15. o ceně nemovitosti

Znalecký posudek číslo 1024/46/15 o ceně nemovitosti kraj a okres Hlavní město Praha, obec Praha, katastrální území Lhotka - list vlastnictví č. 2116 a 1439: bytová jednotka č. 960/15 v bytovém domě Lhotka čp. 960 (ul. Čimelická) na pozemku parc. č. 1577/6 a podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 803/14575, včetně příslušenství a součástí

Účel posudku: exekuce prodejem nemovitých věcí - 038 EX 730/14

Posudek vyžádal:

Soudní exekutor JUDr. Jiří Komárek Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou Jihlavská 1007 59101 Žďár nad Sázavou

Posudek obsahuje: 11 stran včetně obálky a příloh

Posudek se předává v 1 vyhotovení

Posudek vyhotoven dne: 28.8.2015

Posudek vypracoval: Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel.: 737 379 299 e-mail: [email protected]

strana 2

A. ÚVOD Předmětem tohoto posudku jsou nemovitosti v obci Praha, katastrálním území Lhotka zapsané na listech vlastnictví č. 2116 a 1439 - bytová jednotka č. 960/15 v bytovém domě Lhotka čp. 960 (ul. Čimelická) na pozemku parc. č. 1577/6 a podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 803/14575, včetně příslušenství a součástí. K vypracování posudku jsem byl ustanoven usnesením soudního exekutora JUDr. Jiřího Komárka, Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, č.j. 038 EX 730/14-33 ze dne 29.7.2015, které jsem obdržel dne 3.8.2015, ve věci exekuce prodejem nemovitých věcí. Úkolem je stanovit obvyklou cenu předmětných nemovitostí včetně příslušenství a cenu závad s nimi spojených. Oprávněným ve věci exekuce je Společenství vlastníků domu Čimelická 960, se sídlem Čimelická 960/7, Praha 4 - Lhotka, IČ 27093662, práv. zast. advokátka Mgr. Pavla Krejčí, se sídlem Újezd 454/46, Praha 1, 118 00, IČ 66255813. Povinným je vlastník oceňovaných nemovitostí pan Roman Garasymiv, bytem Čimelická 960/7, 142 00 Praha 4 - Lhotka. Podklady pro vypracování posudku jsou: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (dále jen "vyhl"), výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 2116 pro obec Praha, katastrální území Lhotka, ze dne 29.7.2015, prohlášení vlastníka o vymezení jednotek dle zák. č. 72/1994 Sb., evidenční list bytu, nahlížení do katastru nemovitostí na internetu - http://nahlizenidokn.cuzk.cz, mapa katastru nemovitostí, letecké snímky, vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, tiskoviny, vývěsky a internetové stránky v oboru trhu s nemovitostmi, konzultace s pracovníky realitních kanceláří, informace občanů bydlících v okolí oceňované nemovitosti, skutečnosti zjištěné na místě samém. Místní šetření s ohledáním jsem provedl osobně dne 26.8.2015. Povinnému jsem zaslal předem řádně a včas dopis s termínem ohledání a žádostí o umožnění prohlídky, dopis se mi však vrátil nedoručený zpět s poznámkou pošty "na uvedené adrese neznámý". Na místě nebyl nikdo přítomný, prohlídka zevnitř mi tedy nebyla umožněna. Ocenění tak bude provedeno na základě výše uvedených získaných podkladů a informací.

B. POPIS - NÁLEZ Bytová jednotka č. 960/15 v bytovém domě Lhotka čp. 960 (ul. Čimelická) na pozemku parc. č. 1577/6 a podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 803/14575 včetně příslušenství a součástí: Nemovitosti se nachází na jihu zastavěného území části Lhotka - části města Praha v ulici Čimelická, ze které je přístup a příjezd, v obytné zástavbě bytovými domy mezi ulicemi

znalecký posudek č. 1024/46/15 ze dne 28.8.2015

strana 3

Novodvorská a Libušská. Dům čp. 960 je součástí bloku obdobných obytných budov, které na sebe navzájem navazují a se sousedními bloky tvoří uzavřený obdélník s klidovou zónou uprostřed. Dům je napojený na dostupné inženýrské sítě - elektřinu, vodovod, kanalizaci; na plyn napojený není. Dům je montovaný ze železobetonových panelů a byl postavený odhadem v 70 - 80 -tých letech minulého století, jeho stáří je tedy cca 40 let. Dům má 8 nadzemních podlaží (NP) a 1 podzemní podlaží (PP). V každém NP jsou 3 bytové jednotky o různých velikostech (celkem je v domě 24 jednotek), v PP jsou společné prostory a sklepní kóje. Dům má plochou střechu, je vybavený výtahem. Vytápění a příprava teplé vody je dálkové centrální mimo dům. Dům je v původním stavu bez významných úprav obvodového pláště (není zateplený). Oceňovaná bytová jednotka č. 960/15 je v 5. nadzemním podlaží, má velikost 3+1 s podlahovou plochou 80,3 m2. Výčet místností: 3x pokoj (12,2 m2, 20,6 m2, 20,3 m2), kuchyň (11,4 m2), předsíň (8,8 m2), koupelna+WC (4,2 m2), sklep (2,8 m2). Orientace oken je k jihu a severu. Podíl na společných částech budovy a na pozemku parc. č. 1577/6 představuje 803/14575. Předpokládám, že byt je převážně v původním stavu bez významných úprav.

Charakteristika: Obec: Praha - část obce Lhotka Dopravní dostupnost: 200 m autobus MHD (ul. Novodvorská, zastávka Přírodní) Inž. sítě napojené: elektřina, vodovod a kanalizace; plyn je dostupný - není připojený Pracovní příležitosti: dobré Infrastruktura: veškerá infrastruktura hlavního města Poloha budovy v obci: jižní část zastavěného území části obce Lhotka Konstrukční řešení budovy: montovaná žel. bet. panelová stavba s plochou střechou, s výtahem Podlaží (bytu/celkem v budově): 5. NP / 8 NP Podlahová plocha bytu: 80,3 m2 Dispozice: byt 3+1 Stáří: domu 40 let Kvalita stavby/bytu: stav domu i bytu podprůměrný odpovídající stáří (cca 40 let) bez významných úprav Příslušenství: není Pozemky: parc. č. 1577/6 (zastavěná plocha a nádvoří)


225 m2

strana 4

Právní stav: nemovitosti - bytová jednotka a podíl na společných částech budovy a pozemku jsou ve (spolu)vlastnictví povinného. Na nemovitostech neváznou podle výpisu z katastru nemovitostí kromě zástavních práv, zahájení exekuce a exekučních příkazů žádné závady typu věcného břemene ani s ní nejsou žádná práva spojená. Nemovitost není pronajatá - nájemní smlouva mi nebyla předložena Pozitivní faktory: + dobrá infrastrukturní vybavenost obce (hlavní město) Negativní faktory: - stav domu i bytu podprůměrný odpovídající stáří (cca 40 let) bez významných úprav

C. ODHAD OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY Úkolem je stanovit obvyklou (tržní či obecnou) cenu výše popsané nemovitosti. Touto cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v daném místě ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího (zejm. vztahy majetkové a rodinné) ani vliv zvláštní obliby (zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní). Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Výše uvedené definici nejlépe odpovídá ocenění porovnávací metodou. Za účelem stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsem provedl analýzu vlastní databáze o uskutečněných prodejích obdobných nemovitostí, šetření a vyhledávání v tiskovinách s nemovitostmi, ve vývěskách týkajících se trhu s nemovitostmi, na internetových stránkách zabývajících se nemovitostmi a konzultace s pracovníky realitních kanceláří. Údaje o nemovitostech, s nimiž byla oceňovaná nemovitost porovnávána, jsou uvedeny dále v textu a v příloze tohoto posudku. Charakteristika předmětné nemovitosti je pro účel stanovení obvyklé ceny uvedena v kapitole "B - Popis - nález", kde uvádím i pozitivní a negativní (+ a -) faktory, na které byl vzat zřetel při stanovení obvyklé ceny při porovnávání s úrovní obvyklých cen.

I. obvyklá cena nemovitosti Porovnání s úrovní obvyklých cen: PorovCPOR cena KZ návaný porovnávaného objekt objektu (Kè) zdroj è.

KPOR

OC cena oceòovaného Poznámka obj. odvozená z porovnávaného (Kè)

1

2 300 000

0.8

0.86

2 139 535

2

2 550 000

0.8

0.83

2 457 831


strana 5

3

2 870 000

0.8

0.94

Celkem prùmìr

2 442 553 2 346 640

LEGENDA: KZ (zdroj) - koeficient úpravy na zdroj zjištěné ceny; v případě realizované kupní ceny KZ = až 1,0 ; u inzerovaných nabídkových cen je přiměřeně nižší a s přihlédnutím na provizi KPOR - koeficient porovnání vyjadřující odlišnost porovnávaného objektu od oceňovaného, přičemž se sleduje odlišná poloha objektu, velikost (u budov a bytů je přednostně porovnávána užitná plocha), příslušenství, technický stav, konstrukční provedení a vybavení, pozemky (velikost a využitelnost pozemků), odborná úvaha znalce (např. pro případ nereálné nabídkové ceny) OC (odvozená cena oceňované nemovitosti) cena oceňované nemovitosti odvozená od porovnávaného objektu s úpravami zohledňujícími odlišnosti, OC = C x KZ / KPOR Po provedené analýze a porovnání stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti s výše uvedeným příslušenstvím na 2 350 000,- Kč

II. obvyklá cena závad s nemovitostí spojených -- nejsou --


strana 6

D. ZÁVĚR I. obvyklá cena Nemovitost List vlastnictví č. 2116 a 1439 v k.ú. Lhotka, obec Praha

Obvyklá cena (Kč)

Bytová jednotka č. 960/15 v bytovém domě Lhotka čp. 960 (ul. Čimelická) na pozemku parc. č. 1577/6 a podíl na společných částech domu a na pozemku o velikosti 803/14575 vše s příslušenstvím a součástmi

2 350 000

Celkem

2 350 000 Slovy: dvamiliony-třistapadesáttisíc korun českých

II. obvyklá cena závad s nemovitostí spojených -- nejsou --

V Havlíčkově Brodě dne 28.8.2015


strana 7

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.10.1991 č.j. spr 2060/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1024/46/15 znaleckého deníku. Odměny a náhrady účtuji samostatně. Ing. Bárta Milan Konečná 3461 580 01 Havlíčkův Brod tel. 737 379 299 email: [email protected]

PŘÍLOHY fotodokumentace . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 8 porovnávané nemovitosti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . strana 9 - 11


strana 8


efghijklmnokpqrkstkuvwkexyz{|gyxwkefx}xk~kkxu|kkfixznm

4-1," C'3(b 52345 @ 1% .3

}nnfixznmhinxzfghijlmnpqrfx}x|xum|xyz|gyxp

d d+1 +19

9 28@ @ 22@ @d9199+ +11:

:

& 1*64-1,5284 9124584" C'5 52345285 11% .32?"19 86 51 2 715. 1@8123456248 ,13( 5195123824-1<$ >2919 8138"D 4.5 8 434,9 ,@ 249819 1512?",119013134938@3"962132193E,12)9 ,1 F292 819 @47154--4449452 9851915 ,1%7G9 98456934""4834 994 ,,94914542!H6 12194G 6-@94585. "@94562 456439 2:9 9632 -"9 "-219"7219984-9"43424=2 @44G49-4 5'2 2?1428458 3456971--412*1232-96243 2 -44-4 59-494< 653" 43 61 ? 0-4=903"@949>2*103164 9365" 5194591,2043422 0123456819

91454 4963 3819 519451

659821 ! 363" #$%&'('' )3 2 81 *1

+ 5 912456 + 54,13 *12-4. *2 985 !159 /94,13 +-20 4-2 124-2 81231'

/96248 248 4-2 456 44-1 +321 5419 9- - !4 5 *.

3( 3( $

c

671-9-623458 *171,963 9 2 81 :;!

c

*43429 ,-11

:14 4"2"< =$ > 5 415384<' 1$> ?:;! 52345 < 3> ? @4"2"< ('=> *2 3 %< 33#> ? 934 ? 934 419 93"<=$(> 40 A13640 @22<($'> 48369 403628369 <$'1> +4450 !9:B&9'2242<$ => 1 81 1 8194< ' > 984- +1 31)21<'=(>

49 345

KLMNOPQRSTULQOVSUWXYZ[

:42C1 ((($$=$ \ 23 19 21245 ]1% ^28 \_:)`!4 363#@ = 1'!429?71 9" *81442194a

rkkr

rkrrpp

hijklmnopqrnstuunvvnwxynz{|}r~kj{ynhi{}{nnn{wunnil{~qp|

}qqil{~qp|klq{~ijklmopqstuui{}{u{wpuw{|}r~kj{

/ 2 0

.$ ( @E" "

&& f A*8()2 /8 : G 3"

D.44 " 20 .$ .4 )*4 )" @E""F9 && ()* A*8()2 /8 : G 3"+ H$ # )# " 0" 0 I24 (26> (+ !I 0 ")4 "("* J#2$ =*8$ )3*8 " 38( (" *8#" "I (48 (+ !* .$(% .3*4 "0 "(*8$K"3 "( )6* "0 =24K "() LM " .$+ .$( 2#) =4 ")+ 13.# 24 2( , + A M + + 1N"# ."# $. 4+ A6 J*#4 "( .$( 8$4 O+ 0123456819 -")% g ! ( 8 # 4 % 82 12% !#)"3 22 ! "#"$% & ;4% <=24 2#)"> '"()*% &+&+ , /)$% /)$2 -.% /)# ;)"("*% .)# - .0"(% 1) 2.3 ) 1)*4% 5.4 ?)"=% @1 /2)64% &+ 2)64 !% AB! 76# )*8% && 1$.4% C# /)*8 2)8#% && 138% g 926% :

"%

PQRSTUVPTWTVXYUZ[\Q]^_ A.)% E: &@ @:` a ?)% bc)$+*

A*8) Ab G ?-' d)$ #="# ,:, F,@ ,a /8 G 9.K 14* ) e

nn

ns

hijklmnopqrnstunvwnxyzn{j|jk|ji}~znhinnni~nnilqp

qq}ilqpklqijklmopqstuioi~j|jk|ji}~

( , +

6/ ' 0G3 4 N :,"$ (& H C =%"

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f 8E&* (7, , 98* : g (,!;%* 42 ,!;% )!"

"*

QRSTUTVWXYZXY[T\]

A!2* GH HH H^^ 4H _6!* GH 4 `H ` ?!* )&)&!a!b2) 1!b c ' 222 5"'! 04Hd0 3H (& C :'! 8%) ! e

unnu

uwnuus

15. o ceně nemovitosti

Recommend Documents