BAB I PENGANTAR 1.1
Latar Belakang Dana Pensiun Abadi Sejahtera (Dapenara) adalah suatu badan usaha yang
memiliki kegiatan mengelola dana pensiun karyawan beberapa BUMN yang bergerak di bidang perkebunan. Dapenara memiliki misi yaitu untuk “menyediakan jasa pengelolaan dana pensiun manfaat pasti (dengan prinsip kehati-hatian) untuk mendapat nilai tambah tertinggi yang berkelanjutan bagi kepuasan seluruh pemangku kepentingan”. Berdasarkan Undang-undang Dana Pensiun Nomor 11 tahun 1992, Peraturan Pemerintah Nomor 76 tahun 1992 tentang Dana Pensiun Pemberi Kerja dan Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 510 tentang Pendanaan dan Solvabilitas Dana Pensiun Pemberi Kerja serta Nomor 511 tentang Investasi Dana pensiun, yaitu mengelola kekayaan Dapenara sesuai arahan investasi yang digariskan Pendiri dan ketentuan tentang investasi yang ditetapkan dalam undangundang Dana Pensiun dan peraturan pelaksanaannya. Prinsip dalam berinvestasi dilakukan dengan berpedoman pada undang-undang Dana Pensiun, perolehan hasil yang optimal dengan risiko yang minimal. Bentuk-bentuk investasi dalam rangka pengelolaan dana pensiun yang terhimpun salah satunya adalah dalam bentuk real properti berupa tanah. Investasi milik Dapenara dalam bentuk tanah terdapat di beebrapa lokasi, salah satunya adalah sebidang tanah di kawasan komplek Kemayoran seluas ± 5000 m2.
1
Investasi dalam wujud tanah kosong cukup menjanjikan pertambahan nilai yang baik di masa depan, namun sebidang tanah kosong tanpa dimanfaatkan tetap menanggung beban pajak yang cukup besar. Hal ini akan membebani Dapenara dan tentunya akan menjadi beban dalam pengelolaan dana pensiun. Kawasan komplek kemayoran merupakan lokasi yang cukup strategis mengingat akses di sekitar lokasi sangat mudah dan prasarana jalan yang lebar. Seringnya diadakan acara-acara bertaraf internasional di kawasan tersebut, membuat lokasi ini mudah dikenal masyarakat. Dengan demikian tanah milik Dapenara memiliki daya tarik potensial secara komersial dan sangat menarik untuk dikembangkan lebih lanjut menjadi sebuah properti komersial. Dapenara berencana untuk membangun sebuah gedung perkantoran untuk kemudian disewakan dan akan dioperasikan terus menerus secara jangka pangjang. Hal ini berdasarkan rencana Dapenara untuk merubah tanah tersebut dari sumber beban menjadi sumber pendapatan bagi pengelolaan dana pensiun. Saat penelitian ini dilakukan, Dapenara sudah mempunyai usulan wujud rencana gedung yang dimaksud, dan diestimasikan membutuhkan biaya pembangunan sebesar Rp225.000.000.000,00. Menurut opini dari penilai independen, nilai tanah milik Dapenara yang akan dibangun adalah sebesar Rp70.000.000.000,00. Dengan demikian total biaya investasi untuk membangun gedung perkantoran yang dimaksud,
termasuk
biaya
investasi
tanahnya
adalah
sebesar
Rp295.129.450.000,00. Berdasarkan peraturan yang berlaku untuk dana pensiun, Dapenara tidak diperbolehkan untuk memperoleh pendanaan dari lembaga keuangan lain.
2
Dikarenakan Dapenara tidak bisa memperoleh pendanaan dari lembaga keuangan lainnya, pendanaan rencana proyek pembangunan gedung perkantoran ini menggunakan 100 persen dana Dapenara sendiri. Kepastian pelaksanaan proyek juga menjadi konsentrasi permasalahan pada pembangunan gedung perkantoran ini. Hal ini disebabkan pada tahun di mana rencana proyek dibuat yaitu tahun 2014, merupakan tahun politik bagi Indonesia dengan berlangsungnya pemilihan umum Presiden dan Wakil Presiden untuk periode 2014-2019. Ketidakpastian investasi akibat ekspektasi dan spekulasi atas hasil penyelenggaraan pemilihan umum tersebut meningkat, sehingga investor di Indonesia bertindak hati-hati terhadap investasinya sebagai respon atas kondisi tersebut. Atas kondisi yang dimaksud, Dapenara juga ingin mengetahui kapan waktu yang tepat untuk melaksanakan/merealisasikan rencana pembangunan gedung perkantoran tersebut, antara disegerakan atau ditunda dahulu sampai setahun kemudian. Tujuan adanya pilihan untuk menunda pembangunan adalah mendapatkan pilihan waktu investasi terbaik dengan segala kondisi yang ada, khususnya terhadap kondisi pasar. Akan tetapi, pilihan untuk menunda pembangunan juga memiliki risiko kenaikan biaya investasi akibat inflasi.
1.2
Keaslian Penelitian Beberapa penelitian terdahulu yang menjadikan acuan dalam penelitian ini
diantaranya adalah sebagai berikut. 1.
Countryman, dan Murrow (2000), melakukan penelitian terhadap kelayakan ekonomis dari empat jenis tanaman dalam rangka wanatani (agroforestry) untuk sekaligus digunakan sebagai “buffer strips” atau tanaman yang
3
digunakan untuk mencegah erosi. Alat ukur kelayakan yang digunakan adalah NPV. Dari hasil penelitian tersebut diketahui bahwa semua jenis tanaman yang dianalisis layak secara ekonomis dengan segala macam cara tanam yang dianalisis dan asumsi nilai tanah yang digunakan. 2.
Wu, Sperrow, dan Wang (2010), melakukan studi kelayakan ekonomi pembangunan pabrik etanol berbasis biomasa kayu di wilayah Appalachian Hardwood. Studi ini mengukur kelayakan dengan menggunakan Net Present Value (NPV) dan Internal Rate Of Return (IRR). Secara umum diketahui dari hasil studi ini bahwa pembangunan pabrik etanol berbasis biomasa kayu di wilayah Appalachian Hardwood layak untuk dilaksanakan secara ekonomi dengan memperhatikan asumsi-asumsi yg digunakan dalam studi.
3.
Ong, dan Tum (2013), melakukan studi pengukuran Net Present Value (NPV) dan Payback Period (PP) atas pembangunan Proyek Photovoltaic (PV) di Malaysia untuk mencari berapa besar capital cost yang dibutuhkan untuk memasang PVdi Malaysia. Dari hasil studi ini diketahui bahwa dari 7 proyek yang ada, NPV yang dihasilkan negatif seluruhnya dan payback period lebih dari 38 tahun.
4.
Hendra (2013), melakukan studi tentang kelayakan keuangan atas investasi pembangunan rumah sakit di Pekanbaru. Studi ini menggunakan metode analisis Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period. Diketahui dari hasil studi ini bahwa pembangunan Rumah Sakit di Pekanbaru secara keuangan layak untuk dilaksanakan. Hal ini terlihat
4
dari positifnya angka NPV, Payback Period yang lebih cepat dari masa proyeksi, dan angka IRR yang lebih tinggi dari faktor diskonto. 5.
Handi (2013), melakukan studi tentang investasi pembangunan Proyek Menara Bersama di Kabupaten Tangerang. Studi ini menggunakan metode NPV, IRR, MIRR, PI, PBP, dan analisis sensitivitas. Dari hasil studi ini diketahui bahwa investasi proyek Menara Bersama di Kabupaten Tangerang layak untuk dijalankan. Hal ini diketahui dari nilai NPV yang positif, IRR dan MIRR memberikan persentase yang lebih besar dari biaya modal, PI yg lebih besar dari satu, dan payback period yg lebih pendek dari umur ekonomisnya. Alat analisis real options dengan investment timing options dan decision
trees akan digunakan dalam penelitian ini yang sebelumnya tidak digunakan pada penelitian terdahulu. Hal ini disesuaikan dengan kebutuhan penulis untuk menganalisis opsi waktu yang tepat dalam merealisasikan rencana investasi yang dibahas dalam penelitian ini.
1.3
Rumusan Masalah Berdasarkan penjabaran pada bagian latar belakang penelitian dan referensi
dari beberapa penelitian sebelumnya, analisis Net Present Value (NPV) akan digunakan untuk mengukur kelayakan rencana pembangunan gedung perkantoran Dapenara. Karena adanya kondisi ketidakpastian pelaksanaan atau realisasi rencana seperti yang dijabarkan dalam latar belakang penelitian, analisis real options dengan menggunakan investment timing option dan penerapan decision trees akan digunakan dalam penelitian ini.
5
Penggunaan analisis real option dengan menggunakan investment timing option dan penerapan decision trees ditujukan untuk mengetahui kapan waktu pelaksanaan/realisasi rencana investasi pembangunan gedung perkantoran Dapenara. Analisis sensitivitas digunakan untuk menguji hasil dari opsi keputusan yang diperoleh jika terjadi perubahan situasi. Dari rumusan masalah diatas, dapat disusun pertanyaan penelitian sebagai berikut. 1.
Apakah rencana investasi pembangunan gedung perkantoran Dapenara layak untuk direalisasikan secara keuangan?
2.
Kapankah waktu yang lebih baik untuk merealisasikan rencana investasi tersebut, apakah lebih baik segera direalisasikan atau sebaiknya realisasi ditunda satu tahun?
3.
Apakah keputusan realisasi invesasi akan berubah apabila kecenderungan situasi mengalammi perubahan?
1.5
Tujuan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah dan pertanyaan penelitiannya yang telah
dijelaskan sebelumnya, maka tujuan penelitian ini adalah untuk. 1.
Mengidentifikasi kelayakan dari rencana proyek pembangunan gedung perkantoran Dapenara terhadap biaya investasinya.
2.
Menetukan pilihan waktu terbaik untuk merealisasikan rencana proyek pembangunan tersebut antara direalisasikan saat ini atau ditunda setahun kemudian.
6
3.
Menguji sensitivitas kecenderungan hasil penentuan waktu realisasi proyek pembangunan terhadap perubahan variabel probabilitas kejadian normal.
1.5
Manfaat Penelitian Manfaat yang diharapkan dari hasil penelitian ini adalah sebagai bahan
masukan bagi Dapenara untuk mengambil keputusan investasi terkait rencananya mengoptimalkan pemanfatan aset tanah Kemayoran tersebut dengan membangun sebuah gedung kantor. Keputusan yang diambil nantinya diharapkan akan mengurangi risiko keuangan dan kelayakan atas jumlah investasi yang direncanakan, karena sudah memiliki gambaran investasi pembangunan gedung perkantoran yang dimaksud ditengah kondisi yang terjadi saat ini.
1.6
Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini secara garis besar terbagi
menjadi empat bab. Bab I berisi Pengantar yang terdiri dari latar belakang penelitian, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II menjelaskan tentang Tinjauan Pustaka, landasan teori, dan alat analisis yang akan digunakan dalam penelitian ini. Bab III merupakan Analisis Data dan Pembahasan kondisi perkantoran dan pasar penyewaan ruang kantor di Jakarta khususnya di sekitar lokasi rencana proyek, Bab IV adalah bab terakhir dari penelitian ini yang akan berisi Kesimpulan, Saran dan Keterbatasan dari penelitian ini.
7
