Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku. Sanace vlhkosti a její vliv na oceňování nemovitostí Bakalářská práce

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Sanace vlhkosti a její vliv na oceňování nemovitostí Bakalářská práce

Autor:

Jana Sýkorová Oceňování majetku

Vedoucí práce: doc. Ing. Eva Burgetová CSc.

Praha

Duben 2011 1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně s pouţitím uvedené literatury. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Jana Sýkorová

V Praze dne ....................

2

Poděkování: Mnohokrát děkuji Váţené paní doc. Ing. Evě Burgetové CSc. za vedení a trpělivost při vedení mé bakalářské práce. Dále děkuji Ing. Petru Ortovi PhD za profesionální přístup a maximální snahu řešit kaţdý individuální problém.

3

Anotace: Jméno a příjmení autora

Jana Sýkorová

Obor:

oceňování majetku

Akademický rok:

2010/2011

Název práce:

Sanace vlhkosti a její vliv na oceňování majetku Moisture Remediation and its Effect on Property Assessment

Vedoucí práce:

doc. Ing. Eva Burgetová, CSc.

Práce je členěna do tří částí – teoretickou, praktickou a analytickou. Teoretická část je dále rozdělena do tří oddílů. V prvním oddíle je nastíněna problematika vlhkosti staveb, základní postupy diagnostiky a následné realizace sanačních prací. Druhý oddíl zahrnuje úvod do oceňování nemovitostí a charakterizuje základní pojmy tohoto oboru. Třetí oddíl nastiňuje moţný vliv sanace vlhkosti staveb na trţní hodnotu nemovitostí. Praktická část zahrnuje dva trţní odhady nemovitostí – rodinného domu a bytového domu. Analytická část indikuje trh nemovitostí v okrese Mělník. The thesis is divided into three parts – theory, practical part, analysis. The theoretical part deals with the moisture in buildings, the basic ways of its diagnosis and realisation of the remediation work. The second part includes an intruduction to property assessment and defines the basic concepts from this field. The third part gives us a review of possible outcomes of moisture remediation on the price of the property. The practical part includes 2 property assessments – of a house and of a block of flats. The analysis considers itself with the property market in Mělník area.

4

Obsah Úvod Část A I. Základní pojmy a vymezení problematiky vlhkosti staveb Vlastnosti stavebních materiálů Transportní jevy vlhkosti ve stavebních materiálech

7 Teoretická část 8 8 9

1. Zdroje vlhkosti 1.1 Rozdělení vody dle způsobu a místa vnikání do konstrukcí 1.2 Zdroje zvýšené vlhkosti 1. 3 Další moţné příčiny vlhkosti

10 10 10 11

2. Příčiny poruch staveb způsobené zvýšenou vlhkostí 2. 1 Vliv času na budovy a stavební konstrukce 2. 2 Degradační procesy 2. 3 Fyzikální (mechanické) degradační procesy 2. 4 Biologické degradační procesy 2. 5 Chemické degradační procesy

12 12 12 13 14 16

3. Diagnostika a průzkum 3. 1 Stavebně-technický průzkum 3. 2 Vlhkostní průzkum 3. 2. 1 Místní šetření na stavbě 3. 2. 2 Informace o podzákladí a okolním terénu 3. 2. 3 Stavebně-historický průzkum

18 18 18 18 20 20

4. Sanační metody a jejich rizikové faktory 4.1 Vzduchové izolační systémy 4. 2 Chemické sanační metody 4. 2. 1 Beztlaková injektáţ 4. 2. 2 Tlaková injektáţ 4. 2. 3 Termicky aktivovaná injektáţ 4. 3 Mechanické sanační metody 4. 3. 1 Dodatečné vloţení vodorovné izolace do probouraných otvorů 4. 3. 2 Dodatečné vloţení vodorovné izolace do proříznuté loţné spáry 4. 3. 3 Dodatečné vloţení vodorovné izolace zaráţením desek 4. 4 Plošné izolace 4. 5 Povrchové úpravy 4. 5. 1 Nátěry omítek zdiva 4. 5. 2 Sanační omítky

21 21 22 22 22 23 24 24 24 25 26 27 27 28

5. Příklady sanací vlhkosti

29

II. Úvod do oceňování 1. Základní pojmy 2. Metody oceňování 2. 1Porovnávací metoda 2. 2 Příjmová metoda 2. 3 Nákladová metoda III. Vliv sanace budov na oceňování majetku 3. 1 Náklady na sanaci 3. 2 Orientační ceny sanačních prací za m2 3. 3 Postup stanovení vlivu sanace na cenu nemovitostí 3. 4 Výpočet vlivu ceny sanace na trţní hodnotu objektu Závěr

33 33 34 34 35 35 36 36 36 37 38 39

5

Část B Trţní ocenění rodinného domu Trţní ocenění bytového domu Část C Analýza trhu v okrese Mělník

Praktická část 40 59 Analytická část

80

Seznam literatury

91

6

Úvod Zvýšená vlhkost zdiva objektu patří mezi nejčastější poruchy, které nejvíce ohroţují funkčnost a spolehlivost budovy. Spolu se stabilitou stavby zásadně ovlivňují rozhodování investorů o rozsahu rekonstrukce. Problematika dodatečné sanace vlhkosti zdiva se postupně stává samostatnou stavební specializací. Cílem této práce je nastínit tuto základní problematiku vlhkosti staveb a její spojitost s oceňováním nemovitostí.

7

Část A

Teoretická část

I. Základní pojmy a vymezení problematiky vlhkosti staveb Vlastnosti stavebních materiálů Vlhkost Mnoţství vody, v kapalné i pevné podobě, které je obsaţeno v materiálu. Udává se objemovým či hmotnostním poměrem k suché fázi látky. Kaţdý materiál obsahuje za daných konkrétních podmínek určitý stupeň vlhkosti. Mnoţství vlhkosti v materiálu určuje mnoho faktorů. Je přímo závislé na vlhkosti okolního vzduchu, teplotě, porozitě, obsahu solí a mnoha dalších místních předpokladech.

Porozita Obsah vzduchových dutin v materiálu. Udává se (v procentech) jako poměr vzduchu k celkovému objemu dané látky. Pro stavební praxi je mimo celkového objemu pórů velmi důleţitý tvar a velikost pórů. Z hlediska tvaru je zásadní, zda se jedná o póry otevřené či uzavřené. Do otevřených pórů volně vniká voda, tudíţ v konečném výsledku elementárně ovlivňují mrazuvzdornost stavebního materiálu.

Mrazuvzdornost Schopnost stavební hmoty odolávat opakovaným změnám skupenství vody. Je přímo závislá na pevnosti v tahu a porozitě materiálu. Obecně platí, ţe čím vyšší elasticita materiálu tím lepší odolnost, jelikoţ samotná změna z tekutého na pevné skupenství provází objemový nárůst o 10%.

Nasákavost Propustnost povrchové úpravy pro vodu. Přímo ji ovlivňuje smáčivost resp. nesmáčivost materiálu.

Smáčivost Je vztah kapaliny a podkladu. Na smáčivých materiálech se utvoří tenký film vody, coţ je důsledkem velké styčné plochy. Z nesmáčivých materiálů naopak voda volně odtéká po kapkách.

8

Transportní jevy vlhkosti ve stavebních materiálech Difuze Transport vlhkosti a tepla obalovou konstrukcí vznikající vyrovnáváním rozdílů teplot v interiéru a exteriéru stavby. Vodní páry procházejí všemi látkami s velikostí pórů větší neţ 2,78 . 1010

m. U materiálů s menší pórovitou strukturou k difuzi nedochází. Schopnost materiálu proustit vodní

páry je dána součinitelem difuze vodní páry nebo faktorem difuzního odporu. V praxi je tedy ideální skladba konstrukce koncipována tak, aby difuzní odpor klesal směrem k vnějším vrstvám stavební konstrukce. Podmínky pro kondenzaci vodní páry ve stavební konstrukci udává ČSN 73 0540-2.

Kapilární vzlínání vlhkosti (elevace) Je charakteristická pro materiály smáčivé. Vzlínání závisí na tvaru a velikosti pórů. Malé póry se vodou sytí pomaleji, ale výsledná vlhkostní mapa vystoupí nepoměrně výše. Velké póry naopak nasávají větší rychlostí, ale výška vzlínání je nízká. Jiná situace nastává ve zdivu s vysokým stupněm zasolení. Vzlínající voda transportuje do stavební konstrukce s kapalinou i vodorozpustné soli a minerály a tím zmenšuje průměry pórů (změna pórové distribuce). Proto bývá u starších a novějších budov ze stejného materiálu rozdílná výška vlhkostních map.

Povrchová kondenzace Závisí na teplotě a vlhkosti okolního vzduchu. Vyrovnají-li se parciální tlaky a relativní vlhkost vzduchu dosáhne 100%, pak jakýkoliv pokles teploty či zvýšení vlhkosti vyvolá kondenzaci vodních par. Typická místa výskytu jsou tepelné mosty. Kondenzace se v praxi projevuje v různých formách, např. mlha, rosa či jinovatka.

Sorbce Pohlcování nebo uvolňování vodní páry stavebním materiálem aţ do vyrovnaného stavu prostředí. Je přímo závislá na teplotách, vlhkostních parametrech a stavebním materiálu.

9

1. Zdroje vlhkosti 1.1 Rozdělení vody dle způsobu a místa vnikání do konstrukcí • Atmosférická voda – voda v ovzduší ve všech skupenstvích • Podpovrchová voda – voda v zemině a v podzákladí budovy Rozdělení

- Půdní - Gravitační - Kapilární - Podzemní

• Provozní voda – důsledek technologického postupu

1.2 Zdroje zvýšené vlhkosti Voda srážková • Voda hnaná větrem – hnaný déšť proniká do zdiva zejména na návětrné straně. • Voda odstřikující – kritická je zejména oblast soklového zdiva, která je exponována odstřikující vodou, tajícím sněhem i solemi z posypů chodníků. • Voda pronikající komínovými průduchy – pokud není komín zastřešen, voda stéká po stěně a z jeho dna se vsakuje do zdiva. Voda vzlínající Voda proniká do konstrukce kapilárním vzlínáním z podzákladí z okolní zeminy, pokud jsou hydroizolace poškozené popř. zcela chybí. Voda kondenzující na vnitřním povrchu konstrukce Kondenzace nastává, klesne-li vnitřní teplota povrchu konstrukce pod teplotu rosného bodu vnitřního vzduchu. Je-li hlavní příčinou vlhkosti vnitřní kondenzace, objeví se lokální vlhkostní mapy na zdánlivě nelogických místech. Příčinou jsou tepelné mosty, které jsou u starších domů způsobeny většinou nedostatečnou tepelnou izolací. Nejčastěji se vlhkost objevuje v koutech a u oken a dveří.

10

Voda působící hydrostatickým tlakem Hydrostatický tlak v kapilárním sytému je obvykle vyvolán změnou okolního prostředí, tj. změnou vlhkostního reţimu okolní zeminy. Bývá nejčastěji způsoben například jarním táním nebo přívalovými dešti s následným vzedmutím svahové vody, případně podzemních vod. Hygroskopická vlhkost Obsahuje-li materiál hygroskopické soli, postupně přejímá vlhkost z okolního vzduchu. Vlhkost pak můţe být několikanásobně vyšší neţ u stejného nezasoleného materiálu. Zabudovaná technologická voda Vlhkost je do stavby vnesena během realizace. Je dána vlhkostní nasyceností pouţitého materiálu. Odpařuje se velmi pomalu v průběhu 1-3 let aţ do ustáleného rovnováţného stavu.

1. 3 Další možné příčiny vlhkosti • Nedostatečná údrţba - Zanesené svody, okapy a drenáţe. - Zatékání poškozenou krytinou. - Poškozené klempířské prvky. • Změna vlhkostního reţimu • Změna systému vytápění • Nevhodné stavební úpravy − Například pouţití difusně nepropustných materiálů ve starých budovách. • Změna hydrogeologických podmínek

11

2. Příčiny poruch staveb způsobené zvýšenou vlhkostí 2. 1 Vliv času na budovy a stavební konstrukce U kaţdé konstrukce se mění s postupem času řada důleţitých vlastností. V důsledku stárnutí a degradace stavebních materiálů se sniţuje schopnost konstrukce plnit poţadované funkce a vzdorovat vlivům vnějšího prostředí. Sniţuje se tak míra odolnosti (spolehlivosti) jednotlivých konstrukčních prvků i celého konstrukčního systému budovy z hlediska různých funkcí a poţadavků. Degradační procesy jsou řízeny přírodními zákony, určitými konstrukčními opatřeními jej lze pouze zpomalit, nelze však úplně zastavit. Degradační procesy se projevují postupným narušováním struktury stavebních materiálů (prvků a jejich styků), chemickou nebo biologickou korozí a mechanickým namáháním působícím na konstrukci nerovnoměrně a s poměrnou intenzitou. Důsledkem je, ţe po určité době konstrukční prvek, resp. část budovy ztrácí schopnost plnit poţadovanou funkci (např. vzdorovat zatíţení) a dochází k poruchám (trhliny, vznik plísní aj.).1

2. 2 Degradační procesy Hlavní příčinou skrytých i viditelných poruch je pronikání volné vody do stavebního materiálu, většinou spojená s vysokým zasolením a výskytem četných biologických škůdců. Penetrace vody do konstrukce je buď trvalá, nebo jednorázová. V těchto případech můţeme očekávat další závady s vlhkostí přímo propojené. Absence hydroizolací spodní stavby (popř. izolace dožité) U většiny historických staveb nebo u staveb s méně exponovaným provozem nebyly izolace prováděny vůbec. Výjimky tvoří mnoţství městských středověkých staveb, kde byly nalezeny hydroizolace ve formě systému kanálků nebo proloţení zdiva různými ostře pálenými materiály či jílovými obklady. Tyto původní systémy jsou ale z větší části doţilé a částečně nebo úplně ztratily svou funkci. Neodborně provedená izolace Návrh izolace spodní stavby má mnohá rizika a úskalí. Nejčetnější jsou nedořešené detaily styků vodorovných a svislých izolací, popř. ukončení izolace u terénu.

1

Petr HÁJEK. Konstrukce pozemních staveb (Nosné konstrukce 1), nakladatelství ČVUT. Praha: 2004,

IBSN 80-01-02243

12

Vady vzniklé změnou podmínek stavby •Vnější negativní vlivy Mnohé izolační systémy správně navrţené i provedené se stávají nefunkčními z důvodu změny podmínek stavby, pro kterou byly realizovány. Změny mohou být způsobeny kolísáním úrovně spodní vody či nevhodně zaloţenou stavbou v okolí. Značné poruchy způsobují, např. otřesy při realizaci okolních komunikací. Tyto, a mnoho dalších příčin, mají za následek vznik trhlin, jeţ porušují celistvost provedených izolací a vytvářejí vodě nový vstup do konstrukce. • Vnitřní negativní vlivy Nebezpečným faktorem je změna teplotního a vlhkostního reţimu vnitřního prostředí objektu. Zvýšení relativní vlhkosti vzduchu spojené s nedostatečným větráním vytváří podmínky pro vznik plísní.

2. 3 Fyzikální (mechanické) degradační procesy Vliv vlhkosti stavebních materiálů na stabilitu budov Voda a vlhkost má na stavební konstrukci mnoho negativních vlivů. Voda je největším problémem v zimním období. Cyklické přechody z kapalné do pevné fáze mohou být příčinou rozpadu stavebního materiálu ve spodních lokacích stavby. To můţe vést k narušení stavebního materiálu či konstrukce a následkem toho k porušení stability objektu. S vodou se transportují do konstrukce rozpustné soli, které akcelerují degradační procesy způsobující rozpad stavebních materiálů.

Trhliny Jsou jedním z nejvýznamnějších a na první pohled viditelných indikátorů narušení konstrukce. Je tedy nezbytné tyto poruchy, konzultovat s odborníkem. Ten rozhodne, zda jsou trhliny způsobeny přetíţením konstrukce, nebo zda se jedná o vlhkostní změny v objemu materiálu.

13

2. 4 Biologické degradační procesy Biokoroze stavebních materiálů Biologičtí škůdci vytvářejí z hlediska hygienického nepříznivé prostředí pro lidi. Prostory s jejich výskytem jsou klasifikovány jako zdravotně závadné. Výskyt škůdců je dán především parametry vnitřního prostředí stavby, tzn. intenzitou větrání, teplotou a relativní vlhkostí vzduchu. Jejich působení se do značné míry přibliţuje zatíţení fyzikálnímu a chemickému. K průvodním projevům patří poškození omítek, zdiva či rozpad dřevěných prvků. Průzkum biologického napadení Průzkum z hlediska biologického napadení provádí hodnocení mechanických vlastností a technického stavu daného stavebního materiálu. Cílem samotného průzkumu je identifikace škůdců, rozsahu napadení a stanovení příčin poruch a kvalifikace škod. Identifikace výskytu dřevokazného hmyzu se provádí poklepem na dřevěné prvky. Základní symptomy napadení dřeva dřevokazným hmyzem jsou: dutý zvuk při poklepu, výletové otvory (tvar a velikost), poţerky. Symptomy napadení dřeva dřevokaznou houbou jsou: ztráta pevnosti dřeva, změna barvy dřeva, houbový zápach, výskyt mycelií a plodnic. Druh dřevokazné houby lze určit podle způsobu rozpadu dřeva (tvar a hloubka trhlin). Přesnou identifikaci provádí mikrobiolog v laboratoři kultivační analýzou. Výstupem je návrh sanačních opatření včetně doporučených parametrů pro vnitřní prostředí.

14

Hlavní druhy biologických škůdců Bakterie Minimální vlhkost pro vývoj bakterií je 5-10% vlhkosti dřeva. Mnoţí se při teplotách 3-80°C a usazují se v hloubkách 5-10 cm pod povrchem napadeného materiálu. Plísně Vyskytují se na většině materiálů, které obsahují organické ţiviny a to hlavně v nátěrech obsahujících klih nebo kasein, nebo v místech vzlínající vlhkosti, nad tepelnými mosty a v prostorách s vysokou vzdušnou vlhkostí. Výrazně sniţují uţitnou hodnotu stavby. Sinice a řasy Pro jejich vývoj je důleţité pH podkladu menší neţ 9 a teplota vzduchu v rozsahu 0-85°C. Vyskytují se na osvětlených místech s čistou atmosférou s dostatkem vody. Sinice a řasy se ve vlhku rychle rozrůstají, čímţ vyvolávají tlak a tah pod povrchem materiálů. A tak následně rozrušují stavební hmoty. Lišejníky Jeden z extrémně odolných činitelů, kteří se vyskytují ve stavbách. Vyskytují se aţ 15 mm pod povrchem zdiva a nelze je běţnými prostředky odstranit.

Houby Na stavbách se setkáváme hlavně s houbami dřevokaznými, výjimečně s houbami omítkovými. Vyvíjejí se při vlhkostech 18-90%. Na člověka působí negativně svými výtrusy, které vyvolávají alergické reakce. Současně mohou způsobit totální destrukci zdiva.

15

2. 5 Chemické degradační procesy Velká většina poruch, které přisuzujeme vlhkosti, by při zatíţení čistou vodou vůbec nevznikla. Voda na sebe váţe mnoho chemických prvků, které dále transportuje do materiálu a ty s působením vlhkosti postupně degradují stavební materiály. Jedná se zejména o vodorozpustné soli. Zdroje solí Soli se do staveb dostávají řadou cest. Nejvýznamnější jsou rozpustné soli, transportované do zdiva vzlínající zemní vlhkostí z okolního terénu. Velké zatíţení nastává především v zimních měsících při solení chodníků, kdy se k vodě vzlínající přidává ještě odstřikující roztátý sníh. Další zdroje solí ve stavbách jsou soli obsaţené v některých stavebních materiálech primárně, soli vzniklé chemickou korozí vlivem ovzduší, soli z biologických zdrojů (dávná pohřebiště, únik vody z kanalizace apod.) popř. soli vzniklé v důsledku nevhodného sanačního opatření.

16

Mechanismus působení solí (dusičnanů) Destruktivní vliv solí zapříčiňují hlavně dva procesy − krystalizace a hydratace. Krystalizace nastává v okamţiku, kdy je překročena mez rozpustnosti soli. V jejím průběhu se plní póry, a dochází k postupnému praskání stavebního materiálu vlivem krystalizačních tlaků. Druhý destruktivní proces vyvolaný vodorozpustnými solemi se vztahuje na soli, které jsou schopny vázat v krystalové mříţce určitý definovaný počet molekul vody, vytvářejí tzv. hydráty. Jako příklad lze uvést síran sodný krystalizující v závislosti na podmínkách krystalizace jako bezvodný Na2SO4 nebo jako dekahydrát Na2SO4.10H2O. Přechod z jedné hydratované formy do druhé je vţdy spojený s vázáním určitého počtu molekul vody nebo naopak jejich ztrátou a je doprovázen i značnými změnami objemu soli. Hydratované molekuly jsou poměrně objemné a přechody solí v porézním systému stavebních materiálů z jedné hydratované formy do druhé jsou spojeny s poměrně velkými hydratačními tlaky. 2 Důsledky vlivu vodorozpustných solí Působením vody se dostávají soli na povrch zdiva a tam vytváří výkvěty a výluhy. Výluhy jsou pevně spjaty se zdivem. Zatímco výkvěty jsou většinou světlé nebo bílé povlaky či skupiny krystalů. Mezi nejběţnější patří potašový výkvět vznikající reakcí karbonizovaného vápna s pojivem silikátové barvy a sodný výkvět vznikající reakcí hydroxidu sodného s oxidem uhličitým ze vzduchu. Redukce obsahu solí Úplné odstranění vodorozpustných solí není prakticky moţné nikdy. Můţeme pouze maximálně zredukovat jejich obsah v materiálu. Nejjednodušší způsob odstranění solí je mechanicky, například odstranění výkvětů z fasád. V praxi je pouţíváno několik fyzikálně-chemických metod, jako jsou kapilární transport, difuze a osmóza, elektrokinetické jevy či tzv. obětované omítky.

2

Michael BALÍK a kol., Odvlhčování staveb. nakladatelství Grada. Praha: 2008, ISBN 978-80-247-2693-9

17

3. Diagnostika a průzkum 3. 1 Stavebně-technický průzkum Při stavebně technickém průzkumu zjišťujeme především celkový stav konstrukce, geometrické uspořádání konstrukce a prvků s případnými odchylkami a způsob provedení budovy. Zjišťujeme poruchy konstrukcí, stav materiálů, negativní vlivy vnějšího a vnitřního prostředí a v neposlední řadě také historii uţívání stavby.

3. 2 Vlhkostní průzkum 3. 2. 1 Místní šetření na stavbě Výstup z místního šetření by měl obsahovat podrobný popis míst se zvýšenou vlhkostí zjištěný na základě vizuální prohlídky budovy se všemi dostupnými souvislostmi. Součástí šetření je odběr vzorků. Odběr vzorků Provádíme ručně nebo elektrickou vrtačkou. Při ručním způsobu postupujeme ručním trubkovým sekáčem do hloubky s ustálenou vlhkostí (cca 100 mm). Pokud provádíme vývrt elektricky, musíme počítat s chybou asi 1%, která vzniká při zahřátí vrtáku v materiálu.

Velikost vzorků Vzorek by měl obsahovat co nejreprezentativnější zastoupení materiálů v konstrukci, tím se vyhneme nesprávnému hodnocení vlhkosti. Např. ze vzorku, ve kterém jsou obsaţena zrna (vyšší nasákavost), která jsou v materiálu ojediněle můţeme chybně určit, ţe vlhkost je o několik procent vyšší a tím navrhnout i špatný postup sanačních prací. Dále je velmi důleţitá velikost vzorku. Obecně platí, ţe čím větší vzorek, tím přesněji stanovíme vlhkost. Jelikoţ je téměř vţdy vyţadován co nejmenší zásah do konstrukce, odebíráme v praxi vzorky co nejmenší (cca 20 – 30g). Musí však poslouţit svému účelu.

18

Místa odběru Měření obvykle provádíme v místech, pro která je typická vyšší vlhkost, jako jsou soklové části budov a vnitřní prostory pod přilehlým vnějším terénem. Dále postupujeme vizuálně a měříme v místech se zřetelnými projevy vlhnutí, například v místech s výkvětem solí či nepřídrţnou omítkou. Při měření je třeba dbát na srovnatelnost naměřených hodnot. Obvykle se postupuje svislým profilem od soklu nad hranici zavlhčení, dále hloubkovým profilem, omítkou a spárovou maltou. Měření neprovádíme v místech jednoznačně zavlhlých volnou vodou. Čas odběru Měření provádíme v delším časovém rozpětí. To znamená za častých sráţek i v obdobích sucha. Důleţité je také měření za deště. To můţe odhalit další závady, které mohou mít spojitost se zavlháním stavby, například zanesené svody či porušená střešní krytina. Metody odběrů Gravimetrická metoda Jedna z destruktivních velmi přesných metod měření vlhkosti zdiva. Její podstata spočívá v odebrání vzorku a v jeho uzavření do vakuově uzavíratelné nádoby. Ukazatelem je rozdíl hmotnosti mezi odebraným a suchým vzorkem. Na základě této metody jsou kalibrovány přístroje pro další nepřímé metody. Nevýhodou této metody je nevyhnutelný zásah do konstrukce, a výsledek s jistým časovým zpoţděním. Elektrické metody měření vlhkosti Tyto metody jsou zaloţeny na měření elektrických veličin ve zdivu, které jsou přímo ovlivňovány vlhkostí. Vliv ale mají i chemické sloţky v materiálu. Tudíţ musí být přístroje kalibrovány vţdy na kaţdé konkrétní zdivo. Nejrozšířenější jsou kapacitní a odporové metody. Jejich nevýhodou je maximální hloubka měření cca 50 mm. Proto se pouţívají jen pro rychlé orientační stanovení vlhkosti Chemické metody měření vlhkosti Nejběţnější je metoda karbidu vápníku. Vyhodnocuje vlhkost v materiálu na základě reakce vody v rozdrceném materiálu a karbidu vápníku.

19

3. 2. 2 Informace o podzákladí a okolním terénu Průzkum zahrnuje informace o geologických a hydrogeologických podmínkách dané lokality. Zjišťuje se pomocí sond (vrtaných či kopaných) v podlahách suterénů a v okolí budovy. Výsledkem je znalost, zda je shromaţďování vody v podzákladí trvalé nebo nárazové a kdy k němu můţe docházet. 3. 2. 3 Stavebně-historický průzkum Pro potřeby sanace objektu jsou důleţité všechny informace o jednotlivých historických fázích realizace objektu, popřípadě dodatečných úpravách se všemi souvislostmi (výskyt poruch), dále dokumenty o terénních změnách v nejbliţším okolí budovy a vyuţívání objektu.

20

4. Sanační metody a jejich rizikové faktory Před aplikací všech sanačních metod je nezbytně nutné provést průzkum tj. vyhledat zdroj vlhkosti a odstranit, popřípadě omezit jeho vliv. Dodatečné sanační metody

4. 1 Vzduchové izolační systémy 4. 2 Chemické sanační metody 4. 3 Mechanické sanační metody

Doplňující sanační metody

4. 4 Plošné izolace 4. 5 Povrchové úpravy

4.1 Vzduchové izolační systémy Rozčlenění Vzduchové izolační systémy lze rozdělit z hlediska umístění na stěnové a podlahové. Dále dle pohybu vzduchu dělíme na odvětrané a neodvětrané. Odvětrávané systémy dělíme na systémy odvětrávané do exteriéru s nasávacími otvory v interiéru nebo nasávacími i výdechovými otvory do exteriéru. Vzduchové stěnové systémy jsou realizovány formou odkopů vnější zeminy od spodní části stavby, předsazených stěn či závěsných soklů. Vzduchové podlahové systémy jsou řešeny vzduchovou mezerou zastropením či poloţením speciálních tvarovek přímo na podkladní beton podlahy. Rizikové faktory vzduchových dutin • Sníţení hmotnostní vlhkosti o maximálně 2,5% • Zásadní vliv na bezproblémovou funkci kanálků má správný návrh systému. Funkčnost přímo závislá na rychlosti proudění vzduchu a výškovém rozdílu nádechových a výdechových otvorů (komínový efekt). • Nepatrná změna v provozu budovy můţe zásadně ovlivnit pohyb vzduchu v dutinách

21

4. 2 Chemické sanační metody Chemické hydroizolační clony jsou v praxi známy jako injektáţ či infuze.

Funkce Princip této metody spočívá ve vytvoření vodorovné chemické bariéry ve zdivu bránící vzlínání vlhkosti. Clona se do zdiva aplikuje pomocí soustavy vrtů (v jedné nebo více řadách nad sebou), kterými se nechá volně vtéci nebo se aplikuje pod tlakem. Vzdálenost, průměr a sklon vrtů je přímo závislý především na zvolené metodě postupu, dále na tloušťce, zasolení a pevnosti sanovaného zdiva. Princip působení chemických látek ve zdivu Z hlediska mechanismu působení chemické látky ve zdivu rozlišujeme tři hlavní principy. V praxi se běţně kombinují se zuţujícími látkami. Injektážní látky utěsňující kapiláry − chemická látka penetruje do pórů zdiva, které utěsní. Injektážní látky zužující kapiláry – tyto látky zuţují póry. Hydrofobizační injektážní látky – chemická reakce upraví stěny pórů tak, ţe odpuzují vodu. V praxi se běţně kombinují se zuţujícími látkami. To zcela zamezí kapilární vzlínavosti. V současné době je to nejrozšířenější chemická metoda na trhu. 4. 2. 1 Beztlaková injektáž U beztlakové injektáţe je prostředek zaváděn do vrtů samotíţně, pouze vlastní kapilární nasákavostí materiálu. Beztlakovým způsobem je vhodné realizovat sanace do maximálního stupně nasycení zdiva 50%. Nejvhodnějšími prostředky pro tento postup jsou nízkovizkózní vodorozpustné roztoky, například silikonové mikroemulze či taveniny parafínu. 4. 2. 2 Tlaková injektáž Roztok je do zdiva vpravován speciální vysokotlakou pumpou. To podstatně zvyšuje účinnost této metody. Velmi důleţité je pevné osazení do vyvrtaných otvorů, aby nedocházelo k vytlačování emulze netěsnostmi. Tento typ aplikace je vhodný pro stupně nasycení zdiva aţ do 80%. Vhodnými prostředky pro tento typ injektáţe jsou vysokovizkózní roztoky. Nevýhodou této metody je větší pracnost při přípravě.

22

4. 2. 3 Termicky aktivovaná injektáž Tento postup obsahuje oproti ostatním, mezi vrtáním a vlastní injektáţí, proces vysoušení zdiva. To má velmi příznivý dopad na účinnost metody a následnou pevnost zdiva. Teplota ohřevu na cca 200°C se časově pohybuje mezi 12 hodinami, doba ohřevu závisí na stupni vlhkosti, tloušťce a skladbě zdiva. Infuzní roztok (roztavený parafín) se do zdiva aplikuje při teplotní připravenosti pro vstřebání přípravku do kapilár. Rizikové faktory chemických sanačních metod • Problémová aplikace při nehomogenním zdivu. • Nedostatečné utěsnění zdiva po očištění omítek • Komplikované řešení izolace koutů • Obtíţné napojování jednotlivých injektovaných úseků zdiva

23

4. 3 Mechanické sanační metody

Funkce Princip těchto metod spočívá ve vloţení nepropustného materiálu do konstrukce zdiva. Je to nejúčinnější způsob sanace vlhkého zdiva. Provedení této sanační metody je přímo závislé na konkrétních podmínkách stavby, jako jsou druh a tloušťka zdiva, kvalita spár a v neposlední řadě statické zatíţení budovy. 4. 3. 1 Dodatečné vložení vodorovné izolace do probouraných otvorů Pouţívá se velmi málo pro opravy či rekonstrukce menších staveb nebo staveb s velmi nehomogenní stavbou materiálu. Jde o velmi pracnou metodu s velkým rizikem poškození stability budovy. Základní princip spočívá v postupném vybourávání zdiva a následném vkládání izolací. Na nové izolace se dozdí nové cihly. 4. 3. 2 Dodatečné vložení vodorovné izolace do proříznuté ložné spáry Ruční prořezávání zdiva Nejjednodušší a nejlevnější varianta podřezávání zdiva. Je však velmi pracná a má jen omezenou uţitnost. Dá se pouţít především pro cihelné zdivo s maximální tloušťkou do 70 cm. Jako nástroj slouţí klasická ruční pila, například břichatka. Po proříznutí zdiva se do loţné spáry vkládá izolace. V dnešní době se nepouţívá. Podřezávání řetězovou pilou Pouţít se dá jen u zdiva s vodorovnou loţnou spárou. Před podřezáváním je nutno zajistit pevný a rovný povrch pro pojezd stroje. Izolace se vkládá do loţné spáry postupně, cca po 1 metru. Pro izolaci se doporučují pouţít materiály s větší tvrdostí, například sklolamináty. Maximální tloušťka prořezu z jedné strany je 60 cm. U tlustšího zdiva se provádí oboustranně. Podřezávání lanovou a stěnovou kotoučovou pilou. Nejnákladnější způsob podřezávání zdiva. Není však omezen tloušťkou ani materiálem zdiva. Jediný poţadavek je na kvalitu, tzn. soudrţnost stěn. Jako nástroj slouţí kotoučová pila s diamantovým hrotem. Řezy lze provádět vodorovně, svisle i šikmo. Je nutno zajistit rovný zpevněný povrh pro pojezd pily. Během řezu je většinou pila chlazena tlakovou vodou. To sniţuje opotřebení řezných nástrojů. 24

4. 3. 3 Dodatečné vložení vodorovné izolace zarážením desek Tuto metodu můţeme pouţít u budov s průběţnou spárou v cihelném zdivu. Desky jsou zaráţeny strojně do spár zdiva, aniţ by docházelo k jeho porušení. Pro usnadnění pronikání do zdiva jsou desky profilovány do vlnek. Materiál desek musí být nerezavějící kov, např. chrom-ocel nebo chrom-nikl a další. Zaraţením desky se vytvoří nepropustná vrstva proti vzlínající zemní vlhkosti. Pro správnou funkci je důleţité správně překrytí jednotlivých plechů, zpravidla 2-3 vlny. Rizikové faktory mechanických sanačních metod • Obtíţné řešení výškových přechodů u všech mechanických metod • Náročnost z hlediska statického zatíţení budov • Nutná biologická rezistence dodatečně vkládaného materiálu (zejména u asfaltových pasů

25

4.4 Plošné izolace Vodotěsné izolace spodní stavby můţeme rozčlenit na tzv. povlakové a bezpovlakové systémy. Bezpovlakovými systémy rozumíme rozličné lité betony. K povlakovým systémům řadíme asfaltové pasy a syntetické fólie v různých modifikacích. Povlakové systémy Asfaltové pasy a syntetické fólie jsou dnes vyráběny v mnoha materiálových variantách. Jako jsou např. mPVC či modifikované SBS pasy, při čemţ kaţdá materiálová varianta má svá úskalí a pravidla realizace. Pro všechny však platí obecné zásady, které je nutno dodrţet vţdy. Ţádný materiál pouţitý pro izolaci nesmí být biologicky odbouratelný a mít niţší ţivotnost neţ samotná stavba. Dále je důleţitá vzájemná ovlivnitelnost materiálů. Musí být slučitelné, aby nedocházelo k případné korozi jednotlivých dílčích prvků. Většina pouţívaných materiálů je odolná proti tlakové vodě i agresivním podzemním vodám. U syntetických fólií je doporučena zvýšená pozornost při aplikaci vzhledem k velmi snadnému mechanickému poškození. U asfaltových pasů jsou důleţité zejména klimatické podmínky při pokládce. Teplota by neměla klesnout pod 0°C. Rizikové faktory plošných izolací • Mechanické poškození během realizace • Špatné vzájemné napojení jednotlivých částí izolace • Obtíţná realizace koutů • Omezení klimatickými podmínkami • Špatný návrh materiálové skladby (koroze jednotlivých částí) • Změna hydrogeologických podmínek stavby

26

4. 5 Povrchové úpravy 4. 5. 1 Nátěry omítek zdiva Nátěr povrchu zdiva, ať omítky, cihelného, betonového či kamenného líce zdiva jsou namáhány vlivem povětrnosti. Z fyzikálního hlediska je to vrstva obětovaná mechanickému opotřebení a musí být obnovována. Fyzikální vlastnosti nátěrů Z fyzikálních vlastností fasádních nátěrů se hodnotí: - propustnost pro vodní páry - propustnost pro oxid uhličitý (u speciálních tzv. protikarbonačních nátěrů) - nasákavost (vodotěsnost) - přídrţnost nátěru k podkladu - kryvost - odolnost proti zmrazovacím cyklům - odolnost vůči oděru za mokra - odolnost proti UV záření - odolnost proti agresivním sloţkám3 Typy nátěrů Na trhu je celá škála těchto nátěrů a jejich vlastnosti jsou zpravidla popsány přímo konkrétními výrobci. K nejzákladnějším patří vápenné, silikátové a silikonové fasádní nátěry. Výběr nátěru závisí na podmínkách konkrétní stavby, tj. moţností realizace. Je například naprosto nepřípustné aplikovat silikátový nátěr na silně zavlhčené špatně přídrţné zdivo.

3

Michael BALÍK a kol., Odvlhčování staveb. nakladatelství Grada. Praha: 2008, ISBN 978-80-247-2693-9

27

4. 5. 2 Sanační omítky Sanační omítky jsou speciálním typem omítek určených pro sníţení obsahu solí v omítkách. Jejich funkce je přímo závislá na nasákavosti omítky a je určena kapilární vzlínavostí. Princip odsolování spočívá v postupném ukládání solí v sanační omítce, čímţ brání dalšímu postupu do hlubších vrstev zdiva. Trvanlivost závisí na konkrétních podmínkách stavby, zpravidla je to 6-10 let. Opatření v závislosti na stupni zasolení (tab. 1) Tab. 14 Stupeň zasolení 1)

Opatření

Tloušťky vrstev [cm]

Nízký

≤ 0,5 ≥ 2,0 ≤ 0,5 1,0 - 2,0 1,0 - 2,0

1. Podhoz 2. Sanační omítka WTA Střední aţ vysoký 1. Podhoz 2. Sanační omítka WTA 3. Sanační omítka WTA 1. Podhoz 2. Porézní podkladní omítka 3. Sanační omítka WTA 1) Nutno zjistit a ohodnotit předběţným průzkumem

4

Poznámky Podhoz zpravidla není krycí, případně je podle předpisu výrobce plně krycí Vlastní omítku nutno provést minimálně ve dvou vrstvách s technologickou přestávkou

Michael BALÍK a kol., Odvlhčování staveb. nakladatelství Grada. Praha: 2008, ISBN 978-80-247-2693-9

28

5. Příklady sanací vlhkosti zdiva Vlhkost zdiva má nepříznivé dopady na hygienické a funkční vlastnosti vnitřního prostředí budov. Jak bylo zmíněno v úvodu této práce, vlhkost má zásadní vliv na: stabilitu objektu (trhliny, podmáčení základů apod.), hygienické podmínky vnitřního prostředí objektu (kondenzace, dřevokazné houby, dřevokazný hmyz, plísně apod.) i na ekonomické náklady objektu. Pro tento účel stanovení předběţných cen sanací byly provedeny orientační průzkumy objektů. U všech tří budov byly vizuálně zkontrolovány klempířské prvky a terénní úpravy pro odvod vody od objektu. Prohlídky vyloučily pronikání volné vody i kondenzační vlhkost a potvrdily, ţe vlhkost objektů je způsobena vodou vzlínající z podzákladí. Před přistoupením k sanaci bych v těchto budovách doporučila nezávislý objektivní průzkum.

29

Dům č. 1.

Cena objektu: 610 000 Kč Plocha objektu: 84m2 Tloušťka zdiva: 0,8m Délka sanovaného zdiva: 50m Konstrukce zdiva: kamenná Výška vlhkostní mapy: do 0,3 m Zasaţení vlhkostí: obvodové zdivo Doporučená metoda sanace: podříznutí diamantovým lanem Cenová kalkulace: 50m x 0,8m = 44m2 Náklady na m2: 3000 Kč – 6000 Kč Výsledná cena: 132 000 Kč – 264 000 Kč, tj. uvaţujeme s Ø 198 000 Kč

Komentář Cena (v tomto případě nejvhodnější mechanické sanační metody - kamenné zdivo) je příliš vysoká a zvyšuje cenu nemovitosti téměř o 33%, coţ je v zásadním rozporu s ekonomickými kritérii. V tomto případě bych sanaci nedoporučila.

30

Dům č. 2

Cena objektu: 1 490 000 Kč Plocha objektu: 124m2 Tloušťka zdiva: 0,8m Délka sanovaného zdiva: 32,8m Konstrukce zdiva: klasická zděná s vodorovnou loţnou spárou Výška vlhkostní mapy: do 0,5 m Zasaţení vlhkostí: obvodové zdivo - částečně Doporučená metoda sanace: podříznutí řetězovou pilou Cenová kalkulace: 32,8m x 0,8m = 26,24m2 Náklady na m2: 1500 Kč – 3500 Kč Výsledná cena: 39 360 Kč – 91 840 Kč Vzhledem k oboustrannému prořezu (nad 0,6m tloušťky) uvaţujeme vyšší cenovou úroveň, tj. 91 840 Kč.

Komentář Navrhovaná sanace zvyšuje cenu nemovitosti o 6,16%. V tomto případě bych sanaci doporučila.

31

Dům č. 3.

Cena objektu: 8 100 000 Kč Plocha objektu: 441m2 Tloušťka zdiva: 1,2m Délka sanovaného zdiva: 120m Konstrukce: Smíšená Výška vlhkostní mapy: do 2m Zasaţení vlhkostí: obvodové zdivo - částečně Doporučená metoda sanace: tlaková injektáţ Cenová kalkulace: 1,2m x 120m = 144 m2 Náklady na m2: 1500 Kč – 4000 Kč Výsledná cena: 216 000 Kč – 576 000 Kč Uvaţujeme vyšší cenovou hranici vzhledem k nutnosti provést injektáţ oboustranně a ve dvou řadách.

Komentář Navrhovaná sanace zvyšuje cenu nemovitosti o 7,11%. V tomto případě bych sanaci doporučila.

32

II. Úvod do oceňování Oceňování majetku se jako obor stalo nedílnou součástí trhu s nemovitostmi. Pro stanovování trţních cen nemovitostí jsou celosvětově uznávány a pouţívány tři metody stanovování obvyklé ceny – porovnávací, příjmová a nákladová metoda. Porovnávací metoda nejlépe zohledňuje ekonomickou situaci a poměr nabídky s poptávkou na konkrétních trzích. Příjmová nebo také výnosová metoda je zaloţena na potencionálních příjmech z pronájmu nemovitostí. Nelze ji tedy aplikovat ve všech případech ocenění. Metodu nákladovou lze pouţívat dvěma způsoby – způsobem přímé kapitalizace nebo analýzou diskontovaného cash flow.

1. Základní pojmy Tržní cena Trţní cenou se rozumí cena, která je dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem na konkrétním místě za konkrétní majetek.

Nemovitost Dle § 119 Občanského zákoníku jsou nemovitostmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Životnost stavby V oceňovací praxi mluvíme o třech typech ţivotnosti – technické, právní a ekonomické. Technická ţivotnost je vnímána jako doba od postavení stavby do jejího naprostého zchátrání. Právní ţivotností se rozumí doba od vzniku do zániku nemovitosti jako věci. Právní ţivotnost přesně definuje Občanský zákoník. Ekonomická ţivotnost souvisí s komerčním vyuţitím. Ve chvíli, kdy nemovitost není schopna generovat zisk, končí ekonomická ţivotnost. Technické opotřebení Sníţení hodnoty nemovitosti uţíváním a vlivem vnějšího prostředí.

33

Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definován jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

2. Metody oceňování 2. 1 Porovnávací metoda Porovnávací metoda, jak jiţ bylo řečeno, je nejspolehlivějším indikátorem ceny obvyklé. Je zaloţena na srovnání porovnatelných nemovitostí v místě a čase. Jedno z úskalí této metody je tvorba databáze pro porovnávání. Tato databáze musí být úplná a dostatečně obsáhlá, aby finální výstup co nejvíce zohledňoval podmínky na daném trhu. Při ocenění domu by měla porovnávací metoda zvlášť zohledňovat výpočet pro pozemek, pak teprve pro nemovitost jako celek. Při porovnávání pozemku jsou důleţité tyto faktory – vlastnická práva, existence věcných břemen, územní rozhodnutí, velikost, lokalita, tvar a svaţitost, dostupnost inţenýrských sítí, případná kontaminace, dopravní obsluţnost a dostupnost, moţnost další výstavby a další. Při porovnání budov jsou důleţité tyto faktory - vlastnická práva, existence věcných břemen, územní rozhodnutí, velikost, lokalita, technický stav a vybavenost objektu, atraktivita objektu a další. Tyto dílčí ukazatele se porovnávají a případné rozdíly se zohledňují aplikací koeficientů, k nimţ se dopracujeme pomocí korelačních výpočtů.

34

2. 2 Příjmová metoda Příjmová metoda je zaloţena na potencionálních příjmech z pronájmu daných nemovitostí. Před aplikací této metody bychom si měli poloţit otázku, zda je moţné tuto metodu na daný trh pouţít. To znamená, jsou-li v této lokalitě pronajímány nemovitosti a zda nám postačí jejich četnost pro výpočet potencionálního hrubého příjmu. Pokud se rozhodneme příjmovou metodu pouţít, postup je následující. 1. Stanovení hrubého potencionálního příjmu. Výpočtem průměru z dalších porovnatelných pronajímaných nemovitostí. 2. Stanovení provozního příjmu. Odečtením procenta neobsazenosti a provozních nákladů. 3. Stanovení čistého příjmu. Odečtením rezerv na renovace od provozního příjmu. 4. Čistý provozní příjem je indikován metodou přímé kapitalizace nebo analýzou z diskontovaného casch flow. 2. 3 Nákladová metoda Výpočet nákladovou metodou vychází z ceny za kterou by byl pořízen majetek jako nový, při pouţití stejné technologie i materiálů. Od dané ceny je dále odečítána částka, která zastupuje fyzické opotřebení stavby, ekonomické nedostatky a funkční nedostatky. Při výpočtu touto metodou jsou dále zohledňovány faktory jako konstrukce stavby a ţivotnost. Závěr Ţádná z těchto metod nemůţe indikovat trţní hodnotu přesně, pokud odhadce nezohlední všechny známé skutečnosti či pokud jemu zadané podklady jsou neúplné či nepravdivé.

35

III. Vliv sanace budov na oceňování majetku Hlavním cílem provádění sanace vlhkosti je zachování funkčnosti a spolehlivosti konstrukce a tím uchování nebo zvýšení hodnoty objektu. Pro stanovení vhodné sanační metody je nutné zadat nezávislý objektivní průzkum, jelikoţ současná strategie sanačních firem, nabízejících komplexní servis je prodat sluţbu bez ohledu na její nutnost. Nezávislé firmy, zabývající se průzkumem vlhkých staveb, poskytnou objektivní koncepci řešení sanace vlhkého zdiva daného objektu, tzn. provedou vlhkostní průzkum a poskytnou návrh s variantami sanačních opatření včetně rizikových faktorů.

3. 1 Náklady na sanaci Při výpočtu finančních nákladů na sanaci objektu je základní jednotkou pro stanovení ceny m2. Ten získáme vynásobením délky a šířky vlhké zdi. Druhým faktorem, od kterého se přímo odvíjí cena, je metoda sanace, jenţ závisí na tvrdosti a stavu daného materiálu. V případě historických budov bývá metoda sanace závislá na schválení památkového úřadu. Při prodeji nemovitosti by náklady na sanaci neměly přesáhnout hodnotu návratnosti investice. Uvaţujeme - li tedy prodej objektu, měli bychom brát v potaz, zda bude potencionální kupující částku, navýšenou o náklady na sanaci, ochoten zaplatit či nikoliv. Novodobý trend v obchodování s realitami ukazuje, ţe mnoho kupujících raději zakoupí objekt „před rekonstrukcí“ za niţší cenu a následně realizují rekonstrukci, včetně sanace vlhkosti, podle svých představ. Je tedy dobré, před vlastním rozhodnutím pro sanaci vlhkosti zjistit, jaký trend převládá v dané lokalitě trhu s nemovitostmi. Sanaci nebudeme uvaţovat v případech jasných statických poruch.

3. 2 Orientační ceny sanačních prací za m2 (tab 2) Metoda sanace Podřezávání řetězovou pilou Podřezávání diamantovým lanem Zaráţení plechů bez podřezávání Injektáţ Elektroosmóza

Cena* 1500 - 3500 Kč/m2 3000 – 6000 Kč/m2 3000 – 4000 Kč/m2 1500 – 4000 Kč/m2 2500 – 5000 Kč/běţný metr

*Všechny ceny a metody v tabulce jsou přímo závislé na technickém stavu zdiva. Ceny byly stanoveny na základě konzultací s odborníky z různých, na sobě nezávislých, sanačních firem.

36

3. 3 Postup stanovení vlivu sanace na cenu nemovitostí Vliv sanace vlhkosti na cenu nemovitostí je uveden na konkrétním objektu, který byl pro tento účel samostatně oceněn porovnávací metodou. Oceňovaný majetek – rodinný dům se nachází v okrese Děčín. Ceny nemovitostí v této lokalitě jsou spíše niţší, tudíţ měla konečná cena sanace poměrně velký vliv na cenu nemovitosti. Na základě všech dostupných informací byl dům oceněn na částku 806 000 Kč. Výpočty pouţité při stanovení

této indikace jsou uvedeny v příloze č. 1. Stanovení ceny majetku pro tento účel je pouze ilustrativní, proto není přiloţena Zpráva o hodnocení nemovitosti. Pro indikaci ceny jednotlivých sanačních metod a jejich vlivu na cenu nemovitostí (pouze o rozměrech sanovaného zdiva 19m2) byla zpracována tabulka č. 3, ze které lze vyčíst orientační ceny sanace pro daný rozměr zdiva při konkrétní ceně objektu. Následně je vybrána technologicky a ekonomicky nejvhodnější metoda sanace pro oceňovaný majetek, která je v tabulce graficky zvýrazněna. Tabulka č. 3

Metoda sanace

Celková cena (v Kč)

od Řetězová pila Diamantové lano Zaráţení plechů Injektáţ Elektroosmóza Sanované zdivo Cena objektu s provedením sanace Cena objektu bez provedení sanace

do 28500 57000 57000 28500 47500

66500 114000 76000 76000 95000

Vyjádřeno v % z konečné ceny nemovitosti od do 3,54 8,25 7,07 14,14 7,07 9,43 3,54 9,43 5,89 11,79 19 m2 872 500 Kč 806 000 Kč

37

3. 4 Výpočet vlivu ceny sanace na tržní hodnotu objektu Oceňovaný dům

Cena objektu: 806 000 Kč Plocha objektu: 140 m2 Konstrukce: Klasická zděná s vodorovnou loţnou spárou Výška vlhkostní mapy: do 0,6 m Zasaţení vlhkostí: obvodové zdivo -částečně vnitřní zdivo - částečně Tloušťka zdiva: obvodové - 0,8m vnitřní – 0,46m Délka sanovaného zdiva: obvodové zdivo - 20,25m vnitřní zdivo – 6m Doporučená metoda sanace: podříznutí řetězovou pilou Cenová kalkulace sanace: obvodové zdivo

0,8m x 20,25m = 16,2 m2

vnitřní zdivo

0,46m x 6m = 2,76 m2

m2

16,2 m2 + 2,76 m2 = 18,96 m2 = 19 m2

Náklady na m2: 1500 Kč – 3500 Kč Výsledná cena sanace: 28 440 Kč – 66 500 Kč Uvaţujeme vyšší cenovou hranici vzhledem k nutnosti provést podřez oboustranně. Zohlednění ceny sanace v trţní hodnotě majetku: 806 000 + 66 500 = 872 500 Kč Vliv ceny sanace byl indikován na 8,25 % z tržní hodnoty dané nemovitosti.

38

Závěr Firmy, zabývající se sanačními pracemi, předkládají téměř stejné cenové kalkulace na m2 po celém území ČR. Avšak ceny nemovitostí se mohou lišit, v různých lokalitách, aţ o desítky procent. Z tohoto nepoměru plyne, ţe sanace vlhkosti bude mít větší procentuální vliv na cenu nemovitostí v lokalitách s niţší cenovou úrovní. Cena sanace by však nikdy neměla přesáhnout 20% hodnoty majetku. Výjimky lze uvaţovat pouze v případech památkově chráněných objektů. Tato práce mě obohatila a prohloubila mé znalosti týkající se sanací vlhkosti staveb. Dala podnět k dalšímu zkoumání různých vlivů působících na trţní hodnotu nemovitostí. Zvolené téma bylo vybráno na základě mé osobní obliby pozemního stavitelství a motivaci hlouběji porozumět dané problematice. Byla bych potěšena, kdyby tato práce byla přínosem pro laickou i odbornou veřejnost.

39