raadsvoorstel volgnummer
19 11-140
onderwerp
Vaststelling ontwerpbestemmingsplan Bachtensteene
agendapunt
behandelen in raadscommissie Ruimte
e-mail
Wethouder De Vries Wonen, Woonomgeving en Economie Peter Mondeel (tel. 0118-675236)
[email protected]
conceptbesluit
De raad besluit:
portefeuillehouder programma behandeld door
1. Zienswijzen van Stichting Tuin van Zeeland en Stichting Vrienden van Middelburg ongegrond verklaren 2. Het ontwerpbestemmingsplan Bachtensteene ongewijzigd vast te stellen 3. Ten behoeve van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen 4. De IMRO-code van het bestemmingsplan te wijzigen van NL.IMRO.0687.BPBSGBAC-ON99 (ontwerp) naar NL.IMRO.0687.BPBSGBAC-VG99 (vastgesteld) relatie met eerdere besluitvorming
wat is de aanleiding en het bestaande beleid? relatie met de programmabegroting?
De commissie Ruimte is er in juni 2004 over geïnformeerd dat de locatie Bachtensteene in beeld kwam voor het programma woonservicezones. In oktober 2004 is hier daadwerkelijk door uw raad over besloten (in het kader van de studentenhuisvesting en woonservicezones). Vervolgens is in 2006 de eerste exploitatieopzet vastgesteld met als uitgangspunt de Stichting Werkt voor Ouderen op deze locatie vervangende nieuwbouw realiseert voor Sint Willibrord. Het meest recente besluit dateert van 19 september 2011. In deze raadsvergadering is besloten om de herziene exploitatieopzet voor Bachtensteene vast te stellen. Met de bouw van een woonzorgcomplex op deze locatie wordt uitvoering gegeven aan het beleidsuitgangspunt dat in elke wijk een compleet aanbod van wonen, zorg en diensten aan de bewoners wordt aangeboden. De ouderenhuisvesting op de locatie Bachtensteene is bedoeld als vervanging van het tevens aan de Bachtensteene gelegen huidige zorgcomplex Sint Willibrord. Deze vervanging is noodzakelijk, omdat Sint Willibrord niet meer voldoet aan de hedendaagse eisen.
wat willen we bereiken?
Een correcte planologische regeling waarmee de bouw van een nieuw zorgcomplex mogelijk wordt gemaakt.
argumenten
Herziening van het bestemmingsplan Beschermd Stadsgezicht is nodig, omdat de beoogde ontwikkeling niet past binnen de geldende regeling die nog is afgestemd op de oude schoolsituatie.
kanttekeningen
Dit bestemmingsplan kan worden beschouwd als een partiële herziening van het bestemmingsplan Beschermd Stadsgezicht Middelburg.
wat gaan we daarvoor doen?
Ontwerpbestemmingsplan vaststellen
Op basis van artikel 6.12 Wro moet bij vaststelling van een bestemmingsplan, ook een exploitatieplan vastgesteld worden. Indien het verhaal van kosten hoe gaan we dat financieren? anderszins is verzekerd, of het stellen van eisen en regels over fasering etc. zijn er significante gevolgen voor het weerstandsvermogen? niet aan de orde is, kan uw raad besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld (artikel 6.12 lid 2 Wro). In dit geval is het kostenverhaal inderdaad anderszins verzekerd. De gemeente is grondeigenaar, zodat het kostenverhaal middels de gronduitgifte verzekerd is. De door de gemeente gemaakte kosten, worden in de verkoopprijs van de grond verrekend. Om deze reden stellen wij uw raad dan ook voor geen exploitatieplan voor dit bestemmingsplan vast te stellen. wat mag dat gaan kosten?
wat communiceren we?
Uw besluit tot vaststelling wordt op de gebruikelijke manier bekend gemaakt. Tegen uw besluit kan nog beroep worden aangetekend bij de Raad van State. Beroep staat alleen open voor personen die ook een zienswijze tegen het bestemmingsplan hebben ingediend. Er zijn twee zienswijzen ingediend.
mee te zenden stukken
Geen ter visie te leggen stukken
open trommel
1. Ontwerpbestemmingsplan Bachtensteene
gesloten trommel
x x
2. Kopie ingediende zienswijzen 3.
Middelburg, 5 oktober 2011
Geachte gemeenteraad,
0. Procedure
De formele bestemmingsplanprocedure is gestart met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan “Bachtensteene” in de periode van 28 juli 2011 tot en met 8 september 2011. Het plan was zowel digitaal (via de website) als analoog (papieren versie) in te zien. In de periode van ter inzage legging zijn twee zienswijzen ingediend.
I. Zienswijzen
Stichting Tuin van Zeeland brengt samengevat de volgende vragen en opmerkingen naar voren:
2
1. Bomen Burggang De beeldbepalende kastanje, sierappel en esdoorn worden in het voorliggende projectplan verwijderd en vervangen door Leilinden. De monumentale sierappel en esdoorn zouden echter vanwege de aanzienlijk teruggelegen rooilijn gehandhaafd kunnen blijven. Vervanging van deze bomen betekent een groot kwaliteitsverlies voor de omgeving en is bovendien strijdig met de gemeentelijke lijst met monumentale bomen. De kastanje staat overigens niet op deze lijst en is bovendien ziek.
2. Bomen voor de katholieke kerk (overzijde Bachtensteene) Om in de parkeerbehoefte te voorzien worden vijf extra parkeerplaatsen bij de Rooms Katholieke kerk aangelegd. Dit gaat ten koste van de daar aanwezige en voor het straatbeeld onmisbare bomen. Gevraagd wordt van deze parkeeroplossing af te zien en andere mogelijkheden te onderzoeken. Overigens staat deze parkeeroplossing haaks op het gemeentelijk beleid om het parkeren in de binnenstad in met name de omgeving van de abdij terug te dringen. 3. Bomen langs de Bachtensteene Betreffende bomen aan de zijde van de huidige school zijn zeer belangrijk voor het straatbeeld. Verzocht wordt om strenge beschermende maatregelen van toepassing te laten zijn bij de uitvoering van de boouw. De praktijk leert dat vaak achteloos met bomen wordt omgegaan tijdens bouwwerkzaamheden, waardoor beschadiging van de bast en grondverdichting het gevolg zijn. Vanwege de omvang van het wortelstelsel en de bomen zelf wordt geadviseerd de rooilijn iets terug te leggen. Stichting Vrienden van Middelburg geeft de volgende reactie: 4. Plat dak Op deze prominente plaats in het centrum hoort geen gebouw met een plat dak. Schuine daken met dakpannen zijn essentieel voor de binnenstad. In het bestemmingsplan “Beschermd Stadsgezicht” is een verplichting opgenomen voor het aanbrengen van schuine daken met een hoek van 40 à 60 graden.
Reactie gemeente op ingediende zienswijzen: Ad 1. Het behouden van de esdoorn is vanwege de korte afstand tot de gevel van het gebouw waarschijnlijk niet mogelijk. De sierappel is van zodanige kwaliteit dat handhaven eigenlijk geen optie is. Zoals de stichting dat wenst worden verwijderde bomen vervangen. Er wordt een aanzienlijk aantal nieuwe Leilinden (20-25 stuks) geplant, waardoor het kwaliteitsverlies voor de omgeving in dit opzicht beperkt blijft. De initiatiefnemer en diens architect hebben nadat de zienswijze is ingediend een totaalvoorstel neergelegd voor de bomen en het groen rondom het nieuwe complex. Dit voorstel dat ook betrekking heeft op bomen langs de Bachtensteene is, mede omdat een zienswijze is ingediend, met het bestuur van de Tuin van Zeeland besproken. Ad 2. De nieuwe parkeerplaatsen kunnen indien nodig, boven het huidige wortelpakket, verhoogd aangelegd worden, zodat geen schade wordt toegebracht aan de wortels. Ook aan de Herengracht is deze methode toegepast. 3
Het is correct dat onlangs in de omgeving van de Koorkerkhof tengevolge van het pleinenplan parkeerplaatsen zijn verdwenen. Ingevolge het parkeerbeleid hanteert de gemeente het uitgangspunt om bij toevoeging van nieuwe functies zoveel mogelijk ter plaatse in de extra parkeervraag te voorzien. In de onderhavige situatie is dit niet volledig mogelijk, omdat er vijf plaatsen minder worden gerealiseerd dan waaraan er volgens de normen uit het parkeerbeleid behoefte is. Gezien dit laatste beleidsuitgangspunt en om precedentwerking te voorkomen wordt er derhalve aan vastgehouden om enkele parkeerplaatsen toe te voegen aan de overzijde van de Bachtensteene.
Ad 3. De bomen langs de Bachtensteene zijn inderdaad belangrijk voor het straatbeeld en staan daarom ook op de lijst van beschermde bomen. Aan de opdrachtgever zullen derhalve strenge eisen worden gesteld om de bomen gedurende de bouw te beschermen. De rooilijn van het nieuwe gebouw ligt vrijwel overal verder terug dan de huidige rooilijn. Op de hoek Bachtensteene – Burggang is dit niet het geval. Voor één boom zal vanwege de korte afstand tot aan de gevel bij de omgevingsvergunning dan ook een verzoek tot verplaatsen worden ingediend. Het betreft, komend vanaf het stadhuis, de laatste boom aan de rechterzijde. Gezocht wordt naar een mogelijkheid om, in plaats van de boom te kappen, deze te verplaatsen naar een geschikte locatie. Zoals hiervoor aangegeven heeft de initiatiefnemer en diens architect een totaalvoorstel voor de bomen en het groen rondom het nieuwe complex uitgewerkt, dat met het bestuur van de Tuin van Zeeland is besproken. Ad 4. In het vigerende bestemmingsplan voor deze locatie (Beschermd Stadgezicht) is inderdaad een verplichting opgenomen voor het aanbrengen van schuine daken. Het bestemmingsplan geeft echter ook een vrijstellingsmogelijkheid voor het ‘horizontaal afdekken van gebouwen’ (art. 23 lid 2). Bedoelde vrijstelling
kan alleen worden verleend na advies van de hiertoe aangewezen deskundigen. In dit geval is dat de algemene welstandcommissie of diens rechtsopvolger, c.q. de huidige monumentencommissie. Het voorliggende plan is uitvoerig met de onafhankelijke adviescommissies, zijnde het kwaliteitsteam en de monumentencommissie, besproken. Beide commissies hebben positief geadviseerd over het plan. Indien binnen de contouren van het vigerende bestemmingsplan had kunnen worden gebouwd, dan zou tevens de hierin opgenomen vrijstellingsmogelijkheid toegepast kunnen worden. Omdat er nu sprake is van een partiële herziening die enkel bedoeld is voor dit bouwplan, is gekozen voor een bestemmingsregeling op maat, maar wel gerelateerd aan de geldende eisen en vrijstellingsmogelijkheid in het vigerende plan. Op verzoek van de monumentencommissie en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed is verder vanwege het platte dak uitgebreid aandacht besteed aan de beëindiging van de gevels en de inpassing van het gebouw binnen de monumentale binnenstad, hetgeen ook is terug te vinden in het ontwerp. Wij stellen uw raad gezien bovenstaande argumenten voor om de zienswijzen ongegrond te verklaren.
4
II. Vaststellen
De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding om inhoudelijke wijzigingen door te voeren in het ontwerpbestemmingsplan “Bachtensteene”. Daarnaast zijn er geen redenen om ambtshalve wijzigingen in het bestemmingsplan door te voeren. Wij stellen uw raad dan ook voor het ontwerpbestemmingsplan “Bachtensteene” ongewijzigd vast te stellen.
III. Exploitatieplan
De Wro schrijft in artikel 6.12 voor dat bij vaststelling van een bestemmingsplan, ook een exploitatieplan vastgesteld moet worden. Een exploitatieplan zou onder andere regels moeten bevatten over het omslaan van kosten over projectontwikkelaars en particuliere eigenaren, zoals bijvoorbeeld de kosten van bouw- en woonrijp maken, groenvoorzieningen of milieu- of archeologisch onderzoek. Indien het verhaal van kosten anderszins verzekerd is, of het stellen van eisen en regels over fasering, bouwrijp maken van gronden, aanleg van nutsvoorzieningen of het inrichten van de openbare ruimte niet aan de orde is, kan uw raad besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld (artikel 6.12 lid 2 Wro). In dit geval is het kostenverhaal inderdaad anderszins verzekerd. De gemeente is grondeigenaar, zodat het kostenverhaal middels de gronduitgifte verzekerd is. De door de gemeente gemaakte kosten, worden in de verkoopprijs van de grond verrekend.
Wij stellen uw raad dan ook voor geen exploitatieplan voor dit bestemmingsplan vast te stellen.
IV. Digitaal bestemmingsplan
Het bestemmingsplan is gecodeerd volgens de codering IMRO 2008. IMRO is een inhoudelijke standaard vanuit de ruimtelijke ordening voor de digitale uitwisseling van gegevens over ruimtelijke objecten in de ruimtelijke ordening. IMRO (Informatie Model Ruimtelijke Ordening) zorgt er dus voor dat gegevens tussen verschillende systemen of organisaties kunnen worden uitgewisseld zonder informatieverlies. De IMRO-code van het ontwerpbestemmingsplan NL.IMRO.0687.BPBSGBAC-ON99 (ontwerp) dient na vaststelling ervan te worden gewijzigd naar NL.IMRO.0687.BPBSGBAC-VG99 (vastgesteld).
Burgemeester en wethouders van Middelburg de secretaris,
mr. A. van den Brink de burgemeester,
mr. J.M. Schouwenaar
5
Registratienummer: 2011-14965 De raad van de gemeente Middelburg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 5 oktober 2011, volgnummer 11-140; overwegende dat het ontwerpbestemmingsplan Bachtensteene met ingang van 28 juli 2011 gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen; dat tegen het ontwerp van genoemd plan twee zienswijzen zijn ingediend; gelet op het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening; besluit: 1. 2. 3. 4.
De zienswijzen gericht tegen het ontwerpbestemmingsplan ongegrond te verklaren. Het ontwerpbestemmingsplan Bachtensteene ongewijzigd vast te stellen. Ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen. De IMRO-code van het bestemmingsplan te wijzigen van NL.IMRO.0687.BPBSGBAC-ON99 (ontwerp) naar NL.IMRO.0687.BPBSGBAC-VG99 (vastgesteld).
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Middelburg in zijn openbare vergadering van 7 november 2011. de griffier,
de voorzitter,
E.T. Israël
mr. J.M. Schouwenaar
6
