809

€

916.500

Utrecht NW

willem dreeslaan 14-16

€

141 €

141 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.291.250

€

2.894.211

€

3.927.857

€

3.477.600

€

2.252.160

€

3.584.018

€

3.578.457

€

274.950

Utrecht NW

mimosastraat 2-4

€

141 €

141 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.368.875

€

1.729.105

€

2.346.643

€

1.701.071

€

1.721.365

€

2.426.641

€

2.423.697

€

164.265

Utrecht NW

otterstraat 118-124

€

141 €

141 12,00%

9,50%

7,00%

€

4.112.500

€

5.194.737

€

7.050.000

€

4.998.419

€

4.100.923

€

6.526.082

€

6.515.957

€

493.500

Utrecht NW

kaatstraat 27-35

€

141 €

141 12,00%

9,50%

7,00%

€ 14.687.500

€ 18.552.632

€ 25.178.571

€ 12.684.966

€ 16.330.669

€ 24.100.681

€ 24.068.242

€ 1.762.500

Utrecht NW

oudenoord 170-178

€

141 €

141 12,00%

9,50%

7,00%

€

4.465.000

€

5.640.000

€

7.654.286

€

6.199.809

€

4.289.380

€

6.365.712

€

6.357.043

€

535.800

Utrecht NW

oudenoord 6

€

141 €

141 12,00%

9,50%

7,00%

€

3.172.500

€

4.007.368

€

5.438.571

€

3.539.520

€

3.073.966

€

4.477.094

€

4.471.236

€

380.700

Utrecht NW

willem dreeslaan 113

€

141 €

141 12,00%

9,50%

7,00%

€

4.512.000

€

5.699.368

€

7.734.857

€

4.744.999

€

4.648.628

€

6.898.858

€

6.889.464

€

541.440

Utrecht NW

oudenoord 2

Utrecht NW

oudenoord 325

utrecht Oost

jan muschlaan 23-25

Utrecht West

ravellaan 205-209

Utrecht West

ravellaan 1

Utrecht West

Park Oog in al 1

Utrecht west

groeneweg 2

Utrecht West

€ 1050

399

530

€

€ €

1.358.824

1.650.000

2.537.500

9.962.264

2.251.498

9.946.809

2.248.005

962.500

177.625

€

141 €

141 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.585.000

€

3.265.263

€

4.431.429

€

2.570.630

€

2.100.093

€

3.210.717

€

3.206.080

€

310.200

160 €

141 €

160 14,50%

12,00%

9,50%

€

1.710.345

€

2.066.667

€

2.610.526

€

2.604.000

€

1.686.400

€

2.683.685

€

2.679.521

€

248.000

€

138 €

138 12,00%

9,50%

7,00%

€

690.000

€

871.579

€

1.182.857

€

866.973

€

622.671

€

990.899

€

989.362

€

82.800

€

152 €

75 14,50%

12,00%

9,50%

€

905.172

€

1.093.750

€

1.381.579

€

3.035.573

€

2.167.631

€

3.449.501

€

3.444.149

€

131.250

€

152 €

75 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.462.500

€

3.110.526

€

4.221.429

€

5.156.829

€

4.814.316

€

7.661.354

€

7.649.468

€

295.500

125 €

152 €

125 13,25%

10,75%

8,25%

€

598.113

€

737.209

€

960.606

€

999.574

€

647.343

€

1.030.162

€

1.028.564

€

79.250

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.660.000

€

3.360.000

€

4.560.000

€

3.361.149

€

2.671.458

€

4.251.276

€

4.244.681

€

319.200

rachmaninoffplantsoen 61

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

9.481.000

€ 11.976.000

€ 16.253.143

€ 11.101.172

€ 10.398.853

€ 16.548.413

€ 16.522.739

€ 1.137.720

Utrecht west

kanaalweg 84-86

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

5.826.667

€

7.360.000

€

9.988.571

€

6.540.034

€

5.389.785

€

8.577.137

€

8.563.830

€

699.200

Utrecht West

kanaalweg 93

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

2.406.667

€

3.040.000

€

4.125.714

€

3.126.857

€

2.289.822

€

3.643.951

€

3.638.298

€

288.800

Utrecht West

kanaalweg 94a

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.076.667

€

1.360.000

€

1.845.714

€

1.181.863

€

995.938

€

1.584.906

€

1.582.447

€

129.200

Utrecht West

kanaalweg 94b-94c

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.393.333

€

1.760.000

€

2.388.571

€

1.448.521

€

1.307.274

€

2.080.355

€

2.077.128

€

167.200

Utrecht West

kanaalweg 95

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.393.333

€

1.760.000

€

2.388.571

€

1.448.521

€

1.307.274

€

2.080.355

€

2.077.128

€

167.200

Utrecht West

kanaalweg 95b-95c

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.393.333

€

1.760.000

€

2.388.571

€

1.448.521

€

1.307.274

€

2.080.355

€

2.077.128

€

167.200

Utrecht West

kanaalweg 95d

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.076.667

€

1.360.000

€

1.845.714

€

1.119.312

€

1.010.166

€

1.607.547

€

1.605.053

€

129.200

Utrecht West

muntkade 8

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.494.667

€

1.888.000

€

2.562.286

€

1.740.833

€

1.224.586

€

1.948.768

€

1.945.745

€

179.360

Utrecht West

niasstraat 1

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

7.220.000

€

9.120.000

€ 12.377.143

€

7.963.070

€

6.583.237

€ 10.476.360

€ 10.460.106

€

866.400

Utrecht West

niasstraat 6

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

3.116.000

€

3.936.000

€

€

3.469.866

€

2.841.186

€

€

€

373.920

Utrecht West

ravellaan 96

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€ 10.766.667

€ 13.600.000

€ 18.457.143

€ 10.568.665

€ 10.955.323

€ 17.433.962

€ 17.406.915

€ 1.292.000

Utrecht West

vleutensevaart 100

Utrecht Zuid

furkaplateau 15

Utrecht Zuid

1450

1733

634

€ € €

75

5.341.714

4.521.376

4.514.362

€

152 €

152 12,00%

9,50%

7,00%

€

8.233.333

€ 10.400.000

€ 14.114.286

€

9.406.057

€

7.560.017

€ 11.313.471

€ 11.297.800

€

988.000

117 €

128 €

117 13,25%

10,75%

8,25%

€

3.487.925

€

4.299.070

€

5.601.818

€

5.850.734

€

4.042.666

€

6.007.747

€

5.999.543

€

462.150

lunettenbaan 51-53

€

128 €

128 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.493.333

€

1.886.316

€

2.560.000

€

2.048.000

€

1.499.766

€

2.386.681

€

2.382.979

€

179.200

Utrecht Zuid

lunettenbaan 59-65

€

128 €

135 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.575.000

€

1.989.474

€

2.700.000

€

2.048.000

€

1.499.766

€

2.386.681

€

2.382.979

€

189.000

Utrecht Zuid

zevenwouden 260-270

€

128 €

128 12,00%

9,50%

7,00%

€

1.280.000

€

1.616.842

€

2.194.286

€

1.547.430

€

1.203.723

€

1.764.974

€

1.762.631

€

153.600

Utrecht Zuid

t goylaan 125

3446

€

99

€

128 €

99 13,25%

10,75%

8,25%

€

2.585.208

€

3.186.419

€

4.152.000

€

4.589.127

€

3.474.548

€

5.277.678

€

5.270.151

€

342.540

Utrecht Zuid

t goylaan 3-7

1746

€

125 €

128 €

125 14,50%

12,00%

9,50%

€

1.982.759

€

2.395.833

€

3.026.316

€

2.952.180

€

2.266.123

€

3.376.004

€

3.371.371

€

287.500

Utrecht Zuid

t goylaan 9-15

2056

€

115 €

128 €

115 13,25%

10,75%

8,25%

€

1.905.094

€

2.348.140

€

3.059.697

€

2.806.683

€

2.162.386

€

3.204.709

€

3.200.357

€

252.425

265

€

Bijlage VIII (a) Locatie

DEELGEBIED 1 ADRES

BVO

Bouwkosten

oppervlakte> bouwkosten bouwkosten 400m2 studenten basis

grote/ kleine ingreep

bouwkundige kenmerken gebouw

bouwkosten midden

bouwkosten top

bouwlagen breedt voor lengte e bewoning

commerciele BVO BVO plint aanwezig commercieel woningen

Vormfactor woningen

verouderde gevel 19401990

vliesgevel?

Uitkragende studentenka basis vloeren? mer segment

midden segment

top segment

centrum

achter sint pieter 11

760 € 304.000

€ 456.000

€ 608.000

€ 760.000

15

17

3

0

760

0,6

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

achter sint pieter 140

785 € 314.000

€ 471.000

€ 628.000

€ 785.000

16

17

3

0

785

0,61

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

achter sint pieter 200

€ 8.075.000

€ 10.200.000 195

14,5

3

0

8500

0,73

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

boothstraat 1

230

centrum

brigittenstraat 15-17

centrum

brigittenstraat 24

centrum

catharijnesingel 59

centrum

catharijnesingel 64

centrum centrum

8500 € 4.080.000 € 6.035.000 700 € 336.000

€ 497.000

€ 665.000

€ 840.000

24

16

2

470

0,64

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

1000 € 400.000

€ 600.000

€ 800.000

€ 1.000.000

15

13

2

1000

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

520 € 208.000

€ 312.000

€ 416.000

€ 520.000

10

12

3

520

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

9120 € 3.648.000 € 5.472.000

€ 7.296.000

€ 9.120.000

43

14

4

7296

0,69

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

2860 € 1.372.800 € 2.030.600

€ 2.717.000

€ 3.432.000

21

15

4

2860

0,62

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

domstraat 2

1155 € 462.000

€ 693.000

€ 924.000

€ 1.155.000

27

15

2

1155

0,62

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

domstraat 4

980 € 392.000

€ 588.000

€ 784.000

€ 980.000

21

15

2

980

0,58

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

domstraat 6

520 € 208.000

€ 312.000

€ 416.000

€ 520.000

13

15

2

520

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

donkerstraat 15-19

1710 € 684.000

€ 1.026.000

€ 1.368.000

€ 1.710.000

30

15

3

1710

0,65

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

drift 10-12

1170 € 468.000

€ 702.000

€ 936.000

€ 1.170.000

19

12

3

1170

0,59

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

drift 11

550 € 220.000

€ 330.000

€ 440.000

€ 550.000

12

9

3

550

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

drift 17

1100 € 440.000

€ 660.000

€ 880.000

€ 1.100.000

17

16

2

1100

0,57

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

drift 23

1230 € 492.000

€ 738.000

€ 984.000

€ 1.230.000

32

19

3

1230

0,71

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

drift 9/nobelstraat 2

2285 € 914.000

€ 1.371.000

€ 1.828.000

€ 2.285.000

34

18

2

1523

0,7

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

ganzenmarkt 7

8000 € 3.200.000 € 4.800.000

€ 6.400.000

€ 8.000.000

40

15

4

8000

0,68

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

hamburgerstraat 28-30

1600 € 640.000

€ 960.000

€ 1.280.000

€ 1.600.000

40

14

4

1600

0,68

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

herenstraat 35-37

1075 € 430.000

€ 645.000

€ 860.000

€ 1.075.000

14

14

2

1075

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

herman gorterstraat 55

7655 € 3.062.000 € 4.593.000

€ 6.124.000

€ 7.655.000

101

18

5

1

1275

6380

0,75

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

herman gorterstraat 75

9380 € 3.752.000 € 5.628.000

€ 7.504.000

€ 9.380.000

31

16

4

1

1876

7504

0,68

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

hermangorterstraat 5

€ 11.440.000 € 14.300.000 29

26

15

1

1374

12926

0,77

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

janskerkhof 12/jansdam 14

1885 € 754.000

€ 1.131.000

€ 1.508.000

€ 1.885.000

21

19

1

1

942

942

0,65

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

janskerkhof 13a

3345 € 1.338.000 € 2.007.000

€ 2.676.000

€ 3.345.000

31

18

1

1

1672

1672

0,68

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

janskerkhof 16

1000 € 400.000

€ 600.000

€ 800.000

€ 1.000.000

30

17

1

1

500

500

0,66

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

janskerkhof 23-24

1100 € 440.000

€ 660.000

€ 880.000

€ 1.100.000

16

12

1

1

550

550

0,53

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

keizerstraat 3

550 € 220.000

€ 330.000

€ 440.000

€ 550.000

12

8

3

550

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

kromme nieuwegracht 22

1600 € 640.000

€ 960.000

€ 1.280.000

€ 1.600.000

17

12

2

1600

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

kromme nieuwegracht 3

800 € 320.000

€ 480.000

€ 640.000

€ 800.000

24

20

2

800

0,68

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

kromme nieuwegracht 39

1600 € 640.000

€ 960.000

€ 1.280.000

€ 1.600.000

26

16

2

1600

0,63

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

kromme nieuwegracht 58

500 € 200.000

€ 300.000

€ 400.000

€ 500.000

18

12

2

500

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

kromme nieuwegracht 72-82

€ 2.560.000

€ 3.200.000

25

1410

0,63

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

kroonstraat 25

12800

0,71

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

lange viestraat 1

1100 € 528.000

centrum

lange viestraat 2

centrum

mariaplaats 4

centrum

minrebroederstraat 5

centrum centrum

14300 € 5.720.000 € 8.580.000

3200 € 1.280.000 € 1.920.000

1

1

1

761

8

2

€ 12.160.000 € 15.360.000 74

14

4

€ 1.045.000

€ 1.320.000

25

13

3

1

275

875

0,64

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

6940 € 3.331.200 € 4.927.400

€ 6.593.000

€ 8.328.000

60

30

4

2

2313

4626

0,8

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

1550 € 620.000

€ 930.000

€ 1.240.000

€ 1.550.000

27

15

3

1

387

1162

0,65

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

425 € 170.000

€ 255.000

€ 340.000

€ 425.000

15

13

2

425

0,62

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

muntstraat 7

1365 € 546.000

€ 819.000

€ 1.092.000

€ 1.365.000

18

17

3

1365

0,62

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

neude 4

3600 € 1.440.000 € 2.160.000

€ 2.880.000

€ 3.600.000

27

19

5

3000

0,71

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

nicolaas beetsstraat 216-222

1200 € 480.000

€ 720.000

€ 960.000

€ 1.200.000

84

16

3

1200

0,72

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

nieuwegracht 15-17

500 € 200.000

€ 300.000

€ 400.000

€ 500.000

12

7

3

500

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

nieuwegracht 2

850 € 340.000

€ 510.000

€ 680.000

€ 850.000

12

6

3

850

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

nieuwegracht 23-25

580 € 232.000

€ 348.000

€ 464.000

€ 580.000

13

8

3

580

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

nieuwegracht 6

1000 € 400.000

€ 600.000

€ 800.000

€ 1.000.000

19

17

3

1000

0,63

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

nieuwegracht 60

650 € 260.000

€ 390.000

€ 520.000

€ 650.000

23

13

3

650

0,62

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

nieuwegracht 92

1500 € 600.000

€ 900.000

€ 1.200.000

€ 1.500.000

27

9

2

1500

0,62

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

nieuwegracht 94

800 € 320.000

€ 480.000

€ 640.000

€ 800.000

25

14

2

800

0,61

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

nieuwekade 15

€ 5.020.750

€ 6.342.000

50

13

4

5285

0,69

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

nieuwekade 291

800 € 384.000

€ 568.000

€ 760.000

€ 960.000

36

7

3

800

0,66

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

noorderstraat 8

900 € 432.000

€ 639.000

€ 855.000

€ 1.080.000

22

13

3

900

0,61

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

oudegracht 113

1535 € 614.000

€ 921.000

€ 1.228.000

€ 1.535.000

32

11

2

1

510

1020

0,65

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

oudegracht 364

1700 € 680.000

€ 1.020.000

€ 1.360.000

€ 1.700.000

21

20

3

1

500

1200

0,69

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

oudkerkhof 13

1458 € 583.200

€ 874.800

€ 1.166.400

€ 1.458.000

20

18

2

1

720

825

0,65

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

oudkerkhof 45

1100 € 528.000

€ 781.000

€ 1.045.000

€ 1.320.000

31

10

3

1

275

825

0,66

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

pausdam 1-2

600 € 240.000

€ 360.000

€ 480.000

€ 600.000

28

7

2

600

0,64

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

pieterskerkhof 16-17

760 € 304.000

€ 456.000

€ 608.000

€ 760.000

20

5

2

760

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

plompetorengracht 1-3

1440 € 576.000

€ 864.000

€ 1.152.000

€ 1.440.000

20

9

2

1440

0,56

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

plompetorengracht 14

530 € 212.000

€ 318.000

€ 424.000

€ 530.000

16

12

3

530

0,57

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

plompetorengracht 15-17

845 € 338.000

€ 507.000

€ 676.000

€ 845.000

17

8

2

845

0,54

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

plompetorengracht 19-21

1850 € 740.000

€ 1.110.000

€ 1.480.000

€ 1.850.000

22

13

2

1850

0,59

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

rijnkade 1

9500 € 4.560.000 € 6.745.000

€ 9.025.000

€ 11.400.000 61

17

4

9500

0,72

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

slachtstraat 12

2230 € 1.070.400 € 1.583.300

€ 2.118.500

€ 2.676.000

41

9

5

1

370

1860

0,69

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

st.-jacobsstraat 121-135

3425 € 1.644.000 € 2.431.750

€ 3.253.750

€ 4.110.000

25

13

5

1

570

2850

0,65

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

st.-jacobsstraat 12-14

5200 € 2.496.000 € 3.692.000

€ 4.940.000

€ 6.240.000

43

22

6

1

740

4460

0,76

ja

nee

ja

groot

groot

groot

groot

centrum

st.-jacobsstraat 16

5000 € 2.400.000 € 3.550.000

€ 4.750.000

€ 6.000.000

40

22

2

1

1670

3330

0,74

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

st.-jacobsstraat 200-500

14430 € 6.926.400 € 10.245.300 € 13.708.500 € 17.316.000 51

15

6

1

2060

12370

0,7

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

st.-jacobsstraat 61/lange viestraat

9000 € 4.320.000 € 6.390.000

€ 8.550.000

€ 10.800.000 34

16

5

1

1280

7710

0,69

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

st.-jacobsstraat 6-8

4200 € 2.016.000 € 2.982.000

€ 3.990.000

€ 5.040.000

42

13

6

1

600

3600

0,69

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

vinkenburgstraat 26

6000 € 2.880.000 € 4.260.000

€ 5.700.000

€ 7.200.000

30

17

15

1

375

5625

0,7

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

vinkenburgstraat 2A

870 € 348.000

€ 522.000

€ 696.000

€ 870.000

17

12

3

1

235

635

0,59

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

voorstraat 36-38

500 € 240.000

€ 355.000

€ 475.000

€ 600.000

20

16

2

1

166

333

0,62

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

vrouwe justitiaplein 1

4500 € 1.800.000 € 2.700.000

€ 3.600.000

€ 4.500.000

38

12

3

4500

0,67

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

vrouwe justitiaplein 1

3830 € 1.532.000 € 2.298.000

€ 3.064.000

€ 3.830.000

37

10

3

3830

0,66

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

vrouwe justitiaplein 1

18375 € 8.820.000 € 13.046.250 € 17.456.250 € 22.050.000 40

13

6

18375

0,68

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

waterstraat 47/kroonstraat 50

€ 4.750.000

€ 6.000.000

92

23

3

5000

0,78

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

centrum

wittevrouwenkade 6

800 € 320.000

€ 480.000

€ 640.000

€ 800.000

18

15

3

800

0,59

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

centrum

zakkendragershof 34-44

790 € 379.200

€ 560.900

€ 750.500

€ 948.000

25

13

3

790

0,63

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

kanaleneiland

kanaalweg 18g-18l

2200 € 880.000

€ 1.320.000

€ 1.760.000

€ 2.200.000

36

26

2

2200

0,75

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

kanaalweg 19g-19l

2200 € 880.000

€ 1.320.000

€ 1.760.000

€ 2.200.000

36

26

2

2200

0,75

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

kanaalweg 15a-15f

2200 € 880.000

€ 1.320.000

€ 1.760.000

€ 2.200.000

36

26

2

2200

0,75

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

kanaalweg 16a-16f

3000 € 1.200.000 € 1.800.000

€ 2.400.000

€ 3.000.000

36

36

2

3000

0,79

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

kanaalweg 16g-16l

3000 € 1.200.000 € 1.800.000

€ 2.400.000

€ 3.000.000

36

36

2

3000

0,79

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

kanaalweg 17a-17f

2200 € 880.000

€ 1.320.000

€ 1.760.000

€ 2.200.000

36

26

2

2200

0,75

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

kanaalweg 18a-18f

2200 € 880.000

€ 1.320.000

€ 1.760.000

€ 2.200.000

36

26

2

2200

0,75

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

kanaalweg 19a-19f

2200 € 880.000

€ 1.320.000

€ 1.760.000

€ 2.200.000

36

26

2

2200

0,75

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

giessenplein 59

4300 € 1.720.000 € 3.053.000

€ 4.085.000

€ 5.160.000

67

14

4

4300

0,7

ja

nee

nee

klein

groot

groot

groot

kanaleneiland

van vollenhovenlaan 277

€ 532.000

€ 672.000

30

10

1

560

0,57

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 3

4700 € 2.256.000 € 3.337.000

€ 4.465.000

€ 5.640.000

30

14

5

4700

0,66

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

kanaleneiland

kanaalweg 14a-14f

3000 € 1.200.000 € 1.800.000

€ 2.400.000

€ 3.000.000

36

36

2

3000

0,79

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

kanaalweg 14g-14l

3000 € 1.200.000 € 1.800.000

€ 2.400.000

€ 3.000.000

36

36

2

3000

0,79

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

kanaalweg 15g-15l

3000 € 1.200.000 € 1.800.000

€ 2.400.000

€ 3.000.000

36

36

2

3000

0,79

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

kanaalweg 17g-17l

3000 € 1.200.000 € 1.800.000

€ 2.400.000

€ 3.000.000

36

36

2

3000

0,79

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 5

3060 € 1.468.800 € 2.172.600

€ 2.907.000

€ 3.672.000

48

22

3

3060

0,75

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

kanaleneiland

lomanlaan 103

9300 € 4.464.000 € 6.603.000

€ 8.835.000

€ 11.160.000 23

23

16

9300

0,74

nee

nee

ja

groot

groot

groot

groot

kanaleneiland

beneluxlaan 31-43

6340 € 3.043.200 € 4.501.400

€ 6.023.000

€ 7.608.000

62

20

5

1

1240

5100

0,75

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

kanaleneiland

beneluxlaan 9

4100 € 1.640.000 € 2.460.000

€ 3.280.000

€ 4.100.000

68

17

3

1

1025

3075

0,73

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

kanaleneiland

beneluxlaan 901-909

3465 € 1.386.000 € 2.460.150

€ 3.291.750

€ 4.158.000

38

21

4

1

693

2772

0,74

ja

nee

nee

klein

groot

groot

groot

12800 € 6.144.000 € 9.088.000 € 781.000

5285 € 2.536.800 € 3.752.350

5000 € 2.400.000 € 3.550.000

560 € 268.800

€ 397.600

1

1824

1

1790

600

270

Bijlage VIII (b) Locatie

DEELGEBIED 1 ADRES

BVO

Bouwkosten

grote/ kleine ingreep

bouwkundige kenmerken gebouw

oppervlakte> bouwkosten bouwkosten 400m2 studenten basis

bouwkosten midden

bouwkosten top

bouwlagen breedt voor lengte e bewoning

commerciele BVO BVO plint aanwezig commercieel woningen

Vormfactor woningen

verouderde gevel 19401990

vliesgevel?

Uitkragende studentenka basis vloeren? mer segment

midden segment

top segment

4134

0,72

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

1500

0,69

nee

nee

ja

groot

groot

groot

groot

kanaleneiland

bernadottelaan 11-13

6200 € 2.976.000 € 4.402.000

€ 5.890.000

€ 7.440.000

156

14

2

1

kanaleneiland

jutfaseweg 205

2000 € 960.000

€ 1.420.000

€ 1.900.000

€ 2.400.000

34

17

3

1

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 7

8780 € 4.214.400 € 6.233.800

€ 8.341.000

€ 10.536.000 56

16

5

8780

0,71

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

kanaleneiland

lomanlaan 55

4825 € 2.316.000 € 3.425.750

€ 4.583.750

€ 5.790.000

23

14

15

4825

0,66

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

kanaleneiland

moeder teresalaan 100

11000 € 5.280.000 € 7.810.000

€ 10.450.000 € 13.200.000 72

15

6

11000

0,71

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

kanaleneiland

moeder teresalaan 200

11000 € 5.280.000 € 7.810.000

€ 10.450.000 € 13.200.000 72

15

6

11000

0,71

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

kanaleneiland

van vollenhovenlaan 659-687

maliebaan

biltstraat 182

maliebaan

biltstraat 97

maliebaan

burgemeester fockema andrealaan 15

maliebaan

burgemeester reigerstraat 78

534 € 213.600

maliebaan

burgemeester reigerstraat 89

1800 € 864.000

maliebaan

emmalaan 25

760 € 304.000

maliebaan

emmalaan 29

maliebaan maliebaan maliebaan

f.c. dondersstraat 1/biltstraat

maliebaan

koningslaan 11

maliebaan

koningslaan 112-113

maliebaan maliebaan

3000 € 1.200.000 € 1.800.000

500

€ 2.400.000

€ 3.000.000

65

15

3

2250

0,7

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

570 € 228.000

€ 342.000

€ 456.000

€ 570.000

15

13

2

570

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

455 € 182.000

€ 273.000

€ 364.000

€ 455.000

1

750

17

14

2

455

0,54

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

€ 13.300.000 € 16.800.000 67

18

4

14000

0,74

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

€ 320.400

€ 427.200

€ 534.000

14

15

3

534

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

€ 1.278.000

€ 1.710.000

€ 2.160.000

42

12

4

1800

0,68

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

€ 456.000

€ 608.000

€ 760.000

17

15

3

760

0,58

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

500 € 200.000

€ 300.000

€ 400.000

€ 500.000

13

16

3

500

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

emmalaan 33

700 € 280.000

€ 420.000

€ 560.000

€ 700.000

15

14

3

700

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

emmalaan 37-39

740 € 296.000

€ 444.000

€ 592.000

€ 740.000

17

16

3

740

0,58

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

1300 € 520.000

€ 780.000

€ 1.040.000

€ 1.300.000

18

20

3

1300

0,66

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

510 € 204.000

€ 306.000

€ 408.000

€ 510.000

6

14

3

510

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

1065 € 426.000

€ 639.000

€ 852.000

€ 1.065.000

8

15

3

1065

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

koningslaan 19

500 € 200.000

€ 300.000

€ 400.000

€ 500.000

7

16

3

500

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan 108

670 € 268.000

€ 402.000

€ 536.000

€ 670.000

30

17

2

670

0,66

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 10a

1300 € 520.000

€ 780.000

€ 1.040.000

€ 1.300.000

28

17

2

1300

0,71

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 12

1075 € 430.000

€ 645.000

€ 860.000

€ 1.075.000

19

12

2

1075

0,6

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 13

950 € 380.000

€ 570.000

€ 760.000

€ 950.000

15

14

3

950

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 14

1000 € 400.000

€ 600.000

€ 800.000

€ 1.000.000

18

17

3

1000

0,62

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 15-17

2200 € 880.000

€ 1.320.000

€ 1.760.000

€ 2.200.000

20

17

3

2200

0,64

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 16

500 € 200.000

€ 300.000

€ 400.000

€ 500.000

16

13

2

500

0,53

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 18

1310 € 524.000

€ 786.000

€ 1.048.000

€ 1.310.000

17

18

3

1310

0,63

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 19

500 € 200.000

€ 300.000

€ 400.000

€ 500.000

13

8

3

500

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 20

520 € 208.000

€ 312.000

€ 416.000

€ 520.000

10

18

3

520

0,61

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 21-25

maliebaan

maliebaan 22

maliebaan

maliebaan 24-26

maliebaan

maliebaan 27-35

3575 € 1.430.000 € 2.145.000

maliebaan

maliebaan 34

2300 € 920.000

maliebaan

maliebaan 3-5

maliebaan

maliebaan 41

maliebaan

14000 € 6.720.000 € 9.940.000

2585 € 1.034.000 € 1.551.000

€ 2.068.000

€ 2.585.000

18

13

3

2585

0,59

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

660 € 264.000

€ 396.000

€ 528.000

€ 660.000

11

14

3

660

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

950 € 380.000

€ 570.000

€ 760.000

€ 950.000

23

13

3

950

0,62

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

€ 2.860.000

€ 3.575.000

54

14

3

3575

0,69

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

€ 1.380.000

€ 1.840.000

€ 2.300.000

24

16

3

2300

0,64

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

720 € 288.000

€ 432.000

€ 576.000

€ 720.000

17

17

3

720

0,61

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

540 € 216.000

€ 324.000

€ 432.000

€ 540.000

18

10

2

540

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan 45

600 € 240.000

€ 360.000

€ 480.000

€ 600.000

13

9

2

600

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 50

1800 € 720.000

€ 1.080.000

€ 1.440.000

€ 1.800.000

31

20

3

1800

0,71

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 55

845 € 338.000

€ 507.000

€ 676.000

€ 845.000

17

15

3

845

0,58

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 57

500 € 200.000

€ 300.000

€ 400.000

€ 500.000

21

7

3

500

0,65

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 70

1300 € 520.000

€ 780.000

€ 1.040.000

€ 1.300.000

32

16

3

1300

0,67

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 71

680 € 272.000

€ 408.000

€ 544.000

€ 680.000

10

16

3

680

0,58

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 71f

€ 3.325.000

€ 4.200.000

28

14

3

3500

0,64

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

maliebaan

maliebaan 74

515 € 206.000

€ 309.000

€ 412.000

€ 515.000

12

16

2

515

0,54

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 77

600 € 240.000

€ 360.000

€ 480.000

€ 600.000

15

12

3

600

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 79

850 € 340.000

€ 510.000

€ 680.000

€ 850.000

12

13

3

850

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 8

1100 € 440.000

€ 660.000

€ 880.000

€ 1.100.000

25

25

3

1100

0,74

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 81-87

5390 € 2.587.200 € 3.826.900

€ 5.120.500

€ 6.468.000

52

12

3

5390

0,69

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

maliebaan

maliebaan 84-86

800 € 320.000

€ 480.000

€ 640.000

€ 800.000

14

14

3

800

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 90

720 € 288.000

€ 432.000

€ 576.000

€ 720.000

15

15

3

720

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 94

800 € 320.000

€ 480.000

€ 640.000

€ 800.000

15

10

3

800

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliebaan 95-97

920 € 368.000

€ 552.000

€ 736.000

€ 920.000

11

14

3

920

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliesingel 12

1075 € 430.000

€ 645.000

€ 860.000

€ 1.075.000

19

13

3

1075

0,59

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliesingel 2

900 € 360.000

€ 540.000

€ 720.000

€ 900.000

15

15

2

900

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliesingel 20

1200 € 480.000

€ 720.000

€ 960.000

€ 1.200.000

30

15

3

1200

0,65

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliesingel 22-23

900 € 360.000

€ 540.000

€ 720.000

€ 900.000

25

15

3

900

0,63

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliesingel 26

580 € 232.000

€ 348.000

€ 464.000

€ 580.000

15

15

2

580

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliesingel 27

600 € 240.000

€ 360.000

€ 480.000

€ 600.000

15

12

2

600

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliesingel 28

450 € 180.000

€ 270.000

€ 360.000

€ 450.000

15

14

2

450

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliesingel 28a

970 € 388.000

€ 582.000

€ 776.000

€ 970.000

20

18

2

970

0,63

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliesingel 39-40

800 € 320.000

€ 480.000

€ 640.000

€ 800.000

17

15

3

800

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

maliesingel 64-66

600 € 240.000

€ 360.000

€ 480.000

€ 600.000

10

10

2

600

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

oorsprongpark 12

1100 € 440.000

€ 660.000

€ 880.000

€ 1.100.000

30

13

3

1100

0,65

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

oorsprongpark 6

460 € 184.000

€ 276.000

€ 368.000

€ 460.000

14

14

2

460

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

ramstraat 27

600 € 240.000

€ 360.000

€ 480.000

€ 600.000

17

13

3

600

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

ramstraat 31

664 € 265.600

€ 398.400

€ 531.200

€ 664.000

13

14

2

664

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

stadhouderslaan 41-43

540 € 216.000

€ 324.000

€ 432.000

€ 540.000

10

8

2

540

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

tolsteegsingel 2a

€ 3.420.000

€ 4.320.000

24

14

3

3600

0,68

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

maliebaan

wilhelminapark 26

700 € 280.000

€ 420.000

€ 560.000

€ 700.000

17

14

2

700

0,54

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

wilhelminapark 38

500 € 200.000

€ 300.000

€ 400.000

€ 500.000

7

15

4

500

0,57

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

wilhelminapark 40-41

700 € 280.000

€ 420.000

€ 560.000

€ 700.000

14

14

3

700

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

wilhelminapark 45

550 € 220.000

€ 330.000

€ 440.000

€ 550.000

7

15

3

550

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

wilhelminapark 60-61

1150 € 460.000

€ 690.000

€ 920.000

€ 1.150.000

14

14

3

1150

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

maliebaan

wittevrouwensingel 1-3/nachtegaalstaat

1300 € 520.000

€ 780.000

€ 1.040.000

€ 1.300.000

29

11

2

860

0,64

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

oudenrijn

burgemeester verderlaan 15

4200 € 2.016.000 € 2.982.000

€ 3.990.000

€ 5.040.000

44

13

2

4200

0,66

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

oudenrijn

burgemeester verderlaan 17

4600 € 2.208.000 € 3.266.000

€ 4.370.000

€ 5.520.000

44

13

2

4600

0,66

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

oudenrijn

burgemeester verderlaan 11

4060 € 1.948.800 € 2.882.600

€ 3.857.000

€ 4.872.000

44

13

2

4060

0,66

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

oudenrijn

burgemeester verderlaan 13

5375 € 2.580.000 € 3.816.250

€ 5.106.250

€ 6.450.000

44

13

2

5375

0,66

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

oudenrijn

burgemeester verderlaan 9

2500 € 1.200.000 € 1.775.000

€ 2.375.000

€ 3.000.000

44

13

2

2500

0,66

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

oudenrijn

park voorn 4

2000 € 960.000

€ 1.420.000

€ 1.900.000

€ 2.400.000

64

14

2

2000

0,69

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

overvecht

Faustdreef 185

€ 568.000

€ 760.000

€ 960.000

25

10

4

800

0,72

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

overvecht

pahud de mortagnesdreef 61-67

2000 € 960.000

€ 1.420.000

€ 1.900.000

€ 2.400.000

85

14

2

2000

0,7

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

overvecht

zamenhofdreef 21-35

1900 € 912.000

€ 1.349.000

€ 1.805.000

€ 2.280.000

70

15

2

950

1900

0,69

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

overvecht

zamenhofdreef 49-65

2900 € 1.392.000 € 2.059.000

€ 2.755.000

€ 3.480.000

104

15

2

1450

2900

0,71

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

overvecht

kaap hoorndreef 24-36

3300 € 1.584.000 € 2.343.000

€ 3.135.000

€ 3.960.000

30

20

5

2750

0,72

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

overvecht

kaap hoorndreef 10-22

3300 € 1.584.000 € 2.343.000

€ 3.135.000

€ 3.960.000

30

20

5

2750

0,72

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

overvecht

kaap hoorndreef 38-50

3300 € 1.584.000 € 2.343.000

€ 3.135.000

€ 3.960.000

30

20

5

2750

0,72

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

overvecht

kaap hoorndreef 52-64

3300 € 1.584.000 € 2.343.000

€ 3.135.000

€ 3.960.000

30

20

5

2750

0,72

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

overvecht

kaap hoorndreef 66-78

3300 € 1.584.000 € 2.343.000

€ 3.135.000

€ 3.960.000

30

20

5

2750

0,72

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

overvecht

montalbaendreef 2

1800 € 864.000

€ 1.278.000

€ 1.710.000

€ 2.160.000

22

17

4

1800

0,66

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

overvecht

tiberdreef 4

8500 € 4.080.000 € 6.035.000

€ 8.075.000

€ 10.200.000 45

16

10

1

1300

7200

0,71

ja

nee

ja

groot

groot

groot

groot

overvecht

aidadreef 7

2500 € 1.000.000 € 1.775.000

€ 2.375.000

€ 3.000.000

25

14

3

1

350

1050

0,64

ja

nee

nee

klein

groot

groot

groot

stationsgebied

catharijnesingel 20

24000 ########## € 17.040.000 € 22.800.000 € 28.800.000 34

23

5

1

4000

20000

0,75

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

stationsgebied

catharijnesingel 28-32

6300 € 3.024.000 € 4.473.000

€ 5.985.000

€ 7.560.000

35

20

4

1

1260

5040

0,73

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

stationsgebied

catharijnesingel 33

5930 € 2.846.400 € 4.210.300

€ 5.633.500

€ 7.116.000

49

21

6

1

988

4942

0,75

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

stationsgebied

catharijnesingel 38-46

3700 € 1.776.000 € 2.627.000

€ 3.515.000

€ 4.440.000

17

14

7

1

426

3238

0,62

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

stationsgebied

catharijnesingel 47

4500 € 2.160.000 € 3.195.000

€ 4.275.000

€ 5.400.000

38

16

7

1

562

3937

0,7

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

stationsgebied

catharijnesingel 48

2425 € 1.164.000 € 1.721.750

€ 2.303.750

€ 2.910.000

22

16

7

1

300

2125

0,66

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

3500 € 1.680.000 € 2.485.000

3600 € 1.728.000 € 2.556.000

800 € 384.000

1

1

430

Bijlage VIII ( c ) Locatie DEELGEBIED 1 ADRES

BVO Bouwkosten oppervlakte> bouwkosten bouwkosten bouwkosten 400m2 studenten basis midden

bouwkosten top

breedt bouwlagen lengte e voor

bouwkundige kenmerken gebouw commerciele BVO BVO Vormfactor plint aanwezig commercieel woningen woningen

verouderde gevel 1940-

vliesgevel?

ingreep Uitkragende studentenka basisgrote/ kleine midden vloeren? mer segment segment

top segment

stationsgebied

catharijnesingel 49-55

6300 € 3.024.000 € 4.473.000

€ 5.985.000

€ 7.560.000

45

16

7

1

787

5512

0,71

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

stationsgebied

catharijnesingel 56

3500 € 1.680.000 € 2.485.000

€ 3.325.000

€ 4.200.000

23

16

7

1

437

3062

0,67

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

stationsgebied

croeselaan 15

15850 € 7.608.000 € 11.253.500 € 15.057.500 € 19.020.000 30

15

9

1

1285

14265

0,67

nee

ja

nee

groot

groot

groot

groot

stationsgebied

croeselaan 247-249

1300 € 520.000

9

3

1300

0,55

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

stationsgebied

croeselaan 28

stationsgebied stationsgebied stationsgebied

daalsetunnel 101/daalseplein 101

stationsgebied

fentener van vlissingenkade 1

stationsgebied

godebaldkwartier 24-54

stationsgebied

godebaldkwartier 347-441

stationsgebied

graadt van roggenweg 100-300

stationsgebied

jaarbeursplein 15

stationsgebied

mineurslaan 20-30

stationsgebied

mineurslaan 500

stationsgebied

moreelsepark 1

stationsgebied

moreelsepark 2

stationsgebied

moreelsepark 3

stationsgebied

moreelsepark 42-65/stationsplein

6555 € 3.146.400 € 4.654.050

€ 6.227.250

€ 7.866.000

stationsgebied

radboudkwartier 245-273

7600 € 3.648.000 € 5.396.000

€ 7.220.000

€ 9.120.000

stationsgebied

sijpesteijnkade 23

€ 627.000

stationsgebied

stationsplein 89-109

5100 € 2.448.000 € 3.621.000

stationsgebied

vredenburg 133-139

3400 € 1.632.000 € 2.414.000

stationsgebied

vredenburg 2/drieharingstraat

1280 € 614.400

Utrecht NO

kleine singel 1-3

1500 € 600.000

Utrecht NO

pompelaan 8

4000 € 1.920.000 € 2.840.000

Utrecht NO

hengeveldstraat 29

1600 € 768.000

Utrecht NO

oudlaan 4

Utrecht NO

goeman borgesiuslaan 77

Utrecht NO Utrecht NO Utrecht NO

huizingalaan 121

720 € 345.600

Utrecht NO

huizingalaan 189-191

Utrecht NO

nieuwe koekoekstraat 101

Utrecht NO

oudlaan 4

Utrecht NO

wittevrouwensingel 76

Utrecht NO

bemuurde weerd 28

Utrecht NW

oudenoord 330-370

Utrecht NW

willem dreeslaan 14-16

Utrecht NW

mimosastraat 2-4

Utrecht NW

otterstraat 118-124

Utrecht NW

kaatstraat 27-35

Utrecht NW

oudenoord 170-178

Utrecht NW

oudenoord 6

Utrecht NW

€ 780.000

€ 1.040.000

€ 1.300.000

9500 € 4.560.000 € 6.745.000

€ 9.025.000

€ 11.400.000 43

15

7

1

1187

8313

0,69

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

daalsesingel 1-9

5000 € 2.400.000 € 3.550.000

€ 4.750.000

€ 6.000.000

20

12

4

1

950

3800

0,62

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

daalsesingel 71

8700 € 4.176.000 € 6.177.000

€ 8.265.000

€ 10.440.000 52

27

3

1

2175

6525

0,78

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

19000 € 7.600.000 € 13.490.000 € 18.050.000 € 22.800.000 50

16

4

1

3800

15200

0,71

ja

nee

nee

klein

groot

groot

groot

5600 € 2.240.000 € 3.360.000

€ 4.480.000

€ 5.600.000

13

50

12

5

1

4670

0,7

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

€ 10.070.000 € 12.720.000 34

20

8

1

1177

9422

0,74

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

€ 8.930.000

€ 11.280.000 34

20

8

1

1044

8356

0,74

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

22000 ########## € 15.620.000 € 20.900.000 € 26.400.000 47

13

8

1

3600

18400

0,7

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

1

921

6453

0,73

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

7800

0,7

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

1

3400

16600

0,74

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

10600 € 5.088.000 € 7.526.000 9400 € 4.512.000 € 6.674.000

7375 € 3.540.000 € 5.236.250

€ 7.006.250

€ 8.850.000

53

18

7

7800 € 3.744.000 € 5.538.000

€ 7.410.000

€ 9.360.000

40

17

4

20000 € 9.600.000 € 14.200.000 € 19.000.000 € 24.000.000 40

20

10

5500 € 2.200.000 € 3.300.000

€ 4.400.000

€ 5.500.000

40

14

4

5500

0,68

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

7015 € 2.806.000 € 4.209.000

€ 5.612.000

€ 7.015.000

32

12

3

7015

0,65

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

24000 € 9.600.000 € 14.400.000 € 19.200.000 € 24.000.000 65

19

4

24000

0,74

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

59

15

8

5827

0,71

ja

nee

ja

groot

groot

groot

groot

57

25

5

7600

0,78

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

€ 792.000

15

11

4

660

0,57

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

€ 4.845.000

€ 6.120.000

49

18

6

1

850

4250

0,73

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

€ 3.230.000

€ 4.080.000

31

16

3

1

850

2550

0,67

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

€ 908.800

€ 1.216.000

€ 1.536.000

35

13

3

1

320

960

0,67

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

€ 900.000

€ 1.200.000

€ 1.500.000

40

11

4

750

1500

0,68

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

€ 3.800.000

€ 4.800.000

36

10

2

4000

0,69

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

€ 1.136.000

€ 1.520.000

€ 1.920.000

34

13

4

1600

0,67

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

7000 € 3.360.000 € 4.970.000

€ 6.650.000

€ 8.400.000

40

20

5

7000

0,74

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

5600 € 2.240.000 € 3.976.000

€ 5.320.000

€ 6.720.000

38

19

5

5600

0,79

ja

nee

nee

klein

groot

groot

groot

dekhuyzenstraat 40-50

1225 € 490.000

€ 980.000

€ 1.225.000

28

20

2

1225

0,69

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

hooghiemstraplein 165

7140 € 3.427.200 € 5.069.400

€ 6.783.000

€ 8.568.000

41

15

8

7140

0,69

nee

nee

nee

groot

groot

groot

groot

€ 511.200

€ 684.000

€ 864.000

28

15

3

720

0,64

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

870 € 348.000

€ 522.000

€ 696.000

€ 870.000

26

15

3

870

0,64

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

500 € 200.000

€ 300.000

€ 400.000

€ 500.000

6

15

2

500

0,52

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

5500 € 2.640.000 € 3.905.000

€ 5.225.000

€ 6.600.000

36

12

5

5500

0,68

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

1000 € 480.000

€ 710.000

€ 950.000

€ 1.200.000

50

21

3

1000

0,75

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

530 € 212.000

€ 318.000

€ 424.000

€ 530.000

22

9

2

530

0,59

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

6500 € 2.600.000 € 3.900.000

€ 6.175.000

€ 7.800.000

155

11

3

6500

0,72

deels

deels

nee

klein

klein

groot

groot

1950 € 936.000

€ 1.384.500

€ 1.852.500

€ 2.340.000

60

10

3

1950

0,69

ja

nee

groot

groot

groot

groot

1165 € 466.000

€ 699.000

€ 932.000

€ 1.165.000

43

22

2

950

0,75

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

€ 2.800.000

€ 3.500.000

660 € 316.800

€ 468.600

€ 735.000

3500 € 1.400.000 € 2.100.000

1

728

1

475

64

15

4

3500

0,7

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

€ 11.875.000 € 15.000.000 96

28

6

1

2688

9812

0,8

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

3800 € 1.824.000 € 2.698.000

€ 3.610.000

€ 4.560.000

57

12

4

1

760

3040

0,69

ja

ja

ja

groot

groot

groot

groot

2700 € 1.296.000 € 1.917.000

€ 2.565.000

€ 3.240.000

45

16

3

1

675

2025

0,7

ja

nee

ja

groot

groot

groot

groot

willem dreeslaan 113

3840 € 1.843.200 € 2.726.400

€ 3.648.000

€ 4.608.000

40

21

4

1

768

3072

0,74

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht NW

oudenoord 2

2200 € 1.056.000 € 1.562.000

€ 2.090.000

€ 2.640.000

45

15

3

1

220

1650

0,68

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht NW

oudenoord 325

1550 € 744.000

€ 1.100.500

€ 1.472.500

€ 1.860.000

28

12

4

1550

0,65

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

utrecht Oost

jan muschlaan 23-25

€ 426.000

€ 570.000

€ 720.000

40

13

1

600

0,62

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht West

ravellaan 1

3940 € 1.891.200 € 2.797.400

€ 3.743.000

€ 4.728.000

37

20

4

3940

0,73

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht West

ravellaan 205-209

1750 € 840.000

€ 1.242.500

€ 1.662.500

€ 2.100.000

36

13

2

1750

0,74

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht West

Park Oog in al 1

€ 380.400

€ 507.200

€ 634.000

25

10

2

634

0,61

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

Utrecht west

groeneweg 2

2100 € 840.000

€ 1.260.000

€ 1.680.000

€ 2.100.000

42

15

2

2100

0,76

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

Utrecht West

rachmaninoffplantsoen 61

7485 € 3.592.800 € 5.314.350

€ 7.110.750

€ 8.982.000

60

18

7

7485

0,83

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht west

kanaalweg 84-86

4600 € 2.208.000 € 3.266.000

€ 4.370.000

€ 5.520.000

69

15

3

4600

0,7

nee

nee

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht West

kanaalweg 93

1900 € 760.000

€ 1.140.000

€ 1.520.000

€ 1.900.000

28

14

3

1900

0,72

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

Utrecht West

kanaalweg 94a

850 € 340.000

€ 510.000

€ 680.000

€ 850.000

24

20

2

850

0,7

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

Utrecht West

kanaalweg 94b-94c

1100 € 440.000

€ 660.000

€ 880.000

€ 1.100.000

24

24

2

1100

0,71

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

Utrecht West

kanaalweg 95

1100 € 440.000

€ 660.000

€ 880.000

€ 1.100.000

24

24

2

1100

0,71

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

Utrecht West

kanaalweg 95b-95c

1100 € 440.000

€ 660.000

€ 880.000

€ 1.100.000

24

24

2

1100

0,71

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

Utrecht West

kanaalweg 95d

850 € 340.000

€ 510.000

€ 680.000

€ 850.000

24

24

2

850

0,71

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

Utrecht West

muntkade 8

1180 € 472.000

€ 708.000

€ 944.000

€ 1.180.000

20

14

4

1180

0,62

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

Utrecht West

niasstraat 1

5700 € 2.280.000 € 3.420.000

€ 4.560.000

€ 5.700.000

73

15

2

5700

0,69

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

Utrecht West

niasstraat 6

2460 € 984.000

€ 1.476.000

€ 1.968.000

€ 2.460.000

62

15

2

2460

0,69

nee

nee

nee

klein

klein

klein

klein

Utrecht West

ravellaan 96

8500 € 4.080.000 € 6.035.000

€ 8.075.000

€ 10.200.000 35

25

10

8500

0,77

ja

ja

ja

groot

groot

groot

groot

Utrecht West

vleutensevaart 100

6500 € 3.120.000 € 4.615.000

€ 6.175.000

€ 7.800.000

60

14

5

1

1083

5417

0,7

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht Zuid

furkaplateau 15

3950 € 1.896.000 € 2.804.500

€ 3.752.500

€ 4.740.000

35

12

4

1

987

2963

0,67

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht Zuid

lunettenbaan 51-53

1400 € 672.000

€ 994.000

€ 1.330.000

€ 1.680.000

28

14

4

1400

0,64

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht Zuid

lunettenbaan 59-65

1400 € 672.000

€ 994.000

€ 1.330.000

€ 1.680.000

28

14

4

1400

0,64

ja

ja

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht Zuid

zevenwouden 260-270

1200 € 576.000

€ 852.000

€ 1.140.000

€ 1.440.000

22

15

3

1

300

900

0,63

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht Zuid

t goylaan 125

3460 € 1.660.800 € 2.456.600

€ 3.287.000

€ 4.152.000

28

14

5

1

700

2760

0,66

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht Zuid

t goylaan 3-7

2300 € 1.104.000 € 1.633.000

€ 2.185.000

€ 2.760.000

28

14

3

1

575

1725

0,65

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

Utrecht Zuid

t goylaan 9-15

2195 € 1.053.600 € 1.558.450

€ 2.085.250

€ 2.634.000

28

14

3

1

575

0,65

0,65

ja

nee

nee

groot

groot

groot

groot

12500 € 6.000.000 € 8.875.000

600 € 288.000

634 € 253.600

Bijlage IX Locatie DEELGEBIED 1 ADRES

BVO Leegstand oppervlakte> leegstand in 400m2 m2 VVO

worst case dividend aanpassing

best guess dividend aanpassing

best case dividend aanpassing

centrum

achter sint pieter 11

760

700

0,007

0,006

0,005

centrum

catharijnesingel 64

2860

2861

0,000

0,000

0,000

centrum

drift 9/nobelstraat 2

2285

333

0,079

0,066

0,053

centrum

lange viestraat 2

6940

1291

0,075

0,063

0,051

centrum

mariaplaats 4

1550

261

0,077

0,064

0,052

centrum

minrebroederstraat 5

425

425

0,000

0,000

0,000

centrum

oudegracht 364

1700

1700

0,000

0,000

0,000

centrum

oudkerkhof 13

1458

415

0,066

0,055

0,045

centrum

plompetorengracht 19-21

1850

598

0,063

0,052

0,042

centrum

st.-jacobsstraat 12-14

5200

770

0,079

0,066

0,053

centrum

st.-jacobsstraat 6-8

4200

1601

0,057

0,048

0,039

centrum

vinkenburgstraat 2A

870

635

0,025

0,021

0,017

centrum

voorstraat 36-38

500

500

0,000

0,000

0,000

kanaleneiland

kanaalweg 15a-15f

2200

1034

0,077

0,064

0,050

kanaleneiland

kanaalweg 16a-16f

3000

1410

0,077

0,064

0,050

kanaleneiland

kanaalweg 16g-16l

3000

1410

0,077

0,064

0,050

kanaleneiland

kanaalweg 17a-17f

2200

1034

0,070

0,057

0,044

kanaleneiland

kanaalweg 18a-18f

2200

1034

0,077

0,064

0,050

kanaleneiland

kanaalweg 19a-19f

2200

1034

0,077

0,064

0,050

kanaleneiland

giessenplein 59

4300

3394

0,031

0,025

0,020

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 3

4700

2500

0,068

0,056

0,044

kanaleneiland

bernadottelaan 11-13

kanaleneiland

moeder teresalaan 100

maliebaan

6200

700

0,118

0,095

0,073

11000

3508

0,099

0,082

0,065

biltstraat 97

455

456

0,000

0,000

0,000

maliebaan

burgemeester reigerstraat 78

534

534

0,000

0,000

0,000

maliebaan

emmalaan 33

700

46

0,086

0,072

0,058

maliebaan

maliebaan 12

1075

30

0,090

0,075

0,061

maliebaan

maliebaan 20

520

301

0,042

0,036

0,029

maliebaan

maliebaan 24-26

950

144

0,078

0,066

0,053

maliebaan

maliebaan 27-35

3575

0,093

0,078

0,063

maliebaan

maliebaan 41

540

540

0,000

0,000

0,000

maliebaan

maliebaan 74

515

35

0,086

0,072

0,058

maliebaan

maliebaan 79

850

212

0,069

0,058

0,047

maliebaan

maliesingel 12

1075

1073

0,000

0,000

0,000

maliebaan

oorsprongpark 12

1100

880

0,019

0,016

0,013

maliebaan

ramstraat 31

664

664

0,000

0,000

0,000

maliebaan

tolsteegsingel 2a

3600

3604

0,000

0,000

0,000

maliebaan

wilhelminapark 60-61

1150

90

0,085

0,071

0,058

maliebaan

wittevrouwensingel 1-3/nachtegaalstaat

1300

109

0,085

0,071

0,057

oudenrijn

burgemeester verderlaan 15

4200

1345

0,099

0,082

0,065

oudenrijn

burgemeester verderlaan 17

4600

1553

0,096

0,079

0,063

overvecht

Faustdreef 185

800

200

0,099

0,081

0,062

overvecht

pahud de mortagnesdreef 61-67

2000

0,133

0,108

0,083

overvecht

kaap hoorndreef 24-36

3300

233

0,123

0,100

0,077

overvecht

kaap hoorndreef 38-50

3300

210

0,124

0,101

0,077

stationsgebied

catharijnesingel 49-55

6300

607

0,084

0,070

0,056

stationsgebied

catharijnesingel 56

3500

359

0,083

0,070

0,056

stationsgebied

daalsesingel 1-9

stationsgebied

graadt van roggenweg 100-300

Utrecht NO

5000

4918

0,002

0,001

0,001

22000

1050

0,088

0,074

0,060

hengeveldstraat 29

1600

355

0,103

0,084

0,064

Utrecht NO

oudlaan 4

7000

Utrecht NO

goeman borgesiuslaan 77

5600

Utrecht NO

bemuurde weerd 28

Utrecht NW

oudenoord 325

Utrecht West

ravellaan 205-209

Utrecht West Utrecht Zuid

0,133

0,108

0,083

5610

0,000

0,000

0,000

530

530

0,000

0,000

0,000

1550

1450

0,009

0,008

0,006

1750

1733

0,001

0,001

0,001

Park Oog in al 1

634

634

0,000

0,000

0,000

furkaplateau 15

3950

265

0,124

0,100

0,077

Utrecht Zuid

t goylaan 125

3460

3446

0,001

0,000

0,000

Utrecht Zuid

t goylaan 3-7

2300

1746

0,035

0,029

0,023

Utrecht Zuid

t goylaan 9-15

2195

2056

0,008

0,007

0,005

Bijlage X (a) Worst Case scenario Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

centrum

achter sint pieter 11

0,03

-27,00

-27,06

0

0,0%

0,04

-42,94

-43,01

0

0,0%

0,03

-30,31

-30,37

0

0,0%

0,04

-31,96

-32,03

0

0,0%

0,0%

centrum

achter sint pieter 140

0,03

-16,11

-16,16

0

0,0%

0,04

-34,04

-34,12

0

0,0%

0,04

-19,75

-19,81

0

0,0%

0,04

-21,66

-21,72

0

0,0%

0,0%

centrum

achter sint pieter 200

0,03

-20,38

-20,44

0

0,0%

0,04

-30,03

-30,10

0

0,0%

0,03

-14,50

-14,56

0

0,0%

0,03

-17,29

-17,35

0

0,0%

0,0%

centrum

boothstraat 1

0,04

-21,83

-21,89

0

0,0%

0,04

-30,59

-30,66

0

0,0%

0,04

-21,80

-21,87

0

0,0%

0,04

-24,02

-24,08

0

0,0%

0,0%

centrum

brigittenstraat 15-17

0,04

-22,57

-22,63

0

0,0%

0,04

-38,42

-38,50

0

0,0%

0,04

-25,51

-25,58

0

0,0%

0,04

-27,12

-27,18

0

0,0%

0,0%

centrum

brigittenstraat 24

0,03

-20,43

-20,49

0

0,0%

0,04

-36,91

-36,99

0

0,0%

0,04

-23,58

-23,65

0

0,0%

0,04

-25,28

-25,35

0

0,0%

0,0%

centrum

catharijnesingel 59

0,03

-17,36

-17,42

0

0,0%

0,04

-28,23

-28,30

0

0,0%

0,03

-15,86

-15,92

0

0,0%

0,04

-18,02

-18,08

0

0,0%

0,0%

centrum

catharijnesingel 64

0,03

-32,75

-32,81

0

0,0%

0,04

-44,27

-44,35

0

0,0%

0,04

-32,32

-32,38

0

0,0%

0,04

-34,26

-34,33

0

0,0%

0,0%

centrum

domstraat 2

0,04

-21,81

-21,87

0

0,0%

0,04

-33,58

-33,65

0

0,0%

0,04

-19,11

-19,17

0

0,0%

0,04

-21,06

-21,12

0

0,0%

0,0%

centrum

domstraat 4

0,04

-22,89

-22,95

0

0,0%

0,04

-35,46

-35,53

0

0,0%

0,04

-21,66

-21,73

0

0,0%

0,04

-23,46

-23,53

0

0,0%

0,0%

centrum

domstraat 6

0,04

-22,57

-22,63

0

0,0%

0,04

-38,42

-38,50

0

0,0%

0,04

-25,51

-25,58

0

0,0%

0,04

-27,12

-27,18

0

0,0%

0,0%

centrum

donkerstraat 15-19

0,03

-20,51

-20,57

0

0,0%

0,04

-32,21

-32,28

0

0,0%

0,03

-17,18

-17,24

0

0,0%

0,04

-19,26

-19,32

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 10-12

0,03

-17,56

-17,61

0

0,0%

0,04

-34,98

-35,05

0

0,0%

0,04

-21,03

-21,09

0

0,0%

0,04

-22,86

-22,93

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 11

0,03

-20,43

-20,49

0

0,0%

0,04

-36,91

-36,99

0

0,0%

0,04

-23,58

-23,65

0

0,0%

0,04

-25,28

-25,35

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 17

0,04

-22,79

-22,85

0

0,0%

0,04

-35,94

-36,01

0

0,0%

0,04

-22,30

-22,37

0

0,0%

0,04

-24,07

-24,13

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 23

0,04

-22,46

-22,52

0

0,0%

0,04

-29,55

-29,62

0

0,0%

0,03

-13,29

-13,35

0

0,0%

0,03

-15,64

-15,70

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 9/nobelstraat 2

0,03

-20,23

-20,29

0

0,0%

0,04

-26,74

-26,80

0

0,0%

0,03

-16,31

-16,37

0

0,0%

0,03

-18,56

-18,62

0

0,0%

0,0%

centrum

ganzenmarkt 7

0,03

-19,96

-20,02

0

0,0%

0,04

-30,87

-30,94

0

0,0%

0,03

-15,24

-15,30

0

0,0%

0,03

-17,45

-17,51

0

0,0%

0,0%

centrum

hamburgerstraat 28-30

0,03

-18,07

-18,13

0

0,0%

0,04

-30,87

-30,94

0

0,0%

0,03

-15,24

-15,30

0

0,0%

0,03

-17,45

-17,51

0

0,0%

0,0%

centrum

herenstraat 35-37

0,04

-22,57

-22,63

0

0,0%

0,04

-38,42

-38,50

0

0,0%

0,04

-25,51

-25,58

0

0,0%

0,04

-27,12

-27,18

0

0,0%

0,0%

centrum

herman gorterstraat 55

0,04

-22,30

-22,36

0

0,0%

0,04

-25,87

-25,93

0

0,0%

0,03

-11,83

-11,89

0

0,0%

0,03

-14,27

-14,33

0

0,0%

0,0%

centrum

herman gorterstraat 75

0,03

-19,61

-19,67

0

0,0%

0,04

-28,70

-28,76

0

0,0%

0,03

-16,49

-16,55

0

0,0%

0,04

-18,60

-18,66

0

0,0%

0,0%

centrum

hermangorterstraat 5

0,04

-22,66

-22,72

0

0,0%

0,04

-25,81

-25,87

0

0,0%

0,03

-10,04

-10,10

0

0,0%

0,03

-12,62

-12,67

0

0,0%

0,0%

centrum

janskerkhof 12/jansdam 14

0,03

-20,33

-20,39

0

0,0%

0,04

-27,03

-27,10

0

0,0%

0,04

-20,16

-20,22

0

0,0%

0,04

-22,02

-22,08

0

0,0%

0,0%

centrum

janskerkhof 13a

0,03

-19,78

-19,84

0

0,0%

0,04

-25,51

-25,58

0

0,0%

0,03

-18,36

-18,42

0

0,0%

0,04

-20,34

-20,40

0

0,0%

0,0%

centrum

janskerkhof 16

0,03

-20,28

-20,34

0

0,0%

0,04

-26,51

-26,58

0

0,0%

0,04

-19,54

-19,60

0

0,0%

0,04

-21,44

-21,51

0

0,0%

0,0%

centrum

janskerkhof 23-24

0,04

-24,04

-24,11

0

0,0%

0,04

-33,26

-33,34

0

0,0%

0,04

-27,30

-27,37

0

0,0%

0,04

-28,81

-28,88

0

0,0%

0,0%

centrum

keizerstraat 3

0,03

-20,43

-20,49

0

0,0%

0,04

-36,91

-36,99

0

0,0%

0,04

-23,58

-23,65

0

0,0%

0,04

-25,28

-25,35

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 22

0,04

-22,57

-22,63

0

0,0%

0,04

-38,42

-38,50

0

0,0%

0,04

-25,51

-25,58

0

0,0%

0,04

-27,12

-27,18

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 3

0,04

-22,39

-22,45

0

0,0%

0,04

-30,87

-30,94

0

0,0%

0,03

-15,24

-15,30

0

0,0%

0,03

-17,45

-17,51

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 39

0,04

-22,22

-22,28

0

0,0%

0,04

-33,12

-33,19

0

0,0%

0,03

-18,46

-18,53

0

0,0%

0,04

-20,46

-20,52

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 58

0,03

-20,43

-20,49

0

0,0%

0,04

-36,91

-36,99

0

0,0%

0,04

-23,58

-23,65

0

0,0%

0,04

-25,28

-25,35

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 72-82

0,03

-17,61

-17,67

0

0,0%

0,04

-27,44

-27,51

0

0,0%

0,04

-21,67

-21,73

0

0,0%

0,04

-23,44

-23,50

0

0,0%

0,0%

centrum

kroonstraat 25

0,03

-19,14

-19,20

0

0,0%

0,04

-30,88

-30,95

0

0,0%

0,03

-15,73

-15,79

0

0,0%

0,04

-18,42

-18,48

0

0,0%

0,0%

centrum

lange viestraat 1

0,03

-17,26

-17,32

0

0,0%

0,04

-30,14

-30,20

0

0,0%

0,04

-19,61

-19,67

0

0,0%

0,04

-21,98

-22,04

0

0,0%

0,0%

centrum

lange viestraat 2

0,04

-27,72

-27,78

0

0,0%

0,04

-25,50

-25,56

0

0,0%

0,03

-15,33

-15,39

0

0,0%

0,03

-17,96

-18,02

0

0,0%

0,0%

centrum

mariaplaats 4

0,03

-15,16

-15,21

0

0,0%

0,04

-27,40

-27,47

0

0,0%

0,03

-15,23

-15,29

0

0,0%

0,03

-17,98

-18,04

0

0,0%

0,0%

centrum

minrebroederstraat 5

0,03

-32,23

-32,29

0

0,0%

0,04

-46,27

-46,34

0

0,0%

0,04

-34,28

-34,34

0

0,0%

0,04

-35,47

-35,54

0

0,0%

0,0%

centrum

muntstraat 7

0,04

-20,80

-20,86

0

0,0%

0,04

-33,58

-33,65

0

0,0%

0,04

-19,11

-19,17

0

0,0%

0,04

-21,06

-21,12

0

0,0%

0,0%

centrum

neude 4

0,03

-20,02

-20,08

0

0,0%

0,04

-27,68

-27,75

0

0,0%

0,03

-14,38

-14,44

0

0,0%

0,03

-16,64

-16,70

0

0,0%

0,0%

centrum

nicolaas beetsstraat 216-222

0,04

-21,79

-21,85

0

0,0%

0,04

-29,12

-29,19

0

0,0%

0,03

-12,64

-12,69

0

0,0%

0,03

-15,03

-15,09

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 15-17

0,03

-20,43

-20,49

0

0,0%

0,04

-36,91

-36,99

0

0,0%

0,04

-23,58

-23,65

0

0,0%

0,04

-25,28

-25,35

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 2

0,03

-20,43

-20,49

0

0,0%

0,04

-36,91

-36,99

0

0,0%

0,04

-23,58

-23,65

0

0,0%

0,04

-25,28

-25,35

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 23-25

0,03

-20,43

-20,49

0

0,0%

0,04

-36,91

-36,99

0

0,0%

0,04

-23,58

-23,65

0

0,0%

0,04

-25,28

-25,35

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 6

0,04

-20,71

-20,77

0

0,0%

0,04

-33,12

-33,19

0

0,0%

0,03

-18,46

-18,53

0

0,0%

0,04

-20,46

-20,52

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 60

0,03

-18,23

-18,29

0

0,0%

0,04

-33,58

-33,65

0

0,0%

0,04

-19,11

-19,17

0

0,0%

0,04

-21,06

-21,12

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 92

0,03

-15,38

-15,44

0

0,0%

0,04

-33,58

-33,65

0

0,0%

0,04

-19,11

-19,17

0

0,0%

0,04

-21,06

-21,12

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 94

0,04

-20,71

-20,77

0

0,0%

0,04

-34,04

-34,12

0

0,0%

0,04

-19,75

-19,81

0

0,0%

0,04

-21,66

-21,72

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwekade 15

0,03

-17,21

-17,26

0

0,0%

0,04

-31,73

-31,80

0

0,0%

0,03

-16,96

-17,02

0

0,0%

0,04

-19,54

-19,60

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwekade 291

0,03

-14,09

-14,14

0

0,0%

0,04

-33,03

-33,10

0

0,0%

0,03

-18,78

-18,84

0

0,0%

0,04

-21,23

-21,29

0

0,0%

0,0%

centrum

noorderstraat 8

0,03

-19,12

-19,18

0

0,0%

0,04

-34,62

-34,69

0

0,0%

0,04

-21,03

-21,09

0

0,0%

0,04

-23,37

-23,44

0

0,0%

0,0%

centrum

oudegracht 113

0,03

-15,17

-15,22

0

0,0%

0,04

-28,82

-28,89

0

0,0%

0,04

-19,28

-19,34

0

0,0%

0,04

-21,21

-21,27

0

0,0%

0,0%

centrum

oudegracht 364

0,03

-30,62

-30,68

0

0,0%

0,04

-37,99

-38,06

0

0,0%

0,03

-28,24

-28,30

0

0,0%

0,03

-30,12

-30,18

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (b) Worst Case scenario Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

centrum

oudkerkhof 13

0,03

-19,83

-19,88

0

0,0%

0,04

-27,96

-28,03

0

0,0%

0,03

-20,15

-20,21

0

0,0%

0,04

-22,19

-22,25

0

0,0%

0,0%

centrum

oudkerkhof 45

0,03

-15,44

-15,49

0

0,0%

0,04

-30,44

-30,51

0

0,0%

0,04

-20,20

-20,26

0

0,0%

0,04

-22,53

-22,60

0

0,0%

0,0%

centrum

pausdam 1-2

0,03

-13,92

-13,97

0

0,0%

0,04

-32,66

-32,74

0

0,0%

0,03

-17,82

-17,88

0

0,0%

0,04

-19,86

-19,92

0

0,0%

0,0%

centrum

pieterskerkhof 16-17

0,04

-22,57

-22,63

0

0,0%

0,04

-38,42

-38,50

0

0,0%

0,04

-25,51

-25,58

0

0,0%

0,04

-27,12

-27,18

0

0,0%

0,0%

centrum

plompetorengracht 1-3

0,03

-19,72

-19,78

0

0,0%

0,04

-36,42

-36,50

0

0,0%

0,04

-22,94

-23,01

0

0,0%

0,04

-24,67

-24,74

0

0,0%

0,0%

centrum

plompetorengracht 14

0,03

-19,00

-19,06

0

0,0%

0,04

-35,94

-36,01

0

0,0%

0,04

-22,30

-22,37

0

0,0%

0,04

-24,07

-24,13

0

0,0%

0,0%

centrum

plompetorengracht 15-17

0,04

-21,15

-21,21

0

0,0%

0,04

-37,41

-37,49

0

0,0%

0,04

-24,22

-24,29

0

0,0%

0,04

-25,89

-25,96

0

0,0%

0,0%

centrum

plompetorengracht 19-21

0,03

-19,62

-19,68

0

0,0%

0,04

-35,33

-35,40

0

0,0%

0,03

-21,24

-21,30

0

0,0%

0,04

-23,36

-23,42

0

0,0%

0,0%

centrum

rijnkade 1

0,04

-23,94

-24,00

0

0,0%

0,04

-30,45

-30,52

0

0,0%

0,03

-15,12

-15,18

0

0,0%

0,03

-17,86

-17,92

0

0,0%

0,0%

centrum

slachtstraat 12

0,03

-12,90

-12,95

0

0,0%

0,04

-29,96

-30,03

0

0,0%

0,03

-17,95

-18,01

0

0,0%

0,04

-20,45

-20,51

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 121-135

0,03

-18,40

-18,46

0

0,0%

0,04

-31,79

-31,86

0

0,0%

0,04

-20,38

-20,44

0

0,0%

0,04

-22,70

-22,76

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 12-14

0,04

-24,30

-24,36

0

0,0%

0,04

-27,14

-27,21

0

0,0%

0,03

-13,34

-13,39

0

0,0%

0,03

-16,38

-16,44

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 16

0,04

-22,64

-22,71

0

0,0%

0,04

-25,89

-25,96

0

0,0%

0,03

-16,04

-16,10

0

0,0%

0,04

-18,69

-18,75

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 200-500

0,03

-20,42

-20,48

0

0,0%

0,04

-29,76

-29,83

0

0,0%

0,03

-17,21

-17,27

0

0,0%

0,04

-19,77

-19,83

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 61/lange viestraat

0,04

-21,07

-21,13

0

0,0%

0,04

-30,24

-30,31

0

0,0%

0,03

-17,85

-17,91

0

0,0%

0,04

-20,36

-20,42

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 6-8

0,03

-18,09

-18,14

0

0,0%

0,04

-32,05

-32,12

0

0,0%

0,03

-19,56

-19,61

0

0,0%

0,04

-22,34

-22,40

0

0,0%

0,0%

centrum

vinkenburgstraat 26

0,04

-21,33

-21,39

0

0,0%

0,04

-30,62

-30,69

0

0,0%

0,03

-16,72

-16,78

0

0,0%

0,04

-19,33

-19,39

0

0,0%

0,0%

centrum

vinkenburgstraat 2A

0,03

-24,80

-24,86

0

0,0%

0,04

-38,34

-38,41

0

0,0%

0,04

-28,83

-28,89

0

0,0%

0,04

-30,64

-30,71

0

0,0%

0,0%

centrum

voorstraat 36-38

0,04

-36,28

-36,34

0

0,0%

0,04

-44,18

-44,25

0

0,0%

0,04

-36,79

-36,85

0

0,0%

0,04

-38,47

-38,54

0

0,0%

0,0%

centrum

vrouwe justitiaplein 1

0,03

-11,71

-11,76

0

0,0%

0,04

-31,32

-31,39

0

0,0%

0,03

-15,89

-15,95

0

0,0%

0,04

-18,05

-18,11

0

0,0%

0,0%

centrum

vrouwe justitiaplein 1

0,03

-12,45

-12,50

0

0,0%

0,04

-31,76

-31,83

0

0,0%

0,03

-16,53

-16,59

0

0,0%

0,04

-18,65

-18,72

0

0,0%

0,0%

centrum

vrouwe justitiaplein 1

0,03

-17,38

-17,44

0

0,0%

0,04

-32,16

-32,23

0

0,0%

0,03

-17,57

-17,63

0

0,0%

0,04

-20,10

-20,17

0

0,0%

0,0%

centrum

waterstraat 47/kroonstraat 50

0,04

-30,32

-30,39

0

0,0%

0,04

-27,96

-28,02

0

0,0%

0,03

-11,41

-11,47

0

0,0%

0,03

-14,46

-14,52

0

0,0%

0,0%

centrum

wittevrouwenkade 6

0,04

-21,22

-21,28

0

0,0%

0,04

-34,98

-35,05

0

0,0%

0,04

-21,03

-21,09

0

0,0%

0,04

-22,86

-22,93

0

0,0%

0,0%

centrum

zakkendragershof 34-44

0,03

-19,28

-19,34

0

0,0%

0,04

-34,36

-34,43

0

0,0%

0,04

-20,60

-20,66

0

0,0%

0,04

-22,91

-22,98

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

kanaalweg 18g-18l

0,03

10,89

10,84

367.649

22,3%

0,03

5,40

5,35

200.444

12,1%

0,04

22,38

22,31

1.369.942

83,0%

0,03

19,14

19,09

1.125.136

68,2%

83,0%

kanaleneiland

kanaalweg 19g-19l

0,03

10,89

10,84

367.649

22,3%

0,03

5,40

5,35

200.444

12,1%

0,04

22,38

22,31

1.369.942

83,0%

0,03

19,14

19,09

1.125.136

68,2%

83,0%

kanaleneiland

kanaalweg 15a-15f

0,03

9,75

9,70

679.326

49,7%

0,03

3,71

3,66

534.288

39,1%

0,04

18,36

18,29

1.725.982

126,4%

0,03

15,33

15,27

1.503.356

110,1%

126,4%

kanaleneiland

kanaalweg 16a-16f

0,03

4,85

4,79

662.636

35,6%

0,03

6,55

6,50

893.870

48,0%

0,04

19,31

19,24

2.626.267

141,0%

0,04

17,09

17,03

2.327.209

125,0%

141,0%

kanaleneiland

kanaalweg 16g-16l

0,03

4,85

4,79

662.636

35,6%

0,03

6,55

6,50

893.870

48,0%

0,04

19,31

19,24

2.626.267

141,0%

0,04

17,09

17,03

2.327.209

125,0%

141,0%

kanaleneiland

kanaalweg 17a-17f

0,03

5,85

5,80

537.219

36,0%

0,03

-0,10

-0,16

213.884

14,3%

0,04

16,47

16,41

1.562.109

104,5%

0,03

12,87

12,81

1.328.601

88,9%

104,5%

kanaleneiland

kanaalweg 18a-18f

0,03

9,75

9,70

679.326

49,7%

0,03

3,71

3,66

534.288

39,1%

0,04

18,36

18,29

1.725.982

126,4%

0,03

15,33

15,27

1.503.356

110,1%

126,4%

kanaleneiland

kanaalweg 19a-19f

0,03

9,75

9,70

679.326

49,7%

0,03

3,71

3,66

534.288

39,1%

0,04

18,36

18,29

1.725.982

126,4%

0,03

15,33

15,27

1.503.356

110,1%

126,4%

kanaleneiland

giessenplein 59

0,03

3,90

3,84

1.810.445

48,8%

0,03

-21,42

-21,48

0

0,0%

0,03

-2,14

-2,19

39.645

1,1%

0,03

-8,64

-8,69

0

0,0%

48,8%

kanaleneiland

van vollenhovenlaan 277

0,03

18,04

17,98

245.188

41,0%

0,03

-6,89

-6,95

0

0,0%

0,03

7,89

7,84

114.233

19,1%

0,03

2,07

2,02

33.508

5,6%

41,0%

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 3

0,03

3,96

3,90

1.501.655

34,3%

0,03

-19,88

-19,94

0

0,0%

0,03

-1,25

-1,30

192.873

4,4%

0,03

-7,31

-7,37

0

0,0%

34,3%

kanaleneiland

kanaalweg 14a-14f

0,03

5,51

5,46

237.621

10,6%

0,03

8,39

8,34

438.609

19,5%

0,04

23,52

23,45

2.140.759

95,1%

0,03

21,15

21,09

1.811.454

80,5%

95,1%

kanaleneiland

kanaalweg 14g-14l

0,03

5,51

5,46

237.621

10,6%

0,03

8,39

8,34

438.609

19,5%

0,04

23,52

23,45

2.140.759

95,1%

0,03

21,15

21,09

1.811.454

80,5%

95,1%

kanaleneiland

kanaalweg 15g-15l

0,03

5,51

5,46

237.621

10,6%

0,03

8,39

8,34

438.609

19,5%

0,04

23,52

23,45

2.140.759

95,1%

0,03

21,15

21,09

1.811.454

80,5%

95,1%

kanaleneiland

kanaalweg 17g-17l

0,03

5,51

5,46

237.621

10,6%

0,03

8,39

8,34

438.609

19,5%

0,04

23,52

23,45

2.140.759

95,1%

0,03

21,15

21,09

1.811.454

80,5%

95,1%

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 5

0,03

-4,48

-4,53

2

0,000056%

0,03

-9,54

-9,60

0

0,0%

0,03

11,10

11,05

909.183

27,9%

0,03

5,30

5,25

461.936

14,2%

27,9%

kanaleneiland

lomanlaan 103

0,03

3,80

3,75

677.613

6,7%

0,03

-10,63

-10,68

0

0,0%

0,03

9,88

9,83

2.443.756

24,3%

0,03

4,09

4,04

1.081.026

10,7%

24,3%

kanaleneiland

beneluxlaan 31-43

0,03

-5,14

-5,19

0

0,0%

0,03

-11,38

-11,44

0

0,0%

0,03

5,25

5,19

839.499

12,4%

0,03

-0,49

-0,55

156.624

2,3%

12,4%

kanaleneiland

beneluxlaan 9

0,03

0,60

0,55

102.925

2,4%

0,03

-10,17

-10,23

0

0,0%

0,03

6,41

6,36

620.784

14,2%

0,03

1,48

1,43

182.274

4,2%

14,2%

kanaleneiland

beneluxlaan 901-909

0,03

-1,20

-1,26

26.464

0,7%

0,03

-12,34

-12,40

0

0,0%

0,03

3,95

3,90

343.928

9,2%

0,03

-1,67

-1,72

20.308

0,5%

9,2%

kanaleneiland

bernadottelaan 11-13

0,03

2,83

2,78

455.162

11,4%

0,04

-17,48

-17,54

0

0,0%

0,03

-1,32

-1,38

69.442

1,7%

0,03

-8,01

-8,06

0

0,0%

11,4%

kanaleneiland

jutfaseweg 205

0,03

-1,90

-1,95

5.066

0,2%

0,04

-15,52

-15,58

0

0,0%

0,03

-1,24

-1,29

20.102

0,9%

0,03

-6,47

-6,53

0

0,0%

0,9%

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 7

0,03

1,40

1,35

291.621

3,0%

0,03

-13,55

-13,61

0

0,0%

0,03

6,31

6,26

1.453.403

14,7%

0,03

0,69

0,64

362.132

3,7%

14,7%

kanaleneiland

lomanlaan 55

0,03

8,80

8,74

860.206

16,5%

0,04

-15,68

-15,74

0

0,0%

0,03

3,25

3,19

391.394

7,5%

0,03

-2,33

-2,39

7.133

0,1%

16,5%

kanaleneiland

moeder teresalaan 100

0,03

-3,22

-3,27

1.977

0,014893%

0,03

-18,57

-18,63

0

0,0%

0,03

0,41

0,36

1.874.364

14,1%

0,03

-4,75

-4,81

5

0,0%

14,1%

kanaleneiland

moeder teresalaan 200

0,03

-7,11

-7,17

0

0,0%

0,04

-20,24

-20,31

0

0,0%

0,03

-2,17

-2,23

24.677

0,2%

0,03

-6,43

-6,49

0

0,0%

0,2%

kanaleneiland

van vollenhovenlaan 659-687

0,03

2,39

2,34

130.834

4,0%

0,03

-12,42

-12,48

0

0,0%

0,03

3,59

3,53

249.652

7,7%

0,03

-1,18

-1,24

33.654

1,0%

7,7%

maliebaan

biltstraat 182

0,04

-25,23

-25,30

0

0,0%

0,05

-40,24

-40,32

0

0,0%

0,04

-27,60

-27,66

0

0,0%

0,04

-28,98

-29,05

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (c ) Worst Case scenario Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

maliebaan

biltstraat 97

0,03

-31,80

-31,86

0

0,0%

0,04

-44,96

-45,04

0

0,0%

0,04

-33,04

-33,10

0

0,0%

0,04

-34,68

-34,74

0

0,0%

0,0%

maliebaan

burgemeester fockema andrealaan 15

0,04

-27,23

-27,30

0

0,0%

0,04

-31,61

-31,68

0

0,0%

0,03

-16,55

-16,61

0

0,0%

0,04

-18,99

-19,05

0

0,0%

0,0%

maliebaan

burgemeester reigerstraat 78

0,03

-30,87

-30,93

0

0,0%

0,04

-45,63

-45,71

0

0,0%

0,04

-33,80

-33,86

0

0,0%

0,04

-35,29

-35,36

0

0,0%

0,0%

maliebaan

burgemeester reigerstraat 89

0,03

-16,01

-16,07

0

0,0%

0,04

-34,06

-34,13

0

0,0%

0,04

-19,99

-20,05

0

0,0%

0,04

-22,17

-22,24

0

0,0%

0,0%

maliebaan

emmalaan 25

0,04

-25,02

-25,08

0

0,0%

0,04

-37,93

-38,00

0

0,0%

0,04

-24,66

-24,72

0

0,0%

0,04

-26,12

-26,19

0

0,0%

0,0%

maliebaan

emmalaan 29

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

emmalaan 33

0,03

-20,38

-20,44

0

0,0%

0,04

-36,85

-36,92

0

0,0%

0,04

-23,51

-23,57

0

0,0%

0,04

-25,20

-25,27

0

0,0%

0,0%

maliebaan

emmalaan 37-39

0,04

-28,98

-29,05

0

0,0%

0,05

-40,44

-40,52

0

0,0%

0,04

-27,59

-27,66

0

0,0%

0,04

-28,77

-28,84

0

0,0%

0,0%

maliebaan

f.c. dondersstraat 1/biltstraat

0,04

-22,98

-23,04

0

0,0%

0,04

-33,76

-33,83

0

0,0%

0,04

-19,15

-19,21

0

0,0%

0,04

-20,94

-21,01

0

0,0%

0,0%

maliebaan

koningslaan 11

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

koningslaan 112-113

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

koningslaan 19

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 108

0,04

-25,20

-25,26

0

0,0%

0,04

-33,76

-33,83

0

0,0%

0,04

-19,15

-19,21

0

0,0%

0,04

-20,94

-21,01

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 10a

0,04

-22,14

-22,20

0

0,0%

0,04

-31,63

-31,70

0

0,0%

0,03

-16,14

-16,19

0

0,0%

0,04

-18,11

-18,17

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 12

0,03

-16,25

-16,31

0

0,0%

0,04

-34,01

-34,09

0

0,0%

0,04

-19,81

-19,87

0

0,0%

0,04

-21,69

-21,75

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 13

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 14

0,04

-23,59

-23,65

0

0,0%

0,04

-35,51

-35,59

0

0,0%

0,04

-21,55

-21,62

0

0,0%

0,04

-23,21

-23,27

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 15-17

0,04

-23,38

-23,44

0

0,0%

0,04

-34,63

-34,70

0

0,0%

0,04

-20,35

-20,42

0

0,0%

0,04

-22,08

-22,14

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 16

0,04

-24,57

-24,63

0

0,0%

0,05

-39,74

-39,82

0

0,0%

0,04

-26,98

-27,05

0

0,0%

0,04

-28,39

-28,46

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 18

0,04

-23,01

-23,07

0

0,0%

0,04

-35,07

-35,14

0

0,0%

0,04

-20,95

-21,02

0

0,0%

0,04

-22,64

-22,71

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 19

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 20

0,03

-24,34

-24,40

0

0,0%

0,04

-40,26

-40,33

0

0,0%

0,04

-27,18

-27,24

0

0,0%

0,04

-28,73

-28,79

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 21-25

0,04

-25,91

-25,97

0

0,0%

0,04

-39,47

-39,54

0

0,0%

0,04

-26,44

-26,50

0

0,0%

0,04

-27,69

-27,76

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 22

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 24-26

0,03

-10,54

-10,60

0

0,0%

0,04

-29,31

-29,38

0

0,0%

0,03

-13,31

-13,37

0

0,0%

0,03

-16,20

-16,26

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 27-35

0,03

-17,30

-17,36

0

0,0%

0,04

-29,57

-29,64

0

0,0%

0,03

-13,58

-13,64

0

0,0%

0,03

-15,86

-15,92

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 34

0,04

-23,86

-23,92

0

0,0%

0,04

-34,63

-34,70

0

0,0%

0,04

-20,35

-20,42

0

0,0%

0,04

-22,08

-22,14

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 3-5

0,04

-23,64

-23,70

0

0,0%

0,04

-35,96

-36,04

0

0,0%

0,04

-22,15

-22,22

0

0,0%

0,04

-23,78

-23,84

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 41

0,03

-27,12

-27,18

0

0,0%

0,04

-43,55

-43,62

0

0,0%

0,03

-31,23

-31,29

0

0,0%

0,04

-33,11

-33,17

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 45

0,04

-25,23

-25,30

0

0,0%

0,05

-40,24

-40,32

0

0,0%

0,04

-27,60

-27,66

0

0,0%

0,04

-28,98

-29,05

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 50

0,04

-25,80

-25,86

0

0,0%

0,04

-31,63

-31,70

0

0,0%

0,03

-16,14

-16,19

0

0,0%

0,04

-18,11

-18,17

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 55

0,04

-24,19

-24,25

0

0,0%

0,04

-37,34

-37,41

0

0,0%

0,04

-23,96

-24,02

0

0,0%

0,04

-25,49

-25,56

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 57

0,03

-16,59

-16,65

0

0,0%

0,04

-34,19

-34,26

0

0,0%

0,04

-19,75

-19,82

0

0,0%

0,04

-21,51

-21,57

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 70

0,04

-23,85

-23,91

0

0,0%

0,04

-33,33

-33,40

0

0,0%

0,03

-18,55

-18,61

0

0,0%

0,04

-20,38

-20,44

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 71

0,04

-21,26

-21,32

0

0,0%

0,04

-37,34

-37,41

0

0,0%

0,04

-23,96

-24,02

0

0,0%

0,04

-25,49

-25,56

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 71f

0,04

-23,37

-23,43

0

0,0%

0,04

-35,75

-35,83

0

0,0%

0,04

-22,27

-22,33

0

0,0%

0,04

-24,31

-24,37

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 74

0,04

-21,13

-21,19

0

0,0%

0,04

-37,37

-37,45

0

0,0%

0,04

-24,18

-24,24

0

0,0%

0,04

-25,84

-25,90

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 77

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 79

0,03

-21,02

-21,08

0

0,0%

0,04

-37,69

-37,76

0

0,0%

0,04

-24,45

-24,52

0

0,0%

0,04

-26,23

-26,30

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 8

0,04

-25,52

-25,58

0

0,0%

0,04

-30,39

-30,46

0

0,0%

0,03

-14,31

-14,37

0

0,0%

0,03

-16,41

-16,46

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 81-87

0,03

-15,36

-15,41

0

0,0%

0,04

-33,64

-33,72

0

0,0%

0,04

-19,42

-19,48

0

0,0%

0,04

-21,64

-21,71

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 84-86

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 90

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 94

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 95-97

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 12

0,04

-33,95

-34,02

0

0,0%

0,04

-46,45

-46,53

0

0,0%

0,04

-34,61

-34,67

0

0,0%

0,04

-35,86

-35,93

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 2

0,04

-25,23

-25,30

0

0,0%

0,05

-40,24

-40,32

0

0,0%

0,04

-27,60

-27,66

0

0,0%

0,04

-28,98

-29,05

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 20

0,04

-23,32

-23,38

0

0,0%

0,04

-34,19

-34,26

0

0,0%

0,04

-19,75

-19,82

0

0,0%

0,04

-21,51

-21,57

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 22-23

0,04

-23,57

-23,64

0

0,0%

0,04

-35,07

-35,14

0

0,0%

0,04

-20,95

-21,02

0

0,0%

0,04

-22,64

-22,71

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 26

0,04

-25,23

-25,30

0

0,0%

0,05

-40,24

-40,32

0

0,0%

0,04

-27,60

-27,66

0

0,0%

0,04

-28,98

-29,05

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 27

0,04

-25,23

-25,30

0

0,0%

0,05

-40,24

-40,32

0

0,0%

0,04

-27,60

-27,66

0

0,0%

0,04

-28,98

-29,05

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 28

0,04

-25,23

-25,30

0

0,0%

0,05

-40,24

-40,32

0

0,0%

0,04

-27,60

-27,66

0

0,0%

0,04

-28,98

-29,05

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 28a

0,04

-24,64

-24,71

0

0,0%

0,04

-35,07

-35,14

0

0,0%

0,04

-20,95

-21,02

0

0,0%

0,04

-22,64

-22,71

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (d) Worst Case scenario Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

maliebaan

maliesingel 39-40

0,04

-26,02

-26,09

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 64-66

0,04

-25,23

-25,30

0

0,0%

0,05

-40,24

-40,32

0

0,0%

0,04

-27,60

-27,66

0

0,0%

0,04

-28,98

-29,05

0

0,0%

0,0%

maliebaan

oorsprongpark 12

0,03

-27,57

-27,63

0

0,0%

0,04

-40,74

-40,81

0

0,0%

0,03

-27,39

-27,45

0

0,0%

0,04

-29,09

-29,15

0

0,0%

0,0%

maliebaan

oorsprongpark 6

0,04

-25,23

-25,30

0

0,0%

0,05

-40,24

-40,32

0

0,0%

0,04

-27,60

-27,66

0

0,0%

0,04

-28,98

-29,05

0

0,0%

0,0%

maliebaan

ramstraat 27

0,04

-24,51

-24,57

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

ramstraat 31

0,03

-33,23

-33,29

0

0,0%

0,04

-47,14

-47,21

0

0,0%

0,04

-35,56

-35,62

0

0,0%

0,04

-36,84

-36,91

0

0,0%

0,0%

maliebaan

stadhouderslaan 41-43

0,04

-25,23

-25,30

0

0,0%

0,05

-40,24

-40,32

0

0,0%

0,04

-27,60

-27,66

0

0,0%

0,04

-28,98

-29,05

0

0,0%

0,0%

maliebaan

tolsteegsingel 2a

0,03

-16,37

-16,42

0

0,0%

0,04

-35,33

-35,39

0

0,0%

0,03

-19,83

-19,88

0

0,0%

0,03

-23,90

-23,95

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 26

0,04

-25,95

-26,01

0

0,0%

0,04

-39,25

-39,32

0

0,0%

0,04

-26,37

-26,44

0

0,0%

0,04

-27,81

-27,87

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 38

0,04

-21,92

-21,99

0

0,0%

0,04

-37,80

-37,88

0

0,0%

0,04

-24,56

-24,62

0

0,0%

0,04

-26,07

-26,13

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 40-41

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 45

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 60-61

0,03

-18,81

-18,87

0

0,0%

0,04

-35,90

-35,97

0

0,0%

0,04

-22,36

-22,42

0

0,0%

0,04

-24,20

-24,26

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wittevrouwensingel 1-3/nachtegaalstaat

0,03

-18,50

-18,56

0

0,0%

0,04

-30,75

-30,82

0

0,0%

0,04

-21,79

-21,86

0

0,0%

0,04

-23,40

-23,47

0

0,0%

0,0%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 15

0,03

17,03

16,97

2.017.140

66,3%

0,03

-8,72

-8,77

0

0,0%

0,03

10,61

10,56

1.747.188

57,4%

0,03

3,70

3,65

1.172.009

38,5%

66,3%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 17

0,03

9,86

9,81

1.593.231

37,2%

0,03

-15,52

-15,58

0

0,0%

0,03

3,63

3,58

1.297.561

30,3%

0,03

-2,56

-2,61

8.356

0,2%

37,2%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 11

0,03

-0,94

-0,99

53.117

1,0%

0,04

-21,18

-21,25

0

0,0%

0,03

-3,82

-3,87

59

0,0%

0,03

-8,13

-8,18

0

0,0%

1,0%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 13

0,03

-0,94

-0,99

70.321

1,0%

0,04

-21,18

-21,25

0

0,0%

0,03

-3,82

-3,87

78

0,0%

0,03

-8,13

-8,18

0

0,0%

1,0%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 9

0,03

-0,94

-0,99

32.707

1,0%

0,04

-21,18

-21,25

0

0,0%

0,03

-3,82

-3,87

36

0,0%

0,03

-8,13

-8,18

0

0,0%

1,0%

oudenrijn

park voorn 4

0,03

-2,59

-2,64

1.229

0,045254%

0,04

-19,55

-19,61

0

0,0%

0,03

-1,41

-1,47

17.827

0,7%

0,03

-5,94

-6,00

0

0,0%

0,7%

overvecht

Faustdreef 185

0,04

20,84

20,77

561.204

92,9%

0,03

-5,09

-5,15

0

0,0%

0,03

14,19

14,14

392.295

65,0%

0,03

7,95

7,89

279.599

46,3%

92,9%

overvecht

pahud de mortagnesdreef 61-67

0,03

14,73

14,68

559.221

30,1%

0,03

-6,97

-7,02

0

0,0%

0,03

13,38

13,33

656.555

35,4%

0,03

7,10

7,04

373.308

20,1%

35,4%

overvecht

zamenhofdreef 21-35

0,03

19,10

19,04

892.523

45,8%

0,03

4,98

4,93

204.088

10,5%

0,03

18,78

18,72

1.084.673

55,7%

0,03

14,04

13,98

815.824

41,9%

55,7%

overvecht

zamenhofdreef 49-65

0,03

19,58

19,52

1.426.395

48,0%

0,03

6,63

6,58

422.282

14,2%

0,03

19,89

19,83

1.819.365

61,2%

0,03

15,53

15,48

1.411.783

47,5%

61,2%

overvecht

kaap hoorndreef 24-36

0,03

8,45

8,39

486.058

21,7%

0,03

-7,93

-7,98

0

0,0%

0,03

11,09

11,04

885.819

39,5%

0,03

3,77

3,71

406.073

18,1%

39,5%

overvecht

kaap hoorndreef 10-22

0,03

-6,71

-6,77

0

0,0%

0,04

-18,18

-18,24

0

0,0%

0,03

-0,52

-0,57

69.278

2,0%

0,03

-5,95

-6,00

0

0,0%

2,0%

overvecht

kaap hoorndreef 38-50

0,03

-0,09

-0,14

94.399

3,3%

0,03

-13,69

-13,75

0

0,0%

0,03

4,91

4,86

467.405

16,3%

0,03

-1,46

-1,51

32.324

1,1%

16,3%

overvecht

kaap hoorndreef 52-64

0,03

-6,71

-6,77

0

0,0%

0,04

-18,18

-18,24

0

0,0%

0,03

-0,52

-0,57

69.278

2,0%

0,03

-5,95

-6,00

0

0,0%

2,0%

overvecht

kaap hoorndreef 66-78

0,03

-6,71

-6,77

0

0,0%

0,04

-18,18

-18,24

0

0,0%

0,03

-0,52

-0,57

69.278

2,0%

0,03

-5,95

-6,00

0

0,0%

2,0%

overvecht

montalbaendreef 2

0,03

6,62

6,56

226.698

12,3%

0,03

-14,28

-14,34

0

0,0%

0,03

4,94

4,88

219.054

11,9%

0,03

-0,92

-0,98

29.505

1,6%

12,3%

overvecht

tiberdreef 4

0,03

3,09

3,04

481.767

5,5%

0,03

-12,63

-12,68

0

0,0%

0,03

4,42

4,37

922.277

10,6%

0,03

-1,40

-1,45

75.057

0,9%

10,6%

overvecht

aidadreef 7

0,04

-22,28

-22,35

0

0,0%

0,05

-36,33

-36,41

0

0,0%

0,04

-27,49

-27,57

0

0,0%

0,04

-30,39

-30,47

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 20

0,04

-25,60

-25,67

0

0,0%

0,04

-28,78

-28,85

0

0,0%

0,03

-16,42

-16,48

0

0,0%

0,04

-18,85

-18,91

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 28-32

0,03

-19,65

-19,71

0

0,0%

0,04

-25,74

-25,80

0

0,0%

0,03

-12,87

-12,93

0

0,0%

0,03

-16,10

-16,16

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 33

0,04

-26,29

-26,36

0

0,0%

0,04

-28,78

-28,85

0

0,0%

0,03

-16,42

-16,48

0

0,0%

0,04

-18,85

-18,91

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 38-46

0,04

-22,43

-22,49

0

0,0%

0,04

-35,36

-35,43

0

0,0%

0,04

-24,00

-24,07

0

0,0%

0,04

-25,94

-26,00

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 47

0,04

-23,24

-23,30

0

0,0%

0,04

-31,49

-31,56

0

0,0%

0,04

-19,16

-19,22

0

0,0%

0,04

-21,40

-21,46

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 48

0,04

-22,76

-22,82

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,04

-21,41

-21,48

0

0,0%

0,04

-23,50

-23,56

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 49-55

0,03

-17,43

-17,49

0

0,0%

0,04

-27,13

-27,20

0

0,0%

0,03

-13,18

-13,23

0

0,0%

0,03

-16,43

-16,49

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 56

0,03

-20,69

-20,75

0

0,0%

0,04

-31,71

-31,78

0

0,0%

0,04

-19,39

-19,45

0

0,0%

0,04

-21,78

-21,85

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

croeselaan 15

0,04

-23,64

-23,70

0

0,0%

0,04

-33,89

-33,96

0

0,0%

0,04

-21,47

-21,53

0

0,0%

0,04

-23,55

-23,62

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

croeselaan 247-249

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,29

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

croeselaan 28

0,04

-22,84

-22,90

0

0,0%

0,04

-31,91

-31,98

0

0,0%

0,04

-19,72

-19,78

0

0,0%

0,04

-21,92

-21,98

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

daalsesingel 1-9

0,04

-34,86

-34,92

0

0,0%

0,04

-45,97

-46,04

0

0,0%

0,04

-37,36

-37,43

0

0,0%

0,04

-38,76

-38,82

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

daalsesingel 71

0,04

-27,33

-27,40

0

0,0%

0,04

-26,30

-26,36

0

0,0%

0,03

-14,94

-14,99

0

0,0%

0,03

-17,48

-17,54

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

daalsetunnel 101/daalseplein 101

0,04

-21,74

-21,80

0

0,0%

0,04

-30,02

-30,09

0

0,0%

0,03

-18,77

-18,83

0

0,0%

0,04

-21,03

-21,09

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

fentener van vlissingenkade 1

0,04

-21,01

-21,07

0

0,0%

0,04

-37,16

-37,24

0

0,0%

0,04

-23,73

-23,79

0

0,0%

0,04

-25,28

-25,34

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

godebaldkwartier 24-54

0,04

-24,79

-24,86

0

0,0%

0,04

-30,00

-30,07

0

0,0%

0,03

-16,85

-16,91

0

0,0%

0,04

-19,25

-19,31

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

godebaldkwartier 347-441

0,04

-24,79

-24,85

0

0,0%

0,04

-30,00

-30,07

0

0,0%

0,03

-16,84

-16,90

0

0,0%

0,04

-19,25

-19,31

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

graadt van roggenweg 100-300

0,03

-16,33

-16,39

0

0,0%

0,04

-29,32

-29,39

0

0,0%

0,03

-17,08

-17,14

0

0,0%

0,04

-19,62

-19,69

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

jaarbeursplein 15

0,04

-25,29

-25,35

0

0,0%

0,04

-30,22

-30,29

0

0,0%

0,03

-17,46

-17,51

0

0,0%

0,04

-19,81

-19,87

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

mineurslaan 20-30

0,04

-25,78

-25,84

0

0,0%

0,04

-33,23

-33,30

0

0,0%

0,03

-18,85

-18,91

0

0,0%

0,04

-21,11

-21,17

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

mineurslaan 500

0,04

-24,95

-25,01

0

0,0%

0,04

-29,16

-29,23

0

0,0%

0,03

-17,00

-17,06

0

0,0%

0,04

-19,39

-19,45

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (e) Worst Case scenario Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

stationsgebied

moreelsepark 1

0,04

-21,07

-21,13

0

0,0%

0,04

-32,90

-32,97

0

0,0%

0,03

-17,95

-18,01

0

0,0%

0,04

-19,81

-19,87

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

moreelsepark 2

0,03

-16,59

-16,65

0

0,0%

0,04

-34,19

-34,26

0

0,0%

0,04

-19,75

-19,82

0

0,0%

0,04

-21,51

-21,57

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

moreelsepark 3

0,04

-27,40

-27,47

0

0,0%

0,04

-30,39

-30,46

0

0,0%

0,03

-14,31

-14,37

0

0,0%

0,03

-16,41

-16,46

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

moreelsepark 42-65/stationsplein

0,04

-22,66

-22,72

0

0,0%

0,04

-31,25

-31,32

0

0,0%

0,03

-18,55

-18,61

0

0,0%

0,04

-20,83

-20,89

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

radboudkwartier 245-273

0,04

-32,04

-32,11

0

0,0%

0,04

-30,02

-30,09

0

0,0%

0,03

-14,24

-14,30

0

0,0%

0,03

-16,85

-16,91

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

sijpesteijnkade 23

0,04

-23,11

-23,17

0

0,0%

0,04

-38,89

-38,96

0

0,0%

0,04

-26,28

-26,34

0

0,0%

0,04

-28,10

-28,17

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

stationsplein 89-109

0,04

-24,50

-24,56

0

0,0%

0,04

-29,63

-29,70

0

0,0%

0,03

-17,56

-17,62

0

0,0%

0,04

-19,90

-19,97

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

vredenburg 133-139

0,04

-23,14

-23,21

0

0,0%

0,04

-31,10

-31,17

0

0,0%

0,04

-21,15

-21,21

0

0,0%

0,04

-23,24

-23,31

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

vredenburg 2/drieharingstraat

0,03

-20,00

-20,06

0

0,0%

0,04

-31,10

-31,17

0

0,0%

0,04

-21,15

-21,21

0

0,0%

0,04

-23,24

-23,31

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

kleine singel 1-3

0,04

22,60

22,53

1.126.613

62,2%

0,03

4,56

4,50

152.910

8,4%

0,03

18,90

18,85

879.815

48,5%

0,03

15,47

15,41

721.006

39,8%

62,2%

Utrecht NO

pompelaan 8

0,03

12,52

12,47

1.158.082

24,0%

0,04

-16,62

-16,68

0

0,0%

0,03

2,37

2,32

253.735

5,2%

0,03

-2,81

-2,86

1.796

0,0%

24,0%

Utrecht NO

hengeveldstraat 29

0,03

6,70

6,65

381.936

21,8%

0,03

-17,82

-17,88

0

0,0%

0,03

0,91

0,85

225.541

12,9%

0,03

-4,57

-4,63

1

0,0%

21,8%

Utrecht NO

oudlaan 4

0,03

1,00

0,95

200.383

2,6%

0,03

-8,96

-9,02

0

0,0%

0,03

11,73

11,68

2.153.102

28,1%

0,03

5,95

5,90

1.172.286

15,3%

28,1%

Utrecht NO

goeman borgesiuslaan 77

0,03

-7,82

-7,87

0

0,0%

0,03

-24,09

-24,14

0

0,0%

0,03

-3,79

-3,84

340

0,0%

0,03

-10,03

-10,08

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

dekhuyzenstraat 40-50

0,03

-1,91

-1,96

3.170

0,2%

0,03

-14,15

-14,21

0

0,0%

0,03

6,55

6,50

204.091

13,8%

0,03

1,99

1,94

69.309

4,7%

13,8%

Utrecht NO

hooghiemstraplein 165

0,03

1,06

1,01

228.238

2,6%

0,04

-16,62

-16,68

0

0,0%

0,03

2,37

2,32

452.917

5,2%

0,03

-2,81

-2,86

3.206

0,0%

5,2%

Utrecht NO

huizingalaan 121

0,03

-0,81

-0,87

9.857

1,1%

0,04

-19,55

-19,61

0

0,0%

0,03

-1,85

-1,91

2.802

0,3%

0,03

-6,68

-6,74

0

0,0%

1,1%

Utrecht NO

huizingalaan 189-191

0,03

2,53

2,48

43.266

4,1%

0,04

-17,27

-17,33

0

0,0%

0,03

2,19

2,14

47.932

4,6%

0,03

-2,19

-2,24

1.729

0,2%

4,6%

Utrecht NO

nieuwe koekoekstraat 101

0,03

-0,74

-0,80

6.978

1,2%

0,04

-24,77

-24,84

0

0,0%

0,03

-8,82

-8,87

0

0,0%

0,03

-12,30

-12,36

0

0,0%

1,2%

Utrecht NO

oudlaan 4

0,03

7,79

7,74

995.741

13,6%

0,04

-19,64

-19,71

0

0,0%

0,03

-1,62

-1,67

34.877

0,5%

0,03

-6,18

-6,24

0

0,0%

13,6%

Utrecht NO

wittevrouwensingel 76

0,03

-7,85

-7,90

0

0,0%

0,03

-13,09

-13,15

0

0,0%

0,03

7,21

7,16

198.281

16,4%

0,03

1,80

1,75

57.630

4,8%

16,4%

Utrecht NO

bemuurde weerd 28

0,03

-11,40

-11,46

0

0,0%

0,04

-35,86

-35,93

0

0,0%

0,03

-20,41

-20,46

0

0,0%

0,03

-24,01

-24,06

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

oudenoord 330-370

0,03

17,70

17,65

2.810.547

36,8%

0,03

-11,42

-11,48

0

0,0%

0,03

5,74

5,69

996.925

13,1%

0,03

0,29

0,23

247.279

3,2%

36,8%

Utrecht NW

willem dreeslaan 14-16

0,03

13,54

13,49

609.914

26,6%

0,04

-15,90

-15,96

0

0,0%

0,03

3,27

3,22

166.385

7,3%

0,03

-2,06

-2,11

5.579

0,2%

26,6%

Utrecht NW

mimosastraat 2-4

0,03

5,23

5,18

119.551

8,7%

0,03

-0,96

-1,01

14.362

1,0%

0,03

14,48

14,43

464.650

33,9%

0,03

10,15

10,10

337.130

24,6%

33,9%

Utrecht NW

otterstraat 118-124

0,03

3,94

3,89

266.958

6,5%

0,03

-12,70

-12,76

0

0,0%

0,03

8,36

8,31

744.037

18,1%

0,03

3,69

3,64

348.075

8,5%

18,1%

Utrecht NW

kaatstraat 27-35

0,04

-15,87

-15,93

0

0,0%

0,03

-10,46

-10,52

0

0,0%

0,03

6,05

6,00

2.025.765

13,8%

0,03

0,59

0,54

515.024

3,5%

13,8%

Utrecht NW

oudenoord 170-178

0,03

4,81

4,75

713.732

16,0%

0,04

-10,93

-10,99

0

0,0%

0,03

-1,12

-1,17

36.298

0,8%

0,03

-4,67

-4,73

1

0,0%

16,0%

Utrecht NW

oudenoord 6

0,03

-3,70

-3,75

43

0,001359%

0,04

-16,49

-16,55

0

0,0%

0,03

-2,52

-2,57

2.335

0,1%

0,03

-7,35

-7,40

0

0,0%

0,1%

Utrecht NW

willem dreeslaan 113

0,03

-6,81

-6,86

0

0,0%

0,03

-13,91

-13,97

0

0,0%

0,03

1,96

1,91

205.449

4,6%

0,03

-3,27

-3,32

412

0,0%

4,6%

Utrecht NW

oudenoord 2

0,03

-5,74

-5,79

0

0,0%

0,04

-16,22

-16,29

0

0,0%

0,03

-5,47

-5,53

0

0,0%

0,04

-9,03

-9,09

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

oudenoord 325

0,03

-6,01

-6,06

0

0,0%

0,04

-32,93

-32,99

0

0,0%

0,03

-17,01

-17,07

0

0,0%

0,03

-21,63

-21,69

0

0,0%

0,0%

utrecht Oost

jan muschlaan 23-25

0,03

2,63

2,58

31.395

4,5%

0,04

-19,58

-19,64

0

0,0%

0,03

-2,09

-2,15

1.397

0,2%

0,03

-7,04

-7,09

0

0,0%

4,5%

Utrecht West

ravellaan 1

0,03

17,80

17,74

1.205.744

49,0%

0,03

4,48

4,43

291.681

11,8%

0,03

21,14

21,09

2.205.677

89,6%

0,03

15,94

15,89

1.626.840

66,1%

89,6%

Utrecht West

ravellaan 205-209

0,05

12,05

11,96

1.368.186

151,2%

0,03

-10,33

-10,39

0

0,0%

0,04

6,67

6,60

1.280.448

141,5%

0,03

0,06

0,00

590.686

65,3%

151,2%

Utrecht West

Park Oog in al 1

0,03

-1,78

-1,84

11.912

2,0%

0,03

-31,02

-31,08

0

0,0%

0,03

-13,16

-13,21

0

0,0%

0,03

-18,10

-18,15

0

0,0%

2,0%

Utrecht west

groeneweg 2

0,03

7,26

7,21

323.803

12,2%

0,03

-11,25

-11,31

0

0,0%

0,03

10,47

10,42

598.408

22,5%

0,03

6,07

6,02

365.521

13,7%

22,5%

Utrecht West

rachmaninoffplantsoen 61

0,03

0,16

0,11

197.841

2,1%

0,03

-9,80

-9,86

0

0,0%

0,03

11,48

11,43

2.540.065

26,8%

0,03

6,28

6,23

1.468.625

15,5%

26,8%

Utrecht west

kanaalweg 84-86

0,03

-2,21

-2,26

6.792

0,1%

0,04

-17,24

-17,30

0

0,0%

0,03

1,67

1,62

231.726

4,0%

0,03

-3,31

-3,37

437

0,0%

4,0%

Utrecht West

kanaalweg 93

0,03

8,85

8,80

363.578

15,1%

0,03

-13,68

-13,74

0

0,0%

0,03

7,36

7,31

368.735

15,3%

0,03

2,94

2,88

155.827

6,5%

15,3%

Utrecht West

kanaalweg 94a

0,03

-0,84

-0,89

11.218

1,0%

0,03

-14,89

-14,95

0

0,0%

0,03

5,72

5,67

126.334

11,7%

0,03

1,33

1,27

39.646

3,7%

11,7%

Utrecht West

kanaalweg 94b-94c

0,03

-3,83

-3,89

11

0,000754%

0,03

-14,29

-14,35

0

0,0%

0,03

6,55

6,50

188.485

13,5%

0,03

2,13

2,08

67.367

4,8%

13,5%

Utrecht West

kanaalweg 95

0,03

-3,83

-3,89

11

0,000754%

0,03

-14,29

-14,35

0

0,0%

0,03

6,55

6,50

188.485

13,5%

0,03

2,13

2,08

67.367

4,8%

13,5%

Utrecht West

kanaalweg 95b-95c

0,03

-3,83

-3,89

11

0,000754%

0,03

-14,29

-14,35

0

0,0%

0,03

6,55

6,50

188.485

13,5%

0,03

2,13

2,08

67.367

4,8%

13,5%

Utrecht West

kanaalweg 95d

0,03

-3,83

-3,89

8

0,000754%

0,03

-14,29

-14,35

0

0,0%

0,03

6,55

6,50

145.647

13,5%

0,03

2,13

2,08

52.056

4,8%

13,5%

Utrecht West

muntkade 8

0,03

2,55

2,49

61.191

4,1%

0,04

-19,71

-19,78

0

0,0%

0,03

-1,21

-1,27

12.527

0,8%

0,03

-5,23

-5,28

0

0,0%

4,1%

Utrecht West

niasstraat 1

0,03

-0,57

-0,62

95.798

1,3%

0,04

-15,50

-15,56

0

0,0%

0,03

4,88

4,83

717.670

9,9%

0,03

0,52

0,46

220.140

3,0%

9,9%

Utrecht West

niasstraat 6

0,03

-0,03

-0,08

57.615

1,8%

0,04

-15,50

-15,56

0

0,0%

0,03

4,88

4,83

309.731

9,9%

0,03

0,52

0,46

95.008

3,0%

9,9%

Utrecht West

ravellaan 96

0,03

-9,18

-9,24

0

0,0%

0,03

-13,25

-13,31

0

0,0%

0,03

7,19

7,14

1.725.722

16,0%

0,03

1,94

1,89

526.812

4,9%

16,0%

Utrecht West

vleutensevaart 100

0,03

-1,23

-1,28

56.742

0,7%

0,04

-17,53

-17,60

0

0,0%

0,03

-2,18

-2,23

13.249

0,2%

0,03

-6,83

-6,89

0

0,0%

0,7%

Utrecht Zuid

furkaplateau 15

0,03

14,57

14,52

1.196.200

34,3%

0,03

-13,35

-13,41

0

0,0%

0,03

1,50

1,45

276.562

7,9%

0,03

-4,53

-4,58

3

0,0%

34,3%

Utrecht Zuid

lunettenbaan 51-53

0,03

6,39

6,33

174.464

11,7%

0,04

-16,56

-16,62

0

0,0%

0,03

1,95

1,90

70.897

4,7%

0,03

-3,58

-3,63

48

0,0%

11,7%

Utrecht Zuid

lunettenbaan 59-65

0,03

4,24

4,19

117.490

7,5%

0,04

-17,84

-17,91

0

0,0%

0,03

0,33

0,28

46.886

3,0%

0,03

-4,90

-4,96

0

0,0%

7,5%

Utrecht Zuid

zevenwouden 260-270

0,03

-0,87

-0,92

14.184

1,1%

0,04

-19,13

-19,20

0

0,0%

0,03

-6,06

-6,12

0

0,0%

0,03

-10,79

-10,85

0

0,0%

1,1%

Utrecht Zuid

t goylaan 125

0,03

-6,41

-6,46

0

0,0%

0,03

-29,44

-29,49

0

0,0%

0,03

-15,11

-15,16

0

0,0%

0,03

-21,19

-21,24

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

t goylaan 3-7

0,03

-7,70

-7,75

0

0,0%

0,03

-27,66

-27,72

0

0,0%

0,03

-14,75

-14,80

0

0,0%

0,03

-19,91

-19,97

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

t goylaan 9-15

0,03

-12,77

-12,82

0

0,0%

0,03

-31,76

-31,82

0

0,0%

0,03

-19,62

-19,68

0

0,0%

0,03

-24,47

-24,52

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (f) Best Guess Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

centrum

achter sint pieter 11

0,04

-32,53

-32,59

0

0,0%

0,04

-46,39

-46,46

0

0,0%

0,04

-34,49

-34,56

0

0,0%

0,04

-35,66

-35,73

0

0,0%

0,0%

centrum

achter sint pieter 140

0,04

-24,86

-24,92

0

0,0%

0,04

-39,94

-40,02

0

0,0%

0,04

-26,91

-26,97

0

0,0%

0,04

-28,19

-28,25

0

0,0%

0,0%

centrum

achter sint pieter 200

0,04

-28,18

-28,25

0

0,0%

0,04

-36,13

-36,20

0

0,0%

0,04

-22,25

-22,31

0

0,0%

0,04

-24,16

-24,22

0

0,0%

0,0%

centrum

boothstraat 1

0,04

-29,39

-29,45

0

0,0%

0,04

-36,63

-36,70

0

0,0%

0,04

-28,44

-28,51

0

0,0%

0,04

-30,01

-30,08

0

0,0%

0,0%

centrum

brigittenstraat 15-17

0,04

-30,17

-30,24

0

0,0%

0,05

-44,04

-44,12

0

0,0%

0,04

-31,89

-31,96

0

0,0%

0,04

-33,01

-33,08

0

0,0%

0,0%

centrum

brigittenstraat 24

0,04

-28,39

-28,45

0

0,0%

0,05

-42,62

-42,70

0

0,0%

0,04

-30,20

-30,27

0

0,0%

0,04

-31,37

-31,44

0

0,0%

0,0%

centrum

catharijnesingel 59

0,04

-25,87

-25,93

0

0,0%

0,04

-34,69

-34,76

0

0,0%

0,04

-23,64

-23,70

0

0,0%

0,04

-25,05

-25,12

0

0,0%

0,0%

centrum

catharijnesingel 64

0,04

-37,14

-37,21

0

0,0%

0,04

-47,39

-47,47

0

0,0%

0,04

-35,99

-36,05

0

0,0%

0,04

-37,43

-37,50

0

0,0%

0,0%

centrum

domstraat 2

0,04

-29,53

-29,60

0

0,0%

0,04

-39,52

-39,59

0

0,0%

0,04

-26,37

-26,43

0

0,0%

0,04

-27,67

-27,73

0

0,0%

0,0%

centrum

domstraat 4

0,04

-30,44

-30,50

0

0,0%

0,04

-41,25

-41,33

0

0,0%

0,04

-28,55

-28,61

0

0,0%

0,04

-29,76

-29,83

0

0,0%

0,0%

centrum

domstraat 6

0,04

-30,17

-30,24

0

0,0%

0,05

-44,04

-44,12

0

0,0%

0,04

-31,89

-31,96

0

0,0%

0,04

-33,01

-33,08

0

0,0%

0,0%

centrum

donkerstraat 15-19

0,04

-28,45

-28,52

0

0,0%

0,04

-38,26

-38,34

0

0,0%

0,04

-24,74

-24,81

0

0,0%

0,04

-26,11

-26,18

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 10-12

0,04

-26,03

-26,09

0

0,0%

0,04

-40,81

-40,89

0

0,0%

0,04

-28,00

-28,07

0

0,0%

0,04

-29,24

-29,30

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 11

0,04

-28,39

-28,45

0

0,0%

0,05

-42,62

-42,70

0

0,0%

0,04

-30,20

-30,27

0

0,0%

0,04

-31,37

-31,44

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 17

0,04

-30,36

-30,42

0

0,0%

0,05

-41,70

-41,78

0

0,0%

0,04

-29,10

-29,16

0

0,0%

0,04

-30,30

-30,37

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 23

0,04

-30,08

-30,14

0

0,0%

0,04

-35,86

-35,94

0

0,0%

0,04

-21,50

-21,56

0

0,0%

0,04

-23,03

-23,10

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 9/nobelstraat 2

0,04

-27,47

-27,54

0

0,0%

0,04

-32,70

-32,77

0

0,0%

0,04

-23,25

-23,31

0

0,0%

0,04

-24,80

-24,87

0

0,0%

0,0%

centrum

ganzenmarkt 7

0,04

-28,00

-28,06

0

0,0%

0,04

-37,05

-37,12

0

0,0%

0,04

-23,12

-23,19

0

0,0%

0,04

-24,57

-24,64

0

0,0%

0,0%

centrum

hamburgerstraat 28-30

0,04

-26,45

-26,52

0

0,0%

0,04

-37,05

-37,12

0

0,0%

0,04

-23,12

-23,19

0

0,0%

0,04

-24,57

-24,64

0

0,0%

0,0%

centrum

herenstraat 35-37

0,04

-30,17

-30,24

0

0,0%

0,05

-44,04

-44,12

0

0,0%

0,04

-31,89

-31,96

0

0,0%

0,04

-33,01

-33,08

0

0,0%

0,0%

centrum

herman gorterstraat 55

0,04

-29,94

-30,01

0

0,0%

0,04

-32,62

-32,69

0

0,0%

0,03

-20,29

-20,35

0

0,0%

0,04

-21,88

-21,95

0

0,0%

0,0%

centrum

herman gorterstraat 75

0,04

-27,71

-27,78

0

0,0%

0,04

-35,10

-35,17

0

0,0%

0,04

-24,17

-24,23

0

0,0%

0,04

-25,55

-25,62

0

0,0%

0,0%

centrum

hermangorterstraat 5

0,04

-30,24

-30,31

0

0,0%

0,04

-32,57

-32,64

0

0,0%

0,03

-18,81

-18,87

0

0,0%

0,04

-20,49

-20,55

0

0,0%

0,0%

centrum

janskerkhof 12/jansdam 14

0,04

-28,31

-28,37

0

0,0%

0,04

-33,63

-33,70

0

0,0%

0,04

-27,26

-27,32

0

0,0%

0,04

-28,50

-28,57

0

0,0%

0,0%

centrum

janskerkhof 13a

0,04

-27,85

-27,91

0

0,0%

0,04

-32,31

-32,38

0

0,0%

0,04

-25,74

-25,80

0

0,0%

0,04

-27,04

-27,11

0

0,0%

0,0%

centrum

janskerkhof 16

0,04

-28,26

-28,33

0

0,0%

0,04

-33,18

-33,25

0

0,0%

0,04

-26,74

-26,80

0

0,0%

0,04

-28,00

-28,07

0

0,0%

0,0%

centrum

janskerkhof 23-24

0,04

-31,41

-31,48

0

0,0%

0,04

-39,23

-39,30

0

0,0%

0,04

-33,48

-33,55

0

0,0%

0,04

-34,54

-34,62

0

0,0%

0,0%

centrum

keizerstraat 3

0,04

-28,39

-28,45

0

0,0%

0,05

-42,62

-42,70

0

0,0%

0,04

-30,20

-30,27

0

0,0%

0,04

-31,37

-31,44

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 22

0,04

-30,17

-30,24

0

0,0%

0,05

-44,04

-44,12

0

0,0%

0,04

-31,89

-31,96

0

0,0%

0,04

-33,01

-33,08

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 3

0,04

-30,02

-30,08

0

0,0%

0,04

-37,05

-37,12

0

0,0%

0,04

-23,12

-23,19

0

0,0%

0,04

-24,57

-24,64

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 39

0,04

-29,87

-29,94

0

0,0%

0,04

-39,09

-39,17

0

0,0%

0,04

-25,82

-25,89

0

0,0%

0,04

-27,15

-27,21

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 58

0,04

-28,39

-28,45

0

0,0%

0,05

-42,62

-42,70

0

0,0%

0,04

-30,20

-30,27

0

0,0%

0,04

-31,37

-31,44

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 72-82

0,04

-26,08

-26,14

0

0,0%

0,04

-33,99

-34,06

0

0,0%

0,04

-28,55

-28,61

0

0,0%

0,04

-29,74

-29,81

0

0,0%

0,0%

centrum

kroonstraat 25

0,04

-27,16

-27,22

0

0,0%

0,04

-36,89

-36,96

0

0,0%

0,04

-23,28

-23,34

0

0,0%

0,04

-25,12

-25,19

0

0,0%

0,0%

centrum

lange viestraat 1

0,04

-25,61

-25,68

0

0,0%

0,04

-36,22

-36,29

0

0,0%

0,04

-26,56

-26,63

0

0,0%

0,04

-28,21

-28,28

0

0,0%

0,0%

centrum

lange viestraat 2

0,04

-33,80

-33,87

0

0,0%

0,04

-31,51

-31,58

0

0,0%

0,04

-22,31

-22,37

0

0,0%

0,04

-24,14

-24,21

0

0,0%

0,0%

centrum

mariaplaats 4

0,03

-23,08

-23,14

0

0,0%

0,04

-33,08

-33,15

0

0,0%

0,04

-22,05

-22,11

0

0,0%

0,04

-24,00

-24,07

0

0,0%

0,0%

centrum

minrebroederstraat 5

0,04

-36,95

-37,01

0

0,0%

0,05

-49,58

-49,66

0

0,0%

0,04

-38,08

-38,15

0

0,0%

0,04

-38,92

-38,99

0

0,0%

0,0%

centrum

muntstraat 7

0,04

-28,70

-28,76

0

0,0%

0,04

-39,52

-39,59

0

0,0%

0,04

-26,37

-26,43

0

0,0%

0,04

-27,67

-27,73

0

0,0%

0,0%

centrum

neude 4

0,04

-28,05

-28,11

0

0,0%

0,04

-34,20

-34,27

0

0,0%

0,04

-22,41

-22,47

0

0,0%

0,04

-23,89

-23,95

0

0,0%

0,0%

centrum

nicolaas beetsstraat 216-222

0,04

-29,52

-29,58

0

0,0%

0,04

-35,48

-35,55

0

0,0%

0,03

-20,96

-21,02

0

0,0%

0,04

-22,52

-22,58

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 15-17

0,04

-28,39

-28,45

0

0,0%

0,05

-42,62

-42,70

0

0,0%

0,04

-30,20

-30,27

0

0,0%

0,04

-31,37

-31,44

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 2

0,04

-28,39

-28,45

0

0,0%

0,05

-42,62

-42,70

0

0,0%

0,04

-30,20

-30,27

0

0,0%

0,04

-31,37

-31,44

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 23-25

0,04

-28,39

-28,45

0

0,0%

0,05

-42,62

-42,70

0

0,0%

0,04

-30,20

-30,27

0

0,0%

0,04

-31,37

-31,44

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 6

0,04

-28,62

-28,68

0

0,0%

0,04

-39,09

-39,17

0

0,0%

0,04

-25,82

-25,89

0

0,0%

0,04

-27,15

-27,21

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 60

0,04

-26,58

-26,65

0

0,0%

0,04

-39,52

-39,59

0

0,0%

0,04

-26,37

-26,43

0

0,0%

0,04

-27,67

-27,73

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 92

0,04

-24,27

-24,33

0

0,0%

0,04

-39,52

-39,59

0

0,0%

0,04

-26,37

-26,43

0

0,0%

0,04

-27,67

-27,73

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 94

0,04

-28,62

-28,68

0

0,0%

0,04

-39,94

-40,02

0

0,0%

0,04

-26,91

-26,97

0

0,0%

0,04

-28,19

-28,25

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwekade 15

0,04

-25,57

-25,63

0

0,0%

0,04

-37,66

-37,74

0

0,0%

0,04

-24,31

-24,37

0

0,0%

0,04

-26,09

-26,16

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwekade 291

0,04

-23,04

-23,10

0

0,0%

0,04

-38,85

-38,93

0

0,0%

0,04

-25,86

-25,92

0

0,0%

0,04

-27,56

-27,62

0

0,0%

0,0%

centrum

noorderstraat 8

0,04

-27,11

-27,17

0

0,0%

0,04

-40,29

-40,37

0

0,0%

0,04

-27,73

-27,80

0

0,0%

0,04

-29,39

-29,46

0

0,0%

0,0%

centrum

oudegracht 113

0,04

-24,10

-24,16

0

0,0%

0,04

-35,21

-35,28

0

0,0%

0,04

-26,52

-26,58

0

0,0%

0,04

-27,80

-27,86

0

0,0%

0,0%

centrum

oudegracht 364

0,04

-35,45

-35,51

0

0,0%

0,04

-41,59

-41,66

0

0,0%

0,04

-32,59

-32,65

0

0,0%

0,04

-33,89

-33,95

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (g) Best Guess Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

centrum

oudkerkhof 13

0,04

-27,04

-27,10

0

0,0%

0,04

-33,61

-33,68

0

0,0%

0,04

-26,40

-26,46

0

0,0%

0,04

-27,81

-27,87

0

0,0%

0,0%

centrum

oudkerkhof 45

0,04

-24,13

-24,19

0

0,0%

0,04

-36,50

-36,57

0

0,0%

0,04

-27,07

-27,13

0

0,0%

0,04

-28,70

-28,76

0

0,0%

0,0%

centrum

pausdam 1-2

0,04

-23,09

-23,15

0

0,0%

0,04

-38,68

-38,75

0

0,0%

0,04

-25,28

-25,35

0

0,0%

0,04

-26,63

-26,70

0

0,0%

0,0%

centrum

pieterskerkhof 16-17

0,04

-30,17

-30,24

0

0,0%

0,05

-44,04

-44,12

0

0,0%

0,04

-31,89

-31,96

0

0,0%

0,04

-33,01

-33,08

0

0,0%

0,0%

centrum

plompetorengracht 1-3

0,04

-27,80

-27,86

0

0,0%

0,05

-42,16

-42,24

0

0,0%

0,04

-29,65

-29,72

0

0,0%

0,04

-30,83

-30,90

0

0,0%

0,0%

centrum

plompetorengracht 14

0,04

-27,21

-27,27

0

0,0%

0,05

-41,70

-41,78

0

0,0%

0,04

-29,10

-29,16

0

0,0%

0,04

-30,30

-30,37

0

0,0%

0,0%

centrum

plompetorengracht 15-17

0,04

-28,98

-29,05

0

0,0%

0,05

-43,09

-43,17

0

0,0%

0,04

-30,76

-30,83

0

0,0%

0,04

-31,91

-31,98

0

0,0%

0,0%

centrum

plompetorengracht 19-21

0,04

-26,78

-26,85

0

0,0%

0,04

-40,17

-40,25

0

0,0%

0,04

-27,21

-27,28

0

0,0%

0,04

-28,71

-28,78

0

0,0%

0,0%

centrum

rijnkade 1

0,04

-31,17

-31,24

0

0,0%

0,04

-36,51

-36,58

0

0,0%

0,04

-22,77

-22,83

0

0,0%

0,04

-24,64

-24,70

0

0,0%

0,0%

centrum

slachtstraat 12

0,03

-22,07

-22,13

0

0,0%

0,04

-36,06

-36,13

0

0,0%

0,04

-25,15

-25,21

0

0,0%

0,04

-26,88

-26,94

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 121-135

0,04

-26,54

-26,61

0

0,0%

0,04

-37,72

-37,79

0

0,0%

0,04

-27,22

-27,28

0

0,0%

0,04

-28,84

-28,91

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 12-14

0,04

-30,77

-30,84

0

0,0%

0,04

-32,89

-32,95

0

0,0%

0,03

-20,48

-20,54

0

0,0%

0,04

-22,65

-22,71

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 16

0,04

-30,07

-30,14

0

0,0%

0,04

-32,46

-32,53

0

0,0%

0,04

-23,54

-23,60

0

0,0%

0,04

-25,35

-25,42

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 200-500

0,04

-28,21

-28,28

0

0,0%

0,04

-35,88

-35,96

0

0,0%

0,04

-24,53

-24,59

0

0,0%

0,04

-26,29

-26,35

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 61/lange viestraat

0,04

-28,75

-28,82

0

0,0%

0,04

-36,31

-36,39

0

0,0%

0,04

-25,07

-25,13

0

0,0%

0,04

-26,80

-26,87

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 6-8

0,03

-25,30

-25,36

0

0,0%

0,04

-36,92

-36,99

0

0,0%

0,04

-25,48

-25,54

0

0,0%

0,04

-27,49

-27,56

0

0,0%

0,0%

centrum

vinkenburgstraat 26

0,04

-28,97

-29,04

0

0,0%

0,04

-36,66

-36,73

0

0,0%

0,04

-24,12

-24,18

0

0,0%

0,04

-25,91

-25,97

0

0,0%

0,0%

centrum

vinkenburgstraat 2A

0,04

-30,76

-30,82

0

0,0%

0,04

-42,30

-42,37

0

0,0%

0,04

-33,33

-33,39

0

0,0%

0,04

-34,64

-34,71

0

0,0%

0,0%

centrum

voorstraat 36-38

0,04

-40,01

-40,07

0

0,0%

0,04

-46,98

-47,05

0

0,0%

0,04

-39,76

-39,83

0

0,0%

0,04

-41,06

-41,12

0

0,0%

0,0%

centrum

vrouwe justitiaplein 1

0,03

-21,32

-21,37

0

0,0%

0,04

-37,45

-37,52

0

0,0%

0,04

-23,66

-23,73

0

0,0%

0,04

-25,08

-25,15

0

0,0%

0,0%

centrum

vrouwe justitiaplein 1

0,03

-21,91

-21,97

0

0,0%

0,04

-37,85

-37,93

0

0,0%

0,04

-24,20

-24,27

0

0,0%

0,04

-25,60

-25,66

0

0,0%

0,0%

centrum

vrouwe justitiaplein 1

0,04

-25,71

-25,78

0

0,0%

0,04

-38,06

-38,13

0

0,0%

0,04

-24,83

-24,89

0

0,0%

0,04

-26,58

-26,64

0

0,0%

0,0%

centrum

waterstraat 47/kroonstraat 50

0,04

-36,75

-36,82

0

0,0%

0,04

-34,27

-34,35

0

0,0%

0,03

-19,67

-19,72

0

0,0%

0,04

-21,74

-21,80

0

0,0%

0,0%

centrum

wittevrouwenkade 6

0,04

-29,04

-29,11

0

0,0%

0,04

-40,81

-40,89

0

0,0%

0,04

-28,00

-28,07

0

0,0%

0,04

-29,24

-29,30

0

0,0%

0,0%

centrum

zakkendragershof 34-44

0,04

-27,27

-27,34

0

0,0%

0,04

-40,08

-40,15

0

0,0%

0,04

-27,41

-27,48

0

0,0%

0,04

-29,03

-29,10

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

kanaalweg 18g-18l

0,03

-2,45

-2,50

1.489

0,1%

0,03

-6,59

-6,64

0

0,0%

0,03

14,21

14,16

858.117

41,2%

0,03

9,68

9,63

589.402

28,3%

41,2%

kanaleneiland

kanaalweg 19g-19l

0,03

-2,45

-2,50

1.489

0,1%

0,03

-6,59

-6,64

0

0,0%

0,03

14,21

14,16

858.117

41,2%

0,03

9,68

9,63

589.402

28,3%

41,2%

kanaleneiland

kanaalweg 15a-15f

0,03

1,22

1,17

344.982

20,9%

0,03

-4,36

-4,41

4

0,0%

0,04

14,09

14,02

1.369.942

83,0%

0,03

9,92

9,87

1.125.136

68,2%

83,0%

kanaleneiland

kanaalweg 16a-16f

0,03

-4,25

-4,30

8

0,0%

0,03

-1,36

-1,41

60.890

2,7%

0,04

15,70

15,63

2.140.759

95,1%

0,03

12,28

12,22

1.811.454

80,5%

95,1%

kanaleneiland

kanaalweg 16g-16l

0,03

-4,25

-4,30

8

0,0%

0,03

-1,36

-1,41

60.890

2,7%

0,04

15,70

15,63

2.140.759

95,1%

0,03

12,28

12,22

1.811.454

80,5%

95,1%

kanaleneiland

kanaalweg 17a-17f

0,03

-4,13

-4,19

10

0,0%

0,03

-9,03

-9,09

0

0,0%

0,03

10,99

10,93

1.140.061

61,9%

0,03

6,36

6,31

883.525

48,0%

61,9%

kanaleneiland

kanaalweg 18a-18f

0,03

1,22

1,17

344.982

20,9%

0,03

-4,36

-4,41

4

0,0%

0,04

14,09

14,02

1.369.942

83,0%

0,03

9,92

9,87

1.125.136

68,2%

83,0%

kanaleneiland

kanaalweg 19a-19f

0,03

1,22

1,17

344.982

20,9%

0,03

-4,36

-4,41

4

0,0%

0,04

14,09

14,02

1.369.942

83,0%

0,03

9,92

9,87

1.125.136

68,2%

83,0%

kanaleneiland

giessenplein 59

0,03

-4,27

-4,32

19

0,0%

0,03

-26,72

-26,78

0

0,0%

0,03

-8,52

-8,58

0

0,0%

0,03

-14,08

-14,13

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

van vollenhovenlaan 277

0,03

5,75

5,69

79.913

10,6%

0,03

-17,60

-17,66

0

0,0%

0,03

-3,85

-3,91

7

0,0%

0,03

-8,36

-8,42

0

0,0%

10,6%

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 3

0,03

-5,42

-5,47

0

0,0%

0,04

-25,96

-26,03

0

0,0%

0,03

-8,79

-8,84

0

0,0%

0,03

-13,72

-13,78

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

kanaalweg 14a-14f

0,03

-7,66

-7,71

0

0,0%

0,03

-3,74

-3,79

40

0,0%

0,03

16,39

16,33

1.442.816

50,8%

0,03

12,43

12,37

1.080.908

38,0%

50,8%

kanaleneiland

kanaalweg 14g-14l

0,03

-7,66

-7,71

0

0,0%

0,03

-3,74

-3,79

40

0,0%

0,03

16,39

16,33

1.442.816

50,8%

0,03

12,43

12,37

1.080.908

38,0%

50,8%

kanaleneiland

kanaalweg 15g-15l

0,03

-7,66

-7,71

0

0,0%

0,03

-3,74

-3,79

40

0,0%

0,03

16,39

16,33

1.442.816

50,8%

0,03

12,43

12,37

1.080.908

38,0%

50,8%

kanaleneiland

kanaalweg 17g-17l

0,03

-7,66

-7,71

0

0,0%

0,03

-3,74

-3,79

40

0,0%

0,03

16,39

16,33

1.442.816

50,8%

0,03

12,43

12,37

1.080.908

38,0%

50,8%

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 5

0,03

-16,49

-16,55

0

0,000000%

0,04

-19,76

-19,82

0

0,0%

0,03

-0,71

-0,76

67.397

1,6%

0,03

-5,48

-5,53

0

0,0%

1,6%

kanaleneiland

lomanlaan 103

0,03

-9,66

-9,71

0

0,0%

0,04

-20,67

-20,73

0

0,0%

0,03

-1,98

-2,03

31.754

0,2%

0,03

-6,61

-6,67

0

0,0%

0,2%

kanaleneiland

beneluxlaan 31-43

0,03

-17,02

-17,08

0

0,0%

0,04

-21,25

-21,31

0

0,0%

0,03

-6,30

-6,36

0

0,0%

0,03

-10,59

-10,65

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

beneluxlaan 9

0,03

-12,74

-12,79

0

0,0%

0,04

-20,61

-20,67

0

0,0%

0,03

-5,76

-5,81

0

0,0%

0,03

-9,40

-9,46

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

beneluxlaan 901-909

0,03

-14,25

-14,31

0

0,0%

0,04

-22,06

-22,13

0

0,0%

0,03

-7,52

-7,57

0

0,0%

0,03

-11,65

-11,70

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

bernadottelaan 11-13

0,03

-7,88

-7,94

0

0,0%

0,04

-24,50

-24,57

0

0,0%

0,03

-9,67

-9,72

0

0,0%

0,03

-14,97

-15,03

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

jutfaseweg 205

0,03

-14,41

-14,46

0

0,0%

0,04

-24,65

-24,71

0

0,0%

0,03

-11,96

-12,02

0

0,0%

0,03

-15,68

-15,74

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 7

0,03

-11,80

-11,85

0

0,0%

0,04

-23,12

-23,19

0

0,0%

0,03

-5,49

-5,55

0

0,0%

0,03

-9,72

-9,77

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

lomanlaan 55

0,03

-5,07

-5,12

0

0,0%

0,04

-24,81

-24,87

0

0,0%

0,03

-8,14

-8,19

0

0,0%

0,03

-12,21

-12,27

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

moeder teresalaan 100

0,03

-13,31

-13,37

0

0,000000%

0,04

-25,60

-25,66

0

0,0%

0,03

-8,52

-8,58

0

0,0%

0,03

-12,51

-12,57

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

moeder teresalaan 200

0,03

-19,16

-19,22

0

0,0%

0,04

-29,10

-29,17

0

0,0%

0,03

-13,55

-13,61

0

0,0%

0,03

-16,40

-16,46

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

van vollenhovenlaan 659-687

0,03

-11,27

-11,33

0

0,0%

0,04

-22,46

-22,52

0

0,0%

0,03

-8,33

-8,39

0

0,0%

0,03

-11,73

-11,78

0

0,0%

0,0%

maliebaan

biltstraat 182

0,04

-32,49

-32,56

0

0,0%

0,05

-45,84

-45,93

0

0,0%

0,04

-33,84

-33,91

0

0,0%

0,04

-34,81

-34,88

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (h) Best Guess Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

maliebaan

biltstraat 97

0,04

-36,40

-36,46

0

0,0%

0,04

-48,12

-48,20

0

0,0%

0,04

-36,71

-36,78

0

0,0%

0,04

-37,91

-37,98

0

0,0%

0,0%

maliebaan

burgemeester fockema andrealaan 15

0,04

-34,08

-34,15

0

0,0%

0,04

-37,64

-37,72

0

0,0%

0,04

-24,10

-24,17

0

0,0%

0,04

-25,75

-25,81

0

0,0%

0,0%

maliebaan

burgemeester reigerstraat 78

0,04

-35,30

-35,36

0

0,0%

0,04

-48,56

-48,64

0

0,0%

0,04

-37,17

-37,24

0

0,0%

0,04

-38,29

-38,36

0

0,0%

0,0%

maliebaan

burgemeester reigerstraat 89

0,04

-24,69

-24,75

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,96

0

0,0%

0,04

-27,01

-27,07

0

0,0%

0,04

-28,51

-28,58

0

0,0%

0,0%

maliebaan

emmalaan 25

0,04

-32,33

-32,40

0

0,0%

0,05

-43,67

-43,75

0

0,0%

0,04

-31,28

-31,35

0

0,0%

0,04

-32,26

-32,33

0

0,0%

0,0%

maliebaan

emmalaan 29

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

emmalaan 33

0,04

-27,72

-27,78

0

0,0%

0,05

-42,10

-42,18

0

0,0%

0,04

-29,61

-29,68

0

0,0%

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,0%

maliebaan

emmalaan 37-39

0,04

-35,86

-35,93

0

0,0%

0,05

-46,15

-46,23

0

0,0%

0,04

-33,99

-34,06

0

0,0%

0,04

-34,78

-34,85

0

0,0%

0,0%

maliebaan

f.c. dondersstraat 1/biltstraat

0,04

-30,58

-30,65

0

0,0%

0,04

-39,76

-39,83

0

0,0%

0,04

-26,52

-26,59

0

0,0%

0,04

-27,69

-27,75

0

0,0%

0,0%

maliebaan

koningslaan 11

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

koningslaan 112-113

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

koningslaan 19

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 108

0,04

-32,47

-32,53

0

0,0%

0,04

-39,76

-39,83

0

0,0%

0,04

-26,52

-26,59

0

0,0%

0,04

-27,69

-27,75

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 10a

0,04

-29,88

-29,94

0

0,0%

0,04

-37,82

-37,89

0

0,0%

0,04

-23,99

-24,06

0

0,0%

0,04

-25,26

-25,33

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 12

0,04

-24,31

-24,37

0

0,0%

0,04

-39,50

-39,57

0

0,0%

0,04

-26,43

-26,49

0

0,0%

0,04

-27,74

-27,80

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 13

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 14

0,04

-31,10

-31,17

0

0,0%

0,05

-41,38

-41,46

0

0,0%

0,04

-28,56

-28,63

0

0,0%

0,04

-29,66

-29,73

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 15-17

0,04

-30,92

-30,99

0

0,0%

0,04

-40,56

-40,64

0

0,0%

0,04

-27,54

-27,60

0

0,0%

0,04

-28,67

-28,74

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 16

0,04

-31,93

-32,00

0

0,0%

0,05

-45,37

-45,45

0

0,0%

0,04

-33,29

-33,37

0

0,0%

0,04

-34,27

-34,34

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 18

0,04

-30,61

-30,68

0

0,0%

0,04

-40,97

-41,05

0

0,0%

0,04

-28,05

-28,11

0

0,0%

0,04

-29,16

-29,23

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 19

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 20

0,04

-30,19

-30,26

0

0,0%

0,04

-44,23

-44,31

0

0,0%

0,04

-31,92

-31,99

0

0,0%

0,04

-33,03

-33,10

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 21-25

0,04

-33,16

-33,23

0

0,0%

0,05

-45,20

-45,29

0

0,0%

0,04

-32,94

-33,01

0

0,0%

0,04

-33,77

-33,85

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 22

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 24-26

0,03

-19,29

-19,34

0

0,0%

0,04

-34,81

-34,88

0

0,0%

0,03

-20,44

-20,50

0

0,0%

0,04

-22,49

-22,56

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 27-35

0,04

-25,20

-25,26

0

0,0%

0,04

-35,46

-35,54

0

0,0%

0,04

-21,15

-21,21

0

0,0%

0,04

-22,70

-22,76

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 34

0,04

-31,33

-31,39

0

0,0%

0,04

-40,56

-40,64

0

0,0%

0,04

-27,54

-27,60

0

0,0%

0,04

-28,67

-28,74

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 3-5

0,04

-31,14

-31,21

0

0,0%

0,05

-41,80

-41,88

0

0,0%

0,04

-29,07

-29,14

0

0,0%

0,04

-30,16

-30,22

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 41

0,03

-32,43

-32,49

0

0,0%

0,04

-46,66

-46,73

0

0,0%

0,04

-35,00

-35,07

0

0,0%

0,04

-36,37

-36,44

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 45

0,04

-32,49

-32,56

0

0,0%

0,05

-45,84

-45,93

0

0,0%

0,04

-33,84

-33,91

0

0,0%

0,04

-34,81

-34,88

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 50

0,04

-32,98

-33,05

0

0,0%

0,04

-37,82

-37,89

0

0,0%

0,04

-23,99

-24,06

0

0,0%

0,04

-25,26

-25,33

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 55

0,04

-31,60

-31,67

0

0,0%

0,05

-43,09

-43,17

0

0,0%

0,04

-30,63

-30,70

0

0,0%

0,04

-31,67

-31,74

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 57

0,04

-25,33

-25,39

0

0,0%

0,04

-40,15

-40,23

0

0,0%

0,04

-27,03

-27,09

0

0,0%

0,04

-28,18

-28,24

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 70

0,04

-31,32

-31,39

0

0,0%

0,04

-39,36

-39,44

0

0,0%

0,04

-26,01

-26,08

0

0,0%

0,04

-27,20

-27,27

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 71

0,04

-29,15

-29,22

0

0,0%

0,05

-43,09

-43,17

0

0,0%

0,04

-30,63

-30,70

0

0,0%

0,04

-31,67

-31,74

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 71f

0,04

-30,77

-30,83

0

0,0%

0,05

-41,46

-41,54

0

0,0%

0,04

-28,96

-29,03

0

0,0%

0,04

-30,38

-30,45

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 74

0,04

-28,34

-28,41

0

0,0%

0,05

-42,59

-42,67

0

0,0%

0,04

-30,20

-30,27

0

0,0%

0,04

-31,38

-31,45

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 77

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 79

0,04

-28,05

-28,12

0

0,0%

0,04

-42,55

-42,63

0

0,0%

0,04

-30,16

-30,23

0

0,0%

0,04

-31,44

-31,50

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 8

0,04

-32,74

-32,81

0

0,0%

0,04

-36,70

-36,77

0

0,0%

0,04

-22,48

-22,54

0

0,0%

0,04

-23,82

-23,88

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 81-87

0,04

-24,16

-24,22

0

0,0%

0,04

-39,50

-39,58

0

0,0%

0,04

-26,52

-26,59

0

0,0%

0,04

-28,04

-28,11

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 84-86

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 90

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 94

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 95-97

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 12

0,04

-38,05

-38,12

0

0,0%

0,05

-49,46

-49,54

0

0,0%

0,04

-38,04

-38,10

0

0,0%

0,04

-38,96

-39,03

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 2

0,04

-32,49

-32,56

0

0,0%

0,05

-45,84

-45,93

0

0,0%

0,04

-33,84

-33,91

0

0,0%

0,04

-34,81

-34,88

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 20

0,04

-30,87

-30,94

0

0,0%

0,04

-40,15

-40,23

0

0,0%

0,04

-27,03

-27,09

0

0,0%

0,04

-28,18

-28,24

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 22-23

0,04

-31,08

-31,15

0

0,0%

0,04

-40,97

-41,05

0

0,0%

0,04

-28,05

-28,11

0

0,0%

0,04

-29,16

-29,23

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 26

0,04

-32,49

-32,56

0

0,0%

0,05

-45,84

-45,93

0

0,0%

0,04

-33,84

-33,91

0

0,0%

0,04

-34,81

-34,88

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 27

0,04

-32,49

-32,56

0

0,0%

0,05

-45,84

-45,93

0

0,0%

0,04

-33,84

-33,91

0

0,0%

0,04

-34,81

-34,88

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 28

0,04

-32,49

-32,56

0

0,0%

0,05

-45,84

-45,93

0

0,0%

0,04

-33,84

-33,91

0

0,0%

0,04

-34,81

-34,88

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 28a

0,04

-31,99

-32,06

0

0,0%

0,04

-40,97

-41,05

0

0,0%

0,04

-28,05

-28,11

0

0,0%

0,04

-29,16

-29,23

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (i) Best Guess Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

maliebaan

maliesingel 39-40

0,04

-33,17

-33,24

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 64-66

0,04

-32,49

-32,56

0

0,0%

0,05

-45,84

-45,93

0

0,0%

0,04

-33,84

-33,91

0

0,0%

0,04

-34,81

-34,88

0

0,0%

0,0%

maliebaan

oorsprongpark 12

0,04

-33,13

-33,19

0

0,0%

0,04

-44,56

-44,63

0

0,0%

0,04

-32,17

-32,23

0

0,0%

0,04

-33,34

-33,40

0

0,0%

0,0%

maliebaan

oorsprongpark 6

0,04

-32,49

-32,56

0

0,0%

0,05

-45,84

-45,93

0

0,0%

0,04

-33,84

-33,91

0

0,0%

0,04

-34,81

-34,88

0

0,0%

0,0%

maliebaan

ramstraat 27

0,04

-31,88

-31,95

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

ramstraat 31

0,04

-37,73

-37,79

0

0,0%

0,05

-50,35

-50,43

0

0,0%

0,04

-39,14

-39,20

0

0,0%

0,04

-40,08

-40,15

0

0,0%

0,0%

maliebaan

stadhouderslaan 41-43

0,04

-32,49

-32,56

0

0,0%

0,05

-45,84

-45,93

0

0,0%

0,04

-33,84

-33,91

0

0,0%

0,04

-34,81

-34,88

0

0,0%

0,0%

maliebaan

tolsteegsingel 2a

0,03

-22,62

-22,67

0

0,0%

0,04

-38,42

-38,49

0

0,0%

0,03

-24,28

-24,33

0

0,0%

0,03

-27,39

-27,45

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 26

0,04

-33,11

-33,18

0

0,0%

0,05

-44,90

-44,98

0

0,0%

0,04

-32,75

-32,82

0

0,0%

0,04

-33,74

-33,81

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 38

0,04

-29,70

-29,77

0

0,0%

0,05

-43,53

-43,61

0

0,0%

0,04

-31,16

-31,23

0

0,0%

0,04

-32,18

-32,25

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 40-41

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 45

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 60-61

0,04

-26,35

-26,42

0

0,0%

0,05

-41,14

-41,22

0

0,0%

0,04

-28,53

-28,59

0

0,0%

0,04

-29,83

-29,90

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wittevrouwensingel 1-3/nachtegaalstaat

0,04

-26,21

-26,27

0

0,0%

0,04

-36,49

-36,57

0

0,0%

0,04

-28,19

-28,26

0

0,0%

0,04

-29,30

-29,37

0

0,0%

0,0%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 15

0,03

9,49

9,44

1.320.127

35,9%

0,03

-16,25

-16,30

0

0,0%

0,03

2,87

2,81

950.654

25,9%

0,03

-3,53

-3,58

298

0,0%

35,9%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 17

0,03

-0,14

-0,19

390.666

7,5%

0,04

-22,55

-22,61

0

0,0%

0,03

-4,82

-4,87

1

0,0%

0,03

-9,91

-9,97

0

0,0%

7,5%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 11

0,03

-14,12

-14,18

0

0,0%

0,04

-29,79

-29,86

0

0,0%

0,03

-14,74

-14,80

0

0,0%

0,04

-17,65

-17,71

0

0,0%

0,0%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 13

0,03

-14,12

-14,18

0

0,0%

0,04

-29,79

-29,86

0

0,0%

0,03

-14,74

-14,80

0

0,0%

0,04

-17,65

-17,71

0

0,0%

0,0%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 9

0,03

-14,12

-14,18

0

0,0%

0,04

-29,79

-29,86

0

0,0%

0,03

-14,74

-14,80

0

0,0%

0,04

-17,65

-17,71

0

0,0%

0,0%

oudenrijn

park voorn 4

0,03

-15,45

-15,51

0

0,000000%

0,04

-28,41

-28,48

0

0,0%

0,03

-12,75

-12,80

0

0,0%

0,03

-15,83

-15,89

0

0,0%

0,0%

overvecht

Faustdreef 185

0,04

15,58

15,51

407.800

54,8%

0,03

-13,97

-14,03

0

0,0%

0,03

5,96

5,90

219.212

29,5%

0,03

-0,25

-0,30

63.318

8,5%

54,8%

overvecht

pahud de mortagnesdreef 61-67

0,03

2,45

2,40

100.923

4,4%

0,03

-16,48

-16,54

0

0,0%

0,03

2,80

2,75

148.176

6,5%

0,03

-2,64

-2,69

1.420

0,1%

6,5%

overvecht

zamenhofdreef 21-35

0,03

7,47

7,42

351.737

14,3%

0,03

-7,41

-7,46

0

0,0%

0,03

8,30

8,25

495.363

20,1%

0,03

3,23

3,18

201.012

8,2%

20,1%

overvecht

zamenhofdreef 49-65

0,03

8,25

8,20

600.984

16,0%

0,03

-5,88

-5,93

0

0,0%

0,03

9,86

9,81

919.891

24,5%

0,03

4,89

4,84

472.915

12,6%

24,5%

overvecht

kaap hoorndreef 24-36

0,03

-2,90

-2,95

746

0,0%

0,03

-16,50

-16,56

0

0,0%

0,03

1,74

1,69

238.015

8,6%

0,03

-4,65

-4,70

1

0,0%

8,6%

overvecht

kaap hoorndreef 10-22

0,03

-18,20

-18,26

0

0,0%

0,04

-26,78

-26,85

0

0,0%

0,03

-11,24

-11,30

0

0,0%

0,03

-15,14

-15,20

0

0,0%

0,0%

overvecht

kaap hoorndreef 38-50

0,03

-11,30

-11,35

0

0,0%

0,04

-21,90

-21,96

0

0,0%

0,03

-4,98

-5,03

0

0,0%

0,03

-10,00

-10,05

0

0,0%

0,0%

overvecht

kaap hoorndreef 52-64

0,03

-18,20

-18,26

0

0,0%

0,04

-26,78

-26,85

0

0,0%

0,03

-11,24

-11,30

0

0,0%

0,03

-15,14

-15,20

0

0,0%

0,0%

overvecht

kaap hoorndreef 66-78

0,03

-18,20

-18,26

0

0,0%

0,04

-26,78

-26,85

0

0,0%

0,03

-11,24

-11,30

0

0,0%

0,03

-15,14

-15,20

0

0,0%

0,0%

overvecht

montalbaendreef 2

0,03

-6,99

-7,04

0

0,0%

0,04

-23,55

-23,61

0

0,0%

0,03

-6,46

-6,52

0

0,0%

0,03

-10,85

-10,91

0

0,0%

0,0%

overvecht

tiberdreef 4

0,03

-10,14

-10,19

0

0,0%

0,04

-22,19

-22,25

0

0,0%

0,03

-6,93

-6,98

0

0,0%

0,03

-11,27

-11,32

0

0,0%

0,0%

overvecht

aidadreef 7

0,04

-31,14

-31,21

0

0,0%

0,05

-42,96

-43,04

0

0,0%

0,04

-34,31

-34,38

0

0,0%

0,05

-36,56

-36,64

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 20

0,04

-32,67

-32,74

0

0,0%

0,04

-35,10

-35,17

0

0,0%

0,04

-23,99

-24,05

0

0,0%

0,04

-25,63

-25,70

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 28-32

0,04

-27,44

-27,50

0

0,0%

0,04

-32,18

-32,25

0

0,0%

0,03

-20,66

-20,72

0

0,0%

0,04

-22,91

-22,98

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 33

0,04

-33,27

-33,34

0

0,0%

0,04

-35,10

-35,17

0

0,0%

0,04

-23,99

-24,05

0

0,0%

0,04

-25,63

-25,70

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 38-46

0,04

-29,97

-30,04

0

0,0%

0,04

-41,09

-41,17

0

0,0%

0,04

-30,47

-30,54

0

0,0%

0,04

-31,84

-31,91

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 47

0,04

-30,65

-30,72

0

0,0%

0,04

-37,53

-37,61

0

0,0%

0,04

-26,30

-26,37

0

0,0%

0,04

-27,83

-27,90

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 48

0,04

-30,25

-30,32

0

0,0%

0,04

-39,11

-39,19

0

0,0%

0,04

-28,23

-28,29

0

0,0%

0,04

-29,67

-29,74

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 49-55

0,04

-24,91

-24,98

0

0,0%

0,04

-32,84

-32,91

0

0,0%

0,03

-20,24

-20,30

0

0,0%

0,04

-22,59

-22,65

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 56

0,04

-27,79

-27,85

0

0,0%

0,04

-37,12

-37,19

0

0,0%

0,04

-25,78

-25,84

0

0,0%

0,04

-27,50

-27,56

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

croeselaan 15

0,04

-31,00

-31,06

0

0,0%

0,04

-39,73

-39,80

0

0,0%

0,04

-28,28

-28,34

0

0,0%

0,04

-29,72

-29,79

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

croeselaan 247-249

0,04

-30,81

-30,88

0

0,0%

0,05

-44,44

-44,52

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

croeselaan 28

0,04

-30,31

-30,38

0

0,0%

0,04

-37,91

-37,99

0

0,0%

0,04

-26,78

-26,84

0

0,0%

0,04

-28,28

-28,35

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

daalsesingel 1-9

0,04

-39,12

-39,19

0

0,0%

0,04

-49,20

-49,28

0

0,0%

0,04

-40,76

-40,83

0

0,0%

0,04

-41,82

-41,90

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

daalsesingel 71

0,04

-34,17

-34,24

0

0,0%

0,04

-32,91

-32,98

0

0,0%

0,04

-22,75

-22,81

0

0,0%

0,04

-24,45

-24,52

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

daalsetunnel 101/daalseplein 101

0,04

-29,55

-29,61

0

0,0%

0,04

-36,20

-36,28

0

0,0%

0,04

-25,97

-26,04

0

0,0%

0,04

-27,51

-27,58

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

fentener van vlissingenkade 1

0,04

-28,94

-29,01

0

0,0%

0,05

-42,93

-43,01

0

0,0%

0,04

-30,44

-30,50

0

0,0%

0,04

-31,48

-31,55

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

godebaldkwartier 24-54

0,04

-31,98

-32,04

0

0,0%

0,04

-36,19

-36,26

0

0,0%

0,04

-24,35

-24,41

0

0,0%

0,04

-25,97

-26,04

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

godebaldkwartier 347-441

0,04

-31,97

-32,04

0

0,0%

0,04

-36,19

-36,26

0

0,0%

0,04

-24,35

-24,41

0

0,0%

0,04

-25,97

-26,04

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

graadt van roggenweg 100-300

0,04

-24,19

-24,25

0

0,0%

0,04

-35,02

-35,10

0

0,0%

0,04

-23,85

-23,91

0

0,0%

0,04

-25,66

-25,73

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

jaarbeursplein 15

0,04

-32,40

-32,47

0

0,0%

0,04

-36,39

-36,46

0

0,0%

0,04

-24,86

-24,92

0

0,0%

0,04

-26,46

-26,52

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

mineurslaan 20-30

0,04

-32,82

-32,89

0

0,0%

0,04

-39,12

-39,20

0

0,0%

0,04

-26,04

-26,10

0

0,0%

0,04

-27,58

-27,65

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

mineurslaan 500

0,04

-32,11

-32,18

0

0,0%

0,04

-35,43

-35,51

0

0,0%

0,04

-24,48

-24,54

0

0,0%

0,04

-26,09

-26,16

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (j) Best Guess Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

stationsgebied

moreelsepark 1

0,04

-28,99

-29,06

0

0,0%

0,04

-38,97

-39,04

0

0,0%

0,04

-25,51

-25,57

0

0,0%

0,04

-26,71

-26,78

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

moreelsepark 2

0,04

-25,33

-25,39

0

0,0%

0,04

-40,15

-40,23

0

0,0%

0,04

-27,03

-27,09

0

0,0%

0,04

-28,18

-28,24

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

moreelsepark 3

0,04

-34,37

-34,44

0

0,0%

0,04

-36,70

-36,77

0

0,0%

0,04

-22,48

-22,54

0

0,0%

0,04

-23,82

-23,88

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

moreelsepark 42-65/stationsplein

0,04

-30,17

-30,23

0

0,0%

0,04

-37,32

-37,39

0

0,0%

0,04

-25,79

-25,85

0

0,0%

0,04

-27,34

-27,41

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

radboudkwartier 245-273

0,04

-38,37

-38,44

0

0,0%

0,04

-36,21

-36,28

0

0,0%

0,04

-22,17

-22,23

0

0,0%

0,04

-23,92

-23,99

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

sijpesteijnkade 23

0,04

-30,55

-30,62

0

0,0%

0,05

-44,41

-44,50

0

0,0%

0,04

-32,47

-32,54

0

0,0%

0,04

-33,78

-33,86

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

stationsplein 89-109

0,04

-31,72

-31,79

0

0,0%

0,04

-35,85

-35,93

0

0,0%

0,04

-24,95

-25,01

0

0,0%

0,04

-26,54

-26,60

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

vredenburg 133-139

0,04

-30,57

-30,64

0

0,0%

0,04

-37,18

-37,26

0

0,0%

0,04

-28,00

-28,06

0

0,0%

0,04

-29,44

-29,51

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

vredenburg 2/drieharingstraat

0,04

-27,95

-28,01

0

0,0%

0,04

-37,18

-37,26

0

0,0%

0,04

-28,00

-28,06

0

0,0%

0,04

-29,44

-29,51

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

kleine singel 1-3

0,03

13,73

13,67

636.832

27,8%

0,03

-8,71

-8,76

0

0,0%

0,03

7,41

7,36

357.431

15,6%

0,03

3,65

3,60

182.379

8,0%

27,8%

Utrecht NO

pompelaan 8

0,03

-1,52

-1,57

27.611

0,5%

0,04

-25,78

-25,84

0

0,0%

0,03

-9,22

-9,27

0

0,0%

0,03

-12,91

-12,96

0

0,0%

0,5%

Utrecht NO

hengeveldstraat 29

0,03

-5,22

-5,27

0

0,0%

0,04

-25,54

-25,60

0

0,0%

0,03

-8,80

-8,85

0

0,0%

0,03

-12,95

-13,00

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

oudlaan 4

0,03

-10,99

-11,04

0

0,0%

0,04

-18,48

-18,54

0

0,0%

0,03

0,63

0,58

287.636

3,0%

0,03

-4,15

-4,21

29

0,0%

3,0%

Utrecht NO

goeman borgesiuslaan 77

0,03

-15,90

-15,95

0

0,0%

0,03

-28,87

-28,93

0

0,0%

0,03

-9,67

-9,72

0

0,0%

0,03

-15,07

-15,12

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

dekhuyzenstraat 40-50

0,03

-15,03

-15,08

0

0,0%

0,04

-24,06

-24,12

0

0,0%

0,03

-6,00

-6,05

0

0,0%

0,03

-9,32

-9,37

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

hooghiemstraplein 165

0,03

-12,24

-12,29

0

0,0%

0,04

-25,78

-25,84

0

0,0%

0,03

-9,22

-9,27

0

0,0%

0,03

-12,91

-12,96

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

huizingalaan 121

0,03

-13,78

-13,84

0

0,0%

0,04

-28,22

-28,29

0

0,0%

0,03

-12,82

-12,87

0

0,0%

0,03

-16,16

-16,22

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

huizingalaan 189-191

0,03

-11,39

-11,44

0

0,0%

0,04

-26,60

-26,67

0

0,0%

0,03

-9,85

-9,90

0

0,0%

0,03

-12,86

-12,92

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

nieuwe koekoekstraat 101

0,03

-14,09

-14,14

0

0,0%

0,04

-32,94

-33,02

0

0,0%

0,04

-18,96

-19,02

0

0,0%

0,04

-21,27

-21,33

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

oudlaan 4

0,03

-6,54

-6,59

0

0,0%

0,04

-28,46

-28,53

0

0,0%

0,03

-12,87

-12,93

0

0,0%

0,03

-15,98

-16,04

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

wittevrouwensingel 76

0,04

-19,41

-19,48

0

0,0%

0,04

-22,89

-22,95

0

0,0%

0,03

-4,88

-4,93

0

0,0%

0,03

-8,96

-9,02

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

bemuurde weerd 28

0,03

-20,27

-20,33

0

0,0%

0,04

-39,85

-39,92

0

0,0%

0,03

-26,13

-26,19

0

0,0%

0,03

-28,62

-28,68

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

oudenoord 330-370

0,03

4,54

4,49

742.817

7,7%

0,04

-21,81

-21,87

0

0,0%

0,03

-6,15

-6,20

0

0,0%

0,03

-10,19

-10,25

0

0,0%

7,7%

Utrecht NW

willem dreeslaan 14-16

0,03

-0,30

-0,35

49.556

1,7%

0,04

-25,14

-25,20

0

0,0%

0,03

-8,35

-8,41

0

0,0%

0,03

-12,20

-12,25

0

0,0%

1,7%

Utrecht NW

mimosastraat 2-4

0,03

-9,00

-9,05

0

0,0%

0,03

-13,35

-13,41

0

0,0%

0,03

2,02

1,97

72.911

4,2%

0,03

-1,81

-1,86

6.024

0,3%

4,2%

Utrecht NW

otterstraat 118-124

0,03

-10,12

-10,18

0

0,0%

0,04

-22,84

-22,90

0

0,0%

0,03

-4,24

-4,29

9

0,0%

0,03

-7,76

-7,81

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

kaatstraat 27-35

0,04

-25,77

-25,83

0

0,0%

0,04

-20,70

-20,77

0

0,0%

0,03

-5,87

-5,92

0

0,0%

0,03

-9,93

-9,98

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

oudenoord 170-178

0,03

-5,31

-5,37

0

0,0%

0,04

-25,91

-25,98

0

0,0%

0,03

-12,83

-12,89

0

0,0%

0,03

-16,24

-16,30

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

oudenoord 6

0,03

-16,06

-16,12

0

0,000000%

0,04

-25,62

-25,69

0

0,0%

0,03

-13,30

-13,35

0

0,0%

0,04

-16,65

-16,71

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

willem dreeslaan 113

0,03

-18,54

-18,60

0

0,0%

0,04

-23,51

-23,57

0

0,0%

0,03

-9,50

-9,55

0

0,0%

0,03

-13,22

-13,28

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

oudenoord 2

0,04

-20,74

-20,80

0

0,0%

0,04

-31,17

-31,24

0

0,0%

0,04

-18,69

-18,75

0

0,0%

0,04

-21,57

-21,63

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

oudenoord 325

0,03

-14,23

-14,29

0

0,0%

0,04

-36,78

-36,85

0

0,0%

0,03

-22,42

-22,47

0

0,0%

0,03

-25,88

-25,94

0

0,0%

0,0%

utrecht Oost

jan muschlaan 23-25

0,03

-10,80

-10,86

0

0,0%

0,04

-28,17

-28,23

0

0,0%

0,03

-12,89

-12,94

0

0,0%

0,03

-16,34

-16,40

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

ravellaan 1

0,03

6,96

6,91

481.848

15,5%

0,03

-6,35

-6,41

0

0,0%

0,03

13,17

13,12

1.381.158

44,4%

0,03

6,97

6,92

748.798

24,1%

44,4%

Utrecht West

ravellaan 205-209

0,05

10,01

9,94

1.148.643

105,0%

0,03

-15,29

-15,34

0

0,0%

0,03

3,57

3,51

1.019.344

93,2%

0,03

-3,40

-3,46

388

0,0%

105,0%

Utrecht West

Park Oog in al 1

0,03

-10,60

-10,66

0

0,0%

0,04

-35,39

-35,45

0

0,0%

0,03

-19,54

-19,59

0

0,0%

0,03

-23,18

-23,24

0

0,0%

0,0%

Utrecht west

groeneweg 2

0,03

-7,32

-7,37

0

0,0%

0,04

-21,81

-21,87

0

0,0%

0,03

-2,43

-2,48

2.706

0,1%

0,03

-5,86

-5,91

0

0,0%

0,1%

Utrecht West

rachmaninoffplantsoen 61

0,03

-13,08

-13,14

0

0,0%

0,04

-20,32

-20,38

0

0,0%

0,03

-0,88

-0,93

155.058

1,3%

0,03

-5,12

-5,17

0

0,0%

1,3%

Utrecht west

kanaalweg 84-86

0,03

-15,01

-15,07

0

0,0%

0,04

-26,38

-26,44

0

0,0%

0,03

-9,96

-10,01

0

0,0%

0,03

-13,46

-13,51

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

kanaalweg 93

0,03

-5,83

-5,88

0

0,0%

0,04

-23,76

-23,82

0

0,0%

0,03

-5,39

-5,45

0

0,0%

0,03

-8,63

-8,69

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

kanaalweg 94a

0,03

-14,25

-14,31

0

0,0%

0,04

-24,74

-24,80

0

0,0%

0,03

-6,88

-6,94

0

0,0%

0,03

-10,02

-10,07

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

kanaalweg 94b-94c

0,03

-16,64

-16,70

0

0,000000%

0,04

-24,25

-24,31

0

0,0%

0,03

-6,14

-6,19

0

0,0%

0,03

-9,32

-9,38

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

kanaalweg 95

0,03

-16,64

-16,70

0

0,000000%

0,04

-24,25

-24,31

0

0,0%

0,03

-6,14

-6,19

0

0,0%

0,03

-9,32

-9,38

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

kanaalweg 95b-95c

0,03

-16,64

-16,70

0

0,000000%

0,04

-24,25

-24,31

0

0,0%

0,03

-6,14

-6,19

0

0,0%

0,03

-9,32

-9,38

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

kanaalweg 95d

0,03

-16,64

-16,70

0

0,000000%

0,04

-24,25

-24,31

0

0,0%

0,03

-6,14

-6,19

0

0,0%

0,03

-9,32

-9,38

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

muntkade 8

0,03

-11,46

-11,52

0

0,0%

0,04

-28,70

-28,77

0

0,0%

0,03

-12,84

-12,89

0

0,0%

0,03

-15,51

-15,57

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

niasstraat 1

0,03

-14,03

-14,09

0

0,0%

0,04

-25,23

-25,29

0

0,0%

0,03

-7,63

-7,69

0

0,0%

0,03

-10,71

-10,76

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

niasstraat 6

0,03

-13,59

-13,65

0

0,0%

0,04

-25,23

-25,29

0

0,0%

0,03

-7,63

-7,69

0

0,0%

0,03

-10,71

-10,76

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

ravellaan 96

0,04

-20,55

-20,61

0

0,0%

0,04

-23,11

-23,17

0

0,0%

0,03

-5,04

-5,10

1

0,0%

0,03

-8,98

-9,03

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

vleutensevaart 100

0,03

-14,22

-14,27

0

0,0%

0,04

-26,62

-26,69

0

0,0%

0,03

-13,21

-13,26

0

0,0%

0,03

-16,40

-16,46

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

furkaplateau 15

0,03

2,89

2,84

327.792

7,6%

0,04

-21,64

-21,70

0

0,0%

0,03

-8,09

-8,15

0

0,0%

0,03

-12,72

-12,78

0

0,0%

7,6%

Utrecht Zuid

lunettenbaan 51-53

0,03

-7,30

-7,36

0

0,0%

0,04

-25,50

-25,57

0

0,0%

0,03

-9,23

-9,28

0

0,0%

0,03

-13,24

-13,29

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

lunettenbaan 59-65

0,03

-9,36

-9,41

0

0,0%

0,04

-26,67

-26,74

0

0,0%

0,03

-10,77

-10,83

0

0,0%

0,03

-14,49

-14,55

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

zevenwouden 260-270

0,03

-13,57

-13,62

0

0,0%

0,04

-27,66

-27,73

0

0,0%

0,03

-16,01

-16,07

0

0,0%

0,04

-19,33

-19,39

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

t goylaan 125

0,03

-14,26

-14,31

0

0,0%

0,04

-33,40

-33,46

0

0,0%

0,03

-20,22

-20,28

0

0,0%

0,03

-24,97

-25,03

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

t goylaan 3-7

0,03

-15,71

-15,76

0

0,0%

0,04

-32,18

-32,24

0

0,0%

0,03

-20,25

-20,30

0

0,0%

0,03

-24,28

-24,33

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

t goylaan 9-15

0,03

-20,58

-20,64

0

0,0%

0,04

-35,78

-35,85

0

0,0%

0,03

-24,64

-24,70

0

0,0%

0,03

-28,30

-28,36

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (k) Best Case Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

centrum

achter sint pieter 11

0,04

-38,22

-38,29

0

0,0%

0,05

-50,57

-50,65

0

0,0%

0,04

-39,19

-39,26

0

0,0%

0,04

-39,96

-40,03

0

0,0%

0,0%

centrum

achter sint pieter 140

0,04

-33,64

-33,71

0

0,0%

0,05

-46,61

-46,69

0

0,0%

0,04

-34,51

-34,58

0

0,0%

0,04

-35,28

-35,35

0

0,0%

0,0%

centrum

achter sint pieter 200

0,04

-36,24

-36,31

0

0,0%

0,04

-42,90

-42,97

0

0,0%

0,04

-30,36

-30,43

0

0,0%

0,04

-31,53

-31,60

0

0,0%

0,0%

centrum

boothstraat 1

0,04

-37,27

-37,34

0

0,0%

0,05

-43,36

-43,43

0

0,0%

0,04

-35,61

-35,69

0

0,0%

0,04

-36,64

-36,71

0

0,0%

0,0%

centrum

brigittenstraat 15-17

0,04

-38,09

-38,17

0

0,0%

0,05

-50,53

-50,61

0

0,0%

0,04

-38,88

-38,95

0

0,0%

0,04

-39,59

-39,67

0

0,0%

0,0%

centrum

brigittenstraat 24

0,04

-36,57

-36,64

0

0,0%

0,05

-49,16

-49,24

0

0,0%

0,04

-37,37

-37,45

0

0,0%

0,04

-38,11

-38,18

0

0,0%

0,0%

centrum

catharijnesingel 59

0,04

-34,47

-34,54

0

0,0%

0,04

-41,75

-41,83

0

0,0%

0,04

-31,75

-31,82

0

0,0%

0,04

-32,57

-32,64

0

0,0%

0,0%

centrum

catharijnesingel 64

0,04

-41,96

-42,03

0

0,0%

0,05

-51,26

-51,34

0

0,0%

0,04

-40,21

-40,28

0

0,0%

0,04

-41,24

-41,31

0

0,0%

0,0%

centrum

domstraat 2

0,04

-37,54

-37,62

0

0,0%

0,05

-46,21

-46,29

0

0,0%

0,04

-34,04

-34,11

0

0,0%

0,04

-34,82

-34,89

0

0,0%

0,0%

centrum

domstraat 4

0,04

-38,32

-38,40

0

0,0%

0,05

-47,86

-47,94

0

0,0%

0,04

-35,92

-35,99

0

0,0%

0,04

-36,67

-36,74

0

0,0%

0,0%

centrum

domstraat 6

0,04

-38,09

-38,17

0

0,0%

0,05

-50,53

-50,61

0

0,0%

0,04

-38,88

-38,95

0

0,0%

0,04

-39,59

-39,67

0

0,0%

0,0%

centrum

donkerstraat 15-19

0,04

-36,63

-36,70

0

0,0%

0,05

-45,04

-45,12

0

0,0%

0,04

-32,67

-32,74

0

0,0%

0,04

-33,48

-33,55

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 10-12

0,04

-34,60

-34,67

0

0,0%

0,05

-47,44

-47,52

0

0,0%

0,04

-35,45

-35,52

0

0,0%

0,04

-36,20

-36,27

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 11

0,04

-36,57

-36,64

0

0,0%

0,05

-49,16

-49,24

0

0,0%

0,04

-37,37

-37,45

0

0,0%

0,04

-38,11

-38,18

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 17

0,04

-38,25

-38,33

0

0,0%

0,05

-48,28

-48,37

0

0,0%

0,04

-36,40

-36,47

0

0,0%

0,04

-37,14

-37,22

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 23

0,04

-38,01

-38,08

0

0,0%

0,04

-42,82

-42,90

0

0,0%

0,04

-29,99

-30,06

0

0,0%

0,04

-30,86

-30,93

0

0,0%

0,0%

centrum

drift 9/nobelstraat 2

0,04

-34,86

-34,93

0

0,0%

0,04

-39,08

-39,16

0

0,0%

0,04

-30,47

-30,54

0

0,0%

0,04

-31,44

-31,51

0

0,0%

0,0%

centrum

ganzenmarkt 7

0,04

-36,24

-36,31

0

0,0%

0,05

-43,91

-43,99

0

0,0%

0,04

-31,32

-31,39

0

0,0%

0,04

-32,16

-32,23

0

0,0%

0,0%

centrum

hamburgerstraat 28-30

0,04

-34,95

-35,02

0

0,0%

0,05

-43,91

-43,99

0

0,0%

0,04

-31,32

-31,39

0

0,0%

0,04

-32,16

-32,23

0

0,0%

0,0%

centrum

herenstraat 35-37

0,04

-38,09

-38,17

0

0,0%

0,05

-50,53

-50,61

0

0,0%

0,04

-38,88

-38,95

0

0,0%

0,04

-39,59

-39,67

0

0,0%

0,0%

centrum

herman gorterstraat 55

0,04

-37,90

-37,97

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,96

0

0,0%

0,04

-29,01

-29,08

0

0,0%

0,04

-29,90

-29,97

0

0,0%

0,0%

centrum

herman gorterstraat 75

0,04

-36,00

-36,07

0

0,0%

0,04

-42,12

-42,20

0

0,0%

0,04

-32,19

-32,26

0

0,0%

0,04

-32,99

-33,06

0

0,0%

0,0%

centrum

hermangorterstraat 5

0,04

-38,16

-38,23

0

0,0%

0,04

-39,84

-39,92

0

0,0%

0,04

-27,82

-27,88

0

0,0%

0,04

-28,75

-28,82

0

0,0%

0,0%

centrum

janskerkhof 12/jansdam 14

0,04

-36,50

-36,57

0

0,0%

0,04

-40,80

-40,87

0

0,0%

0,04

-34,81

-34,88

0

0,0%

0,04

-35,55

-35,63

0

0,0%

0,0%

centrum

janskerkhof 13a

0,04

-36,11

-36,19

0

0,0%

0,04

-39,61

-39,69

0

0,0%

0,04

-33,51

-33,58

0

0,0%

0,04

-34,28

-34,35

0

0,0%

0,0%

centrum

janskerkhof 16

0,04

-36,47

-36,54

0

0,0%

0,04

-40,39

-40,46

0

0,0%

0,04

-34,36

-34,43

0

0,0%

0,04

-35,11

-35,18

0

0,0%

0,0%

centrum

janskerkhof 23-24

0,04

-39,17

-39,25

0

0,0%

0,05

-45,94

-46,02

0

0,0%

0,04

-40,31

-40,39

0

0,0%

0,05

-41,00

-41,08

0

0,0%

0,0%

centrum

keizerstraat 3

0,04

-36,57

-36,64

0

0,0%

0,05

-49,16

-49,24

0

0,0%

0,04

-37,37

-37,45

0

0,0%

0,04

-38,11

-38,18

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 22

0,04

-38,09

-38,17

0

0,0%

0,05

-50,53

-50,61

0

0,0%

0,04

-38,88

-38,95

0

0,0%

0,04

-39,59

-39,67

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 3

0,04

-37,96

-38,03

0

0,0%

0,05

-43,91

-43,99

0

0,0%

0,04

-31,32

-31,39

0

0,0%

0,04

-32,16

-32,23

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 39

0,04

-37,84

-37,91

0

0,0%

0,05

-45,81

-45,89

0

0,0%

0,04

-33,58

-33,65

0

0,0%

0,04

-34,37

-34,44

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 58

0,04

-36,57

-36,64

0

0,0%

0,05

-49,16

-49,24

0

0,0%

0,04

-37,37

-37,45

0

0,0%

0,04

-38,11

-38,18

0

0,0%

0,0%

centrum

kromme nieuwegracht 72-82

0,04

-34,64

-34,71

0

0,0%

0,04

-41,12

-41,20

0

0,0%

0,04

-35,92

-35,99

0

0,0%

0,04

-36,65

-36,72

0

0,0%

0,0%

centrum

kroonstraat 25

0,04

-35,38

-35,45

0

0,0%

0,05

-43,60

-43,68

0

0,0%

0,04

-31,22

-31,28

0

0,0%

0,04

-32,36

-32,43

0

0,0%

0,0%

centrum

lange viestraat 1

0,04

-34,10

-34,17

0

0,0%

0,04

-42,98

-43,06

0

0,0%

0,04

-33,99

-34,06

0

0,0%

0,04

-35,04

-35,12

0

0,0%

0,0%

centrum

lange viestraat 2

0,04

-40,29

-40,37

0

0,0%

0,04

-37,92

-37,99

0

0,0%

0,04

-29,56

-29,63

0

0,0%

0,04

-30,73

-30,79

0

0,0%

0,0%

centrum

mariaplaats 4

0,04

-31,03

-31,09

0

0,0%

0,04

-39,21

-39,29

0

0,0%

0,04

-29,19

-29,26

0

0,0%

0,04

-30,46

-30,52

0

0,0%

0,0%

centrum

minrebroederstraat 5

0,04

-42,03

-42,10

0

0,0%

0,05

-53,68

-53,77

0

0,0%

0,04

-42,47

-42,54

0

0,0%

0,04

-43,02

-43,09

0

0,0%

0,0%

centrum

muntstraat 7

0,04

-36,83

-36,90

0

0,0%

0,05

-46,21

-46,29

0

0,0%

0,04

-34,04

-34,11

0

0,0%

0,04

-34,82

-34,89

0

0,0%

0,0%

centrum

neude 4

0,04

-36,28

-36,36

0

0,0%

0,04

-41,31

-41,38

0

0,0%

0,04

-30,73

-30,80

0

0,0%

0,04

-31,58

-31,65

0

0,0%

0,0%

centrum

nicolaas beetsstraat 216-222

0,04

-37,53

-37,60

0

0,0%

0,04

-42,46

-42,54

0

0,0%

0,04

-29,55

-29,62

0

0,0%

0,04

-30,43

-30,50

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 15-17

0,04

-36,57

-36,64

0

0,0%

0,05

-49,16

-49,24

0

0,0%

0,04

-37,37

-37,45

0

0,0%

0,04

-38,11

-38,18

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 2

0,04

-36,57

-36,64

0

0,0%

0,05

-49,16

-49,24

0

0,0%

0,04

-37,37

-37,45

0

0,0%

0,04

-38,11

-38,18

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 23-25

0,04

-36,57

-36,64

0

0,0%

0,05

-49,16

-49,24

0

0,0%

0,04

-37,37

-37,45

0

0,0%

0,04

-38,11

-38,18

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 6

0,04

-36,76

-36,84

0

0,0%

0,05

-45,81

-45,89

0

0,0%

0,04

-33,58

-33,65

0

0,0%

0,04

-34,37

-34,44

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 60

0,04

-35,06

-35,13

0

0,0%

0,05

-46,21

-46,29

0

0,0%

0,04

-34,04

-34,11

0

0,0%

0,04

-34,82

-34,89

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 92

0,04

-33,16

-33,23

0

0,0%

0,05

-46,21

-46,29

0

0,0%

0,04

-34,04

-34,11

0

0,0%

0,04

-34,82

-34,89

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwegracht 94

0,04

-36,77

-36,84

0

0,0%

0,05

-46,61

-46,69

0

0,0%

0,04

-34,51

-34,58

0

0,0%

0,04

-35,28

-35,35

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwekade 15

0,04

-34,06

-34,13

0

0,0%

0,05

-44,32

-44,40

0

0,0%

0,04

-32,08

-32,15

0

0,0%

0,04

-33,19

-33,26

0

0,0%

0,0%

centrum

nieuwekade 291

0,04

-32,01

-32,07

0

0,0%

0,05

-45,43

-45,51

0

0,0%

0,04

-33,38

-33,45

0

0,0%

0,04

-34,47

-34,54

0

0,0%

0,0%

centrum

noorderstraat 8

0,04

-35,31

-35,38

0

0,0%

0,05

-46,75

-46,83

0

0,0%

0,04

-34,95

-35,03

0

0,0%

0,04

-36,04

-36,11

0

0,0%

0,0%

centrum

oudegracht 113

0,04

-33,02

-33,09

0

0,0%

0,04

-42,22

-42,30

0

0,0%

0,04

-34,17

-34,24

0

0,0%

0,04

-34,93

-35,01

0

0,0%

0,0%

centrum

oudegracht 364

0,04

-40,59

-40,66

0

0,0%

0,04

-45,81

-45,88

0

0,0%

0,04

-37,38

-37,44

0

0,0%

0,04

-38,21

-38,27

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (l) Best Case Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

centrum

oudkerkhof 13

0,04

-34,34

-34,41

0

0,0%

0,04

-39,70

-39,77

0

0,0%

0,04

-32,99

-33,05

0

0,0%

0,04

-33,88

-33,95

0

0,0%

0,0%

centrum

oudkerkhof 45

0,04

-32,89

-32,96

0

0,0%

0,05

-43,23

-43,31

0

0,0%

0,04

-34,42

-34,49

0

0,0%

0,04

-35,47

-35,54

0

0,0%

0,0%

centrum

pausdam 1-2

0,04

-32,22

-32,28

0

0,0%

0,05

-45,42

-45,50

0

0,0%

0,04

-33,13

-33,20

0

0,0%

0,04

-33,92

-33,99

0

0,0%

0,0%

centrum

pieterskerkhof 16-17

0,04

-38,09

-38,17

0

0,0%

0,05

-50,53

-50,61

0

0,0%

0,04

-38,88

-38,95

0

0,0%

0,04

-39,59

-39,67

0

0,0%

0,0%

centrum

plompetorengracht 1-3

0,04

-36,07

-36,14

0

0,0%

0,05

-48,72

-48,80

0

0,0%

0,04

-36,89

-36,96

0

0,0%

0,04

-37,62

-37,70

0

0,0%

0,0%

centrum

plompetorengracht 14

0,04

-35,58

-35,65

0

0,0%

0,05

-48,28

-48,37

0

0,0%

0,04

-36,40

-36,47

0

0,0%

0,04

-37,14

-37,22

0

0,0%

0,0%

centrum

plompetorengracht 15-17

0,04

-37,07

-37,14

0

0,0%

0,05

-49,61

-49,69

0

0,0%

0,04

-37,87

-37,94

0

0,0%

0,04

-38,60

-38,67

0

0,0%

0,0%

centrum

plompetorengracht 19-21

0,04

-34,04

-34,11

0

0,0%

0,05

-45,64

-45,72

0

0,0%

0,04

-33,57

-33,64

0

0,0%

0,04

-34,54

-34,61

0

0,0%

0,0%

centrum

rijnkade 1

0,04

-38,81

-38,89

0

0,0%

0,05

-43,25

-43,32

0

0,0%

0,04

-30,79

-30,85

0

0,0%

0,04

-31,94

-32,01

0

0,0%

0,0%

centrum

slachtstraat 12

0,04

-31,24

-31,31

0

0,0%

0,04

-42,83

-42,91

0

0,0%

0,04

-32,78

-32,85

0

0,0%

0,04

-33,87

-33,94

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 121-135

0,04

-34,87

-34,94

0

0,0%

0,05

-44,37

-44,45

0

0,0%

0,04

-34,55

-34,62

0

0,0%

0,04

-35,60

-35,67

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 12-14

0,04

-37,56

-37,64

0

0,0%

0,04

-39,09

-39,16

0

0,0%

0,04

-27,92

-27,98

0

0,0%

0,04

-29,32

-29,39

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 16

0,04

-37,86

-37,93

0

0,0%

0,04

-39,58

-39,65

0

0,0%

0,04

-31,43

-31,50

0

0,0%

0,04

-32,55

-32,62

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 200-500

0,04

-36,27

-36,34

0

0,0%

0,04

-42,67

-42,75

0

0,0%

0,04

-32,26

-32,33

0

0,0%

0,04

-33,36

-33,43

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 61/lange viestraat

0,04

-36,73

-36,80

0

0,0%

0,05

-43,07

-43,14

0

0,0%

0,04

-32,71

-32,78

0

0,0%

0,04

-33,81

-33,88

0

0,0%

0,0%

centrum

st.-jacobsstraat 6-8

0,04

-32,59

-32,66

0

0,0%

0,04

-42,35

-42,43

0

0,0%

0,04

-31,79

-31,85

0

0,0%

0,04

-33,14

-33,21

0

0,0%

0,0%

centrum

vinkenburgstraat 26

0,04

-36,91

-36,99

0

0,0%

0,05

-43,39

-43,46

0

0,0%

0,04

-31,91

-31,98

0

0,0%

0,04

-33,03

-33,10

0

0,0%

0,0%

centrum

vinkenburgstraat 2A

0,04

-36,89

-36,96

0

0,0%

0,04

-46,92

-47,00

0

0,0%

0,04

-38,33

-38,40

0

0,0%

0,04

-39,22

-39,30

0

0,0%

0,0%

centrum

voorstraat 36-38

0,04

-44,25

-44,32

0

0,0%

0,04

-50,52

-50,60

0

0,0%

0,04

-43,38

-43,45

0

0,0%

0,04

-44,32

-44,40

0

0,0%

0,0%

centrum

vrouwe justitiaplein 1

0,04

-30,81

-30,87

0

0,0%

0,05

-44,28

-44,36

0

0,0%

0,04

-31,77

-31,84

0

0,0%

0,04

-32,59

-32,66

0

0,0%

0,0%

centrum

vrouwe justitiaplein 1

0,04

-31,28

-31,34

0

0,0%

0,05

-44,66

-44,74

0

0,0%

0,04

-32,22

-32,29

0

0,0%

0,04

-33,03

-33,10

0

0,0%

0,0%

centrum

vrouwe justitiaplein 1

0,04

-34,18

-34,25

0

0,0%

0,05

-44,68

-44,76

0

0,0%

0,04

-32,51

-32,58

0

0,0%

0,04

-33,61

-33,68

0

0,0%

0,0%

centrum

waterstraat 47/kroonstraat 50

0,05

-43,82

-43,90

0

0,0%

0,04

-41,21

-41,28

0

0,0%

0,04

-28,25

-28,31

0

0,0%

0,04

-29,49

-29,56

0

0,0%

0,0%

centrum

wittevrouwenkade 6

0,04

-37,12

-37,19

0

0,0%

0,05

-47,44

-47,52

0

0,0%

0,04

-35,45

-35,52

0

0,0%

0,04

-36,20

-36,27

0

0,0%

0,0%

centrum

zakkendragershof 34-44

0,04

-35,48

-35,55

0

0,0%

0,05

-46,58

-46,66

0

0,0%

0,04

-34,72

-34,79

0

0,0%

0,04

-35,77

-35,84

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

kanaalweg 18g-18l

0,03

-17,95

-18,01

0

0,0%

0,03

-20,02

-20,08

0

0,0%

0,03

0,54

0,48

88.572

3,1%

0,03

-3,76

-3,82

43

0,0%

3,1%

kanaleneiland

kanaalweg 19g-19l

0,03

-17,95

-18,01

0

0,0%

0,03

-20,02

-20,08

0

0,0%

0,03

0,54

0,48

88.572

3,1%

0,03

-3,76

-3,82

43

0,0%

3,1%

kanaleneiland

kanaalweg 15a-15f

0,03

-10,11

-10,16

0

0,0%

0,03

-14,09

-14,15

0

0,0%

0,03

6,93

6,88

858.117

41,2%

0,03

2,03

1,97

585.930

28,1%

41,2%

kanaleneiland

kanaalweg 16a-16f

0,03

-15,11

-15,16

0

0,0%

0,03

-11,36

-11,42

0

0,0%

0,03

9,39

9,33

1.442.816

50,8%

0,03

4,91

4,86

1.080.908

38,0%

50,8%

kanaleneiland

kanaalweg 16g-16l

0,03

-15,11

-15,16

0

0,0%

0,03

-11,36

-11,42

0

0,0%

0,03

9,39

9,33

1.442.816

50,8%

0,03

4,91

4,86

1.080.908

38,0%

50,8%

kanaleneiland

kanaalweg 17a-17f

0,03

-16,52

-16,57

0

0,0%

0,03

-19,46

-19,52

0

0,0%

0,03

1,62

1,56

493.951

20,6%

0,03

-3,21

-3,26

545

0,0%

20,6%

kanaleneiland

kanaalweg 18a-18f

0,03

-10,11

-10,16

0

0,0%

0,03

-14,09

-14,15

0

0,0%

0,03

6,93

6,88

858.117

41,2%

0,03

2,03

1,97

585.930

28,1%

41,2%

kanaleneiland

kanaalweg 19a-19f

0,03

-10,11

-10,16

0

0,0%

0,03

-14,09

-14,15

0

0,0%

0,03

6,93

6,88

858.117

41,2%

0,03

2,03

1,97

585.930

28,1%

41,2%

kanaleneiland

giessenplein 59

0,03

-15,17

-15,22

0

0,0%

0,04

-32,56

-32,62

0

0,0%

0,03

-16,45

-16,51

0

0,0%

0,03

-20,53

-20,59

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

van vollenhovenlaan 277

0,03

-11,61

-11,66

0

0,0%

0,04

-28,86

-28,92

0

0,0%

0,03

-17,28

-17,34

0

0,0%

0,03

-19,99

-20,05

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 3

0,03

-16,53

-16,58

0

0,0%

0,04

-32,54

-32,60

0

0,0%

0,03

-17,46

-17,51

0

0,0%

0,03

-20,94

-20,99

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

kanaalweg 14a-14f

0,03

-21,88

-21,94

0

0,0%

0,03

-17,80

-17,86

0

0,0%

0,03

3,51

3,46

313.185

8,1%

0,03

-0,80

-0,85

64.238

1,7%

8,1%

kanaleneiland

kanaalweg 14g-14l

0,03

-21,88

-21,94

0

0,0%

0,03

-17,80

-17,86

0

0,0%

0,03

3,51

3,46

313.185

8,1%

0,03

-0,80

-0,85

64.238

1,7%

8,1%

kanaleneiland

kanaalweg 15g-15l

0,03

-21,88

-21,94

0

0,0%

0,03

-17,80

-17,86

0

0,0%

0,03

3,51

3,46

313.185

8,1%

0,03

-0,80

-0,85

64.238

1,7%

8,1%

kanaleneiland

kanaalweg 17g-17l

0,03

-21,88

-21,94

0

0,0%

0,03

-17,80

-17,86

0

0,0%

0,03

3,51

3,46

313.185

8,1%

0,03

-0,80

-0,85

64.238

1,7%

8,1%

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 5

0,04

-28,77

-28,84

0

0,000000%

0,04

-30,54

-30,61

0

0,0%

0,03

-14,77

-14,82

0

0,0%

0,03

-17,70

-17,76

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

lomanlaan 103

0,04

-23,76

-23,82

0

0,0%

0,04

-31,29

-31,36

0

0,0%

0,03

-15,85

-15,90

0

0,0%

0,03

-18,65

-18,71

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

beneluxlaan 31-43

0,04

-29,17

-29,24

0

0,0%

0,04

-31,72

-31,79

0

0,0%

0,03

-19,20

-19,26

0

0,0%

0,04

-21,75

-21,81

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

beneluxlaan 9

0,04

-26,31

-26,38

0

0,0%

0,04

-31,54

-31,60

0

0,0%

0,03

-19,27

-19,33

0

0,0%

0,04

-21,32

-21,39

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

beneluxlaan 901-909

0,04

-27,45

-27,51

0

0,0%

0,04

-32,40

-32,47

0

0,0%

0,03

-20,18

-20,24

0

0,0%

0,04

-22,62

-22,68

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

bernadottelaan 11-13

0,03

-19,55

-19,61

0

0,0%

0,04

-32,19

-32,26

0

0,0%

0,03

-18,95

-19,01

0

0,0%

0,04

-22,72

-22,78

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

jutfaseweg 205

0,04

-27,22

-27,28

0

0,0%

0,04

-34,47

-34,55

0

0,0%

0,04

-23,58

-23,64

0

0,0%

0,04

-25,79

-25,86

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

koningin wilhelminalaan 7

0,04

-25,39

-25,46

0

0,0%

0,04

-33,33

-33,40

0

0,0%

0,03

-18,72

-18,78

0

0,0%

0,04

-21,21

-21,27

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

lomanlaan 55

0,03

-20,38

-20,44

0

0,0%

0,04

-34,63

-34,71

0

0,0%

0,03

-20,66

-20,72

0

0,0%

0,04

-23,07

-23,13

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

moeder teresalaan 100

0,03

-23,65

-23,72

0

0,000000%

0,04

-33,04

-33,11

0

0,0%

0,03

-18,26

-18,31

0

0,0%

0,03

-20,91

-20,97

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

moeder teresalaan 200

0,04

-31,27

-31,34

0

0,0%

0,04

-38,75

-38,82

0

0,0%

0,04

-25,55

-25,62

0

0,0%

0,04

-27,12

-27,19

0

0,0%

0,0%

kanaleneiland

van vollenhovenlaan 659-687

0,04

-25,28

-25,34

0

0,0%

0,04

-33,03

-33,10

0

0,0%

0,04

-21,28

-21,34

0

0,0%

0,04

-23,17

-23,24

0

0,0%

0,0%

maliebaan

biltstraat 182

0,04

-40,19

-40,26

0

0,0%

0,05

-52,35

-52,44

0

0,0%

0,04

-40,74

-40,81

0

0,0%

0,05

-41,35

-41,43

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (m) Best Case Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

maliebaan

biltstraat 97

0,04

-41,37

-41,44

0

0,0%

0,05

-52,04

-52,12

0

0,0%

0,04

-40,96

-41,03

0

0,0%

0,04

-41,79

-41,86

0

0,0%

0,0%

maliebaan

burgemeester fockema andrealaan 15

0,04

-41,47

-41,55

0

0,0%

0,05

-44,38

-44,46

0

0,0%

0,04

-32,03

-32,10

0

0,0%

0,04

-33,03

-33,10

0

0,0%

0,0%

maliebaan

burgemeester reigerstraat 78

0,04

-39,98

-40,05

0

0,0%

0,05

-52,13

-52,21

0

0,0%

0,04

-41,02

-41,09

0

0,0%

0,04

-41,82

-41,89

0

0,0%

0,0%

maliebaan

burgemeester reigerstraat 89

0,04

-33,42

-33,49

0

0,0%

0,05

-46,49

-46,57

0

0,0%

0,04

-34,49

-34,56

0

0,0%

0,04

-35,43

-35,50

0

0,0%

0,0%

maliebaan

emmalaan 25

0,04

-40,06

-40,14

0

0,0%

0,05

-50,27

-50,36

0

0,0%

0,04

-38,46

-38,53

0

0,0%

0,04

-39,06

-39,14

0

0,0%

0,0%

maliebaan

emmalaan 29

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

emmalaan 33

0,04

-35,21

-35,28

0

0,0%

0,05

-48,02

-48,10

0

0,0%

0,04

-36,14

-36,22

0

0,0%

0,04

-36,93

-37,01

0

0,0%

0,0%

maliebaan

emmalaan 37-39

0,05

-43,30

-43,38

0

0,0%

0,05

-52,77

-52,86

0

0,0%

0,04

-41,02

-41,10

0

0,0%

0,05

-41,50

-41,58

0

0,0%

0,0%

maliebaan

f.c. dondersstraat 1/biltstraat

0,04

-38,51

-38,59

0

0,0%

0,05

-46,52

-46,60

0

0,0%

0,04

-34,29

-34,36

0

0,0%

0,04

-34,96

-35,03

0

0,0%

0,0%

maliebaan

koningslaan 11

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

koningslaan 112-113

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

koningslaan 19

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 108

0,04

-40,16

-40,24

0

0,0%

0,05

-46,52

-46,60

0

0,0%

0,04

-34,29

-34,36

0

0,0%

0,04

-34,96

-35,03

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 10a

0,04

-37,91

-37,98

0

0,0%

0,05

-44,70

-44,78

0

0,0%

0,04

-32,16

-32,23

0

0,0%

0,04

-32,87

-32,94

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 12

0,04

-32,38

-32,45

0

0,0%

0,05

-45,60

-45,68

0

0,0%

0,04

-33,39

-33,47

0

0,0%

0,04

-34,23

-34,30

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 13

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 14

0,04

-38,96

-39,04

0

0,0%

0,05

-48,06

-48,14

0

0,0%

0,04

-36,04

-36,11

0

0,0%

0,04

-36,69

-36,76

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 15-17

0,04

-38,81

-38,88

0

0,0%

0,05

-47,28

-47,36

0

0,0%

0,04

-35,16

-35,23

0

0,0%

0,04

-35,82

-35,89

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 16

0,04

-39,69

-39,76

0

0,0%

0,05

-51,89

-51,98

0

0,0%

0,04

-40,24

-40,32

0

0,0%

0,04

-40,86

-40,94

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 18

0,04

-38,54

-38,61

0

0,0%

0,05

-47,66

-47,75

0

0,0%

0,04

-35,60

-35,67

0

0,0%

0,04

-36,25

-36,33

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 19

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 20

0,04

-36,17

-36,24

0

0,0%

0,05

-48,79

-48,87

0

0,0%

0,04

-37,04

-37,11

0

0,0%

0,04

-37,78

-37,86

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 21-25

0,04

-40,86

-40,93

0

0,0%

0,05

-51,83

-51,92

0

0,0%

0,04

-40,05

-40,12

0

0,0%

0,04

-40,55

-40,63

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 22

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 24-26

0,04

-28,00

-28,06

0

0,0%

0,04

-40,82

-40,89

0

0,0%

0,04

-27,87

-27,94

0

0,0%

0,04

-29,19

-29,26

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 27-35

0,04

-33,15

-33,22

0

0,0%

0,04

-41,87

-41,95

0

0,0%

0,04

-28,94

-29,00

0

0,0%

0,04

-29,88

-29,95

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 34

0,04

-39,16

-39,23

0

0,0%

0,05

-47,28

-47,36

0

0,0%

0,04

-35,16

-35,23

0

0,0%

0,04

-35,82

-35,89

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 3-5

0,04

-39,00

-39,07

0

0,0%

0,05

-48,46

-48,54

0

0,0%

0,04

-36,49

-36,56

0

0,0%

0,04

-37,13

-37,21

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 41

0,04

-37,91

-37,98

0

0,0%

0,05

-50,51

-50,59

0

0,0%

0,04

-39,32

-39,38

0

0,0%

0,04

-40,25

-40,32

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 45

0,04

-40,19

-40,26

0

0,0%

0,05

-52,35

-52,44

0

0,0%

0,04

-40,74

-40,81

0

0,0%

0,05

-41,35

-41,43

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 50

0,04

-40,61

-40,69

0

0,0%

0,05

-44,70

-44,78

0

0,0%

0,04

-32,16

-32,23

0

0,0%

0,04

-32,87

-32,94

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 55

0,04

-39,40

-39,48

0

0,0%

0,05

-49,69

-49,77

0

0,0%

0,04

-37,86

-37,93

0

0,0%

0,04

-38,49

-38,56

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 57

0,04

-34,10

-34,16

0

0,0%

0,05

-46,89

-46,97

0

0,0%

0,04

-34,72

-34,79

0

0,0%

0,04

-35,39

-35,46

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 70

0,04

-39,15

-39,23

0

0,0%

0,05

-46,14

-46,22

0

0,0%

0,04

-33,85

-33,93

0

0,0%

0,04

-34,54

-34,61

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 71

0,04

-37,28

-37,36

0

0,0%

0,05

-49,69

-49,77

0

0,0%

0,04

-37,86

-37,93

0

0,0%

0,04

-38,49

-38,56

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 71f

0,04

-38,54

-38,61

0

0,0%

0,05

-47,98

-48,06

0

0,0%

0,04

-36,18

-36,26

0

0,0%

0,04

-37,10

-37,17

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 74

0,04

-35,74

-35,81

0

0,0%

0,05

-48,48

-48,57

0

0,0%

0,04

-36,66

-36,74

0

0,0%

0,04

-37,45

-37,52

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 77

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 79

0,04

-35,24

-35,30

0

0,0%

0,05

-48,09

-48,17

0

0,0%

0,04

-36,32

-36,39

0

0,0%

0,04

-37,16

-37,24

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 8

0,04

-40,40

-40,48

0

0,0%

0,05

-43,66

-43,74

0

0,0%

0,04

-30,91

-30,97

0

0,0%

0,04

-31,65

-31,72

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 81-87

0,04

-32,99

-33,06

0

0,0%

0,05

-46,13

-46,21

0

0,0%

0,04

-34,07

-34,14

0

0,0%

0,04

-35,02

-35,10

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 84-86

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 90

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 94

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliebaan 95-97

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 12

0,04

-42,51

-42,58

0

0,0%

0,05

-53,12

-53,20

0

0,0%

0,04

-41,95

-42,02

0

0,0%

0,04

-42,59

-42,66

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 2

0,04

-40,19

-40,26

0

0,0%

0,05

-52,35

-52,44

0

0,0%

0,04

-40,74

-40,81

0

0,0%

0,05

-41,35

-41,43

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 20

0,04

-38,76

-38,84

0

0,0%

0,05

-46,89

-46,97

0

0,0%

0,04

-34,72

-34,79

0

0,0%

0,04

-35,39

-35,46

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 22-23

0,04

-38,95

-39,02

0

0,0%

0,05

-47,66

-47,75

0

0,0%

0,04

-35,60

-35,67

0

0,0%

0,04

-36,25

-36,33

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 26

0,04

-40,19

-40,26

0

0,0%

0,05

-52,35

-52,44

0

0,0%

0,04

-40,74

-40,81

0

0,0%

0,05

-41,35

-41,43

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 27

0,04

-40,19

-40,26

0

0,0%

0,05

-52,35

-52,44

0

0,0%

0,04

-40,74

-40,81

0

0,0%

0,05

-41,35

-41,43

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 28

0,04

-40,19

-40,26

0

0,0%

0,05

-52,35

-52,44

0

0,0%

0,04

-40,74

-40,81

0

0,0%

0,05

-41,35

-41,43

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 28a

0,04

-39,74

-39,82

0

0,0%

0,05

-47,66

-47,75

0

0,0%

0,04

-35,60

-35,67

0

0,0%

0,04

-36,25

-36,33

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (n) Best Case Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

maliebaan

maliesingel 39-40

0,04

-40,79

-40,86

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

maliesingel 64-66

0,04

-40,19

-40,26

0

0,0%

0,05

-52,35

-52,44

0

0,0%

0,04

-40,74

-40,81

0

0,0%

0,05

-41,35

-41,43

0

0,0%

0,0%

maliebaan

oorsprongpark 12

0,04

-38,93

-38,99

0

0,0%

0,05

-49,08

-49,16

0

0,0%

0,04

-37,38

-37,45

0

0,0%

0,04

-38,12

-38,19

0

0,0%

0,0%

maliebaan

oorsprongpark 6

0,04

-40,19

-40,26

0

0,0%

0,05

-52,35

-52,44

0

0,0%

0,04

-40,74

-40,81

0

0,0%

0,05

-41,35

-41,43

0

0,0%

0,0%

maliebaan

ramstraat 27

0,04

-39,64

-39,72

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

ramstraat 31

0,04

-42,65

-42,72

0

0,0%

0,05

-54,37

-54,46

0

0,0%

0,04

-43,34

-43,41

0

0,0%

0,04

-43,98

-44,06

0

0,0%

0,0%

maliebaan

stadhouderslaan 41-43

0,04

-40,19

-40,26

0

0,0%

0,05

-52,35

-52,44

0

0,0%

0,04

-40,74

-40,81

0

0,0%

0,05

-41,35

-41,43

0

0,0%

0,0%

maliebaan

tolsteegsingel 2a

0,03

-29,06

-29,12

0

0,0%

0,04

-41,99

-42,06

0

0,0%

0,03

-29,16

-29,22

0

0,0%

0,04

-31,36

-31,42

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 26

0,04

-40,73

-40,80

0

0,0%

0,05

-51,43

-51,52

0

0,0%

0,04

-39,75

-39,83

0

0,0%

0,04

-40,37

-40,45

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 38

0,04

-37,75

-37,83

0

0,0%

0,05

-50,12

-50,20

0

0,0%

0,04

-38,32

-38,40

0

0,0%

0,04

-38,95

-39,03

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 40-41

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 45

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wilhelminapark 60-61

0,04

-34,00

-34,06

0

0,0%

0,05

-47,03

-47,12

0

0,0%

0,04

-35,11

-35,18

0

0,0%

0,04

-35,97

-36,05

0

0,0%

0,0%

maliebaan

wittevrouwensingel 1-3/nachtegaalstaat

0,04

-33,97

-34,04

0

0,0%

0,05

-42,77

-42,85

0

0,0%

0,04

-34,97

-35,04

0

0,0%

0,04

-35,66

-35,73

0

0,0%

0,0%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 15

0,03

-2,01

-2,06

19.432

0,4%

0,04

-24,34

-24,40

0

0,0%

0,03

-6,83

-6,89

0

0,0%

0,03

-11,93

-11,98

0

0,0%

0,4%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 17

0,03

-12,36

-12,42

0

0,0%

0,04

-30,02

-30,09

0

0,0%

0,03

-14,46

-14,52

0

0,0%

0,03

-18,09

-18,14

0

0,0%

0,0%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 11

0,04

-27,42

-27,48

0

0,0%

0,04

-39,23

-39,30

0

0,0%

0,04

-26,30

-26,37

0

0,0%

0,04

-27,95

-28,02

0

0,0%

0,0%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 13

0,04

-27,42

-27,48

0

0,0%

0,04

-39,23

-39,30

0

0,0%

0,04

-26,30

-26,37

0

0,0%

0,04

-27,95

-28,02

0

0,0%

0,0%

oudenrijn

burgemeester verderlaan 9

0,04

-27,42

-27,48

0

0,0%

0,04

-39,23

-39,30

0

0,0%

0,04

-26,30

-26,37

0

0,0%

0,04

-27,95

-28,02

0

0,0%

0,0%

oudenrijn

park voorn 4

0,04

-28,40

-28,46

0

0,000000%

0,04

-38,05

-38,12

0

0,0%

0,04

-24,77

-24,84

0

0,0%

0,04

-26,50

-26,57

0

0,0%

0,0%

overvecht

Faustdreef 185

0,03

4,85

4,79

168.086

17,3%

0,03

-23,62

-23,68

0

0,0%

0,03

-5,27

-5,32

0

0,0%

0,03

-10,27

-10,32

0

0,0%

17,3%

overvecht

pahud de mortagnesdreef 61-67

0,03

-12,30

-12,35

0

0,0%

0,04

-26,48

-26,54

0

0,0%

0,03

-9,81

-9,87

0

0,0%

0,03

-13,61

-13,66

0

0,0%

0,0%

overvecht

zamenhofdreef 21-35

0,03

-9,87

-9,92

0

0,0%

0,03

-21,04

-21,10

0

0,0%

0,03

-6,65

-6,70

0

0,0%

0,03

-10,37

-10,43

0

0,0%

0,0%

overvecht

zamenhofdreef 49-65

0,03

-9,10

-9,15

0

0,0%

0,03

-19,88

-19,94

0

0,0%

0,03

-5,07

-5,12

0

0,0%

0,03

-8,90

-8,96

0

0,0%

0,0%

overvecht

kaap hoorndreef 24-36

0,03

-15,77

-15,83

0

0,0%

0,04

-25,71

-25,77

0

0,0%

0,03

-9,51

-9,56

0

0,0%

0,03

-14,21

-14,27

0

0,0%

0,0%

overvecht

kaap hoorndreef 10-22

0,04

-30,00

-30,07

0

0,0%

0,04

-36,18

-36,26

0

0,0%

0,04

-22,91

-22,97

0

0,0%

0,04

-25,26

-25,32

0

0,0%

0,0%

overvecht

kaap hoorndreef 38-50

0,04

-22,96

-23,02

0

0,0%

0,04

-30,66

-30,73

0

0,0%

0,03

-16,02

-16,08

0

0,0%

0,04

-19,40

-19,46

0

0,0%

0,0%

overvecht

kaap hoorndreef 52-64

0,04

-30,00

-30,07

0

0,0%

0,04

-36,18

-36,26

0

0,0%

0,04

-22,91

-22,97

0

0,0%

0,04

-25,26

-25,32

0

0,0%

0,0%

overvecht

kaap hoorndreef 66-78

0,04

-30,00

-30,07

0

0,0%

0,04

-36,18

-36,26

0

0,0%

0,04

-22,91

-22,97

0

0,0%

0,04

-25,26

-25,32

0

0,0%

0,0%

overvecht

montalbaendreef 2

0,03

-21,68

-21,74

0

0,0%

0,04

-33,50

-33,57

0

0,0%

0,03

-19,20

-19,26

0

0,0%

0,04

-21,84

-21,90

0

0,0%

0,0%

overvecht

tiberdreef 4

0,04

-24,00

-24,06

0

0,0%

0,04

-32,39

-32,46

0

0,0%

0,03

-19,57

-19,62

0

0,0%

0,04

-22,17

-22,23

0

0,0%

0,0%

overvecht

aidadreef 7

0,04

-40,82

-40,90

0

0,0%

0,05

-50,86

-50,95

0

0,0%

0,05

-42,22

-42,30

0

0,0%

0,05

-43,85

-43,93

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 20

0,04

-40,21

-40,28

0

0,0%

0,04

-42,05

-42,12

0

0,0%

0,04

-31,93

-32,00

0

0,0%

0,04

-32,93

-33,00

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 28-32

0,04

-35,49

-35,56

0

0,0%

0,04

-39,18

-39,25

0

0,0%

0,04

-28,85

-28,91

0

0,0%

0,04

-30,26

-30,32

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 33

0,04

-40,74

-40,81

0

0,0%

0,04

-42,05

-42,12

0

0,0%

0,04

-31,93

-32,00

0

0,0%

0,04

-32,93

-33,00

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 38-46

0,04

-37,85

-37,92

0

0,0%

0,05

-47,63

-47,71

0

0,0%

0,04

-37,51

-37,59

0

0,0%

0,04

-38,40

-38,48

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 47

0,04

-38,44

-38,51

0

0,0%

0,05

-44,28

-44,36

0

0,0%

0,04

-33,89

-33,96

0

0,0%

0,04

-34,84

-34,91

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 48

0,04

-38,09

-38,16

0

0,0%

0,05

-45,76

-45,84

0

0,0%

0,04

-35,54

-35,61

0

0,0%

0,04

-36,46

-36,54

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 49-55

0,04

-32,53

-32,59

0

0,0%

0,04

-39,03

-39,10

0

0,0%

0,04

-27,63

-27,69

0

0,0%

0,04

-29,18

-29,25

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

catharijnesingel 56

0,04

-35,08

-35,15

0

0,0%

0,05

-43,09

-43,17

0

0,0%

0,04

-32,53

-32,60

0

0,0%

0,04

-33,68

-33,75

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

croeselaan 15

0,04

-38,74

-38,81

0

0,0%

0,05

-46,34

-46,42

0

0,0%

0,04

-35,59

-35,66

0

0,0%

0,04

-36,51

-36,58

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

croeselaan 247-249

0,04

-38,71

-38,78

0

0,0%

0,05

-50,99

-51,07

0

0,0%

0,04

-39,27

-39,35

0

0,0%

0,04

-39,89

-39,97

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

croeselaan 28

0,04

-38,14

-38,22

0

0,0%

0,05

-44,64

-44,72

0

0,0%

0,04

-34,29

-34,36

0

0,0%

0,04

-35,23

-35,31

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

daalsesingel 1-9

0,04

-43,88

-43,95

0

0,0%

0,05

-53,21

-53,30

0

0,0%

0,04

-44,82

-44,90

0

0,0%

0,04

-45,59

-45,67

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

daalsesingel 71

0,04

-41,55

-41,62

0

0,0%

0,04

-40,07

-40,15

0

0,0%

0,04

-30,90

-30,97

0

0,0%

0,04

-31,92

-31,99

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

daalsetunnel 101/daalseplein 101

0,04

-37,62

-37,69

0

0,0%

0,05

-43,06

-43,13

0

0,0%

0,04

-33,61

-33,68

0

0,0%

0,04

-34,56

-34,63

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

fentener van vlissingenkade 1

0,04

-37,11

-37,18

0

0,0%

0,05

-49,53

-49,62

0

0,0%

0,04

-37,68

-37,76

0

0,0%

0,04

-38,32

-38,39

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

godebaldkwartier 24-54

0,04

-39,59

-39,67

0

0,0%

0,05

-43,04

-43,12

0

0,0%

0,04

-32,23

-32,30

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

godebaldkwartier 347-441

0,04

-39,59

-39,67

0

0,0%

0,05

-43,04

-43,12

0

0,0%

0,04

-32,23

-32,30

0

0,0%

0,04

-33,22

-33,29

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

graadt van roggenweg 100-300

0,04

-32,11

-32,18

0

0,0%

0,04

-41,24

-41,32

0

0,0%

0,04

-30,94

-31,01

0

0,0%

0,04

-32,14

-32,21

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

jaarbeursplein 15

0,04

-39,97

-40,05

0

0,0%

0,05

-43,22

-43,30

0

0,0%

0,04

-32,66

-32,73

0

0,0%

0,04

-33,64

-33,71

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

mineurslaan 20-30

0,04

-40,34

-40,42

0

0,0%

0,05

-45,77

-45,85

0

0,0%

0,04

-33,66

-33,73

0

0,0%

0,04

-34,62

-34,69

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

mineurslaan 500

0,04

-39,71

-39,78

0

0,0%

0,04

-42,35

-42,43

0

0,0%

0,04

-32,34

-32,41

0

0,0%

0,04

-33,32

-33,39

0

0,0%

0,0%

Bijlage X (o) Best Case Optiewaarde studentenwoningen

Locatie

σ

d1

d2

Optiewaarde basissegment

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde middensegment

d2

eo

% eo

σ

d1

Optiewaarde topsegment

d2

eo

% eo

σ

d1

d2

eo

% eo

DEELGEBIED 1 ADRES

% totaal segmenten

stationsgebied

moreelsepark 1

0,04

-37,15

-37,22

0

0,0%

0,05

-45,78

-45,86

0

0,0%

0,04

-33,43

-33,50

0

0,0%

0,04

-34,12

-34,19

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

moreelsepark 2

0,04

-34,10

-34,16

0

0,0%

0,05

-46,89

-46,97

0

0,0%

0,04

-34,72

-34,79

0

0,0%

0,04

-35,39

-35,46

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

moreelsepark 3

0,04

-41,86

-41,94

0

0,0%

0,05

-43,66

-43,74

0

0,0%

0,04

-30,91

-30,97

0

0,0%

0,04

-31,65

-31,72

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

moreelsepark 42-65/stationsplein

0,04

-38,02

-38,09

0

0,0%

0,05

-44,08

-44,16

0

0,0%

0,04

-33,45

-33,52

0

0,0%

0,04

-34,41

-34,48

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

radboudkwartier 245-273

0,05

-45,39

-45,47

0

0,0%

0,05

-43,06

-43,14

0

0,0%

0,04

-30,42

-30,49

0

0,0%

0,04

-31,47

-31,54

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

sijpesteijnkade 23

0,04

-38,35

-38,42

0

0,0%

0,05

-50,82

-50,90

0

0,0%

0,04

-39,30

-39,38

0

0,0%

0,04

-40,18

-40,26

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

stationsplein 89-109

0,04

-39,37

-39,45

0

0,0%

0,04

-42,73

-42,81

0

0,0%

0,04

-32,74

-32,80

0

0,0%

0,04

-33,71

-33,78

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

vredenburg 133-139

0,04

-38,37

-38,44

0

0,0%

0,05

-43,96

-44,04

0

0,0%

0,04

-35,34

-35,41

0

0,0%

0,04

-36,26

-36,33

0

0,0%

0,0%

stationsgebied

vredenburg 2/drieharingstraat

0,04

-36,13

-36,20

0

0,0%

0,05

-43,96

-44,04

0

0,0%

0,04

-35,34

-35,41

0

0,0%

0,04

-36,26

-36,33

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

kleine singel 1-3

0,03

-3,79

-3,85

28

0,0%

0,03

-22,82

-22,88

0

0,0%

0,03

-8,76

-8,81

0

0,0%

0,03

-11,28

-11,33

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

pompelaan 8

0,03

-17,95

-18,00

0

0,0%

0,04

-35,64

-35,71

0

0,0%

0,04

-21,79

-21,85

0

0,0%

0,04

-23,90

-23,97

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

hengeveldstraat 29

0,03

-18,53

-18,59

0

0,0%

0,04

-33,81

-33,88

0

0,0%

0,03

-19,48

-19,54

0

0,0%

0,04

-22,13

-22,19

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

oudlaan 4

0,04

-23,23

-23,30

0

0,0%

0,04

-28,40

-28,46

0

0,0%

0,03

-12,18

-12,23

0

0,0%

0,03

-15,34

-15,40

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

goeman borgesiuslaan 77

0,03

-24,97

-25,03

0

0,0%

0,04

-34,18

-34,24

0

0,0%

0,03

-17,33

-17,39

0

0,0%

0,03

-21,27

-21,33

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

dekhuyzenstraat 40-50

0,04

-28,18

-28,25

0

0,0%

0,04

-34,50

-34,57

0

0,0%

0,03

-19,79

-19,85

0

0,0%

0,04

-21,59

-21,65

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

hooghiemstraplein 165

0,04

-25,85

-25,91

0

0,0%

0,04

-35,64

-35,71

0

0,0%

0,04

-21,79

-21,85

0

0,0%

0,04

-23,90

-23,97

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

huizingalaan 121

0,04

-26,98

-27,04

0

0,0%

0,04

-37,69

-37,77

0

0,0%

0,04

-24,55

-24,61

0

0,0%

0,04

-26,49

-26,55

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

huizingalaan 189-191

0,04

-25,54

-25,60

0

0,0%

0,04

-36,60

-36,67

0

0,0%

0,04

-22,70

-22,77

0

0,0%

0,04

-24,33

-24,40

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

nieuwe koekoekstraat 101

0,04

-27,50

-27,56

0

0,0%

0,05

-42,08

-42,16

0

0,0%

0,04

-29,71

-29,78

0

0,0%

0,04

-31,03

-31,10

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

oudlaan 4

0,03

-21,89

-21,95

0

0,0%

0,04

-38,06

-38,13

0

0,0%

0,04

-24,83

-24,89

0

0,0%

0,04

-26,58

-26,64

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

wittevrouwensingel 76

0,04

-31,20

-31,27

0

0,0%

0,04

-33,27

-33,34

0

0,0%

0,03

-18,46

-18,52

0

0,0%

0,04

-20,82

-20,88

0

0,0%

0,0%

Utrecht NO

bemuurde weerd 28

0,03

-29,61

-29,67

0

0,0%

0,04

-44,73

-44,80

0

0,0%

0,04

-32,53

-32,59

0

0,0%

0,04

-34,03

-34,09

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

oudenoord 330-370

0,03

-13,39

-13,45

0

0,0%

0,04

-32,65

-32,72

0

0,0%

0,03

-19,36

-19,42

0

0,0%

0,04

-21,70

-21,76

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

willem dreeslaan 14-16

0,03

-16,94

-16,99

0

0,0%

0,04

-35,06

-35,13

0

0,0%

0,03

-21,05

-21,11

0

0,0%

0,04

-23,27

-23,34

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

mimosastraat 2-4

0,04

-23,77

-23,83

0

0,0%

0,04

-26,19

-26,25

0

0,0%

0,03

-13,40

-13,46

0

0,0%

0,03

-15,68

-15,73

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

otterstraat 118-124

0,04

-24,58

-24,64

0

0,0%

0,04

-33,47

-33,54

0

0,0%

0,03

-18,37

-18,43

0

0,0%

0,04

-20,32

-20,38

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

kaatstraat 27-35

0,04

-36,20

-36,27

0

0,0%

0,04

-31,48

-31,54

0

0,0%

0,03

-19,14

-19,20

0

0,0%

0,04

-21,49

-21,56

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

oudenoord 170-178

0,03

-20,74

-20,80

0

0,0%

0,04

-35,70

-35,77

0

0,0%

0,04

-24,49

-24,55

0

0,0%

0,04

-26,48

-26,54

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

oudenoord 6

0,04

-28,62

-28,68

0

0,000000%

0,04

-35,46

-35,53

0

0,0%

0,04

-24,85

-24,91

0

0,0%

0,04

-26,81

-26,88

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

willem dreeslaan 113

0,04

-30,48

-30,55

0

0,0%

0,04

-33,72

-33,79

0

0,0%

0,04

-21,93

-21,99

0

0,0%

0,04

-24,08

-24,14

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

oudenoord 2

0,04

-32,18

-32,25

0

0,0%

0,04

-40,20

-40,27

0

0,0%

0,04

-29,08

-29,15

0

0,0%

0,04

-30,82

-30,89

0

0,0%

0,0%

Utrecht NW

oudenoord 325

0,03

-23,60

-23,65

0

0,0%

0,04

-41,29

-41,36

0

0,0%

0,03

-28,48

-28,54

0

0,0%

0,04

-30,80

-30,86

0

0,0%

0,0%

utrecht Oost

jan muschlaan 23-25

0,04

-24,71

-24,77

0

0,0%

0,04

-37,56

-37,63

0

0,0%

0,04

-24,48

-24,54

0

0,0%

0,04

-26,51

-26,57

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

ravellaan 1

0,03

-8,71

-8,76

0

0,0%

0,03

-18,76

-18,82

0

0,0%

0,03

0,78

0,73

162.664

3,9%

0,03

-4,93

-4,98

0

0,0%

3,9%

Utrecht West

ravellaan 205-209

0,04

5,60

5,53

827.116

59,9%

0,03

-21,52

-21,57

0

0,0%

0,03

-1,62

-1,68

46.940

3,4%

0,03

-8,50

-8,55

0

0,0%

59,9%

Utrecht West

Park Oog in al 1

0,03

-21,84

-21,90

0

0,0%

0,04

-40,51

-40,58

0

0,0%

0,03

-26,93

-26,98

0

0,0%

0,03

-29,18

-29,24

0

0,0%

0,0%

Utrecht west

groeneweg 2

0,03

-22,69

-22,75

0

0,0%

0,04

-32,78

-32,85

0

0,0%

0,03

-17,18

-17,24

0

0,0%

0,03

-19,06

-19,12

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

rachmaninoffplantsoen 61

0,04

-26,55

-26,61

0

0,0%

0,04

-31,31

-31,38

0

0,0%

0,03

-15,46

-15,51

0

0,0%

0,03

-17,95

-18,01

0

0,0%

0,0%

Utrecht west

kanaalweg 84-86

0,04

-27,96

-28,03

0

0,0%

0,04

-36,21

-36,29

0

0,0%

0,04

-22,48

-22,54

0

0,0%

0,04

-24,46

-24,52

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

kanaalweg 93

0,03

-21,61

-21,67

0

0,0%

0,04

-34,34

-34,41

0

0,0%

0,03

-19,46

-19,51

0

0,0%

0,04

-21,19

-21,25

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

kanaalweg 94a

0,04

-27,69

-27,75

0

0,0%

0,04

-35,13

-35,21

0

0,0%

0,03

-20,58

-20,64

0

0,0%

0,04

-22,25

-22,32

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

kanaalweg 94b-94c

0,04

-29,45

-29,51

0

0,000000%

0,04

-34,73

-34,81

0

0,0%

0,03

-20,02

-20,08

0

0,0%

0,04

-21,72

-21,79

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

kanaalweg 95

0,04

-29,45

-29,51

0

0,000000%

0,04

-34,73

-34,81

0

0,0%

0,03

-20,02

-20,08

0

0,0%

0,04

-21,72

-21,79

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

kanaalweg 95b-95c

0,04

-29,45

-29,51

0

0,000000%

0,04

-34,73

-34,81

0

0,0%

0,03

-20,02

-20,08

0

0,0%

0,04

-21,72

-21,79

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

kanaalweg 95d

0,04

-29,45

-29,51

0

0,000000%

0,04

-34,73

-34,81

0

0,0%

0,03

-20,02

-20,08

0

0,0%

0,04

-21,72

-21,79

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

muntkade 8

0,04

-25,67

-25,73

0

0,0%

0,04

-38,45

-38,52

0

0,0%

0,04

-25,08

-25,14

0

0,0%

0,04

-26,51

-26,57

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

niasstraat 1

0,04

-27,53

-27,59

0

0,0%

0,04

-35,54

-35,61

0

0,0%

0,04

-21,15

-21,21

0

0,0%

0,04

-22,79

-22,85

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

niasstraat 6

0,04

-27,21

-27,27

0

0,0%

0,04

-35,54

-35,61

0

0,0%

0,04

-21,15

-21,21

0

0,0%

0,04

-22,79

-22,85

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

ravellaan 96

0,04

-32,15

-32,21

0

0,0%

0,04

-33,53

-33,60

0

0,0%

0,03

-18,72

-18,78

0

0,0%

0,04

-20,96

-21,02

0

0,0%

0,0%

Utrecht West

vleutensevaart 100

0,04

-27,38

-27,44

0

0,0%

0,04

-36,42

-36,49

0

0,0%

0,04

-24,96

-25,03

0

0,0%

0,04

-26,79

-26,86

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

furkaplateau 15

0,03

-11,63

-11,68

0

0,0%

0,04

-30,47

-30,54

0

0,0%

0,03

-18,60

-18,66

0

0,0%

0,04

-21,69

-21,75

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

lunettenbaan 51-53

0,03

-22,00

-22,06

0

0,0%

0,04

-35,19

-35,26

0

0,0%

0,04

-21,46

-21,52

0

0,0%

0,04

-23,84

-23,90

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

lunettenbaan 59-65

0,04

-23,61

-23,68

0

0,0%

0,04

-36,26

-36,33

0

0,0%

0,04

-22,80

-22,86

0

0,0%

0,04

-24,97

-25,04

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

zevenwouden 260-270

0,04

-26,59

-26,66

0

0,0%

0,04

-37,00

-37,07

0

0,0%

0,04

-26,73

-26,80

0

0,0%

0,04

-28,75

-28,82

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

t goylaan 125

0,03

-23,78

-23,84

0

0,0%

0,04

-38,16

-38,23

0

0,0%

0,03

-26,44

-26,50

0

0,0%

0,03

-29,70

-29,76

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

t goylaan 3-7

0,03

-24,46

-24,52

0

0,0%

0,04

-37,29

-37,36

0

0,0%

0,03

-26,46

-26,52

0

0,0%

0,04

-29,32

-29,38

0

0,0%

0,0%

Utrecht Zuid

t goylaan 9-15

0,03

-29,08

-29,14

0

0,0%

0,04

-40,63

-40,70

0

0,0%

0,03

-30,52

-30,58

0

0,0%

0,04

-33,00

-33,07

0

0,0%

0,0%