Masa rykova un iverz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance
ANALÝZA TRHU HYPOTÉČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČR The analysis of the mortgage market in the Czech Republic Bakalářská práce Vedoucí bakalářské práce:
Autor:
Ing. Miroslav SPONER, Ph.D.
Jan BUREŠ
Brno, 2013 Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta
Katedra financí Akademický rok 2012/2013
ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE
Pro:
BUREŠ Jan
Obor:
Finance
Název tématu:
ANALÝZA TRHU HYPOTÉČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČR The analysis of the mortgage market in the Czech Republic
Zásady pro vypracování:
Cíl práce: Cílem bakalářské práce je zhodnocení vývoje hypotéčního trhu v České republice v posledním období a predikce jeho moţného vývoje v budoucnu. Postup práce a použité metody: Úvod a stanovení cíle práce, Hypotéční bankovnictví, Analýza trhu hypotéčního bankovnictví v ČR ve sledovaném období, Aktuální trendy na hypotéčním trhu, Predikce vývoje hypotéčního trhu, Závěr, potvrzení definovaných cílů.
Rozsah grafických prací:
dle pokynů vedoucího práce
Rozsah práce bez příloh:
35 – 45 stran
Seznam odborné literatury: DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Linde, 2005. 681 s. ISBN 80-7201-515-X. SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009. 143 s. ISBN 978-80247-2388. BARDOVÁ, Dagmar a Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. Illustrated by Stanislav Holý. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. 142 s., [3. ISBN 80-901486-5-4. POLIDAR, Vojtěch. Management bank a bankovních obchodů. Edited by Martin Mandel. 2. upr. vyd. Praha: Ekopress, 1999. 450 s. ISBN 80-86119-11-4. SŮVOVÁ, Helena. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. +. ISBN 80902243-2-6.
Vedoucí bakalářské práce:
Datum zadání bakalářské práce:
Ing. Miroslav Sponer, Ph.D.
28. 11. 2012
Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku.
…………………………………… vedoucí katedry
V Brně dne 28. 11. 2012
………………………………………… děkan
J mé no a p ř í j mení aut or a:
Jan Bureš
Ná z e v di pl omové pr áce:
Analýza trhu hypotéčního bankovnictví v ČR
Ná z e v pr ác e v angličt i ně:
The analysis of the mortgage market in the Czech Republic
Ka t e dr a:
Financí
Ve douc í di pl omové pr áce:
Ing. Miroslav Sponer, Ph.D.
Rok obha j oby:
2013
Anotace Předmětem bakalářské práce „Analýza trhu hypotéčního bankovnictví v ČR“ je zhodnocení vývoje trhu hypotečního bankovnictví v posledním období, včetně příčin tohoto vývoje. První část práce je zaměřena na teoretické vymezení hypotečního úvěrování a definici základních pojmů. V druhé části textu je provedena samotná analýza trhu hypotečního bankovnictví. Třetí kapitola se zaobírá vnějšími faktory ovlivňujícími hypotečního trh. Poslední kapitola je věnována aktuálním trendům a predikci dalšího moţného vývoje trhu hypotečního bankovnictví.
Annotation The objective of the bachelor thesis: “The analysis of the mortgage market in the Czech Republic” is the evaluation of the situation in the mortgage market in the last period, including possible reasons of this development. The first part is focused on theoretical definition of the mortgage market and describes basic definitions. The second part includes the analysis of the mortgage market. Third part consist of external factors determining the mortgage market. Final part analysis actual trends and predictions of the future development.
Klíčová slova Hypoteční úvěr; úrokové sazby; fixace; refinancování; stavební spoření; korelace
Keywords Mortgage loan; interest rates; fixation; refunding; construction savings; correlation
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci Analýza trhu hypotéčního bankovnictví v ČR vypracoval samostatně pod vedením Ing. Miroslava Sponera, Ph.D. a uvedl v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.
V Brně dne 16. května 2013 vlastnoruční podpis autora
Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval Ing. Miroslavovi Sponerovi, Ph.D. za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce.
OBSAH ÚVOD .................................................................................................................................................................- 9 1
HYPOTEČNÍ BANKOVNICTVÍ ..........................................................................................................- 11 1.1 HYPOTEČNÍ ÚVĚRY ............................................................................................................................ - 11 1.1.1 Účel hypotečního úvěru .............................................................................................................- 12 1.1.2 Splatnost hypotečních úvěrů ......................................................................................................- 12 1.1.3 Čerpání hypotečních úvěrů........................................................................................................- 13 1.1.4 Splácení hypotečních úvěrů .......................................................................................................- 13 1.2 POSTUP PŘI POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU .............................................................................. - 14 1.2.1 Výše příjmů a finanční situace klienta .......................................................................................- 15 1.2.2 Kvalita zástavy ..........................................................................................................................- 15 1.2.3 Výše hypotečního úvěru .............................................................................................................- 16 1.2.4 Předhypoteční úvěr ....................................................................................................................- 16 -
2
ANALÝZA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČESKÉ REPUBLICE .....................................- 17 2.1 POČTY A OBJEMY NOVĚ UZAVŘENÝCH HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ............................................................ - 17 2.2 PRŮMĚRNÁ VÝŠE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ............................................................................................. - 19 2.3 ÚROKOVÉ SAZBY ............................................................................................................................... - 19 2.3.1 FINCENTRUM HYPOINDEX ...................................................................................................- 20 2.3.2 Vypovídající hodnota Fincentrum Hypoindexu .........................................................................- 22 2.4 VÝVOJ FIXACÍ .................................................................................................................................... - 23 2.5 REFINANCOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ............................................................................................. - 25 2.6 VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V OBDOBÍ 2007-2012 ............................................................. - 26 2.6.1 Vývoj do roku 2008....................................................................................................................- 26 2.6.2 Rok 2008 ....................................................................................................................................- 26 2.6.3 Rok 2009 ....................................................................................................................................- 27 2.6.4 Rok 2010 ....................................................................................................................................- 28 2.6.5 Rok 2011 ....................................................................................................................................- 29 2.6.6 Rok 2012 ....................................................................................................................................- 29 2.7 SEZONNOST HYPOTEČNÍHO ÚVĚROVÁNÍ ............................................................................................. - 30 2.8 ÚČELOVOST HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ .................................................................................................... - 31 2.9 HYPOTEČNÍ ÚVĚROVÁNÍ Z POHLEDU KONKRÉTNÍCH BANK................................................................. - 32 2.10 ROZDĚLENÍ PODLE KRAJŮ .................................................................................................................. - 35 2.11 VÝŠE SPLÁTEK ................................................................................................................................... - 36 -
3 OSTATNÍ SOUVISLOSTI DETERMINUJÍCÍ VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČESKÉ REPUBLICE .................................................................................................................................- 38 3.1 STAVEBNÍ SPOŘENÍ............................................................................................................................. - 38 3.1.1 Vývoj trhu stavebního spoření v porovnání s hypotečním trhem ..............................................- 38 3.1.2 Státní podpora u stavebního spoření .........................................................................................- 41 3.2 POROVNÁNÍ S TRHEM NEMOVITOSTÍ .................................................................................................. - 42 3.3 VLIV REFERENČNÍCH A MEZIBANKOVNÍCH ÚROKOVÝCH SAZEB NA SAZBY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ..... - 44 4
SOUČASNÉ TRENDY NA HYPOTEČNÍM TRHU, PREDIKCE DO BUDOUCNA......................- 45 4.1 4.2
VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V PRVNÍM ČTVRTLETÍ ROKU 2013 .......................................... - 45 PREDIKCE MOŢNÉHO BUDOUCÍHO VÝVOJE ......................................................................................... - 46 -
ZÁVĚR .............................................................................................................................................................- 48 SEZNAM LITERATURY A POUŽITÝCH ZDROJŮ ................................................................................- 51 SEZNAM GRAFŮ...........................................................................................................................................- 54 SEZNAM TABULEK .....................................................................................................................................- 54 SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK .............................................................................................................- 54-
ÚVOD Mít kde bydlet je bezesporu jednou ze základních ţivotních potřeb. Bez střechy nad hlavou bychom si náš ţivot mohli jen těţko představit. Otázku bydlení řeší v průběhu svého ţivota všichni lidé, kteří se chtějí osamostatnit a pořídit si vlastní domov. Jelikoţ zejména mladší generace zpravidla nedisponuje dostatečnými vlastními prostředky k pořízení bydlení, musí tento nedostatek řešit pomocí prostředků cizích. Jednou z moţností, jak na vlastní bydlení dosáhnout, je vyuţití hypotečního úvěru. Jelikoţ se ve většině případů jedná o největší a nejdelší ţivotní investici v ţivotě člověka, měl by kaţdý své rozhodnutí pečlivě váţit. A to nejen z pohledu výše a délky úvěru, v potaz by měl vzít i svou současnou finanční situaci a její moţný vývoj v budoucnu, realistický odhad svých potřeb a následně vhodný výběr konkrétního produktu sedícího mu co nejvíce na míru. Odpovědnost při řádném splácení by mělo podpořit vědomí, ţe o bydlení se můţe v případě výraznějších komplikací přijít z důvodu zastavení nemovitosti. Počátky hypotečního bankovnictví na našem území sahají aţ do 19. století, kdy byla zaloţena Hypoteční banka Království českého a v roce 1890 Zemská banka Království českého, která poskytovala komunální, ţelezniční a meliorační úvěry. Po válce a vzniku samostatného Československa byl převzat rakouský právní řád a hypoteční bankovnictví fungovalo na podobných principech jako za Rakouska-Uherska. Tehdy byly na našem území 4 hypoteční banky1. Během 20. století byl průběh hypotečního úvěrování na několik desítek let pozastaven. Poprvé z důvodu vzniku říšského Protektorátu Čechy a Morava, poté z kvůli nastolení komunistického reţimu, jeţ centralizoval bankovnictví a omezil soukromé vlastnictví. Tato opatření vedla k potlačení fungování hypotečního bankovnictví. Formální obnova hypotečního bankovnictví začala na počátku 90. let 20. století, kdy byl přijat zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech a následně zákon č. 84/1995 Sb., který přinesl ucelený právní rámec upravující oblast hypotečního bankovnictví. Přesto byly v této době hypoteční úvěry poskytovány pouze zřídka. Jejich nárůst nenavýšilo ani nařízení vlády č. 244/1995 Sb., stanovující podmínky poskytování státní finanční podpory, jeţ si kladlo za cíl zlepšení 1
Zemská banka, Hypoteční a zemědělská banka moravská, Slezský pozemkový a komunální úvěrní ústav a Hypoteční banka česká. -9-
dostupnosti úvěrů pro domácnosti. Nezájem o hypoteční úvěry byl dán především nedostatečnou bytovou výstavbou, příliš vysokou úrokovou sazbou (v roce 1996 se průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů pohybovala kolem 13,4 %), nízkou nabídkou dlouhodobých finančních zdrojů na kapitálovém trhu spojenou s jeho krátkou existencí. Pohled obyvatelstva na vlastní bydlení byl také poněkud deformovaný, neboť bylo zvyklé na přídělový systém v předchozím období2. K opravdovému zvýšení zájmu o hypoteční úvěry došlo aţ na přelomu tisíciletí – klesly úrokové sazby, zvýšila se konkurence mezi jednotlivými bankami, příjmy domácností vzrostly a vznikla nová forma státní podpory pro mladou generaci na investování do starších nemovitostí. Cílem bakalářské práce je zhodnocení vývoje hypotečního trhu v České republice v posledním období a predikce jeho možného vývoje v budoucnu. V první kapitole práce hodnotím právní úpravu hypotečního úvěrování, dále se zabývám hypotečními úvěry z pohledu účelovosti, splatnosti, jejich čerpání a splácení. Následně rozebírám postup při poskytování hypotečního úvěru a faktory determinující jeho výši. Druhou kapitolu věnuji analýze situace trhu hypotečního bankovnictví v České republice, důraz kladu na období od roku 2005 po současnost. Pomocí získaných dat interpretuji a zdůvodňuji příčiny vývoje stavu hypotečního trhu za dané období. Zaměřuji se především na vývoj úrokových sazeb, počet a objem poskytnutých úvěrů, jejich účelovost, rozdělení podle jednotlivých krajů a konkrétních bank. Ve třetí kapitole se zaměřuji na vnější faktory ovlivňující hypoteční úvěrování. Důraz kladu především na porovnání vývoje trhu hypotečního bankovnictví s trhem stavebního spoření a na vliv referenčních a mezibankovních úrokových sazeb na sazby hypotečních úvěrů. V poslední, čtvrté kapitole, se na základě získaných poznatků a souvislostí pokouším predikovat moţný budoucí vývoj trhu hypotečního bankovnictví.
2
HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2010, ISBN 9788073726737, str. 79 - 10 -
1 HYPOTEČNÍ BANKOVNICTVÍ Hypoteční bankou je banka, která obdrţela povolení k vydávání hypotečních zástavních listů od ČNB. Po obdrţení licence má banka právo uţívat názvu „hypoteční banka“. Vydáváním hypotečních zástavních listů získává banka prostředky k poskytování hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry v České republice mohou poskytovat jak banky specializované, tak banky univerzální3.
V současné době má právo poskytovat hypoteční úvěry těchto 18 bank: Axa bank, Citibank Europe, Česká Spořitelna, Československá obchodní banka, Ge Money Bank, Fio banka, a.s., Hypoteční banka, ING Bank N.V., mBank ,
Komerční banka, LBBW Bank, Oberbank, Poštovní spořitelna, Raiffeisenbank, Volksbank, UniCredit Bank, Waldviertler Sparkasse von 1842, Wüstenrot.
1.1 Hypoteční úvěry Hypotečním úvěrem se rozumí úvěr dlouhodobý, jehoţ splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Zástavní právo znamená povinnost majitele nemovitosti, který dává, v případě neplnění svých závazků, právo věřiteli domáhat se své pohledávky na této nemovitosti. Posledních velkých změn doznala legislativa přijetím nového zákona 190/2004 Sb., o dluhopisech a zrušením zákona 530/1990 Sb. Jeho podobu a podrobnější analýzu hypotečního úvěru a problematiku s ním spojenou nyní rozeberu. „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních 3
ŠEDOVÁ, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0. Str. 69 - 11 -
účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“4 Dalším charakteristickým rysem hypotečního úvěru je zpravidla niţší úročení neţ například u spotřebitelských úvěrů. To vyplývá, kromě výše uvedených faktorů, také z jeho niţší rizikovosti. Nemovitost je povaţována jako jedna z nejkvalitnějších záruk a u fyzických osob zpravidla představuje největší a nejcennější část majetku. Riziko ztráty vlastního bydlení tlačí dluţníky k řádnému splácení hypotečního úvěru. Od vstupu České republiky do evropské unie 1. 4. 2004 mohou banky působící na území ČR poskytovat hypoteční úvěry na nemovitosti leţící v Evropské unii nebo Evropském hospodářském prostoru5. 1.1.1
Účel hypotečního úvěru
Účel, na který můţe být hypoteční úvěr poskytnut, si stanovuje kaţdá banka individuálně, zpravidla se jedná o tyto případy: Stavba nemovitosti, Koupě nemovitosti, Koupě stavebního pozemku, Oprava, rekonstrukce nebo modernizace objektu, Získání vlastnického podílu na nemovitosti, Splacení půjčky nebo úvěru na pořízení nemovitosti – tzv. refinancování hypotéky, Dědické vypořádání, Rozdělení společného jmění manţelů v případě rozvodového řízení, apod. 1.1.2
Splatnost hypotečních úvěrů
Prolnutí hypotečního úvěru s krytím nemovitostí vznikají ideální podmínky pro jeho dlouhou dobu splatnosti. Obecně platí, ţe úvěr by neměl být splácen déle, neţ je doba ţivotnosti předmětu, na který byl pořízen. Jelikoţ se z principu předpokládá dlouhá doba ţivotnosti nemovitosti, lze prodlouţit i délku splácení úvěru. To sice sniţuje celkové splátky
4
Zákon č. 190/2004 Sb. § 28 Toto právo není příliš vyuţíváno, neboť zde existuje několik překáţek jako např. odlišná legislativa jednotlivých členských států, znalost právního řádu země, jazykové bariéry, apod. Většina českých bank sice nabízí financování nákupu zahraniční nemovitosti, avšak předmět zástavy se musí nacházet na území ČR. - 12 5
hypotečních úvěrů, jeţ se tím stávají dostupnějšími, avšak musí se počítat s vyššími celkovými zaplacenými úroky6. 1.1.3
Čerpání hypotečních úvěrů
Hypoteční úvěr lze čerpat jako jednorázové poskytnutí všech peněţních prostředků nebo jej lze čerpat postupně. Volba závisí především na účelu poskytnutí. Jednorázové čerpání Nejčastější forma jednorázového financování je při koupi existujícího objektu nebo na splácení jiného, jiţ poskytnutého, úvěru. Můţe být také poskytován v souvislosti s vyplácením dědického podílu. Postupné čerpání Vyuţívá se především při výstavbě, opravách nebo rekonstrukcích nemovitostí. Není zde náhlá potřeba velkého objemu peněţních prostředků, úvěr se čerpá dle potřeby během výstavby, opravy nebo rekonstrukce. Je-li financovaná nemovitost současně zástavou na poskytnutý úvěr, nesmí být její hodnota v daném čase niţší neţ právě čerpaný úvěr. 1.1.4
Splácení hypotečních úvěrů
Obdobně jako u čerpání, i splácení hypotečních úvěrů můţe být jednorázové nebo postupné. Jednorázové splácení Jednorázové splácení hypotečních úvěrů funguje tak, ţe klient v čase platí pouze úroky7. Mezitím si ukládá peněţní prostředky do různých fondů (např. investiční ţivotní pojištění, stavební spoření, apod.). V době splatnosti (konkrétní datum) hypotečního úvěru pak splatí celý úvěr jednorázově. Důvody pro jednorázové splácení mohou spočívat v tom, ţe úroky z hypotečních úvěrů lze zahrnout jako poloţku sniţující základ daně. Není-li splácena jistina, jsou úroky vyšší a daňový základ se sníţí o větší částku. Zhodnocení prostředků v produktech finančního trhu pak přináší klientovi další výnosy. Výhodou tedy můţe být v důsledku
6
ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita, 2001. ISBN 80-210-2732-0. Str. 71 7 Lze zde najít jisté podobnosti s překlenovacím úvěrem u stavebního spoření. - 13 -
moţnost naspoření vyšší částky, neţ je samotná splátka (v případě dobrého hospodaření fondu). Důvodem pro jednorázové splacení můţe být také smrt klienta či zničení objektu, jeţ je předmětem zástavy. Tato varianta však v současné době není příliš oblíbená, zejména pro svoji zvýšenou rizikovost. Častějším způsobem je tedy postupné splácení hypotečního úvěru8. Postupné splácení Anuitní splácení – nejčastější způsob splácení hypotečního úvěru probíhá v konstantních splátkách – tzv. anuitách. Ty se poté dělí na 2 části – jistinu a úrok. Splácením jistiny (úmorem) se sniţuje celková dluţená částka, úrokem se pak rozumí „odměna“ bance za poskytnuté peněţní prostředky. Úrok je částka, která se rovná násobku úrokové sazby a jistiny za příslušné časové období. Poměr těchto dvou částí se v průběhu splácení mění. Zpočátku splácení hypotečního úvěru se platí vysoké úroky a splátka jistiny je mizivá, postupem času se však tento poměr otočí a splácí se zejména jistina, celková výše úroků se postupem času logicky sniţuje (dluh je v absolutní hodnotě niţší, tedy i částka placená na úrocích klesá). Protoţe je splácená částka konstantní, pak o co se zmenší výše úroku, o to se zvýší úmor. Délka trvání anuity záleţí na době fixace. Při její změně se mění i výše anuity. Progresivní a degresivní splácení – kromě anuitního způsobu splácení ještě existují způsoby progresivního splácení (na počátku se splácí menší částky, které se postupem času zvyšují) a degresivního splácení (na počátku se splácí vyšší částky, které se postupně sniţují). Výhodou progresivního splácení je niţší náročnost na splácení v prvních letech, avšak musí se počítat s vyššími úrokovými náklady. Naopak výhodou degresivního splácení je, ţe si klient zpočátku „ukrojí“ velkou část úvěru, nevýhodou pak můţe být vysoká zatíţenost jiţ od samotného začátku splácení úvěru.
1.2 Postup při poskytování hypotečního úvěru Pevně daný přesný postup poskytování hypotečních úvěrů není v legislativě zakotven. Kaţdá banka má své vlastní metody, proto zde uvedu univerzální postup. Ţadatelé o úvěr se musí prokázat platným průkazem. Fyzické osoby předkládají občanský průkaz nebo plnou moc, pokud jsou zastupovány. Dalším dokladem je pak ocenění předmětu 8
DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Linde, 2005. ISBN 807201-515-X. Str. 531 - 14 -
zástavního práva, dále výpis z katastru o zanesení zástavního práva a vinkulaci pojištění ve prospěch banky, účel investice a doloţení vlastních finančních prostředků (pokud není 100% krytí investičního záměru). Ţadatel musí dále předloţit další doklady a dokumentaci závisející na typu hypotečního úvěru, jejich výčet lze najít na internetových portálech konkrétních společností nebo při osobní návštěvě na pobočce. Po splnění těchto formalit banka zjišťuje informace o klientovi a o předmětu zástavy. 1.2.1
Výše příjmů a finanční situace klienta
Banky při stanovování parametrů hypotečního úvěru posuzují především na výši příjmů klienta9. Zjišťují pravděpodobnost sníţení či ztráty příjmů nebo zaměstnání v čase, riziko úrazu, zdravotní stav klienta apod. To vše se můţe negativně i pozitivně odrazit v úrokové sazbě i výši poskytnutého úvěru. Zkoumá se i na současná situace, zda jiţ klient má nebo měl nějaké úvěry, jak je byl schopen splácet, jeho včasnost splácení daní a zda na dluţníka nebyl podán návrh na insolvenční řízení. Pakliţe banka zjistí některý z těchto nedostatků, kompenzuje si potenciální riziko např. vyšší úrokovou sazbou. 1.2.2
Kvalita zástavy
Dalším důleţitým kritériem při poskytování hypotečního úvěru je samotná hodnota zastavované nemovitosti. Její odhady provádějí buď interní specialisté konkrétní banky, nebo i nezávislí znalci. Odhady se provádějí na základě různých indexů. Ceny nemovitostí jsou ovlivňovány i trţními a netrţními faktory. Tržní faktory – cenu nemovitostí určuje střet nabídky s poptávkou, trh tedy stanovuje cenu sám podle situace. Netržní faktory – záleţí, kde se daná nemovitost nachází (například v blízkosti letiště či chemické továrny nebo naopak na lukrativním místě), jsou-li na nemovitost vázána věcná břemena (například příjezdová cesta), předkupní právo či obsazenost nemovitostí10.
9
Zaměstnanec doloţí potvrzení od zaměstnavatele, OSVČ daňové přiznání. SŮVOVÁ, Helena. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. ISBN 80-902243-2-6. Str. 182. - 15 10
1.2.3
Výše hypotečního úvěru
Výše hypotečního úvěru nesmí překročit hodnotu zástavy. Pokud by banka poskytnula vyšší hodnotu, vystavila by se riziku nenavrácení půjčených prostředků. Banky poţadují, aby byla cena zastavené nemovitosti vyšší, neţ je výše úvěru. Toho dosahují poskytnutím úvěru pouze do určité výše hodnoty zastavené nemovitosti. Obvyklé procento krytí hypotečního úvěru se pohybuje v rozmezí 60 – 80 %. Tento podíl zástavní hodnoty, na který je bankou poskytován úvěr se nazývá pupilární či sirotčí jistota11. V praxi také bývá často pouţíván anglický termín LTV (Loan To Value – úvěr / hodnota zástavy). Aby se bance poskytnutí úvěru vyplatilo, stanovuje si z důvodu nákladnosti zpracování úvěru minimální částku, kterou je klientovi ochotna poskytnout (pohybuje se kolem 300 000 Kč, náklady na vyřízení úvěru jsou fixní a nezávisí na výši poskytnutého úvěru). Pokud by poskytla hypoteční úvěr na niţší částku, mohlo by to pro ni být neefektivní. 1.2.4
Předhypoteční úvěr
Pokud klient nemá v době podání ţádosti o hypoteční úvěr dostatečné peněţní prostředky na pokrytí zbylé části, která nelze být profinancována hypotečním úvěrem, můţe vyuţít tzv. předhypotečního úvěru. Jedná se o úvěr poskytnutý ještě před samotným hypotečním úvěrem. V praxi se tyto úvěry dělí na: Předhypoteční (stavební) úvěry – vyuţívají se v případě, kdyţ klient dosud nedisponuje ţádnou nemovitostí. Tento úvěr překlenuje dobu před dokončením a kolaudací nemovitosti. Hypoteční úvěry na výstavbu – poskytují se, pokud klient disponuje vlastní mi prostředky, kterými je schopen rozestavět nemovitost natolik, aby mohla být zapsána do katastru nemovitostí12. Předhypoteční úvěr musí splňovat podmínky účelovosti, avšak na patřičnou nemovitost se zatím nevztahují podmínky zástavního práva. Zpravidla však existuje ocenění nemovitosti, na kterou bude vázán hypoteční úvěr. Při uzavírání smlouvy o předhypotečním úvěru se zároveň uzavírá právě smlouva o hypotečním úvěru, kterým bude předhypoteční úvěr splacen. 11
, KALABIS, Zbyněk. Bankovní služby v praxi. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2005, ISBN 80-251088-2-1. Str. 77. 12 KALABIS, Zbyněk. Bankovní služby v praxi. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2005, ISBN 80-251088-2-1. Str. 78. - 16 -
2 ANALÝZA HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČESKÉ REPUBLICE Trh hypotečního bankovnictví v České republice patří mezi dynamické segmenty finančního trhu. Jeho samotný vývoj je determinován velkým mnoţstvím faktorů, především pak celkovým stavem české ekonomiky, od kterého se odvíjí úrokové sazby, dále referenčními úrokovými sazbami České národní banky a mezibankovními sazbami PRIBOR, úrokovými sazbami státních dluhopisů, vývojem trhu stavebního spoření nebo vývojem trhu nemovitostí, dobou fixace nebo účelem úvěru. U jednotlivých úvěrů pak záleţí na výši zajištění úvěru nebo bonitě dluţníka. V letech 1999 aţ 2006 také hrála svoji roli státní dotace, která je však v dnešní době (vzhledem k nízkým úrokovým sazbám) téměř nulová. Jako velký milník v oblasti hypotečního úvěrování lze povaţovat přelom tisíciletí, kdy zájem o hypoteční úvěry rapidně vzrostl. Do té doby byly tyto úvěry poskytovány pouze zřídka, především z důvodu vysoké úrokové sazby, kvůli které byly nedostupnými pro většinu českého obyvatelstva. Výše úrokové sazby v roce 2000 dosahovala průměrné hodnoty 8,8 %. Analýza je zpracována za poslední období od roku 2005 do konce roku 2012.
2.1 Počty a objemy nově uzavřených hypotečních úvěrů Graf č. 1: Vývoj počtu nově uzavřených hypotečních úvěrů
Zdroj: Vlastní zpracování dle MMR ČR. - 17 -
Jeden z nejzákladnějších faktorů determinující stav hypotečního bankovnictví je počet a objem poskytnutých úvěrů v jednotlivých letech. V grafu je vidět obří nárůst nově uzavřených hypotečních úvěrů mezi lety 2005 a 2007. Za tyto 2 roky vzrostl počet poskytnutých úvěrů o více neţ 22 tisíc, meziroční procentní růst dosahoval 32 % v roce 2006 a téměř 24 % v roce 2007. Důvodem byla především důvěra v ekonomiku, nízké úrokové sazby, klienti si mohli hypotéky dovolit a také přílišná neopatrnost a vstřícnost bank ke klientům. Po nástupu krize v roce 2008 však zájem o hypoteční úvěry prudce opadl. V roce 2009 bylo poskytnuto „pouze“ 44 tisíc hypotečních úvěrů, coţ je jen o něco více neţ polovina úvěrů poskytnutých dva roky předtím. Po stagnaci v roce 2010 nastal opět výrazný růst v letech 2011 a 2012. Rekord z roku 2007 však překonán nebyl. Graf č. 2: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů
Zdroj: Vlastní zpracování dle MMR ČR. Pokud se jedná o smluvní jistinu nově poskytnutých úvěrů, pak je vývoj logicky velmi podobný předchozímu grafu. Skokový růst počtu úvěrů do roku 2007 a následný propad v roce 2008 a 2009 se projevil i v celkovém objemu. Zatímco v roce 2005 byly poskytnuty úvěry fyzickým osobám za 72 miliard Kč, v roce 2007 to byl jiţ dvojnásobek, aby se v roce 2009 tento objem vrátil téměř na původní pozici z roku 2005. Po opětovném oţivení ekonomiky se v letech 2010 – 2012 dostaly objemy nově poskytnutých úvěrů přes 120 mld. Kč. - 18 -
2.2 Průměrná výše hypotečních úvěrů Jistou souvislost mezi počtem a objemem poskytnutých hypotečních úvěrů lze spatřit i u jejich průměrné výše. Tento vývoj do značné míry připomíná křivka od počátku grafu aţ po rok 2009. Ještě začátkem roku 2006 se průměrná výše úvěru pohybovala něco málo přes 1,4 milionu korun, aby v prosinci roku 2007 vystoupala na své historické maximum, jen těsně pod 2 miliony. Pak ale následoval opět strmý pád aţ na 1,7 milionu na jeden sjednaný hypoteční úvěr. Poté nastalo mírné klesání aţ do začátku roku 2010, kdy se hodnota průměrného hypotečního úvěru zastavila na 1,6 mil. Kč. Graf č. 3: Průměrná výše úvěru
Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat Fincentrum Hypoindexu. I přes následný nárůst hypotečního úvěrování od roku 2009 se však průměrná výše úvěru příliš neměnila a fluktuovala v pásmu od 1,6 do 1,75 milionu korun.
2.3 Úrokové sazby Zřejmě nejdůleţitějším faktorem determinujícím vývoj hypotečního úvěrování jsou úrokové sazby. Na jejich vývoj má vliv velké mnoţství faktorů jako například referenční úrokové sazby České národní banky – 2T repo sazba, mezibankovní sazby PRIBOR s různými časovými délkami od jednodenní po roční, ceny státních dluhopisů, vývoj trhu nemovitostí, vývoj produktových substitutů v podobě stavebního spoření, celkový stav české ekonomiky,
- 19 -
důvěra bank v klienty i jejich samotná kredibilita, zámoţnost klientů a nespočetná řada dalších faktorů. Vývojem úrokových sazeb na českém hypotečním trhu se pravděpodobně nejdetailněji zabývá Fincentrum Hypoindex. 2.3.1
FINCENTRUM HYPOINDEX13
FINCENTRUM HYPOINDEX je nástroj společnosti Fincentrum slouţící občanům plánujícím investici do vlastního bydlení. Poskytované informace však můţe vyuţít i široká veřejnost k lepší orientaci na hypotečním trhu, sledováním jeho aktuálního vývoje a k vyhledání potřebných informací týkajících se hypotečního bankovnictví. Na projektu se podílí 11 nejvýznamnějších finančních institucí působících na českém trhu a poskytujících hypoteční úvěry. Vstupní data pro výpočty poskytuje v současné době těchto 11 bank působících na území České republiky: Česká spořitelna, ČSOB, Equa bank, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, LBBW Bank, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Sberbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. FINCENTRUM HYPOINDEX, jeţ je hlavním ukazatelem, hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Vyuţívá váţenou průměrnou úrokovou sazbu (váhy tvoří objemy poskytnutých hypotečních úvěrů), za kterou jsou v daném kalendářním měsíci poskytovány hypoteční úvěry fyzickým osobám. Index tedy rozlišuje velikost podílu konkrétní banky na hypotečním trhu – tedy čím větší má banka podíl, tím více ovlivňuje chování indexu. Doba fixace hypotečních úvěrů nemá na výpočet indexu vliv. Výpočet FINCENTRUM HYPOINDEXu počítá s veškerými hypotečními úvěry, které jsou nebo budou v okamţiku jejich čerpání zajištěny zástavním právem k nemovitosti, podle zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech, nebo bude během jejich čerpání podán návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti a jejichţ účelem je financování nemovitostí. Počítají se hypoteční úvěry poskytované pouze fyzickým osobám – občanům a podnikatelům, s tím, ţe v případě podnikatelů nesmí být financovaná nemovitost zahrnována do majetku firmy a je určena především k vyuţití pro jeho soukromé účely. Do výpočtu se na druhou stranu nezahrnují tzv. americké hypotéky či úvěry právnickým osobám jištěné zástavním právem k nemovitosti atd. Dalším kritériem pro zahrnutí hypotečního úvěru do výpočtu je nutnost
13
Fincentrum, a. s. Hypoindex.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/. - 20 -
nacházení se ve stadiu po podepsání smlouvy o úvěru, tedy v okamţiku čerpání nebo splácení úvěru. Vývoj FINCENTRUM HYPOINDEXU vykresluje křivka fungující na měsíční bázi jiţ od počátku roku 2003. Graf č. 4: Vývoj úrokových sazeb podle FINCENTRUM HYPOINDEXu
Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat Fincentrum Hypoindexu. Data jsou dostupná i pro monitorování různých fixací úrokových sazeb, konkrétně na 1, 3 a 5 let, nebo lze zvolit variantu variabilní sazby. Index navíc umoţňuje filtrování podle účelovosti, počtu nebo objemu nových poskytnutých hypotečních úvěrů, průměrné úrokové sazby nebo průměrné výše hypotéky. Dále lze nastavit časové období, na které má být graf vykreslen. Kredibilitu Fincentrum Hypoindexu nově zvyšuje i Česká bankovní asociace, jeţ se stala jeho odborným partnerem na konci roku 2012. Pozitivní vyjádření vrchních představitelů obou stran tento krok kupředu jen podtrhuje: Petr Stuchlík, předseda představenstva a generální ředitel společnosti Fincentrum: „Fincentrum je připraveno spolupracovat s členy České bankovní asociace na indexu tak, aby byla zachována jeho informační hodnota pro spotřebitele a zároveň byla zaručena dlouhodobá životnost tohoto jedinečného projektu,“.
- 21 -
Jan Matoušek, náměstek výkonného ředitele České bankovní asociace: „ČBA podporuje transparentnost podmínek poskytování úvěrů jako nástroj přispívající k orientaci spotřebitelů a k vysoké konkurenci na bankovním trhu. Fincentrum Hypoindex je důležitý pro informování široké veřejnosti o podmínkách tržních úrokových sazeb v oblasti hypotečních úvěrů, a proto jsme se rozhodli jej podpořit jako odborný partner jak mezi členy asociace, tak i v očích veřejnosti,“14. 2.3.2
Vypovídající hodnota Fincentrum Hypoindexu
Většinu dat jsem ve svojí práci čerpal právě z tohoto projektu, je tedy na místě prozkoumat jeho vypovídací schopnost, neboť se na tvorbě indexu podílí pouze 11 největších bank v České republice s právem poskytovat hypoteční úvěry (z celkového počtu 18 v roce 2012)15. Kompletní údaje od všech bank poskytuje Ministerstvo pro místní rozvoj. Jeho data jsem porovnal právě s daty Fincentrum Hypoindexu. Tabulka 1: Vypovídací hodnota Fincentrum Hypoindexu
Rok 2006
Počet poskytnutých Hyp. úvěrů Odchylka Fincentrum MMR MMR/FH Hypoindex [%] 65 556 67 344 2,73%
Objem poskytnutých Hyp. Úvěrů Odchylka Fincentrum MMR MMR/FH Hypoindex [%] 98 943 100 840 1,92%
2007
84 753
83 344
1,66%
155 344
142 289
8,40%
2008
66 114
67 530
2,14%
129 972
120 096
7,60%
2009
44 402
44 251
-0,34%
82 122
73 845
10,08%
2010
50 338
50 775
0,87%
90 211
84 773
6,03%
2011
73 529
71 088
3,32%
129 200
119 077
7,84%
2012
73 832
73 595
-0,32%
132 278
121 598
8,07%
Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat Fincentrum Hypoindexu a MMR ČR. Z tabulky je patrné, ţe se údaje téměř neliší. U počtu poskytnutých úvěrů, se pohybují odchylky ukazatelů v rámci 3 procentních bodů, coţ je dle mého názoru zcela zanedbatelná hodnota. Průměrná odchylka těchto hodnot se dokonce liší o pouhou setinu procenta. V poměru objemu poskytnutých úvěrů se jiţ hodnoty drobně liší, nikdy však nepřekonaly 14
Hypoindex.cz. Fincentrum Hypoindex prosinec 2012: Nejvyšší objemy a nejnižší sazby roku [online]. 2013 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-prosinec-2012-nejvyssi-objemya-nejnizsi-sazby-roku/ 15 Tento počet bank není konstantní, ještě nedávno jich bylo pouze 9. - 22 -
hranici 10 procentních bodů. Vysvětlením by mohla být odlišná metodika zahrnování úvěrů do výpočtu. Lze tedy s jistotou říci, ţe je index spolehlivým indikátorem hypotečního trhu a pouţité údaje lze brát za relevantní.
2.4 Vývoj fixací Fixací rozumíme „uzamčení“ výše úrokové sazby. Čím delší je doba fixace, tím vyšší je úroková sazba. Fixace se obvykle sjednává na 1, 3, 5, 10… let. Z pohledu banky se fixace sjednává tím způsobem, ţe si banka na trhu půjčí peníze na určitý časový horizont. Za ty ale musí samozřejmě zaplatit. Poté na základě ceny půjčených prostředků vytvoří cenu hypotéky pro klienta. Po uplynutí daného časového horizontu musí banka dluh splatit a půjčit si peníze nové, mající jinou cenu, neţ ty předchozí. Klient má během období fixace jistotu neměnnosti úrokové sazby, musí si za ni však zpravidla připlatit. Po skončení fixace se tak nachází v pozici, kdy si de facto znovu půjčuje peníze16. Graf č. 5: Vývoj úrokových sazeb jednotlivých fixací
Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat Fincentrum Hypoindexu. Z grafu je patrné, ţe vývoj úrokových sazeb jednotlivých fixací je vcelku nepředvídatelný. V červnu roku 2005 byla pětiletá fixace o 1,25 procentního bodu draţší neţ jednoletá, naopak v březnu roku 2012 byla o 0,83 procentního bodu levnější. Nejblíţe k průměrné sazbě se blíţí 16
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, 2005, ISBN 80-247-10978., str. 31 a 38. - 23 -
tříletá fixace, která ji, od svého počátku v únoru 2008 aţ do roku 2011, téměř kopírovala. Postupem času si ji však oblíbilo více a více klientů a banky si mohly dovolit ji drobně navýšit. Stabilně velmi nízká úroková sazba variabilních splátek můţe být vysvětlena relativně vysokou mírou rizika, neboť její vývoj v čase závisí na všech faktorech ovlivňujících hypoteční bankovnictví a je tím pádem velmi těţko předvídatelná. Klient navíc neví, kolik bude na úrocích platit v následujících měsících. Graf č. 6: Vývoj poměru jednotlivých fixací
Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat Fincentrum Hypoindexu. Při pohledu na graf vývoje poměrů jednotlivých fixací lze spatřit okamţitý nástup tříleté fixace, která překonala jiţ v prvním měsíci své existence jednoletou fixaci o více neţ 10 procentních bodů. Neubrala jí však téměř ţádný podíl, naopak téměř veškerou část ukrojila pětileté fixaci. Při pohledu na graf č. 8 a 9 zároveň je vidět, jak vývoj úrokových sazeb jednotlivých fixací ovlivňuje jejich vzájemný poměr. Nejlepší pohled na tento jev nabízí zřejmě tříletý vývoj jednoleté fixace mezi roky 2005 a 2008, kdy její úroková sazba rapidně stoupla. Detailní popis vývoje úrokových sazeb a dalších významných parametrů hypotečního úvěrování v posledním období provedu na následujících stranách. Data jsem čerpal převáţně z 61 měsíčních článků Fincentrum Hypoindexu. Abych se vyhnul citaci kaţdého článku,
- 24 -
uvedu pouze adresu, kde jsou sestupně všechny najednou. Jediné, co je třeba udělat, je nastavit období zobrazování od února 2008 po prosinec 201217.
2.5 Refinancování hypotečních úvěrů Refinancováním hypotéky se rozumí odchod klienta od stávající banky ke konkurenci z důvodu nabídky atraktivnějších podmínek po konci fixační doby svého hypotečního úvěru. V řadě případů je totiţ nabídka banky oproti konkurenčním nabídkám nadhodnocená, a tím pádem draţší. Zde pak záleţí na stávající bance, zda je ochotna nebo je v jejích silách vyrovnat nabídku konkurenční banky. Pokud nikoli, klient má moţnost právě na konci fixace odejít k jiné bance. Graf č. 7: Nové a refinancované hypoteční úvěry
Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat Golem Finance. Údaje v závorkách pod jednotlivými roky znázorňují počet procent refinancovaných hypotečních úvěrů z nových hypotečních úvěrů. Jak je moţné vidět, refinancovaných hypoték neustále přibývá. Banky sice nezveřejňují podrobné údaje o podílu nových a refinancovaných hypoték, podle expertních odhadů hypotečních makléřů podíl refinancovaných hypoték v roce 2012 dosáhl jiţ 27 procent. Tímto údajem lze i vysvětlit nesoulad mezi rekordním rokem 2007 a nechvalným vývojem v sektoru stavebnictví. 17
Fincentrum, a. s. Hypoindex.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/. - 25 -
Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance, se k tomuto vývoji vyjádřil takto: „Velký refinanční potenciál představují hypotéky z let 2008 a 2010, kdy byly sazby relativně vysoko, a nyní klientům dobíhají tří- a pětileté fixace. Podle našich odhadů v letošním roce bude končit fixace zhruba 125 tisícům hypoték, což je zhruba o 30 tisíc více než v loňském roce,“ 18.
2.6 Vývoj hypotečního bankovnictví v období 2007-2012 2.6.1
Vývoj do roku 2008
Za první dekádu své existence rostlo hypoteční bankovnictví takřka nepřetrţitě aţ do rekordního roku 2007, který představoval rapidní nárůst úrokových sazeb v druhé polovině roku. Prvních 6 měsíců představoval vývoj sazeb takzvaný „klid před bouří“, sazby oscilovaly kolem 4,3 %. V červnu však nastal prudký nárůst aţ na 5,34 % v prosinci, coţ je navýšení o více neţ jeden procentní bod. Současně však rostly ceny nemovitostí (v některých částech České republiky aţ o 20 – 40 %) a inflace, nezaměstnanost byla na rekordně nízké úrovni a reálné příjmy vzrostly. Lidé začali více utrácet a zadluţovat se. Svou roli hrál také vstřícný přístup bank k poskytování úvěrů ke klientům. Růst úrokových sazeb hypoték byl způsoben z velké části také reakcí bank na postupné navyšování referenčních úrokových sazeb České národní banky. Z původních 2,5 % se ve čtyřech intervencích v průběhu roku zvýšila 2T repo sazba na 3,5 %. Odůvodněním těchto zásahů byl strach ČNB ze vzniku cenové bubliny19. 2.6.2
Rok 2008
Začátek roku 2008 se nesl na stejné vlně jako druhá polovina roku předchozího. Úrokové sazby vzrostly během ledna o 0,2 procentního bodu na 5,54 % (důvodem bylo zvýšení 2T repo sazby ČNB na začátku února), kolem této hodnoty oscilovaly aţ do června. Zvětšení rozdílu mezi úrokovými sazbami fixací na čtvrt procentního bodu způsobilo výrazný pokles zájmu o jednoleté fixace, o které zaţádalo pouze 11,6 % klientů, naopak o pětileté 61 %. Nárůst úrokových sazeb opět nastal v červenci a v srpnu byl překonán historický rekord od počátku měření indexu. Jeho hodnota se zastavila na 5,82 %. Nárůsty se konaly i přes to, ţe 18
Golem Finance. Jak ušetřit za hypotéku? Češi objevili kouzlo recyklace [online]. 2013 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/547.jak-usetrit-za-hypoteku-cesi-objevili-kouzlo-recyklace 19 Finance.cz. Úrokové sazby ČNB [online]. 2013 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.finance.cz/makrodata-eu/menove-ukazatele/sazby-cnb/ - 26 -
ČNB po několika letech sníţila 2T repo sazbu o 0,25 procentního bodu na 3,5 %, intervence ale zůstala bez povšimnutí. Vysoké úrokové sazby se projevily zejména ve zpřísnění podmínek pro poskytování hypotečních úvěrů. Klienti nedosáhli na tak vysoké částky úvěru, jako tomu bylo v předchozích měsících. Ubylo také nově uzavřených úvěrů. Vysoké úrokové sazby vydrţely aţ do konce roku, pouze v posledních měsících lehce poklesly na 5,69 %. Značný byl růst úrokových sazeb jednoletých fixací, které vzrostly o 0,22 % a opět téměř dosáhly 6% hranice. Nárůst, i kdyţ ne tak velký, zaznamenaly i pětileté fixace, které se zastavily na hodnotě 5,59 %. Došlo k dalšímu rozevření nůţek, které činilo na konci roku 2008 celé 4 desetiny procenta. Příčinou byl sílící strach z pronikající finanční krize z USA, na kterou reagovala ČNB dalším sniţováním úrokových sazeb aţ na 2,25 %. 2.6.3
Rok 2009
Začátek nového roku přinesl výrazný pokles nově uzavřených hypotečních úvěrů. V lednu 2009 bylo sjednáno pouhých 2 675 hypotečních úvěrů ve výši necelých 4,6 mld. Kč. Za 2 roky klesl zájem téměř na polovinu. ČNB zareagovala únorovým sníţením 2T repo sazby na 1,75 %. Úrokové sazby dosahovaly 5,74 %. Doposud komplementární vztah úrokových sazeb hypotečních úvěrů a České národní banky přestal na přelomu roku fungovat. Příčiny poklesu zájmu o úvěry lze spatřovat v obezřetnosti bank, které začaly omezovat některé typy produktů a také zpřísnily posuzování ţadatelů o úvěr. Potenciální klienti zase vyčkávali na sníţení úrokových sazeb a cen nemovitostí. Nakonec se dočkali v březnu, kdy sazby spadly o 25 bazických bodů na 5,50 %, coţ byl tehdy druhý největší pokles v historii sledování indexu. Jednoleté fixace poklesly na 5,76 %, pětileté dokonce na 5,37 %. Tento pokles byl reakcí především na jiţ zmiňovanou intervenci ČNB, avšak s mírným zpoţděním. Ve druhém čtvrtletí rostly počty uzavřených smluv i jejich objemy. Ke slovu se také přihlásily tříleté fixace, které si sjednala téměř třetina klientů. V meziročním porovnání byl trh stále o jednu třetinu slabší. Prázdninové měsíce však opět přinesly pokles poskytnutých úvěrů a úrokové sazby vzrostly na 5,66 %, hlavní příčinou byl nárůst sazeb pětiletých fixací. Vzrůst meziročního poměru poskytnutých hypotečních úvěrů koncem roku 2009 oproti roku 2008 byl dán spíše tehdejšími špatnými výsledky z důvodu pronikající krize. Úrokové sazby se pohybovaly kolem hranice 5,6 %, na které se také v prosinci zastavily. Stále oblíbenějšími se stávaly tříleté fixace, jejich podíl vzrostl aţ na 37 %. Hypoteční krize z USA tak pronikla i do českého trhu, zejména začátkem roku, kdy byly propady největší – a to především v počtech a objemech poskytnutých úvěrů. Nucená - 27 -
opatrnost bank drţela úrokové sazby na vysoké úrovni, i přes výrazné sníţení mezibankovní 3M PRIBOR sazby z 3,58 % na 1,54 % a 2T repo sazby z 2,25 % na pouhé jedno procento. 2.6.4
Rok 2010
Na začátku roku 2010 počty i objemy hypoték dále klesaly – dokonce aţ na historicky nejniţší hranici od počátku sledování indexu. Tato situace jiţ banky donutila ke sniţování úrokových sazeb o 9 bazických bodů v lednu a v únoru o 14. Index se sníţil na 5,34 %, coţ bylo jeho dvouleté minimum. V březnu se situace začala obracet, úrokové sazby sice lehce povyrostly, avšak expanzi zaţily počty i objemy poskytnutých hypoték – oproti předchozímu měsíci se jejich počet zvýšil o více neţ 50 %. Největší podíl na tomto růstu měly různé kampaně na podporu prodeje hypoték jednotlivých bank. Další měsíce přinesly nekontrolovaný pád úrokových sazeb, kdy nejprve v dubnu klesly na 5,29 %, dále v květnu na 5,08 % a v červnu na 4,92 %. Tyto poklesy rozhýbaly dlouhodobě zamrzlý hypoteční trh. „Tání ledů“ se projevilo ve všech oblastech. Počty i objemy poskytnutých hypotečních úvěrů nejdříve po dlouhé době dorovnaly meziroční hranice, které v květnu překonaly, a následně dále rostly i více neţ o desítky procent měsíčně. V červnu se na trhu objevila novinka v podobě hypotečních úvěrů s variabilní úrokovou sazbou, o kterou projevilo zájem přibliţně 6 % klientů. Její průměrná výše odstartovala na hodnotě 3,78 %. Červenec přinesl změnu ve vedoucí pozici v preferenci fixací, o tříletou projevilo zájem 42 % klientů, o pětiletou pouhých 41 %. V posledním čtvrtletí úrokové sazby opět strmě klesaly, v prosinci vykazoval Hypoindex hodnotu 4,23. Za rok klesly sazby o neuvěřitelných 1,38 %. Tří- a pětileté fixace tvořily v posledních měsících téměř 90 % celého trhu. Se sniţujícími se úrokovými sazbami klienti postupně přecházeli k preferenci pětiletých fixací, v prosinci si tuto variantu zvolilo 56 % klientů. Prosinec byl úspěšný v počtu i objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Bylo sjednáno 6 106 nových úvěrových smluv v celkovém objemu převyšujícím 10 miliard korun. Tato hranice byla překonána naposledy v červenci 2008. Rok 2010 byl pravým opakem roku 2009. Kromě strmě padajících úrokových sazeb k tomuto příznivému vývoji přispěla i zlepšující se makroekonomická situace českého hospodářství, relativně velká nabídka nemovitostí za příznivé a stabilní ceny či oslabená pozice stavebních spořitelen. Narostl také optimismus mezi potenciálními ţadateli o hypoteční úvěr.
- 28 -
2.6.5
Rok 2011
Strmý pád úrokových sazeb se přelomem roku zastavil, v prvních pěti měsících roku 2011 se drţely okolo hranice 4,25 %. Stabilně nízké úrokové sazby klienti ocenili, v meziročním srovnání se počty i objemy hypotečních úvěrů postupně zvyšovaly o 30 – 50 %. V březnu objemy překonaly hranici 10 mld. korun. Celkový počet úvěrů v květnu překonal tříletý rekord, bylo sjednáno 6 741 hypoték. Tří- a pětileté fixace si stále měnily vedoucí pozice v preferencích klientů, stále však tvořily 90 % trhu. Červnový pokles o 10 bazických bodů přiblíţil úrokové sazby ke 4% hranici, hlavním motorem se staly tříleté fixace. Tento vývoj způsobil další lámání rekordů, bylo poskytnuto 7 tisíc úvěrů v objemu téměř 12 mld. korun. Meziroční nárůst objemů hypotečních úvěrů o 18 mld. Kč byl ale do velké míry způsoben legislativními změnami systému stavebního spoření, kterému objem úvěrů klesl o 9 mld. korun. Polovinu nárůstu objemu hypotečních úvěrů tak pravděpodobně způsobil přesun klientů od stavebních spořitelen k hypotečním bankám. Prázdninové měsíce sice tradičně přinesly pokles zájmu, počty i objemy hypotečních úvěrů klesly, v meziročním srovnání však převyšovaly rok 2010 o desítky procent. Další poklesy úrokových sazeb o 20 bazických bodů v září, 12 v říjnu i listopadu a 9 v prosinci znamenaly absolutní rekord v historii sledování indexu. Během 4 měsíců klesly sazby o neuvěřitelných 53 setin procenta a zakončily rok na 3,56 %. Tříleté fixace za toto období klesly o 47 bazických bodů na 3,76 % a pětileté dokonce o 63 bazických bodů, jejich sazba se zastavila na 3,5 %. Závěr roku tak trhal rekordy ve všech kategoriích. Počty poskytnutých úvěrů vystoupaly přes 7 tisíc v celoročně rekordním objemu 12,8 mld. Kč, coţ bylo nejvíce od zcela výjimečného června 2007, kdy bylo poskytnuto 10 787 hypoték. Rok 2011 byl velmi úspěšný. Zásluhu na tomto vývoji mělo zejména pokračující oţivení české ekonomiky, nevydařený rok stavebních spořitelen, očekávané zvýšení DPH v následujícím roce a pokles míry nezaměstnanosti. 2.6.6
Rok 2012
Rok 2012 začal v podobném stylu jako 2011. Úrokové sazby v první třetině roku mírně rostly – o 14 setin procenta na hodnotu 3,7 %. Rekordně nízké úrokové sazby však klienty jiţ příliš nelákaly. Meziročně došlo k 10% poklesu zájmu o hypoteční úvěry, musí se ale brát v potaz i oţivení trhu v tomto období roku 2011. Téměř stojatou vodu nerozproudily ani hrozby developerů o zdraţování bytů, které se nakonec ukázaly jako liché. - 29 -
Další poklesy úrokových sazeb začaly v květnu a pokračovaly v následujících měsících aţ do konce roku lámáním jednoho rekordu za druhým. Na jeho konci ukazoval Fincentrum Hypoindex neuvěřitelnou hodnotu 3,17 %. Velkou zásluhu na tom mělo postupné radikální sniţování 2T repo sazby ČNB z 0,75 % na téměř nulových 0,05 %. Nízké úrokové sazby nejprve počet ani objem obchodů příliš neovlivňovaly. V letních měsících se oba ukazatele pohybovaly na téměř stejných číslech jako v předchozím roce. Září bylo dokonce velmi podprůměrné, a to jak v meziměsíčním, tak meziročním srovnání. Od října si klienti začali tento stav uvědomovat a banky tak zaznamenaly růsty. Počty uzavřených hypotečních úvěrů přesahovaly 7 tisíc a objemy 10 miliard korun. Díky příznivým úrokovým sazbám rostla také průměrná výše hypotéky, která jiţ činila téměř 1,7 milionu korun. Jan Sadil, předseda představenstva a generální ředitel Hypoteční banky tento vývoj komentoval slovy: „V současné době je historicky nejvýhodnější doba na pořízení vlastního bydlení prostřednictvím hypotečního úvěru. Je to dáno zejména dvěma faktory. První jsou nízké úrokové sazby, podle Hypoindexu dosáhla průměrná sazba v prosinci 2012 rekordních 3,17 %. V kontextu se současnou mírou inflace, která se v roce 2012 pohybuje kolem 3 %, si dovolím s jistou mírou nadsázky říct, že hypoteční úvěr dnes klienti můžou získat téměř „zadarmo“. Druhý faktor jsou nízké a stabilní ceny nemovitostí. Je vidět, že výhodnosti tohoto období jsou si zájemci o vlastní bydlení vědomi. Ukazuje to i loňský celkový objem poskytnutých hypoték, podle Ministerstva pro místní rozvoj na úrovni 121,6 miliard korun, který potvrzuje naši prognózu ze začátku ledna.“ Rok 2012 se tak stal druhým nejúspěšnějším hypotečním rokem historie. Významným faktorem bylo refinancování. Skončila totiţ pětiletá fixace úvěrů ze zdařilého roku 200720.
2.7 Sezonnost hypotečního úvěrování Při zkoumání dat bylo takřka nemoţné nepovšimnout si, ţe i hypoteční úvěry podléhají sezonním vlivům. Nejhůře se hypotečnímu úvěrování daří začátkem kaţdého roku a poté během letních prázdnin a začátkem školního roku. S trochou nadsázky by se tedy dalo říci, ţe hypoteční úvěry nemají rády změny.
20
Fincentrum, a. s. Hypotéky 2012: Sazba v průměru 3,51 % [online]. 2013 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-2012-sazba-v-prumeru-3-51/ - 30 -
Graf č. 8: Sezonnost hypotečního úvěrování
Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat Fincentrum Hypoindexu. Z grafu vyplývá, ţe za poslední období tvoří leden v průměru pouhých 5,9 % a únor 6,44 % objemu z celého roku. Důvody pro špatné začátky roku mohou tkvět v různých legislativních změnách, které bývají zpravidla účinné od 1. ledna daného roku nebo pak horší finanční situace klientů po vánočních svátcích či zhoršené podmínky pro výstavbu nemovitosti v zimním období. Příčinu nevalných výsledků během prázdnin je zase moţné spatřovat v neochotě klientů řešit nepříjemné finanční otázky v tomto období. Naopak mezi nejsilnější měsíce roku patří červen a prosinec. V červnu si lidé sjednávají průměrně téměř dvojnásobek úvěrů oproti lednu. Důvody pro takovéto chování spatřuji ve snaze lidí vyřešit si důleţité otázky před právě lednovými vnějšími změnami nebo naopak před letními měsíci z kvůli neochotě řešit tyto záleţitosti během dovolené.
2.8 Účelovost hypotečních úvěrů Při stanovování parametrů hypotečního úvěru hraje také velkou roli účel, na který je poskytnut.
- 31 -
Graf č. 9: Vývoj rozdělení hypotečních úvěrů dle účelu v roce 2012
Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat MMR ČR. Z grafu vývoje je patrné, ţe největší mnoţství hypotečních úvěrů (a tím pádem i celková jistina) je poskytováno právě na koupi nemovitosti. Občané si brali úvěry na koupi zejména v silném roce 2007, kdy bylo poskytnuto vůbec nejvíce hypotečních úvěrů. Téměř dvě třetiny úvěrů byly poskytnuty právě za tímto účelem. Od té doby však jejich podíl klesá. V roce 2012 jiţ bylo poskytnuto na koupi „pouze“ 55 % celkového počtu hypotečních úvěrů. Naopak dlouhodobý rostoucí trend vykazují hypoteční úvěry poskytnuté na ostatní účely, například na rekonstrukci, modernizaci, opravy či vypořádání dědictví. Takto poskytnuté úvěry svůj podíl téměř zdvojnásobily. V roce 2005 byla jejich část 18 %, kdeţto v roce 2012 jiţ více neţ 36 %, coţ je růst více neţ 2,5 procentního bodu ročně. Tento trend je moţné vysvětlit například klesajícím zájmem o stavební spoření, kterému se věnuji v následující kapitole. Lidé preferují opravy či rekonstrukce starých nemovitostí před stavbou nebo koupí nových.
2.9 Hypoteční úvěrování z pohledu konkrétních bank V současné době má právo poskytovat hypoteční úvěry 18 bank. Vzhledem k tomu, ţe velká část bank poskytuje hypoteční úvěry pouze sporadicky a jejich podíl na trhu je takřka nulový, lze následující analýzu provést pouze na těch největších. Vytvořit komplexní analýzu hypotečního trhu z pohledu jednotlivých bank je velmi sloţité, neboť svá data příliš nezveřejňují a snaţí se je udrţet jako součást obchodního a strategického - 32 -
tajemství. Pro vytvoření datového souboru, ze kterého je generovaný graf, jsem musel vyuţít více informačních zdrojů. Můţe se tedy stát, ţe údaje nejsou naprosto přesné, avšak celkový počet i objem poskytnutých hypotečních úvěrů téměř 100% souhlasí s daty Ministerstva pro místní rozvoj. Vypovídací hodnota tak, dle mého názoru, poškozena není. Tabulka neobsahuje rok 2012, neboť se mi data ani po důkladném prohledání všech odborných serverů nepodařila najít a je moţné, ţe v době psaní práce nebyla dosud zveřejněna. Graf č. 10: Hypoteční úvěry podle jednotlivých bank
Zdroj: Vlastní zpracování a výpočet na základě FINCENTRUM HYPOINDEX, Golem Finance, Výroční zpráva Hypoteční banky. Z pohledu jednotlivých bank se o prvenství v poskytnutých hypotečních úvěrech perou 3 velké banky – Hypoteční banka, Česká spořitelna a Komerční banka. Nejvíce pro cyklicky se chová Česká spořitelna, kterou hypoteční krize zasáhla jednoznačně nejvíce. V roce 2007 poskytla 24 509 hypoték v celkovém objemu 42,2 mld. Kč, coţ je téměř o 3 tisíce úvěrů více neţ druhá v pořadí Hypoteční banka. Za pouhé 2 roky jí počet poskytnutých úvěrů klesl na pouhých 31 % původní hodnoty, hypoteční úvěr si u České spořitelny sjednalo jen něco málo přes 7,6 tisíce klientů. Z prvního místa se propadla aţ téměř na 4. Rok 2010 se sice nesl ve stejném duchu, avšak v dalším roce přišlo výrazné oţivení, opět intenzivnější neţ u konkurence, jeţ ji vyneslo s celkovým počtem 17 tisíc úvěrů v objemu 28,9 mld. Kč na druhou příčku. V roce 2012 dokonce dosáhla celkového prvenství a předčila Hypoteční - 33 -
banku21. Dle ministerstva pro místní rozvoj poskytla za první čtvrtletí roku 2012 celkově 5 600 hypotečních úvěrů v objemu 9,8 mld. Kč. Její trţní podíl dosáhl 34,4 %, tedy více neţ třetinu celého hypotečního trhu. Dalším zajímavým faktem je konstantně klesající podíl 4 největších hypotečních ústavů. Zatímco v roce 2007 jejich podíl na trhu činil téměř 9 desetin, za pouhých 5 let tento podíl poklesl na 84 %. Naopak do popředí se dostávají malé banky, jejichţ podíl neustále narůstá. Největšího nárůstu se v posledním období dočkala banka Wüstenrot, jeţ v roce 2011 poskytla téměř dvojnásobek objemu úvěrů neţ v předchozím roce. Slušné 50% nárůsty zaţily v posledním období i GE money bank a Volksbank bank v roce 2011 a UniCredit bank 43% nárůst v roce 2010. Graf č. 11: Vývoj podílů objemů poskytnutých hypoték jednotlivých bank
Zdroj: Vlastní zpracování a výpočet na základě FINCENTRUM HYPOINDEX, Golem Finance, Výroční zpráva Hypoteční banky. Tabulka ukazuje vývoj podílů objemů poskytnutých hypotečních úvěrů bank v období od roku 2005 do roku 2011. Největší zub lze spatřit u České spořitelny mezi roky 2007 a 2008, kdy se její podíl zmenšil na polovinu. Zjevně nejvíce si ukrojily z jejího podílu Hypoteční banka, a Raiffeisenbank.
21
Fincentrum, a. s. Fincentrum Hypoindex květen 2012: Úrokové sazby zase o kapku níž [online]. 2012 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-kveten-2012-urokove-sazby-zase-okapku-niz/ - 34 -
2.10 Rozdělení podle krajů Co se týče krajů, i zde lze najít mnoho zajímavých a rozličných informací. Všem tabulkám jednoznačně vévodí Praha. Ne vţdy však musí být pro potenciálního zájemce hlavní město České republiky nejlepší. Objem jak celkově poskytnutých hypotečních úvěrů, tak jejich výsledné jistiny je jednoznačně nejvyšší právě zde. Zajímavá je i průměrná výše úvěru, kde právě v hlavním městě převyšuje celorepublikový průměr o více neţ 50 % (bez započtení Prahy) a činí více neţ 2 miliony. Druhé místo patří Jihomoravskému kraji, velkou zásluhu na tom má zcela jistě město Brno. Naopak na opačném konci tabulky se umístily kraje ze severu České republiky, dále pak Vysočina nebo Zlínský kraj. Celkový průměr výše hypotečního úvěru je podle Ministerstva pro Místní rozvoj 1,5 mil. Kč, Fincentrum Hypoindex má hodnotu 1,7 milionu. Rozdíl je moţné připsat na vrub odlišnosti výpočtu. MMR počítá s celkovými hodnotami, zatímco Hypoindex sleduje pouze nově poskytnuté hypotéky. Tabulka 2: Poskytnuté HU v jednotlivých krajích a jejich jistina Hypoteční úvěry celkem (kumulativně) Poskytnuté [Ks]
Jistina [Tis. Kč]
Průměrná výše úvěru [Tis. Kč]
170 651
344 600 216
2 019
Jihomoravský
65 110
96 072 010
1 476
Moravskoslezský
51 781
69 889 399
1 350
Královéhradecký
42 685
55 590 756
1 302
Středočeský
40 871
59 320 509
1 451
Jihočeský
38 973
55 370 051
1 421
Plzeňský
36 843
49 262 993
1 337
Pardubický
34 758
46 964 404
1 351
Olomoucký
33 857
44 482 371
1 314
Ústecký
30 617
37 500 379
1 225
Zlínský
28 013
34 215 319
1 221
Liberecký
25 436
34 945 498
1 374
Vysočina
21 740
26 315 567
1 210
Karlovarský
18 056
21 674 583
1 200
646 228
988 982 961
1 530
Kraj Praha
Celkem
Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat MMR ČR.
- 35 -
Praha vévodí tabulkám i v počtu úvěrů na 100 obyvatel. V hlavním městě má hypotéku více neţ 13 lidí ze sta, coţ je více neţ sedmina. Hypoteční úvěr však čerpá zpravidla celá domácnost, nikoliv jednotlivec. Podle českého statistického úřadu připadá na jednu domácnost průměrně 2,5 jednotlivce. Jednoduchým výpočtem tak lze dojít k zajímavému výsledku. Zatímco v Praze je hypotečním úvěrem zatíţena více neţ třetina domácností, v okolním středočeském kraji je to pouze dvanáctina. Průměr na celou Českou republiku je přitom 15 hypotečních úvěrů na 100 domácností. Tabulka 3: Počet Hypotečních úvěrů na osobu a domácnost Kraj
Počet HU na 100 obyvatel
domácností
13,64
34,10
Královéhradecký
7,70
19,25
Pardubický
6,73
16,83
Plzeňský
6,44
16,10
Jihočeský
6,11
15,28
Karlovarský
5,87
14,68
Liberecký
5,79
14,48
Jihomoravský
5,65
14,13
Olomoucký
5,28
13,20
Zlínský
4,74
11,85
Vysočina
4,22
10,55
Moravskoslezský
4,16
10,40
Ústecký Středočeský Celkem
3,66 3,25 6,08
9,15 8,13 15,20
Praha
Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat MMR, ČSÚ a Fincentrum Hypoindexu.
2.11 Výše splátek Dalším důleţitým faktorem je jistě i vývoj průměrné výše splátky hypotečního úvěru. Fincentrum Hypoindex ji sleduje na těchto stanovených parametrech: Doba splácení: 20 let, Výše úvěru 1 000 000 Kč. - 36 -
Cílem tohoto výzkumu bylo zjistit, do jaké míry ovlivňují úrokové sazby právě výši jednotlivé splátky. Graf č. 12: Průměrná výše splátky hypotečního úvěru
Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat Fincentrum Hypoindexu. Křivka znázorňující jednotlivé splátky je občas přerušovaná, neboť datový soubor nebyl úplný. Její vývoj však není těţké odhadnout. Dalo by se zřejmě očekávat, ţe si křivky úrokových sazeb a jednotlivých splátek budou podobné. Z grafu je patrné, ţe se obě křivky téměř kopírují. Celkem logicky se tedy nabízí otázka do jaké míry. Dobrým nástrojem slouţícím pro zjištění vzájemné lineární závislosti dvou proměnných je korelační koeficient22. Výstup MS Excelu ukázal hodnotu 0,9998, jedná se tedy o prakticky dokonalý vztah. Lze tedy říci, ţe úrokové sazby na 99,98 % ovlivňují výši splátek.
22
Vysvětlení jeho podrobných parametrů není předmětem této práce a ani není nutné je znát. Pro intuitivní pochopení postačí vědět, ţe se jedná o lineární vztah dvou proměnných a nabývá hodnot v intervalu <-1;1>. V případě záporné korelace hodnota jedné proměnné stoupá a druhé klesá, a v případě kladné korelace hodnoty obou proměnných současně buď stoupají nebo klesají. Čím blíţe je hodnota ±1, tím silnější je jejich závislost. V případě neexistence lineárního vztahu je korelace rovna 0. Vzorec výpočtu také není nutné znát, neboť je v současné době standardní výbavou většiny tabulkových kalkulátorů. - 37 -
3 OSTATNÍ SOUVISLOSTI DETERMINUJÍCÍ VÝVOJ HYPOTEČNÍHO BANKOVNICTVÍ V ČESKÉ REPUBLICE Hypoteční bankovnictví podléhá vnějším trţním vlivům. Bylo by tedy zavádějící nezmínit se o hlavních externích faktorech, kterými je ovlivňováno. V této kapitole se věnuji především produktovému substitutu stavebnímu spoření, dále pak souvislosti s trhem nemovitostí, referenčním úrokovým sazbám České národní banky, zejména
2T repo
szabě,
a mezibankovním úrokovým PRIBOR.
3.1 Stavební spoření Hlavním cílem této podkapitoly je zhodnocení vlivu trhu stavebního spoření s trhem hypotečních úvěrů. V této práci se podrobnostmi stavebního spoření zaobírám pouze okrajově, neboť to není jejím předmětem. Stavební spoření upravuje zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Jedná se o účelový druh spoření, při kterém vkladatel dlouhodobě ukládá prostředky u specializované banky. V průběhu spoření můţe čerpat státní podporu23 a po jeho skončení získává nárok na úvěr ze stavebního spoření. Stavební spoření spojuje v jeden kompaktní celek spoření a poskytnutí účelového úvěru. Ten je charakterizován pevnými úrokovými sazbami po celou dobu jeho splácení. Je tedy nezávislé vlivech peněţního trhu, coţ bývá někdy výhodou a někdy nevýhodou24. V současné době můţe poskytovat stavební spoření těchto 5 bank: Českomoravská stavební spořitelna, Modrá pyramida stavební spořitelna, Raiffeisen stavební spořitelna, Stavební spořitelna České spořitelny a Wüstenrot stavební spořitelna. 3.1.1
Vývoj trhu stavebního spoření v porovnání s hypotečním trhem 25
Vývoj obou trhů lze dle mého názoru nejlépe vyjádřit pomocí společných ukazatelů, jako jsou počty uzavřených smluv v konkrétních objemech, průměrné výše úvěrů, účel poskytnutých
23
Nárok na státní podporu mají po splnění předepsaných podmínek pouze fyzické osoby. Právnické osoby na státní podporu nárok nemají. 24 AČSS.cz. Co to je? [online]. 2012 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/coto-je/ 25 Zpracováno dle Ministerstva financí ČR. Komentář k základním ukazatelům vývoje stavebního spoření v České republice k 31.12.2011 [online]. 2012 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z:
- 38 -
úvěrů a podobně. K lepšímu pochopení trhu stavebního spoření bude za zmínku také stát vývoj úrokových sazeb a státních podpor stavebního spoření a jejich celkově vyplacená výše. Graf č. 13: Srovnání vývoje objemu hyp. úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření
Zdroj: MMR ČR. Z grafu je patrné, ţe trh stavebního spoření zdaleka nepodléhá takovým výkyvům jako hypoteční trh. Aţ do roku 2007 rostly oba trhy takřka stejným tempem, avšak po nástupu krize v roce 2008 se začaly nůţky rozevírat na obou stranách. Zatímco stavební spoření dále rostlo, zejména z důvodu fixních úrokových sazeb z poskytnutých úvěrů na celou dobu trvání smlouvy, hypoteční trh se začal propadat. Největší propast mezi těmito dvěma trhy nastala v roce 2009, kdy hypoteční úvěry tvořily pouze pětinu objemu celkově poskytnutých úvěrů na těchto dvou trzích. V roce 2007 to přitom bylo ještě 45 %. V posledních dvou letech se začala mezera opět smršťovat, hlavními důvody byly jednak extrémně nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů na jedné straně a celkové zhoršování podmínek stavebního spoření na straně druhé. Co se týče počtu uzavřených smluv, je komparace poněkud obtíţnější, neboť u stavebního spoření je nejprve nutnost naspoření určité částky před poskytnutím úvěru. Je sice pravda, ţe velkou část nových smluv tvoří právě překlenovací úvěry, u kterých tato podmínka nemusí být splněna. U překlenovacích úvěrů však neprobíhá splácení, ale pouze hrazení úroků a zároveň spoření (lze zde spatřit jistou podobnost s jednorázovým splacením hypotečního úvěru). Na tuto diferenci je třeba při porovnávání brát zřetel. V posledním období se u nás ročně uzavírá zhruba 410 – 580 tisíc smluv stavebního spoření. Výjimkou byl pouze krizový - 39 -
rok 2008, kdy se valná část klientů rozhodla právě pro (na rozdíl od hypotečních úvěrů trţním faktorům nepodléhajícímu) stavební spoření a bylo uzavřeno více neţ 700 tisíc nových smluv. Průměrná cílová částka stavebního spoření v roce 2012 vykazovala hodnotu 366 tisíc korun. V roce 2005 to přitom bylo jen 228 tisíc. Průměrný roční přírůstek je 6,6 %, na rozdíl od hypotečních úvěrů, kde jejich průměrná výše v tomto období činila 1 500 respektive 1 650 tisíc korun a meziroční nárůst byl pouze 2,5%. I v případě účelovosti se stavební spoření do jisté míry odlišuje od hypotečních úvěrů. Graf č. 14: Účelovost stavebního spoření a hypotečních úvěrů v roce 2011
Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, MMR ČR. Bohuţel Ministerstvo pro místní rozvoj ani Fincentrum Hypoindex neuvádějí, kolik procent hypotečních úvěrů bylo čerpáno na opravy či rekonstrukce. Tato varianta je však skryta v kolonce ostatní a pro rok 2011 tvořila maximálně 36 %, kdeţto u stavebního spoření tomu bylo 44 % ze všech poskytnutých úvěrů. Naopak při koupi bytu či rodinného domu volí hypoteční úvěr 57 % lidí, kdeţto u stavebního spoření pouhých 27 %. Podle mého názoru je to způsobeno čekací dobou na peněţní prostředky. Vyřízení hypotečního úvěru trvá několik dní nebo týdnů, zatímco u stavebního spoření musí klient často několik let spořit. Navíc koupě optimálního bydlení se můţe podařit během velmi krátkého časového okamţiku a klient musí jednat co nejrychleji, aby jeho vysněné bydlení nezakoupil někdo před ním. Z tohoto plyne závěr, ţe ke koupi se vyuţívá spíše hypoteční úvěr a k rekonstrukcím či modernizacím zase stavební spoření.
- 40 -
Nejvyšší úrokové sazby spoření se v současnosti pohybují mezi 2 – 3 % a nejniţší sazby úvěrů 3 – 4,75 %, příliš velký rozdíl zde oproti hypotečním úvěrům není26. Navíc rozdíl mezi úrokovou sazbou spoření a úvěru nesmí ze zákona přesáhnout 3 procentní body27. 3.1.2
Státní podpora u stavebního spoření
Ač se státní podpora k hypotečním úvěrům v současnosti téměř neposkytuje, bylo by velmi zcestné ji neuvést u stavebního spoření, neboť zde hraje velkou roli. V posledních 10 letech prošla velkými změnami. Zatímco na smlouvy uzavřené do konce roku 2003 bylo vypláceno aţ 25 % státní podpory ročně (4 500 Kč při ročním vkladu 18 000 korun), od roku 2004 se podpora sníţila o 10 procentních bodů a v roce 2011 o dalších 5 a zastavil se na 10 % (maximální státní podpora je v současnosti 2 000 Kč z ročně vloţených 20 000 korun). Navíc od tohoto roku jiţ není moţné osvobození úroků z vkladů od daně. U úvěrů ze stavebního spoření, včetně překlenovacího úvěru, lze sníţit daňový základ pro výpočet daně z příjmu fyzických osob28 o zaplacené úroky z úvěru. Od základu daně se odečte suma úroků z úvěru, které byly během roku zaplaceny. Graf č. 15: Státní podpora ke stavebnímu spoření
Zdroj: MFČR A MMR Strmý pád průměrné státní podpory vyplacené na smlouvu v roce 2011 byl dán jejím sníţením o 5 procentních bodů. Jelikoţ se státní podpora vyplácí vţdy aţ v následujícím roce, celkovou sumu to ovlivnilo aţ v roce 2012. 26
Golem Finance. Nejlepší sazby na trhu [online]. 2013 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/stavebni-sporeni-nejlepsi-sazby-na-trhu 27 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. 28 Zákon č. 568/1992 Sb., o daních z příjmů fyzických osob, ve znění pozdějších předpisů. - 41 -
Je tedy zřejmé, ţe trh stavebního spoření s hypotečním souvisí a vzájemně se doplňují. Ač je trh stavebního spoření stále výrazně větší, hypoteční trh jej zejména v posledních letech dotahuje. Podle mého názoru bude ještě trvat velmi dlouhou dobu, neţ se oba tyto trhy dostanou na stejnou úroveň.
3.2 Porovnání s trhem nemovitostí Trh nemovitostí a bydlení hraje ve vývoji trhu hypotečního úvěrování značnou roli. Počet dokončených bytů v ČR dlouhodobě rostl aţ do roku 2007, kde se jeho růst zastavil (podobně jako u počtu poskytnutých hypotečních úvěrů). Po nástupu finanční krize začala klesat především výstavba nových bytů. V roce 2012 byla zahájena výstavba pouze 23 853 bytů oproti roku 2007, kdy tato čísla dosahovala téměř 44 tisíc. Pokles byl tedy téměř 50%. Graf č. 16 Dokončené a zahájené byty
Zdroj: Vlastní zpracování podle ČSÚ. Z grafu je patrné, ţe vývoj do značné míry připomíná počet poskytnutých hypotečních úvěrů za dané období. Je tedy zřejmé, ţe spolu tyto ukazatele úzce souvisí.
- 42 -
Graf č. 17 Index nabídkových a realizovaných cen bytů
Zdroj: Český statistický úřad. Strmý stabilní růst vykazovaly i průměrné ceny bytů. Zatímco v roce 2005, kdy byl počátek měření indexu a jeho hodnota se rovnala 100 jednotkám, byla průměrná pořizovací cena bytu v ČR 1 575 100 Kč a rodinného domu 2 742 500 Kč, v roce 2010 jiţ činila 2 576 300 Kč za byt resp. 3 214 100 Kč za rodinný dům. Indexy se za tři a půl roku vyšplhaly na 171 % své původní hodnoty. Po nástupu krize však opět prudce klesly, přesto se v současné době průměrné ceny bytů a domů pohybují okolo 135 % hodnoty z roku 2005. Strukturu bydlení lze v České republice rozdělit na vlastnické, druţstevní a nájemní. Poměry jsou dobře vidět na následujícím grafu. Je zřejmé, ţe u nás převládá vlastnický typ bydlení. Graf č. 18 Struktura bytového fondu v ČR
Zdroj: Vlastní zpracování podle ČSÚ. - 43 -
Podle šetření ČSÚ publikovaného v roce 2010 bydlí ve vlastním domě či bytě 63 % domácností, v bytě obývaném členem druţstva 11,1 %, v nájemním bytě 22,6 % (z toho 6,08 % v bytě s regulovaným nájemným a 16,52 % v bytě s trţním nájemným). V ostatních bytech (tj. např. v bezplatně uţívaných) je to 3,3 % domácností29.
3.3 Vliv referenčních a mezibankovních úrokových sazeb na sazby hypotečních úvěrů Při analýze vývoje trhu hypotečního bankovnictví jsem se často zmiňoval o dvoutýdenní repo sazbě a mezibankovních sazbách. Povaţuji tedy za vhodné je vloţit do jednoho grafu společně s průměrnými úrokovými sazbami hypotečních úvěrů a zjistit, zda jsou navzájem nějakým způsobem ovlivňovány. Graf č. 19: Vývoj mezibankovních sazeb, sazeb ČNB a hypotečních úvěrů
Zdroj: Vlastní zpracování na základě dat ČNB. Při zhlédnutí grafu je patrné, ţe úrokové sazby hypotečních úvěrů skutečně velmi dobře kopírují ostatní sazby. Jsou zde také dobře vidět mírná zpoţdění, se kterými na sebe sazby reagují. Je to dáno určitou dobou adaptace a elasticitou trhů, neţ se tyto změny plně projeví. Lze však s jistotou říci, ţe úrokové sazby hypotečních úvěrů reagují na zmíněné sazby poměrně citlivě.
29
MMR ČR. Bytová politika [online]. 2011 [cit. 2013-05-09]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Ministerstvo/Ministerstvo/FAQ/III-BYTOVA-POLITIKA - 44 -
4 SOUČASNÉ TRENDY NA HYPOTEČNÍM TRHU, PREDIKCE DO BUDOUCNA Trh hypotečního bankovnictví prošel v posledních letech velmi zajímavým obdobím. Po ústupu krize se hypoteční úvěry opět stávaly více a více oblíbenými vzhledem k faktorům popsaným v předchozích kapitolách. Jak vypadá současná situace na začátku roku 2013 a jak bude vypadat další moţný vývoj v následujících týdnech, měsících a letech, se zaměřím v této kapitole.
4.1 Vývoj hypotečního bankovnictví v prvním čtvrtletí roku 2013 Začátek roku 2013 se nesl vesměs ve stejném duchu jako v předchozích letech. Leden byl jiţ tradičně slabý, bylo poskytnuto 5 146 hypotečních úvěrů. Méně jich bylo naposledy v červenci 2011. Logicky i objem úvěrů nebyl nikterak vysoký, pouhých 8,4 mld. Kč. Průměrná výše hypotečního úvěru klesla o 82 tisíc korun na 1 629 000 Kč. O 4 bazické body, na 3,21 %, lehce stouply úrokové sazby – jak uţ tomu v posledních letech na začátku roku bývá. Tento vzrůst byl způsoben především změnou podílu objemů mezi bankami. Ani únor však oţivení trhu nepřinesl. Úrokové sazby zůstaly beze změn, naopak počty i objemy dále klesly. Bylo sjednáno pouhých 5 102 hypotečních úvěrů za 8,637 mld. Kč. Průměrná výše se však navrátila téměř k hranici 1,7 milionu korun. Velkou zajímavostí je také fakt, ţe celková suma poskytnutých hypoték za celou historii v tomto měsíci přesáhla bilion korun. Březnové oţivení ale suverénně překonalo vlaţný začátek roku. Úrokové sazby se opět dotkly svého historického minima 3,17 % z prosince předchozího roku. Příčinou byly jarní akce, bonusy a slevy jednotlivých bank. Probuzení se projevilo ve všech kategoriích. Bylo poskytnuto 7 134 hypotečních úvěrů, coţ je více neţ dvoutisícový meziměsíční nárůst. Objemy se přehouply přes 12 miliard korun, o 3,5 miliardy více neţ v únoru. Hypoteční úvěrování tak meziměsíčně vzrostlo téměř o 40 %. Nejen tradiční hypoteční cyklus způsobil tento prudký vzrůst, ale i dlouhodobě nízká a stabilní úroková sazba a mírně klesající ceny nemovitostí. Banky navíc nabízí garanci úrokových sazeb při refinancování uţ rok dopředu. Klienti, kterým končí fixace například aţ za půl roku, jiţ nyní dostávají od bank nabídky.
- 45 -
4.2 Predikce možného budoucího vývoje Hypoteční trh v České republice proţívá s ústupem hospodářské krize opětovné oţivení. Úrokové sazby jsou na nejniţší úrovni v celé historii úvěrování a podle několika indikátorů by dokonce měly dále klesat. Za prvé není jediný důvod, aby se opět neopakovala situace z několika předešlých let, kdy sazby v prvních měsících stagnovaly či lehce povyrostly, aby poté během roku opět klesaly. Navíc ještě několik bank nepřišlo na trh s novými jarními akcemi, slevami a bonusy. Je tedy dost moţná otázkou času, kdy úrokové sazby prolomí 3% hranici. Dle mého názoru se tak stane v prosinci roku 2013, neboť jsou v tomto měsíci sazby tradičně na celoročně nejniţší úrovni. V dlouhodobém výhledu si však myslím, ţe budou sazby opět růst lehce přes 3 %, neboť takto nízké sazby budou pro banky dlouhodobě neudrţitelné. Na druhou stranu, intervenci úrokových sazeb lze jen stěţí očekávat od České národní banky, neboť by v případě sniţování musela přistoupit k záporným sazbám (to se sice nejspíše nestane, avšak není to nemoţné, záporné sazby jsou v době psaní této práce například ve Švýcarsku). Ani zvyšování úrokových sazeb se nezdá příliš pravděpodobné, ČNB hledá stimuly pro oţivení ekonomiky i za cenu inflace, své sazby tedy v dohledné době nejspíše nezvýší. Stejné podmínky platí i pro mezibankovní sazby PRIBOR a PRIBID, které taktéţ nemají příliš mnoho prostoru k poklesu, banky navíc disponují dostatkem likvidity30. Graf budoucího vývoje úrokových sazeb je zobrazen do poloviny roku 2015. Jedná se čistě o můj odhad na základě vlastních znalostí a informací. Jeho vývoj jsem rozdělil do pěti kategorií, z nichţ u kaţdé odhaduji pravděpodobnost vývoje úrokových sazeb. Například u nejsvětlejších čar jsem si na 80 % jistý, ţe se budou úrokové sazby vyvíjet v tomto intervalu. Naopak nejtmavší křivka říká, ţe takovýto vývoj odhaduji pouze s 5% jistotou.
30
Fincentrum, a. s. Hypotéky 2012: Sazba v průměru 3,51 % [online]. 2013 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-2012-sazba-v-prumeru-3-51/ - 46 -
Graf č. 20: Predikce vývoje úrokových sazeb pomocí intervalů spolehlivosti31
Zdroj: Vlastní vyobrazení. I přes stabilně nízké úrokové sazby však podle mého názoru počty ani objemy úvěrů příliš růst nebudou. Očekávám dosaţení podobné úrovně, jako tomu bylo v roce 2011 nebo 2012. Důvodem pro toto tvrzení je moţný pokles nových refinancovaných úvěrů na podzim, neboť banky si své klienty se zanedlouho končící fixací získávají jiţ nyní. Svou roli budou samozřejmě hrát i ostatní faktory. Levné a stabilně klesající ceny domů a bytů, pokles zájmu o stavební spoření a nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů a by naopak poptávku po hypotečních úvěrech mohly zvýšit. Potenciální klienti by si měli uvědomit, ţe tento stav nemusí vydrţet věčně a případné zaváhání by je mohlo stát i tisíce korun v rámci jedné splátky navíc. Bude tedy velmi zajímavé sledovat hypoteční trh v České republice i v příštích obdobích, neboť doposud přinášel mnoho nečekaných překvapení a zvratů. Přece jen je to trh, a tudíţ je jeho vývoj velmi těţce předvídatelný.
31
Interval spolehlivosti - interval, ve kterém s vysokou, předem zvolenou pravděpodobností leţí hodnota hledaného parametru. - 47 -
ZÁVĚR Hypoteční bankovnictví prošlo v posledních letech velmi pestrým obdobím. Cílem mé bakalářské práce Analýza trhu hypotéčního bankovnictví v České republice bylo toto období zhodnotit a nalézt příčiny, souvislosti a následky tohoto vývoje. Vzrůst zájmu o hypoteční úvěry okolo roku 2005 byl dán zejména prudkým poklesem úrokových sazeb, novou, podrobněji upravující, zákonem stanovenou charakteristikou hypotečního úvěru či sníţením lukrativnosti stavebního spoření. Celkově rostlo hypoteční bankovnictví takřka nepřetrţitě aţ do rekordního roku 2007. Poté však dorazila hypoteční krize z USA, která hypoteční úvěrování ovlivnila velmi negativně. Počty i objemy poskytnutých úvěrů klesly v roce 2009 téměř na poloviční hodnoty roku 2007. Úrokové sazby prudce vzrostly – za necelý rok a půl o 1,6 procentního bodu ze 4,2 na 5,8 %. Banky zvýšily svoji obezřetnost vůči méně důvěryhodným klientům. Oţivení trhu přišlo aţ v polovině roku 2010, od té doby se stav hypotečního bankovnictví neustále zlepšuje. Rekordní rok 2007 však dosud překonán nebyl. Strmý pád úrokových sazeb se v prosinci roku 2012 zastavil na absolutně rekordních 3,17 %, na této hodnotě se sazby pohybovaly po celé první čtvrtletí letošního roku. Vývojem úrokových sazeb hypotečních úvěrů se zabývá v současné době v České republice nejpodrobněji Fincentrum Hypoindex, jeţ také sleduje i ostatní parametry hypotečního úvěrování. Nepracuje sice s daty všech bank, jeho vypovídající hodnota je i v porovnání s Ministerstvem pro místní rozvoj velmi vysoká. Úrokové sazby jsou determinovány vývojem jednotlivých fixací. Na začátku sledovaného období byly v oblibě jednoleté fixace. Po prudkém pádu úrokových sazeb zájem o ně prudce klesl, neboť si klienti chtějí tyto sazby udrţet na dlouhý časový horizont. Nejoblíbenějšími fixacemi byly tedy téměř po celé sledované období ty pětileté. Právě fixace mají velký vliv na vzrůstající podíl refinancovaných hypotečních úvěrů na celkové mnoţství nově poskytnutých. Zatímco v roce 2006 tvořily pouhé jedno procento
- 48 -
celkového počtu, v roce 2012 to jiţ bylo 27 %. Důvodem pro tento nárůst byly končící pětileté fixace z rekordního roku 2007 a tříleté fixace z roku 2009. Hypoteční úvěrování podléhá sezonnímu vývoji, zvýšený zájem o hypoteční úvěry bývá zejména v měsících červnu a prosinci, naopak leden a prázdninové měsíce vykazují zpravidla o poznání horší bilance. Z hlediska účelovosti hypotečních úvěrů se preference klientů v čase mění. Stále větší mnoţství klientů si hypoteční úvěr bere na rekonstrukci, naopak úvěry na koupi nebo výstavbu v posledních letech spíše stagnují. Úzkou souvislost vývoje účelovosti hypotečních úvěrů lze nalézt s vývojem úvěrů ze stavebního spoření. Vzrůst konkurenčního prostředí a nízké úrokové sazby sniţují dominantní postavení největších bankovních institucí na českém trhu. Podíl 4 největších hypotečních bank neustále klesá, naopak ostatní malé banky se dostávají do popředí. V současné době zabírá největší část trhu Česká spořitelna následovaná Hypoteční bankou a Komerční bankou. Největší meziroční vzrůsty zaţily v posledních letech GE Money bank a Volksbank. Naopak trţní podíl jiţ čtvrtým rokem v řadě klesá Hypoteční bance. Dominantní postavení v rozdělení mezi kraji zaujímá hlavní město Praha, kde se poskytuje nejvíce hypotečních úvěrů v největších objemech i průměrných částkách. Také zde je nejvíce úvěrů na obyvatele a domácnost. Díky městu Brnu je na druhém místě Jihomoravský kraj, naopak nejméně hypotečních úvěrů bývá poskytováno na severu České republiky. Výše hypotečního úvěru je téměř stoprocentně determinována úrokovou sazbou. Výsledkem korelační analýzy byla 99,98% souvislost mezi těmito dvěma proměnnými. Trţním vlivům nepodléhající stavební spoření rostlo nepřetrţitě aţ do roku 2010. Dobrým nástrojem na pořízení nemovitosti se stalo zejména během finanční krize. Ač je hypoteční trh stále výrazně menší, nůţky se v posledních letech znatelně zavíraly. Důvodem jsou především zhoršující se podmínky (zejména klesající státní podpora u spořící sloţky) stavebního spoření na jedné straně a pokles úrokových sazeb na straně druhé. Zmenšující se poměr má do značné míry vliv i na vývoj účelovosti hypotečních úvěrů. Úvěry ze stavebního spoření bývají - 49 -
vyuţívány zejména na rekonstrukce, a jelikoţ klienti vyuţívají stále více hypotečních úvěrů na úkor stavebního spoření, poměr vyuţití hypotečního úvěru na rekonstrukci v posledních letech roste. Vývoj trhu hypotečního bankovnictví se odvíjí do značné míry od stavu trhu nemovitostí. Ten také podlehl krizi a po dlouhodobém růstu do roku 2007 začala výstavba nových bytů klesat. Krize se dotkla i cen bytů, které jsou stabilně klesající jiţ od roku 2009. V České republice v současné době jednoznačně převládá vlastnický typ bydlení nad druţstevním a nájemním. Hypoteční bankovnictví je také determinováno i dalšími vnějšími vlivy. Úrokové sazby hypotečních úvěrů s určitým zpoţděním pozitivně reagují na referenční úrokové sazby České národní banky a mezibankovní úrokové sazby PRIBOR. Tyto sazby jsou však v současné době na téměř nulových hodnotách. Tradiční pokles zájmu o hypoteční úvěry nastal i v prvních měsících roku 2013. Počty i objemy úvěrů v porovnání s koncem roku 2012 klesly a úrokové sazby lehce vzrostly. Začátek druhého čtvrtletí jiţ však přinesl na trhu oţivení, meziměsíčně došlo aţ ke 40% nárůstu. Tento pozitivní trend očekávám i v následujících měsících roku. Dle mého názoru se úrokové sazby dotknou koncem toho roku historického minima 3 %. Podkladem pro toto tvrzení mohou být zatím nerealizované jarní akce některých bank nebo tradiční pokles úrokových sazeb během roku, ke kterému docházelo v posledních letech. Poté se však vrátí nad 3% hranici a nad ní budou v budoucnu oscilovat, neboť si myslím, ţe takto nízké sazby jsou pro banky dlouhodobě neudrţitelné. Čtenáři tedy poskytuji komplexní charakteristiku stavu hypotečního bankovnictví v ČR, podle které by měl být schopen získat celkový přehled a povědomí o všech hlavních souvislostech, jeţ tento trh ovlivňují. Také by měl získat představu o tom, čím vším je ovlivňován a jakým směrem se bude ubírat jeho vývoj.
- 50 -
SEZNAM LITERATURY A POUŽITÝCH ZDROJŮ Monografie [1]
BARDOVÁ, Dagmar, Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s. ISBN 8090148654
[2]
DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Linde, 2005, 475 s. ISBN 80-7201-515-X.
[3]
HYBLEROVÁ, Šárka. Zdroje financování bytové výstavby v České republice se zaměřením na hypoteční úvěr. Vyd. 1. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2010, 118 s. ISBN 9788073726737
[4]
KALABIS, Zbyněk. Bankovní služby v praxi. 1. vyd. Brno: Computer Press, 2005, 148 s. ISBN 80-251088-2-1.
[5]
PÁNEK, Dalibor. Bankovní služby. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2001, 70 s. ISBN 802102691x
[6]
BARDOVÁ, Dagmar a Radka OPLTOVÁ a František PAVELKA. Jak správně na hypotéky. Illustrated by Stanislav Holý. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997, 142 s. ISBN 80-901486-5-4.
[7]
POLÁKOVÁ, Olga. Bydlení a bytová politika. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2006, 294 s. ISBN 8086929035
[8]
POLIDAR, Vojtěch. Management bank a bankovních obchodů. 2. upravené vyd. Praha: Ekopress, 1999, 450 s. ISBN 8086119114
[9]
PŮLPÁNOVÁ, Stanislava. Komerční bankovnictví v České republice. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007, 338 s. ISBN 9788024511801
[10]
SŮVOVÁ, Helena. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut,
1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. [11]
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha:
Grada, 2005, 143 s. ISBN 80-247-1097-8. [12]
ŠEDOVÁ, Jindřiška. Právní základy bankovnictví České republiky. Brno:
Masarykova univerzita, 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0.
- 51 -
Internetové zdroje [13]
AČSS.cz. Co to je? [online]. 2012 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z:
http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/co-to-je/ [14]
Finance.cz. Úrokové sazby ČNB [online]. 2013 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z:
http://www.finance.cz/makrodata-eu/menove-ukazatele/sazby-cnb/ [15]
Fincentrum, a. s. Fincentrum Hypoindex květen 2012: Úrokové sazby zase o
kapku níž [online]. 2012 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-kveten-2012-urokove-sazby-zase-okapku-niz/ [16]
Fincentrum, a. s. Hypoindex.cz [online]. 2013 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z:
http://www.hypoindex.cz/hypoindex-vyvoj/. [17]
Fincentrum, a. s. Hypotéky 2012: Sazba v průměru 3,51 % [online]. 2013 [cit.
2013-04-25]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoteky-2012-sazba-v-prumeru-351/ [18]
Golem Finance. Jak ušetřit za hypotéku? Češi objevili kouzlo recyklace [online].
2013 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/547.jak-usetrit-zahypoteku-cesi-objevili-kouzlo-recyklace [19]
Golem Finance. Nejlepší sazby na trhu [online]. 2013 [cit. 2013-04-25].
Dostupné z: http://www.golemfinance.cz/cz/stavebni-sporeni-nejlepsi-sazby-na-trhu [20]
Hypoindex.cz. Fincentrum Hypoindex prosinec 2012: Nejvyšší objemy a nejnižší
sazby roku [online]. 2013 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-prosinec-2012-nejvyssi-objemy-anejnizsi-sazby-roku/ [21]
Hypoteční banka. Výroční zpráva [online]. 2006 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z:
https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni-dokumenty/2005 [22]
Hypoteční banka. Výroční zpráva [online]. 2007 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z:
https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni-dokumenty/2006 [23]
Hypoteční banka. Výroční zpráva [online]. 2008 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z:
https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni-dokumenty/2007/ [24]
Hypoteční banka. Výroční zpráva [online]. 2009 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z:
https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni-dokumenty/2008/´ - 52 -
[25]
Hypoteční banka. Výroční zpráva [online]. 2010 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z:
https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni-dokumenty/2009/ [26]
Hypoteční banka. Výroční zpráva [online]. 2011 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z:
https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni-dokumenty/2010/ [27]
Hypoteční banka. Výroční zpráva [online]. 2012 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z:
https://www.hypotecnibanka.cz/o-bance/zpravy-o-hospodareni-dokumenty/2011/ [28]
MFČR. Komentář k základním ukazatelům vývoje stavebního spoření v České
republice k 31.12.2011 [online]. 2012 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/ft_ukazatele_vyvoje_st_sporeni_68311.html [29]
MMR ČR. Ministerstvo pro místní rozvoj vydalo publikaci o bydlení [online].
2012 [cit. 2013-04-25]. Dostupné z: https://www.mmr.cz/cs/Ministerstvo/Ministerstvo/Pro-media/Tiskovezpravy/2012/Ministerstvo-pro-mistni-rozvoj-vydalo-publikaci-o [30]
MMR ČR. Bytová politika [online]. 2011 [cit. 2013-05-09]. Dostupné z:
http://www.mmr.cz/cs/Ministerstvo/Ministerstvo/FAQ/III-BYTOVA-POLITIKA [31]
Český statistický úřad. Stavebnictví, byty [online]. 2013 [cit. 2013-05-10].
Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/stavebnictvi
- 53 -
SEZNAM GRAFŮ Graf č. 1: Vývoj počtu nově uzavřených hypotečních úvěrů ............................................................................- 17 Graf č. 2: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů ...........................................................................................- 18 Graf č. 3: Průměrná výše úvěru .........................................................................................................................- 19 Graf č. 4: Vývoj úrokových sazeb podle FINCENTRUM HYPOINDEXu .....................................................- 21 Graf č. 5: Vývoj úrokových sazeb jednotlivých fixací ......................................................................................- 23 Graf č. 6: Vývoj poměru jednotlivých fixací .....................................................................................................- 24 Graf č. 7: Nové a refinancované hypoteční úvěry .............................................................................................- 25 Graf č. 8: Sezonnost hypotečního úvěrování .....................................................................................................- 31 Graf č. 9: Vývoj rozdělení hypotečních úvěrů dle účelu v roce 2012 ...............................................................- 32 Graf č. 10: Hypoteční úvěry podle jednotlivých bank .......................................................................................- 33 Graf č. 11: Vývoj podílů objemů poskytnutých hypoték jednotlivých bank .....................................................- 34 Graf č. 12: Průměrná výše splátky hypotečního úvěru ......................................................................................- 37 Graf č. 13: Srovnání vývoje objemu hyp. úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření ...............................................- 39 Graf č. 14: Účelovost stavebního spoření a hypotečních úvěrů v roce 2011 .....................................................- 40 Graf č. 15: Státní podpora ke stavebnímu spoření.............................................................................................- 41 Graf č. 16 Dokončené a zahájené byty ..............................................................................................................- 42 Graf č. 17 Index nabídkových a realizovaných cen bytů...................................................................................- 43 Graf č. 18 Struktura bytového fondu v ČR ........................................................................................................- 43 Graf č. 19: Vývoj mezibankovních sazeb, sazeb ČNB a hypotečních úvěrů ....................................................- 44 Graf č. 20: Predikce vývoje úrokových sazeb pomocí intervalů spolehlivosti ..................................................- 47 -
SEZNAM TABULEK Tabulka 1: Vypovídací hodnota Fincentrum Hypoindexu ................................................................................- 22 Tabulka 2: Poskytnuté HU v jednotlivých krajích a jejich jistina .....................................................................- 35 Tabulka 3: Počet Hypotečních úvěrů na osobu a domácnost ............................................................................- 36 -
SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK ČNB
Česká národní banka
ČR
Česká republika
ČSÚ
Český statistický úřad
HU
Hypoteční úvěr
IS
Interval spolehlivosti
MFČR
Ministerstvo financí
MMR
Ministerstvo pro místní rozvoj
PRIBOR
Prague InterBank Offered Rate
USA
Spojené státy americké
SS
Stavební spoření - 54 -
