Bedrijventerrein Overvecht

Bedrijventerrein Overvecht Quickscan marktkwaliteit Juni 2008

www.dtz.nl www.dtz.com

Inhoudsopgave

Inleiding ...................................................................................................................................3 1. Deelgebied I: Noord ............................................................................................................4 1.1. Impressie .................................................................................................................................... 4 1.2. Aanbod en leegstand .................................................................................................................. 4 1.3. Marktdynamiek............................................................................................................................ 5 1.4. Trends en toekomst .................................................................................................................... 5

2. Deelgebied II: Middengebied .............................................................................................6 2.1. Impressie .................................................................................................................................... 6 2.2. Aanbod en leegstand .................................................................................................................. 6 2.3. Marktdynamiek............................................................................................................................ 7 2.4. Trends en toekomst .................................................................................................................... 8

3. Deelgebied III: Oost ............................................................................................................9 3.1. Impressie .................................................................................................................................... 9 3.2. Aanbod en leegstand .................................................................................................................. 9 3.3. Marktdynamiek.......................................................................................................................... 10 3.4. Trends en toekomst .................................................................................................................. 10

4. Deelgebied IV: Zuid.......................................................................................................... 11 4.1. Impressie .................................................................................................................................. 11 4.2. Aanbod en leegstand ................................................................................................................ 11 4.3. Marktdynamiek.......................................................................................................................... 11 4.4. Trends en toekomst .................................................................................................................. 12

5. SWOT-analyse.................................................................................................................. 13 6. Toekomstvisie .................................................................................................................. 14

DTZ Zadelhoff, afdeling Research, Apollolaan 150 - 1077 BG AMSTERDAM, Postbus 74030 - 1070 BA AMSTERDAM Tel. 020 6 644 644 Fax: 020 8 407 280, Internet: www.dtz.nl, E-mail: [email protected] Amsterdam Arnhem Breda Den Haag Eindhoven Enschede Groningen ’s-Hertogenbosch Hoofddorp Rotterdam Utrecht Zwolle. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. van partners die deelnemen middels besloten vennootschappen. Handelsregister KvK nr 33174864. DTZ Zadelhoff v.o.f. is de enige opdrachtnemer van alle werkzaamheden. Iedere aansprakelijkheid van de v.o.f., de partners en allen die daar werkzaam zijn is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald. Alle door ons verstrekte informatie is geheel vrijblijvend en uitsluitend voor geadresseerde bestemd. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld en uit betrouwbare bron afkomstig. Ten aanzien van de juistheid ervan kunnen wij echter geen aansprakelijkheid aanvaarden. Op alle opdrachten zijn de algemene voorwaarden van DTZ Zadelhoff v.o.f. van toepassing. De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd ter griffie van de Rechtbank Amsterdam, zijn te raadplegen op www.dtz.nl en worden op verzoek kosteloos toegestuurd.

2

Inleiding De gemeente Utrecht heeft DTZ Zadelhoff benaderd om een kort en bondig onderzoek uit te voeren naar de marktkwaliteit van het vastgoed op bedrijventerrein Overvecht. Enkele vragen hierbij zijn; hoeveel bedraagt de leegstand? Hoe ernstig/langdurig is deze leegstand? Welke trends zijn er waar te nemen op het bedrijventerrein en in hoeverre vormen deze een kans of een bedreiging voor de toekomst? Wat zijn de aandachtspunten en wat zijn de toekomstige kansen en bedreigingen van bedrijventerrein Overvecht? Hoe zal het terrein er over een aantal jaar bij liggen? Op bovenstaande vragen gaan wij door middel van dit rapport graag in. In het voor u liggende rapport wordt de marktkwaliteit van bedrijventerrein Overvecht beoordeeld. In de hoofdstukken 1 tot en met 4 worden per (kwaliteits)deelgebied puntsgewijs de marktsituatie en de trends omschreven. Hierbij wordt ook ingegaan op eventuele kansen en bedreigingen van het betreffende deelgebied. Het rapport wordt afgesloten door middel van een SWOT-analyse en een toekomstvisie. In de bijlage vindt u een overzicht van de leegstaande panden op bedrijventerrein Overvecht. Belangrijke basis voor dit overzicht was het overzicht dat eerder was gemaakt door de ondernemers op Overvecht. Dit rapport is opgesteld door afdeling Research van DTZ Zadelhoff in samenwerking met onze lokale bedrijfsruimtemakelaars in Utrecht.

3

1. Deelgebied I: Noord 1.1. Impressie

• • • • • •

Deelgebied Noord is het gebied rond de Tennesseedreef, de Texasdreef en de noordzijde van de Manitobadreef. Het gebied is – op deelgebied III (Oost) na – het nieuwste gedeelte van bedrijventerrein Overvecht. Het gebied is tot ontwikkeling gekomen rond de eeuwwisseling. Deelgebied Noord laat een verzorgde indruk achter. Er is relatief veel groen aanwezig. Kleinschalige, geschakelde bedrijfsruimte-units worden afgewisseld door solitaire, middelgrote bedrijfsgebouwen (ca. 2.000 m²). In vergelijking met deelgebied II (middengebied) zijn de kavels ruimer opgezet. Hierdoor is de aanblik minder rommelig. Het gebied kent een grote verscheidenheid aan gebruikers, zoals een opleidingscentrum (ROI), een orgelmaker, installatie- en schildersbedrijven, een glashandel en een groothandel van metaal- en houtbewerkingsmachines (VDH).

1.2. Aanbod en leegstand • De leegstand in het gebied is veelal van korte duur. Tijdens de leegstandinventarisatie uit 2005 stonden drie panden leeg (Manitobadreef 6 en 7c en Tennesseedreef 26). Deze drie panden zijn inmiddels verhuurd. • De huidige leegstand in het deelgebied is beperkt. Momenteel bedraagt de leegstand ongeveer 1.500 m², verdeeld over vier kleinschalige units. Het merendeel van de leegstand bevindt zich op de Tennesseedreef, tussen de huisnummers 7 en 14. De leegstaande ruimten zijn ons inziens voldoende courant; naar verwachting worden ze weer door de markt opgenomen.

4

1.3. Marktdynamiek • Van het totaal aantal geregistreerde transacties op bedrijventerrein Overvecht in 2007 vond circa de helft plaats in deelgebied Noord. • Nieuwkomers waren partijen als Mitros, VRB Friesland, schoonmaakbedrijven en een tekenbureau. 1.4. Trends en toekomst • De bedrijfsruimtemarkt in deelgebied Noord is gezond te noemen. De leegstand is beperkt en de leegstaande ruimten worden relatief snel opgenomen door de markt. • De gebouwen zijn van hoge kwaliteit en de uitstraling is eveneens hoog. De groenvoorzieningen dragen in belangrijke mate bij aan de kwaliteit van het gebied. • Door de goede marktkwaliteit is de verwachting dat de aanwezige leegstand zonder veel problemen weer verhuurd of verkocht wordt. • De leegstand bevindt zich momenteel vooral in kleinschalige bedrijfsruimten. Hierbij moet wel rekening gehouden worden met toenemende concurrentie van kleinschalige bedrijfsruimteprojecten elders op het terrein. Onze inschatting is dat de hoge uitstraling van het gebied een concurrerend voordeel zal zijn ten opzichte van bijvoorbeeld nieuwbouwontwikkelingen in de oudere gedeelten.

5

2. Deelgebied II: Middengebied 2.1. Impressie

• •

•

•

•

Het middengebied is omsloten door de deelgebieden Noord, Oost en Zuid en het gebied rondom de ijsbaan aan de westzijde. Het middengebied beslaat het grootste deel van het bedrijventerrein. Het betreft het gebied aan de Mississippidreef, de St. Laurensdreef, de Arkansasdreef en tussenliggende straten. Het middengebied is het oudste deel van het bedrijventerrein. Doordat de bebouwing dicht op elkaar staat, klein- en grootschalige bedrijfsruimten elkaar afwisselen en er weinig groen aanwezig is, is de aanblik rommelig. De meeste leegstand bevindt zich in dit gebied. Het gebied rondom de Oregondreef, de Californiedreef, de Coloradodreef en de Nevadadreef onderscheid zich van het overige middengebied door de concentratie van kleinschalige bedrijfsruimten op kleine kavels. In het overige deel is de bebouwing grootschaliger. De kwaliteit van de bebouwing en de openbare ruimte in beide gebieden is vergelijkbaar. Gebruikers zijn vooral lokale bedrijven als autodealers (zowel merk- als tweedehands-), autospuiterijen, handelsbedrijven, reprobedrijven en bedrijven gelieerd aan de bouw. Ook zijn onder andere de Technische Unie, een zeilmakerij, Boels, Bouwmaat, Hei-bike, Avery Dennison (labels en etiketten) en Bakkersland vertegenwoordigd.

2.2. Aanbod en leegstand • Het middengebied kent in vergelijking met de andere deelgebieden veel leegstand. In totaal staat er ruim 45.000 m² bedrijfsruimte leeg, waarvan 5.000 m² structureel (langer dan drie jaar leeg). Hierbij komen nog drie panden waarvan het metrage onbekend is. • In totaal bevinden zich 19 leegstaande panden in het middengebied. De leegstand is 6

• •

•

•

•

•

inclusief ‘verborgen’ leegstand, dat wil zeggen dat het gebouw in gebruik lijkt, maar het niet daadwerkelijk is. De leegstand concentreert zich vooral op de Arkansasdreef, de Ontariodreef en de Mississippidreef. Ten opzichte van de leegstandinventarisatie uit 2005 is veel veranderd; nog maar twee van de panden die op de lijst stonden, staan momenteel leeg (Nevadadreef 25-31 en Mississippidreef 89C). Deze panden zijn te typeren als structurele leegstand. De overige panden zijn na die tijd verhuurd of verkocht. Het overgrote deel van de huidige leegstand – op Nevadadreef 25-31 en Mississippidreef 89C na - staat korter dan drie jaar leeg. De structurele leegstand in het deelgebied is dus beperkt. Ruim 14.000 m² (30% van de leegstand, 4 panden) wordt momenteel opgeknapt of gesloopt, inclusief het structureel leegstaande pand aan de Nevadadreef. In de meeste gevallen komen er kleinschalige bedrijfsruimten voor in de plaats. In een enkel geval wordt kantoorruimte bovenop de bedrijfsruimten gecreëerd. De verhuurbaarheid van deze ruimten is lastig, omdat volgens het bestemmingsplan de kantoren niet ‘los’ verhuurd kunnen worden. Voor veel bedrijfsruimtegebruikers is de bijbehorende kantoorcomponent te groot, zodat gecombineerde verhuur lastig is. Bijna 10.000 m² (22% van de leegstand, 2 panden) is in de afgelopen jaren opgeknapt en weer te huur aangeboden in kleinere units. Eén project staat voor een groot deel al enkele jaren te huur. Dit betreft ook een project waar kantoorruimte bovenop de bedrijfsruimten is gecreëerd. Het andere project is recent opgeknapt. Hierdoor is de kans op verhuur aanzienlijk groter geworden. De verhuur komt langzaam van de grond. Voor de overige leegstaande bedrijfsruimten (23.000 m²) bestaan geen concrete plannen. Een deel wordt naar verwachting weer verhuurd. Het andere deel zal eveneens herontwikkeld of opgeknapt moeten worden om weer kans te kunnen maken op de markt. De courantheid van de leegstaande panden in het middengebied varieert van ‘redelijk’ tot ‘slecht’ (zie leegstandoverzicht).

2.3. Marktdynamiek • De leegstand uit de vorige leegstandinventarisatie is inmiddels grotendeels opgelost door verhuur of verkoop. In de tussentijd is er een aanzienlijk deel ‘nieuwe’ leegstand bij gekomen. • In de afgelopen jaren is de marktdynamiek in het middengebied aanzienlijk geweest. Er zijn veel kleinschalige transacties geregistreerd, waarbij vooral kleine (tweedehands) autobedrijven bedrijfsruimten huurden op het bedrijventerrein. • De grootste transactie van de afgelopen jaren in het middengebied staat op naam van Hei-Bike (2.200 m² in 2005). • Het middengebied heeft aanmerkelijk last van concurrentie van het nieuwe bedrijventerrein de Wetering bij Leidsche Rijn. Steeds meer merkdealers uit het middengebied verhuizen naar het nieuwe bedrijventerrein. Sommige dealers houden de bedrijfsruimte in Overvecht aan omdat het contract nog loopt. In de tussentijd gebruiken ze de ruimte bijvoorbeeld voor opslag. • Het vertrek van de merkdealers leidt niet direct tot een hogere leegstand, maar tot een verandering van de gebruikers van het middengebied. In veel gevallen komt er een zelfstandige ondernemer voor in de plaats die handelt in tweedehands auto’s of autoonderdelen.

7

2.4. Trends en toekomst • Sinds 2005 is er in het middengebied veel nieuwe leegstand bij gekomen. Hiermee ligt de leegstand momenteel naar schatting hoger dan destijds. Momenteel bedraagt de leegstand ruim 45.000 m², waarbij de metrages van drie panden niet zijn meegerekend. In totaal staan 19 panden leeg. De courantheid van de leegstaande panden varieert van ‘redelijk’ tot ‘slecht’. • Ruim een derde van de leegstand wordt momenteel aangepakt in de vorm van een opknapbeurt of herontwikkeling. • De opgeknapte of herontwikkelde bedrijfsruimten komen vaak in de vorm van kleinschalige bedrijfsruimten weer op de markt. Hierbij moet opgepast worden dat er geen overschot ontstaat. De verhuur van de inmiddels opgeleverde kleinschalige projecten in het middengebied verloopt immers al niet snel. • Voor het deel van de leegstand (23.000 m²) waarvoor nog geen concrete plannen zijn en dat niet meer verhuurd kan worden, is de vraag op welke manier de ruimten nog ingevuld kunnen worden. Het aantal kleine bedrijfsruimtegebruikers is immers niet oneindig. • Het middengebied gaat in kwaliteit achteruit door het vertrek van enkele merkdealers naar bedrijventerrein de Wetering. In de plaats van de merkdealers komen vaak kleine, onbekende partijen in de tweedehands auto(onderdelen)handel. • In het middengebied zijn van oudsher enkele grootschalige partijen gevestigd als Bakkersland en Avery Dennison. Deze panden zijn niet marktconform. Als ze vrijkomen betekent dit een relatief grote sloop- en herontwikkelingsopgave. • De kleine kavels in het gebied rondom de Oregondreef, de Californiedreef, de Coloradodreef en de Nevadadreef zijn vanwege de beperkte omvang minder aantrekkelijk voor ontwikkelaars om te herontwikkelen.

8

3. Deelgebied III: Oost 3.1. Impressie

• • •

•

•

Deelgebied Oost is het gebied rond de Floridadreef, aan de noordoostzijde van het bedrijventerrein. Het deelgebied is het nieuwste en meest hoogwaardige gedeelte van bedrijventerrein Overvecht. Enkele jaren geleden is aan de noordzijde van de Floridadreef begonnen met de bouw van solitaire, middelgrote (ca. 2.000 m²) hoogwaardige bedrijfspanden volgens het ‘MyUnits’concept. Deze bedrijfspanden kunnen door de kopers zelf worden samengesteld. De verdeling tussen kantoor-/showroom- en bedrijfsruimte is variabel. Kopers kunnen zelf de plattegrond en de gevel samenstellen en kiezen voor verschillende opties, zoals toiletten en pantrys. Momenteel is de strook tussen de Manitobadreef en de Arkansasdreef bebouwd. De komende jaren zal de ontwikkeling van de strook tussen de Arkansas- en de Franciscusdreef op gang komen. Gebruikers van het gebied zijn onder andere een bloemenmagazijn, een schildersbedrijf en een deurenhandel.

3.2. Aanbod en leegstand • Vanwege de recente oplevering van de gebouwen is de leegstand beperkt. De gebouwen werden pas gebouwd zodra minimaal 75% van het gebouw verkocht was. • Van de 17 geplande gebouwen zijn er inmiddels 6 verkocht (en gebouwd). Twee van deze zes gebouwen zijn nog gedeeltelijk beschikbaar. De totale leegstand bedraagt circa 750 m². Van de resterende 11 gebouwen is er op 1 gebouw een optie genomen (bron: www.myunit.nl). 9

3.3. Marktdynamiek • De dynamiek in deelgebied Oost concentreerde zich vooral in 2005 en 2006. In deze jaren heeft DTZ Zadelhoff enkele transacties geregistreerd, waaronder de aankoop van ULC Groep (gebouwinfra), Van den Berg Totaalmanagement, Efaflex (deuren), Datavideo Technologies, Hagimex (groothandel auto-onderdelen), Tersteeg totaalbouw, en Hazal pijpbeugels. In het afgelopen jaar is geen transactie geregistreerd. • De ontwikkeling van deelgebied Oost verloopt langzaam. Met de bouw van een pand werd pas begonnen zodra 75% van het gebouw was verkocht. Deze voorverkoopeis houdt de leegstand binnen de perken. Het relatief langzame afzettempo heeft naar onze inschatting te maken met de hoogwaardigheid. De doelgroep voor dergelijke hoogwaardige bedrijfsruimten is op Overvecht beperkt. 3.4. Trends en toekomst • De bedrijfsruimtemarkt in deelgebied Oost is jong en gezond. Vanwege de hoge voorverkoopeisen is de leegstand beperkt. • De bebouwing is zeer hoogwaardig en het groen draagt hier aan bij. • De ontwikkeling van het deelgebied verloopt relatief langzaam. Dit bewijst dat de markt voor dergelijke hoogwaardige bedrijfsruimten op bedrijventerrein Overvecht beperkt is. • De partijen die zich tot nu toe hebben gevestigd in de ‘MyUnits’ bewijzen dat met het aanbieden van hoogwaardige bedrijfsruimten geen hoogwaardiger doelgroep wordt aangesproken dan die al in grote getale op het bedrijventerrein aanwezig is, zoals bedrijven gerelateerd aan de bouw en autohandel. In deze is de vestiging van Datavideo Technologies een welkome uitzondering. • Niettemin is de ontwikkeling van deelgebied Oost een duurzame toevoeging aan bedrijventerrein Overvecht. • Doordat de panden in eigendom zijn van de gebruikers verwachten wij voor de komende jaren een constant kwaliteitsniveau. Hierbij speelt mee dat door de gebruikersspecifieke samenstelling partijen minder snel geneigd zijn om te verhuizen. De leegstand zal dan ook binnen de perken blijven. • Een risico van het MyUnit-concept is dat door de gebruikersspecifieke samenstelling van de units, ze moeilijk te verkopen zijn aan een volgende partij bij eventuele leegstand. Dit kan op lange termijn leiden tot langdurige leegstand.

10

4. Deelgebied IV: Zuid 4.1. Impressie

• • • •

Deelgebied Zuid is het gebied rond de Franciscusdreef, aan de zuidzijde van het bedrijventerrein. Het deelgebied is gelegen aan een belangrijke doorgaande weg (de Franciscusdreef). Hierdoor is het deelgebied de enige zichtlocatie van bedrijventerrein Overvecht. Deelgebied Zuid behoort tot de oudere gedeeltes van het bedrijventerrein. Gebruikers van het gebied zijn partijen waarvoor zichtbaarheid belangrijk is, zoals autodealers (Alfa Romeo, Fiat, Lancia), grootschalige detailhandel (Carpet Right, Super de Boer, Karwei) en opslagbedrijven (Shurgard).

4.2. Aanbod en leegstand • Aan de Franciscusdreef staan twee gebouwen leeg (nr. 18 en 40) met een totaal metrage van circa 5.500 m². Deze leegstaande gebouwen zorgen voor een wat onverzorgde aanblik van het deelgebied. • Franciscusdreef nr. 18 is momenteel in gebruik door een anti-kraakbeweging. Dit gebouw staat al geruime tijd leeg, in ieder geval al sinds de leegstandinventarisatie van 2005. • Franciscusdreef nr. 40 staat fysiek leeg. • Door de goede zichtbaarheid van de locatie is het verloop laag, waardoor de leegstand beperkt is. 4.3. Marktdynamiek • Het leegstaande gebouw op nummer 40 is recent verkocht. De koper gaat het pand herontwikkelen.

11

• •

In 2007 heeft Blinq (carwash) een bedrijfsruimte van circa 3.000 m² gekocht. De zichtlocatie biedt aanzienlijke kansen voor dit deelgebied. Er is hier dan ook relatief veel interesse vanuit uiteenlopende partijen voor een vestiging. Hieronder bevinden zich detailhandelspartijen, opleidingsinstellingen, opslagbedrijven (zoals Shurgard) en fitnesscentra. Het bestemmingsplan laat echter slechts enkele van deze partijen toe.

4.4. Trends en toekomst • De bedrijfsruimtemarkt in deelgebied Zuid bestaat uit bedrijven die genieten van de goede zichtbaarheid, zoals autodealers, detailhandel en opslagbedrijven. • Door de goede zichtbaarheid en het ontbreken van concurrentie van andere lokale zichtlocaties is het verloop en de leegstand in het deelgebied klein. De verwachting is dat deze situatie de komende jaren niet zal veranderen. • De aanwezige leegstand laat een wat onverzorgde indruk van het deelgebied achter. Eén van de twee leegstaande panden is echter recent verkocht. Dit pand wordt opgeknapt en opnieuw aangeboden aan de markt. • Er is voldoende interesse vanuit de markt om de leegstand op te kunnen vullen. In veel gevallen legt het bestemmingsplan echter teveel beperkingen op. • In onze optiek zou het verbreden van de bestemming in dit deelgebied een uitkomst zijn.

12

5. SWOT-analyse bedrijventerrein Overvecht Sterkten • Goede autobereikbaarheid; • Aanwezigheid zichtlocatie; • Een van de weinige bedrijfsruimtelocaties in Utrecht voor lokale ondernemers; • Goede infrastructuur op terrein; • Aanwezigheid van nieuwbouwaanbod; • Aanwezigheid van groenstroken in nieuwste deelgebieden; • Actieve ondernemersvereniging.

Zwakten • Bereikbaarheid per openbaar vervoer niet optimaal; 25 busminuten van Utrecht CS; • Oudere delen van het terrein geven een rommelige indruk door dicht op elkaar staande bebouwing; • Ontbreken van duidelijke bewegwijzering binnen het terrein; • Door lokaal en laagwaardig karakter is doelgroep voor hoogwaardige bedrijfsruimten beperkt; • Beperkte mogelijkheden voor buitenopslag; • Relatief kleine kavels in middengebied; • Versnipperd eigendom.

Kansen • Invullen zichtlocatie met meer hoogwaardige bebouwing; bepaald aanzicht terrein; • Verruiming bestemmingsplan kan voor meer gevarieerd aanbod en vermindering leegstand op zichtlocatie zorgen (fitness, detailhandel); • Vechtsebanen-gebied meer betrekken bij bedrijventerrein. Bebouwing aan westkant Mississippidreef op kwaliteit Vechtsebanen-gebied laten aansluiten; • Opleidingsinstellingen faciliteren in middengebied en zichtlocatie, waardoor meer hoogwaardige uitstraling en meer levendigheid.

Bedreigingen

•

• • • •

Bestemmingsplan houdt komst van o.a. meer (grootschalige) detailhandel en fitnesscentra tegen en kantoorruimte mag niet ‘los’ verhuurd worden, hierdoor langere leegstand; Concurrentie van de Wetering waardoor o.a. merkdealers wegtrekken; Verdere kwaliteitsachteruitgang middengebied door komst van lokale (tweedehands) autohandelaren; Vertrek van grootschalige gebruikers, zoals Bakkersland en Avery Dennison; Overaanbod van kleinschalige bedrijfsruimten, waardoor meer langdurige leegstand in dit segment.

13

6. Toekomstvisie en aanbevelingen In de voorgaande hoofdstukken is per deelgebied een algemene indruk gegeven van de marktkwaliteit en de trends die gaande zijn. In dit hoofdstuk wordt per deelgebied een korte samenvatting gegeven van de trends en geven wij onze visie weer op de ontwikkelingen op de langere termijn. Het rapport wordt afgesloten met enkele aanbevelingen ten aanzien van de marktkwaliteit van het terrein. 6.1. Toekomstvisie Noord en Oost De nieuwste deelgebieden Noord en Oost presteren goed. De leegstand ligt er relatief laag en de leegstand die er is, is vaak van korte duur. De verzorgde uitstraling van de twee deelgebieden spelen hier een belangrijke rol in. In Noord bevindt de leegstand zich vooral in kleinschalige bedrijfsruimten. Ook is naar voren gekomen dat de ontwikkeling van de MyUnits in deelgebied Oost langzaam op gang komt. De hoge voorverkoopeis (75%) zorgt er wel voor dat de leegstand in het gebied beperkt is. Naar onze mening geeft het concept een belangrijke toegevoegde waarde aan de kwaliteit van het bedrijventerrein. Opvallend is dat de aanwezigheid van hoogwaardig aanbod tot nu toe (bijna) niet heeft geleidt tot het aantrekken van hoogwaardige partijen (zoals high-tech, IT). In die zin is te concluderen dat de doelgroep voor hoogwaardige bedrijfsruimten beperkt is op bedrijventerrein Overvecht. Wij verwachten dat de komende jaren de kwaliteit van Noord en Oost op peil zal blijven. Beide deelgebieden zijn relatief nieuw en stralen een hoog kwaliteitsniveau uit. Daarnaast is er weinig concurrentie te verwachten van andere nieuwbouwontwikkelingen in de gemeente. Door de gebruikersspecifieke indeling van de MyUnits in Oost zijn de gevestigde gebruikers minder snel geneigd om te verhuizen. Op langere termijn is er een kans dat de leegstand in Noord en Oost zal toenemen en van langere duur zal zijn. Enerzijds door toenemende concurrentie van andere kleinschalige bedrijfsruimteprojecten in het middengebied, anderzijds brengt de gebruikersspecifieke indeling van de MyUnits met zich mee dat ze moeilijk te verkopen zijn aan een andere partij bij eventuele leegstand. Hierbij moet in het achterhoofd gehouden worden dat er nog veel zal moeten gebeuren in het middengebied om qua marktkwaliteit te kunnen concurreren met de deelgebieden Noord en Oost. Zuid Deelgebied Zuid profiteert van de zichtlocatie aan de Fransiscusdreef. De partijen die hier gevestigd zijn zullen niet snel vertrekken. Er is weinig concurrentie van andere zichtlocaties binnen de gemeente. De leegstand in dit deelgebied ligt relatief laag; er staan twee panden leeg. Na renovatie en herontwikkeling hebben deze panden voldoende kansen op de markt. De kansen worden echter beperkt doordat de bestemming enkele partijen niet toelaat, zoals bijvoorbeeld fitness en detailhandel. Het verbreden van de bestemming zou ertoe kunnen leiden dat de variatie in gebruikers toeneemt en de zichtlocatie een meer hoogwaardige en levendige uitstraling krijgt. De zichtlocatie is immers het ‘visitekaartje’ van bedrijventerrein Overvecht.

14

Midden Het middengebied staat er in vergelijking met de andere deelgebieden het slechtste voor. Met ruim 40.000 m² leegstand is de leegstand aanzienlijk. De leegstand duurt over het algemeen niet lang; de structurele leegstand is beperkt. Meer dan de helft van de leegstand wordt momenteel opgeknapt of herontwikkeld, of is inmiddels opgeknapt. De eigenaren op bedrijventerrein Overvecht zijn actief bezig om de leegstand op te lossen. Het overige deel van de leegstand wordt naar verwachting weer verhuurd of zal in de toekomst eveneens opgeknapt of herontwikkeld moeten worden. De courantheid van een groot deel van de leegstaande panden in het middengebied is veelal ‘redelijk’ tot ‘slecht’. Veel van de herontwikkelde of opgeknapte panden worden weer op de markt aangeboden in de vorm van kleinschalige bedrijfsruimte-units. Van de units die inmiddels worden aangeboden, komt de verhuur langzaam op gang. In het middengebied bestaat het gevaar dat er een overaanbod ontstaat van kleinschalige bedrijfsruimten. Hierbij ondervindt het gebied concurrentie van de nieuwbouw in de meer hoogwaardige delen Noord en Oost. Een ander risico op onbekende termijn is het vrijkomen van de grootschalige panden van Bakkerland en Avery Dennison. Deze panden zijn niet marktconform, waardoor er een relatief grote sloop- en herontwikkelingsopgave komt te liggen in het middengebied. Tenslotte zorgt het wegtrekken van steeds meer merkdealers naar een nieuwe locatie op de Wetering voor een kwaliteitsachteruitgang in het gebied. Vaak komen er particuliere (tweedehands) autohandelaren voor in de plaats, of bedrijven die aan autohandel zijn gelieerd. Door de steeds groter wordende concentratie van deze bedrijven gaat de kwaliteit van het middengebied achteruit. Vooruitblik 2020 In 2020 is het bedrijventerrein 12 jaar ouder dan nu. Dit betekent dat de panden in deelgebied Noord dan circa 20 jaar oud zijn en in deelgebied Oost 10 tot 15 jaar. Het middengebied en de zuidzijde van het bedrijventerrein zullen tegen die tijd een mix zijn van verouderde en herontwikkelde panden. De mate van herontwikkeling hangt af van de mutaties die in de komende jaren zullen plaatsvinden in deze delen. De beperkte bestemming en de kleine kavels in het middengebied zorgen ervoor dat herontwikkelingen in dit deel minder snel worden opgepakt. Hier speelt mee dat bedrijventerrein Overvecht geen geschikte locatie is voor grootschalige (logistieke) bedrijvigheid vanwege de infrastructuur en de bereikbaarheid. In deze zin is – binnen de huidige bestemming - enkel de ontwikkeling van kleine tot middelgrote bedrijfsruimten aantrekkelijk. Momenteel dreigt echter al een overaanbod in dit segment. Nieuwe ontwikkelingen op het terrein in hetzelfde segment zullen naar verwachting leiden tot interne verhuisbewegingen en meer leegstand. Wij verwachten dat in 2020 het middengebied kampt met de grootste problemen. Ondanks stapsgewijze herontwikkelingen blijft de uitstraling van het gebied achter. Door de krappe bebouwing en de kleine kavels is het lastig om kwaliteit toe te voegen door bijvoorbeeld meer groen aan te leggen. Dit gebied is tegen die tijd toe aan structurele verbetering. De deelgebieden Noord en Oost zijn daarentegen duurzamer van karakter door de hoogwaardige uitstraling. Als de concurrentie van nieuwe kleinschalige projecten binnen de perken blijft op de rest van het terrein, dan verwachten wij weinig leegstandproblemen. Deelgebied Zuid reguleert zich naar verwachting zelf door de goede zichtbaarheid en de 15

beperkte concurrentie van andere zichtlocaties binnen de gemeente. Wel kan de beperkte bestemming leiden tot langzamere herontwikkeling en langere leegstand. 6.2. Aanbevelingen Bedrijventerrein Overvecht heeft ons inziens voldoende potentie om te blijven fungeren als bedrijventerrein. Gezien de huidige autonome dynamiek zien ook de eigenaren voorlopig voldoende heil in het voortbestaan van het terrein. Een belangrijke factor hierin is het ontbreken van andere vestigingsplaatsen in de stad voor kleine, lokale bedrijven. Volgens ons is het de komende jaren voldoende om aan te sluiten bij de autonome dynamiek waarbij herontwikkelingen stapsgewijs plaatsvinden, op initiatief van de eigenaar. Op langere termijn kan de kwaliteit van het bedrijventerrein – in met name het middengebied en de zichtlocatie – in stand gehouden worden door het toevoegen van andere functies, zoals opleidingsinstellingen, fitness en meer business-to-business detailhandel. Een andere (ingrijpende) optie is het uitkopen van de huidige eigenaren en het opnieuw uitgeven van de grond. Hiermee kan het probleem van de kleine kavels en de rommelige opzet in het middengebied opgelost worden. Voor het toevoegen van nieuwe functies zijn de zichtlocatie en de westelijke rand van het middengebied de beste plekken. Door het upgraden van deze gebieden kan een meer hoogwaardig visitekaartje afgegeven worden voor het bedrijventerrein; het zijn immers de meest zichtbare gedeelten.

16

maken.

In opdracht van

Uitgevoerd door

Gemeente Utrecht Drs. H. Olden Postbus 8406 3503 RK Utrecht Tel: 030 2 864 974 Fax: 030 2 854 821 E-mail: [email protected]

DTZ Zadelhoff DTZ Zadelhoff is Nederlands marktleider in bedrijfsmatig onroerend goed. We zijn actief vanuit 14 vestigingen, in de sectoren vastgoedbemiddeling, beleggingen, vastgoedmanagement, Corporate Real Estate Services (CRES), research, winkels, financial services, internationaal en taxaties. Meer dan 400 DTZ Zadelhoff-professionals beschikken hiermee over een omvangrijk intern kenniscentrum op het totale gebied van bedrijfsmatig vastgoed. Wereldwijd heeft de DTZ-organisatie met meer dan 10.000 medewerkers toegang tot 200 kantoren in 40 landen. DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen. De grootste partner is DTZ Holdings plc, sinds 1987 geregistreerd aan de London Stock Exchange.

Quickscan bedrijventerrein Overvecht L1296/SKO

DTZ Zadelhoff v.o.f. Afdeling Research en Agency Utrecht Voor meer informatie over dit rapport belt u met: Drs. S.M. Koene Afdeling Research Tel: 020 8 407 255 Fax: 020 8 407 280 E-mail: [email protected]

17 © DTZ Zadelhoff, juni 2008