Analýza trhu nemovitostí v ČR

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín

Analýza trhu nemovitostí v ČR Diplomová práce

Autor:

Miroslav Brabenec Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Helena Cetlová

Duben, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze, dne 29. dubna 2013

Miroslav Brabenec

Poděkování: Touto cestou bych rád poděkoval paní Ing. Heleně Cetlové za pomoc při zpracování diplomové práce.

Anotace Analýza trhu nemovitostí v ČR je určena široké veřejnosti. Poukazuje na aktuální stav trhu nemovitostí v ČR. Sleduje cenové výkyvy a tendence, na základě nich stanovuje pravděpodobný vývoj budoucích let. Součástí analýzy je slovní komentář toho, co se na trhu nemovitostí v ČR událo z pohledu cen nemovitostí, který je doplněn číselným a grafickým vyjádřením zjištěných hodnot. Klíčová slova: analýza, cena, hodnoty, nemovitost, trh Annotation The analysis of piece of real estates devotes to the general public in the Czech Republic. It specializes in the current situation of property in our country ( in the Czech Republic). Piece of real estate also monitors the price jumps and trends nowadays and on behalf of these, it defines the presumable development for the future. In this analysis of market, you can clearly see everything which has been happening in the prices of property from the point of view of piece of real estate for the recent years. Theasis also points out graphs and numerical surveys of real value in use. Keywords: analysis, prices, value in use, piece of real estate, analysis of market

Obsah Úvod ................................................................................................................................. 7 1.

Základní charakteristika trhu s nemovitostmi ................................................... 11

1.1.

Základní struktura nemovitostního trhu ........................................................... 11

1.2.

Typy bydlení na trhu nemovitostí v ČR........................................................... 12

1.2.1.

Specifické charakteristiky trhů s byty .............................................................. 12

1.2.2.

Skladba trhu s byty – bytový fond ................................................................... 13

1.2.3.

Faktory ovlivňující cenu bydlení ..................................................................... 16

1.3.

Institucionální zabezpečení a působnost v oblasti bytové politiky .................. 18

1.4.

Financování bydlení ......................................................................................... 20

1.5.

Bytová politika zaměřená na financování ........................................................ 22

1.6.

Podpora bydlení ............................................................................................... 24

1.7.

Nemovitosti z pohledu ceny ............................................................................ 25

1.8.

Subjekty realizující bytovou výstavbu ............................................................. 25

1.9.

Typy cen a vlivy působící na ceny nemovitostí ............................................... 26

2.

Vývoj nemovitostí v ČR z hlediska cen ............................................................... 29

2.1.

Dostupnost a kvalita bydlení............................................................................ 29

2.2.

Subjekty monitorující ceny nemovitostí .......................................................... 41

2.3.

Vývoj cen pozemků ......................................................................................... 43

2.4.

Vývoj cen rodinných domů.............................................................................. 45

2.5.

Vývoj cen bytů ................................................................................................. 47

2.5.1.

Vlastnické bydlení .................................................................................... 53

2.5.2.

Nájemní bydlení ....................................................................................... 58

2.5.3.

Dostupnost vlastnického a nájemního bydlení ......................................... 61

2.6.

Vývoj cen rekreačních objektů ........................................................................ 63

2.7.

Vývoj cen komerčních nemovitostí ................................................................. 63

2.7.1.

Kancelářské prostory ................................................................................ 63

2.7.2.

Průmyslové prostory ................................................................................. 63

2.7.3.

Maloobchodní prostory ............................................................................ 64

3.

Analýza a porovnání trhu nemovitostí ................................................................ 65

3.1.

Analýza trhu s pozemky................................................................................... 71

3.2.

Analýza trhu s rodinnými domy ...................................................................... 71

3.3.

Analýza trhu s byty .......................................................................................... 72 5

3.3.1.

Vlastnické bydlení .................................................................................... 75

3.3.2.

Nájemní bydlení ....................................................................................... 78

3.4.

Nadstandardní bydlení ..................................................................................... 78

3.5.

Komerční trh .................................................................................................... 79

3.6.

Financování segmentů bydlení - hypotéční úvěry ........................................... 85

3.7.

Stavební spoření ............................................................................................... 86

4.

Nová koncepce bytové politiky ČR do roku 2020 .............................................. 88

4.1.

Priority ve stabilitě financí pro bydlení ........................................................... 89

4.2.

Současná působnost v oblasti bytové politiky ................................................. 92

4.3.

Cíle bytové politiky v ČR ................................................................................ 94

4.4.

Názory institucí ke koncepci bytové politiky .................................................. 95

4.5.

Budoucnost bydlení v ČR ................................................................................ 97

5.

Vliv stavebnictví na národní ekonomiku ............................................................ 99

6.

Výsledky ............................................................................................................... 101

7.

Závěr..................................................................................................................... 105

8.

Seznam použité literatury................................................................................... 109

9.

Seznam použitých zkratek (obrázků, grafů, tabulek)...................................... 113

6

Úvod Nemovitosti provázejí člověka od počátku civilizace, slouţí k jeho bezpečí, ochraně a k jeho podnikatelským aktivitám. Po letech potlačení trhu nemovitostí za doby totality došlo po roce 1990 k opětovnému rozvoji trhu, který souvisel kromě změny reţimu i s akcelerací dynamiky nemovitostního trhu ve vyspělých trţních ekonomikách. To přineslo na jednu stranu zlepšení, mnoho objektů se renovovalo a modernizovalo. Logicky zde byla řada spekulantů, po nich některé objekty zůstaly ve velmi špatném stavu, prázdné a neprodejné. Jejich rekonstrukce musely většinou řešit města a obce. Druhá vlna rozvoje trhu nemovitostí přišla po roce 2000, tu charakterizovala zejména investiční činnost. Přínosem byly systematické opravy, rekonstrukce a modernizace, tedy zvelebení majetku. To znamenalo zvýšení úrovně ve městech a obcích a zhodnocení cen nemovitostí. Města a obce byly nuceny vytvářet vhodné prostředí a podporovat projekty a potřebné investice. Rovněţ hledat podpory v evropských fondech a vyuţít maximum příleţitostí pro rozvoj bydlení vhodnými dotačními tituly. Co se týká stavebních investičních příleţitostí, je prioritou renovace zastaralého bytového fondu a chátrajících objektů. Cílem diplomové práce je posouzení vývoje českého trţního prostředí v oblasti bydlení a komerčních nemovitostí.

7

Zvolené metody zpracování Diplomová práce se týká z větší části segmentů bydlení a okrajově postihuje i komerční nemovitosti. První kapitola diplomové práce popisuje základní charakteristiku trhu nemovitostí v ČR, skladbu bytového fondu, poptávku a nabídku po nemovitostech. Druhá kapitola charakterizuje vývoj cen nemovitostí v ČR, věnuje se finanční dostupnosti pozemků, nájemního a vlastnického bydlení a zmiňuje se i o komerčních nemovitostech. Jednotlivé podkapitoly pojednávají i o formách stavebních podpor v oblasti bydlení a jejich vyuţívání. Třetí kapitola analyzuje vývoj trhu nemovitostí v ČR z hlediska segmentů bydlení v jednotlivých oblastech ČR. Dále pojednává o širokých moţnostech financování vlastnického bydlení se zaměřením na hypotéční úvěrování a systém stavebního spoření. Čtvrtá kapitola se zabývá novou koncepcí bytové politiky ČR do roku 2020, zmiňuje priority bytové politiky doplněné mezinárodní komparací v rámci členských států EU. Pátá kapitola zmiňuje okrajově vliv stavebnictví na národní ekonomiku státu v úzkém vztahu na trh nemovitostí. Závěrečná část shrnuje současný trh nemovitostí v návaznosti na prognózy vývoje v dalším období. Existuje celá řada publikací zabývající se obecnými tématy v oblasti bytové politiky a jejím dalším vývojem. Z důvodů objektivity byly v diplomové práci, která analyzuje trh nemovitostí v ČR, vyuţity informace z domácích i zahraničních odborných publikací, časopisů, statistických ročenek, výročních zpráv, přednášek a internetových informačních zdrojů týkající se problematiky trhu nemovitostí v ČR za období let 2009 – 2012. K datu finalizace diplomové práce byly zpracovány statistické přehledy v oblasti bydlení pouze do roku 2011. Informační zdroje jsou uváděny v textu práce i na konci v seznamu pouţité literatury. Podkladem diplomové práce byla také účast na odborných seminářích, veletrzích a pracovních setkání. Samostatně byla konzultována 8

otázka dostupnosti bydlení pro seniory a zajištění finančních zdrojů nezbytných pro uspokojování základních potřeb seniorů na veletrzích For Arch a Senior Praha. Pro detailnější informace diplomová práce obsahuje soubor tabulek a grafů, které dokladují vývoj analyzovaných segmentů bydlení. Metody, které byly v této diplomové práci pouţity jako klíčové k dosaţení stanoveného cíle, lze definovat do dvou skupin: Metody použité k získávání Klíčovou metodou v této fázi tvorby diplomové práce byla metoda studia dokumentů. V současné době jsou jiţ neodmyslitelnou součástí informací dokumenty elektronické. V teoretické části to byly odborné publikace zaměřené na bytovou politiku a problematiku financování bydlení v rámci ČR. Metody použité ke zpracování dat a vyvození závěrů Byly pouţity klasické metody vědeckého poznání, jejichţ aplikace spočívala v řešení jednotlivých dílčích problémů. Byly použity tyto metody: Analýza Syntéza Komparace Indukce Dedukce Při zpracování dat a vyvození závěrů byla pouţita metoda analýzy současného stavu trhu nemovitostí v ČR, která byla následně aplikována na řešení jednotlivých dílčích problémů týkajících se různých typů bydlení. Po stránce řešení vychází z hlavních poţadavků obyvatel na různé typy bydlení, které jsou dávány do souvislostí s bytovou politikou ČR.

9

V rámci teoretické kapitoly diplomové práce byla provedena základní charakteristika trhu nemovitostí z dostupných zdrojů odborných informací. Byla zde provedena komparace přístupu jednotlivých autorů, při čemţ pozornost byla zaměřena na problematiku řešení sloţitých otázek zvláště v oblasti financování v souvislosti s podporou bydlení. Stanovení hypotéz Na základě charakteristiky nemovitostního trhu, cenového vývoje nemovitostí a analýzy trhu nemovitostí v ČR byla stanovena následující hypotéza: Strategie hospodářské politiky státu by měla zmírnit dopady recese na trhu nemovitostí v ČR. Pravdivost této hypotézy by měla být potvrzena nebo vyvrácena v kapitole Závěr.

10

1. Základní charakteristika trhu s nemovitostmi Trh nemovitostí je v ekonomii mechanismus, který lidem umoţňuje obchodovat a to prostřednictvím střetávání nabídky a poptávky. Na straně nabídky stojí developeři nových projektů, stát, společnosti s jiţ existujícími nemovitostmi a soukromé osoby. Na straně poptávky stojí stát, společnosti a soukromé osoby. Jedná se z pravidla o objekty slouţící k bydlení, ale i komerční a kancelářské prostory. Mezi hlavní druhy nemovitostí patří pozemky, byty, bytové domy a nebytové prostory.

1.1. Základní struktura nemovitostního trhu Základní pojmy související se strukturou nemovitostního trhu: Nemovitost je pozemek nebo stavba, spojená se zemí pevným základem. Nemovitosti jsou zboţí, které se v mnoha právních a ekonomických ohledech nijak neliší od jiných druhů ekonomických statků. I na trhu s nemovitostmi se projevuje zákon nabídky a poptávky a podobně jako jiné komodity reaguje na celkové trţní prostředí. Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územně správní jednotky. Budova je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Pečovatelský byt je byt pro osoby v tíţivé ţivotní situaci z důvodů věku nebo zdravotní situace. Vstupní byt je sociální bydlení pro osoby v tíţivé finanční situaci nemající přístup k nájemnímu bydlení. Obytný dům je taková stavba, u níţ více jak dvě třetiny plochy slouţí k bydlení. 11

Bytový dům je taková stavba, která slouţí převáţně k bydlení, více neţ z 50 %. Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Energetický štítek je jednoduché hodnocení stavby, zda splňuje stanovené součinitele přístupu tepla, tedy zda dům z hlediska tepelných izolací odpovídá současným poţadavkům.1 Bytovou politiku charakterizují: Typy bydlení na trhu nemovitostí v ČR Financování bydlení Podpory bytové výstavby

1.2. Typy bydlení na trhu nemovitostí v ČR Snahou je propojit optimální bydlení a inovativní řešení. Tímto spojením se dosáhne exkluzivity bydlení. Kaţdý typ bydlení je něčím charakteristický.

1.2.1.Specifické charakteristiky trhů s byty Fungující trh s byty má specifický charakter a liší se od jiného zboţí. Obydlí je fixováno na prostor nebo pozemek. V určité lokalitě je vázáno na pracovní, vzdělávací a další příleţitosti. Není moţné v tomto případě ho zaměnit za jiný druh zboţí, protoţe v něm se naplňují základní ţivotní potřeby. Obydlí je drahé zboţí dlouhodobé spotřeby a má dlouhou ţivotnost. Mezi největší investice domácnosti patří investice do bydlení. Nabídka bydlení je široká a rozmanitá podle kvality, umístění, ceny atd. Trh s nemovitostmi je tvořen lokálními trhy, které jsou navzájem odlišné, jsou ovlivňovány trhy pozemkovými, kapitálovými atd. Najít vhodné bydlení je obtíţné, protoţe trh nemovitostí je rozmanitý, nepřehledný a nese s sebou při jeho výběru často stěhování a zařizování, coţ znamená zvýšené finanční náklady a zatěţování domácností dalšími výdaji.

1

ČSN 73 0540-2. Tepelná ochrana budov - Část 2: Poţadavky. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologii a státní zkušebnictví, 2011. Třídící znak 730540.

12

Pro trh s nemovitostmi určených k bydlení, tj. rodinné domy a byty je typická nízká elasticita poptávky a nabídky. Ideálním stavem je vyrovnání nabídky a poptávky pro bydlení. Nabídku tvoří existence bytového fondu. Z toho nepatrnou část nabídky tvoří byty z nové výstavby. Poptávka po bydlení je ovlivňována mnoha faktory: Ekonomická situace a očekávaný vývoj cen Výše příjmů domácností Počet osamostatněných mladých lidí Demografický vývoj a stupeň migrace (délka ţivota, počet malých domácností) Cenová úroveň bydlení v regionu Stav bytového fondu Míra uspokojení bytové potřeby

1.2.2. Skladba trhu s byty – bytový fond Na trhu s byty existuje široká nabídka nemovitostí, které se liší typem, umístěním, kvalitou, cenou, typem vlastnictví a mírou vlastnických práv k dané nemovitosti. Způsoby užívání nemovitostí jsou: Vlastnické bydlení (hlavně v rodinných domech) Druţstevní bydlení (vlastnictví podílu v druţstvu) Sdílené vlastnictví (postupný přechod od nájmu k vlastnictví) Nevlastnické formy (nájem, podnájem) Mezi základní typy bydlení patří tyto sektory: Veřejný nájemní sektor (participace nájemců na správě bytového fondu) Neziskový nájemní sektor (většinou pouze nájemné, plní sociální funkci) Soukromé nájemní bydlení (trţní nájemné) Druţstevní sektor Veřejný vlastnický sektor (vlastníkem jsou většinou obce, které spravují bytový fond, hájí veřejný zájem a plní sociální úkoly) 13

Veřejný nájemní sektor Ve světě je snaha svěřit toto nájemní bydlení neziskovým organizacím. Ve veřejném sektoru je uplatňováno většinou nákladové nájemné. Jestliţe nájemné nedosahuje nákladové úrovně, v tomto případě musí být provoz nájemních domů dotován. V případě nájemců, kteří v průběhu vyuţívání dotovaného nájemního bytu získají práci s vyššími příjmy, dojde k ukončení nájemní smlouvy a obsazení bytu novým nájemcem podle pořadníku cílové skupiny. Například v SRN jsou na tyto občany uplatněny doplňkové platby. Neziskový nájemní sektor Neziskové nájemní bydlení poskytují neziskové organizace a jsou většinou úzce provázány s obcemi. Zde se pouţívá většinou nákladové nájemné, v kterém jsou kryty kapitálové a provozní náklady. Nevýhodou nákladového nájemného je to, ţe je zpočátku vyšší neţ obvyklé trţní nájemné. Toto je nevýhoda proti vlastnickému bydlení, kde po splacení kapitálových nákladů platby za bydlení výrazně klesnou. Aby bylo neziskové nájemní bydlení dostupné, sniţuje se nákladové nájemné vyuţitím různých forem podpory výstavby a financování, jako jsou nevratné dotace, úrokové dotace k úvěru, úvěr od státu, atd. Z tohoto sníţeného nájemního bydlení profitují nájemci, kteří kdyţ mají v průběhu uţívání bytu vyšší finanční příjem a snaţí se v tomto sektoru udrţet, nebo si hledat vhodného nástupce za ilegální odstupné. Jelikoţ poptávka po těchto bytech převyšuje nabídku, bývá přídělový systém zdrojem korupce. Například v Holandsku se na tyto byty pořádají aukce, kde jsou tyto byty nabízeny. Neziskové organizace, které plní sociální cíle a poskytují bydlení sociálně slabším, a přitom usilují o vlastní finanční nezávislost. Z těchto důvodů dávají přednost nájemcům s vyššími příjmy a převládají komerční orientace. Soukromé nájemní bydlení Soukromý nájemní sektor je základem vzniku moderní bytové politiky. Zde dochází k rozporu mezi nájemci a pronajímatelem, který usiluje o maximální výši nájmu. Proto jednotlivé státy se snaţí tento sektor usměrňovat a vyuţívají různé formy regulace nájemného. Můţe dojít ke zmrazení nájemného, stanovení nájemného podle standardu vybavenosti bytu a nelze očekávat, ţe majitelé nemovitostí se budou k nájemcům 14

chovat sociálně a proto je nutná intervence státu. Stát tedy musí chránit nájemce. Na druhé straně by měla být podpora z veřejného sektoru, např. garance zaplacení nájemného u problémových domácností. Družstevní sektor Druţstevní bydlení je dobře fungující systém, který je dán jasně stanovenou právní úpravou. Právo k vlastnictví druţstevního bytu má člen druţstva. Toto právo je pevně spjato s vlastnickým podílem v daném druţstvu. Z druţstevního bytu se neplatí daň z nemovitosti. Převod členského podílu nepodléhá dani z převodu nemovitosti. Tento typ bydlení se blíţí nájemnímu nebo vlastnickému bydlení. Veřejný vlastnický sektor Vlastnické bydlení je ideální forma bydlení, jsou-li zaplaceny úvěry spojené s pořízením nemovitosti. Většinou se jedná o vhodnou investici. Je nejţádanější formou bydlení v ČR, má vysoký společenský status a jedná se o komfortní způsob bydlení. Jestliţe dojde k poklesu cen nemovitostí a úvěr je nesplacený, pak se vlastně zvyšuje hodnota dluhu. Určitá rizika jsou při splátkách dluhu, kdyţ dojde ke ztrátě nebo poklesu příjmů. Vlastnické bydlení má své výhody, je to uloţení kapitálu, jistota uţívání, relativně nízké náklady na bydlení po splacení pořizovacích nákladů a uţivatelský komfort. Bydlení je vţdy spojováno s jeho kvalitou, s náklady na dojíţdění do zaměstnání, do centra města atd. Proto se zvyšujícími se náklady na dopravu se sniţuje cena nemovitosti. Růst příjmů u nejbohatší sociální skupiny vyvolává poptávku po novém nadstandardním bydlení. Opouští centrum města a realizují novou luxusní výstavbu na okraji měst (suburbanizace). Do centra měst se dostává niţší sociální skupina lidí, jelikoţ došlo k poklesu cen těchto starších nemovitostí. Na výběr typů bydlení má samozřejmě vliv předpokládaný vývoj příjmů domácnosti. Při pouţití hypotéčního úvěru k pořízení vlastnického bydlení a očekávání vyšší míry inflace, neţ je stávající úroková míra, bude vhodné pro většinu domácností volit cestu vlastnického bydlení. Očekávané zhodnocení investice do vlastnického bydlení, tzn. zvýšení nebo sníţení cen nemovitostí, tzn. kapitálový výnos, ovlivňuje i bytová politika státu. Důleţitý je také věk kupujícího, jeho pozice v ţivotním cyklu, výše transakčních nákladů spojených s koupí či prodejem vlastnického bydlení, zaměstnání nebo ekonomická aktivita. 15

Problémy bytové politiky jsou: Přelidněnost bytů Nucené souţití domácností Neobydlené byty Při výběru bydlení je ponechána občanům ČR úplná volnost. Mohou si zvolit substandardní bydlení, které však v rámci úrovně není dostatečné. Formy bydlení se mění v průběhu ţivotních cyklů. Mladí lidé preferují nájemní bydlení, střední generace, která je na vrcholu své ekonomické aktivity, preferuje vlastnické bydlení a senioři se vrací většinou zpět k nájemnímu bydlení. Z prodeje své nemovitosti získají doplňkový příjem. Důvody neobsazenosti prázdných bytů jsou: Dočasné opuštění bytu (nájem, prodej) Dědické řízení Modernizace Nepravidelné vyuţívání Rekreační účely Mobilita domácností, tzn. frekvence stěhování je různá a závisí na mnoha faktorech. Mezi hlavní faktory patří typ bydlení a druh regionu. Ve městech se lidé stěhují častěji a převáţně ţijí v bytech. Na venkově je stěhování minimální, jelikoţ zde ţijí majitelé rodinných domů a starší lidé.

1.2.3. Faktory ovlivňující cenu bydlení Ceny bydlení jsou určovány existující nabídkou bytů, rodinných domů a poptávkou domácností. Jsou také ovlivněny intervencemi státu. Investice do bydlení je nutné posuzovat z dlouhodobého hlediska. Jestliţe nabídka bydlení převyšuje poptávku, výnosy z prodeje nemovitostí nepřináší očekávaný zisk a dokonce nedochází ani ke krytí provozních nákladů, jsou investoři ohroţeni ztrátou a orientují se na jiné komodity, např. výstavbu kancelářských nebo komerčních objektů. V opačném případě,

16

kdy poptávka převyšuje nabídku, dochází k nárůstu cen bydlení a tím ke sníţení jeho dostupnosti. Reagovat na tuto situaci je sloţité. Na cenu bydlení působí i další faktory: Konkurence Podpora bydlení z veřejných prostředků (ta spíše cenu bytů sniţuje) Dlouhodobé úvěry Výše a vývoj úrokových sazeb (nízké úrokové sazby stimulují poptávku po bydlení a ta způsobuje růst cen bydlení) Příjmová úroveň domácností (při nízké příjmové úrovni vzniká nedostatek kupní síly a bytová potřeba je neuspokojena) Trh s byty a rodinnými domy je do určité míry propojen s trhem pozemků. Nabídka pozemků je vţdy omezená a jsou dosti vzácné. Vlastnictví pozemků je omezováno veřejným zájmem. Moţnosti vyuţití pozemků určuje územní plán. Řada majitelů pozemky zadrţuje (land hoarding) jako bezpečnou investici, nebo spekulativně na růst cen, nebo pro budoucí potřebu dětí. Je samozřejmé, ţe někdo kdyţ investuje do pozemku, který sám pro sebe nepotřebuje, očekává výnos z jeho následného prodeje. Nejdraţší a nejatraktivnější pozemky jsou prodány vţdy nejbohatším zájemcům. Ze sociálního hlediska je tento jev problematický, ale z hlediska trţního je to přirozené. Ceny pozemků v případě sníţení ceny bytů nebo rodinných domů příliš neklesají, ale stagnují. Přitom ceny pozemků rostou rychleji neţ ceny nemovitostí. Na cenu pozemků mají vliv: Přírodní vlastnosti Právní a administrativní opatření (územní plán určuje moţnost vyuţití) Situace na místním trhu Hustota zastavění (pozemky s povolenou vyšší hustotou zastavěnosti jsou draţší) Technická infrastruktura Investice v okolí (luxusní bydlení v okolí zvyšuje cenu pozemku) Uţivatelské vlastnosti (poloha, výhled)

17

Pozemková politika se zaměřuje na pozemky určené pro bydlení. Měly by být drţeny zásady, ţe v oblastech určených k bydlení by neměly být vyuţívány jiné záměry, které by působily rušivě. Vyuţití pozemků je nutné regulovat územním plánem a omezit problémy současnosti u satelitní zástavby v okolích velkých měst. Příkladem je Praha, kde se musela přijmout opatření a zamezit dalšímu rozšiřování plochy hlavního města. Nástroje pozemkové politiky: Dostatečná nabídka pozemků sniţuje spekulativní chování majitelů při zadrţování pozemků. Zadrţování pozemků v některých zemích je penalizováno vyšším daněním. Časové omezení vyuţití pozemku, vyvlastnění pozemku z důvodu veřejného zájmu. Předkupní právo obcí Pozemková politika úzce souvisí s rozvojem a obnovou měst. Cílem je, aby celky byly příjemné pro obyvatele a přitahovaly cizí investory.

1.3. Institucionální zabezpečení a působnost v oblasti bytové politiky Princip a cíl bytové politiky státu spočívá zejména ve vytváření vhodného právního, institucionálního a fiskálního prostředí na trhu s byty. Institucionální zabezpečení a působnost v oblasti bytové politiky: Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) koordinuje činnost ministerstev a jiných ústředních orgánů státní správy při zabezpečování politiky bydlení včetně koordinace a financování těchto činností. Koordinační role je dána kompetenčním zákonem.2 Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) je právnickou osobou v působnosti MMR, coţ stanovuje zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu rozvoje bydlení. Tento

2

MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. Koncepce bydlení ČR do roku 2020. mmr.cz [online]. ©2006 [cit. 2011-10-10]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytovapolitika/Koncepce-Strategie/Koncepce-bydleni-CR-do-roku-2020

18

fond byl zřízen za účelem poskytování podpory bydlení v souladu s koncepcí bytové politiky.3 Bydlení však podporují i další resorty prostřednictvím svých programů: Ministerstvo financí – stavební spoření, daňové úlevy Ministerstvo ţivotního prostředí – program Zelená úsporám, Panel Ministerstvo práce a sociálních věcí – sociální dávky na bydlení, příspěvek na úpravu bytu, příspěvek na úhradu za uţívání bezbariérového bytu Ministerstvo vnitra – zabezpečení integrace azylantů Právě nástroje pro koordinaci poskytování jednotlivých typů podpor a výsledky vyhodnocení jejich dopadů jsou předmětem kritiky na adresu MMR. Nezastupitelné jsou však v oblasti bytové politiky i obce. Obec pečuje především podle zákona o uspokojování potřeb bydlení. Stát do působnosti obcí zasahovat nemůţe a nemá nástroje, kterými by uplatnil centrálně příjatá opatření. Stát nedisponuje ani provázaným systémem podpor v oblasti bydlení, který by obce mohly vyuţívat pro naplnění svých poţadavků. Kvalita, vývoj a prostorová diferenciace bytového fondu patří mezi základní ukazatele funkční struktury města a má vliv na řadu sociálních jevů. Rozložení bytového fondu ovlivňuje celá řada faktorů: Podmínky přírodní Společensko-politické Hospodářské Kvalitní urbanistické koncepce a územní plánování Mnoţství vynaloţených finančních prostředků investovaných do bytové výstavby. Budování dopravní infrastruktury Budování obchodních center a komerčních prostor

3

ČESKO. Zákon č. 211/2000 Sb. ze dne 18. července 2012 o státním fondu rozvoje bydlení. In: Sbírka zákonů České republiky. 2012. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/ViewFile.aspx?type=z&id=24605

19

Jednotlivé podoby bydlení: Městské centrum s koncentrací komerčních sluţeb a vysokou cenou bytů, ale i dalších nemovitostí. Uspokojí nároky na reprezentativní bydlení v novější nebo historické části města. Významná část bytů je rekonstruována za účelem luxusního bydlení pro ekonomicky silné obyvatele. Městské části s dominantní panelovou výstavbou, kde se realizuje regenerace bytového fondu a vylepšování sídlištního prostředí. Rodinné domy, převáţně cihlové, v intravilánu města, u nichţ se neprovádí rekonstrukce z hlediska nedostatku finančních prostředků majitelů domu. Bývalé venkovské obce, které splynuly s městem novou výstavbou. Bytový fond je zde tvořen novými rodinnými domy v kombinaci s novými bytovými domy. Venkovské obce, které si zachovaly svůj venkovský ráz.4

1.4. Financování bydlení Zajištění bydlení je ve většině případů velmi nákladné, a proto jsou vyuţívány finanční instituce, které poskytují úvěry na bydlení. Jsou to hypotéční banky, univerzální banky, stavební spořitelny, atd. Při financování bydlení jsou většinou vyuţívány dlouhodobé hypotéční úvěry, ostatní dlouhodobé úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Splátky jsou rozloţeny v čase, které jsou pro dluţníky únosné. Dlouhodobé úvěry využívají: Zájemci pořizující si bydlení do vlastnictví Podnikatelé investující do nájemního bydlení Developeři, pro komerční výstavbu vlastnického bydlení je obvykle vyuţívají ve dvou cyklech. Nejdříve developer hradí výstavbu z bankovního úvěru a vlastních zdrojů. Potom postavenou nemovitost nabídne k prodeji. Nový vlastník

4

ČESKO. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. MMR: Ministerstvo pro místní rozvoj Čr [online]. MMR, © 2006 [cit. 2012-02-14]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/

20

vyuţije dlouhodobého financování formou hypotéčního úvěru, který splácí jiţ jako uţivatel nemovitosti. Hypotéční banky získávají finanční zdroje na úvěry prodejem hypotéčních zástavních listů. Univerzální banky a spořitelny získávají zdroje ze svých vkladů. V některých evropských zemích se pouţívá tzv. securitizace, při níţ dochází k prodeji očekávaného cash-flow v podobě cenných papírů z jiţ poskytnutých úvěrů. Stavební spořitelny pouţívají zvláštní systém financování, kde je financování bydlení, tedy i refinancování úvěrů ze stavebního spoření odděleno od kapitálového trhu. Aby se eliminoval nedostatek zdrojů pro úvěry, vyuţívá stavební spoření k financování úvěrů úspory tzv. spřátelených střadatelů, kteří nepoţadují úvěr. Tyto střadatelé uloţí své prostředky na stavební spoření pouze z důvodů vyuţít podpory poskytované státem. Reálnou výši splátek ovlivňuje míra inflace. Nominální hodnota splátky zůstává, ale reálná hodnota se vlivem inflace sniţuje. Splácení úvěrů se skládá z jistiny a úroku. Na základě uspořádání těchto dvou prvků se rozlišují druhy splátek: Anuitní způsob splácení, předem je určena doba splácení a pravidelná měsíční splátka se skládá z měnícího se podílu úroku a jistiny. V začátku se splácí vysoký podíl úroku a nízký podíl jistiny, aţ na konci splátkového období to je naopak. Balonové úvěry, tento typ úvěrů se běţně pouţívá v rámci EU. Při nich se splácí pouze úrok a jistina se umořuje aţ na konci, např. z ţivotního pojištění Existují dva typy úrokových sazeb: Fixní (pevné), její nominální výše se po dobu, na kterou je stanovena, nemění a její reálná hodnota klesá s inflací. Banka se chrání v tomto případě od přefinancování starého úvěru tím, ţe určí penále za předčasné splacení. Proměnlivá úroková sazba se přizpůsobuje vývoji trţních úrokových sazeb. Pro klienta je to určité riziko, ţe v případě nárůstu úrokových sazeb nebude schopen splácet úvěr.

21

Prodlouţení doby splácení nepřinese výrazné sníţení měsíční splátky, a proto se nedoporučuje prodluţovat maturitu úvěrů nad 30 a více let. Půjčení peněz bankou je vţdy spojeno s rizikem, ţe klient nebude moci splácet úvěr, tedy u půjčky je dobré krýt i úvěrová rizika. Úvěry jsou kryty i zástavním právem k nemovitosti. Hodnota nemovitosti, která je poskytnuta jako zástava, musí být vyšší neţ jistina, to znamená vyšší neţ objem peněz, které si klient půjčil a dosud nesplatil. Ukazatelem poměru mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti je loan to value ration (LTV). Poţadavek, aby hodnota nemovitosti byla vyšší neţ jistina, vyplývá z předpokladu poklesu cen nemovitostí, kdy se nemovitost hodnotově dostane pod jistinu (negative equity). Tedy výnos z nemovitosti by nepokryl dluţnou částku. Z hlediska klienta je výhodné prosadit co nejvyšší LTV a sníţí si tak doplatek na bydlení ze svých zdrojů. Z těchto důvodů se LTV pohybuje do 70 % hodnoty nemovitosti, u pozemků níţe.

1.5. Bytová politika zaměřená na financování Cílem bytové politiky je sníţit vysoké náklady spojené s dlouhodobým financováním při pořizování bydlení. Intervence státu v oblasti financování je realizována těmito nástroji. Nástroje přímé: Úvěry poskytované z veřejných prostředků Úrokové dotace ke komerčním úvěrům Vratné, nevratné dotace k anuitním splátkám úvěru Nevratné dotace Nástroje nepřímé: Prémie ke stavebnímu spoření Osvobození výnosů z hypotéčních zástavních listů od daně z příjmů Garance ochraňující poskytovatele úvěrů před rizikem, ţe dluţník přestane splácet úvěr. Tyto a další nástroje velice zatěţují veřejné rozpočty a řada z nich jiţ neexistuje. Bylo třeba neustále sledovat a vyhodnocovat jejich efektivnost. Tyto nástroje ovlivňovaly 22

skutečné ceny a náklady na bydlení a sniţovaly ochotu subjektů platit skutečnou cenu bydlení. Náklady na bydlení jsou: Kapitálové, jsou to náklady spojené s pořízením nemovitosti. Zdrojem jsou úspory kupujícího, kapitál developerů, dotace či jiná forma podpory z veřejných prostředků, komerční nebo hypotéční úvěr. Záleţí na tom, o jaký typ bydlení se jedná. Jestliţe jde o komerční výstavbu, je moţné do těchto nákladů zahrnout i náklady příleţitosti, které vyjadřují ušlý zisk v případě realizace jiného investičního záměru. Součástí nákladů jsou také odpisy vyjadřující amortizaci vloţeného kapitálu a postupnou ztrátu hodnoty nemovitosti. Provozní, jsou to náklady spojené s provozem a správou nemovitosti, údrţbou a opravami. Také zahrnují výdaje za sluţby (vodné, stočné, úklid, media). Investoři, kteří podnikají v oblasti nájemního bydlení očekávají určitou míru zisku. Při odhadu výnosů je nutné počítat s určitými riziky: Neplatiči nájemného Nízká poptávka Neobsazenost bytů Negativní vliv intervence státu na trh s byty, toto riziko můţe ovlivnit důvěru investorů nájemního bydlení dlouhodobě Daně v oblasti bydlení Jednorázové daně: Daň z převodu nemovitostí Daň z přidané hodnoty Pravidelné daně: Daň z příjmu Daň z nemovitosti

23

Daně existují při výstavbě, při financování bydlení, při převodech nemovitostí i v průběhu uţívání.

1.6. Podpora bydlení Stát intervenuje do oblasti bydlení těmito nástroji: Regulace Poskytování informací, zlepší orientaci domácností při hledání vhodného bydlení. Posilování konkurence, vyvíjí tlak na sníţení cen prostřednictvím obecních nemovitostí. Regulace se obvykle týká nájemného tzv. rent control, tj. zmraţení dosaţené výše nájemného nebo rent regulation, tj. omezení zisku pronajímatele. Určitou formou regulace je i přidělování bytů tzv. rationing podle určených pravidel.5 Subvencování je nejznámější formou intervence do trhu s byty, které formou různých typů podpor sniţuje náklady na bydlení a zvyšuje jeho dostupnost pro obyvatele. Někdy se podpora můţe minout účinkem a můţe cenovou hladinu nemovitostí zvyšovat. Subvence jsou nákladné na administrativu a můţe dojít snadno k jejich zneuţití. Je třeba objektivně posuzovat názor, ţe vţdy veřejné prostředky vloţené do bydlení vyvolají další soukromé investice tzv. pákový efekt. Subvence na straně nabídky Tato podpora má určité nevýhody. Deformuje ceny a působí na jejich zvýšení. Zvyšuje nabídku bydlení a tvoří prostředí pro investory. Subvence na straně poptávky U této podpory je za nevýhody moţné povaţovat, ţe zvyšuje ceny bydlení, tím se zvyšuje kupní síla domácností, při čemţ sama nepřispívá ke zvýšení nabídky bydlení.

5

MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. Koncepce bydlení ČR do roku 2020. mmr.cz [online]. © 2006 [cit. 2011-07-28]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytovapolitika/Koncepce-Strategie/Koncepce-bydleni-CR-do-roku-2020

24

Rovněţ adresnost je neobjektivní a je obtíţné stanovit výše příjmů a majetků domácností.

1.7. Nemovitosti z pohledu ceny Ve vyspělých ekonomikách jsou ceny nemovitostí ostře sledovanými veličinami. Nákup vlastního bytu či domu je pro většinu domácností největší investicí v ţivotě. Objem majetku domácností ve formě nemovitostí významně přesahuje hodnotu všech forem finančního majetku. Ceny rezidenčních nemovitostí jsou důleţité i pro institucionální investory, developerské společnosti, banky, státní správu, atd. Trh nemovitostí připomíná akciový trh, ale podstatně se liší. Nákup a prodej nemovitostí je organizačně, finančně a právně velmi náročná operace. Trvá týdny aţ měsíce. Proto platí, ţe trh nemovitostí má mnohem větší setrvačnost neţ trh akcií. Nemovitosti vykazují mnohem silnější trendy a významné výnosy. Stává se v průběhu určitého období, ţe trh pod vlivem spekulace s nemovitostmi se cenově zvýší a není k tomu ekonomické zdůvodnění, nebo naopak se dostane pod ekonomickou rovnováţnou úroveň. V takových případech je pro developera, investora nebo banku vhodné vyuţít aktuální cenový index ve srovnání s makroekonomickou analýzou trhu. Cena bydlení je do velké míry určena i kvalitou okolního prostředí, sociální strukturou obyvatel v okolí, hlučností okolí, kvalitou veřejného prostranství, silnic, dostupností do zaměstnání, školy, zdravotního a kulturního zařízení. Fixace k místu bydlení je veliká, a proto se výše uvedené podmínky hodnotí při výběru bydlení. Samozřejmě, ţe závisí také na ceně nemovitostí v blízkosti těchto výhod. Trh nemovitostí zatím směřoval prakticky vţdy výhradně vzhůru a to poměrně rychlým tempem, proto nebylo třeba provádět ţádné detailní analýzy realitního trhu.

1.8. Subjekty realizující bytovou výstavbu Na realizaci bytové výstavby se podílí developeři, investoři a stavební společnosti. Developeři zajišťují projekt, zajišťují pozemek, koordinují subjekty a nabízí postavené objekty k prodeji nebo nájmu. Často plní roli investora, v některých případech zajišťují i

25

provoz nemovitostí. Developeři mohou být obce, neziskové organizace, druţstva, podnikatelské subjekty a jednotlivci, kteří si sami pořizují své bydlení. Stavební firmy jsou různorodé svojí velikostí i zaměřením. Velkou roli hrají zvláště u realizace investic do rekonstrukcí a modernizace bytového fondu. Stavebnictví funguje na trţních principech, tím vzniká konkurence a tlak na sníţení cen stavebních prací. Objem výstavby je určován poptávkou po bydlení a očekávanými výnosy z investic do oblasti výstavby. Na volném trhu developeři zvyšují nabídku při dlouhodobějším růstu cen, coţ vede ke zvýšení nabídky a k poklesu cen nemovitostí tzn. cyklický vývoj. V některých státech je podpora výstavby pouţívána jako nástroj proti cyklickému vývoji ekonomiky. S rostoucí ţivotní úrovní obyvatelstva rostou nároky na bydlení. Tím dochází k intenzivnějšímu provádění údrţby a oprav a k celkové modernizaci bytového fondu. Ideální stav je, kdyţ nabídka a poptávka jsou relativně vyrovnané a objem investic do modernizace bytového fondu spíše překračuje objem investic do nové výstavby.

1.9. Typy cen a vlivy působící na ceny nemovitostí Administrativní cena je cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. Ocenění administrativní cenou se pouţívá např. při stanovení daně z převodu nemovitostí, daně darovací, atd.6 Trţní ocenění má za úkol stanovit trţní hodnotu. Ocenění podle cenového předpisu má za úkol správně interpretovat daný cenový předpis. Věcné břemeno, při oceňování nemovitostí se výsledně zjištěná cena sníţí o ceny věcných břemen váznoucích na nemovitostech. Trţní hodnota vyjadřuje průměrnou (obvyklou) cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna na základě soukromého smluvního aktu mezi prodávajícím a kupujícím.

6

ČESKO. Zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 5. prosince 2012 o oceňování majetku § 18 Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům, In: Sbírka zákonů České republiky. 2012. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/ViewFile.aspx?type=c&id=6315

26

Trţní cena je veličinou ekonomicky konkrétní. Je to údaj o tom, ţe v určitý okamţik proběhl určitý prodej určité nemovitosti. Reprodukční cena je cena, za kterou by bylo moţno v současné době a při pouţití současných stavebních hmot, výrobků a současnými technologiemi pořídit stavbu shodných kvantitativních a kvalitativních parametrů. Náhradová cena je cena, za kterou se nahradí kopie odstraněné stavby zničené například poţárem, povodní atd. Obvyklá cena je z ekonomického hlediska právní synonymum pojmu trţní hodnota. Cena zvláštní obliby (Special Value) často přímo souvisí s dosaţitelnými synergickými efekty při slučování nemovitostí.7 Na snížení ceny výstavby působí: Zvýšení hustoty zástavby Dlouhodobý pronájem pozemků Svépomocná výstavba Vyuţití nových úsporných technologií Omezení zisku pro stavební firmy, developery, atd. Nejlepším nástrojem na sníţení zisku je konkurence. Stav trhu nemovitostí je však přímo ovlivňován ekonomickými, měnovými a finančními faktory. Všechny tyto faktory jsou obsaţeny v tzv. P – indexu, a proto s jeho pomocí lze velmi dobře sledovat vývoj na trhu a předpokládat budoucí vývoj. P - index je podobný burzovním indexům a ukazuje vývoj cen na trhu. Naznačuje, jakým směrem by se měly ceny nemovitostí vyvíjet. Jeho výpočet vychází z odpovídajícího objemu peněţních prostředků poskytnutých úvěrů na účely bydlení, velikosti trhu nemovitostí, přírůstku nově postavených nebo volných bytů. Je brán v úvahu i vliv úrokových měr, vliv státního dluhu a výše úroků na trhu nemovitostí. Jestliţe jsou na dluhopisech vysoké úrokové sazby, investoři nemají potřebu investovat peníze do rizikových projektů. S poklesem úrokových sazeb roste zájem o rizikové projekty a tím také roste jejich

7

ČESKO. Zákon č. 151/1997 Sb. ze dne 5. prosince 2012 o oceňování majetku § 18Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům, In: Sbírka zákonů České republiky. 2012. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/ViewFile.aspx?type=c&id=6315

27

cena. Úrokové sazby tedy ovlivňují trh nemovitostí dvěma směry. Jednak prostřednictvím měnové zásoby a objemu úvěrů a jednak přímo prostřednictvím výnosů. Výnosy jsou započítány do kalkulací cen residenčních nemovitostí. Subjektem, který monitoruje ceny nemovitostí v konkrétní lokalitě je Asociace realitních kanceláří ČR formou cenových map. Jsou tak zobrazeny skutečné ceny nemovitostí, za které byly nemovitosti prodány. Ve spolupráci s Hypotéční bankou tzv. HB - index byl připraven jako funkční nástroj, který sleduje aktuální vývoj cen nemovitostí ve třech kategoriích. Jsou to ceny pozemků, ceny rodinných domů a ceny bytů a zároveň nastiňuje dlouhodobou perspektivu. Vychází z reálných cen odvozených od poskytovaných úvěrů na bydlení a skutečných transakcí. Jediným oficiálním indexem je index ČSÚ, který vychází z dat poskytovaných MF, které jsou získávány od finančních úřadů z přiznání daně z převodu nemovitostí. Tyto údaje však nejsou přesné, protoţe na zpracování daní z převodu nemovitostí má správce daně několik let, coţ vede ke zpoţdění a ke zkreslování cen na trhu nemovitostí.

28

2. Vývoj nemovitostí v ČR z hlediska cen 2.1. Dostupnost a kvalita bydlení MMR ČR v roce 2011 neobnovilo podporu hypoték pro mladé lidi u nově čerpaných úvěrů. Důvodem je, ţe průměrná sazba úroků podporovaných hypotéčních úvěrů je stále pod 5 %, jiţ od února roku 2011 a trvá i nadále. Podpora hypoték je poskytována k úvěrům mladých na nákup bytů tak, ţe po dobu fixace úrokové sazby, nejdéle však po dobu pěti let je poskytována podpora ve výši 1 % v případě, ţe sazba úroků je v intervalu 5 % aţ 6 % a 2 % v případě intervalu 6 % aţ 7 %. V roce 2011 se však průměrné úrokové sazby podpořených úvěrů pohybovaly pod 5 % a v tom případě se příspěvek neposkytuje. Jedná se o klienty do 36 let. Řada bankovních institucí se snaţí vyhnout rizikovým klientům a zavádí vedle obvyklých kriterií pro získání úvěru nebo hypotéky, jako jsou výše příjmu nebo splácení předchozích závazků i posouzení místa bydliště. Jednotlivé mikroregiony jsou označeny mírou rizikovosti, která je dána platební morálkou obyvatel mikroregionu tzn., ţe lidé ţijící v rizikovém mikroregionu nemusí dostat úvěr. Tyto úvěrové mapy mohou ovlivnit trh s nemovitostmi v ČR. Hypotéka je v dnešní době velmi populární řešení nového bydlení i pro obyvatele, kteří nemají dostatek vlastního kapitálu. Banky mají velice striktní poţadavky a hodnotí zejména bonitu klienta, tj. schopnost splácet závazky. Proto se u některých klientů objevují i negativní stránky hypoték. V roce 2010 jiţ roste počet draţeb nemovitostí z nesplácených hypoték. V nedobrovolných draţbách byly v roce 2010 nabídnuty nemovitosti za 1,76 mld. Kč a v roce 2011 1,4 mld. Kč. U dobrovolných draţeb jejich objem dosahuje částky kolem 6 mld. Kč za 1 rok. Nemovitosti se draţí v hodnotě cca 80 % aţ 90 % odhadní ceny nemovitosti, u nedobrovolných draţeb se dosahuje podstatně niţších cen. Exekucí je zatíţeno v současné době kolem 20 % všech nabízených nemovitostí. Přibliţně stejný počet nemovitostí je se zástavním právem banky, která klientovi poskytuje hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. Dobrovolným prodejem nemovitostí a přesunem do nájemního bydlení řeší svou situaci stále častěji lidé, kteří se dostali do finančních problémů. 29

Počet nedobrovolných draţeb byl v roce 2012 opět vyšší neţ v předchozích letech. V roce 2012 proběhlo 927 nedobrovolných draţeb, jedná se o 17 % nárůst oproti roku 2011, kdy jich bylo 792. Vzestupná tendence nedobrovolných draţeb nemovitostí trvá jiţ několik let a je spojena s dlouhotrvající ekonomickou situací. V roce 2013 je předpoklad dalšího růstu nedobrovolných draţeb nemovitostí. Jedná se o případy, kdy dluţníci nejsou schopni splácet hypotéky a spotřebitelské úvěry. Jsou iniciovány věřiteli, většinou bankami, aby uspokojili své pohledávky. Od roku 2013 jsou veřejné draţby povoleny provádět elektronicky. Výhodou je větší transparentnost, dostupnost, časová nenáročnost a flexibilita. Počátkem roku 2013 sníţily banky téměř jednotně úroky na spořících účtech. Zlevnily i překlenovací úvěry a splátky hypoték. To je určeno pro ty, kteří hledají nové bydlení a jejich úspory na koupi nebo výstavbu jim nestačí. Zároveň je to vhodné pro ty, kteří plánují rekonstrukci či modernizaci stávajícího bydlení. Sníţení úroků se pohybuje v průměru o 0,3 % p.a. Nařízením vlády č. 284/2011 Sb. ze dne 08. 09. 2011 bylo umoţněno poskytnout podporu z prostředků Státního fondu rozvoje bydlení na výstavbu nájemních bytů formou nízkoúročeného úvěru. Podlahová plocha podporovaných nájemních bytů je limitována od 35 m2 do 90 m2. Výstavba musí být dokončena do třech let od data uzavření úvěrové smlouvy a je určena pro cílové skupiny, jako jsou senioři nad 70 let, osoby se zdravotním postiţením, osoby s nízkými příjmy a další fyzické osoby.8 Realizace programu je vţdy omezena a pokračuje i v roce 2013. Podpora bytové výstavby je zaměřena většinou na zvýšení dostupnosti bydlení pro nízkopříjmové domácnosti. Jedná se spíše o volný starší bytový fond. Toto je skutečný cíl bytové politiky. Ostatní cíle jsou oslabování cyklického vývoje ekonomiky, podpora zaměstnanosti atd. Cílem intervence státu v oblasti bytové výstavby je také sniţování nákladů na výstavbu a tím zvyšování finanční dostupnosti bydlení. Bydlení je spojeno s pocitem jistoty a bezpečí. Dostupnost a kvalita bydlení odpovídá moţnostem jednotlivce a společensko-ekonomickým podmínkám státu. Stát by měl

8

ČESKO. Zákon č. 284/2011 Sb. ze dne 8. září 2011 o státním fondu rozvoje bydlení formou úvěru na podporu výstavby nájemních bytů na území České republiky. In: Sbírka zákonů České republiky. 2011. Dostupné z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/ViewFile.aspx?type=z&id=22586

30

vytvářet stabilní prostředí, a tím zvyšovat motivaci občanů k zajištění bydlení vlastními silami. Na základě principu solidarity je povinností státu pomoci lidem, kteří nejsou schopni si prostředky na bydlení zajistit z objektivních důvodů. Jde o přiměřené hmotné zabezpečení ve stáří, o nezpůsobilost k práci a pro lidi v hmotné nouzi, kdy je pomoc nezbytná pro zajištění základních ţivotních podmínek. Pomoc státu nemusí být vţdy formou nevratné finanční pomoci, coţ je málo efektivní. Tento nástroj nemotivuje občany k zajištění si svého bydlení a přispívá k devalvaci hodnotového systému. Na mezinárodní úrovni je právo na bydlení součástí práva označovaného jako právo na přiměřenou ţivotní úroveň. Působení státu v oblasti bydlení je ČR hodnocena v evropském měřítku pozitivně. Většina lidí je schopna si své bydlení zajistit sama, bez pomoci státu, jsou motivováni růstem ekonomiky a tvorbou prostředků nezbytných právě pro uplatnění principů solidarity. Bez intervence státu by nebyl takový poměr vlastnického a nájemního bydlení jako je v současné době. Ekonomická krize odhalila rizikovost nepřiměřené podpory hypotéčního úvěrování. Na druhou stranu příčinou zásadního zvýšení dostupnosti a kvality vlastnického bydlení byla masivní podpora státu v privatizaci bytového fondu po roce 1989. I kdyţ je bytová politika v kompetenci MMR, nejvíce finančních prostředků plyne z MF, dále z MŢP prostřednictvím programu ZELENÁ ÚSPORÁM, který realizuje SFŢP formou financování přímých nevratných dotací modernizační činnosti související s energetickým zhodnocením bytových a rodinných domů. Předpoklad je ve výši 20 mld. Kč. Vedle prostředků ze SFRB a MPSV bylo uvolněno v průběhu 4 let 5 mld. Kč z integrovaného operačního programu od MMR.

31

Graf č. 1: Výdaje státu na bydlení dle jednotlivých subjektů (v mil. Kč)

18000 16000 14000 12000

MF

10000

MPSV MMR

8000

SFRB

6000

MŽP

4000

MV

2000 0 2005

2006

2007

2008

2009

Zdroj: Koncepce bydlení ČR do roku 2020 [online]. © 2012

2010

[cit. 2012-11-11]. Dostupné z:

http://www.mmr.cz/getmedia/66bfa9e5-dcca-402e-a8ae-1d3fbfe415ef/Koncepce-bydleni-CR-do-roku2020 Konstrukce: vlastní

MF poskytuje tyto formy finanční podpory bytového sektoru: Stavební spoření – přímá nevratná dotace připisovaná na účet klienta stavební spořitelny ve výši stanovené zákonem. Hlavní úkol je posílení motivace občanů spořit. Výnosy ze spoření motivují akumulaci finančních prostředků ve stavebních

spořitelnách.

Spořitelny

finanční

prostředky

pak

pouţijí

k financování úvěrů, které je třeba vyuţít k zajištění bydlení. Naspořené prostředky nejsou účelově vázány. Ke konci roku 2010 byl počet smluv ve stavebních spořitelnách ve fázi spoření ve výši 4,8 mil. Celkový počet úvěrů ke konci roku 2010 byl 1 mil. Celkový objem úvěrů ke konci roku 2010 činil 293 mld. Kč. Z toho nejvíce úvěrů ze stavebního spoření (80 %) bylo pouţito ke splacení překlenovacích úvěrů, 12,5 % pro rekonstrukce a modernizace. Z celku překlenovacích úvěrů bylo 40 % určeno na modernizace a rekonstrukce, 31 % na koupi bytu nebo rodinného domu a 13 % na výstavbu nových domů či bytů. Meziročním srovnáním objemu poskytnutých úvěrů oproti roku 2009 došlo 32

k navýšení o 9,7 %. Stavební spoření směřuje finanční prostředky do bytového fondu, ale musí být v souladu se státním rozpočtem a efektivností. Neměl by svým vlivem zasahovat do oblastí, které jsou pokryty trţními nástroji. Sníţenou sazbu DPH pro novou výstavbu v kategorii sociálního bydlení vymezeného pouze maximální velikostí podlahové plochy do 120 m2 a u rodinných domů do plochy 350 m2 pro poskytnutí stavebních a montáţních prací, které jsou spojené s výstavbou pro sociální bydlení včetně příslušenství. Sníţenou sazbu DPH pro opravy stávajícího bydlení. Osvobození od platby daně z příjmů v případě prodeje nemovitosti, která bude prodána po 5 letech. To platí pro fyzické osoby, vlastníky i developery. Moţnost odečtu souvisejících investic jako uznatelného nákladu od základu pro výpočet daně z příjmu z pronájmu nemovitosti pro bydlení. Moţnost odečtu zaplacených úroků z úvěru na pořízení bydlení od základu daně pro výpočet daně z příjmů v případě hypotéčních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Poplatník daně musí uţívat nemovitost k trvalému bydlení nebo jeho příbuzní v přímé příbuzenské linii. Maximální odečitatelná částka je dosud 300 tis. Kč/rok. Ve všech výše uvedených případech se jedná o nevratné dotace ze strany státu. SFRB používá následující podpory bytového sektoru: Úrokové dotace v rámci programu NOVÝ PANEL. Cílem je umoţnit přístup k úvěrům za zvýhodněných podmínek, které poskytují banky a stavební spořitelny a tím usnadnit financování oprav a modernizace bytových domů. Příjemce podpory je vlastník bytového nebo nebytového prostoru nebo společenství vlastníků jednotek. Příjemcům podpory je moţné poskytnout zvýhodněnou záruku za úvěr ve výši maximálně 80 % jistiny úvěru o čemţ rozhoduje Českomoravská záruční a rozvojová banka. Úvěry pro mladé rodiny na pořízení bydlení ve výši 300 tis. Kč, tzv. ÚVĚR 300. Byl splatný nejdéle do 20 let s úrokem 2 % za rok. Bylo moţné ho pouţít pro financování bydlení. Úroky nelze odečíst od základu daně z příjmů. Na výstavbu rodinných domů nebo bytů bylo pouţito 61 % aţ 71 % úvěrů, na nákup nemovitostí 22 % aţ 29 %. Z důvodu vyčerpání 33

finančních prostředků na rok 2011 jiţ od března 2011 nejsou ţádosti přijímány a pro rok 2012 byl program ukončen. Úvěry na podporu oprav a modernizací pro obce. Příjemce je obec formou zvýhodněných úvěrů. Maximální délka splátek je 10 let. Úroková fixní sazba je 3 % ročně. Minimálně 20 % z takto získaných prostředků je obec povinna poskytnout jiným vlastníkům nemovitostí v obci určených k bydlení. Dotace na výstavbu sociálních bytů – program byl určen všem investorům. Dotace byla poskytována na novou výstavbu, na nástavby a přístavby. Cílová skupina a výše nájemného se řídí příslušným zákonem. Rovněţ tato podpora byla z důvodů nedostatku finančních prostředků zastavena. Záruky za úvěry čerpané na výstavbu nájemních bytů dává fond. V tomto případě nejde o sociální opatření ale o podporu výstavby nájemních bytů. Fond zajišťuje investiční úvěry na výstavbu nájemních bytů s dlouhodobou splatností aţ do 40 let. Fond ručí úvěrující bance nejvýše za 70 % nesplacené části jistiny úvěru. Záruky jsou poskytovány za velmi malý poplatek, maximálně 0,6 % ročně. Musí být dodrţeny stanovené podmínky pro tuto podporu. Smysl podpory je v tom, ţe záruky vytváří podmínky pro významně levnější financování neţ srovnatelné produkty na finančním trhu. Podpora zatím můţe být poskytována pouze v reţimu de minimis. MMR má k dispozici následující finanční podpory rozvoje bydlení. Jde o nevratné dotace ze státního rozpočtu ve formě přímé dotace. Pouze integrovaný operační program (IOP) je ve formě nepřímé dotace. Formy podpory jsou: Podpora výstavby technické infrastruktury pro následnou bytovou výstavbu. Cílem je rozšířit nabídku zainvestovaných pozemků pro bytovou výstavbu, příjemci mohou být i obce. Podpora je v reţimu de minimis tzn., ţe součet všech veřejných podpor poskytnutým ţadatelům v tomto reţimu nesmí v období 3 let přesáhnout mezní hodnotu v Kč odpovídající 200 tis. EUR. Pozemky nesmí být v záplavové oblasti. Podpora výstavby podporovaných bytů (pečovatelský a vstupní byt). Podpora je pro všechny investory. Tyto nemovitosti musí příštích 20 let slouţit jako sociální bydlení. MMR vyhlašuje u těchto bytů upravený limit nájemného pro všechny 34

podporované byty postavené z dotací od roku 2008, který je stanoven pro rok 2012 na částku 57,2 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Nájemné v sociálních bytech bylo pro rok 2012 stanoveno na 44,48 Kč/m2. Výše dotace na pečovatelský byt činí 600 tis. Kč a pro vstupní byt 550 tis. Kč. V případě, ţe všichni ţadatelé této cílové skupiny jsou uspokojeni, je moţné uzavřít smlouvu i s jinými osobami, které dané podmínky nesplňují. Pro informaci ještě uvádím, ţe pečovatelský byt je podporovaný byt v domě zvláštního určení, který slouţí k sociálnímu bydlení pro seniory ve věku nad 70 let a osoby se zdravotním postiţením a splňuje podmínky bezbariérovosti. Vstupní byt je podporovaný byt, který slouţí k sociálnímu bydlení pro osoby, jejichţ měsíční příjem v období 12 měsíců nepřesáhl stanovený limit. Podpora regenerace panelových sídlišť – tento program jako jediný z MMR není zatíţen reţimem de minimis. Je poskytována aţ do výše 70 % rozpočtových nákladů. V souladu s nařízením vlády je však stanovena maximální výše dotace, coţ vede k tomu, ţe komplexní úpravy sídlišť se provádějí na etapy a sniţují se rozpočty akcí. Podpora olovněných rozvodů vody v bytových domech činila v roce 2010 8,4 mil. Kč. Tato státní podpora státní rozpočet neovlivnila. Podpora splátek úroků z úvěrů pro mladé do 36 let – je poskytována formou úrokové dotace. Klienti musí splňovat věk a nesmí vlastnit jiný byt neţ tento kupovaný a ten musí být starší neţ 2 roky. Splátka úvěru je max. 10 let. Podpora je však vázána na výši průměrné úrokové sazby. Je-li průměrná sazba úroků niţší neţ 5 %, příspěvek se neposkytuje. Proto v letech 2005 aţ 2008 a opět v roce 2011 z důvodů nízké úrovně průměrných úrokových sazeb je příspěvek nulový. Příspěvek rovněţ nelze poskytnout k úvěru poskytovanému stavební spořitelnou, je však kombinovatelná s podporou v podobě daňových úlev vázaných na daň z příjmů. Integrovaný operační program (IOP) – tyto finanční prostředky uvolňuje ministerstvo prostřednictvím evropských fondů ve výši asi 5 mld. Kč na regeneraci bytových fondů a revitalizaci městských projektů. Jedná se o vybraná sídliště ve velkých městech, které doporučí ministerstvo práce a sociálních věcí 35

společně s Radou vlády pro záleţitosti romské menšiny. Jedná se o pilotní projekt. MPSV poskytuje finanční prostředky formou příspěvků na bydlení v rámci sociální podpory a doplatku na bydlení v rámci pomoci v hmotné nouzi. Tyto prostředky jsou cíleny na uţivatele bytu a v roce 2010 byly přerozděleny asi 4 mld. Kč. Poskytovány jsou tyto podpory: Příspěvek na bydlení – je to adresná sociální dávka slouţící k úhradě částí nákladů na přiměřené bydlení. Ţádosti vyřizují Úřady práce ČR podle místa trvalého pobytu občana. Doplatek na bydlení – jedná se o dávku pomoci v hmotné nouzi, která společně s vlastními příjmy občana a příspěvkem na bydlení ze systému sociální podpory pomáhá uhradit odůvodněné náklady na bydlení. Doplatek vyřizují sociální odbory obecních úřadů podle místa trvalého bydliště občana.

36

Tabulka č. 1: Výdaje státu na bydlení (v mil. Kč) 2005

2006

2007

2008

2009

2010

304,1

14,5

x

x

x

x

164,5

178,6

309,7

181,7

183

150

496,7

193,2

99,4

89,5

101,1

94,6

Podpora výstavby podporovaných bytů

476,7

517,5

425,2

118,6

120,6

165,7

Výstavba bytů Kolín - TI (2006-lokalita

203

132,1

x

x

x

X

0,9

12,5

11,8

24,6

10,8

6,5

x

0,5

0,9

x

37,9

x

x

x

x

x

50,6

16,4

414,2

231,2

117,1

47,7

27,5

41,5

2 060,1

1 280,1

964,1

462,0

531,4

474,8

Program podpory Podpora oprav bytového fondu (vady panelové výstavby) Regenerace panelových sídlišť Podpora výstavby nájemních bytů a technické infrastruktury ve vlastnictví obcí

Vodárna) Podpora výměny olověných vodovodních rozvodů vody v bytových domech Podpora odstraňování následků povodní (vč. krupobití v r. 1999) Podpora výstavby obecních nájemních bytů pro občany postiţené ţivelní pohromou Podpora hypotečních úvěrů

MMR - celkem




Z tabulky je viditelný výrazný pokles celkových výdajů v prvních 3 letech a od roku 2008 stabilizace výdajů na úrovni 500 mil. Kč/rok. Všechny programy podporované z MMR jsou dotačního charakteru a je moţné v rámci úsporného opatření předpokládat jejich další omezování.

37

Všechny podpory bydlení jsou koncipovány v souladu s pravidly společného trhu EU. Jiţ z předchozích kapitol vyplývá nutnost šetřit energií a k tomu přispívají tyto státní programy: Program ZELENÁ ÚSPORÁM byl zaměřen na podporu instalací pro vytápění s vyuţitím obnovitelných zdrojů energie, ale také investic do energetických úspor při rekonstrukcích i v novostavbách. V programu je podporováno kvalitní zateplování rodinných domů a nepanelových bytových domů, náhrada neekologického vytápění za účinná tepelná čerpadla, atd. ČR získala na tento program finanční prostředky prodejem tzv. emisních kreditů Kjotského protokolu o sniţování emisí skleníkových plynů ve výši aţ 25 mld. Kč. Podpora v rámci programu ZELENÁ ÚSPORÁM je nastavena tak, aby prostředky mohly být čerpány v průběhu celého období od vyhlášení programu. Ţádosti o podporu byly přijímány do vyčerpání finančních prostředků programu. S těmito finančními prostředky disponuje SFŢP ČR. O podporu můţe ţádat pouze majitel rodinného domu nebo bytového domu, který musí být uţíván 15 let k bydlení. Finanční moţnosti tohoto programu jsou v současné době vyčerpány. Tento program provázely problémy administrativního charakteru, kdy vyhodnocení ţádostí a rozhodování o podpoře bylo zdlouhavé. Z hlediska realizace, zájemci ve snaze tuto podporu vyuţít, zateplovali nemovitosti bez ohledu na jejich technický stav, coţ bylo neefektivní. Pro ţadatele, kteří úsporu nezískali, je předpoklad jejího získání v roce 2013 z finančních prostředků získaných z aukcí emisních povolenek. ZELENÁ ÚSPORÁM 2 se uskuteční v polovině roku 2013. Vláda schválila zákon, který upravuje obchodování s emisními povolenkami a část výnosů z jejich prodeje bude zahrnuta do programu, který naváţe na ZELENOU ÚSPORÁM. Dotace budou uvolněny nejdříve na rekonstrukce veřejných budov. V další fázi budou podporovat rekonstrukce soukromých domů zaměřené na sniţování energetické náročnosti. Program PANEL podporuje zvyšování kvality bydlení zejména prostřednictvím pomoci vlastníkům při správě, údrţbě, opravách a modernizaci bytového fondu. Poskytováním úrokových dotací v rámci tohoto programu bylo v období 2005 aţ 2010 rekonstruováno přes 330 tis. bytů. V důsledku poskytnuté podpory došlo k aktivaci téměř 50 mld. Kč vlastních finančních zdrojů příjemců státní podpory,

38

tj. vlastníků bytového fondu. Další rekonstrukce byly provedeny díky úvěrové podpoře obcí. V roce 2009 pak navíc stoupla podpora rekonstrukcí bytového fondu v podobě zateplování vyuţitím programu ZELENÁ ÚSPORÁM. V roce 2010 došlo k 80 % převisu poptávky u PROGRAMU PANEL. V prvním pololetí 2011 bylo profinancováno 16,8 tis. ţádostí o podporu ve výši 3,3 mld. Kč. PROGRAM PANEL 2013 na opravu a modernizaci bydlení je otevřen od ledna 2013 a je určen pro všechny vlastníky bytových domů, bez rozdílu technologie výstavby.9 Program nabízí nízkoúročené úvěry na opravy a modernizace bytových domů s úrokem 0,9 % p.a. Fixace úroků je po celou dobu splatnosti aţ na 30 let. Úvěr Obnova patří mezi konkurenty programu PANEL 2013, je určen pro právnické osoby, zvláště bytová druţstva a společenství vlastníků jednotek. Předpoklad zanedbanosti bytového fondu ČR je ve výši 685 mld. Kč, nutné opravy u 1,383 mil. bytových jednotek a průměrná investice se předpokládá ve výši 287 tis. Kč na jeden byt. Úvěr poskytuje Stavební spořitelna české spořitelny a je moţné ho pouţít na modernizaci bytového fondu. Maximální výše úvěru je 350 tis. Kč na bytovou jednotku nebo jednoho člena. Bytové druţstvo nebo společenství vlastníků jednotek tak můţe čerpat výši úvěru podle počtu vlastníků. Doba splatnosti je maximálně 25 let. S tímto úvěrem je moţné ušetřit proti stávajícím úvěrům na bydlení aţ 30 % finančních prostředků. Záruky na splácení úvěrů na výstavbu nájemních bytů. Je to program záruk za bankovní úvěry na výstavbu bytových domů a pro obce na výstavbu infrastruktury spojenou s bytovou výstavbou. Ručení je aţ do 70 % výše jistiny v délce aţ na 40 let, za poplatek 0,6 % p.a.. Výše jistiny aţ 1,5 mil. Kč na jeden vystavěný byt, u obcí 1,8 mil. Kč ve spojení s výstavbou infrastruktury. Úvěry na modernizaci bytů. Program je určen pro obce na opravu obecního bytového fondu. Obec z úvěru můţe poskytnout půjčku svým občanům za podmínek, které dostane od SFRB.

9

ČESKO. Nařízení vlády č. 468/2012 Sb. ze dne 11.ledna 2012 O státním fondu rozvoje bydlení formou úvěrů poskytnutých právnickým a fyzickým osobám na opravy a modernizaci domů. In: Sbírka předpisů České republiky. 2013. Dostupné z: http://www.sbirka.cz/POSL4TYD/NOVE/12-468.htm

39

JESSICA je finanční nástroj z evropských fondů, z kterého je moţné čerpat úvěry pro bydlení. Tabulka č. 2: Rekonstrukce bytů pomocí úrokové dotace v rámci program PANEL Rok

Počet

Výše

dotace Podporovaný

Počet

v tis. Kč

úvěr v tis. Kč

opravených

2005

197

221 719

876 797

9 032

2006

1 050

1 599 995

5 591 400

45 073

2007

2 566

4 299 981

12 506 976

100 140

2008

2 024

1 999 974

11 422 881

76 570

2009

2 203

2 653 385

13 064 550

82 403

2010

953

999 960

3 736 952

22 600

Celkem

8 993

9 121 629

30 398 054

335 818




40

Tabulka č. 3: Úvěry na modernizace poskytované obcím Rok

Počet uzavřených smluv

Finanční objem uzavřených smluv v tis. Kč

2004

24

117 350

2005

14

53 600

2006

11

35 717

2007

15

88 206

2010

14

64 240

Celkem

183

778 983




V důsledku státem poskytovaných podpor v oblasti bydlení, které se orientují na nástroje dotačního charakteru, ve spojení s klesající schopností státního rozpočtu tyto prostředky poskytovat, docházelo jiţ v průběhu minulých let k utlumování a nakonec aţ k úplnému zastavení jednotlivých programů, jejichţ cílem bylo podpořit především výstavbu nájemních bytů. Jedním z nástrojů sociální politiky státu je účinná politika bydlení. V důsledku výše uvedených opatření státu je nutné konstatovat, ţe v této oblasti koncepce bydlení v období 2005 aţ 2010 nebyla naplněna. Rozpočet SFRB pro rok 2013 prošel Poslaneckou sněmovnou ČR. Schválené výdaje jsou 1,6 mld. Kč, to je o 100 mil. Kč méně neţ v roce 2012.

2.2. Subjekty monitorující ceny nemovitostí Ceny prodaných nemovitostí a stavebních pozemků od roku 2005 dokonce roku 2008 nepřetrţitě rostly. U rodinných domů o cca 30 %, u bytů téměř o 70 %, u bytových domů o cca 46 %. Počátkem roku 2009 začaly ceny nemovitostí klesat, za rok téměř o 8,6 %. Způsobil to zejména pokles cen bytů. V roce 2010, tj. za 2 roky byl pokles o 18 %. I tak však ceny neklesly pod úroveň prodávaných nemovitostí před prudkým 41

vzestupem v roce 2007. Vedle bytů vývoj cen ostatních druhů nemovitostí se liší. U rodinných domů je to pokles v roce 2010 proti roku 2008 o 4,6 %, ale stavební pozemky stouply o 2,3 %. Ceny bytových domů v průměru vzrostly o 3,8 %. Začátkem roku 2011 ceny nemovitostí odpovídaly prvnímu čtvrtletí 2008. Při porovnání cen bydlení v roce 2010, kde proti roku 2005 stouply o třetinu, je hodnota 132,2 %. V dubnu 2011 cena bydlení stoupla o 34,8 % oproti roku 2005. Celková míra inflace v roce 2010 proti roku 2005 činila pouze 14,9 %. Přitom ceny materiálových vstupů pro bytové domy klesly počátkem roku 2010, ale koncem roku 2010 se opět zvyšovaly. Celkově byl v roce 2010 ve srovnání s rokem 2005 index cen vyšší o 3,1 %. Tyto hodnoty ukazují aktuální kondici trhu v ČR, kdy v mezinárodním porovnání klesla hodnota trhu v ČR v roce 2011 jen o 3,2 %. Nepotvrdily se tak pesimistické předpovědi v roce 2010. Výnosy z celkových prodejů a pronájmů nemovitostí činili v roce 2011 5,08 mld. Kč. Ve srovnání s rokem 2010 je pokles cen asi 3 % – 7 %. Na celkový pokles měly vliv dva faktory: Sníţení cen srovnatelných nemovitostí asi o 8 % z celkových prodejů Niţší počet prodejů Graf č. 2: Residenční realitní trh

3,500,000 Kč 3,000,000 Kč 2,500,000 Kč 2,000,000 Kč realitní trh mimo RK 1,500,000 Kč

realitní trh v rámci RK

1,000,000 Kč 500,000 Kč 0 Kč 2008

2009

2010

2011




42

2.3. Vývoj cen pozemků Pozemek se dosud jeví jako jedna z nejjistějších investic. Od roku 2000 ubylo v ČR 74 000 ha orné půdy. Pozemků je jen omezený počet a jsou jediným typem nemovitostí, u něhoţ rostla skutečná cena. Poptávka je v současné době hlavně po zainvestovaných pozemcích ve velkých městech a jejich nejbliţším okolí. Nejvyšší převis poptávky nad nabídkou je v lokalitách Praha, Brno, Plzeň, Jihlava, Hradec Králové. Lokalitou, ve které se investice do pozemků nevyplácí, je Jesenicko. Pozemky jsou zde odlehlé, špatně dopravně dostupné, s minimální pracovní příleţitostí. Co se týká nabídky nových zainvestovaných pozemků, je největší zájem o Prahu a okolí, Karlovy Vary a Zlín. Zde v satelitních zástavbách je dostatečná nabídka zainvestovaných pozemků. Oproti minulým letům jiţ developeři nenabízejí k prodeji nové zainvestované pozemky, ale v blízkosti krajských měst dávají spíše přednost prodeji hotových rodinných nebo bytových domů. Podle údajů MŢP ubývá kaţdým dnem v ČR cca 15 ha zemědělské půdy. Poměrně značné mnoţství zabírají obrovské logistické areály, sklady, průmyslové zóny a solární elektrárny. Přitom na území ČR jsou stovky hektarů starých opuštěných objektů (brownfield) čekající na rekonstrukci. Ekonomická recese velmi ovlivnila i trh s realitami v ČR. Nejvíce byla zasaţena kategorie bytů, hlavně v panelových domech, naopak velmi dobře obstály stavební pozemky. Pozemky se dají rozdělit do dvou základních kategorií. Pozemky určené pro výstavbu rodinných domů a bytů a pozemky komerční. Nejvíce ţádané pozemky, určené k rezidenční výstavbě si svou hodnotu od roku 2005 většinou uchovaly. Je ovšem mnoho lokalit, kde je aktuální cena ještě mnohem vyšší neţ před ekonomickou recesí. Například řada pozemků v Praze v roce 2006 měla cenu, dle cenové mapy magistrátu, 2.200,- Kč/m2 a o 5 let později se cena v této lokalitě pohybovala okolo 5.700,-Kč/m2. Také na Moravě u velmi ţádaných pozemků, se za posledních 5 let zvýšila cena téměř o 70 %. Naopak menší zájem byl v letech 2008 – 2010 o pozemky komerční. Zde bylo patrné zpomalení zahraniční ekonomiky. O velké komerční plochy bylo málo zájemců, coţ se projevilo postupným sniţováním kupních cen. Široká nabídka pozemků v Praze určených pro komerční vyuţití je dosti široká a ceny pozemků poklesly aţ na 3.000,Kč/m2. Pro srovnání, cena podobného komerčního pozemku v Brně je 2.400,- Kč/m2 a 43

v Olomouci za cenu 950,- Kč/m2. Z výše uvedených cen je patrné jaký vliv na cenu pozemku má daná lokalita. Ceny pozemků v ČR i začátkem roku 2012 potvrdily svůj dlouhodobý trend mírného růstu. Zvyšuje se zájem o koupi pozemků jako vhodné investice s malým rizikem a nízkými udrţovacími náklady. Rostoucí poptávka po investicích do pozemků také kopíruje nízké úrokové sazby a opětovnou nejistotu na finančních trzích. Kvalitních pozemků vhodných pro investici i výstavbu však ubývá. Ceny pozemků se v průběhu roku 2012 zvýšily téměř o 2 %. Cenová mapa věrohodným způsobem postihuje rozdíly mezi cenami stavebních pozemků v obcích a umoţňuje jednoduchou orientaci v cenách pozemků. Mezi nejpodstatnější kritéria ovlivňující cenu pozemku patří poloha, funkční vyuţití a vybavenost infrastrukturou. Základem pro ocenění jsou skutečně sjednané ceny stavebních pozemků obsaţené v kupních smlouvách. Cenová mapa odráţí skutečný trh s pozemky a do jisté míry ovlivňuje cenové hladiny při jejich obchodování. Rovněţ slouţí jako podklad pro oceňování pozemků pro bankovní ústavy ohledně úvěrů a pro výpočet daně z prodeje pozemků.

44

Tabulka č. 4: Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR (v Kč/m2) Oblast

Kupní ceny v letech 2009

2010

2011

Praha 1

45 177

46 205

33 340

Praha 4

8 144

8 022

7 078

Praha 10

5 812

7 693

6 400

Hradec Králové

2 902

2 827

2 749

Plzeň

2 530

2 995

3 114

Brno

1 650

2 599

2 921

785

1 055

915

Ostrava

Zdroj: Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR dle okresu [online]. © 2012 [cit. 2012-02-11]. Dostupné

z:

http://www.mmr.cz/Bydleni/bydleni2009/cz/1-31-prumerne-kupni-ceny-stavebnich-

pozemku-v-cr-dle-okresu.html Konstrukce: vlastní

2.4. Vývoj cen rodinných domů Rodinné domy mají stabilní hodnotu. Ceny rodinných domů v ČR se mění ještě o něco méně, neţ je tomu u bytů. Ve větších městech poptávka po nich stagnuje. Rodinné domy přímo ve městech jsou poměrně drahé a lidé proto radši kupují byty, jejichţ ceny jsou niţší. Poptávka po bydlení v satelitech roste uţ jen mírně. Jsou i lidé, kteří se naopak z rodinných domů stěhují zpět do bytů ve městech. Pokud lidé hledají rodinné domy, pak zejména levnější nebo určené k rekonstrukci. Luxusní rodinné domy se prodávají méně. Právě na tento segment se soustřeďují i některé developerské společnosti, které staví přímo ve velkých městech. V satelitních zástavbách na Praze – východ, Praze – západ i v Brně – venkov došlo k převisu nabídky nad poptávkou. Na trh s rodinnými domy mají vliv i stagnující nájmy, kdy rodinný domek se zahradou poblíţ Prahy lze pronajmout za niţší cenu, neţ srovnatelný byt 45

v Praze. Celkově lze však konstatovat, ţe ceny rodinných domů podle HB Indexu za rok 2011 mírně vzrostly. Jejich růst byl ale pomalejší, neţ meziroční inflace. To znamená, ţe ceny rodinných domů v současné době stagnují. Tabulka č. 5: Průměrné ceny rodinných domů v ČR v závislosti na velikosti obcí v letech 2009 - 2011 Název kraje

Celkem kupní cena

Hlavní město Praha

7 863

Středočeský

3 644

Jihočeský

2 386

Plzeňský

2 265

Karlovarský

2 288

Ústecký

2 145

Liberecký

2 599

Královéhradecký

2 348

Pardubický

2 053

Vysočina

1 780

Jihomoravský

2 409

Olomoucký

1 970

Zlínský

2 133

Moravskoslezský

2 366

Celkem ČR

2 559

Zdroj: Český statistický úřad. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v závislosti na velikosti obcí a stupni

[online].

©

2013

[cit.

2012-02-11].

Dostupné

http://www.czso.cz/csu/2012edicniplan.nsf/t/E2002F11EE/$File/70091208.pdf Konstrukce: vlastní

46

z:

2.5. Vývoj cen bytů Bytový fond zahrnoval na počátku roku 2001 celkem 4,366 mil. bytů, tedy v průměru 427 bytů na1 tis. obyvatel. Z toho 3,828 mil. trvale obydlených bytů, tedy 274 trvale obydlených bytů na 1 tis. obyvatel. Z 539 tis. neobydlených bytů je 22 % obydleno přechodně, ale fakticky slouţí k trvalému bydlení. Hlavním problémem je tedy nedostatek velikostně odpovídajících a současně cenově dostupných bytů. Nízká finanční dostupnost bydlení se dotýká zejména sociálně slabších domácností. Od roku 1998 byla v ČR zahájena výstavba celkem 475 tis. bytů a dokončeno bylo do roku 2010 400 tis bytů. Výstavba neprobíhala rovnoměrně. Z důvodů hospodářského útlumu v období 1998 aţ 2001 klesala nová výstavba bytů aţ na 29 tis. bytů za rok, od roku 2002 je trend stoupající. Vrcholu dosáhla bytová výstavba v letech 2006 aţ 2008, kdy se kaţdý rok začalo stavět více neţ 43 tis. bytů. To souviselo s hospodářským růstem, zvyšující se úrovní obyvatel, s vyšší dostupností hypoték a rostoucí poptávkou po bydlení. V důsledku hospodářské recese v letech 2009 a 2010 došlo k poklesu nově postavených bytů. V roce 2010 byl počet nejniţší od roku 1998. Graf č. 3: Vývoj bytové výstavby v ČR – byty zahájené 45,000 Kč 40,000 Kč 35,000 Kč 30,000 Kč 25,000 Kč 20,000 Kč 15,000 Kč 10,000 Kč 5,000 Kč 0 Kč


[cit. 2012 -11-13]. Dostupné z:


47

Graf č. 4: Vývoj bytové výstavby v ČR – byty dokončené

50,000 Kč 40,000 Kč 30,000 Kč 20,000 Kč 10,000 Kč 0 Kč


[cit. 2012 -11-13]. Dostupné z:


Počet dokončených bytů má od roku 1998 jiný vývoj neţ počet bytů zahájených a rostoucí trend trval od roku 2001 aţ do roku 2007. V roce 2007 bylo dokončeno 42 tis. bytů. V následujících letech nedošlo téměř ke sníţení počtu dokončených bytů, aţ vzhledem k útlumu výstavby v roce 2009. V ČR intenzita zahajování zaznamenala růst z 3,15 bytů na tisíc obyvatel v roce 2000 na 4,26 bytů v roce 2006 a na této hodnotě zůstala aţ do roku 2008. V dalších letech 2009 a 2010 došlo ke strmému poklesu na 2,68 bytů na tisíc obyvatel. Po roku 1998 došlo k výrazným strukturálním, ekonomickým a sociálním změnám bytové výstavby. Dříve převaţující druţstevní výstavba je zastoupena v nepatrné míře a v roce 2010 činila pouze 2,5 %. Převaţující se stala vlastnická výstavba zastoupená většinou výstavbou rodinných domů (z 59 %) v roce 2010, kdy proti roku 1998 došlo k nárůstu o 21 %. Došlo ke změně v nárocích členů jednotlivých společenských skupin na standard bydlení, jako jeden ze znaků potvrzující společenské postavení majitele nemovitosti. Diferencovaný vývoj bydlení odráţí vývoj výše příjmů, kupní sílu a poptávku po nemovitostech. V průběhu období 1998 aţ 2010 došlo k poklesu podílu bytů v bytových domech o 7,8 %. Rovněţ významný pokles podílu bytů byl 48

zaznamenán v nástavbách a přístavbách o 11,5 % i přes výhodnost výstavby těchto bytů z hlediska doby a pořizovací hodnoty. Změny velikosti plochy bytů, jako základní kvalitativní charakteristiky, je moţné vidět u rodinných domů, kde dochází ke stagnaci obytné plochy na cca 97 m2. V bytových domech je snaha o úsporné řešení, a proto v současné době dochází k poklesu obytné a uţitné plochy téměř o 10 %, při nejčastěji zachované velikosti bytů 2 + 1. Mezi veličiny, které od roku 1998 zaznamenaly soustavný a dynamický růst patří pořizovací hodnota bytu. Pořizovací hodnota soustavně rostla v letech 1998 aţ 2000 o 1,41 % hodnoty bytů v bytových domech, v letech 2001 aţ 2005 o 1,95 % hodnoty bytů a v letech 2006 aţ 2010 dokonce o 9,96 %. V tomto období předstihlo průměrné roční tempo růstu pořizovací hodnoty bytů v bytových domech tempo růstu této hodnoty v rodinných domech. Rovněţ intenzita bytové výstavby na tisíc obyvatel v období 1997 aţ 2007 je nejvyšší v Praze a Středočeském kraji. Relativně zvýšenou bytovou výstavbu zaznamenaly také horská střediska Krkonoš a Šumavy, kde se i přes řídké osídlení těchto oblastí, stavěly rekreační objekty. Podle ČSÚ byla v roce 2010 zahájena výstavba 28 135 bytů, coţ je nejméně od roku 1997. Proti roku 2009 činil pokles téměř o čtvrtinu a v bytových domech skoro o polovinu. V roce 2010 se hlavně projekty a stavby dokončovaly, zahajování výstavby nových bytů bylo minimální. Intenzita bytové výstavby odpovídá demografickému vývoji. Vzhledem k vývoji počtu domácností má tempo bytové výstavby pokrýt budoucí potřeby domácností, i kdyţ dochází k úbytku nových bytů. V letech 2000 aţ 2008 došlo ke zrušení výstavby aţ 2 tis. bytů ročně. Na druhé straně je nutná podpora regenerace stávajícího bytového fondu nástroji státu pro bytovou politiku, aby bytů neubývalo. Co se týká vývoje cen bytů, byl rok 2011 poměrně klidný. Poptávka po nemovitostech na přelomu roků 2011/ 2012 se téměř zastavila. Není to nic neobvyklého. K nejsilnějším měsícům, co se týká nákupu nemovitostí, je květen – červen. Začátek roku 2012 byl poprvé od roku 2008 v prodeji bytů početnější. Nesmí však dojít ke zvýšení nezaměstnanosti, kdyţ banky udrţí úrokové sazby hypotéčních úvěrů pod 4 %, a kdyţ 49

nemovitosti začnou nakupovat drobní investoři za účelem dalšího pronájmu. Stále ještě mnoho lidí povaţuje nemovitost za dobrou investici. Nemovitosti mohou přinášet nejen měsíční příjem finančních prostředků, ale z dlouhodobého hlediska roste i jejich hodnota. Tabulka č. 6: Vývoj cen bytů (v Kč) 1. 12. 2011

1. 1. 2012

Rozdíl

Rozdíl v %

ČR byty 1+1

940 779

927 039

- 13 740

- 1,46

ČR byty 2+1

1 289 229

1 279 285

- 9 944

- 0,771

ČR byty 3+1

1 482 495

1 468 557

- 13 938

-0,94

Zdroj: Ceny bytů na přelomu roku téměř beze změn [online]. 2005 - 2013 [cit. 2012 -04-24]. Dostupné z: http://www.realitymorava.cz/informace/realitni-zpravodaj/597-ceny-bytu-na-prelomu-roku-temer-bezezmen Konstrukce: vlastní

Tabulka č. 7: Vývoj cen bytů (v Kč) 1. 12. 2010

1. 12. 2011

Rozdíl

Rozdíl v %

ČR byty 1+1

1 018 919

927 039

- 91 880

- 9,017

ČR byty 2+1

1 386 461

1 279 285

- 107 176

- 7,73

ČR byty 3+1

1 549 542

1 468 557

- 80 985

- 5,226

Zdroj: Ceny bytů na přelomu roku téměř beze změn [online]. 2005 - 2013 [cit. 2012 -04-24]. Dostupné z: http://www.realitymorava.cz/informace/realitni-zpravodaj/597-ceny-bytu-na-prelomu-roku-temer-bezezmen Konstrukce: vlastní

Počátkem roku 2011 došlo k ukončení ekonomické recese, sníţení sazeb hypotéčních úvěrů a realizaci nových developerských projektů se zaměřením na zvýšenou kvalitu bydlení a sluţeb. Ani tyto faktory však nedokázaly udrţet ceny bytů v ČR. Koncem roku 2010 došlo k opětovnému poklesu nabídkových cen bytů, za měsíc byl zaznamenán pokles cca o 1 %. Nejvíce na ceně ztratily malé byty o 3,14 %, coţ je největší pokles za 12 měsíců. Tento pokles cen u malých bytů je zajímavý, protoţe tyto byty byly vţdy nejţádanější z hlediska nízkých nákladů a vţdy jako první reagovaly na 50

zvýšení ceny. Podobné sníţení cen je u bytů 2 + 1 o 2,63 %. Nejmenší pokles byl za období únor – březen 2011 u velkých bytů a to pouze o 1,16 %. Začátkem roku 2011 v cenách bytů byl téměř shodný s koncem roku 2010. V prvním pololetí roku 2011 však získaly na ceně nejvíce malé byty 1 + 1 (3,356 %), naopak velké byty 4 + 1 ztratily a to o 0,767 %. Potvrzuje se dlouhodobý trend, který odpovídá současné ekonomické situaci v ČR. Strach ze zadluţení zvyšuje poptávku po menších bytech. Velké byty ztrácí na ceně nepřetrţitě od roku 2008. V roce 2011 ceny bytů v ČR však klesaly mnohem méně neţ před dvěma lety. Českého trhu s nemovitostmi se dotkla světová ekonomická recese jiţ v listopadu 2008. Postupně začaly klesat ceny u všech kategorií bytů. Dlouhodobý pokles se sice stále nezastavil, ale je mnohem mírnější neţ v předchozích letech u všech kategorií bytů. Nejvíce poklesly ceny bytů na počátku ekonomické recese 2008/2009, kdy došlo k meziročnímu propadu u bytů 4 + 1 o více neţ 18 %. Byty 3 + 1 (- 16,29 %) a byty 2 + 1 (-12,57 %). Byty 1 + 1 ztratily v roce 2009 (- 7,95 %) a v dalším roce 2010 dorovnaly ztrátu větších bytů (- 13,96 %). Situace se začala stabilizovat aţ v průběhu roku 2011, v té době banky začaly sniţovat úrokové sazby hypotéčních úvěrů a nabízet výhody pro klienty. Touto změnou se vyrovnala ztráta cen bytů z minulého roku aţ o 50 %, tedy meziročně 2010/2011 byla cena bytů niţší neţ 6 %, tedy nejmenší pokles od roku 2008. Období 2008 aţ 2010 je období největšího poklesu cen bytů v ČR za posledních 20 let.

51

Tabulka č. 8: Meziroční ztráta (v %) Pokles

Pokles

Pokles

Rozdíl

Celková

12/08 – 12/09

12/09 – 12/10

12/10 – 12/11

2010 - 2011

ztráta 12/08 – 12/11

ČR byty 1+1

- 7,93

- 13,9

- 3,89

- 10,08

- 25,78

ČR byty 2+1

- 12,57

- 10,85

- 2,34

- 8,51

- 25,76

ČR byty 3+1

16,29

- 11,35

- 5,55

- 5,80

- 33,19

ČR byty 4+1

18,33

- 10,56

-5,61

- 4,95

- 34,51

Zdroj: Letošní pokles cen bytů je nejmenší za poslední tři roky [online]. 2005 - 2013 [cit. 2012 -10-17]. Dostupné

z:

http://www.realitymorava.cz/informace/realitni-zpravodaj/591-letosni-pokles-cen-bytu-

nejmensi-za-posledni-tri-roky Konstrukce: vlastní

V současné době je moţné pořídit byt o výměře 16 m2 v metropoli cca za 1 mil. Kč. Jedná se spíše o garsoniéry nebo byty 1 + kk ve starší panelové zástavbě. Na rušných ulicích, v přízemí nebo v druţstevním vlastnictví. Pro srovnání uvádím, jakou nemovitost je moţné v současné době v Praze pořídit: Za 1 mil. Kč je moţné koupit starší byt o velikosti do 30 m2 většinou na okraji Prahy. Srovnatelně za 1 mil. Kč investovaných do nájemního bydlení by bylo moţné na Praze 6 bydlet v bytě o výměře 60 m2 asi 7 let. Za 2 mil. Kč je moţné koupit starší byt o velikosti do 70 m2 v panelových sídlištích v Praze nebo nový byt niţšího a středního standardu do 40 m2 v lepší lokalitě, obvykle na metru. Za 3 mil. Kč je moţné koupit starší byt o velikosti aţ 100 m2 v panelových domech nebo cca do 50 m2 v cihlových domech v okruhu centra Prahy eventuelně nové byty středního standardu do 70 m2 v horších lokalitách. Za 5 mil. Kč je moţné koupit starší byt o velikosti 90 m2 – 120 m2 v horších lokalitách nebo cca 50 m2 – 70 m2 v dobrých residenčních lokalitách.

52

2.5.1. Vlastnické bydlení Cena vlastnického bydlení je vysoká a proto je potřeba v řadě případů vyuţít dlouhodobě splatných hypotéčních úvěrů. Vlastnické bydlení je ve vztahu k příjmům domácností velmi drahé. Poptávka po vlastnickém bydlení je ovlivněna situací na finančních trzích a výši úrokové míry. Na nákup tzv. sociálního bydlení, coţ je podle zákona dům o obytné ploše do 350 m2 a byt do 120 m2 platila dokonce roku 2011 sazba DPH 10 %. Od ledna 2012 je tato sazba DPH zvýšena na 14 % a od ledna 2013 na 15 %. Celková pořizovací hodnota všech dokončených bytů v ČR v roce 2010 vzrostla o 3,5 %, na 99,8 mld. Kč, s tím, ţe u bytů v bytových domech došlo k nárůstu o 26,4 % na 2, 58 mil. Kč. Průměrná hodnota 1 m2 obytné plochy nového bytu vzrostla o 5,5 % na 35, 655 tis. Kč. U bytů v nových bytových domech byl nárůst ještě větší, konkrétně o 19,7 %. U přístaveb a nástaveb o 3,2 %. Největší pořizovací hodnota 1 m2 uţitkové plochy byla v Praze u bytů v bytových domech cca 43 tis. Kč.10 Cenový vývoj přirozeně reaguje na aktuální změněné podmínky na trhu. Jestliţe se porovná trh s byty, v některých regionech je moţné zaznamenat extrémní cenové výkyvy. Jestliţe byty ve Zlínském a Pardubickém kraji v roce 2010/2011 ztratily aţ 7,2 % ze své hodnoty, ve stejném období byty v Jihomoravském kraji naopak získaly 4 %. Tento cenový rozdíl je způsoben dopravní infrastrukturou. Pardubický kraj má špatné napojení na dálniční síť a ve Zlínském kraji je plánován rozvoj dálniční sítě a navazuje to na ekonomickou aktivitu v kraji. V Jihomoravském kraji rostou ceny nemovitostí v Brně a jeho okolí. Jihomoravský kraj je ovlivněn ekonomikou druhého největšího města v ČR. Na Ostravsku se zvýšily ceny bytů z důvodů, ţe jejich původní cenová úroveň byla ve srovnání s jinými regiony poměrně nízká.

10

ČESKÁ INFORMAČNÍ AGENTŮRA. ČSÚ: Pořizovací hodnota dokončených bytů mírně vzrostla. cianews.cz [online]. ©1997 [cit. 2011-12-04]. Dostupné z: http://www.cianews.cz/ekonomika/csuporizovaci-hodnota-dokoncenych-bytu-mirne-vzrostla-307016/

53

Graf č. 5: Kraje s největšími poklesy cen bytů

Zdroj: Ceny bytů a domů v ČR i nadále stagnují, pozemky rostou [online]. © 2011 [cit. 2012 -01-13]. Dostupné

z:

http://www.finance.cz/zpravy/finance/323932-ceny-bytu-a-domu-v-cr-i-nadale-stagnuji-

pozemky-rostou/ Konstrukce: převzatá

Ceny bytů v ČR značně ovlivňuje i sloţení bytového fondu. O starší byty v panelových domech je malý zájem z důvodů vysokých nákladů na rekonstrukce. Současný trend je bydlet v dosahu center velkých měst. U měst okresních je to do cca 10 km od centra, u krajských měst do cca 20 km od centra. Lokality s vysokou nezaměstnaností a nízkými průměrnými příjmy pak lidé opouštějí a volné byty jsou neprodejné. Stále častěji hraje roli i výše zmíněná dopravní infrastruktura. Většina lidí preferuje bydlení poblíţ dálnic a silnic první třídy.

54

Graf č. 6: Kraje s největšími růsty cen bytů

Zdroj: Ceny bytů a domů v ČR i nadále stagnují, pozemky rostou [online]. © 2011 [cit. 2012 -01-13]. Dostupné

z:

http://www.finance.cz/zpravy/finance/323932-ceny-bytu-a-domu-v-cr-i-nadale-stagnuji-

pozemky-rostou/ Konstrukce: převzatá

Obecně lze říci, ţe údaje cen bytů jsou velmi špatně srovnatelné. Z nabízených projektů jsou ceny uváděny ze dvou třetin s DPH, některé bez DPH a u některých není uvedeno, jestli se jedná o cenu s DPH nebo bez DPH. Problémem je, co všechno uvedená cena zahrnuje. Zda je zahrnuto v uvedené ceně garáţové stání, které můţe ovlivnit celkovou cenu v rozpětí od 120 tis. Kč do 800 tis. Kč s DPH, sklep od 12 tis Kč/m2 do 180 tis. Kč/m2 s DPH. Zda má byt balkon, terasu nebo lodţii. Velmi rozšířené jsou i předzahrádky u přízemních bytů, coţ můţe opět ovlivnit cenu bytů. Většina příslušenství tohoto typu jsou jiţ zahrnuty v ceně bytu. Z aktuálních statistik cen bytů vyplývá, ţe se český trh s byty za poslední 3 roky velmi změnil. Poptávka jiţ není tak silná jako v letech 2002 aţ 2008, bankovní domy jiţ nemají tak zajímavé akční nabídky a mnoho investorů se odklonilo od nemovitostí k aktivitám do jiných komodit. Pokles cen bytů za období 2008 aţ 2012 by se dal charakterizovat slovy čím větší byt, tím větší ztráta. Největší pokles totiţ zaznamenaly velké byty 4 + 1, které za poslední 3 roky ztratily ze své původní ceny 30,26 %. Velmi podobně na tom byla také kategorie bytů 3 + 1, která sníţila svou cenu o 29,02 %. Naopak k nejmenšímu poklesu cen došlo u malých bytů 1 + 1 (- 24,06 %) a bytů 2 + 1 (- 25,82 %). Z uvedených hodnot je patrné, ţe v období recese směřovala největší míra poptávky právě do segmentu menších bytů. 55

Z údajů je patrné, ţe se v ČR projevila ekonomická recese aţ s ročním zpoţděním. V období září 2009 aţ září 2010 byla míra poklesu cen největší. Právě v tomto období bylo velmi sloţité získat financování na bydlení od bank. Tento nezájem bank k poskytování úvěrů na bydlení způsobil prudké zpomalení trhu s nemovitostmi, které se projevilo silným poklesem cen bytů. Výsledky za poslední rok 2010/2011 jiţ nevypadají tak hrozivě, aţ na velké byty 4 + 1, které ztratily za posledních 12 měsíců (-11,61 %). Ostatní kategorie zaznamenaly pokles v rozmezí pouze od (- 1,68 %) do (- 2,76 %). Zpomalení poklesu cen bytů v roce 2011 vypovídá o opětovném návratu investorů k investování finančních prostředků do vlastního bydlení. Pro mnoho zájemců o bydlení je toto období velmi výhodné, protoţe ceny bytů jsou niţší neţ dříve o více neţ čtvrtinu, v porovnání s rokem 2008, a úrokové sazby hypotéčních úvěrů jsou příznivější neţ před třemi lety. Graf č. 7: Statistiky cen bytů v ČR, byty 1+1

1,400,000 Kč 1,200,000 Kč 1,000,000 Kč 800,000 Kč 600,000 Kč 400,000 Kč 200,000 Kč 0 Kč 2008

2009

2010

2011

2012

Zdroj: Statistiky cen bytů v jednotlivých okresech České republiky [online]. © 2005 - 2013 [cit. 2012 11-13]. Dostupné z: http://www.realitymorava.cz/statistiky?switch=2&sort=cena&okres= Konstrukce: vlastní

56

Graf č. 8 Statistiky cen bytů v ČR, byty 2+1 1,800,000 Kč 1,600,000 Kč 1,400,000 Kč 1,200,000 Kč 1,000,000 Kč 800,000 Kč 600,000 Kč 400,000 Kč 200,000 Kč 0 Kč 2008

2009

2010

2011

2012

2013


Graf č. 9: Statistiky cen bytů v ČR, byty 3+1 2,500,000 Kč 2,000,000 Kč 1,500,000 Kč 1,000,000 Kč 500,000 Kč 0 Kč 2008

2009

2010

2011

2012

2013


57

Graf č. 10: Statistiky cen bytů v ČR, byty 4+1

3,000,000 Kč 2,500,000 Kč 2,000,000 Kč 1,500,000 Kč 1,000,000 Kč 500,000 Kč 0 Kč 2008

2009

2010

2011

2012

2013


Většina kupujících dlouhodobě preferuje byt v osobním vlastnictví. Změna struktury vlastnictví bytového fondu přímo souvisí i s tím, jak města a obce prodávají obecní byty nájemníkům do soukromého vlastnictví a stavební bytová druţstva převádějí byty do vlastnictví jednotlivých členů. Tento důleţitý právní vztah k bytu je však finančně náročný a má svůj dlouhodobější vývoj. Počet bytů v osobním vlastnictví za posledních 10 let stoupl o 150,8 % ze 421 654 bytů na 1 057 452 bytů.

2.5.2. Nájemní bydlení Nájemním bydlení, tzn. nájemné z bytu a úhrada za plnění poskytovaná za uţívání bytu v roce 1991 byly na úrovni roku 1964. V roce 1992 došlo k deregulaci cen za sluţby spojené s bydlením ve státních bytech a zrušení sociálních slev z nájemného. Nájemné ve státních bytech bylo zvýšeno o 100 %. V roce 1993 bylo maximální nájemné zvýšeno o 40 %.

58

V roce 1995 bylo maximální nájemné zvýšeno o 22,6 % a byly provedeny následující změny v oblasti nájemného: Nájemné při sjednání nájmu s novým nájemcem volného bytu jiţ není regulováno. V rekonstruovaných a modernizovaných bytech bylo uplatněno věcně usměrňované nájemné. V roce 1996 se zvýšilo čisté nájemné v bytech s regulovaným nájemným v průměru o 25,6 %. V roce 1997 bylo zvýšeno maximální čisté nájemné v nájemních bytech s regulovaným nájemným v průměru o 50 %, z toho v Praze o 100 %. V roce 1998 se zvýšilo maximální čisté nájemné v nájemních bytech v průměru o 26,6 %. Toto maximální nájemné bylo rozdílné v závislosti na velikosti obce. K nejvyššímu zvýšení došlo v Praze o 41 %, k nejniţšímu v obcích do 10 tis. obyvatel o 15 %. V roce 1999 novela zákona upravila pravidla zvýšení nájemného do 30. 06. 2000, kdy místo platných třech koeficientů (inflace, koeficient růstu nájemného podle velikosti obce a rozhodovacího koeficientu vlády) byl pro stanovení maximální výše nájemného zaveden pouze jeden koeficient, který vyjadřoval pouze průměrnou změnu cen stavebních prací v předchozím kalendářním roce. Koeficient změny cen stavebních prací byl vyhlášen ve výši 1,093, a tím se zvýšilo maximální nájemné o 9,3 %. V roce 2000 byl vyhlášen maximální moţný růst nájemného ve výši 4,9 %, ve skutečnosti však byl růst niţší a dosáhl 4,6 %. V roce 2001 byl vyhlášen maximální moţný růst čistého nájemného nejvýše o 4 %. V roce 2002 vedle růstu nájemného v nájemních bytech v závislosti na změně indexu cen stavebních prací uplynulého roku o nejvýše 4 % bylo umoţněno při zateplení domu, které vedlo k úspoře nákladů nájemce na teplo, zvýšit nájemné ročně o 30 % z dosaţené úspory. Celkově dle ČSU došlo ke zvýšení nájemného o 8,8 %. V roce 2003 nebylo nájemné změněno. 59

V roce 2004 rovněţ nebylo nájemné cenově regulováno a dle ČSÚ byl nárůst nájemného o 0,1 %. V roce 2005 vláda projednala zákon s nabývací účinností aţ v roce 2006. V roce 2006 nabyl účinnosti zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Po čtyři roky v průměru o 14 % ročně. Závisí to však na velikosti a atraktivnosti obce. V roce 2007 byl vykázán nárůst čistého nájemného o 9,6 %. V Praze se však nárůst pohyboval v jednotlivých městských částí mezi 18,5 % aţ 62,1 %. U I. kategorie bytů od 18,5 % do 34 % a u IV. kategorie od 43,6 % do 61,2 %. V roce 2008 byl nárůst čistého nájemného o 16,2 %. Nárůst nájemného se v Praze pohyboval podle kategorií bytů v jednotlivých městských částí, u I. kategorie od 21,8 % do 35 %, u II. kategorie od 30,9 % do 45,2 % u III. kategorie od 35,8 % do 50,6 % a u IV. kategorie od 47,7 % do 63,7 %. Trţní nájemné se zvýšilo o 2,5 %. V roce 2009 byl nárůst čistého nájemného o 19,4 %, při čemţ v Praze se nájemné pohybovalo u I. kategorie od 21,8 % do 35,1 %, u II. kategorie od 31 % do 45,1 %, u III. kategorie od 35,8% do 50,5 % a u IV. Kategorie od 47,7 % do 63,8 %. Trţní nájemné se zvýšilo o 4,6 %. V roce 2010 byl nárůst čistého nájemného o 8,4 %, při čemţ v Praze se nájemné pohybovalo u I. kategorie od 8,7 % do 19,5 %, u II. kategorie od 11,4 % do 22,6 %, u III. kategorie od 12,7 % do 24,1 % a u IV. kategorie od 15,9% do 27,6 %. Hlavním krokem koncepce bydlení v období 2005 aţ 2010 bylo postupné odstraňování regulace nájemného, které vedlo k odstranění nerovných podmínek na trhu bydlení a k dosaţení stavu, kdy cena nájmu skutečně odpovídá hodnotě bydlení. Přestoţe stát kvůli rozpočtovým úsporám postupně utlumoval podporu investic do výstavby, bylo celkem za uvedené období postaveno přes 7 500 nájemních bytů. Z důvodů deregulace nájemného se však počet nájemních bytů za posledních 10 let sníţil o 37,3 % a počet druţstevních bytů o 21,2 %. Důvodem bylo vzrůstající nájemné i v bytech s regulovaným nájemným, které se zvýšilo v roce 2009 v průměru o 27,1 % a u bytů s trţním nájemným o 5,2 %.

60

Podíl všech výdajů spojených s bydlením na rozpočtu domácností uţ v ČR dosahuje v průměru 25 %, u některých uţivatelů bytů však představuje více jak polovinu jejich příjmů. Jedná se zejména o domácnosti důchodců, které se zvyšováním nájmů dostávají do situace ztráty bytu. Prodlouţení deregulace do roku 2012 však nezajistilo jistotu nájemního bydlení.

2.5.3. Dostupnost vlastnického a nájemního bydlení Finanční dostupnost vlastnického a nájemního bydlení je měřítkem podílu nákladů na bydlení a příjmu domácností. Hrubé nájemné bez příspěvků na bydlení tvoří v současné době zásadní podíl v rozpočtu domácností. Pro srovnání s ČR je vlastnické bydlení zastoupeno v Irsku, Španělsku, Finsku kolem 70 % a ve Velké Britanii, Portugalsku a Norsku kolem 60 %. Naopak slabý podíl vlastnického bydlení je v Německu 38 %, Švédsku 43 % a Nizozemí 47 %. Na rozdíl od ČR však 77 % domácností zemí EU ţije v rodinných domech, které však nejsou vţdy v jejich vlastnictví. Výdaje na bydlení jsou největší poloţkou, která nejvíce zatěţuje rodinné rozpočty nejen v ČR ale i v celé Evropě a postupně zaznamenávají nárůst. Dostupnost bydlení by neměla být nástrojem pro systém cenové tvorby nájemného. Výše nájemného by se měla řídit kvalitou bydlení, jeho velikostí a lokací. Dostupnost bydlení by měla být řešena příspěvky na bydlení, protoţe nevyrovnaná deregulační politika státu a plošná regulace nájemného by měla negativní dopad na trh s bydlením. Dostupnost vlastnického bydlení se hodnotí podobně jako u nájemního bydlení, ale za indikátor míry zatíţení domácností jsou brány výdaje na hypotéční splátky. U mladších domácností do třiceti let jsou vzrůstající náklady na bydlení, a tím se sniţuje dostupnost nájemního bydlení pro tuto věkovou kategorii domácností. Před nimi je pouze kategorie seniorů. Dostupnost vlastnického bydlení v ČR podle specifických parametrů: Hodnota poměru mezi pořizovací cenou nového bydlení a výší celkových ročních příjmů domácností. Poměr výše finančních prostředků, které domácnosti zaplatí za pořízení nového vlastnického bydlení v rámci splátek pouţitých úvěrů k celkovým čistým ročním příjmům domácností. 61

Míra zatíţení splátkami úvěrů na pořízení nového vlastnického bydlení. Pořizovací cena bytu je ovlivněna jeho velikostí, čím větší byt, tím větší cena. Plocha bytu by měla být úměrná počtu členů domácnosti. Za průměrný byt je povaţován v ČR byt o dvou místnostech a ploše 50 m2 aţ 60 m2. Státní bytová politika má zajišťovat efektivitu trhu s bydlením a rovné podmínky bydlení pro všechny skupiny domácností. Stát se snaţí na jedné straně odstranit monopoly, na druhé straně vyuţívá různá omezení a předpisy, subvence a úlevy pro některé skupiny domácností, coţ pak vede ke vzniku dalších překáţek na trhu s nemovitostmi a k nedokonalému fungování. Mezi základní programy státní bytové politiky k zajištění vyšší dostupnosti patří: Regulace nájemného Nájemní politika v sociálním bydlení Podpora výstavby nových sociálních bytů Moţnost odpočtu úrokových splátek z daňového základu Úroková dotace u vlastnického bydlení Podpora bydlení pro seniory, handicapované občany atd. Deregulace nájemného má za důsledek pro řadu domácností získat vlastní bydlení. Deregulace se na českém trhu s nemovitostmi projevila téměř okamţitě. Došlo ke zvýšené poptávce, zejména po menších bytech 1 + 1 a 2 + 1. Je však přihlíţeno stále více také k provozním nákladům související s danou bytovou jednotkou. Pro řadu lidí je výhodnější pořídit si vlastní bydlení, neţ bydlet v nájemních bytech, kde je nutná rekonstrukce a vysoký nájem. Zvýšenou poptávku po vlastnickém bydlení zaznamenávají také banky a stavební spořitelny. V roce 2010 byly v období od ledna do října poskytnuty úvěry na bydlení v celkovém objemu 115,9 mld. Kč. Ve stejném období roku 2011 to bylo jiţ 132,7 mld. Kč. Příčiny tohoto vzestupu poptávky po vlastním bydlení jsou v niţších cenách nemovitostí, poklesu úrokových sazeb hypotéčních úvěrů atd. Tento trend lze očekávat i v následujícím období.

62

2.6. Vývoj cen rekreačních objektů Jako u jiných nemovitostí i u této kategorie nabídka převyšuje poptávku. Kvalita rekreačních zařízení se však stále zvyšuje a blíţí se úrovni běţných obytných nemovitostí. Chaty a chalupy a další rekreační nemovitosti jsou v ČR stále vyhledávaným artiklem. Jedná se také o tradici a národní specialitu.

2.7. Vývoj cen komerčních nemovitostí 2.7.1. Kancelářské prostory Objem moderních kancelářských prostor v Praze činil v roce 2008 2,304 mil. m2. Z 68 % jsou to nově postavené budovy a z 32 % renovované budovy. Očekává se, ţe aktivita developerů zůstane silná aţ do roku 2012 a i kdyţ u některých projektů můţe dojít k prodlouţení termínů nebo zrušení z důvodů ztíţených podmínek financování a zvýšené konkurenci, předpokládá se asi 1,43 mil. m2 nových kancelářských prostor za období 2009 aţ 2011. Nejvyšší nájemné v poslední době stoupalo díky posilování české koruny, ale hlavně díky stále se zvyšujícímu se rozdílu mezi nabídkou a poptávkou v centru města. Nejvyšší nájem v Praze činil přibliţně 490 Kč/m2/měsíc aţ 526,8 Kč/m2/měsíc. V okrajových místech činil nájem v průměru 355,3 Kč/m2/měsíc aţ 379,8 Kč/m2/měsíc. Nájemné v Brně se pohybovalo mezi 306,3 Kč/m2/měsíc aţ 392 Kč/m2/měsíc, v Ostravě se nájem pohybuje mezi 306,3 Kč/m2/měsíc aţ 343 Kč/m2/měsíc a v Plzni mezi 269,5 Kč/m2/měsíc aţ 294 Kč/m2/měsíc. V ČR jsou velké regionální rozdíly a úroveň nájmu je závislá i na mnoţství nabízených prostor, na míře neobsazenosti, atd.

2.7.2. Průmyslové prostory Celková výměra logistických prostor v ČR v roce 2008 činila 2,850 mil m2, z čehoţ bylo 46 % na území velké Prahy, 26 % kolem třech největších krajských měst a 28 % ve zbývajících oblastech ČR. Průměrné nájmy za skladové prostory v ČR činily 104,1 Kč/m2/měsíc. Nájemné v ČR se pohybovalo od 128,6 Kč/m2/měsíc v Praze aţ do méně neţ 98 Kč/m2/měsíc v západních Čechách. 63

2.7.3. Maloobchodní prostory Celková výměra nákupních center v ČR v roce 2011 činila cca 2 mil. m2, z čehoţ 60 % je soustředěno v Praze, dále následuje Brno, Ostrava a Plzeň. V ČR činila celková plocha nákupních center v roce 2011 cca 200 m2 na 1000 obyvatel. V Praze činilo nájemné na hlavní třídě cca 4 165 Kč/m2/měsíc, coţ je nejvyšší nájemné mezi zeměmi střední a východní Evropy. Zde je nejvyšší rozdíl mezi nájmem na hlavních třídách a nájmem v nejlepších nákupních centrech. Nejvyšší nájem za nákupní centra v Praze se pohybovalo mezi 1470 Kč/m2/měsíc aţ 1960 Kč/m2/měsíc. V Brně činil nejvyšší nájem na Masarykově třídě mezi 857,5 Kč/m2/měsíc aţ 1470 Kč/m2/měsíc, v nákupních centrech mezi 980 Kč/m2/měsíc aţ 1102,5 Kč/m2/měsíc. V Ostravě se nájmy v centru města pohybovaly okolo 980 Kč/m2/měsíc a v nákupních centrech 612,5 Kč/m2/měsíc aţ 980 Kč/m2/měsíc. V Plzni nájem na hlavních třídách činil okolo 735 Kč/m2/měsíc, v nákupních centrech 612,5 Kč/m2/měsíc aţ 980 Kč/m2/měsíc. V retail parcích činil nájem za prostory v Praze 245 Kč/m2/měsíc aţ 367,5 Kč/m2/měsíc, v ostatních regionech 159,25 Kč/m2/měsíc aţ 294 Kč/m2/měsíc. Maloobchodní prostory v ČR dosahují vysoké úrovně celkové nabídky ploch.

64

3. Analýza a porovnání trhu nemovitostí Bytový fond ČR v roce 2011 zahrnoval celkem 2 mil. trvale obydlených domů, z nichţ 71,2 % činily rodinné domy. Tabulka č. 9: Obydlené domy podle druhu domu ČR, kraje

Domy celkem

Z toho obydlené

Z obydlených druh domu Rodinné domy

Bytové domy

2 149 756

1 772 909

1 529 834

214 643

98 955

89 825

55 163

32 410

Středočeský kraj

352 168

279 058

254 062

20 366

Jihočeský kraj

163 658

122 262

107 669

12 516

Plzeňský kraj

130 291

103 924

89 558

12 630

Karlovarský kraj

44 600

39 002

28 484

9 477

Ústecký kraj

134 579

113 652

90 239

21 431

Liberecký kraj

91 806

71 962

59 714

10 677

Královéhradecký

136 891

108 187

94 132

12 038

Pardubický kraj

128 501

103 939

93 059

9 205

Kraj Vysočina

136 612

107 914

98 274

8 183

Jihomoravský kraj

258 719

221 582

198 729

20 195

Olomoucký kraj

136 856

118 146

104 413

12 072

Zlínský kraj

141 700

120 389

110 679

8 252

ČR celkem k 26. 3. 2011 V tom: Hlavní město Praha

kraj

65

Moravskoslezský

194 420

173 067

Domy celkem

Z toho obydlené

145 659

25 191

kraj ČR, kraje

Z obydlených druh domu Rodinné domy

Rodinné domy

100

82,5

71,2

10

100

90,8

55,7

32,8

Středočeský kraj

100

79,2

72,1

5,8

Jihočeský kraj

100

74,7

65,8

7,6

Plzeňský kraj

100

79,8

68,7

9,7

Karlovarský kraj

100

87,4

63,9

21,2

Ústecký kraj

100

84,5

67,1

15,9

Liberecký kraj

100

78,4

65

11,6

Královéhradecký

100

79

68,8

8,8

Pardubický kraj

100

80,9

72,4

7,2

Kraj Vysočina

100

79

71,9

6

Jihomoravský kraj

100

85,6

76,8

7,8

Olomoucký kraj

100

86,3

76,3

8,8

Zlínský kraj

100

85

78,1

5,8

Moravskoslezský

100

89

74,9

13

ČR celkem k 26. 3. 2011 (struktura v %) V tom: Hlavní město Praha

kraj

kraj

66

Zdroj: Obydlené domy podle druhu domů. [online]. © 2013

[cit. 2012 -04-14]. Dostupné z:

vdb.czso.cz/sldbvo Konstrukce: vlastní

Graf č. 11: Podíl obydlených domů v procentech

100% 90.8% 87.4% 85.6% 86.3% 85.0% 84.5% 90% 79.8% 79.2% 78.4% 79.0% 80.9% 79.0% 74.7% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Zdroj: Obydlené domy podle druhu domů. [online]. © 2013

[cit. 2012 -04-14]. Dostupné z:


Z regionálního hlediska bydlí ve vlastním domě nejméně domácností v Praze (55,7 %), naopak nejvíce jich ve vlastním domě bydlí v olomouckém a jihomoravském kraji (76 %).

67

Tabulka č. 10: Obydlené byty podle právního důvodu užívání bytu ČR, kraje

Obydlené

Z toho právní důvod užívání bytu

byty celkem Ve

V osobním

vlastním

vlastnictví

Nájemní

Družstevní

domě 3 894 210

1 453 228

1 057 452

685 661

432 291


496 911

62 906

183 440

141 783

83243

Středočeský kraj

458 488

238 815

104 782

49 359

31 219

Jihočeský kraj

238 257

100 465

61 180

38 565

21 397

Plzeňský kraj

215 894

85 674

69 711

34 593

10 184

Karlovarský kraj

109 431

27 382

49 951

19 979

5 789

Ústecký kraj

308 398

87 328

89 916

60 186

53 112

Liberecký kraj

161 192

59 292

39 776

32 041

18 657

Královéhradecký

206 272

89 888

52 474

30 241

16 922

Pardubický kraj

189 196

86 518

48 259

23 840

15 195

Kraj Vysočina

182 537

90 947

43 443

19 550

14 125

Jihomoravský kraj

423 451

181 292

106 705

71 092

37 725

Olomoucký kraj

234 809

98 259

64 408

31 725

22 561

Zlínský kraj

208 861

100 289

57 210

19 093

16 915

Moravskoslezský

460 513

144 173

86 197

113 614

85 247

ČR celkem k 26. 3. 2011 V tom:

kraj

kraj

68

ČR, kraje

Obydlené

Z toho právní důvod užívání bytu

byty celkem Ve

Ve vlastním

Ve

Ve

vlastním

domě

vlastním

vlastním

domě

domě

domě 100

37,3

27,2

17,6

11,1


100

12,7

36,9

28,5

16,8

Středočeský kraj

100

52,1

22,9

10,8

6,8

Jihočeský kraj

100

42,2

25,7

16,2

9

Plzeňský kraj

100

39,7

32,3

16

4,7

Karlovarský kraj

100

25

45,6

18,3

5,3

Ústecký kraj

100

28,3

29,2

19,5

17,2

Liberecký kraj

100

36,8

24,7

19,9

11,6

Královéhradecký

100

43,6

25,4

14,7

8,2

Pardubický kraj

100

45,7

25,5

12,6

8

Kraj Vysočina

100

49,8

23,8

10,7

7,7

Jihomoravský kraj

100

42,8

25,2

16,8

8,9

Olomoucký kraj

100

41,8

27,4

13,5

9,6

Zlínský kraj

100

48

27,4

9,1

8,1

Moravskoslezský

100

31,3

18,7

24,7

18,5

ČR celkem k 26. 3. 2011 (struktura v %) V tom:

kraj

kraj

69

Zdroj: Obydlené byty podle druhu bytu. [online]. © 2013

[cit. 2012 -04-14]. Dostupné z:


Bytový

fond

ČR

v roce

2011

zahrnoval

celkem

3 894

tis.

bytů

trvale

obydlených, z nichţ asi 65 % domácností ţijí v domech nebo bytech v soukromém vlastnictví. Nájemní byty tvořily 18 %. Z regionálního hlediska ţije nejvíce domácností v bytech v osobním vlastnictví v karlovarském kraji (46 %), coţ je výrazně nad celostátním průměrem. Nejméně ve středočeském a moravskoslezském kraji, viz graf č. 12. V nájemních bytech bydlí nejvíce domácností v Praze (28 %). Nejniţší podíl domácností v nájemních bytech byl ve zlínském a středočeském kraji (10 %), protoţe zde lidé ţijí většinou v rodinných domech. Graf č. 12: Podíl obydlených bytů v osobním vlastnictví

45.6%

50% 40% 36.9% 30%

32.3% 22.9%

25.7%

29.2%

27.4% 27.4% 24.7% 25.4% 25.5% 23.8% 25.2% 18.7%

20% 10% 0%

Zdroj: Obydlené byty podle druhu bytu. [online]. © 2013

[cit. 2012 -04-14]. Dostupné z:


Nejvíce domácností splácející půjčky, cca 20 %, je ve Zlínském kraji. V regionech s vyšším podílem nájemních bytů, tedy v Praze a v Moravskoslezském kraji je nejniţší podíl domácností s úvěrem na bydlení. Co se týká velikosti bytu, tak problémy s malým bytem má pouze 9,3 % domácností. 70

V rámci posuzování kvality bytového fondu v ČR se ukazuje, ţe není problém v kvalitě bytového fondu, ale spíše v kvalitě nevyhovujícího okolního prostředí (znečištění, hluk, vandalství a kriminalita). Celková zanedbanost bytového fondu je cca 685 mld. Kč. Nutností je modernizace sídlišť, čímţ dojde k intenzivnímu zvyšování kvality této formy bydlení. Úzce souvisejícím problémem je energetická náročnost bytového fondu. Domácnosti v ČR se podílejí na spotřebě elektrické energie cca 25 %, coţ je průměr EU.

3.1. Analýza trhu s pozemky Celková výměra zemědělské půdy v ČR činí 4,2 mil. ha z toho je 262 tis. ha státní půdy ve správě pozemkového fondu ČR a převoditelných je cca 147 tis. ha. Půdu v ČR budou moci po splnění určitých podmínek kupovat i zájemci ze států EU, ale také ze zemí, se kterými máme uzavřenou dohodu o hospodářském prostoru, coţ je Švýcarsko, Norsko, Lichtenštejnsko a Island. Ceny pozemků v průběhu let 2011, 2012 mírně klesaly, pouze o 0,1 %, coţ je nejmenší pokles proti jiným segmentům.

3.2. Analýza trhu s rodinnými domy Bytový fond ČR zahrnuje přes 1,5 mil. obydlených rodinných domů a přes 35 tis. domů neobydlených. Důvody neobydlenosti rodinných domů jsou přestavba nebo rekonstrukce, k rekreaci (47 %) nebo jsou nezpůsobilé k bydlení (6 %).

71

Tabulka č. 11: Rodinné domy dle typu bydlení 2011 203 125

Rodinné domy celkem Sloužící k rekreaci

166 760

Přetavba domu

15 024

Nezpůsobilé k bydlení

21 341

Z toho důvod neobydlenosti

Zdroj: Český statistický úřad. [online]. © 2013 [cit. 2012-02-22]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu Konstrukce: vlastní

3.3. Analýza trhu s byty Pokles intenzity nové bytové výstavby v letech 2011, 2012 byl patrný ve všech krajích. Největší pokles byl v Praze a to více neţ 60 %, dále ve středočeském, jihomoravském a moravskoslezském kraji. V roce 2011 byly z hlediska právního důvodu uţívání ve struktuře bytového fondu zastoupeny byty: Vlastnické (49 %) Druţstevní (20 %) Nájemní (31 %) V roce 2011 bylo na trhu několik tisíc dokončených neprodaných bytů. Ke konci roku 2011 bylo v Praze neprodaných dokončených bytů celkem přes 2 tisíce a tento počet se zvyšoval i v roce 2012 Na začátku roku 2011 bylo v Praze v nabídce 7 098 volných bytů a přibylo dokončených dalších 2 809 nových bytů, celkem bylo v roce 2011 v Praze nabízeno 9 907 bytů. Prodalo se sice v průběhu roku 2011 o 982 bytů více, neţ přibylo, ale stále bylo na trhu na začátku roku 2012 v nabídce přes 6 000 volných bytů a dalších 2 300 jich bylo ještě v roce 2012 dokončeno. Celkem tedy bylo nabízeno dvakrát aţ třikrát větší počet bytů neţ je poptáváno. Tento nadlimitní počet nových bytů zůstává neobsazen více neţ rok. Volné nové byty déle neţ 2 roky stárnou a jsou stále nahrazovány byty novými. Volných bytů starších více neţ 2 roky je v Praze kolem 72

29 %, v roce 2009 to bylo pouze 2 %. Na konci roku 2012 je evidováno v Praze 1677 bytů neobsazených více neţ rok a 770 bytů déle neţ 2 roky. Graf č. 13: Struktura stáří volných bytů – 2011

Prodej 2% 42% 56%

do 1 roku 1 -2 roky déle než 2 roky

Zdroj: Byty Praha: Zájem o novostavby loni stoupl [online]. © 2005 - 2013 [cit. 2012 -10-17]. Dostupné z:

http://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/431-byty-praha-zajem-o-novostavby-loni-stoupl

Konstrukce: vlastní Graf č. 14: Struktura stáří volných bytů – 2012

Prodej 29%

36% do 1 roku 35%

1 - 2 roky déle než 2 roky

Zdroj: Byty Praha: Zájem o novostavby loni stoupl [online]. 2005 - 2013 [cit. 2012 -10-17]. Dostupné z: http://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/431-byty-praha-zajem-o-novostavby-loni-stoupl

Konstrukce: vlastní

73

Developeři mají deponováno v neprodaných dokončených bytech 12 mld. Kč, z toho 4 mld. Kč připadají na byty starší neţ 2 roky. Hlavní problémy bytové politiky v oblasti bydlení jsou: Zanedbanost bytových domů a jejich energetická náročnost. Bytový fond svou velikostí odpovídá evropskému průměru, je však zastaralý a podinvestovaný. Panelové domy mají konstrukční vady a byty v nich tvoří 31 % bytového fondu. Roste potřeba většího počtu bytů upravených pro seniory, jako bezbariérové. Bytový fond je rovněţ zanedbaný z energetického hlediska. Domácnosti ţijící v těchto domech platí velké částky za spotřebu energií, čímţ se sniţují jejich disponibilní prostředky na jiné účely. Motivace je v programech PANEL a ZELENÁ ÚSPORÁM. Vysoké výdaje domácností na bydlení a nízká dostupnost některých forem bydlení. Omezené finanční zdroje pouţitelné v bytové politice. Tyto zdroje jsou závislé na stavu veřejných rozpočtů. Podpůrné nástroje podpor na bydlení nesmí negativně působit na státní rozpočet. Kvalita výstavby je jeden ze základních předpokladů. Je podmíněna kvalitní architekturou a urbanismem, péčí o přírodu v městském i venkovském prostředí a svědčí o kulturní a civilizační vyspělosti státu. Roztříštěnost a nízká stabilita nástrojů bytové politiky. Nedostatečná aktualizace dat a legislativa bydlení. Další změny na nemovitostním trhu v roce 2013, které zřejmě nebudou mít vliv na cenu bytů. Vyšší daň z převodu nemovitostí o 1 %, tedy z 3 % na 4 %. Jde o náklad ze strany prodávajícího. Vyšší DPH ze 14 % na 15 %. U dobře prodejných projektů navýšení daně zaplatí kupující. Celkově to však zásadně trh neovlivní. Definitivní deregulace nájemného, tento proces skončil 31. 12. 2012, nyní platí pouze nájemní smlouvy.

74

3.3.1. Vlastnické bydlení Ceny bytů v roce 2011 byly na úrovni začátku roku 2006. Zvyšují se rozdíly v ceně bytů v závislosti na lokalitě, dopravní dostupnosti, občanské vybavenosti, atd. Největší pokles cen u bytů v krajských městech meziročně 2011/2012 byl v Ústeckém kraji a v Praze, nejmenší pokles cen byl v Jihlavském a Olomouckém kraji. Další faktory ovlivňující ceny bytů jsou hlavně poloha v centru města, která zvyšuje cenu o 40 % aţ 50 % a moţnost parkování o 25 %, atd. Meziroční pokles cen 2011/2012 zaznamenaly byty na lukrativních místech Prahy 1 jako jsou Hradčany, Malá Strana, Staré Město ( - 7 % aţ - 10 %) a okraje Prahy (12 %). Naopak zvýšení ceny bytů v tomto období byl zaznamenán v Praze 10 Uhříněvsi o 0,3 %. Cena staršího bytu v dobré lokalitě v Praze, o podlahové ploše 68 m2, se pohybuje počátkem roku 2013 na 5,5 mil. Kč. V Brně srovnatelný byt má cenu méně neţ 2 mil. Kč, v Hradci Králové 1,65 mil. Kč, v Plzni a Pardubicích 1,5 mil Kč. V Ostravě a Ústí nad Labem došlo k poměrně výraznému propadu cen bytů z důvodu problematického ţivotního prostředí a nenaplnění plánovaného ekonomického vzestupu. V Praze je aktuálně celkem 480 tis. m2 nových volných bytů. Prodej nových bytů se sice zvýšil v roce 2012 o 20 %, ale díky podzimním slevám a rekordně nízkým hypotékám. Přetrvávající převis nabídky vedl velké developery ke sníţení cen aţ na jejich náklady. Tento trend je z dlouhodobého hlediska neudrţitelný. Oţivení trhu s byty zaznamenala i další velká města, jako Brno, Plzeň.

75

Graf č. 15: Rezidenční trh v Praze (průměrná cena v Kč/m2)

64,000 Kč

63011 61781

62,000 Kč 60,000 Kč

58508

58,000 Kč 56,000 Kč 1. 4. 2012

1. 10. 2012

1.1. 2013

Zdroj: MAREČKOVÁ, Martina. Nových bytů se loni prodalo vice. Lidé slyší na slevy. Inflow: information journal [online]. © 1996-2013 [cit. 2013 -01-30]. ISSN 1213 – 7693. Dostupné z: http://hn.ihned.cz/c1-59210060-novych-bytu-se-loni-prodalo-vice-lide-slysi-na-slevy Konstrukce: vlastní

Graf č. 16: Závislosti ceny na typu bytu (průměrná cena v Kč/m2)

63088

64,000 Kč 60813

62,000 Kč 60,000 Kč 58,000 Kč

56198

56266

1+kk

2+kk

56,000 Kč 54,000 Kč 52,000 Kč 3+kk

4+kk

Zdroj: MAREČKOVÁ, Martina. Nových bytů se loni prodalo vice. Lidé slyší na slevy. Inflow: information journal [online]. © 1996-2013 [cit. 2013 -01-30]. ISSN 1213 – 7693. Dostupné z: http://hn.ihned.cz/c1-59210060-novych-bytu-se-loni-prodalo-vice-lide-slysi-na-slevy Konstrukce: vlastní

Developeři mají deponováno v neprodaných dokončených bytech 12 mld. Kč, z toho 4 mld. Kč připadají na byty starší neţ 2 roky.

76

Stagnace úrokových sazeb a mírný nárůst cen bytů znamenají zlom v posledním čtvrtletí 2012 a začátkem roku 2013 v trendu dostupnosti bydlení v ČR. Jen v Praze bylo prodáno ve čtvrtém čtvrtletí 2012 o 38 % více bytů neţ ve stejném období roku 2011. Pořízení bytů je v současnosti nejsnazší v dosavadní historii díky cenám bytů a úrokovým sazbám. Graf č. 17: Míra zatížení rozpočtu domácnosti hypotéční splátkou

60%

51%

50%

42%

40%

33%

32%

30%

30% 20% 10% 0% 2009

2010

2011

2012

2013

Zdroj: Český statistický úřad. [online]. © 2013 [cit. 2013-01-11]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/ Konstrukce: vlastní

Z grafu je patrné, ţe od roku 2009 dochází ke stále lepší dostupnosti bydlení. Z regionálního pohledu mezi jednotlivými kraji existují obrovské rozdíly. Mezi regiony s nadprůměrně dobrou dostupností bydlení patří Moravskoslezský a Ústecký kraj, kde index dostupnosti bydlení dosahuje 13,5 %. Nejhorší dostupnost je v Královéhradeckém a Jihomoravském kraji, 28 % – 32 %. Výjimkou je Praha, kdy na splátku průměrné ceny bytu, i kdyţ v současné době klesla, musí domácnost vynaloţit 51,5 % svých čistých měsíčních příjmů. Dobrá dostupnost bydlení a výhodné úvěry znamenají návrat investorů k nemovitostem i v roce 2013. Ceny prodaných bytů v posledních třech letech stále klesají aţ o 10 % a v některých lokalitách i rychleji. Zvýšení poptávky ke konci roku 2012 bylo jen dočasné a cena se sniţuje u všech typů bytů. Pokud majitelé nerespektují cenový vývoj trhu, stane se nemovitost neprodejná. Pokles u nových bytů podporují sami developeři, jelikoţ nabízí různé slevy a akční nabídky. 77

3.3.2. Nájemní bydlení V ČR je cca 700 tis. nájemních bytů. Nejvíce jich je zastoupeno v Praze (28 %). Nejvyšší cena za metr čtvereční trţního nájemného je v Praze 1. Nejniţší cena za metr čtvereční trţního nájemného je na Praze 10 – Uhříněvsi. Rozdíl mezi nejvyšším a nejniţším trţním nájemním v Praze činí 40 %. K nejvýraznějšímu meziročnímu poklesu trţního nájemného 2011/2012 došlo v Praze 10 – Uhříněvsi téměř o 400 Kč, tj. ( 5,2 %). Pro informaci uvádím, ţe průměrné měsíční nájemné za standardní byt se pohybuje v Brně 9 tis. Kč, v Ostravě pod 8 tis. Kč, v Bruntále 5 tis. Kč, v Semilech 4 tis. Kč. Ve velkých městech převládají drahé, ale staré byty.

3.4. Nadstandardní bydlení Pro mnoho klientů je investice do vlastního bydlení důleţité ţivotní rozhodnutí. U nadstandardního bydlení je samozřejmostí i nabídka sluţeb s recepcí, ostrahou objektu, nebo provozování společných zařízení. Klienti, kteří si takové bydlení zaplatí, zmíněné sluţby předpokládají a vyţadují je. Cena však musí odpovídat kvalitě a náklady na tyto sluţby nesmějí překročit hodnotu 20 % běţného nájemného. Klientů tohoto typu, kteří vyţadují, aby někdo jejich majetek chránil a aby vyuţívali sluţby k relaxaci, přibývá. V zahraničí je tento druh developmentu velmi oblíben a i v ČR je klientela, která tento segment vyuţívá. Cenový vývoj tohoto specifického segmentu byl do roku 2011 v útlumu. V roce 2011 došlo k výraznému oţivení trhu s luxusními nemovitostmi, kdy transakce přesahují při prodeji 50 mil. Kč a v případech měsíčního nájemného 150 tis. Kč. Vysoké ceny si uchovaly pouze kvalitní nemovitosti v nejlepších lokalitách. Pronájem zaznamenal zvýšení v okolí mezinárodních škol a center velkých měst. Ani v Praze není však dostatek těchto luxusních nemovitostí, které splňují všechny poţadavky náročných klientů. Mezi lokality, které splňují tyto vysoké nároky, patří např. Prague marine, kde se jedná o moderní projekt v místě bývalého přístavu a cena bytu se pohybuje v průměru 15 mil. Kč a průměrná cena přes 80 tis. Kč/m2. Lokalita, které se ekonomická recese téměř nedotkla v cenách bytů je Praha 6. Mezi další prestiţní části Prahy patří Hanspaulka, Na Ořechovce, Kajetánka, Dejvice a Staré město. Ceny v těchto lokalitách se pohybují i přes 100 tis. Kč/m2.

78

Synonymem luxusu bylo vţdy bydlení na zámku. Tento trend přichází do ČR ze západní Evropy. Bydlení v kostele, v kapli či faře je dnes moţné, jelikoţ některé církevní památky jsou prázdné. Přestavba podle současných trendů moderního bydlení je však velmi náročná z hlediska finančního, ale i z hlediska historického zachování památkově chráněných budov. Přesto se stále více prosazuje vyuţití církevních staveb nebo zámků k bydlení či podnikání jako jsou např. Trnová a Mčely.

3.5. Komerční trh Český trh průmyslových nemovitostí dosahoval plochy v roce 2011 asi 3,65 mil. m2. Uspokojivá poptávka v kombinaci s pokračujícím trendem sniţování spekulativní výstavby přispěla k nízké neobsazenosti průmyslových nemovitostí v ČR. V rámci poptávky po průmyslových pozemcích byl největší zájem o menší plochy o velikosti do 5 ha (24 %). O plochy od 5 ha do 10 ha činil zájem 20 % a o pozemky větší 16 %. Nejţádanější regiony byly Ústecký kraj (15,9 %), Jihomoravský kraj (14,9 %), Středočeský kraj (14,6 %) a Zlínský kraj (11 %). V Praze v roce 2012 stagnují ceny pozemků pro komerční účely nebo rostou jen mírně.

79

Graf č. 18: Nabízené pozemky dle velikosti v roce 2011

25%

24.00%

24.00% 20.00%

20%

16.00%

16.00%

15% 10% 5% 0% 0 - 1,99 ha

2 - 4,99 ha

5 - 9, 99 ha

10 - 19, 99 20 a více ha ha

Zdroj: Vývoj trhu podnikatelských nemovitostí v ČR z pohledu CzechInvestu [online]. ©1994 - 2013 [cit. 2013 -01-17]. Dostupné z: http://www.czechinvest.org/vyvoj-trhu-podnikatelskych-nemovitosti-v-crz-pohledu-czechinvestu Konstrukce: vlastní

Graf č. 19: Nabízené pozemky dle krajů v roce 2011 15.90%

16%

14.60%

13.40%

14% 11.00%

12%

9.80%

10% 8.50% 7.30%

8% 6% 4%

4.90% 3.70% 2.40%

3.70%

2.40% 2.40%

2%

0.00%

0%


80

Investoři vnímají ČR jako investiční trh s niţším rizikem vhodný k rozšíření jejich portfolia. Důkazem toho je skutečnost, ţe během prvních třech čtvrtletí 2011 byly realizovány investice v celkové hodnotě 43,61 mil. Kč, coţ jiţ představuje 183 % nárůst oproti celému roku. Na celkovém objemu investic se podílely investice do kancelářských prostor (27 %), průmyslových nemovitostí (16 %) a maloobchodních nemovitostí (57%). V prvním pololetí roku 2011 byly největší poptávky po průmyslových nemovitostech (52,1 %), dále následovaly průmyslové pozemky a kancelářské prostory (21 %). Na trhu průmyslových nemovitostí bylo ve třetím čtvrtletí roku 2011 v ČR zaznamenáno celkem 3,757 mil. m2 skladových a výrobních prostor, přičemţ na českém trhu je k dispozici 259 tis. m2 volných prostor. Ve srovnání s rokem 2010 se meziročně poptávka sníţila na tyto prostory o 49 %. Ve výstavbě bylo v roce 2011 199 tis. m2 nových prostor. Největší zájem projevili investoři o výrobní haly o velikosti od 5 tis. m2 do 10 tis. m2, tyto prostory se na celkové poptávce podílely 32 %. Poptávány byly také menší výrobní haly o výměře 2 tis. m2 aţ 5 tis. m2 (28%) a prostory o velikosti 10 tis. m2 aţ 20 tis. m2 (24 %). Nejvíce ţádaným regionem byl Jihomoravský kraj (15%), dále následovaly kraje Plzeňský a Středočeský (12,6 %). Graf č.. 20: Nabízené haly dle velikosti v roce 2011

32.00%

35% 28.00%

30%

24.00%

25% 20% 15%

10.00%

10%

6.00%

5% 0% 0 - 1 999 m2

2 000 - 4 999 m2

5 000 - 9 999 m2

10 000 - 19 999 m2

20 000 a více m2


81

Graf č. 21: Nabídka hal dle krajů v roce 2011

15%

15%

12.60%

12.60%

9.60%

10%

7.80% 6.60%

6%

5%

6%

5.40% 2.40%

3%

3.60%

6.60%

3%

0%


Realitou je, ţe v ČR se téměř nenabízí ţádné moderní průmyslové haly. Rok 2012 zaznamenal silný zájem o pronájmy, ale nových hal bylo nedostatek. Logistické firmy a výrobci jsou nuceni vyuţívat prostory niţší kvality, nebo čekat na výstavbu nových hal. Většinou od podepsání smlouvy je nucen nájemce čekat asi 6 měsíců, neţ developer vybuduje prostory na míru. Největší nedostatek je ploch o velikosti 1000 m2 aţ 2000 m2. V této velikosti jsou volné pouze prostory třetí kategorie. Developeři staví nejvíce haly o ploše více neţ 4000 m2. V ČR v roce 2012 bylo pronajato 775 tis. m2 moderních průmyslových ploch. Nejvíce bylo pronajato v roce 2007 a to 885 tis. m2 ploch. Hodnoceny jsou zde pouze plochy první kategorie odpovídající evropské kvalitě. Nejsou zde zahrnuty předpronájmy. Nová výstavba hal v roce 2012 se zvýšila o 70 %, to je o 323 tis. m2. Nejaktivnější byla v roce 2012 developerská společnost CTP, která realizovala 47 % celkové výstavby. Nájemné v jednotlivých lokalitách se výrazně liší. Ceny se pohybují od 63 Kč/m2 plochy. Ke konci roku 2012 bylo volných pouze 6,3 % ploch určených k pronájmu v rámci ČR. Převis poptávky s nabídkou na pronájem skladových ploch by se měl 82

udrţet i v roce 2013. Z těchto důvodů se očekává pomalé zvýšení cen nájmu, proto někteří zájemci v rámci úspor si vybírají nové prostory s předstihem. Kancelářské prostory byly nejvíce poptávány v Jihomoravském kraji 24,6 % a v Praze 21,5 %, v Moravskoslezském a Plzeňském kraji 12,3 %. Graf č. 22: Nabízené kancelářské prostory dle krajů

25% 21.50%

24.60%

20% 15% 10%

12.30% 9.20%

12.30%

7.70% 4.60%

5%

6.20%

1.50%

0%


Objemem i počtem transakcí měli převahu čeští investoři ze 69 % celkového objemu investic. Investoři se jiţ v roce 2010 nezajímali pouze o prvotřídní kancelářské prostory, ale také o maloobchodní objekty v regionech. Realitní skupina CPI, plánovala v roce 2011 investovat do nemovitostního trhu 3 mld. Kč, tuto hodnotu zvýšila na 16 mld. Kč. Jednalo se o koupi budovy bývalé Ţivnostenské banky v centru Prahy, kde tato skupina zaplatila UCB přes 890 mil. Kč a řadu dalších nemovitostí na kancelářské objekty, retailové parky, průmyslové areály a obchodní centra. Skupině CPI podle mnoţství finančních prostředků investovaných do českých realit patří první místo a předčila i silné zahraniční investory.

83

Český trh administrativních prostor má vzrůstající tendenci. V prvním čtvrtletí 2011 se pronajalo v Praze cca 85 tis. m2 kanceláří, coţ je o 77 % více neţ ve stejném období roku 2010. Po roce útlumu výstavby bylo v roce 2011 uvolněno v Praze cca 105 tis. m2 kanceláří. Developeři sází na zlepšení trhu v roce 2011 a 2012 a proto začínají stavět 12 nových kancelářských budov, z nichţ sedm staví na spekulativní bázi, tzn. bez předem sjednaného nájemce. Pronájmy kanceláří v roce 2012 dosáhly 250 tis. aţ 270 tis. m2. Konečná bilance roku 2012 je nad meziročním průměrem, i kdyţ realizované poptávky ve 3. čtvrtletí 2012 zaznamenaly mezikvartální propad. Důvodem jsou slabší obchodní aktivity v letních měsících a v některých lokalitách chybí vhodné prostory pro zájemce. Je nesporné, ţe firmy se zaměřují na úspory a sniţování nákladů v důsledku poklesu ekonomiky. To se logicky promítá do jejich obchodních plánů a jen málo firem expanduje. Výběr vhodných prostor se prodluţuje a nabídka kvalitních a úsporných kanceláří v ČR se sniţuje. Neobsazenost kanceláří v Praze v roce 2012 se pohybuje na úrovni 12 %, nabídka a poptávka po kancelářích je téměř vyrovnaná. Jasným příkladem je nové sídlo VIG ČR, jehoţ výstavba byla od počátku připravována s důrazem na ekologii, ekonomiku provozu a nové technologie. Jednou z nich je proplachovací kanál v podzemí budovy vedený z Vltavy a voda je vyuţita pro chlazení budovy. Touto výstavbou došlo k centralizaci společnosti z dvanácti lokalit v Praze. Celkový developerský projekt navrhla česká architektonická kancelář a realizaci česká firma. Důraz byl kladen na minimalizaci energetické náročnosti a vliv na ţivotní prostředí. Celková uţitná plocha je 36 tis. m2. Tato budova patří v evropském měřítku v roce 2012 mezi deset budov s platinovým certifikátem. Výrazné oţivení trhu komerčních nemovitostí je patrné v celé Evropě. V době krize se trh komerčních nemovitostí v ČR omezil na nákupy celých objektů, přičemţ hlavními kupujícími byly domácí subjekty. Většina zahraničních investorů se orientovala na svůj domácí trh, který pro ně představoval niţší riziko. V současné době se očekává jejich postupný návrat na český trh.

84

3.6. Financování segmentů bydlení - hypotéční úvěry Hypoteční banky si na rozdíl od stavebních spořitelen na úvěr, který následně poskytují, většinou půjčují a úrokové sazby závisí na ceně peněz na mezibankovním trhu. Rok 2010 přinesl značné oţivení v počtu poskytnutých hypoték přímo občanům. Meziroční srovnání ukazuje nárůst počtu poskytnutých hypoték občanům ze 44,3 tis. úvěrů v roce 2009 na 50,8 tis. úvěrů v roce 2010. Celkový objem hypotéčních úvěrů v roce 2010 meziročně vzrostl o 14,8 % na 84,8 mld. Kč. Tedy vzrůst je o 8,9 mld. Kč. Na počátku roku 2011 přibývalo nových hypotéčních úvěrů poskytnutých domácnostem, při čemţ poklesl počet poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření. Sjednaný počet hypoték se zvýšil, ale výše stagnovala. Došlo ke zvýšené dostupnosti hypoték. V roce 2011 byla zvýšená poptávka po úvěrech na bydlení způsobena předpokládaným zvýšením DPH na stavební práce od ledna 2012 a předpokládaným růstem úrokových sazeb. Sazby z úvěrů na bydlení v roce 2011 dosahovaly úrovně roku 2006, to je cca 4,6 %. Pro srovnání v eurozóně tyto sazby stagnovaly na úrovni 3 % aţ 4 %. Hypotéční úvěry jsou nejsilnějším instrumentem financování nemovitostí s částkou cca 74,4 mld. Kč. Podrobnější informace jsou uvedeny v tabulce č. 12. V rámci hypotéčních úvěrů lidé volí nejčastěji pětiletou fixaci a do 85 % hodnoty zastavované nemovitosti. Za rok 2011 poskytly banky více neţ 70 tis. hypotéčních úvěrů, v hodnotě cca 120 mld. Kč. Zvýšení hypotéčních úvěrů bylo podporováno příznivou úrokovou sazbou a stabilními cenami nemovitostí. Hypotéční trh v roce 2011 byl druhý nejúspěšnější rok v novodobé historii. Na tento výsledek mělo vliv i zvýšení sazby DPH z 10 % na 14 % s platností od 01. ledna 2012. Hypoteční úvěry na bydlení meziročně 2010/2011 posílily o 4 %.

85

Tabulka č. 12: Objem a počet nově poskytnutých hypoték za 2011 Počet

Počet

Objem 2010

Objem 2011

hypoték 2010

hypoték 2011

(mld. Kč)

(mld. Kč)

Občané

50 775

71 088

84,773

119,077

Podnikatelé

1 256

1 623

10,925

22,007

Municipality

17

10

0,164

0,113

Zdroj: Český statistický úřad. [online]. © 2013 [cit. 2012-02-22]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/ Konstrukce: vlastní

Od ledna 2013 platí zvýšená sazba DPH ze 14 % na 15 %, ale úrokové sazby hypoték poklesly na historické minimum.

3.7. Stavební spoření Od roku 2012 došlo k omezení výše státní podpory včetně starých smluv na 2 tis. Kč. Tedy došlo k poklesu státní podpory o 10 % aţ 25 % z uspořené částky. Zvýšila se maximální částka úspor, z které se podpora počítá, z 18 tis. Kč na 20 tis. Kč/ rok. Skončilo také osvobození úroků od daně z příjmu, jsou zdaněny 15 % sazbou stejně jako úroky v bance. Stavební spořitelny v současné době ruší smlouvy s nejvyšším úrokem. Od roku 2014 se má státní podpora omezit jen na financování vlastního bydlení. Podporu má získat jen ten, kdo ji pouţije na bydlení, nebo si ke stejnému účelu vezme úvěr od stavební spořitelny. Změna by se týkala i dříve uzavřených smluv, ale ještě nebyla projednána poslanci. Stavební spořitelny poskytují úvěry ze svých zdrojů, tedy z vkladů těch klientů, kteří si spoří. I přes výše uvedená nepopulární opatření mají lidé i nadále zájem o stavební spoření a smluv v roce 2012, v meziročním srovnání, je o 22 tis. více. Průměrná cílová částka však klesla na 330,4 tis. Kč a objem úvěrů klesl na 300 mld. Kč, to je pokles v roce 2012 o 9 mld. Kč.

86

Faktory ovlivňující ceny nemovitostí. Z analýzy trhu nemovitostí v ČR vyplývá, ţe mnohem větší dopad na ceny nemovitostí mají faktory, které působí uţ řadu let. Ke zvýšení cen můţe dojít pouze na základě silnější poptávky. Poptávka bude v roce 2013 nízká, jelikoţ dochází ke sniţování reálné mzdy a budoucnost je nejistá. Na druhou stranu nabídka roste, protoţe přibývá prodávajících, kteří potřebují co nejrychleji peníze. Při rychlém jednání jsou ochotni sníţit ceny. Při posouzení všech vlivů a vzhledem ke kupní síle obyvatel je moţné konstatovat, ţe ceny nemovitostí jsou stále vysoké. Rozdíly mezi příjmovými skupinami se neustále zvětšují. Skupina lidí s vysokými příjmy a na jejichţ uspořené peníze působí negativně inflace, chtějí své prostředky bezpečně uloţit. Nemovitosti jsou ideální investiční artikl pro konzervativní investory. Opět tedy bude přibývat lidí, kteří budou vlastnit více nemovitostí k pronájmu a na druhou stranu bude ubývat lidí s vlastní nemovitostí z důvodu stáří, nedostatku finančních prostředků, dluhů, atd. Vzrůstající trend vlastního bydlení jiţ není reálný.

87

4. Nová koncepce bytové politiky ČR do roku 2020 Cílem nové koncepce bytové politiky je zvýšení celkové dostupnosti a finanční dostupnosti bydlení pro obyvatele ČR. Bydlení je základní ţivotní potřebou, ale také velmi nákladnou. Řada rodin si nemůţe dovolit z finančních důvodů pořídit vlastní bydlení a proto stát a obce musí vytvářet podmínky pro usnadnění získání bydlení zejména mladým rodinám s dětmi a starší generaci. Stát by měl působit jako regulátor trhu s bydlením a vyhnout se sociálně neţádoucímu působení trhu na jednotlivce a rodiny. Stát by měl rovněţ vyuţívat trţní nástroje na podporu bytové politiky s jasnými pravidly. Jedná se o kompromis mezi volným trhem a jeho regulací. Priority bytové politiky jsou: Péče o existující bytový fond a jeho vyuţívání Podpora nejen nového, ale i staršího a tím levnějšího bydlení Orientace na vybrané skupiny obyvatel z hlediska formy podpory V oblasti bydlení v rámci EU musí být ponechán dostatečný prostor pro působení trţních mechanismů, které mohou být přiměřeně korigovány právními a ekonomickými nástroji. Tyto nástroje musí zajišťovat naplnění sociálních cílů v oblasti bydlení. Pro poskytování podpory bydlení musí být v rámci EU splněny následující kritéria: Převod státních prostředků, které zahrnují prostředky obcí, krajů, státní banky, nadací, státu atd. Podpora je poskytována selektivně Podpora de minimis tzn. malého rozsahu, nemá vliv na hospodářskou soutěţ Přístup k bydlení je podmíněn: Prioritou kaţdého občana zajistit si vlastními silami bydlení Subjekty

zajišťující

a

zprostředkující

bydlení,

tj.

stavební

společnosti, developerské společnosti, realitní kanceláře, neziskové organizace, 88

atd. Pro tyto výše uvedené subjekty musí být vytvořeno vhodné ekonomické prostředí. Veřejným sektorem, zejména státem, který vytvoří odpovídající právní a ekonomický rámec pro bydlení s cílem zvýšit dostupnost bydlení pro obyvatelstvo a rozdělení kompetencí státu, krajů a obcí v oblasti bydlení. Stát působí na politiku bydlení těmito nástroji: Legislativa a technické normy – optimální rozloţení pravomocí (stát, kraj, obec), zákony, vyhlášky, normy Ekonomické a finanční – programy na poskytování návratných i nenávratných podpor Informační a vzdělávací – statistika v oblasti bydlení, podpora výzkumu a vývoje obytného prostředí Důleţitá je vyváţenost podpor. Stát zatím větší měrou podporuje vlastnické bydlení, čímţ se sniţuje efektivnost podpor. Musí být upřesněny podmínky získání eventuelně poskytování nízkoúročených úvěrů na výstavbu nájemních bytů nebo rekonstrukcí. Výši úrokové sazby diferencovat podle cílové skupiny obyvatel. Do sociálního bydlení zapojit větší měrou soukromý sektor, který je schopen realizovat tento typ bydlení s výšší efektivitou. Koncepce rovněţ zahrnuje institut bytové nouze a nastavení pravidel sociálního bydlení a sniţování nákladů spojených s bydlením. Vysoká náročnost na spotřebu energií zatěţuje výdaje domácností velkou měrou bez rozdílu, zda jde o bydlení vlastnické nebo nájemní. Na provoz a energie připadá minimálně 50 % výdajů domácnosti. Proto jsou zaváděny motivační nástroje k dosaţení vyšších energetických úspor i v nové výstavbě. Je třeba vytvořit jednotné stabilní nástroje podpory sniţování energetické náročnosti bydlení.

4.1. Priority ve stabilitě financí pro bydlení Při sledování vývoje naší ekonomiky je financování bytové politiky pouze ze zdrojů státního rozpočtu dlouhodobě neudrţitelné. Aby se zajistily dlouhodobé zdroje pro dostupnost bydlení a zároveň sniţovala vázanost výdajů státního rozpočtu, je moţné 89

vyuţít standardní finanční nástroje. Tak se otevírá prostor pro vstup soukromého podnikatelského sektoru. Investoři však vyţadují stabilitu, protoţe rizikovost jejich investic stoupá s nejistým vývojem legislativy a stále se měnícími státními podporami. Stabilita je: Sociální Ekonomická (oblast financování) Prostředí (kvalita urbanistická a architektonická) Institucionální (vymezení kompetencí a odpovědnosti) Tyto prostředky (nástroje a programy) musí být vyuţity co nejefektivněji. Hlavní je MMR prostřednictvím SFRB v součinnosti s MŢP. Vyuţití evropských zdrojů pro oblast bydlení se zatím nedaří. Vyuţití zdrojů z prodeje emisních povolenek na podporu revitalizace zanedbaného bytového fondu se realizovalo. Výše finanční pomoci je plně závislá na státním rozpočtu. Vázanost veřejných rozpočtů sniţuje schopnost státu podporovat skupinu ohroţených osob ve větší míře. Je jisté však, ţe dopady některých podpor jsou vyváţeny návratností formou daňových výnosů ve větší výši neţ poskytnuté podpory a posilují zaměstnanost. Jde o snahu sníţit finanční zatíţení systému. Rovněţ je třeba zvýšit transparentnost trhu bydlení poskytováním nezávislých a spolehlivých informací. Ke zvýšení efektivity trhu bydlení stát přispívá koordinovaným poskytováním nezávislých a spolehlivých informací o vývoji cen nemovitostí, nájemného, regionální mapy cen atd. Toto by měl zpracovávat ČSÚ ve spolupráci s českou národní bankou, finančními a katastrálními úřady. Důleţité je také posílení úlohy obcí v bytové politice. Obce jsou vlastníci bytového fondu a přenáší působnost poskytování dávek k obyvatelům. Chybí však finanční zdroje a právní legislativa. Při výčtu všech priorit je důleţité vycházet i z působení prostředí na člověka, ve kterém ţije. Kvalita vnějšího prostředí, tj. okolí bytů a domů je spojováno přímo s kvalitou bydlení. Mění se ekonomické podmínky, způsob ţivota a proto je třeba přizpůsobovat

90

nové trendy bydlení v souvislosti s kvalitou ţivotního prostředí, coţ by měl být trvalý společenský zájem. K prioritám bydlení lze zařadit i sniţování investičního dluhu. Podle dostupných údajů dosahuje výše zanedbaného bytového fondu aţ 700 mld. Kč. Výnosy z nájmů za současných podmínek neumoţňují majitelům s nájemními byty investovat do zásadních rekonstrukcí. O něco lepší situace je u bytových druţstev a společenství vlastníků jednotek. Bez intervence státu se bude však investiční dluh bytového fondu prohlubovat. V důsledku velké energetické náročnosti budov porostou náklady na bydlení a tím se bude sniţovat dostupnost bydlení, zhoršovat technický stav budov a kompenzace příspěvku na bydlení bude nedostatečná. Během delšího časového období se mění dostupnost a kvalita bydlení. Veřejné finance poskytované do oblasti bydlení budou soustřeďovány do forem revolvingových nástrojů. Je nutné co nejvíce omezit nenávratnou finanční pomoc na obyvatele, které ji nezbytně potřebují a vyuţít spíše nástroje motivační. To dokumentuje i vývoj od roku 1989, kdy proběhla masivní výstavba s dosti významnou podporou státu, která však postupně klesala s moţnostmi státního rozpočtu.

91

Schéma č. 1: Financování investiční podpory



http://www.mmr.cz/getmedia/66bfa9e5-dcca-402e-a8ae-1d3fbfe415ef/Koncepce-bydleni-CR-do-roku2020 Konstrukce: převzato

4.2. Současná působnost v oblasti bytové politiky MMR je ústředním orgánem státní správy ve věcech politiky bydlení, rozvoje domovního a bytového fondu. Koordinuje činnost ministerstev a jiných ústředních orgánů

státní

správy

při

zabezpečení

politiky

bydlení.

Bydlení

podporují

prostřednictvím svých programů i další resorty. Pomoc státu nemusí být vţdy formou nevratné finanční pomoci, coţ je málo efektivní. Nemotivuje občany k zajištění si svého bydlení a přispívá k devalvaci hodnotového systému. Nástroje pro koordinaci poskytování jednotlivých typů podpor nejsou zcela dostatečné. Je nutné přistoupit k revizi právních úprav v orgánech niţšího stupně řízení (stavebního řádu) z pohledu zvýšení atraktivity bydlení jako podnikatelského prostředí pro investory.

92

Připravovaná legislativa s dopadem na bydlení: Návrh nového občanského zákoníku, který by měl obsahovat moderní úpravu nájemního a vlastnického bydlení. Revize systému sociálních dávek, se snahou omezit příspěvek a doplatek na bydlení. Evropská směrnice o energetické náročnosti budov, jelikoţ tyto programy mají velké přínosy. Na jejich realizaci je vhodné alokovat významnou částku např. z výnosů aukcí, emisních povolenek v rámci EU ETS v období po roce 2013. Úprava daňových předpisů v zákoně o dani z přidané hodnoty, zvýšení sníţené sazby DPH z 10 % na 14 % s účinností od 1. ledna 2012 a zvýšení DPH od ledna 2013 ze 14 % na 15 %. Ačkoliv bytová politika, její tvorba a financování je v kompetenci MMR, ve skutečnosti nejvíce finančních prostředků do této oblasti plyne prostřednictvím MF, dále prostřednictvím MŢP, SFRB a MPSV. Vzhledem ke sniţování rozpočtů vratných finančních výpomocí na výstavbu nájemního bydlení je podpora státu vychýlena ve prospěch bydlení vlastnického. V důsledku úspor ve veřejných výdajích jsou některé programy zcela zrušeny nebo pozastaveny, coţ znamená riziko pro investory. Zásadní podíl na celkových veřejných výdajích v oblasti bytové politiky má podpora stavebního spoření, které však spolu s daňovým zvýhodněním hypotéky patří mezi podporu vlastnického bydlení. Za pozitivní trend je moţné povaţovat pokles výdajů na podporu hypoték, který je duplicitní s nástrojem podpory daňového zvýhodnění hypoték. Jednoznačně nelze stanovit ideální soubor nástrojů bytové politiky jen na základě vzoru zemí EU. Nové nástroje bytové politiky by měly vycházet především z nástrojů v podobě zvýhodněných úvěrů a garancí v souladu s nejnovějším vývojem v této oblasti. Pro zajištění dostatečného mnoţství finančních zdrojů je nutné vyuţít vícezdrojové

financování.

Hlavním

úkolem

je

tedy

zavedení

stavebního

institucionálního a finančního systému podpor s koordinační rolí MMR (SFRB) zaloţeného na nástrojích revolvingového charakteru.

93

Z analýzy vyplývá, ţe poptávka subjektů v oblasti bydlení po vyuţití podpůrných nástrojů poskytovaných MMR a SFRB je vyšší neţ aktuální moţnosti státu na straně nabídky. Podporu bytové politiky lze však povaţovat za dostačující.

4.3. Cíle bytové politiky v ČR K nejdůleţitějším cílům bytové politiky patří: Zajištění dostatečné nabídky finančně dostupného nájemního bydlení pro domácnosti se středními a niţšími příjmy. Vyuţití existujícího bytového fondu, opravy, rekonstrukce a renovace s důrazem na zlepšení kvality bytů včetně jejich energetické náročnosti a dopadů na ţivotní prostředí. Dotvoření právního rámce bydlení. V oblasti financování bydlení se zaměřit na hypotéční úvěrování a stavební spoření. V oblasti nabídky by měla být podpora směrována do bytové výstavby, pořízení bydlení, oprav, rekonstrukcí, modernizace bytového fondu a na revitalizaci objektů pro bydlení. Posílení příjmů domácností prostřednictvím sociálních dávek cílených na vhodné bydlení a posílení kupní síly domácností k pořízení bydlení. Podpůrné nástroje bytové politiky by měly různě zohledňovat moţnosti jednotlivých skupin obyvatelstva při zajišťování vhodného bydlení. Zvláště poskytnout větší pomoc domácnostem, které si nemohou zajistit bydlení vlastními silami: Domácnosti s relativně vyššími příjmy, u kterých se předpokládá pořízení vlastnického bydlení, by měly být podporovány především prostřednictvím daňových úlev při splácení hypotéčních a jiných úvěrů pouţitých na zajištění bydlení, nebo úrokovými dotacemi sniţujícími splátky hypotéčních úvěrů. Státem podporované stavební spoření by mělo být zachováno. Domácnosti se středními příjmy se orientují spíše na druţstevní a nájemní bydlení s vyuţitím zvýhodněných úvěrů a dotací poskytovaným druţstvům. Rovněţ vyuţívají státem podporované stavební spoření. Domácnosti s niţšími příjmy, které si nemohou dovolit platit trţní nájemné ani se podílet na zajištění vlastnického bydlení, by měly vyuţít výhod obecního 94

nájemního bydlení, staršího nebo nově stavěného bydlení s podporou státních dotací. Tento trend stát nerealizuje v plné výši a stejně tak politika obcí při stanovení výše nájemného působí spíše deformačním způsobem na trh nemovitostí. Hlavně u nově postavených bytů se státní podporou je výše nájemného pro tuto skupinu lidí nedostupná. Pro osoby se zvláštními potřebami (věk nebo zdravotní stav) má slouţit tzv. podporované bydlení.

4.4. Názory institucí ke koncepci bytové politiky Uvádím názory nejvýznamnějších institucí ovlivňující bytovou politiku v ČR k výše uvedené koncepci: Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR (OSMD). Bytová politika musí přispívat k fungování svobodného trhu nájemního a vlastnického bydlení za obvykle trţní ceny a zvýšit zájem o rozvoj a udrţení nájemního bydlení. Místo toho vedla politika regulace nájemního bydlení k redukci nájemního bydlení v obecních bytech a jednoznačné orientaci na podporu vlastnického bydlení aţ k vysokému převisu nabídky nad poptávkou v posledních letech. Nadvýroba rezidenčních nemovitostí sniţuje trţní ceny těchto nemovitostí ohroţující stabilitu hypotéčních bank. Vlastnické bydlení je mnohem finančně náročnější neţ bydlení nájemní a není řešením pro domácnosti, které nemají na splácení svých dluhů. Sdružení nájemníků ČR (SON). V uvedené koncepci by měla být zdůrazněna větší podpora nájemního bydlení v městských aglomeracích. Rovněţ garanční a úvěrová pomoc státu vůči nájemnímu bydlení a třístupňová odpovědnost za realizaci bytové politiky, tj. stát, kraje, obce. Cíle bytové politiky jsou zajištění dostatečného počtu nájemních bytů, které jsou dostupné pro všechny příjmové skupiny občanů a ceny bytů včetně DPH nesmí překročit částku 22 tis. Kč/m2. Rada seniorů ČR. Právo na bydlení je seniorské generaci ústavně garantováno na základě evropské sociální charty. Náklady na bydlení seniorů v nájemních bytech jsou nepřiměřeně vysoké. V Praze přesahují více neţ 49 % výše důchodu a ve větších bytech aţ 90 %. Situace je způsobena řadou faktorů, ke kterým patří např. nerovnováţné trţní prostředí na trhu s byty, vysoký převis poptávky nad 95

nabídkou a nedostatek cenově dostupných malometráţních bytů. Jen v Praze nejsou k dispozici malometráţní byty pro 16,5 tis. starobních důchodců. Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT). V ČR neexistuje politika bydlení jako dlouhodobý výhled, ale existují jen jednotlivé aktuální nástroje podpory bydlení. K záměrům bytové politiky by měla patřit zejména moţnost přiměřeného bydlení rodinám podle jejich výše příjmu a umoţnit mobilitu pracovní síly. Dát přednost před novou výstavbou vyuţití stávajícího bytového fondu a vyuţít neobývané byty, jejichţ počet se odhaduje na 0,5 mil. Podpory bydlení by měly mít dlouhodobý charakter, za předem stanovených podmínek a do tohoto systému by se mohly zapojit i soukromé firmy. Například model uplatňovaný v USA je, ţe stavební podnikatel postaví bytový nájemní dům v nákladech, které garantují nízké nájemné, získává nízkoúročenou půjčku a platí niţší daň. V ČR za první republiky patřily mezi poskytovatele sociálního nájemního a vlastnického bydlení velké firmy, hlavně firma Baťa. Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR. Dochází k deformaci nabídky na trhu ve prospěch vlastnického bydlení a v důsledku toho k úbytku druţstevních bytů a ohroţení nájemního bydlení. Zvyšování počtu vlastnických bytů omezuje jednotlivce a váţe je k místu. Vlastnické bydlení v ČR vzniklo legislativním zásahem do vlastnictví bytových druţstev a extrémně výhodnými podmínkami převodu bytů. Druhým důvodem je privatizace obecního bytového fondu, kdy převody bytů byly opět pod trţní cenou. Mělo by se podpořit nájemní bydlení a utlumit podpory vlastnického bydlení. Svaz českých a moravských bytových družstev. Asi 30 % obyvatel ČR ţije v domech postavených panelovou technologií. Jedním z největších zásahů do bytové výstavby příštích let bude zavedení druhé energetické směrnice EU (EPBD II), coţ jsou nové poţadavky na energetickou náročnost budov. Splnit tyto poţadavky bude bez pomoci státu pro vlastníky objektů nereálné. Náklady na bydlení jsou jiţ takto v obecních nájemních bytech 2 krát aţ 3 krát vyšší neţ v bytech druţstevních. Důvodem je, ţe města a obce okamţitě vyuţily nastavené limity pro zvýšení nájmů. Druţstevnictví je nutné zachovat jako jeden z pilířů bytového fondu ČR. 96

Družstevní marketingové sdružení ČR (DMS ČR) sdruţuje bytová druţstva pro více neţ 90 tis. bytových jednotek v Praze. Vzrůstající zájem o druţstevní bytovou výstavbu ukazuje, ţe jde o vhodný nástroj kombinující nájemní vztah s opcí na budoucí vlastnictví předmětu uţívání. Patří k cenově nejdostupnějšímu bydlení. Svaz podnikatelů ve stavebnictví v ČR (SPS). Podpora výstavby bytů by měla být diferencována podle druhu bydlení. Významný nástroj pro výstavbu bytů je druţstevní výstavba, coţ podporují i výhodné hypotéky. Z koncepce jasně vyplývá, ţe potřeba bydlení patří mezi sociální potřeby společnosti a účast státu je v této oblasti nezbytná. Česká komora architektů (ČKA) vyjadřuje souhlas s koncepcí, která zdůrazňuj dostupnost, stabilitu a kvalitu bydlení.11

4.5. Budoucnost bydlení v ČR Jelikoţ bydlení patří mezi tři základní ţivotní priority, je nutné určit podmínky pro vytvoření optimálního prostředí trhu nemovitostí. Nutností je: Revidovat zákony v oblasti bydlení podobné zemím EU. Optimalizovat poměr nájemních a vlastnických bytů. Posílit kompetence obcí, které znají nejlépe stav svého regionu a sociodemografickou různorodost. Provést audit všech bytů. Přidělovat byty transparentně, sociálně potřebným. Postihovat aktivity na černém bytovém trhu. Dbát na rovnoměrný rozvoj státu, nevylidňovat venkov a nevytvářet ghetta ve městech.

11

MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. Koncepce bydlení ČR do roku 2020. mmr.cz [online]. ©2006 [cit. 2011-11-23]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytovapolitika/Koncepce-Strategie/Koncepce-bydleni-CR-do-roku-2020

97

Vystavět byty pro všechny sociální skupiny občanů a podpořit nezisková bytová druţstva, která byty staví. Podpořit a motivovat investory ke stavbě nájemních bytů. Zatím se staví pouze byty vlastnické, kde je rychlá návratnost investic. Zvýšit dostupnost bydlení mladých rodin podporou druţstevní výstavby. Orientovat výstavbu a nabídku pracovních příleţitostí v určité lokalitě na mladé lidi a podporovat developerskou výstavbu malých výrob a podnikatelský rozvoj.

98

5. Vliv stavebnictví na národní ekonomiku Stavebnictví má obrovský vliv na národní ekonomiku. V EU, ale také v ČR je stavebnictví největší zaměstnavatel. Vytváří 9,9 % HDP, představuje 51,4 % fixního kapitálu a představuje téměř 30 % zaměstnanců v průmyslu, coţ je asi 7 % celkového počtu pracovních míst. Stavebnictví je významným faktorem ekonomické, sociální a teritoriální soudrţnosti a má klíčovou roli při zajišťování konkurenceschopnosti národní ekonomiky. Vytváří nová řemesla a pracovní příleţitosti a zlepšuje podnikatelské prostředí. Stavebnictví v ČR musí zajistit renovaci existujících budov. Stát by měl podporovat inovaci zejména malých podniků a rozvojová opatření pro obnovu dynamiky stavebnictví. V současné době jsou podmínky pro stavebnictví v ČR velmi problematické a je předpoklad, ţe dojde k masivnímu propouštění zaměstnanců. Úbytek pracovníků ve stavebnictví můţe činit z 0,5 mil. pracovníků aţ na 0,4 mil. pracovníků. Důvodem je nedostatek zakázek. Skutečná krize stavební výroby v ČR přišla aţ v roce 2011. Oţivení stavebnictví se v ČR předpokládá aţ v roce 2014. Předpokládá se, ţe do tohoto období zanikne asi 20 % stavebních firem. To však souvisí s místními podmínkami. České stavebnictví v roce 2009 zaznamenalo ve srovnání s předchozím rokem pokles pouze o 1 %. Během celého roku 2009 procházel index stavební produkce značnými výkyvy. Do meziročně růstových hodnot se index výrazněji dostal aţ v listopadu 2011, kdy jiţ byla stavební produkce porovnávána se slabými výsledky posledních měsíců roku 2008 ovlivněnými krizí. Stavební produkce v listopadu 2012 klesla meziročně o 2,7 %. V dlouhodobém vývoji ve srovnání roku 2008 a roku 2012 klesla produkce ve stavebnictví cca o pětinu. Od počátku roku 2012 do konce roku klesla stavební produkce ve srovnání s rokem 2008 o 17,3 %. Rovněţ počet zaměstnanců ve stavebnictví se v listopadu 2012 meziročně sníţil o 5,1 %. Průměrná měsíční nominální mzda u zaměstnanců ve stavebnictví však meziročně vzrostla o 4,1 % a činila 34 773 Kč. (pod čarou ČSÚ).

99

Podle indexu stavební produkce je stavebnictví v ČR ve srovnání s ostatními evropskými zeměmi na dobré úrovni. Vývoj stavebních zakázek je však omezován výší státních finančních prostředků plynoucích do tohoto odvětví. V ČR se hospodářská politika ubírá cestou rozpočtových škrtů a také zasáhne i stavebnictví v ČR. Výpadek investic bude mít za následek restrukturalizaci, úsporu nákladů a propouštění zaměstnanců ve stavebnictví. Výhledy stavebnictví v ČR se stále zhoršují. Začátkem roku 2013 je zakázek méně neţ ve stejném období minulého roku. Na trhu jiţ zanikla řada malých a středních firem a ekonomika dalších firem je velmi nestabilní. Zvyšuje se počet menších zakázek. Bytová výstavba se na zakázkách ve stavebnictví podílí asi 12,5 % z celkového objemu odvětví.

100

6. Výsledky Při vstupu ČR do EU byla cena nemovitostí vysoká a poptávka po nemovitostech převyšovala nabídku. S příchodem ekonomické recese na podzim roku 2008 došlo k největšímu poklesu poptávky po nemovitostech. To bylo zapříčiněno obavami zájemců o ztrátu zaměstnání, těţko dostupnými hypotékami a nejistotou vývoje. Slevy a bonusy se začaly od jednotlivých developerů objevovat častěji. Od roku 2008 se měnily vstupní podmínky trhu nemovitostí a to tak, ţe vývoj trhu začali určovat klienti a ne developeři. Cílem musela být spokojenost zájemce a rozhodovala tedy kvalita bydlení a okolí. Residenční development se v současné době nerozšiřuje, ale zintenzivňuje. Development je dlouhodobá činnost závislá na ekonomické situaci. V současné době se prosazují menší developerské projekty, jelikoţ není vhodná doba na realizaci velkých bytových staveb a trh nemovitostí se roztříštil na akce menšího rozsahu. Většinou se prosazují menší developerské společnosti v oblasti individuálních bytových domů. Většina developerů v souvislosti s vývojem ekonomické situace upouští od původně plánovaných koncepcí realizace výstavby rodinných nebo bytových domů a prodávají zasíťované pozemky pro individuální výstavbu. Prodej pozemků se tak zvyšuje. Velcí residenční developeři v letech 2009 aţ 2010 zlevňovali byty o 10 % aţ 15 %. V roce 2011 byly ceny nově zahajovaných staveb v průměru o 1/5 niţší neţ na počátku krize v roce 2008. Pouze luxusní stavby odolávaly tlakům na sníţení ceny dosti dlouho. Trţní tlaky však přinesly zlevňování neobsazených bytů (leţáků) v roce 2010, kdy pod tíhou rostoucích nákladů na splácení úvěrů a na správu neobsazených nemovitostí bylo nutné je razantně zlevnit. Trend sníţení ceny bydlení je patrný ze statistik, kdy průměrné ceny bytů v roce 2008 dosahovaly v Praze 64 tis. Kč/m2 a v roce 2011 se pohybovaly v průměru ve výši 54 tis. Kč/m2. V draţbách končí stále více nemovitostí s vyvolávací cenou zhruba na polovině odhadu, coţ negativně ovlivňuje cenu nemovitostí. Důvodem jsou většinou půjčky od nebankovních společností, které jsou koncipovány tak, aby klienti nebyli schopni je splácet. Důsledkem je zvyšování počtu exekucí a nedobrovolných draţeb. V současné době je kaţdá pátá nemovitost určená k prodeji zadluţená. Proti některým prognózám se 101

nenavyšuje počet draţených nemovitostí z nesplácených hypoték. Dá se však předpokládat, ţe k tomuto navýšení dojde a to opět negativně ovlivní další pokles cen bytů. Z výsledků vyplývá, ţe na trhu je nedostatek menších bytů zvláště 2 + 1 v ceně cca 2 mil. Kč. Celkově však vývoj směřuje ke středně velkým bytům tedy 3 + 1 a výjimečně 4 + 1. Zájem je o větší mnoţství menších pokojů. Důleţitá je však lokalita a dispozice bytu. Orientace na bydlení bude v současné době do centra Prahy, coţ zřejmě přinese obnovu bytového fondu v Praze. V současné době je třeba posoudit i nabídku bytů v nízkoenergetických domech z hlediska ekonomického. Zvýšené náklady při koupi bytu nebo rodinného domu se sníţí úsporami, které toto bydlení přinese ve formě úspor nákladů na topení a vyuţitím dotací a podpor. Nízkoenergetické domy (pasivní stavby) začínají být trendem současného bydlení. Je to spojení moderních stavebních technologií a zateplovacích systémů. V souvislosti se zvyšováním cen energií je to bydlení úsporné, pohodlné a zdravé. Vyšší investované prostředky se do budoucna zhodnotí na rozdíl od běţných rodinných domů. Plusové a aktivní stavby ještě k tomu mohou vyrábět přebytky energie a dům ještě přinese finanční prostředky pro majitele. Investice do obnovitelných zdrojů energie má jednoznačně ekonomický přínos. Ze zákona o hospodaření s energiemi vychází v roce 2013 energetický (tepelný) audit. Cílem je prověřit hospodaření s energiemi, navrhnout opatření pro jejich úsporu a efektivnější vyuţití. Toto zjištění zhodnotit z pohledu ekonomiky, ekologie a technického řešení. Energetické štítky musí podle zákona od roku 2013 zajistit stavitelé, vlastníci budov nebo společenství vlastníků na nových budovách, při jejich přestavbách i při prodeji bytů. Výjimka platí u objektů určených k rekreaci a u staveb menších neţ 50 m2. Ubylo rovněţ soukromých investorů, kteří kupovali i více bytů na pronájem. Dosti ţádané jsou ve frekventovaných lokalitách ateliéry, které jsou proti bytům zvýhodněné tím, ţe slouţí k bydlení i podnikání a dá se uplatnit i odpočet DPH. Řada developerů začíná svou činnost kombinovat a obchodovat s bydlením. Posuzují bydlení jako celek, tedy kvalitu bytů, okolí, vybavenost sluţbami a celkové prostředí. Kombinují bytovou, kancelářskou a obchodní výstavbu. Realizují tzv. city development. V určité lokalitě vytvoří prostředí, kde se neustále pohybují lidé, do zaměstnání, domů, 102

na nákup, za zábavou, atd. Tím je docílena dostatečná frekvence lidí pro rozvoj sluţeb a obchodů. U nájemních bytů existovalo v ČR dlouhodobě dvojí nájemné. Regulované a trţní nájemné způsobovalo závaţné a těţko řešitelné problémy. Trţní nájemné sjednané novými nájemními smlouvami je bez omezení a proto se majitelé nemovitostí brání směnám, jelikoţ toto nové sjednávání nájemného není umoţněno bez souhlasu druhé strany. Při rozhodování zda zvolit vlastnické nebo nájemní bydlení hraje roli porovnání nákladů na vlastnické bydlení s částkou na nájemné za srovnatelné bydlení a za srovnatelnou úroveň sluţeb. Tento termín je označován v zahraničí v odborné literatuře jako výběr právního důvodu uţívání – tenure choice. Cohousing jako alternativní sousedské společné bydlení pro všechny generace je v ČR vhodné vyuţít zvláště pro seniory ve spojení se sluţbami pro seniory a domy s pečovatelskou sluţbou. V této oblasti je důleţité financování, tedy nezbytná podpora státu a moţnosti soukromých investorů. Stát v této oblasti očekává větší aktivitu ze strany soukromého kapitálu. Naopak soukromí investoři očekávají vstřícnější přístup státních orgánů a veřejné správy. Při plánování náročných investic je proto nutné brát v úvahu ekonomický vývoj státu. Segment administrativních budov je vhodný, z povahy své funkce, pro pasivní, tedy energeticky nulový standard. Vysoké vnitřní zisky a nízké provozní náklady předčí i vyšší pořizovací náklady. Příkladem je v ČR budova Národní technické knihovny v Praze,

kde

dostavba

z veřejných

prostředků

dosáhla

investičních

nákladů

56 tis. Kč/m2 a v létě dochází k jejímu přehřívání. Pro srovnání, náklady na odpovídající budovu v německém Darmstadtu byly ve výši 34 tis. Kč/m2 a bez technických nedostatků. V ČR je stále malý počet nových kanceláří ve srovnání se západní Evropou. Efektivitou a uspořádáním v nových administrativních budovách lze ušetřit 30 % aţ 50 % plochy na zaměstnance. To v současné době zajímá všechny administrativní subjekty. Měřítkem není celková plocha budovy, ale plocha na zaměstnance. K tomu je u nových kanceláří moţno přičíst sníţené provozní náklady a vyšší komfort na pracovišti. V roce 2010 tvořil finanční sektor jen cca 10 % z realizované poptávky po administrativní ploše.

103

Nejsilněji byli zastoupeni zájemci oboru IT. V roce 2011 se však finanční sektor podílel jiţ na 25 % hrubé realizované poptávky. Impulsy a opatření dané strategií hospodářské politiky státu by měly rovněţ zmírnit negativní dopady recese na trhu nemovitostí ve stavebnictví.

104

7. Závěr Trh nemovitostí v ČR si udrţuje poměrně vysokou transparentnost. V roce 2011 si ČR udrţela 24. místo na světě. Obecně platí, ţe v regionu střední Evropy je trh nemovitostí průhlednější. Přispívá k tomu členství v EU a přítomnost zahraničních investorů. V ČR se během posledních let průhlednost trhu s nemovitostmi zlepšuje v soukromé i státní sféře. Trh nemovitostí je zatím velmi úzce vázán na hypotéční trh, na celkový vývoj finančních trhů a celé ekonomiky. V souvislosti s recesí ekonomiky ve světě se v ČR ubírá hospodářská politika cestou rozpočtových škrtů ve všech oblastech. Výpadek státních financí postihuje i stavebnictví a následně trh s nemovitostmi. Jelikoţ SFRB nemohl v roce 2012 čerpat ze státního rozpočtu ţádné dotační prostředky, bylo nutné hledat jiné zdroje financování a vyuţít nové revolvingové nástroje. Jedná se o nízkoúročené úvěry na výstavbu nájemních bytů a motivovat soukromé investory k výstavbě a modernizaci bytového fondu. Rovněţ se v roce 2013 ve větším počtu začnou realizovat komerční, kancelářské a retailové projekty. Stavební organizace se budou muset zabývat restrukturalizací. Obdobně je tomu i s výstavbou objektů pro bydlení či administrativu. Analýza trhu nemovitostí v ČR je úzce spojena s nástroji státní politiky v oblasti bydlení. Je velmi těţké shrnout všechny poznatky v této oblasti do stručného závěru. Toto téma patří mezi velice aktuální a existuje řada rozdílných odborných názorů na jednotlivá témata v oblasti bydlení. V roce 2012 nebyly lehké ekonomické podmínky, ale nepotvrdily se některé pesimistické názory z roku 2011. Moje závěry se shodují s názory odborníků, ţe v průběhu roku 2013 nedojde k oţivení trhu nemovitostí v ČR. To bude záviset i na přístupu bank k poskytování úvěrů na bydlení a výši úroků, které v začátku roku 2013 jsou na historickém minimu. Úrokové sazby se začátkem roku ještě sníţily o cca 0,3 %, coţ není dlouhodobě udrţitelný stav. Lidé v ČR mají na hypotékách půjčeno asi 750 mld. Kč a tempo zadluţování, i při příznivé úvěrové politice bank, se bude sniţovat. 105

Je zřejmé, ţe ţivotní nároky lidí v ČR se mění a mění se i nároky na bydlení. Dá se jednoznačně konstatovat, ţe se zvýšil zájem o kvalitní nemovitosti, kdy zásadní roli hraje lokalita a okolí. Důleţité je optimální nastavení cen nemovitostí pro dobré fungování trhu. Konec roku 2012 byl v oblasti trhu nemovitostí povaţován za uspokojivý, došlo k vyrovnání propadů v prodejích a k přizpůsobení se změně v poptávce na trhu nemovitostí směrem ke kvalitě bydlení a ke zlepšení kvality sluţeb. Ceny pozemků se budou měnit minimálně. Mírný růst zaznamenají pouze pozemky v dobrých lokalitách, protoţe pozemků nepřibývá a zájem o stavební parcely velikosti 600 m2 aţ 800 m2 meziročně stoupl o více neţ 40 %. Očekávám sice pomalejší, ale stabilní růst cen pozemků v dalších letech. Vzhledem k cenám pronájmů však jsou nemovitosti stále předraţené a výnos 2 % aţ 2,5 % p.a. není pro investory zajímavý, proto lze očekávat i zvýšení prodejů ze strany pronajímatelů v nezajímavých lokalitách. K tomu se přidají i „baby boomers‟, to je kategorie lidí nad 56 let, kteří uţ nyní prodávají své nemovitosti ve městech a stěhují se na venkov. V letech 2013 aţ 2015 bude klesající trend pokračovat jiţ ze setrvačnosti. Rostoucí ceny energií ještě sníţí zájem kupujících o starší, energeticky neúsporné nemovitosti. Do roku 2015, moţná i déle, lze očekávat pokles cen nemovitostí přibliţně o 30 %. Dále je moţné očekávat růst úrokových sazeb, coţ bude mít negativní dopad na trh nemovitostí. Dojde k silné diferenciaci cen bydlení v kvalitní lokalitě s dobrou infrastrukturou, od bydlení v horší lokalitě. U starších nemovitostí se v roce 2013 a dále, čeká sníţení cen o 1 % aţ 3 %. Je to důsledek poklesu ekonomické aktivity, nepříznivých daňových zákonů, sniţování příjmů domácností, růstu nezaměstnanosti a celkové negativní nálady na trhu. Také výstavba developerských projektů se zpomalí. Bude klesat podíl bytů prodaných před dokončením a bude stoupat doba od dokončení do prodeje. Bude pokračovat vzrůstající trend nákupů nemovitostí na pronájem v zajímavých lokalitách. Zatím je to stále vhodná investice, jelikoţ výnosy z nájmů zvláště v regionech velkých měst převyšují náklady na měsíční splátky hypotéčních úvěrů. Příčina drahého bydlení v rodinných domech nebo bytových domech (vlastnické bydlení) je hlavně v omezené nabídce pozemků. Různá stavební omezení v jednotlivých lokalitách úměrně sniţují finanční dostupnost. Proto je nutné regulací zvýšit finanční dostupnost a kvalitu bydlení v bytech pro nízkopříjmové domácnosti. Intervence státu zabezpečuje vyváţenou strukturu bytového fondu a tím se posiluje rozhodovací

106

schopnost obyvatel na trhu bydlení v souvislosti s vyuţitím hypotéčního financování nebo stavebního spoření. Snahou by mělo být rovněţ vyrovnání vztahu mezi nájemním a vlastnickým bydlením a veřejné podpory cílit směrem k nájemnímu bydlení. Tam kde si jednotlivec z objektivních důvodů nedokáţe zajistit bydlení, je role státu v této oblasti nezastupitelná. Proto cílem státu, při dodrţování ekonomické přiměřenosti a udrţitelnosti veřejných financí, musí být dostupnost přiměřeného bydlení, vytvoření stabilního prostředí pro oblast bydlení z hlediska finančního a legislativy, trvalé zvyšování kvality bydlení a sniţování investičního dluhu bydlení. Zvýšení dolní sazby DPH z 10 % na 14 % se promítlo v cenách nových nemovitostí v roce 2012. Další fáze změn výše DPH byla realizována od ledna 2013 na 15 %. Přesto se neočekává v roce 2013 sníţený prodej nemovitostí, ale spíše sníţení prodejních cen. Prioritní bude nadále kvalitní bydlení. S výjimkou stavebních pozemků bude pokles cen nemovitostí pokračovat i v dalším období aţ do roku 2015, ale nebude tak výrazný v atraktivních lokalitách a v centrech měst. Další vývoj trhu nemovitostí v ČR je zatíţen značnou mírou nejistoty, protoţe je závislý na intenzitě a udrţitelnosti investic bydlení u velkých developerů. Na trh nemovitostí v současné době působí tři nepříznivé trendy: Demografický, tj. zvyšování počtu seniorů Předpokládaný růst úrokových sazeb Nedostatek volných prostředků Dopad těchto vlivů na trh nemovitostí bude nepříznivý a dojde k postupnému sniţování cen nemovitostí v druhé polovině roku 2013. V důsledku těchto vlivů zpřísní banky kritéria pro poskytování úvěrů. Ceny nemovitostí tak v roce 2013 klesnou o dalších minimálně 10 % proti roku 2012, v dalších letech bude klesající trend pokračovat. Ve vztahu k cenám pronájmů budou nemovitosti stále předraţené a lze očekávat zvýšený počet prodejů nemovitostí hlavně u seniorů nad 56 let. Ty budou prodávat své nemovitosti ve městech a budou se stěhovat do levnějších na venkov.

107

V dlouhodobém vývoji nemovitostí po roce 2015 neustane tlak na ceny nemovitostí, ale z důvodů neustálého zvyšování cen energií budou upřednostňovány nemovitosti energeticky úsporné. Proto ceny starších energeticky neúsporných nemovitostí budou dále klesat aţ o 30 % hodnoty ve srovnání s rokem 2012. Podle mých předpokladů překoná začátek roku 2013 ve výhodnosti k pořízení vlastního bytu konec roku 2012, který byl doposud pro kupce bytů nejpříznivější za posledních nejméně 10 let. Úrokové sazby na hypotéky jsou na historickém minimu (3,25 %) a výraznému růstu cen bytů nenahrává vývoj ekonomiky ani růst reálných mezd. V průběhu časového vývoje se ceny zvednou zřejmě u malých bytů. ČSÚ sice zaznamenal mírný růst cen nemovitostí ke konci roku 2012, ale dle mého názoru se jedná pouze o krátkodobé oţivení. Rovněţ ČNB povaţuje oţivení nabídkových cen spíše za statistickou anomálii. Obrat na trhu s nemovitostmi můţeme očekávat aţ se zlepšením ekonomické situace státu. Verifikace hypotézy: Strategie hospodářské politiky státu by měla zmírnit negativní dopady recese na trhu nemovitostí v ČR. Realizace uvedených systémových opatření je závislá na zajištění odpovídajících finančních prostředků ze státního rozpočtu. Tyto nástroje pro koordinaci systémových opatření nejsou zcela dostatečné. Je proto nutné určit konkrétní podmínky pro vytvoření optimálního prostředí na trhu nemovitostí a nejedná se pouze o výši finančních prostředků. Oblast problémů zahrnutých do této hypotézy je velmi široká a rozporuplná. Tuto hypotézu nelze jednoznačně vyvrátit a potvrdit ji je moţné pouze v dílčích oblastech. Za současného ekonomického a politického klimatu v ČR nelze tuto hypotézu jako celek potvrdit.

108

8. Seznam použité literatury 1. ALIAWEB. Zájem o rekreační usedlosti upadá, o chalupy není zájem, [online]. © 2000-2013 [cit. 2011-12-04]. Dostupné z: http://zpravy.kurzy.cz/296304zajem-o-rekreacni-usedlosti-upada-o-chalupy-neni-zajem/. ISSN 1801-8688 2. BRYNDA, Radek. Umisťování výrobních závodů a průmyslových zón v ČR a ústeckém

kraji.

[online].

2011,

roč.

XIV,

č.

1

[cit.

2011-11-15].

http://www.uur.cz/default.asp?ID=4014 3. BUSINESS INFO. Analýza vývoje ekonomiky ČR a odvětví v působnosti MPO za rok 2010, [online]. © 1997-2013 [cit. 2012-02-20]. Dostupné z: http://www.businessinfo.cz/files/archiv/dokumenty/Czech_economy_MIT_2010 .pdf 4. BUSINESS MEDIA. Přehled trhu komerčních nemovitostí, [online]. © 19942013

[cit.

2012-02-17].

Dostupné

z:

http://www.stavbaweb.cz/Z-

domova/Prehled-trhu-komercnich-nemovitosti.html 5. CZECHINVEST. Trh nemovitostí, [online]. © 1994-2013 [cit. 2012-03-07]. Dostupné

z:

http://www.czechinvest.org/vyvoj-trhu-podnikatelskych-

nemovitosti-v-cr-z-pohledu-czechinvestu 6. CZECHINVEST. Vývoj trhu podnikatelských nemovitostí v ČR z pohledu CzechInvestu, [online]. © 1994-2013 [cit. 2012-03-07]. Dostupné z: http://www.czechinvest.org/vyvoj-trhu-podnikatelskych-nemovitosti-v-cr-zpohledu-czechinvestu 7. CZSO. Analýza výstavby bytových a nebytových budov v ČR, [online]. © 2013 [cit.

2012-08-20].

Dostupné

z:

http://www.czso.cz/csu/tz.nsf/i/vychazi_publikace_analyza_vystavby_bytovych _a_nebytovych_budov_v_cr20110112 8. CZSO. Ceny bytů, [online]. © 2013 [cit. 2013-03-11]. Dostupné z: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu 9. ČESKÁ INFORMAČNÍ AENTURA. ČSÚ: Pořizovací hodnota dokončených bytů mírně vzrostla, [online]. © 2013 [cit. 2011-12-18]. Dostupné z: http://www.cianews.cz/ekonomika/csu-porizovaci-hodnota-dokoncenych-bytumirne-vzrostla-307016/

109

10. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Trţní ceny nemovitostí stabilně klesají, [online].

© 2013

[cit.

2012-08-20].

Dostupné

z:

http://www.czso.cz/csu/tz.nsf/i/trzni_ceny_nemovitosti_stabilne_mirne_klesaji2 0120320 11.

ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Trţní ceny nemovitostí stabilně klesají,

[online]. © 2013 [cit. 2012-02-22]. Dostupné z: http://www.czso.cz/ 12. ČSCOM. Ceny pozemků, [online]. © 2013 [cit. 2013-01-04]. Dostupné z: http://www.cscom.cz/ceny_pozemku.php 13. EUCENTRUM. Bydlení seniorů, [online]. © 2011 [cit. 2011-12-18]. Dostupné z: http://www.bydleni-senioru.cz/ 14. EURONET MEDIA. Byt v osobním vlastnictví nebo raději druţstevní?, [online].

© 2005-2013

[cit.

2012-03-15].

Dostupné

z:

http://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/412-byt-v-osobnim-vlastnictvinebo-radeji-druzstevni 15. EURONET MEDIA. Jsou ceny nemovitostí cíleně nadhodnocené?, [online]. © 2005-2013

[cit.

2012-03-15].

Dostupné

z:

http://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/407-jsou-ceny-nemovitosticilene-nadhodnocene 16. EURONET MEDIA. Letošní pokles cen bytů nejmenší za poslední tři roky, [online].

© 2005-2013

[cit.

2012-03-15].

Dostupné

z:

http://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/422-letosni-pokles-cen-bytunejmensi-za-posledni-tri-roky 17. EURONET MEDIA. Pozemky na atraktivních místech si cenu drţí, [online]. © 2005-2013

[cit.

2012-03-15].

Dostupné

z:

http://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/408-pozemky-na-atraktivnichmistech-si-cenu-drzi 18. EURONET MEDIA. Statistiky cen bytů v jednotlivých okresech České republiky,

[online].

© 2005-2013

[cit.

2012-03-15].

Dostupné

z:

http://www.realitymorava.cz/statistiky 19. EURONET MEDIA. V Praze stále přibývají nové byty. Míra poptávky tomu ovšem neodpovídá, [online]. © 2005-2013 [cit. 2012-03-15]. Dostupné z: http://www.realitymorava.cz/realitni-zpravodaj/410-v-praze-stale-pribyvajinove-byty-mira-poptavky-tomu-ovsem-neodpovida 110

20. FINANCE MEDIA. Bydlíme v ČR jak bychom chtěli?, [online]. © 2013 [cit. 2012-01-21].

Dostupné

z:

http://www.finance.cz/zpravy/finance/137946-

bydlime-v-cr-jak-bychom-chteli-/ 21. FINANCE MEDIA. Letos stát vlastní bydlení nepodpoří: Nebude ani úroková dotace, ani úvěr 300, [online]. © 2000-2013 [cit. 2012-01-26]. Dostupné z: http://student.finance.cz/zpravy/finance/340567-letos-stat-vlastni-bydleninepodpori-nebude-ani-urokova-dotace-ani-uver-300/ 22. FINANCE MEDIA. Levné hypotéky i nemovitosti vybízejí k investicím, [online].

© 2013

[cit.

2013-01-21].

Dostupné

z:

http://www.finance.cz/zpravy/finance/377165-levne-hypoteky-i-nemovitostivybizeji-k-investicim/ 23. FINCENTRUM MEDIA. Americká hypotéka – spása nebo cesta do pekel?, [online].

© 2000-2013

[cit.

2012-05-30].

Dostupné

z:

http://www.hypoindex.cz/americka-hypoteka-undefined-spasa-nebo-cesta-dopekel/. ISSN 1805-0662 24. MAFRA. V Praze koupíte i byt za milion. Ale bude to vybydlená garsonka, [online]. © 1999-2013 [cit. 2011-10-17]. Dostupné z: http://bydleni.idnes.cz/vpraze-koupite-i-byt-za-milion-ale-bude-to-vybydlena-garsonka-pu2/reality_bdp.aspx?c=A110816_124825_reality_bdp_web 25. MESEC.CZ. Jak se změní ceny bytů po zvýšení DPH? Koupit byt, nebo počkat?,

[online].

©

1998–2013

[cit.

2012-03-15].

Dostupné

z:

http://www.mesec.cz/clanky/jak-se-zmeni-ceny-bytu-po-zvyseni-dph-koupitbyt-nebo-pockat/. ISSN 1213-4414 26. MLADÁ FRONTA. Pokles cen starších bytů se v druhém čtvrtletí zpomalil, [online].

©

2006-2013

[cit.

2012-12-16].

Dostupné

z:

http://www.realit.cz/aktualita/pokles-cen-starsich-bytu-se-v-druhem-ctvrtletizpomalil 27. MMR.

Bytová

politika,

[online].

[cit.

2012-02-12].

Dostupné

z:

http://www.vyberhvezdy.cz/Bydleni/bydleni2009/cz/1-31-prumerne-kupniceny-stavebnich-pozemku-v-cr-dle-okresu.html 28. MMR. Koncepce bydlení ČR do roku 2020, [online]. [cit. 2011-11-20]. Dostupné

z:

http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytova-

politika/Informace-Udalosti/Koncepce-bydleni-CR-do-roku-2020 111

29. MMR. Průměrná pořizovací hodnota dokončeného bytu, [online]. [cit. 2012-0212]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytova-politika/Bytovapolitika/Statistiky-Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytove-politiky/Vybrane-udajeo-bydleni/Vybrane-udaje-o-bydleni-2004/2-Zakladni-charakteristiky-bytovehofondu-udaje/Prumerna-porizovaci-hodnota-dokonceneho-bytu 30. MMR. Schválené principy koncepce bydlení a bytové politiky do roku 2020, [online]. [cit. 2012-02-17]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/getmedia/66bfa9e5dcca-402e-a8ae-1d3fbfe415ef/Koncepce-bydleni-CR-do-roku-2020.pdf 31. MSG HOLDING. Cenový index – průvodce světem rezidenčních nemovitostí, [online]. © 2000-2010 [cit. 2012-03-07]. Dostupné z: http://www.stavebniforum.cz/cs/article/7771/cenovy-index-pruvodce-svetem-rezidencnichnemovitosti/ 32. MULTIMEDIA SOLUTION. Bydlení v kostele, [online]. © 2012 [cit. 2011-1008].

Dostupné

z:

http://www.realcity.cz/prectete-si/koupe-a-prodej-

nemovitosti/bydleni-v-kostele/?IDarticle=134&do=changeSupFooterMenu 33. MVZU. Zelená úsporám, Popis programu, [online]. © 2009 [cit. 2012-02-23]. Dostupné z: http://www.zelenausporam.cz/sekce/470/popis-programu/ 34. PENÍZE.CZ. Ceny nemovitostí, [online]. © 2000-2013 [cit. 2011-11-15]. Dostupné z: http://www.penize.cz/ceny-nemovitosti. ISSN 1213-2217 35. PENÍZE.CZ. Ceny nemovitostí, [online]. © 2000-2013 [cit. 2012-12-15]. Dostupné z: http://www.penize.cz/ceny-nemovitosti. ISSN 1213-2217 36. SEZNAM.CZ. Bydlení pro seniory, [online]. © 2003-2013 [cit. 2012-03-10]. Dostupné

z:

http://www.novinky.cz/bydleni/130672-ostrava-ma-prvni-

nadstandardni-byty-pro-movite-seniory.html 37. SEZNAM.CZ. Zlevnění bytu láká víc ke koupi neţ k nájmu, [online]. © 20032013 [cit. 2012-10-10]. Dostupné z: http://www.novinky.cz/finance/289420experti-zlevneni-bytu-laka-vic-ke-koupi-nez-k-najmu.html 38. SFRB. Úvěry na výstavbu nájemních bytů, [online]. © 2011 [cit. 2012-01-19]. Dostupné

z:

http://www.sfrb.cz/programy/uvery-na-vystavbu-najemnich-

bytu.html 39. SPS. Vývoj stavebnictví do roku 2012, [online]. © 2013 [cit. 2012-02-26]. Dostupné z: http://www.sps.cz/RDS/_PDFDoc/Vyvoj_Stavebnictvi_2012.pdf

112

9. Seznam použitých zkratek (obrázků, grafů, tabulek) Použité zkratky: ČKA – Česká komora architektů ČKAIT – Česká komora autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě ČR – Česká republika ČSÚ – Český statistický úřad DMS ČR – Druţstevní marketingové sdruţení Česká republika EU – Evropská unie HDP – Hrubý domácí produkt IOP – Integrovaný operační program MF – Ministerstvo financí MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj ČR MPSV – Ministerstvo práce a sociálních věcí MV – Ministerstvo vnitra MŢP – Ministerstvo ţivotního prostředí OSMD – Občanské sdruţení majitelů domů SFRB – Státní fond rozvoje bydlení SFŢP – Státní fond ţivotního prostředí SON – Sdruţení nájemníků ČR SPS – Svaz podnikatelů ve stavebnictví Tabulky: 1. Výdaje státu na bydlení (v mil. Kč) 2. Rekonstrukce bytů pomocí úrokové dotace v rámci program PANEL 3. Úvěry na modernizace poskytované obcím 4. Průměrné kupní ceny stavebních pozemků v ČR (v Kč/m2) 5. Průměrné ceny rodinných domů v ČR v závislosti na velikosti obcí v letech 2009 - 2011 6. Vývoj cen bytů (v Kč) 7. Vývoj cen bytů (v Kč) 8. Meziroční ztráta (v %) 113

9. Obydlené domy podle druhu domu 10. Obydlené byty podle právního důvodu uţívání bytu 11. Rodinné domy dle typu bydlení 2011 12. Objem a počet nově poskytnutých hypoték za 2011 13. Výdaje na bydlení (skutečnost v mil. Kč) Grafy: 1. Výdaje státu na bydlení dle jednotlivých subjektů (v mil. Kč) 2. Residenční realitní trh 3. Vývoj bytové výstavby v ČR – byty zahájené 4. Vývoj bytové výstavby v ČR – byty dokončené 5. Kraje s největšími poklesy cen bytů 6. Kraje s největšími růsty cen bytů 7. Statistiky cen bytů v ČR, byty 1+1 8. Statistiky cen bytů v ČR, byty 2+1 9. Statistiky cen bytů v ČR, byty 3+1 10. Statistiky cen bytů v ČR, byty 4+1 11. Podíl obydlených domů v procentech 12. Podíl obydlených bytů v osobním vlastnictví 13. Struktura stáří volných bytů – 2011 14. Struktura stáří volných bytů – 2012 15. Rezidenční trh v Praze (průměrná cena v Kč/m2) 16. Závislosti ceny na typu bytu (průměrná cena v Kč/m2) 17. Míra zatíţení rozpočtu domácnosti hypotéční splátkou 18. Nabízené pozemky dle velikosti v roce 2011 19. Nabízené pozemky dle krajů v roce 2011 20. Nabízené haly dle velikosti v roce 2011 21. Nabídka hal dle krajů v roce 2011 22. Nabízené kancelářské prostory dle krajů Schéma: 1. Financování investiční podpory

114

Analýza trhu nemovitostí v ČR

Recommend Documents