B en W-voorstel portefeuillehouder
begrotingsprogramma
R. König
2. Wonen en woonomgeving
b en w-vergadering
agendapunt
28 september 2010 rol raad
ter kennisneming in oriënterende raad onderwerp
Nota van Uitgangspunten Nimmer Dor 2010.
INHOUD VOORSTEL
bijlage(n)
3
In te stemmen met: De Nota van Uitgangspunten Nimmer Dor 2010 als basis voor verdere woningbouwontwikkeling op Nimmer Dor; het (doen) opstellen van een stedenbouwkundig plan op basis van de Nota van Uitgangspunten; het komen tot beëindiging van de drie lopende aanvragen om bouwvergunning; afsluiten/beëindigen van de intentieovereenkomst met de projectontwikkelaar en komen tot een nieuwe private samenwerking op basis van de Nota van Uitgangspunten. 1. Wat is de aanleiding? Het college heeft gevraagd om het woningbouwproject Nimmer Dor te herijken op basis van de actuele milieuaspecten, natuurwaarden (steenuil) en het beleidskader (waaronder de Woonvisie 2008). De stedenbouwkundige beoordeling van de daaruit vloeiende ruimtelijke mogelijkheden hebben aanleiding gegeven tot het opstellen/actualiseren van de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor Nimmer Dor. Dit als uitwerking van de bestuurlijke besluitvorming van maart 2010. In de Nota van Uitgangspunten wordt, in lijn met de Woonvisie, kwaliteit van de stedenbouwkundige ontwikkeling boven kwantiteit van de woningbouw gesteld. De opgestelde Nota van Uitgangspunten beoogt de realisatie van woningbouw (vooral) in de zuidelijke delen van het plangebied. Een bijkomende aanleiding is het creëren van duidelijkheid met betrekking tot de verlopen intentieovereenkomst met de projectontwikkelaar, de lopende bouwaanvragen en het voorgenomen vrijstellingsbesluit. Een nieuw plan noodzaakt tot een nieuw planproces. 2. Wat is het bestaand beleid c.q. kader? Het bestaande kader wordt gevormd door het collegebesluit van 16 maart 2010. Hierbij is de keuze gemaakt om over te gaan tot de ontwikkeling van het plangebied met een stedenbouwkundig plan voor woningbouw met een oppervlakte van maximaal 2,5 a 3 hectare. De bestaande woningdifferentiatie te weten minimaal 30% sociale en maximaal 70% vrije sector blijft daarbij als uitgangspunt gehandhaafd. Tevens geldt het nationale beleid en wettelijke kader, provinciaal beleid en gemeentelijke beleid, te weten de Structuurvisie (2006) en de Woonvisie (2008). Algemeen staat het integrale beleidskader voor een omslag van kwantiteit in woningbouw naar kwaliteit in ruimtelijke ontwikkeling. Op het niveau van het project zijn ook alle milieuaspecten (waaronder de hindercirkels) en randvoorwaarden opnieuw geactualiseerd. Ter informatie is dit Werkdocument milieuaspecten Nimmer Dor bijgevoegd. Belangrijkste aspecten vormen de aanwezige steenuilen (Flora en faunawet) en de spuitzone vanuit het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Brummen. De milieuaspecten kunnen wijzigen onder invloed van veranderend beleid van hogere overheden, wetgeving en/of rechterlijke uitspraken. 3.
Wat willen wij bereiken?
Ruimtelijk en programmatisch kader Het creëren van een nieuw, helder en werkbaar ruimtelijk en programmatisch kader voor het woningbouwproject Nimmer Dor. De Nota van Uitgangspunten (NvU) vormt daarbij het inhoudelijke kader. De NvU wordt in eerste instantie bestuurlijk vastgesteld
door het college. Op basis van de NvU vindt nadere uitwerking van het stedenbouwkundig ontwerp plaats. Uiteindelijk wordt de NvU vastgesteld door de gemeenteraad en vormt dan het formele beleidskader voor het project. Voor de NvU echter wordt voorgelegd aan de gemeenteraad wordt ook de ruimtelijke, programmatische, stedenbouwkundige en financiële haalbaarheid van de uitgangspunten onderzocht. Stedenbouwkundig ontwerp De volgende doelstelling is te komen tot een nieuw stedenbouwkundig ontwerp dat voldoet aan de integrale kaders, zoals vastgelegd in de NvU. De integrale afweging van een aantal scenario’s vanuit de gemeente leidt tot de conclusie dat een zuidelijke ontwikkeling het voorkeursscenario vormt. Tegelijkertijd kent dit scenario nog wel een aantal aandachtspunten: Het aantal te realiseren projectwoningen; inpassing goedkope en middensegment. Deze zijn juist belangrijk voor LaagSoeren. Woning Stichting Eerbeek (WSE) dient daarbij een positie te verkrijgen om het gewenste aantal sociale huurwoningen te realiseren; in stand houden van leefgebied voor de Steenuil in het noorden. In het verdere planproces worden deze aandachtspunten meegenomen. Uiteindelijk dient dit te leiden tot de realisatie van een nieuwe woonbuurt in het plangebied Nimmer Dor. Financieel kader Financieel uitgangspunt daarbij is om ten minste te komen tot een kostenneutraal resultaat. Nadere uitwerking van het project op basis van de ruimtelijke, programmatische en stedenbouwkundige uitgangspunten, zoals vastgelegd in dit document moet duidelijk maken in hoeverre dit financiële uitgangspunt realiseerbaar is. Helderheid over privaatrechtelijke en publiekrechtelijke verhoudingen Naast bovenstaande hoofddoelstellingen willen we ook komen tot een heldere privaatrechtelijke en publiekrechtelijke situatie. Dit betekent in eerste instantie de beëindiging van de lopende aanvragen om bouwvergunning. Het verlenen van bouwvergunningen op basis van deze aanvragen is niet meer mogelijk om juridisch-planologische redenen. De huidige (aangehouden) bouwaanvragen laten onduidelijkheid bestaan over de aangepaste richting van de planontwikkeling. Na het intrekken door de aanvragers of weigeren door de gemeente van deze bouwaanvragen, worden de indieners van zienswijzen bericht. Indien sprake is van een weigering van een bouwaanvraag, zal apart een voorstel ter besluitvorming worden voorgelegd. In februari 2006 is een intentieovereenkomst aangegaan met de projectontwikkelaar Phanos BV, welke na 2 jaar is verlopen. Nu duidelijk is dat het plan waarop deze overeenkomst was gebaseerd niet kan worden gerealiseerd, kan deze overeenkomst ook definitief kan worden beëindigd. Na expliciete beëindiging kunnen nieuwe afspraken worden gemaakt tussen gemeente en Phanos over de samenwerking op basis van de Nota van Uitgangspunten. 4. Wat gaan wij ervoor doen? Na vaststelling van de Nota van Uitgangspunten door het college wordt op basis hiervan naar verwachting in samenwerking met de projectontwikkelaar een nieuw
stedenbouwkundig plan opgesteld. Tegelijkertijd wordt de integrale haalbaarheid van dit plan onderzocht. Bestuurlijke terugkoppeling over deze resultaten vindt plaats voor 31 december 2010. Parallel wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de Nota van Uitgangspunten (oriëntatieraad). Bij een positieve beoordeling door college van het stedenbouwkundige plan vormt dit plan de basis voor consultatie van de bevolking van Laag-Soeren en de betrokken organisaties (in hoofdzaak Soerens Belang, Stichting Nimmer Dor Nee, IVN Oost Veluwe). Na deze consultatie zal de NvU ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Het stedenbouwkundige plan wordt later vertaald in een bestemmingsplan. Een door het college gedragen stedenbouwkundig plan vormt de basis voor het verdere planproces en de samenwerking met derden. Voordat we doorgaan met dit proces wordt met Phanos overleg gevoerd om op korte termijn tot de door de gemeente gewenste privaatrechtelijke samenwerking te komen.
5. Wat gaat het kosten? De grondexploitatie kent in de concept BBG van 2011 een resultaat (contante waarde) van €113.000 negatief. Dit resultaat dient te worden verbeterd. De nog te maken plankosten vormen onderdeel van de grondexploitatie. U wordt in het vervolgproces zult u separaat worden geïnformeerd over de financiële haalbaarheid van een nieuw stedenbouwkundig plan en de wijze waarop dit het financiële resultaat beïnvloedt. Uitgangspunt voor voortzetting van het project is ten minste een financieel neutraal resultaat. 6. Wat zijn de risico’s? Gebiedsontwikkeling als geheel kent bestuurlijke, planologische, juridische risico’s. Ook financiële tegenvallers ten gevolge van deze risico’s zijn niet op voorhand uit te sluiten en zeker aanwezig. Het verdere ontwerp en onderhandelingsproces dient er toe bij te dragen dat het financiële neutrale resultaat bereikbaar blijft. Indien op enig moment in het planproces blijkt dat het realiseren van een kostenneutraal project niet haalbaar is, dan wordt het college daarover direct geïnformeerd, zodat een nadere bestuurlijke afweging kan plaatsvinden. 7. Wat is het draagvlak voor dit voorstel? Op dit moment vormt de NvU vooral het kader voor de gemeente en ontwikkelende partijen. In het verdere planproces moet blijken wat het algemene draagvlak is voor het nieuw op te stellen stedenbouwkundig plan. De consultatieronde zal inzicht geven in de mate van draagvlak bij de te onderscheiden betrokken organisaties en de bevolking van Laag-Soeren in het algemeen. 8. Hoe en met wie wordt er gecommuniceerd? Het opstellen van een stedenbouwkundig plan vindt in eerste instantie plaats in overleg met de projectontwikkelaar. Het stedenbouwkundige plan wordt na instemming van het college vrijgegeven voor consultatie van de betrokken organisaties en de bevolking van Laag-Soeren. De wijze van communicatie wordt nader bepaald.
Daarna zal de Nota van Uitgangspunten ter vaststelling worden voorgelegd aan de gemeenteraad. Uw besluit wordt schriftelijk medegedeeld aan de projectontwikkelaar en WSE, waarna (proces)afspraken worden gemaakt over respectievelijk de private samenwerking en aangehouden bouwaanvragen. De indieners van zienswijzen op het voorgenomen vrijstellingsbesluit krijgen bericht zodra de aanvragen om bouwvergunning zijn ingetrokken of geweigerd. 9
Wordt er een evaluatie uitgevoerd?
