Analýza realitního trhu v ČR

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí

Analýza realitního trhu v ČR Diplomová práce

Autor :

Bc. Jiří Kott Finance, Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, PhD.

Duben, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 26.4.2012

……………………………… Jiří Kott

Poděkování: Chtěl bych poděkovat vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi Ph.D. za pomoc při psaní této práce.

Anotace práce: Tato práce je členěna do tří částí. Část první specifika realitního trhu v ČR, kde popisuje specifika trhu v jednotlivých segmentech a současný vývoj trhu v kaţdém segmentu. Dále poskytuje základní informace o katastru nemovitostí, cenových mapách a realitních kancelářích. Analyzuje vliv makroekonomických ukazatelů na cenu nemovitostí. Popisuje jednotlivé fáze developerských projektů a popisuje vývoj developerských projektů od období finanční krize. Část druhá analyzuje jednotlivé segmenty realitního trhu v Libereckém kraji. Část třetí tvoří prognóza vývoje hlavních segmentů realitního trhu v Libereckém kraji. Klíčová slova: realitní trh, specifika trhu, developerské projekty, analýza trhu, prognóza trhu, Liberecký kraj. Annotation: This work is divided into three parts. In first part, the work describe specifics of real estate market in individual segments and present trends in each segments. Next the work provides the basic information about Land registry, price maps and real estate offices and analyzes influence of macroeconomic idicator on price real estate. The work describe individual phase of developer projects from financial crisis period. The second part analyzes individual segments of real estate market in Liberecký kraj. The third part is prediction of development in main segments real estate market in Liberecký kraj. Key words: real estate market, specifics of market, developer projects, market analyzes, market predicton, Liberecký kraj.

Obsah 1.

Specifika trhu s realitami v ČR .......................................................................................... 5 1.1. Trh s pozemky ............................................................................................................. 5 1.1.1. Stavební pozemky .................................................................................................... 5 1.1.2. Zemědělské pozemky ............................................................................................... 6 1.2. Trh se stavbami ........................................................................................................... 8 1.2.1. Trh s byty ............................................................................................................... 10 1.2.2. Trh s rodinnými domy ............................................................................................ 12 1.2.3. Trh s rekreačními objekty ...................................................................................... 15 1.2.4. Trh s výrobními a skladovými prostory ................................................................. 16 1.2.5. Trh s objekty občanské vybavenosti ...................................................................... 19 1.2.6. Trh s administrativními budovami ......................................................................... 20 1.2.7. Trh s ostatními stavbami ........................................................................................ 22 1.3. Trh s nájmy ................................................................................................................ 23 1.3.1. Nájmy pozemků ..................................................................................................... 23 1.3.2. Nájmy staveb .......................................................................................................... 24 1.4. Evidence nemovistostí a katastr nemovitostí............................................................. 31 1.4.1. Katastrální úřad ...................................................................................................... 31 1.4.2. Katastr nemovitostí České republiky ..................................................................... 32 1.5. Cenové mapy stavebních pozemků ............................................................................... 33 1.6. Realitní kanceláře .......................................................................................................... 34 1.7. Vliv makroekonomických ukazatelů na ceny nemovitostí ........................................... 35 1.7.1. Porovnání vývoje cen nemovitostí s vývojem HDP a inflací................................. 35 1.7.2. Srovnání vývoj cen nemovitostí s vývojem ve stavebnictví .................................. 36 1.7.3. Vývoje cen nemovitostí ve srovnání s růstem průměrné hrubé mzdy ................... 37 1.7. Developerské projekty ............................................................................................... 38 1.7.1. Fáze developerského projektu ............................................................................ 39 1.7.2. Vývoj developerských projektů od období finanční krize ................................. 42 2. Analýza trhu s realitami v Libereckém kraji ........................................................................ 43 2.1. Základní údaje o Libereckém kraji................................................................................ 43 2.2. Administrativní členění a statistické údaje.................................................................... 44 2.3. Hospodářství.................................................................................................................. 44 2.4. Analýza trhu .................................................................................................................. 47 2.5. Trh s pozemky ............................................................................................................... 47 2.6. Trh se stavbami ............................................................................................................. 48 2.6.1. Trh s byty ............................................................................................................... 48 2.6.2 Trh s rodinnými domy ............................................................................................. 50 2.6.3. Trh s rekreačními objekty ...................................................................................... 51 2.6.4. Trh s výrobními a skladovými prostory ................................................................. 51 2.6.5. Trh s administrativními budovami ......................................................................... 52 2.6.6. Trh s ostatními stavbami ........................................................................................ 52 2.7. Trh s nájmy.................................................................................................................... 52 2.7.1. Trh s nájmy pozemků ............................................................................................. 52 2.7.2. Trh s nájmy bytů .................................................................................................... 52 2.7.3. Nájmy rodinných domů .......................................................................................... 54 2.7.4. Nájmy obchodních prostor ..................................................................................... 54 2

2.7.5. Nájmy skladových a výrobních prostor ................................................................. 55 2.7.6. Nájmy administrativních prostor ............................................................................ 56 3. Prognóza vývoje trhu s realitami v Libereckém kraji .......................................................... 58 3.1. Swot analýza udrţitelného ekonomického rozvoje Libereckého kraje ............................. 58 3.2. Prognóza vývoje trhu .................................................................................................... 60 5. Seznam pouţitých zdrojů ..................................................................................................... 65

3

Úvod: Tato práce má ve své první části za úkol čtenáře seznámit se specifiky jednotlivých segmentů realitního trhu v České republice, včetně současného vývoje v daných segmentech trhu, poskytnout základní informace o katastru nemovitostí, cenových mapách a realitních kancelářích. Analyzovat vliv makroekonomických ukazatelů na ceny nemovitostí a popsat fáze developerského projektu včetně analýzy vývoje developerských projektů od období finanční krize. Ve své druhé části analyzuje realitní trh v Libereckém kraji po jednotlivých segmentech. Závěrečná část se věnuje prognóze vývoje realitního trhu v Libereckém kraji v jednotlivých segmentech realitního trhu.

4

1. Specifika trhu s realitami v ČR Trh s nemovitostmi v ČR nemůţeme chápat jako jednotný celek, jelikoţ se chová ve svých jednotlivých segmentech a lokacích odlišně. Proto se v následující části práce pokusím obecně charakterizovat jeho jednotlivé segmenty.

1.1. Trh s pozemky Trh s pozemky má tu specifickou vlastnost,ţe pozemky jsou nereprodukovatelné, tudíţ je omezena jejich nabídka. Můţe se měnit pouze stránka kvalitativní, čili vyuţití pozemku např. kdyţ se z orné půdy stane stavební pozemek. Typů pozemků existuje celá řada, ovšem za nejhodnotnější jsou povaţovány pozemky stavební s jejichţ specifikací také začnu.

1.1.1. Stavební pozemky Nejprve bych začal s riziky spojenými s vlastnictvím pozemku, kde mezi ta nejčastější patří: Politická rizika- např.nařízení vyvlastnění pozemků. Makroekonomická rizika- v době ekonomické deprese můţe dojít k poklesu cen nemovitostí, ten ovšem nebývá tak markantní jako např. u cenných papírů, proto se v této době mnoho investorů pro koupi nemovitosti rozhodne. Technická rizika- jsou menší neţ u staveb, např.kontaminace půdy či zavodnění. Přírodní rizika- v ČR snad jen povodeň či sesuv půdy. Změna širších vztahů- pozemky, které mají nějaké omezení např. na pozemku leţícího u letiště se nesmí vybudovat nic z kovu a vyššího 60 cm. Změna územního plánu- pokud se např. ze stavebního pozemku stane pozemek v chráněné krajinné oblasti jeho cena se značně sníţí. Likvidita- je u pozemků, mimo prima rate lokality nízká. Analýza z hlediska zisků Investice do pozemků se dá řadit k investicím dlouhodobým. Realizují se zde příjmy z pronájmů např. kdyţ na pozemku stojí cizí stavba nebo je vyuţit parkoviště či trţnice, kde se ovšem jedná spíše o jednorázové pronájmy. Dále také existuje skupina spekulantů, kteří

5

skupují lukrativní pozemky, zejména v okolí velkých měst v naději, ţe se do budoucna změní územní plán v jejich prospěch na stavební pozemky. Synergické efekty- synergický efekt známý rovnicí 2+2=5 se zde velice dobře uplatní např. pokud budu vlastnit byt, přikoupím k němu byt sousední a propojím je, bude mít tento celek hodnotu větší . Subvision development- zde se jedná o efekt opačný, kdy se např.větší pozemek rozdělí na více menších parcel, které budou mít ovšem v součtu větší hodnotu, jelikoţ jsou ţádanější větším sektorem trhu, dále se vyskytuje ještě jeden paradox to ten, kdyţ developer prodává první ještě nepostavené byty tak jsou levnější neţ byty, které se prodávájí jiţ postavené, je to především díky počáteční nejistotě. Technické zhodnocení pozemku- pozemek na kterém chceme postavit např.rodinný dům by měl mít připojení na kanalizaci, vodovodní řád, el.přípojku a na většině míst i plynovou, skoro všechny tyto zdroje se dají lokálně nahradit někdy však za vysokou cenu realizace a následně i provozu. Změna charakteru pozemku- v rámci rozšiřování se měst se mění charaktery okolních pozemků, kde dochází především k výstavbě nových sídlišť, supermarketů a zábavních center.

1.1.2. Zemědělské pozemky Trh se zemědělskými pozemky v období let 1990-2000 Trh se zemědělskými pozemky byl v tomto období ovlivněn následujícími jevy: Došlo k rozpadu JZD(jednotných zemědělských druţstev), nebo přeměnila na zemědělská druţstva, fungující jiţ na bázi trţního mechanismu a právních principech druţtevnictví. Za totalitního reţimu byla půda zemědělcům znárodněna a po roce 1990 začali restituce této půdy, které se však hodně původních majitelů nedoţilo a jejich děti jiţ o ni neměly zájem, tak ji začali prodávat nebo případně pronajímat zemědělcům za symbolické částky.

6

Liberalizace cen a zapojení českého zemědělství do globálního směřovalo k podstatné změně poptávky a sníţení výkupních cen, zvýšily se také náklady na produkci a to včetně pracovní síly a zároveň docházelo k odlivu procovních sil z venkova do měst. Postupem času po pozemcích, které nebylo moţné vyjmout ze ZPF(zemědělského půdního fondu), byla takřka nulová poptávka. Tu zapříčinilo také to, ţe banky tento typ pozemků nepřijímaly jako zástavu k zajištění úvěru. Zemědělskou půdu kupovali pouze makléři kvůli spekulacím do budoucna např.moţná změna územního plánu a nebo zemědělci, kteří potřebovali rozšířit svou produkci. Trh se zemědělskými pozemky v období po roce 2000 Trh byl ovlivněn především očekávaným vstupem České republiky do Evropské unie. Od této doby můţou zemědělci čerpat unijní dotace. A pro zahraniční zemědělce se mnohem zjednodušila koupě zemědělských pozemků v České republice. V současnosti je trh se zemědělskou půdou stabilní a vyznačuje se následujícími charakteristikami: K rozvoji trhu došlo především v příhraničních oblastech a to na dříve nevyuţívaných pozemcích na hranicích s Německem a Rakouskem, jelikoţ tytu pozemky dříve tvořily neobydlené střeţené příhraniční pásmo, dnes se těmto zemědělcům vyplatí rozšířit jejich produkci i přes hranice a to i díky relativně nízkým nákladům. Dochází k rozvoji ekozemědělství a ekoturistiky např. návštěvy různých farem Dále existují pozemky, které jsou vyuţívány k volnočasovým aktivitám jako např. golfová hřiště a cyklokrosové tratě Dotace- předurčují především jaké plodiny budou zemědělci nejvíce pěstovat, podle výše dotace na ně. Existuje i zajímavý paradox, ţe méně bonitní je draţší, díky tomu, ţe je na ní moţnost získat vyšší dotace.

Ostatní pozemky Do tohoto sektoru trhu spadá celá řada pozemků např. rybníky, lesní pozemky, pozemky v chráněných krajinných oblastech, městská krajinná zeleň, přírodní jezera, rybníky, mokřady a baţiny. V současné době jsou komerčně vyuţitelné rybníky k chovu ryb. Rybníky a přírodní 7

koupaliště s okolními pozemky k rekreaci. Jako příklad bych ještě uvedl Kamencové jezero v Ústeckém kraji,které vzniklo v 18. století zatopením prostoru po těţbě kamencových břidlic. Vývoj cen pozemků

Graf č.1 HB INDEX sleduje vývoj cen nemovitostí v České republice ve třech kategoriích: byty, rodinné domy a pozemky. Hodnota indexu 100 je nastavena k datu 1. 1. 2010. Informace o trţních cenách nemovitostí, kterou HB index pravidelně přináší, je informací o skutečných cenách, za které byly nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru pořízeny. Na rozdíl od statistik zaloţených například na nabídkových cenách poskytuje HB INDEX odpovídající přehled o realizovaných transakcích s nemovitostmi. Zdroj: www.hypoindex.cz

Na křivce HB index můţeme vidět, ţe ceny pozemků od 1. kvartálu roku 2010 rostly aţ do 2. kvartálu roku 2011 kde se ustálily. Pozemek je brán jako investice s malým rizikem a nízkými udrţovacími náklady. Kvalitních pozemků situovaných u hl.města a měst krajských a lázeňských ubývá. U lokalit špatně dopravně dostupných je patrný pokles zájmu.

1.2. Trh se stavbami Stavby jsou narozdíl od pozemků reprodukovatelné. Hodnota staveb se v průběhu času sniţuje, jelikoţ technicky, ekonomicky i morálně zastarávají, pokud neprovádíme pravidelnou údrţbu či technické změny. Nyní se na stavby podíváme z hlediska nabídky a poptávky. 8

Nabídka staveb je omezena následujícími faktory: Mnoţstvím pozemků je limitován i počet staveb. Technickými moţnostmi-např. ne všude lze pouţít stejnou technologii stavby, stavební hmoty a materiály Výstavba je omezena také právními limity- jedná se o technické poţadavky na stavby, stavební zákon, hygienické a poţární předpisy, technické normy a územně plánovací dokumentace, které určují např. přípustný typ staveb na daném pozemku, odstupové vzdálenosti staveb, maximální podlaţnost a řadu dalších omezujících podmínek a předpokladů pro realizaci staveb.1 Mikroekonomické faktory- poptávka po nemovitostech není nekonečná a nabídka ji můţe časem převýšit. Tyto nabízené stavby pak jiţ na trhu nemají místo. Makroekonomické faktory- záleţí v jakém cyklu se ekonomika nachází, zda je v konjunktuře či depresi, dále na měnovém kurzu, dostupnosti úvěrů, výši úrokových měr. To vše jsou faktory, které mohou ovlivnit nabídku i poptávku po nemovitostech. Významnými faktory jsou ještě politická a bezpečnostní situace, kulturní vlivy a sociální sloţení obyvatelstva a další. Poptávka po stavbách je omezena následujícími faktory: Demografický vývoj- pokud budeme mít větší úmrtnost, neţli porodnost potom poptávka po nemovitostech poklesne, není tomu tak vţdy, protoţe i menší populace můţe mít větší kvalitativní i kvantitativní nároky na bydlení. Migrace v rámci jednoho státu- Uţ od pol. 19. století je značný přesun obyvatel z venkova do měst. Volný čas- pokud naroste u obyvatelstva mnoţství volného času, vzroste poptávka po návštěvách rekreačních zařízeních, nebo koupě vlastních. Vzroste také návštěvnost sportovních, nákupních a zábavních center.

1

ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008.

9

Ţivotní úroveň- se vrůstající ţivotní úrovní se zvyšují i nároky na kvalitu a kvantitu bydlení, stejně tak na dopravní systém, občasnkou vybavenost, rozsah sluţeb atd.,coţ přináší další poptávku po stavbách. Rozvoj průmyslu a obchodu- výstavba výrobních závodů a skladovacích hal, přináší zdokonalení dopravní infrastruktury a zvýšení poptávky po bydlení v okolí.

1.2.1. Trh s byty Trţní hodnota a prodejnost bytů je dána především lokalitou, ve které se nacházejí. V rámci ČR můţeme lokace rozdělit do těchto kategorií: Praha- tento trh se vyznačuje převisem poptávky nad nabídkou, i kdyţ po finanční krizi jsou poptávané spíše menší byty, byty s větší dispozicí nejsou na trhu tak ţádané Statutární města- města nad sto tisíc obyvatel, ekonomická a správní centra regionů Lázeňská města, rekreační města a mikroregiony Okresní a podobná města Menší města a obce Byty v hlavním městě a statutárních Tyto byty můţeme rozdělit do tří segmentů: Prima rate lokace- jedná se většinou o historická jádra měst, centra a rezidenční čtvrti. V Praze jsou například za prima rate lokace povaţovány Praha 1, Praha 2 a části Prahy 6 a Prahy 10. Jsou většinou plně zastavěny a nové byty vznikají jen jako půdní vestavby, rekonstrukce či loftové byty v brownfields projektech. Hodně klientů nakupuje tyto byty v prima rate lokalitách za účelem zhodnocení investice v čase, jelikoţ nabídka těchto bytů je omezená jejich ceny jen rostou.2 Developerské projekty- Jedná se o novostavby bytových domů, které se staví především na okraji velkých měst v částečném dosahu městské infrastruktury. A dále satelitní městečka postavená v okolí velkých měst. Mnoho těchto projektů bylo vybudováno za účelem rychlého zisku na úkor architektonické hodnoty, nákladů na 2

ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008.

10

provoz a případně dalších investičních nákladů. Developerské projekty mají mnohá negativa jako například: 

Co největší zahuštění zástavby, minimální odstupy mezi domy, minimum okolní zeleně a parkovišť.



Chybějící občanská vybavenost v okolí, zvlášť developerské projekty z poloviny 90. let vyrůstaly izolovaně bez škol, úřadů, obchodů atd. v okolí.



Špatná dopravní dostupnost a obsluţnost- developeři se nestarají o kvalitu příjezdových cest, které jsou mnohdy na úrovni polních cest a mnohdy nebývají ani posilovány spoje městské nebo linkové dopravy



Díky maximalizaci zisků mají projekty často nízkou kvalitu prováděcích a montáţních prací včetně materiálů. Developerské firmy jsou také často zakládány pro jeden projekt a po předání domu do property managmentu mohou snadno zmizet.

Na základě nízké kvality těchto staveb lze předpokládat, ţe jejich hodnota se ve střednědobém a dlouhodobém výhledu bude sniţovat. 

Byty v panelových domech- tvoří nemalou část trhu. Jedná se o domy montované z ţelezobetonových prefabrikovaných panelů. Na území Československa stavěny od roku 1940 aţ do 80. let 20. století. Díky nosné ţelezobetonové konstrukci je předpoklad, ţe tu panelové domy budou aţ 200 let. Zájemci o tyto byty se dají rozdělit do těchto kategorií:



Lidé, kteří se stěhují za prací do velkých měst a nemají prostředky na koupi bytu v prima rate lokalitě.



Lidé z jihovýchodní Asie(Vietnam, Čína) a zemí bývalého Sovětského svazu (Ukrajina, Rusko).



Mladí lidé a novomanţelé, kteří hledají svůj první byt.

Panelové domy se také postupně začínají revitalizovat. Od roku 2004, díky čerpání dotací z fondů Evropské unie. Jde zejména o zateplování, výměnu oken a opravu ploché střechy. V interiéru se jedná o výměny výtahů a výměnu všech doţilých rozvodů atd. Ceny bytů v panelových domech jsou závislé především na lokaci, sociálním sloţení obyvatelstva, dopravní dostupnosti a technickém stavu.

11

Aktuální stav trhu s byty V roce 2012 se nejspíše ještě více prohloubí rozdíl mezi nabídkou a slábnoucí poptávkou. Lidé budou mít díky zvyšování daní méně finančních prostředků a hypoteční úvěry se pro ně stanou nedostupné. Takţe nejspíše dojde k větší poptávce po nájemním bydlení a moţná dokonce i k poklesu cen bytů. Očekává se také prohlubování rozdílů cen na dobrých a horších adresách. Prodeje novostaveb také sníţí zvýšení sníţené sazby DPH z 10 na 14 % a do budoucna aţ 20 %. Vývoj cen bytů

Graf č. 2 HB INDEX sleduje vývoj cen nemovitostí v České republice ve třech kategoriích: byty, rodinné domy a pozemky. Hodnota indexu 100 je nastavena k datu 1. 1. 2010. Informace o trţních cenách nemovitostí, kterou HB index pravidelně přináší, je informací o skutečných cenách, za které byly nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru pořízeny. Na rozdíl od statistik zaloţených například na nabídkových cenách poskytuje HB INDEX odpovídající přehled o realizovaných transakcích s nemovitostmi. Zdroj: www.hypoindex.cz

1.2.2. Trh s rodinnými domy Trh s rodinnými domy se do značné míry podobá trhu s byty. Ovšem jen málo rodinných domů je stavěno primárně k pronájmu. Rodinné domy se většinou pronajímají jen 12

v lázeňských městech a rekreačních regionech. Díky větším nárokům na rozlohu se výstavba realizuje především v lokalitách, kde jsou níţší ceny pozemků. Výhody rodinných domů Volný pozemek u objektu s různými moţnostmi vyuţití, nejčastěji jako zahrada. Větší soukromí a komfortnější bydlení oproti bytu. Moţnost dalšího rozvoje stavby. Nevýhody rodinných domů Často větší cena neţ u bytu se srovnatelnou uţitnou plochou Málokdy v prima rate lokalitách měst. Větší provozní náklady a náklady na renovace a údrţbu. Časové náklady spojené s údrţbou domu a zahrady. Mnohdy horší dopravní spojení v místě. Rodinné domy poptávají především rodiny s dětmi a důchodci, mladé páry a singles poptávají spíše byty. Faktory ovlivňující hodnotu rodinných domů Hodnotu rodinných domů ovlivňuje především lokalita, technický stav a standard. Co se týká technického stavu tak musíme zváţit zda se nám více vyplatí rekonstrukce staršího objektu či novostavba. Snad všechny novostavby splňují běţný standard bydlení, horší to můţe být u starších domů, které jsou morálně zastaralé a nesplňují podmínky dnešního standardu. Specifickým trhem z hlediska dosahovaných v rámci lokalit jsou především velká a lázeňská města. Trh v rámci lokace můţeme rodělit na tyto sektory: Praha- na území hlavního města nejsou k dipozici volné pozemky, proto existuje převis poptávky nad nabídkou. Mění se většinou pouze kvalita staveb. Statutární města- i zde nejsou k dispozici ţádné pozemky nebo jen minimum a pokud jsou tak jsou vyuţity ke komerčním účelům.

13

Příměstské regiony- Řada lidí zde bydlí a za prací dojíţdí, nevýhoda je časová náročnost a náklady na dopravu Ostatní regiony- v těchto mnohdy i odlehlých místech nepřevyšuje nabídka rodinných domů poptávku, volné nebo neprodejné domy se prakticky nevyskytují naopak vzniká i nová zástavba. Vývoj cen rodinných domů

Graf č. 3 HB INDEX sleduje vývoj cen nemovitostí v České republice ve třech kategoriích: byty, rodinné domy a pozemky. Hodnota indexu 100 je nastavena k datu 1. 1. 2010. Informace o trţních cenách nemovitostí, kterou HB index pravidelně přináší, je informací o skutečných cenách, za které byly nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru pořízeny. Na rozdíl od statistik zaloţených například na nabídkových cenách poskytuje HB INDEX odpovídající přehled o realizovaných transakcích s nemovitostmi. Zdroj: www.hypoindex.cz

Ceny rodinných domů stagnují nebo rostou, záleţí především na lokalitě. Rostoucí zájem je také o nízkoenergetické domy a kvalitní architekturu. Zvyšuje se prodejnost starších domů díky nízké úrokové sazbě u hypotečních úvěrů. Nové developerské projekty v Praze a okolí jsou však v útlumu. V jiných regionech zůstala nabídka i poptávka stabilní.

14

1.2.3. Trh s rekreačními objekty Pro vznik trhu s rekreačními objekty jsou zapotřebí minimálně tyto tři podmínky: Dostatek volných prostředků pro koupi další nemovitosti. Dostatek volného času k rekreaci. Dostatečná nabídka existujících rekreačních objektů nebo volných pozemků pro jejich realizaci. Rozdělení rekreačních objektů Trvalé rekreační chaty- nesmějí mít zastavěnou plochu větší jak 80 m2. Můţou se podsklepit a mít jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Obestavěný prostor nadzemního podlaţí a podkroví nesmí překročit 360 m3. Hygienická zařízení se musí vestavět, nebo umístit v samostané stavbě. Dočasné rekreační chaty- nesmějí mít zastavěněnou plochu větší jak 36 m2, nesmějí se podsklepit, smějí mít jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Obestavěný prostor nadzemního podlaţí a podkroví nesmí překročit 165 m3. Nesmějí být zděné s vyjímkou základů a pro jejich stavbu lze pouţít pouze montovatelné konstrukce. Rekreační domek- nesmějí mít zastavěněnou plochu větší jak 80 m2. Smějí se podsklepit a mít nejvýše dvě nadzemní podlaţí nebo jedno a podkroví. Rekreační chalupy- rozměry jsou dány velikostí stavby, která je pro rekreaci upravována. Rodinný domek se stane rekreační chalupou aţ po vynětí z bytového fondu a rekolaudaci. Zahrádkářské chaty- nesmějí mít zastavěněnou plochu větší jak 25 m2. Smějí se podsklepit a mít jedno nadzemní podlaţí a podkroví. Obestavěný prostor nad upraveným teréném nesmí mít více jak 110 m3. Vývoj trhu s rekreačními objekty Poptávka po rekreačních objektech po finanční krizi velmi vzrostla. A to především díky cenám, které jsou o desítky procent niţší a dostupnějším hypotečním úvěrům. Největší zájem je o starší chaty a chalupy. Nové apartmány jsou často zbytečně předraţené. Nejatraktivnějšími regiony jsou Krkonoše, tam zejména Špindlerův Mlýn a Pec pod Sněţkou, dále Vysočina, části Beskyd, Jeseníků, Šumavy a jiţní Morava. 15

Lokalita a cena jsou nejdůleţitějším faktorem, dále také technický stav, ale mnoho lidí se rozhoduje i pro rekonstrukci. Skupinu zájemců většinou tvoří lidé nad třicet let s dětmi, kteří jiţ jednu nemovitost mají a chtějí investovat do rekreačního zařízení.

1.2.4. Trh s výrobními a skladovými prostory Z hlediska uplatnění na trhu můţeme tyto objekty rozdělit na tři základní typy: Univerzálně vyuţitelné objekty Jednoúčelové objekty Morálně doţilé objekty (Brownfields) Univerzálně využitelné objekty Tyto objekty mohou být vyuţity pro výrobu více typů nebo tříd výrobků. Jde buď o samostatné objekty nebo objekt s vedlejšími budovami a stavbami. Můţe se také jednat o celé soubory jako výrobní závody a skladové areály. Příklady univerzálně vyuţitelných objektů: Skladové přístřešky Lehké skladové haly nevytápěné Lehké skladové haly vytápěné Těţké skladové haly se zakladači nebo jeřábovými drahami Skladové haly s řízenou atmosférou (klimatizované) Chladírny a mrazírny Speciální skladové haly (např. pro skladování léčiv) Vícepodlaţní skladové budovy Garáţe Lehké výrobní haly Těţké výrobní haly s jeřábovými drahami Výrobní haly vytápěné3 Po roce 1990 se výroba postupně racionalizovala a mhoho těchto objektů se dostalo do kategorie brownfields. A to především díky tomu, ţe mnoho odvětví zaniklo a byla nahrazena

3

ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008.

16

importem. Noví investoři se většinou rozhodli pro stavbu vlastních výroben, které byly stavěny na míru podle druhu výroby. K tomu, aby byl průmyslový objekt nebo areál prodejný na trhu musí mít vyřešeny všechny právní vztahy k majetku, aby mohl být bez problémů vyuţíván. Musí být odstraněny staré ekologické zátěţe, případně vyčíslena částka nutná pro jejich odstranění. Další překáţkou mohou být věcná břemena nebo zástavní právo. Důleţitá je také dobrá dopravní dostupnost. Záleţí samozřejmě také na technickém stavu objektu, zda je výhodnější do něj investovat nebo raději postavit nový. A v neposlední řadě také na morálním opotřebení- v mnoha objektech se pouţívaly dnes jiţ zastaralé způsoby výroby a pro nové technologie zde není vhodné zázemí. Jednoúčelové objekty Patří mezi typy nemovitostí, kde stavební část slouţí pouze jako „zastřešení“ technologie. Jsou to například: Elektrárny Čističky odpadních vod Benzínové čerpací stanice Petrochemické provozy Zařízení pro rozvod plynu Pivovary Cukrovary Cementárny Důlní zařízení a provozy Provozy hutního průmyslu4 Trh s jednoúčelovými objekty je spíše trhem s podniky, kde rozhodujícím faktorem je produkce zisku. Jsou tu vysoce ziskové objekty jako čerpací stanice či elektrárny. Na druhé straně neprodejné jako například důlní zařízení u vytěţeného dolu.

4

ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008.

17

Brownfields Pro novou investiční výstavbu můţeme pouţít dvou typů pozemků: Greenfields- výstavba na dosud nezastavěných pozemcí, nejčastěji jde o zemědělskou půdu a zeleň, tyto výstavby jsou realizovány především v rozlohově velkých zemích, ale můţeme je najít i u nás (průmyslová zóna Joseph u Mostu, automobilka Hyundai v Nošovicích, Škoda Auto Mladá Boleslav). Brownfields- jsou stavební pozemky, kde se jiţ nějaké stavby nacházejí a to morálně opotřebované nebo jiţ doţilé. Brownfieldů můţeme v ČR najít celou řadu, většina jich je však na odlehlých místech nebo velmi špatném a stavu a pro vysoké náklady pro investory nezajímavá. Některé se však regenerovat podařilo a to například (regenerace průmyslového areálu - Škoda Plzeň (190 ha), nákupní a kulturní centrum Vaňkovka – Brno, nákupní centrum Palladium – Praha). Aktuální situace na trhu s nájmy skladových a výrobních nemovitostmi Údaje jsou platné k 4. čtvrtletí roku 2011. Co se týká nabídky je v současné době k dispozici celkem 3,819 milionů m2 skladových a výrobních ploch třídy A. Ve 4. čtvrtletí bylo dokončeno cca 70 900 m2 a ve výstavbě se v současnosti nachází cca 117 000 m2. Hrubá realizovaná poptávka včeně renegociací dosáhla ve 4. čtvrtletí roku 2011 176 500 m2. A poptávka bez renegociací tvořila 144 200 m2. Neobsazenost byla na konci 4. čtvrtletí 256 700 m2 a mírně klesá jiţ osmé čtvrtletí z 3. čtvrtletí 6,9 % klesla na 6,7 % ve 4. čtvrtletí. Největší poptávka je v okolí Prahy, poté ještě zhruba třetinová v severo-východních Čechách. A zbylá v ostatních regionech ČR.

18

Graf č. 4 Hrubá realizovaná poptávka podle regionů. Zdroj: www.ihned.cz

1.2.5. Trh s objekty občanské vybavenosti Objekty občanské vybavenosti mají zajišťovat různé sluţby pro obyvatele. Uvádím několik příkladů těchto objektů: Hotely, penziony, ubytovny Restaurace Administrativní a správní budovy Školy, mateřské školky Nemocnice Obchodní domy, prodejny, trţnice Divadla, kina, kulturní domy Kasárna a jiné objekty pro armádu a policii Sakrální stavby5

5

ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008.

19

Co se týká uplatnění na trhu, můţeme tyto stavby rozdělit na tři kategorie: Komerčně vyuţitelné stavby- například hotely a obchodní domy. Tento typ komerčních objektů je prodejný nejlépe, problémy se mohou však vyskytnout s nevhodnou lokací či morálním opotřebením. Dnes jsou na trhu velice ţádané ubytovny pro dělníky a to především v Praze a Středočeském kraji. Na ubytovny jsou přestavovány i objekty s původně jiným vyuţitím jako například kina, sokolovny či bývalá rekreační zařízení. Stavby částečně komerčně vyuţitelné- Tyto stavby jsou původně koncipovány jako nekomerční(kulturní dům, tělocvična). Při schopném facility managementu se však můţe vyuţít jejich část například pro restauraci či fitness a příleţitostně jako prodejní nebo výstavní hala či letní ubytovna. Například fotbalový stadion s tělocvičnou v Karlových Varech, který slouţí jako stanové městečko k ubytování návštěvníků filmového festivalu. Mnohdy však tyto objekty spravuje špatný facility management, který nedokáţe rozvinout ekonomický potenciál daného objektu.

Nekomerční stavby občanské vybavenosti- investorem těchto staveb je obvykle stát. V těchto stavbách se obvykle provozují nekomerční veřejné sluţby jako je školství, zdravotnictví nebo výkon některých funkcí státu jako kasárna či věznice a církví(kostely, kláštery). Komerční sektor tyto objekty zajímají jen pokud je moţnost je komerčně vyuţít. Například obchodní dům Palladium- bývalá kasárna.

1.2.6. Trh s administrativními budovami Trh s administrativními budovami je závislý především na lokaci, logicky největší je v Praze, dále ho můţeme rozdělit na trh ve statutárních městech, okresních a obcích. Praha Pokud se zaměříme a Prahu je zde na výši především trh s pronájmy kancelářských prostor. Za rok 2011 byly uzavřeny transakce s plochou 216 000 m2. K nejvíce se rozvíjejícím

20

lokalitám patří Praha 8 a 4. Neobsazenost poklesla v roce 2011 na 12 %. Výnosová míra je v prima rate lokalitách aţ 6,5 %. Na následujícím grafu můţeme vidět vývoj poptávky a nabídky trhu s kancelářskými prostory. Je zde patrný pokles nabídky po finanční krizi, která však opět stoupá.

Graf č. 5 Poptávka a nabídka kancelářských prostor v jednotlivých letech v m2. Zdroj: www.hledamekancelare.cz

Graf č. 6 Vývoj cen kancelářských prostor v Praze, patrné je zvýšení nájmů v roce 2008 z důvodů kurzových rozdílů a nedostatku centrálně umístěných kanceláří . Uvedené ceny měsíčních nájmů jsou v eurech za m2. Zdroj: www.hledamekancelare.cz

21

Statutární města Ve statutárních městech jako je Brno a Ostrava je trh hodně podobný Praze, ceny se ovšem pohybují v niţší cenové hladině. Obzvláště Brno je kvůli administrativním prostorám hodně vyhledávané a to především díky lokaci, dopravnímu spojení (dálnice, letiště) a níţším cenám. V ostatních statutárních městech je poptávka výrazně niţší. Dobře rozvíjející trh je v Hradci Králové a Pardubicích kam hodně praţských firem přesouvá své kanceláře. Okresní a další města V těchto městech bylo před rokem 1990 vybudováno mnoho administrativních budov pro které není na dnešním trhu místo. K tomu přispělo i to, ţe řada lidí dnes vykonává svobodná povoláni jako pojistní makléři, odhadci, projektanti apod., kteří si nepotřebují najímat kanceláře a můţou pracovat doma a se svými zákazníky komunikovat prostřednictvím telefonu a internetu. Obce Také obce byly před rokem 1990 administrativními budovami předimenzovány ty slouţily především ke správě zemědělských druţstev. Jelikoţ poptávka po administrativních prostorech v obcích neexistuje nebo je mizivá, řada objektů je vyuţívána jako sklady, nebo jsou přestavěny na bytové jednotky či ubytovny.

1.2.7. Trh s ostatními stavbami Mezi ostatní stavby patří garáţe, inţenýrské stavby a drobná architektura. Garáže Trh s garáţemi je mezi drobnými stavbami největší. Jedná se o samostnatné garáţe. Garáţe například u rodinných domů se prodávají jako funkční celek. Trh můţeme rozdělit na samostatné garáţe, řadové garáţe a garáţová stání nadzemní či podzemní. Speciálním sektorem jsou velkokapacitní vícepatrové garáţe spojené i se sluţbami jako je myčka, pneuservis, výměna oleje, drobné opravy. Po samostatných garáţích a garáţových stáních je vysoká poptávka, zejména díky vzrůstajícímu počtu automobilů. Především v Praze rapidně vzrostly ceny garáţí díky omezení parkování na některých místech. Také v ostatních 22

městech je poptávka vysoká, především díky omezenému počtu pozemků vhodných ke stavbě garáţí. Rozhodující je hlavně vzdálenost garáţe od bytu. Klienti jsou schopni akceptovat dopravu od garáţe k bytu do 30 min.. V Praze se začaly prosazovat podzemní garáţe, jsou sice velice nákladné, ale mnohdy jediná moţnost jak komerčně zhodnotit pozemky v prima rate lokalitách.

1.3. Trh s nájmy V této části práce se budu zabývat nájmy spojenými s nemovitostmi. Nájmy můţeme rozdělit na dvě skupiny a to nájmy pozemků a nájmy staveb.

1.3.1. Nájmy pozemků Trh s nájmy pozemků je v ČR velmi omezený a tvoří jen malý objem obchodů. Trh s nájmy můţeme rozdělit na tyto typy: Nájmy pozemků zastavěných stavbami jiných vlastníků, nájmy komerčně vyuţitelných pozemků, nájmy pozemků pro dočasné stavby a nájmy zemědělské půdy. Nájmy pozemků zastavěných stavbami jiných vlastníků Tato situace na trhu vznikla dříve, kdyţ právní systém umoţňoval, aby mohli být rozdílní vlastníci pozemku a stavby. Aţ na vyjímky se jednalo o dva případy: Po roce 1990 se v rámci restitucí dostaly pozemky k původním majitelům, tyto pozemky byly mnohdy zastavěny před rokem 1990 a tak nyní došlo k tomu, ţe vlastník staveb není shodný s vlastníkem pozemků V rámci procesu kupónové privatizace- investor měl například zájem jen o část například průmyslového objektu a další část byla poté zakoupena jiným investorem Zájemce o pozemek je logicky majitel stavby, která na daném pozemku stojí. Majitelům staveb se však často nájemné platit nechce a proto celá věc končí u soudu, který na základě znaleckého posudku určí obvyklé nájemné, které majitel musí platit. Nájmy komerčně využitelných pozemků Tyto pozemky patří z hlediska dosahovaných zisků z pronájmu mezi nejlukrativnější. Jedná se však především o krátkodobé pronájmy například pro trţiště nebo výstavu. Dále o sezónní

23

například lyţařské tratě, koupaliště. Celoročních pronájmů moc není, například parkoviště ve větším městě. Nájmy pozemků pro dočasné stavby Těchto typů staveb existuje celá řada. Jedná se například o výstavní pavilony, zařízení staveniště, ubytovny ze staveništních buněk, mobilheim. Ze strany majitelů je o ně velký zájem, protoţe představují zhodnocení jinak nevyuţitého pozemku. Nájmy zemědělské půdy Zemědělská půda se primárně pronajímá pro zemědělskou rostlinou výrobu. Někdy také k jiným účelům jako například golfové hřiště, motokrosová dráha apod.. Větší zájem o nájem těchto pozemků vzrostl aţ se vstupem ČR do Evropské unie a zavedení systému získávání dotací, přesto se nájmy zemědělský pozemků u nás pohybují oproti okolním státům na nízké úrovni.

1.3.2. Nájmy staveb Parametry nájemních smluv Nájemní smlouva by měla splňovat tyto hlavní náleţitosti: Doba na jakou je nájemní smlouva uzavřena, pokud je uzavřena na dobu neurčitou je podle českého zákona výpovědní lhůta tři měsíce. Pokud je uzavřena na dobu určitou a to například delší neţ jeden rok pak uţ se tato nemovitost prodává s věcným břemenem nájemní smlouvy. Sluţby spojené s nájmem- zda bude klient platit „studené nájemné“(nájemce má právo uţívat pronajaté a společné prostory, další sluţby jsou ovšem zpoplatněny). Nebo bude platit „teplé nájemné“(zde je sazba nájmu vyšší, jsou zde však započteny sluţby jako úklid, vrátnice, ostraha a někdy i paušální spotřeba energií- voda, elektřina, plyn, vytápění). Většina nájmů zahrnuje „studené nájemné“. „Teplé nájemné“ se uplatňuje spíše u krátkodobých pronájmů.

24

Sankce při případném předčasném vypovězení nájemní smlouvy jsou důleţité především pro smlouvy na dobu určitou. Majitel toto opatření zavádí, aby si udrţel dlouhodobě platící nájemce. Ze strany nájemců je poţadováno především pokud nájemce zaplatí celkové nájemné předem nebo pokud do stavby nějakým způsobem investoval. Prodej takovéto nemovitosti je prodej s břemenem nájemních smluv. Inflační doloţka- důleţitá součást smlouvy, jelikoţ se inflace neustále objevují a znehodnocují měnu, nemá dnešní nájemné hodnotu nájemného za deset let. Podnájem- stává se, ţe si někdo pronajme daný objekt a pronajímá jeho dílčí část, v tom případě by měl být majitel objektu s podnájmem a jeho podmínkami seznámen. Podle jakého práva je smlouva uzavřena. Mnoho podnikatelů za účelem placení niţších daní zakládá své společnosti v tzv. „daňových rájích“(Lucembursko, Irsko, Kajmanské ostrovy atd.). Smlouva tak můţe být uzavřena podle práva země, kde má společnost své sídlo. Způsob placení nájemného- Nájemné je moţné platit předlhůtně(anticipativně) a polhůtně(dekurzivně). A to v různých intervalech- měsíčně, kvartálně, ročně. Někdy pronajímatel poţaduje zaplacení kauce ve výši několika měsíčních nájmů. Někdy poţaduje celé nájemné předem, hlavně kdyţ potřebuje prostředky na nákup nemovitosti, případně její renovaci. Takový nájem je pak logicky niţší. Nájem je nejčastěji placen penězi. V některých případech můţou být peníze nahrazeny některými sluţbami či investicemi do nemovitosti. Povinnosti nájemníka- v nájemních smlouvách je obvykle určeno jaké mají nájemníci povinnosti a čeho se mají zdrţet. Především nájemci celých objektů jsou často povinni provádět správu majetku. Technické zhodnocení- oprava a údrţby. Pokud nájemce objekt technicky zhodnocuje, měl by to majitel pozitivně ocenit. Změny a dodatky ve smlouvě- v závěru smluv se obvykle vyskytuje článek o změnách a dodatcích. Obvykle se osvědčily, změny a dodatky uskutečněné po dohodě obou stran. Majitel pak nemůţe příliš zvyšovat nájemné aţ do likvidační výše.

25

Další ustanovení- majitel se obvykle snaţí najít takové nájemce, kteří nesníţí hodnotu jeho majetku, proto se zakazuje manipulace s nebezpečný látkami nebo například stroji jejichţ provoz by nemovitost mohl ohrozit.

Nájmy bytů Aby se byt mohl dobře uplatnit na trhu musí splňovat tyto vlastnosti: Dobrá lokace – tento faktor má obvykle největší váhu Dobré širší vztahy – „dobří sousedé“ – byt v sousedství sociálně závadných skupin obyvatel prakticky nelze pronajmout Kvalitní technické vybavení bytu, alespoň na obvyklé evropské úrovni Dostupnost a kvalita sluţeb jak v domě, tak v dochůdné vzdálenosti Moţnosti volno časových aktivit (kultura, sport, příroda) Kvalita dopravní dostupnosti a dopravní obsluţnosti Moţnost parkování U zařízených bytů kvalita vnitřního zařízení. Jelikoţ deregulace nájemného v drtivé většině všech měst a obcí k 1.1.2011 skončila. Budu se v této kapitole zabývat pouze nájmy neregulovanými. Jedná se o nejvíce frekventované nájmy na českém trhu. Naštěstí se nenaplnily černé scénáře, ţe majitelé nemovitostní nájemné dramaticky zvýší, jsou i města jako například Ostrava, kde nájemné zhruba o 10 % pokleslo. Metody zjištění obvyklého nájemného Pro zjištění místně obvyklého nájemného můţeme pouţít tři skupiny metod- nákladovou, výnosovou a porovnávací. Můţeme ovšem také pouţít cenové mapy. Nákladová metoda U bytového domu můţeme počítat s dobou ţivotnosti cca 30 let. Po uplynutí této doby se amortizují technicky i morálně stavební prvky krátkodobé ţivotnosti a stavbu není moţno bez 26

další rekonstrukce pronajímat. Proto musí výnos z nájemného zajistit minimálně to, ţe vloţená investice se za těchto třicet let vrátí. Investor musí kalkulovat i se správnou mírou návratnosti(za kolik budovu za třicet let prodá) a cenou peněz. Při uvaţované době ekonomické ţivotnosti je dolní hranice místně obvyklého nájemného 1/30 stavebních, finančních, provozních a ostatních nákladů s uvaţováním nějakého referenčního zisku (např. úrokové míry bezpečných cenných papírů) s odečtením předpokládané budoucí hodnoty majetku po třiceti letech. Výnosová metoda Výnosová metoda představuje vztah mezi výnosem z majetku a jeho cenou. Tento vztah vyjadřuje kapitalizační míra. Napřílad u nebytových domů typů administrativních budov lze zhruba říci ţe se jejich cena pohybuje okolo destinásobku ročního výnosu- kapitalizační se tedy pohybuje okolo 10 %. Pokud jsme schopni posbírat údaje o cenách prodaných bytů a správně určit kapitalizační míru pak uţ není problém dopočítat místně obvyklé nájemné. Porovnávavací metoda Jedná se o metodu nejlepší a nejvhodnější, ostatní dvě metody jsou pomocné a slouţí jako korektor. Aby mohla být pro ocenění pouţita, musí být splněny tyto dvě podmínky: S daným typem nemovitosti se musí běţně obchodovat. Musí být dostupné údaje o realizovaných obchodech. Pro výpočet máme dvě skupiny metod:

Přímé porovnání – adjustujeme nějaký konkrétní údaj o nájemném. Nepřímé porovnání – adjustujeme nějaký průměrný údaj o nájemném. Abychom mohli provádět přímé porovnání, musíme mít k dispozici aktualizovanou databázi nájmů. Porovnání je vhodné provádět minimálně se třemi vzorky, lepší jsou však čtyři aţ pět. A porovnání vloţit do přehledné tabulky.

27

Cenové mapy místně obvyklého nájemného Českým znalcům je v současnosti k dispozici několik cenových map a ty pocházejí od: Českého statistického úřadu Ministerstva pro místní rozvoj Asociace realitních kanceláří Nástává zde ovšem otázka, jako u kaţdé cenové mapy zda jsou data úplná a pravdivá. Nájemné se totiţ leckde můţe lišit nejen v rámci ulice, ale někdy dokonce i domu.

Tabulka č.1 Rozdíl mezi regulovaným a trţním nájmem ve vybraných městech.

Nájmy rodinnných domů Trh s nájmy rodinných domů je v mnoha ohledech podobný trhu s nájmy bytů, uţ proto ţe se pronajímají ke stejnému účelu- bydlení. Rodinné domy jsou většinou poptávány klienty s těmito potřebami:

28

Kromě bydlení potřebují ještě další prostory jako například kancelář, dílnu apod. Potřeba okrasné zahrady pro odpočinek, či uţitkové pro pěstování plodin. Potřeba reprezentativní bydlení, které byt nemůţe zajistit. Rodinné domy se nacházejí spíše při okrajích větších měst a proto bývá často nevýhoda v dojíţdění tu zase kompenzuje větší komfort bydlení. Ceny pronájmů rodinných domů se v poslední letech prakticky nemění, maximálně ve stokorunových relacích. Trochu se zvýšila i poptávka a to především o pronájmy domů na okraji velkých měst. Typickým poptávajícím je člověk, který se i s rodinou stěhuje za prací a to na dobu od půl roku do dvou let. Dále se jěště rodinné domy pronajímají v rekreačních a lázeských oblastech, ale jedná se spíše o sezóní nájmy. Nájmy nebytových prostor Nájmy prodejních prostor Zde se budeme zabývat především „kamennými obchody“, tedy obchodními prostory, které jsou umístěné v budovách a halách. Co se trţišť týká tak ty patří do nájmů pozemků. Tyto obchody můţeme najít i v prima rate lokalitách, kde se náchazejí pouze obchody s luxusním zboţím s vysokou marţí. Jsou nejčastěji umístěné v prvních nadzemních podlaţích bytových domů, administrativních budov a v objektech občanské vybavenosti. Dále pak samozřejmě v různých obchodních centrech. Poptávka má zvyšující se tendenci a to především ve velkých městech, v menších městech řada obchodů z důvodů nemoţnosti konkurovat velkým řetězcům zanikla. Ovšem mnoho těchto menších obchodů převzali cizinci a to v drtivé většině z Vietnamu a Číny. Nájmy prostor pro služby Sluţeb máme celou řadu jako například kadeřnictví, autoservis, restaurace , hotely, diskotéky, herny, ubytovny atd.. Kaţdá z těchto sluţeb potřebuje jiný typ a standard prostor a musí splňovat jiné hygienické, poţární, statické a další předpisy, normy a poţadavky. Dále musíme brát v úvahu průzkum daného trhu, nemůţem například zřídit luxusní restauraci v odlehlé vesničce bez turistického ruchu.

29

V prima rate lokalitách, stejně jako tomu bylo u zboţí se provozují především sluţby s vysokou marţí jako luxusní restaurace, kosmetické salóny, některé typy lékařských ordinací apod.. Lukrativní sluţby jsou také herny a casina, které však bývají regulovány, jelikoţ se s jejich přítomností zvyšuje kriminalita. Nájmy skladových prostor Trh s nájmy skladových prostor jsem jiţ popsal v kapitole 1.2.4 Trh s výrobními a skladovými prostory. Nájmy administrativních prostor Trh s nájmy skladových prostor jsem jiţ popsal v kapitole 1.2.6 Trh s administrativními budovami. Nájmy výrobních prostor Trh s nájmy výrobních prostor jsem jiţ popsal v kapitole 1.2.4 Trh s výrobními a skladovými prostory. Nájmy ostatních, komerčně využitelných prostor Garáže Jakoţto prodej je i pronájem garáţí a to zvláště ve větších městech, kde je prostor omezen a mnoho lidí zde ţije v bytech rostoucí. Inženýrské stavby Pronájmy inţenýrských staveb jsou zcela výjmečné. Spíše jen jako součást nájmu u většího souboru staveb. Například pronájem hotelu včetně příjezdové komunikace. Čerpací stanice, sítě restaurací Řada velkých firem dává do pronájmu své podniky pomocí franšízy. Nájemce pak platí fixní franšízový poplatek a nějaká procenta z trţby.

30

Nájmy vertikálních a svislých ploch a dalších částí staveb Pronajímat se dají i jednotlivé části staveb, například střecha či fasáda na umístění reklamy. Na některé stavby se dají instalovat vysílače mobilních operátorů. V některých zemích Evropské unie se také rozvíjí pronájem střech pro fotovoltaické články či sluneční kolektory.

1.4. Evidence nemovistostí a katastr nemovitostí

Evidence nemovitostí je velmi důleţitá, jelikoţ jsou v ní zaznamenávána vlastnická, uţívací a jiná práva. Prostřednictvím evidence můţeme uplatnit vlastnické, zástavní a další práva s nemovitostmi spjatá. Správně vedená evidence je základem právního státu a kvalitních sousedských a mezilidských vztahů. Počátky evidence jsou v zemských deskách, kam se zapisoval majetek šlechty. Koncem 18. století se základním nástrojem pro zapisování nemovitostí staly pozemkové knihy, které prokazovaly vlastnictví půdy a byli upravované tzv. knihovým zákonem. Dále následoval zákon o pozemkovém katastru, který poskytoval kvalitní přehled nemovitostí. Do pozemkových knih se zapisují všechny nemovitosti, které se nacházejí na jednom územním celku tzv. katastru, včetně všech důleţitých právních skutečností, které se nemovitostí týkají. Určitou zvlášností trhu je to, ţe vlastnictví je veřejné a to proto, ţe katastr nemovitostí a pozemková kniha jsou veřejné listiny. Kdokoliv má právo do těchto dokumentů nahlédnout a zjistit vlastníka, kterékoliv nemovitosti.

1.4.1. Katastrální úřad Ústředním orgánem státní správy katastrální sluţby je Český zeměměřičský a katastrální úřad, který je správcem katastru nemovitostí České Republiky. Katastrální úřad je správní úřad a vykonává státní správu katastru nemovitostí a to včetně zápisu práv k nemovitostem. Působnost katastrálních úřadů je vymezena zákonem č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění pozdějších předpisů, kterým byly katastrální úřady zřízeny. Katastrální úřady svojí činností: Vykonávají státní správu katastru nemovitostí České republiky.

31

Vykonávají správu zhušťovacích bodů a podrobných polí polohového a výškového. Projednávají porušení pořádku na úseku katastru nemovitostí České republiky podle zvláštního zákona. Schvalují změny místního názvosloví a zabezpečují činnosti spojené se standardizací geografického názvosloví. Schvalují změny hranic katastrálních území. Vykonávají správu základních státních mapových děl stanovených Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Plní další úkoly na úseku zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky, kterými je pověří Český úřad zeměměřický a katastrální.

1.4.2. Katastr nemovitostí České republiky Zahrnuje soupis a popis nemovitostí a jejich geometrické a polohové určení. Eviduje vlastnická a věcná práva a další zákonem stanovené práva k nemovitostem. Je zdrojem informací, které slouţí k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně ţivotního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. Je veden jako informační systém o území České republiky, kde základní územní jednotkou je katastrální území a dále ho tvoří: Soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu (včetně jejího číselného vyjádření ve stanovených katastrálních územích). Soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálních územích, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích a právech a skutečnostech, stanovených zákonem. Katastrálním územím se rozumí technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí. Jedno nebo více katastrálních území většinou tvoří územní obvod obce. Někdy můţe i nastat situace, kdy součást obce tvoří

32

zástavba, která spadá pod katastrální území obce druhé. Bez provedení úpravy hranic katastrálního území.6 Katastrální území je územní celek, jehoţ hranice jsou přesně vymezeny v katastru nemovitostí. Je také evidenční jednotkou pro číslování parcel. Hranice katastrálních území jsou předmětem zobrazení ve státních mapových dílech velkých a středních měřítek. Název katastrálního území je slovní prostorový identifikátor určený při jeho vzniku, tedy v rámci vedení katastru nemovitostí České republiky. Název můţe být měněn a je jedinečný v rámci ČR. Garantem číselníku územního identifikátoru názvu katastrálního území je Český statistický úřad, správcem názvů je Český úřad zeměměřičský a katastrální. Údaje z katastru nemovitostí poskytují pracoviště katastrálních úřadů ve formě veřejných listin, k údajům vedeným ve formě počítačových souborů můţe kaţdý získat dálkový přístup pomocí počítačové sítě do centrální databáze, aktualizované z podkladů, průběţně dodávaných katastrálními pracovišti nebo poţádat o hromadný výdej údajů ve standardních výměnných formátech, případně o kopie katastrálních map ve formě rastrových souborů. Potřebné informace o parcelách a budovách evidovaných v katastru nemovitostí je moţné bezplatně získat na webových stránkách katastru nemovitostí, včetně informace o jejich vlastnictví a stavu některých řízení.7

1.5. Cenové mapy stavebních pozemků Cenová mapa věrohodným způsobem vystihuje diference mezi cenami stavebních pozemků v obcích, umoţní jednoduché zjišťování cen u jednotlivých pozemků. Cenové mapy se zpracovávají ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. a vyhlášky č. 540/2002 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Cenová mapa vychází z podrobné typologie všech pozemků, resp. souvisejících skupin pozemků na území obce. Předpokladem zpracování je grafické vymezení souvislých skupin obdobných pozemků v mapě 1:5000. Ke kaţdé z těchto skupin pozemků jsou v tabulkách zapsány jejich vlastnosti. Zde se jedná o celý soubor kritérií, která ve svém souhrnu ovlivňují cenu pozemku. Mezi nejpodstatnější kritéria patří poloha, funkční vyuţití a vybavenost infrastrukturou.

6

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky.

7

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky.

33

Základem pro ocenění jsou skutečně sjednané ceny stavebních pozemků obsaţené v kupních smlouvách. Tyto ceny jsou zapisovány do vymezených skupin pozemků, které mají podobné vlastnosti. Následuje porovnání zjištěných cen prodaných pozemků s ostatními pozemky obdobných vlastností. K tomuto kroku se provádí párové porovnání pozemků na základě jiţ popsaných vlastností. Po eliminaci extrémních hodnot jsou tedy oceněny ty pozemky, které jsou obdobné s pozemky, které byly obchodovány. Princip konstrukce cenové mapy tak, jak jej vyţaduje zmíněný zákon o oceňování, do velké míry vyloučí subjektivitu ve stanovení cen pozemků a současně umoţní ve značném rozsahu provést plošné ocenění. Důleţité je, ţe cenová mapa je reálným zobrazením skutečného trhu s pozemky a je tedy zcela vyloučena umělá konstrukce cen. Pořízením cenové mapy město zakládá dlouhodobý systém sledování trţních cen pozemků. Cenová mapa obsahuje grafickou část v měřítku 1:5000 na mapách s vyobrazenými hranicemi stavebních pozemků a s vyznačenými cenami. Dále je součástí cenové mapy textová část s instrukcí k pouţití cenové mapy, popisem jejího zpracování, charakteristikou města spolu s výsledky analýzy místního trhu s nemovitostmi.

1.6. Realitní kanceláře Hrají významnou roli na trhu s nemovitostmi a jsou součástí trţní ekonomiky. Předmětem jejich činnosti jsou zprostředkovatelské sluţby spojené s prodejem a koupí nemovitostí. Součástí činností jsou také veletrhy, aukce a jiné prodejní akce. Zprostředkování prodeje nemovitostí je činností prováděnou na ţivnostenský list, upravenou zákonem č. 455/1991 Sb. o ţivnostenském podnikání (Ţivnostenský zákon). Existence realitních kanceláří na trhu je dána charakterem nemovitostí a jejich individuální nabídkou a poptávkou. Jakákoliv nemovitost je z hlediska svých vlastností a prostorového umístění jedinečná čili existuje individuální zájem na prodeji či koupi dané nemovistosti. Úkolem realitních kanceláří je prodat klientovu nemovitost za co moţná nejvyšší cenu a najít vhodnou nemovitost pro kupující v pro ně únosné cenové relaci. Hlavními faktory jak pro prodávající tak kupující jsou účel, poloha a cena nemovitosti. Důleţitou roli na realitním trhu hrají také realitní makléři. Zastávají roli prostředníka mezi prodávajícím a kupujícím. Soustřeďují nabídku a poptávku nemovitostí a někdy ji i sami vyhledávají. Ve většině kanceláří je jejich procentní podíl z prodeje nemovitosti. Často se zabývají i jinými činostmi, které s realitami souvisejí jako například poradenství při koupi či 34

prodeji nemovitosti, převod vlastnických práv v katastru nemovitostí, správa nemovitostí a často i oceňování nemovitostí. V případě oceňování nemovitostí můţe však logicky docházet ke střetu zájmů. Spolupráce bývá s realitní kanceláří bývá většinou pro klienta výhodná, málokdo má čas, aby se sám aktivně prodejem nemovitosti zabýval. Klient si však musí ověřit jaké všechny sluţby pro něj realiní kancelář při prodeji poskytne, aby posléze nezjistil, ţe plno úkonů spojených s prodejem bude muset zařizovat sám. O dodrţování etiky a práv klientů, ale i realitních kanceláří se stará Asociace realitních kanceláří České republiky. Je to největší profesní sdruţení odborníků, obchodníků a dalších profesionálů působících na trhu s nemovitostmi v České republice. Asociace byla zaloţena v roce 1991 několika realitními kancelářemi z různých míst České republiky a v dnešní době čítá členská základna kolem 200 realitních kanceláří z celé republiky.

1.7. Vliv makroekonomických ukazatelů na ceny nemovitostí Stavebnictví a trh s nemovitostmi jsou důleţitou součástí hospodářství země a změny v těchto segmentech významě ovlivňují makroekonomický vývoj. Právě makroekonomická situace ovlivňuje stavební výrobu a poté i situaci na trhu s nemovitostmi.

1.7.1. Porovnání vývoje cen nemovitostí s vývojem HDP a inflací 2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2,5 %

1,9 %

3,6 %

4,5 %

6,3 %

6,8 %

6,0 %

3,2 %

4,7 %

1,8 %

0,1 %

2,8%

1,9%

2,5%

2,8%

6,3%

8%

8,6 %

9,1 %

9,7 %

9,8 %

11,1 % 12,6 %

1,1 %

3,3 %

6,8 %

9,0 %

6,9 %

7,9 %

8,6 %

5,2 %

Hdp Inflace Průměrný vývoj cen nemovitostí

Reálný růst cen nemovitostí

Tabulka č. 2 Porovnání vývoje cen nemovitostí s vývojem HDP a inflace. Zdroj: ČSU, ČNB

35

9,8 %

Z tabulky vyplývá, ţe tempo růstu nemovitostí bylo v letech 2001 aţ 2007 rychlejší neţ tempo růstu ekonomiky a to v roce 2007 dokonce o 6,6 %. V letech 2008 a 2009 dochází ke zpomalení tempa růstu. Finanční krize zasahuje celou ekonomiku. V následujících letech čeká realitní trh prudký pokles a to v některých segmentech aţ o desítky procent. Realitní trh se však postupem času stejně jako ekonomika začíná vzpamatovávat a nyní v roce 2012 se prognózuje stagnace či mírný pokles. V následujím grafu je patrná výrazná ekonomická recese a s ní spojený rychlý propad cen nemovitostí.

Graf č. 7 Sleduje vývoj cen nemovitostí v porovnání s vývojem HDP a inflace. Zdroj: Autor

1.7.2. Srovnání vývoj cen nemovitostí s vývojem ve stavebnictví 2001 4,0 %

Ceny stavebních prací Stavební 10,4 % produkce Průměrný 8,0 % vývoj cen nemovitostí

2002 2,7 %

2003 2,2 %

2004 3,7 %

2005 3,0 %

2006 2,9 %

2007 4,1 %

2008 4,5 %

3,0 %

9,3 %

8,8 %

5,2 %

6,0 %

7,1 %

0,0 %

8,6 %

9,1 %

9,7 %

9,8 %

11,1 %

12,6 %

1,1 %

Tabulka č. 3 Srovnání vývoje cen nemovitostí s vývojem ve stvebnictví. Zdroj: ČSU, ČNB

36

Patrné je, ţe stavební produkce jde ruku v ruce s vývojem na trhu nemovitostí. Jiţ při prvních náznacích problémů v roce 2008 reagovalo stavebnictví stagnací. Stavitelé a developeři proto odloţili mnoho staveb a plánovaných projektů. Krize ve stavebnictví se však dále prohlubuje a v roce 2012 je výhled propadu dokonce o 8,3 % coţ je nejvíc za dobu trvání krize. Na trhu slábne poptávka po stavebních pracích, veřejní zadavatelé mají obavy ze zajištění rozpočtu staveb. O tom svědčí například i neobsazenost kanceláří v Praze, která se v roce 2010 pohybovala okolo 14 %. Zajímavé je, ţe i přes 3000 neobsazených bytů v Praze se přesto dále některé developerské projekty realizují, nejspíše jako investice do budoucna při zlepšení ekonomické situace.

Graf č. 8 Popisuje vývoj cen nemovitostí ve srovnání s vývojem cen stavebních prací a objemu stavební produkce. Zdroj: Autor

1.7.3. Vývoje cen nemovitostí ve srovnání s růstem průměrné hrubé mzdy 2001 Průměrné 8,7 % hrubé nominální mzdy Průměrný 8,0 % vývoj cen nemovitostí

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

7,3 %

6,6 %

6,6 %

5,3 %

6,5 %

7,3 %

8,5 %

8,6 %

9,1 %

9,7 %

9,8 %

11,1 %

12,6 %

1,1 %

Tabulka č. 4 Vývoj cen nemovitostí ve srovnání s růstem průměrné hrubé mzdy. Zdroj: ČSU, ČNB

37

Z tabulky vyplývá, ţe aţ do roku 2007 ceny nemovitostí rostly rychleji neţ průměrná mzda, čili se nemovitosti pro lidi stávali draţšími. Ovšem od finanční krize v roce 2008 začaly mzdy růst rychleji neţ ceny nemovitostí a tím se stali pro většinu lidí dostupnějšími. Nastala tedy vhodná doba k nákupu nemovitostí. S tímto poklesem se trh vyrovnává aţ dosud, kdy je v tomto roce ještě předpokládán mírný pokles či v nejlepším případě stagnace.

Graf č. 9 Porovnává vývoj cen nemovitostí s vývojem průměrné hrubé nominální mzdy. Zdroj: Autor

1.7. Developerské projekty ‘’Developerským projektem se zpravidla rozumí podnikatelský záměr, jehoţ předmětem je výstavba nemovitosti za účelem jejího pronájmu nebo prodeje, popřípadě projekt,který předpokládá koupi existující nemovitosti, její rekonstrukci či modernizaci a následně její pronájem či prodej. Klíčovým znakem developerské činnosti je právě prodej či pronájem postavené nebo zrekonstruované budovy třetím osobám. Za developerský projekt se tedy nepovaţují případy, kdy podnikatel staví nebo rekonstruuje nemovitost pro svoji potřebu či potřebu propojených osob.“8

8

DANČIŠIN, M., ACHOUR, G. Úvěrové financování developerských projektů. 2006. s. 22, http://www.glatzova.com/files/download/23_uverovani_0706_cs.pdf

38

Developerské projekty jsou důleţité pro růst národní ekonomiky a rozvoje stavebnictví. Na počátku developerského projektu je nutné vynaloţit značné finanční prostředky na nákup nemovitosti, případně její rekonstrukci či výstavbu. Důleţité je tedy zabývat se všemi fázemi developerského projektu, aby se investice vyplatila.

1.7.1. Fáze developerského projektu Developerský projekt je součtem mnoha faktorů ekonomických, technických a jiných a můţeme jej rozdělit na tři fáze, a to na přípravnou fázi, realizační fázi a závěrečnou fázi. V následujícím textu bude kaţdá z těchto fází popsána. Přípravná fáze Přípravná fáze je základní a nejdůleţitější fází projektu. Jedná se především o vyhodnocení uskutečnitelnosti projektu, jeho financování apod. Developeři dovedou zajistit finanční prostředky, mají know-how, ale nevlastní potřebné pozemky. Na druhé straně jsou majitelé pozemků, kteří nemají dostatek finančních prostředků na development, ale mnohdy se své pozemky brání prodat nebo za ně poţadují nereálné částky. Prvotním problém developerů je jak se k pozemkům dostat. První a nejčastěji pouţívaná moţnost je přímá koupě pozemku, jsou zde ale i další moţnosti, například dlouhodobý nájem či zaloţení společnosti s vlastníkem nemovitosti, kde se vlastník podílí svojí nemovitostí a developer vloţí své dovednosti a finanční prostředky. Jakákoliv jiná varianta neţ přímá koupě můţe nést potencionální potíţe a pokud není spolupráce mezi vlastníkem a developerem dostatečně právně ošetřena, můţe se developer během projektu dostat do velkých potíţí. Pokud není ke koupi vhodný pozemek, potom je alternativou koupě a případná rekonstrukce budovy.9 Ve fázi, kdy developer našel vhodný pozemek k realizaci svého projektu je zde ještě řada ovlivňujících faktorů. Pozemky mohou mít různá vyuţití . Musejí se řídit například památkovou ochranou, územním plánem atd.. Je tedy nutné rozhodnout se, zda půjde o rezidenční či nerezidenční projekt. Developeři musí posoudit technickou proveditelnost projektu a samozřejmě ekonomickou tedy vyčíslení nákladů na stavbu a návratnost vynaloţených prostředků. Musí brát v úvahu nabídku a poptávku, cenové indexy a měnový vývoj. Pohledy developerů jsou různé, někteří 9

ACHOUR, G. Developerské projekty I. 2004. s. 1, http://www.epravo.cz/top/clanky/developerske-projekty-ifinancovanideveloperskeho-projektu-22654.html

39

mají zpracovaný projekt a hledají pro svůj cíl vhodnou nemovitost, jiní si zase nejprve vytipují vhodný pozemek a teprve poté si zpracují projekt. Jsou také developeři, kteří jsou pouze překupníci s pozemky.10 Způsoby financování projektu se liší podle toho, zda se jedná o malý, střední nebo velký projekt. Zatímco malé projekty je moţné financovat pouze z vlastních zdrojů, u ostatních typů projektů je třeba vyuţít také cizích zdrojů. Zatímco u nerezidenčních projektů půjde zejména o účast bankovních ústavů na financování projektu, u rezidenčních projektů jde i o spoluúčast budoucích vlastníků bytových jednotek ve formě záloh na kupní cenu. Projektové financování je pro banky velmi rizikové, musí uvolnit obrovskou sumu peněz, a proto vţdy vyţadují maximální moţné zajištění celé transakce. Vyjednávání často trvá několik měsíců a dochází k uzavírání četné řady dokumentů. Realizační fáze Tato fáze se zabývá jiţ nákupem pozemku, případně nájmem a realizací stavby. Při koupi pozemku je zapotřebí mít vypracovanou kvalitní kupní smlouvu. Kupní smlouva má popisovat veškerá stádia transakce, odpovědnost stran (kupujícího a prodávajícího) během jednotlivých stádií a omezovat moţná rizika.11 Výstavbu nejčastěji provádějí externí společnosti. Někdy se pořádají výběrová řízení na zhotovitele stavby. Některé developerské společnosti provádějí stavbu prostřednictvím mateřských či „spřátelených“ společností. Zhotovitel vţdy realizuje stavbu na základě podmínek dohodnutých ve smlouvě o dílo, v souladu s obchodním zákoníkem a za podmínek stanovených v zápise o předání a převzetí staveniště. Smlouvy detailně vymezují dílo, rozsah prací a výkonů a jejich poţadovanou kvalitu. Nesmí vzniknout jakákoliv pochybnost o rozsahu díla. Cena se stanovuje jako fixní za celé dílo. Při platbě kaţdé dílčí ceny se podrţí určitá částka, a to za účelem motivace zhotovitele odstranit vady. Velmi přesně a jasně se také určuje předání díla, aby nevznikla moţnost svévolně posunout termín dokončení a předání. Zhotovení a předání díla je také důleţité s ohledem na uzavírání smluv o smlouvách budoucích s budoucími nájemci a 10

ACHOUR, G. Developerské projekty I. 2004. s. 1, , http://www.epravo.cz/top/clanky/developerske-projekty-ifinancovanideveloperskeho-projektu-22654.html 11 ACHOUR, G. Developerské projekty II. 2004. s. 1, http://www.epravo.cz/top/clanky/developerske-projekty-iirealizace-projektu-

40

kupujícími. Jakékoliv posunutí termínu by mělo být sankciováno. Zpoţdění termínu se můţe negativně odrazit na prestiţi projektu. Zhotovitel by měl být náleţitě pojištěn, rozsah příslušného pojištění je velmi široký, developer by měl pečlivě zkontrolovat rozsah pojistné smlouvy zhotovitele, aby se vyhnul zbytečným problémům.12 U této fáze je velice důleţitá funkce projekt managementu, který je nejčastěji veden odbornými projekt manaţery. Někteří developeři si na tuto činost najímají externí firmy či zřizují vlastní oddělení. Projekt manaţer má za úkol řídit a kontrolovat výstavbu.Úlohu projekt manaţera můţeme rozdělit do několika částí. Na začátku je to příprava realizace projektu soustředění veškeré dokumentace, poté samotná realizace a činnost stálého technického dozoru. Projekt manaţer musí velmi úzce spolupracovat jak s developerem, tak se zhotovitelem stavby. Nejdůleţitější funkce projekt manaţera je kaţdodenní řízení realizace projektu. Organizuje předání staveniště, komunikuje se zhotovitelem a dalšími subjekty, vykonává dohled nad zhotovitelem, kontroluje harmonogram výstavby a kvalitu plnění, kontroluje faktury, identifikuje vady a nedodělky. Projekt manaţer můţe být také pověřen dohledem nad náklady, kdy jako nezávislá osoba kontroluje, zda fakturované náklady odpovídají provedené práci, a to jak po stránce kvality, tak kvantity.13 Závěrečná fáze V závěrečné fázi jde o prodej realizovaného projektu finálnímu investorovi. Finální investoři jsou samozřejmě jiţ předem známi a projekt se často provádí na základě předběţné smlouvy s budoucím finálním investorem. Pro finálního investora je důleţité, aby byl objekt v okamţiku převzetí zkolaudovaný, fungoval a byl provozuschopný a připravený generovat zisk.I kdyţ je dovršen prodej nemovitostí, tak vztah mezi developerem a finálním investorem přetrvá i do dalších let. Developer pak nese odpovědnost v případě výskytu určité vady ve zhotovení nemovitosti apod. Často se také stává, ţe developer je zároveň finálním investorem.14

12

ACHOUR, G. Developerské projekty II. 2004. s. 1, http://www.epravo.cz/top/clanky/developerske-projekty-iirealizace-projektu13 ACHOUR, G. Developerské projekty II. 2004. s. 1, http://www.epravo.cz/top/clanky/developerske-projekty-iirealizace-projektu14

ACHOUR, G. Developerské projekty III. 2004. s. 1, http://www.epravo.cz/top/clanky/developerske-projektyiiinajem-nebytovych-prostor-prodej-realizovaneho-projektu-22960.html

41

1.7.2. Vývoj developerských projektů od období finanční krize Díky finanční krizi, která započala v roce 2008 se mnoho developerských společností dostalo do velkých potíţí. Zejména díky zpřísňujícím se podmínkám pro získání hypotečního úvěru pro občany a na druhé straně zvyšující se nároky bank při poskytování úvěrů na projekty. Díky tomu můţeme dodnes zaznamenat mnoho neobsazených rezidenčních i nerezidenčních objektů. V současnosti se však opět začínají zvolna realizovat nové projekty.

Graf č. 10 Vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů.

Z grafu je patrné rapidní navýšení úrokových sazeb, v období finanční krize v roce 2008 a 2009 aţ k 6 %. Jak můţeme vidět dnes jsou úrokové sazby na úrovni sazeb před finanční krizí.

42

Nabídkové ceny bytů (index, předchozí období = 100) 109 108 107

index (předchozí období = 100)

106 105 104 103 102 101 100 99 98 97 96 95 94 93

čtvrtletí/rok ČR ČR bez Prahy

Praha

Graf č. 11 Nabídkové ceny bytů. Zdroj: ČSÚ

Na grafu můţeme vidět rapidní pokles nabídkových cen bytů v období finanční krize a to na celém území České republiky, ceny poté během roku 2009 opět vzrostly, ale zdaleka ne na hodnoty před krizí. V současnosti mají tendenci stoupat a to především v Praze.

2. Analýza trhu s realitami v Libereckém kraji 2.1. Základní údaje o Libereckém kraji Liberecký kraj se nachází na severu České republiky. Po Praze se jedná o druhý územně nejmenší kraj. Liberecký kraj vznikl v roce 2000 s krajským městem Liberec. Jeho rozloha činí 3 163 m2 a zaujímá tak cca 4 % území ČR. Počet trvale ţijících obyvatel dosahuje 447 788. Kraj sousedí s Královéhradeckým krajem na východě, Středočeským krajem na jihu, Ústeckým krajem na západě, německouspolkovou zemí Sasko (Sachsen) na

43

severozápadě a Dolnoslezským vojvodstvím (Województwo dolnośląskie) v Polsku na severovýchodě.

2.2. Administrativní členění a statistické údaje Kraj se dělí na 4 okresy a 215 obcí z nichţ 36 má statut města.

Okres

Počet obyvatel

Rozloha

Hust. zal.

Počet obcí

Liberec (LB)

167 052

988,87

169

59

Česká Lípa (CL)

103 352 1 072,91

96

57

34

Jablonec nad Nisou (JN)

89 681

402,30

223

Semily (SM)

74 666

698,99

107

65

Tabulka č. 5 Zdroj: www.wikipedie.cz

2.3. Hospodářství Ekonomika Nezaměstnanost se v Libereckém kraji pohybuje okolo 10 %. Nejvyšší je na Českolipsku a Frýdlantsku. Tradiční průmyslová odvěví jako je textilní průmysl či těţké strojírenství jsou na ústupu. Dřívější těţba uranové rudy v okolí Stráţe pod Ralskem ji minulostí.

2006 Vývoj HDP ve stálých cenách (předchozí rok = 100) Hrubý domácí produkt celkem (mil. Kč)

2007

2008

2009

2010

106,3

101,5

103,8

93,8

104,2

114 121

118 481

120 680

116 297

117 992

44

Vývoz (mil. Kč)

93 794

100 699

89 771

79 094

88 703

Tabulka č. 6 Vybrané údaje-Makroekonomika. Zdroj: ČSU Liberec

Doprava V Libereckém kraji se nachází hustá ţelezniční síť, jedna z nejhustších v Evropě. Bohuţel, zde chybí elektrifikovaná trať a to včetně tratě na Prahu. Na tratích jezdí poměrně kvalitní soupravy, které však někdy nemůţou po špatné infastruktuře jezdit. Silniční doprava je zastoupena rychlostní komunikací R35 Liberec - Turnov (- Hradec Králové - Olomouc); evropskou trasou E65 ve směru (Praha -) Turnov - Harrachov - Szczecin; dále silnicemi první třídy I13 Frýdlant - Liberec - Děčín - Ústí nad Labem (- Most, Karlovy Vary); I9 Česká Lípa Mělník a I14 Liberec - Vrchlabí - Trutnov. Na území kraje se nachází také několik menších letišť, z nichţ nejvýznamnější jsou v Liberci, Hodkovicích nad Mohelkou, České Lípě Ladech. Zajímavostí je někdejší vojenské letiště v Hradčanech u Mimoně. Od roku 2009 je v kraji zaveden dopravní systém IDOL.

2006

2007

2008

2009

2010

Délka silnic a dálnic (km)

2 430

2 429

2 428

2 427

2 425

Motorová vozidla celkem (k 31. 12.)

261 112

274 280

285 257

285 918

289 841

553

553

553

553

553

Provozní délka ţelezničních tratí (km) Tabulka č. 7 Vybrané údaje-Doprava. Zdroj: ČSU Liberec

Zemědělství V kraji se pěstují převáţně obilniny a v menší míře také kukuřice, řepa, ovoce a zelenina. Chován je především skot, prasata a drůbeţ, jejichţ maso či mléko je zpracováváno v mnoha závodech- mléko například v České Lípě a drubéţárny jsou například v Brništi a Příšovicích.

45

2007 Obiloviny - osevní plochy v ha (k 31. 5.) - sklizeň (t) Stav skotu v ks (k 1. 4.)

2008

2009

2010

2011

22 290

26 726

26 683

23 495

22 075

111 769

129 169

107 348

93 375

41 328

43 292

43 808

44 565

46 726

Tabulka č. 8. Vybrané údaje-Zemědělství. Zdroj: ČSU Liberec

Průmysl a těžba Významnými odvětvími je především strojírenství, potravinářství a sklářství, díky němuţ proslul Jablonecko a Novoborsko. Díky přílivu levného skla z Asie se dnes mnoho firem zavírá například Crystalex v Novém Boru. Gumárenský průmysl nalezneme v Hrádku nad Nisou, výrobou biţuterie a mincovnou je znám zase Jablonec, Jilemnice výrobou umělých střívek, v Lomnici nad Popelkou se vyrábí známé Lomnické suchary, v Semilech, Mimoni či Zákupech se prosadil dřevozpracující (a nábytkářský) průmysl. V Liberci je zastoupeno mnoho výrobních odvětví, například výroba automobilových komponentů, polygrafický průmysl, sklárna, několik velkých stavebních firem či pivovar. V České Lípě jsou ţelezniční opravny a Turnov zase proslul svými broušenými drahokamy a optickými přístroji. Na Frýdlantsku a Hrádecku se těţí štěrkopísky a stavební písky, na Českolipsku a Novoborsku sklářské písky; stavební kámen je dobýván na Tlustci a Tachovském vrchu na Českolipsku, v Liberci - Ruprechticích, u Frýdštejna a v Košťálově.

2006 Průměrný počet průmyslových podniků Trţby za prodej vlastních výrobků a sluţeb průmyslové povahy (mil. Kč) Spotřeba elektrické energie (GWh)

2007

2008

2009

2010

129

126

127

120

112

114 297

123 258

114 050

101 071

110 372

1 274

1 340

1 288

1 212

1 267

46

Tabulka č. 9 Vybrané údaje-Průmysl a těţba. Zdroj: ČSU Liberec

2.4. Analýza trhu V další praktické části této práce se budu věnovat analýze realitního trhu v Libereckém kraji. Trh budu popisovat po jeho segmentech a snaţit se najít specifika pro tento kraj.

2.5. Trh s pozemky Trh se stavebnímy pozemky Na cenu pozemků v tomto regionu má vliv především poloha, sociální sloţení obyvatelstva v blízkém okolí a zda jsou pozemky zasíťované. Asi nejvíce ceněnými jsou pozemky v prolukách ve velkých městech, těch je ovšem na trhu málo, jejich cena se například v krajském městě Liberci můţe vyšplhat aţ ke 2 000 Kč/m2. V ostatních okresních městech se pak ceny nejčastěji pohybují mezi 700- 1500 Kč/m2. Dále jsou poptávané pozemky pro moţné rekreační účely a to například v Jizerských horách, kde se pozemky kolem sjezdových tratí prodávají kolem 900 Kč/m2. Ve dalších rekreačních oblastech, kde se nacházejí koupaliště, nebo určité památky se ceny pohybují mezi 500- 1000 Kč/m2. Průměrné ceny pozemků se v regionu pohybují mezi 500- 600 Kč/m2. V chudších částech nebo v částech kde je špatné sloţení obyvatelstva cena klesá i pod 300 Kč/m2, nebo se pozemky stávají neprodejnými. Zemědělské pozemky Liberecký kraj má jednu z nejmenších ploch orné půdy na svém území a to je dáno především vysokým zalesněním a tím, ţe velká část území leţí ve větší nadmořské výšce a uţ není vhodná pěstování některých plodin. Pouze se v některých oblastech chová skot nebo jiná hospodářská zvířata. Zemědělské pozemky jsou většinou prodávány za cenu BPEJ(bonitačněekologická půdní jednotka), pouze pokud se pozemky nacházejí v některé lukrativní oblasti a je reálná změna územní plánu pak se prodávají i za cenu vyšší.

47

Obrázek č. 1 Zdroj: ČSU Liberec

Ostatní pozemky Do tohoto sektoru trhu spadá celá řada pozemků např. rybníky, lesní pozemky, pozemky v chráněných krajinných oblastech, městská krajinná zeleň, přírodní jezera, rybníky, mokřady a baţiny. V Libereckém kraji se nachází rybníky, které jsou určeny ke komerčnímu chovu ryb. Dále například Máchovo jezero, které je vlastně rybníkem a je v letních měsících hojně turisticky navštěvováno.

2.6. Trh se stavbami 2.6.1. Trh s byty Trh s byty 1+1 Tyto byty jsou vyhledávány svobodnými mladými lidmi či jako startovní byty pro mladé páry. Trh s těmito byty není však v tomto regionu tak rozsáhlý jako například v Praze. Ceny bytů jsou zde o mnoho příznivnější a tak si většinou i tito lidé koupí větší byt na hypoteční úvěr neţ aby si nejdříve kupovali malý a poté se stěhovali do většího. Ceny bytů 1+1 se pohybují v rozmezí 200 000 -1 200 000 Kč. Do niţší cenové relace spadají byty v méně

48

lukrativních lokalitách jako je například Stráţ pod Ralskem, Cvikov a Mimoň. Ve střední cenové relaci najdeme byty v České Lípě, Jablonci nad Nisou a Liberci. V té vyšší pak uţ jen v lepších lokalitách v Liberci a Jablonci nad Nisou. Průměrná cena těchto bytů v regionu je cca 500 000 Kč. Okres

Ceny bytů 1+1

Česká lípa

200 000-800 000 Kč

Liberec

300 000-1 200 000 Kč

Jablonec n. Nisou

300 000-1 200 000 Kč

Semily

300 000-1 000 000 Kč

Tabulka č. 10 Zdroj: Autor

Trh s byty 2+1 Trh s těmito byty je druhý nejrozšířenější hned po trhu s byty 3+1. Ceny těchto bytů se pohybují od 250 000 Kč-4 000 000 Kč. Byty této kategorie v niţší cenové relaci jsou nabízeny opět nabízeny v méně lukrativních lokalitách jako Stráţ pod Ralskem, Cvikov a Kamenický šenov. Naopak ceny 4 000 000 Kč a vyšší jsou realizovány v prima rate lokacích jako je Liberec-Staré město. Průměrná cena těchto bytů v regionu je cca 1 000 000 Kč. Okres

Ceny bytů 2+1

Česká lípa

250 000-1 100 000 Kč

Liberec

350 000-4 000 000 Kč

Jablonec n. Nisou

350 000-1 800 000 Kč

Semily

450 000-2 500 000 Kč

Tabulka č. 11 Zdroj: Autor

Trh s byty 3+1 Trh s byty 3+1 je v Libereckém kraji největší. Ceny se pohybují od 300 000-4 000 000 Kč a to opět především podle lokality a technického stavu. Do niţší cenové hladiny spadá

49

například Stráţ pod Ralskem, Cvikov a Mimoň. Průměrná cena těchto bytů v regionu je cca 1 200 000 Kč. Okres

Ceny bytů 3+1

Česká lípa

300 000-1 300 000 Kč

Liberec

350 000-4 000 000 Kč

Jablonec n. Nisou

400 000-2 800 000 Kč

Semily

500 000-3 500 000 Kč

Tabulka č. 12 Zdroj: Autor

Trh s byty 4+1 Nabídka bytů 4+1 je v Libereckém kraji poměrně malá. Takovéto byty většinou poptávají vícedětné rodiny. Ceny opět závisí především na lokaci a technickém stavu bytu a pohybují se od 600 000-4 000 000 Kč. Průměrná cena těchto bytů v regionu je cca 1 300 000 Kč. Okres

Ceny bytů 4+1

Česká lípa

600 000-4 000 000 Kč

Liberec

1 000 000-3 400 000 Kč

Jablonec n. Nisou

800 000-1 800 000 Kč

Semily

600 000-3 500 000 Kč

Tabulka č. 13 Zdroj: Autor

2.6.2 Trh s rodinnými domy Trh s rodinnými domy je v Libereckém kraji poměrně rozsáhlý. Jelikoţ je tu hodně menších měst a vesnic tak zástavba rodinnými domy je poměrně rozsáhlá a dnes je k dispozici hodně cenově dostupných pozemků k výstavbě nové. Nevýhodou je dojíţdění do větších měst, to ovšem v době automobilismu není pro mnoho lidí překáţkou. Zde asi nemá cenu provádět nějakou podrobnou analýzu. Ve stručnosti se dá řici, ţe koupit se dají velice levné rodinné domy na venkově od 100 000 Kč, které však bývají ve velmi špatném stavu a jsou určeny k rozsáhlé rekonstrukci či demolici.

50

Na druhé straně jsou k dispozici domy za desítky milionů korun, které jsou většinou výjmečné svou lokací a architekturou. 2.6.3. Trh s rekreačními objekty V celém kraji se nachází hodně rekreačních objektů, vzhledem k tomu, ţe se jedná o příhraniční oblast je zde návštěvnost i ze zahraničí. Různé rekreační chaty,chalupy a komerční zařízení můţeme nalézt prakticky po celém regionu. Největší koncentrace je však v horských oblastech(Jizerské hory, část Krkonoš) a kolem koupališť a rybníků(Máchovo jezero, Sloup v Čechách). V niţší cenové relaci od 1 500 000 Kč a výše se nacházejí většinou starší ubytovací nebo restaurační zařízení ve špatném technickém stavu na méně lukrativních lokalitách. Na druhou stranu v lukrativních horských oblastech poblíţ sjezdovek či běţeckých tratí jsou pensiony či hotely v desetimilionových cenových relacích.

2007 Hromadná ubytovací zařízení celkem (k 31. 12.) Lůţka celkem (k 31. 12.) Hosté

2008

2009

2010

895

890

835

777

39 927

42 155

41 503

37 976

709 225

703 787

652 987

632 568

2011

656 232

Tabulka č. 14 Vybrané údaje-Rekreační objekty Zdroj: Autor

2.6.4. Trh s výrobními a skladovými prostory Pokud jde o výrobní prostory tak těch můţeme najít v Libereckém kraji celou řadu jedná se především o opuštěné objekty například po výrobě textilu v okolí Liberce, biţuterie v Jablonci n. Nisou či sklárny v Novém Boru. Takřka ve většině případů výroba skončila, protoţe nebyla schopna konkurovat přílivu levnějšího zboţí ze zahraničí. Ceny výrobních prostor se pohybují od 1 000 000 Kč aţ po desítky milionů. Záleţí především k jaké výrobě se daná nemovitost hodí, v jakém je technickém stavu a zda je u ní přiměřená infastruktura. Jako skladové prostory jsou často pronajímány objekty po ukončené výrobě, zemědělské a vojenské objekty. Jejich cena je závislá především na velikosti, technickém stavu a dobré 51

dopravní dostupnosti. Menší skladové prostory se prodávají v řádu stovek tisíc korun, velkosklady na dobrém místě pak i přes deset milionů korun. 2.6.5. Trh s administrativními budovami Poptávka po administrativních budovách je v Libereckém kraji malá. Realizuje se aţ na vyjímky pouze v okresních a krajském městě v drtivé většině případů se jedná o starší objekty postavené v období totality či starší bytové domy, které byli na kanceláře přebudovány. V menších městech také existuje nabídka administrativních budov, ale s téměř nulovou prodejností. Výstavba nových administrativních budov prakticky neexistuje. 2.6.6. Trh s ostatními stavbami Mezi ostatní stavby patří garáţe, inţenýrské stavby a drobná architektura. Garáže Garáţe jsou poptávány pouze v hustě osídlených částech regionu, kterých není mnoho. Kde poptávka není velká v méně osídlených oblastech se garáţe prodávají v řádu desítek tisíc korun. V hustěji osídlených oblastech například Liberec se cena garáţe můţe vyšplhat aţ k půl milionu korun.

2.7. Trh s nájmy V této kapitole se budu zabývat nájmy spojenými s nemovitostmi. Nájmy můţeme rozdělit na dvě skupiny a to nájmy pozemků a nájmy staveb. 2.7.1. Trh s nájmy pozemků Pronájmy pozemků se v tomto regionu v podstatě nevyskytují aţ na vyjímky jako jsou parkoviště, trţnice či různé kulturní akce a ještě za podmínky, ţe se tyto pozemky vyskytují v dobře přístupných lokalitách. Dále se pronajímají zemědělské pozemky, ale to většinou za symbolické částky. 2.7.2. Trh s nájmy bytů Pronájem bytů 1+1 S pronájmy těchto byty se v regionu moc neobchoduje. Cena závisí na lokalitě, dopravní obsluţnosti a blízkosti občanské vybavenosti. V závislosti na uvedených faktorech se ceny pronájmu pohybují od 3 500-9 000 Kč/měsíc.

52

Okres

Ceny pronájmu bytu 1+1 za měsíc

Česká lípa

3 500- 9 000 Kč

Liberec

4 000-9 000 Kč

Jablonec n. Nisou

4 000-9 000 Kč

Semily

4 000-9 000 Kč

Tabulka č. 15 Zdroj: Autor

Pronájem bytů 2+1 S nájmy bytů 2+1 a 3+1 se v Libereckém kraji obchoduje nejvíce. Cena závisí na lokalitě, dopravní obsluţnosti a blízkosti občanské vybavenosti. V závislosti na uvedených faktorech se ceny pronájmu pohybují od 4 000-12 000 Kč/měsíc. Okres

Ceny pronájmu bytu 2+1 za měsíc

Česká lípa

4 000- 10 000 Kč

Liberec

4 500-12 000 Kč

Jablonec n. Nisou

4 500-8 000 Kč

Semily

4 500-8 500 Kč

Tabulka č. 16 Zdroj: Autor

Pronájem bytů 3+1 Spolu s byty 2+1 se s nájmy těchto bytů obchoduje v Libereckém kraji nejvíce. Cena závisí na lokalitě, dopravní obsluţnosti a blízkosti občanské vybavenosti. V závislosti na uvedených faktorech se ceny pronájmu pohybují od 4 500-14 000 Kč/měsíc. Okres

Ceny pronájmu bytu 3+1 za měsíc

Česká lípa

4 000- 10 000 Kč

Liberec

4 500-12 000 Kč

Jablonec n. Nisou

4 500-8 000 Kč

Semily

4 500-8 500 Kč

Tabulka č. 17 Zdroj: Autor

53

Pronájem bytů 4+1 Jelikoţ se bytů 4+1 v regionu nachází málo, tudíţ není ani moc velký trh s pronájmy těchto bytů. Cena závisí na lokalitě, dopravní obsluţnosti a blízkosti občanské vybavenosti. V závislosti na uvedených faktorech se ceny pronájmu pohybují od 5 000-14 000 Kč/měsíc. Okres

Ceny pronájmu bytu 4+1 za měsíc

Česká lípa

4 500- 12 000 Kč

Liberec

5 000-12 000 Kč

Jablonec n. Nisou

5 000-10 000 Kč

Semily

5 000-9 000 Kč

Tabulka č. 18 Zdroj: Autor

2.7.3. Nájmy rodinných domů Jak nabídka nájmů rodinných domů tak poptávka je v regionu velice malá. Jako sektor poptávajících si dovedu představit jedině větší rodinu s dětmi, kteří se nechtějí svazovat hypotečním úvěrem a poté krátkodobé sezónní pronájmy v rekreačních oblastech. Nájmy se pohybují mezi 7 000-25 000 Kč. Vliv na cenu má lokalita, velikost uţitné plochy, technická stav a standard. 2.7.4. Nájmy obchodních prostor Nabídka pronájmů obchodních prostor je v regionu poměrně velká, poptávané jsou však především prostory v lukrativních a rušných částech měst. Ceny se tedy odvíjí od lokality a velikosti prostor. Ceny obchodních prostor v okrese Česká Lípa: Užitná plocha(m2)

Cena Kč/měsíc

Do 50

4 000-14 000

50-200

7 000-45 000

200-500

30 000-45 000

500-1000

25 000-50 000

Tabulka č. 19 Zdroj: Autor

54

Ceny obchodních prostor v okrese Liberec: Užitná plocha(m2)

Cena Kč/měsíc

Do 50

4 000-27 000

50-200

5 000-60 000

200-500

12 000-100 000

500-1000

25 000-90 000

Tabulka č. 20 Zdroj: Autor

Ceny obchodních prostor v okrese Jablonec n. Nisou: Užitná plocha(m2)

Cena Kč/měsíc

Do 50

4 000-8 000

50-200

7 000-60 000

200-500

15 000-100 000

500-1000

20 000-80 000

Tabulka č. 21 Zdroj: Autor

Ceny obchodních prostor v okrese Semily: Užitná plocha(m2)

Cena Kč/měsíc

Do 50

4 000-12 000

50-200

10 000-35 000

200-500

10 000-100 000

500-1000

25 000-80 000

Tabulka č. 22 Zdroj: Autor

2.7.5. Nájmy skladových a výrobních prostor Liberecký kraj se nachází severně od Prahy u rychlostní komunikace R10 vedoucí z Prahy přes Mladou Boleslav aţ do Liberce. Ačkoli je Liberecký kraj u německých a polských hranic, hlavní hnací silou pro vývoj trhu skladových a výrobní prostor je centrum automobilového průmyslu v Mladé Boleslavi (sídla výrobního závodu Škoda Auto). 55

Jelikoţ v tomto regionu probíhala výstavba skladů a výrobních hal v období mezi lety 2004 a 2009 a byla zaměřena především na předem pronajaté budovy a výstavbu klientům na klíč, nezasáhla Liberecký kraj vysoká míra neobsazenosti budov pramenící z převahy nabídky nad poptávkou. Nyní tuto oblast charakterizuje minimální spekulativní výstavba, předpronájmy a poptávka především po stavbách na míru. Hlavní developeři v regionu

VGP

Celková plocha všech existujících hal

73 000 m2

Ve výstavbě

23 000 m2

Objem uzavřených náj. smluv celkem za rok 2010

52 000 m2

Neobsazenost

0% ve srovnání s průměrem 10,3% pro ČR

Největší nově uzavřené smlouvy v roce 2011 Grupo Antolin Bohemia: VGP Park Liberec

21 700 m2

Nájemné Nominální

3,75 € - 4,50 € / m

2

Dosahované

3,50 € - 4,00 € / m

2

Tabulka č. 23 Zdroj: www.warehousefinder.cz

2.7.6. Nájmy administrativních prostor Trh s nájmy administrativních prostor se realizuje především v okresních a krajském městě, kde sídlí menší firmy či tu mají pobočky ty velké. V následujících tabulkách se pokusím analyzovat cenu administrativních prostor v jednotlivých okresech. Cena administrativních prostor v okrese Česká Lípa: Užitná plocha(m2)

Cena Kč/měsíc

Do 25

1 200-4 500

25-75

3 000-9 000

75-125

4 500-17 000

125-200

9 500-15 000

200-500

28 000-32 000

500 a více

50 000-100 000

Tabulka č. 24 Zdroj: Autor

56

Cena administrativních prostor v okrese Liberec: Užitná plocha(m2)

Cena Kč/měsíc

Do 25

1 500-6 000

25-75

3 000-20 000

75-125

5 000-25 000

125-200

10 000-40 000

200-500

13 000-60 000

500 a více

50 000-250 000

Tabulka č. 25 Zdroj: Autor

Cena administrativních prostor v okrese Jablonec n. Nisou: Užitná plocha(m2)

Cena Kč/měsíc

Do 25

1 200-5 000

25-75

4 000-10 000

75-125

6 000-12 000

125-200

8 000-20 000

200-500

10 000-23 000

500 a více

50 000-150 000

Tabulka č. 26 Zdroj: Autor

Cena administrativních prostor v okrese Semily: Užitná plocha(m2)

Cena Kč/měsíc

Do 25

1 500-5 000

25-75

2 000-11 000

75-125

3 000-20 000

125-200

4 000-25 000

200-500

10 000-60 000

500 a více

20 000-60 000

Tabulka č. 27 Zdroj: Autor

57

3. Prognóza vývoje trhu s realitami v Libereckém kraji 3.1. Swot analýza udržitelného ekonomického rozvoje Libereckého kraje

SILNÉ STRÁNKY

SLABÉ STRÁNKY

Liberecký kraj  Kvalitní menší a střední podnikatelská vrstva;  Stabilní postavení velkých podniků v Libereckém kraji;  Silný zpracovatelský průmysl;  Poměrně stabilní trh práce zaloţený na rozmanitosti ekonomických činností;  Vhodné přírodní a kulturní podmínky pro rozvoj cestovního ruchu, sportu, lázeňství a rekreace.

Liberecký kraj  Koncentrace ekonomické činnosti a zaměstnanosti v centrech kraje, zejména v Liberci, periferní oblasti jsou oslabeny;  Nedostatečná základní a doplňková infrastruktura cestovního ruchu, včetně sluţeb;  Absence destinačního managementu pro rozvoj cestovního ruchu;  Silné zaměření ekonomiky na automobilový průmysl;  Velký rozsah a počet nevyuţívaných, zdevastovaných ploch a objektů („brownfields“) postiţených starými ekologickými zátěţemi a jejich obtíţná revitalizace;  Nízké ekonomické ohodnocení tradičních řemeslných a zemědělských činností  Nekvalitní existující (dopravní) a nedostatečně rozvinutá (informační, komunikační) infrastruktura kraje;  Nedostatečné systémové úspory energií a surovin;  Malé vyuţití alternativních energetických a surovinových zdrojů;  Malý podíl ekologického a energetického zemědělství.

58

PŘÍLEŽITOSTI

RIZIKA

Liberecký kraj  Zachovalost a rozmanitost přírodního a kulturního dědictví regionu dává moţnost pro širší rozvoj podnikání v oblasti udrţitelného cestovního ruchu a navazujících odvětví, tento aspekt je posílen přítomností hranic s Polskou republikou a Spolkovou republikou Německo;  Rozvoj výzkumné a vývojové činnosti související s potenciálem Technické univerzity v Liberci;  Vývoj inovačních technologií, včetně technologií šetrných k ţivotnímu prostředí; jejich zavádění do praxe;  Potenciál kulturní krajiny LK skýtá příleţitost pro rozvoj ekologického a energetického zemědělství a agroekoturistiky;  Další rozvoj a zvýšení prestiţe tradičních řemesel (sklářství, biţuterie, textilní průmysl - podpora místní výroby);  Kvalitně připravené projekty a efektivní vyuţívání finančních nástrojů EU a EHP (Strukturální fondy, Fond soudrţnosti, Finanční mechanismy EHP a Norska) ;  Finanční podpora a pomoc při hledání finančních zdrojů pro střední a malé podnikatele;  Rozvoj lázeňství, zdravotní a kongresové turistiky;  Realizace opatření vedoucích k energetickým a surovinovým úsporám;  Rozvoj "zeleného" podnikání a sluţeb;  Vypracování Strategie udrţitelného hospodářského růstu LK, jejíţ součástí je výzkum, vývoj a realizace inovačních technologií.

Liberecký kraj  Moţné strukturální problémy ve sklářském a biţuterním průmyslu a v obchodování s těmito komoditami na národní i mezinárodní úrovni;  Zastavení či zpomalení procesu restrukturalizace zemědělství;  Pomalá nebo neefektivní revitalizace velkého mnoţství nevyuţívaných zdevastovaných ploch a objektů, včetně pomalé sanace starých ekologických zátěţí;  Preference investičních záměrů na "zelené louce";  Podpora investic do výrob s nízkou přidanou hodnotou práce, automatizované technologie velkých podniků mohou vést ke značnému sníţení počtu pracovních míst v regionu;  Navyšování přeprav v individuální silniční dopravě;  Přetěţování absorpčních návštěvních kapacit stávajících rekreačních a turistických center a zachovalých přírodních lokalit a oblastí regionu;  Daňové a legislativní úpravy vedoucí k útlumu zejména malého a středního podnikání.

Tabulka č. 28 Zdroj: www.kraj-lbc.cz

59

3.2. Prognóza vývoje trhu Vývoj realitního trhu v Libereckém kraji se bude samozřejmě odvíjet od vývoje realitního trhu v celé České republice, avšak i zde má tento kraj svá specifika. Dále se budu zabývat budoucím vývojem realitního trhu v Libereckém kraji z pohledu jednotlivých segmentů trhu. Trh s pozemky U trhu s pozemky bych ţádné velké změny nečekal. Pozemků pro stavby rodinných domů, bytových domů, obchodů atd. je v regionu trvale dostatek a jejich cena se příliš nemění, pouze s ohledem na lokalitu. Vyjímkou by mohly být proluky ve velkých městech, kde se ceny buď drţí, nebo jdou směrem nahoru. U zemědělských pozemků bych ţádné výkyvy nečekal, jelikoţ je tento trh i díky uţ značné době od vstupu České republiky do Evropské unie a společné zemědělské politice ustálen. Trh s byty Řekl bych, ţe co se týká trhu s byty tak můţeme očekávat podobný vývoj jak v celé České republice čili buď mírný pokles či stagnaci. Nové byty se staví prakticky jen ve větších městech jako Liberec či Jablonec nad Nisou jinak poptávka není taková aby bylo nutné stavět nové. Migrace lidí z ostatních regionů České republiky není velká, bohuţel jde v hodně případech o „nepřizpůsobivé“ spoluobčany. Migrace v rámci regionu probíhá hlavně stěhováním se za prací do větších měst. Trh s rodinnými domy U tohoto segmentu trhu bych řekl, ţe se bude pohybovat na stejné úrovni jako dosud. Poptávané jsou především rodinné domy v dojízdné vzdálenosti do velkých měst a určitou skupinou lidí preferujících ţivot na venkově také domy na venkově. Rodinné domy jsou díky relativně nízké ceně i moţností pro mladé rodiny. Výstavba nových rodinných domů v posledních letech stagnuje, jelikoţ pro mnoho lidí je přijatelnější koupit starší dům, kterých je na trhu dostatek a poté ho rekonstruovat.

60

Trh s rekreačnímy objekty Tento trh by se mohl do budoucna vyvíjet pozitivně. V regionu je mnoho rekreačních zařízení a turistických oblastí například Jizerské hory, část Krkonoš, Máchovo jezero, Kokořínsko, České středohoří. Další pozitivum je potenciál zahraničních turistů z Polska a Německa. A v neposlední řadě se rozmohly také tuzemské dovolené. V regionu je také mnoho zastaralých a nevyuţívaných rekreačních objektů, které je moţné do budoucna revitalizovat. V této oblasti tedy vidím do budoucna pro tento region velký přínos.

Obrázek č. 1 Zdroj: www.kraj-lbc.cz

Trh s výrobními a skladovými prostory Na tom jak se bude vyvýjet tento segment trhu bude mít podíl zejména vývoj ekonomiky, pokud bude ekonomika v růstu jistě se podniky budou rozrůstat a to sebou přinese i větší poptávku po výrobních a skladových prostorech. Další moţností je zahraniční investor, ale to je méně pravděpodobné, protoţe jiţ dnes stavějí velké společnosti své výrobny dál na východě, kde jsou pro ně ekonomicky přijatelnější podmínky. Za zmínku ještě stojí řici to, ţe se v regionu a to zejména v bývalém vojenském prostoru Ralsko nalézá spoustu brownfieldů 61

pro které se zatím nenašlo vyuţití. Na mapě můţeme vidět počet brownfieldů v Libereckém Kraji.

Obrázek č. 2 Zdroj: www.cuzk.cz

Trh s objekty občanské vybavenosti Do trhu s komerčními objekty občanské vybavenosti spadají hotely, pensiony, restaurace a obchodní domy. Hotely, pensiony a restaurace můţeme v tomto regionu zařadit do kategorie trhu rekreačními objekty, který jsem jiţ popisoval. Komplexy obchodů tedy obchodní domy se nacházejí pouze v krajském či okresních měst. V tomto směru bych řekl, ţe je trh nasycen, v krajském městě jsou dokonce obchodní domy, kde je pronajata a vyuţita jen malá část obchodních prostor. Neočekávám tedy do budoucna nějakou novou výstavbu obchodních domů. Trh s administrativními budovami Tento trh je v regionu poměrně nasycen, dokonce bych řekl, ţe na většině míst je převis nabídky nad poptávkou. Je to dáno především vznikem velkého mnoţství administrativních budov v minulém reţimu. Dnes jsou tyto administrativní budovy na malých městech často nevyuţity. Vyuţívány jsou v okresních a krajském městě. Výstavba nových kanceláří aţ na vyjímky v krajském městě neprobíhá, jelikoţ postačují stávající prostory. Do budoucna

62

neočekávám nějaký růst trhu s těmito nemovitostmi, jelikoţ většina firem prozatím preferuje pro své centrály či pobočky Prahu.

63

Závěr V první části této práce jsem se věnoval specifikům realitního trhu v České republice. Specifika jsem analyzoval po jednotlivých segmentech trhu a snaţil jsem se také ve stručnosti popsat aktuální vývoj trhu s nemovitostmi daném segmentu. Dále jsem první část věnoval informacím o katastru nemovitostí, cenových mapách, realitních kancelářích a jejich roli v realitním trhu. Do této části práce také ještě patří kapitola Vliv makroekonomických ukazatelů na ceny nemovitostí, kde jsem porovnával vývoj cen nemovitostí s vývojem HDP a inflace, vývoj cen nemovitostí s vývojem ve stavebnictví a vývoj cen nemovitostí s vývojem průměrné hrubé mzdy. Nakonec této kapitoly jsem se zaměřil na developerské projekty, kde popisuji jednotlivé fáze developerských projektů a vývoj těchto projektů od doby finanční krize. Ve druhé části práce jsem se zaměřil na analýzu realitního trhu v Libereckém kraji, kde nejprve uvádím základní informace o tomto regionu a dále analyzuji realitní trh v jednotlivých segmentech. V závěrečné části prognóza realitního trhu v Libereckém kraji odhaduji budoucí vývoj trhu v jeho hlavních segmentech.

64

5. Seznam použitých zdrojů Monografie: 1. ORT, Petr. Analýza realitního trhu. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008.

Internet: 1. www.arkcr.cz/ [online]. [cit. 2012-04]. 2.http://www.cianews.cz/tiskove-zpravy-press/irf-oznamuje-udaje-o-trhu-se-skladovymi-avyrobnimi-nemovitostmi-ve-4-ctvrtleti-2011/ [online]. [cit. 2012-04]. 3. http://www.czso.cz/ [online]. [cit. 2012-04]. 4.http://ekonomika.eurozpravy.cz/ceska-republika/40968-trh-s-byty-bude-zrejme-padat-dal-snim-i-ceny/ [online]. [cit. 2012-04]. 5. http://www.epravo.cz/top/clanky/developerske-projekty-i-financovanideveloperskehoprojektu-22654.html [online]. [cit. 2012-04]. 6. http://www.epravo.cz/top/clanky/developerske-projekty-ii-realizace-projektu-[online]. [cit. 2012-01]. 7. http://www.epravo.cz/top/clanky/developerske-projekty-iiinajem-nebytovych-prostorprodej-realizovaneho-projektu-22960.html [online]. [cit. 2012-04]. 8. http://www.glatzova.com/files/download/23_uverovani_0706_cs.pdf [online]. [cit. 201204]. 9. http://hledamekancelare.cz/Q4-2011-CZ.pdf [online]. [cit. 2012-04]. 10. http://www.iri.name/ [online]. [cit. 2012-04]. 11. http://is.muni.cz/th/62708/esf_m/DP1.pdf [online]. [cit. 2012-04]. 12. www.kraj-lbc.cz [online]. [cit. 2012-04]. 13. www.realit.cz [online]. [cit. 2012-04]. 14. sdeleni.idnes.cz [online]. [cit. 2012-04]. 15. www.sreality.cz [online]. [cit. 2012-04]. 16. http://www.vutbr.cz/www_base/zav_prace_soubor_verejne.php?file_id=30791 [online]. [cit. 2012-04]. 17. http://warehousefinder.cz/analyzy-trhu/liberec-liberecky-kraj/?page2=1 [online]. [cit. 2012-04]. 18. http://cs.wikipedia.org/wiki/Panelov%C3%BD_d%C5%AFm [online]. [cit. 2012-04].

65

Zákony a vyhlášky: 1. Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu. 2. Zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech. 3. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky.

66

67

68

69

70