Opravy a rekonstrukce budov a jejich vliv na ocenění

Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku

Opravy a rekonstrukce budov a jejich vliv na ocenění Bakalářská práce

Autor:

Tomáš Soukup

Vedoucí práce:

Prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

Odborný konzultant:

Ing. Petr Ort, Ph. D.

Praha

Červen 2009

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury. V Mělníku dne 30.6. 2009

Tomáš Soukup

2

Poděkování: Rád bych poděkoval za laskavost, trpělivost a cenné připomínky při tvorbě této bakalářské práce Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. – vedoucímu mé práce

V Mělníku dne 30.6. 2009

Tomáš Soukup

3

Anotace: Hlavním významem této bakalářské práce na téma Opravy a rekonstrukce budov a jejich vliv na ocenění je vytvoření přehledného návodu nejen na zjištění nebo posouzení provedených oprav a rekonstrukcí objektu, ale také jejich závěrečná aplikace při určení jejich vlivu na trţní hodnotu nemovitosti vzhledem k prodlouţení ţivotnosti objektu. Tato práce vytváří jednoduchý popis nejběţněji realizovaných oprav a rekonstrukcí, zvolení správných korekčních činitelů s přihlédnutím k provedeným opravám a rekonstrukcím, a ke kvalitě jejich provedení. Bakalářská práce je rozdělena na tři hlavní části. První je zaměřena na zjištění, popis oprav a rekonstrukcí a určení jejich vlivu na ocenění. Druhá, praktická část, se zabývá posouzením dvou nemovitostí v okrese Mělník se stanovením jejich trţní hodnoty závěrečnou analýzou hodnot

indikovaných prostřednictvím vybraných

metod

oceňování. V poslední části je analyzován trh okresu Mělník, je zde shrnutí a závěry mé bakalářské práce jako celku.

Annotation: The main meaning of this bachelor's work on the subject Repairs and Reconstructions of Buildings and their Influence on Evalution there is the creation of an organized instructions not only on discovery or assessment of the repairs and reconstructions of buildings done, but also their final applications when determining their influence on the market value of real estate in view to prolongation of the building lifetime. This work does create a simple description of the most common repairs and reconstructions done, choosing the right correction factors with respect to the repairs and reconstructions performed, and to their quality workmanship. The Bachelor's work is divided into three main parts. The first one is focused on discovery, description of repairs and determination of their impact on assessment. Another, the practical one does deal with an assessment of the two reale estate in the Mělnik town with the setting of their market value by final analysis of values indicated by means of selected method of appraisals. In the last part there is analysed the market of the Mělnik district, here is the summary and finals of my bachelor's work as a whole.

4

Obsah Úvod

7

TEORETICKÁ ČÁST 1. Definice pojmů

8

1.1 Oprava, údrţba, sanace a asanace

8

1.2 Rekonstrukce, modernizace a adaptace

8

1.3 Vada a porucha

9

1.4 Nemovitost

9

1.5 Způsoby oceňování majetku

9

2. Průzkum stavby

11

2.1 Zmapování technického stavu objektu

11

2.2 Stavebně - technický průzkum

11

2.2.1 Konstrukční a statický průzkum objektu

13

2.2.2 Vlhkostní průzkum

13

2.2.3 Průzkum biokoroze objektu

15

2.2.4 Průzkum stavebně – historický

15

3. Stanovení moţných vad a poruch staveb 3.1 Rozdělení vad a poruch staveb 4. Opravy a rekonstrukce staveb

17 17 19

4.1 Důvody oprav a rekonstrukcí budov

19

4.2 Základové konstrukce

20

4.3 Svislé nosné konstrukce

23

4.3.1 Závady svislých nosných konstrukcí vlivem vlhkosti 23 4.3.2 Závady svislých nosných konstrukcí vlivem mechanických poruch

31

4.4 Schodišťové konstrukce

35

4.5 Vodorovné konstrukce, stropy a podlahy

37

4.6 Stropní klenby

41

4.7 Šikmé a strmé střechy

43

4.8 Ploché střechy

49

4.9 Radon

51

5

4.10 Příčky

53

4.11 Výplně otvorů

53

4.12 Technické zařízení budov

54

5. Vliv oprav a rekonstrukcí na ocenění

56

5.1 Vliv oprav a rekonstrukcí budov na porovnávací metodu

62

5.2 Vliv oprav a rekonstrukcí budov na příjmovou metodu

63

5.3 Vliv oprav a rekonstrukcí budov na nákladovou metodu

63

5.4 Závěrečná analýza trţní hodnoty

65

PRAKTICKÁ ČÁST 6. Trţní ocenění nemovitostí

67

6.1 Pozemek Neratovice – Lobkovice

67

6.1.1 Úvodní list

67

6.1.2 Úvod

68

6.1.3 Stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou

68

6.1.4 Stanovení trţní hodnoty nákladovou metodou

73

6.1.5 Závěr

79

6.2 Bytový dům Mělník

81

6.2.1 Úvodní list

81

6.2.2 Úvod

82

6.2.3 Stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou

85

6.2.4 Stanovení trţní hodnoty nákladovou metodou

98

6.2.5 Závěr

108

7. Analýza trhu nemovitostí

110

7.1 Popis okresu

110

7.2 Trh s nemovitostmi

111

7.2.1 Mělník

111

7.2.2 Kralupy nad Vltavou

117

7.3 Celkový marketingový výhled

118

Závěr

119

Seznam pouţité literatury

121

Seznam pouţitých obrázků

123

6

Úvod Tato práce byla vypracována jako předloha pro odhadce, kteří se budou s touto problematikou setkávat a to ať uţ při svém rozhodování při oceňování majetku, nebo jako odborníci při vytváření nebo posuzování investičních záměrů. V první části práce se zaměřuji na průzkum stavby. Je zde popsán způsob, který vychází z praktických zkušeností v tomto oboru, ale jeho pouţití není kategoricky nutné a záleţí na kaţdém jednotlivci, jakým způsobem bude průzkum stavby provádět. V druhé části této bakalářské práce se zabývám stanovením vad a poruch stavby, určením jejich vlivu na jednotlivé konstrukce a v následné třetí části se potom zabývám nejběţněji prováděnými opravami a rekonstrukcemi, se kterými se můţe odhadce při své práci setkat, a které by měl umět rozeznat a odhadnout jejich vliv na výslednou trţní hodnotu nemovitosti vzhledem ke zvolenému způsobu a také kvalitě jejich provedení. Závěrem zde uvádím zamyšlení nad vlivem provedených oprav a rekonstrukcí na trţní hodnotu nemovitosti na současném trhu s nemovitostmi.

7

1. Definice pojmů 1.1 Oprava, údrţba, sanace a asanace Opravami se odstraňuje částečné fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení objektu (základního prostředku) do provozuschopného stavu. Obnovují se jí i technické vlastnosti, odstraňují funkční, vzhledové a bezpečnostní nedostatky. (Vlček M., Moudrý I., Novotný M., Beneš P., Maceková V., Poruchy a rekonstrukce staveb, Vydavatelství ERA group spol. s r.o. 2001, ISBN: 80-86517-10-1, s. 3) Údrţba jsou práce, které odstraňují drobné vady a poruchy a nebo těmto vadám a poruchám staveb předcházejí. Sanace ve stavebnictví je kaţdá opravná práce stavebního díla, která je zabezpečuje nejen proti dalším poruchám, ale upravuje je tak, aby vyhovovalo svému původnímu účelu. Asanace (ozdravění) se vztahuje na proces, kterým se zdravotně upravují městské čtvrti. Je

to

souhrn

technických,

biologických,

sociologických,

demografických

a ekologických zásahů. (Vlček M., Moudrý I., Novotný M., Beneš P., Maceková V., Poruchy a rekonstrukce staveb, Vydavatelství ERA group spol. s r.o. 2001, ISBN: 8086517-10-1, s. 2)

1.2 Rekonstrukce, modernizace a adaptace Rekonstrukcí se rozumí obnovovací práce prováděné za účelem uvedení objektu do původního stavu. Rekonstrukce je konstrukční a technologická úprava dosavadního hmotného investičního majetku nebo jeho části, která má obvykle za následek změnu technických parametrů. popřípadě změnu funkce a účelu hmotného investičního majetku. Rekonstrukce je často spojována s modernizací. Pro účely zákona o daních z příjmů se rekonstrukcí rozumí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů. Modernizace je taková úprava, jíţ se při uplatňování prvků technického pokroku nahrazují části hmotného investičního majetku modernějšími částmi za účelem odstranění následků opotřebení a zastarání vlivem technického rozvoje, zvyšuje se

8

vybavenost hmotného investičního majetku, popřípadě se rozšiřuje jeho pouţitelnost. Ve výstavbě se jí rozumí teda taková změna stavby, kterou se zvyšují (modernizují) uţitné vlastnosti stavby nebo její, aniţ se mění její účel. Pro účely zákona o daních z příjmů se modernizací rozumí rozšíření vybavenosti nebo pouţitelnosti majetku. Adaptace je ve stavebnictví úprava, přizpůsobení objektu nebo jeho části pro jiný účel nebo dosavadní účel. (Vlček M., Moudrý I., Novotný M., Beneš P., Maceková V., Poruchy a rekonstrukce staveb, Vydavatelství ERA group spol. s r.o. 2001, ISBN: 8086517-10-1, s. 2-3)

1.3 Vada a porucha Vada je skrytý nedostatek konstrukce, způsobený nevhodným návrhem (v projektu) nebo provedením. Vada nemusí vţdy znamenat menší únosnost nebo pouţitelnost konstrukce. Porucha je souhrn fyzikálních, chemických nebo jiných procesů, které narušují únosnost, pouţitelnost nebo trvanlivost objektu či konstrukce. (Vlček M., Moudrý I., Novotný M., Beneš P., Maceková V., Poruchy a rekonstrukce staveb, Vydavatelství ERA group spol. s r.o. 2001, ISBN: 80-86517-10-1, s. 3-4)

1.4 Nemovitost a stavba Nemovitost je podle § 119 obč. zákona jednak pozemek, a jednak stavba, pokud je spojena se zemí pevným základem. Za stavbu se povaţují veškeré stavby bez zřetele na jejich stavebně - technické provedení, např. budovy, věţe, stoţáry, komunikace, zdi, pomníky apod. Mohou být trvalé nebo dočasné. (Vlček M., Moudrý I., Novotný M., Beneš P., Maceková V., Poruchy a rekonstrukce staveb, Vydavatelství ERA group spol. s r.o. 2001, ISBN: 8086517-10-1, s. 2-3)

1.5 Způsoby oceňování majetku Podle v současnosti platného Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen

9

zákon), rozlišujeme způsoby oceňování majetku následovně. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě jsou: - nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění - výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) - porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci - oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní, nebo která je jinak zřejmá - oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví - oceňování podle kursové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu - oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

10

2. Průzkum stavby 2.1 Zmapování technického stavu objektu Neţ zahájíme samotnou práci na určení trţní hodnoty nemovitosti, je nutné získat kompletní podklady o technickém stavu daného objektu. Tyto podklady získáme provedením průzkumných prací na objektu, kterého se tento odhad týká. Stavební průzkumy můţeme rozdělit následovně: - průzkum stavebně - technický - průzkum stavebně - historický - průzkum urbanistický V mé práci se budu blíţe zabývat pouze průzkumem stavebně - technickým, kterým by se měly odhalit nejen vady a poruchy objektu, ale současně také zjistit jiţ provedené opravy rekonstrukce, které si vyţádaly vady a poruchy zjištěné dříve, nebo které byly prováděny v rámci běţné údrţby objektu a zabránily rozšíření nebo vzniku větších problémů celého objektu z menších zanedbaných vad a poruch.

2.2 Stavebně - technický průzkum Jedná se o několik samostatně prováděných průzkumů, které ve finále tvoří stavebně technologický průzkum objektu. Řadíme sem: - konstrukční a statický průzkum - vlhkostní průzkum - průzkum biokoroze objektu - stavebně-historický průzkum Obsah stavebně - technického průzkumu je dán nejen účelem, pro který se průzkum provádí, tedy tím, zda se jedná pouze o opravu, či přímo o přestavbu, nástavbu nebo jako v tomto případě o určení trţní hodnoty objektu, ale je dán také skutečným stavem

11

objektu, jeho přístupností a v neposlední řadě i časem, který je na průzkum k dispozici. Hlavním omezením jsou v tomto případě ceny průzkumných prací, zpřístupnění prostoru pro průzkum a moţnosti provedení sond u nepřístupných částí. Průzkum proto vţdy provádíme jen v nezbytně nutném rozsahu. Na základě zkušeností z praxe se stavebně - technický průzkum provádí ve třech stupních: - předběţné nebo také základní stavebně - technické průzkumy - podrobné nebo také komplexní stavebně - technické průzkumy - doplňkové stavebně - technické průzkumy Předběţné stavebně - technické průzkumy shromaţďují nejobecnější informace o objektu, jako např. jeho historii, vývoj provozního vyuţití a konstrukční charakteristiky se soupisem provozních a konstrukčních vad a poruch. Předběţné stavebně - technické průzkumy se provádí za plného provozu objektu a specifikují další informace, které je nutno získat pro následné rozhodování. Podrobné stavebně - technické průzkumy následně konkretizují a doplňují informace ze základního průzkumu. Především druh materiálu jednotlivých konstrukcí, jejich kvalitu a statické parametry. Dále pak doplní základní průzkum o aktualizaci stávajícího stavu objektu, konkretizaci geologického profilu podloţí včetně hydrogeologických poměrů, fotodokumentaci stávajícího stavu, specifikaci moţných příčin vad a poruch jednotlivých konstrukcí objektu a specifikaci exaktních hodnocení jednotlivých konstrukcí a materiálů, vyţadujících pouţití destruktivních průzkumných metod. Tento průzkum se provádí vizuální prohlídkou objektu a to jak jeho konstrukcí, tak i jeho okolí. Dále se provádí také nedestruktivní stanovení fyzikálních ukazatelů. Jedná se

o

drobné

odběry

vzorků

materiálu,

které

umoţňuje

zpětné

uvedení

do provozuschopného stavu. Doplňkové stavebně - technické průzkumy jsou poslední fází zmíněného stavebně technického průzkumu. Tato fáze se, na rozdíl od prvních dvou uvedených, provádí ve vyklizených objektech připravených k zahájení stavebních prací, protoţe se ve větší

12

míře provádí tzv. destrukční metody průzkumu, při nichţ můţe dojít i k částečnému poničení objektu nebo jeho znehodnocení. Provádí se pouze přehodnocení sporných závěrů první dvou průzkumových stupňů a případně doplnění dalších informací. V průzkumu by se mohly zohlednit také ekonomické faktory, které by mělo brát v úvahu konečné rozhodnutí o rekonstrukci nebo opravě. Především pak výši nákladů na budoucí rekonstrukci s ohledem na zůstatkovou cenu objektu. Tu můţeme určit na základě

účetní

evidence,

cenových

předpisů,

trţního

ocenění

a

nebo

předpokládaných výnosů.

2.2.1 Konstrukční a statický průzkum objektu Konstrukční a statický průzkum objektu se zabývá hlavně posouzením základových, svislých nosných, vodorovných nosných, střešních, schodišťových a visutých konstrukcí. Metody, které se při tomto průzkumu pouţívají, můţeme rozdělit na smyslové a přístrojové metody. Smyslovými metodami zjišťujeme povrchová poškození, vlhkost, trhliny, deformace a posuny, poruchy spojů konstrukcí, typy biologických činitelů, kvalitu materiálu a případně skryté dutiny. Přístrojovými zjišťujeme detailněji mechanické a fyzikální vlastnosti materiálu a konstrukcí. Jak bylo jiţ výše uvedeno, rozdělujeme je dále na nedestruktivní a destruktivní metody.

2.2.2 Vlhkostní průzkum Vlhkostní průzkum objektu by měl být proveden jiţ v začátku stavebně - technického průzkumu, protoţe následně navrhovaná sanační opatření mohou výrazně ovlivnit jak vyuţití objektu, tak samozřejmě i cenu celé rekonstrukce. Průzkum lze rozdělit na několik fází. První z nich je zadání, ve kterém je třeba definovat budoucí vyuţití objektu, důvod průzkumu a také stupeň projektové dokumentace, jehoţ bude součástí. Další fází je získání podkladů potřebných pro tento průzkum. Jedná se např. o podrobné zaměření současného stavu, historická stavební dokumentace, navrţené řešení dispozice nebo budoucí vyuţití jednotlivých prostor, plánované stavební úpravy, inţenýrsko-

13

geologický a hydrogeologický průzkum území, výsledky průzkumů, které s tímto souvisí (radon, biokoroze apod.) a údaje o umístění inţenýrských sítí v celém objektu. Na tuto fázi pak navazuje vlastní průzkum, při kterém dochází k ověření údajů z podkladů a také k jejich doplnění. Zjišťujeme druhy jednotlivých konstrukcí, jejich stav a stupeň poškození. Především se zaměřujeme na umístění objektu a svaţování okolního terénu, vzdálenost vodních toků nebo nádrţí, způsob odvodnění okolních ploch objektu, existenci a stav okapových chodníků a popř. také charakter okolní zástavby, u které je třeba uvést, zda má vliv na posuzovaný objekt, či nemá. Poté je potřeba vytvořit popis jednotlivých konstrukcí. Zde uvedeme např. druh a tloušťku zdiva, charakteristiku povrchů jako jsou omítky nebo obklady. Dále pak konstrukci stropů a skladbu podlah, stav klempířských prvků a také výskyt původních nebo dodatečně vytvořených hydroizolačních opatření. Kromě toho popíšeme samotný vlhkostní stav konstrukcí, tzn. výšky vlhkostních map, stupeň poničení povrchů vlivem vlhkosti, výkvěty a hydroskopické mapy, biologické napadení, popř. provedeme odběr vzorků pro další analýzu. V objektu je dále potřeba zjistit rozvody ZT, rozvody ústředního vytápění a způsob odvodu sráţkových vod, ale také účel jednotlivých místností, prováděné opravy, relativní vlhkost interiéru a způsob větrání (okenní otvory, VZT apod.). Po této fázi následuje analýza stavu a zjištěných skutečností, ve které určíme hlavní příčiny jednotlivých druhů vlhkosti v objektu. Jedná se o nejtěţší část průzkumu, kdy se vytváří podklad pro rozhodování o moţných sanačních opatřeních. Při návrhu sanačních opatření zohledňujeme několik faktorů. Zejména památková hlediska, omezení moţnosti pouţití sanačních metod (např. nelze provádět zemní práce blízko objektu a také finanční moţnosti investora. V poslední řadě se provádí stanovení vlhkostního a chemického stavu konstrukcí, které nám slouţí nejen pro posouzení stavu konstrukcí, ale také pro pozdější kontrolu úspěšnosti sanace. K tomu je moţné pouţít několik metod: - Gravimetrická metoda - Plynová metoda - Odporová metoda - Kapacitní metoda U všech metod je při odběru vzorků nutné také vytvoření fotodokumentace poruch způsobených vlhkostí, zjištění relativní vlhkosti při odběru a označení míst odběru

14

vzorků do půdorysu.

2.2.3 Průzkum biokoroze objektu Průzkum biokoroze objektu navazuje na vlhkostní průzkum, protoţe s ním ve většině případu úzce souvisí právě v závislosti na zvýšené míře vlhkosti konstrukcí. V tomto ohledu provádíme především průzkum dřevěných konstrukcí. V první fázi se určí místa sond. Jsou to především zhlaví trámů a místa, kde mohlo docházet k zatékání vody do konstrukce, její kondenzací nebo vzlínání. V případě, ţe je dřevo poškozeno biokorozí, určíme, zda se jedná o poškození dřevokazným hmyzem nebo dřevokaznými houbami a vyhodnotíme, zda se jedná o nevýznamné, závaţné nebo dokonce kritické napadení. V závěru navrhneme moţná opatření v nahrazení poškozených částí konstrukcí a k zamezení dalšího napadení a poškození. Poté pokračujeme v průzkumu konstrukcí napadených plísněmi. Výsledkem tohoto průzkumu, který spočívá ve zjištění rozsahu napadení a v odebrání vzorků, je přesné určení mnoţství plísní a dalších mikroorganismů, jejich druhu i s uvedením zdravotní závadnosti pro člověka a zvířata a návrh sanačních opatření, které jejich růst v co největší míře omezí.

2.2.4 Průzkum stavebně-historický Posledním z uváděné skupiny průzkumů je průzkum stavebně-historický. Jak jiţ z názvu vyplývá, jedná se o zjištění historie objektu, jeho technických a stavebních změn v čase a určení cenných částí stavby tak, aby mohly být i nadále zachovány. Soustředíme se přitom na stavební vývoj objektu, stáří konstrukcí, definování jednotlivých kroků při dřívějších adaptačních zásahů. Kaţdý jednotlivý adaptačního zásahu do konstrukčních částí objektu můţe často narušit celou konstrukci. Pro takovéto určení vývoje objektu můţou dobře poslouţit např. pracovní spáry a změny charakteru zdiva. Při správném určení stáří konstrukce se můţeme dozvědět i mnohé skutečnosti o její struktuře. Např. víme, ţe stavby do 19. století byly tvořeny oboustranným obkladem z lomového kamene, či cihel a jádrem z méně kvalitního materiálu. Z tohoto důvodu

15

pak můţou mít jakékoli nové zásahy do takovéto konstrukce za následek narušení zdiva jako celku. Poškození nebo dokonce zničení některého historického prvku můţe ve svém důsledku velmi nepříjemně sníţit trţní hodnotu objektu. Výsledkem stavebněhistorického průzkumu je zpráva, která obvykle obsahuje údaje o historii objektu, architektonický rozbor objektu a umělecko-historické hodnocení, stavebně-technický popis, půdorysy a pohledy v měřítku 1:200 a u význačných památkových staveb také syntetické plány, ve kterém jsou barevně nebo graficky označeny kategorie moţných úprav.

16

3. Stanovení vad a poruch budov a konstrukcí Pro správné rozpoznání provedených oprav a rekonstrukcí v posuzovaném objektu je důleţité i správné určení vad a poruch. Z tohoto důvodu zde uvádím přehled těch nejběţnějších a nejrozšířenějších, které se na objektech mohou vyskytnout, a na které by se měl odhadce při průzkumu objektu zaměřit.

3.1 Rozdělení vad a poruch budov a konstrukcí Doba ţivotního cyklu je dána ţivotností dle druhu a charakteru stavebního objektu. V průběhu uţívání domu vznikají náklady vynaloţené na běţnou údrţbu a opravy a také náklady na odstranění případných vad a poruch větší opravou či rekonstrukcí. Důleţitou součástí péče o majetek je jeho průběţné udrţování ve stavu, který jeho vlastníku dovoluje maximální moţné vyuţití a v dnešní době i co nejmenší energetickou náročnost. K takovémuto stavu je nutné provádět na majetku běţnou údrţbu, tedy průběţně zajišťovat udrţení stávajícího stavu budovy, coţ s postupem času znamená nejenom zabezpečení oprav nenadále nastalých havarijních situací, ale také těmto situacím v co největší moţné míře předcházet. Kaţdý odklad odstranění vady a poruchy má v budoucnu za následek zvýšené náklady na opravu či rekonstrukci. Na druhé straně musí vlastník majetku s vývojem nových stavebních materiálů, přijímáním přísnějších předpisů a norem a také s novým moţným vyuţitím prostor stavby přistupovat také k rekonstrukcím či modernizacím. Obecně lze říci, ţe vady a poruchy lze z hlediska příčiny rozdělit na dvě skupiny: - náhodné, tedy takové, které jsou způsobené náhodným chováním materiálu - nenáhodné, které je způsobeno lidským činitelem Podle literatury (Kupilík, V., Závady a ţivotnost staveb, s. 13) se odhaduje, ţe jen 20% z celkového mnoţství závad je způsobeno náhodnou příčinou. Z tohoto tedy vyplývá, ţe zbylých 80% je nenáhodných. Všechny zjištěné závady nebo poruchy budovy vyhodnocujeme jak z hlediska určení

17

přesných příčin takových závad, tak i z hlediska určení míry ohroţení stavby nebo její části. Zjištěné závady a poruchy z hlediska míry, jakou ohroţují danou stavbu, je moţné rozlišit např. do čtyř hlavních skupin: - závady a poruchy, které nemají výraznější vliv na konstrukce budovy a odpovídají běţnému opotřebení - závady a poruchy, které významně neohroţují provoz budovy z hlediska bezpečnosti - závady a poruchy ohroţují významně ohroţují provoz budovy z hlediska bezpečnosti - závady a poruchy budovy nebo její části jsou havarijní Takové rozdělení samozřejmě není nijak závazné a pro konkrétní určení míry ohroţení stavby můţeme při hodnocení pouţít i jiné. Podle původu nebo také příčin můţeme jednotlivé vady a poruchy rozdělit následovně: - Poruchy způsobené špatným projektem - Poruchy způsobené vadami pouţitých materiálů - Poruchy způsobené nekvalitním provedením - Poruchy způsobené změnami okrajových podmínek - Poruch způsobené překročením předpokládané ţivotnosti - Poruchy způsobené zanedbanou údrţbou - Poruchy vzniklé havárií Rozdělit vady dále můţeme na ty, které působí na samotnou stavbu, její konstrukci a na druhé straně pak vady, které působí na uţivatele stavby. Ve druhém případě se zpravidla se jedná o plísně a roztoče.

18

4. Opravy a rekonstrukce budov 4.1 Důvody oprav a rekonstrukcí budov Domnívám se, ţe pro správný odhad trţní hodnoty objektu je nutné nejen poznat neodstraněné vady a poruchy a odrazit tuto skutečnost v budoucím odhadu, ale také poznat jiţ provedené opravy a rekonstrukce a odborným odhadem je zhodnotit a určit jejich skutečný vliv na trţní hodnotu objektu vzhledem ke kvalitě a úplnosti jejich provedení. Kaţdému, komu je blízká metodika oceňování nemovitostí, je zřejmé, ţe se provedené opravy a rekonstrukce na objektu projeví do výsledného odhadu trţní hodnoty objektu. Důvodem je právě nastavení metodiky všech tří metod oceňování vycházející z trhu s nemovitostmi. Opravy a rekonstrukce jsou z větší části vynuceny ze zjištěných vad a poruch na jednotlivých konstrukcích objektu nebo jejich předcházením, tedy údrţbou objektu. U kaţdé nemovitosti dochází k jejímu stárnutí, vlivem kterého pak nemovitost chátrá, sniţuje se její kvalita a současně s tím také její hodnota. Úlohou odhadce je takové sníţení kvality promítnou do vlastního odhadu trţní hodnoty nemovitosti. Stejně tak je tomu i v případě vyhodnocení jiţ provedených oprav a rekonstrukcí a tedy prodlouţení ţivotnosti celé stavby. A to ať uţ se jedná o správné určení korekcí u cenotvorných faktorů v porovnávací metodě nebo správné určení hodnoty v metodě nákladové. Kromě těchto dvou metod se provedené opravy a rekonstrukce jistě promítnou také do třetí metody, metody příjmové, např. i tím, ţe opravená nebo rekonstruovaná budova bez viditelných vad a poruch se jistě pronajme snáz a pro nájemce bude mít současně i vyšší hodnotu, za kterou bude ochoten poskytnout více finančních prostředků. Dále uváděný popis oprav a rekonstrukcí jednotlivých konstrukcí nebo jejich prvků je jen částečným výčtem nejběţnějších oprav a rekonstrukcí, se kterými se odhadce můţe při průzkumu stavby setkat. Popisovaná řešení jsou navrţena tak, aby byla provedená podle v současné době platných norem a předpisů.

19

4.2 Základové konstrukce Poţadavky, které klademe na základovou půdu, jsou: - stabilita území - dostatečná únosnost základové půdy - sedání a konsolidace - proudění vody pod základy, ochrana proti vodě - promrzání základové půdy - vysychání základové půdy - zlepšování základové půdy - seizmické oblasti a poddolovaná území - vliv podloţí na tvorbu trhlinek na objektech1 Nedostatečná únosnost základové půdy způsobí, ţe se zemina vytlačuje do stran a objekt se naklání nebo si sedá. Nerovnoměrné sedání můţe stavební objekt nevratně narušit. Vzniká např. nestejnou mocností vrstev podloţí.

Obr. č. 1 – Možnosti nerovnoměrného sedání budov Vlček M., Moudrý I., Novotný M., Beneš P., Maceková V. - Poruchy a rekonstrukce staveb, ERA s. r.o. 2001, 1. vydání, Edice Technická knihovna, ISBN: 80-86517-10-1 1

20

Podle statistik asi 90% ze všech druhů poruch konstrukcí je způsobeno sedáním, tj. deformací podloţí staveb. Podle tvaru průběhu trhlinek na objektech můţeme zpětně usuzovat na příčinu deformace. Sanování a zabezpečení základových konstrukcí se realizuje v případě, ţe se na konstrukci vyskytnou trhlinky. Ne všechny jsou ovšem způsobeny vadnými základy. Provádíme je následovně. V případě základových pasů se jedná o jejich zesílení nebo rozšíření, kterým se zvětšuje plocha přenášející zatíţení, které působí na základovou půdu. Rozšíření základového pasu

provádíme

ţelezobetonové

buď

vybetonováním

prefabrikované

desky

monolitické pod

desky

základový

pas.

nebo Dále

zasunutím můţeme

pod základovým pasem vytvořit souvislou stěnu a nebo jen jednotlivé pilíře a to buď uspořádané souměrně, nebo šachovnicově. Rozšíření základových pasů můţeme dále provádět pomocí ocelových průvlaků a pilot, pomocí tzv. ztuţujícího rámu vybetonovaného na stávajícím základě a v neposlední řadě také pomocí příčných roznášecích nosníků, prefabrikovaných ztuţujících pilířů a roznášecí prefabrikované desky, které jsou zabetonovány v jeden soudrţný celek. Stejně jako u předchozího způsobu je i u rozšiřování základové patky se v první fázi musí odstranit rozrušený materiál a zdravé jádro se musí očistit a dostatečně zvlhčit, pokud se jedná o rekonstrukci způsobenou přirozeným stárnutím betonu nebo působením agresivního prostředí podloţí.

Obr. č. 2 – Rozšiřování základové patky

21

Nové oplášťování se provádí navrtáním otvorů do zdravého jádra, do nichţ se zakotví táhla a kotvy. Spojení se starým základem se děje pomocí vytvořeného zazubení ve starém základu a současně pomocí táhel a kotev. Nový plášť je vyztuţen ocelovou sítí. Třetí moţností je úprava základových desek. Protoţe jsou navrhovány s dostatečnou tuhostí a dobře přenášela zatíţení od horní konstrukce, dobře přenášejí také nerovnoměrné sedání. Poruchy se nejčastěji vyskytují ve špatné technologii provádění a nedodrţení technologických postupů. Jestliţe byla základová deska např. betonována v zimním období a nebyla dodrţena teplotní minima, čímţ došlo k porušení její horní vrstvy, musí být dodatečně provedeno zpevnění výztuţí ze síťoviny přivařené ke kotevním hákům a zalití betonem v její horní části. Poslední způsobem je injektování horniny a kotvení mikropilotami. Tato sanace zabezpečuje základovou konstrukci proti jejímu dalšímu posunu nebo naklonění, kdy jsou mikropiloty namáhány na tah nebo tlak podle jejich umístění. Tato technologie byl uplatněna např. u rekonstrukce Tylova divadla v Praze nebo přístavby Národního divadla v Praze. Další ochranou můţe být ochrana proti proudění a kolísání hladiny podzemní vody a ochrana proti účinkům podzemní vody. Proudění se můţe projevovat odnášením zeminy, čímţ můţe docházet k nepravidelnému sedání objektu a posléze i jeho statického narušení. V těchto případech je vhodné uţití těchto způsobů úprav. Především se jedná o sníţení hladiny podzemní vody drenáţemi a odvádění vody do kanalizace nebo provedení nepropustné hydroizolační tlakové vany, kterou ale z technických důvodů nelze provést jako rekonstrukci u stávajícího objektu. Z výše uvedeného vyplývá, ţe pro posouzení správnosti provedených oprav a rekonstrukcí základových konstrukcí je ve většině případů vhodné získat také statické výpočty a případnou dokumentaci, na základě kterých byly pozdější práce prováděny, aby bylo moţné posoudit, zda se jedná o sanace vhodné a patřičným způsobem také provedené. Bohuţel jsou i případy, kdy dojde k relativně správným statickým výpočtům a přesto po trojím provedení sanací základových konstrukcí i nadále dochází k posunům nosných konstrukcí objektu, protoţe se jedná o poddolované a nestálé podloţí.

22

4.3 Svislé nosné konstrukce 4.3.1 Závady svislých nosných konstrukcí vlivem vlhkosti Účinkem vlhkosti dochází k pomalému rozpadání stavebních materiálů, vlhkost také způsobuje hniloby dřevěných konstrukcí a vysoce sniţuje tepelně-izolační vlastnosti zdiva. Určení příčiny vlhnutí stěn je sloţitý proces, protoţe příčin je velké mnoţství. Je to proto, ţe se voda dostává do objektu nejen v kapalném, ale také v plynném skupenství (vodní pára).

Obr. č. 3 – Působení vlhkosti a její možné cesty do objektu Sráţková voda Příčinu závad, které jsou způsobeny sráţkovou vodou, odstraňuje např. dobře provedeným zakrytím objektu včetně klempířských prvků. Je vhodné zakrýt také nefunkční komíny větších průřezů. Současně je vhodné zejména pak u vyšších budov pouţití fasádní hmoty s hydrofobizačními vlastnostmi a nízkým difusním odporem. Zde se totiţ větrem dostává sráţková voda přímo na fasádu a posléze se v závislosti na nasákavosti pouţitého stavebního materiálu a délce sráţek dostává do hloubky zdiva. Dalším problémem u stavebních objektů je odstřikující sráţková voda. Postiţené zdivo se nachází do výšky 40 cm nad terénem. Zde dochází ke zvýšenému namáhání spolupůsobením odstřikující vody a vody hnané větrem.

23

Voda působící hydrostatickým tlakem a voda kapilární Kapilární voda proniká do konstrukce z přilehlé zeminy nebo z podzákladí kapilárami. Moţnými metodami odstraňující vzlínání kapilární vody jsou klasické, mechanické, chemické, elektrofyzikální a magnetokinetické. Tlaková podzemní voda proniká do konstrukce pomocí hydrostatického tlaku. Jedná se o vodu, která je pod hladinou podzemní vody, která se zvedá vlivem jarního tání sněhu a déletrvajících dešťů někdy aţ nad úroveň podlah suterénu a následně do nich pronikat. Řešením je odvedení vody drenáţí vedenou vně suterénu. Difuse vodní páry a její kondenzování Vzduch vţdy obsahuje určité mnoţství vodní páry. Při případném překročení rosného bodu dochází na chladných místech konstrukcí ke kondenzaci páry. Ke kondenzaci můţe docházet na stropní konstrukci nejvyššího podlaţí stejně jako u základové spáry zdiva pod úrovní terénu. Zkondenzovaná voda nepůsobí škody jen po zmrznutí, ale v kapilárách vznikají vysoké tlaky, které postupně narušují pevnost zdiva.

Obr. č. 4 – Zvlhnutí a ztmavnutí koutů stěny v místě, kde dochází ke kondenzaci vzdušné vlhkosti vlivem velkého tepelného rozdílu venkovních a vnitřních prostor budovy

24

Hygroskopicita stavebního materiálu Hygroskopicita je schopnost zdiva s obsahem soli s hygroskopickými vlastnostmi přijímat vodu z okolního vzduchu. Škodlivé soli se do zdiva dostávají např. tvrdou podzemní vodou, která vzlíná zdivem z podzákladí, odstřikující vodou z chodníků, která smývá soli a nečistoty nebo kyselý déšť s obsahem sloučenin síry, uhlíku apod., který způsobuje mírně kyselé prostředí ve zdivu, které vyhovuje některým bakteriím, plísním a řasám. Jejich působením se zdivo stává silně hygroskopickým a dochází k přejímání vlhkosti z okolního vzduchu.

Obr. č. 5 - Vlhkem opadaná vrstva štuku z omítky na stěně - vlhkost s sebou přináší soli, které nejprve trhají vrchní část omítky, poté omítku a v horších případech narušují samotné zdivo Další příčiny vlhnutí zdiva K dalším příčinám vlhnutí zdiva

patří např. vadné sanitní instalace, nedostačující

větrání, parotěsné plochy v okolí objektu, zastínění objektu okolní vegetací a také škodlivé zásahy na objektu jako jsou nepropustné nátěry, obklady nebo zasypání

25

sklepních prostor apod. K zabránění vlhnutí stěn se u starších objektů většinou pouţívá kombinace dvou způsobů. Jsou jimi izolování stavebních konstrukcí a neustálé vysušování. U starších objektů se vlhkost dostává do zdiva především vzlínáním zemní vlhkosti. Vlhkost zde vytváří příznivé podmínky pro bakterie, řasy, mechy, které ucpávají póry a brání tak odpařování přebytečné vlhkosti. Zvyšujícím se podílem rozpustných solí ve zdivu dochází k narušování omítek a povrchu zdiva. Jsou-li suterénní prostory nad hladinou spodní vody, projevuje se vlhkost ve zdivu aţ po delší době, protoţe je zdivo vystaveno působení pouze zemní vlhkosti. Projevy můţou být různé. Je-li konstrukce omítnuta, vytvoří se na povrchu mapa a omítka se vyboulí od stěny, popřípadě sama odpadne. Jestliţe je povrch vytapetován, objeví se také mapa a tato se odlepí od podkladu. Obdobně dochází i k vyboulení dřevěných obkladů stěn nebo dřevěných vlysů na podlaze. V suterénu pak vznikají také závady , které jsou způsobeny poškozením hydroizolace. Můţe k nim dojít mnoha způsoby. Nekvalitním nebo nedostatečným překrytím dvou hydroizolačních pásů, vada hydroizolace způsobená špatným podkladem, sednutím obvodové stěny a základu, usmýknutím stěny nebo sloupu od základu nebo odklopením přizdívky od suterénní zdi. Vysušení vlhkého zdiva, resp. jeho odvlhčení a zabránění dalšího pronikání vlhka do konstrukce, lze provést aţ po důkladné analýze vlhkosti. Průzkum musí zhodnotit příčinu zvýšení vlhkosti, obsah soli a stupeň nasycení zdiva vodou. Součástí průzkumu by měl být také popis provádění a návaznost sanačních opatření. Pro tento účel je tedy nutné zjistit následující. - příčiny vlhkosti - zdroje vlhkosti - druh vlhkosti - stupeň vlhkostního poškození - stupeň zasolení Po zjištění výše uvedených bodů se určí nejvhodnější způsob sanace postiţeného zdiva. Sanace vlhkého zdiva je poměrně sloţitou záleţitostí a to jak po stránce technické, tak po stránce ekonomické. Úspěšnost takové práce pak závisí také na správném určení

26

všech faktorů, které mají vliv na její vznik. Zvolí se tedy nejjednodušší a zároveň nejúčinnější způsob odvodnění a současně zabránění dalšího přístupu vody do zdiva. Metody sanace vlhkého zdiva rozlišujeme na: - metody přímé - metody nepřímé Přímé metody sanace vlhkého zdiva Metody přímé dále dělíme na metody mechanické, kdy se do zdiva vkládají hydroizolace do proříznuté spáry nebo do probouraných otvorů nebo se do zdiva zatloukají profilované nerezové plechy. Dále jsou to metody chemické, při kterých se napouští

zdivo

chemickými

prostředky

a

třetími

metodami

jsou

metody

elektroosmotické, při kterých se do zdiva instalují aktivní elektroosmózy. Podřezání zdiva je nejekonomičtější metoda sanace vlhkosti ve zdivu z cihel pálených i nepálených, zároveň je také nejspolehlivější. Provádí se buď diamantovým lanem, řetězovou nebo kotoučovou pilou. Nejprve se provede podříznutí zdiva, vloţí se nová hydroizolace a spára se uzavře pevnostními klíny s injektáţí. Řeznou spáru vyplníme cementovou směsí, u tlustých zdí tlakujeme směs čerpadlem. Podřezání zdiva pilou se provádí u zdiva do tloušťky 130 cm. Lze izolovat i štítové zdi sousedící s jiným objektem, stačí pro to jen přístup ke zdi z jedné strany. Diamantové lano se pouţívá k podřezání kamenného a smíšeného zdiva. Je poháněné přes vodící kladky upevněné na zdi a lze s ním řezat všechny materiály ve zdivu včetně ţeleza. Do prořízlé spáry se vloţí izolace a dál je postup obdobný jako při podřezání zdiva řetězovou pilou. Při podřezávání zdiva diamantovým lanem je uţíván vodní výplach řezné spáry pro chlazení lana. Postupné vybourávání zdiva je moţné pouţít pro provedení dodatečné izolace cihelného zdiva bez průběţné loţné spáry, nekompaktního, či vyzděného na MC, smíšeného a kamenného zdiva. Zaráţené izolace oddělují zdivo pevnou zábranou (např. zaráţením nerezových plechů do spáry). Tato izolace je vhodná u takových staveb, kde jsou zavlhlé sklepní prostory. Jsou proveditelné v cihelném zdivu, někdy i ve smíšeném, pokud je ve zdivu tzv. průběţná spára. Ocelové vlnité desky, tzv. nerez plechy, jsou zaráţeny do spáry zdiva vibračním zařízením poháněným vzduchovým kompresorem. Desky se částečně překrývají a vytváří bariéru nepropustnou pro vzlínavou vodu. Pro sanace vlhkého zdiva se uţívají 3 druhy materiálu těchto ocelových plechů, lišících se příměsemi a z toho

27

vyplývající odolností vůči solím a agresivnímu prostředí. U silnic a chodníků je s ohledem na solení třeba uţívat odolnější materiál. Velmi vhodná a uţitečná je tato metoda zejména v případě nekompaktního zdiva a také zdiva s dutinami vyplněnými sypkým materiálem. U chemické injektáţe můţe dojít stejně jako u podřezání zdiva k potíţím vzhledem k nesouvislosti injektáţní clony. To můţe být zapříčiněno nedodrţením předepsané rozteče injektáţ vrtů nebo nevhodným injektáţ materiálem, který nemá dostatečnou pronikavost v daném prostředí. Například pouţití injektáţních materiálů na bázi hydrofobizovaných vodních skel ukáţe své limity při aplikaci do zdiva se stupněm nasycení vodou cca 50 % a více (poměr objemu kapilárních pórů zaplněných vodou k celkovému objemu kapilárních pórů vyjádřený v %). Nesouvislost objektu clony můţe být důsledkem ledabylého vrtání nebo rozbíhání vrtů při větších tloušťkách zdiva vlivem ohybu vrtáku, nesystematické aplikace (vynechání vrtů), či vzájemným nenavázáním injektáţních úseků. Chemické injektáţ clony je moţno pouţít pro provedení dodatečné izolace cihelného, smíšeného i kamenného zdiva. Provádí se injektáţe beztlakové i tlakové. Do zdiva se v předepsaných roztečích vyvrtají otvory, které se vyplní speciální suspenzí. Mikroemulze se injektuje pomocí speciálních čerpadel do vrtů připravených elektrickými vrtačkami. Vrtá se průměrem 10 aţ 18 mm. Sklon vrtů je obvykle 5 aţ 30° (vrty musejí zastihnout nejméně jednu loţnou spáru zdiva). Vrty se provedou do hloubky cca 50 mm od protějšího líce zdi, jejich rozteče by měly být 100 aţ 120 mm. Osazení vrtů musí být zvoleno tak, aby konce vrtů navazovaly na hydroizolace v podlahách. Před injektáţí je nutné vrty vyčistit stlačeným vzduchem. Různé výškové úrovně dodatečných hydroizolace se propojují svislými řadami vrtů. Principem metody je vnitřní hydrofobizace (dosaţení vodoodpudivosti) stavebních hmot. Ve zdivu se po napuštění vrtů injektáţ kapalinou vytvoří bariéra proti vzlínající vodě. Mikroemulze na bázi silanů a siloxanů pronikne do pórů zdiva a na jejich povrchu vytvoří chemicky pevně vázanou vodoodpudivou mikrovrstvu, která znemoţní kapilární vzlínání vody do zdiva. Metoda není limitována tloušťkou zdiva, je pouţitelná v případech sanace vysoce zavlhčeného zdiva, které by muselo být jinak před injektáţí předsušováno. Není ale určena proti působení tlakové vody. Silikonové Mikroemulze je moţné pouţít pro zdivo cihelné, kamenné i smíšené. Po ukončení chemické reakce je účinná sloţka chemicky stabilní, nerozpustná a nezávislá na kolísání vlhkosti podzákladí. Provedení tlakové injektáţe se o mnoho neliší. Po navrtání se jednotlivé

28

vrty osadí těsnícími prvky – pakry, které při injektáţi umoţní připojení hadice čerpadla a uzavření sousedních vrtů. Tlaková injektáţ umoţňuje podstatně zkrátit dobu provádění sanačních prací a zároveň dosáhnout rovnoměrného rozloţení přípravku ve zdivu. Pracovní tlak a postup injektáţe se volí v závislosti na stavu zdiva. Soudrţné kompaktní zdivo je proinjektováno v jednom pracovním kroku. V případě smíšeného zdiva nebo narušeného zdiva s trhlinami a u zdiva s dutinami se pouţije dvoustupňová injektáţ, která výhodně spojí zpevnění a odvlhčení zdiva. Nejdříve se provede statická tlaková injektáţ cementovou směsí, jeţ vyplní větší dutiny nebo kaverny a stabilizuje tak zdivo a posléze se ještě do polotuhé malty pod tlakem vstřikuje silikonová Mikroemulze. V zimním období je nutné zajistit vytápění prostor., aby teplota zdiva v napouštěných úsecích chemické clony nebyla niţší neţ +5 °C. Injektáţ se do cihly nebo kamene provádí tlakem aţ 1 500 kPa injektáţ jehlami s ventilem osazenými v jednotlivých vrtech, a to do úplného nasycení zdiva. Občas se můţeme setkat se stavbou, jejíţ část není z prostorových či technických důvodů moţné podřezat a není pro ni navrţeno jiné řešení. Rovněţ dochází k vynechání úseků okolo průchodů sítí (elektro, plyn) nebo v místech se ztíţeným přístupem (schodiště). I tato místa je však nutné vyřešit a ne jen opatřit sanační omítkou. Stejný problém nastává i u technologie zatlačovaných nerez plechů, kde dochází k vynechání úseků po nárazu na kámen či zazděné potrubí. Nebezpečím pro úspěšnou sanaci je podraţení plechů do zásypu pod úrovní izolace podlah podobně jako podinjektování izolace podlah. V takovém případě je vhodné pouţití elektroosmózy. Elektroosmotická metoda vyuţívá zákonitosti fyziky vody, u které je přitahována u stejnosměrného proudu od kladného k zápornému pólu systému. Jedná se o sníţení vlhkosti zdiva v celé jeho výšce s tím, ţe bude odsouvána i voda ve zdivu nahromaděná. Současně s odvlhčením zdiva dochází i k odsunu solí a tím k menší zátěţi povrchů vzhledem k budoucím omítkám. Vlastní řešení je zaloţeno na zabudování navzájem propojených kladných a záporných elektrod (síťových a tyčových prvků systému). Obě elektrody jsou napájeny z vlastního elektrického zdroje. Anody (kladný pól), které jsou tvořeny velkoplošně prvky tvaru mříţek šířky 250 mm a chráněny speciálním vodivým lakem. Katody (záporný pól) jsou tvořeny speciálními tyčemi, uloţenými do vývrtů pod podlahami suterénu a v terénech. Pouţití je vhodné zejména u masivního zdiva kamenného a smíšeného. Často jde o historické zdivo s nepevným pojivem a mechanické zásahy do zdiva bývají problematické a památkáři nevítané. Provozní

29

náklady jsou minimální, pouţívané nízké stejnosměrné napětí kolem 10 V je zcela bezpečné. Bez rozdílu v pouţité technologii dodatečné izolace zdiva dochází často k přemostění clony omítkou, která umoţní vzlínání vody z oblasti pod clonou či izolací. Lícovou část izolovaného zdiva a omítky je také nutné chránit před vsakováním odstřikující dešťové vody, která můţe vstupovat do zdiva v oblasti těsně nad clonou nebo izolací, je-li blízko okolního terénu. Nepřímé metody sanace vlhkého zdiva Vodotěsné omítky a izolace podlah pomocí potěru jsou odolné vůči průniku tlakových vod přes konstrukci v pozitivním i negativním směru. Omítky mohou být pouţity jako vnitřní i jako vnější. Cementová omítka např. s přísadou Alkou o tloušťce 2 cm odolává přetlaku vody do 0,40 MPa (vodní sloupec o výšce 40 m v negativním směru). Na tyto omítky nesmí být provedeny malby a nátěry s vysokým koeficientem difusního odporu (obklady, latexové a hliníkové malby apod.). Další nepřímou metodou je sníţení hladiny spodní vody. Pouţívá se u staveb, které se nacházejí v lokalitách s vysokou hladinou spodní vody. Sníţení docílíme cílenou drenáţí pod podlahovými konstrukcemi suterénu. Tento drenáţní systém je vyveden do trativodu (je-li to technicky moţné) nebo do jímací šachty, odkud je voda plovákovými čerpadly přečerpávána do kanalizačního systému. Další moţnou metodou je instalace tzv. skrabkova hrnce, coţ je hermeticky uzavřená ocelová komora zabudovaná do podlahové konstrukce s výpustnou trubicí ve svislém směru pro eliminaci statického tlaku. Tyto drenáţní systémy je nutno kombinovat s vodotěsnými podlahami a izolacemi svislých konstrukcí pro zamezení průniku tlakové vody do suterénních prostor. U dříve prováděných staveb se svislé izolace (oddilatování přilehlé zeminy) prováděly ţivičnými nátěry a ţivičnými lepenkami. Tyto materiály ve styku s agresivním prostředím mají velmi omezenou ţivotnost (cca 15-20 let). Proto dochází k jejich porušení a následnému pronikání vlhkosti do suterénních místností nad úrovní vodorovných izolací. Tyto poškozené izolace je nutné obnovovat, aby nedocházelo ke znehodnocování suterénních místností. V dnešní době se jiţ nepouţívají ţivičné materiály, ale plasty (polyetylén), které mají mnohonásobně vyšší ţivotnost a odolnost vůči agresivnímu prostředí. Po odkopání přilehlé zeminy od základového zdiva se

30

provede začištění a vyspárování zdiva. Na takto připravené zdivo se namontuje nopová fólie, která vytvoří svislou izolaci a navíc vytvoří vzduchovou mezeru mezi okolní zeminou a suterénním zdivem. Pro odvedení spodních vod z místa základové spáry se k patě základu instaluje drenáţ, která odvádí spodní vodu do trativodu nebo do kanalizace. Vrchní část fólie (nad úrovní zeminy) se překryje speciální odvětrávací lištou, která je pevně přichycena k soklové části budovy a zabezpečuje větrání a také zamezí průniku dešťové vody svislou izolací. Vzduchoizolační systémy mají nejdelší tradici v oblasti vlhkého zdiva. Jejich podstata je ve vytvoření vzduchových dutin ve stavební konstrukci s proudícím vzduchem. Tyto systémy mohou být vnější, vnitřní nebo podlaţní.

4.3.2

Závady

svislých

nosných

konstrukcí

vlivem

mechanických poruch Poruchy svislých nosných konstrukcí vznikají zejména: - konstrukčními chybami - pouţitím nekvalitního materiálu - vlivem vnějšího mechanického nebo chemického působení Sanace trhlin Trhliny mohou vznikat ve starých, ale také v nových budovách a nemusí nijak ohroţovat stavbu, přesto je ale dobré vědět jejich příčinu a moţný důsledek, abychom včas zabránili případnému rozšiřování a větším škodám. Posouzení jednotlivých trhlin bývá velmi sloţité, protoţe jde většinou o více různých příčin najednou. Trhliny mohou být neškodné nebo tzv. v pohybu, které upozorňují na závaţnější poruchu statiky objektu. Nejvíce nám stavbu ohroţují trhliny na vnějších zdech, právě proto, ţe mohou být způsobeny sedáním základové konstrukce, dotvarováním materiálu, ale také korozí ocelové výztuţe. Trhliny vznikají jako následek napětí, které překročí únosnost daného materiálu. Podle mnoţství trhlin a jejich umístění se posuzuje jejich závaţnost. Při posuzování je nutné rozlišovat tři základní druhy trhlin: - trhlina s ostře ohraničenými hladkými okraji, která se rozevírá nejvíce uprostřed. Zde dochází k překročení pevnosti v tahu.

31

- trhlina s okraji rozdrcenými, zvrásněnou nebo také vyboulenou omítkou v blízkosti trhliny a při poklepu vydává dutý zvuk je způsobena překročením pevnosti v tlaku - třetím typem je trhlina s rozdrcenými okraji, přímkovým průběhem, ale zvuk při poklepu neduní. V tomto případě se jedná o překročení pevnosti ve smyku dvojicí sil protichůdného směru. Všechny trhliny je třeba sledovat, zda se jiţ dále nerozšiřuje do délky nebo do šířky a jsou tedy aktivní, či pasivní. U větších trhlin je sledování zajištěno provedením sádrové destičky v místě trhliny o velikosti 100 x 150 mm s tloušťkou 10 mm. Jestliţe je trhlina i nadále v pohybu, sádrová destička praskne. Ke sledování se také pouţívají prouţky skla tloušťky 1 a 2 mm a šířky cca 20 mm s přisádrovanými konci na obou stranách trhliny. Sanace větších aktivních trhlin probíhají tzv. stehováním, kdy přes trhlinu umístíme skoby z vysokohodnotné oceli (s průměrem 14 - 25 mm) a to jednostranně nebo oboustranně do vyvrtaných otvorů sahajících min. do hloubky 250 mm. Tyto skoby se do otvorů uchytí cementovou maltou. Jednotlivé spony přes trhlinu musí mít rozdílnou délku. Spony se natřou a zakryjí omítkou. Pokud se aktivní trhliny objevují ve shlucích, pouţívá se k jejich sanaci tzv. dodatečné spínání zdiva a injektáţ trhlin. K tomu se uţívá předpínacích drátů z vysokopevnostní patentované oceli. Napřed se musí odstranit omítka a povrch stěny důkladně očistit. Poté se osadí kotevní úchytky nebo nastřelí kotevní hřeby. K těmto se přivaří síťovina z betonářské oceli a ta se nakonec obetonuje vrstvou betonu tloušťky min. 50 mm. V případě pasivních trhlin se sanace řeší jen jejich zatmelením nebo injektáţí. Nejprve se trhliny rozšíří vysekáním na šířku i hloubku min. 5 mm trojúhelníkového tvaru. Posléze se očistí, navlhčí a vyplní tmelem z plastbetonu nebo pryskyřice.

32

Obr. č. 6 – Stehování trhlin Zesilování nosných stěn, sloupů a pilířů Volba způsobu zesilování musí vţdy vycházet ze statického výpočtu. Způsoby jsou: - připojení nových nosných prvků ke stávajícím - vloţení nových prvků do konstrukce - injektování dutin a trhlin ve zdivu První krokem při zjištění porušení nosné stěny, sloupu nebo pilíře je vţdy sníţení statického a dynamického zatíţení nebo podepření konstrukce. Sloupy nebo pilíře je moţné zesilovat dvěma způsoby. Jedním z nich je zesílení vyztuţenými betonovými nebo maltovými objímkami. Po očištění omítky se kolem sloupu nebo pilíře upevní betonářská výztuţ sestavená z jednotlivých prvků nebo z předem připravených prostorových výztuţných prvků. Torkretováním se nanese vrstva betonové směsi v tloušťce min. 60 mm. Při pouţití cementové malty je potřebná tloušťka min 30 mm. Druhým způsobem je zesílení pomocí ocelových prutů. Ocelové pruty objímají sloup nebo pilíř ze všech stran. Nejprve se k omítnutým nároţím připevní úhelníky, na které se potom přivaří příčné spojky v podobě páskové oceli. Zděné stěny můţeme oboustranně zesílit betonovými vyztuţenými vrstvami. Tloušťka vrstvy je min. 60 mm a je zhotovena torkretováním nebo ukládáním betonové směsi

33

do bednění. Dalším moţným způsobem zesílení nosných stěn je jejich přizdívání. Většinou se tento způsob pouţívá, kdyţ se má zvýšit zatíţení působící na tuto stěnu. Přizdívání se provádí postupným zavázáním do stávajícího zdiva do kapes po vybouraném poškozeném zdivu. Hloubkové spárování U stěn, ať uţ z kamenného nebo cihlového zdiva, u nichţ je malta povětrnostními vlivy nebo provozem budovy poničena, se odstraní do hloubky alespoň 40 mm. Takto upravené spáry vyplachujeme vodní mlhou a vyplňujeme spárovací pistolí hloubkovým spárováním plastifikovanou cementovou aktivovanou maltou tlakem min 0,4 MPa. Stejně tak provádíme injektáţ plastifikovanou cementovou aktivovanou maltou do vyvrtaných otvorů průměru min. 30 mm o různé hloubce a různém umístění, které záleţí na povaze zdiva. Spínání zdiva Je mnoho způsobů spínání zdiva. Můţe být provedeno ţelezobetonovými táhly, ocelovými táhly z patentované nebo betonářské výztuţe, válcovanými nosníky, přibetonovanými stěnami apod. Umístění táhel se volí dle konstrukčních moţností, nejlépe na obou stranách stěny. Protoţe táhla nezakrytá reagují více na změny teplot, volíme jejich umístění většinou s částečným zakrytím do fabionu pod stropem a pod podlahou. Na obdobném principu je postaveno i spínání pomocí válcovaných nosníků ve tvaru U nebo I. Usazujeme je do maltového loţe na obou stranách stěny, kde jsme odstranili omítku. Do připravených otvorů v nosnících vloţíme svorníky o průměru 26 mm, které se provlečou stěnou a na druhé straně se stejným způsobem připojí k připravenému nosníku. Spínání zajišťuje přitaţení matkami.

34

Obr. č. 7 – Detail možných způsobů ukotvení kleštiny ve zdivu Předpínání zdiva Předpínání zdiva se u nás pouţívá jiţ několik desítek let. Zdivo se stahuje pomocí spínacích kabelů v místech mimo obvodových nebo vnitřních zdí. Pro zabránění deformaci - boulení zdí je třeba zdivo rozpínat ţelezobetonovými nebo ocelovými rozpěrkami, kterými se protahují předpínací kabely. Tyto se opírají svými čely o stahované zdi a tím zabraňují zmíněným deformacím. Při zjištění, ţe došlo k opravení trhlin je nutné zjistit, zda současně došlo i k odstranění původu těchto trhlin. Především o zajištění svislých nosných konstrukcí nebo základových konstrukcí proti dalšímu posunu a zda jsou provedené opravy a rekonstrukce dostatečně účinné a konečné, nebo zda si vyţádají další finanční prostředky. Je velmi důleţité rozeznat také to, zda se nejedné pouze o provizorní řešení.

4.4 Schodišťové konstrukce U schodišťových konstrukcí dochází k poruše opotřebováním, statickým poruchám, poškozením z nesprávného uţívání apod. Materiály, které jsou vyuţívány pro schodišťové konstrukce, jsou různé. Od dřeva přes kámen, ocel aţ po ţelezobeton. Před opravou je obecně nutné stanovit nejprve všechny příčiny zjištěné závady a aţ po jejich odstranění začít s opravou dané závady. Nejběţnější závadou jsou prošlapané schodišťové stupně. Podle závaţnosti poškození

35

schodišťového stupně volíme z následujících moţností. Pomocí umělého kamene se provádí vyspravení lokálních míst, které jsou prošlapané a to nejprve vybroušením nebo vysekáním prošlapané části a doplnění tmelící hmotou. Aby mohla tmelící hmota vyzrát, musí mít určitou tloušťku, která se pohybuje kolem 520 mm. Pouţité plnivo bude záviset na potřebné imitaci materiálu a jeho struktuře. Tmel je nanášen ve větší vrstvě tak, aby se po jeho zaschnutí a vytvrzení mohl obrousit a vyleštit. U dřevěných konstrukcí se postupuje stejným způsobem, jen tmely jsou jiného sloţení a plnivem jsou zde piliny. Dalším způsobem je vyspravení pomocí plomby. Postup je obdobný, jen se do vysekané nebo vybroušené části vloţí plomba ze stejného materiálu. V případě, ţe jde o vyšlapání schodišťové stupnice v celé její šířce, provedeme zbroušení celé stupnice a vytvoříme novou nášlapnou vrstvu z potěru nebo desky. V případě opravy všech stupnic ve schodišťové konstrukci můţeme k vytvoření nové desky pouţít zcela jiný materiál, neţ z jakého jsou stávající stupně. U schodišťových stupňů s lokálně porušenými hranami postupujeme téměř stejně. Při vyšším poškození hran u dřevěných stupňů se odfrézuje celá hrana a nahradí se novou, která se přilepí nebo přišroubuje. Nejsloţitější a také nejdraţší je oprava schodišťového stupně výměnou celého opotřebovaného nebo prasklého stupně. V tomto případě se musí celé rameno podepřít a stupně nad porušeným stupně zajistit tak, aby při vyjmutí porušeného stupně nedošlo k posunutí. Prasklý stupeň se potom vytáhne směrem do zrcadla (u konzolovitého schodiště) a nebo se musí uvolnit jeho uloţení ve schodišťové zdi a pootočením se vytáhne (u stupňů zazděných na obou stranách). V důsledku vybočení podestového nosníku vznikají trhliny v klenbách schodišťových podest. Takovou podestu je potom potřeba stáhnout, čímţ se přitáhne posunutý nosník. Staţení se provádí pomocí táhla do protilehlé zdi.

36

Obr. č. 8 – Stažení podestového nosníku v klenbách schodišťových podest Posoudit, zda oprava či rekonstrukce nebyla provedena tak, ţe nová schodišťová konstrukce neodpovídá předepsaným normám. Tedy zda výška a šířka schodišťového stupně jsou stále v povoleném poměru nebo zda nedošlo k neúměrnému zmenšení schodišťových podest.

4.5 Vodorovné konstrukce, stropy a podlahy Jednotlivé druhy zastropení se v průběhu let měnily. Nejprve se jednalo o zastropení klenbami-zvláště větších staveb. Stropní konstrukce lze rozdělit podle různých hledisek, např. podle pouţitého materiálu na stropní konstrukce: - dřevěné - keramické - ţelezobetonové - kombinované Poruchy dřevěných stropních konstrukcí jsou většinou způsobeny vadou pouţitého dřeva, mimořádnými událostmi – poţár, potopa, stárnutím – zhoršováním vlastností a následným uvolňováním spojů, přetíţením konstrukce, nesprávným provedením, chybným projektem, nebo působením okolního prostředí a přetvořením nosné konstrukce.

37

Nejčastější příčinou vzniku poruch dřevěných konstrukcí bývá při zvýšené vlhkosti následné napadení dřeva dřevokazným hmyzem nebo dřevokaznými houbami a změnou mechanických vlastností dřeva. Nejčastěji se u keramických stropních konstrukcí vyskytují poruchy v místě keramických vloţek, desek nebo cihel u ploché klenby. Právě u plochých kleneb často dochází degradací materiálu nebo působením jiných činitelů jako např. vysokým zatíţením klenby, posunem nosníků nebo jejich korozí ve spodní části příruby ke sníţení vodorovného napětí v klenbě a tím ke vzniku trhlin, posunu prvků klenby ve svislém směru nebo k jejímu úplnému zřícení. Keramické stropy s keramickými deskami do patek uloţených na ocelové nosníky jsou citlivé na technologicky správné uloţení patek na příruby nosníků celou jejich kontaktní plochou. V případě, ţe tomu tak není, dochází k pomalému rozvoji trhlin na svislých přepáţkách desek, který vede k tomu, ţe se oddělí celá spodní část desky i s omítkou a zřítí se. Dotvarování díky změnám napětí v konstrukci nebo sesycháním a nabýváním betonu vlivem změn prostředí dochází u montovaných ţelezobetonových konstrukcí k nejčastějším poruchám. Je jím následný vznik trhlin, rostoucí průhyb a ztráta tuhosti. Dalším problémem je zvýšená vlhkost, která můţe způsobit korozi ocelové výztuţe. Vady v podobě trhlin v oblasti uloţení a ve středu rozpětí se vyskytují také u prefabrikovaných ţelezobetonových stropních konstrukcí. Moţnými příčinami je technologie výroby, rozměrové nepřesnosti výroby a montáţe, technologie provedení styků nebo nedostatečné vyztuţení. K poruchám kombinovaných stropních konstrukcí dochází hlavně nedodrţením technologických postupů při výrobě. Převáţně jde o brzké odstranění podepření montované části po vybetonování horní monolitické vrstvy nebo navýšení přípustného zatíţení. Poruchy podlahových konstrukcí nastávají v případě degradace jednotlivých vrstev vlivem stárnutí nebo únavy materiálu. Tímto dochází nejvíce k poruše nášlapné vrstvy. Jedná se o prošlapané dřevěné prvky, popraskané dlaţby a výplň spár dlaţeb. U podlah, jejichţ konstrukci tvoří monolitická vrstva, je nutný správný návrh a provedení dilatačních spár. Opravy dřevěných stropních konstrukcí vedoucí ke zlepšení jejich statických vlastností se provádí přímými a nepřímými způsoby.

38

Přímými metodami jsou např. přivloţkování, které se provádí zesílením dřeva příloţkami různých materiálů z jedné nebo z obou stran dřevěného konstrukčního prvku. Spojovacím materiálem jsou hřeby. Při poškozeném zhlaví stropnice se provádí její odstranění a vsunutí do ocelové konzole z válcovaných profilů staţených svorníky a kotvených do zdiva. Nepoškozené i nové zhlaví musí být chemicky ošetřeno. Vzdálenost nového zhlaví od hrany zdiva je 50200 mm. Dalším způsobem náhrady poškozeného zhlaví stropnice je tzv. protézování.

Obr. č. 9 – Protézování poškozeného zhlaví stropnice Drobnější opravou je potom plombování, kdy se lokálně poškozené dřevo odstraní a na jeho místo se vloţí plomba ve formě tmele nebo pěny. Toto se pouţívá také na opravy trhlin, dutin nebo spár dřeva. Další moţností je konzervace syntetickými polymery. Dřevěná konstrukce se pomocí injektáţe napouští syntetickým polymerem nebo polymerizovanou látkou aţ do nasycení. Posledním způsobem opravy poškozené nebo vadné dřevěné konstrukce je změna konstrukčního systému za nový. Jedním z nepřímých způsobů opravy dřevěných stropních konstrukcí je podepření. Tato metoda se pouţívá v průběhu dlouhodobých úprav konstrukce nebo jako provizorium. Provádí se pomocí průvlaku ze dřeva nebo oceli za pomoci ocelových, keramických nebo jiných konzol, které jsou zapuštěny do zdi. V případě velkého průhybu stropnic se pouţívají sloupky přenášející zatíţení do nosné stěny v niţší úrovni budovy.

39

Dalším nepřímým způsobem je odlehčení zatíţení na poškozenou stropnici a to pomocí příčných trámů uloţených na horním líci dvou sousedních nepoškozených stropnic v blízkosti jejich zhlaví. V polovině rozpětí příčných trámků je poškozená stropnice uchycena pomocí ocelového táhla. Technologicky sloţitějším způsobem je spřaţení původního konstrukčního celku s doplňkovou konstrukcí. Zde se nevyhovující dřevěný strop spřáhne s ţelezobetonovou deskou, která se provede na dřevěný záklop po odstranění podlahové konstrukce. Tím nám stávající strop poslouţí jako bednění a proto jej musíme zajistit podpěrami. Spolupůsobení desky a stropu je zajišťováno kotvícími prostředky mezi deskou a stropem (často je tvoří hřebíky). Musí být ale stanoveno statickým výpočtem a určeno také jejich umístění ve stávajících dřevěných stropnicích. Desku je nutné provést po celé ploše stropní konstrukce se zapuštěním na minimální uloţení 100 mm do vodorovné dráţky po obvodu místnosti. Opravy

keramických

stropních

konstrukcí

se

provádí

povětšinou

jejich

zpevňováním, kdy stejně jako u dřevěných stropních konstrukcí provedeme spřaţení se ţelezobetonovou deskou, uloţenou do vodorovných dráţek po obvodu. Spolupůsobení se zde dosáhne pomocí nastřelovacích kotvících spojek (ocelových mikrohřebů). Jestliţe dojde u ploché klenby k posunu cihel nebo tvarovek vlivem ztráty vodorovného napětí a je tedy nutné upravení jejich umístění do původní polohy, zajistíme strop nejprve staticky podepřením, stávající konstrukci rozebereme a opětovně vyzdíme. Opravy poškozených ţelezobetonových stropních konstrukcí provádíme lokální plombování stříkaným nebo nanášeným betonem (popř. plastbetonem) na očištěný a zdrsněný povrch. U větších trhlin se pouţívá injektáţí s uţitím výztuţe (tzv. stehování). U oprav celých ploch stropní konstrukce lze pouţít také vlepenou skelnou tkaninu do epoxidové pryskyřice. Při provádění zesílení stropních ţelezobetonových konstrukcí je nejvýhodnější nadbetonování. Spolupůsobení se zajišťuje zdrsněným povrchem stávající konstrukce případně pomocí speciálních kotevních prvků. Výztuţ nové ţelezobetonové desky je vhodné přivařit na obnaţenou výztuţ desky stávající. Problémy vznikající díky nedostatečnému uloţení vodorovných prvků u montovaných ţelezobetonových konstrukcí je moţné eliminovat pomocí přiloţených válcovaných

40

ocelových profilů nebo ţelezobetonových tenkostěnných nosníků, které prochází celou nosnou stěnou do stěnového dílce, čímţ dojde ke zvětšení úloţné plochy.

Obr. č. 10 – Zvětšení úložné plochy pomocí přiložených válcovaných ocelových profilů nebo železobetonových tenkostěnných nosníků Opravy kombinovaných stropních konstrukcí se v zásadě neliší od oprav stropních konstrukcí ze stejných materiálů, které zde jiţ byly popsány. U oprav podlahových konstrukcí respektive při jejich obnově či rekonstrukci je důleţité zajistit nízký difusní odpor, aby nedošlo k hromadění vlhkosti v konstrukci stropu. Z těchto důvodů je zcela nevhodné pouţití PVC, epoxidovaných nátěrů nebo dřevotřískových desek. V případě, ţe se jedná o podlahovou konstrukci v prostorech se zvýšenou vlhkostí, je nutné opatřit stropní konstrukci hydroizolace a ve skladbě podhledu také parotěsnou zábranou popř. posoudit moţné odvětrání stropní konstrukce. Při rekonstrukci podlah u průmyslových podlahových konstrukcí je nutné statické posouzení podlahového souvrství.

4.6 Stropní klenby Nejběţněji se vady a poruchy stropních kleneb projevují vznikem trhlin v důsledku smykových nebo tahových účinků. Trhliny podle vzniku rozlišujeme následovně: - Trhliny, které vznikly tahem

41

- Trhliny vzniklé tlakem - Trhliny v důsledku účinku smyku Většina z poruch jsou vzniklé přetíţením kleneb nebo posun či pokles podpěr. Sanaci vadných stropních kleneb v první řadě provádíme odstraněním příčin poruch a následně odstraněním trhlin podobně jako u svislých nosných stěn. V případě, ţe není moţné nebo je nedostačující pouhé odlehčení kleneb od stálého zatíţení, pouţijí se sanace staţením a zesílením podpěr, přibetonování povlaku nebo zpevňování klenbových pasů. Sanace staţením a zesílením podpěr kleneb Sanaci provádíme pomocí kleštin s průřezem min. 25 mm, které se kotví do zdiva a opatřují se napínacím článkem. I zde je moţné pouţívat předpínací metodu spínacími kabely. V případě, ţe takové staţení není moţné provést, můţeme zajistit klenbu z vnější volné zdi pomocí opěrných zděných nebo betonovaných pilířů.

Obr. č. 11 – Zajištění klenby z vnější volné zdi pomocí opěrných zděných nebo betonovaných pilířů a stažením pomocí kleštin

Přibetonování povlaku Dalším moţným způsobem je přibetonování z rubové nebo lícní strany klenby. U rubové strany je nutné odstranit podlahovou konstrukci, očistit, umístit zde výztuţnou síť do závěsů osazených do vyvrtaných otvorů v roztečích 200 aţ 300 mm. Přibetonování se provádí stříkaným betonem a po obvodu se ukončí stěnovými obrubníky tloušťky min. 80 mm zakotvenými do obvodového zdiva. U kleneb, kde není moţné tato varianta se pouţije aplikace stříkaného betonu na lícní stranu klenby předem očištění od omítky, kdy se nejprve do vyčištěné spáry a trhliny vyplní cementovou

42

maltou. Poté se na klenbu umístí obdobným způsobem jako u rubové strany ocelová výztuţná síť a provede se nástřik betonu nebo torkretové omítky.

Obr. č. 12 – Přibetonování povlaku Zpevňování klenbových pasů Způsob provedení volíme podle závaţnosti poruchy. Klenbové pasy je moţné stahovat táhly, sanovat stehováním podobně jako trhliny ve zdivu. Také tyto pasy můţeme bandáţovat ocelovou kostrou z ohnutých úhelníků, popř. můţeme provést oplášťování kostrou z betonářské oceli. U obou variant zakončujeme sanaci nastříkáním betonu nebo natorkretování omítky v tloušťce 40-60 mm.

4.7 Šikmé a strmé střechy Šikmé a strmé střechy mají dvě základní vrstvy: - hydroizolační - nosnou

43

Poruchy šikmých a strmých střech vznikají povětšinou zanedbanou údrţbou, havárií nebo z důvodu snahy ekonomicky zhodnotit kaţdý obestavěný prostor tedy vytvořením obydleného a zatepleného podkrovního prostoru. Tím samozřejmě došlo ke změnám tepelných a vlhkostních podmínek. V souvislosti s tím dochází k poruchám z následujících důvodů: - uzavření dřevěných prvků a s tím prakticky znemoţnění jejich kontroly, sníţené dýchání dřeva a větší moţnost kondenzace vodní páry ve střešním plášti - omezená moţnost ochrany dřeva proti biologickému napadení - velké rozdíly teplot exteriéru a interiéru - nutná technologická přesnost provedení především těsnosti parozábrany Hydroizolační vrstva Obvyklou poruchou hydroizolační vrstvy jsou u skládané střešní krytiny mechanicky poškozené prvky, nesprávný sklon střešní roviny nebo nesprávný přesah krytiny. Sloţitost oprav mechanicky poškozených prvků skládané krytiny závisí na druhu pouţité krytiny. U skládané krytiny volně loţené na dráţky se oprava provede výměnou poškozených prvků pomocí nadzvednutí okolních prvků. U skládané krytiny mechanicky kotvené je nutné uvolnění kotvících prostředků nejen u vyměňovaného prvku, ale také u okolních, které je opět nutné nadzvednout. Při nesprávném sklonu střešní roviny jsou na výběr dvě moţnosti jak postupovat. První z nich je v případě, ţe sklon střešní roviny neodpovídá doporučeným normám, ale vyhovuje technickým podkladům výrobce dané krytiny. V takovém případě je dostačující doplnění pojistné hydroizolace do skladby střešního pláště. V druhém případě, kdy sklon střešní roviny je menší neţ předepsaný nornou a menší, neţ udává výrobce, je nutná výměna střešní krytiny za jinou, která na stávajícím sklonu střešní roviny umoţní bezpečné uţívání. Pro kaţdý typ skládané krytiny jsou přesně stanoveny potřebné odstupy závěsných střešních latí. Při jejich nedodrţení dochází k nesprávnému přesahu skládané krytiny. Sníţení vzdálenosti těchto závěsných prvků zvyšuje počet prvků skládané krytiny potřebné pro zakrytí celé střešní plochy a tím i cenu. Opakem je nedostatečný přesah, který má za následek zatékání sráţkové vody do střešní konstrukce vzlínáním po spodním povrchu krytiny.

44

Opravy nedostačujícího přesahu je moţné provést rozebráním stávající krytiny, úpravou nosné konstrukce a novým osazením. V případě vlákno-cementových vlnovek ale dochází velmi často k jejich poničení, proto je také moţné ponechat je na střeše a vyuţít je jako pojistné hydroizolace.

Obr. č. 13 – Využití staré konstrukce hydroizolační vrstvy jako pojistné hydroizolace U tašek se dvěma dráţkami je nutné dodrţení předepsaných vzdáleností střešních latí, jinak dochází k nezapadnutí spodních zámků tašek a k následnému nedostatečnému těsnění ve spojení tašek. Nosná vrstva Poruchy nosných konstrukcí dřevěných krovů můţeme rozdělit následovně: - napadení dřevokaznými houbami a hmyzem - tvarové změny konstrukce vlivem přetíţení. sesychání apod. - zazdění dřevěných prvků krovu do zdiva. Napadení biotickými škůdci je nejčastější příčinou poruch. Sanační práce napadené konstrukce probíhají ve čtyřech fázích. V první fázi se provádí sterilizace. Spočívá v likvidaci flóry přítomné ve dvoře. Sterilizace se provádí různými způsoby. Např. se provádí sterilizace ohřevem vzduchu v půdním prostoru na 80-90 °C po dobu 6-8 hodin, kdy teplota v jádru dřeva přesahuje 54 °C. Tato metoda ale není zcela účinná v případě dřevokazných hub. K ohřevu se v posledních letech uţívá téţ mikrovlnného záření. Dalším způsobem je sterilizace pomocí toxických plynů nebo kapalinami popř. pomocí UV nebo rentgenového záření.

45

Po sterilizaci musí ihned dojít k úpravě vlhkosti v krovu, aby nedošlo k obnovení napadení konstrukce. Druhým krokem při sanaci napadených dřevěných konstrukcí střechy je náhrada nebo zesílení poškozených částí. Tu můţeme provést výměnou jednotlivých prvků (krokve, kleštiny, hambálky a námětky) a u ostatních (vaznice, vazné trámy, sloupky apod.) volíme raději tzv. protézování. To spočívá v doplnění části prvku prvkem novým, zhotoveným jako kopie poškozené části. Spoje jsou provedeny rovným nebo šikmým plátováním, slepením fenol-formaldehydovými pryskyřicemi a zajištěny svorníky nebo vratovými šrouby. Nejjednodušším způsobem je tzv. příloţkování. Jedná se o nastavení porušené části jednostrannou nebo oboustrannou příloţkou. Spojení je zajišťováno svorníky nebo hřebíky. Příloţky jsou dřevěné nebo kovové. Při menším napadení dřevěných prvků střešní konstrukce se uţívá plombování, kdy se vadné místo vyfrézuje nebo vyřízne a nahradí dřevěnou plombou. Vyříznutí je moţné jen u malých částí, aby nedošlo k narušení statické funkce prvku. Třetím stupněm sanace je konstrukční ochrana dřeva. Vady a poruchy dřeva jsou nedodrţením konstrukční ochrany dřeva způsobeny především zazděním pozednice a zhlaví vazných trámů a obezděním krokví a námětek. Dlouhodobým stykem chemicky neošetřeného dřeva se zdivem dochází k druhotnému napadení biotickými škůdci. Napadený prvek je nutné co nejdříve vyměnit, aby se napadení nerozšířilo i na další dřevěné prvky v konstrukci. U napadené pozednice je nutná její celková výměna nebo výměna postiţené části. Nejprve je nutné celý krov nadzvednout o 20-30 mm. Krokve i vaznice přizvedáváme šikmou vzpěrou delší o 10-20 mm neţ naměřená vzdálenost, klínováním dvěma klíny zaráţenými proti sobě. Nejpouţívanějším způsobem je ale přizvedávání krovu pomocí hydraulických zvedáků. Po uvolnění pozednice napadenou část vyřízneme a nahradíme prvkem novým. Spoj zajistíme tesařskými skobami. Posledním stupněm při sanaci je preventivní chemická ochrana, která má za úkol dlouhodobě chránit dřevo před napadením.

46

Tvarové změny nosné konstrukce střechy mohou být způsobeny vnějšími nebo vnitřními vlivy. Základním vnějším vlivem je přetíţení jednotlivých prvků a konstrukcí a můţe být způsobeno špatným projektem nebo jeho špatnou realizací, nevhodnými pozdějšími zásahy do konstrukce nebo nově vneseným zatíţením. Vnitřními vlivy jsou zde potom pouţití nevhodného materiálu – dřevo není dostatečně vyschlé a dochází k jeho postupnému sesychání nebo je pouţito dřevo sukovité, které nemá potřebnou únosnost v tahu a ohybu. Nejběţnější poruchou jsou průhyby jednotlivých prvků konstrukce (vazných trámů, vaznic, kleštin, latí a krokví), pootočení a posunutí pozednic, které způsobuje rozjíţdění konstrukce krovu nebo dochází i k vychýlení celé nosné konstrukce krovu. Sanace průhybu je závislá na jednotlivém prvku. U všech průhybů je ale třeba jednotlivě staticky posoudit. V případě, ţe se jedná o průhyb střešních latí je nejvhodnější sanací výměna střešní krytiny za lehčí nebo výměnu střešních latí za nové většího profilu. Jestliţe se jedná o průhyb u krokví jsou dvě moţnosti. V případě sejmutí střešní krytiny zesílíme postiţená místa příloţkami nebo vloţíme dodatečné vrcholové nebo mezilehlé vaznice a sloupků včetně kleštin. V druhém případě je nutné sejmutí střešní krytiny, protoţe se průhyb řeší úplnou výměnou krokví za krokve s větší únosností nebo vloţením nových mezilehlých krokví. U průhybu kleštin je řešením vloţení rozpěry do mezery mezi kleštiny o šířce krokve s jejím zachycením ke stávajícím kleštinám nebo opět úplnou výměnou za nové s větší únosností. V posledním případě, tedy u průhybu vazného trámu, řešíme tuto vadu podepřením vazného trámu v místě nosné stěny v niţším podlaţí nebo zesílením ocelovými příloţkami z boku. U další uvedené poruchy, pootočení vaznic a pozednic a následného rozjíţdění krovu, je nejčastější příčinou nedostatečné ukotvení těchto prvků. Jestliţe se takový krov včas nesanuje, dochází k jeho úplné destrukci. Základními způsoby sanace je zakotvení vaznic ke krokvím příponkami z pásové oceli, zlepšení kotvení vaznice ke sloupku, doplnění spojů kleštin nebo staţením nebo staţení kleštinou nebo ocelovými táhly. Staţení přídavnou kleštinou se provádí také při sanaci pozednic. Další moţností je zakotvení pozednice do vazného trámu nebo do konstrukce stropu ocelovými táhly.

47

Obr. č. 14 – Kotvení ocelovými táhly z páskové oceli do konstrukce stropu K vychýlení celé konstrukce krovu můţe dojít nejen výše uvedenými vlivy, ale také pohybem celého objektu nebo povětrnostními vlivy, jako jsou silný vítr nebo velká sněhová vrstva. Pokud při stavbě dřevěného došlo k zazdění prvků do komínového zdiva je to velmi nebezpečné z hlediska poţární bezpečnosti. Sanace je vţdy závislá na typu dřevěného prvku. Pomocné prvky (bednění, laťování) stačí odřezat v minimální vzdálenosti 30 mm od komínového zdiva. Jestliţe je to nutné, doplní se potřebné nosné prvky. V případě, ţe se jedná o sekundární nosné prvky krovu provádějí se tzv. výměny nebo se vytvoří pomocné konzoly v komínovém zdivu. Konzoly jsou ocelové nebo se vytvoří postupným vysazováním cihel jako krakorec. U primárních nosných prvků (vaznic a vazných trámů) procházejících komínovým zdivem vytvoříme pomocné konzoly, do kterých je moţné dřevěný prvek dostatečným způsobem zachytit. Přesto u kaţdé sanace dřevěného prvku zazděného do komínového tělesa musí být proveden protipoţární nátěr.2 Zde velmi záleţí na odbornosti odhadce posoudit provedené opravy a rekonstrukce. Posoudit se musí nejen materiály pouţité při provedených pracích, ale také konstrukční 2

Fajkoš A., Novotný M., Straka B., Střechy I Opravy a rekonstrukce, Grada, 2000, s. 12

48

sloţení střešního pláště.

4.8 Ploché střechy Vady a poruchy zde vznikají převáţně přetíţením a to např. nahromaděním materiálu při zhotovování dalších vrstev střechy nebo nahromaděním většího mnoţství sněhu, které vede k průhybu stropní konstrukce a následnému rozvírání úloţných spár a zatékání sráţkové vody. Poruchy střech mohou vznikat následkem buď jedné nebo několika příčin. Tyto příčiny spočívají: - ve špatném projektu střechy - nevhodná volba materiálu - v nekvalitním provedení - ve změnách okrajových podmínek působících na střešní plášť - v překročení předpokládané ţivotnosti - v zanedbané údrţbě - v havárii Kaţdá plochá střecha potřebuje oproti šikmým střechám častější pravidelnou údrţbu. Kontrolovat je plochou střechu vhodné alespoň dvakrát ročně. Pravidelnou údrţbou se zde rozumí drobné zásahy, které vedou k zabránění praskání pláště, rezavění oplechování či ucpání střešního svodu. Vady a poruchy hydroizolace se časem projeví zatékáním a mokrými skvrnami na stropní konstrukci. Na vţdy nám ale tato skvrna vymezuje vadné místo na střeše. Na střešní konstrukci by se neměly tvořit kaluţe vody, protoţe by to znamenalo, ţe jsou ucpané střešní svody nebo došlo k poruše a střecha není správně vyspádovaná. Nejjednodušší a nejlevnější, ale také nejméně trvanlivá oprava spočívá v lokálních úpravách povrchu. Nově vzniklé boule nebo vrásky na ploše střechy se proříznou, vysuší a tato místa se zavaří asfaltovými pásy. Aby byla ale oprava dlouhodobě kvalitní je třeba kompletně odstranit izolační asfaltové pásy, vyspravit podkladní vrstvu a poloţit novou hydroizolaci. Pravidelnost údrţby se liší také pouţitými materiály. Asfaltové pásy s povrchovou úpravou s posypem z keramického granulátu jsou na údrţbu velmi málo náročné.

49

Asfaltové pásy bez povrchové úpravy se ale musí kaţdých 3-5 let natírat ochranným nátěrem proti UV záření. Výběr vhodného nátěrového systému je ovlivněn i skutečností, zda se na povrchu střechy tvoří kaluţe. V tom případě je zcela nevhodný nátěr z asfaltových suspenzí, protoţe při delším ponoření do vody bobtná a praská. V takovém případě je vhodnější pouţít nátěrové hmoty na bázi asfaltových laků a tmelů. U jednoplášťových střech se nejčastěji jedná o poruchy a vady nosné vrstvy, která není kluzně uloţena a z tohoto důvodu následně vznikají trhliny v uloţení, ve spárách i v ploše, dále jsou to nevhodně umístěné tepelně-izolační vrstvy, popř. jsou poddimenzovány nebo chybí úplně. Dalším vlivem, který způsobuje vady a poruchy u jednoplášťových střech je nedodrţení dilatačních spár u velkých ploch tepelněizolační vrstvy s následným vznikem trhlin vlivem smrštění vlastní hmoty. Parotěsné zábrany, které nejsou odděleny od nosné konstrukce, se postupem času trhají a tím dochází ke ztrátě účinnosti. Poruchy mohou vznikat také u chybně navrţeného nebo provedeného klempířského lemování. Protoţe dodatečné vloţení kluzné vrstvy pod nosnou vrstvu není moţné, spočívají sanační práce v přidání dostatečné tepelně-izolační vrstvy z vnější nebo i z vnitřní strany a vytvořením potřebného mnoţství dilatačních spár. Samozřejmě i u dvouplášťových střech dochází i přes její velmi dobré funkční účinnosti k poruchám. Poruchy vyplývají z nedostatečného větrání spočívají v kondenzaci vodních par v konstrukci. Je to způsobeno buď poddimenzováním vstupních nebo výstupních

otvorů v atikových konstrukcích, nebo jejich zanesením vlivem

povětrnostních podmínek. Sanační práce spočívají v demontování vnějšího pláště a vytvoření nových podmínek pro větrání zhotovením odvětrávacích komínků. Můţe také docházet ke kondenzaci vlhkosti na vnitřním líci atiky. To je většinou vyvoláno vynecháním nebo poddimenzování tepelné izolace. Sanací takto postiţené konstrukce je dodatečné provedení izolace v dostatečné tloušťce. Dalšími poruchami jsou zatékání za asfaltové pásy, které se uvolňují z omítek a zatékání za plechové lemování po uvolnění cementové ucpávky mezi plechem a obkladem zdiva. Poruchou je také nevhodným zahnutím povlakové krytiny v rozích. Posledním zdrojem závad jsou místa u střešních vtoků a ţlaby. Základní vadou vedoucí k řadě dalších problémů je umístění vtoku nad úrovní střešního pláště. Místo okolo

50

vtoku je nedostatečně tepelně izolováno a dochází zde k promrzání a kondenzaci vodní par na podhledu. U ţlabů dochází k uvolnění stojaté i leţaté dráţky popř. k zanesení vtoků apod. Sanace vtoku osazeného nad úrovní střešní krytiny nemusí být řešena v případě, ţe je okolní krytina dokonale vodotěsná. Pokud není krytina zataţena do vtoku je moţné ji opravit pruţnou fólii nebo se pouţije specielní vloţka. Nedostatečnou tepelnou ochranu zajistíme nasazením tepelně izolovaného krytu. Případně můţeme pouţít pěnový polystyren s nalepenou fólií. Opravu a utěsnění uvolněných dráţek u ţlabů provádíme plastovým páskem z PVC.

4.9 Radon Zdrojem radonu v objektech můţe být podloţí objektu, pouţité stavební materiály nebo uţitková voda. Největším zdrojem radonu bývá právě podloţí objektu, který do objektu proniká prouděním (konvekcí) trhlinami a netěsnostmi ve spodní stavbě a nebo difusí (rozptylováním) trhlinami a plochou celé kontaktní konstrukce následkem rozdílné koncentrace radonu v podloţí a v objektu. V závislosti na koncentraci radonu v půdním vzduchu a na propustnosti podloţí pro plyny se základové půdy zatřiďují do tří kategorií radonového rizika: - radonové riziko vysoké - radonové riziko střední - radonové riziko nízké Koncentrace radonu se stanovuje v hloubce 0,8 m, a to minimálně v 15 bodech rovnoměrně rozmístěných po ploše projektovaného půdorysu stavby. Jak jsem jiţ výše uvedl, zdrojem radonu, i kdyţ méně závaţným, mohou být také stavební materiály. Jedná se zejména o materiály, u kterých bylo při výrobě pouţito odpadů z hlušin z těţby a zpracování stříbrných rud, uranu apod., ale také v objektech vystavěných z materiálů s obsahem popílku, škváry nebo trusky, které mají vyšší obsah radia. Takový materiál je trvalým zdrojem radia, protoţe jeho rozpad je cca 1 600 let. Jsou to např. pórobetonové tvárnice s obsahem elektrárenského popílku. Posledním zdrojem radonu je uţitková voda. Tento zdroj souvisí s výskytem radonu v horninách, se kterými přichází uţitková voda do kontaktu. Nejvyšší obsah radonu je u podzemní vody v geologickém profilu z vyvřelých hornin, jako je ţula, pegmatit

51

apod. Nejniţší obsah je potom u podzemní vody v geologickém profilu tvořeném sedimenty, jako je vápenec nebo pískovec. Protiradonová opatření je moţné rozdělit do dvou skupin. Protiradonová opatření u nových staveb a stávajících staveb. Vzhledem k obsahu mé práce se zde budu zabývat pouze dodatečnými protiradonovými opatřeními u staveb stávajících. Jediným zdrojem radonu, který lze odstranit u stávajících staveb, je uţitková voda. protoţe podloţí odstranit nelze a změna stavebních materiálů je ve většině případů neekonomická. Jediným řešením ochrany objektu před radonem z podloţí je přerušení jeho transportu z podloţí do objektu. Přerušení transportu je moţné trojím způsobem: - úpravou podloţí – odvětrání podloţí, vytvoření podtlaku v podloţí vůči vnitřním prostorám apod. - úpravou stavební konstrukce – provedení ventilační vrstvy v konstrukci, plynotěsné provedení konstrukce apod. - úpravou vnitřního vzduchu – odvětrání radonu z interiéru Úprava stavebních konstrukcí se provádí většinou u objektů, které vyţadují i další zásahy do konstrukce z důvodu statického, vlhkostního apod. Výhodou je jejich dlouhá bezúdrţbová ţivotnost a ţádné provozní náklady. Naproti tomu u stávajících objektů je nevýhodou větší zásah do konstrukce a většinou také skutečnost, ţe se dodatečné izolace nedají provést na celou kontaktní plochu konstrukce a tak není jistá jejich plná účinnost. U stávajících objektů v dobrém technickém stavu se vzhledem k neekonomickému pouţití větších stavebních zásahů do konstrukce doporučuje spíše aktivní odvětrání radonu z podloţí pomocí několika odsávacích bodů rozmístěných pod celým půdorysem objektu. U stávajících objektech, u kterých jsou zdrojem radonu stavební materiály, se vyuţívá řízeného větrání s rekuperací tepla. Výhodou těchto úprav je jejich malý zásah do stavebních konstrukcí a je u nich moţné nastavit účinnost podle skutečné koncentrace radonu. Zápornou stránkou je pravidelná údrţba, ţivotnost ventilátorů a provozní náklady. Při zjištění, ţe v objektu byly prováděny některé z uvedených opatření proti radonu, je

52

vhodné zjistit účinnost takového opatření a také odhadnout náklady na jeho údrţbu v provozuschopném stavu.

4.10 Příčky Poruchy a vady příček zjišťujeme většinou při vzniku trhlin v těchto konstrukcích. Podle jejich umístění a tvaru se dají rozpoznat také jejich příčiny. Poruchu vzniklou průhybem konstrukce pod příčkou je moţné rozeznat podle smykových trhlin probíhající v celé tloušťce příčky u stropní konstrukce. V důsledku průhybu konstrukce nad příčkou dochází k tlakovým trhlinám u stropní konstrukce. Zde dochází k drcení omítky a jejímu opadávání. U silikátových montovaných prefabrikovaných příček dochází obvykle ke svislým trhlinám, které probíhají ve svislých spárách příčky. Sanaci provádíme opět nejprve odstraněním příčin a teprve poté přistupujeme k opravě poruch. Jestliţe došlo k průhybu konstrukce nad příčkou, je nutné odlehčení této konstrukce a případné posílení jejích nosných prvků. U svislých trhlin vznikajících u silikátových montovaných prefabrikovaných příček vlivem dotvarování zálivky ve spáře je řešení sanace překrytím trhliny nútou a opatření celé plochy příčky novou tenkostěnnou omítkou. K zakrytí je moţné pouţit lišty, ale z estetických důvodů se pouţívá velmi ojediněle. Ve většině případů by neměl být problém vzhledem k lehkosti těchto konstrukcí. Přesto dochází k jejich nekvalitnímu zaloţení a spojení s nosnou konstrukcí, kdy jsou na zděných příčkách viditelné trhlinky. U příček ze sádrokartonu jsou moţné problémy minimální. Stejně jako u podhledů se jedná spíše o posouzení vnějšího estetického provedení.

4.11 Výplně otvorů Výměna otvorových výplní je jedním z nejdůleţitějších energeticky úsporných opatření. Zároveň se tím odstraní chyby vedoucí aţ k omezení kvality bydlení (výskyt plísní,

53

netěsnost tvorových výplní apod.). K tomu je ale také nejen samotná výměna poškozeného nebo nefunkčního prvku, ale také správný technologický postup. V praxi se často setkáváme s tím, ţe před výměnou oken nebo dveří dojde pouze k zaměření stávajících otvorů s tím, ţe případné komplikace se vyřeší v průběhu montáţe. Právě nedostatečná příprava a nekvalifikovaný montáţní personál jsou ve většině případů příčinou následných aţ velmi závaţných poruch. Správně technologicky a zároveň kvalitní provedení výměny tvorových výplní není pouze připevnění prvku ke konstrukci několika šrouby, vypěnění spáry mezi ostěním a rámem prvku a její upravení štukem nebo akrylátovým tmelem. Důleţitým faktorem při provedení výměny výplní otvorů je dořešení detailů jejich osazení s vyloučením vzniku tepelných mostů v ostěních, napraţí a poprsníku okna. Při pouţití hliníkových profilů je vzhledem k faktu, ţe hliník je dobrý vodič tepla, nutné, aby byl profil sloţen ze dvou částí, které budou pevně spojeny izolačními můstky. Ten můţe být případně ještě vyplněn izolačním materiálem např. PUR pěnou. Hliník je nehořlavý materiál a je odolný také vodě, protoţe oproti většině jiných kovů hliník nerezaví. Současně můţe také docházet pouze k renovacím výplní otvorů. Jedná se nejen o pravidelnou údrţbu jakými je udrţování a obnova vrchních ochranných nátěrů dřevěných prvků, ale také zatmelení škrábanců nebo výměna porušených skel.

4.12 Technické zařízení budov Technické zařízení budov, jako je zdravotní a technické instalace, vytápění apod., podléhá zvláštním normám a předpisům. Stejně tak je tomu také u elektroinstalace. Nové instalace TZB se volí většinou při celkových rekonstrukcích objektu, avšak k jednotlivým výměnám a opravám můţe docházet i v rámci běţné údrţby. Pro bezvýkopovou sanaci vedení pitné a průmyslové vody, plynu nebo odvodňovacích kanálů je moţné vyuţít např. řady výrobků Rehku U-Liner a RAULINER (www.rehau.cz) patřící do systémů Close-Fit (těsně přiléhající). Tento systém se vyuţívá jako ochrana vedení před vnitřní korozí a usazeninami. Jedná se o specielně vyvinuté tvarovky, které se po svém zavedení do stávajícího potrubí podrobují procesu zpětného tvarování vlivem páry pod tlakem, kdy se jejich tvarová paměť aktivuje a ULiner získává zpět původní kruhový tvar, čímţ přilne k vnitřní stěně starého, původního

54

potrubí. Pouţití výrobků firmy Rehku je velmi široké. Výrobky jsou vhodné pro sanaci stávajících potrubí, ale také pro bezvýkopovou novou pokládku kabelových chrániček pro telekomunikační vedení a elektrické kabele. Zavádění nového plynového nebo vodovodního potrubí je prováděno technologií rozplavování půdy. Při obhlídce objektu je vzhledem k vysokým nákladům na moţnou sanaci je vhodné zkontrolovat také průtok vodovodních rozvodů.

55

5. Vliv oprav a rekonstrukcí na ocenění Při konečném rozhodování o vlivu oprav a rekonstrukcí je nutné je posuzovat z mnoha stran. V případě, ţe se jedná o provedené opravy a rekonstrukce, zda byly provedeny v souladu s normami a podle platných předpisů, statických výpočtů, projektových dokumentací apod. Stejně jako vady a poruchy negativně ovlivňují trţní hodnotu nemovitosti, tak také nekvalitně nebo špatně technicky provedené opravy a rekonstrukce citelně sniţují hodnotu nemovitosti. Je proto nutné jiţ při reflexi objektu odhalit, zaznamenat a ve finále samozřejmě co nejpřesněji vyhodnotit, jakým způsobem se provedené opravy a rekonstrukce promítnou do koncové trţní hodnoty a to jak způsobem pozitivním, tak také způsobem negativním. V extrémních případech můţou nevhodně nebo technologicky špatně provedené opravy a rekonstrukce celkovou trţní hodnotu sníţit oproti hodnotě, kterou by měla nemovitost bez takových úprav. Při výměně oken můţe dojít k uzavření prostoru, ve kterém se nedostačujícím větráním začne zvyšovat vlhkost. Postupem času dochází ke zhoršení kvality obývání takových prostor. Zejména tvorbou plísní na stěnách nebo biologickým napadením dřevěných konstrukčních prvků. Špatný technologický postup při opravách a rekonstrukcích je velmi častým důvodem způsobujícím druhotné vady a poruchy dalších konstrukcí a to i velmi závaţné vedoucí k devastaci materiálu. Druhotnou vadou či poruchou je v první řadě vlhkost. Můţe být způsobena změnou v tepelných podmínkách objektu a vzniku tzv. tepelných mostů, na kterých se sráţí vzdušná vlhkost.

56

Obr. č. 15 – Vlhkost se do zdiva dostává skrz zdivo z druhé strany - viz obr. č. 16

Obr. č. 16 – Spára mezi svislou konstrukcí a vodorovnou konstrukcí pod keramickým obkladem není správně odizolována – jedná se o sprchy u sportovní haly, kde větší frekvencí využívání sprch dochází k hromadění vody mimo sprchové kouty

57

Obr. č. 17 – Chybně zazděný sklepní otvor vytvořil ve zdivu tepelný most, čímž docházelo k devastaci vnější omítky zdiva

Jiným příkladem s obdobným účinkem můţe potom být špatně provedená, poškozená nebo dokonce chybějící hydroizolace ve střešním plášti šikmých nebo strmých střech. Tím dochází k pronikání vody do konstrukce, coţ můţe mít nedozírné následky v devastaci nejen moţných tepelných izolací, ale hlavně dřevěných nosných konstrukcí krovu, které jsou při zvýšené vlhkosti nad 30% náchylné na biologické napadení dřevokaznými houbami a dřevokaznými škůdci.

58

Obr. č. 18 – Nekvalitně provedená hydroizolace

Obr. č. 19 – Nekvalitně provedená hydroizolace

59

Obr. č. 20 – Nekvalitně provedená hydroizolace u štítu budovy

Obr. č. 21 – Nekvalitně provedená hydroizolace u štítu budovy (foto bez použití blesku) – i podle průniku světla je možné odhadnout, zda je oprava nebo rekonstrukce střešního pláště provedená technologicky správně

60

V případě výměny výplně otvorů můţe nedodrţením technologického postupu docházet ke sníţení ţivotnosti montáţní spáry. Je proto naprosto nutné dodrţet správné utěsnění montáţní spáry jak z vnější tak i z vnitřní strany. Normou je jednoznačně stanoveno, ţe se utěsnění montáţní spáry provádí z vnitřní, tedy bytové strany, parotěsnou folií. Z vnější strany se provádí paropropustnou folií.

Obr. č. 22 – Chybně provedená výměna výplně otvorů – detail montážní spáry a ukotvení rámu dveří Vlivem nesprávně provedené montáţní spáry dochází i k dalším poruchám. Jedná se např. o její nedostatečnou velikost, kdy vlivem přenosů zatíţení budovy prostřednictvím dilatací konstrukcí objektu můţe dojít k deformaci rámu. Obdobným problémem bývá nedostatečné uchycení prvku a jeho posun z úloţiště. Nejčastější chybou je ale montáţ oken a následná montáţ zateplovacího pláště. Zde

61

dochází k uchycení parapetního plechu přímo na zdivo bez dotaţení zateplení aţ k rámu okna, opatřeným voděodolným povrchem a dilatačním páskem. Z těchto důvodů zde dochází ke vzniku tepelného mostu a následným poruchám ostění, fasády nebo také zateplovacího systému. Budoucí nemalé náklady pro majitele nemovitosti můţe znamenat také pouţití nevhodných výrobků, které můţe vést k závaţným změnám nejen v konstrukci, jehoţ je tento prvek součástí, ale také v dalších konstrukcích. Častým problémem je např. chybějící mikroventilace u oken, která vede k nedokonalému větrání objektu, zvýšení vzdušné vlhkosti a sníţení hygienických podmínek pro osoby zde pobývající. Jak jsem jiţ uvedl, dochází zvýšením relativní vzdušné vlhkosti nad 30% k podmínek pro biologické napadení dřevěných prvků konstrukcí a samozřejmě také dřevěného nábytku.

5.1 Vliv oprav a rekonstrukcí budov na porovnávací metodu Porovnávací metoda, jak jiţ sám název napovídá, spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostí srovnatelných parametrů s předpokladem, ţe prodej byl uskutečněný za porovnatelných podmínek a v podobném období. Odlišné hodnoty porovnávaných vlastností jednotlivých nemovitostí zohledníme tzv. korekčními činiteli. Je samozřejmě velmi sloţité získat všechny potřebné údaje nejen z oceňované nemovitosti, ale také z nemovitostí, které jsme vybrali k porovnání. Zvláště u provedených oprav a rekonstrukcí je kontrola správného postupu při provedení velmi sloţitá. Především u konstrukcí, které jsou při pouţití určitých materiálů citlivé na dodrţení přesného technologického postupu. Nemělo by se tedy jednat jen o vyhodnocení finančních prostředků vloţených do oprav a rekonstrukcí a hodnotu času vynaloţeného na jejich realizaci, ale také současně i o to, uvědomit si, ţe ne všechny objekty byly postaveny za stejných podmínek, přesněji řečeno, ţe při jejich výstavbě bylo vše provedeno podle daných norem.

62

5.2 Vliv oprav a rekonstrukcí budov na příjmovou metodu Protoţe jako základní a nejdůleţitější metodu pro určení trţní hodnoty povaţujeme hlavně metodu porovnávací, vyuţíváme příjmovou metodu pro předběţné stanovisko k trţní hodnotě s menším vynaloţením času i finančních prostředků neţ u metody porovnávací. Dalším způsobem je pouţití příjmové metody jako korektoru jinak zjištěné trţní hodnoty, protoţe platí, ţe příjmová metoda neindikuje vyšší hodnotu, neţ metoda porovnávací. Teorie příjmové metody obecně vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku bez zohlednění jeho vlastní substance. Celá metoda se zakládá na časové hodnotě peněz a relativního rizika investice. Investice je jinými slovy tedy nákupem budoucího toku příjmů peněz generovaných majetkem po celou dobu jeho ţivotnosti. Při výpočtu hodnoty objektu vycházíme z předpokladu, ţe je objekt v ideálním stavu a v případě, ţe ve tomu skutečnosti tak není, odečítáme na konci výpočtu příjmové metody náklady na uvedení stavby do ideálního stavu. V případě, ţe v objektu proběhly některé z uvedených oprav nebo rekonstrukcí, jsou tyto náklady niţší a výsledná hodnota zároveň vyšší. Jestliţe je maximální vyuţitelnost podmíněna neúměrně vysokými náklady na rekonstrukci objektu překračující jeho skutečnou komerční vyuţitelnost, je potom zřejmé, ţe se taková investice nemůţe vyplatit a její návratnost je nulová.

5.3 Vliv oprav a rekonstrukcí budov na nákladovou metodu Na nákladovém přístupu je nebo donedávna bylo zaloţeno oceňování podle cenového předpisu, nákladový přístup se uplatňuje v oceňování při stanovení pojistné hodnoty, v některých případech částečně při stanovení náhrady škody při pojistné události, a pochopitelně i v oceňování na trţních principech.3 Při analýze věcné hodnoty postupujeme následovně. Nejprve provedeme prostou reflexi

3

Ort P., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, s. 52

63

- popis (nález) a zaměříme celý objekt. Dále zjišťujeme. Mnoţství vloţené práce - reprodukční cenu Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo moţno v současné době a při pouţití současných technologií pořídit shodnou nebo stavbu shodných parametrů.4 Pro zjednodušení výpočtu se pro určení reprodukční ceny vyuţívají agregované a vysoce agregované ceny. Agregované ceny v sobě zahrnují několik cenových poloţek vztaţených k jedné jednotce. Vysoce agregované ceny získáme agregováním agregovaných cen, tedy jedná se o cenu dokončené stavby vztaţenou na kubický metr obestavěného prostoru. Při pouţití cenového předpisu, který vychází z nejrozsáhlejší databáze reprodukčních cen, která je v České republice k dispozici, a který je obsaţen ve většině oceňovacích programů, je nevýhodou hlavně zastaralost dat uţ při uveřejnění aktualizovaného předpisu. Další moţností je pouţití ceníků stavebních prací, rozpočtování, přepočítání pořizovací ceny na současnou hodnotu a také porovnání. Kvalitu a standard objektu Protoţe se při výpočtu reprodukční ceny vychází z průměrných cen, je třeba určit koeficient pro zohlednění specifických parametrů daného objektu. Tento koeficient určujeme dvěma způsoby. - Agregovaně - kdy je základní reprodukční cena celého objektu násobena koeficientem vyjadřujícím podstandard nebo nadstandard objektu. Koeficient by měl být v rozmezí 0,8 - 1,2 - Analyticky - kdy se objekt rozdělí podle objemových podílů na jednotlivé prvky a celky, kterým se zvlášť přidělí vhodný koeficient. Tento způsob je pracnější, ale také o mnoho přesnější. Předpoklad dalšího vývoje - ţivotnost stavby Ţivotnost objektu rozlišujeme technickou, ekonomickou, morální a právní. Technická ţivotnost je doba, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, kdy jí nelze bezpečně uţívat. Protoţe technická ţivotnost objektu je průměrem ţivotnosti Ort P., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9, s. 59 4

64

jednotlivých jejích prvků a celků, prodluţuje se po jeho kompletní rekonstrukci o dobu ţivotnosti opravených nebo vyměněných prvků a celků. Doporučené ţivotnosti u jednotlivých prvků a celků jsou uvedeny v oceňovací vyhlášce. Ţivotnost např. ţelezobetonových základů jsou aţ 200 let, naproti tomu u jiných prvků plynový kotel, ohřívač TUV je ţivotnost řádově niţší. Prováděná údrţba včetně pravidelných revizí rozvodů médií, obnovovaných nátěrů oken nebo plechové krytiny, zajištění nepřetrţitého vytápění, apod. je faktorem, který můţe ţivotnost několikanásobně prodlouţit nebo alespoň zvětšit interval mezi opravami a výměnou jednotlivých prvků a celků. Pokud bychom porovnali dvě identické stavby, třeba (tolikrát citované) řadové rodinné domy, kde v jednom z objektů by byla prováděna řádná údrţba a v druhém byla údrţba zanedbávána, zjistíme, ţe v první třetině ţivotnosti bude opotřebení obou objektů skoro shodné - všechny prvky a celky jsou nové a ještě nevyţadují příliš údrţby. Ve druhé třetině ţivotnosti se začíná zanedbaná údrţba projevovat, některé prvky a celky druhého objektu přestávají plnit svůj účel (zanesený plynový kotel, obtíţná manipulace s okny, zatékání střechou). V poslední třetině ţivotnosti bude rozdíl dramatický - z malých příčin (zatékání střechou) vznikají velké následky (destrukce krovu dřevokaznými houbami).5 Trţní hodnota se následně rovná mnoţství vloţené práce sníţené o její opotřebení s respektováním vlivů funkčních i ekonomických nedostatků. I kdyţ má tato metoda omezenou vypovídající schopnost vzhledem k určení trţní hodnoty nemovitosti, má uplatnění při určení hodnoty nemovitosti pro daňové a pojistné účely a také pro účely určení funkčních nedostatků. Dává nám ale také nejpřesnější obraz technické ţivotnosti stavby, opotřebení, ţivotnosti a právě určení investičních nákladů na její rekonstrukci nebo opravu. Náklady na rekonstrukce nebo opravy je pak z této metody moţné přenášet i do ostatních metod.

5.4 Závěrečná analýza trţní hodnoty Závěrečná analýza je završením práce odhadce majetku při stanovení trţní hodnoty

5

Ort P., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, s. 63-64

65

nemovitosti. Jedná se o úvahu o kontribuci jednotlivých metod k výsledné hodnotě, která je různá a liší se podle typu oceňovaného majetku. Matematicky je taková kontribuce vyjádřena jako váţený průměr tří hodnot.

Jedná se o trţní hodnotu majetku zjištěná pomocí: 1) porovnávací metody

x%

2) příjmové metody

y%

3) nákladové metody

z%

4) výsledná trţní hodnota

100%

Hodnoty jednotlivých metod mohou být v rozmezí od 0 do 100 a jejich součet nesmí být vyšší neţ 100. Jestliţe jsem u nákladové metody uvedl, ţe je z hlediska provedených oprav a rekonstrukcí nejpřesnější metodou, pak bez ohledu na její procentuální zastoupení v závěrečné analýze, je moţné získat co nejpřesnější vyjádření trţní hodnoty s ohledem na provedené opravy a rekonstrukce vyuţitím nebo promítnutím závěrů z nákladové metody do ostatních dvou metod nebo porovnáním hodnoty zjištěné v ostatních dvou metodách se závěry nákladové metody.

66

6. Trţní ocenění nemovitosti 6.1 Pozemek Neratovice – Lobkovice 6.1.1 Úvodní list

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Pozemek p.č. 202/2 v katastrálním území Lobkovice obec Neratovice okres Mělník

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJEKTU

Datum ocenění: 18.06. 2009

67

6.1.2 Úvod Trţní hodnotou rozumíme finanční částku, za kterou lze v daném místě a čase realizovat prodej předmětných nemovitostí s ohledem na nabídku a poptávku mezi dobrovolně a legálně jednajícím prodávajícím a kupujícím, přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivňovány jakýmkoli nátlakem, bez zvláštních motivací nekalé soutěţe, ať ze strany kupujícího nebo prodávajícího a znají všechna známá fakta o předmětu prodeje. Při stanovení trţní hodnoty bylo přihlédnuto k následujícím metodám. 1. Metoda porovnávací 2. Metoda nákladová (pro ocenění venkovních úprav a vedlejších staveb po opotřebení a trvalého porostu) 3. Metoda příjmová nebyla uplatněna

6.1.3 Stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou Pozemek Oceňovaný pozemek p.č. 202/2 je situován v katastrálním území Lobkovice, obec Neratovice, okres Mělník. V místě není moţnost napojení na veřejné rozvody inţ. sítí s přístupem po nezpevněné polní cestě. Jde o lokalitu, která je mimo zastavěnou část obce a poptávka je srovnatelná s nabídkou. Oceňovaný pozemek p.č. 202/2 je obdélníkového tvaru ve spádu a o dvou výškových úrovních. Je přístupný nezpevněnou polní cestou, bez moţnosti napojení na veřejné rozvody inţenýrských sítí. Pozemek není udrţován, při prohlídce byl zjištěn značný nepořádek a devastace stávajících venkovních úprav. Je součástí zahrádkářské kolonie, která je situována mimo zastavěnou část katastrálního území Lobkovice, obec Neratovice. Dle dostupných informací a provedeného průzkumu je zřejmé, ţe cena pozemku, který je vyuţíván jako samostatná zahrada je obchodovatelná ve výši cca 170,- Kč/m2. Pozemek p.č. 202/2 …………………………………………………308 m2 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota pozemku indikovaná porovnávací metodou je

53 200,- Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

68

POZEMEK p.č. 202/2 Oceňovaný

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

pozemek

1,00

2,00

3,00

4,00

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název

Zahrada

Zahrada

Zahrada

Zahrada

Zahrada

Liběchov -

Mšeno

Tišice

Mělnické

pozemku Parcelní číslo 202/2 Adresa pozemku Katastrální

Lobkovice

území Obec

Neratovice

Boţí Voda Okres

Mělník

Mělník

Vtelno Mělník

Mělník

Mělník

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena

X

480 000,00

216 000,00

1 235 250,00

1 278 760,00

2 292,00

1 200,00

4 941,00

4 567,00

209,42

180,00

250,00

280,00

1,00

1,00

1,00

1,00

209,42

180,00

250,00

280,00

celkem Rozloha

308,00

pozemku v m2 Cena za 1 m2

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

transakce Korekce

0,90

0,90

69

0,90

0,90

Upravená

188,48

162,00

225,00

252,00

hodnota Vlastnická

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

práva

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce Upravená

1,00

1,00

1,00

1,00

188,48

162,00

225,00

252,00

hodnota Existence

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

Bez věcných

věcných

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen

břemen Korekce Upravená

1,00

1,00

1,00

1,00

188,48

162,00

225,00

252,00

hodnota Vyuţití podle Zahrada

Zahrada

Zahrada

Zahrada

Zahrada

územního plánu Korekce Upravená

1,00

1,00

1,00

1,00

188,48

162,00

225,00

252,00

hodnota Územní

Ano

Ano

Ano

Ano

Ano

rozhodnutí Korekce Upravená

1,00

1,00

1,00

1,00

188,48

162,00

225,00

252,00

hodnota Jiná právní

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

omezení a závazky Korekce Upravená

1,00

1,00

1,00

1,00

188,48

162,00

225,00

252,00

hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená

Horší

Horší

Dobrá

Horší

Horší

1,00

0,90

1,20

1,00

188,48

145,80

270,00

252,00

hodnota

70

Tvar

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

pozemku Korekce Upravená

1,00

1,00

1,00

1,00

188,48

145,80

270,00

252,00

hodnota Svaţitost

Mírně svaţitý Mírně svaţitý Mírně svaţitý Rovinný

Korekce Upravená

Rovinný

1,00

1,00

0,90

0,90

188,48

145,80

243,00

226,80

hodnota Dostupnost

Bez moţnosti elektro

voda, elektro

inţenýrských napojení

voda, elektro, Nezjištěno plyn

sítí Korekce Upravená

0,90

0,85

0,80

1,00

169,63

123,93

194,40

226,80

hodnota Kontaminace Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

půdy Korekce Upravená

1,00

1,00

1,00

1,00

169,63

123,93

194,40

226,80

hodnota Dopravní

Autobus, vlak Autobus, vlak Autobus, vlak Autobus, vlak Autobus

obsluţnost Korekce Upravená

1,00

1,00

1,00

0,90

169,63

123,93

194,40

204,12

hodnota Dopravní

Omezené

Dobré

Dobré

Dobré

Omezené

dostupnost a parkování Korekce Upravená

0,95

0,95

0,90

1,00

161,15

117,73

174,96

204,12

hodnota Nutnost

Ne

Ne

Ne

demolice stávajících objektů

71

Ne

Ne

Korekce Upravená

1,00

1,00

1,00

1,00

161,15

117,73

174,96

204,12

hodnota Jiná

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

technická korekce Korekce Upravená

1,00

1,00

1,00

1,00

161,15

117,73

174,96

204,12

hodnota E. Ostatní parametry Velikost

Větší

Větší

Větší

Větší

pozemku Korekce Upravená

1,05

1,05

1,05

1,05

169,21

123,62

183,71

214,33

hodnota Moţná

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

zastavitelnost Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

169,21

123,62

183,71

214,33

172,72

169,21

123,62

183,71

214,33

308,00

1 000,00

900,00

1 000,00

600,00

53 196,50

169 209,42

111 258,16

183 708,00

128 595,60

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel

jednotková hodnota v poř. číslo

číslo parcely

Celkem

202/2

výměra v m2

Kč/m2

308,00

trţní hodnota zaokrouhleno 172,72

53 196,50

53 200,00

Pro ocenění venkovních úprav a vedlejších staveb po opotřebení a trvalého porostu bylo

72

dále pouţito nákladové metody.

6.1.4 Stanovení trţní hodnoty nákladovou metodou A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat informaci o trţní hodnotě ocenění venkovních úprav a vedlejších staveb po opotřebení a trvalého porostu na poz. p.č. 202/2 v k.ú Lobkovice, obec Neratovice. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti:

Pozemek p.č. 202/2

Adresa nemovitosti: 277 11 Neratovice Kraj:

Středočeský

Okres:

Mělník

Obec:

Neratovice

Katastrální území:

Lobkovice

Počet obyvatel:

16 296

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.6.2009 za přítomnosti spolumajitele. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 3936 pro k.ú. Lobkovice - snímky katastrálních map - informace spolumajitele - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Vlastnické a evidenční údaje Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3936 je v části A jako vlastník uveden: SJM Karela Jiří a Karelová Pavlína. V části B je uveden pozemek p.č. 202/2 - zahrada v k.ú. Lobkovice. 6. Dokumentace a skutečnost

73

Nebyla dohledána ţádná spisová ani projektová dokumentace a ocenění je proto provedeno dle skutečného stavu a uţívání, dle fyzického opotřebení a pouţitého materiálu a dle vyjádření spolumajitele. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek p.č. 202/2 je situován v zahrádkářské kolonii, mimo zastavěnou část katastrálního území Lobkovice s přístupem na zpevněnou polní cestu. Je vyuţíván jako zahrada. 8. Obsah a) Vedlejší stavby a1) Kolna b) Venkovní úpravy b1) Oplocení b2) Venkovní schody b3) Zahradní altán c) Porosty c1) Ovocné dřeviny B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění a) Vedlejší stavby a1) Kolna - § 7 K obvodové stěně altánu je situována přízemní, provizorní kolna na nářadí. Stavba bez základů, neodborného provedení se zhoršeným technickým stavem a bez běţné údrţby. Z výše uvedených důvodů je Kp sníţen o 25%. Technický popis: Trámková nosná konstrukce, ploché zastřešení, rámové dveře. Ostatní konstrukce a vybavení se nevyskytují. Zatřídění pro potřeby ocenění:

74

Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadzemního podlaţí Podkroví: nemá podkroví Krov: neumoţňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: kolna:

2,15*1,15*1,97

Obestavěný prostor – celkem:

=

4,87 m3

=

4,87 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení Obj.

Část

Koeficient Upravený obj. podíl

standardu podíl [%] [%] 1. Základy

C

8,30

100,00

0,00

0,00

2. Obvodové stěny

S

31,90 100,00

1,00

31,90

3. Stropy

S

21,20 100,00

1,00

21,20

5. Krytina

C

11,10 100,00

0,00

0,00

6.Klempířské konstr.

C

1,60

100,00

0,00

0,00

7. Úprava povrchů

C

6,00

100,00

0,00

0,00

9. Dveře

S

3,70

100,00

1,00

3,70

10. Okna

C

1,40

100,00

0,00

0,00

11. Podlahy

C

10,80 100,00

0,00

0,00

12. Elektroinstalace

C

4,00

0,00

0,00

100,00

Součet upravených objemových podílů:

56,80

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,5680

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,4610

75

Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0958 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): =

970,- Kč/m3

Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): *

0,5680

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,0950

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

1,0958

Základní cena upravená

=

1 264,84 Kč/m3

=

6 159,77 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 7 / 25 = 28,000 %

-

1 724,74 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

4 435,03 Kč

Plná cena:

4,87 m3 * 1 264,84 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 18 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 25 roků

b) Venkovní úpravy b1) Oplocení - § 10 Kovové sloupky s pletivem. Neodborně provedené, bez nátěru a z části poškozené. Z těchto důvodů je Kp sníţen o 25%. Stáří 7 let (dle vyjádření spolumajitele). Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.1.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1)

domy rodinné jednobytové

Plocha: 91,00 m2 Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,4610 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0958 Ocenění:

76

Základní cena (dle příl. č. 11):

91,00 m2 * 240,- Kč/m2

=

21 840,- Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,1420

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

1,0958

Plná cena:

=

51 262,93 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 7 / 25 = 28,000 %

-

14 353,62 Kč

Oplocení - zjištěná cena

=

36 909,31 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 18 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 25 roků

b2) Venkovní schody - § 10 Venkovní dřevěné schody jsou provedeny z pouţitých ţelezničních praţců. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 12.1. Schodiště dřevěné, stupnice břidlicové, dlaţdice apod. Kód CZ - CC: 242089 Délka: 6*2,22 = 13,32 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):

13,32 m * 185,- Kč/m

=

2 464,20 Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,2590

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

1,4610

Plná cena:

=

8 132,84 Kč

Opotřebení: 75,000 %

-

6 099,63 Kč

Venkovní schody - zjištěná cena

=

2 033,21 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem

b3) Zahradní altán - § 10 Jde o dřevěnou konstrukci zahradního altánu s částečným jednostranným obíjením prkny, sedlovým zastřešením, lepenkovou krytinou a kamennou dlaţbou. U objektu není prováděna běţná údrţba - nejsou nátěry a klempířské prvky, zhoršený stav střešní krytiny. Z tohoto důvodu je Kp sníţen o 25%.

77

Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 23. Altán zahradní Kód CZ - CC: 242051 Plocha: 2,62*3,15 = 8,25 m2 Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,4610 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0958 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11):

8,25 m2 * 3 250,- Kč/m2

=

26 812,50 Kč

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,2590

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

1,0958

Plná cena:

=

66 371,99 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 7 / 30 = 23,333 %

-

15 486,58 Kč

Zahradní altán - zjištěná cena

=

50 885,41 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 23 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 30 roků

c) Porosty c1) Ovocné dřeviny Na oceňovaném pozemku je trvalý porost, bez běţného ošetření, značně zanedbaný. Ovocné dřeviny: příloha č. 34 Zahrádkářský typ ovocnářství: Název

Stáří

Počet

/Jedn. cenaÚprava [%] Upr.

[roků] Výměra [Kč/jedn.] Hrušeň - Vk nebo8

1 ks

1 848,00

Pk

78

-25%

cenaCena

[Kč/jedn.]

[Kč]

1 386,00

1 386,00

Součet

1 386,00

Koeficient prodejnosti Kp:

* 1,00

Celkem - ovocné dřeviny

1 386,00

Ovocné dřeviny - zjištěná cena

=

1 386,- Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Kolna

=

6 159,77 Kč

b1) Oplocení

=

51 262,93 Kč

b2) Venkovní schody

=

8 132,84 Kč

b3) Zahradní altán

=

66 371,99 Kč

c) Ovocné dřeviny

=

1 386,- Kč

b) Venkovní úpravy

Cena bez odpočtu opotřebení činí celkem

133 313,53 Kč

Cena bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

133 320,- Kč

Výsledné ceny: a) Kolna

=

4 435,03 Kč

b1) Oplocení

=

36 909,31 Kč

b2) Venkovní schody

=

2 033,21 Kč

b3) Zahradní altán

=

50 885,41 Kč

c) Ovocné dřeviny

=

1 386,- Kč

b) Venkovní úpravy

Výsledná cena činí celkem

95 648,96 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46 činí

95 650,- Kč

6.1.5 Závěr Nemovitosti obdobného charakteru v dané cenové relaci jsou v regionu ţádané a dobře obchodovatelné. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nabízené k prodeji, vhodné pro porovnání svou

79

polohou, technickým stavem, moţností napojení na inţenýrské sítě a přístupovými komunikacemi. Dále bylo zohledněno jakou stavbou jsou jednotlivé pozemky, které byly vybrány pro porovnání, zastavěny s tím, ţe stavby zahradních domků a zahrádkářských chat mají zásadní vliv na průměrnou cenu pozemků. Pro ocenění venkovních úprav a vedlejších staveb po opotřebení a trvalého porostu bylo pouţito nákladové metody. Po výše provedených porovnáních je cena oceňované nemovitosti stanovena porovnávací metodou ve výši:

148 580,- Kč Cena dle nákladové metody pro venkovní úpravy a vedlejší stavby po opotřebení s trvalým porostem (bez pozemků) dle cenového předpisu (zaokr.)…………95 650,- Kč Pozemky p.č. 202/2 – dle porovnávací metody…………………………...….53 200,- Kč Celkem…………………………………………………………………...…148 850,- Kč (slovy: Jednostočtyřicetjednatisícsedmsetkorunčeských) Neprováděl jsem ţádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku.

80

6.2 Bytový dům Mělník 6.2.1 Úvodní list

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 175 17. listopadu Mělník

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJEKTU

Datum ocenění: 18.06. 2009

81

6.2.2 Úvod

Obr. č. 24 a 25 – Pohled na budovu č.p. 175 v ul. 17. listopadu, Mělník Popisné informace Oceňovaný nemovitý majetek – bytový dům č.p. 175 se nachází v centru města v jeho východní klidné části. Okolní zástavba je obdobného typu – bytových domů a jednotlivých rodinných domů. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost a rovněţ tak i zastávka městské hromadné dopravy (autobus). Autobusové a vlakové nádraţí je pěší chůzí vzdáleno cca 15 resp. 20 min. Parkování je moţné v okolí objektu a kapacita je v této době dostačující. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů, které mi byly poskytnuty zadavatelem trţního hodnocení, je jedinou činností prováděnou v oceňovaném objektu poskytování pronajímatelných prostor – bytů. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé

82

části budou detailněji popsány v dalších částech této zprávy. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky. Pozemek p.č. 715 o rozloze 314 m2 je zastavěn objektem č.p. 175. Nezastavěnou část pozemku tvoří menší dvůr. Jedná se o pozemek p.č. 716/1 o rozloze 112 m2, který je převáţně pokryt betonovým krytem. Oba pozemky jsou rovinné, obdélníkového tvaru. Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří jeden funkční celek, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 426 m2. V porovnávací metodě nebyly pozemky oceňovány samostatně, protoţe s bytovým domem tvoří jeden funkční celek a samostatně jsou v podstatě nevyuţitelné. Proto v rámci ocenění majetku jako celku není zohledněna hodnota pozemku jako celku, avšak prostřednictvím korekčních činitelů (jiná korekce – podíl hodnoty pozemku). Aktuální vyuţití majetku Podzemní podlaţí: prádelna, sušárna, sklepy, chodba a dva prostory schodů Přízemí: dva byty 2+1 (kaţdý dva pokoje, kuchyň, koupelnu, WC, spíţ a předsíň), společná chodba a schodiště) 1. Patro: byt 3+1 a byt 2+1, společná chodba a schodiště 2. Patro: byt 3+1 a byt 2+1, společná chodba a schodiště Podkroví: byt z 2.patra 3+1 byl rozšířen v podkroví o obytnou místnost, loţnici, šatnu, chodbu, koupelnu s WC, lodţii s přístupem kruhovým schodištěm. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Na hranici se sousedním pozemkem je situována přízemní stavba přístřešku na popelnice s jedním vnitřním prostorem. Je v dobrém technickém stavu s běţnou údrţbou. Na oceňovaných pozemcích ve funkčním celku jsou situovány následující venkovní úpravy, které jsou oceněny zjednodušeným způsobem ve výši 2% z ceny staveb: - zpevněné plochy, které tvoří betonové desky 50/50 cm - monolitický beton - kovové věšáky do betonových patek - zahradní obrubníky - kovová vrátka - oplocení tvoří omítaná podezdívka, zděné sloupky, kovové rámy s plechem a kovovou

83

tyčovinou - přípojky vody, kanalizace, elektroinstalace, plynu a telefonu Pro indikaci trţní hodnoty vedlejších staveb a venkovních úprav bylo pouţito nákladové metody. Budova Vzhledem k tomu, ţe se v daném místě běţně neobchoduje s bytovými domy jako celky a bytový dům by mohl být na volném trhu rozprodán na jednotlivé bytové jednotky, přistoupil jsem v porovnávací metodě k určení trţní hodnoty porovnáním bytového domu jako souboru bytových jednotek s trţními cenami bytů nabízenými realitními kancelářemi. Protoţe se jedná o nabídky a ne o skutečně realizované prodeje, zohlednil jsem tuto skutečnost koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými cenami (0,9). Určení trţní hodnoty Byla provedena analýza v regionu tj. místa a údaje o okolním prostředí, kdy byl prověřen trh s nemovitostmi, konfigurace terénu, poloha vzhledem k centru obce a převládající zástavba. Dostupnost inţenýrských sítí, obchodů a sluţeb, zdravotnictví, kultury, sportu a úřadů. Dále pracovní moţnosti, ţivotní prostředí, typ stavby a moţnosti dalšího rozšíření. Současně je zohledněn technický stav nemovitosti. Dle provedeného průzkumu a informací dalších realitních kanceláří okresu Mělník je zřejmé, ţe uvedené nemovitosti jsou v daném místě a čase obchodovatelné. Trţní hodnotou rozumíme finanční částku, za kterou lze v daném místě a čase realizovat prodej předmětných nemovitostí s ohledem na nabídku a poptávku mezi dobrovolně a legálně jednajícím prodávajícím a kupujícím, přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivňovány jakýmkoli nátlakem, bez zvláštních motivací nekalé soutěţe, ať ze strany kupujícího nebo prodávajícího a znají všechna známá fakta o předmětu prodeje. Při stanovení trţní hodnoty bylo přihlédnuto k následujícím metodám. 1. Metoda porovnávací 2. Metoda nákladová

84

3. Metoda příjmová nebyla uplatněna (z důvodu regulovaného nájemného) Výměry budov a pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly podrobně ověřovány.

6.2.3 Stanovení trţní hodnoty porovnávací metodou Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

10 023 900,- Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. MAJETEK JAKO CELEK - Byt 1+0 Mělník Oceňovaná

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

4

Byt 1+0

Byt 1+0

Byt 1+0

Byt 1+0

Byt 1+0

17. listopadu

Staroměstské Moskevská

Dánská

Funkeho

Kladno

Kladno

Kolín

Kladno

Kladno

Kolín

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální

náměstí Mělník

území Obec

Mělník

Mladá Boleslav

Okres

Mělník

Mladá Boleslav

B. Údaje o pozemku – pozemek není oceňován samostatně

85

Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet

34,00

29,00

22,00

25,00

17,50

1 150 000,00 997 000,00

780 000,00

990 000,00

1 150 000,00 997 000,00

780 000,00

990 000,00

39 655,17

45 318,18

31 200,00

56 571,43

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

39 655,17

45 318,18

31 200,00

56 571,43

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,90

0,90

0,90

0,90

Upravená

35 689,66

40 786,36

28 080,00

50 914,29

srovnávacích jednotek Prodejní cena X celkem Prodejní cena bez

ceny

pozemku Cena

za

1 X

porovnávací jednotku Datum transakce

hodnota D. Právní údaje Druh transakce

hodnota Vlastnická

Břemeno

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

práva

nájemních

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

vlastnictví

Korekce

0,85

0,85

0,85

0,85

Upravená

30 336,21

34 668,41

23 868,00

43 277,14

smluv

86

hodnota Existence věcných břemen Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

30 336,21

34 668,41

23 868,00

43 277,14

Byt

Byt

Byt

Byt

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

30 336,21

34 668,41

23 868,00

43 277,14

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

30 336,21

34 668,41

23 868,00

43 277,14

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

30 336,21

34 668,41

23 868,00

43 277,14

Výborná

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,10

1,10

1,10

Upravená

30 336,21

38 135,25

26 254,80

47 604,86

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

30 336,21

38 135,25

26 254,80

47 604,86

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

hodnota Vyuţití podle Bytový dům územního plánu

hodnota Kolaudační

Ano

rozhodnutí

hodnota Jiná

právní Ne

omezení

a

závazky

hodnota E. Technické parametry Lokalita

Výborná

hodnota Technický

Velmi dobrý

stav objektu

hodnota Technická

Dobrá

87

vybavenost budovy Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

30 336,21

38 135,25

26 254,80

47 604,86

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

30 336,21

38 135,25

26 254,80

47 604,86

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

30 336,21

38 135,25

26 254,80

47 604,86

Bus, vlak

Bus, vlak

Bus, vlak

Bus, vlak

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

30 336,21

38 135,25

26 254,80

47 604,86

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

30 336,21

38 135,25

26 254,80

47 604,86

Výborná

Dobrá

Dobrá

Průměrná

Korekce

0,90

1,00

1,00

1,10

Upravená

27 302,59

38 135,25

26 254,80

52 365,34

hodnota Funkční

Dobrá

vyuţitelnost

hodnota Další moţný Omezený rozvoj nemovitosti

hodnota Dopravní

Bus, vlak

obsluţnost

hodnota Dopravní

Dobrá

dostupnost a parkování

hodnota Atraktivita

Dobrá

objektu

hodnota Jiná

Podíl

technická

hodnoty

korekce

pozemku

88

Korekce

1,05

1,05

1,05

1,05

Upravená

28 667,72

40 042,01

27 567,54

54 983,61

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

28 667,72

40 042,01

27 567,54

54 983,61

Korekce

0,60

0,60

0,60

0,60

Upravená

17 200,63

24 025,21

16 540,52

32 990,17

hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

hodnota Jiná korekce

Moţné vyuţití

hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota

22 689,13

17 200,63

24 025,21

16 540,52

32 990,17

771 430,48

498 818,25

528 554,57

413 513,10

577 327,91

1

jednotky Celková porovnávací hodnota MAJETEK JAKO CELEK - Byt 2+1 Mělník Oceňovaná

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

4

Byt 2+1

Byt 2+1

Byt 2+1

Byt 2+1

Byt 2+1

17. listopadu

Praţská

Oldřicha

Jiráskova

Oldřicha

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa

89

nemovitosti

Wenzla

Katastrální

Wenzla

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Obec

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Okres

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

území

B. Údaje o pozemku – pozemek není oceňován samostatně Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet

65,00

67,00

53,50

65,00

54,00

srovnávacích jednotek Prodejní cena X

1 920 000,00 1 450 000,00 2 190 000,00 1 550 000,00

celkem Prodejní cena bez

1 920 000,00 1 450 000,00 2 190 000,00 1 550 000,00

ceny

pozemku Cena

za

1 X

28 656,72

27 102,80

33 692,31

28 703,70

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

28 656,72

27 102,80

33 692,31

28 703,70

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,90

0,90

0,90

0,90

Upravená

25 791,04

24 392,52

30 323,08

25 833,33

porovnávací jednotku Datum transakce

hodnota D. Právní údaje Druh transakce

90

hodnota Vlastnická

Břemeno

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

práva

nájemních

Korekce

0,85

0,85

0,85

0,85

Upravená

21 922,39

20 733,64

25 774,62

21 958,33

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 922,39

20 733,64

25 774,62

21 958,33

Byt

Byt

Byt

Byt

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 922,39

20 733,64

25 774,62

21 958,33

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 922,39

20 733,64

25 774,62

21 958,33

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 922,39

20 733,64

25 774,62

21 958,33

Dobrá

Dobrá

Výborná

Dobrá

Korekce

1,10

1,10

1,00

1,10

Upravená

24 114,63

22 807,01

25 774,62

24 154,17

smluv

hodnota Existence věcných břemen

hodnota Vyuţití podle Bytový dům územního plánu

hodnota Kolaudační

Ano

rozhodnutí

hodnota Jiná

právní Ne

omezení

a

závazky

hodnota E. Technické parametry Lokalita

Výborná

hodnota

91

Technický

Dobrý

Velmi dobrý

Dobrý

Velmi dobrý

Velmi dobrý

Korekce

0,90

1,00

0,90

0,90

Upravená

21 703,16

22 807,01

23 197,15

21 738,75

Výborná

Průměrná

Výborná

Výborná

Korekce

0,90

1,00

0,95

0,90

Upravená

19 532,85

22 807,01

22 037,30

19 564,88

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 532,85

22 807,01

22 037,30

19 564,88

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 532,85

22 807,01

22 037,30

19 564,88

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 532,85

22 807,01

22 037,30

19 564,88

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 532,85

22 807,01

22 037,30

19 564,88

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

stav objektu

hodnota Technická

Průměrná

vybavenost budovy

hodnota Funkční

Dobrá

vyuţitelnost

hodnota Další moţný Omezený rozvoj nemovitosti

hodnota Dopravní

Kompletní

obsluţnost

hodnota Dopravní

Dobrá

dostupnost a parkování

hodnota Atraktivita

Dobrá

objektu

92

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

19 532,85

22 807,01

22 037,30

19 564,88

Korekce

1,05

1,05

1,05

1,05

Upravená

20 509,49

23 947,36

23 139,16

20 543,12

Srovnatelná

Menší

Srovnatelná

Menší

Korekce

1,00

1,05

1,00

1,05

Upravená

20 509,49

25 144,73

23 139,16

21 570,27

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

20 509,49

25 144,73

23 139,16

21 570,27

25 144,73

23 139,16

21 570,27

hodnota Jiná

Podíl

technická

hodnoty

korekce

pozemku

hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

hodnota Jiná korekce

hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota

22 590,91

20 509,49

1

jednotky Celková

1 468 409,37 1 374 135,84 1 345 242,94 1 504 045,46 1 164 794,83

porovnávací hodnota MAJETEK JAKO CELEK - Byt 3+1 Mělník Oceňovaná

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

nemovitost

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo

93

nemovitosti Název

Byt 3+1

Byt 3+1

Byt 3+1

Byt 3+1

Byt 3+1

17. listopadu

Praţská

Bezručova

Pod Vrchem

Bezručova

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Obec

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Okres

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

Mělník

nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

B. Údaje o pozemku – pozemek není oceňován samostatně Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet

74,00

70,00

77,00

72,00

70,00

srovnávacích jednotek Prodejní cena X

1 990 000,00 1 680 000,00 1 890 000,00 1 760 000,00

celkem Prodejní cena bez

1 990 000,00 1 680 000,00 1 890 000,00 1 760 000,00

ceny

pozemku Cena

za

1 X

28 428,57

21 818,18

26 250,00

25 142,86

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

28 428,57

21 818,18

26 250,00

25 142,86

porovnávací jednotku Datum transakce

hodnota

94

D. Právní údaje Druh

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,90

0,90

0,90

0,90

Upravená

25 585,71

19 636,36

23 625,00

22 628,57

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

0,85

0,85

0,85

0,85

Upravená

21 747,86

16 690,91

20 081,25

19 234,29

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 747,86

16 690,91

20 081,25

19 234,29

Byt

Byt

Byt

Byt

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 747,86

16 690,91

20 081,25

19 234,29

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 747,86

16 690,91

20 081,25

19 234,29

Ne

Ne

Ne

Ne

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 747,86

16 690,91

20 081,25

19 234,29

transakce

hodnota Vlastnická

Břemeno

práva

nájemních smluv

hodnota Existence věcných břemen

hodnota Vyuţití podle Bytový dům územního plánu

hodnota Kolaudační

Ano

rozhodnutí

hodnota Jiná

právní Ne

omezení

a

závazky

hodnota

95

E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 747,86

16 690,91

20 081,25

19 234,29

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Velmi dobrý

Korekce

1,00

1,00

1,00

0,90

Upravená

21 747,86

16 690,91

20 081,25

17 310,86

Dobrá

Průměrná

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,10

1,00

1,00

Upravená

21 747,86

18 360,00

20 081,25

17 310,86

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 747,86

18 360,00

20 081,25

17 310,86

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 747,86

18 360,00

20 081,25

17 310,86

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 747,86

18 360,00

20 081,25

17 310,86

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

hodnota Technický

Dobrý

stav objektu

hodnota Technická

Dobrá

vybavenost budovy

hodnota Funkční

Dobrá

vyuţitelnost

hodnota Další moţný Omezený rozvoj nemovitosti

hodnota Dopravní

Kompletní

obsluţnost

hodnota Dopravní

Dobrá

dostupnost a parkování

96

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

21 747,86

18 360,00

20 081,25

17 310,86

Dobrá

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce

1,00

1,10

1,10

1,10

Upravená

21 747,86

20 196,00

22 089,38

19 041,94

Korekce

1,05

1,05

1,05

1,05

Upravená

22 835,25

21 205,80

23 193,84

19 994,04

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Srovnatelná

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

22 835,25

21 205,80

23 193,84

19 994,04

Korekce

1,00

1,00

1,00

1,00

Upravená

22 835,25

21 205,80

23 193,84

19 994,04

21 205,80

23 193,84

19 994,04

hodnota Atraktivita

Dobrá

objektu

hodnota Jiná

Podíl

technická

hodnoty

korekce

pozemku

hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

hodnota Jiná korekce

hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota

21 807,23

22 835,25

1

jednotky Celková

1 613 735,27 1 598 467,50 1 632 846,60 1 669 956,75 1 399 582,80

porovnávací hodnota

97

Cena dle nákladové metody pro venkovní úpravy a vedlejší stavby po opotřebení dle cenového předpisu (zaokr.)……………………………………………......151 400,- Kč 1+0 (rozšíření bytu) dle porovnávací metody (zaokr.)...………………… 771 400,- Kč 4 byty 2+1 dle porovnávací metody (zaokr.)...……………………....… 5 873 600,- Kč 2 byty 3+1 dle porovnávací metody (zaokr.)...…………………….……3 227 500,- Kč Celkem………………………………………………………………...10 023 900,- Kč (slovy: Desetmilionůdvacettřitisícdevětsetkorunčeských)

6.2.4 Stanovení trţní hodnoty nákladovou metodou A. Nález 1. Úkol Vypracovat informaci o trţní hodnotě obytné budovy čp. 175 s příslušenstvím a pozemky v katastrálním území a obci Mělník, ul. 17. listopadu. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti:

Budova čp. 175

Adresa nemovitosti: 17. listopadu 175 276 01 Mělník Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Mělník Katastrální území:

Mělník

Počet obyvatel:

19 012

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.6. 2009. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí (částečný) LV č. 10001 pro k.ú. Mělník - spisová a projektová dokumentace zaloţená v archívu Měst. úřadu Mělník - snímek katastrální mapy - informace nájemníků

98

- pasport budovy čp. 175 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Ve výpisu z katastru nemovitostí (částečný) LV č. 10001 je v části A, jako vlastník, uvedeno: Město Mělník. V části B je uvedena budova čp. 175 s pozemky p.č. 715 a p.č. 716/1 v k.ú. a obci Mělník. 6. Dokumentace a skutečnost K provedení znaleckého posudku byla dohledána níţe uvedená dokumentace: - projektová dokumentace pro modernizaci budovy čp. 175 se stavebním povolením ze dne 5.4. 1984, pod č.j. Výst. 332/1-658/84 - projektová dokumentace pro úpravy půdního prostoru budovy čp. 175 s kolaudačním rozhodnutím ze dne 18.3. 1998, pod č.j. Výst. 332/5-211/98 K původní stavbě a ostatním nemovitostem není zachována spisová ani projektová dokumentace a ocenění je proto provedeno dle skutečného stavu a uţívání, dle fyzického opotřebení a pouţitého materiálu, dle vyjádření zástupců majitele a nájemníků budovy. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti jsou situovány v zastavěné části města Mělníka v blízkosti jeho historického centra. Jsou součástí řadové zástavby komunikací 17. listopadu a J. Seiferta. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Z tohoto důvodu je moţné usoudit, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Budova čp. 175 b) Vedlejší stavby

99

b1) Přístřešek c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem d) Pozemky d1) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a1) Budova čp. 175 - § 3 Na hranicích pozemku p.č. 715 s veřejnými komunikacemi je situování obytná budova čp. 175 s napojením na veřejné rozvody vody, kanalizace, elektroinstalace, plynu, telefonu a antén. Dle dostupných informací je uţívána od roku 1895 s tím, ţe v roce 1984 byla zahájena (předpokládané dokončení v roce 1985) rozsáhlá modernizace a rekonstrukce, kdy z původní stavby byly pouţity pouze základy, svislé zděné konstrukce, stropy, krov a schodiště. V roce 1998 byla kolaudována půdní vestavba, která je dispozičně propojena s bytem 3+1 ve 3. NP. Z výše uvedených důvodů je opotřebení vypočteno analytickou metodou s tím, ţe u některých konstrukcí a vybavení je stanoveno odborným odhadem. Budova čp. 175 obsahuje (dle ověřené projektové dokumentace): Podzemní podlaţí:

prádelna, sušárna, sklepy, chodba a dva prostory schodů

Přízemí:

dva byty 2+1 (kaţdý dva pokoje, kuchyň, koupelnu, WC, spíţ a předsíň), společná chodba a schodiště)

1. Patro:

byt 3+1 a byt 2+1, společná chodba a schodiště

2. Patro:

byt 3+1 a byt 2+1, společná chodba a schodiště

Podkroví:

byt z 2.patra 3+1 byl rozšířen v podkroví o obytnou místnost, loţnici, šatnu, chodbu, koupelnu s WC, lodţii s přístupem kruhovým schodištěm.

100

Technický popis: Základové pasy bez hydroizolací, svislé zděné konstrukce v tl. 45-90 cm, valbový krov, tašková krytina, úplné klempířské konstrukce, bleskosvod, klenbové a rovné stropy (bylo provedeno sníţení stropních podhledů u části zastropení), betonové schody s PVC a točité dřevěné s kovovou nosnou konstrukcí, dvojitá okna, plné a prosklené dveře, betonové podlahy s PVC, keramické a betonové dlaţby. Štukové omítky, bytová jádra, vany, umyvadla, splachovací záchody, kuchyňské sporáky. Plynové kotle etáţového vytápění, radiátory. Vnitřní rozvody studené a teplé vody, kanalizace, elektroinstalace, plynu, telefonu a antén, hydranty. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova:

K. domy vícebytové (netypové)

Svislá nosná konstrukce:

zděná

Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Název podlaţí

Zastavěná plocha

Konstrukční výška Součin

Podzemní podlaţí:

104,12 m2

3,20 m

333,18 m3

Přízemí:

242,58 m2

3,90 m

946,06 m3

1. Patro:

242,58 m2

3,50 m

849,03 m3

2. Patro:

242,58 m2

3,40 m

824,77 m3

Podkroví:

242,58 m2

2,80 m

679,22 m3

Součet

1 074,44 m2

Průměrná výška podlaţí:

3 632,26 m3

PVP = 3 632,26 / 1 074,44 = 3,38 m

Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 1 074,44 / 5 = 214,89 m2 Obestavěný prostor: Podzemní podlaţí:

(104,12)*(3,20)

= 333,18 m3

Přízemí:

(242,58)*(3,90)

= 946,06 m3

1. Patro:

(242,58)*(3,50)

= 849,03 m3

2. Patro:

(242,58)*(3,40)

= 824,77 m3

Podkroví:

(242,58)*(2,80)

= 679,22 m3

101

= 3 632,26 m3

Obestavěný prostor – celkem: Výpočet koeficientu K4:

(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení Obj. Část standardu

Koeficient Upravený

podíl [%]

obj. podíl

[%] 1. Základy včetně zemníchP

6,00 100,00

0,46

2,76

prací: 2. Svislé konstrukce:

S

18,80 100,00

1,00

18,80

3. Stropy:

S

8,20 100,00

1,00

8,20

4. Krov, střecha:

S

5,30 100,00

1,00

5,30

5. Krytiny střech:

S

2,40 100,00

1,00

2,40

6. Klempířské konstrukce:

S

0,70 100,00

1,00

0,70

7. Úprava vnitřních povrchů: S

6,90 100,00

1,00

6,90

8. Úprava vnějších povrchů: S

3,10 100,00

1,00

3,10

9. Vnitřní obklady keram.:

S

2,10 100,00

1,00

2,10

10. Schody:

S

3,00 100,00

1,00

3,00

11. Dveře:

S

3,20 100,00

1,00

3,20

13. Okna:

S

5,40 100,00

1,00

5,40

14. Povrchy podlah:

S

3,10 100,00

1,00

3,10

15. Vytápění:

S

4,70 100,00

1,00

4,70

16. Elektroinstalace:

S

5,20 100,00

1,00

5,20

17. Bleskosvod:

S

0,40 100,00

1,00

0,40

18. Vnitřní vodovod:

S

3,30 100,00

1,00

3,30

19. Vnitřní kanalizace:

S

3,20 100,00

1,00

3,20

20. Vnitřní plynovod:

S

0,40 100,00

1,00

0,40

21. Ohřev vody:

S

2,10 100,00

1,00

2,10

22. Vybavení kuchyní:

S

1,80 100,00

1,00

1,80

23. Vnitřní hygien. vybav.:

S

3,80 100,00

1,00

3,80

24. Výtahy:

C

1,30 100,00

0,00

0,00

25. Ostatní:

S

5,60 100,00

1,00

5,60

Součet upravených objemových podílů:

95,46

102

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9546

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy:

OP

Část

[%]

[%]

K

UP

PP

[%]

[%]

Stáří Ţiv. Opotř. Opotř. z části

celku

P 6,00 100,0 0,46 2,76 2,89 114 200 57,00 1,6473

2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,0 1,00 18,80 19,69 114 200 57,00 11,2233 3. Stropy:

S 8,20 100,0 1,00 8,20 8,59 114 200 57,00 4,8963

4. Krov, střecha:

S 5,30 100,0 1,00 5,30 5,55 114 150 76,00 4,2180

5. Krytiny střech:

S 2,40 100,0 1,00 2,40 2,51 24

80

30,00 0,7530

KlempířskéS 0,70 100,0 1,00 0,70 0,73 24

80

30,00 0,2190

7. Úprava vnitřníchS 6,90 100,0 1,00 6,90 7,23 24

80

30,00 2,1690

vnějšíchS 3,10 100,0 1,00 3,10 3,25 24

60

40,00 1,3000

obkladyS 2,10 25,0

1,00 0,53 0,55 24

50

48,00 0,2640

S 2,10 75,0

1,00 1,58 1,65 24

50

48,00 0,7920

S 3,00 85,0

1,00 2,55 2,67 114 200 57,00 1,5219

S 3,00 15,0

1,00 0,45 0,47 24

6. konstrukce: povrchů: 8.

Úprava

povrchů: 9.

Vnitřní

keramické: 10. Schody:

200 12,00 0,0564

11. Dveře:

S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,35 24

12. Vrata:

X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00

13. Okna:

S 5,40 100,0 1,00 5,40 5,65 24

80

30,00 1,6950

14. Povrchy podlah:

S 3,10 75,0

1,00 2,33 2,44 24

80

30,00 0,7320

S 3,10 25,0

1,00 0,78 0,82 24

80

30,00 0,2460

S 4,70 75,0

1,00 3,53 3,70 24

50

48,00 1,7760

S 4,70 25,0

1,00 1,18 1,24

50

40,00 0,4960

15. Vytápění:

80

30,00 1,0050 0,00

0,0000

16. Elektroinstalace:

S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,45 24

50

48,00 2,6160

17. Bleskosvod:

S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,42 24

50

48,00 0,2016

103

18. Vnitřní vodovod:

S 3,30 100,0 1,00 3,30 3,46 24

50

48,00 1,6608

19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,35 24

60

40,00 1,3400

20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,0 1,00 0,40 0,42 24

50

48,00 0,2016

21. Ohřev vody:

S 2,10 75,0

1,00 1,58 1,65 24

40

60,00 0,9900

S 2,10 25,0

1,00 0,53 0,55

40

40,00 0,2200

1,00 1,35 1,41 24

30

80,00 1,1280

1,00 0,45 0,47

30

40,00 0,1880

60

40,00 1,5920

22. Vybavení kuchyní: S 1,80 75,0 S 1,80 25,0 23.

Vnitřní

hyg.S 3,80 100,0 1,00 3,80 3,98 24

vybavení: 24. Výtahy:

C 1,30 100,0 0,00 0,00 0,00

25. Ostatní:

S 5,60 80,0

1,00 4,48 4,69 24

100 24,00 1,1256

S 5,60 20,0

1,00 1,12 1,17

100 0,00

0,0000

pref.X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00

0,00

0,0000

26.

Instalační

0,00

0,0000

jádra: Součet upravených objemových podílů:

95,50 Opotřebení:

46,2738

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2):

=

2 150,- Kč/m3

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):

*

0,9390

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) :

*

0,9507

Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) :

*

0,9213

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):

*

0,9546

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,1310

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

0,7090

Základní cena upravená

=

2 677,87 Kč/m3

=

9 726 720,09 Kč

=

5 225 797,09 Kč

Plná cena:

3 632,26 m3 * 2 677,87 Kč/m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 46,2738 % Úprava ceny za opotřebení

-

4 500 923,- Kč

Budova čp. 175 - zjištěná cena

104

b) Vedlejší stavby b1) Přístřešek - § 7 Na hranici se sousedním pozemkem je situována přízemní stavba přístřešku na popelnice s jedním vnitřním prostorem. Je v dobrém technickém stavu s běţnou údrţbou. Technický popis: Betonové základy, nosnou část tvoří kovové sloupky, šikmé zastřešení s plechovou krytinou, podezdívka z ozdobných pálených tvárnic, betonová podlaha. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadzemního podlaţí Kód CZ - CC: 1274 Obestavěný prostor: Přístřešek:

6,00*3,62*(2,15+2,55)/2

Obestavěný prostor – celkem:

=

51,04 m3

=

51,04 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení Obj. podílČást

Koeficient Upravený

standardu

[%]

[%]

1. Základy

S

12,20

100,00

1,00

12,20

2. Obvodové stěny

N

31,00

100,00

1,54

47,74

4. Krov

S

33,50

100,00

1,00

33,50

5. Krytina

S

12,80

100,00

1,00

12,80

6. Klempířské konstrukce S

4,20

100,00

1,00

4,20

7. Úprava povrchů

S

6,30

100,00

1,00

6,30

13. Betonové podlahy

A

8,00

100,00

1,00

8,00

Součet upravených objemových podílů:

obj. podíl

124,74

105

Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,2474

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8):

=

750,- Kč/m3

Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): *

1,2474

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):

*

1,0500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

*

2,0950

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):

*

1,0930

Základní cena upravená

=

2 249,37 Kč/m3

=

114 807,84 Kč

Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 24 / 40 = 60,000 %

-

68 884,70 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

45 923,14 Kč

Plná cena:

51,04 m3 * 2 249,37 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 16 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 40 roků

c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem - § 10 Na oceňovaných pozemcích ve funkčním celku jsou situovány, níţe uvedené, venkovní úpravy, které jsou oceněny zjednodušeným způsobem ve výši 2% z ceny staveb: - zpevněné plochy, které tvoří betonové desky 50/50 cm - monolitický beton - kovové věšáky do betonových patek - zahradní obrubníky - kovová vrátka - oplocení tvoří omítaná podezdívka, zděné sloupky, kovové rámy s plechem a kovovou tyčovinou - přípojky vody, kanalizace, elektroinstalace, plynu a telefonu Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 %

106

Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby

Cena stavby

Budova čp. 175

5 225 797,09 Kč

Přístřešek

45 923,14 Kč

Celkem:

5 271 720,23 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem:

5 271 720,23

Stanovené procento z ceny staveb:

*

0,0200

Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

105 434,40 Kč

d) Pozemky d1) Pozemky - § 27 - § 32 Oceňované pozemky jsou obdélníkových tvarů, rovinaté a tvoří jednotný funkční celek se stavbou obytného domu č.p. 175. Přístup je tvořen zpevněnou komunikací s moţností napojení na veřejné rozvody vody, kanalizace, elektroinstalace, plynu, telefonu a antén. Negativní účinky okolí (prach a hluk) z přilehlých komunikací. Lokalita - centrální, výhodná část města Mělník. Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Zastavěná

Parcelní číslo plocha

Výměra

a715

Jedn.

cenaCena

2

2

[m ]

[Kč/m ]

[Kč]

314,00

2 500,00

785 000,-

112,00

2 500,00

280 000,-

nádvoří Zahrada

716/1

Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem Pozemky - zjištěná cena

1 065 000,=

1 065 000,- Kč

a) Budova čp. 175

=

9 726 720,09 Kč

b) Přístřešek

=

114 807,84 Kč

c) Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem

=

196 830,56 Kč

d) Pozemky

=

1 065 000,- Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení:

107

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

11 103 358,49 Kč

Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle § 46 činí

11 103 360,- Kč

Výsledné ceny: a) Budova čp. 175

=

5 225 797,09 Kč

b) Přístřešek

=

45 923,14 Kč

c) Venkovní úpravy zjednodušeným způsobem

=

105 434,40 Kč

d) Pozemky

=

1 065 000,- Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

6 442 154,63 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

6 442 150,- Kč

slovy: šestmilionůčtyřistačtyřicetdvatisícjednostopadesát Kč

6.2.5 Závěr Nemovitosti obdobného charakteru v dané cenové relaci jsou v regionu ţádané a dobře obchodovatelné. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nabízené k prodeji, vhodné pro porovnání svou polohou, technickým stavem, obytnou plochou a vybavením. Dále byla zohledněna moţnost parkování a atraktivita objektu. Metoda příjmová nebyla pouţita, protoţe ke dni ocenění bylo nájemníkům účtováno pouze regulované nájemné. Pozemky v porovnávací metodě nebyly samostatně oceňovány, protoţe s bytovým domem tvoří jeden funkční celek a samostatně jsou v podstatě nevyuţitelné. Proto v rámci ocenění majetku jako celku není zohledněna hodnota pozemku jako celku, avšak prostřednictvím korekčních činitelů (jiná korekce – podíl hodnoty pozemku). Prostory v podkroví objektu byly porovnávány s obdobnými prostory – garsoniérami, které jsou běţně obchodovatelné. Protoţe se ale jedná pouze o rozšíření bytu 3+1 ve 3. NP a samostatné vyuţití těchto prostor je vyloučeno, bylo toto upraveno korekčním činitelem (jiná korekce – moţné vyuţití).

108

Aplikacemi oceňovacích metod byly zjištěny následující indikace: Porovnávací

Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

10 023 900,00

80

8 019 120,00

6 442 150,00

20

1 288 430,00

metoda Nákladová metoda Příjmová metoda

Nebyla aplikována -

(regulované nájemné)

Výsledná cena

9 307 550,00

Zaokrouhleno

9 308 000,00

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 18.6. 2009 reprezentovaná částkou:

9 308 000,- Kč (slovy: Devětmilionůtřistaosmtisíckorunčeských) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. Neprováděl jsem ţádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku.

109

7. Analýza trhu okresu Mělník 7.1. Popis okresu Okres Mělník se nalézá v severní části Středočeského kraje. Má přibliţně pětiúhelníkový tvar a jeho plocha zabírá 712,3 km2. Podle Sčítání lidu, domů a bytů v roce 2001 je počet obyvatel v okrese 94 677. Vyšší hustota obyvatel je na J a JV okresu (v níţině a okolí řek). Největší město je Mělník (bývalé okresní město), jehoţ přirozené centrum leţí na skále vypínající se nad soutokem Labe a Vltavy. Kolem se rozprostírá rovina – v minulosti mělo tedy město z hlediska vojenské strategie velmi dobrou polohu. Sídliště, důleţitá zařízení a podniky se později budovaly spíše na úpatí kopce. Mělník má výhodnou polohu vůči hlavnímu městu – je od něj vzdálen pouhých 35 km, mnoho lidí proto do Prahy dojíţdí za prací, do škol, za sluţbami či kulturou. O něco menší, ale stejně významné jsou Kralupy nad Vltavou. Vazbou mezi oběma největšími městy okresu jsou velmi slabé, coţ má své kořeny uţ v minulosti, dnes k tomu přispívá mj. špatné dopravní spojení. Výhodou Kralup je rychlé vlakové spojení do centra Prahy. Na třetím místě jsou Neratovice, město s řadou panelových domů vystavěných pro pracovníky chemického podniku Spolana. Mělnicko by se dalo nazvat jako průmyslově-zemědělský okres. Ze zemědělství je nejznámější vinařství (v okolí města je 250 ha vinic), ale nejvýznamnější je pěstování zeleniny a obilí. Ve 20. století se mělnický okres stal i střediskem průmyslu, zejména strojírenského a chemického. Přímo v Mělníku můţeme najít cukrovar (dnes uţ pouze balírna cukru), Erwin Junker (výroba obráběcích strojů), Mefrit (smaltařské a keramické frity) nebo Patron Bohemia (výroba dětských kočárků a rehabilitačních pomůcek). Na území okresu najdeme ale opravdové průmyslové giganty. Jsou jimi Elektrárna Mělník, Spolana Neratovice, Kaučuk Kralupy. Díky těmto kolosům je zde nízká míra nezaměstnanosti, která je však vykoupena špatným stavem ovzduší (i kdyţ oproti minulosti uţ se situace v tomto směru zlepšila). Mělnický okres má poměrně rozvinutou silniční i ţelezniční dopravu. Okresem probíhají dvě důleţité ţelezniční trati: 1) Ústí nad Labem – Nymburk s napojení

110

v Kolíně na hlavní tah západ – východ a 2) Děčín – Ústí nad Labem – Praha. Významným ţelezničním uzlem hlavně osobní dopravy jsou Všetatky, prochází jimi trať představující spojení Prahy s oblastí Krkonoš a Jizerských hor. V Mělníku se nachází přístav s překladištěm, slouţící dnes takřka výlučně nákladní plavbě.Splavnost řek zajišťují modernizovaná zdymadla a nové jezy. Díky značnému mnoţství kulturně-historických památek (hlavně v Mělníku, Kokoříně, Nelahozevsi, Liběchově či ve Veltrusech) a CHKO Kokořínsko je mělnický okres častým cílem návštěvníků a turistů.

7.2. Trh s nemovitostmi Okres Mělník je moţné rozdělit na dva základní celky z hlediska trhu. Na vlastní město Mělník – bývalé okresní město a město Kralupy nad Vltavou. Zbylou část tvoří CHKO Kokořínsko.

7.2.1 Mělník Podle strategického plánu chce být město Mělník v roce 2020 městem s vyřešenou dopravní sítí oddělenou od klidové zóny, s vyřešeným parkováním a funkční městskou hromadnou dopravou. Také má ambice být městem s rozvinutou infrastrukturou a sluţbami pro volnočasové aktivity, kulturu a sport pro občany i návštěvníky města a s komplexním informačním systémem a městem garantujícím svým občanům komplexní sociální ochranu a bezpečnost (bydlení, vzdělávání, sociální zabezpečení, zdravotnictví, zaměstnanost). Revitalizace historického centra města Mělník „Po roce 1989 sice došlo k uvolnění společenského ţivota, ale v mnoha stránkách se projevila stagnace, či dokonce regres“ (Kilián, 2007: s. 23) Mnoho místních podniků ukončilo svou činnost, ukázaly se nedostatky v dopravě – absence obchvatu města atd. Přínosným se stalo vyhlášení centra města za městskou památkovou zónu v roce 1992, budova kapucínského hospice byla upravena pro Regionální muzeum a zámek byl vrácen rodině Lobkowiczů, kteří otevřeli jeho interiéry turistům. Kromě některý nových

111

fasád a oprav domů, čistírny odpadních vod, nového silničního mostu přes Labe, autobusového a vlakového nádraţí se ovšem v Mělníku dvacet let po sametové revoluci k lepšímu příliš nezměnilo. V současné době je kladen důraz především na růst supermarketů v neuspořádaných obchodních zónách a rodinných domků na okrajích města a jiných volných plochách. Na jaře 2008 byla pro turisty zpřístupněna část mělnického podzemí. Po uspění projektu Revitalizace historického centra města Mělník v Regionálním operačním programu Střední Čechy získalo město dotaci 83 milionů Kč na jeho obnovu. Realizace projektu bude trvat od prosince 2008 do dubna 2010. Práce budou zahrnovat obnovy povrchu komunikací, realizaci přeloţek inţenýrských sítí, stabilizaci podzemí rekonstrukci kanalizační sítě, kompletní obnovu mobiliáře a rekonstrukci fasád některých městských domů. Cílem oprav je navrátit centru Mělníka kulturní a historický ráz, zvýšit atraktivitu města pro investory a návštěvníky a zlepšit dostupnost a kvalitu veřejných sluţeb v historickém centru města. Obnova města versus průtah městem V souvislosti s rostoucím dopravním zatíţením Mělníka a jeho negativními dopady na obyvatele města je jiţ dlouhou dobu nutné řešit zdejší dopravní situaci. Město Mělník potřebuje akutně silniční obchvat, jehoţ stavba se řešila jiţ v územním plánu z roku 1977. V minulosti byla na území města a v jeho bezprostředním okolí navrţena celá řada variant dopravního řešení. Do jednání města se také zapojilo občanské sdruţení Okolo Mělníka, které odmítá městem navrţený průtah Mělníkem, který zavede tranzitní dopravu ještě dále do centra a poţaduje obchvat v pravém slova smyslu, vedoucí alespoň z části mimo zastavěné území města. Jestli město Mělník potřebuje silniční průtah městem, nebo obchvat není zcela jednoznačné a souvisí to s celou řadou problémů (finanční zdroje, demolice některých objektů, zanesení v územně plánovací dokumentaci atd.) Od března roku 2007 je i přes stále se ozývající nesouhlas schválen tzv. průtah městem, se kterým územní plán počítá jiţ od roku 1999. Tato trasa byla navrţena dokonce jiţ v územním plánu z roku 1977, ovšem podle něj neměla mít tak „ostré“ zatáčky v oblasti Světice a Průhonu. Nedbalo se však územního plánu a pozemky, na nichţ se počítalo s vedením silnice, se rozprodaly na stavební parcely. Dnes se tedy jedná o přeloţení dvou silnic I. třídy I/9 (vedoucí od Prahy ) a I/16 (vedoucí od Mladé Boleslavi). Trasa,

112

která počítá s provozem přibliţně dvaceti tisíc vozidel denně, bude vycházet z Rousovic v těsné vazbě na město, dále povede prostorem Blata, Podolí a Pšovka – Průhon. Konkrétněji je navrţena z Praţské ulice novou komunikací přes bývalé skladové prostory cukrovaru podél sídliště Sportovní, přes Mladoboleslavskou ulici. Dále bude nová silnice překonávat estakádou potok Pšovku, ţelezniční trati a kolem prostoru Světice zatočí k nové křiţovatce s ulicí Kokořínskou. Poté povede souběţně s ulicí Dobrovského od Kokořínské po Chloumeckou ulici aţ k ţelezniční trati, kde se stočí severně k Průhonu a napojí se na stávající obchvat směřující na Českou Lípu (viz příloha č. 40). Radnice po schválení průtahu slíbila i nadále usilovat o vybudování velkého obchvatu Mělníka. Občanské sdruţení se snaţí prosadit variantu jdoucí mimo obydlenou část území Mělníka – mezi Malým Borkem a Malým Újezdem přeloţka I/9 a mezi Mělníkem a Chloumkem přeloţka I/16. Tyto snahy jsou zřejmě nerealizovatelné, a proto se usiluje alespoň o přeloţku I/16 (v části Kokořínské a Dobrovského ulici) a o její vysunutí výše pod oblast Chloumku. V budoucnosti totiţ plánuje stát přeloţku I/16 vedoucí pod Chloumkem a v případě hotového průtahu je zde obava, ţe do „průtahové I/16“ se jen napojí „nová I/16“, na které bude doprava stále narůstat. (Občanské sdruţení Okolo Mělníka) Návrh obnovy nám. Karla IV. Na konci roku 2008 se začala zvaţovat moţná revitalizace náměstí Karla IV. financovaná

z

britského

nemovitostního

investičního

fondu

St.

Wenceslas.

O revitalizaci této části města neúspěšně usiluje město Mělník jiţ přes 10 let. Záměrem architektonického návrhu je nahrazení stávajících nevyhovujících budov novou zástavbou respektující charakter daného místa, v níţ budou umístěny obchody, hotel, rezidenční byty, prostory pro volnočasové aktivity a velkokapacitní podzemní parkoviště. Předloţený návrh tak řeší veškeré stávající nedostatky. V případě schválení záměru orgánem státní památkové péče a Zastupitelstvem města Mělníka by Mělník vstoupil do projektu formou pronájmu pozemků, které by zůstaly v majetku města. Jak ovšem tento návrh dopadne, zůstává v současné době otázkou.

113

Obr. č. 25 – Vizualizace nové podoby nám. Karla IV. PRODEJE Proluky V centru města se v současné době volné proluky v podstatě nevyskytují, proto je většinou jedinou moţností rekonstrukce stávajících objektů. V současné době není předpoklad, ţe by vznikaly nové proluky, např. demolicí stávajících objektů. Parcely se v jednotlivých částech města pohybují od 700,- do 3 000,- Kč/m2, podle vzdálenosti od centra města. Pokles těchto cen se v blízké době neočekává, protoţe se i nadále odhaduje, ţe poptávka bude převyšovat nabídku. Stavební pozemky Poptávka po stavebních pozemcích se zvýšila díky rozvoji sluţeb a větší dostupností hypoték. Cena pozemků s inţenýrskými sítěmi a přístupnými komunikacemi se pohybuje kolem 1 300-1 500,- Kč/m2. V okrajových částech města se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí od 200,- Kč do 800,- Kč/m2. Pozemky pro průmyslovou výrobu jsou situovány směrem k dálnici D8 a jiným hlavním silnicím okresu a jejich cena je kolem 500,- Kč/m2. Je moţné předpokládat, ţe ceny pozemků i nadále budou růst především u stavebních

114

pozemků s vybudovanými inţenýrskými sítěmi určenými k zástavbě rodinných a bytových domů. Byty V období krize se poptávka po bytech velmi sníţila. Největší problémy zaţívají prodejci bytu velikosti 3+1, naproti tomu o byty 1+1 a 2+1 je prozatím poptávka vyrovnaná nabídce. Přesto i na Mělníku probíhají výstavby nových bytových jednotek. SICOM zde dokončil i druhou část výstavby projektu Mělník A (s původním názvem Nové Podolí) v Bezručově ulici. Ceny nových bytů se zde pohybují od 29 000,- Kč/m2. I přes zmíněnou finanční krizi se většina bytů jiţ prodala nebo je rezervována. Byt 1+1 1 000 000,- Kč (malá nabídka) Byt 2+1 1 200 000 - 1 600 000,- Kč Byt 3+1 1 600 000 - 2 000 000,- Kč Byt 4+1 2 000 000,- Kč (malá nabídka) V příštích letech se domnívám, ţe nabídka bude převyšovat poptávky, ceny se budou stabilizovat a v některých lokalitách také poklesnou. Rodinné domy Poptávka po starších rodinných domech zatím převyšuje nabídku. Realizované ceny se pohybují kolem 2 500 000 - 4 000 000,- Kč u volně stojících objektů a kolem 3 000 000,- Kč u řadových domů. Objekty pro individuální rekreaci Ve městě se vyskytují pouze malé zahrádkářské chatky v zahrádkářské oblasti umístěné mezi komerčními zónami. V nabídkách se takové objekty většinou neobjevují. V případě, ţe ano, jejich cena se pohybuje od 200 000,- Kč do 500 000,- Kč. Dá se očekávat i další sniţování poptávky vzhledem ke generační výměně, protoţe mladší generace nemá o zahrádkářství takový zájem.

115

Bytové domy Prodej těchto objektů je velmi vzácný, protoţe se byty prodávají většinou jednotlivě a ne jako celek. Odhadovaná cena je přibliţně 6 000 000 – 10 000 000,- Kč podle velikosti bytového domu a počtu bytových jednotek. Administrativní budovy S administrativními budovami se obchoduje velmi zřídka, v nabídce se spíše pohybují pronájmy těchto prostor, neţ přímo jejich prodeje. Průmyslové objekty Na Mělnicku je průmyslová část nejvíce rozvinuta v blízkosti směrem k dálnici D8 z Prahy do Teplic. Průmyslové zóny se nachází v lokalitách Nová Ves, Úţice, ale také Horní Počaply. Stejně jako v ostatních částech republiky je i zde největší poptávka po kompletně připravených stavebních pozemcích v průmyslových zónách. Cena těchto pozemků se pohybuje kolem 500 Kč/m2. NÁJMY Byty Poptávka po bydlení v pronajatém bytě se oproti předchozím létům velmi zvýšila. Největší zájem je o menší byty. Nejvíce po garsoniérách nebo bytů 1+1. Pronájem takových bytů se pohybuje mezi 5 000 – 8 000,- Kč včetně poplatků. Na druhé straně je potom nejmenší zájem o byty 3+1. Jedná se především o skutečnost, ţe mladí lidé nemají potřebné finanční prostředky. Typ

Platba včetně poplatků

Byt 1+1

5 000 - 7 500,- Kč/měsíc

Byt 2+1

8 000 - 11 000,- Kč/měsíc

Byt 3+1

11 000 - 14 000,- Kč/měsíc

Prodejní prostory - nebytové V poslední době se vzhledem k rychle rostoucímu elektronickému obchodování a vznikem nových obchodních center v komerční zóně sniţuje poptávka po prodejních prostorách jak v centru města, tak i na jeho okrajích.

116

Centrum

Okrajová část

Kanceláře

od 13 000,- Kč

aţ 10 000,- Kč

Výrobní prostory

aţ 35 000,- Kč

aţ 30 000,- Kč

Sklady

od 15 000,- Kč

od 7 000,- Kč

7.2.2 Město Kralupy nad Vltavou Kralupy jsou povaţovány za nejdraţší město okresu Mělník a to díky své poloze a dopravní dostupnosti hlavního města Prahy. Ostatní vývojové trendy jsou podobné s městem Mělník. PRODEJE Pozemky Ve většině případů se jedná o prodeje pozemků pro stavbu rodinných domů. Stavební pozemky v této lokalitě dosahují částek i přes 1 800 Kč/m². Byty Byt 1+1 1 200 000 - 1 400 000 Kč Byt 2+1 1 300 000 - 1 900 000 Kč Byt 3+1 1 800 000 - 2 300 000 Kč Byt 4+1 2 500 000 Kč (malá nabídka) Rodinné domy Ceny rodinných domů se zde pohybují v rozmezí od 2 500 000,- Kč do 5 000 000,- Kč. Velmi záleţí na technickém stavu nemovitosti (zvláště u starších nemovitostí), velikosti a samozřejmě také na přesné lokalitě ve městě.

117

NÁJMY Byty Typ

Platba včetně poplatků

1+1

7 000 - 9 000 Kč/měsíc

2+1

9 000 - 12 000 Kč/měsíc

3+1

13 000 - 16 000 Kč/měsíc

Nebytové prostory Centrum

Okrajová část

Kanceláře

od 20 000,- Kč

aţ 12 000,- Kč

Výrobní prostory

od 90 000,- Kč

aţ 90 000,- Kč

Sklady

od 35 000,- Kč

aţ 35 000,- Kč

7.3 Celkový marketingový výhled Na realitním trhu stále více rozhoduje kvalita nabízených nemovitostí a sluţeb. Myslím si, ţe v nejbliţší době nedojde k výraznému poklesu cen nemovitostí a to ani přes současnou globální ekonomickou krizi. Především díky této krizi dochází u investorů naopak k omezení investování do rizikových investic, jako jsou např. akci. Z těchto důvodů se proto domnívám, ţe bude docházet k investování právě do realit, jakoţto dlouhodobě nejvýhodnější investice bez váţnějších cenových výkyvů. Investičně zajímavou je právě z uvedených důvodů např. nákup pozemků pro stavbu rodinných domů a občanské vybavenosti v atraktivních lokalitách v okolí větších měst. U zrealizovaných investic podobného charakteru se předpokládá návratnost 2-3 roky s následným vysokým výnosem při prodeji nových rodinných domů apod. Dá se také předpokládat, ţe trh bude dále ovlivněn také deregulací nájemného.

118

Závěr Cílem mé práce bylo přiblíţení postupů při zjišťování nebo posuzování provedených oprav a rekonstrukcí objektu a správného určení jejich vlivu na trţní hodnotu nemovitosti. Realizované opravy a rekonstrukce se v závěrečné analýze trţní hodnoty projeví ve své podstatě ve všech pouţitých metodách. Otázkou pouze zůstává, jakým způsobem a jakou měrou se na výsledné trţní hodnotě nemovitosti budou realizované opravy a rekonstrukce podílet a také na tom, s jakou přesností je odhadce schopen tento podíl odhadnout. Pro správné a objektivní stanovení trţní hodnoty nemovitosti je základní a nejdůleţitější metodou metoda porovnávací. Ta spočívá v porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi

porovnatelných

parametrů.

Odchylky

mezi

jednotlivými

porovnávanými nemovitostmi se regulují pomocí korekčních činitelů. Největším problémem je zde získání dostatečného mnoţství informací o technickém stavu všech porovnávaných objektů. Nejsme většinou schopni provést všechny potřebné zkoušky nebo přizvat k obhlídce specialisty, abychom mohli přesně odhadnou, zda provedené opravy a rekonstrukce skutečně odstranily původce vad a poruch objektu. V tomto případě záleţí na subjektivnímu pocitu a míře zkušeností kaţdého odhadce. Proto je dobré zaměřit se na dvě zásady. První z nich je zásada, ţe je velmi důleţité, aby si zvolené objekty byly technickým stavem co nejbliţší. Vţdy se snaţíme najít nemovitosti, které nejsou jen lepší nebo jen horší, ale takové, aby oceňovaná nemovitost byla z pohledu technického stavu někde mezi objekty, se kterými ji srovnáváme. Tímto se vyvarujeme větších chyb při odhadu váhy konkrétních korekčních činitelů. Jestliţe se rozhodneme pro pouţití korekčního činitele, který odráţí zjištěný technický stav objektu, zaměřujeme se ve výpočtu hodnoty majetku na část „Majetku jako celku“, kde uplatňujeme korekční činitel „technický stav objektu“. Taková korekce je zaloţena na určení nákladů, které je nutné vynaloţit, abychom porovnávaný objekt uvedli do technického stavu objektu oceňovaného. Korekční činitel přiřazený porovnávané stavbě je větší neţ jedna v případě, ţe porovnávaný objekt je svým technickým stavem na niţší úrovni, neţ-li objekt oceňovaný. Zde je potřeba citlivého odhadnutí rozdílu obou objektů v závislosti na změně výsledné hodnoty.

119

Teorie příjmové metody vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku a nezohledňuje jeho substanci. Obecně tato metoda nemůţe indikovat hodnotu vyšší, neţ metoda porovnávací. Proto hodnotu určenou touto metodou, je moţné pouţít pro ověření správnosti výpočtu porovnávací metodou, nebo jako cenovou argumentaci. Tato metoda se pouţívá u majetku, který je nejen provozuschopný, ale je také schopen generovat nějaký výnos. Pravidelnou údrţbou a prováděním oprav a rekonstrukcí se právě technický stav objektu udrţuje ve stavu, kdy je vhodný k uţívání a jeho provoz je bezpečný. U majetku, jehoţ technický stav neumoţňuje ţádné reálné komerční vyuţití, se tato metoda nepouţívá. V algoritmu nákladové metody je obsaţen výpočet reprodukční ceny, ţivotnost, opotřebení nebo také funkční nedostatky. Při výpočtu reprodukční ceny stavby není výsledná hodnota ovlivněna provedenou opravou konstrukce, nýbrţ prodlouţením ţivotností takových konstrukcí. Tím působí i na stupeň sníţení ceny s ohledem na stáří stavby. Jednotlivé způsoby oceňování nemovitostí se v průběhu historie měnily. Dá se proto předpokládat, ţe i nadále bude docházet ke změnám nebo vývoji nových, přesnějších metod a způsobů oceňování nemovitostí. Základní snahou bude jistě přiblíţení úrovně administrativních cen nemovitostí skutečným cenám na trhu s nemovitostmi. Pro přesnější zjišťování provedených oprav a rekonstrukcí a jejich vlivu na trţní hodnotu nemovitosti by bylo vhodné vyvinout takovou metodiku, která by byla blízká metodě nákladové a z níţ by se zjištěné výdaje poskytnuté na realizaci oprav a rekonstrukcí resp. náklady na odstranění vad a poruch objektu přičetly resp. odečetly od trţních hodnot majetku zjištěných ostatními metodami.

120

Seznam pouţité literatury VLČEK, Milan. MOUDRÝ, Ivan. NOVOTNÝ, Miloslav. BENEŠ, Petr. MACEKOVÁ, Věra. Poruchy a rekonstrukce staveb, Vydavatelství ERA group spol. s r.o., 1. vydání, Edice Technická knihovna, 2001, ISBN: 80-86517-10-1 KOS, Josef. Rekonstrukce pozemních staveb, 1. vydání, Brno: Akademické nakladatelství Cerm, s.r.o. 1999., ISBN 80-7204-132-0 FAJKOŠ, Antonín. NOVOTNÝ, Miloslav. STRAKA, Bohumil. Střechy I Opravy a rekonstrukce, Grada Publishing, spol. s r.o., 2000, ISBN 80-7169-825-3 KOLEKTIV. Historický lexikon obcí České republiky 1869-2005. 1. díl. 1. vydání Praha: ČSÚ 2006, ISBN 80-250-1310-3 SVOBODA J., Okres Mělník. 1. vyd. Praha: Kartografie, 1977 MICHÁLEK, Josef. NOVOTNÝ, Jan. Pozemní stavitelství v kresbách, 1. vydání, Praha, Sobotáles, 2006 ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vydání, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN: 978-80-7265-101 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, 1. vydání, Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, ISBN: 978-80-7265-113-9 PUME, Dimitrij, ČERMÁK, František. Průzkum a opravy stavebních konstrukcí, ARCH Praha, 1993, edice Stavby a rekonstrukce KUPILÍK, Václav. Závady a ţivotnost staveb, Grada

121

JIRÁNEK, Martin. KUPILÍK, Václav. WASSERBAUER, Richard. Zdravotní nezávadnost staveb, Technická kniţnice autorizovaného inţenýra a technika, Praha 1999, ISBN 80-902697-3-7 KOLEKTIV. Projekt revitalizace náměstí Karla IV. Praha: Chapman Taylor atelier, 2008 Legislativní zdroje: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů Vyhláška 617/2006, kterou se mění vyhláška č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů Vyhláška č. 456/2008 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

122

Seznam pouţitých obrázků Obr.č.1 - VLČEK, Milan. MOUDRÝ, Ivan. NOVOTNÝ, Miloslav. BENEŠ, Petr. MACEKOVÁ, Věra. Poruchy a rekonstrukce staveb, Vydavatelství ERA group spol. s r.o., 1. vydání, Edice Technická knihovna, 2001, ISBN: 80-86517-10-1 Obr.č.2 - VLČEK, Milan. MOUDRÝ, Ivan. NOVOTNÝ, Miloslav. BENEŠ, Petr. MACEKOVÁ, Věra. Poruchy a rekonstrukce staveb, Vydavatelství ERA group spol. s r.o., 1. vydání, Edice Technická knihovna, 2001, ISBN: 80-86517-10-1 Obr.č.3 - JIRÁNEK, Martin. KUPILÍK, Václav. WASSERBAUER, Richard. Zdravotní nezávadnost staveb, Technická kniţnice autorizovaného inţenýra a technika, Praha 1999, ISBN 80-902697-3-7 Obr.č.4 – Zdroj: autor Obr.č.5 – Zdroj: autor Obr.č.6 - VLČEK, Milan. MOUDRÝ, Ivan. NOVOTNÝ, Miloslav. BENEŠ, Petr. MACEKOVÁ, Věra. Poruchy a rekonstrukce staveb, Vydavatelství ERA group spol. s r.o., 1. vydání, Edice Technická knihovna, 2001, ISBN: 80-86517-10-1 Obr.č.7 - KOS, Josef. Rekonstrukce pozemních staveb, 1. vydání, Brno: Akademické nakladatelství Cerm, s.r.o. 1999., ISBN 80-7204-132-0 Obr.č.8-12 - VLČEK, Milan. MOUDRÝ, Ivan. NOVOTNÝ, Miloslav. BENEŠ, Petr. MACEKOVÁ, Věra. Poruchy a rekonstrukce staveb, Vydavatelství ERA group spol. s r.o., 1. vydání, Edice Technická knihovna, 2001, ISBN: 80-86517-10-1 Obr.č.13 - FAJKOŠ, Antonín. NOVOTNÝ, Miloslav. STRAKA, Bohumil. Střechy I Opravy a rekonstrukce, Grada Publishing, spol. s r.o., 2000, ISBN 80-7169-825-3 Obr.č.14 - VLČEK, Milan. MOUDRÝ, Ivan. NOVOTNÝ, Miloslav. BENEŠ, Petr. MACEKOVÁ, Věra. Poruchy a rekonstrukce staveb, Vydavatelství ERA group spol. s r.o., 1. vydání, Edice Technická knihovna, 2001, ISBN: 80-86517-10-1 Obr.č.15-24 - Zdroj: autor Obr.č.25 - Zdroj: Chapman Taylor atelier, 2008

123