ZNALECKÝ POSUDEK č. 2572-171/13 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 1 na pozemku p.č. 268/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Tovačov, obec Tovačov, okres Přerov s pozemky a s příslušenstvím.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 3118/05
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 19.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 23.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 1 na pozemku p.č. 268/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Tovačov, obec Tovačov, okres Přerov s pozemky a s příslušenstvím ve výši id. 1/2 k celku.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Annín 1 751 01 Tovačov II-Annín Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Tovačov Katastrální území: Tovačov Počet obyvatel: 2 498 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 46,1062 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 46,11 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.11.2013 za přítomnosti zástupce exekutora a znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.193 ze dne 24.9.2013 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 19.11.2013 - kopie katastrální mapy
5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 193, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 24.9.2013 je majitelem předmětné nemovitosti: Lukáš Miroslav Sitko Tomáš
500222054 69521/4855
1/2 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává -2-
podle zaměření zjištěném na místě samém.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 1 je situovaná na pozemku p.č. 286/2 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Tovačov, obec Tovačov, okres Přerov jako jednopodlažní objekt bez podsklepení a bez podkroví, vnitřní řadové sekce. Dispozičně průjezd, chodba a dvě obytné místnosti. Nemovitost bez sociálního zařízení, kuchyně, rozvodů vody, kanalizace a vytápění. Objekt bez prováděné záchovné údržby, stavební prvky a konstrukce dlouhodobé i krátkodobé životnosti na konci své životnosti. Základové konstrukce mělkého založení bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z nepálených cihel - vepřovic při podlaze zavlhlé. Stropy s rovným podhledem. Zastřešení sedlovou střechou s krytinou z hliníkových šablon. Při pravé štítové zdi šablony u okapu chybí, do objektu zatéká. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka vápenná, ze dvora omítka opadaná a zbytek zvětralá. Vnitřní omítky vápenné hladké. Obložení fasády není provedeno, vnitřní obklady nejsou. Schody chybí. Dveře plné dřevěné rámové náplňové do dřevěných zárubní, původní. Vrata do průjezdu dřevěná. Okna dřevěná ven a dovnitř otvíravá. Podlahy obytných místností dřevěné prkenné. V ostatních místnostech betonová mazanina. Objekt bez vytápění. Proveden rozvod světelné el. instalace. Hromosvod chybí. Není proveden rozvod vody, chybí zdroj teplé vody, není provedena instalace zemního plynu ani kanalizace. Chybí sociální zařízení a jiné vybavení nemovitosti. Vzhledem k vybavení nemovitosti, jejímu špatnému technickému stavu a stáří při výpočtu opotřebení použita analytická metoda v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 5,75*12,44 I.N.P.
= -4-
[m2] 71,53
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. výška plocha 71,53 m2 2,60 m
Název I.N.P. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,75*12,44*4,66 Zastřešení ((5,75*1,50)/2)*12,44
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Vrchní stavba Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu
[m3] 333,33 m3 53,65 m3
mělké založení bez izolace vepřovice, nepálená cihla dřevěné krov dřevěný, vázaný měděný plech pozinkovaný plech vápenné vápenné chybí chybí chybí náplňové dřevěná, ven a dovnitř otvíravá prkenný povrch betonová mazanina chybí světelná chybí chybí plynový kotel + nepřímotopný zásobník chybí -5-
Typ NP Z
Obest. prostor 333,33 m3 53,65 m3 386,98 m3
Hodnocení standardu P P S S N S S S C C C C S S P P C P C C N
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
C
100
22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
chybí chybí chybí suchý chybí
C C C P C
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
P P S S N S S S C C C C S S P P C P C C N C C C C P C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 0,46 0,00 0,00 1,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 0,00
100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 3,77 9,75 7,90 7,30 5,24 0,90 5,80 1,40 0,00 0,00 0,00 0,00 3,20 5,20 1,01 0,46 0,00 1,98 0,00 0,00 2,93 0,00 0,00 0,00 0,00 0,14 0,00 56,98 0,5698
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části P 8,20 100,00 0,46 3,77 6,61 110 150 73,33 1. Základy P 21,20 100,00 0,46 9,75 17,11 110 120 91,67 2. Zdivo S 7,90 100,00 1,00 7,90 13,86 110 120 91,67 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 12,81 30 80 37,50 4. Střecha -6-
Opot. z celku 4,8471 15,6847 12,7055 4,8038
5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 20. Zdroj teplé vody 25. Záchod Opotřebení:
N S S S S S P P P N P
3,40 0,90 5,80 2,80 3,20 5,20 2,20 1,00 4,30 1,90 0,30
100,00 100,00 100,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 1,54 0,46
5,24 9,20 110 110 100,00 9,2000 0,90 1,58 30 50 60,00 0,9480 5,80 10,18 110 110 100,00 10,1800 1,40 2,46 110 110 100,00 2,4600 3,20 5,62 110 110 100,00 5,6200 5,20 9,13 110 110 100,00 9,1300 1,01 1,77 110 110 100,00 1,7700 0,46 0,81 110 110 100,00 0,8100 1,98 3,47 110 110 100,00 3,4700 2,93 5,14 110 110 100,00 5,1400 0,14 0,25 110 110 100,00 0,2500
87,0191
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * =
2 290,0,5698 1,0000 2,1460 0,8710 2 438,97
386,98 m3 * 2 438,97 Kč/m3
=
943 832,61 Kč
Opotřebení analytickou metodou: 87,0191 %
-
821 314,64 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
122 517,97 Kč
Plná cena:
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 193 ze dne 24.9.2013. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 2.11. Možnost napojení na plynovod: 7% Úprava cen: 7% Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8710 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460
-7-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 46,11 1,00 2,1460 0,8710 7,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 46,11 0,40 2,1460 0,8710 7,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem
Upr. cena [Kč/m2] 92,22 36,89
Parcelní číslo 268/2
Výměra [m2] 154,00
Jedn. cena [Kč/m2] 92,22
Cena [Kč] 14 201,88
1327/4
77,00
36,89
2 840,53 17 042,41
Pozemky - zjištěná cena
=
-8-
17 042,41 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
122 518,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
122 518,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
17 042,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
17 042,40 Kč 139 560,40 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
139 560,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jednostotřicetdevěttisícpětsetšedesát Kč
-9-
139 560,- Kč
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši 500,- Kč a příslušenství, Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, Olomouc - zástavním právem soudcovským pro pohledávku ve výši 12.269,- Kč, Okresní správa sociálního zabezpečení Olomouc, tř. Kosmonautů 1151/6c, Olomouc - zástavním právem exekutorským k zajištění pohledávky ve výši 182.370,- Kč a příslušenství, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha - zástavním právem exekutorským pro pohledávku ve výši 7.590,- Kč s příslušenstvím, Statutární město Olomouc, Horní náměstí 583, Olomouc - dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru - zatéká do střechy - zavlhlé svislé nosné konstrukce - stavební prvky a konstrukce krátkodobé i dlouhodobé životnosti na konci své životnosti
Poloha Předmětná nemovitost je situována v okrajové části obce při místní komunikaci ve směru na Kojetín. V Tovačově dobrá občanská vybavenost. Slabé stránky nemovitosti - situování nemovitosti v těsné blízkosti komunikace - objekt jen s přípojkou elektro, jinak nenapojen na jiné inženýrské sítě - 10 -
- chybí sociální zařízení - svislé nosné konstrukce zavlhlé - aby objekt splňoval dnešní požadavky na bydlení, nutná celková rekonstrukce Silné stránky nemovitosti - nebyly shledány
Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Porovnávací (komparativní) metoda Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla žádná obdobná nemovitost v daném místě a čase obchodována a taktéž nebyla obdobná nemovitost zjištěna v nabídkách realitních kanceláří. Závěr: Z výše uvedených důvodu nelze použít porovnávací metodu pro zjištění ceny obvyklé. Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu částku, kterou je dnes třeba uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný příjem vyplatit. Můžeme tedy říci, že výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích příjmů z jejího pronájmu. Závěr: Vzhledem k tomu, že předmětnou nemovitost není možno vzhledem ke svému technickému stavu a vybavení pronajmout, nelze zjistit ani objektivně stanovit obvyklou cenu nájemného. Nelze tedy provést výpočet obvyklé ceny výnosovým způsobem.
Odhad ceny obvyklé
Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu stanovit pomocí porovnávací ani výnosové metody. Proto při odhadu ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že cena obvyklá se nebude výrazně lišit od ceny administrativní, stanovené porovnávací metodou. Celková obvyklá cena předmětné nemovitosti dle výpočtu je po zaokrouhlení 140.000,- Kč. Upravená cena vlastnického podílu 140.000 x 1/2 = 70.000,- Kč. Výslednou obvyklou cenu však ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního - 11 -
spoluvlastnického podílu 1/2 k celku. V našich současných podmínkách trhu prakticky neexistuje poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Z tohoto důvodu je nutno cenu tohoto podílu dále redukovat. V tomto konkrétním případě volím redukci spoluvlastnického podílu o 10%. Vliv spoluvlastnictví 70.000 x 0,90 = 63.000,- Kč Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, technický stav, rok postavení, údržba, vybavení, použité stavební materiály, dispozice, prostředí, situování, stagnaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti včetně příslušenství a pozemků, pro exekuci ve výší id. 1/2 k celku na:
Obvyklá cena celkem 63 000,- Kč Slovy: šedesáttřitisícKč Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail:
[email protected] V Olomouci 23.11.2013
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2572-171/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13171.
- 12 -
