Buitengewoon Wonen in Giessenlanden

Buitengewoon Wonen in Giessenlanden

Afdeling: Samenleving Juni 2016

Buitengewoon Wonen in Giessenlanden _____________________________________________________________

Inhoudsopgave I.

Inleiding - Aanleiding en uitgangspunt - Woonvisie nieuwe stijl - Doel van de woonvisie

blz. 3.

II.

Proces / betrokken partijen

4.

III. Giessenlanden in de Regionale Woonvisie - Indeling - Nieuwbouwplannen - Particuliere woningvoorraad - Sociale woningvoorraad

5.

IV. Een aantal relevante maatschappelijke ontwikkelingen A. Enkele maatschappelijke ontwikkelingen B. Duurzaamheid

6.

V.

8.

Dynamiek op woningmarkt A. Bestaande woningvoorraad B. Informatie makelaars C. Onderzoek kadaster D. Verhuurbaarheid sociale huurwoningen

VI. In gesprek met de dorpsraden, adviesraden en huurdersraad A. De dorpsraden B. De adviesraden C. De huurdersraad

10.

VII. Visie 1. Faciliteren wordt uitgangspunt 2. Aandacht voor kwaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid 3. Bevorderen van doorstroming

12.

VIII. Koers ten aanzien van nieuwbouw A. Positieve grondhouding ten aanzien van initiatieven B. Te beoordelen aspecten / checklist 1. Bouwen voor de vraag 2. Passend in regionale afspraken 3. Bevorderen doorstroming 4. Ruimtelijke inpassing 5. Kwaliteit van de totale kern/gebied 6. Toekomstwaarde /toekomstbestendigheid 7. Voorkomen concurrentie 8. Duurzaamheid C. Actief monitoren, uitnodigen en stimuleren

14.

1

IX. Koers ten aanzien van bestaande woningvoorraad en leefomgeving A. Thema’s en uitvoeringsafspraken uit Regionale Woonvisie o Regionale invulling o Lokale invulling B. Aanpassen / invullen bestaande voorraad C. Duurzame en toegankelijke buitenruimte D. Sociale voorraad Woonvisie basis voor prestatieafspraken 1. verhouding vraag – aanbod 2. Omvang sociale voorraad 3. Verbeteren / aanpassen / verduurzamen 4. Betaalbaarheid 5. Leefbaarheid 6. Doorstroming 7. Woonwagens en standplaatsen

18.

19. 20.

Bijlagen: Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

1: 2: 3: 4: 5: 6:

Giessenlanden in de Regionale Woonvisie Maatschappelijke ontwikkelingen, paragraaf 1.2 van deel II Regionale Woonvisie Bestaande woningvoorraad Informatie verhuurbaarheid afkomstig van KleurrijkWonen Impressie gesprekken met de dorpsraden Uitvoeringsprogramma regionale woonvisie

2

I.

Inleiding Aanleiding en uitgangspunt Eind 2013/begin 2014 is de Regionale Woonvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden door de gemeenten in de regio AV vastgesteld. De regionale woonvisie beantwoordt de vraag: hoe zorgen we er als gemeente voor voor dat de AV-regio in 2020 een aantrekkelijk woongebied is voor zowel huidige als nieuwe inwoners? De regionale Woonvisie is een uitgebreide visie met aandacht voor afstemming bij nieuwbouw alsmede een aantal speerpunten/actiepunten ten aanzien van de bestaande woningvoorraad en leefomgeving in de regio. Deze regionale woonvisie onderschrijven wij, maar in de praktijk blijkt dat er behoefte is om een aantal aspecten nader uit te werken voor onze gemeente. Bovendien is een lokale woonvisie op grond van de nieuwe Woningwet belangrijk om te kunnen dienen als basis voor het maken van prestatieafspraken met de corporatie(s). Woonvisie nieuwe stijl De huidige tijd kenmerkt zich door veranderende rollen en verhoudingen tussen gemeente, burgers en organisaties. De vraag van burgers is meer dan voorheen uitgangspunt voor woningbouw en hun inbreng bij het realiseren van die bouw is groter. Het idee van de maakbare samenleving met planbare woningaantallen en – typen is verleden tijd. De rol van de overheid verandert van dwingend en regisserend naar meer stimulerend en faciliterend. Daarom past het niet meer om een lokale woonvisie vast te stellen met een vaststaand woningbouwprogramma voor de toekomst. In plaats daarvan wordt de ontwikkelingsrichting geschetst en verder uitgewerkt, die de afgelopen jaren al is ingezet. Hiermee wordt het een woonvisie nieuwe stijl.

Doel van de Woonvisie Een goede kwaliteit van de leefomgeving en de woningvoorraad is van groot belang om de kernen vitaal en leefbaar te houden en verder te ontwikkelen. Het doel van de woonvisie is om uit te zetten hoe we komen tot een passend woningaanbod binnen een aantrekkelijk woongebied; inwoners moeten binnen hun mogelijkheden zoveel mogelijk hun woonwensen kunnen realiseren. Hierbij stellen we de volgende thema’s centraal: 1. Het faciliteren van initiatieven; 2. Aandacht voor kwaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid; 3. Het bevorderen van doorstroming.

Met betrekking tot nieuwbouw omschrijft de woonvisie hoe we omgaan met initiatieven voor nieuwbouw en transformatie. Daarnaast is er aandacht voor de bestaande woningvoorraad (sociaal en particulier) en de kwaliteit van de woonomgeving. Mede omdat er een uitgebreide regionale woonvisie is vastgesteld, wordt gekozen voor een korte praktische invulling op lokaal niveau. Dus geen alomvattende nieuwe visie, maar een notitie die samen met de regionale woonvisie richting geeft aan het beleid van de gemeente voor de komende jaren. Corporaties, projectontwikkelaars, CPO’s (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) en andere initiatiefnemers geven vervolgens een concrete invulling aan de ontwikkelingen en bepalen in feite samen met de gemeente de definitieve ontwikkelingsrichting.

3

II. Proces / betrokken partijen In het kader van de veranderende rol van de overheid, de nieuwe verhoudingen en het kerngericht werken binnen onze gemeente, zijn voor deze woonvisie gesprekken gevoerd met de dorps(be)raden (hierna te noemen: ‘dorpsraad’ of ‘dorpsraden’). De gesprekken waren om te vernemen hoe zij aankijken tegen de verschillende aspecten op het gebied van wonen en woonomgeving, en wat zij wenselijk vinden voor hun kern/gemeente. Indien de dorpsraad zelf onderzoek heeft gedaan naar de woonbehoeften binnen een kern en/of een woonvisie voor hun kern had opgesteld, is dit tevens als belangrijke informatie betrokken. Naast de dorpsraden zijn ook andere partijen in het proces betrokken. Vanzelfsprekend KleurrijkWonen als onze grootste woningcorporatie, maar ook de huurdersraad, de adviesraden van de gemeente en ook een aantal makelaars. Hoe kijken zij aan tegen de woningmarkt en wat zijn belangrijke aandachtspunten, mogelijkheden en ontwikkelingen? Daarop is de verkregen informatie in een bijeenkomst met de gemeenteraad gedeeld, en is de raad in de gelegenheid gesteld om wensen en prioriteiten aan te geven.

4

III.

Giessenlanden in de regionale woonvisie Indeling De regionale woonvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden heeft de AV-regio ingedeeld in landelijk gebied, woondorpen, voorzieningendorpen en stedelijk gebied. De kernen binnen Giessenlanden zijn als volgt ingedeeld:  Voorzieningendorp : Arkel, Giessenburg en Hoornaar  Woondorp : Hoogblokland, Noordeloos en Schelluinen In de regionale woonvisie wordt Giessen-Oudekerk niet als zelfstandige kern benoemd, maar als onderdeel van het voorzieningendorp Giessenburg. Door het gemeentebestuur (en de inwoners) wordt Giessen-Oudekerk echter wel degelijk gezien als een zelfstandig dorp. In deze visie worden daarom Giessen-Oudekerk en Giessenburg gezien als twee afzonderlijke kernen; Giessen-Oudekerk als woondorp en Giessenburg als voorzieningendorp. Nieuwbouwplannen Anders dan in eerdere perioden is er geen verdeling van woningbouwaantallen per gemeente gemaakt. Er is gekozen voor het regionaal afstemmen van nieuwbouwplannen; meekijken met elkaars plannen met als doel de juiste plannen op de juiste plek op het juiste moment te realiseren. Als een nieuwbouwplan regionaal is afgestemd en akkoord bevonden, dan is aan trede 1 van de ladder voor duurzame verstedelijking voldaan; de provincie gaat dan in beginsel tevens akkoord met het aantal en het type van de geplande woningen. Voor een korte toelichting op de afspraken van het regionaal afstemmen van plannen wordt verwezen naar bijlage 1. Particuliere woningvoorraad In de periode dat de regionale Woonvisie is opgesteld zat de woningmarkt in een diep dal en lagen de nieuwbouwplannen vrijwel stil. Mede daardoor is het besef toegenomen dat nieuwbouw maar een beperkte voorraadverandering teweeg brengt en dat de kwaliteit van de bestaande woningen in toenemende mate bepalend is voor de totale woonkwaliteit. Bovendien zijn een aantrekkelijk bestaand woningbestand en een goede woonomgeving voorwaarden voor doorstroming op de woningmarkt, en daarmee ook van belang voor het succesvol ontwikkelen van nieuwbouw. In de regionale woonvisie is vastgelegd dat de AV-gemeenten zich langs drie thema’s richten op het behoud en verbetering van de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving. Deze thema’s en het daaraan gekoppelde uitvoeringsprogramma worden nader uitgewerkt in hoofdstuk VIII. Sociale woningvoorraad Ten tijde van het opstellen van de regionale woonvisie hebben de woningcorporaties in de AV-regio aangeven dat zij geen grote opgave zien voor het realiseren van nieuwbouw in de sociale voorraad. Er ligt geen grote druk op de huurwoningen, en in sommige kernen of wijken is de verhuurbaarheid zelfs zwak. Daarnaast was toen al bekend dat de regelgeving voor corporaties zodanig zou wijzigen, dat zij buiten het sociale domein niet meer veel mogelijkheden tot verhuur zouden hebben.

5

IV.

Een aantal relevante maatschappelijke ontwikkelingen A. Enkele maatschappelijke ontwikkelingen Maatschappelijke ontwikkelingen hebben grote invloed op de woningmarkt. Voor de belangrijkste trends en ontwikkelingen die van belang zijn voor het woningmarkt, wordt verwezen naar de Regionale Woonvisie; een kopie van paragraaf 1.2 van deel II van de regionale woonvisie is bijgevoegd als bijlage 2. We noemen een paar belangrijke aspecten/ontwikkelingen en doordat we inmiddels ruim twee jaar verder zijn, kan het volgende over de ontwikkelingen worden aangevuld. 

Veranderende woningvraag De afvlakkende groei van de bevolking en de veranderingen in de bevolkingssamenstelling en huishoudens, leiden tot een andere vraag naar woningen. De verwachting is dat er minder behoefte zal zijn aan grote woningen voor gezinnen en meer behoefte aan woningen die ook geschikt zijn voor senioren.



Voorzichtig herstel woningmarkt In de zomer van 2013 bereikte de woningmarkt in Nederland haar dieptepunt, nadat de verkoopaantallen en woningprijzen de vijf jaar daaraan voorafgaand vrijwel onafgebroken waren gedaald. Het vertrouwen van de consument in de economie en de woningmarkt is weer toegenomen. We zien herstel op de woningmarkt, zeker voor de woningen in het lagere prijssegment. De markt voor duurdere woningen en kluswoningen blijft nog achter. Meerdere aspecten spelen hierbij een rol, zoals: - voor potentiele doorstromers op de koopmarkt kunnen restschulden en de angst voor dubbele woonlasten belangrijke redenen zijn om niet te verhuizen; - banken hebben strengere eisen voor (hypothecaire) geldleningen, en beperkingen in de hypotheekrenteaftrek maken het moeilijker om de aankoop van een woning te financieren; verbouwingen kunnen over het algemeen niet meer worden meegefinancierd.



Vraag van senioren Uit onderzoek komt vaak een grote vraag naar senioren- / levensloopbestendige woningen naar voren. Het blijkt dat senioren hun woonwens maar in beperkte mate realiseren. Dit kan natuurlijk deels te maken hebben met het ontbreken van de gewenste woningen, maar ook andere factoren lijken hier een rol te spelen. Bijvoorbeeld de gehechtheid aan de vertrouwde omgeving, veel wensen, maar (bij huurwoningen) ook het verschil in huur; bij een overstap gaan senioren vaak voor een kleinere woning een (veel) hogere huur betalen. Bovendien kan het zo zijn dat ze – door de nieuwe inkomensgrenzen – niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.



Veranderingen voor woningcorporaties De rol van woningcorporaties is wettelijk beperkt tot hun kerntaak; het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en enkele andere maatschappelijke taken. Daarnaast heeft de verhuurdersheffing geleid tot minder investeringsruimte bij de corporaties.



Toename instroom vluchtelingen Naar aanleiding van de recente verhoogde instroom van vluchtelingen, nemen de aantallen te plaatsen vergunninghouders (statushouders) voor gemeenten toe, welke stijging ook de eerstkomende jaren zal aanhouden. In regionaal verband is hiervoor een plan van aanpak gemaakt, waarbij rekening wordt gehouden met een verdubbeling van de opgave of zelfs een verdriedubbeling ten opzichte van 2015. De corporaties in de AV-regio geven aan enige groei binnen de bestaande woningvoorraad op te kunnen vangen. Zij hebben scenario’s ontwikkeld voor het geval de groei harder doorzet.

6

B.

Duurzaamheid

Belang van duurzaamheid in Giessenlanden Duurzaamheid is een belangrijk onderwerp voor de gemeente. In het coalitieakkoord 2014-2018 ‘Giessenlanden Vitaal: samenwerking tot in de kern!’ is duurzaamheid een belangrijk thema. In 2014 is dit nader omschreven in de raadsopdracht duurzaamheid, waarin ook de wens om duurzaamheid in de haarvaten van de samenleving en van de gemeentelijke organisatie te krijgen werd opgenomen. Recent is de nota Duurzaamheid 2016-2019 vastgesteld, naar aanleiding waarvan de Raad een motie heeft ingediend met de opdracht aan het college om – kort en vereenvoudigd gezegd – meer te doen op het gebied van duurzaamheid. Duurzaamheid in de nieuwe Omgevingswet Omdat Giessenlanden vooruitstrevend wil zijn op het gebied van duurzaamheid en dit wil uitwerken en implementeren in haar beleid, wordt in deze woonvisie nadrukkelijk stilgestaan bij duurzaamheid. Er is een transitie gaande naar een (meer c.q. volledig) duurzame samenleving, met een circulaire economie, waarin geen fossiele brandstoffen meer worden gebruikt. De manier waarop woningen, kantoren en bedrijven worden gebouwd en beheerd gaat onmiskenbaar veranderen. Eén van de kernbegrippen bij het beoordelen van nieuwe plannen en projecten wordt ‘duurzame ontwikkeling’. Een ontwikkeling is duurzaam als er rekening wordt gehouden met de gevolgen die het menselijk handelen heeft op de kwaliteit van leven, nu en in de toekomst. Hiervoor is het noodzakelijk om bij ontwikkelingen een afweging te maken van verschillende belangen, zoals economische, ecologische en sociale belangen, en om hierbij te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen. Dit vereist een integrale afweging, waarbij bestuurlijk keuzen gemaakt zullen moeten worden.

De nieuwe Omgevingswet zal zelf geen duurzaamheidsdoelstellingen bevatten, maar schrijft voor dat bestuursorganen deze zelf opstellen. De omgevingsvisie is daarvoor een belangrijk instrument. De omgevingsvisie is een lange termijn visie met betrekking tot de ontwikkelingen binnen de fysieke leefomgeving en bevat beleidsdoelen voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving inclusief een beschrijving hoe deze doelen gerealiseerd zullen worden.

Ten tijde van het schrijven van deze woonvisie wordt er gewerkt aan de omgevingsvisie voor Giessenlanden. In de omgevingsvisie zal invulling worden gegeven aan de omgevingswaarden voor onze gemeente. Daarnaast wordt er gewerkt aan de uitvoering van de Nota duurzaamheid. De ontwikkelingen op landelijk en provinciaal niveau gaan op dit terrein snel, wat maakt dat wat er nu in deze woonvisie (en straks in de omgevingsvisie) over duurzaamheid wordt opgeschreven snel achterhaald kan zijn. Wat blijft is dat Giessenlanden op dit gebied vooruitstrevend, onderzoekend, stimulerend en vernieuwend wil zijn.

7

V.

Dynamiek op de woningmarkt

A.

Bestaand woningbestand (zie ook bijlage 3)

Eind 2015 staan er in Giessenlanden 5605 woningen. Het zijn voor een groot deel eengezinswoningen. Daarnaast staan er in Giessenburg 94 recreatiewoningen. Voor een verdeling van het aantal woningen over de kernen alsmede een uitsplitsing naar prijscategorie, wordt verwezen naar bijlage 3. Uit dit overzicht blijkt dat er relatief veel dure koopwoningen zijn in Giessenlanden (>€ 400.000) en in het lage middensegment (€ 175.000 - € 250.000). Dit zijn met name rij- en hoekwoningen. Het aantal goedkope woningen (tot € 125.000) is beperkt, en er zijn ook wat minder woningen in het middel dure segment (€ 250.000 – € 400.000). Eind 2015 waren er van de 5605 woningen 1.213 van KleurrijkWonen (inclusief 47 Koopgarant-woningen). Voor een verdeling van de woningen van KleurrijkWonen over de kernen alsmede een uitsplitsing naar type, wordt verwezen naar bijlage 3. In deze bijlage wordt tevens ingegaan op het aantal woningzoekenden, het ‘passend toewijzen’ en particuliere verhuur. B. Informatie makelaars Uit de gesprekken met twee in de gemeente werkzame makelaars komt naar voren dat de woningmarkt in Giessenlanden begin 2016 weer redelijk tot goed is. De volgende aspecten kwamen in een of beide gesprekken aan de orde:  woningen in Giessenlanden zijn – ten opzichte van bijvoorbeeld Gorinchem – over het algemeen wat ruimer, hebben een mooiere ligging en hebben een iets aantrekkelijker prijsniveau (met uitzondering van Giessenburg, waar het prijsniveau vergelijkbaar is met Gorinchem);  de verkopen in Arkel en Giessenburg lopen goed, Schelluinen en Hoogblokland wat minder;  woningen in Hoornaar en Noordeloos worden met name verkocht aan inwoners van die kern;  in Giessenburg is er behoefte aan doorstroomwoningen/ 2/1 kappers (> € 250.000 à 300.000);  het aanbod van duurdere woningen (> 350.000) is groot, en dit segment verkoopt nog moeilijk. Hierbij speelt vaak een rol dat de woningen gedateerd zijn en (nog) te hoog geprijsd. Het zijn bovendien vaak woningen met grotere kavels, wat minder in trek is;  kluswoningen (woningen waar wat of veel aan gedaan moet worden) verkopen moeilijk. Deels omdat verbouwingen niet/nauwelijks mee kunnen worden gefinancierd, en deels omdat kopers vaak niet meer willen klussen. Ze willen een woning die ‘af’ is;  nieuwbouw trekt kopers ook aan omdat banken soepeler zijn om bij nieuwbouw mogelijkheden mee te financieren;  er lijkt behoefte te bestaan aan: - doorstroom-woningen (2/1 kap), circa € 250.000 tot € 400.000; - seniorenwoningen: grondgebonden (met slaapkamer en badkamer op begane grond en een logeerkamer op de eerste verdieping) / geen appartement / klein tuintje; - goedkope starterswoningen € 150.000 – € 200.000 (maar deze zouden ook vrij kunnen komen als doorstroming op gang komt);

8





mogelijk zijn de doelgroepen starters en senioren te bedienen door levensloopbestendige woningen die voor deze beide groepen aantrekkelijk zijn; er is voldoende aanbod in dure vrijstaande woningen (> € 400.000), deze hoeven niet meer te worden toegevoegd; het is onduidelijk of restschulden de doorstroming (nog) erg belemmeren. Een deel kiest ondanks een restschuld om toch door te stromen als dit kan worden meegefinancierd; een soort ‘klusbudget’ (i.p.v. een starterslening) zou aantrekkelijk kunnen zijn om kopers te verleiden (de mogelijkheid te bieden) om voor bestaande (klus)woningen te kiezen; Schelluinen – Over de Vliet III, courant, mede door grote vrijheid in bouwen en type woningen (welstand vrij); er is vraag naar marktgericht bouwen met grote vrijheid qua architectuur en manier van bouwen. Verkoop van kavels is het meest succesvol als er een begeleiding is met een type woningen, waarin de koper ontzorgd wordt, maar wel volop keuze heeft in aan- en bijgebouwen, afwerking en materiaalkeuze; Schelluinen Oost is niet courant, de zes vrijstaande woningen zijn te duur; nieuwbouwprojecten trekken vaak kopers van buiten het dorp (dit speelde bijvoorbeeld bij het project aan de Dorpsweg in Hoornaar en ook bij Schelluinen – Over de Vliet III); bij appartementen willen kopers graag een ‘buiten’ op woonniveau.

C.

Onderzoek kadaster

    

 

Uit onderzoek dat het Kadaster eind 2015 in opdracht van de AV-regio heeft gedaan, blijkt dat het aantal woningverkopen in de AV regio een vergelijkbare trend vertoont als in de regio Oost-Zuid-Holland. Het laatste jaar vertonen beide regio’s en de regio West-NoordBrabant een stijgende trend, waarbij de AV regio iets hoger scoort. Ook blijkt uit dit onderzoek dat het percentage koopstarters in de AV-regio de afgelopen vijf jaar behoorlijk stabiel is: zo’n 45% van alle woningen wordt door een starter gekocht. Er lijkt een trend zichtbaar dat starters sinds de crisis vaak grotere en meer vrijstaande woningen kopen, en het blijkt dat de afgelopen jaren ongeveer 50% van de nieuwbouwwoningen is gekocht door een starter. Als starters een bestaande woning kopen, dan draagt dat bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Indien een starter een nieuwbouwwoning koopt is dat niet het geval.

D.

Verhuurbaarheid sociale huurwoningen

Veel woningzoekenden die staan ingeschreven doen dat om op termijn meer kans op een woning te hebben, en zij zijn dus nu nog niet op zoek naar een andere woning. Daardoor wordt een cijfer als wachttijd enorm vervuild: wachttijd betekent ‘inschrijftijd’ en kan zo samengesteld zijn uit bijvoorbeeld vijf of tien jaar passief wachten en slechts één jaar daadwerkelijk actief zoeken. Daarom is het belangrijk om niet alleen naar de wachttijd te kijken voor een goed beeld van de woningmarkt, maar ook naar andere cijfers en ontwikkelingen. KleurrijkWonen geeft aan dat er binnen Giessenlanden geen grote druk ligt op de sociale huurwoningen. Ook het plaatsen van statushouders heeft tot nu toe geen grote druk veroorzaakt, en zij verwachten dat ook een verhoogde instroom van vluchtelingen binnen de bestaande sociale voorraad kan worden opgevangen. Omdat alleen de wachttijd geen goed beeld geeft van de huurmarkt, heeft KleurrijkWonen haar bevindingen over de verhuurbaarheid van woningen in de verschillende kernen verwoord. Hiervoor wordt verwezen naar bijlage 4. Deze omschrijving van KleurrijkWonen laat het perspectief van de verhuurder zien. Bij een beperkt aantal reacties op een woning wordt vanuit dat oogpunt de verhuurbaarheid als ‘zwak’ omschreven, terwijl een korte wachttijd vanuit het perspectief van een woningzoekende uiteraard positief is. Overigens betekent een korte wachttijd niet dat iedere woningzoekende ook relatief snel een gewenste woning kan vinden. De plaats en kwaliteiten van de woning spelen bijvoorbeeld ook nog een rol.

9

VI.

In gesprek met de dorpsraden, de adviesraden en de huurdersraad

A.

De dorpsraden

Algemeen Om niet alleen inzicht te hebben in de woonwensen in de gemeente, maar om te kunnen differentiëren per kern, zijn er gesprekken gevoerd met (een afvaardiging van) de dorpsraden. Alleen het gesprek met de dorpsraad van Schelluinen vindt pas later plaats. In de gesprekken is het onderwerp ‘wonen’ benaderd vanuit een breed perspectief, en dus niet alleen nieuwbouw, maar ook het bestaande woningaanbod, de woonomgeving, het groen, het parkeren en andere relevante voorzieningen. Dit met als uitgangspunt de kwaliteit van de kern in zijn geheel; voor nu en voor de toekomst. Hoe kijkt de dorpsraad aan tegen deze verschillende aspecten, wat vinden zij wenselijk, en waar zien zij kansen en/of eventuele (toekomstige) knelpunten voor hun dorp? Daarbij is ook gesproken over de veranderende rol van de overheid en wat dit kan betekenen op het gebied van wonen. De vraag en de inbreng van burgers is meer bepalend geworden. De gemeente bepaalt niet meer eenzijdig, maar wil kaders stellen, faciliteren en mogelijkheden scheppen. Deze ontwikkeling is de afgelopen jaren al ingezet. Ondanks verschillen tussen kernen, werd deze benadering als positief ervaren. Wel werd aangegeven dat het belangrijk is om dit meer bekendheid te geven omdat dit nog niet breed in de samenleving bekend is. Verder viel het op dat de dorpsraden tot nu toe heel verschillend met het onderwerp ‘ wonen’ bezig zijn geweest. Zo hebben Giessenburg, Hoornaar en Noordeloos zelf al een of meer woonbehoefteonderzoeken gedaan en een eigen woonvisie opgesteld. Gesprekspartners van enkele andere kernen gaven aan hier mee bezig te zijn of nog mee aan de slag te willen gaan. Signalen / informatie uit de gesprekken Gesproken is met een beperkt aantal inwoners uit de kern, wat vraagt om voorzichtigheid bij het extrapoleren van de informatie. Het is wel een mooie start van een continue proces om over dit onderwerp in gesprek te blijven met de inwoners. Zeker gezien de veranderde rollen zal dit – met name de eerste tijd – belangrijk zijn. Met inachtneming van het feit dat het de mening/reactie is van een aantal inwoners, worden hieronder toch een paar aspecten uit de gesprekken vermeld. In alle gesprekken kwam naar voren dat er behoefte is aan nieuwbouw. Daarnaast kwam naar voren dat het behoud en de verbetering van kwaliteit zeker zo belangrijk wordt gevonden. Niet alleen op het gebied van wonen, maar ook bijvoorbeeld de uitstraling van de buurt / wijk, parkeermogelijkheden, verkeersveiligheid en speelplaatsen. Bij alle gesprekken is aan de orde gekomen dat nieuwbouw niet altijd voorkomt dat jongeren wegtrekken, en het ook geen garantie is voor instroom of het behouden van gezinnen. Nieuwbouw verkoopt over het algemeen goed en relatief snel, maar het besef lijkt ook aanwezig dat doorstroming van belang is en dat moeilijke verkoop dan wel leegstand in de bestaande woningvoorraad een groter probleem kan zijn. Om toch de verschillende groepen woningzoekenden mogelijkheden te bieden, werd vanuit de dorpsraden aangegeven dat het wenselijk zou zijn om nieuw te bouwen woningen dusdanig in te richten dat deze geschikt zijn voor meerdere doelgroepen. Bijvoorbeeld levensloopbestendig maar ook geschikt en aantrekkelijk voor starters. Daarnaast is een aantal keer aangegeven dat er een voorkeur bestaat voor kleine gemengde initiatieven. Voor een korte samenvatting van de gesprekken met de verschillende kernen wordt verwezen naar bijlage 4.

10

Woonbehoefteonderzoeken / woonvisie van de dorpsraden Zoals eerder gemeld hebben de dorpsraden van Giessenburg, Hoornaar en Noordeloos zelf een woonbehoefteonderzoek uitgevoerd binnen hun kern en hebben zij dit verwerkt in een eigen woonvisie. Uit de onderzoeken blijkt voor de betreffende kernen een duidelijke vraag naar woningen. Indien andere kernen op een later moment een woononderzoek doen, dan zullen de resultaten hiervan op vergelijkbare wijze worden betrokken bij het beoordelen van initiatieven.

B.

De adviesraden

Er is tevens gesproken met de adviesraden van de gemeente, te weten: het WMO-platform, de Seniorenraad en Stichting Gehandicapten ‘Zedje’. Daarbij zijn eerst het proces en het doel van de lokale woonvisie besproken. Vervolgens is er uitgebreid van gedachten gewisseld over de fysieke aspecten van het wonen. De adviesraden hebben (samengevat) het volgende geadviseerd:  alle nieuwbouwwoningen dienen levensloopbestendig te zijn; dit is niet alleen belangrijk voor de bewoners zelf, maar ook voor bezoekers die minder mobiel zijn;  het is belangrijk om flexibel te bouwen/verbouwen, zodat de woning voor meerdere doelgroepen geschikt is of op relatief eenvoudige wijze geschikt gemaakt kan worden (bijv. modulaire bouw met een plug-in module);  woningen hebben bij voorkeur minimaal twee slaapkamers, dit geldt ook voor seniorenwoningen;  er dienen ruime mogelijkheden te zijn voor het plaatsen van mantelzorgwoningen;  het is belangrijk om ook ‘zorg-toepasbare’ woningen toe te voegen; dat wil zeggen dat de woning geschikt is om zorg te verlenen, zoals voldoende ruimte rondom het bed en een verbinding tussen de badkamer en de slaapkamer;  bestaande woningen moeten zoveel mogelijk worden ‘opgeplust’, wat ook kan betekenen dat twee kleine woningen worden samengevoegd tot één grotere;  algemene voorlichting op het gebied van levensloopbestendigheid is van belang. Tevens wordt gewezen op de mogelijkheid om deze voorlichting te integreren bij bouw- en verbouwaanvragen;  er dient meer aandacht te zijn voor veiligheid in en om het huis;  er wordt gevraagd om meer veilige wandel- en fietsroutes, zowel binnen als buiten de bebouwde kom.

C.

De huurdersraad

Met de huurdersraad vindt één of twee keer per jaar een regulier overleg plaats. Apart daarvan is ter voorbereiding op de woonvisie met hen gesproken. De huurdersraad is over het algemeen tevreden over het beleid en de informatie van KleurrijkWonen. Hun belangrijkste aandachtspunten zijn:  betaalbaarheid; zij geven aan dat er te weinig woningen zijn met lage huren; huurders willen wel doorstromen maar kunnen of doen dit niet door het verschil in huurprijs;  beschikbaarheid van woningen, voor met name starters en senioren.

11

VII.

Visie / uitgangspunten

Het doel van een woonvisie is om te komen tot een passend woningbestand binnen een aantrekkelijk woongebied; inwoners moeten binnen hun mogelijkheden zoveel mogelijk hun woonwensen kunnen realiseren. Deze doelstelling willen we bereiken door de volgende uitgangspunten/thema’s centraal te zetten:

Faciliteren is het uitgangspunt Al enkele jaren streeft de gemeente Giessenlanden ernaar om meer aan de maatschappelijke verbanden en initiatieven uit de samenleving over te laten, waarbij de gemeente ondersteunt en faciliteert. Ontwikkelingen komen niet meer alleen of vooral tot stand op initiatief van de gemeente, maar veel meer als reactie op een concrete vraag, en dan in samenwerking met betrokkenen. Dit geldt ook voor woningbouw en het inrichten van de dorpen. Daarbij blijft de gemeente wel verantwoordelijk voor het geheel, maar het faciliteren van ontwikkelingen wordt het uitgangspunt. Daar waar initiatieven uit de samenleving niet tot een evenwichtig geheel leidt, of niet in staat lijkt te zijn om algemeen gewenste ontwikkelingen op gang te brengen, neemt de gemeente haar verantwoordelijkheid. Ook indien de gemeente zelf een grondpositie heeft, gaat de voorkeur uit naar het ontwikkelen van nieuwe bouwprojecten door een private partij. Dat kan een aannemer c.q. projectontwikkelaar zijn, of (bij voorkeur) een groep particuliere opdrachtgevers die zich verzamelen in een collectief. Dit is eerder vastgelegd in de Beleidsnotitie Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (raadsbesluit 2015-40) en in de Nota Grondbeleid 2015 (raadsbesluit 2015-76).

2.

Aandacht voor kwaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid Duurzaamheid is een breed begrip, waar kwaliteit en toekomstbestendigheid in feite deel van uitmaken. Toch worden de aspecten kwaliteit en toekomstbestendigheid hier afzonderlijk benoemd, om het belang ervan - op het gebied van wonen - te onderstrepen en om te voorkomen dat bij duurzaamheid vooral wordt geacht aan een schoon milieu, energiebesparing en duurzame energie. Elke activiteit op het gebied van wonen en de woonomgeving heeft gevolgen voor de omgeving, voor nu en voor de toekomst. Van initiatiefnemers mag een eigen verantwoordelijkheid worden verwacht om bij te dragen aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, en om aandacht te besteden aan duurzaamheid (kwaliteit en toekomstbestendigheid daaronder begrepen). Bij de beoordeling van ieder initiatief zijn dit belangrijke aspecten waaraan wordt getoetst. Bij wonen wordt onder duurzaamheid uitdrukkelijk ook begrepen de toekomstwaarde /toekomstbestendigheid van de woning. Hierbij kan worden gedacht aan de kwaliteit van wat er wordt gerealiseerd, het materiaalgebruik maar ook vooruit kijken naar ontwikkelingen en behoeften in de toekomst is hiervoor van belang. Dit speelt bijvoorbeeld bij het levensloopbestendig inrichten van het openbaar gebied, maar ook aspecten als ‘levensloopbestendig bouwen’, ‘bouwen voor meerdere doelgroepen’ en ‘flexibel bouwen’ vallen hieronder. Het is duurzaam om de woning zó te bouwen dat deze lang kan worden gebruikt: degelijk, flexibel en levensloopbestendig.

12

3.

Bevorderen van doorstroming Doorstroming is essentieel voor een gezonde woningmarkt; het is belangrijk dat er een goede verhouding is tussen vraag en aanbod binnen de verschillende prijsniveaus. Uit de woningbehoefteonderzoeken, bevestigd door enkele makelaars, blijkt dat er veel vraag is van starters en senioren. Daaruit zou geconcludeerd kunnen worden dat er vooral woningen voor deze groepen toegevoegd moeten worden. In de gesprekken met de makelaars en dorpsraden komt echter naar voren dat er inderdaad behoefte is aan seniorenwoningen en er vraag is van starters; maar verder geven zij – in tegenstelling tot de uitkomsten uit de onderzoeken – aan dat er vooral behoefte is aan doorstroomwoningen, woningen in de prijscategorie € 250.000 a € 400.000 euro, waarbij de voorkeur uitgaat naar 2/1 kappers. Als inwoners uit de goedkopere woningen beter kunnen doorstromen komt er vanzelf ruimte voor starters in de bestaande voorraad. Het overzicht van de bestaande woningen in de gemeente lijkt dit te ondersteunen, het middensegment is immers minder aanwezig. Enkel of vooral bouwen voor starters bevordert niet dat mensen die nu wonen in een goedkope woning kunnen verhuizen naar een iets grotere (en duurdere) woning. Bouwen voor alle doelgroepen is op zich wel mogelijk, maar we willen de doorstroming bevorderen door het stimuleren van het bouwen voor senioren en doorstromers. Op deze manier ontstaat er ruimte in de bestaande voorraad voor jongeren. Bouwen voor starters blijft uiteraard wel mogelijk, vooral als het gaat om Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Tevens willen we starters voldoende mogelijkheden bieden door te stimuleren dat er woningen worden gebouwd die zowel voor senioren als voor starters aantrekkelijk zijn.

13

VIII. A.

Koers ten aanzien van nieuwbouw Positieve grondhouding t.a.v. initiatieven uit de dorpen

Met betrekking tot nieuwbouw wordt hierna omschreven hoe we omgaan met initiatieven voor nieuwbouw en transformatie. Hierbij staat voorop dat we de kracht uit de dorpen willen halen, ook op het gebied van wonen. Als burgers of andere partijen met initiatieven komen, gaan we in een vroeg stadium in gesprek over de mogelijkheden en beperkingen en over de rol van de verschillende partijen. We kijken met een positieve grondhouding naar woningbouwinitiatieven uit de samenleving en beoordelen deze met in acht neming van de hierna te omschrijven aspecten. We zoeken samen naar de mogelijkheden, maar zullen ook duidelijk zijn over wat er niet mogelijk is, om teleurstellingen later in het proces te voorkomen. Bij het beoordelen van initiatieven staat aandacht voor kwaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid centraal. Niet alleen voor de woningen zelf maar ook het omliggende gebied en de kern/het gebied als geheel. Het wonen wordt in breder verband gebracht met veel aandacht voor de toekomst. Hiervoor vinden we een integrale benadering noodzakelijk, zodat de initiatieven vanuit verschillende invalshoeken worden beoordeeld.

B.

Te beoordelen aspecten (checklist)

Bij de beoordeling worden in ieder geval de aspecten betrokken zoals hierna omschreven. Hierbij komen een deel van de aspecten bij meerdere stappen aan de orde, waardoor ze vanuit verschillende invalshoeken worden betrokken; dit komt een zorgvuldige afweging ten goede. 1. Bouwen voor de vraag Woondorpen & landelijk gebied: bouwen voor concrete vraag In de woondorpen en in het landelijk gebied gaat het om bouwen voor lokale vraag. Daarom steunen we alleen bouwinitiatieven als er een duidelijk aantoonbare vraag is. We zullen aan een initiatiefnemer vragen om deze vraag te onderbouwen. De gemeente zal in beginsel zelf geen initiatief nemen. Voorzieningendorpen: bouwen voor concrete vraag plus De Voorzieningendorpen bouwen voor hun eigen behoefte en een beperkte opvang van buiten hun eigen kern. Daarom steunen we initiatieven die bouwen voor concrete vraag en voor kleinere projecten die aansluiten bij de vraag. We zullen ook hier aan een initiatiefnemer vragen om de vraag te onderbouwen. De gemeente zal in beginsel zelf geen initiatief nemen. Grondpositie gemeente Als de gemeente een grondpositie heeft, geldt wat daarover hiervoor in hoofdstuk VII. is vermeld. Ten aanzien van de vraag/behoefte blijft gelden wat daarover hiervoor is aangegeven. Aandacht voor woningbehoefteonderzoeken Bij het beoordelen van de vraag kan ook de informatie uit de onderzoeken en visies van de kernen zelf worden betrokken. Afweging actuele vraag – doorstroming Een concrete vraag van starters zal moeten worden afgewogen tegen het belang van het stimuleren van doorstroming, zoals hierna onder 3 aan bod komt. Hierbij zal van belang zijn hoe de markt op dat moment is en of er andere mogelijkheden zijn voor starters. Het aantrekkelijk bouwen voor verschillende doelgroepen kan een oplossing zijn.

14

2.

Passend in regionale afspraken Het plan moet passen binnen de regionale afspraken. Dit geldt zowel ten aanzien van de kwaliteiten van het plan als ten aanzien van de aantallen. Omdat de regionale afspraken ten aanzien de planafstemming en groeipercentages regelmatig worden geactualiseerd/bijgesteld, worden deze hier niet nader omschreven. Voor een korte toelichting wordt verwezen naar bijlage 1.

3. Bevorderen doorstroming Voor alle groepen woningzoekenden streven wij naar passende huisvesting en kan er worden gebouwd. We willen echter vooral de doorstroming bevorderen door het stimuleren van het levensloopbestendig bouwen en het bouwen voor doorstromers. Seniorenwoningen Senioren/levensloopbestendige woningen willen we zo veel mogelijk toevoegen in de voorzieningenkernen en dit bij voorkeur op een locatie dicht bij de voorzieningen. Er lijkt vooral behoefte aan grondgebonden seniorenwoningen met een kleine tuin, alle voorzieningen inclusief een slaapkamer op de begane grond en bij voorkeur nog wel een tweede slaapkamer (eventueel op de verdieping). Uit de gesprekken en de onderzoeken blijkt dat er ook vraag is naar seniorenwoningen in de woondorpen. Indien deze concrete vraag er inderdaad is, dan is dat mogelijk maar dan zal het een woning moeten zijn die ook aantrekkelijk is voor andere doelgroepen. Ook voor seniorenwoningen in de voorzieningenkernen heeft het de voorkeur dat de woningen voor meerdere doelgroepen aantrekkelijk zijn. Doorstromers Voor doorstromers wordt gedacht aan woningen in het duurdere middensegment €250.000 a € 375.000, waarbij er vooral behoefte lijkt aan 2/1 kappers met - bij voorkeur - parkeren op eigen terrein. Gezien het al bestaande aanbod grote/duurdere woningen, zijn we terughoudend met het toevoegen van dure woningen (> € 400.000). 4. Ruimtelijke inpassing Kwaliteit (in de ruimste zin van het woord) vinden we het belangrijkste aandachtspunt bij de beoordeling van initiatieven. Bij elk plan wordt de ruimtelijke inpassing beoordeeld. Hierbij dienen ten miste de volgende aspecten te worden betrokken: Toepassen ladder voor duurzame verstedelijking Bij initiatieven worden de drie treden van de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen, tenzij het gaat om (kleine) initiatieven die niet worden gezien als een nieuwe (stedelijke) ontwikkeling waarop de ladder moet worden toegepast. Ruimtelijke beoordeling/inpassing Bij bouwinitiatieven sluiten we aan bij de bestaande kwaliteiten van de kernen en het landelijk gebied, en wordt de kwaliteit van de nabije en verdere omgeving van de beoogde bouwlocatie nadrukkelijk in de afweging betrokken. De bestaande en gewenste kwaliteiten van de verschillende kernen en het landelijk gebied worden bij het uitwerken van de omgevingsvisie in kaart gebracht. Dit kan ook betekenen dat het op bepaalde plaatsen, niet toegestaan zal worden nieuw te bouwen. Na vaststelling van de omgevingsvisie, zullen initiatieven worden getoetst aan deze gewenste kwaliteiten, en worden de gewenste kwaliteiten in deze checklist geïntegreerd.

15

5. Kwaliteit van de totale kern / gebied Bij de beoordeling van initiatieven wordt gekeken naar de kwaliteiten van de kern/het gebied als geheel. Dit betekent dat er over de grenzen van het project zelf heen worden gekeken. Hierbij zal er in ieder geval aandacht zijn voor: - de parkeerdruk en de verkeerssituatie; - de bereikbaarheid en toegankelijkheid; - de (aansluiting op de) openbare ruimte; - de leefbaarheid in de kern (o.a. groen, spelen, ontmoetingsmogelijkheden). 6. Toekomstwaarde / toekomstbestendigheid Het doel van het woonbeleid is om te komen tot een passend en gevarieerd woningaanbod; voor nu en voor de toekomst. Naast de actuele vraag/behoefte en de totale woningvoorraad, is ook de toekomstwaarde van de woningen van belang. Hierbij speelt niet alleen het duurzaamheidselement, maar ook of de woningen aansluiten bij de toekomstige woningbehoefte, rekening houdend met de demografische en maatschappelijke ontwikkelingen (zoals vergrijzing en gezinsverdunning). In verband hiermee willen we de volgende ontwikkelingen stimuleren: - het toevoegen van levensloopbestendige woningen in - met name - de voorzieningenkernen; - levensloopbestendig bouwen; - het toevoegen van ‘zorg toepasbare woningen’; - het ‘flexibel bouwen’ waarbij de woning tussentijds gemakkelijk aan te passen is aan de woonwensen van een nieuwe levensfase. - het realiseren van woningen die geschikt en aantrekkelijk zijn voor meerdere doelgroepen. 7. Voorkomen concurrentie Bij de regionale afstemming wordt bij de grotere plannen de mogelijke concurrentie tussen plannen van verschillende gemeenten beoordeeld. De gemeenten zelf dienen te waken over een goede spreiding van plannen binnen de eigen gemeente, zowel naar plaats als in tijd. Daarnaast is van belang dat nieuwbouw niet (te veel) concurreert met de bestaande woningvoorraad. Bij elk initiatief moet dit aspect worden beoordeeld, waarbij rekening dient te worden gehouden met: - het soort en type van de woningen; - de prijscategorieën; - het woonmilieu; - de plaats; - het aanbod van vergelijkbare woningen in de bestaande woningvoorraad; - de doorstroomeffecten die (andere) plannen kunnen hebben; - de planning en mogelijke fasering. Met initiatiefnemers zullen hierover duidelijke afspraken worden gemaakt, waarbij onder meer de planning en afstemming met andere plannen van groot belang is. 8. Duurzaamheid Zoals hiervoor al aan de orde gekomen, is duurzaamheid voor de gemeente een belangrijk onderwerp. We verwachten van elke initiatiefnemer een eigen verantwoordelijkheid op het gebied van duurzaamheid, en elk initiatief zal worden beoordeeld op de verschillende aspecten die voor duurzaamheid van belang zijn.

16

Ten aanzien van wonen, wordt in aanvulling op de vaste duurzaamheidsaspecten ook gekeken naar de toekomstwaarde van de woningen, zoals hiervoor al is omschreven. Ten tijde van het schrijven van deze visie wordt er gewerkt aan de uitvoering van de nota duurzaamheid. Als er nadere doelen worden gesteld op het gebied van duurzaamheid (waar levensloopbestendigheid ook onder valt), zullen deze worden geïntegreerd in deze checklist.

C. Actief monitoren, uitnodigen en stimuleren Een faciliterende rol betekent niet dat de gemeente niet meer actief is. Bij het beoordeling van initiatieven bewaakt de gemeente – onder meer aan de hand van de hiervoor omschreven aspecten - de kwaliteit van het gebied, de kernen en de woningvoorraad; voor nu en met het oog op de toekomst. Daarnaast zal de gemeente de vraag/behoefte binnen de gemeente in de gaten houden en hoe dit zich verhoudt tot de woningvoorraad en de bouwplannen. Als er geen of weinig initiatieven van de grond komen, zal worden beoordeeld waar dit aan ligt. Is er geen vraag? zijn er geen goede locaties? ligt het aan vertraging door procedures? of zijn er andere redenen? De gemeente kan dit bespreken met direct belanghebbenden en/of eventuele initiatiefnemers, om te bezien wat de gemeente bij kan dragen. In bijzondere situaties kan de gemeente zelf initiatiefnemer zijn en een project tot ontwikkeling brengen. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor projecten die ten tijde van het schrijven van deze visie al in voorbereiding of ontwikkeling zijn.

17

IX. KOERS TEN AANZIEN VAN BESTAANDE VOORRAAD EN WOONOMGEVING

A. Thema’s /afspraken uit Regionale Woonvisie In de regionale Woonvisie wordt al omschreven dat de kwaliteit van de bestaande voorraad in toenemende mate bepalend is voor de totale woonkwaliteit van de regio. Bovendien zijn een aantrekkelijke bestaande woningvoorraad en woonomgeving voorwaarden voor doorstroming op de woningmarkt, en daarmee ook voor het succesvol ontwikkelen van nieuwbouw. Verbetering en aanpassing van de bestaande woningvoorraad is dan ook een belangrijke opgave voor de komende jaren.

Thema’s en uitvoeringsafspraken Regionale Woonvisie In de regionale woonvisie is vastgelegd dat de AV gemeenten zich langs drie thema’s richten op het behoud en verbetering van kwaliteit, te weten: a.

Kwaliteit en uitstraling van de bestaande omgeving; ten aanzien van dit aspect is afgesproken dat dit vraagt om lokaal maatwerk en niet om regionale afspraken. Dit aspect zal nader worden uitgewerkt in de omgevingsvisie waaraan thans wordt gewerkt en naar verwachting in 2017 door de gemeenteraad zal worden vastgesteld.

b.

Woonlasten en energie; ten aanzien hiervan zijn de volgende uitvoeringsafspraken gemaakt: o voor 2020 wordt 90% van alle huurwoningen door de corporaties in de regio energetisch verbeterd tot minimaal label C; o een regionale energiecampagne (uit te voeren vanuit het Regionale Portefeuille Overleg Ruimte & Duurzaamheid (hierna: PFO R&D).

c.

Comfort in relatie tot vergrijzing: comfortcampagne; ten aanzien hiervan zijn de volgende uitvoeringsafspraken gemaakt: o corporaties houden bij nieuwbouw en complexmatige verbeteringen rekening met de toegankelijkheid en werken gezamenlijk aan een regionaal programma voor upgrading en aanpassing van woningen; o corporaties stimuleren samen met gemeenten gedragsverandering in stookgedrag via voorlichting; o een regionale comfortcampagne, gericht op woningeigenaren van 65+ (uit te voeren door de regionale werkgroep Scheiden Wonen & Zorg) o een regionale werkgroep met gemeenten, corporaties en zorgpartijen is ingesteld om een goede dekking van zorg te behouden.

Voor het regionale uitvoeringsprogramma wordt verwezen naar bijlage 6.

Regionale invulling Ten aanzien van de particuliere woningvoorraad conformeren we ons aan de thema’s en uitvoeringsafspraken van de regionale woonvisie. Er wordt in regionaal verband invulling gegeven aan de uitvoeringsafspraken. Daarnaast wordt er vanuit de Regionale Overleggen Wonen, Ruimte & Duurzaamheid, Zorg en Wonen nog gekeken naar aanvullende mogelijkheden, zoals bijvoorbeeld een duurzaamheidslening en extra voorlichting op het gebied van energiebesparing en het tijdig aanpassen van woningen voor ouderen. We vinden het belangrijk dat er in regionaal verband aandacht is voor een goede uitvoering en het evalueren van de gemaakte uitvoeringsafspraken. Maar ook zal Giessenlanden zich ervoor inzetten om binnen de regio nadere ambities en doelen te stellen op deze terreinen.

18

Lokale invulling Ten tijde van het schrijven van deze visie wordt gewerkt aan de uitvoering van de Nota duurzaamheid. Hierbij zal er ook aandacht zijn voor nadere ambities en doelen voor duurzaamheid op het gebied van het wonen en de woonomgeving. Hierbij zou bijvoorbeeld kunnen worden gedacht aan: het (meer) integreren van voorlichting over duurzaamheid en levensloopbestendig/ flexibel bouwen en verbouwen bij bouw en verbouw aanvragen; strengere voorwaarden bij bouw en verbouw van woningen voor het integreren van duurzaamheidsaspecten en levensloopbestendigheid. Dit is voor de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad van groot belang. Zodra er nadere doelen zijn gesteld op het gebied van duurzaamheid en levensloopbestendigheid, zullen deze worden geïntegreerd in de checklist voor het beoordelen van initiatieven zoals hiervoor omschreven.

B. Aanpassen / invullen bestaande voorraad Naast de hiervoor genoemde regionale thema’s, is ook het aanpassen van de bestaande voorraad aan de behoefte een belangrijk thema. Een goede invulling van de bestaande woningen en gebouwen is van groot belang voor het aantrekkelijk houden van de dorpen en het gebied. Om dit te bereiken, is belangrijk dat de bestaande voorraad kan worden aangepast aan nieuwe (woon)wensen en behoeften. Dit is van belang om ongewenste leegstand te voorkomen, maar ook kan de behoefte aan nieuwbouw niet worden aangetoond, als er leegstand is of dreigt in de bestaande voorraad. Met het geschikt maken van woningen voor senioren, wordt de voorraad aangepast aan de behoefte, maar ook het splitsen van woningen kan hiervoor belangrijk zijn. Door het splitsen van woningen, wordt een grote woning aangepast naar twee of meer kleinere woningen. Dit sluit goed aan bij de verwachting dat er – mede door de huishoudensverdunning – minder behoefte zal zijn aan (hele) grote woningen en meer aan kleinere. Met het splitsen van woningen, kan de woningvoorraad hierop worden aangepast en bovendien kan het eventuele leegstand voorkomen. Hetzelfde kan gelden voor het samenvoegen van twee (te) kleine woningen naar één grotere. Ook andere ontwikkelingen kunnen van belang zijn voor een goede invulling van de bestaande voorraad woningen en gebouwen alsmede de leefbaarheid van het gebied. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan: - sloop en nieuwbouw; - transformaties; - (ingrijpende) verbouwingen; - herstructureringen; - alternatieve en nieuwe invullingen/bestemmingen. Voor al deze onderwerpen geldt dat het moet passen bij de woning, het gebouw, de locatie en de bestaande uitstraling van het dorp en de omgeving. Niet alles is gewenst, want de kwaliteit van de kernen en het gebied staat voorop. Toch vinden we het als gemeente belangrijk om open te staan voor nieuwe initiatieven en willen hier creatief en flexibel mee omgaan. Dit mede omdat er behoefte kan zijn aan alternatieve/nieuwe woonvormen. Hoewel de invulling van de bestaande woningvoorraad en andere gebouwen op dit moment geen problemen lijkt te geven, is het van belang dat er tijdig kaders worden ontwikkeld om een goede aanpassing en invulling van de bestaande voorraad mogelijk te maken.

19

C. Duurzame en toegankelijke buitenruimte Onder een goede kwaliteit van de omgeving valt ook een duurzame ingericht en goed toegankelijk openbaar gebied; dit mede in verband met de vergrijzing en het langer thuis wonen van ouderen. Met het project ‘duurzame buitenruimte’ wordt met een eenmalige investering een impuls wordt gegeven aan het openbaar gebied. Bij onderhoud en vernieuwingen in de toekomst, zal ook zo veel mogelijk met duurzaamheid en toegankelijkheid worden rekening gehouden. D. Sociale voorraad Woonvisie is basis voor prestatieafspraken Op grond van de nieuwe Woningwet komt er een jaarlijkse cyclus op gang, waarbij de woningcorporatie ieder jaar voor 1 juli een bod doet aan de gemeente om bij te dragen aan het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente. Naar aanleiding van dit bod worden er gesprekken gestart met de corporatie en de huurdersraad, om voor het eind van ieder jaar te komen tot prestatieafspraken. Samenwerking en gelijkwaardigheid zijn hierbij belangrijke uitgangspunten. De gemeentelijke woonvisie vormt de basis voor het maken van prestatieafspraken. Deze afspraken zullen helder en realistisch moeten zijn. De eerder genoemde thema’s gelden ook ten aanzien van de sociale voorraad, waarbij de komende jaren ‘aandacht voor kwaliteit, duurzaamheid en toekomstbestendigheid’ ook voor de sociale voorraad van groot belang is. Daarnaast is een goede verhouding tussen de vraag naar- en het aanbod van sociale huurwoningen belangrijk; zowel kwantitatief als kwalitatief. Hieronder wordt ingegaan op een aantal onderwerpen waarover afspraken zullen worden vastgelegd in prestatieafspraken.

1.

Goede verhouding vraag - aanbod

Ten aanzien van de sociale woningvoorraad dient er een goede verhouding te bestaan tussen vraag en aanbod. Hierbij is niet alleen het aantal woningen en het aantal (actief) woningzoekenden van belang, maar ook: - de kwaliteiten van de woningen; - de betaalbaarheid; - de kern c.q. de ligging. Met andere woorden: zijn er genoeg geschikte en betaalbare woningen voor de verschillende groepen woningzoekenden en staan deze op de goede plaats? We willen deze verhouding goed monitoren, niet alleen voor de gemeente als geheel maar ook de verhouding per kern. We willen hierbij tevens letten op: - de verschillende doelgroepen; - de betaalbaarheid (zijn er genoeg woningen voor de verschillende inkomensgroepen?); - de bijzondere te plaatsen groepen, zoals urgenten en statushouders. Het monitoren kan aan de hand van de mutaties en de actieve zoektijden, waar nodig aangevuld met nader onderzoek. Naast het monitoren van de verhouding vraag/aanbod, willen we samen met de corporatie(s) goed vooruit blijven kijken naar ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de vraag en/of het aanbod van sociale huurwoningen. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar demografische ontwikkelingen, maar ook naar bijvoorbeeld het beleid van rijk en provincie. Dit om – in overleg met de corporaties - tijdig te kunnen anticiperen op deze veranderingen.

20

Een van deze veranderingen is de toename van het aantal te plaatsen statushouders. We willen de gevolgen hiervan in nauw overleg met de corporatie(s) volgen, omdat we willen voorkomen dat andere woningzoekenden hierdoor in de knel komen.

Met de corporatie(s) willen we – met inachtneming van het bovenstaande afspraken maken over een goede verhouding tussen vraag en aanbod en de manier waarop we dit vaststellen en monitoren.

2.

Omvang sociale woningvoorraad

Eind 2015 had KleurrijkWonen 1213 woningen in bezit in gemeente Giessenlanden. Naast de woningen welke worden verhuurd door KleurrijkWonen, verhuren Woonzorg Nederland en Habion in Giessenlanden 60 seniorenwoningen in de sociale sector. Zoals hiervoor al beschreven gaat het om een goede verhouding tussen vraag en aanbod. Deze verhouding bepaalt voor de gemeente dan ook het gewenste aantal sociale huurwoningen, waarbij het tevens van belang is dat de spreiding over de kernen goed aansluit bij de vraag in de betreffende kernen.

Met inachtneming van het bovenstaande willen we afspraken maken over de gewenste omvang van de sociale woningvoorraad en hoe deze verdeeld moet zijn over de kernen. Hierbij horen dan tevens afspraken over: - het aantal en soort te liberaliseren woningen; - het aantal en soort te (ver)kopen woningen; - het aantal en soort te slopen woningen; - het aantal en soort nieuw te bouwen woningen; dit met inachtneming van de spreiding van de betreffende woningen over de kernen.

3.

Verbeteren, aanpassen, verduurzamen

In verband met het belang van een goede kwaliteit van de woningvoorraad en leefomgeving is het verbeteren, aanpassen en verduurzamen van de sociale voorraad de komende jaren van groot belang. We vinden het belangrijk dat hierbij wordt gelet op de veranderde woonwensen en toekomstwaarde van de woningen. Een deel van de oudere woningen is moeilijk aan te passen. Sloop en nieuwbouw dan wel ingrijpende herstructurering kan soms een betere optie zijn. KleurrijkWonen heeft al veel gedaan aan het verduurzamen van haar bezit in Giessenlanden. De doelstelling uit de Regionale Woonvisie is dat 90% van de woningen voor 2020 een energielabel C heeft. Daarnaast investeert zij in de voorlichting over gedragsverandering op dit punt. Dit aspect vinden wij van groot belang, mede omdat dit de totale woonlasten direct kan beïnvloeden. Daarnaast werkt KleurrijkWonen samen met de andere corporaties aan een Toolkit voor huurders van woningbouwcorporaties, die het mogelijk maakt om op eenvoudige en snelle wijze kleine woningaanpassingen te realiseren. Voor fysieke aanpassingen bij een woning zal een goede voorlichting de komende jaren belangrijk zijn.

21

We willen in overleg met de corporatie over maatregelen die verder nog mogelijk zijn op het gebied van energiebesparing en het langer op goede wijze zelfstandig laten wonen van ouderen. Tevens willen we afspraken maken met de corporatie over: - woningen/straten die in aanmerking komen voor verbetering van de kwaliteit, waarbij de gemeente de uitstraling en het omliggende gebied mede van belang vindt; - het aanpassen van woningen voor senioren en minder validen; we willen inzichtelijk maken welke woningen geschikt zijn voor senioren dan wel op relatief eenvoudige wijze zijn aan te passen (projectmatig); - mogelijke woningen/locaties die in aanmerking komen voor ingrijpende aanpassingen, herstructurering of sloop & nieuwbouw.

4.

Betaalbaarheid

De betaalbaarheid van wonen vinden we een belangrijk onderwerp. Hierbij gaat het niet alleen om de hoogte van de huur, maar ook om de energiekosten en de gemeentelijke belastingen. Door invoering van het ‘Passend Toewijzen’ op 1 januari 2016 wordt er een directe relatie gelegd tussen huishouden & inkomen met de huurprijs. KleurrijkWonen heeft haar huurprijzen hierop aangepast en om er voor te zorgen dat er voldoende aanbod blijft voor de laatste inkomens, zullen zij – indien dit nodig blijkt - nog huren verlagen. We vinden het belangrijk om te kijken hoe het ‘passend toewijzen’ in de praktijk uitwerkt en of er genoeg aanbod is voor alle inkomensgroepen die op de sociale voorraad zijn aangewezen. Omdat dit Rijksbeleid recent in werking is getreden, lijken nadere afspraken over dit onderwerp om dit moment passend.

De uitwerking van het ‘passend toewijzen’ willen we in overleg met de corporatie monitoren en evalueren. De resultaten hiervan kunnen aanleiding zijn voor nadere afspraken.

5.

Leefbaarheid

Op grond van de Woningwet kan een corporatie investeren in leefbaarheid. Het kan gaan om het bestrijden van overlast, een schone woonomgeving en veiligheid maar ook achterde-voordeur aanpak. Dit bedrag is maximaal € 95 per woning (exclusief huismeesterkosten). Binnen de gemeente zijn diverse projecten/initiatieven op het gebied van leefbaarheid, zoals: - het project ‘duurzame buitenruimte’ (zoals hiervoor in hoofdstuk IX sub C omschreven); - de pilot buurtbemiddeling die in samenwerking met KleurrijkWonen is gestart voor anderhalf jaar (tot 2018); - de realisatie van dorpskamers binnen verschillende kernen; - het landelijk programma “Sport en Bewegen in de Buurt”. Daarnaast is ‘woonoverlast’ een onderwerp dat zowel voor KleurrijkWonen als de gemeente van belang is en waarbij we graag samen met de corporatie willen blijven optrekken en indien daar aanleiding toe is - afspraken willen maken.

We zien graag dat KleurrijkWonen tevens deelneemt en bijdraagt aan de leefbaarheid binnen de kernen, vast te leggen in prestatieafspraken.

22

6.

Doorstroming

Het bevorderen van doorstroming is een van de thema’s die centraal staan in deze woonvisie. Dit geldt ook voor de sociale huurwoningen. KleurrijkWonen heeft hiervoor in het verleden succesvolle doorstroomregelingen ontwikkeld en toegepast; deze waren gericht op senioren.

We willen in overleg met KleurrijkWonen bekijken of er (meer) mogelijkheden zijn om de doorstroming te stimuleren.

7.

Woonwagens / standplaatsen

Binnen de sociale voorraad worden woonwagens en standplaatsen gezien als een afzonderlijk type woning/verhuring en bewoners van woonwagenkampen (waarvan de waarvan de woonwagencultuur door het college voor de rechten van de mens is erkend als Immaterieel Cultureel Erfgoed), als een afzonderlijke groep woningzoekenden. Het verhuren en beheren van standplaatsen en woonwagens (binnen de sociale sector), wordt gezien als een taak van de woningcorporaties. Bij een uitbreidingsvraag voor het woonwagenkamp wordt dit verzoek samen met de corporatie beoordeeld, en worden de mogelijkheden onderzocht.

Bij een uitbreidingsvraag voor het woonwagenkamp wordt deze vraag samen met de corporatie beoordeeld, waarbij uitgangspunt is dat een woonwagen als een apart soort huisvesting moet worden gezien, niet uitwisselbaar met regulieren woningen.

23

Bijlage 1. Afstemmen van nieuwbouwplannen in het kader van de Regionale woonvisie Algemeen Uitgangspunt van de regionale woonvisie hierbij is dat we bouwen voor de vraag. Geen van de kernen gaan ‘op slot’ voor nieuwbouw, maar de vraag naar nieuwbouw is naar verhouding het grootst in stedelijk gebied en in voorzieningendorpen. Anders dan in eerdere perioden is in deze regionale woonvisie geen verdeling van woningbouwaantallen per gemeente gemaakt. Er is gekozen voor een regionale bandbreedte en het regionaal afstemmen van nieuwbouwplannen; meekijken met elkaars plannen met als doel de juiste plannen op de juiste plek op het juiste moment. Kortom: bouwen voor de vraag. Als een nieuwbouwplan regionaal is afgestemd en akkoord bevonden, dan is aan trede 1 van de ladder voor duurzame verstedelijking voldaan; de provincie gaat dan in beginsel tevens akkoord met het aantal en het type van de geplande woningen. Werkwijze planafstemming / agenderende toetsen Er is een werkwijze vastgesteld met afspraken over hoe plannen regionaal worden afgestemd. Er wordt uitgegaan van een gemiddelde groei van 0.8% per jaar, berekend over de gehele periode (2010-2020). Dit groeipercentage is gebaseerd op het bouwen voor eigen behoefte. Er zijn twee agenderende toetsen die bepalen of een nieuwbouwplan in de regio moet worden besproken. Dit betekent voor Giessenlanden – kort en vereenvoudigd gezegd - het volgende: Woondorpen / landelijk gebied: Nieuwbouwplannen met maximaal 5 woningen gelden als lokale plannen, mits de optelsom van alle plannen voor de betreffende kern of het landelijk gebied blijft onder de 0,8% groei in de periode 2010-2020. Voorzieningenkernen: Nieuwbouwplannen met maximaal 10 woningen gelden als lokale plannen, mits de optelsom van alle plannen voor de betreffende kern blijft onder de 0,8% groei in de periode 2010-2020. Als plannen volgens het bovenstaande kwalificeren als lokale plannen, hoeven ze niet regionaal te worden afgestemd; wel moeten ze worden gemeld en worden ze meegenomen in de jaarlijkse monitor. De gemeenten zelf dienen te waken over een goede spreiding van deze plannen in de tijd. Als plannen kwalificeren als regionaal af te stemmen plan dan wordt het plan door de gemeente in het regionaal overleg ingebracht.

24

Bijlage 2. Maatschappelijke ontwikkelingen, paragraaf 1.2 van deel II Regionale Woonvisie We zien enkele structurele en actuele trends en ontwikkelingen, waarmee we rekening houden bij het opstellen van ons woonbeleid. Puntsgewijs:

Woningbehoefte 1.

2.

3.

4. 5.

6. 7. 8.

9.

De groei van inwoners en huishoudens vlakt af door autonome vergrijzing, ontgroening en door migratie naar de stad. Deze trend is ook al in de visie 2030 onderkend en komt ook duidelijk uit de rapportage van Companen naar voren. Door vergrijzing groeit de behoefte aan aangepaste woningen en zien we een verschuiving van koop naar huur. Nederland en de regio ontgroenen gelijktijdig: er zijn minder jongeren en minder gezinnen met kinderen. Daardoor daalt de behoefte aan meer gezinswoningen en starterswoningen. Bouwen voor groei bestaat niet meer. Bouwen voor vraag wel. Projecten waarnaar geen vraag is, komen niet tot ontwikkeling, ongeacht planologische mogelijkheden en afspraken. Het aanbod van teveel bouwplannen tegelijkertijd leidt zelfs tot stagnatie, omdat de kans op voldoende voorverkoop of verhuur ook versnipperd is over de plannen. De investeringsnoodzaak verschuift van nieuwbouw naar steeds meer verbetering van bestaande woningen en woonomgevingen. Het belang van bereikbaarheid, nabijheid van voorzieningen en werk speelt een grote rol in de woonwensen en het woongedrag van mensen. Zie deel I van deze visie of de notitie ‘Op weg naar een nieuwe balans in de regionale woningbouw’ van Companen voor een toelichting. Kwaliteitsvraag: er is een (latente) behoefte aan meer woonkwaliteit en variatie binnen het aanbod (comfort, uitstraling, materialisering, duurzaamheid, onderhoudsvriendelijkheid). De vraag naar kleinschaligheid en onderscheidende woningen neemt toe, ook in het wonen. Dat stelt nieuwe eisen aan vooral grotere uitbreidingslocaties. Generatie-effect: mensen blijven langer gezond dan eerdere generaties, hebben meer te besteden en staan anders in het leven. We zien overigens wél een groeiende tweedeling tussen hogere inkomensgroepen (langer gezond) en lagere inkomensgroepen (eerder problemen). Het verzorgingshuis verandert van functie als gevolg van strengere indicatiestelling bij een zorgvraag1. Mensen wonen daardoor langer zelfstandig. Dit leidt tot een proces van intra- naar extramuralisering. Van groot belang wordt laagdrempelige zorgstructuur in thuissituatie. Pas bij een intensieve zorgvraag volgt de gang van zelfstandig wonen naar verpleeghuiszorg. Door de groeiende groep 75- en 85-plussers neemt de vraag naar verpleeghuiszorg toe.

Betaalbaarheid van het wonen 10. Individualisering: steeds meer mensen wonen alleen. Doordat de gewenste woonruimte per persoon blijft groeien, leidt dit niet tot vraag naar heel kleine woningen. Hoewel, in de huidige recessie groeit juist ook de vraag weer naar kleinere woningen. Kleine huishoudens hebben vaak minder te besteden. 11. Als gevolg van de financiële crisis nemen banken minder risico’s en bouwen ze meer reserves op. Dit leidt tot een lagere leenbereidheid en daarmee tot minder hypotheekmogelijkheden bij consumenten. Met name bij starters leidt dit tot een extra drempel bij het betrekken van een eerste woning. 12. Het regeringsbeleid stuurt aan op meer aflossen en minder aftrek van hypotheekrente. In welke mate dit wordt doorgevoerd is momenteel onduidelijk. Strengere voorwaarden aan aflossing en renteaftrek verhogen de maandlasten en daarmee daalt de hypotheekruimte onder consumenten. Onduidelijkheid over de maatregelen verlaagt de koopbereidheid van consumenten. Wonen wordt duurder, ongeacht de huidige crisis. 13. Als gevolg van de crisis hebben zijn meer mensen onzeker over behoud van baan en stijging van inkomen. Zij zijn om die reden minder in staat / minder bereid om te kopen of een kwaliteitsstap te maken op de koopmarkt. 14. Gevolg van de punten hiervoor (beleid bij banken, beleid van de overheid en de economische situatie in het algemeen) is: stagnatie, minder vraag naar nieuwbouwwoningen, grotere oriëntatie op huur. 1

Zorgvragers krijgen zorg toegekend op basis van indicatiestelling. Zij worden ingedeeld in ‘zorgwaartepakketten’ (ZZP’s) 1 t/m 10. Grofweg geldt: hoe hoger, hoe zwaarder de zorg. Vanaf 2013 krijgen mensen met ZZP 1 niet langer een indicatie voor verzorgingshuiszorg. Vanaf 2014 geldt dat ook voor ZZP2, en in de komende jaren zal dit ook gaan gelden voor ZZP 3 en 4. Dat houdt in dat bijvoorbeeld licht dementerenden zelf in hun huisvesting moeten voorzien (‘extramuraal wonen’). Vanaf ZZP5 geldt verpleeghuisindicatie; het verzorgingshuis verdwijnt in zijn huidige vorm.

25

15. Door verplichte heffingen en tegenvallende woningverkoop loopt de investeringsruimte van corporaties fors terug. Zij investeren minder, kiezen vaker voor renovatie dan voor vervanging en bouwen minder nieuwe woningen, ondanks de toenemende behoefte aan vooral duurdere huurwoningen. 16. Woningcorporaties moeten 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een belastbaar jaarinkomen tot maximaal € 34.229 (prijspeil 2013). Specifiek in woningmarktregio’s die onder druk staan en hoge koopprijzen kennen, leidt dit tot een ‘wal en schip-groep’: huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en anderhalf keer modaal (ca. €43.000), die weinig alternatieven hebben op de koopmarkt. 17. Daardoor ontstaat in toenemende mate druk om ‘scheefwoners’ uit de sociale huurwoningen te laten verhuizen naar de duurdere voorraad. 18. Energielasten nemen een groeiende rol in de totale woonlasten. De noodzaak tot energiezuiniger woningen neemt toe, in huur en koop. Schaalvergroting, decentralisatie 19. Binnen onderwijs en detailhandel is sprake van schaalvergroting. Dit heeft te maken met economische efficiëntie maar ook met de behoefte van mensen om op één plek in meerdere behoeften te kunnen voorzien. Internetwinkelen leidt bij detailhandel tot snellere schaalvergroting, maar is voor een brede groep bewoners op afstand van de voorzieningen tegelijk een uitkomst. 20. De rol en verhouding van de overheid, professionele organisaties, bewonerscollectieven en individuele bewoners verandert. Er is een groter beroep op zelfredzaamheid van bewoners en de maakbaarheid van ontwikkelingen valt of staat met samenwerking tussen partijen. De overheid maakt en stuurt minder, begeleidt en faciliteert meer. Initiatieven van burgers worden belangrijker bij woningbouw en gebiedsontwikkeling. 21. Steeds meer Rijkstaken en bijbehorende budgetten worden gedecentraliseerd naar gemeenten. Gemeenten maken hun eigen keuzes. Hierdoor ontstaan verschillen tussen gemeenten, bijvoorbeeld in toekenning van WMO-gelden.

26

Bijlage 3.

Bestaande woningvoorraad

A.

Totale woningvoorraad

Voor een verdeling van het aantal woningen over de kernen alsmede een uitsplitsing naar type, wordt verwezen naar onderstaand overzicht dat is gebaseerd op de WOZ-waarden van de woningen in Giessenlanden.

Plaats

Waarde categorie

Totaal

Arkel

1 - max 175.000 2 - max 225.000 3 - max 275.000 4 - max 325.000 5 - max 400.000 6 - meer dan 400.000

616 416 145 86 106 106 1475

Percentage per kern 42% 28% 10% 6% 7% 7% 100%

1 - max 175.000 2 - max 225.000 3 - max 275.000 4 - max 325.000 5 - max 400.000 6 - meer dan 400.000

192 649 176 120 128 466 1731

11% 37% 10% 7% 7% 27% 100%

1 - max 175.000 2 - max 225.000 3 - max 275.000 4 - max 325.000 5 - max 400.000 6 - meer dan 400.000

128 135 41 72 89 89 554

23% 24% 7% 13% 16% 16% 100%

1 - max 175.000 2 - max 225.000 3 - max 275.000 4 - max 325.000 5 - max 400.000 6 - meer dan 400.000

233 123 95 87 91 121 750

31% 16% 13% 12% 12% 16% 100%

1 - max 175.000 2 - max 225.000 3 - max 275.000 4 - max 325.000 5 - max 400.000 6 - meer dan 400.000

114 167 65 51 96 114 607

19% 28% 11% 8% 16% 19% 100%

1 - max 175.000 2 - max 225.000 3 - max 275.000 4 - max 325.000 5 - max 400.000 6 - meer dan 400.000

118 185 27 22 42 94 488 5605

24% 38% 6% 5% 9% 19% 100%

Totaal Arkel Giessenburg

Totaal Giessenburg Hoogblokland

Totaal Hoogblokland Hoornaar

Totaal Hoornaar Noordeloos

Totaal Noordeloos Schelluinen

Totaal Schelluinen Eindtotaal

27

B.

Huurwoningen, sociaal en particulier

Sociale woningvoorraad Eind 2015 waren er van de 5605 woningen 1.213 van KleurrijkWonen. Voor een verdeling van de woningen van KleurrijkWonen over de kernen alsmede een uitsplitsing naar type, wordt verwezen naar onderstaande tabel.

Bovenstaande tabel is inclusief 47 Koopgarant-woningen. Dat zijn allemaal eengezinswoningen en zijn als volgt over de kernen verdeeld:

Aantal van VHO-type Kolomlabels Rijlabels Eengezinswoning ARKEL GIESSENBURG HOOGBLOKLAND HOORNAAR NOORDELOOS SCHELLUINEN Eindtotaal

15 8 4 6 13 1 47

Eindtotaal 15 8 4 6 13 1 47

Naast de woningen van KleurrijkWonen worden er nog ongeveer 60 woningen verhuurd door woningcorporaties met ouderenwoningen (Woonzorg en Habion). Prijscategorieën In verband met het ‘Passend Toewijzen’ dat op 1 januari 2016 is ingegaan wordt er een directe relatie gelegd tussen huishouden & inkomen met de huurprijs. KleurrijkWonen heeft hierdoor gekeken naar wie zij in Giessenlanden hebben te huisvesten en hebben vervolgens hun woningen verdeeld in huurprijscategorieën. Dit om iedereen voldoende mogelijkheden te geven om passend te wonen. Voor Giessenlanden betekent dit de volgende verdeling:

tot € 403

€ 403 - € 576 € 577 - € 618 € 619 - € 710 € 711 en meer 14% 15% 29% 15% 26%

Deze verdeling borgen zij niet alleen in de gewenste huren, maar ze zetten zich ook in om het vrijkomende woningaanbod op jaarbasis zo te verdelen. Dat betekent concreet dat 14% van de vrijkomende woningen zal worden verhuurd onder de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens (€ 403; prijspeil 2015). Zodra zij tekorten in lagere prijssegmenten ervaren, vullen ze dit uit de hogere categorieën aan.

Aantal woningzoekenden Bij KleurrijkWonen waren er begin 2016 ongeveer 975 woningzoekenden ingeschreven die in Giessenlanden wonen. De verdeling over de kernen waar zij thans wonen, wordt in de tabel hieronder weergegeven (het landelijk gebied wordt niet afzonderlijk geregistreerd).

28

Giessenlanden

975 Arkel

345

Giessenburg

257

Hoogblokland

100

Hoornaar

110

Noordeloos

83

Schelluinen

80

Andere huurwoningen Uit het woonbehoefteonderzoek van 2011 blijkt dat er op dat moment ongeveer 450 andere woningen werden verhuurd. Aangezien er thans meer – te koop staande - woningen worden verhuurd op grond van de leegstandswet, is de verwachting dat dit aantal woningen dat particulier wordt verhuurd nu hoger is; hierover zijn alleen geen actuele gegevens bekend.

29

Bijlage 4. Informatie verhuurbaarheid woningmarkt in Giessenlanden, afkomstig van KleurrijkWonen. Woningzoekenden In Giessenlanden staan relatief weinig inwoners ingeschreven als woningzoekend. En van de ingeschrevenen zijn er relatief weinig actief woningzoekend. Van de actief woningzoekenden die in Giessenlanden wonen, zijn er opvallend veel die een woning buiten de gemeente zoeken. Iets meer dan de helft laat zien dat zij in de eigen gemeente zoeken. Verhuurbaarheid Bij het verhuren van woningen in de gemeente Giessenlanden ondervinden we (KleurrijkWonen) een relatief laag aantal reacties op ons vrijkomende woningaanbod. We zien dan ook dat de slaagkans hoog is; in ons werkgebied is de kans op het verkrijgen van een woning het grootst in Giessenlanden. Evenzo is de wachttijd en zoektijd in Giessenlanden kort in verhouding tot andere gemeenten. • Arkel De meeste woningzoekenden die in Giessenlanden staan ingeschreven wonen in Arkel. In verhouding is echter maar een klein deel actief woningzoekend. Van deze woningzoekenden wil de meerderheid (60%) in het dorp blijven. KleurrijkWonen heeft in het dorp Arkel verreweg het meeste woningbezit. Als hier woningen vrijkomen, ontvangen we meer dan gemiddeld veel reacties in vergelijking met andere dorpen. De slaagkans is dan ook relatief klein. Daarmee is de verhuurbaarheid in Arkel goed. • Giessenburg (inclusief Giessen-Oudekerk) Het dorp Giessenburg is voor KleurrijkWonen het tweede dorp in rij als we dit uitzetten naar aantal woningen en aantal ingeschreven woningzoekenden. Net als in Arkel zijn in Giessenburg relatief weinig van de ingeschrevenen ook daadwerkelijk actief op de woningmarkt. Opvallend is echter dat minder dan de helft een woning in het dorp zelf zoekt. Kennelijk is er een stevige oriëntatie op woningen buiten het dorp. Het gemiddeld aantal reacties op een vrijkomende woning in Giessenburg ligt in lijn met het gemiddelde voor de gehele gemeente Giessenlanden. De slaagkans voor woningzoekenden is vrij groot. Dat is het gevolg van vrij veel vrijkomend woningaanbod t.o.v. het aantal actief woningzoekenden. De verhuurbaarheid in Giessenburg is gemiddeld tot goed. • Hoogblokland In Hoogblokland staan meer mensen ingeschreven dan we als woningzoekend hebben. Er zijn relatief veel woningzoekenden ook echt actief op de woningmarkt. Opvallend is dat bijna al deze woningzoekenden reageren op woningen buiten het dorp Hoogblokland. Dit zien we ook terug in het aantal reacties op vrijkomende woningen: met gemiddeld 7 reacties ligt dit in Hoogblokland het laagste van alle dorpen. Evenzo is de slaagkans op een woning in Hoogblokland hier het grootste. De verhuurbaarheid in Hoogblokland is zwak en risicovol. • Hoornaar Het dorp Hoornaar kent weinig ingeschreven woningzoekenden als we dit afzetten tegen de omvang van ons woningbezit. Het aandeel daadwerkelijk actieven is gemiddeld, maar opvallend veel mensen uit Hoornaar zoeken een woning in Hoornaar. De belangstelling om in het eigen dorp te blijven is hier het grootste van alle dorpen in Giessenlanden. Het gemiddeld aantal reacties op woningen in Hoornaar ligt iets onder het gemiddelde. De slaagkans voor woningzoekenden ligt eveneens op het gemiddelde. De verhuurbaarheid in Hoornaar is gemiddeld tot licht kwetsbaar. • Noordeloos In Noordeloos staan iets meer woningzoekenden ingeschreven dan we hadden verwacht op basis van het aantal sociale woningen. Opvallend is dat er veel ingeschreven woningzoekenden die in Noordeloos wonen daadwerkelijk actief zijn, maar minder dan gemiddeld in het dorp zelf op een woning reageren. De meerderheid van reacties komt van

30

woningzoekenden van buiten het dorp Noordeloos. Het totaal aantal reacties op een vrijkomende woning ligt iets onder het gemeentelijk gemiddelde. Doordat er echter niet zo veel muteert, is de slaagkans relatief laag. De verhuurbaarheid in Noordeloos schatten we als gemiddeld. • Schelluinen In het dorp Schelluinen hebben we de minste ingeschreven woningzoekenden wonen. KleurrijkWonen heeft hier echter ook weinig sociaal woningbezit. Van de ingeschreven woningzoekenden, zijn er ook relatief weinig actief op zoek naar een woning. Bijzonder opvallend is dat de actief woningzoekenden uit Schelluinen zelden op zoek zijn naar een woning in het dorp zelf. De grootste meerderheid lijkt te willen vertrekken. Ondanks deze vertrekwens zien we nog wel relatief veel reacties op vrijkomende woningen. Kennelijk zijn er nog redelijk veel mensen van buiten het dorp op zoek naar een woning in Schelluinen. Dit zien we ook terug in een lage slaagkans. Omdat we in Schelluinen in de bijzondere situatie zitten dat we hier relatief weinig woningen en weinig woningzoekenden hebben, is onze verhuurbaarheid wat grilliger te volgen. Onze inschatting is dat de verhuurbaarheid in Schelluinen gemiddeld is in vergelijking met de andere dorpen in Giessenlanden.

31

Bijlage 5. Korte impressie van de gesprekken met de dorpsraden Arkel De dorpsraad Arkel benadrukt het belang van de aanwezigheid van een vitaal winkelbestand, wat de leefbaarheid nu, maar vooral naar de toekomst ten goede zal komen. Dit moet een gevarieerd aanbod hebben, zodat de huidige inwoners in Arkel willen blijven wonen en niet vertrekken, bijvoorbeeld naar het naastgelegen Gorinchem. Tevens zal dit nieuwe gezinnen kunnen trekken. De dorpsraad is van mening dat er vooral behoefte is aan goedkope huur- en koopwoningen. Voor senioren is de laatste jaren wel gebouwd, maar vooral in de appartementensfeer, terwijl er behoefte is aan grondgebonden seniorenwoningen met klein tuintje. Voor de toekomstige ontwikkeling van het Betonson terrein willen zij de gemeente meegeven dat we moeten waken voor het feit dat dit een ‘luxe wijk’ gaat worden, waarin vervolgens uitsluitend mensen ‘van buiten’ kunnen kopen. Giessenburg De dorpsraad Giessenburg heeft in de periode voorafgaand aan het gesprek een enquête uitgevoerd. Opvallend is dat vooral starters en senioren de enquête invullen en dat de leeftijdsgroepen daartussen moeilijker bereikbaar zijn. De resultaten van de enquête geven aan dat er ‘grote’ vraag is naar starters- en seniorenwoningen. Uit de reacties op de vier woningen welke aan de Doetse Vliet gerealiseerd gaan worden, blijkt er eveneens grote behoefte aan 2-kappers / doorstroomwoningen (ruim 40 serieuze gegadigden hebben zich ingeschreven bij makelaar). Dit komt niet duidelijk naar voren uit de resultaten van de enquête maar wordt wel duidelijk bevestigd. De dorpsraad krijgt veel vragen van de inwoners over het project Doetse Vliet en de Wozoco, In Giessenburg overheerst het gevoel dat er veel vraag is naar woningen, maar er onvoldoende wordt gebouwd en er bovendien weinig geschikte locaties beschikbaar zijn. De benodigde regionale afstemming en de bestemmingsplanprocedure worden besproken. Ook komen andere mogelijke locaties voor woningbouw ter sprake. Er wordt vanuit de gemeente ingebracht dat vanuit het oogpunt van kwaliteit voor de hele kern en de verschillende wijken, woningbouw niet altijd de beste optie hoeft te zijn. Het toevoegen van ruimte, groen of parkeren kan een kwaliteitsimpuls zijn en houdt rekening met de lange termijn. Dit kwaliteitsaspect wordt beaamd, met name voor de locatie van het gebouw van Muziekvereniging Da Capo. Maar de behoefte aan nieuwbouw lijkt zo groot, dat toch aan woningbouw voor deze locatie wordt gedacht. Giessen-Oudekerk De dorpsraad Giessen-Oudekerk heeft nog geen woonbehoefteonderzoek verricht, zij gaan dit op korte termijn uitzetten. Zij hebben wel geconstateerd dat veel jongeren uit de kern trekken naar Giessenburg en Hardinxveld-Giessendam. In Giessen-Oudekerk is er nagenoeg geen aanbod tot € 200.000,-. De kwaliteit van wonen wordt als goed beschouwd en men is zeer te spreken over de herinrichting van de dorpskern. Ze zouden graag jonge gezinnen met kinderen in de kern krijgen, zodat de school ook in de toekomst open kan blijven. De huurwoningen in de H. van Dijkstraat zijn moeilijk verhuurbaar (huur bedraagt € 850,- per maand) en er lijkt behoefte aan ‘goedkopere’ huurwoningen voor senioren. Dit kan de doorstroming op gang brengen in de eengezinswoningen (zowel huur als koop). Hoogblokland Hoogblokland heeft het gevoel dat er in de andere kernen wel gebouwd wordt, maar dat zij hier wat bij achterblijven. Het dorpsberaad is van mening dat er behoefte is aan woningen voor de thuiswonende / werkende jongeren, doorstromers en senioren. Tevens wordt er aandacht gevraagd om niet op elke ‘vrijkomende’ locatie per definitie in woningbouw te voorzien. Het is een optie, maar soms kan een andere invulling een kwaliteitsslag maken voor de omgeving, denk aan parkeren, verkeersveiligheid, speel- of groenvoorziening. De seniorenwoningen aan de Dorpsweg, worden genoemd als verouderd en slecht verhuurbaar. Op deze zichtlocatie zouden ze graag vernieuwing zien.

32

Hoornaar Dorpsraad Hoornaar heeft in 2013 een enquête uitgevoerd en daaruit blijkt behoefte in het dorp aan starterswoningen en woningen voor senioren. Er is geconstateerd dat er meer vraag is dan ruimte en zij vragen naar mogelijkheden. Zij zien wel ruimte voor uitbreidingen op bestaande locaties en vragen naar de mogelijkheden voor nieuwe initiatieven op plaatsen waar er oude/moeilijk verkoopbare panden staan. Tevens vragen zij naar de mogelijkheden buiten het bestaande bebouwde gebied. Ten aanzien van het recent verkochte project aan de Dorpsweg geven zij aan het jammer te vinden dat er daarbij geen rekening is gehouden met de enorme parkeerdruk in dat gebied. De parkeerdruk langs de Dorpsweg zien zij al groot probleem en geven aan dat dit tot onveilige situaties leidt. Noordeloos Het dorpsberaad Noordeloos heeft al een tweede woonbehoefteonderzoek gedaan en heeft in 2015 een woonvisie uitgewerkt. Zij zijn al een stap verder gegaan dan de overige dorp(be)raden, zij hebben stichting Kilimanjaro ingeschakeld om hen en de inwoners te begeleiden naar nieuwe initiatieven. Ze kijken hiervoor met name naar de vertreklocaties die gaan ontstaan als gevolg van de bouw van het Multi Functioneel Centrum ‘ Het Noorderhuis’ . Schelluinen Door verschillende omstandigheden heeft er helaas nog geen gesprek plaatsgevonden met de dorpsraad van Schelluinen. Er is met de dorpsraad afgesproken om op korte termijn alsnog in gesprek te gaan over het onderwerp " wonen".

33

Bijlage 6.

1.

Uitvoeringsprogramma regionale woonvisie

Afstemmen en monitoren van realisatie en plannen voor nieuwbouw

Actie

Trekker

Wanneer

Inspanning

Dekking

Nulmeting

Werkgroep

Najaar

Regionale bijeenkomsten

Onderdeel

regio

2013

ambtelijk en bestuurlijk en

van huidige

inhoudelijke voorbereiding

takenpakket

daarvan Planbespreking

Werkgroep

Doorlopend

regio

Bij nieuwe initiatieven toetst

Onderdeel

de gemeente zelf vooraf en

van huidige

levert waar nodig een

takenpakket

inhoudelijke onderbouwing voor regionaal afstemmingsoverleg.

2.

Verbeteren van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving

Actie

Trekker

Wanneer

Inspanning

Dekking

Corporatie-

Regionale

Voor 2020

90% van alle huurwoningen

Corporaties

voorraad

corporaties

label C of beter

energetisch verbeteren Vervanging

Corporaties

Tot 2020

van woningen

Nieuwbouw van 1.050 sociale

Bestaande

huurwoningen en 250 vrije

ambitie

sector huurwoningen ter

corporaties

vervanging van 1.100 huidige sociale huurwoningen. Stookgedrag

PFO

verbeteren

Duurzaamheid

Corporatie-

Regionale

2015

Regionale corporaties werken

voorraad

corporaties

programma

in overleg met gemeenten tot

gereed

medio 2015 een programma uit

comfortabeler

Doorlopend

Uitwerken aanpak

Nog onbekend

maken

Corporaties

voor aanpassing van woningen. Daarna uitvoering.

Gerichtere

Regionale

2015

Uitwerken corporaties in

woning-

corporaties

gereed

overleg met gemeenten.

Corporaties

Energie-

PFO

Vanaf 2014

Urgentie bepalen

Regionale

campagne

Duurzaamheid

(energiescan), campagne

middelen

toewijzing

5.000

inrichten.

huiseigenaren

34

Actie

Trekker

Wanneer

Inspanning

Dekking

Comfort-

PFO

Vanaf 2015

Bewustwordingscampagne en

Regionale

campagne 5.000

Duurzaamheid

stimuleringsmaatregelen

middelen

huiseigenaren

uitwerken.

Bereikbaarheid

AO Verkeer

Plan in

Aanpak uitwerken, met oog op

Nog

voorzieningen

en vervoer

2014

betere verknoping woon- en

onbekend

vergroten

voorzieningendorpen onderling

Comfortabeler

Plan

Zoeken naar locaties met

Nog

maken van de

Gemeenten

uitwerken

veel zelfstandig wonende

onbekend

woonomgeving

in 2014

ouderen. Maatwerkplannen voor comfortabelere woonomgeving.

Zorgen voor

Werkgroep

Doorlopende

Aanpak uitwerken. Beter

Nog

dekkend

Scheiden

afstemming,

zicht op behoefte en

onbekend

zorgpakket

wonen en

visie in

urgentie. Aandacht voor

zorg

2014 of

afstemming tussen partijen.

2015

3.

Monitoring

Actie

Trekker

Wanneer

Inspanning

Dekking

Monitor

Werkgroep

Jaarlijks

Bijhouden van realisatie en

Regionale

voortgang

regio

tijdens

vergelijken met beoogde

middelen

regulier

planning. Verantwoordelijke

overleg

kiezen voor regionale

nieuwbouw

dataverzameling en stroomlijnen daarvan. Jaarlijks bespreken van de resultaten. Monitoring

Onderdeel maken van regionale

Reguliere

behoefte

monitor (zie actie afstemming

taak

sociale huur

plannen)

corporaties

Najaar

Doorlopend bijhouden van

Regionale

2014

ervaringen met deze

middelen

Evaluatie

Corporaties

Gemeenten

werkwijze

Tot 2020

planafstemming

werkwijze, najaar 2014 balans opmaken.

Evaluatie van de campagnes

Gemeenten

Elk

Regionaal bespreken wat de

Regionale

najaar

voortgang en het succes van

middelen

2x 5.000

de acties is, waaronder in

woningen en

elk geval de 2x 5.000

andere acties

woningen campagnes, maar ook de andere acties onder de punten 1. en 2. in dit schema

35