Znalecký posudek č. 3635 / 115 / 2008 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro exekutora Předmět ocenění: Rodinný dům dokončený po rekonstrukci a pozemky vlastníka parcely č. st. 15, 372/1, 373, kat. 373, kat. 376, kat. 377, kat. 380/2 Ulice: Hvozdno č.p. 18 Obec : Dolní Bukovsko PSČ 373 65 Okres: České Budějovice Kraj: Jihočeský kraj Katastrální území: Popovice u Dolního Bukovska Identifikační kód: 628859 Sídlo katastr. úřadu v Českých Budějovicích
Vlastníci staveb a pozemků: Homolka Jan, Srbinská 1541/8, 100 00 Praha 10 Strašnice (470805/006) Homolka Václav, Hvozdno 18, 373 65 Dolní Bukovsko (530516/136)
podíl: 1/2 1/2
Objednavatel: Exekutorský koncipient Mgr. Jiří Šlapal, Exekutorský úřad Praha 8, Přípotoční 1519/10c, Praha 10 Znalecký posudek je zpracován ke dni 14.9.2008 Ing.Zdeněk Kubíska, Nová 687, 391 11 Planá nad Lužnicí Vypracoval: tel.č. 381291038, 602403465, email
[email protected] licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139 verze ACONS 10.21, platná od 01.7.2008 Tento odhad obsahuje 21 stran textu (z toho 7 stran příloh) a předává se ve dvou vyhotoveních. Vyhotovení č.: V Plané nad Lužnicí, dne 14.9.2008
2
Obsah Úkol znalce.......................................................................................................................................................................2 Prohlídka nemovitosti ......................................................................................................................................................2 Podklady pro znalecký posudek: ....................................................................................................................................2 Nález a posudek ..............................................................................................................................................................3 Úvod .................................................................................................................................................................................3 A. Místopis, vstupní údaje: ..............................................................................................................................................3 B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav ....................................................................4 Rekapitulace nákladových cen .......................................................................................................................................6 C. Pozemky......................................................................................................................................................................7 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ...............................................................................................7 E. Radonové riziko.........................................................................................................................................................11 F. Přírodní katastrofy .....................................................................................................................................................11 G. Územní plán ..............................................................................................................................................................11 H. Omezení vlastnických práv ......................................................................................................................................11 I. Právní stav ..................................................................................................................................................................11 J. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví ............................................................................................................11 Rekapitulace ..................................................................................................................................................................13 Znalecká doložka, koncesní listina Přílohy výpis z KN ze dne 12.06.2008 kopie snímku z KN ze dne 13.06.2008 fotodokumentace Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázky: Zjištění obvyklé hodnoty nemovitosti pro účel exekučního řízení – ideální 1/2 Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti se uskutečnila dne 29.08.2008 od 14,30 hod. Nemovitost byla zpřístupněna. Přítomni: znalec a pan Václav Homolka Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady předložené objednatelem výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 87, vyhotovený Zeměměřičským úřadem Praha, dálkovým přístupem ze dne 12.06.2008 2. Situační podklady předložené objednatelem kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Popovice u Dolního Bukovska, mapový list č. Veselí 8-3/1, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště v Českých Budějovicích dne 13.06.2008 pod č.zak. 2217/2008-301 v měřítku 1 : 2 000 3. Ostatní podklady zajištěné znalcem fotodokumentace pořízená znalcem dne 29.08.2008 údaje sdělené účastníky místního šetření 4. Závady váznoucí na nemovitosti sdělené objednatelem žádné závady na oceňované nemovitosti nebyly zadavatelem sděleny, nemovitost je oceňována jako oddlužená v rámci exekučního řízení soudního exekutora Podklady pro vypracování znaleckého posudku byly předány dne 25.06.2008.
3
Nález a posudek Otázka č. 1 Obvyklá hodnota nemovitosti pro účel exekučního řízení ideální poloviny Odpověď na otázku č. 1 Obvyklá hodnota nemovitosti ideální poloviny pro účel exekučního řízení činí 800 000,- Kč Snížení je provedeno oproti obvyklé ceně celé nemovitosti z důvodu nutnosti vynaložení nákladů na fyzické oddělení ideální poloviny na dvě poloviny reálné, neboť takto fakticky jsou již i nemovitosti spoluvlastníky samostatně užívány. Zemědělské pozemky kat. 373, kat. 376, kat. 377, kat. 380/2 pak pro dražbu nemají praktický význam. Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle § 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Obec Dolní Bukovsko je střediskovou obcí a má 1504 obyvatel. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Popovice u Dolního Bukovska. Nejbližší správní centrum je České Budějovice, od kterého je nemovitost vzdálena cca 25.00 km. Obec Dolní Bukovsko leží při silnici č. II/147, která spojuje Veselí nad Lužnicí s Týnem nad Vltavou. Budovy se nachází mimo území obce, ve vzdálenosti od centra 3 km. Okolní zástavbu tvoří další stavení a rodinné domy postavené ve venkovském stylu kolem centra Hvozdna, které je místní částí Dolního Bukovska, silnicemi směr Dolní Bukovsko a Týn nad Vltavou, severně směr Klečaty a Bechyně . Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu neovlivňující obvyklou cenu, protože místo situování domu je severně od intravilánu Hvozdna jako polosamota asi 200 m od vsi, dům je napojen na elektroinstalaci, v klidném prostředí menší obce na severním okraji Budějovického okresu spádovostí na Týn nad Vltavou, Veselí nad Lužnicí a Soběslav, jižně České Budějovice. Souhrnné informace o nemovitosti: Souhrnná velikost pozemku je 1856 m2 v případě pozemků stavebních, pozemky zemědělské pak mají výměru 8225 m2. V budově se nacházejí 2 byty, přední původní obytnou část užívá pan Homolka Václav s rodinou, zadní část ze stodoly přestavěl k rekreačnímu bydlení pan Jan Homolka.. Údaje o oceňované budově Stavba na pozemku je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řadu, kanalizace do žumpy, elektro. Přístupová komunikace je zpevněná. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový. Pozemek je mírně sklonitý. Orientace pozemku je převážně na sever. Po roce 2006 k převodu budovy nedošlo. Budova ke dni ocenění je běžně využívána, přední část trvale, zadní pro rekreaci. Oceňovaná budova je volně stojící. Budova je postavena na vlastním pozemku. V lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost se nepřipravuje rozsáhlá výstavba, která by mohla v budoucnu výrazně ovlivnit současnou obvyklou cenu.
4
B. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venkovní schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. 1.Budovy: Výčet budov
1.1. Rodinný dům č.p. 27 (vlastní parcela č. st. 15) 1.2. Bývalý chlév, nyní dílna (vlastní parcela č. st. 15) 1.3. Rekreační domek ze stodoly (vlastní parcela č. st. 15)
Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.p. 27 Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 15. Jedná se o budovu volně stojící, s krovem jednoduchým nízkým sedlovým, se střešní krytinou jednoduchou taškovou. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 21,30 * 6,00 + 2,55 * 13,45 = 162 m2 má obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 600 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček, stropy jsou dřevěné trámové s podhledem, podlahy jsou s dlaždicemi, vybavení je elektro, teplá a studená voda, WC, kamna na pevná paliva. Výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (162 m2) půda Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
688.91 191.70 880.61
Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: vstup dodatečně přistavěnou verandou, chodba s kuchyní, východně pokoj s pracovnou, západně na kuchyň navazuje ložnice, dále z verandy je samostatně přístupný další pokoj Technický stav : Prohlídkou nebyly zjištěny podstatné závady mimo potřeby obnovit nátěr fasády. Bylo tedy konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav velmi dobrý 2 body stropy tech. stav velmi dobrý 2 body krov tech. stav velmi dobrý 2 body tech. stav průměrný 3 body krytina tech. stav průměrný 3 body údržba ----------------------------------------------------------------------------------------------------------12 bodů celkem Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky AConsult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 62.5% Rekonstrukce, modernizace: koncem osmdesátých let v souvislosti s převodem domu na spoluvlastníky přístavba verandy, modernizace interiéru Stáří budovy: 2008 - 1860 = 148 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží
Kč
177 983.05
5
Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (162 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč Kč %
1 890 056.85 2 068 039.90 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2008 Rok uvedení do provozu Opotřebení
Kč %
3 143 420.66 1860 62.50
Cena k roku 2008 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
1 178 782.75 17.25 1 178 800.00
1.2. Bývalý chlév, nyní dílna Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 15. Jedná se o budovu řadovou, s krovem sedlovým, se střešní krytinou jednoduchou taškovou. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 3,90 * 6,00 = 23 m2 má obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 500 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou hladkou s nástřikem, stropy jsou se zavěšeným podhledem, podlahy jsou betonové, vybavení je pouze elektroinstalace. Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční řešení: běžný dílenský prostor upravený z bývalého chlévku Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady, jako např.možnost opravy omítek Bylo tak konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body stropy tech. stav průměrný 3 body tech. stav průměrný 3 body krov krytina tech. stav průměrný 3 body údržba tech. stav zhoršený 4 body --------------------------------------------------------------------------------------------------------16 bodů celkem Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky AConsult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 70.0% Rekonstrukce, modernizace: zavedení elektroinstalace Stáří budovy: 2008 - 1880 = 128 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (23 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
29 671.20
Kč Kč %
139 405.50 169 076.70 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2008 Rok uvedení do provozu Opotřebení
Kč %
256 996.58 1880 70.00
Cena k roku 2008 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
77 098.98 1.02 77 100.00
6
1.3. Rekreační domek ze stodoly Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 15. Jedná se o budovu koncovou v řadě, s krovem sedlovým, se střešní krytinou jednoduchou taškovou. Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 10,20 * 6,05 + 2,95 * 8,95 = 88 m2 má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 300 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou složitou, vnitřní nosné zdivo je provedeno včetně příček, stropy jsou se zavěšeným podhledem, podlahy jsou s dlaždicemi, vybavení je elektro, teplá a studená voda, WC, kamna na pevná paliva. podkroví o zastavěné ploše 10,20 * 6,05 = 62 m2 má obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 300 mm, fasádu má upravenou omítkou vápennou složitou, vnitřní nosné zdivo není - jsou pouze příčky, stropy jsou zateplené v podkroví, podlahy jsou prkenné, vybavení je pouze elektroinstalace. Informativní výpočet užitného obestavěného prostoru: 1.nadzemní podlaží (88 m2) podkroví (62 m2) Celkový obestavěný prostor
m3 m3 m3
237.90 124.96 362.87
Počet nadzemních podlaží: 2 Dispoziční řešení: přízemí - vstup, kuchyně, obývací pokoj, koupelna, WC podkroví - dvě obytné místnosti Technický stav : prohlídkou nebyly zjištěny podstatné závady. Rekonstrukce, modernizace: konec osmdesátých let rekonstrukce ze stodoly na dobrý rekreační domek Stáří budovy: 2008 - 1920 = 88 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (88 m2) Výchozí cena podkroví (62 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
109 083.27
Kč Kč Kč %
712 301.45 431 599.74 1 252 984.46 152.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2008 Rok uvedení do provozu Plánovaná životnost roků Opotřebení
Kč %
1 904 536.39 1920 125 50.00
Cena k roku 2008 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
952 268.19 31.81 952 300.00
Kč Kč Kč Kč Kč
1 178 800.00 77 100.00 952 300.00 2 208 200.00 2 208 200.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 27 1.2. Bývalý chlév, nyní dílna 1.3. Rekreační domek ze stodoly 1. Budovy Stavby celkem
7
C. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Dolní Bukovsko Katastrální území: Popovice u Dolního Bukovska Vlastníci staveb a pozemků: Homolka Jan, Srbinská 1541/8, 100 00 Praha 10 Strašnice (470805/006) Homolka Václav, Hvozdno 18, 373 65 Dolní Bukovsko (530516/136) Parcela č. Výměra m2 st. 15 785 372/1 407 373 664 kat. 373 737 kat. 376 2607 kat. 377 1337 kat. 380/2 3543 Výměra pozemků celkem
podíl: 1/2 1/2
Druh Využití zastavěné plochy a nádvoří objekt k bydlení zahrada trvalý travní porost
m2
10 080.00
Výpočet ceny Výměra pozemku m2 1 856.00 Směrná cena pozemku Kč/m2 200.00 Výchozí cena pozemku Kč 371 200.00 Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro obec Dolní Bukovsko, k.ú. Popovice u Dolního Bukovska, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese. Výměra pozemku m2 8 224.00 Směrná cena pozemku Kč/m2 7.50 Výchozí cena pozemku Kč 61 680.00 Směrná cena pozemku byla stanovena podle návrhu směrných cen pro obec Dolní Bukovsko, k.ú. Popovice u Dolního Bukovska, vypracované spolupracujícími odhadci v okrese, pro exekuční řízení tyto pozemky nemají význam Pozemky celkem Kč 432 880.00 D. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací Vyhodnoceny byly ceny nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládám, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání jsem provedl na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti až 12-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům dokončený po rekonstrukci, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v souladu s
8
nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : Město, obec : Lomnice nad Lužnicí Ulice : Zámecká č.p. : 224 Realizovaná cena : 1 200 tis. Kč Průměrná stavba rodinného objekt opraveného domu č.p. 224 střední kapacity na dobrém místě, s vedlejší stavbou a půdním prostorem přímo volajícím po rozšíření podkroví, s odpovídajícím pozemkem, s prvky vybavení z konce osmdesátých let, s bytovou jednotkou 3 + 1, je ve stavu odpovídajícím stáří, s běžným vybavením a příslušenstvím, s částečnou vlhkostí zdiva u místa jeho styku s terénem. Úprava stavení v roce 1988 a je tedy tudíž pro zájemce o bydlení nemovitostí s adekvátní technickou cenou, prodej uskutečněn před půl rokem Dr. Bílkovi. Kladem je zde především solidní kvalita, dispoziční řešení s přímým výstupem na pozemek zahrady za domem, rozsah venkovních úprav pozemku a klidná poloha, rozhodující je solidní stav domu, jeho provedené úpravy. Dům je kolaudován jako stavba k trvalému bydlení charakteru rodinného domu, dobrá koupě za jen o málo nižší, než obvyklou cenu díky tomu, že je obchod sjednávám přímo bez zprostředkování realitní kanceláří Přikládám fotodokumentaci, plně srovnatelná nemovitost
. Město, obec: Dráchov č.p. 57 Realizovaná cena 1 400 tis. Kč Jednalo se zde o převod stavení s obytnou částí částečně menší, než dům č.p. 18 ve Hvozdně, k dispozici přikládám fotodokumentaci, u centra této vsi, dům byl napojen na vodovod, plynovod, skladby 2 + 1 s příslušenstvím a vybavením po provedené rekonstrukci, s navazující zemědělskou částí, samostatnou stodolou, dílnou, chlévy, jen s pozemkem dvora. Stavení bylo postaveno jako jedno z větších stavení ve vsi na solidním místě v klidném prostředí, oproti oceňované stavbě byla lepší jen obytná část, jinak ostatní stavby v horším stavu, obdobné místo. Prodej zde byl zprostředkován realitní kanceláří 1 IS Budějovická Soběslav, kupující manželé Průchovi, velký rozsah dnes již zbytečných zemědělských staveb.
9
Město, obec: Hodětín č.p. 16 Realizovaná cena 1 600 tis. Kč Zde se pak jednalo se zde o převod rozsáhlejšího stavení, než č.p. 18 ve Hvozdně, opět zde přikládám fotodokumentaci, u centra této malé vsi, dům byl skladby obytné části 4 + 1 se zemědělskou částí, vestavěnou garáží, samostatnou stodolou. Stavení bylo postaveno v roce 1869, bylo s větším pozemkem, na solidním místě v klidném prostředí, jako oceňovaná stavba v obdobném stavu, s obytnou částí sice větší kapacity, ale horšího stavu, s větším pozemkem zahrady, odlehlejší místo, podobný rozsah zemědělských staveb. Převod uskutečněn realitní kanceláří pana Finka Reality Tábor před 3 měsíci.
Přímá metoda Lokalita: Jč Oceňovaná Nemovitost
Nemovitost č.1 Lomnice 224
Nemovitost č.2 Dráchov
Nemovitost č.3 Hodětín
1243 m3 250 m2 -/1
1 200 000 618 m3 125 m2 1/1
1 400 000 530 m3 91 m2 1/1
1 600 000 938 m3 187 m2 1/1
Dobrá Zděný Dobrý standard Odpovídá Ne
Dobrá Zděný Běžný standard Odpovídá stáří Částečná
Dobrá Zděný Velmi dobrá Nízké Ne
Dobrá Zděný Podstandard Vyšší Ano
Není Není
Není Není
Není Ne
Průměrné
Standard
Základní údaje: Prodejní cena Obestavěný prostor Zastavěná plocha Počet podlaží Kvalitativní parametry: Poloha v lokalitě Konstrukční systém Vybavenost Fyzické opotřebení Funkční zastaralost Ekonomická zastaralost Ekologické zatížení Věcné břemeno
Průměrné Architektonické působení Výběr reprezentanta, příp. indikov. hodnot
Není Nejsou Standard
+ úprava za stav a o.p.
Rodinný dům skladby 3 + k.k. v původní části a 3 + k.k. v zadní bývalé stodoly po provedené modernizaci 1988: 1 700 000,- Kč. Jedná o vyhodnocení cen poměrně nedávno realizovaných obchodů s nemovitostmi na volném trhu, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí, případně lokalitou. Pro porovnání je proveden výběr reprezentantů u
10
nichž byla transakce provedena v poměrně nedávné době. Údaje z delší doby pozbývají svou vypovídací schopnost. Po nemovitostech daného typu, velikosti a technického stavu poptávka je přibližně v souladu s nabídkou a proto v daném případě konstatuji, že nemovitost je dobře prodejná v případě svého uvolnění majitelem. Výše uvedená tabulka obsahuje nemovitosti, jejichž parametry jsou porovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Cenové údaje jsou aktuální. Ještě údaj aktuální údaj inzerce: Vesnický rodinný dům u Týna nad Vltavou. Lokalita: Vesnický rod.dům, Týn nad Vltavou, 375 01 Cena: 1 440 000 Kč za nemovitost | (hotovost, hypotéka) Číslo zakázky: STE-KK-4816n | Stav nabídky: Aktivní Poslední změna: 6.09.2008 | Datum vložení inzerátu: 30.07.2008 Popis: Vesnický rodinný dům v obci u Týna nad Vltavou. Pozemek 1234 m2, zast.plocha včetně nádvoří je 534 m2. Nemovitost byla průběžně rekonstruovaná. Podsklepení - loch cca 5 x 3 m. V přízemí je veranda, 2+1, WC, koupelna, dílna, komora. Půda nad obytnou částí s možností vestavby. Dále je na pozemku stodola a dřevěná chatka. Vytápění akumulační kamna, objekt bude napojen na obecní vodu ( zatím je studna od souseda) odpad sveden do septiku. Nemovitost je ihned k dispozici. Typ objektu samostatný Zastavěná plocha 534 m2 Užitná plocha 120 m2 Počet podlaží objektu 1 Podzemní podlaží 1 Plocha parcely 1 234 m2 Typ objektu přízemní Typ budovy cihlová Stav budovy dobrý Vybavení Ano Popis vybavení. Počet bytů 1 Voda - zdroj pro celý objekt Odpad Kanalizace Topení Lokální - elektrické Elektřina Elektro – 230 V Realizuje RK Stejskal.cz Karla IV. 92/1 370 01 České Budějovice www.rkstejskal.cz
[email protected] Tel.: 386351769 GSM: 608 021 486 Po dotazu u RK zjištěn obdobný stav, větší pozemek, přikládám foto
S přihlédnutím k situaci na trhu nemovitostí byl vybrán reprezentant č. 1 z výše uvedeného přehledu s úpravou za stav a polohu, neboť Lomnice nad Lužnicí a Dolní Bukovsko jsou dobré lokality k trvalému bydlení, obestavěný prostor a kapacita stavby jsou v našem případě větší, je zde ještě další stavba, stavebně technický stav je dobrý, prvky z doby výstavby, z roku 1985 jsou zde provedeny dobrým způsobem, je zde vedlejší stavba. Kladem oceňované nemovitosti je také situování v prostředí dalších rodinných domů, užívání domu k trvalému bydlení, Třeboňská pánev. Dobré jsou zde možnosti zaměstnání s možností dojíždění do Týna nad Vltavou nebo i Českých Budějovic, dobré dispoziční uspořádání a vylepšované vybavení. Po porovnání výhod a nevýhod mezi oceňovanou nemovitostí a vybranými reprezentanty lze považovat za obvyklou cenu oceňované nemovitosti v současném stavu po provedených stavebních úpravách a modernizacích cenu ve výši 1 700 000,- Kč. Závěrem ke komparativní metodě je konstatování odhadce, že výsledná cena nemovitosti, za kterou by dům č.p. 18 ve Hvozdně a obci Dolním Bukovsku v současném stavu jako prázdný a bez jakýchkoli závazků kupovali jiní potencionální zájemci o bydlení v dosavadním rozsahu a stavu pro trvalé bydlení a potažmo rekreační bydlení v zadní části, s odpovídajícím pozemkem, vedlejší stavbou, v tomto stavu kolem 1 700 000,00 Kč, což odráží databázi odhadce a situaci v jednání realitních kanceláří, které pracují systémem vyšších cen při nabídce
11
nemovitostí, které jsou s postupem doby upravovány na ještě přijatelnou cenu pro prodávajícího a ještě akceptovatelnou pro kupujícího. Odůvodnění srovnávací metody za srovnání bylo vzato spektrum obdobných nemovitosti podobného charakteru nedaleko oceňované nemovitosti s tím, že výsledná cena je plně objektivní. E. Radonové riziko Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu je proveden odhad na základě níže uvedených zjištění. Podle odvozené mapy radonového rizika ČR pro kraj Jihočeský kraj se nachází Dolní Bukovsko, Popovice u Dolního Bukovska ve II. kategorii - střední radonové riziko. Při místním šetření bylo zjištěno: neporušené konstrukce bez izolace a z toho vyplývá pravděpodobnost vyšší. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál je nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu v závislosti na druhu užitkové vody je nízká, zdrojem je veřejný vodovod. Vyhodnocení radonového rizika Výsledná pravděpodobnost výskytu nadlimitní koncentrace na základě vyhodnocení uvedených parametrů je střední. Tato koncentrace radonu byla zohledněna v obvyklé ceně. F. Přírodní katastrofy Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, pohromy, události s tragickými následky. V podmínkách České republiky lze uvažovat se záplavami a povodněmi a dále se sesuvy půdy, jako přímými důsledky nadměrných atmosférických srážek. Budova se nenachází v území, kde lze uvažovat s uvedenými přírodními jevy. G. Územní plán Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Znalec nemá informace, ze kterých by bylo možno usoudit, že v okolí oceňované nemovitosti se nepřipravuje jiná výstavba, která by mohla negativně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti. H. Omezení vlastnických práv V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : zástavní práva a exekuce - z tohoto důvodu je prováděno toto ocenění – věcné břemeno pro úmrtí Josefa a Marie Homolkových zaniklo, ale není vymazáno. Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. I. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé místnosti, nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Stavební dokumentace nebyla předložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že ocenění je možno i přes tuto skutečnost provést, protože se jedná o univerzálně využitelné prostory a lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti. J. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány, navíc je ale přisloučena část cizí parcely z p.č. 1033 o výměře 100 m2 do parcely 372/1. Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou u oceňovaných nemovitostí uvedeny následující údaje o právních a jiných vztazích: - nařízení exekuce OS České Budějovice 2007, exekuční příkaz k prodeji ideální 1/2
12
Obecné vlivy Přístup k oceňované nemovitosti je přes pozemek ve vlastnictví Obce Dolní Bukovsko, což je standardní případ přístupu k nemovitosti. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí Budova je zastavena ve prospěch jiného věřitele - vyřeší realizace exekuce.
13
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.1.2. Rodinný dům dokončený po rekonstrukci Obec: Dolní Bukovsko Okres: České Budějovice Kat. území: Popovice u Dolního Bukovska
ulice : Hvozdno č.p. 18
Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.p. 27 1.2. Bývalý chlév, nyní dílna 1.3. Rekreační domek ze stodoly 1. Budovy Stavby po opotřebení celkem Pozemky Celkem
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
1 178 800.00 77 100.00 952 300.00 2 208 200.00 2 208 200.00 432 880.00 2 641 080.00
Srovnávací hodnota
Kč
1 700 000.00
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Shrnutím všech výše uvedených skutečností v ocenění je fakt, že objekt dobře přestavěného venkovského stavení č.p. 18 ve Hvozdně je v současném svém stavu dobrou stavbou pro trvalé bydlení jedné střední rodiny v původní obytné části a solidní stavbou k rekreaci v případě zadní stavby rekreačního domu přestavěného ze stodoly, obě jednotky skladby 3 + k.k. s příslušenstvím a vybavením, schopné samostatného užívání, s pozemky, na v obci s horší dostupností Českých Budějovic, ale lepší do Týna nad Vltavou či Soběslavi a Veselí nad Lužnicí, Bechyně. Kladem je dispozice, vybavení, možnost využití dvěma rodinami, negativem jen odlehlejší poloha mimo obec. Všechny faktory tržní ceny již zde byly vzpomenuty s tím závěrem, že faktory hodnocení stavby jsou solidní. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : 1 700 000.00 Kč Slovy: jeden milion sedm set tisíc Korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Plané nad Lužnicí dne 14. září 20008. Vypracoval:
Ing. Zdeněk Kubíska Nová 687 391 11 Planá nad Lužnicí
14
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem Hradec Králové č. j. Spr. 1124/85 ze dne 17.12.1985 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a obor geodézie a kartografie. Posudek je zapsán pod poř.č. 3635-115/2008 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace Koncesní listina Vydal: Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Tábor Dne: 28.8.2000 Číslo jednací: ŽÚ/2922/00/Hazml-T Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité IČO: 625 13 737 Certifikovaný dne 26.9.1996 Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002013, ev.č. 013/96 s platností do 31.12.1999 a recertifikován dne 7.12.2004 číslo certifikátu 19 s platností do 31.12.2009 Ing. Zdeněk Kubíska Nová 687 391 11 Planá nad Lužnicí licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0139
15
16
17
18
19
20
21
