Aangepaste Stedenbouwkundige Randvoorwaarden. Kavels Beekweg, Park 16Hoven

Aangepaste Stedenbouwkundige Randvoorwaarden

Kavels Beekweg, Park 16Hoven

Colofon Aangepaste Stedenbouwkundige Randvoorwaarden kavels Beekweg Dit document is opgesteld door Stadsontwikkeling, afdeling Ruimte & Wonen. Op 08 augustus 2013 heeft het DB van de deelgemeente Overschie met deze aangepaste stedenbouwkundige randvoorwaarden ingestemd. Inlichtingen: François Konings projectleider: Christian Weijers ontwerper buitenruimte of stedenbouw: François Konings lay-out: Kalinka de Bruijn datum: 26 augustus 2013

Inhoudsopgave Kavels Beekweg

5

Beekweg en de gradiënt

7

S, M, L, XL, XXL

9

Bebouwingsregels

11

Welstand

11

Nieuwe verkaveling Beekweg midden (J1)

13

Nieuwe verkaveling Beekweg oost (J2)

15

Referenties

16

Bijlage 1 : pagina 23 uit Randvoorwaardennota Bovenbeek 1e fase 2007

19

Bijlage 2 : pagina 11 t/m 14 en 17,18 uit Randvoorwaardennota Particuliere kavels, 2012

20

Bijlage 3 : pagina 23 uit Randvoorwaardennota Bovenbeek 2e fase, 2010

29

Aangepaste Stedenbouwkundige Randvoorwaarden - Kavels Beekweg

3

West

4

Midden

Kavels Beekweg - Aangepaste Stedenbouwkundige Randvoorwaarden

Oost

Kavels Beekweg Een deel van de particuliere kavels in Park 16 hoven is gesitueerd aan de Beekweg. Deze kavels hebben met uitzondering van een viertal kavels voor twee-onder-een-kapwoningen in het oostelijk deel een gemiddelde oppervlakte van 600 m2 en groter. De randvoorwaarden en de bebouwingsregels voor deze kavels zijn vastgelegd in 3 documenten, te weten: - Randvoorwaardennota Bovenbeek 1e fase, vastgesteld op 16 oktober 2007 - Randvoorwaardennota Particuliere kavels, januari 2012 - Randvoorwaardennota Bovenbeek 2e fase, vastgesteld op 11 oktober 2010 Er is op dit moment behoefte aan meer variatie in kavelgrootte. Voor Park 16Hoven is er een korte studie verricht naar de mogelijkheden om aan de Beekweg in deze behoefte aan kleinere kavels te voorzien. Deze aangepaste stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de kavels aan de Beekweg midden (J1) en Beekweg Oost (J2) zijn daarvan het resultaat


5

1. onderliggend landschap

2. de ruggegraat en de ribben

3.contrast tussen lanen en binnenwereld

4.de gradiënt 6


Beekweg en de gradiënt Vier belangrijke uitgangspunten liggen ten grondslag aan de huidige proefverkaveling van Park 16Hoven: 1. het onderliggende landschap Door het handhaven van structuren en het inpassen van bestaande elementen wordt er verband gelegd met het omliggend gebied. 2. de ruggegraat met de ribben. De hoofdontsluiting wordt gevormd door de van der Duijn van Maasdamweg met de lanen als ‘ribben’ die het gebied verder ontsluiten. 3. contrast tussen lanen en binnenwereld. De lanen hebben een verbindend en open karakter terwijl de ertussen liggende straten (de binnenwerelden) juist een meer intieme, besloten en informele sfeer uitstralen. 4. de gradiënt. De bebouwingsdichtheid in het plangebied loopt op van west naar oost. In het noordoostelijk gelegen deel van de wijk kunnen hoge dichtheden worden gerealiseerd vanwege de goede bereikbaarheid, zowel over de weg als met het openbaar vervoer (de RandstadRail). In de huidige proefverkaveling is de Beekweg als een van de bestaande elementen ingepast op zodanige wijze, dat hiermee een drietal binnenwerelden aan de zuidzijde wordt begrensd. De Beekweg loopt van west naar oost en in het oostelijk deel zitten een viertal kleinere kavels (tbv twee-onder-een-kapwoningen), waarmee in bescheiden mate invulling wordt gegeven aan het 4e uitgangspunt, te weten de gradiënt. Met name dit laatste kan wat sterker worden aangezet, met als bijkomend voordeel dat met een hogere dichtheid kleinere kavels en dus een aantrekkelijker geprijsd product aan de Rotterdamse woningmarkt wordt toegevoegd.


7

8


S, M , L , XL en XXL De gemiddelde diepte van circa 30 meter maakt de kavels langs de Beekweg uitermate geschikt voor smalle compacte vrijstaande bebouwing, die indien de bebouwing in het voorste deel van de kavel wordt geplaatst, tevens voldoende ruimte laat om deze met een ruime tuin te combineren. Door aan het bestaande assortiment van de: - XL-kavels (circa 600 m2) - en de XXL-kavels (groter dan 600 m2) welke gelegen zijn aan de Beekweg westzijde nieuwe types toe te voegen, namelijk: - een Small- (circa 300 m2) - een Medium- (circa 390 m2) - en een Largevariant (circa 480 m2) ontstaat een gevarieerder aanbod, waarmee uitdrukkelijker invulling kan worden gegeven aan het principe van de in oostelijke richting oplopende gradiënt.

small 300 m2

medium 390 m2

large 480 m2

XL 600 m2


XXL > 600 m2 9

10


Bebouwingsregels

Welstand

Belangrijk uitgangspunt voor het karakter van de bebouwing langs de Beekweg is dat het gaat om vrijstaande bebouwing. Voor de compactere kavels wordt dit gegarandeerd door binnen de kavel een bebouwingsveld te definiëren dat los ligt van de zij-erfgrenzen. Aan één zijde minimaal 1 meter en aan de andere zijde minimaal 3 meter opdat er aan één zijde van de woning altijd voldoende ruimte beschikbaar is om in de lengterichting naast de woning op eigen terrein te parkeren. In verband met de privacy op de aangrenzende kavel is plaatsing van de zijgevel aan één zijde tot op 1 meter uit de zijerfgrens alleen mogelijk indien in deze gevel vanaf 1 meter uit de voorgevelrooilijn geen raamopeningen voorkomen. Voor de afstanden tot de voor- en achtererfgrens zijn de zelfde minimale maten aangehouden als bij de aangrenzende grotere kavels. Binnen het bouwvlak gelden voor het bebouwingspercentage en het maximale volume dezelfde regels als bij de reeds bestaande grotere (XL en XXL) kavels. Alleen is hier voor de allerkleinste, de Small-kavel een afwijkende regel mbt het maximale bouwvolume aan toegevoegd. Om hier een voldoende ruime woning te kunnen realiseren is het maximale volume iets verruimd en vastgesteld op 540 m3. Ook de maximale hoogte van 12 meter en het maximaal aantal bouwlagen van 3 zijn ongewijzigd gebleven. Wel is het in het bouwvlak alleen over de eerste 12 meter gemeten vanaf de mogelijke voorgevelrooilijn toegestaan om tot 12 meter hoog te bouwen in het achterste deel is de bouwhoogte gemaximeerd op de hoogte van de vloer van de 1e verdieping + 25 centimeter.

Eerder is besloten dat de bebouwing op de kavels langs de Beekweg welstandsvrij mag worden ontwikkeld.


11

28.00

512 m²

18.00

2.5

14.0

2.5 2.5

15.0

2.5

3.0

157

1.0 3.0

12.0

MAX. 3 L

12.00

159

15.00

416 m²

512 m²

416 m²

320 m²

557 m²

MAX. 1 L

MAX. 1 L

MAX. 1 L

MAX. 1 L

MAX. 1 L

MAX. 1 L

MAX. 3 L

MAX. 3 L 8.50

8.00

MAX. 1 L

416 m²

Van der Waalslaan

640 m²

9.50

Copernicuslaan

608 m²

9.0

MAX. 3 L

3.0

9.0

MAX. 3 L

1.0 3.0

12.0

MAX. 3 L

1.0 3.0

9.0

MAX. 3 L

2.50 2.00 2.00 1.25 4.05

12


1.0 3.0

6.0

1.0 3.0

MAX. 3 L

11.4

MAX. 3 L

3.0

10.50

10.50

3.00

Nieuwe verkaveling Beekweg midden (J1) In het middendeel zijn de twee westelijke kavels al bebouwd. Om die reden is ervoor gekozen om de twee hieraan grenzende naastgelegen kavels niet te wijzigen. In het overige deel zijn de XXL-kavels met een gemiddelde grootte van meer dan 600 m2 vervangen door overwegend M- en L-kavels. Dit levert een profverkaveling op met één 10 meter brede S-kavel, drie 13 meter brede M-kavels, twee 16 meter brede L-kavels en 17,40 meter brede hoekkavel. Voor deze kavels gelden overwegend dezelfde randvoorwaarden en bebouwingsregels als in de eerder vastgestelde relevante randvoorwaardennota’s, te weten: -Randvoorwaardennota Bovenbeek 1e fase, vastgesteld op 16 oktober 2007 -Randvoorwaardennota Particuliere kavels, januari 2012 Op 5 punten is een wijziging van eerder genoemde randvoorwaarden nodig om de beoogde aanpassing van de afmetingen van de kavels te kunnen realiseren. 1. De minimale afstanden tot de zij-erfgrenzen De vastgelegde minimale afstand van 2,50 meter tot de zij-erfgrenzen wordt gewijzigd in minimaal 1 meter aan één zijde en minimaal 3 meter aan de andere zijde. Hiermee wordt gegarandeerd, dat altijd aan één zijde van de woning op eigen terrein kan worden geparkeerd.

3. Het bebouwingsveld De diepte van het bebouwingsveld blijft 18 meter, maar om te voorkomen dat de smallere achtertuinen in de schaduw komen te liggen van de naastgelegen woning, mag alleen in de eerste 12 meter gemeten vanaf de straatzijde worden gebouwd in een hoogte van 12 meter. In het achtergelegen deel geldt een maximale hoogte van 4 meter. 4. Het maximale volume Het maximale volume van 1,5 maal de kaveloppervlak is voor de S-kavel te beperkend om een aantrekkelijke vrijstaande woning te creëren. Voorgesteld wordt om het maximale volume voor de S-kavels te bepalen op maximaal 540 m3. 5. Stedenbouwkundig matenplan Bovenbeek J1 In de Randvoorwaardennota Particuliere kavels, januari 2012 wordt voor maatvoering, bebouwingsvelden en hoogtematen van de kavels aan de Beekweg midden verwezen naar het Stedenbouwkundig matenplan Bovenbeek J1. Deze tekening zal worden geactualiseerd.

2. Het minimale kaveloppervlak Het vastgelegde kaveloppervlak van minimaal 500 m2 wordt bijgesteld naar minimaal 300 m2


13

50

3. 50

R=

3

76

,5

R=

4

4.0

87

.00

°

3

5.

00

3.5

1.

/4

L

4.

0

25

75

1. 75

00

.00

4.

12

3. 55

0

8. 50

R=

3.

12

00

.0 0

15

.0

0

1 0

2. 0

R=

53

,5

4. 15

27

2. 65

.0

5

3. 20

93

4.0

.00

°

0 R=

4

.0

12

84

0

R=

2. 65

15

4

.00

.00

° 3.

1/

85

1. 75 1. 75

73

.40

3,5

5.0 0

1

00

2L

.34

+K

0°

R=

4

L

0

3.0

AP

1.7 5 1.7 5

00

5.

R=

65

12

3,5

2.

19

2.

0.8

66

0°

50

1.

00

3.

12

6.3

E

3.5

0°

0

.00

3. 00

3.00

0.90

9.50

12.00

6.0

5°

R=

4

15.0

0 2.50

2.65

60

%

3 L

24.60

9.00

H = 12

H=4

H = 12

3.00

1.00

3.00

6.00

9.00

H = 41.00

H=4

H = 12

H = 12

3.00 1.00

6.00

3.00

H = 41.00

H=4

H = 12

H = 12

1.00

9.00

H=4 H = 12

3.00 1.00

6.00

3.00

11.00

H=4

H = 12

3.00

10.00

3.00 3.00 3.00

12.00

3.00 3.00

11.00

H = 41.00

H=4

H=4

H=4

H = 12

H = 12

H = 12

H = 12

1.00

18.00

H = 12

11.00

3.00 3.00 1.00

6.00

H=4

3.00

298 m²

450 m²

3.00

1.00

6.00

575 m² 3.00

H = 41.00

H = 12

3.00

3.00

H=4

11.00

540 m²

480 m²

300 m²

450 m²

390 m²

450 m²

300 m²

390 m²

300 m²

450 m²

3.00

390 m²

9.50

6.00 1.00

3/4 L

9.50

60%

Tinbergenlaan

60.870

2.00

300 m²

H=4

H = 12

12.00

2.50

2.50

2.50 2.00 1.25

2.00

2.00

2.00

2.00 1.25

2.00 1.25


4.05

4.05

4.05

Beekweg

14

2.00 2.00

5.30

11

2 L + K AP

4.30

4

P

4.30

0°

15.00

5.30

3.0

1.50

1 / 2 L + KA P

°

R=

3.00

3.00

0°

1.50

15.00

0.90

19

00

KA

0°

1.5

3.00

3°

17

2.65 2.65

5.0

1.50 1.00 2.00

.70

0°

2.65 2.65

4

3.9

L+

0.5

5.00

R=

17

11

1/ 2

19

5.00

43

0. 2. 70 65

0 .0

12

3.20 2.65 2.65

4

15

18.00

4

R=

°

R=

19.50

R=

1.60

4. 15

96

10

8.2

9°

R=

4

2.65

8.00

8.00

Nieuwe verkaveling Beekweg oost (J2) In het oosterlijke deel zijn de XXL-kavels met een gemiddelde grootte van 600 m2 en de kavels voor een twee-onder-een-kapwoning van 450 m2 vervangen door overwegend S-, M-, en L-kavels. Dit levert een proefverkaveling op met vijf 10 meter brede S-kavels, drie 13 meter brede M-kavels, vijf 15 of 16 meter brede L-kavels en twee hoekkavels met een wisselende breedte van 18 (540 m2) en circa 19 meter (575 m2) . Voor deze kavels gelden overwegend dezelfde randvoorwaarden en bebouwingsregels als in de eerder vastgestelde relevante randvoorwaardennota’s, te weten: -Randvoorwaardennota Bovenbeek 1e fase, vastgesteld op 16 oktober 2007 -Randvoorwaardennota Particuliere kavels, januari 2012 Op een vijftal punten is een wijziging van eerder genoemde randvoorwaarden nodig om de beoogde aanpassing van de afmetingen van de kavels te kunnen realiseren.

3. Het bebouwingsveld De diepte van het bebouwingsveld blijft 18 meter, maar om te voorkomen dat de smallere achtertuinen in de schaduw komen te liggen van de naastgelegen woning, mag alleen in de eerste 12 meter gemeten vanaf de straatzijde worden gebouwd in een hoogte van 12 meter. In het achtergelegen deel geldt een maximale hoogte van 4 meter. 4. Het maximale volume Het maximale volume van 1,5 maal de kaveloppervlak is voor de S-kavel te beperkend om een aantrekkelijke vrijstaande woning te creëren. Voorgesteld wordt om het maximale volume voor de S-kavels te bepalen op maximaal 540 m3. 5. Stedenbouwkundig matenplan Bovenbeek J2 In de Randvoorwaardennota Particuliere kavels, januari 2012 wordt voor de maatvoering, bebouwingsvelden en de hoogtematen van de kavels aan de Beekweg oost verwezen naar het Stedenbouwkundig matenplan Bovenbeek J2. Deze tekening zal worden geactualiseerd.

1. De minimale afstanden tot de zij-erfgrenzen De vastgelegde minimale afstand van 2,50 meter tot de zij-erfgrenzen wordt gewijzigd in minimaal 1 meter aan één zijde en minimaal 3 meter aan de andere zijde. Hiermee wordt gegarandeerd, dat altijd aan één zijde van de woning op eigen terrein kan worden geparkeerd. Bovendien mag hiervan worden afgeweken aan één zijde indien de beide eigenaren van twee naastgelegen kavels aaneengesloten willen bouwen. In dat geval geldt een minimale afstand tot de zijerfgrens van 3 meter aan één zijde van de kavel. 2. Het minimale kaveloppervlak Het vastgelegde kaveloppervlak van minimaal 500 m2 wordt bijgesteld naar minimaal 300 m2 Aangepaste Stedenbouwkundige Randvoorwaarden - Kavels Beekweg

15

Referenties

16



17

18


Bijlage 1 : pagina 23 uit Randvoorwaardennota Bovenbeek 1e fase, 2002 stedenbouwkundig ontwerp 3.3

Programma per ontwerpeenheid

Op basis van de grondexploitatie en verkavelingsstudies is per ontwerpeenheid het woningbouwprogramma bepaalt. Voor Bovenbeek 1e fase is het minimaal vereiste aantal woningen gesteld op 335. De gradiënt uit het stedenbouwkundig plan geeft richting aan de verdeling van de verschillende woningtypen en -aantallen binnen de wijk en binnen de buurt Bovenbeek. Voor Bovenbeek 1e fase is een proefverkaveling (afbeelding 21) gemaakt; op basis van deze proefverkaveling is het totaalprogramma nader uitgewerkt. In de onderstaande tabel zijn per ontwerpeenheid de vereiste minimale en maximale woningaantallen en –typen weergeven: min aantal wo max aantal wo woningtypen Van der Duijn van Maasdamweg*** 48 52 type C - 23 type E - 25 Beekweg 8 9 type A - 9 Laan 3 46 50 type C - 46 Laan 4 104 119 type C - 19 type E - 85 De Verborgen Tuin 64 68 type B - 20 type C - 44 De Groene Waaier 29 32 type C - 21 type C – 8* HSL zone 36 40 type C – 11 type C – 6** type E - 19 TOTAAL 335

Naast woningen zullen er in Bovenbeek 1e fase ook voorzieningen worden gerealiseerd. Deze zullen worden aangelegd in het bouwblok aan de oostzijde van Laan 4. Dit zullen maatschappelijke voorzieningen zijn, waarbij gedacht wordt aan een basisschool in combinatie met aanvullende functies, zoals een gymzaal, naschoolse opvang of een kinderdagverblijf. Op basis van ramingen is een basisschool met circa 12 klaslokalen voorgesteld met een oppervlak van circa 1100 m². Voor de overige functies is in de proefverkaveling een oppervlak van ongeveer 1400 m² gereserveerd. In totaal komt het oppervlak maatschappelijke voorzieningen hiermee op 2500 m². Let op: dit getal betreft enkel gebouwde maatschappelijke voorzieningen; niet-gebouwde voorzieningen, zoals een speelplein e.d. zijn hierin niet meegenomen. Daarnaast zal onder het bouwblok een gebouwde parkeervoorziening aangelegd moeten worden. In deze garage moeten voldoende plaatsen voor de woningen uit het bouwblok worden gemaakt (norm: per woning 1 pp). De vereiste plekken voor de maatschappelijke voorzieningen worden op straat aangelegd.

Type A: vrijstaande villa; kaveloppervlak minimaal 500 m². Type B: 2-onder-1 kapwoning; kaveloppervlak minimaal 300 tot 350 m². Type C: geschakelde eengezinswoning; kaveloppervlak circa 180 tot 300 m² Type E: appartementen; bvo per appartement circa 150 m². Type C*: bijzonder type eengezinswoning - bijvoorbeeld patiowoningen Type C**: bijzonder type eengezinswoning - terraswoningen ***: In dit overzicht is uitgegaan van 3 appartementengebouwen. Indien wordt gekozen voor twee gebouwen, dan is het toegestaan appartementen te vervangen door eengezinswoningen.

Maatschappelijke voorzieningen min vereist oppervlak max toegestaan oppervlak


19

2000 2800

Bijlage 2 : pagina 11 t/m 14 en 17,18 uit Randvoorwaardennota Particuliere kavels, 2012 4. Randvoorwaarden Particuliere kavels Onderstaande randvoorwaarden gelden voor alle particuliere kavels in Park Zestienhoven. Ze dienen in samenhang met de aanduidingen op het Stedenbouwkundig Matenplan (SMP) gelezen te worden.

4.1 Kavel De kavel is het totale oppervlak dat aan de particulier wordt verkocht. Bij kavels aan het water is dat inclusief de beschoeiing. Niveau kavels De kavels worden aangelegd op het peilniveau NAP -4.80 meter. Dit peilniveau maakt een goede aanleg van nutsvoorzieningen en ontsluiting van de kavel mogelijk. Een ophoging van het maaiveld met 1 m. rondom de woning is toegestaan (tot NAP –3,80 meter). Deze ophoging dient minimaal 1 meter uit de erfgrens en aan de voorzijde binnen het bebouwingsvlak te liggen. En verdiepte inrit aan de voorzijde is toegestaan op 3 meter uit de uitgiftegrens. De bovenkant van de begane grondvloer van woningen moet ten minste zijn gelegen op een hoogte van NAP –4.70 meter. De kavels in de Vijverbuurt die grenzen aan de plas (nr. 6 t/m 11) kennen naast het deel dat is aangelegd op NAP –4.80 meter een lager gelegen deel. Dit deel is ongeveer 20 meter breed en loopt vanaf de plas gezien flauw op naar NAP –4.80 meter.

20

Bebouwingsveld

Het bebouwingsveld is dat deel van de kavel waarbinnen de woning moet worden gebouwd. De positie van het bebouwingsveld ligt vast en staat op het SMP aangegeven.

Bij kavels ten behoeve van twee-onder-eenkapwoningen is één bebouwingsveld op twee kavels gelegen. Hier dient een in samenhang ontworpen en ontwikkelde dubbele woning te komen. De dubbele woning bestaat uit één hoofdbouwvolume waarvan de woningscheiding op de gezamenlijke erfgrens ligt.


Maximum bebouwd oppervlak

Parkeerplaatsen

Alle bebouwing moet binnen het bebouwingsveld worden geplaatst; dit geldt ook voor terrassen en trappartijen en uitstekende delen zoals balkons, dakoverstekken, luifels, goten etc.

Kaveloppervlakte Max. bebouwingsoppervlak tot en met 600 m² 30% x kaveloppervlak 601 m² - 720 m² 180 m² 721 m² en groter 25% x kaveloppervlak

Hierop gelden enkele uitzonderingen: • Indien bewoners van twee naast elkaar gelegen kavels besluiten hun garages en/of bergingen op de kavelgrens te koppelen dan mag aan die zijde buiten het bebouwingsveld worden gebouwd tot een maximale hoogte van 3.0 meter (gerekend vanaf peil NAP –4.80 meter). Deze uitzondering vervalt, zodra één van beiden van deze optie afziet. • Volledig onder het maaiveld geplaatste bebouwing (onder NAP –4.80 meter) mag buiten het bebouwingsveld worden gesitueerd. Daarbij moet wel een minimale afstand van 1 meter tot de kavelgrens worden aangehouden.

Bij kavels ten behoeve van een twee-onder-eenkapwoning wordt het maximum bebouwingsoppervlak per kavel berekend, en niet over beide kavels gezamenlijk.

Op elk kavel dienen minimaal twee parkeerplaatsen voor auto’s te worden gerealiseerd. Dit mogen carports of open plaatsen zijn. De parkeerplaatsen zijn bij voorkeur naast elkaar en achter de voorgevelrooilijn gelegen. Parkeerplaatsen in garages worden niet meegerekend.

Maximaal bebouwd oppervlak Het maximaal bebouwd oppervlak is het grootst mogelijke oppervlak dat binnen het bebouwingsveld bebouwd mag worden. Het maximaal te bebouwen oppervlak is gerelateerd aan het kaveloppervlak.

Bij het berekenen van het bebouwd oppervlak dient de buitenkant van de gevel te worden aangehouden. Dakoverstekken en/of dakgoten tot en met 50 cm mogen buiten de berekening worden gelaten. Van dakoverstekken en/of goten breder dan 50 cm telt het verschil ten opzichte van 50 cm mee als bebouwd oppervlak. Het totale bebouwde oppervlak dient op de bouwtekeningen te worden vermeld. Bij de bepaling van het aantal m² bebouwd oppervlak tellen enkel de m² gelegen boven het maaiveld (straatpeil) mee. Kelders en/of souterrains, gelegen onder NAP –4.80 meter tellen niet mee.


Inritten Per kavel mag 1 inrit worden aangelegd in de zogenoemde inritzone. Ter plaatse van de inrit mag de erfafscheiding worden onderbroken. Deze onderbreking mag maximaal 3 meter breed zijn. Voor kavels aan de Beekweg geldt dat de inritten van twee naast elkaar gelegen kavels gekoppeld mogen worden op de kavelgrens, zodat één gezamenlijke, significant smallere inrit ontstaat. De onderbreking in de erfafscheiding bij een gezamenlijke inrit mag maximaal 5 meter breed zijn. Aan kruisingen mogen geen inritten worden geplaatst in verband met de verkeersveiligheid. Inritten, gelegen binnen een afstand van 5 meter tot de hoek van een kavel gelegen aan een kruispunt worden niet vergund. Bomen In de binnenwerelden wordt aan elke kaveleigenaren een boom aangeboden, die aansluit bij het boomtype in het openbaar gebied. Aan de eigenaren wordt gevraagd deze in de voortuin te planten. 21

4.2

Bebouwing

Bebouwing Op een kavel mag één woning worden gebouwd. In de woning kan een praktijk- of werkruimte worden gevestigd. Deze praktijk- of werkruimte mag maximaal 30% van de vrije vloeroppervlakte van de woning beslaan. Maximale bouwhoogte

Schoorstenen Max. bouwvolume 1,5 x kaveloppervlak 900 m³ 900 m³ 1,2 x kaveloppervlak 1200 m³ 1,1 x kaveloppervlak 1320 m³ 1,0 x kaveloppervlak 1500 m³

Voor de kavels 20, 29 en 30 aan de Beekweg blijven de eerder vastgestelde bouwvolumes gehandhaafd: - kavel 20 : max. 1200 m³ - kavels 29 en 30 : max. 734 m³.

De maximaal toegestane bouwhoogte bedraagt 12 meter gemeten van het peil NAP –4.80 meter, de maximale goothoogte is 8 meter. Deze maximale bouwhoogte is vastgelegd in het bestemmingsplan Polder Zestienhoven. Het bestemmingsplan staat maximaal drie bouwlagen met een plat dak of twee bouwlagen met een kap van maximaal 60 graden toe. Per bouwlaag wordt een maximale hoogte aangehouden van 4 meter.

Bij kavels ten behoeve van een twee-onder-eenkapwoning wordt het maximum bouwvolume per kavel berekend en toegepast, en niet over beide kavels gezamenlijk. Bij de bepaling van het bouwvolume (aantal m³) wordt gerekend met het deel van de bebouwing boven het maaiveld (straatpeil, NAP –4.80 meter). Het deel van kelders en/of souterrains, gelegen onder NAP –4.80 meter, telt niet mee in deze berekening. Bij de berekening van het bouwvolume moet de buitenkant van gevel en dak worden aangehouden. Het totale volume dient op de bouwtekeningen te worden vermeld. Uitstekende delen, zoals balkons, luifels, dakoverstekken en goten worden niet tot het bouwvolume gerekend; deze elementen moeten echter wel binnen de bebouwingsenvelop vallen.

Maximaal bouwvolume Het maximale bouwvolume is het maximale volume in m³ dat binnen de bebouwingsenvelop mag worden gebouwd. Het maximaal te bouwen volume is gerelateerd aan het kaveloppervlak:

22 12

Maximum bouwvolume Kaveloppervlakte tot en met 600 m² 601 m² - 720 m² 721 m² - 750 m² 751 m² - 1000 m² 1001 m² - 1090 m² 1091 m² - 1200 m² 1201 m² - 1320 m² 1321 m² - 1500 m² 1501 m² en groter

Schoorstenen zijn gebouwde elementen, die noodzakelijk zijn voor het technisch goed functioneren van de woning. Ze mogen daarom buiten de bebouwingsenvelop steken en maximaal 1 meter boven de nok uitsteken. Oriëntatie

De woningen aan een laan, de Beekweg, of openbaar groen zijn altijd deels gericht op de straat, waartoe vanuit de straatgevel zicht op de straat mogelijk is (raampartijen). Voor hoekkavels geldt dat beide straatgevels op de weg zijn gericht.


4.3 Overig Erfafscheidingen Belangrijk voor het groene beeld zijn de erfafscheidingen van tuin (privé gebied) naar openbaar gebied. In het Bouwbesluit is bepaald dat gebouwde erfafscheidingen tussen privé terrein en openbaar gebied aan de voor- en zijkant maximaal 1 meter hoog mogen zijn. Erfafscheidingen tussen kavels kunnen in overleg met de buren worden bepaald. Tuinen moeten op de grens van privé- naar openbaar gebied worden afgeschermd door een middelhoge groene haag. De gewenste hoogte van deze haag is 1.40 meter en de breedte 0.75 meter. Robuuste, groene hagen hebben de voorkeur. De haag mag worden onderbroken door een inrit. Gebouwde erfafscheidingen aan openbaar gebied zijn niet toegestaan, met uitzondering van de Copernicuslaan waar een laag muurtje in de voortuin wordt gevraagd. Voor de woningen gelegen aan de Beekweg geldt: • Aan de kant van de Beekweg worden geen nadere eisen gesteld aan erfafscheidingen. • Bij hoekkavels gelegen langs een laan, straat of openbaar groen dient een hoge groene erfafscheiding geplaatst te worden langs de achtertuin en tot circa halverweg de zijtuin zodat de straat een groen aanzicht krijgt.

Oevers en beschoeiing Daar waar de kavel grenst aan water loopt de kavel schuin af naar de beschoeiing, die een hoogte heeft van 15 cm boven het peil van het water (NAP – 6.0 meter). Door de hoogte van de beschoeiing vast te leggen ontstaat een eenduidig beeld aan de waterkant. De lage beschoeiing in combinatie met het talud zorgt er bovendien voor dat de tuin een directe relatie krijgt met het water. Om te voorkomen dat de tuin te steil afl oopt naar het water, is een minimale diepte van het talud vereist. Deze afstand bedraagt bij de meeste kavels 3.15 meter. Het is mogelijk om het talud zelf dieper (en dus minder steil) te maken of aan het water een verlaagd terras aan te leggen. In beide gevallen dient de beschoeiing zoals hierboven beschreven gehandhaafd te blijven. De kavels gelegen aan de plas (nr. 6 t/m 11) lopen flauw af; van NAP – 4.80 meter op het bebouwingsveld op de kavel tot NAP – 5.85 meter aan de waterkant (bovenkant beschoeiing). Ook bij deze kavels dient de beschreven beschoeiing gehandhaafd te blijven en dienen de kavels

< -------- 3.15 m -------- >

-4.80 NAP

Steigers & vlonders Voor de bouw van een steiger moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Voor de aanleg van een steiger en/of een vlonder geldt een meldingsplicht bij het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, op basis van de nog te nemen gebiedsgerichte ontheffing. Per buurt gelden de volgende regels: Vijverbuurt: • De aan de plas gelegen kavels in Vijverzoom (kavelnr. 6 t/m 11) mogen in de zogenoemde steigerzone een steiger en/of een vlonder bouwen. De gemeente Rotterdam geeft vooraf toestemming om binnen deze zone een steiger en/ of vlonder te bouwen. Het water van de plas blijft echter eigendom van de gemeente Rotterdam, die daarmee tevens verantwoordelijk blijft voor het onderhoud ervan. • De positie van de steiger en/of de vlonder is binnen de steigerzone vrij te kiezen. • De steiger of vlonder mag maximaal 7.5 meter breed zijn, en maximaal 5.5 meter uit de oever steken. • De onderkant van de constructie moet worden aangelegd op maximaal 0.5 meter boven het toekomstige waterpeil NAP –6.0 meter.

-6.00 / -6.20 NAP

standaard talud

verlaagd terras

vanaf de beschoeiing schuin op de lopen over een zone van minimaal 3.15 meter.


Rietzoom: • Per woning mag een steiger en/of vlonder worden aangelegd, het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard heeft hiertoe regels opgesteld. • Een vlonder heeft geen steunpunten in het water, en mag maximaal 1 meter uit de kavelgrens steken; de onderzijde van een vlonder moet op minimaal 1 meter boven NAP -6.0 meter zijn gelegen. • Een steiger heeft steunpunten in het water. Steigers zijn alleen toegestaan in watergangen die op de waterlijn breder zijn dan 10,00 meter. Steigers mogen maximaal 2 meter uit de kavelgrens steken. De maximale breedte van de steiger langs de oeverlijn wordt per geval vastgesteld. 23 13

24


Regenwaterafvoer In Park Zestienhoven wordt waar mogelijk de regenwaterafvoer van verharde oppervlakken via een apart systeem aangesloten op het oppervlaktewater. Dit wordt afkoppelen genoemd. Het uitgangspunt hierbij is dat dit geen negatieve effecten mag hebben op de waterkwaliteit. Vooral schone oppervlakken zoals daken worden daarom afgekoppeld. Kavels die grenzen aan water dienen het hemelwater van daken en overige verharde oppervlakken via (voorzieningen op) het eigen terrein direct op het aangrenzende oppervlaktewater te lozen. De kavels die niet direct aan het oppervlaktewater grenzen dienen de hemelwaterafvoer van daken en overige verharde oppervlakken aan te sluiten op het gemeentelijke schoonwaterriool in de straat. Materialen die in contact komen met regenwater, zoals goten, regenpijpen, gevelbekleding, etc. mogen niet uitloogbaar zijn. Hiervoor dienen alternatieve materialen te worden gekozen, zoals kunststof, gecoat staal, etc.

4.4 Welstand Voor de particuliere kavels gelegen aan de lanen, onderdeel van de hoofdstructuur van de wijk, zijn de welstandscriteria van toepassing zoals opgenomen in de welstandsparagraaf Park Zestienhoven. Hierin is een aantal regels opgenomen over de architectuur, met name ten aanzien van kleur, materiaalgebruik en detaillering om het chique en duurzame karakter van de wijk te waarborgen en de samenhang in een laan te behouden. Hiermee wordt voorkomen dat aan de laanstructuur van de wijk een te divers karakter ontstaat dat rommelig oogt. Voor de kavels in de binnenwerelden en langs de Beekweg geldt vooralsnog dat deze welstandsvrij zijn; voor een deel van de kavels is dit al vastgesteld beleid (zie overzichtskaart). Welstandsvrij houdt in dat de bouwaanvraag niet wordt getoetst aan de welstandscriteria. Excessen zijn echter niet toegestaan en zullen in voorkomende gevallen worden aangepakt.

Afvalinzameling De afvalinzameling in Park Zestienhoven wordt door de Roteb uitgevoerd, in het oostelijk deel van de wijk vindt de inzameling plaats via ondergrondse containers, in het westelijk deel van de wijk via minicontainers. Bij de kavels met minicontainers, dienen deze op eigen terrein uit het zicht gestald te worden. Indien de opstelruimte aan de voorzijde van de woning wordt geplaatst dan dient deze bouwkundig of middels een groenontwerp uit het zicht te worden gehouden (aangeven op de bouwaanvraag).


25

5.2 Stedenbouwkundig matenplan Bovenbeek J1 VERKLARING :

h

lt+

on 6w k 2l+

EV

+h

lt

st

PROJECTGRENS

ka

TOEKOMSTIGE BEBOUWING ( SLIJN )

p 2p

GRENS BEBOUWINGSVELD

h

lt+

1

BEBOUWING

st

h

lt+

Ts

a P-k .7 PO H=2

2.5

H=

C

UP

.80

4

.0

=1

BESTAANDE BEBOUWING

0C

0 14

-A

H 2-

TOEKOMSTIGE TOPO ( GEEN BEBOUWING ) TUINSCHEIDING

-

h lt+

UITGIFTEGRENS ( STREEPLIJN IS FICTIEF ) 0 4.8

PARKEERINDELING

-

40

on 9w k 2l+

39 -

MA

on

5

R

X.

0

3 X.

0

.5 02

CAI KASTEN

H

EV KAST

80 x

x

B

x

D

58 x 30 cm

GAZON EN / OF BEPLANTING

.50

Op deze tekening is het volgende vastgelegd: -----

EV

0

2.5

st

Herverkaveling van de particuliere kavels aan de Beekweg

Uitgiftegrenzen nog niet goedgekeurd door het OBR.

ka

0

Voor de inrichting van de openbare buitenruimte zie het toekomstige IP.

2.0

0 2.0 5 1.2

Let op: alle openbare buitenruimte is indicatief weergegeven.

5 4.0

15

KAVELNUMMER

PLAATS EN INRICHTING IN OVERLEG MET UPC

.00

X.

10

2.5

20

0

.5 02

2.5

KAVELNUMMER VRIJE KAVELS BEEKWEG TALUD

0

.5 02

2.5

HAAG (BINNEN UITGIFTE)

15

3L

.00

MA

3L

02

2.5

.00

3L

ZONE WAARBINNEN EEN INRIT GEREALISEERD KAN WORDEN

40

15

15

L

MA

X.

0 4.8-

.00

35

MA

0

15

3L

X.

MA

9.5

0 4.8-

AANTAL BOUWLAGEN (EVENTUEEL MET KAP)

ORIENTATIE WONING

2.5

.00

36

34

1 0

.5 02

.00

MA k

MAATVOERING IN METERS VASTGESTELD PEIL T.O.V. N.A.P. ( GW Afd I.B. )

3L

0

3.0

5.0

37

on

3L

M

2l+

4.80 _

10

0 2.9

.00

on 2w k 2l+

2w

. AX

28

k

-

p 5p

HOEK VAN 90° 6.50

TOEKOMSTIGE BOOM

38 ast

.50

L

3 X.

2w

3.1

* EV

PUNT BEKEND ALS COORDINAAT (GW Afd. LV) 0

3.0

10

4

lt+h

MAATVOERING LANDMEETKUNDIGE AS

.50

.80

0 4.8

an lsla aa

*

0 4.8-

AS LANDMETEN EVENT. MET COORDINATEN ( GW Afd. LV ) on 4w l 3

on 4 w l+k 2

0 4.8-

W er nd Va

h

lt+

0

.5 02

2.5

.00

14

.70 19

0

2.5

.00

15

7

0 5.0

15 .00

18

0 4.8-

.00

12

9

15

0

1.5

0

8.5

.50 12

0

5.0

Haagzone van 0,80 meter aangegeven bij kavel 40 (zijtuin) Deelgemeente: Prins Alexander Planteam:

Park Zestienhoven

Accoord definitief plan d.d. Arch.:

OBR:

Deelgem.:

Opdr.g.:

GW-werf:

dS+V:

bur. pl.

A.v.Vr.

23-02-2012

A.v.Vr.

28-07-2011

get.

datum

rni pe Co

Voorlopig stedenbouwkundig matenplan

sla cu an

Particuliere kavels - Beekweg / Bovenbeek Park Zestienhoven Schaal: 1:500 PGM nr:

26


Buurt: 0455

Formaat: A2

Bestandsnaam: OV_p16h_smp_dpl_j1_particuliere_kavels.dwg

TE - 11 / 00116

5.3 Stedenbouwkundig matenplan Bovenbeek J2 VERKLARING : PROJECTGRENS BESTAANDE BEBOUWING TOEKOMSTIGE BEBOUWING BUITEN PLANGEBIED TOEKOMSTIGE TOPO ( GEEN BEBOUWING ) UITGEGEVEN GEBIED, PARTICULIERE KAVELS UITGEGEVEN GEBIED, PROJECTMATIG TE ONTWIKKELEN BEBOUWINGSGRENS; GRENS TOT WAAR GEBOUWD MAG WORDEN BEBOUWINGSLIJN: LIJN WAAROP GEBOUWD MOET WORDEN PERCEELSCHEIDING

ondergrond afmetingen s gemaal, nader uit en ligging te werke n

ENTREEZIJDE WONING HG

van der

ORIENTATIE

Maasd

amweg

3.50

Duijn van

INRIT EN UITRIT PARKEERGARAGE / PARKEERTERREIN

3.50

TERRASZONE BOUWHOOGTESCHEIDING

8.50

R=4

81.60°

R=4

26.15

2.50 2.65 2.65 3.20

AS LANDMETEN (GW Afd. LV)

1.75

3.55

16.00

4,5 L

MAATVOERING AS LANDMETEN (GW Afd. LV)

4.00

90.000° 6.50

12.00

3/4 L

b Tin

R=4

MINIMAAL PERCENTAGE VAN DE BEBOUWINGSLIJN DAT MOET WORDEN BEBOUWD MAXIMALE HOOGTE IN AANTAL BOUWLAGEN T.O.V. VASTGESTELD PEIL

en

12.00

erg

E

laa

87.00°

n

4.15 1.60

R=4

OEVERPLANTEN

85.340° R=4

15.00

Eijk

OEVERBEPLANTING, ECHT RIET

4.15

1.75

WATERPLANTEN

2.65

93.00° R=4

3.00

ELECTRICITEITSUNIT

GAZON

2.65 3.20

3,5 L

90.00

R=76,5

4.25

MAXIMALE BOUWHOOGTE IN METERS T.O.V. VASTGESTELD PEIL

ZONE WAARBINNEN EEN INRIT GEREALISEERD KAN WORDEN

R=4

5.00

MAATVOERING IN METERS

3 L H = 12

R=3

MAATVOERING HOEKEN IN GRADEN (360°)

60%

E

TALUD

113.900°

of

3.00

nh

1.75

3.00

3.50

0.70 2.65

ma

15.00

1.75

27.05

R=4

GRENS KEURSTROOK, 5.00 METER BREED LANGS HOOFDWWATERGANGEN, ONDERHOUD BIJ HHSK SCHEIDINGSLIJN TUSSEN VOETGANGERSZONE EN RIJZONE

4.00

12.00

2.00

2.50

2.00

3.00

15.00

2.65

2.65

8.00

BESTAANDE BOOM

chiese Overs

15.00

190.80° R=53,5

TOEKOMSTIGE BOOM

Opmerkingen:

Kleiwe

P + KA 2 L

1 / 2 L + KAP

1 / 2 L + KAP

15.00

* Bebouwingsgrenzen en bebouwingslijnen hebben alleen betrekking op hoofdgebouwen.

g

3.00

84.00°

WATER

8.00 2.66

1.50

2.65

5.00

* Indeling openbaar gebied is indicatief, hieraan kunnen geen rechten of plichten worden ontleend. Voor de uitwerking van de openbare buitenruimte zie het toekomstige IP.

96.00°

1.75 1.75

* Uitgiftegrenzen nog niet goedgekeurd door het OBR. * Vastgesteld peil van 4.80- N.A.P. geldt voor het hele plangebied.

R=4

116.05°

T.o.v. de vorige tekening d.d. 27-07-2010 is het volgende gewijzigd: 3.00

193.00°

4.0

5.00

12.

00

* Aanpassing van de maximale hoogte in aantal bouwlagen in 2 bouwvlekken.

3.00

0

2.65 2.65

9.50

L

3.00

3,5

1.50

3.00

P

3.00

KA

.00

14

2.65

3.00

65

2. 1.50

12

.00

18

R=4

.50

.00

15

19

0

.0

3.20

3.00

2.65

anh

of

2.65

Eijk m

H

H

2

=1

2.00

2.00 1.25

2

=1

3.00

.00

14

1.50 1.00 2.00 3.00

9.50

R=4

3.00

12

175.00°

R=4

3.00

3.00

2

=1

.00

3.00

126.30°

H

4.05

+ 2 L

2.50

5.00

1/

2

R=4

2

=1

.00

190.50°

R=12

H

18

3.00 .00

14

3.00

=1

108.29°

.00

14

3.50

H

3.00

.00

15

73.40

171.50° R=123,5

3.00

H

2

=1

g

we

ek

Be

.00

14 .00

.60

24

3.00

L

12

0.90 3.00

4.30

2.00

5.30

3.00

H

.00

12

3

5.30

4.30 43.703°

2 =1

9.50

3.00

.00

0.90

H

2

=1

12

3.00

3.00

Tin

.00

14

H

2

=1 18

.00

60

an nla rge be

3.00

60%

2.50

%

60

.870

2.00

2.00 1.25 4.05

3/

4

L 2.50

2.00

2.00 1.25 4.05

Deelgemeente: Overschie Planteam:

Park Zestienhoven

Accoord definitief plan d.d. Arch.:

OBR:

Deelgem.:

Opdr.g.:

GW-werf:

dS+V:

bur. pl.

A.v.Vr.

13-03-2012

A.v.Vr.

27-07-2010

A.v.Vr.

02-07-2010

get.

datum

Concept Stedenbouwkundig matenplan

Deelplan J2 - Bovenbeek Park Zestienhoven - Overschie Schaal: 1:500 PGM nr:


27

Buurt: 4555

Formaat: A0

Bestandsnaam: OV_concept_smp_p16h_dpl_j_2.dwg

TE - 10 / 00172

28


Bijlage 3 : pagina 23 uit Randvoorwaardennota Bovenbeek 2e fase 2010 Stedenbouwkundig ontwerp 3.3 Programma per ontwerpeenheid Op basis van de grondexploitatie en verkavelingsstudies is per ontwerpeenheid het woningbouwprogramma bepaald. Voor Bovenbeek 2e fase is het minimaal vereiste aantal woningen gesteld op 116 (afhankelijk van type woningen: appartementen of eengezinswoningen). De gradiënt uit het stedenbouwkundig plan geeft richting aan de verdeling van de verschillende woningtypen en -aantallen binnen de wijk en binnen de buurt Bovenbeek. Voor Bovenbeek 2e fase is een proefverkaveling gemaakt; op basis van deze verkaveling is het programma nader uitgewerkt en zijn per ontwerpeenheid de minimale en maximale woningaantallen en –typen bepaald. Het maximum aantal is mede afhankelijk van de mogelijke inpassing van de benodigde extra parkeerplaatsen. Op enkele plekken zijn appartementen gepland. Het is ook mogelijk om in plaats van appartementen (bijzondere typen) grondgebonden woningen te realiseren. Dit is echter alleen toegestaan als ook kan worden voldaan aan de gestelde ruimtelijke randvoorwaarden. Voor het driehoekkavel geldt dat is uitgegaan van ca. 12 appartementen; in het geval van eengezinswoningen geldt een aantal van ca. 6 woningen.

Ontwerpeenheid Van der Duijn van Maasdamweg HSL zone Tinbergenlaan Beekweg projectmatig Beekweg particulier Fluwelen Weide Driehoek Totaal

Min. aantal woningen 22

Proefverkaveling

Woningtypen

24

Max. aantal woningen 26

22 10 4 5 11 32 10 116

24 12 4 5 11 35 12 127

26 14 4 5 11 38 15 139

type C type E* type C type B en C type A en B type B en C Type E* -

Type A: vrijstaande villa Type B: 2-onder-1 kapwoning Type C: geschakelde eengezinswoning Type E: appartement * In overleg is het mogelijk appartementen (deels) om te zetten naar eengezinswoningen. Het minimum aantal woningen wordt dan wellicht niet gehaald.


29

type C

Aangepaste Stedenbouwkundige Randvoorwaarden. Kavels Beekweg, Park 16Hoven

Recommend Documents