Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Nové materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na trţní
hodnotu Bakalářská práce
Autor:
Veronika Poláková Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
prof. Ing. Josef Michálek CSc.
Duben, 2011
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
Nové Strašecí, dne 29.04.2011
Veronika Poláková
2
Poděkování Chtěla bych poděkovat panu profesorovi Ing. Josefovi Michálkovi CSc. za vedení bakalářské práce, cenné odborné rady a laskavý přístup. Také bych chtěla poděkovat panu profesorovi Ing. Petrovi Ortovi za odborné rady při odhadech nemovitostí.
3
Anotace Předmětem bakalářské práce „Nové materiály a technologie výstavby a jejich vliv na trţní hodnotu nemovitostí“ je analýza vlivu těchto materiálů a postupů na trţní hodnotu nemovitostí. Problematika nových materiálů a technologií je velmi rozsáhlá a proto je tato bakalářská práce zaměřena především na materiály vhodné pro výstavbu nízkoenergetických a pasivních domů. Práce přináší přehled o pouţívaných materiálech a konstrukcích a jejich vlastnostech. Praktická část práce obsahuje ocenění bytové jednotky a administrativní budovy. Analytická část se věnuje analýze trhu s nemovitostmi v okrese Kladno. Klíčové pojmy: Budova, byt, konstrukce, nemovitost, nízkoenergetický dům, pasivní dům, pozemek, stavební materiál, technologie, trţní hodnota Annotation The subject of the thesis "New materials and technologies for construction and their impact on the market value property" is to analyze the impact of these materials and technologies on the market value of the property. The targeted area of new materials and technologies is relatively compex. Therefore this thesis focuses on the materials suitable for the building of low energy and passive houses. The thesis provides an overview of materials which are being used, buiding structures and their characteristics. The practical part includes an evaluation of a private appartment as well as an office building. The analytical part deals with analysis of the real estate market in the Kladno district. Key words: Building, apartment, construction, real estate, low-energy house, passive house, plot, building materials, technologies, market value
4
OBSAH A. TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................................................... 7 Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.
Třídění staveb a jejich ţivotnost ......................................................................................... 8 1.1.
Materiálové třídění staveb .......................................................................................... 8
1.2.
Technologické třídění staveb ...................................................................................... 9
1.3.
Ţivotnost staveb........................................................................................................ 10
2.
Nízkoenergetický a pasivní dům ....................................................................................... 10
3.
Poţadavky na stavby ......................................................................................................... 12
4.
5.
3.1.
Mechanická odolnost a stabilita ............................................................................... 13
3.2.
Poţadavky pro ochranu zdraví ................................................................................. 13
3.3.
Ochrana proti hluku a vibracím ................................................................................ 13
3.4.
Úspora energie a tepelná ochrana ............................................................................. 14
3.5.
Enviromentální poţadavky ....................................................................................... 14
Spodní stavba .................................................................................................................... 14 4.1.
Nepodsklepená stavba .............................................................................................. 15
4.2.
Podsklepená stavba ................................................................................................... 15
Vrchní stavba, obvodový plášť ......................................................................................... 16 5.1.
Zděné konstrukce...................................................................................................... 17
Kamenné zdivo ................................................................................................................. 17 Zdivo z cihelných prvků ................................................................................................... 18 Zdivo z betonových tvárnic s hutným nebo lehkým kamenivem ..................................... 20 Zdivo z pórobetonových tvárnic ....................................................................................... 22 Zdivo z vápenopískových cihel ........................................................................................ 22 5.2.
Betonové konstrukce ................................................................................................ 23
Monolitické konstrukce .................................................................................................... 23 Prefabrikované konstrukce ............................................................................................... 25 Prefa-monolitické konstrukce ........................................................................................... 27 5.3.
Dřevěné konstrukce .................................................................................................. 29
Skladba konstrukce nosných „lehkých“ stěn .................................................................... 30
6.
5.4.
Slaměné konstrukce .................................................................................................. 31
5.5.
Vrstvené obvodové stěny ......................................................................................... 32
Vrchní stavba, stropy ........................................................................................................ 32 6.1.
Dřevěné stropy.......................................................................................................... 33
Novodobé konstrukce dřevěných trámových stropů ........................................................ 33 6.2.
Ţelezobetonové stropy.............................................................................................. 34
6.3.
Ţelezobetonové vloţkové stropy .............................................................................. 34
5
7.
Vrchní stavba, zastřešení ................................................................................................... 35 7.1.
Šikmé střechy ........................................................................................................... 36
7.2.
Ploché střechy ........................................................................................................... 37
7.3.
Zelené (vegetační) střechy ........................................................................................ 39
8.
Tepelné izolace.................................................................................................................. 39
9.
Metody oceňování ............................................................................................................. 46
10. Závěr ................................................................................................................................. 47 B. PRAKTICKÁ ČÁST ........................................................................................................... 49 11. Odhad trţní hodnoty bytu.................................................................................................. 49 12. Odhad trţní hodnoty administrativní budovy ................................................................... 66 C. ANALYTICKÁ ČÁST ........................................................................................................ 98 13. Analýza trhu – okres Kladno............................................................................................. 98 Celkový závěr ......................................................................................................................... 111 Seznam pouţité literatury ....................................................................................................... 112 Seznam obrázků...................................................................................................................... 114 Zadání bakalářské práce ......................................................................................................... 115
6
A. TEORETICKÁ ČÁST Úvod Tato bakalářská práce si klade za cíl ukázat nové stavební materiály a technologie pro jejich výstavbu s ohledem na jejich vliv na trţní hodnotu stavby. Stejně, jako my lidé máme své pozitivní a negativní rysy, tak i stavební materiály mají své silné a slabé stránky, ev. svá pozitiva a negativa. Tyto vlastnosti stavebních materiálů a konstrukcí níţe popisuji. Práce postupně rozebírá konstrukční části nemovitostí - od spodní stavby aţ po zastřešení a ukazuje konkrétně pouţívané materiály a technologie. Vzhledem ke stále se zvyšujícím nárokům na bydlení a technickým poţadavkům jsem se rozhodla zmínit především materiály vhodné pro stavby nízkoenergetických a pasivních domů. Stavební materiály pro energeticky úsporné stavby patří v posledních obdobích mezi velice rozšířené. Závěrem teoretické části popíši druhy metod pro oceňování majetku. Cílem práce je popis pouţívaných nových stavebních materiálů a technologií výstavby vhodných především pro nízkoenergetické a pasivní domy, včetně jejich vlastností, pouţití a jejich vlivu na trţní hodnotu nemovitosti. Hlavním přínosem práce je přehledné rozdělení staveb na jednotlivé konstrukce a pro ně vhodné materiály, včetně materiálů pro stavbu nízkoenergetických a pasivních domů. Popis výhod, nevýhod a vlastností těchto pouţívaných materiálů a technologií. Závěr teoretické části práce je věnován problematice toho, zda materiál a technologie pouţívané při výstavbě mohou mít vliv na trţní hodnotu nemovitosti. Praktická část obsahuje odhad trţní hodnoty bytové jednotky v Novém Strašecí, která je po částečné rekonstrukci. Druhým odhadem je odhad trţní hodnoty čtyřpodlaţní administrativní budovy nacházející se také v Novém Strašecí. Třetí, analytická, část mé bakalářské práce se zabývá analýzou trhu s nemovitostmi v okrese Kladno.
7
1. Třídění staveb a jejich ţivotnost Pozemní stavby jsou převáţně zaměřeny na funkci sociální. Zahrnující bydlení, kulturu, zdravotnictví, vzdělávání, sport, aj. Jelikoţ nejdůleţitějším cílem je vytvoření vhodného prostředí pro existenci lidí, zvířat a rostlin.
1.1. Materiálové třídění staveb Vývoj stavebnictví se neustále mění s vývojem stavebních materiálů, techniky a celého společenského vývoje lidstva. Původní kamenné, dřevěné, hliněné stavby vycházející z přírodních místně dostupných surovin byly postupně nahrazovány stavbami cihlovými. Od 18. století se začínají pouţívat konstrukce litinové a později i ţelezné. Na konci 19. století byl rozhodujícím vynálezem ţelezobeton, který se od 20. století začal výrazně uplatňovat. S vývojem ţelezobetonu se od počátku pouţívala myšlenka prefabrikace vedoucí k úspoře staveništní pracnosti. Jiţ v roce 1901 byl poprvé patentován a pouţit prefabrikovaný panelový objekt. Prefabrikovaná technologie se ale ve skutečnosti začala uplatňovat aţ po druhé světové válce. V současné době je rozmanitý výběr materiálů a technologií. Proto je velice důleţité poznat všechny jejich vlastnosti a parametry, abychom byli schopni z nich navrhnout objekty, jejichţ konstrukce budou splňovat všechny poţadavky, po celou dobu předpokládané ţivotnosti stavby. Velký vývoj techniky nám umoţňuje pouţívání nových materiálů a výrobních technologií. Tradiční stavební materiály jako je kámen, dřevo a cihly se ale stále pouţívají. Vedle nich se v současné době také pouţívá beton, konstrukční ocel, nové materiály na bázi plastů nebo kompozity sloţené z různých materiálů. Také se uplatňují nové druhy betonů s lepšími parametry. Z materiálového hlediska se dělí nosné konstrukce pozemních staveb na pět základních skupin: 1 Dřevěné konstrukce: konstrukce z hraněného a deskového řeziva konstrukce lepené z hraněného řeziva a z dřevěných lamel 1
Pozemní stavitelství I, Václav Hájek a kolektiv
8
konstrukce na bázi dřeva Kamenné konstrukce: konstrukce z lomového kamene opracovaného kamene Konstrukce z keramických materiálů: konstrukce z cihel a cihelných tvárnic konstrukce z cihel z nepálené hlíny Betonové konstrukce: konstrukce z prostého betonu konstrukce z ţelezobetonu a předpjatého betonu konstrukce z lehčeného betonu (pórobetonové nebo s lehčeným kamenivem) Kovové konstrukce: ocelové konstrukce konstrukce z litiny konstrukce z ostatních kovů a kovových slitin Nenosné (kompletační) konstrukce mohou být zařazeny do dalších materiálových skupin: materiály a konstrukce na bázi skla materiály a konstrukce na bázi plastů materiály a konstrukce na bázi textilií, pryţe, aj. Netradiční materiály a konstrukce (rákos, sláma, bambus, led, kůţe, aj.)
1.2. Technologické třídění staveb Zděné konstrukce: Jedná se o konstrukce z kusových staviv nebo dílců menších rozměrů jako je např.: cihla, tvárnice, kameny. Stavivo se většinou vyzdívá na maltu nebo jinou spojovací tenkou vrstvu.
9
Monolitické konstrukce: Části této konstrukce vznikají přímo na stavbě zatuhnutím materiálu v připraveném bednění (formě). Po zatuhnutí tvoří s ostatními částmi konstrukce jednotlivý celek. Prefabrikované konstrukce: Konstrukce se skládá spojováním (smontováním), z předem vyrobených stavebních dílců ve stycích. Moderní technologie je však zaloţena na kombinaci uvedených základních skupin materiálového a technologického třídění, příkladem je prefa-monolitická ţelezobetonová konstrukce.
1.3. Ţivotnost staveb Postupem doby kaţdý objekt fyzicky i morálně stárne, doba tohoto stárnutí však není stejná. Předpokládaná ţivotnost při běţné údrţbě činí zpravidla u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domů se zděnými, betonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let. U ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně.2 Objekt sice můţe slouţit původní funkci, ale svou kvalitou neodpovídá současným funkčním poţadavkům. Problém fyzické ţivotnosti je spojování materiálů s různou ţivotností. Proto je materiál s nejniţší ţivotností limitujícím pro bezporuchovou funkci celého dílce. Fyzická ţivotnost konstrukčních prvků se v posledních letech zvyšuje a jejich efektivnější údrţba vede k prodlouţení fyzické ţivotnosti celého objektu. Naopak zvyšující se ţivotní standard způsobuje zkrácení morální ţivotnosti objektů. Přirozené stárnutí je zákonitý souhrnný výsledek určitých fyzikálních a chemických dějů. Tyto děje probíhají ve všech hmotách. Tento děj nelze zastavit, můţeme jej však zpomalit a to provozem stavby a její údrţbou. Jako u stárnoucího člověka, tak i u staveb platí, ţe nejlepší ochrana je prevence. Nejlepší prevencí u staveb je kvalitní výchozí projekt s volbou vhodného materiálu.
2. Nízkoenergetický a pasivní dům První pasivní stavba v Evropě byla postavena v dánském Kopenhagenu v roce 1976. Od té doby se pomalu začaly rozšiřovat do celé Evropy. Nejvíce se prosadily v Rakousku, kde 2
ÚZ Oceňování, velká novela vyhlášky o oceňování majetku 2011
10
začátkem roku 2008 bylo téměř 1500 pasivních domů. Poptávka po nich stále roste a odhaduje se, ţe v roce 2011 bude třetina novostaveb splňovat poţadavky na energeticky úspornou stavbu. V České republice byl první pasivní dům postaven v roce 2005 v Rychnově u Jablonce nad Nisou. V současné době je v celé České republice cca 100 pasivních domů a řádově stovky nízkoenergetických. Tyto údaje jsou jen odhady Ing. arch. Josefa Smoli. Oficiální statistika neexistuje. Mezinárodním standardem pro nízkoenergetické domy (NED) je mj. roční plošná měrná potřeba tepla na vytápění eA nepřesahující 50 kWh/(m².a). Dalším stupněm náročnosti jsou pasivní domy (PD), kde je potřeba tepla na vytápění sníţena pod hranici 15 kWh/(m².a). Nulové domy jsou konstrukčně řešeny jako pasivní. Vyrovnanou bilanci v průběhu celého ročního cyklu zajišťují obvykle fotovoltaické kolektory. V letním období dodávají přebytek do sítě jako do akumulátoru, naopak v zimním období ze sítě čerpají. Nulové domy mají v celoroční bilanci potřebu tepla 0 kWh/(m².a). Plusové domy mají dokonce aktivní bilanci a přebytek energie prodávají do sítě.3 Pro splnění současných poţadavků na tepelnou ochranu budov vede k potřebě tepla nepřesahující 100 kWh/(m².a).4 Běţná starší výstavba dosahuje hodnot v rozmezí 150 – 250 kWh/(m².a). Architektonický vzhled NED a PD nijak zásadně nevybočuje. Obyčejný člověk vizuální rozdíl nepozná. Velký pokrok je u PD z hlediska kvality vnitřního prostředí. Neustálý přívod čerstvého vzduchu zajišťuje řízené větrání. Tím se výrazně sniţuje koncentrace mikroorganismů, virů, plísní, plynů, atd. Nejdůleţitější je dostatečná vrstva tepelné izolace s eliminací obvyklých tepelných mostů mající náročnější konstrukční detaily. Vrstvy izolace podle Ing. arch. Josefa Smoli má být v podlahách na terénu u NED 150 mm, u PD 300mm, ve stěnách v závislosti na technologii a skladbě je aplikováno u NED cca 200 – 250 mm, u PD cca 300 – 400 mm, ve střešní konstrukci u ND 300 – 350 mm, u PD 300 – 400 mm tepelné izolace. Od 1.1.2009 je povinností vyhotovovat průkaz energetické náročnosti budovy a energetický štítek obálky budovy a to při výstavbě nových budov, při významných změnách
3 4
Stavba a uţívání nízkoenergetických a pasivních domů, Ing. arch. Josef Smola Norma ČSN 73 0540 – 2 Tepelná ochrana budov
11
stávajících budov s podlahovou plochou nad 1000 m2, při prodeji nebo nájmu těchto budov nebo jejich částí. Vyhotovování je řízeno energetickým zákonem 177/2006 Sb. a upravováno vyhláškou 148/2007 o energetické náročnosti budovy.
Obrázek 1: Průkaz energetické náročnosti budovy a energetický štítek obálky budovy
Zdroj: http://www.ekowatt.cz/cz/sluzby/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy-a-energeticky-stitekobalky-budovy/, staţeno 1.3.2011
Označení štítku znázorňuje: A - velmi úsporná budova aţ po G - mimořádně nehospodárná budova. Tento průkaz a štítek slouţí k jednoduchému a přehlednému zhodnocení energetické náročnosti budovy. Také slouţí jako důleţitý podklad pro stanovení ceny nemovitosti.
3. Poţadavky na stavby Základním cílem je navrhnout stavbu tak, aby bylo vytvořené kvalitní prostředí pro účel objektu. Tato kvalita by měla být zajištěna po dobu celé předpokládané ţivotnosti. Aby bylo moţné realizovat kvalitní objekt, je třeba splnit řadu poţadavků. Pro stavbu mohou být navrţeny a pouţity jen takové výrobky, materiály a konstrukce, jejichţ vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navrţený účel zaručují, ţe stavba při správném provedení a běţné
12
údrţbě po dobu předpokládané existence splní poţadavky na mechanickou odolnost a stabilitu. Dále poţární bezpečnost, hygienu, ochranu zdraví a ţivotního prostředí, bezpečnost při udrţování a uţívání stavby včetně bezbariérového uţívání stavby, ochranu proti hluku a na úsporu energie a ochranu tepla.
3.1. Mechanická odolnost a stabilita5 Stavba musí být navrţena a provedena v souladu s normovými hodnotami tak, aby účinky zatíţení a nepříznivé vlivy prostředí, kterým je vystavena během výstavby a uţívání při řádně prováděné běţné údrţbě, nemohly způsobit náhlé či postupné zřícení, nepřípustné přetvoření nebo kmitání konstrukce, poškození nebo ohroţení provozuschopnosti technických zařízení. Stavební konstrukce a stavební prvky musí být navrţeny a provedeny v souladu s normovými hodnotami tak, aby po dobu plánované ţivotnosti stavby vyhověly poţadovanému účelu a odolaly všem účinkům zatíţení a nepříznivým vlivům prostředí. A to i s předvídatelným mimořádným zatíţením, která se mohou běţně vyskytnout při provádění i uţívání stavby.
3.2. Poţadavky pro ochranu zdraví6 Stavba musí být navrţena a provedena tak, aby neohroţovala ţivot a zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, zdravé ţivotní podmínky jejich uţivatelů ani uţivatelů okolních staveb a neohroţující ţivotní prostředí nad limity obsaţené v jiných právních předpisech. Stavba musí odolávat škodlivému působení prostředí, zejména vlivům zemní vlhkosti a podzemní vody, vlivům atmosférickým a chemickým, záření a otřesům.
3.3. Ochrana proti hluku a vibracím7 Stavba musí zajišťovat, aby hluk a vibrace působící na osoby a zvířata byly na takové úrovni, kdy neohroţuje zdraví, zaručuje noční klid a vyhovuje pro prostředí s pobytem osob nebo zvířat a to i na sousedních pozemcích a stavbách.
5
Stavební zákon 183/2006 a jeho prováděcí předpisy. Ve znění podle stavu k 30.9.2010 Zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví a o změně některých souvisejících zákonů. Vyhláška č. 380/2002 Sb., k přípravě a provádění úkolů ochrany obyvatelstva. 7 Nařízení vlády č. 148/2006 Sb., o ochraně zdraví před nepříznivými účinky hluku a vibrací. 6
13
Poţadovaná vzduchová neprůzvučnost obvodových plášťů budov, stěn a příček mezi místnostmi je dána normovými hodnotami. Poţadovaná kročejová neprůzvučnost stropních konstrukcí s podlahami je dána normovými hodnotami.
3.4. Úspora energie a tepelná ochrana8 Budovy musí být navrţeny a provedeny tak, aby spotřeba energie na jejich vytápění, větrání, umělé osvětlení, popřípadě klimatizaci byla co nejniţší. Energetickou náročnost je třeba ovlivnit tvarem budovy, jejím dispozičním řešením, orientací a velikostí výplní otvorů, pouţitými materiály a výrobky a systémy technického zařízení budov. Při návrhu stavby se musí respektovat klimatické podmínky lokality. Poţadavky na tepelně technické vlastnosti konstrukcí a budov jsou dány normovými hodnotami.
3.5. Enviromentální poţadavky9 Stavebnictví velice ovlivňuje vývoj ţivotního prostředí. Pro výstavbu a provoz stavebních objektů spotřebovává značné mnoţství surovinových a energetických zdrojů. Vlastní stavební činnost narušuje ţivotní prostředí především prachem, hlukem, exhalacemi, záborem veřejných ploch, znečištěním komunikací, odpady ze stavební činnosti atd. Proto je nutné omezit tyto činnosti na nezbytně nutné. Jedná se tedy o poţadavky na sniţování celkové energetické náročnosti stavebních objektů a materiálové náročnosti.
4. Spodní stavba Stavby se musí zakládat způsobem odpovídajícím základovým poměrům zjištěným geologickým průzkumem, musí splňovat poţadavky dané normovými hodnotami, při nichţ nesmí být ohroţena stabilita jiných staveb. Podzemní stavební konstrukce oddělující vnitřní prostory od okolní zeminy nebo od základů se musí izolovat proti zemní vlhkosti, popřípadě proti podzemní vodě.10 Spodní stavba můţe být ze základových pasů, roštů, patek, desek, nebo pilot (pokud je únosná základová zemina ve větší hloubce). Nejčastěji je pouţit prostý beton nebo 8
Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energie, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška č. 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov. 9 Stavba a uţívání nízkoenergetických a pasivních domů - Ing. arch. Josef Smola 10 Stavební zákon 183/2006 a jeho prováděcí předpisy. Ve znění podle stavu k 30.9.2010
14
ţelezobeton. Pro úsporu energie jsou níţe uvedeny především tepelné izolace spodní stavby a základů.
4.1. Nepodsklepená stavba Zaloţení nepodsklepených domů se provádí na betonové desce izolované od podloţí extrudovaným polystyrénem a hutněným štěrkopískovým polštářem s drenáţí. Podle poţadavků na únosnost je základová betonová deska standardně vyztuţena ocelovými profily nebo je pouţit vláknobeton11 (skelná nebo syntetická plastová vlákna), případně drátkobeton. Obvykle tepelně izolujeme jen boky základových pásů vnějšího obvodu. Izolace se provádí od úrovně základové desky aţ po loţnou spáru základů v nezámrzné hloubce (v ČR maximálně 1300 mm.). Vhodné je pouţít extrudovaný (minimálně nasákavý) polystyrén při tloušťce 50-100 mm dosáhneme vhodné izolace pro nízkoenergetické domy a 100-200 mm pro pasivní domy.12 Jiná alternativa jsou základy vyzděné z betonových skořepinových tvárnic. Tyto tvárnice vytvářejí ztracené bednění, které se vyplní betonem s moţností výztuţí. Tvárnice mají oproti technologii litého betonu obvykle menší prostorovou tuhost. V případě moderních dřevostaveb je zajímavou alternativou k těţké a kontaktní silikátové spodní stavbě zaloţení na bodových opěrách, vrtaných pilířích nebo prefapatkách.13 Spodní líc vrchní stavby je oddělen provětrávanou vzduchovou mezerou o velikosti min. 500 mm. od úrovně upraveného terénu. Dřevěný nosný rošt, který je tepelně izolovaný a tvoří nosnou podlahu. Tak je docílena koncepce bez pouţití speciálních izolací proti vlhkosti a radonu.
4.2. Podsklepená stavba U podsklepených domů přibývá poţadavek na odolnost proti tlakové vodě. V současné době se nejvíce pouţívají těţké asfaltové pásy nebo hydroizolační plastové fólie.
11
Vláknobeton: V betonu jsou pokud moţno rovnoměrně rozptýleny vlákna nebo drátky Stavba a uţívání nízkoenergetických a pasivních domů, Ing. arch. Josef Smola 13 Stavba a uţívání nízkoenergetických a pasivních domů, Ing. arch Josef Smola 12
15
Novým materiálem jsou na technologickou kázeň při aplikaci velmi náročné izolační stěrky. Jedná se o pastové vícevrstvé hmoty, které jsou na rozdíl od tradičních povlakových izolací natahovány na upravený povrch pomocí špachtlí. Tepelná izolace stěn je tvořena lepenými nebo kotvenými deskami extrudovaného (minimálně nasákavého) polystyrenu, které se spojí na pero a dráţku. Celá izolace je pak chráněna drenáţní nopovanou fólií a vrstvou netkané textilie. Tepelný most mezi spodní stavbou a první vrstvou zdiva je moţné přerušit několika způsoby. U těţkých stěn je moţné přerušení vloţením tvarovky z pěnoskla o 100 mm tl. Méně účinná, ale levnější verze je pouţití vrstvy plynosilikátových či jiných speciálních tvárnic. Také lze pouţít desky z extrudovaného polystyrénu, které jsou spíše vhodné pro lehké dřevostavby. Nesmíme zapomenout na nejdůleţitější detail a to v místě soklu. Tam musí bez přerušení navazovat tepelná izolace základů na tepelnou izolaci obvodových stěn vrchní stavby. Oddělení je pouze v podobě systémové dilatační spáry.
5. Vrchní stavba, obvodový plášť Svislé konstrukce dělíme na svislé nosné konstrukce (stěny, sloupy, pilíře) a na nenosné konstrukce (příčky, stěnové výplně atd.). Svislé nosné konstrukce podepírají stropní konstrukce a tvoří tak společně s nimi rozhodující část nosného systému budovy. Na svislé obvodové stěny se normové, tedy závazné poţadavky stále zvyšují. Vnější a vnitřní stěny oddělují prostory s rozdílným reţimem vytápění a stěnové konstrukce přilehlé k terénu musí spolu s jejich povrchy splňovat poţadavky na tepelně technické vlastnosti při prostupu tepla, prostupu vodní páry a vzduchu konstrukcemi dané normovými hodnotami. Poţadavky na obvodový plášť u nízkoenergetických domů jsou výrazně přísnější neţ u běţné výstavby. Z technologického hlediska dělíme svislé nosné konstrukce: zděné monolitické prefabrikované
16
prefa-monolitické Obvodové nosné stěny se v současné době nejvíce pouţívají jako vícevrstvé. Jedná se o kombinaci vrstev materiálů s různými funkcemi zajišťující tepelně technický a akustický poţadavek.
5.1. Zděné konstrukce Charakteristické pro zděné konstrukce je pouţití relativně malých kusových stavebních dílců (cihel, tvárnic, bloků a kamenů). Velikost a hmotnost zdicích prvků je malá z důvodu ručního osazování. Zdivo se zpravidla vyzdívá na spojovací vrstvu malty, ale i bez malty na tzv. suché zdění. Zdivo můţe být vyztuţené, nevyztuţené nebo předpjaté. Vlastnosti zdiva jsou výsledkem kombinací zdících prvků a spojovací malty. Pro pasivní domy nevyhovuje podmínkám českého stavebnictví tepelně-technickým poţadavkům ţádný z dostupných jednovrstvých zdících materiálů. S výhradami je lze pouţít pro nízkoenergetické domy. Konstrukce vyhovující tepelně-technickým poţadavkům musí být minimálně dvouvrstvá, kde vnitřní nosná část bude zajišťovat funkci statickou, vnější vrstva potom vlastnosti tepelně-izolační.
Kamenné zdivo Kamenné zdivo se v současné době pouţívá výjimečně. Důvodem je vysoká cena opracovaného kamene, vysoké náklady na dopravu, pracnost atd. Pro kamenné zdivo se nejčastěji pouţívá: ţula, pískovec, rula a opuka. Pro zdění se pouţívají opracované kamenné prvky kopáků (hrubě kamenicky opracovaný kámen), haklíků (hrubě kamenicky opracovaný hranol) a kvádrů (pravidelný kamenicky opracovaný hranol) nebo neopracovaný lomový kámen.
17
Obrázek 2: Kamenné zdivo z nepravidelných cihel
Zdroj: http://www.prirodnikamen.cz/galerie/walls/index.htm, staţeno 14.1.2011
Zdivo z cihelných prvků Jedná se o velmi rozšířený stavební materiál na našich stavbách. Hlavní výhody cihelných prvků z vypálené hlíny jsou: cihelný střep se dobře spojuje s maltou, zdivo je poměrně únosné, cihly se snadno upravují dělením a přesekáváním, technologie zdění je nenáročná. Zdivo z cihel plných Pouţívají se nejméně. Základní rozměr je 290x140x65 mm, vychází z předpokladu jednotné šířky loţných a styčných spár 10 mm. Poměr délek stran 4 : 2 : 1 umoţňuje snadnou skladbu a vazbu cihel ve zdivu. Obrázek 3: Cihla plná pálená
Zdroj: http://www.h2plus.cz/cihly/39/, staţeno 14.1.2011
18
Zdivo z cihelných bloků Větší dutinové bloky se začaly vyrábět za účelem sníţení staveništní pracnosti, zlepšení tepelně technických vlastností a sníţení nároků na dopravu. Současné vysoké tepelně technické poţadavky vedly k vývoji maximálně vylehčených cihel a nových technologií zdění omezujících tepelné ztráty zdiva. Základní principy zdiva jsou: cihly mají systém prostřídaných svislých dutin, keramická hmota je vylehčená mikropóry, styčné spáry se nemaltují, ale mají zpravidla tzv. zámkové spoje, vodorovné loţné spáry jsou tvořeny vrstvou tepelně izolační malty nebo tenkovrstvým lepícím tmelem. Nejznámější firmami jsou na našem trhu Heluz a Wienerberger nabízející mnoho tvarů a velikostí bloků. Novinkou na trhu firmy Wienerberger je produkt s názvem POROTHERM 44 EKO + Profi určující pro omítané jednovrstvé konstrukce s velmi vysokými nároky na tepelný odpor a tepelnou akumulaci stěny. Zdění se provádí na tenkou vrstvu malty (POROTHERM Profi DBM), které firma v odpovídajícím mnoţství dodává jako součást dodávky cihel. Obrázek 4: POROTHERM 44 EKO + Profi
Zdroj: http://www.wienerberger.cz/servlet/Satellite?pagename=Wienerberger/Page/CallGallery05&sl=wb_cz_ho me_cs&pn=1&cid=1253681533358&c=SR_Product&img=MAIN, staţeno 14.1.2011
Zdivo z cihel a bloků z nepálené hlíny Postupně se stává znovuobjevením materiálem pro moderní energeticky úsporné stavby. Pouţití nepálené hlíny je k výrobě dusaných nosných i výplňových konstrukcí do bednění a pomocného dřevěného skeletu. Také se pouţívají v podobě nepálených cihel a tvárnic zděných na hliněnou maltu. Tvárnice lze koupit jako průmyslový výrobek mající 19
certifikát kvality nebo je lze vyrábět přímo na staveništi v malých lisech. Při výrobě na staveništi je nutné provést granulometrický rozbor (ověří mechanické vlastnosti). Vlastnosti materiálu se dají vylepšit přidáním pískových či štěrkových frakcí. Tepelně-technické vlastnosti ovlivňuje slaměná řezanka v hlíně a vlhkost směsi regulujeme přidáním vápenným hydrátem. Vhodné omítky jsou hliněné/ jílové (pytlovaná suchá směs), které lze probarvovat a aromatizovat bylinami. Nepálená hlína je 100% recyklovatelný materiál. Výhodou zdění je nízká energetická náročnost na jejich výrobu a malé dopravní náklady. Nevýhodou zdění je velká pracnost, horší tepelně izolační vlastnosti, omezené pouţití z hlediska únosnosti (únosnost má na úrovni pálených cihel niţší kvality), nutno pouţít další izolační vrstvy. Obrázek 5: Cihla z nepálené hlíny
Zdroj: http://www.rigi.cz/index.php?typ=RIA&showid=87, staţeno 14.1.2011
Zdivo z betonových tvárnic s hutným nebo lehkým kamenivem Tvárnice jsou většinou vylehčeny po tepelně technické vlastnosti a pro lepší manipulaci (při přepravě a na stavbě). Vylehčení tvárnice je provedeno pouţití lehkého kameniva při výrobě a systémem dutin ve zdicím prvku. Dále se tepelně technické poţadavky zajišťují vrstvou izolace nebo jsou jiţ tvárnice vrstvené, s tepelnou izolací z polystyrenu uvnitř prvku. Tvárnice se zdí na vrstvu malty (malta nesmí zatéci do dutin), styčné spáry mohou být bezmaltové se zámkovými spoji. Betonové tvárnice s lehkým kamenivem se jako plnivo do betonu pouţívá expandovaný keramický granulát (např. keramzit). Betonové tvárnice s hutným kamenivem se vyrábějí vibrolisováním betonu vyšší pevnostní třídy. Tyto tvárnice jsou vhodné pro vnitřní nosné zdivo nebo jako nosná část vrstvené obvodové konstrukce. Dělají se také tvárnice
20
z vibrolisovaného betonu mající velké čtvercové nebo obdélníkové dutiny. Tyto tvárnice lze pouţít jako bednící dílce, pro vybetonování ţelezobetonové stěny (tzv. ztracené bednění). Technologicky jde o kombinaci zděné konstrukce (vyzdění stěny z bednících dílců) a monolitické betonové technologie (vybetonování dutin tvárnic). Jako ztracené bednění jsou pouţity betonové tvárnice od firmy TVAR COM Brno. Vibrolisovacími stroji se vyrábějí tvárnice pro obvodové (např. TVAR 245 PD) tak vnitřní stěny (TVAR 70 Z). Obrázek 6: Betonová tvárnice TVAR 245 PD
Zdroj: http://www.tvarcom.cz/betonove-vyrobky/betonove-tvarnice-tvar/, staţeno 14.1.2011
Obrázek 7: Betonová tvárnice TVAR 70 Z
Zdroj: http://www.tvarcom.cz/betonove-vyrobky/betonove-tvarnice-tvar/, staţeno 14.1.2011
Zdivo z izolačních vrstvených betonových tvárnic Tvárnice jsou betonové dutinové s průběţnou polystyrenovou vloţkou tl. 100 mm. Celková tloušťka zdiva má 300 mm i tak má zdivo výbornou tepelně izolační vlastnost.
21
Zdivo z pórobetonových tvárnic Tvárnice jsou z lehkého betonu s jemnozrnnou strukturou vylehčený póry vyplněnými vzduchem. Rozlišují se dva typy tvárnic, z nichţ první je plynobeton: jedná se o jemnozrnnou cementovou maltu vylehčenou póry vzniklými během autoklávováním14 plynotvornou přísadou. Druhým typem je plynosilikát: tedy jemnozrnná vápenná malta vylehčená póry během autoklávování. Tvárnice se vyrábějí o různých objemových hmotnostech, mají přesný rozměr, a proto je lze zdít na velmi tenkou vrstvu malty. Pórobetonové tvárnice mají však menší únosnost, proto je pouţíváme pro nosné stěny pouze do 4 aţ 6 podlaţí. Pórobeton je vysoce nasákavý materiál, v nasáklém stavu ztrácí svojí pevnost a tepelně izolační vlastnosti. Proto jej není vhodné pouţívat tam, kde je zvýšená vlhkost např: podzemní části budovy. Na našem trhu nejznámější firma se specializací na pórobeton je YTONG. Novinek této firmy je Ytong THETA, jedná se o tvárnici z autoklávovaného pórobetonu zatím s nejlepšími tepelně izolačními vlastnostmi. Obrázek 8: Tvárnice Ytong THETA
Zdroj: http://www.xella.cz/html/czk/cz/ytong-theta.php, staţeno 14.1.2011
Zdivo z vápenopískových cihel Zdivo z těchto cihel má vysokou odolnost, proto je vhodné jako lícové, které je vystavené přímým účinkům deště, mrazu, agresivnímu prostředí. Materiál má větší objemovou hmotnost, proto jsou větší bloky vylehčeny dutinami. Zdivo má horší tepelně izolační vlastnosti, a proto se většinou pouţívá jako součást vrstvené konstrukce15. Vápenopískové cihly vyrábí známá firma KM BETA, a.s.
14
Autoklávování: Získávání pevnosti výrobku při chemické reakci mezi směsi při zvýšených teplotách. Vrstvená konstrukce: Vápenopísková cihla s tepelně izolační vrstvou z polystyrenu, nebo desek z minerálních vláken. 15
22
Obrázek 9: Vápenopísková cihla SENDWIX 12DF-LD
Zdroj: http://www.kmbeta.cz/sortiment/info_VPC.html, staţeno 14.1.2011
5.2. Betonové konstrukce Beton má spoustu výhod, jednou z nich je přenášení i značných tlakových namáhání. Nevýhodou je niţší pevnost v tahu, proto je do konstrukcí vkládána výztuţ z ocele a dále má špatnou tepelnou izolační vlastnost.
Monolitické konstrukce Monolitická konstrukce vzniká ukládáním betonové směsi přímo do bednění, kde po zatuhnutí vznikne velmi tuhá jednolitá konstrukce. Monolitické stěny se nejvíce pouţívají jako základová konstrukce, nosné stěny vícepodlaţních objektů, suterénní stěny atd. Výhodou konstrukcí je vysoká variabilita16, menší dopravní náklady oproti prefabrikované technologie. Nevýhodou těchto konstrukcí je pouţití bednících dílců přímo na stavbě. V současné době se uţ nepouţívají dřevěné bednění, ale různé typy rychlejších systémových bednění. Další nevýhodou je také staveništní pracnost při vyztuţování a betonování konstrukce, tím vyplívající delší doba výstavby. Doba výstavby je kromě toho delší i z důvodů technologických poţadavků na dostatečné zatuhnutí betonové směsi a omezení betonáţe v zimním období. Výše uvedené nevýhody byly postupně řešeny a v současné době existují různé technologické postupy výstavby konstrukcí umoţňující zkrátit dobu výstavby.
16
Variabilita: Moţnost návrhu libovolného tvaru konstrukce
23
Zkrácení času je např: systémovým bedněním Nejznámější firmou na systémové bednění je firma PERI. V současné době má tak velkou škálu bednění, ţe umoţňují bednění sloupů, stropů, ale i kruhových staveb. Ve světě jsou pouţívané i jako bednění na mosty, kruhové objezdy a velké administrativní budovy. Obrázek 10: Systémové bednění TRIO
Zdroj: http://www.peri.cz/produkty.cfm/fuseaction/showproduct/sys_id/1007/product_ID/43/app_id/2.cfm, staţeno 14.1.2011
pouţitím transportbetonu, urychlování tuhnutí betonu apod. V současné době je velká škála chemických přísad pro výrobu betonových směsí. Tyto přísady umoţňují směs plastifikovat, provzdušňovat, zpomalovat nebo naopak zrychlovat její tuhnutí, zvýšit pevnost betonu, atd. Nové druhy tzv. vysokohodnotných betonů, které se v posledních letech pouţívají, jsou: vysokopevnostní beton Vysokopevnostní betony se vyznačují velmi rychlým nárůstem pevnosti v tlaku Za 24 hodin dosahující jiţ asi 50MPa pevnosti v tlaku, za 28 dní pevnosti 80 aţ 120 MPa. Vysokopevnostní beton díky specifickému sloţení vyniká vysokou hutností cementového
24
kamene, coţ způsobuje vysokou odolnost agresivitě prostředí, mrazovým cyklům a vede ke zvýšené trvanlivosti. Další předností je moţnost zmenšení průřezů konstrukcí.17
samozhutnitelný beton Samozhutnitelný beton je vysoce tekutý beton, mající schopnost se samovolně roztékat do vzdáleností větších neţ 10 metrů a přesto je vysoce stabilní. Jeho hlavní výhoda proto spočívá v tom, ţe se při ukládání do bednění na stavbě nemusí zhutňovat. Vlastnosti vyzrálého samozhutnitelného betonu se výrazně neodlišují od běţného betonu. Vlivem nízkého vodního součinitele tyto betony dosahují vyšších pevností v tlaku a vzhledem k velkému podílu jemných částic zaručující hutnou strukturu, jsou vodotěsné. Dalšími druhy betonů jsou lehké betony, které můţeme dělit na betony mezerovité, betony
lehčené
nepřímo
(keramzitový
beton,
perlitový
beton,
škvárový
beton,
struskopemzový beton, pemzový beton, polystyrenbeton) a betony lehčené přímo (pěnový beton, pěnosilikát, plynový beton a pórobeton). Dále rozlišujeme speciální betony: vakuovaný beton, provzdušněný beton, pohledový beton, těţký beton, beton s rozptýlenou výztuţí, ohnivzdorný a ţáruvzdorný beton a téţ i prolévaný beton. Monolitické konstrukce mají z důvodů zajištění dokonalého probetonování prvku stanovené minimální rozměry. Sloupy mají minimální rozměr 200 x 200 mm a stěny mají minimální rozměr 150mm. 18
Prefabrikované konstrukce Vývoj stavebních technologií se stále snaţí přenést výrobu větších dílů stavby do výroben, z důvodů sníţení staveništní pracnosti, tzv. zprůmyslnění výroby staveb. V současné době se průmyslově vyrábějí celé prefabrikované konstrukční systémy sloţené z jednotlivých dílců (prefabrikátů) a montované na staveništi v celek. Vyrábějí se maximálně kompletizované dílce často i s osazenými otvorovými výplněmi a provedenými povrchovými úpravami. Nevýhodou je problém vznikající špatným řešením styků mezi jednotlivými prvky. Styky musíme provádět tak, aby splňovaly poţadavky na statické spolupůsobení, akustiku,
17 18
Stavba a uţívání nízkoenergetických a pasivních domů, Ing. arch. Josef Smola Pozemní stavitelství I, Václav Hájek a kolektiv
25
tepelnou techniku apod. Velkou nevýhodou jsou také vysoké náklady na dopravu a nároky na manipulaci na staveništi. Výhodou konstrukcí je rychlá montáţ a maximální přenesení staveništní pracnosti do výroben. Betonové dílce jsou po dobu výrobního procesu dobře přístupné, coţ ulehčuje vykonávání jednotlivých technologických operací a kontrolu výrobního procesu. Betonové prefabrikované stěny se skládají z jednotlivých stěnových panelů. Minimální tloušťka panelu je 100mm, délka je dána technologickými podmínkami19. Vzhledem k velké pevnosti betonu v tlaku lze tyto stěny pouţít do budov o mnoha podlaţí. Panely se osazují do loţe z cementové malty. Výška je zajišťována klínky nebo rektifikačnými šrouby. Vyčnívající oka z výztuţe jsou spojena prostřednictvím stykové výztuţe. Boky panelů jsou opatřeny dráţkami, které se vyplní zálivkovým betonem. Ten po zatuhnutí vytvoří tuhý hmoţdinkový spoj (spoj umoţňuje přenášení smykových sil mezi panely). Panely musí splňovat tepelně technické poţadavky, proto se vyrábějí ve větší tloušťce (300 – 350 mm). Nebo mají stejný rozměr jako vnitřní stěny (150 mm) a na ně se po montáţi umísťuje tepelná izolace (pěnový polystyren tl. 80 – 100 mm). Prefabrikované sloupy mají minimální půdorysný rozměr podle normy 140 x 140 mm. 20 Podle druhu pouţitého betonu můţeme dílce rozdělit na dílce z lehkého betonu, z normálního betonu nebo z těţkého betonu. Obrázek 11: Prefabrikovaná stavba, Babylon v Liberci
Zdroj: http://www.prefa-beton-cheb.cz/reference.htm, staţeno 2.3.2011
19 20
Technologické podmínky: dopravní a manipulační moţnosti, hmotnost dílce apod. Pozemní stavitelství I, Václav Hájek a kolektiv
26
Prefa-monolitické konstrukce Konstrukce se skládá z prefabrikovaných dílců pro vytvoření bednění (nejčastěji jsou dílce z betonu) pro monolitickou část21. Bednění se říká „ztracené“ bednění, jelikoţ zůstává po zabetonování součástí konstrukce. Prefa-monolitickou konstrukcí eliminujeme nevýhody prefabrikované a monolitické technologie. Sníţí se tak na jedné straně náklady na dopravu velmi hmotných ţelezobetonových prefabrikátů a na straně druhé vysoké náklady za systémové bednění. Těchto systémů existuje velké mnoţství a liší se především tvarem a typem materiálu bednicího dílce. Mezi nové bednění patří např.:22 Bednění ze štěpkocementových desek Štěpkocementové bednící desky se vyrábějí ve velikostech 500 x 2000 mm a v tloušťce 25, 35 a 50 mm. Desky pro obvodové stěny pouţívají dvouvrstvé o tl. 35 mm a vrstvy stabilizovaného polystyrenu tl. 50 – 100mm. Desky se spojují distančními ocelovými sponami (zajišťují přesnou vzdálenost desek), mezi desky se vkládají příhradové stěnové výztuhy (zajišťující svislost stěn). Zbytek mezery (většinou 150 mm) se vybetonuje. Desky se dají dobře řezat, jejich poréznost povrchu zajišťuje dobré spojení s betonem i omítkou a zároveň vylepšuje akustické vlastnosti. Celková tloušťka vnitřních nosných stěn je 220 mm (2 x 35 mm ze štěpkocementových desek a 150 mm beton) bez omítky. Uţ při tloušťce 270 mm je u obvodových stěn tepelný odpor R > 2,0m² K W-1. S vyuţitím různých tloušťek a vyztuţení betonového jádra, lze tento systém pouţít i pro objekty s více neţ 10-ti podlaţími. Tyto štěpkocementové desky dodává firma VELOX.
21 22
Monolitická část: monolitická část je betonová, plnění se provádí přímo na stavbě Stavba a uţívání nízkoenergetických a pasivních domů, Ing. arch. Josef Smola
27
Obrázek 12: Ztracené bednění ze štěpkocementových desek VELOX
Zdroj:http://www.velox.cz/cs/zpusob-montaze-sten/#zpusob-montaze-sten-krok-9-493e906128731, staţeno 2.3.2011
Bednicí dřevocementové tvárnice Dřevocementové tvárnice jsou vyráběny v délkách 820 – 1100 mm a výšce 250 mm. Tloušťka 150 – 300 mm je pro vnitřní konstrukce. Pro obvodové konstrukce je tloušťka 300 – 350 mm, tvárnice mají uvnitř vrstvu polystyrenu v tloušťce 70 – 150 mm. Z tvárnic se skládá stěna s vazbou (sloupce betonového jádra probíhají souvisle), po vyskládání čtyř vrstev (1 metr výšky) se jádro zabetonuje. Tepelně izolační vlastnost je závislá na tloušťce polystyrenové výplně a dosahuje obdobných parametrů jako v předchozím případě. Obrázek 13: Dřevocementové tvárnice IZOBLOK
Zdroj: http://www.izoblok.info/page/detaily-stavby, staţeno 2.3.2011
28
Bednicí tvárnice z vypěněného styroporu Jak z názvu vyplývá, tak jsou bednící tvárnice vyráběny z vypěněného styroporu23. Rozměr tvárnic je 250 x 300 x 1000 mm. Skládají se jako dřevocementové tvárnice, v případě potřeby lze do stěny vloţit svislou i vodorovnou výztuţ. Povrch stěny se opatří (z vnitřní i vnější strany) vyztuţenou plastovou sítí. Tepelná odpor stěny o tl. 250 mm je R = 3m² K W-1. Obrázek 14: Tvárnice z vypěněného styroporu firmy WATERland
Zdroj: http://www.waterland.cz/kon.html, staţeno 2.3.2011
Bednící dutinové prvky z betonu s plnivem z drceného polystyrenu Tento beton má velmi malou objemovou hmotnost a tím velmi dobré tepelně izolační vlastnosti. Z betonu se vyrábějí dutinové bednící dílce mající šířku 375 nebo 750 mm a výšku 3m (výška podlaţí). V bednícím dílci jsou kruhové dutiny o průměru 160 mm, do nichţ lze v případě potřeby vloţit výztuţnou ocel a vnitřek se důkladně dobetonuje. Stěny mají tloušťku 250 – 360 mm (bez omítky), jejich tepelný odpor je R > 2,7 m² K W-1.24
5.3. Dřevěné konstrukce Dřevěné konstrukce jsou značně rozšířeny především pro jedno a dvoupodlaţní výstavbu. Výhodou dřevěných stěn jsou příznivé tepelně izolační vlastnosti, jednoduchost stavby, relativně dobrá únosnost v tlaku i tahu. Hlavní nevýhoda je hořlavost, nasákavost a s tím související náchylnost k napadení dřevokaznými škůdci.
23 24
Styropor: Granulát spékaný za tepla do desek Stavba a uţívání nízkoenergetických a pasivních domů, Ing. arch. Josef Smola
29
Skladba konstrukce nosných „lehkých“ stěn Lehké stěny jsou převáţně reprezentovány u moderních dřevostaveb. Vţdy se jedná o vícevrstvé konstrukce, kdy si vlastnosti konstrukce sloţíme podle poţadavků na stavbu. Výstavba je dělena na prefabrikované (panelové, nejčastěji v případě typových domů), dále zhotovované z jednotlivých prvků přímo na staveništi (podle individuálního projektu). Preferujeme bezpečnější, difuzně otevřené konstrukce, to znamená, ţe odpor jednotlivých vrstev vůči průchodu vodních par směrem k exteriéru klesá. Jsou na vnitřním líci vybaveny technologicky lépe zvládnutelnou parobrzdou, oproti na provádění náročnější parozábraně.25
Nosné skeletové stavby Nosná sendvičová konstrukce je tvořena ze dřevěného rámu, ze sloupků a příčníků z úsporného fošnového či sloţeného profilu vyplněné tepelnou izolací. Izolace je nejčastěji tvořena minerální vlnou, dřevovláknitými deskami nebo balíky slámy. Nejkvalitnější je profil z lepeného dřeva, kde je pouţito řezivo suché, hoblované a certifikované. Stěny jsou kotveny na dřevěný prah, který je od spodní strany izolovaný a uloţený na základových betonových pasech. Pasy jsou spojené tenkou výztuţnou deskou. Stěna je z vnitřní strany zaklopena obvykle statickou konstrukční dřevoštěpnou deskou např.: OSB (také plnící funkci parozábrany bránící pronikání vlhkosti z interiéru do konstrukce) a opatřena přídavnou tepelnou izolací a vrstvami fasády. Z vnější strany můţe být pouţit zateplovací systém nebo různé obkladové materiály (musí být ale odvětrávaná mezera). Roubené dřevěné domy Roubené stavby jsou jednovrstvé konstrukce z masivních profilů kruhového průřezu nebo částečně hraněných tvaru trámů. Tloušťka stěn je 150 – 250 mm. Stavba je charakteristická právě roubením. Nové roubené stavby jsou obvykle sestaveny ve výrobě, poté rozebrány a znova sloţeny na místě stavby. Jednovrstvé roubené stavby jsou na hranici s poţadavky na tepelný odpor. Tento problém se řeší vloţením tepelní izolace do vnitřní strany. Novým způsobem ze severských zemí, zachovávající nám kontakt se dřevem i v interiéru, je model dvojité stěny. Stěna je relativně tenká roubená z masivních nebo lepených profilů, která
25
Stavba a uţívání nízkoenergetických a pasivních domů, Ing. arch. Josef Smola
30
je vyplněna kontaktně tepelnou izolací. V současné době se roubené konstrukce stěn pouţívají výjimečně a to vzhledem ke značné spotřebě dřeva. Obrázek 15: Roubený dřevěný domek
Zdroj: http://www.srub.cz/sruby-fotogalerie.php?pg=6, staţeno 2.3.2011
Konstrukce z vrstveného, masivního dřeva Stavby jsou sloţené jako stavebnice z průmyslově vyrobených velkoplošných dílců. Tyto dílce jsou nosné a pouţívají se na stěnové, stropní i střešní konstrukce. Struktura vnitřních panelů je nejčastěji provedena: z masivních homogenních plošně lisovaných desek, např.: OSB desky kříţem slepené prvky z jednotlivých vrstev řeziva (v tuzemsku nejvíce nabízená, avšak náročné na vstupní investice z důvodů náročné výroby) prvky z vrstveného řeziva (lamel) vzájemně spojených kolíky, nebo hřebíky z panelů (dutinové, nebo komůrkové) sloţené z jednotlivých modulů Spojení jednotlivé nosné konstrukce se provádí na zámek a jistí se lepením a vysokopevnostními vruty. Tloušťka je odvozena od způsobu zatíţení a pouţití, vyrábí se v rozmezí 80-500mm.
5.4. Slaměné konstrukce V současné době se stavby ze slámy začínají ojediněle objevovat, bohuţel je velice málo projektantů, kteří by s navrhováním těchto staveb měli zkušenosti. Konstrukce se skládá
31
ze slaměných balíků namáčených do hliněné kaše, kde jako omítka je pouţita hlína. Sláma je velice dobrý tepelně technický izolant, ţivotnost slámy je aţ několik stovek let. Obrázek 16: Slaměný kulatý dům
Zdroj: http://www.kulatydum.cz/galerie10.htm#sedma, staţeno 2.3.2011
5.5. Vrstvené obvodové stěny U obvodových stěn se z důvodů tepelně technických často pouţívá kombinace nosné stěny, vrstvy tepelné izolace a ochranná vrstva. V některých případech se uvnitř skladby ponechává vzduchová mezera zajišťující odvětrávání vodních par (pára by mohla v konstrukci za určitých podmínek kondenzovat). Vnitřní nosnou částí můţe být zdivo, monolitická nebo prefabrikovaná stěna (zpravidla s horšími tepelně izolačními parametry). Z vnější strany je na ni připevněna vrstva vysoce účinné tepelné izolace, např. desky ze stabilizovaného pěnového nebo extrudovaného polystyrenu, desky z minerálních vláken. Připevnění izolací je pomocí plastových nebo ocelových kotev a přilepení tmelem. Vnější povrch izolačních desek je překryt plastovou výztuţnou sítí přilepenou tmelem a tenkovrstvou štěrkovou omítkou s plnivem modifikovaným plasty. Tento systém se často pouţívá pro dodatečné zateplování budov, ale i při nových staveb.
6. Vrchní stavba, stropy Stropní konstrukce rozděluje objekt po výšce na podlaţí. Vytváří nosnou konstrukci pro uvaţovaný provoz a také pro další konstrukce nutné k jeho zajištění (příčky, technické 32
vybavení atd.). Jeho hlavní funkcí je zajištění statické, dále pak akustickou, protipoţární tepelně-technickou funkci. Vnější i vnitřní stropní konstrukce musí spolu s podlahami a povrchy splňovat poţadavky na tepelně technické vlastnosti při prostupu tepla, prostupu vodní páry a vzduchu konstrukcemi v ustáleném i neustáleném teplotním stavu vycházející z normových hodnot. Stropní konstrukce se skládá z nosné konstrukce stropu, podlahové konstrukce a konstrukce podhledu.
6.1. Dřevěné stropy Dřevěné konstrukce/ klenby patřící mezi tradiční konstrukce jsou pouţívané od počátku stavitelství. V současné době se pro menší objekty (rodinné domy, chaty atd.) pouţívají nové typy dřevěných stropů. Výhodou dřevěných stropů je malá plošná hmotnost, moţnost zajištění dobré tepelné izolace, nenáročná technologie výstavby, poddajnější z hlediska svislého zatíţení. Nevýhodou těchto stropů je malá protipoţární bezpečnost, náchylnost k napadení dřevokaznými škůdci, horší akustické vlastnosti, nevhodné pouţití ve vlhkém prostředí. Obrázek 17: Dřevěný strop
Zdroj: http://www.tesanetramy.eu/drevene-stropy/, staţeno 2.3.2011
Novodobé konstrukce dřevěných trámových stropů V současné době jsou z estetických důvodů vyţadovány stropy s viditelnými trámy. Konstrukčně lze tento poţadavek řešit nepravými trámy v podhledu stropu nebo novodobými konstrukcemi stropu. Jedná se o konstrukci, kde nosnou část tvoří dřevěné trámy a zároveň jsou ponechány viditelné v podhledu. Konstrukci lze pouţívat jen u nízkých staveb, kde není na závadu malá protipoţární odolnost (jinak je třeba opatřit trámy protipoţárním obkladem). 33
6.2. Ţelezobetonové stropy Konstrukce ze ţelezobetonu patří mezi nejpouţívanější. Z původní ţelezobetonové trámové konstrukce se postupně vyvinuly deskové stropy, prefabrikované, předepnuté a stropy spřaţené prefa-monolitické. Podle technologie se konstrukce stropu dále dělí na monolitické, prefabrikované a prefa-monolitické. Monolitické ţelezobetonové stropy mají mnoho výhod. Tím je velká únosnost, tuhost ve svislé i horizontální rovině, moţnost téměř libovolného tvaru konstrukce a nehořlavost. Mají také nevýhody a to je velká staveništní pracnost, omezení výstavby v zimním období a nutnost technologických přestávek. Prefabrikované ţelezobetonové stropy mají výhodu v rychlé výstavbě a v moţnosti předepínání stropních dílců. Nevýhodou je potřeba velké mechanizace pro montáţe a velké dopravní náklady.
6.3. Ţelezobetonové vloţkové stropy V současné době se pouţívají lehké výplňové prvky. Prvky mohou být keramické dutinové, z pórobetonu, dutinové prvky z lehkého betonu z pórovitého kameniva, dutinové prvky z cementopískových desek, výplňové prvky z plastů. Vloţky se umístí na bednění, výztuţ vloţíme do místa budoucí ţeber a konstrukce se zabetonuje. Spodní líc vloţek pak tvoří podhled stropu. Výhodou těchto stropů je jednodušší bednění, zpravidla rovný podhled, relativně malá plošná hmotnost, niţší spotřeba oceli a betonu, dobré tepelně technické vlastnosti, dobrá únosnost, větší variabilita a vysoká protipoţární odolnost. Př.: Ţelezobetonový strop od firmy BETONIKA má rovnoměrné uţitné zatíţení stropu min. 3,0 kNm pro všechny rozpony od 2 do 6,24 m. Stropní konstrukce splňuje poţadavky na ČSN EN ISO 717 - 2 – Hodnocení zvukové izolace stavebních konstrukcí, poţadavky na ČSN 73 0821 – Poţární bezpečnost staveb.
34
Obrázek 18: Ţelezobetonový nosník
Zdroj: http://www.betonika.cz/katalog/katalog_4_3.php, staţeno 2.3.2011
Obrázek 19: Stropní tvarovka
Zdroj: http://www.betonika.cz/katalog/katalog_4_3.php, staţeno 2.3.2011
Obrázek 20: Stropní ţelezobetonová konstrukce
Zdroj: http://www.betonika.cz/katalog/katalog_4_3.php, staţeno 2.3.2011
7. Vrchní stavba, zastřešení Funkce střechy je chránit podkroví před klimatickými vlivy. Odvádí dešťové vody, ale také zamezuje pronikání vlhkosti z interiéru do konstrukce střechy. Navlhnutím izolace by se jinak zhoršily tepelně izolační vlastnosti. Také kondenzování vlhkosti by vedlo k tvorbě plísní a později aţ k uhnívání dřevěných prvků krovu. Proto je důleţitá volba materiálů, ale také jejich správná skladba a dodrţení technologického postupu. Střešní konstrukce musí splňovat poţadavky na tepelně technické vlastnosti při prostupu tepla, prostupu vodní páry a prostupu vzduchu konstrukcemi dané normovými hodnotami.
35
Součástí konstrukce střechy jsou kromě krovu a krytiny také všechny prostupy střechou: komíny, vpusti, okna, světlíky, atika, ventilační hlavice, klempířské prvky (okapy, ţlaby, svody). Střechy obecně se podle základní konstrukce dělí na jednoplášťové (chrání jedním střešním pláštěm), dvouplášťové (dva pláště oddělené větranou vzduchovou mezerou nebo větraným půdním prostorem) a více plášťové. Vzduchová mezera v případě energeticky úsporných domů by měla být třínásobek aţ čtyřnásobek výpočtových normových hodnot (cca 100 – 150 mm). Mezera také musí být chráněna mříţkou proti hmyzu a hlodavcům.
7.1. Šikmé střechy Pro šikmé střechy nízkoenergetických domů (zděné domy, dřevostavby) je vhodné pouţití krovů ze štíhlých krokví tl. 80 mm, obvykle profilu 80 / 240 mm. Tyto krokve mají příznivý vliv na výsledný součinitel prostupu tepla. V rovině střechy jsou z vnější strany zakryty ztuţující OSB desky na pero a dráţku, desky tvoří zároveň pojistnou izolaci. Mezi krokve obvykle aplikujeme minerální vlnu tl. 150 mm s větrovou hydroizolací. K přerušení tepelného mostu aplikujeme dalších 200 mm izolace (minerální vlna, polystyrén) pod krokve. Nad záklop umístíme standardní latě, kontra latě a střešní krytinu. Uvnitř konstrukce je instalační rovina pod parozábranou, s povrchem ze sádrokartonu. Vznikne tak difuzně otevřená konstrukce pro průchod vodních par, bezpečná a nenáročná na realizaci. Pro splnění poţadavků na pasivní domy je zapotřebí zvýšit tloušťku tepelné izolace min. na 500 mm. 26 Musíme dávat pozor na důsledné ošetření prostupů instalací a případných kleštin. Ošetření je zpravidla fóliovou parozábranou pomocí systémových lepicích pásek, plastových tmelů a podélných přítlaků zalištováním. Také je zapotřebí pečlivě ošetřit návaznost a přechod tepelné izolace obvodových stěn, štítů a střešního pláště. U této konstrukce ze štíhlých prvků krovů musíme vyloučit těţkou krytinu. Vhodné je pouţití cementovláknité šablony a vlnovky, lehčí typy pálených tašek nebo zinkového plechu.
26
Stavba a uţívání nízkoenergetických a pasivních domů, Ing. arch. Josef Smola
36
Obrázek 21: Šikmá střecha rodinného domku
Zdroj: http://www.strechykmb.cz/kategorie/stresni-krytiny.aspx, staţeno 2.3.2011
7.2. Ploché střechy Ploché střechy jsou z tepelně technického hlediska velmi vhodné pro nízkoenergetické a pasivní domy. Podle konstrukce se dělí na střechy s klasickým nebo obráceným pořadím vrstev. U klasického pořadí vrstev je na nosné konstrukci se spádovou vrstvou chráněnou parozábranou uloţená pod hydroizolací tepelná izolace s ochrannou vrstvou. Na konec je souvrství ukončeno další ochrannou vrstvou, např. dlaţbou na podloţkách. Střechy s obráceným pořadím vrstev mají hydroizolaci uloţenou jiţ na spádové vrstvě a tepelná izolace je chráněna ochrannou vrstvou. Nejdůleţitější vrstvou je hydroizolace a její správné provedení detailů návazností. Nejčastěji se pouţívají těţké asfaltové pásy s vnitřní nosnou vloţkou o tloušťce cca 5 mm. Také se pouţívá hydroizolační fólie o tl. 2 mm, tyto fólie jsou, ale na technologickou kázeň náročnější a mají vysokou průtaţnost. Další hydroizolací je pryţová fólie, která je velmi odolná proti mechanickému poškození a vyšším teplotám (např. při letování oplechování). Pryţové fólie jsou nejkvalitnější, rovněţ cenově nejméně dostupnou variantou.
37
Obrázek 22: Asfaltový pás
Zdroj:http://www.hrubastavba.cz/hydroizolacni-materialy/oxidovane-asfaltove-pasy/p/oxidovanyasfaltovy-pas-dekglass-g200-s40-role-10m2-/, staţeno 2.3.2011
Nosnou konstrukci u zděné technologie tvoří např. betonová deska. Na desku je na parozábranu ukládána (nebo foukána) masivní vrstva tepelné izolace mezi dřevěné I-OSB nosníky. Nosníky jsou spojené nad kříţem provětrávanou mezerou se záklopem z dřevoštěpových nebo dřevovláknitých desek. U dřevostaveb tvoří nosnou konstrukci dřevěné stropnice a se záklopem, parozábrana je situována k vnitřnímu povrchu pod obklad ze sádrokartonu. Obrázek 23: Plochá střecha
Zdroj: http://www.strechycap.cz/opravy.html, staţeno 2.3.2011
38
7.3. Zelené (vegetační) střechy Zelené střechy jsou specifickým druhem plochých střech. Jsou významné svojí schopností zvýšit tepelnou setrvačnost domu a schopností akumulovat značné části dešťové vody. Vyznačují se vegetačním souvrstvím v rozmezí 50 – 250 mm na bázi suchomilných rostlin a travin. Vegetační souvrství je obvykle v klasickém pořadí vrstev – vegetační a separační vrstva, hydroakumulační, filtrační, drenáţní, separační, dilatační vrstva a ochrana proti prorůstání kořínků. Obrázek 24: Vegetační plochá střecha
Zdroj: http://www.garten.cz/a/cz/4745-vegetacni-strecha/, staţeno 2.3.2011
8. Tepelné izolace Mezi izolace z neobnovitelných zdrojů je minerální vlna, skelná vata, polystyrén a pěnosklo. Do izolace z obnovitelných zdrojů patří dřevovláknitá izolace, mineralizovaná celulóza, ale také izolace ze zemědělsky pěstovaných rostlin (průmyslového konopí, lnu, korku, rákosu, slámy).
39
Obrázek 25: Řez zatepleného rodinného domu
Zdroj:http://www.rockwool.cz/files/Common%20Design%20Elements/dealers/price%20list/Cenik_CZ_01 _04_2011.pdf, staţeno 15.4.2011
Řez rodinného domu ukazuje, kde je všude zapotřebí izolace. Jak izolace pro akustiku (příčky), tak zateplení podlahy, stropů, střechy, zateplení fasády i izolace potrubí a kotle. Minerální vlna (MW) patří k nejrozšířenějším, nejznámějším a cenově dostupným tepelným izolacím na trhu. Izolace nesmí být zabudována pod úrovní terénu, na druhou stranu je to difuzně otevřený izolační materiál („dýchá“) a je nehořlavý. Na stavbě se můţe podle potřeby nařezat běţnou pilou. Nejznámějšími dodavateli na trhu jsou společnosti Rockwool, Isover a Knauf.
40
Obrázek 26: Minerální vlna
Zdroj:http://www.rockwool.cz/files/Common%20Design%20Elements/dealers/price%20list/Cenik_CZ_01 _04_2011.pdf, staţeno 26.2.2011
Izolace na bázi polystyrenu jsou nejvíce uţívány pěnové (expandované) polystyrény (EPS) a extrudované (vytlačované) polystyrény (XPS). Oba materiály se vyrábějí z granulátu polystyrénu, liší se pouze doplňkovými surovinami a odlišnou technologií výroby. Nevýhodou obou patří nízká odolnost vůči UV záření, mohou se poškodit ropnými produkty, ředidly, rozpouštědly. XPS má výhodu oproti EPS v minimální nasákavosti, má vyšší pevnost v tlaku. Tepelně technické vlastnosti mají oba druhy polystyrenu stejné, navíc je lze dlouhodobě vystavit vlivu vlhkosti a jsou cenově dostupné. XPS je zbarvený do pastelového odstínu (modrá, zelená, ţlutá, atd.). Desky o maximální tl. 200mm jsou ještě označeny potiskem nebo prolisy. Po obvodě mají dráţky, kterými se spojují. Odolává teplotě aţ 75 º C a jeho objemová hmotnost je v rozmezí 25 – 45 kg / m3. EPS je jen v bílé barvě, odolává teplotě aţ 85 º C a je z těch dvou druhů levnější. Jeho objemová hmotnost je v rozmezí 15 – 35 kg/ m3. Nejznámější výrobci polystyrénu jsou Novopol, Bachl, Isover, Rigips nebo Styrotrade. Nový druh polystyrenu je tzv. „šedý polystyrén“, který má o 15 – 20 % lepší tepelně technické vlastnosti neţ běţný pěnový polystyrén. Jeho objemová hmotnost je 15 kg/ m3.
41
Obrázek 27: Izolace z polystyrenu firmy ISOVER
Zdroj: http://www.rajstavitelu.cz/product/eps-70f-tloustka-2-cm-09-543/, staţeno 26.2.2011
Pěnosklo je speciální typ účinné izolace pro pozemní stavby. Svojí technologií výroby umoţňuje dosáhnout libovolného tvaru a tloušťky. Jejich výhoda je vysoká únosnost v tlaku, vodotěsnost, nehořlavost, parotěsnost, tvarová stálost, odolnost vůči kyselinám a vysoká ţivotnost. Nevýhodou je citlivost na mráz. Dodává se obvykle v černých deskách nebo cihlách. Pěnosklo lze snadno řezat běţnou pilou na poţadovanou velikost. Je křehké na zpracování a otlačení hran. Pouţití pěnoskla u nízkoenergetických stavbách je k přerušení tepelných mostů mezi základy a vrchní zděnou stavbou. Nově se můţeme také setkat se šedivou granulovanou formou „kameniva“ z úlomků pěnoskla. Kamenivo se pouţívá k tepelně izolačním podsypům spodní stavby (např. pod označením Technopor), nejčastější pouţití na ţelezobetonovou desku v dobře propustném podloţí. Musíme dbát na ochranu drenáţemi před zvodněním.
42
Obrázek 28: Pěnosklo
Zdroj: http://www.penove-sklo.eu/reference-020/?page=2, staţeno 26.2.2011
Dřevovláknitá izolace je vyráběna v deskách v tl. 6 – 100 mm. Je vhodná jako tepelná izolace, zvuková izolace, difúzně otevřené dřevovláknité desky. Spojování desek je na tupý sraz, na pero a dráţku. Kotvení se provádí sponkami, lotvami, lepením. Schopnost této izolace je předávat naakumulované teplo (mají 3x vyšší akumulaci tepla, neţ tradiční izolace) do interiéru s časovým posunem cca. 10 – 12 hodin. To je velice příjemné v pozdních nočních hodinách a k ránu (tak zvaným fázový posun). Pro pouţití desek do vlhkého prostředí jsou opatřeny přísadami bitumenů (nelze pouţít do vnitřního prostředí) a přírodních pryskyřic. Na českém trhu jsou výrobky nabízené společnostmi Steico, Isofloc, Pavatex, Smrečina Banská Bystrica.
Obrázek 29: Dřevovláknitá izolace
Zdroj: http://www.zelene-stavebniny.cz/izolace-konopi/eshop/9-1-Drevovlaknite-izolace/0/0/9/2/, staţeno 26.2.2011
43
Izolace z mineralizované celulózy se vyrábí ze starého papíru. Jednou z moţností nanášení je pneumatickým dopravníkem do předem připravených komor v konstrukci, poté následuje řízené zplstnatění. Při správném technologickém provedení se předchází sesedání celulózy ve vertikálním směru. Druhým způsobem je nástřik s vodou do 30 – 40 % vlhkosti s vyschnutím za několik dnů. Mineralizovaná celulóza má výbornou tepelnou akumulaci, dále je schopna vázat vzdušnou vlhkost a v suchém období ji předávat do vnitřního prostředí. Další výhoda je její nízká cena (recyklace starého papíru) a rychlá aplikace. Na našem trhu je mineralizovaná celulóza nabízená společností Cuir, Climatizer a Isocell, v zahraničí Isofloc. Obrázek 30: Nanášení celulózy otevřeným foukáním
Zdroj:http://www.isocell.at/fileadmin/isocell/Produkte/Daemmstoffe/Zellulosedaemmung/Download/CZ/I C_Prospekt_2010_CZ.pdf, staţeno 26.2.2011
Izolace ze slaměných balíků se vyrábějí v různých rozměrech. Sláma je v nich slisována a fixována dráty, nebo provázky. Slisováním se stává sláma špatně hořící a neposkytuje prostor pro hlodavce. Objemová hmotnost po vloţení do konstrukce má cca 90 kg/ m3, při pouţití hliněné omítky má konstrukce vysokou poţární odolnost, bohuţel oproti ostatním druhům izolací má niţší účinnost.
44
Obrázek 31: Slaměný balík
Zdroj:http://www.xixao.eu/index.php?option=com_content&task=blogcategory&id=21&Itemid=39, staţeno 26.2.2011
Izolace z technického konopí se vyrábějí rohoţe a desky. Objemová hmotnost při zabudování je 50 kg/ m3. Do výrobku nejsou přidávány ţádné příměsi, jedná se o 100 % přírodní materiál. Na náš trh je izolace dováţená firmou Steico.
Obrázek 32: Konopná izolace
Zdroj: http://www.konopna-izolace.cz/vyrobky/, staţeno 26.2.2011
Vakuová izolace je tepelně izolační panel, z vnější strany má ochrannou pancéřovou vrstvu (chrání izolaci před mechanickým poškozením). Směrem dovnitř navazuje tenká 45
vzduchotěsná vrstva zajišťující vakuum pro vlastní tepelný izolant. Tepelnou izolaci tvoří křemičitá hmota (tuhá, skořicově zbarvená), která se vyrábí při vysokých teplotách. Je velice porézní (mikrokomůrky - menší neţ jsou molekuly vzduchu). Panely se vyrábějí ve výrobně na míru, běţné formáty 1250/ 300 mm. Pouţívají se tl. od 11 – 80 mm. Tyto izolace vyrábějí firmy Wacker Chemie, Microtherm, Variotec, Vacu – Isotherm. Obrázek 33: Vakuový izolační panel
Zdroj: http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/vakuova-izolace/, staţeno 26.2.2011
9. Metody oceňování Oceňování nemovitostí se provádí za pomocí tří metod: porovnávací, příjmová a nákladová metoda. „Porovnávací metoda, jak již vyplývá z jejího názvu je založena na porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek.“27 „Teorie příjmové metody filozoficky vychází z analýzy užitečnosti oceňovaného majetku bez ohledu na jeho substanci. Je založena na koncepci časové hodnoty peněz a relativního rizika investice.“28 „Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. „29
27
Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 14 Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 35 29 Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., str. 54 28
46
Při určení trţní hodnoty nemovitosti nákladovou metodou je zapotřebí znát stavební materiály a druh konstrukce. Pokud je stavba postavena z nových stavebních materiálů a technologií, bude její trţní hodnota mnohem vyšší neţ z materiálů dříve pouţívaných.
10. Závěr Stavební materiál je jedním z nejdůleţitějších hodnotících kritérií stavby. Bohuţel nejdůleţitějším faktorem pro výběr stavebního materiálu je téměř vţdy cena a aţ na druhém místě jsou technické vlastnosti materiálu. V současné době se v České republice vyuţívají všechny druhy stavebních materiálů, počítaje klasickou cihlou, přes betonové konstrukce aţ po dřevo a další alternativní materiály. Správný druh materiálu volíme podle předpokládané délky ţivotnosti, uţivatelského komfortu a vyuţití stavby. Dále materiál volíme podle jejich vlastností - tepelně technické vlastnosti, zvukově izolační, tepelně akumulační, difuzní, objemová stálost, pevnost atd. V dnešní době jsou kladeny úplně jiné nároky na materiály a konstrukce neţ před lety, a proto se kvalita stavebních materiálů stále zdokonaluje. Nejpřísnější poţadavky jsou na nízkoenergetické a pasivní domy stávající se v dnešní době velice vyhledávanými nemovitostmi. Vzhledem k této problematice nízkoenergetických a pasivních domů jsem se také v bakalářské práci zabývala novými materiály a technologiemi pro tuto výstavbu. Důraz se klade i na ekologičnost a to během výroby materiálu. Platí jednoduchá úvaha, ţe „… co se peče, zatěžuje nadmíru životní prostředí…“30 Z toho vyplývá, ţe je při výrobě spotřebováváno zbytečně vysoké mnoţství energie. Ekologičnost dodrţujeme i při výstavbě a během pouţívání nemovitosti. Nové stavební a konstrukční technologie s pouţitím nových stavebních materiálů vnesly do současného stavitelství řadu výhod. Mezi největší výhody patří zrychlení doby výstavby, sníţení provozních nákladů a především úspory v energetické náročnosti staveb. Nové materiály a technologie pozitivně ovlivnily i celkový vzhled objektů, čímţ zvyšují jejich celkovou atraktivitu a v konečném důsledku také jejich trţní hodnotu.
30
Stavba a uţívání nízkoenergetických a pasivních domů, Ing. arch. Josef Smola
47
Porovnání dřevěné a zděné stavby: Velká výhoda staveb ze dřeva je rychlost výstavby a jejich ekologičnost. Dokončená dřevostavba je při zběţném pohledu nerozeznatelná od stavby z jiného materiálu. Nevýhodou dřevěné stavby je jejich niţší ţivotnost (neţ u zděné stavby), také se musí více udrţovat. Velice vyhledávané konstrukce ze dřeva jsou z hlediska nízkoenergetické výstavby vícevrstvé konstrukce. Pokud se u zděné stavby zvolí správný typ tvárnice nebo dostatečná tloušťka vhodné tepelné izolace, dosáhneme velice dobrých tepelně izolačních vlastností. Zděné stavby mají větší ţivotnost a není zapotřebí větší údrţba. Jestliţe chceme investovat peníze do úsporné stavby, měli bychom se obrátit na odborníka. Internetové stránky jsou plné chybných projektů úsporných domů na klíč. U mnoha těchto projektů nelze u internetu zjistit druh stavebního materiálu, technologie a ani zdroj vytápění. V současné době největší vliv na trţní hodnotu nemovitosti má lokalita, kde se stavba nachází. Pokud by se jednalo jen o cenu nemovitosti bez pozemku, tak největší vliv na trţní hodnotu má druh stavebního materiálu, pouţití technologie a typ konstrukcí. Další faktory, které trţní hodnotu ovlivňují, jsou velikost stavby, vybavení, funkční vyuţitelnost a dopravní dostupnost. Investice není jen do vybraných materiálů, ale i na umístění stavby, sloţitější stavební detaily, výrazně větší tepelnou izolaci, solární kolektory a investicí do systému řízeného větráním s rekuperací tepla. Pořizovací náklady na nízkoenergetické domy se od běţné výstavby (při současné úrovni cen v České republice), liší navýšením maximálně o 10 – 15 %. Lidé co přemýšlí do budoucna a jsou i na úkor vyšších počátečních nákladů, ochotni investovat do domů s nízkou energetickou náročností, budou při současných cenách energií (v závislosti na rozsahu řešení) za 10 – 15 let mít více náklady vrácené. 31 Závěrem byly představeny tři metody pro odhad trţní ceny nemovitostí. Zřejmé je, ţe pro odhad trţní hodnoty nemovitostí nákladovou metodou, je nejvíce potřeba znát materiály a technologie staveb.
31
Stavba a uţívání nízkoenergetických a pasivních domů, Ing. arch. Josef Smola
48
B. PRAKTICKÁ ČÁST 11. Odhad trţní hodnoty bytu
Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT) Byt č. P 972/2 V bytovém domě č.p. 972 Ţiţkovo nám. 972 271 01 Nové Strašecí
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY (FAIR MARKET VALUE)
Datum ocenění: 2. března 2011 49
OBSAH ZPRÁVY Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace současného stavu objektu
50
Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 2. března 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako Byt č. P 972/2 Uvedený na listu vlastnictví č. 3070, pro katastrální území Nové Strašecí Nacházejícího se na adrese Ţiţkovo nám. 972, 271 01 Nové Strašecí V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu bytu v absolutním vlastnictví. Bez břemene nájemních smluv jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke 2. březnu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli odhadu je známo, ţe odhad má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro studijní účely. Zpracovateli zprávy není známo, ţe by tento odhad měl slouţit i pro jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Novém Strašecí, na listu vlastnictví č. 3070, pro katastrální území Nové Strašecí. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 21.4.2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by prodávající nebo kupující byli pod jakýmkoliv nátlakem. Také je zachována vzájemná výhodnost obchodu a kaţdá strana má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech týkající se nemovitosti.
51
Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni ocenění nijak komerčně vyuţíván. Podle poţadavků zadavatele ocenění – Bankovního institutu vysoké školy, a.s. jsem majetek ocenila za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva nezohledňuje ţádné skutečnosti, které by měly vliv na výši trţní hodnoty vyplývající z uzavřeného nájemného vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle poţadavků zadavatele bylo ocenění zpracováno – Aktuální trţní ocenění. Jako ocenění majetku v technickém a právním stavu v jakém je ke dni ocenění, tedy 2. března 2011.
52
Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek – byt číslo jednotky 972/2, se nachází v nejatraktivnější lokalitě Nového Strašecí. Nachází se nedaleko historického centra města v klidné lokalitě, okolní zástavba je tvořena bytovými a rodinnými domy. V dochůdné vzdálenosti je k dispozici kompletní občanská vybavenost (obchody, pošta, banka, kulturní zařízení, apod.). Město má velmi dobré dopravní spojení s městem Rakovníkem, Kladnem a Prahou a to jak autobusem (zastávka je rovněţ v dochůdné vzdálenosti), tak po ţeleznici. Ve městě je nájezd na dálnici E48 do Prahy. Parkování je moţné v pronajaté garáţi v PP bytového domu nebo v přilehlých veřejných prostranstvích. Oceňovaný majetek Z podkladů poskytnutým zadavatelem ocenění a skutečností zjištěných na místě je jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě, zajištění bydlení majitele bytu. Oceňovaný byt není uţíván k podnikatelským účelům. Byt se nachází v bytovém domě postavený v řadové zástavbě. Byt je vymezen svislými a vodorovnými konstrukcemi. K bytu patří uzamykatelná sklepní kóje. Majitel bytu má právo uţívat společné domovní prostory. Historie Stáří bytového domu je kolem 30 roků. V roce 2005 byla provedena rekonstrukce střechy, fasády a zateplení. Pozemek Obytný dům leţí na parcele p.č. 1591, k.ú. Nové Strašecí o celkové výměře 546 m2. Samostatný pozemek není předmětem ocenění, do ocenění je zahrnut pouze podíl pozemku ve výši 414/18656, který nemá vliv na cenu bytu.
53
Vedlejší stavby a venkovní úpravy K oceňovanému bytu nepřísluší ţádné vedlejší stavby. Dále při výpočtu celkové trţní hodnoty budou zohledněny venkovní úpravy, které nejsou oceněny samostatně. Součástí ocenění je podíl ve výši 414/18656 na společných částech domu – zde se jedná převáţně o chodby, nosné zdivo, střechu s hromosvody, sušárnu, přípojky medií, kočárkárnu a další. Byt Budova, v níţ se byt nachází, je montována z velkoplošných kompletizovaných panelů s montovanými bytovými jádry. Na konstrukcích nejsou patrné ţádné trhliny a plísně. Byt je přístupný jednokřídlými dveřmi z hlavního schodiště. Nachází se v prvním nadzemním podlaţí. Celý objekt slouţí pouze pro bydlení a není v něm umístěn ţádný komerční prostor. Do bytu se vchází jednokřídlými dveřmi, byt obsahuje dva pokoje orientované na jih (výhled do zahrad rodinných domů). Do vnitrobloku je situována kuchyně, koupelna, WC. Byt o velikosti 2+kk se stává z pokoje s kk, pokoje, chodby, koupelny a samostatného WC. Výplně okenních otvorů jsou dřevěné zdvojené. Vytápění je teplovodní ústřední s litinovými radiátory. Rekonstrukce Oceňovaný byt lze hodnotit jako po částečné rekonstrukci. Nově jsou provedeny rozvody zdravotní techniky, elektroinstalací, dodáno a osazeno vybavení koupelny, WC a kuchyně. Také jsou nově provedeny konečné vrstvy podlah (plovoucí dřevolaminátové) a obklady a dlaţba v koupelně a WC.
Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Oceňovaný majetek je v katastru nemovitostí zanesen jako bytová jednotka ve smyslu zákona č. 72/1994 Sb. Vyuţití nemovitosti je právně přípustné, vzhledem k odpovídající územně plánovací dokumentaci. Oceňovaný byt je moţné vyuţívat pro vlastní potřebu majitele. Technické vybavení a zařízení bytu splňuje dnešní poţadavky na kvalitu bydlení. Na základě výše uvedených
54
skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
Ocenění Úvod Při stanovení trţní hodnoty nemovitosti pouţíváme zpravidla tři metody ocenění, které jsou mezinárodně uznávané. Jedná se o metodu porovnávací, nákladová a příjmová. Porovnávací metodou analyzuji trţní ceny, které byly v posledním období nabízeny nebo zaplaceny za porovnatelné typy majetku. Pomocí korekcí jsou zohledněny případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu bytu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tyto náklady budou sníţeny o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty bytu jsem pouţila pouze metodu porovnávací. V Novém Strašecí se byty nepronajímají, a proto nelze pouţít výnosovou metodu. Nákladová metoda také není pro ocenění bytu vhodná vzhledem ke stáří bytového domu. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Samostatný pozemek není předmětem ocenění. Při výpočtu majetku jako celku jsem zohlednila část pozemku patřící k bytu. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze trţní hodnoty oceňovaného majetku jsem vzala do úvahy byty s porovnatelnými parametry. Byty se nacházejí v Novém Strašecí nebo jeho okolí a byly v nedávné době prodávány nebo nabízeny k prodeji. Pokud se jednalo o nabídky bytů, zohlednila jsem to koeficientem odráţející rozdíl (mezi nabídkou a skutečným prodejem
55
bytu). Jako standardní srovnávací jednotku pro stanovení trţní hodnoty jsem pouţila jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Dalšími faktory, které ovlivnily celkovou trţní hodnotu, jsou: datum transakce, lokalita, technický stav, existence věcných břemen, vlastnická práva, funkční vyuţitelnost bytu, dopravní dostupnost, velikost bytu, vybavenost a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe výsledná trţní hodnota bytu stanovena porovnávací metodou je 1 226 000 Kč. Popis výpočtu určující trţní hodnoty bytu je uveden v tabulce níţe. AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA
Oceňovaný majetek
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
Porovnávaný majetek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Adresa nemovitosti
1
2
3
Kladno – J. Hory
ulice Jungmanova
byt č. 972/2 Ţiţkovo nám. 972 Křivoklátská ulice
Katastrální území
Nové Strašecí
Nové Strašecí
Kladno
Nové Strašecí
Obec
Nové Strašecí
Nové Strašecí
Kladno
Nové Strašecí
Okres
Rakovník
Rakovník
Kladno
Rakovník
43,8
42
49,5
38
X
1 250 000 Kč
1 200 000 Kč
1 040 000 Kč
1 250 000,00 Kč
1 200 000,00 Kč
1 040 000,00 Kč
X
29 761,90 Kč
24 242,42 Kč
27 368,42 Kč
3/2011
10/2010
12/2010
1/2011
1
1
1
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně
C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za jednotku Datum transakce Korekce
56
Upravená hodnota
29 761,90 Kč
24 242,42 Kč
27 368,42 Kč
Prodej
Prodej
Prodej
1
1
1
29 761,90 Kč
24 242,42 Kč
27 368,42 Kč
Absolutní vlastnictví 1
Absolutní vlastnictví 1
Absolutní vlastnictví 1
29 761,90 Kč
24 242,42 Kč
27 368,42 Kč
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
29 761,90 Kč
24 242,42 Kč
27 368,42 Kč
Bytová, vícepodlaţní 1
Bytová, vícepodlaţní 1
Bytová, vícepodlaţní 1
29 761,90 Kč
24 242,42 Kč
27 368,42 Kč
Ano
Ano
Ano
1
1
1
29 761,90 Kč
24 242,42 Kč
27 368,42 Kč
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
29 761,90 Kč
24 242,42 Kč
27 368,42 Kč
Obdobná
Obdobná
Obdobná
1
1
1
29 761,90 Kč
24 242,42 Kč
27 368,42 Kč
Po rekonstrukci
Průměrná
Velmi dobrá
0,9
1,08
1
26 785,71 Kč
26 181,82 Kč
27 368,42 Kč
Nadstandartní
Průměrné
Dobré
0,9
1,04
1
24 107,14 Kč
27 229,09 Kč
27 368,42 Kč
Velmi dobrá
Dobrá
průměrná
0,9
1
1,08
D. Právní údaje Druh transakce
Prodej
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen
Nezjištěna
Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce
Bytová, vícepodlaţní
Upravená hodnota Stavební povolení
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce
Nezjištěna
Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita
Velmi dobrá
Korekce Upravená hodnota Technický stav
Velmi dobrá
Korekce Upravená hodnota Technická vybavení
Dobré
Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost
Dobrá
Korekce
57
Upravená hodnota Další moţný rozvoj
Omezený
21 696,43 Kč
27 229,09 Kč
29 557,89 Kč
Omezený
Omezený
Omezený
1
1
1
21 696,43 Kč
27 229,09 Kč
29 557,89 Kč
Autobusová
Autobusová
Autobusová
1
1
1
21 696,43 Kč
27 229,09 Kč
29 557,89 Kč
Autobusová
Autobusová
Autobusová
1
1
1
21 696,43 Kč
27 229,09 Kč
29 557,89 Kč
Průměrná
Dobrá
průměrná
1,1
1,05
1,1
23 866,07 Kč
28 590,55 Kč
32 513,68 Kč
Lepší
Obdobné
Obdobné
0,95
1
1
22 672,77 Kč
28 590,55 Kč
32 513,68 Kč
Obdobná
Větší
Menší
1
0,95
1,05
22 672,77 Kč
27 161,02 Kč
34 139,37 Kč
Obdobný
Obdobný
Obdobný
1
1
1
22 672,77 Kč
27 161,02 Kč
34 139,37 Kč
22 672,77 Kč
27 161,02 Kč
34 139,37 Kč
Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost
Autobusová
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost
Autobusová
Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu
Velmi dobrá
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce
Příslušenství bytu
Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce
Obdobná
Upravená hodnota Jiná korekce
Podíl hodn. pozemku
Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky
27 991,05 Kč
Celková porovnávací hodnota
1 226 008,1 Kč
Zaokrouhleno
1 226 000,00 Kč
58
Závěr Výše uvedené hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu majetku v osobním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo provedeno ke skutečnostem platným ke dni 2.3.2011 a vyjadřuje aktuální trţní hodnotu. Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
1 226 000
100
1 226 000
Příjmová metoda
N/A
0
0
Nákladová metoda
N/A
0
0
Porovnávací metoda
Výsledná trţní hodnota
1 226 000
Zaokrouhleno
1 226 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní poptávku a nabídku po stejném druhu majetku. Oceňovaný majetek není typicky investičním majetek, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Obdobný majetek se v Novém Strašecí pronajímá jen málo, a proto není příjmová metoda pouţívaná. Z důvodů, které jsem specifikovala v části Ocenění této zprávy, nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe aktuální hodnota oceňovaného majetku jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 2. března 2011 reprezentována částkou: 1 226 000 Kč (slovy: Miliondvěstědvacetšesttisíckorunčeských) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost.
59
Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správně a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesností takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky vyskytující se následně po datu ocenění. 6. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a s práva vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze z účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o trţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.
60
10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Nové Strašecí, dne 2. Března 2011
………………………………….. Veronika Poláková
61
Příloha č. 1
62
Příloha č. 2
63
Příloha č. 3
64
Příloha č. 4
65
12. Odhad trţní hodnoty administrativní budovy Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ ( VALUATION REPORT) Administrativní budova č.p. 1155 Havlíčkova 1155 271 01 Nové Strašecí
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY ( FAIR MARKET VALUE)
Datum ocenění: 20. února 2011 66
OBSAH ZPRÁVY Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Plochy objektu Půdorysy: 1.PP, 1.NP, 2.NP, 3.NP, 4.NP Fotodokumentace současného stavu objektu
67
Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika
20. února 2011 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného jako Administrativní budova č.p.1155 Uvedený na listu vlastnictví č. 10001, pro katastrální území Nové Strašecí Nacházejícího se na adrese Havlíčkova 1155, 271 01 Nové Strašecí V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 20. únoru 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové argumentace a dokumentace pro studijní účely. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Nové Strašecí na listu vlastnictví č. 10001. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 28. 3. 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by prodávající nebo kupující byli pod jakýmkoliv nátlakem. Kaţdá strana má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
68
Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. února 2011) uţíván výhradně jako standardní administrativní budova s pomocnými a obsluţnými prostory. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţimu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jiným vlivy. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizací pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budova a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami, apod. byl z ocenění vyloučen.
69
Při odhadu nemovitosti jsem vycházela z podkladů poskytnutých majitelem budovy, např.: výměry stavby. Podklady nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek – administrativní budova č.p. 1155, je umístěna ve středu města Nového Strašecí. Vzhledem k dobrému umístění budovy je k dispozici v dochůdné vzdálenosti kompletní občanská vybavenost a zastávky autobusu. Ve dvoře administrativní budovy je 14 parkovacích míst pro potřeby nájemců a 8 parkovacích míst pro nájemníky v přiléhající budově č.p. 78. Dvůr je uzavřen vraty na dálkové ovládání, které mají jen nájemníci. Pro veřejnost je vymezeno 10 parkovacích míst před administrativní budovou, tato kapacita míst nedostačuje pro potřeby všech návštěvníků objektu. Kvalita pohledových horizontů je vynikající, zejména z vyšších nadzemních podlaţí. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých majitelem pozemku je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v administrativní budově poskytování pronajímatelných prostor. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovy. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Administrativní budova byla postavena v roce 1994 v řadové zástavbě. Budova je situovaná sever – jih v proluce po domech č.p. 79 a č.p. 80 v Havlíčkově ulici. V proluce jiţ jedenkrát byla započata stavba nějakého objektu, ta ale skončila při provádění zemních prací. Budova byla postavena jako provozovna České pojišťovny. V roce 2003 si budovu odkoupilo město Nové Strašecí a od té doby stále slouţí k pronajímání komerčních prostor. 70
Pozemek Administrativní budova leţí na parcele p.č. 100/1 o výměře 1296m2 . Pozemek je směrem do Havlíčkovi ulice napojen na veškeré rozvody inţenýrských sítí a sdělovacích sítí. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují. Venkovní úpravy nebudou oceněny samostatně, ale budou zohledněny při výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku. Administrativní budova Předmětem ocenění je administrativní budova, postavena a uţívána od roku 1994. Celkem obsahuje jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaţí. Dispozice je podřízena poţadavkům provozu budovy. V prvních dvou nadzemních podlaţí se nachází tzv. veřejná část budovy, kde je knihovna, fitcentrum a prodejny, vše s potřebným zázemím. Ostatní podlaţí slouţí jako prostory pro administrativní účely. Budova je uzpůsobena i pro přístup invalidních občanů, do 1.NP pomocí rampy z vnější komunikace, do dalších podlaţí pomocí nákladního výtahu NG 1000 upraveného pro tuto přepravu. Budova je zaloţena na vrtaných pilotách, na těchto jsou uloţeny kalichové patky pro sloupy a ţelezobetonové prahy pro zaloţení výplňového zdiva. Nosnou konstrukci budovy tvoří lehký ţelezobetonový skelet vhodný pro dostavby proluk. Další svislé konstrukce tvoří obvodové výplňové zdivo z plynosilikátu tl. 500mm, suterénní zdivo z betonových tvárnic. Vodorovné konstrukce – stropy z předepjatých ţelezobetonových panelů PREDAL a ţelezobetonové desky, nad okenními otvory jsou překlady tvořené průvlaky lehkého ţelezobetonového skeletu, překlady RZP. V budově se nachází několik schodišť, které řeší překonávání výškových rozdílů v budově. Jedno schodiště spojuje budovu po celé její výšce. Je tvořeno typovým schodištěm lehkého konstrukčního skeletu o šířce jednoho ramene 1 500mm. Dále pak schodištěm, které spojuje do jednoho celku tzv. veřejnou část budovy, téţ typové lehkého konstrukčního skeletu o šířce ramene 1 800mm. Budova je s okolním terénem spojena pomocí dvou venkovních schodišť a jedné rampy. Celá budova je zastřešena sedlovou střechou, která je tvořena dřevěným vaznicovým krovem. Na střeše je krytina z hladkých
71
pálených tašek bobrovek na řídkém laťování s oplechováním plechem Cu. Vnitřní povrchy stěn a stropů jsou z vápenné štukové omítky, část podhledů HUNTER-DOUCLAS. Místnosti s mokrým provozem mají keramický obklad stěn. Povrchy podlah jsou různorodé (PVC, ţulová dlaţba, keramická dlaţba, betonová stěrka, textilní koberec). Vnější povrchy jsou tvořeny omítkou vápennou štukovou s keramickým obkladem a ţulovým obkladem. Vytápění budovy je teplovodní ústřední s kotli na zemní plyn. Ohřev teplé vody je centrální. Aktuální vyuţití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaná administrativní budova: Umístění 1 PP 1 NP 2 NP 3 NP 4 NP
Popis 4 sklady, 5 sklepů sklad prodejny, 2 prodejny, 5 kanceláří fitcentrum, 1 prodejna, 5 kanceláří fitcentrum, 10 kanceláří 9 kanceláří
ANALÝZA NEJLEPŠÍHO A NEJVYŠŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, který je fyzicky moţné, finančně proveditelné zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základním kritériem, které musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen do katastru jako objekt občanské vybavenosti a její vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna.
72
Vzhledem k tomu, ţe je celý objekt pronajat za trţní nájemné, je splněna podmínka nejvyššího a nejlepšího vyuţití. Výše uvedená podmínka nebyla splněna na pozemku, který má věcné břemeno chůze a jízdy. Z tohoto důvodu byla pouţita korekce pro sníţení hodnoty pozemku. Na základě těchto skutečností jsem dospěla k názoru, ţe po odstranění věcného břemene chůze a jízdy na pozemku, bude současné vyuţití majetku v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
OCENĚNÍ Úvod Při stanovení trţní hodnoty nemovitosti pouţíváme zpravidla tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmová a výnosová. Porovnávací metodou analyzuji trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou pomocí korekcí zohledněny případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikace hodnoty se dospívá diskontováním a/ nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tyto náklady můţou být sníţeny o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení trţní hodnoty administrativní budovy jsem pouţila příjmovou a nákladovou metodu. V blízkosti administrativní budovy se nenachází nemovitosti stejného typu, proto nelze pouţít porovnávací metodu. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací.
73
POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemku jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním bytového domu jsem porovnala čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně prodanými cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako je datum transakce, lokalita, dostupnost, velikost pozemků, tvar pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, moţná zastavitelnost pozemku, existence územního rozhodnutí, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s administrativní budovou indikovaná porovnávací metodou je: 2 462 000 Kč a je kalkulována následně: 1 296 * 1 899,59 = 2 461 865,55 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce níţe.
TABULKA I - POZEMEK
Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo
Havlíčkova 100/1
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1 Pozemek
2 Pozemek
3 Pozemek
4 Pozemek
Náměstí B. Smetany Nové Strašecí Nové Strašecí Rakovník
Adresa pozemku
Havlíčkova 1155
Obětí okupace
Dvořákova
V Bradce
Katastrální území Obec Okres
Nové Strašecí Nové Strašecí Rakovník
Nové Strašecí Nové Strašecí Rakovník
Nové Strašecí Nové Strašecí Rakovník
Rynholec Rynholec Rakovník
74
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omez. a záv.
X 1296 X
3 260 952,00 Kč 1674 1 948,00 Kč 22.1.2010 1,1 2 142,80 Kč
1 561 140,00 Kč 826 1 890,00 Kč 3.12.2010 1 1 890,00 Kč
1 118 710,00 Kč 1029 1 087,18 Kč 18.1.2011 1 1 087,18 Kč
2 490 000,00 Kč 729 3 415,64 Kč 3.2.2011 1 3 415,64 Kč
Absolutní vlastnictví
Prodej 1 2 142,80 Kč Absolutní vlastnictví
Prodej 1 1 890,00 Kč Absolutní vlastnictví
Prodej 1 1 087,18 Kč Absolutní vlastnictví
Prodej 1 3 415,64 Kč Absolutní vlastnictví
věcné břemeno chůze a jízdy
1 2 142,80 Kč Bez věcných břemen
1 1 890,00 Kč Bez věcných břemen
1 1 087,18 Kč Bez věcných břemen
1 3 415,64 Kč Bez věcných břemen
Občanská vybavenost
0,95 2 035,66 Kč Občanská vybavenost
0,95 1 795,50 Kč Občanská vybavenost
0,95 1 032,82 Kč Občanská vybavenost
0,95 3 244,86 Kč Občanská vybavenost
Ano
1 2 035,66 Kč Ano 1 2 035,66 Kč
1 1 795,50 Kč Ano 1 1 795,50 Kč
1 1 032,82 Kč Ano 1 1 032,82 Kč
1 3 244,86 Kč Ano 1 3 244,86 Kč
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1 2 035,66 Kč
1 1 795,50 Kč
1 1 032,82 Kč
1 3 244,86 Kč
Horší 1,1 2 239,23 Kč Nepravidelný 1 2 239,23 Kč Rovinný 0,95 2127,2647 Kompletní
Porovnatelná 1 1 795,50 Kč Pravidelný 0,97 1 741,64 Kč Rovinný 0,98 1706,8023 Kompletní
Horší 1,2 1 239,39 Kč Pravidelný 0,95 1 177,42 Kč Rovinný 0,95 1118,546923 Kompletní
Lepší 0,9 2 920,37 Kč Pravidelný 0,9 2 628,33 Kč Rovinný 0,95 2496,916667 Kompletní
1 2 127,26 Kč Nezjištěna 1 2 127,26 Kč Dobrá 1 2 127,26 Kč Omezené
1 1 706,80 Kč Nezjištěna 1 1 706,80 Kč Dobrá 1 1 706,80 Kč Omezené
1 1 118,55 Kč Nezjištěna 1 1 118,55 Kč Horší 1,1 1 230,40 Kč Omezené
1 2 496,92 Kč Nezjištěna 1 2 496,92 Kč Dobrá 1 2 496,92 Kč Omezené
1
1
1
1
Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce
Výborná
Nepravidelný
Svaţitý
Kompletní
Nezjištěna
Dobrá
Omezené parkování
75
Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost viz. územní plán Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2
1 899,59 Kč
Rozloha pozemku
1296
Celková porovnávací hodnota
2 461 865,55 Kč
2 127,26 Kč Ne
1 706,80 Kč Ne
1 230,40 Kč Ne
2 496,92 Kč Ne
1 2 127,26 Kč
1 1 706,80 Kč
1 1 230,40 Kč
1 2 496,92 Kč
1 2 127,26 Kč
1 1 706,80 Kč
1 1 230,40 Kč
1 2 496,92 Kč
Větší 0,9 1 914,54 Kč Obdobná 1 1 914,54 Kč
Obdobná 1 1 706,80 Kč Obdobná 1 1 706,80 Kč
Obdobná 1 1 230,40 Kč Obdobná 1 1 230,40 Kč
Menší 1,1 2 746,61 Kč Obdobná 1 2 746,61 Kč
1 914,54 Kč
0
1 706,80 Kč
0
1 230,40 Kč
2 746,61 Kč
0
0
PŘÍJMOVÁ METODA Při pouţití příjmové metody jsem ocenění provedla na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku. Dále se odečítají od potenciálního hrubého příjmu všechny provozní náklady a stanovená neobsazenost, tím získáme provozní příjem. Od provozního příjmu se následně odečtou rezervy na renovace a tím získáme čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě jsem pouţila metodu přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu jsem stanovila na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých administrativních a jiných prostor. V mých výpočtech jsem vycházela ze studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání.
76
Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 8 654 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem
-2%
1 131 976 Kč 22 640 Kč 1 109 336 Kč
Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem
68 500 Kč 21 240 Kč 34 500 Kč 0 Kč 6 700 Kč 18 000 Kč 148 940 Kč
Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem
960 396 Kč 95 000 Kč 865 396 Kč
Míra kapitalizace
10 % 8 653 960 Kč 8 654 000 Kč
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového
77
jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existuje a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je přiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnější negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, nedostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. 78
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 58 399 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce níţe: Zastavěná plocha jednoho podlaţí P.P. (22,90x19,80) + (2,40x7,50) = 471,42 m² I N.P. (19,80x38,50) – [(5,45x6,65) + (0,75x0,75) + (0,60x5,45)] + (2,40x4,30) = 732,55 m² II N.P. jako u I N.P. = 732,55 m² III N.P. jako I N.P. = 732,55 m² IV N.P. (22,55x19,80) + (2,40x4,30) - [(0,75x0,75) + (0,60x5,45) + (5,45x6,65)] + (13,30x7,20) = 571,90 m² Výpočet obestavěného prostoru (471,42x3,30) + (732,55x3,60) + (732,55x3,60) + (732,55x3,30) + (571,90x2,80) + (732,55x4,10x0,5) = 12 350 m3 Podlahová plocha objektu s čistým nájmem za rok – viz. tabulka v příloze Výpočet základní ceny upravené ZCU= ZC * K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki * Kp kde ZCU – základní cena upravená, ZC – základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3, K1 – koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4,
79
K2 – koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce K2 = 0,92 + (6,6 / PZP) kde 0,92 a 6,6 jsou konstanty, PZP je průměrná zastavěná plocha v m2 K2 = 0,92 + (6,6 / 648,194) = 0,93 K3 – koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce K3 = (2,10/v) + 0,30 v – průměrná výška podlaţí v metrech, 2,10 a 0,30 jsou konstanty K3 = (2,10 / 3,32) + 0,30 = 0,933 K4 – koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce K4 = 1 + [ (0,54 x (-0,006) ] = 0,997 K5 – koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki – koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni roku 1994 Kp – koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. ZCU = 2807 * 0,993 * 0,93 * 0,933 * 0,997 * 1 * 2,135 * 0,973 ZCU= 5 009,128 Kč/m2 NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí
Administrativní budova 100/1 ţelezobetonový skelet 17 let 16 let 60 let 732,55 m² 1 podzemní, 4 nadzemní 80
Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
-10% 0% 0%
3 240,97 m² 0,95 2 271,17 m² 12 350 m3 5009,13 Kč/ m3 61 862 755,5 55 676 480 55 676 480 55 676 480
Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem
260 000 Kč
Pozemek
2 462 000 Kč
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
58 398 480 58 399 000
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví (s břemenem nájemních smluv) jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným 20. února 2011. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Pomocí výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty administrativní budovy určeny následující indikace: Indikace (Kč)
Váha (%)
Váţený průměr (Kč)
0
0
0
Příjmová metoda
8 654 000
70
6 057 800
Nákladová metoda
58 399 000
30
17 519 700
Porovnávací metoda
Výsledná trţní hodnota
23 577 500
Zaokrouhleno
23 578 000 Kč
Administrativní budova je typicky investičním majetkem, proto je rozhodující schopnost budovy produkovat příjmy z pronájmů. Z toho důvodu se domnívám, ţe větší váhu
81
bude mít příjmová metoda, která dokáţe nejlépe zobrazit skutečnou trţní hodnotu oceňované administrativní budovy. Váha příjmové metody je 70%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. února 2011 reprezentována částkou =23 578 000 Kč (slovy:dvacettřimilionůpětsetsedmdesátosmtisíckorunčeských ) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Neprozkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správně a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesností takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu 82
majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Přepokládá se odpovědné vlastnictví a s práva vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze z účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Nové Strašecí, dne 20. Února 2011
………………………………….. Veronika Poláková
83
Příloha č. 1
84
Příloha č. 2
85
Příloha č. 3
86
Příloha č. 4
87
Příloha č. 5 PLOCHY OBJEKTU č. míst. specifikace místnosti čistý nájem za rok Celkem m2 1.PP 001 sklad 11 532,00 Kč 26,82 002 sklepní chodba 12,81 003 sklad 31 433,00 Kč 73,1 004 sklad 16 744,00 Kč 38,94 005 sklep 9,18 006 sklep 42,05 007 sklep 5,6 008 sklep 3,43 009 sklep 3,62 010 sklad 32 984,00 Kč 106,4 011 schodiště 20,79 1. NP 101 prodejna 49 859,00 Kč 72,47 103 kancelář 8 232,00 Kč 12,04 104 kancelář 8 655,00 Kč 12,58 105 WC 6,82 106 úklid 1,3 107 kancelář 14 895,00 Kč 21,65 108 chodba se schránkami 23,39 109 kancelář 6 439,00 Kč 9,36 110 chodba 44,13 111 schodiště 20,72 112 průchod na rampu 113 WC 3,39 114 úklidová místnost 1,08 115 místnost 6,33 116 průchod na rampu 117 sklad prodejny 31 923,00 Kč 46,4 118 kancelář prodejny 9 907,00 Kč 14,4 119 prodejna 114 840,00 Kč 180 2.NP 201 fitcentrum 62 268,00 Kč 97,6 202 předsíň 15 203 kancelář 9 800,00 Kč 14,2 204 kancelář 2 820,00 Kč 14,1 205 WC 5,7 206 chodba 13,4 207 úklidová místnost 1,78 88
208 209 210 211 212 213 214 216 217 218 219 3.NP 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 4.NP 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 Celkem
WC chodba prodejna schodiště WC chodba kancelář kancelář kancelář chodba (sklad) WC fitcentrum WC WC kancelář kancelář předsíň kancelář kancelář kancelář kancelář schodiště chodba kancelář kancelář kancelář kancelář vchod na půdu sprchy kancelář kancelář kancelář kancelář kancelář kancelář kancelář kancelář schodiště kancelář
119 050,00 Kč
6 880,00 Kč 42 243,00 Kč 20 529,00 Kč
1,38 52,25 186,6 21,04 4,46 12,75 10 64,2 29,84 1,38 4
92 466,00 Kč
144,9 8,07
18 664,00 Kč 19 020,00 Kč
27,1 31,7 19,36 29,2 24,3 24,5 24,85 21,04 17,72 31,68 37,92 19,24 39,44
20 089,00 Kč 16 718,00 Kč 16 856,00 Kč 17 096,00 Kč
21 795,00 Kč 26 088,00 Kč 13 237,00 Kč 27 134,00 Kč
22 522,00 Kč 22 964,00 Kč 39 709,00 Kč 23 108,00 Kč 17 571,00 Kč 17 338,00 Kč 17 338,00 Kč 16 512,00 Kč 64 718,00 Kč 1 131 976,00 Kč
89
26,35 26,89 34,9 60,65 33,6 25,54 25,2 25,2 24 17,9 101,44 2271,17
Příloha č. 6
90
Příloha č. 7
91
Příloha č. 8
92
Příloha č. 9
93
Příloha č. 10
94
Příloha č. 11
95
Příloha č. 12
96
Příloha č. 13
97
C. ANALYTICKÁ ČÁST 13. Analýza trhu – okres Kladno Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Kladno je situován na severozápadě Středočeského kraje a má tvar nepravidelného čtyřúhelníku. Sídlem okresu je Kladno, mimo toho je na okrese dalších sedm měst a dvě obce mají status městyse. Celkový počet obcí na okrese Kladno je 100. Rozloha okresu je 719,61 km2 zaujímá tak aţ 9. místo ve Středočeském kraji a 6,5 % z jeho rozlohy. Hustota osídlení 221 obyvatel na km2 i absolutní počet obyvatel 158 715 jej charakterizuje jako okres ve Středočeském kraji bezkonkurenčně nejlidnatějším. Rozvoj kladenského okresu byl v největším rozsahu ovlivněn odvětvím těţby uhlí a hutnictvím ţeleza. Tradici má na okrese téţ průmysl elektronický, strojírenský a potravinářský. V průběhu 90. let část významných zaměstnavatelů (z ekonomických důvodů) musela omezit svojí činnost nebo úplně zanikla. Některým se podařilo najít vhodné investory a svojí výrobu stále udrţeli, někteří i rozšířili. Zásadní pro situaci na okrese byl útlum těţby černého uhlí, omezení hutnictví a výroby oceli. Zemědělská půda kladenského okresu zabírá 67 % a lesy 20,2 %. Intenzivní zemědělská výroba těţí z dobrých výrobních podmínek okresu s vysokým stupněm zornění půdy. Dopravní dostupnost do Prahy je velice dobrá. Z Kladna, Stochova a okolí se do Prahy dostaneme novou dálnicí R6 (E48). Po R7 se do Prahy dostaneme ze Slaného a také z Kladna.
Dominanty okresu Kladno Okres kladnou mnoho nádherných kulturních památek. Mezi asi nejznámější patří:
Bazilika Nanebevzetí P. Marie v Kladně Bazilika leţí v centru Kladna, původní stavbou na tomto místě byl gotický kostel z poloviny 14. století. Novorománská bazilika Nanebevzetí Panny Marie s hranolovou věţí v západním průčelí pochází z let 1898-1900. V 70. a 80. letech 20. století byl kostel ve velmi 98
špatném stavu a došlo dokonce k částečnému zřícení, ale po rekonstrukci byl v roce 2000 znovu vysvěcen. Obrázek 34: Bazilika Nanebevzetí P. Marie
Zdroj: http://www.hrady.cz/index.php?OID=4911, staţeno 22.1.2011
Památník obětem nacismu v Lidicích Památník obětem nacismu se nachází přímo na místě tragédie, kde 10. června roku 1942 nacističtí vojáci vyvraţdili a vypálili celé město. Stavba památníku začala tři roky po válce v roce 1948. Území starých Lidic bylo v roce 1962 vyhlášeno Národní kulturní památkou. V areálu památníku je muzeum s expozicí připomínající lidickou tragedii a bronzové sousoší 82 lidických dětí, které nacisté zavraţdili. Obrázek 35: Socha s lidickými dětmi
Zdroj: http://www.lidice-memorial.cz/MChild_robbery_cz.aspx, staţeno 22.1.2011
99
Další velice vyhledávané památky v okrese Kladno jsou: Kostel sv. Petr a Pavla – Unhošť, Slovanská hradiště – Budeč, Kostel sv. Mikuláše – Vrapice, Kostel Všech Svatých – Bratronice, Kostel sv. Kateřiny – Velvary, Husův sbor – Kladno, Kostel sv. Václava – Kladno, Kaple sv. Floriána – Kladno, mnohé další. Obrázek 36: Mapa okresu Kladno
Zdroj: http://www.stredocesky.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/kladno_s_nazvy_obci_barevne, 18.3.2011
100
Trh s nemovitostmi V období po vstupu České republiky do Evropské unie lze jasně sledovat zvýšení převáţné většiny cen nemovitostí. Růst cen je také způsoben úvěrovou politikou bank a větší dostupností hypoték pro obyvatele.
Regionální segmentace Okres Kladno lze z hlediska trhu rozdělit na tři části – na vlastní okresní město Kladno, na druhé největší město Slaný a na zbytek okresu Kladna.
Město Kladno Kladno, statutární město, sídlo okresu a největší město Středočeského kraje, je známo svojí výhodnou polohou v centru České republiky. Leţí 25 km na severozápad od hlavního města ČR Prahy a 15 km od mezinárodního letiště Praha – Ruzyň. Rozloha území města představuje 3.697 ha. Ţije v něm téměř 70.000 obyvatel a s příměstskými oblastmi tvoří více neţ stotisícovou aglomeraci. Kladno se rozděluje na šest městských částí. Obrázek 37: Rozdělení města Kladna
Zdroj: http://kladno.gepro.cz/OUT/HTML/MISYS, 22.1.2011
101
POZEMKY Proluky V centru města Kladna se volné proluky vyskytují jen výjimečně. Velice rozšířená je nyní rekonstrukce stávajících objektů na lukrativních místech centru Kladna. V bliţším okolí města je proluk více, avšak je nyní nabídka vyrovnaná s poptávkou, v budoucnu se očekává nárůst poptávky v těchto lukrativních prolukách. V blízké době se nejeví jako reálná moţnost, ţe by vznikly nové proluky např. demolicemi současných staveb. Lze tedy předpokládat, ţe po vykoupení zbývajících proluk, budou nově vytvořené proluky ojedinělé a za velmi vysoké ceny.
Stavební pozemky Vzhledem dobré a hlavně rychlé dostupnosti do centra Prahy je v Kladně a jeho okolí stále velká poptávka po stavebních pozemcích. Největší nabídka je nyní v lokalitě Strnadov v Kladně – Rozdělov. Kde za poslední 3 roky vyrostlo uţ asi 40 luxusních vil. Ceny pozemků s inţenýrskými sítěmi se pohybují okolo 2800 Kč za metr čtvereční. Rozsáhlá nová rozvojová plocha mezilesí na východním okraji městské části Kročehlav je rozpracována regulačním plánem s hlavním vyuţitím pro bydlení a související sluţby. Ceny pozemků s inţenýrskými sítěmi se pohybují od 2000 Kč za metr čtvereční. Příznivější a pestřejší nabídka je v příměstských lokalitách jako je např. Buštěhrad, Velká Dobrá, Velké Přítočno, Doksy atd. Kde se zasíťované pozemky pohybují v cenovém rozmezí od 1800 do 2000 Kč za metr čtvereční. Ceny stavebních pozemků jsou v Kladně stabilní. Větší nárůst cen je však patrný v příměstských lokalitách. V posledních měsících zde však nabídka stavebních parcel začala mírně převyšovat poptávku a ceny zde stagnují. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu je v poslední době velká. Obzvláště na okrajích města, kde vznikají nové průmyslové zóny. Největší zóna je Kladno – jih, která vznikají za pomocí kladenské radnice. Tato zóna má jiţ 40ha a rozkládá se mezi jiţním okrajem města a Velkým Přítočnem. Své výrobky zde jiţ produkují firmy LEGO, DR. Oetker, SHOVA Aluminium Czech atd. Z důvodů velkého zájmu o tyto pozemky pracuje
102
kladenská radnice na moţném prodlouţení této industriální zóny západním směrem. Realizované prodeje se pohybují v intervalu 600 – 800 Kč za čtvereční metr.
BUDOVY Byty Byty na Kladně se skládají v převáţné míře z bytů v panelové výstavbě. Panelová výstavba se nachází na sídlišti Rozdělov (výstavba probíhala od počátku 50. let do konce 70. let), Sítná (výstavba v 80. letech), Kročehlavy (od počátku 60. let aţ do druhé poloviny 80. let), Ostrovec (bylo dokončeno v roce 1999) a v uţším centru města. Zděné bytové domy pak nalezneme v Rozdělově, v Kročehlavech a v menším počtu ve starší činţovní zástavbě v centru města. Byty v sídlištích jsou v rozmezí od 1 + kk aţ po 4 + 1. Kde většina bytových i panelových domů dnes uţ má centrální vytápění, dodávku TUV a provedenu zateplenou fasádu. Starší byty se pohybují v těchto cenových intervalech Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1
800 000 – 1 150 000 Kč 1 150 000 - 1 600 000 Kč 1 400 000 - 1 800 000 Kč 1 700 000 – 2 400 000 Kč
Velká poptávka je po luxusním bydlení v nových residenčních bytech. Byty jsou v hodné řešením pro náročné rodiny pracující v Praze, které si tam takový luxus nemohou dovolit. Cena těchto bytů o velikosti 2+1 se pohybuje okolo 3 mil. Kč. V budoucnu lze předpokládat stále velkou poptávku po bytech, obzvláště na okrajích města Kladna. Kde se dá předpokládat i větší nárůst cen. Ceny bytů v panelových a zděných domech budou spíše stagnovat. Z pohledu velikosti bytů je největší poptávka a stále nejspíše bude, po bytech 2 + kk, 2 + 1, 3 + kk.
Rodinné domy Rodinné domy jsou na Kladně situovány po celém území města a to v menších i větších souvislých celcích. Ve městě je jak řadová, tak samostatná zástavba. Nejvíce se vyskytující v bývalých samostatných obcích Rozdělov, Motyčín, Švermov, Kročehlavech a Dubí. V 19. století zde vznikly hornické čtvrtě ze skromných domečků horníků a hutníků.
103
Dnes je toho dokladem zejména Podprůhon, který se postupně revitalizuje. Na Kladně jsou zastoupeny i vily prvorepublikových ţivnostníků a obchodníků. U rodinných domů převaţuje mírně poptávka a to po domech do cca 2 800 000 Kč. Na tyto domy dosáhne širší spektrum poptávajících, díky stále dostupným hypotékám. V nabídce však převaţují starší domy, často řadové nebo v méně atraktivních lokalitách s malými nebo téměř ţádnými pozemky. Realizované ceny se pohybují u řadových domů před rekonstrukcí kolem 2 000 000 Kč a řadových domů po rekonstrukci kolem 3 500 000 Kč. U volně stojících objektů nebo u domů postavených před rokem 1940 kolem 3 000 000 Kč před rekonstrukcí a po rekonstrukci kolem 4 500 000 Kč. Také v posledních letech vznikají na krajích města luxusní čtvrti s rodinnými domy. Ceny těchto domů se pohybují od 5 500 00 Kč do 10 000 000 Kč. Nabídka rodinných domů s cenou blíţící se horní hranici ale i draţší, převyšuje poptávku. Pro tyto robustní vily se nenašli ţádný kupci.
Objekty pro individuální rekreaci Objekty tohoto typu se v nabídce objevují málo, i kdyţ na Kladně je pár zahrádkářských kolonií. Najde se jen pár chat, které jsou v cenovém rozmezí 400 000 – 800 000 Kč.
Bytové domy S těmito domy se obchoduje jen ojediněle. Většinou se jedná o historické objekty v centru Kladna. Ceny menších bytových domů před rekonstrukcí se pohybují kolem 4 000 000 Kč, větší objekty v současné době v nabídkách nejsou. Nové bytové domy se zásadně neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, proto nelze předpokládat nárůst nabídky.
Administrativní budovy Administrativní budovy se v posledních letech ţádné v nabídkách neobjevují.
Průmyslové objekty Kladno má spoustu průmyslových a skladových nemovitostí. Převáţná většina se nachází v průmyslové zóně Kladno – jih a ve staré průmyslové zóně Kladno – východ.
104
Velký průmyslový gigant Poldi Kladno byl majoritním vlastníkem přiveden ke krachu. Rozsáhlé území staré průmyslové zóny o výměře více neţ 500ha mezi Kladnem a jeho čtvrtěmi Dříň a Dubí, nyní nazývané průmyslovou zónou Kladno – východ. Toto území je nyní vyuţíváno původním průmyslem z 10 – 25 %. V současné době v bývalé Poldi vznikly v rámci její privatizace samostatné podnikatelské subjekty (Strojírny Poldi, Beznoska, VPTrend, Rekol, Noval a mnoho dalších). V této zóně jsou stále na prodej výrobní haly, ceny se zde pohybují v rozmezí 3 000 – 6 000 Kč za čtvereční metr. Některé prodeje částí bývalé Poldi stagnují a to vzhledem ke komplikovaným smlouvám při převodech, kde je často zohledňováno nutné odstranění minulých ekologických zátěţí apod. V této průmyslové zóně také probíhá zkušební provoz jedné z největších zahraničních investic v České republice do energetiky. Americká společnost NRG tam společně s dalšími investory testuje provoz dvou elektrárenských bloků s fluidním spalováním. Dále jsou na prodej výrobní haly i s kancelářským zázemím. Tady se ceny pohybují v rozmezí 4500 – 8000 Kč za čtvereční metr. V nové průmyslové zóně Kladno – jih ţádné realizované obchody zatím nejsou. V této zóně se spíše předpokládá růst nových hal (viz. výše pozemek).
NÁJMY Byty V tomto segmentu trhu převyšuje nabídka nad poptávkou. Převáţný zájem je jen o menší byty s plochou okolo 45 m2. Byty o velikosti 4+1 jsou v nabídkách ojedinělé. Byty se pronajímají přibliţně v těchto intervalech: Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1
6 000 – 8 000 Kč / byt / p.m. 8 000 – 10 000 Kč / byt / p.m. 9 000 – 11 000 Kč / byt / p.m. 11 000 – 12 500 Kč / byt / p.m.
Prodejní prostory Tyto prostory se nacházejí převáţně v centru města, jak ve starší zástavbě, tak i v nových polyfunkčních domech. Ceny se odvíjejí od velikosti, úrovně vybavení a
105
konkrétního umístění. Prodejní prostory také vznikají v nových nákupních centrech (OAZA, Shopping Jih).
Centrum města Širší okolí
3 000 - 4 500 Kč / m2 / p.a. 2 000 - 3 000 Kč / m2 / p.a.
Kanceláře Kancelářské prostory jsou zde umístěny převáţně ve starších objektech, které byly v průběhu 90. let rekonstruovány a rekolaudovány. Většina kanceláří se nachází na hlavní třídě a v okolí, také v komerční budově Kokos na sídlišti Sítná. Se vzdáleností od centra města ceny přiměřeně klesají. V posledních letech je znatelný pokles nabídky. Centrum města Širší okolí
2 500 – 3 000 Kč / m2 / p.a. 2 500 – 1 200 Kč / m2 / p.a.
Průmyslové objekty U průmyslových objektů k pronájmu, převyšuje nabídka nad poptávkou. Zájem je spíše o nové sklady. Sklady Výrobní prostory
400 - 900 Kč / m2 / p.a. 700 – 1 100 Kč / m2 / p.a.
Město Slaný Druhým segmentem trhu je město Slaný. Slaný leţí cca 25 km severozápadně od Prahy, se svými cca 15 000 obyvateli je druhým největším městem v okrese Kladno. Město se rozkládá na 10 částí. Hustota osídlení je 499 obyvatel na km2. Město Slaný je velice krásné město, které se stále snaţí zvyšovat svojí úroveň. Jeho největší problémem jsou sociálně slabší lidé, které převáţně osídlují a „vybydlují“ staré cihlové bytové domy a byty.
POZEMKY Stavební pozemky Nabídka pozemků pro bydlení je rozmanitá. Volné pozemky jsou jak v blízkosti centra, tak na okrajích města. Nabídka mnohokrát převyšuje poptávku a to především v 106
„horších čtvrtích“, kde prodeje pozemků uţ pár let stagnují. Ceny se pohybují okolo 1 100 Kč za metr čtvereční s inţenýrskými sítěmi a nezasíťované okolo 700 Kč za metr čtvereční. Velká nabídka je i pozemků pro komerční výstavbu. Pozemky se nacházejí na okraji města s inţenýrskými sítěmi na hranici pozemku, cena se pohybuje okolo 500 Kč za metr čtvereční.
BUDOVY Byty Ceny bytů všech velikostí jsou zde niţší neţ na Kladně, to způsobuje zejména větší vzdálenost od Prahy a menší sektor pracovních míst. Starší byty se pohybují v těchto cenových intervalech Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1
700 000 – 1 150 000 Kč 1 100 000 - 1 300 000 Kč 1 300 000 - 1 600 000 Kč 1 600 000 – 2 200 000 Kč
O nové luxusní residenční byty není příliš velký zájem. Cena bytu o velikosti 2+1 v těchto residenčních bytech se pohybuje okolo 2 500 000 Kč.
Rodinné domy O rodinné domy je zde velký zájem, zejména po domech v rozmezí 2 000 000 - 2 500 000 Kč. Starší rodinné domy se zde pohybují v cenovém rozmezí 1 500 000 – 3 000 000 Kč, nové 4 000 000 – 6 000 000 Kč.
Objekty pro individuální rekreaci Objevuje se jen nabídka malých rekreačních chatek na okraji města. Jejich ceny se pohybují mezi 400 000Kč a 500 000Kč.
Bytové domy Bytové domy se ve Slaném prodávají ojediněle. Jsou to bytové domy před rekonstrukcí, maximálně o čtyřech podlaţích. Ceny se pohybují okolo 4 000 000 Kč.
Administrativní budovy a průmyslové objekty Objekty tohoto typu se v posledních letech v nabídkách neobjevují.
107
NÁJMY Byty Největší poptávka je po menších bytech, celková poptávka je ale malá. Větší byty jsou k pronájmu ojediněle.
Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1
4 000 – 7 000 Kč / byt / p.m. 7 000 – 9 000 Kč / byt / p.m. 9 000 – 11 000 Kč / byt / p.m. 11 000 – 12 000 Kč / byt / p.m.
Prodejní prostory O tyto prostory je velká poptávka obzvláště v centru města, avšak nabídka je malá. Centrum města Širší okolí
1 400 – 2 600 Kč / m2 / p.a. 800 – 1 400 Kč / m2 / p.a.
Kanceláře Poptávka kanceláří převyšuje nad nabídkou. Největší zájem je o malé kanceláře v blízkosti centra. Centrum města Širší okolí
1 200 – 2 000 Kč / m2 / p.a. 500 - 1 200 Kč / m2 / p.a.
Průmyslové objekty Velký zájem je o nové moderní skladové a výrobní jednotky (ul. Nosačická). V této nabídce jsou různě velké prostory, kde se cena pohybuje 3EUR / m2 / p.a. Sklady 400 - 800 Kč / m2 / p.a. Výrobní prostory 600 – 1 000 Kč / m2 / p.a.
108
Okres Kladno mimo měst Kladno a Slaný Posledním segmentem trhu jsou malá města a jejich okolí. Do něhoţ můţeme zařadit Stochov, Unhošť, Buštěhrad, Lány, Velvary atd. Trh je nejvíce aktivní v obcích u silnice směrem na Prahu (R6, R7) a dále na okrajích města Kladna.
POZEMKY Ceny zasíťovaných stavebních pozemků v širším okolí Kladna, Slaného a podél hlavních silničních tahů se pohybují okolo 1 800 Kč za metr čtvereční, ve zbytku okresu potom okolo 1 400 Kč za metr čtvereční. Ceny stavebních pozemků bez inţenýrských sítí se realizují okolo 800 Kč za metr čtvereční. Zemědělské pozemky jsou obchodovatelné za ceny od 20 do 50 Kč za metr čtvereční na okraji města nebo tam kde jsou předpoklady se změnou v územním plánu. Cena zemědělského pozemku na méně lukrativním místě (uprostřed jiných zemědělských pozemků) se pohybuje okolo 10 Kč za metr čtvereční.
BUDOVY Byty Nejvíce nabídek bytů je ve městě Stochov, kde se prodávají převáţně menší byty. Dále se byty objevují ve vesnicích v nezrekonstruovaných bytových domech. Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1
600 000 – 800 000 Kč 800 000 - 1 300 000 Kč 1 200 000 - 1 500 000 Kč 1 300 000 – 2 000 000 Kč
Rodinné domy Velká poptávka je po menších rodinných domech, v blízkosti nájezdu na dálnici směrem do Prahy nebo v okolí města Kladna. Nabídka dvougeneračních domů je velká v poměru s poptávkou. O tyto objekty je v poslední době menší zájem. Ceny nezrekonstruovaných domů se pohybují okolo 3 000 000 Kč.
109
Novostavby a nově zrekonstruované rodinné domy se pohybují v cenách od 4 000 000 Kč. Ceny rodinných domků se velice liší a to je způsobeno převáţně lokalitou a technickým stavem.
Ostatní objekty Nabídka prodeje obchodních prostor je ve městě Unhošť a Libušín, kde se ceny pohybují okolo 12 000 Kč za metr čtvereční. Dále je v okolí velká nabídka starých opuštěných zemědělských objektů, kde se ceny pohybují okolo 2 500 000 Kč. U těchto objektů velice záleţí na lokalitě, převáţně je ale poptávka malá. Také jsou k prodeji objekty k individuální rekreaci a historické objekty převáţně ve velmi špatném stavu.
NÁJMY Byty Nejvíce se pronajímají byty na Stochově. Jedná se o zrekonstruované a vybavené půdní vestavby (vlastníkem je město Stochov). Předplacené nájemné se nejčastěji podepisuje na 3 – 5 let ale i více. U bytu o velikosti 2+1 se předplacené nájemné pohybuje okolo 450 000 Kč na 5let.
Celková marketingový výhled V nejbliţší budoucnosti lze očekávat růst cen většiny nemovitostí v Kladně a jeho okolí směrem k Praze, také v okolí nájezdů na dálnici do Prahy. Vzhledem k výstavbě nové rychlodráhy aţ do Kladna (do roku 2023), lze předpokládat v jeho okolí růst cen i v dlouhodobém horizontu. To se bude týkat i nájmů. Na Kladně lze očekávat postupný úpadek průmyslu a spíše se bude zaměřovat na výstavbu dalších nových luxusních rezidenčních bytů a rodinných domů. Ceny prodeje a nájmů ve Slaném a jeho okolí budou spíše stagnovat. To je dáno malým sektorem pracovních míst a větší vzdáleností do Prahy. U skladů, průmyslových objektů či výrobních hal se nepředpokládá nárůst cen.
110
Celkový závěr Teoretické část bakalářské práce slouţí jako přehledné rozdělení stavby na konstrukce a pro ně vhodné materiály. Konstrukce je popsána od spodní stavby aţ po vrchní stavbu zastřešení. Výpis materiálů obsahuje především materiály vhodné pro nízkoenergetické a pasivní domy. Popis jejich výhod, nevýhod, vlastností a technologií. Součástí této části je analýza vlivu materiálu a technologie na trţní hodnotu nemovitosti. Praktická část obsahuje dva odhady nemovitostí. První odhad trţní hodnoty byl proveden na byt 2+kk v Novém Strašecí. Pro výše uvedený odhad byla pouţita porovnávací metoda, kdy cena bytu byla odhadnuta na 1 200 000 Kč. Cenové zařazení trţní hodnoty byl proveden na administrativní budovu, také v Novém Strašecí. Odhad trţní hodnoty pozemku náleţící k administrativní budově, byl stanoven porovnávací metodou na 2 400 000 Kč. Nejvhodnější metody pro odhad administrativní budovy byly zvoleny výnosová (váha 70 %) a příjmová (váha 30 %) metoda. Indikováním obou metod s určitou váhou byl odhad stanoven na 23 500 000 Kč. Analytická část obsahuje analýzu trhu s nemovitostmi na okrese Kladno. Ze zjištěných hodnot vyplívá, ţe ceny všech nemovitostí budou pomalu, ale stále stoupat na Kladně a jeho okolí blíţe k Praze. V tomto segmentu je také stále nejvyšší cenová hladina nemovitostí z celého okresu, jeţ je dáno zeměpisnou polohou Kladna a tím spojená dobrá dostupnost do Prahy. Ceny ostatních částí okresu, včetně města Slaného, budou spíše stagnovat.
111
Seznam pouţité literatury Tištěná monografie ČKAIT, Stavební zákon 183/2006Sb. a jeho prováděcí předpisy, úplné znění podle stavu k 30.9.2010, ISBN 978-80-87438-08-4 HÁJEK, Václav a kolektiv. Pozemní stavitelství I, 2001, ISBN 80-85920-81-6 HÁJEK, Václav a kolektiv. Pozemní stavitelství II, 1999, ISBN 80-85920-59-X CHYBÍK, Josef. Přírodní stavební materiály, 2009, ISBN 978 – 80-247-2532-1 Norma ČSN 73 0540 – 2. Tepelná ochrana budov ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí Díl I., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007, ISBN 97880-7265-113-9 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech, 2007. ISBN 978-80-7265-101 SMOLA Josef – Stavba a užívání nízkoenergetických a pasivních domů, 2011, ISBN 978-80247-2995-4 SVOBODA Luboš a kolektiv – Stavební hmoty, 2007, ISBN 978-80-8076-057-1
Tištěné seriály Materiály pro stavbu, 2010/1-12díl, 2011/1 – 2díl, ISSN 1213-0311 PSMCZ Stavební infozpravodaj, 2010/1 – 12díl, 2011/1 – 2 díl, ISSN 1802-6907
Osobní konzultace Andrea Nováková - majitelka realitní kanceláře Nova-reality se specializací na okres Kladno a Rakovník
Elektronické monografie, webovská sídla Realitní kancelář Nova-reality, dostupné z WWW
Realitní server Sreality.cz, dostupné z WWW
Realitní kancelář M&M Reality, dostupné z WWW
Realitní kancelář Diamond City, dostupné z WWW
112
EkoWATT, dostupné z WWW
Zdroje obrázků, dostupné z WWW: http://www.ekowatt.cz/cz/sluzby/prukaz-energeticke-narocnosti-budovy-a-energeticky-stitekobalky-budovy/ http://www.prirodnikamen.cz/galerie/walls/index.htm http://www.h2plus.cz/cihly/39/ http://www.wienerberger.cz/servlet/Satellite?pagename=Wienerberger/Page/CallGallery05&s l=wb_cz_home_cs&pn=1&cid=1253681533358&c=SR_Product&img=MAIN http://www.rigi.cz/index.php?typ=RIA&showid=87 http://www.tvarcom.cz/betonove-vyrobky/betonove-tvarnice-tvar/ http://www.xella.cz/html/czk/cz/ytong-theta.php http://www.kmbeta.cz/sortiment/info_VPC.html http://www.peri.cz/produkty.cfm/fuseaction/showproduct/sys_id/1007/product_ID/43/app_id/ 2.cfm http://www.prefa-beton-cheb.cz/reference.htm http://www.velox.cz/cs/zpusob-montaze-sten/#zpusob-montaze-sten-krok-9-493e906128731 http://www.izoblok.info/page/detaily-stavby http://www.waterland.cz/kon.html http://www.srub.cz/sruby-fotogalerie.php?pg=6 http://www.kulatydum.cz/galerie10.htm#sedma http://www.tesanetramy.eu/drevene-stropy/ http://www.betonika.cz/katalog/katalog_4_3.php http://www.strechykmb.cz/kategorie/stresni-krytiny.aspx
http://www.hrubastavba.cz/hydroizolacni-materialy/oxidovane-asfaltove-pasy/p/oxidovanyasfaltovy-pas-dekglass-g200-s40-role-10m2-/ http://www.strechycap.cz/opravy.html
http://www.garten.cz/a/cz/4745-vegetacni-strecha/ http://www.rockwool.cz/files/Common%20Design%20Elements/dealers/price%20list/Cenik_ CZ_01_04_2011.pdf http://www.rockwool.cz/files/Common%20Design%20Elements/dealers/price%20list/Cenik_ CZ_01_04_2011.pdf http://www.rajstavitelu.cz/product/eps-70f-tloustka-2-cm-09-543/ http://www.penove-sklo.eu/reference-020/?page=2
113
http://www.zelene-stavebniny.cz/izolace-konopi/eshop/9-1-Drevovlaknite-izolace/0/0/9/2/ http://www.isocell.at/fileadmin/isocell/Produkte/Daemmstoffe/Zellulosedaemmung/Downloa d/CZ/IC_Prospekt_2010_CZ.pdf http://www.xixao.eu/index.php?option=com_content&task=blogcategory&id=21&Itemid=39 http://www.konopna-izolace.cz/vyrobky/ http://www.stavebnictvi3000.cz/clanky/vakuova-izolace/ http://www.hrady.cz/index.php?OID=4911 http://www.lidice-memorial.cz/MChild_robbery_cz.aspx http://www.stredocesky.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/kladno_s_nazvy_obci_barevne http://kladno.gepro.cz/OUT/HTML/MISYS
Seznam obrázků Obrázek 1: Průkaz energetické náročnosti budovy a energetický štítek obálky budovy ......... 12 Obrázek 2: Kamenné zdivo z nepravidelných cihel ................................................................. 18 Obrázek 3: Cihla plná pálená ................................................................................................... 18 Obrázek 4: POROTHERM 44 EKO + Profi ............................................................................ 19 Obrázek 5: Cihla z nepálené hlíny............................................................................................ 20 Obrázek 6: Betonová tvárnice TVAR 245 PD ......................................................................... 21 Obrázek 7: Betonová tvárnice TVAR 70 Z .............................................................................. 21 Obrázek 8: Tvárnice Ytong THETA ........................................................................................ 22 Obrázek 9: Vápenopísková cihla SENDWIX 12DF-LD.......................................................... 23 Obrázek 10: Systémové bednění TRIO .................................................................................... 24 Obrázek 11: Prefabrikovaná stavba, Babylon v Liberci ........................................................... 26 Obrázek 12: Ztracené bednění ze štěpkocementových desek VELOX .................................... 28 Obrázek 13: Dřevocementové tvárnice IZOBLOK .................................................................. 28 Obrázek 14: Tvárnice z vypěněného styroporu firmy WATERland ........................................ 29 Obrázek 15: Roubený dřevěný domek ..................................................................................... 31 Obrázek 16: Slaměný kulatý dům ............................................................................................ 32 Obrázek 17: Dřevěný strop ....................................................................................................... 33 Obrázek 18: Ţelezobetonový nosník ........................................................................................ 35 Obrázek 19: Stropní tvarovka ................................................................................................... 35 Obrázek 20: Stropní ţelezobetonová konstrukce ..................................................................... 35 Obrázek 21: Šikmá střecha rodinného domku .......................................................................... 37 Obrázek 22: Asfaltový pás ....................................................................................................... 38 Obrázek 23: Plochá střecha ...................................................................................................... 38 Obrázek 24: Vegetační plochá střecha ..................................................................................... 39 Obrázek 25: Řez zatepleného rodinného domu ........................................................................ 40 Obrázek 26: Minerální vlna ...................................................................................................... 41 Obrázek 27: Izolace z polystyrenu firmy ISOVER .................................................................. 42 Obrázek 28: Pěnosklo ............................................................................................................... 43 Obrázek 29: Dřevovláknitá izolace .......................................................................................... 43 Obrázek 30: Nanášení celulózy otevřeným foukáním .............................................................. 44
114
Obrázek 31: Slaměný balík ...................................................................................................... 45 Obrázek 32: Konopná izolace .................................................................................................. 45 Obrázek 33: Vakuový izolační panel ....................................................................................... 46 Obrázek 34: Bazilika Nanebevzetí P. Marie ............................................................................ 99 Obrázek 35: Socha s lidickými dětmi ....................................................................................... 99 Obrázek 36: Mapa okresu Kladno .......................................................................................... 100 Obrázek 37: Rozdělení města Kladna .................................................................................... 101
Zadání bakalářské práce
115
