Voorstel aan de raad Nummer: 141046029
Portefeuille: Programma: Programma onderdeel: Steller: Afdeling: Telefoon: E-mail:
Wethouder Financiën, economie en wonen 2.4 Sterke stad 2.4.1 Werken aan de basis
I. Habets BLD Ruimtelijk Economisch Beleid
[email protected]
Punt van de agenda voor de vergadering van . Onderwerp: Verordening Startersleningen Lelystad 2015 Voorgesteld besluit 1. Voor de uitvoering van de ‘Verordening Startersleningen Lelystad 2015’ een tweede tranche van € 1.000.000 beschikbaar te stellen. 2. Dit bedrag als lening gefaseerd beschikbaar te stellen aan SVn voor uitvoering van de regeling starterslening. 3. Onder gelijktijdige intrekking van de ‘Verordening Starterslening Lelystad’ de navolgende ‘Verordening Startersleningen Lelystad 2015’ vast te stellen,
Aanleiding Inhoudelijke wijziging verordening Op 25 juni 2013 heeft uw raad de ‘Verordening Starterslening Lelystad’ vastgesteld. Met behulp van de starterslening kunnen startende kopers vaak net dat beetje extra lenen om een woning te kopen. De starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van de woning (inclusief bijkomende kosten) en de maximale hypotheek van de starter. De starterslening is dus een aanvulling op de hypotheek. De verordening starterslening is ingevoerd om bij te dragen aan het vlottrekken van de woningmarkt. Een van de belangrijkste uitgangspunten in de verordening is het op gang brengen van doorstroming. Doordat meer starters in staat zijn een woning te kopen, kunnen de huishoudens die hun woning aan deze starters verkopen, een vervolgstap op de woningmarkt maken. Dit uitgangspunt is de reden dat de starterslening momenteel alleen open staat voor huishoudens die een bestaande woning kopen van een particuliere eigenaar. (Huur)woningen van investeerders, beleggers en corporaties zijn uitgesloten. Vanwege de crisis op de woningmarkt en de verscherpte hypotheeknormen is het verkopen van een woning een stuk moeilijker geworden dan in de periode voor de crisis. Ook zijn er in toenemende mate executieverkopen. Door de scherpere hypotheeknormen is er meer vraag naar ‘kant en klare’ woningen waar niets meer aan opgeknapt hoeft te worden. We zien in toenemende mate dat beleggers/handelaren hier op in spelen door woningen op te kopen, op te knappen en weer te verkopen. Ook hier is sprake van doorstroming, de woningen worden immers tijdelijk van de markt gehaald. Omdat het daarnaast een goede zaak is dat woningen in de bestaande stad worden opgeknapt, wordt nu voorgesteld de verordening op dit punt aan te passen. 141046029/TD1411
pagina 1
In dit voorstel wordt tevens voorgesteld het kredietplafond te verhogen om op die manier de regeling starterslening voort te kunnen zetten. In tegenstelling tot sommige andere steden kiezen wij er niet voor om de kosten die gepaard gaan met het verstrekken van de starterslening door te belasten aan de verkopende partij. Dit vanwege het feit dat de starterslening in Lelystad alleen in te zetten in voor bestaande bouw en je op die manier particulieren opscheept met extra kosten. Met dit voorstel wordt uitvoering gegeven aan de door uw raad bij de begrotingsbehandeling op 18 november 2014 ingediende motie ‘Voortzetting instrument starterslening’.
Beoogd effect Het bevorderen van de doorstroming in de bestaande woningmarkt. Het bevorderen van de leefbaarheid in de bestaande wijken omdat er woningen worden opgeknapt. Met de starterslening willen we tevens de mogelijkheden voor starters om een woning te kopen, vergroten. Argumenten 1.
Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting voert de regeling Startersleningen uit. Met € 1.000.000 kunnen (zonder co-financiering door het Rijk) circa 32 leningen aan starters worden verstrekt. De eerste tranche van € 1.000.000 is bijna uitgeput (naar verwachting in het eerste kwartaal van 2015). Hoewel het fonds revolverend is, is de hoogte van de aflossing en de betaalde rente voorlopig nog niet voldoende om het fonds daadwerkelijk revolverend te laten zijn.
2.
Het SVn voert de regeling Startersleningen uit.
3.
1. Door het wijzigen van de verordening worden starters in staat gesteld ook woningen te kopen van beleggers/handelaren die woningen opknappen. Op deze manier wordt het opknappen van woningen in de bestaande stad gestimuleerd. Op grond van de gemeentewet is de raad bevoegd om de verordening Startersleningen Lelystad 2015 vast te stellen. 2. Starters die normaalgesproken geen huis kunnen kopen, worden met de starterslening in staat gesteld om een woning te kopen. Hoewel de woningvoorraad in Lelystad relatief goedkoop is, is er onder meer door scherpere hypotheekeisen, een groep starters die niet op eigen kracht een woning kunnen kopen. 3. De starterslening draagt bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Met een starterslening kan alleen een bestaande koopwoning worden gekocht. Het huishouden dat de woning verkoopt, kan de volgende stap in de wooncarrière maken. Er worden dus verhuisketens op gang gebracht. Ook worden er met de starterslening meer woningen verkocht dan als deze regeling niet zou bestaan. Zie evaluatie in bijlage. Dit heeft ook een positief effect op de lokale economie (uitgaven in en aan woonwinkels, bouwmarkten, keukenspecialisten, tuincentra etc.) 4. De starterslening kan alleen gebruikt worden voor de aankoop van een bestaande koopwoning. Omdat de aankoop van een woning een natuurlijk moment is om de woning op te knappen, energiezuiniger te maken, de tuin op te knappen etc. wordt er in de bestaande stad geïnvesteerd. 5. Er worden met behulp van de starterslening woningen door de gehele bestaande stad gekocht, dus ook in de zwakkere wijken zoals Atolwijk en Waterwijk. Vanwege het feit dat starters vaak jonge mensen zijn met groeipotentie heeft dit naar verwachting een positief effect op de sociaal-economische samenstelling van de wijken. 6. Er is sprake van herstel op de woningmarkt, maar dit herstel is nog wankel. Het afschaffen van de starterslening op korte termijn heeft een negatieve invloed op het herstel van de woningmarkt. 7. De wijziging is verwerkt in de ‘verordening Startersleningen Lelystad 2015’. De verordening Starterslening Lelystad dient te worden ingetrokken.
141046029/TD1411
pagina 2
Financiële aspecten Het op 25 juni 2013 door de raad ingestelde kredietplafond van € 1.000.000 is naar verwachting aan het eind van het eerste kwartaal van 2015 uitgeput. Deze middelen zijn ingezet voor de financiering van startersleningen. Deze leningen worden op termijn geheel afgelost en teruggestort in een revolverend fonds. De middelen blijven van de gemeente en kunnen opnieuw als starterslening uitgeleend worden. Het aflossen van de leningen kost tijd. De looptijd is 30 jaar en de eerste drie jaar wordt er geen rente en aflossing betaald. Om de starterslening te kunnen continueren is het huidige kredietplafond van € 1.000.000 niet toereikend. Gezien de korte looptijd van de verordening zijn er nog onvoldoende middelen teruggestort in het fonds om het revolverend te maken. Dit maakt dat we nu voorstellen het kredietplafond te verhogen. Voor de financiering van de startersleningen is geen dekking nodig omdat de exploitatie (begroting) niet wordt belast. Tegenover elke lening staat een vordering. De geldstromen (in en uit) De gemeente moet het benodigde geld lenen. De huidige marktrente is dermate gunstig dat dit ruim past binnen de van de SVn te ontvangen rentevergoeding (op dit moment 4,1%). Het rentepercentage dat geldt voor het bepalen van de maandtermijnen voor de starter is het 15-jaars rentetarief van SVn op moment van ontvangst van de aanvraag. De rente staat voor 15 jaar vast. Deze rente ontvangt de gemeente als vergoeding, op dit moment 4,1%. De eerste 3 jaar ontvangt de gemeente niets omdat de starter dan nog geen rente en aflossing betaalt. Afhankelijk van de hertoetsresultaten gaat de starter na drie jaar wel of niet beginnen met rente betalen en aflossen. De beheerkosten die wij aan SVn betalen bedraagt 0,5% van het totaal saldo van uitstaande leningen. Starters leningen in relatie tot de schuldquote. De uitgifte van deze startersleningen betekent dat de gemeente Lelystad € 1.000.000 aan extra leningen zal moeten aantrekken omdat de liquide middelen van de gemeente nagenoeg nul zijn. Tegelijkertijd wordt dit bedrag weer uitgeleend. Dit heeft per saldo geen effect op de schuldquote (de netto schuldquote is het aangetrokken geld minus het uitgeleend geld, gedeeld door de inkomsten). Kanttekeningen Vanaf 1 januari 2014 geldt een eigen risico voor de geldverstrekker van 10% bij een verliesdeclaratie. Voor leningen die afgesloten zijn in de periode van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2016 worden deze kosten bij een eventuele verliesdeclaratie gedekt door SVn. Bij verliesdeclaratie van leningen afgesloten vanaf 2017 is deze 10% voor rekening van de gemeente. Leningen afgesloten voor 1 januari 2014 zijn gedekt door NHG. Omdat dit pas vanaf 2017 speelt, hoeft er nu geen risicovoorziening getroffen te worden. Per 1 januari 2016 geldt de Wet op de Vennootsschapsbelasting (Wet Vpb) naar verwachting ook voor overheden. De Vennootsschapsbelasting-plicht kan een negatief effect hebben doordat deze kostenverhogend kan werken. Daarbij wordt dan het verschil tussen de marktrente en de in rekening gebrachte rente als "winst" aangemerkt. Dit om concurrentievervalsing te voorkomen (verkapte staatssteun). Het Rijk heeft een budget van € 50.000.000 beschikbaar gesteld voor co-financiering van de startersleningen. Tot nu toe werd de helft van elke lening gefinancierd door de gemeente en de helft door het Rijk. Dit Rijksbudget is bijna uitgeput. Naar verwachting worden er op korte termijn geen nieuwe middelen beschikbaar gesteld. Dit betekent dat de lening voor 100% gefinancierd wordt door de gemeente. Het budget is dus twee keer zo snel op. Communicatie en voortgang Na vaststelling van de Verordening Startersleningen Lelystad 2015 wordt het raadsbesluit bekendgemaakt door middel van een publicatie en persbericht.
141046029/TD1411
pagina 3
Makelaars en hypotheekverstrekkers worden door het college op de hoogte gebracht van wijzigingen in de verordening. Lelystad, 2 december 2014. Het college van de gemeente Lelystad, de secretaris,
de burgemeester,
N. Versteeg
M. Horselenberg
141046029/TD1411
pagina 4
Raadsbesluit Nummer: 141046029 De raad van de gemeente Lelystad, op voorstel van het college van de gemeente Lelystad d.d. 2 december 2014; B E S L U I T: 1. voor de uitvoering van de ‘Verordening Startersleningen Lelystad 2015’ een tweede tranche van € 1.000.000 beschikbaar te stellen; 2. dit bedrag als lening gefaseerd beschikbaar te stellen aan SVn voor uitvoering van de regeling starterslening; 3. onder gelijktijdige intrekking van de ‘Verordening Starterslening Lelystad’ de navolgende ‘Verordening Startersleningen Lelystad 2015’ vast te stellen. Verordening Startersleningen Lelystad 2015 Artikel 1 Begrippen Deze verordening verstaat onder: a) aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins; b) college: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lelystad; c) Gemeenterekening Starterslening: een fondsrekening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen kunnen worden teruggestort; d) Starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning;NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd ’s-Gravenhage, verstrekte borgtocht; e) SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, gevestigd te Hoevelaken. Artikel 2 Toepassingsbereik 1. De gemeente Lelystad heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in lid 2 gestelde voorwaarden, een Starterslening kan worden toegekend. De Gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn.
141046029/TD1411
pagina 5
2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op lening aanvragen: a. Van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel inwonend zijn en niet eerder eigenaar zijn geweest van een woning. b. Voor het verwerven van bestaande koopwoningen in de gemeente Lelystad, waaronder niet begrepen huurwoningen, die van een woningcorporatie, ontwikkelaar of belegger worden verkregen, waarvan de koopsom van de bestaande woning niet hoger is dan € 150.000,= en waarvan de totale kosten voor verkrijgen in eigendom (verwervingskosten) niet meer bedragen dan de maximaal toegestane koopsom (€ 150.000,=) vermeerderd met het actuele percentage bijkomende kosten, zodat op het moment van vaststellen van deze Verordening Starterslening de maximale verwervingskostengrens € 156.000,= bedraagt. Het percentage bijkomende kosten wordt vastgesteld op de maximale verwervingskostengrens die volgens de NHG normen ten tijde van de aanvraag geldt; Meerwerk en verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. 3. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Artikel 3 Budget 1. De raad van de gemeente Lelystad stelt jaarlijks het budget vast dat beschikbaar is voor het toekennen van Startersleningen. 2. Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 3. Aanvragen, die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen. Artikel 4 Deelnemingsovereenkomst Voor zover daar niet vanaf wordt geweken is hetgeen bepaald is in de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Lelystad en SVn onverkort van toepassing op de aanvraag. Artikel 5 Bevoegdheid college 1. Het college is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te kennen. 2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% van de totale verwervingskosten bedraagt. De totale verwervingskosten kunnen niet meer bedragen dan het maximale bedrag volgens de, op het moment van offreren van de Starterslening, geldende actuele NHG normen. 3. De Starterslening kan niet worden verstrekt indien een ander koopinstrument, (rente)kortings- of financiële regeling is toegekend. 4. Het college wijst, zonodig op advies van SVn, een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker. 5. Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG. 6. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. Artikel 6 Procedure aanvraag en toekenning 1. Een aanvrager die, op grond van artikel 2 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening valt, kan een SVn-aanvraagformulier Starterslening verkrijgen. 2. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats in overeenstemming met de hierna in artikel 8 bedoelde Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening (met inbegrip van de nadere toelichting van uitvoeringsaspecten Starterslening). 3. Het college deelt de beslissing middels een toewijzing- of afwijzingsbesluit schriftelijk mee aan de aanvrager. Artikel 7 Afwijzen aanvraag/intrekken toewijzing 1. Het college wijst een aanvraag af of trekt een toewijzingsbesluit Starterslening in, indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; c. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; d. de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden.
141046029/TD1411
pagina 6
2. 3.
Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten.
Artikel 8 Voorwaarden SVn Op een Starterslening zijn van toepassing: ‘Algemene bepalingen voor geldleningen’, ‘Productspecificaties Starterslening’, ‘Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening’, ‘Productspecificaties Bouwkrediet’ en ‘Toelichting op een SVn Financieringsplan (Starterslening)’, zoals die op het moment van toekenning zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap, die deel uitmaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen gemeente Lelystad en SVn. Artikel 9 Nadere regels Het college kan voor de uitvoering van deze verordening nadere regels vaststellen. Artikel 10 Hardheidsclausule Het college kan artikel 2 lid 2 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voorzover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 11 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van de dag na die van bekendmaking. Artikel 12 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening Startersleningen Lelystad 2015’. Lelystad, De raad van de gemeente Lelystad, de griffier,
141046029/TD1411
de voorzitter,
pagina 7
