Aan de Gemeenteraad
Raad
: 6 april 2006
Status
: Besluitvormend
Punt no.
: 8
Onderwerp : Beslissen op een verzoek om planschadevergoeding te Surhuisterveen
Korte toelichting Door de heer mr. T.A.P. Langhout van Langhout & Wiarda juristen te Heerenveen is namens mw. B. Mijnheer-Reiding te Leens en de overige erven Mijnheer op grond van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) een verzoek ingediend om vergoeding van schade die betrokkenen stellen te lijden als gevolg van het besluit van uw raad tot vaststelling van het bestemmingsplan "Surhuisterveen Bedrijventerrein Kommizebosk". De vermeende schade bestaat uit waardevermindering van de woning De Scheiding 6 te Surhuisterveen. Desgevraagd ontvingen wij het advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam (SAOZ). Het advies strekt ertoe om het verzoek af te wijzen. Wij stellen u voor om dit advies integraal over te nemen.
Nadere toelichting Door de heer mr. T.A.P. Langhout van Langhout & Wiarda juristen te Heerenveen is namens mw. B. Mijnheer-Reiding en de overige erven Mijnheer bij brief d.d. 8 december 2004 een verzoek ingediend op grond van artikel 49 WRO (oud) om vergoeding van schade, die betrokkenen stellen te lijden als gevolg van het besluit van uw raad d.d. 27 juni 2002 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Surhuisterveen Bedrijventerrein Kommizebosk". Hierdoor is de vestiging van bedrijven mogelijk geworden op een afstand van ca. 65 meter van de woning De Scheiding 6. De voorheen voor deze gronden geldende bestemmingsplannen "Buitengebied-1e fase gemeente Grootegast" c.q. Buitengebied gemeente Achtkarspelen" boden volgens aanvragers minder bebouwingsmogelijkheden. De vermeende schade bestaat uit: aantasting van het woongenot door een toename van aantasting van het uitzicht, de privacy, geluids- en andere overlast. Dit heeft volgens aanvragers een waardevermindering van de onroerende zaak De Scheiding 6 te Surhuisterveen tot gevolg. In uw vergadering van 27 januari 2005 heeft u gelet op het feit, dat de gestelde schade voortvloeit uit een onherroepelijke planologische maatregel en aanvragers als belanghebbende kunnen worden aangemerkt, het namens hen ingediende verzoek in behandeling genomen en conform de Procedureverordening Planschadevergoeding 2003 besloten het verzoek om advies in handen te stellen van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam (hierna: de SAOZ). Nadat wij het gevraagde advies ontvingen (d.d. 18 november 2005) hebben wij de gemachtigde van belanghebbenden in de gelegenheid gesteld zijn zienswijze over de inhoud van het advies aan ons kenbaar te maken. Hoewel de (niet fatale) termijn reeds verstreken was, werd door de gemachtigde begin januari 2006 telefonisch gevraagd, of men - binnen drie weken - nog een reactie mocht indienen. Daarop is bevestigend geantwoord. Omdat deze reactie uitbleef, is schriftelijk nog aan deze afspraak herinnerd, echter zonder resultaat. Uiteindelijk is per fax d.d. 15 februari jl. gevraagd, of het uitblijven van een reactie mocht worden opgevat als een instemming met het advies. F:\programs\W4Y\RIS\KJMATT-RVS2479 Beslissen op een verzoek om planschadevergoeding te Surhuisterveen.doc
Raad : 6 april 2006
Punt no.: 8
Blad: 2
Daar kwam (uiteraard) wel een reactie op, zij het een telefonische. Aangegeven werd, dat de kwestie "maar moest worden afgewikkeld" en dat men dan in de bezwarenfase wel met een reactie zou komen. Toen van ambtelijke zijde werd meegedeeld, dat het toezenden van een advies vóórdat de besluitvorming plaatsvindt, juist mede geschiedt met het oogmerk om eventuele bezwarenprocedures te voorkomen, werd toegezegd, dat er binnen enkele dagen toch een reactie zou komen. Ook die is echter uitgebleven......... Bij het ontbreken van een reactie, houden wij het er voorshands op, dat de gemachtigde geen op- of aanmerkingen heeft ten aanzien van het advies. Thans dient u zich op grond van de voor u ter inzage liggende stukken een oordeel te vormen over de vraag, of het verzoek van de erven Mijnheer geheel of gedeeltelijk toe- danwel juist afgewezen dient te worden. Hierover merken wij het volgende op. Advies SAOZ Algemeen Bij een inhoudelijke beoordeling van een verzoek moet eerst worden bekeken, of er sprake is van een wijziging in het planologisch regime, waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren. Hiertoe moet(en) de in het geding zijnde planologische maatregel(en) worden vergeleken met het voorheen geldende planologische regime. Daarbij geldt, dat rekening moet worden gehouden met de maximale invulling van de planologische mogelijkheden, ongeacht of realisering daarvan daadwerkelijk heeft of zou hebben plaatsgevonden. Dit betekent, dat hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, dit niet noodzakelijkerwijs met zich meebrengt, dat een vergelijking van de planologische regimes leidt tot een planologisch nadeliger positie. Planologie Oud regime 1. Bestemmingsplan Buitengebied gemeente Achtkarspelen Voor de gronden gelegen noordelijk van de woning van belanghebbenden was voor het westelijke deel van kracht het bestemmingsplan "Buitengebied", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 26 maart 1992, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Fryslân d.d. 20 november 1992 en onherroepelijk geworden bij Koninklijk Besluit d.d. 21 februari 1995. De gronden hadden hierin de bestemming "Agrarische doeleinden, categorie AG-E (agrarisch gebied met elzensingels)". Op deze gronden mochten, aangezien ze waren gelegen buiten een bouwvlak, geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van - bij vrijstelling - agrarische gebouwtjes van ondergeschikte aard en lichte constructie, met een oppervlak van maximaal 50 m2 en een maximale hoogte van 3.5 meter. 2. Bestemmingsplan Buitengebied gemeente Grootegast Voor de gronden gelegen noordelijk van de woning van belanghebbenden was voor het oostelijk deel van kracht het bestemmingsplan "Buitengebied-1e fase", vastgesteld door de gemeenteraad van Grootegast d.d. 28 juni 1984 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Groningen d.d. 25 juni 1985. De gronden hadden daarin de bestemming "Agrarisch gebied met verspreide woonbebouwing en met elementen van natuurwetenschappelijke en landschappelijke waarde". Op deze gronden mocht geen bebouwing worden opgericht, met uitzondering van woningen, voorzover op de plankaart aangeduid. Een dergelijke aanduiding was op de hier aan de orde zijnde gronden niet aangegeven. Bij vrijstelling konden niet voor bewoning bestemde bedrijfsgebouwen worden gebouwd, zoals zomermelkstallen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwen, met een oppervlakte van niet meer dan 150 m2 en een maximale goot- en bouwhoogte van resp. 2,5 en 5,5 meter.
F:\programs\W4Y\RIS\KJMATT-RVS2479 Beslissen op een verzoek om planschadevergoeding te Surhuisterveen.doc
Raad : 6 april 2006
Punt no.: 8
Blad: 3
Nieuw regime Bestemmingsplan Surhuisterveen Bedrijventerrein Kommizebosk Bij besluit d.d. 27 juni 2002 heeft de gemeenteraad voor de gronden gelegen noordelijk van de woning van belanghebbenden het bestemmingsplan Surhuisterveen Bedrijventerrein Kommizebosk vastgesteld. Dit plan is door Gedeputeerde Staten van Fryslân bij besluit d.d. 12 november 2002 goedgekeurd en in werking getreden en onherroepelijk geworden daags na afloop van de termijn van tervisielegging van het goedgekeurde plan, oftewel op 9 januari 2003. De voor bedrijven aan te wenden gronden hebben de bestemming "bedrijfsdoeleinden -B-" gekregen. De zuidelijke gronden (het dichtst bij het perceel van belanghebbenden gelegen) zijn voorzien van de aanduiding BII, waarop zijn toegelaten bedrijven, die zijn genoemd in de bij het plan behorende Staat van Bedrijven onder de categorie 1, 2 en 3 met een zone van 50 meter. Er kan vrijstelling worden verleend voor de vestiging van bedrijven, die op grond van de Staat niet toelaatbaar zijn, maar naar aard en effecten op het woon- en leefklimaat gelijk zijn te stellen met de wel toegelaten bedrijven. In de bestemming is mede begrepen een aantal vormen van detailhandel. Vrijstelling kan worden verleend voor detailhandel in volumineuze goederen met een beperkt regionale functie en detailhandel in goederen, waarvan de verkoop in woon- en winkelgebieden ongewenst is. De gebouwen mogelijk uitsluitend worden gebouwd binnen een bouwvlak. Dergelijke vlakken bevinden zich in noordelijke richting op een afstand van ca. 65 meter vanaf de woning van belanghebbenden en in noordwestelijke richting, eveneens op een afstand van ongeveer 65 m. De bouwpercelen mogen voor maximaal 70% worden bebouwd. De hoogte van de bebouwing op de bedoelde bouwvlakken mag maximaal 6 m. bedragen. De gronden tussen deze bouwvlakken en het perceel van belanghebbenden hebben de bestemming "Groenvoorzieningen, opgaande beplanting" gekregen, met de daarbij behorende bouwwerken, kunstwerken en additionele voorzieningen, waaronder wandelpaden, fietspaden en watergangen. Deze strook is ca. 12 meter breed. Gebouwen mogen hier niet worden opgericht. Een strook grond (noord-zuid lopend) tussen voornoemde bouwvlakken is bestemd voor "Groenvoorzieningen, lage beplanting -G(l)" en "Water -Wa-". Ook hier mogen geen gebouwen worden gebouwd. Burgemeester en wethouders hebben een algemene vrijstellingsbevoegdheid om af te wijken van de maten, afmetingen en percentages, met niet meer dan 10%. Beoordeling van het verzoek In casu dient een vergelijking te worden gemaakt tussen het regime van de bestemmingsplannen "Buitengebied gemeente Achtkarspelen" c.q. "Buitengebied, 1e fase gemeente Grootegast" en het regime van het bestemmingsplan "Surhuisterveen Bedrijventerrein Kommizebosk". De SAOZ komt tot de conclusie, dat er sprake is van een voor belanghebbenden nadelige wijziging in de planologische situatie. De volgende overwegingen hebben hieraan ten grondslag gelegen. In de oude situatie was het perceel van belanghebbenden gelegen in het voornamelijk agrarisch aangewende buitengebied van deels de gemeente Achtkarspelen en deels de gemeente Grootegast. Aan de zuidwestzijde is weliswaar een woning gelegen, maar in noordelijke richting waren alleen agrarische gronden aanwezig, waarop slechts agrarische gebouwtjes van een beperkte omvang konden worden gebouwd. Vanuit zowel de woonkamer (zijraam) als de keuken van de woning bestaat zicht in noordelijke richting, over de tot het object van belanghebbenden behorende huisweide, in de oude situatie op de daaraan grenzende weilanden. In de nieuwe situatie is de mogelijkheid ontstaan om op het gehele noordelijke gebied, zich uitstrekkend vanaf De Scheiding tot op ruime afstand voorbij het object van belanghebbenden, in westelijke richting een bedrijventerrein te realiseren. F:\programs\W4Y\RIS\KJMATT-RVS2479 Beslissen op een verzoek om planschadevergoeding te Surhuisterveen.doc
Raad : 6 april 2006
Punt no.: 8
Blad: 4
Hierdoor zal de landelijke ligging van het object voor een deel verloren gaan. Er zal zicht ontstaan op bedrijfsgebouwen, die een hoogte kunnen krijgen van 6,6 m. (incl. algemene vrijstelling). Naast het zicht zal de invloed van de bedrijfsmatige activiteiten enigszins merkbaar zijn, alhoewel slechts bedrijven in de milieucategorieën 1, 2 en 3 (met zone 50 m.) toelaatbaar zijn. De invloed van de bedrijven op de woning is beperkt door de tussenliggende, tot het perceel behorende huisweide en door aan te brengen beplantingsstroken. De afschermende werking van deze stroken zal beperkt zijn (hierop zijn ook fiets- en wandelpaden en watergangen mogelijk). De kortste afstand tussen de bedrijfsbebouwing en de woning is ca. 65 m. Het in het verzoek genoemde privacyverlies is door deze afstand ook beperkt en doet zich in de woning niet voor. Gevolgen planologische wijziging De SAOZ komt tot de conclusie, dat de planologische wijziging voor belanghebbenden heeft geleid tot een nadeliger positie, waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Waarde en waardevermindering De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door factoren als de ligging en de bereikbaarheid, de directe omgeving, de vorm en de omvang van de kavel, de aard en de constructie van de opstallen, de staat van onderhoud ervan, de ruimtelijke indeling van de opstallen en de aanwendingsmogelijkheden, waarvoor de planologische situatie een belangrijke indicatie is. Het object ontleende, rekening houdende met de bestemming ervan en met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, zijn hoogste waarde aan de hoedanigheid van woonhuis. Deze waarde lag - de wijziging weggedacht - per peildatum (9 januari 2003) in de orde van grootte van € 200.000,--. Waar het nu om gaat is het vaststellen van de omvang van het waardeverschil als resultante van de hiervoor gemaakte planologische vergelijking. Daarbij is het waardeniveau van het object vóór en nà de planwijziging bepalend. Relatief kleine verschillen in de geschatte waarde, die zich bij taxaties voor kunnen doen, zijn niet van wezenlijke invloed op de waardevermindering. De waardevermindering wordt, naast de waarde van het getroffen object, met name bepaald door de aard en ernst van de inbreuk in verhouding tot de oude planologische situatie. De hiervoor genoemde specifieke gevolgen van de planologische wijziging (zijnde minder gunstige ligging, uitzichtverlies, zicht op bedrijfsgebouwen en invloed van de bedrijven, waaronder enig privacyverlies) hebben er volgens de SAOZ toe geleid, dat voor een willekeurige gegadigde derde de waarde van het object per peildatum met een bedrag van € 12.000,-- is gedaald naar een bedrag in de orde van grootte van € 188.000,-Vergoedbaarheid Op het moment van het in eigendom verkrijgen van de onroerende zaak door de heer S. Mijnheer (erflater) d.d. 12 juli 1985, was de planologische wijziging niet te voorzien. De heer Mijnheer heeft echter vanaf het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan Surhuisterveen Bedrijventerrein Kommizebosk (9 januari 2003) tot het tijdstip van zijn overlijden (14 juli 2004) de mogelijkheid gehad een planschadeclaim in te dienen. Nu hij hiervan geen gebruik heeft gemaakt, erven zijn moeder en zuster het object De Scheiding 6 volgens de SAOZ in de situatie en met een daarbij behorende waarde, bestaande ten tijde van het overlijden, te weten rekening houdende met het vigerende bestemmingsplan voor het bedrijventerrein. Aangezien de erven geen aanspraak kunnen maken op een hogere waarde dan hetgeen zij geërfd hebben, is er geen aanleiding het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking te laten komen (vgl. ABRS 26-05-2004 inzake Hoogeveen). Conclusie: Samenvattend adviseert de SAOZ om het verzoek om planschadevergoeding van de erven Mijnheer af te wijzen. F:\programs\W4Y\RIS\KJMATT-RVS2479 Beslissen op een verzoek om planschadevergoeding te Surhuisterveen.doc
Raad : 6 april 2006
Punt no.: 8
Blad: 5
Advies met betrekking tot het door de gemeente in te nemen standpunt Wij gaan eerst in op de vraag, of de SAOZ zich terecht op het standpunt stelt, dat er sprake is van een voor belanghebbenden nadelige wijziging in de planologische situatie, waaruit op de voet van artikel 49 WRO voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid. Hoewel wij het standpunt van de SAOZ op zich wel kunnen onderschrijven, zijn wij van mening, dat de SAOZ in de planologische vergelijking ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de mogelijkheid, die het bestemmingsplan Buitengebied Achtkarspelen biedt, door met vrijstelling de bouw van tunnelkassen en "plat glas" toe te staan buiten een agrarisch bouwperceel, met een hoogte van max. 2,5 meter. Aantallen worden in het betreffende voorschrift niet genoemd, noch maximale oppervlaktematen. Dit betekent, dat op de agrarische percelen noordwestelijk van het perceel van belanghebbenden bouwwerken met een hoogte van 2.5. meter hadden kunnen worden opgericht, waardoor in ieder geval geen vrij uitzicht was gegarandeerd. Wel is er thans uiteraard sprake van een ander zicht, op hogere en massalere bebouwing. Wij kunnen ons voorstellen, dat de getaxeerde waardevermindering van € 12.000,-- met inachtneming van het voorgaande iets lager uitvalt. Van belang is dit overigens niet, omdat wij het standpunt van de SAOZ met betrekking tot de vergoedbaarheid van de schade kunnen onderschrijven. Wij zijn met de SAOZ van mening, dat belanghebbenden het object De Scheiding 6 hebben geërfd in de situatie en met een waarde, bestaande ten tijde van het overlijden van de erflater, dus rekening houdend met het vigerende bestemmingsplan voor het bedrijventerrein. Omdat zij geen aanspraak kunnen maken op een hogere waarde dan hetgeen zij geërfd hebben, is er geen aanleiding het schadebedrag voor vergoeding in aanmerking te laten komen. Voorstel Samenvattend stellen wij u voor om het namens de erven Mijnheer door de heer mr. T.A.P. Langhout ingediende verzoek om planschadevergoeding af te wijzen conform bijgevoegd conceptraadsbesluit. Buitenpost, 23 maart 2006 Burgemeester en Wethouders van Achtkarspelen, secretaris,
burgemeester,
G. van Hofwegen
L.J. Lyklema
Bijlagen Ter inzage Ambtenaar Portefeuillehouder
: : : :
conceptraadsbesluit de op de zaak betrekking hebbende stukken K.J. Matthijs W. v.d. Wal
F:\programs\W4Y\RIS\KJMATT-RVS2479 Beslissen op een verzoek om planschadevergoeding te Surhuisterveen.doc
Raadsbesluit De raad van de gemeente Achtkarspelen; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders dd. 23 maart 2006, punt nr.: 8; overwegende dat op 10 december 2004 een aanvraag om planschadevergoeding als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO oud) is binnengekomen van Langhout & Wiarda juristen te Heerenveen namens mevrouw B. Mijnheer-Reiding en overige erven Mijnheer; dat de vermeende schade - bestaande uit waardevermindering van de onroerende zaak De Scheiding 6 te Surhuisterveen - het gevolg zou zijn van het besluit van de gemeenteraad d.d. 27 juni 2002 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Surhuisterveen, bedrijventerrein Kommizebosk"; dat het verzoek op grond van het bepaalde in de Procedureverordening Planschadevergoeding 2003 is voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam (SAOZ) met het verzoek om daarover advies uit te brengen; dat dit advies op 18 november 2005 is ontvangen, waarna de gemachtigde van verzoekers bij brief d.d. 22 november 2005 in de gelegenheid is gesteld hierop te reageren; dat van deze mogelijkheid - ook na herhaalde herinnering daaraan - geen gebruik is gemaakt; dat hij het advies van de SAOZ zowel naar conclusie als naar onderbouwing kan onderschrijven; gelet op het bepaalde in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (oud) en de Procedureverordening Planschadevergoeding 2003; besluit: het door de heer mr. T.A.P. Langhout van Langhout & Wiarda juristen namens mw. B. ReidingMijnheer en de overige erven Mijnheer ingediende verzoek om planschadevergoeding af te wijzen.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Achtkarspelen van 6 april 2006.
De griffier,
De voorzitter,
mw. I.R. Zwart
L.J. Lyklema
F:\programs\W4Y\RIS\KJMATT-RVS2479 Beslissen op een verzoek om planschadevergoeding te Surhuisterveen.doc
